时间：2023-06-04 10:46:52
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产企业档案管理，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
【关键词】房地产档案 管理 归档
一、目的
随着社会的进步，信息技术已经越来越深入的渗透到人们工作、生活的各个方面，并使之产生了深刻的变革。目前，加快信息化建设已经成为企业提高工作效率、改善工作环境的最强有力的手段之一。档案计算机管理是现代化档案管理的重要组成部分，鉴于房地产企业管理文档、项目合同、照片、声像、实物等各类不同形式的文件、载体，繁多复杂，故需建立完善的档案管理系统用于档案的管理，实现档案管理的信息化、智能化。
二、功能性需求
（一）系统管理
该模块主要实现对公司组织结构、档案管理系统用户、用户权限的管理。
（二）管理档案
GL：管理类档案。2005：年度；根据文件形成的年度，全部用阿拉伯数字书写方式。JB：机构（部门）类别：总经理办公室的归档材料。PF：批复文件。四级及以下的档案类别，立档机构可根据文件标题或内容自行确定汉语拼音缩写，但一般不超过2个字母。001：档（件）号，即卷内顺序号（下同）。
（三）项目建设档案
项目建设完成后，以最终确定的项目名称最具名称代表性的两个字的汉语拼音缩写为该项目归档材料的一级类目。
XM：项目档案。JL：项目类别：金岭世纪花苑。2005：年度，归档材料形成的年度。GC：属类，机构类别：工程部。JS：小类，内容类别：结算材料。
（四）照片档案
ZP：照片档案。2010：年度。001：档（件）号。
（五）声像档案
SX：声像档案。1：载体代号：录像；录音。2009：年度。001：档（件）号。
（六）实物档案
SW：实物档案。种类：证书；奖状；锦旗；奖杯；奖牌；废止的各种印章；其它。2011：年度。001：档（件）号。
（七）系统管理
组织机构：按照现有公司组织机构设置；用户管理：包括用户登录名、密码、职位、联系方式等；用户权限：根据登录用户名及所属部门严格划分系统模块权限。
三、产品的非功能性需求
（一）用户界面需求
（二）软硬件环境需求
（三）产品质量需求
[关键词]房产档案 规范化管理 管理措施
中图分类号：F293.3；G275.9 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2014）07-0369-01
一、房产档案的范围与特殊性
1.房地产企业档案的范围
房地产档案一般是指房地产权属档案，包括权属登记、调查、测绘、权属转移、变更等房地产权属管理活动中直接形成的，保存备查的各种文字、图表以及声像、电子文件等历史记录。对于房地产企业而言，房地产权属登记档案只是一小部分，房地产企业档案还涉及建设项目档案、文书档案、合同档案、人事档案、会计档案等企业生产经营活动过程中形成的档案，可能是房地产开发建设过程中形成的，也可能是房地产管理、使用过程中形成的。
2.房地产企业档案的特殊性
首先，房地产企业档案具有很强的专业性。房地产企业档案是房地产企业在生产、管理活动中形成的权证、合同、文件、图纸、照片、光盘等不同形式和载体的历史记录。它记载了房地产产权的归属和沿革，反映了房地产企业的经营与发展状况，是在特殊的专业背景下按照专业要求形成的，有相对统一的格式和行文规范，并且专业术语较多，如土地界限认定、房地产面积丈量、房地产平面图测绘等，专业性十分明显。
其次，房地产企业管理类档案的构成以合同为主体。从土地开发到经营、管理、服务，每一项活动的开展基本上都要签订合同。房地产企业的经营运作离开各种合同就不可能得以完成和推进。通过这一系列的合同，将各个相关的部门和单位联系起来，共同推进和完成一个项目。据统计，合同在房地产企业管理类档案中所占的比例高达百分之五十以上。因此，在进行房地产企业档案的规范管理时，必须要认识到这一点。
最后，房地产企业档案具有综合性。以上分析可以看出，房地产企业的档案与专门的房管机构不同，不仅有房地产权属登记档案，更多的是专业的项目档案、合同档案，以及企业内部行政、经营管理活动中形成的档案。涉及内容庞杂，领域宽泛，种类繁多。这就要求在档案规范管理的过程中，要通盘考虑，全面系统地进行分析，以防出现规范没有涉及到的空白区。
二、地产档案规范化管理的必然性
加强档案的规范化管理，是提高企业档案管理工作的重要手段，也是衡量一个企业档案整体管理水平的重要指标。加强房地产企业档案的规范化管理，是企业发展的必然选择。
加强档案的规范化管理是时展的必然要求。随着改革开放和市场经济的发展，信息时代的深入，标准化、规范化已经成为现代企业的标志和企业发展的必然选择。档案工作也不例外，必须要适应现代化和办公自动化的时代需要。推动档案管理工作的规范化、标准化是其必由之路。
加强档案的规范化管理是房地产企业提升管理效率的必然要求。房地产开发企业的档案管理是房地产行业单位诸多管理工作的重要组成部分。房地产企业的开发项目由于其规模大、工期长，在执行过程中形成的材料多。特别是由于其关联和涉及的部门和单位环节众多，因此需要在建设项目档案管理的过程中做到规范化、标准化，仅仅依靠传统的手工方式已经是难以实现对其进行有效的管理了。
三、房地产企业档案的规范化管理
1.完善管理制度，规范房地产企业档案管理行为
加强档案制度建设，做到依法管理档案，这是我们做好档案工作的依据和保障。首先，我们应该以《档案法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产权属档案管理办法》等法律规范，结合房地产企业发展对档案工作的要求，制定企业自己的档案管理规范，明确档案工作原则和管理方式，界定文件形成、积累与归档职责，规定档案收集、鉴定、整理、保管、统计、利用要求等档案管理的基本要求。其次，要制定管理制度，构建包括立卷归档制度、保管制度、鉴定销毁制度、提供利用制度、统计制度、保密制度、岗位责任制等的企业档案管理制度体系，并编印成册加以落实执行。同时，要随着时间、环境、事物的发展变化要适时修改、补充和完善，以适应企业和档案事业的发展要求。
2.梳理业务流程，明确需求，规范档案工作的各个环节
流程梳理是指围绕企业的内、外部要素，对整个企业的业务运行情况展开深入、全面的分析、整理、提炼，明确管理或业务活动的关键节点、信息化管理要解决的重点问题、可能的解决方式、完成程度、实现深度等。对业务活动进行调研，明确各业务环节所要形成的档案，这是制定归档范围的首要步骤。规范、合理的流程是应用系统的基础条件，也是提高办公效率的必然选择。尤其是信息化、网络化的办公环境下，流程梳理更为重要。按照形成、整理、鉴定、归档、再整理、保管、利用、销毁等工作环节，建立科学规范的房地产企业档案管理工作程序，保障每个环节之间能够互相检查、校对、制约，发现问题并且能够及时纠正。
3.明确职责和分工，保证工作质量
所谓岗位职责是指一个岗位所要求的需要去完成的工作内容以及应当承担的责任范围。明确岗位职责可以最大限度地实现劳动用工的科学配置，有效地防止因职务重叠而发生的工作扯皮现象，提高内部竞争活力，更好地发现和使用人才，提高工作效率和质量，规范操作行为。房地产企业的岗位职责可以分为三个层次：一是企业层，企业应将文件形成、积累和归档要求纳入各部门、项目及专项工作职责和有关人员岗位职责，并对分管领导、部门和项目负责人及有关人员职责履行情况进行考核；二是部门层，各职能或承办部门及项目文件形成者应负责积累文件，并对归档文件的齐全、准确和形成质量负责；三是档案人员层，专兼职档案人员应负责收集、整理应归档的文件，对归档文件的整理质量负责。
4.加强宣传教育培训，优化档案工作环境，提高队伍素质
加强房地产企业档案管理工作，需要一支既懂档案管理，又精通房地产管理和熟悉计算机知识的档案专业队伍，同时还需要企业全员的支持和参与。因此，房地产企业要加强对专兼职档案员的培训，既要培训现代化档案管理的专业知识，加强对计算机技能的培训，还要使其了解企业各项业务工作及其形成的文件，熟悉房地产管理活动。同时，加强档案宣传，使企业全员树立档案意识。因为无论是哪个部门或个人，在企业的生产经营过程中，都会形成一定的活动记录，而这些记录的一部分会对以后的活动具有查考价值，需要归档保存。为了保证档案收集的及时、规范、完整，必须需要全员的参与和支持。
5.不断评估、优化档案管理，提升规范水平
质量管理体系当中有一个重要循环，那就是“计划”、“执行”、“检查”、“行动”，它代表了全面质量管理的全部过程，是一个螺旋上升的过程。将这一循环应用到档案的规范管理之中，才可以保障管理的可持续发展。而要实现这一循环发展离不开对管理的评估和检查，离不开对检查反馈结果的修正和改善。这就要求档案部门要定期听取业务部门对档案工作的意见反馈，及时进行改正，进而有效推动档案工作的可持续发展。
总之，房地产企业档案工作的规范化管理不是一朝一夕的事情，需要统筹规划和全面落实。不仅需要企业领导的重视，还需要企业全员的参与、支持，更需要档案人员的不懈努力和付出。
参考文献
关键词：房地产工程；档案管理；真实性
最近几年，我国房地产业呈现出迅猛的发展趋势，在房地产工程建设当中产生了大量的建设资料，这些资料涉及到房地产工程建设的方方面面，能够全面反映工程建设过程，对项目管理、住宅建筑的维护等具有重要的意义。一直以来，管理人员对房地产工程档案管理工作没有足够的认识，虽然档案管理制度呈现出不断完善的趋势，但是仍然存在一些问题，如当前管理材料不齐全、缺乏有效的管理模式等等，这些问题制约了档案管理水平的提高。研究这一课题有助于我们正视这些问题，找到解决这些问题的方法，推动房地产工程档案管理水平不断提高。
一、房地产工程档案管理中内容、特点以及存在的问题
1. 房地产工程档案管理中内容、特点
房地产工程建设中产生的大量的施工建设资料，这些涉及到工程建设方方面面的资料，只要对工程管理具有一定的意义，都可以称之为档案，如设计、施工、竣工使用、维修及改建扩建等文件。具体来说房地产工程档案的内容主要包括以下几点：（1）综合性文件材料，主要是有关房地产工程建设方面的一些综合性的材料，如计划任务书、工程地质水文勘察资料、工程地区抗震资料等等。工程设计方面资料，如初步设计、技术设计、施工图设计。（2）工程施工、工程监理资料，工程设计变更资料等等，这些资料是工程建设档案管理的重点内容，关系工程建设的竣工和工程竣工以后的维护。（3）工程建设中的各种图纸资料，如设计图、施工图、竣工图等等。
房地产工程的档案管理工作与建筑工程项目的其他管理工作相比有着明显的特点，主要表现在：（1）单一独立性，在房地产工程档案管理当中，一般采用的单项目管理的方式，并且在项目管理当中具有相对独立性的特征。（2）真实性特征，对于档案管理的内容来说，应该是工程建设的真实性的反应，是工程报批、施工、竣工过程中的最真实的原始记录，与工程建设的总体过程保持一致。（3）实用性的特点，在档案管理中的所有资料应该对工程建设具有一定意义的内容，无论是工程管理，还是对工程建设都具有实用意义。
2.房地产工程档案管理中存在的问题
虽然房地产企业对工程档案管理的认识逐渐加深，在实践中也采取了一些措施提高档案管理水平，但是 在档案管理当中仍然存在很多问题。这些问题主要表现在以下几个方面：
（1）档案材料收集不完整
档案材料收集不完整的问题在房地产档案管理当中最为突出，现在房地产企业没有在档案归档上建立起一套完整的体系，在档案材料收集上只注重综合性资料和建设中产生的一些资料，归档面非常窄，不能完全反应房地产项目建设的整个过程。一些与工程建设密切相关的资料常常被忽视，如配套工程档案、、地下管线、园林绿化等档案资料，这些也是房地产工程档案管理的重要内容，这些内容的缺失严重影响了房地产工程档案管理的完整性。
（2）档案管理人员的素质和能力偏低
档案管理工作水平很大程度上取决于档案管理人员的素质和能力，但是现在极少有房地产公司有专业的档案管理人员，从事档案管理工作的多数情况下是行政管理工作兼职的，主要是由办公室负责。由于不是专业的档案管理专业毕业的，他们在档案管理知识、能力、素质等方面的水平较低，由于管理能力和素质的限制，导致房地产企业档案管理无法做到详细细致，与当前快速发展的房地产开发产业严重不符。另外，由于非专业人员管理档案，房地产企业的档案编制比较混乱，根本没有按照档案的编制的要求编制档案材料，也没有按照规定建立详细的档案索引，档案的保存也是凌乱无序，查找起来非常困难。
（3）竣工阶段的档案管理常被人们忽视
房地产工程的档案管理应该贯彻于房地产工程建设的始终，但是在竣工阶段，档案管理人员往往认为档案管理已经结束，因此被房地产项目的管理者忽视。实际上在竣工阶段产生工程资料也不在少数，这些资料与工程建设的可以说是密切相关，由于部分建设单位，施工单位和技术检测单位及建筑材料供货单位之间相互拖欠工程款，有的相互以各自档案材料作为交换条件等情况发生，因而造成档案的归档出现停滞的状态，使档案资料残缺不全。即使是本单位的工作人员，对于竣工阶段的一些交付的档案资料，很容易被忽视，导致这材料无法及时归档。
二、房地产工程档案管理问题的对策
要想提高房地产工程档案管理的水平，必须分析这些问题形成的原因，在此基础上根据现有的资料采取针对性的措施，来解决这些问题，促进房地产工程档案管理的完善。
1.要重视档案管理工作
房地产工程建设的管理者负责人应该意识到档案管理的重要意义，重视房地产档案管理工作，在工程立项阶段就开始收集整理与本项目有关的工程建设资料，这样一方面能保证资料收集的完整性，使档案资料能够及时的归档，避免匆匆忙忙的开展档案管理工作引起的各种混乱的情况发生。另一方面，从项目的开始就进行归档工作能够保证档案归档的顺序性，减少后期归档整理的工作量。在这一方面，房地产开发企业要派专人负责档案管理工作，还要通过制度建设，强化对档案管理工作检查监督力度，并在企业的绩效管理中体现出来，用严格的奖惩制度激励档案管理工作者的积极性、责任心。
2.建立健全房地产档案管理制度
当前房地产工程档案管理中的问题与房地产工程档案管理制度的缺失密切相关，在房地产工程档案制度建设当中，应该对归档的程序做出详细的规定，使房地产工程建设的各个阶段的档案资料都能实现有序管理，保证归档资料及图纸的准确、齐全、规范和完整。同时要明确建设单位、勘察设计单位、招投标机构、监理单位、施工单位等工程项目管理人员及档案人员在工程档案形成过程中各自所应承担的职责，规范档案资料的收集、整理，以保证工程自立项开始与档案跟踪管理同步。完整的前期文件很重要，在维护建设单位的合法权益方面有重要的依据、凭证作用。在档案制度建设当中，责任制度的建设的最为关键，在责任制度建设中责任追究制度处于核心的位置，在明确各自的管理职责的基础上，企业应该明确规定档案管理人员应该承担的责任。
3.重视竣工阶段的档案归档工作
档案管理人员在房地产工程竣工阶段，档案管理人员可以与工程项目管理人员一起，按照建设项目档案管理的要求，按照分类和顺序，对工程建设的整个过程中产生的资料进行全面的检查、审核，确保资料文件材料的真实性、客观性和完整性。对于检查中发现的问题应该做到随时发现随时解决，尽可能的做到查漏补缺，保证档案材料的完整性。在竣工阶段的归档中要认真贯彻《建设工程质量管理条例》、《工程竣工验收备案制度》等文件中的相关规定，严把竣工质量关，把档案的验收、移交作为工程竣工工作的重要环节和内容来抓，做到工程竣工与档案归档工作的协调统一。在档案移交的过程中，建设单位应该按照档案移交的实际情况决定是否出具《建设工程档案合格证》，以保证档案移交和工程竣工工作的圆满完成。
4.全面提高档案管理人员的能力和素质
[关键词]档案管理 电子档案 优越性 开发和利用 规范措施
中图分类号：G271 文献标识码：G 文章编号：1009914X（2013）34056401
一、引言
电子档案是在当今社会活动中逐渐形成的、具有很大的保存价值、由电脑系统进行处理和存储的一中电子材料或者是其他载体形式的记录，房地产电子档案存储和管理与传统房地产纸质档案的管理在技术上有很大的不同，房地产档案工作者必须对电子档案进行深刻的认识后才能将电子档案的管理工作做的更好。
二、与传统的房地产档案相比电子档案突显出来的优越性
2.1计算机的管理对房地产文档的保密好
过去在对房地产进行管理在查阅档案时是整卷的形式。然而利用者却只是查阅其中的一份文件，却需要将整卷档案内容翻看一遍。这在很大程度上违反了房地产文档管理的保密要求。计算机管理将其变为单份式文件提供查阅人进行查阅，则与其无关的其他文件利用者就不能看到，从而达到了房地产文件对文件的保密要求。
2.2计算机管理能够最大化的提高房地产档案管理工作的质量
房地产档案管理工作的最终目的在于在进行房地产开发使能够利用已用的文件。而要提供可利用的房地产档案，就必须对档案进行高质量高水平的管理工程。但是传统的房地产档案管理工作是人利用纸张进行的，档案管理着都是根据自己的理解来进行操作的，其对房地产档案的标准尺度掌握的不够，这在一定程度上影响到房地产档案的质量，从而给今后的房地产开发工作带来了许多不便。同时，案人员的绝大部分时间都用在对房地产档案的归档工作，致使房地产档案管理人员的有很少的时间进行编研，这同样制约了房地产管理人员的水平提高。房地产档案管理利用计算机进行管理，档案人员就可以完全的脱离繁琐的档案整理工作，可以把大部分的时间和主要精力放在房地产档案的编研和二次信息开发利用上来，从而提高房地产档案管理工作的质量和今后房地产开发利用的效率，是房地产档案能够发挥出更好的时效价值。
2.3房地产电子档案的整理、利用管理
（1）房地产电子档案的整理
当电子文件转化为电子档案后，计算机就可以将房地产电子档案的单份文件按利用者的需求随时从任何角度将其进行分类、组合成成所需要的各种案卷。因此，“案卷”是将在房地产电子档案的整理工作中将其进行淡化，然后用“文件”这个基本单位进行房地产档案的保管。将案档案实物进行整理转为对计算机硬盘磁介质的整理是房地产电子档案的整理主要任务；即对接收来的档案数据在计算机上进行编目、排架，或者是定期将房地产电子文件保存系统中的电子档案制在计算机的硬盘上进行备份等。
（2）房地产电子档案的开发利用管理
房地产电子档案的独特性决定了房地产电子档案的开发和利用比传统档案有以下优点：更加方便，快捷、更具有实用性。一是可以根据房地产公司的发展选择开发平台。电子系统的目标是通过网络将房地产各档案管理的数据连为一体，如果房地产公司想让数据资源进行共享，那么在进行电子档案管理平台的选择上应选用分布式数据库管理系统，同时在房地产档案管理中建立数据库，将本地的数据直接在计算机上存取，这样既节约了很多费用，对房地产各单位之间的相互访问数据提供了方便。二是对计算机的硬件要求。各房地产用于档案管理的计算机在处理大量各类房地产档案信息的同时，还要对已有的数据进行互相通信，所以在对计算机的硬件方面与相应条件。三是设计适用可行的数据库模式。在对房地产档案管理的数据库模式进行设计是一个相当复杂的问题，数据库设计的目标是：不但要满足当前度房地产数据的应用需求，而且还要满足对未来可预见性应用的需求，不但要具有非常好的性能，而且还要容易做到对档案的修改和扩充。四是设计应用程序。房地产档案的管理系统应包括一下应用程序：数据的输入、数据的查询、事务处理以及报表处理等。五是对数据进行备份以及功能的恢复。对整个房地产档案的管理过程中进行数据的分析、数据的统计、找出数据的规律，探求新的管理方式和途径，加强计算机软硬设施的建设，满足房地产行业对数据的需求，最大限度的开发利用房地产电子档案，与此同时，还要注意确保房地产电子档案资源的安全性。
三、规范房地产电子档案管理的几中有效措施
3.1加强房地产电子档案归档制度的建设
各房地产电子档案的管理应根据当前的电子档案管理规范进行管理，并结合房地产企业自身的实际情况，制定一套适合自身发展的房地产电子档案管理制度，对电子文件的形成进行规范化、积累过程的管理以及明确对房地产电子文件进行归档的责任、地已归档的当地产档案进行检查鉴定等一系列的工作，做到有规可循。制定房地产电子档案制度时应注意以下问题：对归档过程中不同人员的责任进行规划；归档的程序应适合房地产企业的实际情况：明确归档电子文件的责任签署：对房地产电子档案进行动态管理。
3.2要严把房地产电子信息的归档关，做好房地产电子信息动态管理
一是在对房地产电子信息进行归档时要利用切实可行的有利条件对房地产电子信息进行检查、鉴定、验收，除了对有关房地产电子文件归档责任签署之外，还必须发挥房地产电子档案管理人员的作用，对归档的房地产电子文件进行有针对性地检查，及时发现存在的问题，然后对存在的问题进行及时的解决；二是做好房地产电子档案管理中的电子信息的管理工作，使归档的房地产电子信息能够跟上房地产行业的不断发展变化，也就是做好对房地产电子档案的更改和补充工作，对其进行动态的管理。
四、结束语
房地产电子档案是当今信息时代的产物，是现代房地产档案管理工作中必须遵循的。因此，相关管理人员还要在对房地产档案管理过程中不断的研究房地产电子档案管理和利用过程中存在的一些管理和技术上的问题，并对其进行及时的解决，以实现安全、高效的管理和利用房地产电子档案的目的。
参考文献
[1] 唐雪妍.《浅谈电子档案的管理》[J].兰台世界.2009
[2] 张文亮.《关于电子档案管理的思考》[J].云南档案 2010
一、新形势下房地产档案的特点
（1）法律凭据性。房产档案是政府职能部门依照法律规定，代表国家对房地产所有权及相关权利进行登记、确认和规范的管理活动中所形成的，是房地产行政管理法定职责的体现物，能够合法地证明权利人与房屋土地之间权利关系的原始凭证，为实施产权管理和产权保障提供可靠的法律依据。（2）动态性。房地产档案与其它门类档案相比，其鲜明的特点在于它的动态性。主要有两方面的原因：一方面是房地产本身发生了变化，例如旧城改造、城市规划、房屋拆除产权灭失等；另一方面是房屋外部条件的变化引起房地产的变化，包括房地产买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使权属转移变更。房地产档案的动态性决定了必须对房地产档案实行动态管理，以保证房地产权利现状的一致性和现势性。（3）区域性。法律明确规定一个行政区划的房地产发证机关只能有一家。房地产档案管理的基本原则是属地管理。而每一宗房地产权属状况的记录和管理都是唯一的，在一个地区中的房地产档案处于独占和垄断地位，房地产档案管理是否科学合理，将直接影响到该地区房地产市场的管理秩序和发展进程。
二、房地产档案管理现代化的含义和优点
房地产档案管理现代化的含义：房地产档案管理运用现代科学技术手段和方法，达到优化的过程。随着科学技术的发展，以计算机技术为核心的现代信息处理技术正在深入到房地产档案管理之中，档案管理以手工管理为主的传统手段正在发生变化，逐渐向采用现代先进技术手段过渡。随着计算机技术应用的不断深入，房地产档案管理无纸化将成为可能，这就是电子档案的面世。电子档案有其特性：数字化的信息形态，对设备的依赖性、信息与载体的相分离性、信息的易更改性、信息的共享性等。这些特性又决定了电子档案长期保存的困难性；在整理和开发利用中的严重不安全性。
因此必须同时借助于新型介质和现代信息处理而形成的档案如机读档案、音像档案等，并对它们的归档、整理、编目、保管和利用，也须采用相应的现代化技术。
三、加强房地产档案管理的具体措施
（1）要建立完善的档案信息化管理系统。随着计算机、多媒体、光盘以及缩微技术等在档案管理中越来越广泛地加以应用，利用计算机、缩微机、扫描仪、互联网等对档案进行检索、存储和管理，不仅方便快捷地进行档案录用、检索、汇总，更能做到收集文件完整齐全、系统科学、优质精炼、及时迅速。（2）强化房地产档案的信息化管理。具备了完善的档案信息化管理系统以后，还要强化信息化的管理。在档案的建立、档案的管理、交易及审批、综合调查、统计汇总、数据的变换、系统的维护等方面加强管理。使档案变化与房地产的变更信息相一致，能准确、全面地反映出房产的各种相关的统计数据及信息，力争设计出不同的版本，使信息交换得以全方位发展。要建设有关的基础数据库和区域网，开发有关房地产交易、记录及有关业务方面的应用软件，以便实现资料能存取统一，随时查阅。（3）加强不同形式、不同种类档案的收集工作。旧的档案管理模式往往是文书档案多而专门档案、信息化档案较少，从而导致档案散乱，因档案问题而导致的纠纷不断发生。因此，要对房地产档案内容门类不齐全、结构不合理、成份不充实，难以满足企业的需求的问题进行加强整顿。这就要求，对现有的房地产档案进行及时的调整和接收尤其对于各房地产企业存在的不同形式、不同类型的档案。在收集此类档案时，要注明这些档案反映的时间、工程、地点。（4）档案收集工作要实现规范化、科学化。档案收集工作方面的归档原则、归档时间、归档范围、归档要求等都要有详细的说明。例如：商品房销售明码标价书；商品房认购书；住房公积金专项政策性贷款申请审批表；处理合同纠纷的民事调解书、判决书；房地产权证复印件；权属人身份证复印件；归档的文件材料必须做到完整、准确、系统，字迹工整清晰，签字等手续完备，便于长期保存。房产档案，以签订《商品房买卖合同》时间为准，区分所属年度；房产档案整理的要求，与企业管理档案整理要求基本相同；房产档案的编号，按公司制定的《档案分类编号方案》执行等等，从而使档案收集工作有章可循，有法可依，并逐步走上规范化、科学化的轨道。
总之，作为一名房地产档案管理人员，只有不断提高认识，加强业务学习，充分利用现代化的管理手段，才能提高自身的管理水平，才能使房地产档案管理工作更好地为城市建设服务。
【关键词】房地产档案；开发；利用；措施
现如今，房地产档案管理是房地产行业发展过程的重要数据，是制定未来计划以及实现可持续发展的有力依据，我国的经济发展迅速，在这种条件下，明确房地产档案价值并不断进行有效开发利用是发展需求，为了能够充分开发房地产档案价值，深入研究房地产档案管理策略是必要的，所以分析其价值与开发利用措施也成为了当前房地产档案管理事业的关键。下面具体分析：
1.房地产档案价值的概念
所谓房地产档案是房地产信息的综合体现，其中包括了房屋的使用情况与变动情况，对于房地产建设来说也是一种信息的集合，当我们需要的时候可以有效的找出相关房地产信息，提高使用效率。这种价值是无形的，但是其形成也是历史发展的必然结果，通过这种信息来体现其交易买卖等一系列房地产活动。
2.房地产档案信息资源开发和利用的方式
2.1宣传开放式。重视房地产档案信息资源利用的宣传工作，强化宣传力度，不但要利用报纸、新闻、电视等传统媒体，而且还要结合微信、论坛等新媒体，提升社会公众对房地产档案信息资源利用的认识，要定期开展房地产档案展览活动，推动房地产档案信息的社会化，大众化。促进其应用范围的普及，最后在当地产档案信息资源等相关工作方面也需要不断完善。
2.2咨询服务式。咨询服务是开放的形式，对于工作人员要求也十分高，通过对外开办专门的房地产档案信息咨询与查找服务，实现有效的借阅与利用，对于相关工作人员来说，必须有专人负责，也可以利用有效的工具进行咨询服务，进而有效的为客户提供良好的参考数据。
2.3建立房地产档案信息资源的网络中心。社会信息化的背景下，网络技术已经普及到了人们生活与工作的方方面面，人们获取信息的途径也更加多，而网络是这众多途径中最简单，最直接，应用最普遍的一种。为了能够更好的挖掘档案资源的价值，房地产档案也必须要实现信息共享，普及信息共享技术，拓宽共享范围，使房地产信息资源能够更好的为国家以及人民服务。
3.加快推动房产档案在开发利用的具体建议
3.1提升档案人员素质与房产档案管理规范。制定管理规范，能够更好的约束工作人员以及管理者的思想行为。而提高档案人员综合素养，不仅能够提升工作质量，而且还能够保障新的管理理念与技术可以顺利被应用，首先要调整管理人员队伍的年龄结构，尽量招聘富有经济性、专业技能过硬的年龄力量，通过人员素质的提升进一步提高房地产档案管理能力，同时也不能忽视队伍中老员工的力量，要鼓励这些老员工主动学习先进的管理经验，在行动上给予年强人示范以及引导。另外，还要组织员工进行房地产管理知识以及档案信息技术的学习活动，提高管理力度。进一步通过管理实现档案信息的规范化，同时也通过明确房地产档案管理进一步提高领导责任，通过机制的确立确保将监督工作落到实处。在房地产档案管理过程涉及的每个环节，都给予高度重视，进而达到强化管理的目的，同时管理过程必须要规范化，按相关的操作流程进行，避免影响档案数据的准确性。
3.2抓好档案深度利用，主动服务房产事业发展。作为信息资源，房产档案是管理工作的核心，也是保障房产档案准确，有效的关键，档案信息要在人们生活中使用，才能够发挥价值。在符合法律的前提下使其主动的与社会进行融合，促进经济的有效发展。为此，在进行档案的管理过程中，要强化其基础的管理，优化其档案的管理手段，强化档案的管理工作以及编排工作。
3.3充分运用现代技术加快房产档案信息化步伐。经济全球化、社会信息化的背景下，房地产档案数字化管理显得更加重要。通过各种信息的传递，使得房地产档案信息的使用和分享都更加便利，同时通过网络加密技术，档案信息的储藏和整理更加快速和安全。同时也要保障房地产信息使用的时效性、共享性，房地产档案管理的最终目的就是为了推动房地产工作的可持续发展，是为房地产行业服务的，但是这都是在档案信息完整、可靠的前提下才能够实现的。在引入计算机技术之后，档案信息的搜集、整理效率更高，信息时效性以及准确性都得到了保障，这种运用现代化的技术提高房地产档案信息管理能力，符合人们所需，也为加快房地产开发找到了一个有效的途径。
3.4强化全社会对房地产档案信息的意识。为了加强房地产档案信息的开发和利用，则需要有效提高全社会对房地产档案信息的意识，这样可以营造一个良好的社会氛围，加快推动房地产档案信息资源的开发利用。在当前房地产档案信息资源的开发和利用工作中，部分房地产开发单位和个人还没有充分的认识到房地产档案的价值。
结束语
综上所述，在我国房地产档案管理过程中，无论是哪种开发途径都必须给予重视，也必须体现出房地产档案管理的实际价值，在管理过程中必须要按标准、规范化实施，实施中遇到的问题也要进行客观给予评价分析，在问题处理过程中也要明确目标，进而提高房地产档案管理能力，实现我国经济的飞速发展。
参考文献：
[1]鲍玲莉.房地产档案开发利用研究[D].安徽大学,2015.
[2]焦凡力.房地产企业管理类档案分类研究[D].天津师范大学,2010.
[3]何晓玲.浅析房地产档案管理[J].福建建设科技,2011,06:68-69.
关键词：房地产企业；内部控制；企业风险管理
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）12-00-02
一、COSO《企业风险管理——整合框架》（Enterprise Risk Management—Integrated Framework）简述
2004年9月，COSO了名为《企业风险管理——整合框架》的研究报告，它是对《内部控制——整合框架》的补充和丰富，同时也标志着“风险管理时代”的到来。
这一报告从原来的只公布财务报表并且只关注财务报表的可靠性，到现在公布由企业编制的进行公布的所有报告。而且，涵盖范围也从原来的财务信息扩展到了更广泛的非财务信息。对主体目标的这种分类可以使我们关注企业风险管理的不同侧面。另一方面，《企业风险管理——整合框架》提出内部环境、目标设定、事项识别、风险评估、风险应对、控制活动、信息与沟通和监控八个相互关联的风险管理构成要素。这份企业风险管理框架涵盖了内部控制，从而构建了一个更强有力的概念和管理工具。
二、我国房地产企业内部控制存在问题分析
（一）控制环境与目标设定方面
1.尚未形成良好的内部控制文化。内部控制文化包括企业员工的风险观念、风险内部控制意识和风险管理职业道德等。内部控制是一个需要董事会、高级管理层和各级工作人员由上而下共同努力才能实现的过程。目前房地产企业的依法合规经营意识薄弱，特别是基层项目机构部分工作人员还未充分认识到内部控制和风险管理的重要性，法律意识淡薄，责任心不强，防范风险意识差。另一方面，房地产行业建设周期长，许多前期形成内部控制的缺陷潜伏在工作中，要到后期才能体现。因些内部控制不能直接产生经济效益，而间接的效益也要有一定周期才能看出。而且，完善内部控制要增设人员岗位，制定大量规章制度，增加办事环节和程序，许多房地产企业就认为加强内部控制束缚了自己的手脚，影响了办事效率。有的甚至认为内部控制是对自己的不信任，容易造成内部矛盾。这也造成了房地产企业对内部控制认识的偏差。
2.人员素质差异。一些员工专业水平不高，识别风险和防范风险的能力有限。内部控制系统发挥作用必须落实到人员的实际操作，由于工作人员的风险意识不强、判断错误等原因而导致影响经营风险的状况屡屡发生。另外，由于房地产企业项目部员工流动性比较强，宣传学习无法系统全面，实施控制也就无法全面到位。
3.没有制定明确的战略目标。房地产企业不能根据自身实际制定相应的发展战略和经营目标，盲目追求业务规模的扩展与追求自身经济利益，无视内部控制中的合法合规控制，违规操作，给行业和社会带来极大的损失。
（二）事项识别、风险评估与应对方面
1.风险防范意识薄弱。首先表现为盲目追求利润最大化。有些房地产企业盲目强调利润，为增强收益能力，以不断地扩大投资规模为战略目标，盲目扩张使得有些房地产企业通过借贷解决大量的资金需求，造成企业资产负债率过高，也就增加了房地产企业到期不能偿债的风险。同时高额的贷款利息，增加了企业营运成本，加大了资金营运风险。
2.缺乏风险评估和管理。虽然有些房地产也设立部门对风险进行管理，但设立不够完善，存在盲点与漏洞，使风险评估无法发挥预防作用。房地产项目的建设是一个复杂的系统工程，工艺庞杂，在经营过程中，由于不确定因素而导致企业蒙受经济损失的案件屡有发生，例如，建筑市场中各类责任事故、层层转包、合同纠纷屡见不鲜，使企业存在潜在风险。
3.风险识别和评估方法落后。近几年来，虽然各房地产企业的风险意识有所增强，但是，安全防范措施还不完备，从而导致了企业不能有效地控制风险，不能及时地对所发生的问题采取必要的纠正措施。尚未建立系统、完善的客户信息电子档案管理等问题。
（三）信息与沟通方面
首先，缺乏有效的信息系统。一些业务或管理系统杂乱缺乏科学规划，各系统之间缺乏沟通和协调，信息往往难以共享，各业务部门根据自身的业务需要，数据采集的口径不一致，往往会产生误导的信息或需要信息时无处可寻的状况。其次，信息交流不够充分。没有及时将有关政策传达给参与活动的所有人员，使他们不能及时知道企业运作的最新状况，员工不能清楚的明白自己所承担的特定职务，本业务在内部控制方面有何要求，造成越权行为和责任无法落实。第三，执行力不够。当项目基层工作人员将问题上报给管理层时，管理层未给予足够的重视，认为只是小问题而敷衍解决或置之不理，造成小问题不断恶化，最终给企业行带来了恶劣的结果。另一种情况是，管理层下达了解决方案，项目基层却没有落到实处切实执行，使内部控制出现漏洞。
（四）监控方面
这方面主要问题是内部审计职能弱化。一方面缺乏完整的内部审计规章制度，许多制度存在盲点和漏洞；检查走形式，监督不严，许多房地产企业的检查只是上级布置，下级应付而没有认真对待，不能及时发现存在的问题；另一方面一些房地产企业内部审计不足，对内部控制的检查频率较低不能与房地产开发的制度更新速度相适应，在一定程度上影响了内部审计的效力。
三、改革我国房地产企业内部控制的措施
（一）创建良好的内控环境
1.坚持矩阵的管理方式：纵向和横向同时管理，明确各级管理层的权力，使他们各尽其职，避免因制度不完善而出现逃避责任，无人承担的情况。
2.建立强有力的内部控制文化：统一员工对内控制度的认识，使内部控制成为企业内部的自发需要，提高管理者对内部控制的认识水平，将内部控制作为企业的目标。并加强人力资源管理，建立高效的人员队伍，使风险控制融入到全体员工日常工作中。
3.重视对员工的培养：通过定期、持续的业务培训，内部控制文化以及先进理念的培训，培养员工的内部控制意识、风险意识，成为高素质高道德的员工。
（二）构建系统的风险识别与应对体系
1.强化会计核算的内部控制系统。防范风险首先要从日常的业务工作做起，有效的防范操作风险，就应该建立完善的会计系统。记账岗位和对账岗位严格分开，做到账实相符；明确各项业务的审批权限，明确责任；健全档案管理，完善信息系统，及时反映企业的经营状况。
2.建立动态的风险预警模型。面对复杂多变的房地产市场，要加强对员工的风险管理意识培训提高他们对风险识别、监测和控制市场风险的能力。同时还要定期与房地产各参与者进行联系，对各开发程序进行评估，形成一个动态的、能够持续改进的风险控制体系。
3.建立有效的资金审批机制。规范财务资金审批流程，在审批人员授权的权限范围内审，完善经济业务办理审批手续。
4.完善防范意外风险措施。由于房地产市场竞争的加剧，房价的高低都很难预测，加强意外风险时的预算，这样可使企业在遇到突然事件时可以不影响整体的运作，提前做好防范工作。
（三）规范内部控制活动
首先，明确岗位和职责。限制每个人的权限，实施严格而明确的职责划分，坚持不相容职务分离，业务操作过程中的授权、交易、记录、管理应当有明确的划分。严格授权，所有进行业务交易的工作人员都应经过授权，防止越权交易行为。
其次，明晰责任关系。落实交接手续，使部门和员工能够清楚知道自己的职责，一旦发生问题，能追究到个人，并可以给成绩优秀的员工一定的奖励，调动员工的工作热情。还有，定期检查。每天对现金，重要空白凭证，业务单据，账户管理进行检查，做到账实相符，管理层定期对业务质量及监控录像进行抽查。
（四）完善银行内部的管理信息系统
首先，董事会和管理层有责任完善信息系统，搭建信息交流平台，强化信息披露制度。其次，完善信息反馈制度。管理层应该给员工创造条件让他们有机会能直接与管理层沟通，保障任何有关银行经营管理过程中遇到的问题和风险的信息能够及时地反映到管理层那里，以便管理人员能够及时发现问题，并纠正错误的行为。此外，建立科学的信息分析体系。
（五） 构建科学严密的内外监控体系
明确内部审计和监察部门的监督职责，切实做到监管措施落到实处，定期自我检查。发现内部控制存在的缺陷时应及时改正并上报，使内部监督能够发挥作用。采取科学的内部审计方法，提高内部审计的作用，并实施责任追究制度，增强个人责任感。
参考文献：
[1]COSO. Enterprise Risk Management—Integrated Framework，2004.
[2]田依鑫.关于我国房地产企业内部控制问题的探.2009.
随着我国城市化进程的不断深化，城市建设日新月异，房地产开发势头强劲，房地产产权档案形成于产权管理过程中，其数量大，内容涉及面广，多为文字与图表相结合，在为解决房产纠纷、加快旧城改造步伐、深化住房制度改革中具有很大作用。但有些房产档案部门在实际管理中重保护、轻利用，致使许多有价值的档案没有得到及时、合理的开发与利用，因此，正确认识并处理档案利用和保护间的关系，加强和规范产权档案管理势在必行。
房产档案管理中存在的问题
房产档案的管理工作中，存在一些普遍性问题。一是房产档案的抗风险能力有待提高。受到经济水平的制约和观念等因素的影响，虽然在档案管理过程中采取了一些基本的防范措施，但是一旦遇到山洪、泥石流、地震、战争等不可抗力因素时，房产档案的抗风险能力差的问题就暴露无遗。二是房产档案质量良莠不齐。不同的历史时期的产权档案具有明显的时代特征。在影像技术和计算机信息技术普及之前，房产档案主要是纸质档案，且档案中对于产权的描述过于简单，载体单一。房产档案除了常见的纸质材料外，还应包括拆迁审批用的照片、重要底片、调查处理房地产纠纷过程中形成的录音材料，以及磁盘、光盘等。这些特殊载体的档案在某些方面比纸质档案更容易遭到损坏。但在实际工作中，房产档案管理部门对这些特殊载体的档案收集不力，导致房产档案在内容上不够完整，在载体上不够丰富。三是产权档案收集面狭窄。近年来，每当有涉及房地产产权的活动发生，都会产生相应的产权文件资料，除了登记档案之外，还有产权注销登记档案、房地产企业成本接(代)管档案、房屋拆迁档案等。而档案管理人员很少参与到这些业务工作中，房产档案的收集仅仅局限在登记部门。因此，档案工作必须渗透到产权登记和相关工作的各个环节，否则该归档的产权档案就难以收集齐全。《城市房地产权属档案管理办法》中规定：“房地产权属档案管理机构应当按照档案管理的规定对归档的各种房地产权属档案材料进行验收，不符合要求的，不予归档。”但事实上，由于资料归档是整个权属管理工作流程中最后一个环节，当一宗业务进行到归档环节时，各种审批手续都已经履行完毕，房产证也已经发放出去了。即使档案管理人员在验收材料时发现缺少资料或者有不规范、不准确之处时，退还登记人员要求补齐或更正就变得非常困难。另外房产档案中各种文件资料之间的信息、数据是相互关联的，要更正则必须先经过主管领导审查同意后，填报更正表，再将该卷返回到业务部门中的有关工作环节，由经办人员按程序作相应更改，其程序繁琐，工作量大，具体操作起来也很困难。
解决现存问题的几点建议
随着社会的发展和进步，房产档案的管理必须与时俱进，亟须做好以下几项工作：提高产权档案的抗风险能力，需要不断提高认识。在股市中，管理客户交易资料采取异地备份的方法以应对不可抗力带来的风险，可采取或借鉴金融或股市方面在这方面的风险控制措施，随着计算机技术的发展和普及，档案的数字化给档案的备份和异地存储提供了可能，做这些工作，需要耗费大量的人力和物力，没有政府的支持是不可能完成的。加强档案工作人员队伍建设，提高房产档案人员的业务能力，规范房产档案管理的程序。档案管理人员是档案利用工作的主体，是利用制度的直接贯彻者，对档案的安全保密负有直接责任，要经常对产权档案人员进行业务培训，培养一支政治素质高、责任心强、业务精通、知识面宽的档案工作队伍。产权档案人员要严格产权登记各业务流程中资料移交手续，保证产权资料的齐全。房产档案人员应该充分利用现有的音像技术，收集产权音像资料，完善房产档案的信息。房产档案人员应主动出击，直接参与业务工作，及时了解业务部门工作动向和工作程序，在保持现有收集渠道稳定的同时，开辟新渠道，做到经常性收集与集中性收集相结合，主动收集与上门收集相结合。规范和简化房产档案的更正办法。对于已经归档的房产档案进行更正时，实际上，只需通过增加附加更正表，在档案备考表中说明更正原因及日期，并根据更正表更正计算机中的信息。逐步完善本单位的档案利用法规制度体系，应制定相应的档案利用规章制度。兼职档案人员应由各职能部门中的懂业务、熟悉工作程序的人员来担任。兼职档案员负责督促承办人员在业务办结后，将材料及时归档，保证材料的完整性。发证窗口是产权人在房屋权属登记部门进行产权登记的最后一站，一定要由业务熟练的工作人员把关，负责核实档案资料，确保资料符合归档要求。
【关键词】房地产 财务风险 防范探析
一、引言
房地产行业随着我国经济的不断发展逐步呈现出了快速发展的态势，从其营业收入来看，俨然已经成为我国国民经济新的经济增长点。从国家统计局的相关数据：2011年全国房地产业增加值占GDP的比重为5%中，我们可以看出，房地产已成为国民经济中的重要产业。但是由于房地产业自身具有建设周期较长、投资规模大、相关不确定因素多和受国家宏观经济政策的影响大的特点，较大的财务风险是当前我国房地产企业所面临的问题。
当前，随着国家对房地产行业的宏观调控力度逐渐加强，严峻的政策形势也摆到了房地产企业面前。如何对财务风险进行有效的规避与控制，是事关众多房地产企业生存与发展的大事。房地产企业的财务风险主要表现在以下几个方面：
（一）负债数额较大，按期偿债风险较高
预售款、自有资金、银行借款和相关经营性欠款是房产企业的进行房地产开发资金的主要来源。从房地产企业财务报表来看，其自有资本金比重比较低，开发资金的大部分来自于银行借款。同时，由于房地产企业开发周期较长，所投入资金的回收期长，进而给期望利润率带来了很大的不确定性。因而，极大的财务风险由此而来。如果企业未能就相关风险进行预测并控制，那么不能偿还到期银行借款本息的概率随之增大。此外，很多房地产企业在高收益驱使下，盲目进行多渠道融资活动，如将大额存单质押贷款和资金空转，这些都有可能导致企业没有能力偿还银行债务本息。
（二）房地产企业再融资风险较高
房地产企业资金需求量大，通过再融资来满足其资金需要是其解决资金问题的重要措施。但是，随着宏观经济的不断发展与变化，国家对房地产企业的再融资计划开始实施相对缩紧的政策，房地产企业的相关融资与再融资提案都被纳入国土资源部与证监会的审核范围。与此同时，政府出于保障民生的考虑，对房地产企业的信贷政策也逐渐紧缩，这也不可避免地给房地产企业再融资增加了难度。此外，房地产企业自身过高的负债率必定会相应降低对债权人的债权保证程度，这对房地产企业从其他渠道增加负债筹资的能力在一定程度上受到了限制。上述因素使房地产企业的再融资变得日益困难，当再融资问题的严重性逐步增大时，有可能使房地产企业面临资金链断裂的致命威胁。
（三）利率波动的风险较大
由于房地产企业的高资产负债率，利率波动对房地产企业影响的程度也被随之扩大。当利率上升时，房地产企业的资金成本会相应增加，进而导致预期收益降低。同时，利率的升高会使更多资本流向风险较低的国债、银行存款等领域，投资者的购买欲也随之降低，整个房地产市场的市场需求也会随之降低。近年来央行的数次加息使房地产企业的资本成本随之增加，按揭贷款购房的投资者所面临的相应成本也迅速上升，会对投资者的购房需求造成影响，这无疑会给房地产企业带来巨大的损失。
二、房地产企业财务风险成因的分析
不妨将房地产企业财务风险成因从内外部两个方面来进行分析：
（一）外部成因
企业财务活动所处的外部环境主要包括法律环境、政治环境、经济环境等，它们虽然存在于企业的外部，但是对企业的财务活动而言，会产生重大的影响。就我国国内的房地产企业而言，法律环境和政治环境相对稳定，企业所面临的经济环境对房地产企业的影响则相对较大。经济环境主要有经济周期、经济发展水平和宏观经济政策，具体而言，包括经济周期的波动、产业结构、货币政策、国际收支与汇率、通货膨胀与就业、国民生产总值增长情况和工资水平等。经济环境的变化会导致房地产企业外部环境的不确定性增加，进而会对房地产企业经营和财务状况产生重大影响，也会因此带来相应的财务风险。
（二）内部成因
房地产业作为资金密集型行业，产品开发周期长、资产周转天数长、资产风险较高是房地产企业的主要特征。房地产企业开发周期越长，由此所带来的不确定因素也就越大，相应的财务风险也就越大。
过高的资产负债率也是房地产企业财务风险较大的原因。房地产企业自有资金的占比不高，资产负债率往往可以达到70%，甚至更高。充分利用财务杠杆发挥作用带来的利益越大，所伴随其产生的财务风险也会越来越高。用自有资金购买土地，再将土地向银行抵押用于房地产的开发是房地产企业通常所采取的经营模式。在这种经营方式下，一旦相关房产销售受阻，房地产企业将因此面临资金链断裂的危险。
此外，房地产企业通常为了经营管理的方便，往往设立相应的项目部来实现对所要开发楼盘的管理，这种经营方式在调动相关项目公司主观能动性的同时，往往也会带来相应的管理上的风险与问题，财务风险也蕴含在其中。
三、房地产企业财务风险管理的防范措施
（一）在融资环节的财务风险防范
可以从两方面来着手：首先，要注重融资策略的创新，实现多元化融资。当前房地产企业再融资较为困难，风险也较高，探索新的融资方式是解决融资难问题的一个较为不错的方法。为了取得广泛的资金来源，房地产企业应在利用传统融资的前提下，应将发行股票、债券、预售房款以及房产信托基金等方式作为传统融资方式的有效补充，进而实现多元化的融资。在降低资产负债率，对资金成本进行有效控制的同时，以可以为房地产企业扩大资金来源，降低财务风险。再者，房地产企业应该优化资本结构，来降低其偿债风险，目前国际公认的资产负债率是60%。房地产企业应通过合理安排自有资金与债务资金的比例关系，寻求最佳的资本结构，这样才能够将债务风险进行有效控制。
（二）在投资环节的财务风险防范
房地产企业应该加强对投资风险的控制，为预期报酬的实现而努力。要充分建立并完善投资立项、项目审批、运营管理、过程监控、投资评价和档案管理的投资管理业务流程，以期能够使房地产企业投资运营更加有效。在对房地产企业进行投资管理的期间，要对项目进行定性定量的分析，对项目可行性和投资收益进行合理估计；在相关项目进行选择的时候，要保持谨慎的态度，克服盲目乐观和冒险主义的思想，努力降低投资风险。
（三）在营运环节的财务风险防范
首先是对应收账款的管理，赊销方式进行经营虽然会给企业带来一定的账面利润，但企业并没有从中得到真实的现金流入，反而会因为相关的利息和税收的开支加速现金从企业中流出。对应收账款的管理管理给予一定的重视，并制定合理的信用政策，使房地产企业的应收账款能够尽快收回，是企业不得不考虑的问题。应收账款的快速收回，也会进而降低企业坏账损失风险。再者就是对现金的管理，保持充足的现金流，统筹安排资金，是企业获取利润的关键。房地产开发项目所需资金量比较大，如果不能对资金进行合理的统筹安排，资金匮乏并对项目施工进度产生影响的情况是有可能发生的，如果处理不当，甚至导致项目失败。同时，市场、社会、自然等多种不确定因素都会对房地产开发项目造成影响。这些不确定因素会导致商品房销售不畅，商品房大量积压，最终有可能危及企业资金的正常运转，这些问题得不到有效解决，还有可能使企业逐渐失去再融资能力，为企业财务危机埋下隐患。因而，企业要对现金管理加以重视，应该制定资金使用计划，使现金收支平衡。财务人员还应充分考虑货币的时间价值，盘活企业闲散资金，保证企业经营资金需求。最后，努力降低商品房空置率，进而减少资金占用，加速资金周转，提高资金利用率也是企业在营运管理中应该予以考虑的措施。
四、结语
综上所述，在宏观经济形势不断变化的情况下，房地产企业因其自身的特点决定了其所面临的财务风险较大。在当前形势下，加强房地产企业财务风险管控的研究，一方面能够提高房地产企业的抗风险能力，让房地产企业在多变的形势下能够稳健的前行；另一方面，希望通过对房地产企业财务风险管控的研究，使房地产企业能够更加健康的发展，使房地产行业能够保持持久的生命力。
参考文献
[1]王质君.房地产企业财务风险的成因及其防范.[J].湖南农业大学学报（自然科学版），2010（6）.
关健词：房地产企业 合同管理 重要性 如何管理
一、合同管理在财务管理上的重要性
合同是商品交换的法律形式，企业经济活动通过合同形式来体现。企业合同管理是对企业经济活动进行的有效管理。合同管理关系到整个企业的成败与信誉，因此企业必须重视合同管理。对于房地产企业而言，加强合同管理尤为重要，因为房地产企业除一些日常费用支出外，其余大量的经济活动都是通过签订合同来完成的，例如销售不动产、支付工程款等，都需要通过签订合同来实行资金流转。对于房地产企业来说，加强合同管理可以对房地产的各个工程项目进行有效管理，又可以对房地产的其他经济活动的运作进行有效管理。在房地产企业中，合同管理与财务管理紧密相连，是财务管理中的一个重要组成部分，所以加强合同管理就是加强财务管理。具体地说，合同管理在财务管理上的重要性，可以从以下几个方面来体现。
（一）资金管理
房地产企业资金流动性大，大额的资金都是依据合同来进行支付的。只有加强合同管理，熟悉合同条款的相关内容，才能准确知道每一笔大额资金的支付时间，为制定资金计划提供宝贵的第一手资料。
在为制定资金计划起到重要作用的同时，合同管理也可以为资金支付提供可靠的依据。加强合同管理，可以准确的支付每一笔合同款项。在支付这一笔合同款项时，也能根据合同条款，知道整个合同金额是多少，已经支付多少，还有多少没有支付。这样就能控制企业在合同款项上的支付风险，因此说，合同管理是控制企业经营风险和财务风险的重要步骤。
（二）项目管理
合同是项目决算的前提，对房地产企业而言一个工程项目结束后，往往要对该项目进行事后决算。做好事后决算，就需要对整个项目期间签订的所有合同进行梳理。通过对合同的整理来确定该项目签订了多少合同金额，哪些合同在项目施工过程中因发生签证等情况增加了合同金额的，每一笔合同金额的实际支付情况，后续还须支付多少金额，还有没有未签订的一些工程整改合同，等等。通过对合同进行以上的整理，就能明确整个项目的实际成本，确定该项目利润，明确该项目的赢利情况，也为下一个项目提供宝贵的一手资料。加强合同管理，清晰齐全的合同资料是项目决算的必要条件。
二、加强合同管理的措施
基于以上几点，在房地产企业里，合同管理对于财务管理来说，具有非常重要的意义。那么，如何加强合同管理？拟从以下几个方面来探讨。
（一）财务部确定专人进行合同管理
合同管理人员不仅仅是一个档案管理人员，而是一个财务管理人员。合同管理人员的职责，不仅是对合同进行整理、记录、归档，还包括对合同要素进行审核。审核合同金额是否合理；审核合同付款方式是否科学；审核合同中是否明确合同款项结算时须提供符合当地主管税务机关要求的发票；审核与合同有关的其他经济数字（如质保金、违约金）是否合理。合同管理人员应根据合同条款进行付款审批，确定是否每笔款项都是严格按照合同条款进行支付的，这是企业风险控制的重要环节。
（二）建立完整的合同台账
合同管理人员在对资金支付申请进行审核的同时，要登记合同执行情况，即建立合同台账。一个完整的合同台账应包括销售类合同台账、管理类合同台账、工程类合同台账。销售合同台账主要归集与销售活动相关的经济合同，也就是在财务账务中计入销售费用的合同。管理合同是和平时工作中日常经营管理有关的合同，也就是在财务账务中计入管理费用的合同。这两类合同台账的要素比较简单，主要包括合同编号、合同名称、对方单位、合同内容、合同总额、签订时间、支付条件、应付款金额、实际付款金额等。当支付每一笔实际付款金额后，合同管理人员就把实付金额填写在本次申请额内，以便准确掌握已付款金额。
工程合同台账分为设计类工程合同台账和施工安装类工程合同台账，设计类合同台账与销售类合同台账基本一致，施工安装类合同台账需要反映的内容更多了，因为施工安装类合同除了按合同条款进行付款还要按工程的完成量进行付款。在编制工程合同台账时，须要加入工程审核量、工程进度款、工程实付款等内容，具体见表1。施工安装类合同是每月根据工程完成量来进行工程款支付的合同， 合同管理人员每月需要先审核完成的工程量并计入合同台账，再将按照合同条款应支付的进度款计入合同台账，最后确定每月实际付款金额。这样登记合同台账有利于工程款日后的结算。通过合同台账就能确定整个施工安装合同已完成多少工程款，根据工程进度款已经支付多少工程款，还有多少工程款须在结算时支付。房地产企业如果同时开发几个项目，工程合同台账还应按项目进行分类，这样才有利于项目的决算，明确每个项目的合同金额，明确每个项目的工程成本。
关键词：房地产；风险防范；管理工作；途径
一、引言
有关部门对房地产行业相关工作进行了宏观调控，在行业外部环境不断变化的情况下，使得相关工作面临着严峻的形势和压力。为了有效避免房地产行业中财务风险的发生，有关的工作人员不断提升自身的专业水平的风险防范意识，加强对财务风险的深入分析和研究，从而最大限度的降低了财务风险的发生概率。
二、企业财务风险管理工作中存在的问题
1.风险防范机制不完善。有关工作人员为了提高自身的风险防范意识，在日常工作中不断学习，总结经验，加强对风险防范能力的不断提升，但是目前在我国某些房地产企业还存在工作人员不重视企业财务风险管理工作的情况，例如我国某一地区的房地产企业工作人员在日常工作中表现的较为散慢，工作被动，缺乏积极性，不能自觉的遵守相关的风险管理制度，从而不仅自身的工作效率低，还对整个房地产企业管理水平的有效提升起到了制约的影响。出现这种情况主要是由于企业的风险防范制度不够完善，从而导致人员的工作职责不明确，影响到财务风险管理能力的进一步提升。
2.缺乏预警财务风险制度。现阶段在我国的某些房地产企业存在这种情况，企业内部并没有建立财务风险预警制度，使得有关人员的风险预警意识较为低下，不能及时发现企业可能存在的风险问题，由于员工的风险预警水平低，因此对企业的财务风险管理相关工作不够重视，不但导致了风险问题的发现，还给企业带来了巨大的经济损失。
3.企业投资阶段管理力度缺乏。房地产企业的某些人员存在重发展，轻管理的思想，由于这些人员过于重视发展速度从而忽略了投资阶段的管理工作，造成投资工作有关人员缺乏积极性、主动性，例如对投资立项以及审批工作相关操作环节不够关注，对相关内容的检查不认真，导致了资源浪费，也影响到了整个企业经济效益的最大发挥。
4.资金管理工作落实不到位。资金管理是财务管理有关人员的重要任务，同时它还对企业的利益起到了决定性的影响作用。由此看来，管理人员必须积极强化资金管理工作，实现企业经济效益的最大化，可是目前在我国某一房地产企业，出现资金管理工作落实不到位的情况，例如某些管理人员尽管已经制定了《房地产资金管理规范》相关制度，可是融资的方式过于单一，渠道小，从而导致了资金紧张，影响到部分项目的顺利进行。
三、提升有关人员风险防范水平的途径
1.构建财务风险防范机制。对房地产行业来说，财务战略必须积极服从于企业发展战略，同时也对企业发展战略起到决定性的影响。因此有关人员要正确认识财务战略和企业战略之间的利益关系，作为管理人员一定要积极配合企业发展战略相关工作任务，例如积极制定科学合理的《企业财务风险防范措施》，《安全隐患排查标准》等，从而通过战略规划来促进企业的更好发展，只有这样做才可以促进房地产行业实现可持续发展的目标，我国某一房地产行业中的的管理人员根据现阶段国内房地产的发展状况以及市场环境，从而对企业的实际情况进行更为深入的研究，并依据企业战略，企业外部环境，同时结合企业内部的财务战略理论，制定出了合理、详细的企业内部财务战略，及时建立了财务风险防范措施，将财务风险的发生概率降到最低。
2.制定科学的财务风险预警制度。建立财务风险预警制度，就是管理人员通过设置一些敏感性的财务指标，从而实现对企业偿债能力，营运能力，盈利能力，成长能力等重要目标作出重点分析与探讨，并利用金融，财务，企业管理，市场营销等多种理论知识，同时采用数学模型，比例分析等定量方法，及时发现财务风险的存在，以便于及时采取相应的措施，这种制度是对企业可能会面临的风险进行的一种预报、预测等工作，主要是为了避免财务风险发生而对企业造成损失。例如我国某一房地产企业的管理人员及时制定了《财务风险预警机制》和《房地产企业预警风险系统》，在制度的约束下有关工作人员的积极性很高，也加强了对企业财务风险管理工作的高度重视，工作热情更高了，效率也大大提升了。
3.加大投资管理力度。由于房地产行业的投资较大，周期长，而且投资活动容易受到外部环境不良影响从而产生一定的波动，所以，有关管理人员必须加大对相关投资活动的管理力度，强化投资风险的控制工作，从而确保企业的经济效益得到最大的发挥。作为房地产企业的管理人员尤其是要加强投资立项，投资审批，运营管理，施工监控，工程验收，档案管理等环节的管理，强化投资阶段管理工作，最大限度的降低企业发展中的投资风险。加强企业投资前期的风险预测。在限购背景下，房地产企业的财务风险成为有关工作人员最为关注的问题，由于企业的投资活动主要是由企业主要用途以及所处地理位置共同决定的，因此在房地产相关项目开发之前，有关的工作人员必须积极的做好项目开发的准备工作，例如某些工作人员以科学严谨的财务工作态度，从而对相关内容进行详细的计算，努力做好企业开发项目的风险评估以及设计规划工作，最大限度的降低了企业投资风险的发生率。在投资分析阶段，必须根据我国现阶段的经济发展状况，房地产行业的市场变化以及国家有关部门对行业提出的调控政策，在充分掌握市场最新动态和政策不断变动的前提条件下，有效减少企业投资风险。
4.强化企业的资金管理工作。资金管理是企业发展中的核心任务，同时也是企业进行财务风险防范工作的重要保障。由于房地产企业作为我国经济发展的支柱力量，对我国经济的快速发展起到了积极的推动作用。因此有关的管理人员必须加强对融资模式的不断创新，例如采取开拓融资渠道的方式，实现多元化的融资方式，同时还要将自身的资金得到合理的利用，比如说采用销售回款，经营性欠款等方式，打破传统的单一融资方式，并积极拓展基金机构资金，企业债券，行业合作资金等多种渠道，有效的扩展房地产企业的融资平台。
5.强化企业内部体系建设。为了加强对企业财务风险的管理，有关的工作人员应该结合企业自身的发展特点以及目标，从而制定出符合企业发展的风险控制体系，并加强对相关制度的不断完善，例如某一房地产企业的管理人员指定人员来进行监督工作，从而科学的设计监督机构相关人员的职能范围，使得人员能够积极对业务的流程进行梳理，从而实现企业财务管理工作的系统化和程序化；在管理系统改进过程中，需要及时加强对工作人员的专业培训，例如采用聘请培训师的方式，并在培训活动进行前积极制定合理、详细的房地产企业专业培训计划，从而确保企业培训活动的有序进行，要求工作人员在培训中多进行小组讨论，在互相学习的过程中，做到共同进步，并在培训活动结束后，组织人员进行考核，对于考核成绩不合格的人员，管理人员先对他们进行思想教育，然后要求他们进行补考，直到考核成绩通过；反之，对某些考核成绩优异，在培训活动中积极表现的人员进行表扬和奖励，采用这种方式有效提高工作人员的积极性，激发他们的工作热情，使员工掌握更多的专业知识，有效提高人员的综合素质和技能水平。
四、结语
人员素质和专业技术的提升是房地产企业实现可持续发展的基础，因此为了有效提高有关人员的综合素质和专业水平，必须强化员工培训工作，并加强对相关规章制度的不断完善，从而促进企业的稳定发展。
参考文献：
[1]任娜.限购背景下的房地产财务风险分析[J].市场研究,2017(3):66-67.
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【关键词】：房地产 信息数据库 构建实现
中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：
随着社会的发展和进步，各种日常管理工作中的信息化与智能化程度越来越高，房地产管理工作随着网络等新兴媒体的发展，其实际工作中依附的高科技、信息化系统运用越来越普遍。以下本文就我单位在建立房地产信息数据库系统工作中的一些实践进行具体的阐述和分析。
1企业建立房地产信息数据库的意义
在房地产企业实际工作中，信息统计工作的地位已变得日趋重要，当前房地产管理和统计工作在实际操作中相较于之前的工作已经有了根本性的转变。房地产管理工作中的各级部门已经认识到如果脱离了基本的统计数据分析，将对房地产管理工作进一步的如何设计规划、如何制定目标、如何预测形势、如何开展工作造成很大的困难。因此，要充分的发挥信息统计在实际工作中的运用，就要对房地产各项基础信息进行统计数据并进行保存完整。因此，房地产管理工作中尽早建立一个完善的统计信息数据库，才能充分发挥统计工作的在实际工作中的重要功能。因此，作为主管房地产发展的职能部门，就更需尽早地建立一套较科学、较完备的房地产信息数据库系统。
2构建房地产信息数据库的目标需求
构建功能较为完善的房产管理信息系统是为了实现房产业务办理的信息化、网络化目标。具体需求如下：构建该系统要能能基本实现图形数据与属性数据的相互关联功能，实现以图管房、以图管档的思想；实现商品房的预售许可受理、审核、发证、归档及相关档案管理功能。实现房产测绘图形绘制、面积分摊与计算、生成分户图、成果报表自动输出等功能。系统要能提供通过图幅号或地号、姓名、证号等数据信息直接关联到相应图形的具置，并显示该图形所包含的房屋的具体信息（产权人、面积、抵押、按揭、查封等信息）等功能，另外通过具体的图形信息也能查阅具体的数据信息；系统所需要的基础图形由甲方提供。对于查封、抵押、冻结等情况的房屋如办理过户，系统要有自动提示功能，并可处理多次查封、轮候查封等各类情况。系统需具有较全面的统计功能，既能进行图上统计，也要能按照所提供文字条件进行统计，为领导决策提供支持。系统需要提供较为强大的后台管理功能，需要具备完善的权限管理功能，要能灵活控制每一个人对每一个作业环节的权限，并可根据需要由甲方安排指定人员进行调整。系统要能进行商品房的网上预售备案管理，能在网上查看到各待售楼盘的楼盘表、户型、面积、座落、销售状况等信息，能实现网上预售合同的管理等。
3房地产信息档案数据库系统的实现
针对目前的房产实物档案管理存在的问题，要求采用最先进计算机数码成像技术，开发房地产信息档案数据库管理系统，通过该系统，采信息化系统为基础的集中管理房地产信息档案网络化管理手段，实现房地产信息数据库共享，实现档案数据库的全数字化管理。
3.1基本需求
①人员权限设定
功能描述：实现用户分组管理功能。实现用户组权限管理功能（添加、删除权限）、用户在各个权限组之间切换，以达到科学合理利用房产管理系统的目的。可以列出系统所有的用户、其所在的组织、所在的用户组。管理员可以修改用户的密码、用户信息。用户可以修改自己的密码。密码使用MD5加密算法加密。可以列出所有的用户组和每个组拥有的权限，并可以添加、删除每个用户组的权限。
②管理员设置用户密码
选择了一个用户后，“设置用户密码”，输入两次新密码后，将把用户的密码改成新密码。
③用户修改密码：输入旧密码和两次新密码，系统检查后把当前用户的密码修改成新密码。
向组中加用户：选择一个组后，“添加用户”，输入用户信息，加入到组中。
从组中删除用户：打开组下的用户列表，选择一个用户，删除。删除时要求确认。
④修改用户组的权限：打开组的权限列表，列出所有的权限，通过复选框来增加、删除组的权限，并设置权限字段。
⑤性能需求：密码管理符合国家标准的密码管理体系。可管理的权限包括：房屋的范围、各种功能操作。
3.2流程规则
流程定制是一个系统开放与否的标志，随着时间的发展，很多房地产管理业务的处理方式和流程都在发生变化。在系统中，有权限的系统管理员可根据实际情况来设定业务流程，只要简单的进行环节的调整和选择，就能实现流程的更改，从而不因为一个简单的流程的变化而需要系统的再开发、升级，影响正常的工作。
①业务操作流程：
②数据流图：
3.3业务规则
业务规则主要是指业务受理和业务流转的基本前提，是信息互动的关键。构建完善的业务规则库，解决好数据互动及数据相互限制与约束的问题，系统中引入完整、科学的业务规则，在每个业务环节，配合用户的操作，系统能自动提取业务规则库中的相关信息，推送给用户，并作自动判断、验证、关联计算处理等，并将业务规则与工作流管理紧密结合起来。业务规则库要像工作流一样，是可灵活维护的。
①业务操作流程：
②数据流图：
3.4要件定制
要件定制是设定每一业务所必须要收取的要件，这样办事人员可以根据设定的标准来收取要件，避免漏收、错收等现象，保证收件人员把好第一关，从而提高工作效率。
①业务操作流程：
②数据流图
4构建房地产信息数据库的应用需求
房地产信息数据库量初期可设置达到100G的数量级，应选用大型数据库管理系统。用户可以改变数据库表字段的长度，增加新字段。为了提高数据的访问速度，可以把归档前后的数据分开，存放于不同的数据库。扫描要件存储一个数据库中。姓名、地址等字段最好设为100个字节。为了便于统计汇总，常用的参值同时保存名称和代码值。
