时间：2023-06-06 08:58:57
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇商业地产报告，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：商业地产 优化 发展 趋势探析
商业地产在整个地产行业出现的时间较晚，相对地产行业来说还处于一个较新的范畴。商业地产概念的提出基本是在2000年左右，首先在几个经济高度发达的地区得到发展，例如上海、北京、广州等，然后向全国范围延伸。在商业地产快速发展的过程当中，笔者针对其发展现状、发展路径和发展趋势做出主要阐述，下本便是笔者的论述，与大家共同探讨。
1.商业地产升温的原因分析
近几年，商业地产开发增速趋势明显，主要原因有以下几点：
（1）城市化发展进程加快，促使城市消费人口增加、居民消费水平不断提升，对于商业地产的发展来讲，发挥着积极的促进作用。
第一，站在城市化发展的角度进行分析，伴随着城市规划的实施，很多城市的经济发展导向转向商业，在这种情况下，很多大城市不约而同的将新城区的开发作为城市发展的重点，同时，也在不断进行着旧城的改造工程。CBD的建立、购物广场的兴建、商业街的改造既令城市面貌焕然一新，又让广大人民的生活水平大幅提升。因此，就商业地产，很多地方政府相继出台了一定的优惠政策和扶持措施，使商业地产得以持续、健康地发展。
第二，站在居民消费水平的角度进行分析，伴随城市居民人均工资收入水平、生活水平的显著提高，其生活方式、消费方式也与从前有了明显改变，无论是对休闲、娱乐、购物，还是社会交往上的一些商业活动，多方面的需求都在逐年增多。这种改变无形中已经对商业场所的档次、业态、品类、品牌、环境、服务等等诸多环节提出了更高要求，为商业地产的长足发展、品质升级开启了新的空间。
（2）住宅房地产业的平均利润下降，房地产开发商需要寻找新的利润增长点，很多已在发展战略上转型。从90年代中后期开始，我国住宅类房地产的年开发量增速每年都在20%以上。到近几年，暴露出来的商品房开发结构、市场定位和房价上涨等问题愈发明显。国家先后出台的一系列政策，更使很多房地产企业的利润受到影响。当前住宅房地产的平均投资回报率已经相较低于商业地产。较好的投资回报促使房地产商开始考虑将部分资金由住宅类房地产转向商业地产的开发运营，加快了商业地产的发展。
（3）我国加入WTO之后，外资零售企业在我国的开店限制得到解冻。商业地产在这样的开放政策下得到了更长足的发展。
第一，外资零售企业增多，发展步伐加快，对商业地产的需求随之增长。沃尔玛、百思买、麦德龙等大型零售企业不断扩大在华规模，中国开店数量逐年增加。第二，零售业开放带动内资商业的同步发展，增加了对商业地产的需求量。由此我们可以发现，零售业全面开放有效的促进了内外资零售企业的同步发展与扩张，从而进一步为商业地产的发展创造了双重需求，奠定了更为坚实的基础。
2.商业地产繁荣背后的理性透视
当商业地产在全国大中城市势如破竹，大力发展的同时，商业地产的空置率也有所升高，商业地产空置率的居高不下，不仅可能造成土地资源的浪费，还会在一定程度上使商业银行面临更高的金融风险。
据中国商业地产联盟的《2010-2011中国商业地产发展报告》，2011年全国商业地产开发投资总额接近万亿元，出现爆发式增长。但其空置率，根据驰昂咨询数据显示，按照我国近年来年竣工商业地产建筑面积4000万平方米推算，2011年全国商业地产空置率将达到20%以上，远远超过国际公认的商业地产空置率10%的警戒线。商业地产过高的空置率造成了土地资源的浪费。
从金融风险角度分析，一般来说商业地产对银行的信贷平均依赖水平在70％～80％。参考商务部的《中国流通产业发展报告》，2011年我国商业地产投资规模将达到一万亿元，银行在商业地产行业需要承担的资金将在7000亿～8000亿元之间。这就意味着当商业地产出现大量的空置房时，地产开发商难以达不到盈亏平衡点，势必会造成商业银行的不良贷款，从而增大了银行的金融信贷风险。
商业地产的空置率逐渐升高，究其原因一与地产开发商对于未来市场研判过于乐观的预期有关，一是开发商对商业地产经营模式的理解还不够深刻、透彻。在实际的分析研判中，开发商有时会忽略对隐性需求的研究。例如，当零售业不断出现扩张，它的扩张方式并不一定就是开新的店面，有的是对现有门店资源的兼并、重组，在这种扩张方式下就没有带来对商业地产的需求。二是，现在国内一些商业地产开发商都是由住宅地产开发商转型，由于缺少对商业地产的基本认识和实际操盘的经验，习惯性的沿用住宅地产“开发-销售-套现”的经营模式，把用于住宅地产的经营模式套用到了商业地产的开发上来。
对于商业地产，这样的开发经营过程极易出现问题，例如，商业地产在进行后期管理和经营过程中所存在的复杂性和重要性，是普通住宅地产经营模式所无法比拟的。通常情况下，开发商为了可以及早获得开发所带来的利益，出现短视行为，在商业地产推广的过程中，主要采用“抛房养铺”的方式。这种方式就属于商铺产权式的销售，开发商将开发出来的地产分开售卖，实际上是缺少对商铺经营管理和功能定位的考虑的表现。实践表明，采用这样的方式进行商业地产的开发，最终很难获得成功。
此外，商业地产的空置也可以称为结构性空置，主要体现在商业地产开发形式的同质化与消费需求的多元化之间存在一定的矛盾。在一定的区域范围内，一个好的商业布局，应该是大、中、小项目协调发展的，各自拥有不同的定位，发挥不同的功效，只有这样，其所提供的商品和服务才可以满足不同的消费群体相应需求。
历经数年的高速发展，高房价已成为房地产市场的隐痛，为了让市场回归理性，政府接连出台调控措施，在“国十条”、“限购令”、房产税等政策的影响下，住宅成交量开始下跌，市场观望情绪日渐严重，调控初现成效。与走入低谷的住宅市场相反，商业地产表现喜人。
受政策影响小
自去年4月国家陆续出台楼市调控政策以来，我国房地产市场已历经数波调控的洗礼，二套房首付上调至6成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，二套以上住房被限购，加上央行不断上调存款准备金率，银行信贷额度被收紧，住宅市场进一步走高的可能性不大。
福州大学房地产研究所所长王阿忠表示：“国家推出调控措施，住宅市场面临政策上的巨大风险，在限购令下，市场成交量减少，投资住宅市场将面临‘退出难’的风险。”
细数历次调控政策，住宅市场都是首当其冲的目标，而不在限购范围内的商业地产则独善其身，成为调控政策下最大的受益者，随着国家对住宅调控的进一步加强，投资者布局商业地产的步伐也会加快。
九歌万派地产机构董事长刘波表示，提到住宅市场，联想到的都是限购、限贷政策，在流动性泛滥的背景下，投资者的投资渠道更为狭窄。“当住宅的赚钱效益消失后，商业的投资热炒是必然的。”
高回报催生投资热
除了政策上的偏向，商业地产的高回报率也是吸引投资者加快介入的主要原因。据了解，目前我国住宅的年回报率仅为2％～3％，而商业地产的年回报率高达5％～10％。
“由于调控之前住宅市场的火爆行情和低门槛的投资限制，造成了商业地产价值被忽视。”王阿忠表示，商业地产还处在价值洼地，尤其是写字楼的价值被低估。商住之间存在着严重的价值倒挂。
据某权威房产机构研究报告显示，近两年，中国一线城市的优质写字楼租金价格全线上升，投资需求旺盛，空置率明显下降。预计未来写字楼租金将继续保持上涨，随着市场的持续向好，写字楼的投资开发也将迎来一轮。
虽然我国一线城市CBD在经过快速发展后，已经接近世界一流的水准，但租金仍然处于低位，北京和上海的写字楼租金仅为香港的30％左右，深圳更是不到10％，我国写字楼等商业地产回报率还有极高的上调空间。
此外，民众购买力的持续增长也是推动商业地产发展的动力之一。有数据显示，2010年，全国的消费零售总额突破15万亿元，同比增长18.4％。全国各大城市的新建成的百货和购物中心数量都在快速增加。
开发商看好后市
在政策与市场需求推动商业地产向好的同时，国外的经济形势变化也带来了利好信息。随着国际经济的回暖，许多注重降低成本的跨国企业希望在中国寻找性价比更高的写字楼。
有不少跨国公司CEO表示，中国内地规模空前的城市化进程和持续的经济发展不仅为商业房地产市场提供了强劲的需求，基础设施的不断完善也为跨国公司在中国地区乃至亚太地区的产业布局和选址提供了更加多元化、更加灵活的策略选择。
一、财务核算需要从简单核算向多维度、精益化核算转型，使财务核算数据能够有效运用于管理决策
商业地产服务行业在我国属于新兴行业，除了房地产开发商转型或涉足商业地产领域成立商业地产管理公司以外，第三方商业地产服务机构也逐步发展起来。房地产开发商旗下的商业地产管理公司主要为自身开发的项目提供商业地产管理服务，一般不参与其他房地产企业的商业项目运作，而第三方商业地产管理公司作为专业化的商业地产服务机构，为多个房地产开发商或业主提供商业项目增值服务，其主要商业模式为轻资产、多项目运作。本文所探讨的商业地产服务行业财务核算体系构建以及管理会计信息化基础建设主要针对第三方商业地产运营管理公司。第三方商业地产运营管理公司主要经营管理模式有受托经营、承租经营、股权投资、商业策划服务等。受托经营模式，即商业地产运营管理机构作为资产管理方，接受商业地产开发商或业主方委托为商业地产项目提供全程资产管理服务，获取资产管理收益并分享项目物业增值收益。承租经营模式，即商业地产运营管理机构作为承租方，以租赁方式取得商业地产项目整体经营权，通过对项目重新定位和改造以及后续运营管理，获得项目租金收入并分享项目物业增值收益。股权投资模式，即商业地产运营管理机构作为投资方，以直接购买或收购兼并方式获得商业地产项目股权，通过对项目的直接投资和直接管理，提升项目整体价值获得股权投资收益。商业策划服务模式，即商业地产运营管理机构作为专业咨询机构，为商业项目提供项目规划、市场定位、招商租赁等服务获取咨询收入。第三方商业地产运营管理公司主要利润来源于多项目资产管理利润、承租经营利润、商业策划收益、物业增值收益以及股权投资收益等。由于其运营管理的服务对象为商业项目，核算体系设计中，所有的核算元素都必须以项目为中心进行精益化核算。比如，核算细则要求所有的直接成本费用必须核算到项目层级；对于总部层级发生的间接成本费用，凡是受益对象为项目的，必须核算到项目层级；对于受益对象为项目，但无法明确到具体项目的，核算前需要与管理层沟通具体分配原则后核算至具体项目；对于受益对象不能归属于项目的，核算上需要记录为“非项目”成本费用。对于管理层来说，总部层级发生的成本费用受益对象不能最终归属于项目的并不多见，这些成本费用可能是项目的前置成本，也可能是潜在项目的拓展成本，核算上要求财务人员深入到业务前沿，跟踪这些成本的最终归属项目。由于商业项目经营管理模式不同，财务核算上需要反映不同管理模式下的项目运营状况。此外，不同管理模式下的商业项目可以细分为不同的管理服务阶段。比如，受托经营类和承租经营类项目，可以细分为商业定位阶段、工程改造阶段、招商阶段、预开业阶段、正式开业后运营管理阶段等。商业策划类项目，可以细分为商业定位阶段、工程改造阶段、招商阶段等。财务核算方面，需要根据项目在业务上的多元化属性，对项目进行多维度核算，使经营分析既可以从项目整体又可以从不同维度方面反映项目的财务状况。从以上第三方商业地产运营管理公司经营管理模式的特点来看，财务核算需要从简单核算向多维度、精益化核算转型，使财务核算数据能够有效运用于管理决策。
二、财务核算系统与业务系统的底层数据需要实现共享，使财务核算系统能及时获取和整合业务信息，跟踪业务活动变化，发挥财务核算决策支持功能
第三方商业地产运营管理公司作为连接商业物业持有者和使用者的媒介，承载了大量的外部资源。比如，房地产开发商、投资者、品牌商、供应商和消费者等。商业地产服务商参与了房地产业、商业服务业、金融业的市场资源整合和重新配置活动。商业地产服务机构在商业项目管理的各个阶段与众多外部供应商紧密合作，共同服务于商业资产的增值服务。比如，商业项目市场定位和规划阶段，商业地产服务机构需要与专注项目所属区域的市场调研机构紧密合作；商业项目工程改造阶段，需要与工程咨询供应商合作；招商阶段，需要与招商经纪服务商合作；市场推广和营运阶段，需要与媒体和市场运营供应商合作。第三方商业地产运营管理公司作为市场资源整合者的角色定位，要求财务核算体系设计中必须考虑将外部市场资源沉淀在公司信息化系统的底层数据库中，并实现企业内部各信息子系统数据共享。比如，OA系统、采购系统、合同管理系统、商户销售系统、会员管理系统、租户结算系统等各信息子系统的底层数据库必须与财务核算系统保持信息共享和互换，使财务核算系统能及时获取和整合业务信息，跟踪业务活动变化，发挥财务核算决策支持功能。
三、财务核算体系构建需要集团统一核算管理体系，实现财务信息集中管理，为管理会计体系建设做好铺垫
针对第三方商业地产运营管理机构轻资产、多项目运作的商业模式特征，其主要公司构架一般设计为集团管理公司、区域管理公司、项目公司三级。集团管理公司主要核算集团总部费用、集团直接管理的项目池；区域管理公司主要核算区域总部管理费用、区域公司直接管理的项目池；项目公司主要核算特定项目。除了以上三类公司以外，集团公司还会通过持股方式控制专业公司，比如，为项目提供工程改造的工程咨询公司、提供物业管理服务的物业管理公司、提供招商服务的招商咨询公司等，这些专业公司既可以为集团内项目提供服务也可以在市场上独立运作。以集团直接管理的承租经营类项目为例，项目公司作为承租方，通过租赁方式取得项目整体经营权，会计核算主体为项目公司，主要核算项目租金收入和项目直接经营成本。集团层面对项目的直接管理成本主要体现为集团专业管理部门为项目运营管理服务投入的人力资源成本、集团集中招商职能为项目发生的招商成本、集团集中营销职能为项目发生的营销成本等，这些直接成本记录在集团管理公司的核算账套中。此外，集团内专业公司为项目提供的专业化服务成本，比如，工程咨询服务成本、物业管理服务成本等记录在专业公司的核算账套中。从集团母公司视角，对外报告需要抵消内部公司关联交易产生的内部服务结算收入与支出，反映公司整体经营成果；对内报告需要集合集团内各核算主体的经营数据分析各项目完整的投入产出情况，跟踪项目财务状况的变化。第三方商业地产运营管理公司集团化统一运营管理、集约化经营的特点，要求在财务核算体系设计方面，必须首先考虑统一集团内各公司核算科目体系、核算细则，统一集团内各公司财务对内和对外报告体系。集团统一核算管理体系，有利于实现财务信息集中管理，为管理会计体系建设做好铺垫。
四、财务核算向管理决策功能拓展，需要企业管理层权衡成本与效益，使财务核算体系建设符合企业推进管理会计体系建设的战略规划
财务核算向管理决策功能拓展，要求财务核算体系随着行业的变革和公司商业模式的变化持续改善。财务核算向管理决策功能拓展，需要企业管理层权衡成本与效益，综合考虑企业发展的阶段性以及推进管理会计体系建设的布局和时间节点，使财务核算体系建设符合企业推进管理会计体系建设的战略规划。
作者：许叶红 单位：盈石企业管理上海有限公司
内容摘要：每当社会经济发生变革时，由此产生的城市结构形态的变化，都深深地影响着城市规划设计的发展意识及观点。《21世纪城市商业发展之路―城市商业（网点）及商业地产规划设计指南》，为实现城市商业（网点）布局规划的科学化、规范化和国际化，推进全国城市商业（网点）布局规划的全面工作，提供了一种崭新的科学程序和指导方法。
关键词：城市发展 商业布局 经济发展
日前，由中国商业出版社出版的《21世纪城市商业发展之路―城市商业（网点）及商业地产规划设计指南》开始在全国发行。这是一本关于城市商业发展和商业地产规划设计指南的专业书籍，由商业专家王希来教授和北京首商城市规划设计研究院院长曹伟共同编著；国务院发展研究中心市场经济研究所所长、研究员任兴洲，世界新经济研究院院长陈瑜为之写序。
该书的出版，为实现城市商业（网点）布局规划的科学化、规范化和国际化，推进全国城市商业（网点）布局规划的全面工作，提供一些可资借鉴的设想；为丰富中国商业（网点）布局理论的研究成果库，为从事城市商业（网点）布局规划和商业地产规划设计的策划者，送去一些典型案例；为策划一种经营城市商业和商业地产的发展提供了一种崭新的科学程序和指导方法。
21世纪城市商业布局新理念
21世纪的城市是自然景观与人文意境的融合体，是设计大师们施展灵感和技艺的舞台。商业在城市中，是最能表现人文关怀的肌理因素，也是城市发展的重要引擎。商业功能是城市最基本、最核心的功能，是满足城市居民物质生活的基本保证。商业不仅是城市的主要产业之一，能够聚集人气、商气、财气，形成良好的商业氛围，而且对金融、旅游、会展等服务产业的发展能够起到重要的促进作用。同时，它还是商业文明和地域文化有机结合的重要载体，诠释着城市的特色和基因，重要商业设施往往成为一个城市的地理座标和文化标志物，甚至具有“城市之魂”的意义。
我国城市商业布局现状
商业的重要载体当然是各类商业设施，或者说是商业网点，近些年来，更是以商业地产的形态呈快速发展之势。然而，也必须看到，在商业网点和设施快速发展的同时，也出现了亟待关注和重视的问题，就是商业网点发展的规划和规范问题。
（一）布局不尽合理
东部多、西部少，老城市多、新城市少，这有历史和经济发展水平的因素，也有规划等工作问题。布局不尽合理更主要表现在一些城市本身。许多城市的通病是老城区多，而新城区少，特别是新建的社区少，增加了人民生活的不便。许多大城市没有明确的市级商业区、区域性商业中心、社区商业中心的层次观念。有的城市过度开发原来的商业繁华区，或盲目兴建高档的商业步行街，而对全市5年或10年的商业（网点）布局却心中无数，造成畸重畸轻现象。
（二）经营者在店址选择、经营定位等方面的科学性比较欠缺
一般地说，大型商店在这些方面还比较重视，经过多方面的调查研究或邀请专家做有关的咨询报告，在此基础上才选定店址和确定经营定位。但粗枝大叶、凭主观臆断、听任主管官员拍板等现象仍是屡见不鲜，反面的教训不胜枚举。至于一般中小店铺，特别是小杂货店、理发店、小饭馆等，业主很少有这方面的基本知识，也不去找同行请教，更说不上请专家咨询，单凭自己的资金或人力资源（例如擅长）找一个地点租下或买下就开始装修“择吉开张”，结果客人不多生意不旺，只好关门大吉。作者在住地附近多次见到此类现象，各地也大体相仿。一个店虽不大，但全国这类事是成千上万的，总的社会资源浪费是巨大的。
（三）商业（网点）布局规划工作应进一步深入并与实际情况结合
北京、上海、广州、武汉、深圳、大连等大城市近些年由主管部门结合专家制定了5年或10年全市商业（网点）布局发展规划，并把它尽可能纳入城市总体规划，使之具有法定的指导和约束作用。作者参加过一些城市该类规划的研究、咨询或论证，认为这是促进商业（网点）布局调整和合理化的正确选择。国家商务部十分重视此项工作，多次发文要求大中城市均须制定商业（网点）布局规划，显著地推动了这项基础工作。但是，许多城市仍没有商业（网点）布局规划，有的制定的规划内容粗糙，多数没有同城市总体规划相结合，不具有法律约束力，对实际工作的指导作用不大。
商业布局在城市规划中的作用
商业规划是整个城市规划的重要组成部分，在很大意义上影响着一个城市的总体规划。这是因为，一方面，商业是为城市居民的生产生活服务的，与城市规划有机结合的商业规划和布局最能体现其科学性、便利性，最能体现“以人为本”；另一方面，商业设施的布局、商业业态的结构对城市的交通以及人、物的流向有着重要影响。还要看到，大型商业设施具有物质体量大、投资成本高、沉淀性强的特点，其盲目发展和过度集中，易产生交通拥挤、物流不畅、配套设施不协调等社会问题，也极易对便民利民的中小商业形成挤压。因此，很多国家和城市都对商业网点布局，特别是对大型商业设施进行比较严格的管理和规划。另外，商业规划的必要性还源于城市土地和空间的有限性，科学合理地利用城市空间，促进商业有序发展是城市发展的内在要求。
近年来，商业地产快速发展，给城市商业网点规划带来了新的课题和挑战。与住宅地产不同，影响商业地产的因素有很多，包括城市区域整体功能的分工、商业项目定位、项目所处区位、商业业态选择、商圈半径、商业氛围、竞争环境、目标群体购买能力、交通状况、项目特性、商业设计、开发商实力等等。商业地产既要遵循商业发展规律，又要符合地产发展规律，还要与城市整体规划有机结合，因此是比住宅地产更复杂、约束条件更高的商业存在，更需要依托商业规划和网点设计，避免商业地产开发的盲目性，防止单纯强调建设规模，忽视资金压力，片面强调高档次，忽视市场客观需求，单纯注重概念宣传，忽视科学定位和管理的倾向，形成理性开发、运营的环境。
“十二五”时期是我国经济发展和居民消费水平提升的关键阶段，扩大内需的战略方针将进一步促进居民消费需求的增长，城市商业将迎来平稳较快发展的战略机遇期。在这样的背景下，对城市商业网点和商业地产开发进行科学规划尤为重要。尤其对商业地产的开发、定位乃至后续的经营管理都需要很好的研究和设计。
《21世纪城市商业发展之路―城市商业（网点）及商业地产规划设计指南》一书，正是在上述背景下出版的。作者通过对国内多个商业地产项目的分析研究和对大量实际案例的剖析，着力研究和探求国内商业网点建设的客观规律，总结了一些商业地产开发的成功经验和失败的案例，系统地提出了商业地产发展的总体定位以及关键要点，这对我国城市商业网点的建设以及商业地产的健康发展无疑是非常有益的。
城市与商业发展的新范本
本书作者本着高度的历史责任感，以城市商业发展的两大关键问题―商业（网点）布局和商业地产规划作为切入点，为中国城市商业发展寻找新的经济发展方式和新的经济增长极，进行了认真的研究和思考。
全书共25章，50多万字，内容全面、翔实，图文并茂，既有深入的理论分析，又有可资借鉴的实际案例。从理论和实践结合的高度，对当前需要解决的商业规划和商业地产规划中存在的问题，提出了科学的、切实有效的解决方案，为21世纪城市商业发展提出新的发展理念和新的发展思路，并为城市商业发展的研究者、规划者、设计者和实践者提出一整套系统的、规范的、极具操作性的和可资借鉴的范本。作者曾主持参与北京、杭州、重庆、西宁、宁波、威海、平凉、霸州、佛山等十几个大中城市的商业规划和商业街规划设计，主持策划设计北京亦庄城市综合体、宁波市王羲之故居沙地村山下艺术村落、成都蓝顶艺术区、山东莱西田园馨城爱晚大型工程、西宁市麒麟湾商街、商业巷城市综合体以及青海省西宁市儿童公园泉水改造工程（后更名为麒麟湾商街与麒麟公园）、西宁市黄河路景观大道、民和县主街道景观改造及滨河公园、互助县城市改造和景观街、毛斯河滨河景观带等众多景观规划设计项目。因此，本书具有很高的科学性和鲜明的实践特征。
如果说住宅是碗里的。那么，商业地产就是锅里的。
在北京工作的谷墨，前几年，在老家接近市中心的地带购买一处约为200平米的底商。他并没有打算自己做生意，而是以每年近十万块的租金，租给了隔壁一家生意红火、需要扩容的饭店。那家饭店几次想要出价买下，都被谷墨拒绝了。
因为他心中自有盘算：一则，近年来，房价不断上涨是有目共睹的事实，且商铺所在的地理位置在市中心附近，即便不能升值，至少也可以保值。二则，每年有近十万元的房租收入，相对于在同等地带，每月只有不到1000元的住宅租金，谷墨还是很满意的。
近日来，谷墨听到一些专家说北京等一线城市商业地产的价值相对住宅而言远被低估了。由于高房价、住宅限购等因素，本打算在北京购买住宅的他也打起了投资商业地产的主意。投资商业地产真的比想象得容易吗？
理性看待商业地产
上文中谷墨想要投资的商业地产，有很多种形式，主要包括购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼等。
以写字楼为例，根据戴德梁行的2012年一季度报告显示，北京写字楼租金继续同比上涨48％，其中北京顶级的写字楼国贸三期租金已与香港顶级写字楼租金相当，最高甚至达到1200元／月／平方米。单从数据上看，北京写字楼的租金的确可观。
中原地产市场研究总监张大伟针对这种情况表示，随着市场流动性的逐步放松，市场上的资金越来越多。在当下住宅限购的情况下，加上目前依然没有更好的投资渠道能取代房地产，所以导致投资资金很容易就涌入商业地产领域。这也就造成了近期一线城市商业地产市场持续升温。
某专家则表示，目前商业地产市场的热只能说是投资热，而非消费热。商业地产的价格不会那么快涨起来，大致有以下三种原因：一是，商业地产交易环节高昂的税费，交易环节增值部分的55%要用来交税，大大降低了短期资金的热情；二是，商业地产按揭贷款只有50%，年限仅为10年，购买门槛远较住宅高；三是，从购买决策角度看，购买住宅的人群是非理性的，投资型的看升值快慢，自住型的虚荣心作祟，往往不考虑其内在价值，习惯于跟风舆论。若购买商业地产的决策一开始就是理性的，要有量化的衡量标准，物业价值被高估的概率低。
而亚豪机构副总经理任启鑫则认为，无论是企业投资，还是个人投资，很大程度上是受到了楼市调控的裹挟，被动由住宅市场转移到商业市场。近几年商业地产火爆的背后实际上隐忧重重。首先，商业地产蓬勃的基础是经济的增长，2012年中国面临着经济增速放缓、通胀抑制内需的困境，城市发展对于商业地产的承载力也有限，而“式”的盲目发展，迟早会偏离预设的轨道。因此，一定要控制好商业地产的建设规模。
其次是资金的问题，商业地产的开发运营需要前期投入大量资金，而且如果企业采用持有运营的模式，资金的回报周期长达5-10年，这对于当前负债率普遍偏高的房企提出了挑战。最后一点是专业团队的匮乏，商业地产对于运作团队的专业要求非常高，但是中国的商业地产还很年轻，而商业地产涉及投资人、运营商、零售合作伙伴、商家、消费者等多方面的关系，一个项目的成功运作需要经历选址、产品定位、建筑规划、复合业态设计、招商、运营管理等链条，专业人才的缺口正在成为各大企业转型商业的软肋。
透过对上述问题的分析，投资商业地产并没有想象的那样简单，需要谨慎对待。
商业地产有风险
任何投资都有风险，商业地产也不例外。亚豪机构副总经理任启鑫对像谷墨这种普通购房者提出了几点建议：
第一，要目光长远。作为一种投资行为，一个项目的投资回报率必然是购房者的核心关注点，与住宅投资追求现金流不同，商业地产的投资回报的路径是不一样的，商业地产本身就是追求长期的物业增值，除了租金回报外，还应该评估5-10年后的价值增长潜力，不能简单地依靠短期炒作来获利。
第二，隐形门槛高。虽然目前投资商业地产没有“限购令”，但是对购房者的资金、资信门槛的要求并不低。商业贷款首付最低50%，年限最长仅有10年，且目前无法享受利率优惠及公积金贷款，这意味着按揭贷款的话，月供会非常高。另外，银行对贷款购房者的审查也比较严格，包括征信、资产状况等等。
关注供需问题
按照保利地产的“十二五”规划，到2015年将持有商业地产规模提升至总资产的10%。类似的，华远地产在青岛、西安等地均有商业整体推出，而去年底在通州所得地块项目，也将以写字楼和中高端购物中心为主。
致力于长期可持续发展的房企都开始向商业地产转型，或是看中商业地产开发带来的增值效应。数据显示，2007年以来到2010年，商业地产投资在30%以上的增幅增长，2012年是20%，虽然增幅有所回落，但仍处于增长高峰。由于今年住宅持续调控，业内人士由此估计，一些住宅开发企业仍然会被动、盲动转型到商业地产，开发投资依然高位运行。
因此，有不少人担心，随着大量商业地产项目的落地，市场过剩或市场泡沫是否已经出现？目前不少企业转型商业地产，很多企业也意识到了操作的复杂和难度，风险意识也在增强。从全国整体来看，商业地产的投资是否已然增速过快，过于集中？这些问题都是投资者需要考察和关注的，以避免盲目跟风产生套牢的情况。
写字楼存量过多
“在未来四年，如果所有项目如期交付，国内十四个主要一、二线城市的写字楼总量将增加4080万平方米，增幅达80%。”近日，世邦魏理仕在探讨未来四年写字楼的供需情况时九指出，尽管近几年来许多开发商已经在供应井喷的二线城市推迟上市写字楼项目，但仍难从供应过量的风险中抽身，位于新兴区域的写字楼市场更将面临巨大挑战。
4月上旬，仲量联行的2013年第一季度北京房地产市场报告也显示：一季度北京甲级写字楼需求明显放缓，写字楼租金三年来首次下滑。公司北京商业地产部负责人表示，一些金融和专业服务的外资租户已经缩减了租赁面积，预计未来一两个季度租赁需求依然疲软，租金继续下滑的可能性较大。
在一些新兴区域，问题就更为严重了。由于其周边商业氛围还有待提升，各项公共生活配套设施也往往不到位，而基础设施如公交、地铁等仍需相当长的一段时间才能完善，这使得原本就充裕的供给将需要更长的时间来消化。过去几年，二线城市开发商已经意识到风险而选择推迟上市写字楼以避开供应高峰。而由于国内办公楼建设进度延迟现象较为普遍，分析人员指出，过去四年中国主要城市办公楼实际新增供应比预测值低30%～54%。
考察规划情况
无疑，由于调控政策对住宅市场的影响，不限购、不限贷的商业地产吸引了更多的企业和个人投资者，其作用十分明显，也加快了城区发展的驱动。但与此同时，随着消费方式的变化和开发的招商、运营、资金回收的压力及同质竞争，也埋下了许多隐患。
据预计，不少地方（特别是二、三线城市）近几年商业地产计划开业量将大大超过现保有量，也会远远超过零售品牌商开店速度以及零售销售额增速，招商难度增加必然会导致空置率上升。如不加有效规划和引导，就可能成为一个个低水平延伸和复制的小型商业。
在商业地产投资开发热的另一头，则是消费增长还比较乏力。2012年，在宏观经济增速趋缓以及零售企业销售额下降的环境下，全国连锁零售企业商业物业的需求缩减，拓展谨慎，全年开店完成率普遍低于70%。
可以看到，供需关系在商业地产的整体发展和投资运作当中都起到最根本、最至关重要的作用。随着大批商业地产的不断开发和投入运营，如何选择合适、有效、风险低的投资目标才是投资者首先要考虑的。而在挑选的原则上，也自然是要从供需的角度先行考察，明确不同区域的实际规划情况，看清楚再下手才是王道。
避免同质化
另外，由于商业地产往往体现了一个城市商业的发达程度，大型、高端的商业地产项目更成为城市的地标和名片，能带动大量就业和消费，所以，也深受地方政府的青睐。但是正是因为这样，很多区政府都在同一地块引进了大量的商业物业，但招商对象的同质化导致同质竞争越来越激烈。这也提醒投资者再关注规划的同时把握好业态和未来发展，避开同质化的问题。
关键词:商业地产项目开发开发周期成本控制
随着我国经济的不断发展，地产经济成为中国经济增长的新亮点。近几年来，商业地产投资也逐渐成为房地产投资者关注的新方向，并将成为未来几年内我国房地产开发的新趋势。在商业地产的开发过程中进行有效的成本控制是提高商业地产投资回报的关键。
一、商业地产的投资特点、运作模式及其开发程序
商业地产指的是专门用于商业发展的非住宅性房地产，比如写字楼、饭店、酒店、旅馆、商铺商店、购物中心、大卖场、商业街、ShoppingMALL等专属于特定商业用途的房地产。
从根本上来讲，商业地产是一个国家第三产业发展状况的重要反映，是社会经济发展状况的重要体现，它是城市住宅结构发展变化的结果，也是一个城市从分散、单一向集中化、现代化转变的重要体现。
(一)商业地产的投资特点及其运作模式
区别于一般房地产的开发，商业地产有其特定的投资特点和投资环境，也有着特定的高收益、高风险的特点。商业地产的开发过程十分复杂，投入极为巨大，投资回收期很长，从而决定了商业地产的开发具有很大的挑战性。
商业地产开发一般有三种运作模式：一是只租不售，其优点是：开发商始终掌握招商的主导权，能提升物业的价值，能很好的进行融资；其缺点是：完全靠租赁收入来盈利，投资回收期长，面临的资金压力大。二是只售不租，其优点是：投资回收较快，风险较小；其缺点是：开发商失去招商主导权，招商难度加大，不利于物业升值。三是又售又租，即部分销售部分出租，它综合了前两种模式的优点，克服了前两种模式的缺点，是现在比较流行的商业地产运作模式。
(二)商业地产项目的开发程序
1、项目开发前的综合分析和整体规划
根据商业地产的投资特点，在进行商业地产开发前，进行全面、细致的前期市场调研和综合分析，并作出专业、成熟的项目开发策划是非常必要的。任何投资都需要一个详尽的投资策划，作为商业地产投资，更需要进行专业的投资策划和成熟的项目策划，并做好开发后期的营销策划。在进行项目策划中，要进行投资环境、投资风险以及投资效益的综合分析，并做出准确的项目目标市场定位、项目主题概念定位、项目总体形象定位、项目开发过程综合安排以及目标客户的精准定位和价格定位等。
2、商业地产项目的营销策划
房地产投资从根本上来说是一项大型营销活动，商业地产的投资更需要进行专业的营销策划方能达到良好的投资回报。根据商业地产的投资特点，商业地产的营销策划主要包括商业地产产品的策略、广告宣传策略、产品销售策略、地产招商策略等，商业地产的营销策划是进行地产投资做进一步项目策划的基础，是制定有效地商业地产销售目标和项目开发过程安排的重要依据，也是保障商业地产投资项目成功的重要前提。
众所周知：市场=人口+购买力+购买欲望，其中具有决定意义的是购买力，但只有三者结合才能构成现实的市场，故无论是选址，还是定目标客户、规模大小、运营模式，都须同时考虑这三个因素，缺一不可。
3、商业地产项目的市场定位
商业地产开发的最终目的是盈利，因此，精准确定商业地产所面对的目标客户，并作出准确的市场定位是进行商业地产开发的重中之重。一般来讲，商业地产所面对的客户分两个层次：销售阶段的商业投资经营者；物业经营阶段的最终购买者（消费者）。
针对商业地产面临客户的具体状况，在进行项目投资策划时，就要周全考虑商业投资经营者的需求特点和最终购买者的需求特性，并分析其不同的消费心理和消费行为，为所投资的商业地产项目做出准确的市场定位。
4、项目开发要进行有效的资源整合
在商业地产项目的开发过程中，要特别注重对客观资源的有效整合，把松散的、分离的资源经过有效整合，使其为整个项目开发服务。通常来讲，这些客观资源都是隐性的、需要深入挖掘才能发现的，项目投资者要善于发现挖掘，并积极提炼，使之整合在一起的，最大程度的为项目开发服务。
5、项目开发要以人为本，努力挖掘人文亮点
在商业地产的项目开发中，项目投资者的目的都是投资回报，然而，在进行项目操作过程中，要以人为本，注重挖掘传统文化、区域特点、民族特色等文化因素，使项目投资更富有人文性，把传统的空间及现代的文明元素相结合，建设舒适宜人、极具特色、富有人文性的现代商业空间，以满足现代人对经济生活的需要。
6、商业地产项目的规划设计
经过上述几个方面的可行性研究分析，接下来就是进行项目的规划设计。工程规划设计十分重要，有研究表明，规划设计对工程造价的影响达75%以上。一个商业地产项目，经过前期的可行性分析，就确定了业态，确定了主力店，也就明确了客户的需求，决定了商业经营的模式，从而最大限度地避免了规划设计的盲目性，降低了设计图纸翻来覆去更改的频度，也有效地控制了项目成本和工程造价。工程规划设计完成后，建造成本就已基本确定，要更改是很难的了。
此外，在商业地产的规划设计中，尤其还要关注：交通体系布局要合理，人车要分流，上下要方便，卸货区域的安排；高度、荷载要根据业态需求确定；此外，在规划设计时还要尽可能留有余地，以供变化之需。
工程招投标、工程施工、工程监理、竣工验收、交付使用、物业管理、开业经营等等，在此不再赘述。
二、商业地产开发过程中的成本控制
商业地产的开发成本包括：土地征用费用、拆迁补偿费用、前期策划费用、基础设施费用、工程施工费用、建筑安装费用、公共配套设施费用、销售费用、财务费用等等。在商业地产开发过程中，进行有效的成本控制是降低开发成本，提高开发效益的重中之重。本文从项目开发的不同阶段及开发商内部管理机制的完善两个角度，阐述商业地产开发过程中的成本控制措施。
(一)项目开发不同阶段成本控制的措施
1、项目开发前期的成本控制
在项目开发前期，当投资决策已然确定项目开发的地点以后，首先要做好项目的市场分析以及项目的财务评估，如项目的征地、拆迁、补偿、安置；开发项目的规划设计以及建设方案的设计制定；项目投资的机会成本以及资金的筹措等。
工程规划设计阶段是商业地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好坏直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。
同时，在项目开发前期，要积极做好市场调研工作，并对项目的可行性进行系统的研究分析，如开发项目的经济效益测算、完整的项目投资估算等。在可行性研究报告中，应该明确整个项目开发过程中的各项初步技术所涉及到的经济指标，这将直接决定着整个开发项目的投资成败。
此外，商业地产开发企业还应该做好开发项目的报建工作。要积极整合资源，争取有利的规划条件，以有效进行成本费用的控制。项目开发前期成本的控制，关键在于前期费用、投资成本及投资利润的有效估算，以做出准确的项目决策，从源头上避免决策失误所带来的损失，同时也要考虑到资源的充分利用，尽可能的利用有限的资源创造出更多的价值，以提高投资回报。
2、项目设计阶段的成本控制
商业地产开发项目是高风险、高挑战性的投资，地产项目的设计阶段对有效进行成本控制也显得格外重要。在商业地产项目的设计过程中，要全盘考虑项目开发的综合因素，既不片面强调节约，也不能只重视采用新技术而忽视成本的控制。这就要求在设计商业地产项目时，要通过项目设计招标、项目施工预算、设计概算等方式，把项目的方案设计进行优化选择，从各个环节降低建筑安装费用、工程施工费用、投资企业的支出成本等，以达到有效的降低项目开发成本的目的，最终实现预期的经济效益。
3、项目开发实施阶段的成本控制
在商业地产的项目开发过程中，项目实施阶段的成本控制是最具体、最繁杂的，也是影响项目开发成本的关键时期。
(二)严格进行项目施工的招标
在商业地产的开发实施阶段，要严格按照工程量的清单报价进行招标，不要不切实际的增加工程量或减少工程量，更不能脱离严格设计的工程量报价去乱招标。
(三)加强施工现场的控制和管理
在地产项目的施工过程中，要严格执行施工现场的规章制度，加强管理和控制，要确保尽可能地减少设计变更，切切实实的保障施工设备和建筑材料的质量，把好价格关。这个阶段的控制和管理是直接影响到项目工程质量以及使用价值的关键时期，对商业地产开发项目的投资成本控制起着举足轻重的作用。
(四)做好开发项目市场营销环节的成本控制
商业地产投资的最终目的是创造盈利，使投资回报最大化。因此，市场营销环节的成本控制是商业地产项目开发过程的后期阶段。该阶段的成本控制主要包括营销管理的费用、销售操作费用、销售税金、财务费用等方面。
对于商业地产的销售，为有效控制销售成本，投资企业就要针对具体的销售情况，做出最优的决策以有效降低销售阶段的成本费用。一般来讲，投资企业在销售阶段初期，都会制定出科学合理的投资成本目标体系，这样就比较明确的划分了经济责任，做到各个销售环节的权责明确，易于计算经济效果。
对于商业地产的租赁，应该做好营销推广工作，充分利用企业内外部资源，挖掘企业内外部潜力，制定一套切实可行的租赁方案，尽力采用性价比高的营销方式，提高营销推广费用的使用效果，从而，达到合理有效降低营销环节成本的目的。
(五)商业地产投资企业自身的完善对成本控制的影响
1、强化企业内部管理，构建完善的内部控制体系
商业地产投资企业的内部管理是做好成本控制的基本因素，通过强化企业内部管理，以完善的内部控制体系来有效推动项目成本的控制是降低项目成本的有效途径。同时，投资企业要加强和完善监督机制，加强企业内部各部分之间的监督的同时，也要加大企业外部专业机构的监督，加大施工管理力度，加强施工监理和投资监理等。
2、树立成本的系统管理理念
商业地产投资企业应该积极树立正确的成本系统管理理念，把企业的成本管理看做是一项需要彻底执行的系统性工程。投资企业要树立整体和全局观念，切切实实的系统研究关于成本管理的内容、对象、方法等各项因素。从整体来看，投资企业的成本管理涉及到企业的管理层以及企业的每一个部门、每一个员工，因此，企业所有人员都是成本控制的参与者和执行者，每个人都应该明确自身所负的责任，都要有成本控制的观念，实时对整个项目的成本进行控制。
3、注重对项目成本资料和信息的管理。
在商业地产的开发过程中，所涉及的商业项目复杂多变，而且关系到许多利益主体，因此，及时将项目过程中的施工图纸、招标图、招标文件、合同文件、来往信函、指令单、报价表、水电费用、奖惩通知单等资料进行归档整理，可以为整个项目的操作打下良好的资料基础，为成本的控制提供有利依据。
同时，也要注重建立并完善商业地产投资过程中所涉及到的成本资料的电子信息管理，通过电子信息资料的管理，可以减少重复工作，提高工作效率。
三、结束语
商业地产开发投资的特点决定了对其成本控制的特殊性。投资企业要根据自身的经营状况和项目的实际情况，采取适合企业自身的措施，对项目开发成本进行控制，实现良好的企业效益和社会效益。
参考文献：
[1]尹贻岳.建设工程项目价值管理[M].天津：天津人民出版社,2005
[2]刘华.城市综合体―商业地产项目开发中的成本控制[J].宁波工程学院学报,2009；21(3)
[3]叶仁俊.对商业地产项目的成本控制分析[J].现代商业,2010；17
关键词：商业地产；数字化；创新转型
引言
新常态下国民经济运行平稳。2016年城镇居民全国社会消费品零售总额和城镇居民人均可支配收入均稳定增长，但商业营业用房投资增速出现较大回落。自2010年政策导向使商业地产借势蓬勃发展起来，如今电子商务对传统零售业的冲击与商业地产粗放式扩张的后遗症日益凸显，众多商业地产经营者陷入开发经营困局，试图谋求转型与发展。《塑造消费行业———零售的未来》报告中描摹了2027年商业街的变革，“实体店将成为与产品互动、向专家咨询的地方，摆货、收银将全面自动化。店内购物将是一次丰富的、吸引人的专门体验。”为了重塑零售业的经济价值，重整商业地产开发经营方向，本文立足中国商业地产的现状分析，直面电子商务的冲击，试图探寻商业地产数字化创新转型之路。
一、中国商业地产发展的现状
（一）商业地产盲目扩张，供需不平衡
开发规模上，2001—2016年全国商业营业用房开发投资一直保持较高增速。自2010年政府调控，作为政策洼地的商业地产市场借势持续快速发展[1]。区域分布上，东部的商业营业用房竣工面积历年来保持优势，但呈现逐年波动下降的趋势。可见，部分地区和城市由于定位失准、规划不足及市场有限等原因导致商业地产项目建成后招商困难和运营不善，存在严重的供需不平衡[2]，一定程度上制约了商业地产的竣工面积。
（二）传统零售业遇发展瓶颈，转型在即
据国家统计局的数据显示，自2011年起，社会消费品零售总额增速放缓，连续五年下滑；此外，2010年起商业地产的开发投资规模呈持续增长，一定程度上导致零售市场的增长乏力。究其原因，赵荣哲指出，一是电子商务的高速成长对传统零售模式造成了巨大冲击，二是房租、人工等成本上升幅度超过了其销售增幅[1]。透过现象看本质，传统零售业增长乏力除了外部环境的制约，本质上还是内部系统无法适应外部环境的需要，商业地产开发经营转型升级在即。
二、商业地产的经营之困
“互联网+”浪潮中，商业地产经营者要增强企业内部系统的适应性和抗风险性，谋求新的业务增长点，实现企业的发展转型。而企业内部的管理系统不是一个简单的系统，而是一个企业经营多年的管理理论与经验的一种具体化和逻辑化，也就是管理公司的行为[2]。当前商业地产运营内部系统的失效主要体现如下方面。
（一）经营理念固守陈规
大部分地产经营者固守多年运营管理经验，未与时俱进。虽然“客户关系管理”等新理念进入企业视野，但往往流于形式，未落到实处。商业地产相对电子商务最大的优势是实体购物体验，能否提供独一无二的服务，创造难忘的购物体验是实体购物场所生存的关键。因此，客户关系管理对商业地产经营者尤为重要。客户关系管理本质是一种商业策略，按照客户的分类情况有效组织企业资源，培养客户为中心的经营行为以及实施以客户为中心的业务流程，并以此为手段来提高企业赢利能力、利润及客户满意度[3]。考察一个商场是否将客户关系管理的理念上升到企业战略层面，内化为所有员工的价值观，外化为服务客户的行为方式，透过商场的业态组合与品牌构成可见一斑。大多经营者仍以盈利为首要目标，已无法适应竞合博弈的外部环境。客流动线设置可看出商场是否重视客户的体验，若一味追求客户在商场的逗留时间，进行扶梯的方向设置，让客户在迷宫般的商场中探寻出口，可能创造更高的销售额。但增加顾客的时间成本就意味着降低顾客价值，消费者一旦形成不舒适的购物体验，则会用脚投票，放弃这种低效率又高成本的购物方式。
（二）管理流程落后
信息网络技术的发展，传统的管理模式已不适应时代的发展，流程再造理论应时诞生。2015年，美国西雅图诞生全球知名线上零售公司亚马逊的第一家实体店AmazonBooks。在全球实体书店被电子商务取代的大背景下该公司的逆势发展，让我们对比反思实体商场的管理流程上的弊端。第一，信息技术匮乏。传统零售业仍沿用传统作坊式的工作流程。对比亚马逊实体书店依托公司CRM管理系统，挖掘客户数据信息，依据消费者的评分、销量及网络上受欢迎程度等综合评分竞相上架，实现书籍陈列智能化。依托数据库系统支持，分析客户购买需求与行为，设置“评分在4.5分以上的图书”标签，而实体商场的管理流程在利用大数据识别商机，贴近购买心理的展示进而增加消费黏性上仍很匮乏。第二，O2O流于形式。网络技术的冲击下的传统零售业也开始转型升级，注重同消费者的沟通方式，如利用微信公众号和APP等进行线上推广。但由于缺少线上线下互动的经验，仅增加信息的传播渠道，在信息爆炸式增长的当下，信息也往往石沉大海。而对比亚马逊实体书店成为其网站线下的延伸，使服务具象化，如指导消费者如何使用Kindle等硬件设备，增加了服务的可接触性，暴露出实体商场在O2O模式的应用上的欠缺。
三、商业地产数字化创新转型之路
大数据冲击下的共享经济与服务经济背景下，传统零售业需要与时俱进，创新商业模式，使商业地产的实体门店成为消费者体验的互动平台，重构企业的三大核心能力：“客户体验为中心”、“整合线上线下资源”、“数据挖掘为基石”。
（一）创新商业模式
2011年Rampell首次提出O2O的概念，指出O2O电子商务的核心是：在网上寻找消费者，再将他们带到实体店中，简称为O2O[3]消费者在线上下单，然后到实体店取货，再到线上发表评论，形成“线上-线下-线上”的闭环。可见，O2O改变了传统的购物模式，商业地产经营者需顺势创新商业模式。首先，搭建电子商务平台，依托CRM和ERP数字管理系统，使消费者的每次交易信息都记录到数据库，利用数据挖掘消费需求，使营销精准化与及时性，以此指导商场的业态组合、品牌构成、货架摆放、促销活动等具体经营活动。其次，通过跨界合作实现资源共享。实体零售企业同电子商务巨头合作，既可以共享电商平台的巨大客户资源，使商场的推广活动触及更广大的目标客户群，降低企业成本，又可将线上推广和线上体验相结合，使线上客户转化为实体店的客流量，创造财务收益。
（二）经营模式
转型商业地产以租赁形式为主导，商业地产建成后由资产持有者或管理者将其分散或整体出租。实现租赁仅是冰山一角，背后的资本运作、融资能力及投资期内的经营管理更为复杂。虽然租赁为主的经营模式符合经营者的利益最大化原则，但竞争格局的变化，据波特的竞争五力模型，信息的透明化导致上下游的利益相关者的议价能力逐步增强，消费者更加挑剔，对购物体验已形成更高的标准；另外，商户也因品牌影响力和稀缺性，以为商场贡献客流为筹码，在租金谈判上占优势。未来的商业地产应从租赁向自营模式过渡，以自营模式整合上下供应链，增加对供应方控制力的上的转型与创新。从长期来看，自营模式仍是商业地产走出困境的一项重要举措。
（三）优化业态组合
购物、餐饮、休闲和娱乐是四大核心业态，业态组合是商业项目根据自身的定位确定业态的种类，每种业态在其中的分布状况以及各成分组合配比的过程。业态组合要综合考虑每种业态的价值，一类是增加收益，贡献租金的业态的零售、餐饮业态。另外是贡献人流的休闲娱乐业态。当前一种以吸引消费者参与、互动式的消费方式逐步成为关注的焦点并将成为未来的发展趋势[4]。首先，应逐步提高贡献人流的体验式业态。其次，打造体验式情景。从规划设计上规划具有识别性的趣味活动空间，唤醒消费者的感性心理，增加逗留时间和购物频率。再次，通过进口国外大型知名娱乐品牌，以此为噱头，吸引猎奇求新的消费者来体验。
结论
商业地产含地产、商业和资本三大元素。地产开发是源头，决定项目的区位和规模，是商业运营的载体。政府政绩导向的商业用地的规划与供应模式下，商业地产的产能过剩及布局失衡是源头问题，故商业和资本两大要素是商业地产运营者关注的重点。其中，商业是内核，项目成败决定商业运营的成败；资本运营是目的，商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合，且以良性的资本运营为最终目的。因此，商业地产经营者要直面发展中的瓶颈，跳脱原有思维与经营惯性，即透过外部环境的变化重新审视企业经营逻辑，增强对外部市场及行业变革的理解，在创新商业模式、经营模式转型和优化业态组合上重构企业的内部系统，以数字化创新转型之路增强企业内部系统的适应性。
参考文献：
[1]赵荣哲，成立.中国商业地产发展的现状、问题与趋势[J].中国房地产，2014，（24）：25-30.
[2]乔文怡，赵国军.企业内部管理系统在企业管理中的应用[J].企业导报，2014，（10）：9-11.
在我国经济增长步入新常态的形势下，商业地产受自身及外部诸多不利因素影响。外部因素方面，经济增长放缓减少了商业地产潜在需求，网络消费的崛起对传统商业地产带来了巨大挑战，其潜在风险正在加大。内部因素方面，前期商业地产投资过快增长，项目区域集中且同质化，布局及规划不合理，租售收入低于预期。银行及信托等金融机构作为商业地产主要融资来源，面临的风险不容忽视。文章在梳理商业地产面临的外部压力及自身发展问题的基础上，深入分析其经营风险并由此引发的金融机构的融资风险，提出应对措施以化解风险。
关键词：
金融机构；商业地产融资；风险管理
商业地产，区别于以居住功能为主的住宅地产和以工业生产功能为主的工业地产，主要以零售经营和办公等功能为主，狭义上的商业地产即以零售经营为主，本文重点讨论狭义商业地产运营及融资风险。近年来，我国在零售商业地产领域的投资迅猛，由于商业地产投资建设时间长、规划设计复杂等特点，受其自身发展及外部影响，商业地产运营风险及由此引发的融资风险正在加大，需引起足够的警惕。
一、商业地产融资风险研究综述
近年来，部分学者对商业地产融资风险做了研究，李烨、吴静（2012）对国外关于商业地产投资风险的研究进行了梳理，国外关于商业地产风险研究主要集中在基于REITs数据的研究；郭馨梅等（2013）指出我国商业地产面临泡沫化、同质化和边缘化等风险；刘颖、谢可（2013）对我国商业地产的融资路径进行了归纳，分析了目前商业地产融资环境和融资模式中的风险；康琪雪研究了我国商业地产运行状况和模式，指出了商业地产运行中的问题；（2010）李琳（2013）通过分析网购对美国实体商业及商业地产开发的冲击，来研究网络消费对我国商业地产发展的趋势影响；曹黎娟（2013）等从房地产信托实务出发，分析了房地产信托投融资业务与房地产市场风险的关联性；易传和、詹蕙卿（2009）通过数量模型分析了房地产景气指数与银行房地产信贷风险之间的关联关系；深圳银监局调查组（2011）基于对深圳市各银行经营性物业抵押贷款的调研，分析了该类商业地产融资普遍存在的风险。
二、新形势对我国商业地产运行的外部影响
从商业地产运营模式来讲，主要分为建成销售和持有运营两大类模式。在建成销售模式下，开发商追求开发资金的快速回笼，商业地产项目被拆分出售，在后期运营中难以实现统一规划和管理。持有运营模式下，由于商业地产项目建设期投入资金量大，运营初期租金回报较低，对开发商资金实力和运营能力要求较高。近两年来，在宏观经济增速放缓的大趋势下，房地产市场出现降温，同时，网络购物日趋繁荣，实体经营受到冲击越来越大。
1.经济增速放缓导致商业地产需求下降。2014年以来，随着中国宏观经济结构的转型调整，GDP增速下降到7%左右，预计未来将继续保持中高速增长。经济新常态的出现，加之近年来房地产行业政策趋紧，商业地产投资和销售均呈现增长趋缓甚至下降的局面。从图1可以看出，商业地产新开工面积、销售面积与当年GDP增长率呈现正相关关系，在2010年~2011年GDP增幅较大年份，商业地产投资和销售均呈现较大增长。2014年以来，GDP增幅降至7%左右，全国商业地产新开工面积出现3.3%的下降，销售面积也降为7.15%。经济下行，一方面影响商业地产投资和销售，使得全国商业地产新开工面积、销售面积和销售金额下降；另一方面，由于经济景气指数较低，PMI、CPI等指数低迷，影响商品零售领域成交额，从而使得商业地产租金下降、空置率上升。该现象在二、三线城市较为明显，一线城市商业物业空置率也出现上升。据戴德梁行监测数据，2015年1季度北京全市商铺空置率高达13.3%，环比再涨0.5%。同时由于经济增长新常态持续，房地产调控政策延续，地产商融资环境恶化，使得更多的中小地产商对商业物业项目选择建成即零售的模式。由此带来商业物业项目后期经营管理粗放、缺乏统一规划等问题，将持续影响三、四线城市商业项目的租金和空置率。
2.网络消费的替代效应。网络消费对实体零售业有巨大的替代效应，影响商业地产的投资、销售和出租各环节。2015年2月的《第35次中国互联网络发展状况统计报告》数据，截至2014年末我国网络购物用户规模为3.61亿户，手机网购用户规模为2.36亿户。国内庞大的网购用户群体带动了网络消费总额的迅速攀升，全国网上零售额由2010年的4610亿元上升到2014年的27898亿元，年均增幅保持在40%以上；占全国社会消费品零售总额的比例也由2010年的3%增加到2014年的10.6%，这一迅速增长的趋势还将在未来持续发展。在网上零售业畅销商品中，通讯类、电子产品及电器类、服装类、生活日用品类等为主要品种，而这些商品恰好为传统零售业的支柱产品。网上零售业的崛起对传统商业领域冲击巨大，如苏宁、国美等传统电器销售商大规模裁撤实体店，重心转至电子商务领域。北京中关村通讯类产品卖场衰落，太平洋、e世界等卖场陆续关闭。由此商业零售类地产也面临巨大挑战，租金下滑、空置率上升，使得商业地产运营商不得不调整营运思路、更新产品理念，成熟项目必须在规划、布局等方面作出调整。
三、新形势下商业地产运行内部风险因素
1.商业地产投资增长过快且同质化严重。2011年~2013年，国家陆续出台了极为严厉的房地产调控政策，对住宅市场投资、融资、交易等多环节进行了限制。但对商业地产市场没有明显的政策限制，该领域吸引了众多资金涌入。3年间，商业营业用房新开工面积年均超过22000万平方米，截止2014年末商业营业用房待售面积为11773万平方米，而2014年商业营业用房销售量仅为9075万平方米，意味着仅消化库存需要的时间超过1年。在供应量快速增大的同时，商业地产项目同质化现象也较为严重，在城市同一区域扎堆建设。由于大部分开发商特别是中小城市开发商主要从事住宅项目开发，在商业地产项目方面缺乏开发经验。未能因地制宜进行有特色的开发，而是普遍采用城市综合体，用购物中心配套公寓模式建设；地段选择上，多集中在城市新区。如广州金沙洲地区、成都天府新城地区均出现了大量的城市综合体项目。这些城市综合体项目在业态经营、运作模式上高度相似。商业地产投资同质化和重复化，导致项目建成后在运营、招商方面无差异化，与入驻商家的议价能力降低，在租金、销售价格方面容易形成恶性竞争局面，不利于商业地产资金回流和价值实现。
2.项目布局及规划不合理。由于部分中小开发商在商业地产开发方面缺乏实战经验，缺乏前瞻性，往往先建设、后招商，造成商业物业在选址、规划面积、内部布局、仓储管理、物业配套等方面无法满足后期经营的需要。在商业业态、网店布局选择上，也出现业态趋同、布局不合理的现象，开发商未能从深度挖掘该地区项目所在地高中低档人群的不同需要，商业项目规划和布局未呈现阶梯特点。商业项目规划欠缺、定位不明，与商业地产同质化和泡沫化一起，加剧了项目建成后经营出租和出售的困难，使得预期现金回流难以实现，甚至出现项目未建成即烂尾的情况。
3.项目出租出售状况低于预期。近年来，大量商业地产项目于经济高速增长期规划设计和建设，项目的重复化和同质化，以及项目布局规划存在的缺陷等问题，并未引起投资方及融资方的足够重视，但在经济增速放缓，加之网上零售消费的崛起对实体零售业的冲击情况下，商业地产内忧外患加剧，部分商业地产项目最终收益低于预期，主要表现在项目出售情况不佳、招商竞争激烈、养商期延长、租金收入降低等方面。同时，由于商业地产项目投资回收期较长的固有特点，受到地区经济环境、区域交通状况、居住人群等个别因素影响较大，投资风险增大。根据联商网统计，截止2014年末，全国主要零售企业（百货、超市）共计关闭201家门店，较2013年关闭35家，同比增长474.29％，创历年之最。实体零售业受经济低迷、互联网购物的冲击，呈现低迷的趋势，将持续影响商业地产项目的预期收益，最终会影响金融机构商业地产融资的安全。
四、金融机构商业地产融资风险现状分析
商业地产融资是指围绕商业地产的开发和经营而进行的资金融通活动。由于商业地产投资具有初期投资规模巨大、投资回收期长、要求投资回报率较高等特点，开发商通常只出资不低于20%的项目资本金，剩余资金主要由会选择与金融机构合作，为商业地产为项目融资。我国目前商业地产项目融资来源包括银行贷款、信托融资、基金子公司融资、房地产私募基金夹层融资等，其中银行贷款仍是商业地产项目融资的主要来源。
银行贷款类型主要类型包括项目前期的开发建设贷款、项目建成后替换开发贷款的经营性物业贷款、以及为商业物业购买者提供的按揭贷款等。信托等其他金融机构融资，相对银行贷款较为灵活，既有债权性质的融资，包括传统形式的信托贷款、物业收益权融资；也包括夹层融资，如信托公司入股项目公司，开发商母公司按期回购股权等模式；近年来部分信托公司还针对具体项目开发出了股权性质融资，通过对项目成本收益的判断，在未明确设立开发商母公司回购条款的前提下入股项目公司，通过市场化操作进行退出。2014年以来，在经济增速减缓、结构调整的大背景下，银行贷款不良率出现攀升，信托计划违约事件也频频曝光。总体来讲，商业银行具有分支机构广泛、融资利率较低等优势，处于项目筛选的第一层，选择的商业地产融资项目一般优于其他金融机构，一般能取得商业物业第一顺位抵押权；同时受制于监管机构的严格管理及内部较为完善的风控体系，在商业地产融资的交易结构设计上，一般采取简单的经营性物业贷款、开发贷款等模式，法律关系清晰，如果后期出现风险事件，处置手续较为简单。
近年来新起的信托、基金子公司、房地产私募基金等金融机构，要求较高的市场化融资利率，监管环境较为宽松，内部风控偏好较激进，交易结构设计灵活，接受的商业地产融资项目风险通常高于传统商业银行，同时部分公司由于项目风控、审批等措施不到位，出现了一些商业地产融资项目违约事件。以某地产公司北京项目为例，该项目位于北京市北三环中路，城铁大钟寺站附近，地理位置优越。项目于2003年立项，2004年底开始建设，为当年度北京市60项重大工程之一，共有4栋独立商业物业建筑，规划总投资超过30亿元人民币，总建筑面积43万平方米，建设初期定位为城市综合体的一站消费模式。该项目在建设中取得了商业银行的项目建设贷款，并以项目土地及地上建筑作抵押。该项目原定于2006年全部建成，2007年1月起开始招商，2007年年底商家入驻。由于拆迁、奥运停工、国庆六十周年停工等影响，直至2010年项目开业。工期延迟使得原先较为先进的设计理念失去优势，加之项目公司缺乏大型商业物业操盘经验，项目定位出现摇摆，在项目招商时才发现内部构架不符合商业需要，同时2012年后遭遇电商对传统商业的冲击和影响，项目空置率较高，现金回流情况不理想。项目公司为该项目内部装修改造在信托、基金子公司进行融资，由于经营出租现金收入较差，2015年曾出现信托贷款兑付危机。
该典型案例凸显了新形势下商业地产经营的风险，即商业地产运行受经济下滑、电商冲击等外部因素的影响，也受到自身规划设计缺陷、投资同质化等内部因素制约，最终导致招商情况不理想，无法实现预期租金收益的情况。而金融机构介入该类项目，承受风险等级也从传统商业银行到信托、基金子公司等逐渐提高。商业银行取得项目土地及地上建筑第一顺位抵押权，即使出现融资无法按约定偿还本息的情况，也可以通过追偿抵押物的方式，凭借抵押折扣率最终确保贷款本息安全。而其后介入的信托、基金子公司等新兴金融机构，由于无法取得项目第一顺位实物抵押，存在风险敞口。
五、结论与建议
新形势下，经济发展增速降低、电商持续冲击传统零售业，商业地产项目运营风险在增大，特别是前期粗放式发展状态下，选址、规划设计等存在缺陷的项目，更容易爆发风险，金融机构需对此有清醒的认识，及早采取应对措施。针对商业地产的风险特点，金融机构及监管方均应高度重视，并采取一系列的有利措施，逐步化解商业地产融资风险，引导商业地产发展走向健康轨道：
1.立足自身特点，强化内部风险控制。在商业地产融资中，不同金融机构有其自身风险偏好。传统商业银行融资规模占市场垄断地位，坚持原有较为谨慎风险偏好基础上，立足自身经营特点，在贷前项目和合作机构选择上深入研究，在贷后管理上落实风控措施，特别是落实抵押物、监控商业物业经营现金流等。信托、房地产私募基金等新兴金融机构，作为金融产品创新的主力，在商业地产融资项目审批、操作中必须坚守风险底线，一方面把控项目实质风险，做好现金流预测，在把握第一还款来源同时最大限度争取担保抵押等第二还款来源；另一方面，在创新交易结构设计时，充分考虑复杂交易结构状况下，出现极端情况时的追偿难度，提前考虑相关法律障碍。
2.加强外部监管，引导融资模式创新。在近期经济发展放缓的宏观背景下，金融机构风险事件增多，银行不良贷款率增加，集合信托计划违约事件也一再爆发。在此情况下，监管机构应该加强监管，对金融机构商业地产融资风险资产进行排查，要求对商业银行对该类型风险资产足额提取足额贷款拨备；信托等非银行金融机构，面向公众发行的集合信托计划等，如出现风险事件，应通过资产处置等方式积极化解，避免爆发。同时监管机构应该合理引导金融产品创新，在控制实质风险的基础上，引导和监督金融机构特别是非银行金融机构建立起有限的风控机制，对商业地产融资项目提取一定的风险准备金，以应对突发风险事件。
3.合理选择合作机构，平衡风险与收益。金融机构在选择商业地产融资方时，应充分考虑项目自身情况，还要考虑融资方能力，包括商业地产运作实力、资本运作能力、公司其他地产业务运行情况等，优选大型开发商及一二线城市项目。对于缺乏商业地产运作经验和能力的中小开发商，不能因为融资收益高的诱惑放松风控底线，在对合作机构财务、经营实力充分评估的基础上，合理预测项目现金回流，通过控制合同用章、共管账户等具体措施落实期间管理，监控项目运行，争取平衡融资风险和收益。
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对于中国彩妆主力分销渠道化妆品专营店而言，欧菲姿和卞卡的名字稍显陌生。这源于欧菲姿和卞卡品牌的引入者欧菲姿集团董事长夏胜成“不走寻常路”的选择：聚焦商业地产，自建终端的渠道布局。
2006年，夏胜成将来自纽约百老汇的美国安特集团旗下高端彩妆欧菲姿引入中国。在首个形象柜落户广州广百百货后，欧菲姿开始布局百货渠道之路。
9年来已在万达、茂业、恒隆、银座、百盛等200余家知名百货布局的欧菲姿品牌，2014年销量突破2亿。
在运营欧菲姿两年之后，夏胜成将定位大众平价路线的卞卡彩妆引入欧菲姿集团。
彼时，本土化妆品专营店的彩妆品类尚处萌芽时期，而卞卡彩妆30 - 150元的平价定位完全迎合品牌稀缺时代的专营店渠道所需。
但坚持跟随商业地产、自建渠道的夏胜成并没有对化妆品专营店渠道动心。
与大部分企业追求在单业务板块做大做强的战略思维迥异，夏胜成更认同构建自属、可控的全产业链。
在这一观念影响下，以品牌自营和个人加盟布局市场的卞卡品牌目前已进驻20多个省的百货、Shopping Mall、KA卖场，网点数量突破400余家。 在欧菲姿和卞卡积极布局百货、购物中心，并在短时间双双过亿的背后，不得不提近年来中国商业地产的蓬勃发展。
来自中国连锁经营协会的《2014中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》显示，目前中国已拥有3500家购物中心，自2011年开始全国购物中心数量保持15%的增速。
预计到2025年，中国还会有7000家购物中心建成开业，届时中国购物中心的数量将超过1万家。 精准布局商业地产的夏胜成，搭上了商业地产“燎原之势”的顺风车。 近年来，随着移动互联网、移动应用商店等信息技术发展带来的零售业变革，O2O、体验、文化等商业功能及元素正在成为商业地产转型的新方向。
“春江水暖鸭先知”，浸商业地产9年的夏胜成正在用全新的品牌姿态应对商业地产的新态势。
“对于定位轻奢、小资的欧菲姿品牌，我们将在2015年着力提升品牌文化和品牌价值。”据夏胜成介绍，进驻中国市场9年，欧菲姿品牌首次启动代言人战略，邀请到《ELLE》《时尚芭莎》等国际知名时尚杂志摄影师、独立视觉艺术家陈漫成为欧菲姿形象代言人，进行品牌推广。
同时，欧菲姿彩妆机场体验店将陆续亮相国内各大机场。其中，杭州萧山国际机场、南京禄口国际机场、西安咸阳国际机场等已成为首批入选名单。 对于旗下定位大众彩妆的卞卡品牌，夏胜成透露，未来这个品牌不再单纯卖产品。在强调卖个性、情感和参与感的新消费时代，卞卡要以更具识别力的品牌形象和体验式服务增强与消费者的互动。
基于这一理念，卞卡推出了主打“波普、涂鸦、热气球、印象”四大艺术主题的全新卞卡美妆连锁形象店。
“新一代店铺在强调视觉色彩感的同时，将会注重体验式的服务。在全新形象和体验式服务的带动下，卞卡有望在2015年实现45%以上的增长。”夏胜成说。
据了解，卞卡第一家美妆连锁形象店将于5月份亮相苏州金鸡欧尚。
自2012年2月万达传出进军电商的消息后，万达就委托猎头公司四处寻觅电商人才，当年5月敲定时任阿里巴巴国际化交易平台AliExpress技术负责人的龚义涛执掌万达电商。根据万达的规划，要把旗下商业地产、酒店、电影院线、连锁百货、旅游度假5大主营业务整合打包，打造“线上商业综合体”。
另据记者了解，除了万达，北京的另一家不愿具名的知名商业地产商谋局电子商务已经近一年之久，与万达不同，这家商业地产商低调地进行着电子商务的试验，并计划在2013年把试验成果公之于众。
商业地产商做电子商务，是一时的好奇，还是未来发展的一种趋势？商业地产商投资、建设、经营就已经很累，再主动投资另一板块的服务，进的去又如何走出来呢？ 逐渐丢失的市场
人们不会忘记2012年“双11”促销，淘宝、天猫当天就入账191亿元。虽然后来有媒体称在“双11”疯狂促销过去一个月之后，以超过1亿元的订单纪录夺得天猫“双11”家居销售冠军的全友家居官方旗舰店爆出了高达36%的退款率。但191亿，这个巨额的数字依然让许多传统零售大佬们大吃一惊，也让开发商业地产的老总们倒吸一口冷气。
“电商是一种购物的便捷方式，一定程度上起到了平抑物价的作用与角色，是一个很平常、很大众的购物渠道。但到了中国就变成了奇迹和神话，而且中国的商场纷纷业、做商品渠道商，这些说明与之相关的买卖出了问题。”北京迈尔时代商业顾问有限公司策划总监李克让对《商业价值》说，“‘双11’的神奇不仅是线上线下的区别，魅力在于价格。”
“实体店的成本高，商品的价格自然降不下来。网店不需要租金，聘请工作人员成本也会很少，总成本低到可以忽略不计，价格的杀伤力当然惊人。”淘宝白金会员赵女士告诉记者，她从2005年开始在网上淘宝，目前网购已经是她购物的主要方式。“无租金”、“零库存”、“24小时营业”等特性使网店充满生命力。从图书到生活用品，从电器到时尚类奢侈品，从车子到房子，越来越多的品牌厂商开始进军网络。而网店的增多以及网络销售额的增长，毫无疑问会压缩实体店的经营和发展空间。
与此同时，中国商业地产在经历了几年的迅速扩张之后，目前遇到了发展瓶颈。一方面，近几年商业地产集中式的投资热使得部分城市商业地产出现供过于求，同质化严重，行业内竞争激烈，一些商业地产商正在感受着一些城市商场人流冷清、商户退租以及商铺空置的寒意。另一方面，电子商务正以无法想象的速度、独特的节奏向各行业渗透，并对其营销理念、管理模式、价格体系、经营方式、物流配送等各个方面带来巨大的影响。
多年来，在房地产商的眼中，他们最惧怕的还只是“宏观调控”。虽然他们也感受到了互联网的冲击，但在许多房地产商看来，这种冲击，对于他们却是陌生和遥远的。但现在，商业地产商们再也不能小视网购带来的影响和冲击。
事实上，对于北京、上海、广州等一线城市的高端商场而言，因其营运的定位不同，通常包含餐饮、影院的业态配套，这并非单纯购物模式电子商务所能提供。与一线城市相比，二线城市消费力较低，往往能被购物网站的价格优势所吸引，这就在一定程度上降低了实体店的人流。
业界不少人认为，以天猫为代表的网购冲击最大的是以传统百货业为核心的商业地产，加上如阿里巴巴集团这样逐渐具备了与传统商业分庭抗礼实力的电商，一场电商与传统商业地产销售之间的战争已经开始。
分析商业地产横跨的两大板块――商业零售业和地产业，从开发商增加吃喝玩乐等更具体验的业态规划比例和品牌商家纷纷创建自营电子商务可以看出，电子商务必定会分流传统商业的蛋糕，并会在后期越来越明显，而零售业踏上电商之路也倒逼一部分敢为人先的商业地产商介入电商。
那么，电子商务对于商业地产商而言，这种线上补充该如何运作，其制胜关键又是什么？ 进去与出来
事实上，房地产界对于电子商务的模式探讨一直进行。先有2011年的SOHO中国网上卖房，随后，万科、恒大、保利、绿地、绿城、碧桂园、龙湖、世茂等也都参与了房产电商的试水。
除了资金以外，经营模式一直是决定电子商务平台生存并发展的关键因素。王健林称万达要做的电子商务会线上、线下资源相结合，形成独特的模式。对此，业内预测很有可能就是线上、线下互动的O2O模式。
另据知情人士透露，其百货业务将与银泰网类似，聘请单独团队进行独立B2C运作；而旅游及酒店将模仿艺龙、携程模式；电影院线和商业地产两项产业如何“触网”，仍不清楚具体形式。银泰网最大的优势在于银泰集团的会员资料。资料显示，银泰百货地面销售100亿元以上，其中60%都是由VIP客户贡献，其运营模式完全借助自营模式，“直接从品牌商拿货”；而携程模式就是中介，主要服务是订酒店客房、订机票，发展会员让散客享受团购价格。这种模式一方面发展庞大的会员卡用户“圈地”，另一方面借助庞大的用户群向酒店、航空公司等索取折扣，赚取佣金，反过来吸引更多的用户群，形成一个良性循环。虽然外界都在猜测万达不同业务板块之间会采取不同的经营方式，但在同一个电子商务平台上，能否采取不同的经营模式还有待实践做出回答。
在北京，有家不愿具名的商业地产商运作电子商务已有近一年之久。本来要在2012年11月公布于众的消息又推迟在半年之后。据记者向知情人了解到的消息，这家商业地产商将建立并拥有属于自己的品牌，在此基础上，再进行其他品牌的招商等工作。招商来的品牌商一方面会在其MALL中拥有实体店，另一方面，还会在这家商业地产商的电子商务网站上有自己的店铺。当北京的这种线上线下模式成熟之后，会在其他城市进行复制。
“中国的B2C有商场经营的，因为商品本身缺少竞争力，大多业绩一般；而火火的电商印象，其实是来自于那些不怕死、给别人卖货的网络公司，他们同样没有自己的东西可卖，不拼价格谁去它那儿买？自建自持由自己团队经营的购物中心做线上。就是有100个商业物业连锁，只要不解决自有品牌的发展，最终的结果同现在商场的线上不会有何不同。”在李克让看来，拥有几千家门店的美国Gap，同样拥有线上商城，东西是卖自家的，顾客怎么方便怎么来，然而，体验、服务、连锁、价格、商品、一致，促进的是它发展的能力与规模。 中国部分城市购物中心空置率1%仲量联行报告显示，以各地购物中心空置率衡量，中国主要城市中表现最好的是杭州仅 1%其次是无锡1.5%，广州、南京、上海、武汉也都在2%～ 5%之间 ；24.3%最差的是沈阳，空置率高达12.7% 居中的有成都12.6%和北京 12.7% 等高空置率的主要原因是 ・经济减速 ・供应量过大 ・网购快速发展。
“购物是物质文明的体验，心理专家说，逛商场能抑制失恋的痛苦。电商的发展对实体商业来讲，已经抢夺了客户、挤压了利润，而加强顾客体验成了商业地产的出路。商铺的价值在于其功能的不可替代，在商铺和商场中获得的体验和网购完全不同。通过不同业态的组合，如增加餐饮、KTV电影院、体育场馆等体验式消费，保证客源的导入，支撑项目的租金和价格，避免单一业态商业受到网购的冲击。”李克让说，“在中国特殊市场环境下，线下线上动态结合才是制胜关键。”
投资收益寒碜、历史遗留问题多、项目开工延后、在售货源稀少、销售周期漫长等诸多软肋让其在房地产界长期沉寂。
2012年最后一个季度，珠江实业因为囤地风波、股票异常波动、高价拿地事件在资本市场上充分表演了一回。从2012年10月25日收盘价6.81元起步，到2012年12月31日为止，短短2个多月，一路飙升至16.59元的最高点，最高涨幅143.6%。
珠江实业以这种“特别”的方式吹响了重整旗鼓的号角。虽然作为一个地方国资企业，珠江实业曾得万千宠爱于一身，可是2012年1-9月售楼收入只有13亿元，与2012年万科的销售额1400多亿元相比，差距近百倍。
对于珠江实业来说，最大的硬伤是它平均每年连一个新项目都不能保证。因为前几年，珠江实业重心没有放在房地产业务上，却偏好投资，让其错失了最好的发展机会，虽然该公司目前已经意识到这个问题，开始加大经营活动的投入，向湖南、海南等省扩张。但是其业绩增长的可持续性，依然值得怀疑。这对于借珠江实业三季度净利润同比增长率为89.03%爆炒其股票的各路资本来说，并不是什么好消息。
“公司的主营业务是房地产开发，投资只是财务在合理利用资金。公司一直在积极寻求拓展，主要区域是珠三角和长株潭。具体的规划会在2012年年报中公布。”珠江实业证券事务部人士对时代周报记者表示。
每年开发不足一个新项目
珠江实业的前身是广州珠江房地产公司，是原广州珠江实业总公司（广东珠江实业集团有限公司的前身）的全资附属企业，初创于1985年4月。1992年10月，改为股份制企业。1993年10月28日，在上海证券交易所挂牌上市。
珠江实业自上市以来，曾于1993年、1994年、1995年连续取得突出的经营业绩，每股收益都在0.50元以上。但由于20世纪90年代初出现的经济虚热，房地产业在疯狂的炒作中达到膨胀的顶峰，珠江实业也因此吞下了地价高峰期的苦果。
2000年，是珠江实业发展的一个拐点，这一年，它首进亏损榜。珠江实业主营业务利润亏损1214万元，净利润亏损逾1亿元。而应收账款中酬金挂账2.16亿元，使其出现虚增资产和负债，存在经营风险。同时，存货比例过高以及高成本的滞销积压商品房构成了存货的大部分，占用了大量资金。而这一状况很长时间内都没有得到改观。
此后，珠江实业甚至几年才开发一两个项目，并且新项目开发也拖泥带水，进展滞缓，而这些项目，也基本就是其之后1-3年的主要利润来源。开工延后、货源稀少、销售周期漫长，可想而知，珠江实业在当时的窘境。
珠江实业在2002年报中坦言：“公司现有土地资源占用了大量资金，是公司盘活存量、实现持续发展的巨大障碍。” 珠江实业还称，对金盛项目进行了重点的分析，已经进入项目启动阶段。但是，金盛项目却拖沓到2005年才入市。
2004年12月17日，珠江实业公告称，在长沙市开福区竞得一块占地面积约26万平方米的地块，约合390亩，该地块即珠江花城一期用地。而据有关资料显示，该期成本很低，只有40万元/亩，折合楼面地价成本仅500元/平方米。2005年9月份，该项目启动。之后，其又低调拿下了二期471亩土地。
珠江实业在2005年年报中称，2006年要“尽快启动赤岗项目”、“精心筹备珠江新城项目”，其更称珠江新城项目“是发展史上具有里程碑意义的重大项目”，而这则得益于珠江新城地块历史遗留问题的解决。
珠江新城L3-1、L3-2地块，其实就是近期“珠江实业在珠江新城囤地20年”的传闻中的原型，也是目前珠江璟园项目的所在地。
1999年，珠江新城L2、L3-1、L3-2地块，由珠江实业联合广州宏瀚房地产开发有限公司（下称“宏瀚公司” ）纳入囊中，是珠江实业与广州合富房地产发展有限公司、宏瀚公司三方合作开发的项目，虽一直声称要开工，却丝毫未见动静，后又摊上与合作公司的合同纠纷案。
珠江实业2005年年报称：“2005年底，珠江实业与合作方广州合富房地产发展有限公司、广州宏瀚房地产开发有限公司三方一揽子协商解决三方之间所有的七个仲裁及诉讼案件，并签署了具有法律效力的谅解备忘录”，珠江实业由此正式获得珠江新城L3-1、L3-2地块开发权（项目名为珠江璟园），宏瀚公司则获得珠江新城L2地块的开发权（项目名为尚东君御）。直至此，拖累珠江实业长达数年、总共涉及金额超过数亿元的7个连环诉讼均得到和解。
但是实际上，赤岗项目，即珠江新岸公寓，权益开发面积5.65万平方米，原本预计2005年7月开工，直至2006年7月5日开工并投入建设。而珠江新城南区项目直到2009年8月开工，而北区高层更是直到2010 年1月底开工，拖沓程度可见一斑。
2008年，珠江实业1.56亿元的价收购珠实集团旗下S8地块，折合楼面地价仅仅为3850元/平方米，但该项目开发依然延续了其慢条斯理的开发风格。在2012年半年报中，珠江实业仍称“预计2012年第四季度正式开工”。
珠江实业证券事务部相关人士在接受时代周报记者采访时称：“S8项目在2012年12月5日已经开工了。”
在珠江实业每年连一个新项目都不能保证的背后，隐藏着其不务正业、偏向投资领域的事实。
不务正业吞苦果
“据我了解，珠江实业决策层已经偏向投资领域做事情，房地产板块已经弱化了，这个是之前和他们公司内部人员聊的时候说的，这或许是它在房地产领域表现越来越低调的原因。”一位接近珠江投资的地产人士对时代周报记者表示。
事实确实如此，珠江实业至少在12年前就开始偏好投资，相当一部分资金流入了证券市场，但是，投资收益却寒碜不已，这在其历年年报中有迹可寻。
2000年年报中，珠江实业称：“公司的长期投资基本上没有回报，公司拟通过对所投资项目进行债权债务重组、转让的方法解决。”
2002年，珠江实业仅有淘金华庭一个新项目入市，全年营业净利润约1500万元。但是其却耗费2200万元来投资，包括投资200万元参股广州市听云轩饮食发展有限责任公司，以及利用2000万元投资证券市场。然而结果却是，全年投资收益竟然亏损45万元。
2005年，珠江实业在工程项目的投资不过1亿元，全年净利润依旧没有多大起色，约1800余万元，但证券市场的投资却达到了3000万元，其中股票投资约2400万元，基金投资约600万元。不过，全年投资收益仅13万元。
珠江实业2009年年报称“报告期内公司继续利用自有资金用于新股申购”，但是，仅仅“取得投资收益58万元”。
根据2010年年报，珠江实业实现营业总收入6.52亿元，营业利润尽管同比增长111.27%，但也仅1.78亿元。而同是昔日“三大家”之一的越秀地产，其在广州市场的合同销售额就已达到88亿元。
由此可见，分心投资不但没有带来相当的收益，反而让珠江实业食下了不务正业的苦果，其在地产黄金时期内没能抓住机遇实现鲤鱼跃龙门，而是日渐式微，沉寂在房地产市场。或许也正是基于此，珠江实业也开始意识到重振旧业的重要性。
从2010年开始，珠江实业开始大幅减少投资、重点发展主业。2010年、2011年其投资活动现金流出仅分别为348万元、108万元，投资活动现金流入分别为367万元、274万元。而与此同时，经营活动投入大幅增长，2010、2011年该数据分别为7亿元、12亿元。
去化能力不足
黯淡十余年，珠江实业急于改变现状。
珠江实业2011年年报显示：“报告期内，公司加大了项目拓展的力度。拓展管理部开展保障房政策研究、三旧改造政策研究，把握政策动态，寻找市场机会，完成了株洲、长沙、广州等城市市场调研，对一些重要地块进行了初步可行性分析。”
在2012年半年度报告中，更可以窥见珠江实业对于复兴的渴望。珠江实业称：“公司在长株潭、珠三角以及海南等地区完成了数十个项目的考察以及可行性研究，收集了大量的项目拓展信息”，“下半年，珠江实业将以土地拓展作为工作的重中之重，以珠三角区域、长株潭区域、海南区域为重点，并充分利用公司较充足的现金储备优势，通过探讨合作参股、收购兼并和新项目拓展等多种途径，快速扩大主营业务规模；通过快速复制，打造珠江花城系列、颐德公馆系列产品，开发精品商业地产以及拓展高端旅游地产项目。”
错过黄金十年，早已时过境迁，如今珠江实业意欲复兴，土地仍是第一要务，只不过，其必须以高成本为代价来交换。
2012年10月16日，珠江实业在长沙珠江花城项目周边花4.16亿元拿下5万平方米的商住地块。2012年11月30日，珠江实业竞得“荔湾区珠江以南、滘口大街以北、滘口涌以西AF010114”江景宅地，但却付出了总价10.5亿元、配建3100平方米安置房的高成本，楼面价高达1.42万元/平方米。
这两次拿地成本，与其当年长沙地块500元/平方米、S8地块3850元/平方米的楼面价简直不可同日而语。
目前，珠江实业在售项目仅珠江璟园、珠江花城，该两项目结算让其利润实现增长。珠江实业三季度报显示，2012年1-9月公司实现营业总收入13亿元；归属于上市公司股东的净利润2.93亿元，同比增长89.03%；基本每股收益0.93元。其中，7-9月归属于上市公司股东的净利润为1.55亿元，同比增长230.80%。
尽管利润大幅增长，但是珠江实业去化能力仍显不足。2012年初，其存货约16.3亿元，而截至2012年9月30日，存货还有15.4亿元。
“珠江实业前几年重心没放在地产上，运作机制也慢。近年来其对市场反应也发生了变化，发展加快。对于珠江实业来说，不能贪快、贪多样化，需要先做大做强几个项目，必须脚踏实地。”中原地产项目总经理黄韬对时代周报记者表示。
去化能力不足，也必将影响珠江实业今后的可持续发展。
50%资金豪赌投资物业，2012年零拿地
万通身陷商业地产泥淖 2%回报率不如存银行
本报记者 刘成昆 发自北京
北京万通地产股份有限公司（600246.SH，以下简称“万通地产” ）在2012年年底连续两次出售旗下商业地产公司股份回笼资金。
2012年12月22日，万通地产公告称，已于12月21日与天津融创置地有限公司签署《股权转让协议》，以3.48亿元的交易对价将持有的天津泰达城市开发有限公司（以下简称“泰达城开” ）23.5%的股权转让给对方。不久前的2012年10月29日，万通地产又以4.2亿元的交易对价将持有的天津和信100%股权中近49%的股权转让给昆山博远万智投资中心。
近年，国家对房地产进行有史以来最为严厉的调控，住宅市场遭遇寒冬，万通地产开始加大商业地产比重。但万通地产一连两次出售股份的子公司均为商业地产公司。
时代周报记者注意到，2012年万通地产商业地产回率低，物业出租收入占比仅2.2%，现金流不断下降。不排除万通地产借出售子公司股权来改善现金流。2012年三季度，万通地产现金流仅为7.1亿元，较2011年同期的11.9亿元下降40%。
更值得注意的是，与其他公司2012年下半年在土地市场密集拿地不同的是，2012年全年万通地产都没有拿地，疑万通地产身陷商业地产，资金链出现问题，无力拿地。
时代周报记者就此问题采访万通地产相关负责人，截至发稿时为止，未得到任何回复。
转让子公司股权获利5.7亿
此次万通地产转让两个子公司股份引起业内关注。
万通转让的泰达城开设立于2003年，由泰达股份与其控股股东泰达集团共同成立，2007年，万通地产以3.9亿元的价格收购泰达股份所持泰达城开47%的股权，成为该项目公司第二大股东。
以2012年9月30日为基准日的资产评估报告显示，泰达城开总资产29.85亿元，净资产5.92亿元。交易完成之前，万通地产持有泰达城开47%的股权；交易完成后，万通地产持有泰达城开的股权将降至23.5%。
泰达城开的主要资产为天津泰达城项目，该项目坐落于三岔河口地区，整个泰达城占地面积为85.1公顷，建筑面积150万平方米。包括6大区域，泰达广洋金领国际（R2地块）、泰达万通上游国际等4个高端住宅项目（R1、R2、R4、R5地块），一个大型综合商业区（R3地块）以及一个堤岸亲水休闲区（A1地块）。其中，R1、R3和R5地块由万通地产于2007年以3.93亿元从泰达股份手中购得。
据公开信息，泰达城目前已经建成的是一些临街商铺，包括超市、餐饮等业态，面积不大。不过后期在建的商业部分体量比较大，需要大量资金。
天津和信转让后，昆山博远万智投资中心应支付给万通地产的转让价款预计为4.2亿元。截至2012年4月30日，天津和信的总资产为4.65亿元，净资产为4.47亿元，净资产评估值为8.58亿元，增值率为91.73%。
天津和信主要开发天津信达广场2期项目，该项目位于和平区小白楼地区，用地性质为商业用地，占地面积9231平方米，地上建设面积64617平方米。
转让泰达城开23.5%的股权后，万通地产称预计可获得1.5亿元的投资收益，将有利于推进公司主营业务的发展，优化公司资产结构。而在转让天津和信后，万通地产可获得资金4.2亿元，将有利于推进公司主营业务的发展，有效拓展融资渠道。
虽然万通一惯模式是“傍大款”，即寻找有实力的开发商合作开发项目，但这一系列的表述难以掩饰万通地产缺钱的可能。时代周报记者也注意到，万通地产2011年商业地产的表现不乐观。
万通地产2012年没有拿地，而其他公司在下半年地产市场回暖后，纷纷投入几十亿甚至百亿资金拿地。易居中国分析师严跃进认为，万通控股公司董事长冯仑在拿地方面一直坚持反周期论，认为土地并不稀缺，在别人拿地时自己要冷静。
然而，值得注意的是，万通地产50%的资金投向商业地产，但商业地产的回报却极为有限，可能万通地产陷于这些项目无法自拔，无力再拿新地。
商业地产回报率仅2%
住宅地产调控日趋严厉，让万通地产下定决心加大商业地产的开发力度。
2011年4月，万通地产对外宣布进军商业地产，当时万通地产新任董事长许立对外称，公司将在数年内实现商用物业收入占总收入15%、利润占总利润30%、投资型持有物业占总资产20%-30%的目标。
2012年4月，万通地产母公司万通实业有限公司更名为万通控股，定位于投资控股公司。万通控股围绕地产行业打造两大业务板块：直接投资和基金投资。万通称这种模式是在拿地前夕，即引入战略合作伙伴，实现股权合作，共同开发，降低自有资金投入，同时可以转让大部分股权，享受土地溢价；在开发和建设阶段，引入私募股权投资基金、银团贷款或信托资金，同时整合各项资源，收取开发管理费。
万通地产主营业务为住宅的开发和销售，以及商用物业的开发和出租，主要业务地区为京、津地区，已经在上海、杭州、成都，将来可能还要在三亚投资。近年来，该公司制定向商用物业转型，以期商用物业与住宅业务并重的经营战略。
万通地产坚持“滨海新区、美国模式和万通价值观”的既定战略，而转型期的策略安排则是：在住宅领域将会巩固并拓展改善型需求客群，增加度假和休闲产品，丰富住宅产品线；在商用物业领域将会坚持美国模式，以万通中心为主轴，租售并举，采用创新的融资渠道，提升专业运营能力。
2011年4月，万通地产以15.5亿元获得上涨虹桥商务区核心区一期04号地块。该地块面积约2.79万平方米，总规划建筑面积约10.27万平方米，规划用途为其他商业服务业用地。2010年12月23日，万通地产联合多家公司携手获得了北京CBD地块中的Z3地块，地块也为商业用地。
截至目前，万通地产经营中、在建及待建的投资型商用物业项目已达到8个，包括北京万通中心D座、北京CBD核心区Z3地块、天津万通中心、杭州万通中心、天津泰达城R3地块和上海虹桥地块等，规划建筑面积高达113万平方米，至2015年，万通地产自持的营业中投资级物业面积超过50万平方米，持有物业估值超150亿元。
而为了转型商业地产，冯仑退任董事长一职，由熟悉商业地产的原总经理许立当董事长，当时冯仑对外宣称，如此安排是便于为万通地产的商业化转型布局。“新的董事会引入了更多具有商业地产以及地产金融方面经验的管理层，目前公司有50%左右的投资在商业地产，转型商业地产出于公司对大周期的理解和把握。”
许立表示，在进军一线城市之后，万通会着力于现有的产品，而不是追求不断持续地扩大规模。“在未来10年之后，万通地产也可以在行业地位、专业能力上，能够跟万科这样的公司形成相匹配的能力，这是万通地产的目标。”
但记者发现万通商业地产的回报率极为有限，2011年万通地产的物业租金收入仅1.06亿元，2011年主营业务收入46.78亿元，物业出租收入占比仅2.2%。
冯仑说，目前万通地产有50%左右的投资在商业地产，投入重金却没有理想的回报，这一切可能对万通地产造成巨大的压力。并且目前万通地产旗下有很多大型项目正在开发，开发如此多的大型地产项目，需要巨额资金。
