时间：2023-06-05 10:16:01
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇住宅成本控制，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
中图分类号：F23文献标识码：A文章编号：1672-3198（2009）01-0226-01
随着房地产业作为国民经济支柱产业的逐步确立，奠定了房地产业在国民经济中的重要地位。商品住宅开发作为房地产业重要组成部分，在完善项目开发的基础上，如何实现商品住宅开发最佳成本控制，已越来越引起人民的广泛关注和重视。
1 注重决策阶段财务成本控制
开发项目成本的控制贯穿于项目建设全过程。但是，决策阶段的决策是否正确尤为重要，如果决策失误，成本控制已经失去作用。因此，要达到工程造价的合理性，就要以保证项目决策的正确性为前提。针对以上问题，应做好以下三个方面的工作。
（1）市场研究，主要是解决上马商品房开发项目的“必要性”问题。商品房作为特殊商品，其开发的大额性、固定性及建设周期长等特点，决定生产该产品具有一定的风险性。所以，做好市场研究就显得尤为重要。市场研究包括市场调查和预测分析两个方面。市场调查包括开发区域内住宅分布、人均收入、住宅现状。预测分析包括住宅未来发展趋势预测、房屋销售预测及价格分析，同时判断开发产品市场竞争能力及发展前景。
（2）技术研究，主要解决开发项目在技术上的“可行性”问题。技术研究包括开发条件、地址选择、规划及设计方案优选、企业组织、开发计划及进度要求等。在技术研究上应突出商品房开发的特点，既要满足居民生活、工作和生产基本要求，又要创造方便、舒适、优美的居住环境，同时体现小区独特面貌。
（3）效益研究，主要是解决开发项目在经济上的“合理性”问题。效益研究包括投资估算，资金筹措和经济指标评价等。投资估算含主体工程、辅助配套工程、拆迁补偿及前期工程费用估算等。通过项目费用、资金筹措等相关指标的计算，进行项目盈利能力、偿还能力等分析，得出经济评价结论。
2 加强以设计阶段为重点的财务成本控制
据资料显示，设计费虽然只占工程总费用不到1%，但在决策正确的条件下，它对工程造价的影响程度达75%以上。显然，设计是有效控制工程成本的关键。
（1）商品住宅小区规划设计。小区规划设计应根据小区的基本功能要求确定小区构成部分的合理层次和关系，据此安排住宅建筑、公共建筑、管网、道路及绿地布局，确定合理的人口与建筑密度、房屋间距与建筑层数，合理布置公共设施项目的规模及服务半径。
（2）商品住宅建筑的平面布置。在多层次建筑中，墙体所占比重较大，是影响造价高低的主要原因。因此，在住宅建筑中往往采用墙体面积系数控制住宅建造成本，尽量减少墙体面积系数。
（3）商品住宅的层高。住宅的层高直接影响工程造价，因为层高增加，墙体面积增大，柱体积增加，并带来基础、管线、采暖等因素增加，使成本加大。
（4）商品房住宅单元组成以每栋住宅单元数3-4个单元较为经济，户型要达到居室、客厅、厨房及卫生间的合理布置，单位组成及户型设计做到结构面积系数愈小愈好。
3 强化施工阶段财务成本控制
商品房开发管理的主体为住宅施工管理，它不仅具体复杂，而且战线长，管理优劣直接影响开发成本。
（1）建设工程要严格实行招标投标制度。所有商品房住宅施工项目都要大力推行招标投标制度，这是施工阶段降低开发成本的一种有效的手段。通过工程招标投标把施工企业推向市场，促使施工企业加强生产管理，提高技术水平，施工企业为了在社会上赢得信誉，必然增强质量意识，严格履行合同，减短建设工期，从而加强资金周转，减少期间费用及其他开支，较好的发挥投资效益。
（2）要科学进行施工管理。在施工过程中，影响工程造价的因素很多，如设计变更、材料代换、生产要素价格波动、政策性价格调整及其他不可预见因素等都可能引起工程造价提高，从而加大成本。因此要采取科学的施工方法。
一是要利用网络计划组织施工，编制施工网络计划要建立以工程技术负责人为主的领导小组，制定多种施工组织方案，对每种施工方案从技术上、经济上进行对比分析确定最佳方案。
二是要认真编制资金使用计划，通过资金使用计划的严格执行，可以有效地控制工程造价上升，最大限度地节约投资，提高投资效益。
三是要实行工程监理，赋予监理工程师应有的权力。增强质量出效益、管理出效益的观念，真正做到保证质量、保证进度、避免索赔，有效地控制造价。
四是要严格施工签证。签证是施工阶段提高价款的重要原因。因此要认真对待签证工作，不但要建立签证制度，而且要慎重选定签证人员，要求签证人员既要有良好的思想素质，又要有较高的技术水平。
4 认真把好竣工决算
关键词：住宅建设；项目；投资；成本
住宅建设项目的特点为施工周期长、投资范围大、资金构成多样化、项目环节多、外界影响因素多等[1]，导致投资的管理与成本的控制过程是变化的，包含了对投资计划的剖析及验证，还有后续执行情况的追踪、检验、分析和评价，及时观察出其过程中产生的偏差并分析其原因，从而采取有效的针对措施，使项目建设获得预期的投资效益和社会效益。住宅建设过程的项目决策、设计、招标和施工阶段四个阶段，都要根据目标值，采取一定的方式方法，做出投资与成本的控制。此外，为适当地提高住宅建设质量上的可靠性，应尽量控制相应的成本，实现质量与成本的最佳结合。
1项目决策阶段的控制策略
项目决策起到龙头作用，不同的决策目标和问题因为决策者的不同会产生差异，但总原则在于科学、民主，遵循决策程序，完善前期工作，便于准备判断。首先，要基于项目做出市场调查，预测其前景并分析走向；其次，提出项目方案，作出投资成本的估算；最后，比较各种方案并作出取舍。投资决策的准确与否，关系到住宅项目建设的投资成本及收益，估算值还决定了项目开发投资管理目标的限额，更是贯穿项目整个过程，对其后的图纸设计、招标和施工阶段的投资成本也有控制作用[1]。住宅建设项目从计划、构想起，通过可行性的研究，再进行项目设计、招标和施工，到最后的竣工验收，前期的决策工作对投资成本的控制有非常重要的作用。所以，科学有效地把项目决策工作做好，可减少投资的失误、提高建设项目的综合性效益。
2设计阶段的控制策略
设计阶段在投资的成本控制中最为重要，设计中技术的应用直接影响成本的控制，有重要的经济意义。设计应在满足工程质量和功能的前提下，做好投资预控的计算。
2.1选择最佳设计单位及方案
建设单位应对设计方案做出综合对比分析并得出性价比最优的方案。选择过程中，应当结合当前实际情形，全面考虑决策阶段中所得出的市场定位、规模、功能要求、房型组合等因素，学会运用先进技术的来减少工程造价。工程中多采用招标和方案竞选的方式来选择最终设计，在保证住宅的功能、质量、项目的工期控制等目标的前提下，实现投资控制目标。
2.2实现标准化设计
实现标准化设计就是依据行业技术规范进行设计，采用标准化图样、统一的建筑参数等，如住宅柱网、层高及其他构件的参数、尺寸应尽量统一。这样可以加快工程进度、节省材料，从而能够准确地控制住宅建设项目设计阶段的投资成本。这就要求设计单位同建设单位做好详尽的沟通，知悉住宅项目的建设规模及功能要求，从而选择合理的设计标准、规范，依据标准化的要求，确定住宅面积分配、功能分区及使用材料、装修标准，从而控制住宅单位面积成本。
2.3推行限额设计
限额设计即用确定的投资估算来控制初步的设计，将设计得出的投资额和工程量细分到各单项、单位、分部分项工程，分项工程的设计不要超出限额，使项目的总投资控制在设计阶段。住宅项目在决策和设计阶段都要有明确的限额投资目标，施工阶段更严格地控制设计的变更，严格控制工程造价。此外，应采用同一造价指标分配各阶段、各专业的限额，尽量避免价格变动影响设计。
3项目招标阶段的控制策略
工程招标是目前竞争最充分的采购手段，但必须要做到公平、公正、公开，使得选出的中标人是众多投标人中非常优秀的，从而能够节省投资，得到高质量的工程和服务。因此在住宅建设项目工程的采购过程中，招标为首要考虑的方式。然而，由于招投标过程中舞弊现象仍较多，我国的市场监管方面亟需改善，所以在确保建设项目本身利益前提下，需做好几个方面，首先需对投标人进行资格审查，包括投标人的资质、技术、业绩、管理及资信方面，排除一部分不合要求的投标人，让施工信用良好、质量可靠的施工承包商和供应商获得名额，对建设单位进行工程造价管理和住宅建设的投资是十分好的；其次进行评标，本着“公平、公正、科学、择优”的精神，分析比较和评审投标文件，推荐中标候选人；然后是工程承包合同的签订，主要的合同条款需要明确，使自己的权益得到最大的维护，有效控制建设成本，并且合同结算方法也要初步地明确，合同价变更时的措施，材料、设备供应要求，分包工程如何进行管理等，避免产生“低报价、高索赔”的问题[2]。
4项目施工阶段的控制策略
施工阶段对于控制投资成本非常重要，投资的落实阶段就从施工开始。在施工过程中，首先要对投资目标进行动态控制，定期对实际投资与目标之间进行比较，找出偏差值，对偏差原因进行分析，及时采取措施进行控制。以数量分析为基础，偏差通常可分为：投资增多且工期延期、投资增多但工期提前、工期拖延但投资减少、工期提前且投资减少；其次对工程变更与合同价款及时调整，由于项目施工周期长，受客观因素影响较大，实际情况与招投标时会有一些变更，当这种情况发生时，需要尽快进行变更，并且尽快进行落实。然后对施工阶段的索赔问题也要加以控制，当发生工程索赔后，需要以合同为标准，尽快合理地进行处理，同时也要加强控制，尽可能使索赔减少；最后在竣工结算阶段，工程竣工结算的工作审查，建设和监理单位要紧密配合，对于合同条款、隐蔽工程验收记录、设计变更签证、工程量、定额单价、各项费用进行核实，避免各类计算失误[3]，严格把关竣工结算的真实性和准确性。
5结束语
总而言之，住宅建设项目的投资与控制，要求建设单位方可以建立好全面的投资和控制体系，在住宅项目建设的每一个阶段，采取科学有效的方式方法，优化项目的策划阶段、设计图纸的方案、资源配置的方案和施工组织的方案，运用动态控制的方式，把住宅建设项目的投资成本控制在预控的限额以内，保证住宅建设项目的质量、工期和成本达到预期的目标值，从而获得整个工程的经济效益。
参考文献：
[1]赵丹.我国新农村住宅建设投融资模式及保障机制研究[D].北京交通大学,2014.
[2]郭一斌.基于住宅项目特征的价格与成本实证研究[D].天津大学,2013.
1.没有对建筑结构设计在住宅造价成本的影响引起足够重视。
建筑结构设计对建筑工程能否顺利进行起着非常重要的作用。一个建筑工程可以分为决策阶段、设计阶段和施工阶段。而决策阶段和设计阶段对整个工程起着高屋建瓴的的指导作用，对于造价成本也有着很重要的影响。当决策者完成决策内容时，建筑的结构设计就成了影响住宅造价成本最关键的因素。住宅的设计理念、设计细节和设计的科学性都成为决定工程造价高低的影响因素，因此，我们必须重视结构设计对于住宅造价成本的重要影响。合理而科学的结构设计不仅可以给施工带来方便，还可以从经济的角度为工程造价节省很大一部分的费用。但有些开发商在开发过程中舍本求末，只注重项目的预算、结算和一些材料的成本，试图从这上面进行造价成本控制。而忽略了结构设计对于工程造价的关键影响，无异于缘木求鱼。对结构成本的漠视给以后的施工带来了不小的负面影响，也在无形中增加了开支。由此可见，我们必须重视结构设计在工程建设中对于全局的重要影响，使其很好地为控制造价成本而服务。
2.对于设计方案的合理性和可行性的分析估计不足。
结构设计对于建筑工程的总体影响起着至关重要的影响。在建筑造价预算中，设计的投资额度仅占总投资额度的1%，但却可以影响整个建筑工程的80%的造价成本。这充分说明结构设计在建筑工程中的重要的决定性的影响作用。而设计方案的合理性和可操作性是设计方案是否成熟的一项重要指标。建筑工程的复杂性和不可逆性使工作人员在一开始就需要对建筑过程中的各种细节进行充分地考虑。如果对设计方案的合理性和可操作性估计不足，将会在施工过程中带来难以想象的困难，甚至成倍的增加造价的成本。所以对于设计方案应该进行全面综合的衡量，评估它的合理性和可行性。
3.住宅结构设计方案没有贯彻以人为本的理念。
部分开发商在进行建筑工程总体设计方案的招标时，没有预估到设计方案的人性化因素，而采用设计简单，施工快速的方案，使得部分住宅不能满足广大客户的需求，从而造成了住宅的滞销。这种缺乏人性化的设计方案给住宅的营销方案和销售部门带来了很大的困难。住宅不能达到预期的销售目标，无疑不能使开发商成功的收回成本，对于资源和资金都是一种极大的浪费。因此在设计之初，就应该充分考虑到人性化设计方案的实施，将设计方案注入以人为本的设计理念。
二、影响住宅造价成本的一些因素
1.结构形式对于造价成本的影响。
在建筑的结构设计中，一个良好的结构形式的选择是非常重要的。一个合理的结构设计形式不仅要有建筑主体功能的要求，还要给人们带来审美方面的享受，同时还要满足一定的经济适用性。因此，在对结构形式的选择中，应该挑选简洁、大方不花哨的形式，以求在建设施工过程中减少不必要的浪费，节约相应的资源和人力成本。好的结构形式可以使低成本达到人们满意的效果。
2.基础形式对于造价成本的影响。
结构设计中的基础地基设计同样是建筑物的一个重要的组成部分。对建筑工程的造价也有着相当大的影响。建筑工程的地基一般可分为人工地基和天然地基两种。其中天然地基不需要耗费太多的人力物力，也不需要一些原材料的填充，可以在相当大程度上节省成本。但是天然的地基仅限于一些地质条件较好的建筑工程。大部分的建筑基础还是需要人工去进行设计建设的，其中包括符合地基和桩基两种。对于不同的基础设计会直接影响到基础的造价成本，所以在设计阶段应该充分注意到这一问题，减少不必要的成本收入。
三、优化结构设计方案，合理控制住宅成本的途径
1.坚持以人为本的人性化设计理念。
在进行建筑的结构设计时，要注意以人为本的设计理念的应用，坚持住宅设计的人性化导向，使住宅设计符合人们的切实需要。同时，在进行住宅结构设计时要注意使用可持续发展的设计思路，针对建筑的设计特点与周围生态环境进行合理地融合。结构设计中应该充分发挥生态建筑设计的思想，达到人与自然的和谐统一，才能使人们在居住过程中得到美的享受。同时要注意对于资源的合理利用，在建筑设计方面要适当注意对太阳能和风能的利用。减少对室内电能的利用，对于墙面的反光度设计、洗浴照明等都要有科学合理的人性化设计。增加对可再生能源的利用，减少供热、空调制冷制热、照明、热水供应的能耗。这样人性化的设计无疑对居住成本有着很大程度降低，有利于人们的衣食住行。
2.对合理的建筑类型的选择。
建筑设计中的建筑类型的选择非常重要，它对建筑造价成本有着一定程度的影响。针对不同的住宅类型，应该根据实际情况选择合理的建筑类型。不同的建筑类型工程造价成本也不尽相同。我们应该选取一些简便易施工的建筑形式来进行设计，以达到满意的效果。一般来说，水平分体系与竖向分体系是两种常见的建筑形式。两种体系对于施工中的框架结构和砌体材料都有着不同的要求。不同建筑形式和材料选择都会对造价成本带来影响。所以我们在对建筑类型进行设计时，在满足合理性的前提下，首要考虑的是怎样最科学合理地进行住宅成本的控制。我们应根据多种不同的因素来确定合适的建筑类型，从而获得最优的建筑配置。通过对比投资与获利的平衡面，来从中达到对造价成本的合理控制。
3.选择合适的建筑原材料。
在建筑建构设计中，住宅的基础设计与施工是非常重要的，其投资大概占了工程总量的1/3左右。对于需要进行人工地基铺设的建筑工程，钢筋混凝土的选择就显得十分重要。选择合理的基础工程，可以有效的控制造价成本。同时确定了基础的设计形式后，原材料的使用也是起着重要影响作用的因素。使用性价比高的混凝土，可以减少竖向构件的界面尺寸压力，同时也减少了混凝土的使用量。一些原材料的运输成本也会随之降低。性价比高的钢筋也会减少钢筋的使用量，从而有效的减少工程造价的成本。合理的住宅工程基础形式还会有效地缩短建设工期，使基坑维护的工序变得更加便捷、高效。
4.选择合理的结构体系、确定建筑构件。
住宅设计除了要注意地基的作用之外，还应该注意对上层的结构体系进行合理的优化。建筑成本和建筑结构体系、构件材料的成分有很大的关系。如果在设计中能够很好地处理结构体系与基础设计的关系，可以有效的控制建筑造价的成本。例如，对于高层建筑物的楼盖可以有梁板式楼盖和无梁式楼盖两种选择。其中梁板式楼盖的经济性要好，造价成本较低，但是由于其过大的体积在过高的楼层中无法使用。另一种无梁式楼盖造价成本相对来说较高，但是与梁板式楼盖相比可以在高层建筑中使用。如果在所有高层建筑中都使用无梁式楼盖，无疑会造成造价成本偏高。而还有一种密肋楼盖适用于跨度大梁高有限制的住宅，可以有效防止楼盖自重的增加。在这种运用密肋楼盖的情况下，如果在这类情况下使用梁板式楼盖，就可以很大的节省成本。由此可见，合理的上层结构体系设计和构件的合理使用，可以从技巧上有效的降低造价成本。
竞争日趋激烈的商品住宅买方市场，打压着房地产开发企业的生存与发展空间，商品住宅建设项目工程质量与成本的把控能力成为房地产开发企业拓展生存与发展空间，参与商品住宅买方市场竞争的核心优势。商品住宅建设项目工程质量与成本控制管理工作贯穿于整个商品住宅建设项目开发的全过程，运用价值工程来协调、寻找商品住宅建设项目工程质量与成本之间对应关系的合理平衡点，即能给购房业主提供居住舒适的住宅，又能使房地产开发企业从商品住宅买方市场中获得公平的投资效益。
商品住宅建设项目的建筑功能是建筑产品满足社会需要的各种性能的总和。建筑产品的功能一般分为社会、适用、技术、物理和美学功能五类；不同的建筑产品类型有不同的使用功能，它们通过一系列建筑产品质素来体现对建筑产品的使用要求；功能分析首先要明确建设项目各种使用功能的具体组成部分，划分出主次使用功能，评价和比较各种使用功能的重要程度。
商品住宅建设项目全寿命周期是建设项目从策划决策阶段（策划、可行性研究）、实施阶段（设计、施工和竣工验收）和居住、保修及维修阶段直至拆除为止所经历的全部过程。商品住宅建设项目全寿命周期成本包括建设项目造价和建设项目建成后的使用成本；使用功能水平低，建设项目造价低，使用成本就高；使用功能水平高，建设项目造价高，使用成本就低；而商品住宅建设项目全寿命周期成本最低时，建设项目使用功能水平最合理。
价值工程是对商品住宅建设项目的使用功能与成本之间的对应关系进行系统分析，其核心是使用功能分析，分析建设项目各个组成部分使用功能与成本的匹配程度并进行调整来实现优化，使使用功能与成本匹配更趋于合理；并分析建设项目各个组成部分的投资比例，对投资比例较大部分进行重点控制来提高投资管理效率，目的是以建设项目的最低全寿命周期成本切实可靠地实现建设项目所需使用功能要求，同时使建设项目工程造价、使用成本及建筑产品使用功能合理匹配，减少社会资源消耗，缩短项目建设周期。
适合建筑产品类型开发的土地是可遇而不可求的稀缺资源，不同的建筑产品类型所处地段，使用地块的成本占总成本的比例不同（一般情况占30%左右）。一种开发模式是先选择清晰的建筑产品类型，再选择适合的地块与合理的开发周期和开发节凑；另一种开发模式是先选择适合开发的地块，再选择适合的建筑产品类型与合理的开发周期和开发节凑；而在两种开发模式竞拍地块前，对所要购买地块的市场定位和盈亏平衡点的测算至关重要。在地块购买后，虽可通过使用功能设置优良的户型、室内全装修工程和室内设备制安工程质量都优良及设备配置档次较高的样板房、调整售房价格、售房包装和良好的物业管理服务等来加强售房促销力度，但地块的位置和价格、区域功能和形象、规划控制要点难以改变。
商品住宅建设项目工程设计是根据建设项目使用功能要求，来确定建筑标准、结构形式、空间与平面布置以及建筑物群体的配置等，它涉及建筑、结构、给排水及采暖、电气、智能建筑、通风与空调、电梯、燃气、建筑节能和园林绿化、室外道路、雨污水工程等专业工种；各专业工种设计方案的工程造价控制贯穿于项目建设全过程，而在设计阶段的工程造价控制是建设项目工程造价控制的龙头；初步设计阶段对投资的影响约为20%，技术设计阶段对投资的影响约为40%，施工图设计阶段对投资的影响约为25%；商品住宅建设项目的使用功能和全寿命周期成本，在决策和设计阶段就己基本确定，因此决策和设计阶段就成为建设项目全寿命周期成本控制潜力最大的阶段，而在设计阶段控制建设项目工程造价效果最为显著；运用价值工程，不仅可以保证各专业工种的设计图符合各种设计规范和用户对使用功能的要求，而且能够解决各专业工种设计的协调问题，从而提高设计水平和设计质量，得到恰当设计标准和合理使用功能水平与整体合理并优化后设计方案的施工图；另商品住宅建设项目工程各专业工种的设计施工图的出图时间前后顺序节凑，宜先出结构施工图（结构楼面施工时，安装工程按室内装修施工图和室内设备制安施工图预留、预埋孔洞）、室内装修施工图和室内设备制安施工图（利用厨房设置的吊顶、橱柜和壁柜隐藏和遮蔽设备制安的管道线路和接口，特别是燃气管道线路布置宜力求简捷，避免不必要的绕行对观感质量的不利影响）、建筑施工图（楼面建筑施工图按室内装修施工图和室内设备制安施工图布置要求来调整室内建筑平面布置）、然后出各专业工种的设备制安设计施工图，这样能便于各专业工种设计的关系协调和各专业工种设计施工图中存在问题的解决，避免将来工程实体不必要的返工；有利于提高工程质量，降低工程造价，减少各种资源消耗，缩短建设项目工程施工工期。
建筑材料一般情况占直接工程费的70%，降低建筑材料费用，不仅可以降低直接工程费，而且也会导致措施费和间接费的降低。在建筑材料与设备的网络采购中，一种采购模式是众多房地产开发企业联盟建立联动电子商务系统，进行建筑材料与设备集合竞价的采购模式来控制建设项目开发成本，联动电子商务采购模式的优势是（1）建筑材料与设备采购的规模效应降低了建设项目开发成本，（2）把建筑材料与设备采购的优良供应商整合到建设项目开发中，从而获得稳定数量和质量合格的建筑材料与设备长期供货保证，（3）能够扩大优良供应商队伍而形成长期合作伙伴，增强共同抵抗建筑材料与设备供货市场风险的能力，（4）减少建筑材料与设备采购的价格谈判时间，降低了建筑材料与设备供货市场价格发生剧烈变化风险的可能性；另一种采购模式是独家房地产开发企业建立自己采购网站的在线采购系统，主要采购大宗低价建筑材料与设备或者是影响建设项目开发的关键建筑材料与设备及其物流配送等服务。房地产开发企业把认购信息到采购专栏上，让建筑材料与设备供应商竞价，参加在线采购的供应商能够看到建设项目开发所需要采购的建筑材料与设备的市场价格并验证自己的市场价格竞争能力，使供应商能够根椐自身的实力状况对建筑材料与设备的选择和报价作出恰当的判断。在线采购实现了线上与线下的整合，在线上建筑材料与设备供应商参与一系列竞价流程，在线下参与一系列竞价流程的供应商，在订购会上提供一系列竞价的建筑材料与设备合格质量的样品，经过双方进一步协商，最终确定采购建筑材料与设备订购合同；从而使房地产开发企业能够采购到价格公平合理、质量合格的建筑材料与设备及其物流配送等服务，并节约了较多的采购成本和费用。
关键词：建筑结构设计；成本控制；措施
中图分类号：TU2文献标识码： A
一、加强建筑结构设计成本控制的作用
建筑结构是建筑的主体和支撑，建筑成本主要包括土石方、地基处理、建筑结构、围护及装饰施工、设备安装等五部分费用；结构设计费用不到建筑总投资费用的1%，但可影响整个住宅投资成本70%以上，这一数据足以说明结构设计对控制建筑造价成本的决定性影响作用，是建筑成本确定与控制的重点。
结构设计的首要目的就是满足自身的建筑功能要求，服务于社会；其次就是保证建筑具有足够的抵抗自然界各种作用力的承载能力，并将结构变形控制在满足正常使用的范围内，概括来说，就是“安全性、适用性、耐久性”。由于结构造价在建筑总造价中所占比例很大，因此，一个好的设计能带来非常可观的经济效益。当然结构安全更是重中之重，其目标就是保证居住使用的安全，在接近实际受力情况的基础上，充分运用各种方法把结构设计得尽量合理，最大程度地达到规范所要求的设计目标，做到建筑安全与经济的完美结合。
二、影响建筑结构成本的基本因素
影响建筑结构成本的因素很多，在建筑项目投资前，要对项目的结构类型、施工环境、基础形式、施工条件、建筑条件许可等众多情况进行分析研究，使建筑项目成本控制在最科学、最合理的范围。影响建筑结构成本的基本因素有以下几个方面。
一是要合理选择建筑物结构类型，不同的建筑结构类型产生的工程造价必然有所不同，应依据建设单位的施工能力、投资水平、工期规定对不同结构类型的造价差别做综合层面的分析，对比投资与获取利益的平衡面，成本控制的优化配置，从而找出最适合该住宅工程的结构设计类型。
二是在建筑条件许可下，尽可能降低混凝土设计强度，控制工程造价成本，随着建筑结构形式的复杂多样变化、建筑材料的持续更新发展，其对构件截面的强度要求水平越来越高，因此目前建筑结构混凝土设计强度有明显增高的趋势，这无疑将导致项目造价成本增加。为了有效控制建筑成本，我们必须在建筑条件许可的情况下，尽可能地降低混凝土设计强度，从而改善项目造价成本上涨过快的趋势。
三是要依据施工环境，选择最适宜的基础形式，建筑项目基础形式在投资成本中占工程结构总价的1/3之多，因此可以说合理选择基础形式是直接影响工程造价的主体因素；同时合理的基础形式还会有效的缩短建设工期。
四是要根据施工条件、建设单位实际情况正确选择上部结构体系、确定构件。建筑结构体系、构件截面确定及材料科学选用对工程整体经济性有很大程度的影响，合理选择适用的上部结构体系，可以在方案设计上对总体工程成本发挥有效的控制作用。
三、从建筑结构设计方面控制成本所存在的问题
(一)忽略建筑结构设计中的成本控制问题
建筑工程大概分为三个阶段，即决策阶段、设计阶段以及实施阶段。决策阶段决定了建筑工程项目是否启动，而设计阶段则是关系着建筑工程投资成败的重要阶段。在设计阶段，最重要的也是最后的环节，就是对于工程造价的控制，建筑结构设计的合理性、实用性以及科学性都会从根本上影响建筑工程的总造价。然而在具体的结构设计工作中，很多建筑企业根本就没有控制成本的意识，进而忽略了建筑工程结构设计方面的成本控制能力，因此从管理层面上就不重视结构设计上的成本控制。
(二)建筑结构设计方案存在的问题
在绝大多数建筑工程当中，结构设计费用在总成本当中所占比例不足1%，但是在整个建筑工程成本控制上的作用却是在70%以上，因此我们不难看出结构设计在建筑工程的成本控制上究竟占据着一个怎样重要的地位，甚至可以说起着决定性作用。然而由于忽略结构设对于成本控制的重要性，大多数建筑工程结构设计都会出现合理性、实用性以及科学性方面的问题，对于建筑工程成本也根本起不到控制的能力。
四、如何从建筑结构设计方面控制建筑工程成本
(一)内部空间类型的合理选择
在建筑工程当中，内部空间类型的合理选择，对于整个建筑工程造价有着极其重要的影响，但却不能为了降低工程成本而选择降低内部空间的造价成本。建筑结构设计人员必须要在整个企业的建造能力、工期长短等问题上进行考虑，而后对建筑的内部空间进行分析，平衡投资与经济利益之间的关系，优化资源配置，降低成本，找出最科学、最合理的内部空间结构设计方案。
(二)考察施工现场和环境
科学合理的住宅设计对施工项目周期的缩短和维护基坑有着一定的影响，建筑人员必须对施工现场进行考察，分析施工现场的地形和环境，避免给施工带来不良影响，在建筑结构设计中，尤其是对软土施工现场需要进行严格的分析，要对不同地形，设计出不同而且又合理、又科学的结构设计方案，对于建设软土地基，要采取相应的设计结构，促进建筑工程发展，减少住宅成本。
(三)选择适应基础形式
建筑工程设计，要结合建筑实际的施工环境，选择出适应建筑住宅的基础形式。根据市场调查可知，建筑工程住宅基础形式的选择对建筑成本有着直接的影响，而且合理的住宅基础形式还会加快建筑施工工期，促进基坑工序施工的方便快捷；如果建筑施工是在软土上进行，就需要在建筑结构设计中，采用适合在软土上可以打造地基的方案，减少对软土地基的压力。
(四)混凝土强度
要想降低混凝土在建筑设计上的强度，必须是在建筑施工允许的条件下，加强控制建筑住宅的造价成本，随着建筑结构和形式的复杂化和多样化，建筑行业中不可缺少的建筑材料，也在不断的更新，因此，对建筑行业斜面构件的要求也不断的提高，所以在建筑行业大多数的住宅结构对混凝土强度需求，呈现出提高的发展趋势，建筑工程的总体金额中住宅成本会不断的增加，建筑工程要想减少总体成本，必须制定有效的方案，在建筑实施允许的前提下，尽可能的控制混凝土强度，缓解住宅成本造价，在住宅结构建设过程中，适当减少混凝土强度，不仅可以延长住宅的使用寿命，还能减少住宅楼墙体和楼板开裂的情况，促进住宅维修费几率降低，促进项目的总体成本和项目竣工时间的缩短。
(五)选择正确的体系
结合建筑施工实际条件和建筑单位实际情况，要选择正确有效的体系即上部结构体系，对建筑体系结构和建筑材料要进行合理科学的选择，对建筑工程住宅经济成本有着重要影响，选择合理的建筑上部体系，对建筑住宅成本有着有效的控制，促进住宅造价成本的控制，减少了建筑工程项目的总体经济成本，缩短了建筑工程工期。
结语
建筑结构设计对于建筑工程成本控制的能力，常常被建筑企业所忽略。然而一套科学合理的建筑结构设计方案，能够从根本上控制建筑工程的成本造价，因此，提高对建筑结构设计的重视，不仅能够提高建筑企业对于成本的控制，更对整个建筑行业健康、高效发展有着重要的现实意义。
参考文献
[1]张红标.建筑结构设计成本优化研究[D].浙江大学,2012.
【关键词】成本；住宅工业化；价值链
1、引言
工业化住宅作为绿色住宅、节能住宅的典范，其建造、使用过程中的众多优点被政府、企业所看好，并在众多试点城市进行建造推广。我国的住宅工业化虽然开始较早，但发展的限制因素较多。房地产企业作为推动住宅工业化发展的驱动力之一，对成本比较敏感，现阶段建造工业化住宅所带来的成本增量是其必须面对和解决的问题之一，也是众多地产公司不想涉足工业化住宅建设的原因之一。
价值链理论是由美国哈佛大学教授迈克尔·波特于1985年提出来的，他指出：每一个企业都是用来进行设计、生产、营销、交货以及对产品起辅助作用的各种活动的集合，所有的这些活动都可以用价值链表示出来。每种产品都要经历从最初的原材料投入到到达终端消费者手中的过程，作为一种特殊商品的工业化住宅也是如此，运用价值链的进行工业化住宅的成本管理，有利于对工程进行全过程的成本管控，找出导致成本增加的关键环节，提高成本管理的效率，增强企业的竞争力。本文旨在从价值链的角度分析工业化住宅的成本价值链，找出增量成本的成本动因，分析导致成本增加的主要因素，对工业化住宅的成本控制要点提出相关建议。
2、基于价值链的工业化住宅的成本分析
工业化住宅项目的成本价值链分析
房地产企业的产品概念通过设计单位的设计成果体现，工业化住宅施工从设计阶段开始到工程竣工验收为止的价值链，如图一所示。
根据迈克尔·波特的企业价值链理论，工业化住宅的建造过程中由于增加了预制部件而使价值链条中的基本活动及辅助活动都发生了相应变化。如果不考虑其他因素，工业化住宅项目的成本构成与传统项目的成本构成基本一致，差异主要由预制构件的使用对基本活动的影响，包括对行业价值链结构的影响，对企业内部组织体系、工作流程的改变以及工业化住宅设计、部件生产加工及现场装配等方面引起的费用增加。
工业化住宅的增量成本分析
通过工业化住宅的价值链成本分析可以发现，工业化建造方式的成本增量主要体现在设计费用、预制混凝土构件成本以及部件现场施工费用上。
设计阶段的成本增量
设计阶段工作主要包括咨询调研、方案设计、工程设计（施工图设计）、精装修设计以及专项设计。工业化住宅的设计深度要求达到能够在工厂生产出满足质量、安全规范要求的部品部件。而现阶段由于工业化住宅的设计比传统设计在构造、图纸、技术审查等方面要复杂的多，且无相关标准、规范，引起了这一部分费用的增加。
预制部件的成本增量
预制混凝土构件成本增加主要是因为外墙板、楼梯、阳台、梁、楼板、柱预制等引起的在部件加工、采购、运输等方面的成本增加。尤其是外墙部分，传统的外墙多采用加气混凝土砌块现场砌筑，而预制墙体在配筋、混凝土用量上都与传统墙体有较大差异，同时钢模板费用摊销以及人工、蒸养、材料运输等也带来的费用增加。
现场施工的成本增量
工业化的部件施工中采用的大型施工机械为特种机械，塔吊台班及进出场费用较一般施工用塔吊要高，当采用预制混凝土外墙时使用的密封胶及防水胶条单价较高。同样的，部件组装对安装预制构件的工人技术要求较高，人工单价、机械台班费及材料费用的增加均提高了工业化住宅的成本。对于现浇部位的施工，由于预制构件与现浇构件的接头部位的配筋要求比较高，随着预制程度的增加成本有所上升，但是到了一定节点后，大量预制构件的使用，使现浇部位与预制构件接头点的数量大大降低，从而产生了同一项目上预制构件使用的规模化效应。
3、工业化住宅成本控制的建议
加强设计阶段的成本控制，进行全面的质量管理。传统建造方式下，设计阶段往往难于对总成本进行全面的把控。工业化住宅可实现成本控制工作提前介入，在方案设计阶段即可完成相关成本测算工作，保证设计成果的质量。在设计上要求减少构件的种类，构件的生产要考虑到运输条件及现场施工吊装的需求，合理减少运输成本及安装费用，优化构件的钢筋含量。设计的产品要满足消费者居住的舒适度和美观要求。
进行产业的整合，调整产业布局。通过建立战略合作伙伴关系或者进行企业并购、产业扩张等方式来实现产业的整合，组建住宅产业化联盟，使各单位形成一条完整的工业化住宅产业链，进行优势互补。大型的制造业企业和有实力的开发企业可以率先采取订单式生产模式进行标准部件的生产，通过产业链的整合使工业化住宅形成一定的规模效应，以降低成本增强竞争力。
建立完善的生产管理办法，加强海内外交流。做好总包、构件厂及设计院的协调工作，解决项目实施过程中出现的问题，并对其进行深入的分析总结，形成规范化的工业化项目现场施工的管理流程，提高企业的生产能力运用率。加强与海内外的交流合作，引进吸收先进管理经验。住宅产业化在发达国家和地区发展已经非常成熟，可吸收其先进管理经验，加快我国住宅产业化升级步伐。
选择支持力度大的地方进行试点，加强与当地政府的协作。工业化住宅的发展离不开政策的支持。鉴于现阶段工业化住宅还处于初步发展期，开发成本较高，开发企业可以选择支持力度较大且当地有较强加工实力的制造业企业的地方进行工业化住宅的生产，对于已经出台住宅工业化的相关标准、规范及激励措施，积极响应。因为住宅产业链的形成是一个涉及诸多领域的庞大的经济问题，通过政策引导可推进科技进步、产业升级。如利用城市保障性住房的建设来构建成熟的工业化住宅社会系统。
以市场为主导，分步推进工业化住宅。企业要综合考虑客户需求、成本效益、社会资源和政策因素，以人为本，以解决阶段性问题为目标，分步推进住宅工业化的发展。根据工业化项目与传统项目的不同之处针对性的研究实施方法和具体要求，将工业化项目划分为准备、前期、实施三个阶段，积极学习国内外的先进技术、管理经验，结合国内实际情况探索出一条适合中国国情的住宅产业化发展道路。
关键词：项目开发；结构性成本；造价分析
房地产开发成本模块可分为结构性成本、功能性成本、敏感性成本三类。经过数据统计和实践证明，策划和设计两个阶段（包括项目规划、方案设计、初步设计、施工图设计）影响整个房地产项目投资的80%以上，而结构成本占到建安成本的45～55%，是房地产商最应关注的成本。同时，结构性成本还常常由于策划定位和设计管理的优劣产生较大的波动，造成百万甚至上千万的价造差别。因此结构性成本的控制就成为整个项目投资控制的重要一环。
对结构设计优化工作了解不深的人士，对结构设计工作存在一些误解。首先认为建筑方案一经确定，结构成本基本就确定了。其实建筑方案确认后，结构方案仍有一个选择与优化的过程；这个过程，经验数据表明成本可能会相差25～30%。二是认为结构成本降低就是简单的“抽钢筋”，会导致建筑结构安全性等级下降。这种理解也是有偏差的，优化结构成本关键在于降低无效成本部分。三是认为降低结构成本就是含钢量、混凝土含量的降低，理解也是片面的。
结构性成本主要关注指标：桩基础、混凝土强度等级选择、地下室层高、地下室面积及地下车位面积、地下室钢筋含量、标准层层高、标准层钢筋含量、窗地比、窗墙比等。
1、桩基形式主要包括：冲孔桩、钻孔桩、旋挖桩、人工挖孔桩、沉管灌注桩、预应力管桩、CFG桩等。对使用桩基，如何判断桩的总量是否合理是关键，应根据设计院提供桩的总反力与建筑物总重量的比值，来判断其合理性。二是墩基与桩基对结构成本的影响，当采用桩基时，岩层或土层的桩端承载力标准值往往是承载力标准值的40～100倍；当采用墩基时，墩端承载力设计值往往是该层岩层或土层承载力标准值的1.2～3倍；因此，墩基会比桩基造价高很多。三是旋挖桩虽施工速度快，但比冲钻孔桩的单方成本要高出1/3～1/2，选用时应根据具体情况，区别选择。四是CFG桩属地基处理范畴，主要优点是成本低，处理速度快但对沉降差要求较高的工程应慎重选择。五是预应力管桩，是几种桩型中较经济，易施工，速度快的一种桩型，在条件允许的前提下，建议优先考虑该桩型。通过数据分析，灌注桩比预制桩成本增加10元/平方米左右，比CFG桩高约13元/平方米。
2、混凝土强度等级对成本的影响：混凝土标号每增加一级，单价提高约5～8%。因此，对柱及剪力墙轴压比的影响大的可优先使选用高标号混凝土；普通住宅建议按C30考虑。对梁来说，标号提高对梁的承载力相应提高，但普通住宅一般梁承载力都不高，可以选用低标号的混凝土。实际工程中混凝土标号的选择建议，普通结构梁板一般为C25；剪力墙、柱混凝土标号需以轴压比指标来控制，使其尽量接近规定上限，同时又要使绝大部分竖向构件接近构造配筋。
3、地下室层高，直接关系到地下室土方开挖及运输的数量，基坑支护工作量，基坑降水，地下室底板及侧壁的堆面和配筋，抗拔桩、抗浮锚杆的设计与费用。层高越低对造价控制越有利，经过多个项目的统计分析，地下室层高每降低100mm，建造成本降低1%。因此，比较经济的地下室层高一般控制在3.6米以下。如何有效降低层高呢：一是合理布置综合管网，他是影响层高的主要因素之一，通过叠图的方式，将各专业管线图进行叠加，分析和优化管网布置，通常可以节省近200mm的空间。二是降低结构梁高，通常设计院计算取梁高一般为净跨的1/8～1/12。通过优化后最优取值一般较正常梁高取值小10%～30%，因此建议梁高取1/12～1/18的跨度。
4、地下室面积占总建筑面积比例一般控制在15%以内，超过就不经济，所以面积越小越好。地下室大小主要由设备间等功能性用房、人防分区面积配比以及地下车位数量等方面所决定。其中设备间和人防面积为硬性指标一般不可调或调整量有限，影响最大的则是车位面积。从这几年本集团开发的几个楼盘分析，地下车位的成本价在3000～4100元/平方米，以每个车位平均40平方米计算（含公摊），一个车位的成本价为12～16万元，而我们的售价基本上都低于此数，个别盘甚至低于10万元/个；因此，有必要压缩车位面积。一是在规划条件下，车位与楼盘户数对比值建议控制在0.85～0.9，车位比每增加0.1，摊到住宅上的单方成本要增加120元以上，是一个很明显的成本；且通常车位越少越好卖，价格越高。二是车位面积争取控制在35平方米以下，相应柱距建议考虑以5.5米（两车位）和8米（三车位）为主，有利于车位合理布置。三是经统计普通高层住宅地下室车位平均面积下降1/个，成本可节约12.5元。
5、钢筋含量和混凝土含量对造价影响较大，以普通高层住宅为例，标准层钢筋含量下降1kg/，成本节约6元/ ，标准层混凝土含量降低0.01m3，成本节约7元；地下室钢筋下降1kg，成本节约1.2元，地下室混凝土降低0.01，成本节约2元。如何有效控制配筋率和混凝土含量，首先要优选设计单位，对配合较好的设计单位，应建立长期的战略合作伙伴关系，有利于设计优化和总成本的降低及设计效率提高。其次是采用限额加奖励的办法来调动设计单位主动节约成本的积极性。
6、标准层层高问题，普通住宅层高设计规范为2.8米，净高不应低于2.4米，而我们大多数地产开发标准层一般多为3.0米。经过统计分析，标准层层高每增加100mm，该层造价将相应增加3～5%，层高对造价影响大，因此即使是几公分也要认真探讨。控制方法首先是合理确定柱网布置，以利于框架梁高宽比的优化，高宽比越大，楼层净高越小。二是要合理选择梁的布置形式，在正常楼层，十字梁较井字梁便宜约16～22%。三是合理确定板厚，提高净空高度。对于标准层楼板来说，由于配筋均按最小配筋率来控制，所以楼板厚度增加反而会增加配筋，对成本控制不利。建议板厚取值：普通3米跨度以内的楼板可取80～100mm，3～4米跨度的楼板可取100mm，客厅处的楼板可取120～150mm，普通屋面板取120mm，管线密集处可取120mm，地下室顶板可取180mm。
7、窗地比，是指门窗洞口面积与地面面积（住宅部分可售面积+赠送落地凸窗的房间面积+负责封闭空间的面积，不含地下室、底层商铺、架空层面积）之比。窗地比越小越经济，一般普通住宅控制在0.23左右，别墅可控制在0.3左右。窗地比降低0.01，成本可节约5元。
8、墙地比，是指外墙面积（含外墙门窗）/地上建筑面积之比。墙地比的大小准确地体现了平面布置中墙体所占面积的大小及平面布置的合理性，直接影响着住宅工程造价的高低。墙地比越小越经济，一般住宅控制在1.2左右为宜。墙地比降低0.01，成本可节约3元左右。
以上几项指标发挥经济效益后，单方成本可减少145～260元，按年开发量500万平方米计算，则成本降低额约为10亿元。总之，策划和设计阶段是房地产开发和投资最关键的环节，而结构性成本是项目开发投资和成本控制的重点。（作者单位：南益地产集团有限公司）
参考文献
[1]余源鹏. 房地产开发企业财务管理与成本控制管理实务，2012.
探究小高层住宅建筑施工管控措施。
建筑工程是一项涉及面广、周期长的任务，施工管控措施是有效保障工程质量与施工效益的关键。随着近年来建筑施工质量问题的频发，人们对建筑工程质量与安全提出了更高标准。
一、 小高层住宅建筑概念及施工质量控制的重要性
小高层建筑指的是楼层在6层～9层范围内的建筑，是中小城市比较普遍的建筑体，约占整体建筑的80%。在工程项目中通过对多种因素、各个环节的管理与控制，进而实施全面、科学的管理方式，能有效促进建筑效益提高以及工程质量。现阶段的施工企业，必须将工程质量控制作为企业发展的前提与基础，将工程质量作为树立企业形象的窗口，并逐渐成为企业各项工作开展的出发点与落脚点。
二、小高层住宅建筑施工管控措施
加强小高层住宅建筑工程安全管理。在小高层住宅建筑工程管理过程中，安全生产是排在首位的头等大事。生产过程的安全性，不仅关系到建筑项目的顺利进行、人们的生命安全，与此同时，也关系着施工企业的声誉与发展。施工项目经理，是企业施工人员的直接领导，必须严抓安全生产观。在具体施工过程中，做到“一事一交底”，每一项事情必须由专门的人员进行专职负责，及时纠正施工过程中的违章作业以及安全隐患，并及时采取措施消除不安全影响因素，最大限度保障施工人员的人身健康与生命安全，在预防安全事故发生的同时，保障建筑项目的施工质量。第一，为了减少和预防事故造成的损失，应该规范脚手架的搭设，纠正建筑结构与架体的固定方法。对脚手架的使用要严格按照国家安全建筑规范，严禁毛竹、钢管混播。规范好模板支撑系统的拆除和搭设，高度关注支撑结构搭设的稳定性。严格控制支撑选材、立柱对接、立柱垂直度、主柱违规垫砖和纵横向支撑的材质与设置。第二，设置全方位的安全警示标语和装置，在重要的地方设置好安全标示牌，重视施工现场和现场防火的标牌设置。规范和加强现场施工的文明进行，加大文明施工的观念和思想宣传，抓好现场封闭治理、排水系统、材料堆放、通道、硬地化以及厂容厂貌，高度规范和重视生活设施。
加强小高层住宅建筑的工程质量控制。在小高层住宅建筑施工过程中，影响施工质量的因素主要是人的因素、物的因素。因此，需要针对两种情况进行适时控制。结合笔者多年的工作经验得出，要想做好建筑施工项目的质量控制，必须做好以下三方面的工作：第一，加强人的控制。建筑活动的开展需要的人员众多、人员水平参差不齐、岗位众多、成分复杂，因此，必须加强施工现场的人员管理。必须结合施工项目的具体情况与特点，积极设立项目管理机构以及管理人员，尽可能选择综合素质高、专业技术强的人才。充分发挥人的积极性与主动性，“人尽其才”，更好地发挥团队协作能力。第二，全面熟悉和掌握材料费用的市场信息。一方面需要严格监督材料的选择，一方面还需要加强对材料的管理、分类以及材料供应。做好物资管理，重要的是做好输入与输出量大环节，并做好材料的使用、监督情况，保障材料的物尽其用，杜绝浪费现象发生。与此同时，加强卫生管理工作，保障施工现场的整洁与卫生标准，促进各项工作的顺利开展。第三，加强机械控制。必须结合具体建筑项目的施工特点从整体上进行施工质量的控制，尽可能选择经济合理、生产适用性强、技术先进的机械设备。从整体上提高机械设备的调度工作，尽可能降低窝工程度，最大限度提升设备的现场使用效率。
加强小高层住宅建筑工程成本控制。由于建筑施工项目的复杂性与长期性，其在施工过程中不可避免的会受到来自多方面的影响。因此，必须加强建筑施工的成本控制，加强对各个影响因素的控制，与此同时，通过针对性措施，将施工中的支出与消耗控制在计划范围中。在成本控制下，进一步达到甚至超过预期成本的目的。众所周知，建筑企业是以“盈利”为目的的主体，所以说，成本控制情况的好坏，与企业经济效益有直接关系。在具体的施工过程中，必须对建筑施工过程中的全过程、全体员工以及全体影响因素进行控制。在中标之后到工程竣工之前的所有环境，必须加强严格的成本控制理念。与此同时，提高全体工作人员的经济意识与成本意识，每位员工正确认识成本控制的重要性。制定准确的成本控制目标，在项目工程开始之前，要进行准确的成本预测，这对降低工程造价的成本、提高其科学性和经济效益，有着十分重要的作用。有效的运用合理、科学的方法，结合具体的施工条件、人员素质、设备材料等等，对成本目标进行预测，从而更好地控制整个项目的成本。第一，对于整个项目工程的技术特征认知，比如说，项目工程地质特征以及结构特征等等。第二，对于业主单位的相关情况进行分析，其中包括业主的资金到位方面的情况，单位的组织和协调能力以及信用度等等。第三，对于项目组织内部系统的分析，比如说，施工队伍和资源配备等分析。第四，综合分析建筑项目所在地的自然环境、社会环境等情况。
加强小高层住宅建筑工程进度控制。首先，需要全面做好计划交底。实施施工计划，是全体员工的共同行为。所以说，一定要做好计划工作与交底工作。通常情况下，总控计划无须全面交底，但是，建筑管理人员必须全面掌握计划的具体内容，与此同时，围绕计划内容合理安排良好的施工环境。在具体的施工过程中，月度计划非常重要，要想全体的生产管理人员必须全部参加交底，使得全体生产管理人员掌握计划内容、具体的生产情况，并针对性的开展各项计划。周计划是各个科室自己制定的进度计划。各个科室必须定期召开计划交底会议，要求施工人员必须掌握计划的具体内容、目标以及任务。日计划是班组的工作计划以及整改计划，一般通过晨会的方式进行检查或任务布置。
其次，及时做好施工进度计划检查。有了施工进度计划，需要对实际的施工情况进行检查。收集实际建筑施工的实际进度数据，进行跟踪检查。将进度技术与实际施工进度数据进行对比分析，进一步对计划的执行情况进行总结。如果实际的施工进度发生变化，需要及时采取相对应措施进行调整。与此同时，必须将进度的计划、调整、变更情况及时通知有关部门。
关键词：商品房、开发、成本控制
一、前言
商品住宅项目开发成本控制是从项目开发的全过程出发，最大限度利用有效的资源（人力、物力、财力），从整体意义上降低项目的开发成本，从而提高商品住宅项目的经济效益，提高商品住宅开发成本管理的科学性。普通商品住宅开发项目的成本控制涉及到合同、技术、人员、机械设备、材料等诸多对象，包含在项目投资策划分析、项目设计、项目施工、项目竣工验收以及销售等诸多过程中，与国家政策、政府规划、物价水平、人员素质等息息相关。
二、商品房开发项目成本控制的概述
商品房开发项目成本控制是控制全部工作人员和整个过程，充分利用企业资源，规划和控制开发项目全部成本构成，促使企业综合效益的长远目标得以实现。成本控制主要由商品房开发项目全部员工完成，主要对项目立项、审批、设计、施工、销售全部环节进行控制，主要预算、计划、核算、分析和考核房地产开发费用。
三、商品房开发工程成本控制中存在的问题
1、开发前缺乏成本意识
商品房企业并没有非常重视成本控制，也缺乏完善的成本管理控制体系，降低了成本管理工作的规范性。企业人员也缺乏成本管理意识，也就不会重视项目可行性；企业将大量资金投入到策划报告，忽视了设计阶段的成本控制。另外，有关人员缺乏全面的素质和技术，也不具备良好的预算知识，更没有对预算建材的价格进行充分了解，甚至在科学配筋环节浪费成本等。
2、忽视控制事中和事前的开发成本
我国当前的商品房行业成本控制倾向于事后控制，而在事前和事中产生大量的浪费。例如，在建设招标投资过程中，招标市场不够规范，商品房开发商在很多项目上受到多种因素影响，在拍板定案时缺乏自主性，如行政力量参与、地方保护主义，使房地产市场无法实现公平。这样招标投资也没有充分发挥成本控制的作用。
3、传统信息管理方法的限制
企业应用传统的信息管理办法，利用财务软件或者办公软件录入分析数据，传统办法受到人为因素的影响，降低了数据分析的准确性和可靠性。如今商品业不断发展，传统的信息管理已经不能适应，如果继续使用，就会降低成本信息价值，也不能动态控制成本，也就无法有效控制商品房开发成本。
四、商品房开发成本控制的对策
1、优化各阶段项目设计方案
首先推行技术与经济相结合的限额设计和标准化设计。由于设计费依照建筑安装工程造价的比例取费。所以，大部分商品房项目设计都会出现技术和经济脱离的情况。针对此类问题，商品房企业要进行限额设计，也就是不仅促使功能以及技术指标满足建设标准，以批准设计任务书和投资估算对各个专业进行造价分配，再以各专业的造价分配为依据进行相应的设计，结合设计和预算，有效控制设计规模和标准工程数量和投资额等。此外，积极推动标准化设计的发展，设计师在设计时要依据国家、省、市推行的标准技术文件和图纸，不仅提高了设计效率，也节省建筑材料，最终控制成本。
其次，对设计单位进行选择，对设计方案进行综合评定。制定和实施招投标制度，确保设计方案的安全、技术、合理以及使用，选择最切合实际、最经济的方案，进而对成本进行控制。商品房企业为了节能设计费用倾向于选择较小的设计单位，可是这会对设计效果产生影响，所以商品房企业最好公开招标，吸引更具实力和信誉的设计单位进行设计。商品房企业自身也要进行相应的构思、研究、讨论、咨询以及决策，明确自己的设计思考，并及时和深入与设计单位沟通，促使设计方案具有一定的独特性。最后，商品房企业协调安全、适用、经济、美观之间的关系，选择最合适的设计方案。
2、将企业的管理费用降低
首先，商品房企业业务广泛，企业管理费用中有很大一部分用到配备和管理公车方面。就此情况，可以提倡私车公用，而在公务中车辆耗费的油费、停车费、过桥费等由公司报销，这样一来也能节能一大笔开销。
其次，精简机构。商品房企业要缩减人员，并提高人员质量。可是人员缩减是在确保公司正常运作的基础上进行的，并由重点岗位的人员兼职一些不重要岗位。同时，定期培训员工，促使员工不仅掌握本岗位的专业知识，也要了解自己所处项目的有关知识，这样有利于人力资源合理配合岗位和人数，节省了很多人力成本。
3、加强管理施工阶段
首先，实施技术经济分析，对施工方案进行优化。商品房企业在制定项目施工方案时要激发项目管理人的主动性，促使他们积极的思考和建议，通过分析比较不同方案的技术指标，选择能够节约工程投资的方案或者措施，确保最终施工方案的经济性。
其次，加强管理设备以及材料的品质和价格。从企业的角度来说，产品质量并不是越高越好，如果超出一定范围，就会浪费质量，而增加成本。商品房企业应该监督施工单位的项目工程招标或者材料采购的全过程，并且积极询问材料或者设备的价格，最终审定是否合理。商品房企业还要积极应用新材料、新工艺等，分析工程功能和材料性能，使用能够代替高价精品材料的低价经济材料。
再次，对工程变更进行控制。工程变更包括设计变更和施工变更。设计变更是由于设计不合理需要变更的，而设计变更尽量控制在最小范围，降低变更对整个工程带来的影响和费用增加。施工变更要遵循方便施工、不增加费用、不影响其他施工、鼓励降低费用变更、禁止方便而增加费用变更的原则。
4、制定有效的约束和激励机制
商品房企业想要控制工程开发成本也要制定健全的管理制度，其中包括约束和激励机制。商品房企业纪检监察人员要全程监督招投标、签订合同、使用资金等环节，在监督和管理时严格依照已经制定的目标和制度并切实落实。商品房企业要考核每一位员工，将企业内部成本控制的成效和员工利益联系到一起，明确每一个人的责任、权利和利益，真正实施成本控制的奖惩措施，促使每一个员工了解有效控制成本能够增加企业的利润，需要大家一起努力。
五、结束语
房地产企业的开发成本控制是从项目的策划开始，直至商品房销售完成、交付使用的全过程控制，是集经济、技术与管理为一体的综合系统性科学。建立并完善起贯穿房地产企业的开发成本控制的有效措施，减少不同阶段和不同环节的开发成本及开发费用，把实际开发成本严格控制在合理范围内，消除成本浪费现象，运用科学、有效的管理手段降低成本，是房地产企业创造最大经济效益的必要选择。
参考文献：
[1] 王晟. 房地产企业就建筑项目成本控制之我见[J]. 四川建材. 2009（04）
[2] 何孙秀，金诚. 房地产开发成本控制与管理思考[J]. 中国新技术新产品. 2010（15）.
[3] 薛可可. 房地产开发成本控制对策研究[J]. 现代装饰（理论）. 2013（07）
【关键词】施工管理；成本控制；优化管理
引言
作为建设工程产品的工程项目，投资和耗费的人工、材料、能源都相当大，投资者付出巨大的投资，要求获得理想的、满足适用要求的工程产品，以期在预定时间内能发挥作用。建筑施工项目质量的优劣，直接影响国家经济建设的速度，关系到工程的适用性和人民生命财产的安全和社会安定。因此，建筑工程的质量问题对我国经济的健康发展产生着直接而深远的影响，必须加强建筑工程项目的施工质量管理，确保质量水平。
1 施工成本控制管理
施工项目的成本控制贯穿开发的全过程。总体，成本控制主要分为两个阶段：（1）规划设计阶段。从建筑、结构、环境、安防等方面对楼盘进行整体策划；（2）开发建设阶段。从施工工艺、进度安排等方面进行总体筹划。简单的来说可以从以下几个方面来进行成本控制。
第一、按照“量、价”分离原则，控制工程直接成本。
第二、精简项目机构、合理配置项目部成员、降低间接成本。按照组织设计原则，因事设职，因职选人，各司其职，各负其责，选配一专多能的复合型人才，组建项目部。
第三、组织连续、均衡有节奏的施工，合理使用资源，降低工期成本。在安排工期时，注意处理工期与成本的辩证统一关系，均衡有节奏的进行施工，以求在合理使用资源的前提下，保证工期，降低成本。
第四、从“开源”原则出发，增加预算收入
施工阶段的成本控制是一项复杂的系统工程。在实际的操作中应根据不同的工程规模、不同的管理体制、不同的建筑企业灵活运用，在实践中不断的总结和提高成本控制的方式和方法，以保证项目目标的实现。除了上述几点控制成本外还在施工过程中进行了技术优化，既控制了成本，又提高了效益。
2 技术优化
工程的技术优化主要包括：基础施工技术、楼板施工技术、住宅建筑与结构技术、围护结构保温技术、智能化成套技术以及环境质量保障技术等，以下分别论述。
2.1基础施工技术
某工程西、北两侧为环城北路和劳动东路交通主干道，西、北两侧设计有3幢高层住宅楼和两个独立车库。其中，高层住宅楼地下一层，挖土深度为4.65 m；独立车库地下二层，占地面积达6000m，挖土深度为7.55 m，为典型的闹市中心深基础施工。
2.1_1围护结构
本工程基础围护结构结合周边环境及场地情况，经专家评审，决定东、南、北三面卸土加复合土钉墙，西侧为钻孔灌注桩内支撑。西侧依次为售楼处（两层框架结构，无桩基，距离基坑最近处仅5m左右），城区区11万伏电缆及上水管（距离约18m）和地铁一号线。采用φ1000@1 150m钻孔灌注桩挡土结构，桩长16.10m，顶圈梁1200～800 mm，双排中700@500 mm水泥土搅拌桩止水帷幕，水泥掺量13%，桩长14m，设置5道φ609×16mm钢支撑，联系支撑为H400×400mm钢立柱穿越基础底板和楼板处设置止水片。东、南、北三侧施工复合土钉墙，高3.8m，间距1m，采用φ48×3.5mm钢管，长度6～8m，土钉墙标高为一5.750 m，向下1.5m，即在已建高层住宅楼的基础底板之下。土钉墙后设+700@500 mm水泥土搅拌桩止水。
2.1.2土钉墙的设计与施工
卸土到一5.750标高，设置道锚管：
第一道标高一7.15m，斜10°锚管长8m，间距1m；
第二道标高一8.25m，下斜10°，锚管长7m，间距1m；
第三道标高一9.25m，下斜30°，锚管长6m，间距1m。
挖土分三次进行：第一次挖1.8m，第二次挖2.8m，第二次挖至基坑底，上层土钉强度达到70%后才能开挖下层土体。以七每段支护均为分层挖土，每层挖土后立即人工修好边坡，在成孔后随即用高压泵将混凝土浆液注入孔内，控制注浆压力0.3～0.5Mpa。注浆材料为纯水泥浆加早强剂，水泥含量25-50Kg/m，水灰比宜为0.45。
喷射混凝土强度应在C20以上，厚度10cm，并掺适量速凝剂，喷层初凝小于10min，终凝小于30min。喷层上的钢筋网片为6.5@200X200mm，外侧用12mm螺纹钢作为联系筋（呈编织挂网状），将锚管端部与井字衬垫（4φ25mm钢筋做成）焊牢，并在坡顶上做混凝土面层，排除坡顶上的积水以减少土体自重。上下层钢筋网片搭接焊长度大于网筋直径的10倍。
通过以上措施，本工程的深基础施工非常顺利，无任何质量事故发生。监测结果显示，最终的变形数据均在受控范围以内。
2.2楼板施工技术
本工程的楼板施工取消了整浇层，采用“一次成形”施工工艺，即施工至结构层标高，原设计4cm整浇层取消。实践证明，这种处理方法对于业主和开发商都有利，实现了“双赢”。
2.2.1减少开支、增加层高
住宅（毛坯）交付以后，业主进行室内装饰时通常有两种处理方式：
（1）将整浇凿除，这意味着施工过程中的整浇层白白浪费，也增加了业主的凿除费用；（2）直接在整浇层上铺设地板（石材或木材等），这样将降低业主的有效层高。
2.2.2降低造价、加快进度
对于开发商而言，这种施工工艺降低了建设造价。据测算，直接降低造价约12元/m。同时，整浇层施工的取消，加快了施工进度，进而降低了开发商和业主的资本成本。施工工艺对质量控制提出了更高要求。从模板的选用、支撑体系的设计以及面层的保护等都需要制定完善的保证体系。本工程的主要技术措施如下：
（1）模板的选用
本工程主要为33层高层住宅，模板的周转次数较多，同时，楼板施工“一次成形”，楼板底面几乎是清水混凝土的质量要求，对模板的平整度要求提高。经过综合分析，确定采用高质量的九夹板。
（2）支撑体系
本工程层高2.9m，支撑体系必须保证统一高度，同时有较高的整体刚度，减少楼板在施工中产生的挠度变形。经过结构计算，确定采用定长脚手管形成支撑体系，间距为600×600mm。
2.2.3住宅建筑与结构技术
本工程按照7度、IV类场地土、二级抗震设防。底层结构为架空框架结构，二层以上为剪力墙梁板结构。底层利用楼梯及电梯井道布置成混凝土落地简体，以增强结构的刚度及延性，并通过调整底层和二层的刚度，使下层的结构刚度相协调。
在住宅的结构设计中柱、墙、梁的设置充分考虑业主对空间的合理分隔，既保证结构体系的安全可靠，也体现了“以人为本”的设计理念和现代住宅的舒适性、可改造性和可持续发展。
在墙体砌筑和粉刷方面，采用高层砂浆增塑剂，既节约了材料又提高了强度，使墙面不开裂、不空鼓、不掉灰。减轻了工人的劳动强度，提高了功效和工程质量，也降低了工程造价。
2.2.4围护结构保温技术
本工程屋面为上翻梁，设计中加大隔热层厚度，充填再加整体浇注钢筋混凝土板，确保材料导热系数小于设计规范要求。门窗全部采用邮电绿塑钢窗，沿街立面采用中空玻璃钢化玻璃，达到隔音、降噪、美观、耐用等效果，并增强了建筑饰面的整体效果。所有公共照明系统采用节能和声控产品。户外照明中央控制、户内供电多回路布线，保证用电质量。
关键词：项目管理、施工成本、人工费、材料费、机械费
中图分类号： K826.16文献标识码：A 文章编号：
某一住宅小区工程被分为三期进行开发，该工程的一期由于管理方法存在问题，导致施工成本超标。在二期工程中，该施工企业决定采取相应的成本控制措施，合理有效控制施工成本。二期工程中成本控制主要从人工费、材料费、机械费方面入手，详见下述内容。
1 在人工费方面采取的控制措施
在该住宅小区工程中，人工费用在全部费用中占较高的比例，以该工程的一期工程为例，人工费占全部工程费的14.6%。从这个比率可以看出，在该住宅小区工程中要想解决成本管理方面的问题，就应加强对工程人工费的管理。人工费的控制应该工程实际情况采取合理的措施，计算与控制工程的用工数量，进而有效的对人工成本进行管理，将人工成本控制在合理的范围内。在具体实施过程中，以工程实际情况结合当地劳动力价格情况，确定员工薪酬的管理制度，以该住宅工程具体的工作量与进度来确定是否对工人进行包吃住方面的管理。
结合该住宅工程一期中的管理教训，在二期人工费的管理方式上，采用劳务分包的方式进行人工费管理。通过一次性将人工费包出的方式，降低施工企业自身在此方面管理人员的数量。同时辅助于工程总价管理的方式将工程风险进行相应的转移。通过该管理方式的应用，在二期工程中标价的人工费为1354296元，包括工程进行变更在内实际预算收入为1549590元，实际人工费1558221元，人工费亏损为8631元，即在该阶段人工费亏损率仅仅为5.6‰，是该施工企业工程中人工费亏损率的最好记录。
2 在材料管理方面
我们知道，材料成本向来在工程造价所占比例最高，在该住宅也不例外，材料费约占整个工程造价的73%左右，由此可见材料管理水平的高低对工程成本控制有着重要的影响。施工企业的项目部在该项目工程中应加强在材料成本方面的全过程管理。
施工企业在二期工程还没有开始前，组织企业的相关人员以工程的实际情况为基础进行工程施工预算的编制，经过审核的预算作为对工程材料需求量进行编制的重要参考资料，同时还是对工程施工进行限额限量的管理依据。施工预算编制通过后应报送到该工程项目的材料部门，由该部门以工程的实际情况为基础确定具体的采购材料计划，在具体的施工过程中若发现超标的情况，材料管理工作人员应对超标产生的原因进行分析。通过逐项对主材、地材、辅材以及其它材料费所进行的分析，来对材料的供应地点、购买价格、运输方式以及具体的装卸费进行重新的核定，还应对材料规格定额与实际采用材料规格进行分析，明确其中的不同。
由于工程材料在费用消耗中所占的比例较高，因而在确定相关管理方式时，应对采购进行全过程管理，应对材料采购地点、材料价格、材料运输情况进行严格的管理，要求材料的采购人员应熟悉工程所在地材料市场的价格情况，进而实现对材料成本的有效控制。在运输方面，通过制定详细的运输方案并进行方案优选的方式来降低在运输方面所耗费的成本，在运输过程中应避免出现车船空载、频繁进货等等不合理运输情况的出现。以成本管理制度所确定的安装计量验收制度为基础进行计量，应确保收发手续齐全，项目的材料管理部门还应严格对入库材料进行检查，对材料品种、材料规格以及材料数量等等方面进行核对。进库材料还应有材料合格证，质量应和订货合同规定的相符。如果出现超过定额的损耗情况，对损失应按规定进行追责处理。该企业在二期工程中做了以下改进：
首先，从采购环节的管理措施来看，应以项目的施工任务与具体计划为基础确定材料的采购计划。在采购中应通过货比多家的方式确定性价比高的产品。同时在材料供应渠道的选择上，应遵守就近原则。在运输方式的确定上，应结合运输成本以及材料特点等尽量降低运输途中出现的损耗。对材料的储备定额在核对的基础上确定合理的库存，除此外，还应加强材料的质量管理，不应采购不合格的材料。
其次，从材料保管的措施来看，应合理的进行工程计量，避免缺斤少两的情况出现，同时还应加强材料入库手续管理、材料储备管理以及材料保管方面的工作。避免出现不合理积压以及不应有的材料设备自我损失。
再者，从材料使用环节的措施来看，应以材料使用手续制度为基础进行严格的管理，通 “限额供料”原则的贯彻，对于高于额度的材料应向项目部提出申请，同时还应说明超过限额的原因。除此外，还通过材料节约活动的方式将材料的结余与员工的利益进行有效的结合，针对材料的实际使用情况进行相应的奖励和惩罚，实现对材料使用的有效控制。
第四，从材料周转的层面来看，应通过集中管理与租赁相结合的方式进行管理，尽力降低材料的损耗，通过制度执行的方式来解决材料丢失以及材料损失等方面存在的问题。对该工程中没有实施周转材料租赁措施的单位，通过报废审批制度的建立和执行，以施工预算作为基础确定标准来做摊销的处理，同时做好定期性的盘点工作，对摊销比率与摊销额度进行及时的调整，针对实际情况采取合理的应对措施。
材料费用的高低对工程成本有着重要的影响，直接决定着工程的经济效益。在该住宅小区工程中，以量、价分离原则为基础通过以下工作对材料费用进行控制。首先，从控制材料用量的层面来看，应以定额确定材料消耗量为基础建立限额领料制度，同时还应以工程功能分析为基础对所用材料进行性能方面的分析，进而做到用低价材料替代高价材料的管理目标，除此以外还应加强周转料方面的管理等等。其次，从控制材料价格的层面来看，主要的工作是采购过程中对价格的控制，采购部门在采购过程中应确保对材料市场行情的了解，明确材料质量以及价格，在采购中通过就地采购原则以及资金时间价格等的合理应用，降低由于采购而产生的资金占用率。该二期工程投标价中材料费为7741245元，而预算收入为8321555元，实际材料费支出为7236435元，实际盈利1085120元整，实际盈利率为13%。
3 机械使用费方面的管理
从该住宅小区工程的实际情况来看，其所使用的机械设备型号与机械设备的数量是以设计为基础，通过定额中所确定的施工方法直接套算而得出的，这种方式的采用导致机械使用费预算与实际使用费之间存在较大的差距，同时也导致工作效率之间也存在区别。这就需要工程造价人员应结合该工程的实际情况，结合所选用机械的具体型号与配置计算出所选用机械的数量，进而有效的对机械的使用费进行估算。除此以外，还应考虑到机械租赁费用以及由于新购机械设备而产生的分摊费用，同时还应核实工程中所选用机械设备的使用费，进而确定出新的台班定额。
从该住宅小区工程的机械使用层面来看，确立的是以工程进步与工程量为基础的机械设备配置方式。在施工过程中，管理上把机械的台班由“化整为零”调整为“化零为整”。以施工的实际情况为基础，对机械的施工台班进行全过程的安排，进而有效的提高机械的使用效率，预防机械闲置情况的出现。除此以外，在施工的全过程中，通过对机械经常性的检修来加强对机械的保养工作，降低机械大修所带来的负面影响。同时还加强机械设备租赁工作力度，降低机械台班所耗费的费用，提高机械的使用效率。确立班组奖励惩罚制度，对班组所承担的任务，确立以车辆台班作为基本指标的奖惩制度。通过以上管理方式的应用，极好的控制了工程的机械费用。在二期工程中投标中的机械费为403262元，实际预算收入则是640132元，实际支出为308453元，实际盈利为331679元，赢利提高到了51.8%。
5 结束语
总之，通过以上成本控制方式的应用，该住宅小区的二期在成本控制工作效率上得到了明显的提高，该工程项目的工作人员在成本控制意识方面也得到了极大的提升。
参考文献：
关键词：建筑工程；成本；管理控制
Abstract: based on the construction cost management of construction project of the analysis of the existing problems, and puts forward the corresponding effective construction project of the construction of the project cost management methods; In high-rise building for example, further in building of the construction of the project cost management problems and the method to make inquiry.
Keywords: building engineering; Cost; Management control
中图分类号：TU71文献标识码：A文章编号：
引言：
成本管理作为建筑施工企业项目管理的核心，不仅体现了建筑工程项目施工管理的本质和目的，而且更具有现实的重要意义。建筑工程施工项目成本管理主要是在保证安全生产、工程质量、工程进度等合同约定要求的前提下，通过不断改善项目管理工作，充分采用经济、技术、组织措施和挖掘降低成本的潜力，以尽可能少的耗费，实现预定的目标成本。工程项目成本管理的重要意义在于，它可以促进改善经营管理，提高企业管理水平；合理补偿施工耗费，保证企业再生产的顺利进行；促进企业加强经济核算，不断挖掘潜力，降低成本，提高经济效益。总之，建筑工程施工成本管理具有内容广泛，且贯穿于施工管理活动的整个过程，譬如参加招投标、项目的中标签约、工程的预算、施工前的准备、施工阶段管理、竣工验收、质保期管理等，每个环节都有大量费用的产生，都离不开成本管理的工作。
一、建筑工程施工成本管理存在的问题
1．1施工图预算问题
建筑工程的施工图预算是阶段性项目成本控制与管理的重要依据，在整个施工过程中都起着非常重要的指导作用。然而，由于受到市场以及其它人为因素的影响，造价管理中的施工图预算经常出现低算现象。笔者根据实际施工管理的经验，总结出了施工图预算中低算问题产生的原因：①由于建筑工程的预算编制人员没有对工程的具体情况进行详细调查和深入研究，导致同样是预算的编制出现缺项或者漏项的问题，缺乏科学性和合理性，无法正确反映和预测工程的所有费用支出情况，导致工程后期收支失衡，预算在实际工程中失去了指导的意义；②由于建设工程项目的建设时间长，辐射的范围广，工程预算虽然有对材料、风险等做出了预算的余地，但市场环境(譬如材料价格等)的不确定性太多，无法完全做到预算的准确无误。
1．2施工阶段的成本管理问题
建筑施工过程中的成本管理是建筑工程成本管理的主要阶段，但工程实际展开后，往往会有以下几方面影响施工的成本管理，主要有：
1.2.1成本控制意识方面
项目成本管理简单地将施工成本控制责任归于财务部相关人员。施工管理人员为了加快施工速度，在施工期间不计代价的购买或租赁大型施工机械设备和使用价格过高的建筑材料，盲目增加施工人员以及没有对现场的人员、材料和机械设备等进行合理调配安排，导致施工成本急剧增加。
1.2.2人员管理方面，在项目成本管理中的突出问题就是管理人员责、权、利不明确，施工过程中交流沟通不足，造成施工管理混乱，工期拖延，质量安全问题不断，从而增加了工程成本。
1.2.3材料和设备管理方面，没有严格按照规定进行限额领料和管理使用设备，余料没有回收，材料和设备的闲置及丢失，材料供应量不符合实际，材料问题导致工程返工等，都是直接造成成本失控的原因。
1.2.4设计的变更，市场作为建筑工程资源的分配主体，使得工程越来越趋向于可持续的发展方向，随着新的政策法规的出台，设计在实施方面受到更多的规范和限制，因此，必须做出适当的变更或者修改，因此，增加了造价控制的难度；1.2.5政府部门监督的局限性，建筑市场的建立．在人数、技术水平和职业道德修养等方面，还远不能满足工程管理与控制的需求，因此，在工程造价方面还没有进行行之有效的把关。
1.3后期结算的问题
建筑工程的施工结算是成本管理的最后一个环节。常见的结算问题有：①对工程合同的重视程度不够，在合同的签订上，很多承揽工程的施工方错误认为结算的方式是可以竣工后洽谈，因此签订了不平等的条约；另外，施工现场的人员没能正确解读合同的内容，认为合同管理是相关部门的份内事，导致施工的时候没有按照合同约定的条款进行，给竣工结算留下了漏洞，成本也无法得到良好控制；②工程验收管理不严格，合同约定应进行及时签证，不能够事后补签，并要求必须要有建设方、监理方的共同签字，但实际中往往只有一方签字、或者签字不全面，盖章不齐全，造成签证单无效，给结算带来很大的不便，甚至给建设单位带来损失。
二、建筑工程的成本管理
2.1施工图预算方案优化
预算控制是建筑工程在造价管理方面不可或缺的一部分，对工程造价进行预算，有利于通过控制工程的费用，进行工程投资效益的有效提高。因此，笔者认为应重视预算控制存在的问题，理解施工图预算的重要意义，并通过以下预算方法实现工程造价的有效控制和建筑目标的顺利完成：①预算的编制人员首先要根据施工现场的实际情况，对建筑工程施工的组织特点进行综合考虑，在此基础上对预算进行编制；其次要对施工设计图纸进行熟悉，将其与施工有机结合，从而准确做出预算编制分项，并实现对相应工程量的计算，最大限度防止预算的漏算、重算等失误的发生；造价编制人员最后应该要对设备和材料的品种、规格、性能和价格进行客观分析，通过建立工程差价预测系统，对其进行差价调整和动态管理，防止项目成本的控制效果受到价格波动的影响。②项目工程的实施阶段既是招投标工作的延伸，也是合同的具体化实施过程，这个过程将是投入资金最大的阶段，因此，相关部门应该通过工程的监督、签证和审核等措施，在保证工程安全、质量以及工期的基础上，实现工程良好的经济效益和社会效益。③提高工程造价预算管理人员的综合素质。不仅要求造价预算管理人员要掌握相关的专业知识、法律法规和政策，同时还要对工程设计、材料设备管理、施工工艺和工程基本结构等基本资料进行了解，并深入一线，树立实事求是、爱岗敬业和无私奉献的工作作风。
2.2施工阶段的成本管理方法
施工过程中的成本管理，应该是在满足工程质量和进度的前提下，合理地投入施工资源，使成本管理渗透到施工各项措施之中，使其与工程的质量、安全和进度相结合。施工过程中主要的管理方法有：①提高项目管理人员的成本管理意识，参与工程施工的项目管理人员，应该进行一定的财务管理和预算知识的学习和培训，组织内部的交流学习，吸取同行的现金经验和施工预算的应用，提高综合管理水平。②经济合同的履行管理，当项目的各项成本预算在经济合同中体现出来之后，合同管理人员要根据合同数据，结合施工现场的材料、设备和人员成本等，测算出工程的总实际成本，并针对合同中涉及成本条款存在的问题，提出相应的意见，以最大限度降低工程的成本，并同步提高工程的质量、安全和工期，保证施工的顺利完成。③对人工、材料和设备费用的控制。对人员的人数和工资的控制，即引入或者培养专业知识和工作经验丰富的施工管理和技术人员，以加快施工进度和控制好施工质量，杜绝安全隐患，最大限度降低施工成本。④工程变更的合理控制。为了解决工程变更和工程量调整带来的造价管理问题，应该找到双方利益的共同点，进行合理调整，而工程变更的合理控制能够减少不必要的纠纷，保证工程的顺利施工，维护各方的利益。⑤工程量与工程款的控制与审核。在施工过程中，造价管理与控制，必须制定控制的标准和要求，根据合同约定的每个付款节点时，及时审查分包商上报的已完成工程量，并按照实际的进度签署工程进度款支付意见，为分包商提供良好的保障，切实做到进度严格审核和预算的严格把关。⑥提高现场控制的管理水平。现场控制的管理是根据施工现场发生的各项费用，以书面形式记录下来，作为工程结算的重要依据，相关部门要控制好造价，要把关好现场的签证管理，保证合同中每一条有关造价控制的条款都符合实际，避免违规签证的情况出现。⑦提高对机械设备的管理。首先在对机械的选择和购买上要加强把关，其次要对机械操作人员进行针对性地培训，最后要编制出机械使用计划，在确保施工安全的前提下降低机械成本的投入。⑧加强现场材料管理降低材料成本投入，可以从三个阶段入手。在施工前的准备阶段要对材料的需用量和质量要求及供应方式进行了解和掌握；在施工阶段的管理其主要工作是加强现场材料的保管，减少损失和浪费，防止丢失；在竣工阶段的前期管理，其主要工作是对多余的材料进行清理与退库以及对废旧物资的回收和利用。
2.3后期结算的方案优化
首先，提高对施工合同的重视程度，工程的结算编制都是以合同的条款作为依据的，合同的完善程度和表达方式都会影响到结算结果。《合同法》规定“显失公平的合同无效”，因此，承包商签订合同的时候要根据《合同法》、《建筑法》、《招投标法》、《建筑工程施工合同》等对相关的法律法规进行研究，确定合同的范围，包括价款规定、支付方式的规定、价款的调整方式、工程变更的方法以及工期等条款，明确双方应尽的权利和义务，并作为工程结算的合法依据。
其次，加强现场的签证管理工作，现场的签证是保证造价管理符合实际的一项重要工作。首先，工程的经济人员要与技术人员密切配合，保证所签证的费用便于计算。此外，现场技术人员还要提高本身的综合素质，使得签证符合规范要求，便于工程造价的管理。另外，签证要有专人保管。
三、以高层住宅建设工程为例的成本管理
3.1高层住宅建筑工程成本管理的原则
3.1.1环保节约原则
人力、物力、财力是构成成本的主要部分，在建筑施工中节约人力、物力、财力的消耗，可以有效地提高施工单位的经济效益，同时，这也是成本控制中最基本的原则。因此，在购买和使用材料的过程中，要以低投入、低消耗和低污染为宗旨，有选择的进行，从根本上杜绝因违反这一基本原则而造成的成本浪费。
3.1.2全面控制原则
对于高层建筑项目而言，其项目成本的控制涉及到了项目组织中的各个部门、单位和班组，所以必须坚持全面控制原则，要求做到人人有责，人人都参与，使施工的过程变为全员控制成本的过程。
3.1.3动态控制原则
在高层住宅建设工程中，由于建筑楼层的增高，其成本控制手段就会有所不同，因此，要实行动态管理，即以各层的特点为依据，有重点的进行成本控制。也就是说，在不同的工期内，要将工、料、机投入到施工过程中，收集成本发生的实际值，通过与目标值的比较，检查是否有偏离，若无偏差，则可继续进行，否则就要找出具体的原因，并采取相应的措施。
3.1.4目标管理原则
目标管理作为贯彻执行计划的一种方法，将成本控制计划的方针、任务、目的及措施等具体化，并提出了相应的具体要求，最后将其落实到执行计划的部门、单位和个人。
3.2加强高层住宅建筑工程成本控制的措施
3.2.1做好市场调查
市场调查包括调查建筑材料的质量及其价格。施工单位在建设高层住宅时，应对建筑材料的质量和价格进行系统的调查，建立起自身的价格信息网络，确保信息渠道的通畅，对不同地区及不同规格的材料、半成品的质量和价格信息要能够做到及时准确的把握。同时也要对材料的性能及走向趋势要有所了解，以环保节约为原则，进行材料选择。
3.2.2成本控制责任制
在高层住宅建筑工程施工过程中，除了要制定出相关的工作指标，以衡量管理人员的责任，同时，也应对管理人员的成本管理责任作出明确的规定，以确保施工能够达到预期的经济指标。
3.2.3制定合理工期
合理的工期安排可以使得实际工期缩短，从而减少成本的支出，相反的，一旦工期延后，则意味着工程成本的增多。而合理的工期制定要考虑到人为因素、技术因素、材料因素、机械因素和环境因素等。
3.2.4加强施工现场管理
高层住宅建筑工程与其他工程一样，都存在着设计变更、工程量增减和合同差异等问题。因此，项目的管理人员要对施工现场加强管理，尽可能地减少变更。必须变更时，要采取材料循环流动的原则，以降低材料成本。
3.2.5竣工后的成本考核
在高层住宅建筑工程竣工后，应对项目责任成本执行情况进行考核。在传统的施工中，往往存在着这样的问题：前一个项目还没有完工，这一项目的人员和机械就被转入到另一个项目中，或者在项目完工之后，还没有解决好一些相关的问题的情况下，就将人员和机械转入到新的项目中去，这样就使得工程所遗留下来的问题越来越多，甚至导致大数额亏损现象出现。因此，为了避免发生这些现象，就应做到按时完工、及时清理和及时考核。
结束语：
综上所述，我们可以了解到建筑工程项目施工成本的管理需从多个阶段对其进行监督，包括施工图预算阶段、中期施工阶段及后期结算阶段，通过这几个阶段对建筑工程的成本进行管理与控制，才能有利于建筑工程项目成本的降低，使企业的经济效益得到根本的保障。
参考资料：
[1]伍旭金.建筑工程施工的成本管理方法分析与探讨[J].技术与市场，2011，（18（12））
