时间：2023-06-02 09:22:38
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产开发成本核算，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
房地产企业的成本核算一般要从三个方面考虑，确认成本核算的对象，费用的归集及分配方法，计算成本周期。由于房地产企业的规模和经营项目开发的周期的差异，要根据企业自身的生产工艺及特点来选择。加强房地产企业的成本核算，需要规范以下措施的落实：
(一)明确房地产开发成本的核算对象，要根据不同情况加以确定
现代房地产开发对于开发项目的要求多样化，使得成本核算对象复杂化，往往造成概念不清，无法明确核算的对象。这就需要成本核算时要根据工程的用途、地点、施工条件、施工队伍的差异等因素分别处理。对于独立编制预算的项目设计以及独立施工的单项开发工程、结构类型与开发地点以及施工进度相近的群体开发项目，可以作为一个独立的成本核算对象。而对于大型的开发项目，由于工期较长、规模较大，并且在施工过程中由于需要分批安排进度。在核算时必须对竣工项目及时的进行核算，这就要求将这类的大型开发项目划分多个核算单元，确定不同核算对象。
(二)确定开发成本的归集、分配与转结核算
一般来说，一些直接费用可以直接计入，开发成本中，比如建安工程费发生时可以直接进入开发成本中。有一些间接费用属于多种产品共同负担的费用，应当将其行归集后采用合理的方法再分配到产品的成本中。像配套设施费等费用分配就是需要按照会计准则规定进行分配后计入成本中。如：按规划建设面积为标准分配的前期发生的基础设施和配套设施费以及工程费等，具体的操作是发生时记入开发成本项下的二级科目的前期工程或者费配套设施费等账户中，等项目竣工后，再按项目规划建设面积重新分配，分别计入有成本中。
(三)成本核算项目的合理设立
对于开发过程中产生的土地拆迁补偿费、基础设施费、公共配套费、前期工程费等等费用，本着便于分析研究、便于管理结算的原则，合理的划分核算项目，不能罗列太多尽量合并。对于不同进度的开发项目，还要根据工作进度和付款情况，按合同进行明细核算。
(四)要明确成本核算周期，重视项目竣工成本结转核算
由于房地产企业具有开发产品周期长的特点，因而按生产周期核算趋于合理。为了计算经营利润，考核经营业绩和结清税款，需要计算出项目的总成本和可销售面积的单位开发成本。对于开发规模小的，地块较少的项目，开发的周期较短，可按项目开发周期单独核算。对于开发规模大的开发项目，周期较长的，可采用完工进度百分比法或按照开发物业类型分门别类的进行核算。
二、总结
【关键词】房地产开发企业 成本核算
房地产成本核算是指将房地产开发企业在房地产开发过程中发生的各种耗费按照一定的对象进行分配和归集，以计算项目开发总成本和单位建筑面积成本的会计过程。房地产成本核算直接影响到房地产开发企业的盈利能力，是房地产开发企业财务成本管理水平的集中体现。房地产开发项目本身具有投资周期长、投资风险大、成本核算环节多等特点。不断提高成本核算水平，实施有效的风险管理，是房地产开发企业提高盈利水平的必然要求。
一、房地产开发成本的主要构成
房地产开发成本以用途划分，可以分为土地、前期工程和设备费用，配套及其他费用以及筹资成本和管理费用三个部分。
（一）土地、前期工程和设备费用
土地、前期工程和设备费用是房地产开发成本的最重要的组成部分，通常占开发总成本的80%以上。其中，土地费用又是此项费用的主要组成成分，主要包括动迁费用、土地出让金、拍卖佣金以及契税等；前期工程费用是指为保证工程进度而在施工前支出的各项费用，主要包括测绘规划和设计费用、三通一平费等费用；设备费用则主要包括设备购置和安装调试费用等。以上费用均可视为经济学意义上的沉没成本（Sunk Cost），即在真正进行开发活动之前已经支出的费用。房地产开发商通常将土地费用、土地开发面积及容积率结合考虑，换算成每单位平方米的土地成本，作为项目可行性评估的重要参考。
（二）配套及其他费用
配套费用主要指为了保证和提高房地产项目销售和使用价值而投资在配套设施及基础设施上的费用。大致可分为基础设施建设费（水、电、煤气、照明及道路等基础设施）和公共配套设施费（商店、停车场、学校等公共配套设施）。另外需要指出的是，在开发过程中，房地产开发企业常需要支付诸多行政事业性收费，这一类型的税费种类不一、收费标准较高且具有一定的强制性，对开发商构成了一定的成本负担。配套及其他费用一般占总开发成本的10%-15%，由上可知，这其中的部分费用可以通过各种方式有效削减，从而显著降低开发成本、提高房地产企业利润率。
（三）筹资成本和管理费用
房地产开发投资周期长、数额大、风险高的特点，决定了几乎所有的房地产开发项目都是通过外部融资来满足资金需求的，外部融资成本即为筹资成本，是开发成本的重要组成部分；管理费用则主要包括管理施工人员工资薪酬以及相关折旧费用等。
二、房地产企业成本核算存在的问题
不同的房地产企业在资本规模和开发周期上存在很大差异，因此一般企业的成本核算方法并不适用房地产企业开发成本的核算。在房地产企业成本核算过程中，主要存在如下问题：
（一）成本核算对象确定困难
确定成本核算对象是进行成本核算对象的前提条件，确定的对象保证了成本核算的质量。对于独栋到几栋的规模较小的房地产开发，此时的核算对象较容易确定，但对于大型住宅小区或老城区旧城改造这种规模很大的开发项目，就容易出现成本核算对象确定困难的问题，这是由大规模开发项目的复杂性决定的。划分成本核算对象过粗、过细甚或随意划分都会影响成本核算的质量。划分过粗无法准确反映项目开发的实际成本，给进一步的成本分析和控制造成困难；而划分过细则会人为增加成本核算的工作量，增加核算成本。
（二）费用化归集和分配方法不合理
成本会计理论认为，房地产开发过程中所发生的建安工程费等费用为直接开发费用，应直接计入开发成本；而基础设施建设费、公共设施建设费等间接费用，理论上应该先进行归集，在采取合适的方法对归集的费用进行分配，分配到最终成本当中。但在实践中，拆迁补偿费以及配套费用等间接费用，其归集和分配并没有一个较为明确的标准，每个公司的划分、归集和分配标准各不相同，任意性很大，尚未形成一套较为科学统一的间接费用归集和分配方法。
（三）重工程决算，轻项目决算
由于工程决算一般在时间上比较明确，计量较为方便，而项目决算时间上较为不确定，因此实践中，房地产开发企业常常更加重视工程决算、轻项目决算。另一方面，房地产项目建设周期较长，常会跨越几个会计年度，而通常成本明细账设置非常详细，预收账款设置相对简单，这就容易增加会计核算的工作量。
三、提高房地产企业成本核算质量的建议
（一）建立科学有效的成本控制体系
通过严格限制建设项目的建安成本，降低工程造价，以有效提高盈利水平，同时注重控制降低拆迁安置费用。融资成本方面，应根据融资期限长短和资金回笼规模科学制定适当的财务计划，提高资金使用效率，有效降低融资成本。
（二）合理归集分配成本费用
对于开发规模较大、工期较长的复杂工程，如上文所述，很多费用不能直接归集到成本核算对象中，应避免任意分配，使用合理方法间接的进行成本费用的归集。例如，公共配套设施费用可以按照受益比例进行分摊，基础设施建设费可以按照历史发生原因（即因果关系法）进行合理分配，现场组织管理费用的分配可以参照建筑面积比例，土地拆迁补偿费用则可以按照实际占地面积进行分配。总而言之，间接成本的分配应充分考虑到成本核算对象对分配成本的承受力，公平合理的归集和分配各类成本。
（三）提高对项目竣工决算的重视程度
针对房地产开发企业普遍存在的重工程决算、轻项目决算的现象，本文认为，应通过“预提费用”的方式，将未完工的工程预算计入成本，从而保证项目预算严格按照计划执行，实际支出成本在项目竣工之后再作调整。在权责发生制下对项目成本进行决算，根据所归集的成本核算对象的费用结转完工成本，并进行明细核算。
四、结语
房地产开发企业成本核算的复杂性，对财务会计人员的专业判断能力和业务水平提出了较高的要求。在成本核算过程中，应通过明确核算对象、合理归集分配成本费用、重视项目竣工决算，从而提高成本管理能力，有效减低成本、控制费用，不断提高房地产开发企业成本管理水平。
参考文献
[1]田野.房地产企业成本核算现状分析[J].市场周刊（理论研究）.2011.
房地产开发成本的核算是指企业要开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。成本核算水平的高低直接关系到成本管理水平的高低，进而关系到企业的经济效益。
1 房地产行业成本核算中存在的问题
由于房地产企业规模和项目开发周期的不同，很难按照一般企业的成本核算方法进行开发成本核算，其存在的主要问题是：
（1）成本核算对象不明确。房地产项目用地一般从几十亩到几千亩不等，属于成片开发，分期进行，产品形态有高层、小高层、公寓、花园洋房、别墅、商业地产等。如何确定开发成本核算的对象，是以整个开发项目为成本核算对象，还是分片、分期、分产品类型、单栋楼房为成本核算对象，这些在会计准则中并未明确。
（2）成本费用的归集和分配方法不明确。根据成本会计有关知识，属于生产产品直接发生的费用，应直接归集到该产品成本中；属于多种产品共同发生的费用，应通过一定程序先归集费用并采用适当方法进行分配，间接归集到该产品成本中。房地产企业开发过程中发生的建安工程费属于直接开发成本，而土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、配套设施费和开发间接费均属于间接开发成本，需要进行归集和分配。可如何对间接开发成本进行归集和分配，间接开发成本归集何处，按什么标准来分配，没有给予明确的解决方法。
（3）任意虚增建安成本。有些房地产企业内控制度较为健全，财务核算比较规范，经营管理比较到位，很少有张冠李戴随意调剂成本现象，各项目间收入、成本费用和利润数字相对真实、可靠。在此情况下，房地产企业反映的当期应纳所得税额随之水涨船高。为了压缩利润额和应考核指标，房地产企业往往在建安成本上下工夫，一般在年末突击虚列并结算工程成本。
（4）成本核算周期不明确。产品成本核算一般按月或按生产周期进行，房地产开发产品由于开发周期长，只能按生产周期核算开发成本。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结算出经营利润和应交税金，恰当评价经营管理层的经营业绩。房地产开发工程成本核算周期比较明确，工程竣工验收后即可进行竣工结算，但小区配套设施往往久拖不决或延迟实施，进而影响项目结算。
（5）张冠李戴随意调剂成本。房地产企业同一年度会有多个不同项目同时滚动开发，由于各项目所处位置、用途以及取得土地的价格等均不同，使得各项目利润空间也不尽相同，如有的是经济适用房，有的是普通商品房。房地产企业为了偷逃税款或延迟纳税，想方设法压缩各项目当期利润空间，有意将以后项目应摊销的成本提前确认并结转，造成各项目间成本张冠李戴，趁机浑水摸鱼。
2 存在问题的原因分析
（1）部分房地产企业管理者的素质不高，成本核算水平低。在传统的计划经济体制下，企业没有真正成为自主经营、自负盈亏的主体，这在一定程度上影响了企业的主观能动性，但在市场经济条件下，房地产企业已经成为市场竞争的主体，但有些房地产企业的管理者并不能适应外部环境的变化，不能及时树立市场竞争的观念，照走过去的老路，造成目前有许多房地产企业成本管理落后，成本核算水平低。
（2）成本核算体制不适应市场经济的需要。传统的房地产企业成本管理，主要是根据财务部门的决算报告，这种核算体制经常因业务人员提出报告的时效性滞后而无法发挥成本管理的作用。由于缺乏成本管理中的事前预测和过程控制，只能靠制度被动地“卡”。一旦反映在财务账面上成本失控，已是既成事实，则无可挽回。
【关键词】成本核算，控制，制度建设，监督
房地产开发成本的核算存在诸多问题，主要的原因是成本的核算体制。提高房地产成本核算水平，需要制定相应的成本控制措施，同时加大会计、税收监管力度，建立和健全企业的规章制度。房地产开发成本的核算是指企业要开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。成本核算水平的高低直接关系到成本管理水平的高低，进而关系到企业的经济效益。
1房地产行业成本核算中存在的问题
现代市场经济体制下，房地产企业的成本核算工作开展是保障企业持续盈利能力以及利润最大化的关键。受施工材料与人工成本价格的上涨，房地产开发过程中的成本逐年提高。另一方面，传统建筑工程施工过程的成本管理、投资企业的成本管理等工作也是造成成本过高的关键。由于房地产企业规模和项目开发周期的不同，很难按照一般企业的成本核算方法进行开发成本核算，其存在的主要问题是：
（1）成本核算对象不明确。房地产项目用地一般从几十亩到几千亩不等，属于成片开发，分期进行，产品形态有高层、小高层、公寓、花园洋房、别墅、商业地产等。如何确定开发成本核算的对象，是以整个开发项目为成本核算对象，还是分片、分期、分产品类型、单栋楼房为成本核算对象，这些在会计准则中并未明确。
（2）成本费用的归集和分配方法不明确。根据成本会计有关知识，属于生产产品直接发生的费用，应直接归集到该产品成本中；属于多种产品共同发生的费用，应通过一定程序先归集费用并采用适当方法进行分配，间接归集到该产品成本中。房地产企业开发过程中发生的建安工程费属于直接开发成本，而土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、配套设施费和开发间接费均属于间接开发成本，需要进行归集和分配。可如何对间接开发成本进行归集和分配，间接开发成本归集何处，按什么标准来分配，没有给予明确的解决方法。
（3）任意虚增建安成本。有些房地产企业内控制度较为健全，财务核算比较规范，经营管理比较到位，很少有张冠李戴随意调剂成本现象，各项目间收入、成本费用和利润数字相对真实、可靠。在此情况下，房地产企业反映的当期应纳所得税额随之水涨船高。为了压缩利润额和应考核指标，房地产企业往往在建安成本上下工夫，一般在年末突击虚列并结算工程成本。
（4）成本核算周期不明确。产品成本核算一般按月或按生产周期进行，房地产开发产品由于开发周期长，只能按生产周期核算开发成本。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结算出经营利润和应交税金，恰当评价经营管理层的经营业绩。房地产开发工程成本核算周期比较明确，工程竣工验收后即可进行竣工结算，但小区配套设施往往久拖不决或延迟实施，进而影响项目结算。
（5）张冠李戴随意调剂成本。房地产企业同一年度会有多个不同项目同时滚动开发，由于各项目所处位置、用途以及取得土地的价格等均不同，使得各项目利润空间也不尽相同，如有的是经济适用房，有的是普通商品房。房地产企业为了偷逃税款或延迟纳税，想方设法压缩各项目当期利润空间，有意将以后项目应摊销的成本提前确认并结转，造成各项目间成本张冠李戴，趁机浑水摸鱼。
2存在问题的原因分析
（1）部分房地产企业管理者的素质不高，成本核算水平低。在传统的计划经济体制下，企业没有真正成为自主经营、自负盈亏的主体，这在一定程度上影响了企业的主观能动性，但在市场经济条件下，房地产企业已经成为市场竞争的主体，但有些房地产企业的管理者并不能适应外部环境的变化，不能及时树立市场竞争的观念，照走过去的老路，造成目前有许多房地产企业成本管理落后，成本核算水平低。
（2）成本核算体制不适应市场经济的需要。传统的房地产企业成本管理，主要是根据财务部门的决算报告，这种核算体制经常因业务人员提出报告的时效性滞后而无法发挥成本管理的作用。由于缺乏成本管理中的事前预测和过程控制，只能靠制度被动地“卡”。一旦反映在财务账面上成本失控，已是既成事实，则无可挽回。
3 提高房地产成本核算水平的途径
（1）制定相应的成本控制措施。控制成本是促进房地产企业集约经营繁荣我国住房市场的一个重要手段。
①严格控制建安成本降低工程造价。控制建设工程成本，首先，应从设计开始，因为设计是工程项目付诸实施的龙头，是工程建设的灵魂，是控制基本建设投资规模，提高经济效益的关键。设计阶段工作水平的高低，设计质量的高低，不仅影响到施工阶段投资的多少，而且影响到项目建成投产以后的经济效益的高低。其次，要合理安排施工顺序，减少施工费用，还要做好工程招投标工作，通过招投标形式确定完施工企业后，在施工阶段的成本控制的关键是合理控制工程洽商、材料设备价格和严格审查承包商的索赔要求。在施工阶段，还应充分发挥监理对工程造价的作用。在工程竣工验收后，应合理地确定工程造价，做好结算审核工作。
②拆迁安置费用的控制。在项目立项之后，业主要择优选择队伍及时冻结建设用地范围内的户口，严格控制分户，减少代征土地，增加城区居民外迁，按政策规定从严掌握征地拆迁各项费用的补偿标准、被迁户安置用房的面积，做好新区开发原有人员的安置工作。
③贷款利息的控制。房地产企业融资渠道之一就是银行贷款，很多开发企业用以银行贷款的方式进行融资，使部分企业的资产负债率在80%以上。有贷必有还，如何偿还使付出的利息最少，资金成本最低，要根据投资期限的长短及资金回收的特点来选择合适的还款方式。总的来说，偿还贷款的方式分为一次全部偿还和若干次偿还。一次偿还方式对业主的压力过大，只有在资金量很大的情况下才有可能，对于同时投资于多个房地产开发项目的企业，实行的是滚动开发，在总的开发过程中，一方面要投入资金，另一方面部分项目完工收回资金有能力偿还部分贷款，可以选择本金均等偿还办法，以免过多占用资金造成利息损失，把企业资金的利息损失降低到最小。
（2）加强制度建设，强化会计监督。
①建立和健全企业的规章制度。加强和完善商品房成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。
【关键词】房产建筑业；成本核算；降低成本；方法
中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：
一、前言
目前，我国房产建筑业成本核算的方法还不够的科学合理，影响了核算的准确度和效率，同时，对于降低成本的方法也没有进行科学的探析，因此，分析成本核算和降低成本的方法很有意义。
二、房产建筑业投资开发中的成本核算特点
房地产企业作为一个特殊的行业又有着与别的传统行业不一样的特征，主要体现在以下几个方面:
首先，跟传统行业比较起来，房地产企业的项目开发的会计周期都比较长，大概需要经过土地使用权取得、规划设计、工程施工、销售、竣工验收和物业管理移交等六个阶段，这六个阶段的总计时间大约需要三年左右。因而，作为房地产企业而言如何在这么长的时间内进行工程项目的预算计划、成本核算、以及成本决算成为很多房地产企业不得不面对的一个难题。
其次，成本核算方法和费用分配方式也存在差异。一般的制造类企业成本核算方法可以分为品种法、分批法以及分步法等，而房地产企业的开发组织方式只分为自营和发包两种，并且在具体成本核算时只能够根据具体单个项目设计图纸进行施工;费用分配方式传统上制造类企业一般有约旦产量法、定额成本法、定额比例法等，这些方法的共同特点是生产成本在一次会计时点上分摊至每个品项的产品，而房地产企业则不行，基本上不存在一个时点上分摊所有费用的问题。
最后，房地产企业投资开发中具有巨大的经营风险性和业务复杂性。房地产开发的特点决定了房地产企业经营上不确定因素相对于一般企业而言会比较多，一旦房地产开发的产品滞销，房地产企业的经营必然面临着生死抉择。所以做好房地产企业的事前成本核算具有十分重要的意义，可以从原则上帮助房地产企业规避不必要的经营风险，同时降低其经营业务的复杂性。
三、熟悉开发流程并了解成本组成
1、房地产开发流程
一个完整的房地产开发应经历以下5个阶段：前期规划阶段、项目设计阶段、工程管理阶段、市场营销阶段、售后服务阶段。
在前期规划阶段中，主要任务是分析土地出让信息并进行实地调研，研究该地块的投资价值，从企业的战略发展高度确定是否拿地，如果拿地则同时进行项目立项；在项目立项后则进入项目设计阶段，该阶段应根据前期的市场定位，运用技术经济方法及工程技术理论，按标准，对项目的工艺、土建工程、公用设施、环境保护等进行技术经济分析，合理地设计，形成设计文件并绘制建筑图纸。通过合理的设计实现房地产产品价值最大化，并利用设计的科学性和独特性激发消费者的购买欲；设计完成后，进入工程管理阶段，房地产承包商在与开发商签订了承包合同后，按合同要求组织施工，按质、按量、按期完成工程项目任务；市场营销阶段是对房地产产品的构思、定价、促销和分销的计划与执行过程，这一阶段的主要工作目标是在预定的成本范围内，提高企业的营销素质和竞争力，实现利润最大化或市场占有率最大化；交房后售后进入服务阶段，应利用现代管理和先进的维修、维护技术，以经济手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质、经济的服务，使物业发挥最大的经济效益。
2、房地产开发成本构成
土地、土建、设备费用是开发成本的主体，大致占总成本的80%。土地费用又是其中最重要的一块，拿地成本大小是评价一个房屋建筑开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。房屋建筑开发与其他一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，管理费用和筹资成本在开发成本中的地位也很重要。房地产开发企业往往是通过银行贷款来解决资金的需要，这样就产生数额较大的利息支出，构成了成本的增加。房地产开发为了吸引业主来购买居住，必须施工相关的配套，这一部分成本支出主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。另外，还有一些其他收费项目中有些虽然属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等。
四、房地产开发成本的核算
1.房地产开发成本归集对象。归集对象不能过细，不能以单栋为单位，因为以单栋为单位进行核算势必会增加工作量，使核算工作繁琐化、复杂化。相反，也不能简单地以整个小区为归集对象进行核算，因为建设一个小区从开始到完全建成往往需要几年甚至更长的时间，这样做势必会使成本核算资料滞后，失去其在房地产开发过程管理上的作用。科学、合理的作法应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度做为确定成本核算归集对象的主要依据。对比较大的开发项目进行分块核算，便于费用的归集和成本核算，这样才能充分发挥成本核算在房地产开发中的作用。
2.房地产开发成本项目的设立。在房地产开发过程中，为了客观反映成本结构，寻找降低成本的途径，就必须正确划分成本项目。在进行成本的核算时，首先选择的成本项目不能太多，其次对于发生次数较少，特别是单笔发生的费用，应尽量合并。如各种配套费用的支出，可专门设立一个“配套费用”明细科目进行核算。而对于陆续发生的金额较大的费用应单独设立科目进行核算。如土地费用、土建费用以及大的设备费用，特别是土建费用。同时还可根据合同发包进行明细核算，以便随时了解工程进度情况及付款情况，并为工程的决算提供资料做好准备。
3.房地产开发间接费用的核算。房地产开发企业的间接费用主要包括管理费用、财务费用和销售费用。房地产企业的资金来源主要是三种渠道，一是房地产企业自有资金，二是收受的部分预购房款，三是从银行贷款。从银行贷款要支付相当数额的利息，同时楼房销售策划、广告费用也占有一定比例，为了客观地反映房地产企业的经营状况，将贷款利息列入“开发成本”，作为成本项目的一个组成部分，销售费用列入“递延资产”科目下进行核算，待开发项目实现销售后，再转入“销售费用”科目。
4.房地产企业项目的竣工决算。为了计算出开发企业的经营利润，房地产开发企业要通过项目成本核算计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本。项目决算有所不同，有可能由于种种原因变得摇摇无期，比如没有按期完成小区个别配套，小区的工建设施暂时不能按计划实施，或暂时收不回来各种押金等，开发项目的完全建成都将受到影响，进而影响项目决算。
五、降低工程成本的方法
1、推行三级收料及限额领料
材料成本的节约，是降低工程成本的关键。组成工程成本的材料包括主要材料和辅助材料，对施工主要材料实行限额发料，按理论用量加合理损耗的办法与施工作业队结算，节约时给予奖励，超出时由施工作业队自行承担，从施工作业队结算金额中扣除，这样施工作业队将会更合理的使用材料，减少了浪费损失。
2、组织材料合理进出场
为了降低损耗，项目经理应组织工程师和造价工程师，根据现场实际情况与分包商确定一个合理损耗率，由其包干使用，节约双方分成，超额扣工程款，这样材料用量上都与经济利益挂钩，降低整个工程的材料成本。
3、节约现场管理费
施工项目现场管理费包括临时设施费和现场经费两项内容，此两项费用的收益是根据项目施工任务的大水而核定的。但是，它的支出却并不与项目工程量的大小成正比变化，它的支出主要由项目部自己来支配。
六、结束语
在今后房产建筑业中，进行成本核算的过程中，要明确合理的核算方式，另一方面，要积极的使用降低成本的方法来节约成本的支出，提高经济效益。
【参考文献】
摘 要 房地产企业成本核算是指企业要开发一定的数量的商品房就需要对其所支出的成本项目进行归集与分配，其核算关系房地产企业总成本控制管理的高低，对房地产企业的发展与提高起着极其重要的影响。当前随着市场经济的不断完善，竞争日益激烈，但是当前我国房地产企业在成本核算规范化的建设中还存着一定的问题，本文就此进行分析，并提出一些建议。
关键词 成本核算 问题 对策
一、房地产企业成本核算的意义
房地产开发企业是从事土地、房屋、配套设施等开发建设的经济实体。它的基本任务是为社会提供多种开发产品(建设场地、商品房等)，以满足国民经济发展和人民物质文化生活的需要，其产品和服务的特殊性要求资金运用的科学性。因此，规范成本核算对于房地产企业的发展具有不可替代的作用。
（一）有利于企业形成科学的成本核算机制
房地产开发企业的劳动耗费，不论是构成开发成本还是作为期间费用，它们发生于企业开发经营全过程的各个环节和各个方面，代表了企业的整体耗费水平。房地产企业成本核算的正确与否，直接影响企业的成本预测、计划、分析、考核和改进等控制工作，综合的分析企业成本，形成合理化、系统化进而形成科学化的成本核算机制，能够提高房地产企业的经济效益。
（二）有利于经营者进行正确的决策
房地产企业的市场规模较大，面临的不确定因素较多，因此其发展过程中的风险性高于其他行业。企业经营者的成本决策和经营决策的正确与否直接影响企业的未来发展。企业经营者利用真实、准确的成本进行决策，其资金运用的风险性就会大大降低，同时帮助企业节约资源和成本，扩大企业盈利。
二、房地产企业成本费用规范化核算中的问题、对策及注意事项
（一）房地产企业规范成本核算的注意事项
1.成本分摊中需要注意的事项
（1）选择正确的方法分摊房地产开发项目中的成本费用
由于房地产开发企业对所开发土地往往分期开发建设，这就造成了在成本核算时需对于土地价款、前期工程费、公共配套设施费、资本化利息、开发间接费等项目进行分摊，如何在各期开发成本中合理准确的分摊一直是成本核算中的难题。由于现行的企业会计准则以及房地产企业会计制度为对该项核算未予以明确的规定，在实务中，很多房地产企业一般根据自身的需求采用各种方式进行分摊，还有些企业凭经验或受某些利益的驱使，随意结转调剂成本；对于各项目实际应承担的成本结转没有一个公允、合理、科学的法则约束，其结果不仅侵害国家利益，而且加大企业经营风险，危机投资人利益。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十九条规定“共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可选择占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法”。在实务操作中，应根据分摊费用项目的实际情况按照国家规定的方法选择合适的予以区别处理。例如：分期开发房地产可以选择占地面积法进行分摊；带商铺的住宅项目可选择建筑面积法进行分摊；带公共设施的房产开发项目可选择直接成本法进行分摊。
（2）合理的暂估在房地产开发项目完工时尚未支付或准确计量的工程成本
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第三十二条规定“出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%”。这就要求企业在对出包工程暂估成本予以重视，如果工程成本核算不实，就会降低成本管理质量，影响工程项目的顺利进行。一般来说，暂估成本需要财务人员及房地产项目建设管理人员密切配合，根据已建立的工程项目合同台账及相关的计量支付单证，由财务人员和和房地产项目建设管理人员合理判断，以估计未来商需支付的成本金额；也可以聘请专业的工程造价结算人员，对未来需发生的成本做出专业的评估。
2.借款费用资本化中需要考虑的事项
房地产企业开发房产项目，首先要从公开市场竞拍取得土地或者从其他企业受让取得土地。在现实工作中，房地产企业受让土地后，并非对取得的土地马上进行房地产开发建设，而是予以区别对待，有些项目马上进行开发建设，有些则是作为储备地块未立即开发建设。根据《企业会计准则――借款费用》第五条规定：借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；（2）借款费用已经发生；（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
由于储备地块使用方向尚不明确，虽然满足了企业会计准则规定的可以资本化第1、2点条件，但明显与可以资本化的第3点条件 “为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始”不相符，因此笔者认为为土地储备而支出的借款费用应予以费用化处理，待土地使用方向明确后，再将其借款费用进行资本化。
3.设置合理的会计明细科目
根据开发成本中实际情况和财务核算要求，房地产开发企业在“开发成本”科目下一般设置八个明细科目“土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、资本化利息、开发间接费、其他”，但笔者在实务中发现，由于存在本文所述未能合理预估房地产开发成本等情形，且许多房地产开发企业在开发成本明细中未设置“暂估成本”及“结转开发产品”明细，造成开发成本明细账的期末余额与房地产企业设置的工程合同台账期末数不一致，在提供内部参考财务信息及进行开发项目竣工决算时，需要花费较多的时间去整理各个明细账目，才能得出正确的财务数据，费时费力。笔者建议应根据房地产企业实际情况，可以在“开发成本”科目下设置“暂估成本”及“结转开发产品”明细，这样便于及时统计相关信息，供房地产企业经验投资决策时使用。
（二）房地产开发企业列支资金成本应注意的事项
1．房地产开发企业资金来源状况及存在的问题
（1）企业的融资过于依靠银行信贷
2010年1月至9月，我国的房地产来源于国内贷款9,398.14亿元，其中银行贷款总额达8,630.61亿元，银行信贷资金成为我国房地产企业主要融资渠道。但是基于我国的基本国情，央行自2010年起已连续多次加息和上调存款准备金率，在流动性趋紧的情况下，银行贷款的门槛和难度不断提高，各项贷款投放明显减速，增加了房地产企业取得贷款的难度，因而其资金的投量和投向的严格性限制了很多房地产企业的未来发展，满足不了房地产企业经营开发的资金需要。
（2）民间借贷筹资成本税前列支存在的问题
在中长期贷款收紧的情况下，房地产企业为了筹措维持企业的经营开发所需的资金，大多选择民间借贷，虽然民间借贷筹集的资金能够暂时缓解房地产开发企业的资金压力，但是相应筹资所支付的资金成本往往高于取得银行借款所支付的资金成本。根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十八条第二款“非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分”，所以筹资成本的列支对房地产开发企业又形成一个难题。
2.房地产企业应对措施
中小型房地产开发企业从银行取得贷款的难度增加，而民间借贷又存在资金成本税前列支的问题，在实务操作中，一般房地产开发企业采用以下两种方式，既符合国家法律法规的要求，又能为房地产开发企业筹集所需要的建设开发资金。
（1）委托贷款：根据中国人民银行《关于商业银行开办委托贷款业务有关问题的通知》规定，允许企业或个人提供资金，由商业银行代为发放贷款，贷款对象、利率、用途由委托人自行确定，商业银行收取一定的手续费，但不承担贷款风险。
（2）房地产信托：房地产信托就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金。用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。
参考资料：
[1] 余源鹏.房地产开发企业财务管理与成本控制.机械工业出版社.2011.
关键词：房地产开发企业 成本核算 借款费用
近年来房地产行业备受社会各界关注，房产的销售价格也不断上涨，其原因是多方面的，其中最重要的是开发成本因素，而控制开发成本的关键问题之一是保证成本核算的准确度。目前国家房地产的相关政策法规都在进一步完善之中，对于成本核算对象的选择、处理借款费用的方法，每一家企业做法都不尽相同，本文将对这两方面进行探讨。
一、成本核算过程中存在的问题及建议
（一）实际操作中存在的问题
在房地产开发过程中，能否正确确定成本核算对象是保证经营成果公允表达的前提，一般来说，可以根据开发项目所处地段、建设规模、开发周期、建筑规划指标等具体情况来确定成本核算对象，逐一计算得出单个核算对象的成本，与此同时销售成本也一起结转。
一般情况下，以概算或施工图预算是否独立编制来确定单项开发项目成本核算对象。但实际操作中，对比那些建设规模大、开发周期长、多个功能区域同时存在于一个项目中，这种情况下，会出现先将项目整体作为成本对象核算，项目完成后再按照一定标准分配到各个功能区域。比如一个项目中同时存在着商务办公楼、商业、住宅和公寓等形式，因为各用途不一，购买对象和销售策略不同，因此在设计装饰上的风格也将不同，这样就会形成建筑成本差异化。如果只是简单的将项目整体作为成本核算对象而不单独核算各功能区的成本，将导致各功能成本平摊，不能合理区分每个功能区域的售价和租金，使得成本和收入不能配比，违背了会计上的配比原则。
实际操作中还可能出现先把各个功能区域的成本归集起来，以此来确定整个项目的成本核算对象，之后各个功能区的成本根据估计比例来划分。这样使得会计核算的工作量加大，同时也可能出现人为调节各功能区单位成本，因为比例是事后确定的，这样也违背了会计信息的可靠性原则。
（二）成本核算问题的改进建议
通过多年工作经验的累积，笔者觉得，在选择成本核算时采取以标段为对象的做法是合理可行的。
1、国家规定了建设项目投资超过50万元的，对于施工单位的确定应采取相应的招投标方式，做到公开、公平。一般是以2-6幢确定为一个标段，而这一标段的施工单位只有一家。由投标单位根据其设计图纸，确定其工程工作量，编制一个概预算。对于标段的划分，应尽可能使每一幢成本基本相同或接近，将建筑功能、层高、设计相同且靠在一起的房屋划成一个标段。
2、根据一块待开发的土地项目的规模大小、功能设计、结构类型等，将其划分为一个或多个标段。为了反映和归集成本和费用，可以把土地开发成本、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、建筑安装工程费等项目设置在各个标段中。
3、按标段归集直接发生的成本；如果在发生当初即是能够分清楚的如土地成本、前期工程费、配套设施费等费用，那就将其直接在每个标段中归集；如果发生当初无法分清楚的，那将其以项目所在地来进行归集，成为间接费用。
4、间接费用可以采取以下方式分摊。对于是由一块单独的土地组成，或者开发建设是一次性完成的间接费用，在完工之时，先把归集好的间接费用分摊到每一个标段中，分摊的标准是以房屋的建筑面积为依据，以此来计算得出每一个标段单位成本。对于不是一次完成的开发建设但是能够分清批次的间接费用，可以先将各批次按照一定的标准分配，比如每批次所占用的土地面积、每一批次的建筑面积等进行分配，之后再按其建筑面积将每个批次的间接费用分配到各个标段中，以此来就算每个标段的单位成本和总成本。
二、借款费用存在的问题及建议
（一）准则中借款费用资本化对象的确定
借款费用是企业为经营活动需要承担的与借入资金相关的利息费用，包括长期、短期借款利息；与债券相关折价和溢价摊销；安排借款时发生的辅助费用的摊销等。《企业会计准则——借款费用》规定，“因专门借款而发生的利息、折价或溢价的摊销和汇兑差额，在符合本准则规定的资本化条件的情况下，应当予以资本化。”从以上规定可以看出，房地产开发过程中所发生的借款费用并未在该准则范围中列入，仅限于“为构建固定资产而专门借入的款项”。笔者认为没有必要将其他非构建固定资产而形成的资本性资产（如房地产开发等）排除在这一准则范围之外， 因为房地产开发企业在项目开发过程中，土地成本占用企业大部分资金，加上开发周期较长、运营资本大、存在着各种各样的风险，如果把借款费用直接计入当期损益，那么这样会使得开发成本降低；而将借款费用资本化也是目前房地产开发企业常用的处理方法。因此，准则中仅限于“为构建固定资产而专门借入的款项”作为借款费用资本化的对象有不妥之处。
（二）借款费用处理建议
笔者认为应将房地产开发过程中发生的借款费用资本化。因为房地产开发商品为特定项目而发生的借款费用，尽管是种理财行为，但是它的使用对象是特定的，并且其发生与项目成本间有着必然联系，属于为项目成本出去而发生的间接费用，因此，可以将其作为房地产项目成本的构成组成部分，列入开发间接费用。这样，也可以使得历史成本原则和费用配比原则相符合。同时笔者对房地产开发项目借款费用资本化的起止时间有以下观点：
一、房地产企业成本核算的内容
(一)开发费用这项费用是指在房地产开发的过程中,所需要的各项管理、销售等等的费用。这一项费用虽然看起来与工程的开发没有直接的关系,但这些支出的费用其实是会直接影响到房地产后期的收益中。它也大概包括了以下三个方面:1、管理费用这项费用是指房地产公司为了组织管理而支出的费用。比如说各种开发的经营活动等等。这些都是管理费用。管理的费用可以通过大致估算法来进行核算。2、销售费用这项费用是指为了更好地销售自己公司的房地产而支出的费用,比如说宣传费用、销售人员的费用等等。销售所支出的费用要根据实际的情况来进行核算。3、财务费用在房地产开发中,办理一些手续所需要一定的手续费,或者是为了开发房地产而筹措资金的一些费用等等。
(二)房地产开发的税金费用这一项支出也是房地产企业成本的重要组成部分。这是在房地产开发投资过程中,所产生的一系列的税费或者是一系列政府所征收的费用。比如包括了企业营业税、土地增值税、教育附加费、城建维护费等等。税费的核算是按照国家的相关法律法规来进行的。
二、房地产成本核算中应注意的问题
房地产企业开发成本的会计核算就是指企业在开发房地产的时候,将所用的资金进行核对计算的一个过程。在这个过程中,企业不仅要根据国家的相关法律法规来进行核算,还应该注意以下几个问题:
(一)要了解开发成本的设计正确了解这一项,可以正确的反映出产品的成本结构,就方便我们了解如何降低成本。按照现在的房地产开发企业会计制度规定,开发成本这一项就作为了一级成本的核算科目,其次,将各种建设费用,比如基础建设费用、各项配套设施的建设费用作为二级核算科目,最后,围绕一级和二级核算项目展开核算,形成多元化的核算,方便与日后的查询与统计数据。而且清晰明确的成本核算科目有利于将来的税金计算。
(二)分清成本对象在了解成本的对象时,应该结合成本的实际特点去了解。对于某些大区域成片开发的土地来说,就一定会存在着共同成本的问题。在这个时候,分清成本的具体对象,就显得至关重要了。谁得益谁分摊这一原则就适用于公共成本要分摊的这一情况。一般来说,如果是能分清成本核算对象的,就可以直接进行成本核算;对于有一些不能分清成本对象的情况,就必须根据实际情况,建立新的分摊方法来进行核算。比如说,土地的资金可以按照每人所占的面积来进行分配,而基础建设费和小区配套设施的建设费可以按照可出售的面积来进行分配等等。
(三)一些间接费用的核算很多时候,房地产的开发都会产生间接的支出费用。这些费用主要包括的有企业的各项管理费用、财务费用以及销售费用。按照现阶段的房地产开发企业会计制度的说法,这部分费用都是作为房地产企业的间接费用,算入了房地产的成本中。在这里要注意的是,有些为了项目的进行而贷款的利息部分,这一部分如果也作为间接费用进行核算的话,就会造成财务状况不真实的情况。就不能客观真实的反映出企业的实际情况,同时也会损失企业的开发成本。
(四)忽略项目决算的问题房地产商企业成本会计核算的最主要目的是计算出在整个开发的过程中的实际开支,方便日后企业核算实际利润。可是目前房地产开发企业中普遍存在一个问题,那就是企业过分重视工程结算而忽略了项目结算。因为工程结算往往是在工程结束后就可以马上进行,时间明确肯定,又因为工程结算关系到工程款的支付,所以工程结算不容易拖拉。
而往往项目结算会因为某一两个小问题而变得遥遥无期。要想要解决这个问题,可以提出一个预算费用的概念,就是将还没有完工的工程预算算进成本里,让项目结算能够按时顺利进行,等到日后工程完工后再来按照实际的支出改变项目结算。又因为这一个部分的工程支出费用,经常在总项目的投资中所占比例较小,所以这种预算费用的做法对工程项目的总成本和单位成本都不会造成较大的影响。
但是值得注意的是,根据现在的税务法律规定,在土地增值税未清算前,在未取得正式发票的成本最多能允许税前列支合同总额的10%,而超过的部分不得在当期税前列支。所以,作为一名财务工作人员,必须合理的规划财务税务,在项目工程的土地增值税清算之前、企业所得税汇算之前要尽最大的可能取得已经发生成本费用的发票,暂时没办法立马付款也可以,也一定要和企业的各个部门沟通合作,争取拿到发票后立即处理付款等事宜,让公司的工程项目进行土地增值税清算、企业所得税汇算进行的顺利,公司税负最大限度的降到最低或者是想尽一切办法延迟公司交税款的时间。
建设并做好成本核算基础性工作在房地产企业项目开发中涉及的以上4个阶段中，将发生许多费用，如可行性研究费、前期工程费、建筑安装费、销售费、利息费以及为管理项目而发生的管理费，等等。这些费用中，有些可记入成本，有些则作为期间费用处理。如何更好地完成房地产开发企业的成本核算工作，应做好如下两项工作：
（一）建立健全房地产开发企业成本核算的规章制度
房地产开发企业应严格遵守国家相关法规和会计制度，并结合其自身的组织特点，制定并逐步完善其成本核算控制、投资决策、项目预算决算管理、成本费用审批、资产管理等相关的成本核算制度，做到有法可依、有章可循，切实保证会计信息真实可靠。同时要综合考虑项目开发的规模、特点等因素，合理设置会计机构和配置成本核算人员，以保证提供准确、详实的会计核算信息和质量。房地产开发企业制定的各项制度要保证切实有效的执行，而不能只制定不落实，逐步形成“算为管用，算管结合”的有效管理机制。
（二）切实做好成本核算的基础性工作
在遵守国家相关法规和会计制度的基础上，房地产开发企业依据其制定的财务规章制度，收集、整理、分析相关资料，主要包括项目预决算书、成本费用控制预算、资金筹措计划、购销合同、成本变动因素分析等。同时，做好原始记录工作，主要包括各类成本费用支出的原始凭证记录、现场各类签证记录、各类台帐记录等。成本核算基础工作的重点在于建立和健全各类原始记录，严格规范工作流程，认真做好项目预算决算工作。切实做好各项基础性，有利于各项规章制度落实到位，为成本核算工作打下坚实基础。
二、确定房地产开发企业的成本核算对象
开发产品成本核算对象是指开发产品成本中，为了归集和分配费用而确定的承担者。合理的确定成本核算对象，是正确核算开发产品成本的前提，如果成本核算对象划分过粗，就不可能全面、准确反映项目的实际成本水平及其状况；反之如果划分过细，就会有许多间接费用需要分摊，增加会计核算的工作量。房地产开发企业应根据开发项目的特点及实际情况，选择成本核算对象。
（一）确定成本核算对象的基本原则
1.一般的、小规模的开发项目，可将整个工程作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。
2.对于在同一个开发地点的群体开发项目，开工竣工时间相近、又由同一个施工单位施工的，可以合为一个成本核算对象。
3.对于规模较大、工期较长的项目，应该以项目的工程内容和工期进度，结合企业经济责任制的需要，按项目的一定区域或部位，划分成本核算对象。成本核算对象需要在项目开工前确定，一经确定不能随意改动，更不能相互混淆。
（二）确定开发产品成本项目的构成
1.土地征用及拆迁补偿费：指房地产开发企业为征用土地所发生的各项费用，包括土地出让金、土地补偿费、拆迁补偿费及其他因征用土地而发生的费用。
2.前期工程费：指房地产开发企业在前期准备阶段发生的费用，包括规划设计费、可行性研究费、测量勘察设计费、各项临时工程费用、“三通一平”费用等。
3.基础设施费：指建设各项基础设施发生的费用，包括与开发项目相关的、配套的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施及绿化等。
4.建筑安装工程费：指房地产开发企业以出包或自营方式发生的建筑安装费及招投标费、工程预算编制费和审计费、质量监督费、竣工验收费等工程附加支出。
5.公共配套设施费：指为开发项目服务的、不能有偿转让的各项公共配套设施发生的费用，如水房、锅炉房、消防设施等。
6.建设期利息：指为开发项目筹措资金而支付的建设期利息，项目竣工验收后发生的利息则记入财务费用。
7.开发间接费用：指房地产开发企业的开发部、工程部等管理部门为组织和管理开发项目而发生的各项费用，包括工资、福利费、办公费等。房地产开发企业的各行政管理部门为管理公司而发生的各项费用应在“管理费用”科目中进行核算。正确划分成本项目，能够客观地反映开发项目的成本结构，为分析研究降低成本提供可靠依据和途径。考虑到各房地产开发企业的实际情况不同，应根据经营特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核算。
（三）成本费用会计科目设置及建立必要的开发
产品成本核算帐表、单证为核算房地产开发企业成本，依据现行《房地产会计制度》规定，应设置“开发成本”和“开发间接费用”两个科目。“开发成本”科目核算包括房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项直接费用以及由“开发间接费用”科目转入的开发间接费用；“开发间接费用”科目核算为开发项目而发生的各项间接费用，月末房地产开发企业将该科目借方归集的费用，根据成本核算办法的规定，全额分配计入有关的成本核算对象。成本核算是一项复杂的会计核算工作。成本核算制度建设、组织落实及完善会计核算基础工作，为成本核算工作提供必要条件。具体的成本核算需要以一系列的帐表单证为依据，运用科学的方法对成本资料和信息进行分析、整理、归集、分配、计算。建立的单证、帐表包括三类：一是费用审批付款单等内部自制的成本费用类原始单证；二是工程进度、施工进度款支付情况、现场管理情况等原始记录台账；三是成本会计核算帐表，如公共配套设施成本费用分配表、开发间接费用归集分配表、项目利息支出分配表等。
（四）建立开发产品成本核算的规范程序
房地产开发企业成本核算工作，是将其开发阶段发生的各项费用，根据现行《房地产会计制度》规定的成本属性，进行合理的归集和分配。前提是建立开发产品成本核算的规范程序。
1.依照现行《房地产会计制度》和有关规定，严格审核、审批发生的各项费用，确保费用支出的合理合法性，对不合规的费用支出应予以制止。
2.正确划分应计入开发产品成本和不应计入开发产品成本的费用界限。首先，非生产经营活动的耗费不能计入开发产品成本。如对外投资的支出和损失、捐赠、固定资产出售及报废损失等。第二，生产经营活动的成本分为正常的成本和非正常的成本，只有正常的成本才可能计入开发产品成本，非正常的成本不计入开发产品成本而应计入营业外支出。非正常成本包括自然灾害、盗窃等非常损失、滞纳金、罚款；坏帐损失、存货跌价损失、长短期投资跌价损失等资产减值损失以及债务重组损失等。第三，划清开发产品成本费用与期间费用的界限。第四，应划清收益性支出与资本性支出的界限。
3.正确划分各会计期成本费用的界限。按照权责发生制原则和会计分期假设，合理运用“待摊费用”和“预提费用”科目。对于款项已经支付但应由本期成本负担的待摊费用，及时摊销计入本期成本费用；对于本期尚未支付款项但应由本期负担(主要依据合同或预决算资料)的预提费用，及时计入本期的成本费用。
4.正确划分不同成本对象的费用界限。对于应计入本月开发产品成本的费用需要在各开发产品之间进行划分：凡是能分清应由某开发产品负担的直接成本，应直接计入该开发产品成本；另外，对于各种开发产品所共同发生的、不易分清应由哪项开发产品负担的间接费用，则应采用合理的方法分配计入有关开发产品的成本，并保持一贯性、连续性，便于比较分析开发产品成本的变化趋势。
5.正确划分已完工开发产品和未完工开发产品成本的界限并及时结转。房地产开发企业根据已完工开发产品交付使用验收证明,处理完工开发产品成本的结转工作，将该完工开发产品归集的全部成本进行完工结转，同时按商品房建筑面积计算出单位成本和独立销售的单元成本，在完工开发产品中按单元进行明细核算，建立销控台帐。依据收入实现原则及时结转已售开发产品销售成本。
（五）正确合理归集和分配成本费用
关键词：房地产企业；成本控制；管理措施
中图分类号：F293 文献标识码：A
由于我国诸多地方的房地产行业运行较为不规范，这样就直接造成企业自身成本控制方面乱象也较多。笔者经过分析统计认为，如果说在房地产成本控制过程中，房地产企业树立起了全过程成本控制的观念，分阶段实行重点控制，同时各阶段引入目标成本管理，按年度季度进行预算计划控制，实时反馈动态成本等措施，那么房地产企业成本控制管理的水平一定会有较大幅度提高。
1 目前影响房地产企业成本的各种原因
但就目前来说，比如市场需求、购买力等促成了房地产开发企业经济上的巨大增加。这无形当中给企业增加了诸多的困难，也给消费者在对户型结构及单元面积的偏好上随之也会发生变化，如果这个时候房企处理不好随着市场增加的利益变化，就可能促使房地产大量积压，难免使投资收益远远偏离预期，这样购买力相对下降，可能无力支付日渐升值的房地产，从而导致房地产企业开发的项目难以售出，这是影响房企成本不利的因素所在。
2 房地产企业成本控制内容
一般地，房地产企业成本控制内容包括的比较多。在这个内容里笔者认为，首先要明确房地产企业成本控制的种类和内容。我们先分析它的种类：
第一类，土地开发成本。这是房地产企业无法逃避的事实。项目开发离不开土地的开发，这里主要是指房地产开发企业开发土地时所发生的各项费用支出，这是比较大的一项支出。
第二类是房屋开发成本。这里是指房地产企业开发各种房屋的成本，包括商品房、出租房等所发生的各项费用支出。
第三类就是配套设施的开发成本。笔者认为，这是指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
以上三类笔者认为是房企成本最大投入的地方，也是无法规避的成本，在成本控制上也是较为难以把握的。笔者经过多年实践，逐步总结出了以上成本控制的主要内容。了解了这些内容才能较好地控制成本。具体如下：
首先是土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。
其次是前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。
再次是基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、排洪及道路等基础设施费用。
第四是配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用。
第五是开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用。
3 房地产企业成本控制措施
由于笔者多年都是从事房地产方面的工作，对这方面进行了总结分析，得出以下几方面的主要措施。行文如下：
3.1 确定成本核算对象。现阶段来说，成本核算对象的设置必须坚持“便于核算，利于管理”的原则。现在一般来说，房地产企业在确定成本核算对象时，应结合开发工程的地点、用途等因素分别做具体的办法处理。办法笔者总结如下：一般的开发项目，应以每一独立编制的设计概（预）算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象；还有同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，我们就可以合并为一个成本核算对象；但也要注意，我们在实际施工中对个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。
3.2 制订合理采购计划。采购计划在这个环节中很重要。笔者认为，每当一项工程确定后，应立即组织技术人员、材料人员编制准确的用料计划，该进的料不按时进会造成停工待料；同时我们要清醒认识到太早采购又会囤积物料，造成资金的积压、场地的浪费、物料的变质，这也会造成成本控制难的因素所在。所以制订有效的采购计划是十分必要的。正确及时地编制物资采购计划可以有效地保证物资采购的计划性，杜绝盲目采购，避免物资的超出和积压，降低采购成本。
3.3 严格控制材料等原材料的价格。现在有些房企开发商只一味注重费用的便宜货材料的好坏，不考虑整个工程项目的实际预算成本。尤其是在具体施工选择材料过程中，同样的材料设备，由于产地档次不同，价格相差很远，就是同样品牌的设备由于销售级别不同，价格也有差别。所以说在这些工程中都要加以细致的考虑，树立成本意识，形成控制成本机制。这一点也很重要。
以上三点，笔者认为是控制房地产企业成本控制的最根本原因。最近，笔者对某工程部工程进行了招标，在成本控制上得到了一定的控制。后经笔者分析得知，由于前期准备工作做的充分，对该工程地弹门主材进行了市场综合调查，得到了地弹簧的价格范围在60-800元/个之间，拉手的价格范围在40-160元/套之间。
所以在招标过程中，我们就指定了合理的配置和价位。由于各施工单位报价的标准一致，竞争很激烈，最终中标价格比前期预测价格低很多，就以地弹门为260元/平方米价格，确保了公司制定的中高档配置、中低价位目标的实现，节约成本约3万元。
结语
综上所述，多年来房地产企业成本控制一直都是房地产行业规范化管理的一个难点。在实际过程运作中，由于成本控制的不确定因素很多，且不同项目的实际情况不同、人员素质不同，如果想在不同的项目上应用同一种管理手段、方法进行成本管理是不可能的，也是不现实的。如何开展有效的成本控制，这对任何一个房地产企业都是一个很重要的课题。
参考文献
[1]刘通.房地产企业加强和完善内部审计工作的有效策略分析[J].财经界（学术版），2012（02）.
【关键词】房地产企业 会计核算 收入 成本
房地产企业经营具有计划性、商品性、复杂性的特点，开发建设周期长，投资数额大，风险大。目前，房地产企业会计核算中存在一些问题，尚需进一步完善。
一、房地产企业会计核算存在的问题
（一）会计科目设置不科学
按照规定，房地产开发企业设置会计科目，应根据会计记账办法规定，即所有账簿均应在年终结账，而且需要年前建新账。但这样的规定并不适合房地产企业会计核算。由于房地产开发企业建设周期长，在项目竣工验收前均为在建工程，时间上要跨几个会计年度，所以成本的结转期以开发项目的建设周期为准，而按通常会计记账方法往往是要求在年终结旧账建新账。这样就导致了一个开发项目就要分别记在几本账上，这不利于投资分析，同时也增加了会计的工作量。
（二）收入确认复杂
房地产商品的销售包括两种，一种是自行开发并销售，另一种是事先与买方签订合同，按合同要求进行开发。对于后者，应按照建造合同的标准进行收入的确认。而对于企业自行开发的房地产商品，由于其开发的周期较长，耗资巨大，其商品具有较高的价值性。这些特点决定了房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式。房地产商品销售的前提是首先取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节。因此，如何确认商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移，要求会计人员具有较高的职业判断能力。
（三）商品成本与售价不配比
房地产企业的生产周期较长，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理。在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。而且，房地产开发商品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层、朝向或户型的售价明显与其成本不配比，得出的经营成果不具有真实性。
（四）财务风险披露不够充分
对于房地产开发企业而言，财务风险是指房地产开发企业由于财务状况恶化，而致使企业的房地产投资以及其报酬无法全部收回的可能。房地产开发企业高风险性就要求更充分地揭示风险。目前我国会计制度中并没有针对房地产开发企业质量保证金提取的相关规定。
二、完善房地产企业会计核算的对策
（一）改进会计科目设置
房地产企业设置会计科目时，应根据企业自身开发项目的多少、公司的规模大小及内部管理需要来进行成本的核算，体现直观、明细等特征。应当设置成开发成本项目，房屋开发成本（土地、安装）。其中房地产开发包括土地开发和房屋开发两类，对于开发成本的二级科目设置为土地开发成本、房屋开发成本，土地开发成本又包括商品性土地开发成本，主要是作为土地一级开发。开发成本以单项工程作为成本核算对象，并进行辅助核算，主要通过财务软件启用项目管理辅助核算模块来完成。最后一级是开发成本的成本项目，即土地征用及拆迁费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、前期工程费、开发间接费等六个成本项目。在实务会计核算中，可以按核算对象设立成本卡片，并且可以连续记载项目从立项至验收的全部成本费用，作为开发成本明细台账，到年末的时候只需要把本年度已竣工结转项目建案归档。
（二）规定收入确认标准
房地产商品销售收入的确认应符合两个标准，即法律标准和专业标准。法律标准是专业标准的前提条件，是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件或标准:如对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发的，以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标准。由于房地产业销售方式的多样性和复杂性，为实际工作中收入确认带来了困难。实务操作中，签订预售合同并收取预收货款不符合收入确认条件，不能作为销售实现依据。签订正式房屋销售合同则如同一般工商企业产品销售合同一样，只是法律意义上的一种合约，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，也不能确认收入。购买方取得商品房产权证的环节较为特殊，由于房地产企业在项目开发前根据规定需要支付土地出让金，取得土地使用证，并办理领取预售许可证、在工程获得有关部门竣工验收领取销售许可证、签订正式房屋销售合同，并向客户收取房款、交付买主办理入住手续的情况后才办理产权过户手续，且产权证的办理涉及到房地产管理、土地管理等政府有关部门，办妥产权证书的时间并非开发企业所能控制。如果此时确认收入，会导致收入滞后，同样不符合收入确认原则。
（三）规范销售收入与成本配比
当开发的房屋达到可销售状态时，企业根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格，作为成本分配标准，解决销售成本结转错位，与销售收入不配比这一特殊问题。实际操作中，可采用两种方法。一是实际售价成本率法，即在季度前两个月按实际售价乘以计划销售成本等于季末销售成本的方法调整。即按分类明细账记载的当月实际销售额乘以计划销售成本率得出当期成本结转数，对销售房屋只登记数量，待季末将未销售房的计划售价乘以计划销售成本率得出月末留存成本，用倒挤的方法结出销售成本。二是计划售价成本率法，就是始终按计划售价乘以计划销售成本率进行结转。可以按单元设置账户，也可以把每平米建筑面积成本相同的商品房归类计入同一账户。销售成本按单元设置账户的房号直接对号入座结转，按每平米建筑面积成本归类设户的，可按销售面积乘以每平米建筑面积成本得出销售成本。
（四）扩大信息披露内容
一是在财务报告附注中披露土地储备量、取得成本及其构成等信息。二是增加分项目现金流量信息的披露。建议以企业每一开发项目为基本单位，披露其在开发经营过程中形成的经营活动现金流量，包括销售房地产收到的现金、购买工程物资以及支付工资等所支付的现金。三是重视质量保证金及风险的披露。一方面应由企业根据所开发项目的具体情况提取质量保证金，计入工程成本，以提高应付风险的能力。另一方面，应在其财务会计报告中充分揭示其各种风险，提高风险的透明度。
参考文献
[1]黄雄文.建筑房地产企业的财务管理初探[J].中国高新技术企业,2009(09).
[2]周卫清.试论房地产企业会计核算中的问题和对策[J].天津经济,2008(10).
(一)明确成本核算对象
在明确成本合算的对象时，必须充分考虑开发工程的地点、结构、装修、用途、施工队伍等多种因素，合理的归集和分配费用来确定费用承担者。必须要以每一独立编制的设计概（预）算或独立的施工图中所列的单项开发工程进行成本核算；如果是属于结构类型大致相同的群体性开发项目，并且在同一开发地点、开竣工时间相近、由同一施工队施工，可以合并成为一个成本核算对象；对个别规模较大、建设工期较长的工程，可以结合经济责任制的原则，按开发项目的区域或部分划分成本核算对象。例如，在同一个工程项目中包括公寓、裙楼和写字楼的建筑，由于它们之间的功能不同所以在设计上也会不同，进而使得建筑成本存在很大差异。对于这种情况，如果不进行单独核算，就会导致成本在各功能区上平均化，使得成本与收入不能配比。
(二)准确地归集和分配成本的费用
一般而言，房地产工程巨大，成本核算的对象也比较多，只有采用一定的方法进行分配，接着间接地进行成本费用的归集处理，这样做出来的效果才更能符合房地产企业的发展，也降低了问题的发生率。对于基础设施费用的处理，可以先按照基础设施费用的发生原因并结合一定的规则进行分配，尽可能保证分配的公正、公平。对于土地征用费、土地拆迁补偿费等各项成本费用的处理必须按照土地的实际面积来处理，给予合适的补偿费用，尽可能从企业的角度出发，但是要保障土地所有者的相关权益，充分考虑分配的成本在企业核算范围之内的承受能力。
(三)合理设置会计科目和会计账簿
会计科目的划分是进行会计账簿核算的前提。房地产企业中的各项成本，必须事先经过严密地考察，认真审查之后确定相应的会计科目。只有会计科目设置的准确，会计账簿才有意义。对于开发成本项目，与此有关的科目不宜设置太多，对于发生次数较少的成本费用，尤其是单笔发生的费用，尽可能将其合并处理，这有有利于后期成本费用的处理。如果发生的金额较大，并且总是经常性的发生，对于这种情况应该单独设置会计科目，避免在后期的处理过程中产生更多不必要的问题。
二、借款费用处理中遇到的问题
在房地产中发生的借款费用，一般都是企业为了经营活动需要承担的与借入资金相关的利息费用，这其中包括有长期、短期的借款利息。在借款中产生的各类利息一般都是与债券相关折价和溢价摊销等费用、借款时发生的辅助费用有关。但是如果这些产生的利息没有正确地处理，则必然影响整个房地产工程的正常收益。在《企业会计准则—借款费用》规定,“因专门借款而发生的利息、折价或溢价的摊销和汇兑差额,在符合本准则规定的资本化条件的情况下,应当予以资本化。”从这条准则中我们可以知道与房地产开发过程有关的借款费用并没有涉及在准则范围之内，因此要做好借款费用的处理，还需要处理各方面的问题。在房地产的开发中，开发周期比较长、运营的资本比较大，风险也大，如果将开发过程中的借款费用直接计入当期损益，那么开发成本必然会受到影响，开发成本的核算就不准确。
三、借款费用处理的建议
对于房地产开发过程中的借款费用处理，应将其资本化处理。对于开发过程中产生的借款，借款的原因必然与开发过程中的某种项目有着必然的联系，是由于某种项目而发生的借款，因此借款费用也可也作为项目成本的间接费用。对于借款费用的具体处理方法，以下将具体分析。
(一)确定借款资本化的开始时间
对于开发过程中产生的每一笔借款费用，都应该由相关人员记录好，这样在后续的处理时可以做到有据可循。如果应用于房地产开发的土地，是为了特定的房产项目而使用的，此时发生的借款费用应将其资本化处理。比如获取的土地是为了项目进行开发，并且将其应用于后续的构建、准备活动，与后期的施工活动是一样的，这期间产生的借款费用就可以将其资本化处理。而如果土地并不是为了特定的项目而使用的，那么由此而产生的借款费用不应该将其纳入资本化资产范围。例如获取的土地并不为了经营活动，而只是单纯地为了将购买的土地作为一种储备对象而购入，在此期间产生的借款费用则不能采用资本化的方式处理。
(二)多个项目借款费用资本化分摊
在房地产的开发过程中，开发的项目往往不止一个，经常性地涉及到很多的项目。对于这些不同项目的借款费用分配，必须按照合理的方法，一定的原则进行分配。当开发过程中同时开发多个项目，与此有关的借款费用也是迅速增加，为了进一步提高资金的使用效率，对于每一个项目的借款费用都要进行合理分配。面对实际情况，每一个项目的支出并不一定属于每一笔贷款，换句话说，每笔不同的借款费用与项目支出之间存在较大的交叉现象，对于这种情况，多个项目之间之间进行借款费用的分摊必然会影响到整体的会计损益，进而影响到房地产企业的经济效益。在现有的情况下，我们应该按照每一期的实际支出比例将一定时期内所发生的利息进行分摊，这样的做法相比而言是比较合理的，同时也能够体现出利息分摊与资金使用相配比的原则。
四、结束语
