时间：2023-06-05 10:30:04
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产市场的特点，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：房地产特点 市场风险
地产商品的非流动性与房地产市场的运行风险
房地产是指土地及其房屋建筑物的总称，属于不动产范围。房地产市场所提供的商品的非流动性决定着不同地区相互之间房地产余缺的调剂性较差。结合我国具体国情，农业生产的基础地位，工业化进程与农村耕地的保障，我国城市化进程所需土地只能视具体情况适当限量供应。这是自然形成的不可回避的客观垄断，这里我们暂且称之为资源的客观垄断，资源的客观垄断在其它资源产业上也一样存在，如粮食、能源、矿产，由此可以扩大到“此有他物、别无他物，缺他不可”的生产、生活必需品都可能形成这种垄断。借助这种资源的客观垄断优势容易形成区域性炒作，实现某一区域甚至某一地区的高价位限量供给――高价位运行。运作房地产市场比运作其它市场，实现其它市场商品的限量高价供给要求具备的资源条件相对较低。适当的价格上涨有利于增加供给，刺激房地产市场的健康发展。住房空置， 无疑是社会有限资源的巨大浪费，当住房供给量达到一定程度，政府部门应抓住时机进行宏观调控。实现“居者有其屋”的良性循环，定将有助于实现房地产市场的可持续性发展。
对产品的高价值性与房地产市场的运行风险
这里所指的房地产商品的高价值性并非商品的高附加值。通常情况下，房地产商品的科技含量较低，不具备形成高附加值的技术条件。房地产资源客观垄断优势加上较强体力劳动的大量凝结，铸成了房地产商品高价值性。房价收入比，联合国人居中心的标准是3∶1；世界银行的标准是5∶1。由此推断，一般国家大致为（36―60个月的平均家庭工薪积蓄/100平方米中等住房），房地产自身的较高价值性一定程度上阻碍着房地产交易，房地产商品流通性较差，变现风险较高，房地产市场高价位运行时，一旦出现波动，被套的可能性较大。房地产商品交易的进行，需要寻求外界资金的筹措与支持。资金的融资过程，使得房地产商品价格的上涨与跌落波动的时间是缓慢和长期性的。除非具有较强的金融资本的介入，或者具有较为充裕而广阔的资金融资渠道，没有产业资本、金融资本的介入，仅凭民间资金的推动，实现房地产市场价格的高价炒作，也只能是现实需求不足的“有价无市”。
房地产商品投资的长期性与房地产市场的运行风险
房地产经营周期的长期性增加了房地产投资的不确定性，使得人们对房地产市场的预期难以把握。房地产市场供给与需求的此消彼长、房地产市场运行的政策、法令、法规的调整，建筑材料价格的变动，建设用地的供给量，土地价格的升降，融资环境的变化，利息的调整无不牵动着房地产市场商品的开发、出售以及房地产市场的整体运行。最终都将影响到房地产“投资收益”的层面上来。房地产商品的投资周期较长，房地产商品的经营周期更长，房地产商品的经营周期少则三四十年，多则五六十年，房地产商品的经营周期中涉及的是大量的房地产折旧，高额的折旧加上物业管理费用，决定了房地产商品较高经营费用。依广东沿海，浙南沿海，长三角地区，每百平方米的住房，3000―6000元/平方米的均价，30―60年的使用年限折衷计算，每年的折旧1万元再加上每期的物业管理费用，平均每月的经营费用接近千元。较高的经营费用加大了房地产商品经营的长期风险。
信息的非对称性与房地产市场的运行风险
房地产市场信息的非对称性决定着房地产市场的价值风险，受到信息传递的非完全性、非对称性的局限，房产交易中，开发商信息的相对主动，有助于房地产商品的高价开盘和连续高价开盘。房地产市场上，逐期连续的高价开盘现象较为普遍。信息的非对称性，不仅表现在房地产信息容量上，在信息的媒体传递、媒体信息的创造上，更加具有倾向性。“房地产炒作，媒体帮了大忙”，1999-2004年末，房价上涨最快的五年间，房地产媒体信息出现了较大倾斜。其中不排除付费炒作的可能性。基于利益考虑，房地产商多家联合，利用新闻媒体，制造虚假信息，打压人们的“房慌”心理，借机调高房价，操纵房市、从中渔利、自造“房托”哄抬房价的有之。相反，房产消费者受着精力和实力的局限，不可能为了自己购房去澄清房地产市场信息。纠正房地产市场信息失衡，抑制房地产炒作，需要政府、房地产相关部门，建立起一套科学的房地产价值评价体系，公开市场信息，做好三方公正。
房地产市场的连带性与房地产市场的运行风险
房地产市场金融链风险
没有个人住房贷款的充足支持，或者个人住房贷款的利率较高，个人住房潜在需求与现实需求的转化的能量应当被缓慢释放。我国金融体系中的个人房地产借贷，极大地支持了我国住房供给全面市场化配置体系形成。“1998年以来，个人住房消费信贷的启动以及自1996年以来的连续8次降息，我国住房贷款出现了较快增长，2000年个人住房贷款占个人贷款金额的71%，2003年这一比重仍高达49.5%。”住房贷款制度实施的根本目的是支持我国的住房制度改革，实现百姓的安居乐业。房地产炒作与投机行为，已经或正在多次利用着我国对房地产市场保护――住房贷款的优惠政策。多套房产的同时炒作与“连环”炒作，房屋的高价运行，远期偿债能力的降低，加大了银行资金链的绝对风险。
房地产市场同其他产业市场的连带风险
房地产产业市场的快速发展和适时调整所形成的溢出和收缩效应存在着高速度、高效益的“双高”特点。这种“双高”效应，需要几十年经济的持续高速的发展、积累才能鼓显出来，需要经过几十年经济的持续高速的增长、蓄积才能完成。经过经济快速发展长期孵化孕育成的房地产市场经济繁荣，催生了房地产商品支柱产业化的形成。2004年12月3日上海第六届中国住房交易会上的统计数据。中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。在2003年中国GDP增长的9.3个百分点中，有1.8个百分点是房地产业直接贡献的。中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力，房地产市场运行的“双高”效应要求我们在处理有关房地产市场的热点问题时，既要讲求效益和效果，又要注意连带经济的影响性，防止连带经济的剧烈波动。
当今社会条件下，城市化进程是不可逆转的世界潮流，房价上涨的不利影响，应当引起人们重视。现代城市的建设与国家发展，需要的是人们共同的智慧与呵护。
参考文献：
【关键词】房地产市场营销 策略 应用的探讨
伴随着经济社会的快速发展，房地产经济已经成为国民经济的重要支柱产业，并且推动了国民经济的发展和壮大。市场营销是房地产企业面向社会的注意窗口，是房地产企业运营生产的重要手段。只有正确合理的市场营销手段才能促进房地产事业的蓬勃发展，推动社会经济的进步。市场营销策略是房地产企业向社会获取经济利益的有效途径，市场营销决定了房地产开发的增长速度。
一、当前房地产市场营销现状分析
（一）市场调研不足且缺乏真实性
开展房地产市场营销策略的重要依据就是进行市场调查，获取第一手资料。当前，有些企业对市场调视力度不够，市场调研不足，缺乏真实有效性。致使企业在制定营销策略时，仅仅是理论性的判断，没有实际生活调研数据作为依据。忽略了社会需求的状况，导致理论与实际出现了偏差，使制定的市场营销策略失去了时效性，制约了市场营销策略的效果，影响了企业的发展和经济利益。
（二）目标市场的定位模糊
随着社会经济的发展，人们生活水平出现了两级分化的情况，导致了在收入和思想意识形态的差异，使社会的整体消费人群之间存在着对产品需求的差异，需要的房地产产品也不相同。当前，有些房地产开发商忽略了这一特点，将房地产建设成高端大气的高档小区，使得中低收入人群无法承受高档的房价。这种目标市场定位的模糊状态，影响了整体的房地产市场。
（三）市场营销渠道陈旧
当前的房地产市场影响渠道采用的是以电视营销和平面广告设计为主。随着网络的兴起，大中规模的房地产企业的市场营销渠道比较广泛，获得的经济效益更好，一些小的房地产企业由于资金和品牌知名度都不到位，所以限制了市场营销渠道的发展，使得受益低，导致房地产企业减少了在营销方面投入的资金。
（四）价格营销策略单一
价格营销包括市场定价和调价，是房地产市场营销的重要策略。当前的房地产企业都采用了降低价格开盘的策略，在楼盘销售过程中，逐渐的调节房价，没有合理的调节机制制约。有些房地产企业甚至是盲从的进行价格的调整，促使价格营销策略的单一性。
二、房地产市场营销策略分析
（一）产品策略
房地产营销包括的内容有房地产实体项目产品和有关项目的服务设施。所以，房地产市场营销策略要从基础、核心、产品等方面考虑，将房地产市场营销策略的重点放在打造品牌战略和特色战略上。特色战略就是突出房地产项目的实体产品特征、周边环境、相关的配套设施等方面的特点和不同与别家的优势，将房地产项目的优势充分的展现出来，用建筑的风格、户型设计、质量、服务等作为抢占市场的依据，满足消费者的需求。打造房地产品牌战略就是将房地产企业的形象鲜明化。品牌的竞争是房地产市场竞争的核心，是将企业的无形资产变成企业竞争的附加值，将企业向多元化发展。凭借企业品牌优势，可以促进市场营销的开展实现营销目标。
（二）价格策略
价格策略是房地产市场营销的重要策略，直接影响房地产的发展。价格关系到房地产经营的成本和利润，和消费者的购买支付行为，影响着销售的情况和企业利益目标的最终实现。价格策略的制定要考虑企业成本利润核算和消费人群的实际购买情况，运用科学的定价方法，制定出合理的价格。
（三）促销策略
促销策略就是运用合理的传递方法将房地产企业的产品和服务的知名度扩大化，包括人员促销和非人员促销两种。人员促销就是房地产企业的销售人员直接与楼盘消费人员进行有效的沟通、接洽，建立良性的关系，用产品和服务质量说话，加强消费者的信任度。人员销售的行为受到人员自身素质的影响，而且人员销售的成本比较高，具有一定的局限性。非人员销售指的就是房地产的各种广告，树立的品牌形象，进行中的营业推广技术等，运用到房地产产品销售和服务质量中进行的促销活动。将人员促销和非人员促销结合在一起，就形成了促销策略。
三、房地产市场营销策略的创新发展
社会经济的发展，必然带动房地产市场经济的发展，所以传统的房地产市场营销策略和组成营销策略就无法满足经济市场的发展和壮大，为了在社会市场竞争中立于不败之地，房地产企业只有改变已有的思想理念，创新市场营销策略，使房地产企业长久的发展下去。
（一）人文营销
由于现在社会的发展和进步，影响着消费水平的发展，所以消费者对居住环境的要求越来越高，这就要求房地产的产品和服务质量要具备人文理念。在进行市场销售时，将产品的项目特点和服务的人文理念充分的体现出来，将项目营销变环境，提升房地产企业文化的内涵。
（二）社会营销
社会营销是从社会发展的角度出发，因为房地产企业是社生产力的重要组成部分。以经济实体的形式，获取社会群众的经济利益。在做房地产企业营销策略时，以品牌形象承担社会应尽的职责，与人们群众搞好关系，建立口碑式营销，树立社会良好形象，获取经济利益。
（三）知识营销
我们现在所处的是知识经济时代，消费者在购买产品之前，就已经了解了有关房地产方面的相关知识，所以，房地产企业在对消费者进行产品知识灌输时，要以辅助、加强、提升的观点进行讲解，以增强消费者的满意度和信任度，最终达成营销的顺利进行。
房地产业能够快速有效地拉动区域经济增长，已成为各地政府财政收入的重要来源，在国民经济中占据着重要的位置。但由于我国房地产市场起步晚，相关法律法规还未完善，特别是中小城市房地产市场发展仍不成熟。针对这一情况，本文首先阐述房地产市场相关理论，然后对菏泽市房地产市场发展环境及房地产市场综合分析，找出菏泽市房地产市场存在的主要问题，最后结合分析的结果，有针对性地提出促进菏泽市房地产市场健康发展的对策。
【关键词】
菏泽市；房地产市场；对策建议
一、房地产市场的相关理论
（一）房地产的概念
房地产就是指土地、建筑物及固着在其上的不可分离的部分及其附带的各种权益。通俗地讲即指房屋和土地，或者房产和地产。
房地产由于其自身的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称之为不动产，包括实物，权益和区位三要素。房地产的范围包括土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。
（二）房地产市场的概念
市场一般狭义上指商品交换的场所；广义上可以理解为商品交换关系的总和。在房地产经济学中，对房地产市场下的定义是指潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。现时所称房地产市场，包括国有土地使用权出让，转让，出租，抵押和城市房地产转让，房地产抵押，房屋租赁等交易活动。
二、菏泽市房地产市场发展的现状分析
菏泽市位于鲁西南，与江苏、河南、安徽三省接壤。总面积12238.6平方公里，人口875万。随着经济的发展，菏泽市房地产市场一直保持增长势头。菏泽市房地产开发投资逐年递增，但是增长速度在2010年达到71.1%的最高点后开始放缓，2013年房地产开发投资增速仅为16.9%。商品房的施工面积也呈逐年递增的趋势，但增速同样是在2010年后放缓，但在去年回升了17个百分点。房屋竣工面积和房屋销售面积发展趋势类似，都是在2012年进入低谷，但在2013年有所好转。从结构上看，可知住宅投资占房地产开发投资的比重最大，但近三年所占比重开始下降，与之相对应的商业营业用房投资占房地产开发投资的比重在逐渐上升。
由以上数据可以看出，菏泽市房地产市场总体呈上升趋势，但增长速度在减缓，但在2013年情况有所好转，商业营业用房投资所占的比例越来越大，反映出房地产市场的结构变化。
三、菏泽市房地产发展中存在的问题
（一）房地产市场产品需求不足
现阶段，菏泽市房地产开发投资规模相对过大，菏泽市城市人口增长相对缓慢，外输人口明显多于输入。整个市场刚性需求不足。首先，从人口数量上看（图1），2007年至2013年菏泽市人口一直呈上升，增长速度在2009年达到最快后开始放缓，近三年菏泽市人口保持平稳低速增长态势，本地居民的刚性需求经过前几年的努力基本已经得到满足。其次，从年龄结构上看，少儿比重略有上升。2013年，全市014岁少年儿童占总人口的比重为20.9%，比2010年的20.8%略有上升。老年人口增长较快。2013年，全市65岁及以上老年人口占总人口的比重达到11.0%，比2010年提高1.3个百分点。全市65岁及以上老年人口达到92.0万人，比2010年增加11.6万人，年均增加3.9万人。而20002010年间，65岁及以上老年人口年均仅增加1.7万人，老年人口增长明显加快。由于少儿和老年人缺乏房屋购买能力，这对于房地产市场有不利影响，
（二）房地产价格与居民收入不协调
2013年菏泽市市在岗职工年人均工资35450元，比上年增加3239元，增长10.1%；城镇居民人均可支配收入21236元，比上年增加2096元，增长11.0%；农民人均纯收入9309元，比上年增加1122元，增长13.7%。但是菏泽仍旧是一个经济欠发达地区，2013年全市城镇居民人均可支配收入和农村人均纯收入仅为全省平均水平的75.1%和87.7%，制约了居民的房屋购买能力。目前商品房的价格已超过了中低收入者的实际购买力，中低收入人群无法得到有效的需求。
（三）房地产开发模式单一
菏泽市大多数开发企业开发模式单一，缺乏全产业链的开发能力。近几年，许多只有资金而没有经验的企业纷纷加入房地产产业，业务能力偏低，开发模式单一，大多数资金是用于投资住宅地产的开发。随着城镇化的推进，国家对发展第三产业的支持以及消费者消费需求的升级，商业地产和旅游地产所占份额将会相应的扩大，而目前菏泽市房地产市场中同型产品较多，可供购房者选择的其他业态形式的产品很少。
四、对菏泽市发地产发展的建议
（一）加强对房地产市场的宏观调控
依法整顿地产市场经济秩序，进一步完善房地产土地开发的方法，合理控制城镇房屋拆迁的规模和进度，稳定住房价格。房地产行业的发展不但要与国民经济发展水平相适应，还要与广大人民群众的消费水平相适应。加强整体规划和管理，统筹要进一步优化房地产开发环境，尽量减少审批程序和不合理收费，提高政府办事效率，减少前期开发费用，降低建设成本。要加强对房地产形势的监测分析，建立房地产预警体质和信息系统，引导企业理性投资和居民理性购房。
（二）促进发展房地产市场多元化发展
切实引导开发企业注重产品的开发模式的转变，鼓励企业丰富业态形式，积极引导商业地产、旅游地产等业态形式的发展。特别是旅游业对房地产市场的发展具有升温作用，能够促进房地产市场的稳定与繁荣。菏泽市发展旅游业过程中规划不够合理，对环境的破坏严重等问题制约了菏泽市旅游地产的开发与繁荣。因此，菏泽市发展旅游地产首先要做好的就是旅游业的合理规划及环境保护工作，要科学规划与布局旅游景点，规划要严格按照最大限度的利用旅游资源及完善的环境保护措施相结合的原则，建立起房地产市场与旅游业之间密切的联系。
（三）扩大房地产投资融资渠道
菏泽市房地产市场投资的融资渠道单一，亟需建立完善的融资法律法规是政府的职责，融资法律法规的实施有助于建立多元化的融资体系。发行股票是房地产开发商进行融资的一种有效途径，因此菏泽市要借助于法律法规建立多元化的房地产融资渠道。
参考文献：
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[3]刘丽.广州市房地产市场投机度实证分析[J].特区经济，2010，08：4243
[4]张东，杨易.中国房地产市场供给对房价影响的实证分析[J].统计与决策，2014，12：133136
关键词：房地产市场
市场运行机制 政府宏观调控
中图分类号：F293.3
文献标识码：A
文章编号：1004-4914(2011)03-277-03
一、引言
随着我国工业化与城市化的进程不断推进．房地产市场在住房制度改革后得到了快速发展与壮大。房地产业作为我国经济发展中的基础性产业和支柱产业，对我国经济发展的影响重大。房地产市场的健康发展与否，直接关系到我国的国计民生。现阶段，我国房地产市场运行过程中，出现了一些不容忽视的问题。直接表现为房价的居高不下，此外还存在着供需不平衡、供给结构不合理以及房地产商不公平竞争等一系列问题。面对这些仅靠市场机制已不能解决的问题，政府从土地出让管理、房地产信贷管理、房地产税收政策以及住房保障政策等方面，对我国房地产市场进行了调控干预，但调控效果并不理想。因此，房地产市场要取得预期的调控成效．必须从市场和政府两个方面同时进行。对于如何有效发挥市场机制和政府宏观调控对我国房地产市场调控的作用也就成为了热点研究问题。
研究我国房地产市场调控的文献较多，大致可分为两类，一类是从市场和政府两方面进行分析的。另一类是单从政府调控分析的。
(一)从市场和政府两个层面对房地产市场调控的研究
赵传伟(2006)从市场和政府两个方面的运行机制对房地产市场调控进行了研究。从房地产市场运行机制来分析，他认为企业和个人追求利益最大化是市场经济的基本特性，但是在这个过程中，房地产商为获取更高的私人利益而提供虚假商品信息，甚至违反相关法律法规则说明了其运行的不规范性。此外，我国房地产市场的运行并不是一个完全竞争的市场，其商品的价格也不能反映商品的真实信息，这必然导致了我国房地产市场发展的不正常。从政府对房地产市场的宏观调控机制分析，作者提出正是由于市场经济条件下，市场存在着以上的不足，因此需要政府对此加以宏观调控。而我国由于地方政府与中央政府的政策目标差异，使得政府调控房地产市场的效果并不理想。因此作者提出需要在市场机制和政府运行机制两个方面对房地产市场进行调控才能取得相应的成效。张跃庆(2005)认为价格是市场经济的核心问题，对于很多开发商和学者提出的房地产价格只能由供求决定的说法，他认为是不符合市场经济运行实际的。他提出房地产商品价格与一般商品价格一样，都是由成本+利润构成的，而之所以我国的利率机制对房地产调控不起作用的原因是房地产开发贷款利率不是由房地产商负担的，而是转嫁给了消费者。他认为只有提高房地产市场化的水平。国家宏观调控政策和市场机制，就一定能够对房地产业发生国家预定的作用。朱中(2007)分析了2007年上半年房地产市场运行的基本情况后，认为需求结构的变化主要与住房价格有关，与硬性指标关联不大，单靠行政的手段使需求适应供应结构的调整难以达到目的，并对促进房地产市场健康发展提出了相关政策建议。此外，李旭辉(2008)从房地产行业垄断枧角，提出要斩断产业链条，用市场机制重新整合房地产业．并提出房地产的项目规划、设计、施工与销售、物业管理要拆分；改革政府提供土地的方式，以收取年租替代税费；成立房地产业市场管理局，实现准公共产品的特许化管理等政策建议。可见，从市场和政府两个层面研究的文献并不多。以上学者的研究从不同的视角分析了市场和政府对房地产市场的调控作用，但是对二者在房地产市场调控中如何作用的机理并未涉及，且提出的政策建议未能有效结合市场机制与政府责任在房地产市场调控中的作用来制定对策。
(二)从政府层面对房地产市场调控的研究
目前大多数的文献研究集中于政府在房地产市场调控中的责任。俞露(2008)从土地出让管理、房地产信贷管理、房地产税收政策和住房保障政策四个方面对政府调控对房地产市场的影响进行了效应分析。黎显扬(2010)分析了房地产宏观调控的必要性与可行性，提出房地产宏观调控的主要途径分为直接调控和间接调控两种方式，直接调控手段有价格指导和价格管制，计划，规划以及管理手段；间接调控手段有经济手段和法律手段。张鸿俊(2007)阐述了地方政府对房地产市场的影响．认为地方政府在房地产宏观调控中应进行角色转换，从受益者向监督者转变，以在房地产调控中充分发挥出地方政府作用。陈丹(2009)认为当前中国房地产市场过热。迫切需要政府通过宏观调控予以调解控制，但利率调控房价失效，土地储备制度调节房价难度高、效果差，期房销售制度改现房销售制度缺少相应的现实基础以及开征物业税的基础性工作准备不足。以经济手段为主的政府宏观调控工具已经出现“调控疲劳”．进而预示着当前我国政府对于房地产市场的调控或许将由以经济手段为主的“软着陆”转变为以行政手段为主的“硬着陆”。赵传波(2009)认为中国房地产市场处在整体供给过剩与价格持续上涨并存的非均衡状态，房地产价格受到房产商的操纵，是一个供给垄断价格而不是均衡价格，建立了政府参与下的房地产企业模型，通过模型分析得出政府和房产商在博弈过程中存在着严重的信息不对称和乐观预期，政府的政策效应实际上推动了房地产价格的上升．造成了房地产开发企业的效率损失和房地产市场上政府政策失灵。此外．张，张京京(2009)，程旭(2009)，孙军(2009)，童中文。邓熳利(2009)，孙琳(2008)，白曜新(2008)等作者从不同角度分析了政府在房地产宏观调控中的角色以及政府调控对房地产市场的影响。以上研究从不同视角分析了政府在房地产市场调控中的工具、作用、影响以及“政府失灵”，但却未分析市场机制在房地产市场调控中的基础性作用。
综上所述，目前对于房地产市场删控的研究还远远不能满足现实需要，本文将在对市场机制和政府责任在房地产调控中的作用机理分析之后，结合我国房地产的实际情况，分析市场失灵的具体表现以及我国政府所采取的政策及其效果分析，并据此提出符合我国房地产市场调控的政策建议。
二、市场在房地产运行中的作用机制
市场经济条件下市场运行机制在资源配置中起基础性优化作用，其作用的发挥是建立在两个前提条件之上的，一是市场充分竞争，二是价格反映真实商品信息。若两个条件有其一不能满足，则市场机制在配鼹资源时会出现“市场失灵”。
(一)市场机制在房地产运行中的作用分析
我国从计划经济向市场经济转变后，市场这只“看不见的手”就通过价值规律在房地产市场运行中起着基础性的配置作用。市场机制包括价格机制、供求机制和竞争机制，在房地产市场中．市场运行机制有其自身
的特点。
1．供求机制。供求机制是通过供求关系的变化导致价格的上涨或下跌，从而使供求处于平衡。当供过于求时，供给商之间竞争激烈，此时为买方市场，价格下跌；反之．当供小于求时，买方竞争激烈，为卖方市场．价格上涨。房地产市场由于其特殊性。供求机制发挥作用的形式也具有特殊性。一是供求机制的作用范围有限，因为房地产市场具有较强的区域性，一个区域的房地产业的短缺很难由其他区域的房地产业来弥补。此外。就算是同一个区域的房地产业由于建筑风格等的差异，其他房地产也难以替代。二是房地产供求均衡需要较长时间完成，因为房地产市场不像其他商品市场，其建设周期较长，在需求变化后，不能及时调整供给以符合市场需求。三是满足需求的方式较多，房地产市场不仅仅可以通过提高增量房地产的供给来满足市场需求。还可以通过改变存量房地产的用途，如出租转出售等来满足需求。
2．价格机制。价格机制是通过房地产价格围绕其价值波动的变化来影响房地产市场的供求，从而使供求趋于平衡，优化资源配置。对于房地产市场来说，若房屋销售价格上涨。则会使社会有效需求减少，而供给增加，若房屋销售价格下跌．则会增加社会有效需求，供给减少。此外，房地产市场租售比价的变化也可以促进存量房地产的流通，存量房地产如能有效进入流通领域，可在一定程度上解决供需失衡的矛盾。
3．竞争机制。房地产市场通过竞争机制实现资源的优化配置，竞争机制是其动力机制，包括争夺土地、市场、资金、人才以及先进技术等。房地产市场的竞争不单单是供给商之间的竞争，买方之间的竞争也很激烈。因为房地产商品具有差异性，特殊地理位置的房地产具有特殊的使用价值，买方会因此竞相提价，从而使得其价格远远高于其价值。此外，房地产市场的竞争还具有区域性，这与房地产市场本身具有较强的区域性是一致的。房地产商为了吸引顾客，会在价格、质量以及物业管理等方面展开竞争。
(二)我国房地产市场运行中“市场失灵”的表现
我国房地产市场运行中“市场失灵”表现在四个方面：一是房地产市场供需不平衡，二是市场信息不对称，三是房地产商不公平竞争，四是供给结构不合理。下面对每个问题逐一详述：
1．房地产市场供需不平衡。近年来，我国房地产市场表现出供小于求的现象，而且供需不平衡有不断扩大的趋势，这从近几年我国房地产开发企业建设成套住宅竣工与销售情况可以看得出来(见表1)。房地产开发企业住宅竣工的套数均小于住宅销售的套数，且有逐年扩大的趋势。直接的后果是我国房地产价格居高不下(见图1)。供需不平衡的原因大致可分为几个方面：一是我国改革开放以来，城市化进程加快，城市人口快速增长。客观上对房地产的需求加大；二是我国城市批准建设用地有限．土地供给不能满足快速增长的需求，致使“地王”频现；三是房地产商囤积土地、“捂房”现象严重。使房地产市场有效供给减少。四是房地产市场投机行为严重，虚增了房地产市场需求。
2．房地产市场信息不对称。信息不对称指的是交易一方对交易另一方的了解不充分，双方在与交易相关的信息在准确性、全面性、及时性与连贯性方面存在差别。由于房地产市场的特殊性，以及房地产市场预防信息不对称的成本费用高，我国房地产市场信息不对称的现象比起其他产品市场更为明显。我国房地产市场由于信息不对称已造成了诸多问题，并呈现上升趋势。在一个完整的房地产市场消费链条中，只有消费者是信息不对称的受害者．而开发商则无疑占据信息优势地位，我国市场管理层还没有建成中立的、公开的信息体系。
3．房地产商不公平竞争。市场经济条件下，房地产商通过正当竞争追求利益最大化本无可厚非，但是我国房地产商为了获取更高的私人利益而蓄意向市场提供虚假的商品信息，故意囤积居奇，以此抬高商品价格，并且因此给消费者的合法权益造成了不必要的损失，使得整个社会经济的健康发展也因此遭受损害。从现实情况来看，房地产商土地囤积逐年增长(见图2)，房屋空置率过高同时价格又不断飙升，本身就说明了我国房地产运行中的不规范性。
4．房地产市场供给结构不合理。供给结构不合理是我国房地产市场突出的问题之一，表现在三个方面：一是户型结构不合理，房地产供给中以大户型住房供给较多，而中小户型住房供给较少；二是价格结构不合理，中高端住房供给较多，低端住房供给较少；三是在住宅供给中，占人口总人数70％的中低收入者所需要的经济适用房的新开工面积以及投资完成额占比小且逐年降低．而别墅、高档公寓的新开工面积以及投资完成额相对来说占比大，且逐年增加。
三、政府在房地产运行中的责任
我国房地产市场运行在市场机制充分发挥作用的两个前提条件方面均存在不足．存在“市场失灵”，需要政府从社会收益最大化的角度对房地产市场进行宏观调控。
(一)政府宏观调控在房地产运行中的作用分析
在房地产市场调控中，政府主要是通过土地出让管理、财政税收政策、对信贷资源的疏导以及住房保障政策来影响房地产市场的内部运行机制，以促进资源的优化配置，同时兼顾房地产市场的公平性。
1．土地出让管理机制。由于我国土地是国家所有的，私人没有土地的所有权，因此政府有责任根据房地产市场的供求变化及价格的涨落来调节土地的出让计划。通过变动土地出让数量及出让方式．影响房地产市场的供给结构和供给数量，从而调节房地产市场的供需平衡。
2．财政税收机制。财政税收机制是政府对房地产市场调控的重要手段之一，政府通过对房地产市场的课税对象、交易数额以及征收税率的大小的调节来影响房地产市场的有效需求和有效供给，通过房地产市场需求结构和供给结构的变动．实现政府预期的政策目标，优化房地产市场的资源配置。
3．信贷政策机制。我国房地产市场开发经营的资金来源主要是银行信贷，因此，信贷政策机制可以从金融调控的视角对我国房地产市场进行调控。通过对房地产市场信贷规模的管理以及利率的变动．可以有效地调节房地产开发的力度以及购房者需求的大小。从而影响供给和需求结构，实现政府的调控目标。
4．住房保障机制。我国中低收入者比例非常大，必须有相关的住房保障机制来保障迭一群体的基本住房需求。政府通过制定相关的住房政策，如修建经济适用房、廉租房、规定房地产商在开发过程中经适房的修建比例等政策来保障广大低收入职工及住房困难户的基本居住条件．以促进社会的稳定发展。
(二)我国政府对房地产市场进行宏观调控的措施及其效果分析
针对我国房地产市场存在的一系列问题．我国政府从土地出让管理、房地产信贷管理、房地产税收政策以及住房保障政策等方面，对我国房地产市场进行了调控干预，但调控效果并不理想。
1．土地政策分析。我国房地产市场过热问题是一个结构性问题，用土地出让管理措施来调控结构性矛盾，其政策效果不强。更重要的是我国是多渠道、多源头供应土地。由于我国财政体制的原因，地方“土地财
政”的局面难以改变．导致地方政府和中央政府的调控目标不一致，通过土地出让管理措施调控房地产市场针对性不强。
2．财政政策分析。我国政府对房地产需求调控中，出台了一系列相关的房地产税收政策，比如从2010年1月1日起，政府对个人购房不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税，还有诸如二手房转让个人所得税等，这些政策的变化会对房地产市场产生一定的影响，但却不能从根本上使房地产市场供需达到平衡。
3．货币政策分析。货币政策是我国政府对房地产市场常用的调控手段，诸如调整准备金率、调整住房公积金存贷款利率、调整购房首付比例等。如2010年4月15日对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭．贷款首付比例不得低于30％．4月17日对房价过高地区暂缓发放第三套房贷等等。这些货币政策在一定程度上遏制了房地产市场的投机需求，但仍不能从根本上解决房地产市场存在的问题。
4．住房保障政策分析。1998年我国城镇住房改革的目标就包括要建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，政府在调控的过程中也加大了保障性住房供给的干预。但是我们从表2和表3可以看到无论是经济适用房开工面积占住房开工面积的比重，还是经济适用房投资完成额占住宅投资完成额的比重都在逐年的下降。这是由于政府对经适房的价格管制使得房地产开发商不愿投资低利润的经适房，而是投向高利润的豪华住宅及普通住宅。政府的住房保障政策由于有效监督机制的缺乏，政策未能得到有效实施。
四、完善我国房地产市场发展的对策建议
综合以上分析，我国房地产市场运行中市场机制和政府调控都存在不完善之处，需要从市场机制和政府运行机制两个方面对房地产市场加以调控，才能促进我国房地产市场健康稳定发展。
一、房产税的基本理论
（一）房产税的概念
房产税又被称为房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。是以房屋建筑为对象，在交易的时候征收一定的税收，以房屋的计税余值或者租金为计税依据，向产权人征收的一种财产税。通常意义上，房产税征收的对象包括商品房、商铺以及具有可进行市场交易的房屋等。其目的是国家利用税收杠杆，加强对房地产市场的调控和管理，主要是为了提高房产使用效率，控制固定资产投资规模以及配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。
（二）房产税的特点
当前我国征收房产税依据的是以1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》为基础逐步完善的《中华人民共和国房产税暂行条例》。纵观此税，可以发现《中华人民共和国房产税暂行条例》具有三个特点。第一房产税征收的范围限定于城市、县城、建制镇和工矿区；第二，房产税属于财产税种，是财产税中的个别财产税，征收的对象是房屋；第三，房产税区别对待各类房产进行征收，房产计税余值征收自住型房产，以租金为计税依据的房屋出租。
（三）现行房产税的税额计算
目前我国征收的房产税有两种计征方式，一种是从价计征，另一种是从租计征。按照房产余值征收税费，即是从价计征。其征收房产税的计算办法是按照房产原有价值一次性减除10%到30%的房产原有价值，剩下部分作为征收房产税的余值计算税费，税率为1.2%；其计税公式为：应缴纳税额=应税房产原房产价值×（1-房产扣除比例）×1.2%税率。按照房产租金收入为基础征收房产税额，计为从租计征。房产主要以出租为主的房产税率为12%，对于个人按照市场价格出租的居住用房，出租的对象以居住为主的，房产税征收税率按照4%进行计算；计算公式为：应缴纳税额=房产租金收入×12%或应缴纳税额=房产租金收入×4%。
根据以上房产税计税方式，假设一套100平米房产，房屋原价值为100万元，房屋折损值为0.2，按照从价计征方式征收房产税，那么该套房产一年需缴纳的房产税为100万×（1-0.2）×1.2%=9600元；若该套房产以出租为主且出租的形式以居住为主，一年的租金收入为5万元，则每年应缴房产税为60000×4%=2400元。
二、房产税对房地产市场的意义
我国房地产市场起步和发展的时间较短，同西方发达国家相比在各方面都显现很大差异和不足，正是由于这些不足和差异导致我国房地产市场出现过快增长，房地产市场价格战役愈演愈烈，房产泡沫急剧扩张，使得房地产市场处于失衡的边缘。因此，社会各界对房产税的开征期望值越来越高，在近期政府出台的房产调控政策中，房产税的预期逐渐强化，被认为是抑制房价过快上涨的重要手段，对国民经济的发展和房地产市场平稳发展带来深远的影响。
房产税的推行凸显了国家和政府对混乱的房地产市场的整治决心，通过税收杠杆原理，遏制房地产市场价格，稳健和完善房地产市场价格机制，力争完善和控制房地产市场。同时通过征收房产税，将这部分税收用于城市保障性住房建设和供应，从根本上解决社会各阶层对房地产市场的矛盾，理顺了房房地产与国民经济发展的关系，使房地产试产回归健康和理性发展的轨道上来。
目前，实行征收房产税的国内城市仅有上海和重庆，国内其他城市未有出台征收相关房产税的政策。对于这与国内各大城市来说起到了一个带领作用，由个别影响到全局最终在国内全面铺开，影响到国内整个房地产市场的发展，抑制房地产市场过快过热发展。同时，房产税征收体现了国家和地方政府对各种投机行为的打击力度，坚决遏制房地产市场的投机行为的发生和蔓延。通过无形的手，牢牢的控制房地产市场非理性发展，使之回归到合理和健康发展的轨道上来。
三、房产税对房地产市场的影响
国内房地产市场自2008年以来呈现出非理性的增长方式，房价随着居民消费水平的提高和民间资本的不断涌入房地产市场出现了几何倍速的增长，一致出现了部分城市房地产市场出现了有价无市的局面，这些原因直接导致了房价飞速增长。使得国内房地长市场房产泡沫的急剧增加，房产实际价值远远高于房产应有的理论价值，政府先后采取一系列房产调控政策都无法保证房地产市场平稳良好的发展，面对各方面种种压力，政府于2010年末出台了相关房地产税收政策，保证房地产市场良好的发展。正是在这样一个社会背景下，房产税在国家和地方政府在多方调控下产生了，并结合其他相关房地产政策联合压制房价过快上涨取得一定收效。由此可见，房产税作为国家宏观调控的新模式在一定程度上起到了很好的收效，但是业内和外界人士，特别是普通住房者对房产税有着更多的顾虑和猜忌，以下是房产税对房地产市场的影响。
第一，房产税的开征说明了国家和地方政府对遏制过热的房地产市场下了决心，力求房地产市场平稳而健康的发展。这也说明了房产税的开征将是房地产市场发展过程中需经历的阶段。国家通过税收的杠杠调节房地产市场各种资源分配，使得资源得到有效的组合及分配，使房地产市场区域良性的发展局面。
第二，伴随着房地产市场的兴起，房产泡沫也就随之而来，房产泡沫对房地产市场的影响是非常大的，它不仅影响了房地产市场的理性发展，使得房地产市场在短时期内急剧扩大，更对国民经济发展带来阻碍。历史证明一个国家的房产泡沫破裂对房地产市场的影响都可以用崩盘来形容。在面对如此险峻的局面国家和政府都会采取一定的措施来保证房产泡沫，竭尽所能的遏制其继续膨胀。而我国目前采取的政府调控手段大多是行政类的调控，这些调控手段对遏制房产泡沫收效不大，而房产泡沫却仍在急剧扩大。房产税的出台对遏制房产泡沫继续扩大，是当前国家采取的新一类房产调控政策中较为实用和历史意义的一步。在短期来看，房产税的出台对国内部分地区的房地产价格的影响微乎其微，但是通过长远的眼光来看，房产税在全国全面铺开，必将挤压房产泡沫，使房地产市场逐步走上正轨。
第三，这对于普通住房者来说必将是有利的一面，通过征收房产税在一定程度上提高了投机者的投机成本，迫使这部分投机者退出房地产市场。同时，由于国内房地产市场经历数年的急剧增长，在目前来说通过征收房产税来降低房地产市场的价格这一调控手段的范围面较窄，在短时间内来说降低房地产市场价格难度非常大，房地产市场价格持续走高将是必然。征收房地产税的同时，在另一方面也加大了租房者的成本；房产持有者将这部分税收转嫁到租房者身上，无形中推高了房地产租房市场的价格，加大了租房者租房的成本。以至于出现了现在房产价格和租房价格两者都走高的局势，这种走高局势不但没有降低的局势，反而出现愈演愈烈的局面。对于普通住房者和租房者来说，目前出台的房产税收政策在短时间内不但没有起到应有的作用，反而成为推高房地产租房市场价格的推手。
第四，房地产开发项目的费用主要包括了土地租金、项目税金和建安成本等，这些费用在直接导致房地产价格上升的主要费用中，是土地租金和建安成本，相对这两项费用来说，土地租金是主要方面，开发商在取得该土地的开发权的时候，土地租金耗费占其成本的70%左右，这就直接影响了最终房地产价格。而在项目开发、建设以及投入使用过程中，房产税的开征并不会影响到房地产项目的开发和建设，这也就是说因房产税征收范围的限制将无法影响到房地产商的利益，最终受其影响的还是普通住房者的利益。从侧面来说，房产税的征收带来的影响不会直接表现在房产价格上，对于房地产市场的开发并不受其影响，或受到的影响较小。
参考文献
[1]宋哲,李天健.房产税的改革与分析[J].科技信息,2010（12）.
关键词：房地产市场；金融市场
1 引言
自从1998年住房制度改革后，国内的房地产消费需要量因此而获得巨大的释放，由此房地产市场也由于住房的市场化而日益繁荣，房地产作为国民经济的支柱产业，不断为国民经济的发展提供了强劲的增长动力。进入21世纪以来，我国的国民经济每年以超过7%的速度增长，而与此同时，房地产的销售额每年以超过20%的速度增长[1]。作为重要的支柱产业，房地产市场的健康发展不仅仅关系到人们的日常生活，更影响着国家的财政收入和国民经济的快速发展。
房地产业的繁荣在推动国民经济发展的同时，也带动了金融市场的活跃。由于住房制度的变革，金融业越来越多的参与到房地产市场中，从房地产开发商的贷款开发，到消费者的抵押贷款进行商品房消费。银行参与的程度在不断的提高，金融市场在各个环节影响着房地产市场的运行与发展。同时，房地产市场的不良发展所引起的金融危机的实例也提醒我们要深刻的认清房地产市场与金融市场的关系程度。以避免对国民经济的发展不良影响。
一般来说，房地产市场的发展与金融市场的发展及二者相互作用对国民经济其着举足轻重的作用。目前，在房地产市场与金融市场中普遍存在如下问题：金融支持过度导致房地产市场泡沫化；房地产金融融资渠道单一诱发潜在金融危机；房地产价格不稳定加大国内商业银行体系风险等。因而我们不得不深入的思考，房地产市场的发展是否存在着导致金融危机的因素？如何看待房地产金融市场中的风险？如何正确处理房地产市场与金融市场的协调关系？要处理这些问题，就要科学、合理的认识房地产市场与金融市场的关系。
因此，本文将从房地产市场与金融市场的关系角度出发。通过以沈阳为例，对房地产市场与金融市场进行实证分析，用回归分析法来分析定量的分析两者之间的相关关系程度，在以上分析的基础上，为进一步的认识房地产市场和金融市场的关系和发展规律，解决房地产市场和金融市场发展中存在的问题提供一些实证支持。
2 研究的设计
2.1 样本区域选择的依据
本文选择的模型区域为辽宁省沈阳市。主要原因有以下几个方面：
第一、辽宁省是东北三省中经济发展最快的省份，目前，东北地区是国家重点的经济改革发展地区。而沈阳市作为辽宁省重要的城市，其城市发展在辽宁省甚至在东北省具有典型性，对沈阳市的研究对辽宁省以及东北地区其他城市的相关研究起到代表性作用。
第二、沈阳市近几年在经济发展迅猛，其经济发展在辽宁省具有经济领军地位。近年来，其房地产市场与金融市场的发展迅猛，具备了对二者市场进行研究的现实基础，同时对二者未来的协调发展起到指导作用。
第三、沈阳市是老重工业基地，而近年来沈阳市房地产业与金融业的异军突起，使得二者的经济地位也日益凸显。在面临经济转轨期的时代大背景下，房地产市场与金融市场的发展对整个城市未来的经济格局的发展产生重要的影响。因此，对于如何认清与协调房地市场与金融市场的关系研究对规避金融危机以及对沈阳市未来的经济格局规划具有现实意义。
2.2 指标选取依据
如何来选取指标来代表房地产市场与经济市场的发展对研究的成败起着决定性作用。本文对指标选取的依据主要遵循以下原则：
第一、定义性原则。根据房地产市场与金融市场的功能定义来选定经济指标。房地产市场是房地产商品交换、交易以及一切流通关系的总和。根据房地产市场的定义，可选用交易额、销售额等经济指标。金融市场,是实现货币资金借贷、办理各种票据和有价证券买卖,资金供给者和需求者融通资金的场所或过程。根据金融市场的定义，可选用贷款额、证券交易额等经济指标。
第二、典型性原则。参考其他众多相似研究文献中所运用的指标，对其进行归纳选取。如《中国房地产市场与金融市场关系的实证分析》选取我国商品房的交易额来表征房地产市场的发展，选取金融资产总量、货币资产数量（即包括现金和存款）、非货币资产数量（即包括股票有价证券）来表征金融市场的发展。李阳（2006）和皮舜（2004）均选取我国商品房的交易额和金融
机构贷款额作为各自市场的表征指标[2]-[3]。
第三、可行性原则。通过查询《辽宁省统计年鉴》和《沈阳市统计年鉴》，笔者发现沈阳市证券交易额记录年份仅由2003年开始，2003年之前的数据无法快速、准确的收集，因此将代表金融市场发展的证券交易额这个经济指标排除。无沈阳市商品房交易额经济指标，但有沈阳市商品房销售额经济指标可代替[4]-[5]。
根据上述原则，本文选择沈阳市商品房实际销售额作为表征房地产市场发展的经济指标，记为销售总额。选择沈阳市金融机构人民币贷款合计作为表征金融市场发展的经济指标,记为贷款合计。
2.3 数据来源说明
在基于以沈阳市为例的房地产市场与金融市场关系的研究中，有关评价指标的数据来源主要由以下查询获得：通过查阅《辽宁省统计年鉴》和《沈阳市统计年鉴》总共获得了沈阳市2003-2009年相关经济指标数据14个，经过对数据的仔细检查与核对，确保了指标数据的真实性与准确性。具体数值见表2-1。
2.4 模型选取依据
根据上述表2-1所收集的数据，以贷款合计为横轴，以销售总额为纵轴，借助专业统计软件spss在平面直角坐标系中把2003-2009年的数据表示出来，得到散点图2-1。
图2-1 2003-2009年沈阳市商品房实际销售额和金融机构人民币贷款合计散点图
从图2-1中可以看出，表示每年商品房实际销售额和金融机构人民币贷款合计的点基本上呈递增趋势，说明二者之间可能存在着一种相关关系。通过观察散点图的分布形态，可以明显看出其分布偏离线性模型，因此排除选用线性模型对变量指标进行拟合。其次，可以观察得到其变量的走向接近于曲线型的非线性模型。因此将选用非线性模型进行拟合。但这种描述只是直观上的判断，只是从变量散点的形态上做出的大致性描述，并不能科学的反应变量之间关系的密切程度。因此在下面的论证中，本文借助专业统计软件spss软件来对两个变量之间的相关系数进行具体的计算。
3 房地产市场与金融市场相关关系的实证研究
3.1 相关分析
运用统计软件spss计算出销售总额和贷款合计之间的相关关系，得到输出结果如表2-2。
根据上表的数据可以得出：pearson相关系数为0.821，p=0.024<5%，应该拒绝原假设，即总体中这两个变量的相关系数为零的假设。所以可以认为，销售总额与贷款合计呈现出正相关的关系。在回过头来对二者变量的散点图进行观察（图2-1），就较容易理解这一结果，散点图上的变量基本上在呈现递增的趋势。因而这两个变量基本存在正相关关系。同时，表4中两个变量之间的双卫检验概率值为0.024，小于5%，即表示出二者之间的相关程度也是较为显著的。
3.2 回归分析
通过上述的相关分析，我们计算出销售总额与金融贷款之间的相关系数为0.821，同时观察散点图，发现变量基本上呈现曲线型递增的趋势。因此笔者就想二者之间可能存在着一种非线性关系，是否可以用一条曲线来拟合，所以在下面的分析中仍借助spss统计软件，以贷款合计为自变量，以销售总额为因变量，进行回归分析。得到输出结果如表2-3，表2-4和表2-5。
模型摘要（model summary）：表示相关系数(r)=0.891，判定系数(r square，r2)=0.793，调整后判定系数(adjusted r square)=0.752。由此可得出该模型的拟合度高达75.2%，即运用该曲线模型，自变量x(贷款合计)可以解释因变量y(销售总额)变化的75.2%。因此通过拟和度数值证明该模型是可行的。
方差分析(anova)：表示回归的均方差(regression mean square)=3.591，剩余的均方差(residual mean square)=0.187，f=19.213，p=0.007。其中重要的数据分析为f值所对应的p值的大小。由于p=0.007<1%,近似于p=0,所以可认拒绝原假设，即变量x和y之间曲线相关关系显著。
回归分析系数分析(coefficients)：表示常数项 (constant)= 3.132e-5、回归系数(b)=1，回归系数的标准误差(std. error)=0，标准化回归系数(beta)=0.410， t检验的t值=2.426e7，p=0.000。其中重要的数据分析为自变量x(贷款合计)的t值所对应的p值的大小。由于p=0,所以可认为回归系数有显著意义，即x的变化可引起y的变化，且变化显著。
图2-2贷款合计与销售总额拟合曲线图
根据上述数据分析可运用spss进行曲线回归分析得到曲线拟合图2-2
。
3.3 研究结果
通过实证分析，我们发现沈阳市房地产市场与金融市场的发展关系具有显著影响性。从具体系数上看，销售总额与贷款合计与类指数曲线拟合度达75.2%，销售总额变动的75.2%可运用曲线的自变量的变动解释；f检验与t检验的数据同样表明无论是从整个模型方程的角度，还是从自变量的角度，都是高度显著的。从模型拟合图斜率角度来看，由于其图形斜率大于零且呈递增性，即曲线的凹凸性为凹，因此因变量会随着自变量等单位的增加而呈现出加速上升，即随着自变量的增加，因变量的上升速度要快于自变量的上升速度。通过基于沈阳市房地产市场与金融市场2003-2009年的数据实证分析，我们看到代表房地产市场的销售总额与代表金融市场的贷款合计随着时间的发展呈现出上升趋势，并且该趋势符合类似指数曲线的波动走向。这表明即使金融机构贷款变动幅度较小，其变动也对房地产销售造成巨大的波动。从指标的代表的市场角度出发，不仅直接表明房地产市场与金融市场之间存在关系且呈现强显著相关，而且从侧面反映出房地产市场对金融市场的强烈依赖性。证实了第一部分的理论研究结论。
4 结论与建议
本文通过对房地产市场与金融市场关系的实证分析。揭示出房地产市场与金融市场具有一定程度上的相关性。这是因为，房地产市成是资金密集型市场，交易额巨大，因而不论是房地产的直接使用者还是经营者都是难以承担的，因此都需要银行等金融主体参与的金融市场给予资金融通，才能顺利完成交易。另一方面，由于房地产具有保值性、增值性等特点，使得金融市场特别青睐房地产市场，特别愿意以房地产金融资产作为资产组合的重要构成部分。因此可见，中国房地产市场与金融市场在某种程度上是“一体”的。为了降低房地产金融风险以及促进房地产市场与金融市场在未来的协调发展，针对本文所得到的房地产市场与金融市场的关系结论提出如下建议：
第一、积极鼓励监管金融机构贷款。由于房地产市场与金融市场的类指数曲线关系，使得金融机构贷款变动对房地产业产生巨大影响，因此，在面临房地产市场日益膨胀的背景下，对房地产市场的调控要究其根源性主要因素，加大对金融机构贷款批准的审核力度，加强房地产业的信贷管理，严肃查处房地产信贷中的违规问题，加强房地产信贷风险的防范和管理，完善个人征信管理体制，建立和完善房地产市场的预警体系、房地产统计指标体系和信息披露制度等[6]。通过调控金融机构相关贷款来有效的指导房地产业的健康稳定发展。
第二、发展房地产融资渠道多元化。由于目前的房地产金融融资主要依赖于银行体系，而房地产业是资金密集型行业，这样无形中将房地产市场发展的风险转化为银行体系的风险甚至导致金融危机。应该加强多元化的融资渠道，发展资金、证券等要素市场。
第三、建立住房抵押贷款次级市场促进住房抵押贷款证券化。住房抵押贷款证券化是指将住房抵押贷款直接转化为股票、债券、投资基金等证券形态，是资产证券化的一种形式。其主要功能在于通过证券形式将房地产市场与资本市场联系起来，积聚社会闲散资金，促进个人储蓄向房地产投资转化，并有助于提高银行长期信贷资产的流动性，建立起不动产抵押贷款的次级市场。对于放贷金融机构而言，房地产抵押贷款证券化能有效降低放贷风险和拓宽房地产资金来源，有效地把贷款风险向证券市场转移，把风险分散给广大投资者。对于投资者来说，房贷证券化为其提供新的投资工具，因房贷信用程度较高，投资者风险系数较小，可谓是一种风险小、收益高的新型投资方式。
参考文献
[1]皮舜,武康平.中国房地产市场与金融市场发展关系的研究[j].管理工程学报,2006（2）:1-5.
[2]皮舜.中国房地产市场与金融市场的granger因果关系分析[j].系统工程理论与实践,2004(12):29-33.
[3]李阳.中国房地产市场与金融市场关系的实证分析[d].厦门大学硕士论文,2006.
[4]沈阳市统计局.沈阳市统计年鉴[m].沈阳市统计局出版,2001-2007.
关键词:经济法视角;房地产;宏观调控;问题;对策
长期以来，我国房地产市场经过计划经济向市场经济体制转型并得以逐步健全和完善。2008年以后，受到全球金融危机和国内市场经济下行压力的双重影响，我国城市房价出现井喷式增长，过高的房价与较少的人均可支配收入形成鲜明的对比，涌现出一大批“蜗居”、“蚁族”等。为了遏制房价过高、解决人们买房难、切实保障人民群众合法权益，国务院连续多年出台房地产市场调控办法，利用经济手段对房地产市场予以宏观调控，取得了较为明显的成效。然而，与预期目标相比，我国房地产市场经济宏观调控依然面临诸多问题。因此，本文研究意义重大。
一、房地产经济宏观调控的必要性
通常而言，国家对房地产经济宏观调控的主要目的是为了促使市场供需结构平衡、推动经济持续增长、社会和谐进步。21世纪以来，随着我国房地产市场不稳定因素的逐渐增多，房地产市场出现不均衡发展态势，为了引导房地产市场有序、均衡化发展，国家从政策层面出台了一些经济宏观调控办法，利用经济法等法律手段予以宏观调控，逐渐引导房地产市场步入正轨，房地产经济宏观调控的必要性主要体现在以下几点:第一，有利于资源优化配置和合理利用。现阶段，我国处于市场经济发展时期，房地产市场资源分配过程中，受到市场经济体制的影响，存在一定的不足和缺陷。同时，由于信息的不对称，致使部分信息传输过程出现差错，并且具有随意性和滞后性。因此，政府通过法律手段予以调控和约束，将有利于房地产市场的正规化运行［1］。第二，有利于经济效益的全面提升。房地产作为我国经济产业的一大核心支柱，同时作为国民生产总值的重要组成部分，是政府财政收入的主要来源之一。另外，房地产行业的发展，会对其他有关产业形成影响，可谓是牵一发而动全身。因此，政府基于经济法视角下，对房地产市场进行宏观调控，是极其有意义的。第三，有利于房地产市场健康、持续发展。由于房地产市场投资规模大、周期长、风险大，所以需要政府出面均衡各主体关系，采取宏观调控政策予以正确引导。唯有通过经济宏观调控，方可引导房地产市场健康发展，才能为房地产市场发展注入新活力。
二、经济法视角下房地产经济宏观调控中的问题
(一)经济宏观调控认知存在偏差
长期以来，人们对房地产市场宏观调控的理解为:房地产市场宏观条款是国家对房地产市场的政府调节，这种理解存在明显的偏驳。如前文内容所述，房地产市场的健康、持续发展，应当建立在合理的价格定位之上，市场消费从高到低自然形成。倘若需要明确房地产市场宏观调控目标、方法以及对房地产市场调控成效进行科学评价，那么必须对房地产市场宏观调控有一个系统、全面的了解和认识。房地产市场外部效益并无法通过市场机制来体现，市场机制下的公共价值是不存在的［2］。房地产市场调节过程中，价格作为一种事后补充调节方法，定价到信息反馈是需要经历一个过程。房地产市场定价过高，势必不利于房地产市场经济秩序的维护，甚至会影响到国民经济的持续增长和健康发展。因此，经济宏观调控认知偏差，将会给房地产经济宏观调控带来难题。
(二)经济宏观调控法律法规体系不健全
目前，我国尚未完全意义上制定出经济宏观调控方面的法律法规和政策制度。随着房地产市场的快速发展，其潜在的问题逐渐暴露出来，依靠房地产市场本身去维护社会公平显然是不可能的。房地产市场价格的持续增高，人们所需承受的经济压力不断加大，长期的高房价，必然会对房地产市场的持续、健康发展产生负面影响。尽管我国针对房地产市场经济宏观调控制定了一些文件、通知，但是立法方面依然存在较大空白，缺乏系统、完善的法律和制度支撑，现有的文件、通知在传达、执行过程中，并未产生积极成效。例如:土地的自然垄断性造就了房地产的垄断性特征，我国关于该方面的立法并不完善，缺乏经济法律调控，给房地产市场的运营和发展产生极大阻力［3］。
(三)经济宏观调控主体权责不明
由于房地产市场规模较大，所带来的经济收益较好，所以致使部分宏观调控主体之间权责不明，对于一些困难问题，相互推诿扯皮、推卸责任;对于经济利益，相互之间又存在争夺的现象。笔者通过调查研究发现，我国房地产市场经济宏观调控主体法律责权定义不明，没有明确的权力和义务范畴。正是因为宏观调控主体之间的权责不明确，所以给房地产市场各类违法、违规行为创造了良好条件。经济法视角下房地产经济宏观调控主体作为法律关系的维护者，在房地产市场经济宏观调控法律关系中有着一定的权利和义务。例如:享有财产全、经营权等，并且需要履行公共经济利益及市场公平、公正保障义务。从某种层面来讲，房地产经济宏观调控主体必须全面掌握房地产市场信息，理性参与市场决策，提出最优的建议和策略。近年来，国家通过消费者权益保护法、产权法、价格法、反不正当竞争法等法律法规来规范房地产市场，对房地产市场供需结构起到一定的平衡和优化作用，为维护房地产市场持续经营、健康发展提供了有力保障。然而，与西方发达国家相比，我国房地产经济宏观调控主体之间权责不明的问题十分严重，致使权力和义务透明度较低，不能满足房地产市场各类利益主体的基本诉求，直接影响到房地产市场的又好又快发展［4］。
三、经济法视角下房地产经济宏观调控的对策
(一)政府行为规范化
经济法视角下的房地产经济宏观调控，是在体现经济法价值的基础上，改变传统计划经济模式，逐步向开放、多元化的市场经济体制模式转型。可以说，房地产经济宏观调控将改变政府集中管理模式，转变为政府与市场的齐抓共管格局。政府的直接干预程度将降低，个人利益、集体利益和国家利益需要保持高度一致。实践证明，政府并不能为市场失灵而制定出科学、可行的办法，其干预存在一定的不稳定性，甚至过多的干预将会影响到市场经济。因此，政府的行为需要进一步明确和规范化，不能仅仅依靠法律法规的约束，而需要通过主动的改变。经济法视角下房地产经济宏观调控必须突出公平、公正和公开性特点，要求政府依法行政、依法用权，防止权力滥用和制度失灵，服务型政府正是房地产经济宏观调控过程中所迫切需要的。
(二)构建完善的经济宏观调控法律法规体系
经济法视角下房地产经济宏观调控必须依靠强大的法律支撑，这就需要制定和完善相关法律法规和政策制度体系，这也是保证我国房地产市场平稳、有序、健康发展的根本途径。经济法视角下房地产经济宏观调控是国家政府职能转变、房地产市场发展的必然趋势，经济法立法过程要科学、全面，确保资源优化配置，重视政府职能发挥，维护市场良好秩序，逐渐适应市场经济新常态［5］。国家作为市场经济的领导者和宏观调控者，需要在经济与法律之间寻求一个平衡点，颁发和制定出科学、可行的政策制度和法律法规，以此来引导房地产市场良性发展。市场经济体制下，政府对房地产市场的干预，必然会对市场主体的积极性产生影响，这就需要政府干预方法和方式灵活多变、科学合理。中间层主体对房地产市场的规制权代表了市场各主体的意见，然而并不能达到有效的规制目标。如果从立法层面入手，构建完善的房地产市场经济宏观调控法律法规体系，政府干预则严格按照法律规定，那么必然有利于调动市场主体的积极性。
(三)规范经济宏观调控模式
通过规范房地产经济宏观调控模式，明确各市场主体的权利和义务，充分发挥法律主体地位，将对于房地产市场经济增长来讲，有一定的积极意义。研究发现，世界各国由于政治背景、经济模式存在明显差异，所以房地产经济宏观调控手段有所不同。基于经济法视角下，房地产经济宏观调控主要是为了防止市场失灵。近年来，随着国民生活质量和生活水平的不断提高，对房地产市场的需求逐步提高，我国房地产市场正在由数量型转变为质量型。规范经济宏观调控模式过程中，需要重视土地增值税的调整工作，各级政府要严格按照土地增值税相关条例及细则，根据法律法规、政策制度的要求，做好土地增值税清算工作，针对不同房产，分别征收不同比例的税费。房地产经济宏观调控必须重视土地价格的增长变动，根据土地价格来调整投资策略［6］。目前，我国在房地产经济宏观调控相关法律法规制定过程中，制定速度明显慢于发展速度，从而缺乏统一、可行的衡量标准。经济法作为国家宏观调控房地产市场的根本法，需要结合房地产市场变化，做出适应的调整。例如:房地产产品结构不合理会对房地产市场均衡化发展形成负面影响，这就需要政府出面解决，要求房地产开发商按照市场供需结构，适当调整各类房地产产品比例，从而确保市场供需平衡、结构合理。
四、结语
本文通过对房地产经济宏观调控的必要性进行简要阐述，分析了经济法视角下房地产经济宏观调控问题，在此基础上提出具有针对性的应对策略。研究认为，经济法视角下房地产经济宏观调控面临诸多问题，需要国家政府部门加大宏观调控力度，力求房地产市场供需平衡、结构合理，从而形成良性运营和发展模式。
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房地产经济管理问题不仅是一个经济问题也是一个社会问题，房地产业涉及面广、关联性强、带动性大，是改善人民物质生活水平和增强国家经济的支柱性产业，对国民经济产生巨大的促进作用。然而现在房地产业繁荣表面的背后，也存在一些突出的问题，而这些问题已经成为社会关注的焦点。因为我国特殊的社会背景，房地产业发展中的种种问题不仅是简单的经济问题，同时也承担着难以推卸的社会责任。如何引导房地产业持续稳定健康的发展，是我们首先考虑直接关系国际民生的问题。近几年，针对房地产市场中存在的各种问题，我国房地产不断加大宏观经济管理力度，制定出许多政策，受关注程度比以往任何一个时期都高。然而，从我国房地产市场运行的情况来看收效甚本文由收集整理微，究其原因，即房地产市场发展中一些深层次的根本性问题，仍未得到解决和纠正，房价仍然持续上涨得不到有效的抑制，甚至出现政府越管问题越多的现象。由此可见，虽然我国房地产业发展前景是好的，但是如果不正视我国房地产经济管理问题，仍然会对产业的稳定和发展产生阻碍，
一、房地产经济管理过程中主要存在的问题：
（一）机制不完善， 管理流于形式
在近几年政府对房地产的管理可谓重拳出击，政策短时间里密集推行。但效果不佳，许多政策规定只流于形式，走走过场，执行不到位，甚至不乏失真、变形例子。实施细则的制定颁布远远跟不上实施原则的制定颁布，我国相关经济管理的措施落实大。部分采取自上而下的形式，中央政府与地方政府房地产两级监督管理调控职责范围未划分清晰和明确的定位。导致我国房地产行业政策的出台都是中央与地方政府的非合作博弈。目前我国房地产市场正处于快速发展的过渡阶段，房地产业高收益与低成本的特点使其成为地方经济的支柱产业和地方财政重要来源，也成为地方政府推高地价，拉高房价的原动力。公权力与房地产开发商的合作极易导致内部交易，权钱交易，导致宏观经济管理操作明显存在失范现象，房地产市场中官商结合的链条若无真正打破。我国房地产经济管理的难度将越来越大，国家宏观政策也注定流于形式，难发挥有效作用。加上在房地产市场中最为关键的金融、企业、土地、地方政府等多个环节上在日常运行中各自为政、协调不足、各自决策、决策间相互脱节也导致我国房地产经济管理流于形式。
（二）相关法律法规体系的不健全
在我国，由于房地产正处于快速发展的初始阶段，房地产相关法律法规的健全程度有待加强。房地产市场管理应是一个从最初的开发、建设、交易到后期管理的完整体系，但在我国目前还没有形成一部覆盖整个房地产市场管理法。我国房地产市场法律法规的建设进程明显落后于当明我国房地产高速发展的需求，导致法律真空现象越来越多，其次我国目前主要还是依靠行政权威对房地产经济进行管理。缺乏法律的严肃性，稳定性和普遍适用性特点，即使在特定领域相关的法律法规已初步建立。但与此相配套的条例，实施细则不完备造成房地产市场，特别是土地市场上政令不通，有法不依，执法不严，陷入恶性循环中。
二、解决措施
（一）制定长期发展规划， 指导短期实践
我国正处于体制改革不断深入的关键时期。要深刻认识到房地产行业的可持续性发展对于解决普通民众的居住条件和
提高生活品质的重大作用及其在促进我国经济增长和经济转型的独特地位。在把握住我国仍处于社会主义初级阶段的基本国情的前提下，明确房地产经济管理的总体思路。在追求短期效应的同时更应确立长期发展目标。以满足我国日益增长的城乡居民的实际居住需求和城镇化建设的需要，以促进和保障我国社会及国民经济的稳定和谐良性发展。在对我国房地产业的整体发展状况做充分实调研工作的基础上，出台房地产业的中长期发展规划，这才是确保房地产业长期健康稳定发展的有效途径。
（二）建立健全管理机制
保障管理工作切实落实到位 当前我国房地产市场存在的许多问题。有着深层次的原因，单纯依靠简单的行政命令调控难以有效解决。改革房地产管理体制是解决当前我国房地产市场不良局面的有效途径。要正确认识政府经济管理职能在市场经济中所能起到的作用，调整政府部门的管理职能，正视市场失灵的存在，但必须在充分发挥市场自身调节功能的基础上， 根据市场的变化进行适度的干预，最终建立起有利于房地产业发展的合理，有效的运行管理机制。为促进房地产经济的可持续发展，创造良好的法制和社会环境。理顺中央与地方在房地产管理的关系，明确责任主体，确立双方的职责范围，并做好监督工作。特别是地方政府要本着可持续发展的理念，认真把握科学发展观和建设和谐社会的精髓，在房地产业的经济管理价值取向上要与中央保持高度的一致。从本地房地产市场实际情况出发，因地制宜采取差异化的调控措施。避免一刀切的做法产生负面影响。同时对财税体制进行索性改革，遏制土地财政，降低地方财政收入，对于房地产业的依赖。
（三）完善相关法律法规体系
【关键词】 房地产市场 预警 经济计量模型
房地产市场预警，属于经济预警的范畴，指通过定性及定量的手段，对房地产市场当前运行态势进行分析、测度和判断，并对未来的发展状况进行预测和预报，以便及时采取适当的调控措施，促进市场的健康和可持续发展。
我国房地产市场自1998年以来呈现出快速发展的势头，尤其是最近两年房地产业的高速发展以及市场价格的大幅度上涨，使得人们对于当前房地产市场是否过热、有无泡沫、能否健康持续发展产生了诸多质疑。为此，政府宏观决策部门把加强房地产市场的监测预警及宏观调控作为工作的重中之重。在2002年初武汉召开的全国房地产工作会议上，建设部首次提出了建立房地产市场预警体系的工作目标，即：2003年上半年完成房地产市场预警体系研究；选择已经开展预警体系研究的5-6个城市进行试运行，并争取于2003年底前在35个大中城市和部分有代表性的城市推广使用。
与政府部门的巨大声势相比，对我国房地产预警系统的研究和实践事实上在更早的时候就已经在学术界和房地产相关研究机构展开，到目前仍是房地产领域研究的热点问题。下文以预警方法的不同为依据，将国内房地产预警的研究与实践分别加以归纳、介绍及评价，以期为我国房地产预警监测体系的建设提供有用信息，促进房地产市场的健康发展。
一、常用房地产预警方法简介
景气指数法、综合模拟法及经济计量模型法是目前房地产市场预警理论和实践运用中最为常见的三种方法。
1、景气指数法。景气指数法与经济波动周期理论密切相关，它是指在房地产预警指标分类的基础上，构造一种“指数”来度量房地产经济的活跃程度。该方法一般分为四个步骤：第一步确定时间参照系，即基准年份或月份；第二步选择与房地产经济相关的变量作为构成指标；第三步按照指标波动与房地产经济波动的时间关系，将上述指标划分为先行、同步、滞后三类；第四步对先行、同步、滞后指标分别编制景气指数。其中，在第二步选择指标的过程中，可以采用主成分分析、聚类分析以及经验判断等方法；在第三步划分先行、同步、滞后指标时，马场法、时差相关分析、灰色关联度分析以及K-L信息量等方法较为常用。目前，普遍采用的景气指数有两类，即扩散指数和合成指数。
2、综合模拟法。又称统计预警法，它采用类似于交通管制信号系统的方法来反映房地产业的综合变化状况与变化趋势。该方法首先选定若干项监测指标，每项指标根据其变化幅度大小设定一定的分值，某一时期各监测指标分值的加权平均值就是对这一时期房地产业综合景气状况的数量评价；再根据综合景气评分高低设立若干定性区间。例如，分值落在3附近时认为市场处于正常状态；当分值偏小或偏大，认为市场过冷或过热。
3、经济计量模型法。又称预警信号法，从模型选择上看，多采用被解释变量为0或1的二元选择模型、决策树模型以及人工神经网络模型等。同前两种方法相比，该方法的突出特点是与经济波动分析基本没有方法上的联系。
二、我国房地产市场预警研究与实践
随着1998年以来房地产业的飞速发展，有关我国房地产市场监测和预警系统的研究也不断涌现，景气指数法、综合模拟法以及经济计量模型等方法被大量运用到研究与实践当中。
景气指数法方面，最具代表性的成果是国家统计局于1997年研制建立的“国房指数”。该指数的编制采用了合成指数的计算方法，从房地产业发展必须同时具备的三个基本条件（土地、资金和市场需要）出发，选择了房地产开发投资、资金来源、土地转让收入、土地开发面积、新开工面积、竣工面积、空置面积以及商品房销售价格共8个具有代表性的统计指标进行分类测算，以1995年3月为基期对比计算而来。余晓红、盛承懋（2004）根据苏州房地产业发展特点和实际情况，依据“国房指数”的编制方法，建立了苏州房地产景气指数预警系统；李斌、丁烈云、叶艳兵（2003）在运用景气指数对房地产进行预警时，针对计算扩散指数DI和合成指数CI时可能出现的警兆不一致并导致警情失真等弊端，对传统DI计算方法进行了改进，引入精度比较的概念，选择精度更高的指数来进行景气评价，有效地消除了两指数间的矛盾冲突。
赵黎明、贾永飞、钱伟荣（1999）认为，景气指数法单纯用合成后的综合指数的波动来分析经济形势变化缺乏成熟的理论基础支持，而且在预警分析中有时难以分清合成指数的变化到底是由哪些经济指标引起的，不利于针对具体的经济变量进行调控。由此，赵黎明等提出了基于综合模拟法的房地产预警系统。他们认为，该方法既可以看出经济活动的升降，又可以反映各指标的综合结果，不仅能监控整体经济活动的波动，还可以监控每一个指标的波动，由此可以从宏观上明确对房地产经济波动调控的目标和方向。由于该设计定量化、系统化地分析房地产经济的走向，为后来的很多房地产预警研究所采用，相关的研究包括叶剑平（2000）、彭羽（2002）、丁烈云和徐泽清（2003）、韩立达（2004）等。同时，郭磊、王锋、刘长滨（2003）建立的深圳市房地产预警系统，上海市房地产市场预警预报指标体系研究课题组（张鸿铭、陈则明，2004）所建立的上海房地产预警系统以及胡健颖等（2006）所建立的北京房地产预警系统也都采用了综合模拟方法。在这种方法的运用中，单一指标和综合指标预警区间的确定是核心问题，多数研究采用了基于样本均值和样本方差的3sigma方法（或称6sigma方法）。在采用年度数据进行研究时，为了解决样本过少的问题，杨佃辉（2005）等文献还采用了bootstrap方法对单一指标均值和方差进行估计，取得了一定效果。此外，王慧敏（1998）考虑了样本方差的时变特性，通过将ARCH模型引入预警系统的研究，使预报的置信区间能够与经济时间序列的波动程度相适应，从而使警限能够动态反映实际的经济状况。陈峰、丁烈云（2006）认为，在以往房地产综合模拟预警法的研究中存在长期趋势建模和预警域确定的误区,这使得房地产市场的预警预报出现失真现象。针对存在的偏差，他们从系统角度出发建立了简单的修正模型，模型显著提高了房地产预警的有效度和精度。
与上面两种方法相比，采用经济计量模型方法对房地产市场监控和预警的研究还刚刚开始，使用并不多。陈日清、李雪增（2007）在总结国内外房地产泡沫预警研究的基础上，论述了二值响应模型在房地产泡沫预警研究中的应用，并以日本为例进行了实证研究。该文以被解释变量的样本拟合值为标准，将0.25、0.5和0.75作为划分预警级别的警界值，结果表明，二值响应模型在房地产泡沫预警中有比较准确的预测作用。丁烈云（2002）将模糊系统理论和神经网络理论相结合，考虑了心理因素对房地产市场的影响，将人气指数作为输入变量，使预警模型更切合实际。杨佃辉（2005）采用BP与RBF两种神经网络，分别运用不同的思路实现了上海房地产的监测预警。他认为，BP神经网络在房地产预警的应用重在评价市场的冷热程度，而RBF网络需与相关预警区间的划分或评价标准相结合，功能重在预测。
三、简评
从研究和实践成果来看，国内学者在房地产市场的监测和预警方面做了大量工作，所运用的预警方法也各有特点。
景气指数法单纯用合成后的综合指数的波动来分析行业形势的变化，缺乏成熟的理论基础支持，而且在预警分析中难以分清合成指数的变化由哪些经济指标引起，不利于找到警源并针对具体的经济变量进行调控。
在综合模拟法中，风险预警的各区域（“偏冷”、“偏热”、“过冷”、“过热”、 “正常”）警界值的确定对最终的预警结果是否可行起着关键作用。目前，对警界值的确定要么基于经验，要么采用基于正态分布假设的3sigma方法。由于我国房地产市场的统计数据从1996年开始才逐步规范，缺乏多指标的月度数据，样本长度的不足使得3sigma方法难以取得良好的效果。尽管一些文献试图采用bootstrap放回抽样的方法克服这一困难，但是一个异常值的出现往往就能够导致样本均值和方差的估计出现较大偏差。
上述方法所遇到的种种问题使得房地产预警研究的方向转到建立经济计量模型上，而其中又以采用人工神经网络方法建立的预警模型最受瞩目。房地产市场本身是一个非常复杂、庞大的非线性系统，人工神经网络预警模型能够模仿人类自我学习和调整的过程，随时准备依据新数据资料进行自我学习和训练，并能够调整其内部的储存权重参数以对应多变的经济环境，较好地体现了系统的非线性特性。但是，无论是BP神经网络还是RBF神经网络，其有效性主要由样本代表性决定。如果样本不具备较好的代表性，训练好的网络运用于样本以外的数据时误差就可能比较大，甚至出现错误。如前文提到过的那样，我国房地产市场的统计数据从1996年开始才逐步规范，多数指标仅为年度数据，缺乏多指标的月度数据，这一现实情况给神经网络的应用带来了一定的挑战。因此，神经网络理论在房地产监测预警中的应用还处于起步阶段，方法体系还有待进一步的完善和发展。
本文认为在房地产预警研究当中有一类方法尚未得到足够的重视和深入的研究，那就是被解释变量为0或1的二元选择模型以及能够输出多级预警信号的排序选择模型。与景气指数法及综合模拟法相比，这类预警模型无须凭主观经验或专家意见确定各因素的权重，排序选择模型甚至可以自动估计出发生不同级别警情的临界值，因而无论从理论角度还是预警系统应用的实践角度来看，都值得我们进行进一步的研究和讨论，代表了房地产市场预警系统发展的未来和方向。
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[3] 李斌、丁烈云、叶艳兵：房地产景气预警中DI的改进及与CI的精度比较研究[J].系统工程理论与实践，2003（1）.
1.1房地产出现了泡沫经济
房地产的经济泡沫，还影响到了其他行业，比如金融业，因为对房产的需求很高，导致了房产的价格飙升，而这种非正常的飙升直接的刺激了金融、信贷，从而也产生了金融、经济方面的危机。同时，这种过度膨胀还对购房者和房地产企业产生了错误的引导，使得房产的供求严重的不平衡，新房产积压，这就是房地产泡沫经济。
1.2政策缺乏科学性
如今，我国的房地产市场管理目标已经变成了尽快实现房地产市场供需的总体平衡，以及抑制房价的过快上涨。但我国的房地产经济管理因为政策缺乏科学性，所以存在不稳定、波动性大的特点。比如短期政策和长期规划的思路不一致，这不仅不利于房地产市场的可持续发展，同时也不利于消费者。
1.3利益中的冲突
因为房地产开发项目的土地资源稀缺，而且近几年来，人们对房产的需求超过了供给，这使得房地产商品越来越短缺，价格也渐渐的上涨。这样一来，开发商就成为了设计、施工、监理、业主等市场主体追逐的目标，从而形成了市场的强势主体和利益核心。房地产企业垄断了市场，实现了房地产项目自主、封闭式的管理，造成了房地产企业和业主在房地产信息方面不一致、不对称。
1.4盲目投资
一些企业或者看人看到房地产企业的利润很高，便盲目的投入了进去，既没有进行可行性研究，也没有对技术和财务进行分析。一部分开发商以“市场变化不定”为借口，没有进行可行性研究，使得项目市场定位不合理，还耗费了一定的人力、物力、财力。同时开发出来房产也不符合业主的要求，这也是我国房地产经济管理常常出现的问题。
2解决房地产经济管理问题的对策
2.1完善相关的法律、法规
如今，我国房地产经济出现的问题都是因为政策不合理，因此，必须完善相关的法律、法规，调整政府部门的管理职能。首先要制定房地产产业的发展规划，以此来完善产业政策，完善房地产市场。其次，国家要从创新体制入手，不但必须消除房地产行业不公平竞争的障碍，还要使房地产机制能够良性的运行。最后，必须调整整个房地产经济，使经济收入格局合理而科学，从而真正做到公平、公正。
2.2控制房地产开发成本
房地产行业的经济管理，重点在于控制开发成本。如今，控制成本已经越来越难，其他相关业务也具有比较大的弹性，尤其是报账的标准，更是难以控制。但必须采取措施将房地产开发的成本控制下来，才能够优化房地产市场，使房地产市场运行更加的规范与合理。
2.3在项目定下来之前完成预算
预算是房地产企业管理中非常重要的一个部分，只有完成了预算，才能够实现经济利益。因此，必须把利益指标算入预算中。要检验一个企业的业绩和竞争力，首先要看的便是企业的利润，另外，这也是一个企业的发展基础，更是促进房地产经济健康和谐发展的首要条件。
2.4发挥宏观调控的作用
国家要从管理体制入手，强化房地产市场管理，维护房地产市场的秩序。首先，国家要强化税收在房地产经济中的作用，然后要采取税收措施来对房地产市场的调控。最后，国家还要制定房地产市场机制，设置政府管控机制，调控土地的价格，避免土地价格被垄断或者受到不良影响，这样就能缓解房价带来的压力。
2.5建立预警预报制度
国家可以建立房地产预警预报制度，对房地产信息、数据、资料等进行收集并分析，再根据当前的市场运行状况，对房地产经济现状作出科学的判断。同时，这样也能够为国家引导房地产提供一些可靠的依据。此外，还要建立房地产市场信息系统，根据全国各地的房地产市场的发展规律，构建适合当地的房地产预警指标体系，从根本上避免房地产经济泡沫的产生。
3总结与体会
关键词：房地产；风险溢出
一、引言
房地产市场在我国市场经济中的地位是举足轻重的，对国民经济增长的贡献率达13%之多，房地产市场的健康发展影响着整个国民经济体系的健康运行。由房地产市场风险引发的美国次贷危机，进一步波及全球的系统性金融危机，启示我们房价过度波动对系统性风险的影响重大而深远。
二、中国房地产市场现状及价格波动的主要原因
1、中国房地产市场现状
我国房地产市场经过几年的发展房屋交易规模规模急剧扩大，成交量不断上升，房地产价格一路飙升。随着国务院“国十条”的出台，房地产行业经历了最严厉国家宏观调控的管控，但是这样的政策并没有能够控制住房价的上升趋势。在公众媒体呼吁房价虚高的同时，公众开始关注房地产市场存在风险的高低。房地产业迅速发展的过程中主要表现出如下特征：
（1）投资规模增长过快。从国家1998年国家住房改革之后，我国房地产市场得到了迅猛的发展，房地产开发投资增速高于GDP增长速度，略高于全社会固定资产投资增长速度。
（2）房价上行趋势明显。商品房销售价格自2003年以来持续上升由2003年的2359元/平方米上升到2014年的6690元/平方米的价格，11年间增长了284%。房地产市场价格的上涨反映了房地产市场供不应求的状况，近五年来同比增速下降，说明人们意识到商品房价格过高，商品房销售价格虽然仍在上涨，但上涨速度有所下降。
（3）销售量持续上升。根据2003-2014年统计数据可以看到进十年来商品房销售面积总体来说呈上升趋势，到2008年受到次贷危机影响后房屋销售面积得到了暂时的下滑，2009年房屋销售市场中房屋销售价格到了极大的反弹，2010年之后商品房销售面积增速恢复到常态水平，2011年、2012年商品房面积增长速度较前些年增幅有所下降，说明市场房屋需求量有所下降，究其原因可能是考虑都风险原因和资金成本风险投资性动机不强，2014年房屋销售面积和住宅销售面积同比增长率出现了除2008年的首次负增长，这说明受经济形势影响投资者观望情绪蔓延，投资积极性下降。
（4）市场结构性失衡。根据《统计年鉴数据》国内商品平均销售价格可以发现国内房价进年迅速上涨，由2003年的2197元/平方米到2012年的5430元/平方米，十年内价格上升了一倍。在国家加速城镇化工业化加速发展的时期，国内房地产价格发生了巨大的变化。对比北京、上海、天津以及全国平均房价我们可以初步预判，中国房地产市场可能存在房地产局部过热的可能。
2、中国房地产市场价格波动的主要原因
我国房地产市场风险的形成主要与我国特殊的经济环境和经济发展结构关联性较强，房地产市场风险受到国家宏观经济、法律法规制度、政府干预、市场供给等因素的综合影响，主要因素如下分析：
（1）经济周期波动。房地产市场是国民经济体系中的重要组成部分，因此房地产市场的好坏受到国民经济发展周期的影响很大，房地产市场周期波动性类似于经济周期波动性一样，也有复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段。房地产的周期波动性和经济周期的波动息相关，并滞后于经济周期波动。
（2）货币供给量过多。整体宏观经济指标向好时期，银行等金融机构房地产贷款的发放标准降低，房贷市场规模迅速扩大。房地产市场得到了迅速的发展，房价也跟随一路飙升，甚至部分地区出现了房地产投资过热的情形。当下经济下行压力较大，银行收缩房贷存量，房贷市场规模有所下降，房地产市场资金短缺。加之央行实行适度紧缩的货币政策和逐步放开存款利率市场，银行吸储压力增加，存款利率逐步市场化，银行资金成本增加，信贷头寸减少，可能导致房贷市场的规模萎缩，进而引起一系列的连锁反应而增加经济风险发生的可能性。从国外经济发展经验看，即使是发达国家具有完善的金融体系，也可能会产生房地产市场风险，可能产生经济危机。
（3）土地制度减少供给量。城市土地供给由原来的行政划拨变为现在的土地转让，实行土地储备制度，通过招投标的方式实现土地供应控制，由于房价的迅速上涨，导致土地转让价格大幅上涨；地方政府当局为了自身政绩等因素以及获得高额的土地出让金，控制房地产市场土地供应导致市场上土地供应量的不足间接推高了房地产市场；国家政策事项最低农田保护制度划定了最低耕地数量的标准，当地政府能提供的土地量有限，在高房价的背景下进一步助长了房地产市场价格的上涨。
（4）金融系统内在脆弱性。现阶段我国金融体系改革取得了一定成果，但金融体系仍处于一个较为落后的阶段。金融系统已银行为主体，债券市场、基金市场、信托市场仍然处于以银行为核心的业务开展阶段，其发展仍然受到诸多的限制。企业融资途径仍然以银行为主体，特别是房地产市场企业的融资渠道对银行依赖性更强。
三、房地产风险溢出路径
1、系统性风险向宏观经济溢出
房价过度波动对宏观经济的影响主要通过对其他产业和居民消费投资的影响来影响整个社会经济发展的水平。
（1）房地产产业链长的特点拓宽了系统性风险溢出的广度。房地产产业是我国国民经济中的支柱产业，与其相关的产业包括其上游产业：建材业、冶金业、化工业、机械设备制造业等；下游产业：装饰装修业、电器业、家具业、旅游业、园林业、运输业等；还有公共事业、中介服务业等其他产业，如此之广的涉及面，使得房地产业与其他产业的关联面巨大。
（2）房地产业在国民经济中占比过大加深了系统性风险溢出的深度。2014年我国房地产开发投资占GDP的比重由2003年的7.5%增长至14.9%，其比重整整增长了一倍，在固定资产投资中，房地产业贡献率超过三成，其对宏观经济的影响度可见一斑。2014年我国以7.4%的GDP增速创下二十四年来的最低值，其中最主要的原因就是受房地产业的拖累。2014年我国房地产开发投资增速逐渐下降，商品房销售额逐月下降，房地产投资增速已经从2013年的20%下降至10.5%，拖累GDP增长速度至少1.1个百分点。房地产业在国民经济中长期占据着支柱地位，这使得房地产市场价格一旦下跌，对国民经济的影响将是沉重的。
2、系统性风险向金融系统溢出
房地产业作为资金密集型产业其发展离不开大量资金的支持，而在我国，这种资金的主要来源是金融机构尤其是银行提供的信贷资金。同时金融市场的市场改革，外资的进入、混业经营的推动等都为系统性风险的溢出提供了途径。
（1）房地产金融机构支持体系不健全是风险溢出的基础。在我国，伴随着房地产市场化改革，越来越多的信贷资金投入房地产市场，这是造成房地产市场规模迅速扩大的主要原因，但我国并没有建立一个配套的完善的房地产金融支持体系，房地产市场还停留在高度依赖商业银行贷款的阶段。而在我国这个并不发达的金融市场中，商业银行在金融体系中占绝对的主导地位，一旦房价下跌导致商业银行不良贷款增加，其不良反应便会通过商业银行迅速得传播至金融体系的其他机构。
（2）金融市场的市场化改革是风险溢出的契机。系统性风险溢出效应与金融市场的改革开放密不可分，随着国际分工日益明确，金融市场的竞争逐渐剧烈起来，传统的金融管制严重阻碍了金融市场的发展，从发达国家开始，各国金融体系分别开始进行金融创新。然而金融市场自由化也是一把双刃剑，其在很大程度上推动了金融市场的发展，也以更多的方式加快了风险在金融体系中的溢出。
（3）投资结构不合理、投资者盲目投资是风险溢出的助推器。近些年来，随着国民经济的增长，我国机构投资者不断扩大，但相对西方国家成熟的资本市场而言，我国个人投资者占比仍然较大。在我国资本市场发展不完善的情况下，普通民众的投资渠道十分单一，在趋利心理的作用下，大量的民间资本流入房地产市场。
3、系统性风险向地方政府溢出
在我国，土地一级市场处于被地方政府垄断的情况，同时国有土地使用权出让收入也是地方政府性基金收入的很大一部分，地方政府在投资建设、偿还债务的开支很大程度上依赖于土地出让金收入，这使得地方政府的荣辱与房地产市场的兴衰紧密相关。
四、结论
本文以房地产市场价格波动对经济体系的溢出风险路径为研究对象，在对国内相关房地产风险现状进行梳理的基础上，具体描述了房价波动所导致的风险传染动态过程，并结合具体国情阐述了由房价波动引起的系统性风险在我国传播快速且广泛的原因。通过以上的理论及实证研究，本文得出的基本结论为：房地产市场价格波动所产生的风险通过宏观经济、金融机构、制度环境和资产市场四个方面向经济体系溢出。
参考文献
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一、房地产金融调控政策对淄博市的影响
自住房制度改革以来，淄博市房地产市场经历了起步、快速发展、短暂回调、平稳上升等阶段。2010年以来，国家综合运用土地、信贷、税收等多种调控手段，对房地产市场进行了严格的差别化调控，2011年房地产调控效果逐步显现。2011年淄博市房地产开发投资增速18.1%，比上半年回落8.8个百分点；商品房销售面积增速8.19%，比上半年回落17.16个百分点；全年房屋销售价格指数105.2，比上半年回落1.4个百分点。
（一）模型与数据选取为研究不同房地产金融调控政策工具对淄博市房地产市场的作用效果，本文选取房地产市场指标为因变量，各主要房地产金融调控政策工具为自变量，构建VAR模型。其中，房地产市场指标选取房地产开发投资（RDI）、房地产市场的需求采用房屋销售面积（HSA）；房地产金融政策指标选取三年期加权平均贷款利率（RR）、房地产开发贷款（RDL）和个人购房贷款（PBL）。数据时间范围为2000年1季度至2011年4季度，数据来源于淄博市统计局统计月报、人民银行房地产金融统计数据。
（二）模型构建与数据处理
1.数据平稳性检验。采用ADF检验法对不同变量进行平稳性检验和处理（见表1）。房屋销售面积（HSA）、房地产开发投资（RDI）、利率（RR）、房地产开发贷款（RDL）4个时间序列在10%检验水平下为非平稳序列，在1%检验水平下为一阶单整时间序列；个人购房贷款（PBL）时间序列在5%检验水平下为平稳时间序列。
2.协整检验。在显著水平为5%的情况下，根据迹统计量结果和最大特征根统计结果，有2个变量存在协整关系（见表2）。
3.模型稳定性检验。对AR特征多项式根进行检验，发现模皆小于1，满足稳定性条件。
（三）计量分析
1.脉冲响应分析。对需求的影响：利率的正向冲击在前三期对房屋销售面积的影响不大，从第三期开始产生负向影响，并在第四期达到最大（14.19%个标准差）；个人购房贷款的正向冲击在前四期对房屋销售面积的影响不大，从第四期开始产生正向冲击，在第五期影响最大（9.20%个标准差）；房地产开发贷款的正向冲击对房屋销售面积的影响不大。对供给的影响：若给予房地产开发贷款一正向冲击，将会对房地产开发投资产生正向影响，并于第二期达到最大（7.47%个标准差）；利率对房地产开发投资的影响是长期的，从第三期开始产生负向冲击，并于第四期达到最大（5.56%个标准差）；个人购房贷款对房地产开发投资的影响存在时滞性，从第二期开始产生负向冲击（见图1）。
2.方差分解分析。房地产金融调控政策对房地产市场的影响在短期内存在波动，但逐步趋于稳定。个人购房贷款、利率、房地产开发贷款对房屋销售面积的影响度分别为4.55%、11.69%、8.65%，对房地产开发投资的影响度分别为5.06%、4.23%、5.48%（见图2）。
（四）模型分析基本结论
1.房地产金融调控政策对淄博市时滞周期相对较长，为1年左右。VAR模型分析显示，一年以后房地产开发贷款和利率对房屋销售面积的影响显著，三个季度以后利率对房地产开发投资影响显著。根据王要武、金海燕（2008年）的研究，房地产宏观调控政策对全国房地产市场的影响存在时滞性，滞后期一般为半年。与全国房地产市场相比，淄博市区域性特点明显，房地产宏观调控时滞相对较长。
2.房地产金融调控政策对房地产需求的影响相对较大。分析显示，各项房地产金融调控政策对房屋销售面积的影响均大于对房地产开发投资的影响，因此房地产金融调控政策主要是作用于房地产需求，进而影响房地产市场均衡。
3.利率和房地产开发贷款是影响房屋销售的主要因素。从长期看，利率的影响度为11.69%。相较于个人购房贷款，房地产开发贷款对房屋销售的影响更大，主要是因为房地产开发贷款提高了房地产市场供给、供给推动了需求、影响了房屋销售量。从长期看，房地产开发贷款影响度为8.65%。
4.房地产金融调控政策对房地产供给的影响过程复杂。房地产开发贷款增长半年左右可以带来投资额的快速增长，但半年后影响会迅速下降。利率对房地产供给的影响度不高，因为提高利率一般发生在经济过热时期，受预期影响，在利率提高初期，开发投资增速会小幅上升，三个季度后房地产开发投资增速才开始下降。长期看利率影响度为4.23%。
二、政策建议
（一）增强房地产金融政策的前瞻性和持续性在目前错综复杂的宏观形势下，要加大对房地产市场走势的分析判断，加强宏观审慎管理，增强政策前瞻性，保持政策的连续性，充分考虑政策的时滞性，实行预调、微调，促进房地产市场健康发展，防止因政策调控过大导致房地产市场波动，从而给实体经济发展带来冲击。
