时间：2023-06-02 09:19:48
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇商业项目策划，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
商业地产（Commercialrealestate）是指作为商业用途或者具备商业功能的地产，常被简单的理解为商场、商铺、MALL、步行街之类的购物中心，以区别于以居住功能为主的住宅房地产、以工业生产功能为主的工业地产等。广义商业地产依托的是一个泛商业的概念，包含：商业街、商场、MALL、写字楼、酒店、公园、零售业等；狭义商业地产是专用于商业服务也即经营用途的物业形式，主要经营内容有零售、餐饮、娱乐、健身、休闲等，他们在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途等方面都有别于住宅、公寓、写字楼等物业类型。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。商业地产项目的分类。①按使用功能类，分为商业、服务业的物业项目，国内常见有：步行街、MALL、购物中心、底商、专业性市场。②按地域性分类，城市中存在单个或多个商业中心、商圈的情况，如：北京有燕莎、朝外、CBD、建国门、王府井、亚奥、北三环、西单、阜成门等多个分散的商业中心，商业分布呈现多极化现象；武汉、南京等国内诸多大中城市中虽有不同的商业中心，但均有商业密集度极大的首屈一指的核心商业区，如南京新街口。③按服务对象和辐射范围分类。有区域商业中心、城市核心商业中心、次中心、邻里中心、小区配套商业等。实际上有很多地产形式，是融合了住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产等的复合地产，界限不一定划分的那么明确，比如酒店，可以划为商业地产，也可以划为旅游地产。
2商业用地的价值研判与发展定位
价值链构造包括产品纵向价值链和企业内部价值链。针对一个商业地产项目，首要的是构造产品纵向价值链，把参与商业物业开发和运营的各方利益有机地联结起来。着眼于长期发展的企业为适应商业地产的开发和经营，也采取组织措施构建企业内部价值链。价值判别结论决定项目的客户定位、建筑定位、形象定位和价格定位。⑴定地址。选址非常重要，能在成熟的商业区域为首选，也可以选址在有升值潜力的新区或郊区。如：万达在宁波的项目，综合面积45万平方米，商业面积25万平方米，这个项目在新区。万达选址的理由是旁边有行政中心，工商、税务、保险、银行都搬过去；附近规划有大的居住区，大约10平方公里，现在这个地块正在大规模开始建设，而且地价、房价比较贵，平均房价6000元左右，将来消费层次高。在这做购物中心开始可能人流量不大，但将来升值潜力大。商场上有两句名言"一步差三成"、"隔街死"。所以商业选址绝非拍脑袋心血来潮，一定要反复研讨，一定要看政府长期规划多方面综合评估。⑵定客户。目标客户要选好。如社区商铺主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施等。零售型社区商铺的商业形态为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等；服务型社区商铺的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。可以看出，社区商铺大多数投资小，容易出租、转让，属于商铺投资中的"小盘活跃股"。其中，服务型社区商铺的客户已经逐渐在改变租用商铺的方式，原因一方面，过去的财力不足，只能租用商铺，但现在具备了投资购买商铺的实力；另一方面，这些经营商不得不面对商铺房东一再涨租金的现实，所以会转而选择购买商铺。所以，服务型社区商铺会逐渐成为商铺销售市场的重要品种。⑶定规模。商业地产有两个最核心的指标，一是业主的平方米租金收入，二是经营者的平方米销售收入。根据经验来看，在中国做购物中心，无论多大的城市，一个购物中心面积最好是10万平方米左右，最大面积也不要超过20万平方米，否则增加的都是无效益或低效益面积。但对零售型社区商铺来说，规模有大有小，其中便利店、中小型超市的社区商铺规模较大，面积大的约1000平方米，小的约100平方米，药店一般面积在100平方米左右，小卖部面积甚至仅7－8平方米，书报厅面积可能更小，一般的社区很少有服装店，即使有面积也通常20－30平方米。随着人们生活水平的提高，服务型社区商铺规模有逐渐增大的趋势，如餐厅的规模越来越大，大型专业美容美发院成为大型社区的重要配套，健身设施从无到有，并不断有知名品牌健身机构进入市场，包括幼儿园在内的其他服务设施都对商铺的规模有较高要求，1000平方米左右的商铺也具有良好的市场空间。
3．商业地产项目的营销策划
⑴商业地产项目运营模式与融资策划。商业地产项目运营模式受规模影响，规模不同则运营模式也不同。商业房地产项目一般选择只租不售。做商业地产是长期投资，不是做住宅销售。这种性质决定需要较长的市场培育期，来获得长期稳定的现金流，不能搞短平快，不能简单以实现短期现金流平衡为目的。①大商业地产项目运营模式。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式。商业地产项目可以打包上市，形成商业房地产金融。②较小商业地产项目运营模式。大多数项目依然采取租金回收的方式，但国内目前很多商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式，这个模式存在后期经营管理的很大问题，需要谨慎。③商业地产融资。商业地产开发和运营的突出特征是需要巨资投入（初始投资和总投资），筹措足够的资金是项目能否成功的关键。赢得投资人（银行、基金、信托机构、独立投资人、投资公司、开发商等）的青睐和认可，必须制定系统、科学、完善、可实施的可行性研究报告，描绘完整可信的投资收益"路线图"。根据融资方案，企业应通过招商寻找潜在投资人、建立融资渠道，并评价融资方案的成本与收益，选择最合适的方案。例如：从银行贷款和投资人出资入股两种方案中，银行虽不分配利润、不干涉经营管理，但要贷款利息；后者不要利息但要参与分配利润，介入公司经营管理，究竟如何选择，应具体问题、具体分析。
⑵产品策划。商业建筑一般由主要营业空间、附属营业空间、配套空间和共享空间构成。商业项目的产品形式一般有写字楼、酒店、商铺和大型综合体，面积大的在1万平方米以上整层或整栋，中等约在1000平方米以上，小的约100平方米，甚至仅7－8平方米或更小。商业项目的产品策划需要根据商业用地的价值研判与发展定位，以及商业地产项目运营模式与融资情况决定。社区商铺的主要形式为铺面形式，投资回收方式包括出租和出售两种，从市场发展趋势来看，出售方式越来越吸引市场的关注，而且社区商铺的买家将逐渐从散户时代向商业投资机构转化。住宅底商的主要类型多数是铺面形式，少数是铺位形式。有些开发商在进行住宅底商设计时，为了使其标新立异，在住宅底商有限的空间里进行了超越通常意义的底商产品开发，开发成为规模较大的步行街，或别的形式，这些市场意义的产品创新，使住宅底商的概念复杂化了。这要求开发商从更加专业的角度进行规划设计、定位等，否则，用普通底商的思维，去开发步行街、百货商场或其他商业房地产产品形式，会加大项目的风险。
⑶招商策划。招商是商业地产永恒的主题，也是难点。在商业地产开发的不同阶段，招商内容不同。项目前期招商重点是寻找合作伙伴、出资人，与大商家签订合作合同；建设过程中的重点是物业销售；建设后期招商内容转变为寻找中小经营者进场经营；投入使用若干年后根据形势发展，招商的目的是不断优化客户组合。一定要招商在前，开工建设在后。招商主要解决三个问题：①确定主力店。主力店不是多多益善，一个MALL里面，3－5个主力店足矣。不会因为增加一两个主力店，人流就会增加，而且主力店一定要跟MALL的地点结合起来选定。在城里商业区做，最好就是百货、电影城、数码城，如果地点差一点，可以做超市，再远一点到了郊区，才可以做家居、建材等。最好是不同业态的主力店配合，百货、超市、数码城、电影城每样一个，搭配在一起，吸引不同层次的消费者，增加主力店的比较效益。②选择次主力店。中国目前最缺的不是主力店，也不是小店铺，而是有特色经营的500－1000平方米的次主力店。③补偿小店铺。主力店、次主力店招商成功后，小店铺招商就顺理成章了。
⑷规划策划。意在优化建筑空间于经营业绩之间的关系，优化建筑空间的功能组合，以降低成本，提高使用率，实现效益最大化。主力店招商解决以后，商业项目规划设计注意三点：①交通体系。第一是平面交通体系，人车要分流，人流出入的大门口不要紧挨着车出入口；第二考虑垂直交通体系要合理，方便人流上下；第三卸货区要合理安排。一般做法是放在地下室，保证地面整洁，消费者看不到货车，尤其是建材、超市等，这样比较方便顾客。②高度、荷载。不同的业态对高度、荷载的要求是截然不同的。超市每平方米最少要1吨、图书要2吨、建材要4吨；做餐饮楼板要降板，要排油，排水。所以招商在前面，设计就更合理一些。零售型社区商铺一般3．5米的层高，如果是做中型超市，规划设计时应考虑合理的柱距，避免柱网太密，影响使用效率。③留有余地。如高度5米多，就不能做数字影院，影院层高的下限要求是9米。所以做购物中心设计的时候，最好留有余地。④从设计上控制成本。成本控制的关键是设计成本控制，要采用带造价控制的图纸设计，真正把好成本关。⑤技术策划。建筑和管理技术发展迅速，例如节能技术、智能化技术、无线通信技术、钢结构技术、自动化车库管理系统等不断推陈出新，应在准确把握发展趋势的前提下，准确评价技术的经济技术合理性和营销价值，坚持经济与技术联系原则，提出价值最大化技术方案。
在中地行鼎盛时期，为寻求个人突破，他又毅然创办了旭辉国际地产运营机构，与他的新伙伴们开始超越自我的二次创业。创造奇迹的冯晖，运用其独创的房地产系统运营策划服务模式（RSMO），在中国的房地产市场创造了一个个令业内赞叹的经典案例，演绎了一幕幕地产传奇故事。
与冯晖对坐在咖啡厅里，感受一位年轻企业家的内心独白以及其对中国房地产的信心、希望、忧虑与设想......
充满诱惑力的大蛋糕
记者：你把自己定位于商业地产运营策略供应商，为什么对商业地产情有独钟？
冯晖：我在十年前就预计商业地产在新世纪必然有一个蓬勃发展的机遇，就想通过一个个的案例，把商业地产的理论体系和专业化服务做起来。因为对于我们地产策划机构来说，住宅地产的发展空间越来越窄了，一是住宅地产市场越来越趋于平稳和理性，最后达到市场平衡，房地产行业需要新的经济增长点；二是住宅产品没有再生性，属于消费性地产，使用年限是70年，人们住在里面，变动性很小，即使二手房交易，也是一般的房屋买卖，对我来说，感到缺乏挑战性。而商业地产就不同了，它的使用年限是40年，具有更新换代性，尤其是商业地产和住宅地产比较起来，具有五大特点：一是价值高；二是可以永续经营；三是充分享受物业的增值；四是它延伸出来的边际效益和回报是住宅所没有的；五是商业地产项目开发抗风险能力比较强，所以它属于动力地产的范畴。
我国目前正处于城市化高速发展期，商业地产使传统的商业形态发生裂变，这是一个充满挑战的事业。城市能将商业的价值无限扩大，并为商业的现代化、多元化提供最现实最厚重的载体。因此，商业与地产的联动，实质上就是将城市经济的两个重量级板块粘合在一起，形成城市化的“拳头产品”――商业地产开发。进入21世纪，我国的商业地产市场正在从长达10年的沉寂中走出，并快速升温。去年，商业地产市场更显蓬勃发展，各地商业地产项目如雨后春笋，成为房地产开发中极具潜力的投资型项目。商业地产的发展与成熟，意味着消费型地产正向动力型地产裂变。
发展商不能往火坑里跳
记者：有人说，商业地产卖的越好死得越快，这话有道理吗？
冯晖：商业地产项目就要遵循商业规律。一个成功的商业地产项目，有四个重要因素，其一是选址和定位；其二是商店和商品的规划；其三是商户组合；其四是经营管理。商业地产，“商业”是灵魂，地产是载体， 正因为许多开发商是初次涉足商业地产开发，所以犯了原则性错误：用住宅开发的思路开发商业地产，以住宅开发一次性收益代替商业地产靠物业升值赢得长线投资回报和现金流的获益方式。
这么多年，全国的商业地产开发成功的个案极少，失败的则比比皆是。没有足够的资金实力、没有等待漫长的回报期的耐心、没有商业经营的经验就不要涉足商业地产！这是有道理的。投资商业地产如果没有一定的投资分析和中长线投资技巧、预测和抗风险能力，就最好谨慎为之。因为商业地产的竞争比住宅地产还要厉害，没实力、没耐心、没经验无异于玩火。
记者：你对目前我国商业地产的形势有何看法与见解？
冯晖：商业地产更容易导致金融风险，因为它的投资量越大，回收期更长，投资下去，如果后续经营不好，很难取得理想的回报效益。商业地产对整个城市的影响更大，而且影响是多方面的。如果一个商业地产项目失败，投资者的资金收不回来，开发商是没有第二次生命的，经营者的资金沉淀在铺位上，对专业管理者意味着管理的失败，对终端消费者来说是享受服务方面的损失，从政府的角度看是城市规划建设的一个败笔，因为大的商业项目都是城市规划的重要课题。
当前我国的商业地产现状有六个方面：一是有的发展商因为对商业不了解，导致对商业地产项目开发十分盲目，并急于追求短期的回报和资金回笼，这种情况下，成功的可能性很小；未来两年，随着众多商业地产项目投入运营，很多分割产权出让的项目可能会有大批投资商业面积却收不到预期回报的投资人会找开发商清算。
二是商业与地产的不匹配，相互脱节是很严重的问题。商业与地产对应不起来，场和市对应不起来，商业建筑和零售商的需求对应不起来，结果导致招数困难，或者需要重新整改，造成重大资源浪费。
三是政府正充分看到商业地产的金融风险并加强监督。目前，商业地产开发主体多是住宅开发商转型，与国际成熟开发套路不同，由于没有产业基金支持，国内的商业地产项目开发资金主要来源于银行贷款，且分割产权出让的操盘模式居于主流。金融方面的调控对商业地产的打击更大，更直接。
四是没有实力的商业地产项目，通过资产重组合作和转让有实力的开发商是较好的办法。有的开发商为了收回资金更多的拼命销售，采用降价销售办法，导致商业项目烂尾，后续无法经营，其危害性更大。
五是随着零售业在今年年底彻底对外开放，我国商业地产整个行业的开发水平在提升，并逐渐与国际化接轨，但国外的一些Shopping Mall和CBD的模式并不完全适宜中国的国情，盲目引进和照搬也不利于商业地产的发展。
六是如何找到一套国内商业地产行之有效的本土化运营的形式，这是迫在眉睫的问题。舶来品在国内行不通。只租不售，钱从何来？物业既要卖的好，又要经营得好，这才是打开商业地产运营的金钥匙。
需要系统运营策划模式
记者：商业地产项目投资巨大，严格说起来，只许成功，不许失败，能够做到这一点吗？
冯晖：商业地产项目只要能够立项，大多因为这些项目存在一定的商业价值，也就是说都具有一定的地段优势。各自有各自的优劣势，只要我们把土地的价值发挥到最大，把劣势转化为优势，商业地产项目是会成功的。
地产，顾名思义，就是要研究如何让土地产出的更多，当然不是研究土地的化学成分，那是农业所需要的。我们要研究的是土地的经济地理属性，研究它的空间位置，我们常常看到位处同一条路上的几个商业项目却有不同的表现，"冷热不均"，其中一个十分重要的原因是对地段的理解不够深入。地段是地域文化、消费能力、人口素质、消费特点、消费覆盖面等多种因素的客观反映，这个地方所处的位置适合干什么，有多少商业用地，多少人口，周围环境怎么样，只有深入地段背后的研究才会给项目找到清晰的定位。
记者：关于商业地产的策划，能谈谈具体做法吗？
冯晖：商业地产项目是需要精心策划的，没有策划的商业地产项目是注定走不长远。目前在地产策划营销界有三大类型，一种是以战略策划为主，属于理论性研究机构，善于宏观分析和概念提炼，以思维超前著称于世，但那些战略方案客户往往难以执行；一种是以房地产销售为主的实操性公司，善于具体的销售业务和执行层面的战术设计，以某一项目的销售业绩受到业界的赞誉，但因为缺乏应有的高度，不能给与客户一种长远的、系统的战略指导。近年来又有一种所谓全程参与的策划营销观点，主张策划机构从项目一开始就参与进去，自始至终跟踪服务。但全程策划虽然是每个环节都参与，由于参与不够深入，同样不能保证各个环节的统一，很难保证项目的成功。商业地产开发的成功必须要有一个创新的服务模式来保障。
记者： 你有没有更好的模式来解决？RSMO模式是一种什么模式，与其他模式有什么不同？
冯晖：RSMO模式是“房地产系统运营策划”模式的英文简写（英文：Real-estate Systematic Masteyplanning Operation），它是一种以逆向思维观察问题、分析问题、解决问题策划模式，对一个项目来说，RSMO模式不是注重的某一点、某个局部、某个时期，而是从全局高度考量，从后期是否能永续经营与持续发展入手，先考虑项目的后续经营与持续发展的远期战略，再根据总体战略要求与部署，提出系统的确实可行的解决方案，最后在项目开发与实施过程中进行整体统筹运作。
运营策划与全程策划等其他模式的区别在于：在实操中，由于很多策划公司没足够的资源与专业支撑，其所谓全程策划仅限于表面化的参与，仅停留在肤浅层次上，根本无法给开发商以建设性的指导。所以由于自身专业的限制，全程策划根本无法保障策划的真正成功。
关键词：建筑策划；过程分析；商业建筑；
前言
商业建筑要适应越来越多的服务内容,提供灵活多变的空间,除造型的特色外,内部空间环境设计也要研究人们的心理。商业建筑策划将面临更多更广泛的问题,其深度和广度的增加将不断充实和完善建筑策划这门新兴学科。随着商业建筑策划理论研究的深入,它的社会效益与经济效益将日益被人们所重视,其研究机构的组织形式、管理体制也将日益完善,我国的建筑学领域的发展也将呈现一个全新的格局。
一、商业建筑策划的过程分析研究
1、总体项目构想
总体项目构想包括商业建筑外部条件的把握和商业建筑内部条件的调查。外部条件主要是指围绕建筑的社会条件和地域条件。社会要求来自各个方面,建筑是和地域分不开的。商业建筑的建筑策划,则要研究在城市中的作用、与周围道路、广场等公共空间的关系,外形的研究也要考虑在城市景观中所充当的角色以及所在地区的建筑风格特色、建筑限高与体量大小等,应该做到与城市景观有机结合在一起。社会的要求方面,不只局限于建筑物用地周围的相互关系,还必须对环境进行全面考虑和研究,这些外部条件是做好建筑策划的关键。商业建筑内部条件的调查是对建筑自身的最直接的功能上的要求。现代商业建筑无疑是城市总体面貌的重要特色之一。
2、目标分析及确定
商业建筑是消费市场买卖双方进行商品交易活动的建筑空间。按建筑空间规模的变化分类可分为大、中、小型商店,但此标准常因建筑类型的不同和国家地区的区别而异。按建筑空间形式分可分为以下几种:独立设置在一幢建筑内的独立式商店；与其他用途的建筑如住宅、办公写字楼、旅馆、车站等组合修建而结合为整体的合建式商店；和在街道两旁毗邻相连修建商店组合而成的商业街；采取交通措施,保证步行购物、安全舒适的步行商业街；商业街上空架设屋顶拱廊的室内商业街；设于城市地下或建筑地下层的地下商场和地下商业街等。商业建筑的类型是丰富多彩的,而且随着经济的发展和社会的进步越来越呈现多样化的趋势。只有综合运用各学科领域交错发展、相互融合形成的现代观点来分析、判断、决策,才能设计出真正为买卖双方欢迎的商业建筑空间。
3、策划内容
策划内容包括组织策划、经营策划、空间策划、技术策划。建筑策划业务的内容,根据对象而有所差异。对集合住宅、社区、新市镇或学校来说,建筑物的内部或配置等空间策划,往往是整个建筑策划的最主要的部分。相对的,在商业建筑策划中,由于预估建筑物营运的收支是非常重要的工作,因此经营策划便成为建筑策划中非常重要的部分。不过,随着经济的发展,对企业经营者来说,其建筑动机的思考也出现了变化。建筑已经扩展成一种表达企业特有形象的方式,并且将这重点导入“究竟要如何建造何种建筑物”的空间策划中。为吸引顾客而策定商业建筑的过程中,在组织策划、空间策划、经营策划中无不体现了集客这一概念,其中空间策划和技术策划是和建筑紧密相连的。对于商业建筑,由于其主要目的是赢利,故在做此类建筑策划时,应加重经营策划的分量,在人员的配置上,重点是熟悉市场、懂经营的人员的加入、加强市场调查、分析,建筑策划的总负责人也应该是一位对市场有一定了解的建筑师。
①空间策划。商业是城市中最活跃的经济成分之一,亦是城市形成和发展的主要推动力之一,商业建筑是城市的时装,变化多样,发展迅速。商业空间是城市布局的重点。空间策划可以分为计划、功能、展示等项目,计划是指基地面积、商场规模或通路的宽度之决定等策略。此外,还包括商场内通行之方便性(电梯、电扶梯的配置、交通等),使交通具有回游性,使顾客与商品的接触会尽量增加,自然增加了购买率,同时还包括商业建筑将来的布局发展等等。计划策划包括规模策划和发展策划。在确定商业建筑的规模时,应根据地区特点,购买力状况,以及便利消费者购买和经济核算等原则进行统一规划,合理安排,区别不同情况设置大、中、小型商店。我们知道,任何形式的商业建筑的服务半径都是有限的,在今天日趋激烈的市场竞争中,如何赢得顾客的信赖和回头率是至关重要的。如何让顾客在每一次购物中都能获取新意呢?发展是必要的。但发展又不是盲从的。从策划开始就应该有考虑和远见,以尽可以在项目选择和用地等方面留出发展的余地。发展的模式归纳起来有三大类:内部扩展与完善模式；局部扩展模式；整体扩展模式。至于将来采取何种模式发展,要看企业的经济实力和经济特点而定,不能盲目追随潮流,要注意避免选择不必要的改造性不强的商业建筑类型。
②技术策划。在商业建筑策划中,为了创造一个既试用又舒适的空间环境,必须充分利用近代科学技术的一切新成就从空间“质”的方面来保证功能的合理性。这样不仅可以体现新技术的实用性,也可以为商业空间带来新的活力,注入新的血液。选用合理经济的结构形式以形成功能所要求的空间形式,根据商业建筑的性质、等级等不同类别采取不同的结构形式。如大规模的商业建筑,结构多采用钢筋混凝土框架；设置于住宅、办公楼等建筑底层的商业建筑,其营业厅形式受上部建筑的制约,结构常采用混合式或框架式。而某些单层或低层的大面积的连锁商场可采用钢结构或拱等结构形式。同时还要考虑充分利用天然采光、通风、日照等自然条件；设置空调装置以保证室内合适的温度和湿度,同时商品的种类繁多要求空调种类有一定的灵活性；设置消防报警系统,设置足够的防排烟设备,在货物存放处和营业厅应考虑避免火灾和引导疏散等要求；设置楼宇自动化―――智能系统；设置具有完善的中央管理及自控系统,提供中央整体监察,对机电设备故障做出及时的觉察与分析；充分利用商场内部具有的网络系统,实现楼内数据、语音和多媒体虚拟专用网的服务。
4、策划方案的完成
目前,国外建筑设计中的概念设计已有很久的历史了,国内的这类设计实践也在日益增多,正在逐步实现规范化。对于建筑策划来说,要决定建筑的性质、性格、规模、利用方式等,从而拟订建设任务书,但如果没有具体的建筑构想和方案,决定这些条件是困难的。这种研究性的方案设计应属于建筑策划的范畴而不是建设项目的正式设计。它只是建筑策划的一部分,只是依据这种探讨性的设计为建筑策划的其他内容提供参考。商业建筑策划报告的拟订,是将整个策划工作文件化、逻辑化、资料化、规则化、格式化的过程。它的结论是商业建筑策划全部工作的总结和表述,它将对下一步的商业建筑设计工作起到科学的指导作用,是商业投资项目进行具体设计的科学的合乎逻辑的依据,也便于投资者做出正确的选择。结论报告包括框图和文字表格两大部分,其中框图部分包括经济模式、环境模式、人口构成模式、使用模式、商业空间组合模式框图及项目评价、决策图式；文字表格部分包括项目的规模及主题,商业建筑主要服务对象,造价表、经济损益表、结构造型材料表、建设周期表。实施总结包括促销、后续调查、定期抽检。并对策划方案总结,为今后的策划工作积累经验。
我公司对商业的操盘经验几乎为零，目前我公司唯一开发的一个商业体项目，还是与其他商业公司合作开发。从12年拿地到现在，设计图纸出了4、5版升版图，变更签证不断，光是因为电梯一项的变更签证，造成的损失就上100万，地基工程变更上1000万。边施工边设计是家常便饭，项目工期是一拖再拖，不能按期交房的风险越来越大。详细探明商业地产与住宅地产之间的区别，对我们更好地操作商业地产项目是至关重要的。
商业地区与住宅地产区别较大，主要是底楼位置要求、目标顾客、功能用途、消费环节、物业要求、产品设计、营销方式、投资回报形式、专业程度、综合实力等等。
1.产品性质不同
住宅产品的本质是功能性产品，其直接使用功能正是消费者购买的主要动因，价值的前因是居住，超值是居住功能的同期附带价值表现。
商铺的绝大多数买主购买的首要目的是出租获利，已经商铺本身的售价升值。购买的根本目的是让手中现有资金通过商铺这一“产品”实现保值增值。因此，商铺的本质是金融产品。
2.价值体系不同
住宅项目的主体是开发商、业主、物业管理公司，开发商移交产品后价值就得以实现；而综合型商业项目中，需要开发商、业主、经营商户、商业管理公司、物业管理公司、消费者6种角色，商铺开业后能持续良好的经营，商铺的价值才算真正得以实现。
3.客户构成不同
住宅的购买者主要是小资阶层、白领阶层、普通人员，现目前市场条件下，基本是自用，投资者较少。商业地产的购买者则是一般的经营户和投资者，自营与投资者的比例反而是3：7或2：8。
以上的不同，注定了开发关注点不同，主要是以下几方面：
3.1地理位置方面
住宅地产的环境，只要能进人，只要能通车就行；商业地产的价值首先体现就是地理位置，应选择成熟的商业区或者是有发展潜力的商业地段。
3.2销售策略方面
商业地产是物业升值和商业经营收益为投资动力，即商业销售后要考虑返租、回报和风险的问题。
住宅项目的营销策略目标是让人认可项目，商业项目的营销策略目标不但要认可项目，更重要的是要让他们对项目的定位、经营管理有信心，对项目今后的增值升值有信心。即需要通过对商业发展前景、片区商业发展前景、经营管理承诺的分析、论证引导客户建立起投资的信心。
3.3推广节奏方面：产品决定客户，客户决定推广
住宅的推广过程的重点和难点是在项目还没有具体形象的时候。因为在项目前期，所有的定位和设计都只停留在图纸上，人们对项目的态度存有一定的谨慎，而随着工程进度的进展，项目逐渐呈现在人们的面前时，对人们的信心是非常有利的支持。
商业项目推广的重点阶段是项目开盘前后，这是商业项目销售的黄金时间。因为商业项目的购买动力来源于客户的信心，而客户信心的建立，主要看项目推广的信息传达。在项目操作的前期，开发商具有信息优势，可以有甄别地传达信息，很容易树立起客户对项目的信心，短时间内促成销售行为的产生。但随着项目的进展，开发商的信息优势将减弱，客户获得信息更多，思考的因素也就会更多，购买犹豫性也就不断增强。同时商业项目必须要能招商营业才能初步体现其价值，因此开始营业前的招商进展，营业后的经营状况直接影响了各个层面客户对项目的信心。
3.4综合实力方面
从资金运作的角度讲，对于住宅地产，销售便是资金回笼的开始，用销售带动项目的后续开发。而商业地产的销售风险很高，商业销售完成后，对后期的资金需求量还很大，需要大量的资金投入才能完成商业经营的培育期，实现盈利。即商业地产的资金投入周期长，回笼资金慢，财务压力大。需要公司强力的资金实力，才能支撑项目开发完成，获得赢力。我公司开发的项目，就是从12年5月开始资金投入，预计到17年才能回本，后续商业运营良好，才能获得利润。
3.5对专业的策划机构要求方面
一些商业地产在操作时，因为经验不足的原因，会导致形成招商容易倒闭早的恶劣境地，在此片面总结一下造成商业地产招商开业后经营不善的原因，希望对受众有浅许帮助。
一忌：请无商业运营经验的策划公司全程运营
商业地产操作完全不等同于产品与社区房产的操作模式，它需要的是系统的商业运作模式支撑，各个不同的环节都需要精于商场操作的人力运作，很多商业地产项目不经考虑就聘请一些毫无商场运作经验的策划公司来做全程运营，实在是犯了商业地产的操作大忌，试问，连基本的动线设计都不会的策划公司你敢相信吗？
在我接触商业地产过程中，发现很多策划公司依然在运用为企业产品策划时的思路在实施，更多的甚至是在用头脑风暴进行“概念”炒做，以为只要有一个好的概念，就可以一切无忧，殊不知，商业地产运作的各个系统是互为联系的，业态规划、运营模式、管理体系构构建的支持才是最终商场是否能够有效存活的重要条件，招商所面对的商户更关心的是内在的运营环节，否则概念再好，招商后的存活率也是相当渺茫。
二忌：混淆的市场调研
很多商业地产的操作公司依然从项目周边各经营场所分布、消费者调研、人流、社区居民分布等基本要素的来操作，这是传统社区类住宅调研的方法，此类调研只能做为商业地产调研中的一个小要素。
商业地产的操作在做市场调研时，更注重当地商业形态的结构，会从当地竞争力的业态组合做为出发点，对各个商圈主业态、模式进行分析，并结合项目的本身情况进行综合评析，以此为后续的定位及业态规划提供科学支持。
我5月份操作的一家商业地产项目，当时与我们同时收取调研费进行竞争的是国内一家著名的策划公司，对方派了6个人的项目组到达，但是我们发现，6个人中没有一个人操作过商业地产，只有他们的项目总监曾经策划过住宅房产，而且有四个是年龄只有二十二三岁的年青人，最后市调报告中，他们为商场定位的基本依据就是调研了数以千计的消费者后，根据消费者的需求，为该商场做出了纯高雅一族的定位，可笑的是根本没有去考虑此类的业态组合能否让商场持续存活，如此的做法是典型不知深浅的不负责任的思想，
三忌：自以为是的另类定位
没有商业运作经验的策划公司及部分商业地产在操作时，差异化策略会做为规划定位首选，操作的方式就是如何制定吸引眼球的概念定位，这类公司操作习惯了产品的概念模式，以为商业地产的操作也会一样火爆，而只以概念为突破口，想当然的将商业地产打造成定位独特的形式，却不去考虑定位是否合适？商场业态如何搭配？市场是否是如此大的容量等核心问题。
商业地产想操作成另类独特的定位形式有三个要素：1）、核心商圈。2）、交通发达。3）、营业面积低于3000平。
如果背弃了以上三点要素，既使招商情况再好，开业两个月内就会显出疲态，业户纠纷100%会发生，倒闭是理所当然的事。
四忌：经营业态规划混乱，急功近利签约
业态规划是商业地产成功运营的重要环节，商业地产最忌讳的就是业态规划不清，随意招商签约，为了签约而随意安排商户想要位置，甚至为了客户签约，招商代表会个人口头答应商户的一些附加条件，这都为开业后商场的运营埋下不好的伏笔；因为不做品类要求，开业后商场的重货现象非常严重，恶性竞争难免，甚至有的商户大动干戈；如果开业后经营顺利，业户的矛盾不会激发，一旦开业后经营不顺，所有的问题原因将会直接全部推给商场方，对商场运营极为不利。
有一家商场，为了快速回款，竞然把人气最旺的女性类商品全部放在一楼经营，而将二三楼做成男装与家纺类，结果就是一楼人气很旺，二楼三楼根本上不去客流，这个低级的规划使二百多家商户天天赔钱，商户与商场的纠纷天天发生，再加上签约时不同的签约政策外漏，很多商户纷纷要求商场退租，商场根本不可能进行大调整，而苦不堪言。
五忌：动线处处死角
动线设计是商场开业后全面盈利的关键因素，只有将动线设计到位了，才能保证客流量能够自然的到达商场的每个位置，不会使商场形成某个部位的死角。
DS商场（22000平），在筹划时请了FYDE房产公司为其规划，该策划公司是住宅型房产专业机构，对商业地产运作却是一知半解，根本不知如何避免死角形成，而盲目的为其制定了动线，结果建成后商场四个角全部是死角，只是在扶梯附近的业户经营良好，四个死角人流稀少，退铺事件天天发生。
六忌：运营模式滞固
如何做好公司宣传册宣传册分很多种类，产品宣传册、企业宣传册、纪念宣传册、招商手册等等，在做一本宣传册的时候也要注意几个方面：
1、宣传册最忌讳的就是满篇幅的文字信息、图片，一点没有主线可言，很多企业只会一个一个的说：企业文化是。。。。企业理念是。。。。企业背景是。。。。企业核心价值是。。。。企业产品是。。。。企业服务是。。。。这样的画册做了丝毫没有任何企业品牌特点而言，现在需要追求的是定制化服务，要根据企业自身的品牌特点、定位、市场等等因素 进行高精度提炼，提出最有效、最简单、最能让人理解并记住的话语阐述自己想要表达的意思。
2、一本宣传册要结构清晰，这本宣传册我做的目的是要突出体现什么的，这个要清晰，之后在进行结构上的划分，P数划分，这里切记一点，一定避免什么都想说，什么都没说的结果，一本宣传册如果你没有一个突出重点想宣传的核心，那就意味着你什么都没表达，当一个人看某个企业的宣传册，他一定只是记住其中的一小部分，想通片都记住 这是痴人说梦。
3、宣传册的整体设计风格要结合企业的品牌特点，企业背景、定位及里面的文字内容进行综合考虑，能脱开文字谈设计，否则会有在办公室里谈情说爱或者在海边钻油井的感觉。
公司宣传册文案1人世间最伟大的力量莫过于思想(封面)
郑州在路上企业管理咨询有限公司;河南国宾车队汽车旅游服务有限公司;河南天宇旅游策划有限公司
财富文化展(封二)
财富是一位文化天使，只有领悟到了财富的文化光辉，才能驶入发展的金光大道
发展是硬道理 规模是硬任务 品牌是硬指标
中原经济发展进入群雄逐鹿龙腾虎跃时代，中国经济发展进入极时代、拳王争霸赛时代;大发展快发展高起点高效益，成为未来经济发展第一唯一选择。
观念是第一生产力 人才是第一竞争力 机制是第一发展力
赚钱是一件力气活 赚钱是一种技术活 赚钱是一门艺术活
企业经营第一难题永恒主题：发展发展还是发展;市场市场还是市场;效益效益还是效益
财富大学堂(内一)
管产学民思想交流平台 形象品牌战波传播舞台 市场营销拓展法身基地
树立公众品牌形象 展示思想文化力量
社会大舞台 市场大品牌
中原崛起战略论坛
企业家财富故事会 企业家大讲堂
资本经营论坛 品牌营销制胜之道
企业文化研讨会 企业影视作品创作
大学生创就业论坛培训 企业内训 拓展训练
企业家之路(书、DV)在路上编著
财富旅游(内二)
发掘旅游财富文化理念 创造旅游文化财富价值
经营旅游的实质是经营文化。旅游是美学文化娱乐文化艺术文化的三结合
财富之旅 思想之旅 名车飓风
养生健身 度假休闲 文化娱乐艺术之旅
君山问道，安阳说易;跨越关山，内乡探秘;金鸡报晓，万仙有约
温暖冬季――海南;文化盛宴――北京;世界中国――大上海;家乡异国――港澳台
诠释大别山：一山别南北，一山始阴阳;一山和天地，一山兴炎黄。
幸福生活(内三)
智慧是第一创造力 心态是第一幸福力 艺术是第一快乐力
企业家俱乐部
企业家艺术节 企业家健身节
企业家艺术大舞台
企业家幸福家庭文化艺术节
企业文化艺术节
企业职工全民健身运动会
企业家艺术家联欢文化艺术节
企业发展成就展 企业产品展销会
名家策划 装点生活
联谊联欢(内四)
用联欢凝聚合力 让联谊创造奇迹
影视传媒(旅游客车)、场馆传媒(财富展会)、报刊传媒《企业家园》、网站传媒(中原汽车旅游网、在路上学习网等)
一报一刊一馆一视频三网站联合传播立体攻略 专题宣传策划，专题宣传片制作播放，直接面对终端目标客户 创造更大更佳社会经济效益
企业家联合会大联欢 联欢联谊文化艺术节
企业文化大联欢 企业内刊编辑部联欢联谊文化艺术节
企业家联合会联络员联欢联谊文化艺术节
河南汽车旅游综合实力第一品牌 中原唯一专业汽车旅游服务网站
企业寄语
有缘与您相识，是我最大的荣幸!
有缘为您服务，是我最大的幸福!
您的快乐，就是最大的快乐!
一次相见，友谊常相伴!一次握手，永远是朋友!
提供个性化、绩效型讲座论坛培训，为企业发展、市场营销提供富有实效性的学习服务
选择大于努力 伙伴决定成就(封底)
总裁思想风暴 引爆生产力 辉煌生命力 享受幸福力
电话 网址
地址
公司宣传册文案2P1扉页：希瑞顾问智慧创造成功
一个致力于商业地产、住宅地产，为客户创造并提升商业价值的管理顾问机构
一个全力以赴为零售企业提供完整解决方案的营运管理顾问机构
一个与国内外一流管理专家合作的专业管理顾问机构
与中国连锁经营协会多次主办河南商用房地产营销高峰论坛 成功运作300多个有影响的案例
国内最早成立的专业零售管理顾问机构之一
成功策划首届河南连锁业大会
河南商业史上操作商业项目最多的管理顾问机构
拥有一支集专业理论知识与丰：富实战经验于一身的管理顾问团队
P2扉页：公司董事长/首席顾问何宏剑先生简介(附有个人图片)
P3： 目录
希瑞是谁
希瑞团队
希瑞文化
希瑞能做什么
希瑞做过什么
希瑞伙伴
希瑞愿景
P4pn：
希瑞是谁?
Theory理论、学说。
奋斗是最壮美的人生，创业者写就世间最华美篇章!中原地区零售行业理论的先行者，商业地产理论的领跑者。
郑州希瑞营销管理咨询有限公司初创于1999年，是一家专业从事商业地产全程策划：项目盈利模式研究、市场调研定位、概念规划设计、设计优化及设计跟踪服务、招商、销售为主的房地产管理顾问机构。是中国商业顾问网下属公司，是国内最早成立的专业商业管理机构之一，现有员工 人，每年房地产招商销售面积超过 - 万平方米，有 _多家成功的案例，拥有卓越的客户网络及供应商网络，成功打造了一支集专业理论知识与丰富实战经验于一身专家团队。
公司致力于为客户量身定做完整的解决方案、企业发展战略规划、快速消费品企业的通路建设与供应链优化以及商用房地产的规划设计招商，我们将竭诚为客户提供低成本超越竞争对手竞争策略咨询服务。公司已成功举办了三届河南省超市管理论坛，成功策划了首届河南连锁业大会，与中国连锁经营协会一起主办了20xx河南商用房地产营销高峰论坛，与中华零售网一起在北京举办了20xx职业经理人系列培训，受到客户广泛好评。20xx年根据客户和市场需求公司调整服务策略，开始致力于商业房地产定位、规划设计及招商运营，为客户创造并提升商业价值。
希瑞公司愿与房地产行业和零售行业里孜孜不倦进取的企业共创卓越
希瑞团队
理论先行的拓荒者
我们坚持只有专业才能立足，只有真诚才有客户，只有奉献才能发展。我们相信专业的团队和精诚合作是企业最宝贵的财富。世界上没有完美的个人，只有完美的团队。以一批拥有丰富理论及实践经验的商业地产专家为核心，集合了商业零售、广告、金融等多行业、多领域的实战型精英团队，使希瑞成为一支专业、智慧、敬业、务实的专家顾问团队。通过希瑞商业模式科学严密的运行体系和流程，本着双业精神专业、敬业的企业精神，以达到彼此共同的目标!
公司董事长/首席顾问何宏剑先生(附有个人图片)首批国家培养的工商管理硕士学位(MBA)，兼任河南省商业行业协会副会长、连锁专业委员会主任委员， 并被多所大学聘为客座教授。20xx年在北京被授予全国首届MBA成就奖，是该奖项我省唯一的获奖者。六年来，带领公司精英团队成功地策划了200多家大中型超市、量贩、百货商店、生活广场、连锁便利店及农改超项目;同时，还主持举办了四届河南零售超市管理论坛及首届河南商业房地产论坛，创办了中国商业顾问网。
希瑞文化
不懈努力的动力源泉
每一滴水都有文化：溪水涓涓、黄河涛涛、长江奔腾、大海汹涌，企业拥有了文化，就如同人有了思想，前进的脚步才能勇往直前。文化，作为一种资源，被希瑞人视为企业的灵魂与核心价值体系，并渗透进企业经营活动的方方面面，从而建立了富有希瑞特色的企业文化。
企业愿景国内商业顾问的领跑者
经营哲学最适合的就是最好的
公司精神双业精神专业、敬业
公司作风诚信敬业、严谨高效、务实创新
人本政策宏伟的目标感召人、良好的待遇吸引人、优秀的文化指引人
管理要略沟通信任、团结协作、尊重服务
公司使命管理创造价值
希瑞能做什么?
说理立论，量身打造。
把握中国商业地产的发展机遇，致力于中国商业地产的综合性全程服务。
商业地产全程策划
(一) 市场调研、
市场调研是商业地产全程策划的必要环节，目的是通过
科学的市场调查，以及准确的了解和掌握市场信息，并在此基础上对市场做出科学的预测，为项目市场定位、产品定位等论证提供技术支持。
终端消费者调研分析
商业物业经营者调研分析
投资者调研分析
甲方公司内部需求调研
项目所在地商业竞争格局调研分析
项目所在地整体商业竞争格局调研分析
项目所在地整体商业环境(商圈)调研分析
项目所在地主要竞争项目分析
项目周边公共设施调研分析
(二) 项目总体定位
地产项目必须为自己选择目标市场总体定位，实施有效
地市场定位战略，以便使自己在这一目标市场中处于优势地位。合理、准确的项目定位是决定地产项目成功运作的关键所在。
项目业态定位
项目功能定位
经营客户定位
投资客户定位
客户群体定位
项目主题定为
项目形象定位
(三) 概念规划设计服务
概念性规划设计是项目开发设计中不可缺少的环节，是
在项目方案设计开始之前提供给业主初步的方向性设计草图、示意图、规划图、鸟瞰图、项目问题分析、风格趋向等内容。具有思路的创新性、前瞻性和指导性，也是和业主探讨方案的基础。
依据项目定位，研究出合理盈利模式
区位分析图
规划总平面图
主要经济技术指标表
概念规划功能分区图
鸟瞰图
项目设计任务书
(四) 设计优化及设计跟踪
独特的精心策划与构思设计，能够充分体现项目的独特魅力，尽显自身特质，为总体整合、塑造、运营的成功奠定坚实的基础。
优化设计院规划设计方案
优化设计院建筑设计方案
优化设计院业种业态规划方案
优化设计院商业铺位分割方案
配合设计院完成项目设计工作
(五) 招商
商业项目建成后要根据产品的市场定位、产品特点、
渠道特点、来确定适合自己产品详细的规划和经销商目标群。一个成功的项目要注重长期发展，要求经销商要有运作市场的能力，这需要一个挑选和市场调查以及和经销商协商的过程。
商业业种业态规划
商业物业铺位分割及铺位面积
商业物业外立面建议
商业物业入驻品牌建议
商业物业租金及销售价格建议
主力店招商
其他商业物业招商
(六) 销售
地产项目的销售具有相当的综合性与系统性，营销工具的组合、销售变量的整合、营销序列的和谐、推广计划的策略、产品个性与投资者、消费者有效契合是项目能否成功的关键。
产品定位建议
整体营销推广计划
阶段性销售策略、市场推广策略及实施的计划
制定销售价格策略
日报、周报、月报的提交
完成甲方制定的销售及回款任务
二、其他业务
开发策划及运营管理
CT设计、促销设计、营销方案
消费者研究及市场调研
零售企业发展战略规划与设计等
希瑞做过什么?
理论与实践同生共长，智慧创造成功的结晶。
任何理论都是一种客观上的规划，只有付出实践才是一种真正的成功，希瑞人经过十多年的不懈努力，在中原大地商业地产的市场上创造了一个又一个的奇迹。
(案例：文字说明配置项目图片)
希瑞伙伴
发展与共赢，合作与成功
希瑞人经过了十多年的发展和各界商业团体、商业机构，建立了
长期的合作共赢的关系，积累了一大批的商业合作资源。
中国连锁经营协会、中国商业顾问网、中国零售网、河南省商业行业协会、亚洲财富企业中国有限公司、麦当劳、肯德基、丹尼斯、沃尔玛、家乐福、德克士、铜锣湾、易初莲花、国美电器、永乐电器、银泰百货、老百姓大药房、百安居、东方家园、家世界
(配标志图片)
董事长致辞 希瑞愿景
公司宣传册文案3一、关于我们
如果用单页说明书或大型说明书无法容纳复杂的广告内容时，需要多页的宣传画册印刷子形，这种页数多的宣传册，在编辑方针上，必须要有一贯的内容，在布局或美术观点上，也要使宣传画册印刷能发挥个性。这种多彩多姿的版面，能提供读者知识，除能激起潜在顾客的购买力外，亦可用作参考资料，永久保存。
我们根据客户在不同时期理念及形象的变化，为众多的企业、机构提供推广手册的策划和设计、制作服务。我们综合色彩、图形、文字及摄影等平面创意手段和出色的工艺制作技术为客户创作符合企业自身推广需求的宣传画册印刷。
二、本宣传册着重传达一个信息：XXXX有限公司的服务是丰富的、人性化以及专业的。
三、本宣传册的主要目的：宣传品牌主张、打造经营服务、理念、展现核心竞争力。
四、具体方案
P1、封面
整体画面以绿色光线图及公司标志构建，表示公司的稳重、严肃，又不缺乏新意，体现了企业的稳健发展，美好的前景和气宇不凡的态度。
P2、总经理致辞
放置公司总经理图片，致辞增强公司的社会美誉度和信赖感。
P3、目录
P4、企业精神、理念及远景
以展翅翱翔的雄鹰为背景展现当前国内良好的发展机遇、公司雄厚的实力及广阔的发展前景。
P5-6、公司简介
以竹林、蓝天的配图突显企业的健康发展，安全以及可信赖的文化涵蕴。
P7-8、组织结构
以三只紧握围绕的手配图，体现企业管理组织的有序、严谨，以及公司员工的团结，拼搏精神。
P9、领导关怀
配以领导视察图片，展现领导给予公司的高度重视及人文关怀，鼓舞全体员工继续以饱满的热情、激昂的斗志投入工作。
P10、光辉里程
以历年所获荣誉奖状展现公司自上至下坚定的理想信念、良好的综合素质以及团结协作的良好作风。
P11、ISO9000认证
ISO9000是指由国际标准化组织(ISO)所属的质量管理和质量保证技术委员会ISO/TC176工作委员会制定并颁布的关于质量管理体系的标准的统称，得此认证对公司质量管理带来了深远的意义。
P12、开发案例
事实胜于雄辩，以成功而优秀的工程案例作为雄厚实力的完美验证。
P13、封底
【关键词】建筑策划；市场需求；建筑设计
建筑策划目前在我国发展的时间虽然不长，但它是衔接城市规划和建筑设计的重要环节，它的出现使建筑设计更为合理化，减小了投资的风险，提高了设计环节的效率。
1 建筑策划的产生及概念
在快速城市化的影响下，现代建筑在规模不断扩展及复杂程度不断加深的同时，其对城市环境、社会生活及经济的影响亦随之加剧，传统建设程序的弊端日益突现：诸如逻辑性和经济性较差，缺乏科学性，难以保证设计项目建成后能获得良好的环境效益、经济效益和社会效益等，这些问题往往导致设计出的产品内容与实际需要脱节。因此，人们开始重视设计前期的研究工作，即研究设计依据的问题，建筑策划应运而生。建筑策划是建筑设计前期工作的重要部分，其基本的框架主要由三部分构成：1）搜集并明确设计的环境资源条件和各种制约条件；2）明确设计的要求，提出目标定位；3）建立设计准则及相应的工作程序。建筑策划的产生正是建筑设计日益走向理性和科学的重要表现之一。从建筑学的角度出发，建筑策划可以理解为根据总体规划的目标设定，在对建筑设计综合分析的基础上，为其提供科学、逻辑、优化的设计依据。建筑策划追寻建筑设计的合理性、科学性和逻辑性，它从新的角度来审视建筑学，提出问题并解决问题。
2 建筑策划的目的和内容
简单的讲，建筑策划的目的就是为建筑设计确立科学理性的设计依据，协调开发商与建筑师的意愿，使设计项目获得良好的环境效益、经济效益和社会效益。建筑在策划中被当作产品看待，而产品要适应市场，所以建筑策划本身来源于市场的需求，通过分析市场，整合资源，寻求建筑的经济效益和社会效益的最大化。一般从市场调查入手，通过场地分析和对开发企业的调查，找出存在的矛盾，发现业主需求与社会需求、周围环境的矛盾点，并找到其中关键的矛盾点，做出解决矛盾的创意，这就是策划的要点。通常的情况是：给你一块地，你可以考虑建设不同功能的建筑，如写字楼、宾馆、商业楼或娱乐设施等，一般先要分析周边环境、市场条件，然后再选择最合适的建筑类型。建筑策划是为投资做决策，因此做什么样的建筑、什么内容、多大规模、什么时候做、工期多长等，都是建筑策划要考虑和决定的问题。策划中还需要考虑对情况变化的适应对策，以增加建筑设计的灵活性，比如给建筑的改建和功能置换留有余地等。建筑策划的内容包括：1）对建设目标的明确；2）对建设项目外部条件的把握，如社会环境、人文环境、自然环境、基础设施、规划设计条件等；3）对建设项目内部条件的把握，如使用者、住户、商家、物业管理者、功能要求等；4）对建筑项目空间构想的表述，形成概念设计，把空间构想的东西提出来，进行空间评价，这一点是建筑策划区别于一般方案设计不同的地方。运用建筑策划的手段来对空间构想进行空间评价，通过对生活的预测以及实态调查的分析、归纳、总结和提炼对空间加以修正，然后反馈到这个环节中去，这是建筑策划中最主要的过程；5）建筑项目实现手段的确定，包括建筑材料、结构方式、构造、设备等技术构想，这也是建筑策划方案的一部分。
3 建筑策划与建筑设计的关系
通常所说的建筑设计无疑应是一个广义的概念，它实际上包括建筑设计的前期研究即建筑策划理论。广义的设计概念应有三个阶段：
1）设计条件的设定分析阶段；
2）建筑空间构想、设定阶段；
3）建筑空间的具象表述阶段。但从建立建筑策划理论的观点出发，前两个阶段又属于建筑策划的范畴，而且建筑策划通过第二阶段与建筑设计相沟通。建筑策划的后期工作，如空间构想、组合方式的研究、空间要素的把握以及材料设备的确定等是与建筑设计的前期工作，如初步方案的设计总图、平立剖图、设备系统图等紧密结合在一起的，它们共同为进一步完成实施设计做准备。建筑策划是建筑设计的先行者，建筑策划如果没到位，房地产发展商往往会遭遇这样的困境：投入十几万甚至几十万在多家设计单位中进行建筑设计招标，常常得不到理想的结果，即使是初步选择一家设计单位再做方案优化，多数也不尽人意。建筑师也往往有这样的怨言：发展商主意多变，图纸的修改没完没了。究其原因是在建筑设计之前缺乏系统的建筑策划。建筑策划的任务是为建筑设计提供科学的逻辑再加上形象的设计依据，它先于建筑设计，又是和建筑设计互动深化发展并衔接于营销策划。总结起来，建筑策划与建筑设计的关系可以借用“骨骼”与“肌肉”来进行比喻，建筑策划建立的是骨骼框架，建筑设计则是以具体形象的建筑语言作为“肌肉”填充骨骼空间。
4 建筑策划在设计中的必要性
建筑策划是介于城市规划和建筑设计中不可或缺的中间环节，它起着承上启下的作用，向上渗透于宏观的总体规划立项环节，向下渗透到建筑设计环节，保证了建筑设计的科学性和逻辑性。建筑策划对于建筑师和开发商来说，是一个“双赢”的结果：一方面，建筑策划阶段的引入可以使开发商的投资目标更为明确，开发成本得到有效控制，从而保证了项目的投资回报；另一方面，建筑策划给建筑师带来了清晰的设计要求，从而避免了因设计的重大修改而耗费大量的精力。建筑策划针对不同的设计项目，研究和解决的问题也有差异。比如，对于社区建筑策划，可能侧重社区主题的确立、户型规模的研究、土地的充分利用及空间价值的提升、建设成本的控制和建设资金的有效利用、技术经济指标等。对于商业建筑，可能会多做市场环境的分析与研究，策划内容出于外观和经济性的考虑，可能涉及建筑形体、空间形象、柱网的选择、空间的利用与分配、标准层的布置等，同时根据商业建筑的特点，还要考虑市场的适应与应变策划。由此可见，建筑设计要想高效顺利地进行，建筑策划必不可少。
1、项目执行工作
百汇海隆广场项目是本人进公司来重点跟进的项目，主要开展市场招商调研、客户接待、文案活动策划执行方面的工作，具体如下：
完成百汇海隆广场项目策划推广文案、*年度总结写作；项目前期招商接待工作；协助接待中心启用前期装饰安装工作；项目相关软文写作；跟进并实施项目宣传推广事宜；协助专题片制作组完成制片工作；持续跟进并协助报广设计、现场包装及物料设计工作，并充分运用报纸、电视台、广播电台、自办刊物等广告资源对项目开展了多渠道的宣传；完成项目阶段推广计划、客户营销活动方案写作等；协助项目推广工作的开展及媒体宣传的跟进工作。
2、个人学习及提升
在本职工作完成之余，通过计划性的跑盘工作及区域市场研究来熟悉市场情况，从而加深对海宁市房地产市场的进一步了解，同时还时刻关注行业政策的变化。
坚持进行专业文章及项目软文的写作，用来提高个人的写作能力及逻辑思维能力，为项目的策划推广工作打好坚实的基础。
3、工作总结
回顾07年工作，本人感觉从专业能力及工作态度上，较之于*年有了一定的进步和提高，主要表现在：
工作态度有明显进步；对项目策划推广工作的计划性与推动力有深刻的认识；能独立完成项目策划推广执行过程中的部分工作；策划报告写作能力有较大的进步；有意识进行专业提升及个人学习。
但同时还有许多的不足之处有待提高：
工作主动意识需要进一步加强；沟通及表达能力需要不断提高；执行工作中细节关注不够；专业提升及个人学习需有计划性并及时进行总结。
二、心得体会
基于07年度工作回顾及总结，也有一些心得体会来进行分享：
1、专业，来自沉淀
不积硅步，无以至千里。任何一个人的知识与能力的提升都是在项目服务过程中，不断积累，不断修正，不断完善的。只有专业的沉淀与坚持不懈的努力，才能取得团队和个人的成功。我在具体的项目执行工作中，也是在有计划地完成专业沉淀，完成原始积累，并在今后的工作中修正。不敢求一步到位，将来再行完善。只有达到足够的专业沉淀，才能真正做到“厚积而薄发”。
2、团队，在于有效沟通
没有一个团队是可以不通过培养和耐心的沟通就可以达到团结和谐的。只有有效沟通才有理解，有理解才有更好的合作，有好的合作才能建立高效的团队，有高效的团队才可能有强大的专业公司。在企划工作中，没有个人行为，只有团队行为，唯有团队合作才能发挥强大聚集力量，达到事半功倍的效果。但在现实工作中，无论是领导者和团队成员之间，还是团队成员之间存在着或多或少的沟通障碍，这就要求发现问题及时沟通、及时协商和解决，在沟通中构建巩固和健全的团队精神。
3、学习，永无止境
企划是一个复合型的行业，除专业的策划推广知识外，还需要了解从项目前期规划、设计、工程建设及后期物业管理的方方面面。任何一个小的细节问题都需要大量的时间和精力去摸索、研究，对于一个优秀的房地产企划人来说，学习应该是永无止境的。
三、08年展望及建议
1、个人展望
专业能力快速提升
通过项目实践结合自我学习，快速提升个人专业能力，积累丰富的操盘经验，并及时的总结和调整。扩宽个人的知识面，积累丰富的专业知识，提高个人的口头表达和书面表达能力，真正做到一名优秀的策划人。
突破商业地产知识瓶颈
入职近二年来，参与的项目基本为商业地产项目。继住宅地产开发主流之后，商业地产现正逐渐成为地产开发市场的新宠儿。如果想成为一名优秀的策划人，对于商业地产知识应该去充分的了解和学习，准确的产品定位、目标消费群体定位和招商是商业物业成功开发的关键所在。在08年本人将通过案例借鉴和自我学习，在商业地产方面有所突破。
参与团队建设
希望能够参与到团队建设中去，熟悉项目执行过程中的各个环节度，明确工作目标，提高工作效率，加强内部人员间的团结合作，互相紧密配合，充分挖掘集体的潜力。对工作的每一个细节进行检查核对，对工作的经验进行总结分析，从怎样节约时间，如何提高效率，尽量使工作程序化、系统化、条理化、从而更进一步，达到新层次，进入新境界。
2、对于公司的建议
个人认为，公司是一个能让员工价值有足够展示空间的企业，公司发展同科学管理模式的运用和团队、个人发展密不可分，一流的专业公司应同时具备一流的管理水平，技术和管理两方面都是不能偏颇的。我能有幸成为宝马的一员，也希望真正与团队一起，努力实现公司效益和个人价值最大化。
【关键词】策划、城市设计、汾东五•七商贸综合体
中图分类号：TU984 文献标识码：A文章编号：
一、引言
古语云：“预则立，不预则废”。对于城市设计而言，预者，即策划。策划，也即策略、谋划，指通过找寻事物内在的因果关系，针对未来发展进行的整体筹划。策划应用在城市规划和城市设计中，就是立足市场，通过对项目发展环境进行分析、判断、推理和构思，提出可能的发展方向，评价项目发展潜力，以此提高规划的科学性，避免重大失误。策划与设计相辅相成，策划重在选择合理的发展目标和途径，起到引航的作用，而设计重在空间落实。策划指导设计，并通过设计实现策划思想。本文以汾东五•七商贸综合体为例，从项目定位、项目概念、功能分区、交通组织、生态特色以及文化特色等方面介绍策划理念在城市设计中的应用，浅析策划在城市设计中的积极作用。
二、项目介绍
汾东五•七商贸综合体项目用地位于汾东商务区商务走廊的核心，汾河绿色之轴的南岸，亲临湖景水域公园，在功能上西临企业总部商务中心，东接主题购物公园。总占地面积26.7万平方米，总建筑面积达198万平方米。根据上位规划主要承担着以下功能内容： 1）都市生活廊道；2）高端商业零售；3）五星酒店/酒店式公寓；4）城市高端技能配套；5）高端居住物业。
三、项目策划与城市设计分析
3.1 项目定位分析
通过对汾东商务区发展格局、战略目标等外部环境与地方特色、基地现状等内部资源的分析，综合汾东商务区的自身定位和发展战略，确定项目的定位为：
――资源型经济产业转型的国际化窗口
围绕山西产业转型目标，集中高新技术产品、煤化工产品等，成为全省转型跨越创造观察市场、贴近市场、服务市场的重要窗口，引领全省资源型企业加快技术创新，实现转型跨越发展。
――新型消费模式的引领区
以全球高端品牌展示体验中心为核心，大力发展展示消费、健康消费、低碳消费、循环消费等新型消费模式，引领城乡居民享受低碳生活，营造绿色、生态、健康山西。
――区域商贸总部经济的集聚区
充分发挥区位优势，集中集聚一批区域商贸总部企业，引领全市和全省现代服务业发展，打造“立起来的工厂区”，努力成为全市高端产业集聚区之一。
――南部新城建设的增长极
通过商贸、文化、酒店、会所、写字楼、公寓等功能带动南部区域发展，将项目打造成太原南部新城经济增长极，太原物流、商流，资金流、信息流最为活跃、最有活力、综合竞争力最强的现代化城市新区。
3.2 基于策划理念的城市设计分析
1）项目概念
项目结合太原深厚的文化底蕴，以“山”、“水”、“洲”自然元素为设计理念，大胆的融合地域历史文化特有的五台山、西山、云冈石窟和悬空寺的建筑概念，引入太原之水，以“山”为载体、“水”为活力、“洲”为纽带，通过层层叠落的空间布局体现其独一无二的城市景观，展现城市包容、尚德、卓越的精髓。
山
项目将建筑沿基地南侧及北侧布置，形成连绵起伏的“山体”，在阻隔城市噪音的同时，又保证基地内部景观与城市绿轴的连通。“山体”为城市界面，展现现代主义建筑干净利落的线条，在道路通道及入口处，打造石窟意象，暗示内部空间别有洞天之意。
水
建筑群中设计一个内湖，通过架空水渠与绿轴水体相连接，创建项目中庭环境。项目300米双塔，以“流瀑”为主题，清玻幕墙从建筑顶部倾泻而下汇入内湖，所谓“内中有水不外流”，寓意凝聚商业力量,创造产业奇迹。双塔顶层，设计中国独一无二的无边际高空游泳池及天际会所，为晋商提供一个高端接待会晤的场所。
同时，在内湖中央，以壶口瀑布和山西大宅院为灵感，设计下沉式跌水院邸，形成“水中悬壶”，“大隐于市”的奇观。
洲
为了丰富城市绿色立体景观体系，项目将打造一个由平面绿带逐级提升并与庭院内湖相连的绿洲文化公园。绿洲之上拔起四栋商务大厦,如同四棵苍天大树根植于土地,汲取山水,人文,历史,政策之营养而“商繁业茂”。
绿洲文化公园上建有一座晋情文化中心，通过组织“晋韵”艺术演出，增添文化旅游亮点，实现人景合一，增添商业活力。
城
方案在建筑群山环水绕之间，将城，街，滨水，山地借势而就，曲折回环，形成一个立体，生动，宜人且具有鲜明地域特色的国际化综合商贸建筑群。通过一座300米高的双子主楼和四座超高层写字楼实现与西面三栋超高层建筑视觉上和景观上的呼应与对话，形成互补，推动汾东商务区迅速崛起，建设成太原南部城区的新地标。
2）功能分区
核心功能
商贸是吸引人流,创造经济增长,提升项目价值的关键因素,是项目建筑综合体的支撑点。因此在整体布局上以商贸功能为核心,合理配置酒店、会所、写字楼、住宅以及综合服务配套设施, 以满足区域及项目经济发展的需求。
功能布局
图1功能分区图示
项目主要由商贸区、晋文化中心、酒店集群及会所、5A级写字楼、生态住宅区以及物流及停车场六大功能区组成。
其中商贸区主要以ShoppingMall和贸易群业态为主，主要通过大型零售商业与商品贸易的复合叠加组成。晋情文化中心由下沉式跌水院邸和晋情文化汇演中心及配套设施组成。通过与城市绿轴的结合与互动，组织一系列的文化汇演、节庆活动、特色论坛等，为市民提供了一个公共文化交流的空间。酒店集群及企业会所由300米高的双子主楼组成,包括酒店、会议中心、空中尊荣华邸、天际游泳池及企业会所,是满足区域及项目需求的高品质商务服务集群。 5A级写字楼由4座超高层写字楼组成。生态住宅区由5组流线型组合体构成.极具现代感,不仅满足人们的生活需要,更是体现项目商业价值的投资回报源泉。物流及停车场位于地下―二层, 主要满足商业仓储,物流及停车需求。
3）交通组织
基于汾东商务区一期工程规划在5-8年内完成，五•七商贸综合体作为该区的先行者，在满足城市交通规划的前提下，地块内部的道路进行了适当调整，自成一体，同时又能对周边地区的建设起到示范带动作用。
人行线路沿基地四周均可步行进入项目，并通过项目西侧、南侧和东侧的商贸城出入口、北侧的酒店、写字楼出入口进入建筑内部。地下一层局部布置商业，实现项目与城市绿轴地下空间的互动和对接。空中平台可由建筑裙房各层出入口直接到达，建筑层层退进，形成独特的空中步行体系。
图2交通分析图示
4）生态特色
讲求绿水相连,人景和谐,环境秀雅,低碳节能。项目屋面的湖景景观与基地周边的绿轴、购物主题湖景公园有机的结合一体，形成一个开放、立体的环境景观，创建国内独特的商贸生态环境，低碳节能是国际化大都市发展的趋势,本项目在建筑形式上充分采用太阳能电池技术,设置空气置换装置，太阳能蓄热装置及大容量雨水蓄积池，将建筑发展模式真正推向低碳化、节能化。
5）文化特色
着力突出浓郁的地域风貌,彰显深厚的历史文化底蕴. 通过“石窟印象”,“流瀑”,“悬空”以及“绿洲”等建筑元素的表现形式体现明显的地域特点,在商贸理念上弘扬“诚信义利,博大宽厚,兼容并蓄,同舟共济,,自强不息”的晋商文化,创建城市名片。
四、结语
在市场经济迅速发展的今天，市场的力量逐渐成为城市发展中不可忽视的重要影响因素，城市的建设与发展越来越呈现为“自上而下”的政府行为和“自下而上”的市场行为的合力作用的结果。因此立足市场和宏观发展背景，策划显得尤为重要。通过引入策划，全面分析项目面临的主要问题、矛盾和发展潜力，有利于把握全局，确立正确的目标和方向，减少或避免主观规划与现实发展之间的矛盾，使规划更具科学性，从而保障城市设计得以顺利实施。
参考文献：
[1] 王承华，周立．基于综合策划思想的城市设计探析――以张家港市沙洲湖周边地区城市设计为例[J]．规划师，2011，(6)：58-63．
关键词:现代商业；建筑设计；分析
中图分类号：TU2 文献标识码：A
1商业建筑的城市定位
商业区是一个城市中最有活力的部分，它不仅是城市经济活动的核心又常常位于人口密集的中心区和历史区中，因此，它既标志着城市的兴衰，又反映城市的形象特征，城市的人文历史风貌，甚至城市的社会观念。我国在这一方面也已迎头赶上，继续建成和规划了一些购物中心和步行商业街。大大改善了我国城市购物环境。在我国的某一些地区可以说取得了一定的成功，但在北方，尤其是东北地区效果却不是很乐观。因为是我国的东北地区属温带内陆性气候，四季分明，温差较大，季候风明显，冬季长且气温低，日照不足，寒风冰雪多。所以冬季的气候对商业环境有很大影响。大型购物中心可以强大的技术力量营造出四季如春的室内环境，可步行商业街受气候影响较大。而我们建筑师和规划师在设计步行商业街环境时往往是夏季笔墨浓重，而对冬季则关照不足。设施常常照搬南方的，全然不顾一年四季的综合使用效率，不结合当地的气候特点，没突出北国城市的自身特征，且手法和设计思想往往违背冬季人们行为的规律，难以做到真正的“以人为本”。我认为东北地区的冬季虽然室外环境恶劣，但“千里冰封，万里雪飘”的画面又是让南方人们羡慕而为我们特有的景观资源。这种气候特征既给环境设计带来难题，同时又有自身的特点和发展的潜力。所以冬季的商业步行街环境设计问题是我们应该重视和特殊对待的。况且，生态与可持续发展是当今中国乃至全球公认的设计原则。而遵循“气候”和“地方特色”进行设计又是这一原则中的重要理念，加上我国正处于步行系统的热点建设时期在这一阶段，我国不仅可以借鉴国外的经验，同时可以结合我国国情和自己的特色高一些特殊地段的研究，这又是我国在这一领域赶超其他国家的契机。所以对这些有强烈气候特点的地段的商业步行街进行研究在我国是及其必要且很有发展前景的。而商业建筑入口空间作为其一个重要组成部分，不仅在单体建筑中有举足轻重的作用，同时还是城市开放空间的重要组成部分，也是城市空间和商业空间的过度、中介和融合点。由于中国的城市拥挤的特点和开放空间本身的规模的限制，大多商业建筑的入口空间设计和建设上出现了许多缺陷和不足。只有尊重当地的文化，项目的宣传、招商才能更容商业建筑空间形态规划、市场推广、问题型商业项目的重新定位。
2商业建筑设计的风格
2.1现代高技派风格，运用现代技术、现代材料、现代设备及现代施工手段创造商业空间环境。多综合运用铝合金、不锈钢、大理石、花岗岩和玻璃等反光性能强的装饰材料，以强烈的视觉冲击效果吸引顾客，达到销售的目的。
2.2主张运用当地各种自然材料，力求表现自然质感与色彩的自然风格。在快节奏、交流少、拥挤喧哗的城市生活中人们追求田园生活的宁静气氛，结合灯光、山石、水景，产生清晰的自然景观，找回返璞归真，回归自然的感觉。
2.3迎合人们的购物心理，创造出有利于吸引购物者的潜在气氛，将商业空间景观化，使室内外环境融为一体，将购物环境与景观结合在一起形成景观式风格。
2.4超现实主义和抽象主义的前卫风格，商业环境借用前卫艺术的表达语言与造型手段形成一种浅显、通俗的前卫风格，其前卫风格对塑造商业空间气氛具有一种特殊的作用，其表现方法有以下几种。
（1）激烈的视觉冲突，变异的视觉形象。其应用的手法有材料对比、新旧对比、空间体量的对比、点线面的对比、光线强弱及冷暖对比、色彩的对比等。
（2）运用高科技的材料和设备，对管道线路不加掩饰，体现现代主义的直率个性。有的通过悬挂和漂浮的物体，使空间产生可变性和不变性。
（3）极简的或观念化的设计手法。在材料和色彩的运用上力求统一或微差或者做最大限度的变化。采用极为单纯的几何形体，做规整的排列组合，注重秩序与比例，追求简洁的构图或完整的空间形式。
（4）直接将现代艺术中的绘画、壁挂、雕刻等原作或复制品用于室内陈设和装饰。
3消费者的商业环境行为
消费者商业环境行为分析，是商业项目策划、商业建筑策划、商业建筑策划、商业建筑设计的重要前提。了解消费者得购物心理与商业环境行为特点，对促进以人为本的建筑设计，有着重要的意义。消费者购买某种产品，在很大程度上是和消费者的购买动机密切地；联系在一起的。购买动机研究就是要探究购买行为的根本原因，以使策划与设计人员更深刻地把握消费者行为，作出创造性的策划与设计。在商业项目策划与商业建筑设计中，正是消费者需求的这种潜在性与具体行为的不确定性，给策划与设计创新，给商业建筑空间的差异化带来可能。所以，商业建筑策划与设计人员，应该深刻研究消费者相关需要与行为。
4商业建筑选址
商业建筑选址，一般是在商业项目投资与经营者得组织与主导下，联合市场营销与市场调查、商业经济地理、城市规划、建筑设计等方面的专家，以市场调查为基础，融合多方面的知识进行工作的。商业建筑选址是否得当，影响着商业项目投资企业的经济效益、经营目标、经营策略和发展前途。
不同的区位具有不同的社会环境、地理环境特点，决定着顾客的来源和特点、经营的商品与价格、促销活动的选择等等。商业建筑选址得当，就会产生相应的“地利”优势，成为产生良好经济效益的重要基础。商业建筑选址一经确定，并购入土地，便具有一般大型不动产所具有的资金投入巨大性、资金回收长期性、地址不可变更性和基地情况独特性等特点。所以，对商业建筑的选址要深入调查，多方面研究，周密考虑。
5加强交通流线组织
交通组织方面的设计成功与否，体现在对人群活动的引导与集散以及商业场所气氛的营造。为了有效地组织商业建筑的外部交通，应尽量在周围设置足够的人流、车流集散空间和缓冲空间，它作为室内外的一种过渡，可避免同城市道路发生冲突。出入口的设置处理，也是交通组织的主要内容之一，由于商业建筑往往靠近城市干道，这就涉及到其出入口与城市干道交通相协调的问题，处理不当，将影响到商业综合体自身的正常运转和城市干道交通的运行。顾客人流较大,流动频率高,可分设多个出入口,引导人群有序地流动,而卸货停车处,通常设置在较隐蔽处,以免影响交通和环境美感。
6合理划分建筑功能与空间
商业建筑本身的功能组合十分复杂，多种业态使用功能的平衡与协调需要充分考虑。对于商业、居住、办公相互混合的综合体项目，处理的难度会更大。商业及公寓部分经常布置于建筑低端，办公和酒店放在高端。这种设计的好处可以便于楼体管线的布置；低端平层中让出的核心筒位置有利于卫生间的设置；高端部分的景观优势更有利于项目高价值的产品。但在具体项目中，还应充分考虑建筑本身的竖向交通效率对商业产生的影响。在建筑平面布局的设计中，空间的使用效率也要同建筑形式、结构做法相结合。例如很多高层项目在设计时采用了转角的做法，按照经济性的测算，这种做法可以增加大约30%的经济回报，但在具体的项目中要注意不要对街角形成破坏。
7商业建筑设计要注意的问题
购物空间是商业空间中面积较大，人流最集中，对城市环境设施配套要求较高的建筑空间分类，其环境与室内外空间的规划与设计也越来越多的影响人们的情感，趣味与生活方式。随着信息化，数字化等现代通信，管理方式的介入，网上购物和现代生活节奏的快速变化也使得商业购物空间环境于室内设计中对新的问题做出相应的调整与变化，现做出以下阐述和说明：(1)作为商业空间，在参与城市整体环境的塑造中应注意哪些问题，这些问题虽然是有关管理工作者和城市规划设计师所重点解决的问题，但是作为建筑设计师了解了这些问题对整体的规划概念有一个综合的认识，会更好地融入商业环境整体设计中去。(2)随着人们生活水平的提高，购物行为从单一的“需求型“，更多的向”休闲娱乐型“发展，越来越多地成为人们休息、放松、娱乐活动所选择的空间，因此，作为公众活动空间，其环境的设计，创造也越来越多考虑这一种倾向。
8结语
现代商业的建筑设计是一项系统性的工作，是多学科、多知识领域相互结合的产物，也是商业地产价值增加过程中的重要途径。因此，对此进行更为深入的研究对于商业建筑的发展将是十分重要的工作。
参考文献：
开辟另一个“战场”
记者：作为国内知名的居住建筑设计机构，近年来三益中国在另一领域一商业地产领域完成了一系列的设计，并引起业界普遍关注，这是否表明三益中国已由居住设计向商业设计转型?
高栋：在过去数年中，三益中国在全国各地完成了相当多的大型居住社区设计项目，有些还成为当地的居住建筑的地标作品，应该说还是取得了很大成功的。这源于三益一直信奉的理念，希望通过持续创造和深度专业能力在设计细分市场领域中建立并获得自己的设计优势和引领能力，从而能更好地为客户服务。所以三益其实从来没有把自己局限在单一领域中，比如住宅，但也很少做自己能做但并不精通的类型。三益之前在商业地产上已进行了多年的研究与设计，并且就商业地产的特性重新打造了其独特的设计服务模式，所以说三益并没有转型，只不过开辟了另一个“战场”，另一个在设计细分市场中，我们认为能够拥有持续创造和深度专业能力的领域。
记者：你是说三益在居住设计的同时，早已开始关注商业地产领域，并做了多年的准备?
高栋：是的。其实设计市场正发生着深刻的变化，一家非特大型公司什么类型项目都能做的时代正在迅速远去，如果不能在某一领域中建立起深度的研究能力、充沛的人才储备、适宜的模式组织以及该领域产业链中强有力的整合能力，就很难拥有真正成熟的设计能力和长久的技术优势。商业地产的繁杂与专业性让三益在此埋头浸了很多年，现在只是厚积而薄发的开始。
记者：那么，你们从什么时候关注或者进入商业地产设计领域的?
高栋：说起三益进入商业地产设计领域，就不能不提另一家与三益有着密切联系的公司，就是专业进行商业地产开发与运营并在上海率先创建系列休闲商业广场品牌的弘基企业。
记者：弘基是上海知名的商业地产公司了，前些年在中心城区开发的徐家汇弘基休闲广场和四川北路假日广场等，是上海最为火爆的以餐饮娱乐为主的休闲广场之一，很多上海人都在那儿吃过饭的。
高栋：是的，那是我们最早的商业设计作品。弘基的创始人李永杰董事长是沪上最具影响力的商业地产专家之一。他也是三益的创始人和前院长，在确定了三益发展方向和管理层的基本架构之后，因偶然机缘在2000年进入商业地产领域并开发与运营了第一个商业广场――徐家汇弘基休闲广场，至今弘基旗下拥有商业地产从策划、设计、开发、招商、运营等完整的服务产业链和专业团队，开发了两个品牌，一是以弘基品牌为主的休闲及综合商业广场，另一个是以“创邑”品牌为主的创意园区，这些全是由三益来担纲设计的，也就是说从2000年起，三益在居住设计领域开疆拓土以外还承担了另一项艰巨的任务和职责，就是为其总公司开发各类型商业地产进行研究与设计，并在实践中与弘基旗下其他各专业团队整合成商业地产开发与运营的“大咨询”团队，并形成目前我们独特的设计服务模式。
记者：原来三益有这样的商业设计背景，难怪三益在商业设计领域有那么多的经验，三益在那时只做总公司的商业项目吗?
高栋：当然不是。那时也做了一些其他商业项目，有成功，也有失败的例子。但那些失败的案例，也就是运营不成功的商业项目。在当时我们仅从设计上反思，并不清楚不成功的真正缘由。但是弘基的项目不一样，因为是自己公司的项目，我们有机会能深度参与到其策划、开发、招商、运营、甚至于物业管理的全过程中。我们也走了很多弯路，真实感受到商业项目的复杂与专业。就象董事长李永杰说的“建筑师不参与商业地产的开发与运营，怎么能感受到商业的切肤之痛。”
记者：怎么理解这种商业的切肤之痛，在做居住设计中有这种体会吗?
高栋：这是做商业设计和居住设计一个很大的不同。我们都知道居住开发是个“二元化”的过程，即开发商和消费者，中间没有多余环节，盈利模式简单，而且定位相对容易，可以说设计的成功基本可以预示开发的成功，即便不太成功，价格杠杆的调节也可以使发展商不至于险入困境。而商业开发过程是“四元化”的过程：开发商、投资者、经营者和消费者，盈利模式远比住宅要复杂得多，导致其设计过程也相对复杂且综合。没有一个商业建筑是因为设计的美仑美奂而成功的，只有这个项目运营得非常好，又充分发掘了其独特的文化和商业价值，我们才可以认定它的成功。
我们曾在周边做过大量的商业调研，考察过许多大型社区商业中心，有很多项目从设计本身来说无可指责，是个好设计，但就是没有人气成为一个个死铺。而且对发展商来说，不同于住宅，商业一旦失败是很难用价格杠杆来调节的，再便宜也不会有人买，这才是商业开发的切肤之痛。
“鱼骨模式”
记者：那么三益在做了多年的商业设计和研究后有什么样的体会呢?
高栋：商业地产的设计从来就不只是设计问题，这是一个服务产业链的问题，在商业地产的开发过程中，有几件事情是最为重要的，一是精确的商业定位，其实每个项目都会有定位，但商业定位跟住宅定位是不一样的，相对来说住宅定位比较模糊而粗放，而商业的地域性太强，其周边商圈的现状与发展，政府的导向与支持，消费力的支撑，业态业种的分布与选择以及交通状况、规模界定等等都会对商业产生相当大的影响，因此，前期精确的商业调研与策划是成功的基础，很多开发商在商业运营不顺利时，归咎于招商不力，其实多数开发的不成功并不是招商的不成功，而是定位不精确导致后期招商失去了基础。其二是运营模式的选择与确立，从商业的本质上说，商业不是个适合分割出售的产品。它的价值在于长期持有长线赢利，待运营成熟后整体出售或打包上市是其比较理想的选择。但现阶段商业开发发展商常常希望迅速出售，也是其受到资金压力的无奈选择，所以，商业是租是售，还是部分租部分售，其运营杈在谁手中，不同的运营模式直接决定了不同的设计思路和方法。第三是设计本身，如何发掘最大的商业价值和文化特质，如何在设计中贯穿并创造性地解决诸多涉及定位、策划、招商、运营、商业价值等综合因素，是设计需要面对的重要课题。
记者：那么三益提供的设计服务有什么独特之处呢?
高栋：以往的商业开发模式常常是这样的，进行初步初放的定位后就转而进行设计，设计完了施工，再进行招商，然后再去运
营，这其中的风险是很大的，失败的案例非常多，而我们在给弘基企业包括其他开发商的商业项目设计过程中逐渐形成我们称为“鱼骨模式”的服务模式。
记者：何谓“鱼骨模式”?
高栋：我们的服务模式是这样的，先是精确的商业定位与策划，根据定位完成初步的商业规划，在这个过程中会探讨运营模式，以及进行招商咨询，确定大的主力店，接着再进行详细方案设计，同时继续招商并调整，随着设计的深入，运营模式和招商重点都在反复之中协同磨合，最终建造，正式招商、开业并运营。换句话说，商业设计不能单独地做设计，它应该把策划、设计、招商、运营甚至物业管理纳入一个的大的体系，在设计前期就予以考虑和解决。
弘基企业经过多年运作，集团内已形成围绕商业开发和运营的诸多团队，包括投资、策划、设计、招商、运营和管理，都是独立的公司，平时各自发展，但在具体的商业项目上，又能迅速地形成内部的综合团队未合作，每一部分都象是“鱼骨”上的“刺”，来支撑起商业开发运营的这根鱼骨，我们觉得，只有以策划为先导，以设计为纽带，以招商和运营为中心，才能最终把项目做好。近几年，我们都是采用这种“全程一体，专业协同”的模式来为本集团和部分其他开发商服务的。
记者：现在有些公司也尝试这样的专业协同与合作，三益与他们有什么不同?
高栋：最大的不同在于一个是要业主来协调不同的专业公司，而我们只要业主需要，提供的是打包服务，前面说了，商业开发与运营是个复杂的过程，各个专业公司没有多年的经验与积累很难真正提供成熟的服务，同时专业团队之间的默契和配合也极其重要，我们是以设计为纽带的综合咨询团队，其紧密性很强，对业主提供的服务更多元，更协调，也更专业。
记者：三益特殊的背景确实让你们获得了很多特别的资源。
高栋：确实如此，当然我们也不完全都是打包服务，对于商业开发经验非常丰富的甲方我们就只做好设计这一块工作，只不过我们熟知服务产业链，跟业主更容易沟通。而对于尚在探索中的开发商，这种服务模式是很符合他们需要的，我们的综合经验可以帮助业主在前期做出更理性的抉择，并在过程与后期提供更坚实的支持。商业建筑设计体系研究
记者：7年的经验，应该形成了一套属于三益独特的知识库了吧?
高栋：是的，三益这些年不但做了设计，做得更多的是商业研究，案例分析，也逐渐形成了自己较为成熟的商业建筑设计体系。
这类研究分成两个部分，一是分析与总结商业开发运营的特殊性对设计带来的影响，如何发挥最大的商业价值，李董曾经说过：商业地产没有固化的模式，只有商业的原则，意思是说，商业设计很难象住宅一样可以套用，但它有自身的规则与规律，以我们设计较多的社区商业中心和商业广场为例，高强度开发是重要的原则，不同于住宅小区，过大的广场或绿化对商业建筑反而是有害的，我们首先应将密度做足，因为商业建筑底层的价值要远远高于二、三层，做足密度也就是做足了底商面积。再如，我们说商业地产开发，开发的是商业而不仅是地产，而商业地产设计，设计的是人流而不仅是建筑，只有商业人流组织得当，商业才会真正有人气与活力，商业人流应该是环流，而不能做成尽端式，主环与次环应分明并且闭合。在商业设计中，楼梯不是象其他建筑设计作为辅助部分放在角落或者隐蔽的地方，恰恰相反，要把楼梯、自动扶梯、电梯放在最显限最聚人的位置，这是垂直交通人流组织的导八点，二层以上的价值发挥出来并有效增值，才会对商业项目的总体价值有利。这也是为什么弘基在二楼以上的通道经常设计得非常宽，接近6m，因为二层的交通空间不仅用来做交通，还应是室内商业活动的延伸，把桌椅放在室外，撑起遮阳伞，让人可以驻留。同时在楼下望去也非常的有商业氛围，让人愿意上楼。这样一个气氛烘托出来以后，二楼才会有更高的价值，还有许多，这些都是我们在设计实践中总结出来的商业原则。
商业研究中的第二部分是对技术的研究。这本来就是设计院的强项，但事实上做过商业地产开发的人都知道商业的一些技术问题，比如设置管并的位置等问题是非常伤脑筋的。我们总结八个字，叫“上水下水，进气出气”，这八个字能够在商业设计中妥善解决是非常不容易的。举个例子，如果商业广场中做餐饮，你会遇到很多问题，要有厨房有堆货，空调位置要隐蔽，煤气要明设等等，这些问题不在根本上解决，它会强烈破坏原本可能很好的商业视觉，同时给后期运营带来诸多麻烦，另外，不管你怎样计划，都没法预测客户是租个标准间还是几个标准间，设备的设置充满了不确定性。这些问题怎么处理，是我们技术研究中很重要的课题。三益后期的弘基广场中，在建筑内部有间隔地安排一组我们称之为“管井核”的技术措施，其实是个30m2见方的内院，所有的管道，水、电、气包括空调设备，全部安设在这个“管井核”中，再分送到各个客户店中，所以商业外立面很干净，维修也很方便，有效地解决了未来运营可能存在的隐患，类似这样的技术创新很多，目前正在编入三益内部的商业设计导则中，成为我们做商业地产的一部内部法规。
经典案例
记者：能不能说一下近几年三益从事过哪些类型商业设计，其中的典型案例有哪些值得体味的特点?
高栋：我们做的商业类型还是很宽泛的。第一类是大型购物中心。比如在虹通枢纽上盖的近40万m2的虹口商城(虹口龙之梦)，是跟境外公司一起合作设计的，目前正在设计中：还有象烟台30万m2的澳柯玛商贸中心；沧州26万m2的鼓楼广场等都是大型SHOPPING MALL。第二类是商业休闲广场，大型社区商业中心及商业综合体，这是我们做的最多的类，也是目前商业地产中发展最快的一种类型，这也是人们消费模式改变，越来越从目的性消费转向享受性消费的一个例证。这其中我们的弘基系列商业广场比较典型，最早是内容相对单一的商业广场，比如以餐饮为主的徐家汇弘基休闲广场。但近几年中，弘基越来越多地做商业综合体，它在商业地产开发中把办公、酒店、商业综合起来进行设计与开发、组合成商业生态圈，互相共融，互相促进。比如，南汇大元弘基休闲广场，嘉定马陆弘基诚建休闲广场和昆山弘基财富广场，另外有一个项目是上海城隍庙附近豫龙坊刚刚建成。这个项目的是商业建筑中在发掘地方文脉过程中所做的一个有益尝试。项目因为靠近上海历史建筑风貌保护区――城隍庙，它以方浜路为界，方浜路里面是风貌保护区，方浜路以外是风貌协调区，风貌协调区新建筑需要跟已有古建筑相协调。我们的设计虽然是很现代的元素，但是传达的是传统的文化内涵。它让人感觉是城隍庙建筑体系中的一个商业建筑，同时又充满了现代元素，是一个时代的建筑。在这个建筑里面，它的的商业流线沿用了没有拆迁之前就存在的路径，并且以这条小路为商业交通轴来组织商业体系，也就是说，我们保留了这一地段的城市文化肌理，让人感觉到，这条小路还在，现在已经建成了，应该说，效果非常好。
第三类是大型连锁超市，比如易卖得超市，此外，我们还做了相当多的泛商业地产，用旧厂房改造的创意园区，现在有5、6个项目正在设计，比较成型的象创邑源，创邑金沙谷，创邑老码头，用原来的老厂房改建成办公场所，用于时尚活动，办公与商业等。
由于中小商业地产难以招入如意的主力店，导致招商和铺位发售困难，使开发商处于十分被动的局面，我们从事地产商业招商策划多年，原谈些看法与业内人士商榷。
主力店招商为什么总是失败？
1．未进行项目定位
开发商在未进行商业业态和功能定位情况下，便直接委托设计部门进行设计，结果发现：有意来的零售商或其他服务商发现其设施不合要求，而设施符合要求的都无意来。设施不合要求则需要改造，改造就得投入资金，致使租金成为谈判瓶颈。
2．项目未能准确定位
开发商对项目所在区域诸如地理位置、交通条件、城市人口、经济状况、生活习惯、消费需求、商圈竞争等因素缺乏研究，不了解商业企业的生存和发展条件，也不了解各类零售商或服务提供商拓展新店均有自己的发展战略和游戏规则，更不了解市场是细分的，凭感觉确定项目开发形态或错位经营，由于项目业态处于不适合生存或再发展的商圈，即使项目设施符合其要求，也难有主力店愿意进驻。
3．项目未能及时招商
多数商业地产是商住合一项目，以先住宅后商业的顺序销售，但一些开发商在住宅销售的同时，商业招商工作未能同步进行，结果住宅售完招商工作尚未进行后刚开始，延缓了整个项目运营。
4．缺乏目标客户源
没有专业商业公司，缺乏商业信息网络，招商就没有方向和目标，更没有重点招商目标，结果是花费极大人力、物力、财力，即使多次反复的沟通，最终还是不如意，项目招商始终抓不住重点，商业物业兴起，使零售商或服务商有了更多的选择机会，这使招商难度更大。
5．租金及其年递增率制定不合理
开发商往往以期望的投资回报率来倒算租金，而不是以商圈内租金水平为参考；同时开发商并未考虑主力店的知名度和可能贡献程度，没有意识到主力店对整体项目生存发展所起的作用，如可带来大量的顾客群，增加人气；可使中小店的租金水平相应提高；可促进物业的销售等。导致双方难以达成一致。
6．不了解商业运作方式
开发商与零售商或其他服务商接触后，准备大量的投资分析资料，试图使该零售商将物业买下，孰不知零售商主要目的是经营好商店，获取商业利润，并非通过购置物业获取其在若干年后增值部分的收益。因为，市场发生变化，导致零售店无法生存时，零售商多数采取撤走的办法，以避免更大的损失，若自置物业则要死撑下去，而物业能否升值尚未知。
7．开发商不愿意承担招商费用
商业策划人才的缺乏，导致许多开发商、商以住宅开发、销售模式开发或销售商业地产项目，当需要招商时，双方对招商机构组成、招商费用陷入无休止的争论。
招商步骤和技巧：
第一步：重视主力店市场定位和业态定位等设计前的商业策划，并将其作为招商工作的指导性文件；掌握正确的招商程序，并在规划设计前完成主力店租赁工作，具体的程序如下：
商圈分析市场定位业态定位主力店租赁规划设计建造……
主力店部分可在项目的条件下按主力店的要求进行设计。
第二步：按拟定的市场定位和业态定位确定初步主力店条件。通过相关网站、展览会、各地商会、招商局、研讨会等各种渠道接触、了解符合条件的零售商或其他服务商，并掌握其拓新店的计划，最后再确定主力店目标名单，并将其设立成三层目标群。将不同业态要分开。
