时间：2023-06-06 09:02:19
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2.ICC指数强劲增长ChrisSleight
3.现实的痛ChrisSleight
4.50强排行榜波澜不惊MariaHadlow
5.大型项目的施工技术
6.印度市场的重大发展ChrisSleight
7.建筑机械（下半月） 增长预测SamirBansal
8.印度的威尼斯ChrisSleight
9.地下建筑的拆除
10.净化水的先锋ChrisSleight
11.超越极限EuanYoudale
12.新的挑战ChrisSleight
13.租赁管理系统的早期用户MurrayPollok
14.最后一刻的新闻
15.全面发展的道路建设ChrisSleight
16.现代公司的新挑战KwonYoungHae，ChrisSleight
17.新型摊铺机ChrisSleight
2.股市延续上升趋势ChrisSleight
3.治理水害SteveSkinner
4.绿色公路SteveSkinner
5.中东市场稳步前行?BeccaWilkins
6.塔式起重机新闻
7.创新性的起重作业
8.美国二手起重机市场D.AnnShiffler
9.为孩子们工作BrentStacey
10.大型烟囱的运输
11.第一次应用的隧道技术ChrisSleight
12.外籍总裁的远景目标ChrisSleight
13.顶级小型挖掘机的发展方向iCC
14.水泵产品的研发趋势BeccaWilkins
15.二手高空作业设备充斥市场MariaHadlow
16.日立新款小型挖建筑机械（下半月） 掘机
17.Powerscreen公司的新型筛分机
1.新闻
2.危机的到来
3.飘摇中上升的印度市场
4.国际工程机械市场和中国出口的增长大卫·菲利普斯
5.前沿技术
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7.冷却塔建造用塔式起重机
8.上海大展场
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1.新闻
2.股市仍将持续震荡
3.斯洛伐克工程机械市场分析英国工程机械咨询有限公司
4.工程机械行业电子商务应用分析朱海艳
5.新气象
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7.欧洲建筑市场的相对繁荣
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9.紧急修理作业
10.俄国人创下的记录
11.让生活变得更轻松
12.精密水泵
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6.专业吊装作业《国际起重运输机械》编辑部
7.新一代塔式起重机Heinz-GertKessel
8.全球雄心ChrisSleight
9.市场在回升吗?LindsayGaleHttP://
10.提高维修保养效率MurrayPollok
11.中国的繁荣ChrisSleight
12.一往无前ChrisSleight
13.两全其美MariaHadlow
14.建筑机械（下半月） 中国在追赶?ChrisSleight
15.卡特推出新型系列3滑移装载机
16.小松推出20t新型履带挖掘机
17.Powercrusher推出移动式圆锥破碎机
18.提高生产力ChrisSleight
2.股市未来走势分析
3.2009年全球运输公司50强排行榜
4.印度工程机械市场分析大卫·菲利普斯
5.欧洲市场是否回暖
6.塔式起重机吊装方案
7.反败为胜的爆破拆除
8.深海作业
9.夏威夷的完美一吊
10.租赁业50强命运沉浮
11.成功地协同作战
12.玛姆特新型起重机
13.小型破碎机
14.装载机的发展趋势
15.利勃海尔新起重机
16.三一泵车回娘家
17.世界起重运输机械峰会
2.股市是否触底ChrisSleight
3.欧洲设备销售量下降DavidPhillips
4.全球建筑公司200强建筑机械（下半月） ChrisSleight
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7.静静地改革RichardHigh
8.追赶世界的步伐
9.阔步前进EuanYoudale
10.天时地利RichardHigh
11.高空作业平台专业展览会
12.挑战动力ChrisSleight
13.为租赁设计的伸缩臂叉装机MariaHadlow
2.工程机械行业股票持续攀升
3.全球工程机械总价值接近800亿美元英国工程机械咨询有限公司
4.行业的重量级企业
5.后市场服务
6.桩工技术
7.亚洲雄狮重新崛起
8.隧道掘进机的组装
9.奢侈生活的标志
10.火箭发动机运输车
11.好设备就要演示出来——凯斯体验营辽宁站活动纪实汪芙蓉
12.将吊臂折叠起来
13.建筑机械（下半月） 小型破碎机械
[关键词]赣州;“古色”旅游资源;营销策略
“古色”旅游资源是相对于“绿色”旅游资源——山林、草原、“红色”旅游资源——革命历史遗存遗迹而言的,是指具有悠久的历史,能激发旅游者的旅游动机和旅游行为的古迹、遗址、民族风情、文化艺术等资源。
一、赣州“古色”旅游资源的分布及评价
赣州“古色”旅游资源包括两大部分,即宋城文化旅游资源和客家民俗文化旅游资源。
1.宋城文化旅游资源
宋城文化旅游资源由位于赣州市章贡区的宋城和相关建筑景点如八境台、郁孤台等,及许多宋代建筑,如宋代古塔、古桥、古庙宇、衙署、学宫(书院、试院、儒学)等构成。
赣州作为目前保存宋代城墙建筑的全国历史文化名城,堪称独一无二。其宋代城墙,位于赣州市区北部章、贡两江岸边,全长3664米,宽约5米,平均高7米,是江南保存最长的古城墙,也是我国现存唯一的地面和地下保存完好的宋代城墙,有极高的历史、科学和艺术价值,为江西省重点文物保护单位。登上城墙,章贡合流、百舸竞发的美景尽收眼底。
赣州宋代古浮桥也为重要的宋城文化遗存。位于章水上的西津桥、南河浮桥(1985年西河人行桥建成后拆除)和位于贡水上的东津桥(即现在的建春门浮桥)三座浮桥,从宋代开始建造,除战乱时偶有废止外,一直沿用到现代,对于城乡之间的交通发挥了巨大的作用。目前,仍保存了最长的一座建春门浮桥,此桥全长400米,共用了100只木舟,每3只木舟为一组,整座浮桥分为33节,每天都定时开启,以通行船只。这一古老的交通设施,在赣州沿用了900多年,构成了赣州特有的人文景观。
此外,赣州市古宋城文物保存完好。不仅城墙、城门、城楼、敌楼、马同、弩台、大街、小巷、桥梁、地下排水系统、护城河遗址、古迹方方面面都比较完备,而且宋城的江城防洪功能至今仍然有效,是了解我国防洪史的活教材。赣州宋城还是古代城市从单纯军事防御和防洪结合型向经济贸易型转变的一个佐证。
2.客家民俗文化旅游资源
在赣州市众多的旅游资源中,客家民俗文化旅游资源是其重要特色之一,包含了建筑、民俗、民间艺术、饮食及客家迁徙历史的相关古代交通遗址等资源。
客家民间艺术有宁都道情、赣州灯艺、赣州采茶歌、采茶戏、兴国山歌、花篮灯等艺术形式;饮食资源有三杯鸡、小炒鱼、四星望月、蜜饯、丁香李、赣州市擂茶、春节腊货、薯食风味等;民俗礼节资源有筷礼、送果子包、穿木屐、婚娶仪式歌谣等。
客家文化旅游资源地域特色浓郁、类型丰富。改革开放以来,世界各地客家侨属回乡寻根,形成了极大的市场和旅游流,为客家文化的市场开发铺垫了道路。
二、基于“古色”旅游资源的产品设计
从以上分析可知,赣州“古色”旅游资源以宋城及客家文化为特色。宋城系列旅游资源因其较大的典型性和代表性具有较强的竞争能力,并在全国范围内具有独特性。同时由于本地的客家文化源远流长,并且毗邻于客家集聚中心,具有较大的市场潜力。有鉴于此,本文进行“古色”旅游资源的产品设计。
1.宋城与宋文化观光游
这是最早被开发利用的旅游项目,自1994年举办“中国赣州宋城文化节”以来,至今已举办多届,积累了比较丰富的资料和经验。为进一步丰富活动的文化内涵,提高其品位,可作如下安排:古城寻踪游、古城风貌游、古赣州(章贡区)古迹游、通天岩石窟艺术游、宋文化名人探踪游、一江(赣江)二水(章、贡)游、古赣州辐射区的宋文化传播寻踪游。
2.赣州客家文化游
赣州地区是客家民系的孕育之地,这里95%以上的人口属客家人,所以赣州地区对于客家不仅在语言、民俗习惯、建筑、饮食乃至民系心理的形成等方面,都是至关重要的。作为吸引境外游客、开发国际旅游市场,客家文化游是本地区最具潜在优势的旅游开发项目,且本地区资源丰富,特点突出,应充分重视。可开发的项目有:客家溯源寻根游、客家民居游、客家民俗游、客家生态文化游、客家文化绿色家园游、客家文化之源修学科研游等。
三、赣州“古色”旅游的市场分析
1.市场竞争分析
(1)宋城文化旅游资源的市场分析
宋城文化的外部竞争目的地有:河南开封、杭州宋城及主题公园以及香港宋城。其中河南开封为北宋首都,内涵丰富,底蕴深厚,但是目前城市格局及环境方面与赣州有一定的差异。杭州为南宋的首都,同样具有较深厚的文化底蕴,尤其是以文化名人及西湖的影响,加之杭州的宋城主题公园的经营,扩大了其作为宋代文化代表的知名度。从知名度上,针对内地客源市场,两者对赣州宋城旅游的国内旅游市场具有较大的冲击,是赣州宋城文化旅游产品市场开发的重要竞争对象;但是两者在空间上相对赣州的主要目标市场距离较远;同时,相对两者而言,赣州的宋城城墙等现存宋代遗迹及与赣江的组合,是具有特色的竞争性旅游资源,通过宣传赣州宋城的特色而增强竞争力以及赣州对宋城旅游资源的深入开发,是可以在内地市场上获得成功的。香港宋城是一项较为成功的主题公园,但是其文化底蕴和真实性与赣州相比有较大的差距,虽然对赣州吸引香港游客及境外游客有一定的冲击,但是赣州如果与之协作,能够对游客进行有效的分流和导流,则很可能转竞争关系为互补关系。
赣州市地域内古赣州(章贡区)的周边辐射区现存的宋代遗迹和文化遗存,是具有互补性的旅游资源,需要加强协作开发。尤其是对于可以组串成旅游线路的相关宋代文化旅游资源,如赣州市区内乃至江西省其他地区的丰富多样的宋代文化旅游资源,加强协作,开辟宋代文化历史旅游专线,做到双赢,共同发展宋文化旅游,乃至将此项产品推向国际市场。
(2)客家文化旅游资源的市场分析
与赣州客家文化民俗资源具有竞争性关系的地区有福建及广东地区。其中福建的客家民居开发已经形成较大的规模和有一定的国际知名度,如永定的土楼在日本市场非常火爆。其中原因:一是福建客家围屋保存完好,如福建永安的安贞堡、永定的土楼等;二是福建土楼规模效应较好,永定土楼成群分布,给游客有一定的冲击力;三是福建客家民居旅游开发成熟。
然而,福建、广东与赣州是相毗邻的客家民俗旅游资源分布区,对于本地客家民俗开发是有互补作用的,应该加强协作。
2.赣州“古色”旅游市场细分
(1)境外市场客源细分
一级市场:港澳地区,目前占市场份额65%。
二级市场:台湾地区,目前占市场份额30%。
其他市场:外国人占市场份额4.9%,华侨占市场份额0.1%。
(2)内地市场地理细分
一级市场:江西、广东,占市场份额86%。
二级市场:湖南、湖北、上海、福建、江苏、浙江,占市场份额10%左右。
其他市场:其他地区,占市场份额不足4%。
(3)内地市场旅游目的细分
调查结果表明:
一级市场:旅游观光,占市场份额66%。
二级市场:度假和探亲访友,占市场份额17%。
其他市场:包括商务、会议、交流及专业访问、健康疗养、宗教朝圣及其他,占市场份额不足17%。其中,商务旅游及会议旅游应该成为未来逐步成长的市场。
四、赣州“古色”旅游的市场策略
1.境外市场
境外市场营销,通过客家文化和宋城文化以及区内生态旅游资源的推出,继续维持和拓展以港澳同胞及台胞为主体的观光游客市场,重点发掘外国人市场,通过客家文化的感情纽带,拓展海外华侨市场。密切与国际旅行社的协作。据有关专家推算,客家人在海外号称有1000万人,香港约有1/3的人口、台湾约有540万人口是客家人,这是一个十分巨大的市场。
2.内地市场
地理市场板块以观光及度假吸引本省游客;以客家文化、宋城资源及生态旅游资源吸引广东客源;以生态旅游资源辅助宋城文化及客家民俗文化资源,吸引湖南、湖北和华东市场客源。加强互补性旅游协作,加强旅游宣传。
五、赣州“古色”旅游的形象塑造
1.宋城文化旅游的形象塑造
(1)强调宋城城墙及体系完整的独有性特征,营造观赏宋城格局的旅游景点和环境。
(2)在旅游环境与旅游项目建设上狠下功夫,达到环境优美、整洁、安静、舒适。以国家优秀旅游城市为标准,加强绿地、花坛、古树、名木、市花、市树保护培植,形成特色,扩大旅游者活动空间,并逐步向疗养、休憩、会议旅游方向发展,在峰山和陡水湖等地建疗养、休闲地。
(3)加快以宋文化为内涵的赣州章贡区城市游憩商务区的建设。
(4)城市识别标志以宋城为核心内容。
2.客家民俗文化旅游的形象塑造
(1)规范开放客家民居旅游目的地,以建筑民俗及村落形象为展示基质,以生活民俗、生产民俗、婚育民俗等为展示活载体。
(2)以生态文化为主线发掘客家民俗文化旅游资源并设计相关产品。
(3)对重点开放的客家围屋内部进行整修,并逐步完善旅游服务设施。
(4)围绕客家迁徙线路,进行旅游形象宣传促销,包括沿宋代的古驿道等沿线的古建筑恢复及相关客家文化的展示等,如大余梅关古驿道的建设,可以与客家文化传播相结合进行旅游开发。
参考文献:
[1]韩振飞.赣州现存的宋代文史古迹[J].南方文物,2001,(4).
[2]饶任坤,卢斯菲.客家历史文化纵横谈[M].南宁:广西教育出版社,1993.
Abstract： As the world's attention on building energy efficiency is increasing. Green housing has become a prevailing concept that China has gradually put into practice. Starting from the connotation and extension of green housing， the article took Nanjing as an example， launched specific market research for different groups of people in order to find out the current situation of the green housing market in Nanjing through data processing and analysis. Then the article did typical case study according to value engineering theory to find out the existing problems in the promotion of green housing and gave feasible advice about developing strategies for developers.
关键词： 绿色住宅；市场调研；开发战略
Key words： green housing；market research；developing strategy
中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）22-0001-04
0 引言
2013年1月，发改委和住房与城乡建设部了《绿色建筑行动方案》[1]，明确了推广绿色建筑的重要意义和重点任务，各地开始如火如荼地开展绿色节能建筑的推广工作。我国建筑节能工作的研究和推广虽然起步较晚，但是发展速度还是比较可观的。短短几年内，节能维护结构、水源地源热泵系统、太阳能规模化系统以及能量管理和节能诊断系统等关键性技术已经在新建的项目中实现了广泛的应用。作为绿色建筑的重要组成部分之一，绿色住宅因为其在全寿命周期内能最大限度地保护环境、节约资源，为人们提供健康、舒适和高效的使用空间而受到南京市广大购房者的青睐，为顺应市场需求，许多开发商争相开发新型楼盘。在这样的大环境下，行业竞争日趋同质化，想要避免同行业内其他企业的竞争，房地产开发企业必须通过市场调研，在透彻了解市场情况的基础上制定相应的市场开发战略。
1 绿色住宅的发展背景
1.1 绿色住宅的内涵与外延 绿色住宅与一般住宅相比，其主要的不同之处在于：一般住宅随着建筑设计的标准化、生产用材的产业化，形式的一律化、单调化，形成了大江南北住宅“千城一面”的格局；而绿色住宅更为注重人与自然环境的和谐共生和居住者的舒适健康，秉承着健康环保、“天人合一”的建筑理念，因地制宜，推行本地材料，随着气候地貌、自然资源和地方风俗等地域差异、文化差异而使建筑呈现出各具特色的风貌。
绿色住宅涵盖了建筑规划、设计、建造及改造、材料生产、运输及回收再利用等所有与建筑活动相关的环节；涉及到建设单位、勘测设计单位、施工单位、监理单位、建筑产品研发企业和有关政府管理部门。狭义而言，绿色住宅是在其设计、建造以及使用过程中节能、节水、节地、节材的环保型住宅。广义而言，绿色住宅是人类与自然环境协同发展、和谐共进，并能使人类可持续发展的文化。它包括持续农业、生态工程、绿色企业，也包括了有绿色象征意义的生态意识、生态哲学、环境美学、生态艺术、生态旅游以及生态伦理学、生态教育等诸多方面。
由于中国经济在近些年间的持续高速发展，我国房地产行业也同样面临着产业结构的整合、升级和优化，同时，建筑与设计也逐渐呈现出专业化和高科技化的趋势。与过去的建筑物相比，现代城市建筑对于温控和通风的需求显得更为突出，同时，对其运行成本、环保指标、用户感受和与建筑外观的结合等方面都提出了更高的要求[2]。在这样的背景下，我国建筑的能源结构调整和技术革新都有着超乎想象的进展。因此，大范围推广能够达到节能环保效果的绿色建筑已经成为大势所趋。对于房地产开发商来说，只有不断了解技术前沿信息，关注被成功由理论转化为实践的最新技术，把客户需求与前沿技术结合起来，才能在新的历史机遇面前，获得更高的收益。
1.2 绿色住宅的综合评估体系 近十余年来，绿色建筑的概念从理念到实践，正在不断完善。发达国家制定了多个绿色建筑评估体系，通过具体和可操作的指标体系，为可持续发展建筑赋予了明晰的概念界定。
英国BREEAM评估法是最早的绿色建筑评估系统[3]。20世纪90年代初，英国建筑研究所对多种建筑类别公布了五种适用评估版本。BREEAM评估法主要根据地球环境和资源利用、当地环境和室内环境三个方面进行评估。该评估法在英国并非义务，但却颇受业界关心。
美国绿色建筑协会所倡导的LEED评估法是如今运用最广泛的绿色建筑评估体系[3]。这个评估体系于1996年正式执行，共包括了69个绿色性能指标，其中7个指标是必要选择，62个是自行选择。涉及当地环境、节水效益、能源与大气、材料和资源、室内环境等多个领域。对这些选项进行计分后，获26分即可获得LEED认证，52分以上可获得最高等级铂金认证。
而我国的“绿色建筑评价标识”，一方面是政府组织行为，即由住房和城乡建设部及其地方建设主管部门开展的强制性评价；另一方面是社会组织行为，即自愿参与的非强制性评价。我国政府结合中国能源状况的国情，提出绿色建筑的核心是“四节一环保”，即节能、节地、节水、节材和保护环境，具体来讲就是发展节能省地型住宅和绿色建筑。
我国在绿色建筑的发展上起步较晚，2005年，我国首次颁布已编制5年之久的《中国绿色建筑导则》，同年举办了“首届国际智能与绿色建筑研讨会”，并在会上颁布了《绿色建筑评价标准》[4]。同时，公众对建设部正在研究制定的《建筑节能管理条例》在推进绿色建筑发展方面也寄予了厚望，而《绿色生态住宅小区建设要点与技术导则》、《国家康居示范工程建设技术要点》、《中国生态住宅技术评估手册》、《绿色奥运建筑评估体系》等作为绿色建筑评价体系中的重要组成部分，也是我国绿色建筑的发展过程中的起重要指导书。目前，在我国绿色建筑标准体系中，应用较多的还是2006年出台的《绿色建筑评价标准》GB 50378-2006。
1.3 推广绿色住宅的必要性 随着全世界经济的发展，各国建筑能耗都在逐渐上升，逐渐成为一个国家总能耗的重要组成部分。表1显示了世界上主要国家建筑能耗占其总能耗的比例[5]。从中可以看出，发达国家建筑使用能耗占总能耗的30%～40%，这个比例是相当可观的。
随着我国经济的不断发展，建筑能耗占我国能源消耗量的比例也逐年上升。根据相关统计显示，我国现有建筑的总面积高达400亿平方米，每年新增的建筑面积约为19亿平方米，照这样的增长速度，预计到2020年我国还将新增建筑面积约200亿平方米。建筑业的大量用地，使得在建筑在建造和使用过程中消耗的能源总量占到社会总能耗的近30%，加之建材的生产能耗和建筑垃圾，建筑耗能占全社会总能耗的比例高达46.7%。而当前，我国正处于工业化和城镇化快速发展的重要阶段，面临经济发展的巨大压力。要争取在未来15年内保持年均7%以上的GDP增长，将面临资源约束和环境恶化带来的巨大挑战。因此，建筑节能尤其是绿色住宅的推广迫在眉睫。
2 南京市绿色住宅市场调研
为更好地引导江苏省绿色建筑的健康发展，提高绿色建筑建设水平，江苏省建设厅成立了“江苏省绿色建筑评价标识管理办公室”，办事机构设在江苏省住房和城乡建设厅建筑节能与科研设计处。截至2011年，江苏省已评出绿色建筑标识项目共32项，总面积524万m2。其中住宅类项目22项，共441万m2，包括保障性住房12项，共228万m2。
2.1 市场分析 笔者为了了解购房者对绿色住宅的了解和接受程度以及业主的居住感受，分别对购房者和业主各发放了600份问卷。其中受访的业主为南京朗诗国际街区、银城东苑、锋尚国际等多个绿色住宅小区的住户。表2和表3显示了目前使用中的绿色住宅业主的学历和收入情况。
由以上两表的结果可以看出，目前绿色住宅的受众大多为高学历高收入人群，因此开发商可以将这一人群作为客户定位的重点，同时，受访业主家庭月收入非常集中地处于10000-29999元这一区间，其中又以家庭月收入处于15000-19999元的业主占绝大多数，这也给绿色住宅的合理市场定价、客户定位提供了一定的指导性意义。
受访的购房者为笔者在南京市房产交易中心、各楼盘售楼处等地随机抽取的人群。调查发现，有16.5%的受访者完全不了解绿色住宅，接近七成的受访者表示只是听说过和初步了解，只有16%的少数购房者表示对绿色住宅的内涵很了解。图1显示了购房者对绿色住宅的了解方式。
由以上图表的结果可以看出，对于大多数购房者而言，绿色住宅的概念并不陌生，但仅处于初步了解阶段，还有相当一部分被访者完全不了解绿色住宅。超过七成的受访者对于楼盘的了解是通过朋友介绍的，这是绿色住宅住宅的一个突出特点。在住宅业利用平面媒体、电视、网络媒体如此普遍的今天，对绿色住宅的了解停留在口口相传阶段，一方面凸显了绿色住宅在宣传推广方面的力度有待加强，另一方面也反映了购房者在选房过程中，对于绿色住宅营销传统而常见的推广媒介持信度不足。因此，对于开发商来说，现阶段需要加强对绿色住宅概念的推广和营销。
2.2 案例分析 南京朗诗国际街区是朗诗在南京开发的第一个绿色住宅项目。基地地处南京市雨花区板桥新城东北组团，东起规划道路四号街，西至板桥大道，北起湖景路，南至八号路。
小区采用地源热泵集中空调系统，利用土壤及开式冷却塔作为冷热源，采用4台地源热泵机组及2台制冷机组为末端天棚辐射及新风系统提供冷热量。新风系统夏季由热泵机组+制冷机组提供7℃/12℃的冷冻水，冬季则由热泵机组提供35℃/30℃的热水；天棚辐射系统夏季由热泵机组+制冷机组提供 18℃/20℃的冷冻水，冬季则由热泵机组提供28℃/26℃的热水。不同季节运行工况的转换靠阀门的切换实现。两台开式冷却塔则完全根据热泵系统运行情况及地下温度监测情况实时开启，即在夏季运行时为地埋管系统放热提供补充，以保证地下热场平衡，避免冷热堆积。
末端新风机组带全热回收，热回收形式为转轮热回收。对住宅内的回风进行热回收以预热/预冷新风，从而降低机组自身的运行能耗。该项目实现了分户独立设置分集水器，满足分户计量和室内室温调节。表4展示了该项目的增量成本和节能的相关数据。
从增量成本[6]的角度来看，该项目的绿色技术增量成本为324元/m2，超出了绿色建筑评价三星级标准的平均水平182元/m2。该项目的总投资额为74000万元，绿色技术总增量成本为4114.3万元，占总投资的5.56%，增量比例低于品牌推广型建筑的平均水平15.9%，从这个角度来看该项目的成本合理。
从项目的增量成本效益来看，该项目的增量成本效益为733160元/年，按其设计使用年限70年计算，其增量成本效益总量为5132.1万元，该项目的效益费用比为：
CE=SE/LCC=1.25
由此可见，该项目的效费比大于1，项目理论上可行，但是其投资增量的回收期约为56年，项目全生命周期内的经济效益、环境效益和社会效益并不可观。另一方面，该项目实际的使用寿命目前还无法确定，能否在后期运营过程中收回增量成本也不得而知。
根据相关标准，节能60%的情况下绿色住宅投资增量的回收期为7-8年，由此可以看出，虽然获得了绿色住宅三星级评价标识，但是该项目的绿色住宅关键技术还是相当不成熟的，这也是南京市现有的绿色住宅项目普遍存在的问题之一。节能技术的落后使得绿色住宅的前期投资增量大大增加而后期运营成本减小不明显，这就使得开发商不得不提高开盘价格以尽快实现投资的回收，而高昂的价格不仅限制了绿色住宅的购买人群，也阻碍了其进一步的推广。因此，开发商在现阶段降低绿色住宅开发成本的关键一步就是组建自己的研发团队，引进先进的人才和技术，这对开发商的综合实力提出了一定的挑战。
3 市场开发中的战略研究
根据市场调研得出目前南京市绿色住宅市场的SWOT分析如表5。
根据前述的市场调研和分析，笔者针对开发商提出其在市场开发过程中的产品差异化战略。房地产企业开发的产品在质量、性能上明显优于同类的企业或者产品的性能满足了被竞争对手忽视的市场需求，从而形成产品的差异化，提高竞争力。对于绿色住宅的开发商来说，要形成产品的差异化而获得竞争优势，必须从产品本身和营销手段两个角度实现。
3.1 组建研发团队，降低开发成本 根据前文的分析，目前南京市绿色住宅的技术落后是导致其成本增加的主要原因之一。因此开发组建自己的技术研发团队，降低产品的成本从而获得价格和品质方面的优势，是其实现产品差异化的关键步骤。
绿色住宅的研发和设计，需要综合运用当代建筑学、建筑技术科学、人工环境学、生态学及其它科学技术的成果，把住宅建造成一个小的生态系统，为居住者提供舒适、健康、环保、高效、美观的居住环境。相对于一般住宅，绿色住宅的研发和设计对企业研发设计团队提出了很高的要求。对于房地产产品而言，其差异化主要依赖于设计阶段，因此，为了适应研发设计需求的变化，房地产开发企业必须重新塑造绿色住宅关键技术的研发能力，重构企业内部研发团队，这是实施绿色住宅产品差异化战略的必要保证。
绿色住宅的设计涉及了能源系统、水环境系统、绿化系统、废弃物管理系统等九个领域，每个系统的专业性都比较强，如果仅仅依靠企业内部的研发团队，不仅难度较大，还有可能大幅度增加研发成本。因此可以考虑从每个系统出发，寻找外部技术团队建立合作关系，也可以在这样的过程中逐渐提高企业自身的研发能力。但是这样的外部系统各模块之间相互关联对企业的战略管理能力提出了新的要求，如果没有一个强有力的管理者，很容易因为其中一个环节出现问题而满盘皆输。
3.2 聚焦目标客户，实现多样化营销 根据前述市场调研和分析，由于技术的革新没办法在短期内实现，目前南京地区绿色住宅市场的主要目标客户群体为高学历高收入人群，因此现阶段实现产品的差异化可以继续瞄准中高端住宅，定期进行市场调研，通过多种手段收集业主的反馈意见，不断针对业主注重的方面着重进行新技术的研发和升级，作为企业的主打优势，推出绿色系列楼盘，根据业主的反馈进行细节上的调整，对业主不甚满意的地方在新的产品中加以改进，使业主看到项目技术的持续性和进步，实现产品的差异化。
同时，为了吸引更多潜在的购房者，开发商需要在营销手段上多做一些文章。根据之前的市场调研，大部分购房者对绿色住宅全生命周期的综合效益并不了解，因此开发商在宣传上要注重绿色理念的营销，而不仅仅是产品的营销。让购房者树立绿色消费的理念，从而接纳一定的价格差，也在无形中给自己的产品带来了巨大的优势。
4 结论
由于绿色住宅在南京乃至全国本身出于发展初期，很多开发商对它的认识不足导致制定战略时出现了误区，使得市场陷入同质化竞争的怪圈。本文从市场调研出发，根据调研的结论，结合具体案例提出了针对性的开发战略。当然，企业的战略实施和结构调整不是一朝一夕的事，需要一段时间的市场适应和融合，尤其在目前的政策导向下，需要房地产企业及时做出迎合市场发展的决策，希望本文能对有助于战略南京市绿色住宅市场的房地产开发企业的战略调整有一定的参考价值。
参考文献：
[1]发展改革委，住房城乡建设部.绿色建筑行动方案[J].中国勘察设计，2013（2）：50-55.
[2]黄蓉.我国绿色节能建筑发展的综述[J].科技创新导报，2011（27）：27-28.
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关键词 农业观光园；概念规划；福建厦门；同安区
中图分类号 F592 文献标识码 A 文章编号 1007-5739（2016）08-0313-02
Abstract With the case of Tong'an agricultural park in Xiamen City，the meaning of the agricultural tourism park conceptual plan to the future construction were analyzed through the nature，the target，the resource and the tourist resource market of parks.It showed that the conceptual plan should become a supplement and indispensable component to the existing planning system.
Key words agricultural tourism park；conceptual plan；Xiamen Fujian；Tong'an District
概念规划是规划体系中的新星，通常不被列入传统完整的规格体系中，其与总体规划有一定相似之处，但又不同于成型的总体规划，属于一个可修改的变量型规划；概念规划更着重于对未来发展、可能的经济效益、市场增长点等内容的预测，更侧重理论上的参考意义；而总体规划着重界定园区的建设格局、内容、方向、步骤等，其约束力和指导性更强。
国内在20世纪后期开始兴起概念规划热潮，从城市规划体系的概念规划逐步向其他行业规划领域延伸，但在农业休闲观光园区建设规划实践中概念规划的应用极为罕见。2012年受到委托对厦门同安农科乐园进行概念规划，以帮助投资方和有关政府部门判定该项目建设的意义和可行性，本文以此案为例，探析农业观光园区概念规划对项目目标定位、功能模块、开发方向、资源及客源分析等内容的参考指导意义。
1 项目现状
园区位于厦门市同安区，交通便捷，厦门本岛可30 min内方便到达，同安区内10 min即可到达。场地周边现为大型蔬菜公司的蔬菜种植基地，配套设施已有一定规模，享有一定的声誉，农业景观本底较好，具有与城市景观完全不同的异质性，具有强烈的景观吸引力与开发潜力[1-2]。
2 项目性质与目标
2.1 性质
本园区将建设成为都市高效植物工厂样本，无公害绿色蔬菜生产基地，现代农业科普教育基地和现代农业休闲园区，融研究、生产、示范、教育、休闲、产业模式展示于一体的多功能综合现代农业园。
2.2 目标定位
本园区建成后，在市域、省域范围内成为厦门乃至闽南地区的现代农业展示与体验中心、商业城市高效现代农业模式推广示范中心、现代智能化农业研究中试基地、厦门新兴农业休闲观光胜地。
3 发展战略
3.1 园区景观吸引力营造
建设区域范围内技术与设施水平领先的智能化现代植物工厂，展示新型都市（市郊）现代农业生产模式与现代农业科技景观，凸显园区景观吸引力的第一层面。展示与传统生产方式不同高效、安全与可控、可追溯的生产体系与产品；展示现代农业文明，构成园区景观吸引力的第二层面。设立温室花园餐厅和蔬菜卖场，强化休闲观光设施和功能建设，促使产业模式的当场转化，提高生产经济效益。集农业文化、现代温室建筑文化、饮食文化、园林文化、科教文化于一体，通过文化创意展示园区景观吸引力第三层面。通过区域农业景观与城市景观间的异质性比较，园区现代农业景观与周边传统农业景观异质性比较，创意休闲景观与自然景观异质性比较三方面提升园区景观异质性和吸引力。
3.2 宣传与市场运营策略
借助政府与公众媒介平台宣传迅速打开知名度；通过诸如食品安全生产体系等热点话题提高园区知名度；融入区域旅游系统，提高园区知名度并获取更多的游客和市场资源；通过各类旅游创意、文化创意活动提高园区知名度并获取更多的游客和市场资源；结合科教宣传，赢取基础游客群体。
4 重点分区与项目
根据融合园区的自然生态体系和人工生态、景观体系，并使各分区拥有不同于其他分区的景观中心点。有利于行政管理、开发建设的有序进行；有利于建设简明的游览组织结构的原则进行园区内部分区。将园区分成植物工厂、休闲观光温室、附属综合服务休闲区3个功能模块。3个分区分别承担一定的功能需求，展现不同的特色景观。
4.1 综合服务休闲区
建设停车场、旅客服务中心、旅游品商店、电教宣传室及休闲景观区。总体风格控制为现代自然式景观，建筑为与智能化玻璃温室相协调，强调线条形式美，糅合古典和地方特色的小组团形式。停车场为树阵隔离的生态停车场；游客服务中心与旅游品商店可以互相依存，提供各类商务服务，并与电教宣传室一起构成室外建筑主群体；电教宣传室主要承担科普教育的功能，拓展、弘扬传统与现代农业文化，增加园区服务与赏玩项目，提领园区农业文化创意；景观区以园林植物与果菜作物混合造景，营建优美景观，着力营造3类公共空间以达到增加园区空间容量，延长旅客在园区停留和消费时间从而提高园区效益的目的。3类公共空间分别为儿童活动空间、游客休憩空间、游客过渡休闲空间。
4.2 植物工厂区
植物工厂区内，根据作物生长所需最佳条件，由智能化系统协调有关系统、装置及设备有规律运作，综合调控各环境因素，实现生产的自动化、标准化和智能化；农产品周年生产，均衡上市，实现生产高速度、高产出和高效益。
植物工厂区以高顶玻璃大棚为基础结构，外观加以现代建筑形式的美化修饰。植物工厂主要包含四大区域，分别为组培播种区、育（炼）苗区、生产收获区和包装储藏区。为了方便展示、参观和示范，设有3.0 m宽的参观走廊。
4.3 休闲温室区
休闲观光温室以蔬菜主题餐厅的形式加以体现；以食品安全、绿色蔬菜为基本要素，开发主体餐饮系列，融合文化创意，成为园区主要的经济支撑点之一。
5 旅游产品的开发方向和主要内容
旅游产品围绕食品安全，技术创新传播，商品创意新颖、人性可爱，服务贴心到家这四大特色从两大商品品系3个层次进行园区的旅游产品开发。两大商品品系分别为绿色安全农产品品系和科教及服务商品品系。绿色安全农产品品系是是一个以实物商品开发为主的商品品系，分为绿色无公害蔬菜销售（绿色、反季节、高附加值品种）、专题饮食创意蔬菜饮品等附加服务、衍生的旅游农产商品三大类。
科教产品品系：以思维与服务产品为主体，适当的实物支持为体现的一个产品品系，分为科教服务与宣传、科教商品销售服务（书籍、光盘、培训、讲座、咨询等）、创意科教产品的销售与服务（家庭菜园的设计等具有一定技术含量和技术壁垒的创意型服务项目）。
6 资源和客源市场的分析和预测
6.1 景观资源分析
借鉴目前国内风景区总体规划通用的景观资源分析指标体系，对未来本园区建成后的设施和景物进行评价与分析的结果见表1，综合评定本园区的景观可以分为自然景观类和人文景观类。自然景观以现代农业科技建筑、农田自然景观、乡村自然景观为主，与都市景观具有迥然不同的差异性，具有一定的景观吸引力；现代化全智能温室蔬菜工厂具有独特性和显著性的吸引力，在厦门市区域范围内具有一定的典型性和显著性是园区主要吸引力所在；人文景观以农业科教景观为主，虽然比较单调，但科普宣教活动也具有得天独厚的优势和典型性吸引力，可以作为园区辅助吸引力。
6.2 客源市场分析
据资料显示，福建总人口约3 700万人，城镇人口约占40%；而因为经济的高速发展，厦门人口约为400万人，其中城镇人口比例更高达约80%；厦、漳、泉闽南三角地区普遍经济较为发达，人口总数约1 000万人，城镇人口比例较高，具有非常高的旅游出行潜力。因此，分析园区客源分级如下。
主客源来自厦门市区的常住人口，前期以散客游或者自驾游形式居多，中线以后要通过旅行社组织客源为常态客源，散客自助为节假日重要客源。第二客源来自闽南三角经济发达区域的城乡居民。借助发达的区域交通和大力宣传以及厦门本岛的旅游中心城市优势，闽南三角经济发达区的城乡居民很快将成为本园区的主要客源组成部分之一。第三线客源来自省内其他城市的游客，比如福州等省内中心城市的游客，在交通、宣传和接待工作令人满意的情况下，也会成为园区客源的一个重要组分。第四线客源为特定的参观人群和部分来厦门旅游的省内、国内游客。这部分客源的可预期值变化较大，主要取决于整个旅游系统的资源整合和融入，但对于提升园区知名度有着极其重要的作用。
6.3 客源组织策略
融入区域旅游大体系，开发以组团游和自驾游等各种形式一日游为主线策略。以各种群体的科普教育游为另一类组团游的重要形式。以绿色蔬菜配送和家庭菜园服务等延伸服务形式在一定的地域范围内固定一部分基础客户群。
7 结语
农业观光园区的概念规划可以在项目投资建设之前预测明晰项目性质、目标、投资方向、效益增长点、客户市场、建设格局等关键因素趋势状况，对判定项目建设的可行性、合理性，投资的安全性、回收预期等具有相当的参考指导意义，是对现行园区规划设计体系的一个重要补充，也是园区建设前期一个不可或缺的重要步骤。
8 参考文献
[1] 吴春波，于强.我国农业观光园规划设计研究综述[J].农业科技与信息，2014（17）：25-28.
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[3] 张丽丽，岳本良，宋艳梅.浅谈北方农业观光园规划[J].现代化农业，2009（6）：26-27.
Abstract: Energy-saving house is an important area of energy conservation, but the current market share is only 3%. Promotion of Energy -saving house and geographical characteristics are closely related. In this paper, setting Wuhan as an example, from the features of the energy-saving house itself, it analyzes the reasons for the low market share andposes that rely on promotional strategies about low-cost and difference to seize the market and use market mechanisms to formulate the long-term power to promote energy saving house.
关键词：节能住宅；推广策略；市场机制
Key words: energy-saving house；promotion strategy；market mechanisms
中图分类号：C91文献标识码：A文章编号：1006-4311（2010）32-0097-01
0引言
当前，能源危机形势愈加严峻，社会各领域都在实行节能减排，住宅领域占社会终端的能源消耗比重不降反增，已突破1/3。2000年到2015年是我国住宅高速发展的时期，如果目前不推行节能住宅，在未来10年新建住宅的增量能耗将严重影响我们经济的发展。所以，住宅节能，是我国缓解能源供给紧张，减轻环境污染压力的重要举措。
1武汉市节能住宅推广现状及原因分析
1.1 推广现状武汉市节能住宅市场占有率极低，大约2%～3%。这些住宅大多是不受欢迎的节能住宅试点工程，它的兴建并没有像预期一样吸引消费者的眼球。强制性的住宅节能设计标准执行率低，到2005年初，新建建筑只有15%～20%执行了住宅节能设计标准。开发商对开发节能住宅缺乏兴趣，施工图纸中的节能设计形成了一种摆设。住宅用户节能意识不强，在武汉市购房的住户，没有将节能纳入到考虑指标体系之中。
1.2 原因分析房屋节能与否，与房屋使用者的经济利益没有多大关系，故没有节能欲望。市场前景不明，开发商开发风险过高，故开发动力不足。另外，节能住宅主要依靠政府的行政力量来推动，缺乏供给方和消费者的支持，不能形成节能的内在动力。总的来说，20多年的节能住宅推广并没有取得预期效果。
2武汉市节能住宅推广优势分析
2.1 地域气候优势武汉属北亚热带季风性湿润气候，夏季冬冷。然而，相比北方寒冷地区，武汉市具有绝佳的节能住宅推广条件。在武汉，冬天虽然较冷，但还不需要暖气供应，也就没有按用热量计费的烦恼。武汉市民若要达到较为舒适的生活状态，一般使用空调。而空调的用电量是可以分户准确计量的。受益主体明确，武汉市消费者的节能需求容易调动。
2.2 地区发展机遇优势2007年11月，国务院批准湖北省武汉城市圈为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区，试验区建设的核心工作就是“节能减排”，而推进住宅节能则是实施“节能减排”重要措施之一。这是武汉发展难得的历史机遇，也是节能住宅推广的历史机遇。
3推广策略研究
3.1 推广思路①节能住宅自身优势强化。根据经济学理论，商品要想占领市场，必须具备两大条件，一是差异性，第二是低成本。在住宅市场，节能住宅的替代品就是目前大量存在的非节能住宅。要使节能住宅走过市场，占领市场，节能住宅与非节能住宅就应该在节能上有着明显差别。第一个差别是技术上的差别，也就是建筑材料和建筑设计上的差别。如果这个差别不明显，节能住宅就失去了意义。第二个差别是制度差别，即鼓励能源消费制度与节约能源的制度之间的差别。节能不节钱的制度是不能持久的[1]。②更多地利用市场机制。市场机制是指在市场经济体制下，供求规律、价值规律和竞争规律在开放的市场环境下的充分作用，实现对资源的优化配置[2]。当前，用户的节能意识有限，主要是因为节能收益小于节能支出，开发商缺乏开发动力，主要是开发风险过大，投资收益不能保证。
3.2 抢占市场策略分析①节能指标市场化。只有利益，才是能够形成持久节能、自愿节能的动力。要把节能与人们利益相结合，真正形成节能的长效机制。只有当能源的消费已经影响到消费者正常生活时，消费者才会关注住宅的节能问题。节能与利益的关系就是节能的成本与收益的关系。节能需要节能技术和设计，也需要节能材料，这就是消费者实施节能的成本。节能所获得的收益就是所节约的能源而得到的补偿。节能的成本大于收益，节能就会失去动力。②能源消费实行梯段价格。市场机制对资源的配置是通过价格信号引导，通过价格竞争机制推动而实现的。改革我们能源的市场体制，形成既反映能源稀缺性，又反映保护生态环境的价格体系，就是既反映私人成本，又反映社会成本的能源价格体系。当前能源价格，与节能投资相比，实在太低。建议实行梯段价格，在满足正常消费的用电范围内，电价可维持当前水平。凡突破这一范围，即实行惩罚性电价[4]。住宅节能问题本质上是能源资源在住宅消费领域的配置的制度问题。要善于利用市场机制，从制度上鼓励节能，使能源价格有效调节能源供求关系，从而调节人们的利益关系，达到住宅节能的目的。③节能住宅标识。当前阻碍消费者购买欲望的另一障碍就是消费者不确定所购住宅是否节能。所以，急需建立住宅节能能效标识或认证制度，减少节能消费行为风险。建立住宅节能能效标识或认证制度可以使节能住宅的能效得到第三方的认证，使购买的节能住宅质量有保障，减少节能住宅收益的不确定性 [5]。
4结束语
在今天，节能住宅推广的呼声很高，而现实推广情况却收效甚微。推广节能住宅，需要两方面努力。一是节能住宅自身特色加强，第二是充分利用市场机制。武汉市在经济发展上没有先走一步，但在节能住宅的推广上，有着得天独厚的优势。居民所消耗的能源主要为电力资源，一种完全可以分户准确计量的能源。这样以来，节能受益主体明确，节能成果见效周期短，完全可以做到大量推广节能住宅。
参考文献：
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[关键词] ：建筑施工；因素分析；质量控制；完善措施
[引言]：
在时代的要求下，我国对于工程项目的质量有着越来越严苛的要求，为了不落后于时代要求，国内的建筑公司也都争相提升自己的工程质量，优良的工程质量成了受众和市场共同的要求。而质量工程关系到施工项目管理的全过程，从我国经济发展状况来看农业、工业、建筑以及销售业等基本情况总体保持良好。作为国家经济增长的龙头产业，建筑业仍然还有很大的成长空间。然而，整个建筑工程从施工到收尾，最为重要的当属工程质量管理，其中科学有效地实施质量管理将成为该工程是否优质的重要依据[1]。
1工程质量管理概况
质量是企业生存和发展的生命线，是企业赢得市场、树立企业信誉和形象的重要保证。 今天的工程质量就是明天的建筑市场，从某种意义上来讲，建筑市场的竞争已是工程质量的竞争，已是企业信誉的竞争。 建筑施工企业要想在对手如林的市场竞争中立于不败之地，就要运用现代质量管理方法，构筑其生存的“基石”──工程质量管理。而工程质量形成于施工项目，是企业形象的窗口，工程项目施工是建筑施工企业生产活动的基础。 如何搞好建筑工程施工质量管理，是摆在建筑施工企业特别是施工项目经理部面前的一个永恒的课题。
2工程项目质量管理过程
2.1 可行性研究阶段
工程项目可行性研究阶段，对工程项目的构思、建议书和项目策划，使用相关专业的科学原理，对其进行多方面的研究，如技术、经济、社会、环境和效益等因素，并在此基础上分析项目建成投产后在经济效益、社会效益和环境效益等，与此同时，对建设风险、投资风险等因素进行评估和分析论证，以此选择出最优的建设方案，并将其作为项目决策和项目设计的主要参考和实施依据。
2.2 项目决策阶段
总而言之，项目通过可行性研究和预先评估后，就能够对项目的设计、建设方案作出科学的决策，这就意味着工程项目进入了决策阶段。这一阶段的重要任务就是客观准确地反映出项目业主的想法，同时要达到项目所在地的社会环境需求，实现工程质量、建设投资、施工进度、安全环保等综合效益的统一。
2.3 工程勘察设计
勘察设计环节是工程质量形成过程中的重要阶段，勘察设计对工程质量具有促进作用。主要有两方面原因，一是地质勘查阶段，这一阶段提出的勘察报告为后期工奠定了质量基础；二是按照项目总体需求以及前期的地质勘查报告，做出工程内部和外部设计，并进行总体筹备、构思设计、安排施工，最终形成说明书以及施工图纸等各类资料文件，客观上保证了工程质量的目标达成，同时对施工过程提供了切实可查的监督依据。因此，从这方面来看，勘察报告的质量高低，准_与否，也是建筑行业内部的科技水平和文化水平的直接体现。除此之外，一份具有严密性和合理性的建筑工程规划，也是工程建设成败与否的关键因素，更是实现工程项目实现安全可靠、实用经济、环保绿色的重要举措。
3影响工程质量的因素
影响建筑工程质量的因素也就是人民常说的人、机、料、法、环，即人（Man） ，材料（Material）、机械（Machine）、方法（Method）、环境（（Environment），简称4M 因素[2]。
3.1人的因素
人是建筑活动的执行者，也是项目施工的主体，整个施工环节中发挥中决定性作用，不仅是项目方案的设计者，是施工过程的管理者和操作者，从工程项目启动到实现，人员在每一个环节都发挥着主观能动作用。当然影响工程质量除了人本身能力之外，人的职业素质也是重要的一个方面，不同的人具有不同的思想行为、文化程度、技术能力、管理水平、工作能力及身体健康条件等。工质量控制过程中，人不仅是主体也是客体，并在项目质量管理过程中起着核心作用，因此只有增强人的责任意识，提高质量至上的观念，才能发挥出应有的管控作用，才能激发工作的积极性。影响因素还包括决策者的失误，计划的不周全，指挥方式不当，控制能力不够，协调意识不到位，自身职责不清楚，工作行为出现失误等。
3.2材料的因素
建筑材料是建筑组成的基础，也是工程质量的前提和保障，从当前建材市场分析发现，各类建筑材料琳琅满目，质量良莠不齐，但是对于建筑企业来说，要保证工程质量必须要选择好的建材，尤其是涉及到结构施工时，建材的质量高低对工程产品有决定性作用，使用劣质材料会严重影响到工程安全。从影响影响来看，主要有物资供应速度较慢，材料价格不合理，材料验收过程中存在问题，材料的规格、质量、数量等没有达到相关检验标准等。
3.3机械设备的因素
现代化的机械是建筑施工环节不可或缺的设备，也是保证工程质量的重要工具。齐全的机械设备能够对工程进度产生积极的推动作用，节省人力成本，提高工作效率，最终实现工程质量目标。从以往经验来看，引起工程质量的也有其他因素，如设备过于老化，没有第一时间检修更换，及时对设备进行校对、核准等。导致出现一系列问题，如操作失灵、机械瘫痪、效率低下等，最终的结果就是造成工程质量不合格，甚至引起重大安全事故。
4结语
企业管理层要使项目经理真正成为施工现场的总指挥， 并使其权、责、利有机统一。加强质量教育，提高各级管理人员的质量意识。企业领导要从抓工程实物质量变成抓质量体系的建立健全，抓质量体系运行，抓全体员工的工作质量。 同时还培养和造就一批年轻化、知识化和具有现代管理知识的骨干队伍，并使这批具有现代市场观念的复合型人才充实到施工企业和各个项目部中进行实际管理，长期坚持下去企业就会培养出一支高素质的工程质量管理优秀人才，这才是施工企业质量管理逐步提高的关键所在。
[参考文献]：
[1]黄慧.探讨建筑施工企业现场工程质量管理[J].科技资讯. 2009（10）
[摘要]目前我国1岁～16岁的儿童有3.8亿，童装市场潜力惊人。本文通过分析消费者及市场前景，指出不足，探讨以产品策略、品牌策略、价格策略、服务策略、陈列策略、促销策略的综合营销手段，更好的为市场服务。
[关键词]童装市场分析前景发展营销策略
目前我国1岁～16岁的儿童有3.8亿，年童装消费需求在8亿件左右，据权威机构预测每年仍将以8%左右的速度递增，而今后几年，我国又将进入生于高峰期，市场潜力惊人。随着人们生活水平的提高，童装消费正日益成为当前国内家庭生活消费的重要支出之一。
一、童装市场现状
1.对消费者的分析
儿童可以分为五个群体：婴童（0岁～1岁），幼童（1岁～3岁），小童（4岁～6岁），中童（7岁～12岁），大童（13岁～16岁）。儿童作为一个消费群体其消费方式比较特殊，不但没有经济收入，而且所有消费都依赖父母，是名副其实的“消费者”。他们具有自己独特的个性，大多思维活跃，追求自然和时尚，容易接受新事物，值得注意的是儿童并不拥有消费决定权，特别是12岁以下的儿童，多数是在家长的指导下购买。
2.市场现状分析及发展前景
(1)现状分析
a、庞大的消费群体与有限的生产力之间的矛盾，专业厂商太少；
b、国内童装品牌缺乏竞争，国外品牌已占据相当大的市场份额；
c、产品结构不合理，中、大童服装严重断档；
d、设计落后，与市场缺少沟通，色彩暗淡，款式单调、陈旧，面料选择不够合理；
e、童装成人化，我国童装业起步晚，观念落后，由于长期以来对童装缺乏科学地认识，童装的季节性不强时代感弱；
f、营销方式落后。
（2）发展前景
在童装市场进入新一轮发展期，受到家长及本人消费习惯和需求心理趋向品牌消费的影响，对品牌的偏爱将延伸到孩子身上，尤其是成熟的品牌为首选。这无疑决定童装市场更趋向品牌化、个性化和时尚化。
二、开发童装市场的营销策略
1.产品策略
是指能够提供给市场，用于满足欲望和需要的各种事物，包括三个方面；核心产品，形式产品，附加产品。现阶段童装主要集中在形式产品的竞争上，即产品的特点、产品款式、产品包装等。强调具有个性的产品设计，突出“绿色、健康”的理念，面料应多选棉、麻柔和的原料。根据不同的穿着需求（生理、心理特征），体现新时代儿童内在精神和美学，追求自然、自信、时尚的个性。
2.品牌策略
一个品牌是否能发展，关键在于是否能不断满足顾客的需求和企业在开展品牌经营活动中的创新能力。把品牌注入一种文化，品牌就有了内涵和外延的空间，产品也就有了个性与风格。风格要适合时代潮流。新一代的儿童具有强烈的自我表现意识，是知识丰富并富有协作精神的群体，这一点需注意。
3.价格策略
近几年中国童装需求呈逐年增长趋势，从消费档次看，由以低档为主转向以中档（100岁～200元）为主，中高档也增长迅速。这说明中等收入群体是童装消费的主体。今天的消费者对童装的需求逐渐从单纯美观、耐穿等，基本属性向安全、舒适、健康、绿色功能等感受转变，消费行为更加理智。而品牌的形象、文化、附加值是否给消费者带来利益所需才是问题的关键。
4.服务策略
树立“以顾客为中心，不断满足顾客的需求”是品牌经营的核心内容。通过对消费需求心理的预测来开发顾客的潜在需求。产品仅是服务的一个载体，服务才是产品的通行证。重视服务，是市场存活的必要条件之一。
5.陈列策略
商业竞争导致商品陈列竞争。陈列的目的事引起人们的共鸣，最终从]心理上打动消费者，促进消费。橱窗是陈列的重点，使销售信息的前哨，是吸引人激发购买欲的开场戏。增加配套物品的陈列，如：鞋、帽、饰品等。这样既可以方便消费者，又可以增强购买欲，把握消费者的心理。一般陈列可有综合式，系列式，专题式，特写式，季节式等方式参考。
6.促销策略
包括人员推销、广告、营业推广、公共关系。儿童是一个特殊的消费群体，对于这一特殊点，儿童广告定位及创意至关重要。一则好的广告必须有针对性，必须准确瞄准目标消费者，这就是广告界通称的“KENMAN”即“对最后决策者所影响的人”。在儿童服装广告中有两种类型的“KENMAN”：一是儿童本人；二是有决定权的父母。
儿童市场并非单一，因此策划时要根据不同的儿童心理、生理采用不同的广告诉求。按其心理及生理特征可分四个目标群体：
(1）0岁～5岁，学龄前儿童，几乎完全依赖父母决策，应把父母作为主要诉求对象，告诉他们你的产品能使宝宝更快更健康的成长。
（2）6岁～9岁，喜欢流行的群体也是重量级的电视观众，广告诉求基本构架建筑在他们的消费心理和行为需求上，如卡通漫画等元素的使用。
（3）10岁～13岁的，喜欢模仿青少年的一族，喜欢运动。
（4）追星一族，追求时尚、偶像。
关键词：房地产行业 现状 问题 对策
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2012）11（c）-0183-01
1 潍坊市房地产市场发展现状
1.1 潍坊经济平稳较快发展
2011年潍坊市生产总值（GDP）完成3541.85亿元，按可比价格比上年增长11.0%，人均GDP达到38833元，增长9.6%。第三产业增加值较大，其中房地产业的增速最快。潍坊全市常住人口为908.62万人，年平均增长0.67%。全市城镇居民人均可支配收入22508.2元，比上年增长14.4%，城镇居民人均消费性支出15169.6元，增长9.8%。快速的城市化进程，居民收入的稳步提高和人们消费需求的增长，对房地产开发需求的增长具有决定性意义。
1.2 房地产市场供求两旺
从市场需求来看，潍坊市场以刚性需求为主，在市场需求中所占比例超过50%。潍坊市场存在四大刚性需求，首先是城镇化快速发展带来的大量住房需求；其次是旧城改造催生的住房需求；第三是潍坊经济快速发展，房地产市场已经进入了改善性刚需时代；第四是橄榄型经济结构，稳定的收入带来的刚性投资需求。四类需求在未来几年将会继续增长。
1.3 潍坊房地产市场成交量及市场价格情况
潍坊楼市上半年住宅共成交14633套，成交面积1546597 m2。另外上半年商业项目共成交2346套，其中商铺成交1799套，写字楼成交547套。2012年上半年潍坊市内六区平均房价整体下降0.76%，总体来看，市区上半年整体房价波动不大。潍坊房价就涨跌幅而言，潍坊六大市区中，奎文、潍城、高新、寒亭均有不同程度的跌幅，经济开发区和坊子区则呈现上涨态势。从房价水平来看，奎文区房价为5153元/m2；高新区房价均价为5005元/m2；潍城区房价总体水平不高并且一直呈下降态势；经济开发区房价走势比较平稳，呈现稳步增长的趋势；坊子区和寒亭区上半年房价稍有起伏。
1.4 一线开发商进驻
从2010年开始，潍坊价值洼地效应开始显现，国家一线开发商陆续进驻潍坊，高端产品和先进营销理念的注入带动了潍坊房地产市场的快速发展，整体价格和走量均达到潍坊历史最高峰，增幅明显，房地产市场的竞争成为产品品质和营销推广的竞争。诸如潍京、中央生活城、中建·大观天下、泰华城·荣观华府、阳光100等高端项目陆续面世，形成分庭抗礼的市场竞争格局，产品品质和营销推广的比拼是当前和未来竞争的主题。同时恒大、万达、碧桂园等开发商的陆续进驻为潍坊房地产市场的发展增添了足够的动力。
2 潍坊房地产行业存在的问题
2.1 房地产开发结构失衡
潍坊房地产市场产品大多以高层为主，同质化现象严重，社区规划理念、不同功能需求的户型设计、建筑质量（建筑用材）、景观园林的实景展示、社区内部配套等方面存在不足。其次，商品住宅中，高端产品与中低端产品的比例关系不够协调，市场以中高档商品住宅为主，中小套型、中低价位房源供应不足，住宅整体价格偏高，超过低收人家庭的承受能力。
2.2 房地产行业存在较高金融风险
房地产开发商的建设资金多数来源于银行贷款，而对贷款的偿却依赖于未来预期收入，一旦市场发生变化或其他不可确定性因素的发生，都有可能影响开发企业对银行贷款的偿还，给银行带来诸多风险。另外，大多数购房者的首付额只占房价总额30%左右，房价总额的70%来自银行贷款，如果其住房贷款偿还出现压力，则最终的风险也将转移给银行。
2.3 房地产价格与居民收入不协调
目前商品房的价格已超过了中低收入者的实际购买力，中低收入人群无法将其转为有效需求。另外，很多人利用房地产进行投资，在一定程度上抬高了房地产价格。
2.4 房地产市场秩序有待完善
房地产市场中，部分房地产企业经营者存在销售行为不规范，乱收费，物业管理跟不上以及基础设施和配套设施不完善等问题，给业主购买及入住带来诸多不便。另外，由于缺乏真实有效的信息来源，购房者无法辨别信息的真伪甚至上当受骗，影响了市场交易。
3 潍坊房地产行业发展的对策建议
（1）政府应加强对房地产行业的宏观调控，进一步完善房地产开发土地供应办法，合理控制城镇房屋拆迁规模和进度，调整住房供应结构、稳定住房价格。依法整顿房地产市场经济秩序，改进和加强房地产市场信息统计工作，从而促进房地产市场又好又快发展。
（2）通过深化住房制度改革，潍坊市已初步建立了市场供应与社会保障相适应的住房保障体系。但是，商品住房的购买者主要是中高收入者，仍有相当一部分中低收人家庭买不起住房。为此，政府应不断完善住房保障体系，加大经济适用房建设，同时对于购买经济适用房的居民要严格审查。集中建设廉租住房，继续稳步扩大廉租房受益面，切实保证那些真正需要住房保障的城镇低收入家庭能够享受到政府提供的廉租房优惠政策待遇。
（3）房地产业是资金密集型行业，其建设基金多数来自银行放贷。但是随着国家的宏观调控的不断深入，银行贷款逐渐降低。房地产企业要健康发展，就必须拓宽融资渠道，实行多元化融资。房地产企业要积极争取信贷资金的支持，可以采取多种渠道融资，如信托投资、民间投资以及发展产业基金等，从而为房地产行业健康有力发展提供资金保障。
（4）目前，房地产开发商应抓住宏观调控的有利发展机遇，重视品牌建设、提高楼房质量并强化服务，从而在市场竞争中处于有利地位。开发商应注重提高住宅品质，加强质量监控，满足绿色环保的建筑理念，提高环境和质量水平。加强基础配套设施建设，满足居民生活需求，提高住宅的适用性、耐久性和经济性。
（5）消费者要树立理性的消费理念，根据自身的收入水平和消费能力，通过租赁、购买二手房、购买新房等不同方式，满足住房需求。切不可盲目跟风、过度消费，从而成为房价不断上涨的推动者。
参考文献
[1] 谢家瑾.当前房地产市场与房价问题[J].城市开发，2005（4）.
绿色纳米陶瓷漆的主要原材料为石粉，约占到99%，剩余1%为食品级化工原料和纳米材料，经过混溶复合，红外微波改性制成。经国家有关部门检测，有毒有害物质达到零排放。
产品特点
1.绿色环保。该产品是以白色石粉为主料，加入食品级化工料及纳米材料密炼改性而成，不含甲醛等任何有害物质，绿色环保。
2.颜色多变。产品呈白色粉末状，也可生产黄、红、绿、蓝等多种颜色。
3.适用范围广。该产品适用于各种水泥墙体、保温板、聚酯板、锯末板、铝塑板、大理石等物体表面。同时该产品还可用于家庭、酒店、快餐店等餐桌表面的装饰，在木制或锯末压缩板表面装饰后，完全达到了高级瓷器的外观质感。
4.施工过程中无有害气体排放。该产品无毒无害，无任何有害气体，当天施工，当天入住。
5.产品性能强。产品坚硬如瓷，用手指甲刻划不留痕迹，超强耐磨，耐水抗污，水刷万次不脱粉，无损伤。既可用于室内墙体装饰，更是建筑物外墙装饰最佳的材料。
6.不开裂。因产品中含有超级纳米胶分子，能直接渗入到水泥等基体形成共同体，绝不会起皮、开裂、吸潮发霉。
7.成本低。每公斤施工一平方米，按出厂每吨4000元，每平方成本只需4元，而传统的腻子打底、再滚刷乳胶漆，每平方墙面成本15—25元。
8.施工方便。开启包装按比例加水拌均匀即可施工，简单方便，打底做面一次完成，省工，省时，省钱。
9.可充当仿瓷产品原材料。产品可用于家庭、酒店、机关学校食堂、宾馆等厨房、卫生间、工作台台面的装饰，在水泥板或大理石板上装饰后，完全达到了陶瓷的效果，耐磨耐烫，干净卫生，高贵典雅。同时该产品还可用于陶瓷坐便器、洗手盆、浴缸、陶瓷餐具的修复原材料。
市场分析
国内墙面装饰一直采用传统的老办法，先在墙面用腻子打底刮平，再滚刷涂料或乳胶漆，由于用腻子批刮打底的墙面附着力弱，耐水性能差，很容易出现墙面起皮开裂，遇水脱落脱粉，墙面易吸潮发霉。更严重的是，市场上的腻子粉涂料或乳胶漆等含有聚乙稀醇，苯丙乳液，硅溶胶，泡花碱、甲苯、丙酮、环乙酮等有机化合物，有毒有害，不仅污染环境，更严重的危害了人体健康。而且市面上乳胶漆价格昂贵，基本在3—5万元/吨。
而该产品在施工中改写了传统的施工方式，不需先刮腻子再刷涂料或乳胶漆，而是打底做面一次完成，使装饰的墙面达到陶瓷般洁白平滑，光亮如镜，有超强的耐水性及抗污性，用水洗刷万次以上无损伤，不起皮、不开裂、不吸潮，不发霉，表面像陶瓷般坚硬耐磨，耐酸碱，防火阻燃，关键是经国家有关部门检测，有毒有害物质达到零排放。而且价格便宜，仅数千元/吨。
投资条件（设计生产量为10吨/8小时）
最低投资额8.9万元，其中设备投资6.9万元，流动资金为2万元。生产车间及仓库50—200平方米，电源380伏，功率7.5千瓦。员工2人（文化程度不限，技术保密性好，无泄密风险）。
效益估算
产品综合成本约450—650元/吨，其中主要原材料石粉约200—400元/吨，化工原料、电费、工资、包装等成本支出约250元/吨。
产品的出厂价约4000元/吨，市场售价约6000元/吨。若按最高成本支出核算，每吨的毛利约3350元。若投资者能每日销售完10吨产品，可日获毛利约33500元。
其中成本中，员工工资按每人每天150元，电费按1元/度，包装袋按1元/条核算。
注：由于各地石粉价格、运费有所差异，以上数据仅供投资者参考，若有意办厂者请关注一下当地300目石粉的价格。
投资提示
1.原材料石粉各地易购，生产不用锅炉，不用反应釜，不用水和煤，无废水废渣排放，无烟尘排放，完全符合办厂环保要求。
二、活动主题：体验农村生活，提高实践能力。
三、活动地点：茂南区上吉水村（第五支队）
四、参加对象：经济管理系青年志愿者协会03、04级会员
五、运行方案：
1、组织部和外联部与茂南区上吉水村（第五支队）农户联系，洽谈有关活动事项。
2、秘书处负责组织各班会员参加以及解决后勤工作。
3、行动部和环保中队负责维持秩序和处理意外受伤问题，负责活动的安全问题，这是本次活动中重要的一环。
4、宣传部负责活动的宣传工作。
六、活动宣传：
1、活动前秘书处把这次活动通知各班负责人，宣传部组织人员搞好宣传工作。
2、秘书处指导和组织各班负责人宣传此项活动，扩大活动的影响力。
3、活动后秘书处负责敦促各部上交总结报告，宣传部搞好活动后的宣传。
七、活动方式：
为各户农户无偿提供割稻谷服务，并在劳动结束后进行野炊活动增进会员友谊。
八、活动机制：
本协会通过此活动后将进一步加强和茂南区上吉水村的合作，使其成为我协会的一个社会实践基地。我会将通过书面（口头）协议的形式和秉着“服务社会、互惠互利”的根本原则与当地基础干部和农户进行协商，我们每年固定为他们提供无偿帮助，而他们则为我们提供相应的服务配套。大家彼此约定每年活动的时间等具体事项等。
一、国内环境：
中国房地产还有20年以上的好景2004年12月3日上海新国际博览中心，第六届中国住交会拉开序幕。与往届相比，本届住交会无论是在规模上还是人气上都堪称史无前例。共有253家房地产企业及相关行业代表参加本届展会，从侧面反映开发企业普遍对未来房地产市场预期向好，一致认同住交会主办方所预言“中国房地产还有20年以上的好景”。“中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。在2003年中国GDP增长的9.3个百分点中，有1.8个百分点是由房地产业直接贡献的。中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。1998年以来，中国房地产开发投资、竣工面积、销售面积始终保持了年均20%左右的增长。2003年中国住宅投资占GDP比例超过了美国，已经达到了5.7%。而在美国，房地产业作为国家经济的三大支柱产业（汽车、医药、房地产）之一，已持续了50多年。2020年，中国的城镇人口将达到10.2亿人，年均增长4%，城镇住宅存量面积将达到330亿平方米，比2004年将净增198.5亿平方米，年平均需净增12.4亿平方米。”
二、荆州房地产市场：整体良性发展与现阶段迅速升温
1、湖北省宏观政策的指导2004年6月，为了促进房地产业的持续快速健康发展，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，结合我省实际，湖北省政府出台《省政府关于促进房地产业持续健康发展的意见》，将在一定程度上刺激商品房市场，保证房产市场健康发展。
2、政府出台房改政策，取消福利分房自2000年年底荆州政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。同时，随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。
3、人口城镇化，扩大了市场消费需求。荆州是一个文化古城，有着悠久的历史，自古以来就是
连贯南北的交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来荆州投资经商。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为荆州市的商品房消费市场增添了新的主力军。
4、随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增强。2003年荆州市城镇居民人均可支配收入7093元，上年增长7.4%。人均消费支出5400元，增长3.3%；2003年全市农民人均纯收入2502元，增长3.9%。(摘自：《荆州纵横》之《2003年荆州市经济运行特点、问题及对策》)2004年荆州市完成生产总值430亿元左右，同比增长8．5％，城镇居民人均可支配收入7600元，比上年增长7．2％；农民人均纯收入3002元，比上年增加500元，增长20．0％，增长速度创九年来最好水平，增长速度居全省第一位，增加绝对额居全省第二位。（摘自：荆州市人民政府新闻发言人办公室《2004年经济发展情况新闻稿》）以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。近年来，相当一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。电脑、移动电话、摩托车等消费的快速增长带动了城市消费品市场的活跃，汽车、住房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。
5、同类物业的市场情况荆州花园、顺驰太阳城、翰林苑、观邸、白云绿水、丽景家园等一批高档次概念住宅的推出，完成了对本类产品的市场说明任务，人们对高档住宅已广为认同和接受，希望拥有这类高档住宅。在此基础上，本类产品的推广、销售也逐步成熟，深入人心。
三、荆州房地产消费市场的新机遇：旧城改造与银行按揭
1、旧城改造，造成了需求量的增加鉴于原荆州城内人口密度过大的状况，为减轻市政压力，2003年，政府出台“为古城减压，城内只许拆房，不许建房”的新规划，开始对城墙及城内古迹、古建筑加以保护。同时下令城内十二万人外迁六万，短期目标是三年迁出三万人。这给城外的房地开发提供了良好的市场环境。
2、银行按揭政策的出台，让大量经济实力不是很强的家庭也步入了购房者的行业，增加了市场的需求量。在银行按揭政策，这些消费者通常仅需支付相当于总房款两至四成的首付款，即可提前入住，享受房产的居住权。这就大大增加了消费人群数量，有效刺激了房地产市场。
第二章项目概况
一、建设地址
新风小区二期工程——城南春天项目（以下简称“本项目”）位于荆州城南经济技术开发区，建设中的大学城的中心。北临城南片区交通主动脉——高规格景观路南环路，目前南环路拓宽工程已顺利结束；西面的屈原南路，是连接南环路与市中心的纽带，其拓建工程已经动工，预计2005年底将全部竣工，届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况，在相当大程度上增强本项目的地理优势。
二、项目规模
“新风小区”项目规划总用地面积为61730.85平方米，总建筑面积100300平方米，总居住人口2639人。其中，已开发的一期工程用地面积9666.61平方米，建筑面积22000平方米。本项目“城南春天”为“新风小区”二期待建工程，目前已列入荆州市2004年度房地产开发计划。用地面积52064.24平方米，总建筑面积82000平方米，其中含住宅建筑面积70803平方米，商业用房面积9659平方米，公建面积1538平方米。总套数为636套，入住人口约2000人。
三、总体规划设计理念
1、充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源，注意人文和环境的可持续性发展，创造既能享受现代都市文明，又能享受生态自然的居住环境；
2、适应大学城、开发区高知人士需求，创造切合二十一世纪生活模式的、高尚、新颖、舒适的居住环境；
3、在延续一期建筑风格的基础上积极创新，利用科学的环境规划方法，为荆州市的住宅小区发展创造良好的典范。
四、总体规划构思
本项目参照浙江、深圳等沿海发达地区房地产业精萃，吸取各地域房地产业界的优点，接合本地区实际情况，邀请国内知名景观设计单位、规划大师倾力打造，对建筑外立面、户型设计、楼宇间距、休闲会所、中心广场等合理规划，精心设计。小区内配套设计齐全，规划建设5000平方米中央绿地广场、约1000平方米时尚休闲会所、400米特色商业街、大型地下停车场、社区医疗保健站、健，以及健身房等娱乐休闲设施。
1、规划结构小区以城市主干道、小区广场、小区干道、小区道路为网络。整个小区地形成矩形状，以南环路上设入口广场，其余路设次入口，小区中心设区内广场，小区主干道串联若干个小区广场作为主交通网络。
2、建筑单体设计小区建筑单体呈南北向，以点面结合式布局，以小区主干道组织交通，均设公共绿地，单位建筑间路保持规定系数以上，使每个建筑具有较多绿地、阳光和较好通风。建筑底层设汽车库，均与区内主干道相连。中心广场设置中心会所，满足小区管理、服务、休闲等配套所需。次入口设置相应的管理用房和停车场地。小区住宅单体定位于公寓式住宅，由不同户型组成，兼有舒适、自然、集中的布局形式，拥有公共绿地、车库、屋顶露台等配套设施，同时具有结构紧凑、布局合理、功能分区科学、外表亲和不张扬的特点。顶层均设阁楼带屋顶花园，建筑外形继承传统建筑中粉墙黛瓦的神韵，使小区具浓郁的地域风情及强烈的可识别性。
3、建筑环境及园林景观设计整体环境景观设计，总体表现现代人文景观的环境特色，结合自然、地势、地貌，塑造小区优雅、宁静、宜人的居住环境。规划建造5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，平均地平在原有基础上高出1米左右，实行立体绿化，建造特色枯水景，并辅以建筑小品装点，以扩大绿化面积、增强视觉冲击力。设计立体可参与式园林，开辟运动场所、休闲场所，使让小区的绿化景观真正成为业主的休闲享受乐园。根据组团分区，设置不同主题的组团绿化，倡导可亲近的庭院生活。各组团的景观设计以半围合的结构加上立体化的主题绿化使每个组团形成各有特色的悠悠庭园，营造温馨居家的归属感。保证植被的多样性和色彩性。整个园区的植被应保证四季有景，高矮有序，丰富多样。另外应注意园区植物的色彩搭配，营造一派新鲜热火的场面，增添社区人气和美感。小区绿地和绿地相应，使人与自然和谐共存，并加以具有地方特色的小品点缀，给人亲切愉悦的居住情趣。
五、物业管理
优良的物业管理，不仅能让住宅本身保值增值，也可使业主的利益得到保障。本项目聘请浙江省知名万家物业公司进行全程物业指导，该公司从事专业物业管理多年，服务过众多中、高档楼盘并深受好评，资质深厚，经验丰富。该公司将在本项目未竣工前即开始介入，从物业管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的管理、使用难题。本项目推行“绿色安全环保小区”概念，全部采取人车分流，设三十米宽的主入口仅供行人出入，在新风二路和屈原南路上还设有两个侧门，供车辆出入。小区入口设保卫室，每栋楼的单元入口都装有可视对讲系统，公共场所及外墙设高密度红外线监控系统，社区内保安二十四小时巡逻，遇紧急情况还可通过报警系统获得最及时的帮助。此外，本项目物业管理还提供全天候的小区保洁；园林绿化方面的施肥、锄草、修剪、除虫等工作；消防设施的保护；公共部位的维修与保养以及代订牛奶、书刊报纸等等。想业主所想，急业主所急，让业主享受尊贵自在的居家生活。
第三章项
目市场分析与整合营销
一、项目市场分析
1、地段环境优越本项目位于荆州城南经济技术开发区，建设中的大学城的中心。北临城南片区交通主动脉——高规格景观路南环路，目前南环路拓宽工程已顺利结束；西面的屈原南路，是连接南环路与市中心的纽带，其拓建工程已经动工，预计2005年底将全部竣工，届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况，实现本项目与城内的零距离接触，在相当大程度上增强本项目的地理优势。
2、周边生活配套完善本项目周边的生活配套包括：新风超市、金丰园超市、明珠超市；新风菜场、金丰园菜场；农业银行、工商银行；胸科医院、二医院、荆州市中心医院；以及金九龙酒店、九龙渊公园、龙舟赛场、东门风景区等休闲配套，生活十分便利。
3、园林景观设计突出本项目对荆州住宅市场的园林景观设计进行了巨大突破，以100亩的社区规模，开辟5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，建造特色枯水景、实行立体绿化、多组团绿化、设计可参与式园林、开辟运动休闲场所、保证植被的多样性和色彩性、建造约1000平方米时尚休闲会所，等等（详见P.5“建筑环境及园林景观设计”）。
4、教育配套优势显著自古以来，人们就非常看重环境对人的影响，古有“孟母三迁”，随着买家看楼眼光渐趋成熟，买家从购买前期对楼盘综合素质的关注，发展到对未来居住环境的关注，对未来邻居的关注。现代社会，人们在生活的压力之下更渴望一种淡定、闲适的居家感觉，一份内心的丰盈和自身气质修养的显现。目前，全国各大城市的“教育楼盘”普遍畅销，销售价格高于周边其他条件相同楼盘10%~20%。本项目地处大学城中心，教育配套优势极为显著。随着长江大学的成立，高级职业技术学校等20余所学校逐步迁入大学城，本项目得天独厚的文化教育氛围，以及业主以教师为主的特点，将吸引越来越多的高知高收入人群投资置业。
5、建筑施工品质过硬本项目施工队伍来自中国“建筑之乡”浙江上虞，推行品牌第一、信誉至上的原则，对施工品质精益求精，深受业界好评。一期现房达到了卓越的半装修房品质：独特的拉毛收光工艺、优质高硬铝合金窗、成品窗台整体装配，室内电路预先暗藏，插座接头合理预留等等，给消费者留下了深刻的印象。施工方在“城南春天”的建造中，将继续秉承这种精益求精的作风，把“城南春天”建造成荆州市品位最高、质量最好、设施最完善的住宅示范小区，创造良好的社会效益和经济效益。
6、市场供求关系良好本项目地处城南开发区，周边房产开发项目较少。作为城南开发区、荆州大学城、景观路南环路上第一个大型住宅社区，大学城20余所学校的迁入，将为本项目带来庞大的消费群体，营造兴旺蓬勃的人气，强力推进本项目住宅、商铺的销售。宽松的市场竞争环境，巨大的目标消费群体，使本项目处于良好的市场供求关系中，市场前景令人乐观。
7、开发区的升值潜力巨大本项目所处的城南经济开发区，属省级经济技术开发区、省级台商投资区，近年来发挥其特有的区位、土地、港口、大学城高校科教优势，打“高校牌”、“科技牌”，做到引资引智并重，在荆州市的几大开发区中格外引人注目。在城南经济技术开发区、大学城大力建设的同时，也刺激了周边各相关行业的发展，使得城南片区人气骤增。恰逢现阶段荆州房地产市场迅猛发展、持续升温的大好时机，作为城南开发区、荆州大学城、景观路南环路上第一个大型住宅社区，本项目前景十分看好。
二、一期现房整合营销我公司通过对一期现房滞销情况的深刻研究，认识到其根本原因并非产品本身不符合市场需求，而是缺乏巧妙的产品包装和有效的销售执行。2003年3月，本项目聘请武汉新希望物业顾问有限公司进行策划、包装和销售，并初步签订销售合同。武汉新希望物业顾问有限公司是一家从事房地产营销策划与销售顾问的专门公司，业务广及西安、郑州、武汉、昆明四地，先后与20家知名开发商长线合作，拥有8年的实战经验，48个楼盘成功策划、营销的经历。该公司凭借先进的管理模式、扎实的工作精神、精专的业务能力等诸多方面的优势，屡屡超额完成销售任务，典型案例年销售10万余方，销售额逾亿元，更创下了日售1万平米的售楼
奇迹。其中曾为9个滞销楼盘做出科学的分析、诊断，并重新策划入市，使其圆满赢得市场销售。迅速售罄，被发展商誉为“房产良医”、“发展商的新希望”。武汉新希望物业顾问有限公司自接手本项目后，对产品进行了全新的整合包装、营销策划，运用规范、科学、有效的操作技巧，大大加强了本项目的销售力度。截止2004年底，售罄住宅100套，占接手时未售186套的54%，大大加快了项目的资金回笼速度。2005年元旦及春节期间，新希望公司根据返乡回城人员骤增等趋势，策划举办了“迎新年，购房四重礼”等促销活动，进一步加强销售攻势，以一期所余近90套住宅猛烈冲击市场。事实证明，本项目聘请武汉新希望物业顾问有限公司，对产品进行全新的整合包装、营销策划和强势销售，使本项目销售进度、资金回笼与周转产生了重大转折。据此进度预计，一期186套现房将于2005年4月实现100%售罄，实现资金全部回笼。
三、“城南春天”价格定位现阶段本项目同类物业荆州花园、顺驰太阳城、翰林苑等一批高档次概念住宅的推出，已完成了对本类产品的市场说明任务，人们对之广为接受并希望拥有。另一方面，如上所述，本项目恰逢现阶段荆州房地产市场迅猛发展、持续升温的大好时机。从2005年1月我公司对市场同类产品的价格调查（见下表）可以看出，目前市场同类产品销售均价皆在1400元/m2以上。楼盘名称荆州花园顺驰·太阳城翰林苑观邸起价（元/m2）1380161614481428均价（元/m2）1550175014601750备注仅剩10余套与上表所列同类产品相比，“城南春天”在园林景观设计（详见P.5“建筑环境及园林景观设计”）、教育配套（详见P.7“教育配套优势显著”）、产品品质（详见P.7“建筑施工品质过硬”）等方面具有显著优势。如园林景观设计方面，顺驰·太阳城无中心花园广场，其他项目的设计力度也较弱。而本项目对荆州住宅市场的园林景观设计进行了巨大突破，以100亩的社区规模，开辟5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，建造特色枯水景、实行立体绿化、多组团绿化、设计可参与式园林、开辟运动休闲场所、保证植被的多样性和色彩性、建造约1000平方米时尚休闲会所，等等。根据消费者“买升不买降”的心理特征，我公司将对“城南春天”的销售采取“低开高走”的价格策略，即在入市初期采取较优惠的定价，之后根据供求关系的变化控制涨幅，有计划地逐步提升销售价格。目前，我公司根据项目自身特点，结合市场同类产品价格，进行综合研究分析，将“城南春天”入市阶段销售均价定为1400元/m2。预计将获得广泛的市场认同，为本项目的销售开启良好的开端，促进资金的良性循环周转。
四、“城南春天”整合营销武汉新希望物业顾问有限公司在对一期现房进行全新的整合包装、营销策划、强势销售的同时，也为二期“城南春天”的包装与营销进行了良好铺垫，“城南春天”尚未开盘，其产品优势，以及在一期基础上的改进已在荆州深入人心，积累了大量潜在客户，详细登记预订客户已达100人。预计开盘后，产品销售将势如破竹，实现更快的资金回笼，实现将资金周转的良性循环。“城南春天”在产品包装上紧紧抓住产品园林景观设计、教育配套的重大优势，切合目标消费群（以周边教师、公务员等高知高收入人群为主）的特征，推广“生态”、“人文”概念，树立了产品新颖、高尚、亲切、健康的良好形象。
1、案名：新风小区二期·城南春天以“城南春天”这一富有现代都市人文气息的新颖命名，引领产品包装形象的焕然一新。“城南”点明项目地址，“春天”带给受众清新亲切、绿意盎然、生机勃勃的感受。“城南春天”寓意二期产品不仅是对一期的创新，更是给城南片区、给整个荆州来了春天般的新意。
2、推广主题：春天里的书香院落“春天”点题，并紧扣产品的园林景观设计优势；“书香院落”紧扣产品的另一重大优势——教育配套，并深深契合。
3、组团名：梅园、兰园、竹园、菊园将“春天”般居住的新意具体到每个组团，给每位住户属于自己的居住情趣。梅兰竹菊既是绿色生态、自然园林的代表，体现产品的园林景观设计优势；也是中国传统文化中高尚品格的象征，
极具人文意涵。“梅园、兰园、竹园、菊园”的组团命名，同样是既紧扣产品优势，也深得目标消费群（以周边教师、公务员等高知高收入人群为主）所爱。
4、主打广告语：（1）2005荆州最值得期待的生态人文住宅（开盘前）（2）领舞城南新生活（开盘后，暂定）以强势的主打广告语吸引受众的密切关注。主打广告语的设计表现十分抢眼，并在产品包装（报纸广告、宣传单、户外广告、售楼部包装等）中频频出现，给受众反复、强烈的刺激。
5、卖点提炼：（1）金牌美福地，品艺术人文书香。绝版地段，浸染大学城墨秀书香，尽享城南经济开发区商圈活力，坐拥高标准景观路南环路的便利和尊荣，多条公交线路直达小区门口。黄金福地，缔造高尚儒雅生活品质，辐射无限升值潜力。（2）优越性价比，体贴生活多样选择的空间超值起价，引领城南片区超值风暴。精心打造，细心雕琢，成就卓越半装修房品质：独特的拉毛收光工艺、优质高硬铝合金窗、成品窗台整体装配，室内电路预先暗藏，插座接头合理预留……省钱、省时、省心，品质关怀生活，让家的感觉更好。（3）完美设计，成就大家风范100亩宏大规模，1000㎡时尚休闲会所，5000㎡中央绿化广场，400m特色商业街，静谧社区、纯美领地。精彩贴心户型，南北向、穿堂风、大开间、短进深，完美多样。每户专配储藏室，/时尚车库，给你更多生活空间。绿意漾漾，日子缓缓，生活散散。（4）完善配套，实现爱家之人的梦想金九龙酒店、九龙渊公园、龙舟赛场、东门风景区等休闲场所举步即至；江汉石油学院、石油附中、石油附小、石油幼儿园、新风幼儿园等名校环绕毗邻；超市、菜场、医院、银行、商场林立四周。爱家人、爱孩子，就该让他们住在这里。（5）“五心”级物管，感受心的呵护家的价值，不可忽视的一部分是在建筑之外的，一种真正让您省心、舒心、放心、贴心、怡心的“五心”级生活：24小时保安守岗及不间断巡逻、高密度闭路监控探头、可视对讲门禁系统，多项人性化家政服务。让尊崇和安全，在点滴享受中自然流露。第四章投资计划及经济分析
一、前期工程情况1、土地出让手续全部完善；2、地质勘察已全部结束；3、建施图纸、基础图纸已设计完成。
二、投资计划及建设周期本项目“城南春天”总投资约需人民币柒仟玖佰万元，详情请见下表：项目占地（m2）建筑面积（m2）总投资（万元）备注住宅31146.74708036747.00商业用房6968.8596591146.00公建1538成本摊入住宅及营业用房合计38116.00820007893.00说明：上述土地不包括道路代征地。
近年来，随着城市化进程的加快、居民生活水平的进一步提升、城市吸引力的增强，盘锦市房地产市场呈现出供需两旺的强劲势头。但同时，在国家宏观调控政策的影响下，房地产发展的势头被遏制住，如何在逆市中更好地发挥房地产经济对城市经济的促进作用，保证人民能够安居乐业？是我们不得不面对的重要问题。为此，我们对盘锦市房地产市场进行了深入调研，通过对现存状况的深刻剖析，从可持续发展的角度提出了盘锦市房地产市场发展的对策建议，以期促进盘锦房地产市场健康有序发展。
一、房地产市场项目概况
盘锦市规划区内现状总人口为132万人， 建设区域主要分布在向海大道、305国道以及中华路两侧。房价近几年来涨幅较大， 这与市场需求有着直接的关系。由于2008年下半年受次贷危机的影响， 房地产销售出现下滑， 资金回笼慢， 资金链出现脱节， 房地产景气指数大幅下滑。在这样的背景下，本文从区域分布、项目类型、价格分布和消费人群和四个方面对盘锦市房地产市场进行调查研究。
1、区域分布分析
2010-2011年间，盘锦市在售项目有58个，其中，兴隆台区26个，双台子区7个，大洼县18个，盘山县7个。其中，大多数的房地产项目集中在兴隆台区和大洼县，两个区域占到了整个盘锦市房地产市场的76%，而双台子区和盘山县仅占24%。由房地产发展的规律，我们知道，一方面，经济发展水平和人口集聚程度是吸引房地产发展的重要因素，另一方面，房地产市场的发展可以带动当地的经济发展和人口集聚，两者相互依存，我们可以考虑通过引导房地产项目的地区分布，来调整经济发展和人口分布。
2、项目类型
从对整个区域房地产项目的调研结果来看，大多数的房地产项目是综合性地产，项目规模较大，集低密度住宅、高层住宅、别墅、酒店式公寓、商铺等其中多项用途为一体。这其中，几乎全部的房地产项目都有低密度住宅、高层住宅和商铺；别墅项目较多集中于大洼县和盘山县与兴隆台相邻的地区；酒店式公寓多聚集在市中心商业中心区。
3、价格分布
总体来说，2010—2011年度盘锦市房地产项目价格集中在3000—6000元/平方米区间内。从区域分布来说，兴隆台区的房价最高，其次分别为双台子区、大洼县和盘山县；从项目类型上看，商铺项目单价最高，其次为别墅、酒店式公寓、低密度住宅和高层住宅。
由于兴隆台在盘锦市独特的区位优势，使得大多数的房地产项目聚集于此。兴隆台区的房地产项目价格主要集中在4000— 6000元/平方米区间内，房价最高的是红星国际广场的商铺，价格高达12000元/平方米，这其中以4300—4500元/平方米的项目最多。通过对兴隆台房地产项目的价格分析，我们不难发现，各个项目的价格差异不明显，住宅类项目的均价为4500元/平方米，商住和酒店式公寓的均价为6000元/平方米，商铺类的均价为10000元/平方米。这一方面说明当前兴隆台区的房地产项目产品诉求较为单一，产品特色不突出；另一方面也说明兴隆台房地产市场产发展不均衡，产品价位单一，有极大的调整空间。
双台子区作为盘锦市的老城区，近年来虽然较兴隆台区而言发展较慢，但是由于基础设施相对较为完善，以及市民对老城区的深厚感情，双台子区的房地产市场发展也较为活跃，价格在3700—4400元/平方米之间，多为居住类项目，配备一定比例的临街商网。
大洼县产业基础较好，加之与兴隆台区的距离很近，尤其是田家镇毗邻兴隆台区，土地成本较低，对发展房地产有着得天独厚的优势，聚集了大量的房地产项目。大洼县的房地产项目价格在2000—7000元/平方米之间，既有低价位的普通住宅，又有高品质的别墅，能够满足市民不同层次的住房需求。
相对于其他区域来说，盘山县的房地产项目较少，价格在2200—4500元/平方米之间，多为普通住宅。
4、消费人群
据调查，盘锦房地产市场的消费者主体仍然是盘锦本地人，不过，近年来，随着盘锦经济水平的提高，大项目的引进，越来越多的外来务工者定居在盘锦市，构成了盘锦房地产消费市场不可忽视的重要部分。值得注意的是，当前盘锦房地产市场有相当比例的房地产投资者，以倒卖房地产来取得高额价差。
从年龄结构上看，25—50岁仍然是购房者的主力军，一方面是年轻一代首次置业，另一方面是中年一代改善型置业。从所调查的项目样本来看，两者在购房人群中所占比重基本持平。
从职业构成上看，2010—2011年度，盘锦市房地产市场消费者主要有公务员、教师、企业管理者、财务人员、技术员、销售员、农民、自由职业者等。
二、盘锦市房地产市场分析
从盘锦市的实际情况看，房地产市场还处于上升发展阶段。高、中收入家庭已持有住房， 主要在兴隆台和双台子老城区，现有的主要消费人群集中在中等收入家庭改善住房条件和年轻人的自住房。由于近两年来， 建筑成本增加，房价一直呈上升趋势。随着经济发展， 居民收入的增加， 在可接受的范围内， 初步预计房价还有一定的上涨空间。但目前来讲， 受大环境的影响， 市民普遍有着买涨不买跌的心理， 持币代购现象严重， 房地产市场处于买方和卖方高度博弈状态之中。
三、盘锦市房地产市场可持续发展对策建议
针对上文对盘锦市房地产市场的调研和市场形势分析，为能更好地指导房地产项目发展，摆脱房地产市场买方和卖方较量的焦灼状态，这里仅从可持续发展的角度提出盘锦市房地产发展的对策建议：
1、大力发展绿色节能建筑
盘锦市的房地产发展与当前国际、国内经济的发展大趋势是息息相关的，它要求突破以往因经济发展而导致对自然资源的无限索取，以及无节制对能源的损耗。因此，我们必须高度重视房地产开发建设的能源消耗问题，大力发展绿色节能建筑，在可能的范围和条件下，提高房地产项目的绿化率，以创建良好的人居环境。
2、完善保障性住房供给体系
实现“居者有其屋”一直以来是我国各级政府执政者的执政目标。盘锦市近年来在提供保障性住房方面做了很多工作，但同时我们也必须看到，社会保障性住房还未普遍推行，经济适用房建设还不平衡，廉租屋政策发展迟缓，住房保障体系的建设还有待进一步的完善。因此，政府可以通过建立住房保障基金，从各种渠道、调动各种财政资源，增加对经济适用房和廉租屋建设的投资；通过税收减免和低息等优惠措施来提高困难家庭改善住房的能力；多造些“价格不高质量高，面积不大功能全，占地不多环境美”的中低价房，使广大中低收入阶层能真正“安居乐业”。
3、科学合理增加土地供给
土地资产作为城市最大的、价值最高的资产，几乎被所有城市列为城市发展过程中的首选目标和重点突破口，但是在发展土地经济的同时，也带来了盲目的“圈地运动”，不能及时有效地进行房地产项目开发，则会造成对土地资源的极大浪费。从对盘锦市房地产项目的调研，我们了解到，当前盘锦房地产项目多集中于兴隆台区，项目建筑规模大、容积率高，这一方面体现了城市土地利用集约化的要求，另一方面，也要求我们深入房地产运营后期，充分掌握各项目的空置率情况，以更好地指导今后房地产项目的规模布局，最小程度地减少对土地资源的浪费。
【关键词】满洲故地 生态文明 和谐旅游 旅游资源整合
一、新宾满族自治县“满洲故地”的旅游业发展情况简述
1. 新宾基本情况介绍
新宾地处辽宁省东部山区，国土总面积4432平方公里，总人口32万。全县共辖16个乡镇，320个行政村。1985年经国务院批准，撤销新宾县成立新宾满族自治县，也是我国第一个成立的满族自治县。新宾历史悠久，人杰地灵。1587年努尔哈赤在新宾永陵赫图阿拉城建立女真国，奠定了清王朝三百多年基业，因此新宾成为满族的故乡，满清王朝的发祥地。目前该地区满族人口占全县总人口的70%以上，被誉为“满洲故地”。
2.新宾旅游业发展环境和发展优势阐述
新宾地处东北植物系和华北植物系交汇处，资源独特，生态环境优良，物产丰富，是辽宁省的绿色屏障和立体资源宝库。境内土壤、水和空气全部符合绿色产品生产要求，中国林蛙、野山参、陆地香菇、鹿茸被誉为“东北四宝”。人文资源独特，境内有世界文化遗产――清永陵，国家重点文物保护单位――赫图阿拉城等县级以上文物239处。又有国家级猴石森林公园、“辽宁屋脊”钢山等自然景观。
随着我国社会主义市场经济的蓬勃发展，新宾近年来将旅游业纳入国民经济发展计划，确定并实施了“农业立县，工业富县，旅游强县”战略，做出《关于实施旅游强县战略的若干意见》，明确提出要把旅游业作为三产业(农业、工业、旅游业)的龙头和全县国民经济的支柱产业优先发展，实现旅游业的倍增计划和旅游强县目标。
二、查找旅游业发展不足、推进民族特色旅游建设的可行性论述
1.推进民族特色旅游建设的宏观、中观、微观角度论证
从大局来讲，我国是多民族国家，除汉族的五十五个少数民族聚居地遍布全国，许多地区实行少数民族自治的行政管理模式，在当地有着较具特色的基础设施和文化氛围。这既为我们了解中华民族的悠久历史文化提供了便利，也对我们追求各民族平等、发展和共同富裕提供了条件。宪法要求“国家保障各少数民族的合法的权利和利益，维护和发展各民族的平等、团结、互助关系。国家根据各少数民族的特点和需要，帮助各少数民族地区加速经济和文化的发展”，十七大报告中要求“民族地区、边疆地区……发展扶持力度”，“促进国民经济又好又快发展”，这是新宾通过发展特色旅游业、推进民族特色旅游建设的远景依据。
就旅游业发展自身而言，《2007―2008年旅游业市场分析报告》中提到了“从投资环境来看，‘十一五’期间我国旅游行业管理将为旅游业的发展创造更为宽松的政策环境，旅游业必将成为新时期的优势产业”。作为第三产业、现代服务业的一支名葩，旅游经济发展尤其要关注民生，着重满足普通老百姓的需求：旅游需求、就业需求以及发展需求。
对政府(government)、企业(company)、民众(people)这些微观群体角度进行实证分析，我们认为：对于普通的游客和经营者而言，发展旅游业，尤其是发展富有特色的民族旅游业，饱了游客眼福、口福，富了经营者的钱包、腰包，这是“双赢”的好事情。对于地方政府等相关主管部门，营造良好的旅游环境，就为地区品牌建设和经济建设做了无声的宣传，就可以“旅游搭台、经济唱戏”，为推动地区特色经济发展、为发展地区生态文明和搞好“四位一体”建设、形成特色链条经济做好铺垫。
2.民族特色旅游建设的可行性分析(WOT)
PEST分析。从政治(policy)角度看，新宾发展民族特色旅游顺应民心、反映民意，尤其在巩固国家政权、体现社会主义优越性方面具有更强的现实意义；在经济(economic)方面，新宾以旅游为主业配套建设了中国北方根艺市场、东北香菇市场等旅游商品专业市场，建成了兴京宾馆、启运宾馆等星级宾馆，兴京、交通、腾飞、紫薇、方圆5家旅行社，旅游行业规模基本形成，这样以旅游业驱动餐饮、娱乐、休闲等第三产业发展，从而建设特色产业链条经济，这样具有示范效应；从社会(society)角度，安居乐业、乐得其所的调研心得让我们感佩许久；实际技术(technology)上，政府的探索、民间的支持、商业的诱导、学界的成果、个人的努力使我们看到了新宾“生态文明”、“和谐旅游”建设的累累硕果。
SWOT分析。从优势(superiority)角度看，新宾具有良好的人文、自然环境，是“满洲故地”，他处难以匹敌；从劣势(weaken)上看，新宾围绕“满洲故地”建设还是存在不足之处，将在下一部分详细阐述；从机遇(opportunity)上看，随着我国经济发展，休闲经济、假日经济方兴未艾，正是大有前途的辉煌时机；从威胁(threaten)角度看，景点重复建设、缺乏品牌保护、特色未见浓郁，都会使我们的新宾旅游业发展面临危机，过度依赖旅游业，甚至会威胁地区经济腾飞。
三、发展好“满洲故地”文化、推进新宾生态文明和和谐旅游建设的若干构想
通过对旅游业相关群体的走访，我们认为，造成新宾民族特色旅游业发展缓慢的原因主要有：
当地旅游新建景区满族文化气息淡薄，旅游项目民族特色不突出，缺乏品牌意识、名牌意识；过分依赖原有的基础设施，游客游览项目基本局限在对建筑物的参观上；知名度低，美誉度低，资源整合力度不足，生态旅游概念不明显；与外界交流较少，不能形成特色对比和良性互动，等等。对此，我们提出一些建议：
1.以新宾民族地区特色为优势，加大对该地区旅游行业和产业的公共关系宣传。抓住地区独有的文化背景，打出旅游品牌、旅游名牌、文化品牌，注重本地区的文化品牌保护。在县域经济发展建设中广泛宣传倡导“满族文化”为主的和谐文化，构建浓厚的少数民族自治地区文化氛围，试点“满族文化品牌”整合和保护工作，建设生态文明的民族友好城市。
2.在旅游区适量投入人力、财力、物力，建立正规化、系统化、专业化的现代服务体系。要在推进服务业为主的第三产业的同时，注重旅游工业、尤其是轻工业，以及农副产品业的发展，合理规划当地的生态文明建设，做到与发展旅游相和谐。
3.加强当地治安、交通、文博、科考等相关基础设施和基础工程建设。营造好健康优越的旅游文化氛围，学习和借鉴北京、大连等先进城市的旅游业发展经验，以旅游业为龙头促进全县走上又好又快的良性轨道。
新宾满族自治县应当充分利用好“满洲故地”的独特优势，在科学发展观的正确指导下，搞好地区旅游资源整合，推进生态文明、生态旅游和和谐旅游建设，走出符合自身特点、顺应生态规律、全面协调可持续的特色科学发展道路，最终实现资源、环境和经济的永续发展。
