时间：2023-06-06 09:32:06
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产行业研究现状，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词 房地产 宏观调控 现状
一、回顾房地产宏观调控政策
房地产宏观调控指国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。
在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年我国对房地产进行了重要宏观调控。1993年～1996年我国房地产行业第一次出现过热的现象，主要体现在我国的沿海城市（海南等），为了抑制房地产行业的泡沫经济，国家出台了“国16条”。1998年～2002年在此期间爆发金融危机，我国的经济出现萎缩现象，房地产行业也进入了低靡。为此，国家出台了“23号”文件，文件指出必须刺激消费，拉动内需。2003年～2005年我国房地产行业再次出现过热现象，由于土地使用权必须实施相关的方式取得，导致房价大幅度攀升。为此国家出台了“121号”文件和“18号”文件。2005年～2007年房地产行业依旧保持上扬趋势，主要以我国沿海城市为主，价格不断攀升，为此国家出台“国八条”“国六条”等相关文件。2008年～2010年房地产行业开始走向泡沫，短短三年中，房地产行业从低靡走向高饱和状态，房价依旧继续攀升，为此国家出台“国十条”等相关政策。最新的调控政策无非是同志在十报告中表述，必须建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。
二、中国房地产行业政策现状
1、第二套房贷
第二套房贷的政策比第一套房贷在审查、放贷环节严格许多，目的在于限制一部分群体通过炒房影响房价的正常状态，与此同时，第二套房贷的政策也影响了居民的购房需求及成本等方面的控制。
2、存款准备金利率
存款准备金利率的调整是国家为了控制房地产行业泡沫经济的手段之一，我国从2006年以来，存款准备金利率的调整不下十次，光2011年上半年就调整了6次，目的在于控制相关金融体系，存款准备金利率的调整不仅影响是对房地产行业而言，认识对整个金融体系的收控。
3、保障房政策
保障房政策是国家在2008年年底正式出台，保障房政策主要是为了住房困难家庭解决住房问题，同时还开展了棚户区住房改造计划。保障房政策的出台影响了国家房地产行业，对房地产行业是一个不小的冲击，冲击来源于中小收入群体对购房的需求。
4、限购政策
限购政策是国家在2010年4月份出台，先后对51个城市做出相关政策要求，主要是对当地居民采取“限二禁三”，对非当地居民采取“限一禁二”。此政策一经出台对已经摇摇欲坠的房地产行业来说是一个不小的打击，不过对于国家出台的任何政策我们都分析有两面性，再次控制房地产行业的泡沫经济。
三、中国房地产业发展存在的问题
1、房地产市场还不够稳定
房地产市场还不够稳定主要体现在城市区域的划分（一级城市、二级城市、三级城市等），一级城市房地产市场活跃度相对稳定，同时，二手房交易也相对稳定，对于二级城市、三级城市来说房地产市场在结构制度上有所欠缺，与此相连的二手房交易体系也不够健全。
2、房地产市场客户量不稳定
目前，房地产市场客户量的不稳定体现在二级、三级城市。一级城市的房地产供应量已经达到饱和，房地产商纷纷涌入二级、三级城市，却造成了有房无客户的现状，有研究报告显示，只要拥有手机的人每天至少可以接3～4个房地产开发商发来的销售短信，或接到相关的销售电话，盲目开发却给开发商带来风险。与此同时，给开发商带来的风险也影响着相关连带市场。
3、房地产市场开发商的能力大小
据统计，我市具有房地产开发商资格的企业就有500家以上，虽然有500家以上但是实力却不等，与国家的开发商企业实力相比还是有很大的差距，从我市房地产开发商来看实力就有所不等，比如：香港豪德、中航、时间控股等都是我国有名的开发商。
4、房价过高
房价过高是影响居民购房的关键之一，与此同时，居民的购买力也决定房地产行业的兴衰。目前现状来看，我国居民的购房能力始终低于房地产发展的速度。
四、改善房地产行业现状的建议
房地产行业是我国经济迅速发展不可或缺的产业之一，房地产行业的兴衰直接影响我国经济的发展，房地产行业的发展能加快城市发展的进程。这里需要注意的是如何调控房地产行业的现行状况和如何控制泡沫地产。房地产行业经久不衰，但是需要国家的相关政策保障以及居民购买力的支持。
（作者单位：江西应用技术职业学院工商管理系）
参考文献：
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【关键词】房地产；经济管理；问题；策略
一、房地产行业经济管理工作中存在的问题
（一）经济管理目标不明确 根据目前房地产行业经济管理发展现状来看，房地产市场化经济建设尚未有明确的发展方向，而这种原因的产生与国家政府有关部门制定的政策有着直接的关联，由于国家对房地产行业的可持续发展实施支持工作，只需保证房地产市场用房问题保持平衡状态即可，从而导致房地产行业在经济管理工作中只关注于住房价格。然而从实际房地产行业经济管理方面出发，政府并没有制定相关的经济管理方案，以及房地产行业尚未意识到经济管理工作中的细节，因此，在经济管理工作方面还不够长远性、没有明确的经济管理目标；从政府有关部门实施政策而言，因政策自身具有时间上的限制，由于尚不够完善的政策会造成房地产行业的经济危机，对房地产经济带来巨大的影响，甚至导致其走向灭亡。
（二）尚未建立完善的经济管理制度 从房地产行业市场化经济发展宏观角度来看，很多的经济管理制度只做其表面功夫，无法正常发挥自身存在的价值及优势，近几年，我国政府有关部门加大对房地产行业经济管理力度，并出台了一系列相关的政策及法律法规等，但由于房地产行业的自身的管理力度不足，导致相关政策无法融入到经济管理工作中，造成经济管理工作的严重失衡。由此可见，房地产行业在经济管理工作中还存在很多的漏洞，例如相关经济管理制度不够完善，由于各种因素的出现，造成经济管理工作的协调与发展出现严重脱节的现象。
（三）缺少相关的经济管理工作法律法规 房地产行业的经济发展与国家法律、法规有着直接的作用，这也是房地产行业能够快速发展的前提条件，由于现阶段我国还处于社会主义可持续发展的初级水平，对与法律、法规制定还处于摸索现状，无法制定完善的制度规范，因此导致房地产行业依赖于政府有关部门的监督管理工作，因此，我国应加强法律、法规的制度制定工作。同时，我国在房地产行业建立了相关的法律规范，但这些法律制度只适用于某一特定的房地产经济管理工作中，由于自身法律制度无法满足整个房地产行业的经济管理建设工作，从而导致房地产恶性循环现象的发生。
二、提高房地产行业经济管理工作的解决措施
（一）制定房地产经济管理计划实施目标 政府有关部门应对房地产行业现阶段的发展现状进行详细了解，从而制定房地产行业的发展目标，并在最短的时间内对房地产行业经济效益起到最大的作用，这种方法在一方面解决国民的住房问题，另一方面也可促进国家经济建设的发展。因此，政府有关部门应加大对房地产行业的调查力度，并作出详细的房地产行业长远性发展计划方案，这是促进房地产行业的可持续发展的有利条件。
（二）建立完善的经济管理制度 目前，我国房地产行业在进行变革工作中，受到众多因素的影响，如果采用较为简单的政府经济调控政策，难以解决房地产行业经济管理工作中所遇到的问题，从而对房地产行业的发展造成一定的影响。对于这一问题，政府有关部门应明确经济管理工作的职能，了解房地产行业的经济市场变化趋势，在市场失衡的情况下，可及时采取应对措施以及正确地看待问题，选用合适的经济市场干预方法，保障房地产行业经济管理与其它经济行业可持续发展。
（三）完善相关经济管理方面法律法规 国家法律、法规还处在发展过程中，属于一项循序渐进的工作，因完善思维法律制度的制定需要相应的实际数据经验的检测结果。如今，我国的房地产行业经济管理工作仍然处于发展阶段，针对我国国情的发展现状，对于制定我国房地产行业相关法律、法规工作势在必行，从而使其房地产行业走向市场化、规范化、合理化。首先，政府有关部门制定政策对房地产行业经济管理工作进行制约，避免政府对房地产行业造成不利影响；其次，在保障房地产行业各方面经济宏观调控制度构建体系的同时，不断地完善《城市房地产管理法》、《建筑法》、《土地管理法》等相关法律制度，通过房地产行业经济管理制度细则的不断提出，提高我国房地产行业相关法律制度规范的严谨性、可操作性、层次性以及稳定性。
三、提高房地产经济管理的重要性
（一）提高国民的收入 因房地产行业的快速发展，我国国民生产总值也有所增长，可见我国国民经济的发展与房地产行业的发展是密不可分的。根据实践结果的证明，房地产行业的经济效益占据所有行业经济效益的比例巨大。
（二）提高国民的生活水平 改革开放以来，国民经济水平有了稳步上升，促使人们对生活的质量要求较高，而住房又是人们最基本的生活所需，导致房地产行业改变了原有的国民生活水平条件，从原有的平层到多层再到高层，从楼梯再到电梯，对国民的生活环境有了巨大的改善，从而提高生活质量。
（三）促进了我国经济的发展 房地产行业的发展能够带动我国经济的发展，其中最为显著的一点是：随着房地产行业大批量的涌现，为国民提供了众多的就业岗位，例如，房地产行业房屋销售工作，需要国民文化素养极高以及对人才的需求量较大，在一定程度上解决了大学生毕业就业难的问题。然而在房地产行业经济管理工作中会存在很多的不足，例如，房屋价值过高，导致社会群众的严重不满，不仅加大了社会各界之间的矛盾，又对我国经济市场的发展造成一定的影响。对此，政府有关部门应对其存在的问题，进行合理的分析，寻找其发生问题的根本原因，积极的引进国外先进的房地产经理管理制度，采取科学、合理的方式引导房地产行业走向市场化、经济化，从而促进我国房地产行业经济的可持续发展。
四、结束语
由此可见，对于现阶段房地产行业发展的现状进行观察，对于在经济管理工作中存在的问题深入探讨，并制定相关解决措施，大致可从管理人员的意识、管理制度、法律法规等方面入手，减少房地产行业经济管理工作中存在的问题，使其更好地为国民居住条件做出贡献。
关键词 房地产 经济管理 调控政策
一、国内房地产经济管理现状
从表面上来看，我国房地产行业发展较为繁荣，但是探究到行业内部，其实还是存在较多问题，而且这些问题严重威胁到我国房地产行业的可持续发展，不能忽视。
为了加大对房地产行业的管控，国家先后出台了诸多管理政策以遏制房价的快速增长，但是从实际效果来看，成效不大，无法从根本上解决问题，反而加大了租房者的负担。土地、原材料、人工、机械等房地产行业所需要的物质成本不断上涨，造成房地产行业的成本上升，间接推动了房地产价格的上涨。另一方面，一是消费需求还在增加，使得房地产的交易量也不断增加，二是我国实施城镇化的发展战略，也将推动房地产行业的发展。当前我国房地产经济管理的原则是实行土地国有化，将土地所有权、使用权和经营权相互分离，这样有助于国家对土地进行整体规划，也有助于相关政策的顺利执行。
二、当前房地产经济管理过程中存在的问题
（一）政策大多为短期政策，缺乏连续性
最近几年，我国将房地产市场的调控重点放在供需平衡上，但是大多数政策都是短时间内的，缺乏连续性的政策，没有从本质上认识房地产经济管理方面的问题，无法进行长期有效的管理。同时，政府在制定短期政策和长期政策时，所控制的目标会有差异，使得管理效果不好，这给部分投机者提供了扰乱市场获利的机会，不利于我国房地产行业的稳定发展。国家相继经济适用房、房产税收、国五条政策都暴露出我国对管理目标模糊的事实。
（二）经济管理流于形式，缺乏完善的监督制度
政策出台的目的在于加强市场管理，促进房地产行业健康发展，但是当前诸多政策流于形式，政策的执行缺乏相应的监督体系。一方面房价持续上涨，使得购房者的压力进一步增大；另一方面民间出现了大批的炒房者，进一步抬高了房屋价格，导致我国出台的诸多房地产经济管理政策都无法有效地发挥其效果。另外，中央政府和地方政府实行两级监管，导致中央出台的政策和地方出台的政策会有一定的冲突之处，同时对于管理的职责和管理的范围等确定迷糊不清，使得我国房地产行业出现“上有政策，下有对策”的恶性循环体系。房地产属于高回报产业，房地产是不少地方政府的主要财政来源，很容易出现权钱交易等腐败情况，影响中央政府的经济管理效果。
（三）相关法律、法规体系的不健全
法律、法规体系的健全是进行有效房地产经济管理的前提，虽然我国房地产行业发展较为繁荣，但是法律体系的建设严重滞后，导致房地产行业有不少漏洞并诞生不少投机者扰乱市场。当前我国房地产经济管理的文件或政策大多由国务院，但是这些文件和政策缺乏法律性、严肃性、稳定性和长期性，使得房地产行业经常出现无法可依、有法不依、执法不严的局面。
三、解决我国房地产经济管理过程中问题的建议和对策
（一）制定连续性政策，做到长期管理
首先，我们对城市要进行合理定位，从区域位置、实地观摩、资料调查和历史情况这四方面来对城市进行定位，根据城市的定位确定相应的发展战略，然后政府制定连续性发展规划，明确房地产经济管理的目标，缓解需求与建设之间存在的差距和矛盾，维护社会和谐稳定，促进经济持续发展。最后，我国长期存在人多地少、人多房少的局面，政府要明确规定房地产经济管理的目标和自己的角色，发挥自身的作用，引导国民进行健康的住房消费。
（二）建立健全管理机制
健全的管理机制可以使房地产良性发展，政府要发挥经济管理在房地产行业的作用，使房地产行业本身和国家调控都能促进房地产行业健康、稳定的发展。另外，中央政府需要调整财税制度，降低地方政府财政对房地产行业的依赖性，并对的情况严厉打击，并挑选典型案例对地方政府进行教育，维护市场环境，促进房地产行业健康发展。
（三）完善法律、法规体系
目前，我国出台与房地产相关的法律法规只有《土地管理法》《城市房地产管理法》和《建筑法》几部，数量比较少，而且缺乏具有行业针对性的《房地产法》，相关部门应快速推动《房地产法》的出台，使我国在进行房地产经济管理和出现房地产经济纠纷时做到有法可依。从过去几次国家的调控政策来看，效果不是很理想。
（四）开展实际勘察，了解土地住房居住情况
地方政府为了提高财政收入，对土地审批程序管控不严，导致不少违建工程，另外有些开发商在取得土地审批之后，由于种种原因导致工程建设无法正常进行，造成土地资源的闲置浪费。对于这种情况，各级政府应定期对辖区的土地使用情况进行调查，对闲置土地要回收或重新规划，严厉打击土地囤积等行为。对于住房，应定期统计闲置房屋数量，结合实际购房需求，从而判断房地产行业是否处在健康状态，建立房地产市场预警系统，帮助政府制定长期的房地产经济管理规划。
（五）转换经济补偿方式，满足房地产的实际需求
虽然我国总GDP较高，但是人均GDP还是较低，而且贫富差距较大，不少居民对于房价还是望而却步。就如何解决房价高这一民生问题，可以采取经济补偿的形式，对于购房者，可以对其经济状况进行调查和评估，根据地区的不同和购房者的经济状况不同制定相应的补偿标准，缩小低收入人群与高房价之间的差距。当前我国采取的廉租房和经济适用房政策，执行的效果不是很理想，而且存在大量的行为，真正享受这一福利的低收入人群很少。
（六）提高环保意识，增强生态观念
房地产经济的开发理应与环境的发展相协调，房地产开发商必须不断增强环境保护意识，只有这样，房地产经济才能持续健康长远发展。在开发投资项目时要对当地的生态环境进行调查，认真听取专家意见，开发建设过程中更要科学规划，合理利用土地，提高开发土地的生态经济效益，积极发展园林绿化，建立房地产开发与环境保护协调发展的综合决策机制和协调机制，将“绿色空间、绿色家园”的开发设计理念贯穿于开发建设过程始终，使房地产经济成为生态环境的有机组成部分。
四、结束语
由于社会的日益发展，居民对于居住条件的要求越来越高，过去的老房子无法满足使用需求，从而给房地产行业的快速发展提供了先决条件。但是由于房地产行业发展得过快过热，在发展过程中出现了很多问题，虽然国家紧急出台了一系列的政策进行调控，但是成效有限。我国需要准确、客观地了解房地产行业的发展现状，借鉴国外先进管理经验，在提高我国房地产经济管理水平的前提下，促进我国房地产行业健康稳定的发展。
（作者单位为巢湖市白蚁防治研究所）
参考文献
[1] 崔光灿.房地产价格与宏观经济互动关系实证研究――基于我国31个省份面板数据分析[J].经济理论与经济管理，2009（1）.
[2] 余凯.中国房地产宏观调控的长效机制研究[J].首都经济贸易大学学报，2008（4）.
【关键词】广西 房地产 营销 现状
近年来，广西房地产行业发展的越来越迅速，竞争压力也变得越来越大，各个房地产企业开始在营销方面进行深入分析，了解当前广西省内部房地产营销现状和发展方向，以便改善企业当前所制定的营销策略，提高其在市场竞争中的竞争力。下面笔者对其进行详细阐述。
一、广西房地产营销现状分析
（一）市场营销目标的分析
虽然房地产企业拥有十分雄厚的资金，其也不能够为所有的客户提供所需要的产品，因此房地产企业应当在服务区域和对象上拥有较为明确的界定。并且，房地产企业还需要根据自身的优势，结合广西省内的房地产市场来确定其在市场当中的地位，从而解决好其在服务方面上的问题。企业中的营销者应当以市场调研为基础，根据不同消费者在购买行为上所存在的差异性，将其分为若干个不同的群体，形成一个子市场，营销企业能够在其中认定目标市场，发现该市场当中所存在的各种机会，以此使企业能够找到最适合其发展的市场。房地产企业所进行的所有营销活动，都是围绕着市场进行的，因此房地产企业应当根据具体目标市场来制定出相关的营销策略，为房地产企业的营销和发展打下良好基础。
（二）消费者购买行为的分析
国外针对于购买行为所进行分析和研究形成了以下三种研究方法：决策导向。该种研究方法将消费者当做是一个能够积极主动解决问题的人；经验导向。该种研究方法主要是将消费者购买行为当做是其为了获得体验的一种非理性购买；行为导向。此种研究方法主要是将消费者在购买行为当中，既没有一个理性的购买计划，也并不是情感上的需求，只是受到环境等方面因素的影响。广西省房地产企业也可以借用上述研究方法，对当地人们的购买行为进行分析。房地产企业所进行营销活动通常是用来改变消费者的心理，促使其能够尽快完成购买行为，因此营销策略是否能够获得成功，通过对消费者的态度和内心变化来做出评价。如果通过分析发现消费者的态度发生了变化，那么企业应当及时调整营销策略。
（三）营销管理策略的分析
在房地产企业所指定的战略计划当中，规定了企业内部的任务与目标，但是企业内部的各个职能部门也根据部门的工作内容制定了相关的计划，例如市场营销计划等。这些计划不管是在制定上，还是在执行过程当中，都与市场营销组织有着紧密的联系。当计划在执行过程当中，应当对其进行严格的管理和控制，以确保营销目标得以实现。控制是营销管理当中一个十分重要的职能。如果仅仅将市场营销管理视为计划的制定、实施、制定这一循环的工作流程，那么控制既是一次营销计划的开始，也是营销计划的结束。在房地产整个营销计划当中，营销管理一共分为营销活动控制、控制目标的设置、营销结果评价体系的制定、控制标准的确立、对标准和实际进行比较、分析出现偏差的原因以及采取相关改进措施。
二、广西房地产营销发展方向
（一）倡导绿色营销
广西省在这些年经济高速发展的过程中，资源环境问题日益凸显，为了改变这一情况，广西省政府根据中央政府所提出的相关标准，制定了一条可持续发展的道路，并构建节约型的社会。基于此，房地产行业应当在建设建筑项目上，应当充分体现环保节能的理念。与此同时，由于广西房地产企业在该行业当中引入了市场体制，不仅能够使该行业获得较大的经济效益，还提高其所具有的社会效益。房地产企业以社会利益和个人利益为出发点，对当前广西省房地产的发展方向进行分析，能够发现房地产行业的未来发展方向主要是以为节能环保为主，使建筑材料在各个方面都应当实现绿化，促使建筑项目环保的实现。
（二）重视产品的差异性
当今，要想使企业在竞争当中一直处于不败之地，不仅要自行对市场进行细分，还要使自己所销售的房地产产品同其他企业所销售的房地产产品具有一定的差异。这种房地产产品本身所具有的差异性是企业为其进行市场定位的重要基础，如果与其他产品没有差异，那么也就是没有个人，从消费的角度来看其便是没有任何的特点和个性，没有能够吸引消费者购买欲望之处，从而造成消费不会购买这些房地产产品。房地产企业要想使消费者能够购买自己的产品，就需要先让消费者喜欢上这些产品，再利用产品所局哟肚饿差异性，满足消费者对于房地产产品的需求。房地产产品本身所具有的这些差异性特征，是房地产企业在市场竞争当中一直占有优势的关键，与竞争对手产品相比较，其所具有的差异性能够更好地满足消费者需求，从而使其在市场竞争当中拥有一定的优势，提高企业所获得效益。在营销方面重视这种差异性，是所有房地产企业都应当重点关注的内容，能够促使房地产企业获得更好的发展空间。
三、总结
总之，对房地产营销现状进行分析有利于企业的发展。当前，对广西省内部房地长行业营销所进行的分析主要是从市场营销目标、消费者行为以及营销管理策略这三个方面，能够找出其以往营销策略当中所存在的不足之处，并对其进行改善，以促进企业发展。
参考文献：
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[2]马英军.电子商务时代的房地产网络营销现状及前景分析[J].中国商论，2015，（12）.
关键词：房地产融资；现状；发展趋势
中图分类号：FO 文献标识码：A
房地产行业是一个资金密集型行业，需要大量的资金支持其发展。当前我国房地产行业发展的资金主要依靠银行的借贷，缺乏其它的融资渠道，这种单一的融资渠道使得房地产行业对于银行的依赖性很大，一旦无法从银行获得贷款，那么我国房地产行业将会出现资金链断裂的情况，从而使整个行业和房地产市场面临着巨大的风险。因此我国房地产行业应该积极拓展融资渠道，尽可能的分散金融风险，保证整个房地产行业的健康发展。
1我国房地产企业传统融资渠道
我国传统的房地产融资渠道主要是银行，随着国家对于房地产信贷政策的调整，使得我国房地产传统的融资方式发生了很大的困难。我国房地产行业传统的融资渠道主要包括以下几个方面：
1.1银行贷款
房地产行业对于资金的需求量十分巨大，能够获得足够的融资直接关系到房地产行业的发展。当前国内房地产行业主要依靠银行信贷获得资金。融资渠道的单一，在很大程度上增加了房地产行业发展的风险。随着国家对于房地产贷款的逐步紧缩，在很大程度上使房地产行业面临着资金困难。
1.2上市融资
房地产企业通过上市来进行融资，对于解决房地产发展的资金瓶颈具有一定的作用。但是国家处于经济安全的考虑，对于能够上市的房地产企业限制的很严格，当前只允许一些具有相应实力的企业借壳上市，对于一般的房产企业来说，很难通过上市融资。
1.3海外房产基金
随着我国改革开放的不断深入进行，我国房地产市场逐步对外开放，大量海外资金涌入我国房产市场。海外房产基金的进入对于我国房地产行业融资具有十分重要的意义。但是当前国内尚没有相关的法律法规，这就使得很多企业在操作的过程当中得不到有效的规范，不利于海外基金在房地产行业中充分发挥作用。
2我国房地产企业传统融资渠道存在的弊端分析
2.1实际融资渠道较为单一
虽然我国房地产行业的融资渠道有上面几种，但是除了银行之外，其它的融资渠道在具体的操作上都还存在很多不成熟的地方，而且受到我国现行法规的束缚，不能够对解决房地产行业融资有根本性的作用。因此当前我国房地产行业的资金来源仍然主要依靠银行信贷，融资渠道十分单一。
2.2企业对银行贷款依赖过重
随着我国经济发展速度的加快，我国逐步建立起完善的金融市场，但是由于我国金融市场起步时间较晚，在很大程度上对于房地产的融资都集中在间接融资上。当前我国房地产企业自己的资金量往往不足以支持其开发，因此主要是依靠银行借贷当中，这使得整个房地产行业对于银行的依赖性十分巨大。
2.3海外基金与国内企业对接的难题
海外基金在进入我国房地产行业时，往往采用自由的比较成熟的风险评价机制，对国内的合作伙伴进行风险评价和预测。由于我国实际情况与其风险评价机制存在较大的差距，这就使得二者之间可能存在一些衔接上的问题。因此国外基金在进入我国时往往具有较高的要求，一般的房地产企业并不能通过国外基金的风险评价。除此之外，我国相关法律法规不够健全，存在很多不明确的地方，国外投资者在进入中公时存在较多的顾虑。
3房地产融资渠道的发展趋势
理想的房地产融资体系应该是这样的：房地产前期开发所需的资金主要都是自有的，或者是通过合作开发、股权转让等权益型融资方式获得的；中期资金则通过混和型信托基金、债券、及少量的银行贷款等途径获得；在后期销售过程中，购房者的个人住房贷款则主要通过银行和住房公积金中心获得；在存量房市场中，银行资金则可以发挥更大的作用。简单地说，就是银行资金向风险相对较小的住房消费领域倾斜，信托基金、股权转让、企业债券则迅速补充银行在开发领域收缩所产生的行业发展资金不足。在这样一个融资体系中，金融业与房地产业都实现了投融资渠道的多元化，这种体系具有一种自我调节和平衡机制，房地产业不会因为银行信贷政策的调整而对自身经营产生太大的冲击，同时由于房地产资金来源的多元化与公众化，金融系统的风险也得到了保证。
4发展我国房地产融资渠道的对策和建议
4.1建立多层次的房地产融资体系
当前我国房地产融资当中存在的主要问题就是渠道比较单一，缺乏多样化的融资渠道。针对这种情况，应该根据我国的国情，有针对性性的丰富房地产的融资渠道，逐步建立和完善多层次的融资体系。各个金融机构应该根据房地产行业的融资需要，有针对性的进行金融创新，开放出相对应的金融产品，为其提供便利。长期以来我国房地产融资市场参与主体主要是商业银行,缺少专业信贷机构。房地产债券、房产信托和基金发育不良对我国房地产融资贡献有限。股权融资门槛相对较高,中小企业很难达到要求通过上市融资。近年来在国家对金融的宏观调控下,银行缩紧信贷,房地产企业深感资金压力。因此,迫切需要建立多层次的融资体系,为不同类型企业提供不同的融资场所,才能真正减少对银行贷款的依赖。笔者认为可以通过以下方式进行尝试一是扩大权益融资比例，降低行业整体债务依存度；二是对于大型房地产企业，可发行短期债券融资，对于中小型企业，则可以大力发展房地产投资信托基金等方式。
4.2完善房地产金融法律法规
国家、地方和部门颁布了一系列法律、法规。但是体系不全,规定不具体。从整体上看,严重滞后于房地产经济的发展。在房地产融资多元化的过程中,新出现的很多融资工具如果没有相应的制度进行规范,就难免陷入混乱局面。必须要建立和完善相关的法律体系,对新型融资工具的组织形式、资产组合、流通转让、收益来源和分配等,做出严格规范。才能使我国的房地产多元化融资规范的发展。
4.3加强对外资金融机构以及境外基金的引导
外资银行以及境外的房地产产业基金是中国房地产金融的新生力量。特别是加入WTO后，更多的外资金融产品和房地产融资渠道会为房地产企业打开，外资资金的进入会加速中国金融体系的建设。但同时，由于外资的逐利性，特别是游资更强的投机性，它们的大量进入或流出会对我国经济产生不可估量的影响，因此有关部门必须密切关注国际“热钱”进入房地产市场的动向，防止其对我国房地产市场造成太大的冲击。
5总结
综上所述，笔者认为，构建多元合理的、符合我国国情的融资渠道，除了不断克服现行宏观政策主导下的金融调控政策给传统银行贷款传统融资带来的消极影响外，下阶段我国应重点培育发展房地产信托业务，同时积极探索完善房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等融资渠。总之在信贷紧缩的大环境下,我国房地产融资迫切需要摆脱依懒银行信贷的单一局面,走多元化发展路线，加强对房地产金融市场的宏观调控和管理,进一步完善法律法规,努力创新金融工具,不断丰富融资方式。
参考文献：
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[2] 倪雅波.试论房地产企业资本运营的现状与创新[J].财经界(学术版),2010, (12).
关键词：房地产 经济 发展趋势
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2013）04（a）-0229-01
随着我国社会主义市场经济改革发展的进一步推进，我国经济发展同城镇化力度不断加大，从而引发我国房地产市场的蓬勃发展。房地产领域所涉及到的范围面较广，与房地产行业相关的产业也较多，因而，房地产经济对整个市场经济的发展具有极其重要的促进作用，房地产行业已经发展成为了支撑我国国民经济发展的支柱，为提高我国居民的物质生活水平发挥重要作用。然而，近年来，我国房地产市场在发展过程中出现了很多的问题和不足，这些问题直接制约着房地产行业的健康可持续发展，对我国经济和社会的可持续发展具有不利的影响。因此，本文针对我国房地产经济的发展的趋势进行简要的分析和论述，旨在为改善房地产发展的现状提供可参考的依据。
1 目前我国房地产发展存在的问题
第一，我国房地产行业发展缺乏科学合理资源分配与利用。现阶段，我国的房地产行业的发展多表现为粗放型发展，这种形式主要体现在经济效益的增长是依赖于土地、水或者能源等自然资源的过度消费，而空间资源往往被忽视，对科学合理利用与开发缺乏足够的重视和专业的整理等。我国现在的国情是人口数量多，而可利用的土地与资源相对匮乏，这种房地产开发利用过程中对资源的应用率较低直接影响了其他相关行业的发展。
第二，我国房地产行业市场相对不健全。我国的房地产经济飞速发展，现阶段我国的房地产市场发展还很不健全，很多大中型城市目前都存在着房地产的泡沫现象，房地产价格大幅度的上涨，居民的生活水平已经与房地产价格严重不符，这种高房价不健康的房地产市场会大大的影响人们生活。此外，房地产行业发展所带来的巨额经济利润，一些具有实力的大型企业加入的房地产行业中去，对体制不完善、发展不健康的房地产市场会形成更大的冲击。
第三，我国的房地产发展过程中存在着资源浪费的现象。我国房地产经济主要采取的是粗放型发展，这种类型的经济发展会造成土地、水和能源等资源的过度浪费，缺乏对空间资源科学利用，房地产发展过程无法高效的对资源进行利用，因此，我国未来的房地产发展过程中更应该加强对社会资源和成本的科学合理应用，避免造成过度浪费。
第四，我国的房地产市场普遍存在房价过高的现象。近年来，我国各个城市的房价定位与之前相比涨幅较大，特别是一些发达的大型城市，例如北京、上海、深圳等的房价已经到了十分不合理的地步。此外，房地产市场供应与需求存在严重的比例失调问题，很多城市的定位在高端住房的房子供应量较大，商品房目前已经出现了供不应求的情况，而具有较大福利的保障房却严重供应不足，这主要是在这在很大程度上影响了房地产市场的健康有序发展。
2 目前我国房地产经济发展的趋势
随着我国房地产市场的飞速发展，房地产经济已经成为了促进我国经济发展的重要因素，在国民经济发展中占有重要一席，房地产经济的发展一方面对我国居民的日常生活水平有了大幅度的改善和提高，另一方面，对我国的经济发展和前行发挥了巨大的推动作用，所以，我国房地产经济在未来的走势应该是会朝着良性和健康之路前行。第一，我国的房地产市场已经逐渐走向成熟。目前，尽管我国的房地产经济发展已经进入到了一个平台期，许多问题还在摸索中解决，然而，我国的房地产经济从整体看仍然处于一个较为繁荣的发展阶段，房地产市场仍然保持着一股上升的势头。我国未来的房地产市场发展，会发挥出市场的调节作用，同时依赖国家相关政策的改革和调整进行健康的指引，从而使得房地产经济朝着更加健康有序的方向发展。第二，我国的房地产市场房价在未来会出现一个相对稳定的状态，在过去的几年里，我国房地产价格增长速度过快，不仅为城市居民的居住带来了巨大的压力，同时还会严重影响和制约我国经济的发展。不过，我们还应发现，我国的房地产市场房价是与国民经济的发展成正向比例的关系，当国民经济维持在一个稳定增长的状态时，政府采取合理的调控措施，则对百姓最为关注的房价一定会保持在一个相对稳定的状态，因而，我国房地产市场房价在未来将趋于稳定。第三，我国房地产行业在未来发展中对加强对保障低收入群体居住环境的改善工作。我国的房地产行业在宏观经济政策调控下，房地产业发展会遵循一些规律，未来的房地产市场在宏观调控的要求下比较对低收入群体居住环境的改善工作加大力度，并且发展成为一个节约资源，同时与环境良性发展行业。第四，我国的政策应对房地产市场和发展方向进行积极地调控。国家依据房地产经济发展的情况，必将出台一些有效的宏观调控政策，从而确保房地产业良性发展阶段。
综上所述，随着我国改革开放的进一步深入前行，我国房地产经济在经过了飞速发展阶段已经进入到了一个发展瓶颈期，虽然，我国房地产经济在发展过程中存在很多问题，但是通过对我国房地产市场问题的分析和探讨，我国未来房地产业发展趋势的推测定能培养出一个健康可持续发展的房地产行业。
参考文献
[1] 王春华.我国房地产经济发展现状与趋势分析[J].中国房地产金融，2012（10）.
[2] 杭东.我国房地产经济发展现状与趋势[J].中国房地产业，2012（9）.
摘 要：随着国家经济形势的发展变化，房地产金融市场风险也在不断的增加，他们的产生受众多因素影响，就我国当前国情而言，其形成机理主要是由资产价格波动与信息不对称所造成。基于这种背景下，本文对我国房地产金融市场风险形成机理以及具体防范房地产金融市场风险措施进行探究，旨在多管齐下积极应对房地产金融市场风险。
关键词 ：房地产 金融市场 风险分析 宏观调控
引言
随着国家经济形势的发展变化，房地产行业进行了多次调整。经过长期的实践，房地产行业已经成为我国经济发展中的重要力量，为国家经济的总体发展做出了突出贡献。但是，房地产行业也存在着一些问题得不到缓解，比如：房价过高、房地产盲目投资、商品房空闲等。这些问题困扰着人们的生活，成为社会发展的颈瓶，尤其近年来，房地产金融市场风险进一步加大，市场充满了不稳定。本文就房地产金融市场的风险进行了充分的分析，希望为房地产行业的人提供帮助。
1、房地产金融市场风险形成机理分析
简单的说，风险是房地产行业在整个金融市场中受到内外部的影响，造成了实际的收益与预期目标存在着差异。在金融市场中，房地产的金融风险来源有很多种，比如：汇率、利率、市场环境等。本文从金融学的角度对其中的风险分为几个具体方面的叙述：
金融环境存在着巨大的不稳定性导致金融体系出现问题。房地产在经济市场出现金融危机的时候，会导致产业面临极大在的困境。金融市场的不稳定在客观上是存在的，并且可以对房地产行业产生冲击，甚至由房地产扩散到其他行业，产生连锁反应，爆发更大规模的经济性危机。
信息的不对等也会给金融市场带来风险。在金融学中，信息是重要的元素，信息可以及时的传递出金融市场的发展动向和发展趋势，对房地产行业有着重要的影响，信息的不对等增添了房地产行业金融上的风险，对判断决策产生了重要作用。
金融风险出现几率的大小与政府的货币政策有着直接的关系。货币是整个金融市场的基础建设，当政府的货币政策出现大的转变就意味着金融市场会出现大的变动，金融行业的借贷也会受到政策的影响导致资金周转出现问题，为房地产行业的发展带来威胁。
2、我国房地产金融市场风险分析
房地产金融市场存在风险的来源不是从房地产企业的内部出现的，而是参与到房地产开展业务的金融机构，这些机构特别容易受到市场和环境的影响在借贷上进行改变，进而保证自身的权益。我国的房地产金融市场的风险来源于银行的变动。
2.1信贷规模增长过快
房地产开发过程中，需要向银行借贷大批量的贷款，由银行提供房地产的建设资金，实现房地产业的正常运营。房地产建设的资金回收的速度慢，跨度长，需要向银行进行资金借贷，解决建设中存在的问题。建筑征地费用和建筑工程用款都需要开发商进行前期垫付，加上近些年，房地产行业发展速度迅猛，导致了银行信贷规模空前增长，资金回收速度减慢，银行承担的风险逐步加大，
2.2 银行系统所面临的信用风险与流动性风险
房地产行业需要的资金总量大，资本来源大部分依靠银行的现状导致了我国银行系统的风险过大，资金运转容易出现危机。一旦银行不加限制的向房地产行业进行大额贷款，势必影响房地产行业发展的均衡性，给房地产行业发展带来危机。房地产方面的危机进一步扩大化就会对其他的领域的价格和发展生产重要的影响，甚至会降低人们的生活水平，出现泡沫经济。为了确保银行系统的稳定性，合理的解决银行面临的新信用风险和资金流动性风险，需要进行全面的考虑。对房地产借贷进行限制。
3、我国房地产金融市场风险的控制与防范的措施
对于房地产金融市场的风险控制是全社会共同的行为，需要政府和大众联手将其控制在一定的范围内。政府应发挥自身的优势，完善社会保障性住房。制定详细的建设性住房规定，还要实现房地产企业多元化的资金来源，保证房地产金融市场的稳定。
3.1 密切关注房地产价格走势，严格控制抵押品价值缺口
房地产行业向银行进行借贷的抵押品往往是商品房以及没有建设完成的商品房。银行方面必须对房地产行业的抵押品进行认真的判断，不能根据简单的市场估值开展市场业务。现阶段银行对商品价值的估算是按照商品在市场中的价格进行的，存在着极大的风险，当受到市场价格影响，商品价值发生改变的时候，银行将陷入困境中。房地产用商品房进行抵押的过程中需要对其变现能力进行认真的判断，考虑到房地产的质量，进行合理的贷款，不可过分盲目。商业银行在进行房地产贷款的时候，应对房地产企业的信用和实力进行全面的评估，并对抵押品的质量进行实地的考察，慎重的考虑抵押品价值，并进行风险市场的价值波动模拟，得出抵押品的价值范围，与此同时，还要对房地产信贷抵押物的变现能力进行深入的分析，密切的注意企业的发展动向，关注企业价值的变动，降低银行贷款风险。
3.2 针对区域经济差异，对房地产信贷实行规模管理
我国的经济管理部门和银行必须按照国家经济发展变化进行房地产行业发展的宏观控制。在进行信贷时，应该按照不同区域房地产的发展规模和现实需要进行总体管理。区域性的房地产信贷的规模应与区域不良贷款率联系在一起，根据实际的情况制定出房地产信贷管理办法，对不良借贷和盲目投资进行严格控制。具体说来，区域银行一方面将贷款方向指向信誉好、发展规模大、回收速度快的大型房地产企业，另一方面将资金信贷投资于发展前景好，建筑质量高的大中型地产项目。
参考文献：
[1]汪春燕 浅析我国房地产金融创新[J].当代经济2011 (18).
[2]成晖.当前房地产金融的主要风险与政策建议[J].银行家2009(2）
[3]刘宝玉.防范房地产金融风险，促进房地产产业发展[J].城市建设理论研究（电子版）2011(23).
[4]钱培新 试论我国房地产金融风险及其防范研究[J].消费导刊2011(10) .
[5]霍雷.银行房地产金融业务风险防范[J].大观周刊2011(27).
作者简介:
【关键词】房地产 数据包络分析 可持续发展一、引言
房地产行业既是国民经济的支柱产业之一，又是与人民生活密切相关的行业之一，同时自身也是一个庞大的系统，该系统的状态和发展对国民经济的整个态势和全国人民的生活水平影响很大。从系统的高度认清当前房地产行业的态势、从定量角度把握各指标之间的数量关系、依据较为准确的预见对房地产行业进行有效地调控、深刻认识房地产行业的经济规律进而实现可持续发展是解决问题的有效途径。考虑到数据的局限性，本文采用全国31个省市、自治区为划分单位，在数据包络分析法的基础上，提出可以评价房地产行业可持续发展的数学模型。
二、DEA模型简介
数据包络分析（Data Envelopment Analysis）是由管理科学、运筹学以及统计经济学综合在一起的一个综合性研究的领域。数据包络分析方法在进行经济活动有效性评估的另外一个优点为该方法不是用以参数形式确定的经济前沿生产函数，同时，DEA模型可以处理前沿生产函数由于单位的差异而不同，该模型不是用关于各个评价决策单元的输入与输出之间的详细因果关系，使用效益概念这种宏观上的评价指标，以决策单元（DMU）各输入权重向量和输出的权重向量作为模型的变量，从最有利于决策的方面进行评价。数据包络分析方法是用的时运筹学中的规划模型，模型中所有的输入输出变量都是平等的，模型中的输入变量和输出变量的权重设定与虚拟系数有关，从而使得模型能够发现使得决策单元相对有效率不足的原因。该方法以统计数据为基础，能够计算在非数据包络有效的决策单元中，在投入方面没有充分发挥效果的程度。另一方面，应用数据包络分析的方法还有能够进一步估计某个决策单元达到相对有效时，其产出应该增加多少，输入可以减少多少等信息。
数据包络分析法（DEA）的主要应用模型是C2R模型和C2GS2模型，DEA方法用来处理多输入、多产出决策单元（DMU）的相对有效性评价问题，我们以31个省级行政单位为决策单元（DMU），通过给定的房地产行业输入变量和输出变量的值，来观察它们的规模有效性和技术有效性。在模型中采用α=1表示该决策单元技术有效，说明决策单元位于生产函数的前沿线上，在投入量一定的前提下，可以获得最大的产出，因此，决策单元α=1意味着该决策单元可持续发展性好。
DEA方法的第一个模型是C2R模型，C2R模型可以评价各个决策单元的规模有效性和相对技术有效性。规模有效性可以用来评价决策单元处于规模递增阶段、规模递减阶段还是规模不变阶段，相对技术有效性可以用来评价决策单元与其他决策单元相比生产效率的优劣。
三、文献综述
采用数据包络分析方法来评价DMU 的技术进步水平的研究文献和成果有很多，魏权龄采用数据包络分析方法中的有效前沿面来估计经济发展的技术进步以及技术落后速度的平均值及其发展年限。许水龙 认为技术进步可以分为技术效率进步和技术水平进步两个方面， 研究分析了技术效率进步和技术水平进步之间的内部关联关系， 而且给出各决策单元年度技术更新速度以及技术进步对国民经济进步增加值贡献的评估方法。姜秀山， 祝甲山 采用了C2GS2 模型对我国铁路运输业的技术进步速率进行了评估和预测。陈国宏[4] 将数据包络分析方法同普通增长型产出生产函数模型组合在一起， 文章研究了被评价DMU单元的平均技术进步率以及平均技术进步率的预测， 同时还有处于多种情形下DMU（被评价单元）对比与全有效单元的技术进步差距。另外，目前还有许多文献表明利用DEA 方法对电子、纺织、机械、化工、医药5 个行业的技术创新情况进行评价， 指出其在技术创新方面的评价非常有效。
四、实证分析
在本文中，将房地产行业看做是一个多输入、多输出的系统，选取31个省级行政单位作为决策单元，通过比较各地区的规模有效性和技术有效性来评价房地产行业的可持续发展性。确定以房地产行业固定资产投资和房地产行业从业人员数作为输入指标，以竣工面积和销售面积作为输出指标。由此，本文构建了一个以DEA方法为基础的多输入多输出的房地产可持续发展评价模型。
根据上面建立的可持续发展评价模型，运用数学软件deap2.1，以《中国统计年鉴-2011》中的数据为依据，选取中国31个省市、自治区作为决策单元对我国房地产行业可持续发展状况进行计算，计算结果如下。
五、实证结果分析及研究结论
（1）从纯技术有效性角度来看，有9个地区达到了纯技术有效，纯技术有效率值为1，有22个地区未能达到纯技术有效，其中包括投入冗余和产出不足，究其原因，说明我国房地产行业整体的可持续发展能力有所欠缺，在房地产行业管理上还有不足之处。其中，以北京的纯技术有效率最低，为0.488。
（2）从规模有效率来看，有5个地区是规模有效的，规模效率值为1，仅占全国的16.1%，其他地区规模效率值都小于1，是规模无效的，有的地区处于规模递增阶段，有的地区处于规模递减阶段。
（3）从投入方面来看，根据表中结果，部分省市房地产业的从业人员数业需要调整，在从业人员数量上存在投入过多的现象，只有吉林省的固定资产投入存在冗余，其他省份固定资产没有出现冗余。
（4）从输出方面来看，销售面积问题最为严重，多个省份在销售面积上存在较为严重的输出短缺，这也与当前房地产行业存在较多的空置房的现状符合，说明本评价模型具有合理性和可行性。
参考文献：
[1]魏权龄.估计要素增长型技术进步滞后及超前年限的DEA 模型[J ].数量经济技术经济研究，1991，（3）.
[2]许水龙.技术进步评估的DEA方法[J ].数量经济技术经济研究，2005，（8）.
Abstract: This paper starts from the status quo of market competition in China''s real estate industry, analyzes the interrelationship of companies with different backgrounds and scale in real estate market in the competition as well as competitiveness of competitors with different types and backgrounds. Through research, it points out tendency, i.e. China''s real estate market will switch competition of quantity expansion to the competition of core competence.
关键词： 地产行业；竞争；分析
Key words: real estate industry；competition；analysis
中图分类号：F272 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2012）03-0104-02
0 引言
目前全国地产开发企业在3.5万～4万家，高峰时曾达5万多家，一些上市公司也希望能进入此行业分一杯羹，因此形成行业内大、中、小地产商并存的局面。于此同时，不断增长的GDP和巨大的人口资源，强有力地支持着中国地产的进一步发展，地产行业的进一步扩大可想而知。
自由准入的房地产行业，意味着只要拥有资金、土地资源就可以进入，从而形成行业内现有竞争者之间的竞争和新进入者与现有竞争者的竞争态势将长期存在，本文通过分析行业内的各种竞争关系，提请新进入者避免盲目投资，促使行业内企业经过努力形成充分竞争，并有效的利用资源，最终促使整个行业持续稳定健康的成长。
1 行业新进入者与现有企业的竞争关系分析
房地产开发领域企业数量的快速增加，表明不断有新的企业进入，形成此现象的主要因素有：
1.1 行业准入门槛过低形成“新老”竞争 我国房地产行业早期存在的企业主要是一些以房地产为主营业务的民营、私营企业，2008年席卷全球的金融危机使得我国的房地产行业也在一定程度上遭受了损失。但是就是在2009年上半年，在各大民营房地产企业刚刚从资金链紧张的生死边缘喘过气来之际，大型国企旗下的房地产企业已经开始利用雄厚的资金背景频频出手高价拿地，打算进一步进驻房地产行业，这也意味着国有企业将大量进入房地产行业。
1.2 行业内原有民营企业无力搏击形成“大小”竞争 大型企业作为新进入者且占有相对的竞争优势，使得现存民营企业无力还击，必要时甚至还得“以退为进”，这种不合理的现象，不仅引起众多民营、私营房地产开发商不满，也引发了行业内很多异议。因此，那些以房地产为主营业务的民营、私营企业在面对数量如此众多、资金如此雄厚、资源优势如此强劲的新进入者时，难以形成自己的竞争优势，许多企业考虑的不再是如何竞争发展，而更多的开始考虑如何搏击生存。
1.3 竞争战场选择形成“抢占先机”竞争 现阶段我国房地产市场按照区域分为一线城市市场、二线城市市场、以及三四线城市市场。国内房地产行业实力雄厚的品牌企业大多是从具有代表性的一些一线城市起步，逐步发展扩大，直至覆盖整个市场。新进入行业的竞争者，也大多会遵循这个发展路线，只是在对进入市场的选择上会有所不同。
对于品牌房地产开发企业而言，其已经在一线等经济较发达地区占有比较大的市场份额，与此同时还仍旧在向二三四线城市不断扩张中，资金实力和资源方面占有相当大的优势，因此即便新进入的竞争者是强有力的，但这并不足以对其构成威胁。对于不断涌进的新进者，现存大品牌房地产企业无论是在目标市场还是在占有份额上，并不同其发生直接冲突，但是，在市场上，大企业具有抢占市场的明显优势，这一点是毋庸置疑的。
2 行业新进入者成本竞争能力分析
与一般的制造业相比，房地产行业几乎不存在技术垄断性，因此现阶段在我国不管企业是以何种规模进入房地产领域，都可以分享高额的利润，而不必担忧因成本差异导致的竞争能力之间的巨大差别，只是规模较小的企业在金融支持的及时性和资金链的管理上会存在较大压力。
2.1 小规模企业也能有高盈利 首先，从销售的角度来说，即便是在大众都持观望态度的时候，国内商品房的销售价格一路坚挺。2011年4月14日，国家统计局公布1~3月全国房地产市场运行情况的数据显示：今年3月，70个大中城市房价同比涨11.7%，其中新建商品住宅同比上涨15.9%，海口、三亚、温州位列涨幅前三名，二手住宅价格同比上涨9.5%。火爆的销售也就意味着资金的快速回笼，也进一步为盈利创造了良好的先决条件。所以即使是规模小的企业其生存也几乎没有大问题，13亿人口所支撑的巨大刚性需求，短期之内不会造成有房卖却没有消费者问津的状况。其次，据有关部门测算，大部分的房地产企业的毛利率应该都在20-35%，甚至更高。作为房地产龙头企业的万科，也曾经说过：不超过15%利润的项目不做，那么可想而知，房地产行业整体毛利率水平客观。高额的行业利润足以弥补较高的建造或者开发成本。
2.2 房地产产品成本具有相对固定性 对于房地产这个特定的行业，其产品不是普通意义上的商品，而是商品房。因此其产品本身就具有了地域分散性、土地依附性、开发周期性等特点。针对房地产企业来说，产品的成本，更确切的说应当是项目的成本，由于所处地域、开发时期以及政府政策的不同而有所不同，但是从建安成本这个角度去考虑，其在成本方面是相对具有固定性的。
现阶段房地产项目的成本大体包括：
①土地及大配套费用，目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。市政、公用配套设施，在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。②前期费用，在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。③建筑安装工程费用，在整个成本构成中所占比例相对较大，从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。④管理费用及贷款利息，在整个成本构成管理费用一般不会超过2%。贷款利息与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。⑤各项税费，在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。⑥其他费用，主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。
由此可见，对于房地产行业，标准相似的商品房（即都是高端或都是低端），在成本归集对象、方法相同的情况下，不同项目中所包含的项目成本大体是相同的。因此无论是新进入者，还是已经存在的企业，其成本大多是要低于或者维持行业基准成本水平，这样才能有利可图，有钱可赚。因此，与大多数的制造加工业相比，企业规模的大小并不直接影响其获利能力。
2.3 较小规模企业存在资金链管理风险 以较小规模进入房地产行业的企业确实因规模小而产生了一些不利，但是这种不利并不是主要由于产品成本所带来的，而是由于整个行业对于资本以及资金链活力要求很高这一硬性指标所造成的。
当下，资金流转确已成为中小房地产开发企业所要考虑的一个非常重要的问题。事实上，截至2010年底，开发商现金流的问题已经变得不容乐观。由此不难看出，造成中小企业相对竞争力较弱的主要原因在于其对资金链的管理存在困难，同时也包括中小企业在获得金融支持力度方面相对偏弱。
3 行业内现有竞争者之间的竞争态势分析
对房地产行业内现存的中小民营企业而言，国企、大型电器制造厂商等新进入者，或是在资金，或是在品牌，或是在企业运作经营上，较他们具有相对的优势，这种优势短期内无法弥补，这就使得相互之间的竞争不具有可比性或者说相互之间根本就不在同一平台上竞争，也就致使行业内竞争不可能实现充分、有效，而不充分竞争是一个市场健康发展的最大障碍。
3.1 “大型国企”具有的相对优势 目前，国有资本正通过三种途径进入房地产市场中争夺最为激烈的土地市场，一是凭借资本优势进入土地二级市场；二是通过地方政府控股的“城司”垄断区域内一级土地开发；三是大量收购优质写字楼等持有型商业物业。有数据显示：2009上半年全国主要城市成交总价排行前10名的高价地块中，有60%是有国资背景的企业。随着拥有国资背景的大企业不断进驻房地产行业，民营房地产企业“怒气”频发，炮轰国企大规模进入的行为是“不守规则”的，质疑国企依靠低成本资金四处出手拿地的做法“不公平”。顶着国企“光环”的企业，其具有相对优势，不仅表现在拿地方面，也体现在筹资方面。
结合大量实例不难看出，国资背景的新进入者，将带有政策、资金以及融资能力等多方面的绝对优势，相较民营企业来说更具竞争力。因此，对于中小民营企业来说，与之抗衡无异于以卵击石。国企新进入者与现存中小型民营企业不具有相对可竞争性的现状，也就进一步致使市场竞争表现为不充分、不有效。针对国企进入房地产行业可能产生的后果，中国著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟也对此进行了分析，他指出：国企的进入，将使这个行业的市场化大大降低。
3.2 大型电器制造厂商具有的优势 对比现有中小民营房地产企业来看，想进入房地产行业的龙头家电企业们，在以下几个方面表现出了其所具有的相对优势：
①它具有一个相对稳定的现金流；②已经树立的品牌和具有的规模，为其创造了“关系资源”；③家电品牌为广大的消费者所熟知，这也就对其开发的房地产“商品”，产生“协同效应”。大多数家电企业所面对的电器消费者，从一定角度来看就是住宅消费所面对的人群，顾客基于品牌忠诚度，或是品牌信誉度等方面原因，都将使消费者对其“商品”产生一种信任感，而这就又为其创造了一点具有优势的竞争力；④家电行业是市场化程度较高的行业，几家大型家电制造企业都有着在市场上几十年厮杀拼搏的丰富经验和人才积累。结合以上来看，大型电器制造厂商相较现存中小房地产企业具有不可比拟的资源优势，资源上的不可比较性，必将在一定程度上削弱行业内的竞争程度。
通过以上三点分析，可以看出，我国对于房地产行业准入条件的要求很少，因此，建议以这一现状为切入点，针对性的提出一些行业准入要求从而促进有效竞争：①可以对要进入房地产行业的国内企业的资本进行限制，即对已经成立并以其他项目为主营业务的企业，设定投资比例以及投资期限；②可以对国家拥有或控股的企业进入行业，设定较高限制，即对想要进入的“国企”、“大型电器制造厂商”等提高进入门槛，设定严格的资格审查制度，在银行等授信平台上，确保其能同现有房地产企业公平竞争；③可以提高房地产开发商设立标准，即从主营业务项目，以及主营业务收入比例以及经营范围等方面对想要进入房地产行业的企业执行较高标准；④市场竞争本身就是企业资源整合的过程，要对行业内中小民营房地产开发企业兼并重组有一定的预见和应对方案，要通过增强核心竞争力、扩大市场占有率，或者通过实现自身规模化经营来不断提升行业集中度。
总之，当房地产行业产值在GDP中扮演越来越重要的角色时，通过促进合理有效竞争促使其规范、合理的成长才是房地产行业健康发展、国民经济可持续发展的长久之计。
参考文献：
[1]王山宝.战略联盟：西部二级城市房地产企业突围之路[J].中小企业管理与科技，2007（08）.
关键词：房地产泡沫；供需不平衡；金融监管；经济效应
改革开放至今，我国国民经济总量已经实现了翻两番的预期目标，房地产市场逐渐扩大，由于其关联度高，带动性强，已经逐渐成为国民经济的支柱产业之一。目前对我国房地产行业的发展现状分析，我国学者存在一定的分歧。有的学者坚持泡沫论，如谢百三教授认为目前我国部分城市房地产已经出现了泡沫经济，其原因在于出现了投资、圈地热潮等导致的商品房空置率一直处于很高的状态；有的学者坚持非泡沫论，如姜春海认为在1991―2004年中国平均每年经济泡沫率达40.6%，也就是说全国的房地产泡沫已经十分严重了；萧灼基教授认为，房地产市场的特殊性决定销售期跨度较长，空置现象只是暂时的，不存在过剩之说，建筑部研究报告也否定了泡沫的存在；有的学者坚持泡沫必然论，希勒认为，凡是有魅力的城市都会存在房地产泡沫现象。房地产泡沫是以房地产为载体，由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，使得市场价格脱离了实际使用者支撑情况的泡沫经济。
对于房地产泡沫的判定选择哪种指标，各个学者都有他们自己的看法。刘洪玉等从房地产收入、房地产价格增长率等几个指标对泡沫进行测度；束金伟选取了供给类、需求类、投机价值等指标对我国的房地产泡沫进行综合的测度，得出自2004年我国房地产业出现了 “泡沫化”且“泡沫化”呈现放大的趋势。除此之外，周京奎、倪鹏飞、郑子濮等人也都运用不同的指标对房地产泡沫进行测度。
基于中国的房地产现状，结合以上观点，我认为目前中国已经出现了房地产泡沫现象，下面就从房地产泡沫的形成原因、带来的经济影响以及应该采取的措施三方面来分析我国的房地产泡沫。
一、我国房地产泡沫形成的原因
（一）房地产的价格上涨主要是由于供求不相等导致的
在供给方面，土地是房地产的主要成本，随着城镇化的加剧，我国的土地购置费用也在逐年上涨，这会对中国的供应商造成一定的成本压力，从而抬高房地产的价格。同时我国的土地属于国家所有，具有一定的垄断性，这就加剧了土地的稀缺性，这就会进一步抬高土地价格。特别在中国很多地区出现“土地财政”现象，卖地收入成为很多地方政府财政的主要来源，更成为了房地产价格上升的推手；在需求方面，城镇化的加剧，人口的聚集效应引起巨大的住房需求，且中国租房对买房的替代效应较小，从而推动房屋租金及房子价格的上升。除此之外，人均国民收入的增加使得房产的意愿转化为对房子的现实需求，而且由于中国可投资的项目较少，还会转化为对房地产的投资需求。
（二）金融的支持过度成为房地产泡沫的直接诱因
在我国，房地产作为一种商品，同时具有商品属性和金融资产属性，房地产依靠银行信贷的支撑使得其在任意价格都能达到均衡。从房地产的供给方房地产开发商的角度来说，房地产具有投资规模大、资金周转时间长的特点，使得房地产开发商必须依靠金融业的参与才能完成。同时由于房地产保值、增值的特性使得金融机构乐于将资金投放到房地产行业，造成许多发商以较少的资金就可以开发房地产，导致过度开发、投机行为越来越严重。从房地产需求方购房者的角度来说，仅靠自己拥有的资金很难买到商品房，银行的个人住房抵押贷款就给购买者带来了便利。然而也滋生了大量的投机者，进一步抬高房价。金融市场的逐步放开，加剧了商业银行的竞争压力，而房地产市场由于政府支持，价格的升高及有房产做抵押被看做是优质资产，银行加大对这方面的投资，造成了房地产市场的恶性循环，从而形成了房地产绑架金融的局面。
（三）房地产市场买卖双方信息不对称以及租买选择机制的缺失使得泡沫进一步扩大
一方面，我国房地产市场发展相对滞后，在信息披露、行业规范方面相对不足；另一方面，一般民众很难凭借个人经验对房产的性能、配套设施的市场价值等作出相对准确的判断。在信息不对称的情况下，消费者易受到社会舆论和其他消费者的影响，使得泡沫进一步扩大。城镇人口的增加引起住房需求上升，健全的住房租赁系统可以使居民的住房需求趋于理性化，降低投资成分。然而由于受到中国传统居住文化的影响，人们的买房欲望比较强；租赁市场不完善，住房租赁市场供给个体主要为个人，使得中国的租买市场无法实现对住房市场的替代。
二、我国房地产泡沫带来的经济影响
（一）房地产泡沫的正面经济效应
房地产具有产业链长、波及面广的特点，它的发展通常会带动众多相关产业产生的发展。房地产会对相关产业产生前向带动效应和后向带动效应，房地产的前向带动效应是其对以房地产业的产品或服务为需求对象的产业的影响；房地产的后向带动效应是其对以房地产业的产品或服务为供给对象的产业的影响。总带动效应是指前向带动效应和后向带动效应的累加。房地产业能够带动其他相关产业和下游的相关产业质量的提高和产业的增长。
（二）房地产泡沫的负面经济效应
1.抑制产业结构优化
房地产泡沫意味着房地产行业具有较大的收益，扭曲了回报率的信号，使得社会上的各种投资都被吸引到房地产市场上，使得实体企业很难在银行得到贷款支持，资金不足影响了该实体企业的发展。另一方面很多实体企业将盈余资金投资于房地产， 利用房地产实现保值增资。综上所述，房地产泡沫降低了资源配置的效率，导致实体经济与国民经济的发展不协调。
2.阻碍经济发展模式
拉动我国经济的三驾马车是投资、出口、消费，尽管我国采取了很多措施来拉动内需，但由于房地产泡沫问题，使得房子已经变成了奢侈品，购房支出挤占了居民其他的消费支出，致使内需不足。房地产泡沫还会使经济增长动力缺失，投资一直是拉动我国国民经济增长最重要的力量，特别是在经济环境不好的时候，过度投资在房地产行业会使得经济增长的动力缺失。
三、促进我国房地产行业健康发展的对策
房地产泡沫对我国的经济造成了较大的负面的影响，使我国经济面临房地产泡沫破灭的潜在风险；同时财富转移效应造成贫富分化加剧、社会矛盾激化，并造成社会价值观、道德观扭曲，鉴于此我们必须采取合理的政策来解决房地产泡沫问题。通过对中国房地产现状的深入分析，更好地了解房地产泡沫形成机理，采取相应的政策，促进我国房地产行业健康发展起到了重要的启发作用。
（一）加强房地产开发贷款管理
房地产作为资本密集型行业，单纯依靠企业的自有资金很难满足企业的资金需求， 银行信贷是房地产企业的融资来源。所以加强房地产开发贷款管理有利于从融资来源上控制一些企业盲目涉足房地产业。严格审查房地产开发贷款的发放条件，杜绝向不具备开发资格的企业、第一还款来源不足的企业发放贷款。
（二）加强金融监管，合理发挥金融对房地产行业的支持作用
在当前市场形势下，各商业银行应该严格规范个人住房贷款的审查程序，加强与房地产登记部门、民政部门的信息共享机制建设，防止使用假冒身份等方式骗取住房贷款。通过降低贷款利率、增加贷款金额、延长还款期限等手段，加大对首套房贷款的支持力度。
（三）建立和完善房地产信息系统，强化卖方信息披露责任；加强宣传教育，提高买方分析市场、解读房地产信息的能力
鼓励行业研究机构定期房地产分析报告，对房地产行业的历史情况、未来趋势及相关影响因素进行全面细致的分析，提高公众对房地产行业整体的了解程度。制定相应的法律法规，强化房地产行业的信息披露责任，增强企业信息披露的自觉性。
4.政府要加强体制机制建设，合理平抑房价。完善税收体制改革，优化中央和地方在税种、税收等方面的分配体系，增强地方政府对平抑房价工作的积极性。完善地方政府政绩考核机制，避免“唯 GDP 论”，将控制房地产上涨幅度作为政绩考核的指标之一。引导地方政府处理好短期收入和地区长远发展的关系，减少乃至杜绝因追求财政收入而大量批地、权力寻租等现象的发生。完善土地出让制度，规范土地使用金的收取和使用，建立专门账户管理土地出让金，对收费金额、使用途径等进行公示，增强社会公众对土地出让金的监督。
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【关键词】房地产；泡沫；评价指标；政策建议
房地产泡沫主要体现在价格泡沫上，具体是指房地产价格脱离其基础价值而持续上涨的过程及状态。其直接原因是投机者对房地产市场的估计过于乐观，主观和客观上均背离房地产自身价值以及盈利能力。1998年7月3日国务院了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，标志着我国房地产业进入了实质性运作阶段。
目前各大房地产企业资金链趋紧甚至于断裂的新闻屡见不鲜，由于国内楼市特殊情况，虽没有形成泡沫经济，但如何应对目前的房地产形势至关重要。
1 房地产泡沫评价指标
目前应房地产泡沫评价指标大部分是选取袁贤祯1998年提出的房地产业景气指标体。其分为三个部分：同步指标、先行指标和滞后指标。同步指标是指其循环转折点与总体转折点几乎同时出现，其作用主要是描述当期经济运行所处的景气状态。先行指标是指其循环转折点在出现时间上稳定地领先于总体循环相应转折点的指标。为指标体系提供预警功能。滞后指标是指其循环转折点的出现落后于总体（详见表1）。海一、二手商品房成交量，比去年同期缩水近八成，创造了2005年以来新低。国庆期间，北京一、二手房住宅成交量同比去年下跌二成以上，其他大城市情况和京沪相似。
基于行政降温和欧债危机的双重影响，中国的房地产市场也面临严峻的考验，迫使政府不得不开始修改和完善调控政策，放缓一些激进的做法。
2.2 宏观经济特点
通过对当前房地产行业形势的观察和分析，统计资料发现当前宏观经济特点表现为以下四个方面：
1）贸易不均衡
目前我国的外汇储备总额也己突破1万亿美元，成为世界第一外汇储备大国。我国对美国的贸易顺差连年持续扩大，使得美国一直要求人民币升值，另外再加上一些国际舆论的不利影响，人民币升值的压力越来越大。
2）金融市场不断开放
我国于2001年12月加入世界贸易组织，紧接着在结束入世5年过渡期后，2006年12月起我国便开始全面开放国内金融市场，外资银行便可以和中国的银行一样开展人民都不同程度地加快了房地产业的迅速膨胀。
4）民间流动资金依然过剩
由于近年我国银行存款利率较低，股票市场低迷，以及理想金融投资产品比较匿乏，这便使得大量民间流动资金涌入房地产行业，使得房地产价格暴涨，产生房地产投资过热现象。民间流动资金过剩是导致近年我国房地产价格上涨过快的主要原因。
3 防止房地产泡沫政策建议
在当前严峻形势下，国家及各地政府有必要提出有效政策，以正确引导和促进我国房地产行业健康发展。
1）针对我国监管国外游资为防止泡沫发生，我们必须严格管制并进行积极引导国外游资的流入，防止出现投机行为。具体措施有：通过保持国内房地产行业的健康发展，有效的阻止国外游资投机房地产业；也可有选择地吸收国外资本，并对其最短投资期限加以规定；采取相关税收政策来抑制国外游资的投机行为。
2）针对人民币升值
人民币升值压力逐渐增大，其与经济的稳定息息相关。具体建议有：实现人民币渐进性升值，防止升值过快造成对房地产行业的冲击；对现有外汇管理体制进行适度改革，减缓升值压力。积极引导国外资金流入国内具有一定科技含量的制造类行业。
3）货币政策建议
当前我国需要不断完善货币政策体系，对房地产价格实行指标化以及及时监测，以保证我国房地产行业健康发展。具体建议有：有效控制银行信贷规模，同时严格管制房地产信贷数额比例；利用综合利率手段对我国房地产行业进行调控；通过建立房地产预警系统，尽快制定有效的货币政策。
参考文献
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关键词：外资参股；房地产行业；市场价值；影响
1.引言
随着中国房地产行业在国民经济中的作用逐渐凸显，对其的投入和产出研究也已经越来越多。作为一项回报率较高的投资项目，房地产行业正在受到越来越多的外资关注。外资参股会对我国房地产行业的市场价值产生什么样的影响，是一个值得业内人员不断研究和探索的问题，具有重要的意义，下面本文将分别从影响和对策两个方面对这一问题进行分析，提出相应的对策。
2.外资参股对我国房地产市场的影响
2.1外资进入对房地产企业融资的影响
外资对我国房地产企业融资的影响主要表现为两个方面，一是对房地产金融体系的完善有一定的帮助，二是有助于对我国房地产企业资本短缺现状的弥补。长期以来，我国的房地产企业都存在资金来源渠道狭窄，容易受到资金链影响的金融模式之中，过度的依赖银行贷款，很少能自己筹集到资金支持，这样的现状使得银行承担了交易过程中的大部分风险，表面上对银行的利润和业绩有所促进，但是在不良贷款和周期性房地产矛盾的影响下，影响了商业银行的信贷结构并加重了银行的中长期流动风险，一旦出现房地产泡沫会对银行的正常运营造成很大的影响。外资的进入，相应的承担了一部分金融风险的责任，对缓解我国的这一问题有一定作用。同时，外资的投入增大了我国房地产企业的经济实力，能够有效的改善企业资金短缺的情况。
2.2外资进入对房地产企业专业服务化水平的影响
外资对房地产企业的服务水平影响同样表现为两个方面，即有助于提升专业水平和服务水平，加剧市场竞争。外资的进入将很多先进的经营理念和管理方法引入到了我国的房地产行业之中，从而带来改革和创新，新理念的影响下势必会带动新一轮的竞争热潮。在竞争的不断激烈下，各企业开始全方面、立体式的改善公司的整体实力，特别是所能够提供服务的能力，于是便要从专业水平和服务水平两方面着手进行改进，从而带来整个行业的发展。
2.3外资进入对房地产市场管理的影响
外资的进入对我国房地产市场管理带来的不仅是推动，也同样有冲击。一方面，外资带来了先进的管理制度客观上完善了经济规律，让与居民生活息息相关的房地产行业具有更大的含金量和发展前景。另一方面，相对于本土行业，外资企业在资金和销售甚至是物业方面都存在较为明显的优势，无可厚非的会冲击本土房地产市场。国内房地产企业受传统营销模式和发展状态的影响如不能尽管的适应这种形式、及时进行改变，很可能在市场竞争中遭到淘汰。
2.4外资进入对我国房地产价格的影响
已有的研究中表明，外资在进入我国房地产市场时，往往选择高端或中高档的物业。这种情况尽管在最初的一段时间中十分奏效，满足了我国大中城市中的一些市场需求，但是接下来出现的开发商大规模投资高档市场便导致了市场的供求结构失去平衡，造成风险的陡增，从而加剧了房地产市场的泡沫和市场的波动性。立足于我国国情来看，大部分资金投入到高档住宅会造成百姓的经济适用房减少，难以满足居民的居住需求，从而影响房市价值。
2.5外资进入对宏观调控的影响
外资进入的背景下，我国的宏观调控受到了多方面的影响。首先表现为人民币升值的压力增大，受到金融效应和国际收支平衡的影响，外资会要求我国人民币升值，施加更多的压力。同时，外资会一定程度上制约我国宏观调控政策的效果，对一些旨在改善市场投资结构的政策造成影响。最后，外资会大大增加我国金融体系的系统性风险，导致我国银行处在高风险的地位，资产质量和正常运营都将受到威胁。
3.针对我国房地产管理外资的建议
3.1引导外资的投资模式与投资方向
外资进入是我国房地产行业市场价值上升的一个主要原因，这会导致我国的国内房地产市场出现诸多的蝴蝶效应。因此，对于进入房地产市场的外资，要进行合理的区分，必要的遏制短期投机，适当的进行抑制，以免过度抑制造成的国际宏观经济发展受影响。例如，印度在多年之前就曾对外资进行了严厉的税收打击，导致国家的宏观经济发展停滞不前。所以，我国可以在这一问题上鼓励外资进行长期投资，通过中国房地产信托基金的尝试性发展为国内的房地产企业提供更多的融资渠道和发展机会。
3.2预防房地产业的金融市场风险
金融市场风险是每一个业内人士共同担心的问题，也是困扰中国房地产发展规模的问题，我们应当采取必要的措施进行预防，具体包括如下四个方面，即：“加强对外汇指定银行结售汇的监管”、“提高非居民首付比例和按揭担保要求”、“对非居民个人资金流入核定最高额度”、“采取有效措施缓解人民币升值的压力”。通过这些政策的实施来预防金融市场的风险。
3.3建立多途径的融资渠道
一直以来，融资渠道都是制约我国房地产企业发展规模和发展速度的瓶颈问题，如何及时的帮助房地产企业的发展并提供资金来源是一个难题。在我国证券化市场成熟度不够和我国房地产对银行业依赖过于严重的情况下，银行替房地产企业承担风险的格局应当尽早改变。应当引导资金向房地产开发上游环节进行转移，通过信托基金的投资来降低金融性风险，解决融资问题。
3.4采取税收手段调控外资的投机行为
我们应当充分借鉴国外的先进经验，有效的利用税收手段，对境外资产在我国的投资进行适当的限制，重点抑制投机性需求，可以采用：严禁外籍居民汇出在我国房地产市场的投机所得、限制投资基金在房地产市场中大量购房、充分运用税收手段限制境外资本的投机行为等方法进行调控，对海外热钱进行一定的遏制和警示。
3.5加强部门协调，建立监测预警体系
政府相关部门在进行协调时应当对房地产市场的危险进行必要的预警，建立信息共享和联合监管的平台和机制，定期对相关政策的效果进行跟踪，与房地产企业进行多方位的沟通的联系，及时的了解其需求变化和发展问题，在政策上保证我国市场的健康发展。
4.结语
外资对我国房地产行业的影响是多方面的，我们应当积极努力的对这一问题进行研究和探索，扩大有力影响，摒除不利的影响，促进我国房地产行业的进一步发展。（作者单位：江西师范大学）
参考文献
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