时间：2023-06-02 09:57:13
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房产优化整合方案，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
工 作 方 案
为加快推进融资平台公司整合升级工作，提高平台公司市场化投融资能力，有效防范化解政府性债务风险，优化国有经济布局结构，优化平台公司融资结构，增强国有经济活力、影响力和抵御风险的能力，提高转型后平台公司综合竞争力，更好服务于定边县经济高质量发展。根据省发改委·省财政厅《关于加快市县融资平台公司整合升级推动市场化投融资的意见》（陕发改投资〔2020〕1441号）有关要求，结合我县实际，提出以下融资平台整合升级实施方案。
一、工作原则及目标
（一）工作原则
按照“分类施策、资源整合、统筹兼顾、一体推进、市场引领、开拓创新”的基本原则。以资产重组整合为核心，以管理体制革新为动力，通过依法注销、清理整合，将现有融资平台公司转型为权属清晰、多元经营、自负盈亏的市场化综合性国有资本运营集团公司。使转型后的融资平台公司成为带动区域经济发展的重要力量。
（二）工作目标
融资平台整合升级后，将其打造成为定边县政府谋划实施建设项目的重要依托、支撑高质量发展的重要载体。预计转型后的平台公司主体评级达AA及以上，总资产达到80-100亿元，净资产达到50亿元以上，年底市场化投融资工作特别是债券融资规模扩大取得实质性进展。
二、工作程序
（一）资产清查阶段
对全县范围内全部资产、负债进行摸底调研，做到资产明晰、权属清晰、全面彻底、没有遗漏。形成最终的资产、资源、债务清单。
1. 由县政府办牵头，清查我县行政机关、事业单位管理或使用的房产、土地和土地开发项目、公租房、廉租房、在建项目等资产。
2. 由县发改科技局牵头，收集县属国有企业及各行政事业单位受托管理企业的基本情况、经营情况、实物资产、对外投资、土地使用权明细、无形资产等。
（二）制定整合方案阶段
为提高目标融资平台公司资产规模质量、核心竞争力、信用等级和抗风险能力，在前期资产清查的基础上，筛选一批估值高、权属清、具有稳定现金流的资产，主要包括不动产、动产、权益性投资及经营性资产，提出融资平台整合实施方案。
1. 按照省融资平台整合指导委员会提出的指导意见，聘请相关专家团队对方案进行评审论证，修改完善后征求相关部门意见。
2. 将修改完善后的融资平台公司整合方案报政府审定后，并以文件印发执行。
（三）整合实施阶段
按照整合实施方案，完成相关经营性资产确权、转性、注入等工作；对国有企业和行政事业单位自建、购置、划拨房屋土地资产，办理权证或补缴土地出让金等方式转性为商住用途注入；对矿产、林地等自然资源资产办理相关确权。聘请第三方中介机构对完成战略性整合的融资平台公司进行财务审计评估，出具相关报告，推进融资平台公司主体的公开评级。
（四）市场运营阶段
整合完成后，平台公司要坚持市场化运营模式，不断完善内部管理机制，明确发展战略和发展目标，积极主动参与基础设施和公益性、准公益性项目建设，稳步成为地区支撑高质量发展的重要载体。
三、保障措施
（一）加强组织领导
成立以县政府主要领导为组长，分管领导为副组长，政府办、发改科技、财政、资源规划等部门为成员单位的融资平台整合升级工作领导小组，领导小组下设办公室，设在发改科技局，负责整合升级的日常工作。
（二）健全管理机制
领导小组建立工作台账，紧盯任务节点。健全评估考核制度，对融资平台整合升级工作相关主体设置奖惩办法，确保整合工作如期完成。对转型完成后融资平台的投资行为和融资举债加强管理，实施绩效考核。健全债务风险预警机制，坚决遏制政府隐性债务增量。
（三）发挥专业力量
成立由长安银行、希格玛会计师事务所等组成的金融专家组，开展专业培训，帮助摸底调研，出具整合方案。为平台公司整合升级暨市场化运行提供专业的意见与建议。
（四）严肃工作纪律
融资平台整合重组工作涉及部门数量多、工作周期长、涉及领域广、工作内容敏感，在转型过程中，各乡镇、各部门要严格遵守工作纪律，确保政令畅通，认真做好过渡期的稳定工作，确保企业平稳转型。
抄送：县委办，人大办，政协办，纪委办，人武部政工科，法院，检察院。
关键词：纸媒广告 危机应对 DM广告
为应对危机，提升报业经营质量，温州日报报业集团立足解放思想，拓宽思路，不断学习借鉴。比如着力于策划的全过程全方案理念，不断强化对重点客户的服务，规范内部经营秩序，提升团队作战能力，形成共赢合力。在此基础上，着力发展DM广告业务，使之成为集团广告的有益补充。具体分析，主要得益于以下三大举措。
创新思维 调整布局结构 广告策划全案化
当前的自由经济环境，客户已经不单纯依赖报纸广告，只有广告刊登后感到达到预期收获，才会继续投放广告。在商不言商，藏住买卖心，通过换位思考，摸准客户脉搏，用全程服务的意识和能力使客户满意，才是经营之道。
1 优化特殊版面，全程量身定制。温州民营经济活跃，温州购房团也独具特色。2011年国家实施最严格的房地产调控政策，2011年温州遭遇民间借贷危机，这两把利刃直接刺在2012年温州楼市“肋骨”，让曾经领跑全国楼市的温州，开始领跌全国房价。而房地产广告一直是报纸广告增长的最大动力，只有正确把准国家政策与市场需求的脉，才能开出妙手回春的方。限价、限购、限贷这三限压力对遏制全国房价上涨起到不错效果，而2012年两次降准两次降息又让许多持币观望的客户颇为动心。《温州都市报》充分把握中央调控政策的精髓，结合都市报的品牌效应，进一步强化、密切与房地产开发公司的联系，帮助房企在重点项目的推广节点上量身定制媒介计划，全程整合事件报道，并注重报纸特殊版位的优化配置，这一全案化的广告策略，形成了争夺黄金版位的综合竞争优势，一举使2012年都市报房产广告营业额同比增长85%，年投放百万以上的客户达20多家。
2 延伸产业经济，差异化竞争。2012年《温州晚报》广告经营中心的9个经营事业部合成房产、汽车、综合三个事业部，并集中力量做强晚报“壹周房产”品牌，组织了温州购房俱乐部与新青年置业活动，销售楼盘与提供二手房信息，并大胆打破陈规，创新广告刊登模式，报纸一版连上整版广告，报纸封面再加封套广告，深挖手册价值，将目光锁定万达、万科、绿城三大房产巨头云集的龙湾区域，引领报业广告新潮流，在不影响读者阅读的情况下增加了广告收入。同时充分利用晚报设置在乐清、瑞安、苍南等县（市）的房产团购展示厅，提升晚报在当地的覆盖率和影响力，大大拓展了晚报的广告源，该项目还获得浙江省报业创新项目二等奖。
3 聚焦热点难点，开拓版外经济。在正常版面广告急剧下滑的2012年，备行业在杂志的广告投放严重萎缩，温州人杂志社另辟蹊径，针对温州当前的经济热点，推出了民间借贷与民营经济发展论坛、探路温州金融改革峰会、民营银行路径与未来模式探索论坛等等一系列经济广角栏目，从中寻找经济新增长点，并以杂志社三刊为突破口，积极协助相关单位，先后编辑《三生融合、幸福温州》系列专刊、《党风廉政》内刊、《新感觉楼市》特刊等，充分挖掘杂志社的办刊优势，培育专刊、内刊、特刊等版外经济，实现8.56%的经营逆势增长。
整合资源 深耕重点客户 广告经营合力化
温州日报报业集团充分发挥党报资源优势、温商品牌优势、报纸夹报优势、温网频道优势，使这一切优势形成合力助推广告前行。
1 发挥党报优势，加强政务服务。一是与部门联合办版，先后与十多家单位签定战略合作协议，所有版面都统一冠名“公众服务网”，从而形成一个相对固定的专版品牌。二是力推专刊“民企汇”的企业赞助模式，这个版面创建之初就是为名企度身定制，一年来，为十多家合作伙伴打开了美誉度的窗口。三是抓节点特刊，比如两会、温商大会、金改百日、龙湾撤县建区30周年等。
2 打响温州品牌，共赢资源整合。《温州商报》承办“品牌温州全国行”活动，自20]2年3月26日启动以来，行经全国31个省（市区），110多个城市，在资源整合上取得了创新突破，不仅实现了品牌效益、社会效益，更实现了经济效益，从而形成多赢局面。温州日报报业集团党委书记、社长方立明在“媒体社会活动的创新与实践”研讨会上指出，通过建立和完善合作联动机制，“品牌温州全国行”活动进一步强化了政界、商界、媒介的联动，强化了各类资源的优化整合与立体联动，形成了助推活动顺利进行、不断做大做强的整体合力。
3 开发频道合作，拓展DM市场。如何在新生广告媒体中占据一席之地，作为温州日报报业集团在网络空间的延伸，温州网是浙江省重点新闻网站之一，开设有十几个新闻信息频道、多个网络互动平台，2012年共对近50家机关事业单位提供百余项有偿合作项目，例如，主推单位网站建设、主题活动承办、品牌专栏合作等，并通过加大行业频道内容的建设，重点开发出教育、旅游、医疗等方面的广告业务，2012年的经营收入一举创下历史新高。在发展线上广告的同时，学习借鉴欧美国家十分盛行且发展迅速的直投夹报广告模式。这一模式目前在中国广告市场中所占的份额还处于起步阶段，效益可以忽略不计。但是，发现这一新的利润增长点之后，集团迅速作出判断，如果我们不将DM夹报广告做深、做广，很难继续控制夹页广告的终端市场。报业集团的媒体资源和规范的发行渠道是我们的独有优势，如何把这独有优势与夹报广告的经济灵活相结合，调整好布局创造出财富呢？2012年DM夹报广告1620万的收入回答了这个问题。
加强监管 规范竞争秩序 广告管理制度化
在监管上下功夫，在制度建设上花力气，使竞争有序规范。无规矩不成方圆，一套安全有效适合企业内部环境的控制制度非常重要。温报集团旗下各报网刊以“组群”的形式竞争外部经济实体，对外形成合力，体现集团凝聚力，确保集团的报、网之间不会形成无序竞争。有规划的软硬双管齐下的管理机制是有效运营的保障。
1 统一审查标准，加强监管力度。温报集团四报一网一刊，并且各家报社均有自己的网站，如何避免内部竞争造成广告资源萎缩流失，需要有一套约束制度与激励政策去点燃“将士们”拓宽渠道占领更多广告阵地的万丈雄心。年初，在广告信用排名落后、广告结构不合理、广告趋势下滑且内部竞争暗流涌动的情况下，为进一步规范温报集团的经营秩序，加强对各报广告的监管，确保集团广告经营正常有序进行，集团出台了广告申报审批备案制度、集团各报特殊广告价格规定、关于规范房地产广告的规定、关于刊登免费广告的管理规定、广告组稿费的提取规定等一系列保障措施，促使备单位严格按照集团规定的相关制度执行，坚守底线，有序竞争，持续发展。
2 兼施软硬机制，打造共享平台。在出台一系列硬件制度保障广告经营秩序的同时，我们发现广告监管软件不仅具备统计功能，还可以发挥更大的作用，比如业务数据与财务数据的比对，报纸刊登与系统录入的比对，审批单与实际记录的比对，录入规范程度的比对，网站广告的监管，杂志广告的监管等。在庞大的广告数据中，如何堵塞人为操作漏洞，不相容岗位相分离，挖掘软件更多功能，打造共享共用透明的资源平台是促进硬件制度前行的{闰滑剂。
[摘要]测绘在当今的城市规划建设中具有非常重要的作用，本文主要就测绘的内容、测绘的需求以及地理信息系统等方面做深入的探讨。？
[关键字]测绘 城市规划 地理信息系统 意义？
一、城市测绘的主要内容
城市、地籍以及房产测绘是城市建设中具有交叉的三大块，城市测绘数据主要是反映城市地表的自然、经济、社会诸多要素的特征、形态、位置、大小、分布、类别、名称以及其它的重要信息。城市测绘资料直观反映城市的面貌，城市规划都需要城市测绘提供基础资料，测绘资料的完整性和准确性接影响和决定城市规划的制定和城市建设的实施。城市测绘内容包括：城市现状大比例尺地形图测绘、城市平面、高程控制网测量、地下管线的测量、建筑用地界线拔定、建筑物的施工放样、竣工测量、城市规划道路定线、大型建筑物的沉降测量等。地籍测绘内容包括：地籍平面控制测量、地籍要素调查、地籍要素测量、地籍图绘制、面积量算、地籍数据库建设、地籍信息管理系统建立等。地籍测量的成果包括数据集（ 控制点和界址点坐标等） 、地籍图和地籍册。房产测绘的基本内容包括： 房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、房产权属、变更测量、成果资料检查验收、房产信息系统建设等。
二、测绘的社会需求
测绘工作的主要作用体现在：对于行政区域的识别划分；布设和加密城市控制网，使城市的规划建设在一个共同的平台下有序进行；为各级政府机关企事业用户提供可靠的多比例尺的地形图，满足各行各业的使用要求；根据设计要求准确划分相应建设用地，并对用地情况的监控提供可靠的依据。
社会对测绘信息的需求量很大的，其中大多数是各级政府机关，其次是企业单位。当然这其中的绝大多数资料都被用于城市基础设施的规划和建设。规划管理始终是城市管理工作的热点，规划管理工作程序中无不与测绘工作紧密相联，需要测绘工作有力的支持，从工程建设前的选址用地，建设工程的设计、实施以及最终的规划验收，以及规划行政执法，都离不开地形测量、综合管线测量、工程测量（建筑放线、验线） 、规划竣工验收测量等工作，这些工作贯穿在整个规划行政管理的每个环节。因此重视和促进依法测绘才能确保城市规划的连续性、完整性和统一性。
三、测绘在城市规划中的重要作用分析
城市测绘与城市规划之间关系的主要表现是：①城市测绘是城市进行系统化管理的重要基础，它可以为市政府实施行政管理提供地籍测绘以及疆域境界等多个方面的资料文件，而其中的工程变形监测、地下管线网的测量以及各种矿产矿区的沉降都需要测绘技术的运用；②城市规划是城市科学建设管理的重要基础，其内容包括城市的发展目标、城市的性质以及城市的主体建设标准、城市交通系统的构建、城市功能区的划分以及城市近期建设的综合部署等；③城市测绘以其自身的独有优势涵盖了城市规划的所有内容，利用先进的测绘仪器与测绘技术可以将测绘的成果形成图像资料进行表现。
1. 城市基本地形形态的测绘作用
测绘在城市基本形态的测定中有着重要的作用，具体来说，城市基本地形形态的测绘作用的主要表现是：城市基本地形形态的测绘可以完整的展现城市的整体面貌，为城市规划提供科学系统的测绘图文资料。城市测绘资料是不是完整与准确将在很大程度上决定城市规划制定的时间与效果。城市测绘的主要内容包括：城市地下管线的测绘、城市建筑工程的施工放样、城市区域内的平面、城市大比例尺的测绘图、城市建筑工程的沉降测绘以及城市道路定线的测绘与规划等。在城市规划与建设的过程中，加快对城市基本地形形态的测绘，有助于提升城市土地的利用率，减少对耕地的破坏。
2. 城市测绘为土地管理执法提供依据
测绘技术的使用能够帮助工作人员更好的做好土地管理执法工作，城市测绘成果为城市规划执法提供了有力保障，使城市执法更具科学性、技术性和可操作性。对违法用地和违法建设的查处清理中，都要依据测绘资料依法行政。比如房屋违建、乱占、乱建、抢建的现象，都要经测绘部门施测，确定房屋位置、面积、层高，再与其报建的资料核对，可确定房屋是否属上述违法情况，为决策部门下一步行动提供执法依据。？
3. 城市测绘在城市房屋规划建设中的作用？
城市房屋规划建设是城市规划建设中的重要组成部分，也是关键内容。房产测绘是城市测绘的至关十分主要的组成相当一部分，是城市房屋规划建设必不可少的工作。它不但是城市房地产方面的管理所必须，所以它在城市现代化方面的管理中具有十分主要的作用。在管理方面，房产测绘为城市房地产单位和城市规划单位提供房地产产权、应用权范围界线、面积和房屋建筑物的布局、坐落、位置、造型、占地、结构、层数、建成年份、用途及土地应用等基本状况，并提供一定的理论基础数据。为增强城市房产方面的管理和城市规划建设、合理地调配应用房屋和土地，稳妥完善摆设住宅办公楼的修建，制订旧城区的房屋改造和新发展区的规划建设等工作有关服务。在经济方面，房产测量提供了大量准确的相关房屋和土地图纸资料，为正确掌握城镇房屋和土地的现状及变化，统计各类房屋的数量和比重等有关内容，可提供可靠的按照，亦为开展房地产经济基本理论分析提供主要材料。
四、测绘成果的利用与规划方案的制定？
随着新技术的开发，测绘成果表达的信息日益全面，充分分析利用测绘成果，有助于城市规划方案的制定。本文就地貌特征和地形变化分析、特殊地物认识、土地资源利用、城市安全建设和地下水源选择方面，对测绘成果的利用作一些探索（如图1）。地貌特征和地形变化分析：新的测绘成果已能表达城市规划区用地的高程分析、坡向分析、用地分类分析等，这实际上已完成了城市规划编制中对规划区地形地貌的基础分析，缩短了城市规划编制周期，提高城市建设效率。解读地貌特征及地形变化规律，根据不同地形地貌，科学控制城市形态，合理布局城市功能，有序组织城市交通。对特殊地物认识。激光三维扫描技术能够快速、精确、多方位地获取静态物体的三维模型，并对模型进行进一步的分析和数据处理，从而形成带有影像和数据特征的测绘成果。利用此项测绘成果可以轻松获取各类特殊地物如古迹、遗址、古树等的影像信息，加深规划人员对特殊地物的认识，从而在规划中更好地对其做出保护。在土地资源利用。通过卫星遥感技术，在典型地貌样区建立各基础地理信息要素的解译标志，有利于确定土地资源的利用范围。根据此项测绘成果可分清地貌样区的可建设区和非建设区，从而确保规划编制中对农村土地和城市土地资源的有效利用。在城市安全建设和地下水源选择：智能自动全站仪在现代城市变形监测、数字图测绘等领域广泛应用，可以监测城市规划区周围山体的滑坡，地壳的变化。利用此项测绘成果，为城市规划中对城市安全建设及地下水源选择提供了较为可靠的数据资料。？
综上所述，在城市的规划中，测绘技术能够提供有效的技术保障，可以通过地理信息系统来实现测绘技术在城市建设管理中的应用。政府的相关测绘主管部门，应该积极的做好各方的协调配合，通过各个部门的通力配合来共同制定一个统一的数据标准和相关政策，这样才能确定地理信息的基础数据，实现测绘工作的精度及成图质量，还要对现有的测绘力量进行优化整合，通过制定相应的维护更新机制来实现地理数据的准确性。
参考文献
论文摘要：高职学生实践教学活动是课程教学的重要组成部分，是培养学生技能技巧的一个重要环节，但现有高职学生的课程教学体系设置中，虽然增加了实践教学课时，但在具体实施过程中不重视实践教学内容选择和实践教学模式的改革，有些甚至不按培养计划和大纲要求安排实践教学活动，或实践教学活动形式单一。为此，本文试图以营销专业为例，结合宁波区域经济特点和校外可利用的资源，开展以就业为导向、以能力为核心的高职课程实践模式研究，提出在课程教学中进行房产营销、汽车营销等实践教学设计，意在使高职院校营销专业毕业生。在掌握一般市场营销的基本理论、基本技能的基础上，熟练掌握一个行业或一类产品的推销技能技巧，创造就业优势，提升学生的就业竞争力。
l就业导向对高职课程实践教学提出的基本要求
1．1以能力为核心
学生毕业后要找到一份工作不难．但要找到一份好工作不容易，要在工作岗位上尽快的有所作为就更不容易，解决这些问题的关键是学生的能力。市场营销专业作为一个人才需求量大的专业，从教学改革的角度来说，具有很大的改革空间，但要真正改革到位。使其真正以市场为导向，就必须确立适应市场发展要求的新理念、新思路，以培养学生的职业能力为目标，改革、整合目前的教学体系，使教学内容模块化，教学方法案例化、实践化；以组建实践公司为依托，结合“导师制”、模拟公司等进行具体运作，建立以能力为核心、具有创新特色、虚实结合的实践系统平台。
1．2以行业为基础
以就业为导向开展实践教学活动必须以行业为基础，以产品为内容。要不断的鼓励学生去接触了解各种各样的产品、各种各样的行业，扩大学生的产品知识面，提高学生对行业的认知度；使学生在熟悉产品知识、企业概况、行业前景、市场竞争的过程中提高自己分析问题解决问题的能力。使高职院校市场营销专业毕业生，在掌握一般营销的基本理论、基本技能的基础上，熟练掌握一个行业或一类产品的推销技能技巧，创造就业优势，提升学生的就业竞争力。
1．3以岗位为依托
以就业为导向开展实践教学活动的绩效如何?一方面取决于教师实践教学体系设计的合理性和可操作性，另一方面取决于学生心目中的岗位目标的高低。营销工作这一职业不象会计职业有会计上岗证这一准入门槛，其他专业的毕业生也可以从事营销工作，如何让营销专业的毕业生在就业和岗位发展的过程中有别于他人?为此，我们提出岗位目标的层次性，即毕业时的就业目标和一两年后的发展目标。对于营销专业的学生来说，我们设定的就业目标为一般的销售员，发展目标为部门经理。由此来推动学生在实践教学活动中的主动性、创造性。提高实践教学活动的效果。
1．4以培养应用型人才为目标
根据营销专业培养目标、市场需求和社会发展的需要，紧密围绕培养市场营销类高等应用型专门人才的宗旨，在专业指导委员会的指导下，按照营销职业岗位的实际要求来设置和调整课程内容，进行专业课程的优化整合。在理论够用的前提下，以突出应用性、实践性的原则重组课程结构，更新课程教学内容，进一步增加实践实训教学的课时比重，切实提高学生的实际动手能力和知识的综合运用能力。
2当前高职课程实践教学的主要存在问题
2．1实践内容的随意性
按营销专业培养计划，一般高职院校设置十几门市场营销方面的技能课程，如《商品知识》、《网络营销》、《市场营销原理与实务》、《市场调研与预测》、《营销策划实务》、《商务谈判》、《消费心理》、《推销实务》和《广告实务》等。在制定教学大纲时，理论知识强调“必需、够用”的原则，加大实践教学课时，一般实践教学课时超过40％，这样实践时间有了保证，但实践内容的选择受教师的知识、经历、工作责任性和实践场地等方面因素的影响而存在着很大的随意性，很难从就业导向和能力培养等方面来系统考虑实践内容的设置以及实践活动的展开。
2．2实践形式的单一性
一般高职院校受资金、场地等方面因素的影响，实践活动只能在课堂或教室内或校园内进行，校内实践场地有限，校外实践基地建设不力，校外可利用的社会资源、市场资源没有充分挖掘，造成教师在校园内、在课堂上“闭门造车，”实践形式单一，实践效果不佳。
3以就业为导向的高职课程实践教学构想
3．1实践形式多样性
从激发学生学习积极性和培养学生能力的角度出发，必须实现实践形式多样性，为此，提出“参观学习、市场调研、模拟实践、基地实习、实战训练、课余兼职”六位一体的贯穿大学三年的实践模块。
参观学习。主要是通过对市场、企业的参观来培养学生的专业兴趣。这类组织形式属于认识型，目的在于开阔学生的视野，增长学生的见识。比如营销专业，从学生进校那天起，就开展参观市场的系列活动，引导学生走进市场，感受市场，理解市场，接受市场熏陶，培养学生的营销意识、市场意识、经商意识和竞争意识。
市场调研。市场是最好的课堂，是办学的最大资源。校外实践大多围绕市场展开，市场调研成为独立设置的经典的保留项目。市场凋研内容丰富，不受时间、场地、设备等因素的限制，所需经费有限。同时，收获也是多方面的：第一，市场调研是系统、客观地收集、处理、分析有关市场信息，以帮助企业作出有效的生产、管理、销售决策，通过这种训练，学生能较系统地掌握相应的专业知识和调研技巧；第二，深入市场，锻炼了学生分析和解决问题的能力、创新能力、人际交往能力、耐挫耐劳能力、合作能力，有利于学生形成正确的职业观和良好的职业素质，而这正是课堂上最难做到的。
模拟实践。即在具体实施过程中，采用以学生为主，老师为辅的教学方法。例如，模拟淡判的实践活动，可由学生以虚拟公司为单位形成不同的谈判小组，自我选择所要充当的谈判单位和谈判角色。在角色确定的基础上，各组学生内部进行分工，通过分工，先把谈判的目标和任务分派到小组的各成员。让学生明白自己的任务和角色，上网查找相关资料，如技术资料，原料价格。工厂流程等，让学生自己掌握该类产品在市场上的价格和构成价格的主要因素，做到心中有数，在谈判中能有的放矢，不打无准备之仗。
基地实习。按照功能进行划分，目前市场营销专业的校外实践教学基地主要有如下几种类型：认识型，以学生参观、走访为主；生产(毕业)实习型，以顶岗实习为主；产学研型，这是校企之间相互服务的最有效途径。
实战训练。根据教学要求，教师设计综合性项目，如产品推销、市场调研、品牌策划等。同时将学生分成若干小组，为每个小组设定目标，由学生独立完成方案设计、过程运作、业绩评估、总结报告等各个环节。项目考核分为对小组考核和学生个人考核两部分：小组考核内容主要有方案、创意、业绩、总结报告4项；学生个人考核包括出勤、纪律、业绩、知识运用能力、协作精神、耐挫耐劳能力等内容。这种实践与专业技能训练紧密结合，与其他实践形式相比，具有真实性、竞争性、独立性、灵活性、复杂性等特点，对调动学生非智力因素，引导、、激励学生走向成功有重要意义。
课余兼职。将正常教学时间之外开展的学生社会实践活动和课余兼职纳入实践教学体系，如何指导学生开展勤工助学和社会实践活动，并将教学计划外的实践活动与教学计划内的实践目标和内容结合起来，这本身就是一个非常值得研究的新课题。如营销专业，可以将学生的社会兼职纳人专业实践教学体系，根据学生兼职的岗位，配备指导教师，建立学生社会兼职档案，收集学生实践反馈信息，定期召集学生集中交流实践经验，讨论解决实践中遇到的问题，编写学生营销实践案例，从而引导学生学会将实践与专业理论课的学习相结合。同时，课余兼职的经历使学生对错综复杂的人际关系和严峻的就业形势有了更深的体味，这种“先就业、后毕业”的人才培养模式和“为用而学、学而致用”的教学方法为学生的就业带来了更广阔的空间。
3．2实践时间模块性
根据现有高职院校的课程教学体系，对实践时间可分成四个模块：课程实践、暑期实践、综合职训、毕业技术实践。课程实践主要按照课程教学大纲要求完成与课程知识相适应的技能技巧的培养。如在《推销实务》课程中，要求学生掌握寻找顾客、接近顾客、推销洽谈、顾客异议处理、成交等技能技巧，能够运用所学理论进行推销方案的编制和实施，一般每次实践活动时间为两课时；暑期实践和综合职训侧重培养学生的综合素质和综合能力，一般实践时间为连续一至两个月，只是暑期实践南学生自己选择行业、企业，自己安排分配实践时间，而综合职训则是在课程时间内在教师的指导下统一进行；毕业技术实践是毕业前的综合训练，一般安排一个学期的时间，在教师的指导下有计划地进行。
一、指导思想
以科学发展观为统领，按照《××县开展第二批深入学习实践科学发展观活动实施方案》(武学组〔2009〕4号)和《关于认真做好第二批深入学习实践科学发展观活动整改落实阶段的有关工作的通知》(武学办〔2009〕17号)的文件要求，紧密结合我局实际，对梳理出的影响和制约××地税事业科学发展的突出问题以及群众反映强烈的重点问题进行全面分析和归类，深刻剖析问题产生的根源，逐条制定整改措施。对具备条件解决的问题立即着手解决，对暂不具备条件解决的问题，积极创造条件，明确时限，分步实施，有效解决，确保深入学习实践科学发展观活动取得成效。
二、需要整改落实的问题
通过广泛征求意见，开展调研、召开座谈会等多种形式的活动，我们对照有关要求，查找和梳理了工作中存在的不符合、不适应科学发展的突出问题，主要集中在五个方面：
(一)受宏观经济和政策性减收因素影响，今年地税系统面临的收入形势较为严峻，没有达到时间过半，任务过半的预期目标。
(二)在严格执法与优化纳税服务的关系上，还不能做到准确把握和处理，还需进一步强化执法监督，规范税收执法，完善纳税服务，推进依法治税。
(三)在围绕地方经济社会发展，积极贯彻落实好相关税收政策，实现“科学化、精细化管理”方面还存在差距。
(四)在坚持以人为本，进一步加强干部队伍建设方面离科学发展的要求还有差距。一是存在服务基层，服务纳税人意识淡薄，业务水平不高，作风不实的问题;二是存在干部职务晋升难，向外交流渠道不畅，成长渠道较窄的问题。
(五)在规范内部行政管理，提高公信力、执行力方面还有待改进，在重大决策，评先评优及涉及干部、群众切身利益方面，应多听取广大职工的意见、建议，力求公正、客观、民主。
三、整改落实目标
通过整改，切实解决影响和制约科学发展的突出问题、影响社会和谐稳定的突出问题、党性党风党纪方面群众反映强烈的突出问题，群众反映强烈、涉及群众切身利益方面的问题，解决好阻碍地税发展的问题;巩固和扩大我局学习实践科学发展观取得的成果，进一步提高我局实践科学发展观的能力，使全局思想更加解放，作风更加务实，制度更加完善，措施更加得力;自觉运用发展的理念、创新的思维，增强工作的主动性、针对性、前瞻性和科学性，开创××地税事业新局面。实现五个方面的目标：
一是努力完成各项税费收入任务，确保收入随着经济发展稳定较快增长，充分发挥税收筹集财政资金、调节经济和调节分配的职能作用，经济服务地方经济发展。
二是推进依法治税，提高税收科学化、精细化、专业化管理水平，努力构建和谐的税收征纳关系。
三是加快信息化建设，走科技强税之路，减轻纳税人负担，降低税收成本。
四是干部队伍建设，全面提升地税系统的行政效能。
五是大力推行税收执法责任制和行政问责、阳光政府“八项制度”，深入开展“六好”创建活动，全面加强基层建设，实现基层与机关的统筹协调发展。
四、整改措施、责任及时限
(一)受宏观经济和政策性减收因素影响，今年地税系统面临的收入形势较为严峻，没有达到时间过半，任务过半的预期目标，需要进一步加强组织收入，加强税收收入预测和分析。
整改措施：
认真执行税费分析工作制度，每个月召开一次收入预测分析会，加强税费源管理和税费收入预测，增强组织收入工作的主动性和预见性。
责任领导：*局长
涉及部门：计会股、规费股、征管股、五个分局
具体责任人：*、*、*、*、*、*、*、*
落实时限：2009年12月31日
2.加强税费征管力度。重点抓好建筑业、销售不动产、交通运输业税收征管，抓好纳税评估和纳税等级评定工作，不断强化对各个税(费)种的征管，防止税款流失，大力清缴欠税(费)。
责任领导：*副局长、*副局长
涉及部门：征管股、规费股、五个分局
具体责任人：*、*、*、*、*、*、*
落实时限：2009年12月31日
3.大力整顿和规范地方税收秩序。继续深入开展行业性税收专项检查和区域性税收专项整治，强化部门协作配合，继续开展打击制、售、用假发票和非法代开发票专项整治行动，认真做好案件协查工作。抓好税收违法举报案件的登记、受理、查处、转办、反馈和奖励工作，维护社会协税、护税机制。
责任领导：*局长
涉及部门：稽查局
具体责任人：*
落实时限：2009年12月31日
(二)在严格执法与优化纳税服务的关系上，还不能做到准确把握和处理，执法随意性不同程度存在，还需进一步强化执法监督，规范税收执法，完善纳税服务，推进依法治税。
整改措施：
1.深入推行税收执法责任制，在职责明确、标准统一、考核全面的基础上，进一步加强过错追究，总结执法检查的实践经验，规范检查的组织、范围、程序，强化检查效果。
责任领导：*副局长
涉及部门：法规股
具体责任人：*
落实时限：长期
2.进一步优化完善纳税服务管理制度和办法，不断创新服务方式，积极探索多元化纳税申报和缴款方式。切实为纳税人提供快捷、文明、高效的服务，进一步提高纳税服务水平。精简和规范系统内部各项工作和考核程序，进一步减轻基层负担。
责任领导：*副局长
涉及部门：征管股、五个分局
具体责任人：*、*、*、*、*、*
落实时限：长期
(三)在围绕地方经济社会发展，贯彻落实好相关税收政策，及时深入开展税收宣传，充分发挥税收调节作用方面还存在差距。
整改措施：
1.认真贯彻落实新的营业税暂行条例及我省调整营业税起征点的税收政策，促进全县服务业发展。坚决贯彻落实省委、省政府出台的稳定房地产市场、创业带动就业、中小企业发展等税收政策，促进全县经济平稳较快发展。牢固树立不及时落实税收优惠政策也是收过头税的观念，认真落实好近年来出台的西部大开发、新农村建设、节能减排、保护生态环境、下岗再就业等税收优惠政策。
责任领导：*副局长
涉及部门：税政股、五个分局
具体责任人：*、*、*、*、*、*
落实时限：长期
2.按照贴近税收中心工作、贴近社会热点、贴近纳税人的原则，创新税收宣传方式，借助广播、电视、报刊等社会媒体，依托《云南地税》内部刊物，结合政府信息公开工作，××地税网页、政务信息查询系统、96128热线等宣传媒介，以税收法律法规和政策宣传为重点，加强社会主义税收取之于民、用之于民的宣传、让纳税人充分了解税收法规，熟悉办税程序，明确纳税义务，实现依法征税和诚信纳税的良性互动，推进建立和谐税收征纳关系。
责任领导：*副局长、*副局长
涉及部门：税政股、征管股、办公室、五个分局
具体责任人：*、*、*、*、*、*、*、*
落实时限：长期
(四)在坚持以人为本，进一步加强干部队伍建设方面离科学发展的要求还有差距。一是存在服务基层，服务纳税人意识淡薄，业务水平不高，作风不实的问题;二是存在干部职务晋升难，向外交流渠道不畅，成长渠道较窄的问题。
整改措施：
1.对照《公务员法》、《党政领导干部选拔任用工作条例》及其配套法规，以健全干部选拔任用、考核评价、管理监督和激励保障机制为着力点，完善干部人事工作制度和全面加强干部队伍建设的有关政策措施。积极争取县委、人大、政府、政协的支持，加强与各部门之间的沟通协调，扩大地税系统内外干部交流渠道;加大对优秀年轻干部的教育培养力度，积极推荐更多符合条件的干部参与各级党委组织的领导干部公开选拔，大力向地方党委、政府输送地税干部。
责任领导：*局长
涉及部门：人教股
具体责任人：龙雨
落实时限：长期
2.在继续强化对税收执法权和行政管理权监督的基础上，加强对领导干部作风状况的监督，加强对民主生活会、述职述廉、诫勉谈话等制度执行情况的监督和检查，认真解决干部队伍在思想作风、学风、工作作风、领导作风、生活作风等方面存在的突出问题。认真总结民主评议政风行风建设的综合性措施和办法，保证作风建设的长期性、规范性和实效性。
责任领导：*纪检组长
涉及部门：监察室
具体责任人：*
落实时限：长期
(五)在规范内部行政管理，提高公信力、执行力方面还有待改进，单位销售的房产未及时办理相关过户手续，久拖未结。在重大决策，评先评优方面，应多听取广大职工的意见、建议，力求公正、客观、民主。
整改措施：
1.规范机关政务工作，提高行政管理效能。进一步加强机关各部门工作的整合协调，统筹安排，加大工作督查督办力度，建立健全各项规章制度，凡属制定重大的特别是涉及干部职工或纳税人切身利益的措施和制度时，要广泛听取群众意见。
责任领导：*副局长
涉及部门：办公室、法规股、监察室
具体责任人：*、*、*
落实时限：长期
2.由*局长亲自牵头，出面协调国土资源局和城建局等相关单位，尽快办理已出售房产的相关过户手续的。
责任领导：*副局长
涉及股室：办公室
具体责任人：*
落实时限：2009年12月31日
五、切实加强组织领导，强化整改落实阶段的各项保障措施
整改落实阶段工作要求高，任务重，干部关心，群众关注。我们要进一步精心组织，加大力度，确保整改落实阶段各项工作取得实效。
第一，要切实加强组织领导。县局学习实践活动领导小组和办公室要加强工作的联系协调和督促落实，严格把关，促进整改落实工作有序推进。全体干部要全力以赴，形成层层负责的有力组织体系，确保整改落实的工作取得新成效。
CCTV-10改版后重新亮相
中央电视台科教频道（CCTV-10）于2005年12月26日改版后已重新亮相。据悉，CCTV-10此次改版是实现其由专业频道向品牌化频道转变的重要举措。此次改版在栏目数量、内容形态、编排手段、包装推广等方面进行了调整和改进，进一步提高了频道的品质和影响力。改版后的CCTV-10将原有37个栏目调整为23个栏目，推出2大版块―――午间“教育版块”和晚间“精品版块”，另推出4档新栏目，分别是《状元360》、《人与社会》、《百科探秘》和《重访》。原有的5个骨干栏目―――《讲述》、《探索・发现》、《走近科学》、《百家讲坛》、《大家》也进行了优化，其核心地位更为突出。
天津有线电视数字化整体转换2006年展开 天津有线电视数字化整体转换工作将于2006年全面展开，天津市民将告别“雪花”和“条纹”的收视时代，感受画面、音响效果接近演播室水平的“家庭电视台”节目。天津市是我国首批有线数字电视试点地区之一，截至目前已经完成了数字广播电视播出平台一期建设，网络改造技术规划方案也已获专家论证通过。2005年7月16日，南开区学府街龙兴里小区成为天津市第一个数字广播电视试验小区。据悉，天津广播电视网络有限公司正在加紧进行有线电视网络改造，完善数字广播电视播出、运营平台的建设，落实整体转换前的各项准备工作，力争让天津的广大市民早日收看到丰富多彩的数字广播电视节目。
无锡全面启动有线电视数字化工程 无锡市金宇苑、锦江苑两个小区作为有线电视数字化工程项目的试点小区于2005年12月25日举行了“有线电视数字化示范小区”揭牌仪式，这标志着无锡市有线电视数字化整体转换的小区试点全面启动。首批试点小区的居民，只要凭住房产权证、个人身份证签订免费试用协议，现场就能免费获得数字电视机顶盒一台，提前享受到数字电视带来的优良画面质量、精彩节目内容和丰富资讯信息。
大唐电信进军电视上网领域
大唐电信2005年12月22日宣布与其公司管理层一起设立两个子公司，并进军电视上网领域。大唐电信称，公司决定以光通信分公司中线缆业务相关资产和现金1182万元出资组成大唐线缆公司。另外，核心管理团队和骨干占0.44%股权。新成立的另一家子公司注册资本为1000万元，其中，管理层占注册资本10-15%，运作MONS产业。MONS系统是一种借助宽带网络，让用户能够基于现有模拟电视机和将来的数字电视机观看数字电视节目，并以电视机为界面进行网络交互式数字化娱乐、游戏、多媒体服务、教育和商业化活动的产品。
上海文广整合电台资源
上海人民广播电台、上海东方广播电台、上海交通台、东广新闻台2005年12月22日宣布合并成立全新的“SMG广播新闻中心”，并将于2006年1月1日以全新版面正式对外播出。这四家电台占据了上海广播频率收听市场份额的47%以上。2005年四家电台的广告收入为1.4亿元，占上海广播媒体广告创收的61%。上海文广表示，这次广播整合是为了形成资源有效开掘和共享的管理平台，形成强势出击的广播品牌形象。合并之后，四家电台之间原来相互重复的栏目将取消，以减少资源的重复浪费。
2005数字广电新媒体年会在三亚开幕 2005数字广电新媒体年会2005年12月22-24日在海南三亚开幕。会上的《2005-2006年中国新媒体产业研究报告》总结了数字电视、付费电视、高清电视、IPTV、手机电视、楼宇电视、移动电视等新媒体业务在国内和全球的发展状况，对影响新媒体业务发展的各种因素进行了分析。《2005-2006年中国数字（付费）电视产业发展与投资机会研究报告》则涉及了囊括内容生产商（付费频道）、内容集成商（中数、鼎视、文广）、主流技术和设备厂商、广电数字电视网络运营商的各个数字（付费）电视产业环节，对国内数字电视产业链各环节运营状况和消费者数字电视收视情况、网络运营商收入情况、产业链环节合作模式及收益、运营商平台搭建及满意度状况、机顶盒产品状况、数字电视转化过程中的主要问题、投资机会进行了细致和客观的剖析，为网络运营商、内容集成商、终端生产企业及产业链上下游企业提供了重要的决策依据。《2005-2006年中国IPTV产业研究报告》也同时。该报告对各相关企业进入IPTV领域或从事IPTV相关投资活动提出了有针对性的策略建议。
上海打造首个数字电视产业园
上海东方有线网络公司与上海虹口区政府2005年 12月5日正式签约，共同打造沪上首个数字电视产业园。这标志着政府推动、企业市场化运作的全新数字电视发展模式进入了实践阶段。据悉，园区建设将分几个步骤完成。一期建设总面积5000平方米，重点吸收与数字电视上下游产业链相关联的科研单位和企业，推进数字电视和网络技术研发、成果产业化、内容制作、运营和终端设备等整个数字电视产业链的迅速发展，以初步形成规模效应。下一步，该产业园将建成上海数字电视产业基地。据透露，目前双方签署的只是框架性合作协议，很多细节仍在洽谈当中。不过，作为上海首个数字电视产业园，相关税收、土地等一系列政府支持政策也将会随即出台。
燕化电视网络改造工程已近尾声
燕山石化电视网络改造工程将于近日完工，绚丽多彩的电视节目即将呈现在燕化百姓面前。据悉，由于历史的原因，燕山石化所属部分居民楼房电视信号不好，居民因看不好电视意见很大。2005年8月，燕山石化正式立项投资上千万元改造现有的电视网络。9月12日，燕山石化召开电视网络改造工程首次协调会，正式成立了电视网络改造工程项目部，由此，燕山石化电视网络改造工程全面启动。据了解，网络改造工程实施光缆到楼头、网络分配式传输，各家各户信号彼此独立，邻里之间不会产生信号干扰。传输的节目将增加北京有线的全部节目，用户可以根据个人的喜好和经济实力选择节目的收视组合。（薄家涛）
中国平板电视需求规模有望突破500万台 国务院发展研究中心市场所家电课题组日前预测，2003年以来，中国平板电视消费进入了高速增长期，平板电视销量连续两年同比增长超过200％，基于2005年后期市场平板电视需求的强劲表现，2006年国内需求规模有望突破500万台。
2005年中国电影综合收入达48亿元 国家广电总局日前公布的统计数据显示我国电影国内市场票房20亿元，海外电影市场票房16.5亿元，电视播映市场11.5亿元，三项收入相加为电影综合收入48亿元。此外，2005年的电影专项资金收缴也超过了7000万元，达到近15年的最高纪录。同时，电影出品方、发行商与音像公司在打击侵权方面密切配合，音像市场成绩喜人。网络播放权、手机电影播映权、数字节目版权、网络游戏改编权等新载体也为电影带来了更多的资金回收渠道。
全国因特网与音视频广播发展研讨会将在厦门召开第六届全国因特网与音视频广播发展研讨会（NWC 2006）将于2006年4月15-19日在福建厦门召开。本届研讨会的主题是“整合资源 共谋发展”，大会将就信息网络传播视听业务的现状与政策走向，网络广播、IPTV、手机电视的新进展、新应用、市场需求与运营模式，下一代信息网络的发展趋势及主要特点，媒体网站的战略定位与市场经营等内容进行演讲、交流和探讨。据悉，会议组织者希望通过会议的召开，能够推动网络运营商、内容提供商和设备供应商的合作，共同发展网上音视频业务。目前，NWC针对广电系统、电信系统、报业、商业网站及其它宽带运营商、宽带内容提供商、设备供应商的招商工作已全面展开（省略）。
我国16%的高校利用卫星向大学生提供就业服务据悉，我国已有近300所高校通过卫星专网向大学生提供就业服务，约占全国高校总数的16%。据介绍，卫星专网是由教育部全国高校学生信息咨询与就业指导中心、各省高校毕业生就业指导中心、入网高校和航天四创科技有限责任公司共同建设的天地一体化大学生就业服务平台，已于2004年开通。目前卫星专网拥有由100多名高管人士、企业家、培训师和就业指导专家等组成的名师库及上百场的就业指导课程库。该网还与人事部高培中心、国家发改委培训中心等权威培训机构合作，陆续推出了国家公务员考试、律师资格考试、研究生考试、英语四六级考试等项考试的远程培训。
中国数字电视用户2006年将超过1000万有预计数字显示，2005年底数字电视用户将达到400万户，2006年全国的数字电视浪潮将从一定程度上启动，预计用户规模可能超过1000万。规模化的用户、自然形成的收入模式将成为产业健康、良性发展的推动力。从行业分析，2006年数字电视产业的推广力度将更大，产业规模化有可能形成。数字电视产业链包括数字电视地面传输标准、数字机顶盒、数字发射设备、数字电视机以及数字电视节目制作等，上下游生产商和运营商都将分得一杯羹，其中数字电视机生产商主要有四川长虹、TCL集团、深康佳、海信电器、数源科技等；数字电视前端系统集成和软件开发企业有清华同方、方正科技等；数字机顶盒、数字发射设备生产商主要有清华同方、广电电子、广电信息等；传媒制作方面主要有电广传媒、中视传媒、广电网络、赛迪传媒等；数字电视网络运营商主要有中信国安、G明珠、歌华有线等。
华纳2006年建中国首家全数码电影院 美国华纳兄弟国际影院公司日前宣布了一系列进一步开拓中国市场的计划。据透露，华纳计划2006年6月在北京中关村商业区建成中国第一家全数码电影院。该影院将配备7个具备数码放映功能的放映厅，总计1100个座席。截至2005年，华纳通过合资合作的方式，已经在中国上海、南京等地先后建成了8家影院，成为中国名列前茅的多厅影院发展商。按照新的计划，除了继续加强和中国原有本地伙伴合作外，他们还准备每年新建6家影院，到2007年底达到170个放映厅。华纳2006年重点开发的地区分别为重庆、长沙、北京、南昌、厦门和深圳。此前，华纳和广州全逸影视投资有限公司已经签署了合资投建该项目的协议。华纳的优势除了按照五星级标准修建电影院以及用国际标准进行管理外，它还比较看重把电影院与卖品结合起来进行市场推广。
联合国亚太地区远程医疗发展研讨会在广州举行由中国国家航天局、联合国外空司与联合国亚太经社会共同主办的联合国亚太地区远程医疗发展研讨会近日在广州举行，来自阿富汗、澳大利亚、比利时、印度、伊拉克、老挝、美国、尼泊尔、巴基斯坦、南非、斯里兰卡、乌兹别克斯坦、越南、泰国、意大利等国家的50多名代表参加了研讨会。这次研讨会旨在加强各国在科学、教育和经济进步方面的相互联系，研讨利用空间技术造福人类健康的途径，并建立一个亚太地区专家网络。北京、云南、上海、广州等地的医院、卫星应用研究机构的专家参加了研讨会并在会上介绍了中国远程医疗发展情况。中国航天科技集团所属中国资源卫星应用中心主任郭建宁在会上介绍了中外合作开展遥疫情研究的进展情况。
爱迪德为珠海广电数字平移提供内容保护 爱迪德公司日前宣布，珠海广电网络传输有限公司在其数字付费电视运营中选择了爱迪德的面向大型运营商的数字电视内容保护解决方案，将为珠海市约30万用户提供内容保护服务，以支持珠海广电由模拟到数字的整体平移工程的前端项目。这是爱迪德公司在中国数字平移工程中的又一重要业务进展，进一步确立了爱迪德在中国市场的领先地位。目前，珠海广电网络传输有限公司已完成网络升级改造，实现有线电视网络光纤到小区，以光纤覆盖为主的综合信息网。网络改造升级后，可全面启动数字电视等各种综合信息业务传输服务，用户通过机顶盒接入现行普通的电视机，有选择的付费收看自己喜欢的电视节目。此系统已投入运行，用户可以收看到100多套各种类型的高清晰度数字电视节目，并能收听到10余套数字音频广播。
宝利通视讯领跑远程教育市场
宝利通公司日前以强大的阵容亮相“e-Learning China 2005网络教育国际论坛暨展览”，宝利通中国区技术总监余宝生在这次论坛上发表了题为“宝利通 e-Learning 音视频解决方案”的主题演讲，演讲针对目前客户面对的主要问题，全面阐述了宝利通针对性的e-Learnin品、技术、解决方案及服务。论坛同期，宝利通还展示了包括VSX7000e，VSX7000s，VSX5000，SoundStation2和QSX在内的多款新品，并进行了现场演示。此前，宝利通曾先后赢得了清华大学、北京理工大学、重庆广播电视大学、东北大学、福建师范大学、华中科技大学、华中理工大学、南开大学、天津大学、上海交通大学、上海医科大学、上海广播电视大学、山西省教育网、四川大学、西南师范大学、中央党校等重量级用户，成功参与了他们的远程教育网建设。宝利通还介绍了与美国远程教育机构的最新合作成果―――推出宝利通视频会议程序数据库。这是专为教育届免费提供的内容搜索数据库，可搜集全球范围内超过1500个内容提供者的数据并进行整合，通过ISDN或IP网络视频会议程序，还可为学校提供交互式教学平台。截至目前，该数据库已收集了包括美国电视广播博物馆、克利夫兰音乐学院、美国国家艺术馆等机构，以及一些知名人士。
台湾地区媒体改革已到关键时刻
台视和华视日前表示，希望台湾地区政府如期实现对媒体的改革政策，并提出两点呼吁：其一请政府相关主管部门迅速觅定适当接手人选，务必使台视、华视两家公司得以稳定营运；其二希望早日完成《无线电视事业公股处理条例》的立法程序。
KDDI牵手Qualcomm开发手机电视服务 日本第二大无线运营商KDDI日前称将与美国Qualcomm的MediaFlo多媒体服务部门合作建立拥有1000万日元（85200美元）创办资本的规划公司，共同开发手机电视服务。KDDI拥有该公司80%的股份。日本广播协会（NHK）先前报道称两家公司计划2007年手机电视服务，并从广播和节目制作的公司搜索内容。这不同于数字移动电视服务，该服务允许用户访问一个数据库并随时可以观看。此前NTT DoCoMo宣布以207亿日元（1.76亿美元）收购富士电视台2.6%的股份，以加强与广播事业的联系为其手机提供数字电视服务作好准备。手机运营商期望视频能够在竞争激烈的饱和市场促进收入和利润增长。KDDI总裁Tadashi Onodera表示，公司计划寻求节目内容联盟，虽然无意进行少数投资，像DoCoMo与富士的交易。
日本总务省2006年试验网络高清电视 日本总务省将开始进行宽带高清数字电视节目播出实证试验，试验期间为2006年1月至2008年3月底。此次试验的目的是促进电视节目内容的传播，主要检测并验证服务模式和技术问题。具体包括内容制作、基于许可管理信息的利用方法以及传输过程中的内容保护等。此次试验将与由民间企业等组成的团体“新一代宽带内容流通论坛”联合实施。该论坛的成员包括广播电视运营商、通信运营商以及家电厂商等。
意大利DVB-H 用于移动电话
今天的主题就是企业数字化转型进行时，围绕新台阶、新探索跟新进步主题做一个专题研讨。整个研讨分三大块：第一块就是我们对数字化转型的一个认识；第二块是重点介绍一下我们安徽公司在数字转型的现状以及遇到一些问题；第三块主要是基于这些现状和问题，我们的一些思考和规划。
我们首先来看第一部分，我们对数字化转型的认识，随着新一轮科技革命和产业变革深入发展，国有企业数字化转型也逐渐展开，绝大多数国企已开启数字化转型进程。我们电信也在加快推进云改数转，目的就是为了推进企业数字化转型。5月28日，国务院国资委党委委员、副主任翁杰明在国家电网江苏电子公司召开的对标世界一流管理提升现场推进会上指出，央国企要推动企业管理的数字化、智能化升级，更好地发挥为业务赋能、促进管理变革、实现价值提升、提高运营效率等重要作用，打造数字化、智能化驱动管理提升的新引擎。总的来看，不管是从央国企自身发展，还是上级要求以及到国家层面，都充分认识到数字化转型的重要性以及能带来的巨大生产价值。
数字化转型的价值包括：1、生产效率的整体提升；2、是数据驱动业务流程的再造以及提升业务的便捷性和高效性；3、客户的体验度；特别是我们物业这个板块，很多都是面向客户服务的，所以用户的体验影响到我们对后期服务的感知度，以及后续业务的增值服务的能够切入度。4、流程自动化；早期很多都是从线下流程直接搬到线上化，但是会出现流程上的反复和重复，通过数字化转型过后，结合我们人工智能这些技术性的算法，能够很好地做到自动化流转。这也是能够快速提升我们整体内部效率很关键的一个点。5、收入来源；现在整个数字化做得比较好，如果我们设计方案非常优化，我们就能发现客户他的一些痛点和他不足的地方，那么围绕这些痛点和不足也是我们后续挖掘商机的关键点，我们就能够精准的面向他的痛点去提供问题解决方案，成功率会远远大于我们原来的这种通用性解决方案。6、产品创新；一些亮点产品，一旦大范围孵开，它的价值会大大多于我们现有的线下服务数据，整个产品一旦提升过后，我们后期的服务是有明显的“木本业务”的，特别是我们讲数字化转型，大部分还是围绕产品创新来的。7、供应链优化；放眼整个行业条线，除了企业自身之外，还有产业链上下游整体的优化，数字化转型就是为了打通上下游，站在更高的层面，这样内外部的协同就有了更好的提升。
总结一句话就是对于数字化转型业务，企业已经深刻认识到它为企业所能带来的各个层面的价值点，各个企业也在深入的思考，如何结合自身的特点去转型做好这项业务。
这是对数字化企业数字化转型的简单认识。
第二部分是介绍一下安徽公司的数字化转型的现状。首先，数字化转型在安徽公司起步还是比较早的，特别是在领导带领下，内部信息化已经开展了10多年了，但还是存在以下5类状况：1、偏重于内控管理；我们还是以最早的业财一体化为主，更偏重于企业内部管控。2、未能横向打通；像我们现在使用的祥云、人资、财务等等这几十个系统，都是加强内部的规范化管理以及风险管控以后再增加了运管的分析，对于公司内部运营和决策者的决策也都起到了非常好的、积极的作用。但我们对外的服务以及我们横向跨系统的时候，还没有完全做到打通。3、智能化水平不足；在智能化水平这一块，我们基本上基于一些简单规则的分析，像图像识别、语音识别、人工智能这些深度智能化的应用相对还是比较少的。后期提升整个应用的智能化水平，觉得我们在深度以及层次上还有一定的上升空间。4、运用程度不高；我们单个条线的业务现在是比较成熟，我们也拿到一部分数据，但对这些数据的融合应用以及它的一些深度价值的挖掘，我们运用程度不高，这也是我们安徽公司数字化转型待提高的一个点。5、未形成标杆产品；我们信息化虽然起步早，业务成熟，但大部分是围绕着当时安徽公司我们自身的这种信息化需求去做的，它的针对性相对是比较强的，但是如果考虑产品化的时候，还应考虑到外部企业的一些公用性需求，加上对包装的打磨，形成具有标杆性的产品案例。
以上讲的就是我们安徽公司数字化转型情况以及存在的问题。
第三部分也就是我们对安徽公司数字化转型的一些思考，因为整个数字化转型范围是比较大的，所以这里我们主要聚焦头部物业公司的主要数字化转型，做一个初步的思考和探索。首先是物业企业数字化进程及特点，具体分为五个方面：1、同质化；全国很多大型物业公司，像万科、彩生活等等，他们都有信息化这样的系统，但是我们通过分析过后，他的整体同质化水平还是比较高的，比如万科物业管理有二三十个系统，可能其他的物业公司，也是这二三十个系统，而且功能相差不大，仅有某一些功能模块保留了他的初衷点。2、高投入；如果想把物业板块做好，其实投入还是蛮大的，很多都是由专门的团队去做，每年就可能花上千万以及上亿的资金投入去打造产品，投入相对较高，但他的投入高，后面铺开的就比较大，它的收益也就相对更多，而且是比较稳定，因为物业行业它的整体粘性非常强，不容易轻易换出，除非做的非常差。3、平台化；现在很多公司都是有自己产品的，而且产品都是有一定的市场使用率的，如果我们把它平台化过后，我们就可以做到快速的复制推广，现在大企业都有自己的这种平台。4、To C 居多；不管是写字楼还是社区，主要用户是物业自身的内部管理及服务，另外就是我们的居民以及我们的员工，不管是智慧小区还是智慧楼宇等等，他们都是我们的核心用户，但除了To C还有一些To B的增值服务，纳入到小区里面，比如说一些广告供应商，如何通过我们这个平台应该有B端用户加入到平台，然后发挥更大的价值等等，可能也是我们后续需要去做的，而且真正的收入来源，我觉得整个ToB的可能是一个关注点。5、活跃度低；现在整个物业行业比较难突破的，就是它整体的这种活跃度相对是比较低，这样的话导致向深度挖掘一些运营价值的难度还是比较大的。所以很多的物业企业，他会想很多方式方法来增加用户的粘性和活跃度，他们会定期开展一些各种各样的一些活动来吸引用户，包括社区的方圆几公里的便捷生活、便捷服务都会纳入到里面，后期一旦有用户的时候，可能会发现一些其他价值。
其次讲的是置业公司现行业务模式，我们置业公司下面设了很多分公司，有管设备的，有管房产的、各物业分公司以及餐饮的，也都有相应的物业跟餐饮项目部，那么全后勤一体化解决方案，主要就是围绕我们技术物业餐饮服务跟商业服务客户服务以及增值服务，来全面展开，也就是说基本上我们已经形成了相对比较完善的一体化整体解决方案。所以从业务这个层面来说，我们相对是非常成熟的，这也为我们后期数字化转型提供了一个技术保障，我们都有相应的涉及到各种各样的模式，不管是我们内部的还是跟外部这种合作的，线上线下融合的，我们都有涉及到，为后面整个的这种产品打造、规划打下了好的基础。
接下来讲讲置业公司现行的项目管理流程，现在置业公司已经有了相应的平台，包括我们现在整个置业相对做得还可以的慧云平台和智慧餐厅平台，我们已经相对是比较成熟了，在整个项目管理流程里面，我们已经做了闭环管理，我们前期的市场拓展，包含了商机的获取、跟进、招投标以及合同签订；到项目进场，制定解决方案、人员培训等等；以及我们的交付管理，特别是我们的服务质量、安全生产以及我们服务的满意度调查，都依托这两个平台，然后做管理、做服务，做好我们的客情维系，如后期招投标、续签等等都有。我们已经实现了全流程这样的一个服务，这就是说我们内部项目基础管理已经具备核心生产系统。
那么因为数字化转型是一个大的课题，有对内和对外的，对内的基本核心我们已经有了，但是整体向数字化转型，想做得好的话，就要明确置业公司数转方向及重点。我们置业公司因为它特殊的性质决定了我们服务的客户，客户的体验度，对我们的认可度，以及我们现有给客户带来的价值，我认为这对我们置业公司后续能不能走得更好，或者有更好的发展是一个重点，也就是围绕着我们前面提到的用户的体验度，用一些增值服务，给客户带来一些价值服务水平提升，增强对我们服务的粘性。
我们还要深入考虑对外的因素，主要围绕以下三个方向，1、社区服务；社区服务它是一个基础，它基本上是一个刚需，大部分都会用到，社区服务里有很多业务应用，像智能会议、智能报修、智能预约等等，这也是我们提升服务智能化水平，服务响应水平的个块关键点，因为这项技术服务一旦做好过后，我们后期一些附加值的应用就可以很好的加在这个基础上。2、园区智能化；不管是一栋楼还是一个大的小区，它整体智能化也都在做，国家也在出台了智慧园区、智慧社区相关的标准。我们把楼宇智能化做一个大幅的提升，包括停车、门禁、智能楼宇、销控等等，我们集成过后，整个园区从传统园区和社区升级到我们智慧园区和智慧社区层面，所有的东西都能基于物联网能够实现智能监控、智能管控，整体效能会有一个大幅的提升。3、管理输出；如果要想把它规模做大，做到快速可复制，除了整体的渠道以及我们的产品跟服务之外，更重要的是管理输出，很多物业公司做得好的就是因为它的管理标准化做得非常好，对现有的管理模式做提炼和提升，或者重新探索，最终形成通用模式，并随之快速全面推广。
针对以上三个对外方向，如果想把市场的方向做扎实，我们可能要基于现有的实际情况，以及我们安徽通服、安徽置业的实际情况，现有的这些客户以及未来商机，我们要去统筹、去推进、去规划。在置业公司数转实施路径上，有三个方面，1、迭代；因为前面已经介绍了我们有云平台，有智慧餐厅等等一些基础性的应用，那么这些应用，因为是统建有很多个块不能满足实际应用需求，所以要做整体的迭代升级，优化服务内容和服务范围。2、深化；我们原来是对内为主，现在对外就要深化我们的应用，整合现有的应用，比如：和信的智慧运管、智慧园区，中徽建的智慧社区，设计院的智慧消防等应用，我们会快速地做一个集成，这也是在短期内能够快速提升我们整个智慧物业的智能化水平或者产品化水平的一个很便捷的途径。3、开发；为了做的更好，也建议找一些种子开发商和一些比较成熟的客户，和他们达成战略合作，共同去开发、孵化相应的产品以及模式，一旦成功，也可以做到大范围去复制，整体的水平也是与时俱进的，所以这就涉及到外部的生态合作了，定制交付应用，后期也会安排这样一个产品团队，去承接这块部分。
接下来讲一下具体的实施路线，在这里也分了几个层面，在这里面有我们的终端跟服务对象，那么在核心产品、基础计算平台打造的时候，还是依托于我们通服自己的云平台，依托于自己创新研发的中台，因为研发中台已经有业务中台、数据中台以及物联网中台等等这样的平台能力，相对是比较落地完善的，这样的话也能大大提升我们自身产品打造的效率，节省相应的成本。
在做核心业务层规划的时候，我们也是围绕着聚焦物业把它做了一个划分，主要是从四个层面，1、职能延伸管理；从职能层面管理去落地的，例如职能层面他管资产和物业数据，正常车辆调度等等，内部办公、人力资源、财务报账等等这几个方面去做的；2、客户商服管理；例如智慧的预约、订单管理、商家管理、报失报修等业务层面；3、智慧交互管理；在提升用户的感知度上，我们做了很多智能化升级，在交互管理这一层面做了打造，包括我们的餐厅、停车、保洁机器人、楼宇智能化、智慧安监、消防管控、访客管理等的应用，这里面列的每一块都是核心应用，后期也可以根据我们实际需要去做相应的扩展。4、物业移动管理；因为现在的社区管理都是通过人工的方式来的，而我们手机的应用是越来越普及了，而且越来越便捷，所以整个物业的移动化管理也是势在必行了，原来的人工打卡巡检，通过手机智能打卡巡检的时候都可以处理，包括远程的监控调度管理定位等等，移动化管理也是我们数字化转型后期的一个重要的方向。
在展现层，所有的展现都要通过统一的门户入口作为项目入口的各个系统的归结，那么对外服务的时候，我们有自己的传统电脑端。移动端涵盖了小程序、公众号、APP，APP是内部使用的，公众号是面向访客去用的，以及微信小程序都会涉及到。大屏展示面向来参观的客户，还有一些智能终端，包括现在很多物业电梯口有相应的电视机之类的，后期都可以通过我们的渠道信息，那么管理这些信息入口，对外宣传也是比较多的，传统宣传短信、微信各个渠道我们可能都有涉及到，我们初步规划就是打造智慧物业这样的平台。当然我们也会对原有平台进行升级，像我们的原来云平台，智慧食堂都是在原有基础上升级的。
以上就是整个智慧物业在大平台这个层面如何去落地的，如果想做的好，是少不了一些落地的标杆案例，正好有一个锲机，就是我们通服自己的园区，可能基础工程、土建工程、整体工程将在明年就要完工了，那么作为自己的园区，我们可能更有机会去把它做成一个标杆案例。
我们也是跟设计院、中徽建、和信做了初步探讨，做了一个初步的规划，基本上分为一个门户、两个中心和一个应用，以及我们下层的数据生产检测能力跟智能化基础这几大板块。一个门户，就是前面所讲到的桌面端和移动端统一的入口，两个中心，一个就是我们的园区智能运营中心，一个是一体化展示中心，在大屏展示的时候，安防专题、访客专题、能耗专题都可以通过这里面来直观的展现出来。而且我们把线下的展厅，通过数字化建模把它进行线上建模，这样就线上线下一体化了，同时安徽公司有很多的智慧产品，包括我们智慧物业自身的产品，在展示中心都会做归集，这样我们对内对外的展示中心就全部都涵盖了。
在应用这一块，我们分了两部分，一个是园区服务，另一个是园区管理，园区服务像会议预约、便捷通行、报修服务、食堂等，园区管理像内部的环境管理、资产管理、安防管理、楼宇管理等等。那么这一块应用也相对是比较多的。在数据中台、能力底座的打造也是基于我们省公司的底层平台进行打造的，所以也是验证我们底层平台一个比较好的机会。基础智能化相对比较简单了，因为新园区很多都是按照国家标准去建就可以了。
这是我们初步规划的通服家园的一个案例，实施好以后，还会做一些深化设计，我们会成立项目组，会进一步再做对接，最终目标就是内部的管理完全智能化跟高效化，同时要结合外部的参观的需求以及互联网需求。
现在很多智慧园区都把所有的系统做了，能打通内部的一卡通刷脸或者一脸通，从他身份识别到门禁到考勤到会议室，以及到其他的公共区域时候，都可以把它整体串联起来。外部访客也是一样的，先是线上预约，通过扫二维码就能便捷通行，欢迎词的显示，都会根据访客的重要级别，做引导式的处理，提升了用户的感知度，整体效率也能得到大幅的提升。
最后讲一下保障体系，因为园区的宏观规划已经有了，落地安徽公司的时候，我们已经有做过设想和规划，但是想把智慧物业数字化转型做好，其实是系统性的一个工程。
我个人认为，第一，创新管理模式；我们智慧物业要成立相应的产品中心，我们如果想快速地提供有竞争力的解决方案和产品的时候，需要集中通服的力量。个人建议是由置业来牵头，设计院、中徽建、和信协同，首先把我们的智慧物业的整体解决方案以及安徽公司的方案全部都做好，把我们产品研发的迭代路径跟周期要明确，要抢占市场就要在最短的时间内把产品打造出来，这必然涉及到成本投入，所以资金保障也是相对比较重要的一环，置业公司肯定会做相应的投入，也希望省公司能够投入进来，如果其他专业公司看好，都可以加载进来，大家共同研发、共同投入、共同收益。第二，吸纳数字人才；做智慧物业这样的项目人才是非常关键的，可以引进领军人才，对于我们现有的人才，也要经过专业的培训，还可以对口去招聘等，但必须抓紧落地，因为人才的培养是有过程的，要把我们专业的项目团队建立起来是要花大心血的。第三，组建柔性团队；现在置业已经具备大范围推广的基础了，所以我们是整体的营销，不管是省公司还是以后成立的行业中心，还是具体落地过后，我们整个协同机制跟我们现在组织协同也是一样的，如果一个机制签订的好，会事半功倍，所以我们会把协同机制、分工机制、关键的责任人都做一个相应的明确，目的就是我们有何商机大家可以共享，能够快速去落地一些订单，这一块也可能相对是比较重要的。所以也希望省公司以及各个专业公司能够一起来去做这个事情。
玉山县土地征收成片开发方案
（2021-2023年）
（征求意见稿）
玉山县人民政府
二〇二一年四月
目 录
目 录
前 言
一、概况
（一）行政区划
（二）区域经济
（三）地形地貌
（四）气象气候
（五）水文地质
二、原则和依据
（一）编制原则
（二）编制依据
三、成片开发区域情况
（一）成片开发的位置、面积
（二）成片开发土地利用现状
（三）基础设施条件
（四）批而未供、土地闲置情况
四、成片开发必要性、主要用途和实现的功能
（一）成片开发的必要性
（二）主要用途和实现的功能
五、成片开发合规性分析
（一）与国土空间规划符合性说明
（二）与永久基本农田符合性说明
（三）与生态保护红线符合性说明
（四）与自然保护地符合性说明
（五）与一级公益林符合性说明
（六）与历史文化街区名镇名村符合性说明
（七）与土地污染地块符合性说明
六、与国民经济和社会发展规划性符合分析
（一）国民经济和社会发展规划概述
（二）国民经济和社会发展规划计划情况
七、土地征收成片开发用地情况
（一）土地征收成片开局
（二）成片开发拟安排的建设项目、开发时序
八、土地征收成片开发年度实施计划
（一）用地项目性质、面积、开发时序
（二）成片开发范围内公益性及非公益性用地比例
九、成片开发效益型分析
（一）经济效益
（二）社会效益
（三）生态效益
十、征地农民利益保障
（一）集体经济组织和村民意见
（二） 征地补偿安置标准
（三）征地程序
十一、结语
十二、附图
前 言
《土地管理法》第45条（五）规定：为了公共利益的需要，在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的，确需征收农民集体所有的土地的，可以依法实施征收；成片开发用地需符合自然资源部规定的标准方可实施征地。按照自然资源部《土地征收成片开发标准（试行）》（自然资规〔2020〕5号）要求，县级以上地方人民政府应当按照《土地管理法》第45条规定，依据当地国民经济和社会发展规划、国土空间规划，组织编制土地征收成片开发方案，纳入当地国民经济和社会发展年度计划，并报省级人民政府批准。
玉山县拟实施的成片开发项目属于《土地管理法》规定的需编制成片开发方案的产业项目。为保障项目落地，促进土地资源集约、高效利用，促进产业发展，提升当地居民就业率和提高人民生活水平，按《江西省人民政府办公厅关于执行土地征收成片开发标准（试行）的指导意见》（赣府厅发〔2021〕2号）的具体要求，我县组织编制了《玉山县土地征收成片开发方案（2021-2023年）》。
一、概况 （一）行政区划 玉山因境内有相传天帝遗玉怀玉山而得名，位于江西省东北部，面积1728平方公里，人口63万，下辖16个乡镇（街道）。
玉山位居闽浙赣三省之要冲，素有“豫章第一门户”、“两江锁钥、八省通衢”之称；与浙江江山、常山、开化三县市接壤，高铁南站、沪昆高速、320国道和浙赣铁路横贯县境东西，与“长三角”主要城市已形成快捷通达网络，到杭州318km、宁波410km、上海543km，距衢州机场80km，交通便利，是全省向东开放的先行区。
玉山县现辖冰溪、文成2个街道，临湖、必姆、横街、下镇、岩瑞、双明、紫湖、樟村、仙岩9个镇和怀玉、南山、下塘、四股桥、六都5个乡，以及七一、王宅2个水库管理局，总人口63万人。有汉族和畲、布依、苗、蒙古、彝、回等29个少数民族。
（二）区域经济 “十三五”期间，玉山县经济社会呈现出“总量进位、增速居前、质效双升、圆满收官”的特征，主要经济指标增速持续位居全市“第一方阵”。2020年全县地区生产总值实现225.87亿元，增速4.6%，列全市第一，“十三五”期间年均增幅达9%，超额完成“十三五”预期目标；财政总收入达28.76亿元；固定资产投资保持较快增长，2020年同比增长9.7%，位居全市前列，连续七年获评“全省高质量发展考核综合先进县”。社会消费品零售总额五年累计突破400亿元，城镇与农村常住居民人均可支配收入在“十三五”期末分别达到3.68万元和1.84万元，城乡居民人均可支配收入比值缩小至2.0。
（三）地形地貌 玉山县地势为西北高、东南低。境内主要山脉有怀玉山脉和武夷山脉。怀玉山脉是赣、浙、皖省的天然屏障，发脉于三清山，横贯县境西北部，其主峰玉京峰，海拔1816.9米，为怀玉山脉最高峰，也是县内最高点。怀玉山脉西入广信区境内后，又折南向东，由雷公包（海拔1054米）复入玉山县境，成沙溪岭。武夷山脉由东南面入县境，构成丘陵地带。华山在县城南10公里，是武夷山余脉自广丰入县境的第一山，海拔437.3米。玉山县整个地形为“五山、四丘、一平原”，玉山县常态地貌以山地、丘陵为主，即山区面积占49%，丘陵占41%，平原占10%。河谷平原为主要的农业区。
（四）气象气候 玉山县气候终年温和湿润，具有亚热带季风气候特征，雨量充沛，日照时间长，无霜期长，四季变化明显。年平均气候在18℃左右，玉山县年平均降水量1841毫米。年平均无霜期335天，年平均日照1831小时。
（五）水文地质 玉山县境内河流主要属信江水系，其中金沙溪、玉琊溪是信江两大源流。金沙溪源于三清山，源头建有七一水库；玉琊溪源于怀玉山，源头建有峡口水库。北有金沙溪，发源于三清山东北麓，是信江主要源流之一。东南有甘溪、沧溪。金沙溪与甘溪汇合后成冰溪，冰溪沿县城流至十里山，与源出怀玉山的玉琊溪汇入信江。黄家溪由西北向东南流，汇入信江；葛仙溪从广信区白沙村流入县境，经临湖镇复入广信区境内，至信州区灵溪注入信江。陇首溪流入德兴市境乐安河；程溪属山溪性河流，流至花山进入开化县境注入婺江。玉山县境内8条主干河流总长385.25公里，流域面积1600.2平方公里。
二、原则和依据 （一）编制原则 坚持新发展理念，以人民为中心，注重保护耕地，注重维护农民合法权益，注重节约集约用地，注重生态环境保护，促进当地经济社会可持续发展。
（1）依法依规的原则。《玉山县土地征收成片开发方案（2021-2023年）》编制遵循有关法律法规和政策依据，符合《中华人民共和国土地管理法》、《自然资源部关于印发〈土地征收成片开发标准（试行）〉的通知》（自然资规〔2020〕5号）等规定。
（2）公共利益的原则。《玉山县土地征收成片开发方案（2021-2023年）》编制坚持以人民为中心，兼顾群众特别是被征地农民合法权益和片区群众长远利益。
（3）生态优先的原则。《玉山县土地征收成片开发方案（2021-2023年）》编制着眼生态优先、绿色发展，不占用永久基本农田，不涉及各类自然保护区、生态红线和城市饮用水源保护地和重要环境敏感区等；合理设置生态绿化用地，实现土地综合开发利用与生态建设的和谐统一。
（4）节约集约的原则。《玉山县土地征收成片开发方案（2021-2023年）》编制深入贯彻新发展理念和节约集约优先战略，每类建设项目都依据经济社会发展情况、实际用地需求、土地综合开发相关政策等合理确定建设总规模和用地面积、容积率、建筑密度、建筑限高等，提高土地节约集约利用水平。
（二）编制依据 1、法律法规 （1）《中华人民共和国土地管理法》（2019年修订版）；
（2）《中华人民共和国土地管理法实施条例》（2014年）；
（3）《中华人民共和国城乡规划法》（2019年修订版）；
（4）《中华人民共和国环境保护法》（2015年）；
（5）《基本农田保护条例》（2010年）；
（6）《节约集约利用土地规定》(2014年)；
（7）《土地利用总体规划管理办法》（2017年）。
2、政策依据 （1）《自然资源部关于印发〈土地征收成片开发标准（试行）〉的通知》（自然资规〔2020〕5 号）；
（2）江西省人民政府办公厅关于执行土地征收成片开发标准（试行）的指导意见》（赣府厅发〔2021〕2号）。
3、相关资料 （1）《玉山县土地利用总体规划（2006-2020 年）延续方案》；
（2）《玉山县国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要（征求意见稿）》；
（3）《玉山县永久基本农田划定方案》；
（4）《玉山县自然保护地优化预案》；
（5）《玉山县生态红线优化调整方案》等相关资料。
三、成片开发区域情况 （一）成片开发的位置、面积 本次成片开发共涉及11个片区，面积总计370.1384公顷。
片区1位于横街镇碓头村、斧市村和文成街道姜宅社区、仑溪村，位于G60沪昆高速西侧，东侧有高新区互通线与G60沪昆高速连接，北侧靠近蜜月小镇，成片开发总面积约为93.1464公顷。
片区2位于文成街道仑溪村，位于新320国道与G60沪昆高速之间，东侧毗邻新320国道，南侧靠近玉琊溪，北侧靠近六村村，成片开发总面积约为22.0710公顷。
片区3位于冰溪街道文成村，东侧为高新区轴承产业园内，南侧为怀玉山大道，西侧距玉隆路约320米，北侧距科龙路约160米，成片开发总面积约18.9699公顷。
片区4位于冰溪街道王村畈村、下徐村，南侧距新320国道约200米，东侧距金山大道约160米，南侧为高新区家具产业园，成片开发总面积约5.6043公顷。
片区5位于四股桥乡皇珠村和冰溪街道小徐村、许家社区，北侧为新320国道，南侧为富力院士廷小区，西侧为在建玉山一中城北分校，东侧与玉清大道相距约440米，成片开发总面积约36.4169公顷。
片区6位于冰溪街道后山村，东侧为玉山二中，西侧为玉清大道，南侧为民俗路，成片开发总面积约为20.2307公顷。
片区7位于岩瑞镇太平村、新康村、岩瑞镇东垄水库，东侧为东垄水库，北侧为320国道，成片开发总面积约为102.1251公顷。
片区8位于必姆镇上湖田村、石笋村，在必姆镇集镇范围内，靠近306省道，成片开发总面积约10.8349公顷。
片区9位于临湖镇临江湖社区，在临湖镇集镇范围内，南侧靠近饶北河，东侧为临江湖大道，成片开发总面积约6.4001公顷。
片区10位于下塘乡曾家村、下坛村，在下塘乡集镇内，南侧靠近下塘中学，成片开发总面积约8.0089公顷。
片区11位于岩瑞镇龙琴社区、岩洲村，位于龙琴社区与岩洲村的交界处，成片开发总面积约46.3302公顷。
（二）成片开发土地利用现状 本次成片开发用地总面积共计约370.1384公顷，涉及农用地245.5572公顷，占总面积的66.34%，其中耕地64.5115公顷，园地2.2880公顷，林地173.5648公顷，其他农用地5.1929公顷；涉及建设用地109.2123公顷，占总面积的29.51%，其中城乡建设用地90.7461公顷，交通水利用地16.2489公顷，其他建设用地2.2173公顷；未利用地15.3689公顷，占总面积的4.15%。
表1 成片开发范围土地利用现状面积汇总表
单位：公顷
一级地类
二级地类
三级地类
面积
占比
农用地
合计
245.5572
66.34%
耕地
小计
64.5115
17.43%
水田（011）
47.5787
12.85%
水浇地（012）
2.1737
0.59%
旱地（013）
14.7591
3.99%
园地
2.288
0.62%
林地
173.5648
46.89%
其他农用地
小计
5.1929
1.40%
农村道路(104)
0.1501
0.04%
坑塘水面(114)
4.7796
1.29%
设施农用地(122)
0.2632
0.07%
建设用地
合计
109.2123
29.51%
城乡建设用地
小计
90.7461
24.52%
建制镇（202）
58.9421
15.92%
村庄（203）
6.7827
1.83%
采矿用地（204)
25.0213
6.76%
交通水利用地
小计
16.2489
4.39%
铁路用地（101）
0.3588
0.10%
公路用地(102)
7.8733
2.13%
水库水面(113)
7.3244
1.98%
水工建筑用地(118)
0.6924
0.19%
其他建设用地
风景名胜及特殊用地（205）
2.2173
0.60%
未利用地
合计
15.3689
4.15%
其他土地
其他草地(043)
8.0569
2.18%
裸地（127）
7.312
1.98%
总计
370.1384
100.00%
（数据来源：玉山县2018年土地变更调查数据）
（三）基础设施条件 成片开发主要位于玉山县高新区、城东新区、衢饶示范区、必姆镇、临湖镇、下塘乡、岩瑞镇。
高新区涉及片区（片区1- 4）：玉山县高新区位于玉山县城西部，320国道穿区而过，拟建互通线与G60沪昆高速连接，交通条件好，区内规划布置了多个污水处理厂及变电站，能满足区内用电与污水处理求，并设置有多个垃圾转运站及垃圾填埋场。玉琊溪为区内主要河流，能满足用水需求。区内基础设施较为完善，可以较好地服务于片区成片开发。
城东新区涉及片区（片区5-6）：城东新区为玉山县主城区，北有新320国道与G60沪昆高速，南有浙赣铁路与沪昆客运高铁，交通出行较为便利，区内合理布置了多个学校、医院，绿地与公园较多，商业服务设施与公用设施完善，能较好地满足居民生产生活需求。
衢饶示范区涉及片区（片区7）：片区基本沿320国道建设，东临浙江省衢州市，位于上饶市至衢州市的咽喉位置，交通较为便利，靠近岩瑞镇东垄水库，北侧将新建水厂，工业及生活用水需求能有效满足。
必姆镇涉及片区（片区8）：片区位于必姆镇集镇范围内，306省道穿镇而过，交通便利，沿河规划了滨河公园，设置了一座污水处理厂，并有学校、医院等一系列基础设施，基础设施条件较好。
临湖镇涉及片区（片区9）：位于临湖镇集镇建设范围内，主要河流为饶北河，生活与生产用水充足，北侧为237国道，交通便利，设置有消防站、学校、医院等基础设施，符合成片开发的用地需求。
下塘乡涉及片区（片区10）：位于下塘乡集镇范围内，657县道穿集镇而过，北至玉山县城、南连320国道，交通便利，东侧靠近河流，规划拟建自来水厂与污水处理厂，能满足区域内的用水与污水处理需求，学校、医院等基础设施布置合理。
岩瑞镇涉及片区（片区11）：片区位于岩瑞镇岩洲村与龙琴社区的交界处，区域有上海铁路局的货运专线，交通便利，片区内建有较为完善的路网，绿地面积较广。
（四）批而未供、土地闲置情况 以自然资源部土地市场动态监测与监管系统掌握的县域内实时批而未供率判定批而未供率和闲置土地率。市县区域内2009年以来实时批而未供率超过全省2009年以来实时批而未供率平均数1倍以上的；市县区域内实时闲置土地面积占全省闲置土地总面积的比例超过5%的，暂缓批准征收成片开发方案。
根据自然资源部土地市场动态监测与监管系统，统计批而未供和闲置土地相关数据情况。玉山县不涉及上述暂缓批准方案的情况。
四、成片开发必要性、主要用途和实现的功能 （一）成片开发的必要性 1、加快产业转型升级的需要 积极引进龙头产业项目落地，带动玉山县上下游产业发展，形成项目集中、产业集群、资源集约、功能集成的产业发展格局，以总量扩大、结构优化、业态创新、品质提升为主攻方向，积极推动大众创业、万众创新，不断拓展经济发展新空间，提高有效供给能力，加快产业转型升级，构建一二三产融合共进的产业新体系。
2、大项目建设的落地需求 （1）大项目的落地发展，能够为玉山县带来相当大的经济效益，为我县的经济发展提供新鲜血液，注入新的发展动力；
（2）能够提供大量的工作岗位，解决玉山县的民生就业问题，保障人民幸福、社会稳定。此外，一系列基础设施与公共服务设施的配套完善，将有助于缓解玉山县快速发展带来的压力，提高区内居民生活水平。
3、完善道路交通及其他配套设施的需要 优化整个区域的功能布局，完善区域公共服务设施及基础设施建设，提升“硬件”水平，完善生活服务配套，提高人居环境水平。
玉山县的快速发展使得成片开发区域的道路交通及其配套设施越来越显得乏力，为缓解交通压力，为区域内的居民、企业提供更好的生活、生产环境，有必要在现有交通网络上进行道路新建与改扩建工程。道路工程的建设落地，将增强现有的交通网络覆盖力度，为区域生产生活带来更多的便捷性和通达度，也为我县的发展扩张提供有力的道路交通保障。
4、提升景观风貌及空间形态的需要 浙赣边际地区是生态文化旅游资源富集地区，建设浙赣边际合作（衢饶）示范区，有利于整合两省优质的生态资源，有利于建设世界一流的生态旅游目的地，有利于打造长三角区域的“后花园”。
5、维护公共利益的需要 土地征收成片开发应当坚持新发展理念，以人民为中心，依据国土空间规划确定完整的土地征收成片开发范围内基础设施、公共服务设施以及其他公益性用地，注重保护耕地，注重维护农民合法权益。
6、节约集约用地的需要 成片开发是综合开发的基础。综合开发就是地上和地下、基础设施和房产开发、商业和公益、居住和公共服务，生产、生活与生态的统筹规划、集中性、一体化开发，通过统筹规划各类配置，各种功能相互协调，实现土地的综合利用和高效利用。
（二）主要用途和实现的功能 1、主要用途 本次成片开发方案主要用途为储备库用地、工业用地、公共管理与公共服务用地、公用设施用地、交通运输用地、居住用地、绿地与开敞空间用地、商业服务业用地等。具体用途分类面积见下表：
表2 成片开发范围主要用途面积汇总表
单位：公顷
片区编号
用途
面积
片区1
工业用地
61.6153
交通运输用地
19.8335
绿地与开敞空间用地
11.6976
小计
93.1464
片区2
储备库用地
2.0379
工业用地
12.158
交通运输用地
4.3184
绿地与开敞空间用地
3.5567
小计
22.071
片区3
工业用地
2.077
交通运输用地
3.0746
居住用地
5.5312
绿地与开敞空间用地
8.2871
小计
18.9699
片区4
工业用地
3.0339
公用设施用地
2.3906
交通运输用地
0.1798
小计
5.6043
片区5
公共管理与公共服务用地
6.2428
交通运输用地
6.2183
居住用地
15.8179
绿地与开敞空间用地
3.5954
商业服务业用地
4.5425
小计
36.4169
片区6
公共管理与公共服务用地
2.7217
交通运输用地
5.2308
居住用地
12.2782
小计
20.2307
片区7
工业用地
66.9582
公用设施用地
4.964
交通运输用地
28.4392
绿地与开敞空间用地
1.7637
小计
102.1251
片区8
工业用地
1.195
公共管理与公共服务用地
6.1338
公用设施用地
0.1041
交通运输用地
0.8901
居住用地
1.4668
商业服务业用地
1.0451
小计
10.8349
片区9
公共管理与公共服务用地
1.5896
交通运输用地
0.6366
居住用地
3.9491
绿地与开敞空间用地
0.2248
小计
6.4001
片区10
公共管理与公共服务用地
3.8073
交通运输用地
0.2282
居住用地
2.3202
绿地与开敞空间用地
1.4083
商业服务业用地
0.2449
小计
8.0089
片区11
工业用地
30.3863
公用设施用地
0.6786
交通运输用地
5.7382
绿地与开敞空间用地
9.5271
小计
46.3302
总计
370.1384
2、实现的功能 此次成片开发主要服务于玉山县的用地需求。成片开发有利于进一步推进新型城镇化进程，实现城乡基础设施一体化和公共服务均等化，践行生态文明建设，打造集中连片的产业发展基地，完善区域公共服务设施与基础设施，提高区域生产、生活品质，促进经济社会发展，实现共同富裕。此次成片开发规划主要用途为储备库用地、工业用地、公共管理与公共服务用地、公用设施用地、交通运输用地、居住用地、绿地与开敞空间用地、商业服务业用地等。
其中储备库用地2.0379公顷，储备库是保障城市良性运转的物质条件之一，对于保障城市良性运转具有非常重要的作用，与城市其他功能部分有着非常密切的联系。
工业用地177.4237公顷，实现促进产业与经济发展功能，工业是城市发展的基础，它决定着国民经济现代化发展的速度、规模和水平，在国民经济中起着主导作用。此外工业的发展，对于逐步消除工农差别、城乡差别，推动城市化进程起着重要作用。
公用设施用地8.1373公顷、公共管理与公共服务用地20.4952公顷，实现完善周边区域配套设施布置功能，为周边社区居民提供便民利民、文化娱乐等公共场所，提高居民生活质量，增强群众幸福感。
交通运输用地74.7877公顷，实现完善道路交通设施建设功能，可为周边群众和产业园提供便利的交通通道，提高出行可达性和交通效率，促进片区功能调整，使整个区域发展环境得到改善，进而带动沿线区域经济发展。
居住用地41.3634公顷、商业服务业用地5.8325公顷，实现居住和配套商业服务一体化功能，建设集菜篮子、便民店、家政维修店为一体的城市社区商业综合服务中心，积极推进集零售、餐饮、娱乐为一体的商贸中心建设。进一步推进新型城镇标准化建设和改造。
绿地与开敞空间用地40.0607公顷，实现建设居民公共空间功能，有利于片区构建公园形态与城市空间有机融合、生产生活生态空间相宜、人城境业高度和谐的空间格局。
五、成片开发合规性分析 （一）与国土空间规划符合性说明 本次成片开发范围以玉山县城乡总体规划产业定位为指导，在引进企业的同时，壮大提升既有产业，同时完善基础配套产业。根据《玉山县国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要（征求意见稿）》，为保证拟建设项目用地顺利完成征地报批，并满足符合国土空间规划要求，本次成片开发范围均位于城镇开发边界集中建设区内，符合方案报审要求。
（二）与永久基本农田符合性说明 永久基本农田是为保障国家粮食安全和重要农产品供给，实施永久特殊保护的耕地。
永久基本农田经依法划定后，任何单位和个人不得擅自占用或者改变其用途。国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实难以避让永久基本农田，涉及农用地转用或者土地征收的，必须经国务院批准。
根据玉山县永久基本农田划定数据，本次成片开发不占用永久基本农田，符合方案报审要求。
（三）与生态保护红线符合性说明 生态保护红线的实质是生态环境安全的底线，目的是建立最为严格的生态保护制度，对生态功能保障、环境质量安全和自然资源利用等方面提出更高的监管要求，从而促进人口资源环境相均衡、经济社会生态效益相统一。
生态保护红线具有系统完整性、强制约束性、协同增效性、动态平衡性、操作可达性等特征。具体来说，生态保护红线可划分为生态功能保障基线、环境质量安全底线、自然资源利用上限。
根据玉山县生态保护红线优化调整方案数据，本次成片开发不占用生态保护红线，符合方案报审要求。
（四）与自然保护地符合性说明 国家为保护自然环境和自然资源，对具有代表性的不同自然地带的环境和生态系统、珍贵稀有动物自然栖息地及其他历史遗迹和重要水源地筹划出界限加以特殊保护的自然地域。
自然保护区以保护自然资源为主，还须把科研、教学、旅游和生产结合起来，统一经营管理，使之成为以自然保护为主的科学实验、生产示范和旅游的基地。保护区可划分为核心区、缓冲区和实验区。核心区是原始状态保护较好的自然景观地区，是开展生态系统研究的基地。
根据玉山县自然保护地优化调整方案数据，本次成片开发不涉及自然保护地，符合方案报审要求。
（五）与一级公益林符合性说明 通常所称的公益林是指为维护和改善生态环境，保持生态平衡，保护生物多样性等满足人类社会的生态、社会需求和可持续发展为主体功能，主要提供公益性、社会性产品或服务的森林、林木、林地。
公益林，是指以生态效益和社会效益为主体功能，依据国家和省有关规定划定，经批准公布并签有公益林保护协议的森林、林木以及宜林地，包括防护林、特种用途林。公益林分为国家级、省级和市县级公益林。
根据玉山县第二次林业调查数据，本次成片开发不涉及一级公益林，符合方案报审要求。
（六）与历史文化街区名镇名村符合性说明 根据《历史文化名城名镇名村保护条例》第二十八条，在历史文化街区、名镇、名村核心保护范围内，不得进行新建、扩建活动。但是，新建、扩建必要的基础设施和公共服务设施除外。
在历史文化街区、名镇、名村核心保护范围内，新建、扩建必要的基础设施和公共服务设施的，城市、县人民政府城乡规划主管部门核发建设工程规划许可证前，应当征求同级文物主管部门的意见。
根据玉山县历史文化保护区数据，本次成片开发不涉及历史文化街区名镇名村，符合方案报审要求。
（七）与土地污染地块符合性说明 由于人口急剧增长，工业迅猛发展，固体废物不断向土壤表面堆放和倾倒，有害废水不断向土壤中渗透，大气中的有害气体及飘尘也不断随雨水降落在土壤中，导致了土壤污染。凡是妨碍土壤正常功能，降低作物产量和质量，还通过粮食、蔬菜、水果等间接影响人体健康的物质，都叫做土壤污染物。土壤污染物的来源广、种类多，大致可分为无机污染物和有机污染物两大类。
根据全国污染地块土壤环境管理系统掌握的玉山县土地污染地块数据，本次成片开发不涉及土地污染地块，符合方案报审要求。
六、与国民经济和社会发展规划性符合分析 （一）国民经济和社会发展规划概述 《玉山县国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要（征求意见稿）》提出：展望二〇三五年，我县将与全国、全省、全市同步基本实现社会主义现代化，综合实力、经济实力将大幅跃升，经济总量和城乡居民人均收入迈上新台阶，基本实现新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化，基本建成工业强县、交通强县、教育强县、文化强县、旅游强县、体育强县，基本建成符合玉山实际的现代化经济体系。创新创业创造活力充分释放。区域经济竞合优势明显增强，浙赣边际合作（衢饶）示范区建设成效显著，成为驱动我县经济高质量跨越式发展的“新引擎”。国民素质和社会文明程度达到新高度，玉山文化软实力显著增强。文明玉山、法治玉山、平安玉山、廉洁玉山、健康玉山建设达到更高水平，治理体系和治理能力建设走在全市前列，社会充满活力又和谐有序。生态环境质量保持在全省前列，形成绿色生产生活的新风尚，实现人与自然和谐共生。力争人均地区生产总值达到全省平均水平，中等收入群体显著扩大，城乡区域发展和居民生活水平差距显著缩小。全县人民生活更加幸福美好，人的全面发展、全体人民共同富裕取得更为明显的实质性进展。
本成片开发的实施将增强玉山县的产业集聚力，加快区域产业的升级转型，拟建设项目符合玉山县国民经济和社会发展“十四五”规划。
（二）国民经济和社会发展规划计划情况 锚定二〇三五年与全国全省全市同步基本实现社会主义现代化的远景目标，综合考虑玉山未来五年的发展基础、发展环境与发展要求，“十四五”时期，玉山县经济社会发展的具体目标是：
（一）“一强”：
——综合实力强。全县经济综合实力实现新跨越，在平稳健康发展基础上提质增效。到2025年，主要经济指标增速继续保持在全市“第一方阵”，GDP增速保持在7.5%以上，GDP总量力争突破325亿元，财政总收入达38亿元，实现经济总量在全省、全市排位进一步前移，市场活力、发展动能更加强劲。
（二）“两美”：
——生态美。生态环境质量保持在全省一流水平，生态文明示范县建设成果巩固提升，生态文明制度体系更加完善，绿色生产生活方式以及生态文明理念深入人心，“绿水青山就是金山银山”通道双向转换更加顺畅有效，生态保护与修复机制更加健全，国土空间开发保护更趋合理，全县绿色发展水平走在全省前列。到2025年，森林覆盖率达68.33%。
——人文美。社会主义核心价值观深入人心，新时代文明实践持续深入推进，公共文化服务和文化产业体系更加健全，高质量文化服务和供给进一步扩大，全县人民精神文化生活日益丰富，人民幸福指数进一步提高，文明玉山进一步提升。
（三）“六好”：
——产业质量好。产业规模不断壮大，产业结构日趋优化。创新能力显著提升，制造业转型升级成效显著，科技研发支出不断提高，到2025年，研发支出占地区生产总值比重达2.2%以上。先进装备制造产业加快发展，电子信息、新材料及优势传统产业得到巩固提升，“十四五”期间，成功打造300亿级、200亿级、50亿级产业梯队，工业经济的主体地位更加稳固。现代服务业加速发展，现代农业基础更加稳固。先进制造业、现代农业、现代服务业加速融合。产业更优、质量更高、效益更好的现代化产业体系初步建成。
——发展格局好。积极融入长三角区域一体化，抢抓粤港澳大湾区、浙皖闽赣国家旅游生态协作区、浙赣边际合作（衢饶）示范区建设等机遇，加快打造内陆双向开放新高地，促进玉山与浙江、上海等地实现跨区域协同发展。“十四五”期间，实现全县固定资产投资年均增速保持在8.5%左右，全力打造江西对接浙江的示范点，推动开放型经济再上新台阶。
——营商环境好。持续推进重点领域市场化改革，“五型政府”建设扎实推进，全面推进政府数字化转型与数字化治理，破除制约高质量发展、高品质生活的体制机制障碍，激发各类市场主体活力，强化招商引资，持续打造“四最”营商环境，努力实现营商环境“全省一流、可比浙江”的目标。
——城乡协调好。城乡融合发展加快推进，“一主两副双廊四片区五平台”的城乡发展格局加快构建，中心城区基础配套设施持续完善，城镇化率进一步提升，乡村振兴全面推进，美丽集镇、美丽乡村建设向浙江看齐，农村人居环境明显改善，脱贫攻坚成果持续巩固，乡村振兴战略全面推进，城乡发展更趋协调均衡。到2025年，城镇化率达62.5%，城镇居民人均可支配收入、农村居民人均可支配收入分别达5.16万元和2.68万元以上，城乡居民人均可支配收入比缩小至1.93。
——社会治理好。“平安玉山”建设取得新成果，持续推进“信用玉山”建设，民主法治更加健全，社会公平正义得到进一步彰显，政府治理效能显著提升，城乡基层治理和社区协商制度不断完善，乡村村民自治制度更加健全。防范化解重大风险体制机制更加健全，突发公共事件应急处理能力显著增强，自然灾害防御水平明显提升。
——百姓生活好。实现更加充分更高质量就业，基本公共服务均等化水平明显提高，全民受教育程度不断提升，县乡村社区多层次社会保障体系更加健全，卫生健康体系更加完善，生活环境更加宜居，幸福指数持续提升，人民生活更加美好，宜业宜居的幸福玉山基本建成。
表3：“十四五”时期经济社会发展主要指标
类别
指标
单位
2020年
实际
2025年
目标
年均/累计增长（%）
属性
综合质效
地区生产总值（GDP）
亿元
225.87
325
7.5以上
预期性
财政总收入
亿元
28.76
38
5.5以上
预期性
规模以上工业增加值增速
%
7.5以上
预期性
固定资产投资增速
%
8.5以上
预期性
社会消费品零售总额
亿元
129.4
200
9以上
预期性
粮食综合生产能力
亿斤
4.18
保持稳定
约束性
创新驱动
研发支出占地区生产总值比重
%
1.8
2.2
[0.4]
预期性
协调发展
城乡居民人均可支配收入比
-
2.0
1.93
[0.07]
预期性
常住人口城镇化率
%
56.5
62.5
[6]
预期性
改革开放
进出口总额
亿元
1.54
1.9
5左右
预期性
实际利用外资
亿美元
1.04
1.4
6左右
预期性
利用省外资金
亿元
72.52
106
8左右
绿色生态
单位GDP能源消耗降幅
%
省市下达的目标
-
省市下达的目标
约束性
单位GDP二氧化碳排放降幅
%
省市下达的目标
-
省市下达的目标
约束性
县城环境空气质量优良天数比例
%
98.27
省市下达的目标-
约束性
主要河流断面优质水比例
%
100
91.67
[8.33]
约束性
森林覆益率
%
68.13
68.33
[0.2]
约束性
民生福祉
农村居民人均可支配收入
元
18431
26800
8左右
预期性
城镇居民人均可支配收入
元
36776
51600
7.0左右
预期性
备注：1.全县生产总值绝对数为当年价格，年均增长按不变价格计算；2.[ ]为五年累计提高或下降数，其中规模以上工业增加值增速、固定资产投资增速为“十三五”平均增速；3.约束性指标具体数值按国家下达任务执行。
数据来源于《玉山县国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要（征求意见稿）》
七、土地征收成片开发用地情况 （一）土地征收成片开局 本次成片开发方案共涉及11个片区，面积共计370.1384公顷。拟规划用途为储备库用地、工业用地、公共管理与公共服务用地、公用设施用地、交通运输用地、居住用地、绿地与开敞空间用地、商业服务业用地等。
其中储备库用地2.0379公顷，占总面积的0.55%，工业用地177.4237公顷，占总面积的47.93%，公共管理与公共服务用地20.4952公顷，占总面积的5.54%，公用设施用地8.1373公顷，占总面积的2.20%，交通运输用地74.7877公顷，占总面积的20.21%，居住用地41.3634公顷，占总面积的11.18%，绿地与开敞空间用地40.0607公顷，占总面积的10.82%，商业服务业用地5.8325公顷，占总面积的1.58%。详见下表：
表4 成片开发用地布局情况表
单位：公顷
用途
面积
比例
储备库用地
2.0379
0.55%
工业用地
177.4237
47.93%
公共管理与公共服务用地
20.4952
5.54%
公用设施用地
8.1373
2.20%
交通运输用地
74.7877
20.21%
居住用地
41.3634
11.18%
绿地与开敞空间用地
40.0607
10.82%
商业服务业用地
5.8325
1.58%
总计
370.1384
100.00%
开发片区内用途布局能与周边现状用地相结合，且符合开发项目和片区周边发展用地的需求，如片区4用地为工业用地、公用设施用地、和交通运输用地，其周边为工业用地、城镇村道路用地及农村宅基地，片区建设能够与周边形成紧密连接，在大力发展产业的同时，也完善了区域基础配套。
（二）成片开发拟安排的建设项目、开发时序 统筹考虑资源禀赋、基础设施情况、征收难度、融资情况、建设计划等因素，综合研究后制定拟建项目开发时序及年度实施计划。本次成片开发拟建项目用地开发时序确定为2021~2023年。拟建设面积共计370.1384公顷。
1、环保二期地块：拟建设面积约93.1467公顷，其中需报批征收面积约83.3722公顷。
2、热电联地块：拟建设面积约22.0710公顷，其中需报批征收面积约15.8236公顷。
3、标准厂房地块：拟建设面积约18.9699公顷，其中需报批征收面积16.8261公顷。
4、恒昌实业地块：拟建设面积约5.6043公顷，其中需报批征收面积约3.0229公顷。
5、法院北侧地块：拟建设面积约36.4169公顷，其中需报批征收面积25.7319公顷。
6、玉山二中西侧地块：拟建设面积约20.2307公顷，其中需报批征收面积9.0977公顷。
7、衢绕示范区地块：拟建设面积约102.1251公顷，其中需报批征收面积97.1611公顷。
8、必姆幸福商苑地块：拟建设面积约10.8349公顷，其中需报批征收面积1.5056公顷。
9、临湖建材大市场地块：拟建设面积约6.4001公顷，其中需报批征收面积4.1788公顷。
10、下塘国营大垄垦殖场垦区棚户区改造地块：拟建设面积约8.0089公顷，其中需报批征收面积1.7668公顷。
11、南方水泥地块：拟建设面积约46.3302公顷，其中需报批征收面积8.7503公顷。
本次成片开发拟在2021-2023年完成项目报批征收54.4324公顷，详见下表：
表5成片开发项目拟征收年度计划表
单位：公顷
片区编号
片区名称
时序
片区面积
拟征收报批面积
片区1
环保二期地块
2021-2023
93.1464
82.3722
片区2
热电联地块
2021-2023
22.071
15.8236
片区3
标准厂房地块
2021-2023
18.9699
16.8261
片区4
恒昌实业地块
2021-2023
5.6043
3.0229
片区5
法院北侧地块
2021-2023
36.4169
25.7319
片区6
玉山二中西侧地块
2021-2023
20.2307
9.0977
片区7
衢绕示范区地块
2021-2023
102.1251
97.1611
片区8
必姆幸福商苑地块
2021-2023
10.8349
1.5056
片区9
临湖建材大市场地块
2021-2023
6.4001
4.1788
片区10
下塘国营大垄垦殖场垦区棚户区改造地块
2021-2023
8.0089
1.7668
片区11
南方水泥地块
2021-2023
46.3302
8.7503
总计
370.1384
266.237
八、土地征收成片开发年度实施计划 （一）用地项目性质、面积、开发时序 统筹考虑研究后制定拟建项目开发时序及年度实施计划，本次成片开发拟建项目用地开发时序确定为2021~2023年，拟新建项目面积共计370.1384公顷。
（二）成片开发范围内公益性及非公益性用地比例 本次成片开发方案公益性与非公益性用地比例如下：
本次成片开发范围共370.1384公顷（含拟建区及现状建成区），其中非公益性用地224.6198公顷，其余用地均为公益性用地，共145.5186公顷。详见下表：
表6成片开发用地项目情况表
单位：公顷
片区编号
片区面积
公益性用地面积
公益性用地比例
片区1
93.1464
31.5313
33.85%
片区2
22.0710
9.9130
44.91%
片区3
18.9699
11.3618
59.89%
片区4
5.6043
2.5704
45.86%
片区5
36.4169
16.0563
44.09%
片区6
20.2307
7.9525
39.31%
片区7
102.1251
35.1668
34.44%
片区8
10.8349
7.1279
65.79%
片区9
6.4001
2.4510
38.30%
片区10
8.0089
5.4437
67.97%
片区11
46.3302
15.9439
34.41%
合计
370.1384
145.5186
——
九、成片开发效益型分析 （一）经济效益 基础服务设施产业的完善和地区特色产业的发展，有利于进一步完善产业结构，形成优势互补，规模效应进一步突显。促进经济的增长最为直接的方式是税收的增加，另外，基础设施的完备将提高区位优势，对周边产业行业有较强的带动力。
通过本次成片开发的实施、项目的建设，将推动和聚集符合当地资源特点的产业，优化资源配置，提高资源的利用率，降低能耗，提高土地的综合利用率。将促进当地经济快速发展，提升全县的综合发展水平，加快城镇化发展步伐。通过城镇的传导作用，将先进科学技术、文化知识和管理经验等，辐射、传播到农村，促进科技、教育、文化、卫生等各项社会事业的迅速发展，并对农村经济社会的发展产生积极的带动作用，加速城乡一体化，从而增强在区域经济发展中的辐射带动力，实现城乡经济社会的协调发展。
（二）社会效益 成片开发的实施在促进产业发展的同时，也将带动周边发展，新增产业项目的建设发展也将创造新的就业机会。成片开发的建设和投产有利于吸收当地农业剩余劳动力，降低城市就业压力，减轻政府负担；有利于消除社会不稳定因素，对稳定政治、社会大局，加强社会管理等有着重要意义。同时相关企业的生产消费和纳税可促进地方经济，增加政府财政收入。
本次成片开发的实施，可促进地区产业的发展，带动上下游产业共同发展，完善产业链，符合玉山县国民经济和社会发展“十四五”规划。同时由于项目的建设活动和生产经营活动，将直接增加当地的就业机会，间接增加当地居民的人均可支配收入，带动当地消费水平的上涨，搞活当地经济市场，提高人民的生活质量。
（三）生态效益 土地开发建设对生态环境有着重要影响，土地开发建设导致土地利用结构发生变化，将农业用地为非农业用地，改变土地利用方式，从而改变地表植被的种类及覆盖程度，本成片开发实施过程将严格对涉及的耕地实行占补平衡。将有效恢复生态绿化功能，改变城市环境，在减少水域污染、保持水土，涵养水源、降低噪音等诸方面发挥显著作用，使项目区域生态环境实现良性循环，实现人与自然、经济发展与资源环境协调、可持续发展。
十、征地农民利益保障 （一）集体经济组织和村民意见 本成片开发方案拟于2021年4月28日至5月27日在玉山县人民政府网站公示，且在开发涉及的各乡（镇、街道）及村委会公告栏张贴公示，征求范围涉及的村集体和当地村民的意见。
（二）征地补偿安置标准 依据《江西省人民政府关于公布全省征地区片综合地价的通知》（赣府字〔2020〕9号），本成片开发方案实施时，土地补偿费和安置补助费按区域征地区片综合地价标准补偿，玉山县各乡镇及街道征地补偿标准如下：
1、冰溪街道 耕地、园地、人工高产油茶园、养殖坑塘、农村集体建设用地43400元/亩，林地、其他农用地17360元/亩，未利用地13020元/亩。
2、文成街道、临湖镇、樟村镇、六都乡 耕地、园地、人工高产油茶园、养殖坑塘、农村集体建设用地41100元/亩，林地、其他农用地16440元/亩，未利用地12330元/亩。
3、下镇镇、紫湖镇、横街镇、四股桥乡 耕地、园地、人工高产油茶园、养殖坑塘、农村集体建设用地40100元/亩，林地、其他农用地16040元/亩，未利用地12030元/亩。
4、必姆镇、双明镇、岩瑞镇、枫林镇、怀玉乡 耕地、园地、人工高产油茶园、养殖坑塘、农村集体建设用地38800元/亩，林地、其他农用地15520元/亩，未利用地11640元/亩。
5、仙岩镇、南山乡、下塘乡、三清乡 耕地、园地、人工高产油茶园、养殖坑塘、农村集体建设用地37100元/亩，林地、其他农用地14840元/亩，未利用地11130元/亩。
拟征收土地范围涉及的青苗、地上物及其他建、构筑物由玉山县人民政府按实际落实补偿并组织实施拆迁。
[关键词]小产权房；购买者；利益保护；住房保障
[中图分类号]F293.33 [文献标识码]A [文章编号]1008-4738(2012)01-0043-05
一、问题的提出
自我国在全国范围内积极推进“新农村建设”、“城中村改造”进程以来，国家在给予一定财力支持的同时也允许社会资金参与，在属于集体所有的土地上，以旧城改造、城中村改造、新农村建设等名义，由农村集体经济组织直接开发或者由其与开发商合作开发建设房屋，该类房屋除了本集体村民自己居住外，为发展经济，解决本村养老、医疗、教育等问题，村集体经济组织将部分房屋出售，从而使得“小产权房”入市。同时，近年来随着经济的迅猛增长，城镇化、工业化进程的快速发展，全国各个城市房价不断攀升，城市的高房价使得消费者实际购买能力下降。在这种高房价并且城市居民住房问题未得到妥善解决的背景下，小产权房在市场上的交易量也越来越大。
由于在我国现有的法律制度下，集体土地、农村宅基地的流转受到严格限制，故小产权房其本身的合法性备受质疑，国务院也多次出台文件否认小产权房的合法地位。尽管如此，但小产权房的问题并没有得到有效解决，而且有蔓延之势。之所以如此，是因为针对小产权房的存在和流转，我们把目光过多的集中在我国城乡分治的二元土地制度上，集中在了地方政府利益、开发商利益和农村集体、农民利益的博弈上，试图通过制度改革来平衡各方利益，从而给予小产权房以合理的定位。这种视角无疑是正确的，我们必须坚持。我们也必须站在购买者的角度，基于购买者的切身利益去体会“小产权房”带来的正面影响，也会更有利于我们去认识和解决其中的问题。因为归根结底正是由于这个群体的住房需求得不到妥善解决才让小产权房有了存在和流转的基础，小产权房的出现在解决其住房需求的同时又使他们陷入另一个困境，故如何保障小产权房购买者利益同样值得我们关注。
二、小产权房购买者利益保护的困境
(一)小产权房存在和流转的动因――以购买者为视角
针对小产权房存在和流转的动因，我们可以从不同利益主体的角度进行分析。有学者从保护村集体和农民利益的角度出发，认为小产权房的存在和流转有利于保护农民的财产权，累计社会财富；同时有助于实现财产流转，给农民提供有利的融资条件。也有学者从维护社会公益，推进城乡一体化进程的角度出发，认为站在法律平等的位置上看待小产权房，这有助于农村宅基地资源的市场化运作；以小产权房带动农村宅基地的流转，也将为城乡优势资源优化整合构筑平台。笔者认为，小产权房的存在和流转本身虽然问题大，争议多，但它却对购买者产生了许多积极影响，所以，从购买者的角度来探寻小产权房存在和流转的动因，能够对小产权房购买者利益进行保护的必要性产生更加充分地认识，同时对小产权房诸多问题的解决也有所裨益。从购买者的角度讲，小产权房的存在和流转是基于以下动因：
1.购买者的住房需求与高房价之间的紧张关系
依据我国现行法律，集体土地在转为国有之后才能上市交易，建设商品性住宅。小产权房是在集体所有的土地上建设的商品性住房，其本身不符合法律规定。因而，小产权房的非法性决定了小产权房的开发路径游离于当前法定的房地产开发程序之外。在大产权房的开发过程中，开发商需要办理合法的房屋开发立项手续和相关土地出让手续，并按照规定向国家缴纳土地出让金和使用税，由国家给开发商颁发土地使用证和房屋预售许可证。大产权房的开发通常要经过以下九个环节：国土部门征地――补偿征地费――土地开发整理――土地储备――土地出让――开发商报批项目规划――建筑商建设――各相关部门验收――开发商预售等；与之相比，小产权房的开发过程则相对简单，环节较少，一般只需经过开发商与村集体协议开发――开发商规划项目――建筑商建设――开发商预售四个环节。在大产权房的土地开发中需要缴税12种，各种费用基金500项税费和土地出让金占到房价的50％左右，而“小产权房”因未经土地征用和审批程序，减少了很多开发的中间环节，节省了土地出让金、增值税和房地产开发交易方面的税收等费用，所以与一般的商品房相比，价格较为低廉。小产权房的购买者多为农村集体经济组织以外的村民或城镇居民，由于其自身经济能力有限，无法承受持续高涨的房价来满足自身的居住需求，于是转而“尝试”小产权房。
2.政府住房保障体系的不完善
国务院早在1998年就出台了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，提出了多项房改政策，其中包括建立和完善以经济适用房为主的住房供应系统、重点发展经济适用房等惠及民众的改革措施，其目的就是切实为中低收入人群解决住房难的问题。但由于地方政府投入的资金有限，同时各地方政府又以土地出让金作为其重要的财政来源，使经济适用房的建设和廉租房的供应远远不能满足广大无房户的需求。时至今日，日渐攀升的房价已远远超出了中低收入者的购买能力，政府出台的相关政策并未有效的帮助广大中低收入者彻底解决住房问题。从购买者的角度而言，住房制度改革中住房保障的不完善，以及经济适用房、廉租房供应较少等原因，使其住房需求得不到有效解决，这也就为小产权房的存在和流转提供了政策空隙和市场空间。
(二)小产权房存在和流转中的法律困境
1.土地使用权制度的法律阻碍
根据我国《宪法》的规定，我国土地使用权制度可以分为国家土地使用权和集体土地使用权。再根据我国《土地管理法》第8条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。”由此可见，农民集体对法律规定的属于国家所有以外的农村和城市郊区的土地享有集体土地所有权。这也为小产权房存在和流转的困境埋下了制度性的诱因。
对于土地的使用，我国《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有土地的除外。”第63条规定“集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。同时，根据《城市房地产管理法》规定，对于在集体所有的土地上进行的房地产开发，必须先由国家依法将土地征为国有，此时国有土地的使用权才能转让、出售。然而，小产权
房本身属于农民或者村集体在集体所有土地上的自建房，既不符合集体土地使用的要求，也不能满足城市房地产开发的土地使用条件。所以，小产权房从诞生之日起就与我国现行法律不符，从土地使用权这个根基上就欠缺法律的认同和保护。这一境况也直接导致小产权房存在和流转长期的生存于地下，使其购买者的利益处于无保障状态。
2.小产权房所有权的法律歧视
由于小产权房是村民或者集体在集体所有的土地上建造的房屋，并没有履行国家征收审批和缴纳土地出让金等程序，所以没有取得国家正式颁发的所有权证书，更无法得到法律有效的保护。因而小产权房所取得的产权证明往往是由村集体或者乡镇府颁发或认可，这些证明只能是出售者和购买者之间的一种产权约束，或者说是游离于法律之外的一种默许。根据我国《物权法》第9条规定：“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记；未经登记，不发生效力。”这也明确了我国法律对不动产物权的效力采取登记要件主义，即对于小产权房，要取得所有权就必须进行合法登记，以免发生纠纷，所有权难以界定。由此现行法律对小产权房是不予登记、不发证书。再根据《国务院办公厅关于加强土地转让管理严谨炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。这一政策性规定也直接堵死了本集体以外的成员获得房屋产权的可能性，从而也使小产权房购买者彻底丧失了对不动产享有的权益。
3.小产权房流转的法律束缚
依据我国法律，任何房屋都不得与土地相分离而单独转让，必须与土地一并进行流转，即采取“房地一体主义”。然而，由于小产权房的建设用地是未经正规的法定程序批准，也不可能存在符合法律规定的产权证书，所以小产权房不具备商品房交易的合法条件，从而失去了在房地产市场上进行合法流通的可能性。对于小产权房的流通我国法律和相关政策都做出了明文性的禁止性规定。如：2007年6月18日，建设部在其《关于购买新建商品房的风险提示》中明确表示：“城镇居民不要购买集体土地上建设的房屋。”2007年12月11日，国务院公布的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》明确规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或者小产权房。单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。”此外，我国《物权法》、《土地管理法》对小产权房的流转也都予以否定。小产权房丧失流转的可能性也就意味着已经持有小产权房的购买者的所有权无法得到法律的承认，尚未持有的潜在购买者对购买小产权房则需要承担更大的风险。
在购买者无力承受高房价，政府的住房保障体系尚不完善的背景下，现有的法律制度又对小产权房的存在和流转予以否定，使小产权房购买者最基本的居住利益无法得到保障。如果一味地强调小产权房的存在是对集体土地的非法滥用，其流转时对我国土地制度的绝对违反，导致的结果便是所有违法建设的小产权房全部予以拆除，这样不仅造成社会资源的极大浪费，同时也不利于社会稳定。于是，我们必须探寻其他途径来解决小产权房的存在和流转问题，以更好地保护购买者利益，维护社会稳定发展。
三、小产权房购买者利益保护的途径
解决小产权房存在和流转的方案很多，不必非在标的物是否合法、买卖合同是否有效、能否办理物权登记等纯法律问题上绕圈子，还可以考虑对小产权房的其他变通处理方案。在现存的制度体系下，小产权房存在和流转的合法性被予以否定，这也导致其购买者的利益无法得到法律的有效保护，这种局面的形成既有法律上、制度上的原因，也有经济学上的原因，在即存的法律制度和土地制度不会发生重大改变的情形下，如何解决小产权房的存在和流转问题，是对其购买者利益进行保护的关键。对于此处的购买者，不仅仅局限于已经实际购买的主体，更包括那些尚未购买但有购买意向的主体。对于已经销售的小产权房，购买者是当然存在的；而对于那些已经建成但尚未出售的小产权房，此时的实际购买者尚未现实的出现，属于潜在的购买主体，对于他们利益的保护更多的是一种预防性的保护，即在他们取得小产权房之前，是这类房屋已经具备流转的要件，从而避免购买者利益受到损害。同时，在以上两类购买者之外，还存在着一类特殊的购买者，就是在“以租代售”做为小产权房的对外处置形式时，此时的购买者是以承租人的身份来对小产权房加以支配。因而，对小产权房购买者利益的保护途径不能一概而论，应区分以上三类主体，分别加以阐述。
(一)已经出售的小产权房购买者利益保护的途径
在小产权房合同法律关系的众多形式中，有一部分是建设单位直接以买卖合同的形式将房屋出售给购买者，同时由相关村组或乡镇府颁发产权证书。在现有的制度规范下，此类买卖合同及颁发产权证书的行为由于违反了法律、行政法规的强行性规定而归于无效。对于该类房屋，笔者认为，在城乡土地二元所有的制度不能改变的情形下，可以根据具体的情况，将符合条件的小产权房的土地予以征收，转化为国有土地，并由政府通过相应程序回购房屋将其用于住房保障，使其合法化的同时使购买者利益得到保护。
1.该类买卖合同及其产权证应确定无效。按照合同法的相关规定，内容违反法律、行政法规的强行性规定的合同无效；合同被确认无效或被撤销后，对因合同取得的财产双方应互为返还。这里返还的双方应为房屋的购买者与已经获取收益的农民及其他主体。但在我国现行的民事诉讼制度下，法院遵循不告不理的诉讼原则，用时在事实层面双方亦无法返还，故而需要政府主动介入，而不能让这样一种违法状态长期存在。
2.在确认该部分小产权房合同无效后，其已颁发的产权证书应予以收回。对于符合保障型住房转化条件的部分小产权房，可由住房保障部门与集体组织通过签订协议对房屋予以回收，集体组织已经向小产权房购买者收取的价款则抵作房屋及土地补偿金，政府不再另行额外给予补偿或支付价款。再将集体土地转为国有土地后，国家将取得该部分房屋的所有权。
3.政府主管部门通过回购转化房屋所有权性质后，将回购的房屋转性为经济适用房，并纳入经济适用住房管理。此时，原小产权房的购买者应当与住房保障部门重新签订经济适用房买卖合同，按照其购房时支付的价款与该房屋转性时同地段商品房价款的比例按份享有该房屋的产权。通过这样的途径，使该类小产权房的存在取得了合法形式，使小产权房的购买者从原来对房屋的所有没有任何法律依据转化为对房屋的合法所有，不仅满足了购买者的住房需求，同时也解决了小产权房的产权归属问题，化解了购买者的购房风险，最大程度地保护了小产权房购买者的利益。
(二)对尚未处置的小产权房“购买者”利益保护的途径
所谓未对外处置的小产权房，仅限于集体经济
组织(包括农民)已经修建完毕但尚未对外处置的房屋。从严格意义上讲，小产权房之所以被禁止是由于购买者的身份不符合法律规定，因而未对外处置的房屋尚不算违法建筑(占用耕地、违反规划法等情形的除外)。如何解决该类房屋的存在和流转，笔者认为可以通过将符合条件的部分房屋与整个保障型住房制度相衔接的方式，将符合条件的部分房屋转性为保障型住房从而纳入住房保障体系。
1.以市、县为单位对目前本辖区内存在的尚未对外处置的小产权房进行调查。调查的目的在于确定该部分房屋的实际状态，评估其转性为保障型住房的可能性和必要性。调查的内容包括房屋的具置、数量、户型、面积、建设主体、年份等要素。通过调查，对于那部分较为集中的、尚未对外处置的小产权房，政府可以根据其具体的位置、户型、面积、质量等因素，结合本地年度保障型住房的需求，并考虑城镇规划及资金使用等综合因素，从而确定政府予以回购的房屋数量及具置。
2.政府将回购的小产权房用于住房保障。最近几年我国已开始大规模的保障型住房建设，以2009年至2011年保障型住房建设计划为例，3年间，我国将新建600万套保障型住房，平均每年投资超过9000亿元。笔者认为，可以将回购已经建成的小产权房作为与新建并列的保障型住房的来源。首先可以节约保障型住房的建设周期，提高效率，在尽可能短的时间内最大限度地满足保障对象的住房需求。其次，通过政府回购此类小产权房，一来可以避免从事实状态上拆除小产权房，二来也能有效改善小产权房的空置的局面，同时，也为小产权房合法化增加了一个合法的解决途径，为潜在的购买者提供了解决住房需求的可能性。
关于回购的程序，首先，对可以予以回购的小产权房的位置、数量，政府在调查的基础上综合各相关因素进行确定。其次，按照法律规定的标准和程序对拟回购房屋所占用土地予以补偿、征收。再次，赋予小产权房的建设主体以市场交易地位，政府通过支付合理价格取得该类小产权房的所有权。此时，该类小产权房既可以作为经济适用房向购买者出售，也可以作为廉租房予以出租。通过以上途径，使小产权房的购买者在取得房屋以前，该类房屋已经具备了流转的要件，无论是通过经济适用房的形式予以出售，还是以廉租房的形式进行出租，都使这类“潜在购买者”在其住房需求得到满足的同时，也避免了交易风险。
(三)对已经出租的小产权房“购买者”的利益保护途径
小产权房的对外处置方式，除了出售外还存在着另外一种“以租代售”的形式，即以租赁的形式来掩盖对外转让小产权房的实质，已达到规避法律的目的。在这种形式下，小产权房的购买者是以承租人的身份来对房屋加以支配。在实践中，鉴于合同法中对房屋最高租赁期限的限制，小产权房租赁合同总体上表现为三种类型；超过二十年的租赁合同，二十年期满自动续期的合同，不超过二十年的高租金合同。如何解决此类以租赁形式对外转让的小产权房的存在和流转，是购买者利益保护的关键，笔者认为，对其中部分房屋可以由政府将其回购后与保障型住房相衔接。
1.各市、县人民镇府可以通过对此类“以租代售”的小产权房进行登记以掌握其相关情况，从而确定其中符合回购条件的房屋。对于可予以回购条件的，笔者认为应综合各方面因素进行考量，根据已出租小产权房的的登记情况，结合保障型住房的需求计划，在符合城镇规划的范围内，综合考虑小产权房的户型、位置、面积等因素，合理确定予以回购的房屋数量及具置。可予以回购的小产权房，不仅要在数量及位置上符合城镇总体规划，在户型、面积上也必须符合保障型住房的相关规定。
2.由于使用人是以租赁形式对该类房屋进行支配，承租人不能依据债的关系取得房屋的所有权。故而政府住房保障部门通过与实际产权人协商回购符合条件的房屋，以此种方式变更小产权房的所有权。原房屋产权人已经收取的租金抵作政府回购的房屋及土地价款(“以租代售”情形下的租金在本质上是房屋的价值，只不过是以租金的形式出现，目的在于规避法律对小产权房流转的约束)，政府在回购后可以将该类房屋纳入住房保障体系，变性为经济适用房或廉租房。通过这样的处理方式，集体组织(或农民)从心理上符合其建设小产权房通过予以出售获取等价的初衷，从事实上也获取了房屋及土地补偿款，因而以此种方式变更土地性质也节省了成本。更为重要的是，通过这样的处理，从事实状态上而言可以避免小产权房的存在和交易状态中双方当事人的权利义务关系长期处于不确定状态，通过政府回购的形式将小产权房的所有权予以变更后，政府则成为了房屋的所有人。
3.在所有权变更以后，赋予原租赁人(小产权房的购买者)以选择权，既可以有限制地承认原租赁合同的效力，依据买卖不破租赁的原则，对二十年租期予以认可(超过二十年或自动续期的无效)，承租人也可以选择与政府重新签订经济适用房买卖合同或者签订廉租房租赁合同。选择签订廉租房租赁合同的，其租赁期限可以与原合同的期限一致，但承租人无需再交纳租金。对于选择签订经济适用房合同的购买者，该房屋则纳入经济适用房管理，由购买者按照其支付的购房款与转性时同地段商品房价款的比例与政府按份享有该房屋的产权。同时，购买者也可以按照经济适用房制度的规定，在补交土地出让金、相关税费并符合相关条件后取得该房屋的完全所有权。
四、结语
小产权房存在和流转问题的解决，决定了小产权凡购买者能否对其所购买的房屋取得产权，从而保障自身的居住利益。在现有的制度背景下，政府根据当地的实际情况，通过将符合相关条件的小产权纳入住房保障体系，以保护小产权房购买者的利益得到合理保障，是可以予以尝试的一种途径。在这个过程中，政府充当了两个角色，既是小产权房的购买者，又是出售者(出租者)。通过这样一种途径，使小产权房的存在和流转面对的社会争议得以缓冲，而后通过相关的法律制度改革使小产权房问题得以彻底解决。
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