时间：2023-06-05 09:56:47
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产企业财务状况分析，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
【摘要】改革开放以来，随着我国经济建设发展的不断深入，房地产市场快速快速发展，房地产企业作为地产市场发展的主要推动力量也迎来了蓬勃发展时期，伴随着房价上涨过快和资产泡沫化、杠杆化问题，房地产企业的财务状况本身就存在着很多问题。随着政府对房地产企业的一系列调控政策不断收紧，房地产企业面临着越来越紧张的资金链和更加残酷的市场竞争，更加重了其财务状况出现预警的可能性。本文主要通过观察调控政策下房地产企业的发展环境、可能引发财务预警的因素、财务预警对策分别进行分析，进而得出研究结论。
【关键词】调控政策 房地产 财务预警
一、调控政策下房地产企业的发展环境分析
房地产企业具有资本密集、投资汇报周期长、易受外界宏观环境影响的特点，因此财务上也具有资金投入量大、资金回笼慢、营业利润波动大、财务杠杆率高等突出问题。加强财务信息的分析工作，防范企业财务风险是房地产企业的必修课。对国家宏观调控政策的关注和分析，可以及时规避调控政策对企业财务状况与现金流的影响，从而尽量减少政策对企业财务状况带来的负面影响，避免不必要的财务危机。
本文通过分析认为，国家宏观调控政策对房地产企业的政策调控效果很明显。自2008年世界性金融危机以后，中国房地产企业迅猛发展，宽松的货币政策更是给房地产企业提供了大量的货币源，导致全国房价特别是以一线城市为代表的城市房价一路飙升，相关部门于2009年末出台了最为严厉的房产调控政策，16个城市出台了限购令，房产市场有所降温，影响效果明显。自2010年起，以国务院办公厅相继出台的“国十一条”“新国四条”“国八条”为代表，各部位也出台了很多限制购买准入、限制土地供应、调整金融杠杆等一系列房产调控政策，对我国楼市投资、投机行为进行了严厉打压。特别是2011 年是实施限购政策以来调控最为严厉的一年，70个大中城市的新房和二手房房价得到了有效地抑制，房价下行通道基本确立。
二、调控政策下影响房地产企业财务预警因素分析
影响房地产企业财务状况的因素有很多，如政治（政策）因素、经济因素、市场因素、利率因素、技术因素、经营因素等，总结归纳起来可以分为内部因素和外部因素两大类。第一，就影响房地产企业财务预警的内部因素而言，公司股权结构、公司治理、企业经营和发展战略、财务制度、财务人员素质等都对企业财务状况有重要影响。第二，就影响房地产企业财务预警的外部因素而言，国家宏观调控、金融政策、土地资源政策、市场环境、税收等政策环境，能够直接引发房地产企业财务风险问题。
三、调控政策下房地产企业财务预警对策分析
在调控政策的影响下，房地产企业要做好财务预警，需要从融资、决策、长期规划等方面着手，以规避财务风险，为房地产企业健康良性发展打好财务基础。
（一）完善融资政策
融资是房地产企业发展面临的关键财务问题。企业主动融资有利于降低资金杠杆，降低财务费用，但起本质上还是一种资产负债行为，稍不注意很可能招致亏损。所以，房地产企业必须根据政策变化，适时完善融资政策，合理融资，降低财务风险。具体来说，一是严格把控融资资金使用流向；二是组合融资方式多样化；三是充分考虑权益融资和负债融资等因素，提升融资决策的可靠性；四是根据企业实际发展情况控制资金需求，不要盲目融资，从而造成闲置资金挂账，增加企业运营成本。
（二）降低决策风险
考虑到房地产企业存在着项目资金量大、投入成本高、资金周转率低的特点，科学的财务决策对企业的生存发展至关重要，所以，必须充分预防决策风险。具体来说，一是在决策前充分考虑市场需求，如通过前期市场调研，对购房者的年领、阶层、消费习惯、价值观念、住房环境、支付水平等充分了解，增加项目投资的针对性；二是在决策时科学决策程序，分散股权制衡，防止一股独大，充分发挥公司治理的作用，利用外部机构牵制，严格执行股东大会程序。三是要分散投资风险，利用组合投资降低房地产企业的财务风险。
（三）制定长期规划
要提高房地产企业应对财务风险的能力，企业除了从完善融资和优化决策等眼前著手，更应该制定合理的长期发展规划，防患于未然。具体来说，一是要完善应收账款财务管理制度，加强应收账款的回收管理，提升企业流动资金周转率；二是要加强应收账款管理，降低应收账款坏账率，为企业资金使用提供有利条件。三是要进一步加强人力资源管理，提高企业的竞争软实力。
四、研究结论
通过以上分析可以得出，在调控政策下，对房产企业进行有效财务预警是保证行业健康稳健发展的必要手段。随着国家宏观调控政策对房地产企业的调整和限制不断增多，给房地产企业的生存和发展提出了更高的要求，随着调控政策对房地产企业资金链和财务状况的影响不断增强，企业建立及时有效的财务预警机制，短期来看，一定程度上保证了房地产企业的财务安全，长期来看，对我国国民经济发展也将持续起着积极正面的影响。
参考文献：
[1]徐淼.房地产企业财务风险分析及预警初探[J].会计之友，2006，（7）.
[2]王新华.宏观调控下房地产开发企业财务风险管理研究[J].中国总会计师，2010，（12）.
[3]李景霞，瑞安房.地产财务分析及风险预警[M].重庆大学专业硕士学位论文，2011.
[4]朱晨露.调控政策下房地产企业财务预警模型研究[D].西北农林科技大学，2012.
房地产业是一个资金密集型行业，由于其投资大、回收慢、高风险、高回报的特点，房地产企业的财务运作模式具有一定的特殊性。1.财务风险的特点（1）房地产企业面临现金流风险。由于房地产开发所需资金巨大，且所跨时间较长，现金流断流是房地产企业必须要面对的首要问题，保持现金流的稳定，是房地产企业财务运作的重要内容。（2）房地产企业还存在销售风险。由于房地产的存货是以不动产的形式存在的，其变现能力较差。同时，房地产业易受到宏观经济的影响，当经济不景气时，易造成产品积压，从而出现变现困难。2.资金管理的特点（1）房地产企业在资本结构上表现为债务资本占了较大比重，由于房地产项目投资巨大，房地产企业往往采取债务融资方式，对投资项目进行大规模注资，其融资渠道主要是银行信贷，因而易受到货币政策的影响。（2）在开发产品竣工前，房地产企业一般会采用预售的方式取得销售回款，并将其投入到后期的开发建设中，使得房地产企业期末预收账款余额巨大，而货币资金则相对较少。
二、构建房地产企业财务绩效评价指标体系
财务绩效评价，是指在财务范畴内，应用财务指标体系对企业的经营绩效做出评价，具体包括，盈利能力、营运能力、偿债能力和成长能力4个方面的评价。对于房地产企业财务绩效评价指标体系的构建，本文基于房地产企业的财务特点，选取财务绩效评价指标，并运用层次分析法（AHP）对指标赋予权重。
1.评价指标的选取选取财务绩效评价指标，应根据指标体系构建的一般原则。笔者从盈利能力、营运能力、偿债能力、成长能力4个方面，选取房地产企业财务绩效评价指标，并结合房地产企业的财务特点，在所选取的指标中强调了现金流量、存货变现、资本结构等因素。（1）盈利能力指标。确定了净资产收益率、总资产报酬率和盈余现金保障倍数指标。（2）营运能力指标。确定了总资产周转率、应收账款周转率、存货周转率和资产现金回收率指标。（3）偿债能力指标。确定了资产负债率、速动比率和现金流动负债比率指标。（4）成长能力指标。确定了营业利润增长率、资本保值增长率和总资产增长率指标。
2.指标权重的确定房地产企业财务绩效评价指标权重的确定，应建立在对房地产企业财务特点充分理解的基础上，需要一定的职业判断。因此，笔者运用层次分析法确定评价指标的权重。（1）向有关专家发放权重调查问卷，进而得到判断矩阵。（2）运用AHP专业软件ExpertChoice11.0，对回收的权重调查问卷逐份进行处理。该软件可自动进行运算和一致性检验，如果运算结果不能通过一致性检验，则需对判断矩阵进行调整，直到出现满意的结果为止。（3）汇总上述步骤得出的权重结果，进行加权平均和归一化处理，确定最终指标权重。
3.评价指标体系的确立根据以上对评价指标的选择及指标权重的确定，最终完成了房地产企业财务绩效评价指标体系的构建。
三、运用沃尔评分法建立财务绩效评价模型
沃尔评分法，是由美国著名财务学家亚历山大•沃尔（AlexanderWall）创造的一种评价企业综合财务状况的分析方法。与其他的财务绩效评价方法相比，沃尔评分法简明扼要、便于操作，其评价结果以得分数表示，易于与其他企业进行横向比较。
1.沃尔评分法的基本思路（1）确定指标和权重。选定流动比率、产权比率、固定资产比率、存货周转率、应收账款周转率、固定资产周转率和自有资金周转率作为评价指标，并以百分制的形式分别赋予各指标权重。（2）计算各指标评分。以行业平均值作为各财务指标的标准值，然后，将企业实际值与标准值相比，得出相对比率，继而将该相对比率与对应评价指标的权重相乘，得出该指标的得分。（3）求出财务绩效综合得分。将各指标的评分加总，最终得出综合财务绩效的得分。
2.对沃尔评分法的改进虽然沃尔评分法在实践中被广泛应用，但是仍存在着一定的局限：一是沃尔评分法对财务指标及其权重的确定具有较强的主观性；二是其评分计算方法未考虑个别严重异常的指标会对财务绩效综合得分的影响。鉴于此，在本文的研究中，有必要对沃尔评分法进行一定的调整。（1）评价指标和权重的调整。以上文建立的房地产企业财务绩效评价指标体系作为调整后的评价指标和权重，从而更符合房地产企业的财务特点。（2）计算方法和技术的调整。针对因某一指标严重异常而造成总评分不合逻辑这一缺陷，改进的办法是，给各指标的得分分别设定上限值（标准评分值的1.5倍）和下限值（标准评分值的0.5倍）；同时，采用评分标准值与调整分之和作为综合得分。若综合得分介于上限得分和下限得分之间，则取综合得分为最终得分。否则，则取上限得分或下限得分作为最终得分。具体计算过程为：综合得分＝标准评分值+调整分，调整分＝（实际比率－标准比率）÷每分比率，每分比率＝（行业最优比率－标准比率）÷（最高评分－标准评分值）。
3.评价模型的建立经过上述调整，可使沃尔评分法得到较大程度的改进，使得评价结果更客观合理。因此，本文以改进后的沃尔评分法作为房地产企业财务绩效评价的评价模型。运用该评价模型可逐一算出各二级指标的最终得分，进而可求出相对应的一级指标得分∑Zi（i=1,2,3,4），最终算出综合财务绩效得分Z=∑Zi。改进后的沃尔评分法使得综合财务绩效标准总得分为100分，上限得分为150分，下限得分为50分。若得分在100～150分之间，则表示该企业财务绩效高于行业平均水平，且得分越接近150分，表明该企业的财务绩效越好；若得分在50～100分之间，则表示该企业财务绩效低于行业平均水平，且得分越接近50分，表明该企业的财务绩效越差。
四、结论与建议
1.结论对企业绩效的评价是一项复杂的系统工程。笔者的研究着眼于财务的视角，根据沃尔评分法，构建了一个较为完整的房地产企业财务绩效评价指标体系，并以万科地产为对象，对构建的评价模型进行了实证分析。
2.建议笔者提出了几点关于对房地产企业财务绩效评价的建议，以期为我国房地产业的可持续发展提供借鉴。
（1）由于财务指标有时并不能完全客观地反映企业的财务状况，因此，在实践应用中，对房地产企业财务绩效的评价，要适当地结合非财务指标的使用，以非财务指标作为财务指标的重要补充。
关键词：房地产企业 财务危机 财务预警 防范措施
房地产企业财务预警主要以企业的财务报表、经营计划及其他相关会计资料为依据，利用多种统计方法，对房地产企业的经营活动、财务活动等进行分析预测，以发现企业在经营管理活动中潜在的财务危机，并在危机发生之前向企业经营者发出警告，督促企业管理当局采取有效措施， 避免潜在的风险演变成危机，起到未雨绸缪的作用。简而言之，即通过设置并观察一些财务指标的变化，对企业可能面临的财务危机进行预测预报的财务系统。
一、房地产现存财务危机分析
（一）筹资风险下的财务危机
与其他行业相比，房地产企业具有投资大、风险大、收益高等特点，其特点将决定房地产企业的各项活动均离不开资金的支持。而资金作为一种稀缺的资源，往往成为影响房地产企业发展的重要因素。同时，筹资是房地产企业缓解资金短缺问题的重要途径，房地产企业筹资的过程实质上为资源配置的过程，通常情况下，房地产企业实现融资的方式主要包括银行信贷、证券股票发行等。当房地产企业获得高额贷款后，一旦经营绩效不善，造成入不敷出，将给予房地产企业带来巨大的筹资风险，进而直接影响到房地产企业的可持续发展。总结而言，房地产筹资风险主要受筹资金额大小、资金成本及其负债结构三方面因素的影响，具体内容如下所述：
1、金额大小。当房地产企业获得贷款后，根据相关法律协议规定，房地产企业必须在规定的时间内偿还信贷部门本息。市场经济背景下，房地产企业是否得以可持续发展直接取决于房地产企业的偿债能力，因此，筹资金额的大小直接影响到房地产企业还贷压力，从而关系到筹资风险大小。
2、资金成本。房地产企业筹资需要消耗一定的资金成本，而资金成本直接关系到房地产的利息总额。资金成本越高，房地产企业所需偿还的贷款利息越高，从而房地产企业可使用的流动资金越少。
3、负债结构。负债结构是指房地产企业负债中各种负债数量比例关系。其较大程度上影响着房地产企业短期偿债能力和长期偿债能力。房地产企业负债结构中流动负债占据较大的比例，则表明房地产企业中具有较多的流动资产，此时房地产企业的盈利能力较低，偿债能力较低。
（二）投资风险下的财务危机
投资是指将货币转化为资本的过程。投资是房地产企业筹资之后的资金使用环节，该环节最大限度上影响着房地产企业的未来发展状况。与融资相比，投资存在着较大的风险，一旦房地产企业受到不良因素的影响，将直接影响到投资决策的高效性、准确性。基于房地产开发项目具有开发过程复杂、开发周期长、涉及部门和环节多等特点，使得投资存在着显著的不确定性。总结而言，房地产投资风险主要受规模大小、投资回收期、内部报酬率、决策风险意识及其投资项目的监管力度等五方面因素的影响，具体内容如下所述：
1、规模大小。投资规模与房地产投入资金呈现正相关性，即房地产投资规模越大，其所投入的资金越大，从而房地产的投资风险越大；反之亦然。实际生活中，相当一部分房地产企业因投资规模过大，而导致投资回收期变长，不能够及时偿还贷款本息。
2、投资回收期。投资回报期是指房地产企业自始投资日起至得到相应回报的时间。投资回收期可作为房地产企业财务投资回收能力的唯一衡量标准。实践结果显示，房地产企业的投资回收期与其初始投资回收速度呈现负相关性，与其投资风险呈现正相关性。即房地产企业的投资回收期越长，其初始投资回收速度越慢，其投资风险越大；反之亦然。所以，房地产企业投资回收期的长短对房地产项目财务状况具有重要影响。
3、内部报酬率。内部报酬率又称之为内含报酬率，其是指房地产企业使投资项目的净现值为零的贴现率。其常作为反映投资项目真实报酬的重要指标，若该指标低于资金成本，则表明此次投资未产生效益，将房地产企业带来重大财务风险。
4、决策风险意识。决策风险意识直接关系到房地产企业决策水平。现行部分房地产企业未经核实便贸然采用各项经济信息，一旦经济信息不准确、不真实、不全面将造成房地产企业决策失误，从而使房地产企业陷入风险危机中。
5、投资项目的监管力度。监督管理是任何一个企业不可或缺的重要组成部分，通过实施监督管理能够及时发现企业运行过程中的薄弱环节，并及时予以纠正和完善，确保企业顺利有序发展。若企业监督管理落实不到位且缺乏健全的监督管理机制，将使得企业各项活动无法得到保障。
（三）营运风险下的财务危机
营运风险是房地产企业常出现的风险，其是指房地产企业在运营过程中，受外部环境及主体等不良因素的影响，而导致的运营无法顺利进行，并给予房地产企业带来重大损失。一般情况下，房地产企业营运风险主要体现在开发建造风险及销售风险两个方面，详细内容如下所述：
1、开发建造风险。若成本相关内部控制在房地产企业开发过程中未能够充分发挥其职能，将导致房地产开发成本大幅度上升。除此之外，产品质量也在一定程度上影响着房地产开发成本，因此，房地产企业为降低开发成本必须致力于落实内部控制及提高产品质量两个方面，以此确保房地产企业可持续发展。
2、销售风险。销售风险是指房地产企业受推销环境变化的影响，给予推销活动带来重大损失。通过推销产品，能够吸引消费者前来消费，从而提高房地产企业的经济效益。当房地产企业销售成绩不佳时，将引发房地产企业资金短缺，继而导致房地产企业财务危机。同时，房地产企业销售人员的心理和道德一定程度上影响着销售成绩，若其心理素质不高、道德素养低下将给予房地产企业带来严峻的销售风险。
（四）收益分配风险下的财务危机
收益分配是房地产企业财务循环的最后一个环节，该环节的风险主要指房地产企业将收益用于企业投资或分配给企业的投资者。收益分配风险实质上是一种筹资风险，其主要包括虚盈实亏、过度分配的风险，降低企业偿债能力的风险及股东员工积极性降低的风险。上述风险均是引发房地产财务危机的重要因素。
二、针对房地产现存的企业财务危机防范策略
（一）建立完整的资本预算程序
总结来说，不断完善财务预算管理，提高企业财务预算管理效率，首先要使企业高层领导者与财务预算管理人员树立正确的财务预算管理意识；其次是为企业财务预算管理制定明确的完善规划和目标；其次是加强财务预算管理的执行和监督力度，从根本上打破财务预算管理体制流于形式的不利状况；最后是充分调动房地产企业相关人员的积极参与，使经营者、员工与企业形成责权利相统一的责任共同体。
（二）不断完善房地产财务战略管理
健全的财务战略管理为实现房地产企业的进一步强大与发展发挥着至关重要的作用。不断完善房地产财务战略管理应从三方面进行，及完善筹资战略、完善投资战略以及完善利润分配战略。实现以上三方面战略的有效完善有助于提高房地产企业核心竞争力，为房地产筹集到更多的发展资金。同时，在完善财务管理战略管理时应切实与房地产的需求与特点有效的结合起来，进而，推进房地产企业实现可持续发展。
（三）建立房地产企业预警体系
防止财务危机发生房地产企业财务危机的发生有其深层次的原因，笔者认为，建立预警体系是避免企业发生财务危险的最为关键和可行的措施之一。房地产市场的多变性与不可准确预见性，加之受决策者水平的影响，使得企业的财务风险客观存在。如果不能有效地规避与防范各种财务风险因素，势必使其未来发展陷入危机。但财务危机由萌生到恶化经历了一个渐进积累转化的过程，各种危机因素在这一过程中均将直接或间接地在一些房地产企业财务指标值的变化中反映出来。因此，通过观察这些财务指标的变化，便可针对企业的财务危机发挥预警作用。
参考文献：
[1]马永红.关于房地产企业财务风险分析及防范措施的研究[J].中国总会计师. 2011（07）
[2]陈美兰.房地产企业财务危机与防范浅析[J].财经界. 2011（10）
[3]王质君.房地产企业财务风险的成因及其防范[J].湖南农业大学学报（自然科学版）. 2010（S1）
【关键词】 房地产企业 财务管理 风险 风险控制
房地产企业财务管理是按照国家法律、法规和政策以及房地产企业经营要求，遵循资本营运规律，对房地产企业财务活动进行组织、预测、决策、计划、控制、分析和监督等一系列管理工作的总称。
房地产行业是典型的资金密集型行业，其特点有：资金投入量大、回收期长、变现能力差等，而房地产企业的目标是生存、发展和获利；财务管理工作以资金的筹集、使用及分配等财务活动为核心，因此，财务管理对房地产企业有着更为特殊的意义，房地产企业对财务管理也有着相应的要求：力求保持以收抵支和偿还到期债务的能力，减少破产的风险，使房地产企业能够长期、稳定地生存下去；筹集房地产企业发展所需的资金；通过合理、有效地使用资金使房地产企业获利。
房地产行业近年来在我国得到了迅猛发展，这个在我国起步于20世纪80年代中期的新兴行业已成为当前投资的重要领域之一，但是各地房地产泡沫高涨，随着金融危机爆发后实体经济所受影响渐渐显现，房地产泡沫受到严重的挤压，房地产企业面临着巨大的危机，其对财务管理的要求所存在的风险都逐渐暴露，如果这些风险得不到应有的重视和及时的风险控制应对策略，一旦整个市场受到某种刺激或冲击，某些房地产企业资金周转不畅造成资金链断裂，承受不住来自资金、工程等方面的压力破产，或许会在整个行业内引发多米诺骨牌效应，房地产行业面临重新洗牌。这是房地产企业乃至国家和民众不想看到的。因此，房地产企业财务管理风险必须得到重视。
一、我国房地产企业财务管理面临的风险
1、偿债风险
房地产业是资金密集型行业，它需要大量的资金参与运作才能支撑企业的运营。因此在项目初期阶段，大部分企业自有资本金的比例非常低，开发方式以负债开发为主，大量的开发资金源自外部借贷等融资，而在高投资高回报的内部利益驱动下，企业为追逐高利润，经常会在财务方面忽略考虑项目的可行性，预算工作流于形式，盲目上项，不合理地、过度地、不合规范地进行各种名目的外部融资借债。所有利用这些负债进行的投资不能按期收回并且得到预期收益，公司大量外债无力偿还，面临严重的偿债风险。根据全国工商联经济部、中华财务咨询有限公司《中华工商上市公司财务指标指数（2011年度）》财务数据比较全行业上市公司2011年财务数据，房地产行业的资产负债率处于相对较高的水平，仅次于轻资产的金融服务行业。
从2011年的截面数据可以看到房地产行业资产负债率相对其他行业来说已处于高位，假设全行业资产负债率服从正态分布，那么房地产行业已经落在了这个以47.78%为均值的正态分布的98%，即3σ范围以外，从统计学的概念已经可以认为其达到了极大值。
从1997年至2011年，整个房地产行业资产负债率一直在75%上下波动，远高于60%的警戒线。房地产企业处于这么高的资产负债率下，因收益降低而丧失偿付能力或破产的可能性也增大。
2、筹资风险
从目前看房地产企业资金的筹措渠道单一，虽然自筹资金的比例逐年升高，但外债仍是主要资金来源，还有很多类似民间借贷等不明来源的不合规范的借入资金，使得企业的资本结构不当，而且不够稳定的资金构成使得房地产企业财务管理面临着很大的筹资风险。
目前随着土地、信贷政策的收缩，房地产行业的资金门槛逐步提高，加息直接增加了房地产开发企业的资金成本，使得资金压力骤然加大。不仅如此，在房地产企业负债经营期间，贷款利率因通货膨胀等因素发生增长变化，不仅进一步增加了企业的资金成本，而且还抵减了一部分预期收益，这种资本结构使得房地产企业财务状况对利率变化相当敏感，随着利率的上下浮动产生较大的财务波动。
3、管理风险
房地产企业的资金链相对其他行业来说较长，这也就决定了财务涉及面广、资金周转历程长，使得财务管理难度相对较大。面对如此庞杂的财务关系，在经济活动中房地产企业就会有大量的、频繁的资金往来结算活动，相应的风险和责任也就比较大。因为房地产的不可移动性，房地产产品的流动性和变现性差，如果财务管理能力不强，财务监控不力，那么内部控制制度就会缺失，就会造成基础管理薄弱、成本控制粗劣等。
二、房地产企业财务管理风险的成因
1、预算执行力低
目前大多数房地产企业的预算环节中存在着许多不完善的地方，没有制定合理合规的预算管理制度；没有对评估项目进行可行性分析及SWOT分析；没有从征地成本、资金成本和运作以及资产报酬率等方面进行财务分析；没有对企业资金出入的必要性以及合理性作出相应的评判。即使最后项目开始运作，整个项目资金使用的全盘计划没有制定好预算，大量地吸引资金，盲目使用，不分资金使用的轻重缓急，甚至只考虑个别项目和之前短缺资金项目的用款，拆东墙补西墙，影响了整个项目和所有项目的利益。这就造成了极大的偿债风险和筹资风险。
2、资金管理低效和成本控制不力
大多数房地产企业都存在着资金管理低效和成本控制不力的问题。筹集到资金后，在企业层面，财务部门对资金方面的投资、融资、利润分配和资金回收等方面的管理低效；而在企业基础层面，财务管理人员普遍缺乏相应的管理知识，不能够上升到宏观层面去对整个企业资金运作流转做管理。由于企业对资金管理的低效，既无法为企业良好的筹集资金和开拓资金渠道，又加大了资金运行的成本，同时成本控制不力使得财务系统处于一个非常脆弱的环境，很容易因外界的冲击而崩溃，这给企业带来了极大的管理风险。
三、房地产企业风险控制对策
1、树立风险意识
上述三点风险是房地产企业特别并值得高度重视的，因此房地产企业必须针对自身情况树立风险意识，设立风险防范机制等应对方案。没有树立风险意识的企业，就算现在做得规模再大、盈利再好，一旦出现小的财务波动，有可能就会成为压垮骆驼的最后一根稻草。所以整个房地产企业由上至下要树立风险意识，进而企业全体了解所面临的风险，做好应对这些风险的措施，学习现代化高速发展的资金管理模式，及时对于管理中的财务风险进行预测和防范。
2、可行性论证和科学决策
因为房地产企业有着独特的行业特征和特点，在项目开发之初，企业就应从整体效益出发，使用成本性态分析法对开发项目进行可行性研究。与此同时，也要做好对整个企业的SWOT分析，根据企业自身的既定内在条件进行分析，找出企业的优势、劣势及核心竞争力之所在，制定企业能够做的和可能做的战略组合，从而确定当前项目是否是企业能够做、必须做的，考虑企业人力、资金、时间、效率等是否能够承受。在整个决策过程中，财务部门要从筹资成本、资金规模以及预期收益等方面进行整体分析、测算，实行科学的决策而非盲目立项上项。
3、加强预算执行
房地产企业能够通过财务预算指导具体职能部门进行短期目标和长期计划的完成，根据企业短期和中长期目标的不同，合理地对资金进行分配。同时，财务预算能够科学地了解当前项目可能要求的大致财务状况，进而做出相应的、合理的调整，有效避免和防范房地产企业潜在的财务风险，有理有节地限制企业高投资高收益的内在投资驱动，避免资产负债率的逐年走高，将资产负载率保持在可控范围内，始终保持企业的偿债能力，使企业能够长期、稳定地生存下去。
房地产企业应将企业的整体收支、资金的投放和实际收益以及经营的统筹分配在管理层面上做出统一的部署，在具体的项目预算方面，先对项目的各环节进行整体的预算。在实施和调节上，需要将月度、季度、年度的预算分析和考核进行协调安排，定期检查和考核，定量约束资金管理。在预算执行过程中，如果超出预算范围内的业务，应将其上报至企业最高决策层进行审批，并附加理由说明，在内部控制资金的流转，确实保证资金的安全。
4、构建企业财务管理风险测评指标体系
我国现有的财务风险分析指标体系主要是短期偿债能力、长期偿债能力、盈利能力三个方面，这三个方面的体系又由多种基础指标构成。财务风险评价方法大致分为定性分析和定量分析，分析指标体系虽然重要但仍然需要改进，用更加数量模型的方式去分析，包括单变量（多变量）判别模型、概率模型、神经网络分析等。
在众多的风险评价方法中，层次分析法有其定性和定量相结合地处理各种评价因素的优点，房地产企业可以尝试使用这种方法构建企业财务管理风险测评指标体系。
5、规范财务行为，强化业务素质
房地产企业财务管理水平不高，很重要的一个原因就是内部管理制度不健全，财务管理的随意性较大。无规矩不成方圆，如果没有一套行之有效的规章制度，企业的财务管理流程就无章可循，如果不能严格按照规章制度来做，企业内部管理的加强便无从谈起。
同时，强化企业员工的业务素质和管理知识，加强对财务人员的业务培训很重要。质量好的财务人员对于新情况的处理能力是相当关键的。企业财会人员应该加强自身的财务修养，通过科学的战略眼光加强对企业资金运作的管理，从而达到降低财务风险的根本目的。
综上所述，房地产企业的财务管理面临较大的风险，而其风险的形成原因是多方面的，有各企业内部资金管理结构和成本控制不力的原因，也有外部行业特性造成的资产负债率高的原因，因此，加强房地产企业的应对风险能力，必须要建立健全财务管理机制，以有效预防财务风险。只有有效地降低和规避财务风险，才能切实提高房地产企业的综合竞争力，使房地产业在市场经济中健康发展、做大做强，成为一个健康的投资产业。
【参考文献】
[1] 刘永生：浅析房地产企业财务管理风险与防范措施[J].中国市场，2012（26）.
[2] 常俊华：浅谈房地产企业财务管理的风险防范[J].中国集体经济，2011（36）.
关键词：动态管理；房地产企业；财务管理；应用
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）10-0-01
房地产也可以称为不动产，是对房产和地产的合成，其存在形态有三种，分别是土地、建筑物以及房地合一。最近几年来，由于国民经济的飞速发展，城市化水平越来越高，拥有高收益和高回报性的房地产业也获得了极大地发展。但是，正因为房地产业自身的高回报性，使得房地产市场的竞争越来越激烈，房地产企业要想在激烈的市场竞争中占据优势地位，获得更高的经济效益，就必须加强企业自身的财务管理，建立适合企业自身特点的动态财务管理模式。
一、财务动态管理概述
财务动态管理，是企业进行财务管理的一种形式，其目的针对的主要是企业未来财务的经营目标和发展状况，基本内容在于根据当前企业发展的实际情况，对未来一段时间内出现的，可以对预定目标造成影响的不确定因素，将企业发展中不同时期达成的目标与设定目标进行对比，从而实现对于企业财务的动态管理。随着房地产业的飞速发展，财务动态管理在房地产行业中得到了广泛的应用和普及。利用财务动态管理制度，许多房地产企业在一定时间内实现了预定的目标，同时在实现目标的过程中，认识到了企业自身存在的不足和缺陷，对于提高企业管理水平，促进企业稳定发展有着十分重要的作用。
二、动态管理在房地产企业财务管理中的应用分析
财务动态管理之所以可以在房地产企业中获得广泛的普及和应用，其主要原因在于财务动态管理制度从根本上符合了房地产行业财务管理的需求，可以帮助房地产企业迅速达到自身的预定发展目标，分析发展过程中存在的不足，因此，具备一定的可行性和必要性。
1.必然性分析。经济的发展和人们生活水平的提高也带动了房地产行业的发展，房地产行业的高回报性，也使得大量的房地产企业如雨后春笋般涌现出来，导致市场竞争日益激烈。房地产企业要想在激烈的市场竞争中站稳脚步，获得良好的发展机遇，就必须从全局着眼，对市场经济进行全面掌控，提高企业自身的管理水平，而财务管理更是企业管理中的关键和重点。
财务动态管理是房地产企业进行项目开发和经济活动的客观需要，是除了技术手段和策划手段，另外一种提升企业市场竞争力的有效方法。企业需要注重长远利益，坚持可持续发展，就必须转变自身发展观念，努力追求创新，寻求技术和管理方面的突破。财务管理工作对于企业而言是至关重要的，因此，在房地产企业中应用财务动态管理，对于企业的发展有着无可替代的作用和意义。
2.可行性分析。随着我国计算机技术的不断进步和完善，其应用范围也越来越广，设计的领域和行业不断增加，为企业的发展提供了便利。在房地产企业中，实行财务动态管理，计算机技术的支持是必不可少的。而相对的，传统的财务管理模式由于受到发展的限制，已经逐渐无法满足计算机财务应用软件的发展需要，在一定程度上阻碍了企业财务管理工作的进行，使得财务动态管理的优势无法得到充分地发挥。计算机技术在房地产财务管理中的应用，为财务软件的开发提供了有利的环境条件和技术支持，也为财务动态管理的应用提供了可行性。
三、房地产企业财务动态管理模式的构建
房地产企业的财务动态管理模式的构建，需要技术人员的重视。其系统的构成主要包括系统基本设计原理、系统的功能设计以及系统模块设计三个方面，只有对其进行完整的设计和构建，才能使得财务动态管理获得最佳的效果。
1.系统基本设计原理。财务动态管理的最终目的是通过对企业在未来发展中项目资金的运作情况进行准确的把握和分析，使得企业可以对未来一段时间内的发展目标有一个清晰的认识，确保决策的正确性和及时性。系统的设计原理就是围绕这个目的展开的，而由于市场自身经济活动存在较大的可变性，需要对市场经济反映出的数据和信息进行相应的分析和处理，根据其相对稳定的趋势，对可能出现的所有目标方案的具体情况进行模拟，从而帮助企业财务管理人员准确掌握财务管理的方法，并将其引入企业发展中，针对不同时期企业的财务状况，进行方法的选择和调整，为企业的发展奠定坚实的基础。
2.系统功能设计。财务动态管理系统的功能设计主要是针对需求而言的，因此需要对需求进行分析。在房地产企业的财务动态管理中，需要根据财务管理的主要目的和需要解决的问题，对系统功能进行确定，使得系统功能设计更加科学合理。一般来说，房地产企业动态财务管理主要是为了实现企业财务的信息化管理，包括对财务信息的查询、修改、计算等，同时还要对企业开发项目的财务运行情况进行及时反馈和分析处理。因此，只有明确了需求分析，才能使得系统的功能设计更加合理。
3.系统模块设计。在需求分析得以明确后，要根据系统所设计功能的要求，对财务动态管理系统进行模块的设计。通常情况下，房地产企业应用的财务动态管理系统主要包括基础信息模块、可行性研究模块、成本控制模块以及绩效评估模块等，这些模块共同构成了系统的主体，为系统功能的实现提供了技术保障。
综上所述，财务动态管理模式在房地产企业中的应用是时展的趋势，也是企业自身可持续发展的要求，存在明显的可行性和必然性。企业管理人员在制定财务动态管理模式时，要结合企业自身实际，确保其功能可以得到最大程度地发挥。实践证明，财务动态管理模式的应用，不仅可以提高企业的财务管理水平，还可以对企业的资金和成本进行实时控制，促进企业经济效益的提高。
参考文献：
[1]伍建美.房地产财务动态管理模式分析[J].现代商业，2010（33）：225.
[2]陈智力.浅谈动态管理在房地产企业财务管理中的应用[J].中国电子商务，2012（24）：59.
【关键词】企业融资现状 财务状况分析
房地产是我国民众最为关注的行业，它直接关系到民生问题。整顿房地产市场的秩序，一直也是政府宏观调控的主要内容。从2003年8月《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业到2013年2月20日的“国五条”。表示了政府重视房地产市场的决心和遏制房价过快上涨的强硬态度。现在不仅仅是土地获取端还是销售端，房地产企业经受着宏观政策和资金短缺的双重压力，房地产企业应该何去何从，成为一个非常严峻的问题。
一、房地产企业财务管理的现状分析
（一）企业融资现状的分析
资金是企业生存和发展不可或缺的“血液”，房地产企业的资金主要来源于七个方面――国内贷款，利用外资，外商直接投资，自筹资金，企事业单位自有资金，购房者的定金和预付款以及其他资金。
自筹资金主要有企业自筹和向关系人借贷两种形式，自筹资金表现为在流动资金不足的情况下，企业向职工集资；向关系人借贷。两种方式的利率一般高于同期货款的利率，而且金额较小，对于房地产企业而言，只能解决暂时的问题，对于长远的发展没有根本的影响。
我国许多房地产企业是通过外资融资的直接融资方面，去获得资金。这要分两个部分来说，对于很多已经进入资本市场的大型房地产企业，他们可以通过股权和债权融资轻易的获得大量资本，去购置土地，去公关，去扩张。但是由于整体宏观政策的影响，房地产企业越来越严重的竞争以及购房人愈来愈理性的购房需求，导致很多房地产企业的净利润不足以支撑高额的负债，于是债务危机频现，而且有进一步滑入深渊的危险。从债券融资看，目前我国企业的债券市场的发展远远落后于股票市场的发展，大企业都难以通过发行债券的方式融集资金，规模小、信誉等级相对差的中小房地产企业就更不用说了。靠股权和债权融资来解决众多中小企业，尤其是非国有中小企业融资问题不现实。
在当前调控政策的背景下，国民对于买房抱有观望的心态，这就抑制了房屋销售。销售量的降低，为了回笼资金，大企业尚且需要降低房价来保证资金的流通，更何况中小企业。然而中小企业在拥有房源的数量以及其他一些软实力上都存在明显不足，也就造成了房地产企业较少的预售房款。所以就目前来看，在房屋预收款下降的情况下，房地产企业的发展主要取决于银行贷款。
（二）企业财务状况的分析
财务控制薄弱，缺乏具体的财务制度。当前，中小房产企业普遍存在财务控制薄弱的现象，主要表现在：一是对现金管理不严，导致资金闲置或不足。在中小企业中，很少有一家制定出较完善的正式财务制度。一些企业的资金使用缺乏计划安排，使财务陷入困境；二是在资金流入不足的情况下，企业资金支出的审查显得不够严格，职工各项费用的报销过于宽松，造成了部分员工的投机行为；三是缺乏对收入、成本、利润的分析，平时只关注现金流，缺乏对项目工程投入产出比的考虑。
管理模式僵化，管理观念陈旧。中小企业典型的管理模式是所有权和经营权的高度统一，表现出企业领导者集权现象严重。现场调查发现，多数管理者思想落后，管理能力差，仅凭经验和感觉管理，缺乏对财务管理理论方法的认识和研究，更缺乏现代财务管理观念，使其职责不分，越权行事，财务监控不到位，财务管理失去了在企业管理中应有的地位和作用。
少数纳税人文化层次和现代经营管理理念欠佳，不能按照《征管法》和税务机关的要求建账，主观随意性太大，收支无发票，收入随意报，记账的业务只是非开票不可的业务，有的记账只是形式主义，为了应付税务机关。财务人员、办税人员素质参差不齐，由于新办企业不断增加财务人员紧缺，老会计有一定水平，但一人代几个单位的帐，时间上不能保证；新会计不是缺理论知识，就是少实践经验；更主要的原因是企业是老板，工资由老板发，不听老板的就被炒鱿鱼，所以会计只能根据老板提供的票据“做账”、“圆账”。
二、解决中小企业财务管理问题的对策
随着中小房产企业的财务问题日渐突出，企业要想在市场上走得更深更远，工作任务就更加艰巨，必须采取有效措施予以解决。
制定科学的现代企业制度，建立规范的财务制度。加强企业的治理建设，逐步改变企业用人方面任人唯亲，家庭成员占据重要的管理岗位，决策上独断专行的现状。引进优秀的管理人才，提高经营决策的科学性，降低企业的经营风险，提高企业的信用水平，来吸引外部投资，争取银行贷款。
【关键词】房地产企业 财务管理 研究分析
目前，在我国社会主义市场经济的发展体系中，发挥着重要的支柱作用的经济产业之一就是房地产行业。所以，房地产行业企业的良好发展对于我国社会经济的发展与繁荣具有重要的现实作用意义。然而，在我国房地产企业的发展现况中，还存在着不少的问题与不足之处，其中一个明显的表现就是在企业内部财务管理这一经营管理职能的实施上还存在一定的弊端和风险。因此，房地产企业的相关管理人员的确非常有必要对房地产企业的财务管理现况做一个简单而系统的研究分析活动，从而为房地产企业未来的积极良好可持续发展起到一定的推动促进作用，做出一定的贡献力量。
一、财务管理概述
（一）财务管理的基本概念和环节内容
所谓财务管理其实就是指企业单位为了能够通过提供充足的资金资源条件而有助于如期地实现和完成企业既定的战略经营目标和战略经营计划，所展开的投资、融资筹资、资金分配、资金使用以及利润核算分配等一系列财务经营活动的管理过程。一般来讲，企业单位的财务管理主要包括有制定财务决策、制定预算标准、记录核算数据、进行差异分析、反馈控制、评价考核、激励以及预测分析等等环节内容。
（二）财务管理的目的和意义
从企业财务管理的基本概念和环节内容中可以总结归纳出来，企业单位进行财务管理的根本目的就在于希望能够通过实施企业资金管理活动提高企业的资金使用效率，进而更加有力地推动与促进企业单位的积极良好快速发展。至于企业管理的作用意义则主要表现在以下这样的几个方面：第一、高效的财务管理可以有助于企业的高层管理者及时清晰地了解企业的资产、负债、成本以及利润状况，也就是企业的综合经营状况。第二、高效的财务管理有助于企业单位提高资金使用效率，优化合理配置财务资金资源。第三、高效的财务管理有助于企业单位的资本积累以及利润的最优分配使用，进而增强企业单位的核心竞争力和综合经营实力。
二、房地产企业财务管理运行机制中存在的问题
（一）仍然处于被动反应和落后的发展阶段
这一问题主要就是指目前我国房地产企业的财务管理还是属于被动反应型的，在财务分析、财务控制和财务预算方面还基本上处于“零状态”。财务管理人员几乎就等同于出纳人员。另外，在开展企业财务管理活动的过程中，不管是在财务管理的工具仪器方面还是在财务管理手段方法方面，都是仍然处于比较落后的水平状态。
（二）严重缺乏集中性和统一性
这一问题主要就是指目前在我国房地产企业的财务管理活动中，各个项目公司或者项目部门的整个核算体系都各不相同，而且所使用的财务核算软件也是不同的。这样一来，当企业单位的高层管理者需要了解企业单位的财务状况和经营状况时，相关的财务管理职能部门就不能为高层管理者提供统一一致的财务信息。这对于财务管理这项经营管理职能顺利正常发挥出准确反映企业财务经营状况的功能作用是非常不利的。
（三）高层管理不够重视企业内部的财务管理
这一问题主要就是指目前在我国的房地产企业中，企业的高层管理者甚至很多的中层管理者都不太重视企业内部的财务管理，而是将所有的精力都关注在企业的工程项目方面。因此，高层管理者对于企业财务管理的战略规划，监督控管都是不够到位的，从而也就不能够很好地促进本企业内部财务管理人员充分发挥工作的积极性、能动性和创造性，以及提高与增强本企业财务管理和资金使用的能力效率水平。这样一来，就会严重影响到企业其他经营活动的正常顺利运转。
（四）财务工作人员的技能素质水平有待加强和提高。
这一问题主要就是指目前在我国房地产企业的财务管理活动中，相关财务管理工作人员的专业知识技能已经不能够很好地满足现代企业财务管理和企业经营发展的需要。要知道，如今这个社会不仅仅是一个市场经济体制社会，而且还是一个以知识经济和网络经济为主要经济发展特征的现代化高科技社会。在这样的社会背景之下，掌握和精通各种先进知识技能的人才已经成为企业最重要的一种战略经营资源。因此，财务管理人员的知识技能不足也是一个非常重要紧急的问题，需要尽快解决才是。
三、房地产企业财务管理的改进对策
（一）加强财务管理的创新与改革，提高积极能动性
针对我国房地产企业财务管理中所存在的第一个问题，可以采取的改进对策就是房地产企业一定要加强财务管理的创新与改革，并且还要在财务管理活动过程中提高工作人员的积极性、能动性和创造性。具体的做法就是首先从财务管理的相关观念思想开始创新，其次是对财务管理的手段方法进行创新改革，最后对财务管理工作的监督控制也要进行创新改革。
（二）建立和健全企业财务管理的制度体系
针对我国房地产企业财务管理中所存在的第二个问题，可以采取的改进对策就要建立和健全企业财务管理的制度体系。这个主要就是指我国房地产企业，特别是有二级公司的房地产企业，一定要在母公司和子公司之间建立形成统一的、相互融合的财务管理制度体系。在相关条件许可的前提下，不同的工程项目，不同的公司部门单位都尽量采用相同的财务核算软件。如果实在不适采用相同的财务软件时，也应该要通过相关的协调监控手段尽量实现统一管理。这样一来，才可以通过财务管理反应出企业最为真实客观可信的财务信息，帮助企业高层做出相关的重要经营决策。
（三）加强注重财务管理思想观念的宣传教育
针对我国房地产企业财务管理中所存在的第三个问题，可以采取的改进对策就是一定要加强注重财务管理思想观念的宣传教育。具体来讲，就是要在企业内部的全体员工范围内，特别是财务管理工作范围内，经常就财务管理的重要性等相关信息进行宣传、推广和教育。也就是说，我国的房地产企业应该要将这方面的培训教育纳入到企业员工的日常职业培训规划之中。这样一来，就可以加强企业的高层管理者对企业财务管理职能活动的重视程度和关注程度，同时也能够加强财务管理工作人员的工作积极性、能动性和创造性，为企业的资金高效分配使用以及整体良好发展做出更大的贡献。
（四）加强财务管理工作人员知识技能的培训与提升
针对我国房地产企业财务管理中所存在的第四个问题，可以采取的改进对策就是要加强财务管理人员知识技能的培训与提升。这个主要就是指在知识经济和网络经济的环境条件下，我国的房地产企业要想提高本企业的综合经营实力和核心竞争力，奠定下坚实的资金基础条件，就必须要加强重视对本企业财务管理人员在先进知识技能方面的培养和提升，而且还要大量的储备和培养这方面的高素质专业人才才行。
四、结束语
总而言之，为了能够继续更好地发挥房地产行业在我国社会经济发展前进中的基础支柱作用。我国房地产企业的相关管理人员一定要加强重视对房地产企业的财务管理状况进行监督、控制和管理，改进创新其运行机制，及时解决其中所存在的问题，以便能够提高房地产企业财务资金的运用效率，从而为房地产企业的高速发展奠定下坚实的资金基础条件。
参考文献：
[1]刘百嬿.探究房地产财务管理运行机制及其优化相关问题[J].经济研究导刊，2013，（17）.
[2]朱莉.房地产企业集团财务集中管控体系问题研究[J].商业会计，2012，（24）.
【关键词】房地产；财务管控；体系构建；优化措施
一、房地产企业财务管控特色
（一）投资风险较高，决策需谨慎
目前我国内需是刚性需求，所以房产短期风险不是很高。但是房产企业的项目时间跨度长，管理周期长，在这漫长的不确定经营周期内，一系列不确定的因素加大了房地产企业的风险。所以，房地产企业的财务管控体系构建中一定要有完善具体的风险评估机制，提高项目投资决策的科学性，尽量降低企业的财务风险。
（二）经营方法独特，成本管理复杂
虽然房地产的费用主要是征地用地以及房屋建设的部分，但是由于项目建设的时间跨度大，对于不同项目不同时间的成本计算不同，甚至同一会计核算项目也需要根据时间计算成本，所以需要财务管控体系要有完善的根据时间核算的成本核算体系。
（三）产品开发周期长，投入金额多
我国房地产企业取得了快速发展的契机，但是如何迈向持续化发展的道路却还需要进一步探索。同时我们也要认识到房地产行业是投资密度和风险程度都很高的行业，所以对于房地产企业财务监控体系的构建就变得至关重要。
房地产企业的项目一般都是需要大量资金投入开发和建设的工程，包括征地、土地使用、房屋建设、施工、完工、出售等一系列的过程，时间跨度最少为一年，周期性较长。随着我国城市化进程的加速，必须要求房地产财务管控系统需要有一个长期、系统、综合的管理和控制，尽量是成本核算和收益核算都尽量精确。
（四）财务管理难度较大
由于房地产企业的项目涉及范围广，包括相关政府部门、土地征用对象、被拆迁者、投资者、施工工人等，很多的利益相关群体。如何协调好各方利益关系，给房地产企业的财务管控人员提出了一个巨大的难题。如何应对财务管控的复杂性和多样性，需要一个完善全面的现代化企业财务管控的体系。
二、房地产企业财务管控存在的问题
（一）缺少战略性的管理战略
房地产企业的财务管控有其自身特点，要求其管理人员对于筹资、投资、利润分配等有一个宏观的上的了解，以便更加有力面对企业所面临的各种复杂环境和挑战。而目前我国很多房地产企业在财务管控上缺少战略性的把控，使得融资困难，企业管理资金方式落后，企业盲目投资产品等，无形之中降低了企业的核心竞争力。
（二）财务管控基础薄弱
目前，我国很多房地产企业财务管控停留在基础的会计核算基础上，缺少预测和控制分析，财务功能单一，对于决策的帮助不足。有的房地产企业财务管控监督体系薄弱，有现象出现，导致高层管理者无法真实了解企业财务管理状况，相关制度体系不健全的弊端很严重。
（三）资金管理方式落后
盲目追求高端产品，忽视流动资金的问题和融资困难的存在，这是目前房地产企业的通病。在正常投资活动中，很多中小房地产企业没有根据以市场行情为依据，盲目追求高端产品，投资决策缺乏可行性和科学性，忽视房地产行业市场真正所需。同时很多房地产企业日常经营活动中，不重视流动现金流量的管理监察、未建立仓库管理制度，不良资产长期挂账，成品库存积压，财务状况不容乐观。房地产企业在筹集资金时也会遇到融资困难的问题，商业银行前期对于房地产企业开展较全面的资金调查使得时间耽误过多，服务效果的滞后局面，影响房地产企业的正常发展。
（四）成本管理不到位
很多中小房地产企业财务管控人员自身素质不高，缺乏房地产开发的专业技能，不熟悉企业内部财务管理控制和核算体系等。尤其在成本管理上，更多的体现了成本管理落实不到位，缺少全面系统的管理，缺少对于企业项目全过程的考察，认为财务管理主要是前期过程，缺乏对于项目实施过程中成本的监督和控制。
三、财务管控体系构建与优化
（一）加强资本的结构合理性
虽然会计学中所说的财务杠杆原理的确可以给企业的发展带来杠杆效应的收益，但是太多借贷资金的流入也无疑增加了企业财务管理的风险导致企业破产的可能性增加。所以房地产企业要结合自身实际情况以及对未来发展的预期综合分析，包括经济现状和融资环境的安全性等，确定资金合理的结构，降低企业财务风险。
（二）不断提升财务管理水平尤其成本管理水平
房地产企业要注重加强对于财务管控人员的培训和人力资源开发工作。使其对于本企业财务管控有一个全面系统的认识，争取做到全员、全方位、全过程的财务管控尤其是成本管控的体系构建。不仅要做好事前的预算工作，对于项目进程中的很多成本也要有效的监督核查，完工的复查也是财务管理的重要任务。争取全方位全过程降低财务成本。
（三）加强房地产企业基础财务管理
财务管理是企业管理的核心。要想构建并优化财务管理体系，企业必须从基础财务管理做起，针对基础管理薄弱，财务管理欠缺等问题做出策略上的改变。首先要转变企业传统财务管理的思想，利用更加先进的财务管理技术和手段，加强企业基础财务工作。在处理好日常的会计报表和核算等基础上，要加强预测和分析财务职能的训练和加强。同时，要不断完善企业内控财务管理制度，加强内控制度。企业内部的审计部门要重点加强内审制度的完善和健全，提高企业的抗风险的能力，对于不合理的财务信息要及时纠正和控制，是企业的内控制度的构建落到实处，使财务监督制度有效的落实。
（四）积极拓宽融资渠道，提高信用等级
中小房地产企业要想改变目前融资困难的现状，必须要改变自身的信用发展观念，提高融资能力前提是先要提高自身的信用等级，改善银行对于中小房地产企业的看法。同时，在企业的发展过程中要积极和其他组织诚信合作，遵守商场的信用规则。另外还要积极拓宽房地产发展的融资渠道，获得银行融资信誉，与其他金融中介性的组织合作，让银行熟悉自己的业务过程和发展状况，提高自身的信用等级，取得银行的信任，为融资的可持续发展提供出路。
（五）完善企业战略性财务管理制度
房地产企业实行有效的筹资、投资和利益分配管理体系是企业的战略性财务管理制度构建的前提，是企业战略目标实现的保障。房地产企业要构建良好的企业文化，重视财务管控的作用，从而提高自身的核心竞争力。首先根据自身情况，确定合适的企业发展战略。在企业筹资战略下，扩宽融资渠道，为企业发展筹集足够的资金；在企业投资战略指导下，确定财务决策的可行性和科学性，做好项目具体的落实；在利益分配的指导下，确定合理的分配制度，保持企业的可持续发展。在构建和完善财务管控制度过程中，中小房地产企业要努力实现所有权和经营权的分开，尽量减少投资者对企业日常运行干预，使得企业管理人员真正具备管理企业的权利，以科学的管理理念和管理制度对企业管理。
参考文献
[1] 周彬彬.2010.新形势下完善房地产企业财务管理体系的探讨，财经界。
[2] 孙凯.房地产企业财务管理核心问题研究.中国外资.2011.03；67-70
[关键词]房地产企业 会计信息质量 会计准则
一、前言
当前我国的房地产行业受到越来越多的关注,房地产行业的财务会计核算问题也引起许多专家学者的重视。根据房地产行业自身的经营特点,其财务会计核算程序以及方法具有明显的差异性。尽管我国已经开始正式实施新企业财务会计准则,但是从在房地产行业实施的状况来看,仍然存在许多不完善之处。国家相关部门对房地产企业的会计信息质量的监督和审查是稳定市场经济秩序的重要保证,而一些房地产企业的会计信息失真情况十分严重,这也导致了国家财政税款的流失,本文将对我国房地产企业财务会计核算中的会计信息质量问题进行探讨。
二、房地产企业会计信息质量存在的问题
(1)风险信息披露内容不完整
房地产开发企业在地产开发过程中要面临许多的风险,这些风险包括政策风险、企业项目开发风险、土地供应风险、项目工程质量风险等。由于房地产企业自身高风险性的特点,所以房地产开发企业相对于一般的企业必须更充分地有关风险的企业财务信息。然而,从当前我国相关的财务会计法规制度来看,房地产企业的财务会计报告附注中披露的风险往往仅限于相关抵押贷款的担保风险;但是对于房地产开发企业质量保证金方面没有涉及,相关方面的质量保证金信息也未加披露,这是需要进一步改进的地方。
(2)会计核算准则指引不够完善,业绩评价信息不够客观
对于地产开发企业来说,会计核算准则指引不够完善,这也就导致最终的房地产业绩评价信息不够客观。房地产企业从土地开发到确认收入往往要经历几年的时间,于是在项目筹建期就需要有大量资金投入开发过程,这部分的管理费用就计入了当期损益,而由于整个工程的部分项目尚未完工,其预售款项也无法确认为收入,这就使得财务会计理论中的收入费用配比原则没有明确地在房地产业中得到的体现,而每年的损益表也由于项目阶段的不同而产生较大的利润波动。所以选择一般的企业业绩评价指标,比如净利润等并没有全面客观地反映房地产企业的真实经营状况,这也会在很大程度上使投资者产生误解。
(3)企业内部会计核算不完善
当前有很多房地产企业缺乏健全的会计内部核算制度,使得现金流量统计不够科学。依据新企业会计准则的相关规定,企业现金流量表的编制主体是企业自身,然而,现实中房地产企业的现金流量与其他行业企业的现金流量存在明显的差异性。从现金金流量方面来说,房地产开发企业在筹资活动以及相关的投资活动中产生的现金流量是以企业作为基本单位的,而在另一方面,企业经营活动中产生的现金流量则是以开发项目作为基本单位的,由于房地产企业的开发期限较长,其经营活动所产生的现金流入与现金的流出具有更大的异步性。
(4)房地产企业的会计体系不规范,收入确认制度有待改善
当前在我国的房地产企业中,相关的财务会计体系仍然不规范,销售收入往往采用预售以及分期付款销售两套财务管理办法,这就容易造成收款期与房屋交付期不一致的情况。在相关的会计实务中,房地产开发企业确认收入的方法主要有以下几点:第一种情况是在相关企业签订预售合同后并收取预收房款确认收入;第二种情况是在企业签订预售合同后以合同金额确认收入;第三种情况是在项目竣工验收以后,开具销售发票确认收入;第四种情况是在办妥产权过户手续时确认收入。对于上市房地产企业来说,上述几种收入确认情况企业年报信息披露中不够明确具体,在现实中也有许多房地产上市企业年报由于当年房地产销售收入确认原则的问题,被相关的注册会计师出具保留意见审计报告。而这种分歧的焦点往往体现在商品房所有权风险与债务是否转移的问题上,企业自身判断的结果与相关注册会计师的判断不一致,因而企业在相关的收入确认制度方面值得进一步改善。
三、提高房地产会计信息质量的对策建议
针对上述房地产会计信息质量中存在的问题,本文提出以下的对策建议:
(1)提高房地产开发企业信息披露中的信息含量
在提高房地产会计信息含量的披露方面,首先可以增加“预提的公共配套设施费用”这一信息项目,该项目反映房地产企业依据权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转房地产商品房等开发产品销售成本时所预提的本来应由商品房等开发产品负担的相关配套设施的费用。此外,还应加强企业的预售政策以及相应的法律依据方面的信息披露。由于在房地产项目未竣工以前,预售商品房收入不能结转,但是按照预售情况仍然能反映企业的经营情况,由于各房地产企业的预售政策不同,往往会对企业各期财务状况和经营成果产生比较的影响,而在很多房地产会计信息中,上述这些会计信息普通的投资者很难看到。以一线的沿海城市为例,根据目前预售政策规定的要求,相关商品房结构封顶或者结构施工达到一定高度时,房地产开发企业便可以向管理部门申请预售许可证,然而在其他一些地方的规定往往与此不同,所以,披露企业的预售政策及情况可以使投资者在财务报表信息不足的情况下,额外获得了具有可比性的会计信息资料。最后,企业还应当在财务报告附注中增加相关分项目现金流量信息以及相关保证金信息的披露,也就是说以企业每一个项目为基本单位,披露企业在房地产开发经营过程中的现金流量,这些现金流量信息主要包括销售房地的现金、购买工程物资以及与之相关的工资支付等。
(2)完善配套工程的会计核算准则指引
我国在《房地产开发企业会计制度制度》中曾经对相关的配套设施费用的预提以及会计处理方面做了比较明确的规定,然而我们也应当看到现行国家统一的《企业会计准则》在对配套设施成本核算当面的指引不足,这使得不同房地产开发企业可以采取不一致的财务成本核算手办法,从而在很大程度上影响了房地产企业成本核算信息的质量与可比性。拿预提应由商品房等开发产品负担来说,假如房地产企业按权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转相关商品房等开发产品的销售成本时预提了一定比例的配套设施费用,那么不但在当期利润表中增加了房地产开发产品成本的相关费用,而且在企业当期的资产负债表中也增加等额的负债,这就会对企业当期的财务状况产生比较大的影响。因此,我国相关的行政管理部门和立法机关必须完善相应配套的会计核算准则做指引,以此来规范房地产行业的会计信息管理。
(3)完善企业内部会计核算,整合现金流量统计
针对当前很多房地产企业缺乏健全的会计内部核算制度的问题,相关企业必须构建起完善的财务会计核算体系,这种体系不仅包括国家统一的企业会计制度,也包括房地产企业根据自身经营特点以及相关的管理要求而制定的内部会计核算,具体包括财务会计核算的基础管理制度和办法、内部财务成本分析考核制度以及成本核算制度与办法等。相关房地产企业要严格执行统一的财务会计规范,整合现金流量统计,通过进一步完善内部财务会计核算机制来保障财务会计制度的完整性与系统性。
(4)完善房地产企业的会计规范体系
近几年来,伴随我国会计理论研究的进一步深化,政府的财政部门以及相关的立法部门应该针对房地产行业建立起一套更加规范的财务会计管理体系。对相关的人力资源会计、质量成本会计以及金融工具会计等方面的法律规范进行统一规范,以此来改变当前房地产会计管理的方面不确定的准则以及会计制度,使得房地产行业的财务会计核算工作更具一致性和合理性。以此同时,还应当建立并逐步推广一些特定的的会计准则指引,使得目前所有的房地产开发企业都可以采用统一的确认方法。
四、结束语
由于我国当前房地产企业一些会计准则与相关制度的不规范,这在很大程度上影响了房地产行业财务信息的可靠性与可比性。因此,我们需要在实践中建立起完善的房地产企业的会计规范体系,制定出科学的会计核算准则,从而提高房地产企业信息披露中的信息质量,这对房地产行业的长远健康发展也是有益的。
参考文献:
[1]崔学刚.上市企业财务信息披露:政府功能与角色定位[J].会计研究,2009;1
关键词：房地产企业；财务风险；融资方式
中图分类号：F282 文献标识码：A 文章编号：1671-1009（2015）21-0122-02
引言
本文主要阐述房地产企业财务风险的相关问题，并且进行简要的分析，提出了几点合理化建议，充分的结合房地产企业在近几年的真实发展情况和行业的发展形势，详细的介绍了房地产企业财务风险的概念和特点及风险的主要产生原因，再有就是房地产企业风险的有关分析。通过对企业财务风险的研究，可以说明房地产在未来经济市场中仍占有重要的位置，需要国家对房地产企业进行关注，同时利用有效的风险防范措施，减少企业的经济损失，较可能的规避潜在的财务风险。
一、房地产企业财务风险的相关研究
（一）企业财务风险的概念
所谓的财务风险就是一种与企业内部经济相关联的微观经济风险。在企业财务风险中，主体就是在经济市场中的利益相关者。从狭义方面来说，企业财务风险就是筹资风险或者说出融资风险，由于企业管理者没有进行准确的市场决策，导致企业面临大量的经济损失，使得企业内部的利益相关者身处风险之中。或者就是由于企业在发展的过程中，以高速运作的态势，造成负债过多，无法偿还而引发财务风险。从广义的方面讲，企业财务风险就是指在企业的经济活动中，由于外界和内部环境的变化，使得企业财务出现问题，进而企业损失经济利益。
（二）房地产企业财务风险的特点
我国的房地产企业在开发投资方式基本都是进行商业银行信贷。近几年有很多的房地产企业利用商业银行进行利益获取，这也就导致融资渠道过于集中，使得房地产企业对信贷政策的变化要十分的关注，如果国家的信贷政策发生变化，就有可能导致房地产企业内部财务发生问题，所以商业银行的信贷政策对房地产企业财务的影响十分巨大。房地产企业所需的资金较多，如果通过商业银行信贷方式是很难进行融资的，所以房地产企业的融资对象仅限于商业银行，使得房地产企业面临的财务风险较高。再有就是由于房地产企业大量的进行资金借贷，导致企业的负债率较高，财务杠杆过度的使用，如果处理不当，就会引起公司面临巨大的还款压力。房地产企业在运营时，通常开发投资会达到几千万，甚至是几十亿，所以房地产企业的资金流动频繁，并且在实际的开发过程中，现金流量分布不均匀。
（三）房地产企业财务风险的产生原因
对房地产企业财务风险的研究可以分为两个方面，内部因素和外部因素。由于外部因素而引起的财务风险主要就是宏观经济环境，随着我国经济市场的不断扩大，市场经济在逐年的增长，所以经济就是一种在不停的扩张和缩紧的过程，对于房地产企业来说，受到我国宏观经济环境影响的程度较大。我国的宏观经济环境良好时，房地产市场就会相对繁荣，如果宏观经济环境在不断的变化，波动的频率和浮动较大，就会直接影响房地产企业的经济市场，导致房地产企业面临财务风险。我国的法律法规及通货膨胀都对房地产企业有较大的影响，例如2008年美国次贷危机就是由于通货膨胀导致全球的经济市场崩溃。其内部因素主要就是指企业自身的经营方式，房地产企业的开发经营工作是一个长期缓慢的过程，涉及到的部门较多，同时还要对市场进行调研，保证市场环境良好，市场决策的好坏等这些因素都能引起房地产企业的财务风险。
二、房地产企业财务风险的有关分析
（一）房地产企业的融资风险
我国的资本市场在刚刚起步的阶段，所以有很多的制度没有很好的完善，还需要很长的时间进行建设。随着我国经济的快速发展，在市场结构上就存在一定的问题，还没有进行及时的解决，首先从宏观方面来看，我国的房地产企业主要为负债融资的方式进行对房地产业的开发，这就会导致企业整体上的融资格局较小。从国外的房地产市场上看，国外房地产企业得到了长时间的发展，已经在发展体系上有很多的先进之处，相比较我国的房地产市场是较为成熟的。同时对于房地产企业而言，我国目前的房地产业没有进行层次上的划分，企业之间的竞争压力较大，很多的信誉机构，担保机构等都十分缺失。再有就是对于商业银行来说，提供大量的资金就是为了能够得到相应的收益，可是我国的房地产市场环境极不稳定，使得企业会承受很高的风险。
（二）房地产企业的投资风险
有相关的数据表明，我国的房地产业在近几年的时间内，得到了快速的发展，很多的企业都愿意融入到房地产企业中，以获取高额的利益，但也由于过多的开发商进入这个行业，导致房地产企业开发投资的规模越来越大，销售的价格也是逐年升高，在房屋的建设方面对别墅等商业用房投资加大，经济适用房的投资逐年减少。而且房地产企业的过度开发，也导致我国的空房率较高。一般而言，空房率高，就会导致房价较低，两者是成反比，但在我国的房地产业中恰恰相反。再有就是我国的房地产企业的投资行为及其不合理，不能迎合市场的需要，使得企业收益时间较长，影响企业的发展周期。对于我国的房地产企业来说，投资资金过多，收益期较长，如果在投资决策方面出现失误，就会造成企业经济的损失，不能保障企业利益相关者的基本权益，由此看来房地产业的投资约束较强，但是我国目前的实际情况所反映出来的问题是投资约束薄弱。导致企业利益相关者的权益没有最基本的保障，企业利用资金进行盲目性的投资，很可能会造成财务风险。
（三）房地产企业资金回收及收益分配风险
资金回收风险就是指企业的应收账款出现相关的问题，虽然不能使企业的经济得到增长，但是能够影响企业的资金回收，能够提高企业的现金流动。如果资金回收受到了外界的影响，就有可能导致企业的资金链断裂，不能进行下一步的实际工作。而房地产企业的收益分配风险就是指企业在生存和发展的过程中，对资金收益的分配问题分析，如果企业内部缺少收益分配方面的制度，就会影响企业内部的财务结构，间接的造成财务风险。如果不能有效的对相关的收益进行科学性的分配，不利于企业融资成本的降低，很大程度上限制了企业进一步的发展。不同的分配政策也会导致不同的融资结果，虽然房地产企业的收益分配较为随意，但是不能违反正常的分配制度。
（四）在我国宏观经济机制调控下的财务风险
随着我国经济的发展，房地产企业在我国的市场经济体系中占有重要位置。在房地产企业得到发展的同时，国家也相应的出台了政策，宏观调控房地产市场，主要通过对金融货币，土地及税收方面的政策对房地产市场进行调控。早在2003年的时候，国家就对房地产市场出台了金融宏观调控政策，这是为了缓解某些地区房价较高的趋势，国家通过对房地产金融的管理，进行一系列的调控，帮助房地产市场回复原有的状态。房地产开发的对象就是土地，所以国家对土地的要求较高，而且我国对土地的需求越来越高，只有对土地进行宏观调控，才能让我国的市场经济进行可持续性发展。
三、房地产企业财务风险的防范措施
（一）加强对多元化直接融资方式的发展
在我国房地产企业一般都是通过商业银行信贷方式进行融资，而这种融资方式属于间接融资，所以为了能够扩大我国的房地产企业的融资渠道，要加强对多元化直接融资方式发展。首先可以通过股票融资方式进行筹集资金，目前我国的房地产企业想要在股票市场上发行股票，需要满足各种需要，这也导致很多的企业没有权益进行股票发行。所以我国可以适当的放宽股票发行限制，让更多的房地产企业进入股票市场，进一步的提高直接融资的比重，能对房地产企业财务风险有一定的限制作用。再有就是可以将房地产企业进行资产证券化，这样能使企业资产的流动性增强，进一步的吸引投资者的关注，这也是新的融资方式之一，能有效的降低企业的财务风险。
（二）建立健全间接融资体系
近几年的时间，我国很多行业的发展都开始选择间接融资的方式扩充自身的资金，目前也是我国房地产企业主要的融资方式，想要通过这种融资方式给房地产企业更多的服务，就需要建立健全间接融资体系。首先可以使间接融资方式多样化，我国的商业银行在房地产融资方面的创新力度还不够，没有提供更多的信贷方式，不能给予更好的信贷服务。如果能够让商业银行的信贷方式多样化，就能很大程度上降低企业的财务风险。同时目前大多数的房地产企业会选择间接融资的原因就是商业银行信贷较为大众化，所以可以对直接融资方式进行创新，转变成间接融资方式供予房地产企业扩充资金。
（三）提高融资决策的合理性
对于房地产企业来说，要制定出合理性的融资政策，这样企业能够按照标准化的规定，对企业进行合理化分析，选择不同的投资项目，并且了解项目的可行性，根据企业内部的经营情况选择合适的决策，这样对有助于房地产企业的发展。还需要合理的安排还款计划，合理的安排时间，企业的发展和资金是否及时到位有很大的关系，所以房地产企业的资金要满足企业的正常发展。如果企业能够制度出合理的还款计划，就能有效的规避财务风险，对于房地产企业来说，资金具有时效性，如果不能在一定的时间入账，就会失去原有的作用，导致企业造成一定的经济损失。因此房地产企业在融资前就需要对项目后期的还款等情况进行计划，并进行规范性操作。
（四）对资金回收和收益方面的防范措施
首先要制定出有效的销售计划，这样能够保证企业在开发后能有足够的资金回收。这些计划一定要在房地产企业进行开发工作之前实行，这样能够保证企业有更多的时间进行销售方面的准备。利用多种销售渠道，进行相关的促销方式，不断的进行宣传，以保证在物业开发后资金的迅速回笼。再有就是要保证房地产企业尽可能的规避财务风险，所以就需要对应收账款进行严格的要求，防止资金回收不及时，造成市场经济的损失。为了能够有效的强化企业的应收账款，需要加强客户和企业之间的信用等级，进而减少空房率，保证企业的发展。
（五）加强企业财务管理机制的建设
对于我国的房地产企业来说，还有很长的一段路要走，所以需要在内部不断的加强财务管理机制的建设，这样能够有效的帮助企业在未来的发展中占据先机。首先要培养企业的基本决策能力，财务管理机制就是为了能够在实际工作中，对市场经济环境的改变，做出相应的市场决策，使得企业不被外界因素影响，获取经济利益。再有就是要拥有一定的信息整合能力，信息整合主要就是指企业的财务信息需要及时有效的总结和分析，这样能够保证企业信息使用者能清楚明了的了解当前企业的经营成果和财务状况，帮助使用者做出有效的决策。建立合理化科学化的财务管理机制能推动房地产企业的进一步发展，促进我国房地产市场规模的扩张和体系的完善，总而言之，房地产作为人类生活的基本物质设施，需要进行系统性的研究和分析，保证我国房地产市场的进一步开发。本文主要对房地产企业财务风险问题进行说明，帮助企业有效的规避财务风险，减少不必要的经济损失。不断的对直接或间接融资方式进行开发和创新，使得房地产企业在融资投资方面减少不必要的财务风险，再有就是对企业内部的财务管理机制进行合理化的建设，保证融资决策的合理性，才能确保房地产企业在未来的发展中有更大的潜力和空间。
参考文献：
[1]周俊峰.我国房地产企业财务风险及其防范研究[D].湖南大学,2008.
[2]向晓璐.我国房地产企业财务风险评价研究[D].西南财经大学,2014.
[3]曹阳.基于风险定位的房地产企业财务风险预警研究[D].哈尔滨理工大学,2014.
1. 房地产企业财务风险的表现形式
从房地产企业的经营特点分析，一般的房地产企业面临的财务风险主要表现为：
1.1无力偿还债务风险。
房地产建设开发企业虽然也实行资本金制度，但大部分开发企业在初期阶段均以负债开发为主，自有资本金比例相当低，大量的开发资金来源于借贷。如果公司用负债进行的投资不能按期收回并取得预期收益，公司必将面临无力偿还债务的风险，其结果不仅导致资金紧张，也会影响公司信誉度，甚至还可能因不能支付而导致公司倒闭。
1.2利率变动风险。
房地产企业在负债经营期间，由于通货膨胀等影响，贷款利率发生增长变化，利率的增长必然增加公司的资金成本，从而抵减了预期收益。利率变动风险在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。
1.3再筹资风险。
再筹资通常是现阶段房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。由于负债经营使公司负债率加大，相应地对债权人的债权保证程度降低，这在很大程度上限制了房地产企业从其他渠道增加负债筹资的能力。在一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的一环断裂，再筹资风险的效应会放大从而给集团经营带来致命威胁。可见，房地产企业的上述财务风险能否被尽早识别、发现，对房地产企业的健康、良性发展具有重大意义。
2. 房地产企业财务风险管理中存在的问题
2.1一些房地产企业缺乏财务预算管理意识。
有些房地产开发商认为只要工程能够取得土地使用权，组织施工队伍按设计图纸施工，再投入相应的资金，工程项目就能够按期竣工交付使用，就会产生经济效益。但是，如果房地产企业没有从财务预算方面去考虑分析，对开发的房地产项目没从征地成本上、资金运作方面、经济效益的回报率上作细致的财务预算，那么企业就无法确立目标利润，更谈不上各项成本指标的测算及分解落实，就可能造成在资金管理上盲目进行运作，财务管理工作只停留在单纯的会计核算，疏忽了成本控制，从而加大项目成本的投资，影响了经济效益。
2.2部分房地产企业举债随意，加大了成本负担。
在房地产企业的项目投资中，需要大量的资金参与投入运作，一些房地产企业为了使项目上马，没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累和设法追回外欠的债款，而是千方百计地向银行贷款和向其他单位借款，加大了房地产项目的投资风险度。
2.3资本结构不当。
这是指企业资本总额中自有资本和借入资本比例不恰当对收益产生负面影响而形成的财务风险。房地产企业进行项目运作实施开发行为，必须具备一定数量的资金，用于“拿地”、做规划、支付各种费用、生产房地产产品。能否及时足额和经济地筹集到所需资金，直接关系到企业的开发活动能否顺利进行并进而影响到企业的生存。房地产开发企业一般用自有资金“拿地”，用土地向银行抵押借入资金进行房地产产品的生产，在此过程中借入资本比例越大，资产负债率越高，财务杠杆利益越大，伴随其产生的财务风险也越大。
3. 加强房地产企业财务风险管理的措施
3.1加强和提高房地产企业决策者、财务人员的财务管理意识和综合素质。
提高房地产企业的财务管理水平，首先要提高其决策者的财务管理素质，要使决策者通过学习和培训能够读懂三种主要财务报表。即资产负债表、损益表和现金流量表。变其以往进行财务决策时的经验决策和主观决策为科学决策。最大限度地降低财务风险。其次，房地产企业应当树立以人为本的观念。一方面补充资深的财务人员到企业来，另一方面必须加强企业现有财务人员培训，提高其综合素质。同时，还要根据现代企业制度对高效率科学管理的客观要求，改变过去重视楼盘销售轻视财务管理的陈旧管理方式。
3.2优化资本结构，降低筹资风险 。
房地产建设企业负债经营会给企业带来杠杆效益，加大企业的经济效益，但是这并不意味负债比例越高越好，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大。企业有贷款就有利息支出，就必然有财务风险存在。但是，在不同的资本结构下，财务风险是不同的。对房地产企业来说，可以利用本身的良好信用以及土地抵押进行银行贷款以增加资金来源，充分发挥财务杠杆的作用，利用杠杆效益抵消财务风险带来的消极影响；另一方面应把债务风险控制在集团可以接受的范围内。通过合理安排产权资本和债务资本的比例关系，寻求最佳的资本结构，将财务风险降到最低。
3.3建章立制，规范财务行为。
为使企业财务管理迅速改变现有状况，制定一套行之有效的规章制度并严格按章操作是强化内部管理的根本前提。因此，一方面，要求企业财务管理人员根据开发企业经营活动及财务管理的特点，结合市场经济发展的要求，积极探索从征地动迁到工程建设再到商品房营销最后到物业管理整个开发经营全过程的财务管理制度，形成标准化、规范化、制度化的企业内部管理机制。另一方面，由于开发企业财务管理是一个全新的领域，财务管理部门可以适当借鉴其他企业的先进经验及国外同行的管理经验，以加快我国房地产开发企业财务管理制度建设的步伐。
3.4降低施工成本。
首先应该减少建筑安装成本。建筑安装成本发生在项目建设过程中，是一个比较难以把握的成本。针对这种情况，房地产企业在开始动工建设之前应该通过各种方法估计在建设过程中的阶段成本，然后根据实际建设阶段中的成本对原来的估计数据进行调整，并依此为后一阶段建筑安装成本的预算，进行跟踪监控。
其次开展长期成本管理工作。成本管理不是一个一蹴而就的工作，需要从上到下的长期合作。这就要求全员动员起来开展成本管理工作：需要事先的成本预测，需要事中的成本计量，需要事后的成本分析、评价。建立二级成本管理单位是有效开展成本管理的好办法。二级成本管理单位由房地产公司中不同部门的人共同组成，这些部门包括原材料采购、施工建筑、财务、物质储备等等。
3.5建立房地产建设企业的风险预警体系。
一个有效的财务预警系统应具备如下功能：
3.5.1监测功能：通过对企业的生产经营活动进行跟踪、记录和计量，考核实际情况与目标、预算、定额、标准之间的差异，分析偏差中存在的问题，以便查找出财务危机的踪迹；
3.5.2预警功能：经过对大量信息的分析，当出现可能危害企业财务状况的关键因素时，财务预警系统能预先发出警告，提醒经营者及早做出准备或采取对策，避免潜在的风险演变成现实的损失、起到未雨绸缪、防患于未然的作用；
3.5.3诊断功能通过对监测结果的对比分析，运用现代管理技术、企业诊断技术对企业营运状况之优劣做出判断，可以及时、准确地找出企业运行中的弊端及病根之所在；
【摘要】随着我国市场经济的大力发展，使得我国房地产市场不断的扩大发展，因此不少房地产企业纷纷涌入市场，促使我国房地产市场突飞猛速的发展。但随着市场经济机制的变革，以及国家对房地产市场的调控，使得房地产企业面临着越来越多的问题和挑战，特别是房地产企业的账务和成本控制管理等问题。企业的账务管理和成本控制，对企业的生产、销售以及发展规划等多个环节意义重大，这使得房地产企业的管理层必须重视起来，加强账务和成本控制管理工作。本文简要分析房地产企业的账务管理和成本控制工作中存在的问题，探讨促进房地产企业账务管理和成本控制的协同管理措施。
【关键词】账务管理 房地产企业 成本控制管理
一、账务管理和成本控制的关系以及重要性
（一） 项目建设决策和成本控制
房地产企业从项目决策，到拿地建设，最后开盘销售，项目时间较长，这一时间段的市场变化、利率等随时可能改变，有一定的风险存在。所以房地产项目的决策，会直接影响企业的成本控制，这使得企业的项目负责人员专业素养能力要求很高，包括项目人员的自身能力和他的项目。
（二） 财务监督管理和成本控制的关系
房地产企业的财务系统体制对于成本的控制也有一定影响。企业领导和管理人员对账务系统的重视度，会相应的制约企业的成本控制、核算。财务工作人员专业水平高，财务系统完善，有助于企业的成本控制管理工作效率和质量提高，最终促进房地产企业的经济效益。
（三） 房地产企业账务管理和成本控制的重要性
完善企业的账务管理系统，并运用科学合理的工作手段，能提高企业财务管理工作的质量。通过成本的有效控制，能降低成本损耗，实现企业资源效益最大化，最终提高房地产企业的经济效益，促进房地产企业的综合发展。
二、房地产企业账务管理和成本控制中存在的问题
（一） 缺乏成本的管理意识
房地产市场初期是一个利润高，风险小的行业，所以多数房地产企业都没有意识到账务和成本管理的重要意义。而随着市场经济改革，市场竞争逐渐激烈，原来的低成本、高利润现象已经过去，使得房地产管理人员必须转换思想，创新成本管理模式，把成本控制和企业的账务管理结合起来，改进创新管理方法，才能促进房地产企业的经济收入。
（二） 前期工作准备不够
不少房地产企业在项目前期准备中，过于关注成本控制，缺乏成本预算、核算以及财务计划制定等工作。企业没有根据实际情况进行分析，过度控制成本，致使后期工程建设时成本超标，使得最终效益不理想。没有正确的进行成本预算、核算，一味的压低成本，会使得项目的财务管理不够科学合理，最终给企业造成经济损失，甚至可能造成企业的账务体系崩溃，不利于企业的稳定发展。
（三） 成本控制体系不够完善
房地产的项目工程建设，需要较长的时间才能完成，并且工程过程包含了多个方面，这使得企业的成本控制体系必须完整、全面，才能确保工程的顺利进行。而我国的房地产企业对于成本控制和账务管理，多数是分开管理，这使得最终效益和预计效果差异过大。成本从项目决策开始，到拿地、建设、开盘销售，一直在增加，这些都是初期成本预算要统计分析的，而多数房地产企业的成本控制体系都不完善，无法科学管理建设项目的成本控制。
三、房地产企业账务管理和成本控制协同管理的方法措施
（一） 加强成本控制制度建设
首先要加强成本控制制度的建设，才能促进账务管理和成本控制协同管理的顺利M行。加强成本控制，第一要加强成本预算工作。成本预算一定要结合实际情况，综合分析各项数据信息。并且这个过程中，要确保各部门提供的资料是准确并完整的，然后根据成本控制制成表格，确保成本的预算科学合理。第二要加强成本的监控管理。成本的各项采购，都必须根据成本管理部门制定的标准严格执行，确保质量、规格、数量和金额符合规定，严格控制各个环节的成本投入。第三要合理管理项目工程。各项物资采购要及时上报财务部门，确保账务管理和成本控制的有效连接。并且材料款和工程款的结余，一定要按照合同规定执行，根据流程办理，确保企业的资金顺利运作。
（二） 完善企业账务管理体系
建立一个完善的房地产企业账务管理体系，才能加强基础的财务工作管理，并提高财务工作效率和质量，强化企业的账务系统管理。账务的管理，是房地产企业的基础性工作，也是企业项目建设的重要工作。因此，要转换账务管理的理念，不断改进创新管理体系，以科学的方法处理账务信息数据，使账务管理和成本控制管理工作更加有效，才能确保企业资金的正常运作。
（三） 制定合理的协同管理规划
房地产企业可以根据自身的财务状况，结合市场特点，建立一套账务管理和成本控制有效结合管理的体系，促使成本控制和账务管理有效连接起来，实现账务管理和成本控制协同管理的高效性。并且定期对财务会计人员进行专业的培训，使他们不断提高专业素养，全面了解新兴技术，有助于及时发现账务管理和成本控制管理中的问题，确保企业资金安全，而且还能推进账务管理和成本控制的协同管理工作，促进系统的快速建立。
四、结束语
房地产企业账务管理和成本控制的协同管理，能促使企业部门间的积极合作，充分利用企业资源，实现房地产企业的经济效益。而且协同管理还能确保房地产企业的账务安全，促使资金的运转顺利。因此房地产企业要不断加强账务管理和成本控制的协同管理，促进经济收入，推动房地产企业的发展。
参考文献：
[1] 周宇光，苏光义，陈春源等.房地产企业协同管理模式研究与系统应用[J].施工技术，2008，37（7）：81-86，108.
