时间：2023-06-02 09:57:48
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇楼书设计，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
房地产业作为一项文化产业，其商品属性越来越明显。楼书，作为一个独立而敏锐的印刷媒体，它既有同电视、广播相类似的实效强、综合化、集约化的特点，也有像书籍那样轻松方便的阅读方式。然而，楼盘毕竟不同于我们所认为的传统意义上的商品，大多数的商品是在面世的同时进行宣传推广，而房地产开发商会在楼盘的效果图制作完毕后立即对外进行宣传，楼书便很快充当其重要的媒体角色。
一、认识楼书
1.楼书视觉形象设计的概念
所谓楼书视觉形象设计，是为了在消费者和其他社会公众中树立良好形象进行的一种设计策略。它是楼书设计的重要组成部分，楼书视觉形象设计是包括楼书封面、字体、广告、插图、版面设计、内容编辑等外在视觉平面设计结合楼书的定位、特征、理念等而进行的整体设计。
2.国内楼书视觉形象设计的现状
为适应现代人快捷的生活节奏和高质量的享受需求，我国的房地产业得以迅猛发展。楼书的平面设计在楼书视觉形象设计中越来越受到重视。但是，现在的一些楼书平面设计长期停留在类似于书籍装帧的字体、版式等局部设计上（实用经济），而忽略了楼书自身的特征（文化内涵），这与设计师的创意息息相关。
①创新不足，雷同现象严重
走进一些售楼中心，看到形形的楼书，如果不仔细辨别名称，一些楼书很难通过封面一眼辨别出该楼书的所属。主要原因是封面缺乏创意，特别是一些知名度不高的房地产楼书，抄袭、模仿的现象严重。创新，是一切艺术的生命力。搭车跟风走捷径，也许会带来短期的效益，但放弃自我形象的塑造，必将使其没有生命力。所以，在保证楼书的实用性的同时，还要兼顾自身独有的艺术性的发挥。
②因循守旧，审美观念老化
笔墨应随时代，楼书设计也不例外。但国内一些楼书设计不进行市场调查，不关注消费者的反映，躲在画室里闭门造车，为设计而设计，主观性较大，对消费者的审美认识停滞在一个层面上，导致至今有些设计仍停留在上世纪90年代以前的水平，和市场、消费者脱节。
③没有考虑楼书的连续性，风格不固定
所属同一企业的不同楼盘的两份楼书要有关联性，因此对于设计者来说，应注意各期楼书之间的风格。而国内一些楼书的设计，上一期和下一期在用图、风格上都有很大变化，让人难以分辨该楼盘的真面目，很容易使人产生混淆。
④缺乏品牌文化意识
楼书设计是楼盘品牌形象的制高点，它直接影响受众对品牌的认知度、好感度和美誉度。但一些楼书设计缺乏品牌意识，在构思布局、选取图片时不注意为VI系统（折页，户外高架及报纸广告等）服务，影响了企业形象的提升，不利于品牌文化的建设。
转贴于
二、分析楼书
1.实用性
顾名思义，楼书是对某个楼盘进行解释和说明的视觉文本。既然这样，楼书就有着与书籍装帧相类似的地方。比如：书籍必须具有实用性（商业化）一样，实用性也成为了楼书设计时首要考虑的因素。因为楼书是市场经济下的产物，是一种有着固定流通范围的商品。既然是商品，就能为人所用。
再从目前的情况来看，通常创造消费者所期盼的画境和叙述的内容是设计师常用的创意手法之一，这种方式是符合消费者心理的创意行为。但这种行为被一些平面设计师盲目夸大，且有“造势”之嫌，这样反而给消费者一种不信任感。如某地产楼书的报纸广告，就用起了紫禁城的红墙碧瓦做该广告的主图形。笔者详细查阅了资料，除了该楼盘的名字取得跟紫禁城有点关系，无论是楼盘的位置，还是楼盘本身的造型，都没什么瓜葛。明明不是“皇亲国戚”，却冒出了一个“还珠格格”，令人哭笑不得。
作为新时代的设计师，要具备新的设计理念，首先要了解社会，了解企业，了解商品，了解消费群体，做出准确的设计定位。没有定位就没有目的性、针对性，设计出来的作品也就没有特征和个性，从而影响商品的销售，这也就失去了设计的现实意义。
2.艺术性
如果实用性是楼书设计的基础，那么，楼书设计的自身独特的文化就应该是灵魂，它需要用艺术性的手法表现出来。这种艺术性的表现不单单是楼书外在的形式美，对楼书自身的内涵建设才是关键所在。
这就要求商家首先要学会运用其外包装来吸引消费者，突出形式感（镂空、凹凸、夹页等）和重点信息的传递；利用文字、图形、颜色和材质等多种手段的综合运用达到突显个性和“直指人心”的作用。在其外表的装帧给人留以最初印象之后，也要求里面的细节与之相联系，让消费者在阅读的过程中不断接受新信息，同时又不断与最初的印象相呼应。再者，作为处于学习阶段的学生，虽然无法准确预测消费者的差异性，但就楼书的内容而言，必然有其针对的典型消费者和另一些潜在的消费者。这要求学生们不能满足于单一的表现形式和艺术形式，需将典型消费者和潜在消费者的喜好和需求全部通过设计手段予以表达。
由此可见，独特的创意+形式的美感是平面设计的“定海神针”。昔日楼市“房子买完，品牌终结”的时代早已成为了历史。房地产市场发展的强劲势头势必为媒体的打造注入无限活力。房地产开发企业间的竞争最终将进入企业文化竞争的时代，设计师更应利用这一广阔的市场更好地为社会创造高品位、多元化的视觉环境。
结语
现在，房地产开发商们更清楚地知道楼书设计可以塑造品牌，楼书也可以成为收藏品。一本楼书不只是纸加墨，它更是一种价值，一个信念体系。当然它存在于纸上，但也可以是网站、展览、书籍等形式。只有充分了解楼书媒体的特点与优势，兼具房地产主人翁的策划意识，融入品牌塑造观念和编辑思想，设计才能变被动为主动，做出现实的设计，有思想的设计和宏观的设计。
参考文献
[1]吕曦.版面设计新体验.重庆：重庆出版社，2001年.
[2]汉斯·彼德·维尔堡.发展中的书籍艺术.上海：人民美术出版社，2003年.
关键词：明清；藏书目录；《绛云楼书目》；分类；著录
关于书目的起源，余嘉锡在《目录学发微》中有这样的精辟论述：“目录之学，由来尚矣！《诗》《书》之序，即其萌芽。及汉世刘向、刘歆奉诏校书，撰为《七略》、《别录》，而其体裁遂以完备。”①他指出，孔子为编辑整理《诗》《书》并为之作序是目录工作的萌芽，而刘氏父子则奠定了目录学基础。私家藏书目录的编撰无疑是在这样的基础上发展起来的。宋代以后，雕版印刷术得以大规模应用，图书的生产出现了第二次技术革命，刻书业走向繁荣。得书和流通的便利推动了私家藏书的兴盛，藏书家为了“定立储盛”“恐久常无据”②，纷纷编写私家藏书目录。
中国的私家藏书渊源有自。有文献可考的第一位藏书家是春秋时期的孔子③，但编写私人藏书目录的，据考证始自梁任昉④。一直到宋代，私家藏书目录才自成体系，形成了与官修书目和史志目录鼎足而三的局面。撰写私家藏书目录由于是藏书家个人行为，不受四部分类这一“永制”的制约，藏书家可以根据自己的需要自由设计分类，但是这并不意味着私家藏书目录的编写不需要遵循一些体例原则。
总体来说，宋以后，私家藏书目录的编写出现了根据实际需要而灵活多变的趋势，在类目设置上有删减也有增益。宋代私人藏书目录现存最有代表的有三家，分别是：尤袤的《遂初堂书目》、晁公武的《郡斋读书志》、陈振孙的《直斋书录解题》。明清之际，中国的私家藏书业达到鼎盛，书目的编撰也在总结前代的基础上，呈现出独特的时代特色。
清代乾隆时期的学者孙从添把藏书目录分为四种：第一种为大总目录，即按经、史、子、集四部分类，并按照传统书目行款，条分缕析地著录；第二种为宋元旧刻本、抄本目录，也称为善本书目；第三种为书柜书目，即为了便于取阅，按照存放的位置顺序来编写的目录；第四种为专门书目，即给未入库的尚处于装订、抄补状态中的书专门立目。⑤明清两朝是我国私家藏书走向繁荣和鼎盛的时期，也是藏书目录的编写走向成熟的时期。这四种目录体系在明代已经有所体现，到清代中后期已经发展得很完善。考察明清时代的目录书，还是要从分类和著录体制两方面入手。
在分类上，清代的藏书目录有四部分类和非四部分类两种格局，总体来说，仍然是四部分类占主导。比如钱谦益的《绛云楼书目》，其形式上没有标明四部分类，但实际上还是按经、史、子、集的顺序来标目。只是私家藏书目录根据藏主的需要，采用了一些灵活的做法。以钱谦益为例，由于修明史的需要，他在四部之外，将“国朝”的若干图书分别著录于后。另外，书目的73类也与他的73个书架相对应，又与孙从添的“书柜书目”相符合，是为了便于取阅而设。
这一时期的书目分类既汲取前人分类的优良传统，又根据藏主的需要灵活取舍。在类目的设置上，出现了层次化的特点。有的书目在大类之外，分二级甚至三级类目，使得分类更加合理明晰，同时为适应新的图书门类大量涌现的需要，新增了一些类目。比如，钱谦益的《绛云楼书目》就首次设置了“天主教类”，这是明末清初西方传教士来华的产物，是以前所没有的新事物。由此可见，这一时期分类的另外一个特点就是分类琐细，新增类目不断出现。
在著录的内容上，清代较之明代也有了较大发展。明代的藏书目录著录简单，大多只限于著录书名、作者、卷数册数等项，较之宋代晁公武《郡斋读书志》和陈振孙《直斋书录解题》的叙录体目录，反倒出现了倒退。清前期以钱曾的《读书敏求记》为代表，恢复了晁、陈的解题传统，并对尤袤的版本著录有所拓展。清代中期藏书目录出现了以吴骞《拜经楼藏书题跋记》和黄丕烈《士礼居藏书题跋记》为代表的题跋目录。确立了藏书目录解题内容的版本化特点，使得书目和题跋合二为一。藏书目录的编撰臻于成熟，以后再无大的发展和突破了。清后期的私藏目录主要在体例上修补，并在校勘和鉴赏上有所加强，别的并无创新。
钱谦益的《绛云楼书目》具有明末清初的藏书目录的普遍特点，分类琐细，著录极其简单。后世评价其书目文献学价值不高，但无论当时还是后世，对他的《绛云楼书目》都十分珍视和好奇。清人叶德辉在《鄎园读书志》中记载：“当时好事者人钞一册，为按图索骥之资，故传本之多，半出名人手校。”这当然是因为钱谦益四海宗盟的学术影响所致，也足见《绛云楼书目》的影响。
《绛云楼书目》按四部顺序却不标注四部名称的一级分类形式，共设73个类目。可按四部法归为经部有16类，共收书343种；按四部法可归为史部的10类，收书315种；按四部法可归为子部的27类，共收书1 270种；按四部法可归为集部的14类，共收书659种；钱谦益为修明史而专门设立的专题书目，共收书617种。其类目设置体现了钱谦益的学术思想：
（1）经部体现了尊经汲古的思想。钱谦益将诸经之外分设经总类和经解类，经总类收诸经合刻，经解类收后世解说诸经，这种分离突出了诸经的独尊地位。钱谦益所尊的经并不唯独是“五经”。他将“四书”各自分类，一反他对程朱理学的贬斥，而将朱熹选定的“四书”跟“五经”并列经部，这也是明代八股取士将“五经”与“四书”同列为学子必读之儒家经典的反映。
（2）史部推崇纪传体，轻视编年体。《绛云楼书目》的史部第一类为正史类，收入从《史记》至《元史》纪传体史书23部，体现了钱谦益对纪传体史书的推崇。钱谦益认为《春秋》虽然开创了史书编年体，但却应该归入经部，而其体例并不适合撰修一国一朝之史。因此，他将编年类置于正史类之后。
（3）子部收书最多，这说明钱谦益阅读兴趣广泛，博闻强识。在此部中新增天主教类和伪书类。钱谦益所生活的时代，正值西方传教士来华之初。《绛云楼书目》为最早著录天主教类的藏书目录，而这些书的写作出版都在明末，足见钱谦益超前的敏锐的学术眼光。
（4）集部中诗文分离。钱谦益一生于诗歌造诣颇深，他不仅创作了大量的诗歌作品，还为杜甫的诗歌作笺注（《钱注杜诗》），影响很大。这样的学养使得他一改历代诗文合一的传统，而把诗歌和文集各自单独设类。
（5）如前所述，钱谦益专设国朝专题书目，表现其藏书为用书的读书者藏书特点。这也是明清时期学者藏书为用书特点的反映。
《绛云楼书目》是在明末清初目录分类十分随意、混乱的背景下成书的，其分类也存在着部类失当、冗繁琐碎的缺点，也可谓之时代特色。这表现在分类没有层次，一级分类常常出现级别失当，不该并列的并列，本该包容关系的仍然并列，而且义界不明，有些书重复收录，表明在归属上作者也感到犯难，出现了“首鼠两端”的尴尬。如经部第一类的经总类当是诸经合刻，是对诸经的综合性研究著作，但在后面又设“经解类”，让人无所适从。
须知，中国的目录学是个理论稀缺而实践甚富的学问。从刘向、刘歆父子的目录学实践以来，历经几千年的摸索，目录学关于著录的体制形成了约定俗成的规范，余嘉锡在《目录学发微》一书中这样论述：“综其体制，大要有三：一曰篇目，所以考一书之源流；二曰叙录，所以考一人之源流；三曰小序，所以考一家之源流。三者亦相为出入，要之皆辨章学术也。三者不备，则其功用不全。”⑥也就是说，一个完备的目录至少要具备三个要素。宋代雕版技术兴盛，始创版本的著录。因此，目录书的著录体制通常包括四项：篇目、叙录、小序和版本。
《绛云楼书目》著录十分简单，依据通行的丛书集成初编本统计，大致可以分为以下几种类型：（1）只著录书名。这种情况在《绛云楼书目》中最普遍，如礼类：“三礼注疏”。（2）著录书名和册数。这种情况也很多。如纬书类：“杂抄诸纬一册”。（3）著录作者、书名，如编年类：“竹书纪年沈约注”“荀悦汉纪”“袁宏汉纪”。（4）著录作者、书名、册数，如编年类：“刘道原通鉴详解一册”。（5）著录版本、书名，如正史类：“宋版史记”“元版史记”。（6）著录版本、书名、册数，如书类：“宋版尚书正义二十册”。（7）著录版本、作者、书名，如礼类：“宋版卫湜礼记集说”。（8）著录版本、作者、书名、册数，如诗类：“宋版诗经毛郑笺三册” ；礼类：“元版吕东莱礼记详解四册”。
以上分类在《绛云楼书目》的著录中呈递减的趋势。据简秀娟《钱谦益藏书研究》一书统计，《绛云楼书目》未注明版本的有3 402种，著录版本的比例不到全书的4%。⑦
《绛云楼书目》尽管因为著录草率，不能代表钱谦益的文献学水平，但却是现存的关于钱谦益藏书的第一手资料，正如严佐之先生在《近三百年古籍目录举要》一书中所说：“人赖书传，书赖目传。钱牧斋开清季虞山藏书风气之先河，他藏书为读书、藏书讲究版本的特点，对虞山几代藏书家的藏书乃至目录、版本研究都有深刻影响。虽然《绛云楼书目》没有体现他的特点，但它作为绛云楼藏书的表征，自有独特的意义和价值。”⑧
况且，《绛云楼书目》在类目设置和著录体例诸方面还是有所创新，对后世目录学也有所启发和开拓。其著录版本（尽管只限于部分宋元版及抄本等）直接影响了钱曾的版本目录学，对清代版本目录的发展有开创之功；并在类目设置上也有所开拓，如前述的“天主教类”和“伪书类”，在藏书目录中都是首创，反映了钱谦益敏锐的学术眼光，为后世书目所继承。
绛云楼大火烧掉了许多珍本秘籍，许多版本从此失传于世，人们正是有赖《绛云楼书目》才得以知道这些秘籍，其于保存典籍信息上功不可没。
注释：
① 余嘉锡. 目录学发微：含《古书通例》[M]. 北京：中国人民大学出版社， 2004：3，30.
② 高儒. 百川书志序[M]. 上海：古典文学出版社，1957：2.
③ 周少川. 藏书与文化：古代私家藏书研究[M]. 北京：北京师范大学出 版社，1999：13.
④ 余庆蓉，王晋卿. 中国目录学思想史[M]. 长沙：湖南教育出版社， 1998：47.
⑤ 孙从添. 藏书纪要：编目[M]. 上海：古典文学出版社，1957.
关键词：多媒体光盘；制作过程；多媒体应用
中图分类号：TP317
随着时代的不断发展，传统的多媒体制作模式不断受到更替与冲击，计算机技术的普遍发展，软件技术的利用与开发。硬件新材料的开发与运用，都为多媒体光盘的诞生与应用提供了基础。知识信息的不断爆炸式增长，旧式的多媒体载体已经不能满足当下社会的各种需求，因此，随着多媒体光盘的设计与制作技术的不断成熟，一种全新的多媒体表现形式将替代传统模式在社会上不断受到重视与发展。
1 多媒体光盘的简述
多媒体光盘的英文为MultmediaCD，是由media与multi两个词所组成。可以理解为多种媒体的结合体。是计算机与视频技术的结合产物。实际上更涉及到多种媒体例如声音、色彩、图像的融合。多媒体光盘拥有书籍、电视、广播等媒体的优势，在大型场合招商、企业形象宣传、产品展示、教学示范、网络分享、等方面都起着其它媒体不可比拟的优势。因为多媒体软件文件一般大小都在500-700M左右，因此主要采用光盘作为存储的载体。习惯上便称之为多媒体光盘。从结构原理看，光盘由表面印刷层、保护层、反射层、染料层、盘基和烧蚀部分组成，如图所示：
2 多媒体光盘的特点与分类
2.1 多媒体光盘由于内容丰富，信息全面，往往受到市场上的青睐，其主要有以下几个特点：（1）容量大、携带方便。多媒体光盘采用的是以CD-ROM光盘作为载体，因此小小体积可以存放上千张图片。几百万的文字以及相关的视频片段和配音解说，但是重量却只有几十克，非常便于携带和存放。（2）操作简单、播放可选。多媒体光盘不需要客户拥有高深的计算机技术，只需要将光盘放进电脑光驱中运行就能自动播放。一般有按顺序播放和互动操作两种功能。轻松满足了使用者对于不同要求。（3）形式新颖、眼前一亮。多媒体光盘的表现形式多样，同时，其个性化的设计、生动形象的动画形式、精彩的视频片段和专业的配音、这种流畅的互动操作给使用者带来了全面的丰富的使用体验，从而给予了产品更多的关注。
2.2 多媒体光盘按照使用范围的不同，主要分为以下几种：（1）企业形象光盘。作为在展览会，交易会会展上作为企业的形象光盘使用，既可以作为宣传的手段之一，也可以吸引客户的关注并作为赠品送与客户。让客户回去之后慢慢观赏，起到延迟扩大宣传的作用。（2）产品展示光盘。产品展示光盘通过多媒体的手段可以以视频、音频的手段向客户着重介绍产品的优点与功能等重点信息，避免了业务员仅仅通过口头介绍不全面的弊端，大大的增强了宣传的效果。（3）电子楼书光盘。电子楼书光盘借助多媒体的技术，将传统楼书中的大量信息以丰富多彩的形式展现出来，并且用户可以根据自己的喜好进行跳跃查看，这些都是传统的楼书都不可比拟的。（4）教学光盘。作为教学媒介的多媒体光盘，通过视觉与听觉相结合的方式，带给听课者更吸引更新颖的感受，使得教学效果与趣味性大大增加，既提高了效率也增添了接受性。这是传统的教学无法比拟的。（5）电子名片。名片多媒体光盘是一种与信用卡大小相当。它保留了传统名片的样式，但是却增添了许多多媒体的内容。是现在著名的企业和白领人士身份与地位的表现。已经成为了商界的新宠。（6）门票光盘。旅游景点通过将门票做成多媒体光盘的形式，既可以当作纪念品赠与旅客。还可以通过旅客带回来的多媒体信息，向身边的亲朋好友宣传旅游景点。为旅游区带来了意想不到的收获。
3 多媒体光盘的制作内容与制作流程
多媒体光盘的制作的内容，主要包括了剧本策划、界面设计和普通页制作这几个大方面。只要的制作流程主要有以下几个阶段：（1）需求分析阶段。这个阶段的主要问题是解决“做什么”的问题。首先通过确定对光盘使用者需求的分析。通过具体的沟通以了解他们希望通过多媒体光盘达到或者实现什么功能。从而明确这项制作项目的最终目标与界定制作的范畴和内容的定义。（2）设计方案阶段。这个阶段的主要工作是，解决“如何做”的问题。专业的设计人员往往在第一阶段的基础上以确定和构思采用何种创意以及表现形式，将使用者的需求实现在多媒体光盘上。然后确定用户界面的视觉效果，以及最后形成完整的设计脚本。（3）开发制作阶段。这个阶段的内容主要就是依照前两个阶段已经设计好的思路与方案，根据项目的时间安排与进度进行分割安排分工，分别进行程序的编程、美术的设计、声音的编辑、视频的处理、动画的制作以及文字的录入等工作。并在最后将所有的部分整合形成最终的测试版本。（4）测试阶段。这个阶段的主要内容为，按照第一阶段的设计需求，对测试版本的多媒体光盘进行功能与稳定的测试、发现存在的问题并及时修正，以此基础上形成修改之后的第二修正版本，并继续对第二修正版本的光盘进行测试。直到所有的参数和设计要求都达到和满足起始设计的要求为止。整个过程都是在建立在严格的项目管理制作下的进行的。因此采取一个规范科学的流程管理，对多媒体光盘制作项目的实施，具有非常重要的意义。
4 多媒体光盘的发展与前景
多媒体光盘从多媒体技术的发展趋势来看，多媒体技术的数字化将会是未来技术扩张的主流，而作为多媒体技术赖以存在和发展的重要基石，光盘存储技术将成为未来多媒体技术革命中的焦点，不管是从以PC技术为依附的计算机多媒体应用，到移动通信业务的各种多媒体实现，以及未来3C时代各种电子化装置的多媒体大融合，多媒体光盘都是无可置疑的主角。
5 小结
展望未来，多媒体关盘的应用就越来越广泛。无论是在商业、农业、科学教育等方面，多媒体光盘的制作与应用都将是一门新兴的课题。不就得将来，也许会有更先进的媒介来取代多媒体光盘，但就目前的趋势与未来发展而言。多媒体光盘的低成本，易携带，容易刻制等优点，都是别的多媒体载体所无法替代的。而其制作的方法越来越趋于简单化，智能化，其使用的渠道会越来越广泛，越来越普遍。
参考文献：
[1]李剑敏，朱雪阳.如何制作多媒体光盘[J].计算机系统应用，1999（09）
[2]邹延平.教你制作家用多媒体光盘――多媒体素材的截取[J].光盘技术，1999（01）.
[3]郭根生.多媒体光盘中热点的设计[J].多媒体世界，1999（03）.
[4]丁斌.以人为本的沟通之道――浅议多媒体光盘读物界面的设计思想[J].光盘技术.2001（05）
[5]韶亚军.多媒体光盘自己做[J].电脑爱好者.2001（03）.
1、沙盘：在6月9日之前落实沙盘制作，公司在6月底完成制作(大小、户型模型等)
2、现场照片：6月2日之前完成花园现场拍摄工作，主要用于以后宣传中用的实景图片。
3、DM单：在6月5日之前完成设计制作，在6月10日之前完成印刷工作(确定印刷数量规格等)
4、楼书：在落实了现场实景拍摄和鸟瞰图的制作后，在6月15日之前完成设计工作在月底完成印刷工作。
5、现场广告牌：在6月20日之前完成，确定在什么地方做多大?怎么做?
6、在6月10日之前完成售楼部里面近10平米的广告鸟瞰图的制作和门楣的灯箱制作。
7、在6月底要完成开盘活动策划报告，力争落实到执行工作中。
8、在6月20日之前，把销售过程中客户管理系统表格和广告测评办法落实到销售中心。
9、在6月20日之前落实花园销售培训计划(与X落实到培训细节、过程、内容讲师、时间等)
二、广告策划计划在6月15日之前确定广告语。
1、在6月15日之前确定开盘广告内容，并设计出广告样稿。
2、在6月20日之前对开盘广告进行预测。
3、在6月20日之前对制定出广告媒体计划。
陶女士是北京某国营企业的财务总监，丈夫张先生是一所高校的客座教授，他们的女儿就职于北京奥组委，收入丰厚的家人既想在北京周边区域购买一套别墅作为老两口养老之所，又想为即将成家的女儿在奥运村附近购置一套高档公寓。
为了满足陶女士的置业需求，《楼市》购房纪实栏目记者推荐了位于北京北四环中路与北三环中路之间，与北京奥运会主体育场――鸟巢仅一路相隔、即将于6月底开盘的奥运板块某新开盘精装公寓项目。5月21日，陶女士在记者的推荐下来到该楼盘，对其进行了实地考察。
楼盘距离地铁五号线北土城东站仅300米
中午11:30，刚刚结束了一上午繁忙工作的陶女士如约在目标楼盘售楼处门口与记者相会，“从三元桥的单位所在地打车过来用了11分钟，一路上交通情况还比较顺利，而且刚刚从北三环的和平西桥向北过来的时候，我还看见元大都遗址公园这边正在进行地铁施工，不知道是不是地铁五号线，如果是的话，那我女儿以后就不用开车在四环上绕圈才能到奥运村了!”在回答记者到达楼盘是否顺利时，陶女士不无兴奋地表示。(非说不可：地铁五号线的开通试运行似乎给众多买房人打了一剂强心针。)
对此，记者表示，陶女士刚刚路过的元大都遗址公园部分是规划中的地铁十号线北土城东站站址，并且按照已经完成试运行的地铁五号线线路所示，该站点为地铁五号线与十号线唯一的换乘车站。
“按照地铁五号线的规划线路，它起始于南三环，终止于正在兴建的奥运村，贯穿北京南北城，同时，地铁十号线起始于现京西世纪城所在地，沿3.5环(即北京三四环中间市政路)向东，与地铁一号线汇合，南至百子湾区域。因此，在两条地铁线路相继通车以后，这两条地铁线路不仅可以满足您女儿在奥运村上班的需求，也可以到达北京所有地铁站点辐射的区域，今后出行比较便利。”记者介绍。
进入售楼处以后，销售人员的介绍印证了记者的判断，并且该销售人员还补充强调，“本公寓距离北土城东站的直线距离为300米，步行时间约为5分钟，即使对于有私家车的家庭来说，拥有如此便利的地铁交通条件也很不错。”(非说不可：
地铁、公交线路是为满足平民百姓出行所设，但是现在看来，越是靠近地铁的楼盘，档次越高、价格越贵!)
专家马后炮轨道交通便捷度参考要素
1．站点设施是否合理：一般来说，地铁、城铁等城市快速轨道交通站点的设立与居民居住地距离不超过1000米较为适中。
2．轨道交通线路是否满足日常出行需要。
3．轨道交通换乘是否方便。
4．地铁、城铁等城市快速轨道交通运营时间长短。
纪实问题回眸
该楼盘距离地铁五号线与十号线换乘站―北土城东站直线距离为300米，步行仅需5分钟，符合专家所指“适中”标准，同时由于该线路换乘及线路均与买房人工作，出行需求相符，因此可以判断该楼盘所拥有的轨道交通条件比较便利。
区域内公园、商场、学校、医院一个都不少
“除了交通条件占优势以外，本楼盘最大亮点就在于所属区域已经非常成熟”，销售人员一边将陶女士带到区域整体沙盘前一边说道，“现在楼盘所在的位置属于北京高档居住区发展最早的亚运村地区，20世纪80年代中期，随着北京亚运会的成功申办，北三环、四环相继建成通车，亚运村商业也开始蓬勃发展，而我们现在所在的四环以内亚运村板块则随着工厂的搬迁逐渐发展成名流云集的高档社区。”
接着，该销售人员介绍，楼盘东北方向200米就是华堂商场(朝阳区小营店)，向南2公里有朝阳区重点小学――和平里三小、北京中医药大学等知名院校，向东500米是北京藏药研究所及其下属医院，向西400米为奥体东门，向南300米为北京元大都遗址公园……(非说不可：城里地块之所以价值千金还不就是因为配套齐全!)
“这个区域整体配套条件还是不错的，比起以前看过的一些郊区别墅项目来，还是四环内的楼盘配套更加齐全。”陶女士听过介绍后，对记者暗暗赞许道。
专家马后炮区域配套完善标准参考因素
1．交通配套，包括市政道路、公交线路、轨道交通、
城市快速路、高速路等。
2．生活配套，包括医院、学校、银行、公园绿地等。
3．市政配套，包括变电站、燃气站、辰出所、街道办事处等。
4．消费配套，包括综合商场、便利店、餐饮设施等。黎纪实问题回眸
经记者事后实地走访发现，该楼盘周边配套基本与销售人员介绍相符，能够达到专家提出的标准，基本符合“完善”这一标准。
除此之外，记者发现该楼盘周边餐饮业较为发达，既有周边酒店内设的高级西餐厅，也有肯德基这类快餐店，档次区分明显，消费水平能够满足高端置业者需求。
社区规划比较合理物业公司尚未确定
在了解了区域整体配套之后，陶女士提出要对楼盘进步了解，销售人员便将其带至楼盘模型处作进一步介绍该楼盘占地面积为13536平方米，建筑面积为74783平方米，由一栋板塔结合楼和一栋双塔结构楼组成，内设4000平方米园林，配有比率为1:1的一个地下车库和一座两层的商业楼。
此外，据记者了解，该楼盘外立面设计为深灰色调，由面砖外装，每个单元设有独立大堂，大堂内全部采用大理石装潢墙面，配有玻璃穹顶。
不仅如此，整个小区还采用了人车分流设计，业主步行、出入口设于楼盘东侧、两栋楼之间，车行出入口位于楼盘西侧南，北两向，因此，小区居民在园区自由走动而不受汽车行驶干扰。“该销售人员表示”，虽然整个楼盘仅设有300余户，但是小体量社区有便于管理、私密度高，安全性好、社区配套优化的优势。(非说不可：社区大小是其次，关键要看社区配套是否能够满足买房人的实际生活需要。)
陶女士对此说法不置可否，但她认为，小区居住舒适度高低在于入住后物业管理水平和物业服务质量。
见状，销售人员对陶女士表示，该楼盘物业公司尚未确定，但是从开发商之前在东直门区域建设的某高档公寓项目服务品质得到广大业主的一致好评情况来判断，开发商非常注重后期服务质量，因此，本项目今后的物业服务水平也不会差强人意。(非说不可：物业服务品质这种事情，还是亲身感受来得实在，怎么能看别人家好就说自己家也好呢?)
专家马后炮买房人需关注物业服务五大要点
1．物业公司资质是否达到国家相关要求。
2．前期物业公司与开发商是否存在连带关系。
3．签订买卖合同时，开发商必须提供前期物业管理公约。
4．物业服务费用是否合理。
5．侧面了解物业公司从业人员从业经验以及物业公司曾参与服务的楼盘品质。
楼书、户型图、样板闻、装修标一个都没有
在对楼盘整体情况基本介绍完毕之后，销售人员提出为陶女士介绍一下具体户型，“由于楼盘还没有正式开盘销售，所以楼书，户型图暂缺，我将给您出示的是设计图，只能参考户型形状和位置，实际面积与设计图纸还有一定出入。”销售人员边走向交易区一边说道。
这一现实令陶女士备感失望，她不解地问道：“为什么网站上面都有你们的户型图，可是售楼处现场却没有?那买房人来了以后都只能看设计图纸的话，怎么正确判断室内空间的大小和使用情况啊?”
对此，销售人员表示，该楼盘户型为86平方米一居至255平方米三居，共有300余套房屋，两栋楼使用率都达到80％，“因此，客户来访可以以此判断出自己目标户型的实际使用面积。同时，由于每个户型的格局还是跟设计图纸一致，所以也不难判断实际使用方式”。(非说不可，虽说买房人经常被空间布局设计巧妙的户型图、设计精美的楼书忽悠，但是没有了这些基本参考资料，买房人只能自己忽悠自己了。)
即便该销售人员如此费心解释，陶女士仍感到非常失望，她随即提出要看看样板间的要求，但销售人员关于“样板间月底才能开放，现在仍在装修中”的说法再次令陶女士原本高涨的热情降温。
“作为精装修楼盘，是不是可以提供下精装修标准和装修品牌呢?”记者的提问同样得到了销售人员否定的答复。
专家马后炮买房人选房时应获取的基本信息资料
一般来讲，商品房楼盘开盘营销时，应具备以下三个基本信息
1．楼书
2．户型图
3．样板间
对于精装修房屋来说，买房人还应该注重装修标准和建材品牌以及品质。
纪实问题回眸
虽然该楼盘尚未开盘，但已经开始进行销售接待，因此，专家上述信息参考文件理应具备，但是从现场情况来看，该楼盘宣传资料不仅没有齐全，甚至一项都不具备，这对买房人正确判断购买与否将造成较大困难，开发商急需解决这问题。
预计定价2万元升值潜力看好
带着些许无奈，陶女士接过了销售人员手中的设计图纸，在仔细“研究”了所有三居室户型之后，陶女士对记者表示，她比较中意F户型。
经记者观察发现，陶女士所看中的F户型位于该楼盘板塔结合楼的板楼部分，户型南北通透。其中起居室与主卧室朝南，采光面充足，起居室开间达到4.75米，可以增加室内空间开阔感，两个次卧室朝北，与起居室之间做到了动静分区的设计，两个卫生间位置设置合理，进门处设置厨房能够满足现代人人性化生活的需求。
“这个户型还是很令人满意的，面积也符合我的要求，不知价格如何?”听过记者的分析后，陶女士询问道。
销售人员对此问题略带歉意地表示：“该楼盘开盘价格尚未确定，初步定价为18000～20000元／平方米之间，按照商品销售惯例，价格最贵的户型应该是一居室，而您看重的这套三居室户型定价应该不会超过20000元／平方米。”
在陶女士表示这一价位可以接受之后，销售人员进一步介绍道：“如果保守一点按照20000元／平方米单价计算这套面积为186平方米的三居室总价的话，应该是372万元，按照5，5％各项税费比例计算，房款外支付费用约为20万，也就是说，这套房屋总价款为400万元左右。”
据该销售人员介绍，该楼盘可以办商业贷款，贷款银行尚未确定，按照北京市关于封顶销售的有关规定，如果陶女士于2007年6月支付首付款，那么贷款在楼盘主体结构封顶之后才需要支付贷款利息。(非说不可：先销售后办贷款成了新盘通则。)
1、把握整体条理：
房产广告中最重要的广告形式包括楼书、DM海报以及报纸广告，而在这三者中往往都会有一个比较清晰的表述主线贯穿，而这条主线又是只管重要的，它既要符合房产广告表现的一般形式，也要遵循消费者阅读的心理顺利，基本上来说，房产广告的条理表现为以下两点：其一，从硬件到软件。精神是建立在物质的基础上的，而作为一个楼盘项目，必须要从精神生活的角度去诠释项目的硬件设施，但是只有硬件设施对于消费者来说才是实实在在的东西，因此，在条理把握上，首先应该从项目的硬件分析开始，并且通过这些硬件上升到硬件所带来的精神享受和生活方式；其二，从大到小。一个楼盘所带给消费者的并不仅仅是项目本身，而对于大方面来说，还涉及到其地理位置，交通条件、周边配套等，消费者看房子也是先从这些入手，然后才考虑到项目本身的内部配套，小区氛围，最后才是建筑结构，中庭园林，以及包括户型和物业管理，包括现房的装修材料等。
同时，在一个项目中，无论是其中所体现出来的人文关怀、还是精神享受，甚至是生活方式是始终贯穿于其中的主要思想，应该从各个方面都体现出来。
2、阐述结构：
在整体条理清晰的条件下，对于具体的阐述也要遵循语言逻辑和大众的阅读习惯，如果一个楼盘涉及到某些概念化的东西，应该先对概念进行阐述，而接下来再对概念进行具体的细化和融合；另外对于一些因果关系也应该清晰明了，比如南北通透的设计是通风采光的前提，就必须首先点明。
3、契合主题：
一个项目在策划的前期，都会通过详尽的市场调查，同时根据建筑设计中的一些特点提取出符合消费者并且契合楼盘的几个销售卖点，但是为了加强记忆点，一般的楼盘在广告操作上都会从各个卖点中再提取出一个代表性的营销主题，而这个点就是必须在广告运作中始终坚持的主题。作为主线在一些表达内容较少的广告形式比如户外、围墙上就必须直接贯彻，而对于表现内容较多的广告形式，比如楼书、海报就必须始终以此为主线自始至终贯穿到底，但是并不是简单地处处出现主题，而更重要的是考虑如何把主题融合其中于无形。
4、字眼使用：
在项目广告中，这是一个很容易被忽视的情况，在一些字眼的使用上，看上去是很小的问题，但是很有可能就给消费者留下了不好的印象，如人称的使用基本上有三种情况，一是第一人称（我、我们），二是第二人称（你、您），三是泛化的人称（如人们等），这几种人称若在长篇的广告中必须坚持某种使用方法，而如果在使用上没有延续使用的话，会使整个广告失去整体性，容易造成消费者的阅读混乱，而且对于“您”和“你”的使用，消费者对此的敏感会造成开发商不真诚的感觉。另外在一些量词的使用上，也必须坚持使用同样的字眼。
5、文字表达：
在文字的表达上首要的前提是文笔通顺，尽量避免使用生僻字，以朴实的手法体现开发商的真诚，同时在表达上应该用最凝练的句子完整而简洁地表达出楼盘的主要卖点，同时也要针对项目的目标消费群体的阅读能力和水平让受众理解自己所要表达的意思。
6、主次分明：
同时，在广告上应该主次分明，对于需要重点表达的卖点就必须不惜笔墨，尽量完整阐述表达主题，并且进行深度挖掘，而对于次要卖点或者非项目本身并且不是特别有吸引力的内容（比如周边配套）就要惜墨如金，点到为止，这样可以给消费者留下想象空间，吸引他到售楼处，通过体验的目的促成销售。
7、避免平铺直叙，而应该进一步地阐述功能以及氛围和生活化的概念
【关键词】中小房企；商品房销售；风险预控
一、预控销售人员素质不高带来的风险
现阶段的中小型房地产公司通常是根据项目开发规模的大小决定是自行销售还是请专业的销售团队销售。不论采取何种方式，都是售楼人员直接同客户打交道，他们的言行代表公司，关系到公司品牌形象的树立。
目前市场上的房地产销售人员一般都是采取底薪+提成的薪酬方式，这种方式的好处是能最大限度地调动和激发销售人员的工作热情，他们会不遗余力地将产品推销出去，其结果是资金回笼快。但其不足也是显见的：销售人员为了提高销售业绩、多拿提成，一方面对销售有力的一面随意地夸大其词灌输给客户，另一方面又刻意隐瞒一些不利销售的因素。售楼人员大都流动性比较大，甲楼盘销售接近尾声时，就可能到乙楼盘高就去了。若期间双方发生纠纷并给购房户带来损失，也只得由开发商来收摊了。因此除了要完善薪酬管理办法、制度设置这些硬性规定外，提升销售人员素质就变得尤为重要了。
1、在给客户进行楼盘介绍时，对房屋户型、面积、朝向、价格、设备材料、小区规划指标、小区内的各种配套设施、小区交通情况、小区物业管理、周边环境等要慎重、准确、详细。
2、主动告诉客户小区内外的“不利”因素，如小区内垃圾房、水泵房、配电间、自行车棚、儿童设施、球场的位置；工程建筑中设备层的位置；小区附近是否建有高速公路、机场、废品站、垃圾站、高压线路、无线通信基站等。
3、熟悉购房合同、银行按揭贷款合同、前期物业服务合同、业主公约内容，并能指导购房户完成相应合同的签订工作。
4、熟记并牢牢掌握销售手册内容，能熟练回答客户提出的各种问题。
二、预控广告内容陈述不当带来的风险
商品房销售绝大多数是依靠广告向外界推销的。“广告”简单说就是利用选定的媒介将产品及相关信息系统传播给受众群体的一种促销手段。它包括楼书、宣传活页、户型图、建筑模型、样板房、电视、网络、DM投递广告、车体广告、路旗广告、广告牌、楼体广告、工地周边彩旗、围墙广告等，这里所说的广告是开发商在宣传和介绍商品房的同时，所做出的对商品房一定事项的补充说明或者是对商品房质量的声明、陈述。正因如此，开发商在做广告时，应组织建立一个广告审核组，由法律专业人员、营销策划人员、工程技术人员、财务人员组成。每一个广告在前要经过该小组审核，避免由于失误或广告内容触犯相关法律引起纠纷、投诉，从而给企业造成损失。
有一个案例，某开发建设楼盘300多户住宅中，只有半个单元的11户住宅是一个卫生间，其余皆设置了主卫和次卫两个卫生间。但在商品房销售广告的户型图中并未对此加以说明，加之销售的又是期房，造成一购房户在开盘当天本欲购买双卫户型的却错买成了单卫户型。该购房户随即向当地行政主管部门投诉，随信附寄户型图，以虚假广告为证据，以自己受误导为事实，以由于受误导而失去了选择满意的商品房为内容，事件结果以行政主管部门给开发商开具罚款单了结。还有经常看到的以“距火车站××分钟”来形容地块的地理位置优越，此种表述也是违反了《房地产广告暂行规定》第十条规定：“表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。”
毋庸置疑，广告在商品房销售阶段起到了举足轻重的作用，特别是在预售阶段，设计精美的售楼书、恰如其分的文字说明、充满想象力的广告语会使人产生憧憬，增加购买欲。在房地产广告时开发商应做到语言规范、内容真实、形式合法，以减少给企业带来的风险。
三、预控规划、设计变更不告知带来的风险
案例：某小区内的垃圾房和最初设计相比改变了位置，但开发商却没有通知有关购房户，在办理交房手续时，与现有垃圾房靠得比较近的50多户购房者义愤填膺，在和开发商协商多次、沟通无果的情形下，开始上访。他们先后与当地房地产管理局、规划局、市人大、市政府交涉，理由是当初买房时该位置无垃圾房，否则也不会选择购买此处房产，而且商品房买卖合同规定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人”，因此购房户强烈要求将该垃圾房拆除。经过多次上访，最终政府下令开发商将垃圾房拆除。
通过以上事例可以看出一个小的失误给企业带来的危害，开发商不仅有资金上的损失也面临企业声誉下滑、小区品牌打折的无形损失，而后者的损失更是长期和巨大的。在房地产市场面临前所未有的压力和挑战的今天，开发商更要妥善处理与购房户之间的矛盾和纠纷，规范自己在开发过程中的行为，做到：
1、在商品房预售前，仔细核对楼书、广告、合同、工程规划之间是否一致，是否有变更行为。
2、开始预售时，如确实发生工程规划、设计变更行为应及时通知销售部门，严格按照法律的规定和合同的约定履行通知义务。
3、对不同意变更的购房户，及时采取沟通协商等补救措施，减少损失。上面案例中发生的时间点是正值房价上涨的过程中，人们一般是不会选择退房，若房价正好处在下跌通道中，可能这些购房户就会选择集体退房了，那给开发商带来的损失就更可想而知了。
四、预控延期交房带来的风险
由于房地产预售制度的存在，买卖双方签署《商品房买卖合同》的时间与商品房实际交付的使用时间会因小区建筑规模、建筑体量大小等原因而有1～2年的时间差。而在这段时间里，由于国家宏观经济政策、小区规划变更、市场建材价格波动、施工队伍素质、施工质量、自然灾害等诸多开发商难于预见的因素影响，致使原合同上约定的交房日期可能无法兑现，开发商因此要承担延期交房的风险。
案例：某小区在2007年元月1日开盘，合同约定该商品房经验收合格最迟于2008年5月30日交付使用，同时在出卖人逾期交房的违约责任中约定：“（1）逾期不超过60日，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金（2）逾期超过60日，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二的违约金。”
当时十一层的房屋已施工至六层封顶，离交房时间还有17个月，按照正常施工速度，按期交房是没有任何问题的。然而在施工过程中除遇到2008年的冰灾外，施工队伍以原材料涨价、如果还按原签署的施工合同总价继续施工会亏损为由，一次次停工要求开发商追加资金。在双方多次协商未果的情况下，开发商只得清退该队伍。由于期间一次次的停工和更换施工队伍，最终导致该项目于2008年9月30日才交付使用。扣除合理的、买卖双方认可的冰雪灾害天数外，按照合同约定的每位购房户赔偿金50～60元/日计算，开发商总计支付了近100万元的违约金，致使这家小型开发商在该项目上的利润损失不小。
从以上案例可以看出，由于预控因素考虑不全面，致使企业承担了很大的风险，建议可从以下方面多加把握：
1、及时保留规划变更、自然灾害的证据。在施工过程中如遇重大自然灾害，行业主管部门为保证施工人员安全，会下达“停工通知单”，开发商此时要注意收集、保留类似的书面文字材料、影像资料，作为减免违约天数的理由。规划变更同理。
2、约定违约金标准尽量低。一般这个数字额度要经过当地房管局开发办审核，在行政许可范围内尽可能地低设，而且最好约定一个封顶价格，在合同空白处约定，如“最高赔偿金不超过×××万元”等。
3、随时监控工程质量、工期，部门之间注意沟通。如果工程质量不合格，出现返工、加固等情况时，势必影响工期，此时各部门之间一定要多沟通，工程部将此信息及时反馈给销售部，以便销售部在今后卖出的房屋合同中修改交房日期，减少损失。
4、开发商资金要准备充足。这对中小房企来说更难。大型房企可以通过上市、发行债券、买卖股票等办法融资，中小房企则只能依靠自有资金或银行贷款进行项目开发建设。所谓兵马未动，粮草先行显得尤为重要。
5、预留办理“竣工验收备案表”的时间。《商品房买卖合同》中有关交付期限的约定如下：出卖人应当在 年 月 日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第 种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：
（1）该商品房经验收合格；（2）该商品房经综合验收合格；（3）该商品房经分期综合验收合格；（4）该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；（5） 。
目前开发商与购房户在签订合同时多是以选择第一项即“该商品房经验收合格”作为办理入住手续的前提条件。但能说明验收合格的文字材料就是《竣工验收备案表》。通常理解的通过验收和取得《竣工验收备案表》这两项工作之间是有一定的时间差的。如果购房户追究这个时间点的话，走法律程序时，法院通常是采用后面的时点作为房屋验收合格的时间点。
备案表上要有规划、人防、消防、勘察、设计、施工、监理各部门签署的意见并加盖公章。开发商走完整个流程是需要一定时间的，如遇办事人员出差等原因，取得备案表的时间就更长。因此开发商和购房户签订的合同中关于房屋“交付期限”一项一定要预留出这段工作所需时间。
6、以书面形式通知买受人办理入伙手续。一些购房户由于工作、求学、生意上的原因，或更换了手机号码、或变换了通讯地址，甚至可能移居异地，然这些购房户并没有将异动情况及时告知售楼部。如果开发商采取报纸、电视、电话等方式通知购房户办理入住手续时，这些人由于各种原因可能看不到公告内容。购房者便会以此为由拒绝接房，要求赔偿违约金，甚至可能被别有用心者加以利用，使得开发商有可能承担延期交房的风险。故建议以特快专递、挂号信的形式通知，若争议则有据可查。
7、认清合同内容，在空白处多做补充。《商品房买卖合同》中往往会约定“如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：（1）（2）（3）……”。开发商应在空白处尽量多写，如“主管部门通知的停水、停电”、“政府部门所采取的各项管制”、“因政府的行政命令造成的延期”、“应规划部门要求的规划设计变更”等，以此来规避延期交房风险。
五、结束语
综上所述，在房屋销售过程中如果不注意风险预控，可能给开发商造成的损失主要有三点：1、经济损失，同时伴随群体上访事件及法律纠纷；2、开发商自身信誉受损；3、所开发楼盘品质形象受损。
要挽回损失，重塑企业品牌和信誉，开发商须付出之前几倍的人力、财力、物力，纵使这样有些损失可能仍然无法挽回，这对中小房地产企业来说真是“伤不起”啊！为此就要把风险预案做在事前，减少损失，为企业创造更多利润。
参考文献
[1]《商品房销售管理办法》.建设部令第88号
[2]《房地产广告暂行规定》.国家工商行政管理局令第71号
[3]《商品房买卖合同》.地方版
这是熊小姐雅居，一座三层别墅，要求客厅、餐厅、厨房、老人房、女儿房、二楼卫生间、主卧室、三楼书房、三楼卫生间9个点安装背景音乐，由于客厅和餐厅面积过大，建议分别设为2个音乐区，我们根据各房间功能特性，并结合产品不同型号的特点，为业主熊小姐量身定做了这一方案。
系统描述
纯音A803系列纯音系统由房间音乐控制器、嵌入式音箱及连接配件构成。系统部件型号丰富，可以灵活配搭以适合不同的空间和预算。系统使用了睿声扬独特的电声技术和材料，嵌入墙体的音箱释放出的立体声音质既饱满、又清晰柔和，适合居家对音质的高标准要求。系统部件设计严谨，制造工艺精良，使用性能稳定。
产品特点
家庭背景音乐系统采用嵌入式设计，可直接嵌装在房间墙壁，如同普通电灯开关一样。
使用方便，可将DVD、cD、FM、MP3、TV、电脑等作为音源，直接输入到本系统，每个房间可共享高保真立体声音乐。
4组音源输入，每个房间可独立选择。
收音机FM储存功能，好节目不容错过。
无需专门配置功放，每个房间系统已具备了高度集成的独立功放设备。
每个音乐点可构成独立音乐回放系统，独立开关、调节音量、定时关机分别可调，效果更佳。
音乐回放保真度高，低频效果好。
严谨安全的设计，产品的高性价比。
配接高保真的音箱可以取代普通的家用音响。
可与家庭音视频共享系统完美配合，发挥强大的功能。
设计说明
1 系统共设计8只HOPEFUL嵌入式高保真音箱，10只吸顶喇叭，9台HOPEFUL功放控制器组成一套背景音乐系统。
2 该系统除收音机外每个空间均有3组音源输入。
3 操控非常方便，在开关上可以选择音源、调节音量大小，自带遥控器。
4 信号源：本地信号源，有业主自配的如：DVD、多碟CD机、MP3、电视、广播等。
5 音箱参数：音箱尺寸230×130×45mm、功率：20W、阻抗：80。
6 线材：用15mm2无氧铜专业音箱线及高屏蔽音频线，业主自行购买。
原告：
被告：ts
法定代表人：
被告：jfyj
法定代表人：
诉讼请求：
1、请求判令两被告立即将锦江国际城2号楼北侧的配电房和停车场恢复为原规划的运动场地；
2、请求判令两被告向2号楼业主就侵犯2号楼业主的知情权一事书面道歉，并履行合同第十二条的约定就规划变更一事签署补充协议；
3、本案的全部诉讼费由两被告共同承担。
事实和理由：
原告当初在购买锦江国际城之前，就被售楼人员告知2号楼北侧为运动场地，售楼部的售楼模型和售楼书展示的2号楼北侧也是运动场地，从西向东依次是篮球场、自行车棚和网球场。但在交房时，原告却发现在原来被告知是网球场的位置出现了一栋长**宽**高**的配电房建筑物，在原来被告知是篮球场的位置现在是一个有着**个停车位的停车场。我们知道在国际上配电房的电磁污染和噪音的危害尚未有定论，在国内预防医学界和供电部门也有不同意见。所以这个配电房设施对2号楼业主的危害可能是潜在的和长期的。并且由于电磁污染的国际未定论导致原告的心理伤害，以及由于配电房的存在导致原告的房屋在再次交易时会承受贬值的损失，这两种损害是现实可及的。如果当初买房子时原告被告知在此处有此一配电房设施，一定不愿意以当初的价格购买此处房屋，或者会购买其他楼栋和单元的房子。
停车场带来尾气和噪音，同样给原告带来损害。特别是2号楼北侧是一被三方楼房围住的一个谷地，尾气可能在此长聚不散。
现在大家买房，都特别看重小区环境。支付的房价本身，相当一部分是买的这个环境。在知道现状后，原告曾致函被告，并多次面谈，要求被告完整履行合同，纠正错误，恢复规划，但时至今日，被告仍未采取足够措施消除对原告的损害。
被告武汉金丰易居公司作为原告聘请的销售公司，对此事负有不可推卸的连带责任。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
以及双方签署的购房合同中第十二条的约定：规划、设计变更的约定经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日60天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。
我们认为，两被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益。原告为维护自身权利，根据我国相关法律规定，特诉至贵院，请判如前所请。
此致
*人民法院
房屋销售合同书
合同甲方(开发商)：
电 话：传真：
地 址：
合同乙方(商)：
电话：
传真：
地址：
甲、乙双方本着平等、公平、诚信的原则，就甲方投资开发的 项目第期进行营销策划及销售等方面的合作事宜进行充分协商，为明确双方的责任、权利和义务，根据《中华人民共和国合同法》，结合本项目实际情况双方一致同意达成以下合同内容，并自愿签订本《房屋营销策划及销售合同书》，以共同信守。
第一条 定义
1. 本项目：是指甲方开发的 项目。
2. 开盘：指项目取得《预售许可证》并在媒体上开盘公告为准。
3. 销售价格：是指本合同乙方与甲方所商定并经甲方签章认可的售楼价格(详见附件一《委托房屋销售面积及价格表》)。
4. 佣金：是指甲方支付给乙方的销售酬金。
5. 成交：在客户签定《商品房买卖合同》、支付首付款后，则甲方视为乙方已完成该套房屋的成交。
6. 销售率：以实际成交房源总面积与总委托可销售房源总面积之比(如分期，则按各期实际成交房源总面积与各期委托可销售房源总面积之比)。
第二条 委托标的物
1. 甲方委托乙方物业为 项目。项目位 。物业地上总建筑面积约为 万平方米，最终物业面积以政府主管部门审批为准。
2. 本合同有效期限为：自双方签约之日起至第一期住宅、商业竣工交房完毕为止。
3. 在本项目认购前 个月由乙方制定《委托销售面积及销售价格表》(即合同附件)交甲方确认。乙方将根据平均销售价格表制订一房一价表，经甲方确认后，作为本合同有效附件。
第三条 项目营销策划及销售服务内容
1. 项目整合营销策划推广
Ø 房地产市场现状分析;
Ø 竞争楼盘优劣势分析;
Ø 项目所在地块的优劣势、机会点与威胁点分析;
Ø 项目产品优化建议及项目配套建议;
Ø 目标客户定位;
Ø 项目形象定位;
Ø 项目整合行销策略建议;
Ø 推广策略建议：媒介策略、推广费用计划、公关活动及现场包装建议。
Ø 针对项目开发进度，进行报纸、电视等媒介广告，户外广告，新闻会、开盘活动、礼仪促销等活动,在经过甲方批准同意后执行。
2. 包装设计及形象整合
Ø 项目VI系统及应用包装设计;
Ø 售楼处及外卖场、展示中心整体风格及布局建议;
Ø 售楼处展板、LOGO墙、吊旗等设计;
Ø 售楼处其他包装设计;
Ø 建筑物、围墙、道旗、引导路牌等工地现场包装设计;
Ø 示范区、景观区、样板间等导视系统包装设计;
Ø 看房车包装设计;
Ø 户外广告牌、道旗、公交车体等户外广告平面稿件创意、设计;
Ø 楼书创意设计;
Ø 置业单设计;
Ø 宣传单页、折页、DM单、海报等创意设计;
Ø 楼宇标示、公共设施标示设计;
Ø 礼品包装设计;
Ø 会刊、客户通讯等平面创意与设计。
3. 项目全案销售执行
Ø 建立销售队伍，依合同授权范围内执行销售行为;
Ø 销售文件及管理文件;
Ø 客户资源库的建立;
Ø 销售价格定位及策略;
Ø 项目销售节点控制;
Ø 客户洽谈、成交、签约，销售组织与案场管理;
Ø 开盘方案制定及开盘活动组织;
Ø 销售回款。
第四条 费用标准、考核及结算方式
1. 策划广告费
1) 项目营销策划广告费合计____万元整(￥______)，工作事项包含第三条3.1和3.2全部事项。
2) 自签订本合同起 日内，甲方支付广告策划前期费用______万元整(￥_____)，完成销售总量的 %时支付 万元整( 元)，余款(RMB 元)销售按期完成后结清。
3) 销售过程当中所产生的一切广告、制作费用完全由乙方承担(销售过程发生的广告推广费用泛指除本合同第五条第一款第6项外的费用)。
4) 对于乙方提交的方案及稿件，甲方有权利要求乙方根据甲方的需要进行无条件调整。
5) 本合同所约定项目在销售推广期间，每月30日前乙方向甲方提交项目下月阶段推广方案及广告预算，甲方对内容及费用进行审核，并有权进行调整及负责监督执行，广告费用及制作费均由乙方承担。广告内容涉及对客户承诺的必须经甲方书面签字后方可。
6) 甲方按照已审核的销售进度计划进行核算结算佣金，若乙方不能按时完成月销售计划，甲方应视为乙方所承担的全程广告策划制作资金投入不足，措施不利，造成销售额度下降，应在结算时扣除全程广告策划制作费用伍万元/月。连续叁个月不能完成销售计划，结算时扣除所有全程广告策划制作费用，作为甲方的销售损失的补偿。
2. 佣金
1) 乙方销售佣金按以下方式进行计算：
销售率
X≤50%
50%
X>80%
住宅结算比例
%
%
%
商业结算比例
%
%
%
X为乙方累计销售的面积占总销面积的比例。双方根据销售进度，采取不同的比例分别计算佣金的办法，当住宅销售比例小于等于50%时，甲方按 %计算佣金;当住宅销售比例大于50%小于等于≤80%时，甲方按 %计算佣金;当住宅销售比例大于80%时，甲方按 %计算佣金;商业统一按%计算佣金。
佣金结算条件：一次性付款客户与甲方签订《商品房买卖合同》并支付全额房款;分期付款客户与甲方签订《商品房买卖合同》并支付首期房款;银行按揭付款客户与甲方签订《商品房买卖合同》并缴纳首付款办理完毕银行按揭手续。
2) 佣金结算周期：每月1日至30日(完整月)。
3) 佣金支付方式：每月1日前乙方按照上月实际销售金额，对应计算销售费用，向甲方提交上月佣金结算提报，甲方于每月15日前向乙方支付上月应结销售佣金，审核付款时间周六、周日顺延，以下条款相同。
4) 因客户违约而没收的定金、房款，按甲方80%、乙方20% 比例分成。如涉及诉讼的，则在扣除诉讼全部成本费用后计提，双方对该部分不应计算佣金。
5) 因乙方原因造成退房，乙方应将因该客户买卖房屋所提取的佣金返还。
第五条 合同双方之责任
1. 甲方权利及义务
1) 甲方负责审定由乙方提供的销售计划、销售价格、销售资料，并根据实施情况有权修改销售计划、调整价格或销售资料中的条款。
2) 甲方保证所委托物业无债务纠纷，并拥有合法销售手续。
3) 在期限内甲方不得委托其他任何第三方对本合同约定之房屋进行销售。
4) 甲方负责制定一套标准商品房销售合同文本内容，并负责对标准合同以外的附加条款的审核，审核时间为5个工作日。合同附加条款审核需乙方书面通知甲方指定人员签收，并经甲方指定人员审核签字后方才生效。
5) 甲方承担本项目售楼处、样板房的建设、装修、大厅办公设备及沙发(甲方员工及公用沙发、商谈桌椅)、沙盘制作、房屋维护、看房车等，并在双方确认的合理日期提供使用。
6) 甲方指定专人负责监控和协调乙方销售及策划工作的推进，甲方负责人现拟定为 ，该负责人对于乙方提报的工作内容予以签字或盖章后均属甲方确认。在本协议内任何有关项目的变动，该负责人有责任以书面形式及时通知乙方。(该负责人选如有变动，甲方需及时以书面形式通知乙方)。
7) 对乙方的书面提报，甲方应在3个工作日内给予回复或同乙方进行专题讨论。逾期未回复，乙方视同甲方认可。
8) 甲方安排会计专人负责客户订金、首期款、按揭贷款、房款及附属配套款的直接收取，并及时出具购房收据或发票。
9) 甲方对乙方专派人员及销售人员有监督权。如果甲方收到客户关于乙方销售人员态度或服务水平的投诉，有权要求乙方更换该名销售人员;如甲方对乙方策划及销售专派人员不满意且销售总体进度未达到计划时，有权要求乙方更换人员。
10) 服务过项目的曾属乙方人员，甲方在本合同生效期间及合同终止一年内不得录用。
2. 乙方权利及义务
1) 乙方必须提供营业执照和房地产中介服务资质证书复印件。
2) 本合同签署后_______天内向甲方提交市场调查报告、营销策划案及营销实施计划给甲方审定，在甲方基本具备销售条件后，经甲方同意，在_______天内展开销售实际运作。
3) 切实完成向甲方承诺的销售进度计划书(详见附件二)，严格执行销售价格特殊情况须经甲方书面同意。
4) 乙方指定负责人负责本项目营销工作的推进，乙方负责人现拟定为 ，该负责人对于甲方提出的工作内容予以签字并盖章后均属乙方确认。在本协议内任何有关项目的推进工作，该负责人有责任以书面形式及时通知甲方(该负责人选如有变动，乙方需及时以书面形式通知甲方)。同时乙方派遣足够有专业经验的营销团队负责推销工作，并不得超过甲方认可的宣传资料范围进行宣传和推广，乙方不得超越甲方授权向客户做出任何承诺和有损甲方利益的行为。在营销活动中应当自觉维护和提升甲方企业形象，甲方有权定期不定期的监督乙方营销团队的工作情况。
5) 乙方应按照双方确认的《销售现场管理办法》、销售策略、促销、折扣办法等规定安排有关现场接待、销售认购等工作，非经甲方同意，乙方不得更改任何有关规定或决议。
6) 委托期内，该项目配置项目总监1名、策划经理1名、销售经理1名、行政助理1名、策划助理1名，并选派不少于6名专职销售人员，在现场负责项目的销售工作。乙方员工工资、奖金、社会保险、培训、办公设备、等及乙方内部所发生的全部费用由乙方自理，以及自行缴纳水电费用，自行办公设备、网络等费用，乙方人员必须严格遵守本项目安全规定，如因自身过错发生安全及其他意外事故造成的人身伤害或经济损失，乙方承担一切责任。甲方不承担任何连带责任。
7) 如因项目工程进度或乙方广告资金投入等问题导致销售进度缓滞、延误或中断，在缓滞、延误或中断期间，乙方应对相关人员进行合理调配，不应拖延合同期限。
8) 乙方负责客户与甲方签订《商品房买卖合同》，并协助催收房款。乙方指派专人负责办理房产买卖手续和银行楼宇按揭手续。未经甲方同意，不得代收任何售房款项，如遇特殊情况乙方代收客户房款，需在24小时内交付甲方，其它约定除外。不得以甲方的名义进行本合同约定之外的业务。
9) 乙方受甲方委托负责与客户签订认购书和合同，必须以甲方确认的合同样本内容为准，任何与客户的额外约定必须由甲方事先书面确认，否则由此产生的经济损失由乙方全额赔偿。
10) 乙方负责每月向甲方指定人员书面汇报实际销售情况。
11) 在期限内，乙方保证未经甲方书面允许，乙方不得将其之甲方物业再行转由第三方，违者承担由此造成的损失。
12) 本项目属于甲方定价销售，乙方无权折扣，乙方承诺未经甲方书面同意，乙方不得低于或者高于销售价格销售委托之物业，否则，差额部分由乙方交付甲方。
13) 对甲方的书面工作调整意见，乙方应在3个工作日内给予回复或同甲方进行专题讨论。逾期未作回复的甲方视同乙方认可。
14) 在甲乙双方合作过程中，甲方支付乙方的所有费用，乙方必须先提供正式发票。
15) 为便于销售管理，避免销售紊乱导致的纠纷，所有成交及合同的签署必须在销售现场进行，并及时将销售合同及客户资料编序造册交甲方存档。
16) 乙方应按本合同约定完成合同规定销售考核指标，若乙方不能如期(注：按月考量还是按委考量，最好明确)按约定完成销售考核指标，逾期超过15天，甲方有权提前终止合同并将乙方已扣留的销售佣金作为违约金。
第六条 违约责任
1. 本合同书甲、乙双方任何一方如泄露对方之商业秘密，无论故意还是过失，均应向对方赔偿由此造成的经济损失。
2. 乙方不得以甲方的名义从事本合同规定的销售活动之外的任何商业活动，也不得以虚假夸大之词欺骗购房人，只能在甲方编制的书面宣传资料和允许的范围内对购房人进行宣传，否则造成的社会不良影响及甲方、第三方的损失由乙方承担;
3. 乙方不得私收房款及预订款，乙方有任何未经甲方同意私收房款、预订款以及其它挪用行为，视为违约，甲方有权立即终止乙方承销权，并追究其法律责任;
4. 乙方若无故终止合同给甲方造成经济损失，则乙方需向甲方赔偿经济损失______________万元人民币。
第七条 合同生效、终止及其它
1. 本合同自双方签字盖章之日起生效。如有未尽事宜，甲、乙双方本着互利互惠的原则订立补充合同，补充合同作为本合同组成部分，并具有与本合同同等效力。
2. 本合同如有任何争议之处，双方可友好协商另立补充合同，协商不成的任一方可依照中华人民共和国有关法律及规定，向合同签订地提起诉讼。
3. 本合同一式肆份，甲乙双方各持贰份。
第八条 附件
1. 本合同附件：《委托销售房屋面积及价格表》、《销售进度计划书》《合同样本及填写格式》。该附件必须经甲方审核签字同意后生效。
2. 《委托销售物业面积及价格表》作为本合同附件在项目认购前30天内由乙方负责制定，经甲方审核后由甲乙双方签字盖章后生效，与本合同享有同等法律效力。
3. 在合同约定的销售范围内，如果甲方的内部员工购买，以及甲方用房屋进行抵债、抵偿、抵押、置换等，以及甲方关系户销售(可额外折扣)，不视为乙方销售，甲方无须支付乙方佣金，但甲方额外折扣关系户销售应按制在本期户数的10%以内。除此之外，所有成交均由乙方销售执行。
4、因甲方开发权利发生变化或整体产权转移时，甲方应通知乙方并将此合同关系一并转移。项目开发权利或整体产权接受方应在乙方权利和责任不变的情况下于项目交易前与乙方重新签订本合同。
5、甲、乙双方同意自本合同生效后，任何一方在对方未违反合同内容的规定下，若甲方对乙方全程和销售状况不满意有权单方终止或解除本合同，应以提前30天以书面形式通知对方。因一方原因造成违约，应赔偿另一方全部经济损失。双方因工作业务持不同意见时，应以甲方意见为准。
(以下为甲乙双方签字盖章栏，无合同正文)
甲方： 乙方：
代表签字： 代表签字：
签约时间： 签约地点：
有关房地产销售合同
甲方：____________
地址：____________
邮码：____________
电话：____________
法定代表人：____________
职务：____________
乙方：____________
房地产中介有限公司地址：____________
邮码：____________
电话：____________
法定代表人：____________
职务：____________
甲乙双方经过友好协商，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，就甲方委托乙方(独家)销售甲方开发经营或拥有的____________事宜，在互惠互利的基础上达成以下协议，并承诺共同遵守。
第一条合作方式和范围甲方指定乙方为在____(地区)的独家销售，销售甲方指定的，由甲方在________兴建的____________项目，该项目为(别墅、写字楼、公寓、住宅)，销售面积共计________平方米。
第二条合作期限
1.本合同期限为个月，自____年____月____日至____年____月____日。在本合同到期前的____天内，如甲乙双方均未提出反对意见，本合同期自动延长____个月。合同到期后，如甲方或乙方提出终止本合同，则按本合同中合同终止条款处理。
2.在本合同有效期内，除非甲方或乙方违约，双方不得单方面终止本合同。
3.在本合同有效期内，甲方不得在____________地区指定其他商。
第三条费用负担本项目的推广费用(包括但不仅包括报纸电视广告、印制宣传材料、售楼书、制作沙盘等)由甲方负责支付。该费用应在费用发生前一次性到位。具体销售工作人员的开支及日常支出由乙方负责支付。
第四条销售价格销售基价(本项目各层楼面的平均价)由甲乙双方确定为____元/平方米，乙方可视市场销售情况征得甲方认可后，有权灵活浮动。甲方所提供并确认的销售价目表为本合同的附件。
第五条佣金及支付
1.乙方的佣金为所售的____________项目价目表成交额的____%，乙方实际销售价格超出销售基价部分，甲乙双方按五五比例分成。佣金由甲方以人民币形式支付。
2.甲方同意按下列方式支付佣金：甲方在正式销售合同签订并获得首期房款后，乙方对该销售合同中指定房地产的代销即告完成，即可获得本合同所规定的全部佣金。甲方在收到首期房款后应不迟于。3天将佣金全部支付乙方，乙方在收到甲方转来的佣金后应开具收据。乙方代甲方收取房价款，并在扣除乙方应得佣金后，将其余款项返还甲方。
3.乙方若代甲方收取房款，属一次性付款的，在合同签订并收齐房款后，应不迟于5天将房款汇入甲方指定银行帐户;属分期付款的，每两个月一次将所收房款汇给甲方。乙方不得擅自挪用代收的房款。
4.因客户对临时买卖合约违约而没收的定金，由甲乙双方五五分成。第六条甲方的责任1.甲方应向乙方提供以下文件和资料：
(1)甲方营业执照副本复印件和银行帐户;
(2)新开发建设项目，甲方应提供政府有关部门对开发建设____________________项目批准的有关证照(包括：国有土地使用权证书、建设用地批准证书和规划许可证、建设工程规划许可证和开工证)和销售________________项目的商品房销售证书、外销商品房预售许可证、外销商品房销售许可证;旧有房地产，甲方应提供房屋所有权证书、国有土地使用权证书。
(3)关于代售的项目所需的有关资料，包括：外形图、平面图、地理位置图、室内设备、建设标准、电器配备、楼层高度、面积、规格、价格、其他费用的估算等;
(4)乙方销售该项目所需的收据、销售合同，以实际使用的数量为准，余数全部退给甲方;
(5)甲方正式委托乙方为________________项目销售(的独家)的委托书;以上文件和资料，甲方应于本合同签订后2天内向乙方交付齐全。甲方保证若客户购买的____________的实际情况与其提供的材料不符合或产权不清，所发生的任何纠纷均由甲方负责。
2.甲方应积极配合乙方的销售，负责提供看房车，并保证乙方客户所订的房号不发生误订。
3.甲方应按时按本合同的规定向乙方支付有关费用。
第七条乙方的责任
1.在合同期内，乙方应做以下工作：
(1)制定推广计划书(包括市场定位、销售对象、销售计划、广告宣传等等);
(2)根据市场推广计划，制定销售计划，安排时间表;
(3)按照甲乙双方议定的条件，在委托期内，进行广告宣传、策划;
(4)派送宣传资料、售楼书;
(5)在甲方的协助下，安排客户实地考察并介绍项目、环境及情况;
(6)利用各种形式开展多渠道销售活动;
(7)在甲方与客户正式签署售楼合同之前，乙方以人身份签署房产临时买卖合约，并收取定金;
(8)乙方不得超越甲方授权向客户作出任何承诺。
2.乙方在销售过程中，应根据甲方提供的________________项目的特性和状况向客户作如实介绍，尽力促销，不得夸大、隐瞒或过度承诺。
3.乙方应信守甲方所规定的销售价格，非经甲方的授权，不得擅自给客户任何形式的折扣。在客户同意购买时，乙方应按甲乙双方确定的付款方式向客户收款。若遇特殊情况(如客户一次性购买多个单位)，乙方应告知甲方，作个案协商处理。
4.乙方收取客户所付款项后不得挪作他用，不得以甲方的名义从事本合同规定的代售房地产以外的任何其他活动。
第八条合同的终止和变更
1.在本合同到期时，双方若同意终止本合同，双方应通力协作作妥善处理终止合同后的有关事宜，结清与本合同有关的法律经济等事宜。本合同一但终止，双方的合同关系即告结束，甲乙双方不再互相承担任何经济及法律责任，但甲方未按本合同的规定向乙方支付应付费用的除外。
2.经双方同意可签订变更或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效力。
第九条其他事项
1.本合同一式两份，甲乙双方各执一份，经双方代表签字盖章后生效。
2.在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。?
甲方：____________________代表人：____________________年____月____日
乙方：____________________代表人：____________________年____月____日
房地产销售合同范文
甲 方：___________________________地 址：______ 邮码：_____ 电话：______法定代表人：________ 职务：_________
乙 方：___ 房地产中介有限公司 地 址：______ 邮码：_____ 电话：______法定代表人：________ 职务：_________
甲乙双方经过友好协商，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，就甲方委托乙方(独家)销售甲方开发经营或拥有的____________事宜，在互惠互利的基础上达成以下协议，并承诺共同遵守。
第一条合作方式和范围
甲方指定乙方为在____(地区)的独家销售，销售甲方指定的，由甲方在________ 兴建的____________项目，该项目为(别墅、写字楼、公寓、住宅)，销售面积共计________平方米。
第二条 合作期限天下房地产法律服务网免费为大家提供法律服务
1.本合同期限为个月，自____年____月____日至____年____月____日。在本合同到期前的____天内，如甲乙双方均未提出反对意见，本合同期自动延长____ 个月。合同到期后，如甲方或乙方提出终止本合同，则按本合同中合同终止条款处理。
2.在本合同有效期内，除非甲方或乙方违约，双方不得单方面终止本合同。 3.在本合同有效期内，甲方不得在____________地区指定其他商。
第三条费用负担
本项目的推广费用(包括但不仅包括报纸电视广告、印制宣传材料、售楼书、制作沙盘等)由甲方负责支付。该费用应在费用发生前一次性到位。
具体销售工作人员的开支及日常支出由乙方负责支付。
第四条销售价格
销售基价(本项目各层楼面的平均价)由甲乙双方确定为____元/平方米，乙方可视市场销售情况征得甲方认可后，有权灵活浮动。甲方所提供并确认的销售价目表为本合同的附件。
第五条 佣金及支付 1.乙方的佣金为所售的____________项目价目表成交额的____%，乙方实际销售价格超出销售基价部分，甲乙双方按五五比例分成。佣金由甲方以人民币形式支付。
2.甲方同意按下列方式支付佣金：
甲方在正式销售合同签订并获得首期房款后，乙方对该销售合同中指定房地产的代销即告完成，即可获得本合同所规定的全部佣金。甲方在收到首期房款后应不迟于3天将佣金全部支付乙方，乙方在收到甲方转来的佣金后应开具收据。
乙方代甲方收取房价款，并在扣除乙方应得佣金后，将其余款项返还甲方。
3.乙方若代甲方收取房款，属一次性付款的，在合同签订并收齐房款后，应不迟于5天将房款汇入甲方指定银行帐户;属分期付款的，每两个月一次将所收房款汇给甲方。乙方不得擅自挪用代收的房款。
4.因客户对临时买卖合约违约而没收的定金，由甲乙双方五五分成。
第六条 甲方的责任天下房地产法律服务网免费为大家提供法律服务
1.甲方应向乙方提供以下文件和资料：
(1)甲方营业执照副本复印件和银行帐户;
(2)新开发建设项目，甲方应提供政府有关部门对开发建设____________________项目批准的有关证照(包括：国有土地使用权证书、建设用地批准证书和规划许可证、建设工程规划许可证和开工证)和销售________________项目的商品房销售证书、外销商品房预售许可证、外销商品房销售许可证;旧有房地产，甲方应提供房屋所有权证书、国有土地使用权证书。
(3)关于代售的项目所需的有关资料，包括：外形图、平面图、地理位置图、室内设备、建设标准、电器配备、楼层高度、面积、规格、价格、其他费用的估算等;天下房地产法律服务网免费为大家提供法律服务
(4)乙方销售该项目所需的收据、销售合同，以实际使用的数量为准，余数全部退给甲方;
(5)甲方正式委托乙方为________________项目销售(的独家)的委托书;
以上文件和资料，甲方应于本合同签订后2天内向乙方交付齐全。
甲方保证若客户购买的____________的实际情况与其提供的材料不符合或产权不清，所发生的任何纠纷均由甲方负责。
2.甲方应积极配合乙方的销售，负责提供看房车，并保证乙方客户所订的房号不发生误订。
3.甲方应按时按本合同的规定向乙方支付有关费用。天下房地产法律服务网免费为大家提供法律服务
第七条 乙方的责任天下房地产法律服务网免费为大家提供法律服务
1.在合同期内，乙方应做以下工作：
(1)制定推广计划书(包括市场定位、销售对象、销售计划、广告宣传等等);
(2)根据市场推广计划，制定销售计划，安排时间表;
(3)按照甲乙双方议定的条件，在委托期内，进行广告宣传、策划;
(4)派送宣传资料、售楼书;天下房地产法律服务网免费为大家提供法律服务
(5)在甲方的协助下，安排客户实地考察并介绍项目、环境及情况; (6)利用各种形式开展多渠道销售活动;
(7)在甲方与客户正式签署售楼合同之前，乙方以人身份签署房产临时买卖合约，并收取定金;
(8)乙方不得超越甲方授权向客户作出任何承诺。天下房地产法律服务网免费为大家提供法律服务
2.乙方在销售过程中，应根据甲方提供的________________项目的特性和状况向客户作如实介绍，尽力促销，不得夸大、隐瞒或过度承诺。
3.乙方应信守甲方所规定的销售价格，非经甲方的授权，不得擅自给客户任何形式的折扣。在客户同意购买时，乙方应按甲乙双方确定的付款方式向客户收款。若遇特殊情况(如客户一次性购买多个单位)，乙方应告知甲方，作个案协商处理。
4.乙方收取客户所付款项后不得挪作他用，不得以甲方的名义从事本合同规定的代售房地产以外的任何其他活动。
第八条合同的终止和变更天下房地产法律服务网免费为大家提供法律服务
1.在本合同到期时，双方若同意终止本合同，双方应通力协作作妥善处理终止合同后的有关事宜，结清与本合同有关的法律经济等事宜。本合同一但终止，双方的合同关系即告结束，甲乙双方不再互相承担任何经济及法律责任，但甲方未按本合同的规定向乙方支付应付费用的除外。
2.经双方同意可签订变更或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效力。
第九条 其他事项天下房地产法律服务网免费为大家提供法律服务
1.本合同一式两份，甲乙双方各执一份，经双方代表签字盖章后生效。
2.在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。
甲方：____________________
代表人：________________ ____年____月____日
1.1夯实专业素质基础，提升学生学习能力的主动性
由于种种原因，除一些学生有美术基础外，大多数学生特别是高职高专的学生，其美术或相关功底都较差。这就要求学校及相关老师必须着眼于学生专业素质的夯实。只有达到了一定的基础，才谈得上学习的主动性。如某高校在相关专业专门开设了专题讲座，包括造型艺术、装饰艺术、环境色彩、工程制图、创新思维等等方面，除补充必要的美术相关知识外，还引入了项目讨论，以设计案例的思维方法与过程、设计方案论证、施工方案论证、问题分析、实施方案确定、问题解决策略、方案落实为主线，充分调动学生积极参与思维。要求相关专业学生必须积极参加，并通过相关的专题作业夯实专业基础。
1.2转变教学观念，提升学生学习能力的趣味性
高校艺术设计教学更应更新教学观念，改变传统的教学模式，吸取国内外前沿的教学思路与成果为我所有。教师要关注市场发展与最新趋势，并与教学相结合，落实到各个课程环节之中。在传统的教学模式下，学生学习积极性不够，在计算机设计操作方面，大量存在着只模仿而没有创新，一旦离开老师的指导或讲解，无论是从思维还是从操作上，都存在着较大的难度。因此，教师应深刻认识到这一点，要通过调动学生的积极性与主动性入手，方能事半功倍，如，在教学过程中，教师从设计需求、实例进行分析，然后对思路进行剖析，引导学生建立起从需求到项目定型的思维模式，并对不同的思维模式进行点评，这样才能培养学生的独创性思维，提高学习的趣味性与主动性。只有着眼于培养学生处理实际问题的能力，才能避免学生只会使用软件，只会模仿，却不会设计，不会创作这样的硬伤。
2调整教学方式，提升学生学习能力的创造性
2.1注重基础课程与专业课程的衔接
平面设计类课程具有知识更新快，市场需求多样的特点，这就决定了学生学习及设计创造性的高要求。传统的课程讲授模式都着眼于强调软件使用过程，反而类似于“短训”或“培训”模式，缺乏系统的教学体系。如大多数学校，只是将“三大构成”作为基础理论来支撑教学，但其内容或时间限制，过于理论化，不利于直接过渡到实践性强的设计环节。因此，学校应适当加大设计课程及前置课程的相关设置，注意避免基础理论与设计实践课程内容的脱节。
2.2教学方式中的应用性设计
转变教学角色，要增强教学过程中的互动性。教师要摆脱传统意义上的主导者模式，使学生积极参与互动讨论，参与整个教学过程，从而学会思考，拓展自己的思维，培养学习能力与创新能力。教师在这个过程中，也能够了解学生的学习情况。
2.3借助实践性环节与辅工具，提升学生学习能力的应用性
9月24日，远洋・傲北《全景巴摩梭罗》3D手册会在项目售楼处隆重召开，作为中国房地产市场第一本3D手册，《全景巴摩梭罗》的面市吸引了众多媒体和嘉宾前来，现场济济一堂。
会上，远洋・傲北营销副总经理付强首先就3D手册发表致辞，感谢媒体朋友和嘉宾的到场，并对手册和项目进行了介绍。长期以来，房地产市场的楼书采用的都是纸质平面设计，此次远洋・做北打破窠臼，尝试用3D立体画面展现楼盘的全景，给人以逼真的视觉感受，手册夹带的代表巴摩梭罗特色的香水卡片，给人带来更加全方位的感官体验。远洋・傲北采用3D手册的设计，也体现了项目敢于呈现不做任何修改的楼盘景观，将一个美丽而真实的巴摩梭罗呈现在众人面前。到场媒体在详细了解3D全景手册和项目产品之后，也就各自感兴趣的话题与远洋・傲北项目展开了热烈的互动交流，让与会嘉宾对远洋・做北项目有了更加深入的认识。
当晚由《优品》杂志与远洋傲北・巴摩梭罗联袂举办的“偷心・为爱驻留――巴摩梭罗‘她’生活私享风情Party”，在远洋・傲北售楼处拉开帷幕，吸引了众多名媛到场。中国高级定制梦工厂的掌门人郭培女士带来了她的服装秀，并为来宾解读了“定制美好人生”的密码。在她看来，女人一生中有许多身份――女儿、妻子、母亲、职场女性……而衣服可以让女人在不同的身份问自如转换，将生命变得生动而立体。所以“定制”的意义不仅仅在于量体裁衣，更在于与身份、心态、气质的契合。随后的泳池风情party和欢乐时光BBQ，将名媛会的气氛推向了。
此次风情party也得到了众多知名品牌的协助，玫瑰坊高级定制、Ferragamo、伊夏定制、丝涟、桃睦佳、V.B瓷器、阿尔山以及竹叶青品牌的亲情加盟，更为风情Party增添了一道亮丽的风景。
远洋・傲北坐落于北京最成熟的别墅区――奥北别墅区的核心区域，该区域以其良好的自然山水环境和交通环境，成为京北富人聚集之地。项目整体打造为原味地中海风格，囊括欧式建筑装饰之精华，如马蹄窗、天然原石贴砖、西班牙紫砂筒瓦等，每一处细节均被悉心考究打造，带来浪漫之尊享。园区凭借小区中庭景观、组团公共景观、私家花园景观等多重景观，特别打造五重园林，呈奉出和谐自然、气质典雅的浪漫生活。330-500平方米的艳阳花墅充分体现田园别墅舒适空间，在功能划分上实现了家庭公共区、主人生活区以及私趣爱好区的分层布局。同时为保证产品的舒适性，所有户型均赠送小型户内电梯。项目配备5000平方米多功能会所，各种休闲设施一应俱全。同时远洋・做北加入金钥匙这一全球唯一拥有八十年历史的网络化、个性化、专业化、国际化的品牌服务组织，让业主享受到国际高标准的物业管理服务。
远洋・傲北是北京市场唯一热销别墅，继蝉联6～7月销售“三冠王”后，在9月的二次开盘，也取得了开盘当天销售破亿元的骄人成绩。如此不俗的成绩，除了远洋・傲北项目的高端品质，与傲北人的努力也是分不开的，正如此次3D手册的，为产品的热销锦上添花，相信这将为远洋・傲北取得更加全面的效果，也势必得到更多的关注和认可。