时间：2023-06-06 09:32:50
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产行业经济，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
【关键词】房地产；经济管理；问题；策略
（一）经济管理目标不明确 根据目前房地产行业经济管理发展现状来看，房地产市场化经济建设尚未有明确的发展方向，而这种原因的产生与国家政府有关部门制定的政策有着直接的关联，由于国家对房地产行业的可持续发展实施支持工作，只需保证房地产市场用房问题保持平衡状态即可，从而导致房地产行业在经济管理工作中只关注于住房价格。然而从实际房地产行业经济管理方面出发，政府并没有制定相关的经济管理方案，以及房地产行业尚未意识到经济管理工作中的细节，因此，在经济管理工作方面还不够长远性、没有明确的经济管理目标；从政府有关部门实施政策而言，因政策自身具有时间上的限制，由于尚不够完善的政策会造成房地产行业的经济危机，对房地产经济带来巨大的影响，甚至导致其走向灭亡。
（二）尚未建立完善的经济管理制度 从房地产行业市场化经济发展宏观角度来看，很多的经济管理制度只做其表面功夫，无法正常发挥自身存在的价值及优势，近几年，我国政府有关部门加大对房地产行业经济管理力度，并出台了一系列相关的政策及法律法规等，但由于房地产行业的自身的管理力度不足，导致相关政策无法融入到经济管理工作中，造成经济管理工作的严重失衡。由此可见，房地产行业在经济管理工作中还存在很多的漏洞，例如相关经济管理制度不够完善，由于各种因素的出现，造成经济管理工作的协调与发展出现严重脱节的现象。
（三）缺少相关的经济管理工作法律法规 房地产行业的经济发展与国家法律、法规有着直接的作用，这也是房地产行业能够快速发展的前提条件，由于现阶段我国还处于社会主义可持续发展的初级水平，对与法律、法规制定还处于摸索现状，无法制定完善的制度规范，因此导致房地产行业依赖于政府有关部门的监督管理工作，因此，我国应加强法律、法规的制度制定工作。同时，我国在房地产行业建立了相关的法律规范，但这些法律制度只适用于某一特定的房地产经济管理工作中，由于自身法律制度无法满足整个房地产行业的经济管理建设工作，从而导致房地产恶性循环现象的发生。
二、提高房地产行业经济管理工作的解决措施
（一）制定房地产经济管理计划实施目标 政府有关部门应对房地产行业现阶段的发展现状进行详细了解，从而制定房地产行业的发展目标，并在最短的时间内对房地产行业经济效益起到最大的作用，这种方法在一方面解决国民的住房问题，另一方面也可促进国家经济建设的发展。因此，政府有关部门应加大对房地产行业的调查力度，并作出详细的房地产行业长远性发展计划方案，这是促进房地产行业的可持续发展的有利条件。
（二）建立完善的经济管理制度 目前，我国房地产行业在进行变革工作中，受到众多因素的影响，如果采用较为简单的政府经济调控政策，难以解决房地产行业经济管理工作中所遇到的问题，从而对房地产行业的发展造成一定的影响。对于这一问题，政府有关部门应明确经济管理工作的职能，了解房地产行业的经济市场变化趋势，在市场失衡的情况下，可及时采取应对措施以及正确地看待问题，选用合适的经济市场干预方法，保障房地产行业经济管理与其它经济行业可持续发展。
（三）完善相关经济管理方面法律法规 国家法律、法规还处在发展过程中，属于一项循序渐进的工作，因完善思维法律制度的制定需要相应的实际数据经验的检测结果。如今，我国的房地产行业经济管理工作仍然处于发展阶段，针对我国国情的发展现状，对于制定我国房地产行业相关法律、法规工作势在必行，从而使其房地产行业走向市场化、规范化、合理化。首先，政府有关部门制定政策对房地产行业经济管理工作进行制约，避免政府对房地产行业造成不利影响；其次，在保障房地产行业各方面经济宏观调控制度构建体系的同时，不断地完善《城市房地产管理法》、《建筑法》、《土地管理法》等相关法律制度，通过房地产行业经济管理制度细则的不断提出，提高我国房地产行业相关法律制度规范的严谨性、可操作性、层次性以及稳定性。
三、提高房地产经济管理的重要性
（一）提高国民的收入 因房地产行业的快速发展，我国国民生产总值也有所增长，可见我国国民经济的发展与房地产行业的发展是密不可分的。根据实践结果的证明，房地产行业的经济效益占据所有行业经济效益的比例巨大。
（二）提高国民的生活水平 改革开放以来，国民经济水平有了稳步上升，促使人们对生活的质量要求较高，而住房又是人们最基本的生活所需，导致房地产行业改变了原有的国民生活水平条件，从原有的平层到多层再到高层，从楼梯再到电梯，对国民的生活环境有了巨大的改善，从而提高生活质量。
（三）促进了我国经济的发展 房地产行业的发展能够带动我国经济的发展，其中最为显著的一点是：随着房地产行业大批量的涌现，为国民提供了众多的就业岗位，例如，房地产行业房屋销售工作，需要国民文化素养极高以及对人才的需求量较大，在一定程度上解决了大学生毕业就业难的问题。然而在房地产行业经济管理工作中会存在很多的不足，例如，房屋价值过高，导致社会群众的严重不满，不仅加大了社会各界之间的矛盾，又对我国经济市场的发展造成一定的影响。对此，政府有关部门应对其存在的问题，进行合理的分析，寻找其发生问题的根本原因，积极的引进国外先进的房地产经理管理制度，采取科学、合理的方式引导房地产行业走向市场化、经济化，从而促进我国房地产行业经济的可持续发展。
四、结束语
由此可见，对于现阶段房地产行业发展的现状进行观察，对于在经济管理工作中存在的问题深入探讨，并制定相关解决措施，大致可从管理人员的意识、管理制度、法律法规等方面入手，减少房地产行业经济管理工作中存在的问题，使其更好地为国民居住条件做出贡献。
关键词：房地产；经济管理；对策分析
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）05-0-01
一、我国房地产经济管理过程中存在的问题
（一）缺乏连续性政策，目标模糊不清。近几年，我国政府一直将管理重点放在调整房地产市场供需平衡方面，以此控制国内房价的增长速度和供应数量。然而，我国政府在房地产市场管理方面，存在缺乏连续性政策，导致管理目标模糊不清。首先，我国政府管理目标是抑制房地产市场需求。目前，我国政府不能从本质上认识对房地产市场存在的问题，不能有针对性地制定长期的经济管理政策，不能对房地产行业进行有效的管理。同时，政府的短期政策和长期政策存在控制目标不一致问题，大大降低房地产行业经济管理效果。不连续、不合理的经济管理政策会扰乱房地产行业，为不法投机者提供可乘之机，不利于我国房地产行业的良好发展。例如，经济适用房、房产税收、国五条等政策的执行情况，都充分说明我国房地产经济管理存在目标模糊不清，缺乏连续性政策。
（二）相关法律、法规体系的不健全。从国外房地产经济管理经验来看，房地产经济管理政策有效执行的前提是完善的法律、法规体系。目前，我国房地产行业处于初级发展阶段，房地产经济管理缺乏完善的法律、法规。虽然房地产经济管理贯穿于房地产开发、建设、交易和后期管理的整个阶段，但我国目前尚未建立贯穿房地产整个阶段的经济管理法。同时，我国房地产法律、法规建设落后于我国房地产行业发展，经常出现房地产法律存在真空的现象。我国房地产经济管理文件主要以国务院名义颁发，或者以国家部委办公室的名义颁发，诸如国11条、新国4条等。这些房地产经济管理法，缺乏严肃性、稳定性和适用性。虽然我国政府在房地产特定领域建立初步的法律、法规，但缺乏相应的管理条例和实施细则，导致房地产行业经常出现政令不通、有法不依、执法不严等现象。
二、我国房地产经济管理建议和对策
在充分了解我国房地产经济管理现状的基础上，分析房地产经济管理存在的问题，利用归纳、总结和分类的方法，提出我国房地产经济管理对策。
（一）制定连续性政策，明确管理目标。目前，我国正处于体制改革的重要时期，需要不断进行产业经济结构调整和产业发展方式转变，所以我国经济发展的关键就是“转型和发展”。“我国政府需要充分认识房地产行业对于改善国民居住条件和提高生活质量的重要作用，以及其在我国经济增长的特殊地位。”政府需要制定连续性发展规划。我国房地产行业处于初级发展阶段，需要制定连续性发展规划，以保证房地产行业健康发展。同时，在连续性发展规划的背景下，政府需要明确房地产经济管理目标，以此缓解日益增长的城乡居民实际居住需求和城镇化建设需求之间的矛盾。连续性政策的制定可以维护社会的稳定，促进国民经济和谐，保证房地产经济管理目标的实现。其三，应制定长期发展规划。在了解我国房地产行业发展状况的基础上，我国政府出台房地产行业经济管理长期发展规划，以此保证房地产行业健康、稳定地发展，避免出现“越长越调，越调越长”的调控常态。从房地产市场发展状况来看，我国一直处于人多地少的情况中，所以政府对房地产市场经济管理目标进行明确规定，积极引导国民住房消费，切实承担起政府的社会保障职责。房地产行业经济管理短期目标的明确，可以帮助政府建立和完善住房保障体系，有效控制炒房、囤房等扰乱房地产市场的违法行为。
（二）完善相关法律、法规体系。目前，我国房地产市场处于初级阶段，各项法律、法规需要逐步地建立和完善，进而形成具有中国特色的完整的房地产法律、法规体系。其一，房地产法律、法规体系建立过程漫长。完善的法律、法规体系，可以实现房地产市场规范化地运行，实现房地产市场经济的合法化管理。房地产行业直接关系到社会经济，影响国民经济的稳定。“我国政府需要建立符合房地产市场发展规律的法律、法规体系，使中、低收入购房者可以享受国家的宏观调控政策。”其二，规范房地产市场秩序。在现有房地产法律、法规条件下，住房业主尚未获得法律方面的确认和保护，房地产涉及的多元化的复杂财产关系尚未得到有效的规范。目前，我国房地产秩序长时间脱离正常经济轨道，经常出现矛盾纠纷，业主维权困难等问题，所以我国需要完善相关法律、法规，使得房地产秩序回归到正常经济轨道。我国政府对相关法律、法规体系进行完善，既可以规范房地产市场秩序，又避免出现政府过度干预房地产发展的现象。同时，完善的法律、法规体系，可以全方位、多角度、多层次地保障宏观调控体系的建设。其三，不断地完善房地产法律。目前，我国政府不断地完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地产管理法》等法律，并出台相关的法规，促进《房地产法》的出台。这些法律、法规将房地产开发、建设、交易和后期服务纳入到经济管理中，标志着我国房地产市场法律、法规体系的建立，提高房地产行业相关政策的层次性、严肃性和稳定性。
（三）完善我国房地产经济管理途径。我国政府需要完善房地产经济管理管理途径，以此提高经济管理的效率。首先，认真核算投资总额。开发商的项目可行性报告通过审核以后，其必须选择适合的经理去完成项目。在房地产项目实施过程中，严格按照可行性研究报告、项目投资总额进行施工。因为项目投资总额的确定直接关系到项目的成败，所以政府要严格审核开发商的资金情况。工程人员对项目进行初步估算之后，制作出资金流量表，并交有关部门进行审核，并载入相应档案，为政府制定经济管理政策提供依据。政府依据社会的实际发展需要和开发商的自身运转情况，来确定开发商的投资总额。政府在项目开发前对开发商的投资总额进行核算，既可以有效地降低开发商投资失误的几率，又可以减少投资失败给地方经济造成的损失。其次，加强开发商的成本控制。房地产行业经济管理的关键是成本控制，而成本控制又是开发商提高自身效益的主要手段。成本控制既关系到开发商的经济效益，又关系到住房的未来使用价值，所以成本控制是总额核算之后的又一关键问题。房地产日常支出是成本控制中比较容易的一项，但日常支出中的业务费用控制却很难有效进行，这主要归咎于业务费用具有较大的弹性。成本管理者要具有较强的责任意识，保证成本控制的有效进行。同时，我国政府应该建立、完善成本控制制度，避免出现成本控制漏洞。另外，开发商采用合理包干的方式，提高相关人员的成本节约积极性。再次，在项目定性前进行利润预期核算。我国加强经济管理的最终目标是保证房地产行业的健康发展，促进地方经济的良好发展。房地产行业的发展关系到地方部门之间的关系，也关系到地方政府利润的获得。在房地产经济管理的过程中，地方政府应该将利润的实现作为自己的目标。在项目定性前进行利润预期核算，既从根本上保障开发商的利润，又带动了地方经济发展。
三、结束语
我国房地产市场处于初级发展阶段，相关法律、法规还不完善，大大影响了我国政府经济管理的执行效果。我国政府需要客观、准确地了解房地产市场情况，加强对房地产经济管理的力度，制定切实可行的宏观政策，保证房地产市场健康、稳定的发展。另外，我国政府应该借鉴国外房地产经济管理的先进经验，提高我房地产经济管理水平，促进我国房地产行业健康发展。
参考文献：
[1]余凯.中国房地产宏观调控的长效机制研究[J].首都经济贸易大学学报，2008（4）：12.
[2]彭凌.浅谈金融危机对我国房地产企业和购房者的影响[J].中国市场，2009（22）：11.
关键词：房地产行业 税收筹划 风险 控制
一、前言
税收筹划在目前政府对房地产市场严格调控、不断加强楼市管控措施、对房地产行业严密监管的大环境下，已经成为房地产行业实现收益最大化和合法化的不可或缺的手段。也逐渐成为房地产行业企业财务管理的一个核心环节。然而，房地产行业的税收筹划也要在与国家税法和政策不相冲突的前提下，达到合理合法的避税目的。在房地产行业通过税收筹划获取巨大收益的同时，企业要面临的各种风险和压力也随之大大地增加。所以，房地产行业必须认真细致做好以下工作：对税收筹划可能发生的各种风险进行深入和专业的分析，全面理解相关法律和政策要义，制定出有效防范风险发生的应对措施，切实地执行税收筹划方案并进行严格监督，最大限度防止风险的发生。
二、税收筹划的概念
“税收筹划”又称“合理避税”。税收筹划的概念最初由1935年英国的“税务局长诉温斯特大公”案产生，经过半个多世纪的发展，税收筹划的规范化定义得以逐步形成，即“在法律规定许可的范围内，通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排，尽可能取得节税（TaxSavings）的经济利益”。税收筹划作为一门学科，主要由税务管理学、财务管理学、会计学等多门学科组成。由于目前世界各国市场经济的发展程度不同，税收筹划这门学科在资本主义发达国家已经发展成熟，而我国还处在税收筹划学习和运用的初级阶段。
三、房地产行业存在的税收筹划风险
企业在进行税收筹划的时候，由于可能触犯国家相关法律和政策，也可能导致企业经营陷入各种困境而存在风险。
（一）税收政策风险
税收政策风险主要是税收筹划方案与国家税收政策之间的冲突，导致房地产行业难以完成税收筹划。房地产行业在我国市场经济中占有重要地位，但是由于近几年房价的迅速飙升，中央和地方各级政府开始对房地产行业进行严格调控，税收政策将对房地产企业产生巨大影响。由于我国市场经济发展尚不成熟，出现了规章和税收规范数量要多于法律法规的现象，税收法令和政策不够透明。随着我国市场经济的发展，税收制度的不断完善，经济环境的快速变化，政策也会发生改变，这就导致先前制定的税收筹划方案与税收政策不同步，致使税收筹划方案难以或者无法执行。这是房地产行业时常会遇到的问题，税收筹划与税收政策就存在时间上的矛盾，即矛盾具有时间性。
（二）法律风险
在国内，税收筹划业务尚未成熟，它不具有持久的合法性，会随着国家的房地产政策产生变化；并且房地产企业实行的税收筹划究竟有没有违法，取决于国家的具体法律和规定。一旦企业在制定税收筹划方案的时候，相关人员对现行法律和政策的理解与其真实要义之间存在误差，那么这种误差就会成为房地产企业税收筹划的法律风险。然而，税收筹划的目的就是要合理合法地避税，如果房地产企业对税收法令理解存在偏差，那么就可能导致税收筹划变成违法的逃税行为或者税收筹划方案无法执行，由此会给企业的正常发展造成严重影响。
（三）行业之间的风险和财务风险
国内房地产行业的发展与经济发展有着密不可分的关系，因此会受到社会经济多方面的影响。影响社会经济发展有诸多方面的因素，具有相当的复杂性，从而房地产行业之间就存在许多复杂和相互的影响。那么房地产企业在制定税收筹划时候对行业也产生潜在的影响。
房地产行业运转通常需要非常庞大的资金支持，这就容易受到资金短缺的威胁。然而通常房地产企业大部分资金是通过融资或者贷款筹到的。因此房地产企业投入的资金越多，其税收筹划所获得的效益就可能越大，但是房地产企业要面临的资金风险也会大大增加。
（四）企业经营风险
房地产行业经营的不是单一的项目，行业内各个企业之间的经营项目也不会完全相同，因此，企业税收筹划方案详细规划的项目也是多种多样的。在项目经营多样化的行业中，房地产企业的经营必定需要面对各种各样的不确定因素，这样就必然存在着多种经营风险。如果不对操作作出合理的规范，那么定制的税收筹划方案可能就不合理，那么也就不能实现真正的合理避税，反而还会增加筹划风险。同时，如果没有合理控制实施税收筹划投入的成本，盲目进行税收筹划，势必会造成企业经营成本的增加，从而可能导致企业经营项目的失败。
四、房地产行业税收筹划风险的控制措施
对房地产行业税收筹划进行风险控制，就要在制定税收筹划方案之前，首先要充分考虑到可能会出现的各种风险，并且要制定合理有效的防范措施，尽可能减小风险。应针对可能发生的不同风险，制定不同的控制措施，主要可以从以下几个方面进行风险应对：
（一）深入了解税筹划的风险
房地产企业在制定税收筹划方案之前，不仅要熟悉企业经营管理和财务管理的操作流程。还要对现行相关法律和政策进行深入了解，并且要及时掌握市场变化和各级政府对该房地产行业的政策趋势。要全面地了解税收筹划存在的风险，以及风险带来的后果，而且要树立风险防范意识，这样才能使企业实现收益最大化及风险最小化。
（二）税收筹划要与税法和政策同步
税法与房地产相关政策起着调整房地产行业发展的作用，它实现政府对房地产行业的监管和调控，保证行业的健康稳定发展。因此，房地产企业在制定税收筹划方案的时候要全面深入理解税法和相关政策的相关规定，做出不同的缴税方案，并根据具体情况进行优化选择，最终作出最全面最合理合法的的税收筹划决策。然而，税法和相关政策会随着市场环境的改变而变化，所以房地产企业在制定和执行税收筹划方案的时候，要密切留意税法和相关政策的变化，及时修改完善方案，及时调整方案的实施，使税收筹划与税法和政策同步。
（三）建立健全会计核算制度
健全的会计核算制度是企业实施税收筹划的基础，而且它自身的真实性，完整性和合法性将会直接影响企业税收筹划能否有效实现合理合法的避税。对于整个企业经营的过程，财务部门的会计核算工作始终贯穿其中，这些会计核算记录为纳税提供依据，也同样为税收筹划的实施提供前提和基础，财务部门的会计核算工作是否能提供准确的数据关系到谁税收筹划能否实现，以及能否规避风险。要严格对财务人员进行岗前培训，制定会计核算工作的细化标准和复核制度，制定相关工作的奖惩标准。
（四）确保税收筹划方案具有兼顾全局的综合性
税收筹划决策关系到企业生产、经营、投资、理财、营销、管理等所有活动，具有整体影响作用。只有满足特定的条件，税收筹划才能成功。因为税收筹划不是某种单独的个税筹划，而是企业一项整体的系统工程，它涉及各种项目和多种税种，如：基建，采购，销售和营业税，城建税，土地增值税，所得税等等；因此税收筹划不能单单看某一方面税收的减少，更应该看到整体税费的降低，和企业整体效益。如果专注于某一个方面的税费减免，而忽略企业整体税务成本的变化，就会导致企业的持久发展受到影响。因此，房地产行业税收筹划必须具有综合性才能确保企业的长远发展。
五、结束语
税收筹划能给企业带来很大的经济利益，但是其背后潜在的风险也不能忽视。房地产企业应重点深刻理解相关法律和政策，充分掌握税收筹划存在的风险，合理制定筹划方案，严格落实严格监督，不断完善，才能真正控制税收筹划给企业带来的风险。
参考文献：
[1]胡娟，程树武.中小企业融资的现状及对策[J].人民论坛，2010
[2]罗敏，章振东.常德市中小企业融资现状研究[J].财会研究，2012
关键词 房地产 经济管理 调控政策
一、国内房地产经济管理现状
从表面上来看，我国房地产行业发展较为繁荣，但是探究到行业内部，其实还是存在较多问题，而且这些问题严重威胁到我国房地产行业的可持续发展，不能忽视。
为了加大对房地产行业的管控，国家先后出台了诸多管理政策以遏制房价的快速增长，但是从实际效果来看，成效不大，无法从根本上解决问题，反而加大了租房者的负担。土地、原材料、人工、机械等房地产行业所需要的物质成本不断上涨，造成房地产行业的成本上升，间接推动了房地产价格的上涨。另一方面，一是消费需求还在增加，使得房地产的交易量也不断增加，二是我国实施城镇化的发展战略，也将推动房地产行业的发展。当前我国房地产经济管理的原则是实行土地国有化，将土地所有权、使用权和经营权相互分离，这样有助于国家对土地进行整体规划，也有助于相关政策的顺利执行。
二、当前房地产经济管理过程中存在的问题
（一）政策大多为短期政策，缺乏连续性
最近几年，我国将房地产市场的调控重点放在供需平衡上，但是大多数政策都是短时间内的，缺乏连续性的政策，没有从本质上认识房地产经济管理方面的问题，无法进行长期有效的管理。同时，政府在制定短期政策和长期政策时，所控制的目标会有差异，使得管理效果不好，这给部分投机者提供了扰乱市场获利的机会，不利于我国房地产行业的稳定发展。国家相继经济适用房、房产税收、国五条政策都暴露出我国对管理目标模糊的事实。
（二）经济管理流于形式，缺乏完善的监督制度
政策出台的目的在于加强市场管理，促进房地产行业健康发展，但是当前诸多政策流于形式，政策的执行缺乏相应的监督体系。一方面房价持续上涨，使得购房者的压力进一步增大；另一方面民间出现了大批的炒房者，进一步抬高了房屋价格，导致我国出台的诸多房地产经济管理政策都无法有效地发挥其效果。另外，中央政府和地方政府实行两级监管，导致中央出台的政策和地方出台的政策会有一定的冲突之处，同时对于管理的职责和管理的范围等确定迷糊不清，使得我国房地产行业出现“上有政策，下有对策”的恶性循环体系。房地产属于高回报产业，房地产是不少地方政府的主要财政来源，很容易出现权钱交易等腐败情况，影响中央政府的经济管理效果。
（三）相关法律、法规体系的不健全
法律、法规体系的健全是进行有效房地产经济管理的前提，虽然我国房地产行业发展较为繁荣，但是法律体系的建设严重滞后，导致房地产行业有不少漏洞并诞生不少投机者扰乱市场。当前我国房地产经济管理的文件或政策大多由国务院，但是这些文件和政策缺乏法律性、严肃性、稳定性和长期性，使得房地产行业经常出现无法可依、有法不依、执法不严的局面。
三、解决我国房地产经济管理过程中问题的建议和对策
（一）制定连续性政策，做到长期管理
首先，我们对城市要进行合理定位，从区域位置、实地观摩、资料调查和历史情况这四方面来对城市进行定位，根据城市的定位确定相应的发展战略，然后政府制定连续性发展规划，明确房地产经济管理的目标，缓解需求与建设之间存在的差距和矛盾，维护社会和谐稳定，促进经济持续发展。最后，我国长期存在人多地少、人多房少的局面，政府要明确规定房地产经济管理的目标和自己的角色，发挥自身的作用，引导国民进行健康的住房消费。
（二）建立健全管理机制
健全的管理机制可以使房地产良性发展，政府要发挥经济管理在房地产行业的作用，使房地产行业本身和国家调控都能促进房地产行业健康、稳定的发展。另外，中央政府需要调整财税制度，降低地方政府财政对房地产行业的依赖性，并对的情况严厉打击，并挑选典型案例对地方政府进行教育，维护市场环境，促进房地产行业健康发展。
（三）完善法律、法规体系
目前，我国出台与房地产相关的法律法规只有《土地管理法》《城市房地产管理法》和《建筑法》几部，数量比较少，而且缺乏具有行业针对性的《房地产法》，相关部门应快速推动《房地产法》的出台，使我国在进行房地产经济管理和出现房地产经济纠纷时做到有法可依。从过去几次国家的调控政策来看，效果不是很理想。
（四）开展实际勘察，了解土地住房居住情况
地方政府为了提高财政收入，对土地审批程序管控不严，导致不少违建工程，另外有些开发商在取得土地审批之后，由于种种原因导致工程建设无法正常进行，造成土地资源的闲置浪费。对于这种情况，各级政府应定期对辖区的土地使用情况进行调查，对闲置土地要回收或重新规划，严厉打击土地囤积等行为。对于住房，应定期统计闲置房屋数量，结合实际购房需求，从而判断房地产行业是否处在健康状态，建立房地产市场预警系统，帮助政府制定长期的房地产经济管理规划。
（五）转换经济补偿方式，满足房地产的实际需求
虽然我国总GDP较高，但是人均GDP还是较低，而且贫富差距较大，不少居民对于房价还是望而却步。就如何解决房价高这一民生问题，可以采取经济补偿的形式，对于购房者，可以对其经济状况进行调查和评估，根据地区的不同和购房者的经济状况不同制定相应的补偿标准，缩小低收入人群与高房价之间的差距。当前我国采取的廉租房和经济适用房政策，执行的效果不是很理想，而且存在大量的行为，真正享受这一福利的低收入人群很少。
（六）提高环保意识，增强生态观念
房地产经济的开发理应与环境的发展相协调，房地产开发商必须不断增强环境保护意识，只有这样，房地产经济才能持续健康长远发展。在开发投资项目时要对当地的生态环境进行调查，认真听取专家意见，开发建设过程中更要科学规划，合理利用土地，提高开发土地的生态经济效益，积极发展园林绿化，建立房地产开发与环境保护协调发展的综合决策机制和协调机制，将“绿色空间、绿色家园”的开发设计理念贯穿于开发建设过程始终，使房地产经济成为生态环境的有机组成部分。
四、结束语
由于社会的日益发展，居民对于居住条件的要求越来越高，过去的老房子无法满足使用需求，从而给房地产行业的快速发展提供了先决条件。但是由于房地产行业发展得过快过热，在发展过程中出现了很多问题，虽然国家紧急出台了一系列的政策进行调控，但是成效有限。我国需要准确、客观地了解房地产行业的发展现状，借鉴国外先进管理经验，在提高我国房地产经济管理水平的前提下，促进我国房地产行业健康稳定的发展。
（作者单位为巢湖市白蚁防治研究所）
参考文献
[1] 崔光灿.房地产价格与宏观经济互动关系实证研究――基于我国31个省份面板数据分析[J].经济理论与经济管理，2009（1）.
[2] 余凯.中国房地产宏观调控的长效机制研究[J].首都经济贸易大学学报，2008（4）.
Abstract： China's real estate industry accounts for more than the half of China's crude steel consumption， so the trend of China's real estate industry directly determines the development of China's iron and steel industry， this article through the comparison of the real estate industry， the impact of real estate investment in real estate investment as a measure of real estate industry is more appropriate， and then predict the future of China's real estate industry.
关键词： 房地产；钢铁消费量；影响因素；预测
Key words： real estate；steel consumption；influence factors；forecast
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）07-0018-04
0 引言
2011年中国粗钢的表观消费量已经超过了6.6亿吨，其中房地产行业直接消耗的粗钢占比41%，另外基础设施用钢中有相当一部分是用来给房地产行业建设相关的配套的设施，综合起来看，中国房地产行业直接和间接消耗的钢材占到了全年粗钢表观消费量的半壁江山。因此，房地产行业形势的发展在很大程度上决定了中国钢铁行业的发展。对于中国钢铁产业链，从上游铁矿石、到中游的冶炼压延，下游钢铁制品业等企业对于未来的发展更加关注房地产业的走势。本文以人口增长和人均住房面积增长作为预测房地产行业钢材消费的自变量，结合中国房地产面积用钢单耗的变化，以经济平稳发展为前提进行预测。
1 2005～2011房地产用钢分析
1.1 房地产行业用钢规律分析
房地产行业用钢量从2005年近1.1亿吨增长到2011年的2.71亿吨，6年间增长了2.45倍，年复合增长16.32%；同时，房地产行业用钢量占总的钢材消费量比重从42.46%下降到37.43%，从历史运行轨迹上看，房地产行业用钢量占钢材总消费量比重虽有反复（2004年到2011年这八年间基本围绕着40%的水平小幅波动）但占比逐渐降低的趋势是确定（图1，图2）。
增速情况，房地产用钢的增速波动明显，主要还是受宏观经济形势和政策的影响，2008年受“次贷危机”导致全球经济衰退的影响，房地产用钢量增速跌至历史最低的7%，之后我国经济刺激计划出台，需求急剧释放，房地产行业用钢量增速大幅回升，至2010年房地产用钢增速达25%（图1）。2009年房地产市场空前繁荣，尤其是住房的投资需求快速放大，而住房供给无法快速释放，致使住房价格不断攀高，积累的泡沫也越来越大。2010年中央政府实施史上最严厉的房地产调控措施，限售、限购、限贷政策陆续出台，2011年底，楼价上涨势头得到遏制，随后受楼市调控影响，房地产用钢增速大幅回落。
1.2 房地产行业用钢影响因素分析
微观上，决定现阶段房地产行业用钢的是房地产行业供求关系。随着城镇化的进程和国民经济的发展，自住和投资性需求的释放，供求格局表现为供给侧的变化决定着市场的规模和行业的发展。
以竣工面积和销售面积来反映房地产市场现时的供需格局可以很明显看出，2005年以后，无论是年竣工面积总量还是竣工面积增速均低于销售面积，这表示房地产市场规模是由供给侧决定的（图3）。
从房地产行业的需求因素分析，大致可以分为：收入，人口结构以及对房价的预期等因素。首先，经济学上，收入尤其是居民收入决定一切消费和购买力。一般来说，居民收入与房地产需求存在正相关关系，即居民收入水平与房地产消费需求呈同方向变动。根据2000年到2010年国家统计局的城乡人均收入为自变量、人均住房面积保有量为因变量进行拟合，可以看出二者之间的线性关系良好（图4）。
其次，人口结构对于住房的需求也有较大的影响。其中，城乡居民家庭户数、平均每户家庭人口、人口的自然增长率等指标与住房需求的变化关系密切。随着城镇化进程，城乡人口结构发生显著的变化，农村人口及占总人口比重不断降低，与之相对的是城镇人口的上升及占总人口比重的提高。与此同时，无论是农村家庭还是城镇家庭，平均每户家庭人口都在下降（图5）。再加上，人口的自然增长率已经由1990年14.39%，下降到2000年的7.58%，到2010年下降到仅为4.79%，人口增长率已经下降到较低水平（图6）。其中城镇家庭户数的增加、人口自然增长率即总人口的增长、以及人均住房保有量的提高均能刺激房地产消费、而农村家庭户数的减少、城乡居民平均每户人口的下降等对房地产消费有抑制作用。因为各项指标之间的相互影响，故考察城乡家庭拥有的住房面积保有总量作为人口结构对住房需求的影响的主要指标，公式为：人均住宅面积×平均每户家庭人口×家庭户数。
结合目前我国人口分布和经济发展状况，我们认为城乡二元经济结构的存在依然是未来十年中国经济的一个重要特点，推衍到房地产行业，则需要考虑城镇化率、城市的扩展，人口的流动以及商业区和工业区迁移分布等。
从经济的区域发展状况来说，东部沿海以及城镇依然会是我国经济发达和热点地区，虽然中部和西部的经济崛起会缩小区域间的差距，但是人口的主要流动方向依然是向城市和东部转移，按照国家发改委公布的2010年和2011年全国城镇化率47%和48.3%推算，以现有的城镇化速率，预计到2020年我国的城镇化率约为60%，那么届时，即使仅按一户一套住房计算，城镇居民住宅的保有量也将大幅超越农村居民住宅保有量。我国庞大的流动人口数量也应当成为考虑房地产需求的重要因素，依照国家统计局数据，近两年来，我国人户分离人口、流动人口的比重呈小幅上升的趋势，正常情况下，人口分离人口或者流动人口所带来的需求至少是每户两套住房（表1）。同样，人口的流动、城镇化率的提高将导致城市规模的扩张，反映在行政区划上就是县乡镇一级区划减少，市及市辖区的增长。伴随着行政区划的变化、市区面积的扩张，人口密度的提高，市辖区至少需要配套一到两个成规模的商业中心，此时，商业营业用房的开发数量将增长（表2）。同时，地级市原有的工业中心将会外移且按照产业布局重新进行规划，那么因为旧有的工业用房的拆除以及新的工业用房的建设带来的新增房地产需求将带动钢材消费。
最后，随着近年来国民经济发展、市场经济体系的确立以及金融市场的改革完善，房地产作为家庭资产配置的一种途径，其投资品属性表现的越来越明显，房地产的投资功能也越来越为人们所关注，其价格也水涨船高。对于一般消费品来说，该商品的自身价格与消费需求是呈反向变动关系，即该商品的价格上涨时会抑制消费需求，反之亦然。但是投资品的价格上涨或者潜在购买者预期该商品的价格未来会上涨时，反而会促进对投资品的消费需求。房地产作为居民重要的资产配置形式，其资产溢价成为居民劳动收入外的重要财产收入来源之一。2009年以来的房价上涨，房地产的投资品属性就表现的比较强烈（图7）。并且，当宏观经济处于扩张期时，再辅以相对宽松的货币政策，例如针对个人住房贷款及监管宽松时，利用金融杆杠进行房地产投资也会大幅促进房地产的消费。
从房地产行业的各项运行指标来分析，与房地产行业用钢量增速同步性最好的是新开工面积增速这项指标，这与房地产行业自身运行特点有着密切的联系。一般来说，一项房地产项目在开工前进行一定的物资储备，但由于新项目开工之初以土石方施工为主，钢材用量低，因此新项目开工前的钢材采购量少。随着前期土石方工程的完成（土石方施工时间占整个项目施工时间相对较短），项目开工之后为后续工程的顺利进度提供充足的物资保障，这时钢材的采购量和储备量逐渐增加。因此，新开工面积的增速与房地产用钢增速有最好的契合度（图8）。
宏观上，房地产行业受国家宏观经济政策和国民经济影响较大。从产业结构上来说，房地产开发的固定资产投资完成额占到全社会固定资产投资完成额的两成，占第二产业的固定资产投资完成额的一半左右，如果再考虑到房地产行业对上下游产业的带动，房地产行业成为名副其实的国民经济支柱产业（图9）。
将国房景气指数、宏观经济波动、宏观经济政策相结合可以看出，在现今，我国的经济发展的主导力量依然是投资的情况下，宏观经济形势和政策对房地产行业的运行有着深远的影响。就最近几年来看，2005年的宏观调控以及后续的国八条、新国八条拉开了楼市调控的序幕，楼市陷入低迷。2007年“次贷危机”的爆发又使得楼市陷入萧条；随后的4万亿经济刺激计划助推楼市；2009年下半年房价的快速上涨招致了新一轮的调控，楼市再次跌入谷底（图10）。
2 预测方法
2.1 房地产行业用钢测算思路
房地产行业用钢量计算相较于其他行业复杂，利用了房地产行业固定资产投资完成额、PPI以及单耗之间相互关系来进行推测，公式为：用钢量=单耗*城镇固定资产投资完成额。其中，房地产行业城镇固定资产投资完成额为剔除了价格因素后，实际发生的固定资产投资完成额，调整的方式是：当年房地产固定资产投资完成额/当年PPI。用钢单耗表示为，每单位实际发生的城镇固定资产投资完成额所需的用钢量，利用1998年至2010年用钢单耗数据进行回归分析，得出2011年至2020年的单耗数据。然后根据宏观模型推测出的2012至2020年房地产行业固定资产投资完成额与用钢单耗相乘得出2012年至2020年房地产行业用钢总量。
2.2 房地产行业用钢量预测及结论
首先，在未来宏观经济平稳运行的假定下，并且在未来的这段时间内，投资仍然是中国经济发展的主要拉动因素，城镇化和收入增长是房地产需求增长的主要诱因。城镇化水平的提升，导致城区面积的大幅扩展、人口密度的提升，将在城市规划和建设中注重商业中心的配套建设，而且由于城区面积的逐步扩大，商业中心的配置数量将明显增多，即人口密度的提高表现为对于商业中心需求的紧迫性，城区面积的扩展意味着为商业中心配置的地理分布多元化，因此考虑到这两点，商业营业用房的快速增长将成为带动房地产用钢增长的重要方面（图11，图12）。
对于政策上，假设未来五到十年，房地产调控政策依旧从紧，同时调控常态化，政策维持鼓励以居住为主导的消费结构，抑制房地产行业的投机投资性需求，房地产行业处于稳定发展阶段，剧烈波动的可能性较小，因此，我们得出，将来五到十年，房地产行业固定资产投资增速将大幅下滑，房地产行业年用钢量仍继续保持正增长，但增速下降，且房地产用钢占钢材总消费量比重持续降低。
短期，预计2012年房地产固定资产投资增速大幅下降，在累积一定压力后于2013年释放，房地产固定资产投资增速触底回升至15%，之后逐步回落到8%左右，并长期保持8%的水平左右。受此影响，房地产行业用钢量将在2019年左右突破3亿吨，到2015年左右房地产行业用钢增速下降到5%以下，此后长期处在低于5%区间，房地产行业用钢占年钢材消费量的比重稳步下滑，到2020年前后达到20%左右，自2012年始，占比下降约7个百分点（表3）。
3 结论
随着中国经济的稳步发展，中国居民收入不断提高，为增进房地产消费提高了基础。同时，中国持续推进的城镇化，中国城镇人口的数量和在总人口中占比的提高、城市区域的扩大，促进了房地产行业的发展的同时促进了中国房地产业用钢的增长。另外随着中国房地产行业的发展和建筑标准的提高，房地产行业用钢单耗的增加也促进了房地产用钢总量的增长。但是需要注意的是随着经济发展方式的转变，中国房地产行业在国民经济地位中的弱化使得房地产行业用钢比例逐渐下降。
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关键词：土地增值税 纳税管理 房地产行业
近些年，为防止房地产行业出现泡沫经济，我国颁布各种关于土地增值税的通知及政策法规，限制房地产行业经济虚增，发挥政府调控能力，即便如此，房地产行业仍旧热度不减。对于房地产行业而言，尽管涉及对营业税、所得税等多方面税种的缴纳，但对土地增值税这一重要税种的探求从未停止，目的是将企业税负降到最低程度。税收筹划工作是企业财务人员在不违反国家法律政策的前提下，合理规避企业税务风险的一项举措。如何认清房地产行业缴纳土地增值税的现实状况，才能采取恰当的税收风险规避措施，实现企业利润的最大化，提升在行业中的竞争力。
一、关于房地产行业征收土地增值税的现状分析
由于我国房产价格连年攀升，居民的购买能力与房价的上升速度显然不相匹配。基于这一状况，我国以土地增值税的征收来实现国家的经济调控。我国实行超额累进税率对土地增值税进行征收，对于严格的政策调控，多数房地产企业均产生危机意识，但现实工作中仍有各种不合理状况产生。
首先，在实际工作中，房地产企业对土地增值税缺乏重视。由于房地产行业经验周期长，核定步骤、内容较为繁琐，实际征税率往往较之税务部门规定的四级税率要低，这就导致房地产行业实际缴纳的土地增值税金额数目并不显著，对房地产行业的销售形势并未产生影响。在巨大的销售额面前，房地产企业往往忽略土地增值税的筹划，不能对此产生高度重视。
其次，房地产行业对土地增值税政策了解不具体，思路不清晰，使得偷税、漏税现象时有发生。由于国家关于土地增值税政策的变动，越来越不利于房地产企业的发展，一些企业为降低税收成本，实现更大利润，选择偷逃税款等违反法律的行为。具体表现在对国家税收优惠政策的运用，如合作建房有暂免征收的优惠，代建费用不需征税。还有对税前扣除项目的规定方面，利息费用的合理扣除，期间费用的有效转移等都是企业关注的重要内容。再者，房地产的销售收入方面的控制，合理控制房产销售，减少房产增值额，进而使得适用税率降低，税务负担大大减轻。以上几点都是房地产企业中经常需要筹划的降低应交税款的指标，如果合理有效筹划，则对企业发展起着极大的促进作用，能大幅度节约企业成本，增强核心竞争力。但过犹不及，一旦企业发生过分追求税负的降低，则很可能走向节税的弯路，面临违规风险。因此房地产行业应建立有效的审计和评估、预防机制，防止税收筹划风险的发生，但现行状况下，多数房地产企业未能对此产生足够重视。
二、房地产行业对土地增值税税收筹划具体举措
（一）对土地增值税的筹划工作高度重视，树立风险意识
纳税筹划的目的是通过相关法纪和科学计算方法的运用，对企业税款实施缴纳，为企业争取更大的利润增长空间。因此企业必须土地增值税的筹划工作高度重视，防止企业在税款缴纳方向走弯路，要建立风险评估体系，树立风险意识，对土地增值税的缴纳工作产生高度重视。企业纳税筹划人员应当具备较强的专业技能，把握国家政策变动，及时采取应对措施，不断进行土地增值税相关知识的学习。对于企业来说，纳税风险多种多样，只有针对企业自身业务状况，才能制定适合自己企业发展的纳税管理体系。这要求企业在增强业务人员税务知识专业性的同时，协调好与税务主管部门的关系，遇到纳税问题及时处理，避免产生风险和纠纷，保证房地产行业的良性发展。
（二）对土地增值税的优惠政策及时关注，瞄准筹划方向
近年来，我国关于土地增值税的政策不断调整，这有可能使得一些原本合法的政策在变更后变成了违法，因此对于国家政策应及时关注，瞄准纳税筹划方向。现阶段主要有两种税收优惠政策，第一是通过合作建房，以一方提供资金一方提供土地的方式合作建房，如果建成后转让才需缴纳土地增值税，若建成后自用则可免征土地增值税。如房地产企业与其他企业合建一所办公楼，建成后按比例分房自用，则可以运用这一政策，减少税务负担。还有房地产运用土地进行投资和联营，则对土地增值税实行暂免征收。此外房地产企业可以按照政策为客户代建房屋，这样代建项目完成后收取的代建费用不需缴纳土地增值税，房地产企业合理运用国家政策，确保企业纳税筹划科学合理，使得利润的有了上升的空间。
（三）对土地增值税的扣除项目合理计算，保证筹划准确
土地增值税涉及的主要项目有利息费用的扣除和期间费用的扣除，还有针对开发商增值率低于20%的增加扣除条款。这要求房地产企业制定纳税筹划措施时，首先对开发成本高度重视，这其中包含着多项实际发生，并可以按照规定合理扣除的方面。也要对房产转让价格予以关注，对允许扣除的项目进行合理汇集，全面筹划。在对房屋开发过程中产生的利息支出，通过计算选择最适宜企业的利息扣除方法。或通过银行贷款，使得利息费用比例增高，可以计入房产开发成本，予以扣除。此外对于期间费用，如财务费用、管理费用等项目，合理计算分摊，具体细化，最终能计入开发成本，则能实现据实扣除。对于不同开发项目，还应按比例进行费用的分摊，这样能有效节省税务开支。另外，房地产企业可以通过合理定价，将房产分批销售，控制房产销售收入，减少房产增值额，从而使土地增值税的税率降低，也是为企业减少税负的一种筹划措施。
参考文献：
[1]杨勐.浅谈房地产项目土地增值税的纳税筹划[J].财经界（学术版），2013
关键词：房地产 经营管理 人才 培养
中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：
随着经济的不断发展，我国城镇化建设的加速，使房地产行业得到了快速发展，对于房地产经营管理人才需求量也在逐步扩大，要求从业人员更加专业化。我国房地产经营管理人才的培养，相对于房地产业的发展来说，还相对比较滞后，如何使房地产管理人才更能适应行业发展需要，如何提升学校教育知识与社会实践的结合度，这些都成为现阶段人才培养的重点所在。
我国房地产业发展背景
从房地产行业的发展来看，改革开放之前，我国的土地管理比较严格，房屋属于福利分配，没有明显的商品属性，不论是房屋建设，还是房屋的修缮等，都由国家安排，这就导致国家负担沉重，不能适应社会的发展和人民群众的需求，也制约着我国城市的发展。改革开放之后，土地制度开始放松，土地使用权可在市场上流通，我国也适时突出相关政策，鼓励房地产行业的发展，房屋的商品属性开始突显，也使得我国房地产业得到快速发展。由于改革开放前体制的约束，我国房地产经营管理人才十分匮乏，近年来，房地产行业井喷式发展造成人才需求更为突出。
从教育体制来看，由于高等院校自身的发展情况和发展方向不同，开设专门的房地产专业的高等院校很少，即使有相关的专业学院，但由于发展的方向不同，在课程设置方面也不尽相同，有的院校偏重于建筑方向，有的工程管理方向，没有形成统一的教学规划，这样对于专业建设的发展也造成瓶颈，最终也影响着我国房地产业的长久健康发展。[1]
行业经营管理人才的需求
在经济高速发展下，房地产行业也发生了很大的变化，对于专业的经济管理人才的需求也改变。一方面是对经营管理人才的要求，更为专业化、知识化，要求有较深的业务知识，有良好的职业素质，有很强的工作能力的复合型人才。另一方面，由于房地产行业的日趋成熟，本土化特点日趋明显，房地产行业的投资性加大，与金融市场的逐步融合，对于具有多知识的房地产经营管理人才的需求加大。现阶段，房地产企业的不断发展及行业竞争力的逐步增强，都需要更多的经营管理人才，老一辈的注重工程、技术的房地产人员已经不适应时代的发展，需要更多倾向于时展的管理人才的补充，使整个行业的人才素质不断提升，更加专业化，更能融入到国际化发展的潮流中。
房地产经营管理人才的培养方向
对于房地产经营管理人才的培养，要有明确的培养目标。不仅要求该行业人才具备专业的基础知识和管理能力，还需要有很强的实践技能和分析能力。整体的培养目标应该是具备高水准的文化素养和职业道德，有很强的经济知识基础及相关学科的知识，并且对房地产周边行业有很强的经营管理能力的综合性人才。这个目标的确认，也为我国房地产经营管理人才的培养指明了方向，使高校教育能够更加切合行业需求进行教学改革，符合人才发展的长远规划。
在人才培养的过程中，要始终结合社会需求，根据行业的发展和市场的需求，来确定人才的培养计划。现阶段房地产业的迅速发展，对于人才需求量较大，各高校可适当的扩大招生，这样一方面可以满足市场对人才的需求，另一方面可以提高高校的效益。从房地产行业来看，房地产经营管理设计部分较多，需要学习的相关法律法规种类繁多，这就要求在人才培养中，注重多元化发展，进行综合性的学习，适应实际工作的需求。
房地产经营管理人才培养的措施
根据市场的需求，需要对现阶段的教育培养模式进行重新的梳理和改革，更加注重人才培养的多元化和实用化。
完善教育体系
在目前我国高校教育方面，对于房地产经营管理人才的培养，还没形成完善健全的培养体系，各高校应该逐步扩大对该专业的支持力度，建立多层次的教育体系。在加强知识理论学习的过程中，更要注重实际操作和运用能力的协调发展，使行业经营管理人才更趋于多样化。
在基本人才培养体系的完善过程中，也要注重对高水平人才培养体系的建设，加强研究生教育培养体系的建设，培养出高素质的专业性科研人才，扩大房地产行业人才的储备。同时，要逐步建立多层次的继续教育体系，对于房地产业各层次从业者，都需要不断的学习和提高，这样才能符合市场的变化发展。
2、加强合作对接
在人才培养过程中，专业院校不仅要让学生成为行业理论人才，还要积极与行业合作与对接。学院教育要符合行业发展的趋势，并对专业人员进行相关的职称管理和学术探讨，才能培养出优秀的、具有很强竞争力的人才，使人才培训形成良好的循环，高校教育成为人才培养的基地，而行业成为高校教育的方向趋势，并对高校教学成果进行评估，达到互动发展，使人才的竞争力更为突出。[2]
参考文献：
所谓的会计信息，是指通过财务报表、财务报告或附注等形式，由会计单位向投资者、债权人或其他信息使用者，将单位财务状况和经营成果的信息进行揭示。会计单位按照规定的会计制度,法规,方法和程序，将企业经营过程中价值运动所产生的数据进行加工，成为有助于决策的财务信息和其他经济信息。而房地产行业的会计信息，则为行业内的经济活动，提供依据。
一、我国房地产行业会计信息质量问题
由于房地产行业的特殊性，导致房地产行业会计信息失真的原因较多，造成了房地产行业会计信息质量问题的存在。房产企业单位会计人员的整体素质的优劣，是关系房地产行业会计信息质量的关键。会计人员是会计活动的主体，会计信息主要是经过此类群体，对相关要素的计量以及确认才能生成。我国房地产企业会计人员失真的原因主要有两个方面，分别是综合素质不高，以及会计人员的业务水平较低。因此，在工作中错帐、帐簿记录不清、成本核算不准确等现象时有发生，还有挪用公款、做假账等，职业道德修养的缺陷造成的会计信息的失真。房地产企业的会计工作中，还存在会计准则执行不足的现象，或是会计法律制度与会计法规不完善，房地产行业监督机制不健全。房地产企业对会计信息的管理力度不足，均能造成企业会计信息的失真。最后，会计人员的工作收入确认存在较大的随意性，房地产预收款项及贷款定金等非常多的款项，造成了会计信息的漏洞。同时，房地产项目开发一般具有开发周期长、支出项目多、资金用量大、负债率高等特点,这些特点为部分想要的人提供了广大空间,从而使得其达到通过提供存在各种质量问题的会计信息以谋求私利的目的。
二、改善房地产行业会计信息质量的建议与对策
1.加快会计准则制定，完善相关法律法规在实际工作中，房地产行业的会计信息质量，由于部分企业未落实和解读好新会计准则，并没有得到有效的提高。因此，房地产企业应加大力度对会计准则及会计制度的完善，加快制订和出台新的具体会计准则，针对易出现的问题加以规范。逐步建立一套与新会计准则配套的会计信息披露的规范体系，提高会计信息披露的真实性和可靠性。针对房地产企业会计中一些特殊事项,以规范和统一企业会计核算,建立有多方利益关系人参加的会计准则、会计制度制定机构，遵循科学合理的制定程序，征求意见应扩大范围，制定出具有普遍认同的准则、制度。通过此类制度的建立，加强财务信息需求者参加及监控的动机与能力，增强房地产企业会计信息中，企业财务信息和经营业绩信息的可比性和有用性。
2.提高单位法人会计责任意识，加强会计队伍建设提高单位法人会计责任意识和会计从业人员的执业素养，是治理房产企业会计信息失真现象的最好方法。因此，要加大对单位负责人的法律、法规宣传力度，树立其对会计信息真实性的责任意识，对房地产企业经营活动中的会计工作起到促进作用，使企业中各部门人员明白，会计信息的法律责任，严格规范员工遵守会计制度，对损害社会利益的行为严惩不待。在此基础上，由于会计从业人员的职业道德、专业素养和专业技能，都是影响房地产会计信息质量的重要因素，所以要加强对会计从业人员的培训，提高会计人员的整体素质，使之职业道德以及职业责任感有所提高。以上述工作为基础，确保会计工作的各项制度能够有效执行，加强会计人员的客观性、独立性，提升会计人员的职业素养，保障房地产行业中会计信息的质量。
3.政府加强对房地产行业的监管和违规惩罚力度有些地方政府忽视了国家与社会的整体利益，造成了腐败现象的发生，还些会计师事务所内部质量控制薄弱，造成了房地产企业的会计信息的失真。因此，在政府部门中，应该建立健全房地产信息沟通制度,以实现对房地产开发项目的动态监管,加大其力度。除此以外，还要加大对开发商会计信息的审查范围和惩罚力度,对行业内存在的违法违规行为，通过采取征收高额罚款、累进税率、社会公示等方式，对房地产开发企业直接给予经济处罚,提高其会计信息造假的违法成本。
三、结论
随着我国房地产行业的不断发展，世界经济的曲折前进和我国经济水平的不断提高，房地产行业在我国经济中的地位越来越重要，是工业生产甚至社会活动、人民生活提供基础的重要产业，已经逐渐成为我国经济中比较重要的基本支撑点。因此，对会计信息的要求也必然越来越高，面对会计信息失真这种比较普遍的现象，小到房地产企业，大到国家政府部门，都要尽快加大治理力度，确保会计信息的真实性和可靠性，维护国家与社会的整体利益，促进房地产行业的长足发展。
作者：马雅琴 单位：苏州第五建筑集团有限公司
关键词：房地产行业；可持续发展；发展瓶颈
一、我国房地产市场出现的问题分析
我国房地产行业经历了辉煌的发展阶段，当前房地产发展逐渐走向平稳，如何在市场饱和的状况下调整经营战略是行业内需要深思的问题，我国房地产周期波动频率缩小，其波动幅度减小，但房地产发展面临着宏观经济恶化、国内结构性调整的难题，下面对现阶段房地产市场出现的问题进行详细分析：
（一）销售面积增速低于零。自从我国房地产商业化以来，房地产经历了快速发展阶段，随着房地产行业疲态显示，但是其住宅销售面积增速一直维持在20%-30%之间，在2008年以后，房地产行业发展出现了新的形势，其住宅销售面积增速维持在零附近，在一些沿海地区的城市中，这一数据甚至降到了负值，这表明房地产行业发展势头逐渐冷却，其价格开始平稳。但是在全球性金融危机的影响下，整体宏观经济环境不景气，房地产受到恐慌心理、股市、利率及汇率等异常变化的影响较大，其可能会出现较大的不稳定性变动。
（二）全国范围内的交易量萎缩。随着房地产业蓬勃发展，房价也与日俱增，在价格持续上扬的背景下，人们带有很强的从众买房心理，其全国范围内的交易量显著提升，但是从2008年以来，全国的房地产市场普遍出现了交易量大幅度减少的现象，其降幅甚至达到了40%以上，这给房地产商带来了巨大的风险，但是对房地产整体而言，交易量趋于平稳则是一个利好，这正好给我国房地产行业发展模式调整的机遇。
（三）房地产发展成本较高。房地产属于高投资的行业，其主要的融资渠道是股市和银行，一旦宏观经济环境发生变化，房地产行业就会受到较大的波动，以房地产的融资而言，一旦房价趋于稳定或者是价格下跌，金融系统就会面临着很大的风险，虽然当前很多人选择个人借贷，这在房地产还贷中属于优良资产还贷，当前四个国有银行出现的不良贷款率仅为1.5%，但是房地产开发商的贷款不良率较高，房地产业发展严重依赖于开放商的资本投入，一旦房地产商出现资金危机，很容易带动银行陷入困境。
二、我国房地产发展的几点思考建议
（一）促进房地产市场稳定，保持供求关系稳定。房地产业经历了辉煌的发展后逐渐走向了供求关系平衡的状态，因此下一步的工作是促进房地产业市场供求平衡，在控制房地产投资速度上，保证房地产发展符合市场需求规律，从供应和需求两个方面统筹工作，要对城市建筑进行合理改造，提高房地产内需，同时政府要强化经济形势优化，带动居民收入增长，为房地产发展注入动力；再者国家要发挥其市场调节作用，鼓励房地产开发商放低销售价格，减轻人们的购房压力，保证人们的居住权利。从房地产供给方面来说，要提高工程竣工率，充分利用空置房，规范房地产市场的发展，合理优化房地产资源配置。
（二）健全市场预警机制。房地产业发展要建立完善的预警机制，这有助于政府及时了解房地产行业动态，并出台相应的宏观调整政策，当前我国各级政府已经针对房地产发展建立了相应的预警机制，将房地产纳入到监督系统中，对于采集的资料进行详细划分。预警机制建立要采用科学的计算方法，规范空置率的计算方法并合理设置警戒线，结合增量空置率和存量空置率两大指标，建立空置率双指标体系，以便全面反映空置房状态。通常而言，增量空置率直接反应商品房的控制状态，为房地产投资和开发调整提供相应的市场依据，同时这一数据也体现了社会房屋总量的态势和余缺状况，因此管理部门要制定完善的预警机制。
（三）深化金融体制改革。首先是要开发行业融资的多样化，保证房地产资金链不会断裂，为房地产业发展提供坚实的金融保障，同时要推进住宅担保、住宅抵押证券化等多种金融工具的实施和使用，分担房贷风险；再者要推动银行改革，基于房地产业发展改革银行，提高银行系统的管理能力，控制金融风险能力，同时政府部门要加强对金融机构的准入标准，保证优良资金进入到房地产市场中，避免不良资本进入造成房地产市场出现混乱。结语：随着我国经济发展模式转变进程推进，作为国民经济主体产业的房地产业要适应市场的发展需求，树立正确的发展理念，促进房地产业市场稳定，健全市场预警机制，同时深化金融体制改革，为我国房地产业的发展提供健康的环境。
参考文献：
目前，我国经济社会处于严重的诚信缺失状态，总体形势不容乐观。据有关部门不完全统计：我国企业每年因信用问题导致的损失约6000亿元；合同交易履约率仅为60%，68%的企业曾因信用问题遭受损失；企业“三角债”金额高达上万亿元；由于产品质量低劣或制假售假造成的各种损失达2000亿元。这些统计数字表明，我国经济社会的发展缺少牢固的信用基石，构建和完善社会信用体系，已成为完善我国社会主义市场经济体制的客观需要，党的十明确提出“深入开展道德领域突出问题专项教育和治理，加强政务诚信、商务诚信、社会诚信和司法公信建设”。
为加快我国社会信用体系建设进程，充分发挥协会、商会的作用，促进行业信用建设和行业守信自律，从2006年起全国整规办和国资委联合下发了《商会协会行业信用建设工作指导意见》，并在多个行业协会商会开展了行业信用评价试点工作。随着这项工作的开展，信用评价已成为由商务部和国资委牵头负责的一项常态化的工作。截至目前，已有148个行业商会协会开展了行业信用评价工作，覆盖了包括房地产、建筑、机械、电子、石化、医药等在内的大部分行业和领域，共评出A级以上信用企业6000多家。
中国房地产业协会、中国房地产研究会自2009年起开始在行业中组织开展房地产行业信用评价，2010年经商务部、国资委批准，成为第四批行业信用评价参与单位，2011年在北京、重庆、大连等地的部分房地产企业试点工作的基础上，2012年起在全国范围内开展了房地产行业信用评价工作，截止到目前已有83家企业获得评级。
一、开展房地产行业信用评价的必要性
自1998年深化住房制度改革后，在住房分配货币化政策推动下，房地产行业进入了快车道，年增长率约20%，年产值平均占GDP的5%左右。房地产行业在改善人民生活、加快城市发展、推动经济社会发展等方面起到了十分重要的作用，同时带动并推动了众多相关行业的发展，刺激了国民经济的发展，也为各地方财政提供了财源。但同时房地产行业的信用问题日益突出，影响了行业的健康发展。房地产开发商处于信息优势地位，信息的不对称性不仅增加了消费者的交易成本，还引发了许多有关房屋交易和使用的纠纷。在房屋质量、房屋销售、面积计量、售后服务和物业管理等各个环节都存在着信用问题，其中有关房屋质量的投诉占60%。因此，在房地产行业中开展信用评价成为行业发展之必需。
二、房地产行业信用评价的特点
房地产行业是个个性化强、地域差异大、行业涉及面广、民众关联度高的行业。要做好房地产行业信用评价，必须结合行业特性来开展这项工作。
1.科学的指标体系
房地产行业具有非常鲜明的特点。首先，品牌影响力较弱，只有极少数市场化的品牌企业通过整合现有资源来细分和占领市场，形成统一清晰的品牌形象。其次，房地产行业发展存在地域和规模的不均衡性，集团公司与项目公司共存，无法以同一尺度衡量其信用。再次，项目周期与财务周期不匹配，影响财务指标的可比性。最后，建筑是遗憾的艺术，而且这些遗憾在建成后很难通过售后服务弥补。同时，房地产行业还具有资源稀缺性、不可再生性、供给缺乏弹性等普遍特点，因此，必须设立一套符合房地产行业特点的信用评价指标体系（简称指标体系）。该指标体系即具有一般信用评价的共性，还必须具备房地产行业的特性，即考量企业的客观信用能力，更注重企业在房地产开发建设全过程中的经营信用情况以及企业履行社会责任的信用，要从以上几个方面对房地产企业的开发能力、信贷、纳税、合同履约、产品质量以及社会责任等多方面进行全面的评价。在分值比例设定上使企业经营信用情况的分值比例达到了45%，企业履行社会责任信用分值比例达到35%，企业客观信用能力占全部分值的20%。同时采取一票否决制，如企业发生违法违规或其他严重失信行为，一律不予评价。只有这样才能真实、客观、公正地考核衡量企业的信用情况。
2.完善的组织机构
为做好信用评价工作，中国房地产研究会、中国房地产业协会成立了由两会领导、行业专家和有关部门主要负责人组成的房地产行业信用评价管理委员会和信用评价专家委员会，成员构成不仅有房地产方面的专业人士，还包括了来自土地、金融、信用建设、品牌、消费者权益保护等多方面的专家，既有政府官员、专家学者，还有企业家，他们不仅具有较高的理论水平和专业素质，还有丰富的实践经验，在评价指标制定、评价办法修改、信评工作方向上给予很多帮助，提出很多很好的意见和建议，对指导开展工作发挥了积极作用。信管委下设信管办，负责具体组织工作。机构的完善，保证了信用评价工作的顺利开展。
3.引入了社会第三方信用评价机构
为客观真实的反映参评企业的信用情况，房地产行业信用评价引入了社会第三方信用评价机构对参评企业进行独立、客观的评价。社会第三方通过招标选取，实行动态管理，并进行专业培训。
评价中，第三方评价机构不仅对参评申报材料逐一进行书面审核，还一律对参评企业进行实地核查。通过实地核查及和参评企业面对面的交流，了解企业的经营状况，同时通过对企业经营关联单位、相关行政机关和社会组织的调查询问以及社会企业信用信息的查询，了解企业对员工、合作方、消费者、政府、社会信用及履行社会责任的情况，使评价到客观、真实、全面。
4.采用“三统一”的工作方式
房地产行业信用评价是建立在企业自愿参加基础上的一项工作，其工作方式是以中国房地产业协会、中国房地产研究会为主导，依托地方协会，按照统一指标体系、统一收取费用、统一选取社会第三方“三统一”的方式来进行。评价工作每年开展一次，评价结果三年有效，每年组织一次复评。
三、如何进一步做好信用评价工作
在经济快速发展的今天，社会信用体系建设越来越受到重视，但认识水平和制度建设还有待提高和完善。要进一步做好房地产行业信用评价工作，首先要解决好以下几个问题。
1.要提高对信用评价工作的认识
由行业协会主导的行业信用评价能够更有权威的推动行业形成守信践诺的长效机制，有效地约束会员企业的道德风险和机会主义行为，有助于提高行业协会的服务能力，对促进行业信用建设和行业守信自律，保障行业健康发展发挥重要作用。它既不同于政府部门基于监管需要而实施的资质管理，也有别商业机构基于市场需求提供的信用评级。它突出了自愿性、专业性、自律性和服务性，更多的反映的是企业自身资产情况、开发经营行为和履行社会责任所获得的社会信誉，是企业参与市场经济活动的一张脸面、一个标签，由协会组织推进这项工作更具有行业的权威性和公正性。同时，必须正确认识信用评价的作用，信用评价不是表彰，不单纯是为了颁牌，颁牌只是手段，其目的一是为了加强行业信用建设，促进行业守信自律，规范房地产市场秩序，促进行业健康发展。二是企业通过信用评价能看到自身优点和差距或问题所在，从而提高综合管理水平，提升企业自身的社会信用度。从长远来看，在市场经济条件下，对企业的资质管理必将逐步向资信管理转变，大力推动信用信息在全国范围的互联互通，发挥信用信息对失信行为在更大范围的监督和约束已成为市场经济良性持久发展的必要条件。
2.要加强信用评价结果的应用
研究探讨信用评价结果的应用问题，发挥信用评价的激励和约束作用，使信用等级良好的企业多受益，让有信誉的企业赢得更大的市场发展空间是信用评价工作持续发展的前提。只有这样才能吸引更多的企业参加。这是信用评价工作在当前一个时期面临的实际问题。可喜的是一些省市已经在研究探索和努力推进信用评价激励机制的建立。如重庆在有关部门的支持下，出台了五个方面的激励政策。上海市政府自2008年开始开展“上海市企业诚信创建活动”，通过建立企业信用档案、星级评定、政府网公示提升企业社会信用体系建设，目前已有85家房地产企业获得星级评定，并在政府网上进行公示。
3.要加强与地方协会的联系和配合
房地产开发具有地域性，开发企业是属地管理，参评企业的组织、信息的采集与核实离不开地方协会的支持。地方协会的积极性直接影响信用评价工作的广度和质量。只有充分发挥地方协会积极性，提高地方协会对这项工作的认识，加大地方协会开展这项工作的力度，才能使信用评价工作落到实处。
4.要加大信用评价工作的宣传推广
关键词：房地产市场；绿色营销；可持续发展
跨入了绿色文明与低碳经济时代后，绿色元素开始越来越多地融入到各种经济活动中，而房地产行业作为我国重要的经济组成部分，自然也毫无例外，尤其是在房地产市场营销中，绿色营销理念开始得到愈来愈多的重视与运用。绿色营销是以环境保护与生态维护为基本导向，以实现企业自身及整个社会的可持续发展为最终目标的现代营销理念。房地产市场的绿色营销管理则是在房地产企业的生存与发展过程中，为了实现企业、社会及自然环境的和谐共存，将绿色生态观念引入到房地产行业和市场营销活动中，通过绿色理念的贯彻落实，以环境保护为主导目标，依据绿色营销理论来更新发展策略，并实际运用到企业营销管理各个环节，以指导房地产企业营销业务的策划、实施与开展，满足绿色文明社会对房地产企业提出的全新要求，促进企业、社会及自然的可持续发展（康浩，2012）。近年来，环境污染和生态破坏等非绿色问题伴随着房地产行业的迅猛发展及日渐繁荣而越来越严重，这极大威胁了行业、经济和社会的可持续发展。因此，绿色营销理念的引入和应用成为我国房地产行业市场营销活动的关键。
一、房地产市场绿色营销的特点与内容
同一般营销管理过程一样，绿色营销要求房地产企业在辨识、预期并符合消费的社会需求基础上，对人才、资金、物资、信息、知识等各种有形和无形资源进行有效整合和优化配置，进而带来经济效益及永续经营。除此之外，其还有别于传统的营销方式，要求房地产企业将绿色效益也作为企业重要的经营目标之一，通过一系列房地产绿色营销的组合手段来满足消费者对于绿色住宅以及优化环境的需求，实现企业经济效益、消费者效益、社会效益、生态效益三者的有机结合与统一和谐。
我国房地产市场的绿色营销管理主要具有以下几个特征：一是随着我国房地产市场营销关系的延伸，消费者与企业间的直线关系得以扩大，绿色营销已开始逐渐摆脱传统束缚，慢慢适应市场对消费者、企业及社会三者间效益的合理权衡与调节的需求；二是房地产市场的绿色营销主要采取进行绿色定价、开展绿色促销、选择绿色渠道、树立绿色品牌、设计绿色住宅及提供绿色物业服务等营销策略，体现出绿色化和生态化特点；三是注重房地产企业的环保意识、社会使命感与责任感，强调其社会责任和环保义务，并通过在企业内部营造绿色价值观和文化氛围，提升企业自身的绿色形象，从而在激烈的市场竞争中占据优势地位。
我国房地产市场的绿色营销管理过程主要包括以下内容：一是在企业上下树立绿色营销的意识和观念；二是搜集绿色建筑的相关信息，设计和开发绿色地产；三是引导购房者及全体社会的绿色消费观念；四是建立并实施绿色营销监管体制；五是在企业内部培育绿色文化。传统的房地产行业以经济利益最大化为其唯一的经营目标，在追求高额利润的过程中，企业的社会责任感和环保意识逐渐弱化，经常发生企业利益、消费者利益及社会利益相冲突的问题，而绿色营销管理能够使企业对其自身的社会责任感开始重新审视，并努力协调其自身经济利益的追求与社会责任承担、消费者利益维护、环保问题解决等之间的矛盾，进而有利于实现企业与整个社会、自然环境的和谐相处。
二、我国房地产市场开展绿色营销的必要性
房地产作为迄今为止人类对各种自然资源及能源消耗最大的行业，尤其需要尽快将其传统的粗放型生产运作方式转变为集约型，站在长远发展的角度解决各种资源浪费问题，这也是保证我国国民经济获得可持续发展的关键问题。同时，随着经济的快速发展，我国的城市化进程不断加快，人民的生活和消费水平得到很大提升，其对居住条件的改善需要越来越迫切，住宅及商业等各种用房需求与日俱增。据有关专家预测，目前及未来至少五十年里，房地产行业将依然是我国经济发展增长最迅速的行业之一，因而，采取有效的绿色营销管理模式和方法是我国房地产行业在未来绿色经济和绿色文明时代立足发展的大势所趋。
而从我国房地产市场的特点来看，绿色营销的开展同样也是十分必要的：一是随着各种机制的不断完善，市场在我国房地产建设和发展中的基础性作用越来越突显，市场供求关系成为当前决定我国住宅资源配置的主要因素。其中，城镇居民对住宅商品的需求则成为市场供需关系的决定因素，居民住宅需求市场正在形成并逐渐趋于成熟，房地产行业也相应的逐步迈入以需求为导向的发展阶段，这些都为我国绿色住宅的设计、开发、建设和发展创造了市场环境优势。二是随着经济发展和科技水平的提升，人们的消费水平和生活质量逐日提高，个人素质也得到提高，其健康意识、绿色意识、环保意识逐步得到树立和增强，消费倾向和偏好开始向绿色角度转移，因而，绿色住宅庞大的潜在需求量为绿色营销奠定了良好的市场基础。三是可以预测到，未来随着需求量的扩大，居民对绿色住房的消费投入将大幅提高，而政府对房地产行业的支持力度同样也将增加，这些都为绿色营销的发展提供了有力的资金保障。四是绿色营销相比传统营销方式具有极大的成本优势。在绿色地产的设计和开发建设整个过程中，其强调通过全生命周期管理来降低设计、开发成本及消费者的使用成本，并通过对各种建筑材料和资源的节约、循环、充分有效和可持续利用，来减少材料资源的消耗，降低施工建造成本。
三、当前我国房地产市场绿色营销存在的问题
（一）系统风险的成因
系统风险又称市场风险，指由于企业外部某种因素的影响和变化，导致所有企业的财务成果具有不确定性。主要包括：宏观经济趋势的不确定性、国家经济政策的不确定性和税收制度改革的不确定性。对于房地产企业来说，系统风险的成因主要表现在以下两个方面。
1．国家经济周期和市场经济环境的变化
宏观经济趋势的变化和市场经济环境在房地产企业的发展中一直发挥着至关重要的作用，房地产企业的发展周期随着国民经济的周期波动，经历了从萧条一直到复苏的四个阶段。如自次贷危机爆发以来，全球经济发展水平急剧下滑，使得金融危机渐渐演变为经济危机，在这样的经济背景下，中国的企业必然会受到重大冲击。同时，近年来国家不断上调存款准备金利率，在某种程度上对房价的过快增长起到了抑制作用，但也增加了房地产购买者的实际购买压力和房地产企业的资金融资压力，这都将引发财务风险的产生。另外，房地产企业的发展还与我国的其他许多行业密切相关，这些行业的发展情况都会对房地产企业产生直接或间接的影响。制造业、商业银行的发展状况都将对房地产企业的开发成本产生影响。房地产的开发项目主要为土地且占据了企业的大量资金，国家土地政策、土地自身位置及供求关系都将对开发商资金的周转率和收益率产生重要影响。
2．经济法律政策的变化
房地产企业在我国的发展时期较短，但近年来已逐渐成为我国国民经济的支柱产业并已达到白热化的发展状态。国家为了保证国民经济的平稳协调发展，颁布了一系列财政税收等政策法规对房地产行业进行宏观调控，且一次比一次更加具有针对性和严厉性。
（二）非系统风险的成因
非系统风险又称特殊风险，指由于个别企业某个特殊因素的变化而造成的风险。一般主要来源于企业自身的经营活动和财务活动。对于房地产企业，引发这些风险的因素主要表现在以下几个方面。
1．资本结构不合理
一个企业倘若不具备一个科学合理的资本结构，必将影响企业的经营收益，同时增加企业的财务风险。众所周知，房地产企业在前期需要大量资金投资，资金回笼速度又相对缓慢。由于自身变现能力弱，企业发展的大部分资金来源于外部金融机构贷款和工程建设项目的预付款，只有小部分来源于企业的自有资金。资产负债率过高，债务资金所占比例过大，一旦企业实际收益率低于预期收益率，将会导致资金链断裂，可能产生不能支付到期付息的财务风险。
2．融资渠道单一
随着经济的发展，目前我国房地产企业已有六万多家，但是其中只有一百多家企业通过上市发行股票来筹资。房地产企业开发项目初期通常需要较大的投资额度，因此企业的现金流风险较大，保持连续的资金链十分重要。但我国目前的金融体系和房地产金融不健全，导致房地产业对银行信贷的依赖程度很高，银行贷款几乎成为了房地产开发项目运营周转的主要资金链。由于融资渠道的单一，使得企业自身在面临财务风险的时候不能利用资产组合来很好的规避风险。特别是在人民币基准利率不断上调的环境下，银行贷款条件提高，不仅使企业开发项目的成本费用不断增加，同时融资困难也在不断加大。融资的困难可能会引发某种财务风险。
3．资金管理意识匮乏
房地产企业具有前期资金投入大、后期资金回收期长的财务特征，相应的企业应运用缜密的财务管理方式对企业的财务状况和经营成果进行监督和管理。由于我国房地产行业起步晚，很多企业在财务管理制度上不健全，管理混乱或将财务管理仅局限于会计核算方面，缺乏对全面资金预算的严格管理和对成本的有效控制。资金管理意识匮乏主要表现在为未制定出成文的资金运用计划。这些都在无形中增加了房地产开发项目的成本，导致企业自身的投资风险加大。
4．财务人员普遍缺乏风险意识观念
目前来看，房地产企业对财务风险的事前控制普遍缺乏，重视事中控制而轻视事前管理的现象。风险控制的工作仅停留在表面上，如账簿的规范性和完整性都未达到规范的要求，或仅仅满足了相关部门的检查，末充分发挥会计的监督和控制作用。这些都源于财务人员缺乏风险意识观念，未意识到风险管理对企业生存和发展的重要性。财务人员的专业技能和知识滞后，已无法跟上当前经济时展的步伐，从而导致其处理的财务信息质量普遍较低，不能为企业管理者做出正确决策提供应有的帮助。在风险决策意识方面，没有系统和缜密的分析、比较和研究，这都将引发企业财务风险的发生。
二、有效防范房地产行业财务风险的措施
由于系统风险多为不可分散风险，我们无论采取任何措施都无法避免，只能通过适当的手段对其加以利用，使其向着对企业有利的方向发展。而关于非系统风险，我们可以通过一系列的有效措施将其至可接受的水平。
（一）紧跟宏观形势，产品多元化协同发展
纵观房地产行业的发展过程，每一阶段的发展都与国家的宏观经济形势、国家或地方政府出台的一些政策密切相关。在这样的环境下，企业必须能够对政策的导向做出合理的判断，有效地预测房地产行业的走向，提前做好资金的融资预算等工作，最大限度地规避系统风险。与此同时，房地产企业要想有效地控制财务风险，应做到产品多元化协同发展。目前，我国房地产行业的上市公司多以住宅开发为主，但居民住宅市场将一直面临宏观调控的局面，建议房地产企业可以尝试着开发多业化的市场。如选择商业房地产、旅游房地产等供给缺口大、资金回笼快且几乎不受干预的业务。
（二）完善企业的资金结构，实现科学化、合理化
企业在不同时期呈现的财务风险是不同的，且由于房地产企业的长期高负债经营模式，使得其营运成本明显高于其他行业，因此必须对企业的资金结构进行完善，合理配置企业的资产结构，有效降低企业的营运成本与风险。鉴于房地产行业资金回笼相对较慢，在完善资金结构时，货币时间价值的观念也不容忽视。
（三）拓宽融资渠道，实现多元化
目前房地产企业仅仅依赖银行贷款形式进行融资，而银行关于房地产行业的贷款限制条件逐年增加，使房地产企业的融资困难问题更加严重。逐步拓宽企业的融资方式，不仅可以解决融资困难的问题，还能增加企业的市场竞争力，从而谋求更好的发展。首先企业要充分挖掘自身发展潜力，科学利用现有的留存资金。其次可以增强对民间资金和其他企事业单位资金的利用率。同时，可以运用投资信托基金和资产证券化融资方式。在经济全球化的背景下，还可以利用海外平台进行融资，相对于我国商业银行而言，外资银行融资门槛较低且信贷机制灵活。在实现融资渠道多元化的同时，也最大限度的降低了融资成本，优化了企业现有的资本结构，这对企业的长期稳定发展十分重要。
（四）增强资金管理意识，实现效益化
鉴于房地产行业的资本结构中，自有资金较少，且融资困难，房地产企业在拓宽融资渠道的同时，应增强资金管理意识，充分利用自有的资金。在保持资金链持续的同时，充分利用闲置资金，对其实施有效地控制与管理。在不影响企业日常经营活动的同时，可以进行部分金融投资活动。有效提高闲散性资金的使用效率，最大限度地降低企业营运成本，实现效益化。
（五）增强风险意识、提高财务人员的管理素质
房地产行业作为一个高收益、高风险的行业，要保持企业的平稳健康发展，企业人员应意识到在企业经营过程中的各个环节都存在着财务风险。同时，要意识到对财务风险进行预测和防范并非仅是财务人员的责任，而是全体员工的责任。所以企业高层要做好表率作用，首先努力提高自身的管理和决策水平，切忌主观臆断，要充分权衡各方面的影响因素，提高财务信息的质量。其次，培养全体员工的风险意识观念，把风险管理切实落到实处上，同时要求员工广泛学习最新的专业知识，切实提高其自身的综合素质，将企业的财务风险最大限度的降至最低点。
三、结语
