时间：2023-06-06 09:02:24
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产规划设计，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
1、前言
改革开放以来，随着经济的不断发展，我国的城市化进程不断加快，房地产项目作为城市基础设施的重要组成部分，得到了很大的发展，旧城改造、新城建设等等，使得城市的面貌得到了极大的改观，提升了人们的生活质量和生存环境。但是社会在进步，人们对住宅小区的要求也越来越高，房地产住宅小区的规划设计也要与时俱进，只有这样才能满足人们的需要，才能实现房地产住宅小区的价值，取得良好的经济和社会效益。而要提高房地产住宅小区规划设计的质量并确保可实施性，就要从项目的品质定位、对原始地形地貌的理解、产品形态布局与社区配套的选取、建筑设计、景观设计及对国家与地方政策法规的熟悉了解等方面着手，多措并举。本文以下内容以某项目规划设计的从业经历，从采取何种措施形成高标准、高品质并且切实可行的规划设计方案着手，对房地产住宅小区规划设计进行简要的分析，仅供参考。
2、项目概况
某房地产住宅小区位于某市滨临长江与国道相重合的生态旅游度假区内，项目总占地约6000多亩，内有湖泊约600亩，呈盘龙状，用地内丘陵起伏，山形优美，地势南低北高，其最高海拔约147米，最低处约49米，地理位置较好，交通便捷。其中房地产规划净用地约570亩，建成后容积率不大于1.01，建筑密度不大于20%，绿化率不小于40%。
3、高品质房地产住宅小区规划设计探析
作者根据此项目的从业经历，总结经验，吸取教训，认为应从如下几个方面着手才能设计出切实可行的高标准、高品质房地产住宅小区规划设计方案：
（1）准确的房地产住宅小区档次品质定位。项目的档次与品质定位直接决定了项目的成本投入，同时也直接影响住宅的销售价格，但成本的投入与预期的销售价格并非严格成正比，如何对项目进行准确定位则至关重要。对该项目来说，其拥有优越的江、山、湖、林景观资源，交通便捷的区位优势，以及所在城市潜在利好的巨大发展空间，最终将项目定位为“某市首席、区域一流、低密度、低容积率、高绿化率”的城市山水经典大盘，从目前来看所定位的档次标准是非常正确的。
（2）充分的理解原始地形地貌。本项目地形地貌复杂，原始地形高差接近100m，规划设计前首先考虑了如何充分利用自然地形、原有水系和植被等原有生态环境，例如针对项目内的遗弃水塘改造成景观水系，保留了大量原生态大樟树，其中为了能够保留一棵“一家三口”造型独特年代较长的大樟树，不惜调整建筑单置拉大楼栋间距，以上等等因地制宜的举措对项目品质的体现起到了立竿见影的效果。此项目规划设计充分尊重原始地貌，并加以合理的改造，生态在社区中不仅没有遭到破坏，而是形成依山傍水的独特格局，具有很强的标志性和唯一性。
此外，在规划设计前期即进行深入的竖向设计研究及土方平衡计算，而非通常的房地产住宅项目到实施阶段方重点考虑竖向设计的深入研究或忽略此事宜，往往会对项目的开发周期及成本投入造成很大的不利影响。此项目规划设计伊始，即委托专业咨询单位进行专项的土石方平衡测算，经测算项目总体挖方量达260万m3，填方量约为50万m3，在意识到项目土石方工程量及成本太高后，对总平面的竖向设计进行了仔细推敲，对小区园路系统及楼栋单体的竖向设计进行了优化，并调整思路重点在项目的低洼沟壑处布置集中大地下车库，优化后的竖向设计促使项目土石方工程量将减小30万m3以上，不仅大大节约了成本，更提高了项目品质，并确保了可实施性。
（3）合理的产品形态布局和社区配套选取。该项目在产品形态布局上遵循依山就势，景观资源利用最大化的原则。在面临良好的湖面景观或运动休闲果岭景观区域布置双拼别墅或联排别墅，视野开阔，私密性良好；随山势层层递增的园区道路布置多层电梯花园洋房，依次排布，建筑形态富有变化而不失韵律感；在坐拥气势磅礴的江景和气质婉约的山林景观区域布置临江高层，户户观景，比拟空中别墅；同时在地块最内侧高层住宅依山而建，逐渐提高，形成了城市中一道独特的景观天际线。前述产品形态的布局不仅确保了容积率，同时大大提高了项目品质。
在户型方面，本小区在详尽调查的基础上，确定所开发的产品包括双拼别墅、联排别墅、电梯花园洋房、18-33层的高层景观住宅，户型面积区间由60平方米到近300平方米，各种户型需求应有尽有，囊括了市场上大部分物业形态，为客户提供了多种居家选择。
在社区配套设施方面，包括室内恒温亲水景观游泳池、湖畔晨跑道、网球、篮球、羽毛球场、3500余平方米的商务活动中心与健身场所、风情商业广场、亲水平台、滨湖公园、社区服务中心、幼儿园等，让每一位业主不仅拥有恬静安逸的居家生活，还享有便捷、高效、全方位的社区服务。
（4）人文化的建筑设计。此项目整体建筑形象以巴黎的浪漫休闲文化为基础，以古典主义为蓝本，取用现代建筑设计中简洁而富有逻辑性的体块关系，塑造一种全新的折中建筑形象，同时强调建筑天际的丰富性、美观性，建筑群落的楼层高低起伏，错落有致，恰当地表达了建筑特有的美感。在建筑手法上，采用“欧式古典技法”与“现代技法”相结合的新古典主义，针对古典建筑中的山花尖顶、饰花柱式、通花栏杆、石膏线脚等，加以简化或局部使用，使有着干净利落的体块的“形”和符合经典审美原则的“神”有机结合，现代与古典相融合。同时，建筑设计将地形自然形成的高差有效的利用起来，合理组织车库和部分生活空间，使居住功能更加完善。
（5）生态化的园林景观设计。此项目园林景观取材于地中海的景观设计风格，定位为安养、休闲、浪漫的生态化的花园景观，同时充分利用优越的江、山、湖、林景观资源项目特有优势，形成山水五重奏：第一重开阔大气的滨江景观，第二重碧波荡漾的湖体景观，第三重起伏延绵的运动休闲果岭景观，第四重各具特色的组团景观，第五重绿意盎然的屋顶花园和私家花园景观，将项目景观表现得淋漓尽致。这五重景观通过建筑布局，道路组织，亲水平台，园区会所，休闲步道等要素组织串联起来，形成整体有机的空间效果，为业主提供绝佳的生态居住环境。
（6）充分熟悉和了解国家、地方最新规范、标准及政策。判断一个项目规划设计方案的好坏与是否可行最直接的方式之一就是方案本身能否顺利通过当地规划部门的行政审批，因此对国家、地方的最新规范、标准及政策的熟悉与了解则至关重要。该项目一个深刻的教训就是在规划设计创作过程中没有充分的了解地方标准、政策，而项目所在城市属于建筑市场管理相当规范的地域，很多地方标准、规定都高于国家的规范、标准、规定，在日照、间距、建筑面积计取、容积率计算、停车位配比与尺寸等技术经济指标方面的规定都高于国家标准，导致本以为可行的规划设计在报建审批过程中进行了反复的调整修改，进而浪费了大量宝贵时间。
（7）此外，一个成功的房地产住宅小区规划设计离不开深入的市场调查、准确的市场定位、精明的策划以及正确的决策等等，而充分的市场调查更包括房地产市场环境调查、市场需求和消费行为调查、房地产价格调查、房地产产品的调查、市场竞争调查等。总之，一个好的规划设计方案是由全方位的人力、物力、财力等多方资源在合理的时间内科学整合的过程。
通过该小区的住宅销售情况及所形成的建筑、景观实体展示情况来看，此房地产住宅小区的规划设计还是十分成功和切合实际的，不仅取得了良好的经济效益，更取得了广泛的社会效益。
4、结尾
以上内容首先根据作者所从业的某小区规划设计的实际经历，从小区定位、原始地形地貌的利用、产品形态布局与社区配套的选取、建筑设计、景观设计及政策规定的研究等方面对如何形成高标准、高品质住宅小区规划设计方案进行了探讨，表达了观点，提出了自己的见解，但是作者深知，高品质的住宅小区，最根本的是以人为本，只有满足了住户的需求、方便了住户的生活、提高了住户的生活质量，才算是高品质的住宅小区规划设计真正地落在了实处。
【参考文献】
[1] 《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）
[2]《住宅设计规范》（GB50096-1999）（2003年版）
[3]《居住区规划与环境设计》白德懋等，中国建筑工业出版社
[4] 《当代居住小区规划设计方案精选》韩秀琦等，中国建筑工业出版社
[5] 《当代商业住宅区的规划与设计》王受之等，中国建筑工业出版社
【关键词】房地产企业；规划设计；问题；培育
1 规划设计能力是房产企业的核心竞争力
1.1 规划设计的含义
房地产市场是一个客户需求驱动型市场，随着房地产业的蓬勃发展和人民生活水平的提高，如何满足客户个性化的需求成为房地产公司首要解决的问题。因为规划设计决定项目的定位，房产商作为一个资源整合者，要想更好的满足客户需求，提高产品品质，就必须提高其规划设计能力。所谓房地产的规划设计能力从广义上讲主要包括市场定位、需求发现、功能规划以及设计识别等四个方面的能力，目的是提高土地、资金、销售和物业管理的经营效益，创造出实现更高市场价值的房产商品。其中市场定位是指通过市场调查及研究确定目标客户，需求发现是指对目标消费群体的需求特征作出准确的界定，对其不同需求的偏好进行综合评价，然后开展满足市场需求的产品功能规划。而设计识别能力是指具体清晰地向设计单位表述规划设计要求，鉴别设计图纸是否合乎要求以及提出修改意见的能力，衍生开来还包括开发商与设计单位的沟通管理能力。
1.2 规划设计能力对开发效益起决定性作用
在当今知识经济的浪潮下，各家房产企业楼盘运作水平的较量主要还是规划设计能力的比拼。虽然规划设计相对整个房产项目来说投入成本少，时间较短，但是对整个项目的影响较大，它决定着项目的定位、品质和成本。如果在前期开发过程中定位不准确，规划设计失误，由于资金投入、物业的形成具有不可逆性，越到后期经济损失越是巨大。一般情况下规划设计阶段所需费用不到房产项目总投资的1%，但是对工程建设成本产生的影响在80%以上。规划设计也是后期良好销售业绩的基础，因为“卖点”不是在销售时形成的，而是通过规划设计来实现的。在进度控制方面，好的项目规划设计可以使施工建设顺利地得以开展，并规避或减少了施工过程中因设计不到位的变更所带来的时间延误和人力、财力的浪费；同样对于后期适时的销售和物业管理的有效介入起到了很好的促进作用，因而可以加快项目资金的周转速率。
就价值创造而言，在项目确定投资开发后的四个主要运作阶段中，即规划设计、施工建设、销售服务、物业管理，房地产新增价值主要来源于技术含量高的前期的规划设计阶段，当然后期的营销服务和物业管理也创造了一定的房地产新增价值，但这很大程度上也是前期的规划设计价值创造的延续，或者是以其新增价为基础的二次价值创造。
综上所述，规划设计能力决定着房产企业的项目开发效益，已经无可争议地成为了房地产企业的核心竞争力。
2 房地产规划设计能力现状与问题
房地产行业规模不断扩大与发展，注重规划设计已成为当今房产开发商的基本思路，许多企业甚至不惜花重金在产品规划设计上，以期利用独特高品质设计作为其在差异化竞争中重要的筹码，但这种单单依靠资金来提高设计能力的模式也存在一些问题有待改进。
2.1 产品定位与规划缺乏系统性
一方面，许多房产公司目前没有真正意义上专职产品研发机构和从业人员，一般依靠外部设计单位来进行规划设计，然而设计单位往往由于精力有限不可能专门收集全国各地各类典型的产品信息来为某一家企业系统地开展产品研发工作。另一方面，很多房产公司的产品定位决策系统不够完善，缺乏一个对产品信息进行全面整合和统一分析决策的工作流程，导致市场调查、客户定位与功能规划无法很好衔接。这些都使得信息不能深度共享与整合，最终导致公司规划设计能力的削弱。
2.2 未形成标准化的开发模式
许多公司未能像万科、中海、绿城、万达等公司一样，在理念、文化、管理和产品等方面形成真正意义上的标准化和系列化的开发模式，普遍存在着什么产品利润高就做什么产品的局面。由于不够专注，使得每个项目的规划设计工作都得从零开始，因而产品品质会相应大打折扣，最终制约了公司品牌的提升，规模的扩大。
2.3 设计识别能力欠缺
设计识别能力欠缺的现象普遍存在，如公司在委托设计时自身对产品的深度和细节挖掘不够深入，与设计单位沟通管理不到位，公司内部未建立起完善的审图制度，审图人员没有把好审图关，设计联系单管理混乱等，都会带来后期不必要的返工和成本的增加，甚至留下无法逆转的产品缺陷。
2.4 人力资源配备不足
规划设计核心竞争力中的市场定位、需求发现、功能规划以及设计识别等能力所涉及的知识与技能非常广泛，对相关专业人才的业务素质要求较高。这就要求这方面的专业人员在数量和质量上都要有一定程度的保证。许多规划设计不合理、不到位的问题都与公司这方面专业人员配备不足、业务能力有限有关。
3 房地产企业规划设计核心竞争力的培育
3.1 建立起系统的产品研发体系
通过对现阶段房地产企业的规划设计模式和先进经验理论的研究，笔者认为可通过对内建立产品规划设计研发团队，对外与实力过硬的规划设计单位建立战略合作伙伴的方式来提高规划设计能力。如图1所示，由房地产企业负责组织，把设计方作为自己的供方关系纳入自己的管理系统，并在规划设计阶段，引入潜在客户、供应商、施工监理、物业公司等供应链上各环节单位共同参与，以达到集思广益的效果。
图1产品研发体系图
万科就是一个采用这种发展体系的成功案例，万科于2000年成立了万科建筑研究中心，致力于住宅产品的研究开发工作，该公司通过整合项目上下供应链几十家核心企业，兼顾市场的需求，将自己的标准体系与合作伙伴不断磨合，最终形成了一个设计流程和跨地域设计工作的标准体系，为其成为中国房产行业的楷模奠定了基础。
3.2 走产品系列化的开发模式
以浙江绿城为例，浙江绿城在推广项目品牌及项目运作开发时有意识地进行产品克隆，其推行标准化、系列化的开发模式直接效益是用“20%的精力做80%的产品”，满足了项目保质保量的开发要求，不仅适应了公司迅速发展占领市场份额的战略，而且为公司节省下了大量时间和精力来进行新产品研发，即“80%的精力来做20%的新产品”。也正因为通过这双重的“二八定律”，绿城在快速发展的同时逐渐形成了家喻户晓的“桂花园”、“百合公寓”、“绿园”和“玫瑰园”等系列产品，这些产品都可以根据城市和区域的不同在全国有选择地进行克隆和优化。这种将经过市场检验的成熟产品作为母本，在不同的城市相近的区位进行标准化、集约化复制与推广的开发模式可以大大提升公司的规划设计能力，不仅保证了产品品质的稳定性，缩短开发项目的运作周期，更可以有效的建立和推广公司的品牌理念。
3.3 把好图纸设计与审核关
在设计识别能力提升方面，可以从制度上入手。通过业务流程指导性文件、关键节点控制文件等建立起完善的图纸设计与审核制度，以尽最大可能减少实际工作中的纰漏和疏忽。首先在建筑设计单位选择上要程序化、制度化，严格根据项目的性质和定位有方向地选择设计公司，考察和评估目标设计公司的综合实力，对其主创设计师和设计班组进行深入了解，在知己知彼的情况下，才可以进入设计委托合同阶段。其次编写设计委托书要规范化，所有设计任务均须在委托前出具书面的设计委托书，由各专业负责人起草相关专业设计要求，做到设计要求阐述明了。最后要建立起完善的审图制度，明确各部门审核人员职责，在审查过程中审核人员必须认真填写审核意见单并签字确认，形成纪要存档，做到责任明确。
3.4 从人力资源角度提升公司规划设计能力
核心竞争力培育的最大问题是知识资源的积累和管理的问题，而知识资源的载体是人才，所以规划设计核心竞争力的培育很大程度上是人力资源配置的问题。房产公司要想吸引和培养出高端人才，重中之重是要树立起其优秀的组织架构和企业文化，只有好的人才引进培养机制才能造就人才高地。另外在人力资源培训上应该注重规划设计能力等有关知识的相互渗透，规划设计所涉及的知识与技能是非常广泛的，包括经济、市场、建筑、环境、规划、成本、美学等多方面的学科，这就需要企业不同部门、不同专业和不同岗位协同参与到项目规划设计工作中去，相互渗透，互补所长，只有这样才能打造出最具价值的产品。
4 结束语
在不断变化的市场面前，任何企业不创新必然会落后，虽然创新可能带来风险，但不创新就是最大的风险。房地产公司在规划设计核心竞争力的培育上一定要有大胆创新的管理思路，只有这样才可能不断超越打造出精品，才能满足市场持续发展的需求，这是市场经济条件下房地产企业立于不败之地的生存之道。
参考文献
[1]桂夏强．房地产开发项目中的规划设计管理．工程与建设，2006年03期.
[2]林少洲．万科的规划设计观．中国房地信息，1999年08期.
[3]刘新刚．提高设计开发一体化程度，塑造高品质产品．集团经济研究，2006年17期.
关键词：CFD、天鸿・美和院、规划设计、风环境、模拟分析
中图分类号：TB126 文献标识号：A 文章编号：2306-1499（2013）05-（页码）-页数
1. 风环境模拟简介
现代社会，人们对建筑的依赖程度非常高，对建筑内外环境的要求也越来越高。新的建筑环境标准受到关注，表现在相关的各个方面如室内的气流组织控制，污染物消除与分布预测，舒适性分析，灾害分析等和室外小区风热环境等方面。传统采用粗略大空间平均计算的结果，难以适应现代建筑物理精细化分析的数据需求。因此，在建筑行业，计算流体力学正被越来越广泛使用于室内外风热环境的模拟，CFD 技术在这些方面的细致研究中具有不可替代的优势。随着计算机软硬件的发展和成本降低，使CFD 的应用也日益普及。同时，随着对建筑内外流场研究的深入，对上述问题进行描述的专业模型越来越完善，模拟结果越来越接近真实，很高的可信度，对设计有着较强的指导作用。
另一方面，就建筑外环境而言，对建筑内部居者的生活确有着重要的影响。建筑小区二次风、小区热环境等问题日益受到人们的关注。采用CFD 技术可以方便地对建筑外环境进行模拟分析，并结合地形地貌，建筑布局，绿化水景等设计，构建出良好的区域风环境。
计算流体力学（简称CFD）是建立在经典流体动力学与数值计算方法基础之上的一门新型独立学科，其基本原理是一组物理量守恒的方程组，即质量，动量和能量守恒方程等，通过数值解析的方法获取此方程组在时间和空间上的确定解，并可采用图像显示技术将方程对应的传热与流动等过程的细节直观展现，CFD 技术在相关各行研究中被广泛采用，称为数值试验。
在本项目中，利用CFD技术并结合外流场分析与建筑节能设计方面的实践经验，对本项目进行夏季和冬季条件下的区域风环境模拟分析，以确定天鸿美和院风环境设计是否满足相关法规和舒适性要求。
模拟计算采用的软件为ANSYS? FLUENT 软件，是目前最流行的通用流体力学软件。
风环境模拟参考依据：在分析过程中，参照了《绿色建筑评价标准》GB50378-2006 及《绿色建筑评价技术细则》中对建筑周边风环境的要求：建筑物周围人行区距地1.5m 高处风速V
2.项目简介
本次分析主要针对天鸿美和院规划设计的建筑布局进行室外风环境模拟。该项目位于浙江省杭州市富阳银湖320 国道南侧。地块内包括艺术中心、创意街区、SOHO办公区、联排花园办公、联排住宅区、高层住宅区和山地住宅等。天鸿美和院的总平面布
天鸿美和院总平面图
3.CFD 数值模拟建模
3.1CFD 技术
CFD 技术的基础是流动与传热过程中流体所遵循的基本规律，表现为一组守恒控制偏微分方程。由于方程和边界条件的复杂性，目前可行和广泛采用的求解方法是采用一定的数值方法利用计算机求解方程组的数值解，并通过可视化技术再现流体流动和传热情况。
对天鸿美和院所在整个区域建立三维的计算流体力学（CFD ）模型，使用FLUENT 软件求解器求解，针对冬季和夏季主导风向与平均风速工况下的小区风环境进行模拟分析，并提出相应建议以确保小区风环境满足《绿色建筑评价标准》的要求和指导建筑开窗设计，围护结构设计和自然通风等节能策略设计。
3.2分析区域与CFD几何模型
根据图1 所示建筑总平面布局图及其他相关设计图纸，建立风环境分析的CFD几何模型如图2 所示。为了真实地模拟夏季与冬季条件下大气边界层效应对区域风环境的影响，将整个分析区域的取为长×宽×高约为：900×660×300 米，需要分析的天鸿美和院建筑放置在分析区域的中间区域。此外，将对项目的多功能中心B1以及V1-2 住宅的附近的室外风环境和表面风压着重进行分析，以评价分析区域的风环境和自然对流设计。
3.3计算网格
使用四面体单元对整个分析区域进行网格划分后转化为多面体网格进行计算，在建筑表面和附近区域进行局部网格细化，如图2 所示，图中Y 方向为正北方向。多面体体网格单元数共计2，103，916 个。
风环境分析三维CFD 几何模型和CFD 分析网格
3.4大气边界层条件与分析工况
本次风环境模拟主要进行常态风环境模拟，即以杭州当地主导风向与对应的平均风速为边界条件，模拟该地块内的全年或特定时间段内发生频率最高的风向与平均风速时的小区风环境分析。其中平均风速（即常态风速）由已有的全年历史统计数据得到。
本次分析对夏季，冬季两个季节的主导风向与平均风速下的两个工况进行分析，工况1：冬季，北偏东风（NNE），风速2.3m/s；工况2：夏季，南偏西风（SSW），风速2.2m/s。
4.结果分析与建议
4.1 工况1：冬季，北偏东风（NNE），风速2.3m/s
模拟得到了冬季主导风工况下的建筑物周围人行区距地1.5m 高处风速如图3所示：
考虑到杭州地区冬季气温较低，有必要对建筑外表面承压面进行必要的热工性能加强以防止渗透风，可计算得到冬季典型工况下的V1-2 和多功能中心外表面压力分布，并由风场及压力分布可知：（1）在冬季典型风气象条件下（风速为2.3m/s），风向为北偏东时，在室外地面人员活动高度上该分析区域内的平均风速低于3m/s 。因此，冬季小区区域风环境满足风速不高于5m/s 的要求。（2）多功能中心以及V1-2 住宅北立面在冬天会形成高压区，设计中需要注意增强该面墙和窗的气密性参数，以减少或阻止墙体冷风渗透。
4.2 工况2：夏季，南偏西风（SSW），风速2.2m/s
参照了《绿色建筑评价标准》，模拟得到了夏季主导风工况下的建筑物周围人行区距地1.5m 高处风速如图3 所示：
图3 离地1.5 米高处风速（m/s）分布图（室外地面人员活动高度）
考虑到杭州地区夏季清晨和晚上气温相对较温和，可以考虑使用自然通风策略，因此可以利用建筑外表面风压分布对开窗设计，计算得到夏季典型工况下的V1-2 和多功能中心外表面压力分布。由风场及压力分布可知：
（1）在夏季典型风气象条件下（风速为2.2m/s） ，风向为南偏西时，在室外地面人员活动高度上该分析区域内的风速低于2m/s，满足风速不大于5m/s 的要求。
（2）从图3 还可以看出，由于大气环境风速不高（2.2m/s）和复杂的地形地貌，导致建筑周边风速普遍处于约1m/s乃至更低的风速范围。更考虑到杭州夏季可能的静风时段频率较大和较强的夏季太阳辐照，因此有必要采取措施改善该区域室外舒适性：a、栽种高大的树木达到遮阳效果；b、在地表种植草皮减少地面反射的热辐射；c、进行适当外部水景设计，降低局部气温；与具有一定坡度的地表种植矮层草皮，高大树木可以在保持水土的同时，有利于小区自然通风和降温；d、在地形地貌方面，可以考虑利用小区天然的坡地种植林木形成早晚的山林风来加强通风效果；e、半开放式地下室的设计利用了天然热质材料，即土壤的蓄热蓄冷功能，如可能在建筑顶部加装捕风器将室外的空气导入地下室空间进行自然通风。f、在人员高度上不宜种植过密的林木导致通风恶化。
5.结论
由CFD 模拟计算得到的天鸿美和院规划设计的风环境结果可见：当前规划设计的建筑布局所处区域风环境能满足《绿色建筑设计标准》的对风速小于5m/s的要求。在项目的规划设计阶段进行CFD的模拟分析工作，可对项目规划设计的科学性进行判断，体现以人为本的设计理念，并有效避免区域热岛或区域风速过大等不合理现象，为人们的在天鸿美和院提供一个健康舒适的生活环境。随着科学技术的发展、人们生活要求的不断提高和规划设计者对技术手段的不断重视，可以相信CFD技术的应用会更加广泛。
参考文献
关键字： 房地产开发项目管理
中图分类号：C93 文献标识码：A 文章编号：
Abstract: After the reform and opening up, China's rapid economic development, people's living standard has gradually increased; living conditions have been greatly improved. In order to adapt to the modern residence requirements, the real estate industry to speed up the pace of development. Project management in real estate development on engineering quality and economic benefits rise has important influence. Pay attention to project management link, improve the quality of modern enterprise is an important issue. Real estate project management mainly refers to the real estate project design into entity process management, including cost control, quality control, progress control management and technical support management and other elements. Mainly through the analysis of the real estate project management and general project management difference, This paper put forward the basic measures of real estate project management an important role of the project management in real estate development.
Keywords: real estate development project management
一、 房地产开发管理体制
房地产开发管理是指房地产开发企业为了较为顺利完成工程项目的投资，对开发项目人员、公司财务、工程管理、销售管理以及后勤部门进行组织和管理，这也是开发企业实现规划管理和施工以及物业管理的前提。其中企业工程部主要是代表开发商对整个工程项目的建设进行管理，主要的内容包括与施工单位协调沟通、施工质量、进度和安全控制、合同管理、结构设计变更、报价和工程原材料采购以及库存进行管理。企业财务部主要负责企业的资金管理‘并且定期制作企业财务状况及经营成果的报表，主要包括建立工程项目的融资计划，施工单位的工程款结算以及企业营业费用结算。销售部门主要是负责企业开发产品的销售，主要包括销售方式的选择、销售价格的制定以及销售渠道的建立。房地产开发管理的目的以及原则就是要整合企业物力、财力、人力，从而建立一系列的科学、规范的运作流程，以现代化的信息管理为依托，开发出受市场欢迎的产品，房地产开发管理的重点企业的内部经营，核心是工程项目的开发过程，具体要求是控制成本、保证质量、缩短工期以及市场创新开发运营等。
二、 房地产开发管理的主要内容
在我国房地产开发管理中主要的内容包括规划管理、施工管理、物业管理。
2.1房地产开发规划管理
房地产开发中规划管理是指对规划设计的管理，设计单位完成开发商所委托的建筑楼盘设计，重点在于对规划成本、工程进度以及工程目标进行控制和管理。开发企业建立采用完善的规划系统对规划设计进行管理，规划管理和规划设计是相辅相成的，在规划管理系统中提高规划设计审查和管理水平是重要的目标。规划管理系统与规划设计的核心是保证规划设计成果满足工程项目规划的要求，通过各种审查手段，提高规划设计管理的水平。
首先开发商对于工程项目的规划设计要点、原则进行确定，在管理系统中输入确定的要求要点，在规划完成后对规划方案进行检验与评估，适当的采取反馈及修正的控制方式进行调整，最终选择最佳设计方案，其次规划管理中应尽量减少对规划设计工作习惯的改变。通过计算机进行规划设计成果审查，如果规划设计单位报送的设计方案符合系统规定的一定格式标准，规划管理系统可以将规划图导入系统，与地形图、管线图等图层进行指标计算、比较、进行查询统计。审批通过的规划图，首先由开发商确定规划设计的要求的原则，然后由参与设计单位开始进行规划设计，通过进度控制和计算机审查，最终设计方案的评估、和比较确定，然后反馈到开发商，根据开发商提出的意见进行修改最终确定。
2.2房地产开发施工管理
施工管理就是对工程项目的施工建设工程进行管理。房地产开发公司一般有工程管理部门具体负责施工管理，而工程整体的管理模式及承包模式由公司根据项目特点和实际情况来确定，常见的施工承包模式有施工总承包、平行承发包模式、项目总承包模式。就我国而言，房地产的施工建设一般采用平行承包和施工总承包两种方式，就是要么对工程的施工完全发给一个施工单位完成，要么对不同的建筑项目分别发包给不同的施工单位来完成。伴随着建筑市场不断的走向专业化、精细化方向的发展，对大型的工程项目和高档的楼盘，房地产开发商应该采取项目总承包或者施工总承包的模式进行施工管理。施工总承包管理模式和某个具体有丰富施工管理经验的施工单位签订施工总承包管理协议，负责整个项目的施工组织和管理。
对房地产开发企业而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的却是相同的，在合理的控制成本下，以最快得速度完成高质量的工程项目。为了达到这个目标，开发企业必然在施工质量的控制、进度控制以及成本控制上发挥重要的作用，即通过施工资质验证、招投标、现场施工检查（包括人员资质、机械设备、材料质量、施工技术程序、施工环境）监理工作、工程款发放等等措施，开发商能够对工程项目建设的质量、进度以及成本进行掌控。
2.3 房地产开发的物业管理
物业管理是指专业组织机构，受业主委托，按合同或契约，运用现代经营手段和修缮技术对已建物业及其业主进行管理和服务。房地产的业务管理，一般包括对房屋及附属配套设备、设施及场地以经营方式进行管理，对房屋周围的环境、卫生、安保、绿化、公共设施、道路养护等等实施专业化管理，并向业主提供多方面的经营服务。物业管理是为了使物业发挥最大的使用价值和经济效益，保障舒适安全的小区环境和家居生活。在社会分工日益发展的背景下，发地产开发在规划设计阶段，通过公开、公平、公正原则招标择优选出专业的物业管理服务公司。
三、 房地产开发项目管理的注意问题
房地产开发经营中的工程管理包括上述的规划管理、开发管理、施工管理和物业管理、显然，如果要完成一项成功的工程项目就必须在这四个方面都做得出色才能够实现，因此，协调这四个管理内容之间的关系，并使之相互促进和合作司开发商协调重要内容。作为投资者，房地产开发商应该把可施工研究设计放在相当重要的位置上，即在规划设计之初、规划设计完成以及施工完成时召集设计人员、施工人员、相关专家以及本企业的组织者、协调人员定期召开研究会议。通过有效的沟通交流和讨论，集成化、系统化、专业化地完成工程项目的目标。另外在项目决策期的成本很少，但这些决策却能够对项目的整体成本产生重要影响，可施工性研究对工程造价的影响从规划阶段、设计阶段、到施工阶段、物业管理阶段呈现出明显的递减趋势，产生的效益也是如此。工程的施工图纸设计说明一旦提交要更改就比较困难了，因此开发企业和施工单位应该尽早参与到规划设计的可施工性研究中去，而开发商更要做好前期的项目决策。
结束语：当前，由于受到我国宏观调控政策以及市场环境变化因素的影响，这对房地产开发企业的发展来说产生一定的影响，而控制项目成本，加强项目成本控制管理的水平在现代房地产企业发展中就显得尤为重要。
参考文献：
[1] 凌青，浅议房地产开发企业成本管理[J].商业经济，
关键词：房地产；开发；工程；管理
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
1引言
近年来，我国房地产业在市场经济中逐渐占据了主流，随着现代城市建设步伐不断提升，因此房地产的工程管理工作也在不断的优化，使其更加完善。房地产开发经营中的工程管理连通于项目的整个开发运营周期内，其主要内容按过程的顺序可分为四个管理部分（开发、规划设计、施工、物业），然而在管理过程中常会遇到各种问题，因及时做好预防措施，降低对房地产项目管理所影响的问题。
2房地产开发管理
其指房地产开发企业在定期内完成工程项目的开发而对公司内部的人事等相关部门进行的组织及管理，也是企业为成功实现规划管理、施工管理及物业管理的基础。如其中的工程部门代表开发商对工程项目的建设进行管理，所进行管理主要内容是施工企业的确定与协调、进度及安全的控制、施工质量、必要的细部结构设计的变更、相关合同的管理、报建和工程物料的采购及库存等。
3规划管理水平
规划管理和规划设计两者之间的关系相当密切，其系统建设的重要目标之一就是提升规划设计及管理水平。其信息系统与规划设计关系的核心是：确保规划设计结果满足工程项目规划的要求，因此可通过计算机供应的各样审查工具，提升规划设计管理的水平。在此对其中具体工作有以下几点：①开发商对于工程项目的规划；②规划管理应尽量减少对规划设计工作习惯的改变；③提出合理的规划设计分层编码标准；④通过计算机进行规划设计成果审查；⑤将规划设计成果转成基础资料。如⑤；审批通过的规划图(如控制性详规等)，可以成为规划管理信息系统的参考资料，为审批、方案研究及后续分析等工作服务工程流程可由图1表示。
图1规划管理的流程图
4施工管理的重要性分析
房地产开发企业通常由工程管理部负责施工管理，而工程整体的项目管理和承发包模式由公司高层根据项目特点和公司实际情况来确定。通常的建设项目承发包模式有：分别发包 (平行承发包模式)、GC (施工总承包模式)、MC (施工总承包管理模式)、承包模式、项目总承包模式、CM(Construction Management)承发包模式等等。
在国内，房地产的施工建设通常采用前两种形式来进行，可对工程的施工完全发包给一个施工单位完成，也可对不同建筑项目(如建筑结构、绿化、市政管线等)分别发包给不同的施工单位来完成。随着建筑市场不断向专业化、精细化方向发展，对大型的工程项目、或者高档的楼盘，房地产开发企业应该考虑采用MC模式或CM承发包模式来进行施工管理。施工总承包管理模(MC)是指业主(开发商)和某个具有丰富施工管理经验的单位或联合体签订施工总承包管理协议，负责整个项目的施工组织和管理。
一般该MC单位不参与具体工程的施工，而再进行分包的招标。MC模式可以加快施工进度，其费用一般按照建筑安装费的某一比例提取。CM承包模式是由开发企业委托CM单位，以一个承包商的身份，采取快速路径的生产组织方式，来进行施工管理，直接指挥施工活动，在一定程度上影响设计活动，一般它和开发商订立“cos tplus”方式的合同。其特点是设计与施工充分搭接，且工程项目的保证最大费用使CM企业承担相应风险。
对房地产开发企业而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的却是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高质量的工程项目。为了达到这个目标，开发企业必然在施工质量控制、进度控制以及成本控制上发挥重要的作用，即通过施工资质验证、招投标、现场施工检查(包括人员资质、材料质量、施工技术及程序、机械设备等)、监理单位的督察、工程款的有序发放等等措施，开发商能够对工程项目建设的质量、进度及成本进行掌控。当然施工管理也包括与供货商关系的协调。
5物业管理
房地产中的物业管理可以说是狭义的管理，是指专业组织或机构，受业主委托，按合同或契约，运用现代经营手段和修缮技术对已建物业及其业主或用户进行管理和服务。房地产的物业管理，一般包括对房屋建筑及附属配套设备、设施及场地以经营的方式进行管理，对房屋周围的环境、保洁、保卫、绿化、公用设施、养护统一实施专业化管理。
物业管理主要目的是使物业发挥最大的经济效益和使用价值，使小区环境和生活得到更加保障舒适。在这社会分工日益发展的中，房地产开发在规划设计阶段，通过三公的原则（公升、公平、公正）招标应择优选专业的物业管理服务公司介入项目规划设计就得尤为重要。
6建筑工程开发、规划设计与施工管理之间的相互协调
房地产开发经营中的工程管理包括有上述的规划、开发、施工和物业这四个管理，如此可见想要完成一项成功的工程项目就必须把这四个方面的管理都做得出色方能够实现。然而，对于这四个管理内容之间互相协调，并使其相互促进、合作是开发企业的协调重要内容之一。
房地产开发中的建筑设计与施工的分离有利各自专业化水平的提高；但是设计与施工的分离也带来了很多问题。如，设计师并不清楚施工工艺，从而使设计方案施工难，直接影响项目建设的成本和进度；又或者施工单位经验有所不足，不太懂建筑设计，未能“按图施工”。为了解决这类问题，工程管理中的可施工性分析成为一种最近常用实用的管理方法。
其次，发开商或施工单位的工程管理部门未能和设计单位沟通达成理解和协调，不少建筑竣工后和划设计都不太一致。那么可施工性研究的实施以及设计的正确施工都因要其备以下几点要素：
(1)房地产开发企业的强力支持。作为投资商，开发商该把可施工性研究及设计的研究放在相当重要的位置上，即在规划设计之初、规划设计完成以及施工完成的时候召集设计人员、施工人员、相关专家以及本企业的组织者、叻、调人员定期召歼研究会议。通过有效的沟通交流和讨论，集成化、系统化、专业化地完成工程项目的目标。
(2)尽早实施。在项目的早期，项目决策的成本很少，这些决策却能够对项目的整体成本产生重要影响，可施上性研究的对工程造价的影响从规划阶段、设计阶段剑施工阶段、物业管理阶段成明显的递减趋势，产生的效益也是如此。的施罔纸及设计说明一旦提交要更改就比较困难了，因此开发企业和施工单位应该尽早参与到规划设计的可施工性研究中去，而其中开发商更加要做好前期的项目决策。
(3)持续开展研究。其一，可施工性研究强渊在项几实施的全过程中进行系统的研究，充分发挥相关人员的知识和经验。即可施工性研究和设计研究成为项口总体规划的一部分。其二，实习“知识管理”，即通过计划和总结，将研究过拌中的经验和教训很好地纪录和升华，将业务流程中无序的知识进行系统化管理，使之成为“可利用再生资源”，实现知识共享和再利用。
7结语
关键词：房地产项目开发规划 经营管理
引言：随着我国经济发展，人们的生活水平不断提高，居住上一个规划合理、配套设施齐全又舒适的生活小区要求越来越高。所以要做好项目开发的规划设计至关重要，其好坏直接影响到后期的营销和推广。
1.房地产项目的规划设计管理
1.1设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本。
这应该是最高原则。楼盘建成是让人住的，要住七十年，业主花几十万买一套住房，你必须对住户的七十年负责。细节看起来是小事，其实有大隐患， “规划方案无小事”。这种细节就显示出设计师有没有从用户的方便舒适角度考虑问题，只是简单地从平面布局的美学效果出发做设计，犯了一条大忌。
1.2规划设计应该充分考虑将来物业管理的方便。
现在物业管理已经成为楼盘项目成败的一个重要方面，小区全体业主共享的，那些住在多层、小高层的业主要去湖边散步游玩时，都要从别墅的花园、门前甚至窗前走过才能到达湖边，别墅的业主经常受到这种门前屋后纷纷来去的干扰，个人隐私无法得到有效保护。
1.3必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西
项目定位是一个项目的根本大纲，框定了规划设计的方向，背离定位就会做出完全不能用的方案。如定位是中小户型的白领社区，价位适中，档次中等，但如设计院做出了一个出人意料的中庭园林景观设计，我们粗略计算一下，每平方米的造价要几百元，而物业管理的运转费用更高得可怕，这样一个中档小区，向业主收取的物业管理费是很有限的。这就是设计师背离项目定位的情形。2.房地产开发规划设计的要点
2.1总体开发设想
房地产商在拿到项目用地后，结合政府对于项目用地的控制性详细规划，地块未来的发展方向，周边配套设施、其他项目的定位、物业种类等等因素。在结合自身企业的发展规划来制定本地块的项目定位。而在实际操作中主要从以下几个重要环节着手：①企业现金流测算与把握；②政府的控制规划；③项目的土地条件；④销售的速度；⑤客户的群体的调查；⑥房屋的单价、总价构成；⑦开发商擅长的开发类型；⑧开发商要求的利润和品牌，结合以上7点，基本能把项目定位问题解决。而后在根据政府要求的建设周期、项目所在地的市场行情、公司的现金流等等指标，制定合理的开发周期。
2.2道路系统规划
路网是一个城市发展的骨架，只有便捷合理的路网设计才能提升整个城市的通畅感和品质感，居住小区或是城市综合体也同样遵循这一理论。设计合理使用便捷的路网系统设计是项目规划设计的要点之一。目前，国民经济发展良好，人们生活水平普遍提高，私家车增长较快，一家一部车，甚至一家几部车，车辆的增加不仅仅给城市道路带来较大的压力，同时也对居住小区提出了较高的要求。为了使小区内行人安全，行车对人无干扰，路网规划时设计人车分流道路系统，即车行道路系统和人行道路系统分开，汽车入小区后直接下地下车库或是地上停车位，减少车辆在小区内道路上行驶。随着汽车数量的日益增长，不仅对小区的道路系统要求设计合理，同时对小区的停车车位数量要求满足汽车的增长。为此，政府相关部门也在居住区开发设计时对小区车位数量的设置做了明确规定，基本上是每120m2要配置一个车位。居住区道路系统规划设计除了人车分流设计外，还应对步行系统的无障碍设计、系统的可达性等等做详细合理的系统设计。
2.3配套公共服务设施系统规划
为提高项目的附加值，增加销售卖点，为后期客户带来便捷、舒适的生活氛围，项目配套公共服务系统的规划设计显得尤为重要。人们的生活不仅仅只是买个房子睡个觉，还需要买菜，购物，娱乐等等一系列的其他活动。而项目的公共配套正是为了解决这一系列需求而设置，因此，房地产开发在项目前期规划设计时应根据项目地块居住人口的数量，合理设置公共配套服务设施，要求数量合适，分布合理，以便方便每位小区居民，同时在规划设计时应考虑后期管理和经营的相关问题。
2.4综合管网的规划
综合管线的规划是将小区的各种管线进行综合，如果规划出现问题，小区将停水、停电甚至无法居住，由此可见此项工作的重要性。小区的管线涉及到雨水、污水、强电、弱电、燃气、供热、智能等等，而各种管线的进口、接口的位置规划以及与市政综合管网的连接都是摆在设计师面前的问题。良好的规划设计，不仅为房地产商降低开发成本，还为后期的各种管线的验收，小区的顺利交房打下基础。
2.5绿化与景观系统规划
如今社会人们在解决温饱问题之后，对于居住环境要求在不断的提高。具有优美宜人的园林景观几乎成了人们评判居住小区是否高档的重要标准。为此，在居住区项目规划设计时，房地产开发商应要有所取舍，可适当增加建造成本，降低建筑密度，尽最大可能增加项目绿地的面积。我们知道，小区的建筑密度高，意味着建筑占地面积大，绿地面积就要减少。其实在同一地块容积率一样的情况下，可以通过增加建筑物的高度来减少建物的占地面积，以增大小区绿地面积，提高了小区景观品质，同时在建筑单体布置时要多结合景观设计师的想法，尽力为后期景观设计多留发挥的空间。
2.6生态与节能规划
鉴于响应国家节能减排政策，为居住居民后期生活质量着想，生态节能设计规划也是当前房地产规划设计的要点之一。项目规划设计时适当从现代、科技、生态等方面考虑，尝试使用新能源、新型科技技术增加居住的舒适度、降低开发成本等等。
2.7建筑设计规划
建筑单体的规划设计可以说是房地产规划设计重要要点之一，建筑单体是项目总体规划理念的展示体，建筑立面风格、外墙颜色是该项目的规划理念、产品定位、公司实力的展现。建筑户型设计的优劣直接关系到项目的销售，资金的回笼，企业的发展。
（1）建筑立面、色彩的规划设计。建筑单体的立面造型变化多样，色彩可以丰富多变。而在规划设计时，房地产更多应重点关注外立面的造型、色彩是否符合项目的总体定位和总的规划理念。
（2）建筑户型规划。建筑户型的设计相对立面和颜色显得更为重要，因为它是居民每天都使用的对象，它的舒适与否直接影响到居民的生活质量。
3.工程成本控制
3.1前期（项目规划阶段、方案设计阶段、施工图纸设计阶段等），根据设计的深度，以及以往工程建设经验数据、市场价格因素，结合项目市场定位、销售市场预测情况，通过不断调整、修正的方式尽早确定合理的成本控制目标。
3.2工程施工和材料采购过程中，坚持“三堂会审、货比三家，最低价中标”的原则。同时，加强承包商管理工作，完善投标单位的资格预审、考核制度，本着公开、公平、公正的原则广泛吸收各类承包商，以实现充分的市场竞争，最终实现降低成本的目标。
4.结束语
目前我国的房地产发展的现状，其距发达国家仍然有很大差距。为此，在今后的房地项目开发规划设计方面依然需要我们做更为深刻的研究。
参考文献:
[1].吴虹.对房地产开发项目前期策划工作的几点认识[J].安徽建筑，2004（9）
[2].张利.对房地产开发中项目前期策划工作的认识和思考[J].四川建筑科学研究，2002（3）
关键词:房地产管理体制现状成本控制方法
一、房地产成本控制的意义以及我国现阶段房地产管理体制的现状分析
在地位上而言，房地产成本管理是决定房地产企业综合竞争力的重要指标。因为房地产企业成本管理水平的好坏直接关系到企业经济效益水平的高低，再者企业的核心竞争力与财务成本管理有着直接而至关重要的关系。通过房地产企业成本管理一方面可以帮助企业节约资源和成本，另一方面，在现今房地产市场竞争激烈的现状下，房地产成本控制意味着企业的综合实力在同一标准下是高于其他企业的，这样一来就大大增加了企业的市场竞争力。如果房地产企业在项目实施过程中不能很好的进行成本管理，那样就会很难在激烈的市场环境下获取成功。因此，各个房地产企业必须把成本管理放在工作重心的位置上。然而，从我国房地产行业的发展历程看，由于在我国，房地产基本上属于一个新兴产业，行业发展的时间还不够成熟，房地产企业在项目成本管理的过程中自然存在一些这样或那样的误区，所以在项目实施过程中也会相应地出现一定的问题。但是，随着社会经济的逐步发展，我国房地产行业管理和经营的各种制度逐渐得到完善，房地产行业之间的竞争体制也在制度规范化过程中不断升级规范。随着经济社会的发展，我国商品房交易市场不断改革和深化，房地产开发企业之间的竞争力逐渐增强。目前，我国房地产企业财务管理体系还存在着体制不健全、不完善的问题，这些也正是影响房地产财务成本管理的重要因素，很多房地产企业至今仍然没有建立与自身企业发展相适应的财务管理体系，财务成本管理与控制一直处于粗放状态，从根本上无法满足现代企业发展的需要。此外，很多房地产企业当前所采取的成本管理措施和管理方法相对落后。以往所实行的房地产企业传统财务成本的管理方法，主要是通过财务管理部门进行财务决算报告为依据，按照此方法对财务成本进行核算，这种成本控制方法是根据核算后的结构进行管理的，很显然是滞后的。因此，即使在财务核算过程中发现问题，但是由于项目也已经实施，根本无法进行相关的弥补工作。这种核算制的模式不能及时进行事前预测和事中控制，因此在项目完成阶段财务成本核算显得很被动。尤其是当财务账面上的成本面临失控状况，则无法挽回已经产生的损失。成本控制更是痴人说梦。虽然有些企业在发展过程中建立了一套相对完整的财务成本管理体系，但是在具体执行过程中这些体制根本就是形同虚设，没有发挥丝毫实质性的作用。如果房地产企业不能从根本上改变当前的粗放式的财务成本管理方式，就会降低影响广大员工的积极性和创造性，对提高企业竞争力、实现房地产企业的全面发展是完全不可能的。因此，只有从根本上在房地产成本管理的各个环节下严格控制成本分配现状，才有可能完成房地产企业的全面转轨，从而实现房地产企业的和谐健康发展，达到房地产企业在市场竞争中屹立不倒的伟大战略目标。
房地产企业财务成本管理是一项系统的工程。在房地产开发的整个过程中，房地产的成本管理应该是全过程的成本管理,并且这种管理不仅仅是简单的关注于短期的财务成本，而且要关注房子的长期质量，工期等隐性成本,另外，还要考虑消费者的消费成本。在对房地产企业成本管理的立项、规划设计、建设、结算、销售这每一个环节进行成本管理时，都要进行严格和科学的控制和管理,尤其是在企业的立项和规划设计阶段。其中，成本控制的主要活动包括计划、决策、预测、控制、核算、考核、分析等。财务成本管理可以划分为财务成本决策、财务成本预测、财务成本核算、财务成本控制、财务成本计划、财务成本考核、财务成本分析等。这几个方面的财务成本管理存在内在的联系性，几类成本管理之间相互作用，形成一个循环的整体。因此，在这个大链条里，任何一部分的不协调与失误都会造成整体质量的下降，所以，房地产企业财务成本管理需要事前预测、事中控制和核算、事后主要是进行考核和分析。只有从根本上对财务成本管理内容进行全面整体的分析，才能做到事前预测的合理性，为科学的计划和决策奠定重要的基础。
二、如何最大化提升房地产企业成本管理水平
如何最大化的利用现代化的信息手段、科学的管理方法来提升房地产企业成本管理的水平显然已成为房地产领域最为关注的话题了。下面，笔者将从房地产企业成本管理的各个步骤出发，逐一进行成本管理方法的总结与思考。
(一)立项环节的成本控制
在任何一个新项目立项时，首先必须提交详细的《可行性研究报告》。重点对企业投资及效益进行科学的测算，严格的进行资金计划管理。其中，有一点必须谨慎的是对投资风险进行风险评估以及对风险作相应的预防措施。最后，在项目立项中，总结出综合评价意见。
(二)规划设计环节的成本控制
首先，规划设计单位的选择应遵循以下原则：能由公司内部完成的规划设计工作，应由公司内部自行完成，以节省不必要的开支；需委托设计院进行的规划设计工作，应采取公开招标的方式，择优选取。应全面组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联合组成招标工作小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划，从而拟订标书，开展公平、公开招标活动，最大限度的降低规划设计环节的工程成本。总体规划设计方案必须包括整个工程企业的建造成本控制的总体目标，即目标成本。施工图设计合同应注明有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款。设计、工程、预算人员应会同监理人员、物业管理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性(包括建成后的物业管理成本，用户消费成本)等进行预知性会审,提出明确有效的书面意见，并督促设计单位进行可行性修正, 避免或减少设计不合理甚至失误所造成的工程投资的损失与浪费。结合工程项目的实际情况，对规范图集的做法进行适当调整，使之更加经济、合理，在设计规划阶段，使这种调整反映到图纸中去。
(三)施工过程的成本控制
工程施工是指将设计方案由图纸变为现实的实施过程，也是达到工程成本控制、科学地确定工程目标造价的过程。施工过程的成本控制主要从两个方面入手：一是建立工程现场签证管理制度，严格控制因设计变更而产生的工程成本，要明确工程项目部、造价管理等相关部门的工作人员的分工与职责，及时办理签证，对签证的内容制定要求客观、准确，其中对于隐蔽签证要根据工程的设计图纸出发，对重大的设计变更，应事先做出预算并进行经济技术分析比较后上报公司领导审批方可实施，从而保证工程现场签证的质量，杜绝产生不实及虚假签证。二是严格审查承包商在合同上的索赔要求，对施工单位在索赔项目上巧立名目、弄虚作假、以少多报、蒙哄欺骗等行为应于驳回，对遇到问题不及时办理签证赔负，结算时搞突击、因利益发生争吵的现象应于坚决制止。
(四)竣工结算的成本控制
竣工结算是反映工程项目实际造价的重要性文件，是工程竣工验收的重要组成部分。在办理竣工结算时，应坚持以现行的工程造价管理法规为依据，按照甲、乙双方在承包合同中约定条款，根据工程竣工图纸，结合设计变更、隐蔽记录、现场签证进行认真审核计算。主要包括以下内容：
(1)审查是否按图纸及合同约定的内容全部完成工作，防止存在丢、拉的项目。
(2)审查设计变更内容是否符合规定，变更资料是否齐全、内容表达是否清楚，设计变更是否提前做好预算通过审批。若出现不属于签证范畴的内容（比如因施工单位自身失误所造成的返工项目）应不予进行竣工结算。确保工程项目的竣工质量。
(五)其他环节的成本控制
在楼盘正式发售前，应组织销售、设计、工程这三个部门的相关工作人员和预算人员拟订详细的《销售承诺事项清单》，逐项测算其建设成本，并对照目标成本增加对预算进行逐项审核；销售过程中要考虑到为增加"卖点"需增加或调整的绿化、公建配套等项目成本，必须事先做好预算并得到公司批准后方可实施。应尽最大的可能缩短项目开发的经营周期，减少工程建设期间的不必要的费用。应保证向客户承诺的交工日期，以避免赶工成本和延期赔偿成本的增加；在市场和经营条件许可的情况下，应注意加快项目开发与销售的节奏，尽量减少现房的积压时间，减少利息费用等成本。
在愈演愈烈的房地产行业中，“省钱就是赚钱”，因此，要想在房地产竞争激烈的市场上独占鳌头，必须对房地产企业进行科学的成本控制与管理。
参考文献：
[1]魏世勇,张俊杰.房地产行业发展的几点思考.2005(04)
［关键词］ 房地产企业； 精细化管理； 方法
doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 19. 035
［中图分类号］ F270.7 ［文献标识码］ A ［文章编号］ 1673 - 0194（2012）19- 0056- 02
在现代房地产市场的竞争中，越来越多的企业认识到把管理做精做细的重要性，精细化管理已成为决定未来房地产企业竞争成败的关键。
1 我国房地产企业管理现状
我国房地产企业管理经历了手工作坊管理、粗放管理、规范管理、精细化管理、精益化管理5个阶段。目前，65％以上的房地产企业还处在粗放管理阶段，22％的企业正处在由粗放式管理向规范化管理的过渡阶段，只有不到13％的企业已经开始从规范化管理向精细化管理过渡。2010年以来，随着国家对房地产业的连续调控，房地产市场的环境条件发生了很大的变化，在国家一系列调控措施的打压下，尤其是对闲置土地的收回或处罚的政策，杜绝了投机炒作行为，房地产企业不得不面临转型和调整。在内部、外部环境的双重压力下，精细化管理成为当前我国大多数房地产企业面临的重要的战略选择。一些房地产企业已致力于从规范化管理向精细化管理转变，以期通过管理的精细化构筑新的竞争力。在目前的环境下，行动比别人快一步就是竞争优势［1］。
2 精细化管理的内涵
可以将精细化管理的内涵归纳为3个方面：一是规范化，二是精细化，三是个性化。它是建立在常规管理的基础上，并将常规管理引向深入的关键一步。精细化管理就是要求把每一项工作都抓细、量化，有利于落实到行动中［2］。精细化管理就是以人为根本，以细为基础，以精为目标，以综合运用现代管理方法为手段，通过建立和优化工作流程，对管理对象施以不断完善的动态化管理过程。
3 房地产企业的精细化管理方法
实施精细化管理是一项系统工程，需要采取相应的管理方法。房地产企业的精细化管理方法分为项目策划精细化、项目规划设计精细化、选材与施工管理精细化、成本管理精细化人力资源管理精细化和物业服务精细化等几个方面。
3．1 项目策划精细化
房地产企业依据自身现状，根据对客户需求的准确分析和客户购买力的有效判断，按照“精细”思路，找准关键问题与薄弱环节，编制完整而详尽的阶段性楼盘策划书，使后续具体工作有章可循、有制可依，只有这样，才能让客户买得称心、住得舒心，由此可见，项目策划精细化的重要性。在项目策划阶段对客户的分析尤为重要，只有在策划阶段对客户进行合理分析的基础上编制的项目策划书才能符合客户与市场需求。
3．2 项目规划设计精细化
优秀项目规划设计的核心是节约成本和对业主的人性化关怀，是保证工期、工程质量和控制成本的关键。项目规划设计精细化要求房地产企业认真研究所开发土地的特质、周边生态环境与人文环境，完整把握设计整体造型、建筑风格、户型结构和建筑细节，实现房地产商品价值最大化。因此，规划设计阶段是价值创造的源泉，规划设计上的精益求精是很重要的一步［3］。
3．3 选材与施工管理精细化
良好的施工工艺和合理的建筑用材是保证产品品质的重要因素［4］。房地产企业应以建造品质优良的楼盘为目标，严格把好选材与施工管理这一关键环节。选材与施工管理的精细化是铸就品牌房产的重要环节。施工质量精细化要追求高标准，造精品、创品牌，建造百年建筑，让楼盘建筑成为城市凝固的、永恒的艺术。
3．4 成本管理精细化
在房地产企业，现在的项目成本往往是指涵盖从投资到客服全过程的成本。以往的房地产企业往往忽略了投资决策与营销定位之间的一致性，项目完成后才发现增加了许多非预期成本，导致投资回报比预期的降低了许多。房地产企业要实现更精细化的、可实施的成本管理，应建立配套的相关基础体系，并使这些体系之间保持一致性、协调性、系统性。这些基础体系包括：成本职能战略、成本业务流程及其他关键流程体系、数据库与知识管理体系、产品标准化体系、合作伙伴管理体系、全面预算管理体系。
3．5 人力资源管理精细化
人力资源精细化管理是指企业在规范化和标准化的基础上，对人力资源管理流程进行科学细化和合理优化的过程。人力资源精细化管理的目标是最大限度地发挥员工的有效技能，即实现员工使用价值的最大化；通过一系列的激励机制最大限度发挥员工主观能动性和工作的积极性、创造性。人力资源的精细化管理对策有：（1）细化人才结构，做好岗位分析，调整企业自身的人力资源配置架构，分类、分层级确定岗位；（2）对企业现有的人力资源管理制度进行梳理，按“精细化”要求进行人力资源的合理管理与分工；（3）实行规范化人力资源精细化管理工作流程，明确各岗位需要完成的任务；（4）引入现代信息管理手段，应用现代信息技术进行人力资源精细化管理。
3．6 物业服务精细化
服务的精细化是一种理念、态度和文化，是先进的理念、认真的态度、精益求精的文化，简而言之，即为精心的态度、精细的过程、精品的成绩。物业服务的精细化要求房地产企业紧密结合企业文化建设，努力营造物业服务精细化的企业氛围。物业服务精细化管理的最终目的是通过精细的理念、态度和文化把看似简单的事情做精、做细、做好［5］。
4 结 语
精细化管理是房地产企业实现持续快速发展，增强整体竞争实力的必由之路。房地产企业引入相应的管理方法，全面推行精细化管理，同时倡导持之以恒的精神，建立健全与之匹配的长效机制，不折不扣地执行，切切实实地落实，可以起到内外兼修的作用，刺激企业迸发新的活力。
主要参考文献
［1］ 孙动． 略论房地产企业的成本管理［J］． 新会计，2010（1）：25－28．
［2］ 徐超英． 房地产企业经营管理模式研究［J］． 现代企业文化，2008（6）：36－37．
［3］ ［美］奥伯兰德． 工程设计与施工项目管理［M］． 毕星，译． 第2版． 北京：清华大学出版社，2006．
【关键词】房地产；开发
1 项目的立项
即项目在发改部门的核准或备案而取得立项批文。项目核准或备案的要件包括项目申请报告（有资质的中介机构编制完成）；国土资源部门出具的意见（土地预审意见或建设用地批准书）；规划部门的批复意见（选址意见书或城市规划条件通知书）；环保部门出具的意见（经有资质的中介机构编制的环境影响报告书或环境影响审批表，并经有资质的评估单位论证通过）。
2 项目的规划及施工图设计
按照规划部门出具的规划条件，房地产开发企业选择符合开发意愿，有相应资质的规划设计单位，对拟开发项目进行规划和施工图设计。项目规划经规划部门审查通过后可取得建设工程规划许可证。项目施工图经有资质的图纸审查中介机构或建设主管部门下设的图纸审查中心审查，获得施工图审查合格证；同时，项目施工图还要及时向消防和气象主管部门报审，确保消防及避雷系统符合有关要求。
3 项目的招标
主要是指规划设计、地质勘察、施工和监理公司的招标。房地产开发企业可以委托招标公司进行上述各项工程的招投标工作，也可以自行组织确定规划设计、地质勘察和监理公司。但是工程施工招标，一般情况下必须由招标公司组织，在建设主管部门指定的交易厅中进行，最后向中标单位发出由建设主管部门、招标公司和房地产开发企业三方签章的中标通知书，中标的施工企业应及时与房地产开发企业签订施工合同。
4 项目的管理
项目取得施工许可证，就具备了基本的开工条件。项目管理的重点是四控两管加协调，也就是要做好安全控制、质量控制、进度控制和成本控制；管理好合同和信息，协调好监理公司、施工企业、设计单位和质量监督、安全文明施工等相关方的关系，做到目标明确、措施得力、统筹兼顾，全面推进项目的施工。同时，房地产开发企业应将房地产开发建设过程中主要事项记录在项目开发手册中，定期报送房地产开发主管部门。
4.1 施工许可证的取得。在依法取得立项批文、建设用地批准书、工程规划许可证、用地规划许可证、图纸审查合格证、中标通知书等房地产开发的要件，规范签订规划设计、监理及施工合同后，并按照规定缴纳农民工保障金、社保费、城市建设配套费等规费，在开发建设资金满足施工要求的前提下，可到建设主管部门申请办理领取施工许可证的手续。
4.2 在项目开工建设前，应及时与人防部门沟通，按照规定建设人防工程或缴纳人防工程易地建设费；与税务机关沟通，及时申报相应的契税、耕地占用税、土地使用税、营业税、所得税等。
4.3 在项目建设过程中，要充分调动和发挥监理公司，施工企业的积极性和主动性，以及设计单位和建设主管部门的监督指导作用，严把安全关、质量关，确保工程进度，不断优化设计、节约成本，整合资源，强化信息管理，致力于打造优质工程，创建安全文明工地。
4.4 商品房实行预售许可制度。商品房开发企业具备预售条件后，可以申请预售。办理商品房预售许可证，可以进行商品房预售合同网上登记备案，预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，以缓解工程建设资金的压力。
5.1项目的竣工
房地产开发企业向项目所在地的县级以上地方政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，并由其涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，落实规划设计条件、城市规划要求配套的基础设施和公共设施、单项工程质量验收、拆迁安置方案及物业管理等执行情况。验收合格方可交付使用；否则，不得交付使用。通过竣工验收后，房地产开发企业要及时到建设主管部门进行项目竣工备案。
【关键词】建筑工程;项目管理;协调;平衡
1 前言
近年来,房地产业在国民经济中的地位日趋重要,它的迅猛发展已使其成为了国民经济的支柱产业。从产业的发展史来看,我国的房地产业仍然处于成长期,仍然处于以市场化、产业化、专业化的房地产生产和供应机制取代传统的、自给自足的生产方式的转轨期。房地产的工程管理工作正逐步走向完善化、成熟化。房地产开发经营中的工程管理贯穿于项目的整个开发运营周期之中,其主要内容按过程顺序可分为规划设计管理、开发管理、施工管理和物业管理四个部分。对房地产开发企业而言,做好工程全过程的决策、组织、领导、控制和创新是楼盘获得成功的先决条件。本文主要分析房地产工程管理之间的协调平衡衔接问题。
2 开发管理
开发管理是指房地产开发企业为顺利完成工程项目的开发而对公司内部的人事、财务、工程、销售及后勤部门进行的组织和管理,也是企业为成功实现规划管理、施工管理及物业管理所采取的经营模式。
开发管理其目标及原则就是要整合企业的人力、物力和财力,建立一系列科学、规范的运作流程,以现代化的信息管理为依托,不断开发出适销对路的深受顾客喜爱的住宅或商用房。开发管理的重点在企业内部的经营,核心在于工程项目的开发过程,而控制成本、保证质量、缩短工期及市场创新是开发运营过程中的具体要求。
3 施工管理的重要性分析
所谓施工管理就是对工程项目的施工建设过程进行管理。房地产开发公司一般由工程管理部门具体负责施工管理,而工程整体的管理模式及承发包模式由公司高层根据项目特点和公司实际情况来确定。常见的建设项目承发包模式有:平行承发包模式(分别发包)、施工总承包模式(GC)、施工总承包管理模式(MC)、(设计加施工)承包模式、项目总承包模式、CM(Construction Management)承发包模式等。在我国,房地产的施工建设一般采用前两种形式来进行,即要么对工程的施工完全发包给一个施工单位完成,要么对不同建筑项目(建筑结构、绿化、建筑设备、市政管线等)分别发包给不同的施工单位来完成。对大型的工程项目、或者高档的楼盘,房地产开发企业应该考虑采用MC模式或CM承发包模式来进行施工管理。施工总承包管理模式(MC)是指业主(开发商)和某个具有丰富施工管理经验的单位或联合体签订施工总承包管理协议,负责整个项目的施工组织和管理。一般该MC单位不参与具体工程的施工,而再进行分包的招标和分包。MC模式可以加快施工进度,其费用一般按照建筑安装费的某一比例提取。CM承包模式是由开发企业委托CM单位,以一个承包商的身份,采取Fast Track(快速路径)的生产组织方式,来进行施工管理,直接指挥施工活动,在一定程度上影响设计活动,一般它和开发商订立“cost plus”方式的合同。其特点是设计与施工充分搭接,且工程项目的保证最大费用使CM企业承担相应风险。
对房地产开发企业而言,施工管理模式可以采取不同的形式,但是目的却是相同的:在合理的成本下,以最快的速度完成高质量的工程项目。为了达到这个目标,开发企业必然在施工质量控制、进度控制以及成本控制上发挥重要的作用,即通过施工资质验证、招投标、现场施工检查(包括材料质量、施工技术及程序、精确与安全等)、监理单位的督察、工程款的有序发放等等措施,开发商能够对工程项目建设的质量、进度及成本进行掌控。当然施工管理也包括与供货商关系的协调。
4 建筑工程开发管理、规划设计管理与施工管理之间的相互协调与促进
房地产开发经营中的工程管理包括上述的规划管理、开发管理、施工管理和物业管理,显然,如果要完成一项成功的工程项目就必须在这四个方面都做得出色才能够实现。因此,协调这四个管理内容之间的关系,并使之相互促进和合作是开发企业的重要内容(部分地体现在开发管理工作中)。
房地产开发中的建筑设计与施工的分离有利于各自专业化水平的提高;但是设计与施工的分离也带来了很多问题。比如,设计者不了解施工工艺,从而使设计方案施工困难,影响项目建设的成本和进度;或者施工单位经验不足,不太懂建筑设计,未能“按图施工”。为了解决这类问题,工程管理中的可施工性分析成为一种最近常用实用的管理方法。可施工性(Constructability)是指“将施工知识和经验最佳地应用到项目的策划、设计、采购和现场操作中,以实现项目的总体目标”。在房地产开发中,也即建筑师、工程师根据开发商的要求规划设计出满足计划目标的、最经济、最容易施工的方案;项目的开发管理人员依据该方案,考虑各种人力、材料、施工设备的调度和使用时间,提出最佳的进度计划;施工管理人员或承包商根据自身的施工(管理)经验对该方案采用适当的材料和工法,在规划设计阶段对建筑师、工程师提出建议,在一定程度上影响设计方案,从而避免浪费及施工上的困难。可施工性强调工程建设施工的可行性和容易性,比如场地大小、施工设备、时间气候以及劳动成本等方面的限制在设计中未能加以考虑,可施工性研究就是对有关的设计的内容进行讨论、分析和改进。
另一方面,施工单位或开发商的工程管理部门未能和设计单位沟通达成理解和协调,不少建筑竣工后和规划设计不一致。因此,可施工性研究的实施以及设计的正确施工都需要具备以下几个要素:
4.1 房地产开发企业的强力支持。作为投资者,开发商应该把可施工性研究及设计的研究放在相当重要的位置上,即在规划设计之初、规划设计完成以及施工完成的时候召集设计人员、施工人员、相关专家以及本企业的组织者、协调人员定期召开研究会议。通过有效的沟通交流和讨论,集成化、系统化、专业化地完成工程项目的目标。
4.2 尽早实施。在项目的早期,项目决策的成本很少,但这些决策却能够对项目的整体成本产生重要影响,可施工性研究的对工程造价的影响从规划阶段、设计阶段到施工阶段、物业管理阶段成明显的递减趋势,产生的效益也是如此。工程的施工图纸及设计说明一旦提交要更改就比较困难了,因此开发企业和施工单位应该尽早参与到规划设计的可施工性研究中去,而其中开发商更加要做好前期的项目决策。
4.3 持续开展研究。一方面,可施工性研究强调在项目实施的全过程中进行系统的研究,充分发挥相关人员的知识和经验。即可施工性研究和设计研究成为项目总体规划的一部分。另一方面,实习“知识管理”,即通过计划和总结,将研究过程中的经验和教训很好地纪录和升华,将业务流程中无序的知识进行系统化管理,使之成为“可利用再生资源”,实现知识共享和再利用。
5 结语
综上所述,企业都以获取持续的竞争优势为目标的,房地产开发企业也不例外。这就需要房产商以优秀的人力资源为基础、以不断创新的施工技术为依托、以专业化的管理模式为核心在房地产开发经营的全过程中实施顾客满意管理,即在规划设计、开发运营、施工建设及物业管理阶段以控制成本、进度、质量为原则持续改善经营,加强管理,并不断提供让顾客满意的产品和服务。
参考文献:
[1]毕星,翟丽.项目管理.上海复旦大学出版社,2002-12.
关键词：房地产开发；建设工程；项目管理；施工协调管理；
1背景
房地产行业的迅猛发展，连续多年来，已经成为了国民经济的重要支柱产业。房地产开发经营中的工程项目管理贯穿于项目的整个开发运营周期之中。房地产的工程管理也正逐步走向完善化、成熟化，其主要内容按过程顺序可分为设计管理、开发管理、施工管理和物业管理四个部分。对房地产开发企业而言，做好工程全过程的决策、组织、领导、控制和创新是楼盘获得成功的先决条件。本文主要分析和阐述房地产开发与工程项目实施过程各个重要内容的管理。
2开发商内部的管理
房地产开发企业开发管理是指对公司的财务、工程项目、人力资源、综合营销及办公室几个部门进行的组织和管理，使其能顺利完成工程项目的开发，也是企业为成功实现规划管理、施工管理及物业管理所采取的重要方法。
财务部负责企业的资金管理，并提供能够显示企业财务状况及经营成果的定期报表，其主要内容有三块：建立工程项目的财务计划、施工单位的工程款的发放以及开发企业自身营业费用的处理。
工程项目部是代表开发商对工程项目的建设进行管理，其主要内容包括物料的采购及库存、施工企业的确定与协调、施工质量及进度的控制、相关合同的管理、必要的细部结构设计的变更、报建等。
人力资源部的工作是对项目开发相关人员的工作进行分配、对人员的资料进行管理、绩效考核及激励体系的建立等。
综合营销部门就是要把楼房卖出去，其工作内容有以下几个：促销方式的选择、销售价格的制定以及销售渠道的建立。
办公室是就是对项目建设提供企业正常运营必要的办公和后勤的保障。
开发过程的目标及原则就是要把企业的人力、物力和财力有机融合起来，建立一套完整的科学的和规范的运作流程，以现代化的信息管理为依托，不断开发出适销对路的深受顾客喜爱的住宅或商用房。开发管理的重点在企业内部的经营，核心在于工程项目的开发过程，而控制成本、保证质量、缩短工期及市场创新是开发运营过程中的具体要求。
3开发前期的管理
开发前期管理就是对项目规划设计过程的管理，房地产开发企业在拿到建设用地后将要开发楼盘的规划设计委托给相应设计单位来完成，必然要对规划设计的成本、进度及目标进行控制和管理。房地产企业可采用规划管理系统来对规划设计进行管理。
规划管理和规划设计关系非常密切，规划管理系统建设的重要目标之一就是提高规划设计成果审查和管理水平。规划管理信息系统与规划设计关系的核心是：保证规划设计成果满足工程项目规划的要求，通过计算机提供的各种审查工具，提高规划设计管理的水平。
3.1工程项目的规划设计要点：原则在开发企业确定后，作为管理系统中输入要点，在规划完成后要对规划方案进行检验与评估，适当地采取反馈及修正的控制方式进行调整，并最终选择设计方案。
3.2注意事项：开发商应尽量减少对规划设计人员工作习惯的改变。为了可以在计算机中提出标准要求自动计算、查询、分析各种规划指标，需要将以前面向制图的规划图，改成面向GIS空间分析的数字化规划图，要求规划设计人员在制作这些图层时，按照一定的图层分层和编码进行设计，其他要素包括一些修饰性的图素可以放宽要求。
3.3开发商提出合理的规划设计分层编码标准。按国家标准、部门标准、地方标准的基础上建立一套完整的分层标准，向有关的规划设计单位发放。同时，制定相应措施，保证房地产开发企业及规划管理部门可以使用规划管理信息系统对设计单位提交的规划设计方案进行审查。
3.4进行规划设计成果审查。如果规划设计单位报送上来的设计方案符合系统规定的一定的格式标准，规划管理系统可以将规划图导入系统，与地形图、管线图等图层进行叠加显示。
4项目施工过程的探讨
开发商管理建设工程，应该管些什么?哪些是必须由开发商来管理的，哪些又可以通过监理、甚至施工单位自身来实现管理的?细分各方的管理权限。甲方工程管理才会有的放矢，而不是漫无目的地进行“大爷”式的甲方管理。“大爷”式的管理是施工单位极为反感的管理方式。工程管理的理想境界是：工程质量达到甚至超过期望，施工工期控制在充分的时间内，使施工单位获得了合理的经济效益。这样开发商和施工单位不再是对立的双方，而是真正的合作伙伴。
施工管理就是对工程项目的施工建设过程进行管理。房地产开发公司一般由工程部具体负责施工管理，而工程整体的管理模式及承发包模式由公司高层根据项目特点和公司实际情况来确定。国际上对建设项目承发包有以下方式：平行承发包方式、施工总承包方式（GC）、施工总承包管理方式（MC）、（设计加施工）承包方式、项目总承包方式、CM（Construction Management）承发包方式等。目前，房地产的施工建设一般采用前两种方式来进行，即要么对工程的施工完全发包给一个施工单位完成，要么对不同建筑项目（建筑结构、绿化、建筑设备、市政管线等）分别发包给不同的施工单位来完成。对大型的工程项目、或者高档的楼盘，房地产开发企业应该考虑采用MC模式或CM承发包模式来进行施工管理。施工总承包管理模式（MC）是指业主（开发商）和某个具有丰富施工管理经验的单位或联合体签订施工总承包管理协议，负责整个项目的施工组织和管理。一般该MC单位不参与具体工程的施工，而再进行分包的招标和分包。MC模式可以加快施工进度，其费用一般按照建筑安装费的某一比例提取。CM承包模式是由开发企业委托CM单位，以一个承包商的身份，采取Fast Track（快速路径）的生产组织方式，来进行施工管理，直接指挥施工活动，在一定程度上影响设计活动，一般它和开发商订立“cost plus”方式的合同。这样有利于设计与施工充分搭接，且工程项目的保证最大费用使CM企业承担相应风险。
对房地产开发企业而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的却是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高质量的工程项目。为了达到这个目标，开发企业必然在施工质量控制、进度控制以及成本控制上发挥重要的作用，即通过施工资质验证、招投标、现场施工检查、监理单位的监管、工程款的有序发放等等措施，开发商能够对工程项目建设的质量、进度及成本进行掌控。当然施工管理也包括与供货商关系的协调。
对施工项目实施过程中主要进行以下管理：
4.1项目工程质量要严把关
在实施过程中，要严把工程质量关，充分认识到“细节决定成败”的含义，各方质量管理人员要把加强施工工序的质量检查和管理工作真正贯彻到整个过程中，采取防范措施，消除质量通病，避免造成不必要的人、财、物的浪费而加大工程投资。总之，要加强质量管理，控制返工率。
4.1.1按图施工是管理好施工质量的首要任务
开发商工程部代表应随时抽查施工方是否严格按照设计图纸进行施工。若发现问题，及时处理，该返工则返工，由此造成的损失由施工方负责。但需注意，不可绕过监理单位而直接与施工方进行交涉。其次应检查是否存在偷工减料、以次充好的问题。建筑施工企业在施工中偷工减料的，使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的，造成建设工程质量不符合规定的质量标准的，施工方应负责返工、修理，并赔偿因此造成的损失，构成犯罪的，应依法追究刑事责任。
4.1.2隐蔽和中间部位工程也要认真检查和验收
房地产工程具备覆盖、掩盖条件或达到协议条款约定的中间验收部位，施工单位要进行自检，并在48小时前通知监理单位和业主代表。通知内容包括隐蔽工程和中间部位验收的内容、时间和地点，并且请求开发商进行验收。若验收合格，业主代表要在验收记录上签字后方可继续施工，倘若业主代表查验不合格，施工方要在限定的时间内整改并重新验收。隐蔽工程未经验收，业主代表有权对已经隐蔽的工程进行检验。施工单位要按要求进行剥露，并配合检查。检查不合格的，业主代表不能在隐蔽工程记录单上签字，并要求其拆除返工。
4.2确保工程按期完成
在施工进度方面，业主代表要注意查看施工单位是否按合同工期进行施工。是否按施工组织设计进行，发现问题要及时提出来。对于按照施工组织设计进行的，发现在合同约定的工期内确实完不成的，要适当延长工期或者督促施工单位加人加班。
4.3对施工单位奖惩分明
在施工合同上，可以注明对施工质量好坏及工期提前或拖延情况的奖惩制度。这样就能充分调动施工方的积极性，在使施工单位获得合理的经济效益的基础上感到“干好干坏不一样”，同时也达到了工程管理的理想境界。
4.4充分认识协调工作的重要性
工程中各专业的交叉部位明显的问题容易发现和解决，容易出问题的多数都是一些小的东西。一般情况下对工程影响不大。但有时也会出现一些较大的问题，让我们很难补救，甚至无法挽救。即便是这些小的问题，如果事先不设法考虑解决，事后处理起来也很麻烦，有时甚至要花几倍的代价，而且还会影响工程的质量，造成经济损失。 转贴4.5加强管理建立科学的管理模式
这里所强调的加强管理，是指在现有管理水平的基础上，认真对待每一个管理环节，不走过场，针对影响工程质量品质的一些关键问题，从技术上、人事制度上、体系结构上建立更有效的、更加科学的管理体制，从而达到进一步提高管理水平的目的。
4.6发挥监理单位的技术协调作用
4.6.1明确监理权力
开发商书面授权给监理单位进行监理，监理在委托的范围内，有工程使用材料和施工质量的检验权、工程施工进度的检查监督权、结算工程款的复核确认权和否决权等。这就明确了在建设工程中，监理方是业主重要的技术协调和行使权力代表。
4.6.2监督监理方是否真正履行其职责
这就要求业主代表要留意监理是否在甲方赋予的职权范围之内进行了实际工作。比如监理查验质量工作后，对所批准使用的建筑材料、设备、构件是否真正合格，业主代表要实测一下，发现问题，业主代表要责令监理方监督施工方更换建筑材料、设备、构件，或可依照《建筑法》有关条款追究其法律责任。
5房地产开发商与设计、施工、监理等单位间的管理是相互协调的
开发经营中的工程管理包括上述的设计规划管理、开发管理、施工管理和物业管理，显然，如果要完成一项成功的工程项目就必须在这四个方面都做得出色才能够实现。所以，协调这几个管理内容之间的关系，并使之相互促进和合作是开发企业的重要内容。
房地产开发中的设计与施工的分离有利于各自专业化水平的提高，工程管理中的可施工性分析成为一种最近常用实用的管理方法。可施工性（Constructability）是指“将施工知识和经验最佳地应用到项目的策划、设计、采购和现场操作中，以实现项目的总体目标”。在房地产开发中，即建筑设计师、工程师根据开发商的要求规划设计出满足计划目标的、最经济、最容易施工的方案；项目的开发管理人员依据该方案，考虑各种人力、材料、施工设备的调度和使用时间，提出最佳的进度计划；施工管理人员或承包商根据自身的施工经验对该方案采用适当的材料和工法，在规划设计阶段对建筑师、工程师提出建议，在一定程度上影响设计方案，从而避免浪费及施工上的困难。可施工性强调工程建设施工的可行性和容易性，比如场地大小、施工设备、时间气候以及劳动成本等方面的限制在设计中未能加以考虑，可施工性研究就是对有关的设计的内容进行探讨分析与改进。
还有，施工单位或开发商的工程管理部门未能和设计单位沟通达成理解和协调，不少建筑竣工后和规划设计不一致。因此，可施工性研究的实施以及设计的正确施工都需要具备以下几个要素：
5.1作为投资者，房地产开发企业应该把可施工性研究及设计的研究放在相当重要的位置上，即在规划设计之初、规划设计完成以及施工完成的时候召集设计人员、施工人员、相关专家以及本企业的组织者、协调人员定期召开研究会议。通过有效的沟通交流和讨论，集成化、系统化、专业化地完成工程项目的目标。
5.2合理安排实施。在项目的早期，项目决策的成本很少，但这些决策却能够对项目的整体成本产生重要影响，可施工性研究的对工程造价的影响从规划阶段、设计阶段到施工阶段、物业管理阶段成明显的递减趋势，产生的效益也是如此。工程的施工图纸及设计说明一旦提交要更改就比较困难了，因此开发企业和施工单位应该尽早参与到规划设计的可施工性研究中去，而其中开发商更加要做好前期的项目决策。
5.3发展研究。一方面，可施工性研究强调在项目实施的全过程中进行系统的研究，充分发挥相关人员的知识和经验。即可施工性研究和设计研究成为项目总体规划的一部分。另一方面，实习“知识管理”，即通过计划和总结，将研究过程中的经验和教训很好地纪录和升华，将业务流程中无序的知识进行系统化管理，使之成为“可利用再生资源”，实现知识共享和再利用的发展。
6结束语
我国房地产市场渐趋饱和，产业增速出现回落，市场竞争日益加剧及市场观望情绪不断加重等不利情况的出现，房地产企业的发展转向靠成本竞争取胜的策略是首选。搞好企业成本均衡管理和控制是提高房地产企业竞争能力的重要举措。本文通过对房地产行业环境分析立足房地产企业项目开发全过程，对加强房地产企业各环节的成本均衡管理和控制进行探讨，期望能与房地产企业的同行对于房地产企业成本均衡管理和控制进行一些探讨。
二、房地产企业成本控制的特点及其难度
房地产企业成本控制涉及前期立项、规划设计、合同签订、纳税筹划、工程招标、施工建设、变更鉴证、工程竣工决算、销售管理等方方面面。涉及面之广、时间跨度之长、情况之复杂，事项的不确定性这都给成本管控增加了难度。在最关键的规划设计、工程招标、施工建设等关键环节缺乏科学的方法和行之有效的措施。往往在项目施工过程中，对成本的跟踪控制力度不够，监理和建设单位对施工建设单位工程质量、合同变更签证、建设工期监督管理不到位，从而增加了企业成本。房地产企业属于资金密集性企业，资金使用周期长、需求量大，房地产企业大都受融资渠道的限制，使得融资成本成为开发企业成本控制的又一个瓶颈。
三、房地产企业目前成本管理的现状及困难
1.房地产行业企业全面成本控制意识淡薄
受长期行业高回报的影响，房地产企业大多数管理者和员工没有全面成本控制的意识。企业没有树立全面、系统的成本控制理念，没有建立合理的成本控制体系及成本管控制度。一些房地产企业不重视施工前期的成本控制，成本管理仍停留在建安及财务领域。而缺失了成本控制最关键的规划设计、竣工决算等环节，房地产企业税负在所有行业中是最高的，项目开发建设前期的纳税筹划，也是企业成本均衡管理和控制的重要组成部分。监理和建设单位对建设施工过程缺乏有效监督、控制、管理，也会使企业增加不必要的成本费用开支。随着行业竞争的加剧，应建立起房地产企业全面成本控制的意识。
2.房地产成本管理和控制缺乏行之有效的方法
由于房地产行业普遍更重视开发和销售环节，对成本管理和控制意识淡薄不重视。目前，大多数企业的成本控制，还停留在建安及财务领域的成本控制。缺乏有效全面的成本控制理念。企业对成本控制注重事中、事后控制，对成本预测不精细，成本控制缺乏科学性和全面性。
3.房地产企业成本控制制度设置不够完善
很多房地产企业在成本控制上处于粗放状态，成本控制制度体系不够完善。房地产成本控制涉及建设单位、施工、监理企业的相互配合，贯穿房地产项目开发的各个方面，成本控制体系的职责权限的划分不够明确，相应的跟进、改善措施往往不到位。
4.管理人员的素质达不到要求
有些房地产企业虽然建立了相应的成本控制制度，但限于管理人员素质及管理水平达不到，成本控制没有取得好得效果。房地产项目竣工以后，实际成本的控制考核赏罚不够分明，导致各单位、各部门及员工对成本控制的积极性不高，成本控制不能落到实处。
四、影响房地产开发企业成本控制的因素
主要包括行业宏观经济形势、行业竞争程度、合作关系、行业地位等。
1.行业新加入企业的竞争威胁
由于房地产企业的高回报，使得国内拥有大量现金的其他行业企业的成功人士，还有一些资金实力雄厚的国际公司都有计划进入房地产行业，由此可以看出新进入者的威胁比较大。
2.供应商的议价能力
房地产企业的供应商可分为两类：一类为政府，政府多为土地供应者，土地的稀缺性及政府对土地的完全垄断使得土地供给缺乏价格弹性，因此这类供应商的价格议价能力强。这对企业成本控制是不力的，通常房地产企业都要以较高的成本获得土地使用权；另一类为原材料供应商、建筑公司等，这类供应商议价能力较弱，房地产企业大都处于供应链的核心位置。房地产企业应加强这类可控成本的控制力度。
3.购买方议价能力
我国房地产偏向档次高的客户，低收入者一般无能力购买，并且消费者获取房地产信息成本较高。这些原因决定购买者相对于开发商来说议价能力较弱。开发企业应发挥自身的优势，在进行市场充分调研的基础上，合理确定销售价格，最大程度地保证企业的利润空间。
4.当前竞争对手之间竞争的激烈程度
房地产企业是一个特殊行业，它的“产品”就是固定资产，耗资多，风险大。一般而言，它的退出成本很高。一旦进入这个行业，如果想半途而废，成本是相当大的。这就决定了房地产行业竞争对手之间的竞争异常激烈。竞争激烈导致不确定因素的增加、土地竞价的飙升，都使得房地产企业在充分竞争的市场条件下，必须以低成本定位才能提高企业的核心竞争力。
5.其他企业的替代品
房地产企业的商品就是商品房，作为替代品的政府保障性住房廉租房、经济适用住房，这部分替代品价格低。随着政府保障措施的完善，各地政府保障性住房投入逐年加大，但目前政府保障性住房数目不多无法满足需求，对开发企业威胁较小，但在开发成本上未来将会给房地产企业竞争产生压力。
通过房地产企业的行业环境分析我们可以看出，房地产企业对有些环节的成本控制能力较弱，而有些成本控制是企业掌握主动权的，房地产企业成本控制应根据行业特点对开发项目全过程成本做到均衡管理和控制。
五、房地产企业成本均衡管理和控制的对策
1.提高成本控制意识，建立健全成本控制体系
要逐步形成成本控制理念，建立健全成本控制体系，利用奖惩制度，促使企业所有员工提高成本控制意识，激励员工自觉加强成本管理和控制。成本控制的环节应从建安和财务领域，扩大到房地产项目全过程：立项决策、规划设计、设备购置、建筑施工、销售等各个环节。涵盖招投标、合同管理、设计变更、竣工决算、纳税筹划、监理管控、资金成本等各个方面，房地产企业成本管控可谓是一个庞大的体系，我们要扎牢每一个篱笆，杜绝成本管理和控制的短板，努力降低企业成本，向管理要效益，提高企业效益，增强企业竞争力。
2.提高控制人员的素质，完善绩效考核
任何制度、方法最后都要靠人去落实、去实现，因此在加强体系建设的同时，通过学习、培训以及完善绩效考核制度等方法措施，使得管理人员、员工的素质得到进一步提升，从而较牢固地树立成本控制意识。将成本管理引入到绩效考核中，对在职人员实行工作内容考核与成本管理考核相结合的方法，动态管理。通过建立科学合理的用人机制，使那些有经验、懂技术、会管理、职业操守好的人员得到重用，激励员工自觉加强成本管理和控制。
3.针对房地产企业行业的特征，对房地产项目开发全过程成本实行均衡管理和控制
（1）立项、土地征用环节
发改委立项备案通知书。在项目立项前，房地产商需要通过容积率和土地面积换算得到预计的土地费用，以此来对项目的可行性进行判断。
房地产企业的通过土地招拍挂取得土地使用权。这个阶段由于土地的稀缺性及政府垄断开发商相对议价方面处于弱势。但房地产企业要做好开发主体的谋划，取得合法有效的土地价款票据，企业应妥善办理好土地拆迁安置的各项事宜，控制好拆迁安置费用，为项目快速顺利开工打好基础。这对企业成本管理起着很重要的作用，最终直接影响企业利润。
（2）设计与前期工程
设计费用在项目成本中所占比重不大，但房地产企业设计阶段就确定了开发产品定位、档次、主体结构、材料选用、设备品质等，设计的漏项还将直接影响项目的变更签证，最终影响企业成本。可以说房地产开发项目的绝大多数成本在这阶段就已经确定了。所以规划设计管理对成本控制起到至关重要的作用。
前期工程涉及成本费用：包括项目整体性报建费、规划设计费、勘测丈量费、“三通一平”费、临时设施费、预算编制费、其他费用。费用成本明目繁多，开发企业应逐项落实到位，做到有效成本管控。
（3）项目施工建设环节
①加强建设阶段各类合同签订管理，切实加强各类合同履约管理。各类超过标准限额的合同签订，应该按照规范流程，保证市场公平、公正发展，规范操作程序，使企业成本得到有效控制的重要措施。
②监理单位加强施工现场质量、安全、工程进度管理，从严控制施工过程中的签证变更，这是加强企业成本均衡管理和控制的有效途径。
4.预售环节的成本管理
房屋预售阶段的定价、合理的折扣，与线上线下运营商的合作，商品房销售的按揭贷款的银行选择，广告费的投入，提高资金运转速度快速回笼资金，节约企业资金成本，加强销售环节的成本管理，是实现企业项目全过程均衡管理与控制的一个不可或缺的一部分。
5.项目竣工环节
项目竣工环节，对各建设项目进行竣工决算，工程竣工决算阶段的成本控制是根据合同及有关变更签证，图纸等相关资料，报送相关的中介机构进行竣工决算审计，准确计算工程量，使审计后的结算真正体现工程实际造价。财务部门按照成本以项目为单位的配比原则，进行产品成本的归集。财务核算应做到精细、准确，为最后房地产项目的土地增值税清算打下基础。这是房地产企业成本均衡管理和控制的最终环节。
