时间：2023-06-06 09:32:19
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产登记条例，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
第一条 为加强房地产管理，保障房地产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内的房地产登记。
本条例所称房地产登记，是指土地使用权和房屋所有权以及由上述权利产生的他项权利的登记。
本条例所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
第三条 珠海市人民政府（以下简称市政府）房地产管理部门是本市房地产登记机关（以下简称登记机关）。
市政府依法在房地产登记统一管理的前提下，可以实行分级登记。
第四条 登记机关依法审查房地产登记申请，确认房地产权利，代表政府颁发房地产权证书。房地产权证书是权利人依法享有和行使房地产权利的凭证。
依法登记的房地产权利受法律保护。
第五条 土地上已有房屋的，该房屋与土地同时登记。
第六条 房地产登记应当对权利人、权属来源、权属性质、取得时间、土地使用期限、变化情况和房地产的座落、面积、四至、等级、用途、价值、层数、结构等进行记载。
第二章 登记程序
第一节 一般规定
第七条 房地产登记按下列程序办理：
（一）提出申请；
（二）受理申请；
（三）权属调查；
（四）依本条例规定公告；
（五）确认房地产权利；
（六）将核准登记事项记载于房地产登记卡；
（七）计收规费并颁发房地产权证书；
（八）立卷归档。
第八条 申请房地产登记，应当按本条例规定的时间提交申请书和有关文件。当事人因不可抗力或者其他正当理由不能在规定的期限内申请登记的，在障碍消除后的5日内，顺延登记期限。
申请登记提交的文件应当为原件；无法提供原件的，应当提交经有关机关确认内容真实的复印件。申请文件不齐全或者不符合规定的，登记机关不予受理。
登记机关受理申请后，应当编号并出具回执。
第九条 权利人居住在香港、澳门地区的，申请房地产登记的期限为6个月；居住在台湾地区或者国外的，申请期限为1年。
第十条 因下列情形之一进行房地产登记的，当事人应当共同申请：
（一）买卖；
（二）分割；
（三）合并：
（四）交换；
（五）赠与；
（六）抵押；
（七）法律、法规规定的其他情形。
第十一条 下列房地产登记，当事人可以单独申请：
（一）初始登记；
（二）因继承或者遗赠取得房地产权利的登记；
（三）因人民法院已经发生法律效力的判决、裁定或者调解取得房地产权利的登记；
（四）因仲裁机构已经发生法律效力的裁决、调解取得房地产权利的登记；
（五）名称、地址或者房地产用途等变更的登记；
（六）注销登记；
（七）因房地产权证书灭失、破损而重新申领、换领的登记；
（八）法律、法规规定的其他情形。
第十二条 拥有两宗以上房地产的，当事人应当分宗申请登记。共同共有的房地产权利，当事人应当共同申请登记；按份共有的房地产权利，当事人应当按各自的份额申请登记。
第十三条 登记机关收到申请人的申请登记文件之日，为受理申请日。
两个以上的申请人对同一宗房地产申请登记的，以受理申请编号为序进行审查。
第十四条 申请人可以委托人申请房地产登记。人申请登记时，应当向登记机关提交申请人的授权委托书、身份证明和人身份证明。境外申请人的授权委托书应当按规定经过公证或者认证。
第十五条 法律、法规规定或者当事人约定应当经公证机关公证的，申请房地产登记时，申请人应当提供公证文书。
第十六条 经审查，房地产登记申请符合规定的，登记机关应当在本条例规定的期限内核准登记，颁发房地产权证书；对不符合规定的，不予登记，并自受理申请之日起30日内书面通知申请人。
第十七条 申请人对不予登记决定不服的，可以自收到通知书之日起15日内向登记机关申请复审。
登记机关应当自收到复审申请书之日起15日内对登记申请重新审查，并作出复审决定。申请人对登记机关的复审决定不服的，可以自收到复审决定通知书之日起15日内向市政府申请复议，或者依法向人民法院起诉。
第十八条 有下列情形之一的，登记机关应当作出暂缓登记的决定，并书面通知申请人：
（一）房地产权属纠纷尚未解决的；
（二）在本条例规定公告事项的公告期限内，其他人提出异议并确有理由和证据的；
（三）涉及违法用地、违章建筑事项，未经处理或者正在处理之中的；
（四）受理申请后发现申请文件需要修正或者补齐的；
（五）法律、法规或者市政府规章规定应当暂缓登记的。
暂缓登记事由消失后，登记机关应当按本条例规定核准登记。
第十九条 应当登记而逾期末申请登记的房地产，经登记机关公告满1年后仍无人申请登记的，视为国家代管房地产，由登记机关代管，代管期为3年。代管期间申请登记并予核准登记的，权利人应当支付实际发生的代管费用。代管期届满仍无人申请登记的，由登记机关依法向人民法院提出认定房地产权利无主的申请。
第二十条 登记机关应当设置房地产登记卡，对房地产登记事项作全面、真实、准确的记载。房地产权证书的记载与房地产登记卡的记载不一致时，登记机关应当查核房地产原始凭证，并以房地产原始凭证为准。
第二十一条 房地产权证书由市政府统一制作。
房地产权证书不得涂改，任何涂改均视为无效。房地产登记卡需要涂改的，必须加盖登记机关的核对章。
房地产登记卡和房地产原始凭证永久保存。
第二节 初始登记
第二十二条 凡未经登记机关确认其房地产权利、领取房地产权证书的房地产权利人，应当申请初始登记，符合本条例第五十二条规定者除外。
土地使用年期届满，经批准续期使用的，应当按本条例规定重新办理初始登记。
第二十三条 权利人应当在下列期限内，申请初始登记：
（一）以出让或者划拨方式取得土地使用权的，自按合同约定付清地价款或者补偿、安置等费用之日起3个月内；
（二）新建非商品房屋的，自房屋竣工验收交付使用之日起3个月内；
（三）新建商品房的，自房屋竣工验收后交付给购买人之前的期限内。
第二十四条 申请土地使用权初始登记应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）土地权属证明，包括：
1、土地使用权出让合同或者土地使用权划拨合同；
2、付清地价款或者补偿、安置等费用证明书；
3、批准用地文件；
4、建设用地规划许可证及附图、附件（包括用地红线图）；
5、建设用地批准书或者建设用地许可证；
6、以其他合法方式取得土地使用权的有关证明文件；
（四）具有相应资质的测量机构出具的实地测绘结果报告书。
第二十五条 申请非商品房屋所有权初始登记，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）土地权属证明；
（四）建设工程规划许可证；
（五）竣工验收合格证；
（六）建筑设计总平面图、建筑物竣工图；
（七）其他有关文件。
第二十六条 房地产开发企业申请新建商品房所有权初始登记，应当提交本条例第二十五条所列文件和商品房建设项目批准文件。
第二十七条 属于违法用地或者违章建筑，经处理并准许留用的，申请登记时应当提交有关部门作出行政处理的有关文件。
第二十八条 初始登记申请经审查符合规定的，登记机关应当自受理申请之日起15日内作出初步审定；登记机关认为需要公告的，予以公告，公告期为30日；对初步审定无异议的，公告期满后，登记机关应予核准登记，并颁发房地产权证书。
第二十九条 对初始登记公告的初步审定有异议的，登记机关应当自收到书面异议之日起15日内将书面异议的副本送达登记申请人。登记申请人应当自收到书面异议副本之日起15日内向登记机关作出书面答复；逾期不答复的，撤销初步审定。
登记机关对异议和登记申请人的答复应当进行调查核实，作出异议成立或者不成立的决定，并书面通知当事人。当事人对登记机关的决定不服的，可以自收到决定通知书之日起15日内向市政府申请复议，或者依法向人民法院起诉。
第三节 产权转移变更登记
第三十条 经初始登记的房地产权利，有下列情形之一，发生转移变更的，当事人应当自有关合同或者协议签订之日或者有关法律文件生效之日起3个月内申请产权转移变更登记：
（一）买卖；
（二）赠与；
（三）交换；
（四）继承；
（五）分割；
（六）合并；
（七）依照人民法院判决、裁定、调解作出的转移变更；
（八）依照仲裁机构裁决、调解作出的转移变更；
（九）法律、法规规定的其他情形。
第三十一条 申请产权转移变更登记的，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）房地产权证书；
（四）与产权转移变更有关的合同、协议、证明文件、行政决定书及其他法律文件等。
以划拨方式或者减免地价款方式取得的土地使用权，因产权转移变更按规定需要补交地价款的，还应当提交付清地价款证明书和有关机关的批准文件。
第三十二条 产权转移变更登记申请经审查符合规定的，登记机关应当自受理申请之日起15日内核准登记。
第四节 其他变更登记
第三十三条 有下列情形之一的，当事人应当自变更事实发生之日起30日内申请变更登记：
（一）房地产用途经批准改变的；
（二）权利人姓名或者名称发生变化的；
（三）房地产座落地址或者房地产名称发生变化的；
（四）房地产面积经批准改变的；
（五）房屋因例塌、拆除、焚毁等灭失的。
第三十四条 申请变更登记的，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）房地产权证书；
（四）与房地产变更有关的证明文件、有关部门的批准文件、行政决定等。
第三十五条 变更登记申请经审查符合规定的，登记机关应当自受理申请之日起15日内核准登记。
第五节 商品房预售登记第三十六条 预售商品房，商品房预售人必须申请预售登记。
第三十七条 登记机关对申请人的预售登记申请进行审查，符合规定的，应当自受理申请之日起30日内予以核准预售登记，并核发商品房预售许可证。
第三十八条 预售商品房实行预售合同登记备案制度。
商品房预售人应当在预售合同签订之日起60日内申请办理商品房预售合同登记备案。
第三十九条 商品房预购人转让预购的商品房的，应当与受让人和商品房预售人共同签订预售商品房转让合同，并由转让该商品房的双方当事人自合同签订之日起15日内办理变更登记备案。
第六节 注销登记
第四十条 有下列情形之一的，当事人应当申请注销登记，并缴回房地产权证书；当事人未申请的，由登记机关直接注销登记：
（一）土地使用年期届满的；
（二）因法院判决、裁定或者行政决定及其他法律上的原因而丧失房地产权利的；
（三）因自然灾害等造成房地产权利灭失的。
第四十一条 登记机关直接注销登记的，应当在10日内书面通知当事人，限期缴回房地产权证书。当事人未在规定期限内缴回房地产权证书的，登记机关可以公告作废。
第三章 法律责任
第四十二条 当事人不按本条例规定的期限申请登记的，每逾期1日，可以处以登记费3‰以下的罚款。
第四十三条 按本条例规定应当由当事人共同申请登记，一方申请，其他方不申请或者虽申请但不提供登记的有关文件的，登记机关可以责令不申请登记或者不提供登记文件的一方限期办理登记手续；逾期仍不办理的，处以200元以上3000元以下的罚款。登记机关经审查认为符合登记条件的，可以直接登记。
第四十四条 有下列情形之一的，由登记机关撤销全部或者部分登记事项；有第（二）项行为的，登记机关并可处以1000元以上2万元以下的罚款：
（一）当事人对房地产不拥有合法权利的；
（二）当事人在申请登记时隐瞒真实情况或者伪造有关证件、文件，采取欺骗手段获准登记或者获取补发房地产权证书的；
（三）登记机关审查有疏忽，核准登记不当的。
撤销登记决定应当书面通知当事人。
开发商一房多卖、购房者迟迟拿不到产权证等现象将有“法”来管了。昨天开始在首都之窗网站征求意见的《北京市房地产登记条例（送审稿）》，对本市房地产登记做出了全面具体规定。
北京市国土房管局有关人士介绍，此次起草房地产登记条例，是本市第一次对房地产登记做出明确全面的规定，在此之前只是在1988年出台过一次有关产权登记的暂行规定，眼下已无法满足新的发展情况。
据介绍，征求意见稿最重要的一条规定是“两证合一”，以前有“土地使用权证”和“房屋所有权证”，并且前者只发给了外销房的购买者，如果《条例》能够实施，买房人将通过一个证书集中体现对这两个权利的拥有。
此外征求意见稿中新增加了“预告登记”一项，明确有下列情形之一的房地产申请人（权利人）可以申请预告登记：未完成房屋拆迁补偿的出让土地使用权；以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让；以房屋在建工程设定抵押及其抵押权的转让；法律、法规规定的其他情形。增加预告登记对买房人最大意义在于可以有效地防止开发商一房二售情形的发生。
征求意见稿还对办理登记的时限做出明确规定，初始登记应在60个工作日内完成；转移登记、变更登记等20个工作日完成。
4月14日下午，上海市十二届人大常委会第十一次会议表决通过了关于修改《上海市房地产登记条例》的决定，授权该市政府自4月20日起根据上海市房地产市场的实际情况对期房转让问题作出规定。这一条例修改的实质意义，首先是以不予办理相关登记手续作为限制期房炒作的法律制约手段；第二，将是否允许期房转让的决定权授予政府，政府可以根据房市需要，通过允许或不允许转让登记，随时选择使用“期房限转”这根杠杆，来调控房地产市场。当然，这根杠杆的作用不是“万能”的。
从近年上海房地产市场发展历史看，上海市政府通过政策变化来调控房地产市场的做法并非仅见。1997年4月，上海市政府制定的《上海市房地产转让办法》从有利于当时房地产市场搞活的角度出发，明确期房可以转让，并可以向房地产登记机构办理登记备案。据记者了解，当时沪上房市供大于求，房价低迷。《上海市房地产转让办法》出台后，局面有所改观。它至少给一部分“先富起来的人”或有门路搞到钱的人提供了投资机会。
再如，上海市于1996年正式实施蓝印户口制度，允许外省市居民按一定量的款项购买上海部分地区的商品房（投资也行），即可获“准”上海市民待遇。民营企业上海斯尔丽服饰有限公司董事长邵联勤，1996年花170万元买下浦东金杨新村的两套商品房后，由浙江人变成“上海人”后，他堂而皇之在沪郊奉贤买地开厂，成就了日后的斯尔丽之梦。按政策，没有该市户口就不能买地皮。蓝印户口制度2002年已取消，但这一政策有利于缓解上海当时的“卖房难”。可见政府调控的“杠杆”作用。
总之，通过多项优惠政策，上海房地产市场开始了一定程度的盘活。其中期房转让的活跃起了相当的作用。
擅打房地产官司的上海君悦律师事务所合伙人、律师何志法告诉记者，期房转让的积极意义是有利于较快地回笼开发资金，有利于开发商还贷。但其负面作用十分明显，关键问题是使房价出现“虚高，比如它给众多房地产中介公司通过炒作哄抬房价提供了机会。因为从本质上看，期房转让毕竟是”大户们的游戏“。上海市政府发言人焦扬日前称，上海房价目前按国家统计局公布的数字是5118元，居全国之首。房价上涨偏快，原因多种多样：既有供需不平衡的因素；也有成本推动的因素；当然也不排除有投机因素的存在。事实表明上海市委、市政府高度重视房价上涨过快可能造成的负面影响，采取了一系列调控措施，其中一项重要手段就是限制预购的商品房在取得房地产权证前的转让，抑制当前比较
突出的期房交易短期炒作行为。
根据目前采取限制期房转让的行政措施，调控房地产市场的实际需要，这两项法规和规章都要进行相应的修改。本月14日上海市人大常委会会议通过的决定，将2002年《上海市房地产登记条例》中的“预购商品房未经预告登记的，不予办理预购商品房转让的预告登记”修改为“预购商品房未经预告登记的，或者不符合市人民政府有关规定进行预购商品房转让的，不予办理预购商品房转让的预告登记。”条例条款修改后，为该市政府修改《上海市房地产转让办法》中的相关内容，推出期房限转政策提供了法律依据。这意味着上海实施期房限转将指日可待，标志着沪上期房交易中的短期炒作行为将得到改观。
事实上，从记者掌握的情况看，上海购房的契税去年10月起由原来的0.75％提升一倍到1.5％、购房退契税截至去年5月底取消，就是一个限制炒房的信号，就是政府调控的做法。上海市房屋土地资源管理局近日有消息称，由于政府调控和市场调节的双重影响，以及供求关系的调整和供应结构的优化，今年上海商品住房销售价格将趋向稳定，增幅会呈下降趋势，其中老百姓关心的普通商品房价格增幅会有较为明显的下降。从去年12月“期房限转的消息传出到今年3月底，上海商品住房预售价格增长率分别为2.01％、1.3％、1.0％和1.6％，房价涨幅开始放缓。此外，与”期房限转“配套，中低价商品房将大量上市，房价涨幅走低。上海市长韩正最近说，上海市政府今年第二季度的首要工作是控制房价过快上涨，让老百姓从中受益。
另悉，近日沪上银行对房地产贷款“痛下狠招”，采取各种具体措施，配合政府对房地产的调控措施，从房地产贷款中最主要的开发贷款和个贷入手，开始对房地产业金融业务动真格。联系起不久前银监会对房地产贷款风险的征求意见稿和更早的央行121文件，商业银行的这些动作，预示着在经历了“痛苦”的选择之后，银行终于在贷款规模和风险控制之间又走出了一步。值得关注的是，4月16日是浦东新区春季房展会开幕的第一天，然而这个有20来家楼盘参展的房展会竟吸引了众多房产中介集体赶场，琳琅满目的二手房房源信息张贴在显眼的位置。某业内人士分析说，其原因是“期房限转”政策已波及到以往以此业挣大钱的中介公司的生意。“期房限转”的政策将使沪上房产中介行业重新洗牌。
这几天连上海的空气几乎也弥漫着“期房限转”的气息，与房地产市场有关的人们———包括开发商、营销商、包销商及广大购房与潜在购房者，正在等待来自政府的声音。记者还了解到，更多的人们正在期盼此番上海市政府再度撬动杠杆，通过调控来平抑一下居高不下的上海房价。
为贯彻实施《关于内销商品住房种类归并的若干规定》，根据简化交易手续、统一交易审核程序和表式的要求，现通知如下：
一、关于销售对象中改革开放后赴境外的中国公民
改革开放后赴境外的中国公民是指1979年1月1日后赴国外或赴港、澳、台的中国公民。购房及办理转让过户时，赴国外的中国公民应持有效的中华人民共和国护照；赴香港、澳门的，应持港、澳居民往来内地通行证；赴台湾的，应持台湾居民来往大陆通行证。
二、关于合同的使用
《上海市房地产买卖合同》适用于已投入使用的房地产买卖。
1999年12月1日内销商品住房种类归并后，非房地产开发企业出售现房及房地产开发企业出售1999年11月30日前已取得房地产权证、非商品房项目的现房，双方当事人均应签订《上海市房地产买卖合同》。
《上海市房地产买卖合同》的示范文本由市房地资源局和市工商局制定，转让当事人应当参照示范文本按照公平和协商一致的原则订立合同。
三、关于内销商品住房预售合同的登记备案
房地产开发企业和预购人签订预售合同后，预购人可以按《上海市房地产登记条例》和《上海市房地产转让办法》规定，持预售合同和当事人的身份证明等材料，直接向市或房屋所在地区县房地产交易中心办理登记备案手续。
四、关于归并后已购公有住房的上市出售
归并后，已购公有住房依法取得房地产权证后均可上市出售，不再办理已购公有住房上市出售的确认手续。
已购公有住房上市出售，双方当事人应签订《上海市房地产买卖合同》。自合同生效之日起的30日内双方当事人应按照《上海市房地产转让办法》和《房地产买卖审核工作程序》规定，向房屋所在地区县房地产交易中心办理转让过户和变更登记手续。
原《上海市职工所购公有住房出售合同》和《上海市已购公有住房上市出售确认申请表》、《上海市已购公有住房上市出售审核表》自文件下发之日起不再使用。
五、关于套配单位保留的原职工已购公房的上市出售
套配单位保留的原职工已购公房可以直接上市出售。套配单位和购房人签订合同后，应持经注记的房地产权证和《房地产买卖审核工作程序》规定的其他材料，向房屋所在地区县房地产交易中心办理转让过户和变更登记手续，并按规定缴纳交易手续费、变更登记费等。
关键词：预告登记；申请；物权法
中图分类号：DF5 文献标志码：A 文章编号：1673－291X（2011）14－0180－03
为保全将来发生的不动产物权变动的请求权的效力，我国物权法规定了预告登记制度。然而，该制度对预告登记申请的提出由于规定得过于严苛和简单，不但缺乏相应的指导作用，反而限制了该权利的行使。
一、其他国家和地区关于预告登记申请条件的规定
作为一项集实体权利与程序要求于一身的法律规范，各国都规定预告登记申请应当同时具备实质与形式两方面的条件。
（一）申请预告登记的实质要件
按照各国通行的做法，申请预告登记应当具备两个实质条件：一是有效之被担保请求权的存在。这是提起预告登记申请的前提条件，也是预告登记为之服务的最终目标，因此，各国都要求必须具备这一条件。二是被涉及者的同意或者假处分命令。这是二选一的条件，即申请预告登记或者应当获得被涉及者的同意或者获得假处分命令。
1.《德国民法典》第885条规定：（1）预告登记，依据假处分或者依据其土地或者其权利为预告登记所涉及的人的许可证书进行。（2）无须为了假处分而证明待保全的请求权受到了危害。
2.为了详细地表明所要保全的请求权，可以在登记时援用假处分或者登记的许可。按照该规定，在德国，预告登记申请应当获得预告登记所涉及的人的同意或者得到假处分命令关于被涉及者的同意。预告登记中，登记权利人的意思表示从其向登记机关申请办理预告登记的行为就可以看出，因而，多数国家都没有将登记权利人的意思表示作为条件，而是明确指出应当获得登记义务人的同意。至于登记义务人同意的表达方式，可以是多种的，登记义务人可以出具许可证书、承诺书等书面材料，也可以与申请人一起到登记机关办理手续以当场表明态度。
需要特别指出的是，并非所有国家都赞成这一做法。日本与韩国并不同意单由登记权利人办理申请的做法，他们要求预告登记由登记权利人和登记义务人共同申请，即实行的是共同申请主义。“因为在日本和韩国，尚未具备能够确实证明实体法上权利关系的特别制度，登记申请与实体权利关系的一致性很难得到保障。并且登记公务员的审查权限只限于形式上的书面审理。因此，为了减少不完善的特殊环境下容易出现的不符实体关系登记或虚伪登记现象，即采取所谓的共同申请主义。”
关于假处分。这是很多国家都实行的一项制度，其意是指“在诉讼过程中，关于诉讼标的物现状的变更，当事人认为存在着将来不能实现其权利或难以实现其权利的危险时，提出申请，由法院对诉讼物进行的一种处分行为。”其实质是为了防止在将来胜诉时无法执行标的物，而对其作出的一种限制处分行为[2]。从法律效果上看，与我国的保全措施有相似之处。作为一项与实体权利紧密相连的程序制度，预告登记中的假处分并不要求申请人证明该请求权已经受到侵害或者面临受到侵害的危险。
（二）申请预告登记的形式要件
在具备了前面的实质要件后，登记权利人应当带着相关材料到登记机关办理预告登记手续。只有经登记机关审核批准并将该预告登记记录在登记簿上，权利人才能真正获得法律的保护。
二、我国《物权法》和其他法规关于预告登记申请条件的法律规定
（一）《物权法》关于预告登记申请条件的原则性规定
《物权法》作为一部实体法律规范，没有对预告登记申请的详细程序作出规定，仅在第20条就申请作出了“当事人……按照约定可以向登记机构申请预告登记”这样一个类似原则性的规定。通过分析不难看出，预告登记申请是法律赋予当事人的一项选择性权利，是按照当事人的主观意愿来决定办理与否的，即当事人“可以”去登记机构申请，也“可以”不申请。换句话说，只要当事人一方不同意预告登记，双方未能就预告登记达成协议，就不能办理预告登记。
（二）其他法规关于预告登记申请条件的规定
早在物权法正式公布实施以前，我国就有一些地方和部门法规出台了预告登记或者类似预告登记的规定，由于缺乏统一的原则基础，这些规定显得混乱无章。
其一，预告登记申请的强制与否规定不一。不同法规针对不同请求权对当事人是否可以自愿选择预告登记申请作出了不同的规定。国家土地管理局和建设部制定的《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》将预购商品房的预告登记做了强制性的规定。《城市房地产管理法》第44条规定：“商品房预售人应当将预售合同报县级以上地方人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”《城市商品房预售管理办法》第10条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”《南京市城镇房屋权属登记条例》将以预购商品房和在建房屋设定抵押的预告登记做了强制性规定。该法规第30条第1款规定：“由银行代付购房款的预购房屋贷款抵押或者在建房屋抵押的，抵押当事人应当于抵押合同约定的登记期限内办理抵押预告登记，并提交主合同，抵押合同以及其他有关证件、证明。”国土资源部的《土地登记办法》和《上海市房地产登记条例》等法规则将预告登记申请与否的选择权利赋予了当事人。《土地登记办法》第62条第1款规定：“当事人签订土地权利转让的协议后，可以按照约定持转让协议申请预告登记。”《上海市房地产登记条例》第49条规定“房屋尚未建成时，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记。”《南京市城镇房屋权属登记条例》第29条第1款则将由银行代付购房款的预购房屋贷款抵押或者在建房屋抵押之外的几种情况规定为自愿性申请。
其二，共同申请与单独申请并存。预告登记是由当事人一方持有关材料去办理还是应当由双方当事人共同办理法律规定不一。《南京市城镇房屋权属登记条例》第10条规定：“申请以约定方式限制房屋权属的预告登记或者商品房预购登记以及他项权利登记的，应当由双方当事人共同登记”。显然，该法规要求当事人双方共同申请。而《上海市房地产登记条例》第49条第2款规定：“应当由当事人双方共同申请的登记，一方当事人未提出登记申请的，另一方当事人可以单方申请预告登记。”也就是说，该法并没有强制当事人必须共同办理登记手续，而是灵活的规定为以共同申请为原则，单独申请为例外。
物权法颁布实施以后，2008年2月1日起施行的《土地登记办法》和2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》就预告登记的申请作出了与物权法相一致的规定。不同的是，《房屋登记办法》第69条增加了一个补充规定，即“预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。”
三、完善预告登记申请条件之我见
（一）预告登记申请的几个原则
1.强制与自愿申请相结合的原则
预购商品房及以预购的商品房和房屋建设工程设定抵押的，应当予以强制预告登记。其一，预购商品房因标的物――期房不符合法律规定无法进行正常的房屋产权变更登记的，若不要求强制申请，买受方作为该交易的弱势群体将难以与出卖方达成预告登记的合意，这样就无法进行预告登记，在没有可为第三方提供查询信息的情况下，“一方二卖”难以避免。其二，以预购商品房和房屋建设工程设定抵押，同样也存在无法进行物权变动登记的问题，而且标的额较大，对社会经济生活影响明显，并关系着金融市场的发展与稳定（美国的次贷危机就是很好的明证），因此有必要强制当事人办理预告登记。至于其他的不动产物权变动请求权，考虑到多是属于当事人自愿处分个人财产的行为，而且其登记与否不会对社会经济生活产生较大影响，应当给予当事人以自主决定权，因而，不建议采取强制规范
2.有条件地单独申请原则
在预告登记申请材料齐备的情况下，没有必要要求当事人双方必须同时到登记机关办理手续。首先，预告登记申请材料本身已经表明了当事人双方对预告登记申请的态度，没有必要在登记机关再表明一次。无论是哪一类预告登记，其必备的申请材料都包括身份证明、不动产物权变动合同以及当事人关于预告登记的约定，这些材料足以表明双方关于预告登记的态度。其次，要求双方当事人同时到登记机关办理手续会增加申请的难度，不利于权利保护。社会竞争如此激烈的今天，大家都很忙，抽出工作时间处理个人事务并不容易，而要找到双方当事人都空闲的时间则更是不易。
至于应当由哪一方当事人来办理，笔者认为，因预购商品房而强制申请的，应当由预售方来办理；因以预购的商品房和房屋建设工程设定抵押而强制申请的，应当由抵押权人来办理；因其他原因而自愿申请的，可以由当事人约定由哪一方来办理。无论由哪一方来办理登记，在手续完成后，都应当将办理完毕的相关材料交给对方当事人一份，作为对方主张权利或承担义务的凭证。同时，为保障预告登记申请的顺利进行，法律应当规定，强制申请方借故拖延的，应当对其采取罚款或者其他惩罚措施，并赋予对方当事人以督促的权利，必要时可以由对方办理。
（二）预告登记申请的实质条件
1.存在可以申请预告登记的债权请求权。预告登记是为保护不动产物权变动的债权请求权而服务的，如果没有需要其保护的债权请求权，就没有申请预告登记的必要。
2.当事人就不动产物权变动预告登记达成协议或者属于法律强制登记或者有生效的法律文书。当事人就不动产物权变动预告登记达成协议的，申请人可持协议书和法律规定的其他材料去登记部门办理手续。当事人未就预告登记达成协议但是法律规定应当办理预告登记的，登记义务人应当在法律规定的时限内去办理登记手续。当事人就不动产物权变动发生纠纷，生效的法律文书判定应当办理预告登记的，登记义务人应当按照判决要求办理预告登记手续。
有学者指出，“我国立法未要求对当事人关于预告登记的约定进行公证，登记机关必将面临审查预告登记的约定是否真实的难题，而实践中，登记机关有限的精力和时间无法完成对约定的实质性审查”，故认为“我国应在今后的立法中规定公证这一环节。”然笔者认为，预告登记作为民事主体一项普通的民事法律活动，只要一般的协议就可以，并不需要强制引入公证制度，而且，引入公证程序不但会增加经济负担还使得预告登记的申请程序变得复杂。
（三）预告登记申请的形式条件
当事人要想获得预告登记的保护，在具备了上述的条件后，应在法律规定或双方约的时间内到登记机关办理登记手续，否则将无法受到相应的法律保护。
参考文献：
[1] 崔吉子.韩国的不动产登记制度[C]//梁慧星.民商法论丛：第26卷.香港：金桥文化出版（香港）有限公司，2003：706.
[2] 高婧.不动产预告登记法律制度研究[D].泉州：华侨大学，2007.
[3] 赵蔚红.预告登记制度研究[D].长春：吉林大学，2008.
Discussion about the application condition for the preliminary registration
LI Bing-wei,KOU Sheng -yao
(Law college,Heilongjiang university,Harbin 150080,China)
文／潘洪其
2014年12月22日，国务院公布《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》），自2015年3月1日起施行。《条例》规定，国务院国土资源主管部门会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台，查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。
实行不动产统一登记，目的到底是为什么？《条例》开宗明义地指出：为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益。有关专家和分析人士也有总结：一是有利于摸清家底，使国民经济各项统计数据更准确清晰；二是有利于保护不动产权益；三是使决策更为科学精准。也有专家认为：首先，为界定公民的私有财产提供了法律边界；其次，为确保公众获取合法的不动产提供了制度保障；最后，为解决不动产纠纷提供了法律上的认定依据。
其实，普通网友、读者更想知道的是，不动产登记条例中到底有没有“以人查房”的规定？不动产统一登记能否助力反腐，让更多“房叔”、“房妹”浮出水面？近年来，在关于不动产登记的讨论中，这一问题被反复提起。最初，很多人相信不动产登记将对反腐大为有利，为公众和媒体查询、监督官员的房产状况，“人肉”、曝光“房叔”或“房妹”提供方便。甚至有人断言，不动产登记一旦出台，“房叔”、“房妹”将无所遁形。随着讨论的深入以及不动产登记立法逐渐加快，有关官员、专家学者开始发言，提醒公众要把握房地产登记的核心目的，不要把它的反腐功能看得太重，以免希望太高而失望太大。如今，不动产登记条例正式出台，有关官员、专家学者对这项制度的反腐功能继续给予贬低性评价。一名专家认为，“不动产登记的意义一是摸清家底，二是保障权益，三是为现代农业发展破题，一味地与反腐挂钩，认知略显狭隘了。”意思是说，不动产登记制度没有反腐败的初衷，一味地将该制度与反腐联系，实在是狭隘之见……
查阅《条例》全文，的确没有“以人查房”的规定。“以人查房”本身存在侵犯公民隐私的风险，《条例》中无此规定其实是好事。《条例》规定，权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料；有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理与事项有关的不动产登记资料。这基本也算是“以人查房”的条款，但《条例》规定了非常严格的条件，只有权利人（业主本人）、利害相关人（如业主的配偶）和有关国家机关（如公检法机关）出于特定的需要，才能查询某人在全国范围内有多少套房屋。这些规定几乎堵死了媒体和公众“人肉”、曝光“房叔”或“房妹”的可能。
《条例》不支持“人肉”、曝光“房叔”或“房妹”，并不意味着不动产登记对反腐败百无一用。不动产登记是一种技术、一个平台，或者说它是一把“刀”，其本身是中性的。如何让它发挥作用，要看它掌握在谁手中，成为谁的“批判的武器”。全国统一的不动产登记系统建成后，纪检机关、司法机关只要一点鼠标，某官员在国内拥有房产的状况一览无余，只要纪检、司法机关要严格依法办案，不动产登记系统就将对查处官员腐败起到直接作用。
如果纪检、司法机关由于其他原因不敢或不愿对某官员依法查处，那么，即便通过不动产登记系统掌握了该官员系“房多多”的信息，这些信息也起不到任何作用。这不能怪不动产登记没有反腐功能，而只能怪有关部门没有用好不动产登记这把“刀”——至于他们为何没有用好这把“刀”，抑或他们压根儿就没打算用这把“刀”，反倒与不动产登记制度没多大关系了。
根据经上海市人民政府批转的市建委《关于积极消化空置商品住宅，加快旧区危棚简屋改造若干意见》的有关规定，现将认定用于旧区危棚简屋改造动迁安置的空置商品住宅的有关规定通知如下：
一、认定工作原则对用于危棚简屋改造动迁安置空置商品住宅的认定工作贯彻“自愿、公平、公开、让利”的原则。
本市范围内拥有空置商品住宅的房地产开发企业都可按本办法提出申请；认定用于危棚简屋改造空置商品住宅的工作机构应公开认定条件和认定工作程序，定期向社会公布认定结果；按照“四个一点”的精神，开发企业应让利，共同降低危棚简屋改造动迁安置的成本。
二、认定条件凡申请用于旧区危棚简屋改造动迁安置的空置商品住宅必须具备以下条件：
1.取得《住宅建设竣工日期确认单》或《住宅交付使用许可证》，具备基本入住条件。
凡是1996年1月1日以前建成的空置商品住宅，房地产开发企业应根据上海市住宅发展局（以下称“市住宅局”）1996年1月颁发的《关于对1996年以前建成住宅进行竣工日期认证的几点意见》，报请市住宅局或区、县住宅建设主管部门审核，获得《住宅建设竣工日期确认单》；
凡是1996年1月1日以后建成的空置商品住宅，房地产开发企业应根据1995年12月上海市人民政府的《上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法》，报请市住宅局或区、县住宅建设主管部门审核，获得《住宅交付使用许可证》。
2.商品住宅已经确权，取得《房地产权证》。申报认定的空置住宅需根据《上海市房地产登记条例》报请市或区、县房地产登记机构办理商品房屋初始登记手续，并获得《房地产权证》。
3.申请认定的空置住宅以整幢为基本单位。
三、认定机构和认定程序市消化空置商品住宅和改造危棚简屋领导小组办公室委托市住宅局按本办法的规定负责空置商品住宅的认定工作。
认定工作程序如下：
1.由房地产开发企业书面向市住宅局提出申请，申报项目位置、数量和价格，并提供下列有关资料和文件：
（1）空置商品住宅认定申请书；
（2）《住宅交付使用许可证》或《住宅建设竣工日期确认单》；
（3）房地产权证；
（4）空置商品住宅总平面图和分层平面图；
（5）空置商品住宅综合造价构成表。
2.市住宅局收到书面申请和有关资料后，会有关部门，按沪府发〔1997〕22号文件规定进行审核认定，并出具书面认定批文。同时抄送有关委、办、局和各区危旧房改造办公室。
3.房地产开发企业凭市住宅局出具的批准文件，向有关部门办理沪府发〔1997〕22号文件规定的减免税费手续。
4.市住宅局定期向社会公布空置商品住宅的认定结果。
关键词：不动产,物权,不动产登记制度
不动产登记指经权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权之事项记载于不动产登记簿的活动。它能使不动产物权变动得以确认并为交易安全提供法律保障，是房地产管理的重要手段和现代房地产制度的基础。然而，我国至今尚未制定不动产登记法；已制定的法律法规中虽有不少关于不动产登记的规范，但这些规范零散，并且相互冲突，不合法理的规定颇多。在物权立法提上议事日程之际，笔者运用比较研究的方法，从物权立法的角度对完善我国不动产登记制度作一初步探讨。
一、比较研究目前，世界各国所采用的不动产登记制度主要有三种类型，即契约登记制度、产权登记制度、托伦斯登记制度。「1
（一）契约登记制度。由于这种登记体制是由《法国民法典》创立，故亦称法国法主义登记制度，其主要特色在于：第一，登记是物权变动对抗第三人之要件；第二，采取形式审查主义，只要当事人提出申请即可登记；第三，登记无公信力，即登记事项不成立或无效时，不得对抗善意第三人；第四，登记簿以权利人为标准而编成，采用人之编成主义（Prinzipdesporsonenfoliuncs）；第五，权利以动态登记为主，不仅登记物权现状，而且还登记物权的变动。
（二）产权登记制度。这种体制为《德国民法典》所建立，并在德国《土地登记条例》、《地上权条例》以及《住宅所有权法》中有明确规定。其特点是：（1）登记是土地物权变动的效力发生要件，土地物权之取得或变更须经官方正式登记才具有法律效力；（2）实质审查主义，登记机关对登记申请及权利变更要进行详细的合法性审查；（3）登记有公信力，即一经登记就具有法律效力；（4）权利以静态登记为主，登记簿不记入物权的变动情况，只记入物权的现有状态；（5）采用物之编成主义（Prin-zipdesReaifoliums），登记簿按地号顺序进行排列。
（三）托伦斯登记制度（Torenssyhem）。这种制度1955年创始于澳大利亚，现被美国多数州和英联邦国家所采用，是对产权登记制度的改良。其一，采用实质审查主义，并采用公告程序；其二，初次登记自由，其后登记则进入强制状态，即任何不动产经申请第一次登记后，其不动产物权转移和变更，不经登记无效；其三，登记具有公信力，如果真权利人因不实登记而受损害时，国家负赔偿责任；其四，人之编成主义，不考虑地号，按登记次序编排登记簿，并附土地及建筑物位置图。
通过三种登记制度之比较，可以发现，首先，各国不动产登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，并辅之以单行的不动产登记法，不仅设计合理、体系完整，而且保留着本国的立法传统，体现出民族特色。其次，各国不动产登记往往实行房地合一的登记体制。虽然各国不动产登记对象是以土地为主，但西方国家的不动产登记法理认为建筑物与其附着的土地是紧密联系在一起的，「2因此，这些国家的不动产登记，基本上名为土地登记，实际是土地及地上附着建筑物的一并登记。再次，各国不动产登记实行城乡统一管理。在许多国家，所有的土地无论在繁华的闹市，还是人烟稀少的西部，一般都按统一的标准由不动产产权管理机构办理登记，以获得完整的地籍资料，方便土地的宏观管理。在我国，由于不动产登记立法不健全，不动产登记制度还存在着诸多问题，因此，有必要在全面考查各国不动产登记制度的基础上，结合我国不动产登记的实际情况和特点，促进我国不动产登记制度的日趋完善。
二、我国不动产登记制度现状及存在的问题我国现行有关不动产登记制度的立法主要有《土地管理法》（1998年8月修订）、国家土地局的《土地登记规则》（1989年11月）、《城市房地产管理法》（1994年7月颁布）和建设部的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》（1990年12月）。其中土地登记的内容包括：土地的性质（主要是集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权及他项权利）、土地权利来源、权利主体、权属界址、土地面积、用途、使用的限制以及土地等级和价格；房屋登记的内容有所有权人、所有权性质、地号、房屋状况、契税交纳情况、使用土地面积及土地登记证号和他项权利。虽然我国不动产登记事业已经步入有法可依的历史阶段，较改革开放以前有了长足地进步，但不可否认，我国不动产登记制度依然存在着不少问题有待解决。
第一，不动产登记立法不完善。如上所述，我国不动产登记立法主要集中在土地和房地产管理法律、法规之中，此外《民法通则》、《担保法》、《森林法》、《草原法》、《矿产资源法》等也有所涉及。由于各部法律之间衔接不紧密，加之各个职能部门在立法过程中强调本部利益，这就造成了各部法律之间在不动产登记问题上的规定相互交叉、冲突，从而使我国不动产登记承现出房产和地产的不统一、登记机关的不统一、登记程序的不统一、登记效力的不统一、登记权属证书的不统一的状况。在我国法律规定的应登记的不动产权利方面，不动产实体权利的登记范围仅包括房屋所有权、土地使用权和不动产抵押权。而在社会生活中广泛存在的土地租赁权、承包经营权、地上权、采矿权等诸多不动产实体权利却没有被列入登记范围，影响了土地资源的高效利用和对我国不动产利用的宏观管理。除了不动产实体权利登记以外，在现实生活中，同一不动产之上可能同时存在着数个物权，因此，有必要建立不动产物权顺位登记，即不动产程序权利登记制度，以保障正常的不动产物权秩序。而在这一方面，我国不动产登记立法处于空白状态。这显然不符合我国社会主义市场经济发展对不动产权利保护的基本要求。
第二，我国不动产登记存在房地分立登记的问题。依据我国现行法律规定，约有六个部门可以进行不动产登记，如土地登记在土地管理部门，房屋产权登记在建设行政管理部门，林地权登记在森林管理部门等，并且各个部门登记的内容、程序等也有较大差别。众所周知，不动产登记的根本目的在于确认不动产物权或完成物权变动，进行物权公示，提供统一的不动产物权的法律基础，而不仅是对土地、房屋、森林等不动产的行政管理。「3分别登记恰恰违背了法律设立不动产登记制度的初衷，一方面造成不动产物权法律基础的不统一，引起法律法规之间的相互冲突；另一方面，造成了各个登记机关之间职责不清，机构膨胀，部门利益相互冲突，其结果不仅增加了不动产登记人的不合理负担，也破坏了地籍资料的完整性和管理的统一性。
第三，不动产登记城乡管理不统一。我国广大农村的房产登记工作主要由村镇管理部门负责。由于村镇管理部门缺少从事此项工作的专业人员，对登记后形成的房屋产籍管理混乱。目前，在国家取消了对农民房产登记的收费项目之后，村镇房产登记工作在大部分地区已经趋于停顿。「4但实际上，广大农村中与房地产有关的经济活动日益活跃，房产的买卖、转让、抵押等交易活动也日趋频繁。农民对他们取得的房地产权利，同样迫切地希望得到政府的保护。另外，由于城乡管理不统一，使得一些城市开发区、郊区违反《城市房地产管理法》的规定，为在城市边缘地区的耕地上建房者发放房屋所有权证书，以逃避土地管理。
三、完善我国不动产登记制度的法律对策一种较为完善的不动产登记制度，必须符合明确产权、简化手续、节省费用和明确登记的公信力的原则。「5从我国不动产登记制度现状来看，其与完善的登记制度、保障房地产交易安全的要求尚有一定差距，存在着许多问题，亟待进一步解决和完善。
（一）吸收、借鉴国外不动产登记立法的先进经验，推动我国不动产登记立法发展西方各种类型不动产登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，并辅之以单行的不动产登记法。可见，西方各国将不动产登记定性为私法行为，其意义在于不动产物权变动的公示及公信，保护交易安全。目前，我国物权立法工作已经提上日程，借鉴国外立法经验，结合我国不动产登记的实际情况，在将来出台的《物权法》中明确规定不动产登记的各项制度，不仅是合理保护土地资源、发展房地产经济的要求，也是顺应世界不动产登记立法发展潮流，完善我国不动产登记制度的必然选择。在《物权法》规定不动产登记基本原则、内容的基础上，国务院也可以适时地出台《不动产登记条例》等有关法规，细化物权立法中关于不动产登记的原则性规定，使我国不动产登记真正作到有法可依，更具有实际操作性。
（二）依据产权登记制度，并吸收托伦斯登记制度之优点，完善我国不动产登记体制物权制度具有很强的民族性、固有性，不动产登记制度也不例外。我国目前不动产登记制度具有明显的行政管理倾向，其制度基础在于国家干预主义，这与产权登记制度，即德国不动产登记立法模式极其相似。此外，我国不动产登记与产权登记制度在登记规则，如登记生效主义、物之编成主义、登记之公信力等方面，也基本一致。首先，《城市房地产管理法》第60条、第61条规定，房地产权利变动应当登记。《土地登记规则》第25条规定：“不经变更登记的土地使用权、所有权及他项权利的转移，属于非法转让，不具有法律效力。”显然，我国不动产权利的产生、变更都以登记为生效要件。其次，《城市房屋产权产籍管理暂行办法》中规定，房屋登记的内容包括有地号、使用土地面积及土地登记证号，登记簿按地号顺序排列。这亦是物之编成主义典型作法。再次，我国不动产登记同样具有公信力，不动产物权一经登记即具有法律效
力。由此可见，在保持我国现行不动产登记制度民族性、固有性基础上，完善不动产登记体制，参照产权登记制度进行，不失为一种最佳的选择。当然，产权登记制度也并非完美。在完善我国不动产登记制度过程中，我们还可以借鉴托伦斯登记制度之优点，如错误登记赔偿和强行登记制度等，以弥补产权登记制度之不足。
（三）统一登记机关、消除城乡分别，实现不动产登记规范化有学者认为，我国不动产登记程序、效力等不统一的根源在于部门利益之争，解决的根本途径是统一不动产登记机关。「6综观世界各国的不动产登记机构，尚无将土地与房产分为两套系统进行登记的先例。目前，我国一些地方政府，如广州、深圳、上海、汕头、厦门等，已经意识到房地分立设置的缺陷，尝试将两部门合而为一，从而实现房地合一登记。这些大胆地探索不仅代表着设立统一的不动产登记机关的发展趋势，同时也为我国将来统一登记机关的改革提供宝贵经验。我国98年修订的《土地管理法》明确规定：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。”而不动产产权管理的城乡统一无疑是全面保护土地资源，加强土地宏观调节的有效途径。这样不仅使不动产登记机构有了完整的地籍资料，也不会再存在城乡接壤处由谁管理之虞。
（四）扩大应登记不动产权利之范围，完善各项登记制度笔者认为，应当将承包经营权、农村宅基地使用权、地上权、采矿权、地段权和房地产租赁权纳入不动产登记范畴，扩大应登记的不动产权利范围。就不动产登记的具体制度而言，首先，我国房地产交易中的二重买卖（即不动产所有人在签订买卖合同所有权移转登记前，又与他人订立买卖合同并进行了所有权登记）现象比较普遍，而我国立法对不动产物权变动采用的是登记生效主义，对不动产物权，特别是房屋所有权的确认原则以登记为准，未经登记则不动产所有权不转移。因此，第一个买卖合同的买方只能要求卖方承担违约责任，这对他来说是极不公平的。如果不动产登记立法中设立预告登记制度，即赋予债权以排他的物权效力，从而保障债权的实现，则可以有效地防范二重买卖情况出现，维护交易安全。其次，我国现行民事立法中尚无完善的善意取得制度，有关不动产登记的法律法规也未明确登记公信力的绝对效力，使得第三人对登记的信赖得不到法律保障。因此，有必要设立不动产交易的善意取得制度。善意取得的要件应包括：（1）取得必须有偿；（2）除登记错误外，民事法律行为本身合法有效；（3）第三人善意且无过失。再次，在不动产登记立法中构建善意取得制度时，我们还应当设立错误赔偿制度，将其作为对善意取得制度的补充，以加强不动产登记机关的责任，维护不动产交易人的合法权益，保障交易公平、合理。
我国不动产登记制度存在着诸多问题，不但造成了不动产管理的混乱，也妨碍了我国房地产经济发展。在我国物权立法提上日程之际，理所当然应当在未来《物权法》中完善不动产物权登记制度，使我国不动产管理真正作到制度健全，有法可依。
注释：
「1参见赵红梅著：《房地产法论》，中国政法大学出版社1995年版，第249－252页。
「2「3赵鹏越：《借鉴国际经验改革我国不动产登记制度》，载于《改革与战略》1999年第1期。
「4金绍达：《澳大利亚的产权登记制度对我们的启示》，载于《中国房地产》1995年第10期。
《城市房地产管理法》第六十条第三款的缺陷
第一，违背了意思自治原则。所谓意思自治原则，是指当事人依照自己的理性判断，去设计自己的生活，管理自己的事务。意思自治原则是市场经济对法律提出的要求。在市场经济条件下，市场经济主体是具有行为能力的参与者，能够基于自己的理性判断和分析做出法律行为，并对自己的行为所引起的后果承担法律责任。承认、保护民事主体在市场经济交换中的意思自治，可以极大地提高交易的成功率，充分实现民事主体之间的利益分配，推动市场经济的快速发展。在民事立法中确认意思自治早已成为现代各国民事立法的趋势。我国《民法通则》第四条也明确规定，民事活动应当遵循“自愿”的原则，从而体现了我国民法意思自治的精神，意思自治原则已成为我国民事法律的基本原则和理念。
土地使用权和房屋所有权同属不动产，根据我国现行法律，两者没有主从之分，民事主体在转让时应当可以根据自己的“意思”自由决定转让顺序，法律不应当予以不恰当的干预。
第二，违背了便民高效原则。根据《城市房地产管理法》第六十条第三款的规定，无论什么情形，转让房地产时都必须先向房产管理部门申请房产变更登记，后向土地管理部门申请土地使用权变更登记。第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”现阶段在我国，土地使用权的审批和登记都是人民政府委托国土资源部门进行操作的，因此，以划拨方式取得土地使用权的，民事主体转让房地产时，则要先到国土部门办理相关手续，后到房产管理部门办理，最后还要再到国土部门办理。如果由民事主体自由决定房地产转让先后顺序，那么民事主体就可以在有批准权的人民政府审批即在国土资源部门办理审批手续后，再去房产管理部门办理就可以了，而无须再回过头来跑国土资源部门。由此可见，《城市房地产管理法》第六十条第三款的规定，不符合方便群众、高效运作的现代行政原则。
第三，脱离了中国房地产管理实情。在我国，房产权利登记起步较早，房产权利登记的重要性几乎家喻户晓；然而土地权利的登记却经历了一番波折，公民土地权利意识相对较差，只要房产证不要土地证的大有人在。转让房地产时，很多人在办理房产变更登记后，因为不知道需要办理土地登记而不办理土地登记；还有一些人，明知需要办理却因土地权利保护意识相对较差，抱着无所谓的态度而不办理土地登记。就全国范围内而言，目前房产发证量要远远大于地产发证量。特别是划拨土地使用权转让时，很多都是不经土地部门审批，直接到房管部门办理房产登记，而后才去国土资源部门办理土地登记。更有甚者，干脆不去国土资源部门办理土地登记，从而造成国有资产大量流失。可见在我国现阶段，法律应该着重强化对土地权利的登记和保护。《城市房地产管理法》第六十条第三款的规定，不但没有起到强化土地权利登记和保护的积极作用，相反却弱化了对土地权利的登记和保护，背离了我国国情。
该法律条文非有不可吗
有人说，《城市房地产管理法》第六十条第三款的规定，是为了避免“一房多卖、房地产权不一致的现象”的发生，“只有按照此规定才能有效避免房地不一致，使‘地随房走，房随地走’落到实处”。果真如此吗？
事实上，《城市房地产管理法》第六十条第三款的强制规定自1995年1月1日起施行至今已有10个年头，但“一房多卖、房地产权不一致的现象”仍屡见不鲜。那么，如果按照意思自治原则，取消《城市房地产管理法》第六十条第三款的强制规定，由民事主体自由决定房地产转让顺序，会不会使得“一房多卖、房地产权不一致的现象”愈加严重，房地产交易安全隐患更大呢？不会。因为如果民事主体违反诚实信用原则或违反公序良俗，采取欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下进行房地产交易，那么，根据我国民法通则第五十八条第三款规定，该民事行为无效。
既然如此，那么我们就根本没有必要以牺牲、至少是损害“私法根本价值所在”的意思自治原则为代价，作出《城市房地产管理法》第六十条第三款那样的强制规定，用以维护所谓的房地产交易的安全。
笔者认为，即使必须规定一个转让顺序的话，那也应该规定先办理转让土地手续，然后办理转让房产手续。
透过该条文，有一点我们不难发现：立法者与普通百姓一样，没有对土地权利的登记和保护予以应有的重视，没有把对土地权利的登记和保护放到应有的位置，重房轻地的观念相当严重，漠视了土地权利。可见，我国的土地权利登记和保护工作任重道远。
国土部门为统一登记机关，是解决问题的根本之策
房地产权利之所以会出现不一致的现象，归根结底，是由于我国不动产登记权利分散在多个部门造成的。包括房地产在内的不动产权利的分散登记，不仅造成不动产物权法律基础的不统一，妨害正常的不动产交易秩序，而且增加了公民、法人和其他组织的不合理负担，妨害了我国不动产市场的发展，还造成各行政管理部门间不断扯皮、闹矛盾。不动产权利的分散登记制度的理论基础是不动产的行政管理理论，而不是市场经济需要的民法、物权法原理，随着我国社会主义市场经济不断发展和完善，这种制度应予摒弃。
纵观世界各国和地区的不动产登记制度，登记机关要么是司法部门要么是地政部门。以地政部门为不动产登记机关，其理由是：不动产物权在本质上要么是直接指向土地的物权（如土地所有权、土地使用权、地上权等），要么是建立在土地物权之上的物权（建立在土地所有权、土地使用权或者地上权之上的房屋所有权、林地使用权、草原使用权等）。所以，以土地登记为基础登记，当然可以包括其他不动产物权的登记。例如在德国，不论是《土地登记条例》、《地上权条例》还是《住宅所有权法》，都明确规定土地登记包括地上物的登记。我国台湾地区也采纳了将土地登记部门作为不动产统一登记部门的做法。台湾《土地登记规则》第3条规定：“土地登记，谓土地及建筑改良物之所有权与他项权利之登记。”
【摘要】
《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。但是，该法对于商品房预售合同登记的效力没有提及，这在实践中产生了很多，对购房者利益的保护也显得苍白无力。因此，我们有必要借鉴国外成熟立法经验，完善我国的商品房预售合同登记制度。
我国改革开放以来，随着房地产市场的蓬勃和住房分配体制的改革，居民住宅投资和住宅建设有了长足的发展，商品房买卖也逐步深入到百姓的日常生活中。商品房预售作为一种重要的房屋买卖形式，对于加快发展商的资金回笼过程，减轻银行大额贷款压力以及稳定商品房销售市场起到了积极的作用。但是，由于商品房预售在我国还刚刚起步，现有的法规还很不完善，实践中也出现了许多亟待解决的问题，而商品房预售合同登记作为商品房预售制度的重要一环，对其进行完善因此也就具有了十分重要的现实意义。
一、商品房预售和商品房预售合同登记
商品房预售是我国近年来房地产市场发展的产物，它与成品房买卖已经成为我国房地产市场中两种主要的房屋销售形式。商品房预售，是指房地产开发将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为 。商品房预售方式首创于香港，香港立信置业公司于1954年最先推出楼宇"分层售卖、分期付款"。由于房屋尚在施工中便被"拆零砸碎"，分期分批地预售给广大投资者，如落花片片坠落，故商品房预售又被称为"卖楼花” 。 商品房预售的交易方式和标的物具有特殊性，即交易时，交易的标的物——房屋尚在建设中，交易标的物所有权的转移是依合同中约定的期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或者失去法律效力的根据。因此，商品房预售行为是一种附期限的交易行为，购房者在期限到来之前拥有期待权，当期限届至并办理了房屋过户手续即拥有了房屋的所有权。
商品房预售合同登记是不动产登记的一种，是房屋产权、物业管理的一部分。很多国家和地区都有有关商品房预售合同登记的规定，如香港规定所有楼花买卖合约必须在签订后的三十天内在田土厅注册。根据《城市房地产管理法》第四十四条第二款的规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”因此，购房者与发展商签订预售合同后，为防止发展商“一女两嫁”，应及时督促发展商办理登记备案手续，否则，合同约定的期限届至，如果发展商不能交付房屋，购房者就不能取得房屋所有权，只能追究发展商的违约责任。
二、我国商品房预售合同登记存在的问题
实践中，购房者与发展商之间严重的“信息不对称”以及发展商“道德风险”的大量存在，购房者作为商品房预售法律关系的一方当事人，其权益极易受到侵害。比如发展商将已经进行预售登记的房屋及其土地使用权为他人设立抵押权，当发展商陷于支付不能而抵押权人行使抵押权的时候，购房者的债权就会面临极大的危险。我国《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》规定了商品房预售人应当将预售合同向县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门备案，但是，对于预售合同登记的效力却没有提及，这在实践中造成了很多误区，对购房者利益的保护也显得苍白无力。从地方的一些立法情况看，有些地方将商品房预售合同登记作为合同生效的一个要件，未经登记的合同无效，即登记要件主义。比如《广州市商品房预售管理实施办法》第十四条规定：“开发企业应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到市交易登记机构办理审核、登记手续。对证件齐备的，市交易登记机构应当自受理之日起20日内予以登记。凡未经审核、登记的商品房预售行为无效。”还有一些地方认为商品房预售合同登记并非合同生效的一个要件，未经登记的商品房预售合同并非无效，而仅仅是无对抗第三人的效力，即对抗要件主义。例如《上海市房地产登记条例》第三十二条规定：“下列房地产权利的文件，当事人应当登记备案：（一）商品房预售合同及其变更合同；（二）房地产租赁合同及其变更合同；（三）房屋维修、使用公约和物业管理文件；（四）当事人认为有必要登记备案而登记机构准予登记备案的文件。当事人未办理前款所列文件登记的，不得对抗第三人。”以上两种立法思路体现了各地对商品房预售合同登记效力的不同态度。
【案情】
公民甲与乙系夫妻，在婚姻关系存续期间，甲与乙购买了房屋，该房屋产权证书上登记的产权人为甲一人。后甲与乙感情不和，甲一人持房地产权证将房屋出卖给了丙，双方签订了房屋买卖合同，并到市房地局办理了变更登记。市房地局为丙颁发了房地产权证。乙得知后，以市房地局为被告向法院提起行政诉讼，要求撤销颁发给丙的房地产权证。法院经审理认为，房屋系甲与乙在夫妻关系存续期间所购，应为夫妻共同财产。房地机关在颁证时未审查共有人是否同意即向丙颁发房地产权证，属认定事实不清，遂判决撤销该颁证行为。
【评析】
一、本案中引出的问题
法院作出上述判决的法律基础在于依据婚姻法的一般规定认定涉案房屋系夫妻共有财产。但是本案是行政诉讼案件而非民事确权案件，当当事人在行政诉讼中对颁证的基础民事法律关系即对房屋权属产生争议时，法院直接对当事人的权属作出认定，在理论上尚需探讨。具体到上述案例，法院在该案中直接认定涉案房屋为夫妻共有财产，需要解决以下问题：
1.在该行政案件中，原房屋产权证上登记的权利人甲并没有参加诉讼，因此，该房屋是否必然为夫妻共同财产尚存疑问。
1980年颁布的《婚姻法》第13条规定了夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，这是认定处理夫妻财产的一般原则，但该条同时规定了双方另有约定的除外这一但书条款。由于本案非夫妻间的析产确权案件，甲没有参加到诉讼中来，对于甲、乙之间是否存在特别的约定并不清楚。设想甲、乙之间就该房屋的产权另有协议约定归甲一人所有，本案判决的认定就不能成立。
2.行政判决可能与民事诉讼的结果相矛盾，且行政判决没有解决任何实质问题。
虽然行政判决撤销该房地产权证的后果是丙丧失了已取得的房屋的所有权，但乙并没有实现其目的，因为甲、丙之间的买卖合同仍然存在，丙可以向法院提起民事诉讼要求确认其与甲签订的房屋买卖合同合法有效从而重新取得该房屋的产权。即使我们认定涉案房屋为夫妻双方的共有产，也不能推导出该买卖行为必然无效的结论。如果认定丙因信赖不动产权属证书上记载的内容与甲进行房屋买卖，丙即为善意、有偿取得该项财产，应判决双方买卖合同有效。丙持有效的民事判决书去申请登记，登记机关只能作出与已被撤销的房地产权证相同的行为，且不论登记机关是否属以同一事实和理由作出相同的行政行为，出现如此情形难免使人对法院判决的权威性和正当性产生疑问。
假设本案是另外一种结果，法院在行政诉讼中认为登记机关尽到了合法性审查的义务，判决维持该房地产权证，上述问题依然存在。因为乙可以提起民事诉讼主张甲、丙之间的买卖合同无效从而彻底使丙丧失该房屋的所有权（因为我国不承认物权行为的无因性，如买卖合同无效，则即使行政判决维持了该房地产权证，丙也不能取得该房屋的所有权）。
由此可见，无论行政诉讼的结果如何，对诉讼参加人乙、丙而言都无实质意义，因为谁都没有取得一个在法律上确定的结果。造成这种局面的根本原因在于双方实质上争议的是甲、乙之间的买卖关系是否有效，因此无论行政诉讼的结果是判决维持还是撤销登记机关颁发的房地产权证，乙、丙都可以提起民事诉讼主张买卖合同的无效或有效，从而通过民事判决来实质上否定行政判决。
3.判决所依据的理由即认定房屋为共有产超出了登记机关的行政职权范围。
依据现有的法律规定，登记机关并没有权力裁决房屋的产权归属，在房屋发生买卖变更登记时，房地产登记只是行政机关对相对人之间房地产权属关系与状态的认可和证明，其进行的登记审查只是国家对房屋权属变动进行的必要监控和管理。其只能审查当事人提供的申请材料是否符合法律规定的登记条件，而无权超出材料本身来认定财产的归属。本案中，甲提供了权利人为自己一人的房地产权证，登记机关无权认定该房屋为共有产。如果其以该房屋为共有产为由而不予登记，则超越了其职权范围，其行为违法。由此出现了如下情形：行政判决认为登记机关予以登记发证违法，而行政机关如以系共有产需征得共有人同意为由而不予登记，也属违法。
4.该行政判决实质上直接否定了前一个房地产权证的效力，有违设立颁证制度的初衷。
房地产登记属于行政确认行为的一种，其主要的效力在于推定权利的存在。房地产权证是拥有房屋所有权的合法凭证，持证人据此与外界发生关系，第三人受到该证的约束，行政机关也受其约束，法院在相当程度上也应受其约束。判决认为登记机关认定房屋为甲所有属认定事实不清，也即意味着甲所持有的房地产权证并非房屋所有权的合法凭证，登记机关可以不受该证的约束。这种做法，无疑使房地产权证制度丧失了其应有的意义，从行政法理上也难以作出合理的解释。
二、房地产登记颁证的法律分析及其审理思路
房地产登记颁证行为是行政确认行为的一种，是对相对人或相对人之间权利义务关系是否存在的认可或证明，其本身并不创设新的权利义务关系。相对人的权利义务关系最终取决于其民事实体法律关系而非登记机关的登记，登记的作用在于推定了其所确认的民事法律关系的合法性。基于此，房地产登记中登记机关不享有自由裁量权。登记机关对相对人中请登记的事项依照法律规定进行审查，是否给予登记完全取决于相对人的申请是否符合法律规定的条件而非登记机关的主体意志，登记机关并不能以自己的意志自由决定相对人享有权利与否。并且，登记机关所进行的审查是形式上的审查，即审查当事人是否提交了办理登记所需的材料，有无违反国家法律的禁止性或限制性规定，材料之间内容是否一致等。至于决定房屋权属的民事法律关系实质上是否有效，并不在登记机关的职权范围之内，该判断权属于民事审判权。由于行政诉讼的目的是审查登记机关是否尽到了法律规定的职责，法律并未授予登记机关对民事法律关系的判定权，因此，在行政诉讼中不能以对民事法律关系实质上的判定来决定维持或撤销登记机关的行为。
所以，对于房地产登记涉及的纠纷，应根据当事人争议对象的不同确定不同的诉讼制度及审理思路。仔细分析该类纠纷，可分为两类：一类是因登记机关拒绝登记或错误登记而在行政相对人与登记机关之间产生纠纷；另一类是第三人对登记机关所登记的民事法律关系产生争议，此种争议实质上存在于行政相对人与第三人之间，与登记机关并无实质争议，提起行政诉讼的原因在于登记机关确认了这种民事法律关系。对于前一类纠纷，应提起行政诉讼，因其为行政争议，而对于后一类纠纷，实质上是行政相对人和第三人之间的房屋权属纠纷，如上所述，该纠纷属于民事诉讼范畴，而行政诉讼中无权解决房屋的权属纠纷，所以应通过民事诉讼去解决。
本文所举案例，按照上述思路去解决，问题可能将迎刃而解。乙提起民事诉讼，
今年一季度，苏州商品房实际销售单价为2621元/平方米，比去年底上涨50元/平方米；住宅平均单价为2572元/平方米，上涨90元/平方米。其中苏州市区商品房平均价格为3340元/平方米，比去年底上涨152元/平方米；住宅单价为3309元/平方米，上涨210元/平方米。更能体现目前市场价格的市区商品房预售平均单价高达3852元/平方米，其中住宅为3804元/平方米。
一直以来，同为旅游胜地的苏杭两地都是并提的，“上有天堂，下有苏杭”。相比于房价突飞猛进的杭州而言，苏州市区每平方米3340元的商品房均价实在不能算贵，商品房每平方米152元的涨幅也不能算快。
上海汉宇物业有限公司总经理施宏睿相信，苏州的房价仍然有很大的上涨空间。虽然苏州的房价提高了，但人均收入也在不断地提高。
苏州毗邻上海，地理位置得天独厚，吸引了许多外来投资，再加之上海房价强有力的带动，苏州的房地产市场也随之不断地升温。
目前，苏州房地产市场处于供求基本平衡的状态。统计分析报告表明：从供应情况看，一季度全市施工面积为2404.47万平方米，同比增长114.9％；新开工面积510.53万平方米，同比增长117.4％；竣工面积121.05万平方米，同比增长230.6％。从销售情况看，一季度全市商品房销售面积为84.61万平方米，其中住宅为80.45万平方米，商品房预售面积为499.78万平方米。
施宏睿认为，现在苏州房地产市场的供求两旺，说明投资者和买家都对这一市场的未来态势很乐观。对于目前苏州大量开发商品房，他表示这不会影响苏州的房价。因为总的供应量一定，商品房的出售有时间表，按照市场来调节计划。
宁波3月二手房价格超新房
宁波市房地产交易中心4月13日公布的“市六区住房成交价格指数报告”表明，宁波二手房的平均价格已经超过了商品房。
该报告显示，在3月份成交的市三区二手房中，均价每平方米在4000元以上的占68.6%，这一比例比2月份上升了8.8%，平均价格为4212.11元，比2月份上升222.24元；与当月每平方米4088.18元的商品房均价相比，高出123.93元。
对此，上海汉宇物业有限公司总经理施宏睿表示，二手房均价超过商品房，主要是因为在地理位置上的差异。
宁波市区商品房的销售量主要集中在北仑区、鄞州区，这两个区的销售量约占总销售量的74％，由于它们的均价相对较低，这使得商品房的平均价格不升反跌。
而二手房的交易主要集中在宁波市的中心区域。优越的地理位置，使得二手房的价格一路看涨。再加上许多商品房还是期房，因此，对于急需用房的市民来说，二手房，特别是市中心的二手房就成了最佳的选择。
这一报告还表明，3月份宁波市六区二手房的成交量达到了3527套，比2月份增加1532套；商品住宅房的销售量达到了3946套，是2月份销售量的2倍，双双创下近年来月均销售、成交量的纪录。
“二手房不同于期房的是，基本上是买家自用。”施宏睿表示，因为现在对二手房的需求巨大，供不应求，加上宁波市民的购买力也能承受目前的价格。“等到市民不能接受二手房的房价时，价格就会回落。”
南京今年别墅供大于求
别墅在某种意义上，已成为一种身份的象征、一种品质的追求。房地产开发商们不约而同地将目光投向了这片市场。在南京，仅2003年，就有近万套的别墅推向了市场。
南京的别墅以欧式风格为主，其优点在于舒适、宽敞、功能区分强，以及特有的独立花园和无与伦比的环境。联排别墅的面积在180平方米左右，独立别墅则为250平方米左右。
然而对于收入相对不高的南京市民来说，别墅是可望而不可及的。一般别墅的价位在4000元/平方米至1万元/平方米；高档别墅的价位则在1万元/平方米至2万元/平方米。但是有关数据却表明，南京有能力购买别墅的年薪在10万元以上的不到10万人，仅占城区人口的三十分之一。
不过，南京现在仍有800亩至900亩的别墅用地处于待开发之中，今年将会有巨大的别墅投放量。开发商们还在马不停蹄地开发出新的别墅，而一般的南京市民却不堪承受别墅的高价。
针对这种情况，上海汉宇物业有限公司总经理施宏睿表示，别墅的市场定位并不是一般市民，而只是面向少数人，像私营企业老总这样的成功人士。而且购买群并不仅仅局限于南京一地，邻近的一些城市如上海也会有人来购买。
2003年初，国土部下发通知，要求各地停止别墅类用地的土地供应。因此，施宏睿认为，虽然现在南京的别墅市场是供远远大于求，但是，随着限制别墅的用地，用来建造别墅的土地将会越来越少，而且市场有一个消化的过程，所以，别墅仍然有8至12个百分点的上涨空间。
上海“期房限转”只待政府发令
一直以来备受关注的期房限转政策近日终于浮出水面。4月14日，上海市人大常委会表决通过了关于修改《上海市房地产登记条例》的决定，授权市政府自2004年4月20日起根据该市房地产市场的实际情况，对期房转让问题作出规定。
上海市人大常委会会议通过的决定，将《条例》中的“预购商品房未经预告登记的，不予办理预购商品房转让的预告登记”修改为“预购商品房未经预告登记的，或者不符合市人民政府有关规定进行预购商品房转让的，不予办理预购商品房转让的预告登记”。
早在上海市人大表决通过之前，短线投资客就急于将手中的期房抛出，而中介因为惧怕承担风险，拒绝接受期房，即使勉强愿意挂牌出售，也要与房主签“免责单”，引起了二手房市场上不小的动荡。
那么，这次《条例》的修改，究竟会对上海的房地产市场产生哪些影响？记者为此采访了史丹福公寓服务公司企划部的俞静。她认为目前二手房源总量上在减少，房价将会小幅上扬。
在这一政策的影响下，房产中介公司面临一次重新洗牌。现在，上海大约有1万多家房产中介公司，其中注册登记的就有5000多家。俞静透露，对于一些直接挂靠开发商，或是周边地区大部分为期房的中介公司来说，期房占总房源的比例高达70%—80%.这项政策的出台，对这些中介公司的打击很大，从而有利于规范中介市场，促进市场的发展。
上海汉宇物业有限公司总经理施宏睿对政府即将出台的政策表示支持，认为虽然对公司会造成一定的经济损失，但相信它能够打击“炒风”，稳定市场价格，帮助真正的买家，也能够让市场更成熟、更专业，也更有利于公司的发展。
“对于一般的购买者而言，这一政策的出台对他们并没有什么太大的影响。”俞静说，“对开发商的影响更大。”由于无法转让期房，开发商的资金周转速度减慢，投资风险会增大，但对商品房的房价没有多大的影响。
“这一政策能够限制房地产市场上的投机行为，减少房价泡沫，规范房地产市场的发展。”俞静最后总结道。
杭州3000套精装房将上市
精装修成品房是房地产市场发展的一个新趋势。4月8日至11日，在浙江世贸中心举行的“2004春季杭州现代建筑设计及装饰展览会”上，20套设计前卫、时尚的精装修样板房让购房者耳目一新。
仿佛一夜之间，精装修房就走进了杭州人的视野。位于临平的世纪嘉园。晴彩巴厘精装修房4月28日将隆重开盘；四维房产的碧云阁小户型精装修小公寓已于3月开工，预计7月开盘……从不随波逐流的杭城房产大哥大———绿城集团也将于本月首次推出深蓝广场和丁香公寓两个精装修楼盘。
据业内人士的粗略估算，今年杭州至少有3000套精装房上市，比去年多了整整一倍。杭州的成品房销售楼盘似乎已经掀起了一股强劲的浪潮，正逐步迈向更高层次的房地产业。
对于精装房的崛起，上海汉宇物业有限公司总经理施宏睿认为，精装房体现了对生活以及对未来的要求，在香港早已成为潮流。像杭州这样一个以旅游业著称的城市，市民对生活的要求还是比较高的，他相信精装房在杭州也会有一定的市场。
现在，单身公寓是杭州精装房的主力，施宏睿认为这是在拓展新品种，也可以说是一种销售策略。
