时间：2023-06-04 10:49:36
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房产开发方案，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
一、房地产开发勘察阶段的质量和成本控制
房地产开发勘察阶段的质量控制直接影响设计质量，因为结构设计的安全性数据来源于勘察报告所提供数据。勘察数据的科学性和准确性直接导致结构配筋和基础形式的选择，对整个项目的投资起指导性作用，那么勘察工作的质量和成本控制应做到以下几点。
1、建设单位对勘察队伍的选择和勘察设计任务书的内容要全面
勘察队伍素质的高低决定了勘察成果的准确性，所以建设单位在选择勘察队伍是不能一味的追求低价，应多方比较，综合考虑。建设单位向勘察单位下达察设计任务书时对所勘察的项目应做出详细的要求，因为勘察单位的工作内容是根据建设单位的要求实施。建设单位对勘察单位提交的勘察方案应严格审查
2、勘察施工阶段的质量控制
勘察过程中，应重点检查如下内容：检查人员是否持证上岗、原始资料获得方式、手段以及仪器设备等，同时还要检查原始记录表格是否记录清楚，经专人检查后方可签字。是否严格按勘察方案和勘察任务书的要求在实施。
3、对勘察成果的审核
勘察最后结果为勘察报告，，当勘察单位提交勘察成果后要严格审查是否满足建设单位对勘察工作内容的完备性，对地基承载力特征值和极限值取值是否准确，对建筑物场地类别和基础形式的判别是否合理。对现场工程地质条件、地质问题，而且还要结合设计、施工方案、要求以及条件和标准（地基处理开挖、支护以及降水要求），进行论证、评价，并在此基础上提出解决问题的建议。
二、房地产开发方案设计阶段的质量和成本控制
开发商在做方案设计之前，必须要对市场做大量的调查和分析，方案设计是施工图设计的依据，方案设计的依据又来源于开发商对该项目的定位，针对的消费群体，一个科学合理的设计方案，可以为房产开发商赢得更多的利润。做好这个阶段的质量和成本控制，可以对下一步施工图设计节约时间，该阶段质量控制的关键在于建筑风格和功能设施是否满足开发商的定位和针对的消费群体，是否符合当地社会经济发展的需要，人文和景观是否符合社会以及生态环境效益之间的和谐性。设计方案应满足相关设计规范、标准和要求，应当确保计算准确性，文字说明应当清楚、图纸准确清晰，以免出现错、碰、漏和缺现象。
三、施工图设计阶段的质量和成本控制
1、设计单位的选择
通过招投标的方式，房产开发商可以有更多得选择设计单位的机会，因而就能获得最佳的设计效果。参加投标的设计单位一定要具有国家规定的资质。在招标的过程中，不能一味地以价格最低位中标的标准，应该要综合考虑设计技术水平以及投标价格两个方面。
2、施工图设计实施阶段
图纸是房产工程施工的依据，结构的安全性是不能有丝毫的差错的。施工图设计的合理性对整个项目的成本控制起决定性作用。开发商不能为降低成本而降低设计单位对结构安全系数的取值，但设计单位也不能过于保守，开发商在进行设计任务交底时应全面，在此过程中，要求房产开发商必须对建筑行业中的各种规定都要非常熟悉。施工图设计完后，房产开发商应与施工单位一起反复审阅图纸，做到图纸零差错，找出其中施工的难点所在，并就施工难题提出解决方案，为后续施工节省时间和成本。根据图纸，房产开发商要对施工过程中可能会出现的索赔情况进行预测，尽可能避免和减少索赔的产生。。
四、施工阶段的的质量和成本控
1、施工队伍的选择和施工合同的签订
在整个开发项目的实施中，建安成本占的比例是最大的，开发商要确保建安成本投资效益的最大化，必须要进行风险的分担，选择资金雄厚，管理水平高的施工队伍尤为重要，这样在建设过程中开发商可以将资金压力转移部分给施工单位，但必须保证施工单位有合理利润。如何保证双方的利益，施工合同谈判时对造价的控制和取费方式很关键，注重合同的没一个细节，尽可能的避免漏项或有争议的内容出现，为今后在合同管理过程中避免合同纠分。
2、开发过程中开发商应监督施工单位做好以下几方面，以确保项目顺利进行：
（1）督促施工单位健全岗位责任制，明确各管理人员的职。
（2）严格审核施工单位编制的施工组织设计，专项施工方案。
（3）对施工单位的技术力量进行严格监管，避免盲目施工所造成的成本浪费严格验收制度。
（4）加强对过程产品质量的控制和管理，保证产品合格，达到以质量降低成本的目的。
（5）随时掌握政策法规变化，尤其是关于设计方面的规范变化，有关材料或产品的淘汰或禁用，并将信息尽快通知设计单位和施工单位，避免产生设计变更的潜在因素。加强对施工阶段的质量和成本控制，开发商对承包单位提出设计变更要求进行统筹考虑，确定其必要性，同时将设计变更对建设工期和费用的影响分析清楚后才能确认，非改不可的需调整施工计划，以尽可能减少对工程的不利影响；要严格控制设计变更的签批手续，以明确责任，减少索赔。
3、开发商在施工过程中对合同的管理
（1）严格控制合同变更
合同一旦变更就可能引起成本预算的增加，对于整个过程的成本控制非常不利。因此，要尽量杜绝因合同变更而引起的建设规模的扩大和费用的增高。如果某些合同变更必须发生，那就必须认真处理。设计变更要经过建立单位、设计单位和房产开发单位的三方签字才可以生效。
（2）实行效益奖励制度
为了加强对施工现场的质量控制，就要求管理人员有很高的工作责任心和积极性。因此，必须采取一系列的措施激发管理人员的积极性，从而更好地对施工现场进行管理。如果将效益和管理人员的薪水挂钩，就会在很大程度上调动他们的工作积极性。
（3）做好监理工作
监理单位在施工的过程中发挥了重要的作用。因此房产开发商在选择监理单位的时候一定要非常慎重。监理单位应该要做好施工过程中的质量控制、进度控制以及成本控制等工作，每个月都要进行进度款的审核，以方便成本控制。
（4）造价人员做好工程变更的计算
一旦工程发生了变更，就会对预期的成本预算造成一定的影响。因此，造价管理人员必须明确的计算出变更工程中的每一个部分对于总成本控制的影响。除此之外，还应加强对工程进度款支付的管理。
结语：综上所述，质量控制和成本控制贯穿房产开发的整个项目工程，其控制效果依赖于对房地产工程项目的各个阶段管理水平。除此之外，房产开发商还要不断地完善质量管理和成本控制的制度，从而有利于实现在确保质量前提下的利益最大化。
参考文献
[1] 徐蓉，王旭峰，杨勤.土木工程施工项目成本管理与实务（M）.山东科学技术出版社.2002
[2] 刘尔烈，张艳海.建筑施工项目进度、成本和质量目标的综合优化（J）.天津理工学院学报.2001（17）
关键词:现场管理;房建工程;质量控制
施工现场管理作为房建工程质量控制的核心环节，关乎着房建质量与人们安全。总体来讲，房建工程中质量主要以经济性、安全性为前提，但由于近几年房建项目的增多，房产开发商为切身利益，对施工现场管理的意义造成忽视，从而引发的人员伤亡、经济损失案例不计其数，严重抑制国内房建事业的发展。
1房建工程施工现场质量控制的价值
(1)工程案例。某房建工程分为地下3层、地上26层，为框筒塔楼结构;总建筑高度为101.9m、总建筑面积为41376m2，其中地下室面积为6883m2、地上面积为34493m2;作为办公一体化写字楼。由于本工程具有工期紧(主体结构封顶时间在200d以内)、基础深(地下室深度为14.9m)、场地窄(仅余2m宽通道)、堆料难(施工材料、加工场、设备存放于一处)的问题，若强化工程质量控制工作的意义，则应从施工现场管理的角度入手，通过各环节间的协调控制，保障房建工程整体施工质量。(2)房建工程施工现场质量控制的价值。因房建工程项目的开展，涉及范围、内容相对较广，如现场施工、施工程序、施工材料与施工技术等，若未对其加以严格控制，则会引发安全事故的发生，从而对房建工程后续工作的开展造成不利影响。在此期间，施工现场管理工作的重要性随之凸显，技术人员利用对工程现场的实时监管，制定现场组织规划，便于施工技术、施工程序相融合，降低由误操作引发的质量问题，以此满足人们对于房建工程质量的需求。总之，科学且有效现场管理工作，能够对施工材料、工程资源予以合理调配，强化施工材料质量监测意义的同时，提高材料质量，进而从根本上避免房建工程质量问题的发生。
2施工现场管理方法在房建工程应用现状
(1)材质检验不彻底。对于房建工程而言，施工材料具有复杂性、多样性特点，倘若房产开发商未对其实施严格监督，则会出现材质检验不彻底现象，致使部分不合格、质量不过关材料流至施工现场，对房建工程安全问题产生威胁。此外，房建工程对于材料需求量相对较大，但因监理人员数量的限制，使其无法贯穿于整体施工现场，进而出现材料“以次充好”的状况，导致房建工程功能性、安全性优势受到严重影响;(2)人员素质。人员作为房建工程施工主体，在质量控制中占据关键位置。但在实际情况中，房建工程建设期间人员流动问题普遍存在，从而在某种程度上对房建工程整体施工质量产生威胁。对此，房产开发商应加大人员监控力度，通过对人员培训教育的方式，结合施工规范、合同约束的方式，使其认识到自身素质或流通对房建工程建设质量的影响，避免安全事故的衍生;(3)安全意识不足。施工人员安全意识的培养，和房建工程建设工作是否顺利开展有着密切关联。就此，房产开发商应努力做好施工单位安全意识教育工作。但实际情况却与之相反，房产开发商对施工安全意识的缺失，再者人员成本意识的匮乏，不仅增加安全事故发生概率，还会降低工程效益。总之，安全意识、成本意识的培养，是保障工程效益、人员安全的关键，若因技术与造价调控科学性理念的缺失，必将出现技术与成本平衡紊乱的局面，抑制房建工程施工质量的提升。
3施工现场管理方法在房建工程质量控制中的作用
(1)保障材料、设备质量。房建工程现场施工阶段，离不开材料与设备的参与，二者优劣决定着工程整体质量。针对此，保障材料和设备质量，是提高房建工程质量控制工作的前提，如房产开发商通过科学、完善审查程序的制定，对施工材料实施精细化检查工作，而在此环节，检查分为采购检查环节、入库检查环节，只有两项检查环节的协调部署，方可避免材料“以次充好”局面的出现。同时，机械设备质量检查工作也尤为重要，利用对设备型号和材质、规格与性能的记录，避免人员倒卖、设备丢失等现象的发生;机械设备使用阶段，也应逐渐加大设备维护工作的意义，预防设备运行故障，不仅可促进房建工程施工效率的提升，还可对施工质量实现改善。(2)实现设计方案优化。房建工程设计方案的形成，是确保工程合理性、质量性的前提。但是，因部分设计人员为追求个性化、新颖性特点，在工程方案设计对不必要、不合理要素予以添加，从而降低建筑平衡度和抵抗性能。由此，房建工程设计方案问题尤为明显，开发商需在收到图纸方案时，及时组织专业队伍(如图1所示)，对图纸方案开展会审工作，而会审工作的实质为提高工程施工质量，尤其针对难度系数高和结构复杂施工项目，更应加大会审工作的力度。这种方式的运用，不仅可缩减工期，还可保障施工质量，对房产开发商的意义不言而喻。图1图纸方案审查专业队伍(3)降低季节因素对工程质量的影响。房建工程多数项目建设均集中于室外，基于外界环境复杂多变的特点，房建项目施工阶段应对环境因素、季节因素予以高度重视，避免对工程质量造成影响。例如:针对降水量较高的季节，可通过排水设施的建造，如排水设备、排水渠道，降低工程渗漏问题的发生;温度较低的情况下，项目负责人应随时对天气资讯实施掌握，通过合理预防工作的开展，降低温度变化对房建工程施工质量的影响;混凝土材料的选择，应避免对其它杂质予以掺杂，如结冰土块等。
4提升房建工程质量控制的策略
(1)严格把控材料与设备质量。材料进厂阶段，委派专业检查人员对材料型号、质量和规格实施审查，加之材料审查体系的制定，若出现材料不合格问题，应及时与材料供应商沟通，对该部分材料予以退换，预防因材质而引发安全、质量事故的发生。另外，机械设备的选择，其材质、性能和型号、规格等参数也尤为重要，应由富含经验的检验员完成设备检验工作，而操作便利、施工效率也是设备选择的标准。其原因在于:机械设备若出现故障，则延误施工进度;(2)施工各环节因素协调控制。现阶段，房建工程现场管理工作的开展，制约因素相对较多，如施工环境、道路、材料运输、材料存放、施工工序等，若要实现对房建工程质量有效控制，则应对各环节因素予以协调部署，通过全方位组织规划体系的制定，在彰显房建工程现场全面性、科学性与顺序性的同时，做好以下工作:构建文明、安全施工环境;确保道路畅通，以便材料运输环节的开展;材料存放应以便于取用与保存为前提;提高施工工序科学性与规范性特点。
5结束语
房建工程属于现代化城市建设的主体，利用自身积极性与推动性优势，完成城市规划设计工作，然而，房建工程材质检验不彻底、人员素质、安全意识不足等问题的出现，导致工程质量难以达到规定标准。对此，房产开发商应对施工现场管理方法在房建工程质量控制中的作用予以高度重视，通过严格把控材料与设备质量、施工各环节因素协调控制等策略的开展，强化工程质量控制的意义。
作者:谢建树 单位:紫金矿业集团股份有限公司建设部
参考文献
［1］汪喜龙．施工现场管理方法在房建工程质量控制中的作用［J］．工程技术(引文版)，2016(12):79．
［2］张小飞．施工现场管理方法在房建工程质量控制中作用［J］．门窗，2016(4):199－200．
［3］高玉宝．房建工程质量控制中施工现场管理方法的作用分析［J］．江西建材，2016(20):274．
第二条 到本世纪末，上海市市区解决居住困难户住房问题的目标是：人均居住面积3.5平方米及以下居住困难户的住房问题得到解决。人均居住面积3.5平方米以上至4.0平方米居住困难户的住房问题大多数得到解决。1991年至1993年，解决1990年末人均居住面积2.5平方米及以下的居住特别困难户（以下简称居住特困户）。
第三条 凡在本市工作和生活，具有本市常住户口的职工，不论租住公房、自住私房、租住私房的居住困难户，均属解困对象。
第四条 解决居住困难户的住房问题，继续贯彻“职工住房困难由职工单位负责解决”的原则，职工和退休职工的住房困难，由职工和退休职工所在单位负责解决。
第五条 解决居住困难户的住房问题，由户主所在单位负责解决；不是户主的年大结婚家庭成员，由其所在单位负责解决。
第六条 根据“建立国家、集体、个人三结合筹资建设住宅的机制”的原则，居住困难户应根据其家庭经济状况，分别通过购买平价房（按综合造价出售的住房）、优惠价房和认购住宅建设债券等办法，取得住房的产权或使用权。
第七条 支持和鼓励本市企事业单位和职工，采取互助合作的形式，组建住宅合作社，共同筹资建房，解决住房困难。个人合作建房建设的住宅，免缴建筑税、营业税和人防工程建设费。
第八条 对于有建房资金、而无房源的单位，可购买由本系统或市、区房产开发部门提供的平价房，据此落实居住特困户所需的房源。
对于无建房资金、又无房源的单位（以下简称双困单位），要给予支持和帮助。凡企事业单位除在本系统范围内调剂外，可向中国人民建设银行上海市分行房地产信贷部申请住房专项贷款，购买由市、区房产开发部门提供的平价房，据此落实居住特困户所需的房源。
第九条 市、区、县房产开发部门，每年必须向上海市住房委员会提供上一年销售量10％的平价房房源，由上海市解决居住特困户联席会议办公室（以下简称市解困办）统一安排，专项用于解决居住特困户的住房问题。
第十条 解决居住特困户的房源要专房专用，遵照既定的工作程序，切实做好解困工作。各单位要贯彻执行《上海市住房分配管理暂行办法》，接受广大群众的监督，及时纠正和查处违纪行为。
第十一条 无归属的社会居民的住房困难，由所在地的地区政府参照本办法负责解决。
第十二条 解决居住特困户的住房问题，由上海市住房委员会统一领导，市解困办负责实施，做好解困工作的协调、指导和监督。
第十三条 本办法由上海市住房委员会负责解释。
关键词：房地产；经济评价；对策
一、房地产项目经济评价
（一）概念
房地产项目经济评价是进行房地产投资可行性分析中必不可少核心内容，是保障房产项目科学性决策的重要方法。它主要通过科学化分析手段，对拟建项目进行多个建设方案财务等相关因素对比分析，运用相关经济技术手段筛选出技术上先进、经济上合理的方案，并对其进行全面的技术、经济、社会等方面的评价，提出对投资项目的技术、经济、社会等方面的全面评价意见。
（二）特征
客观性与主观性相结合的特征。客观性是房地产项目经济评价的基本属性，也是保证评价结果准确有效的基础。评价人员的评价依据必须是真实的，是客观存在的。因此，分析人员要善于利用各界的统计资料，对项目进行经济评价时一定要求分析是客观的。但在实践中，评价人员运用评价的方法的能力、专业技能、观念意识等差异都会使评价结果具有高主观性的特征。
高度策划性特征。开展房产项目经济评价分析实质是为投资者出谋划策。由此而来，策划性便是房地产项目经济评价的重要目的。分析人员不仅要告诉投资者所面临的客观投资环境，更重要的是要告知投资者如何去应对和利用客观投资环境，要为投资者分析投资进程中的机会与威胁，提出正确的策略和方法。当客观因素变化难以确定时，要运用概率等科学的方法分析出变化的趋势。
全面性特征。房地产项目经济评价是一个复杂的系统工程。要求分析人员对投资活动的各方面进行全面系统的诊断，从投资的方向选择、形式特征、方案筛选、需求分析、资金筹措到投资收益、投资风险、社会因素评价等，充分运用定量分析的手段以便客观准确的把握开发项目在市场中的实际状况。
责任性特征。由房地产项目经济评价的策划性决定了，进行经济评价的主要目的在于为投资者出谋划策，辅助投资者进行科学正确的投资抉择。一项好的经济评价可为投资者节省大量资金的同时谋得巨额收益，而一项质量较差或错误的经济评价可能使投资者产生巨额亏损。因此，分析者必须要对自己的分析结果负责。
（三）影响因素
首先是财务因素。对于一个拟建房地产开发项目，必须从财务角度厘清相关财务影响因子。包括固定资产投资收益、住宅销售收益、商业部分销售收益、土地转让收益、管理支出、资金投入、财务费用、税费成本、投资回收期、清偿能力和资金平衡能力等，这一系列财务指标都可能对评价产生重要影响。
其次是市场不确定因素。作为对未来事物的评价，房产开发还必须面对市场不确定因素，涵盖从销售单价、去化速度、房屋空置率、容积率、可售面积、开发时序、土地成本、建安费用、融资成本、资金来源等方面。
此外，在充分分析上述因素指标的同时还必须按照《房地产开发项目经济评价方法》制定的原则，同时综合考虑新财会制度、国家现行法规和政策，按照合理合法的原则进行处理。
二、我国房地产项目经济评价中存在的主要问题
（一）“先入为主”，评价带有极强的主观性
在房地产开发实践中，失败项目的开发商总是认为有诸多的不可预见因素影响了项目的成功，在进行相关评价时，带着求证自己心中的某种假设进行相关论证分析，自然而然的将分析重心置于论证分析某种方向可行的方面，人为的忽视项目的负面因素与不利影响。更有甚者在项目开工建设之后才开展项目经济评价分析工作，必然导致项目投资决策失误的可能性大为增加。
（二）评价配套不完善，缺乏专业评价机构与人员
一个成熟可信的经济评价分析报告必须要求数据准确、使用的方法规范科学、观点客观可信，这就要求进行评价的机构和人员必须是业内的专家。一般来讲，房地产项目的经济评价应由这样几种人来主持分析：由经济专家主持的市场调研；由有经验的工程师和财务专家主持的投资预算；由具有丰富市场经验的营销专家进行市场推广。
可在实际工作中，部分评价人员责任心较弱，加之缺乏自我补充学习能力，导致专业技能存在加大缺陷。此外，部分设计单位根本没有配置市场分析、运营管理、财务分析、项目运营管理、资本运作等板块专业人员，导致评价方案可靠性大为降低。甚至有些房地产项目根本没有成立房地产项目经济评价小组，只是由开发商凭主观经验编写一份评价报告，敷衍了事。有些房地产项目即使成立了房地产项目经济评价小组，但其组成成员往外很难同时配备具备丰富经验经济专家、营销专家、工程师等。这样小组在进行评价工作时，往往凭借主观经验，而非运用各种科学的方法进行技术、经济上的研究、论证，从而导致结论缺乏科学性和可靠性。
（三）缺乏市场分析，基础工作不扎实
房地产项目经济评价必须坚持定量为主、定性为辅的分析方法。客观、高质的评价方案，必须建立在大量市场调研数据分析论证的基础上。因此，必须扭转部分开发商将房地产项目经济评价单一的理解为财务分析的意识。实际上，经济评价中首先要解决的是对市场的评价，其次才是财务评价。对于任何一个投资设想，要证明其是否可行，首先要研究它有没有市场，其次才进行财务评价，研究是否可行。在对房地产市场现状和发展趋势、特定的街区功能配置和变化，交通条件、社会和人文环境、社会商业利润水平及其变动进行研究分析的基础上再谈财务评价，才能保证评价真正有效。
（四）忽视项目不确定因素分析
许多房地产开发商在进行项目经济评价过程中，将过多的精力置于论证项目投资回收周期、盈利能力的论证分析，而忽视了对项目不确定性因素的筛选与分析。但是任何一个房产投资项目都具有各式各样的不确定性因素，合理界定项目不确定因子，对其影响因素进行有效分析并据此提出减少或规避风险的方法，对于保障项目评价的科学性与可靠性具有十分重要的作用。
（五）经费不足
我国房产企业或投资者在房产项目决策阶段，普遍依靠经验主义，定性的分析较多。未充分认识到经济评价对房产开发项目的重大指导意义，对项目经济评价的重视程度极为不足，有些开发商即使外表看来很重视，但人力、财力、物力等方面的投入又大幅压缩，严重阻碍了评价方案的系统全面性与科学有效性。
三、对策建议
（一）改变观念，从意识形态角度增强对项目经济评价的重视程度
经济评价对于房地产项目决策的重要作用已毋庸置疑。如果我们在意识形态上为能充分认识到它的重要作用，那么想得到科学、公正、客观的评价结论几乎是不可能的。一方面，作为房产业内人士必须高度重视房产项目经济评价，另一方面作为行业的关联者或管理者的投资方、业主政府管理部门和人员同样也必须高度重视房产项目的经济评价工作。在充分认识到经济评价对房地产开发项目的重大意义的同时，加大对经济评价的资金以及人力支持，保证评价过程的顺利实施。
（二）完善科学的指标评价体系
完善房地产经济评价指标。首先是财务评价体系的规范化，利用相关财务分析指标，如财务盈利能力、资产平衡状况、财务收支水平等明晰项目财务风险及其可行性；其次是充分运用综合评价方法，站在区域发展运营的角度，对房产项目的区域效应与成本进行有效评估，衡量拟建项目对区域经济贡献度，论证项目社会效益的有效性与合理性。
（三）培育专业房地产项目经济评价研究市场，规范房地产咨询业发展
国家建设相关部门应加强对可行性研究工作的管理和引导，培育经济评价研究的专业市场。此外，应鼓励企业与高校进行联合，充分利用高校的人力资源，尤其是高校中的经济专家、营销专家、工程师等，挖掘校企合作的模式，保证房产企业经济评价的客观性与准确性。
（四）提高从业人员素质
在科技迅猛发展的今天，科学技术人员在进行经济评价时必须坚持与时俱进，在不断增强自身业务能力，不断完善与提高自身综合能力的同时必须牢固树立科学发展理念，提升自身使命感与责任感，以适应不断变化的形势的需要。
（五）强化市场调查对房产项目经济评价的重大作用
房地产投资项目经济评价是项目投资决策的重要依据。项目决策必须建立在科学分析、系统论证的基础上，通过大量实地走访调查，获取第一手准确可靠的数据信息，并在其基础上进行细致缜密的数据分析处理，从根源上明晰拟建项目的投资必要性与财务、技术、经济的可行性。
（六）加大对经济评价方案的再评估力度
学会运用专家验证法，将掌握行业专业技术与经验丰富的专家意见同项目经济评价有机结合，对相关评价结论，组织专家团队再评估，将评价过程中不合理因素进行有效的剔除，可极大地增强相关投资决策意见的科学性与合理性。
四、小结
房地产项目经济评价工作，可极大的提高房地产投资经济效益。同时也可为多个单位提供决策参考。它不仅可以作为房地产开发商决策的依据，也能作为政府管理部门房地产项目审批依据，还可以作为金融机构贷款审查依据。合理的房产经济评价报告在完善国家宏观调控、避免项目决策失误、引导投资方向、调整产业结构、合理利用资金、缩短建设工期、节约投资、提高投资效益、提高项目的管理水平等方面具有举足轻重的地位，因此无论是房产从业人员，还是投资者、相关政府部门都应重视房地产项目经济评价在房地产开发过程中的地位与作用，科学合理的进行项目经济评价。（作者单位：成都理工大学）
参考文献：
[1]李竹成. 房地产经济专业知识与实务[M].北京：团结出版社，2001
[2]中国建设部.房地产开发项目经济评价方法[M].北京：中国计划出版社，2000
[3]游达明.刘亚铮.技术经济与项目经济评价[M].北京：清华大学出版社，2009
[4]洪 红.杜昌盛. 房地产开发项目经济评价的特点[J].合作经济与科技，2010（6）
[5]任长能.浅谈房地产开发项目经济评价时应注意的问题[J].工程经济，2004（1）
P键词：小区供配电设施；规划设计；优化
中图分类号：TM727 文献标识码：A
0.前言
住宅小区的供配电设施是小区最基本的配套，也是维持日常生活的前提。随着小区建设规模的不断扩大，对供配电设施的规划设计、建设和运行维护管理提出了更严格更苛刻的要求。目前，住宅小区供配电措施还存一些问题和不足，有待进一步解决和改善。本文根据负荷性质和小区建设需求，以安全、优质、经济运行为原则，探讨如何优化新建住宅小区供配电设施规划设计，并提出了相关建议。
1.住宅小区供配电设施的现状及不足
1.1 政策法规不完善
国家政策中虽然明确规定根据住宅小区用户的用电设备容量分类供电，但没有对小区供配电建设中的出资方、供配电方式做出明确规定，导致供电企业与房产开发商容易发生矛盾，造成项目拖延。
1.2 建设和管理标准不统一
目前大部分住宅小区的供电设施建设和管理并没有统一的行业标准，延伸出两方面的问题。其一，小区开发商仅承担供电设施建设义务，但不负责运行维护，就造了开发商为追求利益最大化，而降低供电设施建设材料和工艺的标准，容易导致安全隐患，影响供电可靠性。并且往往在建设初期未能充分考虑日后入住率提高的问题，导致系统不能满足负荷增长需求，引起供电设施经常常处于重载或过载状态，增加故障频发的风险。其二，小区物业管理水平参差不齐，未能配备足够的电力专业人员，不能很好地满足供电设备日常管理需求，一旦出现事故，在实际抢修过程不能因应各种复杂情况及时解决，从而降低供配电系统的运行稳定性。
1.3 供配电设施更新滞后
房产的使用年限为70年，而供配电设施的使用年限为15年左右。为了满足居民正常的生活用电，需在后期及时维护和更换供配电设施，以确保供配电系统的安全可靠。根据以往数据分析得知，实际上住宅区供配电设施的建设、改造与更换问题往往被忽略，导致某些设备因使用年限太长已老化而造成故障，影响各项基础功能的正常运行。
综上所述，住宅小区供配电设施由于各种原因导致存在着安全隐患，给居民的日常生活用电带来不可估算的影响，优化住宅小区的供配电设施势在必行。
2.供配电设施规划设计的优化
针对目前住宅小区供配电设施存在的问题，可以从以下3个方面优化：
2.1 完善供配电设施建设基本标准
新建住宅小区供配电设施设计方案以符合国家相关政策为前提，以安全、优质、经济运行为原则，划分住宅小区内的负荷等级（表1），并根据供电容量选择不同的电源接入方式（表2）。
对于I、Ⅱ级负荷，必须配置除了正常供电电源外的发电机等应急设备。在考虑双电源供电时，电源需来自不同的变电站或变电站的不同线路。
在制定住宅小区供配电接入电压标准后，还要制定标准的电源接入方式。一般情况下，小区采用双电源或双回路供电。
2.2 统一供配电设施的管理
应制定供配电设施建设的工程费用标准，按照物价局的具体收费标准，根据房屋建筑面积和模式按不同的标准进行核定工程费用，以避免开发商过度追求经济利益而忽视供电工程质量问题。由政府推行住宅小区供配电设施配套费政策，向开发商按面积收取，实行专款专用，统一管理。在工程完成后，由房产开发商将资产移交给供电部门统一管理。这样可实现供电部门对住宅小区的供配电设施设备的进行全寿命周期管理，避免建设和维护主体不一致而导致质量问题。同时制定负荷用电指标分类的标准（如表3），避免后期入住率提高导致供电需求不能满足问题。
2.3 优化供配电设施的规划
优化住宅小区的供配电设施规划，具体如下：
①完善配电网规划。加强对住宅小区供配电设施运行信息的收集反馈，并结合实际需求对配电网的建设进行优化。随着住宅小区用电需求越来越高，需及时增加供电电源，以保证居民用电质量。
②供电方案优化。供电部门在房地产开发商申请临时基建用电时，应同时提供临时基建用电方案和小区建设完成后的正式供电方案，监督房产开发商预留足够的配电房建设裕度以及提早介入住宅小区的供配电设施规划。
③建设管理优化。供电单位应统一管理住宅小区供配电设施的建设和维护，并加强对小区临时用电的监督；并对安全用电进行宣传，消除居民对供配电设施辐射等问题的误解等。
结语
安全可靠的住宅小区用电是居民提高生活质量最基本的保障，加强对新建住宅小区的供配电设施的规划优化是安全用电的首要前提。一旦规划没有把好关，小区居民的正常生活将难以得到保障。只有以严格化、规范化、标准化的态度来开展规划、建设和管理维护工作，才能更好地实现供配电设施的安全、优质、经济运行。
参考文献
[1]刘介才.供配电技术[M].北京：机械工业出版社，2000.
[2]焦留成.供配电设计手册[M].北京：中国计划出版社，1999.
关键词：纳税筹划；合理避税；避税方法
房地产企业作为国民经济的支柱产业，其生产经营活动非常广泛，也非常复杂，具有所需资金大、开发建设周期长、开发经营复杂、开发产品商品性等特点。房地产行业的特殊性必然决定了其纳税问题的复杂多变和避税筹划技巧运用的灵活多样。
税收优惠政策是国家发给企业的“税收优惠券”，利用税收优惠政策减少应纳税额和降低税负是所有纳税筹划方法中风险最小的一种，并且是国家完全认可的避税方法。通晓、理解、用足税收优惠政策能使年营业额巨大的房地产企业成功、有效、安全地规避掉巨额税款，从而将利润最大限度地留归企业。
避税是一种非违法的行为，而纳税人从自身经济利益最大化出发进行避税筹划，
是客观存在的。下面就介绍几种常见的避税方法。
一、利用台作开发方式合理避税
利用此方法可以通过经营收入利息收入以及分红收入在收入性质上可以相互转化，企业可以根据实际需要选择恰当的经营方式以减轻税收负担。
例：甲公司拟投入资金200万与乙公司合作开发一个商住楼项目。甲公司可采取以下几种方法与乙公司合作；
1甲公司出资200万与乙合作开发该商住楼，
2甲公司可通过银行把200万元出借给乙公司参与该商住楼开发
3甲公司可以采取投资入股方式参与该商住楼开发
筹划分析；现假定甲公司1年后中途退出该商住楼开发项目，经与乙公司协商分得现金40万元。
方案一：合作开发
甲公司与乙公司合作开发该商住楼，1年后所得为40万元，收入按税法规定作为项目收入分利，由于甲公司出资金其收入不分摊任何成本。在公司分得40万时，相当于公司将合作开发的商住楼中属于自己的部分转让给了乙公司，转让价格240万元，转让收入需缴纳不动产销售的营业税及附加费、土地增值税、印花税、所得税后方为所得。
方案二；出借资金
假如甲公司通过银行将200万元借给乙公司，利率为5％，1年后甲公司同样收回40万元，其作为利息收入应缴金融业营业税及附加、所得税后方为所得。
方案三；投资入股，商务楼完工销售后分回股利。
由于甲、乙两个公司税率相同，公司40万元税后利润不需补税即甲公司所获经济利益为40万元。
筹划结果；
从上面的比较可以看出这三种方案单从节税角度看，第三种方案为最佳。即甲公司将200万作为投资入股，分回的40万税后利润不需要补税，成为甲公司实际获得的经济利益。
二、利用股权转让方式合理避税
例；某房地产开发公司，在一海边城市开发一幢五星级酒楼，出售给一外国投资者，开发成本18亿元售价28亿元，按规定此项业务应纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税约1.77亿元(计算过程略)
筹划分析；
该房地产开发公司可以先投资成立一子公司“某某大酒店”，酒店固定资产建成后，再将大酒店股权全部转让给外国投资者，则可免除上述税款，具体的操作过程如下：
第一步；联合其他股东共同出资，设立一控股子公司“某某大酒店”，某某大酒店拥有法人资格独立核算。
第二部；某某大酒店进行固定资产建设，相关建设资金由房产开发公司提供，并作应付款项处理
第三部；固定资产建成后，房产公司将拥有大酒店的股权全部转让给外国投资者，房产公司收回股权转让价款及大酒店所有债权。
筹划结果；
经过上述一番筹划，虽然股权转让收益需要缴纳企业所得税，但这部分所得税是房产开发收益本来就需要缴纳的，但股权转让业务不缴纳营业税、城建税、教育费附加和土地增值税，从而少纳了不动产转让过程的巨额税款。
三、利用签订合同装修费的合理避税
例：某开发公司为了促销，优惠客户赠送客户装修费，有一套高级住宅1平方米1万元，面积为100平方。价款为100万元，开发商在与客户签订的合同中规定有10万元是赠送给客户的这10万元装修费如何避税。
筹划分析：
按规定10万元要进入宣传费的，如果这笔费用在该企业全部销售收入纳税范围内，则当年可以在企业所得税前列支。如果合同中规定这套住宅是向客户交付已经装修完毕的住宅，合同中不去强调指出有10万元装修费用，这时10万元的装修费就可以计入成本，并允许税前扣除。
筹划结果；
【关键词】房屋建筑工程；质量管理；控制措施
质量控制对于房屋建筑工程而言是最为重要的内容，一般需要经过规划质量、设计质量、招标质量、施工阶段、竣工阶段不同的操作环节，从而达到整个项目的控制作用。
1 房屋建筑工程的准备阶段
1.1 制定质量管理制度
质量是房屋建筑工程项目的核心，没有质量的工程就无法创造出理想的经济价值，这就需要工程单位对于质量控制严格把握，制定科学的质量管理制度。因此，应对各个环节的质量工作进行考察管理，质量经理需要建立的职责为：结合投资人项目设计经营战略，对开发项目质量计划负责编制，且安排各个人员落实到不同的工作里；结合质量计划规定内容，检查项目质量计划具体情况；在审查环节里出现问题后，则需要及时制定科学的措施进行处理，把问题向项目团队负责人报告；编制项目质量报告，报上级质检部门和项目经理。只有每个部门及工作人员共同努力，才能保证整个项目管理顺利进行。
1.2 前期的准备
在建筑工程项目开发前期，必须要针对此次项目的特点详细了解，掌握咨询成果的质量目标和质量标准；对质量管理体系文件内容深刻思考分析，对质量目标的科学性正确分析。一旦企业制定了项目开发目标后则不得在无条件的情况下随意变动，否则将会造成多个方面的不利影响。
1.3 建立质量评审制度
建立评审制度是确保项目工程质量达到理想状态的基础，这也是企业创造经济价值的根本措施。为促进房屋建筑工程质量水平的提高，我们需要保证工程项目评审机构作用的充分发挥。工程单位要针对现有的环节实施全面管理，积极创建现代化的评审体系，以“评审制度”为指导全面开展项目管理，这些都是管理者需要深刻思考的问题。
2 设计时期的质量控制方案
2.1 方案设计环节
房屋建筑工程在设计阶段，必须要综合多个方面的内容进行准备工作。在设计工作开始前需要浏览工程项目的诸多文件。在一系列工作完成之后，工程单位需要确定最佳的设计方案，然后再投入到具体的工程项目施工里。
2.2 施工图设计环节
2.2.1 开发制度：
对于房屋建筑工程项目的设计责任书需要安排专家进行详细地审核，从项目管理措施以及考核内容客观评价等，这样才能维持良好的工程项目管理措施。设计施工图纸时必须要严格按照建筑的具体需要进行，考虑到对设计质量有效地控制，我们需要采取质量跟踪措施，对于相关工程文件实施审核处理。
2.2.2 经理制度：
开发商设计主管人必须接受经理的指导，通过采取必要的工程措施对设计环节实施管理。这样才能让整个建筑设计环节达到理想的质量要求，与合同上的条款内容相互符合。组织设计以及相关的策划工作时，必须要对整个工程负责。
2.2.3 职责制度：
对工程单位的每个部门以及相关人员进行专业培训，提高其参与工作的责任心。工程项目管理者在日常工作中应该将管理重点逐渐转移到人才管理中，实施科学的人才开发计划，不断挖掘房产项目管理企业内部职员的潜能，以为房产投资管理企业创造出更多的商业价值。选择专业技术方案指导实践，对设计专业技术方案实施科学的规划处理。
3 招标阶段的质量控制
3.1 资质审查
对于招标的工程，我们应该做好施工单位的审查工作，重点确定该单位是否具备足够的能力去完成工程项目。审查施工单位对于房产工程项目的实践经验。
3.2 价格高低
对于具体的工程中标而言，很多房产开发企业考虑到降低工程造价，其选择的方式多数为不设置标底，低价中标的方式，这样就造成了低价中标，高价索赔问题的出现。到最后不但没有起到降低工程造价的效果，反而导致工程资源浪费。
3.3 项目考察
从实际情况看，有的工程单位虽然中标，但都是靠关系得来的。房地产工程项目的考察必须要综合多个方面内容，出来需要认真分析投标单位的实际经济实力、技术力量等外，还要保证投标单位资质与实际能力一致。
4 施工阶段的质量控制
4.1 监理单位
随着社会现代化发展的加快，很多工程单位开始设计安排了监理制度。房产开发企业必须针对基本项目施工要求，以及工程监理合同上的内容展开工作。这样才能保证监理工程师对监理合同所规定的各项职责落实到实处，从根本上实现工程质量控制作用。
4.2 施工单位
施工单位在制定房地产项目施工管理工作时需采取“管理原则化”的策略来保证了房产工程项目管理的顺利实施。工程监理按照监理合同对工程项目采取综合监理措施，从人员、材料、机械、方法等多个环节加以控制。此外，在施工项目开始之后需对施工质量、施工工艺等重点考核，这些都是工程单位需要注意的问题现场质量检验、落实检验方法，参与分部工程、隐蔽工程验收等措施来控制工程建设质量。
4.3 提前做好施工预防工作
做好施工的预防工作主要从两个方面开展，第一是原材料以及半成品的质量检查工作。另外一个方面就是规范施工操作过程当中质量的审核手续。做好原材料和半成品的质量审核需要企业指定一套完善严格的审核标准制度。另外一个预防工作就是要做好施工过程当中的审核交接手续。每一个施工环节的负责人必须签字验收后施工才能进入下一个阶段，这样做是为了及早的发现质量隐患，经过调整以后将损失降到最低，责任落实到相应程序的负责人，可以有效的减少施工过程中出现的材料以及技术问题。
4.4 严格监控每一个施工环节
在施工过程当中，要严格的监控每一个环节，确保工程准确无误的进入到下一个阶段。这就要求做好施工现场管理人员的考勤工作。严格要求管理人员做到四个经常。经常到施工现场了解施工进度，监督相关人员做好本职工作的同时可以有效减少质量问题的发生。经常观看设计蓝图，这样做的目的是帮助管理人员准确的完成对施工阶段重点项目的定位。经常记录问题，由于在施工阶段经常会遇到突发状况，将出现的问题及时的记录下来可以帮助管理人员累计经验，可以杜绝下一阶段类似问题的发生。
5 竣工阶段
竣工验收对于房建工程项目而言是最后的操作环境，这也属于工程项目质量控制的最后阶段，也是施工单位需要审核的主要过程。在竣工验收之前的阶段，房产开发企业需邀请相关的检测单位与施工方面开展全面审核检测，这样可以保证施工过程达到理想的状态。而作为检查部门，其必须对项目工程负责到底，采取多方面的验收工作，不得仅仅形式上制定验收方案，而不把政策落实到实处。而针对工程质量存在的问题，需及时和施工单位交流沟通，保证每项工作能得到全面处理，真正对房地产工程项目加以验收。
6 结束语
总之，房屋建筑工程管理是一项综合性极强的工作，管理过程中我们必须做好各个环节问题的处理工作，让每个建设项目都能得到有效处理。对房屋建筑工程建设中实施质量计划必须全面落实到实处，以提高工程项目质量。
参考文献
关键词：房屋；面积；测量；误差
中图分类号：P218文献标识码： A 文章编号：
房地产测绘是专门为“房地产”服务一种专项技术，与其他测量相比房地产测量有着许多自身的特点。其特殊性主要在于，房地产测绘的成果具有法律效力，是解决房产权属与争端的重要依据。因此，房地产测绘使用的比例尺一般较大，房屋建筑面积的量算精度要求较高，不能从图上量取，必须实测、实算等。
一、房屋面积测量误差产生的原因
1、实地测量误差
实际测量中测量人员使用专业仪器、工具按照一定的方法，在一定的外界条件下进行的。由于专业仪器和工具本身精度的不确定性，观测条件的随机变化性， 以及测量者感官和生理条件限制，都导致无法求得测量的真值。 实地测量产生误差的原因主要有以下三方面：
（1）仪器误差
测量仪器本身存在着一定的误差。例如：各种钢尺、皮尺或玻璃纤维尺，都存在着热胀冷缩问题，同时它们的格值就含有误差，也就是存在着比例误差， 还有全站仪、测距仪的误差等等，都会给观测值带来误差。
（2）测量者的影响
测量者自身感官和胜利条件的局限性，导致操作仪器时，如仪器的安置、照准、读数等方面产生的误差，再有观测方法是否合理，观测数据是否充分、可靠、都取决于测量者。
（3）观测条件的影响
观测时的环境条件，如温度、湿度、风力、大气折光等因素，都会使观测值产生误差，如温、湿度对皮尺丈量带来的误，温度、气压对全站仪测距带来的误差，湿度、大气折光对手持测距仪长距离测量的影响等。
2、偶然误差
偶然误差表现为同样观测条件下误差的大小和符号的无规律性，例如在丈量时估读小数，有时偏大，有时偏小，就属于偶然误差。偶然误差不能用计算改正和改变观测方法来消除， 只能靠增加观测量，如增加测回数、观测个数来增加多余条件，从而提高观测值的精度。
3、施工误差导致的面积变化
预测面积时，房产测绘部门考虑了保温材料和外墙粉刷等因素，并且按照平面图进行计算，但这样，都只是停留理论上的层面。由于施工方在管理、技术等方面的水平参次不齐，在实际施工过程中，房屋实际面积会出现如外墙粉刷厚薄不均，这样就产生了一定的误差，甚至还存在隔墙位置有偏差等。等到房屋竣工后，根据现场测量，预测数据与房产测绘部门得出的实测成果就产生了一定的差异。一般来说，如果误差大于允许范围，就是属于施工质量严重偏差，当然测量误差在允许范围之内，可以利用预售合同的条款进行约束，但是不管怎么样，购房者获得误差金额加倍的赔偿甚至有权退房。
4、房地测绘部门的口径不统一产生的误差
随着房地产市场的日益活跃以及国家住宅商品化的深入，房屋的产权关系由传统的单一产权向多元产权转化，开始变得越来越复杂。明确划分功能区，异产同幢房屋空间面积的分极，准确认定幢共有面积，这些都成为一项复杂而细致的工作。当房屋出售时，当共有面积跨层分摊时，由于不同楼屋价格不同，最终将与房价产生矛盾，因此共有面积计算和分摊与共有面积计价呈现出的矛盾越发突出：如地上部分的销售价格往往比地下室高得多，当不同功能区或楼层分摊了地下室为共有面积时，该功能区或楼层价位与地下室的价位也被确定一致。若同时被住宅和摊位分摊，同为地下层共有面积，则必然会出现价位差异畸形的情况。显然，这种计价方法对权利人利益是一种极大的侵害，同时不同功能区或楼层分摊了共有面积的计价差异问题，显得十分隐蔽。
二、房屋面积测量误差预防措施
房产毕竟是一件价格巨大的特殊商品。房屋面积产生误差，其结果对购房者在经济和心理上都会造成一定的损害，直接影响消费者对房产市场的信心，所以，必须从各方面解决产生房屋面积误差的因素。
1、政府部门要从政策上加强对房产开发商在房产开发过程中管理力度
规划管理部门在审批房产开发商所报规划之前要全面考虑、认真论证，审批之后要监督房产开发商严格按照规划方案施工。一旦发现有违反规划的现象，要立即对其处以严厉的惩罚措施。房产开发商也要从树立品牌、占领市场的的战略角度出发，通过优化招投标的形式选择优良的施工单位，运用科学管理方法和技术手段，努力提高建筑施工的质量，随时纠正出现的施工误差。
2、升级现有的商品房测量仪器及方法
现阶段，房产平面控制测量是整个房产测量的前期基础性的工作，其目的是为房产面积测绘工作提供一个准确的控制框架和定位基础，并控制误差的积累。在房地产地籍的测量以及地形测量中，采用GPS 定位技术和导线测量技术，数字化的测图技术是广泛应用的一种新型技术，具有绘制的图纸质量高、速度快的特点，同时数字化测图图载的信息非常的多，而且本身所需要的劳动强度很低等一系列特点，这些技术也是今后房产图成图绘图的一个重要发展方向。采用先进仪器进行采集，采用先进的数字化测图设备进行测量，将数据信息及时通过计算机进行数据处理，获得房屋面积的数字化图形，然后再经过图形的生成和编辑，精确地绘制出房屋的建筑面积图纸，最后经过专用的图像输出设备输出。
2、统一各相关行业的测量口径和规范，建立高度集中的数据模板
可以统一各行业的测量规范，以建筑面积为核心，这样一来，在一个统一的平台上操作规划测量、预算定额以及房产测量，可以减少甚至消除此类误差。这样就可以避免因各行业大多数都是用“建筑面积”这一概念来核定销售单位和工作量等相关数据产生的各种各样的误差，因此通过这样的方法，不仅节约大量的人力、物力，还能够通过信息化管理实现资源共享。
3、 加快政策规范的修订和细化，以适应新形式的需要。
这几年大量的新型房屋层出不穷，特别是国外设计部门的介入，出现了各种风格的房屋，英式、西班牙式、意大利式等等，在立面上追求与众不同，或挑，或凹，或转，有许多方面根本无法套用现有的规范。当务之急是要根据目前的市场状况，组织有关方面的专家进行调查、论证，修订和升级现有的规范：针对出现的各种复杂的房屋类型制定符合实际的建筑面积计算口径；对现有规范的模糊之处予以明确，如阳台的界定、联体别墅的计算方法等，使具体的操作人员在计算过程中不再产生歧义；对明显不合理之处予以修改，如取消垂直通道按层分摊等。
同时，在规范明确、计算口径和原则一致的基础上，加强业务培训，阶段性地进行房产测绘机构之间的业务交流，针对不同的意见进行讨论，形成共识，最终做到整个房产测绘行业所出的成果高度统一、精确，从而大幅度减少因房屋面积的误差而产生的纠纷。
参考文献：
[1] 刘佳. 关于房屋面积测量中取消公用面积分摊的可行性[J]. 中国房地产. 2009(01)
[2] 张宏艳. 浅议房屋面积的测量方法[J]. 黑龙江科技信息. 2009(16)
[3] 李香娥. 房产测量中面积测算问题探讨[J]. 北京测绘. 2006(02)
[关键词] 房地产企业；在建工程；抵押”程序；房地产管理
[中图分类号] F293 [文献标识码] B
当前我国房地产业已发展成为国民经济的重要支柱产业，伴随着房地产业的快速发展，相关管理也从单一的房地产管理向市场、中介、测绘、评估管理方向多元化发展。在信息化时代的今天，房地产管理系统也经历着由简单到复杂、由单一到多元、由局部到整体的全方位一体化的发展过程[1]。在建工程抵押办理是房地产管理一项重要工作。近年来，房地产企业面临着前所未有的资金信贷难问题，利用在建工程抵押贷款已成为房地产企业的一种主要融资渠道。房产管理相关部门办理在建工程抵押程序是一个值得探讨的现实问题。
一、房地产在建工程抵押的涵义
在建工程是指经审批正在建设中的房屋及其它建筑物。根据建设部令第56号《城市房地产抵押办法》的规定：“在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”
依据我国法律法规，以正在建造的建筑物设定抵押权的情形有两种：其一，在建工程抵押；其二，预购商品房抵押。这两类抵押都属于以正在建造的建筑物设定抵押的情形，无非后者是预售的商品房，抵押人是购房人；而前者是既包括预售的商品房也包括非商品房的建筑物，而抵押人是在建工程的所有人[2]。在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式，因具有良好的加速资金流动和促进资金融通等优点，在满足银行拓展客户的同时，又可解决房地产企业的融资需求，现广泛地被采用，成为房地产管理部门办理的一个重要事项。
二、房地产在建工程抵押办理涉及的程序
在建工程抵押是当前房产登记中经常遇到的一种登记类型，当中存有不同的情形，各地登记机构操作方式也不同，给当事人带来不便，也影响了相关办理程序。目前，一些登记机构办理在建工程抵押要求在建项目达到商品房预售条件，从现有法律法规来看，并未作此要求。商品房预售许可的条件比在建工程抵押的条件苛刻得多[3]。因此，现实中经常出现房产开发企业申请不办理商品房预售许可而直接办理在建工程抵押的情况。
该类案件办理涉及测绘管理科、抵押管理科和商品房管理科相关办理程序。测绘管理科负责对测绘单位提供的房产测绘成果进行备案、审核，如在房产面积的测量方面以原始记录内容的完整度进行衡量。抵押管理科负责在建房地产开发项目的抵押登记手续。主要审核资金用途、资料主体、贷款经营权等。商品房管理科负责商品房预售许可手续，主要审查是否已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，是否持有建设工程规划许可证等。商品房管理科办理商品房预售许可需经历材料受理、材料审核、许可审查后才能发放《商品房预售许可证》。
三、房地产在建工程抵押办理程序的现存弊端
申报在建工程抵押需要在房产管理部门的电脑系统内建立楼盘，如果由商品房管理科审核开发企业的资料后再建立楼盘，存在以下弊端：
1.增加商品房预售许可办理困难
若企业今后再办理商品房预售许可，由于在建工程抵押和商品房预售许可的要求不同，收取资料也不相同，且商品房预售许可为行政许可，时效性要求强，故此次提交的资料无法再使用，需开发企业重新提交资料，增加企业负担，同时，测绘管理科、抵押管理科和商品房管理科等办理机构部门与部门之间交接案件易出现空档，造成工作效率低下，开发企业在各部门重复提交书面资料，花费大量时间。
2.易造成商品房市场监管不到位
由商品房管理科审核开发企业的资料后再建立楼盘容易造成部分房地产开发企业钻漏洞，以申报在建工程抵押的名义建立楼盘，今后不再办理商品房预售许可，以逃避商品房预售管理中的诸多限制，如：商品房预售资金监管、预售方案公示、工程形象进度等，导致商品房市场监管不能到位。一旦出现商品房预售款、施工单位垫资款和在建工程抵押贷款三种款项相加超过了该商品房项目全部价值的现象，将严重损害相关利益方的权益[4]。
四、房地产在建工程抵押程序办理的改善
为进一步加强管理，提高工作效率，减少开发企业重复提交资料，节约其办案时间，建议针对上述问题设立“开发企业不办预售直接办理在建工程抵押”办案程序。此办案程序采取“三个部门各司其职，部门间通过业务联系单运转”的方式较为合理，具体流程如下：
1.测绘管理科审核开发企业资料
由于申报在建工程抵押需要在电脑系统内建立楼盘，而楼盘由测绘管理科负责建立，故办理此类案件需要由测绘管理科先行审核开发企业申报项目的图纸，确定共有共用部位，审核规划核定的物业用房是否已在面积测算报告内标注其位置、用途，以便建立楼盘。
房产开发企业先把相关材料送至测绘管理科，测绘管理科现审核图纸、共有共用部位和面积测算报告等，主要审核公用面积的测定是否合理、分滩和测定房产面积是否合理、计算房产面积的方法能否正确、测算用地面积是否正确、房产图的规格尺寸等方面是否符合相关的要求，备案后向开发企业出具“商品房共有共用部位明细表”。
2.抵押管理科核查开发企业资料
当测绘管理科审核完图纸和共有共用部位后，由抵押管理科审核房产开发企业的申报在建工程抵押资料，主要审核一是在建工程抵押贷款的用途必须是取得在建工程继续建造的资金。二是相关资料的主体应该一致，抵押合同上的抵押人必须是借款合同的债务人。三是在建工程抵押的贷款人只能是具有贷款经营权的商业银行。四是在建工程的抵押物只能是抵押人合法取得的国有土地使用权连同在建工程的投入资产[4]。抵押管理科审核房产开发企业提交的资料，符合在建工程抵押受理要求后向测绘管理科出具“申请建立楼盘（在建工程抵押）”联系单；如图纸材料与资金用途、相关主体等材料都符合条件，由抵押管理科出具“申请建立楼盘（在建工程抵押）”联系单。
3.测绘管理科在电脑系统建立楼盘
测绘管理科接受上述联系单后在电脑系统内建立楼盘，建立后同时向抵押管理科和商品房管理科出具“已建立楼盘（在建工程抵押）”联系单。商品房管理科留存测绘管理科出具的联系单备查，待今后开发企业前来申报商品房预售许可证时在建立楼盘前先与原楼盘核对比较，避免楼盘重复建立。
4.抵押管理科办理在建工程抵押
抵押管理科根据所建楼盘办在建工程抵押，由于楼盘内已标注各套房屋用途、共有共用部位，抵押管理科完全可以根据电脑楼盘和开发企业的申报资料确定哪些房屋可以办理在建工程抵押，同时把相关信息留存，以备查询。
通过设立上述“开发企业不办预售直接办理在建工程抵押”办案程序，将有效提高工作效率，保持部门之间业务衔接顺畅，同时减少开发企业的材料准备，节约开发企业的办案时间，有助于顺利解决开发企业申请不办理商品房预售许可而直接办理在建工程抵押这类案件。
[参 考 文 献]
[1]孔砚莉.房地产管理信息系统建设中数据整合的探讨[J].赤峰学院学报（自然科学版），2008（5）：100-101
[2]程啸.《房屋登记办法》中在建工程抵押权登记的理解与适用――《房屋登记办法》研讨之四[J].中国房地产，2008（7）：16-20
关键词：房地产；土地利用；城镇；对策
近年来，房地产行业在产业结构变动、拉动内需以及增加就业方面发挥了巨大的作用。30年的改革开放，我国房地产行业发生了几次波动，最后趋于稳定。进入2000年以来，我国的房地产市场快速升温，大量的资本开始涌入房地产行业，因此也带动了房价的上升，产生了一系列的社会问题和矛盾。在很多的地方，房价的上升影响了房地产公司的开发效率和土地利用率，因此受到了政府的关注。
一、我国城镇房地产发展现状
（一）消费者更倾向大户型
笔者以某城镇为例，通过调查发现，城镇中心区以及街道房屋面积为64万平米。2015年，城镇居民的人均住宅面积为36平米，这说明城镇人均住宅面积不断增加，具体见图1所示。
由图1可知，随着城镇居民生活条件的不断改善，大户型已经成为很多人购房的首选。需求影响市场，由于城镇居民对于大户型的需求增加，那么房地产企业对于大户型的开发必然也会增加。
（二）住房升值空间大
由于房地产价格大幅上涨，很多人选择投资房产，为家庭带来了巨大收益和资金。据统计，不止一套住宅的家庭占比超过15.3%，超过1.4%的家庭甚至有两套及以上的住房。之所以有越来越多的家庭选择对住房进行投资，并成为家喻户晓的获取收益的一种金融渠道，关键是人们购买然后出售的房产，可以给他们带来巨大的收益，因为住房具有非常大的升值空间。在一定程度上，这种现象给住宅投资热潮的发展作出了贡献，但是也影响了社会其他成员购买房产的可能性，加剧了商品房的供求关系。
二、房地产企业土地资源利用存在的问题
目前，房地产企业在土地资源利用方面主要存在以下几个问题：第一，房地产公司开发比较盲目，导致市场房价上升过快，这简接增加了城镇居民的生活压力。第二，催缴土地出让金难度大。第三，在开发过程中，由于参加竞拍的企业较少，导致很多土地竞拍无法完成。第四，在开发过程中，没有对农户的征地进行补偿，严重损害了当地农民的利益。第五，由于房地产企业的法律意识不强，导致企业在开发过程中，经常会出现违法现象，比如随意更换土地性质等。
第六，不论是政府还是房地产企业，都缺乏对于土地资源的正确认识，导致开发过程中出现了土地资源浪费、环境破坏以及土地性质使用不可取等问题。
近年来，我国城镇发展水平不断提高，但是在发展过程中，出现了效率不高，协调不一致等问题。从而影响了城镇公路运输的效率，导致交通事故发生频率提高。而许多城市的建筑密度过大，缺乏足够的公共设施忽视了城镇建设的文化、艺术、体育以及娱乐设施的建设。
三、提高房地产用地管理的对策
（一）完善竣工验收制度
加强对工程项目的验收，该项工作主要由城镇建设局、国土局以及相关政府部门来完成，加强验收制度建设。
（二）建立土地收购储备制度
建设用地由政府统一储备和调控，根据市场需求统一供应。
（三）建立集体决策制度
要建立决策制度，尤其是对于商业用地的开发，当地政府部门必须要制定合理的出让方案。在制度出让方案以后，再进行竞拍。并且要群策群力，对招标底价和挂牌起始价进行严格的规定和限制。完成竞拍以后，必须要把方案上报给政府进行审核，然后向社会公布，整个过程要做到公正、公平、公开。
（四）建立土地使用权公开交易制度
建立土地公开交易制度，所有的交易过程要公开，拒绝暗箱操作。所有的商业用地都必须通过招拍挂出让，而且要保证过程的公正和公开，防止地方现象的出现，净化房地产交易的环境。
（五）建立供应总量控制制度
政府要进行总体控制。对于政府来说，每年必须要结合建设局、发改委以及国土局的相关信息，制定一个合理、科学的房地产开发计划，上报省级部门备案，全年必须要严格按照计划执行。此外，该计划还可以通过媒体向社会公开，既能防止，又能提高政府的公信力。
四、完善房地产开发用地储备制度的对策
（一）重构土地储备的组织体系
我国主要通过建立土地储备制度，采用的是两个相对平稳分级管理模式体系。首先，一般的土地储备机构都是与当地的行政部门合作，并且要服从政府的管理和领导，这样就大大降低了土地储备机构的决策自由，此外还降低了管理的效率和质量。其次，一般来说，环保局、财政局、规划局都会参与土地储备工作，但是这些部门之间的权责关系比较模糊，导致工作效率不高，最终无法形成一个高效的管理格局，不利于城镇房地产开发与土地利用。所以，必须要根据城镇基本情况对土地储备机构和行政管理部门的现有模式进行创新，建立一个全新的组织。该组织不仅要方便其他部门之间进行协调，同时还要保证独立的决策地位，具有高度的自我管理权限。
（二）强化土地储备管理的监控职能
具体来说，有四个方面的内容是需要进行监控的。首先，必须要对土地价格的合理性进行监控，防止故意抬高房价，压低地价的情况发生，打击一切地皮倒卖活动。此外，政府要与房地产管理部门密切配合，对整个房地产行业链条进行管理，严厉打击一切不合理的定价行为。其次，要监督房地产企业严格按照政府的相关规定进行开发与建设，不能随意更改土地性质，不能占用公共土地资源。再者，建设项目是否按法定程序和审批权限申请和审批，有无违反规定用途使用土地。最后，要严格监督建设用地的选址、用途，必须要求房地产企业遵循城镇土地的利用规划和要求。
（三）完善相关配套的法律法规
不断完善相关配套的法律法规，通过法律的手段来解决具体开发过程中出现的问题。比如：原建成区的隐形土地市场问题以及公益型用地的收购与管理问题等。政府部门必须要严格执法，保证土地工作的正常进行，不断加大管理力度。建立依法监管的储备机制的工作监督机制，以保证实现储备目标。应建立土地储备信息披露制度，尝试在土地征用，开发和储备过程中，实现一部分转移到土地储备机构的数据和信息，以促进双方的监督和投诉。此外，通过公开如年度土地出租、出让计划等市场信息，建立市场信息网络系统，使市场经营活动规范化，促进房地产开发市场的理性发展，引导市场化的开发商能够根据信息进行分析预测，做出理性的投资决策。
（四）加大土地供应结构的调整力度
土地供应结构和需求结构的平衡协调，需要土地供应和需求平衡保持一个更高的水平。如今，我国的房价水平相对较高，所以在土地储备方面必须要结合市场需求，根据市场的发展规律进行总体规划与控制，切不可盲目操作。站在市场的角度对土地储备和供应进行管理，逐渐化解格子矛盾。这样可以从根本上降低市场的波动，保持供求关系的平衡。除此之外，对于一些高档小区和商业用地，除了采用源头控制的手段以外，还必须通过提升税收、提升地价等方式进行控制。对于安置小区、廉租房等，要根据当地老百姓的基本收入情况进行控制，防止房地产企业谋取暴利，要保证当地居民的基本权益，满足他们的住房需求。避免企业因为政策的漏洞，影响到居民的基本权益。
结束语
合理利用土地资源与实现房产开发可持续发展，是辨证统一的，相辅相成的。无论是从国际、国内发展的成功实践来看，还是从实际需要来看，无不印证这样一个道理：要实现房产开发可持续发展，必须要合理利用土地资源。在落实科学发展观的过程中，不能顾此失彼，必须统筹兼顾；不能以牺牲土地资源为代价，获得一时的经济发展，必须在加快经济发展的同时，加强土地资源保护，优化发展环境。（作者单位：徐州工程学院）
参考文献：
[1]施云，刘艳萍，毕建杰.秦安市城市化进程中合理利用土地问题的思考[J].安徽农学通报，2014，13（16）：201，212.
[2]于莎燕.坚持可持续发展合理利用土地资源[J].黑龙江国土资源，2012（7）：12-13.
【关键词】房产开发；成本控制；决策阶段；设计阶段
1 前言
近年来，房地产企业在中国经济体系中的地位日益水涨船高，为遏制高房价为社会发展带来的不和谐因素，国家针对该行业相继出台了一系列宏观调控政策来逐步规范地产界的发展，使得房地产开发项目利润趋于平均化和透明化[1]。房地产公司要想获得稳定的经营利润，除了提供市场需要的房源以外，还应该做好成本管理控制工作，降低开发成本。而良好的成本管理控制水平能够保证房产开发企业在激烈的市场中具有很高的抗风险能力和在竞争中立于不败之地[2]。成本控制贯穿于房地产开发的全过程包括前期策划、规划、设计、施工、销售等，本文在房地产开发成本控制研究现状分析的基础上，重点研究项目设计阶段的成本控制。
国内学者对房产开发项目的设计阶段成本控制做了相关研究。王涛站在房地产企业的角度，总结了项目投资成本管理的内容和目标 [3]；张振强调了设计阶段地产开发项目成本控制的重要性，指出成本控制的重点，分析了当前设计阶段房地产开发项目成本控制现状，并提出相应的对策[4] ；而房地产开发企业项目成本的发生是一个过程，涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节，其中只占总费用1%的决策阶段对成本控制的影响占到总成本的70%，占2%―4%的设计阶段对成本控制的影响可以达到50%―60%[5]，整个管理成本只占总费用的8%―15%。因此，本人按照帕累托法则结合实例论证，将重点研究在决策阶段和设计阶段的成本控制。
2 设计阶段成本控制现状研究
2.1 对设计工作的重视程度不足。
建设单位忽视设计工作重要性的观念不同程度地存在，很多单位将项目施工阶段作为造价控制的重点，缺乏全过程造价控制的意识。项目设计阶段的成本控制的未得以重视，缺乏设计控制成本的概念，房地产开发项目的投资主要花费在施工阶段，这是房地产发展商普遍存在的一种共识，他们认为只要对施工阶段的监控予以加强，就一定可以大量节约成本。然而，房地产发展商们待项目建成后却发现这样的处理方法并没有致使成本下降，而该问题的关键是在于他们忽视了设计阶段的监控环节。因此，在项目进行阶段我们必须提高对设计阶段的成本控制的重视度，做到从源头处对成本予以严格有效地控制。
2.2 设计人员技术和经济相分离。
在美国为增强技术和经济的匹配性，通常将设计准备阶段作为一个独立的建设阶段，对设计任务书中的技术问题、技术数据作技术经济分析，并将项目总投资有效地分解。价值工程原理能够充分应用在研究和论证工程设计方案中，在实际工作中都有估价师的参与，力求保证在实现功能的前提下，尽可能减少工程成本，使造价建立在合理的技术水平上。但是在国内，首先设计计费大部分采用以工程设计造价为基数，按照一定的比例提取的方法。在这种前提下，若降低设计造价，就会导致设计人员的利益减少，不能充分地发挥设计人员在控制工程造价上的主观能动性，致使设计人员探索节省造价的设计技术和方法的积极性降低。另外设计人员项目概况和现场情况了解的深度不够，不能把各影响因素都考虑到，从而在控制项目的投资上存在一定困难。
2.3 限额设计指标分解难度大。
限额设计就是按照批准的可行性研究报告及投资估算控制初步设计，按照批准或预期的初步设计总概算控制技术设计和施工设图计，同时各专业设计部门在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计 ，严格控制不合理的设计变更，保证总投资额不被突破。其核心是要确定哪些指标可以作为限额设计主线并决定项目最终造价，从而可确保建筑工程成本在整个设计及建造过程中处于受控状态。但是实践中绝大多数限额设计却在初步设计后开展。当发现投资额与概算有较大差距，才按照限额设计来调整设计方案，使得设计的合理性大大降低。由于指标分解难度大，因而编制较好的工程限额设计任务书困难也比较大。如果对限额设计中的造价额限制太死， 就会造成“造价不变， 功能提高； 造价提高， 功能有更大的提高”这两项价值工程提高造价的途径得不到有效实施， 尤其是后者会在限额设计中， 受到极大限制， 也就限制了设计人员在功能和价值两方面的创造性。
3 设计阶段成本控制对策建议。
3.1 改变观念。
房地产企业必须对设计阶段造价控制的重要性有一个清晰的认识，改变“重施工、轻设计”的传统造价控制观念， 杜绝建设单位的浪费，招标单位就拟建工程的设计任务招标公告，重视承包方的选择，因为无论是设计还是施工，承包方作为设计或者施工具体工作的最前线，结果直接影响建筑的成本[6]。鼓励竞争， 促使设计单位改进管理， 采用先进技术降低工程造价， 缩短工期， 提高投资效益， 提高设计质量， 降低设计费用。
3.2 运用并行工程的思想进行规划设计。
并行工程的思想是由与新楼盘有关的设计、建造、销售、物业管理等人员组成一个多学科的工作小组，在新楼盘的设计阶段就根据顾客的需要一起考虑产品的可制造性、可推广性、可维护性以及成本等方面的产品特性。它在每一个阶段同时考虑楼盘生命周期中的所有约束条件，设计过程和其他过程的集成有助于新楼盘在设计阶段就发现问题并马上予以解决， 这样， 当最后的设计被验证以后， 该新楼盘就是可制造、可推广、可维护的， 并具有很高的品质， 满足顾客的需求。
3.3 开发新型成本控制体系
在限额设计时探索新的分解技术、编码技术，或者对项目进行有效分界，并开发项目分解软件， 逐步采用计算机对项目技术构成进行有效分解， 对投资构成进行有效分界， 加强数据积累， 解决指标分解难题[7]。在充分认识了风险的情况下建立网络成本控制体系，因为在网络的基础上能够处理大量的成本信息，使成本管理工作变得更加容易[8]。施工图设计阶段，以审定的初步设计工程量作为该阶段的工程量限额。针对目前预算超概算的普遍现象，设计单位在施工图设计阶段可以编制单位工程限额设计卡片来分配限额，待施工图完成后，及时编制施工图预算，对比概预算增减的金额，分析其产生的原因，并提出相应的处理意见。
4 结论
成本控制工作是整个公司降低成本争取利润最大化的核心工作，重要性不容忽视，需要房产开发企业充分认识到成本领先的重要性和必要性，积极落实工程资料和信息的收集整理中。同时，与设计单位、监理单位相互配合，站在房地产项目整个生命周期的角度，用可持续发展的眼光，自觉地贯彻落实设计阶段成本控制的管理思路。设计阶段是将抽象的施工图纸变成实体的过程， 这是一个硬性环节， 即尽最大的努力进行成本控制和管理。因此， 对房地产开发项目的成本必须从决策到销售进行全方位全过程的管理和控制， 任何一个环节都不可忽视。
参考文献
[1]唐志. 浅析房地产开发的成本控制[J]. 财务与管理2011.08
[2]张锦. 宏观调控下房地产的成本控制[J]. 中国乡镇企业会计 2011.12
[3]王涛. 浅议房地产企业投资决策阶段的成本管理[J]. 经营管理者 2010.22
[4]张振. 设计阶段的造价管理[J]. 四川建筑科学研究 2006.02
[5]张祖宇. 房地产开发项目主要阶段成本控制研究与应用[J].
[6]David G Proverbs. Reducing construction costs： European best practice supply chain implications[J]. European Journal of Purchasing & Supply Management 6 （2000） 149 - 158。
摘要：我国土地增值税一直被视为影响房地产收益的主要税种。房地产企业可以从收入和扣除项目两个角度来对其土地增值税进行全面的税收筹划。从收入角度来看，可以采用分散收入、合理定价等方法进行税收筹划；而从扣除项目角度来看，则可以进行土地取得成本、房地产开发成本、利息支出和代收费用相关的税收筹划。
关键词 ：房地产企业；土地增值税；筹划
一、土地增值税的清算制背景
土地增值税是针对单位或个人有偿转让土地使用权及其地上建筑物和其他附着物产权，所取得增值额征收的一种税。自1994年开始实施以来，土地增值税一直被视为影响房地产企业收益的主要税种。随着房地产行业的兴起，国家税务总局为了对房地产行业实施有效的宏观调控，于2006年12月了相关文件，明确规定房地产企业的土地增值税自2007年2月1日起由预征制变更为清算制。伴随着2010年新国十条的，关于土地增值税清算的一系列文件也相应出台，房地产企业有关土地增值税的清算事项再次受到广泛关注。土地增值税是房地产企业的一项重大支出，在清算制的背景下，房地产企业应当更加重视土地增值税，做好相关的税收筹划工作，从整体层面提高企业的经济效益。房地产企业可以从收入和扣除项目两个角度来对其土地增值税进行全面的税收筹划。
二、从收入角度进行税收筹划
1.分散收入筹划法
土地增值税按次征收，根据每次清算时的增值率来确定税率，增值率越高，计算土地增值税时所采用的税率就越高。增值率共有四个临界线，20%是第一个临界线，房地产企业所建设的普通住宅在出售时，如果增值率在20%以内，那么就免征土地增值税。第二个临界线是50%，超过20%但未超过50%的增值部分适用30%的税率。第三个临界线是100%，超过50%但未超过100%的增值部分适用40%的税率。最后一个临界线是200%，超过100%但未超过200%的增值部分按照50%的税率进行征收，而超过200%的增值部分则按照60%的税率进行征收。由此可见，合理分解房地产销售收入，使计算土地增值税的收入项目金额降低，是减少土地增值税支出的一个有效方法。房地产企业在建设房屋的过程中，涉及的工序和业务众多。对于一些能够独立核算的工序和业务，企业可以根据其性质及适用的税收政策加以分解或加以组合。首先，能够不作为土地增值税收入项目的应当完全剥离开来。为此，企业需要认真研读土地增值税收入项目的相关内容，深入了解收入项目的审核标准，进而结合企业自身的收入来源找出剥离对象，以降低计算土地增值税时的收入项目金额。其次，各个分散的工序和业务往往具有不同的组合方式，通常都存在一个合理降低税收支出的最佳组合方式。房地产企业可以将所有收入支出项目进行分解，然后系统性地计算各种组合方式的实际税收支出，从而找出能够合理降低税负的方法。
2.合理定价筹划法
计算土地增值税时的收入项目金额直接与房屋的售价相关，因而房地产企业的定价策略是对土地增值税支出金额起决定性作用的重要因素之一。企业对其税收进行筹划，最终的目的是实现企业的经营发展目标，而不仅仅是减少其税收的支出。因此，房地产企业在对其土地增值税进行筹划时，不能仅考虑税收支出，而应该从企业的经营发展目标出发，进行全面的筹划。在为其待出售房屋进行定价时，将税收考虑在内，以特定的经营发展目标为出发点，进行合理定价，是房地产企业对其土地增值税进行税收筹划的有效方式。如果企业目前的经营目标是利润最大化，那么就可以据此来计算有效的定价区间。土地增值税的税率共有五个，分别是0，30%，40%，50%和60%，对应着20%，50%，100%和200%的房地产增值率。企业首先根据增值率的四个临界点以及相关税收政策计算出相应的最高定价系数，然后根据利润最大化原则计算出最低定价系数，从而确定有效的定价区间。最后，企业只需要根据扣除项目金额即成本来选择不同的定价区间，再参考市场销售情况以及同行业类似房屋的销售价格确定最终的房屋出售价格。
三、从扣除项目角度进行税收筹划
1.土地取得成本和房地产开发成本相关筹划
土地取得成本和房地产开发成本对房地产企业来说是两项最大的成本，同时也是土地增值税的扣除项目中金额较大的两项。因而，在制定税收筹划方案时，应当对土地取得成本和房地产开发成本给予足够的重视。与此相关的税收筹划主要从企业经营计划层面入手，具体体现在开发项目的规划和选择上，这也是一种事前筹划的思想。在计划开发项目的前期，房地产企业就应当具有税收筹划的意识，在比较各个开发项目的土地取得成本和房地产开发成本的同时，也要充分考虑其对土地增值税的影响。虽然此时各种信息都还不充分，内外部环境也还存在较大的不确定性，但还是需要在事前做一份大致的预算。土地取得成本和房地产开发成本是房地产企业面临的两大主要成本，往往可以根据现有信息和以往的开发经验做出一个初略的估计。在做初步预算时，只要将土地增值税考虑其中，不仅关注土地取得成本和房地产开发成本本身对企业利润的影响，还充分考虑其对土地增值税的影响，那么就能够对项目的盈利性做出更加准确的预测，使企业的选择更加合理。
2.利息支出相关筹划
根据土地增值税相关规定，房地产企业在进行房产开发的过程中所发生的利息支出，在计算土地增值税时有两种扣除方式。第一种是将其利息支出予以据实扣除，但不得超过按照商业银行的同类同期贷款利率所计算出的金额。除此之外的其他房地产开发费用则按照取得对应土地使用权所支付的金额和房产开发所付出成本的金额之和的5%以内予以计算并扣除。其适用条件是房地产企业的该利息支出能够按照所转让的房产项目计算分摊，并且能够提供相关金融机构的贷款证明。第二种是利息支出连带其他房地产开发费用一并作为房地产开发费用，按照取得对应土地使用权所支付的金额与房产开发所付出成本的金额之和的10%以内予以计算并扣除。其适用条件是房地产企业不能够按照所转让的房产项目计算并分摊相应的利息支出，或者不能够提供相关金融机构的贷款证明。由此可以看出，虽然两种扣除方式的适用条件不同，但对于房地产企业来说是具有一定选择性的，特别是当企业能够按照不同的房产项目对其利息支出进行恰当的计算分摊并能够提供相关金融机构的贷款证明时，企业可以在两种扣除方式之间进行自由的选择。经过初步分析就可以发现，利息支出如果在所有开发费用中占比较大，那么采用第一种据实扣除的方式将更有利，而当利息支出在所有开发费用中占比较小时，则采用第二种一并扣除的方式会更好。
3.代收费用相关筹划
房地产的开发及销售往往涉及众多业务和事项，房地产企业在此过程中经常会代其他单位或个人向客户收取一些费用，比如维修费用、城建配套费用等。根据相关规定，目前此类代收费用有两种核算方式。第一种是作为房屋售价的一部分向客户收取，进而视作房屋销售收入的一部分。第二种是向客户单独收取，不作为房屋销售收入。由此可以看出，两种方式下的土地增值税收入项目金额和扣除项目金额会有所不同，因而房地产企业可以据此来对土地增值税进行相关的筹划。一般来说，只要符合相关规定，满足适用条件，按照第二种方式收取的代收费用，因未计入房屋售价，从而在计算土地增值税时不作为收入项目金额，相应地，其支付的成本也不作为扣除项目金额。第一种方式则恰好相反，在计算土地增值税时，与代收费用相关的收入和支出应当计入收入项目金额和扣除项目金额。而代收费用是确定的，因而主要考虑的应当是其对扣除项目金额的影响。为此，房地产企业应当准确计算出两种方式下的扣除项目金额，再结合相应的税率计算出税收支出，从而判断哪种方式对企业更加有利。如果将代收费用纳入收入项目金额能够为企业带来更多的扣除项目金额，进而节约土地增值税支出，那么就应当采用第一种方式来核算为其他单位或个人代收的费用。
土地增值税的金额主要取决于收入和扣除项目。因而，房地产企业可以结合税法的相关规定从收入和扣除项目两个角度来对其土地增值税进行全面的税收筹划。从收入角度来看，可以采用分散收入、合理定价等方法进行税收筹划；从扣除项目角度来看，则可以进行土地取得成本、房地产开发成本、利息支出和代收费用相关的税收筹划。不同的税收筹划方式最终的目的都是促进企业实现其经营发展目标，因此房地产企业土地增值税在清算中的税收筹划应当尽可能地从企业整体层面的经营发展目标出发，从而制定出更加有利于企业长远发展的税收筹划方案。
参考文献
[1]李晓愫.房地产企业税收筹划研究[J].当代经济，2014(02).
