时间：2023-06-06 09:32:55
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房屋租赁合同纠纷，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
尊敬的 先生：
辽宁##律师事务所依法接受的##先生的委托，为能友好协商解决您与##先生就中山区##街##号房屋租赁合同纠纷一事，特指派于帅律师向您致函如下：
委托人##先生通过拍卖方式取得了坐落于 号房屋的所有权，您作为该房屋的承租人享有承租的权利，租期理应至2012年1月1日截止。后您与委托人的亲属签署《房屋租赁合同》，约定将坐落于 号，建筑面积为 平方米的房屋出租给您，租期自 年 月 日起至 年 月 日止，年租金30万（含餐费 万元）。
鉴于您与委托人的亲属在签订合同时，明知委托人的亲属并不是案涉房屋的所有权人，同时也未取得委托人的授权，仍与其签订的《房屋租赁合同》，该合同应属于效力待定的合同。但为了避免双方的损失，委托人对其亲属与您之间签订的《房屋租赁合同》予以追认。
依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关法律的规定及合同的约定，为维护自身的合法权益，委托人特委托本律师通知您：
一、双方签订的《房屋租赁合同》将于合同届满时终止，双方不再续租；
二、请您务必在合同届满之日起5日内将租赁房屋内所涉物资、设备搬迁腾退完毕。若您未在上述期限内搬迁腾退完毕的，视为您本人放弃对置放在租赁房屋内所涉物资、设备的全部权利，届时，将依据相关法律条款规定，对您尚未搬迁腾退的物资、设备进行单方处置，由此所发生的一切费用均由您自行承担；同时对你逾期未清理，占用委托人名下的房屋期间所产生的占用费用，委托人有权向您主张赔偿；
三、请您务必在合同届满之日结清经营期间的全部款项（包括物业服务费、水电费、房屋使用费等）；
四、请你务必在收到本函之日起，余下租赁期间内的租金不再由委托人的哥哥收取，剩余租金全部由委托人指定的受托人_______（身份证号： ）负责收取。若您未向受托人按时足额支付租金，将视为未按照合同约定履行支付租金义务。委托人将依据双方签订的租赁合同及法律规定，享有解除合同的权利并要求您承担相应的违约责任。
五、委托人郑重声明，在履行本合同剩余租赁期间，受托人只享有收取租金及沟通的权利，关于案涉房屋所签订的任何合同以及任何形式、内容、数据、方案的确认或同意，均需取得委托人本人的同意。除委托人本人签字确认外，其余他人任何形式的签字确认均不能视为民法上的表见。
为依法保证委托人的合法权益，同时也为避免您的责任进一步扩大，诚望您能重视此事并采取积极合作的态度，在租赁合同届满之日在上述期限应由您自行完成搬迁、腾退义务；及时结清应由您承担的物业费、水电费、房屋使用费等相关费用。否则，本律师将根据委托人的进一步授权，通过法律途径追究贵司逾期腾退所导致的一切法律责任，
届时您不仅要腾退房屋，支付物业费、水电费、房屋占有使用费，另依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，您还需承担违约责任，赔偿擅自改变房屋主体结构、装修造成房屋设施损坏给委托人带来的一切损失。
辽宁##律师事务所
原告：杭州市古荡镇益乐村村民委员会（以下简称益乐村）。
被告：浙江益爱电子发展有限公司（以下简称益爱公司）。
第三人：杭州大排大快餐有限公司（以下简称大排大公司）。
第三人：中国建设银行杭州市高新支行文西分理处（以下简称文西分理处）。
第三人：杭州新时代装饰材料市场（以下简称新时代市场）。
第三人：杭州荣达装饰材料有限公司（以下简称荣达公司）。
原告益乐村和被告益爱公司于1994年6月9日签订了一份租赁合同，合同约定益乐村将其位于杭州古荡文三路边，建筑面积共计2万平方米的6幢商业用房及空场地出租给益爱公司开设杭州电子城，租用期自1995年1月1日至2024年12月12月31日止；益乐村在1994年9月30日前完成6幢楼房的室内地砖铺设、外墙贴瓷条砖、四周铁栅围墙、场内空地混凝土平整、修通文三路至电子城的道路等项目，逾期不能交付使用，作违约处理。合同还对租金的数额、交付的时间及违约责任，合同变更、解除的条件等均作了规定。合同订立后，益乐村将上述6幢商业楼交付益爱公司使用。因益乐村未依约对楼房进行装饰和修通道路，益爱公司则自行出资修建。同年11月28日，益乐村出具授权书一份，明确将合同规定的6幢楼房出租权授予益爱公司，授权期自1995年1月1日至2024年12月31日，期间的房屋管理及由此产生的一切法律责任由益爱公司负担。1996年9月5日，益乐村与益爱公司签订补充协议，益爱公司同意益乐村收回原合同中的1号、2号、4号和5号等四幢商业楼，所欠租金在该4幢大楼的装饰及其他投资款中相抵结算。同月，双方又重新签订租赁合同一份，约定：益乐村将6幢商业用房中的3号、6号楼计6399平方米及空场地出租给益爱公司开设杭州电子城，租用期从1996年8月1日至2004年12月31日止；1996年12月31日前的月租金为每平方米12元，以后每两年在原租金数额上递增2元，益爱公司按月支付租金，拖欠两个月以上，益乐村有权终止合同、收回房屋；本合同经双方签字、盖章后生效，原租赁合同同时终止，有关原合同所约定的租金，以双方9月5日签订的补充协议为准。上述补充协议、合同签订后，益爱公司将1号、2号、4号和5号楼归还了益乐村，并将其在该4幢楼房中的装饰、改建及修路费共计4617263.30元的清单交给益乐村。随即益乐村将上述4幢楼房转租给他人使用，但未对益爱公司提交的费用清单进行审核。益爱公司则就其承租的3号、6号楼进行改建并增添设施（鉴定价值为343184元）并先后与文西分理处、大排大公司、荣达公司、新时代市场分别订立了使用面积、租用期及租金不等的房屋租赁合同，并交付使用。其中益爱公司与新时代市场后来又签订一份协议，协议约定新时代市场租用的3号楼第一、二层（部分）1200平方米营业房，益爱公司同意从1997年7月1日起退还给益乐村，再由益乐村与新时代市场另行签订租房协议。但新时代市场既未与益乐村签订协议，也未将所租用的营业房归还给益乐村。1999年1月29日，益乐村因与益爱公司就租金支付及装饰、修路费用等发生争议，向杭州市中级人民法院提讼，请求终止双方间的房屋租赁合同，判令益爱公司支付租金及利息8320878.49元，并承担诉讼费。
益爱公司则提出反诉，请求判令益乐村支付未按约装饰楼房和修通道路的违约金40万元，并负担诉讼费。
[裁判要旨]
杭州市中级人民法院在审理过程中，依法追加大排大公司、文西分理处、新时代市场和荣达公司为本案第三人。经审理，杭州中院认为：益乐村与益爱公司1996年9月签订的补充协议及租赁合同，明确约定1994年6月的租赁合同终止。益乐村在收回4幢楼房后，应对益爱公司在其中的装修改建投资款委托有关部门审计，折抵益爱公司的租金。但益乐村未按约定履行，便将4幢楼房另行出租他人后改建，致使现在无法审计，由此而造成的损失应由益乐村承担。而益爱公司未按约定支付房租，已构成违约，益乐村据此要求终止租赁关系，由益爱公司支付拖欠租金的理由正当，予以支持。鉴于双方在合同履行过程中均存在违约行为，由各自承担相应责任。益乐村与益爱公司间的租赁关系终止后，益爱公司应归还房屋，文西分理处、大排大公司、荣达公司、新时代市场亦应随之归还。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十三条之规定，该院于2000年2月2日作出以下判决：
一、益乐村与益爱公司1996年9月签订的租赁合同终止履行。
二、益爱公司、新时代市场、荣达公司、大排大公司、文西分理处在判决生效后一个月内将其使用的位于杭州文三路北侧属益乐村的3号、6号楼房归还给益乐村。
三、益爱公司于判决生效后10日内支付益乐村房屋租金6394276元（自1995年1月1日起至2000年1月31日止，扣除已付租金）。
四、益乐村在判决生效后10日内支付益爱公司1、2、4、5号楼的改建装修、道路等投资款3464276.20元。
五、新时代市场在判决生效后10日内支付益乐村房屋使用费551000元（自1997年7月1日起至2000年1月31日止）。
六、驳回益乐村的其他诉讼请求。
七、驳回益爱公司的反诉请求。
一审判决后，第三人大排大公司、文西分理处不服，分别上诉至浙江省高级人民法院；原审被告益爱公司也曾提出上诉，但因其未按规定预交二审诉讼费，依法被视为自动撤回上诉。
大排大公司上诉称：我司与益乐村订立房屋租赁合同，同时又与益乐村、益爱公司三方订立协议，益乐村将其在租赁合同中的权利义务一并委托给益爱公司享有，我司已按约支付了房租，原审判令我司承担腾退承租房，与事实和法律规定不符。请求查清事实，依法改判。被上诉人益乐村辩称，三方协议为办理营业执照所用，不具有法律效力，要求驳回大排大公司的上诉。益爱公司对大排大公司提出的上诉理由无异议。
文西分理处上诉称：益乐村与益爱公司订立房屋租赁合同的目的，系由益爱公司开办电子市场进行招商经营，且益乐村还出具授权书，将6幢房屋的出租权授予益爱公司，事实证明益爱公司原本就不是房屋的直接使用者；分理处据此与益爱公司签订合同，付清租金而取得承租房使用权的行为合法，且不存在履行合同义务的过错，原审判令分理处腾退房屋违反法律规定。请求将案件发回重审或撤销原判第二项，改判分理处不需腾退房屋和享有继续使用的权利。益乐村辩称，分理处与益爱公司订立的房屋租赁合同，并未经我村同意，属非法转租，要求驳回分理处的上诉请求。
浙江省高级人民法院经审理认为：益乐村与益爱公司在履行租赁合同过程中均有违约之行为，原判终止合同的履行，并以各自过错相抵的认定合理，符合民法的公平原则。但益爱公司基于其与益乐村的房屋租赁合同及房屋出租授权书，开办电子市场招商转租房屋；大排大公司、文西分理处、荣达公司、新时代市场等原审第三人据此与益爱公司订立租赁合同，依约占用房屋，并不违反法律规定，且符合本案各方当事人订立合同时所追求的合同目的。依民法诚实信用原则，当事人各方的权利义务应从相互间合同的约定。据此，为稳定市场经济秩序，保证当事人的交易安全，在出租人益乐村与承租人益爱公司间的房屋租赁合同终止履行后，益爱公司原与大排大公司等本案原审第三人间订立的房屋租赁合同依法应继续履行。鉴于本案实际情况，益爱公司在上述租赁合同中的权利义务，可由益乐村承受，大排大公司等原审第三人已支付的租金，应由益乐村与益爱公司结算；未支付的租金，则由益乐村依合同行使权利。上诉人大排大公司、文西分理处要求继续使用承租房屋的上诉主张成立，原判要求第三人腾退房屋的实体处理，及对益爱公司应归还的3号、6号楼房中增添的附属物未作认定，均属不当，应予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项，《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十一条，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第86条之规定，浙江省高级人民法院于2000年8月15日判决如下：
一、维持杭州市中级人民法院（1999）杭民初字第15号民事判决第一、三、四、六、七项。
二、撤销杭州市中级人民法院（1999）杭民初字第15号民事判决第二、五项及诉讼费负担部分。
三、益爱公司应于本判决送达后30日内，将其使用的位于杭州文三路西益乐路1号属益乐村所有的3号、6号楼中的房屋，腾空归还给益乐村。
四、益爱公司对3号、6号楼的房屋改建，由益乐村折价补偿益爱公司343184元，于本判决送达后10日内付清。
五、2000年2月1日至房屋实际腾退之日的租金，益爱公司应按1996年9月租赁合同确定的月租金数额，于腾退之日据实偿付给益乐村。
六、益爱公司原与大排大公司等原审第三人间订立的房屋租赁合同继续履行，益爱公司的合同权利义务由益乐村承受。
[法理评析]
本案法律关系相对复杂，存在出租和转租两个法律关系，涉及出租人、承租人、次承租人三方利益。如何理解两个租赁合同的法律效力，尤其是当出租合同被要求终止时，如何认定转租合同的效力，成了本案的关键问题。另外，本案的审理还涉及第三人的追加、附属物的认定、违约责任的处理、转租合同权利义务的转移等诸多法律问题，现择其要进行分析。
（一）出租合同的效力及违约责任的处理
益乐村和益爱公司就房屋租赁先后签订有合同两份和补充协议一份，双方意思表示真实，内容合法，依法应认定有效。对此，一审、二审亦无歧见。益乐村在履行租赁合同过程中，没有按照约定对出租的楼房进行装饰和修通道路，在益爱公司自行出资修建后，又没有及时对益爱公司依补充协议交回的4幢楼房进行有关费用的审核，以折抵租金；而是直接将该4幢楼房出租给他人，导致被改建后无法审计，对本案的纠纷负有一定的责任，其行为已构成部分违约。承租人益爱公司在出租人益乐村没有及时依约修膳房屋和道路的情况下，为推动合同履行，减少损失，主动垫资修建，值得肯定。由于益爱公司和益乐村事后又重新签订补充协议和新的租赁合同，明确将原租赁合同废除，据此可以认定益爱公司对益乐村不按约修房建路的行为已达成谅解，双方的权利义务以新的租赁合同为准。一审法院驳回益爱公司的反诉应属正当。惟益爱公司没有遵照新租赁合同的约定，逾期两个月以上未交租金，已构成对新合约的根本性违反，益乐村根据合同规定，要求终止履行租赁合同理由正当，一审、二审法院对此均予以支持。鉴于益乐村也有部分违约的事实，一审法院根据《民法通则》第一百一十三条的规定，判令双方各自承担相应责任，即益乐村承担怠于审计的风险，4幢楼房的修缮及修路费用，主要参照益爱公司提交的“投资款清单”核定，其间损失由益乐村承受。这样处理违约责任，可谓自负其责，符合民法的公平原则。
（二）转租合同的效力及合同主体变更
对出租合同，一审、二审都支持了益乐村的主张，同意终止履行。但出租合同被终止后，转租合同的效力如何，是否应继续履行？两审法院意见有分歧，杭州中院根据益乐村和益爱公司出租合同“拖欠两月租金终止合同、收回房屋”的规定，判令终止双方的租赁合同，除承租人益爱公司外，次承租人文西分理处、大排大公司、荣达公司、新时代市场所占用的房屋亦应一并归还。也即出租合同的效力及于转租合同，出租合同被终止，转租合同也随之终止。这样处理，单从出租合同角度考虑，并无不当，但次承租人的权利却无端受损，值得推敲。二审浙江高院经审理，否定一审对转租合同效力的判定，改判继续履行转租合同，由益乐村取代益爱公司继受合同的权利义务。应当说，二审的判决是有相当的开创性的。
第一，出租合同被终止，转租合同的效力并不当然终止。上述情形，转租合同的效力究竟如何，法无明文规定。虽然益乐村曾将房屋的“出租权”书面授予给益爱公司，益爱公司转租房屋及第三人承租房屋并无不当，但事后益乐村和益爱公司签订的新租赁合同中又约定“拖欠两月收回房屋”，可见从合同的规定看，益乐村授权益爱公司转租并非无条件，一审法院也正是据此判令“收回房屋”。但问题是，转租合同依法成立并在履行之中，次承租人的合同权利亦应受到法律的平等保护。从权利的来源看，不论出租还是转租合同，其终极权利都来源于出租人对租赁物所拥有的合法的使用权、收益权，本案中益乐村将房屋出租给益爱公司，就是出租人对其房屋使用权能的一种处分。在益爱公司“拖欠租金”的情况下，法院根据双方当事人的约定依法终止出租合同的效力，是对出租人租赁物使用权的一种保护。转租合同中的转租人，同时也是出租合同中的承租人。根据合同法的有关规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；承租人未经出租人同意而擅自转租的，出租人可以解除合同。可见，转租合同之所以成立，首先是基于出租人对承租人的授权，没有出租人的许可，转租的行为无效。从这一意义上讲，次承租人根据转租合同租赁房屋是出租人的意志在转租合同中的延伸，是符合出租人的利益的。即使出租合同因承租人违约而被终止，由次承租人按转租合同的约定继续使用租赁物和履行相关义务，并不会造成对出租人权益的侵犯。从衡平的角度讲，一方面，次承租人已经在约定的时空纬度内占有、使用租赁物，并且完全按转租合同的约定履行了其应尽的义务；另一方面，出租人对转租是明确同意的；再者，由次承租人继续承租，并不会损害出租人先前期许的利益，因此维持转租合同对次承租人的效力，符合民法的公平原则。如果转租合同随出租合同的终止而终止，那么，次承租人使用房屋的权利就会始终处于变动之中，交易的安全因此被破坏。循之，则影响市场秩序的稳定，也与当今世界租赁权“物权化”的司法潮流不符。二审法院综合两个租赁合同的约定，全面考量合同订立当时各方当事人的真实意思，依据民法诚实信用原则，从稳定市场经济秩序，保障交易安全的角度出发，判令未履行完毕的转租合同不受出租合同终止的影响，按原约定继续履行。这样判决，既依法处理了出租人与承租人之间的法律关系，同时又妥当保护转租关系中的次承租人利益，维护了市场的秩序，是对法律“活”的运用，值得赞同。
论文关键词 房屋租赁合同 效力 无效 登记备案
一、房屋租赁合同的概述
《合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”其中交付租赁物供对方使用、收益的一方称为出租人，使用租赁物并支付租金的一方称为承租人。豍而房屋租赁合同属于租赁合同的一种，是以房屋为标的物的租赁合同，具体是指出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
房屋租赁合同的标的物为房屋。根据《关于审理城镇房屋租赁合同案件纠纷司法解释》，把房屋分为城市、镇规划区内的房屋，乡、村庄规划区内的房屋，以及当事人依照国家福利政策租赁的公有住房、廉租住房、经济适用房。根据本司法解释的精神及实践操作，对城镇和乡村房屋租赁基本做同样处理，在本文中讨论的一般问题中也对此不做区分。而一个例外是依照国家福利政策租赁公有住房，廉租住房，经济适用房租赁不按照城镇房屋租赁合同来处理，有学者认为限价房也应当在此限制之列。这些房屋都是政府给城镇住房极端困难户的优惠，价格低，政策性针对性强，行政干预明显，有其特殊规定，因此不在本文所探讨的房屋范围内。
二、房屋租赁合同的效力概述
房屋租赁合同是合同的一种，其效力问题的处理基本参照《合同法》第三章中关于合同效力的一般规定，但作为不动产租赁合同的典型代表，其标的物具有特殊性，在实践操作中情况复杂，因此关于其效力认定也存在需要探讨的特殊问题。
房屋租赁合同的成立、生效、效力待定和可撤销的情况认定与普通合同基本一致，但是在其无效问题上，则存在特殊的认定情况与处理规则，相关法律法规中也对房屋租赁合同无效认定及其法律后果做了特殊的规定。此外，关于房屋租赁的登记备案对房屋租赁合同效力的影响问题也受到广泛关注。从立法趋势上看，登记备案对不动产占有和使用权转移的公示公信作用得到进一步重视。
下面，我将对房屋租赁合同效力的特殊问题进行探讨，而对于其与一般合同的相通适用之处不作赘述。
三、无效房屋租赁合同的认定及其法律后果
（一）无效房屋租赁合同的认定
《合同法》中对合同的无效情形作了概括性的规定。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》、《商品房屋租赁管理办法》等法律法规中又进一步规定了关于房屋租赁合同无效的特殊特殊情况。据此，可将在实践中被认定为房屋租赁合同无效的情形总结为以下几种：
1.以违法建筑物为标的的房屋租赁合同无效
根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》、《商品房屋租赁管理办法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》的规定，建筑物在建造之前，建设单位和个人必须取得土地使用权、建设工程规划许可证和施工许可证，否则为违法建筑物，法律规定以违法建筑物为标的的屋租赁合同无效。
2.以未竣工验收的房屋为标的的房屋租赁合同无效
《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房屋需要经过竣工验收后方可使用，否则将无法排除潜在的安全隐患，可能对承租人造成人身或财产的损失。
3.以未经消防验收或验收不合格的建筑物为标的的房屋租赁合同无效
根据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防管理规定》，未经消防验收或者验收不合格的建筑禁止投入使用。这是出于对当事人人身和财产安全的考虑，尤其是对于一些大型的用于商业经营的大厦，消防安全尤为重要。因此法律规定以未经消防验收或验收不合格的建筑物为标的的房屋租赁合同无效。
（二）房屋租赁合同被认定无效的法律后果
1.可以要求支付房屋使用费
根据《合同法》一般规定，合同无效后应返还财产。所谓返还财产，是指一方当事人在合同被确认无效或者被撤销以后，对其已交付给对方的财产享有返还请求权，而已经接受对方交付财产的，则负有返还对方的义务。据此，在认定房屋租赁合同无效后，承租人对已交付的租金享有返还请求权。但《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金支付标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
无效后法律希望的是恢复为订立合同之前的法律状态，因此规定了双反财产。但是承租人使用房屋之后要求出租人返还已交付的租金不能视为恢复到之前的法律状态。出于对出租人权益的保护和公平原则的践行，法律规定出租人可以收取房屋占有使用费，这也可以看作是折价补偿的一种形式。
对于房屋使用费的收取标准，法律规定参照合同约定的租金支付标准，有学者认为此规定不妥。杨立新教授认为：完全按照租金的标准计算房屋使用费有一定的问题，因为毕竟是一个无效合同，房屋使用费可以适当低于租金标准，最高也不应超过约定的租金。这就体现了合同是无效的，无效的房屋租赁合同和生效的房屋租赁合同后果应当有所区别。我对杨教授的观点表示认同。
2.赔偿损失
《合同法》第五十六条规定：合同无效或者被撤销后……有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双反都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，确定了按过错承担的原则，同样适用房屋租赁合同无效的处理。另外《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》中规定了房屋租赁合同无效后，房屋装饰装修及扩建部分的处理，按照该司法解释的规定赔偿损失的同时也应当遵守过错承担原则，由过错方承担责任，双方都有过错则双方均应承担责任，谁的过错大，责任承担就多，过错小，责任承担就小。
四、登记备案对房屋租赁合同效力的影响
《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定：房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。据此，房屋租赁合同签订后，当事人应当向房地产管理部门进行登记备案。但《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第四条规定：当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人已经履行主要义务，对方接受的除外。
关键词：房屋租赁合同；效力；转租；租赁
一、房屋转租过程中所出现的相关情况及合同效力。
（一）未经出租人同意的房屋转租合同，在没有其他无效原因存在的情况下，该房屋转租合同有效。
租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。出租人对租赁物是否享有所有权、处分权，不是租赁合同必须考虑的内容。租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人占有、使用，承租人支付相应的租金。承租人将依照合同取得的对租赁物的占有、使用权转移给次承租人享有，并不构成对租赁物的处分。《合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。可见，对于承租人未经出租人同意转租的，合同法给出租人设定的救济途径是可以解除原租赁合同，而非宣告转租合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。而《城市房屋租赁管理办法》第三十二条规定的未征得出租人同意和未办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，并不能否认合同的效力。
（二）对于经出租人同意的转租合同，如因转租人拖欠出租人租金，出租人要求解除，而次承租人要求继续履行转租合同的情况的处理方法及例外。
转租是建立在原租赁合同的基础之上，但原租赁合同与转租合同毕竟是两个合同，原出租人并非转租合同的当事人，不能强迫他继续履行转租合同。如出租人要求解除合同，应予支持，但是也有例外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。出租人在此种情况下是不能强行解除合同的。
（三）因租赁合同解除而致次承租人不能继续使用租赁物的损失，应由转租人承担违约责任。由于出租人并未直接与次承租人形成租赁关系，根据合同相对性原则的要求，次承租人只能向转租人主张违约责任或损害赔偿责任，而不能直接要求出租人承担责任。
二、几种特殊情形房屋租赁合同的效力问题。
（一）违反《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，房屋租赁合同的效力问题。
《城市房屋租赁管理办法》第六条规定：有下列情形之一的房屋不得出租：⑴ 未依法取得房屋所有权证的；⑵ 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的； ⑶ 共有房屋未取得共有人同意的；⑷ 权属有争议的；⑸ 属于违法建筑的；⑹ 不符合安全标准的；⑺ 已抵押，未经抵押权人同意的；⑻ 不符合公安、h保、卫生等主管部门有关规定的；⑼ 有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
上述九种情形下的房屋的出租合同的效力如何呢？笔者认为应区别对待，从法律规范的分类看，该条规定的九种情形属于禁止性规范，也属于强制性规范，但不一定属于合同法所规定的合同无效的情形，重点是看是否违反法律和行政法规的强制性规定。
（二）未经登记备案的租赁合同的效力。
《城市房屋租赁管理办法》中规定，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后 30 日内，持有关规定的文件到直辖市、市、县人民政论房地产管理部门办理登记备案手续。房产部门经过审核，对符合有关规定的，对其核发《房屋租赁证》。《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。那么是不是不办理登记备案租赁合同就无效或不生效呢？《合同法》第 44 条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”我国《城市房地产管理法》和《城市房屋租赁管理办法》均只要求房屋租赁的当事人办理备案手续，但未规定只有办理备案手续，合同才生效。登记备案是房地产行政管理部门加强对房屋租赁市场的一种行政管理手段与方式；但登记备案不是租赁合同生效的必要条件。只要双方当事人自愿，并不违反法律和行政法规的规定，就是有效的。《最高人民法院《关于适用的司法解释（一）》中“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力”。因此，出租人在出租房屋前，租赁合同是否办理了登记手续并不会影响合同的效力，未办理登记手续的租赁合同依然有效。但是如果当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定 ，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
（三）关于一屋多租的情况下房屋租赁合同的效力冲突问题的解决。
出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，按照下列顺序确定履行合同的承租人：⑴ 已经合法占有租赁房屋的；⑵ 已经办理登记备案手续的；⑶ 合同成立在先的。
对于在合同均有效的情况下，承租人都不要求承租该房屋的情况，笔者认为承租人都有解除权，如承租人都要求解除合同的，出租人无权要求其中任一承租人来履行合同。因为在此情况下，出租人其本身主观上存在过错，出租人签订多份合同的行为，已以其行为明确表示不再履行该义务，构成了根本违约，因此，根据《合同法》第九十四条的规定，承租人有权解除合同，出租人无权要求其中任一承租人来履行合同。
1、房屋产权凭证；
2、房屋买卖合同及公证书；
3、有关机关批准买卖房屋的文件；
4、关于房屋交付情况的证明；
5、买卖双方交付、收取房款的凭证；
6、买主身份、买房用途及房籍情况的证明；
7、共有房屋的其他共有人放弃优先购买权和同意出卖房屋的证据；
8、出租房屋的承租人放弃优先购买权的证据；
9、其他证据。
二、房屋产权纠纷案件
1、房屋产权凭证；
2、房屋来源（买受、继承、析产、受赠等）的证明；
3、共有房产形成（共同投资建造、翻建、购买、继承、受赠等）的证明；
4、房产登记变更（登记、变更登记、产权转移等）的证据；
5、房屋使用、管理、收益情况证明；
6、交纳房地产税人的姓名及纳税时间、金额、票据等；
7、其他证据。
三、房屋租赁纠纷案件
1、房屋产权凭证；
2、房屋租赁许可证；
3、房屋租赁合同；
4、欠租时间、金额的证明或者欠据；
5、修缮前房屋质量情况的证明和为修缮房屋支出的合理费用的凭证；
6、原房屋平面构造草图；
7、转租协议及转租人从中渔利的证据；
8、其他证据。
四、房屋腾迁纠纷案件
1、房屋产权凭证；
2、房屋租赁合同；
3、被腾迁人家庭人口及是否有其它住房或可搬迁之处的证据；
4、房主收回房屋后的用途（自用或继续出租等）的证明；
5、出租房被买卖的，是否以同样价格让承租人优先购买的证据；
6、房主是否提前三个月通知承租人搬迁的证据；
7、其他证据。
五、建设工程合同纠纷
1、合同及有关修改合同的设计变更文件、洽商记录、会议纪要及资料、图表；
2、提供建筑许可证、资质证书等证明其合法主体资格的有关证据；
3、工程预算、决算书；
4、拨付、收取工程款凭证；
5、施工图纸；
6、施工记录；
7、发包方供应材料和设备的证明；
8、承包方采购材料和设备的证明；
9、工程竣工验收手续；
10、有关部门的鉴定结论；
关键词：优先购买权；转租 一房数租；买卖不破租赁；不定期租赁合同；装修装饰物；合同解除权
中图分类号：D920.4 文献标识码：A 文章编号：1005-5312（2011）33-0260-01
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，自2009年9月1日起施行。实践中由于租赁合同缺乏可操作性的规定，导致承租人在实践中难以行使其优先购买权，优先购买权纠纷案件日益增多，一房数租问题也很难处理，租赁合同的种种问题成为房地产纠纷案件一大类型之一。《房屋租赁合同解释》在此背景下对承租人优先购买权，转租的注意事项，买卖不破租赁及其两个例外，一房数租的处理原则 ，不定期租赁合同，租赁房屋的装修装饰物处理，出租人的合同解除权，出租人、承租人的合同解除权，租赁合同无效的情形等等作出了相应的具体规定，以弥补立法缺陷，缓解司法实践中的种种矛盾。以下是本文对该解释的粗浅看法。
一、房屋转租的几个注意事项
第一，转租须征得出租人同意；第二，出租人同意转租的推定：出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议；第三，在租赁合同中次承租人的诉讼地位：作为第三人参加诉讼；第四，未经出租人同意擅自转租，出租人有权解除租赁合同，转租合同无效；第五，次承租人的代位求偿权：因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时次承租人可以请求代承租人支付拖欠的租金以抗辩出租人的合同解除权；第六，次承租人逾期腾房：应支付逾期腾房占有使用费；第七，次承租人的优先购买权大于承租人的优先购买权。
二、对买卖不破租赁及其两个例外的理解
租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：第一，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； 第二，房屋在出租前已被人民法院依法查封的。在具体操作中要注意这两个例外。
三、一房数租的处理原则
第一，合同均有效，履行有先后顺序：1、已经合法占有租赁房屋的；2、已经办理登记备案手续的；3、合同成立在先的。
第二，不能取得租赁房屋的承租人可主张违约责任或请求解除合同、赔偿损失。
四、不定期租赁合同的认定
在不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人应但在合理期限前通知承租人。以下几种可以认定为不定期租赁合同：1、6个月以上未采用书面形式的；2、未约定租期或约定不明协商不成的；3、期满后承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的。
五、合同期满或合同无效时租赁房屋的装修装饰物的处理
在以往的实践中，合同期满或合同无效时租赁房屋的装修装饰物往往很难处理，在《城镇房屋租赁合同司法解释》中可以看出：
第一，租赁合同无效的经同意的装修处理：装修装饰物无论形成附合与否，只要出租人同意利用的，均可折价给出租人；但对于出租人不同意利用的，则分两种情况处理：未形成附合的，拆除之。形成附合的，由双方按照过错分担现值损失。
第二，租赁合同有效但合同终止时经同意的装修处理：未形成附合的，原则上拆除；形成附合的，按照过错责任原则分担损失来处理；但不补偿承租人的附合装修费用。
第三， 未经出租人同意的装修处理：由有过错的承租人承担赔偿责任。
六、出租人的法定合同解除权的几种情形
第一，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人可以请求解除合同并要求赔偿损失。第二，承租人未按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第三，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第四，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的。出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
七、出租人的法定合同解除权的几种情形
第一，租赁房屋被司法机关或行政机关依法查封的；租赁房屋权属有争议的；租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。第二，因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。第三，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
关键词：房屋承租权；优先购买权；物权；债权
物权说认为承租人优先购买权是一种法定的而非约定的权利，且可以对抗第三人，将优先购买权规定为物权，有利于加强对优先购买权人合法权益的保护。债权说认为，出租人在出卖租赁物的时候，承租人依同等条件声明购买的，出租人有承诺的义务，但如果出租人不通知承租人而直接与第三人订立合同出卖出租房屋时，承租人只能对出租人主张损害赔偿，而不能向出租人主张承租房屋的所有权。笔者认为承租人的优先购买权应为债权，但并不认同上述债权说所言的法律后果。
一、债权的相对性
债权是相对权，而物权是绝对权。债权的权利主体只能向特定人主张权利，而不能向此特定人以外的第三人主张权利。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，承租人只能向出租人要求损害赔偿，而无法向第三人主张权利。因此，承租人的优先购买权不是物权，而更倾向于债权。
二、优先购买权的法定性和债权性并不冲突
有学者在支持优先购买权为物权性质的权利时，认为优先购买权是法定的权利，而非当事人约定的权利，他不仅对房屋出租人行使所有权有所限制，而且对其意思自治也有所限制。但笔者认为一个权利是物权性的权利还是债权性质的权利和其是否为法定没有直接的关系，我们当然可以说一切物权都是法定的，但是不能说一切法定的权利都是物权。
三、缺乏物权的对抗效力
从《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中可以看出，当出租人出卖房屋未在合理期限内通知承租人或有其它危害承租人优先购买权的情况出现时，承租人的优先购买权不能使出租人与第三人的合同无效，也即承租人的优先购买权不得对抗第三人与出租人之间的合同。而根据物权优先于债权原则，同一标的物上既有物权，也有债权时，无论物权成立于债权之前或之后，物权均有优先于债权的效力。出租人与第三人通过订立买卖合同成立债权债务关系，而优先购买权无法对抗之，从这一点可以推知优先购买权不是物权性质的权利。
四、是否进行公示不影响债权之本旨
《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定办理房屋租赁应当登记备案。但实践当中，很多房屋在租赁时没有到相应的部门进行登记，就没有公示的过程，没有公示就不能拥有物权的性质，因为根据物权的公示公信原则，如果认定优先购买权是物权性质的权利，这种权利就一定要公示出来，但现行的体制下，很多房屋在租赁的过程中，为了逃避缴税，根本就不到相关部门进行备案登记，因此也就没有一个公示的过程。从制度设计上来讲，对所有房屋租赁行为进行监管在操作上是缺乏可行性的，此点与确立善意取得制度的立法初衷一样，正是因为我们不可能对所有个人的动产都进行登记，当事人也不可能知道并且在买东西之前考证他要购买的东西的所有人是不是出卖人，因为动产的交付就是物权的一种公示，经过公示，法律为了保护交易之安全和稳定，规定了善意取得制度。同理，由于很多房屋在进行租赁的过程中没有进行公示，也就是其优先承租人并没有在其租赁房屋的那段时间内予以公示，自然不应当产生物权的效力。
当然，随着健全房屋租赁登记备案制度的相关配套制度，如上海市《上海市居住房屋租赁管理办法》规定无论是作为房屋租赁中间人的中介机构还是房东本身，如果没有按照规定履行租赁房屋登记备案办理或者代办义务的，可能会面临3万元的罚款，这样就促进了更多房屋租赁当事人履行登记备案手续，这在一定程度上，使得承租人的租赁权进行了公示，同时也使其优先购买权得到了公示。此时，如果房屋在租赁的过程中已经进行了备案登记，而第三人在买房的过程中自然知晓房屋是已出租房屋，其就要对其已知晓而仍要购买房屋承担风险。如果承租人的优先购买权有公示，第三人就应承受承租人行使该权利所带来的不利益，因其在交易时完全知道风险的存在，仍然进行交易，此时，即可认为该第三人愿意承担该风险。
五、"一物二卖"的优先承认理论
通过上文分析可知优先购买权系形成权，根据形成权的基本理论，承租人优先购买权一经行使，即成立承租人和出租人之间的买卖合同，当然，如果第三人已经取得房屋之所有权，根据物权效力优先于债权原则，承租人只能要求出租人承担损害赔偿责任。而当第三人只与出租人签订买卖合同而尚未办理房屋过户登记手续时，承租人有权请求出租人履行合同，只要承租人行使优先购买权，在此种情况下，就会出现"一物二买"的情况，而此种情况又属于两份合同当事人均未办理过户登记，属于两份合同均处于有效但未实际履行的状态，应当以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准。
但是这里就要注意一个问题，就是到底哪个合同签订在先？按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定从表面上看不存在什么问题，因为无论是承租人与出租人之间基于行使优先购买权而成立的合同还是出租人与第三人经过要约承诺成立的买卖合同，出租人都是所有权人，两个合同都是有效的，但是，肯定出租人与第三人之间的买卖合同有效，并不代表承认第三人取得房屋之所有权，第三人需要办理房屋过户登记手续后方可取得所有权，而在面对两个均为有效的合同时，上文已述，对两个合同成立时间先后的不同看法，依据以签订在先的合同优先得到履行为的原则，就会导致两种不同的结果，而《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》没有对这一问题进行界定和规制，这就很容易造成实践中同案不同判的现象发生，也使得交易安全受到影响。
按照形式上的顺序，第三人和出租人的合同成立在先，之后，承租人又行使他的形成权，使得合同成立。如果按照这一推理，第三人之合同应当优先履行。但笔者认为，实质上，应当是承租人行使优先购买权而成立的合同先于出租人与第三人签订的买卖合同。作为出租人其在想出卖房屋时，应当先在合理的期限内通知承租人，承租人在同等情况下，不予购买时，才会有出租人和第三人之间的合同关系，因此，依据《合同法》第230条的规定，实质的顺序应当是承租人行使优先购买权的合同在先，如果以签订在先的合同优先得到履行为原则，法院应当判决优先履行承租人行使形成权而成立的合同，而非出租人与第三人签订的买卖合同。因此，除非承租人自己选择损害赔偿，否则，承租人行使优先购买权的合同将先于第三人与出租人的合同实现，也可以这样认为，认定承租人优先购买权为债权行为，仍旧可以使承租人的优先购买权得以实现。
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■5天搞定纠纷，比审判效率提高
朝阳法院副院长王远捷告诉记者，“诉前调解联动工作机制”与朝阳法院推行的“庭外和解三项制度”有所不同，前者是不收诉讼费进行调解，后者是收了诉讼费后进行和解。
截至11月20日，朝阳法院共收案45458件,其中大量案件可以通过调解来完成，比如说，业主与物业的纠纷、供热纠纷、房屋租赁纠纷等，这些纠纷若通过调解来完成，省钱省时，可以大大节约司法资源。
“也就是说，能够调解的纠纷不需要花费诉讼费、律师费来到法院来打,也不需要很长时间就能结案。按照规定，如果让法官主持调解，法官必须在5天内调结，特殊情况下可以延长2天，如果让街道、乡司法所来调解，必须在15天调结，特殊情况30日内调结。诉前调解效率是非常高的。”
王远捷补充说，担当人民调解员的有法官、法院特邀调解员，以及街道、司法所的工作人员等。调解必须建立在当事人自愿情况下才能进行，当事人若不同意，法院应依法给予立案。
■调解书具有强制执行力，可向法院申请强制执行
据记者了解，对于人民调解员调结的协议书，如果当事人申请，法院可以对调解协议进行确认，然后由朝阳法院民四庭简易组按照庭前和解程序依法出具调解书，这样，调解协议就具有与法院裁判书同样的法律效力，如果一方当事人拒不履行调解协议，另一方当事人可以向法院申请强制执行。
■调解纠纷范围
（一）业主与物业公司之间发生的物业管理纠纷、供用热力合同纠纷、房屋租赁合同纠纷及其他纠纷；（二）婚姻家庭纠纷和继承纠纷；（三）宅基地和相邻关系纠纷；（四）交通事故和工伤事故引起的权利义务关系较为明确的损害赔偿纠纷；（五）劳务合同纠纷（包括建筑企业拖欠农民工工资引发的群体性纠纷）；（六）诉讼标的额较小，当事人之间权利义务关系较为明确的欠款合同纠纷；（七）消费者权益纠纷；（八）市场内商户租赁摊位合同纠纷；（九）土地承包纠纷；（十）征地拆迁纠纷；（十一）其他可以在诉前调解解决的纠纷。
新闻内存
【关键词】房屋租赁；管理缺陷；形势；方法
房屋租赁管理是维护房租市场和社会治安的基础性工作。加强房屋租赁管理有利于准确把握房地产市场的信息；从而对房地产市场进行科学的调控，同时也是强化房地产的行政管理职能的重要手段；加强房屋租赁管理有利于规范租赁秩序，促进中介行业的服务，是有效防范租赁纠纷的重要手段，对建设和谐社会具有重要意义。
1 我国房租赁管理存在的缺陷
近年来 ，虽然我国房屋租赁市场有了进一步的发展，但仍旧存在很多问题：与房地产转让制度的不一致、不协调，与市场经济的发展不相适应。主要体现在一下几个方面：
第一，缺乏诚信
房屋租赁市场的日益扩大，给不法分子带来了可趁之机。一些房屋中介在没有营业执照和中介资质证明的情况下，进行无照经营，打出虚假广告。他们提供虚假的租赁信息和电话号码，与顾客签订租赁合同，为骗取顾客的定金、押金和中介费，这种欺骗行为普遍存在。实际生活中，这种骗取消费者的行为比比皆是，很多中介商多次对消费者进行诈骗，令公众对房屋中介的信任度降至了最低点。这些现象表明，诚信缺陷已经成为房屋租赁管理中迫切需要解决的问题。
第二，管理体系不健全
目前，我国的房屋租赁管理体系没有形成专业化、规模化和规范化的模式，所以杂乱无章的管理制约了房租租赁市场的健康发展，也是房产中介在工作中遇到的障碍。此外，不难发现我国的房地产企业的经营管理方式较为单一，导致我国的房屋租赁市场的管理系统也比较单一。因此，无须的房屋管理体系从一定程度上制约了整个房屋租赁系统的迅速发展。
第三，立法工作滞后
面对我国租赁市场日新月异的发展，租赁管理也出现了很多新问题和新情况，但是我国有关房屋租赁管理的法律法规却相对滞后。法律的不健全给房屋租赁管理工作带来了很大的难度，例如立法中对于集体土地的租赁、租金的支付方式、租赁形式多样化以及出租人多元化等不够全面，从很大程度上阻碍了房屋租赁市场的发展。
第四，合同不规范
租赁管理中，合同是非常重要的租赁凭证，也是维护消费者合法权益的有力依据。但是实际的房屋租赁管理中，合同纠纷的问题反而出现的最多，很多中介机构很简单的以口头形式规定了价格，这样很容易形成不合理的房租价格，过高或者过低，都会引起租金价格的纠纷。还有些中介机构在签订合同时，不按照《合同法》的相关规定，引起了房屋租赁管理的混乱。
2 加强房屋租赁管理的形势和方法
第一，实施租赁房屋登记备案，增强房管部门的管理职能
我国现行的有关房屋租赁的法律法规主要针对房屋租赁合同的登记与备案。但是由于房屋租赁合同的登记和备案都是事后管理，因此无论是否办理的登记和备案并不影响合同的法律效力，很多房屋的租赁者就算签订了房屋租赁合同也不接受管理，直接导致房管部门对房屋租赁管理不到位。因此，为了建立健全的房屋租赁管理体制，建立新的管理模式而采取了“房屋租赁登记备案”制度。此制度规定了租赁房屋登记备案的相关工作程序以及文书格式，执行统一的备案登记程序。此制度的实行，将待租的房屋和短租的房屋统一纳入了管理的范围，可以使房管部门掌握全面的房屋租赁信息，从而使房屋租赁的管理更加信息化，为房管部门的调控提供依据。
第二，实施统一的代征税政策，加强管理力度
房屋租赁的代征税对于任何一个城市的房屋租赁管理部门来讲都是十分重要的工作。它既能增强房屋租赁的管理力度，也能实现各地区税源经济的主要手段。目前来讲，很多城市在代征税的管理方面存在很多弊端：一方面急功近利，除了集中主要精力与代征税工作上，甚至为了税收放弃了相关备案手续，对于实现房管部门的职能十分不利；另一方面，盲目扩大征税范围，使政府的形象受到了损害。统一代征税的政策使这些问题得到了改观，一些列的房屋租赁政策的实施晚上了税政管理的制度，解决了很多出现在代征工作中的问题，促进了房屋租赁的管理，实现了代征税总量逐年增加。 转贴于
第三，实行第三方租金代收方式，建立租赁市场的安全机制
实际生活中携款潜逃等事件的相继产生，严重损害了房屋租赁者的利益，为了稳定房屋租赁秩序，建立良好的房屋租赁市场发展势头，确保房屋租赁市场的安全、健康发展，建立第三方租金代收形式可以最大限度的保护租赁当事人的根本利益。南京开创了委托银行作为租金代收机构的先例，制定了《南京市房地产经纪机构房屋租赁委托银行收、付租金暂行规定》，规定中明确了在房租租赁业务中，银行是唯一代收租金的机构，房产中介不得直接想承租人收取租金。银行的介入，从一定程度上起到了监督房屋租赁市场的作用，架起了维护消费者权益的桥梁。
第四，建立健全的房屋租赁协管机制
目前，我国大多数城市的房屋租赁管理人员比例与当地的房屋租赁规模不相适应。全市的房租租赁管理人员寥寥无几，一半的管理人员是兼职或者外聘。近些年，房管部门一直在位建立健全的房屋租赁协管机制而努力，为改变这种局面房管部门联合公安、物业、税务等部门以及居委会和街道办等基层组织，积极探索并研究如果联合管理房屋租赁行为的种种方法，以达到促进房屋综合管理的目的。房管部门与公安、物业、税务等部门以及居委会和街道办等基层组织相互合作，互通了房屋的租赁信息，并达成了定期通报的协议。这种统一管理、集中服务的方式，会受到城市流动人口的赞扬以及各级领导的肯定与褒奖。另外，也要加强街道和社区管理，建立网络管理，充分发挥房屋协管人员的作用。由此可见，房屋租赁协管机制的构建和完善，有效地弥补了房屋管理人员的不足，大大提高了管理的覆盖率，使我们的管理手段逐步增强。
第五，加强信息化管理体系
信息化管理可以实现自动化管理与信息化管理的完美结合。租赁信息的全天候实时显示，可以实现物业收费的只能计算，把握准确的收费数量和内容。此外，信息化管理在自动有序进行的前提下，将人文关怀融入其中，考虑租赁者的实际利益将是一种科学的、合理的管理方式。其次，房屋租赁软件的运用，可以采取图形导航的模式，操作简单，容易掌握，适用于不同知识层次的房屋租赁者。最后，房屋租赁的管理者要及时有效的根据市场的需要，设置相应的收费项目和不同的收费标准，以保证信息化系统符合当地租赁市场的需求。
3 结语
总而言之，房屋租赁管理需要整体的综合管理体系。面对我国房屋租赁市场的发展状况，租赁双方应严格遵守租赁规范，要严格按照房屋租赁的制度执行，并配合房管部门的监督工作，为租赁市场的健康和谐发展打下良好的基础。
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2010年9月，曹某欲将其承租的餐厅转租给周某。商谈中，曹某出示了其与房东南消公司的《租赁合同》，合同约定：1、租期为2006年1月4日至2012年1月3日，租金136万元/年；2、未经房主书面同意房屋不得转租他人。落款处，南消公司经办人一栏为陈某签名。曹某一再承诺可以转租、续租，为消除周某顾虑，曹某找来南消公司经办人，同时也是自己的好友陈某，参与谈判。陈某表示：只要曹某将转租、续租书面报告公司，就绝对没问题。
2010年9月7日，在陈某在场且未提出异议的情况下，曹某与周某签署了《转租协议》。协议约定：1、租金136万元/年；2、租期为2010年9月8日至2015年9月7日；3、转让费135万元，周某一次性买断曹某在该标的内的所有物品。该物品按五年折旧，如由曹某原因造成合同终止，则按照已经使用年限剩余部分比例退还；4、押金20万元。同日，周某按约定一次性支付转让费、押金，预付一年租金。
《转租协议》签署后，周某投入30万元装修改造。曹某按时向房主交付租金，但并未向房主提交任何报告，房主开具的租金发票上承租人仍为曹某。
2011年8月，周某收到消息：南消公司对曹某转租一事并不知情，且不同意转租；2012年1月后租金将不低于250万元/年。
周某找到曹某，希望继续履行《转租协议》。曹某称如2012年1月4日后继续使用该房屋，年租金必须涨到250万元以上。周某不同意，向曹某提出对自己预计至租赁期满的经营损失和装修投入进行赔偿。曹某称，房主涨租金并非其过错，故不承担任何赔偿。2011年9月周某继续占用房屋，并拒付租金。
2011年11月，曹某将周某告上法庭，周某归还房屋，支付拖欠租金及违约金直至房屋实际交还之日。
接到诉状后，周某提起反诉，诉请：确认《转租协议》无效；判令曹某返还转让费、押金；判令曹某承担装修损失和预计经营损失。
庭审中，原告申请陈某作为证人，陈某当庭表示：南消公司尽管没有书面同意转租，但已默许转租事实。经周某申请，法庭将南消公司作为第三人纳入庭审。南消公司法定代表人到庭参与庭审，当庭表述：1、陈某11年2月已离开公司，不能代表公司，公司从未同意转租；2、由于租赁物门头一直悬挂原告招牌，且缴纳租金的主体系原告并未改变，故公司一直认为原告在持续经营，对原告转租一事不知情。
原告（被反诉人）辩称：本案应适用最高法《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》（以下简称“房屋租赁合同司法解释”）第15条，认定：1、《转租协议》未超出《租赁合同》期限部分有效，被告应按约支付租金和违约金。2、《转租协议》超出《租赁合同》期限部分无效，但被告明知原告无权超期转租而签订《转租协议》，相关损失应被告自行承担。
被告（反诉人）辩称：1、《转租协议》自始无效、整体无效；2、原告主张租金和违约金无法律依据；3、原告应按《合同法》第58条，返还被告财产，赔偿被告损失。
法庭归纳争议焦点：1、《转租协议》是否有效？2、被告的损失范围？被告的损失由谁承担？
案情分析
一、未经权利人许可或追认，原被告签署的《转租协议》自始无效、整体无效，被告无需承担“违约责任”
首先，从南消公司陈述表明，南消公司从未认可或追认原告对诉争房屋的转租行为。根据《合同法》相关规定，未经他人许可或追认，无权处分他人财产所订立的合同属无效合同。因此《转租协议》无效。
其次，《房屋租赁合同司法解释》第15条，是以“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时”为前提。本案中南消公司对原告转租行为并未予以认可或追认，因此本案并不适用该司法解释，《转租协议》自始无效、整体无效。
第三，“违约责任”的承担是以合同有效为前提，由于《转租协议》自始无效、整体无效，相关违约条款当然不再有法律约束力，被告无需承担所谓“违约责任”。
二、根据《合同法》第58条，合同无效的，双方应当首先相互返还财产，对返还财产已不具有实际意义的，应当折价补偿，由此造成一方损失的，有过错方应当予以赔偿，双方都有过错的根据缔约过程中过错责任大小予以分摊
（一）被告应向原告退还房屋，原告应返还其收取或占有的被告财产
被告应在2012年1月4日前，基于合同无效的处理原则，向原告退还房屋；而原告在《转租协议》订立之日起收取或占有被告的转让费135万元、“租金”136万元、押金20万元，也应一并返还。
（二）被告应向原告支付2010年9月8日至实际迁出之日的房屋占有使用费及转让费折价部分
本案中，由于被告自2010年9月8日至实际迁出之日，实际占有并使用诉争房屋，因此被告应当根据《房屋租赁合同司法解释》第五条的规定参照合同约定的租金标准支付相应的房屋占有使用费。
转让费部分，由于双方在订立缔约之初，已达成了关于转让费的折价处理意见，因此可以参照《转租协议》相关条款折价计算。但需要说明的是，参照适用并不等于该等条款单独生效。之所以可以参照适用，主要是考虑到双方在订立合同之初对转让费分摊原则有过合意，这样处理较为公平合理，可有效地解决矛盾化解纷争。
（三）《转租协议》无效，继续承租已不可能，被告的损失应当予以赔偿。但需要明确的是：1、损失的范围？2、如何分担？
被告提出原告应赔偿其预期的经营损失和装修损失。从性质上看，预期的经营损失属间接损失，装修损失是直接损失。根据合同法的相关规定和目前大部分的司法实践，合同无效产生的损失赔偿并不包含间接损失。对被告投入的装修损失，如果双方对其价值存有争议，可以进行司法鉴定确认。
本案中，《转租协议》签订过程中，原被告双方都存在明显过错。原告始终未能提供房主同意转租的书面材料，虚假承诺转租续租，甚至恶意串通陈某试图强调其合同履行的可能性，有悖诚信过错较大。被告在明知原告没有得到房主书面转租许可情况下，轻信原告承诺，没有尽到缔约过程中的审慎义务。可见，双方对损失的产生都负有责任，相比较而言，原告的责任更大。
根据《合同法》相关规定，双方都有过错的，应当根据双方在缔约过程中的过错责任大小予以分摊。因此，原告应当承担主要赔偿义务。
关键词：闲置房地产；租赁；风险控制
社会上部分企事业单位特别是国有企业经常存在闲置房地产对外出租，这些闲置房地产包括闲置的土地、场地、厂房、办公用房、商铺以及部分的居住用房等。闲置房地产租赁除了部分企业有专门的资产管理公司负责运营外，大部分不属于企业的主营业务，往往带来营业外收入。而在非主营业务上，企业管理往往较为薄弱，带来法律、安全、环保等诸多问题，现就闲置房地产出租过程中遇到的风险以及如何防范控制作一分析。
一、闲置房地产租赁风险分析
1、租赁标的风险
闲置房地产出租首先遇到的是该房地产能否出租问题。租赁标的若是闲置的土地，则面临被政府收回的风险，对外出租可能带来违约问题。租赁标的若是划拨土地及其地上建筑物，则未经县级以上人民政府批准，不得出租；经批准出租的，应当将租金中的土地收益部分上交国家。租赁标的若是未取得建设工程规划许可证、未经批准建设的临时建筑等违法建筑，则根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁解释》），租赁合同无效。所以租赁标的审查，是避免闲置房地产出租风险的首要问题。
2、租赁合同风险
租赁合同签订是闲置房地产出租最重要的工作。合同的完整性、规范性直接影响到租赁双方的权利义务。很多风险、纠纷都是因为合同约定不明带来的。租赁合同可能产生的问题有以下几个方面：
（1）承租主体合格问题。承租主体选择不当，是造成租赁风险的根本原因。出租前应先审查承租人的资信状况、租赁目的和履约能力等。个体工商户作为承租人时，因其本身不具有民事主体资格，不能作为签订租赁合同的主体，租赁合同“乙方”应当是个体工商户营业执照上登记的自然人。
（2）租赁期限问题。期限不明，导致权利义务也会不明。建议用年月日来约定租赁期限的起止日。租赁期限在6个月以上的，应当签订书面合同。当事人没有签订书面合同或续租而未重新签订合同的都视为不定期租赁合同，可以随时解除租赁关系。租赁期限最长不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。
（3）租金问题。租金收不回来是租赁中最大的问题。承租人失信违约、生意失败、债务危机、破产等均会引起租金难以收回，有的承租人逃跑后甚至留下一大推欠付的水电费、物业管理费等，给企业造成较大损失。出租人在租金条款上，应明确先付租金后使用的原则，并要求支付一定的押金或者履约保证金或者追加对出租人有用的装修或者承租人的资产等作为正常支付租金的担保。租金的诉讼时效问题也值得出租人注意。实践中，出租人常常存在一个误区，认为只要双方租赁关系仍存续，租金即不存在诉讼时效问题，经常有出租人因为诉讼时效已过而无法主张租金。事实上，延付或者拒付租金的诉讼时效是一年，而不是一般的二年。如果承租人未能如约支付租金的，出租人应当及时催告并留下催告证据或者提讼。催告无效的，出租人也可以解除租赁合同。
（4）房屋装饰装修问题。这是一个比较繁琐的问题。实践中，出租人往往不需要承租人的装修，甚至拆除装修还需要额外费用，所以建议约定租赁期结束要求承租人恢复原状或者未恢复原状的，甲方可自行或委托他人将租赁标的恢复原状但费用由乙方承担且该遗留物品、设备视为乙方放弃其所有权，甲方有权自行处置。
（5）改扩建问题。未经出租人同意，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，出租人可以解除合同并要求恢复原状或赔偿损失。承租人经出租人同意扩建，双方应先约定扩建费用问题，若没有约定，办理合法建设手续的，扩建费用由出租人负担，否则费用由双方按照过错分担。
（6）转租问题。转租是租赁中较为头疼的问题，转租给原出租人带来较多的管理和无法控制的问题。法律规定，未经出租人同意，不得转租，且转租协议无效。此时，出租人享有法定解除权，无须征得承租人的同意，可通知承租人立即解除合同。建议在合同中约定一律不得转租以及约定上述解除权行使期限，若考虑到经济利益确实需要转租的，必须经出租人同意，约定转租协议须送交出租人审核与备案。
（7）合同无效问题。合同无效或多或少都带来一些纠纷。除了前述租赁标的是违法建筑及未经出租人同意的转租合同无效外，经出租人同意承租人转租的，但转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同也无效。实践中还有两类情况，一是承租人以房屋租赁合同未按规定办理登记备案手续的而主张合同无效，根据《房屋租赁解释》，这种情况不能认定该合同无效；二是承租人以出租人无房地产权证而主张租赁合同无效，这种情况也不成立，房地产权证不是必需的文件，房产权属清晰就行。即使合同无效，出租人也可以主张参照合同约定的租金收取房屋占有使用费。
（8）买卖不破租赁问题。租赁期间内，房屋所有权变动的，不影响租赁合同。但是，出租人可以在合同中约定如遇政府征收、企业上级部门政策变化等情况租赁合同自然解除等类似条款。对于抵押与租赁的关系，主要是看哪个在前，租赁在前的，抵押不破租赁；抵押在前的，实现抵押权时，抵押物受让人有权解除租赁合同，且出租时，出租人有书面告知承租人的义务，未告知承租人该房地产已抵押的，在实现抵押权时，抵押人对承租人的损失承担有关责任。
3、承租人风险
承租人除了履约不能给出租人造成租金损失外，还可能由于其不当行为给出租人带来连带责任、按份责任以及无奈之下承担的本不该属于自己的责任，造成企业无法预计的损失。
（1）擅自改变用途。承租人未按约定用途或产证上的用途使用房地产，擅自改变房地产用途，如将工业用途改为商业用途等，将遭到国土规划等部门的行政监察与处罚。出租人有失督查，将承担一定责任。若出租人知情或默认允许承租人行为的，将被共同处罚。若在租赁合同中约定的用途与房地产权证上的用途不一致的，出租人将承担全部责任。
（2）违章搭建和装修不当。承租人违章搭建，重大装修未进行项目申报、开工申报等，将遭到建设、规划等行政部门监察与处罚。出租人是房地产权利人，是承担该类责任的主体。承租人在装修时，物体掉落砸伤路人，路人可能请求房地产权利人承担侵权责任。承租人装修时损坏邻居管道、墙体等，邻居可能会告业主侵犯其物权。
（3）安全环保问题。承租人未按照安全操作规则进行危险物品堆放，私拉电线、违章作业、违规排放等可能造成安全、环保事故，造成经济损失、行政处罚甚至带来刑事案件。如失火不仅造成租赁房屋损毁，还会损坏邻居物业以及其他人身伤害和财产损失。这些情况下，出租人肯定会卷入这些是非，比如承租人举证说是房屋本身电线老化引起火灾，出租人有口难辩。
（4）违法活动。承租人有售卖违禁品、容留、强迫妇女、聚众赌博、组织活动等违规违法活动，给出租人带来较多的麻烦，根据《租赁房屋治安管理规定》第九条，出租人或因失察、知情不报、没有及时制止等将被处以月租金10倍以下的罚款。承租人偷电、偷水等公用事业费，因出租房地产公用事业费的户名大多是业主的，承租人逃跑情况下，业主可能将承担相关责任。
（5）产品质量问题。商铺、柜台出租给承租人经营商品，产品出现质量问题，消费者上门维权时，在发现商店经营者已经搬走不知去向的情况下，可以根据《消费者权益保护法》请求出租人承担责任。出租人无奈之下很可能只能承担责任。
（6）公司注册问题。租赁房地产被承租人用作公司注册，在租赁合同解除后仍未变更注册地址，则该房地产重新招租时就无法再注册公司。且原先公司存在债务、违法等问题时，相关部门及债权人很可能找到该地址追究，给出租人或新的承租人造成麻烦。
（7）其他侵权责任。如租赁房地产阳台花盆掉落砸伤路人、用水不当渗水造成楼下地板家具损坏等，出租人作为业主很可能成为被告，而且在承租人逃跑的情况下，出租人可能要先行赔付给被侵权人。
4、内部管理风险
（1）管理人员风险。管理人员收受贿赂、串通承租人压低租金，降低准入门槛或资质要求，放松安全环保监管等均可能给企业带来风险和损失。
（2）企业标识管理不当。出租人企业标识未拆除即将房地产租给承租人使用，承租人的不当行为会被媒体误认为出租人的行为等造成出租人声誉负面影响。
（3）涉税问题。房地产出租应当缴纳房产税、营业税及城建税、教育费附加等，企业未按时缴纳或故意以压低租金方式达到少缴税的目的，可能面临税收部门的处罚，偷逃税的将触犯刑律，构成犯罪。
（4）备案问题。根据公安部《租赁房屋治安管理规定》，单位房屋出租的，出租人须到房屋所在地公安派出所申请登记，并由出租人向公安派出所签订治安责任书。违反本规定的，责令限期补办手续并没收非法所得，情节严重的可以并处月租金五倍以下的罚款。
二、闲置房地产租赁风险控制
1、建立风险识别与防控体系
租赁业务管理部门并法律部门、财务部门共同研究，分析闲置房地产租赁业务中可能存在的风险，并从风险发生的环节或领域等角度出发，结合业务实践提出针对该风险的防范措施，编制《闲置房地产租赁风险识别与控制手册》。并针对该手册对相关管理和业务人员进行培训，增强他们风险意识，明确防范思路，确定规范的操作流程。
2、完善合同文本和审核流程
企业应规范合同的谈判、起草、审批、签订、履行等一系列流程，制订租赁合同标准文本，完善合同条款，把能预计到的情况尽量在合同中体现出来。加强合同主体审查，重点在资信和履约能力调查。签约时可要求承租人提供“三证二表”即营业执照、税务登记证、组织机构代码证和最近一期的资产负债表、损益表。要保证标准合同使用率、合同的送审率、法律财务部门的审核率达到三个100%。企业要用好合同的解除权，发现存在较大风险时要及时终止租赁合同。
3、加强内部管理
（1）流程管理。完善租赁全过程管理，有条件的企业应建立内控制度，租赁前应编制租赁业务计划，按规定权限审批。租赁中需要谈判的，应就租赁房地产的范围、用途、价格、租金、押金、履约保证金收取方式等事项，与承租人谈判，并留下书面记录。合同按规定权限审批后签订，同时应当签订廉洁从业责任书、安全协议等附件。租赁房地产移交时应编制移交清单。租赁结束，房地产收回时先核对清单，将原移交清单与承租人编制的移交清单进行比对，然后双方当面进行实物清点、验收或试运行。
（2）台账管理。企业应建立包括承租人名称、租赁房地产名称、租赁价格、期限、用途、租金收取情况等内容的租赁管理台账和包括资信资料，租金支付情况记录等信息和便于定期核查承租人信用情况的承租人管理档案。
（3）监督管理。企业应定期对出租房地产进行查验，监督承租人按合同约定使用租赁房地产，记录查验过程和结果，发现异常情况、存在安全隐患和违法违章活动的应及时提出整改要求，责令承租单位整改或及时向有关部门报告、采取补救措施或及时解除租赁合同。
参考文献：
表一：2012年-2014年该院审理物流市场案件情况一览表
（单位：件）
表格略
从上述统计数据以及审判实际情况来看：
（一）案件总体数量居高不下。从2012年的87件到2014年的105件，案件数量呈逐年上升的趋势。从案件类型上看，房屋租赁合同纠纷案件所占比例较大，且每年案件数量上升明显。
（二）案件调撤率大幅度提高。涉及物流市场案件的调撤率从2012年的43.68%上升至2014年的61.91%，主要原因：一是地方党委政府重视矛盾纠纷的人民调解工作，在__物流市场内设立了人民调解工作站，并明确专人负责；二是近年来__法院注重以调解方式结案，加大案件的诉前调解和诉讼调解工作力度，取得了良好成效。
（三）案件类型众多且部分案件社会影响较大。从上述表1中不难看出，涉及物流市场案件类型众多，法律主体繁杂。业主、租户、物业公司、市场从业人员之间的纠纷层出不穷，而且部分案件的影响力较大，特别是涉及劳务纠纷案件。据不完全统计，__物流市场的直接从业人员达20000多人，如果这部分人群的劳动报酬纠纷处理不好，势必会一石激起千层浪，给整个物流市场乃至整个大市区物流业的发展带来不利影响。
（四）案件审理难度加大。突出的表现是案件送达难，部分案件特别是房屋租赁合同的当事人，许多不是__本地人。在租赁合同即将到期或者是生意经营难以维持时，许多商户选择在不通知承租方的情况下偷偷离开。这难免造成案件送达困难，许多案件只能通过公告的方式进行送达，该类型案件占整个物流市场的案件比例达11.8%，而且这类案件在判决生效以后，面临着执行难问题，严重影响了当事人合法权益的实现。
当前__物流市场案件增多的原因十分复杂，既有整个物流业的外部环境因素，也有物流市场各个主体自身因素的存在。根据__法院近3年来对涉及物流市场案件的审执经验以及笔者对物流市场的调研来看，造成物流市场案件逐年增多的原因主要有以下几个方面：
（一）物流市场规划不合理。__整个物流市场的占地面积达160多万平方米，商户7000多家，从业人员有20000多人。有金太阳物流城、丰盛物流城、白马纺织服装批发市场、__物流装潢材料市场、明珠商贸城、__义乌国际商贸城等数十家，分布在__的南！北，根本没有形成一个规模性的物流园区。且目前物流市场的同质化现象非常严重，顾客对产品没有过多的选择，只有在价格上有所取舍，这必然会导致商户之间不良竞争现象的发生，这也是许多商户之间产生矛盾，甚至通过诉讼途径解决问题的原因所在。
笔者在对__各个物流市场进行实地调研时也发现，许多市场生意清淡、门面冷清，特别是在明珠商贸城，有许多商户甚至大门紧闭，很难看到有顾客光临。商户没有足够盈利，没有取得预期的效益，必然会影响缴纳高额的房租，有的商户甚至提前退租，这也正是业主和承租的商户之间频频发生房屋租赁合同纠纷的原因所在。
（二）物流业市场管理不规范。近两年，__物流市场发展很快，大量的投资者投入其中，促进了经济发展，但也存在很多不规范的现象。1、物流市场主体资格不规范。由于现行法律法规未对物流市场主体资格作出明确规定，相关的行业自律组织也不健全，物流业的市场准入门槛较低。一些经营者本来不具备经营场地、设施设备、从业人员、注册资本（金）等方面的基本条件，只能在物流咨询等方面提供简单的中介服务，却挂靠于某运输企业从事物流经营活动，或者直接从事无照经营活动，侵害消费者合法权益的问题时有发生。2、物流业从业人员素质良莠不齐。一些物流公司仅以一部电话和三五个临时聘用人员承揽业务，从业人员从未接受过正规的岗位技能培训，服务的质量较差。甚至出现个别从业人员在遇到消费者投诉时，采用哄、吓、诈等不法手段对付，影响了物流业的良性发展。3、部分物流市场从业人员不遵守行业规则。__法院在审理物流市场案件时发现，一些物流公司在订立合同时故意设圈套，或者设立“霸王条款”，特别是在物流公司经常签订的物品运输委托合同中，“霸王条款”较多。比如，在对物品遗失或损坏的赔偿条款中，一般仅以等额运输费用（或其两倍金额）为赔偿额的上限，导致托运贵重物品的消费者在物品遗失或损坏后根本无法挽回损失。一些物流公司以行业惯例为由，在送货上门时要求收货的消费者先签字后查看物品。一旦发生物品损坏，物流公司又以消费者已经签字认可为由拒绝赔偿。
（一）加强对物流市场的合理规划。编制加快现代物流业发展的规划，加快物流基础设施建设，高起点规划建设各具功能的物流园区，促进物流业健康发展，从源头上预防和减少矛盾纠纷。__的物流市场在城南、城北和城西都
有分布，并没有将专业市场进行群聚化，更没有形成规模化，不利于物流市场的整合和长远发展。而城北在城市交通方面有着天然优势，__南北交通枢纽范公路高架快速道路已完成规划；北环路西段竣工，东段完成拆迁即将全面建设；项目北侧新洋路直通新洋都市工业园；公交brt一号线已通车至开放大道新洋路市公交调度中心；新长铁路、连盐铁路、徐淮盐铁路、沪通铁路都将在__北站交会，__北站将成为苏中重要交通枢纽。政府应加强对整个物流市场的规划和改造，利用城北的交通优势，重点打造专业物流市场，形成一个包含家居、装饰、批发等各类型市场的超大的城北物流基地。（二）加强对物流市场的自律管理和行业监管。一方面，加大中介组织建设力度，加快建立物流协会，制定章程，设立机构和管理人员，扶持培育和规范物流市场运作，使其在行业管理、人才培训、企业认定、数据统计等方面发挥作用，使物流协会真正成为沟通政府、企业、消费者之间的桥梁和纽带。另一方面，工商管理部门应当加强对物流市场的管理和动态巡查，坚决查处和取缔物流市场中的无照经营行为；通过广泛宣传，督促经营者诚信经营；加强合同监管，检查经营者的格式合同是否遵循公平公正原则，是否有侵害消费者权益的“霸王条款”；要求经营者在格式合同中醒目标注免责条款，并在签订合同时提醒消费者注意。
