时间：2023-06-02 09:59:42
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇销售策略规划，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
1.1 项目公司
1.2 项目简介
1.3 客户基础
1.4 市场机遇
1.5 项目投资价值
1.6 项目资金及合作
1.7 项目成功关键
1.8 公司使命
1.9 经济目标
2.0 公司介绍
2.1 项目公司与关联公司
2.2 公司组织结构
2.3 [历史]财务经营状况
2.4 [历史]管理与营销基础
2.5 公司地理位置
2.6 公司发展战略
2.7 公司内部控制管理
3.0 项目介绍
3.1 特色农业园 开发目标
3.2 特色农业园开发思路
3.3 农业园开资源状况
3.4 项目建设基本方案
3.4.1 规划建设年限与阶段
3.4.2 项目规划建设依据
3.4.3 特色农业园基础设施建设内容
3.5 项目功能分区及主要内容
4.0 所在城市农业园市场分析
4.1 国家宏观经济政策
4.1.1 国家宏观经济形势对农业园的影响
4.1.2 农业园宏观政策
4.2 城市周边区域经济环境
4.3 城市市城市规划
4.3.1 城市总体规划的布局与定位
4.3.2 城市中心城区的五大问题
4.4 城市土地和农业园市场供需
4.4.1 城市市土地出让情况
4.4.2 农业园市场供需
4.5 城市农业园供需
4.5.1 商圈分布
4.5.2 商业业态分析
4.5.3 城市商业现状分析
4.5.4 居民消费特征分析
4.5.5 城市商铺价格分析
4.5.6 商业农业园供需分析
4.6 消费者调查
4.6.1 居民消费特点
4.6.2 农业园潜在消费者问卷调查
4.7 竞争分析
4.7.1 竞争分析的方法
4.7.2 竞争项目分析
5.0 开发模式及QB区选择
5.1 [RRR城]及QB区项目
5.1.1 [RRR城]的开发背景
5.1.2 [RRR城]项目
5.1.3 [RRR城]开况
5.2 项目竞争战略选择
5.2.1 山水绿城SWOT分析
5.2.2 [山水绿城]开发策略和开发模式
5.2.3 QB区项目
6.0 QB区方案概念设计
6.1 规划设计主题原则
6.2 产品组合和功能定位
6.3 建筑风格和色彩计划
6.4 建筑及景观概念规划
6.5 智能化配套
6.6 QB区各地块设计要求
6.6.1 农业园功能配置要求
6.6.2 A13地块设计要求
6.6.3 A21地块设计要求
6.6.4 A08地块(局部)设计要求
6.6.5 A22地块设计要求
7.0 营销策略
7.1 预计销售额及市场份额
7.2 产品定位
7.2.1 各项目的住房产品定位
7.2.2 农业园定位
7.3 定价策略
7.3.1 住房项目的定价策略
7.3.2 农业园的定价策略
7.4 销售策略
7.4.1 住农业园的销售策略
7.4.2 农业园的销售策略
7.4.3 品牌发展战略
7.5 整合传播策略与措施
7.6 电子网络营销策略
8.0 项目实施进度
8.1 项目工程进度计划表
8.2 项目工程进度管理体系
8.2.1三级计划进度管理体系的建立与执行
8.2.2三级计划进度管理体系的工作流程
一级计划——总控制进度计划
二级计划——阶段性工期计划或分部工程计划
三级计划——月、周计划
9.0 项目风险分析与规避对策
9.1项目风险分析
9.1.1 项目市场风险分析
9.1.2 项目工程风险分析
9.2 项目风险的防范对策
9.2.1 市场风险规避对策
9.2.2 工程风险的防范对策
9.2.3 安全风险控制措施
6.0 QB区投资估算和开发计划
6.1 项目投资估算
6.1.1 项目开发成本估算
6.1.2 开发费用估算
6.1.3 项目总成本费用估算
6.2 项目开发计划
6.2.1 开发分期 69
6.2.2 项目开发进度计划表 69-72
6.3 项目人员和组织机构配置 72-73
6.3.1 组织保障 72
6.3.2 组织机构 72-73
6.4 项目融资计划和财务费用 73-74
7.0 QB区财务与投资价值分析
7.1 销售收入
7.1.1 销售价格
7.1.2 销售收入
7.1.3 项目税费率
7.2 项目现金流量
7.2.1 全部资金的投资现金流量表
7.2.2 自有资金的现金流量表
7.2.3 主要经济数据指标汇总
7.3 不确定性和风险分析
7.3.1 盈亏平衡分析
7.3.2 敏感性分析
7.4 结论
7.4.1 项目投资决策结论
7.4.2 项目总体效益评价
11.0 公司无形资产价值分析
11.1分析方法的选择
11.2 收益年限的确定
1.1成品油消费现状
成品油消费是与我国国民经济发展息息相关的，我国能源发展“十二五”规划中指出，石油对外依存度从本世纪初的26%上升至2011年的57%。与此同时，我国油气进口来源相对集中，进口通道受制于人，远洋自主运输能力不足，金融支撑体系亟待加强，能源储备应急体系不健全，应对国际市场波动和突发性事件能力不足，能源安全保障压力巨大。“十二五”规划实施以来，我国成品油表观消费量一直持续稳定增长的态势，2011年，表观消费量为2.63亿吨，同比增长7.5%；其中，柴油表观消费量为1.67亿吨，增长7.6%；汽油表观消费量为7738万吨，增长8%。2012年，成品油表观消费量27663.4万吨，同比增长5.2%，其中柴油消费量16972.1万吨，同比增长1.5%，汽油表观消费量8684.1万吨，同比增长12.3%。2013年上半年，表观消费量12654万吨，增长4%，柴油增长率同比下降1.7%，汽油增长同比增加12.2%。
1.2成品油市场发展现状
近年来，随着国际石油市场的不断波动，我国的成品油市场与销售也随之发生着相应的波动，成品油消费成为各个国家经济发展的间接指标，而国际油价的波动，也随之带来了巨大的经济利益和战略意义，吸引着各个国家的目光。我国成品油市场，除了中国石油、中国石化和中国海油三家国有企业意外，市场的开放同时也吸引了如BP、道达尔、壳牌这样的跨国石油公司的进入，此外还包括一些地方的炼油销售企业。我国成品油零售和批发市场的开放，使得很多外资成品油销售和生产企业进驻中国市场，同时也加剧了我国国内成品油市场的竞争情况。而另一方面，我国中石油和中石化两大石油集团，也向国外市场扩张。外资成品油企业的进驻，有助于提高我国成品油市场的竞争效率，同时打破成品油市场的垄断格局，从而使成品油消费市场竞争更加自主化。从市场占有率来看，中石油和中石化无疑占据了零售业的半壁江山甚至更多，一直重视零售销售策略的两大国企成为了成品油市场几乎难以撼动的主导；外资石油企业以服务优势和品牌号召力为突破口，积极拓宽业务范围，并与中石化和中石油开展合作，市场份额逐渐上升。
2.我国成品油销售存在的问题及策略
2.1成品油销售存在的问题
随着成品油销售市场竞争的不断加剧，成品油销售企业所面临的挑战也日益增加，成品油销售从传统的“皇帝女儿不愁嫁”的销售方式，已经开始向着品牌营销、价格营销和服务营销等方面呈现出多元化的发展方式。尽管，成品油作为国民经济发展不可缺少的资源，其需求量一直持续的增长，但随着客户的选择增加和客户需求的变化，成品油销售企业不得不重视起销售策略问题。一直以来，我国成品油销售企业存在着对客户的重视程度不够，从而制约了销售的更高发展，销售观念的落后，是市场竞争体制下，成品油销售企业所必须面对的首要问题。
2.2以客户分析为依据制定定价策略
客户是成品油消费的主导，消费量的高低取决于客户需求的多少，因此，针对消费群体和客户要进行深入的分析，树立客户至上的根本原则，根据客户的消费记录来将客户划分为不同的等级，再依据不同等级客户的消费习惯，制定出相应的定价策略。特别是成品油的批发客户，由于订购量较大，小幅度的折扣也可能给批发客户节省不小的成本开支，更有利于争取到更多稳定的批发客户，从而通过批发客户占据更多的零售市场。
2.3差异化的产品策略
品质是企业最为根本的竞争力，以品质取胜适用于各行业各类产品的市场竞争。因此，成品油销售也不例外，成品油的品质可以令客户对品牌产生信任感，并成为长期客户，有助于稳固客户群体。
3.结语
一． 目前阶段专营店渠道的特点
化妆品专营店渠道其实是相对商场专柜，超市货架，专业美容院而言的，因其比商场专柜更丰富的产品线，可以容纳更多的品牌和各种价位的产品，同时能提供比超市货架更专业的服务以及更灵活的销售策略以及快捷的现金流，相对专业美容院而言更贴近大众的消费水平。
基于这些特点，这一业态在近两年得到了迅猛发展。但在具体操作上却具有一定的不同于其他渠道的特点，它要求同时兼顾零售商和消费者的利益，要做到同时两级销售促进才能达到动销。同时因为与其他的渠道相比而言利润预期在没有销售规模的支撑下，零售商的毛利预留一般要高于其他渠道。随着行业的发展和渠道的竞争，零售商同时要求有快速高效超人气的动销实施方案。在快速解决消化库存的同时，能给零售商店内带来生机和活力。随着行业进入者的增多，不同渠道的竞争，零售商的销售半径被不断的压缩，这更促使零售商对进店品牌的严格把关以及对产品质量的苛求。这就要求品牌规划的长期性和产品质量的稳定性。只有充分挖掘该渠道的特点和发展趋势来规划和设计自身的品牌和产品，才能高效迅速的打开该渠道并实现一定的预期。
二． 产品线的规划
就本行业而言，其实最早最成熟的渠道应该是商场专柜，其次是美容院，然后就是超市货架，化妆品专营店其实就是主销售渠道的一个延伸。在没有形成规模之前，一般的产品都还只是承袭延续其他渠道的的产品。但随着该渠道的迅猛发展，就有了很多厂商为专营店渠道量身定做产品线了。综合其他渠道的特点，结合专营店渠道的需求，不断进行完善，这也奠定的很多品牌的成功，如资生堂，自然堂，丸美，娇兰佳人，柏氏，雅丽洁等等。
一般而言无论是发用品、个人护理品还是护肤品，都不能达到美容院的专业，商场专柜的陈列空间，超市货架的贴近大众。所以产品线一般的规划为简单，涵盖层次宽，较超市终端产品更贴近专业一点，一般的主攻该渠道的产品都有高中低三个品牌或系列，同时每个系列虽然有几十个单品，实质上只是有几个明星品项或常态销售品项贡献产出量，同时产品更新换代的周期比较短暂。
三． 价位体系
在价格体系的制定上，根据目前市场的情况和渠道发展的需要，发用品、个人护理品和护肤品易采取不同的思路，发用品无论是在城区A类化妆品专营店里还是乡镇A类店里一般都是质优价高、同时高附加值、高推广投入，如在城区店里一般的260毫升到650毫升不等的零售价在20元到50元之间，但在乡镇店一般的为200毫升到400毫升零售价在14元到32元之间。护肤品侧一般为20-40元，40-80元，80-150元三个层次，一般而言城区店以100元左右的为主，60元左右的为辅，在乡镇店侧以60元左右的为主。30元左右的为辅。这样更为贴近市场和消费群体的需求。
四． 人员配置
根据前期启动局部市场逐步推广的思路，前期投入业务推广人员三名，从一个地区开始着手开发，一个人一个县级单位，先攻县级单位城区店，同时启动乡镇店，开发一个区域（地市）后增加一个地市主管负责维护跟进市场。同时公司大店销售人员负责配合促销活动跟进。公司客服人员负责货物的发运，市场信息的收集和汇总，款项的回收以及活动安排的协调等。
五． 渠道植入
首先品牌引进方面，因为新XX品牌在H省的大终端形成了相当大的影响力。因此品牌推广以新XX为主，这样在开局阶段更有利于市场的接受，在区域方面，以新XX操作基础较成熟的区域为首选开发区域。同时以新XX较为成熟的发品作为切入市场的首选品项，这样也使得超市渠道和专营店渠道互为促进，选择一个地市的三个县作为突破口，城区店和乡镇店同时启动。互为犄角，形成一个合力，依据开发进度进一步开发整个地区，然后一个一个地区的循环开发。在条件较为成熟之后，在进一步增加市场开发人员和扩大区域。护肤品季节到来时，在发用品的基础上水到渠成的引进护肤品，以达到提升销量和利润空间的效果。
在整个渠道推广的过程，我们始终体现一个高品质使用效果和专业化产品形象，以及独到的市场操作方式，以达到快速高效的占领市场的效果。
六． 销售促进策略（针对零售商和消费者两个方面）
在销售促进方面，要兼顾零售商和消费群体两个利益群体。因为缺失了两个环节中的任何一个环节，可能我们的产品就很难形成动销态势，我们需要零售商的一个良好的售卖环境，同时我们更要给足消费者购买我们产品的理由，这两者不能忽略任何一方。零售商要的是利润空间、动销高流转率和产品的品牌形象，以及产品对零售店带来的正面的影响力，消费者的需求则是性价比最大化的产品以及心里上的消费满足感等。
因此我们在制定销售策略时针对零售商除正常的利润空间外，还要有一个奖励措施，以刺激零售商的拿货的积极性，同时提供一个成功动销的方案。让零售商既有钱赚，又能赚到钱。在对消费者方面规划消费促进时首先要解决产品品类形象，在陈列，试用，体验，销售回访各种手段的促进中，提升顾客进店率、顾客成交客单量，在产生重复购买的基础上来建立稳定的目标顾客消费群从而实现持续售卖的终极目的。
七． 市场规划
根据H市场的情况。整体市场规划分三个阶段完成，
第一阶段 :2009年完成市场开发的30%，整体布局7月份完成，以发用品为切入点，以新XX有大店基础的地区为主要的突破口，通过前5个月的开发，基本布局达到30个县，同时一个县级市场逐步稳定在2-4万元的销售回款.整体年销售在300-400万的目标上。
[关键词]原料药；销售；技能；提升
[中图分类号]F274 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2014）9-0023-02
1 销售技能的理论概述及原料药销售现状
1.1 概念探讨
自从菲利普·科特勒提出：销售是一种广泛的社会活动，其范围不应限定于一般商品之后，销售观念已普及到每个产业。对企业而言，销售是企业主要的价值创造活动；彼得·德鲁克认为销售目的在于彻底了解消费者，并寻求出适合他们的产品与服务，使这些产品与服务能自我销售，而使销售成为多余。还有学者指出，销售是组织在有利可图的条件下，集中努力于满足其顾客。销售技能强调市场销售运作的资源技能，包括品牌、销售、通路、服务等无形或有形的资源技能。运用销售技能，企业能推广并销售不同产品与服务以满足目标客层的需求及达成组织获利目标的技能。基本看来，销售技能是一个整合性过程，将整合性的知识、技能及公司资源应用在企业的销售相关需求上。它能让企业增加其产品与服务的价值并借由销售组合策略以符合市场的竞争需求。
1.2 销售现状
经过了20世纪90年代后期的辉煌，原料药行业现已基本进入成熟期。企业之间的竞争已经达到了白热化，企业之间实力相差不大。同时，受到各种传说以及与其他因素的诱惑，又不断有新的投资者满怀“淘金”梦想进入该行业。目前，我国原料药行业企业众多，而且规模不一，不同的企业会根据自身的特点制定不同的销售策略，良好的销售策略可以提升企业形象，提高企业利润。因此，本文将对企业原料药销售的技能提升进行分析。
2 构建原料药销售市场分析模式
在原料药销售市场分析模式中，应非常重视规划分析的重要，销售人员必须能够清楚的回答下列的问题。
一是市场评估及竞争性评估。市场评估包括：市场规模大小？成长趋动因子是什么？在各个渠道有何不同？这个市场的情况是成长、成熟或是衰退？竞争性评估包括：谁是这个市场的竞争者？未来呢？哪个产品是领导者？竞争者的市场占有率是成长或是衰退？竞争者在哪些渠道销售？市场环境是明星产品成长的驱动因子之一，明星产品是由其市场环境、销售活动、产品研发和上市的公司所共同组合而成。市场和竞争性评估提供对目标市场大层次的分析。一个完整的竞争性评估涵盖对现在与未来竞争者的深度分析，要用清楚的市场分析报告的方式呈现。
二是建立最适的品牌信息与销售团队，包括：品牌信息的理想策略是什么？正确的市场区隔可以引导在新产品上市各期间，各种正确的信息与决定。正确的市场区隔，锁定正确的客户，反映出真正的机会，采取正确的拜访频率，正确的信息传达，建立正确的销售团队组织，做正确的区域发展规划和人员培训以及正确的奖励计划。
三是促销规划与评价，这包括：什么样的活动组合对销售有最大的影响？促销活动能改变客户购买行为吗？哪些客户受促销活动的影响最大？促销活动有预期的财务绩效吗？促销费用根据市场规模大小、目标客户多少、竞争者促销费用、新竞争者上市的威胁及公司要在该治疗领域的企图而拟定。因此促销规划与评价提供了促销方法、所需经费及资源的分配。
四是绩效监测和绩效控制，包括：哪些是上市绩效监测的指标？哪些绩效量表是用来衡量产品的销售和财务目标？哪些信息是要分享整个组织的？产品的成长、渗透率、使用情况怎样？产品的表现与计划预期的差异为何？和竞争品比较又是怎样？有效的绩效监测和控制需要明确的绩效衡量指标，来使得整个组织得到及时的绩效结果以便采取适当的行动。这些监测和控制活动可以产生危机和应变计划以提供团队销售的重要方向。
3 强化原料药销售人员培训课程的科学性
3.1 不足之处
一是原料药销售人员的原料药专业销售培训课程设计形式与成效不一，这可归纳出两种形式：一种是企业的自主课程方案设计，其所形成的课程方案具有主体性，能够顾及到课程间的系统性与课程内容的联系性；另一种形式是企业课程设计依从性较高，也即以上级主管机关的期望与讲师提供的课程与时间来编排原料药专业教育课程方案，这样所产生的课程计划，无法注意到课程彼此间的先后次序，销售培训课程的内容也缺乏联系性，受训员工在培训期间无法有系统地了解全盘培训内容，造成所学习到的专业知识为片段的，无法完整获得原料药销售专业技能所需具备的基本专业知识，以致学习迁移效果不佳。二是销售培训规划人员缺乏完整设计理念及专业性。以原料药销售培训课程设计理念而言，原料药销售人员销售培训课程内容的形成，则是由企业凭借其理念来规划，而销售培训规划人员对于课程设计的理念，会影响其所规划的课程方案品质，也就间接地影响到整个销售培训结果的成效。
3.2 完善措施
一是正视原料药销售培训课程标准建构，对于销售人员专业技能养成的重要性。原料药销售人员的在职销售培训一直被诟病为无系统性与无组织性，归根结底就是缺乏一套课程实施标准，以致原料药企业的培训规划人员各凭本事地规划销售培训课程，造成销售培训效果不佳、不符实际工作所需的现象。要解决此问题，应就原料药销售人员辅导原料药所需的工作任务，进行任务内容分析，分析的结果经过产、官、研界联合审查认可后，再据以建构课程标准。有课程标准作为销售培训的实施依据，原料药销售人员才能有系统地获得完整知识，对于辅导工作也才能更加得心应手发挥其工作热忱。
二是原料药专业销售培训过于偏重经营管理层面的课程，应该有加强原料药销售技能的销售培训课程。从原料药销售培训课程内容的演变发现，企业的规划一直偏重于经营管理技能的养成，而忽略了销售观念与态度的重要性。原料药销售培训的重点为生产性的技术技能的提升，在当前市场情景中也应特别重视销售服务技能在原料药中应有的重要性。这也是今后原料药销售人员的培训课程规划时应该要重视的方向。
三是应将培训规划人员视为整个原料药销售培训制度的一部分，提升其课程设计的专业技能。一个成功而有效的销售培训计划来自于有效能的培训规划人员，因为培训规划人员的工作是要施与受训对象以进修教育，那他/她本身也必须是一个终身学习者，随时进修专业知识，以提升自己的专业课程设计规划技能。因为培训规划人员的素质会影响方案规划的成效，所以，原料药企业应将培训规划人员视为整个销售培训体系的一部分，对培训规划人员也需要进行相关专业的培训，以加强课程设计的专业技能。
四是同时培训医药知识水平与销售所需技能。其中医药知识包括：①专业知识，即需具备化工、营销、企管等方面的专业知识。具有谈判技巧，熟悉药品销售渠道，掌握终端促销的方法，具有市场及区域管理经验。熟悉与销售管理直接相关GMP文件，熟悉销售药品管理法规。②政策法规知识，即需熟悉国家有关医药企业劳动保护、卫生、安全、环保法律法规、国家标准及行业标准。③熟悉制剂产品相关药学知识。销售技能包括：①能力与技能，需具备优秀的管理协调能力，良好的组织计划和分析判断能力，较强的书面表达能力，熟练使用计算机，能够运用妥协、双赢、倾听等技巧解决工作中的矛盾。②沟通能力，需能够与各部门负责人保持畅通的联系并及时就有关问题进行沟通。③应变能力，需能够根据工作的变动及时调整工作计划保证目标的实现。
4 选择合适的销售渠道模式
根据对原料药行业的了解，以及结合我国原料药行业的自身特点，本文认为我国原料药企业的销售策略可结合自身企业特点，选择如下的四种渠道模式。
一是全国或区域制。企业根据自己产品适应的消费群体以及消费区域，制订出一套切合市场现实的产品市场计划与招商方案，在全国或者某一地区寻找合适的产品结构或个人。全国市场分成若干个区域开展招商活动，每个区域选择一家总经销商，利用区域总经销商在当地市场的分销能力与终端促销能力来拓展市场并开展产品销售工作。这种销售模式是一种“金字塔”式的经营模式，便于管理，而且同时能使自己的产品辐射范围比较大。
二是通过全国医药原料药交易会。交易会为全国生产原药、中间体、药厂、商业经营公司等提供一个交通的场所和交易平台，对原料药的销售起到了很大的促进作用。原料药企业可以利用这种交易会宣传自己的产品，同时大多数的中间体企业都会出现在这种交易会，方便企业之间进行横向交流，实现利弊互补。
三是生产企业组建自己的销售队伍模式。原料药企业成立自己完善健全的销售队伍，利用自己专业而完善的销售队伍开发市场，这种销售模式的优点是终端开拓能力强，主动控制性好，但缺点也同样明显，这种销售模式成本较高，经营费用大。中间体企业生产规模比较大，产品比较多的情况下可以选择这种销售模式。
四是专业推广公司模式。原先多为独立注册的科技开发公司、咨询公司等，虽然没有许可证，但控制了一定数量的终端，可通过中间人协议方式进行合作，很多新办民营原料药企业通过与之合作取得了不俗业绩，是一条不可忽视的通路。随着医药市场的改制，很多原料药企业拥有自己独立的商业公司，操作逐步正规。采用这种销售模式，中间体企业只需要付给商业公司一定的佣金，这样可以降低公司风险与费用。
参考文献：
关键词：拓展市场；条件；甲醛销售；对策
中图分类号：Q946.82+7.1 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）08-0-01
市场的拓展是一个漫长的过程。厂家在开拓市场的过程中，如果急功近利，采用夸大产品功能的方式拓展市场，那么这样就会适得其反，过分地透支了消费者对产品的信任和市场资源，从而致使产品在不当的操作中被市场所淘汰。所以，任何产品要结合自身的特性以及市场发展规律，规划自身的市场角色，采用较为合理的市场销售策略，将产品发展成具有特色的市场品牌，从而立足于市场经济的发展浪潮中，并在经济市场条件下获得长远的经济效益。
一、甲醛及甲醛销售
甲醛是一种具有强烈刺激气味的无色气体，通常与水相融，以水溶液的的形式出现在人们的生活中，主要用于人工合成黏结剂。甲醛产品一般主要用于家居，在家居市场、家居公司等方面具有广阔的市场前景。销售甲醛时要结合甲醛自身的特性以及市场的规律性，规划甲醛在市场中的角色，采取针对性的有效市场销售策略，将甲醛产品发展成极具特色的市场品牌，使消费者广泛该产品，同时，合理调整甲醛产品价格，让消费者对该产品不仅有广泛的认知度，还具有放心性、可接受性。
二、影响甲醛市场的因素
近来，甲醛市场由于受原料甲醇的影响，销售被迫上涨。在市场经济条件下，影响甲醛市场价格波动的因素主要有两个方面：
1.成本因素
在甲醛成本中，甲醇占到百分之八十以上，因此甲醇的价格影响着甲醛的市场价格。从2012年的市场行情来看。甲醇市场不景气，尽管中间有上涨趋势，但是与往年相比仍相差甚远。甲醇市场价格虽然有所上浮，但是最终又回落，由此来看，甲醛市场的变动基本不大。
2.供需方面
目前，我国的甲醛生产厂家有四百多家，装置有六百多套，产能接近三千万吨，其中生产甲醛的企业几乎是私有企业和民营厂家。从目前来看，甲醛的供给方面相对充足；而在需求方面由于受到房地产的调控打压，致使甲醛需求处于抑制状态，在减水剂、板材粘胶剂等方面其需求很难有所突破。加之，我国国内经济处于膨胀状态，中小型的企业资金紧张，而甲醛厂家多为中小型企业，因此致使甲醛需求处于疲弱状态，厂家在进行采购师时极为谨慎，一般是按照需求量进行采购，从不超量采购。
由此可以看出甲醛市场的供需关系处于持续失衡状态，部分甲醛生产厂家为了保住老客户的需求量，一般是保本销售，从而使市场进入微利状态，致使需求市场很难拓展，一直处于稳步发展状态。
三、基于拓展市场的销售对策
1.基于市场的销售对策
针对甲醛产品的特性，要基于其销售市场采取销售对策。甲醛产品只要是家居市场，可以通过家居中的装潢材料来拓展甲醛的销售量，同时规定合理的价格，根据厂家的需求量制定相应的价格表，从而扩大甲醛产品的销量。同时，甲醛产品要时刻关注国家政策，适应国家政策对产品做出合理调整。如国家出台的关税政策，征收家具的进口关税，那么我国国内的家具生产厂家应该借此机会调整产品结构，这样将会在一段时期内影响减水剂和粘胶剂的需求量，进而拓展了甲醛的消费市场。
2.基于消费者的销售对策
消费者是产品的终端消费人群。在销售甲醛产品时，消费者有权了解产品的性能及危害程度。许多消费者购买与甲醛相关的产品时，认为甲醛对人身体危害较大，所以不愿够购买，从而影响了甲醛产品的销售量。甲醛对人具有一定的危害性，但是只要对其采取一定的措施就可以尽可能减少对人体造成的危害。在销售甲醛产品时，要让消费者了解甲醛的不同程度的危害，让消费者更好地了解甲醛产品，而不是以偏概全。消费者是市场是甲醛产品的终端市场。现在的生活领域中，如木材工业、纺织产业、防腐溶液等领域都或多或少的采用甲醛进行生产。由此可知，甲醛市场有着广阔的前景。
3.采用各种销售道具销售
甲醛销售需要多种途径进行销售，从而扩展市场，如通过刊印产品手册、宣传册等形式将甲醛产品的内容详细地介绍给消费者，加强消费者对甲醛产品的认识，从而扩展甲醛产品的市场领域。
四、结语
随着科技的发展，甲醛产品的生产企业也将进行改造、升级，从而使生产的甲醛产品的质量水平得以提升，同时使得生产更具有环保性。在市场经济条件下，甲醛市场要想在激烈的竞争中长期获益且生存，除了产品质量外，还需要有效的销售策略，多途径扩展甲醛产品的销售领域，使甲醛市场改变微利状态，在经济市场条件下获得长远效益。
参考文献：
[1]杜鸿宝.醛民公敌甲醛检测试纸2008年度市场营销策略执行报告[R].2008（04）.
[2]姜彦.液化石油气市场分析及销售对策[J].当代石油石化，2010（06）.
[3]孔德，管昊，张倩，孙利鹏，杨蒙.醛民含钛高炉渣制备甲醛吸附剂的研究[J].2012（01）.
先给大家分享两个案例。笔者曾任陕西某美容品公司总经理助理兼事业部总监，到任不久，我就发现公司分配负责的四个品牌业绩全部很差。团队成员基本功尚可，而且美导特别忙，从月初基本要忙到月底，但业绩总是很难以突破。发现这一问题后，我带领团队召开专题会，从品牌、加盟店、模式、促销等方面进行了深入分析，决定先从樱花眼护和天姿国色两个品牌来进行突围。
案例一：樱花眼护套组业绩雄起
笔者接手樱花品牌后，通过数据分析，每月10多万元业绩，单品销量占到了90%以上，而樱花眼护极具特色且效果显著的套组销量很小。可事实上，市场调查结果显示：眼部护理市场需求很大，套组不仅能起到留客、提客、锁客作用，且效果显著。
经过认真分析，我们决定采用“焦点法则”来进行业绩突破，即将过去以单品为重点的销售思路转化为以套组销售为主的思路上来。那么樱花的套组从1000多元到9900元的套组共有5款，究竟以哪一套进行突破呢？最终我们选择了两款套组进行重点销售，一款是2780元的至尊套，一款是7960元的海啸套组。在选定这两款套组后，首先对所有美导进行了为期1周的强化训练，要求不仅掌握操作手法和流程，而且要对套组中的每一款单品了如指掌，将套组卖点和销售话术背得滚瓜烂熟。其次，对每一个美导下达了销售指标，有基本指标和挑战目标，每卖一款套组，都有现金奖励，提成照拿，极大地调动了美容导师的积极性。再次，召开全省加盟店美容师培训会，以培训这两款套组为主，要求美容院老板和美容师一起参与，并且都必须背诵销售话术，美容师培训后现场订货即有现金奖励。通过焦点法则，樱花品牌业绩节节上升，每月业绩都在20万元以上，最高达到了50万元以上，这两款套组的销售量占到了80%以上，从美导到美容师，都尝到了业绩倍增的甜头，全年完成销售额近400万元，陕西樱花商从2009年排名全国第18位一举攀升到全国第5位，受到了樱花国际总部的表彰。
点评：樱花眼护业绩的快速提升得益于对品牌销售品类的重新规划，把产品营销策略重点从单品销售为主调整为以套组销售为主，从而让品牌业绩实现了大幅提升。
案例二：天姿国色蜕变有道
天姿国色是中国美妆比较有特色的一个面护品牌，但在陕西市场一直业绩平平，列全国商倒数第二。笔者在接手该品牌运作后，发现其产品品质过硬，加盟店数量较多，但美容导师一直不够稳定，原因是品牌业绩极不稳定，一场美容师培训会平均业绩才10多万元，美容导师收入得不到保障。
为了改变业绩低迷的现状，我们召开了一场较大规模的美容师培训会，签单目标80万元，主推恒美凝时套组，方案设计为15800元、23800元、29800元、59800元四个级别。过去该品牌召开美容师培训会时，方案一般为5000元、8800元，最高10000元，美容导师听说这次开会最低方案为15800元时全傻眼了，觉得完全不可能，甚至有个别美容师找我辞职，认为我疯了。后来我给她们进行专业分析，这样设计方案一是可以提升店家的经营品质，二是可以优化网络，而且主推的恒美凝时系列属于面护中的高端套组，可以支撑这四种方案的实施，更重要的是能有效提升业绩。在终端销售策略上，我们推出了品牌回访、总监签售等终端会议模式，完全可以帮助店家消化这些套组。通过深入的讲解，大家有了一定的认知。紧接着，我们对美容导师进行强化培训，通过加盟店信息分析，给每个人下达了签单指标，并对谈单技巧进行了强化，要求美容导师针对不同的加盟店先从较高一级的方案开始谈。最后，经过团队的共同努力，完成签单目标89万元，所有的美容导师信心大增。2010年天姿国色陕西商从倒数第2名一举跨入全国第2名。
点评：天姿国色业绩的提升，突破了原有的营销思路，一是聚焦套组，二是改变了过去设计方案的思路，从提升店家经营品质的角度对方案重新设计，突破了思路上的局限，并对业绩进行了详细规划，通过一系列行之有效的保障措施使目标顺利达成，由此可见规划比努力更重要。
从以上两个案例我们可以看出规划的魅力，好的规划可以让我们少走弯路，达到事半功倍的效果，那么在规划业绩时应注意哪些事项呢？
一、确定卖什么。这个问题很关键，卖什么决定了结果，就像上面的案例，卖单品数量不少，费时费力，但业绩较低，而改卖套组后，业绩大增。这就需要在不同阶段一定要采取“焦点法则”，不管是美容品公司还是美容院，都要重视对主推品类的规划，可以针对不同的季节确定主要销售哪个品牌、哪个套组或者哪个明星单品。
二、规划卖多少。只确定了销售什么是远远不够的，还要有明确的销售目标，而这些销售目标必须落实到每一个人头上，正所谓“千斤重担人人挑，人人头上有指标”，这个销售目标必须是经过认真分析客户档案后制定而成的，是员工经过努力有可能完成的，不能拍脑袋进行决策。
三、解决如何卖。销售什么以及销售多少的问题确定后，就要来确认怎么完成销售目标，这个需要精心规划，比如是用主力店销会、沙龙会、名媛会、拍拍秀还是模式拉动？这就是销售策略，是业绩目标完成的保障。
1.1市场营销策划的内涵
1.1.1营销策划的可操作性
市场营销策划不仅要有独特的创意，也要求具有一定的可实施性与可操作性，这种可操作性即在企业现有的信息资料与人力、物力、财力条件下便于实现，否则再好的创意也只能是纸上谈兵，而市场营销策划准确、清晰的实施方案，也是保证策划顺利实施的重要条件。
1.1.2营销策划确切的目标性
市场营销策划是为解决企业的某种问题，为帮助企业达成经营目标进行的活动。因此，市场营销策划还应该具备较强的目的性与方向性，为了保障方案的切实可行，在进行市场营销策划时，需要制定一个长期目标，再将这一长期目标分解成短期目标，并将目标与企业员工的切身利益挂钩，这样才能够有效激发出员工参与的积极性与主动性。
1.2市场营销策划的组成要素
一份完整的市场营销策划通常是由销售市场分析、市场细化与定位、销售策略选择和预算等环节组成。其中，对于销售市场的调研分析是成功进行销售策划的前提保证，它能够帮助企业寻求更多的销售机会，通过市场的细化与定位准确找准销售群体。而销售策略的选择和预算则是为了优化产品、定价、促销等策略，将不同的营销策略组合使用，一是能够节约销售成本，提高产品赢利与降低销售开支并重;二是丰富营销策划手段，针对不同的产品选择合适的销售策略，成为进行营销策划的重中之重。
2现阶段下市场营销策划中存在的问题分析
2.1企业市场营销策划观念较为落后
现代社会是一个信息社会，各个企业面临的竞争环境也越来越激烈，企业要想在激烈的市场竞争环境中取得一席之地，必须要注重市场影响，建立好全新的市场营销策划观念。要意识到，在现代社会中，市场营销观念已经从以产品为中心转化为以顾客和市场为中心，但是由于各种因素的影响，部分企业管理人员依然采用传统的营销观念来管理企业，未能深入地分析市场情况的变化，一味地凭借自己的主观意识来决定企业的市场营销问题，导致企业的经营困难重重。除此之外，还有部分企业管理人员未考虑到买方市场的变动，盲目地开展生产工作，其结果就导致企业生产的产品大量的积压，企业资金周转不灵，甚至陷入了停产的尴尬，这都是不利于企业长远发展的。
2.2企业市场营销手段单一，市场扩展能力不强
很多企业在制定市场营销策略时，只注重短期的利益，营销模式单一，将降价促销作为企业发展的唯一营销手段，实质上，这种方法并不可取。种种实践都证实，市场创新才是企业发展的王道，在现代市场营销策划中，新产品以及新市场的开发才是最重要的，如果企业管理人员忽视了这一点，必然难以促进企业的良性循环，更不用谈可持续发展了。在全球经济一体化的背景之下，企业的传统生存空间受到了极大的影响，企业要想在激烈的市场竞争中脱颖而出，就必须要注重新产品与新市场的开发。然而，由于各种因素的影响，很多企业管理人员虽然注意到了这一问题，但却未能采取科学有效的措施来开拓新市场，导致企业市场份额不断地缩减，最终退出市场。
2.3市场营销策划方案的评估存在困难
在市场营销策划工作中，营销策划方案的评估是其中的重要环节，营销策划方案评估的内涵十分的广泛，影响营销策划评估方案的因素也很多，因此，市场营销策划方案的评估也存在种种困难。若企业缺乏完善、科学、准确的评估手段，也会导致市场营销策划的成效大打折扣。
2.4不注重市场营销网络的建设
营销网络是市场营销方案的实现渠道，企业也必须要通过营销网络才能够实现资金与物流的对流。在社会的发展之下，企业的营销渠道得到了极大的扩展，并进入新型发展阶段，从某种层面而言，发展企业的营销网络是企业占领市场、提高自身综合竞争力的主要渠道，而企业的营销网络也是企业最为重要的资产。但是，国内依然有很多的企业未意识到扩展营销渠道的重要性，也未在这一方面投入精力，结果导致企业的资源浪费情况严重，营销业绩不佳。
2.5营销管理工作滞后，决策迟缓
在企业经营环境的变化之下，多数企业管理人员已经意识到市场营销策划工作对于企业发展的重要作用，也采取了一系列的措施来开展营销策划工作，但是，在一些因素的影响下，企业管理人员对于市场营销管理工作的重视程度依然不够，导致企业内部存在营销管理工作缺位的情况，这表现在几个方面:一是对于企业销售市场的开发缺乏完善的计划，如果没有制订出完整的销售策划方案，就会使营销策划失去完整性而陷入盲目;二是市场营销配套措施不完善，很多企业都将精力关注于产品开发与管理方面，还没有理解营销体系的构建对一个企业发展存活的重要性，其销售网络覆盖面往往较为狭窄;三是市场营销的策划工作的监控力度不完善，对销售策略及规划的反思力度不够，特别是当一个销售策略不成功时，很少有机会去从根源上检查策划计划是否合理有效。以上的种种问题不仅会影响市场营销人员工作的积极性与主动性，也严重地制约着企业的发展。此外，由于管理措施不完善，企业营销决策相对缓慢，而企业面临的市场信息是瞬息万变的，在这种因素的影响之下，企业营销活动很容易迷失方向，情况严重时，甚至会陷入经营危机。
3解决企业市场营销策划问题的对策分析
3.1完善营销组织，转变传统营销理念
健全的营销队伍是企业开展成功销售的必备条件，而完善的营销组织要具备准备以及执行计划的能力，而营销组织的工作效率主要体现在市场应变能力、销售产品速度、产品销售成本以及顾客满意度四个方面。一个高效的营销组织是企业内部各个部门、业务环节相互沟通、分工与协作的结果。对于企业而言，最为有效的营销组织就是全员营销，考虑到这一因素，企业需要严格遵循“顾客至上”的原则，将产品的开发、生产、采购、营销等部门有关人员、市场信息、顾客、经销商进行有机结合，有效提升企业的营销利润。
3.2创新渠道营销，完善企业营销网络
营销渠道对于企业而言是十分重要的，企业只有不断地创新营销渠道，才能够有效提升自己的利润，也成为帮助企业进行营销策划和市场分析的新切入点。考虑到这一因素，企业管理人员必须要采取科学的措施来开发渠道营销，通过渠道的整合，实现渠道的横向与纵向联合。此外，企业管理人员还要发挥出自身营销网络的形象传播、营销推广与商品流通等功能。在操作层面，企业可以采取市场细分法，根据顾客的消费习惯、消费行为、地理因素、人口统计问题等变量来选择目标市场，将企业的资源充分地调动起来，分配到不同的市场中，加强各个细分市场的联系，为企业构建起高效的产品营销网络。
3.3做好企业内部的营销管理工作
3.3.1加强营销策划过程管理工作
营销策划输入的内容较多，包括市场调研、市场信息、企业能力、顾客期望、销售区域、市场需求、市场氛围等因素，这些因素多为不确定性因素，为此，企业管理人员应该积极细化企业的过程管理单元，确定好相应的控制方式，对各类不确定性因素进行评估，保障市场营销策划方案的实施结果。
3.3.2注重营销策划的评价
在营销策划实施后，需要对其进行综合性评价，评价内容需要涵盖至市场占有率，顾客满意度等内容，并积极地从中吸取经验与教训，这样才能够不断提升企业的市场营销策略能力与企业的核心竞争力。
4结论
（一）所制定的营销目标脱离实际营销目标是要严格契合酒店实际营销状态的，在制定营销目标的同时要将地区经济状况、酒店入住客人层次等诸多因素考虑在内。沈阳地区的高星级商务型酒店目前所指定的目标过高，过于追求利润，而忽视了高质量才是酒店切实提升销售业绩的根本。
（二）没有结合自身特点制定一条适销对路的营销办法高星级商务酒店所提供的服务是明显不同于经济型酒店的，它的服务是更高端的，更高品质商务，而非快节奏的。目前沈阳地区的高星级商务型酒店全部为国外酒店管理集团的下设酒店，其管理系统完全沿用总公司的管理系统，其中包括酒店的营销策略、人力资源管理规划、行政手段等。
二、沈阳高星级商务型酒店营销策略现存问题原因
（一）营销目标制定的过于宏观酒店的销售目标的制定是由宏观目标以及微观目标两部分组成的。而沈阳地区的高星级商务酒店在制定营销策略的过程中，过于追求宏观目标，而忽视了微观调控对酒店营业额的作用。
（二）营销办法没有结合自身特点酒店营销部门在工作中没能认真结合自身特点进行销售策略的改进，没能将酒店的地理因素、当地的经济现状等客观因素以及地区宾客消费心理、宾客消费层次等主观因素考虑在内。
三、沈阳高星级商务型酒店营销策略现存问题的解决对策
（一）降低原有目标高度制定切合实际的目标，一方面能够激发员工工作的热情，另一方面能够使得酒店的营业额得以平缓增长，过高的目标只能使酒店的各个营业部门刻意追求销售目标，因而导致服务质量疏松等诸多问题的产生。
（二）充分结合自身特点，寻找适销对路的营销办法一条适销对路的营销策略是酒店在营销过程中关键的一步。沈阳高星级商务酒店之所以出现营销策略程式化现象，最主要原因是没有结合自身特点制定一系列营销策略。具体如下：
1、充分研究沈阳的地理条件，地理条件是酒店招徕顾客的第一张名片。各大酒店应更好地研究自身所在地段，结合实际制定合理的营销策略。
2、切实深入研究酒店宾客消费水平以及习惯性消费心理。高星级商务酒店宾客的主体是非旅行商务宾客，此类宾客的消费能力较强，更追求高质量的酒店产品，他们更多的关注的是产品的质量而非价格。
四、结论
关键词：住宅小区；总平面规划设计；问题
前言
现如今，伴随着我国经济的不断发展以及人们生活质量的不断提升，使得人们对于居住环境的要求越来越高。而住宅小区总平面规划设计是一个建设项目的总体布局，是建筑设计过程中很重要的环节，因此，必须加以重视。
一、当前住宅小区规划设计中存在的问题
1）模式固定，缺乏特色。现如今，住宅小区建设过程中，普遍存在模仿现象，缺乏创意和创新，不能紧扣时代脉搏，满足人们对居住环境的更高要求；小区特征不明显，特色不突出，表现在建筑外形单一或外立面装饰华而不实、空间布局形式缺少变化、组团特征可识别性不强、内部空间单调、外部轮廓缺乏韵味等。
2）过分追求形式美，缺乏安全性、实用性和参与性。在住宅小区规划中，例如某些区内的大广场，表面上很气派，但因其空间尺度过大，容易形成缺乏人性的、旷散的消极空间，同时也带来了业主生活私密性和安全感的缺乏；花坛和水池锐利的边角、周围没有护栏的水池成了威胁小区居民安全的潜在因素。
3） 可预见性差、前瞻性不足，与小区未来发展不相适应。部分设计人员只注重眼前的利益，缺乏长远的考虑。如未考虑停车位规划或规划不足给业主生活造成的不便。管线预留不到位导致未来改造中人力物力资源浪费、智能化设计考虑不足导致小区包括安全防范、通讯网络和物业管理等智能化系统建设落后于信息社会的高速发展等。
4） 盲目跟从市场潮流，复制概念，造成景观设计和建筑风格脱节。如为追求异域风情，将国外的一些设计模式照搬过来，标榜什么欧陆风情，其实只是简单地复制概念，在实际的设计中并没有真正体现出概念应表达的文化和内涵，景观设计和建筑风格脱节，同时也造成我们中国自己的建筑特色和文化品味的缺失。
5） 刻意于人造景观的建设而缺乏对所在地区自然资源的加工提炼和充分利用。如未详尽分析小区环境现状和发展前景，对现有自然资源未充分利用，使本可在 “山”、“水”上做文章达到人与自然融为一体的的规划设计，而被众多人工景观所取代，不但失去了人与自然的和谐统一，同时也增加了开发建设成本。
二、住宅小区规划设计要点探析
一般说来，在住宅小区规划设计的过程中，总平面设计是至关重要的，它是一个建设项目的总体布局，是建筑设计过程中很重要的环节，主要反映新房屋的位置、朝向、标高、道路和绿化的布置、地形、地貌以及原有环境的关系和临界情况等，是新建房屋施工定位、施工放线、土方工程以及绘制施工总平面图的依据。由于总平面图设计一般在方案设计和初步设计阶段就已基本确定，且其内容涉及面广，需要建筑、结构、设备等各专业协调配合，其设计好坏将直接影响到建筑设计的成功与否。因此，无论是成片土地开发建设或是小区住宅建设，都应该重视规划设计总图。下面主要从几个方面对其进行分析。
1.户型的确定
楼形与户型决定规划平面，户型决定楼形，销售策略决定户型，任何的开发项目都是以销售为中心的。一个好的设计作品变成开发产品后，最基本的要求就是 “好卖，快卖”，否则就是有问题的设计。然虽是总平面设计阶段，也不可置户型于不顾，因为户型是规划设计总平面的细胞单元，对总体规划有着极重要的影 响。户型肯定是根据销售策略来设计的。一个项目的核心竞争力落实到设计上，很大程度是对户型的设计与设计突破。主要应确定以下几方面的内容： 主力户型与其他户型的每户销售指标、各种户型的户数比例；每户起居室、卧室、厨卫等主要空间的面宽进深尺寸；针对项目目标客户所确定的关于舒适度的其他各种配置。这些决定了一个项目主要的楼形，即应该以塔楼的形式还是以板楼的楼形式或其他的形式来实现整体住区的规划： 应该以一梯两户、一梯三户、还是更多的 户数集中于一个单元里。再加上满足总建筑面积指标（即总销售面积）的要求及同户型在社区中的最佳位置要求。如何将以确定的适合销售定位的楼形有效地组织在总平面中就成为了规划设计的主要工作。
2.朝向与通风
无论南方还是北方，居住建筑的通风问题，直接影响着居住生活质量。小进深的垂直主导风向布置的板式住宅能得到最佳的通风效果。但实际操作中还应注意避免板楼过长，形成“风影”等不利于通风的做法。关于朝向的问题，各地区有明 显的差异。北方地区由于冬季寒冷，几乎都以南北朝向为最佳；而南方的部分地区，如：上海、广州、深圳等地 ，由于气候炎热且空气潮湿，对于建筑的朝向并不敏感，而对通风的要求强于北方。总平面设计中，应充分考虑以上因素布置户型及楼形。
3.景观与园林环境
在住宅小区规划设计的过程中，景观与园林环境的设计及考虑也是其中重要的组成部分。此项内容应包括两部分，一部分是项目用地以外的公共景观，可成为项目的 “借景”，尤其是著名的风景名胜如： 杭州的西湖、三亚的亚龙湾、北京的香山、武汉的东湖等。第二部分即为项目自己内部通过规划设计所营造的社区园林环境。无论前者还是后者，在总平面设计中都应因势利导的将户型及楼形在景观与园林环境方面的排序原则进行落实。
4 层数
一般看来，层数是一个简单的问题，但是，众所周知，居民在买房的过程中，其价格是随着层数的不同而不同的。因此即便是完全相同的户型在同一栋楼的不同层数，其价格都是不一样的。此外，各楼座的总平面布置中是会出现前后楼的对置或错动的情况的。在这种情况下，如果各楼座的层数相差较大，不同层数的户型的舒适度会差异较大，层数与价格的关系也会变得更复杂。
5.居住密度
无疑密度越小就会越舒适。在规划中结合空间的设计、道路的组织、园林景观的营造，建筑也会出现错落有致，疏密相间的布置。设计中应将舒适度高，面积大的户型及楼形布置在密度较小的区域，反之亦然。
6.中心区域及同质人群居住
特别是大型居住区，中心区的做法多种多样。而其中一种设计做法是将密度 较小、品质较高、户型面积较大的户型集中在中心区域，该区域的园林景观更加 丰富高档，甚至可能全部按精装修后出售，还可实施独立于全区的物业管理，形成所谓的“园中园”。这样，相对集中高品质的生活单元于一区，使基本相同素质的居住人群生活在同一个空间中。
结语
综上所述，随着我国经济的发展以及人们生活条件的不断改善，人们对于住宅的要求越来越高。所以，设计人员应加强总平面规划的要求。住宅小区总平面规划设计是建筑设计的基础，即使是一幢建筑物也要研究总平面的设计问题。要将建筑设计做好，就必须处理好该建筑与地形道路、绿化、相邻建筑和周围环境等之间的关系，这样建筑设计师对人们的居住模式、居住心理和居住观念才能有更深刻的了解，同时采用更人性化的设计理念和手法在小区特色的确定上作出变化，从而创造出一个高品质、高效益的人居空间，实现城市环境、住户与开发商多方共赢的目的。
参考文献
[1]城市居住区规划设计规范 （GB50180-93）[S].
随着房地产竞争的日趋激烈，相应的营销策划也十分火暴，因此策划创新成为制胜之道。下面小编为大家整理了房地产商业策划书范文，供大家参考！
一是策划为先。在整个项目开发过程中，从思维上应该策划在先，包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划，策划是建立在相应的市场调查的基础上，调查既可以是一手的资料，也可是二手的，如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴，了解和分析市场购买力及消费趋势等等。根据不同的环节有针对性的展开调查，如围绕消费者的生活形态，围绕区域的楼盘情况，围绕促销策略等等。
二是创新为赢。在整个策划过程中均应该进行营销策划创新，包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、物业管理、融资方式等等，如在支付方式上，与金融有效结合;在价格制定上，有效利用消费者的心理;在宣传和定位上，利用消费者好奇、虚伪等心理。如关注小孩教育、与名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品组合：丈夫赠送健身礼券、妻子赠送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次等等。同时要全程为握，房地产开发的全程策划，每个环节、每道工序、每个细节都相当重要。如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。
三是塑造差异。差异化能够创造竞争优势，在房地产策划过程中，应在不同层面塑造差异，如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等等。在差异的塑造过程中，应在价值提升、吸引眼球、新颖性和成本方面权衡考虑，因为企业的目的是营利为本。
四是整合营销。一方面房地产企业在项目开发或经营中要体现人性化意识，关注企业形象、项目形象、员工形象、产品用料、营销方式等等，另一方面要善于整合，在定价方式、开盘起价、价格策略、付款方式、营销主题、广告创意、投放媒体、投放时间、媒体选择、卖点营造、物管承诺等方面都应该组合和整合。如引进组合家电、组合厨房;社区综合配套，整合内外部资源等等。在传播方面，从炒地段到炒升值潜力，从炒概念到炒设计和户型;从软文到单叶，从电视广告到车体、广播和户外广告等，在生活方式、生活品味等方面区塑造创意点。在品牌定位方面，根据消费形态和楼盘实际情况，寻找相应的目标消费群体，同时要善于培育楼盘的子品牌。当然，对于房地产销售力的实现，单纯靠品牌概念的输出无法达成，实在的产品和价格才是实现销售力的关键所在，因此应输出多元化的产品信息，提升楼盘的价值感，打动更加理性的消费群，为产品注入一些新的元素，赋予产品更加新鲜的形象，从而保持品牌的新鲜感。
总之，未来的社区将更加在产品自身方面加以关注：如园林设计好，有较大的休闲活动空间;间隔合理、实用率高、采光好、空气流通;楼距较大，有开敞的空间和视野;完善的小区配套，物业管理好，最好是封闭式管理;交通、购物方便，使房子成为有文化气息的房子，成为有创造力的房子。在营销传播上：抓住目标消费者的心态，务求直指人心，在销售策略、广告策略投其所好，促成他们购买，同时根据目标消费群的特性，配合产品的特点，使广告投入针对性更强更直接。一方面是组合利用软文、公关和不同形式的广告，在设计和投放过程中创新，另一方面是有效把握目标消费群体的消费心理和行为，关注其消费形态，从而有针对性地开展相应地传播和促销活动。
（一）本年度市场的整体环境现状总结：
1、行业市场容量变化
今年汤逊湖地区又新开了阳光海岸度假村及沃特豪斯别墅群、卧龙山庄。这使得整个汤逊湖地区的整体接待能力加强不少，同时彼此的竞争也加强了。
2、品牌集中度及竞争态势
市区会议周边化的趋势正在形成，业以形成规模的地区有：黄陂的木兰天池、孝感的观音岛、蔡甸的度假村、沌口的海滨城、鄂州的凤凰山庄、江夏的汤逊湖、咸宁方向的汤池温泉等。其中江夏地区的品牌优势就集中在荷田会所与梦天湖之间。正处在中心地带的我们在地理上有得天独厚的优势，今后要发扬并强化，如：加做从澳门山庄到宾馆门前的路边广告等。同时在销售上注意路边宾馆环境吵杂的劣势，随时调整销售策略。
3、竞争市场份额排名变化
从04年的市场竞争份额排名第四（排名依次为：梦天湖、荷田、汤孙湖山庄、宾馆）上升到第三。整体的知名度也较上年有大幅度的增加。同时固定客源增加到30多个；
4、渠道模式变化及特点
04年的销售以单个的主体为主，销售的模式单一。今年我们建立了业务分类整体直销、旅行社及会议公司分销、网络统售的多重销售模式。文秘站网-
5、终端型态变化及特点
04年的宾馆销售是水平的，即市场与销售一起完成，做市场与完成销售没有分开。今年，我们已将两项工作在概念上分开，并着手进行市场的培植：今年我们建立有效客户档案1200个，其中企事业单位800户，特殊宴会客户180个，分销单位200户。今年的销售终端形态形成漏斗型（即：市场广泛开拓客源、销售做好服务归口），并向社会上的销售双轨制方向发展。
6、消费者需求变化
仅仅为客人提供住房服务、餐饮服务、娱乐服务已不能满足会议市场需求。今年开始征对消费者需求的变化我们将团队客户分为一般商务团队与特殊旅游团队。有征对性的开发周边旅游线路2条。
7、市场主要竞争对手今年销售表现
“知彼知己，百战不殆”这句话教会了我们很多的东西。寻找标杆企业的优秀营销模式，挖掘自身与标杆企业的差距和不足也是我们今年的主要工作。在全年的销售工作中，梦天湖的连锁信息管理，极具亲和力的社会关系网销售、汤孙湖山庄的多重销售、荷田的定项纵深客户管理等，都值得我们学习与借鉴。
（二）本年度部门工作总结
1、部门建设
上半年部门人员充足，市场体系完整。下半年人员不足，市场体系失效。
2、部门人员培养
市场部现有人员4名。经过大半年的打磨，他们已基本掌握市场销售运作。但业务技能及专业精神方面仍需加强。由于部门人员少、任务重，故专业技能培训不够。
3、与其他部门的配合
与并宾馆其他部门的配合比较好，在群策群力方面还应加强。
（三）新年度工作计划
“运筹于帷幄之中，决胜在千里之外”。新年度营销工作规划我觉得要强调谋事在先，系统全面地为宾馆新年度整体营销工作进行策略性规划部署。但是我们还要明白年度营销工作规划并不是行销计划，只是基于年度分析总结的策略性工作思路，具体详细的行销计划还需要分解到季度或月度来制定，只有这样才具有现实意义。
1、目标导向
营销目标的拟定是来年营销工作的关键。在新年度营销工作规划中，首先要做的就是，全年总体的销售目标、费用目标、利润目标、渠道开发目标、终端建设目标、人员配置目标的拟定，其中：销售目标为120万/年，费用目标为1.2万/年，渠道开发目标为4条/年，终端建设目标为50个/人/年，人员配置为8人。
2、产品规划
根据消费者需求分析的新产品开发计划、产品改良计划有：扩充宾馆产品大类，变不畅销主打产品为副属产品（如将大使套变四人间，提供团队会务组消费并加强日常销售）、将民族文化村与宾馆搭配、将教工俱乐部与宾馆搭配、将旅游线路与宾馆搭配等。
3、品牌推广
市场形象推广计划有：《高校后勤宾馆销售高峰论坛》大会、汤逊湖品牌推广策划《名节名丸》。
（一）本年度市场的整体环境现状总结：
⒈行业市场容量变化
今年汤逊湖地区又新开了阳光海岸度假村及沃特豪斯别墅群、卧龙山庄。这使得整个汤逊湖地区的整体接待能力加强不少，同时彼此的竞争也加强了。
⒉品牌集中度及竞争态势
市区会议周边化的趋势正在形成，业以形成规模的地区有：黄陂的木兰天池、孝感的观音岛、蔡甸的度假村、沌口的海滨城、鄂州的凤凰山庄、江夏的汤逊湖、咸宁方向的汤池温泉等。其中江夏地区的品牌优势就集中在荷田会所与梦天湖之间。正处在中心地带的我们在地理上有得天独厚的优势，今后要发扬并强化，如：加做从澳门山庄到宾馆门前的路边广告等。同时在销售上注意路边宾馆环境吵杂的劣势，随时调整销售策略。
⒊竞争市场份额排名变化
从年的市场竞争份额排名第四（排名依次为：梦天湖、荷田、汤孙湖山庄、宾馆）上升到第三。整体的知名度也较上年有大幅度的增加。同时固定客源增加到多个；
⒋渠道模式变化及特点
年的销售以单个的主体为主，销售的模式单一。今年我们建立了业务分类整体直销、旅行社及会议公司分销、网络统售的多重销售模式。
⒌终端型态变化及特点
年的宾馆销售是水平的，即市场与销售一起完成，做市场与完成销售没有分开。今年，我们已将两项工作在概念上分开，并着手进行市场的培植：今年我们建立有效客户档案个，其中企事业单位户，特殊宴会客户个，分销单位户。今年的销售终端形态形成漏斗型（即：市场广泛开拓客源、销售做好服务归口），并向社会上的销售双轨制方向发展。
⒍消费者需求变化
仅仅为客人提供住房服务、餐饮服务、娱乐服务已不能满足会议市场需求。今年开始征对消费者需求的变化我们将团队客户分为一般商务团队与特殊旅游团队。有征对性的开发周边旅游线路条。
⒎市场主要竞争对手今年销售表现
“知彼知己，百战不殆”这句话教会了我们很多的东西。寻找标杆企业的优秀营销模式，挖掘自身与标杆企业的差距和不足也是我们今年的主要工作（本免费公文由提供，转载请注明）。在全年的销售工作中，梦天湖的连锁信息管理，极具亲和力的社会关系网销售、汤孙湖山庄的多重销售、荷田的定项纵深客户管理等，都值得我们学习与借鉴。
（二）本年度部门工作总结
⒈部门建设
上半年部门人员充足，市场体系完整。下半年人员不足，市场体系失效。
⒉部门人员培养
市场部现有人员名。经过大半年的打磨，他们已基本掌握市场销售运作。但业务技能及专业精神方面仍需加强。由于部门人员少、任务重，故专业技能培训不够。
⒊与其他部门的配合
与并宾馆其他部门的配合比较好，在群策群力方面还应加强。
（三）新年度工作计划
“运筹于帷幄之中，决胜在千里之外”。新年度营销工作规划我觉得要强调谋事在先，系统全面地为宾馆新年度整体营销工作进行策略性规划部署。但是我们还要明白年度营销工作规划并不是行销计划，只是基于年度分析总结的策略性工作思路，具体详细的行销计划还需要分解到季度或月度来制定，只有这样才具有现实意义。
⒈目标导向
营销目标的拟定是来年营销工作的关键。在新年度营销工作规划中，首先要做的就是，全年总体的销售目标、费用目标、利润目标、渠道开发目标、终端建设目标、人员配置目标的拟定，其中：销售目标为万年，费用目标为万年，渠道开发目标为条年，终端建设目标为个人年，人员配置为人。
