时间：2023-06-04 10:47:16
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇物业管理法，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
物业管理工作的开展，对于我国城市发展和民生的意义很大。物业管理工作其本身具有较大的就业容量，可以满足较多的社会劳动力的劳动需求，对于当前社会一些剩余劳动力有着较好的吸收作用，有效的缓解了我国社会就业难的问题。并且随着我国社会的不断发展，物业行业也在持续发展过程中，无论是从城市整体面貌、管理水平还是就业矛盾的解决上，物业管理工作本身都发挥着越来越大的作用。与此同时，社会的治安稳定和秩序的维持也离不开物业管理工作的有效开展。在多年的物业管理发展经验中我们可以得知，很多犯罪、火灾的防范，民事纠纷的解决等工作的开展，物业管理工作都发挥了不可磨灭的作用。根据相关调查资料分析显示，大多没有物业的社区相比于有物业的小区其本身的社会不稳定因素更高。物业管理工作的开展也可以促进社区内部精神文明建设工作的有效开展，为广大市民住户提供丰富多彩的活动形式，让社区内部邻里关系更加和谐，营造了一个轻松、愉悦、和谐的社区生活氛围，这对于降低犯罪率，提高社会稳定来说是非常必要的。我国社会不断发展，社区的各项工作的开展也逐渐成为城市管理的基层工作之一。作为社区服务工作的重要组成部分，物业管理工作通过与社区居委会进行合作，可以更好地对资源进行整合利用，优化社区居住空间，推进各项精神文明互动的开展。另外，物业管理工作的开展，也逐渐带动了相关产业的发展，让广大居民住户逐渐养成了良好的服务类消费意识和习惯，这对于拉动内需，促进国民经济健康增长有着至关重要的意义。
2物业管理工作法制化发展中的不足
物业产业得到了迅猛的发展，为人们的居住、生活提供了必需的保障，但由于其自身发展的行业特性，必定在走向成熟的过程中显现出不和谐，尤其是在当今法制化国家构建步伐下，物业行业法规的陆续出台，现行物业管理服务的问题凸现出来。第一，物业管理工作开展遇到阻碍。物业管理工作开展的过程中，其本身与其他社会问题存在一定的交叉，管理工作的执行具有一定的复杂性。物业管理工作开展中，一些纠纷和问题的产生虽然有法可依，但是其解决过程却由于相关部门配合上的缺失，导致了物业管理工作落实开展难的问题。例如，在部分业主违法违章私自搭建房屋、私自对公用面积进行占用、违章装修等问题的解决上，物业公司本身不具有执法权，对于相关问题的处理需要其他项目部门的大力配合和支持，仅仅依靠物业公司本身的管理工作来执行相关条款条例，其各项工作的开展效果也就难以得到保证。物业公司与业主委员会本身不具有执法权，如果相关部门不能进行有效的配合，这就会导致各项工作的开展落实受到很大的阻碍。第二，相关部门对物业管理工作不够重视。很多政府相关部门，对于物业管理工作的认识度不足，不能对物业管理工作对城市管理水平发展和社会稳定的重要性有明确的认知，导致了城市管理工作的开展不能将物业管理纳入其中，这在一定程度上限制了城市管理工作对物业管理工作的支持。人们长期习惯于政府福利住房的影响，又受到新闻媒体对物业纠纷等突出事件的报道、传播，使得业主与物业之间的利益冲突面片面放大。物业管理工作的开展处于刚刚起步的阶段，各个行业要想实现健康发展，都需要外界环境的全面支持。第三，公众法制意识有待进一步的提高。受限于我国国情，在经济发展中，精神文明建设的脚步相对于经济建设来说还相对靠后。一部分人不具备较高的思想道德素质，并且对法制知识了解较少，仅仅以自身的标准来应对物业管理工作。例如，物业管理费用收取的过程中，一部分人在日常违规行为被物业管理和制止时，他们就采取各种借口对于物业管理费进行拒交，并且不配合物业管理工作的开展。针对于这种问题，物业公司本身也面临着较为为难的处境，很多公司为了快速解决问题，往往采取息事宁人的态度来应对，从而导致了各项物业管理工作开展不善。第四，自律机制有待进一步的提高和完善。一部分业主自身出于对个人利益的考虑，对于业主行为准则不能有效的遵守。物业公司是业主大会的选择结果，是整个业主群体的利益体现。个别不自律的业主不能遵守相应的自律机制和准则，无故地不配合物业管理的各项工作。而针对于一小部分不遵纪守法的业主，物业公司本身也不可能拒绝为大多数业主提供服务。长此以往，物业公司的自身利益就会收到严重的损害。第五，物业管理成本与市场价格严重背离，物业企业生存艰难。物业管理水平的高要求、业主需求的高标准与服务市场价格的背离相对严重，并且该矛盾短期内无法调和，很多中小物业企业生存困难。
3物业管理中法制化规范服务的构建
3.1深入分析权利与具体需求
物业管理工作的开展需要将法制化、规范作为一项重要的工作来开展，并围绕自身的权利需求对于相关管理制度进行制定。物业管理中法制化规范服务必须要求现行法律法规的支持、保障，物业管理应根据建筑物区分所有权来进行相关服务条款的完善，针对于专有权、共有权以及符合物权等不同形式进行深入的研究。对多种所有权的合理分析，可以有效地避免产生权利界定不清的问题，防止由于外部因素导致一系列问题出现。现阶段我国城市发展建设中，商品房已经成为对市民住房问题解决的重要手段，商品房市场也在快速发展的过程中。但是相对于商品房的快速发展，其配套的相关法律法规还不够完善，有关的立法需要进行进一步的调整。现阶段《物业管理条例》已经成为了当前物业管理工作所必须遵循和依据的重要法律条款，其在《物权法》的支撑下，建筑物的所有权得到了明确的划分，对其中的产权外溢问题进行了有效的控制，并且为相关工作的开展提供了制度依据。在这种情况之下，对于一些属于共有的部分，其相关维修养护费用的支付不应该由单个业主承担。这种制度在某一部分业主承受不利损害时，他们才具有相应的服务方面的激励，但是于业主方而言，却缺乏相应的激励。例如，如果楼房由于自身老化出现雨天漏水的问题，全楼住户中，顶楼的住户由于自身的切实利益受到直接的威胁和损害，他们会更加积极的参与到楼顶防水层维修的过程中，而楼下其他业主则由于自身没有受到利益方面的损害，则其对于维修行为经常采取无动于衷的态度。在现代房屋建筑技术水平不断提高的情况下，很多楼房中都拥有了公共的空调系统、管道系统、电梯系统等。较多的公共系统对于业主自身能力的要求更高，并给予业主方一定的维护养护行为的要求。而对于业主方来说，他们不具有专业技能，对于一些实际养护行为不能进行很好的执行。物业如果对于这些公共财产没有指定出一个合理的服务规范，就会导致业主的房屋财产权利可能遭受到不利的影响，这是业主方和物业方都不希望见到的情况。业主方针对于自身的需求，对于专业化的服务提出了更高的要求，并且以更加高效的方式来与物业公司进行沟通交流。这种通过对所有权的区分，提高服务的集成度和专业程度，已经成为了当前物业公司开展各项管理工作所必须关注的内容，同时这也是物业公司自身制定相应管理制度的关键，而这种管理制度必须有相应的普遍适用的大法加以约束的基本需求。
3.2明确法律关系
在法制化建设工作开展中，必须要关注权利与义务之间的法律关系，明确不同权利和义务。作为法律关系中的一种，物业管理法律中的关系主要是指业主方与物业方之间的关系，即调整人们在物业管理行为过程中的权利和义务关系。法律关系之所以能成为法律关系，必须是以有规定和调整这种社会关系的法律规范存在为前提。如果没有相应的法律规范，就不可能形成法律关系。其构成的基本要素是：法律关系的主体、客体与内容，而这三者也是必不可少的。物业管理关系中，其主体主要是指物业管理活动的参与者，包括了物业的业主、企业、相关政府管理部门、房地产开发企业。客体则是指法律关系主体中，其权利指向的对象，是物与行为（其中的行为又涵盖了作为和不作为）。内容则是指根据相关法律法规和合同条款，对于权利和义务进行明确的一概问题，具体为享有权利的人有权作出一定的行为、享有权利的人有权要求他人作出一定的行为。享有权利的人要求他人作出一定的行为，也包括不作为，如住户有权要求管理单位不得在休息时间视察房屋或维修施工，管理单位有权要求住户不得拒绝或干扰管理人员的合理入户巡查等。
3.3对不良行为的有效防范
物业管理行业的发展在这三要素的条件下实现法制化的构建，未来的物业法制化建设应当尽量侧重规避为了单一的法律关系主体利益而产生的部分损害法律关系内容的投机行为。第一，对议事规则进行全面的完善与优化。要想更好地推进物业管理工作法制化建设的进程，首先就要关注对业主议事规则和公约的完善与优化。议事规则的有效完善，可以更好地对于业主、业主委员会的关系进行确认，对于相关权责进行明确，梳理科学的管理流程和程序，将其业主和业主委员会之间的制约作用进行实现。在公约中，对于建筑物共有部分的维修管理的相关权利、义务和违约问题进行了明确的指出，并且对于承担责任的相关条款进行了完善，其本身具有法律效力，属于集体性契约中的一种。第二，加强合同管理。物业管理工作的开展，其服务合同本身是各项服务活动的重要执行依据。作为民事活动中的一种，物业管理工作的开展需要物业服务合同来对业主和物业服务提供方二者之间的关系进行确定。合同中必须要对于一些服务的具体内容、共有范围、维修养护的要求标准以及各项资金的使用有明确的规定，整体合同本身具有较强的可操作性。在合同管理过程中需要对合同漏洞进行严格控制，避免由于合同疏漏所造成的物业服务工作不规范和相关投机倒把行为的出现。第三，公开化资金使用。物业服务工作开展的过程中，相关的资金管理工作是其中法制化管理的重要一环。金钱方面是各方直接利益的体现，物业管理费在进行收取和使用的过程中，物业方要对于相关资金的名目进行空开，提高资金使用的透明性和公开性。通过强调透明性和公开性，可以有效的对各类投机行为进行控制，通过对各项监督权利的实行，可以最大限度的避免各类投机行为，提高资金使用的规范性。在各项资金使用的过程中，物业服务方要对于资金的使用过程构建一套科学、规范的使用流程，做好相应的记录，定期进行公开，就资金的应用范围进行公示。
4结束语
随着中国房地产业的快速发展，物业管理行业越来越发展壮大，已经成为新兴的朝阳产业。伴随着物业管理服务的市场化，物业管理中涉及的法律主体十分广泛，法律关系非常复杂，因此，物业管理法规与政策课程要求掌握的法律法规种类也非常多。除了要重点掌握物业管理条例、物权法，还要掌握与物业管理相关的合同法、城市房地产管理法、招标投标法；物业管理企业资质管理办法、住宅室内装饰装修管理办法、物业服务收费管理办法、前期物业管理招标投标暂行办法等与物业管理活动密切相关的法律法规。因此，要在有限的课时内完成教学任务，并使学生掌握且能在实际中灵活运用，必须结合本科生的特点，采取恰当的教学方法。
一、物业管理法规与政策课程传统教学模式存在的问题分析
“物业管理法规与政策” 是我校物业管理专业的专业必修课，是专业核心课程之一。通过本课程的学习，要求学生熟悉物业管理中的有关法律法规和规章制度，明确物业管理中的法律关系、法律行为和法律责任；掌握业主自治管理的内涵，物业管理法律实务以及纠纷处理的方式和程序，帮助学生维护自己在涉及有关物业管理事务中的合法权益，以及提高学生就业后从事有关物业管理方面工作的业务水平。这是物业管理专业人才必备的素质，但传统物业管理法规与政策课程的教学模式存在许多弊端，难以适应物业管理活动所涉及的社会经济关系。（1）课堂教学采用封闭的理论教学的方式，学生对现实社会经济环境，对实际房地产经济活动缺乏感性认识，学生实习时目的性差，很难做到有的放矢地主动参与。（2）课堂教学中，教师作为传授知识的主角，把学生仅仅当成一个受教育者。学生被动接受教师所教的知识，其主要目的是完成考试的任务。学生把学习的目的放在追求高分上，而不是今后实际工作需求的，陷入了记笔记―抄笔记（甚至复印笔记）―考笔记―忘笔记的不良循环，学生不主动参与，这样的教学束缚了学生的思维，难以培养其发现问题、分析问题、解决问题的能力，社会适应性差。（3）教学手段落后，基本上是单一的“黑板+粉笔”，再加上教学内容主要以解释法律条文的为主，教学内容缺乏生动性、实际性，学生容易产生厌学情绪。（4）满堂灌教学，重理论轻实践，课堂上技能操作训练很少，课后的社会实践更是缺乏，学生只有理论知识，但运用知识解决问题能力弱，受不到法学思维和物业管理法律实务的基本训练，难以培养自觉的法律意识，很难达到课程教学目的。
综上所述，我们必须以实际工作需要为前提，根据物业管理专业执业素质不断变换的要求，稳步推进教学改革，培养出知识、能力、素质协调发展的能够满足时展需要的应用复合型人才。
二、物业管理法规与政策课程教学改革探索
1.拓展教学内容，增加现实问题处理的内容。本课程总体设计思路是以物业管理专业相关工作任务和职业能力分析为依据确定课程目标，设计课程内容，以工作任务为线索构建任务引领型课程。课程结构以物业管理各主体的法律关系为主线，主要是以物业管理的各个主体在物业管理活动中的权利与义务为核心组织内容，重点简述物业服务公司、业主、业主自治组织在物业管理中形成的法律关系、法律行为各个环节中的权利义务关系，以及由于权利义务处理不当而引发的纠纷与解决方法。在教学过程中，根据上述思路针对现实物业管理工作中物业公司于业主常见的物业纠纷，采用讨论的方式与学生共同进行法律分析，并提出解决问题的措施。以此来提高学生的学习兴趣，增强学生解决实际问题的能力。
2.改革教学方法，引用案例教学法。案例教学法是根据教学目的要求，将已发生或将来可能发生的问题作为案例，组织学生对案例进行调查、阅读分析、讨论交流研究活动，提出各种解决问题的方案，并对之进行论证说明，促使学生加深对知识的理解，从而提高其发现问题、分析问题和解决问题的能力。
物业管理法规与政策是一门实践性很强的学科，与人们的生活密切相关，物业管理法规与政策的教学仅仅依靠教师对一般理论和法律规范的讲授很难起到理想的效果，在物业管理法规与政策教学中运用案例教学法，能将干涩的物业管理法律知识和理论与经济活动中活生生的事例结合起来，使学生更加直观地感受法律在生活中的运用，从而更好地理解所学法律知识，提高学生解决实际问题的能力。同时，传统教学模式以教师为主，学生往往没有参与到教学活动中，导致很多学生对课堂教学没有积极性。运用案例教学法将法律知识和理论与现实生活有机联系起来，教学过程中让学生积极参与对案例的讨论，在师生互动的过程中激发学生的学习热情和兴趣。
3.改善教学手段，运用现代教学手段。物业管理法规与政策课程教学内容不断拓宽，而课时数量有限，我们必须改变传统教学中一只笔、一本书、一块黑板就能完成教学的状态，充分运用现代教学手段。运用多媒体课件组织教学，运用大屏幕投影仪、录像带、网络视频等现代教学手段。现代教学手段的运用，在有限的课堂时间中大大增加了课堂教学的信息量；在有限的课堂空间范围内，扩大了学生的视野，提高了学生的学习兴趣。
三、物业管理法规与政策考试改革探索
（一）高校物业管理法律关系的主体
首先，高校是物业管理法律关系的核心主体。我国《物业管理条例》第六条规定：“业主就是房屋的所有人。”在高校物业管理法律关系中，业主是物业的所有人———高校。值得强调的是物业使用人———学生（也即是高校中承租人的一种）和其他“非所有权人”均不是基于高校物业管理服务而产生的法律关系中的“业主”，不能成为高校物业服务合同的当事人。无论是高校学生或者其它承租人直接抑或间接与业主（高校）联系，进而订立契约，租赁高校中的某一部分物业，还是业主（高校）委托物管公司将其所拥有之物业的某些部分租赁给承租人（包括学生在内），承租人与业主（高校）之间的法律关系仍旧是租赁关系。其次，物业管理服务公司是我国物业管理法律关系中的重要主体之一。具体说来，它指的是根据物业管理服务合同接受业主委员会或者某一业主的委托，依照我国相关物业管理法律法规的规定和物业管理服务合同的约定，对指定区域内的物业进行专业化的管理并且获取相应报酬的一种法人。在高校物业管理法律关系中，物业管理服务公司是由高校自主选聘，对高校范围内的物业提供专业化管理，因此是高校物业管理法律关系中的主体之一。结合我国物业管理行业所具有的行业性、专业化特点以及我国高校所秉持的“管理树人”“、服务立人”、“环境育人”的要求，笔者对物业管理服务公司的作用进行概括定位，大致包括以下四个方面：一是为高校师生提供舒适的生活环境和文体活动空间；二是为高校教学和管理提供内容多元化、具有实效性之服务；三是维护高校之安全和稳定，构建安全放心的和谐校园；四是通过各种专业化的措施实现高校物业的保值乃至增值。再次，高校学生是物业管理法律关系中的另外一个关键主体。严格说来，高校学生属于物业使用人的范畴，而物业使用人主要指的是物业的承租人，以及在实际上使用该物业的人。具体到高校范围之内，此时的物业使用人也叫“非业主使用人”，它指的是不具有该物业的所有权，但对该物业拥有使用权，并且依照物业管理法律法规、物业管理合同或租赁合同之规定或约定，可以行使一部分业利的人。而处于高校管理下的高校学生，他们的第一个身份是作为学校行政管理下的被管理人，第二个身份是作为合法的民事主体与高校签订的住宿租赁合同关系的另一方当事人，第三个身份是享受物管公司提供之服务的另一个关键主体。学生接受物业管理服务公司的管理，享受其服务，高校学生虽然不是物业管理服务合同的当事人，但从其入学之时便已获得“非业主使用人”之资格，自然而然地成为了高校物业管理法律关系中无法替代的一方主体。这第三个身份正是区别于我国一般住宅小区物业管理的一个最为重大的差异，也是笔者对高校物业管理法律关系进行分析研究的重要内容。
（二）高校物业管理法律关系的客体
一般意义上的物业管理法律关系的客体，通常指物业所有人的权利义务所共同指向的对象，即是合同所规定的物业和物业的使用及管理。物业管理法律关系的客体包括物业和物业服务行为。通常意义上所界定的物业，一般是指用于商业和居住的各类建筑设施。高校物业则是指高校范围内的用于教学、居住和商业的各类建筑物及其相关设施，此外还包括校内的道路、绿化地带和用于其他事务的场地。物管公司提供的服务行为作为高校物业管理法律关系的重要客体，其范围主要包括四个方面：教学楼、教工住宅楼、学生公寓和其它相关场地设施的综合管理。具体说来其主要工作包括各类建筑物的管理、保养与维护，水电设备、消防设备等相关设施的管理、维护与保养，校园道路的维护与疏导，停车场地的管理与维护，校园环境的保洁，校园绿化的维护，校园文化体育设施的维护等活动。
二、我国当前高校物业管理法律制度的缺陷
（一）学生的知情权和监督权难以行使
尽管高校学生对物管公司是否履行合同以及履行的具体程度享有监督权，但是在现实的物管实践中，因为物业管理服务合同是高校与物管公司签订的，高校才是合同的相对方，而高校学生不是合同的相对方，并且物管公司还负有高校赋予的对高校学生的管理职能，物管公司通常是站在高校一边，仅仅对校方负责。在此情形下，学生的知情权和监督权缺乏一种方便可行的反馈机制来提供保障。除此之外，由于高校学生反映的意见不会直接导致物业管理服务合同的解除，更不会成为影响物管公司营利的决定性因素。所以，学生的意见往往被忽略，学生与物管公司在校园生活中所产生之纠纷时有发生，并且迟迟得不到有效处理，导致学生的知情权和监督权名存实亡。
（二）高校物业管理重管理轻服务
通过对比外国作法发现，高校的物业管理应当坚持“服务第一、管理第二”的原则，然而在现实中，有许多有着悠久历史的老牌高校通过对原有后勤保障队伍的筛选、整合，引进一些专业化的物管人员，重新培训物业管理队伍，取得了国家承认的物业管理资质，逐步发展成为较为专业的物管公司。但是，这样的物业管理部门并不进行独立法人的登记注册，难以按照市场经济规律和企业运行机制办事，也不进行独立的财务核算，不向业主收取物业管理费。在这种自身管理队伍管理模式下，高校物业管理都是重管理、轻服务。造成这种现象的原因是：这样的物业管理部门不是专业物业管理公司，没有建立现代企业制度，仍然把自己当作高校的职能部门，对学生行使管理职能。而对于那些通过公开竞标方式引进的专业物管公司，它们本应把学生奉为“上帝”，好好履行服务职能，但由于在现实运行过程中，高校将部分行政管理权交由物管公司代为行使，客观上造成了管理职能大于服务功能。因此，我国的高校物业管理仍旧处于“重管理轻服务”的状态。
（三）高校缺乏专业的物管制度
大学生在高校范围内应当遵守《大学生行为准则》和高校物管制度，然而，由于高校缺乏专业的物管制度，这在客观上造成了学生和物业服务企业把《大学生行为准则》当作物业管理制度，物业服务企业基于《大学生行为准则》规范大学生的行为，大学生基于《大学生行为准则》而接受“服务”。这就使得物业管理行为的性质变得更加模糊不清，大学生搞不清物业管理行为到底是行政法上的教育管理行为还是民法上的物业服务行为。
（四）缺乏物管问题受理机制
在我国现行的相关物业管理法律制度中，高校既是业主，同时又兼具业主委员会职能，可谓集业主委员会与业主为一体的双重身份。如果高校学生能够绝对信任高校，高校又能够很好地维护学生利益，双方共同对物管公司进行全方位多角度的监督，那么必然形成一种良性循环，更好地完成物管工作。要实现这一美好设想，就必须在学生向高校反馈意见方面开辟一条新的监督渠道，然而在现实中，主动设立受理学生反映物管问题的“接待平台”抑或“受理机制”的高校屈指可数。细究其原因，大致有三点：首先，从利益关系上讲，高校与物管公司所订立的物业管理服务合同是一份“双赢”的合同，在学生管理方面，其利益是一致的；其次，从行政关系上讲，高校与学生在教育行政管理关系中所处地位不平等，高校考虑的问题较多，不会一味地替学生说话；再次，从民事关系上讲，学生与高校订立了住宿租赁合同，双方的地位虽然平等了，但却处于管理者与被管理者的位置，处理问题时难免会出现对立的一面。
三、完善我国高校物业管理法律制度的几点建议
（一）制定专门规制高校物业管理的法律、法规和规章
高校物业管理是我国一般物业管理中较为特殊的领域，而现行的法律规范在调整力度和适用内容上都无法与现行高校物业管理的实际相适应。所以，应尽快改变高校物业参照普通居民住宅小区进行管理的现状，适时出台有针对性的管理规则，进而填补我国高校物业管理方面的法律空白。经过比较，我们认为我国台湾地区的管理经验颇具借鉴之价值。在台湾地区，现行《公寓大厦管理条例》（以下简称《条例》）并未使用“业主”这一术语，反而采用了“住户”这一概念。同时，在《条例》的第三条第十项将“住户”范围作出了详细界定，具体包括3类人：“区分所有权人”、“承租人”和其他经“区分所有权人”的同意，取得某一部分物业的专有使用权者。《条例》的这一规定，无疑是将所有权人之外的实际使用者纳入《条例》调整之范围，有利于更好的维护“承租人”和其他经“区分所有权人”之同意取得某一部分物业之专有使用权者之利益。《条例》所称“住户”是某一具体建筑物的实际使用者，其虽不能像“区分所有权人”那样对建筑物的相关事务拥有决策权，并且作为“非区分所有权人”的这一类“住户”也无权参与“区分所有权人会议”（相当于业主委员会）。但是，我们知道建筑物的管理必定直接影响到各类“住户”的物业使用，有鉴于此，台湾《条例》赋予各类“住户”推选管理委员会或者管理负责人的权利，从而为各类“住户”提供了一条可行的渠道，借此方式参与物业管理。因此，我国高校物业之管理参照台湾之《条例》及其制度模式较为可行。通过制定专门规制高校物业管理的法律、法规和规章，赋予学生与高校同等之主体资格，完善学生在高校物业管理法律关系中的权利义务，从而能够更好地维护学生的合法权益。
（二）设立学生反映物业管理问题的接待平台或受理机制
高校与学生存在教育行政管理关系，应当为学生提供良好的学习环境；高校与学生还存在住宿合同关系，应当为学生提供良好的住宿环境。不管处于哪一种法律关系下，高校都有义务听取学生反映物业管理问题并采取积极的措施。本着“管理育人、服务育人、环境育人”的教学理念，高校应当设立学生反映物业管理问题的接待平台或受理机制，认真听取学生的意见，对学生所反映的问题采取有力的措施及时予以解决。
（三）设立高校物业服务企业准入制度
高等学校物业管理的主要对象是大学生，他们的头脑中充满着各类活跃的新思想、新理念、新信息，具有较高的综合素质，懂得如何接受物业管理，享受物业服务，知道如何判断物业管理的合法、合理性，以及如何维护自身的合法权益。由于高校主要成员的特殊性以及高校物业管理法律关系比普通住宅小区的物业管理法律关系要复杂得多，这就给高校物业服务企业提出了比管理普通住宅小区更高的标准。从事高校物业管理的人必须具备比普通物管人员更高的文化素质、道德修养、工作能力、管理手段和服务质量，从事高校物业管理之公司企业必须具备与之相当的资质、相应的等级。而欠缺相当资质的物管公司必须通过相关部门认可的考评和培训，提高物管人员的综合素质和管理技能，否则不能通过行政管理部门的审批，不能从事高校物业管理服务。通过这一措施缓解当前普遍存在的学生与物管公司之间的紧张关系，减少对物业管理的抵触情绪和纠纷，营造更和谐、更适合学习的校园环境。
（四）制定高校物业管理规则
根据建设部《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》（建教培〔1996〕41号）的精神，北京市定于1997年10月开始对物业管理单位的经理、部门经理、管理人员进行岗位培训。
一、培训目标物业管理单位经理、部门经理、管理人员的专业知识与工作能力达到岗位要求，基本胜任本岗位工作。
二、培训对象具有大专以上文化程度（或同等学历）的物业管理单位经理；具有中专以上文化程度（或同等学历），直接从事物业管理或相关管理业务的部门经理和管理人员。
三、培训内容主要包括物业管理理论、实务、法律法规等知识，各设8门课程，其中3门为统考课，具体课程设置见附件。
四、培训方式分期分批集中面授。
五、培训报名登记时间物业管理单位经理、部门经理、管理人员在1997年9月15日前，到北京市居住小区管理办公室进行登记，填写登记表。依登记时间，安排培训班次。开课时间、地点等事项另行通知。
六、考试
（一）培训后，学员均须参加考试。统考课由北京市房地产行业专业管理人员岗位考评办公室负责考试，非统考课由培训学校负责考试。
（二）取得房管员岗位合格证书的物业管理单位经理，可免修免试以下课程：
1.房屋结构构造与识图；
2.房屋设备基本知识；
3.房地产开发与经营。
取得房管员岗位合格证书的物业管理单位部门经理、管理人员，可免修免试以下课程：
1.房屋结构构造与识图；
2.房屋设备基本知识；
3.公文知识。
免修免试人员须持房管员岗位合格证书及复印件，于报名登记时办理免试手续。
七、证书领取经岗位培训考试合格者颁发由建设部印刷、市市政管委岗位培训考核办公室验印的岗位合格证书。
附件：
一、物业管理单位经理岗位规范
二、物业管理单位经理培训教学计划
三、物业管理单位部门经理、管理人员岗位规范
四、物业管理单位部门经理、管理人员培训教学计划
附件一：物业管理单位经理岗位规范
一、岗位必备知识
1.了解房屋结构、设备、设施、园林、绿化等修缮的基本知识；
2.了解房地产有关理论和开发、经营、管理、估价等基本知识；
3.了解《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律知识；
4.熟悉计算机应用的知识；
5.熟悉房屋完损等级标准和安全管理基本知识；
6.熟悉国家和本市的物业管理法律法规、政策；掌握物业管理的基本理论与实务；
二、岗位必备能力
1.具有制定企业发展规划，建立、健全企业管理制度的能力；
2.掌握本单位各部门业务及运作状况，熟悉企业财务、税收状况和市场变化情况，具有经营决策能力；
3.具有综合组织及协调能力，具有公关、谈判及建立业务关系的能力；
4.具有处理突发事件的能力；
5.具有计算机应用能力。
附件二：物业管理单位经理培训教学计划
序 号 课程名称 学时 备注
1 职业道德 10
2 物业管理概论 80 统考课
3 物业管理法规 30 统考课
4 房屋结构构造与识图 30
5 房屋设备基本知识 30
6 房地产开发与经营 30 统考课
7 房地产基本制度与政策 30
8 计算机应用 30
合计 270
附件三：物业管理单位部门经理、管理人员岗位规范
一、岗位必备知识
1.了解房地产有关理论和开发经营、管理基本知识等；
2.熟悉物业管理的基本理论和有关政策法规，掌握本市有关物业管理要求，计费规定等；
3.掌握房屋完损标准、质量检测方法和安全管理的基本知识；
4.掌握物业管理的有关技术标准、修缮标准和管理标准；
5.掌握房屋结构、设备、设施等修缮（维护）的基本知识；
6.掌握计算机应用知识。
二、岗位必备能力
1.具有建立健全部门岗位责任制和部门管理规章制度的能力；
2.具有制定工作计划，并组织实施的能力；
3.具有及时处理房屋、设备、设施的抢修排险和火警匪警救护等突发事件的能力；
4.具有宣传教育、组织各类活动及处理一般矛盾的能力；
5.具有处理专项业务并能与相关机构协调的能力；
6.具有熟练应用计算机进行管理的能力。
附件四：物业管理单位部门经理、管理人员培训教学计划
序 号 课程名称 学时 备注
1 职业道德 10
2 房地产基本制度与政策 20
3 物业管理概论 70 统考课
4 物业管理法规 30 统考课
5 房屋结构构造与识图 40 统考课
6 房屋设备基本知识 30
7 计算机应用 30
加入WTO后，我国物业管理企业将和其他社会服务业一样面临生存和发展的挑战。挑战之一：按照世贸组织的服务贸易原则，如何完善我国物业管理法规，怎样培养物业管理专业人才。加人WTO后，物业管理行业必须按国际惯例或国际方式运作。发达国家的物业管理企业经过一个多世纪的市场化、规模化运作，已经有先进的管理服务技术、丰富的管理服务经验以及大量的专业人才。而国内现有的物业管理法规和政策与WTO规则不完全相适应，尤其对于那些物业管理市场发展的涉及市场准入、企业行为规范、权利义务、纠纷处理、法律责任等方面的法规亟需完善。很多物业公司的管理人员专业知识不够，有的甚至根本没有专业资质；挑战之二：如何更新物业管理观念，实施物业管理标准化。物业管理对物业是管理，对业主和使用者则是服务。随着我国经济持续稳定的增长，人们居住的硬件得到了很大的改善，物业管理企业的服务意识、服务水平，距离业主的要求尚有较大的差距。加入WTO以后，国外的物业管理公司通过先进的物业管理理念的宣传，提供标准、优质的服务，赢得业主的信任。而业主交纳物业管理费，有权选择更好的服务。如果企业服务意识差、服务水平低，观念不及时更新，这样的企业今后在市场竞争中将不可避免的被淘汰出局；挑战之三：如何实行信息化管理，我国物业管理仍是一种粗放型的管理，管理层次低，智能化水平低，基本上处于简单的手工操作阶段，需要耗费大量的人力和物力，因而导致物业管理成本的提高。在物业建设中引入诸多高新科技的设施设备，物业建设智能化已经是大势所趋。国内外物业管理公司的竞争从基本服务手段到如何借助先进的互联网技术手段进一步提高管理服务水平，促使物业管理公司从劳动密集型向知识密集型转变，也给我国物业管理企业如何提高管理的技术含量提出了新的挑战。当然，我国物业管理行业面临的挑战远不止是这几个方面，但无论面对何种挑战，我们都将积极面对，针对存在的问题及面临的挑战，寻求有效的对策。
一、认真学习物业管理方面的国际法规和准则。要清理国内现有的物业管理法规和政策，对那些与WTO规则不完全相适应部分条文，要通过法定程序，子以修改。对那些物业管理市场发展急需的涉及市场准人、企业行为规范、权利义务、纠纷处理、法律责任等方面尚未制定的法规，要借鉴国际上的通行做法，增强针对性和可操作性，抓紧制定出台。物业管理企业要认真学习消化WTO规则，要通过各种形式宣传WTO规则，及时对WTO中有关物业管理的规则，进行吸收和消化，使其成为国内物业管理法规。
二、实行规模化经营，以规模求效益。物业管理行业性质决定了扩大经营规模是提高企业效益的根本出路。同其他行业的经营性质不同，物业管理行业的经营活动主要是以综合来取得管理费的收入，而收人的主要和直接来源就是企业的物业管理面积，物业管理面积越多，则企业取得的收入越多，效益可能越好。这势必就决定了扩大管理面积、走外延式扩大再生产之路，规模越大成本越低。
三、提供标准、优质服务，开发社区服务项目。以服务促创收，以服务拓市场，管理服务产品质量标准化，是物业的发展方向。要积极开展专项服务、家政服务、特约服务，形成一个多层次的服务网络。根据住户的要求，提供不同的服务，实行不同的收费标准。专项服务费按照国家有关规定收取，特殊服务则由住户和物业管理公司协商。
四、加强文化建设。社区文化包括社区文化氛围和社区文化活动两方面，一般来说，人们对后者较熟悉也较为重视，但是前者更为重要，它可以促使后者层次的提高，也可以提高小区的档次。社区文化氛围主要体现在物业管理区的整体精神风貌、家庭的生活方式以及住户的邻居关系。物管企业可以尝试通过建设文化走廊、举办各类知识讲座、改善活动场地等形式，针对不同的层面，制定各类社区文化活动方案，最终形成物业管理公司把营造社区文化的工作列入日常工作日程并加以重视。
五、加强小区智能化建设，实行封闭式管理。所谓封闭式管理模式，是指物业管理单位通过设置围墙和路卡的方式对住宅区的人流、物流、车流实行封闭式物业管理。封闭式管理的科技含量高，需要投入先进的智能化装置，业主只要持有合法的IC卡便可随意出入。建立信息中心，业主可直接及时与物业公司联系，物业公司也可得到反馈信息。新小区要考虑到智能化管理，旧小区也要尽量加强智能化设施的建没和改造，增加现代科技含量，提高物业管理手段，从而节约大量的人力和物力，降低物业管理成本，提升小区的档次。
六、向经营型管理模式转变。经营型管理模式是将营销的概念深刻地融合于管辖项目的物业管理工作之中，通过经营与管理的合力运行，更好地体现物业管理使物业保值、增值的重要功能。经营型物业管理模式的主要内容体现在房地产服务领域、流通环节和管理环节各个方面，主要包括租赁、物业估价、交易咨询和项目策划等。
(作者单位：武汉理工大学)
1高校物业管理SWOT分析
SWOT分析是威瑞奇提出的一种企业战略分析方法。通过分析，找出影响研究对象发展的内部优势和劣势因素以及外部环境对研究对象所带来的发展机会和危机，并将分析结果描述成SWOT决策分析图。SWOT的内部分析着眼于描述组织的竞争优势和劣势，外部分析着眼于描述外部环境给组织带来的发展机会和危机。
1.1优势分析
第一，政治觉悟高。高校物业管理人员长期从事与教育有关的活动，了解国家的政治教育方向，也熟悉学生的思想状况，具有一定的政治思想觉悟，与其他物业管理企业的员工相比，高校物业管理队伍的政治思想水平普遍较高，员工的思想和行动容易与学校保持一致。第二，员工的专业技术水平高。在高校物业管理专业技术岗位上都配备了相应的专业技术人员，如电工、管道工等。一般来说，这些人员的工作岗位稳定，长期从事专业技术工作，与其他物业企业的员工相比，他们既有一定的理论知识，又有丰富的工作经验和较高的专业技术水平。第三，组织机构和管理制度完善。一般来说，高校有较长的发展历史，学校必须按照国家的有关规定，设置物业管理机构和工作岗位，并要制定相应的人、财、物管理制度，配置相应的资源和人员，高校物业管理组织完善，高校开展物业管理具有较好的基础条件。
1.2劣势分析(weaknesses)
第一，管理制度不规范，执行制度的力度不够。虽然各高校都制定了完善的物业管理制度，但是由于受到管理体制的影响，各高校物业管理制度还不尽规范，执行制度的力度还不够，导致物业管理部门资产账目混乱，劳动纪律涣散，服务不规范。物业管理制度按性质分为物业管理企业管理制度和物业辖区管理制度。物业管理企业管理制度可分为综合、行政、财务、业务管理制度等。物业辖区管理制度分为物业管理公约、物业各区域内的管理规定、用户手册等。尽管各高校物业管理机构也制定了诸如岗位职责、工作标准、工作程序、行为规范等相关的制度，但是，高校的物业管理机构缺少相应财产支配权和人事用人权，严格执行各项制度的难度非常大，容易受到各种外部因素的影响。第二，缺乏专业管理人才。目前从事高校物业管理的员工老龄化现象非常普遍，缺乏从事物业管理的专业技术人员，更缺乏高级管理人才。一方面，虽然高等学校是人才聚集的地方，但是学历高、专业技术能力强和管理水平高的各类人员都不愿意从事物业管理工作。另一方面，高等学校是事业单位，人员编制有严格的规定，对要进入学校的人员的学历要求非常苛刻，高校物业管理需要的专业技术人员与高校教学系列的专业技术人员相比，他们的学历文凭低，很难达到学校进人的基本条件。因此，高校往往与下岗工人、农民工签订劳动合同，支付给他们的劳动报酬明显低于学校的正式职工。目前，不少高校通过劳动力市场招聘员工，导致从事高校物业管理的专业技术人员和管理人员的素质出现了下滑趋势，影响服务水平。第三，高校物业管理规模效应差。各高校独立管理本校物业，物业管理规模较小，不能形成规模化经营。按照规模经济理论，一个组织经营的业务没有达到经济规模时，经营成本高，经营效益差。高校各自为政，没有统筹各高校物业管理资源，开展统一的规范化管理，这是各高校物业管理规模偏小的重要原因。
1.3机遇分析(opportunities)
第一，高校后勤社会化改革为高校物业管理提供了发展机遇。目前,各高校积极推进后勤社会化管理，势必要改革用人机制和管理体制，为高校物业管理提供良好的政策环境和管理环境，促进员工转变工作态度和工作作风，提高物业管理水平和管理效率。第二，推行ISO9000服务管理体系，规范管理行为，有助于提高管理质量和服务质量。目前,我国已经有一批物业管理企业推行了ISO9000服务管理体系的管理方法。ISO9000管理体系是由一系列标准管理方法构成，制度内容、业务流程、员工行为等都是标准的。在高校物业管理活动中，推行ISO9000管理体系，有助于规范管理行为、工作行为等，有助于提高管理质量和服务质量。第三，后勤社会改革，形成灵活的用人机制，有助于解决人才短缺的问题。高校物业管理人才短缺的根本原因不在于人才供给不足，而在于高校用人制度的限制。高校后勤社会化将促进用人制度的改革，形成灵活的用人机制，能够吸收优秀的专业技术人才和管理人才进入高校物业管理领域，缓解人才短缺问题。
1.4威胁分析(threats)
第一，高校物业管理法律法规不完善。《物业管理条例》是最系统、最权威的物业管理法律规范,对高校物业管理具有指导意义。但高校物业管理与其他物业管理显然存在一定的区别，不具有普遍性，高校物业管理的政策法规明显滞后,目前政府还没有颁布统一的政策法规来指导高校物业管理。高校的职工住房、教学和行政管理房屋、教学设施等有其特殊性，与普通商品房的物业管理存在较大的区别。高校物业管理法律的滞后性使业主和物业企业双方都要承担较大的法律风险。第二，高校物业管理缺乏社会管理机制。物业管理作为一个新兴行业，管理还存在许多问题。许多高校的物业管理公司只是高校的一个管理部门，还不是独立法人单位，导致产权不明，政企不分，形成多层次、多实体组织结构。第三，经费投入不足。经费是物业管理的基础。目前高校物业维修资金严重不足，给物业管理工作带来很大的困难。随着高校物业建设档次的提高，对物业管理服务的要求也越来越高。各高校物业管理经费主要来源于学校行政拨款和少量的物业收入，投入不足的问题日渐突出，各种物业管理设施设备严重不足或不完善，如自动消防、安防装置、设备自动化管理系统和监控系统、物业管理信息系统。
2提高高校物业管理水平的措施
2.1建立健全高校物业管理体制
高校应从实际情况出发,按照《物业管理条例》的要求，建立适合高校管理要求的物业管理体制，从根本上理顺产权关系,建立产权明晰、自主经营、自负盈亏、独立核算的经济实体。完善决策机制，提高管理效率；建立人才激励机制，不断提高员工素质；要积极参与市场竞争，拓宽经费来源渠道,促进高校物业管理产业可持续发展。建立高校物业管理的监督机制，推动高校物业管理社会化、企业化、专业化和标准化。
2.2加强高校物业管理法制化、制度化建设进程
为了促进我国高校物业管理事业健康地发展,必须完善物业管理法律法规体系和和监督体系。通过法律法规、管理细则和监督体系，规范高校物业企业管理行为，明确管理层、执行层以及经营层的管理职责，充分发挥他们各自的作用。推进思想观念转变，促进管理制度、组织结构的创新，规范物业管理行为。建立激励与约束相容的奖惩制度，明确经营者、所有者、劳动者各自的权利与义务，完善现代企业制度，建立科学合理的物业企业管理架构。
2.3推行科学管理方法和手段
服务质量是物业管理的立足之本,必须从提高自身服务水平、管理水平和服务技能入手,诚实经营，提高服务质量。各高校物业企业应导入和实施诸如ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系等科学管理方法，增强企业的科学化管理水平。有计划地组织企业管理者和员工开展业务学习和培训,提高管理者的管理水平和员工的专业技能水平，增强企业的执行力。建立有效的人才激励机制，对员工实施科学管理。建立内部公平合理、外部具有竞争性的薪酬体系，最大限度地发挥员工的潜能，充分调动员工的积极性和创造性。
2.4加强人才培养
高校物业管理过程中，对物业管理人员的思想素质、业务素质、文化素质的要求都很高,各高校物业管理企业要加大人才培养力度。一方面通过培训、进修等方式，培养一批综合素质过硬的物业管理人才；另一方面,要通过各种渠道选拔一批高素质的人才来充实高校物业管理队伍,建立合理的人力资源结构。
2.5强化服务意识，转变服务理念
高校物业企业不仅要服务于教职工，还要服务于教育教学。强化服务意识，转变服务理念，坚持以人为本,以服务为本，从被动服务转向主动服务,从封闭服务走向开放服务。首先好文明服务，规范员工的行为举止、言辞谈吐、衣着服饰等。其次，拓展服务内容和范围,不仅做好安全、保洁、维修工作,还必须加强与师生的沟通和交流,了解业主的需求，扩大服务范围。
关键词：房地产；物业管理；存在问题
伴随着我国房地产业的迅速发展，我国物业管理水平也不断提升，物业服务的规模、范围和水平也不断提高，有效改善了居民生活环境。但是，在房地产业发展的同时，物业管理也经历了从无到有、从小到大的发展历程，一些潜在的问题也逐步凸现出来，制约了房产物业管理水平的进一步提高。因此，有必要对存在的问题进行分析，有针对性的采取对策措施，不断提升房产物业管理水平。
一、我国房产物业管理中存在的问题
随着房地产业发展和居民对居住环境的要求及维权意识提高，房产物业管理也取得了明显进步。但是，依然存在一些问题，制约了房产管理水平的进一步提高。
1、物业管理企业服务水平参差不齐
我国物业管理企业作为服务小区居民的机构，在保障居民居住环境中做出了重要贡献。但是，由于我国物业管理行业规范还不健全，监督制约机制还不完善，造成业主与物业企业的关系还不明确。房产开发商在售楼前可能将小区整体委托给物业企业，在售楼时强制与业主签订了物业合同，剥夺了业主自主选择的权利。由于缺乏有效监督，部分物业公司存在只按标准收费、不按标准服务的问题，收费标准也不统一，业主只能被动的接受服务。同时，在服务中还存在附加性条款，有的随便给业主停水、停电，有的卫生清扫不及时、居住环境差，有的门卫和保卫工作不健全，小区治安环境不佳。
2、物业管理企业结构单一
物业管理在我国发展时间不长，作为新兴行业，在发展中受到多种因素影响，造成企业结构单一、经营范围有限，限制了业主享受服务的范围和水平，导致物业行业缺乏发展后劲，只能依靠收取管理费维持运转，不利于企业发展。
3、房产公共设施及维修基金归属不明确
物业企业在与业主进行委托管理中需要明确公共设施和维修基金的归属，但很多小区并未明确权属关系，给物业管理和收费带来了困难。部分地区未按规定完善维修基金收集、使用和管理制度，有的由房产管理部门等政府机构管理，存在使用手续繁琐、提取和使用困难等问题，造成维修基金使用不到位，影响了房产公共设施的维修和更新。
4、物业管理法律规章还不健全
我国制定出台《物业管理条例》已经十多年了，但在实际管理中还存在一些问题。业主委员会法律地位不明确，作为业主大会的执行机构，在实际执行中存在困难，特别是业主大会和业主委员会召开不够及时，不利于小区稳定；房产开发商与物业管理企业权责不对等，部分开发商自己组建物业公司，在收取维修基金后可能挪用，或是收费和服务体制不健全，收不上费用只能减少服务事项或不提供某项服务，形成了恶性循环。
二、提升房产物业管理水平的对策措施
1、加强物业管理行业的监管
要依托房管中心等政府机构，加强对物业管理行业的监督力度，特别是各地区要针对本地物业管理现状和存在的突出问题，健全完善物业管理机构的工作和运行机制。在监督物业管理的同时，发挥好对行业的指导作用，引导物业企业按照市场规律办事，特别是坚持服务为上的宗旨，不断提高服务质量，积极为业主提供优质服务，赢得业主的信任和支持。要规范行业管理，结合上级标准和当地生活水平，制定科学的收费标准，实现合理收费，使业主自觉主动缴费，形成物业收费和服务的良性循环。同时，要结合本地物业管理实际，制定出台相关政策，规范企业经营行为，推动物业企业发展。特别要发挥好市场机制作用，使物业企业优胜劣汰，促进优质物业管理企业发展。
2、多元经营提升企业发展水平
物业管理企业要适应市场化发展趋势，探索多元化经营道路，建立“大物业”管理理念，摆脱单纯依靠收费和搞好小区卫生、治安等经营范围的局限，扩大业务范围，开拓经营渠道。鼓励优质企业兼并重组，实现自身的发展壮大；鼓励企业优化专业化服务，细分不同领域，提高专业服务水平。
3、解决好公共设施和维修基金权属问题
政府有关部门要出台政策规定，明确维修基金和小区公共设施的权属，健全完善维修基金管理使用制度，做好房产维修基金的收取、管理、使用以及续筹与监督工作，及时公布利息结余和资金使用等情况，使维修基金管理公开透明。在维修基金续筹中，要按照法定程序，由物业管理辖区内的全体业主共同决定。随着房产物业管理的进一步发展，可以探索建立财产保险制度，更好地维护和更新房产公共设施。
4、健全完善物业管理法律法规
健全物业管理法律法规体系，是解决物业管理中存在问题的治本之策。一要通过法律明确开发企业与物业管理企业的权责关系，对竣工验收小区实行前期物业管理，入住率或首次交付达到一定比例后组建业主大会并选举业主委员会，由业主投票决定聘任的物业企业，理顺各方关系，使物业企业直接对业主委员会和业主大会负责，并引导开发企业设立的物业公司逐步退出物业管理行业，或脱离原企业成立专门的物业企业。要通过法律明确业主委员会地位，健全物业管理企业、房产开发企业和小区业主之间的监督制衡机制，强化物业管理企业与业主服务与被服务的关系，形成相互支持和配合的良性循环，确定相关问题解决程序和各方承担的职责，有效缓解各方之间的矛盾纠纷，维护房产业益。特别要通过法律规定，明确业主大会可以依照法定程序成立并进行登记，取得法人资格，由业主委员会作为其执行机构，负责业主大会决策的具体实施，改变物业管理企业与业责不对称的问题，由业主真正实现对房产的管理，从源头上维护好业主的权益，预防矛盾纠纷。
三、结论
综上所述，随着我国房地产业发展，物业管理行业也取得了较大发展，但由于法律体系或体制机制还不完善，在物业管理中还存在一些问题，只有不断加强监管，完善法律法规，解决好公共设施管理和维修基金使用等关键问题，才能提升物业管理公司服务水平，推进物业管理企业更快更好地发展。
参考文献：
[1]周荣秋.浅谈物业管理企业如何做好物业管理服务[J].消费导刊，2009（01）.
关键词:房地产;物业管理;物业管理企业
一、房地产物业管理企业发展现状
20世纪八十年代初我国第一家房地产物业管理公司在深圳建立，标志着物业管理行业的诞生。至今已有20多年，根据国家统计局2009年的行业调查数据显示，在我国31个省、自治区、直辖市，130个大型城市和地区的近5，000家物业公司中，2005～2008年建立的就有2，965家，几乎占总数的60%，房地产物业管理企业的队伍每年在以超过100%的同比增长数量进行发展壮大，这说明我国大多数物业管理企业发展势头非常良好，物业管理市场大有可为，但同时也提醒我们，由于建立时间短，物业管理市场不健全，这些如雨后春笋般建立的房地产物业管理企业存在许多不足之处，有待改进。
二、当前房地产物业管理存在的问题
1、相关法律及法规体系不完善。我国物业管理法律政策的框架体系，是在没有国家大法的情况下，由为数不多的行业性、地方性法规政策组成的不完整结构，完善的法规体系尚未形成。自1994年以来，建设部等国家部委(局)和各地方政府虽颁发了《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《物业企业财务管理规定》、《住宅共用部位共同设备维修基金管理办法》、《关于物业管理企业代收费用有关营业税问题的通知》、《物业管理企业资质试行办法》、《物业管理委托合同示范文本》、《业主公约示范文本》、《前期企业管理协议示范文本》等行政规章行业规范和地方性法规。但由于缺乏系统而科学的物业管理理论体系的指导，各部门在制定法规的过程中，往往局限于对境内外成功经验的模仿或就事论事的解决方法上，存在许多不足之处。
2、市场化程度不高。物业管理项目的获取大多都是暗箱操作，市场竞争机制还未真正形成。作为市场主体的业主管理缺乏足够认识，业主委员会组建难度大，自治能力弱，作用还未真正发挥。而且，物业管理企业与建设单位、房管单位之间还存在或多或少经济上的依赖关系，“谁开发、谁管理”的地方保护、垄断管理、建管不分、责任不清的局面还没有完全改变。物业管理还没有形成有利竞争的统一的市场。有些物业管理存在许多不符合市场化的问题，一些物业管理企业在物业管理专业方面不很在行，但因为是某个开发公司的下属企业，或者是某几个开发公司合资组成的股份企业，管理项目不愁没有;另一些物业管理企业则更有手段，他们充分利用各种政策、管理方面的漏洞，以非市场化的手段进行暗箱操作，夺取市场。
3、物业管理专业化程度不高。我国物业管理行业仍属于劳动密集型行业，随着管理规模的扩大，服务人员也越来越多，但其中多数来自下岗转岗职工，高素质人才严重缺乏，且未能形成有效的激励机制，造成从业人员整体素质不高。同时，由于物业服务企业经济基础薄弱，造成企业的服务水平低下、服务质量不到位、服务意识停滞，企业的专业化程度不高。
4、物业管理的招投标市场运行机制不完善。当前，全国各地大城市基本建立物业管理招投标市场，开展了一些物业管理项目招投标。但从实际效果及外界反映，并未达到国家颁布的《招投标法》的目的。主要表现在:物业管理招投标普及率不高，行政领导、企业单位干预大;物业管理投标市场化程度不足，暗箱操作，压价不正当竞争时有发生;招投标投入的人力、物力、财力太多、成本太高，对微利服务企业压力过大，企业缺乏积极性;物业管理招投标示范文本缺乏，一些单位不规范定位，使物管招投标缺乏公平、公正性。
5、物业管理收费难且不规范。物业管理收费相当困难，同时尽管国家颁发了《物业服务收费管理办法》，但是各地物价主管部门没有严格实施，当地收费标准又不见出台，服务收费没有做到有章可循，由此导致物业管理主体双方产生了后续的不良连锁反应。
三、完善房地产物业管理的对策
1、健全物业管理相应法律法规。从物业管理业务来看，一是建立房屋及维修管理的法律、法规、规章;二是建立设备设施管理法律、法规及规章;三是建立环境卫生管理的法律、法规及规章;四是建立保安保卫、消防管理的法律、法规及规章。另外，完善的物业管理法律体系要覆盖物业管理行业的各个领域，使物业管理的各项活动均有法可依。以住宅区物业管理为例，有多层、高层、别墅区、度假村、特殊住宅区等多种类型，在住宅区物业管理条例的精神下，分别制定出上述类型物业的管理办法，组成物业管理法律体系的子系统。通过这些法律法规、规章及办法的制定与施行，使物业管理的管理、服务、经营、收费等各方面各环节做到依法管理和运作。
2、加强物业管理市场的培育。限制开发商盲目组建自己的物业管理公司，鼓励开发商从社会上聘请那些经过实践被业主认可的物业管理公司来进行专业化的管理。鼓励通过招投标等方式公开选聘物业管理公司，引进竞争机制，促使物业管理行业的高度市场化方向发展。
3、进一步完善行业准入制度。加强完善物业管理师制度，我国未来物业管理企业要高度重视物业管理队伍的人数和质量，物业管理师可以注册物业管理公司，担任企业领导，物业管理师作为职业经理人，接受物业管理企业的雇佣，从事专业物业管理活动，物业管理师可以以自由人的身份，合伙注册“物业管理师事务所”;物业管理师可以专业人士的身份，受雇于业主委员会。
4、依托《物权法》完善招投标市场运行。通过的《物权法》条款:“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”的规定，可以看出法律既允许业主自行管理也允许委托物业服务企业或其他管理人管理，这就会产生不同的管理现象。业主通过业主大会和业委会委托各专业公司管理，也可将物业管理委托给小区内拥有物业管理相应职业资格的业主进行管理。当然，还可将各项管理服务委托给专业物业管理公司。
5、物管企业应加强自身经营管理。(1)加强从业人员的专业化培训。(2)建立一个规范的基金运作机制，由开发商一次性补贴各种大修及物业管理启动资金，断绝对开发商长久的依赖关系。(3)开展多种经营，以弥补物业管理中资金的不足。有了造血功能，反过来物业公司又可以加大对小区的投入，使物业管理真正形成经营性的良性循环。由于物业管理企业在先天条件上占有很大的优势，又存在巨大的市场需求，所以如果经营得当，将会得到很好的回报。(4)不断开拓物业管理的市场领域。充分发挥物业管理的综合管理和专业化管理的优势，不断开拓物业管理的市场，将所有可能实施物业管理的物业类型都力争纳入物业管理范畴。(5)扩大经营服务范围:①专业技术的对外扩张(如成立清洁、机电、消杀、专业公司等)，实现对内保障的同时，对外提供专业技术服务;②提供物业管理顾问、咨询、培训等。
四、结语
我国物业管理行业自诞生以来取得了非常大的成绩，对社会、经济、环境做出了突出的贡献，在我们的生活中扮演着重要的角色。然而，物业管理发展道路上还存在着一些问题，制约其获得更大的突破与发展。但这是在我国市场经济发展过程中出现的问题，随着经济的发展，社会的进步，人们思想道德与法治水平的提高，日后随着这些问题得以解决，我国物业管理行业必将不断发展壮大，进入良性的可持续发展状态。
主要参考文献:
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[4]赵凯，牛忠毅.物业公司组建与运作.机械工业出版社，2006.1.
[5]张浩.最新现代物业管理制度与岗位职责范本大全.蓝天出版社，2006.5.
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委托方（以下简称甲方）： ________业主管理委员会／房地产开发公司
受委托方（以下简称乙方）：________物业管理公司
根据《中华人民共和国经济合同法》、建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对（物业名称）实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。
第一条 物业基本情况座落位置： ____市 ____区 ____路（街道） ____号；
占地面积： ____平方米；
建筑面积： ____平方米；
其中住宅： ____平方米；
物业类型： ____（住宅区或组团、写字楼、商住楼、工业区、其他／低层、高层、超高层或混合）。
第二条 委托管理事项
1．房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、____）的维修、养护和管理。
2．房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等）的维修、养护、管理和运行服务。
3．本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场）的维修、养护和管理。
4．本物业规划红线内的属配套服务设施（网球场、游泳池、商业网点、____）的维修、养护和管理。
5．公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
6．交通、车辆行驶及停泊。
7．配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，（但不含人身、财产保险保管责任）。
8．社区文化娱乐活动。
9．物业及物业管理档案、资料。
10．法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。
第三条 合同期限
本合同期限为____ 年。自____ 年 ____月 ____日起至 ____年 ____月____日止。
第四条 甲方的权利和义务
1．与物业管理公司议定年度管理计划、年度费用概预算、决算报告；
2．对乙方的管理实施监督检查，每年全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认定，有权终止合同；
3．委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴、交有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电、____。等催缴催改措施；
4．甲方在合同生效之日起 日内按规定向乙方提供经营性商业用房____平方米，由乙方按每月每平方米____元标准出租经营，其收入按法规政策规定用于补贴本物业维护管理费用；
5．甲方在合同生效之日起 日内按政府规定向乙方提供管理用房____平方米（其中办公用房 平方米，员工宿舍____平方米，其它用房____平方米），由乙方按下列第____项使用：
一、作业成本法的概念
作业成本法是一种追踪作业活动的动态反应，计算作业与成本对象的成本，对作业业绩和组员的利用情况进行评价的成本计算和管理方法。其指导思想是“成本对象消耗作业，作业消耗资源”。作业成本法把直接成本和间接成本作为产品消耗作业的成本同等的对待，拓宽了成本的计算范围，使计算出来的产品成本更加的准确真实。作业是成本计算的核心和基本对象，产品成本或服务成本是全部作业的成本总和，是实际耗用企业资源成本的终结。作业成本法有一套必要的概念体系作为支撑，它的九个组成部分分别是：资源、作业、成本对象、成本动因、资源动因、作业动因、作业中作业成本池和成本要素。其中作业和成本动因是作业成本法的两个核心部分，他们将直接影响到应用作业成本法的适当性、准确性和有效性。
二、物业管理企业成本管理的现状分析
目前我国物业管理企业实行的一般是定额管理法控制成本费用，但物业管理企业的消耗定额是很难制定的。因此，为了控制总成本的费用，成本计划需要一个替代指标，一般使用收支差额来代替的。但是，企业的外部环境发生了变化，导致传统的成本管理方法已经无法继续使用，否则计算的成本会使信息扭曲，现实问题得不到解决。传统成本计算模式造成了物业管理大量的“隐含成本”，使得提供的物业成本产生了误差，对科学的物业控制造成了困难。传统的会计实践已经不能满足物业管理价值链的改造要求，物业度量的提供也不够。因此，目前的物业管理企业成本管理需要迫切的创新和改革。
三、物业管理企业作业成本核算与控制
（一）物业管理企业作业成本核算
物业管理企业成本管理系统是一个开放式的系统，这个系统的重心是核算和控制，即物业管理企业成本管理系统的核心是成本核算和成本控制。物业管理成本核算体系的构建有三个原则：第一，在集中核算和扁平化的条件下，建立一个二级的成本核算组织体系，即二级成本核算制，将管理处作为一个独立核算的会计主体。第二，改变原本的封闭式物业管理成本系统，使其向开放的动态物业管理成本系统发展。第三，物业管理成本核算系统应改进传统的系统模式，实现全程管理和管理效益的统一。如果不能先明确企业成本核算的成本对象，那么企业成本核算的成本计算就失去了其原本的意义。以作业作为资源与产品之间的连接点或，是作业成本法中以作业为中心的核算方法的核心思想。例如，计算物业管理中卫生保洁服务项目的总成本，首先要计量和确认其人工费、动力费、材料费、折旧费和业务费。其次，确认其成本动因即清洁面积。第三步，根据工时计算其成本动因分配率。最后计算出卫生保洁项目实际消耗的资源价值。
（二）物业管理企业作业成本控制
成本管理系统中有一个不可缺少的重要组成部分，那就是成本控制。控制成本能够使企业对于成本制定的运作目标更加准确，还可以保证法分析成本运作责任的准确性，企业的决策者可以因此得到改进企业工作流程方面的帮助。作业成本控制有别于传统的成本控制方法，它还有一个重要的“作业管理”功能。所谓作业管理，将成本动因作为作业控制的基础，可以有效的降低成本。作业成本控制的原理综合了现代管理科学的基本原理，包括目标管理原理、作业管理原理、信息反馈原理、责任追踪原理。物业管理企业实行作业成本控制的关键是对于成本控制标准的确定。全面分析整个物业管理企业生产经营过程中的作业项目是作业成本控制标准制定的基础。通过对于作业的全面分析，可以知道企业生产经营所需要的作业及作业所需要的资源。企业生产经营的总体目标和全面作业分析的结果是各项作业人员配备和物资等资源条件分配的重要依据。对于各项作业应完成的作业量和应耗用的成本数额进行明确的规定，根据作业动因分解成本，将其转化为固定部分和变动部分，可以据此编制出作业成本预算，作为作业成本控制的重要参考因素。
作业成本法在我国物业管理企业成本问题的应用中有着显著的效果，随着行业的发展，企业之间的竞争日益激烈，传统的成本管理法已经无法满足现如今国内的企业发展需求。利用作业成本法对物业管理企业成本进行核算与控制，是符合现今企业发展趋势的必要手段。
作者：安永梅 单位：北京亿方物业管理有限责任公司电梯分公司
内容摘要:目前,物业管理在我国取得了一定的成绩,但也面临着一系列的困难。这些困难涉及了物业管理的方方面面,物业管理公司应认真分析这些困难产生的深层原因,努力找出适合我国物业管理发展的新路子,摆脱困境。
关键词:物业管理困难发展对策
多年来,我国的物业管理从无到有,从有到盛,物业管理的队伍覆盖面逐步扩大,管理的水平不断提高。但在深入发展的过程中,物业管理行业面临着很多困难,给行业发展带来了阻碍。
1我国物业管理现状
业主管理委员会与物业管理公司之间的矛盾。业主管理委员会在物业管理中占重要地位,然而由于我国目前有关物业管理的法规对业委会权利义务运行未做明确规定,导致业委会的运作困难和操作的不规范。而且业委会的成员又有各自的利益,他们可能因为私利,在物业管理中发挥的效用难以定夺。原因在于,业主与物业管理公司的效用目标不一致。因此,在争论物业管理诸多问题时,更应该重视在源头上重视业主委员会的建设。否则,它根本代表不了业主的利益,不可能对物业公司实施有效监督。当物业管理公司和业主有矛盾时,难以力求公正,混乱局面很难避免。
业主与物业管理公司沟通不畅。据调查,由于计划经济时期的福利分房及低租养房的影响,部分业主对物管运作缺乏了解。短期内还没有形成物管的消费观念。业主对物业管理相关条例既不专业也不刻意了解。物业公司虽然到处说自己亏损严重,但又不肯按政府要求的定期向业主公布帐目,致使业主怀疑物业公司的诚信和交纳的管理费用是否用于自己物业的管理。因此,物业公司和业主之间的沟通十分必要,否则就可能矛盾重重。
开发商遗留问题多。现阶段,由于楼宇施工质量差导致楼宇墙皮脱落、漏水,甚至出现墙体撕裂现象。房地产开发建设过程中存在的后遗症带到物业管理中,由于这部分维修费很高,物业公司根本无力解决,建设和管理脱节造成了物业管理先天不足。还有的开发建设单位为了促进销售,做不切实际的承诺,如绿化率、配套设施、各种优惠、高承诺的物业管理等等,给后续物业管理带来了被动局面,一旦处理不当,或业主表现激进,就会加剧业主和物业公司之间的矛盾。解决开发商遗留问题,要靠物业公司自己和开发商“划清界限”,加强对业主宣传,明确开发商的责任和物业公司的责任。
物业管理服务收费难。自从有了物业管理公司那天起,物业服务收费难无时无刻不在困扰着物业管理企业的生存和发展,表现有两个方面:一是物业管理费用征收标准实际执行不到位,远远低于物价部门审定标准;二是部分业主拖欠、拒交物业管理费的现象比较严重。分析其原因,主要有三点:一是物业管理市场化程度不高,缺乏竞争意识,运作不规范。实践中,物业管理服务质量不到位,在一些地方,物管企业重收轻管,多收少管,质价不符的现象比比皆是,引起了广大业主的不满。二是物业管理的整体性和业主交费的分散性矛盾。拒缴物业管理服务费的那部分业主一直损害着全体业主的共同利益。三是对违约拒缴物业管理服务费缺乏有效的制约措施。现在违约拒缴服务费的不是个别现象而是普遍情况,有的小区拒缴率高达40%—50%。
物业管理市场化程度低。作为目前物业管理企业的主体,继承式和自管式的物业管理占了现有物业管理公司的90%,这种建管不分的体制影响了物业管理社会化、市场化、专业化的发展方向,并带来了许多问题,业主投诉连连攀升,引出了许多法律问题,从而影响了物业管理规范、理性、健康的发展。
物业管理涉及治安、绿化、保洁、家政、房屋及机电维修保养等,这些项目实际上是货真价实的、科技含量高、专业性强的独立行业,而我国物业管理行业的现状是,绝大多数物业管理企业由于规模偏小,不可能花很高的成本配置高级专业人才,这就出现了尴尬的局面。此外,物业管理服务观念僵化、管理模式陈旧,绝大多数物业管理企业没有设置对产品品质进行创新和升级的研发部门,从而使物业管理与服务的模式、技能和方法落后。
2物业管理的发展对策
贯彻落实《物业管理条例》,出台配套法规。完善的物业管理法律体系需要在与国家已经颁布实施的其它法律法规互相衔接,由不同层次、不同类型的法律规范组成有机整体,并成为国家法律体系必不可少的分支。完善的物业管理法律体系要覆盖物业管理行业的各个领域,使物业管理的各项活动均有法可依。
加速引进竞争机制,培育物业管理市场。我国的物业管理是市场经济的产物,市场经济的运行和发展时刻离不开竞争。只有竞争才能不断提高物业管理质量和服务的水平,才能使物业管理行业充满生机和活力。要加速竞争机制的形成,应做好以下工作:将深圳等城市物业管理引进竞争机制的成功经验和做法在全国范围内推广。深圳市是全国率先通过招投标的方式选聘物业管理企业的,并获得巨大成功,各地应学习深圳等城市的成功经验和做法,结合本地的实际,积极探索,大胆实践。要实现物业管理的规模化经营,应实行品牌化发展战略。对物业管理公司实行优胜劣汰,有效的优化资源配置,节约管理成本,促进物业管理规范发展。此外,应明确建设与管理的责权利,逐步推进分业经营,改变物业管理依附于房地产开发的状况,使物业管理公司真正成为自主经营、自负盈亏的市场主体,从体制上解决建管不分的弊端,通过完善物业管理前期介入和接管验收制度,明晰物业管理各方的责权利。
加强员工培训,全面提高从业人员素质。发达、完善的物业管理,取决于训练有素的物业管理专门人才。培养物业管理人才的关键,在于提高物业管理人员的素质。应强化培训,提高物业管理人员的专业技术水平。首先,制定计划,分期分批对各类人员进行专业培训,经考核合格后持证上岗;其次,企业根据管理人员的实际情况及工作岗位的需要,定期或不定期、长期培训与短期集训结合对在职人员进行专题培训,使员工专业技术水平不断提高;再次,从员工中选拔有培养前途的人,参加物业管理专业学历教育,为企业发展储备人才。
奉行“以人为本”的服务理念,不断提升管理服务的质量。物业管理作为劳动密集型的服务行业,最终的顾客是居住者,居住者的满意度才是衡量物业公司工作的最终标准。这就要求物业管理企业:一方面要更新服务观念,寓管理于服务之中,在管理中服务,在服务中管理;另一方面要坚持“以人为本”的服务理念,优化服务质量,注重对顾客提供优质的服务,不断改革服务质量。只有这样,才能真正尊重居住者的生理和心理需求,进而为其提供更细致、更周到、更体贴的人性化服务。
关键词：物业管理；现状；对策
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）05-00-01
一、前言
近年来，我国各个企业发展迅速，物业行业也呈现出了勃勃生机的景象，就我国目前物业管理的情况来看，还比较乐观，但是，其中存在一些比较突出的问题，若是没有及时解决，则会严重阻碍物业行业的健康发展。
二、物业管理现状分析
（一）规模方面及人力方面存在的问题
我国大部分物业小区的规模都比较小，规模过小的物业管理企业，其规模大小直接影响到企业的经济效益，更重要的是，物业管理要可持续发展，离不开规模效益。现在，越来越多的物资等级的物业管理企业涌现而出，加大了物业行业的竞争力，很多房地产开发商为了获取更大的经济效益，自己成立了物业管理公司，但是，往往这些房地产开发商所开发的楼盘不大，面积范围比较小，造成严重的资源浪费。如果开发新市场或是新的项目，需要投入大量的人力与财力等，因此，很多房地产开发商不愿意扩大规模。很多城市小区属于小规模，但是这样的住宅方式并不可提高规模效益。加之由于物流管理行业的利润普遍都不高，因此，从事物业管理工作的员工流动性很大，有很多有能力的物业管理人员都不愿参与到物业管理工作当中，物业管理呈现出人才匮乏的现象。
（二）管理以及法律体系上存在的问题
由于我国物业管理公司很多都是房地产开发商自己成立，大部分房地产开发商对物业管理的认识度有待加强，而且房地产开发商并不具有物业管理知识，多是靠经验进行管理，导致物业管理水平一直无法有效提高，各个物业管理公司的管理水平都不相同，而且在资金、实力等各方面都存在很大的差距。在法律法规方面主要存在的问题，就是物业管理法律体系不够完善，我国就物业管理问题，出台了《物业管理条例草案》，但是此法律体系存在很多问题有待改进。物业管理法律体系存在问题，实行物业管理工作的人员必然会乘虚而入，对物业管理公司的发展造成很多的不利，并且使物业管理公司与业主之间的矛盾激化，无法采用法律途径进行解决。
三、提高物业管理水平的有效对策
（一）发展专业化，提高管理人员的素质
物业管理企业要在竞争如此激烈的环境中站稳脚跟，必须要实现发展专业化，创造出品牌的优势。品牌是企业发展的核心动力，物业管理专业化是物业管理企业发展的主要方向，企业在发展中，需要以品牌为中心。每个物业管理企业的水平都不一样，需要进行市场细化，每一个物业管理企业都根据自身的实际情况，制定一个品牌战略，为人们提供具有特色的服务。另外，企业管理人员的素质，与企业的发展息息相关，若是物业管理人员的管理水平依然停留在原来的基础上，根本无法促进企业的发展。因此，企业要大力招聘具有责任心，并且掌握物业管理知识的人才，尤其是掌握一定的专业技能，例如，消防、机电维修以及治安管理等技能。另外，企业要定期为物业管理人员开展培训工作，使其不断掌握新的物业管理知识，更好的服务于企业。
物业企业要健康发展，首先要走专业化发展路线，打造品牌优势，提高物业管理从业人员的素质，将物业和企业的管理的水平稳定上升，从而获取更大的效益。
（二）完全法律体系
物业企业若是没有一套良好的法律体系进行约束与保护，根本不可从根源上解决物业管理企业存在的问题。因此，我国要就目前物业管理企业的情况，对现有的法律体系进行改善，政府部分要结合实际情况，制定一套科学的法律体系。制定的法律体系要涉及到多个方面，例如，环境卫生管理、房屋维修以及公共设施的维护等等，扩大到物业管理的各个领域，每个领域都有相关的法律法规，在物业管理工作当中，若是与业主之间出现各种问题，都可以按照法律依据来解决，使物业管理企业的收费得到良好的保障，促进企业的发展。
法律是解决物业管理企业与业主之间问题最有效的方法，只有在完善的法律体系下，物业管理企业才可健康发展。
（三）实现规模化经营模式
物业管理企业主要的经营活动就是管理收费，物业管理面积与企业的收入呈现出正比的关系，所以，物业管理的面积越大，意味着企业所获取的效益就越多。物业管理企业扩大经济规模是获取经济效益的直接方式，因此，企业要加大规模的扩建，在管理的过程中，实现规模化经营。另外，企业还可充分使用小企业的资源，将小物业管理企业进行兼并，使生产要素优质化，企业中的各种资源，例如，技术、资金和劳动力等，都可实现共享。在竞争激烈的今天，物业管理企业要完善经济体制，采用并购或是改组的方法来扩张，从而达到降低成本的目的，为企业争取更大的利益。
规模经营是物业管理企业一种理想的经营模式，物业管理企业采用该模式进行经营，可扩大企业的管理面积，降低成本，提高经济效益，对企业的发展具有重大意义。
四、结束语
我国物业管理企业存在的问题比较突出，因此，物业管理水平无法良好的提高，要提高物业管理的水平，需要从多个角度出发，全面解决物业管理存在的问题，从而促进物业行业的健康发展。
参考文献：
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