时间：2023-06-05 10:17:09
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产开盘优惠方案，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
地点：1、海盐新天地广场
2、现场售楼处
活动目的：
聚集开盘人气，重拳出击，在最短的宣传期间内，刺激大众，创造最佳口碑和打响海盐首盘小高层高档住宅小区的品牌。
活动方式：现场摇号、活动助兴、抽奖酬宾
活动安排：
一、前期广告宣传
3、30-4、05着重以信息为主宣传，主要是摇号参加办法、地点、时间等信息告知。途径为报纸、灯箱、跨街横幅。
宣传主题：未来城都市居住典范，海盐首期豪华高品位住宅楼销售在即。
引领都市时尚，坐居金仕海岸。
金仕海岸4月5号日真情放送，豪华住宅乍现海盐。
因为珍稀，所以珍贵。
金仕开盘有好礼，惊喜大奖等你拿。
二、摇号现场布置
1、摇号方式：现场公开，即选即定。具体摇号登记处暂定2处。
(确定小高层购买资格，建议摇号总数比实际户数多30%)
2、地点选定：海盐新天地广场
(a、需要一定活动场地b、场地方有举办活动经验c、有聚集人气的先例)
3、软环境布置：
高空气球4个;大型气拱门1个;30平方左右舞台1个;
楼盘效果展示牌1套;广告宣传易拉宝4个;宣传折页1000份
周遍跨街横幅、灯箱20套
4、员工统一着装
三、活动进程(4月5日)
1、下午14：00正式开始(13：5014：00礼炮、奖品展示)
2、14：0014：30
主持人5分钟、领导5分钟、佳宾2人共10分钟、活动解说8分钟、公证人讲话2分钟。
3、摇号开始(14：3015：00)同时登记汇总
4、摇号抽奖(15：0016：00)
奖品分1、2、3等奖和纪念奖(100份)
5、现场答谢演出、小娱乐活动(16：0017：00)工作人员休息
6、公布摇号和抽奖结果(17：1017：30)
7、获奖群众领奖(17：3017：50)
四、摇号办法
1、一期总销售户
数为140套，暂定摇号总人数与实际销售户数为5：1，参加群众不定。
2、摇号采取实名登记制，不得替代或多摇，每套户型最多登记人数为5人。
3、凡登记在册的准购房者，登记同时需交纳1000元保证金，摇号当天如登记人中号并获得购房资格，该保证金则纳入房款，如不成功则在原款反还的基础上增加200元作为答谢费用。
4、摇号登记时间自20XX。4、054、10，为期5天。
5、登记地点：秦山房地产公司售楼处
6、摇号工具使用公开摇奖设备进行摇号决定。(中号比例为5：1)
7、关于没有中号群众的解决办法。均以纪念品赠送。并登入二期开盘购房档案。
五、工作人员分工
秦山房产公司职员做礼仪、保安等维护性工作;九洲广告做活动监测和媒体联络工作。
六、媒体
邀请当地知名各大媒体具体：海盐电视台、杭州交通之声广播台、中邮专递、钱江晚报、搜狐网络等记者参加活动，并给予现场报道。
七、经费预算
1、环境布置
高空气球4个400元/4个
大型气拱门1个500元
30平方左右舞台1个1000元
楼盘效果展示牌1套1200元/10张
广告宣传易拉宝4个600元/4个
宣传折页3000份7500元
周遍跨街横幅、灯箱20套
2、场地租赁20xx元
3、公证人邀请费1000元
4、媒体邀请费20xx元
5、设备租赁费5000元
6、管理费1000元
7、主持人1000元
8、演员演出费5000元
9、现场应急费20xx元
总价30000元
地产感恩节活动策划
【活动主题】
1、男人帮女人帮亲友帮你赚优惠
2、男人帮女人帮相亲相爱攒幸福赚优惠
3、男人帮女人帮亲友相帮家享优惠
【活动目的】
促销剩余房源，实现冲刺;
增加来访客源，积攒人气，促进销售;
【活动时间】
周六
【活动地点】
楼盘营销中心
【客户群体】
由老客户带来的新客户及自然来访新客户
【活动形式】
暖场活动+抽奖送礼(抽奖仅针对认购成功客户)
活动规则：
老带新客户抽奖送礼：若新客户认购成功，新客户可直接参加抽奖赢取奖品，老客户即免物业费，并获得抱枕一个。
新A客户带新B客户：新B客户认购成功可直接参加抽奖赢取奖品，新A客户可获抱枕一个;如若双方都成功认购，即可参与抽大奖并抱枕一个。
暖场活动内容
1、现场每个来访客户都可参与活动，每个活动区域有工作人员负责，每个来访客户需报名登记参与活动，登记后可领取礼品券一张;
女人帮光棍节送温馨给朋友!
早10：00-16：00，女士可在营销中心内部进行制作个性马克杯，可现场DIY自己的个性图案，充分发挥自己的想象力，制作属于自己的马克杯，或是送给自己的朋友。(制作好马克杯可自行带走)，现场可设置50个马克杯制作，用完为止;
2、活动结束后，手持礼品券的客户都可凭券领取抱枕(或伞)一个，礼品送完即止;
男人帮光棍节不做宅男!
中午13：00-16：00，男士可在小区内部的篮球场以一组3对3进行篮球比赛，一天之内设定3场比赛，现场男士可报名参加，报名人数共18个名额，现场将请篮球裁判一个，最后获胜队每人也可获价值150元/个的电水壶一个，依次类推，获奖名额共有9个，此处需备9个电水壶作为游戏获胜者发放。
【抽奖活动】
抽奖活动针对所有认购成功客户，抽奖完毕后，应凭首付款发票领取奖品;
抽奖礼品：一等奖：IPAD1名，价值4000元/个;
二等奖：冰箱2名，价值2500元/个;
关键词：商业信用 预收帐款 财务杠杆
顺驰是一个几年前才起步的民营房地产公司。当顺驰在2004年提出年销售额100亿元的目标时候，引来的是业界的广泛质疑。而当2004年底顺驰盘点时交出95亿元销售额的“成绩单”以后，人们终于相信了顺驰高速成长的潜力。只是大家仍然疑虑，顺驰是如何取得高速成长所需的巨额投资资金的。
本文通过对顺驰在房地产经营中运用商业信用进行融资的案例研究，论述商业信用在房地产企业融资中的重要性。同时必须控制运用这种融资方式可能引起的财务风险。
顺驰的高速成长原因分析
据《新财富》杂志披露，顺驰在2001年的房地产开发销售额只有4亿元，在当时还只是一个小规模的开发商。2002年、2003年、2004年的销售额则分别达到14亿元、40亿元、95亿元，年增长率分别达到250%、185%和138%。连续三年的高速成长，使它迅速跻身于中国大型开发商的行列。如果保持这样的速度，尽管年增长率是递减的（这符合一般的规律，随着规模扩大，成长率递减），但3-5年内达到管理层预定的1000亿元销售额目标也并不是天方夜谭。
那么，顺驰在典型的资金密集型产业房地产业中，又是如何解决资金问题的？这个问题的答案与商业信用融资在房地产行业中的作用是密不可分的。
商业信用融资在房地产行业中的运用
据顺驰公司披露, 2004年顺驰现金流的总量中，78%是销售回款，10%是银行贷款，12%是合作方、股东投的资金。这些都向我们展露了顺驰驾驭百亿销售额的“秘诀”――充分运用商业信用融资的功能。
房地产企业的主要商业信用来源
应付土地出让金 在房地产业的运作中，即使是通过“招拍挂”购买的土地，也有一个分期支付的条件。因此，在开发商取得一块土地的控制权到交付全款会有一段时间。这等于让开发商取得一段时间的商业信用融资。比如，顺驰在拍卖会上取得北京领海项目，首期付30%，第二个30％是在一年后付的，其余的是在两年内付清。
应付工程款 房地产商可以通过由施工单位垫资施工的办法来获得商业信用融资。一般预付一定比例的保证金，比如30%，工程完成后才支付余款，或者依据工期的进度分期支付。当然，施工单位也通过赊账等办法向材料供应商取得商业信用融资，甚至以欠薪等办法解决资金周转困难。这种模式形成了产业债务链，发展商是顶端的债务人，一旦支付发生问题，就影响整个产业债务链的清偿。
据研究顺驰的专家披露，顺驰在取得以上两种商业信用融资方面是不遗余力。首先，积极通过各种方法，获得政府同意，缓交地价款，即所谓“推迟首付款时间并合理拉长后续付款”。其次，大量使用施工单位的垫付资金。顺驰一般在工程完成一半以后，才支付部分工程款，全部完工后，施工单位取得的工程款还不到工程预算的50%，有的单位甚至做下一个工程时才能拿到上一个工程的部分款项。
预收帐款 地产商取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证、销售许可证（即五证）就可以预售房屋。如果市场条件好、项目销售策划成功，地产商通过预售就可在正式交房以前预先收到房款。而为了推动预售，地产商往往给予一定的打折优惠。我们可以把这种折扣优惠理解为商业信用融资的成本。其实，房地产商在做这种预售的时候，有时候的“代价”可能是很大的。上海的物业价格过去几年涨幅惊人，可是有些房地产开发商的利润却并不见得很丰厚，原因就是“预售”。由于物业价格在短期内急剧上升，开发商往往在交楼的时候发现，业主买楼的利润率比自己开发商的利润率高得多。
充分挖掘商业信用的潜力，绷紧资金链
为了尽可能缩短取得“五证”的时间，尽快进入销售阶段，顺驰采取了一系列的办法。
一般发展商在成功拍得一块地之后才会花成本去做规划设计等等的工作，否则“举牌”失败时损失太大。不过，顺驰为节省拿地以后的策划工作，不惜在拍卖会以前就提早做包括市场调查、规划设计等工作。由于事先做好了工夫，对土地的价值有更实在的判断，而且可以缩短从拿地到报送方案的时间。对于顺驰这个重视现金流管理的房地产商来说，时间就是生命，就是效益。据称，在苏州“湖畔天城”项目中，“顺驰”甚至在获得土地的第二天就将开发方案汇报了上去。
“顺驰”的另一个加快进度、缩短周期的办法，就是“并联作业”，即在保证工程时间的前提下，尽可能地将各项作业交叉进行。一般的开发商是串联的，先拿地、规划、设计、拿手续、开工、销售等，而顺驰则是拿到一块地之后，所有的部门全都动起来，甚至包括销售和物业部门。当然这样的所谓“并联作业”将引致较高的成本，但这样做会比常规的开发程序快三个月到半年。
房地产项目最需要资金的时期是拿地以后到办理完“四证”（土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证）以前，一旦走过这个阶段，就有现金流入的可能性。这时可以向银行申请流动资金贷款，还可以运用应付帐款和预收帐款的商业信用融资。
顺驰的北京领海项目总投资是20亿，在开盘之前，须支付2.7亿的土地款，加上设计等费用需要几千万元，一共3个亿的投资。开盘之后，项目就有正数的现金流入，就不必投入更多的资金。顺驰拿地以后都全力争取在半年内开盘销售，这样使投入的自有资金最小。如果是一年时间才能开盘的话，需要投入的就不是3个亿，而是6个亿。
当一个房地产商手头的项目多达几十个的时候，其账户上就可能沉淀大量现金，这样便可以开发-预售-拿地-开发依此这般达到滚雪球式的发展。
房地产业的高收益与高风险
财务比率与收益率
据调查，北京市房地产行业利润空间非常大，最次的开发商一个项目做下来，也能实现30%的利润。比如，朝阳区某个楼盘的商铺部分，综合成本为1.2万元/平方米，但售价却达3.8万元/平方米，这其中存在巨大的利润空间。
为什么房地产开发的利润率这么高呢？高财务杠杆显然是重要的因素。正如上述“北京领海项目”，总投资20亿，顺驰只需要投入3亿元的启动资金就可以足够运作，简单的计算，这个项目的财务杠杆达到85%。如果这个项目能盈利2亿元，总投资回报率为10%，但是股本回报率却达到66.67%。
由于在运作过程中，开发商使用了大量的融资，包括银行信贷、商业信用融资等，很大程度的提高了杠杆比率，使股权收益率大大提高。
财务杠杆与财务风险
财务杠杆比率高，说明财务风险大。设想上述“北京领海项目”不是赚2亿元，而是亏2亿元。投资回报率是-10%，但是股本回报率则是-66.67%。这就是杠杆比率这把“双刃剑”的另一面。
经营风险导致财务风险 设想开发商的楼盘由于策划管理方面跟不上而导致在取得“五证”过程中耽误时间过长，或者整个房地产市场不景气出现大幅下跌的情况，或者由于市场调研没有做好而导致楼盘市场定位出现偏差，或者由于设计等原因导致产品不被市场所接受，凡此等等的各种原因，都可能影响到一个项目的销售情况。
可以说，“销售”是高杠杆运作房地产项目能否成功的关键。马克思把商品的销售环节形容为“惊险的一跳”确实是非常贴切。如果把“惊险一跳”用来形容房地产开发商的房屋销售环节更是入木三分。如果项目不能及时回款，导致一系列的问题：不能及时支付施工单位的款项而影响施工进度、不能依期归还银行的本息而面临银行的追讨、不能向业主如期交付房屋而引起违约诉讼以致赔偿等等。
从财务上的营业收入确认来说，必须在房屋正式交付使用后才能算销售的完成。还未交付使用以前，在财务上都按照“存货”或“在建工程”等项目列项。这样，即使是预售完毕，开发商收到钱了，也还存在风险。比如，原材料涨价使施工成本超出预算等等。
集团资金链的风险 理论上说，一个房地产开发商能够在使用一部分启动资金的情况下通过许多项目运作以各种融资途径所产生的现金流进行“拿地-开发-预售-拿地……”的循环进行无限度扩张，但是开发商确实也面临着各种不确定因素所造成的风险。如上所述，每一个项目都面临经营风险，当集团公司以高杠杆比率运作很多项目的开发，绷紧的资金链能否维持下去取决于各个项目能否运作正常。
房地产经营通常以项目公司的方式进行，即一个项目成立一个专门的公司运作，集团公司以一个内部银行结算的方式进行资金管理，就可以提高资金的运用效率。当一个项目公司出现现金富余，即调拨给总部帐户（记入其他应收款），总部可以将资金集中使用（记入其他应付款），比如总公司可以用之于设立新的项目公司。如果项目运作顺利，从拿地开始，半年内就可以销售，即有可能实现现金流平衡，甚至出现正数的现金流。这样，一个项目只有半年时间出现正数的现金流，需要总部的资金支持，半年后就可以独立运作，并使资金向总部回流。如果集团内部下属企业都以独立法人的有限责任公司运作，互相之间的资金来往是按照商业准则进行的，但那么这些资金往来无可厚非。如果企业没法做到这一点，则可能出现两个问题。
首先，项目公司的小股东利益可能受到损坏，比如，子公司的富余资金被母公司无偿或以很低的代价长期占用等等。
其次，母公司的财务状况恶化的情况下，很可能影响到下面子公司的正常运作，比如，母公司由于资金紧张无法将占用下属子公司的资金归还而造成子公司无法完成所运作的项目。事实上，由于集团公司内部之间的担保或资金往来关系，一旦其中一个项目的经营出现重大困难，集团内的其他项目就可能受到牵连。
顺驰集团还没有上市，笔者无从得到该集团及其下属公司的财务报表。不过，当一个实力有限的房地产公司同时运作很多耗资巨大的项目时，也难怪业内人士和专家们的质疑。
顺驰多次强调，其公司的资产负债率处于70%以下的安全水平。对于这一点，笔者无法进行考证。而且，从顺驰所披露的零碎信息看，该集团用于香港上市的资产并不是集团的全部。所以，即使今后顺驰的某个子公司上市了，所显示的财务报表也不能反映整个集团的情况。
结论
顺驰在短短时间内成为销售上百亿的房地产公司，主要是巧妙地运用了房地产行业的各种融资工具，特别是商业信用的融资功能。不过，一个理性的企业在运用融资条件的时候必须重视控制财务风险，才能保持企业的生存能力和持续发展的能力。
参考文献：
1.《顺驰董事孙宏斌：顺驰商业模式其他企业学不到》载《21世纪经济报道》2004年07月05日
2.《顺驰涉嫌业绩造假和逃税 上市生变数》《经济观察报》，2004年10月14日
泰禾1号街区二期将开盘
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鑫苑置业来京推售美国纽约楼盘
（本刊讯 记者自曾晖）在美国上市的房企鑫苑中国， 3月开始在北京推售其在美国纽约开发的楼盘“纽约？东河湾”住宅公寓。纽约？东河湾位于纽约CBD区域，西邻华尔街，与曼哈顿隔河相望。首期推出48套房源，户型64―450平米，全精装修，价格为74万美元―700万美元，永久产权，购买该项目还可减免15年房产税。
珠江四季悦城领“悦”大亦庄
（本刊讯 记者陈禹铭）随着“CED”电子商务的全产业链在十二五计划中的进程，大亦庄地区利好不断。集产业、景观、商务、商业、居住于一体的珠江四季悦城更凸显了其投资价值，项目通达国贸的黄金地段，地铁旁，全精装，免费赠送价值50万元的商铺期权，不但给投资者打了一剂强心针，更成为亦庄商业的领航者。
随着信息技术和互联网的发展，人们日常生活中的媒体已经不再只是电视、报纸等媒介，微博、微信等新媒体已经成为更多人的选择。新媒体的快速发展改变了信息的生成演变机制和传播格局，通过网民的围观、参与及互动影响着社会的方方面面，也使得各行各业都纷纷进入了这个重要的平台，房地产行业也不例外。
（一）房地产业的名人竞相开通新媒体
房地产行业中的明星老板，如任志强、潘石屹、冯仑、王石等企业家纷纷开通了自己的新媒体平台，内容基本上是目前生活或工作的状态，或者是人生感悟，以及自己对行业内或者社会热点问题的一些看法，有的也利用这个平台传递爱心做一些公益活动等，总之时时刻刻让粉丝关注自己，增加自己人气的同时也让自己的公司被粉丝们牢牢记住。例如：任志强的微博目前拥有粉丝33126798个，为自己累积了极大的人气，具有很高的影响力。
（二）新媒体成为房地产企业营销的重要平台
在几年前，大多数房地产企业在做营销时，都热衷投资传统媒体，甚至是花大部分的经费在传统媒体上以期得到一个好的宣传，但是随着新媒体的兴起与发展，微博、微信、APP等移动互联网逐渐渗透大众生活，消费者接受信息的渠道越来越多元化，也学会了如何分辨有利信息，这样就更加要求房地产企业在宣传渠道上的独特新颖以及宣传方式的推陈出新。
其实分析一下，就会发现房地产营销有着自身鲜明的特点：买房的人大都以青年、中年人居多，无论是属于刚需还是改善型的，这些人恰恰是微博和微信等新媒体的主要用户。楼盘项目的营销推广，就是要把客户的注意力吸引到项目上来，客户原来的注意力基本都放在传统媒体上，而现在都转移到了手机、互联网等新媒体上。所以，微博和微信等移动新媒体的营销也就成了房地产营销的必要方式。其二，客户买房基本都要经过“看楼书、沙盘、样板间，选户型问价格以及优惠条件，去项目现场实地考察”的过程，期间要消耗客户大量的时间和精力，而新媒体在这方面有着得天独厚的优势。开发商可以将楼书、沙盘、户型图、样板间等客户关心的主要内容以图片、3D模型、视频等方式活灵活现地展现在客户的手机中，让客户足不出户就可以看楼盘、选房子。这种动静结合的方式所带给客户内容的完整性、沉浸感、时空感和互动性是任何传统媒体所不及的。
房地产企业利用新媒体平台来做营销无非是想达到以下几种目的：一是品牌和产品传播。品牌动态、新楼盘动态、建立促销通道。利用新媒体平台最新的楼盘图片、视频等来吸引消费者。二是互动活动和话题。一些主题活动，号召网友参与讨论，提高趣味性和互动性，来发现客户的需求，寻找潜在的商机。三是建立客服通道。能够在线为客户答疑、及时把握消费者对品牌或项目的看法，反馈给企业。
例如：万科就很好地利用了新媒体这个平台为自己建立了促销通道。2014年8月26日，阿里巴巴集团旗下的淘宝网与万科宣布，淘宝用户全年花了多少钱，就可在万科此次参与活动的涉及杭州、北京、上海、广州等12个城市（其中杭州万科推出的楼盘最多为12个，北京1个、上海1个、广州1个，其余分布在二三线城市，共计23个楼盘）直接冲抵购房款，最高可抵扣200万元，这一举动将让淘宝用户的购房成本最多节省10%。此方案刚刚公布不久，就取得了“奇效”：据统计，页面上线不到半天，已有140余位网友享受到100万元的优惠，仅30天就卖出总价高达13亿元人民币的房产。
再比如：恒泰集团在利用新媒体平台策划互动活动和话题上也取得了很好的营销效果。2011年6月1日下午，由恒泰集团时间海项目策划的“华远地产董事长任志强不退休粉见会”成功召开了。据统计，有关“任志强不退休粉见会”的微博转发量达到了惊人的1.2亿次，一天内百度有关“任志强不退休”的相关网页已达到360万个，恒泰时间海项目开盘当日热销逾500套，创造了销售奇迹。
在其他行业，新媒体整合营销获得成功的案例比比皆是，例如：电影《失恋33天》以小成本投入却获得票房上的巨大成功，令大家有点出乎意料，但是如果仔细分析一下它的营销策略，能取得这样的结果似乎也并不意外。早在该片上映前半年，《失恋33天》就已经开始做网络、微博等新媒体上做题营销，不但启动早，而且环环相扣，并且在全国多个城市都做了失恋物语、失恋纪念品的收集，为电影的上映积累了极大的人气，也正是因为目标营销群体锁定到位，所以之后在票房上取得骄人战绩也在情理之中。
另外，小米手机在利用新媒体整合营销上也做得也非常出色，无论是新品，限时特价抢购，每一次在微博、微信上所做的活动都能够引起“米粉”的疯狂追逐，达到非常好的营销效果。另外，小米能聆听粉丝的建议，这一优点体现在小米手机的系统上。公司能根据用户在微博上提出的建议和反映的问题，不断完善操作系统，用最快的速度让这些有价值的信息得到实践，让用户有一种倍受尊重的感觉，大大增加了用户的粘性。这个成立几年的新兴品牌，利用新媒体营销的模式，迅速地成为了国产手机的领军品牌。
上述两个案例有两个方面值得借鉴：在开发一个项目之前就利用新媒体做整合营销；一定要注重用户的感受和意见。比如开发商在拿下某地块后，就根据所在地区、交通位置的特点，以及该地区所拥有的生活、人文背景的优势在新媒体上积极开展营销活动，并且和关注该项目的人群展开深度的互动交流，期间可以发起类似“我的地盘，我做主”之类的话题进行讨论，让大家谏言献策，倾听这些潜在业主的想法，发现这些人群的需求，并且采用其中有价值的建议，在项目中加以实施，并且谁的建议一旦被采纳将享有优惠，从而刺激潜在客户积极参与。
二、新媒体营销在法律和监管上存在的问题及对策建议
（一）相关法律的缺失
新媒体营销行为是一种新生事物，在法律及监管上尚存在着不足，主要表现在当新媒体成为商家主要的宣传渠道后，一旦出现问题，消费者存在维权难的现实问题。
1.法律法规缺失
目前我国还没有针对新媒体营销推广的专门法律法规，这也是一旦出现问题，消费者维权难的主要原因。
2.隐蔽性强取证难
与传统意义上的广告不同，新媒体广告更具有隐蔽性与不可追责性。报纸、电视的广告都有迹可查，要么白纸黑字，要么画面，相关广告刊登者都会备案。而新媒体则不同，内容可以随时删除，除非你截屏保留“证据”，但是很少有人有这种意识。同时，由于在自媒体上的具有广告性质的内容目前还没有明确的法律对其进行管理，即使广告产品出事后，者也可以说这是他自己的体验或观点，只是将感受做成软文的形式来，他有言论的自由，以此故意混淆广告和一般信息的界限，规避责任。
（二）对策及建议
1.健全法律法规
完善《消费者权益保护法》等相关法律，做到当消费者权益受到损害时要有相关法律来保护消费者。另外，明确新媒体广告的定义与分类，以确定新媒体广告监管的范围，并且明确网络广告监管机关的管辖权限及监管的重点对象，强化对广告主第一责任人的监管，明确界定网络服务提供者的监控义务和法律责任等，进一步规范新媒体广告经营行为。并且要加大新媒体涉嫌推荐虚假产品或服务的惩罚力度。
2.加强协作监管力度
工商、公安、通信、文化等相关职能部门要加强沟通与协作，形成监管合力。通过整合各方资源，建立信息共享机制，同时，要强化社会舆论监督机制，鼓励公众主动监督举报新媒体的违法行为，全社会共同维护网络新媒体的生存环境。
三、新媒体平台的二次开发利用
任何形式的新媒体平台发展到一定程度都会出现瓶颈期，这些都符合事物发展的规律，下一步如何发展无非两种情况，要么被淘汰，要么做出改变获得新生。
（一）重新认识什么是新媒体
近年来，手机APP的应用越来越普及，几乎每个人的手机里都会装几个APP客户端，手机APP也在改变着人们的生活方式。比如：有一款叫优步的打车软件，它与滴滴打车等叫车软件不同，该系统内的车辆都不是普通出租车而是“专车”，而司机都是有着正当职业，而利用业余时间开私家车作为“专车”赚点外快的人，而且车子以中高端为主，这些人的收入整体上也略高于普通市民。这些特点就被某房地产公司所注意到，于是在该公司新楼盘开盘期间，经理让所有销售人员以顾客的身份用优步软件叫专车到该楼盘项目现场，当专车司机达到现场后不是要搭他的专车而是向专车司机介绍这个楼盘，然后付车费。不得不说，这个房地产公司的经理在利用新媒体营销上是个高手，他注意到了专车司机这个群体的特点，这些人即具备一定的购买实力，同时也和普通出租车司机一样能够接触到很多普通市民，因此也具备了潜在的宣传能力。这位经理利用“优步”这个“新媒体”做营销宣传，在开盘期间取得了不错的销售业绩。什么是“新媒体”这个问题值得每个人重新思考！
（二）新媒体平台的二次开发利用
合法或不违法地通过纳税筹划避税、节税、转税，规避或降低税负、增加收益和扩大市场竞争力，防范、降低纳税风险等高层次的活动已成为纳税人的共同需求。纳税筹划和其他财务管理决策一样，必须遵循成本效益原则，只有当筹划方案的所得大于支出时，该项纳税筹划才是成功的筹划。
2006年，对全国房地产企业是个新的考验，为控制房地产价格过高，投资过热，国家密集下发宏观调控政策，4月底的央行宣布加息；5月份的“国六条”出台，随后国六条细则、限制外资炒楼，乃至刚刚出台的强征个税的108号文，一系列宏观调控政策及配套细则的出现让房地产企业税务筹划更具有战略意义。
税法规定：以无型资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。但转让该项股权，应征税。因为房地产开发贷款金融政策有越来越收紧的趋势，房地产企业土地费用所占的比重已由过去的20%左右上升为30%左右。房地产开发前期投入很大，房地产开发贷款审批办理时间较长，且需房地产四证齐全才能办理，投资如采用一方以土地作价入股，另一方以货币资金入股成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。即可避免前期缴纳土地转让营业税付出大笔资金，为企业前期项目资金投入有了保障。
企业所得税筹划方案：公司税务筹划部门应深入掌握所得税可以扣除的项目的比例，结合具体实际工作制定定额，控制相应的费用比例。例如：自2001年7月1日起，企业事业单位、社会团体等社会力量通过非营利的社会团体和国家机关向农村义务教育的捐赠，准予在缴纳企业所得税前的所得额中全额扣除。企业事业单位、社会团体等社会力量通过非营利性社会团体和国家机关对公益性及少年活动场所（其中包括新建）的捐赠，在缴纳企业所得税前准予全额扣除。用于公益、救济性捐赠的扣除标准是在年度应纳税所得额的3%以内的部分，准于扣除；超过部分不得扣除。公司的营销策划活动可与一些损赠活动结合一起做。
另外，对于企业当年业务招待费若超限额列支标准，则可考虑列支为业务宣传费。如按经销金额比例，通过独立中介机构，支付经销商一定费用，以加强促销活动，并取得经销商出具的发票，则该项支出得以佣金费用列支，可达到节税效果。因为纳税人每一纳税年度发生的业务宣传费（包括未通过媒体的广告费支出），在不超过销售收入5%范围内，可据实扣除；房地产开发企业可在销售收入8%的比例内据实扣除广告支出。
纳税人按照国家有关规定向税务机关、劳动保障部门或其指定机构上缴的各类保险基金和统筹基金，包括基本养老保险、基本失业保险等，经税务机关审核后，在规定的比例内扣除。最高标准分别按工资总额的20%、6%和2%计算扣除。企业可酌情提高为员工购买各类保险基金和统筹基金份额，即为员工谋了福利，加强凝聚力，又可税前合情合理的扣除该笔费用。
利用预缴企业所得税进行纳税筹划：企业所得税采取按年计算、分期预缴、年终汇算清缴的办法征收。就有进一步筹划的空间。而计算、缴纳企业所得税的“应纳税所得额”是以会计利润为基础计算的，由于企业的收入和费用列支要到一个会计年度结束后才能完整计算出来，因此平时在预缴中不管是按照上年应纳税所得额的一定比例预缴，还是按纳税期的实际数预缴，都存在不能准确计算当期应纳税所得额的问题。房地产企业出于多种需要的考虑，会在某一段时期多列支一些费用，在另一段时期少列支一些费用，但总体不突破税法规定的扣除标准。根据这种现象，税务总局规定：企业在预缴中少缴的税款不作为偷税处理。那么就出现如何使有限的资金，在企业内能充分加以流动，创造更多的价值，就在进一步筹划的空间。
房地产素有“春节七日”、“五一黄金周”、“金九银十”的假期销售旺季，在这段时间广告费，销售佣金、加班费等各项支出均达到最高峰。
例如：某房地产开发企业趁2005年5月黄金周举行盛大开盘仪式，配合这次活动，策划部分在4月底在电台、报纸等各大强势媒体作了大量广告，“五一”期间，顾客纷至沓来，各销售人员加班加点，取得不俗的销售业绩，该月支付的广告费600 000元，加班费及佣金85 000元，业务招待费超支15 000元。该企业应纳所得税适用税率为33%。
则该企业5月份应纳税所得额减少（600 000＋
85 000＋15 000）＝700 000（元）。
少预缴企业所得税：700 000×33%＝231 000（元）
这部分少预缴的企业所得税，将在以后月份或年终汇算清缴。这部分资金可以在企业流动，或付工程款或购置新地，能有效地缓解企业流动资金的不足。可见，纳税义务的滞后可使企业获得这笔税款的时间价值，其流动资金相对比较充裕。
利用土地增值税的税收优惠进行税务筹划。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税。同时规定，纳税人既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；未分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。在分别核算的情况下，如果能把普通住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。
例如：某房地产开发企业，当年商品房销售收入为1.5亿元，其中普通住宅的销售额为1亿元，豪华住宅的销售额为5 000万元。按税法规定计算的可扣除项目金额为1.15亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8 500万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3 000万元。
1、如果不分开核算（纳税人应该了解当地是否允许不分开核算），该企业应缴纳土地增值税为：
增值额与扣除项目金额的比例为：（15 000－11 500）
÷11 500×100%＝30.43%
适用30%税率。应缴纳土地增值税＝（15 000－11 500）×30%＝1 050（万元）
2、如果分开核算（纳税人应该了解当地是否允许不分开核算），该企业应缴纳土地增值税为：
普通住宅：增值额与扣除项目金额的比例为：（10 000－8 500）÷8 500×100%＝17.65%
增值额与可扣除额低于20%，享受免税优惠。
豪华住宅：增值额与扣除项目金额的比例为：（5 000-3 000）÷3 000×100%＝66.67%
适用40%税率。应缴纳土地增值税=（5 000－3 000）×40%－3000×5%＝650（万元）
分开核算合计共交650万元，比不分开核算交1 050万元少交400万元。
房地产税收筹划方法有利用价格进行税收筹划；有利用优惠政策进行税收筹划；利用空白点进行税收筹划等，相关人员应认真掌握好税收筹划，将对企业起到事半功倍的效果，尤其是随着国家对房地产企业越来越规范的管理，房地产将面临新的一轮洗牌，可以预见：今后房地产开发企业要在激烈的市场竞争中生存、发展、获利，对房地产业的管理提出了更新的要求，而房地产税的筹划得当将对本企业品牌的打造有着深远的意义。
一、项目财务基本数据：
截至年年年末，项目总共实现销售资金回流6.6亿元，银行按揭签约放款率达100%，建设投入期最大现金流3.17亿元，预计本项目最终实现销售净利润1.25亿元，实现项目投资回报率达20.7%，圆满地完成了集团和实业公司下达的各项工作考核指标。
二、财务控制管理与财务指标分析
一在实业公司的监管下，财务工作实现了几个突破
1监督与服务
年年初，实业公司实行项目公司目标成本管理监督考核，因此公司要求内部财务管理监督水平需要不断地提升。外部，税务机关及银行对房地产企业的重点监察、税收政策调整、国家金融政策的宏观调控也相应增加了我们的工作难度。在这不平凡的三年里置业公司财务部克服了由于财务专业人员严重短缺、付款审批流程等因素引起的工作量大、事务集中、办理日常财务事务距离远、时间长等多方面困难，在公司各级领导的鼎力支持和关怀下，使得财务部在职能管理上积累了一些经验，并向前迈出了一大步，坚决做好财务审核、监督和服务等各项工作。
2合作银行的选择
在与银行商谈按揭合作条件的过程中，财务部分析了以前开发项目的一些经验和教训，对项目销售后的资金安全及时回流和开发商承担的连带担保责任以及为配合销售紧密相连的系列增值服务等多方面进行了认真细致的研究，经过反复具体地、探索性地调查讨论和斟酌比较，并屡次与多家内外资银行领导的谈判协商，结合实业公司对香蜜湖项目资金运用等方面的具体要求，寻找适合我们项目的合作伙伴，终于在预定时间内与各合作银行中行、招行、深发展达成一致地针对香蜜湖项目的多项最优惠的政策。
从最初的只能凭合同抵押回执到最终业主按揭合同签定后凭预售买卖合同的复印件即放款，使得我项目巨额现金回流时间至少提前了两个月，开盘销售一周内回流资金近1亿元，最大限度地把控住银行的放款节奏，也使得公司有充足的自由资金运用，这样的操作方式也确保了资金回流的安全及时，同时也保证了后续合同备案和抵押等工作的及时顺畅。
二在连带担保责任方面
我们实现了目前深圳银行业所能给予房地产开发商的最优惠条件：连带担保到办妥楼花抵押登记为止，最早免除开发商担保责任，较房产证办妥并抵押给银行的一般条件至少提前了一年半的时间，同时也免除了数千万相关担保保证金的巨额支出。
三免费合作增值服务
我部与具有多年房地产行业经验的银行达成协议，共同举办盛大的开盘仪式、各类高尚的业主联谊活动，支持网点免费销售宣传、行内网络及刊物宣传、定期楼盘信息、共同开发社区智能卡等一系列增值服务，为保证良好的销售态势创造了机遇。
四为工程、销售部门提供最优秀的服务
项目销售准备及开展期间，营销部与财务部的工作被推向了最前沿。财务部在销售的重要期间扮演着监督管理和服务的角色。
1研究编制销售日报小软件，及时获得销售新信息，发现并解决问题
在未能使用销售软件的情况下，部门员工做了艰苦的努力，齐力研究并编制和逐渐完善了《销售情况日报表》以弥补因销售信息缺乏和滞后给财务工作带来的种种难题，及时与销售部门的销售日报表进行核对，并对销售计划完成情况、销售政策执行、未收款原因进行分析，以此来判断分析银行、财务及销售等各个单位部门的衔接情况，发现工作中的问题，加强内部控制，提出有关措施，及时改进。
2我部与深银联及合作银行联系安装了固定和移动两种pos刷卡机，极大的方便了业主交纳定金和首期款，并协议由银行承担深银联刷卡手续费，从而降低了财务费用。
经过上级实业公司和我司各部门的不断努力，原计划项目最大现金流3.61亿元，实际最大现金流为3.17亿元，节约投入资金4400万元。
五编制工程付款台帐，建立部门间审核方式
在项目成立伊始，每笔工程付款在财务部都要经过2次记录，一次是金蝶财务系统入账，另外一次是“工程台帐”，由于金蝶财务系统近年连续升级和更换账套，所以对每项合同整个的付款情况在需要查询时要经过账套的转换，比较耽误时间，工程台帐的建立无疑是节约查询时间的很好办法，并且能一目了然地反应该类和该项合同名称、合同金额、结算金额、付款逐次逐笔时间、凭证号码、累计付款额、发票开具情况、剩余款项、是否已经缴纳印花税等细节。另外，我们根据工程台帐与工程部门预算人员进行不定期核对每项合同的付款等情况，确保双方审核、记录正确，保证工程款项的支付无误。
工作计划以项目计划为主。所谓项目计划指在项目确立后，为保证项目顺利开展，在项目实施之前所作的工作安排，指导项目开展的文书。今天小编整理了房地产销售年度工作计划书格式模板五篇供大家参考，共同阅读吧!
房地产销售年度工作计划书1__年以来，我公司在佳能房地产开发集团有限公司和董事会的正确领导下，经过全体员工的努力，各项工作按部就班的全面的展开，为使公司各项工作上一个新台阶，在新的一年里，公司在确保20__年底方案报批的前提下其工作计划如下：
工程方面
(一)以“山水城”项目建设为重点，统筹安排，切实做好建设任务
(一)__年底前力争方案报批通过
11月份：参与制订规划方案，配合公司领导完成规划方案在市规划局的审批通过。
12月份：配合公司高层完成规划方案的市长办公会议通过，办理环境保护意见表的工作。
(二)__年度工作安排
1月份：组织编制环境评估报告及审核工作;办理项目选址(规划局)，参与项目的扩大初步设计，并完成项目场地的地质勘察报告。
2月份：参与工程的施工图设计及图纸审查;编制项目申请报告，办理项目核准(发改委);完成桩基础的工程招投标工作，工程监理招标工作，并组织场地的地下排水工作。
3月份：办理工程规划许可证工作(报市规划局)，并进行场地周围的止水帷幕、护壁桩的施工。
4月份：完成工程主体的招投标工作，办理桩基础工程的施工许可工作。
5月份：办理工程主体的施工许可工作，确定主体工程的施工队伍，至6月中旬完成桩基础工程的施工工作。
6-9月份：基础工程完成。
10-12月份：工程主体完成至底六层封顶。
(三)报建工作。
工程部应适时做到工程报建报批，跟进图纸设计。元月份完成方案图的设计;二月份完成扩初图的设计。在承办过程中，工程部应善于理顺与相关部门关系，不得因报建拖延而影响工程开工。另外，工程部应加强工程合同、各类资料的存档管理，分门别类、有档可查。建立一套完整的工程档案资料。
(四)工程质量。
“特洛伊城”项目是市重点工程，也是“特洛伊城”品牌的形象工程。因而抓好工程质量尤为重要。工程部在协助工程监理公司工作的同时，应逐渐行成公司工程质量监督体系。以监理为主，以自我为辅，力争将“特洛伊城”项目建成为优质工程。
(五)预决算工作。
工程部、财务部必须严格工程预算、决算工作的把关。严格执行约定的定额标准，不得擅自增加工程量和无据结算。不得超预算支付工程款，在20__年工程进展的同时做好以下两项工作：
1、认真编制工程预算，配合工程部及时做好工程手续的洽谈协商、变更，及时掌握材料的变动情况，配合工程部做好工程进度的控制工作，做好工程的两表对比，限度的节约使用资金。
2、制定工程资金使用计划，“特洛伊城”项目工程估算需用资金4.6亿元左右;
其中基础部分需用约0.8亿元;地上商业部分约用1.4亿元;公寓部分约用2.43亿元，做好工程资金的使用计划对项目的建设起着关键性的作用，工程部、预决算部、财务部、采购部以及招商部等职能部门必须紧密联系、团结协作，使各项工作顺利进行。
财务方面
(一)切实完成开工前融资工作和招商工作任务，力保工程进度不脱节
公司确定的二0__年工程启动资金约为2亿元。融资工作的开展和招商任务的完成，直接关系到第一期工程任务的实现。故必须做好融资、招商营销这篇大文章。
1、拓宽融资渠道，挖掘社会潜能
拟采取银信融资、厂商融资、社会融资、集团融资等方式，拓宽融资渠道。通过产权预售、租金预付等办法扩大资金流，以保证“特洛伊城”项目建设资金的及时到位。
2、采取内部认购房号的形式，回笼资金、扩大现金流。
为了使工程建设项目快速回笼资金、扩大现金流，考虑在工程开工同时在公司内部采取认购房号销售计划，比列约为公寓面积的10-15﹪。
3、实行销售任务分解，确保策划合同兑现。
20__年公司建设工程款总需求是4.6亿元。按“特洛伊城”所签协议书，招商销售任务的承载体为策划公司。经双方商议后，元月份应签订新的年度任务包干合同。全面完成招商销售任务，在根本上保证工程款的跟进。在营销形式上努力创造营销新模式，以形成自我营销特色。
房地产销售年度工作计划书2在过去的一年里，__?__中心经历了开盘前积累期、开盘期、后续稳销期;在项目组全体工作人员的共同努力下，项目客户经历了从无到有，从少到多的积累，逐步实现了预期销售进度值，实现为开发公司回笼资金1000万，上客320组，现将本公司进驻新安?邻里中心项目部以来截至20__年1月15日主要营销活动及销售工作总结如下：
一、营销总结
1、20__年10月3日：本公司进驻新安?邻里中心
注：进场之前已完成售楼部物料准备、人员及车辆配备等工作
2、20__年10月6日：新安?邻里中心售楼部盛情开放注：活动当天来客14组，并在10月6日前完成各媒体、媒介推广工作。
通过此次活动，将__?__中心售楼部开放信息有效传达，并引起一定的市场关注度。为后期一系列的营销推广活动奠定了坚实的基础。
3、20__年12月9日—20__年1月9日：新安?邻里中心开盘前系列活动
注：活动期间客户积累达150余组，为开盘工作顺利的推进起到关键的作用。期间主要采取以售楼部
门前演出活动及单页发放并重的营销方式，取得了良好的效果。并在此期间完成保安及周边乡镇同类项目的调研工作，并写出详细的调研报告
4、20__年1月10日：新安?邻里中心一期首批房源正式开盘
注：__?__中心正式打开销售的序幕，开盘当天定出房源17套。在此之前完成开盘前所有的广告及准备工作。开盘达到预期效果，为后期资金的回笼及项目能够很好地延续打下坚实的基础，也为新安?邻里中心在保安地产界奠定龙头老大的口碑。
5、20__年1月25日：启动__?__中心春节营销计划
注:此期间主要推出针对保安当地各村有影响力(各村村支书)的人物发放优惠卡活动并为他们带去油、酒等新春礼品，并鼓励其为本项目介绍客户，若介绍成功奖励其2000元/套。事实证明此种推广方式效果还是有一点的，但作用不是太大，还有一点点的负面影响，就是有的客户先到售楼部交过定金后才找的他们。
6、20__年4月20日—20__年五一期间：推出“首批商铺完美售罄，房源应急加推”活动
注：将7#号楼正式推向市场并接受预定，但由于7号楼的工期一再延期，导致销售工作没有很好地
推进。此期间前期房源的价格首次调整，8号楼上调20元/㎡。此次活动首次采用短信的推广方式，可能是由于对号段的掌握并不准确，短信的效果并不明显。
7、20__年7月16日—8月30日：推出“清凉一夏”买房送空调活动。
注：因7、8月份是房地产销售的淡季，且新安?邻里中心销售进度缓慢，适时推出“清凉一夏”买房送空调、看房送凉扇活动，并配合农村村口电影放映等营销方式，打破市场僵局。此期间的7月31日也是首批房源的合同约定交房日期，但由于8号楼刚刚封顶，水电及道路迟迟不到位，交房延期，也对销售工作产生一些负面影响。
8、20__年9月10日—10月7日：推出“庆中秋，迎国庆”活动
注：期间推出看房送月饼及凭__?__中心宣传单页购房可在其他优惠基础上再优惠1000元活动。中秋国庆假期相连，推出的活动也很顺应市场，但由于开发公司与施工方关系处理不当，导致10月12日施工人员对售楼部打砸，此次影响恶劣。致本项目前期精心、努力所建立的良好口碑毁于一旦，楼盘形象一落千丈，而且此恶劣影响也没有在短期内有所好转。保安地方不大，百姓人云亦云，而且夸大其辞，事实证明此影响在短期内是无法根除的，也为后期的销售推进带来一定的难度。且在此期间国家推出整治小产权，对本项目也有一定的影响
9、20__年11月2日：__?__中心一期二批商铺房源盛大公开
注：将D区、E区新建商铺房源推向市场，推出商铺交1000抵3万活动，市场反应强烈。当月售出商铺6套，住宅3套。此月为新安?邻里中心除开盘外单月销售量最多的一个月。但当月由于开发公司的张总与丁总在安置房源等方面问题互不沟通，致可销售房源较少，也导致后期释放房源失去销售时机。
10、20__年12月27日：新安?邻里中心正式启动针对返乡置业潮营销计划
注：因私家小院销售进度缓慢，主要推出购私家小院送10件品牌电器活动：液晶电视、空调、洗衣机、太阳能、抽油烟机、燃气灶、高压锅、电动车、微波炉、豆浆机。并降低购房门槛，将私家小院的首付定为5万元，但由于本项目的私家小院楼距较近，只有5米，且价格相对较高，市场反应一般。
11、20__年元月6日：农贸市场正式搬迁至__?__中心，农贸大街正式启用。
注：农贸市场正式搬迁至本项目的菜市场内，市场摊位正式搬迁至农贸大街，为本项目的繁华奠定了坚实的基础，将__?__中心又推向另一个高度。
小结：__?__中心整体营销活动能够整体连贯及很好地衔接，能够根据市场情况适时做出调整，顺应节点，做出不同的有针对性的营销计划，并能够很好地实施执行到位。
二、销售总结
1、新安邻里中心多层住宅房源共4栋
注：从已售住宅来看，8号楼销售最多，因为8号楼的户型是本公司根据当地市场为开发公司精挑细选的户型，面积为97.1㎡及120.93㎡的三室房源，事实证明本公司给予开发公司的建议是正确及非常明智的。14、15号楼是开发公司在本公司进驻之前就确定的，由于开发公司的丁总盲目自信，对本公司的建议有所保留，不能够完全采纳，导致14、15号楼的两室房源一直滞销。
2、____中心私家小院房源共2栋
注：本项目的私家小院在原有规划上并没有此房源，开发公司的丁总不顾本公司的建议只考虑项目的容积率，认为增加房源，就是为项目增加利润。事实证明此决定并不成熟，因为此两栋楼是后加房源，在楼间距、阳光照射的采光度及舒适度等问题上并没有过多的考虑，导致此两栋楼采光受影响且视觉压抑，所以销售进度一直缓慢。
3、____中心商铺房源150套注：本项目的商铺可售房源较少共40套，此40套房源大多为位置稍差的房源，除菜市场门口的9套外，其余大多为拆迁户挑剩下的房源，未售的17套房源其中有7套为转角且面积多为200㎡以上，面积较大，另有2套为通道房源，市场接受度较低。
小结：本项目虽拥有专业的营销建议及培训有素的销售人员，但也并不意味着可以不顾市场需求，与市场背道而驰。保安市场竞争激烈，地产项目较多，大大小小地产公司总共8家，市场存量房较多，____二期、__小区二期及__小区的二期都将在20__年春节之前集中推向市场，推出房源较多，而且价格相对较低。在保安，经济基础较好人员都已经选择在市区购房，而留守人口经济基础差，百姓投资意识更差，大部分人由于经济原因，暂无购房计划或延缓购房计划。后期__?__中心面临的竞争威胁依然激烈，____中心如何在竞争日益激烈的市场中站稳脚跟，并能够持续稳定的发展都将是后期要面临及要解决的问题。
三、后期计划
1、案场管理方面
一个科学、系统而简约的管理制度和管理方式是凝聚团队走向成功的基石，作为销售部门尤为重要，为了打造更优秀的销售团队，计划将从绩效、激励、行为、心态、奖惩等销售人员最困惑的问题及因素出发，制定更为完善的销售管理制度。
2、销售培训方面
一个地产项目的成功与否，离不开硬件建设(地段、资金、户型、配套、建筑品质)，也离不开软件塑造(物业、推广、销售)，作为软件环节中直接面对客户的先锋，销售人员综合素质的优劣在一定程度上成为客户订房签约的关键因素，为此，塑造一流的销售团队尤为重要，针对20__年的销售计划和市场情况，将在培训中添加针对性的培训内容，同时更加细化，培训涵盖市场调研、房地产基础知识、项目知识、销售技巧、销售基本流程与特例操作方案等7大项，以循序渐进、优胜劣汰的培训方法提高置业顾问的专业水准。
3、营销策划方面
市场竞争日益激烈，对产品的包装及计划性的经营，显得尤为重要。针对新安?邻里中心的营销方式要更好的“闰土”及“接地气”，适应当地市场，将新安邻里中心的销售工作在平稳中更好的推进，适时利用节点推出适合当地市场的营销活动，把新安?邻里中心在现有基础上再推向另一个高度。
四、个人总结
回顾20__，一切历历在目，时间在不知不觉中飘然而过。在公司领导的带领帮助下，严格要求自己，按照公司的要求，较好的完成了自己的本职及其他工作，通过近一年兢兢业业的工作和切身反思，工作模式有了新的突破，工作方式有了较大的改观，人生最可怕的就是虚度光阴，20__年过去了，在这一年里，我看到了公司的进步，公司的成长，我自己也渴望成长，我希望公司能够向中国大地产企业看齐，我也希望自己成为一位名副其实的地产精英。20__，我要和公司一起努力，一起成长。在公司领导的带领下，迎接挑战，创造辉煌。
房地产销售年度工作计划书3不知不觉，进入公司已经有1年了。也成为了公司的部门经理之一。现在20__年将结束，我想在岁末的时候写下了20__年工作计划。
转眼间又要进入新的一年20__年了，新的一年是一个充满挑战、机遇与压力开始的一年，也是我非常重要的一年。生活和工作压力驱使我要努力工作和认真学习。在此，我订立了本年度工作计划，以便使自己在新的一年里有更大的进步和成绩。
一、销量指标：
上级下达的销售任务30万元，销售目标35万元，每个季度7.5万元
二、计划拟定：
1、年初拟定《年度销售计划》;
2、每月初拟定《月销售计划表》;
三、客户分类：
根据接待的每一位客户进行细分化，将现有客户分为a类客户、b类客户、c类客户等三大类，并对各级客户进行全面分析。做到不同客户，采取不同的服务。做到乘兴而来，满意而归。
四、实施措施：
1、熟悉公司新的规章制度和业务开展工作。
公司在不断改革，订立了新的制度，特别在业务方面。作为公司一名部门经理，必须以身作责，在遵守公司规定的同时全力开展业务工作。
2、制订学习计划。
学习，对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。专业知识、管理能力、都是我要掌握的内容。知己知彼，方能百战不殆。
3、在客户的方面与客户加强信息交流，增近感情，对a类客坚持每个星期联系一次，b类客户半个月联系一次，c类客户一个月联系一次。
对于已成交的客户经常保持联系。
4、在网络方面
充分发挥我司网站及网络资源，做好房源的收集以及，客源的开况。做好业务工作。以上，是我对20__年的工作计划，可能还很不成熟，希望领导指正。火车跑的快还靠车头带，我希望得到公司领导的正确引导和帮助。展望20__年，我会更加努力、认真负责的去对待每一个业务，争取更多的单，完善业务开展工作。相信自己会完成新的任务，能迎接20__年新的挑战。
房地产销售年度工作计划书4__年以来，我公司在佳能房地产开发集团有限公司和董事会的正确领导下，经过全体员工的努力，各项工作按部就班的全面的展开，为使公司各项工作上一个新台阶，在新的一年里，公司在确保20__年底方案报批的前提下其工作计划如下：
工程方面
一、以“山水城”项目建设为重点，统筹安排，切实做好建设任务
(一)__年底前力争方案报批通过
11月份：参与制订规划方案，配合公司领导完成规划方案在市规划局的审批通过。
12月份：配合公司高层完成规划方案的市长办公会议通过，办理环境保护意见表的工作。
(二)、__年度工作安排
1月份：组织编制环境评估报告及审核工作;办理项目选址(规划局)，参与项目的扩大初步设计，并完成项目场地的地质勘察报告。
2月份：参与工程的施工图设计及图纸审查;编制项目申请报告，办理项目核准(发改委);完成桩基础的工程招投标工作，工程监理招标工作，并组织场地的地下排水工作。
3月份：办理工程规划许可证工作(报市规划局)，并进行场地周围的止水帷幕、护壁桩的施工。
4月份：完成工程主体的招投标工作，办理桩基础工程的施工许可工作。
5月份：办理工程主体的施工许可工作，确定主体工程的施工队伍，至6月中旬完成桩基础工程的施工工作。
6-9月份：基础工程完成。
10-12月份：工程主体完成至底六层封顶。
(三)、报建工作。
工程部应适时做到工程报建报批，跟进图纸设计。元月份完成方案图的设计;二月份完成扩初图的设计。在承办过程中，工程部应善于理顺与相关部门关系，不得因报建拖延而影响工程开工。另外，工程部应加强工程合同、各类资料的存档管理，分门别类、有档可查。建立一套完整的工程档案资料。
(四)、工程质量。
“特洛伊城”项目是市重点工程，也是“特洛伊城”品牌的形象工程。因而抓好工程质量尤为重要。工程部在协助工程监理公司工作的同时，应逐渐行成公司工程质量监督体系。以监理为主，以自我为辅，力争将“特洛伊城”项目建成为优质工程。
(六)、预决算工作。
工程部、财务部必须严格工程预算、决算工作的把关。严格执行约定的定额标准，不得擅自增加工程量和无据结算。不得超预算支付工程款，在20__年工程进展的同时做好以下两项工作：
1、认真编制工程预算，配合工程部及时做好工程手续的洽谈协商、变更，及时掌握材料的变动情况，配合工程部做好工程进度的控制工作，做好工程的两表对比，限度的节约使用资金。
2、制定工程资金使用计划，“特洛伊城”项目工程估算需用资金4.6亿元左右;
其中基础部分需用约0.8亿元;地上商业部分约用1.4亿元;公寓部分约用2.43亿元，做好工程资金的使用计划对项目的建设起着关键性的作用，工程部、预决算部、财务部、采购部以及招商部等职能部门必须紧密联系、团结协作，使各项工作顺利进行。
财务方面
(一)切实完成开工前融资工作和招商工作任务，力保工程进度不脱节
公司确定的二00八年工程启动资金约为2亿元。融资工作的开展和招商任务的完成，直接关系到第一期工程任务的实现。故必须做好融资、招商营销这篇大文章。
1、拓宽融资渠道，挖掘社会潜能
拟采取银信融资、厂商融资、社会融资、集团融资等方式，拓宽融资渠道。通过产权预售、租金预付等办法扩大资金流，以保证“特洛伊城”项目建设资金的及时到位。
2、采取内部认购房号的形式，回笼资金、扩大现金流。
为了使工程建设项目快速回笼资金、扩大现金流，考虑在工程开工同时在公司内部采取认购房号销售计划，比列约为公寓面积的10-15﹪。
3、实行销售任务分解，确保策划合同兑现。
20__年公司建设工程款总需求是4.6亿元。按“特洛伊城”所签协议书，招商销售任务的承载体为策划公司。经双方商议后，元月份应签订新的年度任务包干合同。全面完成招商销售任务，在根本上保证工程款的跟进。在营销形式上努力创造营销新模式，以形成自我营销特色。
房地产销售年度工作计划书5在不知不觉中，20__年已经过了，加入公司的时间拼拼凑凑也有不少的时间了。在这段时间里，从一名置业顾问一步步晋升为销售经理，我不断的学习的知识并积累了很多的经验，也同时锻炼和提高了业务能力，这让自己的人生多了一份激动，一份喜悦，一份悲伤，最重要的增加了一份人生的阅历。可以说在九阳的这段时间中，收货颇多，感触颇多。在这里，非常感谢公司的每一位领导和同仁的帮助和指导，现在已能独立完成本职工作，现对目前的工作做以下总结。
一、任务完成
今年实际完成销售认购签约回款佣金的情况和竞争对手易居的对比的情况。
二、团队管理方面
1、招聘面试方面
自己在招聘面试的时候缺少精心的设计和安排，有时候自己也不加重视，总是奔着你情我愿的想法，没有必要跟着面试者讲太多，正是因为自己的不重视应聘这个环节从而导致一部分优秀人员的流失，也给人事部部门增添了不少麻烦。
2、团队培训工作
没有计划的培训，培训目的的不明确，培训前没有系统的准备对团队的打造目标不够明确比较笼统，培训的计划做的也比较笼统，因此在培训工作开展时想到什么就培训什么，感觉团队缺少什么就培训什么，有的时候很少培训，有的时候天天都在培训也达不到预期的效果。不但增加了置业顾问的负担更影响大家的心情。
对于培训没有一个长期统筹安排和布置，自己也没有提前做好充足的准备工作。自己不但没有得到锻炼，更使整个团队褒足不前。也没有研究过老的置业顾问和新人进行区别培训，导致新人学习难度增大，老的置业顾问也感觉付出了时间却得不到较好的效果。
3、监督、督促工作方面的
很多事情都是及时的安排下去，但是没有给予及时的督促和监督，导致安排下去的事情做的不理想甚至是基本上没有完成。例如置业顾问的约电约客问题，自己很少去督促和检查他们的来电来客，导致置业顾问在这方面的工作开展的不是很理想。有的置业顾问甚至很长时间对客户都不进行约访，损失了公司难得的客户资源。
4、及时总结学习方面的
当工作期间遇到一定难题的时候，自己很少去总结学习更谈不上将自己总结的东西传授给团队，有时候难题过去就过去了，不再过多的进行回顾总结和传授。当遇到问题客户的时候，总是想尽一切办法给予解决但总是忽略产生这些问题的根源在那，因而重复的问题不断出现，如何将该问题在前期解决掉或避免该问题的产生自己却不做总结和传授。
5、公司制度的执行和落实方面的
例如有的工作人员偶尔迟到三五分钟，但出于不忍心就不再严格按照公司制度给予其罚款，从而导致了其它置业顾问心理不平衡，给管理工作带来了一定的困难。究其原因做为一名销售部负责人首先必须严格按照公司的管理制度进行相应的处罚，对其违纪行为视而不见于心不忍不给予其进行罚款可实际上就是在纵容其行为，因此对于我来说是一种失职行为。公司最基本的管理制度自己都因为种种原因执行和落实不到位，更谈不上让自己的团队按照制度去严格要求自己。
6、销售一线工作出现的问题敏感性。
由于销售一线工作灵活多变，因此需要根据实际情况及时制定出相应的制度策略。在这方面自己的主动积极意识存在很大的欠缺，总是习惯于领导将工作安排完事以后自己才去执行，不动脑子去想过多事情，从而使很多工作做起来很被动。
7、团队之间的沟通。
曾经也认真制定过与工作人员之间的沟通计划，但是实施一段时间后便抛向脑后，因为各种原因落下了，在置业顾问提成方面因为没有事先沟通，向团队说明公司的情况，导致了一些小的情况发展，不仅仅影响了团队的士气也影响了正常工作的进行。通过这件事才让我深刻的意识到及时的沟通是多么的重要。
三、案场管理方面的
1、案场谈客监督及把握方面当问题客户出现的时候，自己都想办法及时给予解决，在案场自己也时常全程并及时的给予置业顾问的谈客进行指导，同时提示或组织其它置业顾问给予适当的造势来创造氛围，常组织置业顾问交流谈客过程的关键点把握，从而提高了部分置业顾问的成交率。
尤其是对新的置业顾问谈客自己都及时给予点评，并组织其它置业顾问给予及时的旁听来提高谈客技巧。
2、案场问题客户处理方面
当出现问题客户的时候自己都很有耐心的给予解释和解决，减少了异议客户，增加了客户对公司的信任感和认同感。
四、执行力方面的
我深刻的意识到自己办事比较拖沓，总有一种不到最后一刻绝不完成的想法，因此对领导安排或者其其它的事情总是能往后拖就往后拖，深知自己拖沓的习惯害人害己，自己也要努力改掉这样拖沓的坏毛病。
在公司工作的这段时间里，深知自己身上存在各种各样的问题和不足，在以后的日子里我要给自己进行重新定位，振奋信心、保持本色、重燃_，在改掉自己不足的前提下努力学习知识提高自身各方面的能力，并做出了以下工作计划。
1、首先在个人心态方面不仅好好调整，无论在任何的困境下都要和公司和团队荣辱与共，共渡难关。
用自己的良好的心态去影响身边的人和公司的团队。
2、其次对于个人在团队管理上存在的不足自己要制定出详细的团队管理目标和实施方案。
3、学习招聘面试方面的技巧，重视每次的招聘面试工作，每次在面试之前都要设计出面试的方案，尽可能为公司吸纳和留住优秀人才。
4、在培训工作方面，制定出详细的培训方针和大纲，每个月末都要根据实际情况做出下个月详细的培训计划，针对新人和老人区别做出培训计划。
并尽努力严格按照培训计划执行。落实项目部日常的管理制度，并严格按照管理制度去执行，无论任何人只要触犯公司的原则问题都一视同仁绝不姑息，牢牢记住"管理即是严格的爱"。
5、针对自己的沟通不足问题。
每周固定两次和置业顾问进行有效沟通。及时的了解并掌握置业顾问的心态和动态。
6、关于监督督促工作在春节前也要形成制度，有奖有罚奖罚分明。
7、关于执行力不足问题，制定出关于执行力不到位的奖罚措施，争取任何事情达到第一时间，高质量的去完成。
关于做事拖沓问题，自己要从每天上班开始锻炼，要求自己每天上班必提前20分钟到项目部，制定出处罚措施由秘书监督进行处罚。
都说公司是自己的第二个家，既然是家，没有谁有理由不爱自己的家，在这个家里我一直都是，忠诚可靠，乐于奉献，一切以公司利益为出发点，忠于职守，不以权谋私，敢于管理，尽心尽力，尽职尽责，管的公平、公正、一视同仁，心胸宽广，宽容善待他人，任人为贤。积极热情、充满活力。用自己的热情去感染自己的下属，关心他们的工作和生活。当然没有谁是十全十美的，我也有很多的不足之处，在执行力方面的欠缺，有时候性格的过于温和，对团队管理经验的不足，以及和下属沟通的欠缺，都给工作的进行带来了一定的困扰。作为一名销售经理，想好更好的发展，这些缺点和不足都需要一一的克服和解决，我有信心能够很好的解决。
述职报告是指各级各类机关工作人员，一般为业务部门陈述以主要业绩业务为主，少有职能和管理部门陈述。下面就让小编带你去看看房地产销售经理年终工作述职报告范文5篇，希望能帮助到大家!
房地产销售经理述职报告1回顾20____年的工作简单而又平凡。分管的部门、主抓的工作，以大集团管理运作来要求，应该说存在很多问题。坦诚地讲，主观上希望把工作做好，尽职尽责，但客观效果并不尽人意。
上年底和____年初，经过很长时间的酝酿，对工资体系中存在的问题进行了分析，对薪酬体系进行了修正，组织对员工薪酬进行了普调，4月份完成了该项工作。尽管这次薪酬调整也对部分技术、管理骨干进行了特别加薪，但仍属于普调性质和针对不合理部分的微调，其促进作用很有限。由于薪酬结构上的不合理和激励机制不到位等诸多问题，人才外流情况回升，人才缺口大。由于方方面面的问题，人才难进、人才难留问题没有突破。尽管在招聘渠道、院校合作方面做了很多工作，但问题并没有得到解决，还有很多工作要做。
年初，总裁在春节上班后的第一次高层会议上提出，要迅速掀起一个生产。为此，由企管部和办公室牵头，在全集团范围内组织开展了“________”活动，在一定程度上推动了群众性增产节约活动。活动开展至六月底，经考核确有部分项目成效显著，但该项活动声势不大，面不广，力度不够，基层领导重视不够，作用有限。
办公室的工作多集中于行政事务，对文化建设、宣传教育、文明办公等工作的推进缺乏整体计划。尽管在这方面做了很多工作，但其号召力、鼓动性、推动作用平平。服务等工作有很多还不到位。
按计划后勤服务公司应该在____年4月正式运作。由于多方面的原因没有如期实现，其间后勤服务及安全保卫工作我没有推托，但关注的程度不够。尽管没有出现大的问题，但环境卫生、门卫人员的管理，总裁都多次指出要加强、要改进。
在负责____公司工作期间，没有达到总裁提出的不亏争取持平的目标要求。两年的时间亏损逐年减少，组织完成了Ⅱ型、Ⅴ型两个型号的模具设计制作，改进了部分产品质量，开发了101型新品，完成了公司的搬迁，应该说做了不少工作，产品市场也逐步走向良性循环。但客观上不允许我外出深入了解市场，推动销售，因此，对市场运作的指导缺乏，如果我有更多的时间和精力投入____公司的工作，或者给我更长一些时间，结果肯定会比现在所面临的形势好得多。
5月10日总裁在高层会议提出了跟进宏观调控、实施集团改革的思路以后，我基本上把工作的重心移到了组织机构调整上，花了很多精力，做了多个预案。自我到公司以来，这是第三次直接参与组织设计，特别是20____年的大调整和这一次。在这项工作中我的基本态度是尊重历史、客观现实，不求有功，但求无过，希望每次调整对集团的发展有所推动，不要因为工作的失误而影响集团发展。我十分感谢总裁在这方面对我的信任和支持。
根据集团高层领导分工及工作情况，客观上要求我充当总裁耳目，当好不管部部长。因此，除明确分工我主管的工作以外，有很多属集团应该协调和处理的日常事务，我自认为都能主动承担，能给予积极协调与沟通。对子公司各部门反映情况的处理和回复是及时的，负责任的。向总裁反映情况和提供建议也是客观公正和积极诚恳的，对总裁交办的工作是认真的，对各位领导和各部门的工作是理解支持的。
在日常工作中，我比较注意自己的表率作用，不搞特殊化。对下属注意培养他们独立思考和独挡一面的工作能力。布置工作思路方法明确，从不含糊，从不主动代替下属，都把他们推到前台锻炼。同时，我从来不会当甩手掌柜，凡是我管辖的工作，我都能够亲自处理和完成。
房地产销售经理述职报告2不知不觉中，20____已接近尾声，加入____房地产发展有限公司公司已大半年时间，这短短的大半年学习工作中，我懂得了很多知识和经验。
20____是房地产不平凡的一年，越是在这样艰难的市场环境下，越是能锻炼我们的业务能力，更让自己的人生经历了一份激动，一份喜悦，一份悲伤，最重要的是增加了一份人生的阅历。可以说从一个对房地产“一无所知”的门外人来说，这半年的时间里，收获额多，非常感谢公司的每一位领导和同仁的帮助和指导，现在已能独立完成本职工作，现将今年工作做以下几方面总结。
一、学习方面
学习，永无止境，这是我的人生中的第一份正式工作，以前学生时代做过一些兼职销售工作，以为看似和房地产有关，其实我对房产方面的知识不是很了解，甚至可以说是一无所知。来到这个项目的时候，对于新的环境，新的事物都比较陌生，在公司领导的帮助下，我很快了解到公司的性质及房地产市场，通过努力的学习明白了置业顾问的真正内涵以及职责，并且深深的喜欢上了这份工作，同时也意识到自己的选择是对的。
二、心态方面
刚进公司的时候，我们开始了半个月的系统培训，开始觉得有点无聊甚至枯燥。但一段时间之后，回头再来看这些内容真的有不一样的感触。感觉我们的真的是收获颇丰。心境也越来越平静，更加趋于成熟。在公司领导的耐心指导和帮助下，我渐渐懂得了心态决定一切的道理。
想想工作在销售一线，感触最深的就是，保持一颗良好的心态很重要，因为我们每天面对形形的人和物，要学会控制好自己的情绪，要以一颗平稳的、宽容的、积极的心态去面对工作和生活。
三、专业知识和技巧
在培训专业知识和销售技巧的那段时间，由于初次接触这类知识，如建筑知识，所以觉的非常乏味，每天都会不停的背诵，相互演练，由于面对考核，我可是下足了功夫。终于功夫不负有心人，我从接电话接客户的措手不及到现在的得心应手，都充分证明了这些是何等的重要性。
当时确实感觉到苦过累过，现在回过头来想一下，进步要克服的困难就是自己，虽然当时苦累，我们不照样坚持下来了吗?当然这份成长与公司领导的帮助关心是息息相关的，这样的工作氛围也是我进步的重要原因。
在工作之余我还会去学习一些实时房地产专业知识和技巧，这样才能与时俱进，才不会被时代所淘汰。
四、细节决定成败
从接客户的第一个电话起，所有的称呼，电话礼仪都要做到位。来访客户，从一不起眼的动作到最基本的礼貌，无处不透露出公司的形象，都在于细节。看似简单的工作，其实更需要细心和耐心，在整个工作当中，不管是主管强调还是提供各类资料，总之让我们从生疏到熟练。
在平时的工作当中，两位专案也给了我很多建议和帮助，及时的化解了一个个问题，从一切的措手不及到得心应手，都是一个一个脚印走出来的，这些进步的前提涵盖了我们的努力与心酸。
有时缺乏耐心，对于一些问题较多或说话比较冲的客户往往会针锋相对。其实，对于这种客户可能采用迂回、或以柔克刚的方式更加有效，所以，今后要收敛脾气，增加耐心，使客户感觉更加贴心，才会有更多信任。
对客户关切不够。有一些客户，需要销售人员的时时关切，否则，他们有问题可能不会找你询问，而是自己去找别人打听或自己瞎琢磨，这样，我们就会对他的成交丧失主动权。
所以，以后我要加强与客户的联络，时时关切，通过询问引出他们心中的问题，再委婉解决，这样不但可以掌握先机，操控全局，而且还可以增加与客户之间的感情，增加客带的机率。
五、展望未来
20____这一年是最有意义最有价值最有收获的一年，但不管有多精彩，他已是昨天它即将成为历史。未来在以后的日子中，我会在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能，此外还要广泛的了解整个房地产市场的动态，走在市场的最前沿。
俗话说“客户是上帝”，接好来访和来电的客户是我义不容辞的义务，在客户心理树立良好的公司形象，这里的工作环境令我十分满意，领导的关爱以及工作条件的不断改善给了我工作的动力。
同事之间的友情关怀以及协作互助给了我工作的舒畅感和踏实感。所以我也会全力以赴的做好本职工作，让自己有更多收获的同时也使自己变的更加强壮。
总之，在这短短半年工作时间里，我虽然取得了一点成绩与进步，但离领导的要求尚有一定的差距。
六、总结一年来的工作
自己的工作仍存在很多问题和不足，在工作方法和技巧上有待于向其他业务员和同行学习，20____年自己计划在去年工作得失的基础上取长补短，重点做好以下几个方面的工作：
(一)依据20____年销售情况和市场变化，自己计划将工作重点放在中重点类客户群。
(二)针对购买力不足的客户群中，寻找有实力客户，以扩大销售渠道。
(三)为积极配合其他销售人员和工作人员，做好销售的宣传的造势。
(四)自己在搞好业务的同时计划认真学习业务知识、技能及销售实战来完善自己的理论知识，力求不断提高自己的综合素质，为企业的再发展奠定人力资源基础。
(五)加强自己思想建设，增强全局意识、增强责任感、增强服务意识、增强团队意识。积极主动地把工作做到点上、落到实处。我将尽我的能力减轻领导的压力。
(六)制订学习计划。做房地产市场中介是需要根据市场不停的变化局面，不断调整经营思路的工作，学习对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。
我会适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。工业知识、营销知识、部门管理等相关厂房的知识都是我要掌握的内容，知己知彼，方能百战不殆(在这方面还希望公司给与我们业务人员支持)。
(七)为确保完成全年销售任务，自己平时就积极搜集信息并及时汇总，力争在新区域开发市场，以扩大产品市场占有额。
今后我将进一步加强学习、踏实工作，充分发挥个人所长，扬长补短，做一名合格的销售经理，能够在日益激烈的市场竞争中占有一席之地，为公司再创佳绩做出应有的贡献!
房地产销售经理述职报告3过去的一年房地产的销售工作也是要结束了，回顾过去的一年，并不容易，也是有很多的困难，但我们也是尽力的去克服，去做好工作，也是取得了一些成绩，作为销售经理我也是带领着我们部门来完成工作的任务，在此也是就个人的销售和管理工作来做好过去一年的总结。
培训学习，也是我这一年主要抓的重点，每个人的销售能力都是不一样的'，而且也是这一年工作中遇到了疫情，可以说也是改变了我们很多的销售方式，更多的以线上的方式来洽谈，而这样的结果并不是那么的理想，但是也是积极的来做，同时一段时间无法工作的时候我也是和同事一起做交流，去开会探讨销售的方式，以及积极的培训新员工，把自己的经验去教给他们，同时也是自己也是一种温故，并且也是在这培训里面自己也是有了一些收获来让自己能力有一些进步，除了让同事们去学习提升，自己也是如此，会去看书会去和同行交流去了解房地产最新的一些情况以及政策，更好的来做好本职的一个工作。
工作方面，积极的带着大家一起来完成销售的任务，其实这一年的任务并不是那么的容易完成，而且也是由于一些情况导致我们销售的比较艰难，但是我们也是尽力的去克服难关去加班，去多思考，一起来完成任务，很多的方面也是更加的团结起来，都是为了把业绩做好而去努力。同时作为销售经理，我也是知道要以身作则，不但是管理，同时销售的任务自己也是要去做好，只有如此才能更让同事们信服，配合一起来做好工作，一年的时间过得很快，忙碌中到了年尾，回顾过去，有很多的回忆涌现，但看到数据报表，我知道我们的付出都是值得了的，也是有很多的收获，同样的依旧还有做的不够好的方面，这些也是要去改进要在来年工作里头去变得更好才行。作为经理，我的管理水平也是有还可以提高的方面也是要去做好。
对于来年工作，也是有了一个新的计划，同时也是要带着销售部门一起来做到位，为公司把业绩拿下，同时也是多去提升销售以及管理的能力，来让自己每一年都是有进步都是可以更好的成绩来回报公司领导给予的信任，我也是相信来年我们会越来越好的，会去取得更好的一个成绩。
房地产销售经理述职报告4光阴似箭，岁月如梭，一年的时光又悄然而过。这一年，在公司领导的带领下，以“正心广德，奋发有为”的企业精神为指引，我部门人员努力拼搏，锐意进取，为已过去的一年画上一个圆满的句号。现就将一年来的工作做以下总结：
一、20____年房地产宏观政策对在售项目的影响
20____年对于房地产行业来说是不平凡的一年，也是步履维艰的一年。整个实体经济的不景气影响着整个房地产，不过在这一年里，政府运用土地、金融、税收等手段，鼓励人民购房，带动刺激消费，因而目前政策上还是很乐观的。主要利好政策有：
1、针对首套及多套住宅的差别化住房信贷政策;
2、人民银行房贷利率、利息的多次下调;
3、取消住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策;
4、公积金贷款政策的一再放宽;
以上的调控措施不仅给消费者带来了一定的消费动力，而且也给楼市带来了部分成交量，导致太原市场房价在今年度微微上涨，同时对我们____锦城和____睿城的销售也带来不少的帮助。
除了这些利好政策外，20____年我部门将在宣传与服务上来争取更多的客户，力求销售业绩跨上一个新的台阶。
二、20____年开发项目销售具体分析
在公司领导的带领下，____锦城和____睿城的整体销售情况良好，基本完成了年度销售目标。
1、____锦城销售情况
20____年____锦城累计开盘7栋楼，其中可售住宅共______套，截止12月底已售________套，已售面积达________平米，整体销售率达____%，回款金额________元。
2、____睿城销售情况
20____年____睿城累计开盘4栋楼，其中可售住宅共______套，截止12月底已售________套，已售面积达________平米，整体销售率达____%，回款金额________元。
截止20____年12月底，以上两个项目总预收房款____—________元，实际收到房款______________元，实际回收率达______%，财务挂欠__________元，其中银行未放按揭款共计____________元，此未放款已与银行进行商榷，在20____年1月便可全部放完。针对其他欠款部分，已制定相应的措施，与财务部门配合，加大催款力度，提高回款速度，减少欠款额度。未签约欠款________元，主要集中在公司关系户上，在今后工作中协同各部门尽早处理。
三、销售部具体工作
(一)、项目开盘工作
1、20____年做为主抓部门，在其他部门的配合下，成功进行了____锦城及____睿城的数次开盘：
(1)20____年12月14日，举办了____锦城A区A1、B2楼的开盘。
(2)20____年3月，举办了____锦城A区A3楼的开盘。
(3)20____年4月，举办了____锦城A区A2楼的开盘。
(4)20____年6月，举办了____锦城B区B4楼的开盘。
(5)20____年8月，进行了____睿城1，2号楼的开盘。
(6)20____年9月，进行了____睿城4号楼的开盘。
(7)20____年12月，进行了____睿城12号楼的开盘。
(6)20____年11—12月，举办了____锦城C区C4、C6的开盘。
2、办理了____锦城A1、A2、A3、B2、B4、C4、C6号住宅楼的已售房源面签及网签工作。
3、协助电商拟定了与以上项目开盘有关的营销方案、推广计划，并根据敲定的推广方案对相关的户外路牌广告、电台广告、网络广告制作及短信广告的进行了安排实施。
4、在房屋销售上，截止12月月底，____锦城A区房源销售率达92%，剩B区现不能预售的一个单元外，已基本售罄，销售率达97%，而且针对C、D区未售的大面积房屋，也会在新一年里对销售方案做相应的调整，已促使未售的大面积住宅早日售出，减少公司积压存量房。
(二)、项目交房工作
我部门于20____年7月对____乐居项目住宅及天街6号进行了交房工作，20____年12月对____天街1—5号进行了交房工作。____乐居可交房共计______套，其中住宅____套，已交付____套，商铺____套，已交付____套。其余未交付共计____套，未交的原因主要集中在__________________________。交房工作非常圆满，让所有业主都感受到了回家的感觉，颇受好评。其中商铺延期交房时间较久，客户颇有意见，在我部置业顾问耐心解释下，所有客户都得到了满意答复和解决，交房工作得以顺利进行。
(三)部门对接工作
与银行的对接工作
本年向兴业银行，华夏银行，邮储银行，浦发银行申报了____锦城A1、A2、A3、B2、B4、C4、C6号住宅楼贷款项目审批工作，保证了所售项目按揭贷款工作的正常运行。
截止12月底，银行共审批贷款______笔，可放款____________元，已放款__________元，未放款__________元;对于未放的贷款，已与银行沟通，在20____年1月份将全数放至公司账户。
(四)部门具体工作
1、销售台账的健全规范
20____年重新对销售台账进行了规范，填加补充了身份证号、客户地址等等信息，进一步使销售台账的反馈信息更加全面，其次每天的收入、费用报表的双向核对，保证的录入信息的及时、准确、完整。
2、房源销控
在商品房的销控上，每天按时与财务行政核对前天订房、交付款情况，进一步对所售房源信息做到事先掌握及时反馈的目的，由而避免出现一房两卖及其他损失的发生。而且每周五准时与财务开碰头会，上报一周合同签订情况及售楼部一周的销售情况，并及时对本周所出现的问题及需商讨的疑难杂症，做到有效解决。
3、票据管理
在票据管理上，房款收据齐全后及时开据收据，保证票据填制完整、核算准确，尤其是公积金放款客户;20____年全年开据收据近1000户，已全部录入明细交由财务人员核销。部门所用的出入库单据、介绍信、收款收据等均按财务要求进行开据，并及时核销。
4、为项目后续销售做好前期准备工作
____锦城目前剩余的6栋楼未售，以及已售5栋楼的剩余房源，以及____锦城的商铺。目前均做好了宣传物料准备，提前进入前期蓄客阶段，摩拳擦掌为来年项目的销售做好的全面的准备。
5、部门内部培训及人员培养
20____年根据销售情况，制定整理了部分内部培训资料，加强了部门人员销售业务的学习与掌握，提倡传、帮、带等促进手段，不断提升个人业务水平，将部门人员带了出来，也带出来一部分新员工。
以上是我部门的年度总结，不足之处请指正。
20____年又是一个新的开始，也是一个新的起点，站在新的超跑线上，我们将重整旗鼓，整军待发，在新年一年里再创佳绩!
房地产销售经理述职报告520____年对我们来讲是极其不平凡的一年，在这一年中，公司经历了发展、到不断壮大的过程，我们大家共同努力、精诚团结、互助共赢，为大量的客户找到了他们满意的住所，在服务社会的同时，也成就了自己。回首这一年，如梦如幻，无限感慨。
20____年年初，经过公司与____物业的洽谈，对我公司进驻______小区合作达成了共识，于20____年3月15日签订了相关合作合同。首先要非常感谢公司为我提供这个广阔的平台，以及对我的信任，非常感谢公司领导、同事给予的关心帮助，在此我向公司全体同事表示最衷心的感谢。
下面是我对今年所做的工作做一下总结，以及对20____年新的一年的工作设想。
一.关于管理工作方面
主要是做好与员工的协调沟通。同时建立良好的人际关系。认真履行公司制定的各项规章制度，统一思想，结合自身工作情况不断发现问题解决问题。接待客户热情积极主动，树立好良好的公司形象。
二.取得的工作业绩
进驻______已有9个月，取得的业绩不是很可观，自开设办事处至今成交租赁房源____套，佣金收入约为__________元;出售、贷款及其他业务为______。主要原因是____门禁及绿化没有搞好，所以至今未得房产证，致使一些业务无法开展。同时，因为合作的物业公司管理方面出现一些问题，导致我们部分的客户纷纷退租。虽然重复的房源再次出租也可以让我们获利，但是小区的对外口碑已经造成了不好的影响。
三.存在的主要问题
无论在哪个方面取得了成绩，但对照公司的总体要求和管理模式还是相差甚远。主要体现在缺乏工作的主动性，工作计划不够强，部门与部门之间的沟通协调还不够，管理的执行力欠缺，监督工作力度不够，等等，这些都有待于在新的一年里勇于克服和坚决改进的。
四.对公司的建议
1，用人唯才
随着企业的经营的日益复杂，公司也再不断的衍生其他经营方向，唯有人才才能维持企业的长期可持续发展。并且企业需要培养出一批属于自己的骨干成员，而不是依靠更多的亲情来维系，这样离现在化管理就太远了。
2，能力重于学历
成功人士往往是那些学历并不高的人，看重学历只是他的常识和内涵，并不是代表能力的充分条件。选择一些对待工作态度积极，主观能动性强的人安
排在适当的位置上是用人的最高标。
五.20____年的工作打算
房地产销售合同样本参考
(以下简称甲方)
(以下简称乙方)
根据国家有关房产的规定，甲乙双方经协商一致，签订本合同，以资共同信守执行。
第一条 乙方购买甲方座落在____市____街____巷____号的房屋 栋 间，建筑面积为____平方米。
第二条 上述房产的交易价格：
第三条 付款时间与办法：
第四条 甲方应于____年__月__日前将交易的房产全部交付给乙方使用。
第五条 税费分担
1.甲方承担房产交易中房产局应征收甲方的交易额的____%的交易费;承担公证费、协议公证费。
2.乙方承担房产交易中房产局应征收乙方的交易额的____%的交易费，承担房产交易中国家征收的一切其他税费。
第六条 违约责任
1.乙方必须按期向甲方付款，如逾期，每逾期一天，应向甲方偿付违约部分房产款____%的违约金。
2.甲方必须按期将房产交付乙方使用，否则，每逾期一天，应向乙方偿付违约部分房产款____%的违约金。
第七条 本合同主体
1.甲方是____________共______人，委托人________即甲方代表人。
2.乙方是____________单位，代表人是____________。
第八条 本合同经国家公证机关____ 公证处公证。
第九条 本合同一式 份。甲方产权人各一份。乙方一份，________ 房产管理局、________ 公证处各一份。
第十条 本合同发生争议的解决方式：
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
房地产销售合同范文
甲方： (以下简称甲方)
乙方： (以下简称乙方)
依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，甲乙双方本着自愿、平等及互惠、互利的原则，经友好协商，就甲方委托乙方在 山东省 ( 以下简称本案)销售总事宜达成一致，协议如下：
第一条：本协议有关重点概念定义
1、甲方：系指 ，为 项目的合法开发商，具有组织项目开发及销售的全权资格。
2、乙方：系指 ，在合同期内为 项目提供整体营销策划、销售推广的策略制定，项目物业独家销售。
3、本案：系指 。地址： 。
可销售面积约 ㎡。
第二条：服务期限
1、本合同生效日：本合同自双方盖章及双方授权代表签字或盖章之日起生效。
2、本合同终止日：本案开盘日或甲方取得预售许可证(以时间后者为准)起算满 个月，销售完成率达到 %。
第三条：甲方的权利和义务
1、甲方负责办理本案预售所需的与政府部门有关的手续，以及销售面积测绘报告、工程施工进度表以上文件和资料，甲方应以本合同签订后销售工作开始前，向乙方交付齐全 ，其中属于项目开工后应取得的文件，甲方应于取得文件之日起及时向乙方交付。
2、甲方负责协调与银行的关系，申请购房客户房屋按揭贷款事宜。
3、甲方应及时向乙方提供本案基本相关资料(如建筑设计模型、景观环境效果图、鸟瞰图、建筑单体立面效果图和透视图、房型墨线图等乙方策划、宣传资料使用)和销售道具制作。
4、甲方应配合乙方在销售期间的销售工作，负责与买方签订认购书和预售合同的签订、售楼款的收取、办理客户按揭手续及代表发展商现场解答在销售中出现的问题。
5、甲方保证客户购买的房屋实际情况与其所提供的文件和资料真实可靠(面积正负误差符合国家规定)。
6、甲方提供销售处场馆及其对内、外部进行装修，现场办公所需的相关设备(电力设施、音响系统、电话、网络、饮水机、空调、LOGO墙、销控台、销售桌椅、文件柜等设施)和费用的承担。
7、甲方承担本案开盘时相关的形象展示、绿化及其他配套工作等以及需营造气氛所需要的各项费用开支;以及对相关本案的房展会等活动参展和费用的承担。
8、甲方对乙方提交的所有报告、函件，须在收到之日后三个工作日内予以批复或提出意见，逾期不作答复视同认可。
9、甲方需按时支付乙方销售费、服务费。如因甲方的原因不能按合同有关条款约定支付乙方的有关费用，需支付滞纳金(每日500元)，逾期超过15天，除继续收取违约金外，乙方有权相应延长销售时间，连续2个月未向乙方支付佣金乙方有权解除合同。由此造成的损失由甲方负责承担。
10、本案销售现场根据情况甲方派出财务、出纳、合同登记、按揭送审等相关管理人员。
11、自合同签订之日起，甲方每月 日前，向乙方支付现金 万元作为乙方运营费用，此费用在后期佣金中扣除。
第四条：乙方权利和义务
1、乙方负责本案营销策划、推广计划、销售计划、销售组织与控制等工作服务细项方案的编制。乙方完成报告后，需书面向甲方提出并应提前报请甲方批准，经确认后实施。
2、协助甲方完成项目规划及产品设计建议，并针对此项目提出合理化建议。
3、协助广告公司对相关本案的房展会等活动提出策略方案。
4、协助广告公司提出本案销售、接待中心等的包装设计方案建议。
5、乙方指派销售策划人员的工资、奖金、福利及办公文具易耗品等由乙方承担。
6、乙方负责现场的销售控制与销售执行。乙方可协助甲方办理本案销售中涉及的登记、公证、保险和按揭贷款等手续。
7、乙方需定期对本案的销售情况、市场分析、下步销售计划、销售、推广中存在的问题以及相关措施及时调整、落实。定期向甲方提交销售月报表。
8、制定销售计划、产品销售价格，双方予以确认后执行。
9、 本合同有效期内，乙方应为甲方保守有关商业机密， 遵守职业道德。否则，由此而形成的损失应有乙方承担。乙方对本案的任何销售行为均应符合国家的有关法律、法规。
10、 乙方有权在本案的宣传媒体、本案推广现场、项目所在地、售楼处等甲方认定的适当位置加印、描绘、悬挂乙方公司名称、地址、电话和标志。
11、乙方负责组建、培训专业销售队伍;本案销售现场采用乙方业务模式，乙方负责销售进度和编制楼盘销控表。
12、乙方负责客户资料统计工作，并负责商品房销(预)售合同的签订，以及协助甲方及客户办理银行按揭合同的签订。
13、乙方应每周定期向甲方通报现场销售状况，遇到特殊情况应及时与甲方沟通。
14、乙方负责销售执行工作，派驻现场销售骨干若干，并可根据实际情况增减人员。
15、乙方每阶段工作的报告、计划、价目表、结算表单等均以书面形式提请甲方审核，并按双方认同的审核意见进行修改，以甲方签字认可为准，如甲方在提报要求最后期限未有书面回复，则一律视为全部认可。
16、乙方积极投入到甲方产品规划设计工作过程中，力求产品设计方案的创新和市场相结合。
17、乙方协助甲方对中间付款及尾款的收取工作。
第五条：服务费用结算及支付
销售佣金
合作期间，乙方提供上述服务，获取相应的营销费，双方确定乙方营销费:
1、双方约定本案的销售佣金总价为 万元。甲乙双方共同确定：销售佣金于本案正式开盘销售当月起每月结算和提取。
2、关于退房/退定：
在发生购房者退房/退定的情况下，乙方只收取退房/退定违约金收入的50%作为销售佣金的补偿，不再收取其它费用;如果未执行到违约金的，乙方不能得到任何补偿。
结算及支付
1、本案乙方完成销售，获得全程营销费的界定为：购房者签署预售合同并支付首期房价款，即可视为乙方成功完成销售;客户所签定的预售合同中，银行按揭的客户以银行按揭到帐为准结算佣金，选择一次性付款达到总房款的90%时，按全额费计提;分期付款的客户按照付款比率提取佣金。
2、每月月底乙方向甲方提交该月的成交明细表及佣金结算表，在五个工作日内，甲方审核无误后签字确认并一次性以现金形式支付给乙方。
第六条：销售及《预售(买卖)合同》界定
1、约定的销售期内所有销售均计入乙方销售业绩，甲方均应向乙方支付销售佣金。
2、甲方提供乙方本案预售(买卖)用《商品房预售(买卖)合同》的标准文本及修改文本。
3、乙方在实际操作中遇到超出甲方所提供的《商品房预售(买卖)合同》的标准文本及修改文本的状况，则必须书面通知甲方，甲方必须在两个工作日内给乙方以明确的书面答复，否则视为甲方认可;文本修改条款必须符合国家有关法律法规。
4、甲方必须出具本案的《项目与预售(买卖)委托书》给乙方。
第七条：其他约定
1、乙方为本案独家营销公司;甲方不得指定其他策划及销售公司;乙方不得自行分包、转包。
2、本合同经甲、乙双方签字生效;
3、本合同一式贰份，甲、乙双方各执壹份;
4、本合同未尽事宜，由双方另行协商确定并签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效应。
5、双方就本合同的履行发生争议时，应友好协商解决;协商不成的，可向商河县人民法院提起诉讼。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
房产销售合同协议书格式
委托方：(以下简称甲方)
地 址：
受托方：(以下简称乙方)
地 址：
甲方为 房地产项目的开发商，乙方为专业房地产营销策划公司。经双方协商，就甲方委托乙方“ 房地产项目”的营销策划、广告策划和销售等有关事宜，达成以下协议：
一、委托内容及期限
1、甲方委托乙方为甲方开发的“ 房地产项目”(以下简称该项目)的营销策划、广告策划和销售总。
2、委托期限壹年，暂定自 年 月 日起至 年 月 日止;由于甲方原因造成该项目工程延误，由乙方申请双方可协商将委托期限续延，另行签定补充协议。
3、在委托期内，除甲乙双方外，任何其他单位均不参与该项目的营销策划和销售事宜。
二、双方权利与职责
(一)甲方权利与职责
1、确保该项目作为商品房开发的手续完整和合法，对该项目有完全的土地使用权及处分权，没有其他权利人主张权利。
2、保证该项目工程建设无严重的质量问题和货不对版现象。
3、负责办理该项目销售所需的法律文件和媒体广告的审批手续。
4、承担该项目营销推广费用，营销推广费用为可售总额的3%。
5、负责在现场收取该项目的销售款项，向客户提供一次付款、银行按揭等灵活多样的付款方式。
6、负责在现场设立售楼部，负责设立费用。并于该项目对外销售前30日可完全进场使用，积累客源。
7、保证于该项目对外销售前三十日，负责提供按双方确定装修标准的示范单位 套，供客户参观参考，指导消费。
8、负责办理银行按揭手续。
9、保证于该项目入户前完成社区整体基础设施和园林建设。
10、同意在有关该项目的宣传推广资料上印上乙方的名称和电话。
11、为了更好地销售该项目，加之该项目买受群体的特殊性，甲方同意在黑龙江省哈尔滨市、大庆市设立销售分公司，并负责分公司前期筹备基本费用(房租、装修、办公用品等)。
(二)乙方权利和职责
1、 本合同签定之日起 个工作日内完成该项目的策划总案。
2、 作好该项目的前期策划工作(含该项目的整体规划、户型设计，环境绿化建议和售楼部设计 装修建议等)。
3、 全权负责售楼部的运作和管理工作。
4、 及时向甲方反馈营销工作信息，每月向甲方呈报销售情况明细报表，针对实际情况提供各阶段具体营销策划方案。
5、 负责该项目的销售工具、销售资料与广告宣传的策划、设计及制作和投放工作，销售资料、 销售工具和广告策划的制作和投放费用的报价不高于市场价格。
6、 保证该项目住宅、车库和商服的实际成交均价不低于乙方呈报甲方批准的“价格执行方案” 确定的实际成交均价。
7、 负责代甲方与客户签定《认购书》和《商品房买卖合同》，签署内容按双方确认的范本执行， 超出范本范围内的条款，必须征得甲方同意才能签署;指导客户将购房款交付甲方帐户。
8、 负责客户的售后跟进工作，及时提示、催促欠款，合理耐心解释客户投诉，同时完成甲方交 办的客户资料调查统计工作。
9、 必须严格执行甲乙双方确认的销售政策，不得超越甲方授权向客户作出任何承诺。
10、 收到甲方支付的费时，向甲方提供税务部门的正式发票。
11、 负责哈尔滨、大庆销售分公司前期筹备具体工作，负责分公司日常管理、销售、人员招聘及 工资等。
(三)共同责任
1、乙方协助甲方对该项目的推广策略、销售价格及付款方式的建议，经由甲方确认后，由乙方负责具体执行。如推销过程中需变动金额或销售资料中的条款，乙方须得到甲方同意，方可作出修改。甲方工程进度的变化或设计上的修改应及时书面通知乙方。
2、甲方同意该项目的住宅、车库和商服的实际成交均价以乙方呈甲方批准的“价格执行方案”为核算标准。甲方同意乙方在推广中可按既定的内部折扣(折扣率及乙方权限总额以“价格执行方案”为准)给予客户一定的折扣优惠，超出内部折扣范围的优惠必须征得甲方同意并附上甲方总经理的批条。
3、双方同意委托期限内所有交易均定为乙方业绩， 并按下述第三条规定支付乙方营销费。
(四)、双方应达到的工作目标
1、甲方按时按质完成上述“甲方权利与职责”中规定的工作。
2、乙方销售目标：
第一阶段：于该项目预售证办妥、正式开盘后三个月内，工程形象全面封顶时，完成该项目可售总金额的 %。
第二阶段：于该项目完全达到进户标准并完成小区整体基础设施和园林建设时，累计完成该 项目可售总金额的 %。
第三阶段：期内，累计完成该项目可售总金额的 %。
3、如该项目建设进度有变化，销售目标也应相应调整，双方可另行约定。
三、营销费的计算、支付及奖罚方式
(一)策划费
乙方为该项目进行营销策划及广告策划，甲方同意在签署本合同之日支付乙方策划费人民币 拾 万元整。
(二)服务费
1、计算及支付方式
(1)双方同意，该项目的服务费按实际成交额的 %收取，并按月结算。
(2)选择银行按揭成交的客户和甲方总经理同意客户缓交房款的，客户累计缴交房款的30%即视为全额回款，按成交总额计提服务费。
(3)由于甲方原因打折成交的，乙方视同期实际销售价格为实际成交额并按本条(1)款结算服务费。
(4)每月25日，乙方按当月销售回款总额向甲方呈交请款单，甲方在接到乙方请款单后5日内向乙方支付当月全额服务费。
2、奖罚方式
(1)合同期内，若该项目已售面积实际成交均价比“价格执行方案”确定已售面积的成交均价有所提升，甲方同意给予乙方奖励提成。
(2)奖励金额=(乙方完成的已售面积的销售总金额-价格执行方案规定已售面积的销售总金额) ×50%。
(3)奖励提成支付方式与服务费支付方式相同。
(4)如乙方因自身原因未完成阶段销售目标，甲方在该阶段已成交金额应提费中扣除20%作为罚金;如乙方在下一阶段完成所扣阶段目标，甲方返还所扣罚金。
四、合同终止事由
本合同除在法律规定情形下终止外，还可因下列情形而终止：
1、甲方未能按时支付费逾期30日，乙方有权向甲方发出书面解除合同通知书，该通知于乙方发出通知之日起七日后生效，乙方有权向甲方追索欠款及滞付违约金。
2、乙方因自身原因不能按阶段完成销售目标，甲方有权发出书面解除合同通知，该通知于甲方发出之日起七日后生效。在此期间成交的单位，甲方需付给乙方全额服务费。
五、争议的解决在合同履行的过程中，如双方产生争议，可协商解决，如协商不成时，可向乙方法院提出诉讼。
六、合同的附件由乙方呈甲方批准的该项目的“价格执行方案”，作为本合同的附件，与本合同具有同等法律效力。
七、本合同一式四份，甲、乙双方各执两份，于双方法人代表签字、公司盖章之日起生效，均具同等法律效力。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
中国（上海）自贸试验区改革发力核心目的在于推进贸易便利化，推动向离岸自由贸易、服务贸易转变，特别是离岸金融试点等，具体方案将可能落实到金融、贸易、航运等五大领域开放政策。资本项目的管制放开、人民币自由兑换、贸易壁垒消除，再加上国内庞大的消费市场，使得上海对于有意深耕亚太、面向全球的跨国企业建设亚太总部乃至全球总部具有战略意义。不但上海国际金融、航运和贸易中心建设之路将迈开实质性步伐，上海自贸试验区也将形成可复制、可推广的对外开放的路径和模式经验，服务全国发展。
上海自贸区的国家层面意义与上海“四个中心”建设的提速，将使上海由区域型的大城市真正上升为平齐甚至超越纽约、伦敦的世界性大都会。这将显著提升上海楼市的整体价值，作为先导性要素的上海房地产投资开发价值面临战略重估，对上海楼市的影响也将长期而深远。
扩大服务业及总部经济是自贸区试点内容的重头戏，从以前只重视传统货物贸易向货物贸易和服务业并重转型，鼓励发展金融租赁、航运物流、国际贸易、专业服务及服务外包、文化创意和传媒、教育培训和医疗、公共服务、监测及维修等服务业，以及鼓励区域总部、区域运营结算中心、对外投资平台的建设建立。所以产业地产与商办物业将是自贸区及周边未来房地产发展的主要方向。
上海自由贸易试验区对房地产的影响与传导路径：先是金融、贸易自由政策出台后，自贸区企业数量增加，随之产业地产、商业地产需求也增加；此后伴随货物吞吐放大、贸易额上升，更多企业将入驻自贸区，更多仓储、办公与住宅需求也将推动租金上涨、物业增值；随着房地产发展的不断成熟，以及自贸区范围的扩大，开始对全市资源发挥配置作用，并出现产业、商业、住宅等新一轮楼宇经济繁荣。
自贸试验区建设的重心在于产业，所以自贸区及周边的产业园及商业地产会先迎来机会，比如物流仓库、商务办公需求等，但住宅方面短期很难出现大幅飙升的情况。决定区域房价的还有供需比例、开发周期等因素，如果一个区域历史供给已经过大，那自贸区概念的影响短期内还不能体现出来。但从中长期来看，区域内因产业拉动而居民收入提高，区域新增就业人口密集度也会增强，会逐渐推动住宅价格上涨。从当前自贸区周边情况来看，受辐射的区域为外高桥板块、川沙板块、祝桥板块和临港新城板块。
外高桥土地市场比较沉寂，最后一幅宅地出让至今已经两年半，这将导致该板块的新房市场短期面临房源不足的局面。近两年来，外高桥地区的楼市成交结构正在向中高端转移。即将在9月启动销售的森兰雅苑二期，普通住宅起价4万元/平方米，别墅起价6万元/平方米。即使扣除超过10%的开盘折扣，真实成交价格也可能较此前上涨近15%。随着外高桥确定为自由贸易区，作为该板块实力高端楼盘的森兰雅苑，或将迎来更大收获期。
川沙板块近年来受到地铁2号线东延伸段开通、迪士尼建设等诸多利好因素的影响，板块热度持续上涨。目前板块新房成交均价2.2万元/平方米，与2009年同期相比，该板块房价涨幅远高于同时期全市的均价涨幅。随着自贸区批准建设，川沙板块楼市将进一步上行。祝桥板块的新房成交目前并不活跃，2009年至今在售商品房项目仅有1个，已基本售罄。因为板块主要承担物流运输任务，商业消费不足，住宅项目较少，因此土地市场和楼盘价格涨幅均没有明显异动。
临港新城目前在售楼盘有滴水湖馨苑、乾耀东港，从房价走势上看，两楼盘均价在1.3万元/平方米和1万元/平方米长期徘徊。临港由于位置较远、实体产业支撑不足、人口导入不够，板块共有18万平方米的新增供应未被市场消化。临港新城1.1万元/平方米的成交均价与外高桥、川沙、祝桥板块相比，价格洼地优势明显。自贸区建设长期看将带动人口聚集和产城融合，有望打破房源供过于求的局面，地区房价可能进入新的上涨通道。
二、前海深港现代服务业合作区与房地产
深圳前海深港现代服务业合作区定位为金融开放试验示范窗口，对外开放，先行先试。前海将重点发展金融、物流、信息、科技服务以及其他专业服务，主要内容包括进行体制机制的创新和现代服务业的集聚，努力发展成为香港和内地紧密合作的先导区。前海的发展逻辑是：首先集聚境内外的机构、人才和资金；其次是创新，即贯彻“前海22条”里的金融改革8条，允许前海探索人民币回流渠道，支持香港银行机构对前海的企业和项目发放人民币贷款，支持在前海注册、符合条件的机构在港发行人民币债券；然后，用好国务院批准的“先行先试”，在利率、跨境模式乃至监管体制上进行突破；最终阶段是实现“特定区域内、良好管控下的金融自由”。
前海发展现代服务业最直接的是推动对高端办公楼宇的需求；另外为了留住人才，也要满足他们对居住、商业、休闲娱乐的需求；如果解决了个人工作和生活问题，下一步就要解决这些人才的子女读书问题，所以学校也非常重要；金融行业做的最好的有20%是犹太人，如果要吸引这些犹太人才来前海工作，也要注意解决他们的场所问题。前海深港现代服务业合作区建设，使对未来前海及周边地区楼市发展产生了无限的想象空间。
前海规划建设1200万平方米写字楼，将超过目前深圳已经投入使用的写字楼面积总和。由于在前海登记注册的公司还将享受企业所得税和个人所得税的双重优惠，前海将成为一个强大的磁场，吸引大量企业，尤其是金融企业迁入。这将对整个写字楼尤其是高端写字楼市场产生重大的影响，对其他区域尤其是福田中心区带来很大的压力。
从商业来看，前海商业规划总量360万平方米，是福田中心区的1.8倍。前海联手后海商业中心，将形成深圳最大的商业中心。在整个深圳总人口无法大幅增长的情况下，还有电商的夹击下，其他市级商业中心不得不面临一定压力。
从住宅产品来看，由于前海总体规划开发的住宅量不大，能推出的商品住宅在300万平方米左右，假定十年开发完毕，则每年推出30万平方米左右，只占整个楼市的5%-8%。但对周边的住宅来说，前海的规划是绝对的利好。首先，前海将大大改善区域的交通和商业等配套设施。根据规划，将有十二条轨道交通通过前海，前海和福田中心区一道享受轨道交通枢纽地位，这将大大改善周边区域基础设施条件，尤其对于宝中、碧海等区域；前海360万平方米商业将成为周边区域的配套，大大提高生活及休闲配套水准。其次，前海将大大改变区域就业人口数量和档次，带来巨大的住宅需求。按照规划，前海将带来80万人就业，而前海内部仅仅能解决30万人居住，这意味着还有50万人需要解决居住问题。这50万人相当一部分迁移到前海周边区域居住，将导致周边区域物业价值攀升。
当前，受首批土地成功出让因素影响，前海楼市升温趋势明显，片区内的置业信心明显提升，访客量和关注度空前高涨。南头、宝中等多个受前海效应辐射的片区，置业关注度也明显提升。
在前海辐射圈内，近期或即将开盘的楼盘都处在热销或受到高度关注的状态。比如，位于宝安中心区的华寓项目，开盘即已售罄；还有位于新安的海雅缤纷城・君誉项目，目前也已进入尾盘销售阶段。另外，还有一些即将进入销售阶段的楼盘，也吸引了大量的咨询者，比如位于大南山的汉京半山公馆、蓝色港湾等项目。
三、二者对比后的总结
上海自贸区对上海房地产市场的影响将是长期和深远的，将提升上海楼市的整体价值，特别是未来对涉及金融、贸易、航运板块商办物业的价值提升，包括陆家嘴、外高桥、川沙、临港新城、金桥等板块；短期内自贸区内的住宅的供应有限，对整体楼市影响不是很明显，但中长期利好的住宅板块主要是外高桥、川沙、祝桥、临港新城板块以及外部承接住宅需求的板块，其中外高桥板块所供房源不多，森兰雅苑二期和新城碧翠两个项目市场前景看好，而临港新城属于价格洼地，住宅长期价格提升空间较大。深圳前海规划商品住宅面积相对较少，但由于未来区域内人群住宅需求较大，再加上前海规划带来的交通与配套的改善，周边南头、宝中、大南山等板块住宅市场受到的利好效应短期内已经非常明显。
无论短期还是中长期，前海对深圳房地产市场的影响则是全方位的，并且深圳前海的商办公产品规划面积和能级都决定了前海必定属于市级商务中心；而上海自贸区短期内将首先利好区内及周边产业地产和商业地产的发展，但短期内对上海全市商办市场的影响还处于相对不确定状态，空间分布也相对分散，在某种时间维度上削弱了自贸区商务中心的发展能级与辐射效应，等整体政策形成和扩区效应整合完成，影响将会更加巨大。
四、汇总相关观点资讯：
1.有研究认为上海自由贸易区建立后，上海房价3年内破均价4万
2.券商认为自贸区首单红利，这仅仅只是开始，重申强烈看好自贸区、看好外高桥
继续看好自贸区核心标的――外高桥、金桥、市北高新、陆家嘴。外高桥毋庸置疑是最优选择，①地位和定位已经发生改变。地位看，直接享受改革最大红利，已突破传统园区企业概念。定位看，成为金融、体改、贸易平台（未来其他企业希望在高桥内尝试政策红利都需要和高桥发生联系）。②租金、地价升值。③区内经济体量增大，带来高桥所投资的相关企业投资收益增加（配套服务、物流等）。
3.商业研究机构认为上海自贸区对房地产影响主要分为以下三方面：
首先，上海自贸区获批，利于产业资源整合与产业地产发展。由于自贸区政策的利好因素驱动，物流园区、港口、临空产业园区等产业地产项目的开发将在此过程中不断收益，工业用地由此而成为香饽饽，价格上涨是自然而然的事情。因此，部分实力比较强的实体企业为了解决自身资源整合或行业资源平台，开始在上海自贸区内拿地进行平台搭建，开发产业综合体项目，顺便进入了房地产开发领域。这些企业以这些产业综合体项目为核心整合其公司内部或行业涉及的产业链资源，谋求在行业内跨越式发展的先机。一些综合体的开发商也会看重这次加工、制造、贸易等产业整合与升级的机会，会瞄准一些行业，趁机在这个区域内进行产业地产的开发。
其次，传统的住宅地产、商办地产也会因此而受益。这种受益主要由于区域内项目成为市场关注的焦点。另外一方面，受到自贸区产业集聚与新的需求不断导入的影响，都可能会为自贸区内的住宅、商办市场带来新的发展机遇。
最后，从上海自贸区土地市场而言，由于产业用地的需求不断增加，以后纯住宅用地的出让在自贸区区域内会越来越有限，更多的土地将用来自贸区内产业的发展。同时，由于自贸区政策的利好，会带动这个板块内土地需求量的猛增，但是，土地资源的有限性势必满足不了所有企业的需求，这或将引起自贸区板块内土地价值的持续上涨。
4.海外研究机构了来自临港管委会的内部指导信息，8月25日上海市政府明确表示希望临港新区做好积极扩区的准备，建设好新临港。
目前对自贸区最感兴趣的是外资银行，外资银行在国内的一切资本项下的限制，都可能在自贸区取消，他们普遍希望立刻在自贸区成立自己的分支机构在自贸区有工业用地，建议稍安勿躁，不要交易，也不要施工，等待下一步的政策；一些在自贸区有农业用地的企业，开始筹划利用7-8%的施工场所进行经济型酒店的开发；是外贸型企业，那么自贸区将在人民币资本项下提供最大可能的自由限度；是内贸型企业，那么之前国家有所限制的行业都可能放开，比如演艺行业、拍卖行业等等；从事的是金融类企业，那么在自贸区，会放开央行规定的利率波动限制，担保倍数的限制，融资租赁的限制，小额贷款公司贷款放大比率的限制。
国盛空调设备有限公司是一家地处青岛，产品线较广、质量过硬、售后服务做得较好、价格上有一定优势的企业。但经历成长期渐渐步入发展期的国盛集团公司,在壮大中遇到了一系列问题,如产品品牌知名度不高,市场有限,加之几家大型公司的竞争,增长速度缓慢。面对这一形势,公司决心下大力气狠抓营销环节。
对此，国盛公司的营销总监赵恩胜受命拿出了这套营销方案并最终获得通过，付诸实践。从而为在激烈竞争的中央空调市场上,国盛能不能争得一席之地打下了坚实的基础。
营销环境分析
目前，国内生产中央空调及配套管道、风口的企业发展迅速,较具规模的企业有十余家,其中青岛就有四家,分别是海之尔空调设备有限公司、天信中央空调设备有限公司、华威空调设备开发公司以及国盛空调设备有限公司。
海之尔空调设备有限公司,属于市场领导者；而天信中央空调设备有限公司,虽然市场增长较快,但市场份额相对较小,属行业中的挑战者,面对竞争时无法把握其反应模式,属于随机型竞争者；华威空调设备开发公司,在行业中属于市场利基者,面对竞争属于选择型,对大部分竞争多采用降价手段回应,但受生产规模限制，降价幅度有限。
各家公司均有其优劣势及市场份额,整体评价。
为了更好地把握目前市场的实际情况,国盛空调设备有限公司委托青岛圣地市场研究公司进行了市场调查及预测。本次调研的对象是青岛七大房产建筑商的设备采购部门,最终发现，房产开发商比较看中的前三项购买中央空调的因素分别是:使用安全性、价格高低、产品维修及售后服务。
这表明房地产开发商看中的是实用的、价格合理的、优质服务的产品,而非一味追求产品的技术含量或企业规模的大小,而且有的房产开发商对高档高价的中央空调表现出较为冷漠的态度,表示不太会考虑购买,以免增加成本.这就给国盛空调设备有限公司的产品营销策略进一步发展吃了一颗定心丸。
在对企业和产品的了解度一项调查中,最后统计得分为:海之尔空调设备有限公司:8分；天信中央空调设备有限公司:7分；国盛空调设备有限公司:6.5分；华威空调设备开发公司:4分。
这说明大型企业的认知度仍然较高,国盛的得分和天信十分接近,天信无疑是国盛最大的竞争对手,双方各有不同特点和优劣势,能否从它手里抢得更多的市场份额是摆在国盛面前最紧迫也最现实的问题。
根据市场研究的结果结合公司实际情况,国盛空调设备有限公司对市场进行了细分,认为目前产品最主要的分销渠道是面向广大房地产开发商,尤其是中档房地产楼盘应为主要销售对象,与天信空调设备有限公司展开竞争,争取更大的市场份额。
营销策略设计
1．产品策略
国盛空调设备有限公司的空调设备有两大系十几个型号，并分别根据配置的不同，分为柜式及组合式，可以满足不同层次的消费者的需求及不同场所的需求。对外大力宣传其质量过硬的特点,开通了24小时维修服务电话,建立了完善的售后服务体系,同时在价格上大做文章,提出了“她,高贵不俗,与大众面对面,24小时聆听您的意见”,加深了企业及产品的印象,获得了良好的评价及宣传效果。
2．价格策略
目前，海之尔、天信、国盛和华威牌每平方米的市场售价平均分别为35元、31元、29元和22元。而根据市场调查，房地产商普遍认为价格20元/平方米时，做一次性投资终生受益可以接受，但还要考虑空调的质量、耗能、噪音、安装售后等综合指数，而现在青岛几大厂家的售价均高于理想价格。
由于国盛与天信的价格非常接近，为了与天信竞争,国盛公司决定在价格上做相应调整,整体平均下调到27元/平方米,这样在质量不变的情况下,用价格武器说服房产开发商的把握加大了。但价格是把双刃剑, 国盛公司要考虑如何应用价格武器,既保证赢利,又能够打击竞争者，需要结合一定的具体策略和促销活动。
2008年奥运会帆船赛将在青岛举行，青岛加大了基础设施的建设，房地产行业也更是如火如荼。国盛公司将价格定在27元/平方米较具竞争力。另外，国盛公司的总部位于青岛，公共关系较好，和当地媒体有过合作,宣传广告费用较低。很多的房地产商以前都有过与该产品的合作，再次合作的成功率较高且成本低。
3．渠道策略
分销渠道就是供应链组织中的网络,将服务与产品与最终顾客紧密联系起来，有效的分销渠道能为企业带来竞争优势,一个好的分销渠道战略需要深入分析顾客、竞争者,目标是选择并建立最有效的网络。在这方面，青岛国盛空调设备有限公司根据市场调查的结果发现，大多数的个人消费都不愿意再重新购买安装中央空调及通风设备。第一，麻烦，浪费消者的时间,第二，不愿意再次高价投资。而愿意购买已经安装好空调设备的现房。因此可以和房地产公司合作，在施工过程中设计安装青岛国盛空调设备有限公司生产的空调设备，实现房产公司和国盛公司的双赢。
在面向全国市场方面，首先从北京、上海两地入手推广，对于其他地区，则通过相关报刊进行宣传，实行、招商。国盛公司还专门成立了一支精通专业知识并且有销售营销经验的销售工程师队伍，分派到各地配合当地的办事机构及分公司做销售及售后服务工作，并进一步在各地集中投入一定的广告宣传,加强企业和产品影响力,树立优质服务的形象.
4．促销策略
中央空调和通风管材属于工业产品，因此必须采用市场营销信息沟通方式或广告推销、营业推广和公共关系。国盛公司根据自己的实际情况，制定了相应的促销策略。
在宣传上，因为中央空调及通风系统是工业品，且消费者都是新买房屋的用户，不宜做大量的电视或户外广告，只在专业的杂志及报纸上刊登软文；在专业的设备与建筑材料杂志上做专题广告宣传；在青岛的几家发行量较大的都市报上刊登软文，激发消费者的欲望与兴趣，提升企业的形象。
在终端推广上，采取以人员推销和营业推广为主，附以广告和公共关系来推动销售业绩的提高。促销活动采取“推动”和“拉动”相结合的策略，“推动”就是以中间商为主要促销对象，把产品推进分销渠道，推上最终市场；“拉引”策略则是以最终消费者为主要促销对象，首先设法使潜在购买者对产品的需求和兴趣增大，从而促使中间商向制造商进货。
实际运作方法
1．重点突破：宁肯少赚也要抓住大客户
全部前期工作准备就绪后，筛选出青岛七大房地产公司作为公司的重点推销对象：丽都、海波、亚泰、呈信地产、王者、名人、温信地产，年开发量都在30万平方米以上，从中选择出一个作为重点突破口，并帮助他们进行营销活动的策划与运作。建立关系营销中的合作伙伴关系。
公司组织了一批精干的销售队伍对选定的呈信房产开展深入的工作,结合优惠的价格和优质的售后服务,展开关系营销。关系营销的任务是把企业的关系推进到拥护者的地位，拥护者深深地融入企业之中,不仅非常忠诚地购买产品,而且通过正面传播影响他人。
同时关注组织间营销发展的趋势和特点。近年来组织营销出现了一些重要的变化,包括:
1.采购绩效评估机制的建立。
2.长期合作关系的建立。
3.集中采购的趋势。
而第二条要格外引起注意，越来越多的组织采购者与供应商建立稳定紧密的合作关系以期获得长期利益，买卖双方长期合作关系的建立使彼此依赖程度非常高,只要组织采购和供应商合作令人满意,那么合作关系即可得以延续，对于其他非供应商来说，要打破这种关系非常困难。国盛公司抓住这一特征,决定在前期合作上宁可多投入一些,利润少挣一些,先抓住几个大客户,从各方面给其优惠和合作,一旦建立了伙伴关系并将这种关系稳固,那么从长期来看,利润不是下降而是持续性地增长。
从这个基本点出发,国盛公司联合呈信地产连续几期在报纸上宣传“入住呈信山庄，免费赠送和安装中央空调”，并详细地介绍中央空调的优质服务，让消费者感到物超所值，踊跃地咨询并参观样板房。
在呈信山庄的墙体及大门入口处张贴大幅招贴画并制作宣传单页；免费培训呈信山庄售楼处售楼小姐，交代售楼人员重点宣传免费使用优质中央空调；通过召开新闻会、楼宇开盘剪彩、邀请各大媒体参加典礼等制造轰动效应。在不到三个月的时间内，呈信山庄的350套住房销售一空。
2．示范效应：一石激起千层浪
看到呈信地产的楼市如此的火爆，其他几家地产的老总也坐不住了，纷纷到呈信地产来参观取经。主动与国盛公司联系，要求与国盛公司建立合作伙伴关系，联手打造岛城的房地产品牌。
精明的房地产商经过核算，仅在配套的中央空调和通风设施上选择国盛每平方米可以节省成本4～8元,而且提供优质的产品和24小时服务,公司规模也较大,技术含量与其他大型企业比实力相当,而每10万平方米就可以节省40万～80万,当然对这几家房地产公司也有利可图.国盛公司也加大了力度,总结成功的经验,进行策划,继续与呈信房产保持合作关系,使合作的默契加深。
之后的半年内国盛公司先后与岛城的四大房地产公司建立起合作关系,在国盛公司参与策划销售的五个楼盘中,均在四个月之内销售一空,实现空调销售金额1.5个亿,单价虽然下降,可是最后的总利润却是上了几个台阶。
国盛公司于2003年国庆期间召开了全国分公司及办事处人员的半年总结大会,充分地肯定了青岛市场的销售模式及市场拓展的成绩,并开始分享青岛成功的经验,推广到全国的几大办事处，进一步将产品推向全国。公司决定10月15日在青岛香格里拉大酒店召开新的一次产品会,组织邀请全国的知名房地产商到青岛参加产品推荐会,推荐会开完不久,国盛公司就不断收到全国各地、办事处及分公司签订的协议及订单。国盛公司的业务不继发展，销售额不断上升。
北京、上海虽然已有相同的产品与国盛公司竞争,但是销售模式不同，国盛公司使用一种全新的销售模式,迅速地占领了北京、上海的制高点。做到人无我有,人有我新,在不断地开发市场的过程中,树立起了自己的品牌。
3．抓住关键因素，开展关系营销
报纸上报道了这样一件事情:使用国盛公司生产的中央空调的某高层商住两用大楼,深夜3点多钟有用户反映大楼空调设备出现故障,随即拨打了国盛的维修电话，半小时后,两个国盛空调设备公司的服务维修人员赶到了现场,为大楼修好了设备。这则报道验证了国盛承诺24小时维修服务的真实性和满意度。通过报纸上大篇文章渲染,公司的优质服务被广大消费者知晓,树立了诚信的企业形象。
在销售过程中，国盛发现，用户购买之前总是询问哪个楼盘安装设备，目的是降低购买风险。为此国盛公司采取了信件证明法，即请大客户对设备和服务做出评价，并请用户盖上公章并编成手册。
另外，一些因素影响市场，如行业协会、相关政府官员、媒体和记者、业内专家和权威人士等，这些人职业不同，身份地位不同，所关心的东西也不同。由于设备采购与影响者的利益并不直接相关，因此对他们采取不同策略。
①业内专家
针对不同专家地位不同，设立不同的顾问。
②行业协会
好的行业协会几乎所有的优秀企业都在其中，定期召开的行业会议上有公司的老用户和潜在用户，在与行业协会合作过程中，国盛公司避免那种付钱作宣传的交易行为，而是采取深度参与行业会议的方式。
③政府相关部门
企业必须和相关的政府部门搞好关系，以便及时了解行业政策情况。国盛公司发现政府部门的领导在与企业交往别注意影响，与他们合作必须有一个能表明他们光明正大的理由，企业可以在召开学术会议时邀请他们，可以请他们参观公司，适当准备礼品，和政府部门搞好关系，使公司容易得到关注。
④媒体记者
大众媒体、行业媒体记者活跃于企业之间，通过他们可以传播企业信息，又可以得到有用信息。宏义公司注意和行业记者互通信息，帮助记者寻找新闻线索，企业联谊和庆祝活动邀请他们参加。
⑤权威机构
XX区XX乡，属于XX市“十五”计划确定的三大住宅新区之一。本文通过对XX区XX乡石桥村125.59亩的一国有拍卖地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据XX区XX乡当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。依据本文的方案，项目总建筑面积11.72万平方米，项目总投资15594.85万元。经测算项目财务净现值3620.11万元，项目财务内部收益率27.1%，因此项目在经济上具有较强的可行性。
[关键字]XX花园 项目投资 开发经营
目 录
第一章 前言
一、报告编制目的
二、报告编制依据
三、项目概况
第二章 项目开发经营环境分析
一、2000年国内经济及房地产市场回眸
二、XX市房地产市场分析
三、有利投资经济形势成因分析
第三章 项目周边物业市场调查分析
一、投资地块的地理环境
二、XX地区区域分析
三、项目周边主要物业分析
四、XX乡消费者调查分析
第四章 项目开发经营优势点与机会点分析
一、房地产投资项目开发经营机会形成模式
二、项目开发经营优势点
三、项目开发经营机会点
第五章 项目定位
一、目标市场定位
二、产品定位
第六章 项目规划、建筑设计建议
一、项目总体规划建议
二、住宅建筑设计建议
三、小区配套设施建议
四、环境艺术设计建议
第七章 项目开发经营策略及投资估算
一、项目开发经营策略
二、项目投资估算
三、项目实施进度安排
四、项目投资与筹资计划
第八章 项目开发经营状况分析
一、项目销售计划
二、项目销售收入估算
三、项目经营成本估算
四、项目利润估算
五、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率
第九章 项目开发经营风险分析
一、项目盈亏平衡分析
二、项目敏感性分析
三、项目开发经营主要风险及对策分析
第十章 结论与建议
第十一章 结束语
第十二章 附录及主要参考文献
第一章 前 言
一、报告编制目的
1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。
2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。
3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。
4、对项目进行投资分析和风险分析。
5、对项目决策及其实施的优化提出建议。
二、报告编制依据
1、XX市规划局规划方案；
2、亿房网站
3、国家建设部及XX市颁布的与房地产相关法律与政策；
4、XX市2000房地产年鉴；
5、现场勘察和实地调研所得资料。
6、XX市新洪泰中介公司提供的资料
三、项目概况
该地块位于XX区XX乡石桥村，总面积约125.59亩，属于XX市“十五”计划确定的三大住宅新区之一——XX乡居住组团，对于新型住宅开发有极其重要意义。根据XX市规划局的要求，该地块已经基本平整通水通电，经市人民政府武政土字[2001]2号文批准同意，且可以免收城市基础配套费。并确定该地块的主要用途是住宅用地，容积率不超过1.4，建筑密度22.5%，绿化率不低于40%。主要建筑形式为多层，建筑限高一般在24米以下，，也允许建高层（40米以下），但比例不得超过20%。
根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中等档次的住宅新区。建筑形式采用组合式：多层60%，小高层40%，并初步确定项目主要技术指标如下：
①总用地面积：8.37公顷，合125.59亩。
②容积率：1.4
③总建筑面积：11.72万M2
其中：多层住宅：6.72万M2
小高层住宅及别墅：4.48万M2
公建面积：0.5万M2
④建筑密度：22.5%
⑤绿化率：40%
（以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化）
第二章 项目开发经营环境分析
一、2000年国内经济及房地产市场回眸
投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。
2000年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。（《新华文摘》2001’5）
同时全国房地产开工，竣工面积增势不减，据国家统计局固定资产投资统计局提供资料显示，2000年“国房景气指数”值达到104.06点，比上年增加2.6点，保持了快速上升的发展趋势，房地产开发呈现以下特点：房地产开发投资与到位资金持续快速增长；商品房销售面积与销售收入增势强劲；商品房平均销售价格稳中趋升；商品房施工总量不断扩大；新开工项目快速增加（如下表），各级政府消化空置面积的努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺的局面。随着国家经济形势的好转和相关政策的出台，投向房地产的资金明显增加，投资结构进一步改善，房地产业呈现强劲的增长势头，（《中国统计》China Statistics 2001’5），房地产市场也呈现出以下主要特征：
全国房地产开发及销售情况表
2000年实际 比上年同期+%
住宅投资（亿元） 3318.7 25.8
商品房新开工面积（万平方米） 28295 30.6
商品房竣工面积（万平方米） 23027.9 16.4
商品房销售建筑面积（万平方米） 16984.1 26.9
商品房销售额（亿元） 3571.0 30.1
其中：销售给个人（亿元） 2840.3 51.9
占总销售额的比重（%） 79.5 --
1． 开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。2000年全国房地产开发完成投资4901.73亿元，与上年同比增长19.5%，占固定资产投资的20.2%。其中：商品住宅开发完成投资3318.74亿元，与上年同比增长25.8%。
2． 消费主题发生变化，销售总量逐年上升。2000年，个人购买商品住宅1.32亿平方米，占商品住宅销售面积的87.51% ，比上年提高7.9个百分点。
3． 销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大。2000年商品房每平方米平均售价2105元，较上年上涨5.98%，商品住宅平均售价1951.6元，上涨8.14%，办公写字用房平均售价4437元，下跌7.95%，商业营业用房平均售价3221.18元，上涨3.47%。个人住房贷款逐年翻番。四家商业银行个人住房贷款余额三年累计增长17.4倍。其中建设银行2000年末个人住房贷款余额达1390亿元，占该行全部贷款余额的10.6%，当年新增个人住房贷款占该行当年全部贷款新增额的40%。
4． 二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。现已形成新建商品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面，带来了房地产市场的繁荣。
5． 需求状况发生变化，市场供求呈现多样。从各城市反映的情况看，随着个人买房的兴起，面积不大，设计合理，功能齐全的中套型住房（90平方米左右）总体好销，环境，绿化，配套，物业管理的好坏越来越为购房者重视，住宅产品的创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。（《中国房地产信息》2001’5 Real Estate Information of China 谢家瑾）
以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相一致的。
二、XX市房地产市场分析
1． 2000年房地产市场
2000年XX市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。一是全市房地产开发总投资达101.29亿元，较1999年增长11.07%；全市总开工面积1343万平方米，比1999年增长3.68%；总竣工面积为454.11万平方米，比1999年增长2%；其中住宅竣工面积达377.31万平方米，占全市总竣工面积的83.09%，比1999年增长8.6%；全市商品房销售总面积为303.76万平方米，其中住宅为244万平方米，占总面积的80.33%，销售额达60.2亿元；空置商品房从1999年的150万平方米下降为115万平方米。二是在房地产租赁市场上，全市房屋租赁总户数为19481户，比1999年增长11%，租赁总面积为80.15万平方米，比1999年增长17%，年租金总额为3.36亿元，比1999年增长52%。三是在房地产抵押方面，全市房地产抵押总户数为21647户，比1999年增长122.8%，说明个人购房贷款正迅速地增长。以上情况表明：XX市2000年房地产宏观经济指标开始回暖，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新的繁荣上升期转变。
（1）个人购买率进一步增加。商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平的重要指标，2000年第四季度商品房销售额为8亿元，其中个人购买为6.91亿元，个人购买率为86.43%。从图中可以看出：2000年XX市商品房个人购买率是持续上升，至第四季度已经达到86.43%的水平，个人购买率的不断上升，也从一个侧面表明房地产市场发育良好，房地产消费已经启动并且持续增长，为房地产市场的持续快速发展提供了条件。
（2）房地产投资进一步加大，投资结构更趋合理。2000年第四季度房地产投资总额为35.79亿元，在上季度的基础上进一步增长， 从左图看出：2000年各季度XX市房地产投资增长非常迅速，增幅很大，表明房地产业新的增长周期已经到来，同时也可以看出房地产需求对投资强有力的拉动作用。
价格 指数
一季度 1941.8 1000
二季度 1963 1010.9
三季度 2003.93 1031.9
四季度 2021.66 1041.03
（3）截止2000年11月份，全市完成住宅投资20.87亿元，占房地产总投资的58.33%，2000年XX市住宅累计总投资75.82亿元，占房地产总投资的85.58%。其中住宅类物业价格指数具体见下表：
各季度XX市住宅加权平均价格水平与价格指数变化如下图所示:
通过下图可以看出，第四季度住宅价格继续上涨，但涨幅小于上季度，原因是二季度的住宅价格基数相对较低，导致三季度住宅价格增幅较大，第四季度在三季度住宅价格基数相对较高的基础上难以继续保持较大的增幅，但总的趋势是住宅价格保持攀升。
2．市场特点分析
2.1宏观市场特点：
1．住房分配制度改革的历史性突破，为房地产市场的发展提供了动力。2000年，XX市正式步入住宅的商品时代。自1998年12月31日延续了近50多年的福利分配住房制度退出历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅的商品属性逐渐被还原出来。经过1999年的过度转换，从2000年开始，实物分房已完全停止，居民“等、靠、要”的福利性住房观念已经开始向商品化转变。2000年6月30日以前，凡购买公房一次性付款的，可享受20%的折扣优惠；2000年岁末，购买现住公房一次性付款享受10%优惠也全部结束，从今年元旦开始则实行“零折扣”。住宅这个人们生活消费中占用资金量最大的商品在2000年完全纳入了市场经济轨道。
2．空置商品房消化能力加强。2000年XX房地产市场的销售情况趋暖，市场容量扩大，除可吸纳上市的商品房外，还消化一部分往年的空置商品房。1999年XX市空置商品房为150万平方米，2000年新增9万平方米，到2000年底还剩115万平方米，因此在2000年共消化了44万平方米。
3． 经济适用房建设取得较好成效。2000年XX市不断推进和完善经济适用住房建设。全年经济适用房施工面积为195万平方米，竣工面积为65万平方米，占全市住宅总竣工面积的17.23%，全年销（预）售115.14万平方米，其中预售38.96万平方米，销售率超过100%，解决了1万余户居民的住房问题，先后开发了百步亭花园，华锦城花园等几个规模大、环境好的重点经济适用房小区。
4． 房地产二、三级市场联动效应初步显现。2000年XX市房地产市场结构趋于合理，存量房交易明显放大，二手房市场活跃程度较高。根据房地产发达地区的经验，二手房市场的活跃会直接刺激住宅一级市场的发展，存量房买卖的增加并不意味着增量房市场的萎缩，而是带动增量房市场的增长。广州、深圳存量房交易大大超过了增量房的交易，而XX市现在存量房的交易确小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉动住宅一级市场的操作空间很大。2000年XX市增量房市场交易30010起，交易的建筑面积达244万平方米，而存量房市场交易达到27130起，建筑面积为478.62万平方米。存量房交易的兴起和已售公房的上市交易，大大推动了XX房地产市场的梯级消费需求。
住房一级市场（增量房） 住房二级市场（存量房） 住宅总量
起数 30010起 27130起 57140起
建筑面积 244平方米 478.62万平方米 722.62万平方米
5． 金融系统成为房地产业的坚实后盾。银行方面：已经把个人住房贷款作为房地产贷款业务的主体，部分银行将个人贷款的上限提至“8成30年”的期限。2000年全市各银行发放个人住房贷款共计29.17亿元，比投资到建设环节的贷款总额11.79亿元多出一倍多。公积金方面：公积金贷款购房面积占全年总销（预）售面积的1/4强。2000年新增归集住房公积金5.38亿元，比1999年增长33.94%。共批准发放个人住房贷款9019户，共计5.41亿元，同比增长97.8%；支持个人购房建筑面积达91.76万平方米，房屋总价值达12.56亿元。（上图）
6．住房抵押对房地产市场起到举足轻重的作用。2000年房地产抵押总户数为21647起，比1999年增长122.8%，说明抵押的户数增多，个人购房选择银行贷款按揭的增多，公积金小额度贷款的增多。同时银行加快了放款速度和放款条件，为市场资金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了XX市住房担保公司，2000年全年办理担保业务300起，发放贷款4000万元，其中50%为购买新建商品房的贷款，50%为住房抵押融资。
7． 房地产中介服务为房地产二、三级市场的启动发挥了积极作用。2000年XX市围绕加快启动住房二级市场开展的各项住房消费服务十分活跃，住房消费的中介服务领域有了很大拓展，为房地产市场的繁荣起到了重要推动作用。截止2000年，共有218家中介企业遍布全市，形成了中介服务的有形网络。与此同时2000年8月底举办了“百家房地产中介机构承诺提供放心中介联合宣言活动”，年底又开展了打击非法中介的整治工作，不仅规范了XX市中介市场的服务行为，而且带动了整个行业的规范和自律，为活跃XX市二、三级市场起到了十分重要的作用。
8、 房交会为活跃房地产市场提供了重要的舞台。2000年XX市各区联动举办“房交会”，进一步了活跃住房市场。6月和11月举办了两次全市规模的大型房交会，同时各城区不失时机地举办了区级房交会，既促进了增量房市场的发展，而且也活跃了存量房的交易。据统计，2000年全市的房交会，共销售商品房5662套，成交面积86.31万平方米，成交金额13亿元；二手房成交1681起，成交面积15万平方米，成交金额1.3亿元；办理权证1876起；办理抵押、按揭245起。
2． 2微观市场特点
1．从地理位置来看，城市周边地区由于前几年政府的基础配套设施完善，环境、道路情况都得到了较大的改善，使周边地区的投资和销售量均高于中心地区。从销售情况看最旺的是徐东和洪山光谷，2000年在徐东路上纵横不下10个楼盘发售，十分旺销，形成了扎堆效应。徐东作为武昌的新区，在桥梁经济的影响下已成为武昌最具生气的区域，成为武昌居民购房的首选。同样光谷也是2000年的亮点，不仅汇集了大量楼盘，人文环境一流，而且2000年华工科技的成功上市，光谷地区经济捷报频传，其购买力的强劲推动都是光谷房地产迅速发展的原因。随着我市大力发展光谷的战略决策的落实，这一带的房价还在不断地攀升。
2．从楼盘结构和户型来看，砖混结构的楼盘已逐步退出历史的舞台，目前市场上的结构主要是框架结构。户型设计方面，随着市民生活质量的提高，三室两厅两卫的户型逐步取代了两室两厅户型的市场主力地位，受市场的青睐。而面积大都在90-120平方米之间。
3．从楼盘的层高看，小高层楼盘的销售开始启动，改变了多层楼盘占主导地位的格局。这主要是由于小高层的楼盘带电梯，避免了多层要上楼的麻烦，同时跟高层建筑比较又有通风采光好，户型结构好，有效使用面积多等优势，因此成为2000年销售的一个新变化。
4．从楼层的销售情况看，顶层销售情况好于往年，主要是技术方面的突破带来的结果，不少楼盘的顶楼销售都采取了送阁楼的促销手段，因此顶楼在空间利用上更合理了，价格也略低一些，对客户有一定的吸引力，销售也比较顺利。例如：统建千禧园，从2000年11月开始销售，顶楼已经全部销售完毕。
5．从价格上看，2000元/平方米左右的商品房是最能被市场接受，也是市民购买商品房时认为最为合理的价位，而经济适用房100%的被市场接受，现在我市经济适用房的平均价位在1300-1400元/平方米之间。
6．从楼盘设计上看，2000年开盘销售的楼盘设计风格各异，以满足市场日益张扬的个性化需求，2000年整个市场中有欧式风格，古典风格、中西合璧的风格等多种特点，可谓百花齐放。不仅体现了我市发展商市场意识的进步，而且也说明了建筑设计单位水平的提高。
7．从楼盘环境来看，由于消费者的需求层次提高，有追求环境优美的需求，2000年我市发展商都十分注重楼盘硬环境的美化和完善。发展商在增加小区的绿化面积，在小区内营造环境艺术等方面都做了较大的投入。例如常青花园四号小区，小区内绿化点、线、面结合，人均公共绿地3.19平方米，绿地率40%，通过实物造园造景，利用色彩及空间处理，形成多层次文化品位。带动了四号小区的销售，2000年已销售了18万平方米，占总销售的50%以上。
8．从楼盘配套设施来看， 2000年不少发展商的楼盘都配有远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等设施，注重以业主的需求为中心，提供全方位的配套服务。例如百步亭花园，不仅远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等基本配套一一健全，引进了XX名校育才小学附属一分校，把教育嫁接到小区内部，利用育才雄厚的师资力量，帮助业主解决了子女的就学和受教育问题。
9．从楼盘的卖点来看，2000年房地产销售突出的是智能化概念。其实这个概念进入XX的时间不算短，但一直都未广泛推广。2000年随着丽岛花园、常青花园四号小区、学府佳园打出“智能牌”，逐渐将这一概念置根于市场中。2000年11月2—4日举办的智能化楼宇博览会也使“智能化”概念形成了一种趋势。智能化将成为每个楼盘不可缺少的功能。
10．从楼盘销售宣传上看，市场虽处于买方市场，但消费者还未到达理性化的地步，卖方的有效引导对买方的购买决策会起到很重要的作用。例如蓝湾俊园项目，运用了多种宣传手段，在江城刮起了一阵蓝湾旋风，使得一大批有购房意向的消费者最终都成为了蓝湾的业主。
11、 从品牌上看，城开、统建、富强、康居、百步亭等企业的楼盘以“购买安心、质量放心、居住舒心”的特点，成为市民购房的首选。
2000年XX房地产市场总体情况是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些区域中存在着住宅商品性价比不合理等一些问题，部分发展商在开发楼盘过程中还存在着较多片面追求高利润的短期行为，如选材不精、建筑质量不合格，乱收物业管理费等。
3．3分类物业特点
据《武房指数》统计，2000年四个季度，XX市房地产价格持续增长，住宅、写字楼价格指数情况如下：
从以上数据可以看出，2000年住宅增长较快，写字楼的增长较为平缓。总的来说，我市商品住宅的开发、销售都取得了较大的发展，销售价格、销售量一年中均有较大增长，写字楼市场也逐渐走出低迷的阴影，步伐虽慢但形势喜人。通过上图进行简单的回归分析可知，在2001年的一季度，住宅、写字楼及综合物业指数的趋势仍将上升。
住宅
住宅类物业一直都是房地产市场的中坚，无论投资开发还是销售，一直都是市场的热点，我市住宅房屋销售面积已占总销售面积的94.5%， 个人购买住宅类房屋的销售占总销售面积的94.7%。2000年四个季度我市住宅价格分别为1945.49元/平方米、1963元/平方米、2003.93元/平方米、2021.66元/平方米，呈现出逐步攀升的态势，（见右图）全年平均价格为1983.52元/平方米。
1．普通商品房销售情况稳中有升，少数项目售价略有下调，但仍然是市场内聚集人气的热点；
2．经济适用房，走势良好，产销两旺，是市场的抢手品种，价格比1999年上涨3.1%；我市经济适用房均价在1300元-1400元/平方米之间；
3．别墅、高档公寓市场有回暖趋势，在都市花园、丽岛花园的带动下都有反弹的迹象，价格较1999年上涨5.6%，成为新的市场亮点。
写字楼
由于宏观经济环境的转好2000年我市写字楼价格较往年都有提高。2000年四个季度写字楼价格分别为4003.95、4048、4058.33、4070.77元/平方米，平均售价为4032元/平方米，租价为25元/平方米，较1999年上涨6%。2000年写字楼市场的特点是写字楼的地域分布对其价格的影响程度加大。2000年由于写字楼的密集区域转向了建设大道“金融一条街”，因此2000年写字楼最高均价地区是“金融一条街”。写字楼地段-价格分布图如下：
1．建设大道上自青年路，下至香港路一带是XX市高档写字楼最密集的地方。汇集了招银大厦、建银大厦、新世界国贸大厦、信合大厦、瑞通广场等众多的高档写字楼。该地段真正是我市“寸土寸金”的黄金地段，平均售价在7580元/平方米 ，平均月租价为60元/平方米，平均入住率为60%左右。
2．解放大道至武胜路这一地段也是我市中高挡写字楼较密集的地段，XX广场、泰合广场、中原大厦、化工大厦、良友大厦。平均售价为5036元/平方米，平均月租金为33.8元/平方米，入住率为55%，退居次席。
3．胜利街至江汉路一带、沿江大道。聚集了武信大厦、金涛大厦、长航大厦、金冠大厦等写字楼，平均售价为4160元/平方米，平均月租价为32..8元/平方米，入住率为50%左右。
4．中南路至武珞路沿线。中商广场、发展大厦、中南大厦、江天大厦、汇通大厦、亚贸广场，该地段平均售价为4091元/平方米，平均月租价为35.9元/平方米，入住率达70%。
5．宝丰路、汉阳地区。平均售价为3810元/平方米，平均月租价为30元/平方米，平均入住率为80%左右。
加入WTO后随着外商外资企业的进入，会消化一部分的空置写字楼，因此我市的写字楼市场会有一定的改观，但写字楼市场的整体走强还要靠我市宏观国民经济的拉动。
商业服务用房
2000年已经遏制了下滑趋势，开始反弹走强。主要得益于2000年市政府所进行的一系列改造建设工程如：江汉路改造为步行街，洪山广场、鲁巷广场、首义广场的设立等等，这些都为百货销售服务业带来了巨大的商机，也为商业服务用房的发展提供了机会。我市2000年新开大型商场2家——庄胜崇光和鲁巷购物广场，百年老店中心百货重新市场定位，重新改变形象，武商三家店连为一体形成商业城，这些都刺激了商家对商业服务用房的需求，促使商业服务用房价格回涨。2000年汉正街也提出了二次创业，大夹街商城500个商铺全部发售完毕。但由于还有部分地区的商业用房没有配套支持，没有形成规模，空置现象还是比较严重，经济效益不好，价格很低，比如徐东路上的商铺。
从以上资料可以看出，XX市房地产市场环境是良好的，各类物业正朝着有利的方向发展，尤其是住宅投资，将得到进一步发展。
3．2001年及未来XX市房地产市场展望 2000年湖北省房地产价格从低迷状态中走出，呈现出逐季上扬的态势。因此2001年也是XX市房地产发展的重要一年。
1．2001年XX市的十大工程计划之一就是房地产开发方面的投资达到100亿，住宅竣工面积达500万平方米，这预示着将掀起一轮新的房地产经济热潮。2001年开发主要集中在XX、常青、南湖、四新及长丰地区，人流分布将向城市外围分散，武昌、汉口、汉阳人口居住和用地将相对平衡。
2．2001年，XX市房改的总体目标是全面推行住房分配货币化，提高住房社会化、商品化程度，建立适应社会主义市场经济的城镇住房新制度，落实住房补贴分配，释放购买力。
3．继续加强经济适用住房的建设，并在2001年XX市将建立起经济适用房的审核机制。经济适用房的总量在与商品房协调发展的基础上实现三个控制：一是销售对象的审核控制；二是完善价格审核控制，三是面积标准的控制。
4．2001年，XX市市级和各区级房地产有形市场即将全面建成并实现互相连通。将提供规范交易场所，提供大量市场信息，提供快速的交易服务，对促进市场流通将有重要的推动作用。
5．建立高效的房地产行政管理体系，积极推进房地产交易与权属管理一体化，落实《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》，切实解决目前房地产交易与权属登记中审批环节多、提供要件繁杂、办件时间过长等问题。推行一个窗口收件，一个窗口发证，简化程序，降低收费，为促进房地产交易起积极的推动作用。
6．规范物业管理，明确物业管理收费的定价原则、定价方式和价格构成，规范物业管理收费并加强监管。同时修订和完善原有的政策法规，对物业管理发展和市场行为进行有效规范，力争形成一个系统完整的物业管理政策法规体系。
7．积极推进XX市国民经济和社会信息化进程，启动房地产信息化、网络化的建设，扶持一批像“亿房网”一样的高科技企业，建立、完善和规范房地产信息咨询服务体系，大力发展房地产业的电子商务。
另据专家预测，2001年房地产价格的大趋势是上升，但上升幅度不强，呈“软升“状态。
支持软升的主要有以下因素，首先是多项房地产扶持政策联动将拉动房价上扬，2001年这些能影响房市的政策主要有：住房分配体制改革，住房供应体制的重大调整，二手房交易市场的进一步开放，住房金融培育和加快发展，加强住宅产业化，提高住宅建设整体质量等，这些政策极有可能将住房的巨大潜在需求转化为有效需求。
另外银行的多次降息也有利于居民增加对住房的投资，住宅消费的可能性和市场将会扩大，加上有关金融政策措施的实施，也会对房地产起推动作用，如2000年国家加大住房公积金的归集力度，重点发展住宅组合贷款业务，延长按揭期限，完善住房贷款保障等，都对促进市场消化，提高市场价格起到积极作用。（《长江日报》2000’9）
(三)有利投资经济形势成因分析
（一） 国家宏观经济的影响
截止11月份，我国经济保持8.2%的高速增长。是亚洲金融危机以来表现最好的一年。主要表现如下： 11月份，全国完成工业增加值2171亿元，比上年同月增长10.6%，继续保持比较快的增长势头。1-11月累计完成工业增加值21327亿元，比上年同期增长11.5%。国有和股份制企业生产增长速度超过集体、外商及港澳台投资企业生产增长，表明我国经济已经走上健康发展轨道。 工业产品销售率稳定提高。11月份工业产品销售率为97.42%，比上年同月提高0.12个百分点，与上月产销率基本持平。1-11月累计，工业产品销售率为97.27%，比上年同期提高0.66个百分点。前11个月累计出货值比上年同期增长26.1%，仍保持了快速增长的势头。 11月份全国居民消费价格总水平比上月上涨0.7％，比去年同月上涨1.3%，1-11月累计平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨0.2%。其中居住商品和服务项目价格分别比上月上涨1.0%和0.3%。
（二） XX市经济发展势头良好
今年以来，XX市GDP 一直保持10%以上的增长率，因GDP增长带来的财政收入增长额约为13亿元左右。10月份，全市国有工业及年销售收入500万元以上的非国有工业企业完成工业增加值24.85亿元，按可比价格计算，比上年同期增长16.35%。各种经济类型工业竞相增长，外商及港澳台经济增幅最高。国有经济、集体经济、股份制经济、外商及港澳台经济分别完成工业增加值12.62亿元、1.48亿元、5.66亿元和4.59亿元，比上年同期增长10.6%、11.0%、16.9%和30.3%； 1－10月份，全市完成固定资产投资193.43亿元， 比上年同期增长6.7%。其中基本建设完成投资71.28亿元，增长3.6%；更新改造完成46.91亿元，增长2.9%；房地产完成70.26亿元，增长4.9%。消费品市场繁荣兴旺，外贸出口大幅增长。对外贸易10月份实现外贸出口3451万美元，比上年同期增长31.3%，保持较高的增长幅度。截止11月底，全市国有工业企业总产值同比增长14.4%，产品销售收入增长22.8，实现利税增长70.9%，实现利润总额由去年同期的负2亿元到今年盈利6.7亿元，亏损企业的亏损额由去年同期的7.9亿减少到5.4亿元。
（三）全国整体房地产市场发育发展情况良好 11月，空置面积分类指数值为98.18点，明显低于去年同期104.82点的水平。 今年前11个月，商品房空置面积的增长速度为11.8%，当月净增空置面积169万平方米。 在销售持续升温的推动下，商品房销售价格稳中趋升。截至11月，全国商品房平均销售价格为每平方米2091元，同比增长2.2%，是下半年以来的最高增幅。其中，商品住宅销售价格为每平方米1962元，比前10个月增加47元。 今年，房地产开发投资明显快于同期基本建设和更新改造投资增长速度。今年前11个月，全国完成房地产开发投资3744.3亿元，同比增长24.11%，增幅比去年同期提高3.7个百分点，房地产开发投资占固定资产投资比重达20.6%。 受房地产开发与销售快速增长的影响，土地开发面积明显高于去年同期。前11个月，全国累计土地开发面积5337万平方米，同比增长36.9%。
（三） 积金归集、商业银行住房贷款的有力支持
据统计，今年全市公积金归集额为5亿元，超过政府4.5亿的目标，公积金使用4.86亿元，截止今年，公积金历年累计归集额为22亿元。另外，商业银行住房贷款的程序简化、贷款额度的加大及贷款年限的延长都为启动房地产市场个人消费创造了条件。
在充分的资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析，可得出结论：国家宏观经济形式是可喜的，与房地产有关的政策和法规有利于房地产市场的进一步发展和活跃，因此可以说XX花园项目在投资机会选择决策、地段选择决策这两个方面是有充分科学根据的。
第三章 项目周边物业市场调查分析
项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指标的调查。本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境，XX地区区域房地产市场，地区既有的生活消费条件，XX地区住宅消费者等几个方面的调查，为项目的可行性分析和研究提供充实的研讨依据。
该项目位于XX区XX乡，现在先对XX区房地产市场作简要的概述。下图表是XX区2000年的房地产价格和指数：
XX区价格 XX区指数
一季度 2218.78 1000
二季度 2227.38 1003.876
三季度 2223.24 1002.86
四季度 2226.24 1003.2
