时间：2023-06-02 09:57:20
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇购书申请，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
一般情况下，不同种类的民间奖学金针对不同的学校。有些大学还拥有专门向本校留学生提供奖学金的网络，这些学校的留学生申请到奖学金的可能性就比较大。总之，各个大学的学生处会在申请奖学金期间贴出各种奖学金的种类、金额、申请资格、申请方法和截止时间等信息。留学生可根据自己的情况提出申请。
由于日本针对外国留学生的奖学金名额和数额都有限，70％以上在日本的留学生都没有机会拿到奖学金。所以，日本政府规定在课外一定的时间内打工是合法的，其收入基本上够在日本的生活费用。因此，大多数留学生在紧张的学习之后，还必须为自己的生活费用和学习费用奔波。
日本的奖学金从支付单位来看可分以下五种：日本政府(文部省)奖学金、地方自治体奖学金、民间团体奖学金、各高等院校提供的校内奖学金、外国自费留学生学费减免制度。
（一）政府(文部省)奖学金
申请日本政府(文部省)的奖学金需要通过日本驻外大使(领)馆的推荐，或日本国内大学的推荐。
（二）地方自治体奖学金
这是日本地方政府对在该管理区内居住的或在其管辖区内的学校读书的外国留学生提供的奖学金。此项奖学金的支付形式多种多样，其中包括学费、生活费或住宿费的补助、国民健康保险补助、发给交通券以及购书券。申请地方自治体奖学金首先要认真阅读申请资格表，确认有申请资格。申请资格认定后，要到当地政府或你所在的学校索取所需文件表格。填好申请书，搜集所需的资料，如个人履历表、在学证明书、指导教师推荐书、健康证明书、照片、外国人登记证明的复印件等等。然后上交给当地政府或你所在的学校。这以后一般还要进行一次笔试和一次面试。笔试通常包括一般教育课程、专业科目、日语能力等项目的考试；面试通常是根据本人情况以及你在日本与本国的文化交流所作的努力而考虑的。选考的结果将通过当地政府或校方告之本人。
（三）民间团体奖学金
民间团体奖学金制度是在企业、财团或个人提供基金基础上创立的。这些奖学金几乎只能在进入日本的大学或研究生院后才能有资格申请，而且，各类奖学金几乎全是通过留学生所在的大学申请的。支付形式也是多种多样的：代付学费、生活费或住宿费的补助、国民健康保险补助、提供交通券、购书券等。
（四）各高等院校提供的校内奖学金
此项奖学金是由各个大学设立的奖学基金提供的。目前，在日本，对外国留学生减免学费的大学正在日益增多，所以学生入学前最好了解清楚。
[关键词]单位；图书馆；图书管理；办法
1前言
图书是人类发展历史非常重要的载体，图书室在某种特定环境下是向人类传播知识的下具，同时图书还是我国思想内涵、经验积累、知识创新文化的源泉。所以本文主要针对单位图书馆的图书管理方法进行分析，通过对其进行管理方法进行分析，具有非常重要的现实意义。
2单位图书馆的图书管理办法
2.1单位图书馆的新书采购办法
2.1.1提出申请在进行新书采购的时候，首先要提出申请，除了领导特意需要采购的一此图书之外，招商各局的主要负责人，可以根据实际下作的需要，以部门的名义提出对有关书籍采购的书面申请，并且要填写《招商局图书采购申请表》，对所需要采购的书籍要注明采购的理由或者是用途。除此之外，招商各局对所需要采购的书籍要注明所进行采购书籍的途径，比如是以邮购的方式，或者是在书店购买的，以及需要采购的数量，还有所采购书籍的书名、作者还有出版社售价等等和购买书籍相关的信息。2.1.2审批意见提出采购书籍的申请之后，这个时候需要招商综合局对招商各局的采购申请进行初审，在初审的时候要对所采购的书籍提出相应的意见和建议，最后报管委会领导进行审定。2.1.3购买入库在报管委会领导审批之后，并且得到管委会领导批准同意之后，申请人或者是招商各局按照规定进行购买，一日_所采购的书籍到货之后，要在第一时间内将新采购的书籍交至图书站，并且办理登记入库的手续。2.1.4经费来源单位采购新书籍的主要经费来源，是由招商综合局在每年的时候从业务费中拿出的一万元，这样以便于招商各局在购买图书的经费需要。2.1.5费用报销如果所采购的书籍的费用是在五百元以下，那么就由经办人进行申请，并将申请递交给招商综合局进行审核，最后由管委会领导进行批准报销;但是如果所购买的书籍总数是超过五百元以上的，那么就由经办人所在局的主要负责人，直接向管委会领导进行申请。
2.2单位图书馆的图书登记入库办法
2.2.1登记流程所购买的图书入库之后，要对入库的图书进行汇总登记，并统一对购买的图书进行编号，并且根据不同的种类上架，并按照专柜保管的流程进行登记入库，这样对图书进行分类登记，方便对图书的管理。2.2.2图书的分类结合单位的下作内容合实际内容，对政府机构的业务知识以及相关图书进行分类管理。因为单位本身下作就具有特殊性，所以这要求图书管理人员在图书分类的时候，一定要抱着非常严谨的下作态度，切实的结合政府机构的实际下作内容，对图书进行仔细的分类。
2.3单位图书馆的图书借阅办法
2.3.1日常外借借阅人员在进行日常外借的时候，一定要当面和图书管理人员面对面的进行核对，在核对的时候主要是看所借的书页面是不是完整，有没有划勾划圈，以及对所借的书是不是有破损残缺的情况进行认真的查对，这样避免在归还书的时候，出现不必要出现的麻烦。每个人每次在进行日常外界的时候，只能一次外界1-3本图书，但是如果是因为实际需要一次借阅超过3本，那么就需要在《图书借阅登记表》备注栏中说明实际情况，同时还要在图书室管理员处填写《图书借阅登记表》，在填写的时候一定要按照一式二份的要求进行填写，图书管理人员和借阅人本人各执一份。2.3.2图书的归还借阅人员应该按照《图书借阅登记表》上所规定的期限，在规定的期限到了的时候，一定要如期的对所借阅的图书进行如期的归还，如果由于特殊的一此情况，需要对所借阅的图书延长外界的时间，一定要提前告知图书管理人员，以便在规定的时期到了的时候没有对所借阅的书进行归还，给自己的信用带来负面的影i向。借阅人员一定要清楚，图书借阅期限最长时间不能超过30天。2.3.3任何借阅人员都要爱惜图书在进行单位图书馆管理的时候，图书管理人员一定要明确的告知借阅人员，外借的图书不能在没有经过任何人允许的情况下，进行填涂、勾划，同时应该做出明确的规定，借阅人员一定要保证对所借阅的图书，不能有任何沾有任何的液体污渍，在进行归还的时候不能出现残缺破损的现象。这也要求图书管理人员，在借阅人对图书进行归还的时候，一定要对照借出时的情况对所归还的图书进行仔细的检查，如果一日_发现图书有破损的情况，需要借阅人员按照规定作出相应的赔偿。
2.4单位图书馆的图书损坏与丢失处理办法
因为图书本身就是属于公共财产，所以在进行单位图书管理的时候，只要是借阅人员有污损图书或者是丢失图书的情况出现，图书管理人员都有去权利按照图书馆的规定，要求借阅人员购买回和所借阅同版本的图书作为赔偿，如果实在没有办法购回同样的图书，则借阅人员要按照所借阅的书的原价做出赔偿。在进行单位图书馆图书管理的时候，一定要严格按照图书馆图书管理的规定执行，以免出现不避要的麻烦。
3单位图书馆的图书管理创新办法
3.1提高图书管理人员的综合素质
图书是开展学校和社会各种活动资料一准备的重要资源保障，随着现代知识经济的到来，知识已经逐渐成为人们发展所关注的关键因素，图书馆资料一管理的主题是人，关于管理策略的各个方面的制定都容易受到管理人员素养方面的影响，管理方案的制定需要适应社会发展的需要，从而需要对管理方案根据时代的要求逐渐创新和完善，社会发展要求学习学校图书馆实施“人本管理”，不仅需要根据学生们的具体需要对图书资源进行完善，同时也需要对图书管理人员有效培养，积极提升管理人员的自身素质，培养管理人员先进设备使用技巧，促进图书馆管理人员全面发展，树立创新观念，将管理的一定实践经验逐步运用到管理策略的制定中，不断优化图书馆管理部门的结构，关注学校图书馆管理人员的培养和选拔，优化学校图书馆管理队伍，提高学校图书馆管理团队的整体水平。
3.2管理设备设施的创新
设备是图书管理的基础内容，技术设备的更新是对图书管理水平提升的具体表现，促进图书管理效率提升。随着互联网技术的发展和普及，图书网络化管理已经成为时展的要求，图书馆应当从图书管理设备方面进行创新和发展。通过现代化管理设备，不断促进管理人员对新的管理技的掌握，逐步向智能化管理方向发展，促进图书电子网络管理。图书管理逐步将纸质化资料一管理时代的弊端加以改善，图书管理下作运用电子化管理设备将资料一不断转化为电子网络信息进行储存，促进纸质化资料一管理与数字化管理共同进行，充分发挥两者对提高图书管理效率的优势和职能。
3.3图书管理网络化
随着以网络技术为基础的信息化时代的到来，互联网技术已经不断渗透到人们的生活、学习和下作中，网络技术的开放化和共享式的发展模式，已经逐步使得图书馆资料一的网络建设不断成为可能和管理更加便捷高效。由于我国各个地区的互联网建设的力度加大以及范围不断扩大，逐渐促进图书信息在全国范围内的共享，为社会发展提供更多的信息，逐渐为信息化社会发展服务。同时我国图书馆还应当充分利用网络进行免费的信息资源开放和分享，对网络资料一资源即使整理和更新完善，不断提高网上信息资源的准确性和时新性，在当代互联网技术渗透的过程中逐渐建立合理有序的图书管理网络化的发展环境。
4结语
综上所述，为了进一步规范单位图书馆的图书管理，还有保证各类图书资料一的完整，政府机构十部提供方便、有序的图书借阅服务，特提出常用的图书管理方法，希望能够推动单位图书馆的图书管理发展。
参考文献:
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本文对商品房买卖中的法律问题进行了论述，分析研究了我国现行法律法规的规定，对商品房买卖中涉及到的主要合同关系进行阐述，以期达到规范商品房买卖市场，促进房地产业的正常发展。
[关键词]商品房买卖订购书商品房预售按揭法律责任
[目录]
一、商品房买卖的基本理论问题
二、商品房预售的法律问题
三、商品房买卖按揭法律问题
四、商品房买卖中开发商的法律责任问题
近年来，我国房地产业发展迅猛，但房地产的立法不健全，房地产市场机制也不健全，导致商品房买卖纠纷成为社会投诉热点和关注焦点。本文在这一背景下解读我国现行法的有关规定，就商品房买卖中涉及到的部分法律问题谈谈笔者的浅见。
一、商品房买卖的基本理论问题
（一）商品房的概念
广义的商品房指所有作为商品上市交易的房屋，包括开发商建造的房屋、私有房屋、经济适用房和房改房等。
狭义的商品房指房地产开发企业建造的用于向社会销售并转移所有权的房屋。除非特别说明，本文所称商品房是就狭义的概念而言。
（二）商品房买卖合同的概念及法律特征
商品房买卖合同是指出卖人转移在建或已建商品房所有权及相关财产权利予买受人，买受人支付价款的合同，是不动产买卖合同的最主要类型。一般来说，商品房买卖合同具有如下法律特征：
1.标的物在法律上呈现出较复杂的形态。
在我国，由于土地为国家所有，因此商品房所附着的土地权利并非所有权而是使用权。同时，随着经济发展水平的不断提高，人民对居住环境的要求越来越高，高层住宅和住宅小区的出现，使商品房买卖合同的标的物不仅限于土地使用权与房屋，还包括了建筑物和小区的公用设施的所有权及使用权。
2.标的物财产权的转移以登记为标志。是商品房买卖合同的主要法律特征。
我国《合同法》第133条规定：标的物的所有权自标的物交付时转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《城市房地产管理法》第60条规定：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记。《担保法》第41条规定：当事人以本法第42条规定的财产（主要为不动产）抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。可见我国立法对物权变动采登记或交付要件主义。就商品房买卖合同而言，其房屋所有权与土地使用权等财产权的转移也应以办理相关权属变更登记为标志。
3.行政干预色彩相对浓厚。
由于土地房屋类不动产价值较大，对国计民生影响甚巨，故各国法律对不动产买卖合同均有特别规制。在我国，由于土地为国家所有，加之国家对房地产开发过程的严格监控，对商品房买卖合同订立和履行过程的行政干预尤为明显，如对商品房预售合同采强制登记制度等。
（三）关于商品房买卖中订购书的法律问题
1.商品房订购书的概念
商品房订购书也称认购书，是指商品房买卖双方在签署正式的买卖合同之前所签署的合同文件，其主要内容包括定金条款、买卖特定商品房及在满足约定条件时签署正式买卖合同的合意等。
2.订购书的法律性质
从法律性质上分析，商品房认购书是一种预约合同。预约是指当事人双方约定负有将来缔结契约义务的契约，或谓当事人一方或双方预先约定将来订立具有特定内容之契约的契约。其将来应订立之契约则称为本契约或本约。商品房认购书的内容，是约定双方有义务在一定期限内洽谈购房合同，这种意思表示是明确的，具备合同法规定的合同成立的要件，因此商品房认购书本身就是一种合同。从法律性质上分析，商品房认购书是一种预约合同。订购书为预约，则双方在订购书中约定将要签署的正式的商品房买卖合同则为本约。
3.商品房订购书与购房合同
（1）商品房认购书与购房合同的关系
商品房认购书不是购房合同的从合同。商品房认购书约定的是一种行为义务，并不依赖于将来可能洽谈的购房合同的效力。将来双方不洽谈购房合同，也不会导致商品房认购书的无效，不影响双方应当履行的善意洽谈义务的存在，所以它是一种独立的合同，而不是购房合同的从合同。
（2）具备商品房买卖合同的主要内容的商品房认购书的法律性质
在商品房认购书具备购房合同主要内容的前提下，如果开发商收受了购房款的，应当把商品房认购书认定为购房协议。这种观点得到了司法解释的支持。商品房解释第5条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”司法解释的观点表明，虽然《商品房销售管理办法》规定商品房销售应当订立书面购房合同，但书面购房合同并非买卖关系的生效条件。如果具备了主要内容，并且买房人收受了购房款，就应当将商品房认购书视为购房合同。
笔者认为，这种观点有值得商榷之处。首先，因为商品房销售管理办法第十六条规定的购房合同主要内容多达十三项，如果按照这一标准，几乎没有一份商品房认购书能够符合条件，这样做显然不利于保护认购书守约方的利益；其次，由该条解释可以推论出，认购书被认定为本约，除合同条款齐备外，还应具备合同实际履行条件。一般讲，只要合同条款齐备、明确，不存在法律或事实上的障碍，无论合同名称如何，都应认定其为本约，无须附加实际履行内容。我国《合同法》第61条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第12条规定合同一般条款有当事人、标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、地点和方式、违约责任及争议解决方法等，由此观之，在双方就当事人、标的、数量三者未约定或约定不明时，不得依有关条款或交易习惯径行确定。一般来说，不动产买卖合同成立的要件应较动产买卖合同为严格，价款条款的确定或可确定性应为必要。《法国民法典》第1108条规定，合同只有在其具有确定的标的物时，方为有效。第1591、1592条规定，如当事人未确定买卖的价金或指定第三人确定价金，则合同不成立。依解释，所谓标的物必须是具有特定品质和可确定数量的财产，其价格也应是可确定的，在满足这些条件的前提下，合同成立。从订购书的内容来看，其通常具备了当事人、标的物、数量、价款这几项条件，应有不容置疑的确定性，应为合法成立的合同。只要商品房认购书确定了房号和价格确定方法，并可以据此确定面积等事项，或者能够确定房屋总价款，那么就已经具备了购房合同的必要条件，除非有相反证据，否则订购书的法律性质应为已合法成立的合同。
二、商品房预售的法律问题
（一）商品房预售合同的概念
商品房预售合同是指房地产开发经营企业与承购人就转移在约定时间内建成的商品房所有权及商品房暂用范围内的土地使用权，支付商品房价金等事宜所达成的书面协议。预售是目前我国房地产市场商品房交易的主要形式。
（二）商品房预售合同的法律性质和特征
1.商品房预售合同的法律性质
商品房预售合同虽名为预售，但不是买卖预约，而是本约，是买卖合同，只是房屋交付期在约定的将来的某一时间。买卖双方关于房屋面积、价金、付款方式、交房期限、违约责任等问题均明确约定，无须将来另行订立买卖合同，即可直接依约履行并办理房屋产权过户，达到双方交易目的。
2.商品房预售合同的特征
第一，商品房预售合同的标的物在签约时尚不存在。一般的房屋买卖合同的标的物是现成的物，而商品房预售合同的标的物是正在建造的、在未来约定的时期内竣工的商品房。
第二，商品房预售人在未来约定的时间交付商品房，而商品房预购人则预付商品房价金。
第三，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门备案。
（三）商品房预售合同登记的法律性质及效力
1.商品房预售合同登记的法律性质
商品房预售合同登记是不动产登记的一种，性质属于预告登记。所谓预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记，是德国中世纪民法创立的制度。一般的不动产登记登记的权利是不动产物权，如所有权、抵押权等，而预告登记登记的权利是请求权，该请求权的内容是在将来请求发生物权变动。一经预告登记，预购人的请求权便取得了对抗第三人的效力，故预告登记使合同债权具有物权性质，是一种典型的债权物权化。
2.商品房预售登记的效力
第一，优先购买权。通过预先登记，预购人取得了优先于其他人而购买特定的商品房的权利。从而将物权的公示手段用于对债权的保护，使该项请求权具有了对抗第三人的效力。第二，期待权。通过预售登记，将使预购人取得对未来房屋所有权转移的期待权。我国《城市房地产管理法》第44条第2款的规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”我国法律通过预售合同登记对开发商预售行为的合法性进行审查，以维护预购人的利益。
（四）商品房预售合同转让
1.商品房预售合同转让的概念
商品房预售合同转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。我国《城市房地产管理法》第45条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”这一规定实际上是对商品房的预售合同转让的认可。
2.商品房预售合同转让的法律性质
我国预售合同转让的法律性质是债权转让和权利义务转让。预购人已全部履行合同义务所作的转让是债权转让，债权人应通知债务人。预购人只部分履行合同义务所作的转让，则是权利义务转让，事先应征得预售人同意。预购人没有履行预售合同的任何义务时，预购人无权转让该预售合同，即预售合同中不存在债务转让。因为债务转让必须征得预售人的同意，预售人不可能同意预购人单纯的牟利转让；即使不以牟利为目的，预售人对预售合同享有请求解除权，并要求预购人承担缔约上的过失责任，预购人不能通过转让预售合同逃避应负的法律责任，同时我国法律严禁倒卖合同、买空卖空的行为，更不允许利用预售合同进行变相的期货交易。
三、商品房买卖按揭法律问题
（一）商品房买卖按揭的涵义
按揭一词来源于英文mortgage，在英国的法律体系中，mortgage一词是由mort和gage组成，Mort源于拉语mortu.，其基本的含义是“永久，永远”，而gage的含义为“质押，担保”。中国大陆所称的“按揭”据称是从我国香港地区传入大陆的，它是英文"mortgage"广东话的谐音。我国大陆地区所指的按揭，是指购房人将与出卖人之间签订的商品房买卖合同的标的抵押于银行，银行将一定数额的款项贷给购房人，并以购房人的名义将款项交与房地产商的法律行为。
（二）商品房买卖按揭的法律特征
1.主体包括三方：即购房者、房地产销售商及按揭银行。
2.按揭法律关系的内容有三点，即购房者与房地产销售商之间的买卖合同关系、购房者与按揭银行之间的借款合同关系和购房者与按揭银行之间的担保法律关系。
3.按揭法律关系的标的物与担保合同的标的物具有同一性，这是按揭的最大法律特征。
4.按揭权人实现按揭权可采取两种方式，一种是折价或以拍卖变卖标的物所得价款优先受偿；一种是在合同中约定回购条款，由房地产销售商向银行回购标的物，并以回购款优先偿还银行贷款。
（三）按揭中的各方法律关系
从我国现行按揭中的法律关系来看，其所涉各方主体主要包括银行、开发商、购房人（亦即借款申请人）、保险公司四方。各主体之间的法律关系分别为：
1.购房人与开发商之间的商品房买卖关系。购房人欲以按揭的形式购买房屋，首先必须与开发商签订商品房买卖合同，约定购买特定的房屋，并在付款方式中约定以银行按揭的方式付款。
2.购房人与银行之间的借贷关系。购房人在与开发商签订买卖合同后，应按规定提供相应文件资料，向银行申请个人住房（或商业）抵押贷款，银行则根据申请人的身份情况、资信状况确定同意借款的年限及成数，双方同时签署借款合同。
3.购房人与银行之间的抵押关系。购房人在向银行申请借款的同时，要将所购房屋在取得产权证后抵押给银行，为向银行申请的按揭贷款设立抵押，如购房人在未按借款合同约定偿还银行借款时，银行可以实现抵押权，将购房人抵押之房屋折价、变卖或申请法院拍卖并以所得款项优先受偿。
4.开发商与银行、购房人之间的担保关系。在按揭过程中，银行往往会要求开发商为购房人提供阶段性的担保，即在购房人所购房屋办理完抵押登记之前，由开发商为购房人所欠银行债务承担担保责任，购房人若不还款，开发商应当承担保证责任。
5.购房人、银行与保险公司之间的保险关系。购房人在将所购房屋抵押给银行时，必须就抵押物（所购房屋）在借款期间投保财产险，并指定银行为第一受益人。
6.开发商与银行的回购关系。从法律角度看，按揭过程中的回购存在两种情形：一种是在购房人所购房屋取得房屋产权证之前，开发商履行回购义务的，其实质是由开发商解除与购房人的买卖合同，并非法律意义上的回购行为；另一种是在购房人取得所购房屋的产权证后，开发商按条款约定回购购房人的房屋，双方又产生一次房产的过户行为，此时才是真正的法律意义上的回购。
上述各法律关系看似独立，实际他们之间联系紧密，共同构成了按揭的各方法律关系体系。按揭中的贷款关系和买卖关系应当作为一个整体，不能抛开一种法律关系来谈另一种法律关系的权利义务。基于保证、抵押法律关系的保证和抵押合同都是借贷合同的从合同，保险关系和回购关系是对借贷关系保障的补充。
（四）房屋按揭的若干实务问题
1.按揭中房屋买卖合同和借款合同之间的关系
商品房买卖合同与按揭借款合同之间不是主合同与从合同的关系，具体分析如下：
首先，购房人选择按揭付款方式后，必须按照开发商的要求与指定的按揭银行签订借款合同，由按揭银行向购房人发放贷款并应购房人的委托直接将贷款划给开发商。由于按揭银行是与开发商存在约定的特定银行，购房人不能与其它银行做按揭，借款的目的就是为了支付购房款，开发商和按揭银行之间存在一对一的销售和融资合作关系，相互依存。因此说，借款合同在发生上对商品房买卖合同具有一定的依附性。其次，当商品房借款合同被宣布无效或者被撤销以后，并没有使借款合同被宣布无效或被撤销的情形出现，商品房借款合同在效力上对商品房买卖合同不具有从属性。第三，商品房买卖合同订立以后，当出卖人将符合合同约定的商品房交付予买受人时便完成其义务，商品房买卖合同因履行完毕而消灭，但按揭借款合同并未消灭，所以，商品房借款合同在消灭上与买卖合同不具有从属性。
通过以上分析可得出结论，商品房借款合同并不是商品房买卖合同的从合同，商品房买卖合同与按揭借款合同之间具有紧密联系而又相互独立的合同关系。
2.按揭借款合同与房屋抵押合同之间的关系
抵押合同与借款合同之间的关系属于担保法规定的主从合同关系，抵押合同属于借款合同的从合同，借款合同无效、被撤销、解除的，抵押合同也随之无效、被撤销或解除。因借款合同解除导致抵押合同解除的，依照担保法司法解释第十条的规定，主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任，作为抵押物的房屋仍不免除物上担保责任。我国担保法规定房屋抵押权的成立以办理房屋抵押登记为生效要件，由于借款合同和抵押合同可能签订在期房阶段，也可能签订在现房阶段，购房人作为抵押人在抵押时可能尚未占有房屋，或者未取得房屋的产权证，因此，按揭贷款中的抵押登记性质上属于抵押预告登记，也叫“预登记”，待购房人产权证办妥后，再进行房屋他项权登记。购房人在抵押房屋的同时，还要将商品房销售合同正本交付银行，在日后办下房产证后，房产证也交押于银行。买卖合同与房产证是购房人拥有房屋产权的重要凭证，将这些重要凭证交付银行占有，近似于英美法系中“权利凭证占有式按揭”。
四、商品房买卖中开发商的法律责任问题
（一）房地产广告和宣传资料与开发商的法律责任
在房地产销售中，广告和销售宣传资料对购房人起着非常重要的作用。在许多情况下，开发商的商品房销售广告承诺的条件较多，而在实际签订合同时又借口仅是宣传而已，并不将广告中所宣传的许多条件写在合同中，以广告对其不构成约束力为由推脱责任。建设部公布的《商品房销售管理办法》第15条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”这就意味着广告中的主要条件就是未来房屋买卖合同中开发商的义务，如果开发商在销售合同中未列明其在广告中所告知的条件，开发商就要承担一定的责任。商品房《解释》第三条明确规定：如果开发商对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对购房人是否订立买卖合同，或者对房屋价格的确定有重大影响的，应视为合同内容。哪怕这样的说明和允诺没有写到合同中，对开发商也有法律上的约束力。此条所指的“相关设施”，应当是指《商品房销售管理办法》第十六条规定的“供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施”。只要开发商在广告中对上述内容作了具体说明或允诺，但实际不能做到或有所改变的，都属违约，应承担相应的违约责任。
虚假售楼广告，曾使不少购房人利益蒙受重大损失。所谓虚假广告实际上是广告主不准备真正兑现，而是以此作为一种商业手段而达到其营利目的所做的不真实的、甚至是欺骗性的、误导性的宣传。借助虚假广告致使购房者与其签订合同的开发商，实际上是对购房者的利益实施的一种侵权行为。购房者可以要求开发商予以赔偿或退房等。在这一民事法律关系中，侵权一方要返还不当得利，并对被侵权方的损失予以赔偿，所以，如果开发商虚假广告是要最终承担法律责任的。
二、已售出的房产，在未办理产权证前，又抵押给第三人的法律责任
由于现在房地产开发规模较大，所需资金也较大，很少有开发商能够独立支付全部建设资金，有个别开发商为筹集资金，将已售出的房产再次抵押给银行以获得贷款，这种做法可能侵害购房者的利益。依照我国法律规定，在房产售出后，只要将房屋的买卖合同按照有关国家规定在房地产管理部门进行了登记，该项房地产交易即告成立，涉及的房屋也就从开发商手中转移到了购房者手中。如果此时开发商再将房屋进行抵押，无疑是将自身没有所有权的财产进行抵押处置，这是侵犯购房者所有权的行为。负有法律责任的开发商应承担因此给购房者造成的损失。
三、房屋不能按期交付的法律责任
开发商逾期交房的情况大致有：开发商根本不具备房地产开发的主体资格，其所开发的房地产项目并未取得政府有关主管部门的正式批准；房屋尚未完工；房屋本身虽已完工，但合同中约定了相关配套设施不能同时交付使用；未通过政府部门的验收等。逾期交房作为明显而严重的违约行为，开发商需要承担买卖合同及法律规定的违约责任。首先是需向买方支付违约金。如果在宽展期内，开发商需按日支付违约金；如果超出宽展期开发商仍无法交付，而客户又要求解约、退房的，开发商需要退还客户已交全部房款，以及合同约定的违约金。如合同约定的是定金罚则，则开发商需向买方双倍返还定金，并支付全部款项的利息。
四、开发商因自身原因，不能按期取得房产证的法律责任
关键词：技师学院；质量保证；采购方式；质量管理
随着技工教育的蓬勃发展，各种各类的技工学校通过技师审核成为了技师学院。学院层次的不断提高必然要求学院的管理工作要做得更系统、更制度化。而作为学院管理其中的一个方面――中文图书的采购工作也随着学院的进步而不断改革。
学院知名度的提高必然会对学院图书馆的中文图书采购工作增加新的困难。同时中文图书的质量问题，也是一个要重视的问题。那怎样才能做好技师学院中文图书的采购工作呢？我觉得要做好中文图书的采购工作，就要保证中文图书采购的质量，而要做好这点，图书馆不但要定期定量投入新的财力资源，而且还要图书管理人员清楚地认识到本馆中文图书在采购上存在的问题。
1 技师学院中文图书采购工作中存在的问题
20世纪90年代后，技工教育d起并迅速地发展，到了21世纪，技工教育更向高职教育发展，技工学校成为技师学院 。虽然技师学院在发展学院硬件的同时也很重视图书馆软件的建设，在办学经费紧张的情况下，仍将图书馆建设纳入教学基本建设的内容之一，建立图书馆相关的机构、制度，配备专职的人员管理等。但由于技师学院图书馆的建设还处于初级，它和高校图书馆相比，在中文图书藏书情况上还是相比显得数量少、种类少、专业性不强。而中文图书的藏书质量又达不到高职教育发展的需要。而出现这种现象的原因是因为大多数的技师学院的图书馆建馆时间较短，图书管理人员业务素质相对较低因此在馆藏建设上还存在一定问题：
1.1 中文图书购置经费发放的不稳定
由于技师学院与高教相比。除了有小部份经费属于公费拨款外，大部份经费还是依靠收取学生学费来维持学院运转。因此，在经费紧张的情况下，学院很难保证图书馆中文图书购置专项经费的稳定性。以我院为例，在1999年由于学院要申请国家级技工学校，因此就一次性购置了100万的中文图书，可是在申请通过后近十年我院均没有再购置过任何中文图书。一直到我院2007年申请技师学院挂牌才再次购置图书。而后又到了2012年申请示范性院校才又再增置30万的教辅图书。购置经费的不稳定使中文图书的内容不能保持连续性，使馆藏文献资源建设的进度出现断层。
1.2 采购人员的业务素质比较低
由于技师学院图书管理人员不属一线教师，同时，图书管理人员除了要负责图书的管理工作外，还要兼任教材、教务的各项工作。因此，图书管理人员会由于工作任务多等客观原因而影响了中文图书管理的工作。另外，由于受观念的影响技师学院对于图书管理人员的岗位培训并不重视，而管理人员本身也不重视图书情报管理的专业继续教育，这一定程序上影响了中文图书采购人员水平的提高。
1.3 只看重图书的折扣，忽视了图书的质量和售后服务
这一点在技师学院中文图书采购工作中尤为明显。由于图书管理人员专业技术不高在采购文献时，他们可能会由于受到图书折扣的吸引而选购了一些盗版图书、折扣书。这些图书内容过时，质量没保证。虽然看似充实了馆藏，其实却是损害了读者的权益，破坏了图书馆声誉，危害了图书馆事业。另外，也有些图书馆由于看重了折扣，而忽略了图书的售后服务，结果买回来的图书和采购时的样书出现很大的差异，结果造成了“想买的书没买回来，买回来的书却没人愿看”的浪费结果。
1.4 采购的供应商不稳定
在以往技师学院图书馆采购中文图书主要是通过以下几个途径：a.关系采购，是指由学院的一些社会关系推销而让图书馆采购回来的图书。这种图书采购是一种被动的采购。由于受到直管部门的要求或碍于人情，图书馆常会被动地采购到不少“人情书”。这些图书复本数量多，内容多为“论文集”或“专著”。这些图书不但在图书馆的流通上并不热销，而且又阻碍书架，但由于学院有求于人，只好全价购买。这种采购造成的结果就是需要购买的图书没经费，不需要的图书就买了一大堆。b.教师采购，是指由一线教学老师根据需要去采购图书。这种采购方法虽然比关系采购要主动，但由于采购的老师太多，在管理方面上很难做到控制全局。因此，常会出现老师采购回来的图书重复现象明显，或者图书流通价值不大等问题。c.现场采购，是指由图书采购人员到现场采购图书的采购方法。这种采购方法最主动，也最能考虑到馆藏建设的发展。但是这种采购也需要图书采购人员对图书情报专业有较高的专业技术，不然就容易会采购到盗版书或与时代脱节的折扣书等价值不大的图书资源了。
2 提高采购人员业务素质，保证采购的客观条件稳定，都是促进馆藏建设发展的保证
针对技师学院中文图书采购工作中存在的问题，我认为要保证购书质量，促进馆藏文献建设向系统性，科学性，专业性发展。图书管理人员在采购中文图书的工作中，就应该做到以下几点：
2.1 提高采购人员的业务素质
提高采购人员业务素质可以说是做好中文图书采购工作的前提。只有思想过硬，业务精湛，素质高强的采购人员，才能在图书的采购工作中选出质量高的图书，保证做好采购工作，建立起科学合理的馆藏建设。而业务素质高的采购人员就应该具备以下两个条件：a.要具有一定的马列主义理论水平和全心全意为读者服务的意识，还要有高度的责任感和严谨踏实的工作作风。b.图书采购人员要对图书情报专业有较高的认识，同时对其它的知识也要广泛了解，让自身具备多元化的知识结构。只有具备了以上两个条件的采购人员在工作中才能保持清醒的头脑，坚持工作原则，并能以专业知识来区别图书价值的高低，质量的好坏。而同时，由于采购人员自身具备多元化的知识结构，使他们能对其他科学有基本的认识，在采购工作中对丰富的文献知识，也有一定的了解，有助于文献的采购工作和馆藏建设。
2.2 稳定的采购经费是中文图书采购工作的经济保证
采购经费是文献采购工作的经济前提，没有稳定的经费就不能保证中文图书采购的连续性，就容易使馆藏建设出现断层。因此，如何保证采购经费的稳定性成为了中文图书采购工作质量的一个保证。就以我院为例2007年前由于没有重视馆藏建设。结果使中文图书不能得到定期的增加，馆藏在近十年里都是保持1999年的馆藏数量，图书内容明显不能“与时俱进”。而到了2007年学院由于要申请ISO2001验证和技师学院挂牌才发现图书馆的馆藏达不到申请要求。才再又采购了10万册图书。可是由于采购工作紧急，使采购人员在采购时没有充分的选书时间，结果造成馆藏存置不合理，购置的图书流通价值不大，图书资源出现断层，缺少连续性。吸取了这个经验后，我馆在以后的馆藏建设中，更重视中文图书采购经费的稳定性。每学期都会拨出经费给教师购买相关的教学参考资料，同时。只要条件允S学院还定期向上级申请专项资金购买新图书。通过这样，本馆文献馆藏在这几年都能合理、有序、连续性地增加，同时购买回来的图书流通价值也增强了。
2.3 合理分配购书的经费是中文图书采购工作合理性的保证
由于技师学院仍存在一部份的经费需要自行筹集。因此，如何合理使用每项资金成为技师学院建设工作中必须考虑的问题。而具体到如何合理使用购书经费呢？那就要求图书采购人员在采购中文图书的过程中要合理分配经费。从内容上，图书采购人员要在规定的金额里采购到最多的图书。图书的内容要涉及到教学的各种科学，还要包括人文，地理，文学等方面。那怎样采购才算合理？就如我院为例，在每次采购前采购人员会对这次采购的经费进行分配。与学院教学有关的各项科学图书会占采购经费的60%，文学类图书占30%，其中会包括名著和最新最前沿的图书。剩下的10%则是购买其它图书。通过采购经费的分配使采购更有目的，同时采购回来的图书则更有流通价值；而从方法上，本馆采购人员会用多种采购方法相结合的办法来采购。首先，我们会每学期允许教师购买一些教学用书。这样可以满足教学中出现的紧急需要。不过，这种采购只能占中文图书采购的5%到10%。其次，是专项资金的中文图书采购。这种采购占总采购的90%以上。不过在这种采购中我们要注意预订采购与现场采购合理分配。预订采购可以保证采购到的图书有完整性、连续性，但由于看不到图书内容，对图书价值的评价不准确。而现场采购，能对图书价值做出较准确的评价，但有时很难保证丛书的完整性、连续性。因此，我馆在每次采购中先会进行预订采购，把供应商提供的图书目录资料发给教师，由他们挑选图书目录。然后再组织教师进行现场采购。而我们会根据供应商提供的书目内容多少及现场购置图书的具体情况来安排每种采购方式的比例。使用多种采购方式相结合的方法，可以发挥各种采购方式的优点，避免弊处。避免了由于把所有经费投入到一种采购方式中，而使采购不合理，购入的图书质量下降。
2.4 优质的供应商是中文图书采购工作质量的保证
好的供应商是图书质量的保证。如今图书市场，国有企业与私营企业相容，购书的方式也是多样的。那作为中文图书采购人员，怎样才能在复杂的图书市场中找到适合的图书供应商呢？我馆是通过ISO2001质量制度与公开招标相结合的方式来确定图书供应商的。首先，学院会以ISO2001质量标准制度为标准向外公开招标。通过互联网吸引更多的供应商来参加招标，从而达到“货比三家”的效果。接着，图书馆会认真审核书商的采购方式，服务方式，及售后服务等方面是否满足本馆采购需要。并根据ISO2001质量标准制定《供方评价表》，通过《供方评价表》的统计，选择出最有实力的供应商作为图书供应商，并且建立《合格供方名单》。然后再和供应商签订正式合同，在合同中要求供应商对图书采购工作保证一定的承诺：如图书采购方式，折扣率，质量保证，准时到位性，结算方式，售后服务等事宜。接着，采购人员才会按合同组织教师进行采购。在采购后，采购人员还会和学院相关部门人员一起验收采购到的图书，并在《供方评价表》中对供应商的图书质量、服务情况等进行评价。并由学院相关部门存档。而在下次采购图书时，本馆采购人员就可以根据《供方评价表》来确定图书供应商的诚信度和服务水平等。从而选择出最有诚信，服务水平最好，最符合本馆需要的图书供应商。
由于技师学院图书馆的馆藏建设仍处于初级阶段，而中文图书采购工作的质量好坏又会直接影响到图书馆的馆藏建设。因此中文图书采购人员应以质量为核心，价格公道原则，集思广益。这样中文图书采购工作的质量才能有保证。
参考文献
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[2]马智辉.浅析新形势下高校图书馆中文图书采访工作.科技情报开发与经济，2006.5.
湖北省图书馆 郝敏
摘要：信息资源建设是衡量图书馆实力的重要指标，是图书馆赖以存在的物质基础和保证，信息资源的质量和体系建设的优劣直接影响着图书馆信息服务的水平和效率。本文分析了基层图书馆信息资源建设上的理念误区，就基层图书馆藏书建设的采访工作提出了两点建议。
关键词：信息资源 采访 藏书 文献
信息资源是经过人类选取、组织、序化的有用信息的集合。自近代图书馆学在我国诞生以来，我国图书馆信息资源建设工作的名称经历了藏书采访藏书补充藏书建设文献资源建设信息资源建设五个阶段。当今网络环境下的信息资源建设既包括文献型的资源建设，也包括数据库的建设，还包括对网络信息资源的开发和组织。
一、基层图书馆信息资源建设理念误区
图书馆信息资源建设，是指图书馆根据自身性质、任务和用户需求，有计划并系统地规划、选择、收集、组织、管理各种信息资源，建立具有特定功能的信息资源体系的整个过程和全部活动[1]。基层图书馆信息资源建设的理念直接指导和影响资源建设的实践，而我国大多数基层图书馆缺乏先进的资源建设理念。主要表现在如下几个方面：
1、唯经费论
资源建设以经费投入为基础，没有投入或投入不足，就无法进行资源建设，这是大多数基层图书馆认识上的误区。实际上，
资源无处不在，除了花钱购买，许许多多的免费开放资源遍布国内外网络平台，国内外的各种公益机构也提供一些特色资源，关键是我们的馆员要去了解、认识、发现和挖掘。比如说，读者就是我们宝贵的资源，我们可以在读者办证时请他们填写单位、专长、年龄、是否愿意参加文化志愿者等信息，以此为基础建立“专家读者资源库”，从而借助读者资源解决专业信息资源与资深馆员不足的问题。再如，我们通过各种媒体宣传，倡导个人和集体向图书馆捐赠古籍、手稿、正式出版物，内部资料、宣传手册、广告、电子出版物、美术作品、书法作品、实物等；还可以借助两会，请人大代表或政协委员向地方政府提出议案、提案，建议地方出台“向图书馆呈交地方文献的条例”，图书馆通过上门征集和各单位呈交，可将本地政府、机关、企事业等相关单位的会议资料、专题汇编及其所制作、出版的各种书报刊汇集到图书馆，从而形成一批地方特色馆藏和专题资源库。
同时，也可到上级馆甚至省级大馆批量担保借阅，联系国内外的公益慈善机构，如美国明德图书馆基金会（Apple Tree Lipary Foundation ）致力于通过募集资金的方式，在中国大陆捐助建立英文少儿图书馆；上海图书馆针对欠发达地区图书馆开展讲座资源配送工作，每月将其开展的讲座刻录成光盘，免费物流给签约的基层图书馆。除此之外，我国文化部、财政部组织实施的文化共享工程、数字图书馆推广工程等一系列文化惠民工程也有大量的数字资源可供基层图书馆免费获取；欧洲数字图书馆Europeana （europeana.eu/portal/）、世界数字图书馆（wdl.org/zh/)等数字图书馆项目，以及新浪读书等很多免费的网络阅读资源，基层图书馆都可通过其网络站点向读者导航推介，让更多的人免费使用经图书馆专业人员筛选
推荐的优秀书籍报刊、声像图片等资源。
2、唯藏书量论。
大多数基层图书馆因其公共馆性质，在藏书种类上贪大求全，追求藏书量的快速上涨。虽然文献信息资源是图书馆服务的基础，但信息资源建设的根本目的是为了信息资源的利用，由于欠发达地区基层图书馆信息资源购置经费非常有限，如果一味谋求馆藏数量的增加，而不是依据自身的条件、当地经济社会的发展需求和民众的需求，科学地规划和设计馆藏，精心地选择和组织馆藏，规范评价馆藏、周期性地剔除陈旧和无价值的文献，那么最贴近基层大众阅读需求的基层图书馆的作用就无法发挥。因此，基层图书馆的资源建设最需要在经费不足的基础上，维持一个结构优化、高效有用的文献资源体系。然而，图书馆信息资源的形态随着社会政治、经济、科技、文化的发展日益多样化、复杂化，任一形态信息资源也都有其存在的优劣势，作为面向地方民众的基层图书馆，所建设并提供的信息资源既不能局限于传统纸本资源，也不能单单依靠数字资源，必须根据服务对象的需求，合理安排采访比例，从而发挥信息资源体系的优势，最大限度地满足民众的阅读需求[同1]。
3、 唯喜好论。
服务读者是图书馆的核心任务，而信息资源是图书馆开展服务的基础与前提，因此，信息资源建设最大限度满足读者阅读需求是图书馆的不二追求。然而，大多数欠发达地区基层图书馆由于人员少，一人多职，且采编人员并不具备图情专业素养，造成在采购信息资源时随意性很大，没有本馆特色馆藏和整体藏书体系的概念。采访标准多为采购人员自己的主观喜好，或者以不同时期读者的阶段性喜好而论。信息资源采购是图书馆的第一个关
口，由于购书经费的不足，基层图书馆采访人员更要在充分调研读者阅读需求基础上，通过各种形式的荐书活动提升读者参与选书的流程，并参考上级馆或大馆的经典信息资源推介，综合平衡读者需求实施采购。要切实做到不完全以读者喜好为唯一标准，要充分发挥图书馆推选经典、指导阅读的作用，引导读者读好书。
二、合理有效的信息资源采访对策
1、把握基层图书馆信息资源采访的特点与规律
笔者认为基层图书馆信息资源采访应与读者需求和地区特性相应，采访类型以纸本书刊为主，数字资源以共享上级馆资源为主，内容深度应以满足读者一般生活、休闲、学习与工作所需信息为主。例如：
县（区）图书馆是为本县的政治、经济、文化服务的文化教育机构和设施，是本县范围内的藏书、目录和图书馆之间的协作、协调和业务研究、交流的中心。文献采购的重点是适合当地工农业生产需求的实用性文献、地方文献、中文工具书、科普读物、文学艺术作品等。由于在县馆的服务对象中，大众性读者占多数，故在文献的采集过程中，要根据普及与提高相结合，以普及为主的原则，采选专业书刊的比重不宜过大，从而建立起一个比较通俗的综合性藏书体系[2]。而社区图书馆（室）、乡镇文化站、农家书屋的服务对象多为老人和孩子，因此，其文献采访范围主要是实用型科技书刊、生活类综合书刊和少儿书刊等普及性通俗读物。行业图书馆是在行政企事业单位建立的图书室，服务对象是广大干部职工，其文献采访主要侧重于各单位与工作相关的专业文献和各种文史哲类书刊，辅之以生活保健类休闲书刊，多推荐专业性、学术性、真实性都很高的数据库资源，以及讲座、听书等音视频多媒体资源。
2、建立完善、规范的文献资源采访工作程序
首先，要在图书馆内各开放部门建立起有效的资源需求及资源利用信息反馈渠道，经常到读者部门听取和收集一线工作人员对藏书补充的建议，及时了解读者对文献信息资源购置和补充的意见与建议，并做好读者调研和查访记录，建立信息档案。
其次，严格执行文献采购原则和标准，确保图书馆文献资源建设工作“有规划、有计划、有预算”。定期进行采选工作检查。其中，采选工作环节检查应包括审核选书质量和数量，对误采率、加工时限、书商的配书情况、业务统计、购书经费使用等方面进行专项检查。同时，要对文献购置经费使用进行效益评估，一方面要考虑重点馆藏的完备程度，另一方面要通过合理调整各类文献购置经费的比例优化文献结构。
三、 探索与创新文献采访方式。
文献采访方式按照采访主体划分，可分为单馆自行采购、合作采购、集团采购和采访外包；按照经费使用权限划分，可分为政府采购和自主采购；按照采访工作方式划分，可分为预采、现采、邮购、网购、交换、调拨、征集等[同1]。由于基层图书馆服务对象是文化层次各异的大众，而且大多数欠发达地区基层图书馆经费相对短缺，采访人员专业素养不足等原因，建议欠发达地区基层图书馆探索以下采访方式。
1、合作采访。合作采访又称为协调采购、联合采购，是多个图书馆之间分工合作，就各馆收藏范围和收藏重点进行协商，建立地区文献联合采购体系及文献资源保障体系，以达到节省购书经费、资源共享的目的。合作采访通过馆际互借、交换、复制以及建立合作检索网的办法，谋求充分发挥每册图书资料的作用。合作采访的方式包括：图书馆与图书馆合作和图书馆与出版社之间合作[3]。
2、非购买方式。为弥补购书经费的不足，欠发达地区图书馆要充分利用非购买方式获取文献资源。如捐赠、调拨、租借方式，目前发达地区图书馆的购书经费相对比较充足，可以利用对口支援的方式，申请馆际支援，免费获取其利用率不足的书刊或复本量大的书刊，也可定期向其申请批量外借书刊。其次，向政府申请下文，倡导社会各界向图书馆捐赠地方文献和各种信息资源。
3、读者荐购。读者荐购是指读者可以通过征订目录来浏览推荐书刊，也可以在征订库中检索所需书刊并选择，还可以自己输入书刊信息以推荐自认为有价值的图书，采访人员在书目截止期限内，汇总收回的书目及电子荐购文档中的相应信息，并依此形成最终的选书策略[同1]。
4、读者决策荐购。即首先由图书馆与书商确定符合藏书发展政策的预设文档，然后书商提供符合预设文档要求的机读书目记录，图书馆把机读书目记录导入到图书馆自动化系统，读者通过联机公共目录查询系统查到书目记录后，或者点击链接直接阅读电子书，或者要求提供印本，由图书馆统一付费购买[同1]。
5、读者自主采购。这是一种由图书馆和书商合作的采购与借阅服务。图书馆为书商提供场地和销售平台，书商为图书馆提供突破图书馆购书经费限制的可借阅图书，读者可以就室阅览，也可以外借或购买新书。读者外借图书视为图书待选采购图书，通过、读者评价、采访人员评估，图书馆在书商规定的期限内决定购买还是退订[同1]。
6、读者交换。又称带书办证，读者把自己闲置的图书，捐赠给图书馆，冲抵办证押金，从而获得借书证。带书办证所办理的借书证，其使用和退证方法和普通证读者相同。读者捐赠图书须是无污损、无缺页的图书，图书馆工作人员根据读者所带图书
相关情况，有权确定是否接受捐赠[4]。
参考文献
[1] 杨玉麟，屈义华. 公共图书馆资源建设与服务[M].北京：北京师范大学出版社，2013.1
[2] 肖希明. 信息资源建设[M].武汉：武汉大学出版社，2008.2
Abstract:Inreality,thedisputescaseofcommodityhousetradingappearoneafteranother.Themaincauseoftheiremergenceisthatthebuyerinthecontractdoesnothaveaclearunderstanding.Inordertoreduceconflictsbetweenthebuyersandsellers,thispaperexplainsseveralimportantcommercialcontractsappearedincommodityhousetrading.
关键词：商品房认购书；商品房预售合同；商品房买卖合同
Keywords:subscriptionbookofcommodityhouse；salecontractofcommodityhouse；contractsofcommodityhousetrading
1商品房买卖中的合同
1.1商品房认购书的基本内容
1.1.1商品房认购书的概念在商品房买卖过程当中，开发商一般先与购房者签订认购书，作为买卖合同签署前双方行使权利承担义务的书面凭证。商品房买卖认购书，是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书，约定将来订立正式的房屋买卖合同的合同。[1]签售的目的在于对双方交易房屋有关事宜进行初步的确认，买受方往往以一定数额的定金作为协议的担保。商品房买卖认购书在实践中称谓不一，如认购意向书、购房订购单、购房预订单、订购房屋协议等。
1.1.2商品房认购书的特征商品房买卖认购书的内容一般包括：双方当事人基本情况；房屋基本情况（含位置、面积等）；价款计算；订立正式购房合同的时限约定。认购书是买卖双方就签订商品房预售合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认。商品房认购书的订立相对比较简单，一般是购房者与开发商采用合同书形式订立合同，该合同自双方当事人签字或盖章时合同成立。当事人签约的目的在于为将来订立正式房屋买卖合同作约定。
1.1.3商品房认购书的法律规定最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”[2]该条规定承认了商品房买卖认购书的效力，规定了定金条款的适用，即接受定金一方违约，双倍返还定金；支付定金一方违约无权返还定金。但若是发生不可归责于双方当事人的事由导致合同未能订立，接受定金的一方要返还定金。
1.2商品房预售合同
1.2.1商品房预售合同含义商品房预售合同，是商品房买卖合同的一种类型。商品房预售合同是指：房地产开发企业将尚未建成的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。[3]
1.2.2商品房预售合同特征商品房预售合同是远期买卖合同，其标的物为非现实存在的物，而是将来的物，商品房预售中出卖的标的物为在建房屋，很多甚至为未建房屋。如果对预售交易行为放任自流，买受人（预购人）承受的风险将大大高于现房买卖的风险，并极易引发房地产交易中过度投机、欺诈等违法行为。
1.2.3商品房预售合同的法律规定在我国，商品房预售是被许可的，但对商品房预售行为进行了特别规制进行较强的国家干预。规定了专门的《商品房预售管理办法》，还在《城市房地产管理法》规定：商品房预售，应当符合下列条件：“（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”[4]
1.3商品房买卖合同
1.3.1商品房买卖合同《商品房买卖合同纠纷解释》规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”[5]商品房买卖合同包括商品房现售合同。商品房现售合同是指：房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
1.3.2商品房买卖合同的法律规定买卖合同属于《合同法》中规定的一类，所以商品房买卖合同适用我国的《合同法》；另外，由于对房屋进行交易是买受人一项特别大的家庭开支，该类合同大量存在且很复杂，在我国该类合同仅适用《合同法》还不足以对买受人做到很完善和充分的保障，所以，除过《合同法》还有其它的法律法规和司法解释进行补充，如《城市房地产管理法》、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等。
2商品房买卖中的合同之间的关系
2.1商品房买卖中合同的相同之处商品房买卖中的合同都是民事合同，是买卖合同的一种，以不动产为标的物，都是要式法律行为，双方当事人的权利义务是对等的，各方都以履行一定的给付义务而取得利益，都是双务，有偿合同。买受人支付一定的对价取得一定的权利，卖方获得定金或房款，自己的权利受到限制，合同中买受人处于弱势地位；国家对这些合同都进行干预。出售方在签订这些合同必须具备《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》、《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》等证书。
2.2商品房买卖中合同的区别
2.2.1合同签订的阶段不同商品房认购书是商品房预售人与买受人签订正式商品房买卖合同之前，为了对交易房屋的有关事宜进行确认而签订的，它先于商品房预售合同成立。这之后签订正式的房屋买卖合同，即签订商品房预售合同或者商品房现售合同。
2.2.2出卖方所具有的条件不同商品房出售方在买受方签定认购书必须具备时前面所提及的各种证书；商品房买卖合同其中的商品房预售合同出卖方还必须提供预售的商品房计算和确定施工进度及竣工交付日期说明；而商品房现售合同出卖方必须具备的条件：“五证”、“二书”、“一表”。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）、《商品房所有权证》；二书"是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。“一表”是指《竣工验收备案表》。“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
2.2.3合同的内容不同商品房认购书不同于房屋预售、买卖合同，其本身没有详尽的条款，仅仅是确定买卖双方的意向。一般包括以下内容：①认购物业的名称；②房价，包括户型、面积、单位价格（币种）、总价等；③付款方式，包括一次性付款、分期付款、按揭付款；④认购条件，包括认购书注意事项、定金、签订正式条约的时间、付款地点、账户、签约地点等。商品房买卖合同分为商品房预售合同和商品房现售合同。而房屋预售和现售买卖合同则必须要具备详尽的条款，国家法律对此有明确的规定。
2.2.4合同的法定形式不同法律规定商品房买卖双方签订认购书时不需要到国家有关机关登记，双方只要签字就可生效；但是，如果双方签订的是商品房预售合同，则可以进行预售登记，以保护买受人的优先购买权；如果双方签订的是现房销售合同，买卖双方必须到房屋所在地房管机关办理产权过户登记手续，即使房屋已实际交付也不行。
2.2.5法律后果不同认购书是买卖双方就签订商品房预售合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以不属于商品房预售合同。如果双方当事人在签订正式的房地产买卖合同前订立《认购书》，确系双方真实意思表示，权利义务内容不违反现行法律、法规的，该《认购书》对双方均有法律约束力。认购书是独立存在的合同，其成立和生效不依赖于正式的商品房预售合同。认购书双方当事人的义务是尽最大诚信进行谈判磋商以缔结正式合同，因此只要当时人如期来洽谈，并将认购书约定的条款作为正式商品房合同的条款，并且没有恶意不签订购房合同，就认为已经诚信履行了认购书的义务。
当事人签订的商品房预售合同属于商品房买卖合同的一种，但签订了合同并不必然取得房屋所有权，为了保护买受方的权利，我国《物权法》规定了商品房预售合同登记。[6]根据这一规定，购房者签订商品房预售合同后，假如未办理登记备案手续，开发商又将该套房屋预售给第三人，而第三人的预售合同办理了登记备案手续的话，则第三人将依法取得该套房屋的所有权。虽然第一个购房者买卖合同在先，但因未办理登记手续，所以无法取得房屋所有权，要获得救济则只能追究卖方的违约责任。
3签订合同时的风险防范
3.1签合同时要注意的共同事项
3.1.1审查卖方的资质证书房屋认购方或者买受方在签订合同时一定要审查卖方的资质证书，以确定卖方有出售房屋的资格。
3.1.2将卖方宣传的优惠尽量写入合同卖方为了促销房屋会使出浑身解数进行宣传，如“优惠价格”、“小区配套完善”、“超大楼间距”、“60%绿化率”等口号，但可能最终难以实现。购房者应当为防止口说无凭或者对方无法兑现要求将这些内容都明确写入所签订的合同中，并明确约定一旦这些约定无法实现的后果。
3.2不同合同的风险防范
3.2.1防止被商品房认购书套牢的防范①交钱之前请多考虑。为了最大限度保护自己的利益，建议您在把钱款交出去的时候一定要“三思”。而且在定金交付之前，《商品房认购书》中的定金条款并不生效，因此如果您在已经签订了《商品房认购书》之后，但是尚未交付钱款之前改变主意，《商品房认购书》又没有约定其他惩罚性条款的情况下，您还可以选择及时抽身，这个时候开发商或销售公司无权要求或您支付钱款。②签订商品房认购书并非必经程序。虽然很多楼盘都要求购房者签订《商品房认购书》，但从法律上讲，签订《商品房认购书》并不是房屋买卖的必经程序，购房者可以争取直接与开发商就《商品房买卖合同》及合同全部附件（包括补充协议）等内容进行协商，双方达成一致意见后直接签订《商品房买卖合同》。③约定《商品房认购书》“退出”条款。由于签订《商品房认购书》时，楼盘的一些细节尚未明确，《商品房买卖合同》的很多条款都没有明确，很多不确定性因素都可能导致难以签订《商品房买卖合同》，例如申请贷款不被批准等，因此必须约定“退出”条款，以保证在自己没有过错的时候能够随时“退出”。具体条款可以这样拟定：如果购房者与开发商因商品房买卖合同或者补充协议的具体条款存在分歧，不能达成一致意见的，或者由于购房者其他合理原因致使购房者不能购买认购房屋的，购房者有权放弃认购房屋，开发商应在收到购房者发出的书面通知之后的几日内将购房者所交认购金或定金全部返还。④尽量不交定金，避免“没收”条款。尤其是如果您还没有下定最后的决心要买这套房子的话，一定不要交“定金”，可以交订金、预付款、预订款、诚意金、担保金、保证金、订约金、押金等。一定要注意房地产开发商在“定金”和“订金”上玩的花样，故意把“定金”写成“订金”。“定金”是指当事人以定金形式担保债务未履行时，对违约方在定金方面的处罚，若收取定金方毁约，应双倍返还定金。“订金”则属于预付款性质，它不起担保作用。为了更容易“抽身退出”，尽量不要交“定金”。尽管没有约定收取定金，如果《商品房认购书》中约定一旦您不签订“所收预付款将不予返还”，这种“没收”条款依然会导致您无法拿回自己所交的钱款。通常，在《认购书》中有这样的约定，在签署《认购书》后若干时间内签署正式预（出）售合同，逾期则视为购房者违约，房地产开发商有权没收定金。但由于认购书缺少房屋买卖合同的必要条款，从而造成购房者在这段时间发现问题时，面临签约后的风险和终止签约丧失定金的两难局面。因此双方要在协议中明确什么情况下客户有权要求终止协议，索回定金。⑤抓住对方违约要求返还款项。一旦开发商或销售公司出现违约，一定要抓住机会，要求开发商或销售公司解除《商品房认购书》，并全额退还已经收取的款项，如果是定金，还可以要求双倍返还。为了能够顺利抓住开发商或销售公司的违约行为，需要您在《商品房认购书》中详细约定开发商或销售公司收取“定金”或“预付款的目的，并把销售人员的承诺写人，这样一旦出现违反约定的情况，您才能够底气十足地要求对方返还款项。
3.2.2签订商品房预售合同的风险防范①审查是否具备预售资格，即审查是否具备“五证”。除具备之前论述的“四证”外，还应当具备《商品房预售许可证》。房地产开发商只有具备这“五证”，才可以进行公开销售，签订商品房预售合同。《商品房预售许可证》是在具备了其他四证的基础上予以核发的，是开发商具备预售资格的最后条件。有些开发商就可能会进行违法操作，在未取得《商品房预售许可证》的情况下与购房者签订商品房预售合同，将有可能导致购房合同无效。对该证的审查是预防购房风险的关键环节之一。②对开发商“一房二卖”行为的风险防范。由于在预售商品房合同签订后到房屋交付使用要经过很长一段时间，如果房地产价格暴涨，开发商就可能在利益的驱使下，将已经出售的预售商品房再次售于第三人。为防范此风险，购房者可以在合同中与开发商约定向登记机关申请预告登记。根据《物权法》规定：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。[7]
3.2.3现房买卖合同履行中的风险防范现房买卖合同和预售商品房买卖合同的不同之处是一个是现房一个是期房，所以，买卖现房合同时不仅应注意预售商品房的防范注意事项，还应当注意其他的一些事项：①对《建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》进行审查，如果不具备，说明房屋不具备交付条件，购房者有权拒绝开发商的交付行为。如果具备上述三个文件，就要与开发商对房屋进行共同验收。如果发现问题存在应暂时不接收。如果问题不严重，可与开发商进行协商由其维修，但是应当让开发商进行书面确认质量问题的存在，并承诺维修期间及补偿办法。如果问题比较严重，则应根据法律规定或合同约定及时维权。②产权办理过程中的风险防范。购房者获得产权证是其订立合同的主要目的，与之相对应，交付房屋后开发商的义务并没有履行完毕，根据《商品房销售管理办法》的规定，开发商应当在房屋交付使用之日起60日内完成房屋初始登记。初始登记完成之后，由购房者自行完成分户登记，此阶段开发商还应到尽协助义务。[8]由于购房者对办理产权事宜并不熟悉，最好在合同中约定由开发商全程办证，这样可以防止因产权证的原因而影响按揭贷款的办理。
参考文献：
[2][5]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第一条.
[3][8]《商品房销售管理办法》第三条、第34条.
昨天看到一则新闻，由于受到在线书店的冲击和财务状况的恶化，美国图书零售巨头Borders将可能在本周申请破产保护。看到这则新闻，不禁令人唏嘘，一个曾经如此辉煌的连锁书店巨头，却因为管理层的决策错误，未能提早看清互联网带来的通路革命。不但在2001年4月，拱手将该公司未盈利的互联网业务转让给亚马逊，从而造成在七年之后重新推出自己的网站时，亚马逊已经主导了蓬勃发展的在线书店市场，更未能提早看到电子书浪潮对于读者阅读及购书习惯的改变，远远落后于竞争对手，导致如今申请破产保护的下场。
这则新闻又让我回想起，春节回台过年期间，与几位友人聚餐，其中一位友人是台湾一家老字号的旅行社的老板。当我们聊到有关信息科技及互联网对于他的旅行社如何能够在业务上带来更大的帮助时，他总想着如何利用这些新科技来结合其现有客源来加以发挥，总思考着如何通过传统媒体或者传统的互联网营销手段，来扩大客户来源，却总是将我的一直以来的提醒忽略。
我曾提醒他，互联网的日新月异，不只改变了通路形态、带来更多新的营销手段，同时也改变了通路与客户之间的关系。其实，旅行社也是通路形态的一种，通过一种增值整合的手段将整合包装后的旅游商品贩售给他们所能吸收到的客户。
从这个角度上，我给了他一个建议，让他考虑从目前全球最火的团购去思考去着手，我甚至建议他可以考虑成立一个旅游团购网站，但他却只在想着扮演包装产品的角色，却没有思考到转变目前的旅行社的通路形态。
事实上，在我们周遭可是有许许多多从传统产业通过互联网来变换通路角色的成功案例。
这里，我举一个在台湾的例子：美而快成衣厂是一家创立于1983年位于台北南港的小成衣厂，过去主要以制作男装并以外销为主，近年来因不敌中国工厂更低价的人工，成衣订单逐渐减少，规模也逐渐缩小，市场也慢慢从纯外销做到内、外销并行，传统的成衣厂的通路模式思考，一定是走店铺批发或者代工。
但，当创办人的儿子退伍之后，注意到电子商务的发展前景后，2005年就通过了台湾的雅虎拍卖网站开设了一家网络商店，先销售自家的男装成衣，并且生意稳定成长。其后，更扩展到女装的销售，考虑到家中经营成衣厂具有多年的基础和市场营销经验，无论在品质及货源相对而言都具有相当的水准，网上的业绩开始扶摇直上，员工也大幅增加，目前平均每月的业绩能达1000多万台币。不仅成功地为自家的小成衣厂开创了新的通路，同时也创造了自有的成衣销售通路事业。
我举的这个案例，虽然可能很多人认为是一个微不足道的小小案例，或者认为只是一个偶然的案例，但相对于目前许多传统产业，在面对互联网普及带来的新通路的浪潮，不能放开胸怀、勇于拥抱，却仍旧沉溺于旧式思考而导致无法突破的结局就是，可能如同Borders连锁书店一样，在新通路浪潮中逐渐被淹没。
这个台湾的小小案例，却是大大地鼓舞人心。
房地产案件具有标的大、涉及面广、适用法律难、政策性强、处理难度大、处理结果对社会稳定和经济发展有较大影响等特点。商品房买卖合同纠纷案件是房地产案件中的一类。近年来，我国房地产业发展迅猛，但房地产的立法不健全，房地产市场机制也不健全，特别是一些开发商违反诚实信用原则，严重侵害买受人的合法权益，导致商品房买卖合同纠纷成为社会投诉热点和关注焦点。为正确适用法律审理商品房买卖合同纠纷案件，依法维护当事人的合法权益，保护房地产业的健康发展，最高人民法院颁布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）。《司法解释》的实施对充分保护买受人的合法权益和制裁违法经营行为具有重要意义，所以《司法解释》公布实施后，根据《司法解释》的规定提讼的案件激增。商品房买卖合同纠纷案的特点决定了案件当事人之间矛盾大，审理难度大，不易调解，判后上诉率高。
二、关于《司法解释》的适用范围
我国法律、法规、司法解释和部门规章等均未对商品房的定义作出界定。广义的商品房可指所有作为商品上市交易的房屋，包括开发商建造的房屋、私有房屋、经济适用房和房改房等。根据《司法解释》第1条关于“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，《司法解释》调整的商品房专指房地产开发企业建造的用于向社会销售并转移所有权的房屋，《司法解释》调整的商品房买卖合同是专指狭义的。笔者认为在实践中应注意两个问题一是应注意并不是房地产开发企业向社会销售的房屋都属《司法解释》规定的商品房，应是房地产开发企业作为开发商建造的房屋；二是应注意并不是房地产开发企业建造销售的房屋都属《司法解释》规定的商品房，如房改房和经济适用房的买受人有所限制，上市交易也受国家政策的调整，均不具社会化和公开化的条件，不属《司法解释》规定的商品房。
案例：李×诉广州市××实业总公司（以下简称实业公司）、广东省××房产建设公司（以下简称房产公司）房屋买卖纠纷案。讼争房屋所在项目的开发商是广东×城建设集团有限公司，该公司将包括讼争房屋在内的其中两栋出售给实业公司。1995年12月4日，原告与实业公司签订买卖讼争房屋的《购房合同》，约定房屋于1995年9月30日前竣工，在供水供电部门接通室外水电后交付使用，交付使用后实业公司负责为原告办理房产证等手续。同日，原告向房产公司支付房款。后原告入住讼争房屋，并于1996年通过房产公司办理侨汇购房入户手续。广东×城建设集团有限公司正在为实业公司办理房产证。原告以被告未领取商品房预售许可证构成欺诈等为由，依据《司法解释》的规定要求解除合同、两被告返还购房款并赔偿购房款一倍的款项。被告以本案不适用《司法解释》等为由请求驳回原告诉讼请求。法院认为原告与实业公司签订的《购房合同》不属《司法解释》的调整对象，该案不适用《司法解释》，同时也不存在合同目的无法实现的事由，为此，判决驳回原告的诉讼请求。判后原告未提起上诉。
三、关于商品房认购协议中定金的处理
关于商品房认购协议的性质问题，目前有不同观点，第一种观点认为认购书是商品房买卖合同的补充协议；第二种观点认为认购书是附条件的商品房买卖合同；第三种观点认为认购书是商品房买卖合同的预约合同，是独立的合同。笔者同意第三种观点。认购书的内容应包括确定条款和不确定条款两部分，确定条款是当事人已达成合意并具约束力的条款，一般应作为商品房买卖合同的内容；不确定条款是因事实和法律的障碍而需等签订商品房买卖合同时再确定的内容。定金从理论上分为立约定金、证约定金、成约定金、解约定金和违约定金。《中华人民共和国担保法》规定的定金具有违约定金的性质，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》规定了立约定金的效力。商品房认购协议中的定金一般是作为签订商品房买卖合同担保的，属立约定金。《司法解释》第4条除了规定如因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的，应按照定金罚则处理外，还根据认购书的内容包括不确定条款需当事人在订立商品房买卖合同时协商的特点，规定了因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应将定金返还买受人。
案例：李××诉广州××房地产发展有限公司商品房认购合同纠纷案。被告是广州市林和西路恒康阁的开发商。2003年6月1日原告与被告及其商签订《恒康阁认购书》，约定原告认购恒康阁20层04单元，原告须在签署本认购书时付清定金10000元，于2003年6月1日或按通知时间与被告签署《商品房买卖合同》及有关文件，否则被告有权没收原告已缴交的定金等条款。原告依约向被告交纳定金10000元。因对讼争房屋的用途、产权登记、交付期限等事项未能达成一致意见，原、被告未签订《商品房买卖合同》。为此，原告请求法院判令被告返还定金10000元。法院认为原、被告所签订的《恒康阁认购书》有效，原告支付的定金是订立商品房买卖合同的担保，商品房买卖合同未能订立属于不可归责于当事人双方的事由，为此，判决被告返还原告10000元。判后被告未提起上诉。
四、关于商品房买卖合同的解除
当事人订立合同的目的是通过履行合同达到预期目的和实现预期利益，合同的履行原则是合同法的基本原则。合同的解除是指合同已成立但未履行或未完全履行之前，合同效力被消灭，合同不再履行。合同的解除与合同的履行原则这一合同法的基本原则是相悖的，它不利于当事人权利义务的稳定，不利于交易安全，所以合同的解除一般受到严格限制，非法律规定和当事人约定不得动辄解除。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第93条规定了协议解除和约定解除权，第94条规定了法定解除权，第95条规定了解除权的消灭。
《司法解释》规定了解除商品房买卖合同的具体事由，也属法定解除权，它操作性较强，对司法实践有较大的指导作用，有利于法制的统一。除法律规定或当事人约定解除权行使期限的情形外，目前对解除权行使期限的适用范围还有较大争议。一种观点认为，《司法解释》第15条第2款是基于《合同法》确立的合同解除权行使期限制度制定的，除合同目的根本无法实现或当事人同意解除外，当事人请求解除合同的，均应适用《司法解释》第15条第2款关于解除权行使期限的规定。另一种观点认为，《合同法》第95条只是规定了解除权消灭的事由，而《司法解释》第15条是对《合同法》第94条的解释，不应对《司法解释》的条款再做扩张解释。也就是说，依据《司法解释》第15条第1款请求解除合同的，适用解除权行使期限的规定；依据《司法解释》其他条款请求解除合同的，不适用解除权行使期限的规定。笔者同意第一种观点。
在审判实践中还应注意以下问题：第一，解除权行使期限是除斥期间，应自解除权发生之日起算，不存在期间的中止、中断和延长的情形，但对方当事人在解除权发生之日起一年内进行催告的，解除权的行使期限自催告之日起计算三个月。第二，审慎审查合同目的是否根本无法实现，合同目的根本无法实现的应不适用解除权行使期限的规定。《司法解释》规定了解除合同的几种情形，它们可能造成合同目的根本无法实现，也可能在障碍消除后能实现合同目的，所以应根据具体案件具体分析和认定。如房屋主体质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用的，应审查能否通过修复确保安全使用；逾期办理房屋所有权登记的，应审查是否无法办理或在一定（合理）期间内无法办理；等等。第三，解除合同涉及惩罚性赔偿的，应根据开发商的主观恶意和买受人受损害程度等情况，酌情确定赔偿额，不宜不管具体案情一律按购房款的一倍赔偿。第四，还要注意审查开发商的行为是否涉嫌诈骗，如涉嫌诈骗的应按先刑事后民事的原则处理。
案例一：张×诉广州市××房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案。2001年6月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的春江花园春曦阁六G房，被告应在2001年12月31日前，将具备《质量认定书》、《消防验收合格证》，并于2002年3月30日前取得综合验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付原告使用，被告逾期交楼超过60日后，原告有权提出解除合同。原告依约向被告交付购房款。2002年2月1日，被告向原告发函一份，确认延期交楼，表示力争于2002年2月28日前将楼宇建成并交付使用，最迟不超过3月31日，逾期交楼的责任由该公司承担，在业主办理交吉时一次性支付违约金，凡对该公司的解释与处理方式不愿接受的业主，可提出退房，该公司将按合同规定予以办理退房和赔偿手续等。原告收件后，未向被告提出退房。2002年3月29日，被告再次发函原告，认为讼争房屋已可办理交吉手续，要求原告预约时间办理收楼手续。原告于2003年6月11日称被告逾期交楼构成违约，请求解除《商品房买卖合同》，由被告退还购房款449945元及利息。被告辩称解除权经过一年多已消灭，且房屋已具备交楼条件，请求驳回原告诉请。一审法院认为原、被告签订的《商品房买卖合同》是有效合同，被告逾期交楼超过60天，双方约定发生解除权的条件成就，但原告未在被告催告后三个月内行使解除权，解除权已消灭。同时讼争房产已具备交楼条件，并不存在合同目的无法实现的情形，为此，判决驳回原告诉请。判决后原告提起上诉，二审法院审理后驳回上诉人的上诉，维持原判。
五、关于违约金数额的调整
违约金是一种责任形式，首先是对守约方的补偿，其次还可表现为对违约方的惩罚，补偿性和惩罚性可并存。商品房买卖合同纠纷案违约金数额的确定：一般原则是有约定的从约定，这是合同自由原则的体现；没有约定或损失额难于确定的，根据《司法解释》的规定：逾期付款的，按照应付未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；逾期交付房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或有资格的评估机构评定的同地段同类房屋租金标准计算；逾期办证的，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。违约金以补偿性为主、惩罚性为辅的性质，决定了当事人对违约金的约定并不是绝对的，是依法可作调整的，《合同法》对此已作明确规定，《司法解释》对违约金如何调整作了进一步的规定。
在审判实践中应注意的问题：第一，违约金的调整以当事人的申请为前提，不得依职权主动调整。第二，违约金的调整是对数额的调整，而不是对违约金标准的调整。第三，对于增加违约金问题，只要当事人约定的违约金低于造成损失的，就应予以增加，无需审查是否过分低于造成的损失。对于是否低于造成的损失，应由守约方承担举证责任。第四，对于减少违约金问题，应以违约金是否过高作为是否减少违约金的标准。而违约金是否过高又是以违约金是否超出损失的30％为标准的，如超出30％，则应认定为过高，应酌情调整到30％以内；如超出损失但未超出损失的30％，则不认定为过高，无需调整。一般涉及减少违约金的案件，都是开发商逾期交楼或逾期办理房地产权属证书的，现就此类案件如何确定损失和如何减少违约金进行具体阐述。开发商逾期交楼或逾期办理房地产权属证书，必然使买受人不能在预期的时间对房屋充分行使占有、使用、收益和处分的权利，使买受人的利益受损。由于买受人可以各种方式补救，一般很难举证证实具体的损失额，所以可参照《司法解释》对未约定违约金或损失时确定违约金或损失的原则来确定损失。对于逾期交楼，《司法解释》确定了政府部门公布的租金指导价和评估机构评定的市场价并存的标准，但实际上根据上述两种标准得出的结果大相迳庭，这对当事人的权益影响较大，当事人争议较大，这种情况在市场经济较发达的地区尤其明显。笔者认为，租金的指导价不能充分体现不同地段不同房屋的具体情况，而且明显低于未约定违约金情况下适用的法定标准（即中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准），明显不公平合理，有悖市场经济规律，不宜使用，否则会造成有约定不如无约定的现象，产生不好的社会导向。租金市场价较公平合理，但操作困难，影响审判效率。而按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准确定损失，既符合《合同法》和《司法解释》的精神，又比较公平合理，是可行的。所以如确需减少违约金，应减少至不低于按该标准计算的数额为宜一般可减少至按该标准计算。
案例：何××诉广州市××建设有限公司商品房预售合同纠纷案。被告是天诚广场世纪华都的开发商。2002年5月13日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买天诚广场C1幢1807单元，被告应于2002年9月30日前将验收合格商品房交付给原告使用，逾期交楼的，按日向原告支付已付房价款万分之六的违约金等条款。原告依约交付楼款。2002年12月3日，被告将讼争房屋的钥匙交付原告。随后原告对讼争房屋进行装修。原告请求被告按已付房款的每日万分之六支付迟延交楼违约金。被告辩称双方约定的违约金过高，应适当减少。法院认为原、被告签订的《商品房买卖合同》是合法有效的，被告逾期交楼已构成违约，应承担违约责任。被告按合同约定支付违约金过分高于原告的损失，被告请求适当减少违约金，依法应予采纳。从公平合理的原则考虑，被告应支付的违约金可按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。为此，判决被告按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付逾期交楼违约金。判后双方均未上诉。
六、关于逾期办理房地产权属证书的违约金
物权是物权人对物的排他的支配权，具有对抗不特定人的对世效力。为保护交易安全和第三人利益，物权的变动必须公示。房地产是不动产，我国法律规定其公示方法是进行登记。也就是说，登记虽不作为物权变动合同生效的要件，但未经登记不发生物权变动的法律后果。因此，开发商交付房屋应包括两方面内容：首先是交付房屋给买受人占有和使用；其次是将房屋所有权交付给买受人，即办理或协助办理权属证书。如果未办理登记手续，买受人不能享有物权，不具有法律意义上的处分权，其权利的实现势必受到影响。综上，开发商因自身原因导致逾期办理登记手续的，应承担违约责任。实际上，在未约定违约金情况下，逾期办理房地产权属证书是否支付违约金以及违约金是否以买受人举证证实实际损失为前提的问题，在《司法解释》颁布前是有争议的，尤其是开发商对被判决支付违约金意见很大。《司法解释》第18条明确规定了违约金及其计算方法，为该类案件的处理提供了明确具体的法律依据。在该类案件的审判中，应注意审慎审查逾期办理登记是否属于开发商自身的原因。笔者认为，开发商将合法齐全的办证资料递交给登记主管部门后，登记主管部门办理登记的期间，以及开发商通知买受人提供办理登记所需资料后，买受人不提供资料的期间，均不应由开发商承担责任，开发商对此负举证责任。但在开发商举证存在困难或障碍时，法院应及时行使释明权，使开发商及时申请法院调查，法院应及时到房地产权属登记主管部门调查，这样才能使案件得到公平合理的处理。
贝塔斯曼今年7月初宣布关闭21世纪锦绣图书连锁有限公司旗下的36家门店，同时终止在大陆书友会业务的进行，是继2005年该公司结束网络书店业务后，全面退出大陆图书发行市场。此消息一经宣布，不仅引起大陆出版业的关注，而且让长期一直想打入大陆出版市场的西方传媒集团也不禁感到吃惊。
大陆在2003年12月开放投资书刊批发、零售市场，首年度台湾方面仅有康轩文教机构以独资方式取得执照，台湾出版商无第二家申请。其他独资申请的数量并不多，倒是有些假外商，即内地公司在海外注册，以借壳方式来申请，此举无非是想套个外商投资的优惠。但在2007年底，确有近14家欧、美、日外商公司或合资或独资方式申请取得中国大陆书刊批发市场营业执照。一直与大陆出版往来密切的台港，却不同于外商的做法，虽然一直积极想投入大陆市场，除上述康轩文教外，香港联合出版集团在2005年以全资设立了广东联合图书有限公司。在外商投资设立资金3,000万元人民币的高门槛与大陆出版行业环境不健全的条件下，港台两地出版商对内地投资的脚步不得不谨慎缓行，而采取文化公司拐弯进行出版活动。
大陆媒体将贝塔斯曼退出图书发行市场形容是“败走中国”，该事件虽然使得西方企业中想来分食中国大陆图书市场大饼的人，感到讶然而产生市场疑虑，但最终还是可以获益的，因为他们可以从贝塔斯曼进入中国的策略示范获得经验。贝塔斯曼进入中国的途径并非一般企业可以模仿。1993年，德国总理科尔首次访华，德国贝塔斯曼股份有限公司作为访华团成员来到中国，开始和中国上海有关方面探讨媒体产业合作可能性。1994年7月，中德双方经过一系列的谈判和筹备，签订合资经营合同。上海新闻出版局直属的中国科技图书公司和德国贝塔斯曼股份有限公司于1995年2月合资建立了上海贝塔斯曼文化实业有限公司。之后，贝塔斯曼不断拓展其经营领域。以国际斡旋方式贝塔斯曼在大陆取得经营出版相关业务的特权。内部消息指出，当年该公司预估以400万欧元的预算规划，拿下大陆市场，同时期望该公司在大陆收益能在2010年达到30%。1995年贝塔斯曼中国书友会在上海开展，2005年号称有150万会员，同时积极与大陆出版集团合作，希望彻底将其集团全球化与本土化在大陆实现，然而在水土不服的情况下，贝塔斯曼仅留下了BMG音乐媒体、CRM商务服务，对于投资最大的出版市场则是弃守，令人相当愕惜外，也要质疑究竟该如何面对大陆出版市场偌大的局面。
大陆出版行业以“水土不服”评价贝塔斯曼。究其失败的原因：(1).未实际了解大陆出版生态与习性，对于大陆施行发行权与出版权分离，仍觊觎出版编辑的介入，投入过高的版税在抓取作者和出版制作上；(2).管理上的混乱使集团无法在大陆产生综效，出版、书友会、网上业务与书店各自分属，却没有整体战略，原先可以加成扩大市场，反而引起市场混乱分食情况，消耗该公司内部成本；(3).全盘套用原有经营模式，该公司所擅长的本土化并非针对市场经营，而是产品的规划，因此，在出版企划上该公司确实抓到非常好的路线，在经营上则是全盘采用该公司在欧美经营的方式，如以大量的DM、庞大的CALL CENTER进行销售，在配上以少单品大量发送的物流中心，在个人承担销售业务与投资不成比例下，注定贝塔斯曼失败的命运。导致该公司快速垂败的是，连续筹下两项错误的决策，如收购21世纪，除收购金额过高外，还需承担实体书店每日沉重的开销，而其收入不敷；降低网络书店业务甚至呈现停摆，对于网络时代读者购书习惯改变的事实，与针对网络协助在图书行业降低管理成本的体察不够，导致失去网络书店领先的机会。就当当网络书店以300名员工配置，一天捡送1万单，较贝塔斯曼所配置150人的CALL CENTER与物流中心仅达到一天1,200单的绩效情况相比，难怪当当要夸言，贝塔斯曼早不入网络书店竞争市场行列。对工业讲究精准的德国，在大陆却产生如此极大差异的绩效管理失误，该是过于自信而未能好好检视管理报表上所呈现的事实所导致。
台湾业者早早就体认在大陆经营出版行业的难度，贝塔斯曼的案例对台湾业者冲击不大。现有在大陆从事出版的台湾业者主要以文化公司合作出版为主，并无太大或太多投资。出版产业就某种形式来说，在大陆是一种战略产业，管理单位除对出版产业运用国家政策加以规范并扶持外，并对外资投入出版产业有相当的限制。目前虽有两岸合资开设的闽台书城与福建海峡书局开放外资投资进行出版、发行、销售合营的试点单位，出版权实际对外，或是对台港开放在短时间的5年、甚至10年是很难有所突破的。即使中国出版产业在大兴资本革命，纷纷抢头上市获取市场资金的此刻，由外人或是民股掌握出版的情形是绝对不会发生。中国新闻出版总署几次对台湾出版商所释出的好意，欢迎投资大陆发行市场或者以文化公司形式进行出版工作的发言可看出，台湾出版商仅能如大陆民营书业的经营被看待。目前大陆经营状况极佳的文化公司则等待着被即将上市的出版集团并购或者投资，冀望能成为集团旗下的子公司。
讲产业自然要有竞争对象，不过台湾出版商进入大陆，要竞争的不是出版社，民营文化公司才是真正的竞争者。因为他们与台湾业者共同争取出版社所拥有的书号配额，且相对于出版社在灵活度与市场掌控上，两者都具有不错的条件与空间。从产业链价值的优势分析来说，台湾出版商对出版产业链细腻的管理有较多经验，在素材、媒体呈现、运用方式、市场评估能力显见高于大陆出版。这其实与台湾许多高科技产业有很多雷同的创意与管理市场的倾向，也就是以活力为企业核心。高创意性与高管理效度的诉求，应是台湾出版商可在大陆打下出版事业的两块招牌。
台湾在新的政局底下，相关管理单位承诺要像韩国文化辅导学习，“台湾出版创意中心”又再次抬上桌面，这是个相当好的思考，此时也正是最好的时机。台湾出版产业在面对市场饱和与个人实体阅读消费紧缩；进入大陆施展不易与竞争挤压，如何将台湾出版活力凝聚并培养文化人才，重新以高科技产业创意园概念出发，是有相当的必要。若以考虑如何进入大陆出版市场，或许也该改变一下观念，转个念头，如果陆资进入台湾出版市场该如何抵挡？建立起灵活的文化创意与培养务实的高端管理人，应该是目前一条重要的产业道路。
摘要：新形势下，基层图书馆采访工作面临着激烈的书商竞争和多样化的采购途径，作为地方院校图书馆，职业院校如何规范采访途径，让有限的图书经费发挥更大的经济效益，是目前采访工作面临的新课题。
中图分类号：G258文献标识码：A文章编号：1003-1588（2017）01-0083-03
近年来，纸质图书、电子图书、电子期刊、各种视频资源应接不暇，逐渐形成以书商为主体的强大卖方市场，如何科学、合理、规范、系统、有目的、有计划地选择、收集和整理图书，是图书馆采访工作面临的压力和挑战。
1图书馆藏书建设的现状
众所周知，藏书建设的核心问题是选书，即图书采访。然而，面对学校五花八门的专业及各类专职人员，图书的采购工作面临着诸多难点与问题。从采购馆员、学科馆员，直到书目馆员，多年围绕教学科研这个中心，以适合学校师生的信息需要为宗旨挑选图书资源，结果是60%以上的图书长时间无人问津[1]。
基层图书馆馆藏资源建设应该针对馆藏特点，持续有计划地补充，而现实情况是许多图书馆多是逢评估就大幅度增加图书量，特别是一些民办院校为了增加图书数量，大量增加副本量，往往是一种图书购买四十到五十本，造成资金和空间的极大浪费。如：铜川职业技术学院这类地方职业院校由于受资金等因素的制约，往往是评估一结束，图书馆的认可度就随之结束，不是少经费，就是无人问津。如何保证收藏资源的持续性、针对性、合理性和科学性，就成了地方职业院校图书馆员需要努力解决的一大难题。
2图书馆的文献采访现状
文献采访工作是图书馆业务工作的第一站，也是图书馆文献信息资源建设的关键环节，直接关系到图书馆馆藏质量，影响到读者的满意度和社会效益。
作为文献资源建设基础性工作的文献采访，是图书馆开展其他工作的基础与保障。它是根据图书馆的性质、任务以及读者需求、经费状况、馆藏情况，通过觅求、选择、采集等方式建立自己的馆藏，并连续不断地补充新出版物的过程。当前，读者日益增长的知识需求，图书馆自身服务水平以及服务领域的不断提高与深化和图书出版发行行业的种种现实情况，都对图书馆采访工作提出了更高的要求。在这种情况下，如何使有限的购书经费发挥更大的社会效益，是图书采访工作面临的首要问题。
2.1现有的图书采购渠道――招标渠道
对于地方职业院校和地方图书馆，目前基本采用的都是招标渠道。图书采购招标是近几年图书馆界的一个新举措，其优点是公开、透明，其目的是规范采购行为，使图书馆的利益最大化。事实上，地方院校受地方政府采购中心的约束，作为招标的主体，图书馆往往受制于种种因素而使得自身并没有太多的发言权。书商之间的低折扣竞争和招标组的低价购书心理，致使图书馆处于被动的地位。书商的商业行为是以营利为目的，低折扣中标是以低价作为供书的标准，图书质量显然无法得到保障。而且招标渠道因采购途径单一、经验模式比较严重、缺乏战略层次的统筹，给学校藏书建设和图书采访工作带来许多问题。
2.2招标对藏书建设和图书采访工作的影响
报销制度管理办法一为保证公司差旅费的合理使用，规范差旅费的开支标准，特制定此规定，具体如下：
1、 出差人员是指经公司总经理批准离开本市一天以上进行各项公务活动的员工。
2、 出差人员出差需持有经部门经理、运营中心、公司总经理签字的《出差申请表》。申请表中需注明部门名称、出差人姓名、出差时间、出差地点、出差事由、出差来回乘坐交通工具、预计差旅费金额，报总经理审批，凭申请单办理借款和报销手续后将申请单交运营管理中心存档。
2、 坐飞机的有关规定
1) 级别规定：总裁、分公司总经理等，出差可乘飞机。其他人员无特殊情况不得乘坐飞机。
2) 特殊情况规定：
A、 业务紧急，必须乘飞机;
B、 路途长，乘火车时间超过30小时;
C、 本身业务需要，并由对方出机票款;
D、 机票打折幅度大，折后机票价格比火车硬卧票价不超过50元。
3) 报批手续：
一般人员出差，在特殊情况下需乘飞机，必须有总经理审批同意，报公司总经理批准。
3、 工出差到外地，可预借一定金额的差旅费。出差回来后凭单据在三日内报销，逾期不报销者，将从工资中扣除所借款项。
4、 出差人员的住宿费、市内交通费、伙食补助费实行定额包干(详见后附差旅费报销标准)，由出差人员调剂使用，节余归己、超支不补。
5、 出差乘坐火车，一般以硬卧为标准，如买不到硬卧票，按硬座票价的60% 予以补助。
6、 出差期间的交际应酬费，须事先请示总裁特批。
7、 往返机场、车站的市内交通费准予单独凭车票报销(不含出租车费用)。
8、 出差参加展示会的运杂费、门票等准予单独凭票报销;对于到外地参加会议、展览、及其他活动的人员食宿及其他费用由对方负担的，不得在公司报销路费并领取补助;到分公司出差，由分公司负担费用的，不得再次在公司报销路费并领取补助。
10、 出差或外出学习、培训、参加会议等，由集体统一安排食宿的，按其统一标准报销，不享受任何补助。
11、 出差补助天数的计算方法：
1) 出发日补助计算：以有效报销车票或飞机票的准确开车或起飞时间为准：上午12：00前出发的可享受全天补助;12：00后出发的，当日不能到达目的地的，可享受半天补助;12：00后出发的，当天到达目的地的并住宿，可享受全天补助;
2) 到达日补助计算：以有效报销车票或飞机票的准确开车或起飞时间为准：上午12：00前返回的可享受半天补助;12：00后返回的可享受全天补助。
12、 出差天数的计算方法：按照实有天数计算。
13、 以下范围内的外出不按出差处理：在广、深、佛山、顺德、中山等广东省范围内出差一般不予补助，如有特殊情况需部门经理报公司总经理批准;
14、 经分公司统一招聘的员工或由广深公司统一招聘的应届毕业生到公司报到，可按照火车硬座或公交大巴票价，予以实报差旅费及行李托运费，不享受任何补助;
15、 费用核算：公司所有人员出差费用均计入各部门成本。
16、 其它
1) 报销差旅费时，应提供出差期间相应票据(如住宿费、市内交通费、餐费等)，以便财务部进行帐目财务处理。如无法提供相应票据，日补助超过30元以上的部分将由财务按国家规定代扣代缴个人所得税。
2) 凡购买打折机票的(票面有不得签转更改字样的)，在报销时必须按打折后的实际价格填写，如有弄虚作假，一经发现后将加倍扣还。
附件： 差旅费报销标准
职务 一般地区费用标准(元/天) 特殊地区费用标准(元/天)
总裁 280 380
事业部/职能部门总经理(主任) 240 320
部门经理 220 280
部门副经理/主管 180 230
一般人员 160 200
注：1、特殊地区指：深圳、广州、珠海、汕头、海南;
2、事业部副总经理/职能部门副总经理(副主任)与部门经理补助标准相同;
3、经理助理、行政主管等享受主管待遇。
报销制度管理办法二一、原则
1、严格财务收支审批制度，公司发生的各项开支都必须由经手人填写费用报销单，注明支出事由、项目、发票张数、报销金额、和经办人签名、部门经理签字、财务经理审核(按照有关规定办理)、分计划内和计划外相关程序审批后，出纳方可付款。(分公司20xx元以下支出由分公司总经理或常务副总经理审批，凡20xx元以上任何开支都必须由大区总裁书面签字审批后，出纳方可支付，并将有大区总裁书面签字的审批单传真件复印后附于原始单据后，方可作为报销凭证)。
2、加强报销管理，当月帐，当月了，25日以后帐最迟不得超过下月3 日。
3、为了分清责任，进行部门核算，不同人员支出的业务费用不得混淆在一张报销单上。
二、支出相关部门审核
对所有报销内容，相关部门经理必须就其合理性及必要性进行审核。
三、财务部门审核
财务部门对所有报销票据，依据相关财经法规及内部财务制度对其合法性进行审核。
四、审核权限
同审批权限。
五、费用报销及借款时间一览
项 目 周一 周二 周三 周四 周五
款项借支 11：00-12：00 11：00-12：00 11：00-12：00 11：00-12：00 11：00-12：00
15：30-17：00 15：30-17：00 15：30-17：00 15：30-17：00 15：30-17：00
费用报销 9：00-12：00 9：00-12：00 9：00-12：00
对外结帐 9：00-12：00 9：00-12：00 9：00-12：00
(分公司财务部可根据实际情况进行适当调整)
六、报销手续
严格执行财务报销制度，款项支出时填写支出凭单并将发票(所有票据须开明细发票，经手人须在票据背面签字)交给财务。由客户或分公司报销的要向财务注明并留复印件，原件给客户。计划内报销必须提供的原始凭证：
1、 版面费、广告费：由部门凭发票填写费用(成本)报销单，财务部对票具进行核实(附上媒体刊登的详细清单)，核对无误后付款。
2、 印刷费(出片费)：部门凭发票，附印刷品结算单，进行核实无误后，填写费用(成本)报销单，财务审核无误后付款。
3、 办公用品、低值易耗品：由运营管理中心统一购买的，运营管理中心保管人员根据发票同实物核对无误后，填写验收单后(低值易耗品还需有出库单)，凭发票(附上验收单及分摊明细)填写费用报销单。各单位自行购买的凭发票填写费用报销单经相应级别的领导审批后报销。
4、 机房与OA设备：技术部保管人员根据发票同实物核对无误后填写验收单和出库单。凭发票(附上验收单)填写费用报销单。
5、 资料费：各单位购书及其它资料，首先将书、资料和发票拿到资料管理部门(运营管理中心)进行登记验收，并在书、资料上盖章、编号。经手人凭发票(附上验收单)填写费用报销单。
6、 差旅费：于返回3天内必须报销，由部门经理审核票据的合理性并在报销单上随同差旅者签字认证，后至财务核销借款。各单位经理报差旅费凭报销单经大区总裁审批后到财务核销借款。对3天内无故不及时报销的，财务部应催办一次，仍不办理者，财务部有责任从其当月工资和奖金中扣除。试用人员出差借款须由经理担保，视同经理借款。
7、 业务费用：所有业务费用票据须开明细发票，经手人须在票据背面签字。各单位应本着勤俭节约的原则使用业务费用，任何人不得用于除业务需要以外的个人消费。业务招待费须有两人以上签字并注明时间及招待客户名称;加班用餐费须有全体用餐人签字;交通费须注明起始、地点及原因;礼品费须注明所送人名及礼品名称、数量;快递费单据上请注明客户名称。所有费用均计入部门成本。未按规定填写说明或签字的，财务人员应将报销凭证退回并说明原因。
8、 超计划报销手续必须有审批报告，其它同计划内报销手续一样。
报销制度管理办法三为控制费用，提高效率，规范出差人员的审批及报销程序，结合本公司的实际情况，特制定本制度。
一、报销范围：
本细则适用于公司国内出差的报销及外地长驻人员。
二、出差审批办法：
1、出差申请程序：因工作需要出差，无论是否借款，出差前均应填写##有限责任公司出差申请单(见附件),明确出差任务、出行路线、逗留时间及随行人员等相关事宜，出差申请单应由部门负责人、分管领导审核签字。若同次出差任务涉及多部门员工的，应按部门分别填制出差申请单。未经过审批的，不予借支和报销差旅费。出差申请单由财务部留存，并作为部门费用考核依据。
如要借款，应填写领款单，根据出差申请单确定借款金额。领款单凭出差申请单经财务部部长(5000元以上须经财务副总)审核批准方可执行。
同时财务部实行前帐不清、后帐不借的原则。
2、差旅费报销程序：经批准出差办事人员，应如实填写差旅费报销单，并列明事由、时间、线路后交部门负责人、分管领导审核签字，再交财务部审核签字，按《##费用报销程序》予以报销(领导班子成员出差费用须经董事长审核签字)。除按规定可报出租车费的人员外的其他人员如要乘座出租车，应事前向部门领导请示同意，报帐时由董事长签字认可。
3、住宿费报销标准：
注：(1)住宿费系指房间标准;
(2)因特殊情况超标，经董事长批准后方可报销。
4、 乘座工具标准
5、员工分类标准：
第一类：公司领导指公司领导班子成员;
第二类：中层干部及高级职称人员;
第三类：工作人员指公司除一、二、四类之外的其他员工;
第四类：安装维修人员。
三、差旅费报销原则
(1)区内出差(含龙宝、天城、五桥)不论时间长短，均不发给出差补助费。由于工作原因不能回家或公司食堂就餐的，可发给误餐补助费，标准为：早餐1.5元,中晚餐各2元。但每天报销的误餐费不得超过两餐。
(2)住宿费报销条件：按出差的实际天数凭正式发票计算报销，实际住宿费超过规定限额标准的部分由出差人员处理不予报销，低于限额的部分80%计算给个人，无住宿单据的一律按限额标准的70%计算给个人。
(3)以下人员不实行市内交通费包干办法：
在外地参加各种训练班(含学习)的人员;
自带交通工具或接待单位提供交通工具的出差人员;
其他不宜实行本办法的出差人员。
(4)出差乘坐火车、轮船，符合从晚上8点到次日晨7时之间，在车、船上过夜，或连续乘车、船超过12小时的可以购买规定标准的卧铺、舱位，符合以上规定未买卧铺票的，按本人实际乘坐火车的硬席座位票价的下列比例发给补贴：
A.慢车和直快列车按其硬席座位票价的60%计发补贴;特快列车非空调车按其硬席座位票价的50%计发补贴、空调车按其硬席座位票价的30%计发补贴;
B.乘坐四等舱位(含四等舱位)的分别按实际乘坐舱位票价的一定比例计发补贴，其中四等舱位按票价的30%、五等卧按票价的40%、五等散按票价的60%计发补贴。
(5)出差期间，若发生招待费，报销时须单独填报，要求写明发生费用原因，被招待对象及其联系电话和就餐金额。
(6)出差补助天数实行：按出差自然(以日历为准)天数补助。
(7)各部门派往外地长住人员,路途按出差标准报销，到达驻地后按以下标准实行包干:
重庆、成都按实际天数每人每天35元包干;
武汉、无锡等地，按实际天数每人每天45元包干;
广州(京、津、沪、穗)按实际天数每人每天50元包干。
(8)出差的行程路线须与出差申请单上标明路线相符。不得乘坐旅游轮船和旅游专线的汽车，不得绕行。违反规定的，其超出标准的金额，自行承担，并扣减多行走天数已计列的伙食补助和发生的其它费用，且多行走的天数按旷工处理。
(9)出差人员一般不得乘坐飞机，经批准才能乘坐飞机，其乘坐往返机场的专线客车费用可凭票报销，不在市内交通费包干的范围。
(10)出外学习、培训和参加会议的人员，如果主办单位统一安排食宿，食宿费已包含学习、培训、会议费用中的，凭会议证明和发票，在审核后按实报销学习、培训、会务费，不再另报住宿费和伙食补助费。如经审查后，发现有弄虚作假者，按多报住宿费和伙食补助费的5倍罚款，给予其所在部门或分管领导2倍的罚款。
(11)严格控制出差人数，给多派人出差的部门领导处以多派人出差费用的2倍罚款。
(12)出差人员应在回公司后15天内报帐，需延期报销的应有书面申请并有部门领导和分管领导审批。否则按应报金额的10%进行处罚，同时对部门领导罚款50元每次。
(13)出差人员随车(包括因工作需要随货车)乘坐到目的地，未发生车船票;除按规定报销出差各项补贴外，可额外给予补助，补助标准为：重庆市范围内(除万州区、梁平、云阳、开县、忠县外不予补助)按一天补助，补助标准30元/天;四川、湖南、湖北、陕西、河南、贵州按二天补助，补助标准30元/天;其它地区按三天补助，补助标准30元/天。
(14)异地分子公司工作人员，路途按出差标准报销，在深圳工作期间按正常上班计薪。
四、本规定从20xx年7月1日起执行。各子公司应参照本制度，制定本公司差旅费管理办法，并报总公司批准后执行。
乙方(买受人)：_____ 身份证件号：_____ 联系电话：_____
甲乙双方本着平等、自愿、诚实信用的原则，经协商一致，达成如下条款：
第一条 预定房屋情况：
乙方经过了解，有意购买甲方开发销售的_____号楼名义第_____层_____号房(以下简称该商品房)，建筑面积_____平方米，套内建筑面积_____平方米。认购价建筑面积每平方米_____元人民币，套内面积每平方米_____ 元人民币，总房价金额__________元人民币(大写：_____拾_____万_____仟__________佰_____拾_____元人民币)。付款方式为：_____ 。
实际总房款中不含国家及重庆市规定的乙方应承担的相关税费，乙方应按照国家及重庆市有关规定在签订《重庆市商品房买卖合同》时由乙方一次性付清交纳相关税费，以办理《房地房权证》时政策规定进行结算多退少补。
第二条 乙方付款时间：
1、定金：乙方选定具体房屋后向自愿支付__________元人民币(大写：_____万_____仟元人民币)给甲方作为认购该商品房的定金。_____
2、付款时间：乙方于_____年_____月_____日前到甲方綦城雅筑售房部签订《重庆市商品房买卖合同》，交纳房款、大修基金、契税及其它代收费用，并带上如下证件和资料：(1)本认购书；(2)身份证明复印件和原件；(3)定金收据。若为按揭，则同时还要带上以下证件和资料：(1)结婚证(或未婚证明)；(2)收入证明原件；(3)户口薄原件和复印件。(4)已婚者配偶的身份证、户口薄原件和复印件，收入证明原件；(5)离异者离婚证、离婚协议、婚姻证明原件。
第三条 双方的权利、义务
l、乙方须持本协议并按照协议第二条第2款之约定时间及款额到甲方指定地点交首付款(或全款)，并签订《重庆市商品房买卖合同》；如乙方办理按揭贷款，应于《重庆市商品房买卖合同》签订当日交齐银行所需相关资料，由甲方代办按揭贷款的相关手续；受国家政策及银行贷款政策的调整，乙方所申请的按揭贷款利率、年限等变化，参照所签订的按揭贷款合同处理。若由于签订《重庆市商品房买卖合同》延期或交件不及时而造成银行划款延迟，参照本合同第三条第2款处理。
2、若乙方未按第二条第2款之约定的时间及款额交纳首付款(或全款)并签订《重庆市商品房买卖合同》，每延期一日，按应交纳房款的5％(日息)向甲方支付违约金；逾期5日不交齐首付款(或全款)的，甲方有权解除本合同，并将该房屋另行销售，乙方所交定金不予返还。
3、若乙方在签订本协议后要求退房的，则甲方不再返还乙方定金，并有权将该房屋另行销售；若乙方要求调房，须经甲方书面同意。若经过甲方书面同意，乙方应按甲方最新售价补齐房款差额。
4、本协议所属第一条约定之实际总房款为最终确定之事项，乙方在签订《重庆市商品房买卖合同》时不应再要求变更，如因乙方此项要求导致甲乙双方最终未能签订《重庆市商品房买卖合同》，则甲方有权解除本协议，乙方所交定金不予返还。
5、在签订《重庆市商品房买卖合同》之前，若遇不可抗力／意外事件导致乙方所购房屋不能出售，甲方有权撤销协议，甲方撤销本协议30天内应将所收款项无息退回乙方，甲方不再承担其他任何责任。
6、若乙方因为个人原因不能办理按揭贷款，此定金不退还，所造成的一切损失由乙方自行承担。
第四条 甲乙双方在签订本协议时已确认双方依据本协议约定即将签订的《重庆市商品房买卖合同》内容及项下相关约定，且对此双方无任何异议，若乙方以此为由终止本协议的，则视为乙方违约，乙方所交定金不予返还。
第五条 如在履行本协议的过程中发生纠纷，甲乙双方应本着友好的态度协商解决，协商不成，双方均有权向该房屋所在地人民法院。
第六条 本认购书一式两份，甲方、乙双方各持一份，甲、乙双方签字或盖章后立即生效，具有同等法律效力。在签订《重庆市商品房买卖合同》后，本协议自动作废。
甲方：__________房地产开发有限公司
乙方（签字）：__________
销售代表(签名)：__________