时间：2023-06-02 09:57:44
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产项目开发策划书，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
我国房地产行业竞争日趋激烈，成本控制已成为房地产企业占领y场制高点的重要手段。本文从房地产项目成本控制的意义出发，对房地产项目成本控制的土要问题及其对策进行探讨。
【关键词】
房地产企业；项目成本；控制；对策。
近年来，我国房地产业已成为我国国民经济的重要支撑产业，对我国社会经济起着重要作用。作为资本密集型行业，房地产企业对资金管理、项目建设成本的控制都具有较高的要求。本文拟从房地产项目成本控制的重要意义出发，对房地产项目成本控制的现状、问题及对策进行探讨。
一、房地产企业加强项目成本控制的意义。
现阶段，国内房地产市场竞争日趋激烈，加之国家房地产政策的深入改革，给房地产企业都带来较大挑战。通过控制成本就成为房地产企业占领市场制高点的关键环节。房地产企业利润是销售收入与成本费用的差额。目前，我国正通过多种手段来控制市场房价，房地产企业不能通过销售收入来实现经济效益，成本控制就成为了最有效的选择途径。有效的成本控制可以为企业减少费用支出，因而为企业实现经济效益提供重要保证。
二、现阶段房地产企业项目成本控制存在的主要问题。
1、项目成本管理意识较薄弱。
当前不少房地产企业没有树立全面的成本管理理念，成本控制意识薄弱。一些项目经理只关注项目的质量、进度问题；技术人员则认为自己的任务是解决施工难题，保证技术的有效利用和工程质量，而导致项目超支严重；而项目的实际施工人员则关注项目的施工及工程进度。从表面上看，整个项目的施工分工明确、各司其职，但实际上并未将成本控制的目标分解到项目中的相关人员，违背了项目成本控制的全员性原则，造成项目成本管理的无序散乱，项目成本控制失效。
2、缺乏系统的成本控制组织体系。
目前，不少房地产企业还没有同步设置专门的机构来实施成本管理控制，大多数都是由财务部门来负责，缺乏进行成本控制的组织体系，导致管理控制与实际施工脱节。
为了更好的配置资源，不少房地产企业将部分工程分包出去，导致工程施工建设过分分散，成本控制标准无法统一，资源浪费严重。
还有的管理者单纯认为成本控制主要存在于施工阶段，致使忽视了对决策、设计阶段的费用开销，造成前期大量的资源浪费。
3、资金管理手段较落后，有待优化。
资金是房地产企业的血液。虽然大部分房地产企业都制订了相应的资金管理计划以及各项费用的开支计划，但是，真正按计划实施管理和控制的比例却不大，资金管理手段落后。这在很大程度上降低了计划、方案的可行性，导致房地产企业在管理控制过程中与预期计划发生脱离，使企业的资金管理无所适从，阻碍了企业资金的周转运行。
由于缺乏先进技术，资金计划不能根据人力、物力、资金的市场环境变化而及时调整，造成实际项目的成本费用超过资金使用计划，资金计划流于形式。
4、缺乏完善的合同管理，执行效率低。
目前我国房地产企业普遍存在对合同管理缺乏成本管理的意识，没有形成全面管理的思维。在实际实施过程中，合同随着工程进度的推移而涉及内容及工序越来越纷繁复杂，导致在合同拆分时出现关于时间进度、用料成本等问题。同时，在一些合同中对项目施工的质量标准、项目的工程造价支付方式等缺乏明确规定，导致在审核时项目不能顺利通过，执行力度较低，导致项目工期延长、成本消耗过高，给成本管理带来较大风险。
三、房地产项目成本控制的关键环节。
1、建立项目成本控制责任制，加强项目成本控制意识。
项目成本控制的责任分配不清是导致成本控制意识薄弱的一个主要因素。因此，房地产企业应建立健全的项目成本控制责任制，建立一套科学合理的项目成本控制体系。首先，明确成本控制的主体，将开发项目作为成本控制的中心，对其发生的收入、成本和费用都进行独立核算，反映项目过程中发生或即将发生的成本，动态的调节和控制可控成本。其次，确定成本控制标准，并以此作为考核的依据。房地产企业应以预算计划为出发点，保证计划与实际的可比性，以合适的数据为基础，进而确定项目成本控制的标准。最后，房地产企业应根据既定的成本目标和控制标准来衡量项目成本控制的完成情况，审核员工的业绩情况，并作为责任者奖惩的依据。
2、实施全过程的项目成本控制。
全过程项目成本控制体系，主要包括：
决策阶段、设计阶段、招标阶段、施工阶段等。决策阶段，策划书的关键内容就是项目成本的控制方案。对整个投资的全过程进行分析，做出充分分析和判断，包括经济形势、土地开发支出、前期工程预算、建筑安装工程造价成本以及不可预见费等多个方面。设计阶段，重点就是降低建筑安装成本。完善工程项目设计招投标制度，加强技术沟通，实行限额设计。招投标阶段，加强对招投标工作各环节的监控，避免决策失误。严格、谨慎审核单位的信誉、经济状况，避免鱼目混珠的行为，以及加强对标底的审核，避免一些投标单位盲目低价给工程结算带来的困难。在施工阶段应主要是控制建筑材料和设备的成本，按设计规范和技术规定进行施工，有效、合理底节省施工成本。
3、加强房地产项目资金的预算管理和集中管理。
房地产企业应加强对项目资金的全面预算管理，要求追踪和监督项目各环节发生的各项支出，分析预算与实际的差异，以利于预算部门掌握整个项目预算的执行情况，便于及时对出现的问题提出改进措施或建议，确保预算目标的实现。同时，加强项目资金的集中管理，设立专门的资金结算中心，对房地产项目的资金进行统一调配和监督使用，提高企业资金使用效率，减少财务风险。
4、加强合同管理。
加强合同管理的目的在于增强合同的严密性，有效减少合同纠纷，避免施工索赔，最终达到降低项目成本的目的。其中，应严格控制合同的变更，如施工条件变更或进度的变更等，即使有变更也应按变更合同程序办事，并及时办理增减预算，健全合同履约跟踪检查制度，提高合同履约率，同时尽量减少索赔事件的发生，严格审核承包商的索赔要求，按合同办事，避免产生投资失控。
总之，我国房地产企业应充分认识到项目成本管理的内涵和意义，重视房地产项目开发全过程中的成本控制，才能实现房地产企业经济效益的最大化和企业现代化发展。
参考文献
关键词：房地产开发管理；产品设计；完善措施
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
随着新世纪的到来，科学技术的不断发展，带来了经济的加速增长，使居民的收入在一定程度上不断增加，从而使人们的生活水平大幅度提高。各个行业的理念不断更新，房地产行业也不例外。传统的房地产行业之间的竞争是资源性的竞争模式，随着科学技术和人们理念的不断创新，房地产行业面临着新的竞争模式——那就是能力竞争。所以在现代社会中房地产的规划和设计在整个房地产企业中起着关键作用，是现代房地产开发行业的灵魂。
1 产品定位的步骤
在现代房地产开发过程中，房地产产品的定位主要分为三个步骤：一、市场定位；二、设计定位；三、营销定位。市场定位工作指的是将产品定位在最具有需求的目标市场。设计定位指的是根据客户对产品外观及其他功能的要求进行精心的设计，以达到客户的审美需求和居住需要。营销定位指的是在销售环节中怎样将产品进行推广，是使产品得到广大消费者的支持。
1.1房地产行业产品定位的步骤
在整个房地产公司的运行过程中，在公司产品定位工作的实施过程中主要有地产的策划部门、项目部、销售部以及管理项目部参与。地产策划部门针对公司的运营状况及市场调研资料对项目进行策划和分析；销售部门就公司的各种销售计划做出详细的方案，同时将计划方案交给项目部处理，项目部进行定位和确定；项目部对基础资料进一步完善和补充之后，销售部在完善资料的基础上明确市场定位，积极的了解客户需求，制定出明确的市场定位建议书，并与最初的成本相结合之后，同时将自有或公建的经营策划方案考虑进去，这些资料和研究将与设计部的理念之间形成互动和交流。销售部结合设计部门的设计理念和结论，将产品定位建议书编制好。
1.2流程设计最优化
（1）产品定位组织结构的创新化。在现代房地产行业的管理中采用矩阵式管理模式，在现有人员中抽出人员组成新的项目小组，在规定的时间要求之内做好该项目工作。在该项目工作结束之后，将小组成员调回原来的部门。采用矩阵结构管理模式能够改善房地产行业人员紧缺的情况，并能形成新的管理思路和模式，强化各个部门之间的交流和讨论，提高房地产企业的工作效率。（2）市场调研方式创新化。在现代房地产企业的市场调研工作的进行中，为了使顾客能真实的反应对房地产的需求，必须采用新的调研方式改进现代房地产行业中的问卷调查和访问调查模式。比如由房地产行业的设计部门设计出不同模式的房屋，并制作出不同的房屋模型，在人群流动量较大的市区进行宣传活动，请顾客选出自己最想要的房屋模型并说出自己选择的理由，同时赠送小礼品。采用这种模式能够掌握客户的真实需求。（3）形成闭环结果，及时反馈信息。在房地产企业的工作中，项目策划工作的主要目标之一是对产品进行准确的定位并达到客户的要求，所以必须强化对市场的分析，将客户群进行细化分类，针对不同的客户定位不同的产品，最后形成产品定位的详细策划书，并请相关的专业人员对策划书进行评定，形成一个闭环结果，同时对设计中的变更是否按照具体情况变更进行及时的跟踪，使变更得到有效的监控。
2创新产品
在现代房地产企业工作的进行过程中，要将市场空白点和需求结合在一起，分析和提炼国内某些项目产品及市场，采用差异化竞争策略，创新各类新产品。
2.1规划与户型创新化
在现代房地产工作的进行过程中必须要对地形以及周围环境做到详细的了解，寻找出项目的最优建设地理优势，建设出最合理适宜的总体分布格局。比如有一个被山水所环绕的小镇，在关于该小镇的开发和建设过程中就要突出小镇的山水特色，使住户感受到美妙的山水美景。房地产企业中户型的竞争是其中最为激烈的竞争之一，所以要针对不同的户型提供不同的创新点。如在某住宅小区中花园洋房的设计中，改变了传统别墅建设中多层的概念，引入空中院落的设计理念，取得较好的效果。
2.2立面与景观的创新化
传统的建筑设计强调立面的设计主题，在立面外面标注特殊符号，如古典、西式等。在现代房屋的规划设计中，主要从外观上进行塑造和刻画，从而制定出统一风格、鲜明特色的品牌形象。如在某小区房屋的建设中，采用清新典雅的古典风，形成各种独特风韵的建筑群体，在面料的设计中采用花岗岩和清水面砖作为装饰面，从而给人以古典、沉稳和端庄的形象，从某种程度上达到了品牌效应。
在现代建筑中所追求的创新主要指的是在景观设计上的创新，建设不同格局风味的景观。在园林景观的设计中可以采用不同的建设风格如北欧、英伦、东南亚、日本、意大利风情等，这些不同风情的创造和设计均是房地产企业在园林景观设计中独具匠心的设计。此外，在建筑的设计过程中必须针对不同的地理环境设计不同风格的建筑。如某房地产商在关于一个芦苇丛生、水鸟出入的湿地的开发过程中，就将原来的池塘留存，整个小区的景观围绕着池塘展开，设计者在对原始池塘进行专业化的设计和改造之后，将它建设成一个原生态的水域，其主题以原生态水景为最佳创意点，形成了具有大型池塘水景的建筑群，该观点的提出在某种程度上达到了一些客户的需求。
2.3技术创新化
在房地产行业中技术创新是各种新东西的使用和开发，比如开发新产品、新技术等。随着现代社会的不断发展以及人们生活水平的提高，我国房地产必须面向节能、环保以及可持续方向发展。在项目的工作过程中要引进国外先进技术和成果，在材料使用过程中，采用各种环保性能较好的材料。在现代房地产中技术创新主要表现在两个方面：一、科学技术的创新；二新材料、产品升级以及新设备的改良等方面。如太阳能新技术的使用等，在无锡某小区的建设过程中，采用新型建筑砖块解决了建筑体系中出现裂缝的毛病。在南京某小区的建设中，建成中国第一例零耗能住宅，这是通过引进国外成熟的技术即采用楼板的采暖和制冷技术，最终取得良好的销售效果。
3设计过程中成本控制化
在现代建筑的设计过程中，必须要对各种资源进行合理利用，对材料效果、施工技术、产品性能以及客户敏感度等各个方面进行综合控制，使设计过程的成本得到控制。
3.1 设计准备工作控制化
设计师在准备设计工作的过程中必须按照设计说明书及限额进行设计，在设计环节中注意成本控制意识的培养。如关于室内的设计必须规定限额，对软硬件的造价进行控制；在建筑设计施工合同中要确定一些比较硬的经济指标，避免在建筑过程中过分强调安全性而忽略经济性。如在现代的许多高层建筑中钢筋含量不足50kg/m2，有的甚至低于40kg/m2，就这一项的计算，按照合肥修改市场的价格计算，就节约60-100元/m2。在项目的建设中按一定数目如5万m2计算，就钢筋这一项的成本节约达到了300万元以上500万元以下。
3.2 设计阶段的优化
在现代建筑的设计施工过程中，必须优化整个设计施工方案，尤其是对方案的中的技术必须进行一定程度的优化。设计施工的主要方面在基础、结构、节能设计、人防方案以及对饰面材料的优化。如在某一个住宅区中人防方案的设计中，丢弃机械停车方案。不但节约初期关于车库投资的90万元，而且减少了后期环节中的销售和运营成本。同时在施工设计过程中对基础形式进行进一步的论证，是在施工设计过程中对成本和工期进行控制的另一种方法。比如在某一项目的施工过程中选择更加经济实惠的GFC桩，能够最大程度节省资源，加快工期。在节能环节使用动态权衡法代替七项指标法，综合使用多项节能措施，确定最佳的经济方案。
3.3 施工过程中成本的控制
在现代房地产的建设过程中，缩短工期和降低造价是施工阶段的重点工作。在设计中进行优化工作，精心选择材料，并使施工单位不随意改变设计方案，此外还要考虑客户的敏感度，这些均是施工过程中成本控制的重点。在客户敏感的部位如外墙的立面等必须将品质和成本结合在一起。如在选择外墙的装饰材料以及室内和景观所用的材料时必须综合权衡，选择最佳方案。
4结语
总之，产品设计管理是房地产企业的核心之一，是房地产开发的灵魂。因此，房地产开发过程中必须对成本、工期、质量等各个方面进行考虑和综合评价，使整个房地产的规划设计管理方案更加全面化，从根本上提高房地产开发管理中的各项措施，从而加强产品的核心竞争力，打造房地产开发项目的品牌质量。
参考文献：
[1]张颖,沈杰.关于房地产创新问题的探讨[J].山西建筑,2004,（4）：67.
[2]王照顺.房地产开发规划设计品牌质量管理[J].住宅科技,2006,（6）：35.
以下是为大家准备的2021房地产销售工作计划范文【三篇】，供您借鉴。
2021房地产销售工作计划范文__房地产公司在董事会的领导下,经过全体员工的努力,20__年的各项工作取得了丰硕的成果,"__"品牌得到了社会的初步认同。总体上说,成绩较为喜人。为使公司的各项工作在新的一年里更上一个台阶,特制定本方案。
一、总体经营目标
1.完成房地产开发面积__万平方米。
2.实现楼盘销售额__万元。
3.完成土地储备__亩。
二、总体经营目标的实现
为确保20__年度经营目标的实现,各部门需要做好如下工作。
(一)完成__项目开发及后期销售工作
__项目是省、市的重点工程。市委、市政府对其寄予了殷切的期望。由于该项目所蕴含的社会效益和经济效益,我们必须高质量完成。因此,公司做出如下计划。
1.确保一季度__工程全面开工,力争年内基本完成一期建设任务
__项目一期工程占地面积为__亩,总投资__亿元,建筑面积__万平方米。建筑物为__商业广场裙楼、__大厦裙楼和一栋物流仓库。
(1)土地征拆工作
春节前后务必完成第一期工程的土地征拆工作。一月份完成征地摸底调查,二月份完成征地范围内的无证房屋拆迁,三月份完成征地范围内有证房屋拆迁及国土储备中心土地和集体土地的征收工作。
(2)工程合同及开工
一月份签订招投标合同,工程进入招投标阶段。二月份确定具有实力的施工企业并签订施工合同,确定监理企业并签订监理合同。三月份工程正式开工建设。
(3)报建工作
工程部应适时做到工程报建报批,跟进图纸设计。一月份完成方案图的设计,二月份完成扩初图的设计。在承办过程中,工程部应善于协调与相关部门的关系,不得因报建拖延而影响工程如期开工。
2.全面启动细化__项目招商工作
招商工作是__建成后运营的重要基础。该工作开展得顺利与否,也直接影响企业的楼盘销售。因此,在新的一年必须实现招商__户。
(二)加快__项目、__项目的施工速度
协调与施工单位的关系,加快__项目、__项目的施工速度,确保__项目的一期工程、__项目的二期工程在4月底前完成竣工验收。
(三)完成__项目、__项目的销售工作
__项目、__项目已全部竣工完成,为了迅速实现资金回流,结合项目所处地段及同类项目的价格,可以考虑采取适当的优惠措施,提高成交量。今年的目标销售额为__万元,销售率达到__%。
(四)参加土地招标
项目开发部要根据公司的实际情况,积极参与土地的招投标工作,确保企业土地储备达到__亩以上。
2021房地产销售工作计划范文随着企业之间竞争态势的发展，企业的市场观念发生了巨大的变化，已经有越来越多的企业放弃了以往站在自身的立场上，为生产而生产的导向，开始以市场和消费者的需求为产品生产的出发点，并且在销售活动中，也正在放弃具有"强销"色彩的推销观念，转而根据市场需求和市场需求的变化进行市场营销活动。
企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务，成为企业推销观念的翻版。而策划观念的引入，则使市场和消费者受到了高度重视，市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提，从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化。
在房地产行业，广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况。房地产策划是一个庞大的系统工程，各个策划子系统组成一个大系统，缺一不可，密切联系，有机统一。同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性。在市场调研阶段，要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段，要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段，要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势;在营销推广阶段，要弄清当时的市场状况，并在销售价格、推广时间、楼盘包装、广告等方面要有超前的眼光。
另外，房地产策划要适应市场的需求，吻合市场的需要。一是房地产策划自始至终要以市场为主导;二是房地产策划要随市场的变化而变化;三是房地产策划要造就市场、创造市场。它的策划要比较和选择多种方案。房地产策划方案不是一成不变的，应在保持一定稳定性的同时，根据其市场环境的变化，不断对策划方案进行调整和变动，以保证策划方案对现实的适应状态。
房地产策划在房地产开发项目建设中自始至终贯穿一起，为项目开发成功保驾护航。房地产开发项目建设要完成一个项目周期，需要经过市场调研、项目选址、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业服务等一系列过程，房地产策划参与项目的每个环节，通过概念设计及各种策划手段，使开发的商品房适销对路，占领市场。
目前，一些房地产开发项目策划已初步表现出以上观念的转变，房地产策划的思想活跃、理论丰富，这些都给房地产企业以智力、思想、策略的帮助与支持，给房地产企业出谋划策，创造更多的经济效益。基于此，我们小组对选出的三篇房地产策划书进行了如下分析：
案例：《天河花园》
1、市场分析
1.1、区域市场分析
天河区位于广州市东部，东与黄埔区相连，南濒珠江，西南接东山区、北连白云区。总面积147.77平方公里，人口41.8万人。天河区交通四通八达，是广州市连接珠江三角洲及粤北粤东地区的要通。全区有中山大道，黄埔大道等63条主要干道，广深高速公路共穿东西，广州火车东站和地铁号线天河终点位于区内。天河区是广州的科研高教区，有超过22所大专院校，34间科研院所，15所中学、1所职中、61所小学、95所幼儿园。区内社会保障事业发展较快。
由于城市中心东移，天河区作为新兴区域，也就成为了广州市商品楼集中地。天河区楼盘分布相对集中，主要分布在以天河北、员村、天汕路、东圃为中心的集中区域。
1.2、定向市场分析
员村位于天河区南部，毗邻天河公园和天河区政府，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于天河区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。
1.3、项目分析
1、项目名称：海景中心
2、项目规模：由2幢28层组成
3、推售情况：现推都景轩，海都轩的7～28层
4、宣传主题：只交一成，即做业主
5、价格：4076～5598元/m2，均价4708元/m2
6、装修标准：一级一类装修(高级锦砖地面，双面豪华门，全景落地玻璃门)
7、优劣势分析
⑴优势分析
1、本项目由海景公司开发，发展商实力雄厚，能给买家充足的信心。
2、位于广州新城市中轴线，发展潜力巨大。
3、地处交通主干道黄埔大道和华南大道交汇点，交通十分便利;
4、项目以准现楼发售，增强买家信心。
5、社区配套设施较完善，有学校、医院、市场、天河公园、_场等;
(2)劣势分析
1、珠江新城配套设施仍然未成熟，发展尚须时日。
2、竞争对手的广告宣传及促销活动皆比本案强，形象已经广为人知。
3、项目三面被楼宇包围，景观被遮挡了一大部分。
4、外来人员多，治安问题多，影响买家心理;
1.4、竞争对手资料分析
对手一
1、项目名称：侨颖苑
2、项目规模：由3幢12层及一幢9层组成
3、推售情况：现推C栋C1～C4梯的3～12层，B2栋的2～12层
4、宣传主题：新天河、新市民、新文化
5、价格：4481～5145元/m2，均价4655元/m2
6、优劣势分析
⑴优势分析
①该楼盘已为现楼，可即买即入住，易于吸引买家入住;
②价格较同区域其他楼盘为低，有竞争优势;
③位于内街，可避免主干道噪音及空气污染影响，但亦可方便出入主干道，属旺中带静，有一定的升值潜力;
⑵劣势分析
①周边外来人口较多，人流复杂，治安环境较差，影响买家购买心理;
②楼盘周围环境欠佳，影响楼盘档次;
③户型设计一般，凸柱位较多，影响使用率;
对手二
1、项目名称：紫林居
2、项目规模：由3幢连体9层组成
3、推售情况：现推C—H座的3～9层
4、宣传主题：品味家在公园旁的舒适与休闲
5、价格：4511～6208元/m2，均价5320元/m2
6、优劣势分析
⑴优势分析
①该楼盘是员村一带为数不多的小区楼盘，且内部环境优美，易于吸引买家购买;②邻近交通主干道黄埔大道，交通异常便利;
③该楼盘紧靠天河新区府，天河公园近在咫尺，对楼盘档次的提升有莫大的帮助;⑵劣势分析
①该楼盘部分单位靠近马路，受噪音影响大，空气污染大，影响销售;
②周边外来人员多，且时常有治安事件发生，影响买家入住信心;
③户型设计上有一定的不足，有凸柱现象;
1.5、项目周边配套状况
1、社区配套
①大学：暨南大学、华师大、民族学院、广州市环境保护学校
②中学：四十四中学、华师大附中、天华中学
③小学：昌乐小学
④银行：中国建设银行
⑤康体：天河体育中心、羽毛球馆
1.6、项目企划思路
由于项目为广电成熟生活区物业，有优良的先天条件。区域的外部条件劣势较为明显，做好项目的销售企划工作，是项目能否取得成功重点。我们得企划思路：
1、充分利用先天优越的交通环境
项目的交通环境较为优越，故可利用具备的先天优越的条件来谛造一个"天河中心区宜商宜住精品公寓典范"，塑造独特的品牌形象。
2、把握市场需求，迎合买家心理
随着房地产市场由卖方市场转为买方市场后，供方面临的严峻问题就是，产品的消费是否迎合客户的需求。
3、营造现场舒适环境，引起客户购买冲动
在吸引大量客流后，现场环境的好坏便是销售能否成功的关健。项目应在规划设计、园林绿化、接待中心、等方面营造舒适的内部环境。
4、体现"以人为本"的经营理念
面对多元化的目标客户，我们必须抓住人的特点，规划设计更加"人性化"。2、项目市场定位
2.1市场定位
员村附近的楼盘可谓良莠不齐，档次不一，而且价格相差悬殊，可以说"一路之隔，楼价翻一番"。所以，本项目的区域划归应与珠江新城——未来新城市社区紧密挂钩，淡化员村区域概念才是本项目获胜的前提。结合区域市场情况和自身特点，敝司建议塑造独特的品牌形象
——-"天河中心区宜商宜住精品公寓典范"
以此定位入市，充分迎合市场，进而突破市场，形成本区域的热点，当然，要达到这样的目标，必须需要合适的规划及硬件配合。在下述项目建议中会逐一阐述。
2.2、项目形象定位
在项目形象定位上应扬长避短，抓住市民向住环境好的绿化小区的心态，带给客户一种"既享有成熟小区环境，又座拥未来新城中心"的双重"抵买"价值。初步提供以下项目形象定位供贵司参考：广州新城市中心区?宜商宜住精品公寓典范——最后一期精品。通过上述的形象定位，给本案赋予现代高质素生活的实质内涵，使项目从低沉的环境气氛中摆脱出来，从而体现项目内外环境的优越。
2021房地产销售工作计划范文一、加强自身业务能力训练。在20__年的房产销售工作中，我将加强自己在专业技能上的训练，为实现20__年的销售任务打下坚实的基矗进行销售技巧为主的技能培训，全面提高自身的专业素质。确保自己在20__年的销售工作中始终保持高昂的斗志、团结积极的工作热情。
二、密切关注国内经济及政策走向。在新的一年中，我将仔细研究国内及本地房地产市场的变化，为销售策略决策提供依据。目前政府已经出台了调控房地产市场的一系列政策，对20__年的市场到底会造成多大的影响，政府是否还会继续出台调控政策，应该如何应对以确保实现20__年的销售任务，是我必须关注和加以研究的工作。
三、分析可售产品，制定销售计划、目标及执行方案。我在20__年的房。产销售工作重点是___公寓，我将仔细分析可售产品的特性，挖掘产品卖点，结合对市场同类产品的研究，为不同的产品分别制定科学合理的销售计划和任务目标及详细的执行方案。
四、针对不同的销售产品，确定不同的目标客户群，研究实施切实有效的销售方法。我将结合20__年的销售经验及对可售产品的了解，仔细分析找出有效的目标客户群。我将通过对工作中的数据进行统计分析，以总结归纳出完善高效的销售方法。
五、贯彻落实集团要求，力保销售任务_达成。我将按计划认真执行销售方案，根据销售情况及市场变化及时调整销售计划，修正销售执行方案。定期对阶段性销售工作进行总结，对于突然变化的市场情况，做好预案，全力确保完成销售任务。
关键词：项目开发成本过程控制
中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号：
当今的房地产行业，企业众多，竞争日益激烈，在产品同质化倾向越来越严重的情况下，我们房地产企业的生存能力、盈利能力、发展能力与企业的成本控制息息相关，不注重成本控制的企业都将被淘汰出局，成本控制弱势企业将逐渐失去市场份额。因此，加强开发项目的成本控制显得尤为重要。
合理有效地控制房地产项目开发成本，贯穿于项目投资决策、设计、施工、结算、保修阶段，可以说是一个系统控制过程。各个阶段成本控制均有其各自的特点，所起的作用和重要程度也有所不同，尤其是决策、设计、施工、结算四个阶段。
一、投资决策阶段 投资决策阶段是明确产品定位和开发规模，是项目开发中最为关键的阶段。此阶段所做的项目策划书、投资估算、编制项目筹划建造书是投资决策的重要依据，直接影响项目的投资效益。这一阶段的成本控制主要从以下几方面加强。 1.组建优秀的项目团队，项目可行性研究以及产品策划是一个系统、专业的工作。在决策阶段，公司需要组织一个经验丰富，集工程、成本、经济、设计、营销等专业人才的项目组。项目组应完成从市场调研、产品策划、产品定位、风险分析到投资估算与分析的全过程工作。其中，成本控制人员要参与投资决策的具体工作，主要对城市的市场状况和经济形势、建筑安装工程造价状况、政府费税情况、贷款利率等做出充分的了解、分析和判断。 2.进行详细的成本分析 （1）土地开发成本支出约占项目总支出的30~35％，买地时应综合考虑地块形状、周边环境及容积率限制、开发风险和升值空间，影响最大因素之一是容积率，直接影响开发和销售量。土地成本的确定应包含：土地出让金、土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费土地征用费、城市配套费。（2）前期费用估算，包括三通一平、勘察检测费等，一般占项目总支出的2~3％。（3）建安成本，一般占项目总支出的45~50％，是投资成本的主要组成部分。其成本分析应首先分析当前区域经济形势，掌握建筑市场中施工企业总体状况。调研近期类似项目造价指标，了解市场人工、材料变动情况，对影响造价的主要因素进行分析修正，合理科学地确定项目的建安成本指标。（4）配套设施及小区智能化费对中档楼盘一般为项目总支出的4％，高档楼盘为6%左右。区内配套应坚持在不影响产品品质定位及差异化的前提下，尽量做到精简配套，同时考虑配套项目的可经营管理性，为项目后期的物业经营运作打好基础； （5）园林环境工程费一般为项目总支出的3~5％，其成本应同项目的定位相关联，也与项目所处的地域环境有关。（6）投资决策阶段的管理费：主要包括销售费用、财务费用和管理成本，一般为13~16％。特别是售楼处、样板房的设置及定位上应重点投入，同时运用资本的杠杆，以最少的财务费用满足项目资金链的连续性。（7）不可预见费及风险分析一般为除去土地开发费用外的直接成本的2-3％。项目组应做好项目的土地成本变化、建造成本变化、房屋售价变化、开发周期、容积率、贷款利率、政策变化等方面的风险分析。
二、设计阶段
设计阶段是控制工程造价的关键工程设计是具体实现技术与经济对立统一的过程，建设项目一经决策确定后，设计就成了工程建设和控制工程造价的关键。设计一旦完成，项目投资额也就基本确定了。经专家统计，设计费虽只占开发全寿命费用的1％左右，但它对工程造价的影响程度占70~80％。因此，有效地控制工程造价，必须把好设计关。
1．实行设计方案招标，优化设计。 它可以广泛吸引设计单位，在公开、公正、平等的良好环境下参与竞争，真正实现功能好、造价低、效益高、技术经济合理的设计方案脱颖而出。
2．运用价值工程优化设计方案。 其优势：一是既可提高工程的功能又可降低工程的造价，二是在保证工程功能不变的情况下降低工程造价，三是在保证工程造价不变的情况下提高工程功能，四是可在工程功能略有降低的情况，使工程造价大幅度降低，五是可在工程造价略有提升的情况，使工程功能大幅度提高。
3．实行限额设计，有效控制工程造价。 限额设计就是按照批准的初步设计总概算来控制技术设计和施工图设计，在满足功能的前提下，各专业按照分配的投资限额进行设计，管理者严格控制不合理变更，保证估算、概算、预算起到层层控制的作用，从而保证总投资额不被突破。限额设计是控制工程造价的重要手段，设计人员熟悉工程概预算定额及材料市场价格是前提，分解投资是实行限额设计的有效途径和主要方法。
三、施工阶段
开发商与施工单位的管理理念及方法往往存在差异，要想建造出优质的楼盘，公司须在一些关键管理环节上建立严密而切实可行的管理措施，体现在成本管理上主要有以下三个方面应予以加强：
1、加强设计阶段的图审，减少在施工阶段重大设计变更和方案性变化的发生，对有效地控制工程造价将起到决定性的作用。要建立图纸会审制度，通过专业审查、系统审查、部门交接审查、综合审查来减少设计错、漏、碰、缺。
2、加强设计变更、现场签证的监督和管理施工阶段的设计变更和现场签证是不可避免的，但应处于一个严密的管理控制体系之中。设计变更及签证管理控制体系应明确：操作流程、流程环节中的责任人、责任人的管理权限、流程环节的确认时限、否决及责任追究制度等。
3、加强合同管理，有效控制造价。因为合同是成本管理的依据,故此就显得十分重要,它要求我们在合同谈判、合同条款的修订上要根据本项目特点选用有利于己方的方式。比如,采用合同固定总价包干、合同固定单价包干等方式,条款准确、清晰,就合同执行过程中的索赔问题作好防止与处理办法,对工程中存在的变更问题,合同应提出明确的计算方法,关于变更,应在图纸的审查过程中,采用企业自审和专家会审等办法,消除重大变更的存在性。
4.加强设备和材料的价格管理，完善设备、材料管理体系。（1）大型机电设备（电梯、空调等）、外立面装饰材料、石材干挂、铝合金、入户门等一些对项目品质影响较直接，同时价格较高又易发挥规模采购优势的材料要自行集中采购。（2）建筑常用的地材、通用材在限定品牌、品质、性能的前提下，可让承包单位采购，这样可发挥承包商比开发商更熟悉市场的优势。（3）甲方限价承包单位采购一些没有一次性包死的工程，主要材料价格可通过发、承包方共同议定一个价格确认程序来确认价格，结算时按限定价格结算，限价时应明确价格时限及范围。（4）材料采购都应实行样板、样品认定制度。
5.加强资金计划执行的监控。（1）资金计划是在项目开发性控制计划确认并签订合同的基础上编制的。（2）施工阶段的工程款支付是以资金计划为基础的，它应同施工进度计划相协调，在这样一个总框架下监控项目，可使工程管理更加清晰。当月实际发生额的增减超过资金计划一定比例时，成本控制人员和工程管理人员应及时分析、阐明原因，严重时，提出成本预警和工程进度预警。（3）资金计划与成本的动态控制相结合，可使公司更好的掌控项目的运行，使企业的销售收入与工程支出处于良性循环。
四、结算阶段结算工作的突出特点是：“大量性、集中性、复杂性”。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞以及客观上的疏忽，需落实：1.成立项目结算小组，专门负责。2、采用会议确认制，来解决结算过程中出现的特殊问题以及合同没有约定或双方分歧较大的项目。3.建立切实可行的二次复审机制，使结算工作处于受监控状态。
实践表明，工程造价的控制是一项系统工程，它贯穿于项目建设周期的全过程，与基本建设的每一个阶段都紧密相连。建设项目投资活动涉及面广，影响因素多，只有用系统的、全面的观点去分析影响因素，对影响因素实施控制，利用科学方法和先进手段，合理的确定造价和有效地控制造价，以增加投资效益，减少耗费。
参考文献：
[1] 张翠勤. 建筑工程各阶段造价管理方法研究[J]. 合肥工业大学学报(社会科学版), 2010.
[2]左小德.项目投资管理学[M].暨南大学出版社，1997.
