时间：2023-06-05 09:55:44
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产企业经营分析，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
【关键词】 货币政策; 房地产; 经营绩效; 面板模型
中图分类号：F270.3 文献标识码：A 文章编号：1004-5937（2015）07-0069-04
一、前言
房地产业是我国国民经济的支柱性产业，对我国经济增长作出了重大贡献。当前房价一直居高不下，引发了一系列的社会问题。自2003年开始，央行频繁使用货币政策工具对房地产行业进行调控，不少学者也进行了相关研究，取得了丰硕成果。任木荣（2012）和王东（2012）就货币政策对我国房地产价格的影响机制进行了研究。任木荣（2012）认为货币政策传导有效性不强，导致货币政策的调控效率较低，利率因无法区分投机需求和消费需求，对房地产市场的影响有限。王东（2012）指出调整房地产市场供给结构，加快经济适用房建设是调控房价的关键。陈胜（2010）就货币政策对房价的影响进行了实证检验，指出货币政策对房价影响显著，认为在调控房价时应该注重货币政策的运用。艾丹（2010）对货币政策在抑制高房价中的作用进行了研究，研究结果发现，提高央行准备金率，控制商业银行贷款和其他相关融资渠道是使货币政策发挥作用的有效手段。也有部分学者面对货币政策调控将房地产企业作为研究对象进行了相关研究。陈震（2008）采用因子分析法，使用24家具有代表性的房地产企业2007年的统计数据对紧缩货币政策下房地产企业的生存能力进行了研究，指出规模较大的房地产企业生存能力较强，充分体现了房地产行业的规模效应。姚雪绯（2011）采用递归VAR方法，使用42家房地产企业2003―2009年的季度数据，研究了货币政策对房地产企业现金流的影响，指出广义货币供应量（M2）和短期利率对房地产企业现金流都有影响。短期利率对经营活动现金流影响较大，M2对筹资活动现金流影响较大。陈欢（2013）利用2008―2011年房地产上市公司的数据，对货币政策与房地产企业融资决策的关系进行了研究，指出贷款基准利率和存款准备金率对房地产上市公司资本结构中负债和所有者权益的影响是完全相反的。当前关于货币政策对房地产企业经营绩效影响的研究还没有明确结果，本文采用房地产上市公司面板数据来研究货币政策对房地产企业经营绩效的影响。
二、理论分析
货币政策是指政府或中央银行为影响经济活动所采取的措施，尤指控制货币供给以及调控利率和存款准备金率，以达到或维持特定政策目标的各项措施。货币政策的传导机制可以表述为在一定的货币政策目标指导下，通过使用货币政策操作工具影响货币政策操作目标，并通过各种传导渠道传递至最终目标实体经济。
（一）贷款利率对房地产企业经营绩效影响分析
贷款利率调整将会影响房地产企业融资成本，成本的改变又会影响企业的现金流量，继而影响企业运营能力。利率调整会影响潜在购房者的购房意向，进而影响房地产企业的销售，最终影响房地产企业盈利能力。另外，利率的调整将直接影响上市公司的财务费用。房地产企业为减少政策变动对企业的影响，可能会改变企业融资结构从而影响企业的偿债能力。
（二）存款准备金率对房地产企业经营绩效影响分析
中央银行提高存款准备金率，导致商业银行放贷资金减少。商业银行为防范风险，对房地产企业的贷款条件和资金用途的要求和监控将更加严格，使得房地产企业获取贷款的难度更大。同时，中央银行对存款准备金率的调整将导致消费者对房地产不明朗的前景持观望态度，间接降低房地产企业资金来源，资金短缺导致房地产上市公司无法获取土地，土地储备减少将影响房地产上市公司进一步开发，影响房地产企业的成长能力。
（三）货币供应量对房地产企业经营绩效影响分析
货币供应量对房地产企业的影响可以从货币供给的流动性和银行的信贷渠道两方面解释。央行通过增加基础货币投放，在流动性更加充裕的情况下，商业银行的放贷能力提高、放贷意愿增强，促使银行发放更多的房地产抵押贷款，从而增加了对房地产的需求。房地产企业方面，货币供应量增加，房地产企业更容易获得资金，促进企业发展。另外我国市场经济不完善，投资渠道匮乏，货币供应量增加导致大量资金流向房地产市场，降低房地产企业经营成本，提高房地产企业收入，影响房地产企业经营绩效。
三、实证检验
（一）样本选择与数据处理
研究货币政策对房地产企业经营绩效的影响需要选取合适的货币政策指标和房地产企业经营绩效评价指标。通过分析货币政策与房地产上市公司经营绩效评价指标之间的关系，得出货币政策对房地产上市公司经营绩效的影响。
1.货币政策指标数据选择与处理
货币政策指标方面，选取贷款利率、存款准备金率和货币供应量作为货币政策指标。考虑到房地产开发周期一般在三年以内，选取1―3年期的贷款利率作为贷款利率评价指标。因研究对象为房地产上市公司，规模较大，资金需求较多，小型金融机构资金难以满足房地产上市公司需求，选取大型金融机构存款准备金率作为法定存款准备金率评价指标。通过文献研究发现，货币供应量研究方面基本都选取广义货币供应量作为研究对象，因此，本文选取广义货币供应量（M2）作为货币供应量评价指标。
从2003年开始，中国人民银行在国务院指导下对贷款利率和存款准备金率进行了多次调整，因本文研究对象为年度数据，为方便研究及数据统一性，取每年的平均贷款利率和平均存款准备金率作为贷款利率和存款准备金率的最终数据，如表1和表2所示。
中央银行主要通过公开市场业务调节货币供应量，通过发行中央银行票据，回笼资金使得流通中的货币减少;相反，通过回购债券等使资金进入流通增加货币供应量。2003―2013年，我国货币供应量情况如表3所示。
2.房地产企业样本选择与数据处理
利用深圳证券交易所和上海证券交易所的信息，通过房地产板块分析，选取了149家房地产上市企业，通过分析其主营业务收入，选取房地产业务收入占总业务收入85%以上的企业并剔除财务数据不全的企业，最后共选取59家上市房地产企业作为研究对象。通过上市房地产企业的年报，提取了59家上市房地产企业2003―2013年11年的财务数据。
（二）房地产上市公司样本选择及经营绩效评价指标构建
当今社会，无论何种社会形态，无论何种经济制度，也无论何种企业性质，财务绩效始终是企业关注的核心，因此采用财务指标评价企业经营绩效对任何经济环境下任何性质的企业都具有重要意义。本文从盈利能力、运营能力、偿债能力和成长能力方面使用财务指标构建房地产企业经营绩效评价指标体系，如表4所示。
（三）模型构建
本文使用Eviews软件，通过建立面板数据模型来检验货币政策对房地产企业经营绩效的影响。面板数据包含有横截面、时期和变量三维信息，利用Panel Data（面板数据）模型可以构造和检验比以往单独使用截面数据或时间序列数据更为真实的方程，可以进行更加深入的分析。
1.面板数据模型检验
面板数据模型的种类很多，一般可以分为变系数模型和变截距模型。考虑到房地产企业样本全部来自沪深A股，样本房地产上市公司面临的社会背景和经济制度并无太大差异，又因为通常很少采用变系数模型，因此这里采用变截距模型。变截距模型又有混合效应模型、固定效应模型和随机效应模型，因此，在模型设定前先进行相关检验确定模型形式。通常使用F检验决定选用混合模型还是固定效应模型，用Hausman检验决定采用固定效应模型还是随机效应模型。
2.建立回归模型
本文经过单位根检验，原序列平稳，可以建立回归模型。经F检验和Hausman检验确定模型形式，建立变截距混合效应模型。考虑到货币贷款利率、存款准备金率和货币供应量等对房地产企业的影响可能存在滞后性，因此建立当期影响的回归模型1和滞后一期影响的回归模型2。
y（1，2，3…）= ？琢 + ？茁1x1 + ？茁2x2 +
？茁3x3+？酌 （1）
y（1，2，3…） = ？琢 + ？茁1x1（-1） +
？茁2x2（-1）+？茁3x3（-1）+？酌 （2）
其中y1、y2、y3…为总资产报酬率、净资产收益率等绩效评价指标，x1、x2、x3分别为贷款利率、存款准备金率和货币供应量，？琢为常数项，？茁为影响系数，？酌为误差项。
经过分析整理，得到回归结果如表5、表6所示。
（四）检验结果分析与说明
由货币政策（贷款利率、存款准备金率、货币供应量）与房地产上市公司评价指标（盈利能力、运营能力、偿债能力、成长能力）的回归模型，综合考虑当期影响及滞后一期的影响可知：
贷款利率对房地产上市公司每股收益和每股净资产影响显著，影响系数为负，且当期影响比滞后一期影响显著。说明利率提高会影响房地产企业的盈利能力，这种影响会随着房地产企业的调整逐渐减弱。原因在于贷款利率提高导致房地产企业融资成本增加，对房地产企业当期盈利能力造成影响，之后房地产企业通过提高售价等措施，将增加的融资成本转嫁给消费者，所以影响逐渐削弱。货币供应量对房地产上市公司总资产报酬率、每股收益影响显著，影响系数为负，滞后一期影响不显著。说明货币供应量增加对房地产企业的盈利能力一开始有负面影响，之后这种影响逐渐削弱。可能的原因是货币供应量的增加，导致房地产上游的建筑材料价格上升，而商品房的建造和销售具有价格滞后，导致房地产企业盈利能力降低，之后房地产企业通过提高售价将增加的成本转嫁给消费者，这种影响逐渐削弱。
贷款利率对房地产上市公司存货周转率和总资产周转率当期影响不显著，滞后一期影响显著，影响系数为负。说明利率对房地产企业运营能力的影响具有滞后性。贷款利率调整影响潜在购房者购房意向，最终影响房地产企业销售，进而影响房地产企业存货周转率和总资产周转率;存款准备金率对房地产上市公司存货周转率和总资产周转率影响显著，影响系数为负且滞后一期影响仍然显著。说明存款准备金率提高对房地产企业的运营能力具有重大影响，且这种影响短期内不会消失。货币供应量对房地产上市公司运营能力影响不显著。
贷款利率对房地产上市公司流动比率、现金比率影响显著，存款准备金率对房地产上市公司长期负债比率和资产负债率影响显著。说明贷款利率的变化会影响房地产企业的短期偿债能力，存款准备金率的变化会影响房地产企业的长期偿债能力。贷款利率变动，房地产企业将付出更多的财务费用，流动资产减少，导致房地产企业短期偿债能力受到影响。存款准备金率变化，房地产企业融资困难增加，房地产企业为保证发展需要，倾向于借入更多长期贷款或进行权益融资，以应对未来的不确定性。货币供应量对房地产上市公司现金比率影响显著，影响系数为负。说明货币供应量的短期刺激，会导致房地产企业减少现金持有量。货币供应量增加，房地产企业获得资金的途径增加，未来不确定性减少，房地产企业将减少现金持有量。
贷款利率对房地产上市公司总资产增长率当前影响为负，滞后一期影响为正。利率的提高对房地产企业成长能力有负面影响，对未来房地产企业的成长有促进作用。可能原因是利率提高导致商品房价格上涨，人们的短期观望导致房地产企业销售变慢，但是房地产市场仍然处于卖方市场，当消费者发现这种价格的提升是一种长期趋势时，会积极进入房地产市场，导致房地产企业的未来成长能力增强。存款准备金率对房地产上市公司净利润增长率和总资产增长率影响显著，影响系数为负，说明存款准备金率的提高对房地产企业的成长具有负面影响。存款准备金率增加，房地产企业融资困难，资金欠缺影响房地产企业土地储备和开发建设，影响房地产企业成长。货币供应量对房地产上市公司总资产周转率影响显著，影响系数为负，滞后一期影响不显著。说明货币供应量对房地产企业短期成长能力有负面影响，影响逐渐削弱。货币供应量对房地产企业短期盈利能力有影响，影响房地产企业成长能力。
四、总结
货币政策对房地产企业经营绩效具有明显影响，特别是当前房地产市场下行趋势预期增强的情况下，房地产企业通过转嫁成本等方法消除对绩效的负面影响将变得愈发困难。另外，十八届三中全会后，要发挥市场在资源配置中的决定作用，利率将逐渐交由市场决定，房地产企业将面临更多的不确定性，在这种情况下提高房地产企业经营绩效对房地产企业未来发展有重要意义。
在货币政策影响下，房地产企业要想更好地发展，首先，要拓宽融资渠道。货币政策变动对房地产企业经营绩效造成影响的一个路径是影响融资成本，在转嫁成本越来越困难和市场愈发不可预测的背景下，银行的风险意识将显著增强，房地产企业不可能再依赖银行贷款，必须拓宽融资渠道，其中海外融资和信托融资是重要选项。其次，房屋开发要面向真实自住的需求。货币政策的调控重点在于控制投资投机性需求，鼓励刚性需求，进行差异化调控的动机明显，在当前降价预期严重、销售艰难的环境下，房地产企业应当面向真实自住性需求和改善性需求，开发适销对路的房子，回避政策和市场风险。
【参考文献】
[1] 任木荣，苏国强.货币政策工具调控房地产价格的传导机制分析[J].中央财经大学学报，2012（4）：23-29.
[2] 王东.货币政策对我国房地产价格的影响机制及原因分析[J].时代金融，2012（35）：9.
[3] 陈胜.货币政策因素对房价影响的实证分析[J].会计之友（上旬刊），2010（6）：25-27.
[4] 艾丹.货币政策在抑制高房价中的作用[J].辽宁师专学报（社会科学版），2010（4）：3-4.
[5] 陈震，吴宗法.货币政策紧缩下的我国房地产企业生存力研究[J].经济论坛，2008（20）：65-67.
关键词：房地产企业；经营；经济双重性
房地产行业是国家经济建设发展的命脉，经过政府长期对房地产市场的宏观调控，房地产行业规模不断扩大，逐渐发展成熟，房地产企业的经营水平不断进步，经营方式也更加多样，随着房地产行业市场化改革的不断深化和产业结构调整的深入，房地产行业形态发生了很大的变化，企业盈利空间逐渐缩小，房地产企业需要通过管理思路和经营方式的创新来适应房地产行业形式变化，使之能够在市场中生存下来，实现房地产企业的长远发展。
一、房地产企业经营管理工作的双重管理模式
主要介绍了房地产企业经营管理工作的主要内容，可具体划分成价值链管理和利益分配管理两方面，二者之间形成了明显的相互制衡关系，在房地产企业的经营管理活动中要充分利用其双重性的特点，平衡内外部关系，形成良性循环，逐渐提高房地产企业经营水平，使之能够在日渐激烈的市场竞争中胜出，实现企业的长远发展。
（一）双重管理
1.价值链管理
企业价值的创造来源于一系列经营和生产活动，包括设计、采购、生产、管理、销售、服务等，不同经营活动之间的有机联系就是企业的价值链，价值链中所有能够创造价值的活动称为价值活动，企业的价值链和价值活动客观反映了企业的历史、战略、战略实施方式以及价值活动的经济效果，基于价值链的管理就是对企业所有价值活动的优化、协调、整合，提高企业的经营管理水平，控制企业经营和生产活动成本。
2.利益链管理
利益链的管理主要是对房地产企业生产经营利益的分配，不同于企业行业，房地产行业建设周期长，基础投资大，人才、技术、资金密集，价值链上任何环节都对项目开发的最终效果有着直接影响，不合理的利益分配将会影响生产要素之间的协调和成本控制工作的落实，也就是对价值链的形态产生影响，影响房地产企业的最终经营水平和盈利能力，并最终加剧利益分配中存在的矛盾，所以利益分配和价值链管理之间应该相辅相成互相协调配合，为了实现房地产的双重管理，可以应用平衡计分卡管理工具，实现房地产企业内外经营目标之间的均衡兼顾。
（二）双重管理的作用
1.适应市场竞争
我国市场经济改革不断深化，政府政策的不断出台，对市场发展形成了有利的规范和引导作用，提高了市场竞争的透明度和公平性，房地产企业之间的公平竞争更加激烈，生存和灭亡成为了每一个房地产企业都面临的问题。房地产行业是我国拉动内需的重要突破口，是国家经济建设最强有力的脉搏，但是行业发展不能过分依赖政策与经济形势的优势，不利于在房地产行业中形成健康的竞争和淘汰机制，对行业整体的经营水平提升十分不利。所以，房地产企业面临的生存难题其实是必要的，能够刺激其主动找寻适应市场环境的发展策略，进行管理方式的创新，形成企业的核心竞争力。
2.企业发展的必然趋势
每一个企业在经营发展过程中都会表现出一定的双重性，企业产品的加工形成过程中不同的加工环节和企业生产要素之间形成了价值链，利益分配上，不同要素投入者之间的利益分配关系又形成了利益链，对于房地产企业，这一客观规律仍然存在，仍然表现出价值链管理和利益链管理的双重性，且彼此之间相互制约，生产要素配置优化工作不到位，成本压缩效果不理想，利益均衡分配必然将受到影响，利益分配不均衡必然会造成协作失败，而协作失败又会造成生产要素配置优化和成本控制不利的问题。
二、现阶段房地产企业双重管理策略
2015年，政策逐渐宽松，房地产行业开始缓慢回暖，但是房地产行业投资总量下降的趋势短时间内难以改变，因此房地产企业转型迫在眉睫，经营管理的双重管理工作也显得十分必要，但是一些管理者在进行双重管理工作时也暴露出了一定的问题，表现为实际操作中指定指标计划完成不理想时考核难以进行，制度理论可操作性差等，需要采取一定的策略有效规避这些问题。
（一）国际平衡计分卡的应用
不同时期，不同发展阶段，不同外部环境条件下，企业经营管理工作的主要目标和任务都是存在差别的，房地产企业想要实现自身的可持续发展，就需要积极学习其他企业的成功经验，并对自身的发展实际情况进行全面调查分析，在科学的管理工具辅助下，制定科学的企业发展目标和规范方案。现阶段，平衡计分卡作为一种优秀的通用管理工具，有着数据显示清晰、可操作性强的优势，对于房地产企业的双重管理来说十分适用。
1.内外部指标的双重设定
平衡计分卡能够同时设定内外部指标，维持企业内外部之间的协调。这样的指标设计能够避免房地产企业出现内部指标显示经营状况良好，但是外部指标却不理想的情况。房地产企业的价值链管理更加倾向于对内部运营效率水平的提高，而利益链管理则关注企业和外部利益相关者之间利益分配的协调合理，而平衡计分卡同时设定了内外部指标，实现了价值链管理和利益链管理工作的均衡。
2.财务指标与非财务指标的双重管理
平衡计分卡的指标设定中同时包含财务指标和非财务指标两部分内容，在企业的绩效考核中占有同样的比重。财务指标主要包括企业资产回报率、利润率等内容，非财务指标则主要包括产品质量以及客户满意度等，双重指标的设定有利于限制企业对盈利的过分追求，对控制房地产项目建设质量有着一定的积极意义。
3.结果性和驱动性衡量指标的双重标准
这两部分内容的设置主要目的是实现不同管理环节的优化，平衡积分卡中的结果性衡量指标主要用于显示房地产行使该策略之后的效果，涵盖质量提升效果与盈利能力提升效果等内容，驱动性衡量指标则用于了解策略实行过程中发生的变化对最终结果的影响程度，主要考察其循环周期。平衡计分卡对驱动性指标更加关注，结果性衡量指标虽然也是十分重要的一部分。但是，考虑到驱动性指标能够实现对最终结果的预见性衡量，所以在双重管理的房地产企业中，驱动性指标能够预见性的进行不同环节和生产要素之间的协调优化，改善最终效果，提高房地产企业的管理水平。
（二）双重内部控制
1.不相容职务分离
房地产企业内部控制工作要严格遵循不相容职务分离的原则，在企业的价值链管理工作中形成相互监督相互牵制的机制，形成完善严密的内部控制体系。首先，要从财务管理工作入手，形成严格的会计人员岗位责任制，明确不同会计岗位之间的权责权限，实现不同岗位和职务之间的相互制衡。在具体业务上，应该实现记账收款和保管现金职务分离，材料采购、验收保管和付款职务分离，发票开具和收款职务之间相互分离，同时明确规定财产的清查范围，制定明确的期限和程序，资产处置、开发投资、资金使用等重要决策的制定和执行要求负责部门之间要相互知情并且共同参与决策，防止出现一个人独立处理业务全过程情况的出现，企业可以制定定期轮换规程，关键岗位轮换频率要适当调高，提高内部控制效果。
2.资金管理流程的完善
房地产属于高投入和高风险的长周期行业，需要通过对资金管理流程的持续优化，通过提高资金的有效性来规避投资风险，可以进行资金的统一监控管理来缩短预售时间，全面提高资金的利用效率，规避投资风险。在房地产企业中，现金流反映了企业现金收支情况，而经营活动现金流作为财务指标的主要反映，应该作为房地产企业资金管理工作的核心，通过对现金流等敏感性财务指标的跟踪监测来预测企业在经营生产活动中可能面临的财务危机。财务风险的规避同样是房地产企业中非常重要的内容，作为高风险行业，房地产企业需要形成严格的内部控制程序和相互制约措施，重大事项要行使报告和集体决策制度，减少决策失误和舞弊行为风险，企业要形成财务预警的短期和长期预警机制，将不同的财务风险划分为远期和当前风险，选择不同的财务风险规避措施组合，控制经营活动财务风险造成的不利影响程度和规模。
三、结语
房地产企业的经营管理活动中表现出价值链管理和利益链管理的双重性，二者之间相互牵制，其中价值链管理倾向于内部生产关系和生产要素之间的协调，利益链条则涉及到利益分配等外部活动，采用平衡计分卡这种管理工具能够协调好利益分配和内部价值链管理之间的关系，形成房地产企业经营管理活动的良性循环，提高企业生产经营效率，改善盈利能力，对提高房地产企业的核心竞争力有着重要意义。
作者:李茜囡 单位:中国人民大学
参考文献：
（一）房地产企业财务风险的内部原因
房地产企业财务风险的内部形成原因又可以根据其不同的性质分为房地产企业自身的经营原因、房地产企业的内部资金流动原因以及房地产企业的财务管理工作质量原因等三种类型。首先，房地产企业自身经营原因造成的财务风险主要指的是由于房地产企业经营发展过程中自身经营管理水平不高、经营管理理念较为落后、项目投资时过于盲目、缺乏有效的市场调查和分析工作内容、对整体房地产市场的竞争缺乏有效的评估等等，最终造成房地产企业自身经营管理工作水平落后，进而造成经营发展过程中出现财务风险；其次，房地产企业的内部资金流动原因造成的财务风险主要指的是房地产企业在资金流动的过程中，存在着自身资金结构不够合理、外来资金流动量过大的现象，这种情况下一旦外来资金出现波动情况必然导致房地产企业面临着相应的财务风险；最后，房地产企业的财务管理工作质量问题主要原因是房地产企业在财务管理工作过程中，财务管理工作水平不高，并且经常出现财务管理漏洞，导致自身财务管理工作难以取得有效的成果，部分房地产企业财务管理工作甚至存在监守自盗的现象，自然也会造成房地产企业经营发展过程中的财务风险。
（二）房地产企业财务风险的外部原因
房地产企业财务风险形成的外部原因则主要包括市场原因、国家政策原因以及其他意外因素等等。首先，房地产企业市场原因形成的财务风险主要指的是房地产企业在项目运行过程中，没有完全地把握好市场的变化情况，没有做好市场信息的调查分析工作，没有根据当前阶段市场的实时需求完成项目运行筹划工作，进而导致房地产企业在项目运行工程中出现项目买卖不够顺利，进而出现了房地产企业的财务风险现象；其次，国家政策原因导致的房地产企业财务风险主要指的是由于国家房地产政策宏观调控过程中造成的房地产企业财务风险，当前国家政策原因事实上是造成房地产企业出现财务风险的本质原因；最后，其他意外因素造成的房地产企业财务风险主要指的是房地产企业在经营发展的过程中出现的一系列意外因素的统称，房地产企业在经营发展过程中很有可能遭受到非常多的外界影响因素，例如，项目运作过程中的地震因素、安全因素等等，都会造成房地产企业经营发展过程中大量资产流失，进而出现房地产企业财务风险现象。
二、房地产企业财务风险的治理措施
综合上述房地产企业财务风险的形成原因，房地产企业在经营发展过程中应该结合自身经营发展的特性，采取科学合理的治理措施，提升房地产企业在面临财务风险过程中的抵抗能力，保证房地产企业规模实现健康快速的提升。具体来讲，房地产企业在面临财务风险的过程中应该采取以下治理措施。
（一）提升房地产企业财务管理工作质量
房地产企业应该通过提升房地产企业财务管理工作质量来达到规避房地产企业财务风险的目的，首先，房地产企业应该针对员工自身在财务管理工作上的理念进行全面的更新，保证企业财务管理工作观念能够有效地契合当前财务管理工作的发展和要求，能够紧紧跟随在国家房地产市场宏观调控政策的指引，从而有效地提升房地产企业上下在财务管理工作上的风险意识，更加有效地做好企业财务管理工作；其次，房地产企业应该针对自身的财务管理工作制度进行优化和完善，将财务管理制度更加深层次和更加全面的融入到企业的经营发展工作中，通过科学标准的制度来实现企业财务管理工作质量以及工作范围的进一步提升，保证企业财务管理工作能够取得更加有效的应用成果，帮助房地产企业更好地规避财务风险。
（二）加强房地产企业项目运作流程的优化
房地产企业应该在项目运作的过程中进一步优化项目的运作流程，针对项目运作过程中存在的财务风险进行分解和分析，加强财务管理工作在项目运作过程中各个流程的应用，以便更有效地完成财务管理工作的同时，也能够有效地调整房地产企业的项目运作内容，保证项目运作过程中出现的财务风险得到有效的控制，提升项目运作效益的同时有效的提升房地产企业的整体经济效益。
（三）加强财务管理工作的预算机制应用
房地产企业还应该充分加强预算机制在财务管理工作中的应用，有效的达到提升房地产企业财务管理岗工作质量，减少企业财务风险的目的。房地产企业可以将预算管理机制全面的应用在自身的经营管理工作中，包括企业的财务管理、人员管理、行为管理、项目管理等内容，房地产企业可以通过对预算管理的应用来有效地提升其经营发展过程中的控制能力，通过科学统筹的安全以及规范合理的预算制度来有效地降低企业在进行上述工作时面临的财务风险，从而有效地达到控制房地产企业财务风险的目的。
（四）加强市场调查
房地产企业在经营发展的过程中应该时刻加强对市场情况的分析调查，加强对国家宏观调控政策的学习和领悟，通过对上述内容的学习来衡量当前自身在市场竞争的地位，进而更好的做好房地产企业的经营发展工作，也有效的降低房地产企业的财务风险。
三、结语
不难看出，受经营产品和服务的特殊性的影响，房地产企业的投、融资金额均较大。资金是企业运作的生命线，一旦发生资金短缺或资金断裂等问题，将不可避免地给房地产企业及其他利益相关主体带来很大的风险。因此，如何有效防范和降低企业的财务风险，实现企业的可持续发展，成为摆在房地产企业面前的一个重要问题。
成因分析
近几年来，我国房地产企业的经营管理正在逐步由粗放型向集约型、细化管理转变，但在快速发展的同时，房地产企业主营业务利润率呈下降趋势，企业经营风险，尤其是财务风险也不断显现。
整体而言，房地产企业经营过程中面临着各种各样的风险。其中，财务风险是指企业在处理各种财务关系和活动中，受各种因素的影响，使企业财务收益与预期收益间存在着差异的不确定性，其结果对企业的生存、盈利和长期发展产生重大影响。概括起来，房地产企业财务风险产生的原因大致可分为外部因素与内部因素。
外部因素
房地产企业作为我国市场经济的重要组成部分，时时受到其外部环境因素的影响，如市场变动因素、社会文化环境、政策变动等，而这些因素的变化很大程度上都是难以准确预测的，必然给房地产企业的财务管理带来直接的影响。
市场因素。房地产企业经营对象的不可移动性、产品的价值量大、资金转移周期长等特点，使得房地产企业要想整体运作成功，实现企业的可持续发展，就需要对市场，特别是当地市场需求的准确预测和把握。但不难看出，当前随着国内外市场环境竞争的加剧，市场竞争环境复杂程度不断加深，我国房地产企业正处于一个相对竞争激烈的市场环境，市场供求关系的变化、房价的调整、房地产市场信息的严重不对称，以及当前市场仍存在的不规范化运作等情况，都极有可能引发房地产企业的财务风险，需房地产企业提升应对风险的管理能力。
政策因素。政策的变动直接导致房地产企业财务风险的产生，具体表现为社会的政治、法律制度及其宏观调控措施等。尤其是近几年来，为抑制通胀和经济泡沫的出现，我国政府通过各种措施加大了对房地产市场的宏观调控力度。如加息政策，不仅大大增加了房地产企业的财务成本、影响企业盈利水平，而且也在一定程度上降低了按歇贷款购房者的购买欲望，无疑给房地产企业带来了极大的风险。另外，国家有关房地产企业在税收、费用方面的政策变动等，都会对房地产企业的资金流产生重大的影响，成为当前影响房地产企业财务风险的重要因素之一。
突发事件因素。房地产企业产品与其他类型的产品或服务相比，具有固定性、不易转移、项目调整能力差等特点。因此，房地产企业产品的特殊性使得房地产企业财务管理受各种突发事件，特别是突发性自然事件的影响较大，如地震、洪水、暴雪等各种难以预料的突发性自然灾害，都会使房地产企业的流动资产和固定资产直接遭受损失，酿成财务危机。
总之，房地产产品销售受各种社会、经济等外部因素的影响，出售成功的时间和金额不确定性较大，项目资金回笼难以得到确切保证，有可能使得房地产企业面临资金短缺或断裂的危机，大大增加了企业的财务风险。
内部因素
经营水平限制。从我国房地产行业的整体运作情况来看，大部分房地产企业起步迟、基础弱、规模小、经营管理水平不高，现代企业制度仍未完善，缺乏现金流量管理观念，对市场的反应和把握能力低，经营管理盲目性大，导致潜在财务风险的产生。同时，房地产市场当前较为火热的市场环境，也使得房地产企业一味地追求快速发展，缺乏风险控制和防范意识，在快速扩张中，房地产企业的财务风险也不可避免地进一步提升。
资金因素。房地产企业在经营管理过程中需要大量的资金作为保障，而大量的资金需求量仅仅依靠企业的自有资金是无法解决的，需要借助各种金融手段和工具以筹措大量的资金。整体上来讲，我国房地产企业的自有资金比例低，特别是房地产开发企业在企业运作初期，依靠外来融资中的银行贷款比例偏高，资本结构不合理。由此造成，一方面负债率居高不下，资金周转难度大，使得房地产企业存在着到期不能还本付息或资不抵债的可能，财务风险不可避免；另一方面，房地产企业与金融企业的紧密结合虽然为企业经营提供了良好的融资渠道，但也大大提高了房地产企业的财务风险，一旦金融市场中，如利率等因素发生波动，将对房地产企业直接造成影响。另外，我国房地产市场的高风险性特征和运作规范性的欠缺，也使得房地产企业从其他渠道获得融资的难度大大增加，难以在出现财务危机时，及时、足额地筹集到所需资金，影响企业的生存和发展。房地产企业资本结构的不合理和融资渠道单一，导致企业财务风险集中化。
财务管理因素。其一，房地产企业财务管理的复杂性对财务人员提出了更高的要求，但我国财务人员综合水平低、风险意识淡薄等现状，都加剧了财务风险的产生。其二，当前我国房地产企业财务管理水平仍处于较低层次的财务核算管理阶段，未能提供用于支持管理和决策的财务信息和数据，财务管理的职能未能得到充分体现。如缺乏财务预算管理，对于即将进行开发的项目缺乏细致的财务预算分析工作及资金使用的整体规划，资金运作具有盲目性；在房产项目的投资方面，由于财务分析功能不足，加上项目环境的复杂性，都使得财务管理状况的不良可能直接导致企业资金的周转出现问题，产生财务危机。企业财务管理的低水平和控制能力弱，严重影响了房地产企业风险控制能力。
对策分析
鉴于房地产企业产品和经营的特殊性，在当前国家宏观调控政策从紧的大环境下，房地产企业更应从企业生存和发展的战略高度出发，重视财务管理，积极采取有效措施以防范和控制企业的财务风险，提高企业财务管理水平，实现企业的可持续发展。
1更新企业财务管理观念，提高风险意识。财务风险存在于企业经营的各个环节中，财务风险的防范不仅仅是财务部门和财务人员的责任，更需要企业全体员工的积极参与和配合。通过形式多样、内容丰富的活动在企业内部宣传财务风险防范的意义，提高全员的风险意识，既为取得其他部门的支持和配合打下基础，也有利于防微杜渐，防止任何环节的工作失误给企业带来的财务风险。
2重新审视和梳理企业现有的业务流程，分析、预见可能发生和存在的各类风险，做好防范措施。同时，提高财务部门在整个组织架构中的位置，更加突出财务管理在房地产企业经济管理活动中的核心地位，并根据市场需求，推动财务部门组织结构的改革，以便能够对市场变动做出及时快速的反应。
3要重视和加强市场调研工作，对不断变化的企业财务管理环境进行认真和深入的分析，从根本上把握其变化发展的规律和趋势，以根据实际情况及时调整策略和改变方法，提高企业财务管理应对风险和突发事件的能力。另外，对于国家的宏观调整政策、法律法规、政策方针等的变化要给予时时关注与了解。
4建立健全财务管理制度，将财务管理理念贯穿于企业生产经营的各个环节，为企业财务的管理和风险的防范提供制度上的保障和支持，实现财务管理的规范化和制度化，以加快财务管理各项基础性工作的完善，保障企业财产的安全、财务信息的真实性、可靠性及财务活动的合法性、合理性。
5建立健全企业财务管理系统，强化并全面实施企业财务管理中预测、分析、监督、控制、服务及评价职能，并逐步向综合管理型财务管理模式转变，以提供有价值的财务信息和数据，提高企业投资决策的科学性和准确性，最大限度地减少因投资决策失误给企业带来的风险。坚持定期检查和考核，通过对资金利用率、销售价格、费用支出等财务指标的深入分析，发现问题并采取措施，以实现企业各种资源的最优化配置。通过对企业的经济行为进行有力约束，发挥财务管理的监督预警作用，防范企业财务风险的产生。
6通过企业财务管理的预算，加强企业资金管理，优化资本结构。将企业运营的整体纳入全面预算体系，实现对企业资金收支、运用、分配等的统筹安排和规范化、科学化运作，以保障企业正常运行对于资金的需求，降低财务风险。在利用传统融资方式的前提下，加大企业融资的创新力度，可通过股票融资、债券融资等渠道来扩充资金，降低企业的资产负债率，同时也有利于企业资产结构的优化和经营的改善。
另外，作为房地产企业财务管理工作的具体操作者，财务管理人员的综合素质水平，直接影响到企业抗风险能力的大小，打造一支高素质的财务队伍是全面提高企业防范财务风险能力的基础。
关键词：白银时代；房地产；经营与管理
前言：中国的房地产事业伴随着中国经济一路高歌猛进，在中国经济中扮演着重要的角色。而经历了数十年的高增长，中国经济已经逐步进入了经济新常态，而房地产事业的发展，也与2014年告别了黄金时代，迎来了现在的白银时代。白银时代的房地产行业，竞争日趋激烈，且逐步转向了去库存的阶段，因此其经营与管理变得尤为重要，房地产企业谁做好了企业额经营与管理，谁才能在日趋激烈的竞争中立于不败之地。
一、我国房地产行业当前所面临的形势
我国的房地产行业最早出现在20世纪80年代，已经经历了三十多年的发展，伴随着中国城市化进程的日益加快，房地产行业也得到了极大的发展。房地产在国家经济中的占比日益增加，逐步成为国家发展的支柱产业之一。与此同时，国家对房地产行业的宏观调控争产也不断出台，其调控措施也越来越严格。因此，当前房地产企业所面对的政策环境与市场环境越来越复杂。房地产企业只有在顺应国家政策及发展战略的基础上，进行符合市场化的运营管理调整，才能找到自身的市场定位，在日趋激烈的竞争中获得生存与发展。
企业的经营理念是其发展战略的重要组成部分，对企业的经营模式和管理方式都有很强的指导作用。白银时代的房地产行业，面临着去库存的巨大压力，其企业间的竞争将会愈加激烈，传统的企业经营管理模式已经无法很好的适应显示的环境要求了，企业要生存就必须结合时代与行业的特征，不断对自身的经营管理做出调整，唯有与时代一同进步与转型，房地产企业才能得到长久的可持续性的发展。
二、房地产企业经营管理的方向与措施
2.1注意加强财务管理的风险控制因素
财务风险是企业生存与发展所面临的首要风险。首先，充足的现金流不仅是企业正常运营的基础与前提，对房地产而言，也是其取得土地使用权的关键，是其工作开展的前提条件。但是，目前很多房地产企业面临负债率过高的问题，在黄金时代，由于房价的不断上涨，房地产企业即使负债拿地，也能通过房地产的销售来掩盖风险，但房地产的白银时代，房价的城市分化、区域分化日趋显著，其资金的风险也日趋增大，负债率过高必然成为白银时代房地产企业发展的首要财务风险。其次，房地产企业需要做好预算措施。目前很多企业仍然抱着一些错误的想法，认为只要拿到土地使用权，建好了楼房，就能实现销售利润。这在去库存化的白银时代，是与现实极不符合的。当前的房地产库存积压已经十分严重，且在房间方面，一线城市与二三线城市存在明显分化，若不按照具体情况加以分析，做好房地产公司的预算管理制度，极易引起房地产公司的成本上升过快，销售收入不达预期的情况，从而降低公司的偿债能力，甚至可能出现资金链断裂，引发公司的财务危机。
因此，房地产企业要明确自身发展的经营管理目标，加强财务管理的风险控制，并积极引入最先进的成本管理核算评价体系，更新财务管理的控制模式，从而使企业财务管理形成良性发展。
2.2加强企业人力资源管理与整合
人才是企业发展的核心竞争力。在房地产市场竞争日趋激烈的现在，只有把握专业的人才资源，才能为企业的发展提供不竭动力。因此，加强企业人力资源管理与整合，是房地产企业所面临的现实问题。在房地产企业的经营与管理中，一方面，要积极的引进先进的人才，并根据他们的自身特点和职位特性，将他们安排在适宜的岗位上，让他们为企业的发展实现自我价值。另一方面，企业要完善其培训制度和相应的升迁制度，只有这样才能使员工的个人发展与企业的发展相统一，才能为企业的长远发展做好相应的人才储备。与此同时，企业做好人才的培养的，还需做好人才的激励机制，实现"培养出，留得下"。这方面就需要为企业的专业人才提供全面的深造机会，提升其晋升的空间，建立科学可行的人家激励机制是留住人才的制度性保障。激励机制的内容通常包括薪酬制度的完善、奖励机制的规范和员工福利的制度化等。唯有通过制度化的措施强化员工激励机制，才能提高员工工作的积极性与归属感，使员工的个人发展与企业的发展得到统一。
2.3根据时代特点进行战略转型
财务的规范化管理和人力资源的优化配置，是房地产企业经营与管理的重点问题，是企业持续发展的基础性条件。在此基础之上，企业要想在日益激烈的竞争中脱颖而出，还需要把握时代的脉搏，做好相应的变革。
白银时代的房地产行业，不仅面对去库存的强大压力，且政策方面对房地产的宏观调控措施也越来越严苛。这对房地产行业的发展提供了太多的不确定因素，房地产企业要在这样的情况下得以生存与发展，就必须根据时代特点进行战略转型。
根据时代特点进行战略转型，就必须摒弃传统的以"买地卖房"为主导的传统经营管理模式，并根据当前的形式，对房地产企业今后的发展做出科学的规划，对现存的一些制度和发展战略做出及时的调整，以适应企业的转型升级，不断创新和挖掘出符合时代特色，符合企业发展的转型之路。在经营方面，要不断挖掘消费者的深层次需求，实行差异化的房地产经营策略，同时优化房地产产品的全程服务，为房地产企业的品牌创建打下良好基础，实现企业的差异化与品牌化经营。在管理方面，要做好各个方面的制度强化，以优化企业各个方面的资源配置，达到降低成本、提高效率的目的。
结语：房地产在我国的经济整体中占有重要地位。在我国经济进入新常态、房地产行业也进入到白银时代的当下，做好房地产企业的经营与管理，不仅是企业的内在要求，也对稳定中国经济、促进我光房地产行业的健康有序发展，有着积极的作用。
参考文献
[1]刘源. 浅谈新形势下房地产公司经营与管理对策分析[J]. 中小企业管理与科技（上旬刊），2014，12：19-20.
[2]房义俊. 浅谈新形势下房地产财务管理现状及对策[J]. 企业改革与管理，2015，08：151.
（一）研究背景
近年来，我国房价呈现井喷式增长，与之相对的，房地产行业取得飞跃式发展，一跃成为我国国民经济的重要组成部分，大大加快了资本的流动和国民生活质量的提高。2015年1～11月，房地产行业固定资产投资额同比增长2.8%；别墅、高档公寓投资额增长 -9.8%，商业用房投资额同比增长1.9%。与此同时，各房地产企业对于土地地块的争夺也屡屡突破新高。2016年“地王”全面开花，杭州十余个板块楼面价创历史新高。
伴随着房地产行业的迅猛发展，众多企业竞相加入房地产开发的大潮中去。据统计，2014年我国房地产开发企业数量为94197家，与2013年相比增长3%，也就是说，平均每天有8家房地产企业注册成立。尽管如此，房地产企业的规模和投资金额却千差万别，这也极大的加大了该行业的行业竞争。
房地产行业竞争的白热化极大地加剧了房地产企业的营销战，而广告作为市场营销最为便捷的工具，使得房地产广告充斥在我们生活的方方面面。地铁上、公共汽车上关于房地产广告随处可见，房地产营销人员路边发放传单的情况屡见不鲜。这样无处不在的地产广告令我们眼花缭乱的同时也对房地产企业的销售起到了不可忽视的影响。
（二）研究目的
房地产市场的竞争不断加剧间接地使得房地产产品同质化现象严重。为了促进产品销售，各房地产企业都在广告上投入了相当多的人、财、物力。在2008年的全球金融危机中，房地产全行业不景气，房地产企业为了促进销售纷纷加大了对广告的投入，但这并没有减少当年房地产行业的损失，交易量完成大大降低。
这不禁引人思考，房地产企业的巨额的广告投入是否会带来企业销售额的明显提高，是否真的能促进房地产销售？本文通过对房地产企业进行行为分析和实证研究，以期得出房地产企业投放巨额广告是否存在必要性的结论。
二、房地产企业广告行为概述
2010年～2014年，短短5年时间，全国广告经营额由2300多亿元猛增至5600多亿元，增幅达到143%。据不完全统计，2015年全国广告经营额已超过6000亿，其中房地产企业广告投放金额占广告经营额的15%以上。
（一）房地产广告的定义
房地产广告是指房地产开发企业、房地产中介机构的、以盈利为目的的出租、出售、预售等广告，但其中并不包括居民私人的售房、租房广告[1]。
（二）房地产广告的作用
从营销角度来说，广告的作用有很多方面，但归根结底都是为了促进销售，为广告投放企业赚取更多的经济利益。
1.提供房地产信息。此类广告多是为了消除消费者和房地产开发企业之间的信息不对称而的广告，多是简明扼要的提供房产的户型、地理位置等信息，让有意向购买住房的消费者知道、了解该处的房产信息，亲身来售房处看房、买房。
2.促进购买。促进购买是房地产企业投放广告的最终目的所在，消费者通过广告，激发购买兴趣，促进购买，为房地产企业获取经营绩效。在不投放广告与投放广告之间销售量的最大差额就是房地产广告的效力空间。
3.增强房地产产品差异化。房地产需求以自主性需求和投资性需求为主，尽管房地产产品差异化程度不大，但不同的消费者对于房地产产品的需求偏好和购买目的不同。房地产企业通过投入广告来突出产品的差异化特征，吸引需求偏好不同的各类消费者[2]。
4.提升企业品牌形象。房地产广告中大多数是针对楼盘自身，也有一部分广告，主要是电视广告，对房地产开发企业进行形象宣传，通过对房地产企业品牌形象的宣传来提升品牌形象，增加消费者对房地产企业的信任度和好感度。
（三）房地产广告投放现状
1.房地产广告投放区域性明显。大多数针对房地产产品的广告，由于房产不可移动的特性决定了此类广告的投放呈现明显的区域性，多集中在房产所在地，多选择地方性媒体。而少数针对房地产企业的广告，由于投放这类广告的房地产企业绝大多数为大型开发商，其产品遍布全国各地，这类广告大多投放在全国性媒体，覆盖全国范围的消费地区[3]。
2.房地产广告的投放媒介多是常见的。由于房地产产品价值大、价格高，消费者在购买上往往要经过反复对比、搜集各类信息后谨慎购买。整个思考购买的周期较长，这使得房地产产品的广告不能只在消费者面前出现一次，因此房地产产品的广告多投放在能够反复阅读的媒体上，如报纸、杂志、地铁上等，供消费者浏览、比较[4]。
3.房地产广告投放量巨大。从行业来看，房地产行业广告投入额近年来始终保持高速增长，占据广告投放总额的半壁江山。从投放的形式来说，广告形式五花八门、丰富多样，无论在何时何处，都会接收到房地产广告信息。从这一侧面也可以看出房地产广告的投放量之大。
三、实证研究
本章在第二章房地?a企业广告行为概述的基础上运用计量模型进行实证分析，得出结论。
（一）数据来源
本文实证研究模型所需数据均来源于中指数据库应用系统。该应用系统是专门为房地产企业提供经营决策的数据平台。
（二）模型设计
1.指标选取。在本文，被解释变量为商品房销售额。商品房销售额占房地产企业开发销售的很大一部分，其销售额能够真实反映房地产企业经营绩效，故将商品房销售额作为一个基本指标是及其合理的。解释变量为广告投放金额，它是最能体现广告行为的指标之一，将其作为解释变量是可行的。
2.数据选择。由于该研究方向的资料过少、不易搜集且保密性高，只能搜集到近七年来的统计数据。为了更好的确定房地产企业广告行为对企业经营绩效的影响，本文分别对北京、上海、广州这三个具有代表性的超一线城市房地产企业进行分析，综合评价房地产广告投入对企业经营绩效的影响程度。
3.构建模型。在以上变量选择的基础上，构建房地产企业广告行为对企业经营绩效影响的回归模型，如下所示，有两个模型作为备选，分别是一元线性模型和双对数模型：
（三）模型分析
1.回归结果。首先进行北京市的模型分析。通过运用Eviews软件，得到一元回归结果如下：
通过比较两个模型，其中模型4-2的拟合优度较好且t值较大，因此在接下来我们采用对数线性模型进行模型分析。
接下来分别对上海市、广州市进行模型分析。通过运用Eviews软件，得到一元回归结果如下：
2.回归结果分析。由北京市回归结果可知，拟合优度值为0.220065，这说明拟合程度不高且该线性模型未通过t检验，接受HO，表明商品房销售额与广告投放额之间并无显著线性关系。这与我们的直观猜测并不相符，为了进一步证明，我们继续分析上海市和广州市的回归结果。在上海市的回归结果中，拟合程度较北京市来说下降很多，表明商品房销售额与广告投放额之间并无关系。在广州市的回归结果中，我们可以看出与北京市回归结果一样，商品房销售额与广告投放额之间并无显著线性关系。
通过三个城市的计量模型分析，我们可以知道，商品房销售额与广告投放额之间并无显著性关系，也就是说房地产企业广告投入和经营绩效之间，仅存在极其微弱甚至可以忽略不计的正相关性。
四、结论与建议
本文通过研究我国房地产企业广告行为，以2008～2014年北京、上海、广州三市的广告投放额为研究对象，模型分析房地产企业广告行为与企业自身经营绩效的关系，并以下结论：
（一）房地产广告发展潜力巨大
首先表现在广告投放表现方式日益多样化，纸质媒介已经不能满足信息时代人们的需求，手机信息的轰炸也已经屡见不鲜，更多种类的投放形式正在出现。其次广告投放量巨大，房地产广告连续多年蝉联广告投市场冠军宝座，且势头不减。
（二）房地产企业大量广告投入对经营绩效的影响甚微，可以说几乎没有
由实证分析可以看出，我们的直观猜测并不可靠，并不是广告投放越多，房地产企业销售额越多。
【关键词】房地产;财务风险;特征指标
进入本世纪以来,中国房地产行业进入了一个前所未有的快速发展时期,在发展过程中表现出房地产企业发展快、利润高等特点,但是由于房地产企业的快速扩张与房地产行业的政策导向性,使房地产企业在快速发展的同时也面临着较大的财务风险。因此,从中国具体国情出发,深入研究如何在房地产企业经营过程中发现所面临的财务风险特征,进而采取措施来避免、减轻财务风险等方面的理论和实践的研究则显得尤为必要。
一、房地产企业财务风险概念
目前理论界对财务风险的理解,大体上有广义和狭义两种:
狭义财务风险是指由企业负债引起的,具体来说指企业因借入资金而增加的丧失偿债能力或减少企业利润的可能性,通常也称为筹资风险。一般资本的来源有两个方面:企业的所有者出资和企业向外界借入的资本。企业向外界借入的资本主要是向银行、其他企业或个人借入。企业在经营过程中,可以完全用自有资本来经营,即企业全部负债为零。但是,这会导致企业盈利机会的减少和发展的缓慢。在市场经济体制下,是找不到这样的企业的,在实际经济生活中,负债经营在企业中是普遍存在的。
广义财务风险,是指企业在经营及各项财务活动中,由于各种无法预计或不可控因素的存在,及财务状况的不确定性,使企业的实际收益与预期收益发生偏离而蒙受损失可能性。这一解释反映了财务风险是个综合性极强的概念。首先,它涉及到企业资金运动的各个环节、企业内部经营的各个方面以及企业环境中的各个因素。其次,企业的其它风险对企业的影响最终也会通过财务成果得到反映。所以说,财务风险是企业经营活动过程中各种不确定性的综合反映,是企业风险的货币化的集中体现。
通过比较我们可以看出,广义财务风险概念更为符合人们对财务概念的理解,又便于人们站在更宽广的角度来研究财务风险。财务风险是有着广泛外延的一个概念,而不仅是筹资风险。对财务风险涵义的界定应按照广义的财务风险观来理解,更适合房地产行业。因此,房地产企业财务风险是指房地产企业由于经营不善和财务状况恶化而致使企业的投资以及其报酬无法全部收回的可能。基于定义,房地产企业财务风险应涵盖投资风险,筹资风险,偿债风险及营业风险等。
二、房地产企业财务风险成因分析
(1)投资风险成因分析
投资决策失误是产生投资风险的重要原因。决策过程中,往往由于企业对投资项目的可行性缺乏周密系统的分析和研究,加之决策所依据的经济信息不对称及决策者决策能力等原因,导致投资决策失误频繁发生。决策失误使投资项目不能获得预期的收益,投资无法按期收回,为企业带来巨大的财务风险。具体可分为两个阶段:
第一阶段,企业要支付取得、开发土地并进行房地产建设所花费的各种成本费用。从企业为房地产项目投入第一笔资金开始,就会面临着投资支出无法收回的风险。由于房地产具有地域限制性,而且受规划限制楼层高度,周边环境的影响,常具有专用性,一旦建成完工,便很难更改。如果进行改建,投入将更大。因此如果投资者判断失误,房地产的投资支出便会有无法收回的可能性。另外,房地产投资周期长,一个新建项目由于建设周期较长,在建设过程中也会遇到投资支出增加或周转失灵的情况,这可能导致企业不堪重负,从而造成项目停工停建,使企业蒙受损失。
第二阶段是指在房地产开发建设即生产与出租、出售这两个流通过程中的经营管理可能面对的投资风险。主要的风险为售价和租金、空置率。进行房地产出售经营主要面对售价变动的风险,能否正确预测未来房地产价格是有效进行房地产投资风险防范的关键。对于进行房地产出租经营的投资者来说,房地产租金价格和空置率大小是影响投资效益的两个重要的不确定性因素。客观上讲,由于售价、租金和空置率的不确定性而带来的风险是企业投资者最不易控制的,从而也是最具有威胁性的投资风险之一。
(2)偿债风险成因分析
举债盲目性加重成本负担。房地产企业的项目投资,需要大量的资金参与投入运作,一些房地产企业为了使项目上马,没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力,利用自己的积累和设法追回外欠的债款,而是千方百计地向银行贷款和向其他单位借款,加大了房地产项目的偿债风险度。房地产项目开工后,又没有对整个项目的资金使用作全盘计划,盲目使用,分不清资金使用的轻重缓急,只考虑了个别项目的用款,影响了整体的收益目标。加之,在偿债顺序上,筹资时要求发行债券必须置于流通股融资之后,并要求注意保持间隔期,在举债时也要考虑到债务到期的时间安排及举债方式的选择,使企业在债务偿还期不至于因资金周转出现困难而无法偿还到期债务。还有就是银行贷款上盲目抵押,既影响了销售收入的实现,又影响偿还贷款能力,使企业成本负担加重,偿债风险增大。
(3)筹资风险成因分析
①筹资规模策略不当。企业筹资规模的选择不当会形成筹资风险。企业应当根据自身生产经营的规模大小来确定需要筹集资金的数额。投资规模大则筹资就要多,规模小则筹资就要少。倘若投资规模大而筹入资金过少,企业就可能因此而失去良好的获利机会,或者使已投资在建的项目停工,企业无法获取预期收益,甚至蒙受重大经济损失。与此相反,如果投资规模小而企业筹入过多的债务资金,企业自身不能有效运用和支配这些资金,就会造成资金闲置,不但不会增加企业的获利,反而会加大企业债务负担,增加企业资金成本,造成企业的筹资风险。
②资本结构不当。这是指企业资产总额中自有资金和借入资金比例不恰当对企业收益产生负面影响而形成的财务风险。我国现在大多数房地产企业的生产经营资金主要依靠自有资金和银行借入资金。资本结构不合理,必然会给企业带来现时的和潜在的筹资风险。
(4)营业风险成因分析
①经营各部门协调能力不强。企业经营过程,表现为物资流、资金流和信息流的三个相互交织的运动过程。由于企业内部和外部的各种原因的存在,都可能使企业的这三大运动过程出现时间上的间断和形式上的停滞。这种可能性的存在,决定了营业风险的存在。例如,对经营环节,房地产开发包括土地使用权的获得、建筑施工、营销推广等一系列过程,涉及大量的相关部门和环节,任何一个环节出现差错,都将导致项目工期延长、成本增加、预期收益大幅降低。
②对费用风险意识不强。有的房地产企业只注重工程进度和质量,忽视了财务部门的成本管理。没有发挥财务部门自身拥有的成本管理优势。在财务的成本核算上简单、粗糙,使企业的财务人员成为简单的机械算账,致使整个企业财务管理的成本核算无从做起。有些个别房地产企业认为成本管理和核算是财务部门的事情,忽视了内部各职能部门进行全过程的成本核算的重要作用,致使财务部无法收集第一线成本基础资料,导致成本管理工作与财务预算偏差大,资金管理跟不上,影响了企业预期收益。
三、房地产企业财务风险特征指标分析
(1)有财务风险企业的筛选
本文选择A股房地产上市公司作为研究样本,样本选择是根据大智慧软件万国测评结果作为基础样本,截止到2009年3月31日,中国沪深股市共有102家房地产上市公司。考虑到现金流量表于1998年才要求编制,所以样本数据选自1999―2008年沪深两市证交所网站所提供的上市公司十年的年报。本文以房地产类收入占主营业务收入的比重不小于50%作为判断房地产企业的标准。又因为十年中房地产企业数动态变动,所以对102家上市公司按上述标准进行筛选,结果如下图1所示。
然后对图1中的房地产行业中的上市公司进行再次筛选,筛选条件为:第一,公司连续五年的净资产收益率低于同期(一年)的基准贷款利率;第二,基于研究需要,贷款利率为每年年初的一年期的基准贷款利率为准。如下图2所示。
由筛选结果可得到历年符合标准公司数如表1。
(2)有财务风险企业特征指标分析
为了能准确灵活反映房地产企业当前所面临的生存风险的强弱,基于指标构建原则的考虑,在设计研究变量时,借鉴了我国财政部等四部委联合颁布的“国有资本绩效评价规则”中广泛应用的财务评价指标体系,以及财务指标获取的难易程度和成本效益原则,并结合房地产企业自身的特点,根据1996年财政部颁布的关于《施工、房地产开发企业财务评价指标体系(试行)》的通知,选择体现房地产企业财务状况的财务指标。
数据来源:中国人民银行网
因为一个房地产企业的整体财务状况不是单一的一方面,而是一个综合整体,所以在以上财务指标设计原则的指导下,反映房地产企业经济运行状况的财务风险指标体系,应包括企业的盈利能力指标、运管能力指标、偿债能力指标、基于现金流量的指标。经综合数据分析后发现特征指标如下:
①主营业务净利率。该指标反映每一元销售收入带来的净利润是多少。房地产企业在增加销售收入的同时,必须要相应获取更多的净利润才能使销售净利率保持不变或有所提高。
在十年中,通过分析该指标的升降变动,企业主营业务净利率偏低甚至连续几年出现负数时,反映出企业经营风险增大,需加以警戒。同时企业在扩大销售的同时,应注意改进经营管理,提高盈利水平。
分析该指标的同时,结合了国家总体经济状况,行业发展趋势,企业所处竞争环境等具体条件进行客观判定,另外企业一定时期实际的资产负债率指标应该与预期标准的指标、和同行业的、历史状况的指标等进行比较,才能真正了解企业资产负债状况所面临的实际风险。因此,应该正确地确定企业合理的主营业务利润率水平,并确定一定的比例标准,给予一定的波动范围,如果超出其波动范围,就应及时进行控制。所以偏离行业主营业务净利率向下偏离不能超过Y主营偏离率,如表2所示。
②资产负债率。该指标反映了企业资产对债权人权益的保障程度。
从十年趋势分析来看,有财务风险企业的资产负债率(46.64%-54.41%),远低于行业资产负债率(47.72%-62.87%)整体水平。对其从以下三个角度进行分析:
从股东的角度看,由于企业通过举债筹措的资金与股东提供的资金在经营中发挥同样的作用,所以,股东所关心的是全部资本利润率是否超过借人款项的利率,即借入资本的代价。在企业全部资本利润率超过因借款而支付的利息率时,股东所得到的利润就会加大;相反,如果运用全部资本所得的利润率低于借款利息率,则对股东不利,因为借入资本的一部分利息要用股东所得的利润份额来弥补。因此,从股东的立场看,在全部资本利润率高于借款利息率时,负债比例越大越好,否则相反。
从经营者的立场看,如果举债很大,超出债权人心理承受程度,则被认为是不保险的,企业就借不到钱。如果企业不进行举债,或负债比例很小,说明企业畏缩不前,对前途信心不足,利用债权人资本进行经营活动的能力很差。因此,借款比率越大(当然不是盲目地借款),越是显得企业活力充沛。
从财务风险管理的角度来看,企业应当审时度势,全面考虑,再利用资产负债制定借入资本决策时,必须充分估计可能增加的风险,在两者之间权衡利害得失,做出正确决策。
所以,如果资产负债率过低,也会加大企业的财务风险。当企业资产负债率低于行业平均水平时,企业资产负债率向下偏离不能低于Y负债偏离率;高于行业水平时,不能低于Y负债偏离率。具体数值如表3所示。
③筹资净现流与净资产比率
从筹资净现流与净资产比率的走势来看,可以分析企业未来短时间内潜藏的风险因素。自1999年以来,有财务风险的企业平均筹资能力一直处于行业水平之下,而资产负债率反映总资产中有多少是借款筹来的,体现公司长期偿债能力。所以资产负债率不高原因,在这里可以得到进一步的印证。其向下偏离率不能低于Y筹资偏离率,如表4所示。
④管理费用率。管理费用率是指管理费用与主营业务收入的比率,反映了管理费用的有效性。由于管理费用中固定费用的比重较大,因此,管理费用在绝对规模上会保持一定的稳定性。在企业经营规模相对稳定的情况下,管理费用率也应保持相对稳定,不易发生巨大波动。在这种前提下,如果管理费用率升高,通常表明由于主营业务收入的下降,使得管理费用支出的有效性降低了,否则相反。
管理费用率如果在行业值以上,则不能高于行业Y管理偏离率,如表5所示。
⑤营业费用率是指营业费用与主营业务收入的比率,反映了营业费用的有效性,及其变动与主营业务收入变动的相关性。营业费用率保持一定范围内的稳定性,表明营业费用的投入是相对有效的,其变动与主营业务收入的变动是相关的。营业费用率上升在一定程度上可能反映企业所面临的市场竞争环境更加严峻,也可能反映企业营业费用(如展览费和广告费的投入等)支付的浪费和无效。营业费用率如果在行业值以上,则不能高于行业Y营业偏离率,如表6所示。
通过以上有财务风险企业特征指标的分析,我们可以看出财务风险管理是一项艰巨而又复杂的系统工程。对待房地产企业财务风险,应是一种对风险进行动态的控制。只要企业通过加强财务风险管理,不断提高风险防范意识和能力,才能使企业的经营管理更加有序、有效,才能使企业在市场竞争中立于不败之地。
参考文献
[1]单敏.上市公司财务报表分析[M].复旦大学出版社,2005.
【关键词】房地产；现金流；现金流管理
一个企业的良好、持续的发展离不开资金的有效支持，尤其对于资金需求量巨大的房地产企业。那么了解房地产企业现金流的特点及重要性，对资金流进行有效管理，实现资金链安全保证企业良好的运作就显得尤为重要。
一、什么是现金流及现金流管理
在《企业会计准则-现金流量表》中，现金流是指一定会计期间内企业现金和现金等价物的流入和流出。由三个部分构成：经营活动产生的现金流、投资活动产生的现金流和筹资活动产生的现金流。现金流不仅是企业偿还债务、支付股利的保证，更是评价企业盈利能力、抵御风险能力以及企业未来发展前景的重要依据。现金流量信息不仅对外部信息使用主体有着重要的作用，而且对公司的内部管理也有着重大意义。
现金流的管理则是指企业为了达到价值最大化的目标，通过计划、分析、预测、决策、控制和报告等手段对企业不同时期的现金流入和流出所进行的一种全面的系统管理活动。其主要内容包括：1、制定现金流管理的相关制度；2、一定时期内加速资金流转、资金缺口的融资弥补、资金盈余的再投资的控制系统的建立；3、现金流预算执行以及现金流本身系统的分析与评价。
二、房地产企业现金流的特点
房地产企业与其他企业相比有着自己独特的开发经营对象、特殊的开发经营方式、以及较长的建设周期。因此房地产企业的现金流与其他企业在生产经营和筹资方面有着极大的不同：
1.资金筹集任务重。房地产企业经营开发的对象是房屋、土地。巨额的土地和房屋造价要求企业一次性投入的资金非常巨大，所以相应的资金筹集压力非常大。
2.现金流周转时间长。一般来说，房地产项目的开发建设一般需经历征地、土地开发、房屋建设到竣工交付等阶段，所需时间要2-3年，甚至更长，项目建成后，由于房屋价值大，往往客户多采用分期付款的方式，这样资金在短期内往往不能迅速收回。
3.资金流波动幅度大。由于项目建设时间长，往往在项目初期需要投入大量的资金，而资金的回收则一般要到几年以后，因此资金的流入和流出非常不均衡。
三、房地产企业现金流管理在企业管理中的重要性
近年来，随着国家几次出台房地产调控政策，对很多的房地产企业造成了很大的冲击，尤其是对中小型的房地产企业，在2008年不景气的楼市中倒下一大批。究其根本原因就是楼市的低迷导致其现金流出现了断裂，使其经营难以为继。从而也使得很多继续经营的企业不得不开始重视现金流管理在企业管理中的重要性：。
首先，现金流能更好的反应房地产企业的发展能力和偿债能力。实践证明，大部分破产企业并非盈利能力很差的企业但是虽然这些企业利润丰厚，拥有大量的流动资产，但现金的支付能力却很差，导致最后甚至不能偿还到期债务，最后破产清算。
其次，现金流量比利润更真实的反应企业的收益质量。企业如果不能及时改变现状，提高现金的收益质量，很容易发生资金链断裂的现象，这样的企业的影响是致命的。
再次，现金流量很好的体现了房地产开发企业的财务弹性。
最后，对现金流进行科学有效的分析可以保持公司合理的资本结构，降低资本成本。
四、房地产企业现金流管理措施
针对目前房地产企业现金流管理中出现的问题，我认为可以从改善现金流管理方法、加强基本业务活动的现金流管理以及正确处理企业持续发展与现金流管理的关系着三个方面出发来加强企业的现金流管理。
1、注重公司战略与现金流管理的有效结合。
公司在实行现金流管理的过程中首先应明确公司发展战略，依据公司战略及目标要求，分析公司经营的财务环境，根据公司自身的财务状况制定适合公司自身的现金流量管理规则，既要考虑项目未来现金流的可利用程度，又要考虑现金流转是否顺畅、经营风险与财务风险是否协调等问题，并根据公司现金流实际情况确定发展战略，选择具体投资项目。
2、现金流管理与企业的生命周期相结合
在企业的不同发展阶段企业关注的目标和重点也不同，现金流量循环也会呈现不同的特点。管理者必须能准确分析和识别企业在生命周期不同阶段的特点和定位，并能够根据对现金流量的需要提出合适的财务结构。
3、现金流管理必须做好流动性、收益性和增长性的动态平衡。
流动性是企业进行日常经营和债务偿付的基本保证，收益性则是企业获利能力的一种体现，，增长性是企业自我积累和发展能力的体现，只有三者平衡发展才能是企业持续、健康的发展。
4、制定具体措施，对现金流实行战术管理。
良好的管理必须以有效的计划开头，所以做好资金的预算是非常重要的一步。现金流预算着重于规划和控制企业的宏观经营活动，保障企业战略目标的实现；其次要从房地产经营的各个环节入手，做好现金收入、支出各个环节现金流量管理措施。
总之，现金流管理决定着房地产企业的生存和发展，所以一定要建立以现金流管理为核心的现代企业制度和企业经营管理系统，从而实现企业良性发展，提高企业竞争实力。
参考文献：
[1]叶根金.对房地产企业现金管理若干问题的思考[J].中国经贸，2010，02：102
[2]谭洪益.浅析房地产项目现金流一体化管理[J].会计之友，2013，01：13-15.
一、房地产企业中财务治理的作用
在经营开发的前阶段，房地产企业想要进行房地产开发就首先应取得相关政府的批准，在取得审批后才能进行房地产开发。在开发阶段，房地产开发商应有针对性的对消费者进行经济活动。因此房地产企业在不同经济活动阶段会有不同的工作内容，业务往来的对象也不完全一样。因此在房地产企业的财务治理工作中，具有计划性、复杂性以及经济强大性等多种不同的特点。财务治理作为指导房地产企业经济活动的关键，在房地产企业经济活动中，具有以下作用：
（一）有效安排筹资内容，提高筹资效率
企业在进行长期筹资时，财务治理能够根据房地产开况合理的规划资本财务与债务情况，将财务结构与股份配置进行详细分析后得出筹资申报结果。房地产企业才能够根据投资申报数据进行资本融资与房地产开发。通过财务治理进行的不同筹资方式的对比，房地产企业也能从中发现利益，制订出符合自身条件的财务决策。
（二）有效设计投资规模，控制投资风险
对于长期当地产经济投资来说，财务治理的好就能帮助企业进行科学的投资活动，减少投资风险，控制投资成本，提高投资利润。房地产企业在进行经济活动时，组建投资方案进行拿地的时候，需要根据项目所在地的市场行情进行有效观察，并根据不同市场环境制定开发方案。将房地产建设的可行性与引导的敏感性进行设计研究，通过不同的方案评估资金情况，制定出符合房地产企业的发展战略。在后期进行方案的实施后，也能根据实际的市场反应，进行有效的经济方针修改，帮助企业调整投资方案，修整投资建设，促进房地产企业健康发展。
（三）有效的调整运营效率，提高销售预算
企业在进行经济调配时，需要财务管理在中间充当调控手。进行有效地营运资本调整。有效的财务治理能够在实际工作中帮助房地产企业提高资金营运效率，提高资金流通，为房地产企业在开发建设的过程中带来源源不断的企业收益。并通过科学的财务预算，帮助房地产企业减少运营资本，实现相同的现金流，最大程度的提高企业利益。从这里可以看出，房地产企业的财务治理工作能够对企业的财务资本进行有效管理，制约成本，通过有效的财务治理工作强化企业利益，通过科学的经济计划帮助企业进行有效的资本活动，控制风险，实现房地产企业的利益最大化。然而在现实工作中，房地产企业财务治理存在着相当一部分管理问题以及财务漏洞，这会影响房地产企业经济活动，对企业造成或小或大的经济损失，甚至引发大的财务危机。我们需要对问题进行思考，设计对策及时进行解决。
二、房地产企业财务治理存在的问题
目前的房地产企业中，财务治理工作存在着一些问题，问题的存在会影响企业的发展，主要问题有以下几个方面：
（一）相当一部分开发项目缺乏财务治理的可行性研究
财务治理工作的主要内容就是在房地产企业提出新的开发项目时帮助企业对新项目进行可行性研究，系统的研究会帮助企业审慎时度，但是现在实际情况是，出现了新的开发项目时，企业不将项目报财务管理部，不通过科学的系统可行性研究，只通过经验就对项目进行判断，在实际工作中也不进行科学的数据考察与仔细的市场经济分析，通过管理层的所谓经验，房地产企业就对开发项目进行批准或筛除，不仅会造成有财务问题的开发项目混入开发过程中，也会使有价值的开发项目被房地产企业遗忘，造成企业资源的浪费。进行开发项目的确定，必须要配合科学的市场经济论证，缺乏财务治理的可行性论证，就容易在开发过程中产生问题，影响企业发展。
（二）企业经营管理者对财务治理工作重视程度不够
房地产企业在进行财务管理中，经营管理者不能对财务治理工作投以百分之百的重视，在房地产企业活动中，管理工作人员不能使财务人员在企业开发中参与活动，财务治理在日常参与的活动还仅仅局限于报销登记、记账以及拨款付款、报表登记等等。在房地产企业的开发项目制定与经济风险的预算时，高层人员不能调动财务治理人员的积极性。例如在企业进行一级项目的开发与制定时，如果不将财务工作交给财务治理人员进行筹划，就不能得出开发项目的制定时间、详细筹划资金以及投资的金额大小。由于房地产开发过程中不能交予财务治理工作人员详细分析项目利弊，总结经济程度，就不能在项目过程中顺利筹资，会影响企业发展。更重要的问题是，在项目开发建设过程中，经费不仅应用在开发建设中，还应将部分经费放在营销过程中，但是资金的调配比例如要财务治理工作人员进行详细预算，在项目开发和销售过程中，出现资金需求时再进行筹资就已经为时已晚。
（三）财务治理中资金的管理存在问题与风险
房地产企业发展中，由于财务部门的缺失，会造成企业可调配的资金总数较少，资金来源少，渠道窄，造成融资困难的问题。这会造成房地产企业的投资规模受到局限，限制房地产开发项目的扩大。由于多数房地产开发规模较小，资金有限，在项目开发完成之后需要将资金迅速回笼，这就会造成资金建设不及时，在开发下一项目时资金不能到位，造成回收资金难，财务管理过程中的资金回收是房地产企业管理中的重要问题。另一方面，由于房地产企业的利益追求，管理人员会将资金集中在大城市进行投资，随之也会加大投资风险，财务风险会随着越来越大。
（四）工作中缺乏高效的财务管理制度与风险意识
由于在实际财务治理工作过程中，财务管理模式相对较为单一，这会对项目的开发造成阻碍。在实际工作中，财务治理仅承担着项目成本管理与资金流出控制，不重视资金预算与财务分析，影响财务的有效利用以及监督管理的强度，这会使房地产开发过程中财务工作混乱，难以发挥正确的价值。
（五）成本管理创新能力不足
部分房地产企业在发展过程中实行的成本管理方案是较为全面的，要求员工在工作过程中严格执行成本管理手段。但是在执行过程中，不少房地产企业不能守住原则组织工作，资金管理的成本管理流于形式，部门与部门之间存在着工作脱节，在财务治理工作中，也存在着监督脱节的问题。成本管理过程中，财务治理创新能力不足，在进行前期的工作勘察以及设计过程中，不能将预算工作精细做好，同时财务治理工作过程中，财务工作人员的专业能力有限，不能讲一线资料完全设计得体，这就会出现无法有效的将成本进行控制的问题。
三、房地产企业财务治理问题的解决对策
（一）提高企业财务管理意识
房地产企业的经济活动具有强大的复杂性，在实际工作中计划性很强，只有通过科学的财务管理，才能有效控制资本流通，实现风险预算与控制，带给企业最大的利益空间。因此企业在经济开发项目的过程中应强化财务管理意识，将财务治理作为房地产企业的重要环节，确立其核心位置，增加财务管理部门的话语权，提高其工作地位，将整个房地产经营活动与财务治理融为一体。
（二）加大财务相关可行性的研究力度
房地产企业在工作中属于行为管理收效的工作，是一个高投资、高风险同时拥有高回报的行业。在房地产企业经营管理过程中，应重视财务管理的作用，在新开发项目中，要加大开发前的可行性研究，促进财务管理工作的科学性与有效性，使投资开发风险降到最低，最大限度的提高企业的经济效率。在财务治理过程中，管理人员应详细对项目进行分阶段分析，具体考察项目施工细节，组织数据材料，全方面对风险与回报进行数据分析，制定相应的措施进行弥补，只有这样，企业在进行项目开发时才能顺利进行，避免引发大的问题。
（三）加强开发项目的成本控制
房地产企业在进行项目开发时需要考虑的成本有很多，具体包括土地成本、建造成本、材料成本、管理成本以及销售税费成本等多个方面。在财务治理工作中，重点应对这些成本进行有效控制，严格避免成本提高以及其他人员暗箱操控克扣成本的出现。在项目开发过程中，财务治理部门应紧盯成本归处，对成本严格控制，有效的财务成本管理会帮助企业降低成本，提高获益。企业应选择合格的施工队伍，这样才能保证在施工过程中减少质量问题，避免成本增加。
（四）建立完善的财务管理制度体系
有效的资本管理是财务治理的关键，在企业经营过程中，只有建立完善的财务管理制度体系，才能在经营项目中实现企业价值最大化。这需要企业在经营中密切配合，加强管理。建立财务管理制度，通过监督实现经济利益的透明化。同时，建立健全的监督管理制度应提高企业监督部门的信誉，让被监督部门能够完全信服。
（五）提高财务人员的素质与管理水平
经济发展，对房地产企业的财务治理人员也提出了更高的要求，按照目前的企业工作要求，我们应不断提高财务人员综合能力，增强素质，加强队伍管理水平。在日常工作中，管理部门应组织财务人员参加各类培训，增加知识结构，同时应组织考核，监督财务管理部门每位职工都按时参加，培养财务管理工作意识。
四、总结
关键词：土地增值税；房地产企业；税务；筹划工作
我国的土地增值税暂行条例自1993年以来，其目的主要是为了合理调节土地增值收益，通过土地增值税的征收来实现对房地产行业利润进行调控和分配。从税制和税率设置方面看，对房地产企业的相关经济效益的获取与实际的利润增长具有重要的影响，具体在土地增值税的相关规定中，土地成本与开发成本以及融资利息直接影响土地增值税款的多少。因此，合理预测土地增值税税负，合理规划投资，有利于房地产企业的成本利润控制和投资决策，作为房地产企业税务相关工作的重点，只有通过对其进行合理规划与布局，才能有效在房地产企业的开发成本规划中有效降低支出率，进而对企业风险进行合理的控制，从整体上提高企业经营效益。
一、房地产企业土地增值税税收筹划的重要意义
(一)有利于适应日趋激烈的市场竞争
在当前市场经济体制的发展模式之下，进行房地产企业相关的土地增值税的税务筹划工作不仅能够对政府与企业间合理的税务关系进行良好的确定，同时还能够使得房地产企业在当前市场竞争极为激烈的条件下，有效的增强自身的核心竞争力的建设[1]。近些年来，我国政府对于房地产行业进行了大力的调控，这就使得房地产企业的税务负担和风险在逐年增长，企业利润和经营效益出现了显著下降。在这种宏观背景下，作为房地产企业的重要税种之一，土地增值税筹划与房地产企业经营规模和投资决策是息息相关密不可分的。
(二)有利于提高房地产企业的财务管理水平与创新
当前国家对于房地产企业的相关宏观调控的手段不断加强，这就对房地产企业内部所进行的财务管理提出更高的要求，必须从税务和资金管理方面降低风险，增加效益。如何有效提升房地产企业资金利用率方法之一就是通过土地增值税的税务筹划，能够使得房地产企业特别是高杠杆企业优化财务结构，提高资金使用效率，建立资金风险预警。税务筹划不仅是预测，更要在执行中及时反馈和修正，进而能够有效提升税务筹划工作的工作效率，有针对性的将房地产企业在土地增值税方面的具体工作规划应用到实际经营与管理工作中，从而能够帮助企业最大化的获取经济效益。
二、当前房地产企业在土地增值税税务筹划工作中存在的问题
就目前房地产企业对自身的税务筹划工作来看，主要存在以下问题：第一，土地增值税税务筹划的相关工作没有得到有效的实施，同时房地产企业在进行自身企业的税务筹划时往往沿用原有的税务筹划模式，这就使得虽然设计了税务筹划工作，但是实际的效果不强，甚至是在一定程度上违背了房地产企业的经营理念，直接影响到房地产企业的经济效益。第二，一些房地产企业在进行土地增值税的税务筹划工作的过程中，往往会出现有一定的实际工作与预期工作计划出现偏差的问题，部分工作者没有按照实际的制定的工作流程以及规划进行工作，或是只注重整体性的工作，而对于个体工作出现缺失，因此导致了税务筹划中缺乏科学性的分析，使得企业进行的税务筹划工作根本不能为企业的发展带来一定的参考性意见。第三，没有考虑地方政府的政策对土地增值税的影响。在实际政策的执行过程中，地方性政府的相关规划以及制度的制定也会对房地产企业的土地增值税产生一定的影响。以广西桂林市为例，为了提高城市中心土地使用率，了低效用地相关优惠政策。在低效用地政策中，房地产企业需规划住宅总面积10%以上的保障房建设，并将此部分的房产以成本价销售给当地政府，该政策对土地增值税影响较大，房地产企业若在投资决策期没有充分了解和考虑地方政策的影响，会产生不必要的税务风险。
三、房地产企业土地增值税的税收筹划策略
(一)利用临界点与分散收入的手段开展筹划工作
原有税收的重点主要就是将业务的核心放置在土地增值税的相关制定上，而对于土地增值税税务筹划工作的主要目标就是通过进行相关的工作最大限度上使得增值率降低，继而使得在实际税收过程中能够为企业减少或是免除掉对应的土地增值税务税款的缴纳，通过此种方式就能够极大程度上降低开发成本的投入，继而提升企业的经济效益的比例获取[2]。其主要就是通过临界点的界定，来对于企业经营管理过程中的各种形式进行界定和管理。
(二)利用增加可抵扣项目开展税收筹划
在房地产企业进行土地增值税的税务筹划过程中，还可以适当进行利息的收入与支出来从资金周转的角度进行项目金额的划算与抵消，通过这种方式的应用，使得土地增值税的税费要较于之前相比有明显的降低，进而使得房地产企业整体降低税务负担和财务风险，提升经营现金流量。而在土地增值税的相关规定中，相关政策的指明使得其从很大程度与意义上获取了房地产相关开发工作的发展方向，同时也促进了相关工作的概念与模式的革新。
(三)利用建房的方式进行税收筹划
在税法的相关规定中，由于部分的建房行为在实际归属界定中不能够被划入土地增值税的税收范围之内，因此此类房地产的建设能够有效的减少或是避免出现土地增值税的税款缴纳。企业通过运用代替方式取得客户的土地使用权在相应的土地上进行房地产的建设，在此过程中企业之间代表客户进行房地产项目的开发，但并不具备有土地的所有权，因此此项活动进行的房地产建设中土地增值税的支出极少，甚至在项目较深规模较小的情况下不支出额外的土地增值税。
(四)利用统筹的手段开展税收筹划
地产行业土地增值税的增值额与增值率是具有较大差异的。其中最为重要的原因是相同的房地产企业经营状况、经营档次以及规格模式上都存在有较大的差异，因此所导致的客户质量以及所制定的价格不尽相同，这就使得地区间的房地产开发成本会由于多种原因导致差异性较大。因此在进行相应的房地产市场土地增值税的降低方面，部分房地产企业可以采取统筹兼顾的方式，将不同价位的房地产收入进行数据的整合后，进行集体上报，这就能够在当前形势下有效进行土地增值税的降低[4]。
(五)税务实际操作的风险内容
在实际进行税务呈递与审查的过程中，可能会由于税务局的不认可问题导致最终的账目以及土地增值税的相关内容无法得到有效保障，在进行企业的实际费用的审核中对于各科目支出不以一一确认。因此，税务局会根据相关标准，用土地成本和开发成本二项的10%作为土地增值税的开发费用扣除依据，企业在进行相关税务筹划时，为了防止此种现象的发生，企业应考虑及时采用外部财会的专业性机构对房地产企业的相关账目进行预测和统计，进而能够保障数据的合理以及合法性。
【关键词】面向客户；房地产业；经营模式
1 引言
房地产业的发展, 一方面改善了人民的居住条件, 另一方面也使房地产市场由卖方市场转向买方市场, 客户逐渐成为房地产市场的主导者, 房地产企业经营存在的问题也逐渐显露出来。企业在生产成本最低的地方大批量建造住宅, 而客户则希望能在最便利生活的地方购买住宅, 同时要求产品类型多样, 服务具有人性化, 满足个性化需求。房地产企业的供给和客户的需求不能准确对接, 原因在于企业把房地产产品和服务作为经营对象, 并不十分清楚客户在何时、何地以什么样的价格需要企业的产品和服务, 企业应将经营视角转向房地产客户, 采用客户经营模式。
2 房地产客户经营的内涵与特点
2.1 房地产客户经营的内涵
房地产客户经营是相对于传统经营的一种新型经营模式。企业将经营对象由房地产产品和服务转向房地产客户, 客户由被动的接受者上升为企业经营的主动者, 企业以客户为中心进行资源配置和策略实施, 通过为客户创造价值来获得盈利。其内涵包括以下方面:
2.1.1 房地产客户是企业经营的对象
房地产客户是购买使用房地产产品的消费者, 其由潜在的客户、形成中的客户以及稳定的客户构成。潜在的客户具有潜在的房地产购买需求, 是企业培养的对象。形成中的客户处于房地产的购买阶段, 是企业竞争的对象。稳定的客户处于物业消费阶段, 企业可对其价值进行深度开发和利用。企业把客户当作经营对象, 关注客户需求的变化, 并满足其个性化需求。
2.1.2 企业以客户为中心进行资源配置
企业在硬件建设上, 建立客户经营系统, 负责客户信息收集、决策、数据挖掘等工作, 同时把优秀的人力资源配置到客户研究、定位、促销、服务等部门。在资金投入上, 在客户期望的区位建设房地产。在客户置业、入住、消费的全过程中, 企业把资源配置到增强客户体验的要素上, 为客户提供便利。企业以客户为核心来配置资源, 能够提高资源的使用效率, 也满足了客户的需求。
2.1.3 企业的经营手段是实施客户满意的经营策略
房地产客户的满意是客户在置业和物业消费中所感知的效果与期望值相比较后形成的感觉状态, 其由产品满意、服务满意、企业形象满意等要素构成[1]。企业采用客户满意的经营策略, 对客户进行跟踪, 及时获得客户不满意的信息, 并实施相应的补救措施, 改进产品和服务。通过实施客户满意的经营策略还可以进一步获得客户忠诚。
2.1.4 企业通过为客户创造价值来获得盈利
企业是价值的创造者, 客户是价值的接受者和评判者, 企业创造的价值能否被客户认可取决于客户对价值的感知。房地产客户的感知价值是客户在一定期间, 对企业提供的房地产产品和服务所感知到的利益与付出成本之间的差额。房地产企业密切关注客户需求, 通过定制营销、个性化服务来为客户创造价值。客户获得价值, 持续地购买和消费房地产产品和服务, 又使企业获得盈利。
2.2 房地产客户经营的特点
房地产客户经营作为一种全新的房地产经营模式,其具有以下特点:
2.2.1 房地产客户经营是一种拉动型的经营模式
传统的房地产经营是一种推动型的经营模式, 企业先生产出产品, 然后将其推向市场, 企业贯彻的是备货型经营方针; 而在客户经营模式中, 企业以客户的需求为起点来进行生产, 并贯彻客户满意的经营方针, 是一种拉动型的经营模式。
2.2.2 房地产客户经营实现了多元化的细分市场
传统的房地产经营, 企业致力于面向统一的市场, 提供标准化的产品和服务, 而在客户经营模式中, 企业将每一个客户或每一部分客户当作一个细分市场, 充分了解每一个目标客户的需求, 并满足其需求。
2.2.3 房地产客户经营贯彻了人本经营的思想
传统的房地产经营, 企业从自身利益和观点出发, 认为只要有好的产品和服务, 市场肯定会认可, 企业贯彻的是物本经营的思想; 而在客户经营模式中, 企业从客户的角度、用客户的观点来进行经营决策, 即关注客户的需求变化, 并满足其个性化需求, 因此, 企业贯彻的是人本经营的思想。
3 房地产企业采用客户经营模式的可行性
3.1 客户的资产性是客户经营模式实施的前提
客户在购买和消费房地产的过程中, 一方面与企业建立契约关系, 另一方面给企业创造利润, 客户是企业拥有的、控制的, 能够以货币计量的经济资源, 即客户是房地产企业的资产。资产经营是企业通过对资产进行组织、管理、运筹、谋划和优化配置来促进资产的最大化增值, 并使企业获得盈利的经营活动。房地产客户是企业的资产, 企业可对其实施资产化经营, 获取其给企业创造的价值。
3.2 客户要求参与房地产的开发与经营为客户经营模式的实施提供了基础
房地产价值昂贵、使用寿命长, 客户一生中购买的次数有限, 客户要求参与房地产的开发与经营, 行使业主的权利。客户参与房地产的开发与经营, 一方面给企业提供了客户需求信息, 企业可针对性地提品和服务, 满足其价值需求; 另一方面, 也加强了企业与客户的沟通, 企业对客户进行引导, 缩小客户期望价值与感知价值的差距,提高客户对企业经营策略的认可度。
3.3 信息技术的发展为客户经营模式的实施提供了可能
网络技术的发展使得企业与客户的沟通变得更加方便, 这种沟通几乎不受时间和地域的限制, 企业可以及时了解客户的需求, 为其提供可视化的设计界面, 让其参与房地产的开发。另一方面, 数据仓库、数据挖掘技术的发展为企业收集、分析、处理和利用客户数据提供了科学的手段, 为决策提供了支持, 使客户资产的运作和经营成为可能, 并提高了客户经营的效率和效果。
4 房地产企业实施客户经营模式的措施
4.1 营造客户型企业文化
客户型企业文化是企业在客户经营过程中形成的,并为全体员工所遵循的共同意识、价值观念、职业道德、行为规范和准则的总和, 其包括客户是企业的重要资产、关注客户的个性化需求、客户百分之百满意等内容。它能够统一员工的以客户为中心的理念, 激励员工自觉地并协同一致地为客户创造价值。房地产企业应本着创新、以人为本、全员参与的原则, 通过分析总结、规划设计、贯彻落实等步骤来营造客户型企业文化。
4.2 建设信息技术平台
信息技术尤其是网络技术、数据仓库、知识发现、数据挖掘等先进信息技术是企业贯彻客户经营模式的重要支撑和保证, 房地产企业应建设信息技术平台。企业通过网络技术获取客户信息, 并建立客户数据仓库, 运用知识发现、数据挖掘等技术来系统识别和解释客户数据背后隐藏的模式和趋势, 并预测客户的未来行为, 为经营决策提供支持和科学依据。企业应根据自身条件, 依托外部技术力量来建设信息技术平台, 并在运行中不断完善。
4.3 实施定制营销
企业将客户纳入到房地产开发中, 与客户相互交流,定义出对客户最有价值的产品、服务与信息的组合, 并通过专业软件在计算机中进行模拟, 同时实施该定制项目。在客户物业消费阶段, 企业提供菜单式服务供客户选择, 还可以根据客户的特殊要求为其设计、定制服务, 企业充当资源的组织者和服务的管理者, 满足客户的个性化需求。
5 结语
随着客户成为房地产市场的主导者, 其将成为房地产企业的经营对象。房地产客户经营模式能够更好地为客户创造价值, 满足客户的个性化需求, 同时也提升了企业的盈利能力, 其一定会成为最具竞争力的经营模式。
参考文献：
[1]杨宏涛.房地产客户满意营销[J].商业时代, 2006( 9) .
一、房地产企业经营的概述
房地产行业的发展庄要从事房地产的开发和建设进行租赁经营以及相关的服务等形成的一种独立性产业部门。其中主要内容包括进行土地的开发、对房产的买卖和租赁、进行物业的管理以及金融方面的投资等具体的运营中, 具有一定的周期性。从整体上来说房地产经营的周期性和社会经济发展的周期性有很大的关系, 同时房地产企业的发展,能够带动建筑、建材和机械、冶金、家具、电器等行业的发展。因此房地产经济的发展对社会经济的发展具有基础性的影响。
二、房地产企业存在的财务风险问题
(一) 债务方面的风险。房地产企业的发展中最大的特点就是负债率比较高这也是房地产企业容易出现财务风险问题的重要原因。相关的资料显示月前我国的房地产企业平均负债率达到了75 % 左右而且一般的房地产项目需要投入的资金都在一两亿甚至是十几亿所以流动资金比较大,才能保证项目的实施和运转。但是一般的房地产企业拥有的流动性资金比较少所以主要是通过银行等一些金融机构来进行融资。但是银行的利息是比较高的而且房地产企业的还款还要等到地产项目开始盈利所以很多的房地产企业都是在负债率比较高的情况下进行经营所以会产生很大的财务风险。一旦某个环节出现问题就会给整个项目的运行产生影响, 对企业的经济效益造成很大的损失。
(二) 房地产企业进行再次融资的风险。由于房地产项目的投资比较大所以,一般的房地产企业很难单独完成一个地产项目往往需要一些金融机构来介入。一些房地产企业在没有机融机构介入的同时就盲目的开始建设项目,导致项目建设中进行融资出现问题。我国的银行大部分属于国有企业在社会经济的发展中起着一定的调节和保持平衡的作用,但是如果房地产企业的收入状况受到影响池会导致银行的运作出现问题始社会经济发展造成一定的影响。
(三) 利率变动给企业造成了财务风险。房地产企业的货款,受到利率变动的影响比较大, 特别是国家的经济政策会对利率变动产生很大影响所以这些因素的影响容易给企业造成比较大的财务风险这也是房地产企业发展中需要考虑的问题。所以国家实施了一定的加息政策进行房地产泡沫的抑制造成了房地产企业的融资成本提高增加了企业的还货压力。而且企业若经营不善段有实现预期的发展目标就会影响到正常的投资和经营这也是目前房地产行业面临的重要问题。
(四) 房地产企业经营管理中的风险。房地产企业的发展中和许多部门有相关的经济往来例如政府、审计等一些管理部门还包括一些企业的债务人、股权人、企业的职工以及企业内部的各个单位等。
由于房地产企业和这些方面的经济关系比较密切所以涉及到的资金量也相对较大这也造成了房地产企业的财务风险增加。同时许多的房地产企业在财务管理方面的制度不是很完善, 也容易导致企业在财务管理方面的疏漏。所以在实际的操作中不仅仅是和其他的部门账目往来的不清楚好包括对成本管理的缺失许多企业没有建立规范的成本控制和管理体系。这些方面的影响容易造成资金的使用超过预期影响企业的经济效益。
三、房地产企业进行财务风险防范的措施
(一) 房地产企业需要优化资本结构。房地产企业的发展,属于资本密集型企业所以必须拥有比较合理的资金结构。目前,国内的很多房地产开发企业拥有的资金是无法独立进行项目开发的但是房地产企业在进行融资的过程中,一定要充分的考虑企业的偿还能力, 以及具体的房地产项目的收益情况。进行项目的开发过程中房地产企业需要进行资本结构的优化,虽然房地产企业的负债经营能够通过金融杠杆原理来增加企业的收益情况但是房地产企业的负债情况需要保持在一个相对合理的范围内。
(二) 房地产企业需要优化融资渠道。当前房地产企业的发展中应积极的拓展融资渠道采取多元化的融资策略从多方面进行融资。所以房地产企业需要摆脱以往的单一性融资方式根据自身的优势,丰富融资手段,例如采用产业基金融资、信托计划融资、以及资金的证券化融资等方式,同时还可采用民间融资的方式为企业的发展提供充足的资金支持。进行多样化的融资还可以降低企业的债务比例减少财务风险。
(三) 房地产企业需要树立财务风险意识。随着市场环境的竞争日趋激烈房地产企业需要树立起一定的风险意识特别是企业的财务风险意识。所以需要企业对整体性的国民经济加强认识根据社会经济的发展形式预测相关的政策变化, 以及对企业的经营管理产生的风险。目前我国的经济发展速度比较快而且相关的政策也需要进行调整和变化必然会对房地产企业的发展产生一定的影响, 因此就需要企业加强对经济形势的分析,以及政策的研究最大限度的避免出现财务风险问题。
(四) 房地产企业需要加强项目的调查, 有效控制成本。房地产行业的发展是一个具有高风险性的行业,受到社会环境的影响比较大特别是社会经济政策的影响所以房地产企业的发展中进行相关项目的开发建设需要在投资前加强对建设项目的考察及投资风险的调查。做好准确的风险评估报告,是促进房地产企业进行成本控制, 减少财务风险的重要方面。
