时间：2023-06-02 09:22:08
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产目前状况分析，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
【关键词】房地产企业 财务危机 资本结构
在我国政府对房地产市场一轮又一轮的宏观经济调控背景下，导致许多房地产企业原本就比较紧绷的资金链愈加脆弱，加之房地产企业经营中存在的一些问题，让房地产企业面临诸多财务危机的诱因，所以现阶段分析它们的财务状况和财务危机的成因，寻求能够防范和化解财务危机的对策，提高房地产企业适应外部环境变化和抵御风险等不确定因素的能力，无论是对于房地产企业以及利益相关者还是对于我国房地产市场的健康平稳发展都具有非常重要的意义。
一、房地产企业经营现状及面临的主要问题
（一）资本结构不合理，资产负债率高，财务风险大
由于自有资金的不足，大多数房地产企业只能依靠高负债经营，这导致其资本结构失衡且不合理。2010年房地产企业的平均资产负债率为77.6%，这一负债比例大大高于国内其他行业（金融业除外）的平均负债水平。我国交通运输业负债率均值为36.23%，电子行业负债率均值为45.21%，传播文化业负债率均值为42.51%，采掘业务负债率均值为30.60%，均低于房地产行业均值。过高的负债率不仅增大了债权人的风险，而且会增大企业财务风险，大大降低了企业的融资能力。2011年上半年年末，上市房地产企业平均资产负债率已达到71.28%。其中上市房企总负债为1.24万亿元，总资产为1.73万亿元，总负债较去年年底增加1514亿元，资产负债率已达近十年的数值高峰。
（二）融资方式单一，主要以银行贷款为主
我国对企业发行债券的要求非常严格，能够通过发行债券融资的房地产企业非常少；政府对房地产企业进行IPO和股权再融资的限制也越来越多，股权融资比例很低。所以，大多数房地产企业都主要通过高负债经营。我国房地产企业融资主要依靠银行贷款，融资途径比较单一，而且银行贷款中短期贷款占的比较多，因为相对长期而言较容易取得。企业资金来源中，除了直接银行贷款，自筹资金主要由上一期商品房销售收入转化而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款；以及工程垫款和预收款间接银行贷款。据此推算，房地产企业直接和间接来自银行的贷款占到总资金来源的70%以上。当前单一的融资渠道，必然决定了房地产企业在经营管理上出现困难，经济效益和财务状况不佳时，银行从管控危机的角度势必会限制放贷，而使本已资金短缺的房地产企业雪上加霜，造成严重打击，最终酿成财务危机。
（三）“囤地”占用了大量资金，营运效率不高，缺乏核心竞争力
自2007年以来，房地产企业疯狂地“囤地”行为，使得许多地方出现了“面粉比面包贵”的现象。目前我国商品房空置率高达22%，这大大超过国际公认的商品房空置率10%的警戒线。房地产企业大量资金沉淀在土地上，土地占用了大量房地产企业本身就比较匮乏的资金，延长了房地产项目开发的资金链，降低了存货周转率，严重影响企业的营运能力。拿地成本高，利润空间被压缩的情况下，存货周转率甚至比利润更加重要，因为前者是生存问题，后者是发展问题。2010年房地产企业存货周转率平均值是0.5，优秀企业可达2.5，而陷入财务危机的企业一般只有0.1。这种状况难以培育企业的核心竞争力，不利于房地产企业的可持续发展。
二、房地产企业财务危机成因分析
（一）企业外部环境影响因素
1.经济周期。房地产行业与国民经济多个行业联系密切，其发展趋势也要受到国家经济周期的影响。一般来说，房地产行业的兴衰与国家宏观经济环境是密不可分的，房地产行业发展周期和国家宏观经济发展周期趋同，根据国民经济周期的四个阶段划分，房地产行业可划分为繁荣、衰退、萧条、复苏四个阶段。当宏观经济环境恶化时，出现财务危机可能性增大，房地产行业上市公司股票下行。而当宏观经济环境趋好时，房地产行业交易活跃，市场繁荣，成交量大，土地市场也重新强劲火热，房地产行业上市公司股票呈上涨趋势，财务危机发生概率较小。可见，房地产业去要密切关注宏观经济环境。
2.金融环境。国家目前现有金融环境是房地产企业融资渠道较窄，主要还是依靠银行贷款。若贷款利率升高将会加重房地产企业支付利息的负担，影响企业正常的现金流。目前我国的货币政策从原来宽松转向当前适度，存款准备金率和利率多次调整提高，控制信贷规模，降低流动性。房地产行业作为重点调控对象，资金链条不断紧张，这是房地产企业财务危机的重要诱因之一。
3.法律、政策环境。我国的房地产业在目前国民经济中的支柱地位决定了该产业发展要受法律制度并与政府相关政策影响密切相关。近年来国家针对房地产行业不断出台一系列的法律法规，并完善制定了许多具体政策加以规范引导，为进一步促进房地产业的良性发展政府从宏观调控也从未间断过。当房地产市场低迷，国家会出台一些列购房优惠政策，刺激楼市，拉动内需；反之，当经济发展向好，房地产市场过热，出现泡沫时国家就会采取控制信贷规模，影响房地产，稳定市场。
（二）企业内部条件影响因素
1.自有资金不足，较多依赖外部资金会带来筹资风险。房地产企业从创立到生存与发展壮大，都必须以投入和保持继续不断再投入一定资金为前提条件，众所周知作为资金密集型的房地产业，筹资活动是其生产经营的起点。但企业筹资后会导致债务的上升，一方面会增大企业的偿债压力从另一方面分析来看通常如果企业债务过大，必将会增加企业再筹资的难度。并且举债成本负担过重也会影响企业总体的经济效益。其筹资风险主要受金额大小、资金成本、负债结构等方面的影响。
2.盲目多元化投资、投资失误可能带来投资风险。房地产企业在项目投资过程中，对国家政策、市场、顾客需求是否能准确把握到位，将直接影响开发项目的盈利与否。房地产企业项目投资风险主要来自于：a.市场风险；b.购买力风险；c.变现风险和流动性。房地产开发项目资金需求量大、回收缓慢、周期长，这些因素都会影响房地产的变现性和流动性。因此存在的这些风险可能使得房地产投资无法收回成本，不能带来预期回报，与期望值相差甚远，终将于项目投资失败而导致出现财务危机。
3.营运效率不高会带来营运风险。房地产企业的营运风险主要来自两个方面：a.日常经营管理。房地产项目开发涉及面广，周期长，资金需求量大，如果工程成本控制不到位，各部门沟通协调不通畅等，将会造成降低盈利能力，费用增加；b.建造过程。房地产企业大多用预售方式回笼资金，若最终房屋出现问题与销售合同不符、或建造中出现安全事故、材料涨价等不利因素，可能会使企业陷入财务危机。
三、防范房地产企业财务危机爆发的对策及建议
（一）积极拓宽筹资渠道，改善企业资本结构
房地产企业在融资渠道上积极拓宽思路，探索多元化的组合式融资方式对于帮助企业提高其风险应对能力具有极为重要的意义。具体可以通过上市融资、房地产合作开发、资产证券化、采购融资、销售融资、债券私募融资、期权融资、信托融资等其他金融工具融资模式，尽量避免由于准备金率或是利率的调整影响企业筹资能力。房地产企业的融资渠道应由最初单纯依赖向银行金融机构贷款，朝创新融资和依托私募策略为辅的融资方案努力，可用阶段性组合融资，降低融资方面的成本，确保项目资金链的安全。在复杂多变的企业外部环境下，不合理的资本结构所潜藏的巨大财务风险会成为一颗随时可能引爆的“定时炸弹”，因此，拓宽企业的融资渠道、确定企业的最佳资本结构，对于资金密集程度较高的房地产企业而言具有举足轻重的意义和价值。
（二）完善企业投资决策机制，减少投资失误
科学合理的投资决策流程是避免和减少投资失误和投资盲目的重要保证。所以，企业在投资决策前，必须进行可行性论证，从定性分析和定量分析两个方面进行调查研究，而不能仅凭领导拍脑袋或一时的感觉做出决策。这些年，由于房地产行业的投资回报率较高，高额的投资回报率导致决策者忽视了“高回报的背后必然潜藏着高风险”这一基本规律。致使许多国企、央企纷纷进入房地产行业，而对未来面临的困难估计不足。它们盲目进行多元化投资，使企业陷入财务困境，不仅投资损失，而且还损害了原有盈利项目的收入，影响企业的整体盈利能力。
（三）提高企业经营管理水平，加强成本控制
房地产企业项目开发的成本控制应该贯穿项目的整个寿命周期。与此同时，还应从企业全盘考虑，各部门之间的协调，降低内耗成本，降低与外单位部门之间的协调成本。成本控制应从立项环节、招投标环节、销售环节、工程预决算环节以下几方面加强。在规划环节采用成本控制是确保事前控制的前提，方可实现最大限度减少因事后变动增加的成本。在施工环节主要应注意因各种变更带来的费用和材料、工程款的支付。
（四）增强企业现金流量创造能力，提高净收益质量
房地产企业在工程款和土地出让金的支付及销售回款的管理中，最重要的就是销售回款的管理。大多数房地产企业将销售预售款作为可持续发展的重要资金链，因而也就衍生出分期支付、按揭支付、一次性支付等多种支付形式。房地产企业需要在客户资信、销售责任、信用政策等级等制定相应的措施制度，合理确定还款期限与还款方式，因而对未来现金的流出量与流入量进行统筹与平衡。要在不断加快资金周转的同时进而增大流动比率，这样才能使房地产企业拥有更多的营运资金。
（五）建立企业财务状况分析、监控及预警系统
【关键词】房地产经济 波动因素 措施 健康合理发展
一、前言
在我国，经济体制改革正在不断深入，随之带来了房地产经纪的迅速发展，使房地产经济成为我国国民经济发展的重要产业支柱之一，对我国经济的健康平稳发展起着不可忽视的作用。与宏观经济一样，房地产经济在其发展的过程中，是呈周期性波动式的趋势。从长期的发展来看，房地产经济的趋势是不停的向上的，增长的发展。而房地产经济则是围绕着这种长期趋势上下波动。它的波动体现在房地产经济的各个方面，包括房地产的增长水平、房地产业的就业情况、房地产业的消费情况、房地产的产业结构及房地产的价格水平的波动。
二、房地产经济波动的影响因素
房地产经济波动的影响因素主要有两大方面：一个是内生因素，即房地产经济体系自身的因素;另一个是外生因素，即不属于房地产经济体系内的，但能够影响房地产经济的外部因素。由于内生因素和外生因素的共同作用，使房地产经济产生了周期性的波动。
（一）内生因素对房地产经济的影响
1.房地产市场的供求因素。房地产市场的供给与需求总是处在不断变化之中。快速增长的房地产投入需要消费者需求的支撑，如果消费者的需求不能够及时跟进，房地产投入就会进入下行区间。由于劳动、技术、管理、资金等条件的不断变化，房地产的供给量也随之扩张和收缩。与此同时，各种因素也影响着房地产需求总量的变化，另外房地产供给的波动程度大于需求的波动程度，需求曲线的变化也超前于供给曲线的变化，因此导致了房地产的总供给与总需求经常性的不平衡，只存在暂时的供求平衡。所以，就需要对房地产经济进行调整，由此而引起的房地产供求关系的变化，往往会导致房地产经济的波动。
2.房地产的价格因素。房地产价格的波动是引起房地产经济周期波动的一个主要原因。房地产经济过热时，会出现盲目性和投机性的房地产投资，这种状况不可避免的会是房地产价格不规则的快速上涨。房地产价格的迅速上涨时房地产投资具有了很高的回报率，在高回报率的驱使下，越来越多的房地产开发商将资金投入到了房地产市场，促使房地产市场迅速发展，房产交易量上升，市场越来越繁荣。此时，房地产开发商和其他相关的企业获得了良好的效益。但是。此时房地产市场的供求关系是不健康的，房地产市场的繁荣是由大量经济泡沫堆积而成的，这种经济效益只是暂时的，是牺牲了未来的经济效益为代价换来的，它不能是经济实现可持续发展。如果仍这样发展，那么，未来房地产经济的萧条是可以预见的。
3.房地产收益率因素。房地产收益率是指房地产的净收益与投资额之间的比率，也叫投资回报率。在一般情况下，房地产开发的预期收益处于上升阶段时，房地产开发商会加大投资，扩大规模;而当预期收益处于下降阶段时，房地产开发商就会减少投资，缩小规模。这种状况也会引起房地产经济的波动。
4.房地产投资因素。理论上，如果加大对房地产的投资，往往会促进房地产业的发展，将房地产经济带入繁荣阶段;如果房地产开发商缩减投资，房地产经济将会进入萧条期。也就是说，房地产投资的变动与房地产经济的周期几乎是同向共振的关系。需要说明的是，房地产投资的变动则更加活跃。从以上分析来看，房地产投资可看作是房地产经济波动的引擎。
（二）外生因素对房地产经济的影响
1.影响房地产经济波动的经济因素。影响房地产经济波动的经济因素有房地产开发的宏观因素及其相关的其他因素。而宏观经济主要通过经济参数和经济变量来实现对房地产经济波动的影响。这里所说的经济参数和经济变量包括物价水平及通货膨胀率、收入水平与消费水平、经济增长率、银行利率、产业结构的特征等方面。
另外，城镇化的推进也是其中的一个不可忽视的影响因素。在当前以及不久的将来，城镇化是推动我国经济发展不可或缺的一股动力，这是因为，城镇化的两大内容：一，完善和健全城市基础设施;二，扩大基本住宅建设的规模。这两个方面的内容都离不开房地产业的支撑，反过来也会对房地产经济的波动有很大程度的影响。
2.影响房地产经济波动的社会发展因素。目前，我国人民的生活质量不断提高，精神文明也有了显著的提升，因此也对消费者的住房消费观念产生了深远的影响。住房消费者对居住地区的功能和环境有了更高的要求。这种状况也会对房地产经济产生不可忽视的影响。
3.影响房地产经济波动的城市发展因素。目前，我国城市化进程在不断的深入中，城市化渐渐成为了房地产经济发展的动力。应城市化进程的需要，扩大和完善城市基础设施和普通的住房已是不可逆转的趋势。另外，人口的增长和流动，以及交通运输的不断发展也是城市化推动的。以上的所有因素，都强烈的影响着房地产经济的发展，促进了房地产经济的周期性波动。
4.影响房地产经济波动的政策因素。影响房地产经济波动的政策因素主要是指政府在房地产经济方面的宏观经济政策。包括产业政策、货币政策，财政政策、区域发展政策等等。对房地产经济的各个方面进行宏观调控，引起了房地产经济周期的变动。
5.影响房地产经济波动的其他外生因素。自然因素，社会突发因素等也会对房地产经济的波动产生影响。
三、我国政府的应对措施
第一，我国对房地产经济的宏观调控政策要服从国家制定的总体的宏观经济政策，与整个国民经济政策相一致。目前我国房地产经济的发展现实是：房地产市场的发展已经找出了我国经济的承受范围，同时也给许多其它行业施加了巨大的压力，这将最终阻碍房地产经济甚至是整个国民经济的健康发展。因此我国房地产经济方面的调控政策必须达到能够慢慢消除房地产经济中的泡沫，是我国的房地产市场健康平稳的发展，从而促进我国国民经济的健康平稳发展。
第二，我国房地产市场供求关系的现状是：房地产的总供给与总需求经常性的不平衡，只存在暂时的供求平衡。由此我们应做到最大程度的减少房地产市场总供给与总需求的波动幅度，这就要实事求是，具体情况具体分析，根据供求矛盾的不同性质采取相应的措施，真对不同的问题，采取不同的应对方法，制定相应的调控政策，保障房地产经济的健康平稳发展，从而促进我国国民经济的健康平稳可持续发展。
第三，目前我国对房地产经济方面的宏观调控政策，虽然在短期内会减慢房地产经济的发展速度，但是从长远来看，我国的经济调控政策能够促使我国房地产市场健康平稳的发展，促进房地产经济的可持续发展。所以，我国一定要坚持执行对房地产经济的调控政策。与此同时，要及时采取措施调整我国调控政策中不合理的方面，并保持政策的稳定性，不要朝令夕改，避免出现经济政策的突变。这样，可有效减少决策的短期性、盲目性、投机性，有利于制定房地产业的长期战略。
第四，政府对房地产业进行宏观调控，并不是要政府对房地产业进行强制管制。我国的宏观调控政策，要遵循正确分析，区别对待的原则。对于房地产价格，政府可以适当调控，但不能强行管制。价格的合理波动可以促进房地产市场的良性竞争，促进房地产经济的健康发展。但如果房地产价格不合理时，不论是太高还是太低，都会对房地产经济的健康发展产生不利的影响，此时就需要国家进行科学的调控，从而促进房地产经济的健康发展。
第五，增加土地供给。国土资源部要对土地供给采取积极稳妥的措施，保证土地供给的规模稳中有升，并且要重视保护好民生用地的规模，要合理调整住房用地的价格，保障土地市场的平稳运行，这样才会给房地产市场营造一个良好的发展环境，促进房地产经济平稳健康快速的发展。
四、结语
目前，我国的经济正处于转型的重要阶段，因此要尤其重视支撑我国国民经济发展的房地产业的健康平稳发展。这就需要政府正确分析房地产经济的现状及其影响因素，根据实际状况，实事求是，具体问题具体分析，在面对房地产经济发展中的不同状况时，能够及时采取合理的措施，以保证我国的房地产市场的平稳发展，促进房地产经济的繁荣，从而促进我国国民经济的健康发展，是我国经济能够成功转型。
参考文献
[1]林素娟.政策变动和国民经济波动对房地产经济波动的影响[J].建材与装饰，2012，12（16）：77-78.
[2]王文静.试论房地产经济波动现象的影响原因和应对策略[J].中国外资（下半月），2012，07（3）：33-34.
关键词：房地产企业；财务风险；内部控制；风险管理
一、房地产企业财务风险的及成因
（一）财务风险的概念
财务风险是指由于各种意外和不可控因素导致企业在一定时间和范围内实际财务成果与预期成果发生偏离的情况，这种状况可能会使企业蒙受经济损失或或者更大的收益。
（二）财务风险在中小房地产企业中的成因及表现
结合我国中小房地产企业特点、市场状况与国情，财务风险的成因与表现在以下几个方面：1、负债经营模式所导致的财务风险。所有事物都具有两面性，负债经营模式也不例外，它是我国中小房地产企业产生财务风险的主要原因。我国中小房地产企业均采用负债经营模式，而企业过度负债会为企业财务风险的产生埋下隐患。2、国家宏观调控所导致的财务风险。国家对于房地产市场的宏观调控力度随着十的召开达到高峰。首先，胡总书记提出要大力推行城镇化这一发展道路，为三四线城市的中小房地产企业发展勾勒除了广阔的空间。而中央于十后仍旧坚持“房地产市场调控不放松”，使得中小企业面临经营困境外，房地产企业的筹资活动也受到相当大的影响。2、资金回收不足所导致的财务风险。高负债经营模式下的中小房地产企业，本金偿还主要依靠房屋销售所带来的收益。但是在当前市场环境下，中小房地产企业的经营范围多处于三四线城市，这类城市人口流动性很弱，缺乏对房产的刚性需求；并且在过去几年中，许多三四线城市的土地供给极度膨胀，造成房地产供大于求，许多楼盘折价销售，资金回笼不理想，造成经营困难，加大了企业的财务风险。
二、中小房地产企业财务风险的应对措施
（一）负债经营所导致的财务风险的对策
我国中小房地产企业在应对负债经营所导致的财务风险时，应充分发挥负债经营的优势，防范和消化负债所带来的财务风险。首先，应该树立正确的风险防范意识，建立有效的应对策略。企业应结合自身实际与外部情况，度量经营风险和财务风险的组合关系，建立健全财务信息处理系统和风险防控组织，通过这些工具制定谨慎的负债计划并做好相应的还款计划。其次，财务风险管理的关键在于保持合理的资金结构，维持适当的债务水平。通常来说，房地产的开发周期为2-4年，企业应当更具开发周期来合理安排资金结构以及负债比率，在实际工作中，企业确定合理负债比率时还应该注意以下几个方面：第一，企业负债具有固定性，但市场却是多变，因此，中小房地产企业不应单纯的利用财务杠杆，追求最佳资本机构，而是保持低水平的负债率，空出一部分负债能力和变现能力强的流动资产来保持企业财务的灵活性。
（二）国家宏观调控所导致的财务风险的对策
1、排除盲目扩张。目前我国中小房地产企业正处于宏观经济增速放缓的背景之下，在做出投资决策前应开战投资可行性分析，关注市场发展方向与走势，选择合适的投资范围及实际，在防范企业财务风险的同时提高资金的使用效率。2、避免不合理融资。高负债的经营方式已经越来越不适合目前的中小房地产企业。从理论上讲，应该将企业的资产负债比率控制在50%以下为宜。结合自身特点及外部环境做出合理的资金需求量预算，降低股利发放以获取更多的留存收益，防止财务风险的加剧。3、规范管理企业现金流。企业应通过科学有效的方式合理规划现金流，使其满足企业日常运营或面临突发状况的需要；建立健全内部控制系统，加强对现金的监控；加强财务管理来实现资源合理配置，提高资金周转率，最终实现防控财务风险的目的。
（三）资金回收不足所导致的财务风险
中小房地产企业不光可以通过引导消费和策划适宜的销售策略来加快资金回笼速度，还可以通过科学管理成本费用，从而控制企业资金流量而实现。企业经营主要业务前，该业务各环节都应严格执行成本费用控制预算制度；经营主要业务时，应及时跟业务进度，重视业务流程设计和各流程的实际完成情况，避免由于返工所造成的成本费用的增加；业务结束后，应及时检验业务完成状况是否符合合同标准，各项费用是否在合同规定的限额之内，防止不合理的费用增加到结算成本当中。最后，还要将业务结束时实际发生成本费用总额与业务预算进行比对分析，对企业在业务流程中的成本费用控制水平作出评价。
三、研究结论
中小房地产企业是我国房地产企业中一个特殊的企业群里，该群体比较大型房地产企业来说，企业所有者能力范围比较有限，企业所在地多位于三四线城市，而三四线城市房地产市场较大型房地产企业所在的一二线城市来说比较低迷，人口流动性较低也导致了居民对房产的刚性需求不高，经济发展较慢造成购买力不足。所以，房地产企业应从企业建立初期建立健全内部控制制度和财务风险防控部门的建设，做好市场需求度调查，结合经营所在地需求状况及土地情况与自身的能力状况建立有效的内部控制制度与财务风险防控制度；做好项目成本的控制筹资额的预测，抓好日常现金流量的管理，避免资不抵债的发生；投资项目前利用好市场信息甚至专业人员及部门做好可行性分析；密切关注国家宏观调控政策与市场环境的转变，抓住良好的投资与开发时期以增加企业盈利能力，更要分析合适的开发与投资收缩时期，避免企业投资开发不合理所造成的资金链断裂等财务问题。
参考文献：
[1]刘丹丹.房地产上市公司财务风险控制研究.先建筑科技大学硕士论文,2012（5）.
[2]胥玉娥.“大会计”管理模式下基层央行事后监督的职能定位研究.经营管理者,2012(18).
摘 要 在房地产市场中，房地产指数对于投资者，消费者和政府来说都是一种很重要的市场信息。文章以“中房指数”、“国房指数”为例，对其编制方法进行评述，分析了我国现有房地产指数存在的缺陷，并提出完善的若干建议。
关键词 房地产指数 编制方法 缺陷 建议
一、引言
随着房地产市场逐渐升温，力图反映市场走势的各类指数也日益增多，除较早的中房指数、国房指数，还出现了上海、深圳、沈阳等许多地方指数以及证券公司、银行等推出的地产指数，甚至也有媒体推出了房地产指数。一时之间，指数好像成了把握市场的良药，大有泛滥之势，实际上目前国内大多数指数体系不论是在理论架构还是时间操作方面都处于起步阶段，在样本数据的取得、指数公式的选择、指数的具体测算以及指数的应用等方面都存在这样或那样的问题。
二、我国房地产指数系统举例
（一）中房指数
1．“中房指数”是“中国房地产指数系统”的简称，是一套以价格指数形式反映全国各主要城市房地产市场发展变化轨迹和当前房价变动状况的指标体系，是我国最早研究，编制并公布的房地产价格指数系统。其计算公式为：
2．关于中房指数编制方法的几点说明
中房指数是一种修正的拉氏指数，实际操作中以1994年11月为基期，以基期商品房比较价格为基值，基期指数定为1000点，属于定期指数；计算时采用加权平均方法，权数采用基期时各类物业的规模比重。基期与权数在一定时段内固定，在市场结构有了较大变化时，调整基期与权数。由于权数固定，中房指数在计算时可以消除权数变化对指数的影响，可以更纯粹地反映“同类同质商品”的价格变动情况。
由于中房指数属于定基指数，不同时期指数值都可以直接对比，具有比较好的历史可比性，可以采用图表形式直观表现。采用这一表现方法，可以直观地表示出市场周期发展状况以及目前市场形势，趋势和幅度。
3．中房指数的缺陷的分析
（1）指数测算方法不够完善
现实应用的公式未考虑物业结构类型的变动，公式所选用的权重是报告期的物业面积，而原始公式所用的权重是固定（即基期）的物业面积。
（2）样本数据缺乏代表性
目前中房指数在编制过程中，存在样本规模小、样本区域和物业类型分布不合理、样本数据缺乏时效性、连续性、真实性等问题。
（3）指数的应用受限制
目前中房指数在应用上尚显稚嫩。一方面，由于指数本身不完善、质量不高、指数的变动与市场的实际变化趋势可能并不相符，从而影响了指数的应用。另一方面，由于国内目前关于房地产市场、房地产价格、房地产指数的理论研究深度的限制，以及房地产实际从业者对市场研究工作的轻视甚至忽视等原因，房地产指数的作用远未得到充分发挥。
（二）国房指数
1．“国家景气指数”的编制方法是根据经济周期波动理论和景气指数原理，采用合成指数的计算方法，从房地产业发展必须同时具备的土地、资金和市场需要三个基本条件出发，选择房地产开发投资，资金来源，土地转让收入，土地开发面积，新开工面积，竣工面积，空置面积，商品房销售价格等8个具有代表性的统计指标进行分类指数测算，再以1995年3月为基期对比计算出的综合指数体系。
2．国房景气指数的测算分为八个部分
一是确定指标体系；二是建立原始指标数据库；三是消除量纲的影响；四是确定权数；五是确定基准对比时期；六是消除季节，价格因素的影响；七是建立分类指数和国房景气指数计算数学模型；八是国房景气指数计算结果的分析报告。
3．国房指数缺陷分析
（1）忽视了指数的横向与纵向可比性。国房指数由于是环比指数且为合成指数，该指数包容了大量市场信息，但缺少纵横比较的能力。
（2）不同指标变化对指数造成的影响不能清晰反映。国房指数综合了多种信息资料，可经综合地反映市场状况，但先行、同步、滞后等不同指标变化指数造成的影响却不能清晰反映，需要单独说明。
（3）调查数据的可靠性问题。国房指数采样由各级统计部门采用统计报表制度。统计部门沿用旧的习惯，在设计指标后，下发到相关房地产开发公司，由后者填写后进行上报。房地产开发公司出于各种顾虑，或由于对编制房地产指数的意义认识不足，很难填报客观、准确的数据。
三、完善我国房地产指数的若干建议
在基期确定问题上，宜采用可变基期和环比指数来反映房地产价格变化趋势。房地产价格指数是反映两个时期房地产价格变动趋势和程度的相对指标，采用可比基期和环比指数来反映房地产价格变化趋势更具操作性。
宜用特征价格理论作为编制房地产指数的理论依据。随着我国经济迅速发展，在市场体制较完善的地区和城市，房地产市场不断规范和成熟，市场交易案例逐步增多，已初步具备了应用特征价格理论的现实可行性，大量的交易案例和实际价格数据使得房地产各属性与房地产价格关系的测算成为可能。
政府部门主办的其优势在于：有一套自下而上完整的信息来源系统，能够保证数据来源的稳定性，完整性和及时性。就数据来源而言，官办的房地产指数具有民办房地产指数所不能比拟的便捷和时效性。此外，政府部门在国家政策走向上具有明显的优势，在指数的分析和应用上可能会更加成熟和更具有指导意义，并容易取得社会的信任。民办的其优势在于：民办机构本身往往就是房地产中介机构或咨询公司，掌握着市场上很多楼盘从开发到销售全过程的详细资料，可以以较为全面的房地产开发项目，供需资料为基础，详细把握各具体区域，具体物业的价格及其变化。因此，应充分发挥各自优势，让政府部门与房地产企业合作共同编制房地产指数。
参考文献：
【关键词】存贷款利率 房地产企业
一、利率概述
(一)利率的概念
利率又称利息率,表示在一定时期内利息额度与本金额度之间的比率,它表明单位货币在单位时间内的利息水平。在当今社会,一般情况下,利率受控于一国的中央银行,比如在我国是中国人民银行,而在美国则是联邦储备委员会。鉴于这一受控状态,国家可以通过调控利率,发挥其在经济发展中的重要宏观调控功能,避免经济过热或者经济过度紧缩的情况发生。
(二)影响利率变动的因素和利率变动可能产生后果
作为一个重要的金融变量,利率和其他经济发展因素之间存在双向、互动的影响。首先来看影响利率变动的因素,一般情况下,利息是资本经营过程中产生的增值的一部分,也就是说资本的经营利润水平会对利率水平产生影响;同时利率产生的前提是资金信贷的存在,所以市场上资金的供求状况也对利率有不容忽视的影响,供求状况是资本借贷双方竞争优势的重要影响因素;再次,利息衡量的对象是流通中的货币,能对流通中的货币产生重要影响的就是货币产生的源头――商品交换,所以商品物价变动状况也是影响利率的一个重要方面;最后,社会的经济状况、政府的政策环境也对利率变动发挥着直观的、重要的影响,因为各个国家自身的经济发展状况不一,在国际市场上的竞争力不一,其货币政策就必然不同。
接下来分析利率本身的变动和调整会对社会发展带来的影响。纵观当前世界各国的经济政策,从2008年的金融危机到目前,可以说利率政策已经成为大多数国家频繁使用的宏观经济杠杆。在经济萎靡的时候,政府通过降低利息率,扩大货币的供应,刺激经济的发展;而在通货膨胀的时候,政府又可以通过提高利率,减少货币供应,避免经济的过热发展,影响人民的生活水平。
(三)近年中国利率变动概况
改革开放以来,我国的中央银行――中国人民银行开始加强对利率这一宏观经济杠杆的管理和运用,利率在稳定经济发展,促进社会经济进步方面发挥着越来越重要的作用。比如在1993年的时候,我国经济发展的整体状况是物价上涨过快,经济发展过热,于是中央银行通过两次提高贷款利率,配合其他经济措施,抑制了通货膨胀,让过热的经济发展实现了软着陆;2006年和2007年,为了抑制当时经济的过快发展,央行曾经连续7次上调存款准备金率;而伴随着世界金融危机的到来,国家通过降低利率,大幅增加信贷来持续地推动国民经济的发展,保证我国在世界金融危机背景下,仍然能有较好的经济发展态势和经济增长率。而经济危机过后的再次经济过快发展,又迫使政府提高了基准利率,在一定程度上抑制了物价的大幅攀升,保证了人民群众的生活水平。
二、我国房地产企业的现状分析
1986年,全国范围内只有大约3 000多家的房地产开发企业;而发展到1995年,全国范围内的房地产企业数量已经高达33 482家,仅仅企业的数量就增加了11倍。伴随着数量的激增,相应的问题就越发凸现,如规模较小、自有资金缺乏、负债率甚至达到了70%以上等。而房地产的经营品,房屋价格则在短短几年的时间内上升了几倍甚至几十倍,比如广州天河区靠近天河公园的一个物业,在2003年初次发售的时候,定价在每平方米2 000～3 000元之间,发展到现在,价格高达每平方米15 000元。我国的房地产行业目前的发展仍然是不成熟、不完善的,风险性很大,故而银行利率的调整变动对其产生的影响不容忽视。
三、银行存贷款利率上调对我国房地产行业的影响
银行利率变动对房地产行业的影响是方方面面的,比如对房地产行业主体――房地产公司、开发商、购房消费者的影响;对房地产价格,对房地产行业中的投机者,对整个国家居民生活模式的影响等。本文主要是根据主体的不同,分析银行利率变动对房地产购买者、供应者、经营者和投机者所产生的影响。同时,当前我国银行利率变动的趋势是上调,所以本文的分析主要是建立在这一背景之下。
(一)银行利率上调对房地产购买者的影响
房地产购买者,按照市场上的划分方法,可以划分为两种,一种是为了满足自己居住的刚性需求者;另外一种是为了投资增加自己财富收益的投资者。在下文,会专门对包括第2类购房者的投机者予以分析。在这里,分析的购房者主要界定为房产的刚性需求者。
银行利率的上调对于喜欢存款的中国百姓来说是件好事情,因为存款利息会增加。但是对于依赖房贷的购房者,加息就意味着购房成本的增加;而对于潜在的购房者来说,购房成本的增加会延缓他们的购房步伐。在面对国内房价与收入的差距比率接近10倍的情况下,广大中低收入阶层的购房需求必然会受到影响,某官方网站曾经做了调查,最终数据结果显示,将近30%的潜在购房者准备推迟其购房的时间。
(二)银行利率上调对房地产的供应者的影响
根据调查,当前房地产企业的平均负债率在60%左右,同时作为房地产市场产品的供应者,当前房地产开发商的主要融资渠道就是银行贷款。毫无疑问,银行贷款利率的提升会直接增加房地产开发商的成本,加重房地产开发商资金周转的困难,减少开发商的利润,再加上购房需求者延迟其购房时间,就会使得房地产开发商在资金链上出现问题的几率大增。这样也就必然加速房地产行业内部的洗牌,淘汰规模较小,资金运作困难的小型房地产开发企业,从而优化整个行业结构,提高行业整体经营水平。
(四)银行利率上调对房地产投机者的影响
一般来讲,投机看重的是短期的盈利,有时候甚至是暴利。在某种程度上,利率的上调在一定程度上增加了投机者的投机成本,但是在我国的房地产市场上,相比于微量的利率上涨带来的投机成本增加来说,房地产价格上涨带来的利润更加客观和有吸引力,比如2007年上半年,深圳罗湖区、福田区的房价上涨幅度高达34%;尽管利率可能上调了1个百分点,或者3个百分点,但是相比于巨额的盈利来讲,那些成本是微乎其微的,也就是说利率上调对投机者投机成本的影响来说是微乎其微的,更何况在多数情况下,房地产行业的投机者并不借助于银行贷款来进行获利。所以,如果仅仅依靠提升房地产利率来抑制房价、减少投机热钱进出房地产市场的话,几乎是不可能实现调控目的的。要想真正、有效的实现调控目的,必须多管齐下、重拳出击。
主要参考文献:
[1]王雪.银行利率上调对房地产市场的影响[J].东方企业文化,2010(1).
[2]章辉赞,张红.加息对我国房地产市场的影响分析[J].中国房地产金融,2005(3).
Abstract: This paper use SPSS to model the house price tendency in Qingdao City. A model of multiple linear regression analysis is built, in which the house price is chosen as dependent variable, urban population, average GDP of citizens, housing sales and exploitation investment of real estate investment are initially chosen as independent variables. Finally, analysis of this model is presented.
关键词： 房价；多元线性回归；最小二乘法
Key words: house price；Multiple Linear Regression；least square method
中图分类号：F0文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2011）28-0319-02
0 引言
目前，中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业，房地产市场已经成为最受人瞩目的市场之一。尽管我国房地产市场化的进程很短，但在经济发展和居民居住要求不断提高的强大需求下，房地产经济得到了快速发展，房地产价格不断上涨。由于房地产经济在国民经济发展中所起到的作用越来越大，并且住房是人们基本的生活需求，关系到居民的日常生活，所以房价的变化受到了普遍的关注。政府、开发、金融机构和购房者都不同程度的影响了房价。本文将青岛市为例，运用实证方法分析影响房地产价格的因素，并提出相关的政策建议。
1 房地产影响因素分析
进入二十一世纪后，青岛作为半岛都市群的龙头，城市核心竞争力不断提升，经济持续稳定增长，城镇居民收入增加，城市建设稳步发展，消费者投资和收入预期较好，在诸多利好因素和相关政策的影响和推动下，房地产开发投资持续升温。
房地产的需求和供给是房地产市场运行的要素和基础，也是房地产价格的基本决定因素。房地产需求反应消费者和投资者的相机抉择的过程，房地产供给体现了地产开发商或房地产所有者对市场的判断和对成本、收益的权衡。
1.1 房地产市场需求状况分析 青岛市房地产市场需求状况主要体现在可支配收入、人口、销售面积、人均住房面积等因素，具体分析如下：
随着青岛市近几年来经济发展步伐的不断加快，人民生活水平不断提高，城市居民的居住水平也发生了巨大的变化。由表1可知，从2000年到2009年的10年间，代表青岛市房地产需求因素的人口、居民可支配收入、人均住房面积和房屋的销售面积都是不断增加，这直接导致了对房地产需求的迅猛增长。
1.2 房地产市场供给状况分析 青岛市房地产市场的供给状况主要表现在房地产投资和房地产竣工面积等指标上，具体分析如下：
房地产投资是房地产业发展的基础和源泉，也是房地产市场发展的原始动力。从2000-2009年，青岛市的房地产投资完成额从67.51亿元增长到459.5亿元，增幅达到6.8倍。由此可以看出房地产投资的跨步式增长。另外，青岛市房屋的竣工面积在过去的10年间也翻了一番。从上表可以看出，青岛的房地产市场增长迅猛。
1.3 房地产市场信贷状况分析 在我国银行贷款主要通过两个领域进入房地产业：一是从房屋的供给角度，银行对房地产的支持主要是提供开发贷款；二是从房屋的需求角度看，银行对房地产的支持主要通过向购房者提供住房抵押贷款，该部分资金也成为开发商的另一个资金来源,具体分析如下：
由表3可知，在2000年-2009年间房地产贷款额由17.75亿元增长到86.24亿元。房地产贷款的大幅增加，为青岛市房地产的发展提供了充足的动力。
2 实证检验和分析
2.1 模型指标和数据的选取 根据房地产的价格形成机制理论，房价的形成是由很多因素共同作用合力的结果，因此，在对房价进行需求、供给以及信贷等单方面因素分析时得到的结论与综合分析的结论有所偏差，对房价综合的分析才更具科学合理性。房地产价格（Y）的影响因素包括以上变量，为了避免变量之间的相关性，本文选取人口（X1）、人均GDP（X2）、销售面积（X3）和房地产开发投资额（X4）作为影响变量进行研究。另外，各指标的数据选取青岛市统计局网站所公布的统计数据。
参考文献：
[1]刘琳.房地产市场互动机理与政策分析[M].北京：中国经济出版社，2004.
[2]贾生华.房地产特征价格模型的理论发展及其应用[J].外国经济与管理，2006，26，（5）.
[3]刘畅，从静，李民.房地产需求的分析与预测[J].建筑管理现代化，2007，（3）：30-32.
关键词：房地产市场；健康评价；指标体系
中图分类号：F2 文献标识码：A文章编号：16723198（2012）10001802
1 引言
自1998年实施住房制度改革以来，我国房地产业实现了跨越式的发展，已成为我国国民经济发展的主要助推剂之一。房地产市场作为房地产业发展的载体，其健康与否直接关系到与社会生活密切相关的居民财富、生活成本、企业的健康发展，关系着维持地方政府稳定的财政收入。然而，我国房地产市场还是典型的原子结构，没有达到规模经济和有效竞争的程度。房地产市场发展不完善，导致了房地产市场的供给和有效需求的矛盾日益加剧，房地产市场健康发展问题已经引起了业界人士的激励争论以及政府管理层的高度重视。
2 房地产市场健康的界定
关于房地产市场的健康，目前国内缺乏比较权威的界定，缺乏理论和方法上的支持。对于房地产市场健康的含义：倪鹏飞认为，健康的房地产市场就是在规模、结构、速度、价格方面，房地产市场运行与城市总体经济相互适应和相互促进的状态。李东晔认为，房地产市场的健康发展应是房地产与社会、自然三者均衡、可持续的发展，应是在结构、规模、价格方面房地产市场与城市总体经济水平和自然环境相协调的发展。其内涵特征表现为高效率、低泡沫、可持续三方面。
国内学者对其所下的定义都大同小异。本文在前人研究的基础上，用宏观的、动态的、系统的视角去探询我国房地产市场，用可持续发展理念对房地产市场健康进行界定：所谓健康的房地产市场是指在某一个时点或时期内，在规模、结构、速度、价格等方面，房地产系统能与宏观经济及其他系统相互促进相互适应，并能实现可持续均衡发展的一种状态。首先，房地产市场健康必须是可持续发展的，即一个健康的房地产市场应当既满足当代人对房地产的各种需求，又能合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产、生活创造必要的空间发展条件；其次，由于房地产市场具有非均衡性、动态性，所以动态分析对于研究房地产市场健康是非常重要，无论是健康的内容还是健康的标准，都应随时间发展而不断完善；最后，局部房地产市场健康与全国房地产市场整体健康的趋势并不一定是一致的，房地产市场具有很强的区域性，建立的房地产市场健康状况评价体系也很难具有普适性，所以根据不同的区域经济发展水平制定与之相适宜的评价标准。
3 房地产市场健康标准评价体系的构建
房地产市场是一个系统，在这个总系统下，有很多子系统影响着房地产市场健康稳定，本文建立一个全面反映房地产市场健康标准体系，即房地产市场健康综合评价层次分析体系，该体系分为三个层次：总目标层、分目标层，子目标层，其中：
一级目标：为总目标层，反映房地产市场整体健康情况。
二级目标：为分目标层，从规模、速度、结构、价格四个方面检测房地产市场健康度。即规模发展状况与宏观经济相协调，包括整体投入和要素投入两个角度。速度发展状况与宏观经济发展状况相协调，主要从规模增长速度这一角度检测：结构发展状况和水平与居民收入结构相一致，包括大类品种的比例关系和产品档次的比例关系两个层次；价格发展状况和水平与购买者负担能力相协调，从价格与收入两个角度检测健康度。
三级目标：为子目标层，用定量的指标分别评价各分目标层的健康状况。本文采用对于任何发展阶段都比较稳定的协调指标，即复合指标。通过科学合理的方法，对进行指标筛选，使选出的指标不仅能反映房地产市场健康状况，而且在数量上达到最小化，即指标之间越独立越好。对指标选择时采用文献查阅、专家咨询的方法，剔除信息重复、数据不完整的指标，通过此方法本文最终筛选出10个市场敏感度高、关联性强，具有一定代表性的指标。如下表1所示。
摘 要：房地产市场健康与否对国民经济、产业发展都有着重要影响。通过对房地产市场健康的涵义进行界定，在此基础上用评价层次分析方法构建了房地产市场健康状况评价指标体系，并就一些评价方法进行归纳总结，以供研究者和政策制定者借鉴。
关键词：房地产市场；健康评价；指标体系
中图分类号：F2 文献标识码：A文章编号：16723198（2012）10001802
1 引言
自1998年实施住房制度改革以来，我国房地产业实现了跨越式的发展，已成为我国国民经济发展的主要助推剂之一。房地产市场作为房地产业发展的载体，其健康与否直接关系到与社会生活密切相关的居民财富、生活成本、企业的健康发展，关系着维持地方政府稳定的财政收入。然而，我国房地产市场还是典型的原子结构，没有达到规模经济和有效竞争的程度。房地产市场发展不完善，导致了房地产市场的供给和有效需求的矛盾日益加剧，房地产市场健康发展问题已经引起了业界人士的激励争论以及政府管理层的高度重视。
2 房地产市场健康的界定
关于房地产市场的健康，目前国内缺乏比较权威的界定，缺乏理论和方法上的支持。对于房地产市场健康的含义：倪鹏飞认为，健康的房地产市场就是在规模、结构、速度、价格方面，房地产市场运行与城市总体经济相互适应和相互促进的状态。李东晔认为，房地产市场的健康发展应是房地产与社会、自然三者均衡、可持续的发展，应是在结构、规模、价格方面房地产市场与城市总体经济水平和自然环境相协调的发展。其内涵特征表现为高效率、低泡沫、可持续三方面。
国内学者对其所下的定义都大同小异。本文在前人研究的基础上，用宏观的、动态的、系统的视角去探询我国房地产市场，用可持续发展理念对房地产市场健康进行界定：所谓健康的房地产市场是指在某一个时点或时期内，在规模、结构、速度、价格等方面，房地产系统能与宏观经济及其他系统相互促进相互适应，并能实现可持续均衡发展的一种状态。首先，房地产市场健康必须是可持续发展的，即一个健康的房地产市场应当既满足当代人对房地产的各种需求，又能合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产、生活创造必要的空间发展条件；其次，由于房地产市场具有非均衡性、动态性，所以动态分析对于研究房地产市场健康是非常重要，无论是健康的内容还是健康的标准，都应随时间发展而不断完善；最后，局部房地产市场健康与全国房地产市场整体健康的趋势并不一定是一致的，房地产市场具有很强的区域性，建立的房地产市场健康状况评价体系也很难具有普适性，所以根据不同的区域经济发展水平制定与之相适宜的评价标准。
3 房地产市场健康标准评价体系的构建
房地产市场是一个系统，在这个总系统下，有很多子系统影响着房地产市场健康稳定，本文建立一个全面反映房地产市场健康标准体系，即房地产市场健康综合评价层次分析体系，该体系分为三个层次：总目标层、分目标层，子目标层，其中：
一级目标：为总目标层，反映房地产市场整体健康情况。
二级目标：为分目标层，从规模、速度、结构、价格四个方面检测房地产市场健康度。即规模发展状况与宏观经济相协调，包括整体投入和要素投入两个角度。速度发展状况与宏观经济发展状况相协调，主要从规模增长速度这一角度检测：结构发展状况和水平与居民收入结构相一致，包括大类品种的比例关系和产品档次的比例关系两个层次；价格发展状况和水平与购买者负担能力相协调，从价格与收入两个角度检测健康度。
三级目标：为子目标层，用定量的指标分别评价各分目标层的健康状况。本文采用对于任何发展阶段都比较稳定的协调指标，即复合指标。通过科学合理的方法，对进行指标筛选，使选出的指标不仅能反映房地产市场健康状况，而且在数量上达到最小化，即指标之间越独立越好。对指标选择时采用文献查阅、专家咨询的方法，剔除信息重复、数据不完整的指标，通过此方法本文最终筛选出10个市场敏感度高、关联性强，具有一定代表性的指标。如下表1所示。
.1 评价指标分析
（1）房地产开发投资额占GDP比例。
当房地产投资与GDP协调发展时，房地产投资通过直接、间接拉动作用于关联产业，带动相关产业发展和GDP增长，一般来说，其比值越接近某一理想值越好。
（2）房地产用地比例。
指当年房地产用地出让面积占当年土地出让总面积的比例。从房地产业可持续发展角度来讲，在城市发展中房地产用地面积与土地出让总面积应当有一个合适的比例范围，以保证土地在城市建设中的合理配置。
（3）房地产业从业人员数/房地产开发企业个数。
该指标反映了行业或产业部门的要素投入状况及其对国民经济的影响。从业人员数量的增减即能反映房地产业发展的规模和速度，也反映出国家或地区产业结构的调整变动趋势。企业个数增减与房地产市场好坏相关，对从业人员数量也有直接影响。
（4）房地产投资额增长率/GDP增长率。
该指标用来衡量房地产开发投资增长快慢，一般认为不应该超过2倍（国外经济学家测算最合理值是1.4倍）。过高意味房地产泡沫的产生。
（5）房屋销售面积/房屋竣工面积。
通过对比房屋销售面积与房屋竣工面积，可以用来分析市场供求关系。当房屋销售面积大于房屋竣工面积，可以有效地吸收一定数量的空置房。
（6）社会保障性住房比例。
社会保障性住房是房地产市场长期可持续健康发展的基础，反映对中低收入家庭住房困难户的解困状况，通过社会保障性住房的比例值可以判断整个住宅市场的供应结构。国内比较认可的社会保障性住房占市场所有住宅的比例是20%，当然，该比例不是绝对的，保障性住房的建设比例应当与区域经济发展水平相适应，协调发展。
（7）普通商品住宅开发投资占比。
通过该指标能够反映出当前市场发展结构健康状况。从房地产开发投资角度，观察市场供给结构与协调程度。
（8）房屋租售比。
表示历年商品住宅租金价格与二级市场商品住宅销售价格的比值。反映每年商品市场与租赁市场价格的均衡性。一般有一个“合理租售比”。
（9）房价收入比。
用来衡量房价与居民对住宅购买的承受能力，是某区域居民户均年收入与其在居住地购买一套住宅所需要的费用之比。一般来说，其比值也有一个理想值。
（10）销售利润率。
房地产销售利润是房价的一部分，从国际上多数国家情况来看，房地产销售利润率一般在5%左右，高的也只有6%-8%。根据我国国土资源部调查：房地产小树利润率，大多数城市普遍在10%以上，中高档房地产平均利润率一般达到30%―40%，远远高于其他行业的平均利润率水平，所以健康的房地产市场，必须有一个合理的销售利润率区间。
3.2 单项指标健康标准的确定
对于各项指标，客观上应该存在一个理想的值，根据指标的不同用途，有的越接近某一固定值越理想。有的指标则只需在理想参考值上下浮动即可，有些只要确定在某一区间内变化即可。
对于指标的理想值和浮动空间的确定，一般参考以下原则。
（1）借鉴国际通行的类似指标的理想值及正常浮动空间，比较分析后确定适当的标准。
（2）专家经验法：结合我国房地产市场不同时期的发展状况，通过专家评定确定理想值和范围。
（3）由于房地产市场具有很强的区域性，所以选择的区域不同，判断的标准值和浮动空间也应有差异。
3.3 健康区间划分
可将健康程度分为：健康、轻度不健康、中度不健康、严重不健康四个等级。目前对各指标健康状况区间的划分主要方法有经验数据法、正态归一法、μ―δ法、系统化方法等。经验数据法使用方便简单，但缺陷就是主观性太强。正态归一法和μ―δ法都是需要大样本容量的统计学方法，而且它们在确定指标健康状况区间时，不能够根据不同指标的具体情况而在区间划分中分别处理。系统化方法能够全面考虑系统的自身变动规律及国际变化趋势，相应采取一些客观原则进行研究，遵循多数、半数、均数等原则，然后将各种结果加以合理综合，能够得到较科学的评价结论。
3.4 指标权重确定
根据经验确定指标权重，带有较强的主观性，而单纯运用数学模型来确定权重也无法体现指标之间不同程度的重要性。为提高指标权重确定的客观性，可结合使用层次分析法和主成分分析法来确定权重。具体操作方法为：利用层次分配法确定分目标层的指标的权重，利用主成分分析法确定具体子目标层指标的初步权重，以此来确定具体指标在分项指标中的权重，进而得到具体指标在整个指标体系中的最终权重。
3.5 健康度判断
健康度判断是房地产市场健康评价的最后阶段，包括分目标检测与综合目标检测两方面，前者可以找出不健康的具体因素，后者可以判断出市场的总体健康程度。其中需要检测的分项健康度包括房地产市场规模健康度、速度健康度、结构健康度、价格健康度。根据计算出的权重，得出分项健康度指数，最后计算出各年的综合健康度指数，最后对照理想值和浮动空间，确定其是否健康。
4 结束语
房地产市场的健康度研究属于一个较新的领域，国内外学术界对此方面的研究还都处于探索阶段。房地产市场健康评价指标体系是一个动态的、复杂的系统，本文建立的评价体系需要经过大量的实践应用以及最终的验证，并且不断修正，从而使评价体系不断地完善。
参考文献
［1］倪鹏飞.中国城市房地产市场健康标准及实证研究［J］.住宅与房地产，2008，（2）.
［2］葛倩倩.房地产市场健康标准问题研究―以杭州市住宅房地产市场为例［D］.北京:首都经济贸易大学，2007.
［3］朱天明.安徽省房地产业可持续发展研究［D］.安徽:安徽农业大学，2008.
关键词：房地产；财务；风险管理；问题；探讨
近年来，我国房地产业迅猛发展，为了让企业的发展更加稳定，对财务风险的管理工作引起了高度的重视，但是在对于房地产风险管理的调查当中发现，财务管理当中成本管理不够细致、资金的结构也不太合理、管理人员风险意识不够等方面的问题，这些问题对于房地产的管理工作有阻碍作用，严重地影响了房地产业的健康发展，这篇文章主要对房地产业的风险管理当中存在的问题进行探究得出一系列的对应方法。
一、现阶段房地产的状况及财务风险管理问题
在现阶段，房地产行业仍在我国国民经济中占有重要的地位，国家对于房地产行业进行宏观调控，因城施策，出台了一系列限购、限贷政策措施，企业资金回笼较慢，导致房地产企业资金紧张，同时形成了极端的发展现象，一些规模比较大的房地产公司融资相对容易，资金越来越集中在少数大房地产企业中，中小型房企融资困难，面临资金紧张，逐渐被兼并或退出房地产领域，这就要求房地产管理过程中解决财务风险管理方面的问题。
二、导致房地产管理风险发生的因素
（一）成本控制的能力不够
房地产企业在项目开发过程中，由于工作量比较大，程序烦琐，对于成本的控制不够细致就会造成财务管理的风险。目前在我国的房地产发展当中对成本的控制能力不够，比如对于成本控制的管理制度不够完善，审核过程不够全面，都会对房地产的成本控制造成很大的影响，如成本控制不好很容易增加房地产的成本，造成浪费，同时也增加了房地产的投资风险，会影响房地产的有效发展。
（二）资金结构的不合理
房地产业属于资金密集型企业，尤其是在项目运作初期，取得土地使用权、办理施工手续等投入资金比较大，房地产项目开发的时候需要大量的周转资金，这样才可以使一个项目能够正常运行起来，在目前阶段我国的房地产企业在发展当中，由于资金的结构不合理，筹集资金的渠道方法单一，使得房地产企业在发展当中有很大的风险，资金的结构不合理问题，容易造成资金短缺，资金链断裂，房地产工程项目就无法正常运转，面临不得不停工的现象，同时会影响项目的开发进程，造成不必要的经济损失，增加房地产的财务风险。
（三）管理员工的风险意识不强
财务管理人员在房地产的开发管理工作当中占有重要地位，所以要不断地提高管理人员的综合素质，增加他们的管理水平技能，从目前我国的房地产发展当中，财务管理人员并没有树立正确的风险意识，同时管理技能以及相关的知识掌握的还不够，随着科学技术的不断创新，相关部门对于管理工作的重视程度不够，从而导致了管理工作质量达不到要求的标准，严重阻碍了房地产企业的可持续发展状况。
三、有效加强房地产风险管理的制度
（一）制定有效的成本管理制度
经过一系列对于房地产的财务风险管理的分析报告显示，房地产相关企业在发展当中，由于成本控制方面把握的不够精确，导致企业在发展的过程当中面临许多的风险，严重影响了企业的发展，面对这种情况，房地产企业应该要做好管理工作，制定有效的成本管理制度，同时结合项目实施的实际状况，对项目的投资成本进行动态跟踪并严格控制，结合实际情况进行不断的完善和管理，有效避免出现成本变动异常的情况。
（二）建立多种融资渠道
不合理的资本构成将会严重影响房地产企业的发展，房地产项目开发工期无法得到保障。因此，要想使房地产企业可以不断地持续发展，避免资本结构不合理的现象发生，要建立合理的灵活多变的融资渠道。首先，房地产企业要结合自身特点，继续发展多方式的融资渠道，打破传统融资渠道的局限，开展多元化的融资渠道为房地产企业的发展打下了牢固稳定的基础。除通过银行贷款外，可以采取信托、债券、基金等多方式的融资渠道，有效地提高房地产资金结构的合理性。
（三）增强财务管理人员的文化素养
当前房地产财务人员的文化素养不够，将对房地产财务管理工作产生重大影响，甚至影响房地产的健康发展。所以，要全面的提高财务人员的文化素养。首先，要对财务人员进行素质教育，使房地产财务管理人员树立正确合理的风险意识。在复杂又繁乱的财务工作的过程当中，财务人员要不断提高自身的财务风险意识，以防止企业的财务风险的发生。其次，开展财务人员的业务培训。既要重视对财务人员的理论培训，同时又要重视对财务专业技能的培训，养成积极学习，不断提高财务管理人员的文化素养。同时房地产企业的管理层也应该适当学习财务知识，树立风险观。保证房地产企业在发展过程中做出正确的发展决策，尽量降低房地产企业的财务风险，为房地产企业的发展奠定一个坚实的基础。
四、结语
综上所述，在国家对于房地产市场宏观调控的环境下，我们要不断地提高房地产的财务风险意识和防范意识，同时做好一系列应对房地产财务管理风险问题的对策，以积极乐观的态度去面对房地产管理当中遇到的问题。自上而下，从管理人员到基层的员工，构成一个全面的房地产财务风险解决体系，从制度上、流程上控制财务风险，保证房地产行业的平稳发展，为我国的经济建设发挥其重要的作用。
参考文献
［1］李亚东.基于房地产财务管理风险问题探索与研究［J］.时代金融，2015（35）.
［2］南晓刚.新时期背景下房地产财务管理中的问题与对策探析［J］.经贸实践,2017（21）.
［3］王吉.新常态下房地产开发企业财务管理现状与对策研究［J］.中国国际财经（中英文）,2017（19）.
关键词:宏观调控 房地产 信贷风险
中图分类号:F830.572 文献标识码:A
文章编号:1004-4914(2010)07-188-02
一、目前我国房地产市场状况概述
2010年以来,房地产市场持续“高烧”,疯狂的房价成为社会持续关注的焦点。部分城市房价上涨过快,房价增速远超居民人均可支配收入增长,一般居民越来越难以承受。房地产市场秩序仍较混乱,亟待整治。在房地产市场供求偏紧、普通居民购房困难的情况下,房地产市场捂盘惜售、土地闲置、炒地等现象依然存在。而且,房地产市场投机、投资行为较为普遍,哄抬房价现象较为严重,市场秩序需要着力进行治理。此外,商品房供应结构不合理,中小户型和中低价位普通商品住房及经济型住房供应不足、保障房建设投入不足。
为了防止地产市场的泡沫,国家陆续出台了一系列房地产调控政策,4月14日和17日,国务院连续通知,其中4月17日《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》被称为楼市调控“新国十条”,由此拉开密集调控序幕。“新国十条”公布后,楼市也开始出现了一些积极的变化,部分城市更是出现了“量价齐跌”。经历了2009年及2010年初的疯狂上涨后,中国楼市正面临着新一轮调整期,而且本轮的调整才刚刚开始,未来房地产市场无论是成交量还是房价均面临着较大的下滑可能。因此,商业银行不能忽视对房地产信贷风险的防范。
二、商业银行房地产信贷面临的主要风险分析
1.房地产开发贷款不良率上升。房地产市场调整引起银行风险上升最为常见的渠道就是房地产开发商经营困难直接导致银行房地产开发贷款不良率上升。如2010年5月20日,按银监会要求,各商业银行公布了房地产贷款压力测试结果。若房地产价格下降30%,交通银行开发贷款不良率将增加1.2个百分点,个人按揭不良率提高0.9个百分点;兴业银行对公房地产贷款不良率上升0.99个百分点,个贷不良率上升0.3个百分点。
目前,宏观调控、市场调整和成本上涨成为中国房地产行业面临的三大挑战。由于销售不畅,加之信贷紧缩,在房地产市场调整时期房地产企业通常会面临较大的资金压力。随着房地产市场的深入调整,一些资质较低、规模较小、资金实力较弱、市场竞争能力不强的开发商拖累银行的风险将会增大。当前在房地产开发贷款中,银行特别要关注下列风险:一是“楼盘烂尾”;二是开发商的现金流出现较大问题;三是小企业运作大项目;四是房地产开发项目运作不合规。
2.集团资金链断裂导致银行损失。房地产市场调整,可能引起涉足房地产业的一些企业集团资金链紧张。房地产开发项目往往具有建设投资大、开发周期长的特点,涉及多种项目资金的运用,对资金的衔接运用要求很高。中国目前有集团背景的开发商较多。集团公司的资金实力和负债状况以及对开发商投资的真实状况和关联交易往往对开发商的业绩有重要影响。如果企业热衷于资本运作――通过各种方式使企业自身规模扩大或使财务指标转好而对外部投资者构成吸引力,特别是如果形成少量资本运作巨额资产的情形,无论是房地产业领域或者是其他产业领域出现较大资金窟窿的问题,均可能引起企业资金链断裂风险,进而导致银行贷款风险。此外,企业集团还存在资金担保型资金链断裂和关联方占用型资金链断裂的风险,相关资金链断裂可能会对银行构成不利影响。在房地产市场调整时期,商业银行还要特别注意防止房地产开发商在项目之间周转资金所带来的资金链断裂风险。
3.抵押品市场价格大幅下降使得银行信用风险增大。在房地产市场调整时期,房地产抵押品的市场价值下降。如果借款者的还款余额大于房地产抵押品的价格,那么借款者很可能违约。而在借款人违约后,在市场低迷时期对房地产抵押品的处置通常会出现变现困难、抵押品价值大幅缩水等不利于银行的情况。在商业银行的抵押贷款业务操作中,抵押担保贷款额一般不超过抵押品变现值的70%,这通常意味着当房地产价格跌幅逾30%以上时,商业银行面临的信用风险将陡然上升。
4.房地产市场出现深幅调整时,银行个人住房贷款风险上升。中国商业银行个人住房贷款在总贷款中占有较高的比重,并且超过房地产开发贷款所占的比重。个人住房贷款常见的风险是由于个人投机性需求引起的。当房地产价格节节上涨时,在“正反馈资产价格效应”的影响下,个人住房投机性需求增加。而当房地产价格泡沫破裂时,由前期个人住房投机性需求产生的个人住房贷款产生坏账的风险加大。当房产价格急剧下滑时,会出现“断供”的银行风险。
当房地产市场出现深幅调整时,银行要留意两类个人住房贷款信用风险的爆发。一类是“理性违约”,当抵押房产的市价下降到低于贷款余额时,借款者从自身利益最大化出发主动违约;另一类是“被迫违约”,房地产市场调整会与经济调整相互作用,经济下行可能使得一部分贷款者的收入减少,可能出现借款者有偿还贷款的意愿,但由于偿付能力不足而无法如期还贷。
5.假按揭、假首付、假房价等增多使银行信贷风险增加。在房地产开发企业资金链趋紧时,部分过度扩张的企业可能采取诸多冒险行为,例如通过虚增注册资本金套取银行贷款、采用“假按揭、假首付、假房价”等手段套取银行贷款等,从而使银行信用风险增大。“假按揭”主要是一些房地产开发企业通过虚构售房合同、伪造借款人签名等手段,骗取银行贷款;“假首付”是房地产开发商利用预售环节以分期首付或为购房者垫付首付款等手段违规为借款人办理首付;“假房价”主要是开发商通过虚构的房价来套取更多的银行贷款。
三、商业银行应对房地产市场深入调整的措施及建议
面对房地产市场深入调整可能给银行带来的巨大风险,商业银行除应加强对房地产市场走势的研判并关注宏观调控政策、把握政策动向以外,还应进行内部经营管理的调整,加强房地产行业风险管理。
1.把好市场准入关,实行房地产信贷总量控制,落实企业、项目分类管理。一是实行房地产行业信贷总量控制,防范行业系统性风险。二是实行房地产信贷投放地区和城市的分类管理,重点支持房价运行较为平稳、投资投机需求占比较低的省会城市、中心城市的开发项目。减少对供过于求区域市场的贷款投放,坚决退出房价高企、投机浓厚区域的房地产开发项目。三是强化客户资质、信用评级、授信及贷款审批管理,加强对开发企业资质、建设项目合规性及资本金到位情况的审查。四是加强项目分类管理。重点支持中小户型、中低价位的普通住宅项目,对于建设项目规划面积小、居住社区环境不配套、单户建筑面积过大的住房建设项目,要严格进行限制。
2.坚持房地产开发贷款封闭管理,严防信贷资金挪用。首先,要明确项目资本金审核等要求,确保企业自有资金和前期销售收入全部到位,并加强与城建、房管、土地等政府部门横向交流沟通,及时获取最新项目信息。其次,贷款发放要掌握好节奏,要根据项目的销售情况、工程进度情况、施工合同中约定的付款进度,合理安排贷款发放。再次,要做好资金使用监管。全面介入整个项目建设销售过程,消除信息不对称给银行带来的风险。要根据房地产项目已经实现销售收入情况及企业现金流情况,督促开发商按销售收入比例及时还贷。发放的个人住房按揭贷款要设立专户管理,首付款以及项目其他销售资金也应尽可能纳入专户管理,保证开发贷款能按期收回。
3.完善房地产贷款风险监控机制,做到风险的早发现、早处置。一是要加强对全行业、各重点地区、重点城市的房地产市场监测预警,建立房价、空置率、投资额、销售面积等关键指标体系,及时分析掌握行业发展态势和区域特点,为规避行业系统风险、区域性房地产信贷风险提供依据。二是加强对房地产项目的监控和项目贷款的现场检查。对房地产贷款要强化跟踪管理,通过监测开发企业的资金状况、项目建设和销售进展等,及时预警和处置贷款风险。要明确贷后检查人员的岗位责任,加强监督管理,切实杜绝贷后检查流于形式等不良作风。三是盘活风险贷款,积极化解项目风险。对因市场变化、销售低迷造成资金紧张、出现停工甚至存在烂尾风险的项目,要借助银行的信息优势和客户优势,帮助企业寻求新的投资人,通过出售资产、重组等多种方式积极化解风险。
4.高度重视个人住房贷款的潜在违约风险。商业银行要吸取美国次贷危机的教训,采取严格的贷前信用审核,注重客户资信状况和还款能力分析,避免出现假按揭现象;严格执行首付款政策,并根据客户资信状况适度提高首付比率,杜绝出现零首付或低首付现象。
5.加强抵押品价值管理,确保抵押合法和足值有效。一是加强对评估机构资质、信誉等方面的考察,判断其评估抵押物价值的可信度。二是根据不同区域房价变化的情况,选择房价较高或降幅较大的地区和城市,对开发贷款抵押品价值进行全面重新评估。三是逐步开展个人贷款押品价值重评工作。针对贷款余额较大或剩余成数较高的个人贷款,认真开展抵押品重评工作。如发现担保不足的,应要求借款人及时追加贷款担保,确保贷款担保足值有效。
关键词：房地产市场；宏观经济；政策；走势；投资策略
一、2013年宏观经济及武汉市房地产市场背景
（一）宏观经济
房地产开发投资占固定资产投资比重是衡量房地产业发展稳定性、持续性的一个重要指标，也是衡量房地产业与国民经济及城市经济关系的主要指标之一。从短期看，指标表明房地产年度开发投资完成额占固定资产投资总额的比重；从长期看，它反映房地产开发投资在建总规模与固定资产投资总规模的比例关系。这个比例过高或过低，都会影响国民经济和城市经济持续健康发展。
2011年我国国内生产总值达到471564亿元，比上年增长9.2%，经济增速放缓，“保增长、调结构”再次成为政府2012年的首要目标。虽然房地产行业在短期内受到调控，但从长期来看，仍将是支持中国经济发展的重要力量。房地产固定资产投资在GDP中的占比逐年上升，2007年以来占比均在10%以上，2011年达到了17%左右的水平，出于保增长和地方财政压力的考虑，房地产行业仍将长期向上看好。武汉市2011年GDP6536.81亿，人均GDP约10000美元，尽管经济增长速度放缓，但绝对值依然较高，为房地产发展提供了良好的发展平台。
（二）武汉房地产市场
1. 供求走势
从房地产（住房）的需求方面来看，城市原有居民住房改善的需要，城市年轻人组建新家庭以及进入城市的新兴群体都构成对住房的需求；另外，某些对外开放度大的城市还有境外人士的流入，他们也需要购买住房，至少需要租赁住房；城市改造过程中的动拆迁居民更是成为最直接最现实的住房需求者。在一定的时期中，城市土地的供给总是有限的，房地产开发商建造住房的总量也是有限的，一旦需求量增长过快，房价就会有上升的趋势。因此，2011年房地产市场供应持续增加，市场成交总体呈现前高后低的走势，2011年上半年价格仍然在大幅上涨，居于高位，导致全年成交价格相比去年走高，但目前成交量逐步萎缩，价格开始松动。2011年全年新增供应房源为1192万㎡，相比于去年增加了17.9%；成交量为 825万㎡，相比于去年下降8.6%；成交价格7236元/㎡，相比于去年上升5.9%；
2. 存量
目前存量将近840万方，较去年同期新增近200万方，目前存销比接近12。库存居于高位，2011年底至2012年上半年特别是3-4月份，房企将面临资金压力不断加剧、存货继续增加，销售持续低迷的多重考验，将带来房价的进一步下行。
3. 新盘成交走势
2011年共计375个楼盘开盘（包括一个项目多次开盘及加推的情况），5月为新盘市场分水岭，在品牌开发商低价开盘的带动下，整体成交率高达65%，而之后政策效应持续发威，投资及改善型需求均受到了抑制，以及受制于年度销售目标不得不增加的推盘量，尽管开发商基本选择低价入市，加大推广力度，却难以改变成交率持续下滑的趋势。
4. 土地市场
相比于2010年武汉土地市场“地王频现”的疯狂，2011年表现相对冷清，土地成交面积与成交金额均有大幅下滑，底价成交、流拍、延期现象增多，调控背景下开发商拿地越发谨慎。从土地成交一般影响2年后的供求关系这一规律来看， 08年土地成交规模大幅萎缩使得2010年供应量极为紧张，而加上之前累计的需求集中释放，使得2010年成交量出现井喷现象，房价大幅飙升，开发商资金量充裕，大幅拿地扩张，如此也必将大大增加2012年的供应量，使得供过于求的态势有可能加剧。
二、房地产市场走势预测
1. 政策方面
2011年年底召开的中央经济工作会议表明中央未来对房地产行业调控的方向不会动摇， 尽管“三限”政策带有明显的政治干预色彩，但在“促进房价合理回归”的目标下，2014 年政策整体放松无望，更多可能是政策微调。保障房的建设将稳步推进，弥补商品房投资下滑对经济的负面影响。房产税或采取扩大试点城市的方式渐进推进，长期看将逐步替代限购令。
2. 信贷资金方面
房地产开发是一种投资行为，离不开金融支持。从发达国家的经历可以看出房地产金融发展的状况，很大程度上左右着房地产投资的状况。为了控制房地产投资过快增长，改变固定资产投资过热的状况，国家出台了一系列综合措施，包括提高存款准备金率、控制房地产贷款规模、提高房地产开发项目资本金比例等金融政策和清理整顿开发区、限制高档物业用地等新的土地政策等。但是，在国家“保增长”的主题下，之前一直紧缩的信贷资金可能会逐步宽松，我国货币政策将从紧缩走向中性，预计2014年将有多次存准率的下调，资金流充足，但是对于信贷资金的流向暂时难以判断，是否对房地产有大幅利好尚难以定论。
三、房地产投资策略建议
中国房地产市场的调控已经进入短周期或者持续调整期，目的是保证房地产买卖双方健康稳定有序发展。未来中国房地产市场即使取消限购，也不会像2010年一样快速反弹，未来房地产市场应该放在国家经济结构调整的大背景中来看，应后续房地产政策将会是断断续续，不断出台不但调整，因此房地产投资者和开发商在自己的战略目标及开发策略上必须走价值开发和重深化拓宽盈利模式的策略。
1. 增强风险防范意识，以战略防守为主，收缩战线，快速销售，最大程度的持有现金，为即将可能到临的低价抄底拿地做好准备；
2. 营销策略上，做好淡市营销专题，强化以客户为中心的营销方式，同时追求营销渠道的创新和精细化；
3. 产品策略上，目前房地产市场开发水平已经颇为成熟，单纯的从立面、园林、户型等方面去突破显得较为薄弱，必须增加产品内涵和人文诉求，带来客户生活方式的全新体验，杜绝产品的裸奔；
4. 从战略领域看，应该着眼于未来经济结构的转型，加大商业地产的投资力度，重视商业物业持有，同时可考虑与内需相关的地产服务行业，如旅游地产、养老地产等；
5. 从战略布局看，房地产行业已经步入下半场，未来三四线城市将是发展的重点和亮点，在资金充裕的情况下，可适当考虑布局拓展三四线城市。
参考文献
[1] 张东：《房地产投资导论》，中国财政经济出版社，2009年
摘 要：近些年来，我国房价不断上涨，国家加大了对经济的全面的宏观调控，先后公布了不少有关土地和金融方面的相关政策。在这种大局势下，房地产企业如何在复杂的市场环境中保持竞争力，使得企业具有长久的生命力，这就是一个值得探讨的问题。本文运用杜邦分析方法分析典型房地产企业，根据分析的结果对房地产企业财务管理状况进行评价并给与相应的建议。希望可以为我国房地产企业的财务管理提供一些帮助。
关键词 ：房地产 杜邦分析 陆家嘴
一、引言
房地产企业是进行房地产开发和经营的行业。21 世纪以来，我国经济飞速发展，其中相当大的部分是房地产业所做出的贡献。与此同时房地产行业的发展也受到国家和政府的宏观经济政策的影响。经济好转，房地产企业发展的也非常快。相反，经济形势不景气房地产企业回收资金缓慢，也会影响企业的发展。一方面房地产企业在飞速的发展，另一方面也存在很多的问题。因此，政府提出了许多限制性的政策来调控房地产企业的发展。这样一来，房地产企业面临的挑战也愈加严峻。作为资金密集型的企业，房地产企业财务状况直接影响着企业未来的盈利能力。因此如何根据财务状况来了解企业的经营状况以及未来的盈余能力就显得尤为重要。这不仅可以给广大的投资者一个指引，还可以使得企业在发展过程中不断发现自己的弱势，让企业保持稳健的发展。
二、杜邦分析体系
通常我们可以通过利用上市公司财务报表的数据计算出相应的财务比率，进而了解企业的经营状况和盈利能力。杜邦分析是以净资产收益率为核心的财务指标，通过财务指标的内在联系，系统、综合的分析企业的盈利水平对企业财务进行综合的分析。其基本思想是将企业净资产收益率逐级分解为多项财务比率乘积。因为这种方法是由美国杜邦公司首先创造的，所以称为杜邦分析法。图1 是杜邦分析的系统图：
三、基于杜邦分析法的上市房地产公司盈利能力因素分析净资产收益率是杜邦分析体系金字塔模型的最上层比率，也是核心的比率。本文通过对筛选出来的100 家在近五年年持续经营的房地产企业进行数据分析发现，对于盈利企业，作用更加显著的代表比率是总资产净利率。因此本文将分别对权益乘数和资产净利率对房地产企业盈利能力的影响进行进一步分析。
通过对资产收益率的进一步分解，我们可以详细的了解上市房地产公司的收入和费用支出的具体情况。本文主要运用总资产周转率、营业成本支出率、期间费用支出率、所得税费用支出率四个指标进行分析。
四、我国上市房地产公司盈利能力的分析
我国房地产行业已经繁荣十年之久，如何在动荡的经济环境中继续保持甚至提高自身的盈利能力，这个非常重要。本文以陆家嘴企业为例进行杜邦分析，了解企业财务状况。
（一）资产收益率及其分解分析
（1）净资产收益率可以用来衡量一个企业的总体的盈利能力。陆家嘴的资产净利率2008—2012 五年间经历了先增加后减少的过程，由2008 年的5.15%上升至10.16%，再到2012 年的3.59%，2008-2012 年资产收益率总体的趋势是下降，这也说明了陆家嘴房地产集团总体盈利能力逐渐下降。
(2)主营业务毛利率的各项影响因素具体分析。
对于房地产企业来说，大多数房地产企业都经营着许多业务，包括房地产租赁，酒店业，物业管理等等。那么下面我们将分析各项业务对主营业务毛利率的贡献。见表2
由表2 可知，2008-2011 年房地产销售和租赁一直是企业主营业务利率的主要来源。而且二者交替成为影响主营业务利率的主要因素。2008 年由于受到美国次贷危机的影响，房产销售并不景气，而房地产租赁则火起来。由此可见，外界的经济环境会影响企业的发展方向。2012 年企业把主营业务收入的重点转移到动迁房转让上。目前偏远郊区房产开发则主要集中在别墅上，购买者均是高收入人群。为了满足大多数群众的需求，把原低层楼房动迁改成高层，在原住户入住的基础上增加黄金地段的新住户，企业的销售收入也得以增加。
酒店业的变化不大，说明并不是企业的重心所在。物业管理是2010 年企业新逐鹿的一个产业。就近3 年的发展趋势来看，物业管理每年的收入都在上升，对于企业的盈利的作用也是显而易见的。未来普通住宅、拆迁房等均会改造成小区，因而物业管理将成为房地产企业未来主要发展的业务之一。
(3)陆家嘴集团这5 年的期间费用保持在较稳定的水平上，只是在2009 年有较大幅度的比重下降。营业外收入的贡献处于较大的波动状态，而且作用不是很明显，近4 年的贡献一直在0.05%以内。企业的中心仍放在了企业的主营业务上。
（二）权益乘数分析。
从这5 年的数据来看，从2009 年开始陆家嘴权益乘数逐渐上升，与此同时，净资产收益率开始大幅度下降，直到2012 年才有一定程度的上升，而这上升的原因更多是因为2012 年资产净利率的增加，这就说明，在目前情况看来，陆家嘴依靠大量负债获得土地进而进行开发这个是具有很大风险的，企业在背负着沉重债务的同时短期无法获得相应的回报，企业未来筹集资金会更加困难。
五、提高我国上市房地产公司盈利能力的建议
（一）树立风险意识
企业应该具备预防企业风险的意识。在控制企业总风险方面，企业应该把握好经营风险和企业财务风险之间的关系，在合理的范围内将总风险降到最低。在负债方面，企业要在结合企业现实情况的基础上考察有哪些因素会影响负债，进而定下负债的数额。与此同时企业还应做好未来还款的规划，使得企业在一个相对安全的范围内开展经营活动。
（二）优化资金管理范围和程度
为了进一步强化房地产企业对资金的整体控制，企业应该在投资于高收益高风险项目时充分估计风险的大小。还要考虑到国家的政策、民风民俗、居民收入、通货膨胀率等因素的影响，经过严密的市场调查之后，由专业人员对项目进行规划，进行开发进度安排，与此同时财务部门进行测度，制定详细的费用测算，以便合理的利用和资金。
在资金流监控方面，企业应该加强从前期预算，到中期资金流的流入流出，还有后期的结算总结对企业资金流整体的监控，分析资金超出预算的原因，随时纠正预算中不合适的地方，以便合理的利用资金。
（三）加速存货周转
4.1.1关于层次分析法（AHP）
目前，对企业竞争力评价的方法至少在20种以上[43]比较有代表性的方法有因素分析法、对比差距法、内涵分析法、模糊综合评价法、灰色多层次评价法、综合指数评价法等。在本文中，笔者将使用的是层次分析法(AnalyticHierarchyProcess)，简称AHP。其主要原因为：层次分析法的发展始于上世纪70年代初，从1977年萨迪在第一届国际数学建会议上发表“无结构决策问题的建模—层次分析法”时起开始受到注意，逐步在计划制定、资源分配、方案排序、政策分析、冲突求解及决策预报等领得到广泛应用。它将判断和价值结合为一个逻辑整体，依赖想象、经验和知识构造问题所处的递阶层次，并根据逻辑、直觉和经验给出判断。它允许使用者使用时修订，扩展一个问题层次中的元素或改变原来的判断，考查结果的敏感程度决定做何种改变[44]。层次分析法决策工具的优点在于：适用性、简洁性、实用性、系统性。通过决策者的选择与判断，它能充分反映决策者对决策问题的认识，方便决策者与决策分析者的沟通，促成集体参与决策，增加决策的有效性。通过把复杂问题分解两两比较重要性，最后综合判断这种方法，具有鲜明的化整为零的简洁性效果。层次分析法对定量定性分析均适合，如对资源分配、方案评比、预测、系统分析、规划等问题均适用。通常的决策方式大概有三种：因果推断、概率推断、系统推断，层次分析法正好反映对复杂问题的系统解决方式。当然，层次分析法也有相应的局限性，如只能选优，不能生成方案、只是粗略的排序、主观性较大等。但是无论如何层次分析法不失为一种简单有效的多目标决策方法。因此，可以说层次分析法是一种可用于处理复杂的社会、政治、经济、技术等方面决策问题的分析方法，主要是利用不确定的和多标准的特征来解决决策问题。其决策的基本过程是：从系统论思想出发，将评价对象视为一个系统，并按系统的层次性把它划分为递阶层次结构，在同一层次中，对两两元素之间进行重要程度比较。再由1?9标度法确定判断矩阵，对每个判断矩阵A，按特征方程Awwmac=λ,求出归一化的单排序权重向量w[45]。计算所有单排序权重向量后，各层元素的组合向量可按如下递推公式得()()()(1)2()1()[,,,]?=???k=kknkkkwwwwPwk式中，kTnkkkkw[w,w(1),,w(1)]2(1)1(1)(1)?????=???是以合成出的第k?1层上(k?1)n个元素相对于23总目标的组合权重向量。矩阵[,,,()](1)()2()1()knkkkkPPPP?=???，其第j列kTnjkjkjkjP[P,P(),,P()]2()1()1=???为第k层kn个元素关于k?1层第j个元素的排序权重向量，其中不受j支配的元素的权重为零。
4.1.2层次分析法评价指标体系的构建步骤
（1）建立指标体系层次结构首先要把评价体系中的各个指标按其属性分为若干组。每一组作为一个层次，再将同一层次的指标作为准则对下一层次的指标起支配的作用，这种由上而下的支配关系构造了一个递阶层结构。如同表X所示得出的模型A，即为目标层。其下又有两级指标层次，分别为准则层B和子准则层C，共包括了定量的经济性指标和定性的评议型指标共计19项。
（2）构造判断矩阵根据区域中小房地产企业竞争力指标体系递阶层次结构，以上一层的某一要素作为判断准则，对下一层要素进行两两比较，从而来确定矩阵元素值。如相对于总目标，准则层因素之间两两比较，得其相对重要程度判断矩阵。表4-1元素两两比对时的重要性等级及其赋值序号含义ija赋值1i和j两种元素同样重要12i元素比j元素比较重要33i元素比j元素明显重要54i元素比j元素强烈重要75i元素比j元素极其重要96i元素比j元素比较不重要137i元素比j元素明显不重要158i元素比j元素强烈不重要179i元素比j元素极其不重要19（3）层次单排序及其一致性检验。由判断矩阵计算被比较元素对于该准则的相对权重，并计算其一致性。（4）层次总排序及其一致性检验。计算各层元素对系统目标的合成权重，进行排序，并进行一致性检验。递阶层次结构合成排序的具体过程为：假设上一层次A包含n个元素：1A，2A，…，nA，其层次总排序(对于第二层而言，它的层次总排序权值，就是单一准则—总目标下的层次单排序)权值分别为1a，2a，…,na；下一层次B包含m个元素：1B，2B，…，mB，它们对于元素jA的层次排序权值分别为：jB1，jB2，…jB，(当kB与jA无联系时，kjB=0)。（5）计算企业竞争力评价值，此值是将所有经过标准化处理的各指标值与其权重24值相乘后加和得到的[46]。4.2中小房地产企业竞争力评价指标选定的原则根据企业竞争力的含义，企业竞争力体现在消费者价值(市场占有和消费者满意)和企业自身利益(盈利和发展)两个方面，它的实质是一个企业同其他企业相比较的生产率。而对于不同区域的中小房地产企业而言，其竞争力是宏观层次的区域比较优势和微观层次的企业竞争优势综合作用的结果[47]。因此，对区域中小房地产企业竞争力评价指标的构建既要考虑到地区中小房地产企业对地区经济的贡献力量，从而反映其区位比较优势，同时也要能够反映该地区中小房地产企业整体经营运作的效果和未来的发展潜力。此外，在指标选择上，为便于实际可行，尽可能地用比较综合性的测评指标，特别是具有显示性的能够量化的指标，最终，地区中小房地产企业竞争力将以综合指数的形式体现。建立一套科学的竞争力评价体系，是开展中小房地产企业个体竞争力评价的前提。选择何种指标、多少个指标构成评价体系、不仅要考虑数据来源的可能性和可靠性，还要有理论根据。从理论上看，中小房地产企业竞争力的测度指标体系固然要求越全面越好，但由于受到定量研究方法以及指标数据本身的限制，特别是实证研究中，往往只能有针对性地筛选那些具有代表性的指标体系和指标项。本文认为，在指标选择适时必须遵循以下原则：
4.2.1科学性原则
科学性原则即指标尽量能够科学地、全面地反映中小房地产企业竞争力的内涵。不同的指标反映不同的侧面和不同的内容特征；不同的指标对企业竞争力影响的程度不同。要根据对竞争力贡献的程度，恰当地选取指标个数，严格地区分指标在体系中的位置，要准确地测度出企业竞争力的实际情况，要有利于比较国内各个地区中小房地产企业竞争力的情况。
4.2.2目的性原则
科学地构建中小房地产企业竞争力的评价指标体系，目的在于能够衡量出中小房地产企业竞争力的实际状况，找出影响中小房地产企业竞争力不足的关键因素，指出竞争力改进的方向和手段，为政府制定宏观政策提供帮助。
4.2.3独立性原则
各评价指标之间应尽量避免显见的包容关系，隐含的相关关系在处理方法上尽量将之弱化、消除；根据各指标量间相互独立的要求确立指标。指标变量间的独立性是统计研究的基本要求，如果指标间重复信息过多，就不便于发挥指标的最大作用，也会给竞25争力评价工作带来不必要的麻烦，甚至影响到评价的效果。因此，应尽量避免指标信息的重复。
4.2.4可对比性原则
竞争力指标应能够在企业间和地区之间具有普遍的适用性。所涉及的时间范围、计算口径不宜变化悬殊，应具有相对的稳定性。
4.2.5定性和定量相结合的原则
对定性的指标在明确其含义的基础上，要按照某种标准对其进行量化。使其不仅能恰当地反映指标的性质而且能够进行精确的比较。对定性指标和定量指标要采用科学的计算方法。
4.2.6可操作性原则
根据指标所反映信息量的大小确立指标，数据必须能够搜集到并便于计算。要在众多的经济指标中选择少数几个有代表性，蕴含信息量多，能够较全面地刻画出竞争力变化特征的综合性指标。
4.2.7真实性原则
根据财会制度改革的要求确立指标。财会制度全面改革以后，引起了企业经济指标的一系列的变化。确立评价指标应与财会制度的要求相统一，指标须从财务报表中来，以确保数据来源的可靠性。根据上述思路，按照企业内在的发展规律，将竞争力划分为企业的生存能力、成长能力和发展能力。
4.3中小房地产企业竞争力评价指标体系的构建
根据上述思路和原则，结合中小房地产企业的现状及房地产行业的竞争要素，本文将指标体系分为两大类：统计性指（经济表现）和评议性指标（企业管理）。其中包括一级指标5项，二级指标14项。这其中经济表现类指标是指在年度报表或公布的业绩中可以直接得到的指标数据，或是通过计算可以得到的数据，也称为“硬指标”[47]。主要包括规模影响力、财务和效益指标、资产及技术创新状况、增长率和效率指标等。企业管理类指标是指一些不易量化、需要通过调查、判断或专家评议得到的指标。包括市场创新、服务创新、管理创新等一系列营销状况，以及创新程度、内部管理、经营环境、社会责任、环境创新和发展前景等状况，也称为“软指标”。这些指标虽不易量化，但对每个指标按其特点和内涵，采取递进式或独立式计分，也可以采取同行对比计分，尽量给以硬化和量化。26表4-2中小房地产企业竞争力评价体系指标体系A指标类型一级指标二级指标指标含义指标计算方法总资产贡献率11B反映企业全部资产的获利能力，是评价企业盈利能力的核心指标利润总额+税金总额+利息支出/平均资产总额×100%资产利税率12B反应每单位资产所提供的利润税金额，是分析资金投入效果的主要分析指标利税总额（/固定资产净值平均余额+流动资产平均余额）×100%区域生存能力指标1B资产负债率13B反映企业财务状况的重要指标负债总额/资产总额市场占有率21B反映该企业项目在市场上的占有程度产品销售量/地区内行业销售总量流动比率22B反映企业的风险承受能力流动资产/流动负债企业成长能力指标2B净资产收益率23B反映企业在最近一段时间的收益变化情况利润总额/平均净资产总额净资产增长率31B反映企业在最近一段时间的发展情况3?1×100%三年前净资产总额当年净资产总额销售扩张率32B反映企业本年度比上年度销售总额变动的百分比本年度销售额/上年度销售额×100%统计性指标（经济表现）企业发展能力指标3B融资成本33B反映企业融资能力的高低各种融资渠道的加权成本人力资源管理41B反映企业人力资源的控制和调配能力定性指标（由专家评估）内部管理能力指标4B企业创新管理42B反映企业在行业内部的可发展前景定性指标（由专家评估）经营环境51B企业经营的外部环境评估（主要包括政策环境、生态环境）定性指标（由专家评估）社会责任感52B包括企业文化等定性指标（由专家评估）（议性指标评企业管理）外部适应能力指标5B消费者满意度53B企业本身及产品的被肯定程度定性指标（由专家评估）及问卷调查27
4.3.1评价指标体系中指标处理的理论说明
（1）在设计指标时，在遵循前面所论述的设计原则的基础上，尽量选取了多个能够量化的指标来全面反映企业竞争力状况。如对企业管理水平、产品市场控制能力、企业收益力、技术实力等分别通过3、4个因素来对其现实状况进行评价；（2）在准则层的选择上，采取财务指标与非财务指标相结合的原则，避免使用单一的显示性指标，对相关的分析性指标也同样重视。再次同时采用静态财务指标和动态财务指标，以便在评价企业现实状况的基础上，预测企业未来可能的发展情况[48]；（3）为遵循企业评价的目的性原则，突出了相对性指标，较少采用绝对性指标，如主要采用各种相对比率还具有一定的相关性，也不是很全面，如企业创新能力等重要指标由于数据无法取得而在本指标体系中未反映出来。本指标体系主要是想对中小房地产企业进行评价，所以对不同行业的不同企业进行评价，还需要对指标进行调整补充，这样才能获得符合本行业、本企业实际的全面评价。
4.3.2评价指标体系中指标处理的方法
指标数值一般来说分成三类:第一类指标本身属于统计内容，直接提取相关统计数据即可；第二类指标本身没有统计，但是相关数据有统计，提取相关数据，通过计算获得需要指标值；第三类没有相关数据支持，这大多是定性指标，通过专家评估、问卷调查等得出指标值。由于各指标的类型不同，得出的指标值必须进行处理，使其具备可比性[49]。主要使用的指标处理方法有：（1）定量指标的定值转换在企业市场竞争力评价指标体系中，由于评价指标的类型不同，其属性值量化的方法也不同。评价指标的类型一般可分为下列几种:越小越好型、越大越好型、适中型和区间型。（2）定性数据的处理根据国内外企业竞争力评价的经验，定性数据的获取往往采用专家评估和问卷调查相结合，两者都是经过指标体系打分获得数据[50]。设有n专家同时参与对企业评价的打分，即有专家集：(exp,exp,...,exp)12nEXP=同时，由于存在专家影响力和知识水平的不同，权重也不同。设n个专家的权重分配为：(exp,exp,...,exp)12nAEXP=aaa其中：iexp为其中一个专家，iaexp为该专家的权重，i=1,2,...,n。为追求精准性，这里采用由五个评语所组成的评语集,其表述形式为：28(,,...,)()125V=vvv=非常弱，弱，一般，强，非常强为了避免主观判断所引起的失误，统一评判标准、方便专家打分，增加定性指标的准确性，可采用隶属度赋值方法，将定性指标分成5个档次(很差，差一般，好，很好)分别地应1?5分。1?5表示不同的等级，等级之间只是对指标看法的程度不同。由于在赋值判断过程中已内含标准，可直接计算评价值，对所有定性指标分值汇总，用加权平均的方法对调查结果进行计算。最后根据得出的平均分值确定该企业定性指标档次[51]。在这里将5个评语置于一个连续的语言值标尺上，并且将每个评语在标尺上的长度都设定为单位1，如图4-3所示：012345
4.3.3指标体系的评价模式
在参考一些学者的理论研究成果的基础上，通过AHP的有关方法计算得出各对应指标的权重值见表(4-4)。总体来说，本指标体系的各权重值基本体现了企业竞争力各相关指标的相对重要性。表4-4指标体系评价模式及其权重赋值一级权数二级权数体系的五个方面权值各方面的分指标权值总资产贡献率11B0.320资产利税率12区域生存能力B0.5571B0.159资产负债率13B0.123市场占有率21B0.333流动比率22企业成长能力B0.3072B0.381净资产收益率23B0.360净资产增长率31B0.519销售扩张率32企业发展能力B0.2843B0.227融资成本33B0.197人力资源管理41B0.667内部管理能力4B0.135企业创新管理42B0.333经营环境51B0.231社会责任52外部适应能力B0.1175B0.098消费者满意度53B0.651非常弱弱一般强非常强29
4.4中小房地产企业的现状分析
4.4.1中小房地产企业总量多，占有市场份额大
目前，从总体上看，我国的大型房地产企业对于中小房地产企业来说，还没有形成压倒性的垄断优势。这导致企业的产出、成本及品质还尚未因为企业的大小而有所不同，即并非企业的规模越大、成本越低、品质越好，这使得企业对品牌的重视程度还远远不够，还未达到影响消费者决策的程度，消费者对企业品牌的重视，远比不上对产品的质量、功能和价格的关注。同时，房地产业作为一个地域性强、产品独立性高的行业，大型企业的扩张也受到远远重于其他行业的客观限制，这也在一定程度上加大了其垄断市场的难度。以房地产开发企业心为例，据统计，2006年全国房地产开发企业共有5万家左右，中小房地产企业占中国房地产企业总数的90%多[52]，其中，具有一级资质的房地产开发企业的比例只有1.2%，一、二级资质企业总数不足10%，大多数为三、四级或刚刚成立的暂定级企业。由此也给中小房地产企业提供了生存空间。这意味着只要中小房地产企业的经营理念和管理方式贴近市场需求、对产品的建造有认真负责的态度，产品的质量达到国家标准，那么就能在房地产市场上占有一席之地。据2007年的统计资料，我国中小房地产企业数量占房地产企业总数的90%以上。若采用商品房销售额和销售面积反映企业的市场占有率，则房地产行业离散度较大。房地产百强企业在全国市场占有率不足10%，作为行业龙头企业的万科集团和陆家嘴集团在全国销售额和销售面积的市场占有率还不到1%。相反，中小房地产企业的市场占有率却超过了70%。从房地产开发企业资质结构状况来看，2006年我国房地产开发企业的资质结构见下表（表4-5），其中一级企业和二级企业所占的比重仅为12.37%，四级以下的企业所占比重达23.16%，三、四级企业所占比重64.47%，即房地产开发三、四级资质企业占总数一半以上，可见房地产企业资质水平总体偏低，中小房地产企业占有市场份额大。从开发资金来源主体来看，2007年全国完成的房地产开发投资中，有58.27%是二三级，及其以下无等级企业完成的。表4-5房地产开发企业资质结构表（2006）资质级别一级二级三级四级暂定兼营所占比例2.09%10.28%39.52%24.95%13.15%10.01%资料来源：根据《中国房地产统计年鉴（2007）》整理
4.4.2中小房地产企业技术性不高，家族化现象明显不具有很高的技术性，员工整体学历水平不高；缺乏经营管理的核心技术人才。中30小企业能否有效利用外部技术，妥善解决内部管理问题，在很大程度上取决于其人力资源状况。在对陕西的数家中小房地产企业调查中发现，普遍存在着管理水平低下、内部运作较混乱的情况。具体表现在：领导者的个人决策往往没有远见、缺乏灵活性；缺少管理技巧和适当的管理培训；缺少科学的成本控制和财务分析体系等。某些中小房地产企业管理者自身存在很大的缺陷，崇尚“家族式”管理。据调查，约有80%的民营房地产企业实行“家族式”管理[53]。如下图4-6和4-7。图4-6中小房地产企业员工学历水平图4-7大型房地产企业员工学历水平
4.4.3中小房地产企业活动范围主要在区域市场和住宅产品
从目前我国中小房地产企业的发展情况而言，虽然可以借着经济高速发展的东风一展宏图，但是总体而言却是机遇大于挑战。虽然中小房地产企业占有的市场份额很大，但是对于地产价值高的土地却基本上被大公司抢占。目前用于商业建设的土地基本上是中小房地产企业员工学历水平0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%大专及以下硕士及以上本科大型房地产企业员工学历水平0.00%20.00%40.00%60.00%大专及以下硕士及以上本科31通过挂牌拍卖的形式进行，具有巨大开发潜力的土地，中小房地产企业会由于资金等原因而竞争不过实力雄厚的大企业，而地产价值不高的地点，投资风险却比较大，一旦失败对中小企业而言就是一个致命的打击。随着市场的进一步细化，大型房地产企业集中资金投向商业地产项目、别墅及高档住宅项目，获得高额的回报。中小房地产则热衷于把资金集中投向普通住宅项目，单个开发项目一般在20万平方米以内，因为普通住宅项目专业水平相对较低，投资额也相对较低，且风险较小。因此，在新开工的住宅项目中，中小房地产占有了超过70%的市场份额，可以推知中小房地产热衷于把资金集中投向普通住宅项目[54]。此外，我国城市发展极不平衡，大型房地产企业可能凭借其实力垄断大城市、发达城市的市场供给，但不可能垄断中小城市、欠发达城市，甚至县、镇等区域的市场供给。从房地产行业的特点来看，大城市、发达城市的购买力比较强，看似可发展的空间很大，而小、欠发达城市等地区虽然竞争比较小，但仔细考虑其区域内由于购买力不强，所以这些地区的房地产行业也并不会众多的中小房地产企业带来转机。我国的城市化进程带来了巨大的市场需求，而市场需求是多层次的，大型房地产企业可能占据某个或某几个的需求层次，但不可能完全控制所有的需求层次，中小企业完全可以凭借定位不同而找到自己的生存空间，但是盲目跟风的现象在房地产行业中一直都表现的十分明显，哪个层次利润大我就做哪个层次，但是往往到最后由于资金或管理等问题而使项目搁置，造成了大量的浪费。同时，由于目前房地产行业的风险极高，银行信贷也会对中小企业的融资慎之又慎。
4.4.4中小房地产企业更容易满足我国市场多样化的需求
对房地产企业来说，提供差异化的房地产产品来满足市场上不同水平的购房需求是大势所趋，而在这一点上，中小房地产企业更容易做到。因为自身资金实力小，产品规模势必不会很大，因此在产品上可以实现小规模、个性化、差异化特点，来满足消费者的需求。况且，在寻求个性化、创新式发展的轨道上，大的房地产企业因为经营模式转轨所遇到的问题比中小房地产企业遇到的问题要大得多，从而使中小房地产企业的个性化发展成为房地产行业突破传统发展模式实现升级的主要带动力。
4.4.5中小房地产企业能够拾遗补缺，填补大企业
在区域市场上的剩余空间一方面表现在具体的物业类型上，大型房地产企业凭借其自身优势把目标锁定在高级写字楼、商业用房、别墅及高档住宅区等高利润市场，将中小企业排挤到回报相对低的中低档住宅市场。另一方面表现在区域上，大型房地产企业的开发范围主要集中在直辖市、省会城市等发达城市，几乎不涉足中小城市、县、镇。中小房地产企业的存在填补了这一空白，满足了不同层次、不同区域消费者的需求，形成了完整的房地产市场梯32度消费层次体系。
4.4.6中小房地产企业能够发挥“市场规模”优势根据经验的“二八原理”，从市场占有率角度看，目前即使像万科这样的大开发商，市场占有率也不过1.24%，按照目前的形势发展，即使将来还有一批大发展商培育起来，这些大企业的市场占有率总和也不过20%。而另外80%的市场份额是由中小型企业所占有，所以中小型企业大可不必担心。
4.4.7中小房地产企业是市场自由竞争的有利推动者中小企业的存在促进了各种形式的竞争，在一定程度上能克服垄断造成的一些弊端。虽然在地区房地产市场上，大型房地产企业是价格的主导者，但众多中小企业竞争者的存在，使得大型房地产企业不得不考虑由于定价过高而可能引起的顾客分流问题，从而间接地抑制了房价的过快增长。
4.5实证研究
这里需要说明的是，目前我国中小房地产企业虽然数量较多，但是就大多数企业来说，企业与企业之间实力差距相对并不大，因而对所有的中小房地产企业进行研究是没有必要的，也是不现实的，加上企业内部的生产经营数据很难取得，本文在实地调研的基础上，具有科学性的选取了陕西省汉中市三家中小房地产企业作为实证研究对象进行研究，能在一定程度上反映目前我国部分中小房地产企业的实际状况，并且具有参考作用。
4.5.1企业背景
介绍公司一成立于1998年，注册资金2000万元，开发资质二级，具有ISO9001、ISO2000质量管理体系认证的房地产企业。公司党政工团机构健全，内设五个部门。公司员工总数100余人，其中各类专业技术人员60余人，具有较强的技术力量和开发建设管理经验。公司二组建于1995年，注册资金2100万元。内部设置六部三室三个分公司，是集开发修建、销售、物业管理为一体的具有独立法人经营资格的二级资质房地产开发企业。公司三成立于1997年，注册资金2400万元，属国家二级资质房地产开发企业。公司现有员工65人，其中有专业技术职称的技术人员40人。公司下设工程部、销售部、企划部等七个部门，公司信誉良好。
4.5.2企业竞争力评价
按4.1、4.2章节介绍的理论和竞争力评价体系分析，经过数据资料收集、计算、整理，得到这三个企业竞争力指标数据表如下：33表4-8三企业竞争力指标数据表企业名称指标公司一公司二公司三总资产贡献率（%）10.5111.6310.02资产利税率（%）5.303.707.60区域生存能力资产负债率（%）64.7051.3856.80市场占有率（%）0.740.200.03流动比率（倍）2.411.293.05企业成长能力净资产收益率（%）14.1612.8414.01净资产增长率（%）107.45104.10106.32企业发展能力销售扩张率（%）融资成本（万元）107.5011.71100.209.69103.7010.34内部管人力资源管理0.730.600.67理能力企业创新管理0.510.290.31经营环境0.830.650.49社会责任感0.800.800.80外部适应能力消费者满意度0.930.870.84通过评价计算获得这三家房地产企业竞争力评价综合值及准则层评价值排名如下（表4-9、4-10）：表4-9三企业竞争力评价准则层评价值准则层区域生存能力企业成长能力企业发展能力内部管理能力外部适应能力公司一公司一公司一公司三公司一名次排序公司三公司三公司三公司一公司二公司二公司二公司二公司二公司三表4-10三企业竞争力评价值企业名称企业竞争力评价值竞争力排名公司一0.85921公司二0.76543公司三0.79362344.5.3结论从表4-9、4-10中可以看到，在准则层的评价值中，公司一的区域生存能力、企业成长能力、企业发展能力、外部适应能力全部位居第一，这几项指标对房地产公司来说是非常重要的，是实力强弱及发展潜力的重要衡量指标。公司一最大优势在于其营销能力，从表4-9准则层评价值排名也可以看出，其市场占有率及净资产收益率指标均排在第一位，其中有些具体指标（见表4-8），相应的公司一融资成本较高，这方面还需要加强改善。另外两家企业的某些个别指标的竞争力可能比公司一强，但是由于各指标发展不均衡，最终导致企业整体竞争力仍然相对较低。从表4-8可以看出，这三家房地产公司之间的差距主要在企业成长和企业发展能力方面，具体指标体现的竞争关键要因是：产品与市场的控制和把握，营销能力的提高增大市场占有率，融资渠道的多样化。
