时间：2023-06-05 10:17:44
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇物业管理条例全文，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
第一章 总则
第一条 为了规范本市物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。
本办法所称的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
业主通过选聘其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式,对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动,参照本办法执行。
第三条 对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区，区、县级市人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作，完善配套城乡基础设施和公共服务设施，逐步改善旧住宅小区综合环境。旧住宅小区的范围由区、县级市人民政府确定。
未实施物业管理的旧住宅小区需要实施物业管理的，由物业所在地的街道办事处、镇人民政府征求相关业主意见后，合理确定物业管理区域，并指导和协助业主成立业主大会，选举产生业主委员会，选聘物业服务企业。
第四条 市、区(县级市)人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系;建立和完善社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。
第五条 市房地产行政主管部门组织实施本办法，负责全市物业管理活动的监督管理工作。市房地产行政主管部门各区分局(以下简称区分局)、县级市房地产行政主管部门负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。
街道办事处、镇人民政府会同区分局、县级市房地产行政主管部门指导、协助本辖区业主大会成立和业主委员会选举工作，监督业主大会、业主委员会和物业服务企业日常活动，调解处理物业管理纠纷。
居民委员会、村民委员会建立业主、业主委员会和物业服务企业协调机制，协助街道办事处、镇人民政府指导和监督社区内物业管理活动。
第六条 房地产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当组织开展物业管理法律、法规、规章的宣传、教育工作，增强业主实施自我管理的能力和意识。
区分局、县级市房地产行政主管部门应当定期组织街道办事处、镇人民政府、居民委员会、村民委员会的相关工作人员以及业主委员会委员、业主监事会监事进行物业管理法律知识培训，所需经费列入同级人民政府财政预算。
第七条 房地产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当加强对社区物业服务情况的监督检查，对物业服务企业资质等级、房地产行政主管部门对物业服务企业实施行政处罚等情况，应当及时向社会公布。
房地产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当对物业管理备案、物业服务企业的信用、处罚等物业管理信息进行共享。
第八条 房地产、价格、公安、城市管理、交通、工商、环保、质量监督等行政管理部门和城市管理综合执法机关应当按照法定职责加强物业管理区域内房屋安全、物业收费、治安消防、公共秩序、环境卫生、房屋和设施设备使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，依法处理物业管理区域内的违法行为。
供水、排水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位应当按照相关规定和合同约定，做好物业管理区域内的专项服务。
第九条 物业管理行业协会应当加强物业服务企业从业人员培训，协助政府有关部门调解处理物业管理纠纷，建立物业服务企业及其从业人员诚信档案，对违反法律、法规和行业规范的行为给予公开批评，加强行业自律管理，促进行业健康发展。
第十条 建设单位、物业服务企业、业主大会及其筹备组、业主委员会、业主监事会或者街道办事处、镇人民政府按照有关规定应当向全体业主公告、公布、通告或者公示的事项，可以通过书面通知、在物业管理区域内显著位置公告、业主决策电子投票系统或者管理规约、议事规则约定的其他方式告知全体业主;人应当选择一种或者几种便于业主查阅的告知方式。
第二章 物业管理区域
第十一条 建设单位、物业服务企业以及街道办事处、镇人民政府应当根据《广东省物业管理条例》第七条的规定划定或者确定物业管理区域，并按照本办法第十二条至第十五条的规定向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门申请办理物业管理区域备案手续。报送资料齐全、符合法定要求的，区分局、县级市房地产行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。
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从广州市发生第一起物管收费纠纷至今已有20xx年，但20xx年来物管费纠纷愈演愈烈，一方面业主不满收费与服务不对等，另一方面物管公司坚持优质可以优价，但从今年起，广州市新的物管收费制度实施，使收费有了统一标准，也使纠纷空前激烈。
原因是收费从原来的物管公司报物价局个别审核，变成在政府指导价下的市场自主行为，从而宣告优质优价时代的终结。又因为旧有的收费标准与新的政府指导价有很大差
异，使原本就对物管服务不满的业主有了新的维权武器。像丽江花园的业主一样，越来越多的业主维权从简单的拒交物管费走向法庭交锋。
中高档次楼盘收费2-3元
记者近日查阅广州各楼盘小区在多个房地产网站上登载的小区信息，发现至少有三四十个电梯小区楼盘管理费达到2元/平方米或者以上。
这些小区一般都是市场中较高档次的楼盘，如主要集中在珠江新城、天河北、老城区、滨江东沿线和番禺华南板块等区域的电梯小区楼中。这些小区物业管理费收费标准一般在2-3元/平方米之间。
在现在实际收取的小区物业管理费中，价格最低的约是0.4-0.6元/平方米，多是一些老城区的旧有物业和多层小区。一些带电梯的小高层小区物业，物业管理费收费标准在0.8-1.5元/平方米之间。而带电梯的高层楼盘小区，物业管理费主要集中在1.5-2.5元/平方米之间。对于一些高档次的公寓型楼盘和豪宅小区，物业管理费可以达到4-10元/平方米。
也就是说按新的收费规定，超标的情况不是少数。
矛盾起因：从物价局批复收费到政府指导价
物管费纠纷由来已久，但广州市新的物业管理收费标准在今年1月实施后，楼盘小区新收费标准指导价与原收费标准差异引起的纠纷更有增无减。
据了解，广州在新的物业管理收费制度出台前，一直沿用物价局检查、批复小区物业管理收费的办法。据物业管理公司透露，以前物业管理费收费标准是物业管理公司向物价部门提交申请，包括收费标准以及管理小区需要的成本核算等内容，由物价部门最后确定每个小区的收费标准。而根据以前的物业管理收费标准，多层物业和高层物业的一级物业管理都是优质优价的，因此有部分物业小区可以收取较高的物业管理费。
政府指导价有强制性不是参考价
据了解，这次调查共有5000个业主为物业公司“投票”，有效样本4681个，问卷回收率达到93.6%，涉及100个居住小区和99个物业管理公司。其中：高档商品房住宅小区16个，普通商品房、经济适用房住宅小区共84个。
其中，业主们对经济适用房的评价最低，总体评价“差”的占总样本的27.9%。业主们对物业最不满意的问题有三点：一是服务质量差；二是管理水平差；三是收费不规范。
另外，被调查的100个小区中，对物业公司总体评价满意人数为零的有21个小区，占到21%。调查表明，住宅物业管理企业发展不平衡，管理水准低的物业公司不受业主欢迎。
■问题一七成以上业主反映缺少知情权和监督权
调查结果显示：有72.8％的业主反映对于小区公用部位、设施、场地经营收益及用途没有知情权和监督权。
市消协点评：如此高的比例说明《物业管理条例》在人们生活中并没有得到很好的落实，存在着漏洞和死角。物业管理公司在涉及到与业主根本利益有关的经济问题上，剥夺了业主的知情权和监督权。
■问题二半数以上业主反映收费标准不清
物业管理收费是业主最关心和最敏感的问题。调查结果显示，业主强烈反映的物业收费问题有三：一是有53.1％的业主反映物业收费项目和标准没有公示或不清楚物业收费项目和标准；二是47.4％的业主反映物业收费不开具正式发票而是收据，5.2％的业主反映打白条；三是42.8％的业主认为物业收费标准与服务水平不相符或差距大。
市消协点评：物业管理收费问题是比较严重和突出的。物业管理收费缺乏透明度、票据使用不规范、收费与服务不符等问题显然与《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》有关规定相悖，对业主无疑是一种侵害，同时也扰乱了市场秩序。
■问题三三成以上业主对保安措施不力心存不满
就整个小区的管理问题进行的诸项调查中，排在首位的是安全保卫措施不力，有35.1%的业主曾经因此而受到人身财产损害；其次是车辆管理，有29.2％的业主评价自行车存放管理“差”，有28.7％的业主评价机动车停放管理“差”；三是房屋及公用设施的维护修理，有14.4％的业主评价为“差”；四是物业保安人员的行为规范差，占17.6％；五是工作人员素质差，占12.6％；六是履行职责差，占11.5％。
市消协点评：人们对居住环境的要求已不仅仅满足于所购买的房屋质量，同时还要求有良好的居住环境和治安环境。目前物业管理和服务上存在的诸多问题，不仅令业主失望，而且低档次的管理水准与首都城市发展和精神文明建设不相适应。
■问题四半数以上业主反映所在小区没有成立业主委员会
调查结果显示：55.5％的业主反映所在小区没有成立业主委员会，这个问题在高档商品房、普通商品房和经济适用房的住宅小区普遍存在，其中，经济适用房小区没有成立业主委员会的比例最高，达70.8％，其次是高档商品房小区，有68.2％，三是普通商品房小区，有47.7％。
市消协点评：住宅小区没有成立业主委员会，意味着业主失去了参与小区管理的权利，同时失去一个与物业管理公司的沟通平台，对于消化解决内部矛盾十分不利。
■业主对物业的意见集中在14个方面
据了解，业主们对上述物业管理企业的意见集中体现在14个方面，以海运仓A区为例（括号内是业主投票的百分比）：物业服务人员的服务态度差（92%）；物业人员履行职责差（90%）；物业服务人员素质低（90%）；保安人员行为规范差（82%）；楼道及公共区域卫生差（38%）；垃圾桶及其周边垃圾的清理差（38%）；房屋及公用设施的维护修理差（54%）；物业管理区域内小区绿化差（84%）；自行车存放秩序差（84%）；机动车停放管理差（84%）；物业管理收费项目和标准没有公示（12%）；物业管理有乱收费现象（6%）；物业管理收费票据用白条（6%）；收费标准与服务水平不相符（30%）。
另外，在这次调查中，业主们反映的其他具体问题还有———
1.朝阳金星小区反映居民小区水质差；区内养犬人太多，狗屎多，没有人管理，影响卫生环境。
2.朝阳建东苑小区居民反映住户多，活动场地少。
3.蒲东小区居民反映每月每户收“统收费”一元不合理。
4.门头沟龙泉花园小区业主反映小区内没有照明灯，而且一直解决不了业主的房产证。
5.花市枣苑业主反映开发商前期承诺与兑现的东西差距太大，遗留问题过多，造成业主与物业公司和开发商矛盾很大。
6.白纸坊西街业主反映一层改成了饭馆，在楼外侵占绿地，排放油烟污染空气，造成蟑螂满楼爬；物业公司乱收费：收取维修基金不公示用途，安装空调打孔要收取洗墙费，走廊路灯电费物业说了算，大门卡一张收取50元；道路不平，有裂缝，房屋、公用设施维修太不及时。
7.枫丹丽舍业主反映物业公司收取物业费过多，小区内即无电梯又无特殊服务，而且活动场地少，但物业费却高达2.1元；购房合同中承诺2003年底小区完成宽带入户，但至今杳无音信。
■市工商局上述企业年检将被写入警示系统
在昨天的通报会上，市消协首先介绍了近年来对物业管理的投诉情况，即2002年280件、2003年310件、2004年307件，呈逐年上升趋势。市工商局企业监督处杨再学处长表示，这次大型调查体现了公平、公正、公开的原则，作为全市企业的经济户口的监管部门，市工商局将进一步加大执法力度，对上述几家被曝光的物业公司将在年检时写入全市企业信用警示系统“黑名单”，必要时将依法给予行政查处。
杨处长同时呼吁消费者运用法律手段保护自身权益，向有关部门投诉时注意搜集证据，同时业主委员会可以集体聘请律师，避免和物业公司直接冲突。杨处长还建议尽快出台《物业管理合同示范文本》，从而规范物业公司的经营行为。
在昨天的会上，就物业管理中最敏感的收费问题，市发改委有关人士介绍说，截至2004年底，本市登记在册的物业管理公司共计2428家，共管理2322个物业小区，其中普通小区、经济适用房小区、高档小区的物业管理收费办法分别是1997年、2000年、1998年制定的，很多条款已经不适应现阶段的管理要求，目前有关方面正在重新制定收费标准，总的原则是实行市场调节，政府指导。
■八家物业公司被业主评价为“差”■
调查中，被50%以上的业主评价为差的物业公司有：
北京市东旭佳业物业管理公司100%（海运仓A区）
北京优尤物业公司98%（龙泉花园小区）
北京佳诚物业公司78.4%（平原里小区、牛街东里）
北京格兰浩泰物业公司59.2%（豪柏公寓）
北京鲁能物业56.5（椿树园小区）
北京龙兴园物业管理有限公司54%（龙兴园北小区）
北京金龙物业公司52.5%（金鱼池社区）等
■九家物业公司被业主赞许■
在高档商品房、普通商品房、经济适用房三类小区中，业主对高档商品房小区物业评价为好的比例较高，达到57%.在调查涉及的99个物业公司中，有9家物业公司被70%以上的业主评价为“好”，他们是：
北京大地物业公司99%（梅苑、北龙居小区）
北京颐源居物业管理有限公司98%（颐源居小区）
北京世纪金源物业管理公司97%（世纪家园）
福斯特物业管理中心95.6%（福兴花园）
北京鹏志物业管理有限公司92%（馥郁苑小区）
北京中海外物业管理有限公司88%（北京星岛嘉园二期）
中景濠庭物业有限责任公司78%（中景濠庭）
北京清芷园物业公司76.9%（清芷园小区）
北京佳美物业公司73.5%（京香福苑）
【关键词】房地产；开发
1 项目的立项
即项目在发改部门的核准或备案而取得立项批文。项目核准或备案的要件包括项目申请报告（有资质的中介机构编制完成）；国土资源部门出具的意见（土地预审意见或建设用地批准书）；规划部门的批复意见（选址意见书或城市规划条件通知书）；环保部门出具的意见（经有资质的中介机构编制的环境影响报告书或环境影响审批表，并经有资质的评估单位论证通过）。
2 项目的规划及施工图设计
按照规划部门出具的规划条件，房地产开发企业选择符合开发意愿，有相应资质的规划设计单位，对拟开发项目进行规划和施工图设计。项目规划经规划部门审查通过后可取得建设工程规划许可证。项目施工图经有资质的图纸审查中介机构或建设主管部门下设的图纸审查中心审查，获得施工图审查合格证；同时，项目施工图还要及时向消防和气象主管部门报审，确保消防及避雷系统符合有关要求。
3 项目的招标
主要是指规划设计、地质勘察、施工和监理公司的招标。房地产开发企业可以委托招标公司进行上述各项工程的招投标工作，也可以自行组织确定规划设计、地质勘察和监理公司。但是工程施工招标，一般情况下必须由招标公司组织，在建设主管部门指定的交易厅中进行，最后向中标单位发出由建设主管部门、招标公司和房地产开发企业三方签章的中标通知书，中标的施工企业应及时与房地产开发企业签订施工合同。
4 项目的管理
项目取得施工许可证，就具备了基本的开工条件。项目管理的重点是四控两管加协调，也就是要做好安全控制、质量控制、进度控制和成本控制；管理好合同和信息，协调好监理公司、施工企业、设计单位和质量监督、安全文明施工等相关方的关系，做到目标明确、措施得力、统筹兼顾，全面推进项目的施工。同时，房地产开发企业应将房地产开发建设过程中主要事项记录在项目开发手册中，定期报送房地产开发主管部门。
4.1 施工许可证的取得。在依法取得立项批文、建设用地批准书、工程规划许可证、用地规划许可证、图纸审查合格证、中标通知书等房地产开发的要件，规范签订规划设计、监理及施工合同后，并按照规定缴纳农民工保障金、社保费、城市建设配套费等规费，在开发建设资金满足施工要求的前提下，可到建设主管部门申请办理领取施工许可证的手续。
4.2 在项目开工建设前，应及时与人防部门沟通，按照规定建设人防工程或缴纳人防工程易地建设费；与税务机关沟通，及时申报相应的契税、耕地占用税、土地使用税、营业税、所得税等。
4.3 在项目建设过程中，要充分调动和发挥监理公司，施工企业的积极性和主动性，以及设计单位和建设主管部门的监督指导作用，严把安全关、质量关，确保工程进度，不断优化设计、节约成本，整合资源，强化信息管理，致力于打造优质工程，创建安全文明工地。
4.4 商品房实行预售许可制度。商品房开发企业具备预售条件后，可以申请预售。办理商品房预售许可证，可以进行商品房预售合同网上登记备案，预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，以缓解工程建设资金的压力。
5.1项目的竣工
房地产开发企业向项目所在地的县级以上地方政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，并由其涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，落实规划设计条件、城市规划要求配套的基础设施和公共设施、单项工程质量验收、拆迁安置方案及物业管理等执行情况。验收合格方可交付使用；否则，不得交付使用。通过竣工验收后，房地产开发企业要及时到建设主管部门进行项目竣工备案。
武汉市物业服务收费管理办法实施细则完整版全文第一条 为规范本市物业服务收费行为，维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》及国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》制定本细则。
第二条 本细则适用于本市行政区域内经工商行政管理机关登记注册、物业管理行政主管部门资质认定的物业管理企业对各类物业实施管理提供服务的收费行为。
第三条 本细则所称的物业服务收费是指物业管理企业按照服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条 市物价局会同市房产局负责全市物业服务收费的监督管理工作。
第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第七条 物业服务收费包括综合管理服务费、车辆停泊服务费和特约服务费。
综合管理服务费含清扫保洁及清运;绿化养护;秩序维护;公共照明、通风、供电、给排水、电梯等共用设施设备运行、小修、养护所发生的人工、原辅材料费用等。
车辆停泊服务费：是指在指定的停车场地(含室内车库)内，为维护保养场地设备设施、相关道路及管理所发生的人工、原辅材料费用等。
特约服务费：指物业管理企业受业主委托提供的户内维修、家政服务、代收代缴服务等收取的费用。
第八条 物业服务收费根据物业类型、收费性质的不同情况分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅和经济适用住房的综合管理服务费，实行政府指导价。其他类型物业服务项目均实行市场调节价。
住宅区内车辆停泊服务费实行政府指导价。
特约服务费，实行市场调节价。
第九条 综合管理服务收费实行政府指导价的，由市物价局会同市房产局根据物业管理企业的服务内容、标准和物业管理区域的设施设备等因素，制定相应的基准价格及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价格和浮动幅度在物业服务合同中约定。
实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
第十条 物业管理企业应当按照国家发展改革委、建设部印发的《物业服务收费明码标价规定》实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
第十一条 对实行政府指导价的物业管理企业应当根据《湖北省经营价格管理办法》的规定，到价格主管部门办理《湖北省服务价格收费许可证》，并遵守年度审验制度。
物业管理企业在办理《湖北省服务价格收费许可证》中，应当向价格主管部门提出书面申请并提供营业执照副本、资质证书、物业服务委托合同复印件和前期物业管理服务协议复印件等相关资料。价格主管部门正式受理后，一般应在15个工作日内办理完毕。
第十二条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十三条 建设单位与物业买受人签订买卖合同时，受委托的物业管理企业应与物业买受人签订前期物业管理服务协议，约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
第十四条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
2、物业公共部位、公共设施、设备日常运行维护费用;
3、物业管理区域清洁卫生费用;
4、物业管理区域绿化养护费用;
5、物业管理区域秩序维护费用;
6、办公费用;
7、物业管理企业用于该项目的固定资产折旧;
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
9、经业主同意的其它费用;
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十五条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业管理服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
第十六条 物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业资金的收支情况进行审计。
第十七条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第十八条 业主按前期物业管理服务协议约定的时间开始全额交纳物业服务费;纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
第十九条 物业管理企业可按月、按季度或按年度计收，但不得一次性预收一年以上(不含一年)的物业服务费。
第二十条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳的物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
物业服务费用或者服务资金以房屋所有权证登记的建筑面积计算，未办证的，暂以房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。
第二十一条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十二条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十三条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十四条 物业管理企业根据业主的委托提供服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。
第二十五条 普通住宅和经济适用住房小区的露天或室内配套停车场(库)车辆停泊服务费标准按市价格主管部门会同市房产行政主管部门公布的指导价执行。
在保证业主停车的前提下，有条件的住宅区可设立外来临时停车位，对临时进入小区接送人的车辆，收费标准按市价格主管部门会同市房产行政主管部门公布的指导价执行。
第二十六条 政府价格管理部门会同房产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。
第二十七条 东西湖、汉南、江夏、蔡甸、黄陂、新洲区可依据本细则并结合当地实际情况，制定本区具体实施细则及普通住宅物业综合管理服务费和车辆泊车服务费指导价格。并报市物价局和市房产局备案。
第二十八条 本细则由市物价局会同市房产局负责解释。
第二十九条 本细则自20xx年10月1日起执行。《武汉市物业管理服务收费实施办法》(武价房字20xx24号)同时废止。
武汉评出物业管理示范小区 业主有麻烦可找滴滴物业业主通过手机客户端报修，物业员工抢单后上门服务。这种滴滴式服务，出现在武汉的小区里。
这是记者前日从武汉市物业管理协会了解到的。当天，该协会评出了36个物业管理示范小区。其中有百步亭世博园房管员悬绳掏马蜂窝、金地格林小区安全员挨家挨户敲门寻找车钥匙失主这样用心服务的典型，也有利用互联网+服务业主的新事例。
【关键词】房地产；开发
1 房地产开发公司的资质及资金筹措
房地产开发企业，应向当地工商管理行政部门申请登记，并取得营业执照。之后应向建设行政主管部门申请办理房地产开发企业资质等级证书，没有资质证书不能从事房地产的开发经营。一般情况下，先取得暂定资质，随着房地产公司的依法经营，业绩的产生，不断提升资质等级。
房地产开发商从决策进行某地产项目的开始，就应该考虑用于项目的资金来源，一旦获得了该项目的开发权，就应当花精力为该项目筹措资金，以免在正式开工后由于资金短缺而造成被动或损失。房地产开发项目资金来源大致有四种形式：1、企业自有资金。2、银行信贷。3、社会集资。4、其他融资方式（各类信托基金、合作开发、银团联合贷款等）。四种形式可单选一种也可联动。
2 项目的选择及选址
项目选择是房地产投资的首要工作，也是最为复杂，最为困难的工作。如果房地产项目选择正确，应该说投资已经有了六成至七成成功的把握。广义上讲，房地产投资选择就是房地产投资决策。房地产投资项目选择需要专门的知识及能力，需要专业人员或专家的参与。但专业人员或专家只能起到参谋或顾问的作用，要认定一个项目值不值得考虑，是否可以投资，最终还要依靠投资者自己的分析决断能力，还要依靠企业的决策部门。要做出正确的项目选择，必须对投资环境、投资时机及投资的法律保障做深入细致分析，必须对拟投资项目所在地的宏观及微观地产市场做全面、深入的调研，还必须对拟选项目展开系统的可行性研究分析。为实现效益最大化还应对项目进行策划，这是十分关键且必须的。
项目的选择完成后或同等要进行选择地块。所选择地块要符合消防要求，符合城市建设总体规划和土地利用总体规划，经有资质土地部门编制项目选址勘界报告后，要先后得到消防、规划（建设）、国土资源部门的初步批复（预审）意见。取得规划部门关于选址的批复意见或城市规划条件通知书后，当地政府及国土资源部门即可开展征地工作，完成征地补偿相关工作后，进行土地的招、拍、挂工作，并与中标的房地产开发企业签订国有土地出让合同出具建设用地批准书，进而可到规划部门办理用地规划许可证。项目的选址决定了房地产开发的征地成本和开发经营的利润空间，是房地产开发的关键环节之一。
3 项目的立项
即项目在发改部门的核准或备案而取得立项批文。项目核准或备案的要件包括项目申请报告（有资质的中介机构编制完成）；国土资源部门出具的意见（土地预审意见或建设用地批准书）；规划部门的批复意见（选址意见书或城市规划条件通知书）；环保部门出具的意见（经有资质的中介机构编制的环境影响报告书或环境影响审批表，并经有资质的评估单位论证通过）。
4 项目的规划及施工图设计
按照规划部门出具的规划条件，房地产开发企业选择符合开发意愿，有相应资质的规划设计单位，对拟开发项目进行规划和施工图设计。项目规划经规划部门审查通过后可取得建设工程规划许可证。项目施工图经有资质的图纸审查中介机构或建设主管部门下设的图纸审查中心审查，获得施工图审查合格证；同时，项目施工图还要及时向消防和气象主管部门报审，确保消防及避雷系统符合有关要求。
5 项目的招标
主要是指规划设计、地质勘察、施工和监理公司的招标。房地产开发企业可以委托招标公司进行上述各项工程的招投标工作，也可以自行组织确定规划设计、地质勘察和监理公司。但是工程施工招标，一般情况下必须由招标公司组织，在建设主管部门指定的交易厅中进行，最后向中标单位发出由建设主管部门、招标公司和房地产开发企业三方签章的中标通知书，中标的施工企业应及时与房地产开发企业签订施工合同。
6 项目的管理
项目取得施工许可证，就具备了基本的开工条件。项目管理的重点是四控两管加协调，也就是要做好安全控制、质量控制、进度控制和成本控制；管理好合同和信息，协调好监理公司、施工企业、设计单位和质量监督、安全文明施工等相关方的关系，做到目标明确、措施得力、统筹兼顾，全面推进项目的施工。同时，房地产开发企业应将房地产开发建设过程中主要事项记录在项目开发手册中，定期报送房地产开发主管部门。
6.1 施工许可证的取得。在依法取得立项批文、建设用地批准书、工程规划许可证、用地规划许可证、图纸审查合格证、中标通知书等房地产开发的要件，规范签订规划设计、监理及施工合同后，并按照规定缴纳农民工保障金、社保费、城市建设配套费等规费，在开发建设资金满足施工要求的前提下，可到建设主管部门申请办理领取施工许可证的手续。
6.2 在项目开工建设前，应及时与人防部门沟通，按照规定建设人防工程或缴纳人防工程易地建设费；与税务机关沟通，及时申报相应的契税、耕地占用税、土地使用税、营业税、所得税等。
6.3 在项目建设过程中，要充分调动和发挥监理公司，施工企业的积极性和主动性，以及设计单位和建设主管部门的监督指导作用，严把安全关、质量关，确保工程进度，不断优化设计、节约成本，整合资源，强化信息管理，致力于打造优质工程，创建安全文明工地。
6.4 商品房实行预售许可制度。商品房开发企业具备预售条件后，可以申请预售。办理商品房预售许可证，可以进行商品房预售合同网上登记备案，预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，以缓解工程建设资金的压力。
7 项目的竣工
房地产开发企业向项目所在地的县级以上地方政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，并由其涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，落实规划设计条件、城市规划要求配套的基础设施和公共设施、单项工程质量验收、拆迁安置方案及物业管理等执行情况。验收合格方可交付使用；否则，不得交付使用。通过竣工验收后，房地产开发企业要及时到建设主管部门进行项目竣工备案。
关键字：物业管理、以人为本、物业管理员工与业主之间的关系
物业管理是二十世纪末兴起的服务性行业。随着房地产行业的大力发展和人民生活水平的提高，物业管理观念也逐渐深入人心，且人们对于物业管理的要求也越来越高。所以在近几年，物业管理行业迅猛发展。但在物业管理市场繁荣的背后，还存在着诸多问题：如服务质量较差，内容简单，收费不规范等等，使广大消费者对物业管理公司意见很大。物业管理工作中产生这些问题的原因有很多，但我认为，最重要的一点是物业管理公司没有牢固树立以人为本的观念，没有认真落实以人为本的宗旨。因此，在物业管理市场日趋成熟的今天，物业管理公司只有牢牢把握以人为本的宗旨，才能在竞争中不断增强实力，发展壮大，实现可持续发展。
一、物业管理“以人为本”的重要意义
（一）“以人为本”是物业管理实践“三个代表”思想的重要体现
物业管理虽然是企业的经营活动，但他也同时与街道、公安、市政等城市管理部门密切配合，承担着一定管理职能。物业公司在管理中开展得许多与业主日常活动息息相关的管理服务有效的保证了广大社会劳动者的身心健康，满足了他们的根本利益，从而激发了他们的能动性和创造性，保证了城市发展的活力，实现了在社会生活最基本的层面对“三个代表”思想的完美阐释。
（二）“以人为本”是创立物业管理品牌的必要条件
物业管理作为服务性行业，品牌是衡量其服务质量的重要标志。物业管理公司通过深入分析业主的需要，包括生理需要和心理需要，从而提供相应的服务，如为老年人和残疾人设置无障碍通道，为双职工家庭接送小孩等。这些事看来虽小，但这种“以人为本”的行业贵在坚持。物业管理的品牌正是通过长时间坚持优质的完成这些看似细微的小事积累而成，赢得用户信任，显出物业管理的名牌效应。
（三）“以人为本”是物业智能化的必要补充
随着信息技术的高速发展，计算机及其网络技术进入建筑领域，智能大厦、智能小区成为时展的必然趋势。智能产品使物业提升了档次，高科技的使用使人们极大的减少了脑力体力劳动的强度，但是却无法取代人们情感的沟通。以人为本为智能化发展开辟了广阔空间。物业管理就是要通过开展丰富多彩的公共活动，创造良好的文化氛围，发挥出现代科技的巨大效能。
（四）“以人为本”是物业管理公司获取利润的必要手段
物业管理公司的经费来源主要是业主缴纳的物业管理费。由于现阶段居民的收入总体水平不高，管理服务收费受政府指导价格约束等原因，所以物业管理公司的收入需要以专项和特约服务收入来弥补。而物业管理公司的特约服务是否能够顺利开展，取决于物业管理公司能否通过“以人为本”的管理服务将潜在需求变成现实需求，并由此减少收费过程中的矛盾，实现物业管理公司经济效益和社会效益的双赢。
二、物业管理中实现“以人为本”的关键所在。
在《物业管理条例》第二条就对物业管理作出了一个明确的定义：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理合同，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、保养、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。作为一种活动，它离不开人的参与。因此，在物业管理活动中，贯彻“以人为本”的理念尤为重要，调动人的积极性，使物业管理取得良好效果的决定因素。
（一）人是物业管理活动中的主、客体
物业作为土地及其附着的建筑物组成的一个整体，它的本身并不会发生变化，一块点还是一块地，一栋房子还是一栋房子……而在人参与管理后，他所附带的经济和使用价值发生了变化。因此，物业的本身在整个物业管理的活动中，它只起到一个媒介的作用。物业管理的主题是物业管理企业，它包括物业管理领导、清洁、安全众多的员工；物业管理的客体（服务对象）是物业所有人和使用人，也就是我们通常说的“业主”。在整体物业管理中，物业管理的主题通过一系列规范的管理制度和服务程序来保证物业的正常使用，为业主和住户创造一个优美整洁、舒适方便、安全文明的居住和工作环境，进而提升物业的使用价值和经济价值。
（二）处理好物业管理中错综复杂的人际关系是关键
现在的物业小区在不可能回溯到老子所提倡的“老死不相往来”，也不可能重现陶渊明笔下的世外桃源。社会的发展，时代的进步，人们对生活和工作环境的要求再不局限于杜甫说的“安得广厦千万间”。他们还要求舒适、安全、清洁的外部环境；要求邻里的和睦、互助……。他们需要每天清晨起床看到的是一缕明媚的阳光，放眼望去小区里到处簇拥着绿色，一出门便可以和邻居亲切的打招呼……因此，业主间的和睦很重要。同样，业主同管理公司员工之间人际关系更为重要，他们需要期为他们提供一系列的服务，同时还需要他们协调处理邻里一些利益上的冲突！那么要处理好业主同物业管理人员之间的关系，如果我作为物业管理的一名成员或者管理者，我会这样做：
1、物业管理员工的自我完善是与业主良好沟通的条件
要处理好与业主的关系，首先物业管理员工要先提高自身的素质，才能去管理业主、服务于业主、与业主保持良好的沟通。物业管理员工在日常的工作中直接与业主接触，我们的一言一行，工作的方式和态度都要正确、得体，物业公司在业主面前的形象都要由物业管理员工来展现，那么较高的综合素质就十分重要。当业主对物业公司抱怨连天时，我们不能去跟业主炒，而是要耐心地倾听，最后在向业主解释并表示物业公司将会十分重视他们提出的问题并及时解决；当出现一些技术上的问题，我们不会束手无策，而是能够运用自身的专业知识，使问题迎刃而解……遇到这种种问题，只有具备一定素质的员工才能够树立解决，为物业公司树立良好的形象，与业主保持良好关系。当然不要以为只具备解决、处理问题的能力，足够的专业知识就能够很好的与业主沟通，其实不然，微笑、礼貌的服务也相当重要。文明用语、微笑服务也是物业管理员工的必修课。
2、了解业主的潜在需要
要处理好与业主的关系，贯彻“以人为本”的服务宗旨，挖掘出业主的各种需要十分重要。要能尽量做到一切想在业主前，做在业主前，使业主感到有这样一个物业公司为自己服务是自己生不少心，那么自然业主就不会对物业公司、物业管理员工太过挑剔。有小孩的业主家庭对于接送小孩的问题一定很发愁，那么我们就可替业主想个办法，租一辆车，找一些有责任心的人来负责接送小孩，这样节省了业主的时间，且收费也不高，业主今后就不必再为没有时间接送孩子而发愁了。小孩子们呢，每天一起去幼儿园，互相之间就成了万般，也可以间接促进业主间的交流，也可谓是一举两得了；现在大多的家庭都使用饮水机代替了以前的烧开水，如果送水员一天到晚的出入小区会给小区的安全管理带来不便，因此就这一点我们可以自己雇一些送水员，每天统计业主的药水需求量，同意为业主送水，既方便了业主也不至于对小区的安全管理造成麻烦。当然我们也可以在走访用户的时候留意一下业主家是否还有存水，在业主还没有药水之前主动为他们送水，业主心里一定会使暖洋洋的。还有我们可以成立老年活动站，让老年朋友们有自己活动的地方；进行室内滤纸维护；定期进行房屋检查、维修等等。我们应尽可能全面的通业主着想，替业主办事情。这样即使偶尔我们犯了一些小错误，业主也会看在我们以往的“周到”服务上不与我们计较。那么这样，物业管理员工、公司与业主之间的关系自然就会相处得比较好了。
3、营造社区人文氛围，使业主与业主之间及与物业管理员工之间融洽沟通
从许多的新闻里我们会看到许多的业主对于物业公司不满意，对物业公司这么挑剔那么挑剔，其实，业主并不是都不好说话，不是那么爱挑理。只是物业公司没有给业主营造良好的社区文化、人文氛围，而使得业主之间、业主与物业管理员工之间的沟通太少，导致了双方或多方的互相不理解，才会生去许多看似很大的矛盾，但其实并不大的问题。其实要解决这样的问题不是很难，物业公司可以利用节假日或者双休日，组织一些社区文化活动、邻里互动活动等。宣传栏经常能挑选一些精彩的小文章，组成小型的散文展、诗会；地方特色的工艺品的展示也可成为会所的固定项目；儿童活动区域小规模的童趣壁画；……如此种种不经意的安排，花费低廉，却能在很大程度上丰富业主的业余生活，创造了良好的社区人文环境。宣传栏里的小文章等内容也可以向业主征稿，从中挑选比较好的刊登出来，对于投稿多，质量高的业主予以奖励；在每年的九月份可以举办一次消防逃生演习，并且向业主介绍一些消防逃生知识以及使用灭火器的方法，组织使用灭火器灭火比赛，优胜者进行一定的小奖励。业主在参与这些活动的过程中既充实了自己的业余生活，也与其他业主进行了良好的沟通，当然也与物业管理人员进行了良好的沟通，大家彼此之间增进了友谊，增进了了解，从陌生人变成了朋友。有了沟通，许多事情也就迎刃而解了。
4、亲善、友爱，如家人般的感觉，物业管理员工与业主的良好沟通
这不单是某个物业管理人员的事，全体物业管理人员都应这样做，把业主当作自己的家人去对待，这样，难以处理的物业管理员工与业主之间的关系就会缓和许多，大家彼此间像亲人，像朋友，关系自然能处的很好。比如，业主每天回到“家”，第一要经过的是小区的大门，那么我们的保安人员要做到笑脸相迎，主动问候，见到老人小孩要主动搀扶；物业管理人员在小区内遇到业主也要主动打招呼，问个好，遇到业主有困难要主动帮忙；当然，要建立亲善、友爱的关系就要经常到业主家走访，好比串亲戚一样，除了说一些贴心的话以外当然还要收集一些业主需要服务的各类信息和要求，以便以后更好的服务与他们。在这里谈几个细节的东西，首先，既然是把业主当作家人看待，那么要尽量记下每位业主的姓名，房间号，楼号，见面打招呼的时候亲密的称呼一句“王小姐”、“李女士”什么的，业主一定会倍感亲切，这会让业主感觉到我们确实对于他们很重视；还有，在每位业主过生日的时候，主动打上一个电话祝福一下，或是送上一张简单的写有祝语的贺卡，既寄托了全体物业管理员工对业主的祝福，也让业主感到了温暖。在工作中需要注意的细节还有很多，只要我们细心观察就可以从任何方面帮助业主，服务于业主，这样，既处理好了物业管理员工与业主之间的关系也实行了良好的管理，不是两全其美吗？
5、舒适、安全的归属感
物业管理在管理“人”的基础上管理的是房产，是建筑物，是社区的环境，业主每天下班回到了我们的小区，他们是回到“家”了，“家”是什么概念，是一种归属感，一种安全感，一种舒适感，那么我们要如何为业主提供这样一种感觉呢，我们应当创造一个整洁、安全、优美、舒适的社区环境。在这里我提出一个想法，就是建立“绿色社区”，“绿色”不仅代表小区的绿化率，还代表健康、文明、整洁等等。业主每天晚上一回到“家”，看到的是整洁的绿色，而不是垃圾遍地的垃圾场；呼吸道的是清新自然的空气，而不是污浊带有异味的杂味；听到的是轻松活泼的轻音乐，而不是隐约的机器的噪音。自然而然，就会联想到快乐的东西，就会有快乐放松的心情，即使白天在单位遇到了不愉快的事情也会一时间忘掉，而只享受着快乐的气息。这就是我想要给业主的“归属感”，也就是“家”的感觉。
关键词：住宅专项维修资金； 优先
《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定：“已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。”商品房开发商、物业管理企业据此纷纷效仿，代收住宅专项维修资金。鉴于资金在房地产行业中的重要作用，开发商、物业管理企业截留或挪用住宅专项维修资金的事件时有发生。为杜绝此类事件的发生，广东、重庆等地制定地方性法规，禁止开发建设单位、物业服务企业代收住宅专项维修资金。但四川、云南等众多地方未作出类似规定，住宅专项维修资金被截留或挪用的事件还屡屡发生。住宅专项维修资金关系小区住宅的正常使用、广大业主的居住权益，应该对其进行特别保护，赋予其优先性。
一、住宅专项维修资金的特殊性质
所谓住宅专项维修资金，即专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期后的大修、更新及改造的资金。根据《物业管理条例》第五十四条的规定，专项维修资金是指业主共同所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。《住宅专项维修资金管理办法》第二条第二款对维修资金的概念作出了更为明确的规定：“ 本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。”住宅专项维修资金的来源一般有以下几个渠道：
（1）物业的业主按规定所交存的首期维修资金；
（2）根据业主大会决定，由业主追加出资，以弥补维修资金的不足；
（3）出售公有住房的售房单位按规定从售房款中一次性提取的维修资金；
（4）维修资金的存储利息；
（5）利用维修资金购买国债的增值收益；
（6）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；
（7）住宅共用设施设备报废后回收的残值。
（一）群体性
住宅专项维修资金涉及物权法中的群体关系，具体来说就是群体关系中的共有关系。对此，《物权法》第七十九条明确规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。”住宅专项维修资金属于小区所有业主共有，不能为个人所随意支配，从这方面来说住宅专项维修资金具有公共性。全体业主拥有对住宅专项维修资金的支配力，可以占有、使用、收益和处分。住宅专项维修资金受到他人不当干涉或者侵害时，全体区分所有人可以行使物权的优先效力、追及效力，排除他人妨害，使物权重新恢复到圆满的状态。
（二）保障性
住宅专项维修资金是住宅小区的“养老金”和“保命钱”， 关系广大业主住房的正常使用。住宅共用部位、共用设施设备保修期满后，还需使用几十年，常常需要维修、更新和改造。这笔开支数额巨大，少则上万元，多则几十万，业主难以单独承担。而且，共用部位、共用设施设备为全体业主共同使用，理应共同出资维修、更新和改造。住宅专项维修资金正好满足了这一现实需求，为区分所有建筑物进行持续有效的管理、修缮以及保养提供了有力的保障。
（三）专项性
住宅专项维修资金是专门用于对住宅共用部分进行大的维修保养而专项筹集、独立核算的资金，具有独立的筹集渠道、运作方式、管理和监督部门，有特殊的所有权主体和受益人。住宅专项维修资金管理者必须严格遵守专户管理、专款专用的原则，不得挪作他用，不得向投资者开放，必须把资金交给专业的银行机构管理，实现其保值增值。由于住宅专项维修资金具有特定目的，使用住宅专项维修资金不仅要对业主委员会负责，还会受到有关财政部门和房地产行政部门的监督。
（四）恒定性
住宅专项维修资金所有权较为恒定，在业主未使用之前，所有权的归属一般不会转移，通常情况下也不会转化为债权。正常情况下，住宅专项维修资金的流通路径为：业主将住宅专项维修资金交售房单位代收，售房单位再将资金存入银行专户；或者是业主直接将住宅专项维修资金存入银行专户。无论是售房单位代收的住宅专项维修资金，还是存入银行的住宅专项维修资金，《住宅专项维修资金管理办法》均要求将其存入专户，并以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。售房单位或银行虽直接占有住宅专项维修资金，但业主可根据专户证明其间接占有，主张对住宅专项维修资金的所有权。流通中，住宅专项维修资金的所有权不会转移，始终归属全体业主。
特殊情况下，住宅专项维修资金可能被开发建设单位、物业服务企业截留或挪用。《住宅专项维修资金管理办法》第三十七条规定了截留或挪用住宅专项维修资金的两种法律责任。
一是要求建设（房地产）主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，并视情况由相关职能部门给予行政处罚或行政处分。业主可据此请求建设（房地产）主管部门追回被挪用的住宅专项维修资金。追回的具体操作办法现行法律法规没有作出明确规定，可参照《联合国反腐败公约》的解释。《公约》将其解释为一缔约国在其资产因本公约确立的腐败犯罪所得被转移到另一缔约国的情况下，通过一定的途径直接主张对该资产的合法所有权，或者由另一缔约国对被转移到本国境内的腐败犯罪所得进行没收后，再将其返还给前者的资产追回机制。追回机制中，无论是受害人直接主张还是他国返还，均承认资产的所有权合法存在，未转化为侵权之债。同理，通过追回机制保护的住宅专项维修资金的所有权仍归属于业主，并未因为他人的不法行为而转化为侵权之债。
二是对构成犯罪的，依法追究刑事责任，未明确被截留或挪用的住宅专项维修资金的处置办法。截留或挪用行为既然被定性为犯罪，住宅专项维修资金就必然属于涉案资产。对于涉案资产，《刑事诉讼法》第二百八十二条明确规定应首先依法返还给被害人。截留或挪用住宅专项维修资金犯罪案件中，广大业主是被害人，可依法要求返还其合法资产。法律之所以用“返还”一词，而没有用“赔偿”，意味着业主的住宅专项维修资金所有权依然存在，未被转化为侵权之债。综上所述，由于公权力的有力护卫，住宅专项维修资金即使被截留或挪用，业主对其享有的所有权依然安然无恙。
二、优先保护住宅专项维修资金的法理基础
（一）保障基本人权的需要
基本人权是指社会存在的每个人及其组合体（群体）享有的，由各国政府、社会（包括国际社会）负起主要保障责任的，在各方面（政治、经济、社会和文化领域）享有“人作为人”和“把人看作为人”起码的人格、人身、安全、生存和发展等基本权利和基本自由。基本人权的范围大致包括生存权、平等权、社会保障权、自决权、发展权、安全权、言论自由、人身自由、接受教育权、和平权等诸项内容。从《法国民法典》以来，近现代民法典无不蕴含着以人为本、人权至上的理念。在其思想的指导下，法律虽然要以其强制力保障各种权利得以实现，彰显市民社会的价值追求。但遭遇权利冲突时， 法律就必须遵循“利中取大”的利益衡量法则， 对那些与基本人权相关的权益给予特别保护。住宅专项维修资金是住宅小区的“养老金”和“保命钱”，关系住房的正常使用，与业主的居住权益息息相关。居住是人类生存之本，基本人权的重要组成部分，法律理应给予特别保护。所以，当保障业主居住权益的住宅专项维修资金请求权与其他权利冲突时，法律予以优先保护。
（二）实现公共政策的需要
美国政治学家戴维·伊斯顿认为：“公共政策是对社会价值做权威性的分配。”伊斯顿指出了公共政策在社会价值体系中的至高地位，其他制度和政策都需无条件的服从。国内学者张金马认为，公共政策是党和政府用于规范、引导有关机构、团体和个人的准则和指南。其表现形式有法律、规章、行政命令和政府首脑的书面或口头声明、指示以及行动计划和策略等。张金马阐述了公共政策的重要作用和表现形式。公共政策和法律制度虽然都是政治上层建筑，但公共政策的价值位阶更高，法律应该为公共政策服务。当前，有关法律的公共政策是维护稳定、促进社会和谐。小区住宅共用部位、共用设施设备的正常运转关系整个小区居民的正常生活，涉及人员众多。若不优先保护住宅维修专项资金，住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造难以有效保障，小区众多居民的生活将受到严重影响，社会难以稳定，和谐难以实现。为实现社会的稳定与和谐，法律必须优先保护住宅专项维修资金。
（三）保证物权优先的需要
住宅专项维修资金具有恒定性，业主的所有权一般不会转移，即使被截留或挪用业主的所有权也不会转化为侵权之债。所以，业主始终拥有资金的所有权。所有权作为物权，当然具有优先性。对于物权的优先受偿，法律未集中进行规定，但学者根据法律的规定进行了理论总结，确立了如下四项规则：
第一、物权优先于债权；
第二、有物权担保的债权优先于无物权担保的债权；
第三、先设定的物权优先于后设定的物权；
第四、与出卖人就出卖物具有物权关系的人对该出卖物享有优先购买权。
当住宅专项维修资金请求权与其他权利发生冲突时，可依据物权优先规则确定其顺位。
三、住宅专项维修资金的优先顺位
（一）住宅专项维修资金请求权优先于普通债权
住宅专项维修资金的所有权恒定，始终由全体业主共同共有，一般情况下不会转移给他人，也不会转化为侵权之债。当第三人对住宅专项维修资金代收单位或保管银行享有债权，业主对住宅专项维修资金的返还请求权就可能和这些债权竞合。此时，业主的返还请求权属物权，根据物权优先于债权的顺位规则，住宅专项维修资金优先于第三人债权予以返还。
（二）住宅专项维修资金请求权优先于担保物权
住宅专项维修资金被截留或挪用，侵占人用其购买商品、添置固定资产，资金从货币转化为有体物，但业主的物权并未转化为债权，可借助追回机制追及到有体物所在地行使其合法所有权，请求侵占人返还。当有体物被设立了担保物权，住宅专项维修资金请求权就与担保物权竞合。此时，不应单纯根据物权优先规则来确定它们的顺位，应综合考量立法目的和公共政策。笔者认为，综合这些因素，住宅专项维修资金请求权优先于担保物权。其理由如下：
1.住宅维修专项资金具有明显的保障功能，旨在保障小区住房的正常使用，维护业主的居住权益。居住权是生存权的重要内容，属基本人权范畴。法律虽以担保物权的优先性来确保特定债权的实现，以此维护整个社会的信用体系。但是，担保物权与关系人的尊严和生命健康权的基本人权相比，基本人权属“两利相较”中的“重”。利益衡量之下，住宅维修专项资金请求权更值得尊重和保护，应优先于担保物权。
2.住宅专项维修资金旨在保证小区公共部分、公用设施设备的正常使用，维护广大业主的居住权益，与众多人员的生活紧密相关， 具有公共性，属社会公共利益范畴。一般情况下，担保物权只涉及个人利益。个人利益与社会公共利益冲突时，个人利益应让位于社会公共利益。而且，住宅维修专项资金请求权优先于担保物权，有利于维护社会的稳定、和谐，实现特定的公共政策。
3.《住宅专项维修资金管理办法》严禁挪用或截留住宅专项维修资金，要求主管部门追回，并对相应的责任人规定了行政责任、刑事责任。可见，法规对住宅专项维修资金给予了特别的关怀和保护，要求作为公权力的行政权、司法权主动维护业主的合法所有权。担保物权只在被侵害时才能得到司法权的被动保护，且一般无行政责任、刑事责任可言。可见，法律是优先保护住宅专项维修资金请求权的。
（三）住宅专项维修资金请求权优先于一般优先权
法律基于特定的国家社会政策或者保护弱者的需要，直接规定某些债权对于债务人的全部财产优先受偿，学者称之为一般优先权。我国《企业破产法》第113条规定了三类一般优先权：破产费用和共益债务；破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款。
破产分配时，被挪用的住宅专项维修资金若未返还，它就会和参与分配的一般优先权竞存。业主的住宅专项维修资金虽被挪用，但在追回机制的保护下，其对资金的合法所有权仍然存在，可追及到资金所在地行使取回权。对于取回权，我国《企业破产法》第三十八明确规定：“人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是，本法另有规定的除外。”业主可据此取回住宅专项维修资金。之后，一般优先权才参与破产财产的分配。所以，住宅专项维修资金请求权优先于一般优先权。
（四）住宅专项维修资金请求权优先于建设工程优先权
《合同法》第二百八十六条对建设工程优先权作出了规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定了建设工程优先的具体实施办法：“ 一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”建设工程优先权对保障建筑工作人员工资、承包人的合法权益，保证建筑业的健康发展发挥了重要作用。
住宅专项维修资金被挪用于建设工程，就会和建设工程优先权竞合。两利相较，住宅专项维修资金返还请求权更值得保护，理由如下：
1.如上所述，住宅专项维修资金关系广大业主的居住权益，与基本人权——生存权息息相关。而建设工程优先权旨在维系建筑行业的良好秩序，保障发包人的合法权利。两利相较，住宅专项维修资金更“重”，应优先保护。
2.《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条规定“建设工程优先权不得对抗买受人”，表明法律优先保护自然人的居住权益。住宅专项维修资金所保障的正是自然人的居住权益，当然应该优先于建设工程价款请求返还。
实践中，当住宅专项维修资金请求权和其他权利竞存而冲突时，可基于其优先保护的法理基础，按照权利顺序规则来确定其顺位。
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