时间：2023-06-06 09:32:58
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产设计，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
乙方：
经甲乙双方协商，在公平、公正、互惠互利的原则下达成以下协议：
一、标的内容:
“xxxx”项目平面设计服务
二、甲方委托乙方的工作内容：
乙方专门成立“xxxx”项目小组，负责该项目的项目平面设计，包括以下内容：
2.1、项目品牌管理规划
1、基础系统设计(已有)
2、应用系统设计
A：楼盘展示系统设计 B：销售用品系统设计 C：楼盘导示系统设计
3、户外广告类
现场导示牌、路牌广告、候车亭、车体广告等
2.2、项目全程宣传品设计、制作
1、售楼书设计(含单张、折页设计等)
2、售楼处展板设计;
3、购楼导向手册;
4、其它宣传品的设计;
5、报纸广告的设计
三、服务期限及合同价款：
1、乙方按“用世·水韵城”项目营销计划同步提供平面设计服务，服务期限为12月,合同自 年 月 日至 年 月 日止。
2、乙方提供的设计服务合同价款为人民币xxxxx元整(RMB)。
3、本合同的履行期限届满后，若甲方需要继续委托乙方服务本项目后期物业，双方可以另行签订合同。
四、付款方式：
为保证乙方工作的顺利进行，在互相信任的基础上，双方确认，甲方应向乙方支付前述合同价款的具体付款方式及期限为：
1、按月支付，每月设计费用为xxxx万元(￥xxxx)，合同签订当日支付当月设计费xxx万元(￥xxxx)。
2、下月设计费用于当月5号前支付设计费xxx万元(￥xxxx)，余款每月以此类推。
五、甲方的权利与义务：
1、甲方应乙方请求提供与整体广告设计、制作和实施相关的资料、文件、信息、陈述，以确保乙方按时完成符合甲方委托的广告设计等各项工作;
2、甲方依本合同的规定如数向乙方支付合同价款。
3、甲方有权对乙方的设计方案提出修改意见，乙方应根据甲方的意见及时进行修改和/或调整，直至甲方书面确认为止;
4、积极配合乙方开展工作，就乙方设计稿，应在收到后三个工作日内向乙方提出具体的修改意见;如若逾期，因此出现失误由甲方负责。
六、乙方的权利与义务
1、有权根据本合同的规定取得相应的合同价款。
2、根据本项目甲方的整体策划及销售工作的进度和需要，按甲方的要求，在规定的时间内完成计划工作任务;
3、乙方须按甲方的时间要求提交设计稿(含文案撰写)。
4、遵守保密接受委托期间获悉的甲方的商业秘密。
七、违约责任
除不可抗力因素，甲方若违反本合同约定，并因此乙方终止执行本合同，甲方负责赔偿因此给乙方带来的经济损失;乙方若违反本合同约定，乙方承担因此给甲方造成的经济损失。
八、其它
1.本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，自双方授权签字盖章之日起生效，本合同未尽事宜由甲乙双方协商解决;
2.在本协议实施过程中产生的争议，双方应本着诚信团结、互惠互利的原则协商解决，协商不成的，可通过仲裁或法律途径予以解决。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
房地产设计合同范文2委托方(甲方):
受托方(乙方):
根据《中华人民共和国广告法》、《中华人民共和国合同法》及国家有关法律、法规的规定,甲、乙双方在平等、自愿、等价有偿、公平、诚实信用的基础上,经友好协商,就甲方委托乙方对××湖畔名居(暂定名)项目进行广告设计服务等事宜,达成一致意见,特签订本合同,以资信守。
第一条 广告设计合同服务范围
甲方委托乙方为其开发建设的××湖畔名居(暂定名)项目进行广告设计服务,负责该项目的广告策划、创意、平面设计等事宜。
第二条 广告设计合同服务期限
1、本合同期限自××××年×月××日起至××××年×月××日止,共计××个月。
2、本合同所约定合同期限届满前一个月前,经协商同意,双方可就续签合同具体条款进行协商,经协商一致,另行签订合同书。否则,合同期满,本合同自行终止。
3、如甲方因销售周期调整、节假日、或本项目发生重大调整或出现停建、缓建等其它原因,甲方有权要求乙方暂时停止服务或解除合同。暂停服务的期间乙方一切工作暂停,甲方不需支付本期间服务费用,合同期限相应顺延。如甲方解除本合同,双方按已履行的期限及本合同约定的月费用结算,除此之外,甲方不再承担其他任何责任、赔偿等。以上情况,甲方须提前15日书面通知乙方。
第三条 广告设计合同服务内容
1、项目广告策划(包括但不限于项目案名、LOGO、主题广告语,以及广告定位、广告策略及创意构想、传播与媒介策略、推广总体策划思路、推广主题、公关活动策略及广告文案策划和具体广告实施方案);
2、沿海品牌推广策划(包括但不限于项目推广过程中的公司品牌整合及活动策划);
3、示范区整体包装方案(销售中心、景观环境及停车、样板房、商业街);
4、项目广告设计(包括但不限于项目报纸广告、户外广告、杂志广告、电视标版广告创意、项目营销资料如楼书、折页、海报、DM、户型单张、网站表现等的设计及其它应用系统设计);
5、项目VI及形象包装策划(包括但不限于工地现场包装、销售中心包装、看楼通道包装、导示系统、外展包装、展览设计的创意、活动包装的策略制定及其设计);
6、项目活动策划及执行(包括但不限于项目样板区开放、开盘、展览、入伙、外展及阶段性促销活动的策划及建议、大型公关推广活动策划活动及推行等)。
第四条 服务费及付款方式
1、服务费:
合同总金额为(大写)××万元整(￥××万元), 即每月服务费为×万元。
2、支付方式:
甲方每季度支付乙方服务费人民币(大写)××万元整(￥××万元)。
甲方向乙方支付服务费用采用每季度结算方式。乙方按本作进度表、工作计划及甲方工作单完成每季度全部工作后,向甲方提交工作成果,经甲方确认后,甲方于下季度第一月的15个日历天内向乙方支付上一季度的服务费用。
3、乙方应在甲方付款的同时,向甲方提供正式的发票,否则甲方有权拒绝付款,且并不因此承担任何违约责任,乙方仍应按本合同约定履行义务。
第五条 广告运作规则
1、本合同签约后该项目即进入本合同约定的服务具体操作阶段。乙方在本合同签订后15个日历天内须向甲方提供总体推广策划案及创意框架思路报告及实施方案和工作进度表,并严格制定每一个分项的实施过程,甲方在收到前述文件后5个工作日给予反馈意见。
如甲方提出异议的,乙方应当根据甲方的意见在15个日历天内提交修改后的总体推广策划方案及创意框架思路、实施方案和工作进度表,如乙方不同意甲方意见或逾期未提交经修改的前述文件,甲方有权解除本合同,双方互不承担违约责任,甲方无需为此支付费用。
2、乙方应将经甲方确认的总体推广策划方案及创意框架思路、实施方案和工作进度表严格贯彻落实到每一个分项目的实施过程中,并按照经甲方签字确认的前述文件、进度计划及甲方下发的工作任务单、甲方调整后的计划等分步实施,各项工作完成的日期以乙方提交该工作服务成果的书面报告之日为实际完成之日。
3、为配合市场变化,甲方可随时提出修改调整总体策划方案、创意框架思路方案、实施方案和工作进度表。乙方应当无条件的予以服从,并在接到甲方通知后5个工作日内向甲方提交修改好的总体策划方案、创意框架思路方案、实施方案和工作进度表。甲方无需对该调整增加费用。
4、乙方应就该项目整合推广成立××湖畔名居(暂定名)项目小组,该项目小组成员应包括资深策略师、资深策划师、资深文案、平面设计总监、设计指导、立体空间设计指导;另外,乙方必须成立本项目的专案小组。乙方应于本合同签订之日向甲方提供提供项目小组及专案小组人员名单,并经甲方认可,如乙方要调整该项目小组或专案小组人员,需提前5日通知甲方并取得甲方认可。甲方有权对该项目小组及专案小组人员的工作表现或业务水平提出意见,有权要求乙方更换,乙方应在接到甲方通知之日起3日内予以更换。甲方认可或更换意见,并不能免除乙方应承担任何责任。
5、乙方的专案小组人员,应充分配合项目良性进展,与甲方实行周例会制度,由乙方负责招集,双方共同确定整周的工作,有序安排进度。若需临时增加例会,甲方需提前48小时通知乙方,乙方需全力配合甲方。每会由乙方专人于会后3日内将记录整理的会议纪要交于甲方备忘,须加盖乙方公章。
6、每月应不少于一次召开双方高层工作会议,乙方须提交广告效果评估报告,检讨广告效果,以指导和调整项目推广的广告策略,乙方应按时于每月的1日提交月度、每季度的1日提交上一季度工作总结和下一季度工作计划,并于每年的1日提交上年度工作总结和下年度工作计划。为配合市场变化,甲方可随时提出修改调整工作计划,乙方在接到甲方调整通知后3个工作日内提交修改完毕的工作计划;当甲方有重大活动及综合会议时要求乙方人员参加,乙方必须积极响应并不准以任何理由推脱。
7、乙方负责人在开盘期前二个月及开盘期当月这三个月内,应有10天/月的时间在甲方指定现场办公,项目开盘后乙方必须有负责人驻场。费用均由乙方自行承担。
8、乙方现指定××为该项目的负责人,负责整个服务项目的安排、执行和与甲方的沟通、联络。该负责人向甲方所作出的任何承诺、保证、函件、签字、确认等均视为乙方的行为,均由乙方承担责任。
9、甲方现指定×××为该项目的负责人,负责整个服务项目的安排、执行和与乙方的沟通、联络。该负责人无权向乙方做出任何承诺、保证、函件、签字、确认等,无权减少本合同项下乙方义务或甲方权利,无权增加乙方权利、费用或甲方义务,任何承诺、确认等均须以甲方加盖公章的方式确认。
10、乙方应按照甲方提供的总体营销预算计划,编制相应的广告及活动推广成本预算及进行费用监控,并经甲方确认。
第六条 限制
在双方约定的服务期内,乙方不得再接受与甲方委托项目相同地段的其他公司房地产项目之任何广告推广业务。
第七条 服务成果形式和要求
1、乙方为甲方提供服务内容均须以文字、图纸、图片或其它形式的载体体现,各服务成果具体载体均应当为至少提供书面文本二套及电子文档一套;
2、乙方应对其向甲方提供的工作成果进行充分的说明,达到甲方工作人员可以充分理解。如甲方工作人员有提出异议,乙方应当负责给予充分解释。
3、乙方应当每月五日前,向甲方提交服务月报,其中应当包括当月计划、当月已完成的项目、计划履行情况、下月计划以及对已履行情况的分析、建议。
4、乙方提交的工作成果均须经甲方签字同意。如甲方对其内容提出异议的,乙方应当按甲方意见限期修改,直至满足甲方要求。对于紧急事项,甲方可通过电话、传真通知确认,并在确认后24小时内以特快专递的方式发出书面确认。经甲方确认工作成果,乙方对其文件承担责任,不得更改。
5、其他要求
(1) 乙方向甲方提交的各种策划、创意、设计、报告等文件,均应加盖乙方公章及设计人员、起草人员以及审定人员的名称,并应当通过直接提交或特快专递邮寄的方式送达甲方,甲方不接受其它任何形式的送达。
(2)以上文字、图片、载体均为设计图纸及样稿,该设计图纸应当清楚明晰,并注明其适用使用的媒体,其相应的电子版本可以直接被广告公司、媒体或印刷企业等用于制
第八条 双方权利和义务
(一)甲方权利及义务
1、双方合作期间,甲方应积极配合乙方,及时提供乙方所需的甲方所持有的各类图片和文字资料,并应对上述资料的准确性和完整性负责。乙方应于本合同签订之日起7日内向甲方提交所需资料明细,经甲方确认后,甲方于15日内提供。
2、甲方有权对乙方提交的策划思路、广告方案、设计稿和所有乙方所提交的工作成果提出修改意见和建议,乙方据此在甲方指定期限内进行修改、调整完毕,直至甲方签字认可后方可定稿;若乙方修改或调整三次后仍未达到甲方的要求,甲方有权单方终止合同,双方按已履行的期限及本合同约定的月费用结算,除此之外,甲方不再承担其他任何责任、赔偿等。
3、甲方应及时在双方商定的工作时间内审定乙方每一步的策划、设计方案,并监督乙方设计工作的进度、质量等,指导乙方工作,并最终签字定稿;若乙方原因使设计工作的进度、质量受到影响,甲方有权单方终止合同。甲方未在规定或商定工作时间内对乙方提交的工作成果进行审定的,并不视为甲方对乙方工作成果的认可。
4、如因乙方原因不能按照计划报纸(包括出现错版、错时、错稿等情况),由此导致甲方的经济损失,甲方有权要求乙方承担当月服务费的50%作为违约赔偿金,并对因此给甲方造成的损失,甲方有权追偿;如属乙方原因造成对甲方项目的负面报道达3家媒体以上转载、或引发2户以上购房者诉讼或投诉等事故的,甲方除按上述方式处理外,同时有权解除本合同。
5、甲方在媒体规定最后送稿时限并预留乙方修改时间前提下,有权利随时要求对稿件进行修改。但若签字定稿后,甲方再次提出修改,由此而产生的一切相关费用应由甲方承担。乙方根据甲方签字稿输出胶片以后,若甲方再次提出修改要求,乙方根据修改稿重
6、甲方在提出各种正式建议与意见时,应采用书面方式,以增进沟通之效率,及未来之查证。
7、在乙方按甲方确认的进度和计划完成工作,并向甲方提交工作成果,且经甲方认可的前提下,甲方应按照本合同规定,按时向乙方支付服务费。
8、乙方依据本协议所完成的工作成果的知识产权归甲方所有,乙方向甲方提供的一切策划、创意、设计等工作成果,一经由甲方审核、确认并采用,其使用权、着作权(版权)、载体所有权等权利归甲方所有。甲方有权用于广告、对外宣传以及再转让等,而无须向乙方支付任何费用。
9、如有不可控的意外情况发生,甲方有权根据情况暂停当月的广告推广活动,而不需向乙方支付当月的相关费用。
(二)乙方权利和义务
1、乙方承接甲方广告业务,应尽职尽责为甲方服务,按时、按质、按量完成甲方委托的各项策划、设计、制作等业务,所有广告需甲方同意并签字后才能或实施;在推广活动中乙方应为甲方的相关资料保密,如因乙方因素造成损失的,乙方应承担相应责任。
2、乙方应按本合同约定主动提前向甲方索要各类工作所需甲方持有的相关资料,在甲方向乙方提供相关资料的同时,乙方签字确认,并妥善保管,如果出现重要文件泄漏或丢失,乙方应赔偿给甲方造成的损失并承担法律责任。乙方应提供报纸打样稿给甲方确认颜色偏差,若因乙方工作缘故导致成品与甲方确认之正稿不一致,从而致使甲方受损,乙方应赔偿给甲方相应的损失。
3、乙方所有策划方案及相关建议、文案须以书面形式向甲方汇报,合同内所有服务内容都要经过甲方签字认可。
4、经甲方签字确认后的作品,原则上不得进行修改。若因特殊原因需修改,双方应协商解决,若因甲方原因延误时间造成损失,乙方不承担相关责任。
5、未经甲方同意,乙方不得将本合同项下工作单项或全部转让或另行委托给第三方或与第三方合作。若因乙方因素而给甲方造成损失,乙方承担相应责任。
6、乙方保证向甲方交付的各种策划、创意、设计成果均由乙方独立创作完成,必须符合国家相关法律法规,并保证向甲方提供的策划、创意、设计、方案等服务和作品的内容,包括所使用的图片、标志、用语、音乐、肖像、表现形式等均合法取得,保证有权使用并可用于甲方项目的使用和广告,乙方不得侵犯他人的知识产权、肖像权等权利,如有侵犯他人权利或违反相关规定的,由乙方承担责任、费用和行政处罚。若因此给甲方造成损失的,由乙方承担全部赔偿责任,包括但不限于:诉讼费、仲裁费、律师费、鉴定费、公证费、差旅费等,如甲方为继续使用而支付使用费的,该费用由乙方承担。
7、乙方保证向甲方提交用于对外宣传的文案及图片符合政策法律规定之要求,若因此给甲方造成损失的,由乙方承担责任。
8、在本合同终止时,乙方须将所有创作物料(即包括印刷胶片及打样、报纸及其他媒体的输出内容以及项目图片设计稿、画稿、制版、输出MO、胶片及CD等)交回甲方。
9、乙方应对其策划创意、活动等的内容负责,保证其合法性,不得侵犯第三方的合法权益。如有侵权等行为,责任及赔偿均由乙方承担,甲方不承担任何责任及赔偿。
10、乙方未经征得甲方同意,不得改动甲方提供的文字资料及相关图纸,否则一切后果由乙方承担;
11、对于每一项设计,乙方应当按期向甲方至少提供二套不同设计(包括方案、说明和草图),各项设计应当明确其制作所需的材质、颜色等具体要求。由甲方选择或提出意见,乙方应当根据甲方意见并在甲方指定期限内修改完毕,经甲方确认设计后出具图纸。甲方有权要求乙方对其设计方案进行修改或重新设计。
第九条 声明与保证
本合同的签订及合同中所确定的各服务项目,并不视为由乙方独家服务,甲方有权在合同期限内根据需要将部分或全部服务项目委托其他人,甲方亦有权通知乙方而减少服务项目,服务费用相应减少。
第十条 违约责任
1、除不可抗力原因或本合同另有约定外,甲、乙双方应严格遵守本合同的条款,否则,违约方须承担违约责任。
2、在合同期内,若乙方的工作不能满足甲方的要求的,累计或连续发生三次以上的,甲方可解除本合同。
3、乙方不能按合同约定之要求及期限或甲方调整后的期限按时完成各项工作,包括乙方未按甲方或合同要求及时、准确提供甲方所需之稿件、电子文件、胶片、BETA带等创作成品的,或相关方案、策划、平面设计等或其他迟延提供服务的行为,均视为乙方违约。每逾期1日,甲方有权按违约当月服务费的千分之一向乙方收取违约赔偿金,并承担因乙方迟延交付工作给甲方造成的全部损失。逾期达10日的,甲方有权解除本合同;除此之外,如乙方所服务内容非因甲方原因发生三次以上迟延交付情况,乙方应当向甲方承担合同总金额千分之一的违约赔偿金,发生五次以上,甲方有权解除本合同。
4、若乙方未能按本合同约定完好归还甲方提供之文件材料,每逾期1日,应向甲方
5、若乙方违反本合同第六条的约定,在接受甲方的委托后,又接受与甲方委托项目相同地段的其他公司房地产项目之广告推广业务,则甲方有权解除本合同,乙方应按本合同总金额的20%向甲方支付违约赔偿金。
6、合同期内,如因乙方原因造成甲方损失或损害甲方商誉的,甲方有权解除本合同;
7、乙方违反本合同其它约定的,经甲方书面通知限期改正或履行,而期满仍未改正或履行的,甲方有权解除本合同。
8、除本合同另有约定之外,因乙方原因解除本合同的,乙方应向甲方支付本合同总价款20%的违约赔偿金,对因此给甲方造成的损失,乙方应承担赔偿责任。
9、甲方有权从应支付给乙方的款项中直接扣除乙方应承担的违约赔偿金等款项,如不足赔偿甲方的损失的,甲方有权继续向乙方追偿。
10、本合同履行期限内,甲方可随时提前30日通知乙方解除本合同,双方按已履行的期限及本合同约定的月费用结算,除此之外,甲方不再承担其他任何责任、赔偿等。
第十一条 合同终止和解除
(一)有下列情形之一的,合同权利义务终止
1、本合同因已按约定服务内容履行完毕而自然终止;
2、本合同经双方协商一致而终止;
3、本合同约定的其他解除终止合同的情形;
4、法律法规规定终止的其他情形。
(二)因违约而终止本合同
1、除本合同另有约定之外,由于乙方违约造成本合同不能履行或不能完全履行,如果甲方认为本合同已无必要继续履行或乙方在收到甲方要求其纠正违约的通知后仍不纠正其违约行为,则甲方有权向乙方发出解除本合同的书面通知,该通知自到达乙方时生效,乙方须按本合同总金额的20%向甲方支付违约赔偿金,甲方有权直接在应向乙方支付而未付款项中直接扣除乙方应承担的违约赔偿金,违约赔偿金不足以弥补甲方损失的,甲方可继续向乙方追偿。
2、除本合同另有约定之外,由于甲方违约造成本合同不能履行或不能完全履行,如果甲方在收到乙方要求其纠正违约的通知后仍不纠正其违约行为,则乙方有权向甲方发出解除本合同的书面通知,该通知自送达甲方时生效,甲方应向乙方支付双方确认已完成工作量的款项,并按本合同约定承担违约责任。守约方依据本款规定解除本合同,并不影响其追究违约方的违约责任的权利。
第十二条 保密条款
1、未经合同其他方书面同意,任何一方对本合同和各方相互提供的资料、信息(包括但不限于商业秘密、技术资料、图纸、数据、以及与业务有关的客户的信息及其他信息等)负保密责任,并不得向任何人披露上述资料和信息,但正常履行本合同项下义务的除外。
2、任何一方泄密导致合同其他方遭受损失的,泄密方应按违约当月服务费总额的20%向合同其他方支付违约金,违约金不足以赔偿合同其他方损失的,应按合同其他方的实际损失赔偿。
3、本保密条款具有独立性,不受本合同的终止或解除的影响。
第十三条 适用法律条款
本合同的订立、效力、解释、履行和争议的解决均适用中华人民共和国现行法律法规。
第十四条 争议的解决
凡因执行本合同所发生的或与本合同有关的一切争议,合同各方应通过友好协商解决;如果协商不能解决,可向甲方所在地的人民法院提起诉讼。
第十五条 其他
1、合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其它任何联系,须用书面形式,送达本合同所列另一方。甲方根据本合同发出任何通知书予乙方,可发送致如下地址:地址:××× 邮编:×××乙方根据本合同发出任何通知书予甲方,可发送致如下地址: 地址:××× 邮编:×××
2、双方约定采用邮政特快专递的形式寄送通知书,寄出48小时后即视为送达。
3、本合同如有未尽事宜,经双方友好协商,可另行签订补充合同。
4、本合同一式肆份,甲、乙双方各执贰份,每份均具同等法律效力。
5、本合同自双方签字盖章后生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
房地产设计合同范文3甲方：
乙方：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国广告法》的有关规定，就乙方为甲方的“ ”项目提供平面广告设计服务事宜，甲、乙双方进行了友好协商。双方确认在签署本合同前，已就合同内容进行了详细讨论，并完全理解合同各条款的法律含义。现秉承平等自愿，互惠互利的原则，订立如下合同条款，以兹共同遵守。
第一条 服务内容
1.1 乙方为甲方的“ ”项目提供广告推广服务包括不限于：广告创意，平面广告设计、文字撰写，其服务范围见《附件一》。
1.2 乙方在上述服务范围内开展工作，但其实际工作的内容以甲方根据项目需要所确认的书面工作计划内容为准，亦可根据项目需要经双方商议在乙方的服务范围内进行局部调整。
第二条 甲方权利和义务
2.1 甲方指定乙方作为“ ”项目的广告平面设计服务单位。
2.2 甲方根据自身的需要，应提出对项目的总体设计风格及功能要求。
2.3 甲方应按双方约定的项目进度计划，按时向乙方提供广告设计工作中所需的各类基础资料及咨询等。
2.4 甲方有对项目各阶段整体设计方案提出修改要求的权利，并以书面形式提出修改意见和建议，并有对乙方修改后的最终设计方案予以确认。
2.5 甲方应按时支付本合同约定的各项费用，以保证乙方工作的正常进行。
第三条 乙方权利和义务
3.1 乙方为甲方提供“ ”项目的平面广告设计服务。
3.2 乙方根据甲方提出的总体设计风格及功能要求，在本合同附件一规定的服务范围内，为甲方提供设计方案。
3.3 乙方在履行本合同时可以使用甲方的名称、商标、域名、企业标识等，但此等使用不能损害甲方的利益。
3.4 乙方应对甲方提出的修正意见，在甲方实施、制作执行等允许的时间内进行修改、调整，直至甲方签字认可方可定稿。
3.5 乙方在最终设计方案确认后，应严格按照设计方案进行推广执行工作。
3.6 乙方有权在甲方的项目中注明由乙方设计或提供支持等字样或标识。
第四条 工作及验收
4.1 甲方应对项目的总体设计风格及功能要求提出书面要求，如甲方无法提供此要求，将由乙方提供设计方案。
4.2乙方应根据甲方工作单所列内容、时间及设计要求完成工作，并按确认稿件提供制作文件方视为工作完成，并由甲方指定人员签字验收。
第五条 知识产权约定
5.1 乙方对设计完成的作品享有著作权。甲方将项目的所有费用结算完毕后，乙方可将著作权转让给甲方。
5.2 甲方在未付清项目的所有费用之前，乙方设计的作品著作权归乙方，甲方对该作品不享有任何权利。
5.3 甲方因使用乙方设计的作品而导致承担侵权责任时，乙方应在甲方支付乙方服务费用的范围内承担责任。
第六条 合同金额及支付方法
本合同意向签定 个月 (自 年 月 日至 年 月 日) 经甲乙双方协商，确定本合同的平面设计服务费为人民币大写 元整(￥： 元)，分 次支付。
(1)因乙方前期工作投入大，故甲方应在本合同签订后 日内，支付合
(2)余款分 次支付，每次支付人民币 元整 (￥： 元 )，甲方应在每阶段工作完成并签字确认后 日内向乙方支付该阶段服务费;
6.1应由乙方缴纳的政府规定的税金及其他费用，材料损耗费。
6.2包含一切传真、长途电话、邮寄及作为双方沟通用之晒图、影印费用。
6.3以上费用不包含媒介费用和任何第三方制作费用。
第三方制作费用界定：菲林出片打稿费、模特费、影视制作费、电台录制费、专业摄影费、租片费、专业翻译费(20xx元以上)、运输费、印刷费、三维动画制作费、手绘渲染费以及项目内外部包装制作费。
第七条 费用负担
7.1 项目的推广费用(包括但不限于报纸媒介、电视广告、路牌广告、印制宣传资料、制作销售资料等)由甲方自行向第三方支付。
7.2 项目的设计方案具体实施过程中，如产生第三方费用如菲林费、专业摄影、模特费、图片使用、喷绘等外派费用，在乙方提供报价单经甲方确认并直接向第三方支付后，乙方方可具体实施。
7.3超出本合同外的其他工作可由甲乙双方另行协商费用金额及支付方式。
7.4若因乙方工作失误，包括但不限于如错别字、错误信息设计稿、文件质量或规格问题等造成甲方损失的，由乙方承担甲方损失。
第八条 违约责任
8.1 若甲方无故解除合同，应按合同总金额的10%向乙方支付违约金。若乙方违约或无故解除合同或延误工作时间造成甲方经济损失，应按合同总金额的10%向甲方支付违约金。
8.2 如甲方未能按合同约定按时支付款项，超过 个工作日，乙方可有权
中止履行本合同，并要求甲方支付逾期付款的违约金，每日按当期服务费的
0.5 %计算。如逾期两个月，乙方可解除合同。
第九条 保密责任
9.1 甲、乙方应遵守对方之商业机密，不得披露或泄露予第三方。
9.2 本合同履行过程中经甲方书面认可之设计资料，未经甲方同意，乙方不得公开展示。
第十条 免责条款
10.1 在本合同有效期内，因不可抗力而造成乙方不能履行合同规定的责任和义务时，不应视作乙方违约，甲方对此表示认同。不可抗力系指：战争、火灾、水灾、地震、台风及其他不可预见并且对其发生和后果不能防止或避免的事故。
10.2 如甲方未能在规定时间内提供乙方所需要的有关基础资料，或未在规定时间内对乙方提交的设计方案提出明确修改意见，由此造成工作时间延误之责任由甲方承担。
第十一条 合同之变更、解除事宜
11.1双方均应履行本合同的全部条款，对本合同任何条款、内容之修改、变更和补充，须由甲方与乙方双方共同订立书面协议方可生效。
11.2。在合作过程中，当乙方工作无法达到甲方要求时，甲方有权单方解除合同。
11.3如乙方提交的总体设计方案甲方完全不予认同或完全不予采用时，可以解除合同，乙方需退还相应阶段的费用，但甲方应以书面形式通知乙方。
11.4合作期限为 个月，若甲方项目开发进度或营销计划发生更改，甲方有权暂停并延长或更改双方合作时段，提前一周书面通知乙方，并保持整体服务时长不变。
第十二条 争议的解决
12.1本合同适用中华人民共和国《合同法》、《广告法》、《房地产广告暂行规定》等法律法规。
12.2本合同一经签订，即受法律保护，履行过程中如发生争议，甲、乙双方应协商解决。协商不成的，则双方同意向当地仲裁委员会申请仲裁;
第十三条 合同的生效
13.1本合同正本一式两份，甲乙双方各执一份，由甲、乙双方法定代表人签字并加盖公章，自乙方收到甲方支付的首期款之日起生效。
第十四条 合同的期限
14.1本合同期限为 个月，自合同生效之日起计。
14.2合同期满前三十日内，由甲、乙双方协商确定是否续签本合同。
第十五条 通知和送达
15.1甲、乙双方因履行本合同而相互发出或者提供的所有通知、文件、资料，均以扉页所列明的地址、传真或电邮送达，一方如果迁址、变更电话或电子邮箱，应当书面通知对方，否则变更方应对此造成的一切后果承担责任。
15.2通过传真或电子邮件方式的，在发出传真或电子邮件时视为送达;以邮寄方式的，挂号寄出或者投邮当时视为送达。
第十六条 合同的附件
16.1附件一：服务范围，共计2页。
16.2附件是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。
16.3为配合甲方工作，经双方协商认可后，乙方对上述附件中的具体内容可作适当完善和相应补充。
第十七条 附则
17.1 在打印或填写过程中，甲、乙双方不得更改或删除本合同中的任何条款，改动后的合同将被视为无效。
17.2本合同未尽事宜，经甲乙双方协商一致后，签订补充协议，补充协议经甲、乙双方签字盖章后与本合同具有同等法律效力。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
关键词：房地产项目；规划设计；出新机制；设计方式
前言：房地产设计管理直接关系着房地产项目的成败。房地产市场需求的变化导致了不同时期开发商对规划设计内涵的不同理解。在房地产发展初期，房建单位在设计上主要关注的是房型，考虑如何改变过去住宅设计上的不合理因素。比如何把厅做大，如何考虑动静分区，改变小居室，小客厅式的住宅等等。后来，关注的重点又在环境方面，于是出现了大广场，大绿地，河南周口市的许多项目都是这样的。因此说，规划设计始终是在围绕市场需求而发展的。随着房地产市场的成熟和规范，开发商越来越重视前期的规划设计，作为管理规划部门，要有明晰的设计程序，应重点围绕以下三个要点进行控制。
1规划的调查和研究
一个地产项目的成功运作，归根到底是市场需求的结果，而市场需求的发展和变化在很大程度上是由发展商的引导和媒体的渲染促成的。其中，前期规划设计阶段是项目运作的龙头和开端，它包含了房建单位最初的投资决策、目标分析和项目定位以及市场供需关系的深入研究，项目产品将来的顾客对象的特征，地区、年龄、收入、工作、性别等。没有周密的调查资料，就无法了解房地产市场的现状情况以及产品的分布和竞争特点，也就无法进行项目的正确定位，规划设计也就如无源之水。作为房建设计者，要做好当地房地产市场的调查、基础资料的收集工作，建立起动态的资料补充和修正机制，以期随时准确反映房地产市场的变化趋势和发展特点，并能及时反映到项目的规划设计中，在实施前或实施中能快速适应市场的细微变化。
1.1规划要具备专业知识土地开发和建设总是城市规划的一部分，购买土地之前一定要弄清城市的总体规划和详细规划情况，要与当地城市的规划设计院和管理者保持亲密的关系，对城市的现状、规划结构和发展计划以及城市的战略要有深入的研究，要结合土地储备和规划选址通盘考虑，比如，公司要树形象，先上短而快的项目，就不能在城市郊区选址，最好选择城市新开发密集区或中心商业区，因为是城市鼓励优先发展的地段，而且可能较多的地产公司聚集在一起，如果有精心策划，建成精品，会很快打开局面，为公司树立良好的公众形象。当然，如果有好的市场追捧，选择在城市的边区进行开发，也未必不可，只要踏准了市场的节奏，有鲜明的主题和优秀的规划设计，再加上优质的施工建设必会赢得消费者的青睐。项目的实施要与城市近期建设和中远期发展保持同步，期待政府大规模开发带来的商机。
1.2规划必须符合项目定位规划设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本。楼盘建成是让人住的，设计必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。背离定位就会做出完全不能用的方案。另外，在进行规划时，要避开规划的细节和争议地，从规划专家的角度进行思考，要着眼于那些有潜在规划价值和市场潜力的地段进行周密的调查，要尽可能想得更远一些，几年后该地段的预测情况，要从规划的战略发展中，而不是从规划的细微出，寻找市场的价值和投资点。所以，地产单位在战略布局时一定要结合城市的总体规划和发展战略进行安排，否则就成为无源之水。为此，一个好的规划设计，必须在深入细致的市场调查后，在占有第一手基础资料后，并经过多方面、全面细致的分析研究后，才能和市场紧密结合起来。
2房地产项目规划应具备的标准
一个项目的成功标准应该包括以下几个方面：
2.1首先要满足感官的舒适性，包括建筑外檐立面，园林规划等方面；其次是便利性。配套设施的实用性和前瞻性也是一个标准。有些配套设施是不是多余，住户能否付担得起，这是一个是否经济的问题。配套设施是否实用，是否有前瞻性，满足未来小区居民的生活需要，这些都是开发商应该重点考虑的问题。房建设计过程中，对比较复杂的问题要与设计人员进行面对面的沟通和商量，必要时，房建单位要派驻工程师与设计人员一起参与设计，对设计中出现的问题，房建工程师可及时向领导汇报寻求解决方案或意见，就设计规划中的关键问题进行讨论，寻求解决方法或意见，以便于下一步设计的继续。在中标设计方案调整过程中，需重新研究和确定这些概念，如总体人口规模、交通方式选择、停车比、人车分流、容积率、建筑层高及分期建设等。项目的商业设施摆在什么位置，要让住户感觉到便利，使小区居民在购物出行等方面享受了到便利；第三，是园林的趣味性和参与性。国外有些小区做的就比较好，绿地可以随便进入，参与性强。第四，配套设施的经济性，实用性和前瞻性也是一个标准。有些配套设施是不是多余，住户能否付担得起，这是一个是否经济的问题。配套设施是否实用，是否有前瞻性，满足未来小区居民的生活需要，这些规划都是房建单位应该重点考虑的。
2.2高水平、善沟通的设计规划对于规划设计，房建单位从市场的角度考虑的事情比较多，而政府主管部门更多地是从社会、生态、经济、环境等因素来考虑。在双方关系的协调上，政府部门应明确哪些是应该管的，而且必须要管好。而房建单位在规划设计上也要有更多的自，房建单位必须清楚自己能在一个什么样的范围内对规划设计可以做出调整。同时，要相信市场力量会促使开发商拿出更好的产品来。开发商在追求利润的同时，必须符合市场的要求，符合消费者的品位和消费能力，在这种情况下建造更多的多姿多彩的建筑。
3规划出新的机制和设计方式
【关键词】户型设计房地产
[Abstract apartment building interior space interval, you need to consider the lines of the overall building structure, building load-bearing and water, electricity, gas, thermal, optical fiber pipe network layout, is a question of building technology. However, size is the basic elements of the home life of consumers, the most important prerequisite to meet the "comfort", only to satisfy the consumer units in order to ensure that the projects booming sales, the type design is the real estate market.Key words type design, real estate
中图分类号：F287.8文献标识码： A 文章编号：
随着社会经济发展，人们文化素质的提高，对住宅的要求从最初仅仅满足居住功能逐渐呈现多层次化的发展趋势，住宅户型设计也在人们居住观念的演化中被赋予了更多的信息和概念。目前越来越多的消费者开始关注以房屋户型设计为代表的楼盘内在品质。同时也从另一个方面反映出中国房地产的竞争将从地段、价格、概念、文化、品牌向户型创新、提高内在品质方面转移。
所谓好户型，就是能充分尊重人们居家生活天伦本质、亲情本质的户型；是能带给人们身体的、心理的舒适享受的户型； 是能满足现在与未来生活变化的需要的户型；是与室外自然、人文环境协调且将好环境引入室内的户型； 是能最充分考虑建筑材料与环保的户型。 一套好的户型，首先必须是每一个房间都间隔方正，少点“金角银边”，谨防多边多角的“钻石房”出现，便于家具摆放。一套好的户型，必须做到以下几个分开： 1、动静分开。客厅、餐厅、厨房、需要人来人往，活动频繁，而主要为休息之用的卧室显然需要最大程度的静谧，因此应将它们严格分开，确保休息的人能安心休息，要走动娱乐的人可以放心活动。2、公私分开。家庭生活的私秘性必须得到充分的尊重与保护，不能让访客在进门后将业主家庭生活的方方面面一览无余。这就要求不仅需要将卧室与客厅、餐厅、进行区位分离，而且应注意各房间门的方向。3、主次分开。买房通常是人们事业奋斗有成，生活质量迈上台阶的体现。为了彰显业主的成功，也为了家庭成员之间的起居互不干扰，主人房不仅应朝向好（向南或向景观）、宽敞、大气，而且应单独设立卫生间。如设有工人房，则又应与主要家庭成员的房间有所分离。4、干湿分开。也即厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室等分开。
根据当前的房地产市场的形势，住宅户型有以下几个发展趋势：
1追求户型的均好性和个性化的协调
由于楼置、朝向、通风、采光、楼层等差异，在每一项目的后期都会有一些条件不太好的单元形成空置，直接影响到开发商利润的实现。因此，降低空置率的较好办法是提高户型设计的均好性。比如：通过扩大东西向房间门窗，在环境设计中为多层拐角单元或高层阴面单元设置园林小品作为对景，形成景观优势，以弥补朝向上的不足；再如引入错层、复式的设计，适应一部分有特定需求的客户群体追求立体上的变化的偏好，从而弥补顶层的不足等等。
户型的个性化则体现在开发商为适应不同的消费群体在不同的销售时机推出不同的主力户型，不同组团之间不断追求创新。事实上，不同的户型面对的客户层次是不一样的，应该把握不同时期不同层次的客户心态和新客户追求其产品与老客户有所差别的心态，进行户型创新。
住宅户型设计的多样性还应为老年人提供合适的住宅户型，充分考虑老年人居家生活的需求，以及老年人居家时间长的特点，可设置有良好朝向的首层单位；为在大城市和省会城市短期工作的客户提供比酒店配套更完善，租金水平更低的小户型酒店式公寓。
2强调户型空间的可变性和可改性
可变性是房屋价值可持续发展的具体化措施。开发商可以根据市场销售情况变化调整房型结构的适应性，住户可以根据生活的改变调整住宅的功能分区，降低房屋的功能性贬值。可变性的原则体现在户型创新上，要求设计师作户型的弹性设计，其包括两个部分：（1）户型内部的弹性设计。比如：采用大开间跨度结构，内部房间可以自由隔断随意组合，提高使用率，开发商可在销售时根据客户的需求决定如何分割，住户也可在居住一段时间后根据生活变化调整功能布局进行二次装修。（2）户型与户型间的弹性设计。设计师在设计上可平面横向变化，如：灵活处理转角的套型分割，或两户打通后可变成一户。过去，无论是普通住宅还是中高档住宅或是豪宅，都有一个误区，一味地追求大户型。有些大户型甚至做到了三四百平方米。但入住之后，很多家庭却发现，在这样一个大户型中，虽然面积足够大，但因老人和年轻人的生活习性和生活理念不同，居住在一起产生诸多不便。而“1＋1”的二代居户型就很好的解决了两代人之间的隔阂和矛盾。母-子两套居室以空中花园作为纽带，两户单元分别位于不同的两栋楼宇，意味着可以选择不同的大堂、电梯分别入户，最大限度地保有两代人的私密空间，又能随时相互往来。为了方便照顾老人的起居，保姆房安设在母居靠近主卧房的位置，老人的生活可以得到及时的照应；子居针对年轻家庭的需要，配有儿童房、酒吧台，与花园相接的休闲品茶厅方便朋友来访及工作往来。母居的厨房为宽敞的闭合式，子居的则是简约的开放式。餐厅设在母居，都说餐桌是一家共聚的天伦之地，这种设计实现了在匆忙的都市生活中一家共聚天伦的简单愿望。
母子亲情居户型平面图
然而户型的变化不仅体现在三维平面布局上，还体现在竖向的维度。跃层、错层与复式就是近几年来的代表。这三种户型在概念上都是指户型内层高的变化。根据变化的方式不同，跃层是一套住宅占有两个楼层，由内部楼梯联系上下楼层。错层强调一套住宅地面不处于同一标高，但房间的层高是相同的。而复式住宅指地面不仅仅不处于同一平面，而且房间的层高也有差异。相对于普通的平层设计，有高低变化的错层与跃层户型，更受到时尚青年的喜爱。青年人求新求异，敏捷好动，居室内空间的错落变化，富于动感，不仅符合了这部分人群的身心特点，同时也能有效的划分出居室内的各个功能区域，使户型结构更具深度和层次感。
3住宅功能日趋完善和细分
户型功能强调细而全，在一些大户型中尤为明显，比如双厨设计。据专家考证，如果家庭主妇在封闭的空间内独自作业，会有不佳的心理感受，同时也不利于与家人沟通交流。但开放式厨房又不太适合中国国情，因此出现了中西兼有的双厨设计。中式厨房可以封闭，只做炒菜时使用；西式厨房是开放的，用来备菜和制作西餐，这样在平常较长的备菜时间中不会妨碍主妇与家人交流。还有储藏间、洗衣房、影视间、健身房等功能空间在户型设计中也渐渐“自成一体”，成为户型新格局的组成部分。
4注重节能环保
由于资源的制约和环保的要求对住宅体系、设备提出了许多新的要求，发展新一代环保节能住宅成为住宅产业化发展的必然趋势，这些必然对户型内部的精细设计产生影响，包括管线综合、部品部件及其节点、楼宇配套设施及布线等等都要精细化。要保证窗设置的适宜,比如在南面设置大窗,北面则设置相对小的窗;在主卧室设置大窗,而在次卧室则设置相对小的窗。新型门窗材料如双层中空带LOW-E玻璃和有断桥功能的彩色铝合金型材的运用也给住宅节能带来了便利。通过多种途径节能、节水，具体技术上可以采用节水型设备和利用太阳能技术，如节水型便器中水的利用等；配置适用于住宅的节电照明灯具等。
5发展绿色生态住宅
绿色和生态建筑是当今建筑业发展的趋势。可持续发展是21世纪社会发展的主旋律。对于今后的住宅设计，建筑师应该根据最新的绿色生态住宅小区设计原则进行设计。积极采用绿色生态技术，如利用太阳能技术和节能技术；污水处理和水循环利用系统；垃圾分类处理以及充分利用建筑的废弃物；注重自然采光通风．隔热和遮阳等创造名副其实的绿色生态的住宅小区。
关键词：房地产开发企业；经济效益；建筑设计；影响
根据房地产发展的经验以及实践证明，在房地产相关活动开展的过程中做好建筑设计工作是十分很重要的。特别是在开展房地产营销活动的过程中，做好建筑设计工作的作用是十分明显的。为了保证建筑的质量、使房地产开发企业实现最大的经济效益，就应该重视建筑的设计工作。
1背景分析
在开展房地产相关活动之前，建筑设计工作人员根据房地产开发企业的具体要求，对建筑工程施工技术以及在施工过程中可能出现的技术问题进行提前的思考以及规划，同时根据可能出现的问题制定相应的解决方案，最后通过相关的文件具体表述出来，这一工作过程就被称为建筑设计。现阶段由于人们的消费观念发生了重大的转变，在建筑设计以及城市规划过程中为了能够迎合现代人的消费需求，“虚拟现实”技术的使用范围越来越广泛。同传统的建筑设计相关技术相比，“虚拟现实”技术具有以下的几个特点：第一就是建筑的空间感十分真切；第二就是运用了大量的三维仿真技术；第三就是能够实现很好的人机互动。比如在建筑设计的过程中运用三维仿真技术，人们不仅可以感受到未来建筑发展的趋势以及美感，同时还能够从不同的方向以及不同的角度对建筑进行观察，使人们能够感受到三维仿真技术所带来的环境效果，提高人们的居住环境，满足人们的消费需求。
2相应的影响分析
2.1对二者之间的关系分析
在开展建筑设计工作的过程中，不仅要重视建筑的外观设计，还要体现建筑物的实用功能，同时还要对建筑质量进行有效的保证。在这样的情况下，建筑物的使用功能才能够得到实现。但是在现阶段的建筑设计工作当中，部分设计人员以及房地产开发企业只重视建筑的美观以及建筑工程的审批工作，并未对建筑工程的质量以及实用性引起高度重视。通常情况下在进行建筑设计的过程中不仅要保证建筑物外观的美感，同时还要保证建筑空间设计合理、建筑工程的质量满足相应的技术要求以及实际使用的要求。最重要的还是要保证设计的科学性以及合理性。在进行建筑设计的过程中，设计的科学性以及合理性主要体现在以下几个方面：第一就是要根据市场的实际需求在设计的过程中体现设计的科学性以及合理性；第二就是站在发展的角度看待问题，使建筑设计能够适应社会的发展以及建筑的发展趋势。如果在建筑设计的过程中缺乏发展的眼光，就会导致建筑的设计理念未能跟上市场的具体需求，从而造成房地产开发企业对市场定位不清晰，影响了房地产开发的经济效益。所以为了能够促进房地产的发展，实现最大的经济效益，房地产开发商应该用长远的眼光看待问题，提高房地产开发相关活动的预见性。
2.2能够实现较大的经济效益
在房地产开发活动当中，房地产开发企业要想实现最大的经济效益，在进行建筑设计的过程中就应该保证设计工作的科学性以及合理性，同时考虑到市场的实际需求。只有建筑设计的科学性以及有效性得到了保证，同时市场定位准确，才能够树立良好的社会形象，从而实现最大的经济效益。在以往的建筑设计过程中，部分房地产开发企业为了迎合部分消费者追求建筑美观的要求，在设计工作开展的过程中出现了一些问题，比如建筑空间布局不合理、结构布置不恰当、建筑的实用性不强。在这样的情况下就导致建筑设计工作不能满足大众化的使用需求，房地产销售工作未能达到既定的目标，房地产开发企业未能实现最大的经济效益，而最终就会导致房地产开发企业的口碑下降，影响房地产的发展。所以为了能够促进房地产市场健康稳定的发展，使房地产开发企业实现最大的经济效益，除了要对现有的房地产制度进行改进和完善之外，房地产开发商还应该处理好建筑设计与消费者具体需求之间的关系，在相关工作具体开展的过程中，房地产开发企业就应该对市场消费需求进行精准定位，在建筑设计的过程中体现出建筑的实用性，比如满足广大消费者的实际需求、对建筑空间进行合理布局、融入先进的施工技术以及是施工理念，在这样的情况下房地产才能够受到消费者的欢迎。同时由于房地产的特殊性，在对其使用价值以及社会价值进行衡量的时候，房地产的质量是最重要的评判标准，因此在进行建筑设计以及施工过程中，房地产开发企业还要对建筑的质量加以重视，只有建筑物的美观、质量以及实用性达到统一的时候，才能够满足消费者对房屋的使用要求。在这样的情况下，房地产开发企业不仅能够实现最大的经济效益，同时还能够有效促进房地产市场健康、稳定发展。
2.3以市场为导向开展建筑设计工作
通常情况下建筑设计能够影响房地产市场的发展，同时房地产市场的实际需求又能够反过来影响建筑设计工作。比如当房地产的供应小于了市场需求的时候，如果建筑设计形式较落后、结构简单、空间布局不是特别合理、建筑的实用性不强等情况，房地产企业也能够取得很好的经济效益。这是由房地产市场的供需关系所决定的，在这个过程中，房地产市场处于卖方市场，购房者基本都是刚性需求。如果当房地产的供应大于了市场需求的时候，地产市场就处于买方市场，在这个过程中房地产开发企业为了能够满足消费者的需求，实现最大的经济效益，就应该提高建筑设计的合理性以及科学性。比如合理设计布局建筑空间、布置建筑结构、提高建筑的实用性，在这样的情况下房地产的开发才能够满足消费者的需求，才能够提高房地产的销售量。所以通过上面的分析可以得出，建筑设计与房地产的发展是相互作用的，房地产开发企业只有把握了二者之间的关系才能够在最大的程度上提高经营活动的针对性，从而实现最大的经济效益。比如前几年我国的房地产市场异常火爆，多地甚至出现了“一房难求”现象。由于我国房地产政策的调整，对中小城市的影响是比较大的，由于中小城市房地产市场发展过快，同时消费水平又有限，在去库存的大背景之下，中小城市房地产当中建筑设计合理、建筑形式新颖的房屋必然会受到消费者的青睐。而设计落后的建筑则没有消费市场，即使有了消费市场，在房地产开发区的比重都不是特别大，同时房价与设计合理的建筑相比也是有较大差距的。
2.4房地产开发链条以及房地产溢价
建筑设计工作是贯穿于整个房地产开发过程的，做好建筑设计工作能够有效推进房地产开发工作顺利进行。第一就是建筑设计能够根据市场消费者的需求开展相应的设计工作，要想房地产的价值达到最大化，在设计的过程中就会对地段、周边设施的配置情况进行充分考虑，开发商在拿地的过程中就会根据建筑设计对房地产开发用地进行合理选择。第二就是如果房地产开发用地地理位置好，同时配以科学、合理的建筑设计、精明的营销策略就能够迅速占领市场。第三就是在房地产施工过程中，建筑设计能够对存在的不合理的结构设计进行改进，使房地产开发的质量得到有效的保证。第四就是先进、合理的建筑设计能够吸引大量的消费者，迅速占领消费市场，实现最大的经济效益。同时在这个过程中，先进的、创新的建筑设计理念还能实现房地产的溢价。比如两个房地产开发商在同样的位置开发了一个小区，每一平方米的价格都是在12000元，但是第一家开发商的建筑设计新颖、合理、科学，消费者买入过后经过一些列的营销手段，使每一平方米的价格增长到了15000元，或者是第一家开发商在房地产营销的过程中采用相应的营销手段，使房屋的单位平方价格上涨，在这样的情况下就可以称之为房地产溢价。总的来说，在相同的地段，如果建筑设计合理、科学、居住环境舒适，大部分消费者是不在乎房地产溢价的，所以在房地产开发以及营销的过程中，合理、科学的建筑设计是十分重要的。
3结束语
房地产开发企业要想实现最大的经济效益，不仅要提高建筑的合理性以及科学性，使房地产的质量得到保证，还要了解掌握建筑设计与房地产开发之间的关系。同时还要对消费市场进行精准定位，在这样的情况下才能够实现既定的经营目标，最终促进我国房地产市场进一步发展。
参考文献：
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[2]王玺.房产测量与建筑设计计算建筑面积的差异性研究[J].西安建筑科技大学，2015（6）.
【关键词】商业房地产；建筑设计；要点
1、商业房地产建筑概述
商业房地产，是指用作商业用途的房地产，与以工业生产功能为主的工业地产以及以居住功能位置的住宅房地产有着很大的区别。从狭义方面看，商业地产是指用于零售业的地产形式，而从广义方面看，商业地产是指用于各种零售、娱乐、餐饮、健身以及休闲等经营用途的房地产形式，无论是经营模式、功能还是通途，都与普通的住宅、公寓等房地产形式存在一定的差异性。与一般房地产相比，商业房地产包含有六大要素，即只租不售、准确定位、招商在前、规划设计、成本控制以及物业管理。在商业房地产建筑设计中，应该从其自身的特点出发，充分考虑建筑内部设计、内外交通以及实际功能等，对周边基础设施进行有效利用，结合消费者的行为心理和消费心理，确保建筑内部功能的合理性，同时还应该符合城市总体发展规划的需要，将商业房地产建筑塑造成为外形美观、功能齐全，具有时代文化内涵的优秀作品，吸引消费者的注意。
2、商业房地产建筑设计要点
以某商业房地产建筑的建设为例，对其设计要点进行简单分析。
2.1工程概况
某商业建筑总占地面积6.8万平方米，建筑面积 23万平方米，分为地上17层和地下3层，其内部包含有超市、百货、餐饮、室内步行街等业态。在对建筑进行规划设计的过程中，设计人员充分考虑了建筑业态功能复杂、内部空间大等特点，从选址、平面布局、功能、商业街等多个方面对其进行了规划设计。
2.2设计要点
（1） 选址： 选址环节是建筑设计的首个环节，同时也是非常重要的环节，对于商业房地产建筑的功能和效益有着很大的影响。在选址过程中，需要充分考虑周边的商业环境、交通状况以及客流等因素，针对不同的建筑功能采取相应的设计方案。首先，在设计前，需要做好现场调查工作，对规划现场周边的交通状况进行了解，保证交通的便利性和通畅性，以有效保证客源； 其次，应该对周边的潜在客源进行统计分析，如果客源多，消费市场巨大，则可以自行开辟新的交通系统，营造出良好的商业环境； 然后，要结合消费者的消费需求，明确建筑设计和发展的方向，锁定目标客流后再进行选址工作，以确保选址的合理性和可靠性。
（2） 平面布局设计： 平面布局设计多是针对商业建筑内部承租户的住房面积以及通道进行的设计和规划，以确保建筑功能的有效发挥。在平面布局设计中，不仅需要尽可能保证每一个承租户都拥有平等互利的机会，还应该能够为其带来最大化的经济利益。通常情况下，在平面布局设计中，为了确保建筑内部空间能够得到最大程度的利用，应该尽可能遵循简单、规整的设计原则，如棋盘式结构等，方便对商铺进行有效分割。对于部分比较难以布局的位置，应该采取针对性的措施，例如，在道路交叉空间过大的位置，可以采用环形处理的方式，以保证商铺面积的一致性和铺位的规范性； 在卫生间设计时，要确保边线位置适中，贴近卫生间，同时附近不能留有摊位。
（3） 功能设计： 功能设计在商业房地产建筑设计中是非常重要的，其内容也是多种多样的，需要设计人员的充分重视。在功能设计中，应该关注几个方面的内容： 一是照明设计，良好的照明设计可以为消费者提供良好的消费环境，因此在照明设计中，应该站在消费者的角度，做到以人为本。例如，在对公共区域，如通道、楼梯、休息区等进行照明设计时，应该选择光照较强的大灯，同时分为白天和夜晚两路照明，在为消费者提供方便的同时，也可以减少电能消耗； 二是消防安全设计，在当前，许多商业建筑中都存在消防设施不齐全、消防安全通道不合理等问题，对此，设计人员应该充分重视起来，切实做好消防安全设计，配置可靠的消防报警系统和现代消防设施，避免消防安全通道被占用或堵塞的情况； 三是通风设计，在商业建筑中，由于人流量巨大且相对密集，加上夏季制冷和冬季采暖的需求，往往会处于封闭状态，也使得商场内部空气混浊，对于氧气的需求量巨大。因此，在进行通风设计时，应该结合商场的实际需求，结合相关标准进行，确保通风的可靠性； 四是防水和排水设计，在对地面以及卫生间的排水口以及排水管道进行设计时，应该充分考虑堵塞问题，例如，在排水口设置相应的箅子，对杂物进行过滤，或者结合商场实际情况，适当增大排水管的管径等。同时，要做好防水设计，避免出现渗漏问题，影响商场内部环境和使用安全； 五是功能区规划设计。例如，在对自动扶梯进行设计时，应该在其周围留下适当的空间，对人流走向进行引导，避免出现拥挤、践踏事故，同时，可以在扶梯周边设置相应的商业摊位，对空间进行有效利用； 在对停车场进行设计时，应该确保其尽量靠近商场，为消费者购物提供便利。
（4） 商业街设计： 在对商业街进行设计时，需要重视两个方面的内容，一方面，要做好尺度的把握，迎合消费者的消费需求，以方便购物为基准。在对建筑整体结构进行设计时，应该把握好整体轮廓，在考虑建筑外观元素的同时，加强开窗与实体墙的对比，体现出人与建筑接触时的微观元素。另外，要合理设计建筑轮廓，吸引消费者的目光，扩大客流量。然后，要做好细部设计，如楼梯、扶手、休息区的座椅等，为消费者提供贴心舒适的消费环境。另一方面，要进行空间的限定，对建筑的长、宽、高等进行合理安排，充分考虑商业街整体的舒适感，同时为消费者留出足够的休闲和娱乐空间。如果条件允许，也可以在多层住宅区添加适当的商业元素，突出商业街的整体性。
3、结语
总而言之，商业房地产自身的特点决定了其与常规的住宅房地产和工业房地产存在着很大的区别，在商业房地产建筑设计中，需要充分考虑建筑的整体功能和细节，同时还应该明确建筑在商业区城市中的地位及影响，确保设计方案的可行性和可靠性，以服务消费者为原则，使得商业建筑自身的功能和价值能够得到最大限度的发挥。
参考文献
[1]金仕文. 商业房地产建筑设计要点探析[J]. 门窗，2014，（ 6） ： 230.
[2]杨婷婷. 商业房地产建筑设计要点[J]. 课程教育研究，2014，（ 20） ：241.
关键词：房地产：设计前期；改进措施
中图分类号：F293.3
文献标识码：B
文章编号：1008-0422(2009)05-0174-01
1 前言
设计前期工作是指一个开发项目从提出开发的设想，到作出最终投资决策的工作阶段。这一阶段主要是受开发商委托，独立或与开发商一起对开发项目的启动进行必要的准备工作，包括以书面的形式评估项目的可行性，提出项目建议书，完成可行性研究报告并获得批准，最终作出项目评估报告。除了要达到最终建筑立项目标外，设计前期工作还包括根据国家有关的各项政策为开发商拟定一份具有较高的可靠性、较为完备的具体指标、较为明确的建设周期的文件，以便对设计和施工等各个阶段进行必要的指导。
对于设计前期工作，首先必须要有符合实际的可操作性。它需要有较强的政策性、较完善的技术性以及较为合理的经济性，才有可能与预期的开发目标相吻合，保证开发进程的顺利进行。
2 房地产开发设计前期工作的主要内容
根据国民经济和社会发展长远规划，结合行业和所在地区发展规划的要求，提出项目建议书。在勘察、试验、调查研究及详细技术论证的基础上编制可行性研究报告。根据项目的咨询评估情况，对建设项目进行决策。根据可行性研究报告编制设计文件。具体内容有：场地选择：市政资金投入；项目任务书上报；建设用地申请：申请规划要点条件：规划设计指标；报送规划设计任务书：领取用地规划许可证；领取划拨土地证；建筑设计方案认可；建筑设计合同签定。
3 房地产开发设计前期工作的具体表现
3.1 场地选择与分析的失误。对场地现状、地理位置及周边环境等缺少深入的调查和分析。如：在一些自然景观很好和城市中心位置，建造了普通的低档产品，对土地资源造成浪费，土地的级差效益没有充分地显现出来。这种选址错误是最为典型的缺乏良好的设计前期工作，对区域因素缺乏考虑的结果。
3.2 对目标客户群缺乏全面深入的分析。例如：不少的小区对本项目的客户群缺乏全面深入的调查和研究，而是参照别的项目产品，甚至照搬，出现了许多产品趋同化想象，满足不了客户的需求，给产品的销售带来了很大的压力。
3.3 对动态的市场缺乏分析。市场是动态的、变化的。不少的小区建设周期较长，如果产品定位仅考虑了开发初期的市场，不预见销售阶段的市场，也会给产品的销售带来较大的压力。一场突然的美国金融危机给中国房地产市场带来很大的冲击。国际市场经济变化如此快，要准确预见市场的变化，这给房地产设计前期工作带来了很大的难度。
3.4 对国家及地方规范、规定缺乏深入分析了解。国家及地方规范、规定及其执行也是变化的。如：国家出台的房地产“90/70”调控规定，对设计前期工作提出了新的要求。
4 房地产开发设计前期工作存在的问题
4.1 房地产市场方面。
中国房地产业不合理的开发主体结构，使设计前期缺乏赖以生存的思想基础。开发企业普遍不成熟。建设的规模化程度较低，数量增长过快过猛。企业过多、规模过小必然引起恶性竞争，盲目开发。
4.2 开发商存在的问题。
开发商不重视深入、系统地市场调查，许多开发企业缺少成熟的产品研发机构，使设计前期工作缺乏现实、科学的市场导向。开发商对设计前期工作仅仅立足于主观臆断或片面的市场信息，必然导致决策失误，盲目投资。开发项目的区位、类型、档次和配套设施等脱离市场需求，产品结构严重不合理。开发商缺乏应有的规划和环境意识，往往造成设计前期的实施过程失控。由于片面追求投资回报，开发商常常在项目进行过程中，一味提高项目规划设计中容积率、建筑密度、建筑高度等指标，其结果使相关城市基础设施符合过大或失衡，导致项目的整体环境下降。
4.3 建筑师存在的问题
在现行设计体制下，过细的专业分工使建筑师的专业事业日渐狭隘，缺乏设计前期及场地分析所需的广博知识。在实践中盲从开发商，逐步丧失建筑学在人居环境建设中主导专业的作用。目前从事设计前期工作的有不少是非建筑师，他们虽然对市场有一定的了解，但因缺少扎实的建筑专业知识，很难抓住市场的本质，把市场与产品有机的结合。建筑师远离市场，缺乏对市场科学、深入的认识，无法在设计前期中找到现实、准确的立足点。
5 解决房地产设计前期问题的主要途径
5.1 要深入分析研究房地产发展变化的规律
从宏观的角度，要研究中国乃至世界，城市及区域房地产发展变化的规律。从微观的角度，要研究项目及周边地区市场发展变化的趋势。
5.2 要深入分析国家及地方规范、规定
要避免因违反国家及地方规范、规定而影响开发项目的正常运行，造成不必要的浪费。
5.3 要对项目环境的深入研究
从宏观的角度，要研究项目所在城市及区域发展变化的状况。从微观的角度，要研究项目场地及周边地形、地貌特征，地理位置，水文地质，道路交通，基础设施等。
5.4 房地产开发企业要建立成熟完善的设计前期工作体制
目前不少房地产开发企业缺少专门负责设计前期工作的部门。不少房地产开发企业委托营销公司作市场调研及策划，从事市场调研及策划大多数是非建筑师，市场调研及策划的成果浮于表面，很难深入下去，有些营销公司按照开发商的意图整理了一下资料，这样让开发商很难真正控制市场调研及策划成果，设计前期工作难以达到理想的效果。
由于设计前期工作中存在许多不确定的因素。因此能否较好的完成这一工作，在很大程度上依赖于建筑师所积累的设计和管理经验。在具体工作中，必须从大处着眼，小处着手。从宏观的角度去预测和判断项目的必要性和可行性。从微观的角度对项目的细节问题包括规模、周期乃至设计和施工中可能会出现的主要问题等进行细致的分析和预测，并提出相应的解决措施，尽可能将影响项目正常运行的不利因素减到最少，为项目的成功开发和正常运行提供必要的保证。
眼下房地产市场已经供大于求，市场的“拐点”已经到来，房地产市场的暴利时代已经一去不复返。美国国际金融危机给中国房地产市场带来了巨大的冲击，这让中国的房地产企业雪上加霜，房地产设计前期工作的重要地位日益突出，这也给我们的建筑师带来了非凡的挑战。
参考文献：
摘要：伴随着房地产行业的持续发展，成本控制开始被越来越多的地产公司所重视，而房地产设计阶段成本控制的重要性也显得尤为重要。因此，如何控制好设计阶段的成本成为了房地产商共同关注的话题。
关键词：房地产 设计阶段 成本控制
房地产行业竞争越来越激烈，从而使工程项目效益变得越来越小。每一个企业都期待着利用最少的成本投入，获取最大的经济效益。所以，在施工的过程中，企业是否能做到对于成本的合理控制和管理，将直接影响着企业的经济利润成本控制也制约和影响着施工中的其他环节的进程和发展。房地产商只有抓好设计阶段成本管理才会创造良好的经济效益，才能适应市场竞争。
一、房地产设计阶段成本控制
成本的合理控制是一个项目研发的重要环节，其产生于项目定位，控制于产品研发，执行于设计管理。然而虽然房地产业在设计阶段成本控制方面制订了相关体制，但是受多种因素的影响，仍然存在不少问题。一些房地产开发商只意识到了房地产行业的暴力却忽视了在房地产开发过程中的成本控制以及对于设计方案中专业性和深度的控制与把握，往往盲目求成，欲速则不达，仅仅收到事倍而功半的效果。
众所周知，影响成本最主要的因素是设计，一个不经济的设计，无论后期招标时有多大的竞争性，成本还是居高不下。因此，要达到成本控制的目的，需要更多地关注设计。房地产实现“事前控制”的关键就是规划设计环节的成本控制，在这个环节进行成本控制的一个重要优势在于可以最大限度的减少事后变动带来的成本增加，具有“一锤定音”的地位和作用。成本管理贯穿房地产项目开发全过程的始终，阶段性的成本管理不能与全过程完全隔离。规划设计阶段是决定房地产开发成本的极其重要阶段之一。规划设计阶段的成本管理应具有产品开发建设全过程成本管理的意识和企业发展成本管理的宏观意识。
二、房地产设计阶段成本控制的主要举措
1.注重设计单位的专业性，优化设计方案
在被问及所设计项目的具体面积时，大多数设计师的回答都是“记不清楚”，或者“我查一查”。他们在项目设计的前期主要关注建筑风格与建筑形式，而忽视了设计阶段的成本，从而导致片面追求设计效果使得设计成本的不断飙升。因此，设计团队的专业性尤为重要，他们是房地产设计的核心，他们对设计方案起到核心的引导作用，他们的专业性也直接影响到了设计阶段的成本控制。为了更好体现设计单位的专业性，房地产企业要要求设计单位提供相关资料，要求设计单位提供详细数据分析表，要求设计单位对关键问题提供备选比较方案，这样对于设计方案的优化有着积极地促进作用。
建立在设计单位、设计团队专业性的基础之上，还应注重对设计方案的优化。优化设计并不是一道算术题，也没有唯一正确的答案。优化是在追求设计水平进一步合理化和进一步提升。优化在基础层面抛弃一些不合理的因素，找到更好的解决方案。是否合理的评判不尽相同，但是对于不同的专业，在不同的项目上目标是一致的。对于开发商来讲就是在保证建筑安全与功能的同时节省成本。控制设计阶段的成本就是设计方案的不断优化的一个过程。
2.推行限额设计，有效控制造价
当谈到日本与美国汽车公司成本控制的区别时哈佛大学的教授罗宾・库帕尔是这样回答的：“我们的公司总是先设计好图纸和模型，再计算被设计产品的代价，然后看看能否以这个价格水平卖出该项产品，而日本公司却将这种程序完全颠倒过来，即将某种新产品的成本或售价定为X元，然后回头去努力实现这一目标。”对于这两种控制成本的方法，如果单纯的从控制造价的有效性和实效性角度看，进行限额设计对于控制造价效果更好。
由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄，“重技术、轻经济”，设计节点把握度差，常导致赶工期、轻质量、各专业图纸矛盾多、细部设计缺失等问题出现。加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算，不利于设计单位加强成本控制意识，浪费较大。在这种情况之下如果将推行限额设计，将在根本上提升设计单位的成本意识，在一定程度上对设计阶段的成本控制有着重要的作用。在设计限额下，可以采取一些成本策略：比如在初步设计阶段，在满足规范的要求下，减少非可售部分面积等。施工图设计阶段，通过设计优化，降低部分对产品品质影响不大的材料档次，如阳台玻璃栏板、外墙涂料及面砖、空调装饰板等，但对客户投诉和关注点较多的电梯、进户门、外墙门窗、可视对讲等，应在保证质量的前提下控制价格，当然要与产品定位和对业主的销售合同承诺相符合。
3.完善设计阶段成本控制制度、提高成本控制意识
一个企业要想立于不败之地，制度很关键，无论是企业的管理制度还是其他。房地产企业要想有效的控制住设计阶段成本就要不断地建立健全更加完善的设计阶段成本控制制度。设立专门的管理部门，将设计成本的控制落实到实处，提高部门的办事效率。加强设计标准和标准设计的制订及合理应用，建立管理程序与制度：完善甲方设计标准；坚持设计全过程优化；建立专家会议评审制度；内部各阶段图纸审核制度化。坚持用制度管人，人管人的理念，不断提高企业员工的成本控制意识，特别是对设计阶段的成本控制意识。
4.推行产品复制，建立标准化产品线
在中国房地产市场逐渐走向成熟之后，各房企开发能力的差异也开始清晰地显现出来。一个最明显的现象就是，有的房企在获取土地后一两个月就能开工，半年就能实现销售回款，而有的企业在获取土地一两年后仍迟迟没有开工。除了管理效率的差异和某些房企刻意“囤地”的因素之外，这其中主要原因是因为前者有现成的、成熟的标准化产品线。推行标准化产品线开发已成为现阶段一线房企的共识和共同战略举措。建立产品线，重要一点是要输入鲜明的品牌特征。
打造产品线对于房企的“内功”提出了更高要求，需要企业的管理模式和内控体系提供更为科学的保障。要形成成熟的产品线，首先要研究、确定战略目标及发展规划，然后在企业总体战略导向下，确定具有核心竞争优势的、独特的商业模式，以及如何推行可连锁开发的产品线，再建立相应的管理模式为其保驾护航，同时要基于人力资源规划加强企业的人力资源及团队建设。
结语：加强房地产业设计阶段的成本控制管理，将会是房地产企业进入成本竞争时代的竞争利器，也是企业推进成本发展战略的基础。房地产设计成本管理的有效实施是改善和加强企业经营管理中要手段。完善的、合理的设计成本成本控制管理体系是健全的现代化企业管理不可或缺的一部分。同时对于房地产项目，成本管理无论是设计阶段还是实施阶段都对于企业有着重要意义，它可以有效的促进企业整体管理水平的提升，不断提升企业综合能力、市场竞争力。
参考文献
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[2]任宝峰.房地产开发成本控制[J].经济师，2010（10）.
[3]闫晶.基于精细化限额设计的房地产企业成本控制研究[J].商业会计，2011（2）.
作者简介：
关键词：房地产;景观设计;风格;应对
Abstract: In the real estate industry, landscape design began more and more attention by people, the overall level of good landscape design can enhance the real estate project. This paper has made the simple analysis to the development of China's real estate project landscape design.
Key words: real estate; landscape design; coping style;
中图分类号：P901文献标识码：A 文章编号：
房地产景观设计就是指将房地产建筑与景观设计相互联系起来，并且加强景观设计对房产项目的渲染作用，提高房产项目对客户的吸引力。
1 园林景观设计对房地产项目的积极影响
园林景观的合理设计与设置对房地产具有正面的积极作用，主要体现在：美化居住环境；
提升居住环境品味；提高城市绿化率；为居民提供绿景和为居民提供娱乐休闲场所等方面。
1.1 提升人们的居住环境品味。
优秀而独特的园林景观可以成为一个房地产项目的标志，甚至可以成为一个品牌的形象，而独特的园林设计创意和严格、专业的工程管理，是营造标志性园林景观的重要保证。现今的中高档房地产开发商或把园林景观设计成自然山水，曲折有致；或设计成现代感强，有视觉冲击力。但或多或少都贯穿着生态园林、人性设计的理念，以提高居住环境的品位。
1.2 美化居住环境。
众所周知，无论是小区内园林还是周边园林，优美的绿化环境都能愉悦居住者的心情，而且对净化空气，防风沙，吸附灰尘，杀菌灭菌，降低噪声，吸收有毒物质，调节气候和保护生态平衡，促进居民身心健康都有一定的自然环保作用。例如，在园林景观中加入水体的设计，如瀑布、喷泉等，可增加空气中负离子浓度，对人的身心健康非常有益。
1.3 为居民提供娱乐休闲场所。
城市公园、小区公园、滨水区绿化带、高尔夫球场等作为园林景观的同时也具有休闲、游玩等功能，成为城市居民娱乐休闲的场所。
1.4 为居民提供绿景。
信息时代人们对电脑的使用越来越频繁，给视神经带来很大的负担，在自家能坐享窗外的绿景，缓解紧张的视神经，也成为房地产推销的一大亮点，成为人们选择房产的考虑因素之一，往往是朝向绿地景观的户型更能得到购房者的青睐。
1.5 提高城市绿化率。
中国城市建城区绿化覆盖率由80 年代初的10.1%提高到目前的31.7%，人均公共绿地面积由3.45 提高到7.39，房地产的园林景观对此作出了很大贡献。
2 我国房地产景观设计的风格
2.1 具有中国地域特色的风格
在不远的将来, 中国东、西、南、北的地区差异性将更加明显, 城市景观同质化现象将被打破, 房地产景观设计将朝着具有中国地域特色的风格方向发展。由于大型房地产集团在
全国开发项目, 其住宅产品在不同城市中大量地复制, 造成中国城市景观都大同小异, 同质化现象明显。
当前, 很多楼盘都有复制拷贝的痕迹,比如很多城市都出现了西班牙风格、或称南加州风格的别墅, 如万科的兰乔圣菲系列, 上海有, 深圳、佛山、顺德有, 连沈阳和长春都有兰乔圣菲别墅区, 全国仿照这种风格的盘更是不计其数。上海有华润上海滩、南京有巴厘原墅, 连武汉都有华润凤凰城, 还有很多笔者们没注意或者抄得走样的“巴厘岛”风情的楼盘。这样的风格就像一阵风, 在全国刮一阵, 不新鲜了就没有市场了, 这说明在设计上,照搬人家的东西是没有太多生命力的。
因此, 中国将来下一批房地产的精品项目就是那些在项目中融入了创新的地域特色的楼盘。比如, 万科集团在研究新“ 土楼” 住宅的可行性和特色,用创新的语言来表达“ 土楼” 的乡土文化。所以, 中国地大物博, 风格迥异, 民族的也是世界的。在每一个地方能做出原汁原味的地域风格, 并在此之上有所创新, 这就是立足于中国文化并创造当代中国的新风格。这些项目也必将成为下一批中国地产的精品项目。
2.2 以绿化配置为重点的景观风格
当前, 房地产景观风格大致有两种发展方向, 一种是以建筑空间语言和硬质景观为主的, 讲究轴线空间、直线条和大量硬景构筑物, 如恒大天下、绿洲系列等；一种是以绿化配置为重点的, 讲究堆坡造绿、曲线条和减少硬景, 如绿城集团的桂花城系列和金科集团的世界城、廊桥水乡系列。笔者认为, 将来的趋势应该是向以绿化配置为重点的方向发展, 不仅绿量增大, 而且绿化的品种、层次将会更加多样化, 后期的绿化养护也越来越重要, 植物长得越好, 楼盘的效果也会越好；由于硬质构筑物的材料会随着时间推移而老化变形, 需要投入大量成本进行翻修维护, 因此硬质构筑物的设计量会逐渐减少。当然，我们如何做到把房地产的营销效果和生态环保、可持续发展的理念结合起来并推广出去，这才是将来房地产景观重要的发展趋势。
2.3 偏向于度假酒店的景观风格
由于度假酒店一般都处于个环境条件相当好的地理位置。如海边、山里等等。因此如何借景为酒店所用以及如何营造酒店内部独特的景观效果是度假酒店建造设计的重要内容，而这正是将来房地产开发可以学习和借鉴的方向。比如，广州侨鑫集团打造的从化侨鑫温泉会议中心，将流溪河江水，层峦叠峰的远山以及漫山遍野的茶园融为一体。高尔夫球场和度假酒店建筑巧妙地嵌于其中，形成一幅当代岭南唯美的“岭南山水”画。其意境远借山水，俯仰而现美景，应时令不同而景色变化，这就是借景的妙用。
2.4 平实朴实的景观风格
当前, 房地产景观的风格由于住宅开发项目受到土地容最的制约, 以及容积率要求一定的建筑体量, 因此, 不可能出现如大地艺术或风格化很强、艺术个性很强的东西,所以, 作者认为, 将来房地产景观的风格将更多地形成一种以平实的、安静的、轻松的、舒适的居住生活为主体的景观氛围, 有没有设计感不重要, 只要老百姓喜欢的、喜闻乐见的景观, 就是好景观。
3 景观设计公司的应对措施
景观设计公司的首先要不断提高设计水平，设计师应该做到：认识人性，人作为一个自然人和社会人，人们到底需要什么；阅读大地：阅读大地是在认识自然，而更重要的是认识人自己；体验生活：体验当地人的生活方式和生活习惯，当地人的价值观；聆听故事，故事源于当地人的生活和场所的历史。其次应该不断增加价值。在工地上监管景观工程质量，控制工程造价。境外公司最致命的问题是不了解中国现状条件和地理，气候等因素，盲目地把国外的生活环境照搬过来，形成“空中楼阁”似的如画画一般的创意和概念。以及在施工图阶段对中国不同地域的植物和材料不熟悉，并且不愿投入施工现场进行现场调整。这导致境外公司的大量项目出现了水土不符的情况，而本土化的景观设计公司正好弥补了这些问题。因此，我们要凭借着对本土文化的传承。对本地植物的深刻了解和施工现场全方位的配合监督服务，建造出房地产景观精品。
同时，景观设计公司必须有成本控制的概念, 合理帮助开发商控制成本开发商会在景观上增加一次性投入, 而尽量减少后期物业管理的维护成本。每平米景观面积费用的增加，景观逐步成为房地产项目销售的重要买点，这一切都说明了开发商更加理性地看待景观投入带来房价的提升。因此, 景观设计公司必须有成本控制的概念, 帮助开发商合理地控制成本。而后期物业管理的维护成本主要集中在水体的维护、植物的修剪养护等方面, 这需要景观设计公司为将来的物业管理而考虑景观设计的后期维护措施及成本。
关键词：房地产项目开发；设计管理
文章编号：1674-3954（2013）09-0021-02
1 房地产项目开发的特点
房地产项目开发源于上世纪90年代的住房体制改革，是当今社会中百姓安居的主要场所形式之一。其特点是共建绿地配套完善、布局多样、有各自统一的建筑风格、景观怡人、有偿居住等特点。房地产开发的最终目的是房地产投资建设管理单位能从购地、建房、卖房的整个过程中，以最小的资本投入获取最大的经济利益。购房者对项目的有偿支付是房地产项目开发最主要的特征，而一些政府的投资项目开发，如公建建筑、大学城等建设则纯粹是政府的投资行为，不过分强调使用者对项目的有偿性。
房地产项目开发是房地产建设单位的一种投资行为，讲究投资回报率，项目从购地到建成销售的时间越短，其资金回笼越快、投资回报越大。因此，建设单位往往对项目整体的规划与设计、监理与施工时限要求较高。
2 设计管理释义及其在房地产项目开发中的重要作用
设计是一个资源整合的过程，需把客户需求、策划定位、规划布局、建筑质量、建造成本、建造时限等各项相互矛盾的冲突不断进行综合平衡，从而达到各方满意的过程。这里的冲突不仅包括设计团队中各专业人员间的冲突，而且包括设计与客户、规章、成本、质量、进度等方面的冲突。设计问题的本质是：在一定的时限内，用专业的整体团队沟通协调并合理地解决各种冲突的过程。
与设计过程密切相关的是设计管理。相比设计工作而言，房地产项目开发过程中，设计管理工作由为重要，贯穿于整个项目开发过程的始终，尤其是项目开发的前期阶段。对于房地产项目，其设计具有通盘考虑的全局性特点。大的方面，需考虑到整个项目的规划布局、景观与建筑（含配套的共建、住宅）等设计；小的方面，需进行示范性样板房的装修设计与施工。而这一切繁杂交织的工作，却因建设管理单位在时限和资金方面的要求而更显其操作的难度。只有科学合理的设计管理，才能较好地统领各设计单位及设计人员组成一支高效的设计团队，在较短的时限内实现房地产建设单位对项目开发各方面的要求，提升整个房地产项目开发的效率、品牌与效益。因而，设计管理工作越来越受到房地产项目建设单位与设计单位领导部门的重视。
3 房地产项目开发设计管理工作的阶段、内容与流程
3.1房地产项目开发设计管理工作的阶段
对房地产项目开发而言，设计管理工作涵盖了整个项目开发过程。具体包括以下阶段：①设计承包商的选择控制阶段；②概念设计管理阶段；③扩初设计管理阶段；④施工图设计管理阶段；⑤分项设计管理阶段；⑥景观设计管理阶段；⑦室内设计管理阶段；⑧主体扩初设计管理阶段；⑨主体施工图管理阶段；⑩主体施工图管理阶段；（11）设计变更管理阶段；（12）设计材料设备选型定板阶段；（13）销售示范区装修设计管理阶段等。
上述各阶段以设计承包商为重点开展相关设计工作，房地产建设单位则主要是组织设计、配合和提供设计条件、控制设计规模、工程质量、工期与投资、组织审查和批准文件、协调设计外部协作关系、提供外部条件等。
3.2房地产项目开发设计管理的内容与流程
除了上述工作阶段外，房地产项目开发设计管理包括以下内容：
（1）根据国家有关法规规范，凡30万m2工程以上必须进行设计招标、20万m2工程以下可以直接委托设计。故此，房地产项目开发设计管理的主要工作之一是组织工程设计方案竞赛招标、优选工程设计单位。
（2）提供勘察、设计的基础资料和建设协议文件、项目审批文件。
（3）组织协调项目的相关单位之间的相互配合，及时提供所需文件与图纸，包括勘察与设计、设计与设备供应、设计与施工、施工与材料设备供应等单位。
（4）根据房地产项目开发的市场定位、资金限额与预定时限，组织优化设计。
（5）组织环境影响评价，劳动安全与卫生、消防、人防等专题设计审查与报批，办理城市规划主管部门的审批等。
（6）协调、落实外部补充的设计（水、电、气、有线电视、通信等）。
（7）按规定报送、办理建设项目核准或备案所需的手续。
（8）组织审查初步设计文件，按规定上报，主持审查施工图设计文件与图纸。
（9）控制和审查施工过程中的设计变更。
（10）组织质检、竣工验收、项目后评价等工作。
（11）做好勘察、设计文件和图纸的接收、分发、使用、保管与归档工作。
（12）为勘察、设计人员现场服务，提供工作与生活用品。
（13）按合同与实际进度计划，办理勘察、设计等费用的支付与结算。
3.3房产项目开发设计管理的流程
众多的设计管理工作内容均须按一定的工作流程进行，以概念、方案设计承包商选择为例，这一工作阶段是整个房地产项目开发的第一阶段，其工作流程包括：工程费用预算、设计招标计划编制、了解设计招标计划、选择方式谈判、收集设计单位信息资料、资料筛选初定入围单位、入围单位考察和推荐、审批、编写设计招标文件、审批、组织发标记答题、组织评标并推荐中标单位、审核、确定直接委托单位、审核、签订设计委托合同、组织设计单位实施设计、设计单位动态管理、设计单位评审（评审点为：规划、单位功能、立面）、完善设计单位信息库等。其中，应重点把控有以下几方面：
3.3.1设计单位的选择
目前设计类单位主要有三种类型：①大型设计院，其显著特点是综合实力强，设计院内部管理制度完善，内部会审会签及图档管理制度执行较好，各专业实力均衡且配合较好。图纸的“错、漏、碰、缺”等现象较少，有利于项目开发后续的施工、变更和成本管控。不足之处是设计方案创新不足，较为保守，且不接受业主的限额设计等要求。②中型设计院，其主笔设计师方案设计能力较强，但设计院内相关专业配置与配合薄弱，图纸的“错、漏、碰、缺”等现象较严重。③一般小型设计（事务所）院，房地产建设单位对其有较强的管控力度，但设计质量（方案和图纸质量）较差，其内部的管理制度不健全。
一般而言，易于管控是选择设计单位的基本原则，但需结合项目的具体定位选择。如：当作为公司标志性工程时，应选择设计实力强、内部管理完善的设计单位，易于保证设计质量；当以赢利为主要目标时，可考虑一般小型设计院。
3.3.2设计合同的签订
设计合同签订时，通过增加管理性条款能令设计单位易于接受建设单位的管理，使设计院内部质量管理体系正常运行并发挥作用。设计院内部管理工作外部化，可以令建设单位见证设计院的内部管理行为。如约定提交设计成果时，建设单位可提出节约其投资的具体措施，加强设计单位的成本理念。又如在符合安全条件下，设计成果低于限额设计指标一定百分比时，给予设计师而非仅限于设计单位的奖励，以提高设计负责人的积极性和主动性。可约定设计人员清单（包括年龄、职务、职称、工作年限、执业资格等）保证设计团队的稳定；具体约定专业负责人到场服务的时间和次数，以保证设计与施工的连贯性、一致性等。
3.3.3方案设计阶段
方案设计是解决建设项目总体布置和开发问题的重要阶段，是建设项目成败的关键所在，是建设管理单位实现利润最大化的重中之重。其主要内容有：对建设场地进行总体规划、建筑设计、街景布置、环境关系规划、交通组织、建设规模和经济技术指标等提出标准和要求。此阶段的内容要求如下：
（1）注意多方案选优。立足于市场需求，进行项目的市场调研，采用招标优选设计方案，邀请市场营销专业人士、建筑设计专家进行方案评审，提出优化建议。
（2）力求方案科学性、合理性和前瞻性。处理好市场需求与产品方案、建设规模的关系，合理确定项目开发进程和经济规模、近期与远期目标的关系、总体规划与分步实施的关系（总体规划须一次完成，建设可分步实施）、投资与效益的关系，力争用最小的投资取得最大的效益。
（3）总体平面布置图。根据场区自然地形、地貌和地质条件，因地制宜、依山就势。总平图的各项经济技术指标应符合国家规范规定，主要有：建筑系数、容积率、绿地率、建筑间距等。科学规划场区内人流、车流、消防通道等交通路线，确保安全、顺畅、短捷。注意结合项目实际情况，与城市规划部门确定合理的商业面积，满足市场需求，实现建设管理单位预期目标。
（4）结合地形、地貌，做好竖向布置。合理确定场区竖向布置标高，尽量减少挖填土石方工程量，力争挖填方趋于基本平衡，控制投资。
（5）采取场区雨水排泄和必要的防洪措施，防止市政排水管网倒灌。
（6）与城市规划、环境保护、人防、消防、交通等当地主管部门协商，取得各单位的相关意向协议、审查意见和批准文件。
（7）在申请人防行政许可批复之前，与人防部门确定需建人防工程的面积及及用途。由于在项目后期销售时，人防产权是属于国家的，无法实现销售收入，所以设计方案应根据项目的区域及性质，经济、合理地布置人防工程的位置及用途。
3.3.4设计方案的评审
建筑方案是初步设计和施工图设计的方向标，所以方案的经济合理性是过程管理的关键之一。将技术与经济结合，可提高决策的科学性，有效地控制设计阶段的成本。指标的引入降低了设计评审的主观性，技术经济指标分功能和成本两类。功能类指标按重要程度分两类，成本类指标按数值从小到大排序。两类指标均靠前排序的指标价值较大，必须实现；两类指标均靠后排序的指标价值较小的，功能可剔除；若功能类和成本类指标排序方向不一致，须考虑项目的具体定位。项目定位为高端时以功能类指标为主，定位为中低端时以成本类指标为主。
4 设计管理的重点――推行限额（限量）设计及方案优化节约成本
在项目招投标或合同签署阶段，设计尚处于初步设计阶段，很多报价和工程量是根据估算或经验估算而得的，因此，推行限额设计或限量设计，对于建设单位的投资控制尤为重要，甚至直接决定了项目的赢利指标。
而在满足使用功能和设计规范等条件下，推行方案优化是节约成本的重要途径之一。有些设计工程师由于缺乏现场经验或对设计规范缺乏深层次的了解，会造成很多笨、大、粗、重的现象发生，一方面增加了工程的直接成本，另一方面也增加了采购费用和施工费用。方案优化应该以项目部牵头，各专业部室为核心进行，可充分发挥各专业部室设计专家、专业技术负责人的经验。同时，建设单位应就方案优化形成规章制度，尤其是激励和奖罚制度。
【关键词】房地产；住宅设计；方向
1 前言
作为房地产方来说，只有摸清当前大众的购房需求，才能决定将要建造的住宅，应该遵循什么样的设计方向。纵观我国经济发展水平的现状来看，住宅的购买主力军主要还是集中在中低收入人群上，所以说中小户型应该是市场需求量最大的。然而现代人对于住房的要求越来越高，它不再仅仅局限于能遮风挡雨了，而是提出了更高的要求，比如如何能在较小的空间里面创造出较高的舒适度，还有就是购买者提高了住宅区绿色环保的意识，不单是对住宅内外的环境有所要求，就连用于住宅建造的建材也开始受到了人们广泛的关注，因此，怎样把握住宅的设计方向，便成为了房地产方的首要问题。
2 住宅设计的原则
当前房地产方在住宅的设计当中，主要是有以下几个关键性问题：一是房地产开发商的开发理念是否能顺应市场的需求；二是设计师是否具有一种服务于大众的意识，以至于他设计出来的户型，最终能不能被广大的购房者所认可；三是客观理智的去对待中小户型，特别是小户型所存在的一系列问题。
2.1 开发理念的重要性
房地产方的开发理念将对住宅的户型好坏有着至关重要的影响。因为对于一个项目来说，它将来要面向一个什么样的市场，面对一些什么样的消费客户，以此来决定这个住宅小区首先应该是以什么样的户型为主。如果是以大户型为主，中小户型为辅，那么在户型和布局的时候就要充分考虑到大户型的舒适程度，当然在这种情况下，中小户型相对于大户型来说在舒适度上有可能就会稍微差一点；但是如果是以中小户型为主，大户型为辅的小区来说，那么在户型的设计上肯定会对中小户型有所侧重，让中小户型也能成为虽然空间较小，但同样居住舒适。所以说房地产方的开发理念是非常重要的。
2.2 设计师意识的重要性
在市场目标和消费群体都确定了以后，那么这些住宅的户型结构，就要经过我们的建筑设计师来进行精心的设计了，但是，从目前很多的住宅小区来看，普遍都存在着一些诸如布局不是十分合理、设计中的细节处理显得粗糙、人性化设计的体现不够等等方面的问题。并且这些问题大多都出现在中小户型的设计上。
其实相同的造面积，只要设计师能结合实际情况，认真细致的思考一下，把原有的设计进行一些细微的改动，也许就会让住宅的舒适度得到一个较大幅度的提升。可惜的是在实际的设计中，我们的建筑设计师就是没有把这些问题完全的考虑进去。归其原因来看，主要是设计师的服务意识还不够，从而导致上述问题的存在。
2.3 客观处理中小户型存在的问题
不得不承认在实际的设计中，我们的中小户型特别是小户型，确实在设计上会有一些难度，但是面对这些设计上的困难，我们应该客观理智的去对待。不能老是重复出现诸如：用一直销售不出去的大户型，进行简单的改造以后就变成了几套所谓的小户型；利用大户型建造后剩余的一些间隙，来插入小户型的建造；还有就是看着市场紧需小户型了，就匆忙进行设计施工，结果肯定是不想而知的。在这些条件下建造出来的住宅，是否能让购房者满意，能真正做到在较小空间的空间范围内，能否提高较大的舒适度。
3 房地产中住宅设计的方向
从我们国家经济发展水平的现状来分析，对于我们房地产方面的主要需求，还将会是以中小户型为主的住宅小区。而且现代的年轻人都喜欢自由，崇尚要拥有自己的私人空间，可是面对各方面的压力，购买大户型是不现实的，所以综合分析来看，中小户型将会越来越受到大家的欢迎和喜欢。
3.1 让单一建筑设计向人性化设计靠拢
随着时代的变迁，房地产方不再把住宅设计看成是单一的“房屋建造”，而是把人性化的设计理念穿插其中，让它成为住宅设计的一个部分。确切一点来说，人性化设计实际就是让建筑设计师在考虑建造质量的同时，能设身处地的从住户的角度出发，充分去感受住户在生活和生理方面的需求，切实体现出“以人为本”的设计理念。只有符合消费群体的设计才能给房地产方带来丰厚的利润回报。这一观点已经被众多的房地产方所认同，像我们熟知的万科所建造的城市花园和正和推出的梦想和居，都充分的说明了这一观点的正确性。
3.2 让住宅设计走向科技化
住宅设计中除了涉及到建筑这门学科以外，在当前的住宅设计领域中，科技成果的应用也越来越多，特别是新型技术的推广和应用，像某些住宅小区内都纷纷的装上了安全防盗系统、摄像头监控系统、可视监控电话等等，那是因为现代人的安全意识正在日益剧增，作为每天待的时间最长的起居室，当然更是注重它是否具有完善的安全设施，这些看似不是建筑主体工程的科学技术引进，往往还能成为日后住宅销售时的热点，也能让该类住宅的附加价值有所提高，最终起到一个促进销售的作用。
3.3 让住宅设计走向开放化
让住宅设计走向开放化，实际就是要摒弃以往住宅设计中的墨守成规。因为有些地方出于对地方建筑企业的保护，使住宅设计当中少了很多外来的竞争力，一旦外来竞争力减小了创新思维相应也就会减少，最后就会导致住宅的设计水平停滞不前甚至是有所下降。好在这样的保护大门终于被住宅商品化的热浪给冲开了，为住宅设计注入了新鲜活力，特别是近年来国外建筑风格和建筑理念的多渠道引进，让我们国家的住宅设计进入了一个相对活跃的时期，而且随着外来竞争力的增大，对我国在住宅设计专业水平的提高上，也有着很大的推动作用。这样也能让房地产方的商品不断推陈出新，吸引更多消费者的关注目光。
3.4 让住宅设计走向空间的多样化
随着购房者的需求变化，我们的住宅设计已经逐渐由原来的纯平面设计，慢慢的向三维空间的设计进行转变。因为现代人都很独立，喜欢动静分开以及各个层次布局要分明，所以应运而生的在住宅设计中出现了如：跃层设计、错层设计和高空利用设计等独特的设计风格。这些有别于普遍设计风格的住宅也能够成为房地产方的全新卖点。
3.5 让住宅设计中融入生态环保意识
生态环保现在无论是在哪个国家都是被大力提倡的，而且随着大力打造宜居环境的提出，生态环保在住宅设计中就显得更加的重要。对于住宅设计在生态环保方面主要是通过以下几个方面来体现：一是保证住宅小区的基本绿化面积；二是尽量采用绿色材料和环保材料；三是建立一些节能系统，如安装太阳能和水资源的再次利用等；住宅小区是否融入了生态环保的设计理念，直接关系到人类的资源能否可持续性的进行发展，这也必然将成为未来住宅设计的主流方向。
4 结束语
无论未来房地产中的设计方向如何改变，都应该本着以人为本的理念去进行设计。因为我们建造的住宅，它的使用主体始终是人，这个是永远也不会改变的，所以住宅的建设应该最大限度的创造出集方便、环保、舒适于一体的生活居住环境。并且在设计中还应该展现出对于未来的预见性，像文中提到的资源再利用和设计科学化等方面，都是顺应未来住宅设计发展趋势的，只有这样根据市场需求不断探索不断创新，才能从根本上保证房地产方的利益实现最大化。
参考文献
[1]谷艳霞.对住宅设计的认识[J].中国对外贸易，2011（2）：76-78
[2]张增林.浅谈住宅设计[J].黑龙江科技信息，2010（12）:24-26.
[3]林小醇.浅谈中小套型住宅设计的方向[J]，2007（12）：85-88.
关键词：房地产项目开发；设计管理
中图分类号：F293.33 文献标识码：A
1房地产项目开发的特点
房地产项目开发是房地产建设单位的一种投资行为，讲究投资回报率，项目从购地到建成销售的时间越短，其资金回笼越快、投资回报越大。因此，建设单位往往对项目整体的规划与设计、监理与施工时限要求较高。
2房地产项目开发设计管理流程
2.1房地产项目开发设计管理工作的阶段对房地产项目开发而言，设计管理工作涵盖了整个项目开发过程。具体包括以下阶段：
①设计承包商的选择控制阶段；②概念设计管理阶段；③扩初设计管理阶段；④施工图设计管理阶段；⑤分项设计管理阶段；⑥景观设计管理阶段；⑦室内设计管理阶段；⑧主体扩初设计管理阶段；⑨主体施工图管理阶段；⑩主体施工图管理阶段；
上述各阶段以设计承包商为重点开展相关设计工作，房地产建设单位则主要是组织设计、配合和提供设计条件、控制设计规模、工程质量、工期与投资、组织审查和批准文件、协调设计外部协作关系、提供外部条件等。
2.2房地产项目开发设计管理的内容与流程
除了上述工作阶段外，房地产项目开发设计管理包括以下内容：（1）根据国家有关法规规范，凡30万m2工程以上必须进行设计招标、20 万 m2工程以下可以直接委托设计。故此，房地产项目开发设计管理的主要工作之一是组织工程设计方案竞赛招标、优选工程设计单位。（2）提供勘察、设计的基础资料和建设协议文件、项目审批文件。（3）组织协调项目的相关单位之间的相互配合，及时提供所需文件与图纸，包括勘察与设计、设计与设备供应、设计与施工、施工与材料设备供应等单位。（4）根据房地产项目开发的市场定位、资金限额与预定时限，组织优化设计。（5）组织环境影响评价，劳动安全与卫生、消防、人防等专题设计审查与报批，办理城市规划主管部门的审批等。（6）协调、落实外部补充的设计（水、电、气、有线电视、通信等）。（7）按规定报送、办理建设项目核准或备案所需的手续。（8）组织审查初步设计文件，按规定上报，主持审查施工图设计文件与图纸。（9）控制和审查施工过程中的设计变更。（10）组织质检、竣工验收、项目后评价等工作。（11）做好勘察、设计文件和图纸的接收、分发、使用、保管与归档工作。（12）为勘察、设计人员现场服务，提供工作与生活用品。（13）按合同与实际进度计划，办理勘察、设计等费用的支付与结算。
2.3房产项目开发设计管理的流程众多的设计管理工作内容均须按一定的工作流程进行，以概念、方案设计承包商选择为例，这一工作阶段是整个房地产项目开发的第一阶段，其工作流程包括：工程费用预算、设计招标计划编制、了解设计招标计划、选择方式谈判、收集设计单位信息资料、资料筛选初定入围单位、入围单位考察和推荐、审批、编写设计招标文件、审批、组织发标记答题、组织评标并推荐中标单位、审核、确定直接委托单位、审核、签订设计委托合同、组织设计单位实施设计、设计单位动态管理、设计单位评审（评审点为：规划、单位功能、立面）、完善设计单位信息库等。其中，应重点把控有以下几方面：
2.3.1 设计单位的选择
目前设计类单位主要有三种类型：
①大型设计院，其显著特点是综合实力强，设计院内部管理制度完善，内部会审会签及图档管理制度执行较好，各专业实力均衡且配合较好。图纸的“错、漏、碰、缺”等现象较少，有利于项目开发后续的施工、变更和成本管控。不足之处是设计方案创新不足，较为保守，且不接受业主的限额设计等要求。②中型设计院，其主笔设计师方案设计能力较强，但设计院内相关专业配置与配合薄弱，图纸的“错、漏、碰、缺”等现象较严重。③一般小型设计（事务所）院，房地产建设单位对其有较强的管控力度，但设计质量（方案和图纸质量）较差，其内部的管理制度不健全。
易于管控是选择设计单位的基本原则，但需结合项目的具体定位选择。如：当作为公司标志性工程时，应选择设计实力强、内部管理完善的设计单位，易于保证设计质量；当以赢利为主要目标时，可考虑一般小型设计院。
2.3.2 设计合同的签订设计合同签订时，通过增加管理性条款能令设计单位易于接受建设单位的管理，使设计院内部质量管理体系正常运行并发挥作用。设计院内部管理工作外部化，可以令建设单位见证设计院的内部管理行为。如约定提交设计成果时，建设单位可提出节约其投资的具体措施，加强设计单位的成本理念。
2.3.3 方案设计阶段方案设计是解决建设项目总体布置和开发问题的重要阶段，是建设项目成败的关键所在，是建设管理单位实现利润最大化的重中之重。其主要内容有：对建设场地进行总体规划、建筑设计、街景布置、环境关系规划、交通组织、建设规模和经济技术指标等提出标准和要求。此阶段的内容要求如下：
（1）注意多方案选优。立足于市场需求，进行项目的市场调研，采用招标优选设计方案，邀请市场营销专业人士、建筑设计专家进行方案评审，提出优化建议。（2）力求方案科学性、合理性和前瞻性。处理好市场需求与产品方案、建设规模的关系，合理确定项目开发进程和经济规模、近期与远期目标的关系、总体规划与分步实施的关系（总体规划须一次完成，建设可分步实施）、投资与效益的关系，力争用最小的投资取得最大的效益。（3）总体平面布置图。根据场区自然地形、地貌和地质条件，因地制宜、依山就势。总平图的各项经济技术指标应符合国家规范规定，主要有：建筑系数、容积率、绿地率、建筑间距等。科学规划场区内人流、车流、消防通道等交通路线，确保安全、顺畅、短捷。注意结合项目实际情况，与城市规划部门确定合理的商业面积，满足市场需求，实现建设管理单位预期目标。（4）结合地形、地貌，做好竖向布置。合理确定场区竖向布置标高，尽量减少挖填土石方工程量，力争挖填方趋于基本平衡，控制投资。（5）采取场区雨水排泄和必要的防洪措施，防止市政排水管网倒灌。（6）与城市规划、环境保护、人防、消防、交通等当地主管部门协商，取得各单位的相关意向协议、审查意见和批准文件。（7）在申请人防行政许可批复之前，与人防部门确定需建人防工程的面积及及用途。由于在项目后期销售时，人防产权是属于国家的，无法实现销售收入，所以设计方案应根据项目的区域及性质，经济、合理地布置人防工程的位置及用途。
2.3.4 设计方案的评审
建筑方案是初步设计和施工图设计的方向标，所以方案的经济合理性是过程管理的关键之一。将技术与经济结合，可提高决策的科学性，有效地控制设计阶段的成本。指标的引入降低了设计评审的主观性，技术经济指标分功能和成本两类。功能类指标按重要程度分两类，成本类指标按数值从小到大排序。两类指标均靠前排序的指标价值较大，必须实现；两类指标均靠后排序的指标价值较小的，功能可剔除；若功能类和成本类指标排序方向不一致，须考虑项目的具体定位。项目定位为高端时以功能类指标为主，定位为中低端时以成本类指标为主。
3设计管理的重点―――推行限额（限量）设计及方案优化节约成本在项目招投标或合同签署阶段，设计尚处于初步设计阶段，很多报价和工程量是根据估算或经验估算而得的，因此，推行限额设计或限量设计，对于建设单位的投资控制尤为重要，甚至直接决定了项目的赢利指标。而在满足使用功能和设计规范等条件下，推行方案优化是节约成本的重要途径之一。有些设计工程师由于缺乏现场经验或对设计规范缺乏深层次的了解，会造成很多笨、大、粗、重的现象发生，一方面增加了工程的直接成本，另一方面也增加了采购费用和施工费用。方案优化应该以项目部牵头，各专业部室为核心进行，可充分发挥各专业部室设计专家、专业技术负责人的经验。同时，建设单位应就方案优化形成规章制度，尤其是激励和奖罚制度。
关键词：房地产开发；项目管理；设计
中图分类号：F293.3 文献标识码： A 文章编号：
前言：房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。包括前期管理，施工管理，成本管理等。本文中的设计管理，不仅仅只是施工图设计阶段的管理，还包括前期方案的设计管理，施工图的变更管理。
设计管理的本质主要包括：其一，确保设计师准确理解产品定位及意图，比如制度化的要求设计院必须仔细阅读业主提供的相关设计任务书，并提出正式的书面完善意见；其二，加强过程管控，比如促使设计单位内部工作外部化，利用合同保障业主监管等；其三，充分发挥设计人员控制的主动性，比如通过合同、激励、奖惩等措施调动设计人员工作的积极性；其四，提高设计人员的职业精神等。
方案阶段的设计管理
房地产开发公司取得土地后，现在房地产开发公司购买的土地已经含有土地的使用性质、用地强度、容积率等设计条件。根据政府部门的设计条件，就要进行项目调研：项目周边的环境，项目的市场情况，项目地点的风土人情。进一步进行项目的定位：项目的档次，项目的销售对象以及项目的目标。根据以上资料进行建筑方案的研究、设计和确定，做到建筑平面布置合理，结构设计施工经济。此阶段是决定项目成功与否的关键，决定项目的投资收益。例如:某房地产开发公司过高的估计项目所在地的消费能力，将其开发的高层项目的套型面积定位在130--200平方米的户型上，并且一次完成了5栋共计496套，结果该公司完全陷入了困境。因此，设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本。设计必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。条件许可的前提下，应该尽量考虑项目营销的方便。设计除了遵循专业规范以及技术要点之外，还应尽量考虑中国传统建筑景观学说的基本禁忌。
在建筑方案评审阶段，要组织有丰富经验的专家进行评审，考虑各方面因素，根据当下的需求，设计出深受购房者喜爱的项目。
施工图阶段的设计管理
施工图阶段的设计管理直接影响着土建施工的工程造价。在这一阶段，结构方案的选择显得尤为重要。这里以地下汽车库为例，目前主要有三种结构形式，分别是梁板结构，空心板无梁楼盖结构和实心板无梁楼盖结构。比较这几种方案，梁板结构用于覆土很少且跨度不大的地下车库顶板，可以减少楼板的厚度，配筋也相应的减少。而无梁楼盖结构可应用于覆土较厚且跨度较大的地下车库顶板，并且地下车库中不见梁，使用净高大大增加，可以很大程度上实现减小基坑开槽土方量的目标，这样不仅美观，而且节省成本。空心楼板则是考虑到楼板主要受弯的特点，去除对受弯贡献较小的中和轴附近混凝土，减轻结构自重，减低板的配筋。但是空心板需要专业厂家进行空心管的指导铺设，人工费上较多。总之结构方案的选取，要综合实用功能需求，工程造价，安全等方面综合考虑。
图纸交接的设计管理
我国建筑业企业职工的培训偏向对施工管理人才的培训，而施工现场从事一线操作的人员基本由农民工替代,且这些人员没有经过系统的培训，专业操作技术素质和文化水平普遍偏低，基本依赖现场施工管理技术人员的交底指导。因此，施工技术交底这一技术措施就更加突显其重要性。
设计图纸下发到施工单位之后，及时组织设计单位向施工单位进行施工设计图的全面技术交底，包括设计意图，施工要求，质量标准，技术措施等。交底过程中，设计人员要说明本工程施工过程中需要特殊注意且严格遵守的环节。同时，施工单位可以根据现场施工条件，将图纸中无法达到的设计要求与设计单位进行沟通，因地制宜，选择最优方案。这样可以激发施工单位的主观能动性，更好的领会施工与设计的关系。
图纸变更的设计管理
由于现在房地产市场竞争激烈，开发单位经常要根据先期开盘的市场销售情况，考虑购房者的各种实际需求，对后续在建工程进行适当调整。这就需要设计施工图纸的变更。同时，由于现在设计周期较短，图纸中也难免出错，这也需要图纸变更。但是，有些时候变更图纸不能及时到达施工人员手中，造成重大的工程事故。为了避免此类问题发生，应该做到设计单位作出变更，要及时通知开发单位，开发单位要及时告知施工单位变更情况，并发放变更图纸。在这个过程中，由于开发单位要对变更部分进行成本计算，时常造成图纸交接问题。这就需要开发单位对图纸变更进行管理，制定一系列的措施，减少变更图纸的发放对施工进度的影响。设计变更的管理应做到以下几点：
1. 应尽量减少施工中的设计变更与签证。
2. 工程设计变更的具体经办人是项目部经理，具体负责与使用单位、设计单位、施工承包单位联系，并负责分发设计变更通知单。
3. 所有设计变更必须有文字记载，禁止口头承诺。
4. 项目经理审核、签字确认后转发专业工程师组织实施。
5. 各专业工程师在接到设计变更资料后应当天分发到施工承包单位、监理单位并监督实施。
6. 设计变更的内容完成后三天内由分管的专业工程师填写执行结果，并报送项目经理审核。 经审核的执行结果在工程管理部备案登记，作为今后结算的依据。
总结：
总之，设计活动作为项目的领头羊、排头兵对项目发展至关重要。开发单位应做到前期方案与设计单位沟通；施工过程中组织设计单位提前预验收；竣工之后与设计单位总结工程中的问题与经验，向更好的得到工程作品努力。
参考文献：
雷群；建筑施工现场技术交底的重要性 [J]；江西建材；2010年01期,73-74.
