时间：2023-06-06 09:33:16
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇物业管理税收政策，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
在现行的国家税收制度下，一个物业管理公司需要缴纳的税种包含：营业、城建、教育附加、企业所得、增值税、印花以及个人所得等多种费用类型。虽然现阶段我国税务部门没有针对物业管理公司的营业税税目进行细致归类，但物业管理行业已经形成了依照服务行业进行税务缴纳的传统，营业税缴纳比例为共收取的物业服务总费的5%计算，将服务费的结余依照调整后应税的所得额的1/4税率来作为营业成果，并以此缴纳所得税；教育费加以及城建这两类税务附加分别是营业税7%与3%，增值税是指收取水电费所缴纳税金，特别是水费在深圳按简易方式3%税率缴纳，无论水费是否产生增值。由此可见物业管理公司的服务性较强，涉税种类繁多，因此很容易出现如税务率偏高、重复征税等税务风险，严重影响公司效益，制约整个行业的发展。
二、物业管理公司的税务风险分析
随着市场竞争日趋激烈，物业的收费水平明显较低，同时国家也没有指定完善的扶持政策，从而造成了行业税收压力过大等一系列税务风险问题，对公司的经营与发展造成严重制约，总体来说，物业管理公司常见的税务风险问题主要包括以下几点：
(一)物业管理公司的税率偏高
物业管理行业现阶段仍归为服务行业，即5%的税率，但这就与其它行业普遍的3%税率高出两个百分点。但从物业管理业的利润来看，其经营利润远低于其它服务行业，因此将其税率设置为5%显然是不合理的。这种过高的税率，却相对较低的利润显然是制约物业管理行业发展的重要税务风险问题，极大增强了物业管理公司的生产压力。我国物业公司大多处在发展的初期起步阶段，利润空间也相对狭小，加上过高的税率，以及国家未制定相应的税收扶持政策，综合这些因素，直接导致了我国超过40%的物业公司都处于非盈利的经营状态。
(二)物业管理收费模式所带来税务风险
物业管理行业的营业税主要是根据企业营业额来进行计算征收的，营业额主要为管理收费模式下所取得的物业服务费。物业服务费包括物业服务的支出与酬金两个部分，收费标准通过“支定收”模式进行设定，这都有显著的行业性质。物业服务支出也具有代收性质，同时还用在清洁维持、绿化、秩序维护以及房产设备维修养护等方面，所以这种性质较强的服务支出不应归于税基之中，但在实际中，却被归入于税基中，这无疑一定程度上增强了税收负担。
(三)重复征税问题
在社会分工日益精细化的今天，很多物业管理公司都实施了专业分包制，很多技术性强的工作必须有专业人员完成，但很多物业公司往往不具有这些专业技术人员，例如国家法律法规中明确规定电梯、消防等工作必须委派专业单位进行操作。这样一来，就会出现物业公司与分包公司的利益分享，从而存在一定的重复征税风险。物业管理公司应当在开展营业税审报的过程中，先减去外包服务支出，以余额来计算营业税。但目前物业管理公司在计征营业税的过程中，并没有扣减外包服务这一环节，而是进行收费的全额计征，这样一来，就造成了严重的税务重复征收现象。
三、物业管理公司的纳税筹划对策
(一)优化公司内部环境除呼吁国家相关部门制定合理的税率、制度以及扶持政策外，为有效规避税务风险，物业公司应当不断优化自身的内部环境，强化财务管理水平，提高相关人员职业素质，能够充分且深入地研究国家税收政策，以过硬的财会管理能力，作为规避税务风险的有力支撑。
(二)充分利用优惠政策合理避税
虽然目前我国税务部门没有专门针对物业管理公司制定科学合理的税率及制度，但我们可以利用现有制度实现合理避税、减税。例如国家规定如果服务型企业退役士兵占总就业人数的30%以上，并签署至少一年的劳动合同，经由县级以上政府认定，再由税务部门审核，企业可在三年期限内实现营业税、城建税、所得税、教育附加以及所得税等税收项目的免征。因此物业管理企业可充分利用这一优惠政策，在人员录用时，尽量向这一指标靠拢。
(三)大程度分摊费用减税法
费用的分摊指的是物业管理公司在能够保证必要费用正常支出的前提下，将使费用摊入成本时尽可能地最大摊入，从而实现最大限度的避税。可缩短固定资产的折旧年限或用加速折旧法对固定资产折旧；此外公司还可提升坏账准备金提取比率，因坏账准备金需要计入到管理费用中，减少利润，可缩减所得税。
(四)利用合同合理避税
除利用现有制度与费用分摊的方式外，还可以采用通过合同进行合理避税的办法。例如如果租赁合同的租金税率高，可以采用将合同分为租金与管理费的形式，那么税率会相对降低些。此外如果合同为场地使用费，那么也可以开服务发票，使税率降低。总之，利用合同进行合理避税也是物业管理公司进行纳税筹划的有效措施之一。
(五)转移定价避税
这种方式指的是企业在利润的转移的经营活动过程中，所交易的产品或服务没有根据市场价格进行交易，而是以企业间利益作为衡量自行定价的方法。通常使用在税率有差异且存在关联性的企业，例如某一物业管理企业将小区绿化养护工作分包给其下设的分公司负责，这笔养护费物业管理公司作为成本列支冲减利润后按25%的所得税率缴税，而分公司只按5%的营业税率缴纳营业税，由此可看出实际向分公司支付的绿化养护费标准越高，公司所上缴的所得税费用也会随之降低，物业管理公司可利用此种方式减少税负。
四、结束语
关键词：营改增；影响；对策；物业管理公司
我国从九十年代开始了营业税和增值税并行存在和征收的税务制度，但是随着经济全球化加速发展的大背景和我国社会主义市场经济的不断发展，尤其是加入WTO后与世界经济接轨的程度不断加深，新经济形势下，各种货物和劳务之间的分界线已经越来越不明显，两种税种同时征收的税制已经严重阻碍了我国经济的发展，对我国经济走向世界也产生了不利的影响。与此同时，我国在税制征收中也存在固有的制度缺陷，税制体系的改革势在必行。当前阶段物业管理行业的税负偏高，两种税种同时征收并存的局面让物业管理行业更是难以拓宽发展领域，对其物业管理行业松绑，使其税负更加公平合理是当前亟需解决的问题。在此背景下，企业开始进行“营改增”的改革。
一、“营改增”对物业管理公司影响的浅析
这几年随着“营改增”在我国不断的发展和完善，2016年作为“营改增”的收官之年，怎样使物业管理企业面对新的发展环境，克服掉负面影响，比如短期内税负会较大幅度的上升等问题，还需要全面的梳理其影响，做好应对税制改革后降低负面影响的工作，税制平稳的过度，这是物业管理企业在税务方面工作的关键点。“营改增”对我国物业管理公司带来的影响主要有以下几点。
(一)“营改增”能促进物业管理公司的可持续发展
我国“营改增”的税制改革的实施对推动我国经济结构的调整、推动物业管理的现代化发展有着重要的意义。但是现行的物业管理收费尚未形成制度化、规范化的体系，导致物业管理企业出现税负过重的现象。“营改增”实行后，物业管理行业将进一步加强内部管理，解决两税种并存征收时，抵扣混乱，抵扣链存在断层而导致税负加重的弊端。从企业长远发展看，“营改增”税制的实行使得企业税收更加统一，抵扣链条断层混乱现象逐步消失，可以抵扣的进行税额大幅度增加，减少企业的负担。因此，实施“营改增”后很明显的提高物业管理行业的持续经营水平。
(二)“营改增”对物业管理公司利润增减变动的影响
“营改增”的税制改革在短期内物业管理企业的税负会出现不降反增的反常现象。对小规模纳税来说，税率下降的情况下，增加了企业的利润收入。但是对大多数一般纳税人来说是很大不同的。首先从制度本身讲，我国此次“营改增”在增值税税率的基础上又增加了11%和6%的两档税率。直接结果是物业管理公司从原来5%的营业税税率，更变为6%的增值税，一定程度上会导致企业利润的减少。此外，不容忽视的一点是由于物业管理企业的营业成本中，绝大比例的成本由固定成本和人工薪酬为主的劳务成本，这些成本是不可能产生进项税额的，这就导致了公司可抵扣的进项税额相当少，双重作用之下，物业管理公司短期内税负会出现不降反增的现象。典型的例子是，物业管理企业保安、保洁人员的工资支出，食堂购买蔬菜等农产品难以获取增值税进项税的专项抵扣等都会在短期内增加公司的支出，对公司的利润产生一定的影响。
(三)“营改增”能够提高物业管理公司的财务管理
实施“营改增”税制改革后，这对进一步规范物业管理企业的财务核算和监督体系统一、统一财务核算口径、提高物业管理公司财务批露报告数据的真实可靠性等行为有着正面的作用。在进行税制改革后，物业管理公司面临的重复、混乱征税现象被解决，填补了征税漏洞，简化了财务核算，让给多企业获利，尤其是物业管理公司这种微利企业。此外，“营改增”的实行也对加快了调整物业管理行业的产业结构，扩大市场范围起着举足轻重的推动作用。
二、物业管理公司实施“营改增”税制改革后的建议和对策
(一)积极的做好税务筹划，为合理合法避税提供参考和建议
物业管理公司在实施“营改增”的过程中，必须及时了解和把握相关的税收政策的变动，提前基于政策法规进行合理有度税收筹划。首先，税收筹划要立足于本企业，着眼于本企业的实际经营活动，由专门的财务工作人员进行全局统筹规划。主要做到以下几点。首先要明确自身的定位，是小规模纳税人还是已经达到一般纳税人的认定标准。针对不同的纳税人，采取不同的策略。比如：对于小规模纳税企业，务必采取以酬金结算的收费模式来降低纳税的数额，相反对于一般纳税人，则采取包干、转包的模式来减少税额的支出，在采取不同的策略的时候一定要在国家法律法规的范围内争取最大额度的税收优惠，不可逾越法律的红线，造成企业和国家利益的流失。此外，还需要合理划分收入，因为不划分收入将从高税率征收，造成很多不必要的税负。与此同时，要合理的安排公司的经营活动和经营事项，选择合适的供应商和服务对象，争取更多的增值税进项税额的抵扣限度。
(二)物业管理公司要加大对增值税专用发票严格管理的力度
加大对增值税专用发票的管理是顺利实行“营改增”的前提，票据是增值税缴纳、抵扣的有力合法的凭证，这就对财务人员提出了较高的要求，企业财务人员务必要严格遵守我国对增值税征收的相关法律规章。此外，务必加强对增值税专用发票的严格管理，严格增值税专用发票的获取、流通、销废，依据企业有关制度进行。比如：对虚假增值税专用发票要及时向相关部门揭发，丢失增值税专用发票的需立刻向税务机关做备案等。增强对增值税专用发票各个环节的管理，强化税收风险观念和意识。
(三)提高物业管理公司财务管理水平，完善公司财务管理体系
在新的税务体系下，物业管理公司必须更新自身的管理理念，尤其是财务管理方面的观念和思想意识。企业的长远发展离不开良好配套的财务管理体系，一个公司管理水平的高低河大程度上取决于财务管理的水平。物业管理公司必须根据当前公司的实际情况和公司发展的战略目标，提高财务管理水平，完善自己的财务管理体系。因此，必须规范企业的财务管理制度，减少和防止企业非法现象，比如私自挪用资金等现象的发生，防止企业资金的非法流失。不容忽视的是还应该加强企业的财务监督，构建企业内部完善的控制机制。
(四)加强物业管理企业“营改增”行政模块的优化力度
加强物业管理企业“营改增”的顺利开展，离不开国家的宏观调控和引导。主要有：保持原有的财务税收补贴，保持对物业管理企业进行部分收入减免税收等积极的优惠措施，以保证物业管理企业的正常运转。此外，还需要扩大简易征收的范围，这也一定程度上缓解了物业管理企业的税收压力，增强其资金的持续运转。实施保障性住房，比如廉价公租房的税收优惠，通过降低廉租房用户的税收压力来策应物业管理企业税负的减免。最主要的是政府的一些列的补助要降低其财政专项资金补助的要求，惠及更多的物业管理公司。
三、总结
我国“营改增”的税制的改革，对物业管理公司的发展既是机遇也是挑战，因此当务之急是物业管理公司抓住机遇，积极的借助国家相关法规政策，筹划自身税务，完善和更新自身的财务管理体系，尽快融入到新的发展环境中，使其自身税务核算更加规范合理，以此提高公司整体管理水平，进而促进物业管理公司更好的发展。
参考文献：
[1]苏浩宁.“营改增”对物业管理行业的影响及应对策略[J].财经界，2016(4)：322-333.
[2]王晓晶.浅谈物业服务企业的营改增[J].商，2013(11)：171.
[3]吴鸿根.营改增对物业管理行业的影响及对策[J].财经界，2014(5)：46-47.
报业集团增值税的纳税筹划思路,就是把增值税部分不合理的高税负降低,拆分报业集团的组织结构,把适用低税率的业务从高税率的业务中剥离出来,单独成立公司来经营,按相应的低税率纳税,这样就可以合法地减轻高额税负了。
如报业集团发行部基本上都成立了独立的具有-般纳税人资格的报刊发行公司,报刊投递中汽车运输成本占报刊发行费率很大-部分,汽车运输原本都是由报业集团己的车队负责运输,发行部发行收入是在费率乘以报刊发行价格上确定的,其中就含有汽车运输这部分收入,这样本应该按3%缴纳营业税的运输就按17%的高税率缴纳增值税了,我们从报业集团组织构入手,将车队重新注册了一家运输公司,专门从事运输业务,开具运输发票按3%的税率缴纳营业税,从而使整体税负降低近25%。
企业所得的轻重直接影响到报业集团的切身利益,因此企业所得税是整个税务筹划的重点,减轻企业所得税税负最好的办法是争取享受国家的所得税减免政策,如我们正积极申报报业集团印务公司认定为高新企业, 因为根据财税[2009]31号文的规定,在文化产业支撑技术等领域内,对依据《关于印发〈高新技术企业认定管理办法〉的通知》(国科发火[2008]172号)、《关于印发〈高新技术企业高认定管理工作指引〉的通知》(国科发火[2008]362号)的规定认定的新企业企业所得税减按15%征收;文化企业开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用,允许按国家税法规定在计算应纳税所得额时加计50%的扣除。 这就意味着如采用数字化印刷技术、电脑直接制版技术(CTP)、高速全自动多色印刷机、高速书刊装订联动线等高新技术和装备的图书、报纸、期刊、音像制品、电子出版物印刷企业,通过法定程序获得高新技术认定,可以减按15%的税率征收企业所得税,即少缴纳10个百分点的企业所得税。减少报业集团整体税务, 增强印务公司的核心竞争力。
现实经营活动中减轻企业所得的筹划思路有二条: 一是增加免税收入部分或改变收入的性质;二是增加合法的税前扣除。
针对报业集团企业所得纳税筹划的运用可以在以下三个方面入手
1) 对存货计价合理选择,可以在一定时期内节约所得
报业集团的存货主要是印务公司的新闻纸;油墨;PS版等主要材料,如果预测在-定时期内要涨价,就在期初选择“后进先出法” 进行成本计价,如果预测在-定时期内可能降价,在期初就选择“先进先出法” 进行成本计价,如果价格比较平稳,就选择“加权平均法” 进行计价。这样就可以在一定时期内降低所得税税负,达到对所得税筹划的目的。
2) 对坏帐转销方法合理选择,可以节约或延迟所得税
报业集团坏帐损失处理方法有直接转销法和备抵法两种。
备抵法是纳人经税务机关批淮,先提取坏帐准备金,发生损失冲减坏账,可见采用备抵法可增加当期扣除项目,降低当期应纳税所得税,节约或延迟缴纳所得税,减轻企业负担,增加企业流动资金。
3) 利用资产评估进行税务筹划
税法规定:内资企业法定资产重估增值不需要缴纳所得税。
报业集团-般都有办公房产,印务工业园。随着我国房产价值大幅上涨,报业集团应该将自己的固定资产积极组织法定评估,固定资产评估增值后可以增加折旧的提取额,减少当期利润,相应减少应缴纳的所得税,若是企业亏损因当年亏损可以用以后5年的税前利润弥补,因而对以后年度的企业所得会产生更大的影响。
可见企业可以利用产权交易、产权变动、清产核资带来的资产增值,增提折旧,减少利润以达到合理规避企业所得税的目的。
报业集团个人所得税的纳税筹划思路分为职工收入和作者稿酬二部分,报业集团随着经济效益增加,加上行业的特殊性,职工年度收入都普遍较高,从护报社职工切身利益;减轻税收负担角度出发,个人所得税的纳税筹划的思想:首先制定合理避税计划,通过对现行税法的研究,对纳税人在近期内收入情况的预计作出安排,达到降低名义收入额目的,进而降低税率档次,以降低税负或免除税负。职工个税的合理纳税筹划可以从以下几方面考虑:A提高职工福利水平,降低名义收入。B均衡各月工资收入水平。C抓住一切可以扣除费用的机会。D利用税收优政策。
作者稿酬的税务筹划思路应该是报社务人员与报社编务部门积极沟通,应尽可能避免一次性发放大笔稿酬,在合法前提下将稿酬均衡分摊或分解,增加扣除次数,降低应纳税所得额,在实行累进税率时,还可以避免档次爬升现象的出现。
由于历史原因报业集团都有房产出租,每年都要缴纳相当一部分房产税,不是个小数。对于报业集团,我们认为不管是按房产出租收入的12%征收,还是按房产余值的1.2%征收报业集团房产税的纳税筹划思路是以“分离, 转化” 为主题思想,用足用国家的税收政策,融会贯通,使会有举一反三的节税效果。
报业集团职工食堂,宾馆基本上对外租赁为主,这些都和房屋有关。涉及房屋出租根据规定就要按租金收入的12%缴纳房产税,由于报业集团对外租赁时不仅只是涉及房屋设施还有房屋内部或外部的一些附属设施比如各种厨具具、加工设备、酒店用具、电器。税法对这些设施并不征收房产税,但是这些设施与房屋不加区别同时写在-份租赁合同里,那设施也要缴纳房产税,报业集团房产税负增加了。我们现在的作法是把一个租赁合同改变为两个合同―房屋出租合同与设备出租合同, 虽然两项租金合计未变,但因设备出租不涉及l2%的房产税,纳税总额因合同内容的改变而降低了。对于征收的房产税我们在交易时应当充分了解税法规定,把不涉及该税收的业务“分离” 出,就能减轻税负。
报业集团办公大楼,门面房都有-部分出租, 收取租金. 依据12%的税率缴纳房产税。由于出租报业集团物业都涉及到物业管理,这样就有将房屋租金“转化”为物业管理费的可能,报业集团房产税纳税筹划操作思路最为关键的一关,是物业管理的资格认定,在市级房产及土地管理局取得物业管理资格认可后,再去税务部门备案就可以从事物业管理业务了,因物业管理费只需缴纳5%营业税,不缴12%房产税,这样整个物业出租收入税负就减轻了。
现在报业集团都处在体制改革发展中,主营业务发展快,混业经济多,缴纳税收业务量大,各种优惠税收政策都相继出台,每条税收优政策利用均是一个税收筹划方案,这样就促使报业集团要在集团务管理组织结构中要加强集团纳税机构及人员的建设,降低报业集团税务风险。我们建议在集团务部中成立税务科,增设税务经理岗位,进行定期税务事项审核,专门负责收集相关的税务文件和资料,进行融洽的税企沟通, 聘请税务顾问,用足用好各项税收优惠政策,最大限度地享受各项税收优惠政策的好处,合法地节约纳税成本,合法地为集团和员工谋福利。
各种纳税筹划的思想及运用,报业集团财务人员都应该认真学习掌握,使报业集团经济利益最大化,报业集团经营管理水平提高到一个新的台阶。
参考文献:
[1]凌辉贤,何敏,李澄清编著.增值税纳税筹划.东北财经大学出版社出版
关键词：房产使用权转让 房产税 税收筹划
一、研究背景
近年来，我国房地产市场蓬勃发展， 房屋租赁市场也较活跃，国家对房产税的征管和稽查力度逐渐加大，房产税已成为企业税收的一项重要支出。因此，如何通过科学的税收筹划，降低企业的税负显得尤为重要。本文根据房产税法的有关规定， 正确解读相关税务政策，拟从对自有房屋不同转让方式的角度，对房产税进行税收筹划，以对企业处理类似的业务，提供很好的使用参考价值。
二、房产税的主要特点
房产税属于财产税中的个别财产税，征税对象是房屋，征税范围限于城市、县城、建制镇和工矿区，对建在农村的房屋不管是否用于经营，都不征税。另外根据房屋经营使用方式不同，房产税的征税方法有所不同，对于自用的房产，按房产的计税余值，税率1.2%，对于出租的房产，按租金收入征税，税率12%。这些特点为房产税提供了一定的纳税筹划空间。
三、房产使用权转让筹划方式
房屋使用权转让筹划的主要方式有四种，一是直接租赁，即为直接签署租赁合同。二是转租，即将拟出租的房产先以较低的价格出租给具有资产管理资质的下属公司，然后由该资产管理公司按市场价格出租房产。三是变出租为提供服务加出租，利用物业管理合同规避房产税，此方式采用提高物业服务的收费，降低房屋租赁的价格达到少交房产税的目的。四是变租赁经营为仓储经营，这是将租赁合同改为仓储保管合同，配备保管人员，为客户提供保管服务。因按照税法规定，仓储保管收入只需缴纳营业税，这使得租赁收入变成了仓储保管的服务收入。
四、案例研究
根据上述四种筹划，现通过案例来研究，究竟哪种方式的筹划力度更大。案例如下：
A公司为B房地产集团母公司，在上海浦东新区拥有一处商业房产，购置账面原值500万元，房产建筑面积200平米，该项房产为A公司的固定资产，按照直线摊销法，残值率5%，年限35年摊销，年折旧额13.57万。拟将此房产转让使用权，采用何种方式的税负较低。
上述案例中该房产转让使用权涉及的税种为营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、所得税。上海市房产从价计征的减除比例为20%，营业税税率为5%，城建税、教育费附加、地方教育费、河道费附加分别是营业税的7%、3%、2%、1%，应交纳印花税是租金收入的0.1%，企业所得税为25%。
（一）筹划方案一：直接出租
1、涉税分析
房屋出租时，房产税从租计征税金，出租方缴纳房产税，营业税及附加，印花税，所得税。
2、综合税负计算
应缴房产税=租金收入*12%。
应缴营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、河道费、印花税=租金收入*【5%* （1+7%+3%+2%+1%） +0.1%】=租金收入* 5.75%，
应缴企业所得税=（租金收入-成本（即年折旧额）-各项税金）*25%=（租金收入-年折旧额-租金收入*17.75%）*25%=（租金收入*82.25%-年折旧额）*25%
故房屋直接出租综合税负=租金收入*（17.75% + 20.56%）-年折旧额 x25% =租金收入*38.31%-年折旧额 x25%
3、案例测算
如果年租金为50万。
租赁税金合计=租金收入*38.31%-年折旧额*25%
=50*38.31%-13.57*25%=15.77万
4、小结
此方案完全按照相关税法的要求缴纳了各项税费，无任何税务风险和筹划风险。
（二）筹划方案二：转租
1、政策依据
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税由产权所有人缴纳，房产转租人不是产权所有人，不缴纳房产税。
2、涉税分析
利用转租进行租赁房产税筹划，就和烟酒生产企业通过成立销售公司筹划消费税的案例相似，将拟出租的房产先以较低的价格M出租给具有资产管理资质的下属公司，然后由该资产管理公司统一按市场价格H出租房产。该方案出租方按照低价格M缴纳房产税，营业税及附加，印花税，所得税。下属公司（即转租方）按价格H缴纳营业税及附加税，印花税，所得税。
由此看出，该方案多出一道营业税及附加M*5.75%，节省一道房产税（H-M）*12%，且只有当H>1.48M时，该筹划方案才可行。见下图。
图中H1=1.48M，节税空间为0，随着H越大，则其节税效果越明显。
3、案例测算
假设A公司将房产以每年20万元的租金价格出租给子公司B，B公司将房产对外再次出租，收取租金50万元。
利用方案一的综合税负计算公式，A公司应缴纳各项税金4.27万元。B公司应缴纳的营业税及附加、河道费、印花税（2分合同）=50万元×5.65%+70*0.1%=2.90万元，应缴企业所得税=（50-20-2.95）*25%=6.78万，B公司综合税负9.68万。
税收筹划后A公司与B公司税负合计13.95万元。
4、小结
此种方案，由于A公司和B公司是关联企业，他们之间的出租行为是关联交易，肯定要受到税务机关的房屋出租最低租金计税价格的制约，若税务机关要进行调整租金价格，即M的值就会发生变化，这种方案就不一定会成功，这就为企业带来了很大的不确定性风险。但若出租人考虑将拟出租房屋翻新、装修改造后重新出租，则出租人可先将未改造的房屋先出租给资产管理公司，然后由资产管理公司对租入的房产进行装修改造后再转租，利用此方试避税是较为合理合法的，筹划风险很低，值得尝试。
（三）筹划方案三：变出租为提供服务加出租，利用物业管理合同规避房产税
1、涉税分析
出租人可以通过提高物业服务的收费，降低房屋租赁的价格达到少交房产税的目的。出租方仅需按租金缴纳房产税、印花税，按租金及物业费缴纳营业税及附加、所得税。可见因收取物业费，公司可规避房产税和印花税，且物业费所占比重越大，房产税及印花税交的越少。
2、案例测算
假设A公司租金收取25万，物业费收取25万。
A公司应缴纳各项税金如下：房产税：25*12%=3万，营业税金及附加：50*5.65%=2.83万，印花税25*0.1%=0.025万，所得税：（50-13.57-5.86）*25%=7.64万。
故筹划后A公司税负合计13.50万
3、小结
该方案需有一定前提条件，即出租方一般应有从事物业管理服务的经营范围，且确实在出租房屋的同时提供物业管理服务。合理的利用物业管理服务收费来筹划房产税是合理的，但此方案也存在风险，税收风险在于税务机关可能规定最低租金计税标准。经营风险在于物业管理服务的收费是一般必需取得当地物价部门的收费许可，价格也需要审批，出租方不按收费许可证收费，抬高物业管理服务价格，可能会受到物价部门的处罚。
（四）筹划方案四：变租赁经营为仓储经营、
1、 涉税分析
根据《营业税暂行条例》的有关规定：租赁业、仓储业均应缴纳营业税，适用税率相同，均为5%，《房产税暂行条例》及有关政策法规规定：租赁业与仓储业的计税方法不同。租赁业适用从租计税，仓储业适用从价计税。故该方案税收变化在于因房产税的计税方法不同所带来的节税效应。
2、综合税负计算
仓储服务应交税金：
应缴营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、河道费、印花税=仓储收入*【5%* （1+7%+3%+2%+1%） +0.1%】=仓储收入* 5.75%
应缴房产税=房产原值*（1-20%）* 1.2%=房产原值* 0.84%
应缴企业所得税=（收入-成本-各项税金）*25%
=仓储收入*23.56%-房产原值* 0.21%-年折旧额*25%
故仓储服务综合税负=仓储收入*29.31%+房产原值* 0.63%-年折旧额*25%
根据方案一中已算出的房屋出租综合税负，当仓储与租赁缴税相等时，得到平衡点即，租金 /房产原值=7%。所以当收入大于房屋原值的7%，采用仓储服务形式，反之则选择直接租赁形式。
3、案例测算
假设A公司将房产以每年50万元的仓储费对外出租，即租金 /房产原值=10%，计算出A公司应缴纳各项税金14.42万元，较直接租赁的税负低。
4、小结
在房产税从价计征的税负明显低于从租计征情况下，出租人可以变房屋出租为仓储保管合同，从而达到少缴房产税的目的。但这种筹划的前提条件是承租人租赁房产的目的是用来堆放、储存物品，若不是这个目的，该筹划方案将不可行。另外从风险控制角度来看，出租人是不存在税收风险的，但却带来了经营风险，因为在仓储合同下出租人必须承担货物的保管责任，发生损失要承担赔偿责任。因此，如果选择此方案，承租人应考虑易保管且价值较低拟储存货物，如果仓储的货物价值量高，发生盗损的可能性较大，则该筹划方案风险大，并不可行。
五、结束语
通过对房屋四种不同的转让方式的测算对比，我们可以看出，不管采取第二、第三、第四方案中的哪种方案，都比直接租赁即第一种方案的综合税负要低。但后三种方案都有它的局限性或税收风险，在实际工作中我们应该以企业实际经营活动为背景制定并选择最优方案。同时我们应该时刻关注房产税政策变化，因地制宜的进行筹划，从而避免税收政策变动带来的筹划风险。
参考文献：
[1]晨卉.房产税纳税筹划思路与策略[J].税收征纳，2013，（3），36.
[2]盖地.企业税务筹划理论与实务[M].大连：东北财经大学出版社，2012，147-149.
[3]张源.我国房产税纳税筹划探析[J]. 财务与会计（理财版），2011，，（5），44-45.
关键字：房地产 风险识别 策略
房地产，是一种稀缺的资源、重要的生产要素（如土地、厂房）和基本的生活资料（如住宅），是一种人们十分重视、十分珍惜的财产。在市场经济中，房地产还是一种商品，成为良好的投资对象。随着经济的发展、社会的进步和人口的增长，人们对房地产的需求会日益增长。由房地产开发、咨询、估价、经纪、物业管理等组成的房地产业，己成为推动我国经济增长的一个支柱产业，成为国民经济二大“发动机”一内需、出口、基建中最强劲的动力之一。对拉动国民经济增长、保持国民经济持续、健康、快速发展起到重要作用。它发展的好坏直接影响着相关行业的兴衰成败。房地产项目开发面临着许多不确定性，尤其在当今市场经济环境条件下，开发过程中存在着巨大的风险。那么如何有效地进行房地产风险管理，如何识别房地产项目风险成为我们所必须面对和解决的重要问题。
一、项目投资阶段的风险
（一）政策风险
政策风险是指由于政策的潜在变化有可能给房地产市场投资者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产业的影响是全局性的，房地产政策的变化趋向直接关系到房地产投资者的成功与否。房地产业由于与社会经济发展紧密相关，因此，在很大程度上受到政府的控制，政府对租金、售价的限制，对外资的控制，对土地使用的控制，对环境保护的要求，尤其是对投资规模、投资方向以及金融的控制，以及新税务政策的制定，都对房地产投资者构成风险。政策风险因素可以细分为政治环境风险、经济体制改革风险、产业政策风险、房地产制度变革风险、金融政策变化风险、环保政策变化风险和法律风险等。并且存在房地产制度变革和金融政策变化、环保政策变化以及税务政策变化的风险。其中土地政策风险对
房地产业产生重要影响。土地产权制度的变更、不同的土地取得方式、土地调控制度以及不同的土地政策执行力度都会带来房地产投资风险。
（二） 产业政策风险
国家产业政策的变化影响房地产商品需求结构变化，决定着房地产业的兴衰。国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业和服务业、楼宇市场的繁荣。政府通过产业结构调整，降低房地产业在国民经济中的地位，紧缩投资于房地产业的资金，将会减少房地产商品市场的活力，给房地产开发企业带来损失。
（三） 金融风险
房地产投资绝大部分依靠银行贷款而进行，国家金融政策的调整对房地产业发展有着不可替代的影响。对房地产开发资金贷款、土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房贷款等方面作了严格规定，提高房地产企业贷款准入门槛，使那些主要靠银行贷款
进行投资的企业面临着一定的风险。
（四） 税收政策风险
税收政策的变化对房地产投资影响重大。税收政策和土地调控政策是市场经济条件下政府调节房地产市场的两个有力工具。房地产投资中，各种税费名目繁多，占开发成本相当大的比例。
（五）勘察设计风险
建筑工程勘察、设计是指查明和分析与建筑工程建设场地直接或间接有关的地形、地貌、地质、水文、岩土等的工程性质，以及依据设计任务及有关设计标准、设计规范、勘察报告等要求进行建筑设计，最终提交勘察和设计结果，即勘察报告、设计说明书、设计图纸和投资概预算。勘察风险是指由于勘探点分布、钻孔深度及勘探方法不当等引起勘探结果错误，从而导致对建设用地的工程地质、水文地质状况等分析错误，进而直接影响对地基土的性质、持力层和承载力的确定，使基础选型和设计发生错误。
二、项目建设阶段的风险
房地产建设阶段是指开发项目从正式开工到工程竣工验收形成建筑物实体的工程施工建设阶段，主要任务是在施工过程中，通过加强管理、采取措施，确保开发项目计划工期、质量、成本和安全目标的实现，从而保证开发项目能按时、按质地推向市场，保障房地产开发商利益。
（一）工期风险
建设阶段任何环节的时间损失，都会使工期拖延，而时间的延长，一方面房地产市场可能会发生较大变化，错过最佳租售时机：另一方面会增加房地产开发商资金利息支房地产开发全过程风险分析出，导致资金积压、开发成本增加、投资利润下降。影响建设工期的因素很多，如人为因素、技术因素、材料和设备因素、地质因素、资金因素、气候因素、环境因素等，这些因素产生的工期风险概括起来分为工期延误风险和工期延期风险两种：工期延误风险是指由于承包商自身的原因而导致的工期延长风险：工程延期风险是指由于非承包商原因而导致的工期延长风险。
（二）技术风险
技术风险是指建筑设计变更，或因为科学技术的进步，新材料、新技术和新工艺的不断创新而给房地产开发商带来的工期、成本和质量损失。
（三）质量安全风险
工程质量是国家现行的有关法律、法规、技术标准、设计文件及工程合同中对工程的安全、使用、经济、美观和环境特性的综合要求。在工程建设中，影响工程质量的五个重要因素是人、材料、机械设备、方法和环境，事先对这五个因素严格予以控制，是保证开发项目工程质量的关键。安全风险包括施工人员不安全行为风险、控制物不安全状态风险、作业环境不安全风险三类。发生安全风险必然导致人身和财产损失，工期延误，效率下降。
三、经营管理阶段的风险
房地产项目建成后，资金投放工作基本结束，投资过程就转人到房地产销售、出租或物业管理的经营管理阶段。该阶段决定着房地产投资收益的实现，是房地产投资风险最大的环节之一。其中包括：营销策划风险、物业管理风险和其他风险。
（一）营销策划风险
营销策划是经营管理的核心，它的成败直接影响到成本能否收回、利润能否实现。在房地产营销策划中，价格定位、销售渠道、营销方式等都是很重要的方面。价格过高远离市场会引起房地产销售困难，难以实现利润；而价格过低不仅会减少房地产利润，还可能致使消费者怀疑商品房的质量，从而影响房地产商在市场中的形象和信誉风险。
（二）物业管理风险
物业管理的水平关系到企业的声誉和后继生存与发展。房地产开发投资竞争日益激烈，消费者不仅注重其价格和质量，而且注重其售后服务，即物业管理，物业管理需要一些专业的管理人员来进行管理， 这也面临着一些不确定因素，如专业管理队伍、管理构架、管理公约以及管理费用等。
（三）其他风险
其他风险有很大的不确定性。其中包括不可抗力以及由人们的过失或故意行为所致的灾害等等。这些风险发生的可能性较小，但所造成的损失却是较大的。
参考文献：
【1】许晓音，房地产投资风险与防范对策研究[J]，商业研究，2010
摘要:随着我国加入WTO,市场经济体制进一步完善和规范,产业结构不断升级,房地产业作为国民经济基础性、先导性产业之一的地位日益巩固,成为当今主要的投资热点。用先进的、科学的、完善的理论作为房地产企业可持续发展的行动指南,对整个房地产全过程的风险进行识别,有利于促进房地产业的健康发展。
关键词:房地产;投资;风险识别
房地产投资的全过程是指从房地产投资意向的产生到房地产出售、资金回收或报废为止的整个过程。这是一个动态的过程,一般可分为投资决策、项目实施和房地产经营管理等阶段。不同的阶段各具有不同的风险特征,任何一个环节的疏忽都可能导致投资的失败,投资者必须对各个环节的不确定因素进行识别并加以防范。
一、投资决策阶段的风险
在房地产开发过程中,投资决策阶段最为关键,拥有最大的不确定性与机动性。房地产投资一旦展开进行,很难从项目建设中撤出,否则会付出高昂代价。房地产投资决策阶段风险主要源于政策和经济方面。
1.政策风险
国家政策对产业发展的影响是全局的,政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来各种形式的经济损失。尤其在我国,市场经济环境尚未完善的条件下,政策风险对房地产市场的影响尤为重要。
(1)产业政策风险
国家产业政策的变化影响房地产商品需求结构变化,决定着房地产业的兴衰。国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业和服务业、楼宇市场的繁荣。政府通过产业结构调整,降低房地产业在国民经济中的地位,紧缩投资于房地产业的资金,将会减少房地产商品市场的活力,给房地产开发企业带来损失。
(2)金融政策风险
房地产投资绝大部分依靠银行贷款而进行,国家金融政策的调整对房地产业发展有着不可替代的影响。2003年6月央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,对房地产开发资金贷款、土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房贷款等方面作了严格规定,提高房地产企业贷款准入门槛,使那些主要靠银行贷款进行投资的企业面临着一定的风险。
(3)土地政策风险
房地产开发建设以土地为载体,土地政策的变化势必对房地产业产生重要影响。土地产权制度的变更、不同的土地取得方式、土地调控制度以及不同的土地政策执行力度都会带来房地产投资风险。
(4)税收政策风险
税收政策的变化对房地产投资影响重大。税收政策和土地调控政策是市场经济条件下政府调节房地产市场的两个有力工具。房地产投资中,各种税费名目繁多,占开发成本相当大的比例,因此,一旦提高税率,房地产开发企业将面临巨大成本风险。
(5)城市规划风险
城市规划除了涉及到规划指标和用途的相容性、容积率、建筑覆盖率、建筑限高等,更重要的是通过城市规划布局调整和城区功能调整、交通的变化等来对房地产业带来影响。因此,房地产企业能不能及早预测规划目标,选择增值潜力较大的合适地块,是决定项目开发成败的核心因素。
2.经济风险
经济风险包括市场供求风险和通货风险。市场供求风险是最直接的风险。市场供应量、市场购买力、市场价格等反映供需状况指标的动态性和不确定性,导致供需的动态性和不确定性,进而极易导致供给与需求之间的不平衡而形成市场供需风险。相反,市场供需不平衡会导致大量商品房空置滞销,使投资者承受资金积压的风险。另外,房地产投资周期较长,其间可能遭受由于物价下降带来的通货紧缩风险,也可能遭受因物价上涨而形成的通货膨胀风险。膨胀率下降会抑制对房地产商品的需求,房地产价格下跌,给房地产投资者带来损失,膨胀率增大会刺激对房地产的需求。
3.区域社会环境风险
由于社会经济发展的不均衡性,各个国家、不同地区的社会环境各异,这使得不同地域的房地产开发面临不同的风险因素,同一风险因素在各地的影响程度也相差悬殊,即风险具有比较明显的地域性。
4.开发时机风险
从房地产周期理论可知,项目开发时机也存在着一定的风险。由于房地产开发周期长,易受国民经济的影响,因此,经济发展趋势就成为影响开发时机的主要因素。所以说,风险与开发时机的选择密切相关。
二、项目实施阶段的风险
房地产投资的实施阶段是指房地产投资计划的具体实现过程,它包括从获取土地、筹措资金到设计施工等过程。此阶段将面临具体的风险因素。一方面,在土地获取阶段,房地产开发企业通过协议、招标和拍卖意投等方式来获得所需要的土地,这三种获取土地方式的选择就具有一定的风险。
另一方面,时间、质量和成本是房地产项目建设阶段的三大管理核心,也是三大风险因素。管理不当,将会使企业面临工期拖延风险、质量风险和成本风险。
1.工期拖延风险
工期一旦被延长,一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化,错过最佳租售时机,如已预售,会承担逾期交付的违约损失、信誉损失;另一方面,会增加投入资金利息支出,增加管理费。
2.项目质量风险
质量是企业的生命。开发项目质量主要体现在项目的适用性、可靠性、经济性、美观性与环境协调性五个方面。消费者重视房屋的物理质量,更强调房屋的效用。承包商施工技术水平落后、偷工减料,建筑结构有安全隐患等,是造成项目质量风险的主要因素;房屋设计和户型结构未充分考虑潜在消费者功能需求,也是房屋质量不佳的重要方面。
3.开发成本风险
房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段。建设前期对项目成本的影响程度达95%—100%,越到后期影响程度越小。在规划设计中,方案陈旧、深度不够,参数选用不合理以及未进行优化优选设计,都会导致生产成本的增加,在建设期间,国家调整产业政策,采用新的要求或更高的技术标准,也都会使房地产开发成本增加ᦉ7;除此之外,通货膨胀、物价上涨导致的建材价格上涨和建筑成本的增加及项目是否能按时完工、工程质量的保证、施工中意外事故等都是这一阶段将要面临的风险。
三、经营管理阶段的风险
房地产项目建成后,资金投放工作基本结束,投资过程就转入到房地产销售、出租或物业管理的经营管理阶段。该阶段决定着房地产投资收益的实现,是房地产投资风险最大的环节之一。其中包括:营销策划风险、物业管理风险和其他风险。
1.营销策划风险
营销策划是经营管理的核心,它的成败直接影响到成本能否收回、利润能否实现。在房地产营销策划中,价格定位、销售渠道、营销方式等都是很重要的方面。其中,定价最关键,因为消费者对价格最敏感。价格过高远离市场会引起房地产销售困难,难以实现利润;而价格过低不仅会减少房地产利润,还可能致使消费者怀疑商品房的质量,从而影响房地产商在市场中的形象和信誉风险。
2.物业管理风险
物业管理的水平关系到企业的声誉和后继生存与发展。房地产开发投资竞争日益激烈,消费者不仅注重其价格和质量,而且注重其售后服务,即物业管理,物业管理需要一些专业的管理人员来进行管理,这也面临着一些不确定因素,如专业管理队伍、管理构架、管理公约以及管理费用等。
3.其他风险
(一)高校后勤税收政策的特点高校后勤税收政策是随着高校社会化改革的政策下达的，财政部、国家税务总局先后联合下达过六个文件，即财税[2000]25号文件，国税函[2000]635号(答复福建省地方税务局)、财税[2002]147号文件，财税[2003]152号文件，财税[2006]100号文件，财税[2009]155号文件。通过分析上述六个文件的内容，可以看出高校后勤税收政策具有以下特点：(1)税收政策的文件下达形式。现行高校后勤税收政策更多的是各项税收优惠措施的简单罗列，均以通知形式或批复形式下达，没有总体上的规划，缺乏严肃性、系统性和规范性。(2)享受优惠政策时间的缩短和不确定性。财税[2000]25号，自2000年1月1日起执行。国税函[2000]635号，执行期限在2002年年底前。财税[2002]147号，自2002年10月1日起至2005年12月31日止执行。财税[2003]152号，将财税字[2000]25号规定的有关税收政策，继续执行到2005年年底。财税[2006]100号，自2006年1月1日起至2008年12月31日止执行。同时其他三个通知同时废止。财税[2009]155号，自2009年1月1日起至2010年12月31日止执行。同时财税[2006]100号相应废止。由此可以看出，高校后勤税收政策的优惠政策时间不断缩短，而且日后政策走向不明，不仅不符合税法的严肃性和权威性，也不便于高校后勤企业从长期角度考虑问题。(3)享受优惠政策税种的减少。具体而言：一是企业所得税。财税[2000]25号“对高校后勤实体的所得，暂免征收企业所得税。”财税[2002]147号“对按高教系统收费标准向高校学生出租学生公寓所取得的租金收入，免征所得税。”财税[2006]100号与财税[2009]155号没有企业所得税的优惠政策。二是城镇土地使用税。财税[2000]25号“高校后勤实体，免征城镇土地使用税和房产税。”国税函[2000]635号对社会投资兴建的为高校学生提供住宿服务、并按高校系统统一收费标准收取租金的学生公寓，可在2002年年底前，免征城镇土地使用税和房产税；对利用学生公寓向非高校学生提供住宿服务的，应按规定征收城镇土地使用税和房产税。”财税[2006]100号“对高校后勤实体自用的房产、土地免征房产税和城镇土地使用税”。财税[2009]155号没有城镇土地使用税的优惠政策。三是房产税。财税[2000]25号“高校后勤实体，免征城镇土地使用税和房产税。”财税[2002]147号“对为高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免征房产税。”国税函[2000]635号对社会投资兴建的为高校学生提供住宿服务、并按高校系统统一收费标准收取租金的学生公寓，可在2002年年底前，免征城镇土地使用税和房产税；对利用学生公寓向非高校学生提供住宿服务的，应按规定征收城镇土地使用税和房产税。”财税[2006]100号“对为高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免征房产税；对高校后勤实体自用的房产、土地免征房产税和城镇土地使用税。”财税[2009]155号“对高校学生公寓免征房产税”。四是耕地占用税。财税[2000]25号“对在高校后勤社会化改革中因建学生公寓而经批准征用的土地，暂免征收耕地占用税。”财税[2006]100号和财税[2009]155号没有耕地占用税的优惠政策。由此可见，高校后勤税收政策不仅在享受优惠时间上缩短，而且享受优惠政策的税种也在减少，税收政策不断紧缩，挫伤了高校后勤改革的积极性。削弱了改革动力。
(二)高校后勤的特殊性及困境具体包括：(1)高校后勤具有公益性、服务性、微利性的特点。高校后勤的主要服务对象是没有经济来源的接受教育的高校学生，从教育的准公共产品性质看，要求高校后勤必须具有公益服务的性质。对直接关系到学生的切身利益和学校稳定的项目，必须最大限度地赢得学生的理解和满意，即不可能占有高利润，同时高校后勤也同样具有教育学生的义务，这就注定高校后勤在企业经营的理念上和其他企业有本质上的不同。但是从企业的盈利性质看，作为一个自负盈亏的经济实体，它必须要有偿服务，追求利润最大化，否则便无法经营和发展。高校后勤税收政策的紧缩让高校后勤陷于两难的境地。(2)高校后勤社会化的模式不规范，进度不统一，各高校后勤改革的具体情况不尽相同。高校后勤社会化改革后，许多高校后勤企业进行了工商注册，但仍有相当一部分仍未进行注册，仍为原来的后勤管理部门。在注册的高校后勤企业中，从表面上看，高校已经完成了后勤系统的剥离，但实际上，这些后勤企业并未真正按照现代企业制度运行，其中最关键的制约因素是体制上的。现代企业制度要求产权明晰，而高校后勤资产的所有权在国家，占用权在高校，后勤实体对后勤资产只有不完全意义上的经营权。后勤实体不是真正的法人主体，也就不可能做到自主经营、自负盈亏、独立核算，这从根本上妨碍了高校后勤改革。同时高校后勤税收政策的紧缩和不确定性使一部分已经注册的后勤实体感到压力，注销工商注册后又退回到原来的后勤管理部门。在没有注册的高校后勤企业中，学校的领导为了后勤便于管理，后勤员工不愿意从大锅饭中撤出来，因此都不愿去承担真正改革意义上的风险，改革仍旧仅仅是维持现状。
二、高校后勤税收的完善建议
(一)从根本上给高校后勤“定性”高校后勤社会化改革已经运行了近十年，即使是过渡期，时间也已很长，几年来的发展实践已经证实了一些问题。虽然高校后勤所处的特殊环境使其身份不好界定，但仍应尽快确定身份，不能拖泥带水，这样不利于高校后勤的长期发展。借鉴国外高校后勤的管理模式，许多国家都从法律上明确规定了后勤体系的非盈利性质。例如在餐饮方面，德国高校食堂工作人员的工资、能源消耗由州政府承担，学生餐饮的营业收入无需缴纳税金，每年各州还向学生食堂补贴，学生就餐只付饭菜成本费，政府一般给补贴50％左右。美国高校食堂伙食也比社会上便宜15％-20％，主要原因是不需缴税，批量进货，成本较低；在住宿方面，在法国大学住宿的学生，每月只需缴纳103-320欧元不等的租金，在社会上同类型的房子月租金约在250～800欧元，另外学生每个学期还要支付39欧元的管理费用，用于运转费用的开支。日本学生房租价格较低，主要用于宿舍管理及水电费用；在财务制度上，后勤单位没有盈利，只有结余。美国公立大学全年基本上不出现账面盈余，若有盈余，也在财务年末通过添置固定资产和改善办公条件等方式予以填平。又如幕尼黑大学生后勤管理服务中心1999年年终总结余达到0.89亿马克，结余用于扩大中心的资产，该中心1992年仅拥有大学生宿舍6995间，到2000年底则拥有大学生宿舍8500间。许多国外后勤服务系统的非盈利性都在税务制度上
予以了保证，我国无论是教育发达程度还是高校的后勤服务保障水平和以上国家都有明显的差距，因此在税收政策上给予大力扶持，以提高我国高等教育水平显得尤其重要。由此可见，高校后勤具有非盈利性质是无可争议的，国家在制定各种政策时均要考虑到这一点，为了高等教育的进一步健康良性的发展，对高校后勤在各个方面都应予以政策上的扶持。
(二)理顺高校后勤内外关系因为高校后勤的特殊性，为了高校的稳定，保障学生的利益，在进行进一步高校后勤体制改革后，各项配套政策应马上跟上。首先是理顺内部关系，即与学校之间的关系，在进行彻底的社会化改革之后，各高校后勤均要同步进行工商注册，同时进行实质性的产权剥离和人事制度改革，以便和学校成为真正的甲乙方关系。其次是理顺外部关系，除了财政方面可以用多方面的政策予以调节外(例如财政补贴、酌情减免各项规费)，税收政策作为重要的政策之一，也必须出台有利于相关高校后勤的内容。高校后勤的税收政策应以法规的形式制定相应长期政策，政策应相对宽松。国家税务部门应按照高校后勤服务对象制定税收政策，而不是按照税种制定税收政策。对高校后勤所有对内服务项目均应实行免税政策，如校内接待与运输、校内建筑安装和零星维修、校内物业管理、校内绿化管理、校内印刷及复印等项目，对高校后勤承接对外业务则应缴纳税金，对内对外项目在会计上应分开予以核算。
(三)高校后勤应加强内部管理，搞好税收策划尽管国家在各个方面包括税收政策上给予许多支持，为了企业更好地发展，使高校后勤最终实现组织架构法人化、经营模式产业化、管理方式产业化、服务工作市场化的目标，仍应加强管理，提高管理效益。税收政策作为调节经济的手段，必须受到重视，高校后勤人员应熟悉税收政策，针对高校后勤发生的业务，进行有效的纳税策划。首先必须按照服务对象的划分，严格区分对内服务项目和对外服务项目。在有些项目同时进行对内服务和对外服务的情况下，对每个项目其收入、支出、利润分别进行单独核算，这样可以避免税务部门在检查时，因无法区分对外纳税金额而要求统一纳税的问题。其次为了对企业所得税进行策划，对收入支出的核算。要依据企业会计制度，同时也要考虑到高校后勤的特殊性。在收入方面，不能把政府、学校的拨款作为纳税收入处理；在支出方面，要把能列支的项目全部进行列支，例如高校的品牌资源经评估后，应作为无形资产，可进行摊销，以增加费用；计提固定资产折旧时，采用加速折旧法等。
参考文献：
[1]刘光富：《新税制下高校后勤实体的税负探讨》，在全国高校后勤管理分会北海会议上的发言，2006年11月29日。
一、指导思想
按照全面贯彻落实科学发展观和构建社会主义和谐社会的要求，以解决关系人民群众根本利益问题为出发点，以相关法律法规为依据，各相关职能部门紧密配合，围绕房地产项目审批、开发、交易、中介等环节，严厉查处房地产领域存在的违法违规、权钱交易行为，建立健全长效机制，促使我区房地产市场朝着更加规范、健康的方向发展。
二、工作目标
通过房地产市场专项整治，达到整顿规范与健康发展并重。进一步完善审批制度，按照规范标准、简化程序、透明公开的原则，建立分工明确、各司其职、密切配合、高效廉洁的行政管理体系。引导企业树立品牌意识，建立培育规范运作、依法经营、诚实守信的企业信用体系，实现我区房地产市场秩序的根本好转。
三、整治内容
围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规、权钱交易问题的关键环节和重点部位，对在建房地产开发项目进行全面清理。
（一）依法查处房地产行政审批过程中涉及的有关部门及其工作人员违法违规行为，重点是在项目立项、规划审批、施工许可、预售许可等环节的违规审批、滥用权力、违法不究以及在行政许可中的索贿受贿等行为。
（二）依法查处房地产开发建设环节中的违法违规行为。重点是非法占地、私下协议圈占使用集体土地，在集体土地上从事房地产开发经营，囤积土地，私自改变土地用途，未按规定条件开发利用土地，未取得施工许可证擅自开工建设，违法强制拆迁，不按批准的规划设计方案进行开发建设，擅自变更规划内容，抽逃注册资本金等行为。
（三）依法查处房地产开发交易环节中的违法违规行为。重点是未取得商品房预售许可证或未按预售许可批准的范围预售房屋，擅自出租、出售公共部位、配套设施牟利，未办理前期物业招投标手续和按规定预留物业管理用房，不按规定办理物业管理资料交接，违法广告、囤房惜售、哄抬房价、诱导欺骗消费者，不按规定明码标价以及在标价外收取未予标明的费用，合同欺诈，偷逃税等行为。
（四）依法查处中介服务机构及其从业人员违法违规行为。重点是未申领营业执照、未按规定备案开展房地产中介业务，虚假或不实信息骗取中介费、看房费、吃差价，伪造、涂改、转让房地产中介注册证、资格证，任意抬高或压低被拆迁房屋评估价格，中介服务机构和从业人员参与炒房，扰乱市场正常秩序等行为。
（五）依法查处房地产物业管理中的违法违规行为。重点是无资质从事物业管理，不按物业服务合同约定的内容和标准提供服务，违反规定擅自设立收费项目，擅自改变物业管理用房等公共建筑和公共设施用途等行为。
（六）对我区房地产项目的注册登记、纳税情况进行排查。重点排查开发企业是否在我区注册，是否单独办理税务登记，是否在我区纳税（包括企业所得税）等情况。
四、整治工作组织机构
为切实做好我区房地产市场秩序专项整治工作，加强对专项整治工作的组织协调，建立专项整治工作联席会议制度，区城市规划建设局、崂山国土分局、崂山规划分局、区财政局、区审计局、区监察局、区城管局、区拆迁局、崂山国税局、崂山地税分局、发展和改革局(物价局)、工商分局、政府法制办等部门为联席会议成员单位。区城市规划建设局局长于兴慧担任召集人，以上各部门有关领导为成员。联席会议办公室设在区城市规划建设局，于兴慧同志担任联席会议办公室主任。按照审批权限与责任挂钩及“谁审批，谁负责”的原则，明确职责如下：
区城市规划建设局：负责专项整治工作的组织协调，提出专项整治总体思路和工作方案；组织实施专项整治；负责组织查处建设、预售、交易过程中的违法违规行为；会同市工商行政管理部门查处房地产中介机构的各种违法违规行为。
崂山国土分局：参加由联席会议组织的房地产市场秩序专项检查；对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目的土地取得情况进行清理检查；负责查处土地方面的违法违规行为。
崂山规划分局：参加由联席会议组织的房地产市场秩序专项检查；对全区在建项目规划审批执行情况进行清理检查；协助认定规划审批、变更等方面的有关问题。
区财政局：参加由联席会议组织的房地产市场秩序专项检查；按照职能分工，负责专项整治的相关工作；对我区房地产项目的注册登记、纳税情况进行排查。
区审计局：参加由联席会议组织的房地产市场秩序专项检查；依法对排查中发现问题的国有房地产企业的财务收支情况进行审计和检查，对审计查出的违法违规问题依法作出审计决定或者向有关主管机构提出处理处罚意见。
区监察局：参加由联席会议组织的房地产市场秩序专项检查；按照有关法律法规查处房地产领域违纪违法案件。
区城管局：参加由联席会议组织的房地产市场秩序专项检查；负责查处物业等方面的违法违规行为，并按照《青岛市相对集中行政处罚权条例》的规定，将物业管理企业存在的违法违规行为及市政管线违法接入行为依法提交执法部门查处。
区拆迁局：参加由联席会议组织的房地产市场秩序专项检查；负责查处违法拆迁等行为。
崂山国税局、地税分局：参加由联席会议组织的房地产市场秩序专项检查；检查完善房地产税收政策落实和税收征管措施的建立情况；检查房地产企业税收政策执行和纳税申报情况，负责查处房地产企业偷逃税等违法违规行为。
区发展和改革局（物价局）：参加由联席会议组织的房地产市场秩序专项检查；按照职能分工，负责专项整治的相关工作；对全区在建并已进入预售环节的房地产开发项目价格执行情况进行检查；负责查处销售商品房未按规定或未按规定的方式明码标价、在标价之外收取其他费用、高于标示的价格进行销售的价格违法行为；查处中介机构违规收费以及相关单位向房地产开发经营企业违规收费的违法行为；
崂山工商分局：参加由联席会议组织的房地产市场秩序专项检查；负责查处房地产企业违法广告、合同欺诈和侵害消费者合法权益的违法违规行为；会同区城市规划建设局加强对房地产中介机构的管理。
区政府法制办公室：参加由联席会议组织的房地产市场秩序专项检查；配合有关部门健全房地产市场秩序专项整治工作制度，完善长效机制。
五、整治工作时间安排
（一）动员部署阶段（20*年5月1日——5月15日）
1.全面部署相关工作，制定市场专项整治实施方案，明确整治范围、内容、要求，落实相关部门职责。
2.分别召开由房地产企业、中介服务机构、消费者和新闻媒体参加的座谈会，听取各方意见，深入开展专项整治工作。
3.开通举报、投诉热线，接受广大群众的监督。
（二）实施检查阶段（20*年5月16日——8月31日）
1.5月16日——6月30日，自查阶段。对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理。相关主管部门、房地产开发企业、中介服务机构和物业管理企业围绕专项整治的重点方面，开展自查、自纠工作。自查结束后，于6月25日之前，各相关管理部门将书面自查报告报区联席会议办公室；房地产开发企业填写《房地产市场秩序专项整治检查表（开发企业）》（附件4）并附书面自查报告，报区联席会议办公室及财源建设办公室（区财政局）；中介服务机构、物业管理企业填写《房地产市场秩序专项整治检查表（中介机构）》（附件5、6）并附书面自查报告分别上报区建设局及区城管局。
各相关主管部门、房地产企业、中介服务机构和物业管理企业应当根据自查存在的问题，积极进行整改并有针对性地做好堵塞漏洞、建章立制工作。
2.7月1日——7月31日，检查阶段。在房地产企业、中介服务机构和物业管理企业自查的基础上，各相关主管部门针对企业自查情况进行检查，对有投诉举报的项目进行重点检查。对检查中发现问题的项目，各有关部门按照职责分工依法进行处罚。
3.8月1日——8月31日，抽查阶段。由区联席会议办公室组织相关部门进行抽查，重点抽查存在严重违法违规行为、群众集中投诉举报的相关管理部门、开发企业、中介服务机构和物业管理企业。对检查过程中发现整改不力的单位予以通报批评。
（三）汇总、总结阶段。（9月1日——12月31日）
1.9月1日前，各相关管理部门按照责任分工，对专项整治情况进行分析总结，连同依法查处的典型案例，形成书面报告报区联席会议办公室。
9月5日前区联席会议办公室把检查情况及各职能部门查处的典型案例以书面形式报市联席会议办公室。
2.9月——10月，迎接省、市有关部门的联合检查。
3.11月——12月，迎接国家有关部门组织的抽查。
（四）巩固阶段。（2009年2—3月）
重点是建立长效机制，巩固整治成果。各部门要针对专项整治工作中发现的问题，不断强化管理，着力增加中低收入家庭住房的有效供给，稳定住房价格，进一步完善促进房地产业健康发展的长效机制。
六、整治要求
（一）统一思想，提高认识。在去年全市开展的整顿和规范房地产市场秩序工作中，依法查处了一批违法违规企业，并对部分典型案例进行了曝光，取得了较好的效果。虽然我区的房地产市场秩序不规范现象得到一定程度的遏制，但并未彻底解决，企业违规经营行为依然时有发生，房地产市场秩序仍有待于进一步规范。各有关部门一定要立足工作实际，把思想统一到八部委《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》要求上来，统一到中央房地产市场调控政策的精神上来，高度重视并扎实推进房地产市场秩序专项整治工作。
（二）精心部署，密切配合。房地产市场秩序专项整治是一项系统工作，涉及政府工作的多个方面及各部门，各相关管理部门要按实施方案精心组织实施。按照职责分工，对相关部门的责任目标进行了分解（附件2），各相关部门要紧紧围绕责任目标，各负其责，建立信息共享、情况互动、联动查处、齐抓共管的协调机制，防止产生管理、查处上的漏洞。
为确保专项整治工作的顺利开展，建立违法行为举报、投诉受理制度，联席会议制度，部门之间通报制度。联席会议成员单位均要设立并公布举报电话，举报电话实行首问负责制，对不属于本单位职责范围的举报投诉，受理单位负责记录并填写《房地产市场秩序专项整治投诉举报（件）转办单》（附件3），转相关管理部门处理。联席会议原则上每月召开一次，因工作需要或成员单位请求，经召集人同意，可临时决定召开联席会议。联席会议办公室每半月召开一次碰头会，对在排查和群众举报投诉中发现的案件线索进行梳理，及时向有关部门通报。
一、钦州市房屋租赁业税收征管状况
目前，该市税务部门对私房出租的税收征管还处于起步阶段。取得私房出租收入并完全按税法规定自觉申报纳税的很少，唯有私房出租给单位和企业的需要发票报帐的业主迫不得已才向税务部门申报纳税，税务机关通过各种形式征收和依法查补、处罚的此项税款数额也不大。私房出租固有的隐蔽性、分散性的特点，给私房租赁业税收流失创造了必要条件，纳税人偷逃税现象非常普遍。
（一）目前钦州市地税局对个人出租房屋按照国家的税收政策执行，个人出租房屋收入应缴纳地方各税如下:
1.按租金收入的5%缴纳营业税；2.按营业税税额的7%缴纳城市维护建设税；3.按营业税税额的3%缴纳教育费附加；4.按营业税税额的1%缴纳地方教育附加；5.按租金收入的1‰缴纳防洪保安费；6.按租金收入的1‰缴纳印花税（不足一元按一元贴花）；7.按租金收入的12%缴纳房产税；8.按房屋实际占地面积及适用的等级税额标准缴纳城镇土地使用税；9.个人出租房屋用于经营的，按应纳税所得额的20%缴纳房屋租赁收入个人所得税。其计算方式为：个人所得税应纳税所得额=每月房屋租金收入-相关税费-法定扣除费用-出租方发生的房屋修缮费；法定扣除标准：每次（月）收入额不超过4000元的，减除扣除费用800元；每次（月）收入额超过4000元的，减除费用20%；修缮费用的扣除标准：个人出租房屋，对能提供该出租房屋修缮合同及合法凭证证明的，其实际开支修缮费用经核准给予分次（月）连续扣除，直至扣除完为止，但每次（月）允许扣除以800元为限。
根据财税〔*〕24号文件规定，自*年3月1日起，个人出租住宅用于居住的，营业税在3%税率的基础上减半征收。房产税适用税率暂减按4%，个人所得税适用税率暂减按10%。对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。免征城镇土地使用税。个人所得税计算方法与扣除标准按上述第9点规定计算。
例1、A.王某将自家房屋出租给李某用于商业经营，月租金4000元，租期半年，一次收取半年（6个月）的租金。该房屋占地面积100平方米，房屋所在路段的土地使用税为每平方6元。
计算王某应纳地方各税：
应纳印花税＝4000×1‰＝4元/月
应纳营业税＝4000×5%＝200元/月
应纳城市维护建设税＝200×7%＝14元/月
应纳教育费附加＝200×3%＝6元/月
应纳地方教育附加＝200×1%＝2元/月
应纳防洪保安费＝4000×1‰＝4元/月
应纳房产税＝4000×12%＝480元/月
应纳土地使用税＝100×6÷12＝50元/月
应纳个人所得税＝[4000－（4+200+14+6+2+4+480+50）（税金）－800（法定费用）]×20%＝488元
王某自家房屋出租收入每月应纳地方各税：
4+200+14+6+2+4+480+50+488＝1248元
王某自家房屋出租收入半年应纳地方各税：1248元(每月应纳地方各税)×6(个月)＝7488元
王某自家房屋出租收入应纳地方各税综合负担率
=1248÷4000×100﹪=31.2﹪
b.如上题，如果王某为出租房装修而发生修缮的费用4800元（能提供合法票据），则王某应纳个人所得税＝[4000－（4+200+14+6+2+4+480+50）（税金）－800（法定扣除费用）－800（提供合法票据）]×20%＝328元
王某自家房屋出租收入(提供合法票据)半年应纳地方各税=(4+200+14+6+2+4+480+50+328)×6(个月)=1088×6(个月)元=6528元
王某自家房屋出租收入(能提供合法票据)应纳地方各税综合负担率=1088÷4000×100﹪=27.2﹪
例2：A.梁某将自家房屋出租给张某等人用于生活居住，月租金4000元，租期半年，一次收取半年（6个月）的租金.该房屋占地面积100平方米，房屋所在路段的土地使用税为每平方6元.计算应纳地方各税：
应纳营业税＝4000×1.5%＝60元/月
应纳城市维护建设税＝60×7%＝4.2元/月
应纳教育费附加＝60×3%＝1.8元/月
应纳地方教育附加＝60×1%＝0.6元/月
应纳防洪保安费＝4000×1‰＝4元/月
应纳房产税＝4000×4%＝160元/月
应纳个人所得税＝[4000－（60+4.2+1.8+0.6+4+160）（税金）－800（法定扣除费用）]×10%＝296.94元
梁某自家房屋出租收入每月应纳地方各税：60+4.2+1.8+0.6+4+160+296.94＝527.54元
梁某自家房屋出租收入半年应纳地方各税：527.54元(每月
应纳地方各税)×6(个月)＝3165.24元
梁某自家房屋出租收入应纳地方各税综合负担率
=527.54÷4000×%=13.19%
b.如上题，如果梁某为出租房装修而发生修缮的费用4800元
（有装修发票），则梁某应纳个人所得税＝[4000－（60+4.2+1.8+0.6+4+160）（税金）－800（法定扣除费用）－800（提供合法票据）]×10%＝216.94元
梁某自家房屋出租收入(能提供合法票据)半年应纳地方各
税=(60+4.2+1.8+0.6+4+160+216.94)×6(个月)=447.54×6(个月)元=2685.24元
梁某自家房屋出租收入(能提供合法票据)应纳地方各税综
合负担率=447.54÷4000×%=11.19%
（二）私房出租业的税收政策在执行中存在的问题
1.私房租赁收入的综合税收负担重。从上述例题可以看出:王某每月房屋出租收入（用于商业经营、但不能提供装修合法票据）应纳地方各税的综合负担率为31.2%，如王某能提供装修合法票据，则每月自家房屋出租收入应纳地方各税的综合负担率为27.2%。可见房屋出租收入税负过重，让纳税人心里难以承受。根据《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔*〕24号)文件规定，自*年3月1日起，个人出租住宅用于居住的，营业税在3%税率的基础上减半征收，房产税适用税率暂减按4%，个人所得税适用税率暂减按10%，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税，免征城镇土地使用税。国家就个人出租住宅用于居住的给予了很大税收优惠政策，就梁某自家房屋（用于生活居住）的出租收入应纳地方各税的综合负担率仍为13.19%；如梁某能提供装修房屋合法票据，则梁某自家房屋出租收入应纳地方各税的综合负担率也达到11.19%。
2.私房出租收入涉及的税种过多且计算依据不同，不仅给税务人员操作不便，也让纳税人自行申报在计算上带来不便，对私房出租业涉及税种过多的税收政策也难以理解。从当前的情况来看，出租房屋涉及的税种六个，地方性收费三个。税率为：营业税1.5%～5%、房产税4%～12%、城市建设维护税7%、教育费附加3%，个人所得税10%～20%，印花税1‰，土地使用税2～11元/平方，地方教育附加1%，防洪保安费1‰。总体税率超过30%。由于房屋租赁业涉及的各种税费多，且计税依据不统一，在计算应税所得额过程中，扣除项目多，而不同的房屋租赁收入其费用扣除标准不同，计算审核较繁杂，以及纳税期限无法准确确定等诸多问题，造成了既不便于纳税人自行计算申报，也不利于税务机关对房屋租赁业日收管理。私房出租业涉及税种之多、总体税率之高，计算之繁琐，让纳税人无法理解，也给税收征管工作带来很大的难度。
3.房屋租赁业税种设计不合理，涉及的各种税费过多过滥，违背了税不重征的税收原则。如上述例题王某自家房屋租赁收入，同样一项租赁收入既要征收房产税，又要征收营业税、城市维护建设税和个人所得税，明显存在重复征税现象。
4.私房租赁收入的个人所得税扣除费用比例与企业所得税扣除费用比例不同，在所得税扣除费用方面明显存在税负不公。企业所得税：企业房屋出租收入可扣除费用包括房屋修缮费用、管理费用（工资）、房屋出租收入缴纳的税费、房屋的贷款利息、房屋计提的折旧等，而个人所得税：个人房屋出租收入可扣除费用包括房屋出租收入缴纳的各种税费、房屋修缮费用（能提供该出租房屋修缮合同及合法凭证证明的，其实际开支修缮费用经核准给予分次（月）连续扣除，直至扣除完为止，但每次（月）允许扣除以800元为限）、法定扣除费用[每次（月）收入额不超过4000元的，减除按税法规定扣除费用800元；每次（月）收入额超过4000元的，减除费用20%]，而个人房屋的贷款利息、房屋折旧则不准扣除。很显然房屋出租收入的个人所得税费用扣除少扣了房屋的贷款利息和折旧，且法定的扣除费用800元是*年1月1日个人所得税税法实施时定的标准，而工资收入的个人所得税法定扣除费用标准从800元调至1600元，*年3月1日起调至2000元，都调了两次。房屋出租收入的个人所得税法定的扣除费用标准800元至今还是原封不动。
5.房屋租赁业的综合税负过重后果——直接影响当地经济发展。其一是影响房地产业商铺的销售规模。个人投资商铺不仅需要大量的自有资金，而且还需金融部门贷款支持，在房屋租金不变的情况下，房屋租金的综合税负过重必然延长资金投资回收的周期，降低了资金投资回收的利润率，影响了个人投资商铺的欲望，从而抑制了房地产业商铺的销售，也抑制了房地产业健康发展。其二是影响了外来客商来本地的投资经商。由于房屋租赁业的综合税负过重，直接刺激房屋租赁业成本升高，无形增加了外来客商的经营成本，降低了外地客商对本市投资经商吸引力，给政府招商引资及繁荣当地经济起到消极的作用。其三是影响外来投资者对本地的固定资产投资--包括房地产业商铺投资。私房租赁收入的综合税负过重必然延长个人资金投资回收的周期，降低了个人资金投资回收的利润率，影响了外来个人投资固定资产及商铺的欲望，对政府的招商引资—筑巢引凤也起到消极的作用。
6.私房租赁收入涉及相关税收政策宣传没有到位。在日常税收征管中，我们发现部分业主对私房租赁涉及到哪些税种不是很了解，这反映出税务部门在新闻媒体宣传方面对个人出租房屋行为申报纳税的相关税法宣传重视不够，多数业主纳税意识淡薄，认为自己的房屋租赁，没占国家一分钱的便宜，根本就用不着缴税，其中包括一部分拥有门面的国家公职人员，甚至是有一定身份、级别的领导干部，轮到自己纳税时，思想上有“疙瘩”，总想以这样或那样的理由搪塞过关。一部分私房业主，了解到房屋租赁涉及的税种多且税负偏高，更是想方设法，能躲就躲、能逃就逃，极不情愿履行纳税义务。
7.征管机制不健全，税收征管难度大。由于私房租赁点多、线长、面广，租赁双方情况复杂，加上出租房屋的资料税务没有登记，对其中用于租赁的房屋更是一无所知，绝大部分房产出租方纳税意识较差，门难进、人难见、字难签等“厌税情结”较为突出。税务征管人员少，税收征管难度大。地税部门采取的“突击检查，集中清理”办法很难奏效，这样管了一批，放了一批，漏了一批，征管效果不佳。没有建立长效房屋租赁税务管理机制，容易造成纳税人之间的税负不公。
8.房屋出租交易隐蔽，监控难度大。目前，包括税务机关在内的经济监督管理部门对房屋租赁业务没有具有约束力的监控手段。政府对个人房屋出租行为的管理制度不健全，管理部门职责不够明确，综合管理手段不得力，管理行为不规范。租赁行为大多未纳入政府管理，不论是直接出租还是中介出租，由于个人出租房屋的承租对象绝大多数是个人，租金一般都以现金方式结付，租赁双方除租房合同外，一般都不再需要其他有约束力的书证（如发票等)。而现有的法律法规也没有明确规定订合同人必须到有关部门强制公证，同时，还存在着有变相出租、转租和再转租的现象，提供合同租金数据不真实，这些收入都带有很大的隐密性，我们难以发现并认定。即使有举报，如果租赁双方一致认定为无经济利益的亲朋好友借用，征税工作也难以实施。
二、加强私房租赁税收征管的对策
（一）建立健全个人租赁房产档案资料的登记制度，实行信息化动态管理。争取政府部门支持，实现与土地部门、房产部门进行房产信息交流或共享，建立健全以《房屋出租税务登记》为主要内容的房屋出租户管理登记制度，完善租赁房产税源数据库，建立长效房屋租赁税务管理机制。
（二）加强宣传力度，提高公民依法主动纳税的意识。我们应该广泛运用各种新闻媒体及公共场所，特别是要借助基层社区、街道办事处、小区物业管理公司等社会力量，经常性、专项性宣传房屋租赁的有关税收政策，全面提高私房出租者纳税意识和对税收知识的知情度，帮助纳税人树立依法申报纳税的观念。对主动申报纳税的典型要宣传，对偷逃税行为要曝光，建立起群众知法、守法、护法、监督执法的良好氛围。
（三）制定科学合理的房屋租赁业综合税率，简化征收方式。因私房租赁业税收与个人利益直接相关，私房租赁业综合税负的高低，直接影响国家的税收收入与纳税人利益分配。为了方便纳税人申报纳税和税务机关加强征管，针对房屋出租业涉及的税种过多，建议立法机构组织税收法律专家对涉及房屋租赁业的六个税种进行修改整合，积极借鉴国际经验，坚持“宽税基、少税种、低税率”的原则，将房屋租赁业的营业税、房产税、城市维护建设税、土地使用税、印花税、个人所得税统一征收为一种税，科学制定房屋租赁业综合税率，一次性征收，分税种入库。让私房业主按综合税率申报纳税，一目了然，省去了私房出租收入六个税种、三个地方性收费的繁琐计算，简化自行申报手续，方便纳税人。改变房屋租赁业房产税的计税依据，参照国际上通行的做法，取消对个人出租房屋按租金收入计征房产税的有关规定，均按房屋的实际价值征税。
（四）建立和试行主动申报优惠税率、被动补税高档税率的纳税申报诱导机制。个人私房出租税收征管难度大的一个根本原因，是房屋出租税收的负担过重。适当降低个人房屋出租税收的负担水平，实行主动申报优惠税率、被动补税高档税率的差别税率，有利于培养纳税人申报纳税的自觉性，将一大批隐性的房屋出租户纳入正常的税收管理，促进房屋出租业税收的稳定增长。
（五）充实征管力量，建立健全协税护税网络。建立健全以公安、房管部门、房屋租赁中介机构和街道居委会、小区物业管理公司等为依托的私房出租税收协税护税网络，利用这些单位网点多，人员充足的特点，进一步提高对房屋出租业税源的监控水平。征管分局必须有专人负责私房出租税收的征收管理工作。同时，建立房屋出租税收的定期巡查制度或者不定期地组织开展房屋出租税收的专项整顿，以进一步加强对零星、临时税源和漏征漏管户的税收征管。鉴于税务机关的人员少，而出租房的情况一直在不断的变化，税务部门在集中力量清理规范后，可以将日常税收征管工作委托房管部门、房屋租赁中介机构和街道居委会、小区物业管理公司等单位进行代征，并给付一定的手续费。要提高私房出租业税收征管的透明度，税务机关要定期对私房出租税收的征管情况予以公告，促使私房出租者相互监督。
关键词：税收筹划；房地产开发；保障房安置
一、 房地产开发企业税收筹划概述
1.房地产开发企业税收筹划概念
房地产开发企业的税收筹划是指房地产开发企业为了减少外部成本，利用税法漏洞或者缺陷减轻自身税负的非违法行为。目前，我国大量税收优惠政策的实施以及特定税制要素的存在，为房地产开发企业进行税收筹划提供了空间。
2.房地产开发企业税收筹划的必要性
房地产开发企业在经营过程中通常具有投入资金多、销售周期长、经营风险高等特点，因此合理的税收筹划对于房地产开发企业来说是非常有必要的，具体可以表现为：
（1）税收筹划有助于房地产企业利益实现最大化，提高竞争力。在房地产交易环节涉及的税种较为复杂，例如营业税、土地增值税、城市增值税等等，这就加重了房地产开发企业的税负，而进行合法的税收筹划可以说是实现经济效益最大化的有效途径。
（2）税收筹划有助于房地产开发企业提高会计核算水平，规范财务管理水平。进行税收筹划是一种财务手段，它可以减少企业的税收支出，提高资金利用率，使资金流得以改善。
（3）税收筹划为房地产开发企业树立良好的社会形象提供保证。在日常纳税申报时，及时准确的申报税额，可以降低企业的涉税风险，提高企业自身形象。特别是对于房地产开发这样高风险的企业来说，涉税无风险是提高社会信誉、打造自身品牌的有效保证。
二、房地产开发企业税收筹划策略
（一）对营业税进行筹划
在竞争日益激烈的房地产开发行业，开发企业在销售过程中通过赠送产品、直接以折扣销售房屋等营销手段，达到吸引购房者的目的。例如：房地产开发商在开盘日购买者赠与一台价值3000元的冰箱，亦或者对购买者进行总房价的10%折扣销售。我们假设销售该房收入为5000万元，赠送冰箱总价值50万元，对于方案一开发企业需缴纳5000*5%=250万元的营业税，同时还需缴纳50*3%=1.5万元，共计251万元；而对于第二方案来说需缴纳5000*0.9*5%=225万元。
对于房地产开发企业中的营业税负担较重的现象，许多地区对其实施了相关的税收优惠政策，例如根据《于贯彻苏政发[2008]44号文件精神的通知 》（苏地税函[2008]380号）文件规定：对政府或经批准的房地产开发企业销售经济适用住房暂免征收营业税。经济适用住房，是指同时符合以下条件的具有保障性质的政策性住房：（1）纳入全省经济适用住房建设投资计划；（2）土地采取划拨的方式供应；（3）销售价格经价格主管部门按相关规定确定；（4）向符合市、县人民政府认定标准的城市低收入住房困难家庭供应；对不能同时符合上述条件，被加以经济适用住房名称的其他性质住房，不得享受该项政策。由此可见房地产开发企业可以根据当地的营业税优惠政策进行税收筹划，降低营业税成本。
（二）对契税进行筹划
契税是指房地产开发企业通过购买、受让、获赠等取得房屋所有权和土地使用权所缴纳的费用。房地产开发企业可以通过法律规定如“企业按照法律规定分设两个或者两个以上投资主体的相同企业，对新设方承受的房屋、土地的所有权，免征契税。
根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）文件规定，对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。但是目前对房地产开发企业购置的保障房用地无免征契税优惠政策。
（三）土地增值税的筹划
根据《土地增值税暂行条例》规定：房地产开发企业建造普通住房用于出售，如果增值额未超过各项规定扣除项目金额的20%，可以免征土地增值税；如果超过20%，可以按累进税率进行交税。房地产开发企业可以通过增加扣除项目的金额来降低增值率，从而达到减少增值税的目的。
房地产开发企业可以通过国家政策对土地增值税进行税收筹划，例如北京市财政局、地税局和住建委日前联合通知，对土地增值税征收进行了明确，保障性住房暂不预征土地增值税。
（四）企业所得税的筹划
企业所得税是根据企业生产经营所得和其他所得征收的一种税，像房地产开发这样资金密集型的企业，通常采取不同的筹资方式、利用税前扣除项目、延迟纳税等方法进行所得税筹划。例如，企业可以足额购买企业所得税规定的可以税前扣除的保险和公积金等，这样既降低了公司的所得税费用，而且还为员工带来了福利，实现了双赢。
三、 房地产开发企业税收筹划应遵循的原则
1.税收筹划活动必须合法合理性原则。目前，我国对于房地产行业的税收制度还不完善，税收政策也在不断更新，这就要求开发企业的税收筹划以合法性为前提，进行合法的进行税收筹划。
2.税收筹划活动应遵循全程性、系统性原则。房地产开发的建设过程涉及到土地购买阶段、建设阶段、售房阶段和物业管理阶段等，因此就要求开发企业的税收筹划活动应贯穿于各个阶段，做到全面监控。
四、 总结
综上所述，房地产开发企业采取合理的税收筹划不仅可以降低成本，还关系到企业的生死存亡。面对现在国家对房地产行业的调控能力不断加强、利润空间不断减少的现状，房地产企业采取合理的税收筹划势在必行。因此，房地产开发企业应结合自身经营特点合法、合理的运用税收筹划降低企业成本，实现企业利润空间最大化。（作者单位：上海中冶成工置业有限公司）
参考文献：
[1] 詹效兰；欧阳云；房地产开发企业的经营模式与税收[J]；财会通讯（理财版）；2006年03期.
为进一步加快我区社区服务业发展，不断满足社区居民日益增长的物质文化生活需要，根据国家和省、市有关政策精神，现就进一步扶持我区社区服务业发展提出如下意见：
一、进一步加大对社区公益的保障力度
（一）把社区服务业纳入全区国民经济和社会发展总体规划，纳入社区建设总体规划；把社区基础设施建设纳入城乡建设规划。按照区政府《关于切实解决社区用房的通知》（余政办[*]32号），落实行政管理、社区服务、物业管理、教育卫生、文化体育、商贸服务等方面的配套公建用房及设施。按照建筑面积不低于每百户30平方米的标准配备，每个社区不得低于350平方米。对新建住宅小区，社区配套用房要提前规划，建成后由当地政府接管使用。对原有小区，社区配套用房要按照相对集中的原则，由当地政府进行调剂。物业管理用房按照《杭州市物业管理条例》及相关规定执行;教育配套公建的建设标准按照省市有关规定和《城市居住区规划设计规范》执行;文体设施用房标准按照省市有关规定和规范执行;农贸市场配套公建项目建设面积，按社区（小区）每万人1000平方米左右配置，并按有关建设标准建设。
（二）对企业原用于退休人员活动且仍在社区范围内使用的场所，应继续由退休人员作为公共活动场所使用;对企业同意转让场所产权的，区、镇乡（街道）财政按1：1比例安排资金购买，作为社区活动场所。
（三）社区共建基础设施建设项目区财政给予50%的资金补助。每年9月底前由镇乡、街道申请，区城乡社区建设协调小组办公室召集相关部门审批。
（四）按实际服务对象人数，对街道工疗站给予适当补助。区财政、街道按照1∶1比例配套，区级补助资金在残疾人就业保障金中安排。
（五）享受国家救济、抚恤的城镇“三无”对象及社会优抚孤老进福利中心和敬老院收养或亡故后，其住房属公房的，经房管和民政部门批准，可优先租赁给社区用于开展社区服务工作。
（六）对新建社区的老年活动室采取区财政适当支持和福利彩票募集的公益金资助等渠道给予扶持。
（七）对在社区范围内开展养老、托老及残疾人托养、托管等公益的非营利性机构，其用电、用水、用气（燃料、燃气、热汽）等与居民用户实行同价，并免收相应配套费（其中老城区燃气配套费按现行收费标准的二分之一收取）。免收养老服务机构电话、有线电视（数字电视）、宽带互联网一次性接入费。减半收取养老服务机构通信费（国内固定电话）、视听费、数字电视机顶盒购置费。对社区辖区单位向居民开放的内部设施，其用水按居民价格标准收费，其通讯、网络、有线（数字）电视等收费给予优惠。
（八）区、镇乡（街道）社区服务中心和党员服务中心是社区公益的组成部分，在其开办时，区财政、镇乡（街道）给予适当补助。
二、进一步加大对社区经营的扶持力度
（九）对育婴托儿、养老院、残疾人福利机构提供养育服务及婚姻介绍、殡葬服务项目的收入按规定免征营业税。
（十）对新办的独立核算的居民服务业，以及新办的劳动就业服务企业，当年安置城镇失业人员达到规定比例的，经税务机关审核，税收政策按国务院《关于进一步加强就业再就业工作的通知》(国发〔*〕36号)、国务院《劳动就业服务企业管理规定》（国务院第66号令）及国家税务总局《关于企业所得税若干问题的通知》(国税发〔*〕132号)等文件执行。
（十一）符合市贸易局、财政局《关于印发〈关于鼓励发展便民、便利连锁经营的奖励办法(暂行)〉的通知》(杭贸政〔*〕186号、杭财企〔*〕1211号)规定的社区商业服务项目，享受相应政策扶持。
（十二）对持有区劳动保障部门颁发的有效期内的《*区就业援助证》（以下简称《就业援助证》）的失业人员从事个体经营的（国家限制的行业除外），在规定期限内，免收管理类、登记类和证照类等各项行政事业性收费。
（十三）对持有有效期内《就业援助证》人员从事个体经营、创办注册资金在3万元（含）以下的企业或民办非企业单位，成立非正规就业劳动组织（国家限制的行业除外）并参加社会保险1年（含）以上的，“4050”人员给予每人每年1500元的社会保险费补贴，其他持证人员给予每人每年800元的社会保险补贴。已申领一次性就业援助补助费不满三年的，不能申领此项补贴。
（十四）对社会力量在社区举办的社会福利机构，由区、镇乡（街道）财政在开办时按实际床位数给予一定的经济补助。
（十五）商贸企业、服务型企业（除广告业、房屋中介、典当、桑拿、按摩、氧吧外）、劳动就业服务业中的加工型企业和街道社区具有加工性质的小型企业实体，在新增加的岗位中，当年新招用持有有效期内《就业援助证》（享受税收优惠政策）人员，与其签订1年以上期限劳动合同、办理录用备案并缴纳社会保险费的，按实际招用人数予以定额依次扣减营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税优惠。定额标准为每人每年4800元。
（十六）对持有《就业援助证》人员在社区公益性岗位就业的岗位补贴，按照我区企业职工最低月工资标准的100%确定（其中从事保洁岗位的就业人员岗位补贴按110%确定），其中区促进就业专项资金补贴50%，镇乡、街道及社区共同负担50%。
（十七）对失业人员兴办社区服务实体的，各金融机构要按照《国务院办公厅转发国家经贸委关于鼓励和促进中小企业发展的若干政策意见》(〔*〕59号)和中国人民银行《关于印发〈关于加强和改进对小企业金融服务的指导意见〉的通知》(银发〔*〕379号)等文件规定，给予信贷资金和融资担保方面的支持。
（十八）对及时足额缴纳职工基本养老保险费、安置本区失业人员比例达到企业职工30%以上的家政服务企业(指从事清洁、搬家、护理、家庭保健、家教、社区园艺、旧货收购、保姆、接送等家庭服务的企业)，按企业当年基本养老保险费的实际缴费额在规定期限内给予全额奖励。
（十九）对具备培训资格和办学条件的家政协会、家政企业培训的失业人员，经考核合格，获得职业资格证书的，按照区劳动保障局、区财政局《关于印发杭州市*区就业再就业培训经费使用管理的实施细则的通知》（余劳社[*]80号的规定，经劳动保障、财政部门认定后，给予再就业培训费补贴。
三、进一步加强社区服务业的行业管理
（二十）实行证书管理制度。符合《杭州市社区服务业登记管理暂行办法》(余民发〔*〕152号)规定的服务项目，统一登记申领《杭州市社区服务业证书》，凭《杭州市社区服务业证书》申请享受相关扶持政策。
【摘 要】随着高校财务主体地位的确定，高校的纳税主体也有了明确的对象，经济活动的增多使得高校财务变得复杂，而职能和经费来源的多样化也使得高校与纳税活动有了更多的接触机会，就目前的纳税情况而言，大部分的高校缺乏纳税意识，且缺失纳税筹划的能力，这不仅给税务部门带来了麻烦，也使得纳税人蒙受了一定的损失。本文中针对高校的纳税筹划进行探讨，对高校内几种常见的纳税筹划进行简单的介绍，为高校税收管理工作效率的提高提供一定的依据。
【关键词】高校；纳税筹划；涉税税种
一、高校纳税筹划
纳税筹划是指在不触碰法律底线的前提下，通过对涉税业务进行策划，制作一套完整的纳税操作方案，使某个机构达到节税的目的，因此高校的纳税筹划是指以法律底线为前提，通过对涉税业务如办学、投资、筹资和经营等业务进行策划，制定一套符合高校财务运营的奶水操作方案，使高校的经济利益可以达到最大化。纳税筹划不仅可以减轻企业的税务压力，还可以提高企业的纳税意识，实现双赢的局面，因此在高校实施纳税筹划具有积极意义。纳税筹划的前提是不触碰法律底线，因此任何策划和操作方案都需以不违背法律为前提，这是区别纳税筹划和逃税、偷税、骗税、抗税的衡量标准；其次纳税筹划的目的是为减轻企业的纳税压力，因此纳税筹划的第二个特点是利益的最大化。纳税筹划的操作时间应在纳税业务进行之前，当纳税业务已被确定，纳税人就必须履行纳税义务，依法缴纳税款。高校的纳税筹划和其他机构的纳税筹划还存在一定的区别，高校属于非营利性机构，因此在税收政策上具有一定的优惠，灵活运用税收优惠政策才能达到减轻税收压力的目的。
二、关于高校纳税筹划的理性思考
（1）营业税筹划。营业税是对在中国境内转让无形资产、提供应税劳务或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税，高校的营业税主要来源于带有营利性质的学生教师公寓或其它服务性收入，如体育场馆、实验室、会议室、报告厅等对外提供服务的额外收入；另外还包括培训和非学历进修的服务收入。营业税的计算是以营业额为基础，纵观高校的整体经济业务，营业税在高校的应税税种中占的比例最重，由此可见营业税筹划在高校纳税中是首要解决的税种。首先财务人员必须熟知高校营业税优惠政策并灵活运用，其次将属于免征营业税的的项目如高校进修班、培训班等收入与单位培训划分开来，进行分账管理，分开计算，这样就可以减少纳税金额，达到营业税筹划的目的。（2）增值税筹划。增值税是针对销售货物或者提供货物加工、物品修理修配劳务或者货物进口单位及个人就其实现的增值额征收的一个税种，增值税对高校而言范围相对狭小，高校的增值业务主要是指食堂后勤向外来人员提供快餐或者是其它商品而获得的额外收入，比如自己生产的产品、收取培训资料费、出售校刊等书籍光盘、转让车辆等，这些都属于增值税的业务范畴。增值税法明确规定当纳税人将自制货物用于本单位时，产品不属于“视同销售”的纳税范围，而划分到“内销”范畴的产品，可以降低其税负，降低税收成本。（3）房产税的筹划。房产税的征税对象是房屋，将租金收入或房屋的计税余值作为计税依据，向产权所有人征收的一种税，向高校征收的房产税是指用于对外出租及改变房产用途的房屋，其它校用房屋则不在房产税的范围内，与营业税相比高校的房产税相对偏低。在策划高校房产税筹划过程中需要注意的是明确划分房产，尤其是在对外出租签订合同时需明确标注，房屋租赁和非房屋租赁两部分的价款；其次是将房屋纳入物业管理范围，在对外出租的同时提高物业管理费以减少房屋租赁费用，从而达到降低房产税额的目的。（4）个人所得税筹划。个人所得税是调整征税机关与自然人之间在个人所得税的征纳与管理过程中所发生的社会关系的法律规范的总称，随着国家对教育事业支持力度的加大，教师的收入水平也水涨船高，在收入水平划分中已归类到高收入者的行列，因此，在个人所得税的征收中，教师已成为重点征收对象。随着税务局明确规定个人所得税的征收重点在高校，实行个人所得税筹划就在所难免，个人所得税纳税筹划直接影响到每位高校教师的切身利益，因此纳税筹划势在必行，为了减少教师的纳税负担，需对个人收入进行合法、合理的纳税筹划，为此高校财务管理制定了以下措施，如发放福利补贴、提供食宿、书费报销等，总之是减少货币的直接发放，从而达到降低个人所得税纳税额的目的。
总之，纳税筹划需在纳税业务确定之前，纳税筹划的目的就是细化纳税项目，减少纳税项目，达到降低纳税金额的目的。不同性质的经费在纳税前允许扣除的金额各不相同，如职工教育经费允许扣除总额的1.5％，而职工福利费则达到了14％，减少纳税项目是纳税筹划的本质，也是降低纳税金额的根本。当资金用于救济性等公益文化事业时，纳税所得额只能在总额的3％以内扣除，由此可见，不管是哪种纳税筹款都必须合理、合法的进行。
参 考 文 献
[1]双武，白小南．浅谈高校纳税筹划[J]．湖南医科大学学报（社会科学版）．2005，7（4）：72～74
[2]蒋佐斌，幸福堂．高等学校纳税筹划研究[J]．武汉科技大学学报（社会科学版）．2007，9（5）：480～484
