时间：2023-06-05 09:58:41
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇征收偿条例，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
总理 2011年1月21日
第一章 总则
第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。
第二条 为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收入)给予公平补偿。
第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。
第四条 市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。
第五条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。
房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
第六条 上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。
国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。
第七条 任何组织和个人对违反本条例规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。
监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。
第二章 征收决定
第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：
(一)国防和外交的需要；
(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
第九条 依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。
制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。
第十条 房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。
市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。
第十一条 市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。
因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
第十二条 市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。
作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
第十三条 市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。
房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
第十四条 被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
第十五条 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
第十六条 房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。
房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。
第三章 补偿
第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
(一)被征收房屋价值的补偿；
(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
第十八条 征收个人住宅，被征收入符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。
第二十条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。
第二十一条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
第二十二条 因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当
向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。
第二十三条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第二十四条 市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。
市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
第二十五条 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提讼。
第二十六条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
第二十七条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
第二十八条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。
强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。
第二十九条 房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。
审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。
第四章 法律责任
第三十条 市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责，或者、、的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）第十六条规定“房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。 房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。”关于该条的理解，笔者身边有两种意见：一是认为“房屋征收范围确定”为正式确定，房屋征收部门通知有关部门暂停办理相关手续的期限为征收工作期限，即暂停办理相关手续的最长期限1年也是征收工作的最长期限；二是认为，“房屋征收范围确定”为暂定，等政府作出房屋征收决定后房屋征收范围才正式确定，房屋征收部门通知有关部门暂停办理相关手续的最长期限1年指的是征收范围拟定且经调查公告公告后至房屋征收决定作出之间的期限限制，也即暂停期限与征收决定作出后的征收补偿工作的期限没有关系。
笔者赞同第二种意见，理由如下：
一、征收范围的法定生效，虽依附于征收决定，但其必需在征收决定作出前暂定。
㈠征收决定的前置条件要求征收范围预先暂定
1、《条例》第九条规定：“保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。”年度计划作为征收决定必须符合的依据之一显然在征收决定之前，纳入年度计划的保障性安居工程建设、旧城区改建必须有一个预先拟确定的范围。
2、《条例》第十二条规定：“县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。”社会稳定风险评估，必须要有一个有的放夭的范围；如果征收范围不预先拟定，则无法判断涉及被征收人数量的多少；征收范围不确定，征收对象不明确，对于征收补偿费用更是无从估计，更谈不上足额到位
3、《条例》第十三条规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。”征收决定作出后应当及时公告，公告应当载明征收补偿方案，征收补偿方案的拟定显然应在征收决定之前，征收补偿方案的内容当然应当包括房屋征收范围、实施时间、补偿方式、补偿金额、补助和奖励、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。
二、征收决定前必要的准备工作，需要征收范围内拟被征收补偿对象处于一个相对静止稳定的“暂停”状态。
征收决定作出前应当进行的调查登记、征收补偿方案拟定、风险评估等工作，必须要求拟征收补偿的对象处于一个相对静止稳定的状态，而便于统计、测算、评估，因而需要“书面通知有关部门暂停办理相关手续”，限制被征收人的相关权利行使。但是不排除经过一系列前期准备工作之后发现不适宜作出征收决定的情形，那么必然会对被征收人的权益造成损害，暂停办理的期限越长，则对拟被征收人的权益损害越大，所以需要加强对行政效率的监督约束，规定一个期限，即最长暂停期限。
三、征收决定作出后，已无需对被征收人“暂停”其权利行使，“暂停期限”自然终止。
依据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，征收决定作出且公告之日，国家即取得被征收人被征收房屋的所有权、土地使用权，被征收人再“在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为”因其权利人身份的丧失，其主体显然已不适格，再无资格向相关部门提出上述申请，相关部门自然也无必要再“暂停办理”，“暂停期限”自然终止，国家（征收人）只要履行其对被征收人的公平补偿义务就可以了。
四、征收工作的时间应始于征收范围拟定且公告，终于征收补偿工作的全部终结，“暂停期限”只是其前期包含的部分。
房屋征收工作，包含自调查公告到商谈签订征收补偿协议，直至分户补偿情况公布、审计后资料归档的所有程序，应始于调查公告，终于征收补偿工作的全部终结。以征收决定作为分水岭，可划分为两个部分，征收决定前的期限即为“暂停期限”，最长不得超过1年；征收决定后的期限，如都能与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达成补偿协议，且在征收范围内没有被征收房屋所有权人不明确的情形，则这一段期限也是可以确定的，但事实往往很难有上述的理想状态，依据《条例》第二十六条 “房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告……被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。”的规定，这一段时间的确定将最终取决于司法程序的进行。
五、范围预先暂定、暂停期限限制与《城市房屋拆迁管理条例》在法理上是一脉相承的，只不过与之相比更为严格。
一、新条例的主要内容变化
新条例总共35条，分为总则、征收决定、补偿、法律责任和附则五章，主要规定了国有土地上房屋征收补偿应遵循的原则、征收范围、征收补偿主体、征收决定程序、补偿的原则及程序、争议解决方式以及法律责任。与国务院2001年颁布的《城市房屋拆迁管理条例》相比，不仅是从“拆迁”到“征收”的理念的变化，而且还有五个方面重要变化：
(一)征收范围严格限制在公共利益范围内。按照新条例第8条规定，政府可以做出征收国有土地上房屋征收决定的情形严格限定在属于“公共利益的需要”的国防和外交、基础设施(能源、交通、水利)、公共事业(科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用)、保障安居工程、旧城区改建等五大类事项范围内。过去依据原条例开展的国有土地整理储备、党政机关办公楼、现代服务业、战略性新兴产业、商业设施及房地产开发建设等活动并未纳入征收范围内。
(二)征收主体由建设单位改为市县级人民政府。按照原条例实施的建设项目，一般由建设单位或者由国土部门所属的土地整理储备中心作为拆迁人实施房屋拆迁。新条例第四条明确规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，并由市、县政府确定的房屋征收部门组织实施房屋征收补偿工作。房屋征收部门可以委托不以营利为目的的房屋征收实施单位承担具体工作。
(三)征收程序发生较大变化。按照原条例规定，通常是由建设单位作为拆迁单位，向市、县房屋拆迁管理部门申领房屋拆迁许可证后，房屋拆迁公告，然后拆迁人与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议，方可实施拆迁。按照新条例规定，在公共利益范围内确需征收房屋的各项建设活动，首先应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，其中安居工程、旧城区改建还应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。其次，由政府房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县人民政府。市、县人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证、公开征求意见、修改、听证，组织社会稳定风险评估，政府常委会讨论通过，然后做出征收决定。再次，市、县人民政府公告征收决定，房屋征收部门调查、登记房屋权属、区位、面积，评估房屋价值及其他损失和补偿，签订补偿协议。然后进行补偿并实施拆迁工作。
(四)补偿标准更加合理透明化。新条例第17条明确规定了征收房屋应予以补偿的范围包括被征收房屋价值、搬迁和临时安置以及停产停业损失。第19条进一步明确了“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。同时为确保补偿公平、合理、透明，还具体规定了评估机构协商选定、自行选择货币补偿或产权调换补偿方式、政府优先给予住房保障，以及分户补偿情况向被征收人公布等内容。
(五)取消了行政强制拆迁方式。新条例第27条明确规定“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。”而且规定“任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。”如果被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由市、县人民政府依法申请人民法院强制执行，从而取消了过去的房屋拆迁管理部门裁决并实施行政强制拆迁的方式。
二、新条例对本市经济发展的影响分析
总体判断：新条例适应了《物权法》和《行政许可法》的要求，回归了政府在国有土地上房屋征收补偿过程中的角色定位，强化了对被征收人的合法权益的保护，突出强调了征收补偿的公开、透明、民主原则。从长远看，将有效促进政府依法行政，促进提高城市建设和规划管理水平，同时还有助于抑制投资过快增长，优化和改善投资结构；从近期看，可能使征收拆迁难度加大、周期延长，政府投资平衡难度增大，全社会投资增速放缓，进而可能影响经济增长，同时房地产开发模式必将调整，征收拆迁成本增加。房地产投资增速可能放缓。从而可能强化房价上涨的压力。
(一)对宏观经济的影响
当前，本市经济发展仍然是投资拉动型，投资对经济发展的贡献率占比较大。据测算，GDP每增长1个百分点，其中0.6个百分点是投资拉动的。新条例规定的征收条件严格、征收程序更加复杂，可能使城市化进程必经的征收拆迁难度加大，周期延长，从而造成政府投资平衡难度增大，全社会投资增速可能放缓，进而影响经济增长。
一是征收条件严格，部分重大产业项目实施将受限制。新征收条例对征收的条件严格限定于“公共利益的需要”，而现代服务业、战略性新兴产业、高端现代制造业以及土地整理储备没有纳入“公共利益”的范围，这就意味着今后此类重大项目实施将受到限制，征收拆迁的难度加大，从而可能推延项目实施进程，影响项目投资落地。
二是征收拆迁成本上升，政府资金平衡难度增大。当前本市正处于经济发展方式深度转变的新阶段。一方面新一轮结构调整、区域统筹、空间拓展对政府投资需求较旺，另一方面国家货币政策从适度宽松转为稳健，流动性持续收紧，以及清理规范地方政府融资平台，使平台融资难度加大，也相应地增加了对政府投资的需求。新条例的出台实施，必将进一步加剧拆迁成本上升和土地市场降温的叠加效应。再加上新“国8条”和“京15条”调控房价政策的陆续出台，土地成交收入的不确定性加大，过去以土地收入平衡资金的难度将越来越大，政府投资来源结构性缺口矛盾突出。因此，在市财力增长空间有限的情况下，政府投资平衡难度空前加大。
三是征收拆迁程序复杂，投资调控目标实现的难度加大。本市城市发展已经逐步走向成熟完善阶段，项目落地与拆迁进程密切相关。新条例规定拆迁条件严格、程序更加复杂，特别是取消了行政强拆，禁止暴力强拆、建设单位参与搬迁活动，这意味着今后实施征收拆迁起来更难。前些年已经审批的重大项目即将进入拆迁攻坚阶段，以及核心区人口疏解和解决交通拥堵问题的“拆迁难
题”，将使得未来拆迁任务更加艰巨，项目落地更困难，从而可能在一定程序上影响投资调控目标的实现。
(二)对房地产业的影响
近些年，本市房地产投资结构不断优化，年均增长约20％，约占全社会投资的55％以上，对本市经济发展贡献较大。新条例赋予了被拆迁户较大的权益，对房地产业发展可能产生重要影响。
一是征收条件所限，房地产投资增速可能放缓。新条例规定了严格的征收条件和程序，但是没有涉及对房地产等商业开发项目的规定，而且将“土地整理储备”也排除在征收的范围。因此，今后在城区房地产开发项目被排除在征收范围之外，再加上“土地整理储备”受限制，房地产开发从二级土地市场上通过招、拍、挂拿地的难度也将增大，这意味着房地产开发运作模式将被迫发生改变，受拆迁成本加大和拆迁进程的影响，使得房地产开发项目的实施难度加大，开发商投资的利润受到挤压，投资动力必将减弱，本市重要经济支柱的房地产投资增速可能放缓。
二是拆迁成本趋增，可能强化房价上涨的压力。目前，城市拆迁户对于补偿标准，主要参照市县政府的地价标准和市场评估。新条例规定对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格。如果拆迁户对于补偿的标准，参照拆迁区域周边一手楼价的标准来跟开发商谈判，一方面可能使拆迁费用骤增，导致开发成本大幅提高，另一方面可能因谈判艰难，使得无限期地拖延拆迁进程。为此，旧城改造开发这块“蛋糕”，可能因为拆迁成本过高，使得开发商无人愿意触及，从而造成城区楼盘减少，在一定程度上可能强化房价上涨的压力。
三、贯彻执行新条例的几点建议
为更好地贯彻执行新征收条例，尽可能减少对本市经济社会发展带来负面影响，建议从以下四个方面抓好新条例的贯彻落实。
(一)加强对新征收条例的学习和培训。市、区县房屋征收、发展改革、规划、国土等部门，应当认真组织学习，加强培训，以便准确理解和把握好新条例的各项规定，特别是哪些建设项目纳入新条例规定的公共利益范围，哪些是不能够办理征收拆迁的，以及征收补偿的程序等内容，在实践中严格予以贯彻执行。
(二)加快规划、年度计划的立法进程。随着依法行政的要求越来越高，编制和组织实施规划也应当纳入法制化进程。因此，建议本市也应当加快推进规划的法制化，以法律手段推动和保障国民经济和社会发展规划的有序实施。特别是要加强对国民经济和社会发展规划、专项规划、年度计划纳入建设项目的程序、方式、内容深度，以及规划实施监测与评估等方面进行统一规范。今后编制国民经济和社会发展规划、专项规划时，应当更加关注重大项目的布局，注意研究论证拟纳入规划建设项目涉及的房屋征收问题，以及可能引发的公共利益争议和社会稳定风险，严格履行规划编制的程序，广泛征求社会公众意见，进行科学论证。编制年度计划时，要统筹平衡安居工程、旧城区改建的年度建设任务，确保有关建设项目能够顺利实施。
(三)加强发展改革、规划.国土.住建等部门的沟通与协调。研究衔接好投资项目审批和征收补偿的程序。投资项目审批程序与征收补偿程序如果不能衔接好，一方面可能影响各部门审批环节的工作效率，延缓项目拆迁和实施进程；另一方面将难以给投资企业提供合理预期和操作指引，从而可能影响投资项目落地，影响投资调控目标的实现。因此，各部门应从有利于推进建设项目顺利实施的高度，研究梳理、衔接好审批程序与征收补偿程序，确保完成市委市政府确定的各项重大建设任务，加快推进本市“世界城市”建设进程。
房地产调控政策在房地产市场、土地供应、保障房建设、商品房销售、税收和金融等方面不断深入，房价、地价上涨趋势得到初步控制。保障房建设规模和政策支持力度空前加大，相关建设、配置、运营、退出等管理制度开始完善。同时对拆迁市场造成了深远的影响，首先拆迁成本将受到控制，但被拆迁人的期望不会降低，从而拆迁周期将延长，最终影响土地上市。其次需优先保证保障房用地供应，从而政府和开发商的市场目光将投向何方将不言而喻。最后对商品房购买的限购，将导致拆迁人需准备更多的安置房源用于安置被拆迁人。
在房地产市场变化多端的时期，必然要求作为该行业的专业人员不断学习，从而适应市场，满足相关方的各种需求。本文将从征收相关的政策文件解读出发，分析征收政策对各种类型项目的影响，并就北京市征收项目的操作流程进行汇总。
一、征补条例及其配套文件的要点解读
（一）征补条例要点解读
1、对公共利益的界定清晰，非公共利益拆迁暂时无法可依。
《征补条例》对公共利益的六种情况进行了列举，概念界定更加清晰，但调整范围变窄了；同时，为弥补法律法规的滞后性，增加了第六条作为兜底条款，即法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
政府亟待改变在拆迁工作中的角色和被动局面，明确政府只承担国有土地上公共利益项目的房屋征收职责，并通过强化行政力量保证关系国计民生的项目能够顺利实施，使政府摆脱开发商盈利工具的形象；同时，征补条例没有涉及非公共利益部分拆迁，也意在让政府退出非公共利益拆迁领域，让非公共利益拆迁回归市场行为。
2、征收取代拆迁，房屋征收的主体为市县级政府。
3、想通过政府行为来保证征收与补偿不存在任何营利目的。规定建设单位不能参与搬迁，征收实施机构不以营利为目的。
4、补偿范围和标准予以明确，补偿程序规定先补偿后搬迁。
补偿标准一直是引发搬迁矛盾的主要因素。《征补条例》对征收补偿的范围、标准和程序进行了明确，并规定可对被征收人给予补助和奖励。明确补偿不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格。使市场价格成为了补偿底线，彰显征收的强制性补偿，保证被征收人所得补偿在市场上能买到区位、面积类似的住房，保障被征收人的居住水平不降低，对被征收人的切身利益进行了保护，有利于避免发生社会矛盾和纠纷。
5、强调决策民主、程序正当、结果公开、公平补偿的原则。
一是作出房屋征收决定前，准备工作更多，要求更高。包括组织社会稳定风险评估、听证会、制定征收补偿方案等，准备周期也将拖长，制约因素增多，项目启动将会变得更加困难。
二是尊重被征收人的知情权、参与权和选择权，该条例以大量条款对“公开、公平、公正”的原则进行了落实，改变了过去拆迁人制定拆迁政策被拆迁人被动接受的局面。
三是有利于被征收人之间互相监督，对“钉子户”形成广泛的社会舆论压力，促进形成公开透明和良性互动的征收环境；同时，征收可能会因多次论证、听证等因素影响，导致征收周期加长，与被征收人的沟通工作更加凸显重要。
6、对已签协议不履行的，只能通过向法院解决。
取消原《拆迁条例》中规定已签协议可以仲裁、可以诉讼，诉讼期间可以申请强制执行的救济途径，规定只能等法院判决生效后，申请法院强制执行，这样等待的时间会较长，征收进度会因此变慢。
7、对于未达成补偿协议的处理办法。
可以申请行政诉讼或行政复议的只有被征收人一方。征收的主体是政府，政府不能既当运动员又当裁判员，强制执行的机关只能是居中的第三方人民法院。
8、征补条例增加被征收人产权调换的选择权。
在过去的拆迁中，补偿方式是由拆迁人一方决定的，如果拆迁人没有房源，则可以不提供房源。《征补条例》强调被征收人的选择权，即被征收人如果提出房屋产权调换的要求，则征收人必须要提供相关房源。为了旧城改造进行的征收，则还应在改建地段或就近地段提供住宅。因此，按照《征补条例》精神，预备符合要求的房源是项目启动的重要前置条件，这对今后征收工作的实施提出了更高的要求。
9、强调征收的前提是保证社会稳定。
《征补条例》的出台背景是因各地违法拆迁、暴力拆迁、野蛮拆迁等恶性事件层出不穷，在拆迁领域出现了大量社会矛盾和冲突，不仅使政府面临巨大的舆论压力。而且对党和政府形象造成了严重损坏。《征补条例》的出台，除顺应民意呼声之外，更是将征收维稳工作提高到讲政治，讲大局的高度，防止征收工作再次成为破坏或影响社会和谐稳定的事件多发地带。
10、对未登记房屋规定更为细化，违法建筑均不补偿。
《征补条例》采用更为审慎的态度，在征收之前对未进行登记的房屋进行合法性界定，相当于将房地产领域的相关遗留问题提前予以解决，既体现了对被征收人权益的尊重和保护，又为以后的征收扫除了障碍，保障了征收工作的进程。
11、仅针对被征收房屋产权人补偿，房屋租赁人没有规定。
征补条例只是针对房屋的产权人，对于有租赁关系的房屋产权人与租赁人之间的关系及补偿处理由出租人自行解决。
（二）2011年6月7日住建部下发《国有土地上房屋征收评估办法》（建房【2011】77号），该文件较2003年出台的《城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房【2003】234号）更体现公开、公平、规范，体现一大政治特点，向民主迈进了一步，关注民生，使补偿更为公平。
1、体现市场价值补偿原则，使征收补偿价格与市场交易价格相匹配，实现公正评估。
2、明确强调由被征收人选择评估机构，保证了被征收人的自主选择权，充分体现民主原则。
3、规定初步分户评估结果要公示，避免拆迁工作人员适用标准的不统一性，实现阳光补偿，透明拆迁。
4、操作程序和救济措施规范化，明确规定征收评估的流程和方法，力求充分体现被征收房屋的市场价值，避免因房屋价值被低估而带来的不公平现象。
（三）2011年5月27日北京市人民政府下发《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》（京政发【2011】27号），该文件主要规定了征收决定项目主体、工作步骤（九步骤）及需公开的相关内容（五公开）。
（四）2011年6月10日北京市高级人民法院下发《关于施行前已取得拆迁许可证项目所涉案件有关审判、执行工作的若干意见（试行）》（京高法发[2011]194号），该文件主要规定《征补条例》施行前本市国有土地上已取得拆迁许可证项目所涉案件的申请、受理、判决、执行（先予执行和强制执行）等相关程序规定。在审判和执行过程中遵循争取各方理解和支持，严格依法审查标准，多做矛盾化解工作，慎用强制手段，切实维护社会和谐稳定，努力实现“不强而解、不执而行”的工作方针。
（五）2011年10月19日北京市人民政府下发《关于废止〈北京市城市房屋拆迁管理办法〉等规章和规范性文件的决定》第239号，该文件主要规定废止《北京市城市房屋拆迁管理办法》（2001年11月1日北京市人民政府第87号令）、《关于北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复》（2001年12月5日北京市人民政府京政函109号文件）等相关规范性文件，但《征补条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。
（六）2011年11月2日北京市住房和城乡建设委员会下发《北京市国有土地上房屋征收与补偿中住房保障优先配租配售管理办法》京建法〔2011〕17号，该文件主要规定征收主体及住房保障相关管理部门应优先满足被征收人符合本市公共租赁住房、廉租住房、经济适用住房或限价商品住房条件的配售配租工作，并要求住房保障部门拆迁现场办公，简化审批程序，提高办事效率等相关事宜。
（七）2011年11月2日北京市住房和城乡建设委员会下发《北京市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法》京建法〔2011〕16号，该文件主要从维护大多数被征收人的利益出发，规定国有土地上房屋征收房地产价格评估机构的资质要求，评估机构选定的组织主体，组织程序等内容。
（八）2011年11月18日北京市住房和城乡建设委员会、北京市人力资源和社会保障局、北京市工商行政管理局联合下发了《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》京建法〔2011〕18号，该文件规定主要是国有土地上房屋征收时，停产停业损失补偿房屋的认定标准，补偿标准以及进行补偿相关程序等。
二、征补条例及配套文件对拆迁市场的影响
1、对在施项目的冲击性较大。主要体现为：居民期望值升高，要求货币补偿或安置房屋标准更高，普遍存在观望态度；拆迁周期将延长，随之拆迁成本增大，拆迁难度加大；政府支持力度减弱，没有强制拆迁保障，后续收尾难度大。从而拆迁主体就需创新工作方式，多渠道寻求拆迁突破点。
2、对停滞项目和已取得前期手续但未启动的项目的影响更大，再启动的可能性更小，拆迁成本、难度增大；具有实施主体变更的可能性；操作程序和组织模式将发生变化。从而需详细分析项目状况，结合政策，创新工作方式，多渠道寻求拆迁突破点；需进一步研究分析是否可转入公共利益范畴，由政府实施征收工作或按协议收购方式实施。
征地有争议不可以动工。被征收人与征收人双方应当就征地纠纷进行合理范围内的协商沟通；沟通未果交由同级征收管理部门裁决；裁决后被征收人仍不满意的，可以向法院提起诉讼。
法律依据：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条
房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
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【关键词】国有土地；制度；房屋征收；保证
中图分类号：D922.33 文献标识码： A
自《房屋征收条例》出台和实施以来，我国在国有土地上房屋征收补偿方案方面存在的不足正在不断的体现出来，并因此而导致了大量征收纠纷的出现，在一定时间内已成为社会矛盾的热点，对于和谐社会的构建带来了极大的影响。因而为了确保《房屋征收条例》得到有效的实施，笔者结合自身工作实践，提出以下几点探究性的分析。
1.国有土地上房屋征收制度保证的根本前提
为了确保国有土地上房屋征收得到制度上的保障，就必须始终坚持民主决策的基本原则，切实加强对社会稳定风险评估，才能实现合法征收，也是房屋征收的根本前提。
1.1始终坚持民主决策的基本原则
民主决策是《房屋征收条例》中提出的国有土地上房屋征收原则。即在广泛听取民意的同时，还应征询房屋被征收人所提出的意见，尽可能地确保房屋征收行为的支持率得到有效的保障和提升。因此房屋征收决策的民主性、透明性、科学性。
1.2切实加强对社会稳定风险评估
任何工作的开展都具有一定的风险，而为了工作成效的提升，就必须加强对风险的评估，才能更好地采取有效的措施，尽可能地降低因风险而带来的损失。因此对于房屋征收工作的开展更应如此。所以为了确保房屋征收的合法性，得到被征收人的支持，就必须加强对其风险的评估。否则就会引发诸多导致社会和谐被破坏的现象发生。所以在做出征收决定，作为政府职能部门，必须组织专家加强对房屋证书开展而可能的导致社会稳定风险的评估，对存在的风险因素进行分析的同时提出相应的措施予以解决，当发现由于征收可能对社会稳定带来重大影响时，就必须否决征收决定，最大化的确保政府征收决定的科学合理性。与此同时，还应加强与人民群众的沟通，对民情民意有一个全面的掌握或了解，着力实现政府工作的社会化，广纳谏言，以最大化的确保房屋征收工作得到有效的制度保障[1]。
2.国有土地上房屋征收制度保证的主要措施
2.1人性化的征收国有土地上的房屋
目前，人性化已成为政府部门为人民群众服务水平高低的重要指标，因此在国有土地上征收房屋时，除了要严格按照《房屋征收条例》第十七条之相关规定的基础上，还应确保征收过程的人性化，基于此，笔者提出以下几点人性化的征收措施。一是从提高征收补偿灵活性入手，既能选择采取货币的方式对被征收人进行补偿，同时也能采用房屋产权置换的方式进行补偿，所以作为政府部门，还应为此提供置换产权的房屋，同时还应房屋产权置换过程中，新旧房屋之间的差价，若征收房屋的价值低于所置换房屋的价值，则应要求被征收人向政府补差价，反之，则应由政府向被征收人补差价，并尽可能确保所提供的房屋与被征收房屋的地段相同或相近，总之，必须征得被征收人的同意。二是结合实际采取针对性的补偿方式，例如被征收人由于房屋被征收而搬迁时所产生的搬迁费应有征收部门进行支付，对于置换房屋产权的被征收人，在置换之前，被征收人由于房屋被征收而临时安置时所产生的搬迁费应有征收部门进行支付，或为其提供周转房，以此最大化的确保被征收人因为房屋征收导致的利益损失降低最低甚至不损失，体现补偿方式的多元化；三是对于生活条件上存在困难的被征收人而言，若其与住房保障条件相符，在享受上述个性化服务的同时，还应将其优先享受住房保障，在促进其居住条件改善的同时进一步彰显房屋征收的人性化[2]。
2.2市场杠杆下评估和确定补偿价值
随着市场经济时代的到来和不断的发展，我国很多行业的发展得益于市场的杠杆作用和调节作用。因而在对国有土地上的房屋进行征收时，必须严格按照《房屋征收条例》中的第十九条之规定的相关内容对被征收房屋的补偿价值进行确定，最大化的避免出现只补房而不补地的传统货币补偿中的不足，通过市场的杠杆作用对房屋的价值完全体现出来。与此同时，在通过市场确定房屋的补偿价值时，还应严格按照《房屋征收条例》中有关被征收房屋价值评估之相关规定进行科学的评估，若被征收人对评估价值不认可，则可向评估机构申请进行复核评估，若对复核结果仍不认可，则可以向评估专业委员会对其进行鉴定，并由所在地的县一级的住建部门制定相应的评估办法，同时还应向社会广泛的公开征求意见，最大化的确保房屋的补偿价值得到科学的确定，确保房屋被征收人能在同等区位中以市场价够得类似住房，保证房屋被征收人的合法权益。
2.3实行补偿决定与强制搬迁相分离
政府作为征收房屋的主体，因此在严格按照《房屋征收条例》的相关规定下，有权作出被征收房屋的补偿决定，若房屋被征收人没有在规定期限内提请复议或行政诉讼时，那么该补偿决定的法律效率就会生效，但是房屋被征收对象拒绝执行时，人民政府可以向人民法院申请对不成决定强制性的执行。但为了保护房屋被征收人合法的权益，应严格按照《房屋征收条例》中提出的实行补偿决定与强制搬迁相分离的规定，人民政府在向法院申请强制执行时应接受司法的审查，若审查后发现补偿决定的程序违法和法律缺乏适用性以及根据错误等，即使房屋被征收人没有提请复议和行政诉讼时，同样应补偿决定撤销，利用司法审查对错误的补偿决定进行完善和改进。
2.4被征收人行政诉讼权利得到保障
《房屋征收条例》对征收决定法定条件、作出决定的程序等均作了详细的规定，如果对不符合规定条件的项目，政府作出征收决定，或者作出的征收决定程序违法，或者征收决定损害了被征收人的合法利益，作为被征收人可以依法提起行政诉讼，要求法院对征收决议予以撤销。如果政府不能提供充足的证据和法律依据来支持作出的征收决定，法院就会作出撤销征收决定的判决。此外被征收人最关心的就是补偿安置结果，征收决定作出之后，就需要与被征收人就补偿安置问题进行协商，经过协商达成一致意见时，应及时签订补偿安置协议，并全面履行。若无法达成协议，在征收决定规定期限后由政府作出补偿决定[3]。
3.结语
综上所述，《房屋征收条例》为国有土地上房屋征收提供了良好的制度保证。因而为确保房屋被征收人的合法权益得到有效的保护，就应以合法征收为前提，在坚持民主决策的基本原则的基础上，切实加强对社会稳定风险评估，人性化的征收国有土地上的房屋，利用市场杠杆下评估和确定补偿价值，实行补偿决定与强制搬迁相分离，保障被征收人行政诉讼权利，最大化的实现房屋征部门收与被征收人的双赢。
【参考文献】
[1]吴海洋.浅析国有土地上房屋征收与补偿工作[J].现代交际，2013，12:16.
表现形式:关联企业之间拨付或占用资金采取不签合同亦不收取资金占用费的方式,双方挂其他应收、应付款科目。
认为应该征收营业税和所得税的依据是:
1、《税收征管法》第三十六条规定,企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来,应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用;不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用,而减少其应纳税的收入或者所得额的,税务机关有权进行合理调整。
2、《税收征管法实施细则》第五十四条规定了纳税人与其关联企业之间发生业务往来,税务机关可以调整其应纳税额的几种情形,其中包括融通资金所支付或者收取的利息超过或者低于没有关联关系的企业之间所能同意的数额,或者利率超过或者低于同类业务的正常利率标准。
3、《营业税暂行条例》第七条规定,纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的,由主管税务机关核定其营业额。《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定,纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的,按规定确定其营业额。
4、企业所得税方面依据的是《企业所得税法》第六章特别纳税调整第四十一条规定,即企业与其关联方之间的业务往来,不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的,税务机关有权按照合理方法调整。
认为应该征收所得税不征收营业税的依据是:
《营业税暂行条例实施细则》第三条规定:条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产,是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为(以下称应税行为)。
按照现行营业税暂行条例及其实施细则规定,一项经济行为符合营业税征税范围的同时,营业税法还强调应为有偿取得的情况下才征收营业税。
《营业税暂行条例实施细则》第五条规定:纳税人有下列情形之一的,视同发生应税行为:(一)单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人;(二)单位或者个人自己新建(以下简称自建)建筑物后销售,其所发生的自建行为;(三)财政部、国家税务总局规定的其他情形。以上规定表明,对无偿行为征收营业税,只有上述情形。无偿融通资金行为不属于上述列举行为,不应征收营业税。
从税法原理来看,《营业税暂行条例》属于税收实体法,而《税收征管法》则属于税收程序法。税收程序法的作用之一就是保障实体法的实施,弥补实体法的不足。若对无息出借的经济行为直接依据税收征管法处理则值得商榷。从法律惯例来说,针对一项经济行为计算征收税款一般适用实体法,税务机关、纳税人的权利义务关系一般由程序法原则性规定。直接采用《税收征管法》之规定计算征收税款,显然不符合其立法本意。按照法律上特别规定高于一般规定的原则,《税收征管法》第三十六条系税收一般性规定,而《营业税暂行条例》第三条及《营业税暂行条例实施细则》第五条是关于营业税方面的特殊性规定,针对具体经济事项征收营业税时,应该执行特殊规定。
认为都不应该征收的依据是:
国有土地拆迁补偿标准是：
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
另外，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
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【关键词】征地补偿；主体地位；台湾地区
随着我国城市化步伐的加快，将有大量的农业用地转变为建设用地，征地补偿问题不仅关系到被征地农民的切身利益，而且关系到国家的社会经济发展、安定和谐以及文明进步。由于历史的原因，我国在土地公有制下形成以政府为主导的征地补偿模式，在政府与农民不均衡势力状态中，农民的正当权益难以维护。我国征地制度改革有必要借鉴我国台湾地区的经验和做法，尤其是对土地所有者权益的尊重以及在征地补偿项目及补偿方式等方面值得我们学习。
一、我国台湾地区的征地补偿经验
我国台湾地区的土地征收补偿法规规定集中体现在《土地征收条例》中。该条例不仅规定了土地征收补偿的条件和程序，而且列举了各个补偿项目和补偿依据，并对征地补偿方式进行详尽的说明。
1.在征地过程中土地所有权人具有重要地位
（1）台湾地区规定在土地征收实施前举行公听会并以协议价购为先行程序。《土地征收条例》规定，需用土地人在取得土地之前先举行公听会，听取土地所有权人及利害关系人的意见，然后再将事业计划报请主管机关审批；主管机关许可后，先与所有权人协议价购或以其它方式取得土地，并且议购价格不低于征收补偿费。如果所有权人拒绝参与协议或经开会未能达成协议，才可以依法申请征收土地。
（2）台湾地区在征地实施中重视并听取土地所有权人关于征地补偿的意见。《土地征收条例》规定，需用土地人的征地申请经中央主管机关核准后，由县（市）主管机关公告，并以书面通知土地权利人，征地补偿费由用地人支付并由主管机关转发，土地所有权人接受补偿费后即终止有关土地的权利与义务。但当所有权人对征地补偿有异议时，则由主管机关负责调查处理并将查处结果通知土地权利人；如果土地权利人不服查处结果，则提交地价评议委员会复议；如果土地权利人不服复议结果，则提起行政救济。最后的复议或行政救济结果若与补偿方案价额有差异，则将差价补交给土地权利人。
（3）《土地征收条例》规定征地后原土地所有权人可行使收回土地的权利。土地被征收后，如果土地需用人没有依照征收计划使用该土地，原土地所有权人可申请收回其土地。另外，如果由于工程设计变更、都市计划改变等原因导致原有土地无征收必要时，经需用土地人或土地所有权人申请后，主管机关予以撤销征收。原土地所有权人缴回征收价款后，政府将土地发还给原所有权人。
2.台湾地区征地补偿项目详细具体
台湾地区规定因公共利益的需要，兴办国防、交通、公用、水利、公共卫生及环境保护等事业，得征收私有土地。征地补偿项目包括地价补偿、土地改良物补偿、土地他项权利补偿以及由征地引起的其他损失的补偿。
（1）地价补偿。地价补偿是土地征收补偿主要部分。台湾地区《土地征收条例》规定地价补偿按公告土地现值补偿。由于公告土地现值往往低于市场地价，台湾地区采取公告土地现值加成的办法，加成数比照一般正常交易地价确定。可见，台湾地区的地价补偿是以市价为基准的。
（2）其他土地权利的补偿。台湾地区规定，如果被征收土地或建筑改良物已设定他项权利，如地上权、典权、地役权、永佃权、耕作权等，这些征收土地“应有之负担”由地政机关在发给补偿金时代为补偿，并以余款交付被征收土地的所有权人。
（3）土地改良物的补偿。《土地征收条例》规定，征收土地或建筑改良物时，对建筑改良物的补偿按其重建价格计算；征收的土地附带有农作物时，补偿费视农作物的生长成熟期而定：成熟期距被征收时间在一年以内的，按照农作物成熟时的产值而定；成熟期距被征收时间在一年以上的，按照农作物种植及培育的费用而定，同时参考这些费用的现值。
（4）迁移补偿。《土地征收条例》规定对征地而造成的人与物资的迁移费给予补偿，包括土地改良物由所有权人取回并自行迁移；坟墓及其它纪念物迁移；人口迁移；生产资料如动力机具、经营设备、生产原料等迁移；养殖物迁移。另外，因土地一部分被征收而造成土地改良物需要全部迁移的也发给迁移费。
（5）其他补偿。除上述征地补偿外，台湾地区对以下征地损失给予补偿：对土地权利人因土地或改良物的征收而导致营业停止或营业规模缩小造成的损失给予补偿；如果因征收同一所有人的土地或改良物的一部分，而剩下的土地或改良物的残余部分地形不整或面积过小，导致利用价值降低的，土地或改良物的所有权人可以向主管机关申请一并征收并给予补偿；因政府兴办临时性的公共建设工程，需要征用私有土地或土地改良物而发给权益人补偿费；因征收某块土地而导致与其连接的土地受到影响而使价值降低，对该连接地给予补偿；需用土地人为申请征地而实施调查或勘测导致土地权益人遭受损失也给予适当的补偿。
3.土地所有权人可获取土地增值收益
在台湾地区，除了一般土地征收外，还有较为特殊的区段征收。区段征收是因实施国家经济政策、新设都市地域、举办国防设备、公用事业的需要，对一定区域内的土地全部予以征收。区段征收的土地经过重新分段整理后，政府无偿取得公共设施用地，原土地所有权人领回一定比例的抵价地，对剩余的国民住宅用地、安置原住户所需土地及可供建筑的土地，政府采取出售、租赁或设定地上权的方式进行处分，并将所得收入用于支付区域开发总费用。
在区段征收中，抵价地补偿是土地所有权人获取土地增值收益的主要渠道。按照台湾地区相关土地法律，区段征收的地价补偿经土地所有权人申请，以征收后可供建筑的抵价地进行折算抵付，计算基准为区段征收后的路线价或区段价。按照规定，土地所有权人领回的抵价地面积，以征收总面积50%为原则，最少不低于40%。对土地所有权人而言，抵价地面积虽然比原土地面积减少，但征地后的土地经过重新整理，公共设施得以完善，地价提高，可享受土地增值收益，所以抵价地补偿普遍受到公众欢迎。
二、台湾地区征地补偿制度的启示
在我国现行土地制度中，由于农民在征地中主体地位的缺失导致其征地意愿和补偿需求的表达十分薄弱。建立公平合理的征地补偿制度，保护农民利益、建立和谐社会是我国征地制度改革的首要目标。台湾地区的做法和经验可为我们提供有益的借鉴。
1.征地前应设置协议购买程序
我国取得城市土地的唯一渠道就是强制性的土地征收，没有其他较为和缓的取得土地的方式。农民没有参与机会，因此也就没有话语权。即便有集体经济组织的参与，也多流于形式，难以代表被征地农民的利益。应借鉴台湾地区的做法，在土地征收前举办公听会听取农民的意见和想法，并应将协议购买方式放在土地征收之前，这体现了对被征地农民的尊重，也为农民出让土地多了一个选择方式。
2.应建立以地价补偿为核心多项目补偿体系
我国现行的补偿范围不够全面，土地补偿费、安置补助费和地上附着物和青苗补偿费只是征地发生的一部分费用，对于单纯以土地为生计的农民来说，征地造成的损失难以用这几项费用所涵盖。应借鉴台湾地区的做法，建立以地价补偿为核心的多项目补偿并存模式，对于应补偿项目尽量列举，除现有补偿项目外，还应增加迁移补偿、营业损失补偿以及残余地补偿等。并且要规定各补偿项目的补偿依据，如按市价补偿或协议价补偿等，避免笼统、模糊的规定。
3.采用抵价地补偿使被征地农民获取土地增值收益
我国现行征地补偿以现金补偿为主，而且多是一次性的补偿。如果没有很好的投资和就业渠道，农民用完补偿款以后将处于就业无门、生活无着落的境地。台湾地区采用抵价地补偿的方式值得借鉴。抵价地补偿不仅帮助企业减轻征地补偿负担，而且为农民提供一个获取土地增值收益的途径，农民也会更加关心国家和地区的发展，有利于社会和谐与稳定。
参考文献：
台湾地区土地征收条例[Z].2000-2-2.
一、征用土地基本情况
根据建设规划及实地勘界，*公司工程建设占用白鹤滩镇鱼坝村和旧营村集体土地245.7亩，其中占用集体荒坡237.7亩，占用鱼坝村的集体耕地8亩，涉及村民委员会2个，村民小组2个，农户22户，人口84人。
二、土地被征用单位的确定
根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第五条第三款关于“……村民委员会依照法律规定，管理本村属于村农民集体所有的土地和其他财产……”及《国土资源部关于切实做好征地补偿安置工作的通知》（国土资发〔2003〕358号）文件关于“……征用土地方案经依法批准后，市、县国土管理部门应及时会同政府有关部门，以村（组）为单位拟订有关农村集体经济组织的征地补偿安置方案……”和《*县建设用地管理办法（试行）》（2003年9月26日*县第十三届人大常委会第四次会议通过）第二十二条第二款关于“一个建设项目征收集体土地涉及几个村的，分别以各村为被征地单位计算征地补偿”的规定，*公司建设征收土地涉及白鹤滩镇鱼坝村和旧营村，因此，*公司建设用地被征用单位确定为鱼坝村民委员会和旧营村民委员会。
三、被征用单位的耕地被征用前三年平均亩产值的确定
根据《中华人民共和国统计法》第九条、第十条和《中华人民共和国统计法实施细则》第十六条之规定，按照*县统计局《关于2003—2005年度白鹤滩镇鱼坝村三年平均亩产值的报告》（巧统字〔*〕8号）文件中提供的粮食作物、经济作物的产量、产值数据资料，鱼坝村的耕地被征收前三年的平均亩产值为489元。
四、耕地的征收
征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及青苗补偿费。
（一）土地补偿费的确定
根据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条“……征收耕地的土地补偿，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍……”。该耕地原土地类型为集体荒山、荒坡，后被鱼坝村的部份村民开挖，整理后耕种，经研究，决定征用耕地的土地补偿费为该耕地被征收前三年平均年产值的六倍，其征收土地的补偿费为：8亩×489.00元/亩×6倍＝23472.00元。
（二）安置补助费的确定
根据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条关于“……征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍……”和《云南省土地管理条例》第二十四条关于“……被征地单位人均耕地在666.7平方米以上的，安置补助费总额为被征收耕地前三年平均年产值的4倍；人均耕地在666.7平方米以下的，每减少50平方米，增加年产值1倍……”的规定来确定征收耕地的安置补助费。
1.鱼坝村耕地面积为1250亩，农业人口1682人，人均耕地面积为0.743亩（1250亩÷1682人＝0.743亩/人），即495.33m2/人。
2.需要安置农业人口为11人（8亩÷0.743亩/人＝11人）。
3.土地安置补助费为被征收耕地前三年平均年产值的7.427倍，即：4倍＋［（666.70－495.33m2）÷50］倍＝7.427倍，其中：4倍为土地安置补助的基准倍数，（666.70－495.33m2）÷50为应增加的倍数。
*县*公司建设征收鱼坝村民委员会的土地安置补助费为：7.427倍×11人×489.00元/亩＝39949.833元。
（三）青苗补偿费的确定
根据《云南省土地管理条例》第二十六条关于“……被征收土地上有青苗的，按照当季一茬实际产值补偿……”的规定，考虑到被征收耕地农户的利益，结合实际，被征用耕地的青苗补偿按被征收前三年平均产值的一茬给予补偿，其青苗补偿费合计为8亩×244.5元/亩＝1956.00元。
（四）被征收耕地三项补偿费的确定
征收鱼坝村8亩耕地的土地补偿费为23472.00元；安置补助费为39949.833元，青苗补偿费为1956.00元，以上三项补偿费合计为65377.833元，每亩8172.229元（65377.833元÷8亩＝8172.229元/亩）。
（五）*公司建设征收耕地补偿费最后确定
根据《云南省土地管理条例》第二十五条的规定，考虑到被征土地农民的实际情况，为充分照顾农民的利益，经研究决定：耕地每亩补偿费从依法计算的8172.229元提高到8200元。
五、征收集体荒坡的补偿费确定为3000元/亩
六、被征收土地地上附着物的补偿
（一）*公司建设征收土地的经济林木补偿标准，根据实际的种类和大小定价给予补偿（详见附表）。其它杂木不予补偿，由户主自行砍伐，免收有关费用。
（二）坟墓搬迁的补偿：砖石混600元/冢，土石混400元/冢。
七、凡是*公司建设选址堪界后所开垦的耕地一律按荒坡补偿，所种植的青苗及树木一律不予补偿。
八、其它
（一）土地被征收后人均耕地不足0.2亩的农户，由本人申请，经县人民政府批准，予以转为非农业人口，享受相关政策待遇。
（二）被征收土地涉及的村、组或农户，应积极配合*公司建设征地工作，对不配合建设征收土地或阻挠建设征收土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地，拒不交出土地的，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条和《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条之规定，申请人民法院强制执行。
国家对国有企业资产重组相关的税收法规相继实施，大大减轻了企业税收负担，本文简要分析国有企业重组过程中-国有资产无偿划转的中最新的税收政策。
【关键词】
国有企业重组；国有资产无偿划；税收政策
0 引言
党的十八届三中全会提出“要进一步深化国有企业改革，国有企业必须适应市场化、国际化新形势，以规范经营决策、资产保值增值、公平参与竞争、提高企业效率、增强企业活力、承担社会责任。”然而很长一段时间我国国有企业存在着产权不明晰，主营业务不明确等问题。
国有资产无偿划转作为企业重组过程中一种特殊的资产流转方式，对合理配置资源、实施国有经济的布局和机构调整起着重要作用。国有企业资产重组相关税收法规的相继出台，大大减轻了企业税收负担。
1 无偿划转的税收政策及分析
1.1 增值税
按照《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条：单位或者个体工商户将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人，视同销售货物，应征收增值税。另外根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》纳税人销售自己使用过的固定资产（以下简称已使用过的固定资产），应区分不同情形征收增值税：纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产，按照4%征收率减半征收增值税。销售自己使用过的2009年1月1日以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税。
1.2 营业税
按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第五条：单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，视同发生应税行为的规定，征收营业税。
根据国家税务总局公告2011年第51号《关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告》规定，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为，不属于营业税征收范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收营业税。
1.3 土地增值税
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。”
目前有关无偿划转土地增值税的规定主要是针对个案逐案进行审批，没有统一政策。例如2013年6月3日重庆市地方税务局关于无偿划转房地产土地增值税关问题的公告“根据土地增值税暂行条例及其实施细则以及财政部国家税务总局的相关规定，现就无偿划转房地产土地增值税有关问题公告如下：经县级以上人民政府或国有资产管理部门批准，按照国家国有产权无偿划转管理的相关规定，国有企业、事业单位、国家机关等之间无偿划转房地产，不征收土地增值税”。
1.4 企业所得税
按照企业所得税法规定，无偿划转的应纳税所得额由收入计税基础来确定。而收入的计税基础考虑两种，1）计税基础按照实际划转时的账面净值确定；2）计税基础按照划转时的市场价格或其他定价方法确定，应缴纳企业所得税。
目前财政部、国家税务总局并未对无偿划转涉及的所得税问题作出明确规定，但河北省地税局在2009年度《关于企业所得税若干业务问题的通知》（冀地税发【2009】48号）第十一条关于企业无偿划拨资产的税务处理问题明确规定：“国有企业无偿划拨资产（固定资产、股权、债权等），划出方按划出资产的净值确认视同销售收入。划入方可按收到资产的净值确认其计税基础。”根据该文件规定，无偿划转资产需要按视同销售处理，但由于系按账面净值确认收入，因此对当期应纳税所得没有影响。
1.5 契税
按照《契税暂行条例实施细则》发生土地使用权和房屋所有权出售、赠与和交换等情况的纳税义务人应按照核定价格由财产承受人缴纳契税。
对于国有企业重组过程中涉及到契税的问题，财税[2008]175号《财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》第七条规定：经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属转移，不征收契税。企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。
1.6 印花税
按照《印花税管理条例》签订产权转移协议双方应按照印花税“产权转移书据”税目，对立据双方按协议金额以0.05%的税率征收印花税。
根据财税[2003]183号《财政部 国家税务总局关于企业改过程中有关印花税政策的通知》
2 关于资金账簿的印花税
实行公司制改造的企业在改制过程中成立的新企业（重新办理法人登记的），其新启用的资金账簿记载的资金或因企业建立资本纽带关系而增加的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花；以合并或分立方式成立的新企业，其新启用的资金账簿记载的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花；企业债权转股权新增加的资金按规定贴花；企业改制中经评估增加的资金按规定贴花；企业其他会计科目记载的资金转为实收资本或资本公积的资金按规定贴花。
3 关于各类应税合同的印花税
企业改制前签订但尚未履行完的各类应税合同，改制后需要变更执行主体的，对仅改变执行主体、其余条款未作变动且改制前已贴花的，不再贴花。
4 关于产权转移书据的印花税
企业因改制签订的产权转移书据免予贴花。
国家出台国有企业重组相关的税收政策，明确了重组企业的税收责任，通过各项减免税优惠大大降低了重组成本。国有企业根据《国有企业产权无偿划转暂行办法》的相关规定，对产权不明确或与企业主营业务不相关的资产进行无偿划转，从而使企业轻装上阵，着眼于市场，使资源得到更有效合理的配置，充分激发了国有企业经营管理的活力。
【参考文献】
土地增值税基本介绍土地增值税(land appreciation tax )，是指对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率。20xx年11月24日央视报道称全国房地产开发企业应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿。
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率。
中华人民共和国土地增值税暂行条例第一条 为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。
第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。
第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。
第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
第六条 计算增值额的扣除项目：
(一)取得土地使用权所支付的金额;
(二)开发土地的成本、费用;
(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;
(四)与转让房地产有关的税金;
(五)财政部规定的其他扣除项目。
第七条 土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
第八条 有下列情形之一的，免征土地增值税：
(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的;
(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
第九条 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：
(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的;
(二)提供扣除项目金额不实的;
(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
第十条 纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
第十一条 土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。
第十二条 纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。
第十三条 土地增值税的征收管理，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及本条例有关规定执行。