时间：2023-06-06 09:33:43
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产市场建议，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：
中图分类号：
F2
文献标识码：A
文章编号：1672-3198（2014）18-0014-01
1 房地产市场的内涵
房地产市场的概念有狭义和广义之分。从狭义的角度来看，房地产市场是用于从事房地产交易活动的场所，包括房屋的销售、租用、抵押、典当等；从广义的角度来看，房地产市场是指以房地产企业为主体，从事房地产开发经营，交换具有房地产特征的产品或服务的场所，是房地产商品交换关系的总和。房地产市场是指全社会所有房地产交易关系的总和。从空间意义上说，房地产市场是指房地产供给与需求双方交换房地产商品的场所；从经济学的角度来看，房地产市场是指全社会从事房地产经济活动关系的总和。具体而言，房地产市场是房地产商品交换过程的统一，是将房地产开发、房地产建设与房地产消费三者相连接的纽带，是使房地产商品的使用价值和价值得以实现的经济过程。
2 我国房地产市场的发展现状
（1）我国房地产市场在与经济社会发展的协调性和自身的均衡程度上均有待提升。
我国房地产市场的秩序状况还有待改善，需要提升自身的均衡程度以及与经济社会发展的协调性。东、中、西部地区的房地产市场在与经济社会发展的协调程度以及自身的均衡程度上都有需要改进的地方。其中，中部地区的房地产市场秩序状况是东、中、西部三个地区中最好的。房地产投资占GDP的比重过大和商品房施工面积与商品房竣工面积之比过高，是导致我国房地产市场秩序状况欠佳的主要原因。
（2）我国房地产市场资源配置效率还有提升的空间。
我国房地产市场的资源配置效率还没达到最优，有进一步提升的空间。东部地区的房地产市场资源配置效率优于中部地区和西部地区的房地产市场资源配置效率，高于我国整体水平；中、西部两个地区的房地产市场资源配置效率均低于我国整体水平；西部地区的房地产市场资源配置效率是三个地区中最低的；东部地区和西部地区的房地产市场资源配置效率评价的优秀率要高于中部地区。资金投入过剩是造成我国房地产市场资源配置效率没能达到最优的主要原因。
（3）我国房地产市场规模合理程度较低。
我国房地产市场的实际与合理规模之间的偏差较大，市场规模的合理程度有待提升。东、中、西部三个地区中，东部地区房地产市场规模的合理程度是最高的，西部地区房地产市场规模的合理程度是最低的。未来能够提供给房地产开发企业所使用的土地面积的逐渐减少是造成我国房地产市场规模合理度偏低的主要原因。
（4）我国房地产市场的健康程度需进一步提升。
我国房地产市场的健康状况有待改善，中部地区房地产市场的健康程度要高于东部和西部地区房地产市场的健康程度，西部地区房地产市场的健康程度最低。市场秩序状况不佳是降低东部地区房地产市场健康程度的主要原因，市场资源配置效率不高和市场规模合理度较低是导致西部地区房地产市场健康指数评价排位靠后的主要原因，市场规模的合理程度偏低是造成我国房地产市场健康状况欠佳的主要原因。
3 我国房地产市场健康发展的建议
市场秩序的优劣、市场资源配置效率的高低和市场规模的合理与否对一个城市房地产市场的健康程度具有重要影响，现对促进我国房地产市场健康发展，提出以下建议：
（1）控制房地产投资占GDP的比重，进一步规范房地产市场秩序。
房地产业是拉动国民经济发展的重要产业之一，合理比例的房地产投资有利于推进房地产业经济的增长，带动相关产业的发展，从而促进国民经济的增长。但是如果房地产开发投资额在GDP中所占比例过高，则会造成供给过剩。从前文的研究可以看出，我国房地产投资在GDP中所占的比重较高，甚至有些城市的房地产投资增长率己经高于当地的GDP增长率，这会造成投资过度，从而形成房地产泡沫。对房地产投资进行控制，将有利于抑制投入过剩和房地产市场泡沫的形成，进而提高房地产市场的健康程度。政府部门应严格审核房地产企业的资质，对房地产投资额进行限制。
（2）合理分配资源，提高房地产市场资源配置效率。
政府部门应对房地产市场的资源所有量进行审核，根据审核结果制定相适应的房地产市场资源投放调控措施，科学地配置资源，降低房地产市场的资源投入冗余，以提升房地产市场资源配置效率。
（3）提升土地利用效率，提高房地产市场规模合理度。
土地供给面积对房地产市场规模具有重要影响，土地是不可再生资源，从长期发展的角度来看，随着城市化步伐的加快，未来可供开发的土地资源越来越少，其整体逐渐较少的趋势是不会改变的。为了使未来的房地产市场能够持续获得可供开发的土地，现阶段应该节约用地，提升土地的利用效率。
（4）提高居民收入水平，优化房地产市场规模。
消费者的购买欲望和购买能力决定市场需求，市场需求直接影响市场规模，而居民的收入水平是消费者购买能力的直接体现，决定房地产市场的需求和发展空间，是影响房地产市场规模的主要因素之一。部分地区房地产市场超规模发展是由于居民收入有限，增加居民收入，有利于扩大房地产市场规模，减少房地产市场超规模发展的现象。
参考文献
[关键词] 外资 房地产市场 宏观调控
近年来，随着我国宏观经济环境的日益转好和城市化进程的加快，房地产市场逐渐活跃, 大量外资不断涌入我国房地产行业, 并呈逐渐膨胀之势。据有关资料显示，房地产市场已成为外商直接投资的第二大行业。2006年一季度，境外机构和个人购买境内房地产结汇12.49亿美元，增长211.4%。外资已经成为我国房地产市场的重要参与者，其影响和作用不可忽视。
一、外资进入我国房地产市场的成因
1.我国现行房地产业政策的不完善和监管不力
我国目前对产业基金没有明确的法律法规依据，因此无法以法律的形式对房地产基金的发起、设立、组织形式、治理结构等重要原则做出明确的规定，房地产基金处于无法可依的状态, 这为国外投资机构大规模进入房地产提供了便利条件。另一方面，我国各级政府和部门对外资进入房地产市场监管不力。例如，2004年11月我国的《外商投资产业指导目录》中，将普通住宅作为鼓励类外商投资产业目录, 将土地成片开发、高档宾馆、别墅和高档写字楼等作为限制类项目。
2.人民币升值预期
近几年，由于我国对外贸易规模增长迅速和进出口顺差不断扩大，使得我国成为贸易摩擦的“众矢之的”。美国、日本等国家把本国的贸易逆差和失业归罪于我国的外汇制度和货币政策，不断对人民币升值进行施压。因此，我国一直承受着较大的货币升值压力, 这给国际资本进入我国提供了较好的获利预期。对人民币升值的预期使得国际资本源源不断地进入我国房地产市场。
3.我国国民经济的持续增长和房地产业较高的市场利润
近年来, 我国国民经济的持续增长和稳定开放的市场环境为房地产市场的发展提供了极大的发展空间。同时, 按照国家计划2020年达到小康水平, 人均住房面积达35平方米的基本目标测算, 到2020年我国房地产住宅市场平均每年增长速度至少应在7%～10%。房地产业的快速发展也带来了较高的市场利润, 在资本逐利本质的驱动下，海外资本大量流入我国房地产业，并且集中投入热点地区的房地产。
二、外资进入我国房地产市场的影响
1.有利的一面
(1)弥补了我国房地产行业资金的不足, 带来了先进的房地产金融运作理念
长期以来，我国房地产行业的主要融资模式过于单一，资金来源渠道狭窄。据统计，房地产开发投资资金中银行贷款比重为30%，如果考虑住房消费贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款，这一比重将上升到80%，而其他融资渠道如房地产信托、房地产股权融资、房地产债券、住房资产证券化等融资方式，在我国房地产金融市场尚处于起步阶段，所占比例十分小。因此，海外投资者的纷纷进入, 尤其是具有金融投资性质的海外投资机构的进入, 不仅带来了大量的资金，弥补了我国房地产行业资金不足的问题, 也带来了许多新的房地产金融理念和金融工具，有利于丰富和发展我国房地产金融体系，促进房地产金融创新。
(2)加剧了房地产市场的竞争，促进国内房地产企业不断提高竞争能力
我国房地产市场是一块巨大的蛋糕，房地产企业数量众多，竞争十分激烈。但是多数企业规模不大，资金实力较弱，管理体制陈旧，营销手段落后，企业活力和市场竞争力不足。而各方面实力雄厚的海外房地产企业的纷纷进入无疑进一步加剧了房地产市场的竞争，直接影响和冲击国内各大房地产开发企业原有的利益分配。中小开发企业则面临着更加严峻的生存挑战。因此，国内房地产企业为了提高自身竞争能力，必然会加快企业间的并购重组，同时不断改进技术和设备、强化创新及管理理论，降低开发成本、提高产品品质，生产出更高水平的、更适合消费需求的房地产产品，从而提升整个行业的发展水平。
(3)提供了高品质的房地产商品，满足了消费者的需要
随着国民收入的不断增加和人民生活水平的提高，人们对房地产商品的品质要求也越来越高，不仅关注住宅或办公的面积大小，也开始强调环保节能以及人性化设计等要求。由于海外房地产开发企业大多具备雄厚的资金实力、先进的技术和开发理念、成熟的管理体系，能够在房地产规划、设计、开发、物业服务等各个环节做到更加科学合理，更富有人性化，从而能为国内消费者提供高品质的房地产商品，满足人们对优质的办公环境和住宅的需要。
2.不利的一面
(1)制约了我国宏观调控政策的有效性, 增大了调控难度
改革开发以来，由于国民经济发展的需要，我国政府长期实行招商引资的政策，使得外资在外汇、信贷、土地和产业政策等方面具有相应的优势, 并且能够有效逃避宏观政策的制约。而国内许多房地产企业不仅没有同等的优惠政策，还经常受到国家各项宏观调控措施的约束，例如当前房地产“银根紧缩”的信贷政策就加剧了国内房地产企业资金紧张的局面。这样一来，许多国内房地产企业为了自身发展的需要纷纷寻求外资的合作，通过与外资的相互融资, 逃避国家产业政策的限制和约束。因此，这就在一定程度上抵消了我国宏观调控政策的实施效果，增大了调控难度。
(2)加剧房地产市场价格波动, 助推房地产价格上涨
外资在投资市场中对国内投资者的心理影响非常大。以股票市场为例，2002年以后，我国股票市场开始引入境外的合格投资者(即QFII)，到目前为止，QFII的资金总量只有60亿美元，占流通市值的4%，但这4%的外资对我国股票市场的投资理念和投资行为产生了巨大影响。因此，外资大规模进入房地产市场, 也将推动非居民机构和个人购房的比例不断增加, 形成较强的房地产市场“标杆效应”, 促使国内房地产价格持续上涨。另外, 外资对高档住宅和商业地产的炒作, 也会由于交易活跃和利润率攀高而挤压中低档房产的投资, 造成中低档住宅市场供求失衡, 从而进一步抬高其市场价格。
(3)加大了国际收支失衡和人民币升值压力, 增加了金融体系风险
只要国际资本对人民币升值预期的存在，它们进入我国投资的势头就不会减弱，而且会更加强劲。而随着境外资本特别是国际游资的不断增加, 将进一步拉大我国国际收支差额，加剧各国对人民币升值的压力。一旦对人民币升值预期消失, 大量投机性资金就会迅速撤离楼市, 汇出国外, 这样一来不仅会对以银行贷款为主要融资渠道的我国房地产行业造成致命打击，也会严重危及到我国金融体系的安全，影响到整个国民经济的健康发展。
三、对策建议
1.要充分认识加强对外资进入房地产市场的管制的必要性
房地产作为国民经济的支柱产业，其产业相关性高，带动性强，与金融业和人民生活联系密切。根据国际货币基金组织《2003年各国汇兑安排与汇兑限制》，183个成员中，有137个成员对外资投资房地产进行管制，其中既有发展中国家也有发达国家，既有货币可兑换国家也有不可自由兑换的国家。而我国作为发展中国家，人多地少，土地资源十分稀缺是基本国情，房地产业发展又正处于初级阶段，市场比较脆弱，法制还不健全。因此，加强对外资流入房地产的管制，不仅符合国际上大多数国家保证和促进房地产市场健康发展的通行做法，更是维护国家经济安全防止国民财富外流的需要。
2.改革现行的外汇管理体制, 建立灵活的市场汇率机制
稳步推进我国汇率制度改革，降低结汇的强制性, 扩大售汇的自主性, 形成相对中立的外汇管理政策框架, 并采取较为灵活的浮动汇率机制。对人民币进行小幅升值是目前解决人民币升值问题的最佳方案。因为这样一方面可以增加国际游资的投机成本，另一方面也弱化了人民币大幅升值的预期，从而在一定程度上抑制境外投机性资本投机“人民币汇率”的意图。
3.综合运用税收、信贷等手段调控外资在房地产市场的投资
在房地产消费环节, 对于非居民购房, 要以自用为基本原则，而对于购买多套住宅和短期内转手交易的境外非居民, 应实施严格的管制措施, 加大税收征收力度，提高其投机成本；针对外资产业基金大量进入商业地产, 应及时制定针对外资进入商业物业的调控政策, 提高营业税和收入所得税的比例。同时，加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理, 提高境外投资者购买住房按揭贷款的比例, 禁止境内银行为境外非居民个人和机构在境内购买商品房提供按揭购房贷款及外汇抵押人民币购房贷款。
4.建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系
当前，我国对房地产市场的监测和管理手段仍相当落后，为防止外资大量流入房地产而引发各种风险，要加强对外资流入房地产市场的监测和预警。例如，针对目前外资流入房地产市场底数不清等问题，要加强统计分析，建立外资购买房地产的登记体系，全程跟踪资金的流动，防止外资对房地产进行炒作；充分发挥专业统计部门的信息主渠道作用，根据外资流动和房地产交易的有关数据设计一套科学的、可操作性和定量化的风险评价指标体系，以便及时掌握市场运行态势，制定有效的房地产市场调控政策和措施。
参考文献:
[1]温建东马昀:房地产市场对外资“设限”的思考[J].中国外汇，2006（9）
[2]韩忠雪:外资进入我国房地产市场的变化趋势和影响[J]. 价格理论与实践，2006（7）
一、实行购房优惠政策，提升消费能力
（一）减免住房交易税费。自年月日起，对个人首次购买平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。
（二）调整住房贷款首付比例和利率。自年月日起，金融机构对居民首次购买普通自住住房和改善型普通自住住房提供贷款，其贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的倍，最低首付款比例调整为；下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调个百分点。
（三）适当提高普通商品住房标准。针对近几年住房价格变化较大的情况，市、县价格管理部门会同房地产管理部门可对享受普通商品住房优惠政策的住房价格标准适当上调。
（四）调整销售住房缴纳营业税的时限。自年月日起，个人购买普通住房超过年（含年）转手交易的，销售时不负担营业税。
（五）对转让住房缴纳个人所得税的转让人给予财政补贴。自年月日起至年月日止，个人转让住房缴纳个人所得税的，由市、县财政部门对转让人给予所缴税额市、县留成部分等额的财政补贴。
（六）实行购房落户政策。在城市区和各县县城，对购买价值万元以上商品房（含商业用房、办公用房和居住用房）的外地购房者，可办理购房人及其配偶和其未成年子女的户口落户手续。
二、加大金融支持力度，提升融资能力
（七）扩大住房公积金贷款的发放范围。对未缴存住房公积金的购房人，由正常缴存住房公积金且未申请使用住房公积金个人住房贷款的职工（不少于2人）提供担保，可申请住房公积金个人住房贷款。对拒绝为购房人办理住房公积金贷款的房地产开发企业，及时进行纠正。
（八）建立政府、银行与企业的沟通协调机制。搭建政、银、企对接的互动平台，及时协调解决企业面临的资金困难，为企业进一步发展提供金融支持。在符合上级信贷综合收益率要求和收益覆盖风险原则下，对有效益、有市场、有信用的优质房地产开发企业，积极向上争取信贷额度，合理确定贷款期限和贷款利率水平。
三、加大保障性住房建设力度，提升保障能力
（九）建立以廉租住房为主的住房保障新模式。一是统一廉租住房和经济适用住房保障条件。自年月日起，城市区和各县县城，将廉租住房保障条件和经济适用住房保障条件并轨，统一为经济适用住房保障条件。二是实行租售并举。符合保障条件的家庭可自主选择租赁、购买实物廉租（经济适用）住房或货币配租。实物配租租金按照维修费和管理费两项因素确定。已经租赁的住房也可以购买。出售价格按照当年经济适用住房指导价执行。货币配租标准为当地住房租赁市场租金与实物配租租金的差额。三是进一步加大保障力度，至年年内，对并轨后的保障对象做到应保尽保。实物配租与货币配租的比例原则上各为。四是完善住房保障管理体系。各县成立住房保障专门管理机构；在城市区街道办事处和社区增设住房保障工作专职管理人员，做到住房保障工作常态化，住房保障申请窗口管理。
（十）调整“内循环”政策，鼓励居民增加财产性收入。对于已经购买经济适用住房的，购买不满年，不得直接上市交易；购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。
（十一）进一步加大实物廉租（经济适用）住房筹集力度。筹集方式包括：在普通商品住房和经济适用住房项目中配建、利用国债资金集中建设、从市场上普通商品房中购买、租赁商品住房或存量住房；通过棚户区（危陋住房区）改建解决低收入家庭住房并将其纳入廉租住房。
四、强力推进“三改”工程
（十二）加快旧住宅小区改善。进一步完善工作推动机制，明确责任分工，摸清底数，完善计划，加大政府投入，多方筹措资金，加快实施步伐，在确保改善标准的前提下，确保到年底全部完成旧住宅小区改善任务。
（十三）大力推进棚户区（危陋住宅区）改建。坚持政府主导和市场运作，多渠道、大力度招商引资；不能通过房地产开发形式实施的，政府可授权国有房地产开发公司或廉租住房和经济适用住房管理中心直接组织实施。
（十四）积极推进“城中村”改造。积极探索改造方式，加快改造步伐。推行货币补偿、异地安置。对“城中村”改造实行较为宽松的政策，以市场为主导，政府加大政策扶持力度。到年底，的“城中村”完成房屋拆迁、村民安置任务。
（十五）加快拆迁安置住房建设。已拆迁且需要对被拆迁人进行实物安置的，要支持、督促房地产开发企业加快拆迁安置住房建设；房地产开发企业无力继续实行开发建设项目的，要协助其尽快将项目转让；无企业受让的，政府可先行承担拆迁安置住房建设任务，确保被拆迁人及时得到安置。
五、进一步加快住房供应结构调整
（十六）加大土地收储力度。利用城镇面貌三年大变样、加快城市改造的时机，积极筹措资金，加大土地收储力度。因土地收储和公共设施建设需要对房屋被征收人进行实物安置的，应主要通过购买商品住房的方式对其安置。
（十七）进一步优化土地管理政策。根据房地产市场发展实际，适度调整土地出让规模，科学合理地确定土地出让的节奏、数量、结构和价格，引导理性竞买土地。
（十八）对于已通过招、拍、挂等方式取得国有土地的“城中村”和旧城改造项目建设用地，符合城市规划并具备地块分宗条件的，可在总平面方案审定的前提下，经土地受让人申请，原批准人同意，签订有关补充协议，根据批准的宗地划分方案，可分宗办理国有土地使用证。
（十九）鼓励企业重组与项目合作。通过出让方式取得国有土地使用权的开发企业，允许以国有土地使用权与他人合作；对具备转让条件的开发项目，积极鼓励开发企业以投资、入股或转让等方式寻求合作伙伴，增强抵御风险的能力，避免出现问题楼盘。
（二十）年度土地供应计划中，应优先安排普通商品住房、经济适用住房和廉租住房建设用地，其年度土地供应量不低于年度居住用地供应量的70%。对具备分宗条件的地块，积极探索“统一规划、按功能切块、捆绑出让”的开发模式。
（二十一）进一步加快普通商品住房的开发建设。各县、区要认真组织实施住房建设规划，制定年度建设计划，重点发展与普通居民合理住房需求相适应的中小套型的普通商品住房，落实平方米以下套型面积的住房占到以上的要求。要积极创造开工建设条件，加快普通商品住房的开工建设。
六、提高政府服务水平，优化市场发展环境
（二十二）提高服务水平。相关职能部门要进一步简化房地产开发领域的审批环节，缩短审批时限，提高办事效率，对“城中村”、旧城改造和保障性住房项目实行审批“绿色通道”，限时办结，营造良好的发展环境。
（二十三）缓缴行政事业性收费和政府性基金。物价部门会同房地产管理部门对房地产开发和交易环节的行政事业性收费和经营服务性收费进行一次全面清理，没有政策规定的坚决取消。
对“城中村”改造、旧城改造和保障性住房项目，城市基础设施配套费等行政事业性收费和劳保基金、墙改基金等政府性基金，在开发企业作出缓缴书面承诺后，延缓至办理商品房预售许可证时收取。
七、防范风险，强化房地产市场监管
（二十四）强化信贷管理。加强房地产开发贷款资金管理，各商业银行积极履行项目资金封闭管理职责；加强诚信管理，实现各商业银行与房产管理系统信息共享，规范市场行为，防止住房贷款假按揭、假首付等现象的发生。
（二十五）加强商品房预售和二手房交易资金监管。加快建立健全预售合同网上备案和资金监管制度、二手房交易合同网上备案制度和交易资金银行托管制度，切实维护购房人的合法权益。
（二十六）加大对小产权房的查处力度。严禁城镇居民购买宅基地、农民住房和小产权房。市国土资源部门会同监察、规划、建设、公安和房管等部门，对擅自利用集体土地进行商品房开发的房地产项目进行逐一清理，并依法严肃查处。
（二十七）建立健全房地产风险预警机制。加强对房地产行业发展战略研究和市场趋势分析，实时监控房地产企业的经营活动，完善市场信息披露机制，制定突发公共事件应急预案，实施必要干预，有效化解市场风险，维持良好的市场交易秩序。
八、加强组织领导和正确引导
（二十八）加强组织领导。各级政府要高度重视解决城市中低收入家庭住房和促进房地产市场健康发展问题，切实加强领导，采取有力措施，确保国家和省各项住房保障和市场调控政策落实到位，推动城镇面貌三年大变样工作，促进房地产市场健康发展；住房保障、建设、规划、发改、财政、国土、税务、金融等部门要加强信息沟通和协作配合，共同做好有关工作。
摘 要：在我国迅猛发展的经济条件下，房地产事业在近些年来可谓说是蒸蒸日上，并达到了令人惊奇的地步。然而，快速发展的同时，一些不能忽视的问题也随之产生，比如说房地产泡沫、房产的可供给已经失去平衡等，虽然国家实施了多样化的政策对房地产的市场进行调控，其起到的积极效果并不理想，上述问题没有得到有效的解决。本文针对这些情况进行分析，提出解决问题的关键在于尽可能地降低房地产调控政策对市场产生的不利影响。
关键词 ：房地产市场 调控政策 效用 治理
在房地产市场经济体制愈发完善的情况下，国家用以调控房地产的政策也越来越多样化，并且结合行政政策及经济政策，通过财政及税收双重政策同时发挥市场作用，并利用政府调控产生的最小负面效应，来治理房地产市场，并产生最理想的治理效果。基于国家房地产在近几年来的房地产调控结果的分析，更深层次的对房地产市场进行调查，从而对国家实施的调控政策运转情况进行分析，继而制定出针对性的房地产市场治理政策。
1、现阶段我国对房地产市场调控政策的研究现状
根据国统局的有关2014 年8 月份我国70 个大中型城市住宅销售价格的变动情况，出保障型住房外，有68 个城市的新建商品住宅的价格比前一月较低，有1 个城市通上月持平，另外，剩下的1 个城市中的新建商品住宅的房价处于上涨状态。而环比价格的变动情况也是以下降为主，其中最高涨幅6.4%，最低下降2.1%。另外，同2013 年的8 月份商品住宅的价格报表进行比较，有19 个城市的房价下降，3 个城市房价持平，48 个城市成上涨状态。8 月份的同比价格变动的涨幅最高位6.4%，最低为下降5.6%。上述统计结果显示，我国房地产市场的价格已经呈下降趋势，然而下降程度相较涨幅来说程度并不算大，即我国中央政府实施的调控政策并没有达到较为理想的状态。
当前我国房地产调控政策的不理想已经是业界公认的事实，本文基于对现有的房地产市场相关资料的研究分析。总结出政府调控政策中存在的一些不恰当的调控，并指出国家政策法规在房地产市场的各个方面都有涉及，可谓是面面俱到，故而仅仅通过重新选择调控政策的工具已经不足以解决我国的房地产市场存在的失衡现状，其主要原因在于国家的调控政策首先在地方上并没有得到当地政府的有效执行，同时房地产开发商过度的追求企业效益，使得国家政策在一定程度上没有起到其应有的作用。此外，政府政策同房地产开发商之间存在着博弈，在分析该博弈过程可以对政府的调控政策提出针对性的建议，并以此进行调整。然而理论上的建议对调控政策给房地产市场带来的负面效应并未起实质性效果，且这些建议仅是学者在研究房地产市场后以经济学的眼光提出的，不能从根本上解决问题。只有在深入研究我国国家政策及新兴两个市场的基础上，双管齐下，以长远的眼光来看，并找出国家政策在房地产市场不起作用的根本性原因，然后以此找出房地产市场健康稳定发展的有效解决方案。
2、我国房地产市场调控政策的效用分析
2.1 国家房地产政策在对市场进行调控的过程中需要注意的问题
在近年来的经济发展的大环境下，我国房地产市场已经初具规模，并且在商品属性、商品的市场影响方面均获得较为明显的成果。本文在分析房地产调控政策的实施过程时，一般是针对以下几个方面来分析政策效应：
第一、从房地产商品的持久性上看，政府的调控政策针对的主要对象应该是新房或者是期房，从新房或者期房的价格上的调控政策对于房地产市场的影响从长期上能够看出房地产市场的市场走向，从近几年的市场调查效果看，商品的持久性是房地产市场调控政策起到作用的长期体现；
第二，从房地产商品的不可移动性上看，这个特性决定了房地产市场的地域性特点，由于地区经济、文化、环境的各方面差异，房地产市场的商品的不可移动性决定了地区房地产的发展程度以及规模大小，因此，一定要根据地域特点合理的实施调控政策，才能够起到预期效果；
第三，从房地产商品的泡沫程度上看，房地产商品房价格的涨幅、供应结构的合理程度以及市场的秩序决定了房地产市场的泡沫化的严重程度，需要强调的是，衡量房地产商品泡沫化的各项指标需要政府调控政策的合理调整。
2.2 房地产调控政策的定性定量效果分析
近年来，我国颁布了各种房地产调控政策，通过对这些政策的内容及调控目标进行分析，对稳定房地产市场中房价以及政府对房地产市场中的投机行为进行打击，能够起到较大的理论意义，政府第一次通过市场调节机制来对房地产市场进行调控管理，以期能够稳定房价、保障中低收入的家庭能够实现住宅满足，且保护普通家庭的购房积极性。首先，由于房地产投资者的流动性，加上当前房产炒作现象颇为严重，导致房产资金流向不明确，故而地区房产的持有时间一般不长，甚至很短。这给房产投资者增加了一定的购房风险，故而需要政府在税收政策上予以调整，比如营业税的征收；其次中等收入的家庭在对房价进行炒作时，一般是寻求能够实现房产的快速收益，故而通常使用房屋出租等方式以保证个人资产的价值，这种做法从某种程度上给金融机构增加了风险，对国民经济的运作安全性存在影响；最后，在对建立的简易模型进行定性分析后，可以得出我国房地产市场的过快发展及大量的投机行为对国家房地产市场调控政策的实施产生了较为严重的负面影响。房地产市场政策一直没能切中要害，调控接连失效，导致普通市民的自主性住房需求一直没有得到有效满足。3、我国房地产调控政策效用失灵的治理建议
3.1 加强地方政府的调控政策治理
经过分析，我国政府在房地产市场的调控政策效果不理想，主要在于房地产开发商过度的追求企业利益，以及调控政策在地方没有有效的执行，故而对地方政府进行制约，能够保证国家调控政策能够有效实施。第一，对地方政府的利益进行均衡分配，区别对待地方政府及房地产等利益团体的利益，同时建立约束机制，严格限制房地产市场在当地的开发速度，并对不合规定的房地产经费进行限制及清除，以此来对地方政府进行制约，同时降低对它们的财政支撑，来均衡保障性住房及国家调控政策成本这两方的利益，以防止地方政府过度的支持房地产开发而带来的不良后果。此外，约束机制方面，制定出事后惩罚的监督体制，通过加强社会监督作用对地方政府进行制约；第二，针对地方的绩效考核制度进行相应的改革，将其中不合理的部分剔除或改善，在肯定地方政府对当地民生所做的贡献之后，设置通过地方相符的绩效考核制度，着重考虑居民对社会及经济两方面利益的看法，在绩效考核体系中加入房产价格的稳定剂维护、住房结构的改善、中低收入家庭的住房问题是否解决等考核内容；第三，对地方政府的智能进行相应改革，以防地方政府对房地产市场进行过多的干预，限制地方政府进行房地产开发的程度，减少资源浪费，规范房地产市场，并正确地引导投资者资金的流向，以防地方政府出现越位。
3.2 加强政府调控政策对于开发商的监督
政府调控政策要想得到有效的实施，必须做到以下几点：首先，增强开发商披露信息的力度，通过房地产信息披露体制的建立并完善，开发商的房价成本、销售信息等内容就会被强制性的披露出来，从而能够公开、公正、及时有效的监督房地产开发商。同时减少并防止政府同房地产商两方间的信息不对称的情况发生，杜绝房价泡沫等情况，争取做到房地产对公众的信息公开化、对开发商服务的透明化；其次，采用独立的监督机构，通过第三方治理实现公平监督，当前我国中央仍未设立独立的房产监督机构，而房地产的调控中牵涉到诸多部门，他们之间存在复杂的调控政策，故而不能形成统一的调控政策，各地方调控侧重点不同，不能兼顾，故而调控结果同预期的结果存在较大偏差，甚至调控方向亦存在问题，引发了不必要的纠纷；最后，通过调整处罚机制，加强对开发商违规的处罚，增加其违规的成本，故而能够在一定程度上起到约束、威慑力，对开发商的不正当行为也能起到有效的遏制。
3.3 加强引导社会大众的住房消费需求，防止投机取巧行为由于当前我国房地产市场上的监督指标的原因，造成了大量的市场监督数据的不准确，因此有必要建立一套严谨的调控政策预测系统，为社会大众的住房消费行为做指引，使得社会大众能够对于房地产市场的众多投资现象做出理性的投资判断，预测系统的建立不仅引导社会大众的投资行为，而且也为政府和房地产开发商的决策行为提供了依据。首先，社会大众应该追求的并不是当前的投资价值，而是满足最基本的住房需求；不应该盲目追求现代市场所谓的超前住房消费，而是应该做一个理性的投资人，树立正确的住房消费观念；另外，为防止房地产市场上过度的投机行为的产生，政府应该尽快出台征收物业税的调控政策，有效的区分市场上的投资性需求和投机性需求，保证居民的自住性需求长期免税。
4、结束语
总之，为改善房地产市场调控政策失灵的现象，找到合理的改善路径，不仅应该完善地方政府的治理体制，针对开发商也要加强监管，同时引导社会大众的住房消费需求，才能够有效的防止政府调控政策的失灵，促进房地产市场的健康发展。
参考文献：
[1]李莉.房地产市场治理的国际比较[J].农村金融研究，2010，(11)：32-36.
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现今，杭州房地产市场上新建商品房供给充足，越来越多的楼盘告别了“期房清盘”的昔日盛景。如何应对未来房地产业的发展，是杭
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2.杭州商品房市场分析报告――透明售房市场研究院.
3.2013年杭州土地市场分析报告――透明售房市场研究院.
4.15家外来大鳄首次在杭州市区拿地.http：///info/news_newsinfo_48507604_33_4.htm
5.2013部分重点出让地块开发节奏一览表.http：///info/news_newsinfo_53900845_33_1.htm#a
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7.刘杰.房地产企业营销策略分析.中国商贸.2013.12
[关键词]发展趋势 抑制 上涨
前言
近20年来，我国房地产业取得了令人瞩目的成就，房地产市场在国民经济发展中显现出支柱产业的风范。但随着经济的发展和人们生活水平的不断提高，对住房的需求也在发生着悄悄的变化。房地产市场究竟应该如何发展值得我们深思。
1.目前我国房地产的走势分析
从供销来说就是需求量和供应量仍然在加大，应该属于供销两旺的现状，经济发展快，城市化进程加快，需要住房的数量就会不断增加。国家对于房地产价格的问题还是持续的用比较严厉的手段来抑制房价，因为目前各城市房价确实是过高了，已基本超出了人们基本生活所能承受的水平，只能一部分人买得起房子，大部分人买不起，政策应该是叠加式的，不应再放松，包括房产税。信贷从紧，这种从紧很大程度上房地产开发企业会有一些分化，越强的越强，越弱的会越弱，在拿地的过程中，在项目的推进过程中，市场在逐渐的走向成熟，竞争的市场越来越激烈，也就是说房地产开发企业未来分化会越来越严重。
2.目前国家针对房地产市场出台的调控政策分析
在国家出台的宏观调控政策中规定提高开发商自有资金的比例；提高银行贷款利率；控制土地供给，强化对农地的保护等政策。这些房地产供给政策的目的是规范土地供给行为，杜绝腐败现象，防止房地产开发过度以及由此形成的房地产泡沫，降低银行贷款风险。落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。但由于缺乏配套的政策措施或执行时缺乏力度，因而住房供应结构并没有得到根本性改善，能满足大众消费者需求的中低档住房供应仍严重不足。这些政策着意于控制对住房的过度需求，特别是减少投机性需求，在实施中也确实取得了一定的效果。
3.房地产调控现状分析
近期总有人在炒作房地产调控放松的传言。比如住房和建设部传出消息，要调整刚需购房的优惠政策，房贷利率也已经恢复到较优惠的水平。开发商拿地意愿下降，地方财政紧张，似乎一直有人炒作。若单纯看这些信号，似乎有一种调控即将放松的可能。如果房地产调控放松，房价再次出现过快上涨，未来房地产调控政策加码风险上升，将置房地产行业于无法收拾的境地，对整个未来行业市场而言，有弊无利。但根据调控部门高层对目前调控政策效果的判断，房地产调控虽然已经初现成效，看到市场上已经大面积滞涨，在许多一二线城市开始出现价格下跌。但与预定目标还有一定的差距，未来政策进一步调整的预期依旧存在，也可能对原有调控政策作出技术性调整。加之管理层近一直不变的说法，据趋势分析，当前的房地产调控政策绝不可能放松，房地产市场的调整要持续两三年甚至更长的时间。
4.我国房地产市场发展趋势分析
随着国家对房地产市场的调控，以及国家从满足民生需求的观点出发，我国房地产市场在未来的发展中会发生很大的变化。房地产市场价格会逐渐趋于合理，随着泡沫不断得到挤压、行业竞争的加强、国家宏观调控的进一步成熟以及随着购买者变得越来越理性，我国房地产市场未来的价格会逐渐趋于合理。供需结构会得到优化，一是高档住宅的比重会有所下降，经济适用房和廉租房的比重会上升；二是供求失衡的状态会有所改善，供求的匹配程度会得以提高。房地产市场秩序会逐渐改善，在竞争的压力和政府的监控下，房地产开发公司的行为会逐渐得到规范；房地产市场相关制度建设也会逐渐得以改善和加强。\明确房地产开发的双轨制的模式，保障房的发展速度快和慢对整个中国房地产市场健康发展很有关系，使中国区域之间发展趋于平衡。避免出现政策一刀切的现象，除了宏观政策以外，各地都要制定相应的配套政策，这个配套政策的落地应该是全面的、系统的。因此，在未来房地产市场的发展过程中首先要解决房地产的模式问题，必须针对我们的国情找出保障房发展是和房地产发展模式形成互动，促进房地产市场的良性发展。
5.采取措施巩固房地产市场调控成果
从国内看，虽然发展的有利条件较多，但面临的挑战也不少，主要是物价上涨比较快、通胀预期增强，房地产市场成交量萎缩、多数城市房价还在上涨，宏观调控仍然面临较大压力。房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，促进房价合理回归,加快普通商品住房建设，采取有效措施增加普通商品房供给，做好保障性住房建设和管理工作。促进房地产市场健康发展。我们一定要保持清醒头脑，增强忧患意识，做好应对各种困难和风险的准备。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施。
6.结束语
针对我国房地产市场现状，国家应采取措施抑制房地产价格的上涨，同时各地也要要采取有效措施，适当增加中小套型普通住房的供应，引领开发企业将已批未建或具备条件的在建大套型、高档住房项目转化为中小套型普通商品住房项目，以满足普通居民的合理住房需求。对于近期少数地方因降价引发的一些矛盾纠纷问题，各地要依法依规，妥善解决处理，按照政策要求，适当加快保障性安居工程的建设力度，以满足人们对住房的需求，并使房地产市场步入良性发展的轨道。
参考文献：
关键词：房地产泡沫；实证分析；对策
引言：美国著名经济学家查尔斯p金德伯格曾把房地产泡沫解释为：房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者。随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。我们可以简单的将房地产泡沫定义为：房地产价格连续上涨而导致的价格远远高于房地产的内在价值。
许多经济学家警告称，美国次贷危机发生后2年，中国也开始面临房地产泡沫破裂的危险，如果不幸成为现实，将对全球经济造成不可预料的影响。近期，中国政府便连续出台了调控房地产系列政策，然而收效甚微，全国70个大中城市房屋销售价格仍然维持在同比10%左右的增速（如表1）。当前，我国房地产市场是否存在泡沫、泡沫程度如何以及如何应对房地产泡沫已经成为学术界和实务界最为关注的问题。
表12010年全国70个大中城市1—7月房屋销售价格同比变动表
一、我国房地产泡沫评价指标的选择本文在总结已有文献的基础上，根据房地产泡沫的涵义、成因及统计资料的可得性、可操作性并借鉴国际通用指标，主要选取房地产投资开发总额/全社会固定资产投资总额、房地产价格增长率/gdp增长率、房地产贷款增长率/贷款总额增长率、房价收入比、房屋施工面积/房屋竣工面积等五个指标来评价我国房地产市场泡沫的现状。我们根据国际通用标准，结合我国房地产业是我国支柱产业的实际情况，研究文献，参考大部分专家的意见，确定了我国房地产市场泡沫判断标准（如表3），获得指标大于其警戒线，即为房地产市场存在泡沫现象。
指标1：房地产投资开发总额/全社会固定资产投资总额。本指标反映全社会固定资产投资结构是否合理。该比值越大，说明房地产投资挤占基本建设和更新改造的资金的比重越大。比值过大就会造成经济发展后劲不足，泡沫经济严重。
指标2：房地产价格增长率/gdp增长率。该指标是测量房地产相对实体经济（gdp）增长速度的动态相对指标，可以衡量房地产行业扩张程度，显示房地产业与实体经济的偏离程度，进而反映房地产泡沫发展的趋势。该指标值越大房地产饱沫的程度就越大。
指标3：房地产贷款增长率/贷款总额增长率。这个指标是用来衡量房地产业对银行资金的依赖程度。数值越大说明房地产业银行资金的依赖程度越大。房地产过多地依赖于银行资金支持，则说明其泡沫越大，就应该提高警惕，严防由此引发的金融危机。
指标4：房价收入比。该指标是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值反映了居民家庭对住房的支付能力。该比值越高代表支付能力就越低。当市场中的房价收入比一直处在上升状态并且没有存在市场萎缩的迹象则说明这个房地产市场中投机需求的程度较高产生房地产泡沫的可能性就越大。
指标5：房屋施工面积/房屋竣工面积。这个指标衡量房地产市场的供应情况。商品房施工与竣工面积分别代表房地产市场的供给和需求，其比值用来反映商品房未来供求差异。指标值越大则说明供大于求，房地产市场的泡沫可能性越大。
二、我国房地产泡沫的综合测评
根据上文确定的房地产泡沫评价指标及其警戒线（如表3），利用统计数据（如表2），我们通过计算确定了2000年以来我国房地产市场的总体泡沫情况（如表3）。
表2 2000—2009年有关评价房地产市场泡沫状况的基础数据
注：指标4在计算过程中，用到的房屋面积为80，家庭成员个数为3人。
通过表3和图1—1、图1—2，我们可以获得以下结论：（1）2000—2009年房地产投资开发总额和全社会固定资产投资总额的比值均超过了14%，这表明我国房地产市场出现了严重的房地产泡沫，投资过度的向房地产业集中，房地产投资泡沫不容乐观；（2）2000—2008年房地产价格增长率和gdp增长率的比值没有超过警戒线2，但是2009年突跃到了2.04，说明房地产业近期存在着泡沫现象；（3）2005—2006年房地产贷款增长率的贷款总额增长率比值超过了警戒线，实为房地产市场的泡沫现象，2001—2003年、2007年和2009年该指标的数值虽然没有超过2，但是都超过了1.5，是潜在泡沫危机的表现；（4）2000—2009年该指标均超过了警戒线6这表明现阶段我国房价的涨幅已经超过了居民的承受能力，房地产市场出现了相当的泡沫；（5）房屋施工面积和房屋竣工面积的比值仅在2000年和2001年没有超过警戒线3，其他年份都超过了警戒线，而且比值越来越大，可见已经存在相当程度的泡沫，并逐年加重。如上所述：2000年以来我国房地产市场出现了一定程度的房地产泡沫，并近年有加重趋势。
三、应对我国房地产泡沫的对策建议在经济发展的过程中，经济泡沫的产生是不可避免的，它是经济运行的一种特殊表现形式，适度泡沫对经济的发展会起到一种剂的作用，会有效地刺激经济的发展，但是，泡沫过度的膨胀会演变成泡沫经济，一旦泡沫破裂，所造成的危害将是很大的。因此，房地产作为国民经济的支柱产业之一，适度的泡沫，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的，但是如果泡沫过多，过于膨胀，一旦破裂必会对国民经济造成严重的破坏。通过对2000—2009年相关数据的分析，我们发现我国房地产市场发展过热，泡沫现象已经出现，为了遏制房地产泡沫的继续膨胀，提出以下对策建议：（一）从金融领域入手，建立高效有序的房地产金融市场体系防范房地产泡沫最有效也是最容易操作的方法是从金融领域入手，加强对银行等金融机构的监管，加强信贷监管，抑制投机。金融机构是房地产市场资金的主要来源之一，控制其供给是达到控制房价上涨目的的必要措施。金融机构要不断提高自身抵御金融风险的能力；金融监管部门应要不断完善信用制度、抵押制度、担保保险制度等，提高资本充足率，控制不良贷款率。商业银行特别要加强房地产信贷管理，合理控制和调控房地产信贷规模，防范金融风险。对开发贷款从严审批，严防房地产开发企业的虚假按揭的行为，同时加强对个人住房抵押贷款的审核，对多次购房的应实施抵押递减制度。另外，可以拓展房地产融资渠道和培育创新融资机制，从而解决房地产企业过度依赖银行贷款的现状，起到分散房地产金融风险的作用。
（二）适时推进房产税征收，保证房地产市场长期稳定发展著名经济学家樊纲曾表示我国房地产市场最大的制度缺陷就是没有房产税。房产税主要是针对商品房保有环节征税，在税费相对固定的情况下，房产税与购房成本有关。一旦开始征税，商品房的持有成本将从无到有，其投资属性将被大大削弱，这将从根本上打击投资与投资性购房，进而从长远角度保证房地产市场的健康。5月31日，国务院批转国家发展改革委员会《关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》明确提出“逐步推进房产税改革”。然而，全国推行难度较大，发改委应联合财政、税务等相关部门，组织相关专家，成立项目组，进行广泛调研与论证，尽快出台房产税征收的实施细则，可以先在个别城市试点，逐步推向全国。
（三）完善住房保障体系，实现住宅产品优化供给政府应该控制高档房屋建设，引导和鼓励开发商建设中低价位的小户型住宅，如限制部分土地仅造平民住宅，对招标土地建成后的住宅价格设置上限等。大规模地推出经济适用房，确保广大中低收入的家庭实际享受到真正的补贴。加强城镇廉租房建设，解决最低收入家庭基本住房需
求。这种多层次的住房供给体系可以为不同消费人群提供不同价位的商品房。在当前房价超出广大居民住房购买力的情况下，保障性住房可以起到限制房价的作用，政府还要不断提供各种就业机会，增加家庭收入，提高广大居民的住房购买力。同时，政府可以通过财政专项支出、土地出让收入补贴、公积金的增值以及社会捐赠等方式建立起稳定的专用住房保障基金，专门用于低收入人群的住房保障。
（四）增加信息透明度，稳定房地产市场交易秩序信息的不对称不仅会扭曲市场对房地产供求关系的正常反映，也是房地产市场盛行投机炒作的一个重要原因。导致信息不对称的原因既有市场因素也有非市场因素，只有从这两方面着手才能稳定房地产市场交易秩序。针对市场因素，要强制房地产企业披露信息，如土地价格、建筑安装成本、绿化和配套费用、各项税费、利润率等信息，实现房地产业的公开透明运作。同时加强对信息披露的监督力度，不仅是政府，行业自律协会、媒体、律师事务所和会计事务所等主体也应发挥各自的作用。针对非市场因素，政府部门要加强政务公开制度的建设并将政务公开法制化。既要做到行政信息公开也要做到行政公开。包括有关房地产的各相关法律行政制度的公开，政府采购公开，标准化管理制度公开。各级政府尤其是国土资源管理部门对各地块地价的公开，金融监管部门，如央行、证监会、银监会等监管部门对利好消息的及时完整的公开，防止房地产商恶意提高房价，增加购买者的理性化交易行为。
（五）建立科学合理的房地产运作预警系统，引导市场向理性方向发展为使我国房地产市场向理性方向发展，政府必须建立完善的房地产市场运行监测预警系统。该系统要及时归集、整理和分析有关房地产方面的信息，研究房价的波动及其市场运作规律，从而对房地产市场趋势做出判断性预测，定期市场分析报告。该市场报告应该是公开的、无偿的、在确定的渠道上发行的，并真实合理、及时准确的反映房地产业的运行状况。不但可以合理引导企业正确投资，避免房地产过热现象的产生，而且还可以为政府制定宏观政策提供有价值的信息。尤其会检测房地产泡沫程度，能及时发出警报，以引起决策层关注，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段进行必要的干预和调控，有效地避免我国房地产业市场“泡沫”的进一步扩大。
作者单位：英国拉夫堡大学
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1. 房地产市场虚拟性的表现
房地产市场具有虚拟经济和实体经济的二重属性，虚拟性是指房地产是一种虚拟资产，其特性介于普通商品和金融资产之间。具体表现在：
1.1采用资本化定价
作为不动产的十地，土地价格就是地租的资本化。它使土地资产成为一种具有虚拟资本属性的资产。实际上，在现代房地产投资、融资实务中，根据房地产产生的现金流最进行估价的收益资本化法仍是决定房地产投资的最书要估价方式，只是在估算现金流馈时需要考虑更多的因素，以求达到更好的预测效果。
1.2投资者不参与实体经济活动。在现代经济生活中，房地产已经成为一种重要的投资品，由于对土地需求不断增加而土地存量不变，因此，从长期来看，房地产价格必呈上升趋势。投资者为了资产保值增值而取得房地产所有权，其投资的目的在于盈利，投资者并没有直接参与生产和消费等实体经济活动。
2. 房地产虚拟性对宏观经济的消极与积极影响。
2.1房地产市场虚拟性的消极影响。
虚拟资本是经济泡沫产生的根源。虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀， 与实际资本脱离越来越远，形成泡沫经济。经济泡沫的成分不断增加， 人们对虚拟利润的追逐导致大量的资金非正常涌入虚拟资本市场， 人们热衷于炒作股票、期货等“金钱游戏”活动。、虚拟资本的过度发展会挤占生产部门的资金供给。在高投资回报预期下， 大量资金从实体经济领域流向金融市场和房地产市场， 造成经济虚假繁荣。如果流入虚拟经济领域的资金过多， 就会造成实体经济部门资金不足， 发展乏力， 形成生产性投资的挤出效应。
2.2房地产市场虚拟性的积极影响。
虚拟资本在社会经济运行过程中既有积极影响， 也有消极作用。其积极影响可以概括为：
2.2.1加快财富的集中和资本的积累， 促进资本的社会化进程。虚拟资本的出现改变了资本积累的方式， 资金集中更加迅速、快捷， 促进了资本的社会化， 为高效率的社会化
大生产奠定基础。
2.2.2促进了资源的合理配置。虚拟资本在各部门之间的转移更加自由灵活， 从而能表现出明显的优化资源配置的效应和导向性， 带动了劳动力、技术、自然资源在实体经济部门之间的优化配置。
2.2.3提高全社会资本的配置效率， 促进经济增长。虚拟资本使流通中需要的实际货币量得到节省， 货币流通的速度加快。虚拟资本的繁荣， 能增加投资者财富， 刺激消费增长， 改变短期边际消费倾向， 扩大经济增长的乘数效应，虚拟资本中的股票或债券， 如果绝大部分都是生产性的，也有利于经济的增长。
3. 我国房地产现状及建议
3.1我国房地产现状分析
3.1.1房地产业的本文由收集整理迅速发展拉动经济增长，成为经济支柱产业。
房地产业在整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业，其速度先行和健康发展可以支撑和带动整个国民经济的发展。房地产业的快速发展带动了其他相关产业的发展，促进了整个国民经济的发展。
3.1.2市场供求矛盾突出
从需求方面来看， 人均国内生产总值达到1000 美元以上之后， 住宅需求逐渐成为居民生活的最基本与最主要需求， 而对于中国经济来说， 城市化的大规模推进又会加剧城市的资源供给与需求之间的矛盾， 这就导致了城市的住宅需求呈显著的盘升趋势。再看供给， 房屋供应不可能是无限制的。这主要源于土地供应量的收紧和商品住宅土地开发增速的放慢， 城市土地价格的大幅上涨导致了住宅价格的成本推进。市场价格往往是供求均衡价格的反映， 高畸的房价反映了房地产市场的供大于求。
3.1.3房地产市场中投机性因素增加
房地产开发的高速发展是由对商品房的需求所支持的，对房地产的需求由三部分组成：一是居住需求。购买的目的是为了自身的居住。二是投资需求。购买的目的是为了出租。三是投机需求。购买的目的是为了在价格上涨时再出售以获取涨价收益。这三种需求中第一种需求是真实的需求，对房地产开发具有积极的作用。后两种需求属于虚拟需求，尤其是第三种需求，具有较强的投机性质，价格越高，需求越虚。但近年来投资和投机需求出现快速增长的态势，这种投机需求过度增加，会导致房地产市场繁荣的假象，引起市场地价和房价上升，最终会形成房地产泡沫。一旦遇到经济波动，房地产中的泡沫就将迅速破裂，对整个经济发展造成重大影响。
3.2建议
由于我国的房地产市场还处于发育的初期阶段，政府应充分运用经济手段调节房地产市场的供给和需求，抑制房地产投机或炒作。为此，笔者提出以下具体建议：
3.2.1抑制投资性特别是投机性需求
区分房产需求的性质，大力支持基本需求和改善性需求。应明确区分不同的购房需求。可以通过在房产登记机构建立信息系统，对个人名下房产进行清理，建立数据库，尤其考虑到跨区域的房地产投机行为，应实行全国性质联网管理，可以考虑与银行信用部门挂钩。还可以利用金融货币手段进行调控。银行贷款既是很多中低收入人群获得购房款解决自住需求和改善性需求的主要融资手段，同时也是很多具有投资投机需求的购房者购买多套房产可以利用的金融货币杠杆。另外，也可以利用差别化的税收手段调控。针对不同购房者采取差别的购置税率的同时，建议针对房产转手过程中的房产增值部分征收较高的累进税从而有力的抑制房地产中的投资投机行为。
3.2.2积极推进经济适用房和廉租房政策的实施落实。
在城市土地规划上，政府应加大对经适房和廉租房土地的预留规模，以低成本或零成本提供土地供给，成立专门的经营机构或招标选择有能力的管理企业经营管理，以较低的租金为无法支付商品房价格的中低收入人群提供租房服务。对于超过廉租房适用标准的租房人，给以财政政策补贴或银行贷款优惠，支持其购买经适房甚至到商品房市场上购买商品住房。
3.2.3加强宣传，树立正确的住房消费理念。
在我国目前的房地产市场环境下，应通过各种媒体宣传树立正确的住房消费理念，引导人们理性的看待住房问题，分步骤分阶段的解决住房需求，根据自身情况通过廉租、经济适用房、商品房的阶梯步骤，有计划的解决自身的住房需求，充分认识和利用政策，避免恐慌
性购房等不理性的消费行为。增加投资渠道，使资金分流。减少楼市的投资行为，也可以减少银行承受的金融风险。
3.2.4充分认识房地产业的虚拟特性，综合考虑房地产金融问题，而不是单独从银行信贷管理、信托政策、企业债券或股票等金融工具的角度来考虑房地产金融。同时，进一步完善立法，使房地产企业股票发行和交易规范化，把企业通过股份制而筹集的资金纳入健康发展的轨道。
结语
关键词：房地产；预警系统；指标体系
房地产预警系统构建的重要性
1980年我国城镇住房制度着手改革，1998年停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，住房市场化改革取得重大突破。到目前为止总体上讲，中国房地产市场发展是健康的，但各地区之间房地产市场化程度还有较大差异，发展中也出现了一些新情况、新问题。有的地区投资增幅过大，有的市场供求结构性矛盾突出，价格上涨过快，不利于房地产业和国民经济的持续健康稳定发展。为此，国务院的18号文明确提出要建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系，房地产预警预报系统的构建有利于形成良好的市场信息反馈机制，科学把握市场发展态势，适时适度地实施宏观调控；增强市场透明度，引导理性投资与消费，充分发挥市场的自我调节作用，促进房地产市场的健康发展。
房地产预警系统构建的理论基础
房地产预警系统(real estate earlg-waming system)就是要在一定理论基础上通过对房地产经济运行历史过程的分析，归纳总结若干房地产经济运行的基本规律，然后通过关键指标的选择和指标体系的建立，以及对房地产经济运行过程中关于指标变化的持续监测，对房地产经济运行的总体态势和局部特征的变化进行准确判断，并对其今后走势做出正确的预期和评价，从而尽可能地提前采取监督调控措施，最大限度地促进房地产业和房地产市场的持续良好运行，尽量避免诸如房地产泡沫等不良态势或事件的发生。
构建房地产预警系统理论基础：
1、房地产周期形成的冲击一传导机制
经济周期，也称为商业循环(Business Cycle)，是指经济活动沿着经济发展的总体趋势所经历的有规律的扩张和收缩。宏观经济周期的乘数一加速数模型，也常被应用于房地产周期波动的分析，即形成解释房地产周期波的传导一冲击机制中的内部传导机制的核心。房地产需求的增长或房地产的短期供给不足，将引起房地产开发活动的增加和房地产行业收益率的上升；而需求的增加和收益率的提高，将引致企业自我的进一步扩大。然而，这种投资的扩张并不是无止境的，房地产扩张的“瓶颈’’导致房地产经济扩张活动的中断，进而转向收缩。扩张与收缩周而复始形成了房地产周期波动过程。
2、房地产供求调节的“时滞效应”与蛛网模型
由于房地产产品投资生产的复杂性，环节多且建设周期长，所以一般地，房地产供给在短期内缺乏弹性，供给随时间的变化相对于需求的变化要滞后，构成了供求变化的“时滞效应”。具体来说，房地产的供给中从产品生产到产品上市之间有一段相当长的时间差距而需求变动一般不存在时滞。这样，由于房地产无法在短时间做弹性的调整，因而导致供给与需求失调，市场产生“摆动”现象。这些“摆动”现象都会使土地开发商或房地产发展商遭受一定的损失，并导致市场不断在均衡与不均衡之间摆动，从而从长期来看产生了房地产经济的周期波动。
3、房地产泡沫产生的投机非理性
房地产泡沫，其实质是地产泡沫，就是由土地投机导致的土地价格超过其市场基础决定的合理价格而持续上涨。一般来说，房地产泡沫源于投机、预期、非理性和虚拟资本等几个方面。尤其是投机，而投机又与预期、非理性等因素相互影响而发生着作用。当各经济主体(包括投机者)对未来房地产价格走向的预期过度乐观，并且出现非理性的“集体无意识’’行为时，房地产投机者开始增加房地产的购买和囤积，投机需求的增加造成市场的“繁荣”假象，引起进一步的涨价预期，从而形成一个自我强化的正反馈，最终使价格膨胀为泡沫。房地产泡沫产生河北房地产市场运行状况的分析
2006年是从2003年启动的我国经济第三次高速增长周期的第四个年头，全年GDP增长了10.7％，经济出现超越周期变动的持续增长。而GDP增长源于固定资产投资的增高，尤其是房价上涨带动了GDP上涨。在河北亦是如此。
河北省2006年商品房施工面积1949.41万平方米，同比增长57.3％；其中商品住宅施工面积1718.82万平方米，同比增长65.5％。本年度新开工面积677.35万平方米，同比增长85.0％；其中商品住宅新开工面积609.75万平方米，同比增长89.6％；商品房空置面积149.26万平方米；其中商品住宅空置面积68.89万平方米，同比增长19.1％。并且河北省房地产市场继续呈现以个人购房为主体的特征，新建住宅市场中81％需求者为本市个人，炒房、投机比例极低，保证了房地产市场的平衡发展，稳定了房地产市场。但是河北省房地产发展存在着以下问题：
1、房地产开发规模小，投资比重偏低的情况
2006年前5个月，房地产投资110.8亿元，同比增长42.3％，占城镇投资的比重仅为12.7％，比全国低10.9个百分点。
2、房地产开发结构不尽合理，经济适用住房比重低、投资下降
2006年前5个月，全省经济适用住房投资6.8亿元，同比下降46.5％，而全国同期下降16.7‰占房地产投资的比重为6.1％，同比下降10.2个百分点。新开工经济适用房施工面积85万平方米，下降34.8％，仅占全部房地产施工面积的11.1％，这种状况不利于房地产业健康发展。
3、土地出让量增加的结构影响了市场供应的平衡
以石家庄为例，2006年石家庄土地出让总面积约52.65公顷，约合789.75亩，比2005年多200多亩，多用于商业和住宅建筑。
4、土地价格涨幅大
据统计，2006年，河北省重点城市石家庄、唐山、秦皇岛市房屋销售价格与去年同期(以下简称同比)相比平均上涨5.4％，其中商品房销售价格同比平均上涨5.6％。房价上涨源于土地价格增幅较大。根据石家庄市土地部门的有关人士表示，2005年，动物园旧址挂牌的地价最高，共55亩，拍卖了1.09亿元，折合每亩达198万元。2006年位于和平路与育才街交口附近的地块，拍出2.4亿元，按照69亩计算，一亩地达360多万元，成为2006年成交最贵的一块土地。地价的快速增长影响到土地的开发，进而又从另一方面限制了房地产的供应。我省采取“两限两竞”方式，一定程度上缓解了经济适用房的土地供应。
可见，近几年河北省房地产市场的供需结构还不尽合理，投机炒房行为依然存在，房价持续高涨，房屋空置率偏高，导致房地产“过热”危机的因素还很突出。因此，必须加强房地产市场运行态势的监测预报工作，构建房地产预警系统防范房地产泡沫的发生，促进河北省房地产市场的健康发展必须提到议事议程。
河北房地产预警系统的构建
1、构建的基本思路
一个完整的房地产预警系统应包括房地产景气指数子系统、房地产预警对策信号系统以及开发商、专家调查子系统等相互配合验证的三
个子系统。建立完整的房地产预警系统的基本路线为。
(1)首先提出房地产景气指标选择的基本原则，然后根据这些原则从房地产景气指数系统的外部因素和内部因素的角度，以及从房地产投资、生产、交易和使用的各环节进行房地产景气指标的选取；
(2)对这些理论指标进行实证分析，包括各指标的时序分析和指标间的时滞关系分析，从中进一步筛选适当的指标，构建房地产景气指标子系统；
(3)借鉴宏观经济预警方法，选择预警指标，构建房地产预警对策信号子系统；
(4)构建开发商、专家调查子系统，对房地产景气指标子系统和房地产预警对策信号子系统给予辅助支持。
2、景气指数子系统的构建
(1)房地产景气指标的选择原则：全面性。项目的选择不能仅仅考虑房地产开发经营的某一阶段，而要覆盖整个开发经营的全过程，包括土地供应、投资量、开发建设、市场交易、空置率等房地产设计运作的各个环节。数量、数值与价格、金额并重。简捷可操作性。项目的选择和指标数据既要全面，又要避免繁杂，使之去伪存真，去粗取精，抓住主要矛盾，使复杂的问题简单化，深入浅出，像“傻瓜”照相机一样便于操作应用。敏感度高。有些项目的选择可能很重要，但敏感度不高的就不列入。数据的时效性。判断指标数据的时效性主要考虑两项因素：即数据的频率(或时间序列是否定期)和数据公布的滞后时间(数据公布后是否很快能得到)。及时获得每日或每周的数据，对当月经济的分析和预测是十分重要的。
(2)房地产景气指标的理论初选：基于指标的选择原则和指标体系的构成规则，从房地产经济活动的全过程来考察。房地产景气指标可以从投资、生产、交易、使用等几个方面进行初步选择。
3、房地产景气指标体系的构建
通过对河北省1986-2005年房地产统计指标的时序分析，以及投资、生产、交易、使用层面各指标的走势与房地产业走势的关联度的分析，得出以下结论：(1)空置率、土地转让收入、土地开发面积等三个指标比较重要，但是数据可得性差；(2)利润指标虽然从理论上来说与房地产景气密切相关，但实证分析结果表明，其走势与房地产销售相关度小，暂不宜作为景气指标；(3)有些指标之间相关度都很高，可考虑有所取舍，例如，销售额与经营收入。因此房地产景气指标的初步选择结果。
上述房地产景气指标是静态、绝对的，不能较好地反映房地产市场的变化情况，经征求专家意见，房地产景气指标应确定为以下几个：
(1)市场预期指标：房地产开发投资额增幅，房地产开发投资额占全社会固定投资额的比例，新增土地可建面积与新建商品房开工面积之比、商品房新开工面积占施工面积的比例、商品房施工面积与商品竣工面积的倍数比。
(2)市场即期指标：商品房销售额与开发投资额比，商品房预售面积与批准预售面积之比，商品房销售面积与竣工面积之比，住房买卖面积与社会住房总量之比，新建商品住宅空置率。
(3)市场价格与贷款指标：商品住宅预售指标增幅与GDP增长率之比、存量住房买卖价格指标增幅、个人购房信贷比、房地产开发企业贷款余额占全社会企业贷款余额的比例。
4、预警对策信号系统的构建
(1)各指标警戒区间确定的方法。为了克服指标警戒区间结果得出的主观性和个别性，我们尝试采用系统化方法来确定。系统化方法是依据各种并列的客观原则进行研究，这些原则是多数原则、半数原则、负数原则、少数原则、均数原则、人数原则和参数原则等。在进行各指标的警戒区间判断时，我们应结合指标本身的特点，应用以上原则。
(2)各指标警戒区间的判断。各项警指标警戒级别分为五个阶段，依次为过冷、较冷、稳定(即无警)、较热和过热，模仿信号灯系统，对应的信号灯依次为蓝灯、浅蓝灯、绿灯、黄灯和红灯。为了避免给出具体警戒区段的临界值所产生的误差，我们采用功率系数法进行警戒级别的判断。
(3)房地产总体警情分析。单一指标的预警准则只能用来判断单一指标的发展状态，而房地产总体经济波动情况用综合指标描述，通过建立总体预警准则对总体预警状态进行判断。
本研究借鉴宏观经济预警信号系统采用的方法(即评分法)，来进行房地产总体警情的判断和预测。其思路为，先分析进入预警指标体系的各个指标，判断它们所处的警戒区段，按过热、较热、稳定(或无警)、较冷和过冷的状态分别用红灯、黄灯、绿灯、浅蓝灯和蓝灯表示，并分别赋予5、4、3、2和1分；由此，将每个指标得分加总可得出每年指标的综合得分。设系统共有N个指标，则最高分为5N，将指标综合得分与最高分(5N)的比值(记作V)作为预警准则，以85％、73％、50％和36％作为综合预警准则的四个临界点，其五个区间的划分。
(4)预警指标分析：根据预警指标所处的区间不同，可以分析当前房地产经济发展的态势以及未来可能的走势。
处于蓝灯区。表现为房地产经济发展处于极度萎缩状态，市场萎靡，房地产企业投资热情大幅下降，投资量大幅缩减，销售不畅，房地产业处于低谷。
未来趋势：由于当前处于低谷和经济惯性的作用，在不发生突变的情况下，未来近期还会在谷底徘徊一段时间。
政策建议：此阶段政府应该采取必要的宏观激励措施，如放松银根、降低利率等手段激发市场活力，刺激房地产企业投资热情，使房地产市场趋向活跃。处于浅蓝灯区。表现为：房地产市场偏冷，房地产企业投资、社会需求两不旺。未来趋势：经济短期内有转稳和趋于衰退的可能。
政策建议：分两种情况分别分析。一是若预警指数上升而至此区间，在这种情况下，政府应持谨慎态度，不能单纯认为既然处于发展低潮，就继续加大刺激力度。因为经济政策有其惯性、滞后性等特点，前一段实行的经济激励政策由于其惯性可能会使房地产经济继续呈活跃上升态势，如果此时继续加大投资刺激力度，可能会为以后的经济过热留下隐患。二是如果预警指数下滑至此区间，此时可以考虑采取必要的宏观激励政策，使下滑趋势不再继续恶化。
处于绿灯区。表现为：房地产经济处于正常发展的平稳期。
未来趋势：短期内有转热和趋冷的可能，由于此时房地产市场形势良好，因此很有可能成为房地产由稳变热的转折点。
政策建议：此时政府和企业应密切关注可能导致房地产失稳因素的出现，比如宏观经济形势的突变、经济政策的调整等可能导致房地产出现不稳定的因素。房地产企业在此阶段应加强房地产商品内在品质的提高，调查社会多种不同层次的需要，开发适销对路商品房，促进房地产健康稳定发展。此阶段政府和企业都应珍惜，共同促进房地产经济质的提高，应警惕不要被当前的形势所迷惑，盲目进行大规模的开发，导致出现过热现象。根据以往经验，此时应密切监视房地产投资增长率，防止出现房地产发展过热现象。
处于黄灯区。表现为：房地产市场投资热情高涨，房地产市场产量增长偏快。
未来趋势：在短期内有转热和趋稳的可能。
政策建议：分为两种情况分别分析：一是如果预警指数从下上升至此区间，此时政府注意观察进一步的趋势，有可能由于惯性，会
继续呈上升趋势，应采取宏观政策，如紧缩银根政策，限制投资继续扩大。二是如果预警指数从上下滑至此，应持谨慎态度，不必因为偏热而继续加紧实行经济紧缩政策。由于以前政策的惯性，房地产经济可能会自然恢复到正常状态。
处于红灯区。表现为：房地产市场明显过热，投资量大幅上涨，商品房存量大量增加，需求量也随之上涨，但跟不上产量的增长，产生大量积压。
未来趋势：未来的趋势应视预警指数高出红灯区的程度。如果预警指数高出很多，由于房地产投资的对后期的累积影响，则在未来1-2年内可能出现过热状态。如果预警指数刚刚达到过热线，此时如果采取适当政策，也可能短期内使得房地产市场恢复稳定。
政策建议：此时政府应视预警指数高出红灯区界限的严重程度的不同，实行不同程度的政策性紧缩，如，项目的审批从严，贷款的审批从严，加强房地产企业的监管等，使经济态势在发展的初期就得到相应的控制，不至继续膨胀，以致发生大量积压，造成资源的严重浪费。
5、开发商、专家调查子系统的构建
为了建立房地产预警系统中的开发商、专家调查子系统，可以定期对房地产开发企业进行问卷调查，作为房地产市场预警的依据之一；并通过德尔菲方法了解专家对河北省房地产景气指标选取及权重的看法。
(1)调查对象：调查对象为行政审批规定的具有房地产企业资质等级的开发企业；高校及其他科研机构经济、管理专业(特别是房地产、土地专业)的专家学者；有关政府部门(包括规划、土地、房产、建设、统计、计划等)的领导和专家。
(2)调查内容：①房地产预警系统开发企业调查，主要内容包括：企业基本情况、企业经营现状、企业市场预期等。②房地产预警系统专家调查，主要内容包括：景气指标重要性评测、景气指标权重打分、专家对房地产市场发展现状及未来趋势判断。
(3)调查方法和抽样方法：鉴于房地产行业的特点以及本次调查的目的，主要采用邮寄调查、面访以及专家访谈等相结合的调查方法。抽样方法结合房地产开发企业资质以及专家类型，进行分层抽样。
构建河北房地产预警系统的几点建议
河北省房地产预警系统的构建，是一项艰巨而复杂的系统工程。为了构建工作的顺利进行，特建议如下：
1、领导从思想意识上要高度重视，充分认识到房地产预警系统构建与社会和谐发展关系的密切性。由省领导挂帅、省建设厅牵头，省发改委、国土资源厅、规划局、统计局、人行等部门参加成立的河北省房地产预警预报领导小组。真正做到务实、分工明确、责任到位，联席会议到家，季季对房地产市场进行分析，并针对性地对预警预报系统的运行提出完善意见。
2、河北省财政厅应拨付专项资金，配齐专用的设备设施，从财力上支持房地产预警系统有关部门的信息化建设，做好预警预报工作的后盾。
3、完善各地房地产信息上报制度，确保信息的时效性和准确性。建立信息报送责任制，强化责任落实，工作到位。同时完善奖惩机制，树立全局观念，共同把预警系统构建的基础信息提供工作落实到位，确保预警基础的扎实性。
关键词:房地产泡沫;房价收入比;供给需求;上海
中图分类号:F29文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)12-0137-02
一、上海市房地产市场发展状况及特点
上海作为国际性的大都市,已成为亚太地区经济、金融、商业航运的中心城市之一。外商外地资金的进入尤其是政府实施的对房地产业的一系列扶持政策,激活了房地产二三级市场。1996年降税费,1998年放开存量房市场,1999年内销商品房种类归并,2000年停止住房实物分配,2001年内外销商品房并轨,经营性土地实行招标等,促使住房消费成为热点。目前市场潜藏着一定的泡沫隐患,表现为:房价高位运行、开发过热;金融信贷对房地产业过度支持、供需不平衡引致大量空置面积和高危险空置率等现实,房地产市场显现出一定程度的泡沫迹象。
二、影响中国房地产市场发展的主要因素及分析
(一)国民经济增长因素
国民经济的增长支撑着房地产业的发展。 房地产业是中国支柱产业之一,房地产市场是市场体系的重要组成部分。一个国家随着国民经济的发展和产业结构的不断调整,要求对土地资源进行配置和再配置,必然要求形成发达的、规范的房地产市场。世界各国的经济发展表明,当经济增长时,房地产就发展和繁荣,房地产投资量和交易量随之增加,市场活跃;反之,当经济下降或低速增长时,对房地产的需求大大减少,市场萎缩。近几年来,伴随着中国经济的高速增长,人民收入水平提高,对房地产的需求提高,加速了房地产业的发展。
(二)市场体制及产业政策因素
1.市场体制对中国房地产业的影响。房地市场是中国市场经济的重要组成部分。自从改革开放以来,中国逐步建立了市场经济体制,市场经济的建立,为中国房地产市场带来了发展契机。其主要体现在两个方面:第一,有利于房地产市场资源的配置。第二,引入竞争机制,加强了房地产企业应对外来企业的冲击。
2.产业政策对中国房地产市场的影响。中国房地产业已逐步成为国民经济中一个支柱产业。然而,中国房地产成为支柱产业是宏观上的,并非房地产业在中国各个地区都是支柱产业。各地区根据本身经济发展的水平,对房地产业制定相应的政策,以避免出现超越阶段或实际发展的能力,盲目发展房地产业必然造成供给过剩,房屋空置,既不利于房地产业发展,也不利于地区经济的发展。而分别对待有利于资源配置的优化,也有利于房地产本身的持续发展。
(三)土地供给因素
土地作为不可再生资源一直是房地产业的核心,土地供应政策的变化将直接波及到房地产业的发展。土地供给的稀缺性、垄断性与土地需求的多样性及投机性,直接影响到房地产价格。而目前中国土地市场的不规范,炒地、圈地热等现象更是造成房价上涨的主要原因之一。
(四)房地产金融市场因素
1.房地产开发商融资渠道对房地产市场的影响。目前中国房地产开发商普遍存在自有资金不足,由于房地产市场火爆,利润高,有限的资金积累又被盲目的用于扩大再生产。同时融资渠道单一, 银行贷款在房地产业营运资金中所占比率很大,按照国际上一般标准,银行贷款不能超过房地产投资的40%,而中国房地产业银行贷款却常达70%。由于许多企业经营不善无力还贷,给银行造成呆、坏账,反过来又会影响到房地产业的通过银行融资的渠道。这很大程度上制约了中国房地产市场的发展。房地产应融资形式多样化,融资渠道多元化,这样可以更多的降低金融风险。
2.消费者抵押贷款对房地产市场的影响。消费者抵押贷款直接影响到中国房地产市场的需求。由于中国居民收入水平不高,对住房消费能力有限,并且购房需投入大笔资金,这就需要银行提供抵押贷款来满足消费者需求。从而拉动房地产市场的发展。然而,消费者抵押贷款也逐渐加重银行风险。首先是违约风险,尽管个人住房贷款的不良率非常低,但因支付能力而违约的情况越来越多。其次是流动性风险和利率风险。目前银行存款主要是三年期以下的定期存款和活期存款,而个人住房贷款的期限一般在五至十五年。资产负债的期限不匹配,使商业银行承担着巨大的风险。这就需要保险业的介入,以化解风险。
(五)房地产市场的总供给与总需求以及供需结构因素
1.房地产市场的总供给与总需求房地产市场发展的影响。进入新世纪以来,房地产市场出现了供求两旺、消费与投资共进的繁荣局面。然而我们不能就此忽视房地产市场供求关系中所存在的问题。目前对商品房的需求主要存在以下四种,即正常需求、被动需求、投机需求和投资需求。其中正常需求是老百姓出于居住目的产生的,这部分需求总量很大,属于潜在需求,但在目前房价偏高以及住房体制的双重压制下,这部分需求并不迫切。被动需求是指由于拆迁行为引起的需求,由于旧城改造和城市基础设施的建设,这部分需求占了相当大的比例。投机需求指靠短期炒作而试图牟取暴利的需求,这部分需求的掺入是当前房价高涨的一个重要原因,阻碍房地产市场的发展。
2.房地产供需结构对房地产市场发展的影响。就近几年各类商品房的供求结构而言,目前住宅类房地产的供给量和需求量约占商品房总量的70 %以上,商业、工业和其他类房地产所占比重不到30 % ,该比例结构基本合理。而商品住房的比例结构却存在不协调的因素。以上两方面都需要国家对房地产的宏观调控。
(六)房地产税收因素
房地产税收同样对房地产市场的发展有很大的影响。房地产税收不仅是国家用以调控房地产市场的重要杠杆,而且是保证市场公平竞争、市场各主体合理收益的分配及整个市场有序运行的重要条件。由于中国土地有偿使用制度改革起步较晚和整个税收体制改革滞后,中国现行房地产税收体系与房地产市场的发展不适应,出现了国有城市土地出让税费复杂、税赋不均、管理不严等问题,不仅没有发挥税收的功能,而且导致国有土地资源的不合理配制。
综合上面的六个因素,造成中国目前房地产市场泡沫的原因归根结底是中国没有一套完善的房地产管理措施及相应政策。
三、对中国房地产市场的管理与政策建议
1.通过土地结构的战略性调整来促进房地产业的稳健发展。为充分发挥土地供给结构对宏观经济和区域经济以及房地产业调控的绩效,国土部门在确定土地供给的结构时,一定要明晰经济结构调整的重点,洞察国家财政金融政策、产业政策和区域政策的运作态势,因势利导地设计土地供给结构。要通过土地供给结构的变化,积极地与其他宏观经济杠杆互动,来影响宏观经济的走势。应实行严格控制,严禁单位和个人乱占滥用土地,以保证城市土地得到合理和优化的配置。城市土地在供应上要把握好供地的时间阶段和区位安排。供地的时间阶段和区位安排,要根据用地性质、城市功能、市场需要、资金来源、建设时间、配套条件等来进行抉择,运用土地供求和价值规律打好“时间差”和“空间差”,进而使城市土地经营和房地产运作的成本降到最低,效率最大。
2.大力推进房地产金融多元化以增加房地产的有效供给与有效需求。首先,应在深化改革上加大力度。要着力消除居民住房消费的体制性和政策的影响,其中包括继续推进现有公房的出售及再流动、完善住房补贴制度,增大经济适用房的供给等创新举措,以使更多的居民买得起房。同时,须抓住房地产结构调整的主线,调整房地产的楼盘产品结构、市场结构、产业结构、空间布局结构,以重塑楼盘产品的差异化特质。在此基础上,还要大力推进房地产金融的路径创新和制度创新。从增加房地产有效需求角度出发,政府应加强对住房金融发展的支持和调控力度。政府应该允许、鼓励、支持以商业银行为主体,包括人寿保险公司在内的各种中外金融机构参与商业住房抵押贷款的金融业务,并通过有关政策对中低收入家庭实施一系列补助计划,让中低收入家庭、尤其是经济欠发达地区的居民,通过抵押贷款等形式进入商品房市场,从而在满足城镇居民住房消费的同时,进一步促进住房金融的发展。
3.以经济适用房为核心增加有效供给。当前,中国房地产结构矛盾已经逐渐凸现,不断上涨的房价已经超越了居民的购买能力。则更需要以经济适用房为核心增加有效供给,逐步提升经济适用房的品质。一是要靠政府的宏观调控和市场监督,确保经济适用房的价格合理、质量优等;二是要靠房地产开发商的精心规划和设计,盖“百年建筑”,给老百姓创造良好的居住和生活空间,给子孙后代留下一份生态化和人性化的宝贵“遗产”,给城市增加一道亮丽的风景线;三是要通过提高建筑产品的科技含量,降低资源消耗和成本费用,提升楼盘产品的性价比,由此获得满意的市场份额和合理的开发利润。
4.实质性启动廉租房工程。建立廉租房制度,解决城镇最低收入家庭住房困难的问题,其人均廉租房面积原则上不能超过当地人均住房面积的60%。廉租房的保障方式以发放租赁住房补贴为主,以实物配租、租金核减两种方法为辅。进行实物配租的廉租房是以收购的现有旧住房为主,主要有五个来源:政府出资收购的住房、社会捐赠的住房、腾空的公有住房、政府出资建设的廉租房和通过其他途径筹集的住房。廉租房工程的实施,有助于在加大城镇房改力度的同时,关注城镇弱势群体的住房消费需求,化解社会矛盾。因此,实质性启动廉租房工程,可以从稳定性的层面给房地产市场的方兴未艾注入新的机制,从而使房地产业的发展保持稳健性和有序性。
五、结论
以上的政策方案需要长期的灵活地实施下去,才能真正发挥它的功效,另外要想从根本上解决中国现有的房地产问题,还要从根本上入手建立健全中国的房地产金融体制,更好地让市场这只看不见的手来调节,分担抵挡房地产风险,实现“居者有其屋”。
参考文献:
Abstract： In 2012， the overall operational trend that rise after restrain and smooth rise in mildness appeared in Shaanxi real estate prices. Government's macro-control policies， increasing real estate supply and the construction cost are the main reasons for affecting the price of real estate. In 2013， the expected trend changes of real estate prices in Shaanxi province will steadily rise in mildness. In order to stabilize the real estate market in Shaanxi province， this paper puts forward the corresponding countermeasures and suggestions， such as the government should "fine-tuning" directed loose to stimulate supply and demand， at the same time insist on the real estate regulation unwavering "double standard"； strengthening the construction of affordable housing projects.
关键词： 陕西；房地产价格；2012年；趋势
Key words： Shaanxi；real estate price；2012；trend
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）36-0201-03
1 2012年陕西省房价走势特点
2011年初，国务院出台“史上最严厉”的调控政策“国八条”，随后各地纷纷出台“控价”、“限购”、“限贷”等政策。2012年，随着一系列促进房地产市场健康发展政策的逐步见效，陕西省房地产价格出现先抑后扬、平稳中温和上涨的整体运行态势。
鉴于西安市房地产业在陕西省房地产业中占比达70%以上，是陕西省房地产业最为重要的组成部分，以及受数据资料限制，本文主要以西安市为例进行分析。
1.1 新建住宅价格和新建商品住宅价格涨幅均呈稳中略扬态势
2012年，西安市新建住宅价格及新建商品住宅价格总体平稳，阶段性特征鲜明，年初价格走低，年中平稳，年底小幅回升。2012年1-12月，西安市新建住宅价格指数（环比）①分别为：99.9、99.9、99.7、100、100、100.2、99.9、100.3、100.3、100.2、100.1、100.2；新建商品住宅价格指数（环比）分别为：99.9、99.9、99.7、100、100、100.2、99.9、100.4、100.3、100.2、100.2、100.3。
1.2 二手住宅价格全年涨幅低于新建住宅
2012年，西安市二手住宅价格环比波动不大，上半年稳中略升，7月出现小幅下滑，8月达到谷底，9月有较明显的上扬，随后保持平稳直至年末。2012年1-12月，西安市二手住宅价格指数（环比）分别为：99.6、99.6、99.6、100、100.1、99.9、99.4、99.5、100.2、100.2、100.1、100.2。
2 陕西省房地产价格变化的原因分析
2.1 宏观调控政策是影响房地产价格变化的主要原因
2011年，政府出台了一系列政策措施，目的是抑制过快增长的房价，稳定房地产市场。由于政策具有一定的滞后性，政策效果在2012年充分显现出来，这是导致陕西省2012年房价平稳的一个重要原因。
2.1.1 货币政策对房地产价格产生的影响
2011年，央行先后五次上调存款准备金率，累计达2.0%，仅4月份就连续上调两次。2011年2月9日，住房和城乡建设部《关于调整住房公积金存款利率的通知》，要求从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，调至4.50%。五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，调至4.00%。此项政策对抑制房价过快增长、稳定房价起到了一定作用。
2.1.2 政府严格的限购限价措施稳定了房地产市场价格
2011年1月10日，国务院出台“国十一条”，严格二套房贷管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导；1月26日，新“国八条”限购限价，扩大限购范围、加大限购力度，要求直辖市、省会城市、计划单列市以及房价过高、上涨过快的城市要在一定时期内实施限购政策；5月1日，一房一价全国执行；7月12日新“国五条”出台，要求房价上涨过快的二三线城市要采取限购措施；7月21日国务院土地市场“国五条”，强化土地调控。
2011年10月，陕西省住房和城乡建设厅会同省物价局联合发文，要求陕西省各城市分区域测算住房项目成本，将合理利润率控制在10%左右。此外，房地产开发企业在取得预售许可证10日内，需一次性公开全部房源，实行“一房一价、明码标价”。
中央和地方政府一系列严格的限购限价措施稳定了房地产市场。
2.1.3 保障房的全面开工，稳定了新建商品住宅的价格
2012年，陕西省全年保障性安居工程建设完成投资784.74亿元，比上年增长16.6%，新开工保障性住房41.77万套，竣工31.08万套。2012年，财政部继续发行地方政府债券2500亿元，陕西省2012年地方政府债券资金额度85亿元，其中，用于公共租赁房建设省级补助资金达14.8亿元，陕西省政府决定将公共租赁房建设省级补助标准由300元/平方米提高到400元/平方米。
2.2 消费者呈观望心态，开发商以价换量
在房地产市场，消费者的普遍心理是追涨不追跌，面对前半年房价的下降，除了刚性需求人群外，多数人都呈观望心态，期待会有更低的房价出现。相对消费者的盼跌心态，房地产商仍然以价换量，宁愿减少销售量，也尽量稳定房价。
目前，在售楼中心经常能见到买房送装修、定金一万当数万用、购房送车位、赠送面积等等优惠条件，但是直接下调房价的现象仍然较少。
2.3 房地产供给加大
2012年，陕西省全年房地产开发投资1835.93亿元，比上年增长30.1%；房地产开发企业房屋施工面积15410.57万平方米，同比增长26.1%；商品房销售面积2755.59万平方米，同比下降9.7%；商品房待售面积258.67万平方米，同比增长1.1倍。房地产供给的增加，缓解了房地产市场的供需矛盾，平稳了价格。
2.4 建造成本的提高影响房地产价格
2012年，陕西省固定资产投资价格总水平上涨2.6%，比全国平均水平高1.5个百分点，位次由上半年的全国第3位，西部第1位，上升到全国第1位。其中建筑安装、装饰工程价格同比上升3.4%；设备、工器具购置价格下降0.9%；其他费用上涨2.7%。人工费继续高位运行，2012年，人工费同比上涨12.1%，其中工程管理人员工资上涨9.4%；工程技术人员工资上涨12%；涨幅最大的是普通工人工资，上涨12.7%。机械使用费涨幅较大，2012年，机械使用费比上年同期上涨5.2%。建造成本的上升是导致房价上升的原因之一。
3 陕西房地产价格变化趋势分析及对策建议
3.1 2013年陕西房地产价格变化趋势
预计2013年陕西省房地产价格变化的总体趋势：稳中有升。
目前，政府已明确表态，2013年政府对房地产调控的政策不会松动，严格的调控政策会保证房地产市场价格总体上的稳定性。但是以下原因将会导致2013年陕西房地产市场价格上扬。
3.1.1 公积金政策微调，贷款量剧增
2012年前三季度，上海、南京、福州等城市的个人住房公积金贷款发放量明显高于上年同期，预计今年多个城市的公积金贷款规模将超过去年。目前，陕西省个人住房公积金贷款最高额度已经从40万元提高到60万元，特殊情况下最高可以贷到70万元，但贷款数额不得超过购买房总价款的70%，最长期限为30年。地方微调公积金政策增加了消费者的购买力，促使一部分刚性需求提前入市。
3.1.2 保障性住房的减少，将增大市场的需求量
2013年，保障性住房指标下调至600万套。目前，保障房开工量已呈现逐年下调的趋势，2011年开工了1000万套，2012年原定目标为1000万套，后来下调到700万套，2013年保障房的新开工目标将再度下调至600万套。如果按照中央政府确定的“十二五”期间3600万套的政治任务，2014-2015年平均每年需要开工650万套。保障性住房供给的减少，将会增加商品房的需求，从而有可能抬高商品房价格。
3.1.3 “热钱”的涌入将会抬高房价
2013年，将有大量“热钱”和消费能力转向房地产市场。自去年9月份以来，人民币兑美元即期汇率呈强势升值态势，多次触及日间波动幅度上限并迭创历史新高，且目前来看人民币强势预期尚无逆转迹象。人民币升值意味着，大量热钱将进入国内市场，而受中国房地产市场高投资回报率的吸引，大量外资将进入中国的房地产市场，进而抬高房价。
3.1.4 “新国五条”的颁布对房价的影响
“新国五条”，是指在2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施。“新国五条”的颁布对房价的影响短期内呈现出抬高房价的效果。国家统计局数据显示，自“新国五条”颁布后，全国70个大中城市中，新建商品住宅价格与去年同月相比，53个城市1月房价环比上涨，其涨幅均未超过2.2%，价格下降的城市有16个，持平的城市有1个；在二手住宅价格方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有7个，持平的城市有12个，上涨的城市有51个。与去年同月相比，价格下降的城市有34个，上涨的城市有36个。
3.2 对策建议
3.2.1 加快推进房产税试点扩围
在税收政策方面，可以将扩大房产税试点作为稳定当前预期和深化住房综合配套改革的突破口。截至目前，40个重点城市个人住房信息系统已完成联网，全国30多个省区市和计划单列市的地税官员已开展了为期6个月的房产税税基评估集训，而湖南、湖北已经开展和完成前期测试工作。上海和重庆试行房产税已二年多。当然，房产税推广还需要法律和技术的支撑。政府应在总结上海、重庆房产税试点效果的基础上，根据房产税不同征收情景下的模拟结果，及时做好各种预案，稳妥推进房产税试点的扩围工作。
3.2.2 加大闲置土地处置力度，督促已供住房用地及时开发利用
据国土部门统计，截至2012年11月底，全国已供应但未竣工的住宅项目用地总量为36.21万公顷，是2012年前11个月住宅用地实际供应量 （9.14万公顷）的3.96倍，其中未开工面积是10.05万公顷。建议加大督促已供应住宅用地的开发力度，将显著增加住房有效供给。同时，2012年前11个月闲置房地产用地1.1万公顷，其中闲置住宅用地7461公顷。建议应继续加大闲置土地处置力度。同时要加快建立闲置土地实时监测和反应机制，一旦发现土地存在闲置问题，严格按照新出台的 《闲置土地处理办法》，监督开发企业尽快启动闲置土地开发。在此基础上，国土部可建立全国的闲置土地监测系统。
3.2.3 实行中性的住房金融政策
从国内外经验看，住房金融条件的变化是房价波动的重要原因之一。尤其是利率和首付款比例变化对房地产市场短期波动影响最大。要保证房地产市场相对稳定，一定要实行中性的住房金融政策，不能过度鼓励市场，也不能过度抑制市场。只要房地产金融政策是稳定的，房地产市场就很难出现大的波动。
注释：
①环比以上月价格为100.数据来源：国家统计局官网.
参考文献：
[1]王圣学等.陕西房地产业发展报告（2012）[M].社会科学文献出版社，2012：105.
[2]课题组.宏观调控效果显现 住宅价格涨幅回落——2011年陕西房地产价格走势分析[J].陕房通讯，2012（1）.
[3]国家统计局网站相关统计资料.
[4]国家统计局陕西调查总队网站相关统计资料.
[5]陕西房地产信息网相关统计资料.
关键词：差异化管理 房地产市场 问题探讨 管理措施
房地产市场是关系到我国民生的重要问题，需要对其进行良好的控制，这样才能够保证我国社会经济的发展水平。当前我国国内外经济发展中，房地产市场管理存在较多的问题，如果不能对其进行解决，将会影响到今后我国房地产的发展质量。
1、市场调控的必要性
房地产市场作为拉动我国经济增长的重要市场之一，对我国经济的发展有着重要的影响，只有做好相应的调控工作，才能够更好的维持市场的稳定。市场存在一定的不确定性和自发性，随着我国近几年来房地产市场的扩发，许多开发商在进行建房时没有严格按照国家的相关规定进行。政府作为国家宏观调控的主要部门，要对这种现象进行调控，维护我国行业之间发展的平衡性，降低我国经济发展的风险性，进而能够保证我国社会的稳定。
2、当前我国调控中存在的问题
当前我国房地产市场发展中存在比较多的问题，其中表现为市场信息不对称，房地产市场垄断，外部效应以及房地产投机等会严重影响到市场的稳定性。如果单纯依靠市场自身的发展来调节市场中存在的问题，不能够有效的调节房地产市场，不可能实现市场的良性发展。国家通过制定相应的政策，可以有效的减少房地产市场失灵现象，防止金融危机的爆发。我国房地产市场过热不利于我国社会经济的发展。
我国房地产市场管理中差异性管理还存在比较多的问题，相应的措施还不够完善，这样不仅会影响到政府的市场调控能力，同时还会影响到房地产市场的发展质量。当前我国居民的住房问题相对还是比较紧张，房地产市场化管理中相应的政策落实不够放到位，进而不利于我国房地产市场的发展。政府作为平衡市场的“有形的手”，要加大对房地产市场的监控，发现问题时要及时处理。
当前我国房地产调控机制不健全，也是导致房地产市场发展不平衡的主要原因。除此之外，我国法律法规中对房地产发展的相关规定不明确，因此让许多开发商在经营中有机可乘。比如在经济适用房的购买上，由于政府监管不力，可能会导致购买人群不规范，没有真正达到经济适用房建设的目的，影响到我国民生的发展。
3、我国房地产市场调控措施
根据2014年1月20日我国国家统计局整理并公布的2013年全国房地产销售数据，在过去的一年中，我国总共投入房地产开发的资金为86012亿元，同比增幅为19.8%。商品房的实际销售面积为13亿平米，同期增幅17.3%，房地产销售的总额也突破8万亿，同期增幅为26.3%。
3.1制定科学的调控目标
根据统计数据，我国在2013年度的房地产销售是总体呈增长态势，前快后慢，但总体趋势超过预期。我国政府作为宏观调控的主体，它的调控质量将会直接影响到今后我国市场的发展水平。制定出科学的调控目标，需要政府加强对市场的监控，尤其是要加大对房地产市场的监督，发现问题时要及时作出措施，制定出相应的措施来保证房地产市场的正常发展，维护我国市场的稳定。差异化的管理理论中需要政府结合每个地区的实际状况，针对不同的市场需求来进行调控，降低市场发展风险的同时还能够保证政府的控制质量。
3.2加强法律法规建设
2013年度房地产销售中我国的一线及二线城市房价表现出较大涨幅，基于不断收紧的行政调控环境，市场需求的降低是很快就要出现的情况。深化法律法规的支持，才能够保证我国房地产发展的质量。但是在实际的管理中，由于我国法律体系的不健全，最终导致我国房地产市场发展中存在较多的问题。政府加强房地产法律法规建设，首先要了解当前我国房地产市场规范中不健全的地方，并结合实际状况来改善我国的法律，不断弥补法律中的不足。其次政府还要加强对房地产市场的监督，了解本地区市场发展中的不合理现象。
3.3加强主体差异化调控
房地产市场和其他市场发展有许多共性，同时它自身也有特性。对于房地产市场来说，存在主体的差异化，政府在调控时就可以按照主体的差异性来进行。房地产市场的主体主要是供地的地方政府、开发商、经营商、供应者以及购房者等。政府在进行调控时要制定不同的政策法规来规范各个主体的行为，并且还要加大监督，严格制定国家的相关政策，进而能够减少房地产市场中不良行为出现。政府在进行房地产市场调控时，还要加大对价格的控制。房屋的价格能够反映出房屋的价值，但是由于开发商内部人员的补发操控，导致当前我国房屋价格严重超出其价值，这不符合市场价值规律。为了维护市场发展质量，政府就要加大对房屋价格的控制，加大对开发商的控制，减少房地产市场中问题的出现。
3.4购房目的的差异化调控
我国房地产市场中，由于房屋购买的目的不同，从而导致房屋价格的不同。政府在进行调控时需要根据这一数据来制定出科学的调控政策，要加大对过的投机行为的监督，稳定我国房地产发展水平。中国房地产业正处于起步阶段，在运行机制、制度以及法律等方面还不够完善，市场中的投机行为不容易被发现，这样就会导致市场问题的出现。因此国家可以根据实际的状况来制定调控政策，保证各项工作的顺利进行。
4、总结
综上所述，我国房地产的发展需要进行科学的管理，制定出相应的调控政策，这样才能够更好的满足我国房地产市场发展需求。政府在制定调控政策时要结合不同区域、不同主体的差异性来进行，根据地区的实际状况制定出更加科学的调控政策，减少我国市场问题的出现。
参考文献：
[1] 潇琦. 品牌形象差异化――房地产品牌差异化的重心[J].北京房地产，2010，（8）：23-24.
