时间：2023-06-05 09:56:59
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇企业所得税后续管理办法，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
第一条为规范和加强非居民企业所得税源泉扣缴管理，根据《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称企业所得税法）及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称税收征管法）及其实施细则、《税务登记管理办法》、中国政府对外签署的避免双重征税协定（含与香港、澳门特别行政区签署的税收安排，以下统称税收协定）等相关法律法规，制定本办法。
第二条本办法所称非居民企业，是指依照外国（地区）法律成立且实际管理机构不在中国境内，但在中国境内未设立机构、场所且有来源于中国境内所得的企业，以及虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的企业。
第三条对非居民企业取得来源于中国境内的股息、红利等权益性投资收益和利息、租金、特许权使用费所得、转让财产所得以及其他所得应当缴纳的企业所得税，实行源泉扣缴，以依照有关法律规定或者合同约定对非居民企业直接负有支付相关款项义务的单位或者个人为扣缴义务人。
第二章税源管理
第四条扣缴义务人与非居民企业首次签订与本办法第三条规定的所得有关的业务合同或协议（以下简称合同）的，扣缴义务人应当自合同签订之日起30日内，向其主管税务机关申报办理扣缴税款登记。
第五条扣缴义务人每次与非居民企业签订与本办法第三条规定的所得有关的业务合同时，应当自签订合同（包括修改、补充、延期合同）之日起30日内，向其主管税务机关报送《扣缴企业所得税合同备案登记表》（见附件1）、合同复印件及相关资料。文本为外文的应同时附送中文译本。
股权转让交易双方均为非居民企业且在境外交易的，被转让股权的境内企业在依法变更税务登记时，应将股权转让合同复印件报送主管税务机关。
第六条扣缴义务人应当设立代扣代缴税款账簿和合同资料档案，准确记录企业所得税的扣缴情况，并接受税务机关的检查。
第三章征收管理
第七条扣缴义务人在每次向非居民企业支付或者到期应支付本办法第三条规定的所得时，应从支付或者到期应支付的款项中扣缴企业所得税。
本条所称到期应支付的款项，是指支付人按照权责发生制原则应当计入相关成本、费用的应付款项。
扣缴义务人每次代扣代缴税款时，应当向其主管税务机关报送《中华人民共和国扣缴企业所得税报告表》（以下简称扣缴表）及相关资料，并自代扣之日起7日内缴入国库。
第八条扣缴企业所得税应纳税额计算。
扣缴企业所得税应纳税额=应纳税所得额×实际征收率
应纳税所得额是指依照企业所得税法第十九条规定计算的下列应纳税所得额：
（一）股息、红利等权益性投资收益和利息、租金、特许权使用费所得，以收入全额为应纳税所得额，不得扣除税法规定之外的税费支出。
（二）转让财产所得，以收入全额减除财产净值后的余额为应纳税所得额。
（三）其他所得，参照前两项规定的方法计算应纳税所得额。
实际征收率是指企业所得税法及其实施条例等相关法律法规规定的税率，或者税收协定规定的更低的税率。
第九条扣缴义务人对外支付或者到期应支付的款项为人民币以外货币的，在申报扣缴企业所得税时，应当按照扣缴当日国家公布的人民币汇率中间价，折合成人民币计算应纳税所得额。
第十条扣缴义务人与非居民企业签订与本办法第三条规定的所得有关的业务合同时，凡合同中约定由扣缴义务人负担应纳税款的，应将非居民企业取得的不含税所得换算为含税所得后计算征税。
第十一条按照企业所得税法及其实施条例和相关税收法规规定，给予非居民企业减免税优惠的，应按相关税收减免管理办法和行政审批程序的规定办理。对未经审批或者减免税申请未得到批准之前，扣缴义务人发生支付款项的，应按规定代扣代缴企业所得税。
第十二条非居民企业可以适用的税收协定与本办法有不同规定的，可申请执行税收协定规定；非居民企业未提出执行税收协定规定申请的，按国内税收法律法规的有关规定执行。
第十三条非居民企业已按国内税收法律法规的有关规定征税后，提出享受减免税或税收协定待遇申请的，主管税务机关经审核确认应享受减免税或税收协定待遇的，对多缴纳的税款应依据税收征管法及其实施细则的有关规定予以退税。
第十四条因非居民企业拒绝代扣税款的，扣缴义务人应当暂停支付相当于非居民企业应纳税款的款项，并在1日之内向其主管税务机关报告，并报送书面情况说明。
第十五条扣缴义务人未依法扣缴或者无法履行扣缴义务的，非居民企业应于扣缴义务人支付或者到期应支付之日起7日内，到所得发生地主管税务机关申报缴纳企业所得税。
股权转让交易双方为非居民企业且在境外交易的，由取得所得的非居民企业自行或委托人向被转让股权的境内企业所在地主管税务机关申报纳税。被转让股权的境内企业应协助税务机关向非居民企业征缴税款。
扣缴义务人所在地与所得发生地不在一地的，扣缴义务人所在地主管税务机关应自确定扣缴义务人未依法扣缴或者无法履行扣缴义务之日起5个工作日内，向所得发生地主管税务机关发送《非居民企业税务事项联络函》（见附件2），告知非居民企业的申报纳税事项。
第十六条非居民企业依照本办法第十五条规定申报缴纳企业所得税，但在中国境内存在多处所得发生地，并选定其中之一申报缴纳企业所得税的，应向申报纳税所在地主管税务机关如实报告有关情况。申报纳税所在地主管税务机关在受理申报纳税后，应将非居民企业申报缴纳所得税情况书面通知扣缴义务人所在地和其他所得发生地主管税务机关。
第十七条非居民企业未依照本办法第十五条的规定申报缴纳企业所得税，由申报纳税所在地主管税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，申报纳税所在地主管税务机关可以收集、查实该非居民企业在中国境内其他收入项目及其支付人（以下简称其他支付人）的相关信息，并向其他支付人发出《税务事项通知书》，从其他支付人应付的款项中，追缴该非居民企业的应纳税款和滞纳金。
其他支付人所在地与申报纳税所在地不在一地的，其他支付人所在地主管税务机关应给予配合和协助。
第十八条对多次付款的合同项目，扣缴义务人应当在履行合同最后一次付款前15日内，向主管税务机关报送合同全部付款明细、前期扣缴表和完税凭证等资料，办理扣缴税款清算手续。
第四章后续管理
第十九条主管税务机关应当建立《扣缴企业所得税管理台账》（见附件3），加强合同履行情况的跟踪监管，及时了解合同签约内容与实际履行中的动态变化，监控合同款项支付、代扣代缴税款等情况。必要时应查核企业相关账簿，掌握股息、利息、租金、特许权使用费、转让财产收益等支付和列支情况，特别是未实际支付但已计入成本费用的利息、租金、特许权使用费等情况，有否漏扣企业所得税问题。
主管税务机关应根据备案合同资料、扣缴企业所得税管理台账记录、对外售付汇开具税务证明等监管资料和已申报扣缴税款情况，核对办理税款清算手续。
第二十条主管税务机关可根据需要对代扣代缴企业所得税的情况实施专项检查，实施检查的主管税务机关应将检查结果及时传递给同级国家税务局或地方税务局。专项检查可以采取国、地税联合检查的方式。
第二十一条税务机关在企业所得税源泉扣缴管理中，遇有需要向税收协定缔约对方获取涉税信息或告知非居民企业在中国境内的税收违法行为时，可按照《国家税务总局关于印发〈国际税收情报交换工作规程〉的通知》（国税发〔20**〕70号）规定办理。
第五章法律责任
第二十二条扣缴义务人未按照规定办理扣缴税款登记的，主管税务机关应当按照《税务登记管理办法》第四十五条、四十六条的规定处理。
本办法第五条第二款所述被转让股权的境内企业未依法变更税务登记的，主管税务机关应当按照《税务登记管理办法》第四十二条的规定处理。
第二十三条扣缴义务人未按本办法第五条规定的期限向主管税务机关报送《扣缴企业所得税合同备案登记表》、合同复印件及相关资料的，未按规定期限向主管税务机关报送扣缴表的，未履行扣缴义务不缴或者少缴已扣税款的、或者应扣未扣税款的，非居民企业未按规定期限申报纳税的、不缴或者少缴应纳税款的，主管税务机关应当按照税收征管法及其实施细则的有关规定处理。
第六章附则
国家为了鼓励企业技术投入，对企业所得税制定了技术开发费加计扣除优惠政策，企业为了可持续发展，应加大技术投入，延长企业生命周期，促进企业资产保值增值，通过对技术开发费支出的纳税筹划，充分利用税收优惠政策。
一、技术开发费包括的内容及加计扣除优惠政策的规定
《财政部、国家税务总局关于促进企业技术进步有关财务税收问题的通知》(财工字[1996]41号)规定，技术开发费是指企业研究开发新产品、新技术、新工艺所发生的各项费用，包括新产品设计费、工艺规程制定费、设备调整费、原材料和半成品的试验费、技术图书资料费、未纳入国家计划的中间试验费、研究机构人员的工资、研究设备的折旧、与新产品的试制、技术研究有关的其他经费以及委托其他单位进行科研试制的费用，不受比例限制，计入管理费用。企业为开发新技术，研制新产品所购置的试制用关键设备，测试仪器，单台价值在10万元以下的，可一次或分次摊入管理费用，其中达到固定资产标准的应单独管理，不再提取折旧。另外《企业技术开发费税前扣除管理办法的通知》(国税发【1999】49号)第七条规定：纳税人发生的技术开发费，凡由国家财政和上级部门拨付的部分，不得在税前扣除，也不得计入技术开发费实际增长幅度的基数和计算抵扣应纳税所得额。
财工字[1996]41号文件规定，企业研究开发新产品、新技术、新工艺所发生的各项费用逐年增长，增长幅度在10％以上的企业，可再按实际发生额的50％抵扣应税所得额。国家税务总局《关于促进企业技术进步有关税收问题的补充通知》(国税发[1996]152号)进一步规定：一、企业研究机构人员的工资，计入管理费用，在年终计算应纳税所得额时，按计税工资予以纳税调整。二、盈利企业研究开发新产品、新技术、新工艺所发生的各项费用，比上年实际发生额增长达到10％以上(含10％)，其当年实际发生的费用除按规定据实列支外，年终经由主管税务机关审核批准后(注：《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》(国发【2004】16号)取消了此项审批)，可再按其实际发生额的50％，直接抵扣当年应纳税所得额；增长未达到10％以上的，不得抵扣。亏损企业发生的研究开发费用，只能按规定据实列支，不实行增长达到一定比例抵扣应纳税所得额的办法。三、盈利企业研究开发费用比上年增长达到10％以上的，其实际发生额的50％，如大于企业当年应纳税所得额，可就其不超过应纳税所得额的部分，予以抵扣；超过部分，当年和以后年度均不再抵扣。
关于技术开发费加计扣除优惠政策适用的企业范围最初为国有、集体企业，后根据《财政部、国家税务总局关于扩大企业技术开发费加计扣除政策适用范围的通知》(财税【2003】244号)扩大到所有财务核算制度健全、实行查账征收企业所得税的各种所有制的工业企业。包括从事采矿业、制造业、电力、燃气及水的生产和供应业的企业。
二、筹划方案举例
1．用足用好加计扣除优惠政策
企业在技术开发和所得税汇算清缴时，注意掌握技术开发费增长比例，用足用好加计扣除政策。
例：某企业上年技术开发费为90万元，年应纳税所得额为800万元；本年度技术开发费为95万元，年应纳税所得额为1100万元。该企业上年和本年应纳所得税为800×33％+1100×33％=627(万元)，税后利润合计为800+1100―627=1273(万元)。如果企业在本年度将技术开发费提高至100万元，由于多付出技术开发费5万元则年应税所得额变为1095万元，因其与上年相比，技术开发费增长了11．1％，再按当年技术开发费的50％即50万元加扣当年度的应纳税所得额，企业本年实际应纳税所得额为1095－50=1045(万元)。经过上述调整，企业两年应纳所得税额为800×33％+1045×33％=608．85(万元)，税后利润合计为800+1095―608．85=1286．15(万元)。相比之下，后一种方式既增加了技术开发费5万元又提高了企业的税后利润13．15万元，可谓一举两得，而且这种调整是完全合法的，也是符合国家税收意图的。
2．事先编制技术开发费预算进行筹划，节约税收成本
企业在编制技术项目开发计划和技术开发费预算时，可根据企业的实际情况，在不影响企业技术开发效果的前提下，进行必要的筹划，以节约技术开发投入成本和税收成本。 例：济南国家高新技术开发区内甲电子企业为先进技术企业，享受所得税优惠政策，适用所得税率15％，2005年实际技术开发费60万元，企业经过市场调研决定开发一项新产品，开发费预算支出350万元，开发周期二年。
方案1：第一年预算支出150万元，第二年预算支出200万元，预计未扣除技术开发费前的应纳税所得额2006年200万元，2007年800万元。
甲企业2006年技术开发费增长(150―60)／60×100％=150％，2007年技术开发费增长(200―150)／150×100％=33％，按规定可享受技术开发费加计扣除的优惠政策。计算如下，企业发生的技术开发费税前扣除额为：2006年发生的技术开发费150万元，允许扣除150×150％=225(万元)，因当年技术开发费的150％超过应纳税所得额25万元，可税前扣除额为200万元；第二年发生的技术开发费200万元，加上可以加计扣除的50％即100万元，则可税前扣除额为300万元。两年累计可税前扣除额为200+300=500(万元)，可抵税500×15％=75(万元)。
方案2：第一年预算支出100万元，第二年预算支出250万元，甲企业2006年技术开发费增长(100―60)／60×100％=67％，2007年技术开发费增长(250―100)／100×100％=150％，按规定可享受技术开发费加计扣除的优惠政策。计算如下，企业发生的技术开发费税前扣除额为：2006年发生的技术开发费100万元，允许扣除100×150％=150(万元)，可税前扣除额为150万元；第二年发生的技术开发费250万元，加上可以加计扣除的50％即125万元，则可税前扣除额为375万元。两年累计可税前扣除额为150+375=525(万元)，可抵税525×15％=78．75(万元)。
方案2比方案1应纳税所得额多抵扣25万元，少缴纳所得税78．75―75＝3．75(万元)。因此企业在不影响技
术开发效果的前提下，如果企业预计实现利润较大时，技术开发费前期可适当多一些，以充分利用加计扣除的优惠政策；如企业前期预计实现利润不多，致使不能充分享受加计扣除的优惠政策时，企业应对技术开发费预算进行调整。企业可根据技术开发费的内容分析，充分利用年度扣除这一界限，在不同年度的年末与年初之间调整。
3．非盈利企业技术开发的纳税筹划
企业在免税期或处于微利、亏损时期，由于在国税发[1996]152号、国税发[1999]149号中均规定：“当年实际发生的技术开发费的50％加计扣除，只能抵扣其当年不超过应纳税所得额的部分，超过部分当年和以后年度均不得抵扣。亏损企业发生的技术开发费可以据实，但不实行增长到一定比例抵扣应纳税所得额的办法。”在这种情况下，技术开发费用不能享受加计扣除的税收优惠，而本身据实扣除时如果使企业亏上加亏，很可能在法定的补亏期内无法得以弥补，对于技术开发费加扣就失去意义，因此在此期间如果换一种方式，既实行了对企业技术革新，又能享受税收优惠。
例：某企业由于几年处于亏损期，为了企业生存和可持续发展，年初决定加大对企业技术革新(上年技术开发费20万元)，经过股东大会讨论采取两种技术革新方案。
方案1：由企业技术科牵头，外聘相关专业人员，再添加部分专用研制设备，投入人力物力估算支出100万元，此项技术革新完成到产出新产品大约需要12个月。
方案2：经多方考察，有一科研机构有相类似专利技术，但购买价格150万元，合同规定年限5年，从购买到科研机构负责安装调试、人员培训等需5个月时间完工产出成品，预计当年可见效益。
方案1(自己开发)虽然比方案2(外购)节省资金50万元，但方案1实施时间长，年底才投入使用，在当年也不会产生利润，方案l研究开发费比上年增长达到10％以上，符合加扣条件，但税法规定亏损企业发生的研究开发费，只能按规定据实列支，不实行增长达到一定比例抵扣应纳税所得额的办法。方案2当年投产当年见效，外购技术可按规定计入无形资产，实行分年摊销的办法，摊销额可计入管理费用在税前扣除。因此方案2总体评价优于方案1。
4．盈利企业委托开发，变资本性支出为费用支出节税
财工字[1996]41号规定，企业技术开发和新产品研制，在依靠自身技术力量的同时，应通过多种形式与科研院所、高等学校开展合作，增强企业技术开发能力。鼓励和支持科研院所、高等学校直接进入大中型企业或企业集团，成为企业的技术开发机构，也可以通过联营投资、参股、控股或者兼并等方法实现与企业的联合，促进企业逐步成为技术开发的主体。委托其他单位进行科研试制的费用可作为技术开发费，根据财政部、国家税务总局联合的财工字【1996】4l号文和国家税务总局国税发[1999]49号文规定，技术开发费包括委托其他单位进行科研试制的费用，同时规定上述费用不受比例限制，直接计入管理费用，允许在缴纳企业所得税前据实列支。
例：甲印刷厂效益比较好，连年盈利，在技术开发计划中推出两种方案。
方案1：年初决定从乙科研机构购买一套适合本企业的电子排版技术需支出160万元，合同约定年限8年，按会计制度规定，该企业应将该项费用记入“无形资产”账户，160万元只能在8年以上的时间内逐步摊销。
方案2：甲印刷厂变购买专利为与乙科研机构联合开发，即雇用乙科研机构的科研人员与企业开发人员共同开发新技术，其技术开发费不仅可以全部计入当期成本，如果发生的费用比上一年度实际发生额增长幅度在10％以上，还可以加抵开发费总额50％的当年应纳税所得额。假设该印刷厂为完成该新技术开发当年耗资额为160万元，则当年该企业可在税前扣除应纳税所得额160×(1+50％)=240(万元)，可节约税款240×33％=79．2(万元)。
5．运用加速折旧优惠，提前收回成本节税
根据财工字[1996]41号文规定：企业可以根据技术改造规划和承受能力，在国家规定的折旧年限区间内，选择较短的折旧年限。对在国民经济中具有重要地位，技术进步快的电子生产企业、船舶工业企业、生产“母机”的机械企业、飞机制造企业、汽车制造企业、化工生产企业、医药生产企业和经财政部批准的企业，其机器设备可以采用双倍余额递减法或年数总和法计提折旧。其他企业某些特殊机器设备，凡是符合财政部行业财务制度规定的，也可以实行双倍余额递减法或年数总和法。企业技术改造采取融资租赁方法租入的机器设备，折旧年限可按租赁期限和国家规定的折旧年限孰短的原则确定，但最短折旧年限不短于3年。
例：某电子生产企业经过几年的开拓效益较好，根据企业技术改造规划，计划安装一套新尖端设备，安装后此设备固定资产原值200万元，预计使用年限5年，预计残值10万元。
方案1：如果企业采用直线法，每年可从成本中列支折旧费用为(200―10)／5=38(万元)。 方案2：根据财工字【1996】41号文规定企业可选用双倍余额递减法，那么第一年的折旧额为200×2／5=80(万元)，比方案1可节税(80―38)×33％＝13．86(万元)。
三、所得税汇算清缴时技术开发费扣除注意事项
根据《国家税务总局关于做好已取消和下放管理的企业所得税审批项目后续管理工作的通知》(国税发[2004]82号)取消该审批项目后，技术开发费的加计扣除改由纳税人根据上述政策规定自主申报扣除。《企业所得税汇算清缴管理办法》(国税发[2005]200号)规定，纳税人在年度终了4个月内，依照税收法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算全年所得税额和应纳税所得额，符合技术开发费加计扣除条件的企业，技术开发费加计扣除额调表不调账，加计扣除额填在《企业所得税年度纳税申报表》的61行。同时，还要报送《企业技术开发费加计扣除计算明细表》和上年技术开发项目立项书。主管税务机关审核后，要及时将相关信息记入《企业技术开发费管理台账》。
1.坚持组织收入原则不动摇，做实税源排查及预测工作，紧盯收入质量，积极与市局以及地方财政部门沟通，统筹好7月份组织收入工作。
2.深化税收经济分析，向县委县政府呈报上半年全县税收分析报告。
3.推进土地增值税清算工作，关注全县23个计划内清算项目进展，督促指导纳税人于7月底前完成自主申报；进一步做实土地增值税项目核查。
4.在企业所得税年度汇算工作的良好基础上，开展好企业所得税退税工作。与此同时，常态化开展个税数据治理，做好综合所得个人所得税年度汇算后续管理工作。
5.持续深化社会保险费及非税收入管理。做好居民养老保险征收扫尾工作；推进机关事业单位垃圾处理费征收工作；常态开展企业五险批扣、居民医保退费、年金对账以及社保费运维保障等工作。
二、深化改革发展
7.推进“争示范树标杆”新征管体系示范点创建评比活动，进一步完善劳动竞赛指标，强化“以赛促学、以赛促建”，高质量落实创建任务。
8.做好出口退税实体化工作职能划转工作，确保本月底实现出口退税日常实体化管理事项平稳过渡。
9.推进税收协同共治工作，继续完善税收协同共治制度体系，实现部门协作的制度化。
三、优化营商环境
10.加强办税服务厅建设，完善自助办税设备配置，配齐配强导税人员，全面提升“自助办税体验区”办税体验。
11.根据上半年税收营商环境评价情况，对标找差、及时整改，持续优化纳税时间、报税后流程指数、“不见面”审批服务、新办企业套餐耗时等指标。
12.组织开展好“丁税宝”直播工作，进一步提升税收政策宣传辅导质效。
13.落实好支持疫情防控保供等税费政策，助力经济社会发展恢复。
四、严格风险防控
14.持续提升风险应对质效。强化情报信息采集应用，优化任务统筹，深化过程控制，确保风险应对税款贡献率全市领先。
15.做好管理性风险防控工作。认真组织开展督察、考核、整改工作。
16.规范处理税收违法举报案件，做好案件登记、任务推送、结果反馈等工作。
17.持续做好增值税发票风险防控及智能审核系统相关工作，逐日开展发票调版增量流程抽查、会审。
18.落实省、市局出口退税风险快速反应机制，扎实、细致做好出口退税风险防控各项工作。
19.全面推行“三项制度”，重点做好执法信息公示平台信息公示、执法记录仪和录音笔配备、约谈室建设等工作。
20.按照总局《关于做好省及省以下税务机关权力和责任清单公布工作的通知》和省市局相关要求，进一步审核县局执法事项清单。
五、推进队伍建设
21.召开全县税务系统党建工作推进会，组织开展党建结对共建交流活动，制定县局模范机关创建方案及创建工作清单，全面提升县局党建水平。
22.组织退役军人开展庆“八一”活动。
23.深化教育培训，筹备第二季度考试，督促税务干部“三师”备考。
24.按计划推进青年税干职业规划培养，组织开展“让团徽在疫情防控阻击战中闪光”征文活动及青年读书社活动。
25.持续加强作风建设明查暗访，走访政风行风义务监督员，全面排查税务系统作风问题，做到作风问题从早发现、从快处理、从严问责。
六、夯实运营保障
26.做实绩效管理。对上半年工作进行全面回头看，细致梳理落后指标、存在问题、扣分隐患，及时整改问题、改进工作方法，确保在年底绩效考核中争先进位。
27.规范财务管理。加强财务制度建设，制发全县税务系统政府采购管理办法，通报一期经费支出不规范案例。对照清查方案要求，继续推进国有资产清查工作。完成存量房计税价格评估、自助办税终端、执法记录仪等项目采购。
重组永远都是资本市场最受追捧的题材。复牌后，公司股价连续12个涨停板，一个月时间涨幅高达412.44%。同期中小板综合指数涨幅仅9.45%。
2014年4月，借壳顺利完成。6月，公司证券简称更改为“长城影视”，主营业务由“五金产品的生产与销售”向“电视剧的投资、制作与发行”转型。当年年报称，通过实施重大资产重组注入优质文化资产，上市公司经营状况得以根本改善，增强了持续盈利能力和长期发展潜力，为未来发展迎来更为广阔的空间。
果真如此？
应收账款离奇暴增
借壳上市时的相关资料显示，长城影视业绩光鲜，但仔细分析其历史数据，则发现存在表里不一的现象。
比如，长城影视2011年营业收入37066万元，应收账款（扣除坏账准备）20649万元，应收账款占营业收入比例55.71%，2012年77.12%、2013年106.14%、2014年126.16%，后两年的比例远远超过同行业的上市公司，同行业的比例不超过80%。
2013年以来，长城影视营业收入徘徊不前，而应收账款却一路暴增，这是财务状况糟糕的征兆。它与长城影视激进的收入确认有很大关系。
而资产减值大幅减少使得长城影视2014年同比增加2000万元以上的利润。2011年至2013年长城影视当年计提资产减值损失分别为857万元、2509万元、2587万元，而2014年却为-299万元，这是应收账款计提坏账准备-180万元及其他应收账款计提坏账准备-119万元所致。如果说，其他应收账款计提坏账准备负数是因为其他应收款余额减少相应坏账准备减少还存在合理性，但应收账款计提坏账准备却在余额大幅增加的情况下出现负数就显得不可思议。
应收账款余额（含坏账准备）从2013年末52965万元上升到2014年末的70652万元，增加金额17687万元，而坏账准备从2013年6349万元上升至2014年末6542万元，增加金额193万元（有时会因合并因素的影响，导致该金额与坏账准备计提金额出现不一致的情况）。2014年末办理明保理业务的应收账款余额7382万元，对应的坏账准备1482万元，扣除明保理业务涉及的应收账款及坏账准备，2014年末应收账款余额63270万元，比2013年末增加10305万元，而坏账准备5060万元比2013年末减少1289万元，在应收账款余额大幅增加的情况下，坏账准备反而大幅减少。长城影视很可能人为调节账龄，导致坏账准备大幅减少。
2014年12月30日，公司与兴业银行芜湖分行签订的《国内无追索权明保理业务合同》，将7384万元（2014年12月30日账面余额，2014年12月31日余额为7382万元）的应收账款受让给后者，后者将为公司发放5900万元的出让款。公司已经于2015年1月收到兴业银行的出让款。
有此一举，是因为“经对长城影视主要客户的统计，客户的实际支付进度存在滞后于合同约定进度的情况。”长城影视如此表示。
2011年前五名客户贡献收入23499万元，占比63.40%，截至2013年末前五名客户回款19292万元，还有4207万元款项未回。2012年前五名客户贡献收入28858万元，占比65.98%，截至2013年末前五名客户回款19663万元，还有9195万元款项未回。
借壳前的回款已经比较糟糕，借壳后却变得更加糟糕。从目前的情况来看，长城影视的回款远远没有那么乐观，回款周期越来越长，应收账款金额越来越大，发生坏账损失的风险急剧上升。既然客户是各大电视台及主要视频网站，普遍信用良好，为何回款如此之难呢？究竟是客户无理耍赖，还是公司提前确认收入或虚增收入？
这或许是一种行业困局。虽然长城影视没有在公告提及与电视台收视率对赌的事情，但收视率对赌却普遍存在，也成为这些年电视剧制作单位与电视台主要矛盾之一。收视率直接影响电视台广告收入。新媒体的兴起、消费者口味转变及昂贵的剧本购买成本等等原因，电视台为了减少自身风险而要求捆绑收视率，变相将风险转移到电视剧制作单位身上。有些电视剧因达不到约定的收视率导致实际价格大大低于协议约定的价格。
成长故事这样讲
2013年长城影视的影视收入同比下降，而在2014年3月的修订稿，长城影视还在讲述成长故事。非常离奇的是，2014年3月，长城影视2013年全年的收入已经可以明确，但修订稿依然只列示2013年1-10月的营业收入，11-12月靠预测，这样做的目的就是通过“讲述”继续成长故事确保借壳成功。这时，重组已取得中国证监会的核准文件，需要补充披露相关信息，如果成长故事不能维持，那么就意味着重组出现发生重大变化，重组很可能因此而“夭折”。继续讲述成长故事才符合长城影视的股东及中介机构的利益。因此，无论如何，利益相关方也要硬着头皮继续，毕竟重组成功获得的利益远远超过小概率的小小处罚。
2012年影视收入4.35亿元，而2013年只有4.28亿元，收入下降。2013年1-10月长城影视实际实现销售收入为20235.16万元，而全年预测收入为54672.03万元。修订稿这样解释：因为长城影视的新剧投拍获得发行许可主要在下半年，尤其是精品系列剧《隋唐英雄3》和《隋唐英雄4》的发行许可证以及发行工作更是在11、12月份进行。
按修订稿的披露，2013年1-10月长城影视已经实现收入2.02亿元，已经签订协议尚未确认收入的合同约0.59亿元，已经有明确的销售意向2.3亿元，合计约 4.9亿元。同时，依托上述已有合同和已确定发行意向，长城影视预计仍能签订部分销售合同，随着相关剧目在 2013年年内陆续取得发行许可，在长城影视与客户签订合同之后即可安排寄出母带取得发行收入。所以，长城影视 2013年预测收入和利润能够实现。
2014年预计实现收入61596.08万元（不含增值税），2015年至2018年度收入预测则从谨慎的角度出发，预计收入增长率将逐年下降，分别是2015年收入增长率为12.5%，2016年为11.0%，2017年为9.5%，2018年降低至9.0%。2018年之后保持稳定，不再增长。
成长故事娓娓动听，却破绽百出！2013年全年的收入集中在11-12月，而这两个月的收入将主要来自《隋唐英雄3》、《隋唐英雄4》、《钱塘传奇》、《冷》等4部电视剧，它们将在2013年贡献收入23990.9万元，其中已经签订合同5486.55万元，尚未签订协议但是已经达成销售意向的合同18504.35万元。2014年3月的修订稿显示，这4部电视剧已经在11月、12月取得发行许可证，但并没有向客户交付播放母带，因此这4部电视剧相关收入不应该计入2013年，而应按照长城影视的收入确认原则，再向客户交付播放母带才能确认收入。2013年长城影视实现营业收入4.39亿元 （其中影视收入4.28亿元），在4部电视剧无法贡献收入的情况下，长城影视又是如何将收入从1-10月2.02亿元提升至全年的4.39亿元的？
长城影视还预测，将于2014年推出13部电视剧。加上2013年度尚未结转的电视剧收入，预计实现收入61596.08万元（不含增值税）。而实际上，2014年取得发行许可证的电视剧只有8部427集，远远低于预测。
在明知难以完成收入预测的情况下，长城影视还在编造各种各样的理由进行美好的前景预测。《上市公司重大资产重组管理办法》有条文称，“报送的报告有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的，由中国证监会责令改正，依照《证券法》第一百九十三条予以处罚;情节严重的，可以责令暂停或者终止重组活动，并可以对有关责任人员采取市场禁入的措施;涉嫌犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。”
实际上，2013年、2014年实现的营业收入远远没有达到预测水平。但2013年、2014年只是盈利预测的开始，长城影视之所以估值高达229052万元，未来多年的业绩是关键。虽然长城影视可以通过并购、财技等手段千方百计地勉强完成2013年至2015年的业绩承诺，但以后呢？
无独有偶，这次交易的审计机构是天健会计师事务所。
而“本次重大资产重组的置出资产和置入资产作价，均依据具有证券业务资格的评估机构出具的评估报告确定，作价公允、合理，不会损害上市公司及全体股东的利益。”评估机构北京中企华资产评估有限责任公司是大失水准还是另有原因？
疯狂第四季度
草案称：“电视剧在全年各季节基本均匀播出。因此电视剧行业不具有明显的季节性特征。”但长城影视2013 年第四季度贡献67.06%的营业收入及72.27%的净利润，2014年第四季度贡献67.06%的营业收入及72.31%净利润。
2014年年报称，这个前低后高的收入曲线，是公司长期以来主营电视剧制作业务的主要特征。
2011年至2013年，长城影视取得发行许可证的电视剧数量为22部。22部电视剧的拍摄时间通常在2-5月左右，后续编辑时间通常在3-5个月左右，考虑到前期筹划通常也需要2-5个月的时间，电视剧的整个制作周期通常在1年左右。 在电视剧制作完成后，从获得发行许可证到首次向客户交付播放母带一般在两个月内完成。
2014年贡献收入的电视剧中有3部电视剧共167集分别在12月24日、25日、26日取得发行许可证，分别是《隋唐英雄之薛刚反唐》、《红色追剿1949》、《我有一个梦》，全部在当年确认收入，实在太激进。
增长就那么简单
长城影视作为制作机构获得国产电视剧发行许可证的数量：2012年6部283集、2013年10部496集、2014年8部427集。产量大幅增加，影视收入却逐年下降，同期分别为4.35亿元、4.28亿元和3.98亿元。随着演员片酬上涨、物价上涨等因素导致制作成本上升，而影视业务的毛利率却不降反升，2012年毛利率53.35%、2013年55.55%、2014年63.06%。长城影视2013年、2014年的净利润呈现加速增长的势头，分别增长8.99%及36.23%。
之所以出现这样反常得现象，与长城影视的可能少计成本有着重大关系。2012年、2013年、2014年营业成本中的影视成本分别为2.03亿元、1.90亿元、1.47亿元，成本比收入下降得更多，不是因制作成本的下降而是因少结转大量成本。2012年末库存商品只有6026万元，而2014年末高达21928万元。库存商品余额占营业成本的比例急剧上升，2012年0.3，2013年1-4月0.4，2013年上升至0.63，2014年更是飙升至1.49，将大量成本留在库存商品是长城影视的毛利率持续上升的关键，也是净利润持续增加的主要原因。靠着财技，长城影视已经完成了2014年的业绩承诺，继续下去，2015年、2016年完成业绩承诺同样不在话下。而少结转成本导致不断累积的库存商品到一定程度将成为一个威力巨大的不定时炸弹。时间越长，威力越大。2014年末库存商品的金额为21928万元，其中绝大部分会在2015年结转到营业成本，而2015年收入增长难度非常大，如果不通过再并购公司来美化业绩，可以预计，长城影视2015年的业绩将大幅下降。当然，长城影视也很可能在2015年采用更加激进的会计处理，来帮助大股东们完成业绩承诺。
唯有并购最管用
通过注水顺利完成借壳的长城影视尝到了甜头，且一发不可收拾。2014年6月，成功借壳的长城影视公告称，拟以现金18400万元收购浙江光线影视策划有限公司（下称“浙江光线”）80%股权，以现金14000万元收购上海胜盟广告有限公司（下称“上海胜盟”）100%股权。2015年5月27日，拟以现金8.402亿元收购上海微距广告有限公司（下称“微距广告”）60%股权、山南东方龙辉文化传播有限公司（下称“东方龙辉”）60%股权、诸暨长城国际影视创意园有限公司（下称“诸暨长城影视”）100%股权，分别作价1.62亿元、3.432亿元、3.35亿元。6月27日，拟以现金不超过25245万元上海玖明广告有限公司（下称“上海玖明”）51%股权、以现金不超过12903万元收购浙江中影文化发展有限公司（下称“浙江中影”）51%股权。
短短15个月，7起并购耗资高达154568万元，其中5起已经完成，耗资116420万元。这一系列的举动显示，上市公司已经彻底沦为借壳方的资本运作平台。
7家并购标的公司中有6家主要从事广告业，1家拟建设规划为集影视剧制作、旅游、娱乐产业、教育培训等一体的影视基地。6家广告公司的毛利率、销售净利润率远超上市公司同行，同时，却出现长年拖欠大量税费， 职工薪酬异常之少等等现象，种种迹象表明，6家公告公司的业绩很可能严重注水。至于诸暨长城影视，该影视基地设计总投资30亿元，而该公司2014年末净资产只有21021万元，意味着，长城影视未来将募集巨额资金来支持这一项目，由于影视基地投资巨大、竞争非常激烈，该公司未来不单单成为长城影视的资金黑洞，同时很有可能成为业绩黑洞。
但并购的作用立竿见影，长城影视的大股东们顺利完成当初借壳时的业绩承诺，保全借壳资产的优质颜面。而并购标的通过业绩注水，卖出高价。看似皆大欢喜，但这样的注水游戏又能维持多久？
2014年7月上海胜盟、浙江光线就纳入合并报表，当年分别贡献收入4269万元、2902万元，分别贡献净利润890万元、1139万元。2014年长城影视营业收入增长15.61%、净利润增长30.14%，这两家公司立下大功。
扣除并购的影响，2014年长城影视营业收入反而下降316万元，借壳注入的资产实现的净利润只有19988万元，比承诺的业绩少733万元。
广告“托拉斯”逐一解读
长城影视多次提到：布局广告业，打造广告“托拉斯”。一系列的并购除了诸暨长城影视外，其他的并购都是源于此。
并购标的一个个都非常了得，无论是毛利率、还是销售净利润率，都远远超过上市公司同行。2014年省广股份（002400.SZ）、思美传媒（002712.SZ）毛利率分别为20.01%、12.07%，销售净利润率分别为7.69%、3.32%。从最近一期数据来看，长城影视并购标的中毛利率最低的是上海玖明的22.57%、最高是微距广告的51.15%（该公司2013年更是高达61.74%），销售净利润率最低是上海玖明的15.98%，最高是浙江光线的26.98%。
先看浙江光线。
2013年、2014年1-4月，浙江光线支付给职工以及为职工支付的现金分别为18万元、7万元（工资、奖金、津贴及补助金额为6万元）。2013年、2014年1-4月均没有欠付职工薪酬，这样的公司其实并不多。2014年4月末公司股东施友云及陆震各持50%股权（可行性报告显示，股东已经变更为宁波聚网投资合伙企业（有限合伙））。从职工薪酬的支付情况来看，浙江光线职工数量非常少，可行性报告所称“浙江光线的核心骨干均是资深电视媒体人出身”，即使浙江光线的股东一分钱工资不领，那么其他员工数量恐怕也不超过3人。以2013年营业收入5535万元来计算，浙江光线人均销售额超过千万。支付税费分别为23万元、5万元，但2013年末及2014年4月末，欠税金额却高达458万元、692万元。
2014年，省广股份营业收入633759万元，职工人数1743人，人均销售额364万元，仅为浙江光线的三分之一。省广股份支付给职工以及为职工支付的现金30177万元，人均17.31万元，一个员工工资相当于浙江光线全公司的工资。省广股份2013年、2014年销售净利润率分别为6.20%、7.69%，远远不如浙江光线20.67%、26.98%。
浙江光线2013年及2014年1-4月当期所得税费用累计为486万元，仅仅缴纳了1万元;文化事业建设费70万元，仅仅缴纳了3万元;其他税费也存在严重拖欠。除了企业所得税一般情况下按季度缴纳外，其他税费一般情况下按月缴纳，为何浙江光线长年拖欠税费？
从收入、利润、职工薪酬的异常，再到疯狂拖欠税费，种种迹象表明，浙江光线的业绩可能严重注水。
并购后，浙江光线更加神奇，2014年7-12月销售净利润率高达49.05%。在竞争激烈的广告行业，能获得如此暴利实属罕见。根据瑞华会计师事务所出具的审计报告，浙江光线 2014 年度实现税后净利润（扣除非经常性损益后的净利润）为2137万元，超出业绩承诺金额137万元，可以说，不如此暴利，根本不可能完成业绩承诺。
再看上海胜盟。
上海胜盟是华夏时报电影广告运营中心唯一全国性合作伙伴，获得万达院线的映前广告投放独家全国权。上海胜盟还建立了全国覆盖面最广的影院线下阵地广告、活动执行网络。
上海胜盟2013年、2014年1-4月营业收入分别为4790万元、2229万元，净利润分别为464万元、447万元，销售净利润率从2013年的9.68%飙升到20.07%。业务如此繁忙的上海胜盟支付给职工以及为职工支付的现金也不多，2013年、2014年1-4月分别为73万元、30万元。与浙江光线一样，2013年、2014年1-4月均没有欠付职工薪酬。固定资产非常之少，2013年末、2014年4月末固定资产原值均为7万元。2013年、2014年1-4月支付的税费分别为59万元、19万元，各期末分别欠缴税费294万元、435万元，严重欠税，主要是欠缴企业所得税。2013年、2014年1-4月当期企业所得税费用分别为179万元、144万元，各期末分别欠缴企业所得税287万元、432万元，上海胜盟不但拖欠2013年、2014年1-4月企业所得税，还拖欠2013年之前的企业所得税。
同样由瑞华会计师事务所出具的审计报告显示，上海胜盟 2014年度实现税后净利润（扣除非经常性损益及协同业务产生的净利润）为1557.68万元，超出业绩承诺金额157.68万元。
皆大欢喜！被并购方完成业绩承诺，并购方也完成业绩承诺。
接下来看看东方龙辉。
成立于2013年10月14日的东方龙辉主要从事电视媒体广告服务，营业收入主要来源于广告业务。2013年、2014年营业收入分别为3728万元、21512万元，净利润1323万元、4755万元。
2013年10月14日至12月31日、2014年东方龙辉支付给职工以及为职工支付的现金分别为39万元、231万元，2013年没有欠付职工薪酬， 2014年末欠付职工薪酬高达370万元。2015年5月，东方龙辉共有员工26名，平均每个员工欠薪14.21万元。东方龙辉的2014年业务开展非常顺利，业绩爆发，并且客户回款非常好，应收账款余额只有746万元，比2013年末1710万元大幅下降，在这样的情况下，公司拖欠大量职工薪酬，实在不可思议。奇怪的是，2014年末货币资金只有11万元，比2013年末得839万元大幅下降。
东方龙辉不但毛利率及销售净利润率远远超过省广股份及思美传媒，应收账款余额占营业收入的比例也远远低于后两家公司，这一比例从2013年的76.71%暴降至2014年的3.47%，而同期，省广股份的这一比例从14.52%上升到26.31%，思美传媒从15.89%上升至40.89%。
合并财务报表附注显示，应收账款大额明细有两家单位，宜宾红楼梦酒业股份有限公司欠款451万元，北京新悦和瑞文化传播有限公司欠款112万元，合计欠款563万元。母公司附注显示，非关联方的北京星光美传文化传播有限公司欠款333万元。三家单位的欠款金额达到896万元，比应收账款余额多出150万元。为何合并财务报表附注漏掉第二大欠款单位？且三家公司欠款金额比整个应收账款余额还要多？
笔者认为，东方龙辉很可能虚增了大量收入、利润及回款等等，导致出现各种异常。
另一并购标的微距广告，毛利率是所有并购标的中最高的，而销售净利润却是最低的，在于其发生大量销售费用和管理费用。
2012年5月，微距广告设立，主要从事社区户外媒体的网络化建设和运营，2013年、2014年营业收入分别为1940万元、5674万元，净利润133万元、978万元。
2014年，微距广告营业收入飙升，第一大客户北京博视得广告有限公司的销售比例超过当期营业收入的50%，相当给力。微距广告2013年、2014年的毛利率分别为61.74%、51.15%，如此高的毛利率，不知道第一大客户靠什么盈利。
草案称，微距广告2013年末、2014年末应交税费金额分别为 28.34万元、684.89万元，占负债总额的比例分别为 3.33%、34.68%。2014年末应交税费金额大幅增加，主要系2014年利润大幅增长，应交企业所得税随之增加所致。
微距广告2014年末欠缴企业所得税507.58万元，而2013年末无欠缴企业所得税。2013年、2014年当期企业所得税费用分别为零、507.93万元。2014年只缴纳了3454.05元的企业所得税。
在并购标的中，上海玖明业绩仅次于东方龙辉。2014年、2015年1-4月年营业收入分别为 16583万元、11668万元，净利润2014万元、1864万元。
上海玖明是并购标的中固定资产最少的公司，固定资产原值5126.50元，2015年1-4月并没有新增。其于2014年、2015年1-4月支付给职工以及为职工支付的现金分别为87万元、26万元，2014年没有欠付职工薪酬， 2015年4月末欠付职工薪酬8万元。整整4个月，只发生基本养老保险5140.80元，平均每月1285.20元，以上海的缴纳标准，大概也就是为一两个员工买了保险。
上海玖明2014年末欠缴税费711万（其中企业所得税645万元），2015年4月末欠缴税费1392万元（其中企业所得税1259万元）。2014年、2015年1-4月当期企业所得税费用分别为639万元、679万元，2014年不但没有缴纳一分钱企业所得税，还欠缴2014年之前企业所得税6万元。2014年末、2015年4月末货币资金余额分别为1527万元、3497万元，没有受到任何限制，可以说是不差钱。
出奇少的固定资产及职工薪酬，巨额拖欠税费等等，表明上海玖明很可能为了高价卖出长城影视而对业绩进行严重注水。
另一并购标的浙江中影也是如此。2014年、2015年1-4月年营业收入分别为 6012万元、2429万元，净利润1062万元、474万元。
浙江中影2014年、2015年1-4月支付给职工以及为职工支付的现金分别为47万元、48万元，2014年欠付职工薪酬32万元， 2015年4月末无欠付职工薪酬。2015年1-4月，整整4个月，只发生基本养老保险6977.04元，平均每月1744.62元，以杭州的缴纳标准，大概也就是为两三个员工买了保险。财务报表附注显示，职工薪酬2015年1-4月，工资、奖金、津贴和补贴11.44万元元，平均每月2.86万元。固定资产中运输设备217万元，不知道浙江中影是否需要聘请司机，如有，这点工资只够给司机们开销。
浙江中影2014年末欠缴税费497万（其中企业所得税370万元），2015年4月末欠缴税费716万元（其中企业所得税523万元）。2014年、2015年1-4月当期企业所得税费用分别为373万元、168万元，2014年及2015年1-4月浙江中影仅仅缴纳了18万元的企业所得税。2014年营业收入6012万元，2014年末欠缴增值税68万元，而2015年1-4月营业收入2429万元，2015年4月末却欠缴增值税108万元。按增值率税率6%计算，2015年1-4月产生146万元销项税，而营业成本1677万元会因采购产生增值税进项税，意味着，浙江中影2015年1-4月有可能一分钱增值税都没有交。
影视基地是大头
广告“托拉斯”并购故事只不过是小打小闹，真正的大头是总投资30亿元的影视基地。长城影视自身经营现金流已经连续几年入不敷出，这30亿元还得靠募集资金。
草案显示，诸暨影视创意园占地468.68亩，一期、二期项目从2011年5月8日开工建设，目前创意园内建筑工程基本完工。 诸暨长城影视的盈利模式：建设开发影视旅游文化创意园，向旅游团体和个人客户收取门票盈利;影视、旅游景点商铺出租盈利;为电影电视拍摄提供场地服务盈利。
当地政府很“任性”。2011年8月15日、12月30日、2012年12月14日、2013年2月26日诸暨长城影视分别收到财政拨付款2939.60万元、3100.00万元、3319.50万元和180.50万元。近亿元的财政拨款的性质一直没有明确，直至2014年9月才明确将此财政拨付款确认为财政补助款。据此，诸暨长城影视将上述财政补助款确认为相应期间的营业外收入。虽然诸暨长城影视增值率不多，但靠着财政拨款，原股东可以多赚上亿元。
但影视基地竞争激烈，诸暨项目前景如何，目前难以预测，或许将严重拖累上市公司。
借壳前，长城影视曾尝试IPO。2012年5月，长城影视递交IPO申请材料，证监会当月受理。2013年1月，证监会对在审IPO项目进行抽查，这就是史上最严的IPO财务核查风暴。一度排队等待IPO公司高达935家，有近30%企业以各种原因被“终止审查”。当年3月下旬，长城影视向证监会申请中止审核。
【关键词】 淮北矿业集团； 纳税筹划； 方案设计
中图分类号：F406.7 文献标识码：A 文章编号：1004-5937（2014）14-0087-06
随着煤炭资源税、煤炭资源有偿使用、地方政府煤炭价格调节基金等的改革，煤炭企业税负加重的趋势会越来越明显。煤炭企业不仅要参与国内同行业之间的竞争，也要参与国际间能源企业的竞争。国际能源企业的税收负担本就不重，且他们的财务管理核算体系较为完善，他们可以通过不同的纳税筹划方法进一步减少纳税支出，增加税后利益。我国煤炭企业在税负沉重的情况下要参与国内同行和国际能源企业之间的竞争，就应该首要考虑如何选择合适的纳税筹划方法以减少企业的纳税支出，来达到税后收益最大。
目前淮北矿业集团公司作为一个大型国有煤炭企业，尤其是一个拟上市的集团公司，随着经营范围不断拓宽，规模不断扩大，经营领域由过去单一的煤炭生产加工扩展到煤化工、盐化工、电力和物流贸易业，跨行业经营不断推进。与此同时，经营地点不断外延，由淮北、宿州等地经营扩展到涡阳、蒙城、定远及山西、内蒙等地经营，跨县市、跨省份经营单位越来越多。在此背景下，企业的纳税业务越来越复杂，税收负担和税收风险不断增加。集团公司有必要设计一个适应复杂经营状况的纳税筹划方案，对集团公司涉及的主要税种设计筹划方案与筹划要点，有效地降低企业的税务成本，同时有效地防范税务风险。
一、增值税的纳税筹划――EPC（设计、采购、施工）总承包业务的纳税筹划
（一）案例介绍
淮北矿业集团公司下属子公司工程建设公司（具有设计建造一级资质并属于增值税一般纳税人）与旗下子公司焦化公司签订了一条甲醇生产线的总承包合同，合同总额为8 000万元。其中：设计部分为200万元，设备部分为6 800万元（其中：设备的采购价格为5 000万元，设备安装部分为1 000万元）。根据合同规定，项目年初施工年内完工并结算完毕。为简化计算，只考虑营业税和增值税暂不考虑其他相关税费。工程建设公司设备取得了增值税一般纳税人开具的合法的增值税专用发票。
在此合同条件下，工程建设公司应承担的相关税费计算如下，称之为方案一：
应交增值税（销项税额）=6 800÷1.17×17%=988（万元）
应交增值税（进项税额）=5 000×17%=850（万元）
设计部分应交营业税=200×5%=10（万元）
安装部分应交营业税=1000×3%=30（万元）
应缴纳增值税138万元（988万元-850万元），应缴纳营业税40万元，合计税款178万元。
（二）筹划方案
在该案例中可以看出合同的总价款中，设计部分的适用税率要比安装部分的适用税率高，增值税属于价外税，在案例中增值额需要按照17%税率纳税的同时进项税额可以抵扣。在合同的签订过程中可以在合法的前提下充分协商，合理增加相对低税率的安装部分价款降低设计部分和设备的合同价款进行税务筹划方案设计。
工程建设公司可以通过与焦化公司充分协商，合同条款变更为：设计部分为100万元，设备部分为6 000万元，建筑安装部分为1 900万元。其他条件不变，则工程建设公司承担税负测算如下，称之为方案二：
应交增值税（销项税额）=6 000÷1.17×17%=872（万元）
应交增值税（进项税额）=5 000×17%=850（万元）
设计部分应交营业税=100×5%=5（万元）
安装部分应交营业税=1 900×3%=57（万元）
应缴纳增值税22万元（872万元-850万元），应缴纳营业税62万元，合计税款84万元。
方案二与方案一比较，工程建设公司增值税和营业税合计少缴纳94万元。由此可见，在总承包金额一定的情况下，作为增值税一般纳税人的业主通过降低总承包合同中所涉及的高税率部分合同金额提高低税率部分合同金额，在总承包金额不变的情况下就可以达到节税的目的。具体为：
1.合理分解合同
业主在签订EPC合同时，应该合理签订合同，将合同合理分解设计、采购、安装合同额。同时，由于采购设备可以享受进项税额地抵扣，因此，在设备采购部分价格尽量提高，以便更多地享受优惠。当然，总承包商也可能出于税务规划的考虑，针对设计、材料设备和建筑安装分别适用营业税或增值税中5%、17%和3%税率的不同情况，希望将合同额向适用低税率的设计和建筑安装部分倾斜。这需要企业同承包方友好协商，尽量达成一致并区分不同项目签订合同。
2.应具备建筑安装资质并属于增值税一般纳税人
将单一的EPC总承包合同拆分为设备采购合同和设计、材料采购、施工、其他服务合同，实质上是将承包商的混合销售行为转换为兼营行为。在实施过程中对于设备采购合同，必须从承包商那里取得增值税专用发票，采购设备支付的运输费用，必须在运输费用结算单据上注明运输费用金额，并在税法规定的期限内获得认证或抵扣申报。
值得注意的是，针对上述规定从事EPC总承包项目的企业在实际工作中，一定要具备增值税一般纳税人和相关建筑施工（安装）资质。
二、营业税的纳税筹划
（一）确定投资主体的纳税筹划
1.案例介绍
工程建设公司和工程处同属于淮北矿业集团公司的下属单位，均具有建筑安装资质。其中工程建设公司是法人单位，实收资本5 000万元，累计亏损4 500万元；工程处是淮北矿业集团公司的分支机构，资产总额3亿元，年收入8亿元，经营业绩较好。
2010年拟投资1.5亿兴建一栋办公楼共同使用，其中工程处使用面积占建筑面积的80%。
方案一：由工程建设公司投资建设，建成后将绝大部分办公楼出租给工程处，每年收取租金1 200万元（在定价时假设只考虑折旧和相关税费）。
方案二：由工程处投资建设，建成后将20%的房产出租给工程建设公司，每年收取租金300万元。
考虑上述不同方案的税收成本，从企业实际经营情况和税费角度，上述两种方案哪种最佳？
2.筹划方案
方案一中，工程建设公司为此每年缴纳租金房产税144万元（1 200×12%），缴纳租金营业税及附加79.92万元（1 200×5.55%），合计223.92万元。
方案二中，工程处为此每年缴纳租金房产税36万元（300×12%），缴纳租金营业税及附加16.65万元（300×5.55%），合计52.65万元。
从上述税负分析中可以看出，由工程建设公司投资建设，绝非最佳方案。再结合工程建设公司的经营现状，累计亏损4 500万元，没有充足的内部现金流保证投资建设资金的需求，只能依靠借贷资金，这将背负巨额的资金利息和财务风险。
工程处是集团公司的分支机构，资产总额3亿元，年收入8亿元，经营业绩较好。由工程处进行投资建设，1.5亿元的办公楼投资需求有充足的内部资金保证，并且工程处使用面积占办公楼建筑面积的80%，剩余20%用于出租，可以减少营业税税基及其他税负。同时，办公楼在日常使用中，相应的折旧和税金在计算企业所得税时抵扣，可以发挥税盾价值。工程建设公司由于累计亏损巨大，后续经营状况如不见好转，就无法充分发挥折旧和税金的税盾价值。
（二）简易征税与规范纳税选择的纳税筹划
1.案例介绍
临涣水务有限责任公司（以下简称水务公司）是淮北矿业集团公司下属的控股子公司，为增值税一般纳税人，实收资本2亿元，主要经营范围是向集团公司临涣工业园供应工业净水和除盐水。截至2012年年末，公司资产总额87 976万元，累计亏损3 718万元，在册人数79人。2012年实现年销售收入4 946万元，其中：工业净水收入3 528万元，除盐净水收入1 418万元。同时2012年发生的进项税额达200多万元。
根据规定，经营自来水业务的纳税人可以按13%的税率计算缴纳增值税，进项税额可以抵扣；也可以按简易办法选择6%征收率计算缴纳增值税，进项税额不得抵扣。现水务公司按简易办法6%征收率计算缴纳增值税，2012年缴纳的增值税达297万元。
如何选择增值税的计征方案，才能使水务公司的增值税税负最低？
2.筹划方案
根据增值税的相关法律规定，水务公司作为增值税一般纳税人可以选择按照规范纳税方法，也可以选择简易纳税方法。作为水务公司到底选择哪种纳税方法，需要根据生产规模和税收政策的规定来综合衡量。
（1）面临的问题
水务公司目前选择的是按简易纳税方法，但随着生产经营规模的扩大和增值税转型改革，在执行中面临以下主要问题：
1）水务公司供水量逐年增加，生产过程中耗用材料、电力的进项税额会越来越多。当初，水务公司的供水量较少，选择了6%征收率计算缴纳增值税，取得的进项税额不能抵扣的数量小，对供水成本影响不大。但从现在的生产规模来看，由于临涣工业园用水量的大量增加，取得的进项税额越来越多，如果再不能得到抵扣，对供水成本将产生较大影响。
2012年，水务公司耗用了大量的材料、电力等物资，不能抵扣的进项税额高达200多万元，直接增加了生产成本，其总额占主营成本5%左右。
2）购置设备的进项税额不能抵扣，将增加待建项目的投资成本。增值税转型后，该水务公司购置设备的进项税额应该是可以抵扣的，尤其是随着该工程项目的推进，水务公司将要增加大量的供水设备，根据集团公司的规划新增加设备将达到6 000万元以上，取得的进项税额达1 020万元。
目前，临涣水务公司按6%征收率计算缴纳增值税，不仅每年日常更新改造项目购置设备的进项税额不能抵扣，而且改扩建项目购置设备的进项税额也不能抵扣，增加了企业投资成本。
（2）筹划方案
根据上述分析，提出以下筹划方案：
申请将自来水适用税率调整为13%，即在保持不含税水价不变的情况下，增加增值税税率7%。水务公司对外开具的发票按13%计算向购买方收取销项税额，相应地用户按13%税率抵扣进项税额。从供水和用水的供需双方来看，水务公司自来水适用税率调整为13%，增加的销项税额是向购买方收取的，而购买方取得的进项税额可以抵扣，没有多缴增值税，也没有增加用水单位的成本。
税率调整前，水务公司缴纳增值税和利润测算：
缴纳增值税4 946万元×6%=296.76万元，此笔税款向工业园区收取，不增加水务公司的负担，由于在工业园区可以抵扣，因此也不增加工业园区的负担。
以进项税额200万元推算，材料成本为200÷0.17=1 176.47（万元）
水务公司的毛利 = 4 946-（1 176.47 + 200） = 3 569.53（万元）
新的纳税方案实施后，按2012年数据测算，全年缴纳的销项税额是4 946×13%=642.98万元。
其中增加的4 946万元×7%=346.22万元向工业园区收取，不增加水务公司的负担。工业园区多支付的346.22万元的增值税可以抵扣，也不增加工业园区的税负。
水务公司应纳增值税=销项税额-进项税额=642.98-200=442.98（万元）
由于200万元进项税额可以抵扣，所以不进成本。
水务公司的毛利=4 946-1 176.47=3 769.53（万元）
水务公司增加的城建税及教育费附加=（442.98-296.76）×8%=11.7（万元）
新方案比原方案增加利润=3 769.53-3 569.53-
11.7=118.30（万元）
通过以上分析，该水务公司每年能够抵扣进项税额200万元以上，相应地减少了生产成本200万元以上，减少企业亏损118.30万元。
值得注意的是，上述分析尚未考虑抵扣新增设备的进项税额。如果考虑到该水务公司按预算要新增设备6 000万元，产生的进项税额达1 020万元。纳税筹划产生的效益非常明显。
（3）筹划方案可行性分析
1）新纳税方案符合增值税政策。改变方案能够增加公司主管税务部门的税源，能够得到主管税务部门的支持。水务公司依照税法规定选择适用税率，即使可能减少用水单位所在地主管税务部门的税源收入，也会得到税务部门的认同。
2）新的纳税方案符合企业生产经营实际。集团公司只要加强内部协调，既能够得到物价部门的理解和支持，也能得到工业园用水单位的理解和支持。
（4）风险提示
由于申请13%的税率计算缴纳增值税，与原方案相比增加7%的增值税可以在下游企业中抵扣，不增加下游企业的负担，因此，方案容易执行。但若是水务公司给居民供水，增加的7%的价格将由居民承担，难以被居民接受，在这种情况下势必要降低民用水价税合计的单价，按13%的比率倒推增值税销项税额和不含税单价时，会挤压水务公司的不含税收入，届时要重新测算挤压的收入和抵扣的进项税额孰低孰高的问题。如果民用水挤压的收入高于抵扣的进项税额，则申请按6%的简易征税办法执行。
三、企业所得税的纳税筹划――研发费用的纳税筹划
淮北矿业集团公司2012年共发生研发费用支出5 000万元，其中集团公司总部产生研发费用1 000万元，所属下级单位发生4 000万元。但是得到税务机关认定享受加计扣除优惠的研发费用仅为2 000万元，其中包括集团公司发生支出1 000万元，尚有 3 000万元的研发费用没有得到加计扣除。2012年产生的所得税优惠损失375万元（3 000×50%×25%）。
（一）筹划方案
（1）很多企业在归集和计算研发费用时没有严格按照《企业研究开发费用税前扣除管理办法（试行）》的规定执行，不能享受研发费用加计扣除的优惠政策。另外，向税务机关报送的材料很多企业也无法做到及时全面。
（2）企业集团对下属机构的研发费用管理不完善。基于市场竞争的需要，企业集团成立了专门的研发机构，对研发费用的归集计算等工作做到符合税收优惠政策的要求，但是往往下属单位没有设立专门机构来规范管理研发活动，研发费用的支出没有严格的预算、研发费用的归集与生产经营费用相混淆等问题经常发生，集团更是难以监控。
（3）集团公司研发费用计划在基层实施不到位。对于集团公司计划部分，大部分单位没有按要求编制研发支出预算，有的单位虽然编制了预算，但预算与实际差别过大，同时研发支出与生产经营支出混淆，财务部门无法将研发支出与生产成本分别核算。例如：领料单没有注明研发内容，发生的人员工资、折旧费没有在研发项目中列支等。
（4）税收优惠所得与基层单位利益不相关。企业所得税是以法人为主体进行核算与缴纳，税收优惠政策按法人进行享受。该项工作弹性较大，如何准确、合理地划分自筹部分研发支出，不仅需要职能部门的指导与监督，而且需要制定相应的奖罚措施，调动基层单位的积极性使企业研发费用核算更为规范、科学。
（二）筹划措施
1.加强组织领导
一项税收政策的利用需要多部门的配合与争取，有效利用税收政策组织领导是关键。集团公司开计划、技术、工资和财务等部门会议，加强业务指导，促进部门协作，从源头做好研发项目的计划、实施、核算和监督工作。
2.制定分享措施
对于取得的研发费用税收优惠，按照《关于建立实施政策研究与利用工作长效机制的意见》（淮矿董秘〔2010〕132号）规定，对研发项目政策研究与利用作出贡献的相关人员，按减免税额的一定比例（8%以内）给予奖励。对没有按要求提供减免税资料的单位，同时给集团公司造成经济损失的，按损失额的50%从该单位年度经营考核指标中扣罚。
3.明确部门责任
技术中心在做好研发项目的立项、指导、评定以及验收的同时，要引导集团公司各研发小组按国税发〔2008〕116号文件要求，准备划分研发支出预算范围，合理确定研发支出预算额度，防止不合理地少列支或多列支自筹部分的研发预算，并对研发项目的落实情况进行季度通报和年度奖罚兑现。建设发展部应全额下达研发费用预算，明确自筹费用内容，做好工作量完成情况的通报工作，把好年度研发费用决算审核关口，对于研发计划完成额与财务账面额不一致的，不予以决算。财务部门要将财务账面反映的结果与计划完成额及时核对，监督基层财务按规定完备基础资料，规范会计核算，对没有按规定账务处理的，拒绝支付研发费用的统筹部分资金。
4.借助中介力量
争取研发费用税收优惠政策，税务部门需要按项目编报立项、预算、决算及其他相关资料，涉及的单位多、金额大。可由税务事务所对各单位研发费用税收加计扣除进行鉴定，督促基层单位规范研发费用的会计核算，促进各单位更好地利用国家税收优惠政策，降低涉税风险。
（三）筹划结果
税法规定研发费用计入当期损益的可税前加计扣除50%，研发费用形成无形资产的，按照该无形资产成本的150%在税前摊销。2012年末加计扣除的费用化支出3 000万元得到加计扣除，为集团公司挽回经济损失375万元。
四、个人所得税的纳税筹划
（一）采掘业员工月工资的纳税筹划
1.案例介绍
2012年上半年集团公司掘进一队由于地质条件好，掘进进尺任务完成较好，根据集团公司和煤矿有关文件规定，掘进一队的工人平均每人每月工资、奖金等收入达20 000元。但是进入7月份以来，由于地质条件发生变化，掘进一队平均每人每月薪金收入只有 3 500元。根据个人所得税法，掘进一队工人上半年每月缴纳个人所得税3 120元，下半年不需要缴纳个税，全年纳税总额18 720元。
2.筹划方案
对于采掘业来说，由于地质条件的变化，工人的月收入会发生巨大的波动。根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施细则的规定，通常情况下，个人所得税工资、薪酬所得的计算是按月计算的，但对特定行业（采掘业、远洋运输业、远洋捕捞业以及国务院财政、税务主管部门确定的其他行业）的工资、薪金所得应纳的税款，可以实行按年计算、分月预缴的方式计征，具体办法为：按月预缴，自年度终了之日起30日内，合计其全年工资、薪金所得按12个月平均并计算实际应缴纳的税款，多退少补。
根据上述对特定行业的规定，掘进一队的工人属于特定行业，因此工资薪金所得可以按年计算、分月预缴的方式计征。
全年收入总额为：20 000×6+3 500×6=141 000（元）
按年通算后：每月收入141 000÷12=11 750（元）
月纳税额：（11 750-3 500）×20%-555=1 095（元）
全年纳税：1 095×12=13 140（元）
比筹划前少缴纳个税：18 720-13 140=5 580（元）
3.特别提示
对于不能享受特定行业优惠或者不能被税务机关认定为特定行业的员工，当出现年内各月收入巨大波动时，应该合理均衡各月工资薪金所得，避免进入更高级次的个人所得税税率。
（二）年薪的纳税筹划
1.案例介绍
2012年，某煤炭企业李总年薪约30万元，集团公司每月预支一定的工资，年度终了通过相关考核部门的综合考核后一次性发放剩余的年薪。如何发放，可以使得他缴纳的个人所得税最少？
2.筹划方案
《国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》（国税发〔2005〕9号）规定了行政机关、企事业单位等向其雇员发放的一次性奖金（包括：年终加薪、实行年薪制和绩效工资办法的单位根据考核情况兑现的年薪和绩效工资）可单独作为一个月的工资、薪金所得计算纳税；规定了具体的计算方法；并且规定了在一个纳税年度内对每一个纳税人，该计税办法只允许采用一次。
具体计算方法为：
先将雇员当月内取得的全年一次性奖金除以12个月，按其商数确定运用税率和速算扣除数。
如果雇员当月工资薪金所得高于（或等于）税法规定的费用扣除额的，适用公式为：
应纳税额=雇员当月取得全年一次性奖金×适用税率-速算扣除数 （1）
如果雇员当月工资薪金所得低于税法规定的费用扣除额的，适用公式为：
应纳税额=（雇员当月取得全年一次性奖金-雇员当月工资薪金所得与费用扣除额的差额）×适用税率-速算扣除数 （2）
据上述公式计算出年底一次性奖金级距，这一级距由月应税收入的级距乘以12求得。可以在Excel中做个计算器，当某人的实际年底一次性奖金属于某一档次时，可以填入表中很方便地求出年终奖应缴的个人所得税（如表1所示）。
由于文件规定的失误，在计算年终一次性奖金应缴个人所得税时形成了“纳税陷阱”，即奖金高者税后收入反而少的现象。级距的每个数字其实就是“纳税陷阱的边缘”，分别是：18 000元、54 000元、108 000元、420 000元、960 000元，越过这个边缘之后就会进入下一个税率。以甲乙两人年终一次性奖金分别为 18 000元和18 001元为例（设甲乙两人当月工资均已超过3 500元，并已计算缴纳个人所得税）。则：
甲应缴的个税计算如下：
18 000÷12=1 500（元），适用税率为3%，速算扣除数为0
甲应缴个税：18 000×3%-0=540（元）
甲的税后收入：18 000-540=17 460（元）
乙应缴的个税计算如下：
18 001÷12=1 500.08（元），适用税率为10%，速算扣除数为105
乙应缴个税：18 001×10%-105=1 695.10（元）
乙的税后收入：18 001-1 695.10=16 305.90（元）
计算发现：乙比甲多拿1元奖金，税后收入反而少了1 154.10元。这就是实际工作中所说的“陷阱”。其实陷阱不仅仅是1元，经计算，乙必须获得19 283元的奖金，才能获得和甲一样的税后收益。所以18 000―19 283元之间形成了一个纳税陷阱。不仅仅在18 000元处形成一个“陷阱”，在每一个“纳税陷阱的边缘”都会有一个“陷阱”。
正因为如此，对于年终一次性发放的奖金一定要首先考虑合理地规避“纳税陷阱”，发放的金额最好等于“陷阱边缘”，不要“越雷池半步”。
对于案例中的李总，可以考虑以下几种方案：
方案一：
年终发放18 000元，则每月预支23 500元，应缴个税计算过程：
每个月23 500元收入，对应税率25%，每个月交个税3 995元。
年终一次性发放18 000元
18 000÷12=1 500（元），对应于第1级，税率为3%，则：
年终交税18 000×3%-0=540（元）
12个月交税3 995×12=47 940（元）
全年合计交税540+47 940=48 480（元）
方案二：
年终发放54 000元，则每月预支20 500元，应缴个税计算过程：
每个月20 500元收入，对应税率25%，每个月交个税3 245元。
年终一次性发放54 000元
54 000÷12=4 500（元），对应于第2级或者第3级，选择第2级，税率为10%，则：
年终交税54 000×10%-105=5 295（元）
12个月交税3 245×12=38 940（元）
全年合计交税5 295+38 940=44 235（元）
方案三：
年终发放108 000元，则每月预支16 000元，应缴个税计算过程：
每个月16 000元收入，对应税率25%，每个月交个税2 120元。
年终一次性发放108 000元
108 000÷12=9 000（元），对应于第3级或者第4级，选择第3级，税率为20%，则：
年终交税108 000×20%-555=21 045（元）
12个月交税2 120×12=25 440（元）
全年合计交税21 045+25 440=46 485（元）
由以上计算比较可知，上述三个方案中方案二可以使李总交税最少。
如果李总被允许执行特定行业的优惠计算方法，李总全年应缴个人所得税计算过程为：
300 000÷12=25 000（元），对应于第4级，税率25%
（25 000-3 500）×25%-1 005=4 370（元）
合计交税4 370×12=52 440（元）
计算结果显示，比上述三个方案纳税都要多，因此特定行业的优惠计算方法反而增加了李总的个税负担。
3.特别提示
个人所得税法及其实施细则提出的特定行业，原意是想对三个特定行业给予一定的优惠，但实际上由于国税发〔2005〕9号文的，这一优惠政策没有起到任何作用。相反，执行特定行业优惠政策，无论怎样改变月度预支和年终一次性发放的比例，所缴纳的个人所得税都是不变的，不存在任何纳税筹划的空间。因此，我们在实际工作中，执行年薪制的高管或年收入总额比较确定的人员应该放弃特定行业优惠政策的计算方法，“积极主动”地选择执行一般行业的规定。
中国推出REITs的条件基本成熟
商业物业存储量充足，核心地段优质商业是项目库的首选
21世纪以来，我国以大型购物中心为主的商业地产项目在一线城市快速发展，并逐步向二三线城市扩展。根据国家统计局统计，2011年全国商业营业用房投资额达7424.05亿元，连续四年投资增长率都达到20%以上。我国商业物业的存量充足并保持良好增长趋势，可以为REITs提供充足的项目储备。
除2008年受金融危机和经济发展放缓等因素影响，商业地产市场出现显著下调外，我国商业地产的销售价格和租金水平总体呈现平稳上升趋势。根据人民银行的《中国房地产金融报告》，从2010年开始，我国以北京、上海等一线城市为代表的零售商业物业、优质写字楼等商业地产的价格与租金水平又进入了新一轮增长轨道。一线城市和部分发达地区二线城市的商业地产项目，尤其是核心地段的优质商业物业是我国REITs项目库的首选。
房地产企业融资渠道狭窄，REITs可拓宽融资渠道
近年来，国家为抑制房地产行业过快发展，出台多项调控政策，严格限制商业银行发放房地产开发贷款的基本条件，这使得以银行贷款为主要资金来源的房地产开发企业受到较大影响。房地产开发企业逐步拓展信托贷款、上市融资、私募基金等新的融资渠道，但由于信托贷款融资成本高、上市融资受严格监管、私募基金市场尚不成熟等因素影响，我国房地产开发企业的融资问题并不能得到有效缓解，仍亟需开拓新的融资方式。
REITs作为一种创新型金融工具，可为房地产企业提供全新的融资渠道。企业采用REITs，将其自持的商业物业资产打包，以其未来产生的租金收入作为预期收益向投资者发行证券。这种方式不仅增强了资产流动性，也将企业未来收入提前折现，有利于企业优化资产负债结构。REITs是帮助房地产开发企业实现“长期回报，短期资金回笼”的有效途径。
投资需求旺盛，REITs可满足长期稳健投资的需求
中国一直是储蓄大国，截至2012年末，我国本外币居民储蓄存款余额高达40.4万亿元。在央行连续降息的背景下，居民的储蓄存款依然居高不下，这反映了我国目前储蓄转化为投资的渠道还不够通畅，巨额的社会闲散资金无法形成多元化投资。近两年股市低迷、房地产市场严控，使得有投资意愿的个人理财者们找不到合适的投资渠道。此外，我国对社保基金、企业年金和保险公司等机构投资者的管制逐步放松，最新的政策鼓励其增加对资本市场的投资比重，积极推动养老保险基金、住房公积金等长期资金入市。这些机构投资者的运营资本雄厚，具有强大的投资潜力。
REITs作为一种投资工具最大的优势在于具备长期稳定的投资收益，且具有低风险的特点。通过美国REITs的历史数据来看，REITs有定期的股息收益，并且股息率相对优厚，市场收益率高。不同年期的REITs股本回报率基本都高于同年期的股票和债券。通过VAR模型对于美国、香港等市场的REITs产品风险和大盘指数风险测度的对比结果也显示，REITs市场的风险水平低于该地区金融市场的平均风险水平。从发达国家的历史经验和我国目前的投资环境来看，此时推出REITs是丰富我国投资渠道、满足我国旺盛的投资需求的可行选择。
中国房地产信托业发展迅猛，专业能力与国际接轨
近年来，我国信托行业持续扩容，2008年以来信托资产规模每年新增额达到1万亿元以上。截至2012年底，全行业65家信托公司管理的信托资产规模达到7.47万亿元。在信托市场高速发展的背景下，信托公司的核心产品——房地产信托的资产规模和数量也保持了快速增长。中国信托业协会公布的最新数据显示，我国房地产信托规模在经历了2012年的小幅缩减后，2013年一季度再度高居榜首。截至一季度末，信托资金对房地产的配置规模达到7701.79亿元，同比增长12.18%，环比增长11.93%。
这充分表明我国房地产信托的总量与产品种类都在不断发展，基金化的房地产信托等创新产品陆续出现，我国信托机构专业能力不断增强。这种情况下，REITs的推行将是我国信托机构与国际接轨的良好契机。
中国REITs的基本构建思路
以核心地段优质商业作为持有资产，保证稳定收益
REITs是否能吸引投资者，关键在于其持有资产是否能产生稳定收益，设计我国REITs实行方案的首要问题在于REITs打包资产的选取。
我国推出REITs的呼声已久。从2008年开始，天津、上海等地区的有关部门一直在积极的推进保障房REITs的实施方案，但至今无一顺利推出，其主要原因在于保障房缺乏有效的市场运营模式，租金收益有限，较目前信托产品的平均收益率，其吸引力不足。而保障房作为政府提供财政支持的政策性住房，将其打包上市会涉及到多方政府部门，产权及后续管理问题复杂，加大了REITs方案实际操作的难度。
保障房REITs的“难产”告诉我们，这种“在创新中创新”的方式并不适合作为开拓我国REITs市场的先驱。转观我国的商业地产，尤其是一二线城市的优质商业地产，在经济增长和城市发展的推动下，地价及租金连续攀升。新加坡凯德CRCT和香港越秀REITs均投资于我国内地的商业地产，其持有资产的物业租金收入及利润分红均呈现连年上升的趋势。而其中新加坡凯德资产包中的9处商场中，北京的西直门嘉茂购物中心和望京购物中心的净收益占总物业收入净额的54.18%，并分别实现了同比19.8%、12.9%的收益增长。
由此可见，以我国商业地产为基础资产的REITs产品是可以保障良好、稳定的未来收益的，特别是处于一线城市核心地段的优质商业项目是具有很大的利润空间的。所以，我国可以先以优质商业物业为对象发行REITs，而随着REITs在我国资本市场的适应与发展、我国房地产市场各类物业项目的丰富与成熟，再尝试在资产池中加入其他资产类型，利用结构性配置设计出更加成熟的REITs产品。
物业所有权人相对控股，保证对物业经营的主导权
目前，我国大部分的优质房地产资产由房地产开发企业持有。对于房地产开发企业，将这些房地产资产直接销售出去，是最直接的融资途径，但这种方式在使房地产开发企业获得流动资金的同时，也失去了这些优质房地产物业的未来收益与增值空间。这种情况下，REITs可以成为房地产开发企业资产剥离的一种有效方式。REITs将流动性较差的房地产资产证券化，并在公开上市募股中出售部分股票以获得新的资本，同时房地产开发企业持有部分REITs的股份，保留相对控股权。
香港越秀投资等REITs主要采用这种模式。以广州国际金融中心为例，根据公告，广州国际金融中心作价134.4亿元并入越秀房地产信托，作价中包括88.5亿元的交易代价、45亿元开发贷款及少数股东权益约0.9亿元。越秀房地产信托将基金约36%配售给开发商越秀地产，约64%配售给独立第三方。在交易完成后，越秀地产依然持有广州国金中心36%的股权，仍为大股东。同时越秀地产将原来预计的投资回收周期从15年缩减为3年多，同时减少45亿元银行负债、增加约40亿元现金、获得了5亿～7亿元的收益。
由此可见，房地产开发企业将所持有的物业打包上市，仍然可以保持相对控股地位，既可以享有使用其流动资金的权利，也可以继续受益于REITs上市后的业务发展，既满足了短期的融资需求，也获得了长期的获利空间。目前，万达等国内以持有商业物业为主的大型房地产企业，在能继续保持物业控制权的情况下，有REITs上市的需求。
成立单独的管理公司，与集团的其他房地产业务隔离
REITs的组织形式与管理结构在各国的发展中经历了不断的演变，但目前各国的REITs市场，尤其是许多新兴市场，主要采用的仍是传统的外部管理形式。在外部管理模式中，REITs委托一个独立的资产管理公司，负责向信托基金投资者派发持续稳定的红利，并实施积极的收购、配置及融资等资产组合战略。REITs将向资产管理公司支付一定的以现金、股份或两者组合形式的管理酬金，并采取发放业绩奖金的方式激励资产管理公司。REITs还可以聘请一家房地产管理公司负责房地产的日常运作管理，一般在REITs管理公司的全面监督和指导下，提供物业经营、管理、维护及营销等服务。
目前，新加坡嘉德置地等房地产开发商都采用这种发展模式，在把持有的房地产资产注入到房地产投资信托的同时，建立资产管理和房地产管理机构，为REITs提供基金管理以及房地产管理服务。我国若建立房地产投资信托市场，市场将迫切需要一些第三方的房地产资产管理机构来进行基金管理。房地产开发商不妨成立自己的资产管理公司，独立于集团其他业务为所持有REITs进行管理运作。这样不仅增加了集团在运营REITs时的主动权，减少了委托—风险，也开拓了新的业务类型，扩大了企业规模。
对中国推出REITs的相关建议
调整房地产调控思路，给优质房地产企业提供差异化的融资渠道
在过去的十年间，我国的房地产行业发生了迅猛的发展。但房地产业过快发展的背后也陆续暴露出了很多风险问题，为保障房地产市场健康发展，政府部门陆续出台了一系列调控政策，防止房地产行业的非理性扩张。针对资金密集型的房地产行业特征，对房地产开发企业融资尤其是房地产开发贷款的监管，在房地产行业风险监控中起了重要作用。2003年以来，一系列加强商业性房地产信贷管理、差别化信贷住房政策等房地产信贷调控政策相继出台，导致以银行信贷为主要资金来源且融资渠道单一的房地产开发企业融资越来越困难，企业资金链受到严重影响。
房地产的长期调控使得房地产企业不得不另谋出路，近两年出现了很多房地产私募基金（PE）、资产支持证券（ABN）等房地产融资方式的创新，但房地产调控政策又限制了这些创新形式的创立，很多诸如REITs等“孕育已久”的创新产品迟迟不能上市。房地产调控的目的是促进房地产行业健康、可持续地发展，创新是发展的第一动力，有利于行业长期发展的金融创新，将给优质房地产企业带来更广阔的发展空间。此外，房地产调控政策需寻求差异化的政策思路，对于发展良好的房地产企业给予更多的支持政策，通过优质房地产企业多元化、国际化的发展，带动整个行业的健康发展。
发展房地产私募基金，为REITs优选商业物业提供丰富的项目库
商业地产项目可分为开发建设阶段和持有运营阶段。针对两个项目阶段，房地产开发企业首先需要前期的短期资金融资，用于商业项目购买土地、建设完工并进行过渡性的商业氛围培育，在项目成熟后，则需要进行长期的资金融资，维持商业项目正式运营，为前期投入资金提供安全退出机制。
在项目前期开发建设阶段，除了自有资金和银行贷款外，房地产开发企业还可以采取发行房地产私募基金的方式筹集资金。首先，房地产私募基金是向特定的投资者发行，门槛较高，这类投资者对于收益的要求和风险承受能力与商业地产的特点相匹配；其次，房地产私募基金的期限一般为3～5年，与商业地产项目的开发阶段时间相匹配。此外，房地产私募基金结构上要求有独立的基金管理人和托管机构，可以在REITs中继续延用。所以，房地产投资私募基金不仅可为商业地产开发阶段解决资金问题，而且有利于商业地产项目经营阶段引入REITs的融资方式，为其提前做好准备工作。
例如凯德集团，通过嘉德商用中国发展基金以及嘉德商用中国孵化基金两支私募基金进行资产收购，再通过让凯德商用中国信托（CRCT）使用优先认购权的形式收购嘉德在内地控股的商用物业。其中，嘉德商用中国发展基金主要负责投资开发中国境内的零售商场，嘉德商用中国孵化基金则专注于购入已建成的零售商场，并进一步实现其重组、增值和出租。凯德集团从集团内部孵化、到房地产私募基金的开发培育，再到REITs的价值变现和稳定收益，构造了一个以地产基金为核心的投资物业成长通道，这种“地产开发+资本运作”的模式是凯德集团地产经营模式的核心。
我国的房地产开发企业可以借鉴这种商业模式，通过私募基金为REITs孵化和培育成熟的商业物业，提供优质丰富的项目库，并构建了从房地产开发到私募基金、再到REITs一条完整的投资和退出流程
研究制定REITs管理法规，构建完善的设立、监管体制
无论是在REITs的发源地—美国，还是近些年才开始发展的亚洲各国，都是先立法，后有挂牌上市的REITs产品推出，可见REITs是典型的法规推动型产品。海外成熟的REITs市场的共性之一就是完善的监管体制，美、法等国家颁布了一系列针对性较强的法律法规，新加坡、日本以及香港地区更是以专项法规的形式出现，即使是法律监管对REITs限制较少的澳大利亚，其发展模式较为灵活也得益于其原有的成熟完善的法律体系，不必针对REITs的出现而设立过多的法律条文。
我国目前尚无符合REITs的相关法律规定，建立完善的法律体系。首先需进一步完善与REITs相关的现有法律制度，例如《公司法》、《信托法》、《投资基金管理办法》、《证券法》等，补充这些法规中的条文缺失，解决各项法律之间的法律矛盾。其次，在完善当前法律的基础上建立有关REITs的专项管理制度，对REITs的组织结构、所有权结构、投资范围、投资比例、分红政策、信息披露等方面予以详细的规定。专项法规可以整合各相关部门的法律规定，更有利于推进REITs的发展。
健全相关税收体系，给予税收优惠待遇
