时间：2023-06-06 09:00:40
一、影响住宅建筑中工程造价的因素
随着社会的进步和生活质量的提高，改善住宅建筑的质量的同时必然会引起住宅使用价值的增长。提高住宅建筑质量的设计标准，改善住宅内外装饰和工程施工设备，改善住宅区的整体环境，增加住宅的一些必要的功能，增加住宅建筑物的层数，甚至把为商业企业而兴建、扩建的公共饮食店、幼儿园、托儿所和行政场所等的费用也列人了住宅建筑的造价，以上种种势必会提高住宅建筑的造价。但是，住宅建筑整体质量的改善的价值应该超过其造价的增长。川具体说来，住宅建筑施工项目的前期预算影响到工程造价，住宅建筑施工项目的前期预算工作十分重要，属于投资的决策阶段，一般都由建设单位提出投资的估算计划。如果估算的内容过于简单，就容易造成漏项的出现，对工程建筑的预算造价起到一定的影响。预算阶段由于工程量尚不明确，导致设计投资估算的准确性较差，因此要对建筑工艺流程以及方案进行更加认真的研究，避免出现项目估算的过大误差。其次，设计阶段没有充分的考虑住宅建筑的整体选型和布局的科学规划，如果住宅设计方案不科学合理，会导致用户的需求不能得到充分的实现，而且住宅建筑造价偏高。第三，住宅建筑的造价受到施工材料的影响，建筑安装材料是影响安装工程的工程预算造价的重要因素之一。受到市场经济的影响，我国建筑材料的价格会有不定期的波动，这对施工工程的造价控制具有不利的影响。施工材料的质量是建筑质量的基本保证，其价格也影响到施工工程的整体花费，因此，要选择质量优秀而且价格相当的建筑材料，以保证住宅建筑的造价不会过高。第四，建筑施工技术与成本控制的关系影响到建筑的造价，施工单位的设计人员会根据建筑的方案进行勘探与调查，再选择优秀的施工方案进行施工和设计。如果在施工方案设计中只是注重了施工的安全性和实用性，过分强调设计的产值，而没有注意到施工技术与经济的结合，也会对建筑施工的成本造成控制不当，花费过多的现象。对施工阶段建筑的造价控制仅仅是停留在图纸预算这个环节上，而对建筑市场的各种资料信息不注意收集整理，会导致对住宅建筑造价的控制仅仅停留在静态控制的层面上，不能起到有效的控制作用。因而也要加强对施工现场材料、设备的管理。购进的材料不仅要质量过关，更要有效的控制数量。第五，住宅建筑交付使用后的物业管理也会影响住宅建筑的造价，不当的物业管理会降低住宅的价值，从而后续的影响住宅建筑的整体价值。
二、有效降低住宅建筑造价的措施
要注意选用合理的施工设计方案，作为建筑施工单位，想要对住宅建筑的造价进行合理而有效的管理，必须从工程的实际需要出发，选择合理的设计方案，尽量避免增加工程建设的基础成本。一般来说，可选用一些技术上具有先进性而生产消耗较低的设计方案，避免加重投资金额，以减轻具体工程的造价。重视设计阶段的造价管理是降低住宅建筑造价的关键。第一，在工程设计阶段应实行有效的监理制度，防止设计人员因只管设计而不管建筑造价造成的设计与造价控制脱节，在设计阶段推行监理制度有助于促进设计经济上更合理，从源头上控制造价。第二，实行限额设计。按照批准的设计任务书和投资估算，在保证功能要求的前提下控制初步设计及按照批准的初步设计总概算，控制施工图纸设计。第三，设计阶段要重视多方案的比较。进行多方案的比较是衡量建筑、施工方案经济性、实用性、可行性的有效手段，有助于获得工程造价更优的设计效果。第四，注重标准设计的推广。标准设计能较好地贯彻执行国家的技术经济政策，合理利用能源、资源、材料和设备。并能够缩短设计周期，加快施工进度，因此，采用标准设计一般都能使工程造价低于非标设计的工程造价。注意对建筑中原材料的选择及检查，有些施工人员把设计的重点放在施工原材料消耗上，忽视了对原材料种类的选择。事实上，工程的施工方要在考虑住宅建筑的实际需要的情况下，对推荐使用的建筑材料进行及时的检查和鉴定，因为如果可以正确的选用施工的原材料，可以达到降低住宅建筑预算造价的目的。例如随着科技的进步出现了许多质量轻而隔音且隔热的新型建材，其价格较为便宜，包括加气硅、石膏条板、膨胀珍珠岩以及矽空心砌块等等，这些材料都可列人施工所选择的范围之内。注意施工技术的可操作性，在建筑施工开始之前，更要先确定施工技术的选择。先进的施工设计是做好工程预算造价控制的良好前提。要做到推行标准设计原则以保证设计方案的质量，利用合理的施工技术以提高施工的进度、提高设计的效率，以确保总投资限额的金额，最终达到降低设计的成本的目的巧。此外也要严格控制施工中的工程设计变更现象的出现，严格履行设计变更的程序，做好控制的审批制度，加强对工程的主动控制。合理调节劳动力和物资的消耗，工程造价管理的不仅可以控制项目投资中的造价限额，也可以从建筑企业的整体利益出发，通过合理的调节和使用各种能源，取得最大投资效益的目的。要想降低住宅建筑的造价，就要采用有利于优化建筑过程中的人力、物力以及财力等各方面的组织结构，同时合理分配工程建筑中的所投人的资金，以取得较高的经济效益。这样实行对于保持建筑企业的经济持续和稳定的发展都具有重要的意义。例如在施工过程中，由于施工的需要，要进行凿洞以及拆墙的现象，这就要求各个施工单位做好预期的施工计划，在施工过程中做到相互配合，及时协调可能出现的有关问题，把浪费出现的可能性降到最低。做好工程投资金额的总控制，建筑单位要根据工程的实际需要，并从建设单位本身的财务能力出发，在工程施工的各个环节的资金投人上都做好控制降低的工作，并对工程中出现的资金的实际投人情况做出合理的预测和规定。努力把消费控制在投资总额的预算之内，以保证工程预算造价管理的合理实施。可以通过细化工程的项目，进一步细化工程开支的账目，勿子合理的工程投资总预算。住宅建筑预算造价的控制与管理除了涉及到项目的构思和可行性的研究，同时也包括招标、施工交付使用和运营等综合管理等等，这些都将直接影响到住宅建筑项目的经济效益。建立住宅建筑施工工程造价成本控制的管理制度，建筑施工企业除了要选择技术先进而经济合理的施工方案，同时也要选择有能力的施工项目经理，全面负责项目建设的进度、质量、以及成本和安全等方面的管理，把施工过程的成本控制放在第一位。同时要建立有效的约束机制，使成本控制渗透到施工的各个具体的环节，以保证对项目成本的控制。还可以通过制定出可行的建筑安装工程投资管理的规章制度和管理的办法，保证施工项目达到预期的利润目标。
三、结语
从某种意义上来说，降低住宅建筑的造价，要求对建设的工程项目的整体进行合理的控制和科学的管理，避免出现工程中常见的问题，使各个工程寿命期各参与部门通力协作，最终实现住宅建筑造价降低的目标。
作者：王丽玮 单位：郑州市第一建筑工程集团有限公司
【关键词】高层住宅；施工技术；质量控制
中图分类号：TU97文献标识码： A
高层住宅施工技术的优劣在很大程度上决定着高层住宅建筑质量，而人们生活水平与质量的提高，对高层住宅质量的要求也越来越高，这就要求高层建筑施工企业必须努力提高自身施工技术水平，加强对施工技术的研究，在工程施工中结合实际情况选择最为合适的施工技术，同时不断加强高层住宅施工质量控制，以此保证高层住宅质量。
1.高层住宅施工概述
1.1高层住宅特点
一是高层住宅的特点。高层住宅主要是指建筑楼层数超过10层，建筑总高度高、使用功能多的建筑物，具有较强综合性、多样性、复杂性，是现代化建筑发展的必然产物。高层住宅的特点主要表现为以下几方面：第一，施工周期长。造成高层住宅工程施工周期长的主要原因是高层住宅工程施工作业量大且不适合在冬季施工。而施工模板技术与施工工期有密切的关联，所以对施工模板技术要求较高。第二，施工技术要求高。一般情况在高层住宅施工中主要采用现浇钢筋混凝土的施工方法，而该方法对钢筋连接、工业化模版等施工技术要求较高。第三，使用功能要求高。高层住宅对各种使用功能要求较高，例如防渗漏、消防、机电安装、内部设计等等。第四，高空作业频繁。高层住宅工程是一项系统且又复杂的工程，高空作业频繁，施工运输作业量大，在高空作业时，对施工设备、安全设施、人员安全生产意识等要求均较高。第五，高层住宅通常修建在市区或是繁华地段，因而也具有复杂的四周环境和有限的用地资源等特点。
1.2高层住宅分类
随着高层住宅的不断发展，高层住宅的外部体形主要能够分为墙式、塔式、板式三种形式；其内部空间主要能分为走廊式、单元式两种形式。根据高层住宅楼层高度分类，其主要能分为4类，8层以上17层的以下住宅分为一类高层；16层以上26层以下的住宅分为二类高层；25层以上41层以下的住宅分为三类高层；超过40层的住宅为超高层[1]。
2.高层住宅工程施工技术
2.1混凝土施工技术
高层住宅混凝土施工质量直接影响着高层住宅整体质量，因此，根据工程实际情况选择合适的混凝土施工技术非常重要。气候和工作条件是影响混凝土质量的主要因素，所以在混凝土施工中必须加强混凝土强度控制。在混凝土施工前，应严格依照高层住宅设计要求科学配置强度等级达标的混凝土，并送往专业的试验室进行强度试验，根据试验结果合理调节混凝土配合比，以此确保混凝土配合比充分符合施工标准。在混凝土泵送过程中也应对混凝土质量进行严格管控、检查。在浇筑混凝土时，应结合工程实际情况及高层建筑设计要求制定合理的浇筑方案，浇筑结束后及时采取科学的养护措施进行养护，且在采取混凝土养护措施时，应充分考虑多方面因素，例如人员、养护时间与要求、温差等方面，最后并加强养护期的督查工作。
2.2标高和垂直度控制技术
一是标高控制技术。高层住宅标高直接影响着高层住宅整体质量，所以，加强高层住宅标高控制，选择合理的标高控制技术非常重要。通常情况下，高层住宅工程中都采用水准仪来控制各楼层标高，并在每一楼层的轴线上，设置4个或以上的洞（测量观测孔）来进行向上的引测定位和标高的传递。此外，为了确保个楼层标高的准确合理性，还应利用多层标高之和进行复核的方式，以此确保每一楼层轴线上设置的4个或以上的洞位于同一个平面。
二是垂直度控制技术。垂直度在很大程度上决定着高层住宅的建筑质量及使用寿命，重要性不言而喻，因此，加强高层住宅垂直度控制，并结合工程实际情况选择合适的垂直度控制技术非常重要。在高层住宅施工中，通常是采用激光仪、加重锤、经纬仪等仪器来控制和效验垂直度，这样能够尽量降低竖向误差的产生，保证高层住宅的垂直度符合要求。
2.3沉降观测信息化技术
沉降观测信息化技术是指在高层住宅施工中充分利用各种先进仪器及测量元件，以便对施工现场的实际情况进行观测，从而获得观测沉降数据，而后通过深入分析对施工设计进行不断优化，最终实现提高高层住宅安全性的目的。采用沉降观测信息化技术是提高高层住宅工程质量的重要举措。在高层住宅施工中，沉降观测信息化技术的应用主要表现为以下方面：第一，先根据工程实际情况建立水准测量控制网，然后在施工现场出现沉降和深基坑的地方布置4个水准点，且所布置的水准点中后视水准点不得少于2个。第二，在观测点和水准点之间建立固定的观测线路，并利用相关仪器来架设站点及转角处的标桩，以此增强检测线路的统一性。第三，沉降观测前，相关工作人员应深入施工现场，对现场地质地形情况进行勘测，而后根据勘测所得资料及相关规范制定沉降观测实施方案，并根据制定的沉降观测实施方案来实施沉降观测工作，以此检测工程结构内力、变形等数据。在高层住宅工程施工中利用沉降观测信息化技术有效的提高了工程施工的安全性[2]。
3.加强高层住宅施工质量控制
3.1加强高层住宅施工方案控制
科学合理的施工方案能为整个高层住宅施工质量奠定可靠的基础，如果施工方案缺乏科学合理性，那么就极易引发各种安全事故，例如最典型的基坑坍塌。如果高层住宅开挖的基坑深度超过5米，则必须由具备专业知识和丰富经验的专家组对基坑深度进行深基坑方案论证，只有先通过专家论证的《深基坑防护施工方案》而后才能进行指导施工。加强高层住宅施工方案控制，确保施工方案的科学合理性非常重要[3]。
3.2加强高层住宅施工测量控制
加强高层住宅施工测量控制，对高层住宅工程质量进行精准的测量，并做到精心的施工。对建筑物垂直度、标高和轴线的控制在高层住宅施工测量中最为关键，而准确的测量数据能直接对整个建筑物的施工质量及是否符合规划要求起到直接影响。因此，为确保测量精度，应在施工前预先完成对施测方案的制定，确定好红外线灯测量仪器，建设完成施工控制网，采取内外控法相互结合的方法从而进行施工，并且应经过严格的校对和复核。
3.3加强高层住宅施工裂缝控制
高层住宅施工裂缝严重影响着高层建筑的整体质量、使用安全以及使用寿命，因此，重视高层住宅施工裂缝控制，并采取相应的控制措施避免施工裂缝的产生非常重要。应做好混凝土裂缝的提前预防措施，尤其是混凝土的早期养护，因在高层住宅中混凝土总方量大且强度高。对新浇筑的混凝土，为避免因表面水分蒸发较快，出现大幅收缩，从而造成内部约束力较大而出现开裂，应控制好构件的润湿养护。对于大体积混凝土，应采取如通水排热、埋设散热孔等措施，防止出现水化热高峰集中现象，此外还应在养护时对混凝土的温度进行监测，并根据实际进行温差的适宜控制，防止由于温差变化问题而导致混凝土开裂[4]。
4.结语
总之，高层住宅施工技术不仅直接影响着高层住宅质量，更关系着人们生命财产安全及社会经济稳定，因此，本文对高层住宅房建施工技术进行了分析与探讨，具有非常重要的意义。不仅有助于提高高层建筑企业的施工管理水平，确保高层住宅质量，还能提升高层建筑企业的经济效益与社会效益，从而进一步推进我国建筑业的可持续发展。
【参考文献】
[1]张家梅.高层住宅房建施工技术[J].技术与市场,2013,08:91-92.
[2]刘永明.对高层住宅的房建施工技术的分析研究[J].中国建筑金属结构,2013,18:86-87.
关键词：建筑电气；电气安全；配电系统
现代化的住宅小区建设已从过去的安居型向小康型发展；从建筑布局乃至公共配套设施建设，在设计思想上均有了长足的发展。做为生活舒适保障中的重要一环，建筑电气设计也需要做出相应的转变，以为用户提供安全、舒适、节能为做为主导设计思想。
一、住宅用电负荷容量
在《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版）中，把住宅套型分为1～4类，各套型的最小用电负荷见表1
表1 套型分类和用电负荷标准及电能表规格
套型 居住空间数/个 使用面积/m2 用电负荷标准/KW 电能表规格/A
1类 2 34 2.5 5(20)
2类 3 45 2.5 5(20)
3类 3 56 4.0 10(40)
4类 4 68 4.0 10(40)
鉴于我国幅员辽阔，各地经济发展情况差距较大；一本全国性的规范，难以做到适合每个地区的经济发展现状。而随着我国国民经济的发展，在一些经济发达地区，上述规范在现代建筑电气设计中的指导意义已经不大。各地也已经相应的制定了适合当地情况的规范。《江苏省住宅设计标准》DGJ32/J 26-2006，《住宅设计标准》（上海市）DGJ08-20-2007。在上述规范中，对居住空间划分、户配电容量指标做出了新的规定：上海按居住空间个数规定，小型（2个）4.0KW，中型（3个）6.0KW，大型（4～5个）8.0KW，套内建筑面积超150m2后，按70W/ m2计算；江苏，建筑面积120m2以下，全部8.0KW；建筑面积120m2～150m2，12KW，150m2以上，基本配置16KW。
住宅干线用电负荷一般采用需用系数法计算，《江苏省住宅设计标准》DGJ32/J 26-2006，对需用系数Kx的选取做了详细规定。
表2住宅用电负荷需用系统Kx
单相连接户数 三相连接户数 需要系数 单相连接户数 三相连接户数 需要系数 单相连接户数 三相连接户数 需要系数
1 3 1.0 6 18 0.70 16 48 0.47
2 6 0.95 8 24 0.65 18 54 0.45
3 9 0.90 10 30 0.58 21 63 0.43
4 12 0.80 12 36 0.5 24 72 0.41
5 15 0.75 14 42 0.48
家用电器的发展并不会使用电量无止境地增长，用电量增长到一定程度后会保持在一个比较稳定的水平，或可能出现下降趋势。原因一是受住宅面积和生活条件的限制；二是受能源限制，电器厂商都在致力于开发新型节能产品；三是随着科技进步，有些电器设备的容量也呈下降趋势，如低功耗的等离子、液晶电视机等。所以，住户用电负荷的确定需要综合考虑，既要考虑家用电器的技术发展趋势，又要考虑住户的实际使用情况。
二、配电系统
目前，大多数小区都采用从变电站放射式配电的接线方式，别墅一般采用放射式与树干式相结合的方式配电。电缆从箱变埋地至住宅低压配电室。低层住宅一般不设低压配电室，干线电缆直接引入安装在公共部位的配电箱；高层住宅电缆引入低压配电室。
对于每户计量用电能表计箱的安装位置，常规有2种做法。第1种为集中设箱，在1层设一总表计箱，所有住户的电能表均安装于该总箱中，再以放射式引入各住户配电箱中。这种方式的优点是方便供电部门的抄、查表，能防止窃电；不足之处是表箱至用户配电箱线路较长，造成线路损耗大、维修不方便、施工麻烦。第2种为分层设箱，将每层用户的计量用电能表计箱设在楼梯间的公共部位，再用较短的进户线从各用户的电能表负荷侧引入到各用户配电箱中。这种方式优缺点正好与第1种相反。过去采用较多的是方法1。现在在上海和江苏的地方规范中都对表箱的设置做了新的规定：对于多层住宅电表箱应集中设置于一层或地下室。对于高层住宅，电表箱应分层、分层集中、或集中设置于公共部位或电表间内。
三、导线选择
过去我国电气设计强调节约用铜量、降低造价，造成线路设计截面选择偏小，制约居民用电的增加。我国现在所用的导线载流量数据一般为各导线制造厂商提供，与IEC60364-5―523―1999所颁布的载流量相比偏高。而随着非线性负荷的家用电器逐渐普及，导线谐波电流日益增大，相比在末端增加谐波抑制设备，采用较大截面线路以减少回路阻抗是减轻谐波电流影响较为适合的一个措施。在《住宅设计规范》中明确强调导线应采用铜芯绝缘线，每套住宅进线截面单相不应小于10mm2，三相不应小于6mm2，各分支回路截面不应小于2.5mm2，就是已经考虑了电气设计的安全性、功能性、舒适性和发展性。但应注意到，这些标准依然是最低要求，在高档住宅设计中，可以考虑不局限于此要求。
四、用户配电箱配置
在住宅设计规范中均有规定，在户内配电箱设计中，用户配电箱应设置电源总断路器。该断路器应具有过载、短路等保护功能，并能同时断开相线和中性线(对单相进户而言)。配电箱内回路划分一般分为照明、厨房插座、卫生间插座、一般插座、空调插座。每个空调回路插座数量不宜超过2个，柜式空调插座独立1个回路。用户配电箱系统设计一般有如图1所示的3种方案。
图1用户配电箱系统设计
1．方案1与方案3的区别是照明回路是否设置漏电保护。在《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版）6.5.2.4条“除空调电源插座外，其他电源插座应设置漏电保护装置”，《江苏省住宅设计标准》DGJ32/J 26-2006第10.1.4.6条“除照明、壁挂式空调插座外，其它电源插座回路均应设置剩余电流动作保护装置保护”，即照明回路可以不设置漏电保护。《住宅设计标准》（上海市）DGJ08-20-2007第12.3.1条规定，“住户进线断路器应具有剩余电流保护功能”，条文解释为“如每个分支回路均设置剩余电流保护装置，进线断路器即可不设剩余电流保护装置”，即照明回路也需设置剩余电流保护。故关于方案1、方案3的选择，需根据地方要求作出选择。
2．方案1、方案3与方案2的主要区别为是漏电开关的数量。这主要涉及工程造价与供电的可靠性、检修方便2个方面。每一回路加装RCD，供电可靠性高，误动作机率低，故障面小，容易发现故障点，但造价较高，配电箱体积也较大。共用1个RCD的优缺点与前述方案正好相反；另外，电器均有正常的泄露电流，若各回路的正常泄露电流之和大于RCD的50％I n，则该供电回路无法正常工作，即在户型较大，电器数量较大的住宅设计中，采用方案1和方案3可能会无法送电。
综上所述，笔者认为可以根据住户定位选择合适的方案，对于要求较高的用户采用方案2。对于户型面积小，要求节省造价的用户则采用方案1或方案3。如有要求造价低而户型面积大的情况。可考虑对方案1或方案3进行优化，即采用分组设置漏电主开关的方式进行设计。
五、配电系统接地制式
按照《住宅设计规范》中的规定，住宅小区供电系统应采用TN―S或TN―C―S和TT系统接地方式供电。TN-C-S系统(如图3所示)，在电源进住宅楼前将PEN线作重复接地后，分为PE线与N线，即楼内为三相五线，进楼时为三相四线。
图3TN-C-S系统
TN-S系统(如图4所示)的PE线与N线从电源侧就始终分开，接地故障电流以PE线为返回电源的通路，短路电流较大，可用熔断器、断路器来切断故障电流，防止电击事故。但PE线在安全系统范围内连通，一旦某住宅楼出现故障电压，该故障电压就可能沿PE线传至另外几处住宅楼，如果另外几处住宅楼内未做总等电位联结，则有可能发生电击事故。
图4TN-S系统
TT系统(如图5所示)要求每栋住宅楼都要有独立的专用接地线和PE线，各栋楼的PE线在电气上无任何联结，故障电压决不会自一栋楼传至另一栋楼。但TT系统以大地为故障电流返回电源的通路，故障电流很小，必须采用对地故障电流反应灵敏的RCD来防止人身电击。若在负荷端和线路首端均安装RCD，且负荷端安装中性线(N)断开保护时，则可成为功能完善的保护系统。
图5 TT系统
可见，TN-S、TN―C―S及TT接地系统各有特点，决不能断定哪个系统优于其他系统。在工程设计中，应当按照当地供电部门的要求及住宅小区的实际供电系统来选择合适的接地形式。住宅小区建筑物无论采用何种接地形式，在住宅楼内都必须做等电位联结，并与漏电保护装置正确配合使用，这样才能有效防止触电和电击事故的发生，并提高安全用电水平。
六、住宅楼内的等电位联结
住宅楼的人身安全保护，通常采用等电位联结和RCD配合使用。实际上，RCD仅是防止电击事故的补充，只有与等电位联结相结合使用，才能达到最佳效果。总等电位联结可以大幅度地降低接地故障情况下人体所遭受的接触电压，减少电击伤亡。由于淋浴使人体电阻降低，沿金属管道引人浴室的几十伏电压，足以使人发生心室纤维性颤动而死亡，故浴室内还需做局部等电位联结。国际电工委员会(IEC)把浴室列为电击危险性大的特殊场所。
有一点要注意：等电位联结不一定要接地，而通常的安全接地也是等电位联结，这是以大地作为参考电位的大范围内的等电位联结。根据理论分析，等电位联结作用范围越小，电气上越安全。在住宅楼范围内作等电位联结，其效果远胜于单纯的接地。
七、结语
住宅建筑的电气设计是一项繁杂而庞大的系统工程，本文只是就一般设计中的几点做了一些基本阐述。要将住宅建筑的电气设计做到尽可能完美，还需要不断的探索。
参考文献
[1]戴瑜兴．民用建筑电气设计手册[M]．北京：中国建筑工业出版社，2002．
关键词： 住宅产业化；建筑工业化；设计标准化；工厂化制造；专业化施工
近年来，我国住宅建筑飞速发展，其建造和使用对资源占用和消耗都非常巨大。与国外发达国家相比存在住宅建造周期长、施工质量差、能源及原材料消耗大、产业化程度尤其工业化程度低等问题，迫切需要采取工业化手段来提高住宅建设的质量和效率。开发符合产业化发展要求，工厂化、标准化程度高，施工速度快，节能省地、经济性好的新型工业化住宅体系，已经成为我国目前推进建筑工业化发展的一项重要工作。
一 工业化住宅建造关键技术研究课题背景
1、立项必要性
我国“十五”以来，对住宅产业化问题进行过研究和推广，取得了一定成效。但对预制装配整体式混凝土住宅建筑的关键技术没有进行过系统、深入的研究，至今没有形成配套的工业化技术政策和标准规范体系，已建成的示范小区工程多是现浇混凝土结构，不具有高效环保的工业化节能减排特征。研究实施装配整体式工业化住宅建筑体系，符合目前我国正在推行实施的住宅产业化政策要求，不但可以提高住宅工程质量和装修品质；而且可以最大限度满足我国倡导地 “四节一环保”的绿色建筑设计与施工要求。
2、目前存在问题分析
我国二十世纪七八十年代开发建设的预制装配式住宅建筑存在许多问题，照搬过去的经验已经不适应现时期我国住宅建设的实际需求。目前开始进行的新型工业化住宅建筑的基础性研究工作和工程试点，主要从性能和功能两方面完善提高工业化住宅的技术经济性。由于多年来我国缺乏工业化住宅的研究积累和工程实践，结构构件和部品的工业化率仍然很低。
3、主要研究内容：1） 预制装配式混凝土住宅建筑的结构性能、抗震性能等关键技术研究。2）建筑配套部品的系统研究、产品开发、设计配套技术研究。3）构配件生产、施工安装关键技术研究与开发。4）技术标准的研究与编制。5）较大规模的示范工程。
二 住宅工业化关键技术研究
1、基础理论与试验研究：1）装配式混凝土建筑结构体系研究：包括框架结构、框架-剪力墙结构、剪力墙结构等；主要研究装配式叠合楼盖结构性能；装配式框架节点受力性能、抗震性能；装配式剪力墙节点受力性能、抗震性能；构件承载与变形性能，装配节点大直径钢筋浆锚连接构造的承载及连接整体性能等。2）装配式混凝土工业化住宅的建筑性能研究：包括墙体保温隔热性能、接缝防水性能、建筑防火性能、外墙装饰性能、墙体耐久性能及隔声性能等。3）装配式混凝土工业化住宅经济性能研究：包括设计与施工总体策划管理，标准化设计与施工技术，项目实施的时效性与规模效应对比等。
2、工业化建筑设计技术
重点研究开发三点技术：1）结构体系选择与模数化、标准化设计：我国的住宅建筑工业化结构体系还没有完全确立，通用结构体系和专用结构体系的协调配合还没有解决，标准化概念和设计技术还没有得到足够重视。导致目前工业化住宅设计方案实施成本高、周期长，最大的原因是缺乏有经验的设计咨询人员。2）构件及装配节点的深化设计：工业化住宅的关键是要解决构配件的标准化定型和装配节点的构造详图设计。3）工业化专用三维设计软件开发：由于装配式混凝土结构设计构造的自身特点，要求设计方案必须在施工前检查复核，确保各专业的交叉重复在设计阶段解决，提高工业化设计的准确性。
3、构配件优质高效加工制作技术应制定采用机械化水平较高、具有一定规模的专业预制工厂取代目前无质量保证的分散的小厂认证管理办法，鼓励预制工厂采用先进的生产工艺和流水线、提高生产效率和产品质量、完善运输安装过程服务。实现节能减排和清洁生产。主要研究开发三点关键技术：1）构配件高效生产技术：采用机械化生产线可以减少工人劳动强度，提高产品质量和生产效率。2）构配件清洁生产技术：采用工厂化定点批量生产，最大限度减少建筑垃圾及废弃物排放，满足国家环境保护政策对建筑业推广绿色施工要求。3）构配件节能生产技术：采用自动控温的节能养护窑可有效降低能耗，加速模板周转，缩短工期，降低成本。
4、专业化施工安装技术：1）工业化施工安装软件管理系统开发：应针对工业化住宅结构体系开发施工安装管理软件，规范指导预制构件的施工装配。2）安装设备及配套机具开发：结合具体工程示范开发标准化定型化住宅配套设备安装机具。3）工业化定型模板配件及支撑系统开发：配套模板及支撑固定用脚手架的开发与完善。4）装配节点专业化施工及配套材料开发：连接套筒及高强无收缩灌浆材料的开发与应用。
三 住宅工业化实施方案
1、政策引导与行业管理
充分发挥政府的指导作用，研究、建立或完善有关技术经济政策；针对装配式工业化建筑的特点，建立推广装配式建筑体系的构配件工业化生产、专业化施工安装的管理体系；建立设计研究、构配件生产、安装施工队伍的培训体系；走专业化、集成化、标准化、产业化发展道路。
2、预制工程标准规范体系建立与完善
建立以科研院所、高校、设计单位、大型房地产开发企业、构配件生产企业、施工企业组成的“产学研”团队；建立符合受力性能和抗震性能要求的预制装配式混凝土住宅结构体系，并建立相关技术标准体系；建立适用于装配式住宅建筑体系的节能配套技术，保证装配式建筑的能耗低于现浇混凝土结构。
摘要:根据国家有关产业政策和发展规划，国家将加快推进预制装配式住宅发展。本文从国内外工业化住宅发展现状，着重提出装配式住宅的设计研究工作和示范工程的推广应用。笔者通过中兴建设有限公司（国家房屋建筑工程总承包特级资质）从事预制装配式住宅研究的经典实例，较为详细的向读者介绍了当前国内工业化住宅设计研究的现状。
关键词:工业化住宅、装配式、预制构件、住宅产业化
中图分类号：F287文献标识码： A
近年来，我国住宅建筑飞速发展，其建造和使用对资源占用和消耗都非常巨大。与国外发达国家相比存在住宅建造周期长、施工质量差、能源及原材料消耗大、产业化程度尤其工业化程度低等问题，迫切需要采取工业化手段来提高住宅建设的质量和效率。开发符合产业化发展要求，工厂化、标准化程度高，施工速度快，节能省地、经济性好的新型工业化住宅体系，已经成为我国目前推进建筑工业化发展的一项重要工作。 一 、工业化住宅建造关键技术研究课题背景 1、立项必要性 我国“十五”以来，对住宅产业化问题进行过研究和推广，取得了一定成效。但对预制装配整体式混凝土住宅建筑的关键技术没有进行过系统、深入的研究，至今没有形成配套的工业化技术政策和标准规范体系，已建成的示范小区工程多是现浇混凝土结构，不具有高效环保的工业化节能减排特征。研究实施装配整体式工业化住宅建筑体系，符合目前我国正在推行实施的住宅产业化政策要求，不但可以提高住宅工程质量和装修品质；而且可以最大限度满足我国倡导地 “四节一环保”的绿色建筑设计与施工要求。 2、目前存在问题分析 我国二十世纪七八十年代开发建设的预制装配式住宅建筑存在许多问题，照搬过去的经验已经不适应现时期我国住宅建设的实际需求。目前开始进行的新型工业化住宅建筑的基础性研究工作和工程试点，主要从性能和功能两方面完善提高工业化住宅的技术经济性。由于多年来我国缺乏工业化住宅的研究积累和工程实践，结构构件和部品的工业化率仍然很低。 3、主要研究内容：1） 预制装配式混凝土住宅建筑的结构性能、抗震性能等关键技术研究。2）建筑配套部品的系统研究、产品开发、设计配套技术研究。3）构配件生产、施工安装关键技术研究与开发。4）技术标准的研究与编制。5）较大规模的示范工程。 二 、住宅工业化关键技术研究 1、基础理论与试验研究：1）装配式混凝土建筑结构体系研究：包括框架结构、框架-剪力墙结构、剪力墙结构等；主要研究装配式叠合楼盖结构性能；装配式框架节点受力性能、抗震性能；装配式剪力墙节点受力性能、抗震性能；构件承载与变形性能，装配节点大直径钢筋浆锚连接构造的承载及连接整体性能等。2）装配式混凝土工业化住宅的建筑性能研究：包括墙体保温隔热性能、接缝防水性能、建筑防火性能、外墙装饰性能、墙体耐久性能及隔声性能等。3）装配式混凝土工业化住宅经济性能研究：包括设计与施工总体策划管理，标准化设计与施工技术，项目实施的时效性与规模效应对比等。 2、工业化建筑设计技术 重点研究开发三点技术：1）结构体系选择与模数化、标准化设计：我国的住宅建筑工业化结构体系还没有完全确立，通用结构体系和专用结构体系的协调配合还没有解决，标准化概念和设计技术还没有得到足够重视。导致目前工业化住宅设计方案实施成本高、周期长，最大的原因是缺乏有经验的设计咨询人员。2）构件及装配节点的深化设计：工业化住宅的关键是要解决构配件的标准化定型和装配节点的构造详图设计。3）工业化专用三维设计软件开发：由于装配式混凝土结构设计构造的自身特点，要求设计方案必须在施工前检查复核，确保各专业的交叉重复在设计阶段解决，提高工业化设计的准确性。 3、构配件优质高效加工制作技术应制定采用机械化水平较高、具有一定规模的专业预制工厂取代目前无质量保证的分散的小厂认证管理办法，鼓励预制工厂采用先进的生产工艺和流水线、提高生产效率和产品质量、完善运输安装过程服务。实现节能减排和清洁生产。主要研究开发三点关键技术：1）构配件高效生产技术：采用机械化生产线可以减少工人劳动强度，提高产品质量和生产效率。2）构配件清洁生产技术：采用工厂化定点批量生产，最大限度减少建筑垃圾及废弃物排放，满足国家环境保护政策对建筑业推广绿色施工要求。3）构配件节能生产技术：采用自动控温的节能养护窑可有效降低能耗，加速模板周转，缩短工期，降低成本。 4、专业化施工安装技术：1）工业化施工安装软件管理系统开发：应针对工业化住宅结构体系开发施工安装管理软件，规范指导预制构件的施工装配。2）安装设备及配套机具开发：结合具体工程示范开发标准化定型化住宅配套设备安装机具。3）工业化定型模板配件及支撑系统开发：配套模板及支撑固定用脚手架的开发与完善。4）装配节点专业化施工及配套材料开发：连接套筒及高强无收缩灌浆材料的开发与应用。 三、住宅工业化实施方案1、政策引导与行业管理 充分发挥政府的指导作用，研究、建立或完善有关技术经济政策；针对装配式工业化建筑的特点，建立推广装配式建筑体系的构配件工业化生产、专业化施工安装的管理体系；建立设计研究、构配件生产、安装施工队伍的培训体系；走专业化、集成化、标准化、产业化发展道路。 2、预制工程标准规范体系建立与完善 建立以科研院所、高校、设计单位、大型房地产开发企业、构配件生产企业、施工企业组成的“产学研”团队；建立符合受力性能和抗震性能要求的预制装配式混凝土住宅结构体系，并建立相关技术标准体系；建立适用于装配式住宅建筑体系的节能配套技术，保证装配式建筑的能耗低于现浇混凝土结构。 3、设计、制作与施工的专业一体化公司模式 确立以企业为中心，形成一套完整的建筑产业化链条，建立“研究―设计―预制―施工”一体化的专业化房屋工厂模式，带动一批传统建筑企业向专业化房屋工厂企业的转型，长期从事住宅工业化的设计与施工业务。进而推动我国住宅产业化整体水平的提升。通过大规模试点工程的推广应用，形成专业一体化管理模式为主，预制构件专业化加工为辅的管理模式和运作方式，培训出一批新型建筑工业化企业，为新农村建设、城镇化建设和政府保障性住房建设提供良好的住宅体系。
结束语目前，根据我公司对于工业化住宅的研究，一方面预制装配式住宅的设计节点控制、抗震性能已有很大改善，并且我单位也参与编制了《预制装配式混凝土技术规程》和预制构件相关的标准规范，从技术体系上具备了推广的基础。随着国家鼓励政策日益明朗，工业化住宅建筑的法规和规程逐步健全和完善，政府也积极的推广工业化住宅的房屋，大面积搞试点工程，工业化住宅设计作为产业化的重要环节，仍然需要在实践中不断的积累经验，总结提高，为推动工业化住宅更快，更好的发展持续助力。参考文献[1]纪颖波.建筑工业化发展研究.中国建筑工业出版社社.2011.[2]吴东航、小见康夫.日本住宅建设与产业化.中国建筑工业出版社社.2011.[3]李忠富.工业化住宅及其生产过程.住宅科技.1999.[4]钱志峰.对我国建筑工业化发展的思考.江苏建筑.2008.
【关键词】BIM住宅产业化标准化 预制装配式
中图分类号： F287.8文献标识码：A 文章编号：
1、国内住宅产业化现状
住宅产业化是我国于1994年正式提出的。其实在此之前我国已两次建筑工业化高潮。但与一些住宅产业化程度高的国家比我们还是落后很多的，这也与我们在技术和管理上的落后有关。现在伴随着住宅产业化的推进，我国在住宅产业的关键技术和基础技术的研究取得一定进展。在建筑材料、结构体系及施工工艺等方面都取得了一定的研究成果。但总体上说我国住宅产业的研究成果数量不多，层次水平不高，住宅的工业化生产体系尚未形成。建筑的部品化、标准化和通用化水平都很低。住宅的建造方式仍以现场施工为主。
2、BIM技术
BIM（Building Information Modeling建筑信息模型）是20世纪70年代由美国乔治亚理工大学建筑与计算机学院的查克伊士曼博士提出，是以建筑工程项目的各项相关信息数据作为模型的基础，进行建筑模型的建立，通过数字信息仿真模拟建筑物所具有的真实信息。它将数字化的三维建筑模型作为核心应用于建筑工程的设计、施工等过程中的工作方法。它是用协调一致的信息对建筑全周期进行管理，对建筑物进行分析、模拟、可视化、统计、计算等工作，从而很好的降低生产成本，大幅的缩短建设周期，并减少对资源的浪费的。
3、BIM在住宅产业化中应用及优势
住宅产业化的应用对我国经济的发展具有重大的意义。住宅产业化不仅改变了传统建筑业的生产方式，而且采用工业化的生产方式建设建筑，能够降低成本、提高效率、保证质量。住宅产业化已经成为建筑业发展的趋势和必然，并为保障性住房的建设提供了契机。下面以某民用住宅楼群为例说明BIM在住宅产业化中的应用过程，并阐明其优势
3.1 单元式住宅设计体系
由于民用住宅可视为简单的单元重复，其具有房型简单、可模块化等特点，通过标准化地创建标准户型单元，利用单元组合的方式进行设计，这使得BIM建模工作的难度降低，
可以实现快速设计快速出图。如这个民用住宅楼群在方案设计时按要求设计了四种主要的户型，利用BIM设计软件先建立四个标准化的房间，然后拼装成一个楼。
3.2部品库的建立
住宅部品定义是出自“ISO/FDIS6707-1(2002E)房屋和上木工程处---词汇---第一部分”中有关建筑材料一节中,对建筑材料的通用名称，给出了材料(Material)、部品(Component)和产品(product)三个定义，其中component最接近于我们理解的建筑部品,可译为:“制成为一个独立部件的产品,用于完成一种或多种功能。”住宅产业化的实现必然对住宅建筑的标准化以及生产的工业化程度提出要求,而部品就是标准化与工业化相互作用的产物。住宅部品的特征：标准化、通用化、系列化，规模化、工业化的生产。
根据部品的特征，建立部品库，部品库主要包括建筑材料库，预制构件库（预制梁、预制板、柱、栏杆、门、窗等），家具库（桌椅，厨卫，洁具，灯具等）。建立BIM模型时可以利用存在的部品库而搭建标准层。在建立部品库时，要完善每个部品的信息。信息包含：部品的编号，部品的构造信息，部品的位置信息，部品的厂家信息。
图一 构件的属性
3.3BIM专业施工图体系
利用BIM可以做到建筑设计、结构设计、管线设计。还可以利用BIM进行建筑物的性能分析，如：日照性能分析，采光性能分析，能耗性能分析，结构性能分析等。最优于传统设计方法是使用BIM时。可以利用BIM软件进行碰撞检测。使建筑物还没有在还没有施工前就解决现场可能出现的冲突和碰撞。这样利用BIM出的图可以达到零碰撞。并且通过BIM模型可以自动生成平立剖专业施工图，这样不仅可以避免重复工作还可以避免很多错误。利用BIM优化施工图设计，实现无错设计。
图二管线无碰撞
3.4施工进度模拟
BIM模型是虚拟的建筑，通过这个虚拟建筑，可以把工程现场在计算机里展现出来。在计算机里面进行模拟和分析，如果发现问题可以方便解决，这样可以减少施工过程中的返工次数，这样避免了资源的浪费。还可以对不同的施工方案进行对比选出最优。这些过程由于只是计算机计算模拟，所以不会浪费太多时间更不会浪费资源。在3D的基础上又用4D更进一步模拟施工。4D是指在BIM的3D模型的基础上增加时间的维度，可以对施工方案和工序进行检测，确保工程正常有序的进行。
3.5工程量统计
BIM模型不光可以进行4D的施工模拟还可以在4D模型的基础上增加成本的维度建立5D模型，通过5D模型可以实现精细化的预算和项目成本的可视化，通过对工程项目进行5D仿真模拟，得到所有建筑构件的准确工程量，实现造价控制。
通过BIM模型可以了解到以下几方面
1、预制构件建筑材料统计
2、钢结构统计
3、机电设备统计
4、精装修构件统计
5、幕墙及所有预制构件精确统计，包含所有辅料和五金配件等
图三 内墙明细表
4结语
住宅产业化的发展有利于提高工作效率、推进建筑节能和提高住宅的综合性能。住宅产业化的推行主要是部品库的建立，要根据现有的一些企业部品库建立国家的部品库，使部品能做到标准化，系列化。这样才有利于住宅产业化的发展，也有利于BIM技术的应用，最终实现住宅的“四节一环保”。
参考文献：
[1] 李恒,郭红领,黄霆. 推进中国住宅工业化进程的关键技术[J]. 土木建筑工程信息技术, 2009年02期
[2] 何关培. 中国工程建设BIM应用研究报告（2011）.
[3]柏幕咨询有限公司资料
[4]熊诚 .BIM技术在PC住宅产业化中的应用[J].住宅产业,2012年06期
[5]何关培，王轶群，应予垦． BIM 总论［M］．北京: 中国建筑工业出版社，2011．
关键字：住宅小区建筑；规划与设计；设计原则
中图分类号：[F287.8] 文献标识码：A 文章编号：
引言
不管是在农村还是在城市，住宅建筑是人们日常生活最基本的场所，所以它的规划与设计的合格性直接影响了居民的生活水平。而近几年来，在农村中住宅小区的建设也开展得如火如荼。随着住宅小区的增多，相应的政策法规开始颁布，以规范小区建筑的设计和施工。一个优秀的住宅小区建筑就应该充分考虑到人们的生活习惯等，方便人们的日常生活，让人们能够感到身心愉悦，当然也必须考虑到经济性。
城市居住区规划设计的相关规范的研究
为了提高住宅小区的规划设计质量，确保居民的生活环境需求，另外也为了更有效合理地利用土地资源和空间资源，国家颁布了《城市居住区规划设计规范》。
2.1 居住区类型
按照可入住户数和人口规模，可以将居住区分为小区，组团和居住区三种，他们的划定标注如图1所示。
图1 居住区种类
2.2 住宅小区建筑的日照条件标准
住宅小区建筑在进行规划和设计时，要综合考虑各方面的条件，如房屋朝向，楼栋间距，楼房层数等都是需要考虑。这里以住宅小区建筑的日长为例，针对不同的居住者，进行规划设计时，日照条件会有所不同，老年人居住的建筑日照要求在冬至那天的日照时间不低于两小时。若对原有建筑进行改造是，要求在原建筑外增加任何设施装备都不应该让旁边的住宅区的日照标准降低，图2是小区住宅建筑的日照标准。
图2 小区住宅建筑的日照标准
2.3 住宅建筑的间距设计标准
另外，对于住宅楼栋之间的住宅间距也有相应的规定，（1）条式住宅，楼层之间不应小于六米，而高层与其它楼层之间要求大于等于十三米；（2）对于高层的塔式住宅建筑，多层的和中高层的点式住宅建筑以及侧面有窗户设计的住宅建筑，由于需要考虑视觉效果，以及卫生条件，所以需要适当加大设计间距。
3 住宅小区建筑在规划以及施工过程中出现的问题
建筑规划是一项很复杂的工作，而住宅小区建筑的规划的综合性就更加强。衡量住宅小区建筑的规划标准是看它的社会效益，经济效益以及环境效益三者是否协调统一。特别是当开发商一心只想着高额利润的话，会造成规划中只有建设施工的安排，而没有后期的管理，这样子就会造成小区建设出现很多麻烦。
目前，在进行住宅小区建筑的规划过程中容易出现的问题如下所示：
开发商都希望能在有限的地基范围里，创造出更多的建筑空间。为了达到这个目的，往往就需要缩小楼栋的日照间距，增加楼层。这两种措施都会造成楼层低的建筑达不到标准的日照条件，并且也会影响通风性。
往往在规划中有安排绿化带以及一些供居民活动，休闲的娱乐设施等，但是在施工中，往往被取缔，然后有些开发商利用这些地段空隙进行插建，造成住宅小区的活动场所比较紧俏。
小区中的商业建筑面积增加，有些开发商出于自己的商业效益目的，增加了商业建筑面积，缩小商业建筑与建筑红线之间的距离，这破坏了小区规划的合理性。
目前，虽然小区数量不断增加，但是相应的服务设施却没能跟上节奏。在住宅小区的规划中，公共厕所等的建设被忽视，小区中的商业网点增加，造成客流量也相应增加，可是公共厕所却寥寥无几，甚至没有，这严重阻碍了小区的健康发展，因此，需要重视小区配套设施的相应建设。
4、规划设计高质量的住宅小区建筑
要想设计出高质量的住宅小区建筑，必须因地制宜，调查统计人们的意愿并尊重他们的意愿，有计划地进行建筑规划和设计，真正做到“以人为本”，不断提高住宅区及其周边环境的合理性。
4.1合理规划小区的空间布局
往往小区建筑会被划分成若干组团，而在有些设计方案中，虽然有考虑到将这些组团进行分隔，但是分隔得却不明显。一般情况下，应该用道路，或者是较宽的绿化带等来实现组团分隔。一个组团应规划成封闭院落，这是出于安全问题考虑的，若组团与外面的交通四通八达，那样子容易造成安全事故的发生，同时，外部的噪声会影响到居民的日常休息。根据人流导向，在小区设置一些出入口，并设有明显的标注提醒居民它所处的位置，要求变化中又有规律。
4.2住宅区的布置
小区中组团空间的布置，面貌与组团内居民的生活密切相关，它影响着整个小区的环境质量。组团内的布置使用最广泛的是行列式布置方法，在满足所有楼层的采光度和保证通风性的前提下，可使用点条搭配，错开拼接等方式，把绿化地规划在中间，是绿地保持完整性，但是同时在规划的时候要考虑到居委会等公共设施的安置问题，不能把它们设在场地中间。同时组团还要有明确的领域划分界限，保证组团内居民的安全感和归宿感。
4.3加强住宅小区建筑的规划设计和管理
住宅小区的规划是一门很高深的学问，规划的好坏不仅与规划施工有关，同时也和规划后期的管理有着联系。所以，（1）在小区建筑施工过程中要严格按照规划设计的方案执行，如一定要求改动，则必须经过相关部门的同意和批准之后才可进行改动；（2）有关部门应该加强监督管理工作，不定期地检查小区建设状况，这有助于及时发现问题。同时，在进行住宅小区建筑项目验收的时候，要对相应的擅自改动规划设计方案的行为作出严肃的处理；（3）有关部门要制定相应的小区建筑管理法规，并通过多种渠道进行宣传，提高人们的守法意识。
4.4提出相应的住宅小区建筑设计原则
在规划设计住宅小区建筑时，要充分考虑人与自然的和谐发展，目光要长远，要考虑到居民的长期需求，最终实现可持续发展。规划时要充分考虑人的因素，根据居民的需求去设计适合人们居住的建筑，以满足人们生理和心理上的需求。在设计中，要做到整体规划，要考虑到小区内的方方面面的因素，统筹小区内的建筑，道路以及其他配套设施的安置，让它们有序地结合起来，形成一个完美的整体。
总结
在当今“以人为本”的时代里，人们追求的是高品质的生活，而住宅建筑与人们的关系最为密切。因此在住宅小区建筑的规划设计阶段，要充分考虑人们的居住需求，并结合当前的科技发展水平，使住宅建筑行业更好地发展。
参考文献
[1]陈凯.城镇生活小区规划设计要点[J].民营科技，2011（6）
[2]刘海龙.发展生态建筑，改善人民环境. 住宅科技，2001,9.
一、指导思想和总体要求
以科学发展观为指导,以促进全市物业服务行业规范化管理为目标,以提升物业管理水平和服务质量、解决居民实际困难和突出问题为重点,按照政府相关职能部门、街道、社区及住宅小区互联互动、相互配合、相互支持、齐抓共管的总体要求,努力营造良好的生活环境,确保居民生活秩序稳定,人民群众安居乐业。
二、理顺物业管理工作体制
物业管理工作坚持以人为本,实行业主自治与专业服务、社区管理相结合和属地化管理的原则,采取“物业主管部门牵头、有关部门协作、属地政府管理”的工作方式,建立物业管理工作新体系。
市住建局是我市物业管理工作的行政主管部门,市房管中心(以下称物业主管部门)具体负责全市物业管理活动的指导、监督和管理工作。
县(市)房管局(房管中心)(以下称县(市)物业主管部门)在市物业主管部门的指导下,负责本行政区域内物业管理活动的协调、监督和管理工作。
德城区政府、经济开发区、运河经济开发区管委会要明确相应的管理机构,指导和监督本辖区的物业管理工作。
乡(镇)政府、街道办要将物业管理纳入社区建设规划,以物业管理服务推动社区服务发展、拓展社区服务范围,形成物业管理与社区管理良性互动的新机制。负责组织、指导本辖区业主大会和业主委员会成立、换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,召集有关单位参加物业管理联席会议,调解处理物业管理纠纷。
社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理,协助乡(镇)政府、街道办开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。
三、进一步明确部门职责,确保执法进小区
城市建设、规划行政主管部门要加强对住宅小区综合验收的监督管理工作,落实住宅小区的规划建设标准,查处违规行为;房管部门负责对擅自改变房屋用途、侵占物业共用部位和共用设施设备等违反房屋管理和物业管理规定行为的管理工作;城管执法部门负责对小区违章搭建、随意倾倒垃圾等违反规划和市容环境卫生规定行为的管理工作;环保部门负责对堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品等违反环境保护规定行为的管理工作;物价部门负责会同物业主管部门制定普通住宅类物业服务费的基准价和浮动幅度并向社会公布;市政公用部门负责对供水、供气、供热等专业经营单位的监督管理工作,其他专业经营单位的主管部门负责对其管理的专业经营单位实施监督管理工作,督促其履行投资、建设和维护管理义务;公安部门负责对违反治安管理规定行为的管理工作等。财政、民政、工商等其他有关部门要按照各自职责,做好与物业管理有关的工作。
四、规范新建物业与前期物业管理
(一)新建住宅小区配套建筑及设施设备的建设标准和交付条件按《省物业管理条例》执行。城市建设、规划行政主管部门在进行建设工程规划审批和设计审查时,就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准要征求房地产开发、物业主管部门和专业经营单位的意见。各有关部门要加强开发项目的监督管理,把好建设工程质量验收关口,物业主管部门参加住宅小区竣工综合验收,监管小区配套建筑及设施设备的落实。
(二)小区配套建筑按下列标准建设。1.物业服务用房建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三以上标准配置,最少不低于100平方米;2.具备水、电、采光、通风等正常使用功能;3.业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂,其建筑面积不低于20平方米;4.住宅小区内城管执法、治安管理等政务管理用房的建筑面积不低于50平方米;5.社区居民委员会用房按照规划要求进行配套建设。6.小区配套建筑的投资渠道和产权归属按《省物业管理条例》执行。
(三)加强物业前期介入管理。建设单位办理商品房预售许可证、商品房现售备案前,须持有关资料,向物业主管部门申请划分物业管理区域。同时,将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报物业主管部门备案,并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。
按照《物业承接查验办法》的规定,前期物业服务企业要提前介入开展工作,建设单位在单位工程竣工验收和分户验收时须通知前期物业服务企业参与监督。建设单位要在物业主管部门、乡(镇)政府、街道办的监督下,在物业交付前按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房和有关图纸、资料、文件等。
(四)实行物业管理招投标制度。按照国家、省有关规定,住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,要通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业,逐步实现建管分离。
招标人要在招标公告或发出投标邀请书的10日前将以下资料报物业主管部门备案:1.与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件;2.招标公告或招标邀请书;3.招标文件;4.法律、法规规定的其他材料。
投标人少于3个或建设规模小于3万平方米的,经物业主管部门批准,可采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由物业主管部门责令限期改正,给予警告,可并处10万元以下罚款。
五、实行物业质量保修金管理制度
(一)建立健全物业售后维修服务体系。根据《省物业管理条例》、省住建厅《关于印发〈省物业质量保修金管理办法(试行)〉的通知》(鲁建发〔2010〕18号)规定,实行物业质量保修金管理制度。按照“统一交存、权属明晰、专款专用、政府监管”的原则,物业主管部门对物业质量保修金的交存、使用、管理和退还实施统一监督管理并接受财政、审计等部门的监督。
(二)交存范围和标准。全市范围内建设和竣工用于销售的商品房、经济适用住房及其它保障性住房等新建物业,在办理物业单位竣工验收备案或交付使用前,开发企业要按照建筑安装工程总造价3%—5%的比例,一次性向物业主管部门设立的账户交存物业质量保修金。具体标准为:低层和多层建筑3%、小高层建筑(7—12层)4%、高层建筑(12层以上,不含12层)5%。按现行建筑安装工程造价标准,中心城区具体交存数额分别为:多层28.80元/平方米、小高层50元/平方米、高层80元/平方米。
各县(市)物业主管部门可结合实际,按本意见确定具体交存数额,并随建筑安装工程造价标准适时调整。
六、调整住宅专项维修资金收缴标准
(一)根据省住建厅、省财政厅《关于印发〈省住宅专项维修资金管理办法〉的通知》(鲁建房字〔2009〕38号)规定,调整现行住宅专项维修资金收缴标准。结合我市实际,住宅物业在销售时,业主按建筑安装工程每平方米造价5%的比例,向物业主管部门设立的账户交存首期住宅专项维修资金。
按现行建筑安装工程造价标准,中心城区具体交存数额分别为:多层48元/平方米、小高层62.50元/平方米、高层80元/平方米。
(二)住宅小区内的非住宅或住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业,按照相应建筑类型的标准交存。
(三)住宅专项维修资金的使用,按国家、省有关规定执行。
(四)未建立住宅专项维修资金管理制度或未缴存首期住宅专项维修资金的商品住宅,应按现行标准进行补建或补交。已成立业主大会的,由业主大会委托业主委员会或物业服务企业组织归集;未成立业主大会的,经物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到三分之二以上的业主委托,由社区居民委员会组织归集。
各县(市)物业主管部门可结合实际,按本意见确定具体交存数额,并随建筑安装工程造价标准适时调整。
七、规范专业经营设施设备管理
专业经营设施设备归专业经营单位所有。专业经营单位要承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新、运行等责任及相关费用。
物业管理区域内封闭运行的太阳能热水、中水处理、直饮水、地源热泵、区域锅炉等设施设备,属于相关业主共有,由经营单位投资经营的除外。
本《意见》实施前建成并交付使用的住宅小区,其专业经营设施设备由业主大会决定移交给专业经营单位的,专业经营单位应当接收。各专业经营单位要根据实际,制定接收计划,3年内完成。专业经营单位接收后,要对设施设备进行查验,需要进行改造的,由各专业经营单位负责整治改造,要达到分户计量、分户控制要求。专业经营设施设备的改造、维修、养护、更新等责任及相关费用,由专业经营单位承担。业主专有部分设施设备的改造支出由业主承担。
本《意见》实施后正在建设尚未竣工或者部分分期工程已交付使用的住宅小区,在交付使用时,建设单位要与专业经营单位办理专业经营设施设备移交接收手续。建设单位投资建设的专业经营设施设备达不到分户计量、分户控制条件的,由开发建设单位负责整治改造后进行移交。
八、规范旧住宅区物业管理
各县(市、区)政府要结合实际,划定旧住宅区范围,制定整改计划。对本《意见》实施前已建成交付使用,但配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区逐步进行整治改造,达到实施规范化物业管理的条件。制定的整改规划和年度计划要向社会公布。
按《省物业管理条例》确定的原则,各县(市、区)政府要负责对旧住宅区内的道路、照明、绿地及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备进行改造和建设;原建设单位未按规划设计方案进行建设而出现的遗留问题仍由其投资解决;供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备改造应当达到分户计量、分户控制条件,其建设支出由相关专业经营单位承担;需业主负责的专有部分改造,由业主承担支出费用。
旧住宅区改造整治完成后,由乡(镇)政府、街道办负责组织业主成立业主大会,由业主大会决定选聘物业服务企业或其他管理人实施管理。尚未进行整治改造且无物业服务企业或其他管理人实施管理的住宅小区,其业主大会成立前的物业管理,由社区居民委员会组织实施。
九、规范费用代收代缴行为
物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同直接为业主提供服务并向最终用户收取有关费用。
对直接收费到户有困难的,有关专业经营单位可委托物业服务企业代收。委托单位要与代收单位协商签订代收协议并支付报酬。代收费用的物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。
专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。
十、建立物业管理工作目标考核制度
关键词：精装房 商品房预售 商品房交付 格式条款
一、预售商品房交付制度的缺憾
随着经济的迅速发展和人们生活节奏的增快，精装房已显现出其优势，并将在很长的一段时间内占据房地产市场的绝大份额。而目前我国商品房预售制度的规制对象还仅限于毛坯房，由精装房引发的新问题面临着无法可依或者依据较为混乱的局面。
（一）典型案例――W女士诉L公司违约的商品房预售合同纠纷
2011年1月25日，W女士（乙方）和L房地产公司（甲方）签订《S市商品房预售合同》，约定W女士向L公司购买系争房屋。双方约定2011年12月31日完成交付。交付的条件为取得《住宅交付使用许可证》。2011年12月16日，L取得了《住宅交付使用许可证》并向W女士发出《房屋交付通知书》，且在2012年6月20日取得了S市建设工程质量检测公司的室内环境质量检测报告，证明其销售的楼盘符合环境质量检测标准。此后W女士委托B公司对房屋进行环境质量检测查看发现系争房屋不符合环境检测标准，并以此为理由拒绝收房。王女士认为，由于L公司交付的房屋不符合环境质量检测标准而导致无法完成交付，此系L公司的违约行为，要求L公司支付其违约金。双方就此协商未果，W女士诉至法院要求判令L公司违约并支付违约金。
（二）司法适用的冲突与尴尬
1、交付使用许可条件不全面
在商品房预售合同中，取得《住宅交付许可证》是双方完成交付的一个至关重要的条件。开发商在新建住宅建设工程竣工之后，向当地房地资源局或者房地产行政管理部门申请新建住宅交付使用许可，依据是《S市新建住宅交付使用许可规定》。该规定第五条详细规定了新建住宅申请交付使用许可应当符合的配套设施条件：“（1）住宅生活用水纳入城乡自来水管网；……（11）住宅建设工程分期建设的，建成的住宅周边场地清洁、道路平整，与施工工地有明显有效的隔离措施”。显然，该规定针对的是对毛坯房的要求，而对于日渐普及的精装房几乎未做考虑。在上述案例中，L公司依法取得了《住宅交付使用许可证》，从形式上已经满足了向W女士交房的条件，并未违反约定，而从实质上看，L公司取得的《住宅交付使用许可证》依据毛坯房的交付标准而取得，是存在实质瑕疵的。由此可见，《S市新建住宅交付使用许可规定》存在立法漏洞，现存的交付使用许可条件的已经无法满足现实生活和司法审判的需求。
2、房屋环境检测标准不统一
精装房相对于毛坯房而言，主要差别在于精装房多出的房屋装修工程部分，为了应对时展的需求，中央和地方政府纷纷各种规范和标准：《民用建筑工程室内环境污染控制规范》、《S市新建住宅全装修扩大试点工作实施意见》等。其中较具代表性的是：（1）《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50325-2001）。该规范规定民用建筑工程以及室内装修工程应当在完工七天之后，工程交付使用之前进行质量验收。验收方法为抽样检查，抽检有代表性的房间室内环境污染物浓度，抽检数量不少于5%，并不得少于3间等等。可以看出，该规范主要针对整个全装修工程的环境监测标准。（2）《S市住宅装饰装修验收新标准》（DB31/30-2003）。该标准直接将对象划定为全装修住宅和新建住宅、住宅二次装修。其要求住宅在装修完工7天后或交付使用前应当进行室内空气质量验收。与GB50325-2001不同的是该标准针对的是单套住宅的环境监测要求。
上述案件中，L公司是依据《民用建筑工程室内环境污染控制规范》取得的环境质量验收报告，而W女士的依据则是《S市住宅装饰装修验收新标准》。《民用建筑工程室内环境污染控制规范》是国务院建设部颁布的国家性标准，而《S市住宅装饰装修验收新标准》是S市的地方性标准，其差别主要在于前者是针对工程整体的验收标准，而后者则是对每个房屋提出的要求。一般而言，即便工程符合《民用建筑工程室内环境污染控制规范》的要求也无法排除开发商关于单个房间不符合环境检测标准的责任。但是《S市住宅装饰装修验收新标准》规定：“房屋在检验中发现该项工程不符合验收要求时，施工方应进行整改，然后对整改项目进行复检，直至符合要求”。也就意味着该标准对于不符合环境检测标准的房屋，首先要求的是施工方进行整改并进行复验，直到符合标准为止。所以W女士依据该标准主张L公司违约显然也是没有依据的。并且《S市住宅装饰装修验收新标准》相对于《民用建筑工程室内环境污染控制规范》而言效力较低，开发商往往依据后者对抗业主依据前者的诉讼主张。
二、完善对策――更新新建住宅交付使用许可规范
（一）扩大住宅交付使用许可规定的调整范围
首先，修改新建住宅交付使用许可规定，将精装房纳入其调整范围之内，与毛坯房共同构成新建住宅交付使用许可规定的两个类型；其次，以毛坯房和精装房为界限，建立不同的交付标准体系，或者以毛坯房的交付标准为前提，作出特别规定以规制精装房；最后，将精装房的环境质量检测报告作为其取得《住宅交付使用许可证》的必要条件，开发商必须提供装修部分的各种合格证明，房地资源局方可为其颁发《住宅交付使用许可证》。
（二）细化对精装房环境检测的标准和条件
房屋环境是涉及到人身安全的问题，细化和提高对精装房环境质量检测的标准和条件势在必行。首先，将精装房的环境质量检测标准放入新建住宅交付使用许可规定中，将之作为精装房交付使用的必要条件；其次，借鉴《S市住宅装饰装修验收新标准》和《民用建筑工程室内环境污染控制规范》中的规定并进一步统一和细化。对检测时间（比如，一次检测或者多次检测）、检测方法（比如，抽检还是全检，通风状态或者密闭状态、家具柜门开启或者关闭状态）、监测点（比如，客厅由于通风状态良好有害气体含量较低，而厨房、书房的甲醛等含量较高）、各种有害物质在各个监测点的含量要求等作出更加具体的规定；最后，规定开放商按照以上要求取得交付使用许可证之后，若发现房屋依然不符合环境质量检测标准的，购房者有权利拒绝整改而直接解除合同并主张违约损失。
（三）严格环境检测市场的准入条件
将精装房的环境质量检测标准纳入新建住宅交付使用许可规范中后，房地资源部门依据环境质量检测部门出具的报告决定是否向开发商颁发《住宅交付使用许可证》。所以，改变目前环境质量检测行业鱼龙混杂的状况显得尤为重要。首先要提高环境质量检测市场的准入标准，对从事该行业的企业资格进行严格审核，优化该市场的行业环境；其次，对目前的环境质量检测市场进行清理，将一些不符合资质要求的企业及时清理出去，以保证该市场的良好秩序；最后，对于环境质量检测单位应当给予合理的监督和管理，明确规定其出具虚假检测报告的法律责任，以避免其寻租行为。
三、商品房预售合同制度的缺憾
（一）典型案例――D先生诉H公司违约的商品房预售合同纠纷
2009年10月，D先生到由H公司开发的某精装房小区的样板房，售楼员工带领D先生参观了一期房屋的样板房并明确表示二期房屋将是一期房屋的翻版，会更优于一期房屋的品质。D便交付定金并与H公司签订《S市商品房预售合同》。合同补充条款以小于合同正文文本的五号字体约定：“H房地产公司雇佣的任何人员所出具的或签署的与本合同有关的任何文件，均应在H公司予以书面授权或确认的情况下方可对H公司有约束力；H公司所作的售楼广告、样板房等有关的资料仅为宣传目的而设立或提供，不列为本合同的附件和组成部分，购房者不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。H公司出示的楼书中所载列的装修布局等，仅为装修设计该建构的建议效果图，均不视为本合同的组成部分，亦不作为该房屋的交付标准”。后交房时，D先生因为H公司所交房屋与其售楼人员所言以及样板房展示大相径庭为由主张H公司根本违约。H公司则以补充条款进行抗辩。
（二）关于格式条款的司法适用困境
案中的补充条款是典型的格式条款，那么本案焦点就在于补充条款的效力问题。我国合同法第39条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”此条规定了格式条款提供方的提醒和说明义务，但是没有规定未遵循此义务的法律后果，是直接导致格式条款的无效还是可撤销？这就导致了法律适用时的困惑。
最高院关于合同法的司法解释第6条规定：“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时应当采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第39条所称的‘采取合理的方式’”。该司法解释细化了合同法中关于合理方式的规定，但是提醒义务和说明义务是选择性的还是缺一不可的依然没有确定。在审判实践中，经常会出现开发商在合同文本中用不同字体或不同颜色标识以提示格式条款，但是却未对其进行说明，那么这种情况下格式条款是否应当认定无效也没有适用依据。
在上述案件中，首先，H公司以小于合同正文文本大小的五号字体书写格式条款，一般而言，可以认为其尚未履行其提示义务，但也有人认为小于一般字号的字体也有提示购房者注意的作用，不应一刀切地认为其规避提示义务或者故意隐瞒；其次，即便法院在审理过程中将之认定为没有履行提示义务，那么该格式条款应当被认定为无效还是可撤销呢？D先生是否可以直接主张H公司违约？这也难有定论；最后，由于最高院的司法解释没有规定提示和说明义务属于选择性还是并列性的，也导致法院的审理过程中无法认定该格式条款的效力从而无法判定H公司是否构成根本违约。归根结底，关于格式条款的模糊规定依旧是目前法院审理商品房预售合同纠纷案件的难点之一。
四、完善对策――细化格式条款相关规定
细化关于格式条款的规定，要从两个方面入手：一是，确定格式条款提供方的义务，即格式条款的提供方的义务是“提示并说明”还是“提示或说明”应予以进一步说明；二是，对于格式条款提供方提示的方式进行更加具体的规定，比如统一以某一种方式进行提示，而不是用“合理方式”这种含糊其辞的用语。这样以来，购房者在购买房屋的时候就知晓自己应当注意哪些特征的条款，开发商也不便再使用格式条款规避责任，法院在司法审判实践中也会避免法律适用的尴尬。
参考文献：
[1]王利明.合同法研究（第一卷）[M].中国人民大学出版社，2002
[2]王泽鉴.民法学说与判例研究（第三册）[M].北京大学出版社，2009
彭圣钦说，相对于“九五”标准，新标准修改和新增的内容很多，从内容、形式到方法变化都较大，是对九五标准的完善和对国家标准的具体化，体现与城市功能定位相协调、以人为本、促进高新技术的推广应用和前瞻性与可操作性相统一的指导思想。
安全第一
彭圣钦介绍说，新标准明显侧重于安全，对住宅安全涉及到的结构安全、消防安全、防盗安全、用电用气安全、构造安全这五方面都作了细化的规定。其中结构和消防安全，增加了专门的篇章；对“公共部位设计”、“燃气设计”和“电气设计”中涉及安全问题的楼梯、连廊、电表箱，热水器等问题也作了具体的规定。
因为错层对结构和抗震都不利，而现实中存在着“错层房”扩大之势，《标准》在这一点上倾向很明显：不能为错而错。新标准提出“卧室和卫生间之间不应设计错层”。“不应”是很严格的，设计人员务必执行。如果非“错”不可，就要按《抗震设计规范的补充规定》来设计。
关于消防，国家规范不具体，操作性不强，“九五”标准里也没有，新标准吸收了消防局的有关规定，将其纳入到建筑规范里来，用以指导住宅消防设计。例如对消防登高面，作了“塔式住宅的消防登高面不应小于住宅的1/4周边长度”等具体规定。
关于防盗，改变了原来的设铁栅栏的规定，改为“住宅底层的外窗和阳台门、开向公共部位或走廊的窗口下缘距屋面（平台）小于2.0米时，应采取防卫措施。”至于具体措施，可以采用多种形式：安全玻璃，美观一些的防盗栅栏，电子报警系统等等。
注重环境
现在消费者在购房时除了重视功能，越来越注重居住环境，选择住宅就是选择一种生活的理念成为越来越多的人的共识。《标准》为此专列了“总体设计”一章，这是九五标准和国家规范里都未曾涉及的，也是体现标准人性化的地方。比如“居住环境”一节“高层住宅的小套、中套应有一个居住空间，大套应有两个居住空间能获得冬至日连续满窗有效日照不少于1小时”，和这条强制性标准相应的是在“套型设计”中另一规定：“小套、中套至少应有一个，大套至少应有两个居住空间向南或南偏东35度～南偏西35度。在特殊情况下，其朝向可南偏东45度～南偏西45度。套型设计应组织好自然通风。”这充分体现了《标准》对上海气候因素的综合考虑。彭圣钦指出：相对于“九五”标准中不管是大套，小套，对日照的要求仅限于一个居住空间，这两条标准显然是提高了设计的难度，但从设计住宅也是设计一种生活的高度出发，设计人员应力求做到。
人文关怀
新标准在很多地方体现出对人的关怀。如标准中新增的第六章“物理环境性能设计”，其中有些在九五标准中未列入强制性标准的现在都已列入。比如“住宅建筑的外墙、分户墙及楼板的空气声计权隔声量应大于等于45dB”，这是对声环境的要求：“住宅建筑围护结构的传热系数应符合外墙传热系数≤2.0，屋面≤1.5的要求”，这是对热环境的要求。彭圣钦特别强调：新标准执行后，钢筋混凝土剪力墙25公分，内外两公分粉刷将不再能通过审图公司的审查，而一定要采取隔热措施。
标准对特殊人群考虑得更为周到，在“出入口”车节对老年人、残疾人使用的坡道数量占该类住宅出入口总数的比例作了细化规定：低层、多层住宅不应少于10％；中高层不应少于30％等等。
景观倡导
彭圣钦说，虽然新标准尚未编制专门的“景观”章节，但已体现出对景观的重视。如新标准吸取了目前有些规划较好的居住区的经验，提出了“围墙宜通透”的倡导，提倡住宅设计互为借景，扩大视野；另外对绿化率（30～35％）和集中绿地的设置要求也体现了标准对人文景观的要求；
对坡屋顶，《标准》提出：“低层、多层住宅屋面宜做坡屋面”，这里用的是“宜做”，也就是并不强求一致，一是考虑到防渗措施的多样化；再就是城市景观的丰富性要求。
细化方案
连廊究竟该从哪一层开始？跃层和敞开空间算不算楼层？这些“九五”标准里都没有明确规定，每遇到具体问题都要请科技委认证。新标准对这些问题的解决提出了细化的方案：关于连廊，“下列住宅应设置单元与单元之间的连廊：十八层以上的单元式住宅，当每单元设置一个防烟楼梯间时，应从第十层起，每层在相邻的两单元的走道或前室设连廊……”，关于公共用房，“建筑高度不超过54米的塔式、单元式住宅，当顶层为两层一套的跃层式住宅或底层设有敞开空间时，在满足结构、日照的条件下，可按实际层数减去一层后对照本标准的其他条文的规定设计。”类似与这种细化的规定在标准中还有很多，旨在减少不必要的认证和扯皮。
鼓励创造
彭圣钦特别强调，标准的编制只是提供一个大的规范，考虑到新技术还在发展，新的产品和新的结构形式还要出现，所以新标准尽量体现出前瞻性，不会束缚新技术的发展。这反映在《标准》的用词上，尽量少用强制性的条文，能够用“应”不用“必须”，能用“宜”不用“应”，让设计人员有回旋的余地，鼓励有创意的设计。但彭圣钦提醒设计人员注意：不要因《标准》在很多地方用“宜”就忽视它的科学性和合理性而不去执行，小而言之，专家在制定标准时已充分考虑了《标准》的可行性，认为是可以做到的；大而言之，用《标准》指导设计将有助于设计水平的提高。
上海市工程建设规范《上海市住宅设计标准》（DGJ08－20－2001）已于今年8月1日起颁布实施。和“九五”标准相比，新标准有哪些显著不同？设计人员在设计中要注意哪些问题？日前，记者带着上述问题走访了新标准的主要编制者之一，上海市工程建设标准化办公室顾问彭圣钦先生。
彭圣钦说，相对于“九五”标准，新标准修改和新增的内容很多，从内容、形式到方法变化都较大，是对九五标准的完善和对国家标准的具体化，体现与城市功能定位相协调、以人为本、促进高新技术的推广应用和前瞻性与可操作性相统一的指导思想。安全第一
彭圣钦介绍说，新标准明显侧重于安全，对住宅安全涉及到的结构安全、消防安全、防盗安全、用电用气安全、构造安全这五方面都作了细化的规定。其中结构和消防安全，增加了专门的篇章；对“公共部位设计”、“燃气设计”和“电气设计”中涉及安全问题的楼梯、连廊、电表箱，热水器等问题也作了具体的规定。
因为错层对结构和抗震都不利，而现实中存在着“错层房”扩大之势，《标准》在这一点上倾向很明显：不能为错而错。新标准提出“卧室和卫生间之间不应设计错层”。“不应”是很严格的，设计人员务必执行。如果非“错”不可，就要按《抗震设计规范的补充规定》来设计。
关于消防，国家规范不具体，操作性不强，“九五”标准里也没有，新标准吸收了消防局的有关规定，将其纳入到建筑规范里来，用以指导住宅消防设计。例如对消防登高面，作了“塔式住宅的消防登高面不应小于住宅的1/4周边长度”等具体规定。
关于防盗，改变了原来的设铁栅栏的规定，改为“住宅底层的外窗和阳台门、开向公共部位或走廊的窗口下缘距屋面（平台）小于2.0米时，应采取防卫措施。”至于具体措施，可以采用多种形式：安全玻璃，美观一些的防盗栅栏，电子报警系统等等。
注重环境
现在消费者在购房时除了重视功能，越来越注重居住环境，选择住宅就是选择一种生活的理念成为越来越多的人的共识。《标准》为此专列了“总体设计”一章，这是九五标准和国家规范里都未曾涉及的，也是体现标准人性化的地方。比如“居住环境”一节“高层住宅的小套、中套应有一个居住空间，大套应有两个居住空间能获得冬至日连续满窗有效日照不少于1小时”，和这条强制性标准相应的是在“套型设计”中另一规定：“小套、中套至少应有一个，大套至少应有两个居住空间向南或南偏东35度～南偏西35度。在特殊情况下，其朝向可南偏东45度～南偏西45度。套型设计应组织好自然通风。”这充分体现了《标准》对上海气候因素的综合考虑。彭圣钦指出：相对于“九五”标准中不管是大套，小套，对日照的要求仅限于一个居住空间，这两条标准显然是提高了设计的难度，但从设计住宅也是设计一种生活的高度出发，设计人员应力求做到。
人文关怀
新标准在很多地方体现出对人的关怀。如标准中新增的第六章“物理环境性能设计”，其中有些在九五标准中未列入强制性标准的现在都已列入。比如“住宅建筑的外墙、分户墙及楼板的空气声计权隔声量应大于等于45dB”，这是对声环境的要求：“住宅建筑围护结构的传热系数应符合外墙传热系数≤2.0，屋面≤1.5的要求”，这是对热环境的要求。彭圣钦特别强调：新标准执行后，钢筋混凝土剪力墙25公分，内外两公分粉刷将不再能通过审图公司的审查，而一定要采取隔热措施。
标准对特殊人群考虑得更为周到，在“出入口”车节对老年人、残疾人使用的坡道数量占该类住宅出入口总数的比例作了细化规定：低层、多层住宅不应少于10％；中高层不应少于30％等等。
景观倡导
彭圣钦说，虽然新标准尚未编制专门的“景观”章节，但已体现出对景观的重视。如新标准吸取了目前有些规划较好的居住区的经验，提出了“围墙宜通透”的倡导，提倡住宅设计互为借景，扩大视野；另外对绿化率（30～35％）和集中绿地的设置要求也体现了标准对人文景观的要求；
对坡屋顶，《标准》提出：“低层、多层住宅屋面宜做坡屋面”，这里用的是“宜做”，也就是并不强求一致，一是考虑到防渗措施的多样化；再就是城市景观的丰富性要求。
细化方案
连廊究竟该从哪一层开始？跃层和敞开空间算不算楼层？这些“九五”标准里都没有明确规定，每遇到具体问题都要请科技委认证。新标准对这些问题的解决提出了细化的方案：关于连廊，“下列住宅应设置单元与单元之间的连廊：十八层以上的单元式住宅，当每单元设置一个防烟楼梯间时，应从第十层起，每层在相邻的两单元的走道或前室设连廊……”，关于公共用房，“建筑高度不超过54米的塔式、单元式住宅，当顶层为两层一套的跃层式住宅或底层设有敞开空间时，在满足结构、日照的条件下，可按实际层数减去一层后对照本标准的其他条文的规定设计。”类似与这种细化的规定在标准中还有很多，旨在减少不必要的认证和扯皮。
关键词：可变性；模块化；住宅产业化；经济适用房；方案竞赛
中图分类号：F287.8 文献标识码：A 文章编号：
引言
南京市住房和城乡建筑委员会和南京市保障性住房工程建设指挥部组织开展了“南京市保障性住房户型设计方案竞赛”活动。现通过对此次竞赛一些研究和思考过程的简要梳理，以期能为今后社会保障型住房的设计提供一定的参考。
1 前期研究
1.1 住宅使用面积
大多数家庭需要的住房面积在30㎡~80㎡之间，并且在各面积区段中分布都比较均匀，其中认为只需要60㎡以下住宅的家庭占总量的68%。这显然和目前市场所提供住房的面积结构存在着巨大的差异，许多家庭表示，过大的住宅对他们来说在经济上难以承受，而实际上也不是必须的。
1.2 卧室
多数低收入家庭急需解决的是卧室空间短缺难题，以需要两至三间卧室的家庭最多。虽然市场上各种多卧室的户型但是都不是他们所需要的。以他们的经济能力根本不可能负担起目前市场上所提供的多卧室的户型。市场上提供的多卧室户型一般都配有宽敞的起居室、带有卫生间的大主卧、独立的衣帽间等较为豪华的大户型
1.3 起居室
当前市场上地产商开发的商品房所提供的起居空间标准远高于多数低收入家庭对起居室的需求。大多数家庭认为，起居室不需要很大，能够满足吃饭、看电视等简单的家庭起居活动的小厅就足够了；更有低收入家庭甚至认为：为提高空间的使用效率，大房间可兼做起居和卧室。
1.4 厨房和卫生间
在厨卫方面，调查显示：厨卫空间对居住环境的舒适度有较大影响，其面积不宜过小。厨卫面积在套内建筑面积中所占比重较小，其面积的增加不会对家庭购房的经济能力增加过大的负担，然而却能明显提升居住空间的舒适度和生活的便捷性。低收入家庭中，往往二、三代人居住在一起，卫生间作为使用频率最高的公共设施，时常会出现不够用的状况。
1.5储藏及收纳空间
对低收入家庭而言，能有睡觉的地方已经是不错，拿出房间来作储藏室已然是奢侈之举。但是生活中总是会有各式各样的生活用品和杂物，没有专门的收纳空间只能堆积在房间里面，看上去杂乱而拥挤。储藏与收纳空间的缺少也是亟待解决的问题之一。
2 设计竞赛简介
2.1设计策略与生成过程
笔者团队从任务书要求入手，以前期调研成果为依据，结合经济适用房的特点，寻求设计的突破点。设计生成过程如下：
2.1.1130单元模块的确定
任务书要求，经济适用房共有建筑面积为45㎡、55㎡、65㎡、75㎡、85㎡左右的五种户型规格。若两两组合可形成三个面积均为130㎡的单元体，即，45㎡＋85㎡、55㎡＋75㎡、65㎡＋65㎡。
2.1.2 大进深要求下单元模块舒适性的策略研究
经济适用房的经济性决定了户型设计应尽量为大进深小面宽，此时住宅的舒适性成为设计的难点所在。本案将住宅内的功能性房间依据其属性的不同进行分类， 并按纵深方向进行排布，由南向北依次为，阳台、卧室、客厅、厨卫。
2.1.3 单元模块之间的相互转化
本设计在寻求住宅单元组合可变性的同时，也致力于寻求户型上的可变性。五种规格的户型对厨卫的基本要求是一致的，而对卧室的要求是随着户型面积的增加而增加的。同时两两组合后的三个单元模块内，房间的总量是一致的。因此，可以通过片墙的位移，来完成三个单元模块之间的转化。
2.1.4 住宅单元模块的组合研究
面积外轮廓相同的三个单元模块的组合，再加上外廊式的住宅平面组合布局，使得平面内户型组合能够任意搭配，单元内不同楼层的户型可以任意搭配。本案有可有一梯四户、一梯六户、一梯八户三种基本平面，在此基础上住宅平面可以自由拼接，具有更大的灵活性，而无需重新设计或改变结构。
2.2本设计的突出特点
2.2.1厨卫的标准化设计与拆分设计
所有厨房和卫生间均统一尺寸，满足规范的最低要求；对卫生间三大件进行拆分设计，提高了使用效率和舒适性；厨卫集中布置，管线垂直贯通。
2.2.2多功能空间的设计
为满足不同住户的住房需求，多功能房可以灵活布置。多功能室在住户不同的需求下可以实现储藏室、书房、卧室之间的转化。
2.2.3储藏与收纳空间的设计
针对不同尺度类型的储物需求，充分利用套内非积极空间，设计相应的储物空间，以提高室内空间的使用效率；将玄关上部空间设计为储物柜，充分利用竖向空间。
2.2.4基于住宅工业化的户型标准化设计
本案从设计的角度对住宅的工业化做了尝试。三个单元模块的结构和尺寸是一致的，因此户型平面内单元模块的承重结构部分完全一致。同时，方案中所有户型的厨房和卫生间的平面尺寸完全一致。本案设计中，结构的一致性和厨卫的标准化为住宅的工业化施工提供了良好的条件。保障性住房建设是由国家主导的，具有规模化，个性化需求低的特点，设计上尺寸的统一，可以大大降低部件的生产成本，从而实现住宅建设的工业化。
3 竞赛的思考
3.1经适房的经济性与适用性的平衡
经济适用房，顾名思义，要求即经济又适用，不能因为经济型而损失适用性。在经济条件和场地条件极为紧张的情况下，如何保住住宅的舒适性是经济适用房设计的关键。设计应充分利用自然资源，合理分配，趋利避害，尽量以被动设计为主，主动设计为辅为住户提供一个舒适的居住环境。
3.2住宅的标准化设计与工业化施工
目前我国城市化进程中，不断增多的城市居民的住宅问题需要大规模的成型住宅开发来解决。面广量大的住宅建设需要标准化设计和产业化施工。住宅产业化的实现是一个系统的工程，需要依托标准化的设计来实现。住宅的标准化设计是住宅产业化的第一步，也是尤为关键的一步。
3.3必要空间与非必要空间的设计
住宅中的厨房和卫生间是必不可少的，是住宅的必要空间，厨房与卫生间的配置水平是住宅舒适性的一个重要评价标准；住宅中的餐厅、客厅、多功能室是住宅的非必要空间，在住房条件极为紧张的情况下，这些房间是可以取消的。经济适用房的设计应在合理的面积控制下提升厨房和卫生间的品质；而对于非必要空间，则可以整合设计，让这些房间承载更多的使用功能，提高使用频率。
【关键词】 高层住宅；工程设计；原则；问题与措施
一、高层住宅建筑方案设计存在的问题
（一）建筑形态问题
通过回顾近年来我国建筑行业的发展历程可以发现，高层住宅建筑的施工技术虽然逐渐成熟，但是在设计方面尚有不足：首先，国内高层住宅建筑的同质化现象比较明显。对于一些高层商务型建筑来说，在设计理念上要求追求创新，以取得标新立异的效果，例如南京紫峰大厦、上海东方明珠等。但是对于普通的高层住宅建筑来说，出于实用性和经济性的考虑，在设计理念上却大同小异，因此建筑结构基本类似；其次，国内高层住宅建筑过度追求外部装饰。不可否认，外形优美也是高层建筑设计时所要考虑的重要内容，但是如果为了吸引潜在客户而盲目追求外观装饰，则会取得适得其反的效果。例如高层建筑外墙过度装饰容易出现墙面裂缝、挂石脱落等问题。
（二）户型问题
城镇化的深入推进，虽然给城镇居民的整体经济水平带来了较大幅度的提升，但是生活成本也有了一定程度的上涨，因此城镇居民的CPI指数的上升空间并不大。但是在高层住宅建筑设计时，没有考虑到城镇居民的实际消费水平，导致高层注重建筑中的户型偏大，超出了一般性城镇居民的承受能力，不利于高层住宅建筑的销售。根据调查统计显示，现阶段国内城镇居民中约有60%能承受90平米及以下的住宅，而有能力购买90平米以上住宅的居民不到20%。
除此之外，高层住宅建筑在采光、通风等方面也存在一些问题。例如，高层建筑如果要尽可能多的提高建筑采光面积，必须要增加相邻建筑之间的距离，这样以来必然会增加建筑用地成本。部分开发商为了压缩成本，违规减小建筑间距，导致建筑低层住宅的日照时间达不到规定标准。
二、高层住宅建筑方案的设计原则
（一）以人为本的原则
无论是商务型高层建筑还是普通的高层住宅建筑，在建筑设计时都必须要充分考虑人的客观需求，包括潜在客户的经济承受能力、不同人群的生活习惯等。尤其是在北京、广州等一线城市，房价极高，普通群众只能购买小户型的住房，这也是房地产开发商所要重点考虑问题之一。因此，在开展高层住宅建筑设计之前，必须要做好充分的市场调用和分析总结工作，尽可能的满足不同人群的消费需求，在保证建筑质量的前提下，迎合更多受众群体的需要。
（二）可持续的原则
在高层住宅方案O计方面，可持续性原则主要包括两方面的内容：其一是节约能源，其二是减少污染。高层住宅建筑的工程用料多、施工难度大，因此必须要提前做好施工方案的设计和施工进度的规划，这样才能保证后续各项工作的顺利进行。通过实际施工可以发现，施工 场地建筑材料浪费问题随处可见，使得建筑施工成本大幅度提升，而这些成本最终将由消费者承担，在一定程度上损害了消费者的权益。除此之外，建筑施工中不可避免会产生一些建筑废弃物，如果不能采取及时、科学的垃圾处理方式，也会给施工现状及周边环境造成严重的污染。因此，必须要在高层住宅设计中坚持可持续原则，实现有限资源的最优化利用，在保证高层住宅建筑施工质量的同时，尽可能降低成本，减少污染。
三、高层住宅建筑方案设计要点
（一）平面设计要点
平面设计能够给人一种直观的感受，是高层住宅设计中最为基础的部分之一。在进行建筑平面设计时，要综合考虑多方面因素的影响，例如当地居民的生活习俗、采光条件、通风需求等。一般来说，在我国南方地区，由于气候湿热，因此高层住宅建筑必须拥有良好的通风和散热功能，因此在施工方案设计时，需要采用十字型、井字型的平面设计；而在我国北方地区，尤其是东北、内蒙古等地，冬季气温较低，对高层住宅建筑的保温性能和采光面积提出了较高要求。因此在平面设计时，大多采用蝶式、蛙式设计方案。除此之外，无论在任何条件下，都应当保证住宅建筑的采光条件，并保证光照时间达到相关标准。
（二）建筑内部设计要点
建筑内部结构包括客厅、厨房、卫生间以及卧室等。客厅是招待客人进行会面和娱乐聊天的重要空间，必须尽可能减少客厅的交通面积，增加客厅的活动空间，满足家庭成员的多样化要求。客厅内应尽量减少门和洞口的面积，避免来回穿行干扰公共活动。卧室最需要考虑的因素是通风和采光，应该采用最佳的通风和采光来保证卧室空间的舒适度，尽量采用自然通风，如果不能满足，可以考虑侧向通风。主卧一般布置在户型最深处，有利于给主人一个安静的休息环境。
（三）顶部设计
顶部一般作为立面设计的结尾，一般做收头处理。檐口和坡屋顶采用欧式做法，即檐口通常采用多重线条装饰来强调收头效果，坡屋顶不仅可以采用直接在顶层做坡屋顶的形式，也可以结合顶部的一到两层来做坡屋顶从而丰富立面效果。如今经常采用顶部退台和顶部构架的方式，顶部退台可以使主体建筑收头处理过渡的更加自然，而在住宅顶部做玻璃构架的形式也很好，通常要与楼身的构架形式结合来做。
四、结语
从现阶段我国城镇化发展的形势看，高层住宅建筑无论在数量上还是规模上，在未来一段时间内都会保持增长状态，这也就凸显了优化高层住宅方案设计的重要性。作为建筑施工单位和建筑方案设计人员，必然要客观看待现阶段高层住宅方案设计中存在的不足和问题，进而从实际工作出发，提出有针对性的优化措施，保证高层住宅建施工的整体质量。
参考文献：
[1] 卢海燕，李振兴.可持续发展的生态高层建筑设计――以英国诺丁汉大学建筑环境学院高层建筑设计教育为例[J].城市建筑技术，2013（07）：164-165
