时间：2023-06-02 09:59:30
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产行业培训，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
近几年来，随着我国房地产业的迅猛发展，房地产业也在房地产行业中占有重要的比重。随着房地产业规模的逐渐扩大，房地产业的服务项目也从之前的单一模式向多渠道角度跨越，通过多项目和多整合的方式实现房地产业务。房地产公司主要任务就是执行房地产的市场研究、广告策划和营销策略等业务，实现以客户为准则、销售定产的服务理念。但我国的房地产销售业还存在着很多缺陷，如进入门槛不高、专业技术水平较低、销售模式单一等，都使这个行业无法快速进入发展阶段。同时，在泡沫经济之下，各个房地产企业竞争激烈，严重影响了公司的收入和经济效益，所以本文对房地产销售公司的营销现状和解决方案进行研究，希望为房地产行业的健康发展提供积极有利的参考价值。
关键词：
房地产；；销售；意义；现状；营销管理
1房地产行业分析
1.1房地产行业简述
从整体来看，我国的房地产行业发展较慢，因此，房地产销售行业更是晚一些。早在20世纪后期，我国就实行了对房产的销售管理模式，开发商可以将其开发的产品向社会销售，也可将其委托给中介进行销售，这才逐渐发展起了房地产销售行业。从21世纪初期才开始对房产的销售业加以规定，从此我国房地产销售业也逐渐发展壮大起来。从整体来看，我国的房地产销售的发展历程包括3个阶段。第一阶段是1993年～1997年，我国房地产销售模式采用了美国著名销售学家的4P理论，分别是产品、价格、渠道和销售四大要素。这个阶段我国营销策略属于单一阶段，大多数房地产引进此策略从而取得了成功，这项策略得到了广泛的关注和认可，同时迅速发展起来。第二阶段是1998年～1999年，我国房地产销售行业迅猛发展起来，从之前的单一发展模式向多项模式发展，各个房地产公司都有了很大的进步，国外的销售品牌也逐渐被引进到国内，使我国房地产行业更加专业化和系统化。第三阶段是2000年至今，国外房地产公司逐渐向中国靠近，使我国房地产行业更加国际化，营销模式也逐渐开始使用了现代的4C营销战略理论。这样充分保证了消费者的需求和权益，增加了顾客的购买力，实现了销售的便利性。目前，我国的房地产行业逐渐有了新的发展，由于如今的房地产行业发展水平参差不齐，企业结构和规范程度不同，使消费者对房产的购买力也产生了巨大的变化，将来如果不改革或变动思想理念，就会被房地产市场淘汰。
1.2房地产销售行业价值体现
房地产行业的市场销售模式对整个房地产行业的发展是至关重要的，而房地产公司的营销策划更决定着整个房地产行业的发展，更能提高整个行业的竞争力使其健康发展。首先，房地产行业的存在不仅对房地产开发商有很大的积极作用，同时对房产购买者也起到了方便的效果。由于之前的几年中，我国房地产行业出现了滑坡，有些企业为了得到经济效益，急功近利，破坏了原有的房地产市场结构，面临销售困难，久而久之造成了房地产企业被市场淘汰。因此，我们要意识到房地产行业的重要性，在市场销售模式上进行研究，寻找到最佳的销售模式，从而保证房地产行业的正常运行。其次，房地产销售模式的存在有利于掌握市场的运作和发展方向。销售行业主要就是为了解决房地产销售的问题，一旦房地产行业受到经济的影响或者宏观政策的波动，都会给整体的行业造成不可逆转的后果。所以，我国房地产行业的存在就是为了解决市场上存在的瓶颈问题，它可以调节市场的供需关系，减少房产市场存货的压力，有利于加强房地产市场行业的完善和发展。最后，房地产行业可以有效地满足客户的需要。房地产营销模式本质上就是从客户的需求出发，通过对整体资源的整合和产业结构的智能化满足客户购房的复杂性和多变性，从而掌握房地产市场的走向和发展。只有合理地运行房地产营销理论，通过市场调查和深入透彻的分析市场来预测市场，才能顺利及时地解决购房者的需求。
2房地产销售公司营销现状分析
现如今，我国大型房地产销售公司的营销资质都是比较全面的，也很专业，同时服务的内容和对象也更加广泛。同行业的竞争也相对激烈，各个公司企业都通过对市场和客户的充分研究，来寻找最适合自己公司的销售模式，从而找到潜在的客户群体来达到最大的效益保障。但是，事实总是不同的，针对客户进行的研究方案往往都不能完全地适应市场的发展，新型销售模式的开发和应用使客户更加注重产品的定位和服务，所以说，销售和服务不仅仅单纯需要对经验的总结，更需要对产品的创新和利润的开发。消费者是市场营销模式的重点，为了保证经济效益，以客户为中心才是销售的关键性因素。对于房地产行业，销售公司要根据消费者的消费特征来进行市场定位，根据顾客的购买需求有针对性地进行分类销售。同时，还要根据地域的发展模式进行房地产定价，从而得到最佳的效益成果。总体来说，就是根据消费者的需求来整合房地产市场。企业通常通过营销组合的方式来解决各种问题，通过对产品、价格、渠道和促销等基础营销方式来促进销售。而对于房地产销售来说，重点在于精准定位客户，抓住客户的购买心理，进行优势引导，充分挖掘客户对产品地点、价格、配套等不同层级的依赖性进行渗透。所以房地产销售的营销策略不仅可以优化房地产销售产业结构，更能在科学合理的策略(即产品优势及客户需求)中挖掘到更多的客户，同时也方便了销售人员。房地产销售公司可以对不同开发商的多个项目同时。开发商的一个楼盘项目可以找一家公司“独家”，也可根据其楼盘进驻多个销售公司即“PK案场”。“独家”和“PK案场”各有利弊。“独家”的优势是案场灵活多变，操作性高，根据现场情况实时改变销售策略；劣势在于渠道单一，人员主动性较差。“PK案场”的优势是渠道丰富，人员主动性强，提升工作人员主观能动性，增加销售人员动力；劣势在于现场表现死板，反馈信息较慢，实时操作困难。
3房地产公司营销管理
要想使房地产行业获得飞速发展，就要对房地产行业的营销策略的发展做出改变。
3.1品牌营销
相对于销售模式及运营重点，市场上最注重的是品牌效应，品牌在营销管理中占有重要的地位，随着竞争的激烈、市场的饱和，各个房地产企业都通过建立特色的品牌形象来提升自己的知名度，来与竞争对手区分开来。由于房地产行业的高质量品牌较少，加之地域性的特点，使品牌效应的现象越来越明显。所以，我们要加大品牌效应，使顾客能够真正意识到房地产品牌与质量的有效连接。品牌营销的重点在于市场占有率。对于公司的品牌影响力，可以分为以下几种：(1)年限；(2)规模；(3)过的优质项目。上述非必须“独家”，在品牌效力评判中“独家”更具优势。因此好的品牌在市场上的项目也必然是优质的，一个品牌效力差的公司，经历了几个名声大噪的项目，影响力也会提升。品牌营销除了通过接手优质项目外，也可以通过房地产营销的合作渠道进行提升。如通过线上、线下渠道的推广、楼盘全案策划支援等方式，提升自身的品牌影响力。
3.2人员培训
近几年来，房地产销售公司层出不穷，大型公司人员流失严重，因此目前也已有大型公司开始对非重要骨干的人员进行全程陪护培养，即针对应届毕业生等刚入行的人员系统培养，培训时间从几个月发展到几年。长时间的培训虽然对公司利益迅速提升影响不大，但从培训中可渗透企业文化，以及提升各个部门的工作效率。经过员工培训，有经验的骨干培训员对企业本身的忠诚度也随之升高。从长远的发展来看，是极其有利的。
3.3团队建设
房地产行业的服务业务需要逐渐扩大，由于门槛较低，手段和方式也逐渐模式化，使得专业化的公司已经不能满足客户的需要。优秀的团队是公司业务水平的重要体现，由于房地产行业的流动性较大，因此在某一楼盘的团队中，主要人员是其中层干部即主管级人员，他们起着衔接公司及基层员工的作用。对于所在团队需要提高中层人员的素质。再通过权力下放，让中层干部提升基层人员的整体素质，从而达到整个团队素质的良性提升。
4销售公司营销模式设想
针对于上文对房地产销售公司的经营现状和营销管理模式等的具体分析，我们也对其未来的发展做出了一些可行性的设想，具体分为两个方向。
(1)网络营销方向。随着电子科技的迅猛发展和网络时代日新月异的更新，电子信息时代已经走进了我们的生活，房地产业也不例外。我们可以通过在网站上建立自己的房产销售平台，在网络上对自己公司的开发和建立进行宣传。这种方式可以不与媒体进行接触，改变了传统的内容和排版等条件的限制和约束，而且可以随着时代的发展进行及时更新，同时还可以通过虚拟的手法来引起消费者的注意，随时与客户进行沟通。
(2)体验营销方向。根据现阶段的市场销售模式来看，体验是客户的最佳消费方式，通过对产品和商品的体验来更深刻地了解消费。所以说，虽然体验是无形的，但是却又很大的营销价值，同时能够让消费者对商品产生情感，印象深刻。体验营销就是从消费者的角度出发，通过他们对商品的感官、情感、顾虑和行动等方面来进行新的营销方式。它抛弃了传统的理念，尊重自身的价值，使客户能够真正参与到其中，从而享受到真实的体验，从而赢得客户的充分信赖。此外，可以通过对客户进行的体验活动来参与互动，从而更好地体验产品。同时，公司要把握住客户的心理，围绕体验的主题，通过对楼盘销售的不同阶段，组织不同的体验式活动，让客户参与进来，从而更加深刻的体验消费的乐趣。而且，现在的房地产商都利用这种方式来吸引客户，不仅能使客户心理得到了放松，更达到了比预期更好的效果，从而实现更好的营销管理。
5结语
总而言之，房地产销售公司是整个房地产行业的重要一环，是产品与客户直接对应的一环，近几十年来可谓是突飞猛进的发展。由于公司是专门为房地产开发商提供专业楼盘策划推广和销售的服务机构，所以也逐渐被社会所重视，也出现了更多的公司，专业的品牌公司也受到了广大房地产开发商的青睐与合作。所以，我们要在此基础上树立更好的产品和企业形象，加大对营销的投资力度，做好高效率的营销管理，使房地产销售公司成为影响整个房地产行业的重点企业，给我国的房地产行业带来积极的效益。
参考文献：
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[4]谢雨诗.金融危机下XX房地产公司的营销模式[D].兰州大学,2010.
一、房地产税收一体化管理面临的现状和存在的问题
(一)房地产行业偷税现象的存在。虽然近些年房地产开发和房地产市场发展迅猛，但是房地产企业纳税人普遍一味地追求利益的最大化，纳税意识淡漠，财务管理混乱，导致偷逃税现象较为严重。很多财务人员素质较低，对房地产开发企业会计制度、核算办法不熟悉；个别房地产开发企业有意隐瞒利润逃避税收，不记或少记收入，虚列成本费用；设置“帐外帐”，开具虚假发票、白条现象比比皆是；售楼款挂往来不入“收入账”，随意调剂收入；以房抵债、抵费用或弄虚作假不计销售收入，偷逃相关税收；以代收账款或其他名义为由不按规定申报纳税，偷逃税款；还有些房地产开发商由于资金紧张,有意侵占国家财政资金,在预售楼盘时故意延迟缴纳税款，在年度内随意调整税款申报数额，甚至少报税款或逃避纳税。
(二)税收征管力度的薄弱。由于房地产行业的会计核算复杂，涉及税种相对较多，使得征管难度加大，同时税务部门的房地产行业对税收基础管理工作不扎实，使得房地产行业的税收征管存在较多的缺失。
(三)政策宣传力度不够，政策执行不能到位。目前，在土地使用权的出让和房地产开发、转让等环节涉及的税种较多，其相关的税收政策都在不断的修订完善中。一些纳税人对房地产相关税收政策缺乏认识。房地产企业绝大多数是私营企业，这些企业的负责人往往不注重财务管理，更别谈了解相关的税收政策。如房地产企业从商品房的预售房屋的定金、预收帐款中的预收款何时确认或转作收入核算认识不一。同时，房地产公司不积极配合也增加了征收难度，导致房地产企业相关税收政策执行不到位。
(四)处罚力度不到位。由于处罚力度不到位，给那些少缴、不缴、甚至偷逃税款的人有机可乘，造成税源的白白流失。对偷逃税的处罚不严，在实际工作中，税务部门往往以补代罚，以罚代刑，使偷逃税的人总存有侥幸的心理。如产权交易双方或者中介机构采取瞒报成交价，订立假合同等手段降低计税依据以达到少缴税款的目的，由于税法对这类偷逃税行为没有相应的处罚条款，加上查处不严，致使开发商、中介机构以及产权承受人肆无忌惮地弄虚作假，偷逃国家税款。
(五)相关部门配合不力。税务部门在具体进行房地产税收征管过程中，一些基础信息来源于房管、土地等部门，但由于彼此不属于同一领导部门，以及没有一个具体的法律或规章来约束相关部门对房地产业的协税护税行为，致使部门之间协调配合乏力。税务部门对房地产业税收的征管工作，普遍需要依靠相关部门的协助配合，才能掌握房地产企业的税源资料，但在实际工作中，出于种种原因很难形成部门合力，由于涉及的部门较多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之间的合作只处于相互约定和协商的状态，遇到问题不能及时解决，缺乏相应的激励制约手段，未能实现信息共享，难以实现房地产行业税源的源泉控制。
二、对房地产税收一体化管理的有益尝试
一体化管理对内是一个整合管理资源，提高工作质量和效率的过程，对外是一个便民高效、环节透明、服务更优的服务过程。我们提出“一个部门负责、一个窗口服务、一条龙征收管理”的工作思路，把税收服务贯穿于税收征管全过程，简化办税程序，将一窗式管理、一户式管理、捆绑式管理的理念和方法延伸到所有税种，变多部门管理为一站式管理，极大方便纳税人。
（一）推广税务管理的“三一模式”和房管部门协税护税的“一票一证制”。一是税款征收一体化，即以契税为把手，对在房地产行业经营行为中涉及的一切应纳税款实行捆绑式管理，对行业经营链条中的当事各方实施系统化、精细化管理，不再分税种单项征管。二是税款征收一窗式，针对房地产行业税收统一征管窗口，对开发企业及建筑业在基建及销售过程中的涉税事项在地税办税服务大厅申报窗口实施税收服务，对一手房及二手房交易等房地产行业经营行为的涉税事项在政务大厅一体化窗口提供发票、受理申报、征收税款、审验资料等服务。三是纳税资料一户式，对房地产行业的纳税主体??房地产开发企业及建筑安装企业实施征管资料一户式储存，完善纳税评估机制进行全面监控辅导。四是房管、土地部门在办理房屋和土地权属的产权证照时，除有地税部门的契税完税证外，还应有不动产销售发票，以发挥以票控税作用。
（二）加大清缴力度，采取措施全力压缩欠税。一是对欠税开发企业实行“等比例清欠”办法，即欠税企业到大厅申请代开发票时，必须缴纳同比例欠税，并经主管局长批准方可开具发票。二是在开工放线环节，对以前工程要求结清欠缴税款，才予办理当年工程相关手续。三是在验收环节，对当年工程要求结清税款后才予办理接水接电手续。
（三）实时监控，开展经常性的纳税评估。一是设立项目台帐实时监控，强化税源精细化管理，严格实行以工程所在地进行项目属地管理。建立健全项目跟踪台帐，做好基础资料建设，对纳税人报送资料及时进行整理分析，准确认定纳税人的征收方法，规范用票管理。二是建立重点工程项目档案管理，对每个基建项目纳税情况进行重点跟踪，对申报计税明显偏低单位，即使督促追缴。三是推行核定征管，对未设立会计帐簿或设立账簿却不能准确完整进行会计核算，不能提供施工合同、不能提供工程结算价款、不进行纳税申报以及申报计税额偏低的单位，推行核定征收方式。四是开展经常性的纳税评估，全面掌握房地产税收的动态信息，针对当前房地产行业纳税人普遍存在的纳税意识不高的现状，税务人员深入房地产企业做好纳税辅导工作。帮助企业建立完整的财务核算体系；帮助企业解决与税收有关的疑难问题以及辅导纳税申报是否正确等。及时同契税征管中获取的信息比对，运用纳税评估的方法，堵塞征管漏洞。
三、对深化房地产税收一体化管理的建议
(一)创造和谐的征纳税氛围。一方面加强税务系统内部培训，在对房地产行业税收实施一体化管理的问题上，要加强税务人员对房地产行业相关税收政策的学习，要有针对的开展房地产行业税收政策和会计核算制度的培训，让税收征管人员熟悉掌握房地产行业相关的政策法规，熟悉房地产企业的会计制度，明确其收入和成本费用的确认方式，了解整个房地产开发交易的全过程，能够掌握房地产行业的会计核算方式，进行纳税调整和查帐检查工作，适应复杂的房地产税收征管工作。另一方面要采取多种形式加大房地产行业税收管理过程中的相关政策的宣传力度，采取送政策上门、纳税辅导上门、组织培训等方式理顺、沟通征纳关系。启动相关税收政策宣传途径，举办相关政策培训班等，有针对、有重点地进行宣传，增强房地产企业的纳税意识，营造房地产行业税收良好的征纳税环境。
(二)加大日常税收征管措施和税务稽查力度。加强日常纳税评估和辅导工作，完善“以票控税、项目管理”办法，加强发票管理工作，加大税收检查力度，打击房地产业涉税违法行为。要切实推行税收管理员制度，要强化其管理职责，及时掌握纳税人在开发经营、财务核算以及纳税等方面存在的问题，根据情节、性质及时处理或移送稽查部门处理，及时有效地打击税收违法行为，加大对偷逃税等违法行为的处罚力度。
【关键词】 房地产 税收征管 问题 对策
税收征管是指国家税务部门根据相关的税收法，对纳税人应缴的纳税金额进行组织入库的行政活动。房地产行业是一个利润相对较大的行业，该项税收已成为各地政府的主要财政收入来源之一。近些年来，由于政府或者行业的具体问题使得一些偷税漏税的不法分子得逞，扰乱了社会秩序和市场环境，所以政府要加强对房地产税收征管的重视，并且积极采用科学的方法和手段对此进行管理，使房地产行业的税收征管步入规范的行列。
一、房地产税收征管存在的问题
1、偷漏税现象严重
（1）纳税人纳税意识不强。由于税法宣传力度不够，其内容大都不被人们知晓。一些企业家，尤其是民营企业家只有在创建企业以后，才接触纳税，这导致有些企业家对自己的纳税责任并不是十分清楚，或者知道自己要纳税，但是纳税金额、纳税程序并不是十分了解。企业都是以利润最大化为企业经营的最重要的目标，纳税会降低利润，所以有些企业家就有了投机取巧、偷税漏税的不良思想。这都表现了纳税人的纳税意识薄弱、法制观念不强。
（2）企业的财务管理制度混乱。房地产行业是一个特殊的行业。从开发到销售一般需要1―2年的时间。客观上时间跨度大、业务复杂、会计科目多，主观上会计制度不规范，不及时记录收支情况、不按规定开具发票、隐瞒收入等情况，这一系列的行为都在加大税收核算的难度以及税务部门的监管困难。
2、税务人员征管漏洞较多
（1）税务人员管理不到位。由于现在过于强调纳税人自行申报纳税，税务人员的工作量有所减轻，认为自己的工作职责就是负责案头申报资料的整理归档，很少深入企业内部，了解企业财务信息，核实企业纳税金额的准确性。这客观上给企业留下了钻空子、投机取巧的机会和可能性。
（2）税务人员素质有限。正是由于房地产这个特殊行业，会计核算相对复杂，就增加了税务人员的难度。由于知识有限或者其他原因造成税务人员不能准确判断出企业会计核算是否存在漏洞，从而给进一步的税收征管工作带来影响。
3、税收征管制度的不完善
（1）税制结构不合理。房地产行业从土地使用权的转让到土地开发、转让、保有等环节涉及的税种达12种，其中流转环节税负重，持有环节税负轻，这就给流通环节的纳税人造成了很重的负担，并且不认可该税率，给其偷税漏税造成了貌似合情合理的借口。在整个过程中不同的税种交由不同的部门征收，政府在税额的计算方法、计税依据、口径不一致，造成了重复计税，给原本税额就很高的房地产投资者又增加了负担。同时由于其征管部门不同，纳税人自行纳税时比较麻烦。
（2）税收征管力度不够。税务部门征管手段落后，在工作过程中只注重当期征收、当年税收任务的完成，不注重回头检查，这造成了本来可以弥补的漏洞成为了漏网之鱼。主要表现在：税务人员偏重于营业税的征管，忽视了企业所得税的监管；对营业税管理不当。
（3）对偷税漏税行为惩罚力度不够。企业纳税是履行自己正常的法律义务和责任，对于那些不履行法律责任的企业就要严惩。如果企业每次逃避履行责任后，社会和法律对他并没有制裁，或者惩罚力度小，这就给这些不法分子一个提醒：违法的成本低于收益，那么把利润看作企业最终目标的企业就会继续不履行纳税的义务。
（4）部门之间沟通较少，缺乏合作意识。对房地产征税责任是税务部门的，可是在征管过程中会因为信息缺失而不能掌握房地产企业的真实销售情况以及运作情况，这就给管理带来了难度。比如有些房地产企业的运作信息房管、土地局等部门有所掌握，由于这些部门与税务部门不属于同一范围，而且没有相关法律约束彼此之间有义务进行信息交换或者信息传递，这就导致税务部门在工作时没有充分的信息了解企业的真实情况，不能很好地监督企业的纳税行为。
二、房地产企业税收征管的建议
1、加强纳税人与税务人的管理
（1）加强纳税人的纳税意识，规范企业纳税行为。政府要加大力度宣传企业纳税的责任与义务，从思想上入手让企业明白其应履行的法律责任。只有企业明白了自己的责任，他才有意识去履行。另外，要引导企业完善会计制度，为更好地完整地履行纳税义务提供数据支持。首先，企业可以加强基础财务工作的管理，建立健全的财务部门，完善内部监督控制制度，适度做到信息的透明化，信息化。其次，推行税收制。由于房地产的税种比较多，程序复杂、手续繁多、时间较长，企业可以委托税收机构，让其代表自己向税务机关纳税。这要求企业必须完全向机构出示自己的财务信息，同时税收机构也要保持客观、公正、中立的立场。
（2）加强税务人员的业务素质，强化税收管理。首先，税务机关要对刚工作的职员进行入职培训，对在职人员进行业务培训。培训内容包括：纳税人的资质、纳税金额计算、如何能找到企业的相关会计信息、对偷漏税的惩罚等。只有有了相关的业务知识才能够有专业的工作效率。其次，加强税务人员的职业道德。要培养税务人员法律面前人人平等的工作操守，不因房地产企业背后的政治势力和经济势力而有所区别，以全心全意为人民服务为宗旨，谨慎使用手中的权力，决不。再次，对纳税人的管理上有新策略。由于房地产行业是一个极容易发生偷漏税行为的行业，所以在征收税收的时候要加强人力、物力、财力着重对这些企业进行监管。尤其对以前有违法行为的企业进行重点管理，这样有的放矢才能够使有限的资源最大化，并且达到税收征管的目的。
2、完善房地产企业的税制及管理
（1）建立完善的税收制度。房地产行业的在税收过程中出现这样那样的问题关键是因为没有一套完善的税收体系，更没有形成市场约束机制。税制改革时要在统一内外税制的基础上，简化税制，扩大税基，降低税率的总体思路，改革房地产行业过于混乱、粗放的制度体系。同时，适当调整房地产行业的税率结构，使得流转环节和持有环节的税率更加合理。只有当市场中形成了一套有效的、有约束和促进功能的机制时，市场才能发挥其作用，促使行业的健康稳定的发展。
（2）简化办税工作程序，提高征收效率。税务部门应该根据现实状况，找出问题，并分析其原因，针对具体原因提出解决问题的方法。一是要建立快捷的网上申报缴税制度。利用先进的互联网与计算机技术，开发一个适用于纳税人使用的缴税系统。设计系统时要考虑到方便企业查询自己的应交金额，并对其信息进行保密设置，节省纳税人的时间成本和精力，真正为纳税人做实事。二是全面推行“一站式”管理。对转让或承受房地产应缴纳的税收，如营业税及附加、个人所得税、土地增值税、印花税等，根据业务的相关程度、简易程度尽量合并窗口，这样较少纳税人的排队时间。以上这两种管理方法都会加大税收征管的效率。
（3）加强对房地产行业的监管力度，加大对偷税漏税行为的惩处力度。只有税务部门做到了严惩不法行为的决心和制度，才能及时制止违法行为的发生率。一是加强对稽查人员的业务水平的培训以及职业道德的教育。二是加大对房地产涉税案件的处罚力度。对在规定时间内没能正常缴税的企业进行警告，依法催缴入库；对在警告期限内仍没成功缴税的企业要按照法律程序移交司法部门，追究法人代表和财务人员的法律责任，不仅让其尽管补足税金，更要对其不负责任的行为进行经济制裁。
（4）加强票据管理。健全票据的领、用、存制度。税务机关因针对房地产行业的特殊性以及某些活动的特殊性规定其使用专业票据，实行统一印制和发放，对这些票据的使用进行严格的规定，并视同发票进行规范管理。
3、加强部门间协调配合
房地产行业的税收管理需要多部门的共同支持，因此要建立健全的部门之间相互协调、相互合作的制度，共同监督管理房地产行业的税收动态。要想对房地产行业从土地转让、开发、建设、销售、二手房转卖等信息全部掌握涉及到多个部门，如：土地管理局、工商局、房产管理等，由于这些部门不归统一领导管，这就造成了信息的隔绝，使得每个部门之掌握了部分信息，只看到了房地产企业的局部面目，不能对其整体情况有深入的了解。所以要加强部门间的协调合作机制，建立一个数据库或者系统，系统里记录了房地产企业在在获得土地一直到销售出房屋为止的所有信心，使每个部门都能够在需要的时候提取相关的信息，而且税务部门在征收税的时候有所依据，在追查偷漏税企业的时候也能找到相关资料。总之，政府部门也要开始利用先进的现代技术。
三、结束语
房地产行业是一个特殊的行业，从获得土地使用权到开发建设再到销售，期间时间跨度比较长，涉及的业务比较多，一直是税收征管的一道难题。本文从企业本身、税务部门、税制三个方面谈了现存房地产行业在税收征管方面存在的问题，并就这些问题，提出了相应的解决方案，包括：加强纳税人和税务人员的专业素质和道德情操，完善税制改革，架起那个部门之间的合作等。其中，利用先进的计算机技术建立信息系统方便部门之间进行信息的传递和提取，以及利用计算机建立网上申报缴税的系统都是非常实用且可行的。房地产行业的税收问题是一个复杂难于管理的任务，税务部门应该持之以恒，坚持到底，为建立健全房地产市场的有效机制做出努力。
【参考文献】
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细说房地产行业的发展，房地产的经济决策是作为房地产工程项目能否高标准的完成的最关键的环节。而且经济决策同时对房地产工程项目良好的发展起着一个重要的作用。因此在完善房地产行业的发展时，重点加强对房地产工程项目中经济决策的把握和创新，不仅仅可以让以后的发展有一个事半功倍的效果，同时它还有着很重要的现实意义。所以本文研究国内房地产工程施工企业经济决策和管理的现状，对一些典型的企业存在的问题提出相应的改善办法。
【关键词】
房地产工程项目；经济决策管理
1 房地产中经济决策的重要意义
因为全球经济的不断发展，我国的经济也随着发展的脚步不断地进步，尤为突出的是我国房地产行业的发展。现阶段房地产行业的发展可谓是如日中天，不管是房地产工程项目的建设规模还是一个项目的建造速度上，国内的房地产工程项目行业上都取得了非常可观的巨大成就。房地产行业必将成为全社会中拉动国民经济中一个很重要同时占据很大比例的一个增长点。因此随着经济形势的发展下房地产行业仍有一个很客观的发展空间。在房地产行业的发展中，房地产行业的工程项目的经济决策是房地产开发商和相关的建筑公司的主要核心和关键。是工程项目完成和管理的基础核心以及经济效益的依据。
2 房地产经济决策发展的中心
首先分析房地产工程项目的基本工作经济管理。在一个工程项目中高效率的提高工程项目的建筑质量一直是房地产开发商和建筑公司研究的主题，是开发项目顺利进行的重要保障。虽然国内的房地产行业在发展的过程中尤其在经济决策上积累了大量的丰富经验并取得了重大进展，但在实际的房地产工程经济决策的实施过程中仍旧存在着许多问题。本文核心要探究的就是国内房地产工程施工企业在制定项目的经济决策和实施中具体存在那些问题，并且应该如何的解决，同时还要改善决策不当带来的经济管理上的问题。为我国房地产工程施工企业进一步发展提供借鉴。
2.1 房地产工程项目制定经济决策存在问题
2.1.1 经济意识差
房地产工程项目企业是整个项目建设中的主导，企业的经济意识的强弱可直接影响到房地产工程项目建设工作是否能够高效科学经济的进行并得到进一步的提高。虽然我国建立了完善的房地产工程项目建设市场，不过还有很多的房地产工程项目开发商和建筑公司只是在意这个工程项目给他们自身带来的经济效益这一块。在房地产工程项目实施中大家普遍存在的经济意识不强这一方面上，开发商和建筑公司并不看重，甚至到忽视的程度。一些企业将经济意识放在可有可无的地位上，导致整个项目参与人员普遍存在缺乏必要的房地产工程项目经济意识的现象。这样直接带来的后果就是在实际的房地产工程项目中经济决策制定的不科学和实施起来的难度加深中。甚至有些房地产工程项目企业为了获得更大的经济效益完全不制定经济决策，使得整个团队朝着不良的方向发展。
2.1.2经济管理体系不健全
为了达到更好的进行房地产工程项目的经济管理工作，开发商和建筑公司在制定和完善经济管理规章制度上也付出了许多的努力。不过在实际建设施工过程中，房地产工程项目的很多经济管理规章制度不能进行有效地实施。从而使得项目建设的经济管理规章制度形如虚设。不仅这样，很多的房地产工程项目建设公司还存在没有相应的经济管理队伍的问题，这样也使得了房地产工程项目建设经济管理工作不能有效的进行下去。因此，加强房地产工程项目建设经济管理规章制度的执行强度和监督实施程度，这是做好房地产工程项目建设经济管理的一个先决条件。
2.2 房地产工程项目经济管理策略探析
2.2.1 提升经济管理者的专业知识和操作素养
经济管理人员业务素质的高低是房地产工程项目经济管理是否科学高效的关键因素，在房地产工程项目经济管理工作中大部分的工作都是由经济管理人员来实施和完成的。在项目开始的前期，建设一支高素质的经济管理队伍，把握好经济管理人员的招聘工作和相关专业知识的培训会对经济管理工作起到一个很好的保障作用。因此第一步，在招揽人才时，施工企业的人事部门招聘工作应该把好关，先制定出全面完整的招聘计划，目标是做到把高水准、高技能的经济管理人员招聘到公司里任职，让企业的经济管理人员有一个更新换代的过程，保证企业的管理决策人员水平始终处在一个高标准的状态下。然后，对招聘入的人员进行一些培训，让企业人员的水平普遍得以提升。房地产工程项目施工单位也应该针对那些专业知识相对较低的的原有企业的人员进行继续教育培训，提高他们的经济管理素质以及工作能力。保证企业员工的整体水平。
2.2.2注意施工阶段的过程控制和管理
工程项目建筑的过程中控制和管理是房地产工程项目经济管理的一个重点阶段，做到加强好施工阶段过程的控制管理，这样如同于做好了整个房地产工程项目经济管理的关键和重点的工作。因此建设企业必须要严格控制好质量关。同时努力的加强提升房地产工程项目的施工质量，降低返工率，让房地产工程项目建设的每个流程和阶段的都以高水平的标准来完成。不仅如此，在施工中还要特别注意做好安全管理的工作，防止一些意外发生。其次，要严格的按照房地产工程项目的施工图纸进行施工和依据项目决策进行经济管理。还有要注意提高监理部门对工程项目实施过程的监督和管理的力度，以防止有人因个人利益进行偷工减料、以次充好的情况发生。最后就是要严格限制好房地产工程项目各阶段完成进度所花的时间，因为施工进度控制是整个工程项目经济管理和降低成本的重要手段，做好对施工进度的控制，不仅可以有效地一部分程度的降低成本，还可以科学的引导整个工程项目建设工作，确保房地产工程项目施工按期完成。
3 结语
宏观上分析房地产的整个行业可以了解到，建筑公司和开发商在经济管理方面多少还是都积累了一些的实际经验，虽然实际中房地产行业中工程经济管理中还有着很多弊端和不足的地方，这些矛盾影响着整个房地产行业的迅速发展。不过我国的房地产行业的发展还处在初级阶段，宏观上房地产的发展在初期取得的成就已经很值得肯定，许多的工程施工单位已经在开始努力的研究和分析房地产工程经济管理领域，努力的探究新时代更好的经济管理策略，这些努力都为国内的房地产工程行业在经济管理方面更好发展引领了方向同时提供了一些借鉴的和帮助作用。
参考文献
一、房地产行业企业文化的基本特点
（一）房地产行业企业文化的社会影响大
社会影响大，是房地产行业企业文化的显著特点。因为，房地产企业建造的不仅是商品房、商铺房、廉租房，更是以它的企业文化深刻影响着城市景观、百姓生活的方方面面。所以，许多房地产企业把自身的价值理念融入建筑，传播自己独特的企业文化。与民生息息相关的地产行业的领军人物，其一行一言自然成为一种话语导向和风向标，社会及媒体对SOHU潘石屹、万科王石，万通冯仑等的关注，其实已经不再是他们的个人言行，而是整个房地产行业企业文化的优劣、态势和走向，因为这种优劣、态势和走向不仅仅关乎他们的企业，更关乎一座城市、一个社区、一类居住群体的精神风貌和文化沉淀。光明地产的企业文化，一直传递着“我们不是在建房子，而是在建一座城市的地标，是在为城市构建一张文化的名片”的价值取向，意在用一种参与的自豪感与文化的认同感，让员工把责任和使命扛在肩上；一直打造着“文化无形，品牌有形”的光明地产，使光明地产的企业文化成为优秀房地产品牌的代名词，“光明地产”这个品牌中的文化元素足够的厚实。
（二）房地产行业的企业文化发展并不平衡
房地产建筑的本质，是人与自然的和谐、家园的承载、文化的具象呈现。房地产行业优秀企业文化的基因，通过企业高素质员工队伍的培育而作用于企业产品品质与品牌的表达，助推着企业经济的持续提升，成为企业的核心竞争力。文化兴企、文化强企，已然成为房地产行业的共识，这是房地产行业企业文化发展的主流。毋庸置疑，房地产行业的企业文化亦存在平庸甚至丑陋的痕迹。一些追求大投入、大产出的房地产企业，以速成、逐利为立业之本，往往红极一时，却在迅速的扩张中，由于人才、管理、资金等难以为继的原因而中途崩塌。一些房地产企业重扩张、轻质量，无序竞争甚至恶意竞争，导致中国房地产建筑的平均寿命在三、四十年左右，严重影响居住者的安全。文化，是一张名片，写着企业的来处与去路。文化，是一份力量，左右着企业发展的指向。当企业的文化情怀，与员工、股东、客户的利益同频共振，那么你就是赢家。当企业的文化战略，仅止于当前“爆款”式大起，也势必会有大落的可能。房地产行业企业文化，从平庸走向优秀、从优秀走向卓越，需要时间，也需要心态。
（三）房地产行业的企业文化建设态势良好
总体上看，房地产行业的企业文化建设态势良好，优秀房企的企业文化引领发展。房地产市场的竞争，根本的是文化和品牌的竞争，是用思想构筑行业的高度。光明地产成立28年来始终把企业文化建设作为发展基石，使企业进入21世纪以来连续跻身中国房地产50强、“中国房地产开发企业稳健经营”10强、上海房地产10强的企业行列，荣获“中国房地产最具影响力品牌企业”和上海市“五星级诚信创建企业”称号。光明地产文化，以内在的优秀价值观和外在的社会责任形象，成为企业思想政治工作和精神文明建设的新载体，成为服务和促进企业发展的新抓手，受到社会、客户和用户的充分肯定。
二、光明地产企业文化建设的实践探索
（一）努力增强对企业文化建设重要性的思想共识
增强员工对企业文化建设重要性的思想共识，是企业文化建设的根本。共识之一：企业文化建设是推进企业持续发展的需要。文化发挥着引领和带动的作用，它是一种向心的力量，让团队在一种正向的感应里，与企业互促成长，双向提升。光明地产通过28年的努力，将文化与经济互推并进，实现了有弱到强、择地造城、铸造品牌、成功上市的历史性跨越，走出了一条国有房产企业焕发青春的独特发展之路。共识之二：企业文化建设是促进企业和谐共享的需要。和谐的企业文化，在于最大限度地达成企业各方利益的协调、多赢、共赢，在于员工思想上的融合与认同。光明地产成于农垦，长于农口，造就了光明地产特有的亲近土地、自然和质朴的企业风格，赋予了光明地产稳健的个性，既充满激情又沉稳踏实，本着对土地负责的态度理性拿地与开发。与此同时，光明地产人奋发有为，在新的时代需求导向下，积极转型，专注于人、专精于房、专心于事，为企业的可持续快速发展不懈进取。共识之三：企业文化建设是促进人的全面发展的需要。优秀的企业文化是促进人适应企业全面发展的土壤，不仅通过健康有益的文化活动丰富人的精神世界，也以企业的宏伟目标与战略愿景，增强人的精神力量，促进人的全面发展。光明地产重视人在企业发展中的决定性作用，把以人为本思想贯穿于企业发展和管理全过程，在管理中真正体现尊重人、培育人、善用人、凝聚人。
（二）不断推进光明地产企业核心价值体系的建设
文化制胜战略，越来越成为企业增强凝聚力和竞争力的重要发展战略。在文化制胜战略的实施中，企业核心价值体系的建设起着决定性影响。光明地产党政班子紧紧围绕房地产经营、资源、资本等企业经济工作重点，大力塑造富有特色的企业文化，先后完成以《价值》为核心的4大系列共11个文本，形成了光明地产的核心价值观体系。确立光明地产的企业使命。光明地产以“筑梦造福、强企富员”作为企业的使命“。筑梦造福”，是每个光明地产人追求的愿景。在光明地产，企业不止是一个平台，更是一个大家庭。在这里，大家都有一个共同的名字光明地产人；大家拥有一个共同的报负共筑光明梦。每个人都为着这份愿景，用深入骨髓的海派文化基因，为一座座城市竖立独一无二的精致的风向标。“强企富员”，是光明地产的第一要务。强企，让基层员工看到希望；富员，给干部职工以奔头。公司领导甚至将改善员工午餐，工作环境放在第一位，激励员工牢记企业使命，积极作为。传播光明地产的价值取向。让“稳健进取、务实果敢、责任创新”的核心价值观深入人心，融入全员的自觉行动，成为全员思想、行为的主旋律。熙藏项目动迁工作曾历经八年“抗战”，却始终没能成功，光明地产收购该项目后，项目团队仅用了一年半就取得了胜利；民众公司的财务部经理吴慧萍在被厂里的狼狗咬伤后，坚持先把奖金如数发放给保安，再去医院接受救治，只为让所有员工开开心心过年；虹阳公司的周梅，为了赶在政府约定时间将材料交到有关部门，在出车祸、头部鲜血直流的情况下还坚持先送材料，再去医院治疗等等。弘扬光明地产的企业精神。“大地情怀，海派精神”的企业精神，诠释光明地产人立足上海，放眼全国的视野与雄心；同时，也以一种博大的情怀，纳百川而厚发，磅礴有力。工作时间追求精益求益，工作以外大家也是以满满的爱心奉献社会。汇航公司的董事长叶小芪多年来一直默默捐助云南“小芪希望小学”，从不向外人披露；光明地产携手壹基金组织“温暖包”行动，向边远地区儿童送去爱和关怀，用行动诠释了担当和责任。根植光明地产的企业文化。光明地产党政班子将企业文化建设纳入各级领导干部培训的主要内容，通过开设企业文化建设培训班、组织企业文化建设理论专题讲座、企业文化建设交流会，以及组织先进企业文化学习参观考察等形式，让各级管理者全面了解企业文化，思考企业文化建设等问题；在高度认同的基础上，集团制定了《光明房地产集团文化建设三年行动计划》。
（三）有效推动企业文化与企业战略融入发展
光明地产每三年都要制定发展战略规划，为企业未来发展擘画美好的宏伟蓝图，而把美好的蓝图化为现实，需要员工的共同努力。为此，新的战略规划形成后，光明地产开展宣传、解读、培训，让企业新的战略规划家喻户晓，成为集团上下共同奋斗的目标把企业愿景融入经济发展目标，加强形势任务宣传教育。继承借鉴以往好的做法，如培训、考核、激励等把企业愿景融入经济发展目标，化为集团上下的行动。创新现行的有效做法，用好微信、微博、官网等新媒体，加强形势任务宣传，使企业愿景内化于心，外化于行。把经营理念融入企业制度建设，提升企业经营管理水平。注重把理念体系渗透到各个管理环节；建立科学、规范的内部管理体系，实现由粗放型管理向科学、效益、文化管理型企业转变。建立相应的奖惩措施，在激励约束中实现价值导向，引导和规范员工行为，促进经济管理和员工队伍整体素质的提升。2015年，光明地产在已有60多项制度的基础上，研究制订了58项更为细化的工作业务流程，通过制度建设实现集团集约化管理，通过制度加强行为层面的文化建设。把行为规范融入企业日常管理，提升干部员工整体素质。开展创建“文明单位”、“学习型组织”，评选“青年文明号”、“红旗班组”、“功臣”等活动，营造比事业心、比责任心、比贡献、比进步的良好企业氛围。开展丰富多彩、寓教于乐的群众文体活动，有计划地每年组织一次健康向上、特色鲜明、大型的文体活动，增加企业凝聚力，增强集体荣誉感，展示光明地产人昂扬向上、不断进取、奋发有为的精神面貌。
（四）着力突出品牌文化建设塑造光明形象
以品牌理念为引领。把深化品牌建设、品牌理念深入人心作为统领性工作，不仅使品牌共识得到了各单位的认同，而且真正落实到行动上。通过树立品牌，形成统一的公司形象、经营理念、企业文化，来凝聚人心，把全体员工共同聚集在光明地产的旗帜下。2015年，光明地产旗下的“农工商房产”获中国驰名商标。以社会责任为己任。以统一的具有社会责任感、现代意识的公司形象，提升光明地产形象。汶川地震发生后，响应市委市政府号召援建了一座都江堰光明团结小学和10个社区卫生中心。2013年，上海市保障性住房航头拓展基地汇善嘉苑获得了上海市建筑行业的最高奖项白玉兰奖，并成为沪上首个观摩工地。在20多年坚持社会慈善和公益的基础上，光明地产的公益品牌初步得到了建立，光明产社会责任体系也不断得到了完善。以清廉工程为基石。加强党风廉政建设，通过教育、完善制度、参观学习、上课座谈、廉洁谈话等多种形式，做到警示教育常态化。建设一支政治思想信念坚定、善于创新思维、自觉廉洁勤政、敢于担当重任、精于企业管理、综合能力素质突出的优秀干部队伍。进一步完善廉政风险防控机制，从制度层面、领导层面和监控体系等源头着手，将制度完善、科技支撑、队伍提升三者紧密配套，形成强有力的监管体系。
（五）构建完善企业文化建设的体制机制
建立企业文化建设的领导体制。明确集团总裁和党委书记应当同为企业文化建设的第一责任人，共同负责，把企业文化建设作为一项主要的工作列入议事日程，定期研究，制订措施，检查落实。构建党政领导一起抓、各部门协调抓、上下互通、左右联动、整体运作和协调发展的工作格局。制定企业文化建设的发展规划。制定集团企业文化建设的标准、规范、制度等，做到工作有章可循。将企业文化建设纳入光明地产总体发展规划，纳入精神文明建设责任制，形成行之有效的企业文化建设工作长效运行机制。同时，加大硬件投入，为推进企业文化建设提供必要的资金支持，为企业文化建设提供必要的物质保证。完善企业文化建设的管理机制。光明地产宣传部作为企业文化建设的主管部门，与经营管理部门共同研究、制定企业文化建设的目标任务，确保了企业文化建设各项工作的落小落细落实，并融入管理系统，为优化经营管理提供文化支撑。
三、提升房地产行业企业文化建设水平的思考
目前,我国有相当一部分数量的房地产企业在进行财务管理的过程中管理的力度薄弱,管理人员在对房地产企业进行财务管理的过程中没有进行深入的、具体的调查和管理,多数的房地产企业的财务管理都只是停留在了基本的会计核算环节,没有从具体的财务管理流程作为切入点去改善房地产企业的财务管理,实现房地产企业财务管理的数据同步,业务监控和企业业务流程的持续升级优化,致使房地产企业在运营过程中由于财务管理的力度过于薄弱而导致的成本增加,利润大幅缩减的问题,严重影响了房地产企业的健康持续发展。
管理人员对财务管理的重要性认识不足
早在我国实行计划经济时期,房地产行业的发展势头就十分的强劲,多数的房地产企业管理者受计划经济时期的思想观念影响较深。而随着时代的发展,传统的计划经体制显然已经不能够满足我国经济发展和社会建设的需求,我国的经济体制早就由传统的计划经济体制转变为当代的市场经济体制,但是很多的房地产企业管理者并不能很好的适应这一转变,部分的房地产企业管理者还没有认识到财务管理对维持房地产企业的正常运行所发挥的重要作用,认为在房地产企业运行过程中实行财务管理并无法获取真正的经济效益,将财务管理的重要作用和企业运行过程中的基础管理一样,可有可无,忽视了财务管理的关注和投资力度。即使少数的房地产企业管理者顺应时代的需求在企业运营过程中实行了财务管理,但是由于对财务管理的执行情况的监督和管理力度薄弱,还是使房地产企业的财务管理在一定程度上遭到了架空。
提高我国房地产的财务管理有效性的相关措施
(一)加大财务管理力度
为了能够充分地提高我国房地产企业财务管理的有效性,房地产企业的相关管理部门首先要做的第一件事就是制定健全的房地产企业财务管理制度,为财务管理人员提供合理的参考依据和行为准则,使房地产企业的财务管理标准化、流程化,财务管理人员能够从标准的财务管理流程作为切入点去改善房地产企业的财务管理现状,实现房地产企业财务管理的数据同步,业务监控和企业业务流程的持续升级优化,降低房地产企业运营的成本,提高房地产企业的经济效益,为房地产企业的项目开发和投资提供充足的资金保障,从而有效的提高企业的市场竞争力,在竞争激烈的房地产市场占据优势的位置。
(二)提高财务管理人员的业务技能
财务管理人员是房地产企业在运营过程中实行财务管理的直接执行者,财务管理人员综合能力的高低直接影响和财务管理的科学性和有效性。因此,企业管理人员一定要提高财务管理人员的选用标准,在财务管理人员的招聘过程中需要选择本身具有专业的财务管理知识和丰富的房地产财务管理经验的人员作为企业的财务管理人员;同时,加大对财务管理人员的业务技能的培训力度,房地产企业在运行过程中通过定期的为财务管理举办相关的知识讲座和技能培训,聘请专业的财务管理专家向企业员工传授经验,充分的激发财务管理人员的工作热情,帮助财务管理人员不断的提高自身的业务技能,坚持以人为本,打造一支专业化、高水准的房地产财务管理团队,在提高房地产企业向心力和凝聚力的基础上增加对人才的吸引力,提高房地产企业的财务管理的科学性和有效性。
(三)实现财务管理信息化
随着全球信息化和经济一体化的水平越来越高,传统的财务管理方式和手段已经不能满足房地产企业可持续发展的需要,财务管理信息化显然已经成为企业财务管理的必然发展方向,房地产企业也是如此。随着我国科学技术的不断发展和创新,房地产企业的财务管理方式和手段势必要进行更新和转变,财务管理人员在对房地产企业进行财务管理的过程中,由于房地产行业属于高风险、高投资、高回报的行业,财务管理人员首先受过相关的成本管理培训,能够熟练地运用ERP(EnterpriseResourcePlanning)信息系统对房地产企业的财务运行现状进行调整和重新规划,通过电算化管理提高房地产企业财务管理的专业性,将房地产企业的财务管理方向由粗放管理向精细化管理方式的转化,从而提高房地产企业财务管理信息化实力。
(四)加大对项目可行性的研究力度
众所周知,房地产行业属于高风险、高投资、高收益的行业,因此,在房地产企业运行过程中,加大对房地产项目可行性的研究力度对提高房地产财务管理的有效性,降低房地产企业的投资风险,提高房地产企业的经济效益和社会效益是十分必要的。财务管理人员需要针对项目的可行性调查报告中的战略目标和具体的施工细节等方面进行审查和核实,对整个项目的运行的成本、利润等方面进行全方位的分析和调研,对项目运行过程中可能存在的风险进行预测,并制定相应的补救措施,有效地规避因风险隐患引发的资金流失现象的出现,从而确保房地产的财务管理的全面性和严谨性。
总结
关键词：税收；房地产税；征收
DOI：10.16640/ki.37-1222/t.2016.14.183
1 房地产行业开发经营的特点
（1）房地产开发企业的建设周期一般较长、投资项目大多有规模巨大的特点，另外也有资金投入数额巨大且回收期长等行业特点。
（2）当前房地产企业多采用分期分项目分批次、滚动式的方式开发，并且跨城市、跨地区经营成为常态、开发形式各异等，这都是房地产行业成本核算复杂的主要原因。
（3）企业房地产开发业务包括土地的交易、土地平整，房屋的建造、销售以及持有出租等多个开发销售的环节，因而房地产开发企业涉及的税收环节也较多、涉及的税种繁多复杂，包括增值税、企业所得税、土地增值税、房产税、印花税等若干个税种。
（4）房地产开发企业在经营中面临着较高的风险。房地产业是一项较高风险的产业，其开发的产品单位价值高，负债经营程度也高，同时作为国民经济的风向标，房地产行业受国家经济政策的影响较大，面对的不确定因素较多，譬如市场因素、政策因素等都会对房地产业造成较大冲击和影响，决策稍有不慎，就会造成开发产品滞销，商品积压，导致资金周转不灵，甚至资金链断裂，令企业陷入困境。
2 房地产开发企业税收征管存在问题
2.1 内部原因
（1）部分税务人员在对房地产开发经营企业的征管不够重视、经验不足，专业水平和能力有待提高，譬如税务部门缺乏建造师、评估师等专业人才等。房地产行业所涉及到的税收问题相当复杂，专业性强，对税务部门的管理人员的税务专业水平和综合素质的要求都很高。而在实际的税收管理工作中，特别是基层税务人员接触较少，有的在管理上简直就是感到力不从心。
（2）税收征管精细化程度不高，税务部门内部大多没有对房地产开发经营企业的开发项目进行项目登记、备案管理，也没有建立独立的台账。对房地产开发经营企业的建筑安装业务、销售不动产业务都没有在税务部门专门开发的“两业”系统进行详细登记，没有充分利用好“两业”系统，对企业的开发、销售的情况未能及时掌握，未能做到有效监控。
（3）征管部门对房地产开发企业的日常管理手段单一，纳税信息掌握不对称，信息受限，造成税收征管不到位，特别是在核查过程中缺乏有效的手段，更是容易造成部分证据无法取得或者是虽然可以获取到有关凭证资料，但却需要花费过多的精力和时间，整体上影响了税务核查工作效果和最终成绩。
（4）税务管理工作主要是一种事后管理的工作，相对地说，管理工作的开展比较滞后，税务部门未能在房地产公司开发项目立项之初即时介入，这方面的不足对税务部门工作人员在对建筑施工成本的核查方面带来了较大难度。
2.2 外部原因
2.2.1 房地产企业对税收政策掌握不到位，纳税意识不强，财务核算不健全，税款容易流失
部分房地产行业财务核算不够准确，财务制度不够健全，财会人员配备不足且素质普遍不高，企业法人税法意识淡薄。比如未及时结转销售收入、将已实现的销售收入长期挂“预收帐款”等科目的情况，影响到企业所得税的正确计缴；或者在业务往来上做手脚，采取通过关联企业转移收入、多开成本费用发票等方式，造成少列收入多列成本费用的状况，造成税款的流失等等。
2.2.2 目前在建筑安装环节虚列工程成本依然是房地产开发企业偷逃税的主要手段
房地产开发企业的建筑工程，往往存在着前期工程施工总量被后来的施工所覆盖、隐蔽的特点，但另一方面，税务部门工作人员反而因专业方向的差异，对建筑施工业务不太熟悉，这样，税务部门这一软肋往往就会被房地产开发商所利用，他们会为了增大税前扣除，而在建安环节虚列工程成本，从而降低利润额，以达到少缴不缴税款的目的。
2.2.3 房地产中介机构自律不够，税务征管难度加大
现阶段，对房地产中介机构的行业监管仍不够到位，并且由于税收法律法规等制度也有待进一步完善，以及在各种利益引诱下，少数房地产中介机构为房地产企业伪造虚假的房地产项目结算审核书据提供各种便利，以上种种的因素都给税务部门的税收管理带来了更加大的难度。
2.2.4 税收征收管理外部环境有待改善，协税护税机制有待进一步完善
房地产开发经营涉及多个部门，比如国土、房管、建设等多个职能部门，由于协税护税机制还不够完善，造成了部门配合不力的情况，部门间涉税信息不能共享，取证困难等，职能部门协作配合不尽如人意，就会更增加税收征管难度。
3 加强房地产税收征管的几点建议
3.1 开展形式多样的税法宣传，使纳税人自觉纳税的意识以及对税收法律法规的遵从度得到不断提高
要结合实际加强税法宣传，通过上街摆摊、发放宣传材料、宣传手册，在新闻媒介、税局公开网站上增设税收政策宣传专栏，或在QQ、微信等电子媒介上宣传以及举办税收培训班等各种各样的形式，及时、迅速地将国家房地产政策以及税收政策的变化、调整等告知企业，传送、告知每一个企业法人、财务核算人员、办税人员等，确保其吃准吃透政策，增强其依法纳税意识，使其知法守法，促使其自觉遵章依法纳税。
3.2 加强对税务人员和企业账务人员专业知识培训，加强日常管理
一要加强税务人员的各类税收业务知识和法律法规知识培训，使每个税务人员不但精通专业知识，还要具有较高的法律素质，提高依法行政的意识和能力。另外除加强对税收的专业知识的学习外，更要增加不同行业的专业知识的培训和学习，特别是要注重与房地产开发企业业务相关的工程造价、评估等专业知识的涉猎，以满足税务核查的需要；二要调配各税务部门的业务能手不定期对房地产企业的法人和财务人员等进行纳税辅导，提高他们的财务核算水平和对税法认知度，减少房地产行业企业的纳税风险。
3.3 对房地产开发产品实行项目化管理，提高税收征收管理水平
鉴于同一房地产企业一般都有多个开发项目，其所发生的工程成本、财务费用等支出都很难划分清楚，通常有成本费用的结转与登录的主营收入不匹配的情况，另外多计开发产品单位工程成本和已售商品房面积等情况也普遍存在。基于以上的不良状况，应加强对房地产行业的管理，对对房地产行业税收的管理可采取项目化管理的方法，按国税发[2009]31号第二十六条的计税成本对象的确定原则来归集成本费用，建立健全的项目台账，比如包括项目建筑面积、商品房销售面积、可售面积、主营业务收入、主营业务成本以及费用分摊等，充分利用好“两业”系统资源，完整登记相关信息，构建全程跟踪的管理体系。
3.4 强化重点税种管理，堵塞税收漏洞
强化企业所得税、增值税以及土地增值税等重点税种的管理。一是关注收入结转的及时性和成本结转的配比性等，并对几大税种的计税依据进行横向对比分析，以保证各项税收及时足额入库。二是对不同地域、不同规模的房地产开发项目分别设置企业所得税最低预警率，对税负低于最低预警率的企业要及时介入，进行纳税评估，分析原因。三是在土地增值税征管方面除了要随同流转税（增值税）预征外，对已办理竣工结算的房地产开发项目应严格审查土地转让成本及费用，及时进行土地增值税清算。四是要加强存量房出租增值税的监控。
3.5 紧密关注房地产企业的关联行业，实现税收征收管理的无缝对接
本地区的房地产开发企业很多是集团公司或家族企业，同时经营着建筑安装、装修和房地产开发等多元化业务。部分房地产开发企业往往利用关联企业或者与施工企业的供需关系或者关联关系，虚列工程成本或转移营业利润，进而达到偷逃税款的目的。因此，必须强化对施工企业的税收管理，完善关联行业和关联企业的管理，从而提高房地产开发行业的税收管理水平。同时，依托计算机技术，搞好纳税评估。根据区域内房地产及关联行业纳税情况的相关历史数据，开展关联行业税负率、成本利润率、销售收入利润率、企业所得税负担率等指标的分析，按期进行纳税评估，对房地产开发经营实施有效控管。
3.6 加强部门配合，齐抓共管促税收
一是积极协调相关部门，搭建信息交流平台。与财政、税务、国土、城建、金融、房产管理等部门形成合力，实现资料、信息共享，扩充、建设好协税护税网络，以促进房地产市场的健康发展。
关键字：房地产；金融；风险；防控
中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：
随着房地产行业的不断发展以及房价的一路飘升，与房地产行业密切相关的房地产金融也渐渐成为了人们关注的焦点。特别是2007年，美国 “次债危机”更是掀起了全球金融市场的混乱。这场由房地产行业所引发的金融风险提醒我们，越是在行业繁荣时期，越应该加强风险控制和行业监管，同时要采取多种措施稳定市场，保持房地产行业有序健康发展。防范房地产行业金融风险，不仅是房地产业和房地产金融业稳定、发展的需要，对整个金融业和国民经济的稳定和发展也起着至关重要的作用。
一、基本理论
房地产金融是指在房地产开发、建设、流通、经营、消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。房地产金融的内容主要包括吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产贷款，从事房地产投资、信托、保险、典当和货币结算以及房地产有价证券的发行与交易等。
房地产金融风险作为金融风险的一种，所指的是在房地产资金融通过程中，经营房地产金融业务的金融机构，由于各种现实中无法确定的因素，使金融系统特别是银行实际收益与预期收益发生了一定偏差，从而蒙受损失或获得额外收益的机会和可能性。
二、风险分析
1、房产贷款总量大
近几年由于中国银行业的行业转型，普遍把房产贷款看作优质资产，高盈利资产，从而不遗余力地发展此项业务，导致我国在个人房产贷款的发放额度迅速提升。在激烈的市场竞争下，一些银行过度迎合客户需求，放松业务办理条件，不仅贷前审查流于形式，贷中向客户提供违规便利，而且贷后疏于跟踪管理，种种违规行为为不良贷款的增长埋下隐患。
2、信贷结构不合理
由于长期受我国福利分房制度和金融机构传统经营模式的影响，金融机构对房地产行业的投资中，造成建设贷款与消费贷款的比重严重失调，形成重生产、轻消费的投资格局，加上银行的投资取向一直偏重于房地产的开发建设，使开发商的住房建设贷款额度远远大于贷给个人购房的住房消费的额度。
3、银行信贷依存度高
我国房地产开发商普遍规模较小、资质偏低、权益性资本不足。房地产金融与房地产业相互依存，两者的风险具有共生性，我国的房地产业对银行信贷的高度依赖性使这种共生特征愈加突出。限制房地产业发展的宏观调控政策频出，银行将会因客户的大量违约而陷入资金流动性困境。
4、金融机构操作风险
房地产业近几年的持续高增长速度和高额的收益，吸引了银行信贷资金的大量进入，而有些房地产企业的恶意拖欠，又使得银行不惜违规操作或放松信贷条件，从而进入恶性循环。另外，还存在银行贷前审经办人员风险意识不到位，审查流于形式，客户资料不能全面而连续，使商业银行缺少相关的风险预警机制。
三、原因解析
1、房产价格持续走高
最新资料显示，中国房价仍然呈现持续走高的态势，相应引起银行以房地产为标的的抵押资产价值逐步攀升。但一旦诸如人民币升值、美元贬值预期等国内外因素导致房地产市场出现拐点，房价出现大幅下调，银行的信贷资产质量就会恶化。另外，房价大幅上涨，也会使得房地产行业吸纳的投资资金与自住购房者能够提供的购买资金之差扩大，在一定程度上抑制房地产贷款的健康发展。
2、行业市场监管不力
（1）无序竞争。银行之间竞相压低住房抵押门槛，形成无序竞争，既加大了银行的经营成本，也给银行带来极大的信用风险。不仅包括房地产相关利益者串谋，高估房价、虚构交易，套取、骗取银行房贷资金，还有用假收入证明等虚假文件到银行进行虚假住房抵押、套贷、骗贷等现象。
（2）投机行为。由于近几年房地产投资的迅速发展，房地产投资成为了一个能够带来巨大利润的行业，很多开发商乘机进行投资，或者说是“投机”，加快了投资的迅速发展，市场泡沫严重，加大了房地产金融的风险。
3、金融市场信息不对称
房地产项目经营周期长、技术要求高且市场变化快，加重了信息的不对称。信息传递机制不完善和个人诚信制度的缺乏使得银行在与房地产开发商和购房者之间的信息博弈中处于劣势，银行无法对房地产投资项日的预期效益和潜在风险进行全面评估。贷款人在进行信贷过程中为了追求利益，采取隐瞒信息、挪用贷款资金等现象时有发生，也很大程度上导致银行不能充分掌握贷款人的信息，不能合理估计其偿还能力及贷款的风险，导致房地产金融风险的加大。
4、金融机构违规操作
房地产业是国民经济的支柱行业，近几年的持续高温和高额利润吸引了银行信贷资金的大量进入。恶性竞争使得各商业银行不惜违规操作或放松信贷条件发放房地产贷款，在一定程度上助长了房地产投资中的不良倾向，也促使了金融腐败的滋生，而各种违规操作和金融腐败导致房地产贷款质量下降，随时都有发生灾难的可能。
四、防范措施
1、拓展融资渠道，优化贷款结构
拓宽房地产企业融资渠道的关键在于发展市场化的直接融资，即是让投资者直接承担产业风险的市场化融资，将过度集中在银行系统的风险分散给全社会共同承担。为此，应发展完善适合我国的房地产融资方式。将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式，这是化解房地产金融风险的必由之路。
2、完善业务监管机制，加强金融监管力度
首先，要建立起比较系统的房地产行业风险监控、评价、分析机制及报告制度。其次，要定期或不定期地对房地产市场进行调查，及时了解与行业相关的信息。如果发现了可能影响房产经营的政策变化、土地政策调政、市场动向、市政建设、城市发展战略动向，应该及时地加以分析，适时调整自己的发展战略。
3、健全法律法规体系，防范制度风险
企业必须确定房地产经营的法律意识，积极学习各法律法规条文中新增有关开办房地产金融业务的法律条例，用法规的方式约束规范企业自身与银行的金融行为。要重视政府的监督职能，主动配合政府在房地产市场中的宏观调控职能，以更加积极的姿态维护企业自身和国家的利益。
4、规范流程审批手续，防范操作风险
加强内控机制建设，要规范金融机构内部的经营管理，强化其内部的约束机制，进一步把贷款风险、贷款效益和贷款责任人的切身利益联系起来，明确各级房地产信贷人员的权利和责任，使其各司其职、各负其责，加强信贷管理，尤其在审批环节要严格把关，杜绝各种人情贷款、关系贷款的发生。通过建章立制规范业务人员的行为，强化对信贷业务人员的业务政策与操作培训，岗位责任与敬业精神培训，风险意识教育，职业道德教育等，不断提高其综合素质，减少主观放纵风险的可能。
中国房地产金融的发展尚在初级阶段，出现一些风险和隐患是必然的，要客观看待这一情况，积极寻求解决方法。当前，防范和控制中国房地产金融风险，关键在于建立适应中国当前社会经济发展和房地产业现状的新型房地产金融体系，使房地产金融的发展跟得上房地产业发展的步伐。因此，要加强相关法律法规的建设，积极探索新的融资渠道，寻求一条适合中国的房地产发展之路。
参考文献：
[1]吴浩. 中国房地产金融风险研究[D]. 暨南大学, 2010.
[2]方荣才. 我国房地产金融风险的分析与防范[J]. 商场现代化, 2008(10) .
关键词：房地产：营销；企业
上海房地产营销行业随着房地产市场的发展经历了从无到有、从小到大的快速发展过程。逐渐成长为一个相对完善的现代服务行业。上海房地产营销市场从20世纪90年代以港台企业为主导，发展到本土企业异军突起，形成赶超之势，开发商对商的依赖度和信任度不断增强，营销服务所占市场比例逐渐走高，房地产营销行业作为现代服务业的一个重要分支在房地产行业中的作用已经日益显现。
一、上海营销企业发展现状和问题剖析
(一)上海房地产营销市场集中度不高，呈现垄断竞争格局
由于我国营销企业的注册资本很低，在房地产业的快速成长期也几乎不需要具备技术含量的产品定位、营销策划的服务，因此，在几乎不存在资金壁垒和技术壁垒的市场环境下，上海的营销企业像雨后春笋般不断冒出。尽管随着上海房地产市场日趋成熟，房地产营销业务总量在增加，但营销业的企业数量膨胀更快。
根据中国房地产测评中心的《2009年中国最佳房地产营销企业测评报告》研究统计结果显示，2008年上海房地产总建筑面积达到1185万平方米，占沪商品房销售市场总量的61％。在上海市场中，领军企业易居中国在上海市场的份额仅占到14％。其后的3家企业的市场份额均为7％，前4家企业的市场份额总量占上海市场的35％(见图1)，反映出上海房地产营销市场集中度不高，市场整体呈现垄断竞争的格局。
本土企业在与港台企业的激烈竞争中已经明显胜出，在图1的12家上海活跃企业中，港台企业的市场占有率为18％，本土企业的市场占有率达到32％。本土企业随着上海房地产市场的快速发展已经迅速成长壮大起来，在市场调研、产品定位、营销策划以及与消费者直接沟通的终端销售领域均积累了丰富的市场经验和研究实力，在与港台老牌企业的市场竞争中逐渐得到市场认可。
(二)市场竞争激烈，企业利润率快速下滑
由于上海房地产企业数目众多且大多规模较小，最终导致上海房地产业规模不断膨胀，众多企业为了争夺业务，不惜采取各种竞争手段。费率不断降低，据统计，2003年上海房地产企业的费率处于3％的较高水平，随着房地产行业的竞争日趋白热化，费率降到了目前的1％左右的水平。模式也从最初的纯模式逐渐演化为商与开发商风险共担的风险。甚至目前沪上一些资金实力雄厚的商大力推行的“包销”。在包销经营模式下，开发商几乎把所有的销售风险都转给了商，商承担的风险最大、资金实力的要求最高。包销在本质上属于经营行为，它颠覆了房地产行业“智力取胜”的游戏规则，可能引发一些法律风险，因而在一定程度上属于房地产行业内的不正当竞争行为。
在上海房地产市场激烈竞争的环境下，企业的服务内容和方式比较单一，同业间模仿盛行，企业的可代替性很强，企业之间的竞争手段主要集中价格竞争上。房地产营销企业的服务收费大大降低，而其运营成本却明显增加，导致行业平均利润率出现明显下滑；利润的降低又反过来影响了企业提高专业服务水平的积极性，由此进入恶性循环，导致房地产行业整体服务水平和信誉度的下降。
(三)营销企业的服务专业性受到严峻挑战
在房地产市场快速发展阶段，需求大于供给，市场处于卖方市场，开发商基本忽视企业服务的专业度和对产品的价值增值。但在房地产销售低迷的市场环境下，简单的楼盘促销难以激发消费者的购房欲望。开发企业认识到营销企业的专业性和重要性，开始寻求与房地产营销企业的合作。经过十几年的市场锤炼。我国房地产营销企业从单纯的项目销售拓展到从前期的市场调研，到中期的设计、策划，一直到后期的销售等各环节都进行辅助和把握。体现了一种全程营销的理念，并向产业链下游拓展到二手中介、物业管理以及通过横向拓展，将业务延伸到房地产投融资、房地产评估等领域。
全程营销理念在上海营销业已经得到普遍认可，企业的业务模式也从单纯的销售转变为从市场调研、产品定位再到营销策划以及最后的终端全程的营销服务方案。但是，大多数营销公司的业务知识和专业技能水平不高，服务质量一般，真正能有针对性地写出贴近市场、贴近个案楼盘特征的营销策划报告少之又少，而以似懂非懂、泛泛而谈的营销策划报告居多，对具体营销的操作指导性较差。另外，在终端销售环节，由于公司的一线销售人员流动比率较高，销售人员的培训管理难以跟上，加之销售人员本身素质不是很高，专业的营销策划很难与终端楼盘销售做到良好的有机结合，导致楼盘的最终销售效果差强人意。
二、上海房地产营销企业发展对策探讨
在全球金融危机的影响下，我国房地产市场的调整也一定程度上加速了房地产行业的“洗牌”，在这种市场背景下，上海房地产营销企业要积极应对当前形势，着眼于开拓新的市场、开创新的业务模式，整合各种资源，在市场逆境中稳定生存以蓄势待发。
(一)提升品牌美誉度，异地拓展新市场
在房地产销售低迷的市场环境下。往日企业拼佣金、拼关系的业务拓展模式已经不能跟上新的市场形势的需要，客户将逐渐向专业服务口碑较好的品牌企业倾斜。这种趋势在2008年的销售逆境中体现得非常明显，优秀品牌企业从各个成功的营销案例中脱颖而出，成为市场瞩目的对象。
大多数知名度和美誉度不高的企业只能采取收缩战略，而那些品牌公司凭借已经积累起来的强大品牌影响力可获得更大的发展机遇。当前。上海市场明显处于供大于求的市场态势。而且优秀品牌公司云集。在《2009年中国最佳房地产营销企业测评榜》中，上海上榜企业占比达到34％。因此，沪上优秀品牌企业在塑造专业化品牌行的同时，可以通过品牌优势输出，以上海为根据地向长三角乃至中西部房地产市场发展较为落后的区域拓展市场。如上海同策咨询有限公司在上海站稳脚跟的同时，将业务拓展到常州、苏州、杭州、南京等长三角周边区域，而易居
中国则在资本的助推下，迅速将业务版图扩展至全国40个城市。
(二)整合各种资源，努力创新服务模式
为了能够安稳“过冬”，也能够给开发商、政府部门等客户更专业的服务，沪上房地产营销企业在业务范围和销售模式上不断创新。在业务拓展上，房地产营销企业积极介入管理咨询、政府发展顾问等新业务，并将业务范围向上、下游延伸，开展房地产金融投资服务，进入二手房经纪、按揭服务、物业管理等领域。通过多元化业务模式不断满足地产商、业主等客户的衍生需求，从而为客户提供全方位、更系统的解决方案。
在销售模式的创新方面，沪上企业可以广泛利用报纸、网络等媒介资源进行造势宣传，组织各种各样的看房活动、专家讲座、社区论坛等活动。加强广大消费者对楼盘品质、社区文化、物业管理等方面的感知。另外，企业可以通过将二、三级市场有效结合，即房地产企业和房地产中介企业合作，通过房地产中介公司广泛的营业网点销售一手房，以最大限度地在销售低迷的形势下网络真正的潜在购房者，促进房地产项目的销售。如易居中国利用旗下易居臣信的中介门店，大大拓宽了销售渠道，最大化地网络住客户资源，在逆市中打开销售通路。而对于没有中介资源的公司，则可以通过与品牌中介公司联合，通过合作或联盟达到取长补短的协同效应，如上海华燕利用其在营销策划领域有着丰富的操盘经验与汉宇地产的中介渠道资源有效结合，大大推动了项目的运营效率和销售速度。这些措施都从不同方面增强了企业实力，提高了服务水平，对促进整个房地产行业的健康发展也起到了重要作用。
(三)加强信息化建设。提升专业服务水平
“原来，我们是在销售能生产的东西。现在，我们在生产能够销售的东西。”这是对我国房地产市场转变的经典描述。因此。为了更好地满足客户差异化的需求和偏好，企业必须进一步强化其专业技能，巩固和提高其专业优势，而信息化建设成为营销企业专业化竞争的后台支撑。营销业的信息涵盖内容不仅包括所有楼盘项目的基本信息，还包括了与房地产市场相关的各种宏观和中观信息以及与产品本身相关的微观供需信息等等，所以营销企业除了收集各种与房地产相关的资料、数据外，还需建立、完善自己的信息数据库，从而加强信息的分类分级管理。在此基础上，认真研究消费者需求，与消费者多沟通，为公司网络丰富的客户资源，才能真正提供满足其需求和偏好的产品和服务。
(四)培育储备人才。留住现有人才
如果品牌是房地产营销企业核心竞争力的外在表象，那么人才就是其核心竞争力的内在本质。房地产业是一个智力密集型产业，人力资本是其最重要的资源之一，但也将成为今后制约业发展的一个瓶颈因素。事实证明，业的每一次变革都有某些商会被淘汰出局，是去是留通常取决于其服务水准的专业性，归根结底取决于人。
论文摘要：房地产行业的税收是地方税收收入的重要来源，本文对房地产行业在税收征管中存在的问题进行了分析，并提出了具体的预防措施和管理方法。
随着城市建设及房地产业的快速发展。建筑业和房地产业的税收收入大幅增长，己成为地方税收收入的重要来源。但由于建筑房地产业涉及的税种多、征管的难度大．税源管理仍存在较大漏洞。为了提高该行业税收管理的科学化、精细化水平．进一步发挥税收的调控职能．促进房地产行业的健康发展。有必要在现行管理体制下落实各项管理要求的同时．通过整合现有征管资源．加强部门协调配合，搞好各征管环节的衔接。进一步做到应收尽收。现结合房地产业税收管理的实际。就加强房地产业税收管理谈几点意见。
一、房地产行业税收征管存在的问题
(一)房地产行业企业纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的．这些企业曲解地方的优惠政策．甚至有的认为自己是招商引资企业．在税收方面享有优惠、得到“照顾理所应当：部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚．特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。
(二)房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。账务不全．有的甚至根本没有建账。二是收入不实。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式．因未开具正式发票．预收款长期挂在账上．不作收入．有的甚至无账可查。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长，与建安施工结算不及时．成本核算未严格执行权贲发生制、遵循配比原则．有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少．就列支多少：对末售房面积。收入未转但成本已提前列支．造成收入、成本不配比。因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入账。造成成本虚增．同时存在大置的不合法凭证或没有取得凭证。
(三)政策宣传力度不够．政策执行不能到位。目前。在土地使用权的出让和房地产开发、转让诸环节分别征收营业税、城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税、契税等税种。由于涉及的税种较多，房地产方面的税收政策又不能及时、全面地送到纳税人手中，使一些纳税人无法对房地产相关税收政策有所认识。同时由于房地产开发商税收法律意识淡薄，又不积极配合也增加了征收难度．导致房地产企业相关税收政策执行不到位。
(四)税收征管力度不够，漏洞较为明显。由于房地产行业的会计核算复杂，涉及税种相对较多．使得征管难度加大，再加上税务部门征管手段的落后。房地产行业税收基础管理工作不扎实．使得房地产行业的税收征管存在较多的缺失。主要原因：一是税务人员管理的不衔接。如房地产企业在开发前期主要涉及施工企业的建安营业税，开发中期主要涉及到销售不动产的营业税．而在开发中后期涉及企业所得税。在通常的税收日常管理中，税务人员偏重于营业税的征管．而忽视了对企业所得税的管理。二是行业税收管理措施不到位。如目前对企业所得税的征管．有核定征收、查账征收，还有以工程为单位．待工程完工后进行结算征收等．而土地增值税则由于提供税款不多．计算程序复杂，以及预征政策落实问题．使得征管上存在较大的漏洞。三是发票控管力度不强。主要表现在：其一．施工企业结算不开具建安发票，无法确定工程成本。其二，房地产公司不开具销售不动产发票．在企业隐瞒有关情况时．难以确认收入，从而影响税款征收。其三．房地产公司与施工企业大量使用白条结算．混淆纳税义务时间．少申报收入。四是房地产行业流动性强。流云力jil生强是房地产行业的共同特点，目前，全市外来房地产开发公司都是外地的固定业户．往往以回总公司汇总纳税为由．不愿接受经营地税务机关管理．但按照国家政策的规定．他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件．并且在我市累计经营期限大都超过了180天．应该接受经营地税务机关管理。流动性强的特点给税收管理带来一定困难．稍有疏松．极易形成漏征漏管。
(五)税收违法打击不够．检查工作力度不到位。
目前，地税机关检查人员素质参差不齐，专业性管理较弱，给那些少缴、不缴、甚至偷逃税款的人有机可乘。造成税源的白白流失。另外，对偷逃税的处罚不严．虽然刑法、税收征管法又寸偷逃税行为有明文处罚的规定，但在实际工作中，税务部门往往以补代罚，以罚代刑，使偷逃税的人总存有侥军的心理。如契税是一次性的行为税，涉及的纳税人面宽且复杂．事后监督检查．追缴税款相当困难。目前．产权交易双方或者中介机构采取瞒报成交价，t丁立假合同等手段降低计税依据以达到少缴税款的目的．由于税法对这类偷逃税行为没有相应的处罚条款．加上查处不严，致使开发商、中介机构以及产权承受人肆无忌惮地弄虚作假，偷逃国家税款。
(六)部门配合缺乏合力，税收管理外部环境有待改善。虽然新的税收征管法对有关部门协税护税职能作用作出了明确的法律规定，但现实中由于部门利益驱使．造成部门配合不力，协税护税组织不够完善．更增加了管理难度。税务部门在具体进行房地产税收征管过程中．一些基础信息来源于房管、土地等部门。但由于彼此不属于同一领导部门．以及没有一个具体的法律或规蕈来约束相关部门对房地产业的协税护税行为。致使部门之间协调配合乏力。税务部门对房地产业税收的征管工作．普遍需要依靠相关部门的协助配合。才能掌握房地产企业的税源资料．但在买际工作中。出于种种原因很难形成部门合力．由于涉及的部门较多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之间的合作只处于相互约定和协商的状态。遇到问题不能及时解决．必须召开部门间的协调会议才可解决．缺乏相应的激励制约手段，未能实现信息共享．难以实现房地产行业税源的源泉控制。
二、对房地产行业税收管理的建议
针对房地产行业税收征管工作中存在的问题，为了提高房地产税收管理的科学化、精细化水平．进一步发挥税收的调控职能，促进房地产业的健康发展，有必要在现行管理体制下落实各项管理要求的同时．通过整合现有征管资源，实现信息共享．加强部门协调配合．搞好各征管环节连接．实施一体化管理。
(一)优化服务，加强有关税收政策的宣传和财务核算的辅导。一是通过印发宣传材料、宣传手册．在新闻媒体、税务网站上开辟宣传专栏，举办专门培训班等多种形式．将国家房地产政策特别是相关税收政策传达给每一个企业负责人、财务人员和办税人员：二是主动深入企业宣讲有关政策，了解企业生产经营情况，帮助健全财务制度．规范财务核算．减少房地产行业企业的纳税风险。还可通过设立招商引资绿色通道，优先为外来房地产企业办理相关手续。三是经常向地方政府汇报工作，将房地产税收管理情况进行专题汇报，向有关领导宣讲房地产税收政策，帮助分析规范房地产行业税收管理对地方经济发展的促进作用，最大限度地争取地方政府的支持。通过依法开展热情、规范的税收服务，提高企业自觉纳税的意识．使之熟练掌握税收知识和办税技能．用诚心、诚信营造良好经济税收环境，赢得地方政府、社会各界特别是房地产开发企业的理解和配合，留住外来商家。
(二)革新税收征管措施，推进税收精细化管理。一是全面推广分户全程管理模式。对房产开发项目实行“栋号管理"．按施工栋号或商品房销售的栋号登记台账．一栋一档．全面掌握每一栋号的成本、核算和销售情况，实施税源监控：同时对房屋土地权属进行普查并建立征管台账：实现房管、土地部门的产权档案信息与税务部门共享．由档案建台账。通过三套台账完善管理模式。二是加强发票管理工作．把房地产企业向用户收取订金、预售房款的票据全部纳入地税发票管理。定期检查房地产企业发票使用情况．核对发票的金额是否与房屋实际销售的价格一致，对违规操作填开的发票．严格进行处罚。三是加大税收检查力度。打击房地产业涉税违法行为。重点对无证户、挂靠户、承包户以及以房易地、以地易房或私下交易方式从事经营开发的业户进行重点监控。同时抓好房地产行业专项稽查．堵塞漏洞。可以采取一条街一幢房产逐个清理的拉网式清查办法：对不依法接受税务管理或偷逃税行为情节严重．造成不良影响的，予以严厉打击并公开曝光。起到打击一个、震慑一片的作用．确保房地产业税收不流失。
(三)有针对性地采取核定征收的办法。对那些财务核算不健全．税基不真实，收入总额及成本费用支出均不能正确核算．不能向主管税务机关提供真实、准确完整的纳税资料的纳税户．可以采取核定征收管理方法．包括定额征收和核定征收。对挂靠户、承包户应按照同行业同规模水平从高核定征收．在具体操作方面可以按照核定应纳税所得率确定应纳税所得额．按商品建筑面积乘以市场价格核定计税营业额等方法。
(四)加强联合控管力度．建立健全协税护税网络。房地产行业的税收管理需要多方面的支持，因此税务机关要建立健全协税护税的控管网络．严密监控房地产行业税收的税源动态。首先．加强与土地管理、房产管理等部门的联系．建立信息共享传递制度。把握土地使用权的取得、项目审批、预售及销售、产权登记、二手房交易五个关键环节．全面掌握房地产开发企业的涉税资料。建立房地产税收电子档案，实行全程动态跟踪管理．及时发现新情况、新问题。其次．以契税征管为契机．全面掌握税源信息。实施一体化管理。主要是以契税征管为把手．严格执行“先税后证"的有关规定。以证控税．堵塞漏洞．把住税源控管的关键环节。再通过征收机关闻的配合。准确、快捷传递信息。实现信息的互通共享。凡不持税务部门监制发票和税票．房产、土地部门不予办理产权证照。从制度上堵塞税收流失的漏洞。税务机关要充分利用契税征管中获取的信息．明确责任人。跟踪掌握有关房地产税收的税源情况．对有关税收实施有效管理．提高税收的管理质量和效率。
(五)建立健全房地产信息库。按照房地产企业的开发流程。在房管、规划、国土等部门的配合与支持下。健全部门联动的税收监控网络。多方采集房地产企业的涉税信息．对房地产权属转移双方的名称、识别号码．房地产的位置、面积、转移时间、转移价格等相关信息．按照“五统一”的要求．在登录入账的基础上全部输入微机进行管理．并及时传递、比对、整理、归集．按日录入．按周核对．按月订册，初步建成一个“集中管理、相互依托、数据规范、信息共享”的综合信息库．使之成为涉税信息处理中心和税源监控中心。同时，综合利用房地产转让信息．与纳税人的纳税申报资料进行比对。随时掌握税源变化情况．让各种房地产信息归入税源管理档案．逐步实现各管理部门之间、各税种之间最大程度的信息互通共享。利用土地使用权交易信息，及时掌握承受土地使用权的单位或个人名称、土地坐落位置、价格、用途、面积等信息．了解或控制城镇土地使用税、耕地占用税税源，加强城镇土地使用税的征收管理，对占用耕地进行开发建设的，及时征收耕地占用税。利用契税征管中获取的房地产交易信息，掌握单位、个人在房地产二级市场转让房地产的有关税源信息．将转让方名称、识别号码，转让房地产的坐落地点、面积、价格与有关纳税申报资料进行比对分析，发现漏缴税款的．及时进行追缴．切实加强在房地产二级交易市场转让房地产的有关税收的管理。利用契税征管中获取的有关信息，建立健全房地产行业税源台账和征收台账，跟踪掌握有关房地产税收的税源变化和征收情况，严格实行以票控税．促使购房者主动向房地产开发商索取不动产销售发票。从而提高管理质量和效率。
关键词： 房地产成本管理应用
目标成本管理，也可称为成本企划，是成本控制的一种全新战略。在我国经济不断发展的前提下，在不断变化的经营环境里，以往传统的成本控制方法已经难以发挥作用，而随着经营者将眼光不断的延伸，寻找事前控制目标，这种方式与思路已逐步系统化，形成一新的成本控制理念、方法，既“目标成本管理”。其拥有经济性、预见性、制约性等特质。只有在日益激烈，甚至惨烈的竞争中，降低自身成本，才能更好的实现企业与社会的双效益。
一、房地产企业成本管理存在的问题
1.缺乏体系与制度的规范：现今，成本管理虽然已经得到广大房地产企业的重视，但其经验不足，成本管理体系不够规范，多数企业也没有针对成本管理设置相应部门。
2.信息掌握力不足：许多房地产企业依然采用传统的核算方法，这样要等待开发项目完成以后，才能计算实际成本，无法在事中勒戒成本情况，从而难以发现问题并解决。
3.变化控制力不够：房地产项目的开发，过程非常复杂，涉及到许多部门、单位，签证与各类变更难以应对，其缺乏防范、应对措施，难以掌握最新信息。倒签的情况也不时发生。
4.资金制定不精确：房地产行业属于资金密集型，资金的管理是所有企业非常重视的一点。在开发过程中，因有着大量的、复杂的且类型不同的合同，其掺杂在阶段不同的执行过程中，所以很难在短期内制定出越来季度、月份的资金方案、计划并保证其精确度。由于数据、信息的多变性与即时性，财务人员很难制定出精确的资金计划，导致企业领导无法根据方案作正确选择、决策。
5.超付产生的影响：房地产开发项目其付款形式，是依照项目工程的进度来结算，付款时以合同内的明确规定为依据。在项目的施工中，经常受到各类变化而影响进度，而保修款与应扣款的结算，影响了付款金额的审核与计算，导致超付情况发生，致使后期的工作被动。
6.合同执行进度： 项目的开发，需要房地产单位对外制定施工合同。工程的规模越大，周期越长，其合同的数量越多。在执行合同约定的过程中，有着多变的情况，付款条件、付款审核等很多相关信息都与合同有关，从而针对这些庞大的信息难以即时与精确的管理。在合同的执行中，信息掌握不足，无法共享，引发工作的重复，以至于产生重复款、误付款等严重错误。
7.跟踪管理不全面：房地产项目的开发，需要与设计师、施工队、材料厂等多种厂商合作，而有时会同某一单独厂商签订多分合约，在不同项目里多次合作，从而无法及时、全面的掌握厂商各方面的综合信息，缺乏追踪手段。
二、目标管理流程
1.目标的成本分解：
制定目标成本以后，根据房地产企业自身情况对目标成本进行分解。将目标成本分解后，分配到相应的相关部门，这些部门是目标成本的“责任体”、执行者，而目标成本演变为这些部门的“责任成本”。这些部门需对自己执行后的结果负责，对目标成本实施、采取控制。目标成本也可以依据作业的程序而作分解，将目标成本分解到相关项目或者核算部门；使目标成本拥有归集依据与标准。目标成本分解的细化程度、方法有很多，但其基本的思路大致相同。
2.制定目标：
目标成本控制与管理，其主要在于目标的制定。制定目标的方式需科学，采集市场的预测、利润的预测、资料的掌握、销量的预测已经成本预测等相关资料信息，对所有资料进行加工、分析、筛选出有“利用价值”的信息，从而制定、分析成本目标方案，最后选取优化目标方案。既而由此方案，开展目标成本计划的制定与分解。
3.分析考核：
目标成本分析可以分为三种：1.事前预测分析。2.事中控制分析。3.事后业绩分析。其可达到前期的预防控制、过程中的直接控制、反馈控制的效果，使考核评价有充足的“客观”依据。为了加强目标成本管理的创造条件，可根据成本管理执行的结果与资料，依据目标责任的标准、要求，对分解责任者进行逐级考核、评价。
4.成本控制：
目标成本的控制，是目标成本管理体系中的“核心要素”。为减少成本，保证事前成本目标：评估、预测、制定计划、分析等活动都是“控制”的体现。为达到事前目标，全面控制目标成本的全时态与全状态。其包含了目标成本的核算与反馈、审批与下达。
三、房地产开发项目的管理应用
1.事前管理：
事前管理，其主要是成本的计划和预测。房地产开放商，可以从众多的竞标单位中选取经营良好、报价合理、施工快的承包单位，委托工程任务。通过竞标的方式，打破垄断、促进竞争，促使承包方降低成本，加快施工速度，以此保证工程质量与成本的控制。科学的核算指标、制定计划，而筛选项目尤为重要，其大致分为三步：
（1）定价目标的选定。
（2）了解、分析既定目标实现公司多项可能的投资计划。
（3）信息收集，在此阶段企业单位，以获取以选投资计划的相关资料为主要工作。
2.事中管理：
（1）资金筹备：企业单位自有资金，对于一个房地产开发项目是远远不够的，因此筹集资金就成了企业的重要工作，在此过程中，其借入资金与自投资金的比例，要合理、明确的安排运用，以此降低成本。
（2）控制阶段：在项目实施的阶段，因为开发的项目所占的周期最长、投资支出最大，所以对于房地产开发商能否实现预计而言，加强、提高项目实施阶段的管理至关紧要。投资与运营，成本与销售，利润与开盘等环节是开发商的控制要点。
（3）选择阶段：房地产企业可采取回收期法、贴现现金流量法或会计收益率等方法，分析、选择实施方案。
3.事后管理：
事后控制、激励和反馈，也是整个项目最后阶段与步骤。在该步骤中，成本控制能否得到持续的改进与发展，也在于评价奖励、业绩报告、控制报告。按照房地产开发企业的特点，成本核算对象，其需可以独立的组织施工开发项目、设计文件。企业必须全面核查成本方案的达标情况，分析成本超支、缩减、减少的原因与程度，并实行经济责任制，相对给予奖罚。
4.人事管理：
注重员工培养，加强培训。万事人为本，作为一切工作的“源头”，其个人素质、知识水平、技术能力、团队意识等都对成本管理有所影响，既而需增加成本管理相关知识培训、相关专业教学。
关键词 “营改增” 房地产企业 税务风险 风险防范
近年来，我国一直进行营改增的税制改革。房地产行业的营改增成为增值税税制改革的最后一步，亦是至关重要的一步，房地产行业营改增后，增值税正式形成环环相扣的完整的链条。在营改增的背景下，房地产行业相应的税务风险也随之而来，如果处理不好会给企业带来严重的损失，因此有效地进行风险防范可以减少房地产企业的税务成本，使房地产企业能够健康稳定地发展。
一、营改增背景下，房地产企业存在的税务风险
（一）对企业税负的影响
营改增税制改革使很多房地产企业的税负控制面临着很大的挑战。根据有关调查得知，在进行了营改增以后，有效地减少了重复征税、漏税的情况，使企业的税负得到了降低。但是由于应交增值税等于销项税减进项税，企业增值税税负的高低除了与销项税的多少有关，还主要取决于可抵扣的进项的多少。而作为房地产企业，往往存在高额的融资费用和大量的规划费、大环境配套费等行政事业收费项目，前者是即使取得了增值税专票，亦不能作为可抵扣的进项，后者则不可能取得增值税专票，抵扣更无从谈起。因此，作为房地产企业，营改增以后，其成本中可取得可抵扣进项的比率远低于其他行业，如何控制企业的税负成为当务之急。
（二）增加了财务核算的难度
营改增税制改革加大房地产企业的财务工作人员的工作的难度。由于增值税相关的财务核算远较营业税复杂，如营业税是价内税，而增值税是价外税；营业税仅根据收入金额计算即可，而增值税需根据收入金额计算出销项，再抵扣进项才最终得出应交税金；同时，财务人员还需关注进项的认证时间限制以及需甄别哪些进项不能抵扣或者需要转出。这些都加大了财务人员的工作难度，如果不熟悉相关的税法法规，不熟悉相关的会计核算，极容易带来税务风险，给企业造成经济损失。
（三）加大了发票管理的难度
营改增税制改革给房地产企业的发票管理加大了难度。相对而言，由于营业税不能在下一环节抵扣，管理相对比较宽松。而对于增值税发票，特别是增值税专用发票的管理，我国相关的法律法规规定要严厉得多。根据我国相关的法律规定，虚开、伪造、代开、非法购买增值税专用发票等行为甚至会受到无期徒刑等严重的刑事处罚。在营改增的背景下，将会对发票上述一系列的问题进行严格的整顿，有效地治理代开、伪造增值税发票等现象。房地产行业之前长期开具营业税的发票，缺乏增值税票管理的经验，而且，房地产行业发票的票面金额较大，更加大了房地产企业对增值税票管理的难度。营改增后，房地产企业面临着如何规范开具发票和取得发票的难题。
（四）对企业业务流程管理的影响
营改增税制改革对房地产企业的业务流程管理提出了新的挑战。由于营改增前，房地产企业缴多少营业税仅与销售部门的销售行为有关，而营改增后，缴多少增值税除了与销售部门的销售行为有关，与采购部门的采购行为也息息相关。采购部门怎样签采购合同，能取得多少进项发票，这些都是房地产企业在营改增后面临的新课题。此外，整个房地产企业采用怎样一个经营模式去开发一个项目也会影响应交的增值税，对房地产企业整个业务流程的重新规划亦应提上日程。
二、营改增背景下，房地产企业税务风险防范的措施
（一）制定税务风险防范机制
房地产企业应该根据自身的实际情况，制定税务风险防范与预警机制，随时关注企业的税务风险，一旦检测出企业将会出现的税务风险就及时进行解决，有效地减少企业的损失，稳固企业的发展。定期组织相关人员对税收负担率进行整理与分析，做出及时有效的评估，然后根据评估结果制定出相应的税负变化表，以随时监控企业的税负情况，为企业的发展保驾护航。
（二）做好税收筹划工作
面对营改增后房地产企业税负增加的压力，房地产企业必须做好税务筹划工作。针对房地产行业的特殊情况，国家推出了一系列过渡政策，如房地产老项目可以自行选择采用一般计税方法还是简易计税方法来计缴增值税，房地产企业要根据自己的实际情况选择适当的方法。对于房地产的新项目，同样有税务筹划的空间，例如，我们可以考虑是采取建筑商包工包料的方式还是甲供材的方式来开发一个项目。通过税务筹划，尽量将企业的增值税税负控制在一个合理的区间。
（三）加强与增值税相关的全员培训
由于营改增增加了财务核算的复杂性和发票管理的难度，迫切需要对财务人员进行相关的业务培训，使其及时掌握税制的变化以及相应的核算方法，提高其业务水平以加强财务核算工作，规避漏报、错报增值税的税务风险，提供其思想认识以加强增值税专用发票的管理，切实杜绝虚开、代开增值税发票等带来的税务风险。
由于增值税税务风险的控制，需要各个部门的协同配合，关于营改增相关的培训不仅仅是针对财务人员的培训，而应该是一个全员的培训。通过全员培训，让房地产企业的决策层高度重视营改增带来的机遇和挑战，从企业战略的高度调整业务流程，乃至组织架构以应对营改增可能带来的税务风险，协调其他部门支持财务部门为规避相关税务风险所统筹的新举措。通过全员培训，让销售部门、采购部门、工程部门等认识到控制税务风险与其息息相关，特别是工程采购部门，如何配合公司的税务筹划，如何取得合法有效的增值税专票，成为房地产企业控制增值税税负的重中之重。
（四）理顺与增值税相关的业务流程
营改增税制改革以后，房地产企业面临计税方法、会计核算、税控风险点等的一系列变化，这就要求房地产企业要理顺与增值税相关的业务流程，改进相关的组织结构，进而有效地控制税务风险。
业务流程方面，从供应商的选择到合同管理都必须因应增值税的特点进行调整。选择供应商时，要尽量选择具有一般纳税人资质的单位进行合作，对那些小规模纳税人的合作单位，可争取让其提供税局代开的增值税专用发票（可抵扣3%），并与其商议适当降低价格。同时，必须加强合同特别是采购工程合同的管理，务必做到合同名称、单位名称与发票名称一致，并将“需提供增值税专用发票”的涉税条款加到合同中。
组织架构调整方面，由于人力成本不是增值税的可抵扣项目，可以考虑将部分业务功能外包来取得可抵扣的增值税进项。例如，可以将销售业务委托给房地产中介公司，将应支付销售人员的工资奖励转换成应支付房地产中介公司的费、咨询费，从而将不可抵扣的销售人员人力成本变成了可抵扣的项目。同样，可以将工程造价审核委托给工程造价审核的中介机构，从而减少工程部人力成本的支出，增加增值税的可抵扣进项。
三、结语
