时间：2023-06-04 10:46:41
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇收益法评估报告，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：财务报告；投资性房地产；评估
根据我国企业会计准则的规定，投资性房地产有成本和公允价值两种计量模式。企业通常应该采用成本计量模式。只有当投资性房地产公允价值能够可靠取得的时候，企业才能够采用公允价值模式。当企业采用公允价值计量时，就需要确定投资性房地产的公允价值。国际上通行的做法是由评估专业人员确定投资性房地产的公允价值。以财务报告为目的的投资性房地产的评估是资产评估师遵循投资性房地产有关会计核算及披露的要求，采用评估技术对投资性房地产的公允价值进行估算并发表专业意见，为会计计量、核算及披露提供专业意见。
1以财务报告为目的的投资性房地产评估的作用
计量资产和负债的公允价值或特定价值，有许多不同的途径。为了保障会计信息的客观和独立，国际上通行的做法是由评估专业人士提供专业意见。以财务报告为目的的投资性房地产的评估作用具体体现在以下两个方面：一方面由评估专业人员确定投资性房地产的公允价值，能够保障投资性房地产会计计量的客观性。评估机构通过严格遵守评估程序，按照科学的方法评估，保障会计信息客观性的要求。另一方面，评估的独立性能够确保投资性房地产公允价值计量的公正性。专业化的评估机构是独立的第三方，评估人员是与评估业务无利害关系的第三者。投资性房地产的评估是按照公允、法定的准则进行。这些都能够保障投资性房地产公允价值计量的公正性。
2以财务报告为目的的投资性房地产评估的技术特点
以财务报告为目的的投资性房地产的评估为投资性房地产的计量、核算及披露提供专业意见，在遵循资产评估准则的同时，还要受有关会计准则的约束。
评估人员应该根据会计准则的要求，合理确定投资性房地产的评估对象、价值类型和评估基准日。根据评估对象的特点、评估目的及评估应用条件，选择与评估准则中投资性房地产计量模式相符的评估方法。在撰写资产评估报告时，一方面要满足资产评估报告的基本准则，另一方面还要遵守《以财务报告为目的评估指南（试行）》的特别要求。
3以财务报告为目的的投资性房地产评估的评估对象
3.1评估对象的具体范围
投资性房地产的评估对象具体包括：
（1）已出租的土地使用权。已出租的土地使用权是企业已取得并采用经营租赁方式出租的土地使用权，不包括计划出租但尚未出租的土地使用权。
（2）持有并准备增值后转让的土地使用权。持有并准备增值后转让的土地使用权不包括按照国家有关规定认定的闲置土地。
（3）已出租的建筑物。已出租的建筑物是企业拥有产权并已经采用经营租赁方式出租的建筑物。
3.2确定评估对象注意的问题
自用房地产是为生产商品、提供劳务或经营管理而持有，不是投资性房地产，所以不属于投资性房地产的评估对象。作为存货的房地产是房地产开发企业在正常经营过程中用于销售或为了销售而正在开发的商品房或土地，不是投资性房地产，所以不属于投资性房地产的评估对象。
如果投资性房地产各部分用途不同，不同用途的部分能够单独计量和出售的，用于赚取租金或资本增值的部分，应当属于投资性房地产的评估对象，自用的部分以及不能单独计量和出售的部分，不能作为投资性房地产的评估对象。
4以财务报告为目的的投资性房地产评估的评估方法
投资性房地产适合于采用市场法和收益法评估。
4.1市场法在投资性房地产评估中的应用
市场法是将被评估的资产与类似的资产进行比较，以类似资产的交易价格为依据，通过差异的调整，计算被评估资产价值的一种方法。
市场法直接依赖现实的市场价格资料和投资性房地产的品质资料，适合于房地产市场发达、交易活跃、存在大量房地产交易实例的情况，例如，房地产开发用地、普通商业住宅、商务写字楼、标准工厂等。
选取交易实例至少做到要与被评估投资性房地产用途相同、所处地区相同、权属性质相同。对于附有租约的投资性房地产，可以通过租约修正系数修正租约对投资性房地产价值的影响。租约修正系数通过考虑被评估投资性房地产由于所附租约致使价值下降的比率来确定。
4.2收益法在投资性房地产评估中的应用
收益法是求取投资性房地产的收益，选用适当的折现率将收益折现到评估基准日后累加，以收益现值估算投资性房地产的价值。收益法适合评估有收益或潜在收益的投资性房地产，例如土地使用权、住宅、写字楼、标准工厂等。
收益法涉及收益额、折现率和收益期限三个基本的参数。
4.2.1收益额的确定
已出租的投资性房地产比较适合基于租金收入估算收益额，计算的基本公式为：
净收益=潜在毛收入一空置等造成的损失一营运费用
潜在毛租金收入是假定投资性房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入，是可以获取的最大租金收入，等于全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。租金收入包括有效毛租金收入、租赁保证金、押金等利息收入。运营费用包括按租赁合同约定的由出租方承担的维修费、管理费、保险费、房地产税等。
净收益的计算分为两个阶段：在租赁期内，按租赁合同约定的资金收入扣除按租赁合同约定的营运费用计算；在租赁期外，按客观收益确定，用同类投资性房地产的租金收入扣除正常使用时有出租方承担的营运费用来计算。
4.2.2折现率的确定
折现率实质是投资者期望的投资报酬率，等同于与投资性房地产同等风险投资的收益率，根据具体的评估对象的性质、用途、市场投资风险等因素综合确定。投资性房地产由于所处地区、性质、用途、投Y时间等的不同，导致投资风险不同，因此，所确定的折现率也不同。折现率可以根据市场提取法、累加法、投资排序插入法、资本成本法来确定。
4.2.3收益期限的确定
收益期限是自评估基准日起，预期未来可以获得收益的时间，通常用年表示。收益期限要综合考虑投资性房地产的经济寿命和土地使用权的剩余年限来确定。
已出租或持有并准备增值的土地根据土地使用权的剩余年限来确定收益期限。对于单独的建筑物，根据建筑物的剩余经济寿命来确定收益期限。以财务报告为目的的投资性房地产的评估不涉及单独建筑物。对于土地与建筑物的综合体，也按土地使用权的剩余年限确定收益期限。
5以财务报告为目的的投资性房地产评估的特别要求
以财务报告为目的的投资性房地产的评估报告，更多受限于相关会计准则的要求，与其他目的的评估报告差别很大。除了遵循资产评估报告准则以外，还要满足《以财务报告为目的评估指南（试行）》和《企业会计准则第39号――公允价值计量》中有关信息披露的要求，以利于评估报告使用者能够正确理解评估结论。
5.1当评估受限时，不能出具评估报告。受会计计量可靠性的约束，当评估程序或评估条件受到限制时，投资性房地产公允价值能否可靠的估算存在不确定性。如果评估人员不能确信评估结论的合理性，不能出具评估报告。
5.2会计准则和法规修改时的特别要求
当涉及投资性房地产的计量模式、披露和报告发生改变，评估人员因为新的会计要求而无法遵守资产评估准则的要求，在评估报告中对未完全遵守《以财务报告为目的评估指南（试行）》的相关要求进行说明和披露。
一、房地产评估准则结构比较
中国资产评估协会于2007年颁布了并于2008年7月1日起开始施行《资产评估准则——不动产》。不动产准则属于资产评估具体准则的实体性准则，框架结构包括：总则、基本要求、操作要求、评估方法、企业价值中的不动产、评估披露以及附则等七部分。不动产准则在《资产评估准则——基本准则》的总体指导下，对不动产评估业务进一步规范，具体内容包括：明确了不动产以及不动产权益的概念；明确要求具体分析不动产三种基本方法市场法、收益法和成本法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的适用性，恰当选择评估方法；重点探讨了企业价值评估中的不动产评估。
《国际评估准则》（IVS）在“资产评估准则”部分对不动产进行规范。IVS中不动产评估包括准则、注释和附件三个部分，其中准则包括工作范围、执行、报告以及有效期四个方面；注释包括不动产权益的类型、权益的等级、租赁、评估方法、市场法、收益法、成本法七个方面；附件是历史性不动产。
美国《专业评估执业统一准则》（USPAP）对于不动产评估的规范包括不动产评估和不动产评估报告两个方面。不动产评估准则规定，在一般情况下需要关注的相关评估项目的程序，并可用于评估师和评估服务使用者对评估工作质量进行的对照检验。不动产评估报告准则规定的是传达不动产评估结果中所要求的信息内容和信息量，但并不指定不动产评估报告的形式、格式和文体，由报告的预定使用者和评估师的需求决定。
从中外不动产评估准则的对比可以看出，我国的不动产评估准则结构合理，层次清晰，内容较全面详实，但是还缺乏对于具体不动产评估实务操作的详尽指导。国际评估准则虽然单列一章内容规范不动产评估，但是内容不够全面，仅强调了不动产评估的方法，其他方面大多没有涉及，比如信息的披露。美国评估准则突出强调了信息的披露，有专门的不动产评估报告准则，但是对于披露的具体内容没有相应的规定。
二、不动产评估准则定义比较
我国不动产评估准则在总则中就明确了有关不动产和不动产评估的基本定义。该准则所称不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。本准则所称不动产评估是指对不动产的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程，包括单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。
国际评估准则在“定义”部分就界定了关于不动产的定义。不动产是指与房地产所有权相关的所有权利、权益和利益。同时，在国际评估准则的资产准则——不动产权益（IVS230）的注释部分又进一步明确了不动产权益是指对土地和建筑物拥有、控制、使用或占用的权利。不动产权益包括三种基本类型，即“优先权益”、“次级权益”和使用权益。
美国评估准则也在“定义”部分界定了不动产的定义。不动产指的是属于不动产所有权的固有利益、利得和权利。因为在西方的不动产价值评估理论中，都特别强调不动产价值的评估是评估不动产权利和利益的价值。美国评估准则的标准1——不动产评估中则没有不动产的界定。
从中外不动产评估准则界定的不动产定义的对比可以看出，我国的不动产评估准则不但明确了不动产的定义而且指出了不动产评估的定义，还具体区分了单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。国际评估准则界定了不动产的含义，并着重强调不动产的权益。美国评估准则也强调不动产的权益，但是解释的并不具体。总之，不动产评估评估的是不动产权益的价值，而并非不动产的实物本身的价值。
三、不动产评估准则评估方法比较
我国不动产评估准则把评估方法作为准则的重点内容，对市场法、收益法和成本法三种基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法进行了明确的规定和要求。注册资产评估师采用市场法评估不动产时，应当收集足够的交易实例；并进行修正。运用收益法评估不动产时，应当了解不动产应当具有的经济收益或者潜在经济收益；并合理确定收益期限与折现率。运用成本法评估不动产应合理估算重置成本、经济寿命年限以及可能引起不动产贬值的主要因素。运用假设开发法评估不动产时，应当合理估算开发完成后的不动产价值和后续开发建设的必要支出和应得利润。运用基准地价修正法评估土地使用权价值时，应当根据评估对象的价值内涵与基准地价内涵的差异，合理进行修正。
国际评估准则规定，市场法、收益法和成本法三种主要评估方法均适用于不动产权益的评估。市场法是不动产权益评估普遍采用的方法，应注意考虑能够提供价格依据的权益，以及被评估的权益等。在收益法分类下有各种不同的具体操作技术方式，可以使用各种形式的折现现金流模型。成本法常常被应用于不动产权益的评估，需要计算重置成本，并将现时等效不动产的重置成本进行贬值调整。
美国评估准则规定，当销售比较途径对于可靠的评估结果是必需的情况下，评估师必须对用于评估价值推断的销售比较数据进行分析。当成本途径对于可靠的评估结果是必需的情况下，评估师必须：使用恰当的方法和技术对宗地价值进行评定；对新开发成本估算时可参照的成本数据进行分析。当收益途径对于可靠的评估结果是必需的情形下，评估师必须：分析那些计算不动产全部潜在收入时可获取的参照租金收入数据和（或）不动产的潜在获利能力。
从中外不动产评估准则对评估方法的具体规定可以看出，市场法、收益法和成本法三种基本评估方法都可以应用于不动产评估，只不过美国评估准则是分别从销售途径、收益途径和成本途径规定的，但实质内容是一致的。中国不动产评估准则不但介绍了三种方法，还对实践中经常用到的假设开发法和基准地价修正法做了具体规定。此外，中国不动产评估准则的规定是最详细和最具可操作性的，国际评估准则和美国评估准则都是原则性的指导，尤其是美国评估准则。也就是说，国外的评估准则没有特别强调评估方法的应用。
参考文献
[1]中国资产评估协会. 资产评估准则[M]. 中国财经出版社，2007年
一、评估中介机构与评估委托方的归责
评估机构作为社会中介组织，对外承担三种责任：
(一)行政责任。国务院91号令规定，资产评估机构资产评估结果失实的，国资管理部门可以宣布评估结果无效，并可以对该资产评估机构给予处罚。还规定，被处罚的单位和个人对处罚决定不服的，可以向上一级国资管理部门申请复议。但随着国有资产管理体制改革的深化，国有资产管理部门不再履行公共管理职能，因此行政处罚及行政复议在现行体制下能否成立，在实践中值得探讨。
(二)刑事责任。我国刑法第229条规定“承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。前款规定的人员，索取他人财物或者非法收受他人财物，犯前款罪的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。第一款规定的人员，严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或单处罚金。”
(三)民事责任。评估机构作为受托方，与委托方国有资产占有单位之间形成委托合同，适用《合同法》调整。对由于资产评估机构的过错，给国有资产占有方造成损失的，可依据《合同法》第406条的规定“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。”评估机构在处理委托事项过程中，由于重大过失或故意，给国有资产占有方造成损失的，应由资产占有方追究其违约责任。
从另一角度来考虑，国有资产买受人出于对资产评估机构出具报告的信赖，做出并实施了国有资产购买行为，但因评估报告存在重大缺陷使其形成错误的判断，造成重大损失的，国有资产买受人是否可向评估机构请求损害赔偿？要解释这一问题可通过一个案例来进行：
浙江某鞋业厂(A1)为国有企业，其投资主体为浙江省某鞋业集团公司(A)。鞋业厂由于市场竞争激烈，常年亏损，企业难以维系。为甩掉历史包袱，鞋业集团公司努力为其寻找新婆家，后被江苏省某民营鞋业公司(B)相中。B公司长期以来欲扩大在浙江省的市场份额，想通过兼并浙江老厂的行为实现其市场战略意图。根据《国有资产评估管理办法》，A公司委托某评估机构进行资产评估，评估后鞋业厂净资产为245万元。买卖双方经协商，一致同意以评估确认值作为转让价款的依据，并签订了正式的国有资产转让协议，B公司一次性支付了245万的转让价款。B公司进驻A1厂后，发现评估报告结果与实物资产情况相距甚远，评估机构未按国家评估规范进行实物核查，只是“闭门造车”，简单根据企业提供财务报表，套上某某计算公式，在一天内“计算”出评估值。A1厂的实际净资产仅为52万元，大多数实物资产都因国有企业常年管理失控而早已丢失。
B公司立即要求解除与A公司的国有资产转让协议，并要求A公司承担违约责任，还要求评估机构承担连带赔偿责任。但评估机构辩称，其与B公司未发生业务关系，评估机构也未从B公司处获得收益，B公司不应向其主张赔偿。B公司以侵权为由，坚持将评估机构告上法庭。
评估机构对B公司的侵权行为是否成立，应从侵权行为构成要件切入分析。按照民法通则，构成一般侵犯责任要具备四个要件：(1)损害事实客观存在。国有资产买受人因评估报告不当，做出错误判断，给自身造成了经济上的损失这一事实客观存在；(2)行为违法性。评估机构未按《国有资产评估管理办法》、《国有资产评估管理办法施行细则》等行政法规、文件的要求，履行必要的评估手续，其行为具有违法性；(3)违法行为和损害事实之间的因果关系。B公司的购买行为，出于对独立中介机构所出具报告的信赖，如未有该评估机构提供评估报告，B公司也不会支付对价。因此，可以认为，B公司的购买行为与评估机构出具的评估报告存在因果关系；(4)行为人的过错。评估机构搞“纸上评估”，存在严重过错，这是不争事实。对于评估机构执业过程中的归责原则，笔者认为应采用过错责任原则，即以行为人——评估机构的过错为承担民事责任的必要条件。
为规避上述风险，评估报告常有下列声明：“本评估报告仅供贵公司为本次特定的评估目的使用，并报送国有资产管理部门或评估行业管理机构审查，未经评估机构同意，本评估报告的全部或部分内容不得向委托方之外的单位和个人提供，不得发表于任何公开媒体上。”评估机构意图以此来规避评估报告由委托人以外的第三方使用所带来的侵权责任。
二、评估方法对评估报告公信力的影响
通行评估方法有四种：(1)收益现值法，将被评估资产在剩余寿命内的预期收益用适用的折现率折现为评估基准日的现值，并以此确定被评估资产价格；(2)重置成本法，在现时条件下重新建造或购置一项全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去该被评估资产的各种陈旧贬值(含实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值)后的差额作为被评估资产现时价格；(3)现行市价法，按市场现行价格为价格标准来确定资产价值；(4)清算价格法，以清算价格为标准，对企业或资产进行价格评估。
上述四种评估方法各有利弊，收益现值法在未来年限收益不确定的情况下，将难以操作；重置成本法简便易行，但成本增加与价值增加之间未必具有必然联系，因此很难反映市场真实价值；现行市价法如遇到同类物品交易实例太少，将会使评估结果缺乏参照；清算价格法的运用容易出现价格低估的情况。
在现实评估运作中，一份评估报告往往对不同种类的标的采用各异的评估方法，而且各评估机构在具体评估过程中采用的参数也不同，这将导致同一交易标的由不同评估机构评估得出的结果可能大相径庭。我们在实践操作中曾遇到一件有趣的案例：某有限责任公司的两家国有股东关系不佳，都要转让所持有公司的50%的股权，各自委托不同的评估机构在同一评估基准日进行评估，得出评估值分别为300万和600万，究竟采用何种评估结果引起了较大争议。
笔者认为，解决这一问题的途径为：(1)评估协会细化评估操作规范，使同一时点、同一标的的评估值在不同评估所之间趋于一致；(2)对账面原值在1000万元以上的重大国有资产评估项目，要求由两家以上评估所共同出具评估报告，一来可仿照再保险的有关做法，降低评估机构间的恶性竞争，二来可降低因人为故意或过失原因造成国有资产流失的可能性。
三、或有债务影响评估结果的有效性
个别国有企业由于长期内部管理混乱，公章管理失控现象常有发生，这就造成许多或有负债未在账上体现。而评估机构的原始资料来源于委托企业，如委托企业未提供相应资料，评估机构便无从着手。问题比较突出的是对企业净资产的评估，净资产=资产-负债。这不同于简单的资产评估，提供多少实物就评估多少。如果负债未完全列入报表，将直接影响净资产评估值的准确性。
或有负债有时连现任企业经营者都不清楚，所以当委托评估企业未提供或无法提供真实、完整资料，致使评估报告失实，给评估报告使用人造成损失的，受损人是应当向资产占有方索赔还是应向评估机构索赔？举证责任在评估机构一方还是在受损方？笔者认为评估机构承担的责任应为过错责任，即需要受损方提出评估机构在执业过程中存在过错导致其损失的有力证据。
最高法院《关于审理与企业改制相关民事纠纷案件若干问题的规定》第二十二条规定，“企业出售时，出卖人对所售企业的资产负债状况、损益状况等重大事项未履行如实告知义务，影响企业出售价格，买受人就此向人民法院主张补偿的，人民法院应当予以支持。”
四、评估机构收费与评估结果的关系
评估机构的收费有国家统一规定阶梯标准，基本上体现“高估高收、低估低收”的原则。这一收费方式事实上诱导了评估机构高估评估标的，评估报告的公信力易于受损。
五、无形资产评估的障碍
我国1992年的《企业会计准则》，对无形资产作如下表述：“无形资产是指企业长期使用而没有实物形态的资产，包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、商誉等。”无形资产的主要特点是：(1)依附性。无形资产不具有独立的物质实体，不占有空间，但又必须通过一定的物质载体表现其自身，这是有别于有形资产的重要特点。如土地使用权依托于土地，商誉混于企业的整体资产；(2)不确定性。无形资产价值受市场、经营等综合因素影响，具有高度的不确定性。今天上百亿的无形资产，明天可能一文不值；(3)独特性。无形资产常是各有特点、独立成形，互相之间缺乏可参照性。
《国有资产评估管理办法》第六条规定，“国有资产评估范围包括：固定资产、流动资产、无形资产和其他资产。”无形资产属法定评估范畴，但在许多实际工作中，无形资产未评估即出让的现象普遍存在，原因在于无形资产评估缺乏定性定量标准，即便评估也因与市场价值严重脱节，缺乏实用性。但如任由无形资产未评估即出让的现象发生，可能会导致百年老字号的招牌拱手送予他人，造成国有资产的“无形”流失。
笔者认为评估不能解决的事情，留给市场机制去解决。不管评估值合理不合理，只要确定国有无形资产的出卖时点，交由产权交易机构进行充分的出让信息披露，实行公开交易，用市场机制检验价格，这就能从制度上确保在这一特定的时点上，不存在国有资产流失问题。
六、评估结果的确认或备案
长期以来，对国有资产评估结果采取确认制，即《国有资产评估管理办法》第十八条规定，“委托单位收到资产评估机构的资产评估结果报告书后，应当报其主管部门审查；主管部门审查同意后，报同级国有资产行政管理部门确认评估结果。”以往，评估机构对行政部门的确认行为是喜忧参半，“喜”在有了国有资产管理部门的确认，相应的评估机构的自身责任似乎有所缩小；“忧”在评估过程有了确认程序，许多评估机构的结果被调整或修改，评估时间过程也相应有所延长。
笔者认为，在评估机构出具结果后确认程序，容易导致责任模糊。如评估报告的使用者认定经确认的评估结果有重大瑕疵，是对评估机构提起民事诉讼还是向评估行业主管部门申请行政复议或提起行政诉讼，尚有争议。所幸的是，2001年12月31日，《国有资产评估管理若干问题的规定》(财政部第14号令)出台后，国有资产评估确认制改为备案制。备案制减轻了评估行业行政管理部门的责任，相应增加了评估机构的责任感，评估机构无法再用行业主管部门的确认书来抗辩自身的过错。《企业国有资产评估管理办法》(国有资产监督管理委员会第12号令)更加明确了这一定位。
但需指出的是，《国有资产评估管理办法》(国务院91号令)是行政法规，而《国有资产评估管理若干问题的规定》(财政部14号令)、《企业国有资产评估管理办法》(国有资产监督管理委员会第12号令)是部门规章，后者效力低于前者。以部门规章改变行政法规的规定，恐有不当之处。建议在适当时机，应以法律或行政法规的形式，对评估结果的处理方式重新加以明文规定。
笔者认为，《指导意见》中“充分考虑未来各种可能性发生的概率及其影响”给我们一个启示，即评估报告可以采用概率分析的方法，使报告使用者充分了解企业未来收益预测中可能存在的风险因素、风险大小及其对评估结论的影响程度。本文拟将概率统计学的原理引入资产评估之中，以拓展评估报告的方式。
一、“最可能的”评估价值
我们在资产评估中提供的评估价值是评估标的于评估基准日最可能的和最公允的价值。这里的“最可能”的评估价值，就是各评估参数在可能发生的各种状态组合下得出的可能评估结果之一。对于这些许多的可能评估结果，我们可以通过概率分析，分析各种风险对评估结果的影响。
二、价值评估中概率分析应用的基本理论
价值评估结果的风险分析可分为定性分析和定量分析两大类。定量的分析主要是概率的分析方法，其中主要是概率树分析和蒙特卡洛模拟法。价值评估结果的风险概率分析要确定对评估结果有决定性影响的关键变量。通常使用的方法是以敏感性分析法来确定评估结果中最为敏感的因素，然后将这些敏感的因素作为概率分析的关键变量。
概率分析需要对前提条件基本不变的类似事件进行多次观察和试验，统计每次观察和试验的结果，最后得出各种结果的发生概率。
在价值评估的实际工作中，变量可能值的概率需要评估人员在对与评估目的所有相关的各种数据与资料进行调查、统计和分析的基础上才能获得。
通常的变量概率有两种分布：
（1）离散型分布：当变量可能值是有限的个数，则变量为离散型的随机变量。
（2）连续型分布：当变量的可能值充满某一个区间，则这样的随机变量为连续型随机变量。连续型随机变量的概率分布可以用概率密度和分布函数表示。常用的连续型概率分布有：
1）正态分布：正态分布适用于描述一般经济变量的概率分布。其特点是密度函数以均值为中心对称分布，用N（均值，标准差）表示，其中N（0,1）称为标准正态分布。
2）三角型分布：三角型分布的特点是由最大值、最可能值和最小值构成的对称的或不对称的三角型。
3）β分布：β分布的特点是函数曲线在最大值两边不对称地分布。
描述概率分布的指标有期望值、方差、标准差和离散系数。
（1）对于离散变量，期望值是变量的加权平均值。
（2）方差是描述变量偏离期望值大小的指标。方差的平方根称为标准差。
（3）离散系数是描述变量偏离期望值离散程度的指标。
三、价值评估中概率分析方法的运用
1、概率树分析法：
通常而言，一个企业未来收益预测中的销售收入、销售成本、资本性支出是对评估结果产生重大影响的关键参数。这时，关键参数即为评估结果概率分析中的风险变量。
我们知道，机械零件在制图时除了画出中心尺寸外还必须给出公差，它表示在加工时零件尺寸的差异必须限制在某个范围内。对于价值评估中的关键参数，我们也同样可以给出它可能出现的状态或状态范围和相应的概率，从而求出评估结果的期望值，步骤如下：
（1）假定各关键参数之间是相互独立的，根据每个关键参数可能出现的各种状态的组合计算得到的概率为各种状态组合的联合概率。
（2）分别计算各种状态组合下的评估结果。
（3）将各种状态组合下的联合概率乘以评估结果，得出加权评估结果，然后将各个加权评估结果相加，即求得期望值，并可以计算该期望的方差、标准差和离散系数。
该期望值即为最终的评估结果，亦为《国际评估准则》中提出的“最可能的价值评估金额”。并可以根据实际情况的需要，由标准差或通过累计概率图求出所确定的置信区间内的评估价值的范围。
2、蒙特卡洛模拟法
当关键参数的数量和每个关键参数的状态数大于三个时，这时状态组合数过多，一般不适于使用概率树方法。这是因为计算量随输入变量或状态的增加呈几何级增长，当有3个风险变量，每个变量有3种状态时，已组成了27个评估结果；当有4个风险变量，每个变量有4种状态时，将会组成了256个评估结果。这时如采用概率树分析的方法，工作量太大。此时可以用蒙特卡洛模拟技术。
蒙特卡洛模拟法的原理是采用随机抽样的方法抽取一组变量的数值，并根据这组输入变量的数值计算评估结果，用这样的方法抽样计算足够多的次数，即可获得评估结果的概率分布及累计概率分布、期望值、方差和标准差。
从理论上来讲，蒙特卡洛模拟法中模拟计算的次数越多，得出的结果越正确。但模拟次数过多不仅成本高，整理计算结果时也很费时费力。因此在应用蒙特卡洛模拟时，模拟次数过多也无必要。当然，模拟次数过少，随机数的分布就不均匀，影响模拟结果的可靠性，模拟次数一般在200-500次之间为宜。
用蒙特卡洛模拟法求出的期望值，同样可以认为是最终评估结果所需要的“最可能的价值评估金额”。并且，通过蒙特卡洛模拟结果的累计概率图亦能求出置信区间内的价值范围。
3、对上述两种概率计算模型的简化
不论是概率树法还是蒙特卡洛模拟法，计算过程都较复杂，花费的成本也都较大。而评估人员执业时还要受经济方面和本人精力、经验等主、客观条件的制约。因此，在价值评估概率分析方法的应用中，可以采取简化的方式：即首先对关键参数的概率进行估计，给出各状态下的主观概率，若为连续型概率分布则判断其所服从的概率分布，进而确定各关键参数的期望值；以各关键参数的期望值进而得出最后的评估结果。简化方式也能在评估报告中披露相关关键参数的概率状况，也能使报告使用者了解评估报告中收益预测的风险，缺点是计算精度不如上两种方法。
【关键词】无形资产，评估风险，风险防范
一、无形资产的定义
无形资产的概念源于美国经济学家托尔斯·本德，包括无实物形态、具有超额获利价值和能持续发挥作用这三点涵义。国内外对无形资产还没有形成共识，目前对其的定义方法有比较法和列举法。如无形资产是有形资产的对称，是无物质实体的资产是从比较法的角度予以定义，而美国的哈特菲尔德于1927 年提出的无形资产的涵义是指专利权、版权、秘密制作法和配方、商誉、商标、专营权及其他类似的资产则开创了列举法定义无形资产的先河。之后又有不同学者对其不断的完善。本文所指的无形资产是广义的无形资产。
二、无形资产风险的体现
由于其性质的特殊，无形资产评估风险可能会使评估结果与客观价值存在偏差，从而误导交易双方而引发纠纷。无形资产评估风险具体体现在以下几个方面：
（一）评估对象的不确定性。《资产评估操作规范意见（试行）》将专利权、专有技术、生产许可证等列举为无形资产，但近年来出现的客户价值、营销网络、企业综合人力资源、企业管理水平、网址和域名权等新型资产等都具有被列举的无形资产同样的性质，却没有被收录。法律没有列举而实际又存在的无形资产是否是评估的对象？对这些无形资产进行评估尚无可参考依据和公认的标准，各评估机构只能根据自己的判断进行评估，导致评估结果没有可比性。另外，企业某项无形资产价值的实现可能是由于另外几项无形资产的综合效应，这便造成了无形资产的交叉重复评估。例如海尔商标是对海尔商品的质量、性能、服务等因素的标识，综合反映出海尔企业的生产经营水平，融合了海尔企业的商标权、专利权、专有技术、营销网络、客户价值、管理水平等多项无形资产，这便给海尔商标的评估带来了困难，容易造成重复评估。
（二）评估方法的选择受限。无形资产评估主要用于对外投资和转让，其转让的是收益能力，其使用权和所有权具有可分离性。因此无形资产的交易价格主要取决于它所创造的超额收益。从评估对象和市场条件看，无形资产的投入产出具有弱对应性，账面成本具有不完整性和虚拟性，加之研制与开发耗费的非标准性，这些特征都限制了成本法和市场法在无形资产评估中的应用，而使收益法成为评估无形资产的首选方法。在收益法评估无形资产中，必须确定收益额、收益期限和折现率这三个基本指标。但无形资产的收益受到多重因素的影响，如企业状况、行业竞争、外界市场环境等，企业收益额预测不确定性非常大。同时，无形资产的收益期限除了法制的保护期限和合同约定外，还受到科技发展的冲突，无法准确预测和确定。最后，无形资产的折现率由于受到经济发展总体水平和评估机构的主观判断的影响，难以合理确定折现率。
（三）评估主体的执业风险
执业风险主要指评估机构和评估人员在执业中业务素质未达专业要求或违反职业道德而导致评估结果失实，使评估报告使用者权益受到影响，评估机构和评估人员因此承担诉讼或仲裁及赔偿责任等风险。知识、技术型无形资产，专业性强且种类繁多，在公开市场上难以找到参考物，需咨询相关的专家；某些无形资产如非专利技术和商业秘密对外是保密的，信息资料和技术经济参数的收集较困难，加之评估中很多不确定因素，这些因素不仅增加了无形资产评估的困难，并且对评估机构和评估人员的专业素质和能力提出了较高的要求。在我国目前市场经济发育没有完全成熟，资产评估行业不规范，由委托方提供数据和资料，评估结果的真实性存在一定的质疑。
（四）评估结果的使用风险
评估结果使用风险一般是在评估工作结束后，外界各种相关因素出现并发生变化而引起的。无形资产未来收益的预测主观性较大，市场因素变动多，但其实际价值是由市场供求关系决定。因此，无形资产评估需要在严格的技术性能鉴别基础上，在较多评估假设条件下，借助于数学模型进行测算得出模拟价值。并以评估基准日为时间参照，按照无形资产实际状况对其进行的评定估算。由于无形资产评估的时效性和现实性特点，评估报告书通常约定有效期为一年。但是，评估报告书的使用人为了自己的利益，可能不按约定，策略性使用评估结果，或因使用人本身素质问题，不清楚此方面相关规定，从而引起评估结果使用风险。
三、无形资产风险的防范
（一）规范无形资产评估环境，完善无形资产评估法律法规。我国无形资产评估风险与当前经济中法律、法规的相对滞后密不可分。加强无形资产评估的理论研究，探索无形资产评估操作实务，完善的无形资产评估专业标准，使无形资产评估有法可依。其次，建立统一的资产评估信息服务网络体系，成立专门机构从事这方面的研究与咨询，向评估机构提供可参考的市场平均风险报酬率、行业风险报酬率等信息，降低非市场因素的影响，从而规范资产评估行为。最后，强化行业协会的作用，形成良好的自律管理，保证资产评估市场行为和业务操作的规范化，使其真正成为履行独立、客观、公正原则的具有国际先进水平的社会中介行业。
（二）评估机构加强自身建设，增强风险意识。评估机构应当努力塑造企业形象，树立以质量求发展，以信誉求生存的理念， 对于超出自身评估能力的资产业务，应不予接受。健全内部控制管理制度，建立评估损失理赔制度和评估风险保障机制，提高评估机构的风险承担能力。建立以评估质量为核心的绩效评估考核制度，促使员工积极提高评估的质量。加强职业道德观的建设，做好评估人员的后续教育，做到职业技能和道德修养的双提高。
参考文献：
[1]宗义湘，张润清，张洪杰.量化研究在无形资产评估中的意义及应注意问题【J】.经济论坛，2004，（19）
关键词：USPAP 口头评估报告 资产评估
一、问题提出
资产评估报告是资产评估的产成品，是维系资产评估各方当事人以及社会公众利益的纽带，不同国家或地区的评估报告具有多样性。通过梳理国内外评估准则及相关研究文献可以发现：第一，与我国公有制经济为主体、非公有制经济共同发展的混合经济模式相匹配，资产评估报告相关准则包括《资产评估准则――评估报告》（2007）、《企业国有资产评估报告指南》（2008）、《金融企业国有资产评估报告指南》（2011）。其中《企业国有资产评估报告指南》和《金融企业国有资产评估报告指南》两项准则具有显著的中国特色。第二，《美国专业评估执业统一准则》（以下简称USPAP）分书面和口头评估报告，书面评估报告进一步分为完整评估报告、简明评估报告和限制用途评估报告。第三，欧洲评估准则将评估证明和评估报告相等同。比较而言，我国资产评估报告的类型和格式相对单一。随着评估行业服务领域不断扩大，我国应借鉴国外资产评估报告的类型和形式，丰富我国资产评估报告的种类（如司法鉴定评估等），满足多元化的评估行为需求。
二、USPAP口头评估报告的形式
美国USPAP是国际上关于评估报告最为完善的准则体系。从形式上看，美国评估报告准则与评估业务相联系，有什么样的评估业务就有什么样的评估报告。如准则2不动产评估报告、准则5不动产评估咨询报告、准则6批量评估和报告、准则8动产评估报告、准则10企业价值评估报告等。从类型上看，有书面或口头评估报告。书面评估报告进一步分为完整评估报告、简明评估报告和限制用途评估报告，并对评估报告的要素进行了详细规定，其特点是“重要素、轻格式”，具体格式由评估报告使用者根据需求与评估师共同确定；口头评估报告是一种辅助形式，主要用于评估师在法庭上所作的证词或者某些评估、评估复审、评估咨询的口头传达。实际操作中大部分评价报告是书面的，且大多数委托方也要求提供书面报告。
（一）口头评估报告的档案保存规定
USPAP2012-2013中制订了新的档案保存规定，要求评估师必须为每一项评估、评估复审与评估咨询项目编制工作档案，在口头评价报告之前建立。在提供口头报告之后的合理期限内，口头报告的书面概要也需归档。其中工作档案主要包括委托方信息、书面报告及其副本、口头评估报告或法庭证词等、评估信息数据以及支持限制使用型评估报告的工作档案的内容和依据标准的概述型评估报告等。工作档案的期限自其编制日起必须由评估师保存至少五年，由评估师提供的与评价项目有关的法庭证词，自司法诉讼最终裁决日起至少保存两年，无论哪一种保存期限都应达到期满。
（二）口头评估报告的要求
USPAP规定，当提供法庭证词和某些评估、评估复审、评估咨询口头传达时要求提供口头评价报告。根据评估对象的不同，可以为不动产、评估复审、不动产评估咨询、动产评估、企业评估评估提供口头评估报告。口头报告应在其可能与适当的范围内，阐述与书面报告相对应的标准中所提出的实质性事项。USPAP对口头评估报告做出以下原则性要求。
1.评估师在报告某类资产评估结论时，应当以不会引起误解的方式说明每一项分析、判断和结论。口头报告准则规范了评估报告的内容和信息披露程度，并未指定该类资产评估报告的形式、格式和风格，认为评估报告的形式、格式和风格取决于评估服务使用者和提供者的需要。
2.准则要求评估师可以采用书面或口头报告，但需要做到：（1）以不引起误解的方式清晰和准确地对评估进行阐述；（2）具备充分的能使评估结果预定使用者恰当地理解报告的信息；（3）清晰准确地阐述评估项目所采用的所有假设、特定前提、逆向假定与限定条件。
3.评估报告的内容。美国USPAP要求书面评估报告必须是完备型、概述型、限制使用型三种类型之一，并且必须在评估报告中明确列示所采用的报告类型，同时规定了在何种情况下使用何种类型的评估报告。口头评估也不例外，针对不同业务类型和评估报告分别提出了实质性的要求，充分体现其综合性。口头评估报告的格式与类型在USPAP中并未单独列出，但规定应在其可能与适当的范围内，阐述与之对应的书面报告中所提出的实质性事项。下面以不动产口头评估报告为例阐述口头评估报告准则的内容：
在准则2不动产评估报告中规定，口头评估报告应在其可能与适当的范围内，阐述标准2-2（b）评估报告中所提出的实质性事项。概述型评估报告的内容必须符合评估结果预定用途的需要，至少应该：（1）以名称或类型列示评估委托方和所有评估结果预定使用者的身份。在个别情况下委托方希望匿名时，评估师可以在评估报告中不披露委托方的身份，但仍然必须在工作档案中记载其身份。评估报告的预定使用者可能包括不动产出租人、政府部门的雇员、委托方的合作者、委托方雇佣的律师和会计师。（2）阐述评估的预定用途。（3）概述足以对评估中不动产进行鉴定的信息，包括与评估项目相关的不动产的实体和经济属性。（4）阐述所评估不动产的权益。（5）阐述评估价值的类型和定义及定义的出典。（6）确定评估的生效日和报告日。（7）概述评估进行中所采用的工作范畴。（8）概述所分析的信息、所使用的评估方法与技术与支持分析、判断与结论的推理过程；并必须对拒绝应用市场途径、成本途径或收益途径的情况进行解释说明。（9）列示不动产评估时所存在的用途和不动产在评估中所体现的用途；当评估师进行不动产最佳用途评判时，概述该评判的依据和推理。（10）清晰和确切地列示所有的特定前提与逆向假定；阐述其使用后可能对评估结果的影响。（11）按照标准2-3（标准8-3）的要求，附评估师签署的誓言。
（三）评估师声明
鉴于口头评估报告的形式及重要性，评估师应当在口头评估报告中作如下声明：
尽本人的所知所信，我保证：本报告所叙述的事实是真实和准确的。报告中的分析、意见与结论受报告中假设和限定条件的限制，并是我个人的、公正和无偏见的专业分析、意见与结论。
对于报告中所评估的动产，我不沾染其任何现存的或将来的利益（或拥有一定的利益，则需详细说明）；对于报告涉及的各方，也不存在我任何的个人的利益（或存在一定的个人利益，则需详细说明）。我在受理本项目之前的三年之内，未作为一名评估师或以其他的身份进行过关于本报告中动产的服务（或进行过，则需详细说明）。对于报告中所涉及的动产和评估项目所涉及的各方，我不存有任何的偏见。
我受聘于本评估项目，绝不是为了求证或报告事先决定的结论。
我完成本评估项目的报酬，绝不是因求证和报告预先决定的价值或迎合委托方需要求证和报告指定价值的结果。我完成本评估项目的报酬与评估判断的价值量、以评估结果为条件的约定所得以及评估结果使用后所连带发生的事件无关。
我的分析、判断和推论以及本报告都是遵循USPAP的要求进行的。我对于报告中所评估动产亲自进行了（或未进行）检视（如此誓言是由多人签署的，则必须明确指明谁参与了所评估动产的检视，而谁未参与）。
无人对本誓言的签署者提供动产评估业务方面的重要帮助（如得到了这样的帮助，则必须列示每一位提供动产评估业务方面的重要帮助者的姓名）。
三、启示与建议
（一）规范口头评估报告的内容
美国资产评估实践表明，口头评估报告是一种客观存在与客观需要，尤其是在提供法庭证词和某些评估、评估复审、评估咨询的口头传达时。口头评估报告与书面评估报告的不同，仅限于二者的表达或传递评估信息的介质与方式不同、长短不同、提交方式不同，而评估报告的构成要素或者实质性事项一致。随着我国评估业的发展，我国可借鉴USPAP口头评估报告的形式与内容，结合我国实际需要，规范口头报告的内容、形式和要求，丰富和完善我国资产评估报告类型，满足评估实际工作需要。
（二）明确口头评估报告的合格标准
USPAP规定，口头评估报告的披露信息应当达到三个标准：第一，清晰、准确地反映评估，不得误导。第二，包含足够信息，使期望获得报告或依赖评估报告的人能够正确理解评估报告。第三，清晰、明确地披露任何直接影响评估的特别假设或逆向假设，并指明它们对价值的影响。
（三）与相关法律法规的协调
在构建口头评估报告相关准则时，我国应注意与相关法律法规的协调。例如司法鉴定评估与正常资产评估书的格式是否统一问题还未得到解决。资产评估鉴定报告只有经过质证程序后才能依法产生证据力，作为法庭判案的证据，因此必须经诉讼当事人当庭质证，且由法庭最终审查并认证后才生效。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，审判人员对资产评估师出具司法鉴定书，但是目前尚无明确规定该评估报告书的格式的准则。X
参考文献：
1.王诚军.美国评估准则[M].北京：中国人民大学出版社，2009.
一、投资项目价值评估的特点
投资项目的评估原来是指投资项目的可行性分析。其工作是由投资项目的总体评价、数据分析、国民经济影响评价、财务分析和敏感性分析等几部分工作所组成。投资项目的评估报告（即投资项目的可行性分析报告）大多用于投资项目的立项和审批，有时也用于招商引资或吸引战略投资者等。在这样的投资评估报告中，最后的评估结论为此投资项目是否可行，并提出相应的建议，一般并不要求给出投资项目的价值。
然而，随着我国经济的发展和市场的变化，许多投资项目有了价值评估的需求。这主要是因为现在的建设项目主体或投入资金都已经多元化、投资形式也已经多样化，从而导致投资项目的评估分析也趋于多样化。于是，对投资项目的评估，也不再仅是可行性的分析与评价，许多投资项目都要求评估项目的价值。如许多外资参与的BOT项目（Build－Operate－Transfer，建设－经营－转让投资项目）或TOT项目（Transfer－Operate－Transfer，转让－经营－转让投资项目），就都需要评估投资项目的价值。
一般来说，所投资的建设项目在大部分情况下都已经拥有建设用地，其他情况也是建设用地已获批准只是未办好手续，但许多投资项目的有形资产并未全部到位。如在评估BOT投资项目的价值时，其大部分的厂房和设备一般都未建完和购入。在这种情况下，如果只评估项目目前所拥有产权的不动产与其他有形资产，往往不能得出项目的整体价值，因此也不能得出项目投资主体所拥有股权的价值。对于投资项目的价值评估，我们基本上可以按照企业价值评估的思路来进行。因为，《企业价值评估指导意见(试行)》对企业价值评估是这样定义的：“本指导意见所称企业价值评估，是指注册资产评估师对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。”投资的建设项目是一个已经建立的或即将建立的企业，评估师可以评估主持项目的企业的整体价值、全部股权价值或部分股权价值。
但此类投资项目的企业价值评估与其他企业价值评估存在着如下区别：
1、通常的企业价值评估所涉及的所评估企业一般都是已经合法成立，并有效存续，并一般都已经有经营的历史和记录。即使是新成立的企业，一般也是已经投资到位、产品确定。然而投资项目可能只是设立了对应的项目公司，也可能还没有设立对应的项目公司而仅处于投资商的前期操作阶段。因此，投资项目许多是没有历史经营记录和历史财务数据的。投资项目的资金或许已经到位，或许部分到位，因此，投资项目常常拥有的是不完整资产，甚至仅仅是一个还没有开始建设或在建但没有开始经营的企业。
2、一般的企业价值评估中，假设企业的持续经营是无限期的。但是评估投资项目时，除非特殊的情况，其目前的经营状态都是有限期的。尽管这个项目在目前的经营状态的期限结束后还可能持续经营下去，但那时投资主体一般已经将此投资项目转让。如BOT投资项目，就是投资商和政府签订BOT协议，项目运营若干年后无偿转让给政府。
3、资本结构的多元化是投资项目价值评估中需要重视的第三个特点。企业价值评估一般都需要采用收益法，而收益法中有两种方法，权益法和投资资本法。由于我国资本市场的融资渠道单一，企业发行债券的情况极少，所以，在采用权益法或投资资本法评估企业价值时，投资资本一般只是权益资本和银行贷款的债务资本，资本结构都是较简单的。而投资项目则不然，其资本结构往往是多元化的。如笔者所参与价值评估的一个BOT水务投资项目，投资资本中有国债资金，世界银行贷款，风险投资资金与权益资本。在前三种的借贷资本中，资本成本还款要求也都不同。其中，国债资金由政府付息，无需项目投资方付息；而世行贷款要求在经营的第一年还款30%，第二第三年各还款15%，余下四年每年还款10%，七年还清；风险投资资金要求每年分红，并从第三年起在第十三年内连本带息还清。这就造成了投资项目未来资本结构的复杂变化，这势必影响收益法中WACC（加权平均资本成本）的计算。
由于上述这几个方面的区别，投资项目价值评估操作中就会与一般情况下的企业价值评估有所不同。下面就以下几个方面分别展开讨论。
二、关于价值类型――公平市场价值与投资价值
一般的企业价值评估，在大部分情况下的价值类型都是公平市场价值。无论是公开市场上的股票买卖，还是企业股权的兼并收购，这类评估的目的都是为在公平的市场上进行交易的经济行为服务。所以最适合的价值类型就是公平市场价值。但是投资项目可能并非如此，许多投资建设项目的价值评估都是为了融资，即为了引进战略投资者和引入风险资金，或是向金融机构申请贷款，向政府申请无息国债等。最适合这类评估项目评估目的的价值类型是投资价值。
在不动产的价值评估术语中，投资价值被定义为：“是对于一个特殊的投资者或一群投资者建立在个别的投资需求基础上的具体的价值，它有别于非个别的、超然的市场价值。”在大多数企业价值评估教科书中，也接受这一投资价值的定义。
投资价值与公平市场价值主要有如下几项差别：
1）在对未来盈利能力的预测上有差别；
2）在理解风险的程度和所需求的回报率上面有差别；
3）在融资成本和税务状况上有差别；
4）在所评估财产或企业与其他财产资产或企业能够产生协同效应时，投资价值比公平市场价值更多地考虑这一效应。
某些评估师用收益法将项目的预测现金流折现得出的结果，称之为“项目未来的收益价值”。这种提法混淆了价值的时间概念与价值的类型概念。只要评估基准日为现时的基准日，则评估出来的价值都是当前的价值，而不是未来的价值。
三、关于评估对象
在一般的企业价值评估或不动产价值评估中，评估对象往往是一目了然的。但在投资项目的价值评估中，有些评估师不知道评估的对象是什么。与评估价值类型一样，评估对象也是和评估目的紧密相连的，评估师一定要和客户充分交流，弄清评估的目的，然后再根据评估目的确定评估的对象。
大部分情况下，投资项目的价值评估是评估项目的整体价值，也就是说包括项目所拥有的有形资产和无形资产，而且也包括项目的负债，即项目在各种资本结构下经营运转所体现出来的价值。如同企业价值并不仅仅等同于企业所拥有的有形资产价值，项目的价值也不等于项目所拥有的有形资产价值。因为这个被评估的项目，之所以被称为项目就是已经有了确定的地点、厂房、设备、人员、计划中的或已经进行生产的产品、计划中的或已经存在的产品销售系统、整个的管理系统和合法的项目存续资格。项目的整体就等同于一个企业，只不过其可能是一个已经在经营的企业，或可能是一个正在准备经营的企业，而不是一堆静止的资产。
如一些已经建成投产或即将投产的TOT项目整体转让时，该项目的价值就不应该只是土地、厂房和设备这些有形资产，还应该包括项目拥有的无形资产，最起码有无形资产“Going Concern”(译为“经营中的”或“持续经营”)。这个“Going Concern”的价值是一个可经营项目的价值与该项目有形资产的价值之差。这样的项目就可以成为一个“交钥匙工程”。而把一堆无生命的资产变为一个可以“交钥匙”的项目，是需要付出人力、物力、资金和时间的，因此，这一“Going Concern”价值的存在应该是显而易见的。但我们很多的当事人，包括一些地方政府却仅着眼于项目的有形资产，不能判断项目价值评估中的评估内容。
又如一些BOT项目，已获得了无息国债的支持或可以获得商业贷款，但仍然存在着一些资金缺口。当一些战略投资者或风险投资者希望入股时，此时其所需要了解的是该项目的股权价值，以便计算其投资回报。此时的评估对象就是项目的股权价值。和企业价值评估中的大多数情况一样，项目股权价值的评估也需要采用收益法评估包括有形资产与无形资产在内的项目的整体价值。收益法中可以采用权益法，也可以采用投资资本法。但采用这两种方法时都需要分清哪些资金是股权资本，那些资金是债务资本，即也需要准确无误地确定评估对象。
还有一种情况是投资项目的资金来源虽然相对较弱，但项目本身运作十分良好。作为投资者，需要了解投资项目的前景。在这些项目中，评估师一般是作为项目业主方或投资者的财务顾问，所进行的项目价值评估是咨询性质的。此时项目评估中的评估对象应该是项目的无形资产。总之，作为评估师，应当详细地向委托方询问和了解本次项目价值评估的目的和用途，从而在评估报告中不含糊其辞地、正确和清楚地表达评估对象这一评估要素。
四、关于评估方法及技术特点
在企业价值评估中，市场法、收益法与资产基础法都是可以采用的方法。但投资项目和一个已经在经营的企业不同，其可能是投资已经全部到位，建设已经完成，但还没有开工生产；也可能是投资还没有完全到位，基本建设还没有完成，离竣工投产尚需时日；还有是部分资金到位，但还没有开始建设，这些情况下的投资项目，想采用市场法进行评估难度很大。如拟采用市场法中的上市公司比较法，能适合作为投资项目比较对象的上市公司几乎是没有的，这就无法找到可作为参照比较的上市公司；如拟采用市场法中的并购案例法，则我国的并购案例本来就不是很多，而且交易数据均不公开，而要找到与所评估的投资项目能够相同或类似的交易项目则更加困难。所以，市场法应用的可能性是很小的。
收益法与资产基础法应该是投资项目价值评估中采用的方法。但正如上面所说，由于投资项目的许多资产还在形成过程中，因此，采用资产基础法评估得出的项目价值往往还不能真正反映项目的价值。所以，投资项目的价值评估中，资产基础法只能作为一种辅助的方法，用来反映项目当前所拥有的资产的价值。
能够获得实施评估过程中所需的相应市场参数，并真正能够反映投资项目价值的方法还是收益法。需要强调的是，虽然注册资产评估师与注册房地产估价师对于收益法都有一定的了解，并也已在自己熟悉的评估业务中应用，但对于投资项目中收益法应用的一些技术特点，还应充分予以注意。下面就这些特点展开一些讨论：
1、收益期的特点
在企业价值评估中，对于一般的持续经营企业，均假设企业的收益期为无限期限，但投资项目的收益期限多为有限期限。无论是BOT项目还是TOT项目，均有一个到期日。到期之后，这个生产企业还会继续存续下去，但这个项目则必须“Transfer”,移交给政府或别的主体。
根据项目的有关法律文件可以确定项目收益的有限期限，这与采用无限收益期限的一般企业评估时不同。一般企业是对前若干年的预测收益进行折现，对若干年之后的永续预测收益以资本化的方法得出其期末价值。而投资项目仅对未来收益进行折现，不涉及是否对若干年后的收益进行资本化的问题。
2、评估基准日的特点
项目价值评估基准日的确定与企业价值评估存在着不少共同点，如都应履行以下原则：（1）评估基准日应由委托方最终确定,评估师应根据其专业经验提供建议。（2）评估基准日应根据经济行为的性质确定，并尽可能与评估目的的实现日接近，同时应尽量避免评估基准日后调整事项对评估价值的影响。（3）委托方若为国有大型企业，评估基准日的确定应事先与其主管部门沟通，避免在评估中因评估基准日发生变动对工作带来的不利影响。（4）评估报告中的评估基准日应与评估业务约定书中明确的基准日一致。（5）在一个评估项目中只能采用一个评估基准日。当评估基准日发生变更，则应当视为一项新的评估业务。
与企业价值评估一样，项目价值评估也应当：（1）在评估报告中申明评估中所采用的依据是否是评估基准日的依据，如不是则需要说明原因。如基准日是周日，则无外汇牌价；又如基准日的股票市场发生巨幅波动。（2）在评估报告中对所确定的评估基准日对评估结果的影响程度进行揭示。
但项目价值评估的基准日确定与企业价值评估也存在着不同点。在企业价值的现时价值评估中，评估基准日一般是在评估工作开展之前的某个会计结算日。最好是年末的12月31日，或是年中6月30日，再或就是季末结算日3月31日与9月30日，这样便于评估师获得准确的财务报表。
然而对于项目价值评估，评估基准日就不一定是选择评估工作开始之前的某个会计结算日了。因为在项目评估工作开展之时，项目进度会是不同的。有的还没有开始建设，有的正在建设之中但没有投产，有的已经完成基本建设开始投产。对于BOT项目，战略投资人或其他投资人要了解的是这一项目的整体运营价值，因此不管项目的进展程度如何，评估基准日应设在项目建设完成后的运营期开始之际。而对于TOT项目，收购方要了解的是这一项目移交时的价值。因此不管项目的进展程度如何都要以移交时点作为评估基准日。所以说，项目价值评估的基准日可能在评估工作之前也可能在评估工作之后，要视具体情况而定。
3、资本结构的特点
关键词：矿业权；评估；问题；对策
中图分类号：G449文献标识码： A
前言
长期以来, 我国矿产资源由国家出资勘查、矿山企业无偿使用。80 年代开始, 随着国家投入的相对减少, 为形成地勘投入的多元化, 保护勘查者利益, 作为过渡性措施, 原地矿部出台了地勘成果有偿使用的一系列规定( 对应的地勘成果资产评估随矿业权制度确立而完成其使命) 。新修改的《矿产资源法》确立了矿业权制度, 为矿业权( 探矿权、采矿权) 有偿使用及其流转提供了依据。目前, 作为统称的矿产资源资产评估即指探矿权、采矿权评估( 特许经营权权益价值评估) , 此权益可归属无形资产。
一、矿业权评估方法
1、重置成本法
重置成本法即通常所称的成本法, 是固定资产评估中常用的方法之一。鉴于矿业权这类无形资产的价值主要体现在其未来收益现值化上, 故成本法在无形资产评估中并不是首选方法。但在无形资产未来收益难以准确量化时, 本着资本保全的原则, 采用成本法评估也不失为一种有效的途径。成本法评估的基本原理与一般的重置成本法类似, 以重置价值× ( 1+ 地勘风险系数) ×( 1- 技术性贬值系数) 作为评估值。重置价值采用重置核算法( 直接法) , 以投入的地勘实物工作量及现行价格标准( 对直接费用) ( 间接费用按定额) 求得。
2、贴现现金流量法(DCF 法)
贴现现金流量法属收益法( 收益现值法) 的一种, 均是“通过估算被评资产未来预期收益并折算成现值, 借以确定被评估资产价值”, 只不过此处的“收益”是以净现金流量为基数而不是传统上所指的净利润。矿产资源具备独立的能够连续获得预期收益的能力, 决定了本方法在可行性研究及以上阶段的高精度探矿权和采矿权评估中广泛应用。
3、约当投资分成法( 约当投资- 贴现现金流量法)
本方法是成本法和收益法的结合, 在一方以矿业权权益入股或者地勘由多方投资、计算各方权益时具较强的可操作性。其计算可参照无形资产收益法的应用, 即以矿山收益的现值×无形资产分成率( + 最低收费额――如果收益中已扣除最低收费额的话) 计算。无形资产分成率以无形资产约当投资量÷( 购买方约当投资量+ 无形资产约当投资量) 求得, 其中购买方和无形资产的约当投资量均为其重置成本× ( 1+ 适用的成本利润率)。
4、地学排序法( 地质要素评序法)
本方法是在加拿大温哥华及多伦多股票交易所招股说明书中广为使用的“地质工程法”基础上, 由澳大利亚人修改而成, 并在其证券交易所的招股说明书中所采用。其基本原理是: 以基础购置成本为基数, 乘以技术价值因子和其他价值因子来评估探矿权价值。基础购置成本包括探矿权使用费和勘查投入( 重置成本法或物价系数法评估, 不计风险)或者按法规所规定的承诺最低勘查投入( 对无投入或投入低于最低要求的) 。
5、联合风险勘查协议法
本方法即根据该勘查区或类似勘查区已签订的联合风险经营协议的条款, 按照参入公司所承诺的勘查投资及其所获得的相应股权, 来评估矿业权价值。本方法在国外常用, 使用也很简单。
二、矿业权评估中存在的问题
1、矿业权评估相关法制法规还不健全
公平、公正是确保矿业权评估机构的评估结果科学性的首要前提。目前， 我国矿业权评估的公平、公正性工作， 一靠国家法规， 二靠评估师协会和评估机构自律行为。近年来， 虽然我国已经实施了《矿产资源勘查区块登记管理办法》、《矿产资源开发登记管理办法》、《探矿权采矿权转让管理办法》等行政法规和有关暂行规定， 保证了矿业权的正常流转， 打击了倒卖矿业权牟利等违法行为， 但针对矿业权评估中评估师利用评估参数的变动， 故意抬高或压低价款，以便赢得委托人信任的做法， 我国还缺少相应的行政法规来制止这种不良现象的发生。
2、矿业权评估理论和方法尚不完善
矿业权评估业在我国兴起至今只有十余年时间，评估理论和方法有待于进一步完善。目前， 我国有不少学者对矿业权的物权性质和流转方式还存有疑问，虽然国家已制定矿业权评估的法律依据， 但是某些评估方法的理论基础也确实存在缺陷。比如成本途径方法和收益途径方法， 都是在计算卖方的投入， 预期未来收益的基础上得出的矿业权价款、评估结果都是资产对于卖方的价值， 没有充分体现评估的客观公正性和科学性的原则， 于理不合。从评估方法来说， 收益途径评估方法在国际上得到了大多数国家的认可， 有着深厚的理论基础和应用范围， 是评估中最常用的方法， 特别是在达到详查以上阶段的探矿权和采矿权中使用最广。采用收益途径进行矿业权评估时， 需要遵循一定的假设条件， 如设定生产力水平， 因为内地和边远地区的生产力水平差别较大， 其采用的平均生产力水平也应不同。但评估中设定的生产力水平为社会平均生产力水平， 这就使得内地和边远地区做矿业权评估时采用相同的生产力水平， 没有针对性， 造成矿业权价款和实际不符。
3、从业人员的素质有待提高
评估价款受人为因素影响较大， 这就要求从事评估业的人员要有深厚的专业知识和丰富的实践经验，同时也要具有良好的职业道德。但是， 矿业权评估业在我国出现的时间并不长， 而大部分注册评估师并不具备全面的专业知识， 在评估过程中难免出现套用现有报告格式、抄袭别人成果等现象发生。还有的评估师为了自身利益， 故意抬高或压低矿业权价款， 不惜以牺牲国家资源为代价， 来满个别委托人的要求， 帮助他们从中牟取暴利， 坑害国家。
4、评估风险与责任意识淡薄
我国开始兑现入世承诺, 投资、外贸等方面进一步开放, 随着国企改制、海外上市、国际资本国内收购等开放的经济要求, 会有越来越多的社会公众、机构、组织、依赖矿业权评估结果进行交易和决策, 这既体现了矿业权评估业在社会经济生活中的重要性, 同时也加大了评估机构和评估人员的责任风险。然而, 无论是评估机构还是评估人员, 其行业风险意识长期淡漠, 很少思考如何应对因自己执业不当或无意过错所要承担的诉讼或仲裁而发生的费用以及因败诉而承担的相应赔偿责任。
三、矿业权评估的注意事项
l、应注意“外部效应”问题，不能孤立地看待投资行为
西方经济学认为，生产者或者消费者的活动会对其他生产者或消费者带来的非市场性影响，这种影响可能是有益的，也可能是有害的，有益的影响被称为外部效益，或外部经济性；有害的影响被称为外部成本外部不经济性。任何一个矿业投资项目都是社会市场系统的一个子系统或组成部分，所以，整个项目的经济效益，既包括项目本身的财务经济效益，还包括对外部社会及市场所带来的正面或负面的外部效益，也即，总效益=内部效益±外部效益。矿山生产建设中给社会所带来环境污染，政府所征收的排污费，就应该从总的效用中减去。对于矿业权的价值，也应该考虑到这一点；由于矿山投资而对国民经济或当地经济和产业结构产生正的效益，就应该考虑在总效用中增加，这也应是矿业权价值的一个有机组成部分。
2、应建立跟踪验证和“后评估”制度
目前的矿业权评估。一般都是一个阶段。当评估报告提交后，评估结论也会随委托关系的终结而“盖棺定论”，但评估结论的准确与否。尤其是采矿权评估所基于的净现值流量法(NPV)是基于未来收益的现值累计，而一个矿业权一般要经历几年、十几年甚至更长时间，这么长的时间里，其经济形势和矿业市场会发生很大的变化，所以，期初的矿业权评估，归根到底还是一个事前的估计。而矿业权到期末时再进行评估，所得到的结果才是真正的结果。所以，矿业权评估有必要建立跟踪备案和“后评估”制度。
3、矿业权评估不仅仅是一个中介咨询服务的经济行为更是一项法律行为
矿业权是基于矿产资源而存在的无形资产，体现的是对某一矿产资源的权属关系，它不能独立于矿产资源而存在；而矿产资源资产总表现为一定形式和一定主体的矿业权。矿产资源是本，矿业权是其表现形式；矿产资源资产从形式上讲属于经济范畴，而矿业权从形式上讲属于法律范畴。作为矿业权市场中的社会中介组织――评估机构所提交的评估报告，对一个具体的评估对象作出的评估结论，将直接影响到该矿业权交易双方的利益。因此，矿业权评估行为必须严肃、科学、客观、公正，不能主观臆测，更不能人为篡改数据。
结论
矿业权评估成为确认和保护物权人财产的重要手段，也成为资源价值发现、交易、流转的重要工具。因此，必须要改变此前的那种矿产资源廉价或无偿取得与粗放经营的思路，按照市场化的逻辑，建立起明确的资源有偿使用机制和企业珍惜资源的长效机制，使资源的开采和使用在市场机制调节下走上集约化的道路。
参考文献
[1]王四光等. 矿产资源资产与矿业权评估- 北京: 经济科学出版社, 2008，第5期，132-133页.
[2]刘和发等. 矿业权流转活动中资产评估若干问题. 中国地质矿产经济, 2010,第2期，91-92页.
作者简介：
关键词：房地产评估；规避；风险
Abstract: The real estate appraisal is an integral part of the real estate industry, along with the development of market economy Chifeng gradually develop and grow, real estate valuation in Chifeng emerge from formal to now less than 10 years, it has made great progress, but the current city real estate appraisal industry is not fully adapted to the needs of the rapid development of the real estate market, there are some undeniable problems that hinder the further development of the industry, this paper analyzes the problems of the industry and put forward some relevant countermeasures.
Keywords: real estate appraisal; aversion; risk
中图分类号： F29 文献标识码：A
随着赤峰市土地使用制度、住房制度以及其他相关领域的经济体制改革的不断深入和完善，房地产评估的作用越来越大，服务的领域越来越广，房地产评估行业日趋成熟并在各项经济活动中渐显其他地位和重要性。在房地产评估方法中，成本法、市场比较法和收益法是国际通用的三大方法，尽管如此，这几种方法在运用时还存着不完善的地方。成本法中开发利润为重点部分，利润率的选取则是测算利润的关键，在实际运用中，利润率一般采用市场平均利润率，但是完全采用市场平均利润率是不准确的。市场比较法可信度高，简便易行，使用范围广。在收益法的运用中，还原利率的确定直接影响到评估结果，对还原利率的选择通常是银行定期存款利率加上一定的风险调整值。
一、赤峰房地产评估市场存在的问题
（一）房地产评估市场不规范
目前部分脱钩改制的评估机构凭借与原管理部门的关系，同时兼营事业性评估和中介性评估，背离了脱钩改制的目标。而一些行政部门则对执业活动进行行政干预，与之产生了权钱的交易，超出了行政机构本身的行政职权，引发了市场的不公平竞争。同时也有一些估价机构为了多争取业务，估价机构之间往往在评估结果和收费上大打价格战。从评估结果上，看谁更能迎合委托方的意思，估出委托方最期望的结果；收费上则是竞相压价，为了招揽客户，估价机构通常给出很高的回扣，直接导致的恶果之一就是房地产估价报告质量的下降。这些现象既影响了评估报告的权威、公正和客观，也损害了国家和集体的合法利益，扰乱了市场秩序，滋生了腐败，导致不公平竞争和恶性竞争同时存在。我国的估价机构有房地产估价机构，土地估价机构和资产评估机构，估价师有房地产估价师、土地估价师和资产评估师，相应的估价师考试分别由建设部、国土资源部和财政部三部门负责，但通过后都称为估价师，并且没有进一步的等级划分，进行评估时分别遵循不同的技术规程出具评估报告。在实践中，特别是对一家企业涉及三种评估时，往往一个部门的评估结果不被其他部门认可，限制了公平竞争和优胜劣汰，不利于评估行业的整体发展。
（二）估价师整体业务素质不高
赤峰在有的估价师“少而不精”，到目前为止，全市共有房地产估价师不到100 名，远远跟不上评估业务发展的需求，大量的业务靠兼职估价师和估价员操作；而且现有的估价师队伍也存在很大缺陷。
（三）缺少对房地产评估的监督机
赤峰房地产评估的技术规范、规程以及职业道德标准至今仍停留于理论探讨阶段，没有出台一部有权威的系统科学的法规或规章，因此评估机构和执业人员没有一个遵循的规则，全凭个人悟性或自由发挥，往往同一宗或条件相似的房地产评估结果相差甚远。笔者曾亲眼看到有的评估报告其评估价值即为财务报表的帐面值，有的标的权属不清就估出价值，有的把地价漏算或多算，更有甚者有的项目具有几百万元甚至几千万元的价值，其评估报告只有一张纸，没有评估程序，没有计算过程。
（四）房地产评估市场行业自律不够
1.行业自律不够
国外房地产评估一般是依靠估价师协会管理，一方面在培训、考试、资格管理和提供信息等方面协会有较强的吸引力；一方面在技术规范规程、行规行约等方面有较强的约束
力。这几年市房管部门做了大量的工作，成立了估价师学会，但这个行业学会远远没有到位，还没有承担起行业管理的重任。
2.法人自律不够
现阶段赤峰评估机构的性质模糊不清，表面上看是独立运作，实际上只是各有关行政部门的附属物，没有成为自主经营的法人实体和中介组织，浓厚的行政色彩使这些评估所的评估行为变成行政行为，因此评估水平的高低和评估报告的优劣难以与评估所及估价人员挂钩。虽然有关法规规定“评估机构违反有关法律法规和职业道德，情节严重的取消其评估资格”，“在评估活动中因违法违纪或严重失误造成的经济损失，评估机构和估价师都应承担赔偿责任，”但由于没有保障机制，加上有些评估所有管理权，委托人即使吃了苦头也不敢吭声，因此这些条款形同虚设，有些评估机构和估价人员在业务活动中就无所顾忌不需自律。
（五）未形成合理的竞争机制
出于没有形成市场竞争和行业约束机制，行业管理不到位，有关部门该管的管不过来，不该管的又相互交叉和插手，因此评估市场比较混乱，承接业务不择手段，有的靠行业垄断，有的靠压价，有的靠回扣，有的甚至以评估结果迎合委托评估单位的需求。上述现象败坏了评估行业、评估机构和估价人员的信誉，导致国有资产流失，有关当事人的权益得不到保障，引发了经济纠纷。
二、防范与规避评估风险的措施
(一)加强与客户的沟通, 谨慎选择客户
评估人员要控制评估风险,首先应与客户进行充分的沟通, 不仅要在评估时与客户沟通, 而且在评估前和评估后也应加强与客户的沟通。在评估前与客户的沟通重在了解客户的基本情况, 掌握客户评估的真实需求, 为做出正确的评估计划做准备；评估进行时的沟通重在保证评估程序和方法的贯彻执行；在评估后与客户沟通则重在引导客户合理运用评估报告, 减少评估报告误用的可能性。此外, 加强与客户的沟通, 更容易识别资料的真假性, 了解客户的道德品质, 促使评估机构谨慎选择客户, 避免盲目接受评估项目而承受较大的评估风险, 并由此造成的不必要的评估风险。
(二)强化风险意识, 树立质量至上的观念
降低评估风险的一个重要方面, 是评估师对风险的认识态度。随着房地产评估的专业化, 社会对房地产评估工作人员的作用和期望也随着提高, 评估工作的责任范围和潜在风险也相应增加, 因此, 评估工作者应认识到评估风险的广泛性和可能带来的危害, 强化风险意识, 保持应有的职业谨慎, 严格按《规范》和有关法律法规进行评估工作, 拟定科学的评估计划, 采用正确、恰当的评估程序和方法, 制作全面规范的评估报告, 才能减少评估风险。
(三)健全内部质量控制体系, 加强外部监督机制
要有效降低评估风险, 还有赖于内部、外部的双重控制和监督。一方面评估机构应建
立、健全完善的内部质量控制体系, 要有一整套质量控制政策和程序, 其中, 最重要的控制制度是估价复审制度, 复审制度不仅可以提升估价师的专业水准, 可以加强委托人对评估报告的信心, 而且更重要的是它可以评价评估工作所采用的程序、方法是否适当, 并对评估报告进行恰当性检查, 从而有效地降低评估风险另一方面房地产评估业的行业主管部门和行业协会必须加强对行业的统一管理和监督职能, 对评估机构和人员作定期和不定期的检查, 对发现的违法违纪行为要坚决查处, 促进评估工作水平的提高, 为评估工作建立一个良好的外部环境。
(四)注重评估人员后续教育, 提高评估人员素质水平
要把评估从业人员素质水平的提高作为保证房地产评估业健康持续发展的首要因素。时代的突飞猛进要求评估人员跟随上发展步伐, 保持其持业能力以适应社会对它的要求, 后续教育是提高评估人员素质、保持其持业能力的有效手段之一。
总之，在赤峰房地产估价实践中, 由于种种主观和客观因素，还存在许多问题，本文提出了一些规避风险的方法, 但是还是有其缺点,还要有针对性地对各类型房地产进行特征因素分析和量化, 并进行更深层次的探讨研究, 为房地产价值的评估提供一定的参考。
参考文献：
2016年7月7日，齐星铁塔（002359.SZ）定增第三次修订稿，拟非公开发行募集资金50.31亿元，其中35.50亿元用于收购北讯电信股份有限公司（下称“北讯电信”）100%股权，14.81亿元用于北讯电信专用无线宽带数据网扩容项目。自2015年7月3日第一版的预案以来，相关方案可以说三易其稿。
齐星铁塔主要从事输电塔、通讯塔等各类铁塔产品以及立体停车设备等产品的生产与销售业务，上市以来业绩不佳，股价不振，如果如愿收购北讯电信，公司就能寻找到新的利润增长点来提升业绩，提振股价吗？从北讯电信的业绩来看，未必。
新大股东有备而来
齐星铁塔原第一大股东齐星集团有限公司（下称“齐星集团”）占用上市公司资金在2014年东窗事发。
当年12月，齐星集团将持有的齐星铁塔7875.47万股股份（占公司总股本的18.895%）作价7.6亿元转让给晋中龙跃投资咨询服务有限公司（下称“龙跃投资”）。
之后齐星铁塔继续停牌长达半年之久，2015年7月3日复牌并抛出精心炮制的募集资金63亿元对外收购及投资预案，更新至第三稿时，募集资金总额减少至50.31亿元。
复牌后，齐星铁塔完全没有理会同期大盘暴跌，股价连续多个交易日涨停，轻而易举创下历史新高，2015年12月1日，股价从停牌前的6.38元涨至最高价34.38元，涨幅高达438.87%，龙跃投资的7.6亿元投资不到一年时间已经变成了高达27.08亿元市值。为了稳固第一大股东的位置，龙跃投资不断增持，截至2016年7月14日，龙跃投资持有齐星铁塔股份数为1.33亿股，占公司总股本的31.87%，不过，这些股份已悉数质押。
目前，齐星铁塔的总市值近110亿元，市盈率超过400倍，股价面临巨大的回调压力，这也增加了齐星铁塔转型的动力，特别是在大股东股权已经全部质押的情况下尤为如此。
北讯电信主营业务为专用无线宽带数据通信及应用。
2013-2015年，北讯电信实现营业收入分别为3274.95万元、1.45亿元和7.45亿元，实现净利润分别为418.75万元、448.62万元和1.37亿元。
评估报告显示，2016年-2024年，北讯电信预计可以实现净利润71.92亿元，2024年以后每年可以实现净利润10.28亿元。承诺方承诺北讯电信2015年-2018年经审计的税后净利润合计15.79亿元。
前景如此好的标的，齐星铁塔仅需要投入50.31亿元，北讯电信卖了一个白菜价？
北讯电信光鲜业绩的背后
资本市场上，陷阱常有，而馅饼不常有。
北讯电信的几大疑点很明显。
首先是长年不增资。2010年5月，北讯电信前身北京天宇利航通信技术股份有限公司成立，注册资本为5000万元人民币，由各方股东以货币出资的方式认缴。至今，北讯电信股权融资金额只有1.5亿元，即使后来其估值飞涨，也只是股东换了一茬又一茬，没有股东或投资者进行增资。而北讯电信则千方百计地融资，融资租赁、在香港发行票据、抵押借款、质押借款、按揭借款等多管齐下。一家如此有发展潜力的公司，竟然在长达5年多时间，没有增资，依靠着巨额的债务艰难前行。
其次，2015年年末，北讯电信资产总额、负债总额分别为22.56亿元和16.25亿元，资产负债率高达72%，流动资产和流动负债分别为2.85亿元和14.81亿元，流动比率为0.19。2015年利息支出就高达6124.88万元。
第三，募投项目预期过高。投资金额为27.52亿元专用无线宽带数据网扩容项目，建设期6个月内完成的可能性并不大，从北讯电信建设速度来看，三年时间能完成已经很乐观了。2014年年末，固定资产原值3586.33万元，其中房屋及建筑物原值2631.78万元、通信设备534.53万元、运输设备224.28万元、办公设备195.74万元，而在建工程高达8.69亿元。2015年上半年的在建工程几乎停滞不前，2014年尚未完成的项目在2015年上半年仅仅增加了3470.60万元，其中“深圳TD-LTE网络”增加302.41万元，“广东TD-LTE网络”240.35万元，“天津TD-LTE网络” 1160.14万元，“上海TD-LTE网络”1319.33万元，“上海通信综合楼”303.03万元。这些项目对应的预算分别为5.7亿元、9.54亿元、4.63亿元、9.96亿元、1.1亿元，加起来高达30.93亿元，而上半年的投入仅仅是预算的1.13%。2015年下半年，北讯电信建设速度加快，在建工程增加了7.62亿元，但除了“上海通信综合楼”完工转固1.02亿元，“天津TD-LTE网络”部分完工转固2.42亿元、 “上海TD-LTE网络”部分完工转固1.72亿元，其他项目尚未完工。四大TD-LTE网络经过1年多甚至更长时间，依然没有完工，从2015年年报披露的进展来看，3年时间完工已经是很乐观了。那么，专用无线宽带数据网扩容项目6个月建设期，有可能吗？至于该项目预计将在未来10年的经营期（含建设期和达产期）实现年均营业收入26.59亿元及年均净利润8.09亿元又有多高的可信度？
最后，2015年北讯电信的扣非净利润为1.37亿元，比承诺金额少了631.57万元，金额差异不大，但当年7月1日才签订的业绩补偿协议，当年就无法完成业绩承诺，那么，时间跨度更长的2016年、2017年、2018年的业绩承诺就更加没谱了。而且，别看2015年业绩不错，但营业收入远远少于预期，较评估预测收入差异5.18亿元，在营业收入减少41.03%情况下，北讯电信实现的净利润反而增加3523.65万元，靠的是营业成本减少52.95%，减少了5.32亿元；销售费用减少了93.42%，减少了262.21万元，两项合计减少了5.58亿元。
当重组标的已经发生重大不利影响的情况下，很多公司会选择放弃，而齐星铁塔是执着的。标的公司在销量远远不及预期的情况下，随意地大幅提高预计售价，大幅减少费用，调增巨额利润，继续重组的皇帝新装，齐星铁塔则铁下心来要穿皇帝新装。
5.15亿元蹊跷交易及巨额利润注水
公告显示，2014年末，由于北讯电信确认其于2010年向天宇集团购买的，以及天宇集团于2011年作为股东投入的无线数据通信系统无法平滑完成宽带技术升级，出于公平和保护全体股东利益的考虑，北讯电信于2014年12月将该类资产以天宇集团当时投入的价格5.15亿元回售给天宇集团。由此造成北讯电信2014年产生资产处置损失1120万元。
这笔交易充满疑点。
2010年5月，天宇集团以4000万元投资北讯电信，占比80%。2011年1月，天宇集团以实物3.2亿元增资，占比76.60%。同年8月，天宇集团将其持有的北讯电信72.76%的股份转让与天津中融合，转让价格为3.88亿元。
12月，天宇集团将其持有的北讯电信3.83%的股份转让与天津中融合，转让价格为2030万元。天宇集团在2011年已经彻底退出，为何2014年12月还以5.15亿元接手北讯电信评估值只有2.07亿元的资产？而天宇集团增资的实物资产在短短的时间内就发生如此巨额的减值损失，又说明什么？这笔交易，天宇集团损失高达3.08亿元。如果天宇集团不接手，那么北讯电信2014年就要计提减值损失高达3.08亿元，难以天价卖给上市公司了。
这笔交易也揭开北讯电信涉嫌虚增巨额利润的面纱。
2013-2015年，北讯电信实现净利润分别为418.75万元、448.62万元和1.37亿元，如此爆发性增长的业绩并不可信。2014年固定资产折旧99.12万元，无形资产摊销0.63万元。上述电信设备资产账面价值为5.15亿元，假设按10年折旧或摊销，那么每年折旧或摊销的金额约5000万元，这样的话，2013年、2014年北讯电信都会巨亏约5000万元，2015年及以后的日子也不会好过。
由于无需披露2013年及之前的财报，这样北讯电信就有了很大的操作空间了，通过不折旧、不摊销来虚增巨额利润，而且还可以在2014年12月处理掉这些电信设备资产，避免3.08亿元的减值损失。
从现金流来看，北讯电信处置各类资产收回的现金净额达4.72亿元，然而，2014年末，北讯电信的货币资金只有1798.82万元。交易发生的时间为12月，北讯电信收到的钱怎么这么快就花个精光？双方之间是否真的发生交易还是为了消除不良资产及转移资产减值损失的财技？
客户成替罪羊
申请材料显示，以2015年6月30日为基准日，标的资产北讯电信收益法评估作价35.5亿元。但2015年北讯电信实现的营业收入为7.45亿元，较评估预测收入差异5.18亿元，实现扣非后的净利润1.37亿元，较承诺净利润差异631.57万元，形成差异的主要原因为部分终端设备合约实施时间延后，导致部分合同订单尚未实现收入。
客户要求延期所以延期，再正当不过，但是无法掩盖北讯电信及中联资产评估集团有限公司的真正目的。
从时间上来看，评估基准日为2015年6月30日，也就是说，评估机构从2015年下半年才开始评估工作，评估机构需要预测的也就是下半年几个月而已，并且还有相应的合约、订单，怎么会相差这么离谱呢？
延期的说法非常值得质疑。为何大部分客户都在7月、8月之后不约而同地延期？2015年第一、二大客户金额分别为6061.42万元、3717.36万元，而延期客户中前四名分别为22644万元、16250万元、12740.60万元、4740万元，不难看出，延期的客户中有四家本来是前五名客户的，而从后续预计的情况来看，这些所谓延期的订单，需要三年时间来消化，而此前预计不用半年就可以完成。并且有高达84.81%延期是上海客户造成的，天津客户造成延期的比例为13.73%，北京客户造成的延期1.46%。
2015年12月，北讯电信1.4GHZ 频段频率的使用权获得工信部核准，这是其理论上可以获得爆发增长的基础。
但实际上，下半年的营业收入仅仅比上半年多出0.13亿元，多出3.56%。春节假期较长，对客户的经营有较大影响，北讯电信终端设备的销售在一季度低于全年平均水平，第一季度实现的营业收入只有1.31亿元（未经审计），算下来，第二季度实现营业收入2.35亿元，第三季度及第四季度平均实现营业收入为1.90亿元，比第二季度减少了19.15%。
疯狂的评估
2016年6月24日，齐星铁塔《关于更新标的公司评估报告的公告》，公告显示，原评估报告的标的公司全部股东权益评估值为355093.28万元，新评估报告为355329.04万元。与原评估报告的评估结果不存在重大差异。
从评估值来看，新旧两份评估报告相差235.76万元，差异不足一提，但从评估具体内容来看，已是翻天覆地的变化。
北讯电信的收入类型主要为通信终端销售收入及通信服务收入，即业务模式为通过销售通信终端发展客户量，再对终端使用者收取通信服务费。
原评估报告2016年至2018年通信终端销售收入累计40.38亿元，新评估报告2016年至2021年累计为75.51亿元。新评估报告的销量有所增加，从228.34万台增加至252.75万台；销售单价大幅提高，从原来的1768.20元/台调高至2987.42元/台，升幅高达68.95%。
原评估报告通信费收入2016年至2022年累计162.93亿元，新评估报告117.18亿元；原评估报告通信用户量累计1639.25万户，新评估报告1159.44万户。通信收费单价原评估报告993.93元/户，新评估报告1010.64元/户，增加16.71元/户，升幅16.81%。
2016年至2022年的营业成本原评估报告93.28亿元，新评估报告94.73亿元，增加1.45亿元。两次评估中成本科目预测差异较大的项目为：终端采购成本、人力资源成本、固定资产折旧和基站租金。终端采购成本原评估报告31.92亿元，新评估报告48.50亿元。采购单价大幅提高，从原来的1397.88元/台调高至1918.90元/台。人力资源成本原评估报告3.02亿元，新评估报告2.04亿元，下降32.22%。职工人数从原评估报告的2670人降至1555人，职工人均年收入从11.29万元提高至13.14万元。固定资产折旧原评估报告21.30亿元，新评估报告18.76亿元。
基站租金从原评估报告18.57亿元，新评估报告11亿元，减少7.57亿元，下降40.77%。公司解释基站租金的差异主要在于基站建成并投入使用的计划改变和单位租金变化。但并没有列出基站的数量变化，也没有列出租金水平变化。通信终端销量新评估报告从228.34万台增加至252.75万台，增幅10.69%，北讯电信应该建立更多的基站，花费更多的费用，最迟从2022年开始，应该花费比原评估报告更多的租金。但北讯电信及评估机构给出的答案相反。
营业费用原评估报告24.62亿元，新评估报告10.79亿元。两次评估报告的营业费用科目预测差异项目主要为人力资源费、销售渠道费以及广告宣传费。但奇怪的是，此处的人力资源成本原评估报告3.02亿元，新评估报告8459.54万元，下降71.94%。职工人数从原评估报告的2670人降至676人，减少了74.68%，职工人均年收入从11.29万元提高至12.51万元。销售渠道费原评估报告17.64亿元，新评估报告8.64亿元，下降51.04%。销售渠道费原评估报告占营业收入的比例为8.68%，新评估报告降至4.48%。广告宣传费原评估报告1.93亿元，新评估报告9770.43万元。广告宣传费原评估报告占营业收入的比例为0.95%，新评估报告降至0.51%。
从公告解释的内容来看，原评估报告以天津、上海、广州和深圳四地的可行性研究报告为依据，并参考国内成熟运营商的水平预测人力资源费及销售渠道费，而新评估报告则是通过集成商和经销商进行销售的间接销售模式，从而导致人力资源费及销售渠道费大幅减少。这些费用都是要发生的，就是谁承担的问题，既然这些费用北讯电信不承担，那么，由谁来承担？集成商和经销商吗？既然如此，北讯电信是否要在产品售价方面做出一些让步好让集成商和经销商消化这些费用呢？不过，在新评估报告中北讯电信不但没有降价，反而提价了68.95%。承担超过十个亿的销售费用还提价68.95%，集成商和经销商会当这样的冤大头吗？当然，这只是评估报告为了满足这次天价重组而做的一些预测而已，真实情况未必如此，半年后再来个翻天覆地的修改也无所谓。
管理费用原评估报告2.67亿元，新评估报告4.51亿元，增加68.94%。
无论新旧评估报告发生多大变化，唯一不变的是以35.50亿元为核心的评估值，因为交易金额早已定格在35.5亿元。
香港北讯疑团
北讯电信的子公司北讯电信（香港）有限公司（下称“香港北讯”）成立于2014年8月。2014年11月，香港北讯发行港元3亿元票据，票据期间为2年，票面年利率15%，每个利息期的长度为6个月。北讯电信的母公司天津中融合科技有限公司及陈岩先生提供连带担保。
钱到账后，香港北讯购买无线宽带网室内基站及相关设备预付给动域有限公司1.5亿港元，预付给裕东企业有限公司1.15亿港元，预付中粮地产（集团）股份有限公司的款项为租楼款人民币2907.40万元。中粮地产（集团）股份有限公司已于2015年12月将房屋交付北讯电信使用，截至2015年年底，北讯电信已将该款项转销。而另外两笔预付款项仍在其他非流动资产科目核算。实际上已经形成巨额资金占用，而北讯电信在预案中解释：由于北讯电信网络建设进度调整，导致香港北讯向动域有限公司和裕东企业有限公司提出延期交货，因此，后两家占用北讯电信的资金原因合理。
北讯电信与其他供应商的交易往往是欠供应商的钱，而香港北讯却预付巨额的款项，时间超过一年，并且预付款的代价非常大，需要支付不菲的发行费用、手续费及利息。香港北讯和动域有限公司和裕东企业有限公司究竟签订怎样的合同，以至于付出如此昂贵的代价？号称投资总额高达27.52亿元的北讯电信专用无线宽带数据网扩容项目，建设期只有6个月，而预计年净利润（含建设期）年均净利润8.09亿元。北讯电信为何不加快网络建设，反而进度调整慢了几拍，长达一年多时间预付款造成重大延误。一方面付出巨额的融资费用，另一方进度缓慢少赚巨额利润。北讯电信的葫芦里卖的是什么药？
北讯电信市场在内地，为何在香港烧那么多钱？
第一大供应商之谜
在众多供应商中，对北讯电信支持力度最大的莫过于易讯科技股份有限公司（下称“易讯科技”），易讯科技的控股股东是上市公司航天通信（600677.SH），实际控制人为国务院国资委。北讯电信的采购有近一半来自易讯科技。齐星铁塔的反馈意见之回复说明（修订稿）显示，2015年，北讯电信向7家主要供应商采购基站网络建设等固定资产采购合计58216.25万元，通讯终端设备存货采购合计37995.31万元，总计96211.57万元，占比75.14%。其中向易讯科技采购基站网络建设等固定资产采购54931.11万元及通讯终端设备存货采购1283.59万元，合计56214.70万元，占比43.90%。
付款方面，易讯科技也很大方。北讯电信应付账款显示，2013年末欠易讯科技13600.12万元，2014年增加17525.52万元。付款情况：2014年支付11926.36万元、2015年支付13731.09万元、2015年1-5月支付2004.06万元。如果2015年付款已经结清2013年欠款，那么截至2016年5月末，2014年欠款还没有结清，还欠了3464.13万元。
2015年北讯电信应付账款继续增加67246.75万元，2015年末欠款56435.57万元。付款情况：2015年支付30010.45万元，2016年1-5月2412.06万元。
然而，作为欠款大户的北讯电信却一直没有出现航天通信应收账款欠款名单上。该公司历年年报显示，2013年年末应收账款前五名中第一名欠款金额为9883.50万元、第五名欠款金额为2455.13万元，2014年年末应收账款前五名中第一名欠款金额为9274.27万元、第五名欠款金额为4253.28万元，2015年年末应收账款前五名中第一名欠款金额为23865.25万元、第五名欠款金额为2153.27万元。2015年年末，航天通信应收账款前五名欠款合计42400.31万元，而北讯电信自曝欠航天通信子公司易讯科技56435.57万元。
以北讯电信自爆的金额来看，2013年至2015年毫无疑问都是航天通信的第一大欠款客户，但连续三年，航天通信一直没有给北讯电信相应的确认。
摘要：世界银行作为一个国际开发援助机构，提供的贷款条件相当优惠。但是在国内却有“世界银行的钱不好用”的说法。之所以说起不好用，很大程度上是指世界银行对贷款项目有非常严格评估程序与体系.作者有鉴于此，通过介绍世界银行贷款的项目评估系统，从技术方面、机构方面、经济方面、财务方面、环境方面和社会方面等展开论述。
关键词：世界银行；项目评估体系；贷款
在借款国完成项目准备的各项工作、提出项目报告书之后，世行就着手对项目进行评估。项目评估的主要依据是借款人在项目准备阶段所完成的各种材料，如可行性研究报告、项目实施计划、项目运行计划、环境影响评价报告、移民安置规划报告等、评估往往要进行实地考察，以全面、系统的评审项目的各个方面，对项目的评审与检查主要集中在六个方面：技术、机构、经济、财务、环境与社会。
1.技术方面
世行在评估项目的技术可行性时候，要求项目设计合理，在工艺上处理得当，并且符合一般公认的标准。技术评估涉及到工程设施的规模、选址和具体布置等问题，拟采用的设备和运行方式，以及执行项目是否符合实际情况，达到预期产出水平的可能性多大等。另外，项目评估团还将详细考察技术代替方案、拟采用的解决措施以及预期效果等。
技术评估的关键是审查费用的估算和气所依据的工程技术数据是否合理，分析这些估算是否为项目可能遇到的自然风险和物价风险留有余地。技术评估还要审查项目采购工作的安排是否符合世行的要求，工程监理与咨询服务是否安排妥善，并审查项目对人和自然环境的潜在影响，务必使得不利影响得以控制或者尽量减少。
2.机构方面
世行特别重视项目执行机构的组织与管理。世行认为，无论资金流动和物质设施建设的价值有多大，从长远的角度来看，其重要性都不如建立一个健全的机构体系。实践证明，一个国家的组织机构、人事制度、工资待遇、管理体制等对于项目计划的制订和实施具有非常重要的影响。因此，世行在进行项目评估时候，要求项目具备以下条件：
合理的内部组织机构
拥有一定水平的、能够胜任工作的管理人员与一线人员
合格的技术人员
必要的培训设施
有效的信息交流渠道，并与本国有关部门保持良好的协作关系
在项目管理上能够使用网络分析法、计划评审法、层次分析法等科学方法
在必要情况下改变项目的政策及实施内容的能力
3.经济方面
通过几个互为替代的方案的效益费用分析从而选择最优的开发方案，并评价项目实施对国民经济产生的影响，世行对这种效益成本分析在评估阶段做最后的审定与评价。经济分析需要注意以下四点
从宏观的角度分析项目对国家开发目标所做的贡献
从项目对社会同的有用产品和服务及项目所耗用的全社会有用的资源才考察项目的效益和成本
要使用影子价格、影子汇率、影子工资和赎回折现率等社会参数，以消除贸易限制、税收、补贴等政策性因素对成本和效益的真正经济价值的歪曲
运用经济净现值、经济内部收益率、经济效益费用比等指标来评价项目优劣
4.财务方面
世行进行项目财务评估的一个重要目的就是要保证项目的实施有充足的资金来源。世行一般不贷给项目所需的全部费用，而只提供项目所需外汇部分的费用，项目所需的其余费用要国内配套资金或其他来源如联合贷款解决。借款国应拟定一个具体的项目资金安排计划，以保证按时提供项目实施过程中所需的资金。世行在进行评估时要对包括世行拟提供的贷款在内的全部筹资计划进行审查确定。
对于盈利性项目，世行的财务评估还要考虑项目单位能否偿还所有债务，包括世行贷款的本息，是否有足够的流动资金，以及能否利用其内部资产增值等等。为此，世行在进行财务评估时都要求项目单位提供其全单位的资产负债表、收益表和现金流量表等，并通过这些资料对企业的财务情况进行仔细的分析研究，同时对未来情况作出预测。
5.环境方面
环境分析的内容因项目性质和类型不同而各异。一般来说，存在两方面的环境问题，一是由于自然资源利用不当，使得生态恶化，例如农林牧业的过度开发利用，使大面积的植被受到破坏，造成水土流失、土地荒漠化以及气候异常等问题，这类问题被称之为生态环境问题。我国黄土高原地区的生态破坏与水土流失问题就属于这种类型。二是指工农业生产和人类生活排放的废物超过环境的自净能力而引起的环境污染，如空气污染、水污染和废物污染等。一般来说，发展中国家以前者居多，发达国家以后者为甚，我国是发展中国家，技术经济落后，这两类环境问题都兼而有之，而且情况十分严重，环境治理与环境污染控制任务艰巨。因此，新上的建设项目包括世界银行贷款项目必须十分注意环境保护工作。
6.社会方面
在社会方面，主要对项目的社会效益进行评估，如项目对移民、社会就业、妇女与少数民族权益，人民生活状况，公众的参与、社区的组织、地区发展平衡、项目引发的主要社会矛盾及其解决方法的影响。
7.项目评估报告
项目评估报告是世行工作人员评估项目内在质量的技术性报告，它是世行批准项目贷款的主要依据（但不是贷款签署的法律性文件）。另外，由于项目评估报告识别了项目实施的关键性因素，它为世行和借款人监督项目的实施起到了指导性作用。项目评估报告主要包括以下内容：
1）项目背景2）项目的组成和基本原理3）环境4）项目费用和资金筹措计划5）财务分析6）经济和社会分析7）机构安排8）实施9）运行10）项目的可持续性和风险11）实施准备12）符合世行政策情况13）附件
关键词：矿业权评估 意义 原则
随着我国经济建设的蓬勃发展和市场经济的逐步建立完善，社会经济生活中对矿产资源和矿业权评估的需求也越来越旺盛。矿业权评估已经成为矿业市场中的重要要素，成为推进矿业经济和国民经济发展的重要动力。
矿产资源的所有权为国家所有，矿业权是从国家所有权中派生出来的赋予矿业权人勘查、开采的特许权利，包括探矿权与采矿权。矿业权作为物权，已被写入《物权法》，这对于保护探矿权人、采矿权人的合法权益具有重要意义。矿业权评估成为确认和保护物权人财产的重要手段，也成为资源价值发现、交易、流转的重要工具。
一、矿业权评估的意义
我国长期以来形成的资源廉价、无偿的使用制度，不仅容易导致国有资产的流失和环境与生态的恶化，也导致企业成本的外部化和社会化及资源开采和利用上的浪费。因此，必须要改变此前的那种矿产资源廉价或无偿取得与粗放经营的思路，按照市场化的逻辑，建立起明确的资源有偿使用机制和企业珍惜资源的长效机制，使资源的开采和使用在市场机制调节下走上集约化的道路。矿业权评估是矿业市场化必不可少的环节，是我国实行市场经济、实现资源优化配置和发展矿业资本资本市场的的基本要求和必然选择。
1、有利于维护国家权益。避免国有资产流失。
矿产资源和土地、森林、草原、水流等一样属于国家所有，具有十分重要的战略意义和经济意义，是国民经济和社会发展所需要的重要的物质基础，很显然是具有使用价值与价值的。矿产资源所有权即矿业权归国家所有也即全民所有，但是要使其在国民经济建设中发挥资源价值，必须要有国家授权的机构、组织或个人代替国家行使矿产资源的使用权，即国家作为矿产资源所有者将矿产资源使用权(含勘查的权利)让渡(转让)给矿业权人，赋予矿业权人在规定的范围和时间内勘查、开采矿产资源的权利和收益权，这就需要进行矿业权评估。矿业权评估使资源的有形和无形价值得到核算和确认，使国家的所有权以及出让或出租的授权价值得到确认，避免了无偿或廉价地占有矿产资源。造成国有资产的流失。
2、有利于推进资源优化配置，提高资源使用效率与效益。
矿业权市场是市场经济重要的组成部分。矿业交易市场的兴起与繁荣有赖于矿业权市场建立与发展，而矿业权评估市场的健康发展必然推动矿业市场的进一步规范和活跃。市场经济条件下，资源配置方式由指令性计划变为市场调配，矿业权评估使得矿业权人拥有的矿产资源具有了确定的价值，从而为矿业权的转让、抵押及在二级市场上进行流通提供了条件和可能。市场法则是汰弱留强，那些技术水平、管理水平高的企业最终会把那些低效率的企业淘汰出局，从而有效地推动技术进步、优化产业结构、改进产品质量推动企业组织结构的调整变革和制度创新，对矿业乃至整个社会的资源进行优化配置。矿业权评估，就是使得矿产资源向最有能力开发或最需要的机构或组织流转提供了便利和交易介质。把最合适的资源提供给最合适的地方，资源开发使用者不仅有能力提高资源的使用效率也会珍惜使用来之不易的矿业权使用机会，从而提高矿产资源开发利用的经济效益、社会效益和生态效益，保证矿产资源的可持续利用。
3、有利于推动矿业资本市场的发展和与国际市场的接轨。
矿产资源的市场化与资本化可以使矿业投资多元化和矿业风险社会化，分散化，从而充分利用社会各方资金为地质矿产资源的勘探开发与经营服务，促进矿业经济的发展。成熟规范的矿业权评估市场可以使更多的社会资金投向矿业，进而满足国民经济飞速发展的需要。在我国市场经济的确立和不断发展完善中，矿业权评估不仅可为市场交易双方提供价格参考，可以作为向银行贷款筹集资金的依据，更重要的是还可将矿业权价格作为国家股、法人股发行股票或公司债券。推进传统机构的改企转制和相关企业发展上市。推进矿业市场的发展与资本化，推进与国际市场的接轨。从2005年以来，地勘单位以矿业权作价引进外资进行勘查、开发经营已经渐成气候。在四川、内蒙古、新疆甚至，外资的进入已经掀起了地质勘查工作的又一轮热潮。2009年3月，山东天业黄金公司收购澳大利亚明加尔矿产区域面积为1457平方千米的探矿权和采矿权；2009年6月，五矿集团以13.86亿美元的对价收购澳大利亚OZMinerals公司的部分资产以及部分处于勘探、开发阶段的矿业权。
二、矿业权评估的原则
矿业权评估必须依托于矿产资源的评估。矿产资源评估简单不能套用土地的招拍挂方式，因为土地资源不会随着使用而发生性质改变，一定意义上属于可重复利用资源；而矿产资源会随着开发、开采而发生资源枯竭与价值灭失，依附在其上的矿业权也就失去了意义。由于资源环境及矿床禀赋的不同、矿产资源勘探技术的发展变化、经济发展阶段及形势不同，都会造成矿产资源及矿业权评估的不同，因而，我们在具体矿业权评估中，要充分考虑资源、技术及经济等的因素。
1、矿业权评估应本着独立、公正、公平、有利于矿业的可持续发展的原则进行。
矿业权评估要杜绝黑箱操作，拒绝商业贿赂和利易交换，以科学严肃的态度对待评估数据，以独立、公正的精神出具评估报告。同时，矿业权评估应兼国家利益与地方(企业)利益、兼估长远利益与当前利益、兼估经济利益与社利益、生态效益，注种矿业的可持续发展，评估过程中应充分考虑权属利益中环境保护与补偿费用问题，避免破坏环境与生态的掠夺式开发。
2、矿业权评估应坚持主观预测服从客观实际的原则。
矿产资源的实际储量是一个客观事实，不以人的意志为转移，矿业权评估过程中充分尊重客观的成矿规律、地质勘探报告和资源储量报告。矿业权价值评估过程中。对资源的价值核算以及对未来收益的计算。需要作各种参数和预测。这些预测是建立在科学假设的基础之上的。矿产资源的开发程度、开采规模、价值收益等各种评估参数的选取及评估条件的假设都会影响到评估结果，只有对影响矿产资源开发利用方案的选择及制约评估的各种因素准确估价，科学判断矿产资源资产的经济特性，才能确保评估结果的真实性。
3、矿业权评估应坚持技术评估为基础的原则，同时考虑经营及技术发展阶段因素。
矿产资源资产的评估通常分为两个部分，即技术评估和经济评估。技术评估的核心是矿产资源数量、质量和远景。经济评估必须以技术评估为基础和前提，其核心是资源未来可产生的效益的现实价值。因此，矿业权价值评估不仅是一个正确判断矿产资源资产的技术课题。而且是一个将矿产资源置于多因素影响下的市场环境下，判断未来收益的的经济课题。在矿产资源开发、经营的不同阶
段，矿业权评估的内容不同，矿业权的价值自然也不同，所选择的评估方法也应不同。目前矿业权评估协会及国土资源部提出了多种不同的方法，主要有：一、统一DCF法(折现现金流量法)；二、收益权益法；三、收益法；四、折现现金流风险系数调整法；五、约当投资一折现现金流法。这些评估方法适用条件不同、评估参数的确定方法不，各有适用范围及优劣势同，若不加选择，对同一矿产地的探矿权或采矿权所作的评估就会与实际情况相差甚远。另外，随着科技的进步和地质勘探技术的发展，一些资源的开发利用效率会发生较大的提高，这也应的矿业权评估中有所考虑和反应。
4、矿业权评估应遵循经济发展规律原则，充分考虑国内外的市场形势。
矿业权的评估就是为了促进和规范矿业市场的发展，矿业市场交易的标的既可以是矿产资源也可以是矿义权，计但其实质是矿产资源的交易。市场经济条件下，作为商品的矿业交易行为必须要遵循经济发展规律，遵守市场规则，必然受供求关系和价值规律约束。矿业权价值的基础在于矿产资源的价值，因此矿业权评估在考虑矿产资源的基本价值的基础上，因充分关注国内外的周边资本市场，如大众商品现货交易市场、期货交易市场、股票市场、外汇市场等的影响因素。资本市场是最敏锐、最有效的市场，它充分发映了商品的供求规律及市场价值，是我们进行矿业权评估时重要的参考坐标之一。另外，矿业权价值评估还要受国内外的宏观经济政策、社会与政治形势(可看作宏观经济形势)的影响，如投资政策、通货膨胀水平，受国家的货币政策如利率，财政政策如税收等的影响，这些都应是矿业权评估价值中重要的不可忽视的重要的影响因素。
三、几点注意的问题：
1、应注意“外部效应”问题，不能孤立地看待投资行为。
西方经济学认为，生产者或者消费者的活动会对其他生产者或消费者带来的非市场性影响，这种影响可能是有益的，也可能是有害的，有益的影响被称为外部效益，或外部经济性；有害的影响被称为外部成本外部不经济性。换句知说，某个个经济主体的活动所产生的影响不表现在他自身的成本和收益上，而是会给其他的经济主体带来好处或者坏处。如养蜂人的到来增加了果园的产量，反过来果园的扩大又会增加养蜂人的收益，这就是正外部效应。任何一个矿业投资项目都是社会市场系统的一个子系统或组成部分，所以，整个项目的经济效益，既包括项目本身的财务经济效益，还包括对外部社会及市场所带来的正面或负面的外部效益，也即，总效益=内部效益±外部效益。矿山生产建设中给社会所带来环境污染，政府所征收的排污费，就应该从总的效用中减去。对于矿业权的价值，也应该考虑到这一点；由于矿山投资而对国民经济或当地经济和产业结构产生正的效益，就应该考虑在总效用中增加，这也应是矿业权价值的一个有机组成部分。如云南省麻粟坡县原来是一个偏远落后的农业经济县，当地政府对本县内地下的各种矿藏进行了开发。形成了以钨、锡等非金属矿藏开发的矿业体系，从而实现了全县工业从无到有，从小到大的新的工业格局。我们在具体的评估实践和案例中，应该着眼长远，充分考虑到隐付成本或外部效应(正效应)，在矿业权价值中作适当增减。
2、应建立跟踪验证和“后评估”制度。
目前的矿业权评估，一般都是一个阶段，当评估报告提交后，评估结论也会随委托关系的终结而“盖棺定论”，但评估结论的准确与否，尤其是采矿权评估所基于的净现值流量法(NPV)是基于未来收益的现值累计，而一个矿业权一般要经历几年、十几年甚至更长时间，这么长的时间里。其经济形势和矿业市场会发生很大的变化，所以，期初的矿业权评估，归根到底还是一个事前的估计。而矿业权到期末时再进行评估，所得到的结果才是真正的结果。所以，矿业权评估有必要建立跟踪备案和“后评估”制度。’类似于会计体系中的审计制度一样并作为对项目评估机构的一个考评，作为资质考评、资格审查甚至法律追究的依据。而目前我国的矿业权评估业还没有此种考评的要求与实践案例及制度安排，这需要以后进一步对矿业权评估市场与行为进行完善。
3、矿业权评估不仅仅是一个中介咨询服务的经济行为更是一项法律行为。
