时间：2023-06-06 09:01:12
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产开发投资协议，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：概念论述；合作开发；风险；控制模式、
1 概述
房地产合作开发是指两个或两个以上的企业之间或企业与事业单位之间，通过签订联合开发合同，组成房地产开发经营实体，共享利润、共担风险的经济联合行为。
2 合作开发的必要性及其主要形式
2.1 合作开发的必要性
土地方面，国家一方面不断收紧地根，控制土地的市场供应节奏；另一方面在土地出让方式上，禁止协议出让土地，继经营性土地全面实施“招拍挂”方式后，工业用地的出让也要求采用“招拍挂”，进而提高了开发商的拿地成本，获取土地的难度进一步加大。
资金方面，从2005年起，国家开始运用税收手段来调控房地产市场，之后一系列税收政策的出台使房地产行业进入瓶颈。房地产行业进入宏观调控以来，经营环境日益艰难，首先是不允许建筑商垫资建设，在来对土地全面实行招、拍、挂，买块地动辄数亿，而且交的都是真金白银。然后又银行对个人住房贷款又在已提高首付比率的基础上进行严格审核，增加房产销售资金回笼的难度。
房地产开发企业自身资金有限，而且需要不断地滚动投入，获取最大的利润。因此，不仅需要从金融机构融资，而且需要吸收社会资金参与开发；另一方面，大量社会资金因为资本的逐利性特点，也积极地希望进入利润丰厚、蓬勃发展的房地产行业；还有一些企业拥有可供开发的土地，但是因为缺乏开发资金和进行房地产开发的资质，需要与房地产开发企业进行合作开发。同时，房地产开发企业也希望通过合作开发的方式降低自身的经营风险。因此，许多中小企业也在“抱团”中寻求出路和发展。基于以上的客观需要，本着共担风险、共享利润的原则，房地产合作开发经营具备他的合理性和必要性。
2.2房地产合作开发的主要形式
2.2.1 拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方是具有房地产开发资质证书的房地产开发商提供资金和技术，以双方名义共同开发，然后按照上方约定比例进行分配并对自己名下的房屋进行使用或销售。
2.2.2 已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方当事人投入资金或技术，以土地使用权人的名义进行开发，待房屋建成后，依约定将房屋及其占用范围内的土地使用权以转让方式转让给投资方。
2.2.3 已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方是具有房地产开发资质的房地产开发商投入资金和技术并以其名义进行开发建设，项目完成后，开发商依合同约定的分配比例将房屋所有权及土地使用权转移给出地一方，这是一种双方合作，单方负责开发经营的合同，实质上具有名为合作开发，是为转让土地使用权的性质，其中风险主要由开发商一方承担。
2.2.4 已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方当事人提供资金双方共同组成一个房地产开发项目公司，并以项目公司的名义进行房地产开发建设，并按双方约定比例分配建成后的房屋或者将建成房屋出售后，按比例分配所得收益，这种合作开发的项目公司，类似法人型的联营体，项目公司依批准的经营范围活动并以其名义承担经营风险，完成项目公司使命后即告终止，对合作双方化解风险极为有利。
2.2.5 已拥有土地使用权的当事人，以挂靠形式与具有房地产开发资质证书的开发商签订合同开发合同，挂靠方负责开发经营所需资金，被挂靠方为房地产开发公司，负责办理合作项目的立项、批地、报建、签订销售合同，办理房地产权证，同时收取一定比例的管理费或分期固定的利润；这种合作方式逃避了房地产开发的行政管理，降低了成本，其实质是房地产开发企业以合作以合作开发为名出租房地产资质证书为获取利益，一旦发生法律纠纷，合作方诉诸法院时，相关合同往往裁定无效。
3 合作开发中存在的风险
我国房地产行业起步较晚，企业普遍存在规模偏小、资质比较低、资金不足等问题，在这样的背景下，寻求企业外部资源，通过各自核心能力和优势资源的有效整合，合作开发项目，快速适应市场机会，降低成本、提高竞争力成了企业降低风险的首要选择。合作开发项目又带来了新的风险。
3.1 合同法律效力认定风险
合作双方只有在合作合同中明解约定双方“共同投资、共担风险、共享收益”,并且实际操作中也是以此为基础进行投资和分配利润的才能视为合作开发,据此法院在审理合作开发纠纷时有可能会认为合同内容不符合合作开发合同的要求或认为实际操作不符合作开发规定而判定合同无效或部分条款无效,或推定合同为非合作开发合同。
在订立房地产合作开发经营合同时，如果没有房地产开发经营资质的一方与他人合作时，应当审核合作方是否具备房地产经营开发资质。非提供土地合作一方，要注意审核以土地使用权合作方的土地使用性质。如存在有与法律、法规、规定相违背的情况，则订立的合同无效，不利于保证合作各方的合法权益。
3.2 纳税风险
许许多开发商搞合作开发是为了避税。确实以无形资产、不动产投资人股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税出资金一方以土地方名义隐名合作开发,土地不过户资金方还可节省契税,还有的合作开发可了节省一方土地增值税、企业所得税、个人所得税。但是一方如税收筹划不当,不但不能节税反而还有可能增加税收负担。
3.2.1 根据财税[2006]21号文件规定对于以土地进行投资或联营的,凡所投资或联营的企业从事房地产开发或房地产开发企业以其建造的商品房进行投资或联营的不能免征土地增值税,如不懂此政策以免土地增值税来让利合作土地出资方就会利益受损
3.2.2 对于以土地出资方名义开发的,资金出资方的投资利息不得在计算土地增值税、企业所得税时扣除支付给土地出资方的价款也不能直接在计算土地增值税和企业所得税时扣除,土地成本只能以土地出资方原计税成本为依据,多支付的价款只能从税后利润中列支
3.2.3 对于非法人型合作项目,项目利润要并人法人公司统一交纳企业所得税, 对于企业所得税的承担问题日后可能会有争议对以土地出资成立法人公司的,土地出资方还要按评估价与土地成本的差额在投资当年缴纳企业所得税,相比于自主开发会提早支出企业所得税,在税率降低前（如2008年由原33%的税率降为25%）还加大了税收支出
3.2.4 一些项目在运作时实际上只有一方控制,另一方只要收回预定的回报就行,该交的营业税及附加一般可以预计,但土地增值税、企业所得税很容易因一方操作利润而偷漏,如资金投资方是个人,还可能偷漏个人所得税,项目完结一方撤走后这些税款被查补很可能就要由另一方承担、
3.3 经营风险和财务风险
经营风险和财务风险虽然并非合作开发所特有的风险,但是我们在合作开发决策时仍需要认真考虑。一般来说原本就打算开发房地产项目的一方在选择合作开发后由于合作者的共同出资、共担风险因而降低了其经营与财务风险,但是当合作双方在项目经营管理和筹资用资中相互信扯皮,不能协调一致时,此时不但不能降低风险反而还有可能加大风险。
4 合作开发的控制模式
4.1房地产合作开发经营的方式有以下两种，即法人型房地产合作开发经营和非法人型房地产合作开发经营。
4.1.1 法人型房地产合作开发经营。《民法通则》第51 条规定：“企业之间或者企业、事业单位之间联营，组成新的经济实体，独立承担民事责任、具备法人条件的，经主管机关核准登记，取得法人资格。”根据本条规定，房地产合作开发各方以组建新的法人，即成立项目公司的方式进行房地产开发经营的就是法人型房地产合作开发经营。在成立项目公司情况下，房地产合作开发各方即成为项目公司的股东，合作开发各方之间的权利义务不再由合作协议来规范，而由公司章程予以规定。合作开发各方不再以协议约定的连带责任承担民事责任，而是以项目公司的注册资本为限对外承担有限责任。以成立项目公司的方式进行合作开发，符合现代企业制度的要求，是值得推广的运作模式。
4.1.2 非法人型房地产合作开发经营。《民法通则》第52 条规定：“企业之间或者企业、事业单位之间联营，共同经营、不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的，承担连带责任。”根据本条规定，联营可以不组成新的法人，采用这种形式进行房地产合作开发即是非法人型房地产合作开发经营。在这种情况下，合作各方一般都采取成立项目经理部、设立项目共管账户等方式进行合作开发经营，具体的合作方式、投资比例及利润分配比例等一系列权利义务均由合作协议约定。
4.2签订和履行房地产合作开发经营合同的对策
房地产合作开发经营合同内容繁杂，标的巨大，履行期限长，容易引发纠纷。因此，签订房地产合作开发经营合同一定要谨慎、规范。在房地产合作开发经营实践中，有以下一些对策供参考：
4.2.1 合同不要约定保底条款。合作开发经营合同的各方应当共同投资、共同经营、共担风险、共享利润。
4.2.2 加强和完善对“共管账户”的管理措施。在非法人型合作开发合同履行中，为办理合作开发项目的转账结算、投资资金使用资金收付活动，合作各方常常约定设立“共管账户”，以共同监督项目资金的使用。
关键词：房地产；合作开发；法律
Abstract: on the early development stage of the real estate development and management, selection of the cooperative development of real estate a typical legal issue, is studied and analyzed. Cooperative development of real estate is introduced the concept, legal characteristics and types, emphatically studied the effectiveness of the cooperative development of real estate contract analysis, and proposed the cooperative development of real estate risk prevention recommendations.
Key words: real estate; Cooperation development; The law.
中图分类号：F293.3 文献标识码：A文章编号：2095-2104(2013)
引言
我国房地产立法虽然总体上数量众多，体系也较为完整，适用范围广泛，但由于历史和管理体制原因，关于房地产方面的规范性文件，总体而言强调行政管理的规范多、调整民事关系的规范少，政策文件多、法律法规范少，短期性规定多、稳定性法律少，计划经济体制印痕多、市场前瞻性规定少，新法出台后旧法仍未废除的情况也较为普遍。因此，房地产开发经营是一个连续的过程，房地产企业在经营运作过程中会遇到各种各样的法律问题，决不是通过研读其中一本法律著作就可解决所有问题，市场上形形的房地产企业法律指导丛书也决不是什么解决房地产法律问题的万能钥匙，必须寻找一种正确的分析和解决房地产法律问题的途径和方法。
一、合作开发房地产的概念与法律特征
1、合作开发房地产的概念
合作是指两人以上相互配合、共同完成某项既定任务的活动，它是现代社会人与人之间在高度分工基础上的一种较为普遍的生产经营方式。合作开发房地产就是指两方以上的主体以提供土地使用权、资金等作为共同出资，并约定共享利润和共担风险，共同开发房地产的一种经营行为。2000年10月30日最高人民法院第一次将这种合作开发房地产形式界定为“合作开发房地产合同”；但在《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》施行前，我国的法律、法规、部门规章及最高人民法院的司法解释均未对合作开发房地产下过法律层面的定义。《2005年第五号司法解释》首次对合作开发房地产合同予以定义，该司法解释第14条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”
2、合作开发房地产合同的法律特征
合同是平等主体的自然入、法人及其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，它是一种发生民法上效果的合意。合作开发房地产合同属于合同的一种，它当然具有一般民事合同的法律特征。但是，由于我国城市土地的国有性质以及国家对房地产市场的严格行政管理，大量的房地产管理法律法规对该类合同在相当程度上排除了当事人一定的意思自治，同时呈现出较强的中国特色。因此，与一般民事合同相比，合作开发房地产合同具有自己特有的法律特征。
《2005年第五号司法解释》施行以前，司法实践中对合作开发房地产合作各方是否需要同时具备房地产开发资质意见不一，有的法院认为应严格遵照未取得房地产开发资质不得开发经营房地产的规定，合作各方均需具备房地产开发资质，否则合作开发合同无效，有的法院则采取灵活的办法，视不同情况个案处理。《2005年第五号司法解释》对此首次予以明确，法律不要求所有的合作者均具有开发资质，但至少有一方以上的合作者应当具有相应的开发资质，否则合作各方订立的合作开发房地产合同就有可能被认定为无效。
二、合作开发房地产的类型
从合作各方的资质条件以及是否实际参与开发经营角度，可作如下分类：1.享有土地使用权的一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方都有开发资质，以双方名义共同或各自开发，并按照约定比例进行分配。2.享有土地使用权的一方提供土地使用权，另一方投入资金。以其中有开发资质的一方名义进行开发，但实际由双方共同开发经营，如双方组建项目小组、开设共管账户等，并按照约定比例进行分配。3.享有土地使用权的一方提供土地使用权，另一方投入资金。由一方开发经营，另一方完全不参与开发经营，只按约定比例参与分配。4.享有土地使用权的一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方共同组成房地产开发项目公司，以项目公司的名义进行房地产开发建设，并按双方约定比例分配收益。
三、合作开发房地产合同的效力分析
一个合法有效的合同，是保证当事人真实意思表示之下的合同目的得以实现的基础。而无效的合同，不但对当事人不具有约束力，而且一旦被确认为无效，将给当事人造成巨大经济损失。合作开发房地产合同存在着复杂的法律关系，其效力认定除应具备合同的一般生效要件外，还必须具备不同的法律关系所要求的合同生效的特殊要件。
1、影响合作开发房地产合同效力的因素
(1)房地产开发经营资质对合作开发合同效力的影响
房地产经营资质是指房地产开发企业依法取得房地产开发企业的资格证书，从而获得一种能够从事房地产开发的身份和条件。房地产经营资质是用来证明房地产开发企业开发经营能力和资信度的证明，审核和发放房地产企业的资质证书，是国家用来管理、控制和监督房地产业发展的重要手段。合作开发合同不要求合作双方或多方都必须具有房地产开发经营资质，但至少有一方当事人应具备房地产开发经营资质。合作双方或多方均不具备房地产开发经营资质的，在纠纷发生后、前也没有一方当事人取得资质或合作合同当事人没有成立具有相应房地产经营资质的企业的，合作开发合同将被认定无效。
(2)建设用地使用权的性质对合作开发合同效力的影响
《2005年第五号司法解释》第14条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。"从该司法解释的规定上可知，该解释所称的以出让方式取得的土地使用权，应是已达到法律规定的投资开发条件并取得土地使用权证的土地。因为，如未达到法律规定的投资开发条件或未取得土地使用权证的土地，当事人不是该土地的使用权人，对该土地不具有支配权利。
2、合作开发房地产合同的“名不副实”情形
(1)名为合作开发房地产合同，实为土地使用权转让合同
这种名为合作开发房地产合同，实为土地使用权有偿转让的一种特殊形式，是提供土地使用权方“以地谋利”，这种“利”可能为货币，也可能为房屋。故司法解释对这种合同作为土地使用权转让合同予以认定和处理，其与一般的土地使用权转让合同在内容上有以下不同：一是“合作开发”的房地产不需要办理土地使用权变更登记手续，即交由提供资金方进行房地产开发经营；二是提供土地使用权方除承担交付土地义务外，还要承担协助、配合提供资金方办理房地产开发经营手续的义务，否则开发房地产可能无法顺利进行。
(2)名为合作开发房地产合同，实为借款合同
该司法解释第26条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。"这种合同实际上是提供资金方将约定的资金借给提供土地使用权方使用的一种特殊形式。这种合作合同之所以被认定为借款合同，是因为二者有以下共同点：一是提供资金方不承担使用资金方的任何经营风险；二是使用资金方须向提供资金方支付固定数额的货币，因此借贷的实质是相同的。
3、合作开发房地产合同无效的情形及处理
(1)合作开发房地产合同无效的情形
无效合同是相对于有效合同而言的，也是违反生效要件的合同的一种类型。合同无效，指当事人所缔结的合同因严重欠缺生效要件，在法律上不按合意的内容赋予效力。但需要注意的是，合同无效，仅系不按当事人合意的内容赋予效力，但并非不发生任何效力；反之，合同无效场合得依法律规定发生赔偿损失等法律效果。
(2)合作开发房地产合同无效的处理
合作开发房地产合同被认定无效后，应当依照《民法通则》第6l条、《合同法》第58条的规定进行处理。因无效合同已取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿无过错一方因此所受到的损失，双方都有过错的，各自承担相应的责任。
四、合作开发房地产的风险防范
由于合作开发房地产的法律关系复杂、标的巨大、履行期限长、双方容易因为利益分配产生冲突，因此，合作开发房地产项目操作过程中要注意风险防范，防忠于未然。
1、对合作伙伴的资信调查
首先，应调查合作伙伴的资格条件。其次，还应调查合作伙伴的信用状况。另外，还应调查合作伙伴的商业信誉。最后对作为合作开发条件的建设用地状况也要调查。
2、拟定完善的合同条款
合同中应详细约定合作各方的分配方案，共同投资、共享利润、共担风险是合作开发房地产合同的基本特征，因此，合同中约定的分配方案应最大程度体现投资比例、风险承担比例和利润分享比例的匹配，做到分配方案的合理和平衡，确保合作开发房地产合同的顺利履行。合同中还应设定具体明确的违约责任条款以及解除合同的条件，以防一旦一方出现违约情形，另一方可依据合同约定行使催告、索赔甚至解除合同等权利，以减少损失，保护自身的合法权利。
3、合理分配项目管理权
管理权是合作开发房地产中最大问题之一，应事先在合作合同中做出合理安排和约定，有些项目还须单独以管理协议的形式分配双方管理权限。项目管理权主要包括财务支出审批权、项目定位决策权、管理团队聘用权、高层管理人员工薪决定权、项目开发中重大问题的决策权等。在合伙型合作开发合同履行中，合作各方为了监督合作开发项目的财务收支活动，通常约定设立“共管账户”，以共同监督项目资金的使用。在实践中，因项目管理权分配不平衡或者“共管账户”管理不规范而产生纠纷的例子很多。因此，在拟定合作开发房地产合同时，对于项目的管理权应预先做出合理平衡的、具有操作性的、详细的约定。
结束语
“共同投资、共享利润、共担风险”是合作开发房地产合同的实质内容和本质属性。共同投资是合作开发房地产合同的基础和前提条件。没有共同投资就无所谓合作开发经营。但投资的方式可以是多种多样的，可以是资金、实物，也可以是技术或劳务，当然也可以是某种权益。合作开发的最终目的，自然是为了获得投资回报，这符合经济领域任何经营性合作投资者的愿望。因此，合作开发的各方有权从合作的房地产项目经营之中获得利益，并无任何争议。共享利润与共担风险，在某种程度上其实就是一个问题的两个方面，如果合作者的真意是要共享一个共同投资的房地产项目的利润，则合作者必然承担着利润不能产生或利润小于预期的风险。同时，合作开发的各方应当共担的风险还包括项目不能完成或者项目亏损时其投资不能完全收回甚至完全不能收回的风险。不管风险的内容如何，总之，共享利润、共担风险是民事权利义务相一致的基本原则的内在要求和具体体现。
参考文献：
[1]朱征夫、何海东、贺玉平、房地产开发经营中的合同问题[M]．法律出版社，2004．
所谓房地产开发风险，是指在房地产开发活动过程中存在影响开发利润的多种因素，而这些因素的作用难以或无法预料、控制，使得企业实际开发利润可能与预计利润发生背离，因而使企业有蒙受经济损失的机会或可能性。房地产开发风险作为一种客观存在的现象，明显地呈现出以下特征：1）综合性。房地产开发涉及到企业内部的各个方面和企业外部环境的各种因素，是企业财务活动和经营活动过程中各种矛盾的综合反映。2）模糊性。即不肯定性，表现为风险形成的模糊性和由于风险导致企业开发经营活动结果的不能事先肯定。3）损失性。风险既有因财务管理无法预计或无能力防止所致，也可能由于管理者决策失误，控制失灵而丧失了本应获得的利益。4）补偿性。既然风险会带来损失，客观上要求给予经营者适当的经济效益以抵补承担风险产生的损失，即“风险报酬”。5）激励性。风险与竞争是同时存在的，承认和承担风险，将把企业推向背水一战的境地，必然使企业为一个共同的目标，努力改善经营管理，增强竞争能力，提高经济效益。
2、房地产开发面临的主要风险
2.1政治风险
是指一个国家所处的国际国内政治环境变动（如战争、罢工、社会动荡）及相应的政策法律调整（如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地产开发商经济上的损失。对房地产开发商影响最为直接的是金融政策和财政政策。就金融政策而言，实行紧的货币政策还是实行松的货币政策直接影响开发者和购买者所持有的资本，影响项目的开发和出售。同时银行关于房地产方面的业务也会对房地产的需求发生影响。就财政政策而论，政府实行紧的财政政策还是实行松的财政政策，对房地产的税收政策，对住宅是实行福利供给政策还是实行对低收入阶层采取有限的补贴政策，政府对房地产的投资等，都会对房地产开发和需求发生影响。这一风险在我国尤其需要关注。
2.2经济风险
是指由于经济形势（如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等）变动导致房地产开发商经济上的损失。由于从可行性研究到楼盘上市的时段内，市场需求变动的可能性很大，消费者对户型结构及单元面积的偏好也会发生变化。原来的细分市场上该类物业还供不应求，而不久却可能大量积压，难免使投资收益远远偏离预期。通货膨胀时期，纸币贬值，价格全面上涨，房地产虽然具有一定的抵抗通货膨胀的能力，但其价格也会上涨。而人们手中持有的货币量是一定的，这样购买力相对下降，可能无力支付日渐升值的房地产，从而导致房地产企业开发的项目难以售出而承担风险。一般来说，房地产开发资金需要量大，完全依靠自有资金周转是非常困难的，通常需要采用外界资金，如向银行贷款和预售。以自己开发的房地产作为抵押获得用于该项投资的贷款时，如果不能按照抵押贷款协议规定的期限偿付本息时，就必须承担作为抵押品的房地产将可能成为他人财产的风险。采用预售房屋筹集开发资金时，如果不能按照预售协议规定的日期交房，就必须承担支付巨额的赔偿金的风险。
2.3自然风险
是指由于自然因素（如洪水、火灾、地震等）对房地产开发造成的影响，从而使房地产开发商造成经济上的损失。自然风险出现的机会较少，但是一旦出现，造成的损失是相当大的。
2.4技术风险
是指由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商可能带来的损失。例如，由于科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁，迫使开发商追加投资进行房地产的更新、翻修和改造。由于建筑设计变动可能导致建安工程成本增加，从而影响项目形成后的租售。
2.5经营风险
是指由于开发商因开发项目经营管理不善导致预期收益不能实现，或不足以补偿经营费用的可能性。该类风险主要归因于开发商主观上对开发成本、租金售价、开发周期以及资金筹措等的预测错误和决策失误。
3、导致房地产开发风险的因素剖析
3.1政策环境与经济形势
房地产开发由于与国家经济形势紧密相关，因此，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府对租金售价的控制，对外资的控制，对土地使用的控制，对环境保护的要求，尤其对投资规模和金融的控制，以及新税务政策的制订，都可能对房地产开发商构成风险。在我国尤其需要关注。
经济繁荣时，由于各产业扩大生产，使房地产供不应求，房地产价格不断升高。而在经济衰退时，社会对房地产需求能力受到抑制，产品开始出现难以脱手的现象，此时，开发商的资金已经投入，形势的波动使其作出反映并进行调整是相当迟钝的，短时间内很难变化或找到其他替代者，从而会使开发商陷入困境。
3.2房地产市场的发育程度与供求状况
在市场经济条件下，一个发育完善的市场应具备：信息充分、商品同质、厂商买者自由出入以及交易双方数量众多四个基本条件。而一个发育不充分的市场必然会给房地产开发商带来一定的风险。
从总体上讲，房地产市场是地区性的市场，当地房地产市场供求变化对开发商的影响要比整个国家房地产市场供求变化对开发商的影响大的多。只要当地经济发展是健康的，房地产需求就不会发生大的变化。房地产开发的强度取决于潜在的开发商对租售收益的预期。当租金、售价因房屋供应短缺而上升时，开发商便会纷纷开发房地产，但由于开发需要一定的时间，待开发完成时，市场供求可能已发生了变化，致使开发的物业难以租售。
3.3开发时机的选择
经济运行有快速和滞缓交替出现的周期性特点，房地产投资也是有周期性的。投资周期包括高峰—收缩—低谷—恢复四个阶段。在高峰期，国民经济迅速增长，经济处于高峰期，由于各产业扩大生产，使得房地产供不应求，房地产价格不断升高。在收缩期，国家紧缩银根，控制投资规模，社会对房地产需求能力受到抑制，产品开始出现难以脱手的现象。在低谷期，社会信贷关系进一步紧张使得工业和建筑业投资锐减，投资产品价格降低但难以出售。在恢复期，国家放松银根，降低利率，社会对房地产的需求量开始增大，价格逐渐回升，此时正是房地产投资的黄金时期。从较长时间看，在投资收缩期、低谷期搞企业兼并或作准备投资，在投资高峰期、恢复期大力投资，必能获取较大盈利，避免较大亏损。
3.4开发地点的选择
房地产的不可移动性、区域性和个别性，决定了它所处的地理位置极为重要。房地产行业有句名言：第一是区位，第二是区位，第三仍是区位，可见房地产开发地点的选择对开发商至关重要。房地产开发商抢占中心或门户区位是普通常识，问题的关键是如何预测近期将形成的新的中心区位或新的门户区位。在繁华地段开发房地产项目将实现最大的开发利润，但这一范围可能已不存在一块可供开发的土地，开发商只好为获得更大的选址范围而放弃一部分利润。同时，房地产开发所涉及的地理环境条件，甚至社会经济条件处于不断的变化发展过程中，这会使开发商经受着风险的考验，需要有一定的预见性。开发商若能及早投资开发具有价值增长潜力的地块，则几年后将会获取较大的利润。
3.5开发类型的选择与开发规模的确定
房地产开发过程是巨额资金投入的过程，从购买土地、工程建设到推出广告、上市销售或出租，均需要投入大量的资金。而作为开发商，通常难以完全用自有资金来完成一开发项目。一般都是在投入一笔启动资金如地价款或前期费用后，通过各种借贷、预售等融资手段来筹集开发资金，滚动开发。所以，对于房地产开发商来说，资金的筹措是项目能否按期、按质完成的重要一环。房地产开发规模越大，开发商承担的风险也就越大。
3.6开发周期的长短
房地产开发及交易需要较长的时间，尤其是对于大中型开发项目，从寻找机会、可行性研究、购买土地、勘测设计、筹措资金、前期准备到工程施工、竣工，以及制订价格、推出销售及签署成交合同，往往需要几年时间才能完成。在房地产商品开发过程中，很难在一开始就能对整个开发期内的各项费用和收益流动作出精确的估计，只能是大概的测算。而在这一较长的开发期内，房地产市场的供求变化，消费者喜好的改变，社会经济形势的兴衰，国家有关政策的调整，物价的涨跌，汇率及利率的变动都将是难以精确预测的。可是房地产项目一旦确定，资金一经投入，就很难根据情况的发展而加以改变和调整。开发期越长，各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大，各种费用特别是后期费用和房屋售价或租金就更加难以确定，风险也就越大。
此外，开发商的素质、开发方式的确定也是导致房地产开发风险的重要因素。
4、处置房地产开发风险的具体措施
4.1事先有效避开风险源地
例如，放弃某地区的房地产开发以防止市场风险。通常是，预测到在某边贸地区长期效益不能保证或某个地区将有自然灾害频繁发生等而作出的决策。有效地避开风险源地可完全解除某种风险，但意味着同时也放弃了从事该活动所带来的利益，故此种避免风险的措施，要受到一定的限制，即使采用，也应在前期工作阶段尽早作出，这样可大大减少不必要的风险投资费用。
4.2采用多样化（或组合化）投资
就是把资金有选择地投放到不同类型的房地产开发项目上。可投资建造不同收入层次居民所需的不同类型住宅、写字楼、商店和娱乐场等，以减少未来收益的不确定性。因为各种不同类型房地产的开发风险大小不一，收益高低相应不同。一般而言，开发项目收益率相对较高的风险大，开发项目收益率相对较低的风险小。如果资金分别投入到不同的房地产开发项目，整体开发风险就会降低，其实质就是用个别房地产开发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失，最终获取一个较为平均的收益。房地产多样化投资的关键是如何合理地确定投入不同类型的房地产的资金比例，使得即可降低开发风险又可获取较高的收益率。
4.3以财务方式控制风险
具体有以下三种基本方法：1）通过正当、合法的非保险手段（如合同条款的拟定）将风险转嫁给其他经济单位。如房地产开发商将施工中危险性较高的工作转包给其他的专业性施工单位，从而减少自己的风险责任。再如实行项目股份化，将经营风险分散到全体股东身上等。对某些超过开发商能力的风险，或保险无法提供的情况下，此种方法发挥着特有的作用。2）通过向保险公司投保，以缴纳保险费为代价，将风险转移给保险公司承担。保险作为一种及时、有效、合理的分摊损失和实施经济补偿的方式，一直是处置风险的主要手段，但保险的使用仍是有限的，因为并非所有风险都可以保险，而且在很多情况下，保险并不能提供充分的补偿。3）以自身财力，直接承担风险损失的补偿责任。如将预计有可能发生的损失直接摊入日常经营成本，又如建立风险损失补偿基金或建立自保公司。近年来，以组建专业自保公司作为主要形式的自留风险手段，已在国内外成为一种十分引人注目和具有广阔发展前景的手段，而这种主动自留风险手段的选择与实践，应遵循法律规定，如对法定保险、强制保险的风险标的能否自留，就受到很大的限制，同时还要受自身经济实力的制约。
4.4对房地产市场进行全面的调查，作出科学的预测
要仔细分析房地产开发周期并预测其变动，以选择最佳开发时机；分析房地产开发所涉及的地理环境条件并预测其变化，以及早投资开发具有价值增长潜力的地块；要了解国家政策并预测国家未来对房地产政策有何变化，是限制还是鼓励，同时，要分析社会对房地产市场的需求类型和需求量并预测其变化，以确定开发项目和开发规模；要利用一切可能得到的信息资料，充分考虑到其他开发项目的竞争，尽可能准确地预测拟开发项目的费用与收益。
4.5在工程完工前，就与租户、客户签订租约或预售合同
这样，工程完工后房地产空置的风险，租金下降的风险，售价跌落的风险，都可通过预租预售的安排来避免。当然，预租、预售时，还应注意一个问题，这就是开发商的风险降低意味着与其交易的客户的风险提高。所以，开发期越长，其他行业的客户就越不愿意与开发商签定固定价格的合同。若要预租或预售，则租金、售价就会被压得较低。
4.6通过签约尽量固定那些对利润敏感的变量
例如，利息支出增长的风险可通过签定固定利率贷款合同来减小；建造费用增加的风险可通过与建筑企业签定固定预算合同来减小；工程不能按期完工的风险可通过承包合同中延期罚款的条款来降低。
4.7尽早完成开发项目，以降低在开发期内由于社会经济条件的变化而带来的风险。并在开发过程中加强项目管理，控制成本，保证质量。
此外，还应根据开发的需要有针对性地对从事房地产开发的人员进行培训。根据开发商自身的资产负债能力与获取资本的能力，合理确定开发方式。
参考文献
[1]李启明等编著房地产投资风险与决策[M]南京：东南大学出版社，1998
【关键词】投资控股架构;单层控股;多层控股;境内控股;境外控股
从不同的角度出发,投资控股架构可以有多种分类。根据当前房地产开发企业普遍存在的各种控股架构,本文将从直接投资者所在地、控股层次二个角度分析各种控股架构的优势及其所需考虑的问题,协助房地产开发企业管理层了解当前房地产业各种投资控股架构的利弊。以便房地产开发企业(本文指有限责任公司)选择适合自己的控股架构。
一、按直接投资者所在地划分
按直接投资者所在地划分可分为境内控股和境外控股两种。境内控股是指房地产开发企业及其母公司(控股公司)均在境内。境外控股是指房地产开发企业在境内但其母公司(控股公司)在境外。
(一)境内控股
1.优势
(1)公司投资设立和撤出的流程和要求较为简单,无需经过商务部或外经贸部门审批;(2)所采用的会计准则和制度较统一;(3)控股公司收取的股息,无需再缴纳企业所得税;(4)无需涉及外汇、外债等管理问题。
2.需考虑的问题
(1)不便于境外战略性投资者参与;(2)境外融资方式受限,仅能通过境内机构寻求借款;(3)运营环节中涉及的当地税费可能较多;(4)境内控股公司对股权转让所得需缴纳企业所得税,但可按实际情况进行税务筹划。
3.主要商业考虑
(1)便于引入境内战略性投资者,但境外投资者参与投资需要经过商务部或外贸部门审批;(2)便于境内上市;(3)运营、管理成本可能较低。
4.相关法规规定
内资房地产开发企业设立的审批程序简单,无需经过外经贸部门审批,亦无需申请外汇登记。
5.财务管理要求
(1)投资控股公司和房地产开发企业可按中国的会计准则编制财务报表,不需采用不同的会计准则;(2)财务核算系统需满足不同会计制度核算的要求。
6.收回投资
(1)股息分派不涉及企业所得税。(2)在企业清算或股权转让的审批上,内资房地产开发企业的自行清算或股权转让无须经当地商务部门或外经贸部门的审批,程序方面较外资企业简单,时间花费较短。(3)在企业清算的税务处理方面,企业清算所得=企业的全部资产可变现价值或者交易价格―资产净值―清算费用―相关税费;投资方企业从被清算企业分得的剩余资产,其中相当于从被清算企业累计未分配利润和累计盈余公积中应当分得的部分,应当确认为股息所得(免予缴纳企业所得税);剩余资产减除上述股息所得后的余额,超过或者低于投资成本的部分,应当确认为投资方投资资产转让所得或者损失。投资方应分别就投资资产转让所得或损失缴纳企业所得税或按照税法规定在企业所得税税前扣除。(4)在控股公司对内资企业股权转让的税务处理方面,企业股权投资转让所得应并入企业的应纳税所得,依法缴纳企业所得税;企业股权投资转让所得或损失是指企业因收回、转让或清算处置股权投资的收入减除股权投资成本后的余额;“产权转移书据”属于印花税纳税凭证,因此,股权转让双方应就股权转让合同金额的0.05%缴纳印花税;股权转让不用缴纳增值税和营业税。(5)内资房地产开发企业清算后不涉及外汇监管问题。
(二)境外控股
1.优势
(1)便于境外股权转让及向境外借款;(2)便于利用境外先进管理经验,提高企业资质;(3)可将税后利润分配给境外投资者;(4)运营环节中涉及的当地税费较少;(5)境外股权转让无需境内审批机构的审批且不涉及中国税务。
2.需考虑的问题
境外控股公司需考虑的是:对外投资的政策及对收取境外股息收入的税务规定。
境内房地产开发企业需考虑的是:(1)公司投资设立和撤出的流程较为复杂且要求较高;(2)外汇管理部分明令禁止“返程投资”房地产开发企业,在股权转让给境内公司时,是否符合《10号令》的规定,需考虑是否属“返程投资”;(3)受到外经贸部门审核、外汇外债登记方面的较多限制;(4)适用的会计准则和制度与境外控股公司可能不同,需适当调整配合;(5)对境外支付款项时,扣缴相关税负,但可进行税务筹划;(6)与战略投资者合作时,注入到境外控股公司的相关融资资金只能以权益性投资汇入(一般为增资)到房地产开发企业,且需要有较长的审批时间,影响房地产开发企业的资金使用效率。
3.主要商业考虑
(1)便于引入境外战略性投资者,但境内投资者参与投资可能会形成“返程投资”,具体实施需要考虑是否符合《10号令》的要求;(2)便于境外上市;(3)运营、管理成本较高,需考虑境外控股公司当地的营商环境、可能产生额外的设立和营运成本。
4.相关法规规定
(1)外资房地产开发企业设立程序较内资企业复杂,需外经贸部门审批,在商务部备案;(2)申请设立房地产公司,应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权、或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或产权的预约出让/购买协议;(3)境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产开发企业,或收购合资企业中方股权的,须妥善安置职工,处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金;(4)外资房地产开发企注册资本金未全部缴付的,未取得《国有土地使用证》的,或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的,不得办理境内、境外货款,外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇;(5)外资房地产开发的中外投资各方,不得以任何形式订立保证凭证一方固定回报或变相固定回报的条款。
5.财务管理要求
(1)投资控股公司和房地产开发企业因地域不同可能需采用不同的会计准则编制财务报表;(2)财务核算系统需满足不同会计制度核算的要求。
6.收回投资
(1)股息分派需为境外控股公司代扣缴10%的预提所得税(具体适用税率视境外控股公司当地与中国收协议而定)。(2)在企业清算或股权转让的审批方面,外资企业在境内的自行清算或股权转让须经当地商务部门或外经贸部门的审批,程序方面较为复杂,时间花费较长;若将境外控股公司的股权转让予中国境内其他公司,商务部或外经贸部门可能将其视为《10号令》所指的规避对于通过设立境外特殊目的公司监管;外资企业境外最终控股公司可考虑在境外转让境外直接控股公司,因不涉及中国境内企业的股权转让,所以无需境内商务部门或外经贸部门的审批,但可能需考虑境外最终控股公民所在地的相关规定。(3)在企业清算的税务处理方面,外资房地产开发企业清算的具体计算方式与内资企业相同,但视同股息所得和投资资产让所得部分按税收协定的优惠税率或10%的企业所得税税率为境外控股公司代扣缴预提所得税。(4)在控股公司对外资企业股权转让的税务处理方面,境内股权转让的具体税务处理与内资企业相同;可以考虑通过转让其境外越位控股公司的股权,避免涉及中国的各项税负,但需考虑境外控股公司所在地的税务影响。(5)在外汇监管方面,清算所得或投资方股权转让所得人民币须经主管外汇管理局批准后,向有关金融机构购汇汇出;企业清算需到主管外汇管理部门注销外汇登记及外债登记(如有)。
二、按控股架构层次划分
按控股架构层次划分可分为单层控股和多层控股。单层控股是指母公司直接对房地产开发企业投资。多层控股是指母公司对直接控股公司投资,直接控股公司再对房地产开发企业投资。
(一)单层控股
1.优势
(1)投资架构直接、简单;(2)节省运营成本;(3)运营利润可直接分配给最终控股公司;(4)以母公司作为房地产集团中心,有利于整合各房地产开发企业的实力,提高集团贷款授信的融资能力,未来亦有机会成为集团的财务中心,从事集团内的融资,有利于房地产开发企业的融资。
2.需考虑的问题
(1)须考虑投资及管理过于集中在一家公司时的商业风险;(2)当境外战略性投资者对单一项目有投资兴趣时,需通过商务部或外经贸部门审核,资金进入到房地产业开发企业所需的时间较长;(3)境内控股公司需取得银监会的批准,才能从事相关集团内企业间资金拆借的经营行为。
(二)多层控股
1.优势
(1)可以相对分散单一控股公司的风险;(2)房地产开发企业之间互相受商业、法律等的牵连较少;(3)当直接控股地产开发企业,得有利吸引境外战略性投资者。
2.需考虑的问题
(1)投资架构相对复杂,集团运营成本相对较大;(2)可能因直接控股公司本身的亏损而影响地产开发企业的利润向母公司分派。
三、境、内外控股架构结合控股架构层次分析
1.境内控股且单层控股
(1)以内资控股公司作为直接投资者,设立房地产开发企业的单层控股模式,相关的商业考虑、相关法规要求、设立流程、运营成本、税务成本及收回投资等具体分析请参见上文关于境内控股的部分;(2)由于其控股公司在境内,便于集团在境内上市以及吸引境内的战略性投资者对于集团整体或单一项目进行投资;(3)可以考虑控股公司担当集团内部的融资中心,从事集团企业间的资金拆借,但需取得银监会的批准。
2.境内控股且多层控股
母公司及直接控股公司均在境内,房地产开发企业为内资企业:(1)相关的商业考虑、相关法规要求、设立流程、运营成本、税务成本及收回投资等具体分析请参见上文关于境内控股的部分;(2)房地产开展企业的利润将爱到两层提取法定公积金的影响,更多的利润被留存在中国境内。
母公司在境外,直接控股公司的境内,房地产开发企业为内资企业:(1)相关的商业考虑、相关法律要求、设立流程、运营成本、税务成本及收回投资等具体分析请参见上文于境内控股的部分,另外需考虑直接控股公司的再投资需要符合《6号令》的相关规定;(2)若境内控股公司不是房地产发企业可以借外债,但境内控股公司不得擅自更改外债用途;(3)房地产开发企业的利润将受到两层提取法定公积金的影响,更多的利润被留存在中国境内。
3.境外控股且单层控股
(1)以外资控股公司作为直接投资者,设立房地产开发企业的单层控股模式,相关的商业考虑、相关法规要求、设立流程、运营成本、税务成本及收回投资等具体分析请参见上文关于境外控股的部分;(2)由于其控股公司在境外,便于集团在境外上市以及吸引境外投资者整个集团进行投资;(3)若境外的战略性投资者仅对集团单一项目有投资兴趣,则涉及较复杂的操作的流程;(4)控股公司由于在境外,将无法担当集团内部的融资中心,从事集团内企业间的资金拆借;(5)房地产开发企业的利润分配给母公司时需缴纳预提所得税。
4.境外控股且多层控股
母公司及直接控股公司均在境外,房地产开发企业为外资企业:(1)以外资控股人司作为直接投资者,设立房地产开发企业的单层控股模式,相关的商业考虑、法规要求、设立流程、运营成本,税务成本及收回投资等具体分析请参见上文于境外控股的部分;(2)便于集团在境外上市;(3)便于境外的战略性投资者对于集团整体或者单一项目进行投资;(4)房地产开发企业的利润将受到一层提取法定积金的影响。
参考文献
[1]商务部等六部委.《关于外国投资者并购境内企业的规定》.[2006]第10号令.
[2]商务部、国家外汇管理局.《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》.商资函[2007]50号.
[3]商务部.《关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》.商资函[2008]23号.
[4]国家外汇管理局综合司.《关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》.汇综发[2007]130号.
[5]国家外汇管理局综合司.《关于完善外商投资企业外汇资本金支付结汇管理有关业务操作问题的通知》.汇综发[2008]142号.
[6]中国人民银行、中国银行业监督管理委员会.《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》.银发[2007]359号.
关键词：房地产，开发成本控制
一、前言
房地产在开发过程中包含着各个项目的费用支出，像土地、房屋、城市基础设施、公共设施以及代建工程等这些项目都会产生各项费用。这些费用有可能包括土地出让金、土地征用以及拆迁的一些补偿费用、工程费用、基础设施费用、公共配套设施费用以及各种不可预见的直接间接费用等等。房地产开发的成本控制是一个复杂的系统。当前随着我国政府对于房地产市场的调控措施的逐步推行，房地产开发企业间的竞争越来越激烈，面对着可以争取的土地成本越来越高，同时人工以及材料费用的成本也在不断上涨，这些都直接或者间接地造成了房地产开发商的开发成本和开发风险的加大。因而，为了有效地增强房地产企业的市场竞争力，减少项目的开发风险，对于开发项目进行合理有效地成本控制势在必行。本文将详细探讨开发成本控制当前存在的问题，并提出相关完善的对策措施。
二、房地产开发商应该重视开发成本控制的原因分析
从2006年至今，据有关数据显示我国有些地方的楼房价格已经上涨了三倍，虽然国家调控措施陆续出台，然而实现的效果却并不理想。房地产开发商夹在中间面对着三大困境。这些因素的存在使得房地产企业不得不转向以控制开发成本为根本出路的竞争策略。
一方面，政府限制土地的商业用途供应量，对于土地的拍卖价格也是不断升高；另一方面房地产开发商内部为了获得有限的土地而竞争也在一定程度上抬高了地价的上涨。这使得房地产开发商面对着一大块不可控的土地开发费用。这是影响和促使房地产开发商不得不重视开发成本控制的关键因素之一。
另外，去年以来我国一直上涨的通货膨胀指数使得建材成本也有了大幅度的上涨。据有关数据显示，2008年上半年我国的通货膨胀率高达8％，每平方米建筑成本因此而提高的成本幅度大概在20％－30％之间。据有关经济学家预测，接下来的时间中受到国际和国内通货膨胀率的双重影响，建材市场的价格走势也将是一个增长的过程。这是影响和促使房地产开发商不得不重视开发成本控制的另一关键因素。
此外，受到宏观调控政策的影响，银行缩紧银根导致大量房地产开发商得不到足够的资本，资金链比较紧张。仅今年上半年至今，我国的央行已经上调了五次存款准备金率。这种情况的存在使得很多房地产开发商融资成本和融资难度的加大。综上所述我们可以发现当前我国房地产开发商面临着诸多困难的形式，这些因素的存在有利于同时也逼着他们应该重视开发成本控制这一问题。
三、房地产企业成本控制中存在的问题
1.开发成本的预算、结算以及监督控制工作做得不够
在开发房地产项目过程中，一般而言项目的工期都会比较长的，耗资也比较大，这种情况下为了有效控制和监督开发过程中的成本状况，房地产企业应该形成完善的成本预算、结算以及监督控制体系，以对项目的盈亏进展有个清晰地显示和反馈。然而，当前很多企业并没有设置这样的机制。很多企业往往十几个项目同时开发，而财务部门和经营部门只是计算季度和年度的经营收支情况，将所有的资本运营统一考虑。对于单个具体项目开发成本的记录和考察只是一个大概的情况。很多时候我们发现，房地产开发企业成本只是按照项目来记账，一些项目像土建费、安装费、拆迁费比较清晰明了。而对于项目期间的费用比如管理费用、财务费用、销售费用的支出情况则没有做具体分摊记录，或者分摊的时间不够及时，这种方式造成了很大问题。
另外，在成本结算方面也是类似，很多企业在项目完成后没有对项目的成本做及时的评价和反馈，没有对于节约或者超支的情况做分析，更没有人提出改进成本核算的方法。总之，这都是一种模糊的核算状态，这种情况的存在如果是在利润丰厚的时代的话不会引起人们足够的重视。因为这样好几个项目混在一起的话，虽然有的亏本，但是总体上还是赚钱的。而现今情况不同了，在激烈的市场竞争中房地产企业的平均利润水平已经从之前的20％－30％缩减到当前的5％－10％的水平，如果这个问题再不引起足够的重视的话，可能会使得整个房地产企业在激烈的市场竞争中被淘汰。
2.合同管理不严密，难以及时了解工程合同的执行进度
房地产企业在项目开发的过程中一般要涉及到大量的合同，而合同当中涉及到的条款一般都比较复杂，所以关于收付款项的计算和审核难度基本上都很大，进而使得很多企业对于这方面的管理过于疏忽，不够严密。尤其是项目规模比较大、工期比较长的情况下，合同很繁琐，而且在合同执行过程中经常会发生各种变更的情况，这些修改涉及到的内容很多比如条款、付款条件、付款审批等，这使得很多企业经常没有办法及时对合同的执行进度展开及时地准确管理。
3.由于管理不善导致的不可预见因素使得控制成本加大
当前我国的很多房地产开发企业都属于规模较小的类型，而房地产的项目一般开发管理的时间周期比较长、涉及的范围都比较广，由于大部分企业的管理还没有达到科学化的控制阶段。所以开发企业经常要面临着很多不可预测因素的影响，例如：气候变化、自然灾害、与勘察报告不同的地质条件等因素。这些不可控制因素都会使得项目开发过程的成本增加。
4.部分企业的会计核算方式落后
通常而言，房地产开发企业的会计核算要涉及到设计、施工、销售等各个环节，因此对于企业的会计核算来讲这是一个复杂的系统。目前，我国的很多企业还是采用传统的手工会计核算方式，这样的核算方式不仅复杂，而且往往不能够对成本支出没有一个很好的监控和管理作用。此外，有些企业的会计从业人员的素养不够高，对于新出现的会计电算化软件一窍不通，这严重地阻碍了企业现代化管理方式的进程。
四、加强房地产开发成本控制的相关对策
一个房地产项目的投资通常都是很大数额的运作，所以为了减少盲目投资的行为，企业应该在初始阶段详细考察项目的可行性和盈利性，充分地对土地成本、工程造价、各项环节的费用有个大概地估计。此外，还应该做好以下几个方面的工作：
1.主动做好成本控制的预算、结算和监督工作
首先，企业应该高度重视成本控制的实际工作，要在意识上充分认识到良好的成本控制预算、结算等工作会给企业带来长远的利益。在此基础上，由于房地产开发项目本身的建设过程是一个周期长、数量大的生产消耗过程，所以企业领导和相关工作人员不能够只凭经验做预估和结算总结，应该着力设置一个科学合理、具有操作性的预算、结算和监督成本控制体系。在实际工作中，应该严格遵循预先科学规定的目标值，并及时准确地收集汇总费用支出的实际数据，将实际数值和目标值进行比较分析，进而将分析得来的结果应用到下一次的成本控制编制当中。此外，对于每一个项目实际工作的环节，都应该设有监督反馈机制，以便将成本控制的工作纳入到企业内部监督的体系之中。
2.加强合同的执行力度，以合同管理为手段严格控制开发成本
在房地产行业中合同的管理控制很重要，合同是规定双方基本责任和义务的依据。因此，企业从签订合同开始就要重视工程成本与合同的关系。从一开始签订就应该明确协议条款的范围及其效力。在执行过程之中要严格把好合同中涉及到的具体工期进度，应该将工程进度有关的费用支出严格限定在合同管理的协议框架下。另外，有条件的房地产企业应该争取建立明确的合同付款台帐，使得有关合同执行过程中的各类付款和支出金额有依据，争取对合同款项支付进行全过程的管理，杜绝一些细节上的问题，比如超付资金现象，以利于掌握资金使用的全部计划。
3.从多方面把握好项目投资成本的控制
根据项目投资过程中的不可控制因素情况，房地产开发企业应该从多方面努力，争取将项目开发投资的成本控制在预算的范围内。一方面，可以从技术上把握，对主要的施工技术方案要做好充分论证，预测各种可能产生的因素的防御措施，争取使各个环节的投资都能够有效地控制。另一方面，在经济上要严格控制一些费用支出，合理使用广告策划费、销售费等一些细节费用的支出问题，争取最大限度地降低静态投资的开支。
4.全面推广电算化的实施，将成本控制和信息化结合起来
现代企业的成本控制需要一个能协调地计划、监控和管理企业各种成本发生的全面信息化管理系统，以便能够实现企业各项业务活动高效率地运作。实践证明，成本会计电算化是当务之急，是实行新的成本控制方法的技术前提。ERP的成本管理系统采用的是标准成本体系，它是成本的计划、控制、计算和分析相结合的一种会计信息系统和成本控制系统。其通过事前制定的成本标准，对各种资源消耗和各项费用开支规定数量界限，可以在事前限制各种消耗和费用的发生；在成本形成过程中，按成本标准控制支出，及时发现超过成本标准的消耗，有利于企业迅速制定改进措施，纠正偏差，以达到降低成本的目的；产品成本形成之后，通过实际成本与标准成本相比较，企业可以进行定期的分析和考核，以找到进一步降低成本的途径。可见，ERP的成本管理系统应该是当前广大房地产开发企业，尤其是大型房地产集团公司进行成本控制的较理想的信息化管理系统。
参考文献:
[1]罗宇红.试论房地产开发企业的成本控制[J].现代商业，2008(5).
[2]赵善建.论房地产开发成本控制中的问题及相关对策[J].建设经济，2008(7).
[3]王超.房地产开发中的成本控制[J].房地产开发，2008(3).
[4]刘丽.房地产开发企业的成本控制与管理[J].经济纵横，2008(8).
一、房产销售收入确认政策披露现状分析
根据《2014中国房地产上市公司测评研究报告》综合实力排名（排除境外上市的地产开发商），本文选择前5名境内上市公司（万科、保利地产、招商地产、华夏幸福、金地集团）作为样本，探讨房地产开发商收入政策披露情况经过分析样本公司收入披露的政策，房地产开发商在收入确认过程中根据收入确认的五个条件并结合销售合同的签订、竣工验收、付款证明（收款权）、交房手续等环节进行账务处理。该做法紧密围绕准则，但也存在以下问题：首先，销售收入确认政策披露的语言过于准则化，个性化语言匮乏。众所周知，地产销售和工业制造企业的产品销售存在较大区别，收入的确认政策应该突出房地产行业的销售流程和后续服务。现实中，房地产开发企业不动产销售大致经历收取会员费或诚意金、签署销售合同、开具销售发票、交付钥匙、办理产权转移等程序，房地产开发企业应结合上述销售环节和相关的销售文件（销售合同、发票、交房证明）综合分析确定收入的确认时点。其次，年度报告中披露的收入确认政策未能联系房地产开发企业的土地开发模式和楼盘销售模式。现实中，房地产开发商的建设用地大多通过招拍挂方式取得，由于后期开发资金需求压力大，房地产开发商可能会考虑采用合作建房、合资建房、受托建房等不同开发模式。很明显，不同模式下其收入的确认时点并不一致，因此在披露收入政策时应结合土地的开发模式。如上所述，房地产开发企业的房产销售模式较多，出于提高销售效率和专业化的考虑，企业经常把自身开发的产品外包给专业房地产公司，由该类公司进行整体策划营销，此时收入的确认就与其销售方式相关。同样，上述样本企业披露的销售收入确认政策中并未指出其销售模式。
二、营业收入列报现状分析
经过对样本公司2013年度财务报告列报情况的调查分析，发现房地产开发企业在会计数据和财务指标摘要中遵照列报要求披露了近三年的销售收入和增长率；在董事会报告中分行业、地区披露其销售签约面积、签约金额和市场占有率等数据，并在报告中披露了其前5名客户的销售额，但还需要在以下方面进行改进：首先，年度报告集中在披露房地产开发企业的主营业务状况、投资区域、历史财务状况等历史信息，而反映房地产行业特征、企业价值创造力和前瞻性会计信息过少。历史销售收入信息是房地产开发企业确已实现的，实际决策中，信息使用者不仅要了解过去的信息，更要求提供信息的一方披露未来的收入预期实现信息。但上述样本企业少有披露其房产的预期销售价格以及竞争性楼盘供应数量等影响收入实现的重大不利因素。样本公司的大多数收入披露内容属于“强制性披露”，管理层为制止信息不对称致使不利选择可能给企业带来危害，更乐意披露“好信息”，而对“坏消息”不公开，特别是对房产销售收入实现的系统风险信息的披露少之又少。其次，样本公司年度报告中的相关指标披露形式单一，大都是绝对数和百分比指标，缺乏多层次的统计指标。样本企业的年度报告中披露企业最近3个会计年度的收入数据，基本做到了同一企业不同历史年份的纵向可比，但横向可比也应予以考虑。目前房地产开发商的年度报告中披露的收入数据，缺乏行业间的对比，无法显示其在行业中所处的位置。对于报告使用人来说，了解企业的行业地位和获得不同历史时期的收入数据一样重要。最后，上述调查的样本企业同属房地产开发商，由于证监会了统一房地产行业信息披露制度，不同样本企业的年度报告披露框架大体一致，缺乏个性，很难得到不同房地产开发商之间除营业收入数额和增长率之外其他有区别的会计信息。很明显会计制度在强调强制性披露和会计信息可比时，影响了房地产开发企业会计信息披露的个性，这样会从表面上给投资者造成不同企业信息披露内容一致的错觉。此外，通过调查研究发现，样本企业的年报收入披露时间更多倾向于三月份，少有企业延迟到四月份，这说明房地产开发企业对年报信息披露的及时性关注程度提高，这样更有利于年报信息的挖掘使用。
三、销售收入年报披露的改善对策
首先，房地产开发企业销售收入的确认政策应紧密结合房地产开发流程对外披露，抓住签约时间和金额、竣工验收时间、收取房款进度、交房手续的办理进度、入伙手续、钥匙领取等关键节点披露其收入政策，避免照搬会计准则，导致披露语言形式化。应结合房地产开发企业的土地开发模式和销售模式来披露收入的确认政策，在自主开发模式下收入的确认政策可以完全遵照已有的准则，在购房者领取钥匙，办理完入伙手续后确认收入。出现合作建房、合资建房等情况时收入的确认政策需要考虑合同中的细节条款披露。在代销方式下收入的确认政策应该联系代销协议中具体的权利和义务来确认收入。其次，房地产市场繁荣很大程度上受到政府信贷、税收、土地等政策影响，当前限购成为了楼市调控的主旋律，限购对稳定房价和打击投机炒房具有明显作用，受政策冲击，城市商品住宅的成交量大幅萎缩。同时，过紧的调控政策造成土地一级出让市场总体低迷，地方土地市场成交金额也呈现了大幅下滑，购房者等待气氛长期累积。从以上可以看出房地产行业的宏观政策对不动产成交额的影响程度较深。作为房地产开发商应当详细披露国家未来的房地产业宏观调控政策走势预测和收入风险，给投资者详细的政策投资预期。再次，房地产开发企业除了应该结合行业特点差异化披露销售收入，同时还应披露当期合同销售均价、楼面地价等以便于房地产开发企业之间可比，为投资者决策提供依据。房地产开发企业良性成长依赖于其开发产品的吸引力、竞争力，房地产开发商收取会员费、诚意金、定金等收入尚未形成的销售收入，能很大程度上反映房地产开发商的市场接受程度，为了向投资者提供决策相关信息，应在报表附注中详细披露会员费、诚意金、定金等项目形成的“其他应付款”和“预收账款”明细账。最后，现有信息披露过分强调可靠性和历史成本原则，把重要性和决策有用性放到了次要地位。笔者认为，企业应当在附注中增加披露与未来收入实现有关联的会计信息，以及国家未来的房地产业宏观调控政策走势和收入实现风险。该举措有利于帮助决策者预测未来收入走势，提高会计信息的可利用度。除此之外，收入的披露顺序应按照报表使用者的决策相关性先后排列，尽量减少不重要事项披露，避免“噪音”。
作者：习成龙 单位：北京航空航天大学北海学院
关键词：房地产 用途转换 核算
1 房地产的转换形式和转换日
1.1 房地产转换形式
房地产的转换，指的是房地产因使用用途的改变而重新对房地产进行的再分类。本文对房地产转换所进行的研究侧重于房地产用途的改变，暂不提及房地产计量模式的变换。企业首先要拿出能够证明房地产的用途已发生改变的客观依据（包括房地产功能状态的实际转变，以及企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式协议），才能实现投资性房地产与非投资性房地产之间的变换。房地产的用途转换形式主要有：转换日，即房地产的用途和状态发生转变的日期。它与资产确认的时点及入账价值之间存在必然的联系，我们通常基于下文所述的四项标准来确定转换日。
①无形资产转为投资性房地产，转换日即为企业停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或经营管理且管理当局做出房地产转换决议的日期。
②固定资产或存货转为投资性房地产，转换日即为租赁期开始日，也就是承租人对租赁资产开始行使使用权的日期。
③投资性房地产转为存货，转换日为租赁期届满、企业董事会或权力机构提出对房地产项目实施二次开发后对外出售的书面决议的日期。
④投资性房地产转为无形资产，转换日即房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产经营的日期。
2 投资性房地产转换为非投资性房地产的会计处理
2.1 投资性房地产转为自用房地产
2.1.1 成本模式
企业将投资性房地产转为自用房地产，应根据该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧或摊销、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目；按投资性房地产的账面余额，借记“固定资产”或“无形资产”科目，贷记“投资性房地产”科目；按已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，贷记“累计折旧”或“累计摊销”科目；原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目。
2.1.2 公允价值模式
企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”科目，按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产――成本”科目；按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产――公允价值变动”科目；按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。
2.1.3 实例分析
①成本模式
【例1】2012年4月1日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业商品生产。该项房地产账面价值为4 300万元，其中，原价6 500万元。累计已计提折旧2 200万元。假设甲企业采用成本计量模式。
转换日2012年4月1日，甲企业的账务处理如下：
借：固定资产 65000000
投资性房地产累计折旧（摊销） 22000000
贷：投资性房地产 65000000
累计折旧 22000000
②公允价值模式
【例2】2012年10月11日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，开始作为办公楼用于本企业的行政管理。2012年10月11日，该写字楼的公允价值为5 500万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为4 750万元，其中，成本为4 500万元，公允价值变动为增值250万元。
转换日2012年10月11日，甲企业的账务处理如下：
借：固定资产 55000000
贷：投资性房地产――成本 45000000
投资性房地产――公允价值变动2500000
公允价值变动损益 7500000
2.2 投资性房地产转为存货
2.2.1成本模式
企业将投资性房地产转换为存货时，应当按照该项房地产在转换日的账面价值，借记“开发产品”科目，按照已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，按其账面余额，贷记“投资性房地产”科目。
2.2.2 公允价值模式
企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为存货时，应当以其转换当日的公允价值作为存货的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记“开发产品”等科目，按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产――成本”科目；按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产――公允价值变动”科目；按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。
2.2.3 实例分析
①成本模式
无实例
②公允价值模式
【例3】甲房地产开发企业将其开发的部分写字楼用于对外经营租赁。2012年3月10日，因租赁期满，甲企业将出租的写字楼收回，并作出书面决议，将该写字楼重新开发用于对外销售，即由投资性房地产转换为存货，当日的公允价值为4700万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为4300万元，其中，成本为4000万元，公允价值增值为300万元。
转换日2012年3月10日，甲企业的账务处理如下：
借：开发产品 47000000
贷：投资性房地产――成本 40000000
――公允价值变动 3000000
公允价值变动损益 4000000
3 非投资性房地产转换为投资性房地产的会计处理
3.1 作为存货的房地产转换为投资性房地产
3.1.1 成本模式
所谓作为存货的房地产转换为投资性房地产是指房地产开发企业通过经营租赁的方式出租自身持有的开发产品，将存货转换为相应的投资性房地产。转换日通常情况下就是房地产的租赁期开始日。一般说来，如果建筑物是企业自行建造的或者开发完成但尚未投入使用的，企业董事会或类似机构通过正式书面决议的形式对其自行建造或开发产品用于经营出租、持有意图短期内不再发生变化进行了明确，此时的建筑物应视为存货转为投资性房地产。企业董事会或类似机构作出书面决议的日期即为转换日。
根据存货在转换日的账面价值，通过采用成本模式计量的方式，企业将作为存货的房地产转换为投资性房地产，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。
3.1.2 公允价值模式
通过采用公允价值模式计量的方式，根据房地产在转换日的公允价值入账，企业将作为存货的房地产转换为投资性房地产，借记“投资性房地产――成本”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目；按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积――其他资本公积”科目。
3.1.3 实例介绍
分别采用两种方式对非投资性房地产转换为投资性房地产进行后续计量，具体实例如下：
第一：成本方式
【例4】2012年3月15日，从事房地产开发业务的甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼以出租的方式给乙企业使用，租赁期开始日为2012年4月1日。该写字楼2012年4月1日的账面余额为15000万元，未计提存货跌价准备。设甲企业对其投资性房地产进行后续计量采用成本方式。
转换日为：2012年4月1日，甲的账务处理如下：
借：投资性房地产――写字楼 150000000
贷：开发产品 150000000
第二：公允价值方式
【例5】甲房地产开发公司于2012年4月10日与乙企业签订租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业。租赁期开始日为2012年5月1日。该写字楼2012年5月1日的账面余额31000万元，公允价值为33000万元。该项投资性房地产的公允价值2012年12月31日为35000万元。
甲企业的账务处理如下：
①2012年5月1日
借：投资性房地产――成本 330000000
贷：开发产品 310000000
资本公积――其他资本公积 20000000
②2012年12月31日
借：投资性房地产――公允价值变动 20000000
贷：公允价值变动损益 20000000
3.2 自用房地产转换为投资性房地产
3.2.1 成本模式
企业将自用土地使用权或建筑物通过成本模式计量的方式转换为投资性房地产时，在转换日企业需要根据建筑物或土地使用权的原价、累计折旧、减值准备，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目，根据账面余额，借记“投资性房地产”科目，贷记“固定资产”或“无形资产”科目；按已计提的折旧或摊销，借记“累计摊销”或“累计折旧”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目；原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。
3.2.2 公允价值模式
企业通过采用公允价值模式计量的方式将自用房地产转换为投资性房地产，在转换日企业需要根据土地使用权或建筑物的公允价值，借记“投资性房地产――成本”科目，按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销”或“累计折旧”科目；原已计提减值准备的，借记“无形资产减（上接第80页）值准备”、“固定资产减值准备”科目；按其账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”科目。同时，如果转换日的公允价值小于账面价值，则按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；如果转换日的公允价值大于账面价值的，那么按其差额，贷记“资本公积――其他资本公积”科目。如果当该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期损益。
3.2.3 实例介绍
分别采用两种方式对非投资性房地产转换为投资性房地产进行后续计量，具体实例如下：
第一：成本方式
【例6】甲企业拥有1栋用于本企业总部办公的办公楼。甲企业与乙企业于2012年2月10日签订了经营租赁协议，将整栋楼出租给乙企业，租赁期开始日为2012年3月1日，租用期限为4年。这栋办公楼2012年3月1日的账面余额19000万元，已计提折旧700万元。设甲企业采用成本计量模式。
转换日2012年3月1日，甲企业的账务处理如下：
借：投资性房地产――写字楼 190000000
累计折旧 7000000
贷：固定资产 190000000
投资性房地产累计折旧（摊销） 7000000
第二：公允价值方式
【例7】2012年6月，甲企业打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，为了赚取租金收入，甲企业准备将其进行出租。甲企业于2012年10月完成搬迁工作，并与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，同时原办公楼停止自用，租赁期开始日为2012年11月1日，租赁期限为3年。该办公楼2012年11月1日的原价为39000万元，已提折旧22250万元，公允价值为11000万元。甲企业采用公允价值模式计
量。
转换日2012年11月1日，甲企业的账务处理如下：
借：投资性房地产――成本 110000000
公允价值变动损益 57500000
累计折旧 222500000
贷：固定资产 390000000
4 结束语
随着经济的发展和投资观念的改变，投资性房地产受到了众多企业和一些个人投资者的青睐，它为投资者所带来的丰厚利润，使得投资性房地产已成为拉动我国经济增长的支柱产业之一，对我国的经济发展有很重要的作用。在此背景下，企业应该正确进行投资性房地产用途转换的会计核算，为投资者及其他利益相关者提供相关、可靠的会计信息，以便他们正确决策。
参考文献：
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房地产开发企业具有规划性强、投资额大、建设周期长、开发经营业务复杂的特点,与之相应的会计核算涉及面广,核算环节多,核算对象繁杂,客观上为房地产开发企业调节利润或偷漏税金创造了条件,也加大了审计的难度。笔者认为,对房地产开发企业存在的不同问题,建议采用不同的审计重点与思路。
一、虚增无形资产和开发成本
2004年8月31日以前,土地交易未实际公开竞价,房地产开发企业大多利用政策空间,以“危房改造”或“开发经济适用房”的名义取得土地,并先按实际支付的价款记入“无形资产-土地使用权”,然后设法改变土地用途,聘请评估机构对原取得土地按商业用地或商品住宅地进行评估,且一般要求高估,形成大额的土地评估增值。房地产开发企业根据评估价值进行账务处理,虚增了无形资产。房地产开发企业对该土地进行开发时,将该土地使用权的账面价值全部转入开发成本,而开发产品成本中所含的土地成本为土地评估价值,而不是该土地的取得成本,违反了存货计价的“成本与可变现净值孰低”原则,虚增了开发成本。
对于房地产开发企业高估土地使用权的问题,建议审计时应将企业土地使用权账面价值与当地土地市价进行对比,对高于市价的部分提请企业计提无形资产减值准备。对于转入开发产品成本的土地使用价值的确认问题,企业会计制度未明确规定,笔者认为应按历史成本计价的原则,在将土地使用权账面价值转入开发产品成本时,先将评估增值部分冲转,按实际取得该土地所支付的价款和费用减去无形资产摊销后的余额记入开发产品的成本。
二、人为调节经营收入
(一)将预收售房款长期挂账,延迟确认收入。房地产开发企业收取的预售房款,在商品房已竣工验收,与购房人办理商品房交付使用手续后即应确认收入。但房地产开发企业为了调节收入,通常人为延迟商品房竣工决算,以商品房未办理竣工决算为借口将预收售房款长期挂账,不确认收入。
(二)隐瞒收入,私设小金库。房地产开发企业除自行开发业务外,还经营合资开发、委托代建、待售商品房出租等业务。由于这些业务不受国家规划制约,可操作空间大,成为房地产开发企业小金库收入的主要来源。比如,在投资比例分配开发产品的合资中,房地产开发企业往往对分回的开发产品不入账,而将其账外销售,收回销售收入账外存储,形成小金库;在委托代建业务中,房地产开发企业往往将代建工程收入不入账,资金体外循环,或只作往来核算,形成账内小金库;在待售商品房出租业务中,对收取的租金不入账,账外另存,形成小金库。
(三)将开发产品用于投资、偿债、捐赠、分利、自用、职工福利及以房换地,不作视同销售的账务处理。按规定,房地产开发企业将产品用于对外投资、抵偿债务、捐赠、分配利润、职工福利和作为固定资产自用的,应视同销售进行账务处理,按规定计缴营业税及附加。但房地产开发企业往往只按成本价作存货减少处理,未作视同销售的账务处理。
(四)将出租房、周转房销售的收入直接冲减出租房、周转房的改装修缮支出。商品房、出租房、周转房三者之间变化频繁,审计难度较大。房地产开发企业在销售出租房、周转房时,往往不按规定进行商品房销售核算,而是将出租房、周转房销售收入直接冲减出租房、周转房的改装修复费用支出,既虚减经营收入又造成开发成本和销售费用不实。
对于上述调节经营收入的行为,建议审计时除应认真审核经营收入明细账、往来明细账和相关原始凭证外,还应审查《商品房买卖合同》、销售不动产发票存根、动迁房发票存根、《建筑工程竣工验收备案表》、《房屋代建合同》、《合资开发项目合同》、《房屋租赁协议》等相关资料,查阅企业的股东大会会议记录、历次董事会会议记录。将经营收入与“销售不动产发票存根、动迁房发票存根”相核对;将经营收入各分类明细账分别与《商品房买卖合同》、《房屋代建合同》、《合资开发项目合同》、《房屋租赁协议》等相核对;将股东大会会议记录与董事会会议记录中涉及工程竣工验收、投资、偿债、捐赠、分利、职工福利等事项的决定与相关账簿记录及原始凭证相核对;同时采用查询、观察、分析性复核等审计方法,查实企业人为调节收入的问题。
三、人为调节开发成本和经营成本
(一)随意提取公共配套设施费,调节开发成本。房地产开发企业在办理商品房竣工决算时,对于尚未完工、不能有偿转让的公共配套设施,通常采用预提办法将所需配套设施费预估计入开发产品的成本中,预提标准由企业根据建筑面积或投资比例自行确定。房地产开发企业为了调节利润,往往根据需要随意确定配套设施费的提取标准,多计或少计开发成本。
(二)不遵循借款费用的计量原则,随意分摊借款利息。根据借款费用的计量原则,企业在确定每期专门借款利息的资本化金额时,应将其与每期实际发生的资产支出数相挂钩,根据累计支出加权平均数乘以资本化率计算确定。房地产开发企业在确认开发项目的借款费用时,不是按规定的方法计算分摊,而是根据企业利润情况和财务报告的需要,在开发成本和财务费用之间为划分,调节当期利润;对于计入开发成本中的借款费用,在各开发项目中的分配也未经过认真计量,而是随意分摊,造成各开发项目之间负担借款费用不合理的现象。
(三)不同类型商品房的经营成本计算不合理。房地产开发企业同一项目开发的不同类型的商品房,如底商、住宅、写字楼等,在销售价格上相差悬殊,其经营成本也应该各不相同。而企业在开发成本的核算中,一般以开发项目(同一块土地上同期开发的各类商品房)为对象进行成本归集,在结转经营成本时统一按平均成本进行结转,造成住宅、写字楼、底商之间单位成本相同或相近、利润率高低悬殊的现象。还有的房地产企业在项目开发完毕,进行销售时,将先期销售的商品房多结转经营成本,后销售的商品房少结转经营成本,形成同一开发项目同类商品房的单位经营成本前后不一。
(四)挤占和虚增开发成本。房地产开发企业是当前的高收入、高利润行业,为了少缴土地增值税和企业所得税,房地产企业往往将自行开发的办公用房、职工宿舍、自用办公场地的开发成本和代建房屋、代建工程的建设成本挤入商品房开发成本中,增大商品房开发成本和经营成本;此外,企业还通过虚报工程结算,虚报堪费、虚报回迁安置费、虚报土地征用补偿费等方式,虚增商品房开发成本和商品房经营成本,以降低开发产品增值率,少缴土地增值税;虚减经营利润,少缴企业所得税。
对于以上问题,建议审计时除应认真审查开发成本、开发费用明细账、短期借款明细账、应交税金明细账、往来明细账及相关原始凭证外,还应取得房地产开发企业的土地使用证、项目开发可行性研究报告、投资立项批文、工程项目概、预算资料、当地政府部门颁布的城市基准地价表或平均标定地价资料、政府部门的关土地征用及拆迁补偿的规定和项目投资费用估算资料等,还应查阅企业股东大会会议记录和董事会会议记录。将开发成本、开发费用明细账中的各项成本、费用发生额与工程项目概预算、项目投资可行性研究报告和项目投资费用估算资料及当地地价、土地征用及拆迁补偿标准等资料相核对;将股东大会会议记录和董事会会议记录中涉及投资、筹资、堪察设计、土地征用及拆迁补偿、工程施工等事项的决议与相关账簿记录和原始凭证相核对;同时运用单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法及类似工程经验估算法等方法对房地产开发项目中前期工程费、建安工程费、基础设施费、工程配套设施费等进行估算;运用查询、分析性复核等审计方法,根据总投资或预计总收入的一定比例,对规划设计费、开发间接费、期间费用等进行估算;根据借款费用的确认原则对借款利息的资本化金额进行匡算;以合理认定开发产品的开发成本和经营成本,审查出人为调节成本的数额,并提请企业调整账务,按规定补缴税金。
四、漏缴规费
(一)漏缴土地出让金。有的房地产开发企业通过各种关系以危房改造、开发经济适用房等名义取得划拔土地后,并未按规定仅于回迁安置和按经济适用房开发出售,而是开发成高档商品住宅、写字楼和商业用房出售。根据国家规定的土地出让金缴纳标准,出让不同用途的土地所缴纳的土地出让金数额相差悬殊,房地产开发企业取得土地后改变用途的,应按规定补缴土地出让金。但实际上,房地产开发企业将危改房用地和经济适用房用地用于建造商品房后,一般都未按规定补缴土地出让金,造成国家土地出让金的流失。
(二)漏缴配套费、增容费及教育附加费等规费。房地产开发企业在商品房开发过程中除交纳土地出让金外还需交纳多项规定费用,如公共设施配套费、水电增容费、消防配套费、人防工程配套费、消防设施监督金、绿化保证金、施工用电保证金、教育附加费等等,由于以上费用名目繁多,缴纳程序不透明,存在关系操作空间和政策利用空间,房地产开发企业往往利用各种关系,采取缓缴、欠缴或关系减免等方法,漏缴各种规费。
对于上述问题,建议审计人员应详细了解房地产开发企业的经营过程,掌握相关法规和各项费用上缴标准,将企业已上缴的土地出让金和各项规费与国家及当地政府部门规定的应缴数进行对比,查出漏缴金额,提请企业按规定补缴或披露。
五、套取银行信用,违规贷款
房地产开发投资金额大,建设周期长,需要大量外部资金的支持,银行贷款则是房地产开发企业融资的主要途径。具体做法有以下几种:
(一)将实际上已不拥有产权的资产抵押给银行,套取银行信用。房地产开发企业取得的土地使用权,在未曾开发时属于企业的无形资产,可用于抵押贷款;在对该土地进行开发时,其土地使用权应从无形资产转入开发成本,此时,该土地使用权的价值已转化为房屋的成本,实质上已不具有价值。但房地产开发企业往往将已进行开发土地的土地使用权抵押给银行,办理抵押贷款。
(二)签订虚假售房合同,套取银行按揭贷款。房地产开发企业为解决资金困难,往往与公司职工或其他关系个人签订虚假的商品房买卖合同,由企业垫付首付款,到银行办理大项耐用消费贷款手续,套取银行按揭贷款。
【关键词】房地产；开发；企业管理；开发风险
1 房地产开发管理工作的重要性
随着房地产市场竞争的加剧，房地产开发企业管理的关键是提高综合市场竞争。房地产开发工程管理非常重要，全局协调与质量监督房地产开发工程，加强房地产开发工程管理工作有利于保证建设施工的顺利进行，保证施工质量的完善，保证企业综合市场竞争力的提高，提高企业的经济效益。
为了加强房地产开发工程管理工作，促进企业经济效益的提高，房地产开发企业商以贯彻执行为重点，以全套的管理体系为基础，运用企业现代管理方法与实践开展房地产开发企业管理工作。针对这样的情况，现代房地产开发商已经认识到管理工作的重要性，只有做到以房地产开发管理理念进行房产开发的管理工作，才能促进企业的健康发展。
2 房地产开发工程管理工作的要素
房地产开发工程管理的要点有以下四点内容：第一，提高开发企业管理人员水平。这是房地产开发工程管理的基础，工作人员必须具备较高的协调能力、综合能力等专业技术的能力，只有具备了一支优秀的管理队伍，注重规划设计，强化施工管理。保障经济效益；第二，以市场需求为导向。现代快的生活节奏，房地产开发商需要设计规划方案不仅需要良好的居住环境，也要满足现代人的需求；第三，以综合协调为基础，只有各单位协调一致，工程的施工进度、施工质量才能得到保障，房地产开发施工过程顺利开展，保证房地产开发企业的经济效益；第四，最重要的是注重房地产开发工程的质量，房屋的安全直接关系到业主的人身安全，因此必须注重房屋质量，注意施工过程，做好监督与管理，这是房地产开发企业生存与发展的根本。
3 房地产开发管理工作中存在的问题
房地产开发管理中存在的问题有以下几个：第一，项目实施决策前不重视可行性研究，导致工程开发风险明显增大；第二，缺乏前期设计管理，导致工程最终可能出现质量问题，造成工程延误和投资浪费；第三，在施工管理过程中有一定的缺陷，导致工程成本增加；第四，物业服务不到位，导致交易过程纠纷不断，售后服务不到位，维修不及时等问题经常发生；第五，各部门之间的协调工作不顺畅，导致成本额外增加。
4 房地产开发管理的诸多措施研究
房地产开发管理有三项重要的内容主要包括房地产开发用地规划管理，房地产开发工程管理与房地产开发项目风险管理。现主要介绍一下：
4.1房地产开发用地规划管理
房地产开发用地规划管理包括两点，第一点：土地使用权的规划，第二点：房地产开发过程的规划管理。由于这一规划管理的不健全导致了一系列问题。第一是城市问题：①房地产开发商的重要大事是获取廉价土地，导致盲目地圈地和囤积土地行为屡禁不止。②基础设施建设滞后于城市发展。③旧城改造进展缓慢。④保障性住房供应不足；第二是规划问题。在我国，城市建设先于城市规划，房地产开发企业商为了自身的利益，通过市场情况来变动规划设计方案。为了提高房地产开发的经济效益，要明确规划管理的内容，重新界定管理规划制度，合理利用土地结构，促进房地产开发良性发展。
4.2房地产开发工程管理
房地产开发工程管理对房地产工程质量有重要意义，影响企业经济效益。协调房地产开发工程，完善质量监督工作，对房地产建设管理都有重要的意义，加强房地产开发工程管理有助于提高房地产开发企业的市场综合竞争力。因此，要做到以下几点：首先，提高房地产开发管理人员的管理水平，根据企业需求，从全局出发，保证房地产开发工程顺利开展，其次，以市场为导向规划管理工作，最重要的是注重工程质量管理，这是房地产企业生存与发展的根本。
4.3房地产开发项目风险管理
房地产开发竞争风险因素有竞争对手抢先进入市场，银行贷款利率升高，投资风险增大等。房地产开发项目风险是指开发商从事房地产投资可能造成的损失的大小。项目风险措施有四种，分别是风险回避，风险预约，风险转移，风险自留。因此开发商要注意项目风险管理过程和方法产生，从而运用合适的措施来降低项目风险。首先通过风险识别法分析项目风险的类型，再利用合适的方法应对房地产开发项目的风险，具体措施如下：第一：注重优化投资组合，实现风险分散。第二：减少一些不必要的成本支出。比如：签订固定利率贷款合同来实现来减少贷款利息支出；通过承包合同中延期罚款的条款来降低工程不能按期完工的风险；通过与建筑企业签订固定预算合同来减少建造费用。第三：严格控制施工工期，缩短建设时期，尽早地完成开发项目，施工建设过程中产生的风险最大，因此要学会控制施工工期，完成项目开发，第四：提前预租或者预售，尽快地回收资金，在完工之前， 就与客户签订租约、预售协议。第五：销售时实行优惠政策。比如物业费，配套费等是否可以加大优惠力度，这样有益于开发企业效益。只有分析了风险产生的原因，才能使企业健康发展。
4.4加强房地产开发工程的资金控制与管理
保障房地产开发工程资金控制与管理的关键是保障房地产开发企业的资金管理与控制体系，房地产开发企业资金筹措计划与平衡的关键点是资金的合理调配。企业必须严格的监督与控制施工过程，以完善的资金控制与管理体系为基础，达到资金的控制与管理。协调施工企业进行施工组织设计，保证施工进度，提高工程质量，以保证房地产开发企业的经济效益。
5 结束语
随着经济水平的不断提高，人们对现代社会居住条件要求越来越高，房地产行业越来越重要，房地产开发管理对企业的工程质量和经济效益有着重要的影响。总之，房地产开发工程项目管理是一个动态过程，要充分把握住市场信息，避免建设资金的流失，提高投资效益，不断加强企业自身的管理工作，使企业永久地处于不败之地。
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根据我国有关法律、政策，目前，开发商从事房地产开发主要采取两种形式：一种是由若干个投资者（即股东）新设立房地产开发公司（包括综合性房地产开发公司和房地产开发项目公司）；另一种是采用合作方式联建或合建，而不新设立开发公司。
买方需要了解开发商的股东情况、公司形式或合建方式、注册资本、经营范围等，为此需要审查开发商的下列情况或文件：
（1）、开发商的股东情况。
如果开发商的股东或合建方有法人股东（大多数开发商由或主要由法人股东构成），则应审查每一股东的营业执照，以便了解其基本情况。包括中外合资或中外合作企业各方的注册登记文件，中方为“企业法人营业执照”（下称“营业执照”），外方为“Certificate of Incorporation”；
（2）、开发商本身的最新“营业执照”。
有效的营业执照应通过工商行政主管部门进行的企业年检，买方应注意营业执照的颁发时间以及是否盖有工商部门“年检通过”的印章；
（3）、开发商设立时由注册会计师出具的验资报告，以便知悉其实收资本的数量和缴纳情况等；
（4）、开发商的公司章程；
（5）、如果开发商是中外合资或合作房地产开发公司，买方还应审查下列文件合资合同或合作合同；
外经贸主管部门的批准文件；
关键词：房地产开发；金融；风险投资；管理；市场
0引言
随着经济的迅速发展和社会的进步，企业所面临的风险以及对风险的认识开始发生巨大的变化。在房地产投资领域同样面临着这个问题，而对其风险因素进行分析是开展风险管理的一个前提。房地产投资的显著特点就是投资资金规模大，建设周期长，作为一种高投入、高收益、高风险的投资活动，面临着社会、经济、技术等许多复杂因素的影响。它的项目全过程中既有经营风险、金融风险等有形风险，也有国家政策变化、社会环境变化等无形风险。总之，大量的不确定性因素决定了其投资活动的高风险的特性，从而使投资方案和决策具有相当的潜在风险。
1房地产开发投资风险的概念
风险一般定义是指在以特定利益为目标的行动过程中，若存在与初衷利益相悖的可能损失即潜在损失，则由该潜在损失所引致的对行动主体造成危害的事态。房地产开发投资风险，是指投资商因对未来某房地产项目投资的决策以及客观条件的不确定性，而导致该项房地产项目投资的实际收益与期望收益产生负偏差的程度及其发生概率，即投资商在房地产项目投资过程中，遭受各种损失的范围或幅度及其可能性。
可以说风险是客观存在的，它不以人的意志为转移。房地产投资的风险在一定环境和期限内客观存在，无法回避它、消除它，只能通过各种手段来应对风险，避免损失与损坏的产生。而对它进行充分、深刻的认识，将有利于降低这些风险。
2从来源分析
从房地产投资风险来源看，也可以分为自然风险、社会风险、经济风险、政治风险等。自然风险是由自然界的实质性风险因素所致的财产损毁和人身伤亡的风险。社会风险是指由于各人的行为反常或团体的不可预料行为所导致的风险。政治风险是指因政局变化、政治动乱、战争等政治因素所引起损失的风险。
3从投资阶段分析
房地产项目的开发过程分为投资决策阶段、前期阶段和建设阶段，在这些不同的阶段房地产开发经受着动态的风险，有多种的动态因素对它施加影响，下面就从对项目全过程风险分析因素进行分析。
3.1决策阶段
政策风险-政策风险是由于政府相关政策的潜在变化有可能给投资商带来的经济损失。在中国走的是宏观调控结合市场的路子，宏观政策变化会对房地产投资构成风险。比如我国1993年对房地产投资的宏观调控政策、1994年出台的土地增值税条例、2001年出台的规范住房金融业务的措施、2003年国有土地使用权出让方式的转变等，就使得许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。
类型风险-不同类型的房地产投资会有不同的风险概率，对于住宅、公寓、别墅、办公楼、商场和工业厂房等，且这些不同的物业抗风险能力也不同。在决策阶段必须选择好合适的物业种类，并对相应的风险进行深入调查。
区位风险-区位指某建设场地的地理位置，以及该区位所处的社会、经济、自然环境或背景等。例如地区的经济基础、经济增长前景、人口条件及其市场价格水平的可能影响等。
时机风险-地产活动有周期性，供求及价格随时间而变化。必需对未来几年地区的经济发展趋势、人口增减、收入水平升降、消费心理和物业需求变化等风险因素进行预测，以选择、确定合适的开发时机。
3.2前期阶段
进入前期准备阶段以后要取得立项审批；取得土地使用权；征地补偿；委托规划、报审；施工许可获得；筹资；招标等许多工作的进展，这里面也充斥着房地产投资的风险。
置地方式风险-由于投资商只能通过行政划拨和土地使用权出让、转让等方式取得一定年限的土地使用权，已有土地也不能轻易地改变土地用途，所以通过行政划拨、协议、招标或拍卖方式取得一定年限土地使用权时存在着置地方式风险。
置地时机风险-比如建设资金落实困难导致不能按时开工，土地闲置、购地资金沉淀产生利息损失。
融资风险-融资风险是指利用各种方式融通资金时，由于融资条件考虑欠妥而使其盈利遭受损失的可能性。比如通过股权融资时，由于发行股票时机不当、数量不当，价格不合理造成发行股票困难、融资成本过高，给开发者带来损失。
3.3建设阶段
工期风险-如承包商错误估计了项目的特点，低估了施工的困难，施工组织设计不当，遇到了复杂的地质条件而导致的工期延误等；或因为科学技术的进步，新材料、新技术和新工艺的不断创新而给房地产开发商带来的工期延误。
公众干预风险-由于某项房地产的兴建影响到周围居民的利益，而使公众自觉性地进行干预，阻止该项目的发展从而可能给房地产开发商带来各种形式的损失。
施工事故风险。安全生产涉及到施工现场所有的人、物和环境，安全工作贯穿了施工全过程。由于安全工作不到位，或者其它偶然因素，导致事故发生，引起的人身和财产损失，最终都会给房地产投资带来风险.质量风险-由于施工的机械、技术，气候、水文，建材，人员素质等各种愿意引发项目质量不达标，带来的房地产投资风险。
3.4租售阶段
在租售阶段，房地产投资的风险主要体现在销售、物业两个方面。比如定价策略不科学等导致房地产定价不合理而给其带来的收益损失。定价过高导致房地产滞销，总收益下降。或是定价过低了白白损失收益。另外由于消费者不仅注重其价格和质量，而且还十分注重其租售后服务，即物业管理，物业不当有时也会给房地产投资带来风险。
4总结
在房地产投资领域风险的存在是必然的，关键在于如何去利用、控制、管理。面对这这么房地产投资的众多风险，一定要在这种情况下，需要加强风险管理认识，改善风险管理的方法，加强风险识别、风险分析、风险应对、风险监控等，努力将投资的危险减小到最小。
参考文献
[1]威廉姆.B.布鲁格曼.房地产融资与投资[M].机械工业出版社，2003.208-211
第一条 为加强房地产开发管理，使房地产开发适应社会主义市场经济发展的要求，充分发挥其社会效益、经济效益和环境效益，促进房地产业的健康发展，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 凡在本省行政区域内设立房地产开发企业（以下简称房地产企业），从事房地产开发活动，均应遵守本条例。
第三条 本条例所称的房地产开发，系指按本条例规定设立的房地产企业，根据社会经济发展和城市建设的要求，依法取得国有土地使用权从事房屋及土地开发建设，并将开发建设的房屋、构筑物及其他设施依法出售、出租等活动。
第四条 房地产开发应符合城市规划、土地利用总体规划和近期建设规划要求，坚持统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则。
第五条 县级以上人民政府应加强对房地产开发管理工作的领导，并负责组织实施本条例。
县级以上人民政府建设部门负责城市房政管理、房地产业的行业管理和城市土地开发利用管理工作。
县级以上人民政府土地管理部门负责土地的统一管理工作。
各级计划、城市规划、工商行政管理、物价、财政税务等部门，应各司其职，配合建设、土地管理部门共同做好房地产开发管理工作。
第六条 房地产企业依法从事房地产开发活动，其合法权益受法律保护。
第二章 房地产开发规划
第七条 县级以上人民政府应根据国民经济和社会发展计划、城市总体规划和土地利用总体规划，组织计划、城市规划、建设、土地管理、房地产管理等部门编制本行政区域房地产开发中长期发展规划。
编制房地产开发中长期发展规划，应坚持旧城改造与新区建设并重，优先开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重及简易房集中的区域。
编制房地产开发中长期发展规划，应注意保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产，加强文化、教育、医疗卫生等设施的建设。
房地产开发在旧城区进行的，应坚持拆迁与安置并重，落实拆迁安置房源，切实安排好被拆迁人的安置工作。
第八条 市、县人民政府城市规划部门应根据本行政区域房地产开发中长期发展规划和开发建设需要，提前提供开发项目的规划设计条件。
第九条 省人民政府计划部门应会商建设部门根据市（地）、县（市）房地产开发中长期发展规划，分年度下达商品房建设计划。
第十条 省、市（地）人民政府计划部门应根据本行政区域房地产开发中长期发展规划、上一级计划部门下达的年度投资计划和用地规模总量指标，会商土地管理、建设、城市规划等有关部门，安排房地产开发项目用地计划，依法报经批准后实施。
第十一条 市（地）、县（市）人民政府计划部门应会同建设部门在省下达的商品房建设计划和房地产开发项目用地计划额度内，确定本行政区域房地产开发项目。
第三章 房地产企业的设立与管理
第十二条 设立房地产企业，应持建设部门核发的资质证书及有关批准文件向工商行政管理部门申请领取企业法人营业执照。
第十三条 建设部门应按规定对房地产企业的资质、开况实行定期检查。房地产企业不符合规定资质条件的，应降低其资质等级或注销其资质证书。房地产企业自领取企业法人营业执照之日起1年内，无正当理由，未进行房地产开发投资建设的，应注销其资质证书。被注销资质证书的房地产企业，由工商行政管理部门注销其企业法人营业执照或核减其经营范围。
第十四条 省外房地产企业在本省从事房地产开发的，应事先将其资质证书和企业法人营业执照送交房地产开发项目所在地建设部门和工商行政管理部门审验，并将其实有资金存入房地产开发项目所在地银行。
第四章 房地产开发项目所需土地使用权的取得
第十五条 房地产开发项目所需土地使用权通过出让方式取得的，一般应采取招标或拍卖方式。因特殊情况需要通过协议方式出让的，应经上级人民政府批准。
第十六条 房地产开发项目所需土地使用权的出让，其项目应具备下列条件：
（一）已列入当年商品房建设计划；
（二）已由城市规划部门提供规划设计条件；
（三）所需土地已列入年度用地计划。
第十七条 房地产开发项目所需土地使用权的出让方案，由市、县人民政府组织建设和土地管理、计划、城市规划、财政、物价、房地产管理等部门共同拟定，按国家规定的批准权限报经批准。
第十八条 房地产开发项目所需土地使用权的出让方案经批准后，其招标或拍卖，由土地管理部门会同建设部门共同办理。
第十九条 房地产企业或申请单项房地产开发项目的企业、其他经济组织，申请参加房地产开发项目所需土地使用权招标或拍卖的，应具备下列条件：
（一）具有与该项目建设规模相适应的企业资质等级或相当的开发能力；
（二）具有该建设项目总投资20％以上的实有资金或银行出具的融资证明（不包括土地使用权出让金）；
（三）符合市、县人民政府规定的其他条件。
第二十条 房地产开发项目所需土地使用权的招标，按下列程序进行：
（一）由土地管理部门会同建设部门共同编制招标文书，由土地管理部门招标公告；
（二）投标者按招标文书规定交付投标保证金，提供投标文书，参加投标；
（三）由土地管理部门会同建设部门共同主持开标、评标、决标，并在决标之日起7日内向中标者发出中标通知书，向未中标者退还其投标保证金（不计利息）；
（四）中标者在中标通知书规定的期限内，与土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按规定交付定金；
（五）中标者在中标通知书规定的期限内，与建设部门签订房地产开发项目合同，并交付该开发项目总投资（不包括土地使用权出让金）1％的开发项目保证金。
中标者在中标通知书规定的期限内拒绝签订土地使用权出让合同或房地产开发项目合同的，其中标资格自行丧失，所交投标保证金不予退还。
第二十一条 房地产开发项目所需土地使用权的拍卖，按下列程序进行：
（一）由土地管理部门会同建设部门共同编制拍卖文书，由土地管理部门拍卖公告；
（二）土地管理部门会同建设部门按公告规定的时间、地点主持拍卖；
（三）竞投者按拍卖文书规定交付拍卖保证金，参加竞投；
（四）拍卖主持人按拍卖文书规定的程序当场宣布竞投得主，并向其他竞投者退还拍卖保证金（不计利息）；
（五）竞投得主在拍卖文书规定的期限内与土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按规定交付定金；
（六）竞投得主在拍卖文书规定的期限内与建设部门签订房地产开发项目合同，并交付该项目总投资（不包括土地使用权出让金）1％的开发项目保证金。
竞投得主在拍卖文书规定的期限内拒绝签订土地使用权出让合同或房地产开发项目合同的，其竞投得主资格自行丧失，所交拍卖保证金不予退还。
第二十二条 建设部门按本条例第二十条、第二十一条规定收取的开发项目保证金，应在该项目开工后10日内，向支付者退还50％；在该项目竣工验收合格后10日内，全部退还（含利息）。
第二十三条 出让房地产开发项目所需土地使用权，应按国家和省规定的程序，通过评估，确定基准地价。
出让土地使用权招标的标底和拍卖的底价，应以基准地价为基础。
第二十四条 房地产开发项目所需土地使用权出让的全部价款，由土地管理部门收取后，按规定期限全额上交财政部门，实行专项管理，按规定用途使用。
第五章 房地产开发管理
第二十五条 房地产企业应按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发利用土地。
房地产企业应按房地产开发项目合同规定的质量、用途、进度、期限等要求进行开发建设。
第二十六条 房地产企业应确保房地产开发项目规划、设计、施工的整体质量，并按规定对其开发建设的项目质量负责。
建设部门应按国家有关规定对房地产开发项目工程质量实施监督、检查。
第二十七条 房地产企业开发的商品房需要预售的，应向建设部门申请领取《商品房预售证》。未取得《商品房预售证》的，不得预售商品房。
申请领取《商品房预售证》，应具备下列条件：
（一）有审核批准的工程设计图纸；
（二）已取得建设工程规划许可证；
（三）除土地使用权出让金外，实际投资已达该开发项目总投资的20％以上或已完成该项目的基础工程。
第二十八条 房地产企业未取得《商品房预售证》的，不得申请刊播、设置、张贴商品房预售广告，广告经营者不得为其承办或商品房预售广告业务。
第二十九条 房地产企业预售商品房收取的预售款，应存入项目所在地银行。商品房预售款用于清偿该预售商品房的全部开发费用后，方可作为他用。
第三十条 房地产企业开发的商品房，经建设部门会同有关部门验收合格后，方可依法出售、出租。
第三十一条 房地产企业应按国家和省规定的比例承担微利居民住宅建设任务。
第三十二条 商品房的销售价格，除微利居民住宅实行国家定价外，由房地产企业根据成本和市场供求情况自行确定，并报该商品房所在地物价、房地产管理部门备案。
第三十三条 房地产企业开发的商品房的出售、出租，应签订合同，并在合同签订之日起30日内向该商品房所在地房地产管理部门和土地管理部门办理有关登记手续。
第六章 涉外房地产开发管理
第三十四条 外商投资房地产企业开发的项目应以国家和省规定的鼓励类引进项目相配套的房地产开发为主。
第三十五条 设立外商投资房地产企业，应持建设部门核发的资质证书和有关部门批准的项目建议书、项目可行性研究报告、合同、章程等有关文件以及资信证明，向工商行政管理部门领取中华人民共和国企业法人营业执照。
第三十六条 外商投资房地产企业注册资本与房地产开发项目投资总额的比例，应符合国家有关规定。中外合资经营企业、中外合作经营企业各方应按合同、章程规定的期限缴清出资额，外资企业应在审批机关核准的期限内在中国境内投资。
第三十七条 外商投资房地产企业的开发项目，由省人民政府计划部门会同建设部门实行专项管理。
第三十八条 外商投资房地产企业开发的商品房应以向境外销售为主，并收取外汇。具体销售比例由企业按外汇收支平衡原则自行确定。
第三十九条 外商投资房地产企业向境外销售的商品房，境外购买者的身份应符合国家有关规定，并提供有效身份证明。
第四十条 外商投资房地产企业向境外销售商品房，可在中国境内进行，也可在中国境外进行。国家另有规定的除外。
第四十一条 省内房地产企业经批准向境外销售其开发的商品房的，应执行本条例第三十九条、第四十条规定。
第四十二条 外商投资房地产企业除执行本章规定外，应同时执行本条例其他有关规定。
第四十三条 香港、澳门、台湾地区公司、企业和其他经济组织或个人，投资设立房地产企业，从事房地产开发活动，参照本条例有关外商投资房地产企业的规定执行。
第七章 法律责任
第四十四条 房地产企业在注册登记时虚假出资或注册后抽逃、转移资金的，由工商行政管理部门责令限期补足资金，并处以1万元以下罚款；逾期未补足资金的，吊销营业执照。
第四十五条 房地产企业超资质等级从事房地产开发活动的，由建设部门责令停止开发活动。超经营范围从事房地产开发活动的，由工商行政管理部门责令停止开发活动，没收违法所得，并可处以违法开发的工程造价1‰至5‰的罚款；情节严重的，吊销营业执照或核减其经营范围。
房地产企业无资质证书从事房地产开发活动的，由建设部门责令停止开发活动，限期补办申请领取资质证书手续。无营业执照从事房地产开发活动的，由工商行政管理部门按前款规定从重处罚。
第四十六条 房地产企业在投标活动中有弄虚作假、行贿行为的，其中标无效，并可由工商行政管理部门处以1万元以上20万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十七条 土地管理部门或建设部门擅自改变已依法公布的招标文书或拍卖文书，给投标者或竞投者造成损失的，应依法承担民事赔偿责任。
第四十八条 房地产企业未按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发利用土地的，应依法承担违约责任。
房地产企业未按房地产开发项目合同规定的期限和质量要求完成工程建设的，应依法承担违约责任。
第四十九条 房地产企业未取得《商品房预售证》擅自预售商品房的，由建设部门责令停止预售活动，限期补办申请领取《商品房预售证》手续；不符合预售条件的，责令其向购房者退还预售款，并可处以10万元以下的罚款；情节严重的，并可吊销其资质证书，由工商行政管理部门吊销营业执照或核减其经营范围。
第五十条 房地产企业未取得《商品房预售证》进行商品房预售广告宣传的，广告经营者为未取得《商品房预售证》的企业承办或商品房预售广告业务的，由工商行政管理部门依照《反不正当竞争法》等有关法律、法规的规定处罚。
第五十一条 房地产企业开发建设的商品房，经验收不合格的，由建设部门责令其限期改正，处以5万元以下的罚款；有严重质量问题，危及安全的，责令其改建或重建，并可降低其资质等级或吊销其资质证书；因质量问题造成严重后果，构成犯罪的，依法追究直接责任人员的刑事责任。
房地产企业交付使用的商品房，因质量问题给用户造成损失的，应依法承担民事责任。
第五十二条 建设、土地管理、计划、城市规划、工商行政管理、物价、房地产管理等有关部门工作人员，在房地产开发管理活动中，玩忽职守、徇私舞弊、弄虚作假的，按管理权限由有关部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十三条 当事人对行政处罚决定不服的，除法律、法规另有规定外，可在接到处罚决定通知之日起15日内，向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议；对复议决定不服的，可在接到复议决定之日起15日内向人民法院起诉。当事人也可在接到处罚决定通知之日起15日内，直接向人民法院起诉。逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第八章 附 则
第五十四条 本条例具体应用中的问题，除土地使用权出让以外，由省城乡建设厅负责解释。
