时间：2023-06-02 09:58:52
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇评估价值的方法，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：资产评估；价值类型
中图分类号：F23文献标识码：A
一、引言
资产评估作为一门新兴的社会活动和行业，在国外已有一百多年的历史，在我国也走过了十几个年头。近年来，我国评估行业在资产评估方法研究和使用方面取得了重大进展，而对价值类型的研究，尽管有一定的进展，但争议很大。资产评估的价值类型是资产评估中使用频率很高的一个专业术语，然而，人们在使用资产评估价值类型这一内容时，对其理解和表达又是极为宽泛的。所以，有必要对已有的主要研究观点进行综合分析和评价。
二、资产评估价值类型定义及分类
资产评估中的价值类型是指人们对资产评估结果价值属性的定义及其表达方式。不同的价值类型反映出资产评估结果的不同价值属性，同一资产的不同价值类型所反映出的评估价值不仅在性质上是不同的，在数量上也往往存在着较大差异。因此，对资产评估价值类型定义标准的把握实际上包含着人们对资产评估的理解和把握，同时对于资产评估结果的合理性也有着重要的意义。
由于所处的角度不同，以及对资产评估价值类型理解方面的差异，人们会按照不同的标准、条件和依据去划分资产评估的价值类型。从我国资产评估实际情况来看，资产评估的价值类型大致有四种分法和用法：第一种是以资产评估的估价标准形式来划分资产评估的价值类型，具体包括重置成本、收益现值、现行市价和清算价格；第二种是从资产评估假设的角度来划分资产评估的价值类型，具体包括继续使用价值、公开市场价值和清算价值；第三种是从资产业务的性质来划分资产评估的价值类型，包括抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等；第四种是以资产评估的价值类型及其合理性指向来划分资产评估价值类型，包括市场价值和非市场价值。
三、四种价值类型分类解析
我们暂且不论资产评估价值类型可能还有其他的划分方法，以及更多的价值类型。就目前资产评估理论界和实务界使用中的资产评估价值类型划分标准的规范性进行分析，为在理论上正确认识资产评估的价值类型，在资产评估实践中正确选择和使用资产评估价值类型，在资产评估报告中明确披露资产评估价值类型，以及更好地理解与把握《资产评估准则――基本准则》中提出的注册资产评估师在执行评估业务需要明确的价值类型，笔者通过查阅资料，对目前我国资产评估实践中使用，以及资产评估理论界对此所整理出的四类资产评估价值类型分析如下：
第一种划分标准基本上是承袭了现代会计理论中关于资产计价标准的划分方法和标准，将资产评估与会计的资产计价紧密地联系在一起。持这种观点的人认为，资产评估的估价标准是资产评估的核心内容，每一项具体的资产评估业务都只有唯一的资产评估估价标准与之对应。资产评估的估价标准在资产评估中起到尺度和准绳的作用。既然资产评估有四种估价标准，自然资产评估结果就有四种价值类型。
第二种划分方法有利于人们了解资产评估结果的假设前提条件，强化了评估人员对评估假设前提条件的运用，同时也基本表明了评估结果的性质。
第三种划分方法强调资产业务的重要性，认为有什么样的资产业务就应有什么样的资产价值类型。这种划分方法能给人以明了直接的感觉，即每一具体评估目的下的资产评估结果就是服务和满足这一特定评估目的的，评估结果不能张冠李戴。
第四种划分方法主要是从评估结果的运用性质和使用范围的角度来划分资产评估结果的价值类型。从大的方面划分为市场价值和非市场价值。这种划分方法着力突出资产评估结果相对于引起资产评估的经济行为的适用性，以及这个评估结果在多大范围内使用仍能保持该结果的相对合理性。
我们知道，我们划分资产评估结果的价值类型的基本目的有两个：一是通过合理划分资产评估结果的价值类型为评估人员明确资产评估的目标；二是通过合理划分资产评估结果的价值类型避免评估报告使用人误解误用资产评估报告。如果从这一个角度出发，将资产评估结果划分为继续使用价值、公开市场价值和清算价值，以及市场价值和市场价值以外的价值这两种分类方法可能更具有实际意义。
将资产评估结果划分为继续使用价值、公开市场价值和清算价值是与资产评估的三大假设前提对应的。这三种价值是对评估结果使用者的一种提示，粗略地指明了评估结果的适用范围。因此，将评估结果划分为持续使用价值、公开市场价值和清算价值具有一定实际意义的。但是，上述分类方法尚不能全面地反映影响评估结果的各种因素对评估结果，尤其是对评估结果的性质及适用范围的影响程度。
市场价值与非市场价值的分类，在更大的范围内容纳了资产评估各种条件对评估结果的影响，而且非常明了地表明了资产评估结果的性质和适用范围。资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日交易时的评估值，它不是一个事先或实际的市场价格。作为一种评估值，市场价值被定义在满足了公开市场假设前提条件下，以及其他必须满足的条件，按评估基准日资产的最佳或最有可能的使用方式及状态进行评估所得到的评估结果。概括地说，市场价值是资产在评估基准日公开市场上最佳或最有可能的使用条件下，资产可能实现的交换价值的估计值。在明确了市场价值定义的基础上，我们再定义凡不满足市场价值定义的其他价值类型都称之为非市场价值。
结合对资产价值进行合理分类的主要的两个层面的目的，我们可以看到，将资产评估价值划分为市场价值和市场价值以外的价值更有利于实现划分资产评估价值类型的目的。
四、按市场价值和市场价值以外的价值来划分评估结果的意义
按市场价值与非市场价值对评估结果进行分类，一是有利于评估人员关注资产评估的条件和基础，引导我国资产评估走向相对科学合理的路上；二是有利于评估人员本身对自己的评估结果性质的认识，便于评估人员在撰写报告时更清楚明了地说明其评估结果的确切含义；三是这种分类方法在明确了评估结果运用及使用范围的同时，也便于评估人员将此适用范围与委托人资产业务所要求的评估结果具体用途相适应。
综上所述，将资产评估的价值类型分为市场价值和市场价值以外的价值两大类旨在合理和有效限定评估结果的使用范围。不论是从资产评估价值类型符合资产评估合理性等相关条件要求的角度，还是从资产评估价值类型有助于实现评估目的，满足相关条件约束的方面，或是从价值类型对注册资产评估师在资产评估操作和评估报告披露方面指引作用的角度，市场价值和市场价值以外的价值都应该成为资产评估准则中规定的、需要由注册资产评估师在执行资产评估业务过程中选择和明确的价值类型。
（作者单位：东北财经大学会计学院）
参考文献：
评估价值的本体不是“价值”
电视内容资产属于一种可辨识无形资产。有学者认为，无形资产的评估结果并不是凝结于其中的抽象劳动的货币表现。①从电视产业运作实践来看，电视内容资产之所以能在市场中转让和交易，关键就在于它具有收益特征。通常情况下，电视内容资产的价值在投资者眼里主要取决于其获利能力。一个电视节目、一段素材资料的市场价值，只有通过为拥有或控制主体创造的经济利益来体现。从这个意义上讲，电视内容资产获利能力的有无和高低是决定电视内容资产市场价值的关键，获利能力除了受电视内容资产的效用、所处的生命周期阶段和有效经济寿命等自身特质的影响以外，还受市场规模、成长性以及受让方转化能力等诸多外部因素的复杂影响，所以不能将电视内容资产的评估价值直接等同于其内在劳动价值。
从可操作性的角度看，电视内容作为创意劳动产品，其“社会平均必要劳动时间”亦很难确定。电视内容生产的主要劳动耗费是创意劳动，较之常规劳动，这种创意劳动过程的风险性和复杂性难以横向比较，不同的创意劳动者在相同时间内获得的劳动效果不具有可比性，很难用不同主体所消耗的代表社会必要劳动的价值支出来衡量电视内容资产的价值。进而言之，电视内容产品的市场价值与所投入的物化劳动消耗不成正比。有的电视节目，可能耗费的物化劳动不多，却取得了良好的市场回报；而有些节目尽管耗费了巨额投资，耗费了大量的人力、物力，却效益不佳。显然，这两种电视节目的评估价值不应是其生产所导致的劳动耗费的量化。
从评估目的来看，现实中的电视内容资产评估的评估标的物并不是凝结在其中的全部抽象劳动，节目生产过程的物化劳动耗费至多只是决定其价值大小的变量之一。尽管在劳动价值论中，商品的价值实现以交换成功为标志，通过价格来表现其内在价值，商品价格由商品的内在价值决定，并随市场供求关系状况围绕内在价值上下波动。但由于电视内容资产是一种共同消费产品，可以多次重复使用，除了新节目全部版权一次性卖断的情况外，电视内容资产的成本补偿并非通过一次易来完成。实际上，电视内容资产评估所涉及的大量评估对象是经过多轮播放以后的节目，电视内容生产的成本补偿和成本分摊在首播和前几轮播出中，通常情况下，在电视内容资产销售中，被出让的是特定电视内容的使用权而非所有权。同一节目的不同播放轮次、不同区域市场、不同播映渠道的版权产品售卖会导致不同的评估目的，不同的评估目的又会导致不同的评估指标体系，最终的评估结果往往相差很大，评估结果在本质上并不是生产阶段劳动耗费的货币表现。
从市场贸易实际来看，作为获利能力的重要标志，电视内容产品的市场交易价格除了受凝结于其中的无差别人类劳动的制约以外，还受到供求关系、播放轮次、授权范围及时间等一系列复杂因素的制约和影响。即使同一节目在相同的市场供求状况下，因为宏观经济发展水平和产业政策环境的不同，其市场价格也会出现巨大差异。例如，价格歧视就是一种通行的电视节目发行策略。所谓价格歧视，指同样的内容产品销售给不同的买家的价格不同，而价格不同的原因却与成本的差别无关。②节目的播映权的价格总是因地因时而异，这种差异的根本原因是特定市场的观众规模和观众财富的差异。
综上所述，电视内容资产评估的标的物不是凝结于电视内容中的物化劳动，电视内容资产评估价值的决定因素也不仅是节目的生产成本。但需要指出的是，上述分析并非是对劳动价值论的否定，只是为了明确不能将电视内容资产的评估价值直接等同于凝结在电视内容资产中的劳动价值。事实上，凝结于电视内容资产中的物化劳动仍然是电视内容资产评估价值深层决定因素之一。
评估价值属于价格范畴
首先，评估价值不能等同于价格，只是一种模拟价格。既然电视内容资产的评估价值不是其生产所耗费的社会必要劳动，那么评估价值是否是电视内容资产的价格呢？按照经济学中的价格定义，价格只能在流通中产生，通过交易来实现。而电视内容资产的评估价值是内容资产真正进入市场流通之前，由评估人员依据电视内容资产的制作元素、市场供求、播出轮次、覆盖范围、历史收视业绩、播出时段、购买方的市场份额等诸多因素对特定电视内容资产的可能价格所做的一种专业判断。尽管电视内容资产评估通常属于一种市场性活动，委托方的评估目的也主要是为了获取专业评估人员对电视节目或素材价格的意见，以便为市场交易提供参照。但无论从评估进行的时间顺序，还是空间位置来看，评估行为仍是在电视内容资产真正进入市场之前进行的经济活动。评估活动本身并没有取代交易当事人的市场交易行为，评估价值的存在也没有阻止交易当事人的讨价还价。所以从本质上讲，电视内容资产的评估价值仅仅是专业人员对拟进行市场开发的电视内容资产市场价值的一种专业咨询意见，而不是对电视内容资产市场价格的事前确定，因此不能等同于市场价格。
电视内容产业在本质上是一种典型的版权产业，在多数情况下，并非整个节目被买断或卖断，买卖双方交易的只是节目版权的一部分，同一节目的版权常常被打造成不同的版权产品进行多次售卖，所以买卖的标的物通常并非节目本身，而是版权权利。从这个意义上讲，电视内容资产价值评估在本质上是对特定版权市场价格的判断和估算。
从源头上考察电视内容资产评估的动因，有助于我们准确把握电视内容资产评估价值的本质内涵。电视内容资产评估的目的主要是为了满足市场运作的需要，具体而言，电视内容资产价值评估的目的通常有：整体版权转让、以电视内容资产投资参股、播映权售卖、新媒体传播权售卖、音像出版权售卖、衍生产品开发权售卖、上市融资等几种情况。既然电视内容资产评估是为了满足市场运作的需要，其最主要和最直接的目的就是在一定评估假设前提的基础上，对特定电视内容资产进行判断。即通过模拟特定市场条件，估算电视内容资产的可能价格。可见，评估结果属于价格范畴，但从根本上讲只是一种模拟价格。因为在电视内容资产进入市场之前就想知道它的价格，唯一可行的办法就是模拟市场，即根据影响电视内容资产在评估价格的各种因素进行综合分析和估算。为了保证评估结果的相对合理性，就需要利用合理的假设前提，将评估对象“置于”某种状态下和某种市场环境中。
其次，模拟价格有多种决定因素。如果排除市场规模、成长性以及受让方转化能力等诸多外部因素的复杂影响，仅从内部价值决定因素来分析，电视内容资产的评估价值主要由其效用、所处生命周期阶段和有效经济寿命共同决定。信息生命周期管理理论认为，在不同时期，信息的价值会随着其在生命周期中所处的不同阶段而起落，电视内容作为电视媒体的主要产品，具有明显的信息生命周期特征，特定电视内容资产的获利潜力大多与其所处的生命周期阶段有着密切的内在关联。就有效剩余经济寿命而言，特定电视内容资产的有效剩余经济寿命主要受制于两个决定和致变因素：一是版权寿命，二是经济寿命。我国版权法规定，法人或其它组织的作品，有些职务作品、电影类作品、摄影作品，发表权和财产权保护到首次发表后第50年的12月31日。电视内容资产的版权大多属于这种情况，多数电视内容资产的法定版权保护期限为其首次播出后的50年。此外，特定电视内容资产的有效经济寿命还受其剩余经济寿命的影响，当特定电视内容资产的版权寿命和经济寿命不一致时，其有效经济寿命与其中时间较短者一致。换言之，如果版权寿命小于经济寿命，那么电视内容资产的有效经济寿命就等于版权寿命，反之则等于电视内容资产的经济寿命。
在经济学中，“效用”是指消费者通过消费商品和服务所获得的满足程度。效用在电视内容资产的价值评估中是一个至为关键的致变和决定因素。商品具有交换价值，不仅因为它具有劳动价值，更重要的是它能够满足购买者的某种需要。从整体上看，电视内容具有两类购买者：作为终端消费者的观众和作为内容集成商的媒介机构。对于作为终端消费者的观众（如付费媒介的观众）而言，特定电视内容资产的效用是其满足观众信息娱乐、审美、求知等需求的能力，其价值在货币上可量化为观众对这种满足的支付意愿。对于媒介机构而言，电视内容资产的效用价值大致可分为经济效用和宣传效用。经济效用主要体现为通过广告回报和版权产品售卖直接创造现金流收益，以及通过为电视台内容再生产提供便捷的资料服务，降低成本，提高效率。在多数情况下，作为内容集成商的媒介机构之所以愿意付费购买某一电视内容，看重的是其拉动观众收视的能力。从根本上讲，电视内容资产之于媒介机构的效用大小在很大程度上取决于其对于终端消费者的效用的大小，离开了观众的接受，媒介机构的经济目标和宣传目标都无从实现。
宣传效用主要表现为引导舆论、更新观念和传承文化的社会功能。一些节目从商业性上看可能并不可行，但电视台为了完成宣传任务，仍会投资或购买，而且这类节目在电视台节目总量中占有不小的比例。鉴于这种情况，在进行电视内容资产评估时，有必要将以意识形态宣教和文化传承为主要诉求的节目与纯商业娱乐节目进行类别区分，然后在此基础上确定不同的效用指标体系。
关键词：抵押资产；价值评估；回归分析
抵押物品的评估属于资产评估的范畴，资产评估是一个信息系统，评估信息的质量特征就是指明（或规范）什么样的信息才是有用的，其中的相关性和可靠性作为两个主要质量特征已被广为接受和认可。因此，为了提高评估报告的决策有用性，报告不仅要清晰、明确披露任何直接、影响评估的重大假设或限制条件，并指明其对价值的影响，还应包含足够的信息，使期望获得评估报告或依赖评估报告的人能正确理解评估报告。第三人对某项评估的使用应根据该评估业务所明确的目的和期望用途，包括假设和限制条件。书面评估报告中，这种披露须与受其影响的意见或结论说明联系起来。因此提出对抵押资产价值的评估的两种方法：即期价值修正法和到期价估算法。
一、即期价值修正法和到期价值估计法
（一）即期价值修正法
运用持续使用前提，使用市价法、重置成本法或收益现值法确定其即期价值（R），并考虑清算的可能性（P）与清算过程的损耗率（L）。其中P根据企业的赢利能力、偿债能力、流动比率等综合性指标进行确定，损耗率L根据清算过程中的税费等确定。资产权利的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应发生变化，其中影响损耗的因素分别为C（实体性贬值），M（功能性贬值），N（经济性贬值）。
其计算模型为抵押资产价值评估值Y=α*1-f（C，M，N）*R/r
其中，α：清算行为固定系数；f（C，M，N）：由这些因素确定的损耗率；r=1/1-P。
（二）到期价值估算法
其基本思路是：首先求出持续使用前提下的评估值（R）；其次对委估资产以强制变现为目的的变卖条件和权利状况进行分析，找出其与公平市场交易条件的差异，并进行量化，从而测算和评定委托评估资产的快速变现系数（β）；最后由在用条件下的评估值和快速变现系数得出委托评估资产的清算和强制变现价值。
其计算模型为抵押资产价值评估值Y=V（S，T）*R
S：影响评估值的外部变量（如市场因素）；T：影响评估值的内部变量（如资产质量因素）。
β=V（S，T）：解释变量系数（变量S，变量T）
最后，通过经验数据确定两种方法得出的评估值应占的比重，得到最终的评估值。假设以即期价值修正法得到的资产评估值为X1，其所占比重为Y1，到期价值估算法得到的资产评估值为X2，其比重为Y2Y1+Y2=100%。即评估值=X1Y1+X2Y2
二、运用SPSS软件进行回归分析
广东省某资产管理公司的即期评估价值、到期评估价值、贷款数额和实际回收额的数据（如表1）：
以贷款差额为因变量以即期评估价值X1、到期评估价值X2为影响因素，利用统计软件SPSS经过回归分析得到以下方程：
贷款差额=12.809+0.684*X1+（-0.656）*X2，R2=0.996Radj=0.995
（0.516）（38.344）（-10.973）
其中，F统计量的P值为0，在0.05水平上通过显著性检验。
从方程中我们可以推出以下几点：（1）即期评估价值X1的相关系数为0.684，大于零。说明X1越大，贷款差额越大，即银行的损失越大。（2）到期评估价值X2的相关系数为-0.656，小于零。说明X2越大，贷款差额越小，即银行的损失越小。（3）为了合理确定抵押资产的评估值，评估师要充分认识抵押资产的价值特性、影响其价值的有关因素及银行特定的处置方案与其内在的价值因素关系，确定恰当的变现系数，使用即期价值修正法和到期价值估算法计算评估值，为银行贷款提供决策依据。
三、小结
通过引入统计方法，在抵押资产评估中确定即期修正值和到期价值的系数时，对传统的仅凭经验确定系数的方法中，引入定量的分析方法，使得这种方法更有说服力，这是统计方法在抵押资产评估中的一个发展。
参考文献:
[1]马庆国.管理统计——数据获取、统计原理、SPSS工具与应用研究[J].北京:科学教育出版社，2002，(8).
[2]石玉珍.浅议抵押贷款资产评估[J].审计理论与实践，2002，(9).
[3]王生龙.关于抵押贷款评估有关问题的探讨[J].中国资产评估，2003，(1).
资产评估价值类型既是一个理论问题，也是资产评估实务问题，其影响着我国资产评估理论体系的建立和完善。因而，资产评估价值类型一起了各界广泛的关注。目前理论界和业界较为认同的资产评估价值类型划分为以下几类。一是以资产评估的估计标准形式表述的价值类型；二是从资产评估假设的角度来表述资产评估的价值类型；三是从资产业务的性质来划分资产评估的价值类型；四是以资产评估时所依据的市场条件，被评估资产的使用状态，以及资产评估结果使用范围来划分资产评估结果的类型。其中，《国际评估准则》和中国的《价值类型指导意见》中，资产评估价值类型被分为市场价值和非市场价值，所以目前大多数人认可的这一种观点。
二、什么是投资价值
由上文的资产评估价值类型可知投资价值是根据资产业务性质来划分的一种价值，同时其属于非市场价值。为了更好地理解投资价值，我们需要了解市场价值。《国际评估准则》对市场价值的定义为自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应充分知情、谨慎行事，不受任何强迫压制。
然而，《国际评估准则》中并没有给出非市场价值的定义。非市场价值是不满足市场价值定义的价值类型。因此，非市场价值不是个体概念，是集合概念，为不满足市场价值定义的其他所有的价值类型的集合。非市场价值的这些价值类型是典型市场价值以外的，有可能部分属于市场价值范畴，也有可能部分不属于市场价值范畴。
非市场价值中的投资价值为被评估资产对于具有明确投资目标的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。根据这个含义可见投资价值是针对特定投资者而言，且投资者有特定的目的来评估资产，进而产生的价值。
三、投资价值与市场价值的异同
从市场价值和投资价值的内涵看，两者之间的差异十分明显。资产的市场价值反映出市场作为一个整体对该资产效用的认可程度以及对其价值的综合判断，这明显不同于特定市场主体的判断。而投资价值是针对特定的投资者而言的，其最显著的特点是资产相同，评估目的相同，但因投资者不同而被评估资产的价值就不同。所以投资价值不同于市场价值。
从资产评估方法看两者的区别。业界评估资产的市场价值时，大多用到成本法和市场法，而评估资产的投资价值时，业界更多选择收益法，即对特定评估者而言被评估资产未来的价值的现值，而被评估资产未来的价值和折现率因而投资者不同而不同。鉴于评估方法的差异，市场价值和投资价值也存在明显不同。
四、企业并购中的投资价值——基于雪津啤酒并购案例
（一）案例回顾
股权转让前的雪津啤酒，总资产约为11.4亿元，净资产约为5.2亿元，评估后的净资产为6.18亿元。最后经过多方角逐，比利时英博集团以58.86亿元的开价受让了雪津100%股权。
（二）案例分析
雪津啤酒股权转让前，评估后的净资产为6.18亿元。而并购方进入第二轮谈判的荷兰喜力、比利时英博所报出的价格近60亿元，最后报价最高的比利时英博集团取得雪津啤酒公司全部股权。雪津啤酒与收购方或竞投者之间估价的差异近10倍，原因何在？
首先，站在雪津啤酒角度看，雪津啤酒的报价反映了该公司按原有企业管理持续经营条件进行评估的价格，这个价格明显属于市场价格。另外，雪津在评估这个价格时，其假定公司原有生产条件和规模基本不发生很大变化为前提，没有考虑特定的收购方。并且，雪津啤酒主要根据自愿公开公平的买卖原则进行自身价值评估，在评估时雪津假定没有改变生产经营方式。所以评估出来的价格基本体现了雪津的现状价值，为市场价值。
其次，站在收购方或竞投者角度看，无论是英博还是喜力公司，他们在评估雪津时，根据自身公司的管理战略，并考虑雪津啤酒特定的管理团队、品牌或声誉等方面与自身的管理战略的协同条件进而评估的价格。这个价格包含雪津啤酒厂的重置成本和雪津啤酒本身现金流说明的盈利能力。
在雪津啤酒股权转让案例中，可以看到不同的竞投者他们分别报出的价格是不同的，这个差异源于特定的收购方有独特的资源整合方案和独特的生产经营方式和市场。所以，收购方的报价为企业价值评估中的投资价值。
总之，雪津啤酒与收购方之间股价的差异的原因在于他们评估时的立场不同，评估价值类型不同。另外，通过这个案例笔者得到以下肤浅的结论：市场价值+溢价=投资价值，其中市场价值主要是由收购企业的规模及经营状况等经营现状决定，其是投资价值定价的基础，而溢价主要是收购企业对被收购企业的认知及收购企业的管理战略等因素综合决定。
五、结论
投资价值是依据其投资的需求条件，针对特定投资者评估某项投资的价值，其是非市场价值的一种。投资价值在很多方面不同于市场价值，但笔者从雪津啤酒的并购案中得到“市场价值+溢价=投资价值”等式，以期加深对投资价值的理解。目前对投资价值的研究还很欠缺，希望更多的学者和评估人员能加入到研究的队列中来。
参考文献
[1] 美国估价学会.不动产评估.地质出版社，2001.
[2] 全国注册资产评估师考试用书编写组.资产评估[M].北京：经济科学出出版社，2010.
[3] 张英，牟建国.资产评估学[M].北京：科学出版社，2007.
[4] 张宇.试析资产评估“投资价值”概念运用[J].财会月刊，2009.
【关键词】 房产税； 减免制度； 税基减免； 批量评估系统
一、引言
上海和重庆作为房产税改革试点2011年1月28日正式启动，拉开了我国房产税改革的序幕。国际经验表明，房产税的主要作用在于调节财富分配。为了实现公平目标，各国在发展和健全房产税体系的过程中，通过一系列减免制度体现对不同居住需求的充分考虑和对困难群体的优惠。本文以税基减免为研究对象，主要借鉴美国相关法律规定，对我国上海、重庆的房产税试点方案中的相关减免措施进行比较研究，旨在为我国房产税制度体系的建设提供借鉴。
本文所指的房产税、物业税与房地产税、不动产税含义相同，是指对不动产持有环节的课税。
二、美国物业税税基减免沿革及现状
物业税在美国历史悠久，是州和地方政府的重要税种，其相关收入占地方财政收入的比重在70%以上，在基层政府（如镇、学区等）甚至达到了90%左右。
税基减免是通过直接缩小计税依据来实现减税免税。美国物业税税基减免的主要措施之一是评估限制。评估限制的核心是在房地产保有环节征税的过程中，对税基评估价值的增长进行限制。1957年，马里兰州首先实施了税基评估限制制度，该制度主要针对农业物业，旨在降低农民的税负。20世纪70年代末，美国很多地区房价快速上涨，物业评估价值也随之快速增加，导致纳税人极度不满。在这种背景下，各州相继实施了一系列减免措施。
（一）美国加利福尼亚州相关法案分析
税基评估限制的核心是对持有房地产评估价值的增长进行限制。以加利福尼亚州为例，该州先后颁布了数个评估限制法案，成为此类制度比较完善的地区。综合加州法案的主要内容包括：
1.物业税率最高限制为1%，但不适用于以前拖欠的税款；所有物业的评估价值以1975—1976年为基准；增长率不能超过同期CPI，同时也不能超过2%；住宅交易时，应该根据市场价值重新评估，通常以交易价格为基础。
2.家庭内所有权变更减免措施，即家庭基本住宅和价值不超过100万美元的其他住宅在父母和子女间变更产权时免于再评估，配偶间变更产权免于再评估。
3.允许55岁以上的公民在同一郡县内转换同等价值以下住宅时免于再评估，但这种减免在公民一生中只能使用一次；允许年长业主将已评估的基准价值物业与其他郡县的物业转换，但必须取得该郡县的许可，在加州只有10个郡县接受这种转换申请。
（二）美国佛罗里达州相关法案分析
佛罗里达州的税基减免制度建立时间较晚，但是在实施过程中通过数次修改也逐步完善起来。其主要内容包括：
1.纳税人的基本住宅（须自住）的评估价值增长率不高于同期CPI的增长率，同时也不得超过3%；自住基本住宅的免税税基为2.5万美元；所有权变更或交易后应按照市场价值评估；所有住宅评估价值不得超过市场价值。
2.纳税人的基本住宅（须自住）评估限制为6%；自住基本住宅的免税税基为5万美元；业主在州内迁移时，变更所有权时可以享受原有税收优惠。纳税人可以将最高不超过50万美元的原有物业评估价值转移到新物业上；扩大自主住宅免税额，免税价值达到5万美元，但是学区物业税不享受该优惠措施；非自住物业评估限制为10%。
税基减免制度的实施受到大多数美国公民的欢迎。对于纳税人而言，它降低了不确定性，使纳税人可以清晰地预测税负。数次的补充立法和修正案的通过，使美国评估限制法律体系日益完善。细致、明确的评估限制法律极大地提高了纳税人遵从度。目前，评估限制条款已在美国19个州和哥伦比亚特区实施。虽然各州规定不尽相同，但共同要素都是以前期评估价值为基础，根据物业类型和纳税人情况分别限制增长比率，从而实现差异化减免。
三、沪渝试点方案税基减免政策分析
房产税改革对完善地方财税体系、调整房地产市场结构、调节个人收入分配等有着重要的意义。笔者认为，其成功的关键在于：依据各地的实际情况，设计一个公平、高效、便于操作管理的制度体系，最大程度地提高纳税人的接纳程度。在这样的制度体系中，差异化的税收减免措施非常重要，它包含对财政收入、地区经济、纳税人特征、纳税人收入与财富状况等诸多因素的考虑和权衡。
本文对《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》中有关税基确定与减免的内容进行国际比较和分析。
如表1所示，上海和重庆的试行方案中关于税基减免条款具有以下特点：
1.上海和重庆的税基确定方法是以住房交易价格为依据，两地均明确提出时机成熟时将以评估值征税。
2.税基更新周期方面，重庆试点方案没有相关规定，仅规定物业交易或所有权变更后不进行税基调整，这就意味着在推行评估值征税之前，所有应税物业的税基价值将保持不变。在上海试点方案中，税基更新周期取决于物业再次销售或者所有权变更的频率，再次销售的物业将按照新的交易价格计税。
3.从税基减免的角度分析，上海和重庆试点方案都实施了类似于税基冻结的政策。美国也有类似的政策，比如佐治亚州规定，所有家庭基本住宅的税基评估价值冻结，即税基增长率限制为0%。
四、房产税减免政策的国际比较
将美国相关法律规定与沪渝两地税基减免政策进行比较分析，不难发现美国的相关法律制度具有以下特点：
（一）条款分层制定，精确锁定减免对象
美国大部分税基优惠政策都是依据整个社会不同群体的情况分层制定，考虑了众多因素，比如物业类型、纳税人年龄、收入情况、家庭财富、所有权变更性质等。从评估优惠对象来说，大部分州对家庭基本住宅和农业物业有较大的政策倾斜；也有一些州的优惠条款仅针对自住的家庭基本住宅，所有阶层都可以享受。这些规定使得房产税减免对象定位准确、有的放矢，在保证公平性的同时，最大程度地提高了社会的接纳度，同时也保证了地方政府的财政收入。
（二）税基减免法律的内容和效力差异显著
法律效力方面，10个州的评估限制条款是以州宪法修正案的形式通过，其余10个州是以提案的形式通过。州宪法修正案具有较高的法律效力，该类条款的任何改变都需要选民表决。法律内容方面，各州的法律差异非常显著，在优惠范围、限制规定、所有权变更和评估价值迁移方面都明显不同。而上海和重庆的试点方案，税基确定和优惠措施方面规定不详细、差异较小，只在交易是否更新税基方面存在不同。我国各地区经济发展水平和人口发展状况存在显著差异，因此有必要根据实际情况制定差异化的减免方案。这样才能确保政策的针对性、适用性和有效性。
（三）税基确定方法科学有效
目前，沪渝两地采用住宅交易价格确定税基；而美国均采用批量评估系统确定税基。这种评估系统的基本逻辑是基于市场价值评估。在美国，购买一份资产自动评估报告需要20～25美元，而一份由不动产评估师单独进行评估的报告需要500美元。这种快速且低成本的评估方式是传统方式无法比拟的，因此被广泛应用于房地产税基评估和住宅抵押贷款评估中。
目前，沪渝两地的房产税征收范围有限，随着征收范围的扩大和全国推广，在技术层面上必须依赖批量评估系统。只有借助批量评估系统才能够在规定的期限内对不动产作出快速、稳定和低成本的评估。
五、结束语
从国际经验的分析和我国现有试点方案的比较中，可以得到如下结论：
首先，在美国实施税基减免制度的19个州和哥伦比亚特区中，具体法律内容和法律效力差别很大。与美国各州的房产税税基减免政策相比，我国沪渝两地的税基减免政策差异化程度不高，缺乏地方特色。我国各地区经济发展水平和房地产市场发展状况差异显著，只有根据各地实际情况制定税基减免政策，才能最大程度地确保社会对房产税的接纳程度，提高税收遵从度。
其次，上海和重庆试点方案中都制定了类似于税基冻结的政策，尤其是重庆方案中规定再次销售后税基仍然不变。短期来看，税基冻结的政策在降低征管难度的同时，将为地方政府带来稳定的收入。但长期来看，这些规定对税负公平和地方政府组织的财政收入都可能产生不利的影响。比如：上海方案将有可能造成税负不断地向交易频繁的住宅物业转移；而重庆方案可能造成整体税负不断地向新建物业转移。这将在一定程度上产生税负不公平现象。同时，冻结的税基也在一定程度上限制了地方政府组织财政收入的能力。
再次，美国各州均采用批量评估系统确定房产税税基，这对于税负公平、地方财政收入和房地产市场的健康发展都有着重要意义。上海和重庆试点方案选择交易价格确定税基，短期来看，这种税基确定方法和税基冻结政策可以有效降低技术难度，提高税收管理效率。但是，随着沪渝两地征收范围的不断扩大和全国推广，在技术层面上就必须进行改进，建立和发展批量评估系统。
最后，上海、重庆试点方案的税基确定方法与减免措施规定对房地产市场可能产生较大影响。短期来看，该政策有利于我国房地产市场的调控，稳定房地产价格，控制投机易。但长期来看，房地产市场消费者的决策有可能被扭曲，最终对市场的流动性产生影响。
因此，上海、重庆应在房地产价格回归理性的过程中相机调整试点方案，引入合理的税基确定方法，完善税基减免措施，最大程度地确保社会对房产税的接纳，提高税收遵从度，最终在确保地方政府收入的同时，促进房地产市场的有序、合理发展。
【主要参考文献】
[1] John H. Bowman，Property Tax Circuit Breaks to 2007：Features，Use，and Policy Issues， Lincoln Institute of Land Policy， working paper， 2008.
[2] Mark Haveman and Terri A. Sexton， Property tax assessment limits[R]. Lincoln Institute of Land Policy， 2008.
[3] 上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法[S].2011.
1．1日本的房地产税
日本对土地所课征的税种有地价税、特别土地所有税，对土地、房屋合并征税的有固定资产税、不动产购置税和城市规划税。其中，地价税属国税，固定资产税属都道府县税，特别土地所有税、不动产购置税和城市规划税属市町村税。
（1）地价税。地价税的纳税人为拥有日本国内土地及租地权的个人与法人。课税对象为个人与法人所拥有的土地及土地权力。税法规定，每个纳税人每年对其1月1日所有的土地承担纳税义务，地价税的计税依据为土地的评估金额，税率为比例税率，现行税率为0．15％。地价税还按金额和面积比例设定的两种起征点，即定额起征点和面积比例起征点。
（2）特别土地所有税。特别土地所有税设置了较高的起征点，只对较大规模的土地所有者课税。课税对象为土地的所有和购置行为，计税依据为土地的购置价。特别土地所有税实行固定税率，土地所有的税率是1．4％，土地购置的税率是3％。为避免重复征税，在计算特别土地所有税时，要扣除与其性质相近的其他税种的纳税额。具体来讲就是：对土地所有者课征特别土地所有税时，扣除同年固定资产税的纳税额；对土地购置者课征特别土地所有税时，扣除该土地购置时已缴纳的不动产购置税额。
（3）固定资产税。固定资产税对个人或法人所有的固定资产课税，包括土地、房屋和折旧资产。其计税依据为各市町村《固定资产登记册》中所列示的应税财产的评估价值，该评估价值原则上用时价（即当地同期买卖价格）来计算固定资产的价值。评估价值每三年重估一次，纳税人对评估价值有异议的可以向固定资产评估委员会提出申诉。住宅用地计税依据实行按评估价值扣除一定比例的制度。固定资产税标准税率为1．4％，限制税率为2．1％，超过1．7％时自治省有权下调。固定资产税对土地、房屋和折旧资产分别设置了起征点，对新建住宅可以适当减免。
（4）不动产购置税。不动产购置税对购置和改扩建土地、房屋的个人和法人课税，其计税依据为固定资产课税台账所记载的评估价值，而且符合一定条件时可以从计税依据中扣除一定金额。不动产购置税实行比例税率，标准税率为4％，住宅购置为3％，对土地，新建、扩建的房屋以及其他房屋也分别规定了起征点。
（5）城市规划税。城市规划税的纳税人、计税依据、缴纳方法等与固定资产税相同，通常与固定资产税一并征收。不同之处在于：城市规划税不对折旧资产课税；对住宅用地的计税依据所设置的扣除比例也不同于固定资产税；税率上规定了0．3％的限制税率；对新建住宅不进行税额减免。
1．2加拿大的房产税制度
加拿大对土地、房屋的所有者课征房地产税，对不动产的占用者征收营业财产税。各省对房地产税的征收方式、税基、估价、税率及税收优惠都作了规定。房地产税和营业财产税的税基由两个部分组成，一部分是土地，一部分是建筑物和其他不动产。税基由政府评估，政府估价一般采用市场评估法。为了降低评估误差，各省都成立了专门的集中评估机构，并制定出评估手册来指导评估师的工作。同时，绝大多数省都通过立法来保证评估师调查和取得必要信息的权力，当事人必须配合评估师的工作。各省税率主要依据各个地方政府的收支情况确定，全国甚至全省都没有统一的税率。加拿大房地产税的税收优惠与美国类似，主要依据房地产的用途和所有者确定减免。
1．3香港的房产税制度
在香港，房产税又称为物业税。香港物业税对土地及建筑物的所有者和占用者均课税，主要是对业主来自物业的租金收入征税，没有租金收入则不需要缴纳物业税。物业税的税率为15％左右，业主必须把所拥有的全部物业填报在综合报税表中，接受税务机关评税，再根据评税通知书列明的时间和税额缴纳税款。香港物业税的免税项目主要有：由业主支付的差饷（即物业管理费）；来自物业的租金收入，但在该课税年度内无法收取；作为支付修理费及其它开支费用20％的免税额，该扣除额与实际开支数目大小无关，统一按20％扣除。
2国外关于房产税的做法对我国的启示
从国外房产税的概况及其比较可以看到，房产税是一个地方税种，由地方政府负责征收管理，它对土地、房产及其他建筑物的保有环节征税，按房地产的评估价值的一定比例计算应纳税额，由纳税人申报纳税。国外房产税的做法对我国房地产税制有以下启示：
2．1合理确定房产税税制要素
（1）纳税人。由于我国土地归国家所有，房产税的纳税人可以设定为拥有建筑物所有权及土地使用权的单位和个人。
（2）征税范围。建议将房产税的征收范围扩大到城市非经营性房地产和农村地区的房地产。同时，借鉴日本的做法，通过设置一个足够高的起征点，使城乡中低收入者不用负担房产税。
（3）计税依据。遵循国际惯例，房产税应以房地产的市场价值为计税依据。这里的市场价值即经过评估机构评估确定的评估价值。评估价值可以依据房地产的市场价值、重置价值或租金价值确定，不同的情况下依据不同的价值，比如，对商业用房采用市场价值或租金价值，对旧住宅采用重置价值。
（4）税率。房产税税率的设计有一个基本原则，即科学测算现行房地产相关税费的总体规模，使房产税的总体收入规模与之基本相当。在具体制定税率时，应该是由中央政府确定税率幅度，各个地方依据本地经济发展水平、房地产市场状况、纳税人的负担能力和地方政府收支情况等因素确定本地适用税率。同时还可以借鉴国外经验，对不同用途的房地产设置不同的税率。
（5）减免税。房产税的减免规定应该规范透明，体现国家重要的长期政策走向。建议房产税保留对国家和政府所拥有的房地产、外国领事馆房地产给予免税，对教育、文化、宗教、慈善等非营利性事业给予免税，对城乡居民住房设定起征点，对农业用地暂免征收房产税。已售住房因为已经预交了30~70年的土地出让金，可以考虑给予适当的税收优惠。
2．2建立房地产价值评估机制
房产税以房地产的市场价值为计税依据，这就要求我国建立完善的房地产评估机制。首先要制定与价值评估有关的评估方法、技术手段、操作程序、争议处理等法规，然后再设定专门的评估机构，配备专业的评估人员。在评估机构的设置上，建议我国借鉴加拿大的做法，由省级政府设置评估办公室，对市（县）一级政府的评估进行管理协调，或者由省级政府负责招标，在民间选定评估机构，市（县）级政府则具体负责辖区内的评估工作。对评估从业人员也要定期进行培训，并考核其执业能力。
2．3建立与不动产登记、评估有关的数据库
房地产价值评估需要用到大量的详尽的信息，建议我国借鉴美国、日本等的经验，建立房产登记制度。在对房地产信息进行登记时，要运用计算机技术对房地产信息进行及时的搜集、处理、存储和管理，从而更加方便快捷地获取有效的评估和征管资料。2015年3月1日不动产登记条例终于开始实施。
2．4适当下放房产税的征管权限
你所《关于调整个人担保委托贷款审核评估收费办法的请示》〔（2000）京康评字第1号〕收悉。
为发展完善住房公积金个人担保委托贷款评估中介服务，保障相关各方的合法权益，提高服务水平，降低购买中低价商品房借款人的评估费用。经市中心研究决定，同意你所对原收费办法进行调整的意见，调整后的收费标准按《北京市物价局、北京市房屋土地管理局关于房地产中介服务收费的通知》〔京价（房）字（1996）第396号〕文件规定执行。房地产价格评估收费标准实行政府定价的原则，其收费标准按照标的总额采取差额定率分档累进制，具体收费标准见附表。
每宗房地产价格评估收费不足300元的，按300元收取。
市中心现规定需要评估的范围不做调整。
此项政策从2000年9月1日起执行。
北京康正房地产评估事务所、各分中心、直属归集部门在发放个人贷款过程中，注意作好相关政策的宣传工作，遇有问题及时上报市中心。
附表：
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｜ 档次｜ 评估价格总额（万元） ｜ 累进计费率‰ ｜
｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－｜
｜ 1 ｜100以下（含100） ｜ 5 ｜
｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－｜
｜ 2 ｜101以上至1000 ｜ 2．5 ｜
｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－｜
｜ 3 ｜1001以上至2000 ｜ 1．5 ｜
｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－｜
｜ 4 ｜2001以上至5000 ｜ 0．8 ｜
｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－｜
｜ 5 ｜5001以上至8000 ｜ 0．4 ｜
｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－｜
｜ 6 ｜8001以上至10000 ｜ 0．2 ｜
｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－｜
｜ 7 ｜10000以上 ｜ 0．1 ｜
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
每宗房地产价格评估收费不足300元的，按300元收取。
收费额计算方法举例：
1．如评估价值为52万元，则收费额为
52万元×5‰＝2600元
2．如评估价值为120万元，则收费额为
100万元×5‰＋（120－100）万元×
2．5‰＝5500元
新旧评估收费标准比照表
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｜ 抵押物价值 ｜ 原收费标准 ｜ 现收费标准 ｜
｜ （万元） ｜ （元） ｜ （元） ｜
｜－－－－－－－｜－－－－－－－｜－－－－－－－｜
｜ 10 ｜ 1500 ｜ 500 ｜
｜－－－－－－－｜－－－－－－－｜－－－－－－－｜
｜ 20 ｜ 1500 ｜ 1000 ｜
｜－－－－－－－｜－－－－－－－｜－－－－－－－｜
｜ 30 ｜ 2500 ｜ 1500 ｜
｜－－－－－－－｜－－－－－－－｜－－－－－－－｜
｜ 40 ｜ 2500 ｜ 2000 ｜
｜－－－－－－－｜－－－－－－－｜－－－－－－－｜
｜ 50 ｜ 2500 ｜ 2500 ｜
｜－－－－－－－｜－－－－－－－｜－－－－－－－｜
｜ 60 ｜ 3500 ｜ 3000 ｜
｜－－－－－－－｜－－－－－－－｜－－－－－－－｜
｜ 70 ｜ 3500 ｜ 3500 ｜
｜－－－－－－－｜－－－－－－－｜－－－－－－－｜
｜ 80 ｜ 3500 ｜ 4000 ｜
｜－－－－－－－｜－－－－－－－｜－－－－－－－｜
｜ 100 ｜ 3500 ｜ 5000 ｜
｜－－－－－－－｜－－－－－－－｜－－－－－－－｜
一．会计计量概述
财政部于2006年颁布的新企业会计准则中，将会计计量定义为:会计计量是为了将符合确认条件的会计要素登记入账并列报于会计报表及其附注(又称财务报表)而确定金额的过程。新企业会计准则中规定的会计属性包括历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值。每种会计计量属性都有其优点和缺点，例如历史成本的可靠性相对较高，但是在通货膨胀严重或者资产发生贬值的时候其价值就会出现偏差;重置成本将价格变动和发生贬值的情况考虑进去，一定程度上剔除了他们的影响，但是重置成本的估计较为困难，没有统一的标准，企业可以有人为调节的空间，其可靠性较差;可变现净值体现了谨慎性原则，但其使用范围有限，一般适用于存货的期末计量;现值考虑了货币的时间价值，把未来的现金流折现，相关性较强，但是真正对未来现金流预测较少，他是针对分期付款条件下，将未来要付的现金折算成现值，或者是对资产减值时的估计，更多体现的是对历史成本的调整。公允价值的争议就更加多，公允价值作为资产的现实价值与决策的相关性较强，但是其波动性也比较大，而且适用范围也有一定局限。
二．从总体上看会计计量存在的缺陷
每种计量属性互相补充，互相协调构成了一个完整的会计计量系统，但是从总体上看，这整一个会计计量的系统仍然存在一些问题:
1．从反映的时间角度考虑，5大会计计量属性大多都反映的是历史信息和现在的信息，对未来的信息反映很少，其中现值这一计量属性虽然考虑了未来现金流，但也是为了弥补历史成本的不足。同时作为会计工作人员，对未来的处理和预测也是较为粗略和简单。会计计量的属性决定了最终报表上能反映的内容，因此我们可以认为企业提供的财务报表反映的仅仅是企业过去的和现在的情况，但实际上，企业就是为了获得未来利益流入而存在的。未来的信息对企业对投资者来说更为重要。从持有资产来说，企业持有资产的目的更注重的是增值，而且还要补偿由于投资带来的其他方面的损失，如相应的机会成本、交易成本、风险成本等。我国至今尚未公布与会计计量属性相关的会计指南，尤其是会计计量属性的估价技术。
2．从会计计量的客体考虑，现有的计量的内容是很有限，也无法在报表中反映。因为要满足能够可靠的货币计量的要求，所以很多无法用货币计量的但是对企业很重要的会计要素被排除在外了，例如企业的品牌价值，人力资源，而往往是这些无法很好的用货币计量的要素能够对企业未来的发展起了很关键的作用。也正是因为如此，使得很多企业的目标导向出现了偏差，企业利润最大化成了终极目标，出现短期追逐利益行为，而这对一个企业的长远发展是很不利的。
3．从会计计量的主体上考虑，企业会计计量的工作都是由该企业内部的会计工作人员着手的，从会计确认到最后报表的编制，都是由企业内部人员完成，现在很多会计报表作假的案例屡见不鲜，因为既然是企业的员工，在某种程度上说，他和企业的利益是一致的，所以不可能要求会计人员要非常的大公无私，坚决杜绝会计作假，“不做假账”的实施有一定的困难，虽然现在有外部审计机构进行审计，但毕竟也是对第二手资料的审计，是第二个工作环节，没有进入“第一现场”。
三．评估价值进入会计计量属性系统的思考
综合考虑以上原因，我觉得可以将专门机构对某些会计要素的评估价值也纳入会计计量中，进入会计系统，并在财务报表中反映出来。理由如下:
1．评估价值很大程度上反映的是现在和将来的情况。资产评估最常用的三种方法是市场法，成本法和收益法。无论是哪种方法，都有现在情况的考虑和对未来的估计。而且收益法中对未来价值的预期考虑要远多于现行会计计量中的现值，“现值”主要是弥补了历史成本的不足，而收益法能够体现和反映企业未来的经营情况，获利能力等，能更好的反映企业的将来。市场法下也有重置成本的应用，但是他还考虑了各种贬值，而且是由专门的评估人员来测算，从专业性角度来说比由会计人员测算出的结果更具有可靠性。
2．资产评估的范围很广，现在很多机构也有在做对品牌价值，人力资源等各种方面的评估，特别是当企业进行兼并收购的时候，企业都会请专门的评估机构对品牌价值进行估价。但是这范围使用的很小，仅仅是在发生兼并收购时才用到，一般企业报表中并未显示，如果企业的品牌价值或者人力资源这些要素能够在企业的财务报表中反映出来的话，企业会为了使自己报表更有吸引力，会考虑提升企业的品牌价值，提高人员素质，引入高新科技，走可持续发展的道路。同时投资者等报表阅读者也可以对企业的价值有个更好更全面的了解，当兼并收购发生时，不需要再找评估机构进行品牌价值评估，可以提高效率，也可以在收购之前让收购方很好的看清这个企业是否值得收购。再者品牌价值或者人力资源的价值稳定性较强，不像公允价值，波动性很大。就如2008年的金融危机时，股价下跌很厉害的时候，企业资产价值也就相应大幅度缩水，报表的变化就会很大，使得投资者信心减少。而品牌价值，人力资源这类在市场波动时，变化不会很大，有利于市场的稳定。
关键词：价值操作；评估误差；资产重组
随着我国新的公司制度的颁布，经济结构的调整和证券市场的发展，围绕上市公司而展开的兼并、收购等资产重组活动日趋活跃。在上市公司资产重组中，作为确定恰当交易价格基础的资产评估变得越来越重要。但由于资产评估的复杂性是上市公司资产评估存在诸多问题，急需解决。
一、上市公司资产评估中存在的问题
（一）资产评估价值操作与评估理论体系不健全
我国在1991年和1996年先后颁布实施了《国有资产评估管理办法》和《资产评估操作规范意见》等一系列行业法规、规范，但总体来说，还不能从根本上规范资产评估业务活动和评估人员的道德操守，于是也就形成不了行业自律体系，强化评估管理只能依靠行政部门，但又由于这一规范和准则出自不同管理部门，其比较注意自身的行业特殊性，却忽略了整个资产评估业的共同需要，致使在实际操作中，评估行业技术标准的透明度很低，成为阻止其他部门进入评估市场的一个重要手段，这大大降低了资产评估业的公正与效率。健全资产评估理论体系，加快统一评估准则的制定迫在眉睫。
（二）资产评估价值操作与评估服务领域相对较窄
从世界评估实践看，资产评估的服务范围应该是十分广泛的，除了产权变动之际的评估外，个人资产、企业绩效、科技成果、专利技术、自然资源等等，都可以成为评估服务的对象。而在我国，评估只限于产权变动之时，服务对象主要是国有企业和合资企业，并且大多数是一次性评估，尚未形成国外同行那样的全方位、长期性、连续性的服务模式，这就在很大程度上制约了资产评估应有作用的发挥。
（三）较多的行政干预削弱了资产评估的本质特征
任何时候，任何情况下，资产评估都不能丧失其独立性。所以，政府的行政干预，或者说是不同管理部门的干预，实质上是与资产评估独立性要求相悖的。长期下去，必将制约并阻碍我国资产评估的健康发展。尤其是加入WTO后，国际惯例要求我们必须更加重视并积极维护资产评估业超然独立的地位，否则就会使得评估结果缺乏客观公正性，降低了评估的效率和可信度，弱化了对从业机构与人员的道德约束，进而出现侵犯利害人利益的可能，最终损害了中国资产评估业的声誉与形象。因此，强化资产评估独立性，减少行政干预，是资产评估业健康发展的当务之急。
（四）执业人员的业务素质、知识结构、职业道德制约了行业的发展评估人员是实施评估业务的主体，资产评估业的发展必须依赖于一大批优秀的评估人才，他们不仅要具备精深的专业知识和丰富的实践经验，更要有良好的职业道德，但从目前我国执业人员的构成看，还不能完全满足社会主义市场经济对评估人才的更高要求。
（五）资产评估价值操作与评估标准存在严重缺陷
从当前资产评估实践来看，现有的资产评估收费办法已不能适应行业发展的要求，成为影响评估工作质量和评估业声誉的重要因素。其缺陷突出表现在三个方面：第一，现有评估办法中以评估结果作为收费依据的做法，违背了评估行业的公正性和国际惯例，资产评估是一项社会公正性工作，要保证评估结果的客观公证，就必须保持其形式与内容上的独立性，不能以客户最大满意为目标，其收费应与评估项目的范围大小、难易、风险程度等挂钩；第二，收费办法规定了评估项目收费最高限标准，而没有最低限标准，这实际上是鼓励了评估机构及人员在工作中竞相压价的恶性竞争，而资产评估有着严格的规范，许多工作程序是不能省略和逾越的，机构间的竞争应该是评估质量与服务的竞争，决不是相互压价的竞争；第三，1992年制定的收费标准延用至今，已明显偏低，不能适应现阶段评估业积累和发展的需要，不利于吸引更多的优秀人才从事这一行业的工作，以及对评估人员的后续培训、教育，也不利于评估机构上规模和提高防御风险的能力。
二、完善上市公司资产评估的对策
（一）完善资产评估价值操作与评估体系
资产评估理论研究和体系的构建要解决三个问题，一是确定适用于市场经济的评估方法。评估理论研究要使评估人员明确行业的地位，明确评估方法的内在机理，这样才能使他们根据实际情况做出科学评估；二是解决评估的准确性问题。资产评估的结果是静态的，它只能反映某一时点上资产的价值，但资产评估的前提必须是对市场做出动态的分析，评估理论就是要解决这一动态分析前提与静态评估结果相结合的基础问题；三是为制定统一的评估准则提供理论基础。制定评估准则，既需要实践经验，又需要理论指导。
（二）积极推进资产评估价值操作与评估的综合发展
中国的资产评估业最初主要服务于国有企业股份制改造和合资企业评估，随着多种所有制经济在我国的蓬勃发展，资产评估行业要主动适应这一形势的变化，适时调整战略，努力拓展服务领域，全方位地参与到市场经济大潮中，要像知名的国际同行那样，随时向客户提供全面、长期、持续的服务，这既是一个市场问题，也是一个观念问题。就具体业务范围而言，不动产、动产、无形资产、企业价值等，都可以成为评估客体；企业改制、并购、政府纳税、保险公估、土地估价、抵押信贷等都可以成为资产评估服务领域。
（三）加强行业管理与行业自律和减少行政干预
借鉴国际经验，结合我国具体实际，今后资产评估业的取向应该是政府监督下的行业自律与行业自我管理模式。因此，有两项工作是当务之急，一是要尽量减少政府部门对评估业的多头管理以及行政干预，确保评估机构及人员的超然、独立，还资产评估业本来面目，使之真正成为客观、公证、独立的社会中介服务机构。二是要强化行业协会职能，改革管理方式。建立起具有高度权威和高超管理艺术的行业自律性管理机构。
（四）加强从业人员业务素质培训与职业道德培养
我国资产评估的发展需要一大批优秀人才的加盟，因此，建立一支高素质的资产评估师队伍至关重要。针对资产评估技术性强、难度大的特点，在严格执行资格准入制度的同时，要不断加强对现有从业人员的业务素质培训，提高他们的执业水平。
总之，资产评估业是我国经济生活中不可或缺的社会公正性中介服务行业，在社会主义市场经济中发挥着越来越广泛、越来越重要的作用，在深入探讨当前我国资产评估业存在的主要问题的基础上，提出了促进行业健康发展的具体构想。
参考文献
[1]李绍荣、杨春学.对新古典经济学中市场交换理论的批判[J]. 经济科学，2009-5
[2]张佳. 资产评估准确性与误差生成及规避[J].现代金融，2009-7
【关键词】 收益法； 专利权质押； 评估理论
一、引言
随着知识经济时代的到来，专利权等知识产权已越来越成为一个国家“软实力”的重要内容，但是我们不得不面对的现状是：目前我国中小企业尤其是拥有知识产权的科技型中小企业本身资产规模小，难以获得银行贷款支持。
专利权质押融资这一新融资模式的兴起，为解决科技型中小企业融资问题提供了新的契机，也为银行业的金融创新开拓了新的发展空间。我们不得不面对的现实是：在实践中专利权质押贷款“叫好不叫座”，2008年、2009年及2010年三年来我国专利权授予数（仅国内）分别为352 406、501 786、740 626，而被质押专利权数分别为97、658、1 076，其被质押比例仅分别为0.03%、0.13%、0.15%，其占专利权授予数的比重微乎其微，由此可见专利权质押并没有达到人们期望的程度。
缘何专利权质押融资在实践中发展步履维艰呢？专利权作为无形资产，无论理论或实践中其首选的评估方法为收益法，但评估理论缺乏权威性，造成实际操作困难重重。因此，有必要对收益法下的专利权质押评估基础理论进行探讨，为评估师评估此类业务提供理论借鉴，促进评估行业的发展。
二、基本概念界定
（一）专利权
专利权是指专利权人在法定期限内对其发明创造成果享有的专有权利。它是国家专利行政部门授予发明人或申请人生产经营其发明创造并禁止他人生产经营其发明创造的某种特权，是对发明创造的独占的排他权，具有无形性、法定性、专有性、地域性、时间性。
（二）专利权质押
专利权质押是权利质押的一种形式，我国《物权法》和《担保法》明确规定：依法可以转让的商标专用权、专利权、著作权中的财产权可以质押。以依法可以转让的商标专用权、专利权、著作权中的财产权出质的，出质人与质权人应当订立书面合同，并向其管理部门办理出质登记，质押合同自登记之日起生效。
（三）专利权质押评估
专利权质押价值评估的本质是以专利权价值的形成理论为基础，考虑影响专利权价值变动的各种因素，选用适当的方法，对用于质押专利权在一定时间点上的价值进行量化的过程，银行以此评估值为参考依据确定贷款折扣率及贷款额，实现借款人信用增级的效果，最终实现专利权质押融资。
如图1所示，其具体实施过程如下：首先，借款企业欲取得银行借款并提供被质押专利权；其次，由资产评估机构对借款企业出质的专利权进行价值评估，最后由金融机构在此评估价值的基础上确定给予借款企业的贷款比率和额度。
三、收益法专利权质押评估基础理论
在对相关概念进行界定后，本文将分别从收益法的基本原理、专利权质押评估实质两方面进行介绍。
（一）收益法的基本原理
收益法是目前评估界三种基本评估方法之一，目前资产评估的基本方法是国际上资产评估专业领域普遍采用的三种评估方法：市场法、收益法以及成本法。
1.应用前提
（1）被评估资产的未来预期收益可以预测并能够用货币进行衡量。
（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以预测并能够用货币进行衡量。
（3）被评估资产的预期获利年限可以预测。
专利权之所以能够被用来质押，是因为其会给持有者带来可用货币计量的超额收益，且专利权具有明确的法律年限，其获得超额收益的年限也是可以预测的，另外尽管专利权质押面临的风险具有更大的不确定性，但其还是可以预测并用货币计量的，因此其满足收益法的基本应用前提。
2.基本原理
收益法是通过对被评估资产未来预期收益的预测，并将未来各期收益按一定的折现率折算为现值，以此来判断被评估资产价值的方法，其理论依据为效用价值论。
收益法基本表达式：P= （1）
如（1）式所示，收益法中涉及三个基本参数：Rt，r，n，其中Rt代表超额收益，r代表折现率，n代表收益期，收益法运用的关键即为三个参数的选择和确定。
（二）专利权质押价值评估实质
由于资产评估起步较晚，其理论基础大都借鉴了经济学的相关理论，在经济学价值论的基础上形成了自身的评估思路和方法，因此本文在研究专利权评估价值的含义和实质之前，利用经济学中的价值理论对专利权价值进行了分析。
1.专利权价值经济学解释
（1）专利技术的价值
1）专利技术价值的产生
马克思彻底改造了古典经济学的劳动价值学说，在运用唯物辩证法中具体提出了以下几个方面：
一是商品的二重性：揭示了商品是使用价值和价值的矛盾统一体，商品的使用价值是商品的自然属性，而商品的价值是商品的社会属性。二是劳动具有二重性，他认为一切劳动，一方面可以看作是人类劳动力在生理学意义上的耗费，即抽象劳动；另一方面可以看成是人类劳动力在特殊的有一定目的的形式上的耗费，即具体劳动。三是劳动创造价值，劳动二重性决定了商品二重性，抽象劳动创造价值，具体劳动创造使用价值。因而商品的价值量由抽象劳动的量来确定，由社会平均的简单劳动的量来决定，即在现有社会正常的生产条件下，在社会平均的劳动程度和劳动强度下，制造某种使用价值所需要的时间。
图2为商品的价值链转化过程图：
根据经济学结合图2可以得出商品的价值由不变成本C、可变成本V和剩余价值M构成，即P=C+V+M。那么依据以上经济学一项专利之所以具有价值，是因为其中凝结了无差别的人类劳动，其中既有简单劳动，又有复杂劳动。
以下对专利价值的产生和具体构成进行分析。一项专利从概念的最初萌发到最后的产生大概要经过三个阶段：研究阶段、开发阶段以及最终形成阶段。研究阶段是为获取新的技术和知识等进行的有计划的调查；开发阶段是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。在产品的研究、开发及形成阶段都会涉及物质资料的投入、人力资本的投入以及剩余价值的产生，因此专利的价值可用公式表示为：
P=C1+V1+M1+C2+V2+M2+C3+V3+M3 （2）
综上，专利技术之所以具有价值，是因为其在产生的各个阶段凝结了无差别的人类劳动。
2）专利资产价值的实现
当社会中的企业研究出某个专利，虽然在很短时间内将会降低该企业的产品成本，或扩大销路，抬高价格，但这种专利在某种程度上具有公共物品的属性，不具有或部分不具有排他性，很快将会被其他企业以很小或无成本进行模仿或“搭便车”，使得原企业的优势丧失殆尽。由于专利的研究和开发需要付出成本，但模仿者的“搭便车”行为使得创新者无法从自由市场中获得足够的经济补偿，从而导致了所谓的“公地悲剧”，因此必须由政府对研究开发者给予一定补偿或鼓励，授予其对该专利具有排他性的使用权，才能最终实现专利的价值，促进社会的创新与进步，此时专利权便应运而生了，这也正是专利权产生的必要性和本质。
（2）专利权的价值
1）专利权价值的产生
专利权是基于保护和实现专利的价值而产生的，但值得注意的是专利的价值和专利权的价值是在统一过程中表现和实现的，二者实现于同一个过程，因此对质押专利权价值的评估是对专利技术本身价值和专利权价值二者的和的评估。
2）专利权价值的表现
根据新古典经济学及供求原理，当拥有专利的企业被赋予专利权时，其能以更低的成本、更高的价格或更高的产量提供同质量或更高质量的商品，那么此时该企业将会取得专利权带来的超额收益。如图3所示：
图3中阴影部分为消费者剩余。当市场均衡时，整个市场以M的价格提供商品，而拥有专利权的企业在完全竞争市场中能够以更低的价格提供相同的产品或者在垄断市场能够以专利权赋予产品的垄断价格提品，从而产生高于市场一般利润的超额利润。
3）专利权价值的实现
目前专利权价值有多种实现途径，本企业实施、授权实施、软让、作价入股、证券化以及质押融资等，当然专利权在不同的使用情况下并不是都需要经过中介的作价评估，因文章是基于评估角度基于专利权特征立足评估的方法和技术问题，对于专利权价值实现的途径具体将会在专利权质押价值评估的横纵向比较中予以具体分析。
4）专利权价值的衡量和估算
资产评估中所指的价值不同于经济学的价值概念。资产评估中所确定的价值是一种模拟价格，非价值本身，也非真正现实意义交易的价格，只是评估师根据资产特点和市场特点对最有可能实现的交易价格进行的模拟和专业估算。在这种意义上讲西方经济学的效用价值论为我们谋求这种模拟价格提供了一种思路，即能从专利权价值的表现和实现过程中去寻找，探寻其究竟能够为使用者带来多大的超额收益，效用越大，其所谓的价值量越大。借助于资产评估中的基本理论和原理，对在专利权各种价值实现途径中最有可能实现的价格进行估算，从而完成专业上的专利权价值评估。
从以上分析可以得出：一是对专利权价值的评估实质是专利权和专利技术二者价值和的评估，二者价值的实现统一于同一个过程；二是基于价值的计算和衡量可以借鉴西方经济学中的效用价值论，从价值的实现过程中寻找思路，即为本文选择收益途径的依据。
2.专利权评估价值与经济学价值关系
资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算从而确定其价值的经济活动，具有时效性、目的性、意见性、估计性。因此可以看出，资产评估所指的价值既不是资产的价值本身，更不是实际交易中的价格，而是基于资产的价值结合市场情况得出的一种合理的模拟价格。资产评估价值的估算是以经济学的价值论为基础和依据的，正常的条件下评估价值不会偏离其经济价值太大。针对专利权也是如此，其评估价值不同于以上所述的经济学价值。
3.专利权质押评估价值实质
基于以上评估价值以及经济价值的区分，本文认为专利权质押价值评估的本质是以经济学中的专利权价值形成理论为基础，基于专利权质押评估的特殊性，考虑影响专利权价值影响的各种因素，找出其关键点和主要风险点，选用适当的方法，对用于质押专利权在一定时间点上的价值进行量化的过程，其既不同于上述价值论，也不是实际意义上的交易价格。
纵观国内外文献，对收益法下专利权质押评估方面的理论和实践研究相对较少。本文从资产评估基础理论出发，对专利权质押评估相关概念、收益法基本原理、专利权质押评估实质三个方面进行探讨，以期为专利权质押评估实践提供理论依据，维护利益相关者合法权益，进而提高评估行业的整体发展水平。
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关键词：市场比较法；房地产评估；运用
中图分类号：F23
文献标识码：A
doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.08.048
市场比较法，也称比较法，是目前房地产评估中最常见的、最有效的、最易于被接受的评估方法，并被房地产评估行业及国际评估行业广泛认可。评估人员从交易市场搜集大量相似的交易实例，运用专业知识从中不断筛选，提炼出精确、可靠地评估参数、指标等基本数据，经过周密计算从而得出评估基准日下的评估价值。谨慎地参考、比较使得市场法更具说服力和适用性。在《房地产评估规范》第5.1.4条还特别强调：在有条件选用市场法时，应当首选市场法。可见，市场法在房地产评估方法中的重要地位。
市场比较法能够适用的范围在频繁的房地产交易市场，如：普通商品住宅房、写字楼、工厂、房地产开发用地，以及村镇的房屋等一些常见的房地产。交易次数越高、交易成功率越高、可搜集的数据就越多、越精细，最后得出的评估价值就越准确。市场法在一些特殊的、相似样例少的房地产评估很难发挥，如：纪念碑、特殊用途工厂、地标建筑、教堂、寺庙等，因为这样的房地产交易市场相对狭窄，获得的交易实例可能不够充足，数据不准确，会影响最后房屋最后的评估价值。
1 市场比较法评估的一般程序
房地产评估市场法的评估程序大致分为四个阶段：搜集类似交易实例资料；选出可比交易实例；对实例的各项交易因素进行适当的修正；得出评估对象价值。
1.1 搜集类似交易实例资料
市场法的适用性和说服力完全依靠搜集来的大量成功的交易实例的交易资料，其内容如房地产成交、待售的报价和买方出价，房地产的结构布局、坐落、朝向以及周边地带的经济条件等其它交易信息。如果搜集的交易实例资料不充足，会极大影响到最后得到的市场价值的准确性和可信度，失去评估意义。
1.2 选中可比交易实例
从搜集来的大量交易实例资料中甄选出和待估房地产各个条件相似或相近的、成交日期与评估时点接近，成交价格等其他交易因素可修正的交易实例，一般都选取3～9个作为参照最为准确。
除了注意以上几点外还应符合以下条件：（1）是否与待估房地产用途相同；（2）是否与待估房地产建筑结构相同；（3）是否与待估房地产坐落位置接近；（4）是否属于正常交易等。选取实例的准确性会直接影响到得出的评估价值的准确性，所以从大量的数据中选出最合适的交易实例是四个阶段中最困难也是最重要的一步。
1.3 对交易实例的各项交易因素进行适当修正
筛选出的可比实例尽管非常贴近待估房地产，但也存在着不同与待估房地产的因素和特性。所以要通过专业的评估人员依靠自身多年的工作经验及调查研究制定出相应的修正系数，进行一一修正，从而避免被其中几个特别的交易因素误导，使最终结果偏离。例如其中的：（1）交易情况修正；（2）交易日期修正；（3）区域因素修正；（4）个别因素修正；（5）容积率修正；（6）房地产使用年期修正等等。另外还要统一价格单位和房屋面积单位。
1.4 得出评估价值
最后用每个可比实例的交易价格进行修正，从而得出若干个可比价格，但这些结果不可能完全一致，要汇总这些修正后的可比价格，经过统计学上的相应公示的反复计算最后得出一个最标准、可信的评估值。如：简单算数平均值法、加权算数平均值法、众数法、中位数法等。
2 市场法比较法运用时的问题
2.1 缺少符合国情的评估理念
市场法的成功运用在于两点，一个是信息，一个是专业人员。数据就像计算机的软件，人员就像硬件，二者缺一不可，完备的评估理念则是这计算机稳定运行的前提。但我国的房地产评估行业从起步到如今才几十年的时间，再加上近年来我国经济的稳步发展，房地产评估行业的发展似乎并没有赶上前进的步伐，相较国外一些更早起步的国家而言，我们依然缺乏足够的经验、阅历。而更多的是模仿、套用其评估思维，缺乏创新。看似有条不紊的发展但实质缺乏符合我国国情的评估理念。所以在很多评估实务中会产生很多差异。
2.2 不合格的评估机构与从业人员
随着我国经济的不断发展，房地产交易市场也逐步扩大。在供不应求的大环境下，房地产评估机构拔地而起，有的完全不按照规定招揽工作人员，有的只拥有两名专业的评估人员，有的甚至一名就可申请办理评估机构的设立手续，在国家规定要求不完备的情况下这样的个例屡见不鲜。房地产评估机构是客户与房地产市场最重要的纽带，不规范的评估机构和不充足的评估人员会对其他标准评估机构的业务和房地产评估的整体形象产生很严重的负面影响。评估人员要通过全国的统一考试合格后方能取得评估资格，通过的考生难免会发现显示的评估实务与所学知识脱节。所以对于资历尚浅或刚刚拿到资格证书的房地产评估师们来说，缺少足够的实践经验和更深资历的老评估师的正确引导，很容易使最后的评估结果失真。更有甚者个别评估师只是简单地、机械的套用评估程式，使评估结果粗糙、简略、不具有可信度。如今拥有房地产评估资格和土地评估资格的人数也不过10万余人，并且较多集中在发达城市，这也导致评估人员的分布的不均衡。面对如此庞大又富有潜力的房地产市场，当下人才的供应还远远不够。
2.3 信息流通受阻
信息的流通性也是在评估实践中总会遇到的棘手的问题。市场法需要一个公开、透明的交易市场，而我国目前还没有健全的、公开的、透明的房地产交易信息平台。个别评估人员只是依靠报刊、广告以及房屋中介单位的挂牌价格作为参考进行评估，而并未对成交价格进行深入的调查求证。老百姓对于房地产市场投资的热情有增无减，民众过度的投资所谓的“不动产”待其升值，使得房地产市场的价格泡沫逐日累高，平添了此类房地产评估价值的不准确性，容易受到很多因素影响价格起伏。再者，房地产评估机构之间存在的相互竞争也是评估中经常遇到的问题，每个评估机构都有各自的信息收集渠道，而鲜有互帮互助、相互交流的合作存在，更有个别机构故意封锁交易数据，进行恶意竞争。这都为评估人员收集信息资料加大难度。
2.4 各主管部门的要求不一
地产评估在我国正式出现也不过二三十年的时间，主要评估的是土地、建筑物及其地上定置物，是一个新兴的行业，很多的规章制度还不完善。我国主管房地产评估市场的主管部门有三个：建设部、国土部和财政部。对于不同的评估对象的收费标准就有差异。当以房屋资产为评估对象时要按照建设部的标准评估、收费，当是评估对象是土地资产时则要以国土部的规程评估、收费。企业或个人往往对这些细致的条件不够理解，奔走在评估机构和主管部门之间，极大地降低了评估效率并加重了负担。
3 存在问题的解决办法
3.1 房地产市场交易信息的流畅传播
建立统一的交易信息交流平台。如今在这个大数据的时代，尤其是评估机构这样对信息资料及其需求的专业至关重要。面对我国庞大的房地产交易市场，建立信息交流平台，不断更替、添增各类房地产的交易信息，使得信息更公开、透明、及时。一来极大的减轻了评估人员在搜集信息资料时的负担，并且获得的资料更具有可信度和适用性。还可以按城镇、区位、以及类型等来明细类别，使查找更方便快捷。二来也可以方便被委托人、同行业人员及社会公众监督，获得认可，杜绝回扣、评估和委托方双方违规商讨评估价格等不正当评估现象的发生。第三则是打破交易信息流通时发生的阻塞、信息封闭和恶意拦截交易信息资料的不良行为。说白了，就是为全国或地方建立一个专业的房地产市场交易信息数据库，公众方便借鉴、监督，评估也变得更具说服力和实用性，这位我国房地产评估的未来发展将会起到十分良好的推动作用。
3.2 政府有关部门及各主管部门应加强协作，统一规范、严格管理
目前房地产评估市场中发生的乱收费用、办理混乱等不规范操作屡见不鲜，因为我国还并未颁布一套十分完善的关于对房地产评估行业的管理制度。在此制度完善之前，政府的有关部门、主管部门及评估行业专业协会则起着尤为重要的作用，应对现在市场中的房地产评估机构进行逐一、彻底的审查，评定其是否拥有足够的开办资质，对单位资金、人员编制、评估实力，业绩等诸多方面进行核准，对不符合标准的要求限期停业整改，轻者可给予降低其评估资格处分，情况较严重的和规定期限内仍未整改通过的应取消其评估资格，吊销评估营业执照。同时，对符合要求的优秀评估机构应进行不同程度的褒奖，可颁发星级评估机构的荣誉证书，以兹鼓励评估人员以及同行业人员更积极参与工作，努力进步，也可给社会公众对选择评估机构加以引导。如此优胜劣汰可以促进评估行业发展，方便市场注入新鲜血液，不断推陈出新。各主管部门也应联合出台一套规定，如统一的评估收费标准和管理制度，使客户不再因不熟悉管理而奔走于主管部门与评估机构之间，极大提升工作效率，明晰清楚。
3.3 提高评估人员的职业素养和道德操守，加强整体队伍实力建设
再详实的消息资料如果没有被运用和分析的透彻、详细，也不会评估出在这一试点最适合准确的评估价值。提高评估人员的职业素养、道德操守、职业水准和经验技能是内部改变行业现状的首要任务。评估机构和协会应积极举办各类房地产评估的讲座，可由经验丰富的资深评估师们面授多年来的工作心得，行业新人也可提出实践中的诸多问题，集思广益，如此丰富自己增长见识，短时间内汲取额外的经验教训。我国经济发展日渐加快，房地产市场的变化也风云起伏，评估人员应时刻把握市场的变化脉搏，开拓思路、与时俱进，不断积累经验，积极总结。同时也要关注国外房地产评估行业评估方法的运用方式和理念，取长补短，在市场运用的过程中进行巧妙变通。
4 案例分析
以近年的一项案例为例，某市房地产评估机构运用市场比较法评估某小区一所房屋，经调查后得知该评估对象此类房屋产权为50年，到评估基准日为止该小区已使用了11年。现在从该小区及周边搜集来的比较案例中选取甲、乙、丙三总交易案例，甲案例的使用面积97平方米，成交总价为750000元人民币，乙案例的使用面积为105平方米，成交价总为720000元。丙案例成交总价为790000元，使用面积为112平方米。具体情况如下图。
交易日期修正（平均每月上涨1%）
甲：1+（3+9）1%=112
乙：1+（2+9）1%=111
丙：1+（8+9）1%=117
成新率：甲：1-10/50=80%
乙：1-8/50=84%
丙：1-10/50=80%
甲各项因素修正后价格为：7731.96*112/100*100/97*80%*97.8/101=6915.81
乙各项因素修正后价格为：6857.14*111/100*100/102*80%*97.8/86=6788.85
丙各项因素修正后价格为：7053.57*117/100*100/98*80%*97.8/91=7240.29
由以上得出，待估房地产的评估价格为：
（6915.81+6788.85+7240.49）/3=6981.72 元/平方米
运用市场法的计算过程大致如此，严格按照估价规范的规定流程，搜集案例、经多个因素修正之后计算评估对象的评估价格。以上提到的个别因素和区域因素还包含很多更考究的明细，如个别因素里朝向、层高、装修程度、建筑结构等，区域因素里繁华程度、交通条件、临街情况等。由此可见，运用市场法对评估对象的相关资料要求详细，这正是市场比较法具有较强说服力的体现。评估师要对交易条件和交易背景资料进行充分了解，交易案例的各个交易因素要评估师靠职业经验把握准确、分析透彻才能修正准确。
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关键词：目标企业；并购定价；非对称信息；博弈
我国市场经济发展尚不完善，信息在传递过程中会受到各种因素的影响使并购双方在并购过程中获得的相关信息是不对称的，即信息的非对称性。在存在非对称信息条件下，并购企业会为了降低并购风险而尽力降低并购价格，目标企业也会竭力使并购定价达到最大值，这就产生了动态博弈。从非对称信息的动态博弈模型出发，通过几个回合的博弈，使并购双方达到“双赢”的状态。
一、企业战略并购定价基本方法的评价
在企业战略并购的实践中，基本的定价方法主要是以资产价值为基础的定价方法，以市场为基础的定价方法，以收益为基础的定价方法和期权法等。
（一）以资产价值为基础的定价方法
以资产价值为基础的定价方法主要是对构成目标企业全部价值各项要素的一种评估，既包括现金、存货、固定资产、商誉等资产，也包括应付账款等各项负债，以此来作为目标企业的定价基础，进而确定目标企业价值。要想准确地确定目标企业价值，首先就要选择合适的资产评估标准。目前我国以资产价值为基础的评估定价方法主要有账面价值法、重置成本法、清算价格法。
运用这种方法来评价目标企业的价值，所需数据主要来自于目标企业的资产负债表，操作简单、快捷、方便，并且具有一定的客观性，不容易被弄虚作假；但是这是一种静态的评价方法，没有考虑企业未来的收益及时间价值效益，忽略了企业价值增值的能力，并且评估价值并不能真正地代替企业的实际价值，有失科学性。
（二）以市场为基础的定价方法
以市场为基础的定价方法是在市场寻找一家或多家与目标企业相似的企业作为参照物，确定相应参数值进行对比调整以得出目标企业的价值。这种方法主要适用于在股票市场上稳定的上市公司。现在比较常用的方法有可比公司分析法、市盈率法、可比交易法等。
这种方法的理论依据――有效市场假说和“替代原则”，所选择的可比参数值是已经被市场检验过的可靠数值，并且这些数值可以在股票市场上直接获得，具有较强的直接性和直观性；但是目前我国的股票市场尚不完善，会计信息披露不规范，容易被恶性操纵，而且该方法没有考虑企业的未来发展效益，在实际中也很难找到一家完全相同的企业。
（三）以收益为基础的定价方法
企业进行并购活动就是为了获得并购效益，希望目标企业能够带来高于支付价格的回报，这种回报率由目标企业的未来收益决定。根据对未来收益的不同理解，该种方法主要有收益贴现法、现金流量贴现法、经济增加值法。
这种方法从价值分析和价值管理的基础出发，充分地考虑了时间价值，整体地反映出目标企业的未来盈利能力，对企业并购决策具有现实的指导意义；但是我们也应该看到，这种方法的主观性太强，对现金流量折现率和收益增长率的预测过度依赖预测人员的主观判断，容易受人操纵而造成偏差。
（四）期权法
1973年，在现金流量折现法的基础上，布莱克和斯科尔斯两位教授运用无风险套利技术推导出了期权定价模型。他们指出为了获得目标企业确切的价值，投资者可以在买进一定数额股票的同时以这些股票为基础卖出一定数额股票的买权来构建一个无风险组合，这样无论股票的价格如何变化，投资者都会获得收益――无风险报酬。
这种方法是企业潜在收益能力的具体化，能够适应未来不确定因素的发生，更能准确反映出目标企业的价值；然而，该方法需要建立一系列复杂模型，技术要求比较高，而且参数多，计算复杂，需要较强的专业能力。
二、企业并购信息不对称产生的原因及其影响
（一）信息传递的失效性和资本市场的弱有效性是产生非对称信息的主要原因
并购企业获得失效的信息原因有许多：一是目标企业在信息时存有私心，信息在传递过程中不可避免地或多或少有虚假的成分。因为每个企业的最终目的都是为了实现股东利益最大化，为了向社会展现自己的“良好”形象，目标企业的所有者与经营者相互勾结散布有利于自己的财务信息。二是信息在传递过程中具有主观性，有失客观公正性。并购企业往往是从中介机构获得目标企业的财务信息，而在信息的搜集过程中会受到各方面的影响。我国的资本市场发展尚不完善，规章制度不健全，资产评估机构的作用不能够全面发挥，并购双方受到许多监管部门的监督，不能从证券价格方面获得正确的信息。
（二）非对称信息的出现使得并购双方博弈行为有效
由于企业获得非对称信息，并购企业不能对目标企业的价值做出合理的估计，影响企业制定合理的并购定价策略，提不出让目标企业满意的并购价格。这样并购双方为了降低并购风险就必须进行多次的谈判交易，在谈判过程中，双方都具有博弈行为。经实践证明，在谈判可以进行的条件下，谈判的次数越多，结果就越接近均衡状态，双方的博弈行为也就越有效。
三、非对称信息条件下并购定价决策的博弈分析
由上述可以看出，一般的战略并购定价方法没有充分考虑时间价值效益，计算复杂，可操作性较差，信息传递的不对称性使得我们必须站在一个新的角度来分析并购定价方法。经济学的博弈论可以使并购双方进行多回合的谈判，控制并购风险，得出更接近企业价值的并购价格。而在进行博弈分析前，首先要设立假设前提：并购双方都是高度理性人，愿意进行合作，并没有刻意隐瞒债务和故意设计圈套等，双方谈判信息公开，以保证博弈可以顺利进行。
（一）目标公司价值的设定
假设：在非对称信息的博弈过程中，目标企业的真实价值为V1，而并购企业并不知道V1，只能从目标公司的信息中估计企业价值V2=V1+A（A为评估溢价），在V2基础上目标企业有一个报价：V=V2+B（B为谈判溢价）。
此时，A存在两种情况，即A0或A=0。如果A0，则V2中隐含并购风险X；如果A=0则V2中没有隐含风险Y。目标企业为了向并购企业证明V2中没有隐含风险能够承受并购企业提出的报价V偏离自己评估价值V2的程度为σ（σ=B∈[0，∞]）。
（二）并购双方并购收益及博弈过程分析
首先，评估价值V2中是否含有风险A是随机的，而V2=Y的概率为p。
其次，目标企业得知并购企业的评估价格V2时，就会向并购企业提出一个报价V。
最后，并购企业在分析考虑报价V及其偏离评估价值V2的程度σ后，决定是否接受这一报价。
第一种情况，若并购方企业接受报价V，则并购方获得的收益是：
U1=（S+V1）-V
=（S+V1）-（V2+B）
=（S+V1）-V1-A-σ
=S-A-σ
其中，S为并购之后的战略协同价值。
而目标企业获得的收益是：
U2=V-V1
=（V2+B）-V1
=A+σ
第二种情况，并购企业拒绝接受报价，则双方的收益都为0。
在博弈过程中，目标企业知道风险类型T=X，Y，而并购方只知道T=X，Y的先验概率分布：P（Y）=p，P（X）=1-p。假设并购企业知道报价之后推断得出后验概率P（Y）=P*，则当且仅当以下条件成立，并购企业才接受报价：
U1=（S-A-σ）[P*×Y+（1-P*）×X]≥0 ①
目标企业才提出报价V：
U2=A+σ≥0 ②
对式①中P*求微分得：
（P*）＇=S（Y-X）+Aσ（X-Y）
令（P*）＇=0，得：
σ=S-A ③
即：并购企业的最优化战略为U*（σ）=S-A。
由②③式得：U2=A+σ=S，即：目标企业的最优化战略为σ*（P*）=S。
（三）博弈结果分析
由上所述，在非对称信息博弈过程中（可能存在多回合博弈），只有不存在风险A，即A=0时，并购企业和目标企业的最优化战略是一致的。也就是说，并购交易成功的价格谈判空间存在于[V1，S+V1]范围内进行，而协同价值S就是并购双方追逐利益的核心点。
在博弈过程中，目标企业掌握了充足的企业财务信息，而并购企业在谈判过程中处于劣势地位，只能从能够获得的信息中不断调整自己的还价策略，双方不断谈判博弈的结果让企业的并购交易价格底线为企业的真实价值，而并购企业评估价值为可以谈判的底线。因此，在非对称信息条件下，企业并购活动中目标企业的真实价值一定低于评估价值，这样并购企业可以降低并购风险，减少并购损失。
四、结束语
通过以上分析，在并购定价过程中进行非对称信息的博弈，可以避免一般常见定价方法的缺陷，充分考虑并购过程中的不确定因素，最后得出的并购价格更接近实际情况。但是，在并购实践中，并购双方都是为了让自己获得最大收益，进行谈判交易时还应该注意以下几点：
第一，存在非对称信息并不意味着目标企业可以漫天要价。目标企业应该依据实际条件制定合理的价格区域，避免谈判失败，丧失企业向前发展的机会。
第二，并购企业尽量收集更全面的并购信息，在谈判过程中做到心中有数，掌握主动权，占领先机，以保证自己的合法权益不受损害。
第三，并购双方必须有合作的诚意，否则，在谈判之初就展开“拉锯战”，浪费人力、物力，最终两方都会受损。
综上所述，经过多回合的谈判博弈，并购定价定会落在合理的区域内，并且与并购双方的最优化战略目标一致。
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