时间：2023-06-05 09:55:33
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇司法评估报告，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：司法鉴定项目 风险识别 风险防范 操作要点
资产评估司法鉴定，是 司法部门委托专业资产评估机构 ，运 用资产评估学的原理 、专门 知识和技能 ，依据资产评估及司法鉴定有关规定与方法，对司法活动中的诉讼、仲裁 、执 行等所涉及的价值纠纷或争议 ，通过 现场勘察取证及市场调查，并在分析、研 究 、鉴 别后作出鉴定结论的活动 。资产评估司法鉴定结论是由独立的评估中介机构出具的客观、公正、科学的专业意见，是一种司法实践中的独立证据 。实 际评估鉴定流程和大多资产评估业务相似，即先由司法部门委托，资产评估机构根据项目难易程度、自身胜任能力、人力和时间安排等情况确定是否承接，决定承接后调阅卷宗，与经办法官沟通，编制评估工作计划，再进行具体的现场勘察、市场调查、评定估算和编制评估报告等评估程序。
一、司法鉴定项目特点
司法鉴定项目因其涉及司法活动中的诉讼、仲裁 、执行等，相对于一般的资产评估业务，具有以下几个特点：
（一）主体的特定性
司法鉴定项目的委托方为司法部门，具体包括各级人民法院司法鉴定部门、各级仲裁机构等，受托方为具有资产评估资质且进入司法鉴定机构备选库的各类评估机构，具体包括资产（动产）评估、房地产评估、土地估价、矿业权评估和旧机动车鉴定评估机构等。
（二）涉案当事人利益的对立性
司法鉴定项目的评估对象为涉案资产，进入诉讼的涉案当事人利益是完全对立的，对司法鉴定结论均极为敏感，这就要求评估机构在评估时必须站在超然的中立立场上，谨慎、认真、科学的进行评估鉴定，确保评估结论的客观、合理、公平、公正。
（三）项目的复杂性
司法鉴定项目往往存在评估对象基础资料缺失、现场勘察受限、被评估单位不配合等特殊情况，特别是对于成套设备和隐蔽工程，经常会因组成设备缺失或无法勘察而不能确定其实际状况。同时被评估单位往往不提供评估所需的很多基础资料，评估人员需要从进行大量的市场调查和资料收集工作，增加工作量。
（四）项目的风险性
司法鉴定项目因其具有利益的完全对立性、复杂性，以及对鉴定结论的合法有效、客观合理并能得到市场信息的支持及验证具有较高要求，故较一般资产评估业务具有更大的风险。
二、司法鉴定项目风险的识别和防范
（一）风险识别
司法鉴定项目因其特殊性，从评估风险来源或起因角度来看，主要为两类风险：一类为资产评估司法鉴定报告原因引起的风险，主要包括因鉴定对象、价值类型、评估基准日、取价标准、评估依据、评估假设、评估程序等方面判断或选择错误，导致形成错误或不实的评估结论，从而可能致使资产评估机构及评估人员因此承担民事法律责任、行政法律责任甚至刑事法律责任的风险；另一类是资产评估司法鉴定报告以外原因引起的风险，主要包括因业务流程、评估机构内部控制流程、评估工作底稿、外部沟通等方面不符合相关规定引起的风险，如未经正常司法摇号选定方式承接的鉴定项目引起的风险；或签字评估师和现场勘察人员不一致可能引起的风险；或私下与一方当事人沟通引起的风险等等，上述风险均可能致使评估机构及评估人员因此承担相关责任。从评估技术角度划分，评估风险可以分为评估技术风险和非评估技术风险，上述具体风险可分类归入。
（二）风险防范
针对司法鉴定项目的特殊性，识别其风险类别后，首先应对项目可能涉及的风险进行评价，评价方法可以选用风险概率矩阵法、专家评价法、综合因素分析法、层次分析法、模糊综合评价法等方法，先确定影响单因素风险高低的关键因素，评价单因素风险的高低，再从整体项目综合分析，评价整体评估风险的高低，根据资产评估机构的团队力量、时间安排、评估人员执业胜任能力及执业经验等，判断能否有效防范和降低风险，使整体项目风险降至可接受水平。在风险防范对策上，应紧密围绕如何使资产评估司法鉴定报告合法有效、鉴定结论客观、合理、公平、公正并能得到市场信息支持或验证，以及如何使项目业务流程、评估机构内部控制流程、外部沟通等方面合法合规，工作底稿全面符合资产评估准则及司法鉴定相关法规规定并能从证据方面支持评估结论，同时证明自身无违法行为的角度，实施具体防范措施。
三、司法鉴定项目的操作要点
（一）规范业务承接
司法鉴定项目的承接一定要符合相关法律法规的规定，由司法部门通过公开摇号或其他公开、公平的选择方式确定资产评估机构，并出具正式书面的司法鉴定委托书，资产评估机构在收到司法鉴定委托书后，根据委评涉诉资产情况、项目难易程度、自身胜任能力、人力和时间安排等情况确定是否承接。资产评估机构不得以不当方式取得委托、私下接受当事人委托以及承接自身不具有专业胜任能力的项目，以防范可能因承接不规范或专业能力不胜任而产生的评估风险。
（二）规范编制工作底稿
司法鉴定项目最终形成的评估报告是司法实践中和一种独立证据，对于案件的审理和执行、涉诉当事人司法权益的保护和实现均具有重要作用，必要时需通过当庭质证方可发挥其作用。而评估报告结论的形成是以工作底稿为基础，工作底稿必须客观、准确、全面、科学，必备的基础资料完整、现场勘察记录翔实、相关人员签名齐备、取价有据、计算过程正确、各方面影响因素考虑全面，能够完全支撑评估结论，并在评估报告出具后及时整理归档保存，以备质证及日后调阅之需。
（三）认真全面进行现场勘察
司法鉴定项目很重要的一个环节就是进行现场勘察。首先，应由司法部门经办法官进行组织协调，在司法部门经办人员、涉案当事人、资产评估机构相关评估人员均到场的情况进行现场勘察，资产评估机构两名项目负责的资产评估师应均到现场；其次，现场勘察时一定要认真全面，按照司法鉴定委托书所列评估对象逐项清点，明确评估范围，必要时需与经办法官沟通确认，做到不重不漏，全面准确；最后，做好现场勘察记录，对委评资产的名称、数量、规格型号、生产厂家、出厂日期、各种实物特征、运行状况、现时状况、维修保养情况等全面勘察记录，并对评估对象逐一拍照取证。
（四）充分的市场调查
司法鉴定项目的评估对象为各类涉诉资产，具有多样性、特殊性和一定的复杂性，很多涉诉资产现场勘察时无铭牌、标识及相关的基础资料，很多隐蔽工程无法从外部直接勘察，无法准确辨识；同时因为司法鉴定的评估结论最终还需得到市场信息支持或验证，对其客观性、准确性、公正性和科学性要求较高，故在进行评定估算前必须进行充分的市场调查，包括调阅案件卷宗、直接向相关供应商或经销商询价、充分收集同类资产的市场交易信息、咨询相关领域的资深人士或专家等，确保评估对象及评估范围明晰，取价准确有据，资料全面客观，为进一步的评定估算提供充分的基础资料。
（五）准确的评定估算
评定估算是得出评估结论的必经步骤，在充分市场调查的基础上，根据司法鉴定项目的实际情况，结合评估目的，选择适当的评估方法进行评定估算才能得出正确的评估结论。评定估算时须保证评估方法和相关参数选择准确、各方面因素考虑全面、计算正确，必要时采用两种以上评估方法进行相互验证，确保得出的评估结论合理有据，得到市场的支持或验证。
（六）精心编制评估报告
评估报告是司法鉴定项目的工作成果，也是公开对外提供的一个独立司法证据，其重要性不言而喻，很多评估风险也由此引发，因此须重视评估报告的编制，不能简单套用模版，应针对不同项目的实际情况，不同涉案资产的实体特征、类别、现时状态、产权瑕疵等，作出充分的披露和说明，准确表述评估价值、评估方法、价格标准的选取依据，准确表述评估依据、评估假设、评估过程和评估结论，审慎、全面表述特别事项说明和评估报告使用限制说明，充分揭示和披露涉案资产重要的受限和瑕疵事项、评估结论的价值内涵以及需提请报告使用者关注的其他事项等，以使报告使用者能够从评估报告中获取到客观、准确、充分、有用的涉案资产价值鉴定结论，同时体现资产评估机构和评估师的工作成果和专业价值。
（七）规范资产评估机构业务控制流程
资产评估机构在承接司法鉴定项目时，一定要严格按照相关法律法规、评估准则规定的流程完成业务，委派具有资质且胜任的评估人员承做项目，严格执行回避制度和内部三级复核程序，报告签字评估师一定为承做项目负责人，不与涉案当事人任何一方私下沟通，不受任何第三方的不当干扰等，防范因流程不合规而可能产生的评估风险。
四、结束语
资产评估司法鉴定是司法案件审理和执行的一个重要依据，所形成的评估报告是司法实践中的一种独立证据，也是资产评估机构一个重要的业务领域，所以资产评估机构和评估人员在承做司法鉴定项目时一定要充分识别相关评估风险，做出准确评价，并针对不同的风险实施不同的防范措施，规范操作，把握要点，高质量地完成司法鉴定项目，将司法鉴定项目的评估风险降至最低水平。
参考文献：
[1]张卫东.资产评估司法鉴定项目的评估风险风析・资产评估
[2].资产评估司法鉴定业务几个亟需规范的问题・资产评估
基金项目：本文系浙江省教育厅2013年高等学校访问学者专项发展项目“恢复性司法理念指导下的社区矫正运作模式研究——一个功能主义的视角”的阶段性成果，项目编号：FX2013256。
一、问题的提出
作为非监禁处遇的社区矫正代表着犯罪矫正的未来走向，体现了刑罚的轻缓化、人道化和行刑的社会化、经济化。截止2013年8月底，全国实行社区矫正的罪犯占全国罪犯总数的四分之一。①随着两院、两部联合的《社区矫正实施办法》的正式实施，人民法院不断扩大非监禁刑的适用率，判处缓刑、管制和裁定假释的比例越来越高。人民法院应当如何确保对被告人采用社区矫正的正确性，理论与实务界普遍认为，审前社会调查评估制度是一项行之有效的保证措施。
社区矫正审前社会调查评估制度，是指人民法院在拟适用社区矫正前，由专门机构对犯罪人的犯罪背景、人格特征、社会评价、犯罪行为后果和影响等情况进行专门调查，并对其人身危险性和是否具备社区矫正的监管条件进行系统评估，从而为人民法院提供书面调查评估报告并提出是否适用社区矫正建议的制度。通过科学的审前社会调查评估，分析犯罪人的人身危险性，使人民法院对犯罪人是否适用社区矫正的评判能够建立在与犯罪人有关的、体现其再犯可能性的所有因素的综合评价上，以降低社区矫正的适用风险，为社区矫正执行机构开展个性化的预防犯罪和矫正犯罪提供科学依据，从源头上预防和减少社区服刑人员再犯罪的风险。所以，审前社会调查评估在社区矫正的适用阶段扮演着“身先士卒”的角色，是非常重要的一个步骤和过程，调查评估报告则为社区矫正执行阶段开展个性化预防与矫正提供了科学依据。
审前社会调查评估制度起源于美国的缓刑资格调查制度，到1930年，缓刑资格调查演变成为整个量刑提供判决前的调查报告，从而形成了现代意义上的审前社会调查制度。1950年在海牙召开的第12届国际刑法及监狱会议积极倡导了这一制度，之后被许多国家效仿。我国的社会调查评估制度最早运用于审理未成年人犯罪领域。为贯彻《联合国少年司法最低限度标准规则》（又称《北京规则》）的公约要求，最高人民法院率先于2001年4月出台了《关于审理未成年人刑事案件的若干规定》，其中第21条明确规定审判机关在审理未成年人犯罪案件之前可以进行社会调查。随后最高人民检察院分别于2002年、2007年颁布《人民检察院办理未成年人刑事案件的规定》，规定人民检察院可以对未成年犯罪嫌疑人进行社会调查，为办案提供参考。2012年修订的《刑事诉讼法》第268条以法律的形式确立了未成年人审前社会调查制度。
审前社会调查评估制度在未成年人犯罪案件中普遍适用而且取得了良好的社会效果。少年司法改革对这一制度的探索，给社区矫正的适用带来了启发。人民法院对“罪行较轻、主观恶性较小、社会危害不大”的刑事案件适用缓刑、管制的比例越来越大。但“罪行较轻、主观恶性较小、社会危害不大”都属于量刑情节，只有通过审前社会调查获得较为充分的量刑信息，法官才能准确地判断能否适用缓刑、管制，将罪犯放置于开放的社区环境接受社会矫正。在《社区矫正实施办法》出台以前，就有不少省市如江苏、浙江、安徽、四川、湖北①等对社区矫正审前社会调查评估制度进行了探索和实践。2012年，“两院两部”联合下发的《社区矫正实施办法》，进一步明确和细化了审前社会调查评估的启动程序、工作主体、调查内容等问题，这标志着我国社区矫正审前社会调查评估制度的正式确立。
审前社会调查评估制度在当下的社区矫正实践中被广泛运用和实施，也取得了较好的法律效果和社会效果。但这一制度的形成和实施在我国尚处于起步阶段，还存在着诸多问题：因《社区矫正实施办法》第4条对相关部门进行调查评估的权力所设置的是“可以委托”的“授权性”规范，而不是“应当型”的“义务性”规范，导致了调查的随意性；启动主体主要为人民法院的单一性导致了启动时间的滞后性；调查内容的不统一有可能会造成部分关键调查项目和调查环节的缺失，导致了调查报告就事论事、肤浅空洞、对犯罪原因的深层剖析和人身危险性的综合判定的严重不足；调查报告的低质量无法为人民法院适用社区矫正提供有价值的参考，进而导致了调查评估报告效力上的不确定性。
针对上述问题，笔者对社区矫正审前社会调查评估制度的程序构建提出一些设想，先将整个程序设计为启动阶段、调查阶段和调查评估报告的使用阶段，然后分别进行程序构建。笔者从适用案件范围、启动主体和启动时间三个要素来构建启动程序；从调查主体、调查内容和调查方式方法三个要素来构建调查程序；最后从检察院和监狱机关两个方面构建调查评估报告的使用程序。
二、启动程序的构建
审前社会调查评估的启动程序是指由什么主体在什么时间针对哪些案件开始着手社会调查工作，其中适用案件范围、启动主体和启动时间是启动程序最重要的三个要素。
在英美，刑事审判分为“定罪裁判”和“量刑听证”两个相对分离的阶段。在大部分案件中，一般是在法院判定被告人有罪之后、开始量刑之前，法院才委托内部具有相对中立性的缓刑官进行量刑前调查。少年被告人案件则由社会工作者单独或者会同缓刑监督机构一起调查。究竟哪些案件需要进行量刑前调查，在美国，联邦法院和各州法院采取了各不相同的做法。在一些州当中，要对所有被宣告犯有重罪的案件都进行量刑前调查；在另一些州当中，仅要求对可能判处一定时间（如1年）以上刑罚的案件进行量刑前调查；还有的州规定对21岁以下或18岁以下的犯罪人和初次犯罪的犯罪人必须进行量刑前调查。需要注意的是，在进行量刑前调查的案件中，并不必然要判处犯罪人缓刑。而在不可能被判处缓刑的案件中，是否进行量刑前调查，由法官自己决定。[1]（p104）
我国目前 普遍的做法即在人民法院立案经由承办法官初步阅卷后，认为有可能被判处非监禁刑的案件，委托社区矫正执行机构——司法行政机关进行社会调查，这是一种模仿英美的做法。仔细比较我国与英美国家在刑事审判模式、制度安排、机构设置等方面的不同，这种模仿和借鉴在我国存在着“水土不服”的情况。
（一）案件范围
社区矫正审前社会调查评估制度的适用范围主要是建议被判处缓刑和裁定假释的案件。《刑法修正案（八）》明确规定缓刑和假释前需要“考虑罪犯对社区的影响”、“不致再危害社会”，这为社区矫正审前社会调查评估提供了明确的法律依据。但是对于判处管制和决定暂予监外执行前是否需要考虑罪犯对社区的影响，法律并没有作出规定。笔者认为，人民法院判处管制是《刑法》等相关法律明文规定具有相应的量刑情节时就应当适用的刑罚，而且管制本身就是一种非监禁刑，不需要考虑社区影响，应当适用社区矫正。《刑事诉讼法》、《监狱法》明确规定了暂予监外执行的条件。是否适用暂予监外执行，决定主体不存在行使自由裁量权的问题，而且监外执行的条件消失后，社区服刑人员就应回监狱服刑。因为社区矫正期间主要是强化监管，教育矫正和帮助其再次融入社会的作用不明显。所以，判处管制和决定暂予监外执行，是因符合法定量刑情节而依法独立作出相应的裁判，管制中的酌定情节也只对量刑期限有影响，人民法院作出这两种形式的裁判，审前社会调查的重要性不大。而法律对于裁判缓刑、假释的条件只有原则性的规定，审判人员需要更多地考虑犯罪人自身的具体情况，在专门调查的基础上，对其人身危险性进行系统评估，应在全面综合的前提下作出裁判。这些罪犯的具体情况大多数属于酌定的量刑情节，所以，笔者认为，裁判缓刑、假释的审前社会调查程序是必不可少的，而且应作为裁判的前置性程序。
另外，笔者需补充两点。第一，我国《刑法》规定缓刑的适用条件为：一是适用对象是被判处拘役或者三年以下有期徒刑且不构成累犯者；二是犯罪分子确有悔改表现，适用缓刑确实不致再危害社会。这说明缓刑只适用于主观恶性不大、社会危害较小的轻微刑事案件，只有被判缓刑才能适用社区矫正避免监禁刑。然而缓刑的条件限制排除了那些法定刑期为三年以上，但被告人悔罪态度非常好、再犯罪可能性非常小的案件。笔者认为这部分案件如果通过审前社会调查评估，发现被调查人确实一贯表现很好，只是过失犯罪或激情犯罪，且悔罪态度好，积极赔偿被害人，再犯可能性极小，本着修复被伤害的关系的目标，可以考虑借鉴适用国外的严格监督性缓刑。当然这需要修改缓刑的条件，增加属于社区矫正性质的非监禁刑种（措施）。第二，社区矫正审前社会调查评估制度本身就是从“未成年人社会调查报告”制度发展而来。本着“教育、感化、挽救”的理念，对所有未成年人刑事案件，不论是否可能被判缓刑，应一律开展审前社会调查。
（二）启动主体和启动时间
因启动主体的单一性造成了启动时间的滞后性问题，已成为目前审前社会调查评估制度的诟病之一。根据《公安机关办理未成年人违法犯罪案件的规定》、2001年最高人民法院《关于审理未成年人刑事案件的若干规定》、2002年《人民检察院办理未成年人刑事案件的规定》和2012年修订的《刑事诉讼法》，我国针对未成年人的社会调查启动主体可以是公安机关、人民检察院、辩护人和人民法院。而《社区矫正实施办法》也规定可以启动审前社会调查的主体包括人民法院、人民检察院、公安和监狱部门。
《刑事诉讼法》规定公安机关是刑事案件的侦查机关，有权依法收集能够证实犯罪嫌疑人犯罪行为及犯罪情节轻重的各种证据。有观点认为，公安机关在侦查案件时，就与犯罪嫌疑人、被害人、犯罪嫌疑人所处社区群众、单位职工都有接触，因而公安机关可以在办案的同时就启动审前社会调查程序开展调查，还可以节约诉讼成本。[2]然而，在侦查阶段，犯罪嫌疑人往往是本能地逃避制裁，认罪态度不一定好，被害人正处于愤怒期，在此阶段开展社会调查，恐怕难以收集到真实可靠的信息。公安机关的走访调查是为了侦破案件的需要，更为重视那些能够证明嫌疑人有罪或者无罪的证据，对于那些涉及嫌疑人罪轻或罪重问题的量刑证据，公安机关并没有足够强大的动力开展调查和收集。[3]所以，公安机关的侦查职能和审前社会调查的性质目的不同，公安机关不适宜作为审前社会调查的启动主体。
目前，全国检察机关开展量刑建议改革，检察机关完全可以通过量刑建议权提出适用非监禁刑的建议，提供法庭采信，而量刑建议的提出有待于调查收集丰富的量刑信息。所以，检察机关启动社会调查活动是为了在量刑建议中提出酌定量刑情节进而建议法官能否适用缓刑。刑事审判中的简易程序一般是针对轻微刑事案件、被告人自愿认罪，并对起诉书指控的犯罪事实没有异议，而仅对被告人量刑的过程。所以检察机关是在犯罪嫌疑人自愿认罪的前提下，启动审前社会调查程序，以获得丰富的量刑信息。对此，已有地区尝试了此做法。如上海市浦东区人民检察院与人民法院、司法局协商，主动承担起审前社会调查工作，对可能适用缓刑的被告人、由人民检察院在审查起诉阶段进行调查，并作为量刑建议材料提交给人民法院。[4]人民检察院作为启动主体将社会调查工作提前到审查起诉阶段，也体现了人民检察院对社区矫正的监督职能，避免了事后监督①的不及时和效果不佳的弊端。
辩护人则根据自身辩护职责的需要开展社会调查工作，制作书面材料提交法庭，以便法庭在量刑辩论时有充分的调查信息与公诉人（检察机关）相抗衡，法庭将重点审理发生争议的量刑事实。
人民法院启动审前社会调查，容易造成先入为主、未审先定、合而不议的偏差，无法保证审判的公正和实质化的审理。而人民法院自行开展社会调查，会与人民法院的中立地位、司法被动性和证据裁判规则产生冲突。[5]英美国家是由人民法院内部的缓刑官开展调查，缓刑官地位独立，有着较高的职业素养、职业操守和敬业精神，能够保证调查信息的真实性和全面性。但是，我国的人民法院内部并没有设置这种专职的“缓刑官”，也没有设立作为司法行政机构的“缓刑官办公室&rdq uo;。若由人民法院的法官担任社会调查员开展社会调查，会存在因权力过于集中而滥用的可能。同时，基层人民法院从事刑事审判的法官工作量本来就非常大，让法官亲自从事“审前社会调查”，不仅法官普遍不支持，而且也没有基本的可操作性。[6]但是，有的案件人民检察院认为不可能适用缓刑，而人民法院在审理阶段又出现了新的证据，认为可能适用缓刑；或者一审判决实刑，但到二审认为可能适用缓刑。在上述两种情况下，应赋予人民法院审前社会调查程序的启动权，但不是自行调查权。所以，人民法院不适合作为审前社会调查的调查主体，但是必要时可以委托专门调查机构进行社会调查。
监狱管理机关是罪犯的管理部门。监狱根据罪犯的改造情况，对于被判处有期徒刑、无期徒刑的部分犯罪人，在执行一定刑罚之后，认为确有悔改表现，不致再危害社会，就可以向中级以上人民法院提交假释建议书。而罪犯的悔罪态度、改造表现、社会危害性才是决定能否假释的实质条件。因为，监狱在管理过程中对罪犯的各方面情况比较了解，赋予监狱对拟假释的罪犯调查“对社区的影响”，可以将调查结果与罪犯的悔罪表现、社会危害性评估等综合考虑，制作假释建议书，提交人民法院裁定。所以，监狱管理机关是适用假释案件的审前社会调查启动主体。
综上分析，笔者认为，对于人民法院判处缓刑等适用社区矫正刑罚和相关措施的，审前社会调查程序的启动主体主要应为提出量刑建议的检察机关和为被告人辩护的辩护人，其中检察机关的审前社会调查是一种职责，辩护人的审前社会调查是一种权利。必要时，审判机关可以启动审前社会调查程序。对于人民法院裁定假释适用社区矫正的，审前社会调查程序的启动主体应为建议假释的监狱管理机关。一般启动时间应为人民检察院审查起诉阶段或监狱准备提交假释建议书阶段。启动时间的前移是为了确保调查主体有充裕的时间开展调查，而不是匆忙应付了事。
三、调查程序的构建——关注被害人的权利
（一）调查主体分析
根据《社区矫正实施办法》的规定，审前社会调查的调查主体（被委托主体）是县级司法行政机关。但在实际工作中，真正进行审前社会调查的主体往往是基层司法所。笔者认为，制度设计由社区矫正的执行主体即基层司法行政机关作为审前社会调查的调查主体，理由有以下几点：第一，英美国家的量刑前报告是由缓刑官根据法官的要求准备的，而缓刑官负责缓刑犯的监督执行。我国借鉴了国外的做法。第二，由社区矫正执行主体开展审前社会调查可以使其提前了解拟适用社区矫正犯罪人的基本情况，有利于今后对其有针对性地进行教育和矫正，实现刑罚的个别化，提升社区矫正的效果。第三，可以实现社区矫正的适用主体（审判机关）和社区矫正的执行主体（司法行政机关）的无缝对接，有利于及时接收、管理、防止脱管、漏管的现象发生。但是，从学理上来说，该制度设计存在着不合理的因素；从实施的实际效果上看，也存在着诸多问题与不足。
第一，由社区矫正执行主体司法行政机关作为审前社会调查的调查主体，违反了职能相分离的原则。审前社会调查是社区矫正适用阶段的重要程序，调查评估结论对人民法院决定是否适用社区矫正有着重要的参考价值。而英美国家规定由社区矫正执行主体缓刑官准备量刑前报告，那是因为缓刑官是法院内部相对独立的司法调查员，法院内部又设立作为司法行政机构的“缓刑官办公室”作为缓刑执行监督机构，他们都属于法院系统。在我国不具备这样的机构，我国社区矫正的适用主体和执行主体分别属于两个不同的国家机关，根据职能相分离的原则，司法行政机关不适合成为审前社会调查的调查主体。
第二，基层社区矫正机构的人员配备紧张、知识结构不合理、专业性不强等因素影响了审前社会调查评估结论的客观性和中立性。审前社会调查评估工作是一项专业性非常强的工作，按照规定，每份评估报告需走访调查评估对象的家庭、社区、邻居、单位，听取被害人、所在村（社区）的意见，非常费时费力（人力、物力）。另外，随着经济的快速发展，人口流动频繁，异地犯罪的现象日渐增多，人户分离情况严重，在客观上加剧了审前社会调查评估的难度。基层社区矫正机构的工作人员大都缺乏法学、社会学等相关领域的专业知识，人员素质较低，有时为了应付工作临时组合，甚至社工、志愿者也加入到审前社会调查的队伍中，导致审前社会调查评估报告往往肤浅空洞、主观倾向明显，质量无法保证。
因此，笔者认为审前社会调查评估的调查主体应与启动主体同一，即谁启动谁调查，这种设计既能够保证调查的时效性，又能够保证调查质量。但人民法院作为启动主体例外。社区矫正机构可以对是否具备社区矫正的监管条件进行调查，同时还应当作为调查的参与主体发表自己的意见。据笔者的实际调研发现，社区矫正机构开展审前社会调点关注的就是是否适合社区矫正的外部监管条件，而对人身危险性和社会危害性的调查，因受制于工作人员的素质，调查评估结论简单粗糙。
我国目前接受人民法院委托从事“社会调查”的主体有：未成年人保护组织，如共青团、妇联、青少年保护委员会、关系下一代委员会等；专职社会工作者或青年志愿者；社区矫正机构。[7]但问题是这些被委托的社会团体组织在从事本职工作之外兼职从事社会调查，难以保证其全身心地投入到调查中，因而也就无法保证调查的全面性和深入性。所以，社会团体组织不足以承担社会调查的重任。从长远考虑，我国应该设立专门从事审前社会调查的机构，以确保调查评估结论的中立性和专业性。笔者建议在人民法院系统内部设立专门的刑事案件审前社会调查委员会（或者专职的调查员），同时建立兼职调查员专家库（具有一定心理学和教育学知识的人），让其提供专业方面的指导和帮助。
（二）调查内容
缓刑前的社会调查评估内容和假释前的社会调查评估内容是有所区别的，但总体来说应包括以下两方面内容。其一是犯罪人自身情况的调查，其二是是否适合社区矫正外部条件的调查。
对犯罪人自身情况的调点首先应是犯罪人的人身危险性和社会危害性。在人身危险性调查中最重要的是被告人或罪犯的认罪悔罪表现，包括对犯罪行为的认识、悔过 态度和赔偿损失情况。如果认罪态度好，悔罪表现突出，表明行为人犯罪的主观恶性和人身危险性较小。其次是犯罪前的平时表现（包括工作学习表现、业余生活、邻里关系、社会交往以及违纪违法情况）、主观思想动态和个性特点。再次是家庭、单位、邻居对其的社会评价。社会危害性调查包括被告人走上犯罪道路的环境因素、被告人造成损害的社会影响、被害人的谅解等内容。
是否适合社区矫正外部条件的调查，包括家庭背景情况和社区公众被害人的态度（社区环境）。家庭背景调查包括家庭关系情况（如配偶、子女、父母、兄弟姐妹的基本情况，是否是离异家庭，配偶、子女、父母是否有违法犯罪情况，家庭关系是否存在经济纠纷等）、家庭经济状况、家庭成员的态度。社区公众被害人的态度主要调查被害人的心理承受状况、社区（村）基层组织的意见、公安派出所的意见，未成年人还需调查学校的意见。
而那些被告人实施犯罪时的情况，如犯罪人的年龄、职业、精神状态，犯罪动机、犯罪目的、故意过失、是否预谋、犯罪手段、犯罪时间、地点等内容，不应该是审前社会调查的内容，而是公安机关在刑事侦查时就应调查的内容，是作为定罪的证据。
辩护人的调查内容则是在全面研读公诉方的案卷笔录，洞悉公诉方的量刑建议的前提下，对起诉书所记载的量刑情节进行必要的调查核实，调查收集各种被公诉方所忽略的酌定量刑情节。
（三）调查的方式方法
当前，我国对审前社会调查评估的具体方式没有明确的规定，社会调查评估应当如何实施还是一个空白。但调查方式是否科学合理直接关系到所获取信息的真实性、准确性和全面性。[8]笔者在走访调查时发现，实践中的审前社会调查主要有两种方式：一种是填写表格式的审前社会调查表，表格中内容的获取采取个别约谈、查阅资料、召开座谈会、走访等形式，如《浙江省社区矫正审前社会调查表》；另一种是直接以调查笔录的形式出现，调查笔录中有若干预设的问题，包括被告人、社区居民、派出所、所在村（社区）等调查笔录，如江苏省扬州市广陵区司法局的《刑事案件被告人审前调查表》。两种调查方式大同小异，但调查的具体过程我们无法知晓。
对此，美国缓刑官的量刑前调查过程为：首先，缓刑官要与被定罪的犯罪人进行一次面谈，被称为“最初面谈”。这种最初面谈通常是在缓刑官的办公室中进行（如果犯罪人已经被拘留或逮捕的，就在看守所中进行）。在犯罪人未被拘留或者逮捕的情况下，最初面谈也可能在犯罪人的家中进行，这样的面谈给缓刑官提供了了解犯罪人的家庭状况等信息的机会。家庭面谈不仅可以让缓刑官通过实地观察证实某些信息，还可以通过与犯罪人的其他家庭成员面谈来证实有关信息。该面谈的内容包括犯罪人的犯罪历史、儿童时期的成长经历、受教育程度、就业情况、身体和心理健康状况、家庭情况等。其次，缓刑官试图通过医疗记录、雇佣记录、社会服务部门的记录、学校记录等来核实这些情况。如果时间允许，缓刑官应与所有的有可能了解犯罪人情况的人进行面谈，并核实信息的准确性。在一些案件中，缓刑官还应该到犯罪案件发生的地方，现场了解与犯罪案件的发生有关的情况。[9]（p105）
但是上述调查过程并没有反映出犯罪人的悔罪态度问题。笔者认为，犯罪人对被害人的真诚道歉并积极赔偿的行为能较好地体现其悔罪态度，同时也能够体现犯罪人不再犯罪乃至回归社会的意愿，使其人身危险性大大降低；犯罪人积极赔偿被害人，努力帮助被害人摆脱困境，这也是降低犯罪社会危害性的标志。被害人接受道歉和犯罪人给予的赔偿并对犯罪人表示谅解，这意味着双方的矛盾有所化解，因犯罪所破坏的社会关系得到一定的修复。此类信息的调查收集将对法官量刑起着非常重要的作用。所以，调查主体在对犯罪人面谈后，应再与被害人进行面谈，了解双方和解的可能性。被害人的态度在很大程度上制约着社区矫正的社会效果，因此，有必要在社区矫正审前社会调查过程中引入刑事和解程序，以使社区矫正尽可能得到被害人的认同，从而实现各方面的利益平衡，增进社会和谐。[10]因此，关注被害人的权利和意见是调查程序中不能忽视的重要方面。
四、社会调查评估报告使用程序的构建
（一）检察机关使用社会调查评估报告的程序
检察机关根据社会调查评估报告向法庭提出是否适用非监禁刑的量刑建议，连同起诉书、案卷材料一并提交法庭，作为量刑参考依据。检察机关作为公诉机关，检察官受刑事追诉地位的影响，其提出的量刑建议一般会具有程度不同的偏向性。[11]近期一些基层人民法院的量刑程序改革，即简易程序审理已出现检察官出庭支持公诉，法官则对控辩双方存有争议的量刑情节进行有针对性的调查，引导双方就量刑发表辩论意见的情况。[12]这种量刑模式的改革，改变了以往人民法院对简易程序的“办公室操作”模式，①有效地规范了法官的自由裁量权，同时也纠正了检察官的偏向性。在这种量刑模式下，法官必须充分考虑双方提出的量刑建议，对双方提供的社会调查评估报告中有争议的内容展开质证和辩论，两造对抗的模式确保了量刑的公正性。需要注意的是，检察机关通过量刑建议的方式适用审前社会调查评估报告，不能总是强调“法律监督”，而应从行使诉权的角度来对待审前社会调查评估报告，以使得辩护方的“量刑建议”与检察机关的“量刑建议”具有同等的影响力。[13]
（二）监狱机关使用社会调查评估报告的程序
监狱机关根据社会调查评估报告，向人民法院提出是否适用假释的建议书。实践中的操作往往是人民法院对假释建议书进行书面审理，人民法院只对监狱报送的材料进行审核即作出裁定。有的人民法院甚至会以罚金的缴纳情况作为裁定假释的决定性因素，而完全忽视罪犯在监狱的悔罪表现和对被害人的补偿等因素。近年来，人民法院也出现了对一些特殊的假释案件召开听证会，进行公开、公正的审理，以避免法官自由裁量权的滥用。但哪些假释案件需要召开听证会还需进一步论证。若人民法院对假释案件召开听证会，那么社会调查评估报告中有争议的内容就会被质证和认证，从而确保人民法院裁定假释的公正性。
【参考文献】
[1][9]吴宗宪.社区矫正比较研究（上）[M]. 中国人民大学出版社，2011.
[2]周立琴.浅议审前社会调查制度的不合理性[EB/OL].http：//hubeigy.chinacourt.org/public/detail.php？id=13820，2014-01-13.
第二条本实施细则所称的国有资产评估项目抽查，是指财政部门定期或不定期地选取具体评估项目，对评估各方当事人相关行为和评估报告的真实性、合法性进行检查，依法行使监督职能的行为。
第三条本实施细则适用于按照《*区改革国有资产评估管理方式的暂行办法》应当进行评估的各类国有资产评估项目。
第四条按照国有资产分级管理的原则，区财政局负责组织实施全区国有资产评估项目的抽查工作。抽查工作由市财政局统一协调。区财政局可根据需要，委托国有资产授权单位，各委、办、局进行评估项目的抽查工作。
第五条抽查工作围绕评估各方当事人相关行为和评估报告的真实性、合法性进行，重点检查以下内容：
（一）占有单位经济行为的合法性；
（二）被评估的资产范围与有关经济行为所涉及的资产范围；
（三）占有单位提供的产权证明文件、生产经营资料与财务资料的真实性、完整性；
（四）评估机构和评估人员的执业资格；
（五）资产账面价值与评估结果的差异；
（六）经济行为的实际成交价与评估结果的差异；
（七）现场勘察活动及评估现场记录；
（八）评估工作底稿；
（九）必要的资产清查、函证工作；
（十）评估依据的合理性；
（十一）评估报告的有效性；
（十二）评估报告对重大事项及对评估结果影响的披露程度；
（十三）其他。
第六条抽查工作按以下程序进行：
（一）准备阶段：
1、选取评估项目，研究、拟定抽查计划，确定具体抽查内容；
2、组成2人以上的抽查小组；
3、抽查小组在实施抽查前5个工作日，将《国有资产评估项目抽查通知书》下达给当事人。
（二）检查阶段：
1、抽查小组对评估项目当事人的具体工作进行抽查；
2、对重大、疑难问题，区财政局可组织专家进行鉴定，经专家评审后作出结论；
3、抽查小组起草《评估项目抽查结果报告》，对违反《国有资产评估管理若干问题规定》（2001年财政部第14号令），应予以行政处罚的，由区财政局提出初步处理意见，报市财政局。
（三）告知阶段：
在作出行政处罚之前，区财政部门应告知当事人拟作出处罚决定的事实、理由及依据，并告知当事人依法享有的权利。
（四）处罚阶段：
1、市财政局下达《行政处罚书》后，由区财政局督促有关单位尽快落实相关条款；
2、对有关单位或个人的违法违纪行为，区财政局可以建议提交有关部门处理，涉嫌犯罪的，移交司法机关处理。
第七条每年年度终了45个工作日内，由区财政局将全区抽查情况汇总后上报市财政局。
作为房地产估价机构在日常工作中经常要为司法机关处置涉讼房地产出具估价报告，报告中往往要涉及三个最基本的概念：一个是公开市场价值，一个是拍卖底价，一个是拍卖保留价。对于前者，由于有房地产估价规范的严格规定，一般没有异议。但是对于后二者，由于《房地产估价规范》与《中华人民共和国拍卖法》中的有关规定不一致，因此，对于什么是底价，什么是保留价，两者之间是什么关系，它们与起拍价、抵债价又是什么关系，房地产估价机构确定的拍卖底价或保留价的法律地位如何，目前有一些不同看法。本文仅就拍卖底价、保留价的准确称谓及其法律地位作一探讨，以期抛砖引玉。
一、什么是拍卖
《中华人民共和国拍卖法》第三条规定：拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。在实际经济生活中，拍卖有两种不同的性质和两种不同的形式。第一种性质的拍卖是基于自愿原则的，即拍卖委托人将自己所有的财物或权利委托拍卖人进行拍卖。常见的有古董、字画、邮票等的拍卖，土地使用权出让拍卖也属于这种性质。另一种性质的拍卖不是基于自愿原则的，往往出现在破产清算、涉讼涉案的情况中，是一种被迫的强制拍卖。与此同时也存在两种不同形式的拍卖：一种是英格兰式，报价由低到高，不断加价竞买，直到无人再加价时，即以最后应价者竞买成功为基本特征。我国和世界上绝大多数国家一般都采用这种拍卖形式；另一种拍卖形式则是荷兰式，报价由高到低，不断减价，以第一位应价者竞买成功为基本特征。荷兰阿姆斯特丹鲜花批发市场和日本东京海鲜批发市场都采用这种拍卖形式。近日，深圳市福田区“子悦台”商住楼在建工程也以这种拍卖形式成功地进行了拍卖。
与房地产估价有关的拍卖主要是第二种性质的拍卖，即强制拍卖。我们主要针对这种拍卖情况下的底价或保留价进行探讨。
二、拍卖底价与拍卖保留价
《房地产估价规范》第6.10.2条规定：房地产拍卖底价评估，首先应以公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，之后再考虑短期强制处分（快速变现）等因素的影响确定拍卖底价。
底价即最低商业价值。在此基础上确定拍卖保护价、起拍价。最高应价低于保护价的，重新拍卖或变卖。（《海商法大辞典》1988年版第414页）
保留价主要出现在《中华人民共和国拍卖法》中，第二十八条规定“委托人有权确定拍卖标的的保留价，并要求拍卖人保密。拍卖国有资产，依照法律或者按照国务院规定需要评估的，应当经依法设立的评估机构评估，并根据评估结果确定拍卖标的的保留价。”第四十四条规定“委托合同应当载明以下事项……；（三）、委托人提出的保留价。”第五十五条规定“拍卖无保留价的，拍卖师应当在拍卖前予以说明。拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。”
可以看出，底价是标的物的最低商业价值，或者说是第三方（房地产估价机构）确认的标的物在拍卖市场——这样一个受强制快速变现因素影响而形成的一个不完全市场上的最可能的成交价，相对于拍卖委托人来说是一种客观性的价格；保留价则是拍卖委托人在底价基础上根据评估底价确定的，相对来说更具有主观的意味。
在第一种性质的拍卖，即基于自愿原则的拍卖情形下，拍卖委托人是拍卖标的的所有人，有权自行确定拍卖标的的底价或最低商业价值，自行确定拍卖保留价。通俗地说就是：我就打算按这个价钱卖，低于这个价钱我就不卖了。此时，底价即保留价。在拍卖未成交的情况下，委托人可以降低自己的底价（保留价），因为最低商业价值是他自己确定的，他自己可以更改。在第二种性质的拍卖，即强制拍卖的情形下，作为最低商业价值的底价就不能与保留价等同了。这是因为：第一，这两个价格是由不同的主体确定的，底价是由法定的评估机构依法确定的；保留价则是由拍卖委托人，即司法机关或清算组、债权人委员会在委托拍卖合同中确定的。第二，底价在评估报告有效期内，如无特殊情况一般不能更改；保留价则可以在多次拍卖中向下调整，以期能够成交，但不能低于底价。第三，底价的更改必须由法定的评估机构依据变化了的条件做出新的评估；保留价则可以在底价之上，根据市场和拍卖的具体情况灵活确定。
总之，由房地产评估机构依法确定的拍卖底价是拍卖的最终保留价，是不可突破的价格底线。
三、拍卖底价的法律地位
以拍卖为估价目的的房地产估价报告（其中最重要的部分是确定拍卖底价）作为价格鉴证文件，在诉讼中的作用相当于法医鉴定、笔迹鉴定这一类专业技术鉴定，具有专业性、权威性和严格的法律意义，即在没有相反的证据的情况下，法院可以据此作出判断。而这种判断对当事人的利益将产生最直接的影响。拍卖底价的法律地位还表现在以下几点：
1、拍卖底价是确定保留价、起拍价的依据；
2、拍卖底价不可随意更改；
3、在拍卖不成交的情况下，以物抵债是法院执行工作的一种选择，此时，拍卖底价就是抵债价；
4、拍卖底价的确定必须由法定房地产估价机构按照法定程序完成。
5、房地产估价机构确定拍卖房地产底价必须承担法律责任。
四、房地产拍卖底价确定中的几个问题
1、拍卖底价的法律地位对房地产估价机构及全体估价师提出了更高的要求，即客观、准确地评估房地产拍卖底价。
2、不能简单地一律打几折，必须依照房地产估价规范要求，准确把握所评房地产因强制快速变现等因素对其公开市场价值的影响。从拍卖底价标的物在拍卖市场上最可能的成交价这个角度考虑，拍卖无法成交和成交价大幅偏离底价都或多或少与房地产评估机构未能准确把握所评房地产因强制快速变现等因素对其公开市场价值的影响有关。
3、尽可能多地收集房地产拍卖市场行情，仔细分析拍卖成交价与市场价、拍卖底价之间的关系。以目前深圳房地产拍卖市场为例，一般来说，住宅成交价总能高于拍卖底价，接近市场价，办公楼却常常无人竞拍。多套住宅整体拍卖无人问津，拆零再拍，就可以以高于底价的价格成交。这种状况说明：一种可能是机构尚未重视拍卖市场，另一种可能是整体拍卖，机构买下后再拆零来卖，中间有约10%的税费，其他风险还在外，使机构投资者却步。但我们也可以从中得出不同用途房地产拍卖底价与市场价的差距应有不同；整体拍卖与拆零拍卖，拍卖底价也应有不同这样两个结论。
4、评估报告一定要披露被拍卖财产存在的瑕疵，并在确定拍卖底价时加以考虑。涉讼房地产一般都经过一个查封和诉讼的过程，有的甚至长达数年；有的欠交水电费、物业管理费；有的有租约限制；有的涉及另外的诉讼；有的还要补地价，这些情况都使被拍卖财产的价值受到影响。评估报告一定要将被拍卖财产存在的瑕疵加以披露，并根据影响大小对被拍卖财产的市场价值特别是拍卖底价做向下修正，以保护竞拍人的利益。
5、要注意保护被拍卖财产所有人的利益。被拍卖财产的受偿人（一般是抵押权人）总是希望拍卖底价低一些，以便尽快变现，收回现款；司法机关出于尽快结案的考虑，也可能希望拍卖底价低一些。这时，合理确定拍卖底价，就是对被拍卖财产所有人（败诉方）的合法权益的保护，特别是当被拍卖财产所有人还有其他财产时其意义更加明显。
五、实践中的拍卖底价与拍卖保留价
1、目前，深圳市各级人民法院均采用抽签委托评估机构的作法，即法院将部分房地产评估机构确定为定点评估机构，每月两次举行摇珠抽签会抽签决定具体案件的评估机构，评估机构不与拍卖行和原被告双方接触。这个作法保证了评估机构能够独立、客观地出具评估报告。在确定拍卖底价和拍卖保留价的问题上，虽然广东省高级人民法院曾经有过通知，要求各级法院执行部门可以在评估市场价的基础上降15个百分点确定第一次拍卖的保留价；如果拍卖不成交，则再降15个百分点确定第二次拍卖的保留价；如果拍卖仍不成交，则以第二次拍卖的保留价作为抵债价格，裁定将该房地产过户给胜诉方（债权人）。但实际上，在大多数情况下，各级法院仍以房地产评估机构评估的拍卖底价作为拍卖保留价。经两次拍卖仍不成交的，即以拍卖底价作为抵债价格，裁定将该房地产过户给胜诉方（债权人）。房地产评估机构出具的评估报告只确定该房地产的市场价值和拍卖底价，并不确定拍卖保留价（部分评估报告中提到的“拍卖保留价”实际应当是拍卖底价）。拍卖保留价由法院在委托拍卖时确定。
一、关注债权转股权的企业类型
《管理办法》所称的债权转股权，是指债权人以其依法享有的对在中国境内设立的有限责任公司或者股份有限公司的债权，转为公司股权，增加公司注册资本的行为。《管理办法》第十八条规定：非公司企业法人改制为公司办理变更登记，涉及债权转为股权的，参照本办法执行。涉及国有资产管理的，按照有关规定办理。由此可见：《管理办法》不适用于中国境内的非法人单位、事业单位以及营利性、非营利性组织，这些单位或组织一般情况下是不能实行债权转股权，不允许用债权转股权方式出资。值得关注的是：债权转股权系企业的债权人与股东之间真实发生的债权达成债转股的协议，它是一种债务重组方式，一般情况下，设立企业不存在债务重组行为。按《中国注册会计师审计准则第1602号——验资》所规定的验资类型，“债转股”方式出资的验资类型属于变更验资。
二、关注债转股的债权性质
债是按合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系；享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人；债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
根据我国《民法通则》、《合同法》等相关法律法规的规定，债的形成原因主要有合同行为、缔约过失行为、单独行为、侵权行为、无因管理、不当得利等。按照债的形成原因不同，债划分为合同之债、侵权行为之债、不当得利之债、无因管理之债和因拾遗、馈赠、抢救公物等所生之债。合同之债是基于合同而发生的债务，合同之债适用于《合同法》。合同之债必须以有效合同为依据，可以适用于债转股的债权必须符合下列条件：（1）债权真实、合法、有效；（2）债权权属清晰、权能完整；（3）债权可以用货币计量并可以依法转让。
《管理办法》所称“债权转为股权”是指债权人与公司因合同关系而产生债权才能转为股权，非合同之债是不能转为股权的。这就意味着：并非截止评估基准日公司账面的负债都可以转为股权，评估对象特指“公司合同之债”。根据上述适用债转股的债权三个条件，被评估单位账面反映的合同之债并非都符合债转股的条件。在实务操作中，下列债务不符合转为公司股权条件或受到限制：
1、被审验单位账面所列债务，虽然是公司经营中形成的需要用货币给付或实物给付的债务，但双方并未签订书面合同，财务上仅以真实发生为依据入账，不属于合同之债。如：公司与供货单位未签订书面购销合同，形成“应付账款”；公司与其他单位拆借款项，未签订借款协议，形成“其他应付款”项等。
2、被审验单位账面所列示债务涉及的相对应资产权属尚未依法转移至被审验公司名下，权能尚不完整，即债权人尚未完全履行完毕其拥有该债权所对应的法律规定义务。如：公司购入的房产暂估入账，尚未取得的发票，尚未取得产权证，此类债权权能尚不完整。
3、被审验单位账面所列示的债务，其签订的购销合同是不可撤销，或合同条款中约定债权人享有优先受偿权，这类债权需要重新签订合同，债权人应主动放弃优先受偿权。如：公司通过“融资租赁方式、分期付款”方式购入固定资产，形成的长期应付款等。
4、被审验单位账面所列示的债务入账依据存在瑕疵，无法完整地确认债权人依法拥有该债权。如：债权人缴入公司的现金形成的债务，在入账原始凭证中既未附公司向债权人开具的借入款项的合规收款收据，也未能提供公司开户银行开具的注明款项来源系债权人缴存的现金缴存单据。该类权属不清晰的债务，不宜纳入债转股的债权范围。
5、被审验单位账面所列示的债务，同时存在应收该债权人款项的情况下，只有该债权人拥有的合法有效债权冲抵应付款项后净债权数额，才可以转为公司股权。
6、被审验单位账面所列示债权人的债务转为公司股权，受法律、行政法规、国务院决定或者公司章程的禁止性规定限制；有的债权人拥有的债权转为公司股权，须按规定程序报经相关政府部门批准。如债权人系国有企业，国有企业拟将持有的债权转为被评估公司股权，则必须上报其管辖的国资委部门核准；再如被评估公司账面反映的政府部门拨付的具有专项用途的专项应付款，受禁止性规定限制，不符合债转股条件。
上述六种情形的债权，若经完善手续后仍不符合债权转股权条件的，则不得纳入债转股的债权范围，应在审核确认拟债转股的债权数额时予以剔除；债权人拥有的债权转为公司股权事项，按政策规定应报经政府部门批准的，未按规定程序报经批准，则须中止债权转股权行为。
三，注册会计师如何运用《资产评估报告》
《管理办法》第七条规定：用以转为股权的债权，应当经依法设立的资产评估机构评估。债权转股权的作价出资金额不得高于该债权的评估值。注册会计师在办理债转股验资过程中如何运用《资产评估报告》呢？
首先，注册会计师办理债转股验资过程中运用《资产评估报告》时，应关注评估目的是否为“债权转股权”特定目的而产生行为，与此评估目的相对应的评估范围、评估对象的确定，评估价值类型的选择存在逻辑上关联性和合理性；其次，应关注《资产评估报告》是否在有效期内，即评估基准日与验资基准日是否超过了一年，以及资产评估报告有效期内是否存在对评估结果可能产生影响的重大事项发生，评估结果是否经过师转股前股东或主管部门的确认或批准；第三，注册会计师应关注评估报告别事项说明、对评估结果产生影响的保留事项，这特别事项、保留事项是否对审验结果产生影响？是否应在验资事项说明予以披露等？第四，注册会计师应关注评估结果是否进行了账务调整？实务操作过程中，注册会计师有两种不同的观点，一种认为：债转股企业应根据《资产评估报告书》调整账目；另一种认为：债转股企业不需要根据《资产评估报告书》调整账目，究竟是否需要根据《资产评估报告书》调整账目？笔者认为：一般情况下，会计主体没有发生变更，企业不应改变资产的“历史成本”的计价属性，因此，“债转股”债权评估所涉及到资产、负债的变动是不能进行账务调整的，债权评估结果只是作为折股的价值依据，不作为调整账目的依据。
四、注册会计师应重点关注债权如何折算股权？
通常情况下，债权折股有三种处理方式：第一种方式是按债权评估结果与评估前账面净资产的比率折股；第二种方式是按债权评估结果与评估后净资产的比率折股；第三种方式是按债转股合同约定的比率折股。第一、三种折股方式属于非公允价值模式；第二种折股方式属于公允价值模式。对于国有及国有控股企业债转股应按公允价值模式折股，不允许采用非公允价值模式折股。
债转股的债权评估结果与其他资产评估结果不尽相同，其他资产评估可能存在增值，也有可能存在减值。一般情况下，债转股的债权评估结果不存在增值，除非存在孳息，评估时将该债权的孳息部分计入评估价值中，这样才有可能会使债权的评估值高于债权的账面值，否则，债权评估值与账面值一致或小于账面值，即保值或减值。
如果债转股企业的全部资产评估值大于负债评估值，这就意味着截止评估基准日债转股企业的全部资产能够清偿其债务，公司的债务能够全额实现，债权的评估值就是该债权的账面值；评估后股东权益价值大于账面股东权益价值，股东权益形成增值。债转股折股比率是以债权评估结果与评估后净资产之比，债转股折股金额为债权评估结果乘以折股比率。其账务处理分两种情况：（1）若折股金额与增加注册资本一致，则债权评估结果全部转入实收资本或股本；（2）若折股金额大于增加注册资本，则超出部分转入资本公积，作为资本溢价处理。
如果债转股企业全部资产评估值小于负债评估值，截止评估基准日公司的全部资产难以清偿其债务，公司的债务不能够全额实现，债转股的债权评估结果只能按评估后资产总额占负债总额的比例确定该债权评估值，该债权的评估值就小于账面值，形成评估减值，评估后股东权益价值小于账面股东权益价值，股东权益形成减值。债转股折股比率、折股金额的计算方法、账务处理与上述情形是完全一致，不同是：债权评估值小于账面值的差额应直接转入资本公积。
五、关注债转股的合法程序
一、概念及其构成
中介组织人员出具证明文件重大失实罪,是指承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织及其人员。不负责任,出具的证明文件有重大失实,造成严重后果的行为。
(一)客体要件
本罪所侵害的客体是国家有关市场的管理秩序,犯罪对象是指资产评估报告、验资证明、验证证明、审计报告等中介证明。其中资产评估报告,是指资产评估人对公司的物产、工业产权、非专利技术、土地使用权等资产折抵资本经过评估所出具的报告,根据公司法规定,公同成立的发起人以实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作为自己股款折资本的,其在公司中所持的股份数额,应由资产评估师评估;公司解散时,对其资产也应当评估。根据国务院1991年11月16日的《国有资产管理方法》规定,国有资产占有单位(以下简称占有单位)有下列情形之一的,应当进行资产评估:(1)资产拍卖、转让;(2)企业兼并、出售、联营、股份经营;(3)与外国公司、企业和其他经济组织或者个人开办中外合资经营企业或者中外合作经营企业;(4)企业清算;(5)依照国家有关规定需要进行资产评估的其他情形。占有单位有下列情形之一,当事人认为需要的,可以进行资产评估:(1)资产抵押及其他担保;(2)企业租凭;(3)需要进行资产评估的其他情形。国有资产评估范围包括:固定资产、无形资产和其他资产、资产评仿师在评估后应当如实提供评估报告或者证件。所谓验资证明,是指由验资机构及其人员在公司成立时,对股东是否出资、是否足额出资以及出资是否到位等核实查验后所出具的证明。所谓验证证明,是指法定的验资机构及其人员对公司的财务会计报告如资产负债表、损益表、财务状况变动表、财务情况说明书、招股说明书等文件就其真实性、准确性、可靠性进行审查后提出的证明。所谓审计报告,则是审计机构及其人员对公司的招股说明书,公司资产负债表、损益表、财务变动情况表,连续3年以来的经营状况,公司的合并、分立等依法进行审查、核实后所作出的报告。
(二)客观要件
本罪在客观方面表现为严重不负责任,出具的证明文件有重大失实,造成严重后果的行为,首先、要有严重不负责任的行为,这是构成本罪的前提,如果工作认真负责,完全因受蒙蔽无法发现或确因水平、能力的限制而没有发现的,则不能以本罪论处。严重不负责任,既可以表现为该为而根本不为、也可以表现为马马虎虎草率应付,不认真而为。前者如资产评估时不评估,验资人员不验资,验证人员不验证、审计人员不审计等等。这种完全的不作为是以过分相信为基础的。过分相信,应有相当的基础,如公司经营作风好、资信能力强等。如果明明知道公司经营管理混乱、资信能力很差,不讲信用而仍不作为甚或收受贿赂的,则不能以过失论,构成犯罪,对之应以中介组织人员提供虚假证明文件罪论处。后者如走马观花,不作全面认真仔细的审查、核实就出具有关证明文件。其次,必须造成了证明文件重大失实。失实,是指证明文件有虚假内容;重大失实,则是指内容与实际情况存在重大出入,与事实不符,如全部内容失实,重要内容失实等。最后,必须造成了严重后果。没有造成实际危害后果或虽造成危害后果但不是严重后果,也不能以本罪论处。所谓严重后果,主要是指给国家、公司、股东等造成重大经济损失的;造成极为恶劣的影响的;造成市场秩序甚至社会严重混乱的;等等。
(三)主体要件
本罪的主体为特殊主体,只有承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织及人员,才能构成本罪,其他单位或个人不能成为本罪的主体。所谓资产评估人员,是指法定资产评估机构中的注册会计师、资产评估师等承担资产评估职责的人员;所谓验资人员,是指法定验资机构中的注册会计师等承担验资职责的人员;所谓验证人员、是指法定验证机构对公司财务报告的真实性、准确性和可信性进行审查、核实的人员:所谓会计人员,是指会计师事务所中的会计师;所谓审计人员,是指审计师事务所中对公司的财务会计报表、公司在合并、分立、清算时的审计业务以及法律、行政法规规定的其他业务进行审计的人员;所谓法律服务人员、是指律师审务所中的律师以及其他从事法律服务的人员,至于承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织、则是指会计师事务所、审计师事务所及律师事务所等社会中介机构。
注册会计师的法律责任问题研究分析
一、注册会计师的法律责任规定
注册会计师被称为经济警察，在现代经济社会中发挥越来越重要的作用，为了保护注册会计师审计报告使用者的合法权益，强化注册会计师的责任意识，我国有关法律规定了注册会计师所要承担的法律责任。注册会计师的法律责任包括行政责任、民事责任、刑事责任。这此法律责任条款散见于《注册会计师法》、《公司法》、《证券法》和《刑法》等法律规定中。
1.注册会计师的行政责任。
《注册会计师法》第三十九条规定“会计师事务所违反本法第二十条、第二十一条规定的，由省级以上人民政府财政部门给予警告，没收违法所得，可以并处违法所得1倍以上5倍以下的罚款；情节严重的，并可以由省级以上人民政府财政部门暂停其经营业务或者予以撤销。注册会计师违反本法第二十条、第二十一条规定的，由省级以上人民政府财政部门给予警告，情节严重的，可以由省级以上人民政府财政部门暂停其执行业务或者吊销注册会计师证书”。《公司法》第二百一十九条规定“承担资产评估、验资或者验证的机构提供虚假证明文件的，没收违法所得，处以违法所得1倍以上5倍以下的罚款，并可由有关主管部门依法责令该机构停业，吊销直接责任人员的资格证书。承担资产评估、验资或者验证的机构因过失提供有重大遗漏的报告，责令改正，情节较重的，处以所得收入1倍以上3倍以下的罚款，并可由有关部门依法责令该机构停业，吊销直接责任人的资格证书”。《证券法》第一百八十二条规定“为股票的发行或上市出具审计报告、资产评估报告或法律意见书等文件的专业机构和人员，违反本法第三十九规定买卖股票的，责令依法处理非法获得股票，没收违法所得，并处以所买卖的股票等值以下的罚款”。《证券法》第一百八十九条规定：“社会中介机构及其从业人员在证券交易活动中作出虚假陈述或信息误导的，责令改正，处以3万元以上20万下的罚款。”《证券法》第二百零二条的规定“为证券的发行、上市或者证券交易活动出具审计报告、资产评估报告或者法律意见书等文件的专业机构，就其所应负责的内容弄虚作假的，没收违法所得，并处以违法所得1倍以上5倍以下的罚款，并由有关部门责令该机构停业，吊销直接责任人员的资格证证书”《股票发行与交易管理暂行条例》规定“会计师事务所出具的文件有虚假、严重误导性内容或者有重大遗漏的，根据不同情况，单处或者并处警告、没收非法所得、罚款；情节严重的的，暂停其从事证券业务或者撤销其从事证券业务许可。对负有直接责任的注册会计师给予警告或者处以3万元以上30万元下的罚款；情节严重的，撤销其从事证券业务的资格”。
2.注册会计师的民事责任
《注册会计师法》第四十二条的规定“会计师事务所违反本法规定，给委托人、其他利害关系人造成损失的，应当依法承担赔偿责任”。《证券法》第二百零二条的规定“为证券的发行、上市或者证券交易活动出具审计报告、资产评估报告或者法律意见书等文件的专业机构，就其所应负责的内容弄虚作假的……造成损失的，承担连带赔偿责任”。为了明确注册会计师的民事赔偿责任，最高人民法院下达了四个司法解释，即法函[1996]56号、法释[1997]10号、法释[1998]13号和最近出台的《最高人民法院关于受理证券市场因虚假陈述引发的民事侵权纠纷案件有关问题的通知》。前三个司法解释文件是针对注册会计师验资赔偿责任而下达的，对如何确定会计师事务所的赔偿金额进行了说明，这三个文件是针对所有注册会计师事务所的。而《最高人民法院关于受理证券市场因虚假陈述引发的民事侵权纠纷案件有关问题的通知》是对《证券法》中上市公司虚假陈述责任承担规定的落实，但规定了对虚假陈述民事赔偿案件被告人的虚假陈述行为，须经中国证监会及其派出机构调查并作出生效处罚决定后，法院方依法受理。注册会计师的民事责任必然受到这个司法解释的约束。
3.注册会计师的刑事责任。
《注册会计师法》第三十九条，《公司法》第二百一十九条，《证券法》第一百八十九条和二百零二条都规定了注册会计师的违法行为如构成犯罪的，都要依法追究刑事责任。《刑法》第二百二十九条规定：“承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处5年以下有期徒刑或者拘投，并处罚金；前款规定人员如索取他人财物或者非法收受他人财物的，犯前款罪的，处5年以上10年以下有期徒刑，并处罚金；第一款人员如果严重不负责任，出具的证明文件有重大失实的，造成严重后果的，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金”。
2001年4月《最高人民检察院公安部关于经济犯罪案件追诉标准的规定》中，对《刑法》第二百二十九条第一款和第二款中介组织人员提供虚假证明文件案规定了追诉标准，即中介组织的人员故意提供虚假证明文件涉嫌如下情形之一的，应予追诉：（1）给国家、公众或者其他投资者造成的直接经济损失数额在伍拾万元以上的；（2）虽未达到上述数额标准，但因提供虚假证明文件，受过行政处罚两次以上，又提供虚假证明文件的；（3）造成恶劣影响的。同时该案件追诉标准对《刑法》第二百二十九条第三款中介机构出具证明文件重大失实案也规定了追诉标准，即中介组织的人员严重不负责，出具的证明文件有重大失实的，涉嫌下列情形之一的，应予追诉：（1）给国家、公众或者其他投资者造成的直接经济损失数额在一百万元以上的；（2）造成恶劣影响的。这些法律条款具体规定了注册会计师的违法行为到了什么程度将被追诉刑事责任。
二。目前注册会计师法律责任存在的问题
从注册会计师承担的三种法律责任的法律条款，我们可以看出目前对于注册会计师的法律责任的规定有如下问题：
1.不同法律规定之间存在矛盾。
《证券法》和《注册会计师法》强调的工作程序与应承担法律责任之间的因果关系，然而《公司法》、《刑法》以及《股票发行与交易管理暂行条例》等法律中强调注册会计师的工作结果与应承担法律责任之间的联系。按《证券法》与《注册会计师法》规定要求，只要注册会计师的工作程序符合有关专业标准的要求，即使其工作结果地与实际情况不一致，注册会计师也不一定要承担法律责任。其他法律则是按工作的实际结果与实际情况来判断注册会计师是否要承担法律责任。这些法律的不同规定，而相关的司法解释又不一致，使实际司法判决不一。因此协调各法之间的矛盾是目前注册会计师行业较为重要的问题。
2.最高人民法院《关于受理证券市场因虚假陈述引发的民事侵权纠纷案件有关问题的通知》的疑问。
注册会计师法》第四十二条的规定“会计师事务所违反本法规定，给委托人、其他利害关系人造成损失的，应当依法承担赔偿责任”。《证券法》第二百零二条的规定“为证券的发行、上市或者证券交易活动出具审计报告、资产评估报告或者法律意见书等文件的专业机构，就其所应负责的内容弄虚作假的……造成损失的，承担连带赔偿责任”。这些法律都明确阐明了注册会计师的民事赔偿责任。但是最高人民法院却一纸通知，将由最高立法机关所制定的法律的执行范围压缩，而且还设置了前提条例。法院不仅不履行应尽的法律义务，还将皮球踢给证监会，以证监会及其派出机构作出的处罚决定方依据方可提起民事诉讼。这个规定不仅对证券市场的欺诈案件判决不利，也不利于对注册会计师的监管。
3.注册会计师责任的认定问题。
《注册会计师法》明确规定注册会计师仅就自身的“重大过失”和“故意”行为对第三者承担法律责任，《刑法》中也明确提出了注册会计师要为“故意”和“重大过失”承担刑事责任。但是目前却无如何区分“普通过失”和“重大过失”和“故意”等的专业判断标准。
另外《最高人民检察院公安部关于经济犯罪案件追诉标准的规定》中对注册会计师的刑事责任追诉规定仅有损失数额的绝对数：故意提供虚假证明文件给国家、公众或者其他投资者造成的直接经济损失数额在伍拾万元以上的；重大失实的，造成的直接经济损失数额在一百万元以上的，都应被追诉。这些规定没有损失的相对百分数，这就没有考虑到相同的损失数额在不同的经营规模的公司中所占的重要性是不同的，这不利于在刑事判决中保护注册会计师的权益。
4.《独立审计准则》的法律地位问题。
《独立审计准则》是根据《注册会计法》的规定，由财政部批准实施的，应属于部门规章。《独立审计准则》应该是目前判断注册会计师在执业过程中是否有违规或过失的唯一技术标准。另外根据国外对注册会计师的保护经验，《独立审计准则》阐述了会计责任与审计责任、合理保证等概念，对于注册会计师有一定的保护作用。但是在实际中法官很少将《独立审计准则》作为判决依据，一方面是由于法官们不了解《独立审计准则》，另一方面是由于《独立审计准则》毕竟是部门规章委等级的，不能同《刑法》、《证券法》、《注册会计师法》相提并论。
5.虚假财务报告的认定问题。
虽然法律规定了对虚假财务报告的处罚，但是目前没有哪部法律规定了什么是虚假的财务报告。因为会计行业内外对虚假财务报告的认识是不同的。会计行业外的人士认为只要财务报告与事实及结果不符，就是虚假的财务报告。会计行业人员认为，只要按会计核算规定进行了会计处理，得出的财务报告就不应认定为虚假财务报告。即使这个财务会计报告与事实、结果不符，因为企业中出现的许多舞弊，并不是会计人员及注册会计师所能发现的。因此注册会计师不能对所有的虚假财务报告负责，应明确注册会计师应负责的虚假财务报告的认定标准。
三。相应的解决思路
为了更有效规范注册会计师的执业行为，保护注册会计师和审计报告使用者的权益，同时也为了注册会计师行业的长远发展，应采取如下措施：
1.完善我国目前现有的法律规定
（1）协调《注册会计师法》、《公司法》、《证券法》、《刑法》等法律规定对注册会计师法律责任的不同规定，尽量使之趋同。
（2）为使注册会计师合理承担刑事责任，应建议最高检察院和公安部修改《最高人民检察院公安部关于经济犯罪案件追诉标准的规定》，在损失绝对数额的基础上增加相对比例数，损失的相对比例数应考虑企业的资产总额或营业收入等数据。
（3）另外根据国外对注册会计师的保护经验，将《独立审计准则》中所阐述的会计责任与审计责任、合理保证等概念列入《注册会计师法》等更高等级的法律中。
（4）建立“普通过失”、“重大过失”、“故意”和什么是“虚假财务报告”等认定标准。
作为注册会计师的主管部门财政部和注册会计师协会应和立法机关、司法机关尽量协调、反映，使我国目前的有关注册会计师的法律责任的规定更完善，以保护注册会计师的权益。
【关键词】房地产评估；房地产抵押；行业规范
引 言
随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善及国民经济的快速发展，特别是房地产市场的蓬勃发展，与房地产权益相关的市场交易、投融资、管理等一系列活动不断发展，这就使得房地产估价的服务领域进一步的拓宽。房地产估价作为整个产业链上的一个重要环节，是一门技术性很强的专业，同时也是房地产中介服务中的一种非常重要的表现形式。
一、房地产评估业务的发展及存在的问题
房地产评估业是因银行开展抵押贷款业务的需要而诞生的。银行为了降低贷款的风险，要求客户提供抵押物作担保，而房地产因其保值增值性，成为抵押物的首选。以房地产为抵押物发放贷款，对银行而言有两个好处：一是可以降低抵押贷款的风险；二是可以抵押物为依据确定抵押贷款的额度。发放贷款的额度，通常是在抵押物市场价值的基础上确定的。因此，为了确定房地产抵押物的市场价值，房地产评估业就应运而生了。目前房地产评估的业务范围已扩大到房地产买卖、租赁、抵押、转让、收购、破产清理、资产重组、司法裁决等领域，其中以评估房地产市场价值为目的的业务仍占了业务总数的绝大部分。
以房地产抵押评估业务为例来说，银行和评估机构两者之间存在着千丝万缕的联系。银行要开展抵押贷款业务，必须依靠评估公司对房地产抵押物的价值进行评估；而评估公司面临日益激烈的竞争，为了生存，也必须依靠银行获取业务来源。因此两者之间存在着互助互利的关系。理论上，银行通常会向需要贷款的客户推荐评估机构。这节约了客户亲自寻找评估机构所耽误的时间，也给客户留下了较大的选择空间，对银行、客户都有好处。但在实际操作中，这种推荐评估机构的方式已经逐渐演化为指定某一评估机构了。客户为了获得贷款，往往不得不对银行的安排言听计从，没有选择余地。银行选择某些评估公司，当然会考虑评估机构的资质、信誉等因素。但一般而言，银行愿意选择它们认为风险最小的评估公司，也就是在评估价格上尽量同银行“保持一致”的评估公司。这种指定评估机构的作法不仅在银行抵押业务中存在，也是评估行业中的常见行为，但在实际上存在着很大的不合理和风险隐患。主要表现在：
（一）评估机构失去独立性。银行在选择指定的评估机构之前，往往要对一些评估机构进行考察，也就是检查评估报告的质量。评估报告的质量主要体现在评估价格的合理性方面。因为这与抵押贷款的风险性密切相关。而评估机构为了取得被银行指定的资格，纷纷在评估报告做文章，有意地按照银行要求压低（或抬高）评估价，以取得银行的信任。这种作法虽然在一定程度上降低了银行的风险，却使评估价格偏离了标的物的真实市场价值，损害了客户的利益。例如，有的银行要求评估机构对标的物的价格必须评到“××元/”或“不得超过××万元”，“最高（最低）××万元”等等。这样一来，评估报告不过是银行发放抵押贷款的必要程序和形式，失去了本身的功能。
（二）使评估机构失去公正性。银行对评估机构的干涉，给评估机构施加了很大的压力。同时，评估机构也面临着来自客户方面的压力。客户可以自由选择银行贷款，而目前评估公司众多，因此客户也可以选择其他的评估机构进行评估。评估机构自然懂得“客户是上帝”的道理，因而也不愿意得罪客户。一宗评估业务要同时遇到来自银行和客户两方面的压力，如一方要求将价格压低而另一方要求将价格抬高，使评估机构左右为难。评估机构为了不得罪银行和客户，不得不在价格上采取折衷的办法，这同样会使评估价值失去公正性。
（三）引起不正当竞争。随着指定评估机构的这种方式的发展，以及行业监管不严，使得一些评估机构间形成了恶性竞争，它们不是从提高自己资质和水平上下功夫，而是通过金钱等各种手段贿赂相关人员以争取业务来源。这加剧了银行内部的腐败。如此下去，会形成一个恶性循环，对银行、评估机构和客户三者都不利。
（四）形成风险隐患。对于一些缺少产权证明的房地产抵押物，评估机构一般不负责核实房地产产权的合法性以及是否存在产权纠纷等情况，并在评估报告中声明“对产权不清等引起的后果免责”。这就给一些持假产权证明文件或他人产权文件的不法分子以可乘之机，因为只要混过产权登记这一关，就可获得贷款。银行对中介机构的充分信任也是银行的另一个风险隐患。评估机构可能利用银行的信任，同客户串通起来，利用假的产权证明或非法产权证明帮助客户获得贷款，使银行的利益受损。
二、应对措施
可以通过以下几点来改善诸如此类评估业务中的种种弊病：
（一）给客户选择评估机构的自由。给客户更大的自由选择空间，让客户自己选择评估机构；同时，各单位在选择评估机构时不能左右客户的意愿，不能劝诱客户选择这家或那家评估机构。
（二）保证评估机构的独立性。其他任何单位不能对评估机构进行干涉，保证评估机构的独立性、公正性和客观性。同时要对评估机构的行为进行监督，保证评估机构的评估工作不受来自客户或其他方面的干扰和影响。
（三）审查、监督评估机构。主管部门要对评估机构进行督查，建立完善的监督制度，杜绝其不规范行为。对评估机构的资质进行定期审查，资质好的升级，资质差的降级或取消执业资格。
（四）评估业务实行招投标制。评估业务的招投标，可以引入类似于建筑工程招投标的方式操作：首先，由招标单位公布招标通知。然后，各评估机构根据自身评估方法拟定投标书。最后，由评估行业的专家根据投标单位的资质及评估方法的合理性等标准进行评标。因为决标时并未明确标的物的市场价值，所以最终的评估工作由中标单位完成。但因为这种方法要耗用大量人力、财力，对价值较小的标的物，评估机构没有参与的积极性。只有对价值大的标的物运用此种方法，才可能收到预期的效果。
三、结语
我国房地产评估行业虽然起步晚，但发展十分迅速，已成为促进我国经济发展的一支不可缺少的力量，而且随着评估业务量的显著增长，房地产评估业有着光明的发展前途。当然只有完善对房地产评估行业的管理，才能使它走上健康发展的道路。
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第二条项目评估，是指科技部各专项科技计划主管部门按照公开、公平和竞争的原则，择优遴选具有科技评估能力的评估机构，按照规定的程序、办法和标准，对项目进行的专业化咨询和评判活动。项目评审，是指科技部各专项科技计划主管部门组织或者委托有关单位组织科技、经济、管理等方面的专家，按照规定的程序、办法和标准，对项目进行的咨询和评判活动。
第三条本办法适用于在项目立项（含项目招标）、项目检查、项目验收等过程中组织或参与评估、评审活动的单位和个人，包括项目评估评审活动的组织者、承担者，项目评估人员和评审专家以及项目推荐者和项目申请者（含投标人和项目责任人，下同）。
第四条科技部负责国家科技计划项目评估评审活动的督查工作。
第五条项目评估或评审活动要按照国家有关法律、法规、规章和政策的要求，坚持独立、客观、公正的原则，并自觉接受有关方面的监督。评估机构的项目评估报告或者评审专家的项目评审意见是科技部管理决策的重要参考依据。
第六条项目评估评审组织者，即科技部各专项科技计划主管部门及其相关人员、受委托组织项目评估评审活动的科技部直属事业单位和有关单位及其相关人员，应当严格执行项目立项、检查、验收中评估评审的各项规则、程序和办法，正确履行对项目评估评审的管理、指导和监督职能，忠于职守、依法行政、廉洁自律。
项目评估评审组织者对于评估评审意见的采纳情况，必须在报批时予以说明。项目评估评审组织者在组织评估评审活动中应当遵守下列规定：
（一）不得直接从事、参与或干预项目评估评审活动，不得向评估机构、评估人员或者评审专家施加倾向性影响；
（二）不得利用组织项目评估评审活动之便谋取不正当利益；
（三）不得委托不具备规定条件的评估机构或者聘请不具备规定条件的评审专家承担项目评估评审活动；
（四）不得聘请按规定应当回避或者在以往评估评审工作中有不良记录的评估机构或者评审专家；
（五）不得违反保密规定，擅自泄露评估评审资料、评估人员或者评审专家名单、项目评估报告、评审专家意见或者其他应当保密的评估评审情况；
（六）不得隐瞒、歪曲或者不如实反映评估机构或者评审专家提出的明确意见；
（七）严格按照规定的程序、办法处理与评估评审工作相关的质询、异议和举报；
（八）不得串通某一项目申请者以排斥其他项目申请者；
（九）不得领取评估评审费、劳务费，不得索取或者接受评估评审对象以及相关人员的礼品、礼金、有价证券、支付凭证、可能影响公正性的宴请或其他好处。
第七条项目评估评审活动承担者，即受委托承担评估评审活动的科技评估机构、评审组织及其相关人员，应当严格遵守项目评估评审有关规则、程序和办法，在受委托的范围内开展项目评估评审活动。
项目评估评审活动承担者应当遵守下列规定：
（一）不得利用承担项目评估评审活动之便谋取不正当利益；
（二）不得违反项目评估评审工作方案和预算的规定；
（三）不得在规定程序以外向评审专家施加倾向性影响，损害国家利益或者其他项目申请者合法权益；
（四）不得为评估评审对象编写立项可行性报告，或者检查、验收工作中要求提供的材料；
（五）不得违反保密规定，擅自泄露评估评审资料、评估人员或者评审专家名单、项目评估报告、评审专家意见或者其他应当保密的评估评审情况；
（六）不得索取或者接受评估评审对象以及相关人员的礼品、礼金、有价证券、支付凭证、可能影响公正性的宴请或其他好处。
第八条项目评估人员和评审专家应当以科学的态度和方法，严格依照项目评估评审工作的有关规定、程序和办法，实事求是，独立、客观、公正地对项目作出评价或者提出意见。
项目评估人员或评审专家在项目评估评审活动中应当遵守下列规定：
（一）发现与项目或项目申请者存在利益关系或其他可能影响公正性的关系的，应当主动向项目评估评审组织者申明并回避；
（二）不得利用评估人员或评审专家的特殊身份和影响力，或者与评估评审对象及相关人员串通，为有利益关系者获得项目立项或者通过检查、验收提供便利；
（三）不得压制不同学术观点和其他专家意见；
（四）不得为得出主观期望的结论，投机取巧、断章取义、片面作出与客观事实不符的评价；
（五）不得擅自披露、使用或许可使用被评估评审对象的商业秘密；
（六）严格遵守保密规定。未经允许，不得单独与评估评审对象及相关人员接触、不得复制保留或者向他人扩散评估评审资料，泄露保密信息；
（七）不得索取或者接受评估评审对象以及相关人员的礼品、礼金、有价证券、支付凭证、可能影响公正性的宴请或其他好处。
第九条项目推荐者，即各级科技行政管理部门、有关单位及相关人员，应当对推荐申请立项或者检查、验收的项目进行必要的考察、论证，如实反映所推荐项目和项目申请者情况，以及与项目申请者的关系、对项目申请者的了解程度。
项目推荐者应当遵守下列规定：
（一）不得歧视潜在项目申请者，故意不推荐符合申请条件的项目；
（二）不得与项目申请者串通，在项目立项申请材料或者检查、验收申请材料中弄虚作假；
（三）不得为项目申请者拉关系，干扰项目评估评审工作；
（四）不得索取或者接受项目申请者以及相关人员的礼品、礼金、有价证券、支付凭证、可能影响公正性的宴请或其他好处。
第十条项目申请者在项目的立项、检查、验收过程中，有义务接受并配合评估机构的评估或者科技计划管理部门组织的评审，按要求提供与项目有关的全部资料和信息，确保所提供资料和信息真实、有效。
项目申请者应当遵守下列规定：
（一）不得弄虚作假，故意在项目评估评审活动中提供虚假资料、信息；
（二）对同一项目（包括研究内容相同或者相近的项目）不得重复申请立项；
（三）不得相互串通或者与科技计划项目管理人员、评估人员、评审专家串通，以不正当手段获取有关项目的评估评审信息；
（四）不得向项目评估评审组织者、项目评估评审活动承担者、项目推荐者、项目评估人员和评审专家馈赠或者许诺馈赠钱物或给予其他好处；
（五）不得编造谎言、捏造事实诋毁、侮辱、陷害科技计划项目管理者、项目评估评审活动承担者、项目评估人员、评审专家和其他项目申请者；
（六）不得进行其他妨碍项目评估评审活动独立、客观、公正开展的行为。
第十一条科技部法制工作机构、综合计划管理机构、科技经费管理机构和驻科技部监察机构依照本办法的规定，具体负责对项目评估评审活动进行监督检查。
第十二条评估评审活动的督查工作可以采取经常性督查和专项性督查的形式。经常性督查是指对项目评估评审活动进行全过程的监督检查；专项性督查是指对项目评估评审某个环节或某类项目进行监督检查。对于重大项目的评估评审活动应当采取专项性督查方式进行重点督查。
第十三条评估评审活动的督查工作，可以采取下列方式：
（一）听取评估评审活动的各方当事人的汇报；
（二）查阅与评估评审有关的文件、合同、材料等；
（三）参加与评估评审事项有关的会议；
（四）向有关单位和个人调查核实；
（五）其他适当方式。
第十四条科技部各专项科技计划主管部门及其相关人员有下列行为之一的，可视问题严重程度，对主要负责人或直接责任人给予纪律处分；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。
（一）对评估评审的重大情况隐匿不报，严重失职的；
（二）与评估评审活动的承担者、申请者、推荐者或评估人员、评审专家串通，编造虚假报告的；
（三）干预正常的评估评审活动，造成不良后果的；
（四）索取或收受贿赂的；
（五）其他，以及妨碍项目评估评审活动正常进行的；
（六）违反本办法第六条规定之一的。
第十五条受委托组织项目评估评审活动者或者评估评审活动承担者有下列情况之一的，科技部可以分别情况责令改正，给予警告、通报批评或者终止评估或评审委托；非法收受财物的，按国家有关规定没收所收受的财物；构成违纪的，建议有关部门给予纪律处分；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。
（一）弄虚作假，与项目执行单位串通编造虚假报告，或者对重大问题隐匿不报的；
（二）、或者的；
（三）违反本办法第六条、第七条规定之一的。
第十六条项目评估人员和评审专家有下列情况之一的，科技部可以分别情况责令改正，记录不良信用、给予警告、通报批评、宣布评估评审意见无效直至取消其参加评估评审活动的资格；构成违纪的，建议有关部门给予纪律处分；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。
（一）弄虚作假，致使相关项目通过评估评审的；
（二），违背科学道德、有失公允的；
（三）违反本办法第八条规定之一的。
第十七条项目推荐者和项目申请者有下列情况之一的，科技部可以分别情况责令改正，给予警告、通报批评、取消项目立项资格、终止项目合同，追回已拨经费、直至一定时限内取消相关人员或者单位推荐项目或者承担国家科技计划项目的资格；构成违纪的，建议有关部门给予纪律处分；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。
（一）弄虚作假，骗取项目立项的；
（二），以及妨碍项目评估评审活动正常进行的；
（三）违反本办法第九条、第十条规定之一的。
第十八条任何单位和个人发现国家科技计划项目评估评审活动存在问题的，可以向科技部进行举报和投诉。驻科技部监察局以及其他相关机构应当依照本办法的有关规定作出处理。
（一）对署名举报的，应当对举报人及举报内容保密。在对反映的问题调查核实、做出处理后，将核实、处理结果告知举报人并听取意见。对捏造事实，进行诬告陷害的，要依据有关规定严肃处理。
（二）对匿名举报的材料，有具体事实的，应当进行初步核实，并确定处理办法。对重要问题的处理结果，要在适当范围内通报；没有具体事实的，可登记留存。
（三）对投诉人的投诉，应当严格按照工作的有关规定及时办理。
第十九条本办法自*3年3月1日起施行。
目前，按照我国公司法的规定，凡设立或变更注册资本和实收资本，必须经过注册会计师的审验。验资是注册会计师和会计师事务所一项主要的法定业务，但是，有过验资实践经验的注册会计师，提起验资业务往往是一肚子的苦水，收费低，并且验资的涉诉风险远远高于其他审计业务，有不少业务相对饱和的事务所一般情况下干脆拒绝承接验资业务。其实相对于会计报表审计业务而言，验资的程序相对简单直接，但是，为什么反而导致在执行业务中，注册会计师苦不堪言，不做难，做更难。本文结合验资实务中的具体问题，逐一分析。
二、验资实务中各环节应重点关注的事项
(一)业务承接环节：特别注意业务的来源渠道
1 由某些咨询公司或投资公司介绍的验资业务
目前，市场泛滥成灾的“皮包公司”及其虚假出资行为很多就是这类机构协同作战的杰作。他们利用手中控制的资金，为拟设立或增资的股东代为出资，并从中收取高额资金占用费，并且不管是投资人签发的出资协议、投资者出资申明(承诺／确认)书等法律性文件，以及验资所需的一切基础文件，都为事务所准备好，甚至等验资报告出来后由他们工商注册手续。但是一旦验资完成，立即将资金抽走，他们从中渔利，而风险均由事务所和注册会计师承担。
2 要求在某一时间限度内出具验资报告的验资业务
委托人或联系人对出具验资报告的时间要求特别紧，通常有两种情况需要警惕：
一是提供给注册会计师的检验资料与事实不符，为了麻痹注册会计师，转移注册会计师的注意力，从而影响注册会计师的审验程序和取证工作，委托人或联系人通常会谎称对出具验资报告的时间要求特别紧；
二是被审验单位的投入资本是由投资公司代为垫付的，为了节约资金的周转成本(资金沉淀于被审验单位银行户头的利息等费用)，验资业务的联系人于是以种种借口要求注册会计师必须尽快出具验资报告。
3 亲朋好友要求协助办理的验资业务
如有亲朋好友突然介绍一单验资业务并且要求尽力帮助办妥，很有可能是没有资金投入而且想少支付一点验资费用。
(二)业务实施环节：不同的出资方式审验的重点不同
1 货币资产出资应该注意的事项
(1)防范代出资业务
股东必须以自己名义出资，注册会计师须取得以下证据：缴款单上应分别注明出资人姓名或按出资人分别存款，款项用途应注明投入资本。
(2)银行函证问题
在具体实务中，不少注册会计师为了节省时间和成本，常常直接要求被审验单位提供验资所需的全部资料，包括银行询证函。但是，验资应是注册会计师主动取证的过程，“主动取证”不是被审验单位提供什么资料，注册会计师就验证什么，而是注册会计师根据验证目标的需要，设计适当的审计程序，在有效控制审验程序实施中获取有力的证据。
因此，注册会计师对货币资金进行验证时，不仅要谨慎地审验被审计单位提供的进账单和银行对账单的真伪，还应亲自寄发和收回、分析向银行函证出资款的回函，询证函不能让被审验单位一并办理。如出现被审验单位提供询证函时，注册会计师必须向银行核实该函证的真实性。要注意银行的非询证函类的存款证明不能当作询证函用。
2 实物资产出资应注意的事项
(1)产权转移问题
新验资准则规定：对于非货币财产作价出资的，注册会计师应当在出资者已办理财产权转移手续的证明文件或依法办理财产权转移手续后予以审验。
房产：查契税证可审查原房产所有者和新受让人。
汽车：交警支队的“机动车登记受理凭证”(业务各类、转移登记)，二手车销售统一发票(所有单位／个人，原所有单位／个人)，机动车行驶证(注册登记日，发证日期)
(2)实物评估问题
公司法第二十七条第二款规定：对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价，法律行政法规对评估作价有规定的，从其规定。
对几种特殊情况的处理：
①对新购实物资产仍需评估，方可审验；
②对以抵债收回的存货投入被审验单位，不能提供存货的发票，仅提供了某具有资格的评估机构对存货所做的评估报告，是否可以验资?
分析：由于存货价值、存在性和权属的变动性大，因此以存货投资的验证本身风险性大，如果被审验单位原合同、章程中没有规定以存货作为出资，被审验单位只是为了凑够足额出资而预备修改合同、章程以存货出资，这时在没有购买存货的发票表明存货的归属情况下，注册会计师最好不要确认此存货投资。
但假如合同章程中明确规定以存货方式出资，表明存货为生产经营所必需，注册会计师应谨慎地关注和取得以下证据，验证存货投资：实物出资清单。注册会计师应把实物出资清单填列的存货品名、规格、数量、作价、出资日期等内容与协议、合同、章程的规定相核对，并实地观察、监盘存货的数量及其品质状况，在出资清单上记录审验情况；评估报告；投资各方及其被审验单位对存货评估的确认书加为国有资产，要国资部门的确认文件。
注册会计师应关注投资各方确认存货的价值是否以评估报告为基准，假如与评估结果悬殊大，注册会计师应建议被审验单位重新考虑对存货的确认；财产交接清单；存货发票的复印件，假如是抵债收到的发票，由于其购货方不是投资者，还需要检查债务重组协议及其相关凭证,获取投资方对该存货的所有权证实。
③用在租赁的土地上建造的房屋出资
由于建立在租赁土地上的房屋建筑物，建造者不能取得土地使用权证，其权属问题容易发生经济纠纷，注册会计师不能确认以此实物出资。
3 无形资产出资应关注的事项
(1)无形资产必须评估，特别注意评估方法的选择问题；
(2)无形资产权属及过户的问题；
须获取出资者及被审验单位签署的与验资业务有关的重大事项的声明书，检查相关文件确认出资的知识产权、土地使用权等无形资产是否设定担保。
4 净资产出资应关注的事项
(1)改制前后因执行不同的会计制度引起净资产较大的出入，注册会计师在验资时根据改制审计和评估确认的净资产折股确认改制企业的出资，与改制后按照新的《企业会计准则》进行会计处理之间资产的差额，轻易会被社会公众或其他股东认为是验资不实造成的，因此，注册会计师在接受改制企业变更验资业务时，应建议被审验单位按照新的《企业会计准则》的相关会计处理进行改制审计和评估，确认净资产，否则，注册会计师应在验资报告的验资事项说明中重点披露该事项。
(2)改制审计报告和评估报告确认的验资基准日与验资外勤工作目的间隔太长。改制企业由于立项、审计、评估后要经过一系列的报批和报备手续，改制方案被批准后方可进行验资，这样往往导致改制基准日和验资外勤工作日有一定的时间间
隔，而改制企业一般是持续经营的，不会因改制工作的进行停止业务活动，如何处理这段期间的净资产变化对验资的影响是控制此类验资风险的关键。
【例】某有限公司2007年4月30日为改制基准日，把其净资产1200万元折股设立A股份有限公司，期间其生产经营没有间断，2008年2月3日A公司委托注册会计师对此作变更验资，截止到2008年1月31EIA公司的净资产为1600万元。A公司向注册会计师提供了截止到2007年4月30H的改制审计报告和评估报告，以及截止到2008年1月31日A公司的会计报表及相关账簿。
分析：此事项的问题在于根据改制审计报告和评估报告确认的验资基准日与验资外勤工作日的间隔太长，而且期间业务活动不断变化，验资的风险增大，除执行一般审验程序外，还应考虑对2007年4月30日至2008年1月31日A公司的财务状况实施必要的审计，关注此期间引起净资产变动的明细情况以及在改制方案中对此期间的净资产变动额的归属约定以及公司的会计处理，并形成相应的审验工作底稿。同时，在验资事项说明中，充分披露该净资产的变动情况。值得注重的是，验资基准日和注册会计师审验日期一般不应间隔时间太长。
(三)报告环节：特别注意格式和行文的规范
验资报告，是发表审验意见的书面文件。出具验资报告前，应获取出资者和被审验单位与验资业务有关的重大事项的书面声明。
注意以下几个细节：
(1)收件人：是指注册会计师按照业务约定书的要求致送验资报告的对象，一般是指验资业务的委托人，验资报告应当载明收件人的全称。
(2)“验资事项说明”作为附件，与验资报告正文具有同等法律证明效力。
(3)验资报告的使用，注册会计师出具的验资报告应当直接送委托人，无须其他单位审定。
(4)验资报告的时效：企业办理设立登记或注册资本变更登记应当在会计师事务所出具验资报告之日起90日内向企业登记主管机关提出申请，超过90W提出申请的，应当重新委托会计师事务所进行验资。
三、验资实务中不易处理的具体问题
1 货币资金验资中的函证问题
对货币资金进行审验时，一个最重要的不可缺失的程序就是银行的函证，按一般人的想法，这是很简单并且很容易办到的。但是，在实务中，我们曾经遇到，银行方面认为，他们已经出具了资信证明，并且资信证明的抬头写的清清楚楚是××会计师事务所，里面也清楚的说明了资本金账户中，股东款项注入的情况，事务所还要多此一举，要求他们在事务所的询证函上盖章，他们拒不接受，还有一种情况就是，事务所按照验资指南，备好询证函到银行后，银行拒不接受该询证函的格式，要求必须使用银行自定的格式，并且要支付一定的费用购买其函证的文本，这使得注册会计师遇到检查时，所用函证的格式不是指南所附的标准格式。
2 实物资产验资的权属问题
新的验资准则要求，实物资产的权属必须过户后才能验资，但是，没有解释，新设的公司，产权如何过户，还有一旦过户，各种税费产生，如果新公司因故未设立成功，还需要再过户给股东，在实践中如何操作。产权部门是否认可将资产过户到XXX公司(筹)名下?一般的存货或机器设备，如何确认其权属?按发票名称?
3 公司所有制以外的其他单位验资的问题
新的验资准则明确：被审验单位，是指在中华人民共和国境内拟设立或已设立的，依法应当接受验资的有限责任公司和股份有限公司。但是在实践中，常有事业单位、合伙企业以及其他所有制形式的单位因资质或其他业务需求，对资本金要求审验，有很多招标单位并不了解新验资准则的要求，对投标方会提出要提交验资报告等，这样的业务注册会计师如何完成?
4 分期出资的具体问题
分次出资可以在若干期限内认缴注册资本。这种制度一方面方便了投资者，另一方面也造成了一些事实上的重复出资，给注册会计师的验资带来了一定的难度，主要表现在以下三方面：
(1)投资者在认缴第一期出资后，公司以某种理由将资金借给股东或其他自然人，然后股东再缴付第二期出资。
(2)股东在认缴第一期出资后，公司同某公司签订购买原材料或固定资产的协议，将股东认缴的出资款预付给该公司，不久股东又向公司认缴第二期出资款，但在第二期出资的验资截止日，购买协议约定的交付原材料或固定资产的截止日早已到期，而公司尚未收到原材料或固定资产。
(3)股东认缴第一期出资后，某公司以资金困难为由向公司借款，公司则将股东认缴的出资款借给该公司，不久公司又收到了股东认缴的第二期出资款。
5 验资报告的格式问题
验资报告是要式文书，其表达的术语及行文，准则都有严格的规范。但凡是承接过验资业务的注册会计师都可能深有体会，每次按照审计准则要求出具了验资报告后，工商部门的具体经办人员就要求注册会计师按他们的想法修改，并且一定会反复几次的折腾，上午一位经办人员要这样改，下午改好送去了，另一位又让那样改，不然就不通过，而且工商局的要求都是口头的，没有书面文件，也没有工商统一的模板，因此，出现了同一事务所在同一地方不同的分局办理的验资报告格式都不一样。既然注册会计师有行业执业准则，并在验资报告上签字，承担相应的责任，就自然会对报告中的每一个表述承担责任，工商的具体经办人员随意修改了验资报告的内容，将来有问题还是注册会计师承担，这个问题使得夹缝中求生存的注册会计师陷入尴尬的境地。不按工商局的办，验资报告备不了案，不按准则的要求写，将来接受检查时又不好解释，还要受到通报批评。
征收补偿决定行为是司法强制征收的前置行政行为，也是可复议可诉讼的具体行政行为。因此，依法做好征收补偿决定，对于维护被征收人合法权益，依法推进房屋征收进程意义重大。
一、征收程序合法、协议商谈充分、申请材料齐全是作出征收补偿决定的基础
1.征收程序要合法
征收补偿决定是房屋征收过程中的具体行政行为，如果前面的征收程序不合法，必然影响到征收补偿决定行为的合法性。如房屋征收决定、分户初步评估结果和签约期限要依法公告，评估机构要依法选定，被征收房屋分户评估报告及其装饰装潢、附属设施等评估报告要依法送达并生效。征收部门提出补偿决定申请之前还要向被申请人履行告知义务，告知被征收人有依法选择征收补偿方式和陈述申辩的权利等。
2.协议商谈要充分
商谈是和被征收人达成征收补偿协议的关键，在征收工作中，协议商谈是重点，也是难点。房屋征收部门或委托的征收实施单位在与被征收人进行商谈时，内容上要涉及被征收房屋、装饰装潢、附属设施等的补偿价格，要向被征收人宣传解释房屋征收法规政策并体现在商谈记录中。不少于3次的商谈记录要求则是对被征收人合法权益的保障。
3.申请材料要齐全
房屋征收部门报请市、县级人民政府对达不成补偿协议的被征收人作出征收补偿决定，要提供申请书、被申请人身份证明、被征收房地产权属、性质、用途等证明材料、未登记建筑认定意见、对被申请人的征收补偿与安置方案、房屋征收决定及公告、签约期限公告及公示证明、选定评估机构的证明材料、分户初步评估结果及公示证明、被征收房屋分户评估报告及其装饰装潢、附属设施等评估报告，送达证明及生效证明材料、房屋征收部门或者征收实施单位与被征收人不少于3次的商谈记录等材料。对房屋所有权人不明确的房屋提出补偿决定申请，除提供一些共性材料外，还应当提交被征收房屋所有权人不明确的证明材料。
二、决定内容规范、补偿方式合理、救济渠道明确是作出征收补偿决定的核心
市、县（市、区）人民政府依法作出房屋征收补偿决定，要制作房屋征收补偿决定书，征收补偿决定书是直接跟被征收人见面的法律文书，也是征收补偿决定的物质载体。因此，要确保征收补偿决定书的依法和准确。
1.决定内容要规范
补偿决定书应当包括以下内容：房屋征收部门与被申请人的基本情况、被征收房屋的基本情况、作出补偿决定的依据和理由、决定货币补偿的，应当包含补偿金额及支付方式、支付期限、搬迁费、临时安置费、搬迁期限等；决定产权调换的应当包含用于产权调换房屋的位置和面积、产权调换差价及支付方式、支付期限、搬迁期限等，告知被征收人行政复议、行政诉讼的权利和期限。
2.补偿方式要合理
在房屋征收部门提请政府作出征收补偿决定之前，会告知被征收人有选择补偿方式的权利。但从实践情况来看，几乎没有被征收人主动选择补偿方式。因此，在作出征收补偿决定时，一定要综合考虑被征收人的实际情况，合理安排补偿方式，保障被征收人的合法权益。
3.救济渠道要交代
市、县级人民政府在制作房屋征收补偿决定书时，要依法告知被征收人行政复议、行政诉讼的权利和期限，既让被征收人知晓维护自己合法权益的救济渠道，也规范自身的行政行为。
三、依法送达决定、加强宣传解释、力促达成协议是作出征收补偿决定的目的
征收补偿决定行为是推进房屋征收工作的有效手段，也是维护房屋征收工作严肃性的必要途径。但是，征收补偿决定不是房屋征收工作的终极目标，房屋征收部门在补偿决定作出之后还应该做好以下相关工作。
1.依法送达决定
从征收实践看，绝大多数被征收人不愿意在征收补偿决定书的送达回执上签字，而街道、社区基本都直接参与了房屋征收工作，其作为“第三人”的证明效力减弱，因此，补偿决定书最佳的送达方式是公证送达并制作公证书。同时，将征收补偿决定书在房屋征收范围内张贴公告。
2.加强宣传解释
征收补偿决定作出后，房屋征收部门或者征收实施单位应当继续做好宣传解释工作，一方面向被征收人解释补偿决定书的内容，另一方面说明补偿决定书送达之后拒不签订补偿协议、不搬家让房的法律后果。
3.力促达成协议
关键词:不良债权处置国有资产流失的现状、原因与对策
1996年,广东某地抽纱公司向中行贷款780万元,政策性剥离该贷款转交东方资产管理公司(下称东方公司),东方公司以合资为名移交某威公司,某威公司转让给南某公司,南某公司向某中院,中院判决抽纱公司偿债1800万元(本息),抽纱公司上诉,省高院发回重审。重审期间,抽纱公司支付325万元,与南某公司调解结案。该贷款不属于政策性剥离范围,抽纱公司房地产价格近4000万元,抵押物价值少于2000万元,为什么能达成调解,该债权处置内部评估格如何确定?南某公司如何取得债权的?职工权益应当如何保护?法院应当如何审判、执行,笔者结合该案,从金融资产管理公司、服务中介、国有企业债务人与国有资产管理部门、政府监管、司法审判等多个方面探索不良债权处置国有资产流失的现状、原因与对策,力争能有效制止犯罪,保护国有金融资产和职工权益,维护社会经济秩序。
一、不良债权处置的存在问题及原因分析
1、金融资产管理公司处置不良资产过程中,导致国有资产流失的突出问题:
(1)不良债权定价机制不完善,缺少有效的外部监督和约束,容易出现内部人控制、低价贱卖等问题。
(2)评估程序欠缺规范,评估机构多由金融资产管理公司自行委托,评估结果亦由其自行认定,容易导致评估价格与不良债权的真实价值大幅偏离。
(3)金融资产管理公司内控系统在实践中操作性不强,常流于形式。实际处置资产过程不透明,内部交易和关联交易较多,存在假招标和假拍卖等问题
(4)金融资产管理公司采取折扣转让的方式处置债权时,与国有企业债务人(担保人)、金融国有资产管理部门之间缺乏必要的沟通,使债务人或担保人直接面临不良债权处置后的诉讼风险和高额偿付风险
2、形成不良债权处置问题的主要原因
(1)金融资产管理公司的原因
经营粗放:广东省汕头、揭阳、潮州三市中行分行专职信贷人数125人,政策性划较时将约40亿元不良资产无偿划转东方资产管理公司,东方资产管理公司汕头办事处只有5名职员,其没有能力对不良资产进行日常保全维护,只能依据移交材料进行处理,本案货款交东方资产管理公司管理后,其从没有联系或实地调查抽纱公司,2007年,南某公司受让债权后诉至法院,债权“复活”。
广东省汕头、揭阳、潮州三市中行分行本部的专职资产保全部人数65人(不包括辖属支行兼职人员),管理70亿元不良资产,2005年,中行股改,其不良资产移交信达资产管理公司,其广州办事处只有1人负日常责维护保全三市中行移交不良资产,广州与三市距离500公里,不良资产处置依据中行股改移交的资料,其与债务人实际情况有重大出入,其处置是不根据实际债权价格进行的。
1999年国务院组建了华融、长城、东方、信达四大金融资产管理公司,分别受让了工、农、中、建四家国有商业银行总额达到2万亿元人民币不良资产,按现有管理模式,不良债权定价、评估、内控制失控等是其经营粗放的必然反映,资产管理公司必然是腐败的高危地带。
考核落后:东方公司从中行无偿接受的政策性划转的不良资产,如抽纱公司该债权有抵押物与其他房地产,中行为方便管理而违规划转。2006年,国家审计署认定金融资产管理公司收购违规剥离的不良资产169.18亿元,银行股改剥离的不良资产,只有四家金融资产管理公司能参加拍卖,价格被低估,为非市场化提供基础条件,资产公司同时带有政策性处理任务,金融资产公司将处置不良资产的总数额与收回现金数作考核的核心指标,而对债权成本与效益关系不作考核,为完成年度任务,多数资产公司在年终时,不计降低债权价格以快速完成任务,取得业绩效益。
金融资产管理公司对不良债权没有科学分类,没有建立不良资产基础价格数据库,为处置资产提供比较数据,约束处置行为,管理无序而出现价格失控,违法处置。
不法分子利用非市场化与政策性而产生的考核落后的机会,进行犯罪谋私,盗取国有金融资产,加剧社会矛盾,破坏金融秩序。
定价无据:金融资产管理公司处置不良债权前,必对债权的价格进行评估,评是对债权的调查取证,是对债权的定性,金融资产管理公司无可能实地调查债权现状,只根据移交资料进行定性,估是对权的各项资产负债情况的数据分析,是在评完成后才能进行的,委托中介评估也没有实地调查,对中介评估报告没有复核制度。
金融资产管理公司根据过时资料进行数据分析,是完全不负责任的定价模式,而且也没有分门别类的子项定价模式,定价完全是有关人员根据任务与谋利需要,依据资料粗放而定。
程序虚设:为解决国有资产流失与职工权益而设置优先权购买权,这优先权仅仅为15日提前通知国有企业与当地政府,没有对为解决国有资产流失与职工权益作实体性的规定,15日能解决什么问题?地方政府与国有企业无力解决历史形成国有资产流失与职工权益问题,才使问题长期累积下来,设置优先权购买权而没有实体配套措施,该优先权购买权名存实亡。东方公司通过合资交易将对抽纱公司债权从应当严格按“三公”原则进行受程序控制的特殊金融资产,顺利变为其控股的顺威公司控制,从而演变成可以轻易转让的一般债权。南盈公司等通过上述系列关联交易而使法规设定的程序形同虚设,轻易盗取近2000万元不良债权。
道德风险:因经营粗放、考核落后、定价无据、程序虚设等,不法分子与金融资产管理公司内外勾结低价购买债权,这已经成了获取暴利的快捷方式之一。抽纱公司房地产近4000万元,欠债1800万元(本息),支付325万元,与南某公司调解结案,其中原由,发人深思。2006年国家审计署的公告,违规和不规范不合理处置不良资产272.15亿元。
(2)服务中介的原因
评估服务:1、没有现场调查,据资料纸上评估。2、只据对抵押物评估而定债权价格,没有对债务人的其他资产进行评估,也没有对债务进行评估;3、没有明确的评估对象范围,对债权评估与物权评估混为一谈,评估结果与债权实际价值相差极大。4、评估方法与资产处置的价值类型没有匹配。5、没有评估复核与责任追究落实制度。6、评估机构没有独立性,评估机构因市场竞争原因,完全受制于资产公司,评估结果往往只是将资产管理公司个别人的意思以评估报告书形式反映出来推卸的方法而已。
处置抽纱公司债权时,金融资产管理公司其内部评估价格一定低于100万元,这与抵押物的价格相差近2000万元,与整体资产相差近4000万元,在金融资产管理公司处置审批、法院审判中,评估问题并没有得到应有的关注,评估流于形式。
法律服务
律师提供的法律服务也没有进行现场调查,据资料出具法律调查意见书。
律师事务所受制于资产管理公司也没有充分的独立性,其作用与评估报告根本相同。
审计服务
因资产处置没有审计服务,没有查明债务人从成立到处置时,资产债务现状的形成原因,分清责任,及时追究,保护金融资产。
(3)国有企业债务人与国有资产管理部门原因
国有企业作为债务人,当其债权被划转到金融资产管理公司后,金融资产管理公司不与之联系,直到作为受让方出现才知债权“复活”。
国有资产管理部门与资产管理公司没有联系对口部门,与常态联系方式,没有将化解国有企业金融债务,解决历史问题为地方政府的责任,国有资产管理部门对当地金融债权也不调查统计,地方政府对该类债务放任自流,只有执行该债权,职工上访,矛盾激化,才感到问题的严重性。
(4)政府监督管理原因
金融资产管理公司作为金融机构,人民银行与银监局没有建立有效的监管机制,金融债权所在地地级市(含)以下人民银行与银监局都没有对金融债权的处置建立长效的监管机制,没有建立数据库进行监督管理。
当不良债权处置达到一定金额时,才经财政部特派员审批,因为其人数与管理责能的限制,不可能进行有效监督管理。
(5)司法审判的原因
受让人作为新债权人对国有企业债务人追索债权的结果通常是,引发职工下岗、集体上访问题,触及国企职工债权和职工安置问题。经常出现一些受让人“一夜暴富”或“一案暴富”现象,多数法院以将金融债权以一般债权审理并执行,呈现“矛盾突出、纠纷增多、规模扩大”的特点。南某公司于07年向,中院判决南盈公司胜诉,抽纱公司职工集体,二审高院发回重审。这都反映了部分法院审理案件时,没有讲政治,没有讲大局,没有综合客观认定事实,片面或故意曲解合同法,其审判与执行后果放纵犯罪,加剧国有资产的流失与社会矛盾。
二、防止国有资产流失的对策
1、改变现有资产管理经营管理模式
金融资产管理公司职工人数与债权分布的距离,则成本与效益的关系,金融资产管理公司没能对不良债权实行有效的管理,现有经营管理模式是失败的,应当进行改革,则不良债权由金融资产管理公司收购后委托原债权银行或由债权所在地银行通过市场竟价行为取得日常债权管理权,进行日常保全维护,按银行与金融资产管理公司的委托合同进行保全,及时更新债务人的基础数据,按金融资产管理公司分类分项标准对每笔债作出定量与定性的报告及初步的处置意见,金融资产管理公司自主决定处置方案。
金融资产管理公司委托银行及时向当地人民银行与银监局报告每笔债权处置的情况。
金融资产管理公司委托银行及时与当地政府、国有资产管理部门、国有企业债务人联系,相互沟通。
银行对债权评估与法律调查是根据实际情况的有效法律文件,改变现有为方便资产公司,由其机构所在地评估机构与律师所远距离并凭过时资料拼凑的与实际情况不沾边的违法的法律文件,也节约费用。仅对疑难或重大的债权委托评估机构与律师所出具相关的核查报告。
规定国有资产管理部门对国有资产金融债权化解职责,设置专门人员与资产公司联系沟通,妥善解决国有金融债权,使沟通机制规范化与制度化。
规定国有企业债务人的报告义务,及时掌握债权变化。
2、提高监管水平
人民银行与银监局应当建立长效的监管机制,金融债权所在地地级市(含)以下人民银行与银监局对每笔债权处置列入征信系统,建立数据库进行分析监督管理,使资产公司的金融监督管理规范化与日常化。
银监局为法院审理案件,提供专业的意见,供法院作审理参考。
财政部门不再参与资产处置的具体审批事务,加强对不良债权处置的调查研究,及时出台规章规定,指导资产处置,规范金融资产管理公司的公司治理机制,规范金融资产管理公司内控制度与定价模式、资产数据库建设,使资产处置进行规范有序的动作。
审计部门加强对金融资产管理公司的审查力度,保护金融资产管理公司健康发展。
税务部门加强对受让人的所得税的征管力度,平衡利益分配,保证社会公平。
3、完善司法审判制度
改变审判执行观念。
不良金融债权转让及相关纠纷案件的审理,事关金融不良资产处置工作的顺利进行,事关职工利益保障和社会稳定,事关国有资产保护和社会公共利益。此类案件的处理,并非仅为《合同法》之一般债权转让效力的问题,法官仅靠单个部门法与单个法条审判金融不良债权,造成一系列的社会问题,这是我国司法审判落后经济现象,审判思维落后于政治需要的表现,法院成为腐败的高危地地带。
最高法院的法发〔2009〕19号《关于审理涉及金融不良债权转让案件工作座谈会纪要》为规范审判,着重审查并矫正转让过程以及其中出现的不公平情形,为正确审判金融债权打下较好的基础,各级法院要在实践中落实会议精神。
但该纪要没有规定在审理不良债权转让案件时,发现犯罪线索,移送侦查机关立案的内容,对此,有关部门要对不良债权转让进行调研,出台不良债权移送及立案的标准,及时制裁犯罪,维护社会正义与秩序。
