购小产权房合同

开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇购小产权房合同，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。

第1篇

随着城市商品房价格的攀升，小产权房受到了城市中低收入群体的青睐，但其所凸显的矛盾也越来越尖锐，小产权房问题的处理刻不容缓。因此，研究小产权房问题具有很强的现实意义。本文对我国小产权房的现状、成因等进行了深入分析，力求探讨出今后我国小产权房的出路。

【关键词】

小产权房；法律困境；出路

2007 年 6 月 18 日建设部的《关于购买新建商品房的风险提示》将“小产权房”界定为：“在农民集体所有的土地上建设的房屋，未经规划，未缴纳土地出让金等费用而向集体组织以外的居民销售，并且其产权证不是国家房管部门颁发的，而是由乡政府或村委会颁发的。”因此，小产权房只能获得乡镇政府出具的集体土地使用权证和村委会的盖章证明，无法获得国家土地和房屋管理部门颁发的“三证”，即房屋所有权证、国有土地使用权证和契约证。

一、小产权房的发展现状

从各地小产权房的建设情况来看，目前我国的小产权房在建设数量、分布情况等方面还未能统计出一个准确的数据，但是其数量之巨、影响范围之大、涉众之广已经是无可争议的事实了。根据国土部门的不完全统计，目前我国小产权房的面积已达66亿平方米，相当于全国房地产业近十年来的开发数量。

二、小产权房的成因

（一）城乡二元体制是小产权房产生的制度根源

我国的土地存在城乡二元土地所有制，即国家土地所有权和集体土地所有权。在城乡二元土地所有制的框架下，农村集体土地与城市国有土地的权利存在严重的不对等。农村集体土地的占有、使用、收益和处分方面有严格的法律限制。许多地方政府以较低价格从农民手上征收农村集体土地，再以较高价格卖给了房地产商，农民未能从现有的土地增值分配格局中获得合理的补偿。在利益驱使下，许多农民私建小产权房，并从中获得较高收益，加剧了小产权房问题。

（二）现有的法律制度为小产权房的出现提供了发展空间

根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”该条法律并未禁止集体经济组织土地上建设房屋的自由交易和流转，让小产权房的钻了空子。

（三）城市房价居高不下

近几年来，我国的房地产业发展迅猛，加之城市居民数量的增加，房屋的需求量急剧增加，随之而来的是房价的居高不下。而政府建设的廉租房和经济适用房却供不应求，所以相对廉价的小产权房的出现，吸引了大量的购买群。

（四）新农村建设政策为小产权房规模的扩大提供了机会

在新农村建设中，国家要求对农村的宅基地进行统一规划、集中建房。乡镇政府在新农村建设中，由于资金相对匮乏，便谋求与房地产开发商的合作，开发出来的房子一部分以相对低廉的价格卖给了农村集体经济组织的农民，剩余部分便让开发商向农村集体组织以外的居民销售。许多小产权房便在新农村建设的进程中如雨后春笋般出现了。

三、小产权房面临的法律困境

（一）产权缺陷

国家明确规定城里居民不可买宅基地建房，也不可以买小产权房。目前国家要求各地对农村集体土地进行确权登记，但凡是小产权房不允许登记，不受法律保护。

（二）流转受限

由于小产权房没有国家房管部门和土管部门颁发的相关证件，只是具备了房子的使用功能，不具有所有权，所以其流通交易，抵押融资，继承等方面都受限制。

（三）维权艰难

由于缺乏相关法律的保护，加之产权的缺失，致使购买者与小产权房的建造者的买卖合同属于无效合同，一旦出现法律纠纷，购买者维权将举步维艰。

（四）国家税费的流失

虽然小产权房在缓解城市低收入者住房压力和促使农民增收方面有着积极意义，但其破坏了正常的房地产市场秩序，不利于房地产市场健康发展。许多房地产开发商并未依法向国家缴纳土地使用权出让金、城市设施配套费和其他税费，导致国家税费的大量流失。

四、小产权房的出路探讨

针对小产权房问题，国务院已做出部署，责成国土资源部、住房和城乡建设部牵头，成立专门领导小组，负责小产权房的摸底和清理工作。我国各地区政府部门也纷纷探讨小产权房的解决问题。在综合考虑国内外小产权房的研究成果，及小产权房试点城市的具体解决方案之后，笔者认为，可以尝试以下解决方式：

（一）建立自由的农村土地流转新制度。

通过法律赋予农村集体土地自由流转的权利，从制度上解决农村集体土地与城市国有土地“同地不同价”的问题，使农村集体土地可以在“同地、同价、同权”的基础上，参与市场的竞争。

（二）颁布新的小产权房开发与使用的法律。

我国相关法律的缺失，导致小产权房游离于法律监管之外。而政府相关部门在小产权房解决方面，一度简单地，这种方法被实践证明与社会的发展需求不符。因此，亟须颁布新的法律，将小产权房纳入法治监管的轨道。

（三）健全我国的住房供应体制。

房价的居高不下，经济适用房和廉租房的供不应求，使小产权房成了居民的权宜之计。为此，必须健全我国的住房供应体制，加强对房地产市场的监管，加大对经济适用房和廉租房的供应，妥善解决小产权房的产权之争，从而真正实现“住有所居”。

（四）完善我国的住房保障体系。

在小产权房的解决方面，政府可以将小产权房纳入到我国现有的住房保障体系之下，使其合法化。对于已经建成且符合规划的小产权房，政府可以以合理的市场价格收购，将其转化为经济适用房和廉租房，充实我国的住房保障体系，使其物尽其用。

参考文献：

[1]胡凯.“小产权房”问题及其对策研究[D].浙江大学，2011

[2] 王文竹.小产权房法律问题分析及其对策研究[D].北京交通大学，2011

第2篇

乙方：________________，_______年______月______日生，住___________________，身份证号：_____________。

见证人：_________________________________

甲方与乙方对所购期房的善后事宜，经过充分的协商，根据权利和义务相一致的原则，达成如下协议：

一、双方确认______年_____月_____日与_________公司签订的《_________》，是甲乙双方与_________ 公司之间真实的意思表示；该《_________》约定双方购买位于_________路_________弄_________家园_________ 号_________层_________室的商品住宅；该房为期房，_________公司承诺于______年_____月_____日前将该房屋交付于甲乙双方。

二、双方确认该房屋首付款总额为人民币_________元（_________元），其中人民币_________（_________ 元），系乙方______个人支付，余额全部由甲方______个人支付；另为购此房，甲方______个人又向银行贷款人民币 ____________________（_________元），从______年_____月_____日起，该贷款系甲方_________个人逐月偿还。

三、现乙方_________自愿放弃购房人的权利，自愿将上述购房合同中的权利和义务全部转移给甲方_________。乙方 _________承诺协助甲方_________将该房小产证办在何的名下，可向有关单位和政府部门出具放弃产权的书面声明；若该房小产证只有办在甲乙双方名下，乙方_________承诺将通过转让、更名、赠与等手续放弃该房屋的产权，不向甲方_________主张任何房款并协助甲方 _________办理房地产管理部门需要的过户手续。

四、双方商定，在该房屋的小产证办在甲方_________一人名下且甲方______________正式从房地产管理部门拿到房地产证书之日，甲方_________将乙方_________个人支付的人民币_______________（_________元）一次返还给 _________。

五、以上协议双方必须严格遵守，不得违反。若一方违约，则应向守约方每日支付房屋总价款额千分之十的违约金。

六、本协议一式三份，甲乙双方及见证律师各执一份； 甲乙双方及见证律师三方签字后即生效。

甲方（签字）：_________乙方（签字）：_________

_________年____月____日_________年____月____日

第3篇

最新小产权房购房合同

出卖人(甲方)： 身份证号码：

买受人(乙方)： 身份证号码：

甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。

一、甲方自愿将其村证房位于石家庄市___________区_______________________________________的房屋(建筑面积_________平方米)以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________ 元)的价款出售给乙方。(含地下室——号——平方米)

二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。

四、本合同签订后，甲方对——的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;

六、违约责任

1、甲方应当于xx年 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过____五___个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币___四万______元。

2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过___五____个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。

3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。

4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。

5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。

七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_________种方式解决。

1、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。

2、依法向——区人民法院起诉。

八、其他约定

九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式5份，甲乙方各执一份，见证人各一份。

甲方： 乙方：

年月 日 年月日见证人： 年月日年月日

有关小产权购房合同范本

卖房方(甲方)：姓名： 身份证号码：

购房方(乙方)：姓名： 身份证号码：

关于乙方向甲方购宜，双方经协商，达成协议如下:

一、甲方将其拥有独立产权的位于孟庄矿的房屋(河西村B2—72—103室 ，建筑面积 71平方米)以人民币捌万 贰仟 肆佰贰 拾元整(￥82420 元整)出售给乙方。 已方愿意以上述价格向甲方认购该房，并以一次性付清购房款形式购买。

二、甲方承诺：

1、房产证领取时交乙方保管，待办理过户时随时配合乙方过户。

2、保证对出售的房屋拥有独立产权。如果该房屋为共有房屋,则必须取得其他所有共有人的同意出售书面文件。

3、按照前述业务的需要，及时签订各项合同文件和办理各种手续。

三、乙方承诺：

1、一次性付情购房款，在办理过户时并依规定支付过户费用。

2、保证按原约定价格向甲方购买前述房屋。

3、按照前述业务需要，及时签订各项合同文件和办理各种手续，并承担各项费用。

四、违约责任

1、如果甲方违约，拒绝将房屋出售给乙方，应向乙方赔偿因此受到的损失。

2、如果乙方违约，应向甲方赔偿因此受到的损失。

五、本协议的定立、履行、接触、变更和争议的解决适用中华人民共和国法律。

六、本协议自双方签字或盖章之日起生效。

七、本协议壹式肆份，双方搁执贰份。

甲方： 乙方：

甲方授权代表签字(盖章)： 已方授权代表签字(盖章)：

电话： 电话：

签订日期： 年 月 日 签订日期： 年 月

小产权购房合同范本如何写

出卖人(甲方)：

身份证号码：

买受人(乙方)：

身份证号码：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法 律、法规的规定，甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。

一、甲方自愿将其村证房位于_________市___________区________________________的房屋(建筑面积_________平方米)以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________ 元)的价款出售给乙方。(含地下室_____号_____平方米)

二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。

四、本合同签订后，甲方对________________________________________的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;

六、违约责任

1、甲方应当于___年__月__日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过_______个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币___四万______元。

2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过_______个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。

3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。

4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。

5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。

七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_________种方式解决。

1、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。

2、依法向____________________________________区人民法院起诉。

八、其他约定

九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式5份，甲乙方各执一份，见证人各一份。

甲方：______________ 乙方：______________

第4篇

关键词:农村住房;统一城乡地权;宅基地

中图分类号:F301.3 文献标识码:A 文章编号:1674-0432(2010)-06-0039-3

1 宅基地的福利性质导致农村房屋产权不完整,阻碍了城乡房地产市场的统一

1.1 农村房屋产权不完整是因为宅基地的福利性质

农村房屋与城市商品房的最大区别不是城乡地理位置不同,而是产权性质不同,即通常所说的城市商品房是“大产权”而农村房屋是“小产权”。大小产权之间的差异源于土地占有的性质差异,城市商品房的土地占有是通过购房一次性地购买了70年期的土地使用权,而农村房屋的土地则是农民通过无偿分配获得集体土地的终生使用权。表面看来,70年产权不如终身使用权,似乎农村房屋更有价值,其实不然。根源在于农村房屋因其土地产权的不完整而无法成为完全意义上的商品,无法进入市场流通,也无法实现其价值。

农村房屋产权不完整的根本原因是宅基地的福利属性。实际使用中房屋和土地是不可分的,但在目前的法律框架下农村住房的地上部分是农户私有的,而土地则属于村集体。集体将土地无偿分配给农户使用,是一种典型的福利,因此宅基地不能转让给所属村集体以外的企业和个人,不能抵押,也不能继承。(根据法律规定,宅基地的使用权不属于遗产,不能被继承,但宅基地上所建房屋作为法律保护的私有财产是可以继承的。宅基地使用权人的子女因集体成员身份而具备无偿获得宅基地使用权的资格,在继承房屋产权的时候优先取得了原宅基地的使用权。)在这种福利性用地上建起来的农村住房被赋予了福利属性而不能进入市场进行流通。

1.2 农村房屋产权不完整,农民住房不能市场化使得农民和市 民的利益受到损害

农村房屋产权不完整最直接的结果是农民的房屋价值很难实现,农民的财产权得不到保障。首先,村集体内部几乎不存在交易市场。法律将宅基地使用权的转让限制在同一集体经济组织内部,但拥有宅基地申请权的村民可以无偿获得宅基地,村民在理性选择下一般不会选择购买别人的宅基地和房屋,村集体内部的宅基地交易市场容量事实上极其有限。而在村庄之外,2008年初国家明令禁止城镇居民到农村购买宅基地、农民住房或“小产权房”,彻底取消了农村宅基地进入城市房地产市场的可能性。房屋这项被大多数农民视为“祖传家业”的唯一财产严重贬值,难以形成一种财产保障。一个城市家庭在遭遇重病或意外事故时可以变卖房屋而获得可观的货币资产,相比之下一个农村家庭变卖房屋所能筹措到的资金就几乎微不足道了。

农村房屋产权不完整使市民的利益也受成了损害。现有城市住房供给模式的基本特征就是政府通过征收从村集体手中获得土地,再出让给开发商,开发商买来70年土地使用权,开发出房屋再卖给城市消费者。城市居住用地的供应为政府垄断,市场化的住房供应方式也只有开发商一种。居民的购房行为虽会受当前经济形势和国家政策的影响,但从长期来看,住房的需求仍是刚性的。据第五次人口普查数据推算,到2010-2020年的时候,20-35岁人口比重会上升,这1.2亿左右的婚龄人口将进一步加大住房需求。在供不应求而又供应方式单一的卖方市场条件下,政府和开发商的利益都能保证,市民却不得不承受高房价的变相经济剥夺。政府为确保住房用地的市场垄断,严格限制农民和市民的私下交易,随着“小产权房”的被封杀,大批市民和农民的既得利益岌岌可危。北京通州宋庄购买农民住房的画家们遭受的损失就是市民损失的一角。

城乡的社会分别不是绝对和本质的,而是相对的,城乡人口也不是相互独立静止不动的,实际上,社会发展的方向是进一步模糊城乡的各种社会性差异,农村人口进城置业和城市人口农村置业都是正常的需要,都应该得到满足。城乡的房地产迟早是要统一的,城乡居住用地也迟早会在一个制度层面运作。现在的问题是如何符合历史发展的必然趋势,促进城乡居住用地和房地产市场的统一。

相对来说,中国城市房地产市场的运作更成熟些,向城市靠拢是农村住房制度改革的方向。房屋买卖必然涉及其占用的土地的买卖,那么宅基地的确权就成为第一问题。

2 宅基地确权――赋予农民完整使用权

农民广泛享有的宅基地福利是农民不可剥夺的既得利益,无论什么样的改革方案都不能侵夺这种既得利益。因此宅基地确权的最基本原则就是把当前农民占有的宅基地使用权通过法律程序确认给他们。宅基地确权一方面是农民居住用地福利确认的过程,一方面也是宅基地福利的消亡过程。农民结束这种独享的“用地福利”,开启真正的农村房屋产权时代,真正实现广大农民的财产权利和迁徙自由。具体方法包括:

2.1 一次性无偿分配农村居住用地使用权,搁置所有权问题

近代物权法主张使用权优于所有权,分离使用权和所有权,并进一步完善使用权的做法在目前中国的制度环境下显然具有更高的经济效率。依次思路,符合条件的农户都可以为自己的房屋申请产权证,该房屋产权证包括其所占土地的完整使用权,宅基地使用权期限可以设置为70年,由于房屋所有权是永久的,根据《物权法》的规定,期满时只要宅基地上有合格的住房,其土地使用权就可自动续期。虽然目前法律中缺乏对住房用地使用权续期的具体办法的规定,但与城市住房用地使用权相统一仍是可行的制度安排。

在确权的过程中,必须注意公平的问题,即每户只能获得一个房产证,坚持“一户一宅”。登记获得过宅基地产权证的农户不得申请第二个宅基地,对于已有多处宅基地的农户,可由农户决定其第一套宅基地以申请合法宅基地产权证,其余的由政府补偿征回,加入到宅基地分配资源中或者调整为其他用地,补偿价格应以成本补偿为原则。这样,“一户一宅”原则在实践中转变为“一户一证”政策的实施。

确权的过程必须保证宅基地权利为每个“当前的”“合法的”农民所有(超生人口不计算在内,出于计划生育的目的,可以规定有权获得免费宅基地的农村人口必须满足一定年龄要求,以避免超生出现),确权完成后,不再无偿划拨居住用地,新增人口也不再有权获得无偿划拨的居住用地。新分户的农村人口解决住房问题的途径主要有三个:继承、购买商品房、排队等福利房。因为当前的分配是不排除老人的,年轻人可以继承祖父母的宅基地,这样也利于农村养老问题的解决;中国城市化进程加速,农村人口数量减少,农村宅基地并不紧缺,购买他人弃置不用的宅基地不会构成沉重负担,购买乡镇的商品房也是一个选择;如果前面两条都不能实现,还可以借助农村住房保障来解决居住问题。

2.2 打破农户居住用地面积的刚性限制,改为超标收费制和累进收费制

“一户一宅”之外的另一个公平原则是“面积法定”,平均居住用地虽然是一个美妙的理想形态,却也是难以达到的状态,当前农户的居住占地不均衡情况比比皆是,依靠强制手段收回超标用地的做法会造成更大的矛盾冲突,利用经济调节手段才是节约居住用地的最佳选择。

确权之初,可以采取半卖半送的方法赋予农户宅基地产权证。符合条件的农户向当地政府递交宅基地使用证申请,政府根据办证规则赠予和出售相应的宅基地给农户。面积在标准内的不收费,超过标准的必须交付超标费。比如,某省根据本省人口和宅基地的现状规定,人均可以免费获取40平方米的宅基地,但是某户四口之家现有的宅基地占地240平方米,则多占宅基地80平方米,多占的面积按照每平方米100元购买,农户在缴纳了8000元的购地款之后,可以获得宅基地产权证。另外,多占面积的购买价格可以梯度上升,实行累进制收费。对农户占用宅基地的超标部分划分等级,再对不同等级设定不同的购地价。如前面的例子中,如果设定超标面积第一级为40平方米,购地价为每平方米100元;第二级为41-80平方米,购地价为每平方米200元,则该农户所需缴纳的购地款应为12000元。在议定标准面积、超标梯度和地价时则应充分考虑当地的土地类型、公共设施水平和农户生产模式及生活形态,在合理经济调节的基础上实现宅基地使用权分配的公平。

对不愿意花钱购买宅基地产权证的超标农户,也可以暂时维持现状,但是其住房不能获得产权证,也不能上市交易。农户可以选择在需要的时候办理产权证,但是晚于规定时间后超标面积的购买价格会上涨,升幅至少要考虑到土地增值、通货膨胀和CPI指数。

3 城乡居住用地市场统一后的制度前景

3.1 城乡住房市场统一,住房流转条件放开,住房价格体现真 实价值

宅基地确权,一方面以福利分配为主要形式完成了宅基地作为福利的使命,一方面也通过法律保障了农民的财产权,实现了农民房屋和居住用地的资产化,奠定了城乡住房市场统一的前提。

流转空间放开,对农民而言,首先是宅基地与房屋产权的交易对象不再局限于村集体组织或者本村村民,一定区域范围内其它村集体及其成员、外地来此长期从事农业生产的准备在此定居住的人员、城镇居民和法人组织,都可以成为农村住房产权的受让方。农村住房通过统一的市场逐步实现在全社会的自由流通。

其次,流转方式多样,包括买卖、赠与、作价入股、抵押、租赁等。农民可以根据自身情况和市场需求,选择将其房屋及其居住用地出售、出租给市民,也可以出售给开发商,或者选择将宅基地的使用权当作出资,与包括房地产开发商在内的受让者进行合作开发、建房,然后通过合同的方式约定所建房屋的所有权与使用权。宅基地产权除了通过转让获得收益外,更可以作为抵押物品得到金融机构的贷款,获得创业和生产发展所需的资金。

再次,在市场交易中,农村住房的租赁或购买的最终价格由交易双方协商确定,由市场机制调节,与现有的国有土地交易市场逐步接轨,农村住房的价格必然上升,其真实价值将在市场中以交易价格显现出来,减少和避免了隐性流转中宅基地及居屋价值被低估给农民带来的损失。

3.2 打开城市大门,安心退出农村――农民入城居住的制度前景

统一的城乡居住用地市场向农民打开了城镇大门,更让他们具备了购房的经济基础。选择进入城市的农民,通过农村住房的转让而获得一个有效的购房资金来源,农民可以在房地产市场上购买住房,也可以选择与政府谈判,用宅基地去置换商品房。在城镇购房成为希望在城市发展的农民共同享有的选择权。

从政府的责任来说,对于弃农入城的农民,要考虑将其逐步纳入城市保障性住房的范围,加大农民工公寓建设,对有购房需求的农民则在其公积金、购房贷款、有效抵押物等方面予以支持,进一步释放农民的购房潜力,降低农民进城居住的门槛。

解决了农民在城市是否有房住的问题,进一步的制度改革是要让他们住得起房。因此要为农民在城市的就业和发展提供制度性支持。例如,可以借鉴某些地区的改革经验,推进“三置换”工作,进城农民不仅可以将其宅基地的使用权置换成城镇商品房,还可以土地承包经营权和集体经济组织中的资产所有权置换为城镇社会保障和合作社股权,从而实现“带房、带保、带股”进城镇。在就业创业支持方面,可以尝试对进城农民实行统一的社会就业失业登记制度、城镇就业困难人员援助制度和职业培训制度,在一定时限内免费介绍岗位。对有创业愿望的农民,优先解决小额信贷。在教育、文化、卫生、体育等方面进城农民与所在城镇居民享受同等机会和权益等等。

3.3 自主选择购房,突破城乡限制――市民购买农村住房的制 度前景

事实上,城市化发展中的城乡人口对向流动和多向流动,使得城乡居民的混居已经成为一种趋势。城乡居住用地市场统一后,城市居民在住房上有了更多的选择空间。可以预见的结果,首先是地方政府对土地供应的垄断和房地产开发商对房屋供应的垄断被打破,住房及土地的丰富供给有助于医治城市畸高房价的病态,还原中国城乡住房的真实价值和“居住”属性;然后是原先非法的“小产权房”合法化,市民购买农村住房的制度壁垒被消除,这有助于城市人口和资本向农村的转移,推动城乡的协调发展;第三是城市住房的原有四个等级――商品房、限价房、经济适用房和廉租房将逐渐被商品房和廉租房二层体系取代,消费者可以根据自己的购买能力和偏好在市场上自主选择购买不同档次、面积、款式、风格、区位和价格的商品房,而收入偏低者则享受政府提供的廉租房或廉租房补贴。

城市居民购买农村住房的动机有很多,一般可分为三种:工作生活方式变更引起的居住迁移,基本住房条件改善的需求性购房,基于低成本和高收益预期的投资性购房。在统一市场的条件下,土地和住房价格趋于合理有序,短期投机的购房行为将因收益递减而转变为理性的长期投资,需求性购房将成为主流。因此政府需相应放宽对购房套数的制度限制,转为通过财税政策梯级增加购房和持房成本,让多买房者承担更多的社会责任,在再分配中实现公平。

4 实现“产权农宅”需要的配套制度

农村宅基地的确权过程需要一些配套的改革,比如宅基地产权置换制度和收购储备制度,农村廉租房政策和城乡统一的房地产税制等。

4.1 宅基地产权置换和宅基地收购储备制度

对土地依赖性的不同和自身条件的差异,使农户在处置宅基地和房产时出现分化,通过市场解决住房问题并不是农民唯一的选择,农村宅基地改革应该考虑住房用地产权的置换。在自愿、公平的原则下允许农民在规定区域内进行宅基地产权的置换,在置换的过程中,必须赋予农民平等的谈判地位和权利,置换补偿不应该由政府或农民单方面说了算,而应该由双方协商确定,给农民以本该有的平等交易地位及讨价还价的权利。也可以支持和鼓励建立诸如“农协”一类的农民组织,作为农民正当利益和需求的表达途径。宅基地产权置换过程中,政府不再和每户农民谈判,而只要和相关的农民组织谈判就可以了,这样,既可以降低谈判成本,又可以提高办事效率;另一方面,当政府侵犯农民利益时,农民可以有效地组织起来维护自己的权益。

农村住房用地的集约化,除了依靠宅基地产权置换之外,也可以尝试建立农村宅基地储备制度。在农户自愿的前提下,收回农户的宅基地及房宅,使空闲或多余的农村宅基地和农宅集中起来,在对农户按标准进行补偿后,将农村宅基地储备起来,再根据农村建设规划,有计划且合理地将农村宅基地进行置换、分配、出租等。

4.2 保障农民住房福利

“产权农宅制度”使农村住房实现了商品化,但农民的住房福利也要得到保障。无论对城市扩大化和新农村建设的实践进行观察,还是对“产权农宅制度”带来的影响进行预测,农民居住逐步集中化都是必然的趋势。集中过程中会有极少数农民出售农村住房,最后无处居住。但农民是具备经济理性的,他们懂得如何经营自己的财产,这部分无家可归的农民的出现是个别特殊情况,不会是一个严重的社会问题。那些没有购买力和承租力的绝对贫困农户可以寻求政府的“农村廉租房”,政府应积极寻找合扩展房源作为农村廉租房来保障这一部分的落难农民。以上所言的住房福利保障均是为保留着农民职业身份的农户提供的,对于“农民市民化”过程中出现的非农职业的失地农民(例如农民工),应该允许其加入市民享有的住房保障体系中。

4.3 城乡统一的房地产税制

“产权宅基地”制度意味着农村住房与城市住房在产权地位上的统一,意味着农村宅基地经确权分配后由集体产权变成了私人产权。这要求城乡统一的房地产税制。可以将现行的耕地占用税和城镇土地使用税统一为“住房占地使用税”,与原有的房产税、城市房地产税合并为“房地产税”。实行房地产税后,农民将和城镇居民一样,其房产不分生产经营还是自用,均被纳入征税范围。在税目设计上,为房屋与占用土地分别设计税率,实行轻税政策,以减轻农民的实际负担,不增加或少增加城镇居民的负担。对于宅基地面积未到法定标准的农户、贫困农民、孤寡老人和遭受天灾人祸的纳税人,政府应给予税收的减免。

参考文献

[1]盛荣.农村宅基地制度改革的目标及方案分析[J].中国农业大学学报(社会科学版),2005,(4).

[2]刘庆,张军连,张凤荣.经济发达区集体非农建设用地流转初探――以农村宅基地为例[J].农村经济,2004,(2).

[3]金晓月.农村宅基地流转模式构建探析[J].农村经济,2006,(7).

[4]赖德华.宅基地流转不宜受限制[J].中国土地, 2005,(11).

[5]季学明.完善农民宅基地流转机制[J].党政论坛, 2007,(6).

[6]刘桔林,王焕清.再论城乡统筹发展的财政对策[J].湖南财经高等专科学校学报,2006,(2).

第5篇

各级政府要按照节约用地要求，确保耕地保有量和基本农田面积不减少，严格控制建设用地总规模和建设占用耕地规模，从紧安排建设用地增量。落实科学发展观的具体要求，全面促进节约集约用地。切实保护耕地、保障经济社会全面协调可持续发展的重要措施，各级政府国土资源管理的重要任务。各级政府要把建设用地的思想统一到严格土地管理上来，把工业化、城镇化的发展观念统一到节约用地上来。

二、按照节约集约用地原则。严格审查调整各类相关规划

（一）要突出土地利用总体规划的整体控制作用，强化土地利用总体规划的整体控制作用。各级政府在组织编制与土地利用相关的规划过程中。各类相关规划要与土地利用总体规划相衔接，所确定的建设用地规模必须符合土地利用总体规划的安排，年度用地安排也必须控制在土地利用年度计划之内。不符合土地利用总体规划和年度计划安排的必须及时调整和修改，核减用地规模。

（二）科学确定城市定位、功能目标和发展规模，从严控制城市用地规模。城市规划要按照循序渐进、节约用地、集约发展、合理布局的原则。严格按照国家标准进行各项市政基础设施和生态绿化建设，严禁规划建设脱离实际需要的宽马路、大广场和绿化带。

三、充分发挥市场配置土地资源基础性作用。

（一）必须通过招标拍卖挂牌方式确定土地使用者和土地价格。经营性土地出让前要制订控制性详细规划和土地供应方案，严格落实经营性用地和工业用地招标拍卖挂牌出让制度。经营性用地和工业用地。明确容积率、绿地率和建筑密度等规划条件，规划条件一经确定，不得擅自调整。国土资源部门要会同发展改革、规划、建设、环保等部门制订工业用地招标拍卖挂牌出让计划，拟订出让地块的产业类型、项目建议、规划条件、环保要求等内容，作为工业用地出让的前置条件。对现有工业用地，符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的不再增收土地价款。工业用地，要严格执行国土资源部《关于和实施<工业项目建设用地控制指标>通知》国土资发〔〕24号）规定的容积率、建筑系数、投资强度、绿地率和行政办公及生活服务设施用地比例等指标。鼓励企业依据土地利用总体规划和城市规划，经依法批准建设多层厂房。

（二）用于廉租房、经济适用住房、限价房和90平方米以下普通商品房的比例不得低于70%优化住宅用地结构。住宅用地中。

（三）强化用地合同管理。也不得按土地价款缴纳比例分割发放土地证书。土地出让合同和划拨决定书要严格约定建设项目投资额、开竣工时间、规划条件、价款、违约责任等内容。未按土地出让合同缴清全部土地价款的不得发放土地证书。

（四）将闲置、低效利用的土地及时纳入政府土地储备库。市、县（市）政府要加大土地收购储备资金投入力度，进一步完善土地收购储备制度。各地要根据实际采取无偿收回、依法没收、有偿收购等方式。并积极拓宽融资渠道。今后，经营性用地、工业用地都要争取实施“净地”出让。

（五）国土资源部门的统一组织下，加快建立建设用地使用评价制度。各地要在第二次土地调查的基础上。对现有建设用地的开发利用情况、利用强度和综合承载能力等进行普查评价，重点对各开发区土地利用情况进行评估，核查后结果向社会公示。并按照法律法规和政策规定，处理好建设用地开发利用中存在问题。今后各项建设要优先开发利用空闲、废弃、闲置和低效利用的土地，鼓励开发利用地上地下空间，提高土地利用效率。对符合“布局集中、产业集聚、用地集约”要求的开发区，优先安排建设用地指标。

四、加强农村土地管理。

（一）整合盘活存量集体建设用地。依据规划稳妥开展农村集体建设用地整理，鼓励整合农村集体建设用地。要按照依法、平等互惠、自主自愿的原则。提高集体建设用地的使用效率，改善农民生产生活条件，促进社会主义新农村建设。要严格按照镇、乡、村规划，依法批准农民住宅建设用地；农民住宅建设用地要先行安排利用村内空闲地、闲置宅基地。当地政府要鼓励村民自愿腾退宅基地或符合宅基地申请条件而购买空闲住宅。

（二）加强宅基地管理。国土资源管理部门要严把农民宅基地用地审批关，建立农民住宅信息动态查询系统。控制农民超用地标准面积建房。要建立农村人口、家庭、婚姻、住宅情况的信息库和动态查询系统，逐步清理历史遗留的一户多宅问题。城镇居民不得到农村建设住宅或购置宅基地、农民住宅及“小产权房”土地承包经营者不得以建设农业生产看护房名义建设住宅和别墅。

五、严格监督检查。

（一）作为建设用地项目竣工验收的一项内容。没有国土资源管理部门的检查验收意见，完善建设项目竣工验收制度。要将建设项目依法用地和履行土地出让合同、划拨决定书的情况。或者检查验收不合格的不得通过竣工验收。

（二）加强对节约集约用地的监管工作。国土资源管理部门要会同监察等有关部门持续开展节约集约用地情况的执法检查。依法依纪追究有关人员的责任。各级政府要加大对闲置土地的清理力度，严格执行闲置土地处置政策。土地闲置满两年、依法应当无偿收回的坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的要督促用地单位及时充分利用土地，或采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的按出让合同或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。同时对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。全面防范企业“圈占”土地，防止产生新的闲置土地。

第6篇

【关键词】鄱阳湖区域；农业管理模式；实证分析；政策建议

一、鄱阳湖区域农业管理模式的现状

1.传统意识与现代思维同在

鄱阳湖区多湿地，水生、湿生和沼生植物较常见，农业生产经营比较粗放、原始，“靠湖吃湖”、“围湖造田”仍然是当地农业增收的主要方式，属于一种掠夺式的无序利用，严重制约了该区域农业和农村经济向广度和深度的拓展。

与此同时，当地政府正大力促进现代农业科学技术与设备在农业生产中的推广和应用，推进农业生产力向更高层次发展，实施集约化低碳化的农业管理模式，推动传统农业向现代农业转变。

2.落后工艺与先进科技交织

当代，生物和信息技术正成为农业发展的基石和提高农业核心竞争力的关键因素，集中体现在新快速繁育、新物种塑造、新农业工厂的构建以及新能源和新空间领域的拓展及农业生产的标准化、精确化和高效化等方面。其运用不仅能极大提高鄱阳湖区农业生产率，优化区域农业产业结构，并且也将改变农业的传统工艺特性，使得农业的内涵和外延发生深刻变化。

3.手工操作与机械作业并存

随着农业科技的发展，农业机械化水平不断提高，农业生产已经逐步摆脱传统的手工耕种模式，渐渐向机械化耕种模式转变。耕地、播种、除草、浇水、收割等生产环节都已经开始实现机械化。

二、鄱阳湖区域农业管理模式“弱质”的原因

鄱阳湖区域农业管理模式的“弱质”可以归咎于政府、企业与中间商、农户与消费者等三个层面、这其中涉及到农业生产、加工、流通及消费等多个环节[2]。笔者将将通过劳动力、资金、市场、农业保护政策及土地管理模式几个方面详细对其原因进行剖析。

1.劳动力素质较低

主要表现在两个方面：一是观念陈旧，思想保守，组织化程度低、信息意识较弱，一味追求产量而忽视质量、无视市场需求。二是科技、文化、管理素质差，掌握和运用新技术、开发新品种难，缺少专业技术人员。

2.资金投入不足

一方面，农业投入渠道单一，主要依靠财政信贷、农村集体和农民个人投入，缺乏专门从事风险投资的产业投资基金，投资渠道单一；另一方面，农业投入在区域投入中所占比重太小，基础性投入不足，落后破旧的农业设备得不到更新，农业科研成果得不到推广，无法适应现代农业发展的需要。

另外，鄱阳湖区域第二、三产业近年来得到了迅速发展，其产值在区域国民经济中所占份额急速上升，在工业迅速发展的同时，农业产值份额随之下降。[3]在二、三产业预期的投资效益和投资机会激增的情况下，大量挪用挤占了农用资金的比重，农产品收购款常常不能兑现，出现“白条”现象，直接侵害农民的利益，严重打击农民生产积极性，反映出农业生产资金支持和服务系统完善方面仍然存在严重问题[4]。

3.市场竞争意识滞后

农产品销售脱节是农业发展中最为常见的也是最为困扰的问题，这种情况一方面同产品结构和质量有关。另一方面，是缺乏及时有效的信息引导、技术指导以及加工、储藏、运销服务的结果。

4.环境保护观念欠缺

农业是对于自然环境依赖性极强的一个特殊的产业。鄱阳湖区域尽管有着优越的自然环境条件，但是频繁的自然灾害和掠夺式资源使用方式使得生态环境日趋脆弱，因此保护和改善生态环境尤为重要。鄱阳湖生态经济区各地应根据不同的地理条件资源优势发展生态农业。[5]加强农业保护，搞好水土保持，扩大森林覆盖面积，保护和利用好现有动植物资源。这一方面需要国家对该区域给予节能减排、绿色循环经济、新能源等方面的优惠政策，另一方面需要该区域自身提高环境保护意识，建立相关的保护制度和措施。

5.土地管理模式混乱

根据《中华人名共和国土地管理法》和《中华人名共和国物权法》的相关规定，集体所有的土地在进入市场，或通过转变用途获得增值时，只能将集体土地征用为国有土地，即未经允许不得擅自改变流转后的土地用途。然而在对鄱阳湖区的调研中，笔者发现承包耕地流转用于城镇开发区、乡镇企业、私营企业、矿山开采、厂房出租和农民自建房的不在少数，甚至在一些区域还出现采用“以租代征”、“自征自用”等方式，导致“无证用地”的现象。小产权房交易等土地隐形市场的存在也严重侵害了农民的土地权益。同时，还发现相当一部分农村土地流转没有签订流转合同，仅仅只有口头协议。即使是签订了合同的流转行为也存在着形式不规范，内容过于简单，条款不完整的问题，对于流转双方的权利义务及违约责任、承包土地上附着物处置、有关赔偿条款等缺乏明确的规定，这使得鄱阳湖区农村土地流转纠纷类型多样。[6]加之政府的农村土地流转管理职能不甚明确，在实际操作中往往无章可循、无法可依、管理和服务难以到位。

三、提高鄱阳湖区域农业管理效率的政策建议

1.适应市场机制的要求，实现标准化规范化生产

首先，以市场为导向，以效益为中心，重点发展市场前景广阔、产业覆盖面积大、促进农民增收效果明显的农业产业；大力发展农产品的流通业。其次，统筹城乡经济与社会互动发展、统筹人与自然和谐发展、统筹农业传统功能与服务都市发展功能、统筹农业内部产、加、销互促发展，统筹政府引导与市场调节有效结合，实现经济良性发展和自然环境友好发展。最后，按照市场经济规律进行运营和管理，实现规范化生产，标准化管理，社会化服务，市场化经营，企业化运作，以及产业化发展模式，突出发展适应国内外市场需求的无公害食品、绿色食品、有机食品，形成生态农业产业链和生态农产品基地，促进经济效益、社会效益、生态效益三者的有机统一。

2.健全土地流转市场，规模化发展区域经济

土地是农业发展的重要基础，土地流转问题是农业发展的关键问题，是实现土地集约化、规模化经营的有效途径。中央要求“健全农村土地承包经营权流转市场”，即要求在坚持农村土地家庭承包经营制度不变的基础上，创新农业生产经营机制，推动土地适度规模经营，促进现代农业的发展。鄱阳湖区域在你坚持稳定土地所有权、活化土地使用权的原则下，采用各种等土地流转形式，以扩大土地的规模经营，但就整体而言，还未形成有序的土地流转机制，土地流转规模偏小。因此，需要依法引导农业经营主体集中土地，按照企业化的运作方式，积极发展多种形式的农业规模经营，创新与农民群众之间的利益连结机制，走区域化、集约化、品牌化发展道路。

3.加强区域基础建设，优化区域产业结构

现代农业的发展离不开农业基础设施硬件配套发展，鄱阳湖区域地理位置特殊，具体要做到：彻底清理水库、水塘、河流、湖泊淤泥，增大库容；加固、加高圩堤，提高防洪标准，切实增强防洪、蓄洪能力；增加蓄水能力，提高防旱、抗旱标准，确保旱灾年份农业丰收；疏浚河道，畅通水路根据需要等。[7]围绕优势特色产业的布局规划，优先安排农业基础设施建设项目，构建山、水、田、林、路配套发展的现代农业，走设施农业发展的道路。

4.改革资本投入方式，多元化投资渠道

在国务院批复的鄱阳湖生态经济区规划中，有大量项目需要通过资本市场、通过投资渠道多元化来筹措资金。这就要求当地政府按照公益性与经营性相结合的思路，创新投资机制，吸引城市资本参与农业建设。一方面，必须确立以政府财政为主导的投入机制，改善和优化支农资金投入方式，建立严格的资金管理与运作监管机制，把提高资金使用效率作为资金管理的首要目标。另一方面，增加公共财政对新农村建设投入额度，建立稳定的支农资金投入机制，同时尽快制定切实可行的”工业反哺农业”相关政策措施。最后，应通过采取股份合作制方式来组建各类生产合作社、农产品物流配送中心和农产品加工企业，实行资金共筹、利益共享、风险共担、产权清晰、利益相关的经营体制，广泛动员社会力量，让社会资产、外来资金和非公有制经济成分充当资本运营的主体。

5.引入国际竞争机制，确保农业优势发展

在我们制定今后湖区农业产业政策的过程中，必须以国际大环境为背景，充分考虑农业国际化和农业产业的区域关联因素，扬长避短，突出优势，才能使农业产业在未来的国际竞争中占据更有利的位置。[8]

参考文献

[1]邱丹.鄱阳湖生态经济区农业竞争力研究[D].江西：江西农业大学，2011.

[2]戴天放.鄱阳湖流域农业环境变迁与生态农业研究[D].福建：福建师范大学，2010.

[3]余欣荣.鄱阳湖区开发研究[D].江苏：南京农业大学，2000.

[4]殷瑞普.河南省农业社会化服务体系建设刍议[J].甘肃农业，2012（5）：14.

[5]席鹭军，邓燕萍.生态与经济协调发展视角下鄱阳湖生态经济区产业布局构想[J].九江学院学报，2011（1）：58.

[6]苏延科.现代都市农业发展障碍研究[D].重庆：西南大学，2011.

[7]黄国勤.鄱阳湖生态经济区高效生态农业的发展[J].中国农学通报，2010（26）：311.

[8]黄小晶.农业产业政策理论与实证探析[D].广东：暨南大学，2002.

基金项目：江西省社会科学“十一五”规划课题《鄱阳湖生态经济区农业合作组织的创新与发展研究》阶段性研究成果（课题编号：10YJ65）。

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第7篇

在充分肯定成绩的同时，我们也要看到，我县新型城镇化建设的步伐还不够快，城镇化率低于全市、全国平均水平，城乡发展差距仍然较大，城乡二元结构还很明显等等。就城市建设而言，这几年我们在“两城”建设上实现了“量”的扩张，拉开了城市发展的框架，为未来一段时期的发展打下了基础、留足了空间，但在“质”的提升上还不够，城市的能级、品质、功能配套、人文底蕴等与先进地区相比还有一定的差距，与广大群众对城市美好生活的向往相比还有不小的距离。可以说，加快完善城市功能、提升城市品质，已成为当前和今后一段时期推动无为新一轮城市发展的迫切需要。

高品质城市是集聚高素质人才、培育高水平产业的重要载体。在工业化初期，有什么样的产业就会有什么样的城市；在工业化中后期，有什么样的城市就会有什么样的产业。当前，我县已经进入了工业化中后期，城市对经济社会发展的拉动作用将更为明显，只有加快打造高品质的城市载体，才能更大范围地集聚高端要素，推动产业转型升级，提升经济发展的质量和效益。从另一个层面来讲，随着“高铁高速时代”的到来，我县与“珠三角”、“长三角”、“京津冀”等重要经济圈的联系更加紧密，区域一体化已进入加速期，一体化对无为来说是一把“双刃剑”，我们既面临“同城效应”带来的机遇，也面临“虹吸效应”带来的考验，是成为外部要素的集聚地，还是成为本地要素的输出地，关键看我们城市的功能、品质和能级。下一步，县委、县政府推进城市建设总的定位和蓝图就是要围绕“撤县设市”的目标，提升无城中心城市功能，打造高沟滨江新城，推进“两城”一体化发展，最终建成70万人口规模的滨江新型中等城市。今年，要按照“三治三增三提升”的要求，大力开展“城市建设提升年”活动，着力打造城市升级版，同步提升城乡环境和品质，努力走出一条内涵式的新型城镇化发展路子。

（一）着眼长远发展，推进城市规划水平新提升。规划是城市建设的龙头，在加快建设新型中等城市的过程中，我们要坚持以一流规划引领建设。要突出全域抓布局。前不久，国家发改委制定了关于“十三五”市县经济社会发展规划改革创新的指导意见，强调要增强市县政府空间管控能力，将市县全域划分为城镇、农业、生态三类空间，形成统领市县发展全局的规划蓝图、布局总图。我们要按照这一要求，牢固树立全域规划理念，做好各项调研准备工作，推动经济社会发展、城乡建设、土地利用、生态保护等规划“多规合一”，实现县域规划一张图。要突出重点抓完善。进一步完善无为城市总体规划、高沟滨江新城发展规划和县域镇村体系规划，更好地发挥规划的引领作用。统筹考虑城市建设、产业发展、扩大就业、公共服务等问题，善于借智借力，拓宽眼界视野，加快编制相关控制性详规和专项规划，不断提升规划档次和水平。要突出刚性抓执行。进一步强化规划即法的理念，任何单位和个人都不得随意变更规划，相关部门要加强规划实施监督，健全动态巡查机制，对违反规划建设的行为坚决依法查处到位，确保一张蓝图绘到底、干到底。

（二）完善配套功能，推进城市承载能力新提升。今年全县城建重点工程和项目总体是按照“主攻城东新区、彰显城南新貌、完善老城功能、全面提升水平，加快建设高沟滨江新城”的思路来摆布的，不再铺新的“摊子”，着力点是在完善基础配套、强化城市功能、提升城市品质、改善城市环境上下功夫，力争全年城建总投入不少于35亿元。无城以城东新区高铁站前广场、城南新城水体景观带、老城东一环区域开发建设等为重点，不断完善城市基础设施和功能配套，树立城东新区对外窗口形象，完善城南新城城市功能，改善老城区域整体环境；高沟滨江新城以滨江大道、污水处理厂、城市综合体等为重点，进一步拉开框架、完善配套、提升形象。无城各城建指挥部和高沟滨江新城建设指挥部要围绕这些重点工程和项目，进一步健全城市建设推进机制，加强任务分解落实，强化分层分级调度，依法做好征拆工作，全力协调解决问题，确保所有工程都能按照既定的时间节点加快推进、顺利完成。

（三）坚持以业兴城，推进城市产业发展新提升。城市是产业的载体，产业是城市的根基。要坚持走产城融合的发展路子，促进城市与园区融合发展，无城要依托城东工业园、高沟滨江新城要依托高沟经济开发区，完善“两区”配套功能，提升产业承载能力，大力发展新技术、新产业，促进创业集聚、就业集聚、居住集聚，推动城市空间与产业空间高度契合、协调发展。促进城市与服务业融合发展，有效整合城市各类资源，加快推进国购蓝鼎商业中心等一批商贸服务业项目建成运营，扩大城市消费规模；积极引入新模式、新业态，加快养老、健康、文化旅游、电子商务等现代服务业发展，适应城市高端化消费需求；加快

房地产业和建筑业发展，去年我县房地产业和建筑业分别上交税金4.7亿、2.6亿元，占地方税收的33.9%、18.6%，对经济发展的贡献越来越大，要发挥这一优势，积极引进高品质房地产开发项目，保持房地产市场供需基本平衡，促进房地产业健康发展，落实好支持建筑业发展的政策，吸引更多的无为建筑企业回乡发展，早日把无为建成建筑业强县。促进城市与社会事业融合发展，教育、医疗等社会事业发展，是一个城市高端要素集聚的必要条件，我们要树立抓社会事业也是抓产业发展的意识，加快推进县医院综合楼等一批社会事业重点项目建设，积极引进宁波光华学校等一批优质资源，做好安徽中医药高专在无为设立分校工作，加大名校、名院等的培育力度，更好地汇聚人气、商气，带动产业发展和城市建设。（四）围绕彰显特色，推进城市品位实现新提升。特色就是一个城市区别于其它城市的个性和品味。就我县来言，一要在“水”和“绿”上做文章，无为最大的特色就是“水”和“绿”，要围绕“水脉绿城”，发挥好水的优势，加快推进水景公园、东环城河湿地公园、西河景观带等的建设，放大无为滨江亲水特性；大力建设绿色长廊、生态林地、街头绿地、游园小品，加大城市“绿量”，提升绿化水平，打造多姿多彩、富有特色的城市绿化景观，努力争创“全国园林县城”。二要在“魂”字上下功夫，文化是城市的灵魂，要注重挖掘无为历史文化资源，加快县文化中心、米芾文化公园等项目建设，并把历史文化元素融入到城市的风貌设计、景观打造乃至单体建筑中，让人时时处处都能感受到历史文化的内涵，从而展现城市独特的文化品味。三要在“精”字上把好关，就是要精益求精，提高设计水平，建设精品工程，尤其是那些关系城市长远发展的功能性基础设施项目、处于重要节点关系整个城市形象的重点工程，更要从项目论证、规划设计、工程施工等每一个环节上严格把关、精雕细琢，努力打造更多的城市亮点。

（五）创新投入机制，推进要素保障能力新提升。去年以来，国家相继出台了一系列文件，进一步加强地方政府性债务管理，使我们现有的融资平台融资功能受到限制，因此我们推进城市建设，急需要解决好钱从哪里来的问题。要积极适应形势和政策变化，加大向上对接力度，争取发行城市基础设施建设债券，用好棚户区改造政策，不断扩大上级对城市民生项目的支持力度。要加强学习研究，加快投融资体制改革，加大城市招商引资力度，积极运用PPP等模式引入社会资本参与城市基础设施建设和运营，激发民间投资活力。要牢固树立经营城市的理念，坚持“一个池子蓄水，一个龙头放水”，进一步管好盘活城市土地资源，加大政府城市资产运营管理力度，发挥好最大效益，多渠道筹措建设资金。县城投、宜居公司等融资平台要积极转型，利用优质的城市资产和资本，采取参股、合作等方式，下活经营城市这盘棋，更好地发挥作用。

（六）注重建管并重，推进城市管理水平新提升。要巩固第三届全省文明县城创建成果，加快推进城市管理提档升级，抓好城市外在形象、内涵品质和人的素养的全面提升。要进一步完善城市网格化、信息化管理等长效机制，重点整治车辆乱停、广告乱设、烟花鞭炮乱放、背街小巷脏乱差等一批影响城市形象、市民生活的突出问题，大力推进棚户区、“城中村”、背街小巷等的改造，努力打造整洁、优美、和谐的城市人居环境，提高市民对城市建设和文明创建的认同感、满意度。要注重运用市场化手段、改革的办法，建立健全政府购买社会组织服务机制，进一步改革规范出租车、公交车运营管理，提升城市管理水平。要不断健全控拆违长效机制，严格落实属地管理责任，严厉打击小产权房等违法建设行为。要加快实施城市四门入口绿化、亮化、美化建设，加强对高铁站前广场等重点区域的环境综合管理，不断提升无为对外形象。

当前，经济发展进入了新常态，农业农村工作也面临着新的形势、任务和要求。前不久召开的中央农村工作会议和全省农村工作会议都强调，“要主动适应经济发展新常态，坚持以‘稳粮增收、提质增效、创新驱动’为总要求，加快转变农业发展方式，深入推进农村改革发展”。从无为的实际来看，我县仍然是一个农业大县，正处在向农业强县跨越的关键时期，农业产业结构还不优，农村基础设施仍较为薄弱，农民增收的任务还十分繁重，做好“三农”工作意义重大，必须摆上更加突出的位置，紧抓不放，长抓不懈，努力让农业强起来、农民富起来、农村美起来，加快实现由农业大县向农业强县的跨越。

第一，发挥资源优势，积极推进农业结构调整。一要稳定粮食生产。我县作为粮食生产大县，要牢牢守住底线，认真落实各类种粮补贴，调动农民种粮积极性。要抢抓政策机遇，加快推进高标准农田建设，着力解决农田水利“最后一公里”问题。要深入推进粮食高产创建，强化示范带动效果，确保粮食播种面积稳定在130万亩以上。二要发展特色农业。农业的竞争力源自农业的特色，要发挥我县农产品资源丰富的优势，重点在品种更新、品质提升、品牌创建上下功夫，推进优质粮油、高品质棉花、高效蔬菜、生态畜禽、特色水产和苗木花卉等七大农业主导产业基地建设，扶持壮大一批有基础的县级千亩特色农业精品园；要加快构建现代农业产业体系，推动农业与科技、旅游、生态、养生等相融合，大力发展设施、生态、休闲、观光农业，全力推进农业转型升级。三要强化科技示范。要整合各类项目资金，建立现代农业科技示范推广项目支撑和长效投入机制，引导农业结构调整，提高农业综合效益，促进农业发展从主要追求产量增长向数量、质量、效益并重转变。

第二，促进集中集聚，加快农业产业化发展。要坚持走以龙头企业为核心、家庭经营为基础、专业合作社为纽带的现代农业产业化发展之路，打造产购销一条龙的完整产业链。要发挥好农业“接二连三”的作用，大力实施农业产业化“322”发展规划，高标准推进开城省级现代农业示范区核心区和物联网示范工程等项目建设，加快推进羽毛羽绒产业园起步区路网、管网、供电、污水处理等基础设施建设，谋划建设食品工业园，推进农副产品加工业向园区集聚发展，力争全年农产品加工产值增长10%以上。要加大招商引资力度，农业发展受宏观经济环境的影响不大，在新常态下推进农业招商正当其时，相关乡镇要积极走出去，加大招商对接力度，加快引进一批农业产业化龙头企业，重点推进华西希望生猪养殖等一批大项目尽快签约落地，力争全年新增市级以上农业产业化龙头企业5家，努力实

现国家级龙头企业零的突破。第三，突出关键环节，构建新型农业经营体系。要培育壮大新型经营主体。进一步完善各项扶持政策，大力培育农民专业合作社、家庭农场和农村规模种养大户等农业新型经营主体，积极引导工商资本投资农业创办产加销各类农业经营实体，力争全年新增农民合作社30家以上，发挥示范作用，带动农民增收。要促进适度规模经营。对土地流转，各乡镇要合理进行引导，土地流转并不是规模越大越好，关键要提高土地流转效益。各乡镇对由谁来流转、流转的规模、流转后做什么等都要进行把关，进一步完善土地流转合同管理等制度，坚决杜绝变向的“圈地”行为，促进农村土地真正向有实力的新型农业经营主体集聚，发展因地制宜、形式多样的适度规模经营。要发展农业社会化服务体系。一方面要创新农业公益体系，稳定和加强基层农技推广等服务机构，着力解决在农技推广、动植物疫病防控等方面的“最后一公里”问题。另一方面要创新农业经营体系，大力培育水稻标准化育秧工厂、农机化生产服务等经营组织，更好地满足各类经营主体需求。

第四，瞄准市场需求，推动农业向“消费导向”转变。要引导农民瞄准市场需求，适应消费结构升级的趋势，增加市场紧缺和适销对路产品的生产。要着力打造一批农业标准化生产基地和农产品知名品牌，大力发展优质安全农产品和绿色、有机、无公害、地理标志农产品生产，提高农产品的附加值。要研究制定扶持农产品电子商务和农业物流发展的措施，支持蟹农王等一批重点企业发展电子商务、网上交易；支持大型连锁超市、农产品批发市场与农民专业合作社、产业化龙头企业合作，推进农批对接、农超对接、直采配送等多种形式的农产品营销模式；加快羽毛羽绒等出口农产品基地建设，积极开拓国际市场，增强优势农产品的出口创汇能力。

第五，坚持多措并举，不断提升农民群众生活水平。要认真落实各项强农富农惠农政策，以土地合作、专业合作和劳务合作等为重点，通过资产增值、土地增效和经营增利，努力让农民的“口袋”鼓起来，力争全年农村常住居民人均可支配收入增长11%以上。要把培养新型农民作为现代农业发展的基础和前提，抓好新型农民科技培训，大力培养村级农业科技示范户和农民创业带头人。要紧密结合“双联系”工作，继续帮助上岸渔民解决可能出现的各种困难，让渔民上得岸、住得好、能致富、过开心。要深入实施精准扶贫，切实抓好整村推进、产业扶贫等重点工作，力争全年实现2.5万贫困人口脱贫。

无论是推进新型城镇化，还是抓好农业农村工作，最终的结合点都是要实现城乡统筹发展。要坚持以城乡发展一体化为方向，充分发挥新型城镇化对农业农村的辐射带动作用，努力形成以城带乡、城乡互动的发展局面。

一要加快推进农业转移人口市民化。强调指出，解决好人的问题是推进城乡统筹发展的关键。加快农业转移人口市民化进程，关键就是要让农业转移人口“进得来、住得下、融得进、过得好”。“进得来”就是要进一步深化户籍制度改革，全面放开城镇落户限制，让有意愿、有条件、有能力的农民“零门槛”进城。“住得下”就是要把进城落户农民纳入城镇住房保障体系，今年要紧紧抓住国家加大对棚户区民生项目投入的机遇，加快推进16万平方米棚户区（城中村）改造和55万平方米安置房建设，提高保障能力，改善人居环境。“融得进”就是要推进农民工融入企业、子女融入学校、家庭融入社区、群体融入社会，吸引更多的农民进城创业、落户扎根。“过得好”就是要让进城农民就业有岗位、创业有出路、收入有来源，使城镇真正成为人们的安居之处、乐业之地。

二要加快推进特色城镇和美好乡村建设。要突出抓好小城镇建设，以新市镇为示范，以中心镇和乡镇集镇为重点，完善规划，精心建设，打造精致、生态、宜居的特色城镇。要坚定不移地走“产业兴镇、特色强镇”之路，培育特色产业，发展民营经济，鼓励全民创业，壮大小城镇特色经济，增强吸纳农业转移人口的能力。要进一步抓好规划、整合资金、搞好保障，巩固提升__年度22个美好乡村中心村建设，高标准完成今年12个美好乡村中心村建设任务，同时，要结合“三线三边”环境治理和生态文明建设，大力开展自然村环境整治，加快实施森林增长工程，抓好秸秆禁烧和综合利用工作，进一步改善农村人居环境，努力让蓝天、青山、绿水常在。

三要加快推进基础设施向农村延伸。今年，我县基础设施特别是交通基础设施迎来了集中建设期，要抓住机遇，积极做好庐铜铁路、北沿江高速、芜铜高速、芜湖长江二桥连接线等重大交通项目建设地方性工作，为无为未来发展构筑大交通网络。要集中财力，重点推进无六路改造、通江大道一级路改造、万亩圩口堤防达标、农村电网改造等一批交通、水利、供电基础设施建设，今年计划实施水利兴修土方1000万方，改造升级农村道路25公里，进一步改善农村基础设施条件。要落实支持西部乡镇发展的政策措施，加快推进城市公交、供水、燃气等公共基础设施向集镇和中心村延伸，将更多的基础设施项目和资金向西乡倾斜，促进城乡统筹发展和东西乡协调发展。

四要加快推进农村综合改革。要按照中央和省、市的统一部署，结合我县实际，进一步深化农村综合改革，不断健全城乡一体化发展的体制机制。要深入推进农村产权制度改革，充分运用土地确权登记颁证试点工作成果，扎实开展农村产权交易所试点工作，稳步推进农村集体产权制度改革和农村土地承包经营权抵押贷款试点，努力增加农民财产性收入。要加快推进农村金融改革，不断培育新型农村合作金融，加大对新型农业经营主体的融资担保力度，降低“三农”融资担保门槛和担保费率，着力破解农民融资难问题。通过这些改革措施的实施，赋予农民更多的财产权利，提高农民的富裕程度，只有这样才能从根本上消除城乡差别、促进统筹发展。

五要加快发展农村社会事业。要注重由“物的新农村”向“人的新农村”迈进，提高农村基本公共服务均等化水平。加大农村义务教育投入，继续推进农村学校布局优化调整，大力支持发展农村学前教育。有机整合各项文化惠民工程和基层

宣传文化、科学普及、体育健身等设施，不断满足和丰富农村群众精神文化生活。不断完善新农合、新农保、大病救助等农村社会保障制度，扩大覆盖面，提高保障标准。稳定农村计划生育队伍，夯实基层基础，提升计划生育优质服务水平。进一步创新农村基层治理机制，建立健全农村治安防控体系，抓好农村留守儿童、妇女、老人的管理和服务，充分发挥司法调解、人民调解的作用，维护农村社会和谐稳定。一要加强组织领导，落实工作责任。对城乡建设和“三农”工作，县委、县政府已经成立了相应的指挥部和领导组，各指挥部和领导组要切实履行职责，各牵头负责同志要加强工作调度，层层抓好落实。各乡镇、各部门要进一步明确工作任务，实行严格的领导责任制与目标责任制，不讲条件、不摆困难，确保任务落实。特别要进一步强化村级和社区的责任，充分发挥基层组织的积极作用，把各项工作落到实处。

二要加强协调联动，形成强大合力。各乡镇、各部门要牢固树立“一盘棋”的思想，既要各司其职、各负其责，又要密切配合、协调联动。特别是各县级牵头领导和相关责任部门要在加强督促检查的同时，深入一线、靠前指挥，协调矛盾、解决问题。各地各部门对职责范围内的工作，要敢抓敢管，尽职尽责；对涉及多个部门、交叉共管的工作，牵头单位要主动负责，有关部门要密切配合，形成推进工作的强大合力。

三要加强学习研究，提升工作本领。各级干部要加强对中央和省、市有关政策的学习研究，把工作研究透、搞明白，着力解决好“本领恐慌”问题。要紧密结合本地本部门实际，深谋划、勤思考、善结合、敢尝试，使工作措施更有针对性和实效性，提高推动工作的能力和水平。各级领导干部要带头多学习、多思考，针对发展中遇到的困难和问题，善于创新破难，打开工作局面，努力保持发展的良好势头。