时间：2023-06-05 10:16:01
关键词：商品住宅小区；开发成本；控制
Abstract: Under the conditions of market economy, the development of the commodity residential high cost, not only causes real estate developers profit space narrow, lead to developers the increasingly fierce competition, the development costs too much, also would cause serious waste of resources for state construction. The article discusses the control commodity residential development costs, and the necessity of the land from cost, residential construction cost, residential sales cost and other cost four to analyze the residential district development costs of goods form, at the same time from four aspects puts forward how to control the commodity residential development costs, hope to inspire the follow-up study.
Keywords: Commodity residential district; Development costs; Control
中图分类号： F275.3文献标识码：A 文章编号：
一、控制商品住宅小区开发成本的必要性。
近几年，由于商品住宅价格持续回落，房地产利润空间不多缩小，开发商的竞争异常激烈。为了应对激烈的房地产市场竞争，房地产开发商除了需要努力开发适应市场需求的商品住宅小区外，随着开发土地价格的大幅增加，如何控制开发成本，提高产品的价格竞争力，在提高企业的投资收益上越发重要，这一点也越来越引起众多房地产开发商的关注。商品住宅小区开发建设项目是否盈利，与是否能够控制好工程的开发成本密切相关。开发成本的控制，已成为当前房地产项目能否运作成功并盈利的重要因素之一。控制开发成本 ，是降低商品住宅价格、建立合理的房地产价格体系、实现房地产市场持续健康发展的关键所在。 这对促进产业结构调整，改善居民的居住条件，提高居民的生活质量，增加就业，扩大内需，拉动经济增长，都具有十分重要的意义。控制商品住宅小区的开发成本，可以减少国家建设资源的浪费，促进国民经济持续健康地发展，对于构建社会主义和谐社会，推进社会主义现代化的意义重大。
商品住宅小区开发成本的构成。
商品住宅小区的开发的成本主要由土地成本、住宅建设成本（也称为住宅的工程造价）、住宅的销售成本以及其他成本。
1、土地成本，是指开发商为获得项目建设用地而需支付的费用。包括土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿费等。
2、住宅建设成本（既为住宅的工程造价），是指从住宅的规划设计到工程完工交付使用过程中发生的各项费用。主要包括前期工程费（主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘测等）；建筑安装工程费（结构、建筑、特殊装修工程费， 排水、照明、通风、电梯等设备购置费以及安装工程费）；附属工程费（包括住宅小区公益性基础设施建设和非营业性公共配套设施建设费）三部分。
3、住宅的销售成本，是指建成的商品住宅在销售过程中所发生的各项费用支出。
4、其他成本，是指房地产企业的管理费（管理费是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用）、贷款利息等费用支出。
如何控制商品住宅小区的开发成本
1、要提高房地产企业管理层对控制开发成本的重视，认识到开发成本的控制对整体项目获得利润的重要影响。充分做好准备工作，确定合同工期和建筑质量要求，落实资金和审批手续等。这样既能有效地提高房地产企业的管理水平，又能更好地控制开发成本。
2、对设计单位和施工单位的选择采用招标的方式。开发商对设计方案的选择要以设计费用、设计水平、设计单位的绩效、设计单位的信誉和口碑等多方面作为参考标准，为保证设计水准择优选择设计单位。工程施工单位的素质决定了项目工程的质量，为了保证项目工程的质量，开发商在招标工程承包商时应当对各投标方的报价、管理水平、技术水平、施工设备装配水平、资质的等级、施工的业绩、工期的保证、社会信誉等因素，进行综合考虑后来确定中标单位。这样可以在保证设计方案的水准和施工质量的基础上，能更好地控制设计和施工方面的开发成本。
3、在确定项目设计施工方案时，应结合工程的实际情况制定出在成本可控范围内以及技术方面都可行的合理的施工方案，并且应该使设计单位同时进行几套施工方案的设计，从中进行比较甄别，不仅要重视技术水平又要兼顾到开发成本的控制，择优选出较为合理的施工方案，在保证工程质量的同时，更好地控制开发成本。
4、加强对住宅建设成本的管理控制。住宅建设成本，也就是住宅的工程造价。住宅建设开发的成本与住宅建设成本的管理有着密切的关系。加强对商品住宅建设成本的控制管理，是控制住宅建设项目的开发成本、提高房地产开发商的经济效益和市场竞争力的重要手段。在施工阶段，房地产开发商必须严格控制材料用量，合理确定材料的价格。为了更好的了解材料的市场价格以及供应状况，开发商应当建立自己信息渠道，能够随时掌握施工材料的市场价格的动态。开发商对一些常用材料和设备也可以建立自己的供货渠道，这样既能保证工程质量，又能降低开发成本。
结论
在市场经济条件下，商品住宅小区的开发成本过高，不仅造成房地产开发商的利润空间的缩小，导致开发商的竞争日趋激烈。开发成本投入过多，也势必造成国家建设资源的严重浪费。如何控制开发成本，提高产品的价格竞争力，在提高企业的投资收益上越发重要。所以，房地产开发商要加强房地产企业管理层对控制开发成本的重视，以招标的形式择优选择工程项目设计单位和施工单位，确定合理的施工方案，加强住宅建设成本的控制管理，在保证工程质量的前提下，控制开发成本，提高开发商的经济效益，减少国家建设资源的浪费，促进国民经济持续健康地发展。
参考文献：
杨建明.国内外工程项目成本管理方法的对比分析.建筑经济，2000
杨翠友等.房地产开发经营管理学.北京：中国物价出版社，1998.
陈宇.建设项目全过程工程造价控制研究方法.长沙：湖南大学，2005.
【关键词】住宅小区；设计；供配电
引言
在房产项目开发过程中，开发商在确保功能要求达到的前提下，在各个建设环节对成本管理进行全方位、集约化的控制，以期达到项目开发中经济性指标的最优化管控。建筑供配电系统的投资对于建筑安装部分是一个投资占比非常大的项目，其总造价动辄上千万乃至几千万。一方面由于电力行业的垄断性，以及房地产公司工程管理人员对高、低压供配电系统的知识掌握有限，不能灵活熟练运用配电技术规范，往往盲从于电力设计图纸；另一方面由于电力设计人员和电力管理部门对房产商的经济性不是非常重视，导致隐性的浪费很大。如何确保电力供配电系统安全可靠的基础上有效地控制工程造价，这就需要建设单位专业工程师在掌握综合性的的供配电系统知识和供电部门相关要求的前提下，以极其强烈的责任心和主人翁的态度，从设计源头开始，贯穿开发建设各个阶段加以严格的成本控制。本文作者多年在同一公司工作，并肩参与开发过杭州多个大型房地产项目，结合各自工作经验，并结合当地供电部门对住宅小区供配电的要求，共同撰写本文对住宅小区在供配电的规划、设计、施工等各个环节，如何进行有效控制、降低投资成本作相关剖析。
一、住宅小区供配电全貌
住宅小区供配电系统简图如下：
二、电力方案设计
住宅小区电力方案，在开发商拿到规划许可证后，由电力局相关部门立项进行设计，开发商需提供每幢楼房和地下室的建筑面积及用电回路数量、负荷，方案内容主要涉及开闭所的定位和变压器的型号、数量、位置、供电范围等。
1、开闭所：一个10KV开闭所，规划设计负荷容量为8000KVA，能为新建住宅小区约15万左右平方米建筑面积提供用电服务，其建筑面积需6米*10米；开闭所内的电力设施投资由电力局承担（地域不同，电力设施费用归口亦有所不同），但起功能用房由开发商无偿提供。开闭所须设置在地面层，且其上部不能作为住宅用途，一般设计在底商与住宅有隔层的空间内。
如果一个新建住宅小区，其相邻小区已建有开闭所，且这二个小区建筑面积合计约在15万平方米以下的，就可借用此相邻的开闭所。若一个新建住宅小区建筑面积在15万方以上，其相邻小区已建有开闭所，且这二个小区建筑面积合计为约在30万平方米以下的，则在负荷容量允许的前提下也可采用新建小区设置一个开闭所并借用相邻小区的开闭所综合设计；这样一方面既节省了土地成本和土建建设费用，另一方面又增加了商业可销售面积，而且也可对整个小区景观整体布局提供了便利，达到最优化的景观设置。但这些成本的节约和相关优势的取得是建立在建设单位的专业工程师在全面了解开发地块周边开闭所布局，并和电力设计人员充分沟通的基础上的，因为电力设计人员经常会只针对某个小区建筑面积定开闭所来设计，从而造成大面的设计余量的浪费，这也是行业中经常讲的“优化设计余量，节约建设成本”的概念。
2、变电所：住宅小区变电所可以设置在地下室一层，也可以设置在地面上，各有利弊。
住宅小区公共地下室变电所内的变压器须选用容量不大于SCB9-1000/10干式变压器，其配套设施：环网柜RM6-230、低压进线总柜GGD2-09、低压出线柜（2只）GGD2-39、低压电容柜GGJ-01-200，投资成本（一套）约需50万元，一个变电所原则上只设置二台变压器，需11米*8米的建筑面积；将变电所布置在地下室，有利于景观布置，有利于提高小区品质。
地上箱式变电所（俗称欧变），变压器为S11（S9）-800KVA/10KV（油浸变），带环网柜RM6-230，一套需35.8万元。地上箱式变电所比地下变电所在设备和土建投资上要节省费用，但对景观有很大影响，容易引起业主投诉。
结论：对于商业住宅小区，采用地下变电所设置方式，不影响景观布局，可以提高小区品位；对品质要求不高的住宅小区，如允许采用地上箱式变电所，可以节省工程投资，这也要我们建设单位的专业工程师根据开发项目的品质定位进行设计决策。
三、变电所设备
变电所内设备主要有干式变压器、环网柜、低压进线总柜、低压出线柜、低压电容补偿柜。一组变压器，需配置四台低压进、出线柜。低压柜有GCK型、GGD型，同样宽度的柜子和同样的出线开关，一般市场价格GCK比GGD大约高6000元左右，故采用GGD比较经济；
四、电力电缆
由于铜价比较高，电力电缆在电力工程造价中占了很高比例。电缆规格大小，会直接影响造价。公共用电（如电梯、楼道照明等），在后期使用过程中，它们的用电量是不会增加的，故按它们的实际负荷，再适当留有余量即可，不需要留很大余量，这样，电缆的截面就可以选用小一点；通常一幢小高层（例如4个单元），只要选用ZRYJV 22 4*50或ZRYJV 4*70就够，不需要选用ZRYJV22 4*95或ZRYJV 4*120。
住宅照明负荷，设计院在设计时，每户均按6～8 KW考虑，然后根据累加起来的负荷，确定每单元进线电缆的规格，却没有考虑同时系数和需用系数，故选用的电缆规格就比较大。像杭州西溪华府项目18#楼小高层，设计院将每个单元进线电缆选为ZRYJV22 4*185（市场价格在613元/米左右）；经过设计人核算并经设计院确认，18#楼二个单元小高层合计用电的总进线电缆选为ZRYJV22 4*185，在满足配电可靠性的前提下，节约了材料成本，特别是源头的设计把控，更能带来整个系统性的成本节约。
五、配电间
变电所输出的电力经配电间的配电设备，向各用电终端输送，配电间的配电设备起承上启下的作用，是住宅供配电系统的中枢环节，其配电设备主要有T接箱、计量柜（箱）、出线柜（箱）、电容补偿柜等。正确、灵活设置配电设备，对节省电力工程成本有极大作用。
下列情况都会影响电力工程造价：
1、根据电力部门要求，变电所输配至各幢楼的公共用电（电梯、楼道照明、电梯集水坑水泵、正压送风等）线路，每回路容量只要超过36KW，必须设置电容补偿柜，每台电容补偿柜价值约7000元/台。
2、根据设计规范要求，为防止侧击雷和感应雷电流对配电设备的影响，配电柜（箱）须设置防雷设备---PD40/3P电涌保护器，1450元/只。
3、若配电柜内每个出线回路（如电梯、集水坑水泵、楼道照明、正压风机等）均设置计量考核表，对物业管理会带来便利，但需要设置的电表数量却很多；由于每个电表占用配电柜面积为200（宽）*320（高），一台800（宽）*1800（高）的配电柜最多只能分二排设置6只电表，为满足上述配电设备计量考核的要求，配电出线柜数量就要增多，配电设备投资成本就要增加。
4、尽量避免设置室外电缆沟，改用地下室电缆桥架形式作为配电通道，可节省电力工程投资。
住宅小区供配电工程实施过程中，充分结合项目特点，灵活运用设计规范，充分了解电力部门管理要求，提供最佳供配电设计方案，在保证安全、可靠的前提下，可节省很多电力工程投资成本 。
杭州西溪华府项目有23幢小高层住宅，其中十五幢住宅位于地下车库之上，其余八幢住宅不带地下室，变电所均设置在地下室，不带地下室的八幢住宅配电需由地下室变电所提供；每幢房子需要从变电所引进二路公共设备用电（如电梯、集水坑水泵、楼道照明等）的电缆，一用一备；原电气设计图纸中，每路公共用电负荷均在40KW～70KW范围之间，需设置46台电容补偿柜设计，地下车库及水泵房的动力、照明公共用电需要设置8台电容补偿柜台；每幢住宅配电由地下室变电所供电。
根据用电负荷实际情况，通过重新设计计算，在满足用电安全的前提下，采取了下列技术措施，西溪华府项目节省了大量供配电工程投资成本：
1、减少电容补偿柜设置数量。公共用电负荷的同时系数按规范允许的最低数值选用，并且不考虑消防设施用电负荷（如消防电梯集水坑水泵负荷），尽可能将容量控制在36KW内，减少电容补偿柜台设置数量。
2、结合物业管理特点，灵活设置考核计量电表。公共照明、集水坑用电费用，已包含的
也物业管理费用内，不需单独设表。有些物业小区，电梯能耗已经包含在物业物业管理费用内，则不需单独设表；如需计量，则将表计设置在电梯机房双电源配电箱内，并只设置一只，位于双电源开关后端。
3、控制浪涌设置范围，减少浪涌设置。仅在在第一级配电柜（箱）进线处、电梯机房双电源箱内设置浪涌保护，其它箱柜不设置浪涌装置。
4、将原设计地下室变电所引至各单元的电源电缆由地面电缆沟敷设改为地下室桥架敷设（电缆沟造价比桥架高，敷设所需电缆数量也较多）；地库外住宅电源要从地下变电所引接，原设计在地下变电所顶板上方好设置电缆井，室外设置电缆沟，电源经电缆沟至各单元表箱，
此设置方式存在以下几点问题：电缆沟造价大大高于桥架，经济上不划算；电缆沟长度大于桥架，导致电缆数量大大增加，提高工程造价；室外电缆沟和电缆井的设置，影响室外市 政污、废水管和燃气等管线布设。改用下列设置方式，节省电力工程成本50多万：变电所引至地库外住宅电源先沿地下室桥架敷设，至地下车库边线后，改用再穿钢管直接敷设至各单元电表箱，避免设置电缆沟。
六、母线、桥架
高层住宅（17层）所采用的630A母线市场的价格在2000元/米左右，其进线电力电缆 ZR-YJV22-0.6/1-4*185的市场价格在613元/米左右，母线价格比电缆高1000余元/米左右。如果强电井道的尺寸足够，采用每三层设置一只电表箱（九表箱或十二表箱）而不是每层或每二层设置一只电表箱（三表箱或六表箱），则可实现下列的设计方式：
⑴每单元的强电井内，将母线始端箱设置在二层，将一层母线改用电缆ZR-YJV22-0.6/1-4*185，节省了3米母线；
⑵顶层母线不需要延伸上去，节省了3米母线；
⑶插接箱将从17只减为6只（约1000元/只），节省了11只插接箱；
⑷电表箱从17只三表箱（约1200元/只）减为5只九表箱（约2100元/只）和1只六表箱（约1600元/只），节省了11只电表箱；
通过上述调整，每个单元光材料费用可节省30000元左右（不包括安装费）。
锦绣项目开发中，共有38个单元高层建筑（17层），原设计采用每层设置一只电表箱（三表箱）。经过现场核实，发现只要将有线电视、电信的箱子与电表箱在强电井道内错层设置，强电井道内可以放置九表箱。经过修改设计，将原每层设置一只三表箱，改为每3层设置一只九表箱，并调整了母线的设置长度、插接箱的设置数量，共节省了设备投资约50万元。
在地下车库内，设计院在设计时，往往将变电所引至住宅单元的电力电缆（属电力部门产权）和其它电力电缆（如水泵、风机等用电电缆，属开发商产权）分别设置在不同的桥架内敷设；在地下室很多部位，只要将上述二条桥架合并成一条，并将桥架规格稍稍放大，桥架中间设置隔板，既满足了电力部分要求，又可节省大量桥架的投资，并且对地下室管线布置也带来便利。
七、消防电线、电缆
消防设备配电所选用的电线电缆，有阻燃型和耐火型、低烟无卤型，耐火型比阻燃型价格高10%左右；低烟无卤型比耐火型价格高30%左右。在设计时，往往认为低烟无卤型电线、电缆性能更可靠，更符合消防要求，故往往采用低烟无卤型电线、电缆用于消防配电；而设计规范同样也允许阻燃型、耐火型的电线、电缆用于暗敷在楼板内消防控制回路配电和照明配电；故在项目设计和施工中，将消防控制用的电线电缆，均调整为阻燃型和耐火型，可节省许多投资成本。
八、配电箱
配电箱直接控制用电设备，箱内的电气元器件要求其质量好，性能稳定、可靠，价格适中；选用合资企业的品牌，基本上能满足上述要求。合资企业生产的同一功能的产品，用于不同等级的场所，其型号、规格、价格也不一样，对于住宅用电设备，其产品等级的要求不需要最高，所以选用产品时，若将高等级的产品用于住宅工程上，势必大大增加投资成本。
钱塘山水项目原电气施工图纸中，户内箱的漏电开关采用施耐德品牌的电磁式（259元/只），其灵敏度、性能要高于施耐德品牌电子式漏电开关（108元/只），但其价格也要高151元/只。对于住宅工程，电子式漏电开关的安全性已完全满足国家规范要求，对人身安全已能起到很好的保护作用。将钱塘山水1250户住宅户内箱的电磁式漏电开关改为电子式漏电开关，共节省了造价约15万元。
九、结语
住宅供配电系统在确保运行可靠、用电安全的前提下，采取节约成本的相关措施最优化的进行产品设计、采购和施工管控，从而最大化的节省开发成本，这是每个开发商的在项目开发中执行“产品开发上品质，成本管控出效益”的开发理念中都渴求的。本文论述主要针对的是住宅供配电工程的系统部分，还有许多供配电末端设施设备也可以节省相关投资，如：电线电缆、开关、插座、接触器、继电器、电容器、避雷器等产品的品牌确定、选型，配电间位置、面积的确定，桥架、管子的走向，材料设备甲方集中采购或多项目战略供应等等均可有效的降低工程建设成本，本文将不展开论述。总之，只要项目开发从业的专业工程师不断的加深学习自己的专业技术，结合工程实践经验，不断的总结和思考，在“知其然的基础上知其所以然，知其所以然的情况下知其最优然”，为项目建设节约成本，为整个社会节约能源需求。
参考文献
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[2]陈勇 《住宅小区供配电系统设计之我见》[J ]，门窗 2012年06期
[3]和俊 《浅谈住宅供配电》[J ]，中国科技信息 2005年14期
[4]《住宅工程户内外配电设计技术规定（试行）》CJS01-2013 杭州市建委颁发
作者简介：张福清 ， 男 ，汉族 ， 1964年7月15日出生，1987年7月毕业于浙江大学电力系统及自动化专业 ， 高级工程师。主要业绩：房地产行业各类大型楼盘的机电设计管理和施工管理，编制《中海地产华东区机电设计管理指引》。
【关键词】建筑结构设计；住宅造价；经济成本控制
一、建筑结构设计与住宅造价成本控制中的一些问题
1、忽视结构设计在住宅造价成本全过程中的控制
我们可将建筑工程的全过程分为项目决策阶段、项目设计阶段及项目实施阶段。在这三个阶段中决策阶段和项目设计阶段在绝大部分程度上影响投资控制成败，因为当投资决策完成后，设计阶段就成了影响工程造价的唯一关键，其设计的合理性、适用性、科学性成为影响投资、影响住宅工程总价的主导因素，它合理科学，住宅工程总价就会相比而言较划算科学；反之，住宅工程总价就会比较高。而真正放到项目开发与实践中，多数开发商却似乎理解错了住宅成本控制的概念，他们的想法是只要加强项目开发预算、决算及竣工环节就可有效控制住宅造价成本，可是他们却忽略了建筑工程全过程造价成本的控制，而且更没有重视结构设计在控制住宅工程成本造价中是有着很重要的地位的，就是因为开发商的这种错误想法导致住宅造价成本控制变为了一种消极、滞后的无端管理，因而更不要说要实施全方位、多视角、统筹兼顾的结构设计，住宅造价成本都无法管理好，这些更重要的结构设计根本也就无从谈起了。
2、缺乏对结构设计方案的可行性、合理性、适用性的深入分析，无法实现合理的成本监控
不足投资费用1%的结构设计会影响到整个住宅投资成本75%以上，就能达到的这样的影响程度，这一相差如此大的数据足以用来说明结构设计对控制住宅造价成本的决定性影响作用。然而开发商们却没能将注意力放在对结构设计方案的可行性评估、合理性、适用性考核上，对设计方案的考察也比较肤浅，仅仅停留在户室比、立面效果、施工图预算这种肤浅的层面上，对设计方案中经济技术功能、综合价格的有效衡量能力还有待提高。
二、处理好建筑结构设计比选和有效的控制住宅造价成本之间的关系
1、优化配置，合理的选择建筑结构类型
常用的住宅结构基本体系分为水平分体系与竖向分体系两种，其中前者主要指板——梁体系大跨度体系，而后者则同时包括了砌体结构、框架结构、剪力墙结构及异形料结构体系等。我们很明显知道，不同的建筑结构类型产生的工程造价必然有所不同，不要认为说最低的住宅成本控制就是最科学的，我们应依据建设单位的施工能力、投资水平、工期规定等各个方面对不同结构类型的造价差别做综合层面的具体分析，然后将投资与获取利益的平衡面进行对比，将成本控制进行优化配置，从而从中找出最适合该住宅工程的结构设计类型。
2、根据施工环境，选择最合适的的基础形式
住宅基础形式的投资成本占工程结构总价的1/3之多，因此可以看出合理的选择基础形式将直接影响到工程造价，它是只要因素，同时合理的住宅工程基础形式还会有效的缩短建设工期，使基坑维护的工序变得更加便捷、高效。在结构设计实践中，当施工工程的实际环境为软土地基地区时，高层或小高层住宅应采用短肢剪力墙的结构形式，其基础形式则应采用条型基础或筏板基础。在桩型的选择上我们则可依据其对筏板厚度及基础梁截面尺寸的直接影响而选用单桩承载力较强的桩型并选择沿轴线布置的方式，这样可以减少直接应力，降低基础荷载。
3、根据实际情况正确选择上部结构体系和构件
住宅工程的整体经济性在很大程度上由构件的截面确定及材料的科学决定，合理的选择适用的上部结构体系，可以在方案的设计上有效地控制总体工程的成本发挥。上部功能使用有差别，所以构建的截面类型有所不同，引起的工程造价与成本投资必然不会完全相同。例如一般的梁板式楼盖由于具有良好的经济性因而在住宅建设中使用的频率最为广泛，但同时由于楼盖结构的体积较大，占用的空间会有所增加，因此这种一般的梁板式楼盖不适用于层高有效的住宅楼体建设。无梁式楼盖具有框架结构承受荷载量较大的特性，且不易受到层高的限制，因此可以用在层高有限的住宅设计中，但同时其使用会导致住宅建设成本的增加。密肋楼盖则适用于跨度大而梁高有所限制的住宅建设中，跨度值一般不超过9米，可有效的控制因跨度变大而造成的楼板自重增加，从而它的经济效益就比较明显，但该类上部结构的施工环节比较复杂，需要承载的技术水平较高。还有一种上部结构就是所谓的预应力混凝土平板，它这种结构体系是为了控制楼体净高的，它所接受的跨度可达9米以上，它可以有效的解决密肋楼盖跨度限制的问题，适用范围比较广，但是它同时建设投资的成本费用也较高。
4、尽可能降低混凝土设计强度，控制住宅造价成本，前提是满足建筑条件
建筑结构形式的复杂多变、建筑材料的持续更新发展，它对构件截面的强度要求水平也越来越高，因此产生了目前住宅结构的混凝土设计强度也明显增高，所以导致住宅造价成本又会增加。为了有效地控制这一现象，我们必须尽可能地降低混凝土设计强度，从而改善住宅造价成本上涨过快的现象，当然必须要在建筑条件许可的情况下。按照相关约定，构件的最低配筋率与混凝土的设计强度有一定关系，尤其在一般用途住宅的建设中体现的更为明显。这是由于在住宅建设中，开间的面积均不大，楼板的配筋则可按照最小的配筋率来设计，这一改变在住宅造价的成本上将体现出很大程度的节约。如采用C30混凝土要比采用C40混凝土其节约程度高出近十个百分点。随着混凝土设计强度的降低，还可有效的杜绝墙体、楼板裂缝的现象，使住宅的建设使用寿命明显增加，从而有效的降低了住宅建设的经常性维护费用。另外在遵循建设要求的前提下，控制住宅成本的科学方法就是有效的选择经济的节点及构造。
关键词：多层住宅建筑；施工过程成本控制
Abstract: the construction of cost control has become a modern construction enterprises restricted the development of important factors. In order to adapt to the modern construction market competition in the market, with modern construction enterprises must cost control concept as the foundation, and construct a scientific cost management system, and through the science of cost management implementation, to achieve the purpose of cost control. In residential building construction cost control briefly discussed.
Keywords: multilayer residence building construction; The construction process cost control
中图分类号：F406.72文献标识码：A 文章编号：
1.住宅建筑施工成本控制的内容
1.1 材料费用的控制
住宅建筑在建设过程中一定要做好材料的费用的成本控制，因其施工量较大，材料用量较多，在控制过程中必须做好原材料费用的预算工作。在施工中以满足设计范围要求为基础，合理的控制和使用原材料，对于材料的支出费用，可采用计量管理与定额管理来实现，同时注意施工质量，避免因材料或技术问题引起的返工，如果出现此类问题无形的会增加材料的使用成本。关于原材料的价格控制，一定要由项目部的采购人员进行材料价格的控制，从原材料价格、运输费用、损耗等方面进行严格的把关，具体价格也要与市场信息进行比对，掌握原材料价格的浮动。
1.2 人工费用的控制
建筑的施工费用主要是以材料费和人工费为主，在人工费的控制上应与建筑的规模相稳合，通过对施工量的计算来准确的拟定人工的数量。近年来建筑工程的人工费用承逐年上升的趋势，控制过程中一定要参考地方经济和行业市场，准确的把人工费价格控制在项目的计划目标以内，并把一些相关费用进行发包，例如：安生生产、文明施工、用水用电费用等。
1.3 机械费用的控制
施工机械费用在建筑施工中是比较常见的，机械费的控制主要从台班数量和台班单价来进行控制，其费用控制也要结合工程特点和管理模式。在施工中首先要做好施工工序的安排，只有做好工序的安排，才能有利的调动机械的使用，使其保持高效率和高稳定性。机械设备在合理使用的同时，一定要减少闲置时间，对于租赁的设备要考虑其使用时间，避免因分项工程安排不当而增加机械使用费，同时对于自购设备或自有设备务必要做好设备的保养工作，减少因设备停机造成停工的现象发生。
1.4 管理费用的控制
住宅建筑项目的管理费在成本管理中也占一定的比重，同时管理费用的控制不好把握和监管，这就需要管理者在费用支出时把管理费用的监督和审查落到实处。一般管理费用都是以现场施工的实际情况决定的，其中包括：项目部人员费用（工资）、办公设备费用、房屋水电费用、施工管理预算、通信费用、车辆使用费用、图纸与内页费用等，项目经理在管理中一定要编制管理费用的总额预算，只有通过计划预算的编制才能有效的对管理费用进行控制，并制定详细的审批和报销程序，避免管理费用的浪费。
2 工程施工建设阶段成本控制
施工建设阶段是将开发过程中所涉及的所有原材料聚集在一个空间和时间点上的过程。在此阶段，工程成本控制的目标是把工程实施过程中可能发生的变化限定在一个合理的范围内。因此该阶段的成本控制工作应着重于以下几个方面：
2.1 设定成本预控目标，全过程跟踪工程成本的变化，并建立科学、准确、及时的成本考核制度、考核办法和成本考核体系。
2.2 对工程变更予以严格把关。工程变更单包括以下三种形式：一是设计单位签发的变更单；二是开发商签发的变更单；三是承包商递交的变更或索赔申请。在操作过程中应予以区别对待：
2.2.1 对于设计变更单，应由开发商审核其必要性、经济性、合理性。同时应明确只有经开发商签字盖章确认的设计变更单才视为有效变更文件，予以计入决算。在工程实施过程中，应避免由承包商与设计单位直接协商出具变更。
2.2.2 对于开发商自身签发的变更单，其主要内容应按照降低工程成本或是适当提高工程成本而使产品的价值和功能得到较大提升的原则进行编制审核。同时应对变更单的落实情况予以跟踪检查，并要求承包商在完成变更内容后报开发商予以确认。避免出现承包商未实施工程变更（核增部分），却在决算时将其计入变更费用的情况。
2.2.3 对于承包商递交的变更或索赔申请，应审核其变更或索赔依据是否合理有效、是否存在与其它变更单重复的内容等，并根据实际情况对变更或索赔所涉及的工程量和单价予以审核确认。对于所有变更单，均应明确变更的内容、清晰标示其与原承包内容的界限划分，且开发商对联系单的签证意见应清晰准确，从而保证变更单能够在决算时予以精确计量。
2.3 做好竣工决算审核工作
竣工决算审核是工程成本控制的最后一道关口，其重要性是显而易见的。该审核工作建议委托诚信和具有较高专业素养的咨询公司进行，否则将牵扯开发商较多的人力和物力。不过不管是咨询公司人员还是开发商自身，在决算审核时均应注意以下几个方面：
2.3.1 检查竣工决算资料的完整性和准确性，尤其是竣工图纸和工程变更单。有的承包商在竣工图中仅反映核增工程量部分，而故意遗漏核减工程量部分，或是将一些无效的核增工程变更单夹塞进决算资料，而故意遗漏核减工程变更单。
2.3.2在充分理解原招标范围、投标报价模式、计价口径和相关合同条款内容的前提下对工程决算书进行审核。同时应对工程变更单签证是否清晰合理进行审核。
2.3.3对于计算较为复杂的装饰项目，宜到现场踏勘后进行决算审核。
2.4做好决算数据统计分析及总结工作。通过对决算数据的分析及总结，可以进一步完善工程造价信息数据库、完善成本考核与控制体系，对今后项目开发过程中的成本预控起到指导作用。
3 总结
随着房地产市场的竞争日趋激烈，工程成本控制工作的好坏直接影响公司的效益和发展。因此，要树立全过程动态成本管理的思想，同时综合平衡工程成本与项目营销价值，从而实现最优工程成本下的项目效益最大化。此外，还应注意在成本控制过程中，人的因素至关重要。所有参与到成本控制工作中的人员均应做到正直、诚信、并具有良好专业素质，这样才能保证成本控制的各项制度和措施得到有效贯彻。
参考文献：
【关键词】住宅建设；成本控制；决算
0引言
住宅开发过程中的成本和造价管理，是在满足住宅建设质量标准和开发进度的前提下，对住宅建设成本进行准确的预测和合理的控制，随时纠正发生的偏差，达到有效降低住宅建设成本的目的。
1注重决策阶段成本控制
据统计，技术经济合理的设计，可以降低工程造价5%～10%，甚至可达10%～20%。在市场经济下，开发商要获得一个技术先进、经济合理的优秀设计方案，除了积极配合设计单位工作以外，还必须要做好招标投标择优选择设计方案、严格设计合同条款、制定图纸会审制度。而开发项目成本的控制却是贯穿于项目建设全过程。但是，决策阶段的决策是否正确尤为重要，如果决策失误，成本控制已经失去作用。因此，要达到工程造价的合理性，就要以保证项目决策的正确性为前提。针对以上问题，应做好以下三个方面的工作。
（1）市场研究，主要是解决上马房开发项目的“必要性”问题。房作为特殊，其开发的大额性、固定性及建设周期长等特点，决定生产该产品具有一定的风险性。所以，做好市场研究就显得尤为重要。市场研究包括市场调查和预测分析两个方面。市场调查包括开发区域内住宅建设分布、人均收入、住宅建设现状。预测分析包括住宅建设未来发展趋势预测、房屋销售预测及价格分析，同时判断开发产品市场竞争能力及发展前景。
（2）技术研究，主要解决开发项目在技术上的“可行性”问题。技术研究包括开发条件、地址选择、规划及设计方案优选、企业组织、开发计划及进度要求等。在技术研究上应突出房开发的特点，既要满足居民生活、工作和生产基本要求，又要创造方便、舒适、优美的居住环境，同时体现小区独特面貌。
（3）效益研究，主要是解决开发项目在经济上的“合理性”问题。效益研究包括投资估算，资金筹措和经济指标评价等。投资估算含主体工程、辅助配套工程、拆迁补偿及前期工程费用估算等。通过项目费用、资金筹措等相关指标的计算，进行项目盈利能力、偿还能力等分析，得出经济评价结论。
2加强以设计阶段为重点的成本控制
据资料显示，设计费虽然只占工程总费用不到1%，但在决策正确的条件下，它对工程造价的影响程度达75%以上。显然，设计是有效控制工程成本的关键。
（1）住宅建设小区规划设计。小区规划设计应根据小区的基本功能要求确定小区构成部分的合理层次和关系，据此安排住宅建设建筑、公共建筑、管网、道路及绿地布局，确定合理的人口与建筑密度、房屋间距与建筑层数，合理布置公共设施项目的规模及服务半径。
（2）住宅建设建筑的平面布置。在多层次建筑中，墙体所占比重较大，是影响造价高低的主要原因。因此，在住宅建设建筑中往往采用墙体面积系数控制住宅建设建造成本，尽量减少墙体面积系数。
（3）住宅建设的层高。住宅建设的层高直接影响工程造价，因为层高增加，墙体面积增大，柱体积增加，并带来基础、管线、采暖等因素增加，使成本加大。
（4）房住宅建设单元组成以每栋住宅建设单元数3-4个单元较为经济，户型要达到居室、客厅、厨房及卫生间的合理布置，单位组成及户型设计做到结构面积系数愈小愈好。
3强化施工阶段成本控制
在施工阶段，工程造价人员必须加强对建设项目的工程造价管理，认真审核合同价的工程量清单、单价及有关文件，指导建设者合理优化施工组织设计，选择技术上可行、经济上合理且能够促进工作效率的施工方案。在具体施工过程中，还要经常深入现场，调查了解定额工程量与实际工程量之间的差异，获得第一手资料，为以后妥善处理经济纠纷仲裁、编制审查工程结算和竣工决算提供可靠的依据。
（1）建设工程要严格实行招标投标制度。所有房住宅建设施工项目都要大力推行招标投标制度，这是施工阶段降低开发成本的一种有效的手段。通过工程招标投标把施工企业推向市场，促使施工企业加强生产管理，提高技术水平，施工企业为了在社会上赢得信誉，必然增强质量意识，严格履行合同，减短建设工期，从而加强资金周转，减少期间费用及其他开支，较好的发挥投资效益。
（2）要科学进行施工管理。在施工过程中，影响工程造价的因素很多，如设计变更、材料代换、生产要素价格波动、政策性价格调整及其他不可预见因素等都可能引起工程造价提高，从而加大成本。因此要采取科学的施工方法。一是要利用网络计划组织施工，编制施工网络计划要建立以工程技术负责人为主的领导小组，制定多种施工组织方案，对每种施工方案从技术上、经济上进行对比分析确定最佳方案。二是要认真编制资金使用计划，通过资金使用计划的严格执行，可以有效地控制工程造价上升，最大限度地节约投资，提高投资效益。三是要实行工程监理，赋予监理工程师应有的权力。增强质量出效益、管理出效益的观念，真正做到保证质量、保证进度、避免索赔，有效地控制造价。四是要严格施工签证。签证是施工阶段提高价款的重要原因。因此要认真对待签证工作，不但要建立签证制度，而且要慎重选定签证人员，要求签证人员既要有良好的思想素质，又要有较高的技术水平。
（3）材料控制。工程施工中的材料费用是工程项目费用的一个重要组成部分，因此应当严格控制工程中的材料费用。这就要求施工中相关单位严格按照合同中的材料用量进行费用的控制，对工程造价进行科学的管理和控制。密切注意市场行情，掌握材料用费的相关市场信息，可以做到竣工后结算阶段的有理有据。
4认真把好竣工决算
竣工阶段是造价控制工作的最后阶段，也是真正体现工程实际造价的收尾阶段，开展工程结算审核不仅要严格，而且要准确，只有在准确意义上的严格才是合理、真实、可行的。首先，要编制好施工组织设计，施工组织设计要与工程预算项目、工作内容和方法相符合。如果实际施工中需要改变、调整、优化施工组织设计，必须有相应的注明性文件，否则会影响结算工作的进程。其次，结算前要搜集签证齐全、有效的经济文件，为结算提供准确依据。办理竣工结算的经济文件应包括：施工图纸、图纸会审记录、设计变更、施工组织设计、隐蔽工程验收记录、竣工图纸等。在工程施工过程中，工程变更应通过设计单位同意并加盖设计单位印章后下发才能生效。否则是不能纳入结算的。第三，施工结算时要仔细斟酌施工合同的条款及用词，认真按合同办事。一旦施工方与建设方产生矛盾，应有理有据协商解决。
5结语
综上，由于住宅工程建设一般周期较长，受到各种外部因素的影响与制约，项目的初始阶段难以确定一个正确的造价。随着工程的开展与深入，对工程的了解也更加全面，从而造价的估算也愈加合理。作为工程造价实施和管理人员在完善项目开发的基础上要加强成本控制，以实现住宅项目开发的社会效益和经济效益最大化。
参考文献
[1]吴怀俊，马楠.工程造价管理[M].北京：人民交通出版社，2008.
关键词：园林工程 质量 成本
越来越多的成熟小区的建设带动了园林工程的繁荣。过去的一片草，几棵树的绿化点缀已经远远满足不了社会的进步发展与人民的审美观，随着人民文化素质与生活质量的提高，大家选购房子的同时不仅仅对小区周边的教育、医疗、车站、地理位置等因素所左右，也对小区内的园林工程占有很大的参考因素。建造一片宜观、宜玩、节能减排的生态小区更适应社会的和谐，更符合国内的发展与趋势。完美的生活空间不仅仅在书中，优美舒适的小区内的园林工程又怎么比不上陶渊明的“桃花源”呢。本文就园林工程中如何在节约生产成本的同时进一步提高施工质量的措施提出一些观点。
明确园林的定义：园林是由一个个、一组组不同的景观组成的，这些景观不是以独立的形式出现的，是由设计者把各景物按照一定的设计要求有机地组织起来的。
施工项目中的管理很重要，必须要求强化组织协调工作，由于施工项目的一次性，施工人员的流动性和作业的露天性，以及项目中涉及到的经济关系，技术关系，行政和法律关系的复杂性，使其管理中的组织协调性艰难多变，必须通过协调的方法，才能保证工程的顺利进行，主要方法是配备固定得力的施工人员及计划、质量、安全、材料、机械、成本核算等方面的专业人员。
1 施工项目的成本控制
在项目的实施过程中，对影响成本的各种因素加强管理，在费用消耗过程中，将实际发生的耗费严格控制在成本计划标准范围内，及时揭示与反馈，堵塞和解决施工过程中的损失和浪费，使之达到甚至超过预定的成本目标。成本控制内容主要包括三点：
1.1 落实并检查成本责任制的组织工作。项目经理部必须建立以成本工程师负责的成本责任制，制定制度落实到各部门及班组，充分调动各方面增收节支。
1.2 费用开支的日常控制，主管成本的职能部门，严格控制生产中的各项费用，其中主要费用是材料、工资、设备等，计算其差异及时反馈加以解决。
1.3 分项工程的日常核算工作，使用记账、算账、报账等核算方法，对生产耗费和产品成本进行核算提供费用开支和成本资料。
项目成本采用技术、经济、组织措施控制法。因项目在施工过程中，影响成本的因素很多，项目经理部对成本控制和监督应从投标报价开始，知道工程项目施工合同终止的全过程中都要进行成本控制因此项目经理部必须有成本工程师担任项目成本控制者。从技术措施层面来看，项目经理部应对施工准备、过程、竣工验收三个阶段中的有关技术方面的方案，新工艺，新技术的采用，提高质量，降低成本的措施，都要进行研究比较，来控制成本。从经济措施来看，必须对已施工预算为基础的计划成本不断地与项目的预算成本。实际成本进行比较分析，严格审核各项费用的支出，减少开支。从组织措施来看，为保证工程项目成本的贯彻执行，必须建立和健全项目的成本管理机制，将专职的预算员成本员安排到工地上。明确项目的成本责任制落实到项目管理班子全体人员，是工程项目形成一个群管成网，专管成线，责任分明，分工合理的项目成本管理机制。
2 具体施工中为加强施工质量还应注意的几个问题
2.1 施工人员应掌握设计意图，进行工程准备。施工人员与设计单位应进行技术交底并对现场进行核对。开工前还要编制施工计划书，其中包括：施工程序和进度计划；各工序的用工数量；工程材料进度表；机械、车辆及工具使用计划；施工措施安全措施；施工预算。这些都是保证日后工程顺利开展的必要条件。园林工程，应在主要建筑物、地下管线、道路工程等主体工程完成后进行，以免产生破坏进行不必要的浪费财力的二次返修返工。
2.2 种植前的土壤应该进行化验分析，采取符合的消毒、施肥等措施。种植土壤的厚度应符合规范中所规定的数值。草坪花卉的种植地，应该施足基肥翻耕耙平去除杂物。对于种植地上不合格的土壤，均应设计规定，采用土壤改良或采用客土的技术措施。
2.3 种植穴的开挖应该向有关单位了解地下管线或隐蔽物的埋设状况，不免损坏造成工期延误与资金的浪费。开挖前的定点放线，位置必须准确，标记明显，利与施工。土层干燥的情况下应与种植前浸穴。开挖后应施有机肥作为基肥，为日后苗木的成长打好根基。
2.4 苗木的选择，种植材料必须根系发达，生长茁壮，无病虫害，对于外地引进的植物应有合格证，发芽率传达到90%以上。苗木运输量应根据重质量来确定，苗木运到后应及时栽种。苗木在卸车时应轻吊轻放，不得损害和造成散球。对于珍贵和非种植季节的苗木，应在合适的季节，用容器假植。
2.5 种植前应进行苗木的根系修建，除掉劈裂跟，病虫根，并对树冠修建，保持地上地下平衡。应根据树木的习性和当地的的气候条件，选择最适宜的种植时期种植，这样可以最大限度的保证植物的成活率。对于北方来讲草坪的在制宜选择在春、夏、秋进行各类花卉种植时在晴朗天气、春秋季节、最高气温25℃以下时可全天种植当气温高于25℃时，应避开中午高温天气。种植后的植物需水量应根据植物习性适当浇水。
2.6 种植后应在略大于种植穴直径的周围，筑成高10-15cm的灌水土堰，且不得漏水。种植树木应在当日浇透第一遍水，以后根据情况及时补水，北方地区不能少于三遍。浇水时应避免水流过急直接冲刷根系，浇水后土壤出现沉降，有时会使树木导致倾斜，必须及时扶正培土。对于胸径5cm以上乔木，须有支柱固定。绑扎处应夹垫物，树干需保持直立，不得倾斜。
2.7 绿地的给水和喷灌的施工应符合：管道的基础应坚实，不能铺设在冻土或未经处理的松散地面上；管道套箍，接口牢固紧密，对口间隙准确；铺设管道后要进行水压试验，检查是否有露水点；管道沟槽回填后应进行分层夯实避免日后出现沉降。另，排水坡度应符合标准要求；排水管覆土深度应根据雨水井与连接管的坡度、冰冻深度、外部荷载确定覆土深度不宜小于50cm。
【关键词】住宅工程；过程控制；质量管理
一、住宅工程施工质量管理的意义
住宅工程质量直接与广大人民群众日常生活息息相关，近年来发生的多起住宅工程质量问题事件一度成为社会关注的焦点，例如：今年万科集团的室内释放有害气体超标和地板质量问题等，所以住宅工程质量问题就成为了消费者投诉的热点问题之一，为此必须加强住宅工程的质量。而住宅工程的施工过程作为住宅工程产品的质量的形成过程，其工作的质量的好坏直接关系到最终产品的质量，因此施工过程是住宅工程质量最直接的决定性的环节。对住宅工程的质量管理工作的重中之中的管理任务，便是对住宅工程的施工过程的质量管理。因此，研究住宅工程基于过程的施工质量控制管理具有重要的现实意义。
二、住宅工程基于过程的施工质量管理内容
住宅工程基于过程的施工质量管理通常包括几个大方面：样板管理、施工过程的监控管理，施工过程质量验评管理、施工过程质量的控制等，下面对这几方面进行详细的阐述。
（一）样板管理
当前，我国的建筑施工企业在住宅工程施工管理过程中通常采用“样板工程”来进行施工管理。样板管理作为住宅工程现场管理中一项很重要、很细致的工作，通常其需要注意几个方面：
（1）样板必须能够正确体现出设计意图，这是样板管理的前提条件。
（2）样板本身所用的材料必须合格，具备了其自身的材料的合格，才是通过样板管理进行质量管理的基本要义。
（3）选用适合的高技术水平施工人员来进行样板工程的施工，这是样板能否起到依据、标准的关键的一步。
（4）在样板施工前，所需要进行交底，交底的内容包括：技术、质量等交底，这个环节是能否做出合格并能体现意图的关键环节，通过交底务必使施工人员知道样板工程的详细细节。
（5）样板工程施工完毕后，必须对其进行质量评定，由施工项目部来组织相关人员来进行质量鉴定，如果鉴定通过，就可以作为一种依据和标准来指导施工。
大量实践经验证明“样板管理”是住宅工程施工质量管理的一种保证措施，推行样板管理对提高住宅工程施工质量，创造精品工程具有重要的推动作用。
（二）住宅工程施工过程质量监控
1.住宅工程施工过程质量监控的作用与目的
（1）确保施工过程的施工质量，保证形成的住宅产品的合格。
（2）提供有效的质量的事前控制，预防质量问题，防患于未然，从而提高施工质量。
（3）消除施工过程中可能的质量隐患，对于工程成本的控制也具有有效控制的作用。
2.住宅工程施工过程质量监控的范围
（1）设计图纸会审过过程必须监控，保证正确理解设计意图；
（2）进场的材料或是半成品等必须进行监控；
（3）工程施工过程中必须进行监控管理；
（4）对于技术难度大，或是对工程起着关键作用的部位或是薄弱环节或是隐蔽工程等，必须进行监控。
（三） 住宅工程施工质量验评管理
住宅工程施工质量验评管理，顾名思义包含两个方面的工作：一是质量的检验；二是质量的评定。
1.质量检验
住宅工程施工质量检验是指对已完成住宅工程实体的各个特定属性进行检查和试验。通常住宅工程质量检验的重点内容有：
（1）材料和形成的住宅产品的质量，检查其是否符合设计标准或是要求标准.
（2）检查工序的施工质量，保证重点工序的质量的合格性。
（3）检查施工人员和管理人员的工作，保证施工人员的工作质量，以及管理人员的积极管理性和管理水平等。
（4）进行质量数据的统计分析，为质量管理提供数据支持和依据，为后续的质量改进做出铺垫。
2.质量评定
在对住宅工程的质量进行质量检验之后，紧接着一步便是对所检验的结果进行公正、客观、合理的评价和定性分析及进行质量的评定。
住宅工程质量评定的前提必须具有质量评定的标准，在标准的基础上对检验的数据和结果进行判定，符合标准即可判定为合格，否则为不合格。通常对于合格的还行进行质量评价和分析并进行质量等级的评定，对于不合格的产品，要进行不合格处理，包括返工或其他方式。
（四）住宅工程施工质量控制
1.住宅工程施工质量控制基本程序
（1）在工序施工前，针对具体施工工序进行技术和质量交底。
（2）对施工工序的程序进行检查，保证其程序的正确性。
（3）在工序施工前对该工序的施工条件进行检查，看是否符合进行该工序施工的条件。
（4）在施工过程中，检查施工人员的施工程序，施工质量等是否符合质量规程等。
（5）工序完后后，针对工序或是中间产品进行质量检验。
2.住宅工程施工工序质量控制原理
通常住宅工程对工序质量的控制是通过树立统计的方法进行的，用样本的质量的情况来描述整体的施工质量的情况。通常该控制方法的步骤为：
（1）对样本工序进行实测。
（2）在实测的基础上，用数理统计的方法对所测数据进行统计分析，并做出归纳和总结。
（3）在分析、归纳和总结的基础上，根据其数据的分布规律分析其分布。判断其是否是在规定的容错范围内。
3.住宅工程施工工序质量控制内容
通常住宅工程施工质量控制，应从严格遵守操作规程、主动控制工序活动条件的质量、设置工序质量控制点、及时检验工序活动效果的质量等四个方面进行：
4.住宅工程施工质量控制点的设置
住宅工程施工的质量控制点的选择通常是保证质量难度大的，对质量影响大的或是发生质量问题时损失和危害大的对象进行设置。住宅工程中通常对下列分项工程进行设置质量控制点：工程测量定位、地基基础或是设备基础、砌体、模板、钢筋混凝土、吊装、钢结构、焊接、装修。
5. 住宅工程施工质量控制措施和计划编制
针对质量控制点编制质量控制措施和计划的步骤如下：
（1）对质量控制点进行列表处理；
（2）针对具体的质量控制点进行施工流程分析；
（3）对流程中的工序进行分析，找出影响控制点质量的关键工序；
（4）编制工序质量控制表，并对控制范围等做详细说明；
（5）编制施工工序的指导书；
（6）绘制计量网络图；
（7）将编制的质量控制点交上一级领导进行审核。
6. 住宅工程施工质量控制的实施
编制完质量控制点的措施和计划后就可以实施，实施过程如下：
（1）对质量控制点进行控制措施和质量交底，是工序作业人员真正了解这些技术和质量要点。
（2）住宅工程的现场质量控制人员应在现场进行实时的指导检查和验收等。
（3）工序作业人员按照交底和指导书进行施工作业，高度重视重要环节的质量。
（4）施工后及时进行检查并认真做好记录，争取第一手的资料。
（5）采用数理统计方法进行分析，并在分析基础上进行改进，持续提高质量直至验收合格。
7.住宅工程施工质量检验
（1）住宅工程施工质量预检
在住宅工程施工过程中，为了防止将来可能出现的质量问题和事故，往往需要对施工进行质量的预检，预检的主要内容有：开工的条件情况、后续工序的连续性等。
（2）住宅工程施工质量检查
住宅工程施工过程中质量检查是很重要的一个环节，因为当前存在的很多问题，都是由于作业人员在施工过程的失误或是疏忽导致，因此在住宅工程施工过程中，必须加强对施工现在作业人员的操作或是质量行为等的检查。及时发现问题，及时纠正，做到防患未然。
8.住宅工程施工质量验收
住宅工程施工质量的验收包括施工中间产品的验收以及竣工验收两个方面。
无论是中间产品的验收还是最后的竣工验收，都应该严格按照合同规定的质量标准进行验收，如果有不合格品，应进行不合格处理，最终保证住宅产品达到质量标准。
总之，施工阶段是形成住宅工程质量的关键环节，施工阶段质量管理与控制手段的有效性，关系到整个工程项目的最终质量能否达到国家规范和项目业主投资的要求，决定建设产品的使用功能、寿命和经济效益，必须重视！
参考文献：
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[3]马虎臣， 马振州. 建筑施工质量控制技术[M].北京：中国建筑工业出版社，2007
【关键词】多层住宅建筑；住宅施工；质量管理；措施
1.多层住宅建筑的特点
多层住宅一般是指4--6层的住宅，通过公共楼梯解决人们的垂直交通，借助6层的户内楼梯越入7层，使顶层住户获得屋顶花园或露台，改善其居住条件。一层住户免费获得私家花园，来弥补日照不足的缺点，提升一层住房的卖点。多层住宅的优点归纳如下：第一它比别墅类住宅占地节省，平均计算，建设用地费用大大节省，房价降低；第二购房者易于接受。公摊面积少，多层住宅不需像高层住宅那样设置公共走廊、消防连廊、电梯间、屋顶水箱间，设备管道井洞等等大量的公共面积，使住房的有效使用面积大大提高；第三多层住宅建筑具有较长的设计历史，成熟的设计经验和简单的建筑材料和设备。第四多层住宅结构体系简洁，投入机械设备少，施工方法简单，施工工期短，销售快，开发商贷款周期短、利润高。基于上述优点，多层住宅是开发商和购房群体首选的住宅类型，是城乡最普遍最大量的住宅类型。
2.多层住宅建筑结构体系分析
多层住宅建筑的结构体系主要包括以下三大类：第一、混凝土空心砌块多层建筑体系，但其主要问题在于雨水容易从砂浆缝隙渗入，如果双面抹灰，又大大增加抹灰量；并且在光洁的砌块上抹灰难度很大，易空鼓、开裂；第二、框架轻板结构体系，结构多为钢筋混凝土框架结构，内外墙均为非承重墙。可用陶粒空心砌块、加气混凝土砌块或其它非粘土砌块以及陶粒混凝土轻质两面光条板、3E板等做内外墙；第三、钢筋混凝土剪力墙结构体系，内外墙全部采用现浇钢筋混凝土墙，目前已开发出多种配套的外墙保温体系。这类结构体系，亦可以把外墙做成预制墙板在现场预制生产后就地安装。
3.多层住宅建筑施工管理的特殊性
3.1局部质量问题等同于全部质量问题
因为多层住宅工程涉及到众多住户的个人利益，业主及住户都很重视，对工程质量要求比较严格。在施工中，即使工程质量控制得很好，若在一处出现小小失误，对住户来说，就是全部的问题。这就要求后期管理要过细、过硬。
3.2各工种相互制约问题
一个环节考虑不周就会产生连锁反应影响另一个环节，或更多的环节，产生难以控制的负面效应。如工序先后问题处理不当，就会影响成品保护，甚至给整个工程质量带来隐患。
3.3施工面过于分散
因为多层住宅楼墙体比较多，房间多，施工洞堵住以后，同一楼层不相通，往往造成对某处施工管理不到位，出现问题。
4.多层住宅建筑施工的管理控制方法
4.1多层住宅建筑施工的质量管理方法
要根据多层住宅建筑工程的质量目标，制定相应的质量验收标准，而且要使企业质量验收标准高于国家验收标准。严把材料质量关。采购的材料要符合国家规范标准（含环保标准）和设计要求，严格执行材料验收制度。确保主体结构质量。主体结构质量关系到整体工程质量和安全，关系到每个职工生命安全。因此，必须确保主体结构质量。重视装饰质量。在施工装饰阶段，一定要克服质量通病，搞好细部处理，在装饰水准上要高人一筹，要有创新和特色。抓好地下室、一层、顶层、屋面、卫生间以及楼梯走道等关键部位施工。同时，要积极推广应用新技术新材料。随着科技进步,新材料、新技术不断涌现,施工企业要及时掌握这些信息、积极应用到工程中来。
4.2多层住宅建筑施工的成本管理方法
多层住宅建筑的成本控制就是在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支进行指导、监督、调节和限制，把各项生产费用控制在计划成本范围之内，保证成本目标的实现。项目经理是项目成本控制第一责任人，应及时掌握和分析盈亏状况，并迅速采取有效措施。
4.3多层住宅建筑施工的安全管理方法
要订立安全责任书，发生安全事故，各级责任人和班组都要承担一定经济责任。确保安全设施投资到位。安全设施投入不能省，特别是企业改制以后，安全设施投入更不能省，一旦发生安全事故，造成的损失要比你安全投入的费用大得多，而且造成的影响很大。
4.4做好多层住宅施工工程监理工作
工程监理一个很重要的任务就是投资控制，即工程造价控制。其次，执行工程监理的监理工程师都是工程技术专家，他们的经验、阅历比较丰富，在设计及施工监理过程中能提出许多积极的降低工程造价的建议、尤其在施工阶段关系到是否要设计变更和工程变更的决定时，他们往往能根据自身的技术优势做出合理正确的选择，这一点许多建设方代表因其经验、阅历及技术受各方面的条件制约而无法做到。再者，在施工过程中。甲、乙两方因各自的立场、观点不同，有时会出现一些影响施工正常进行的情况，监理单位作为公正的第三方，在施工过程中协调双方关系，确保工程施工正常进行，这样能为完成工程造价控制提供有利条件。
5.多层住宅建筑施工质量控制与质量验收的优化
样板管理制度是质量控制的发展纲要在多层民用住宅施工质量控制中，可以套用传统的优秀管理制度来对其进行优化，比如《项目经理部样板管理办法》是本项目经理部在工程质量管理上的主要举措之一，样板施工的作用不仅仅局限于施工质量的最终考评，而将其扩展到施工过程中各道工序施工程序的正确性、合理性的确认，使参与样板施工的分包队伍，在实施中接受技术标准、质量标准的培训，统一操作程序、统一施工做法、统一质量验收标准，为推广施工后的质量过程控制提供可靠的保证。为保证多层民用住宅工程质量，实现过程精品，根据本工程的施工特点及质量目标，编制了高于国标的项目质量验收内控标准，并加大质量过程检查密度及实测点数，由常规的质量抽检，变为普查。在工序验收管理上项目部设立了内部三级检查制度，实行内部质量验收的层层把关。通过内部三级检查制度的实施，有效地控制了施工质量，在监理公司验收中，一次验收合格率达到100%，部分施工工序达到免检。
6.结语
多层住宅建筑工程施工企业必须重视施工管理工作，加大企业管理人员管理培训，提高管理人员的综合管理水平，提高企业的综合管理水平，从技术、人事制度上等方面建立更有效的、更加科学的管理体制，明确每一个施工人员的目标责任，提高每一个人的工作效率，从而达到进一步提高管理水平的目的。
参考文献
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关键词：多层住宅；住宅施工；建筑施工管理
中图分类号：TU7文献标识码： A 文章编号：
在我国，住宅建筑按其层数分为：低层、多层、和高层三类。我国在《民用建筑设计通则》(GB50352—2005)中明确规定：1～3层为低层住宅；4～6层为多层住宅；7～9层为中高层住宅；10层以上为高层住宅。在这里我们着重笔墨论述一下多层住宅的建筑施工管理问题。
1. 多层住宅建筑的特点归纳
正如引言部分所说,多层住宅一般指4～6层高的住宅，借助公共楼梯解决垂直交通，是一种极具代表性的城市集合住宅。多层住宅在我国目前新建或正在建造的城镇住宅中占90%以上。多层的优点在于:第一、它比低层住宅在占地上要节省，同时又比高层住宅建设工期短，一般开工一年内即可竣工;第二、公摊面积少，无需像高层住宅需要增加公共走道、电梯、高压水泵等方面的投资，物业费也较低，整体的性能价格比高;第三、结构设计成熟、通常采用砖混结构，建材可就地生产，可大量工业化、标准化生产。因此，多层住宅造价较低，价格适中，易于被普通消费者接受。
2. 多层住宅建筑结构体系分析
多层住宅建筑的结构体系主要包括以下三大类：第一、混凝土空心砌块多层建筑体系，但其主要问题在于雨水容易从砂浆缝隙渗入,如果双面抹灰,又大大增加抹灰量；并且在光洁的砌块上抹灰难度很大,易空鼓、开裂；第二、框架轻板结构体系，结构多为钢筋混凝土框架结构,内外墙均为非承重墙。可用陶粒空心砌块、加气混凝土砌块或其它非粘土砌块以及陶粒混凝土轻质两面光条板、3E板等做内外墙；第三、钢筋混凝土剪力墙结构体系，内外墙全部采用现浇钢筋混凝土墙,目前已开发出多种配套的外墙保温体系。这类结构体系,亦可以把外墙做成预制墙板在现场预制生产后就地安装。
3. 多层住宅建筑施工管理的特殊性总结
3.1局部质量问题等同于全部质量问题
因为多层住宅工程涉及到众多住户的个人利益,业主及住户都很重视,对工程质量要求比较严格。在施工中,即使工程质量控制得很好,若在一处出现小小失误,对住户来说,就是全部的问题。这就要求后期管理要过细、过硬。
3.2各工种相互制约问题
一个环节考虑不周就会产生连锁反应影响另一个环节,或更多的环节,产生难以控制的负面效应。如工序先后问题处理不当,就会影响成品保护,甚至给整个工程质量带来隐患。
3.3 施工面过于分散
因为多层住宅楼墙体比较多,房间多,施工洞堵住以后,同一楼层不相通,往往造成对某处施工管理不到位,出现问题。
4. 如何做好多层住宅建筑施工的管理
4.1 做好施工预案的重要性
要针对整个工程的特点编制有针对性的施工方案。其中应包括:关键部位的施工方法,工序的安排,不同工种的插入时间,对易出现的质量问题提出预控措施,制定出成品保护措施等。工程管理中,要抓住关键问题,使管理处于“受控”状况,才可能达到工期缩短,质量提高,经济效益增长的效果。
4.2 严格控制多层住宅工程的变更
工程变更和设计变更的造价占整个工程造价的比例有近10%，有时甚至更多.在施工过程中，各方面可能会提出各种各样超出原设计图纸的要求，或者由于设计考虑不周造成与实际情况不符合等，就会出现工程变更和设计变更，而这些变更必须会带来工程造价的增加.也就可能出现工程造价难于控制好的局面.目前，导致绝大多数多层住宅工程造价突破控制的主要原因就在于此。
4.3 做好多层住宅施工工程监理工作
工程监理一个很重要的任务就是投资控制.即工程造价控制.其次，执行工程监理的监理工程师都是工程技术专家.他们的经验、阅历比较丰富.在设计及施工监理过程中能提出许多积极的降低工程造价的建议、尤其在施工阶段关系到是否要设计变更和工程变更的决定时，他们往往能根据自身的技术优势做出合理正确的选择，这一点许多建设方代表因其经验、阅历及技术受各方面的条件制约而无法做到。再者，在施工过程中。甲、乙两方因各自的立场、观点不同，有时会出现一些影响施工正常进行的情况，监理单位作为公正的第三方，在施工过程中协调双方关系，确保工程施工正常进行，这样能为完成工程造价控制提供有利条件。
5. 多层住宅建筑施工的管理控制方法研究
5.1多层住宅建筑施工的质量管理方法
要根据多层住宅建筑工程的质量目标,制定相应的质量验收标准,而且要使企业质量验收标准高于国家验收标准。严把材料质量关。采购的材料要符合国家规范标准(含环保标准)和设计要求,严格执行材料验收制度。确保主体结构质量。主体结构质量关系到整体工程质量和安全,关系到每个职工生命安全,因此,必须确保主体结构质量。重视装饰质量。在施工装饰阶段,一定要克服质量通病,搞好细部处理,在装饰水准上要高人一筹,要有创新和特色。抓好地下室、一层、顶层、屋面、卫生间以及楼梯走道等关键部位施工。同时，要积极推广应用新技术新材料。随着科技进步,新材料、新技术不断涌现,施工企业要及时掌握这些信息、积极应用到工程中来。
5.2 多层住宅建筑施工的成本管理方法
多层住宅建筑的成本控制就是在项目成本的形成过程中,对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支进行指导、监督、调节和限制,把各项生产费用控制在计划成本范围之内,保证成本目标的实现。项目经理是项目成本控制第一责任人,应及时掌握和分析盈亏状况,并迅速采取有效措施。
5.3 多层住宅建筑施工的安全管理方法
要订立安全责任书,发生安全事故,各级责任人和班组都要承担一定经济责任。确保安全设施投资到位。安全设施投入不能省,特别是企业改制以后,安全设施投入更不能省,一旦发生安全事故,造成的损失要比你安全投入的费用大得多,而且,造成的影响很大。
最后，在现有多层住宅建筑施工管理水平的基础上,应针对影响工程质量品质的一些关键问题,从技术、人事制度上建立更有效的、更加科学的管理体制,明确每一个施工人员的目标责任，从而达到进一步提高管理水平的目的。
参考文献
[1]布赖恩；爱德华兹.可持续性建筑[M].中国建筑工业出版社,2003.
中图分类号：C913.31文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）02-0299-02
住宅工程质量，不仅关系到国家社会经济的持续健康发展，而且直接关系到广大人民群众的切身利益和社会稳定。为此，加强住宅工程质量控制，有效克服住宅质量通病，开展创建优质精品住宅工程，显得尤为重要。以往提到“住宅工程质量”，一般是指符合规范性要求，主要是基于施工质量和材料质量。现在，首先是要保证工程的结构安全和使用功能，同时对住宅的性能和室内环境质量也提出了更高的要求。因此，“住宅工程质量”也随之发展成为一个综合性、广泛性的概念，既包括施工质量、材料质量，也包括设计质量、环境质量。随着住房从满足生存需要，实现向舒适型的转变，住宅的节能、环保等因素也成为衡量住宅工程质量的重要指标。
1 住宅工程现状质量存在的主要问题
住宅工程质量标准的构成或评价包括三个方面：住宅工程的结构、外观装饰质量；住宅的使用功能质量；成片小区建设中水、电、煤、卫、电话及绿化等公共配套设施的功能质量。当前住宅工程的质量在以下几个方面存在着较为突出的问题，具体表现为：
1.1 有的房屋沉降量过大，沉降不均匀
主要表现形式为：
(1)最终沉降量超过地方标准和设计允许沉降值。由于基础下沉过大，造成下水道阻塞不通，甚至毁坏。
(2)纵向沉降量严重不均匀。单栋住宅两端沉降明显差异，偏差值超过规定。造成出现大小不一等不规则裂缝。
(3)沉降长期不稳定。工程竣工已5年，仍然存在沉降值过大及不均匀现象。
1.2 有的住宅交付使用后产生较多的结构和外观裂缝现象
表现形式有沉降裂缝、结构裂缝、斜裂缝、预制板裂缝、现浇板裂缝，使二次装修无法施工，居民反映“出了旧房，进了危房”。
1.3 有的住宅在使用过程中存在各种渗漏现象
表现形式有:屋面渗漏、外墙渗漏、地下室渗漏、楼面渗漏、管道渗漏、卫生洁具渗漏、煤气管道渗漏等等，由于渗漏造成室内电气短路，使住户的家具发霉，给住户的生活带来诸多不便，甚至隐含着不安全因素。
1.4 有的住宅使用的原材料质量低劣，给住宅结构带来隐患
如冷镀锌管用作给水管，由于管材内壁薄厚不均匀，涂锌稳定性差，造成水资源被污染。水中杂物使水质变味。混凝土骨料含有游离MgO、CaO，时间一长，会爆裂，成为破坏结构隐患点等等。
上述住宅工程质量通病，给居民带来了困扰，影响了住宅工程质量水平的提高，并产生了一定的社会后果。
2 住宅工程质量问题的原因分析
住宅工程是一个系统工程，形成住宅工程质量问题的原因也是由系统工程中各环节的因素综合构成的，如住宅建设参与各方的行为都会影响住宅工程质量。
2.1 质量问题的直接原因
（1）规划不能反映社会发展水平。规划缺乏先导性，住宅建设选址不当。公建配置指标偏小，盲目地追求住宅的高宽度，绿地指标过低。有的住宅区选址过于远离市区，由于开发商的短期行为，开发规模小，造成小区的交通与市政配套设施的困难，给居民的生活带来不便。
（2）勘察设计追求与住宅工程质量控制脱钩。设计未能按工程地基特点进行设计运算，控制沉降系数，使住宅沉降得不到有效的控制；对沉降、温差等原因造成的裂缝，也没有从设计上来考虑相应的措施等。
（3）承建住宅的施工单位素质偏低。住宅工程大部分由资质较低的企业承担，这些企业技术素质低，管理水平差，无能力确保质量措施的实现，也就确保不了住宅工程的质量。
（4）建材市场仍混有不少伪劣产品。目前大部分建材生产厂家管理薄弱、工艺落后、产品不配套；建材产品进入住宅工程施工现场把关不严，在利益的驱动下，建设单位和施工单位的现场负责人，没有严格地执行建材准用证规定，对建材产品不审证、不检测，难以保证质量。
（5）住宅工程质量保修无有效的措施保证。住宅工程交付使用后，建设单位和施工单位对住宅工程质量的保修责任不明确，发生质量问题后，互相推诿，质量问题不能及时解决，引起居民的投诉上访。
2.2 质量问题的间接原因
（1）制约机制方面。住宅建设各方质量责任制不能有效的落实，没有形成一个有效的住宅工程质量保证体系。
（2）用户使用方面。用户的质量意识和法制意识较为薄弱，与住宅质量相关的法律、规章中，对用户的约束较少，对于由于用户使用不当而造成的住宅质量问题没有明确的界定，缺乏追究用户质量责任的措施。
（3）住宅建设标准规范方面。目前的住宅工程标准尚未从住宅产业现代化这一战略高度考虑问题，标准体系尚未覆盖住宅工程本身外的环境建设。建设各方有标不依现象也相当严重，为住宅工程带来隐患。同时住宅工程标准的实施和管理的力度不够。
3 住宅工程质量问题的控制措施
（1）住宅工程质量通病是工程质量的顽症，必须采取标本兼治、综合治理的方法，我省部分地区通过制定相关防治导则、办法、指南、措施等已取得的阶段性成果，也证明了住宅工程质量通病是可以得到有效控制的。
建设部明确要求各地建设行政主管部门应积极进行与住宅工程质量相关的科学技术研究。对此，根据省建设厅工作安排，省建筑工程管理局组织设计、监理、科研院所、工程质量监管和山东建筑学会等单位的专家编制了《建筑工程施工工艺规程》（DBJ14-032-2004）。规程涉及地基与基础工程、地下防水工程、砌体工程、混凝土结构工程、地面工程、装饰装修工程、屋面工程、给水排水和采暖工程、电气工程、通风与排烟工程、电梯工程、智能建筑工程和建筑节能等，具有很强的系统性、针对性、科学性、可操作性和实用性。该规程系统性提出的控制方法大多已经过全省各地实践证明是行之有效的，作为住宅工程质量通病控制的地方标准属国内首创。
同时，各级建设行政主管部门应充分发挥住宅建设、勘察、设计、施工、监理等单位的积极性，通过完善相关的技术、经济政策和推进机制，加大科技投入和集中攻关，集中解决影响住宅工程质量的问题。鼓励采用先进、适用、可靠的新技术、新工艺、新材料、新产品，通过不断提升住宅建设的科技含量和整体效益，确保住宅工程质量。
（2）住宅建设要逐步实行产业化。所谓住宅产业化，即让住宅纳入社会化大生产范畴，以住宅物业为最终产品，做到住宅开发标准化、系列化，建筑施工集约化，以及住宅投资社会化、多样化、专业化。总之，即以大规模的成型住宅开发来解决城市居民的住宅问题。具体地说，住宅产业化就是以住宅市场需求为导向，以建材、轻工等行业为依托，以工厂化生产各种住宅构配件、成品、半成品，然后现场装配为基础，以人才、科技为手段，通过将住宅生产全过程的规划设计、构配件生产、施工建造、销售和售后服务等诸环节联结为一个完整的产业系统，从而实现住宅产品供销一体化的生产经营组织形式。
（3）住宅施工企业要实现专业化。应鼓励国有大中型企业参与住宅建设，同时，必须实现中小施工企业的专业化，鼓励粉刷、建筑、木工、安装等技术领先、人员素质高的专业队伍进入住宅市场，通过长期反复实践，提高其专业水平。政府必须制定相应的政策，从专业化的角度保护并发展从事住宅建设的中小专业施工企业。
（4）引进消化国际住宅建设先进经验，创新发展我国住宅建设科学技术，提高住宅工程的建设质量需要建设、设计、施工、监理等各方质量责任主体的共同努力。
作为住宅工程质量的第一责任者的建设单位应设立质量管理机构并配备相应人员，加强过程控制和验收管理，履行相关质量职责，对住宅建设过程及保修期内发生的质量问题，均有责任查明原因并督促采取措施进行修缮；对每个住宅工程项目都要建立完整的“住宅工程质量档案”，定期向社会公布。
设计单位应突出“以人为本”理念，引进消化创新国际先进住宅建设技术，为居民提供经济、安全、合理和舒适的住宅空间。设计单位所提供的设计文件必须满足抗震、建筑节能、日照、采光、隔声、通风等需求。必须按照山东省工程建设标准《建筑工程施工工艺规程》（DBJ14-032-2004）中相关设计措施进行优化设计，并将其向相关单位进行技术交底，从源头上消除质量通病。在住宅建设过程中有重大设计变更的，必须重新进行施工图设计文件审查，并报建设行政主管部门备案。
施工单位必须对项目实施定期、有效的质量检查和管理，确保高素质的项目经理和施工管理人员；按照山东省工程建设标准《建筑工程施工工艺规程》（DBJ14-032-2004）中相关施工控制措施，在项目施工组织设计或施工方案中制定详细的施工工艺标准和防治质量通病的控制措施，并经监理单位审查、建设单位批准后进行有效实施。
1.住宅二级市场的概念解读
住宅二级市场源于早前双轨制下公房转租及公房使用权交易的逐渐发展，在当前我国房地产业的内、外结构基本确立的背景下，住宅二级市场的基本形式是开发并发展住房私有权出售、出租等交易市场，而有别于一级市场，住宅二级市场的主体是住房产权的所有者和住房消费者。与满足住房需求相比，具备较强经济实力的家庭更乐于将购房当做一种投资，由此，则即导致了住房拥有率出现了较大的偏差。
2.税收调控影响因素对住宅二级市场的影响
许多专家学者认为，税收调控政策对住宅一级市场的调控力度更大，其主旨在于宏观调控，在于满足大多数居民的住房需求。诚然，这是一种客观认识；然而税收调控政策也是一把双刃剑，仅就住宅二级市场来说，其弊大于利。综合来说，税收调控对住宅二级市场的影响主要体现在以下几个方面。
2.1 抑制了住宅二级市场的发展
近年来，随着我国税收调控政策投放力度的逐步增强，在住宅二级市场中住房交易所涉及到的税费也逐渐的增多。以2013年江苏省南京市住宅二级市场为例，住房交易中所涉及的税费主要包括：①交易过程中0～4%的契税；②1%的买卖手续费和0.5‰的印花税；③申办产权证过程中的登记费、产权证工本费和印花税；④房地产价格评估费按累进计费率5%～0.1%收取，房屋买卖代理按成交价格累进费率2.5%～0.5%收取。综合起来，购买一套100?、交易额15万元的住房，仅上述税费就在10600元左右，占房价款的7%。此外，另外一些住宅二级市场比较成熟的一、二线城市在住房交易中所涉及的税费名目繁多，如北京和上海，税费类型主要包括契税、和办产权证印花贴税等等。二手房流转税赋的加大，导致住宅二级市场的交易量增幅普遍下降，缩小了市场总量，严重抑制了住宅二级市场的健康发展。
2.2 导致住宅二级市场房价上涨
目前，税收调控政策对住宅二级市场的影响主要体现在房价层面。税费增加导致住宅二级市场供应总量减少，供求失衡更加严重，涉税二手房卖主直接把有关税费转嫁到买主头上，免税二手房卖主也随之加价，从而导致二手房价格普遍上涨。在一些大中城市二手房价格甚至直逼新房，迫使住房消费者转向增量商品房，使得新建商品房价格飙升。尽管导致二级市场房价飙升的因素还有很多，但短期内涨幅较大，尤其在税收调控政策实施前后，我国各地房地产二级市场房价浮动较大，其中的关键因素即是个税调控政策起到了决定性作用。由此可见，税收调控政策增加了住房交易中产权所有者和住房消费者的税费负担，间接恶化了供求关系，提高了二手房房价，并通过二手房和新房市场联动造成房价整体上涨，从而形成房价上涨的恶性循环。
2.3 增加了住房消费者的购房负担
从近年来我国所采用的税收调控政策来看，针对房地产业的新增税种几乎都是流转税，这些税负的最大特点即是易于转嫁。其中尤其对于税负易于转嫁的住宅二级市场而言，“薄利多销”与房地产业毫无关联，住房的产权所有者只能通过提高房价来从住房交易中获得更多的利益，而税收调控政策又限制了房价的提升，如此，则转嫁税负就成为了许多产权所有者的唯一选择。在这样的市场环境下，首先，为了消除“税费”这一障碍，许多人在住房交易过程中倾向于采用黑白合同的方式避税，即房屋成交按实际成交价，而缴纳各种税款则按政府区域房屋指导价，如此则严重扰乱了市场秩序；其次，购房者在购房时的低房价和出售时的高房价之差可能需要缴纳更多税款，购房人目前和未来的纳税风险都很高。而对于卖房人来说，二手房交易的税金完全转嫁给了购房人，只要达到自己预期的收益水平即可抛售，二手房交易税金对其影响很小，这无疑进一步增加了住房消费者的购房负担。
关键词：商品住宅；精装修；质量；控制
中图分类号： [F287.8] 文献标识码： A 文章编号：
随着市场经济的快速发展，人们生活水平提高，很多商品住宅在交付使用过程中都已经配备了精装修，为消费者提供了更为快捷、方便的居住和工作环境。本文笔者就商品住宅精装修质量控制进行探讨和分析，结合住宅精装修的特点以及笔者自身的实践经验，提出相关的控制要点。
一、商品住宅精装修
随着经济水平的不断提高，住宅产业化的不断推进，消费者和开发商逐渐走向成熟，商品住宅的精装修已经成为了未来商品住宅发展的目标和方向，成为了一种必然的趋势。精装修住宅其实就是“成品房”，它不仅为人们提供了一个快捷、方便的生活环境和工作环境，同时还节约了消费者的采购成本，提高了施工的效率，避免了在装修过程中扰民以及建筑结构遭到破坏等，规范了装修市场，促使住宅装修生产由无序转为了有序，扩大了技术的运用范围，提高了现场装配化的标准程度，使其成为了工业化的住宅建筑体系中的主要组成部分，推动了商品住宅集约化的发展。
二、商品住宅精装修质量控制措施
（一）商品住宅装饰工程的质量控制
1.建筑工程的主体结构大多为砼，建筑结构砼主要是指柱、板和钢筋砼梁，在控制商品住宅装饰工程质量的时候，应将竖向标高、预埋管、平面位置、预留洞位置、垂直度、预埋件控制在允许的偏差范围值内，根据混凝土结构工程施工质量的验收规范内容，控制好商品住宅精装修质量。同时在每一层拆模以后应及时地验收砼结构的外观质量，一旦发现问题要及时地采取相应的措施解决，避免其对上层施工造成影响。
2.砌体，建筑结构的砌体质量控制应结合砌体工程的施工质量的验收规范，但是在此要强调的是商品精装修的质量控制应该按照规范中的A级来进行有效地控制，加强对砌筑工人的管理和培训，提高砌筑工人的技术，确保在施工过程中砌体组砌方法的正确性以及尺寸的准确，使施工工序符合工程的相关规定要求，且其交接可靠等，以此防止裂缝的产生，减少批挡层的厚度。
3.和其他工程一样，在商品住宅精装修质量控制过程中，合同、图纸是进行质量控制工作的重要依据，施工管理人员应该按照此标准制定相应的施工方案，同时监理人员也应该按照此标准来进行监理细则的编制，对施工方案进行审核，此外，施工管理人员还应结合施工方案的相关内容，与施工人员进行技术交底工作，确保其做好施工前的准备。
（二）地面、墙铺装工程
1.在地面砖铺装过程中，如果水泥过期、砂砾粒径较细的话，经常会出现拱起和空鼓现象，导致地砖空鼓。因此在建筑工程施工过程中，地面砖和周围的墙体应该保持8―10mm的缝隙，以此防止温度变形而出现拱起现象。
2.墙面裱糊以后墙纸会发生色差和不平整的现象，因此壁纸通常不宜在水中浸泡，可以直接进行刷浆。在裱糊之前应该将墙面的灰尘清扫干净，利用灯光来检查其是否有小凹陷和突出的小颗粒，若存在这些现象，应及时进行修补，在墙纸上墙以后，要利用小铁管筒和塑料扣板来回赶压，避免出现气泡，待整幅墙纸贴好以后，要在正常的光线下检查其是否有色差现象。
3.实木地板在被运输到施工现场的时候，应该对其进行检查，查看木材的含水率，在潮湿和下雨的天气下不宜进行地板的铺设，在铺设地板的时候，应该结合工程的实际情况，选用合理、科学的铺设方法，一般常用的木板有实木复合地板和实木地板，双企口的地板应该通过企口的咬力来进行连接，使用铺钉的方法，同时墙的四周应该用小弹簧将其顶撑，墙额木地板之间应该留出8―10mm的缝隙。
（三）涂装工程
在商品住宅装修过程中，涂装工程是一个比较棘手的问题。由于在涂装工程中，经常会出现乳胶漆起皮或者墙面裂缝等现象，因此为了有效地解决这些问题，在施工之前应该对建筑基层进行仔细地检查和处理，将浮浆和浮灰铲除掉，并用建筑胶水滚涂一遍。为了保证质量控制的效果，如果原墙面已经批白水泥，应该将其铲除，接着检查顶面和墙面的裂缝问题，如果其裂缝比较少，在0.5mm以下的话，可以采用弹性腻子来进行填缝，在缝隙处贴上牛皮纸；如果其缝隙较大的话，应该先凿除粉刷层，重新贴上钢丝网并重新粉刷，待裂缝处理好以后，选用合适的涂装材料，其材料的强度必须要符合工程的标准。此外，待批灰层完全干燥以后应及时进行打磨扫灰，并检查其平整度，在其平整度达到要求以后，滚涂乳胶漆，要注意的是施工现场的温度应该控制住在5―35℃之间，同时还要具备良好的通风环境。
（四）工程项目各方质量控制的要点
1.商品住宅装修的档次标准应该由业主来明确，选用质量稳定、档次较高的材料是住宅装修质量的一个基础，不管是在什么样的情况下，住宅装修所用的材料必须要符合国家相关规定要求。
2.施工单位必须要不断深化其设计，比如门、橱柜和窗等一些专项工程，要严格把好设计这一关，其设计必须要满足住宅的实际情况以及特点，确保设计合理、美观。同时根据设计制定相关的施工方案，控制好工程的质量。
3.监理作为工程质量控制的一个重要阶段，其主要目的就是深化设计、协调设计、对施工过程进行监督，以此确保工程能够按照程序来进行施工。其监理内容有：建筑材料、构件以及成品设备的质量是否合格，其耐久性是否符合要求；饰面砖是否出现空鼓现象，座厕、毛巾架和洗手盆等一些配件连接是否可靠和稳妥；在施工过程中不同的材料之间会出现一定程度的缝隙，怎样防止裂缝的出现；检查房屋是否有渗漏现象，进行给水管道的试压等。
结束语
综上所述，随着社会经济的快速发展以及人们生活水平的提高，商品住宅精装修已经变成了建筑住宅市场的一个主导力量，商品住宅逐渐的标准化和专业化，住宅的精装修逐渐向集约化和模式化发展，因此，以高水准的策划、规划、设计加上高水准的专业室内设计和装修，将是建筑工程开发商选用的主要模式。在商品住宅精装修的过程中，施工单位应结合工程的实际情况和商品住宅的特点，根据业主的要求，来进行装修，同时还要采取相应的质量控制措施，确保其装修质量符合工程规定要求。
参考文献：
