时间：2023-06-06 09:01:31
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房产投资的特点，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
“看涨型”房产有何与众不同之处?
相信购房者心中都会有这样的疑问。的确，在市场处于普涨时期，有些楼盘的确要比别的楼盘涨得多；而在楼市处于盘整时期，其调整幅度要小于一般的楼盘。这样的楼盘无疑是最受购房者青睐的物业。
记者在采访中了解到，目前在京沪穗三地，由于市场处于低迷阶段，市远郊区域的房价出现了调整迹象，但是市中心核心地段内的房价均保持平稳状态。目前广州受深圳影响，房价出现松动，但核心区域内的高档楼盘依然能“扛得住”，并没有出现松动。
如何才能找到这样的物业呢?它有哪些特点，下面我们将结合实际案例，来探究楼市中“看涨因子”的存在方式。
第一招：铆牢“蓝筹”不会错
物业特点：在股市中，蓝筹股泛指资金雄厚、技术力量强大、经营管理有效、盈利记录稳定、能按期分配股利的公司所发行的、被公认为具有很高投资价值的股票。而在楼市里，也有一些楼盘的特点与蓝筹股有些相似。此类房产的特点是位于市中心核心区域，地段价值绝佳，为房价“风向标”。此类物业一般为知名开发商所开发，高科技、现代元素较多，附加值较高。
典型案例：上海市徐家汇商业圈作为上海城市副中心，并不只是一个纯粹的商业中心，而是一个集商务区与居住区为一体的混合型区域，生活配套也是应有尽有，如教育、医疗、交通等配套相当完善，而且品质堪称一流。板块内有东方曼哈顿、亚都国际名园、永新花苑、青之杰等楼盘，而东方曼哈顿则相当于板块内的“蓝筹”楼盘。
与此有些相似的楼盘还有位于上海南静安板块的中凯城市之光、新天地板块的翠湖天地，以及广州五羊新城内的东海家园等。这些楼盘的共同特点是在低迷期价格仍然能够保持平稳。
投资技巧：购买“蓝筹”楼盘，需要购房者具备相应的经济实力。如东方曼哈顿三期开盘价就达24000元／平方米，这要高于同时期其他楼盘的价位。由于“蓝筹”具备较大的上涨空间，以及较强的保值能力，因此长期持有会获得更高的回报。而与此同时，“蓝筹”楼盘由于其地处市中心位置，租赁市场消费群体为高端人群，对租金的承受能力较高，因此其上涨潜力也较大，而这也将会在一定程度上增加其投资回报，由此来看长期持有应是不错的选择。
第二招：领头羊型勿放过
物业特点：每个板块内总有处于领涨位置的楼盘，区域内“领头羊”型楼盘价格总是先人一步上涨。一般总是它们先一步上涨，而后才会有别的楼盘跟风。这类楼盘往往由知名开发商投资开发，注重楼盘品质，开发体量较大，过程较长。
典型案例：位于上海松江区九亭板块内的奥林匹克花园就一直扮演着这样的角色。楼盘规划占地1000多亩，建筑面积达70万平方米，以配有近1万平方米奥林匹克概念的运动城著称。经过多年分期分批开发，楼盘的各项配套设施日益成熟，并早已成为松江九亭地区的标杆楼盘，不断刷新九亭板块的公寓房价格最高纪录。近年来，九亭板块不断有新盘崛起，包括中大九里德、贝尚湾花园、绿庭尚城等，但房价水平始终低于奥林匹克花园。而在二手房市场上，奥林匹克花园的二手房报价依然是最高的，比周边二手房高10％左右。
投资技巧：板块内房价“制高点”地位的确立，有诸多因素促成，如楼盘本身品质较高，物有所值，以及市场定位准确，为购房者所接受等。对于投资者来说，大胆“吃进”区域内“领头羊”型楼盘，无疑等于领先市场一步。
不过需要注意的是，这里所说的“领头羊”型楼盘与“蓝筹”楼盘还是有一定的区别。“领头羊”型楼盘主要是各个热点板块内相对受到较多关注的楼盘，板块本身的综合素质与市中心核心地段存在差距，就如上海的九亭板块与徐家汇板块之间的差距。但对于投资者来说，关注区域内此类楼盘，相对“蓝筹”楼盘来说，所付出的成本要小一些，同时也能获得高于板块内平均水平的回报。不过专家提醒，对于投资板块内“领头羊”型，要把握好时间节奏，如果板块内利好因素已全部释放，上涨动力减弱时，则应该选择在合适的时机退出。
第三招：概念重叠好处多
物业特点：山景、水景、涉外、教育……如果能够与众多热点概念挂上钩，无疑会让物业升值潜力倍增。虽然对于看得见但却摸不着的景观到底价值几何，市场一直存在争论，不过景观等概念对于房价的影响确实存在。可见真正具有市场价值的概念还是很值钱，因此需要特别关注。
典型案例：位于上海虹口区东大名路888号的新外滩花苑里，就有因为江景而产生较大价差的房源。记者在某网站的二手房频道里找到这样一套房源，因为能够尽览浦东陆家嘴、浦西外滩万国建筑景观，挂牌价高达88888元／平方米。而记者发现，在同一个小区内，部分看不到江景的房源，挂牌价只有24000元／平方米左右，差距巨大。据附近的中介介绍，虽然近期市场不景气，但是江景房的挂牌价一直很坚挺。
投资技巧：其实与江景一样，海景、山景、涉外等，一直也是市场所热衷的概念。如果房产与这些沾边，其价格也要高一些，在上涨过程中，也会位于涨幅前列。当然，相对来说，教育概念则要实惠得多。如有很多家长为了获得让小孩进名校学习的机会，便在名校附近置业，这种长久的市场需求也会使得名校房产具有不小的上涨空间。
专家表示，对于概念来说，一定要关注其是否具备稀缺性。有些纯粹是出于炒作，因此有透支嫌疑，泡沫成分过大，如上述案例中新外滩花苑少数靠近浦江的景观房，炒作嫌疑较大。而有些概念则没有多大价值，如少数靠近绿地的景观房，则明显为伪概念。因此投资这样的房产，肯定无法获得理想的回报。
第四招：高租金回报很重要
物业特点：从投资的角度来说，一些回报率较高的房产往往就有着较大的上涨潜力，其在租赁市场的强劲表现会促使房价上涨。就目前整体市场行情而言，租金回报率普遍低于合理水平，从这一点来说就要对区域租赁价格的水平充分把握，从而发现那些因“水涨”而“船高”的房产。这类房产容易出现在高端租赁市场，如外籍人士聚集区。
典型案例：记者了解到，在去年7月份前后，上海长宁区古北板块内尚有部分二手房价格在25000元，平方米左右，而一套总价约400万元的三房，月租金可达20000元。根据惯用的计算方法，其租金回报率为20000×11÷400万=5.5％，而在市场租金回报率普遍低于5％的时期，这无疑是具有投资价值的。记者认识的一位房产投资者张女士于去年年中就在古北投资了一套房产，当然获得了不错的回报，一年内涨了200多万元。
投资技巧：记得在2005年秋天，当时中国房地产市场正处于宏观调控发力阶段，不断有政策出台，而市场也处于动荡之中。记者当时就北京房价问题采访潘石屹，这位北京地产大腕表示，北京还有不少房产的租金回报率达到10％左右。他在判断房价走势时，记者至今还很清楚地记得他说了这样一句话：“我暂时还没有找到房价不继续上涨的理由。”果然，北京在随后几年内，房价真的一直在不停地上涨。
由此可见，租金回报率较高的物业具有较大的上涨潜力。当然，就目前的情形而言，寻找租金回报率高的物业一定要跟具体的消费人群结合起来。业内人士分析认为，就现在的情况来看，需求客户主要集中于外籍公司派出的高级员工、国内大型私企的老板等高阶层人士，他们均以商务居住为主。北京的高端租赁市场主要集中在金融街地区、CBD地区、中关村地区、亚奥地区等板块，上海则有静安、徐家汇、古北、陆家嘴等板块，而广州的珠江新城板块也属于此类型。
在上海，另有一种较为独特的物业值得关注，即里弄房。据上海美联物业园分行营业经理宋吴曼介绍，目前位于静安、徐汇、黄浦区内的里弄房深受老外欢迎，带有庭院和晒台的一房月租金也可达到15000元左右，租金回报率可达5％。
第五招：充分挖掘“潜力股”
物业特点：房地产市场也有“潜力股”。对于“潜力股”型房产来说，应该在其尚未显露实力之前发现它，并提前“下注”，等到显山露水之时，其价格肯定会大幅提高。“潜力股”型房产容易出现在新兴板块内，同时与政府主导投资的大型项目有关联。而当投资结束之后，潜力发挥完毕，其上涨动力会调整至市场平均水平。
典型案例：上海宝山西城区曾经是一个潜力区域。这里是宝山区重点规划建设的居住商务区，在地铁一号线北延伸段动工前夕，西城区内的房价并未出现较大的变化。如在涨幅并不小的2003年，西城区内有不少楼盘售价依然维持在低位，如康桥水都的售价基本保持在4500元／平方米的水平。但随着西城区开发速度加快，以及交通、商业等配套逐渐完善，板块内房价开始启动，目前已经达到11000元，平方米水平。
投资技巧：区域已具备发展潜力，虽然房价尚未启动，但如果其发展潜力被发掘出来，其后肯定会较大幅度地上涨。投资“潜力股”，其秘诀在于预先洞悉板块的发展潜力所在。专家给出了一个容易操作的方法，即通过各种渠道去了解政府是否准备往物业所在的板块内“扔钱”进行投资，投入量有多大，投入时间有多长，未来远景如何等，掌握这些信息之后，便能了解其潜力有多大。当然，建设完成之后，对于投资者来说则要考虑退出了。在缺乏后续资金的投入之后，潜力基本释放完毕。
第六招：“内秀”房产也是宝
物业特点：所谓“内秀”型房产，即小区内位置较好、房型不错的房子，即使是楼盘本身品质并不突出，但这样的房源也要比同小区内其他一般的房源有潜力。不过需要特别提醒的是，小高层、高层的部分楼层并不适合。
典型案例：专家表示，在普通小区内，房型好、位置不错的房源售价一般要高一些。如在广州天河公园板块内，出自新世界东逸花园的二手房源，如果靠近噪杂的天府路，其挂牌价只有8500元／平方米左右，而部分靠近小区中央、南北通透的房源，挂牌价便达到10000元，平方米。
上世纪80年代起，王南森就活跃于香港的房地产服务业和投资界，曾经是最老牌英资测量师行“威格斯”的集团副主席兼全球总裁，后独资创办“ACN集团”，并长期致力于跨国投资业务和全球化服务。此外，他还曾作为亚洲地区的业内代表积极参与了多个全球房地产联盟体的运作。正是因为具备了这样的履历和跨国房产投资领域的经验，他对全球房地产市场的走势及其投资机遇有着独到的视野和见解。
两种收益都要考虑
其实早在2007年底，《理财周刊》推出《到海外买房》的封面文章，就引起了王南森的关注。2008年10月，本刊又一次推出关于海外楼市投资的封面报道，更让他察觉到了国内投资者在房产投资上的全球眼光。
近年来，内地房价大幅攀升。相对于房产升值来说，租金收益只能算是“蝇头小利”，因此绝大多数房产投资者都喜欢博升值。但如果到海外投资房产，则不能这样。王南森表示，去海外投资房产，资本升值、租金收益两方面都要考虑，“这样才算是理性的投资。”他说。想要获得资本升值，他建议投资者不要只是简单地去追涨，“追涨是一件比较危险的事情。”他说。相反，那些房价已经有所回落的欧美国家更加值得关注，一旦走出低谷，肯定会获得更大的资本升值收益。“当然，入市时机的把握就很重要。”他补充道。
另外，还要特别注重租金收益。在他看来，绝大部分国家住宅房产的租金收益一般能达到5%～8%，这是比较合理的。如果租金收益更高，则意味着更值得投资。
并非有钱就可盲目介入
是不是只要手中有钱，就可以去投资海外房产？王南森给出的答案是否定的。
王南森表示，除了要有资金实力这个先决条件之外，投资者还应结合其自身的实际情况并对众多其他因素给予充分考虑后才可真正迈出步伐。“简单地说，跨国投资在技术上本身就比国内投资来得复杂得多，且各国的情况又千差万别，再加上是‘隔山打牛’，故在未做好充分准备前，投资者应慎之又慎。”他说。
王南森表示，发达国家也好，新兴市场也罢，各国的房地产市场都有其自身的特点，既有值得投资的一面，当然也有投资风险的问题。他认为，投资者应首先明确自身的实际需求，多了解相关知识，并应在寻求和委托专业机构的同时多比较和多分析，搞清楚自己为何要做出某种投资取向和选择，目的又是为何，切不可跟风或轻信谣传，更不该被那些“炒作”所忽悠。
最好寻求专业协助
在考量和论证海外房产投资机会及其可行性的过程中，投资者借助有较强专业实力并信誉良好的专业服务机构所提供的信息和参考资料乃至其他相关服务是必不可少的。
中国终于迎来房产税。从上海重庆开始进行的试点，目标在于通过抑制高端住宅，调节房地产的投资与消费结构。重庆房产税具有鲜明的特色，有可能成为未来中国房产税的特点。
首先，重庆征收房产税用于保障性住房建设，是中国房地产2003年后的又一次双轨制时期，即保障性住房与商品房并重。重庆市市长黄奇帆提出，重庆今年新开工公租房1350万平方米，通过调控，促进房地产市场结构合理、供求平衡、秩序规范。可以想象，商品房将成为重庆市政府保障性住房建设资金的重要来源，不论从地方财政，还是城镇化、保障体系的成本，商品房都不可能退出历史舞台。
其次，重庆房产税的开征并不意味着对土地财政的彻底替代，而是实行土地财政与房产税并存的双轨制，这是中国新一轮改革中出现的双轨并行局面。
我国对土地财政依赖极其严重，非朝夕可解。按财政部数据，预计全年全国财政收入将破8万亿元，保守估算，2.7万亿元的地价款收入将占全国财政收入的33.75％，占据地方本级财政收入的一半以上。国土部去年计划供应住宅用地18.5万公顷，同比增140％。但计划赶不上变化，许多地方政府并未如期完成，而是以饥饿治疗在年末推动土地价格节节上升。
据中原地产的数据，去年前8月11个城市完成全年商品住宅供地计划的47％，土地出让金收入却已达去年同期的76％，除上海外，一线城市只完成去年供地计划的20％～30％。
一线城市(含杭州)仅上海超额完成土地供应计划；深圳、北京完成率分别为76％和61％；广州最低，仅41％。二三线城市完成率普遍好于一线城市，但温州、重庆仅27％和23％，为完成率最低的城市。说明重庆市对于土地之依赖，对于饥饿疗法手法运用之娴熟。
第三，重庆房产税征收门槛较高，但税率有可能高于预期。
此前黄奇帆曾表示，重庆将对价格高于市场均价3倍的“高价房”收取1％的房产税。高于市场均价3倍，主要包括别墅、高档大户型商品房，对别墅将不论面积和价格一律征收房产税；高档大户型商品房须其评估价值达到一定价格以上才征收。而1％高于此前披露的0.6％、0.8％，但低于1986年出台的《房产税暂行条例》1.2％的税率。
有关方面对房产税抱有较高指望，财科所希望东部省市通过房产税、西部省市通过资源税弥补地方财政不足。在亚洲国家的一些大城市，房地产税占地方财政收入的比重一般在23％～54％之间，而我国目前占比还只有3％左右。
需要强调的是，如果我国通胀预期继续恶化，那么房产税无法抵挡汹涌如潮的投资人群。说到底，房地产投资是个货币现象。
重庆征收房产税是个标志性事件，当大多数未享受到房改房的居民、当新毕业的大学生被赶离三四线城市的蜗居，当中国房地产泡沫成为国际投资家唱空中国经济的最大理由，保障房与房产税的联袂推出起码表明，中国正在改变，中国正在逐渐刺穿泡沫。
“投资金融房，无首付，20年按揭，免装修，免税费，免物业，免打理，年年收租，越来越高，房产保值增值，值得拥有。”
……
4月9日，广州一家媒体爆出，一位市民收到“金融房产”投资的宣传资料，结果却发现落款是保险公司。本刊记者随即查阅发现，网上也充斥着大量 “出售”“金融房产”的信息。
保险营销员：网上售卖“金融房产”
在向日葵保险网，“福寿连连”被称为“人人买得起的金融概念房”。
在沃保网，“福寿连连=金融概念房”的文章赫然在列。
在赶集网成都地区“二手房”出售列表中，2011年11月23日曾出现“福寿连连‘金融房产’出售截至12月31日”，房屋地址标列在“春熙路”，“房屋概况”介绍为：“目前经挤形势下股市风险高，基金黄金扑朔迷离，房市动荡空置率高……大量资金投向何方？中国太平特别推出金融概念房。不用首付，不用装修，不用交税，不怕断租，不用操心。无自然风险，无政策风险，无贬值风险。一定保值，一定增值，一定回收。可选择月存、年存（500 元起，无上限，多存多得），租金收取方式可自由选择月领、季度领、年领。存款期可选择5年、10年、20年。20年可收回本金，以后可领取租金至终身，到时我们再负责回收房产。”
在百姓网的温州地区“新房出售”行列中，某人寿公司“金融房产，总价34万元，无需首付，分期付款，每年付1.6万元”。
在二手房交易帮手网站，有文章称，佛山限购令下，某人寿公司金融房产仍可投资。
而到了2012年1月、2月、3月，仍有不少公共网站和个人博客上，大量描述该“金融房产”的优越性。
过度包装概念：实为营销“噱头”
保险公司怎么会售卖房产呢？
记者仔细查阅了这些涉及“金融房产”的网络文稿、博客、产品说明会专题文件，发现其中还举了一些很有意思的例子，分别是这款“金融房产”的小户型、单身公寓、复式房、别墅型，看上去选择还真不少。
比如，其中提到：“如果一位0岁的宝宝投资一套复式型保额10万元的金融房产，0首付，每个月按揭还银行1385.8元，按揭期限20年，总投资33万元”。
“‘房子’在办好手续后会自动帮你出租出去，不用自己操心，也不用考虑装修、物业等各种问题，一次给两年的房租，至少一万元，一直可以收房租到88岁。按照中档红利来算，88年的租金总额将会达到125.4万元。88岁后，按照中档红利计算，银行会按照226.2万元将房产收购回去，没有无法脱手之虞。”
“而目前的房地产市场，购买一套房源至少需要三成首付，此后还有高额的随利率波动的贷款利息，有高额的各项税收，装修、物管、水电费等，还有断租和折旧的风险。”
相比之下，“金融房产”确实显得十分“诱人”。
有意思的是，销售人员还在网上列出了“实物房产”和“金融房产”对比表格。记者看到，以举例总房款100万元、20年还贷为例，两者分别从首付、还款利息、装修房、物业费等方面进行比较，而金融房产以其无首付、无贷款利息、无任何费用、保证无空租等优势明显胜出。
同时，不同的网络空间和文章上，还几度出现关于该款“金融房产”停售的信息。2010年开始就有人说要停售，后来陆续又出现2011年停售、2012年一季度停售等信息。
记者咨询后发现，该家保险公司“福寿连连”产品已经于2012年3月31日起在全国范围内停售。
但这股“金融房产”的“潮流”，却没有止于该款产品的停售。
记者查询后发现，目前还有“金裕人生”等产品也在借用“金融房产”的概念进行推销。但大多数推销宣传都比较如实描述保险产品本身的特点，只是最后说一句诸如“如果从投资房产的角度出发，这份产品多么有竞争力”之类的话语。仅有个别人士直接将该保险产品与实物房产进行横向直接比较。
消费者：一定要认清产品本质
但无论是间接还是直接比较，我们认为，将长期储蓄型的分红险产品与房产进行比较，且使用“金融房产”这样一个概念，其主要意图在于借用“噱头”，包装保险产品，且包装实在太过分了，诱导性质太强。
因为房产和保险，完全不是同一类金融产品。房产投资后，你有居住和使用权，属于家庭固定资产。而分红险一方面是人身保障功能，另一方面则是带有长期储蓄功能，属于家庭的金融资产。
至于说房产需要大量首付款、利息、装修费用、折旧费用，而保险不用这些费用，更是无稽之谈，任何保险产品都不会产生这些费用。
此外，“金融房产”将每隔一年的返本部分比喻为“收租金”，更是让人迷惑不解。
尽管当前我国房地产经济的发展受国家有关政策的制约，但由于房地产自身具有产业链长以及关联度大的特点，其对宏观经济的影响具有长期性和持续性。房地产经济作为宏观经济的重要组成部分，把握房地产经济对宏观经济的影响，对于促进宏观经济的健康可持续发展具有重要的现实意义。
一、房地产经济的市场地位分析
首先，房地产经济是宏观经济发展的支柱；房地产经济具有产品需求弹性较小的特点，能够敏感地反映我国宏观经济的发展现状，可以作为宏观经济发展的风向标。在经济周期运行过程中，房地产经济能够充分发挥带动作用，一方面可以刺激需求，另一方面可以吸纳资金并促进其他相关产业的发展，进而带动整个宏观经济的发展。具体而言，房地产经济在宏观经济发展中占据支柱地位的主要体现在开发投资房地产所形成的直接贡献、带动其他产业发展的间接贡献以及在劳动市场上消费所形成的消费贡献。其次，房地产经济对其他相关产业的带动作用；房地产经济具有建设周期长、使用周期长、资金链长等特点，而且与其他产业关联度很大，所以房地产经济具有产业联动作用。据有关调查显示，与房地产经济相关联的产业有五十多个，其对建筑业、金融业以及物业管理等众多产业的影响力系数以及感应系数远远超过行业平均水平。而且，在房地产项目开发过程中，很多房地产企业都会采取银行贷款的方式来进行融资，这就将房地产经济与银行信贷紧密联系起来，又进一步增加了房地产经济对宏观经济的影响力。在充分发挥产业联动作用的同时，房地产经济的发展还能创造更多的就业机会，从而有效缓解社会就业压力。
二、房地产经济对宏观经济的影响
1.房地产经济对投资的影响通常情况下，房地产价格的大幅度波动会引起房地产产品供需的相应变化，进而引起社会总投资的变化，并对宏观经济产生影响。具体而言，房地产价格上涨会促进房地产供给量的增加，进而引起房地产产业投资规模的扩大。此外，由于房地产经济的产业链较长，所以房地产投资规模的扩大也会带动建筑业、制造业等房地产上下游的相关产业领域投资的增长。与此同时，房地产通常还可以作为抵押资产，房地产价格的上涨还会引起相应资产担保价值的增加，从而有利于降低担保风险。而且，以当地产作为抵押品的相应投资者还会更容易获取融资，而融资的增加又会进一步促进投资支出的增长。如此一来，通过环环相扣，房地产产品价格的上升必然会引起社会总投资的增长，反之，房地产产品价格的下降则会对社会投资产生一定程度的抑制作用。
2.房地产经济对消费的影响房地产产品作为社会资产的重要组成部分，其价格波动必然会引起社会总财富的变化。一般而言，房地产经济对消费的影响主要是通过财富效应以及储蓄效应来实现的，其中财富效应主要是对已经拥有住房的人群产生影响，房地产价格的变化波动会引起他们住房资产总值的波动，进而影响其在消费方面的选择。通常情况下，财富效应主要表现为三种形式：首先，房地产价格的上涨会增加房产所有者的总资产，如果他们将房产进行变卖或者是抵押，那么这部分增加的资产就会转化成现实利益，进而增加他们的收益，从而会直接引起消费需求的增长。其次，如果房地产价格上涨，但是房产持有者并没有进行房产出售或者抵押，他们的总资产仍然是增加了，这无疑会增加其消费信心，从而刺激消费需求。此外，宏观经济发展过程中金融市场的发达程度也会直接影响房地产财富效应的实现，发达的金融市场能为房产持有者利用房产融资提供便利，从而促进资金的流动性。然而，一旦房地产经济发展不景气，有关银行就会对房地产价格以及贷款风险进行重新评估，从而在一定程度上会抑制资金的流动性，甚至产生负面的财富效应。而储蓄效应则指的是房地产价格波动对潜在的购房需求者以及租房需求者的影响。一旦房地产价格上涨，相应的房租价格也会上涨，然而这种价格上涨并没有增加购房者和租房者的资产，而是增加更多的成本支出来满足其基本的住房需求，因此，在这种情形下，购房者和租房者大部分会选择放弃在房地产方面的支出，并将资金存储起来或者是用于其他项目投资。
三、结语
综上所述，房地产经济主要是通过投资和消费来影响宏观经济。因此，为了充分发挥房地产经济对宏观经济的促进作用，我们需要采取相应措施来规范房地产市场，并积极引导投资和消费，从而推动房地产经济以及整体宏观经济的健康可持续发展。
作者：朱梅芬 杜菲菲 单位：昌乐县房屋征收与补偿工作办公室
住房是我们躯体的外延，如黎巴嫩诗人卡利尔吉布兰所说：“是你更大的躯体”。买房子是人生大事，购房前首付款的筹备与购房后贷款偿还的负担，对家庭现金流量、生活水准的影响长达十年甚至几十年。
房产投资规划的正确与否将对家庭资产负债状况与现金流量产生重要影响。因此，在进行房产投资规划过程中，购房者需要在详细分析自身的家庭状况、财务状态和职业生涯目标等信息的基础上，明确自身的房产投资目标和风险属性，分析和评估自身的财务状态，最终确定合适的房产投资策略，以实现财务上的自由。
首次置业：先考虑承受能力
刚参加工作不久的年轻人由于家庭正处于形成阶段，财务状况比较紧张，而支出将随着家庭成员的增加而上升，储蓄也将随之而下降。此外，由于职业生涯处于起步及成长阶段，也能承受较高的投资风险。
因此，此类购房者的房产投资目标首先需要考虑财务上的承受能力，然后需要考虑位置与交通的便利性，最后才考虑房屋的自身品质等问题。
首先，在购房之前将更多的资金投资于股票或成长型的股票型基金，以期获得较高的预期收益，从而使你的净资产尽快增长。
其次，在计划购房到交首付款期间需要逐渐提高资产的流动性，可以将你的资金更多的投资于货币型基金或短期零息国债上面，从而降低流动性风险、利率风险和再投资风险；同时，需要选择合适的市场时机，尤其是当房地产价格面临拐点的时候。
再次，选择能够节省上下班时间和交通成本的、面积较小的小户型。一方面，小户型的房产现在够用；另一方面，将来再次购房时能更容易的租售出去。
此外，首次购房贷款的月还款额不宜超过30%。因为，除了每月的还款额外，还需要支付物业费、采暖费、车位租金等其他支出，所以你需要给自己留有一定的现金支付能力。同时，必须考虑到除了首付款之外，还需要装修房屋、买家具与电器、缴纳契税和公共维修基金等一次性支出。
最后，通过购买适当的债券投资组合实现对月还款额的免疫，并在此基础上保持适当的现金和一定的货币型基金份额，以满足流动性需求。另外，剩余的资金可以投资于股票或成长股票型基金，获得更高的收益，使其保值增值，提高自身的净资产。
中年人置业升级：便利最重要
中年人由于家庭已处于成长阶段，子女已出生但还没有就业，而且支出随着家庭成员数的固定趋于稳定，可积累的净资产也正在逐年增加。可是，一旦子女考上大学，学杂费用负担便会加重，因此储蓄在子女上大学前是逐渐增加的。另外，此时，购房者的职业生涯正处于稳定阶段，更需要适当控制风险。
建议此类购房者进行置业升级首先需要考虑位置与交通的便利性，然后考虑房屋的自身品质，最后才考虑财务上的承受能力。
首先，根据转让所有权一次性获得买卖价差和通过出租使用权分期获得租金收益的投资收益率来确定应该选用哪一种方式。假如你预测长期房地产的价格将下跌，则你应该选择尽早出手转让多余的房产，以节省其他房产的融资成本，防止房产交易损失；如果你预测房地产价格始终看涨或短期看跌、中长期看涨，则可以考虑采用出租其中一套房产，以租金收入偿还另一套房产的月分期还款，即所谓的“以房养房”、“以租抵贷”。
其次，充分考虑利率变动的影响，规避利率风险。例如，中国这两年的存款准备金率持续上升，使得月分期还款额增加，降低投资性购房者的收益水平，抑制房产投资行为；在房产租售决策中，利率调高的趋势将进一步增大房贷利率与出租收益率的差距，引导更多的投资者做出抛售房屋的决定。根据利率变动对房地产投资市场的负面影响，需要考虑如下投资策略：降低月分期还款额占可支配收入的比重；降低预期的房租收入在还款来源中的地位；在没有高于银行房屋贷款利率的投资回报项目和没有大额开支计划的情况下将多余资金提前归还银行的按揭贷款，从而减小不必要的利息支出。
再次，通过将一部分资金用于子女的教育年金计划的方式来减轻后期子女的大学学杂费用等大额支出导致的负担。
最后，这个阶段的剩余资金投资于股票或成长型股票基金的比例应该适当减小，以控制风险。
老年人置业升级：首选房屋品质
为追求更高居住与生活质量而准备再次置业的老年人具有以下特点：家庭处于成熟阶段，子女已经就业；财务状况最好，可积累的净资产将达到最高点，而且支出随着家庭成员数的减少而下降，此时是储蓄准备退休金的黄金时期；此外，由于拿退休工资，收入稳定不变，此时需要更多的控制来降低风险。
建议此类购房者进行置业升级首先需要考虑房屋的自身品质，然后考虑位置与交通的便利性，最后才考虑财务上的承受能力。
第一，通过将多余的住房在适当的时候套现，然后将套现的钱用于一次性支付购房款。这样可以使得退休之后的支出大幅度降低。
第二，将一部分资金适当的投资于收益型股票基金上，以期获得稳定的收入；将另一部分资金投资于固定收益证券，可以根据每一个时间段的财务支出情况来适当的选择短期债券、中期债券和长期债券，从而获得既定风险情况下的最大收益。
房产投资技巧知多少
（1）银行贷款利率执行的是一年调整一次的政策，如果预期存贷款利率将上调，应该提早办理贷款手续，从而贷款利率相应较低；
（2）购房者首先应考虑自筹资金，不足部分办理公积金与商业性贷款的组合贷款，从而降低借贷成本；
【关键词】房产税；住房供给；住房需求；影响
中图分类号：D64文献标识码A文章编号1006-0278（2013）06-062-01
一、上海房产税特点
此次上海房产税试点与以往的房产税相比有三大差别：计税方法改变、界定多套住房为经营行为、非国家统一。
（一）计税方法改变，差别化税率
此次计税方法统一为按评估价为依据，税率有0.4%和0.6%两档。上海房产税试点规定房产税税款自纳税人取得应税住房产权的次月起计算，按年计征，不足一年的按月计算。并且上海在计算应纳税额的时候还打了7折的“折扣”。
（二）主要针对拥有多套住宅的投机行为和炒房客
之前的房产税对住宅基本没有实质性的征收，而此次对多套住房界定为投资行为，实施征收房产税。上海房产税无疑都指向了炒房者，尤其是外来炒房人员。上海是以户口来区分外地与本地居民，并且上海的政策对外地炒房者的打击力度更大，即无论是否为第一套住房都要征收个人房产税。
（三）纳税基础为房产的市值
虽然目前计算应纳税额的时候用的是房产的交易价格，但是在两地所公布的政策中还提出等待时机成熟的时候按房产的市值来计算。这是因为一方面两地政策中征收的个人房产税大部分都是新购住宅，这也相当于是缴纳税款时的市值了；另一方面评估房产市值的体系还有待完善，所以目前是以交易价格来计算应交个人房产税的。
二、上海房产税试点对城市住房供求的影响
（一）上海房产税试点对住房需求的影响分析
住房需求分为投资性需求和自住性需求，从自住型需求来看，此次房产税的征收对住房的刚性需求的影响并不是很大，因为有买房需求的消费者大多在上海没有房子，并且他们购房的人均面积很少会超出60平方米，所以上海房产税的征收几乎不会影响他们的购房需求。并且上海市统计局社情民意调查中心公布的一项调查结果显示，在征收房产税的前提下，有居住性购房计划的受访者中表示仍会购房的占70.8%。
从投资型住房需求来看，这些消费者会是房产税的纳税主体，房产税增加持有阶段的成本会降低住房持有者的预期收益。使其减少这样的投机行为，也就是说投资性需求会有所下降。所以总的住房需求会随着投资需求的降低而降低。
（二）上海房产税试点对住房供给的影响分析
开征房产税对商品住房的供给影响要从三方面来考虑。
1.开征房产税会对开发商产生间接的影响
房产税的开征没有增加商品住房的开发成本，但是它会降低开发商对未来的预期。因为房产税在一定程度上会降低购房者的购房需求，则房产商会随之更改政策，减少商品住房的供给，但在较短时间内，开发商很难马上转变政策，所有新增商品住房的供给减少量并不多。
2.房产税的开征会增加房产投机者的持有成本。房产税是在房屋持有环节向产权所有人征收的一种财产税。所以对于炒房者来说会增加成本，从而迫使其将手中囤积起来的房产卖出或出租来转嫁成本，这就促进了商品住宅的空置房数量减少，进而增加当地二手房市场的供给。
3.房产税的征收增加保障性住房的供给。房产税的收入归了地方政府，政府会将其中一部分投入到本地的保障性住房的建设中去，为中低收入群体提供保障。所以上海房产税试点，会增加住房的供给量。
三、关于房产税改革的几点想法
要在全国推广房产税还需更加深入的研究，针对之前思考所分析，在此提出一些建议：
（一）在计算房产税的时候，应剔除掉已经缴纳了土地出让金的那部分
立刻取消土地出让金不太现实，毕竟长期以来这部分都是地方政府收入的一部分，而在土地出让金存在并且征收房产税的时候应剔除掉已经缴纳了土地出让金的那部分，这样就可以避免那部分的重复征税。以后再买卖房产的时候，卖方应该标明哪部分是土地出让金的价格，哪部分是房屋的价格，让消费者的看的明白也可以为日后征收房产税时只征收房屋的部分做好铺垫。
（二）建立完备的房地产评估体系和全国房产信息联网系统，便利房产税的征收
这样的评估体系中的评估者一定是要以第三人的身份客观存在的，没有利益牵涉到房屋的买卖之中，本着公平公正公开的原则为居民服务。而且政府应该为评估机构或者个人树立行业准则和标杆，吸收业内优秀的社会评估中介，建立健全相关的法律法规和监督约束机制，规范机构或者个人的评估行为，以达到健康有序的房地产评估模式
（三）合理的确定税率，各个地区应该按照本地区的情况有所不同
这是因为一方面出于继续加强房产税的作用，包括增加房产投机者的成本和增加地方政府的财政收入；另一方面考虑税基的减少，而相应的增加一些税率，同时还不能增加中低收入人群的住房压力。因为税率对于投机者来说影响不大，但是对于普通自住型的新上海人，他们对于这个税率压力就比较大。上海的以人均面积来计算免税范畴的比较合理，能比较公平有效的缓解中低收入者的购房压力。
参考文献：
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对于建筑这种艺术形式，国际著名建筑大师贝聿铭曾经说过：“好建筑不仅仅是建筑，而应该是一件艺术收藏品”。近年来，中国新兴的财富阶层伴随知识的逐步积累，不仅好于收藏艺术品，也同样热衷于投资高端房产。相比艺术品，投资房产是对艺术追求更上一层楼的象征，因为建筑的价值不仅体现在自身艺术性，更关系到稀缺的地位价值、居住功能与一系列与生活相关的人文精神。这样说来，一处值得“收藏”的房产，升值空间并不是它吸引收藏者的唯一信号，而是像艺术品一样的内在气质，令收藏者欲罢不能地要占为己有……
对于站在财富塔尖上的明星、名流，历来将收藏房产作为稳赚不赔且并具身份体现的第一投资方式，国际影帝任达华便是其中独具代表性的一位，并因其喜好收藏价值连城的名品而在业内享有“世界名品收藏家”之称。近20年内，他在房地产上积累了颇丰的投资经验，其投资的几十处房产遍布世界各地，也因此成为演艺界明星内购房置业的风向标。有趣的是，任达华喜欢把房产比喻成“宝玉”，谈到收藏房产，升值不是被他看好的单一方面，而首先是要欣赏。
据确切消息，任达华于今年10月已签约购买了北京INN的一套住房，并正式成为旗下业主之一。谈到投资房产的经验并将北京INN作为京城置业基地，任达华侃侃而谈……
“在香港，有很多明星都收藏房产：周星驰、古天乐、杨千桦……但我与他们只在香港投资相比，眼界要开阔得多了!北京INN占据了首都很好的地理位置，地段对我来说太宝贵了，在世界上很多城市，环线中央这样稀缺的地理位置早已经被抢光了，所以它非常值得投资!”
自言做生意缺乏头脑的任达华，认为买楼确是件实实在在的事情，远比投资其他行业风险低的多。但他忌讳别人用“房虫”和“炒楼”这样的词汇形容他，因为热爱并选择收藏品是需要头脑的：任达华在世界各地置业，这些房产有个共通的特点，就是全部处在城市中心。这主要源于他对交通便利方面的着重考虑，再者，城市中心的房产自身所拥有的环境价值，也是房产增值前景的重要保障。
“我在世界各地买房通常是为了自己去那里度假时居住所用。另外也用于出租收益。这次买北京INN不太一样，是送给太太和女儿的!我希望明年奥运的时候我们一家三口能住在自己的家里，这样我们都能感到是北京人的一份子!
任达华在世界各地买房，目的是为了给女儿Ella创造更好的生活条件，将来出外读书、旅行都能有自己的房子住，而投资北京房产，任达华更多是看重祖国强劲的发展势头，北京作为中国政治、经济、文化中心，为中国整体的发展提供了稳定的社会环境，随着2008年奥运举办在即，北京将呈现出的多元化价值更是有利于中国更好地适应经济全球化进程，2008年，也将是中国经济高速发展的盛世之年，国力全面向好、人民币升值、市场投资气氛将呈现出高热化。在投资目光长远、并对房地产价值极具判断力的任达华眼里，奥运的契机必将带动北京经济的迅猛发展，于此，他对于在北京投资房产信心十足，同时，北京INN的气质在他看来是人性化与个性化的并具，相信明年将这所房子送给女儿，是最好的礼物并极具纪念意义。
“北京现在的发展虽然越来越现代化，但是它仍然是一个很文化、很有历史的城市，在皇城里选择房产，首先它的位置不能离开历史留下的东西太远，我女儿现在2岁多，她现在说国语比我好，我希望她将来能更了解自己国家的文化，要在这边读书受教育，所以北京INN所在的地段文化非常珍贵!”
爱女心切的他精明地将投资理念与教育理念融为一体。在他看来，置业城市中心不在于中心点的价值，而在于地理环境与人文气息。北京INN所处的朝阳门内大街，正是集文化、外交等政务及商务资源于一体。中海油、中石化等大型国企遍布周围，轴线又连通朝外使馆区的国际外交氛围，位于六大顶级商圈的核心位置。作为拥有700多年历史的朝阳门区域，更是世界五百强企业中名列前茅精英的聚居点，独特的政务格局与商务格局并轨，令周边餐饮、社交、教育、市政配套成熟。
同时，交通的便利性更是城市项目所不可比拟：5分钟车行机场高速，而机场则连通世界，对于像任选华这样活跃于世界各地的名流而言，便利、保值，是选择房产的第一要素，而中西合璧的人文氛围则是他为下一代教育所考虑的重中之重。
“我去过很多国家，住过很多酒店，HIP是我最喜欢的一种时尚酒店风格。这种酒店服务模式之所以倍受青睐，是因为它的个性化，能让客人从视觉到服务都体会到酒店为他量身定制的内容。北京INN是第一个将世界精品酒店的最高服务形式引入北京的项目，这是它的另一种中西合璧，也是我非常欣赏的部分。”
HIP酒店是行业内继BoutiqueHotels之后新崛起的酒店类别，其原意为“Highly lndividual Property”，被译为“具高度个性的物业”，以极富个性和风格的设计和极强的定制化私密而闻名遐尔。
新加坡：移民门槛高 待遇佳
新加坡历来以宜居的生活环境、成熟的基础设施、优越的教育资源、稳定的政治经济体系等闻名于世。而由于语言的便利条件，再加上新加坡房地产市场泡沫小、增幅稳定、贷款利率低及租金回报普遍高于月供等优点，使其更成为国内成功人士海外置业、投资移民的首选。
不过，逐步抬高的准入门槛也使得新加坡投资早已不单单是钱的问题。目前，除了至少投资250万元新币在新加坡政府批准投资的基金5年时间外，申请人还必须满足有3年创业经历的企业股东身份、持股比例30%以上、公司年营业额等值5000万元人民币以上（按行业）等条件。
税费方面，新加坡没有遗产税，海外资产也不额外征税，亦无资本利得税，可以说是相当便利。在具体购置房屋时，新加坡既不限制外国人拥有公寓，亦无货币管制，符合条件的还可申请最高70%的购房贷款，利率也较为低廉（低于2%）。
日本：二手房租金回报高
除了新加坡之外，日本也逐渐成为亚洲海外置业的一大去处。在物业类型上，投资日本房产应以二手公寓为主。
据了解，日本租赁市场成熟、回报率相当稳定，再加上人口密度高、消费集中，不少城市中心地段的入住率能维持在90%以上，租金回报率则有6%～10%（净收益），很适合通过租赁获得收益。而房屋所有权（包括土地）属于个人私有，具备可自由重建、改装、留给子女等优点，也让一些子女在日本留学的投资者选择购房，方便子女留学居住。
不过，目前中国的投资者在签证、贷款等问题上仍是有所阻碍，所以在购房前后的看房、日常打理乃至换汇问题上往往都需要委托相应的中介或物业机构，既有不少麻烦，也会带来一定的风险。
韩国、印尼：新兴地区应谨慎
随着海外置业的扩大，亚洲其他地区也出现不少新兴置业热点。如韩国、印尼、泰国以及中国香港和台湾地区等，都有一些项目推出。但对这些新兴的投资地区，购房者还应持谨慎态度。
目前，在济州岛投资50万美元以上购买规定内的房产项目，即可获得韩国永久居住权，门槛低、流程快是其特点。并非所有的济州岛房产都能和移民挂钩，今后的政策趋势也可能具有变数。
由于地理位置和旅游业的缘故，印尼巴淡岛这样的旅游度假胜地也推出了投资项目。5%～8%的租金回报率是印尼房产的优势。然而印尼不让外国人拥有永久产权，房地产市场也远谈不上稳定，都是投资风险所在。类似的，泰国不支持个人买房、中国台湾地区对大陆投资者限制较多，均有不同程度的劣势。
梦帝国度假村
该项目位于巴淡岛北海岸线上的农萨，坐渡轮至新加坡仅30-40分钟。获得过多个东南亚地产及酒店奖项。项目总占地面积12万平方米，包括一公里长的私人海滩，度假村共有196套别墅，配套设施齐全，拥有私人游艇及码头，业主可享有游艇服务专属折扣。开发商提供前三年固定回报率5%，之后按每年净租金的50%分成，度假村的目前的年出租率约为70%，租金约为400新币/晚。
根据瑞士信贷银行近期推算结果，在未来七年间，中国投资者每年将在澳大利亚房地产市场投入至少50亿，超越过去七年240亿的投资总量。尤其在某些具有高回报和高增长机会的首府城市，如悉尼、墨尔本等，瑞士信贷银行预计，中国投资者将分别买走这两大城市18%和14%的新建住宅。“移民流入比预期强劲，有可能给澳大利亚房地产市场注入强催化剂。”
精明的投资者擅长在市场博弈中寻找最佳标的，那么，下一波澳洲投资增长的机会在哪里？在上期“澳洲投资”中，海外房产权威机构澳信集团的全球投资策略分析师带领我们了解了全球最宜居城市墨尔本，本期，让我们走近澳大利亚第一大城市――悉尼。
全球只有一个悉尼
悉尼是澳大利亚最大的金融中心，也是亚太地区重要的金融中心，澳大利亚证券交易所、澳大利亚储备银行以及许多澳洲银行与澳大利亚集团的全国总部皆设在悉尼。不少跨国集团的地区总部也位于悉尼。悉尼期交所是全球第12大期货市场，以及第期货与期权市场。过去五年间，悉尼摆脱了全球金融危机的影响，不但就业人数增加，而且企业数量新增2065家，显现出经济繁荣的局面。2012至2013年，悉尼的国内生产总值为3375亿，年增长率为2.1%，在所有首府城市中，只有以资源著称的珀斯增长率高于悉尼。
悉尼是不少澳洲知名学府的所在地，包括悉尼大学、新南威尔士大学、悉尼科技大学、麦考瑞大学、西悉尼大学等。悉尼也拥有完善的初、中、高等教育设施。在澳大利亚移民局2007年的统计数据中，赴澳的中国留学生中45%集中在悉尼。目前，悉尼大学、麦考瑞大学等多所大学皆认可中国的高考成绩，学生高考成绩达到一本录取分数线，加上符合学校要求的语言成绩，就可直接申请入学。
悉尼是澳洲人口最稠密的城市，加上悉尼自然环境良好，经济平稳成长，高收入与高就业机会多及优良的教育体系，是不少海外人士移民或就业、就学的首选。2012年，悉尼人口数量已超过460万，预估到2036年将突破600万，逾三成人口是移民，可观的人口红利带动租金、房价快速上扬。
悉尼楼市整体判断
人口是房地产经济的基础，如果一个城市人口持续增加，那这个城市的楼市一定是繁荣的。目前，悉尼经济基本面和房产市场呈现出以下几个特点：
一、房屋销量火爆。进入2014年以来，悉尼的二手房拍卖市场清拍率已经连续十周保持在80%以上，不仅房产出售的价格高，而且售出的时间为历史最短，最快的单位上市几个小时就被抢走了。对于房产拍卖市场而言，这是百年一遇的情景；
二、房屋价格飙升。根据房地产评估和研究机构RP Data公布的澳大利亚最新房价报告，悉尼的房屋中位价格已经从2013年3月份的54.5万，上涨到2014年3月的63万，年增幅为15.6%。业内人士预计，近期可能的加息，对房价影响有限，房价将持续上涨。
三、房屋供求失衡。根据SQM研究的数据，悉尼的住宅房源持续收紧，已经下降到了2008年中期以来的最低点。年度降幅17%，严重供不应求。
澳信集团全球投资策略分析师指出，其对悉尼房产市场很有信心，看不出悉尼房价有任何疲软的倾向。他认为，有一些因素始终支撑悉尼房产市场：1、整个城市的低空置率；2、非常强劲的人口增长，每年净增长6万人；3、自我管理的养老基金猛增；4、外国投资者对悉尼市场的兴趣提升；5、限定供应。
然而，仍有一些人士表示，房价正朝着泡沫化的方向发展。对此，澳本土颇有公信力的预测机构BIS Shrapnel在《澳大利亚住房前景报告》中预测，悉尼房价将在未来三年中飙升19%，房价中位数预计将达到82万澳元。针对中国投资人士，澳信集团全球策略分析师指出，投资悉尼房地产市场，在经济上极具可行性，其房价并不比国内一线城市贵，投入成本相对较低，租金收益相对稳定，还能够运用银行杠杆循环投资。近期，绿地集团在悉尼又拿了一块地，这样的投资大腕都已经出动了，跟紧他们的步伐应该不会有错。
郊区还是中心？
有置业者可能打算购入悉尼房产，却不知如何选择地理位置，澳信集团全球投资策略分析师给出了一些建议。
由于房地产是基于土地之上的增值物业，因土地本身的稀缺性，房地产的保值增值属性永远不会改变，这一点尤其体现在城市中心项目上，因为它们所享有的是城市核心配套资源，往往具有最强的溢价能力。毋庸置疑，悉尼CBD寸土寸金，历来是买家必争之地，与远郊相比，靠近CBD中心的房产，房价自然低不了，所以如果投资预算在70万澳元以上，且有长期投资收益的考虑，可以从容投放到CBD地区。
此外，包括Burwood、Ashfield、Rhodes、Strathfield、North Strathfield、Homebush、Ermington的内西区，也是购房者最喜爱的地方。根据RP Data的研究，过去五年内，内西区的别墅中位价从83万上升至了102万，公寓的价格也从44.225万上升至了54.2万，租赁市场十分稳定。五年内，别墅每周平均租金从450元升至630元，而同一时期，悉尼别墅的平均数仅为485元；公寓租金从每周360元升至480元，比悉尼公寓的平均数多出30元。
关键词：房地产业；区域不平衡；东西部；SHTO理论
中图分类号：F239.3 文献标志码：A 文章编号：1673－291X(2008)03－0131－04
1 引言
1.1 问题提出
从新世纪开始，中国进入了全面建设小康社会的新阶段，这必将伴随国民经济的持续增长。人民生活水平的不断提高和城镇人口的稳步增加，使房产业的发展也具备了一个更加宽松的经济环境、更加广阔的市场前景，面临着新的发展机遇。
然而，中国房产业所面临的问题同样不容忽视，其中以区域发展不平衡尤为突出。作为国民经济支柱产业的房地产业，在东、西部地区的发展差距也因此扩大。东部和西部相比较，经济地理位置优越，交通方便，资金相对充裕，城市规模和城市密度较大，城镇化水平较高，这些先天优势使得东部的房地产业在一开始就走在西部房地产业的前面，这是一个无法更改的事实。因此，单纯比较东西部房产发展指标的绝对值无法全面客观地反映不同地区在经济社会发展方面的不同特点。
近年来，东部沿海各大城市出现了不同程度的房地产开发投资规模过大、增长速度过快、占国民生产总值比例过高的问题。理论分析表明，过高或过低的房地产开发水平都将对国民经济的稳定增长产生不利影响，如何系统识别房地产投资水平具有重大的现实意义及政策指导意义。
1.2 SHTO理论的提出与运用
SHTO是一个用来研究住房投资和国民经济关系的经济指标。“SHTO”首先由Burns和Grebler于1976年提出，他们选取全球39个足够市场化的发展水平不等的国家作为样本，通过排除其外部因素，利用统计手段分析，发现SHTO值和国家的发展水平(通常用人均GDP衡量)存在一种二阶函数的倒U型关系(Leland S.Bums，Leo，1976)。在经济发展的初步阶段，SHTO值非常低，只有大约2％；随着经济的发展，SHTO值不断提高，在经济中等发达时，达到最高值8％。然后，SHTO值又会随着经济的增长而下降，在发达国家SHTO值一般是3％～5％。
中国东部和西部地区之间经济发展差距巨大，房产业发展水平也有明显差距。本文将选取SHTO值作为识别东、西部地区房地产开发投资水平的指标，以科学客观地识别东部和西部的房产业发展概况。由于我国的住宅投资统计工作开展得比较晚，因此本文采用房地产开发投资额占地区生产总值的比作为SHTO值。
利用SHTO值研究住宅投资和国民经济发展之间的关系已经被逐步推广，Kyung-Hwan Kim利用韩国1970－2002年的数据对Bums-Grebler hypothesis进行了检验。本文将选取时间序列数据对此理论进行进一步的验证，数据包括中国东部地区、西部地区在1995－2005年间房地产开发投资、地区生产总值、人均地区生产总值。
为了探讨影响区域间房地产发展水平的因素，本文选择人口发展、产业发展、宏观经济发展水平的各个指标进行回归分析，数据主要包括东部地区、西部地区1998－2005年间地区户籍总人口增长率、城市化率、人均住宅建筑面积增加、房地产存量、人均GDP、城镇居民人均可支配收入、农村居民人均总收入。由于各年份各省份对年末住宅居住面积的统计不完整，所以本文选取各省份年末房屋建筑面积作为房地产存量，并用户籍总人口去除房地产存量的值(人均住宅建筑面积)近似替代人均住房使用面积。
2 东、西部房产开发投资水平识别
选取东西部地区1995－2005年数据作为样本，以SHTO值(单位：％)为被解释变量，perGDP(人均地区生产总值／元)为解释变量，建立二次回归方程：SHTO=a0+a1*(perGDP)+a2*(perGDP)2，借助Eviews软件进行模拟回归，结果如表1所示。从回归结果可以看出，东、西部地区整体显著性检验F统计量在1％的置信水平下显著，说明模型设定正确；经调整的可决系数分别为0.7856、0.6259，说明东部地区被解释变量78.56％、西部地区被解释变量62.59％的波动已经被SHTO模型所解释，即该模型的解释力度较强。
2.1 序列相关性检验
由于SHTO模型选用时间序列数据为解释变量，为避免不同时间数据的前后关联，特进行拉格朗日乘数检验(La-grange multiplier)，结果如表2所示：东、西部地区各年的SHTO值、人均GDP在5％的置信水平下显著，说明模型数据基本不存在序列相关性。
2.2 基于SHTO理论的模型调整
由表1中T统计量比较可知，西部地区参数值偏小，均未通过显著性水平为10％的检验。结合西部地区的SHTO值可知，西部地区的房产开发投资在1995年前后处于起步阶段，即可能位于倒U型曲线的前半部分，因此考虑建立一次方程进行回归拟合，且应该为一次增函数。经调整后的回归结果如表3所示：整体显著性检验的F统计量、人均GDP参数的t统计量在1％的置信水平下显著，说明关于SHTO值的一次回归方程更适合西部地区房产发展现状。
2.3 SHTO理论应用于东、西部地区的验证结论
综上，总体上东、西部地区的房产开发投资水平均符合SHTO理论。但由于东部和西部地区的经济发展水平存在着较大的差距，西部地区在1995年前后仍处于房产发展的初步阶段，因此更符合一次方程的模拟结果。
以目前的增长速度，西部房产开发投资将逐步逼近倒U型曲线的峰值，这意味着未来西部地区的房产开发投资占比将更符合Burns-Grebler hypothesis的二次倒U型曲线。近年
来，西部房地产吸引了越来越多投资者的眼光，越来越多的投资者看好西部房地产市场。但同时，峰值之后，西部地区房产市场将可能面临短暂的平缓甚至于减慢阶段，如何做好两阶段的平稳过渡显得尤为重要。
3 东西部房地产投资水平影响因素的回归分析
选取东西部地区1998－2005年数据作为样本，以两区域SHTO值为被解释变量，选取人口发展中的poprate(户籍人口增长率／％)、urbanrate(城市化率／％)，产业发展中的duse(人均住宅使用面积增量／平方米)、stock(房地产存量／万平方米)，宏观经济发展中的perGDP(人均地区生产总值／元)、uincome(城市人均可支配收入／元)、rincome(农村人均总收入／元)为解释变量，建立双对数模型：log(SHTO)=a0+a1*log(poprate)+a2*log(urbanrate)+a3*log(duse)+a4*log(stock)+a5*log(perGDP)+a6*log(uincome)+a7*log(rincome)，其中，a1、a2、a5、a6、a7＞0，a4＜0。
3.1 东、西部地区房产发展水平影响因素研究
由于解释变量间存在较强的相关性，同时引入模型将产生多重共线性的问题，因此本文运用逐步回归法，结果如表4所示：整体显著性的F统计量在1％的置信水平下均显著，说明模型设定正确；模型的调整可决系数分别为0.985、0.997，说明被解释变量的98.5％、99.7％已经被该模型所解释。
根据回归方程，人口发展、产业发展、宏观经济发展对SHTO值均有不同程度的贡献。人口发展方面：户籍人口增长越快，对新增住宅房产的潜在需求就越大，在一定程度上刺激住宅房产的开发投资；城市化水平越高，表明城镇人口占比越大，一方面构成了城镇住房的需求，另一方面也对城镇建设的基础配套设施提出了同步投资的要求。产业发展方面：在其他条件不变时，人均使用面积增加值越大，则对应的房地产市场增量需求越大，因而潜在房产投资水平也越大；房地产存量对于房地产开发投资水平的影响是负向的，房地产的存量规模越大，房地产增量供应的需求就越小，对投资的拉动也是反向的。宏观经济发展方面：地区人均生产总值客观地反映了该地区的整体经济实力，而经济发展水平对房地产开发投资的影响是正向的；城镇人均可支配收入、农村人均总收入分别反映了当地居民人均消费水平，较高的购买力对房产需求结构、房产定位有着较大的影响，进而影响着房产的开发投资方向。
3.2 回归方程各系数分析比较
双对数多元回归中，系数值代表弹性概念，比较东西部地区的双对数方程：
(1)人口发展水平：户籍总人口增长率、城市化率显著影响西部地区房地产开发投资，西部地区户籍总人口增长率、城市化率每变动l％，该地区的房地产投资水平变动0.672％、1.891％。由于西部地区经济发展因素的制约，吸引外来人口能力相对较弱，因此房地产消费主要取决于户籍人口；同时，受城市化进程的加快，对城市新建住房的需求随之增长。相反，东部地区人口流动性较大，且城市化水平相对较高，因此房地产消费受户籍人口及城市化率的影响均不显著。
进一步比较发现，西部地区城市化率对投资水平的带动作用大于户籍人口增长率的带动作用，这也从一定程度上反映出西部地区城市人口的房地产消费能力更强，对西部房产投资有一定的引导性。
(2)产业发展水平：经比较，人均使用面积增加对西部地区的影响显著于东部地区：人均使用面积每变动l％，带动投资水平变动0.119％。这表明，西部房产市场仍处于初级阶段，投资增长很大程度上依赖于住宅投资的增长。相反，东部地区的住宅投资水平相对较高，房产投资应更趋向于向办公楼投资、商业营业用房、公共建筑等高端房产市场发展，因此人均住宅使用面积增加对东部地区房产开发投资水平的影响不显著。
(3)宏观经济：理论分析表明，宏观经济运行良好，投资水平越高。回归结果显示，西部地区人均GDP增长对房产投资的拉动作用明显强于东部地区，因此西部地区的宏观经济发展为房产业提供了广阔的前景。
东部地区，城市人均可支配收入每变动1％，刺激投资变动0.425％；西部地区，农村人均总收入每变动1％，带动投资变动高达7.837％。可见，随着居民收入水平的提高，购买力逐步增强，住房需求在“量”和“质”上均有不同程度的提高，因而西部地区的房产投资还有较大的提升空间。
4 结论及建议
本文利用SHTO理论和双对数多元回归模型，对我国东、西部房地产开发投资水平进行的实证研究表明，东、西部的房地产开发投资水平基本符合SHTO理论的倒U型曲线模型，其中西部地区的投资尚处于起步阶段，但增长速度较快，因此西部地区的回归方程更符合一次线性回归方程。同时，西部房产市场将在短期内达到倒U型曲线的峰值，随后可能出现一段增长平缓期，如何加强投资管理，做好平稳的过渡，对西部房产市场的有序发展至关重要。模型检验结果反映了东、西部地区经济发展的不同特征。
首先，西部地区居民绝对收入水平相对较低，所以未来住房市场主体仍然是中低档住房需求。从目前情况看，中低档住房供给不足。事实上，盲目建设高档住宅与西部地区的发展现状是不相符的，中低收入人群占西部总人口的比例是最大的，这部分人对中低档住宅的需求是最大的。开发商应抓住这一目标市场，有效地利用当地土地资源，进一步开发尚未饱和的中低档住宅市场。
其次，随着“西部大开发战略”的实施，大量农村人口涌向城市，城市人口的增加大大拉动了城镇住房需求。房地产业是一个关联性较强的产业，与之直接或间接相关的建筑、建材、金融、旅游等产业的同步发展将为房地产发展提供良好的平台。此外，西部地区大部分城镇的基础配套设施普遍落后，这将在一定程度上影响到西部地区房产业的持续快速增长。因此，加强基础设施的建设及完善，不仅对房产业发展至关重要，对整个地区城市化进程及宏观经济发展的推动作用同样不容忽视。
在通货膨胀的环境下，黄金是一种“随胀而涨”的投资产品，它的价格会跟上通胀的脚步，防止投资者的财富缩水，达到财富保值的基本目的。
通货膨胀是财富的天敌，对于现金、存款等货币形式的财富来说，通货膨胀的侵蚀作用最为明显。应对通货膨胀的办法之一，就是在通货膨胀上升之前，将货币资产转化成实物资产，像房产、黄金就是在通货膨胀中具有保值效应的实物资产。
相比起房产投资来说，黄金投资具有一些显而易见的优势。一是门槛低，房产投资需要一次性投入大笔资金，而黄金投资则不然，投资者可以根据自己的资金实力和需求来选择黄金配置的数量和比例。此外，黄金的流通性强，作为贵金属的一种，黄金在世界各地都可以随时变现流通，这一点也强于房地产。不过，和房地产相比，黄金的价格形成因素更为复杂，受到美元走势、石油价格、全球政治因素、金矿开采量、黄金需求量等多重因素的影响。但是历史经验证明，在通货膨胀的环境下，黄金仍是一种“随胀而涨”的投资产品，它的价格会跟上通胀的脚步，防止投资者的财富缩水，达到财富保值的基本目的。
对于投资者来说，利用黄金实现抵御通货膨胀，基本的投资渠道可以分成实物黄金和“纸黄金”两种形式。
标准金条“压箱底”
我们国家一直都有“藏金于民”的习俗，很多人喜欢把实物黄金作为自己的投资标的。不过，在进行实物黄金的选择时还是有不少讲究的。一般来说，出于保值的目的储备黄金，标准金条是比较好的选择。这是因为标准金条的定价是在实时黄金交易所报价的基础上，只加收少量的提金手续费。而市场上流行的一些礼品金条产品，定价时在黄金现货报价的基础上加收一定比例的加工费、工艺费等，我们称之为“溢价”，溢价的幅度一般为10～30元/克，这样的产品更加适合收藏，而不适合用于保值和抵御通货膨胀的目的。
目前在市场上，可供投资者选择的标准金条种类不少，其中要以工行的个人实物黄金产品和高塞尔公司所发行的标准金条为代表。它们的最大特点是附加费用低，以金交所或是国际金价为报价基准，溢价及手续费一般不超过4元/克，投资者可以在指定的银行、金店进行购买。我们不妨重点关注一下这两个产品的投资方式和特点。
从表1中我们不难看到，上海工行所提供的个人实物黄金产品手续费更低，但是投资者提取的金条只能到金店进行回购；高塞尔金条在提金时收取了较高的费用，但是符合条件的金条可以按照实时报价回购，对于投资者来说比较便利。据悉，工行近期将在全国范围内开放实物黄金的场内交易系统，届时全国的投资者都可以参与到这个黄金投资平台上。
纸上谈金亦可为
“实物派”的优势在于黄澄澄的金条看得见、摸得着，但是由此引起的提金、存储费用对于投资者来说将是一笔额外的负担。而且相对而言，实物黄金的投资门槛较高，无法满足所有投资者的需求。因此，纸上谈金的“纸黄金”业务不失为投资者的另外一种选择。在社会稳定的大环境下，投资者不需要进行黄金的存储，也同样可以达到以黄金抵御通货膨胀的目的。
“纸黄金”的投资原理和实物黄金是一样的。一般来说，“纸黄金”的操作都是采用场外交易的形式，即以某个市场的实时报价作为基准，银行收取一定的交易点差，投资者可以利用自己的银行账户购入黄金，通过黄金价格的上涨获得收益。但是，“纸黄金”业务不能提供提金的服务。
