时间：2023-06-06 09:39:32
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产项目审计，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
【关键词】房地产项目管理；内部控制；优化研究；管理控制模式
前言：
自2010年起，我国对于房地产行业陆续出台了一系列宏观调控方案，坚决抑制投资投机性购房，首置刚需用户成为市场主流，从客观上遏制了房产泡沫，但也造成房地产市场的萎缩，对房地产市场开发企业的生存与发展提出更高要求。整个行业面临整合升级，未来房地产企业只有从实力、品质、品牌以及舒适度等方面来提升，才能支持自身的不断发展。这对于当前的房地产项目管理模式提出了新的挑战。
一、房地产项目与管理
房地产项目是工程项目中的一种，是指在一定时间、费用和质量下，为形成一定使用功能的固定资产，而按特定的程序完成的一次性任务，具有如下几个特点：1、具有时效性；2、对于质量目标要求较高；3、对于费用控制目标较强；4、房地产项目具有较强的系统性；5、具有特定的程序性，必须要经过构想、方案拟定、可行性研究及评审、决策、勘察、设计、招标等一系列规定的项目实施程序，不能错序或放弃；6、组织的特殊性[1]。
房地产项目管理是指在一个确定的时间范围内，为完成一既定的目标，通过特殊形式的临时性组织运行机制，通过有效的计划、组织、领导与控制，充分利用既有资源的一种系统管理方法。其基本流程是：项目领导机构建立；项目任务计划与分解；项目目标与预算；项目启动与协调；项目过程控制；项目沟通与评估。经过多年发展，我国已经建立起一套可靠的房地产项目管理流程，但应用于现阶段的房地产业发展仍显得有些捉襟见肘。
二、房地产项目管理新形势
（一）优化项目管理内部控制
优化项目管理内部控制是房地产企业提高自身运营及管理能力的重要途径。当前我国房地产行业还存在业务流程分散、风险评估环节薄弱、财务与各部门的渗透和关联程度不够等共性问题。原有的内部控制体系已经不能满足于当今房地产市场的需要。
当前我国项目管理内部控制存在的主要问题是整体内部控制行为的弱化、一些组织规划和授权批准形式化、未起作用，人力资源结构和绩效机制不完善、团队协作和风险意识淡薄、资金管控不科学，控制力低下、销售汇款滞后、拖欠，市场预测精度不高、招标管控不合理、成本控制不到位、竣工验收不规范等问题。为解决这一问题，进行房地产项目管理优化势在必行。在进行过程中我们必须遵守以下原则：1、健全性，决策、执行、监督都必不可少，并要渗透到每个业务的各个环节。2、重要性，在高风险领域和重要业务给予足够的关注。3、制衡性，维持监督人员的独立性，权责分配合理。4、效益性，管理好优化成本与预期效益，保证预期效应的达成。
要达成这一目标我们必须在优化房地产项目管理中做到标准化、系统化、合理化和有效化。在具体操作过程中，做好内部控制优化准备，首先要根据各企业的实际情况制定内部控制优化的目标，基本内容应该包括遵照国家法律法规，维护资产安全、提高信息有效性、提高经济效益、促进战略发展这几方面。其次要提高认识，对各级员工进行宣传与培训，正确认识优化内部控制的重要性，确认参与部门的岗位职责，确保责任落实到个人。最后，制定正确、切实可行的优化框架和实施流程[1]。
开展内部控制优化要从大处着眼，首先优化组织架构的控制，理清各单位的具体职责，不能造成权责不清的情况，从上至下都要做出具体规划。优化审计、审批机制，设立独立的审计机构，进行专业的培训，至少保证有一名财务专家，保证审计机构的独立性。根据公司的审批流程和标准，明确和落实各级管理层的权责范围，做到责任与职位对应、职位与人对应。这需要建立完善的内部控制监督机制和评估机制，确保政策的落实，并记录在执行过程中的问题与不足。此外，行之有效的绩效考核制度和激励机制是确保内部控制优化成果展现的有力保障。
（二）建筑信息模型对房地产项目管理的意义
建筑信息模型是一个设施的物理特性和功能的数字表达；是一个共享的知识资源，包括该设施从建设到拆除的可靠信息；是不同利益相关方，在不同阶段中支持和反映其各自职责的协同作业工具。建筑信息模型具有可视化的三维设计，对项目工程具有高度的模拟性，可随时根据具体情况作出调整，分析在具体项目实施中面临的各种问题。是一种现代化的项目营建工具[2]。目前在我国运用已得到推广，我国南水北调工程、上海世博工程都运用了这一技术，在美国和日本已将建筑信息模型应用到军事项目工程当中。我国房地产项目管理也要实现建筑信息模型的普遍运用。如何利用好这一工具，需要我们不断地探索与总结。
在房地产项目开发前期，可以运用于项目论证、产品分析和前期策划，需要各部门建立统一的数据载体，以形成关联。在设计阶段，建筑信息可建立3D模型，打破了传统2D图形的局限性，节约了绘图时间。在施工阶段，建筑信息模型与工程管理相结合，可实现项目的精细化管理。运用直观化的建筑信息模型对施工方案进行演示，可以对每一施工进度了如指掌，明确了各施工单位的具体工作，方便进行管理监督，防止了质量问题的发生。在项目竣工后，建筑信息模型也可以为企业提供一个真实可靠的竣工模型。建筑信息模型的运用大大节约了时间成本和管理成本，提高了施工质量与施工进度[3]。
结语：在房地产行业复杂多变的今天，我们要不放过任何能提高房地产项目管理水平的方法与工具，本文提出的两个观点只做抛砖引玉之用，在具体的房地产管理过程中，还需要广大企业进行实际的探索与总结。
参考文献：
[1]刘婷娅.房地产项目管理模式研究[D].重庆大学，2008.
[2]王作城.广东某民营房地产企业工程管理模式的研究[D].华南理工大学，2012.
关键词:房地产项目 造价 控制与管理
中图分类号:F2 文献标识码:A 文章编号:1672-3791(2012)04(c)-0155-02
工程造价是指完成某项工程建设所需要的全部费用,包括该工程项目有计划地进行固定资产再生产和形成相应无形资产,以及铺底流动资金一次性费用的总和。由此可知,这一含义是从投资者即业主的角度来定义的。业主(建设单位)在选定一个工程项目后,必须对该工程项目的可行性研究与评估进行决策,在此基础上再进行设计招标、工程施工招标直至竣工验收及决算等一系列投资管理活动,所有这些开支就构成了工程造价。从业主的角度上讲,工程造价就是指建设工程项目固定资产所需的全部投资费用。房地产项目造价控制与管理直接关系到房地产企业的开发成本和利润,如何做好造价控制关系到房地产企业的生存和发展。因此,我国房地产企业一定要重视项目的造价控制。下文就如何做好我国房地产项目工程造价控制与管理进行探讨。
1 加强房地产项目工程设计环节的控制与管理
项目投资控制的关键是对施工前的投资决策和设计阶段进行控制。据历史资料统计,设计阶段特别是初步设计阶段对工程造价的影响效果达到90%以上。长期以来,我国普遍忽视房地产项工程项目前期阶段的造价控制,往往把控制工程造价的主要精力放在施工阶段。这样做尽管也有效果,但毕竟是“亡羊补牢”,事倍功半。要有效地控制工程造价,就要坚决把重点转到前期阶段上来,尤其应抓住设计这个关键环节,未雨绸缪,以取得事半功倍的效果。建安工程造价的有效控制,是以合理确定为基础,有效控制为核心。工程造价的控制是贯穿于项目建设全过程的控制,就是在投资决策阶段、设计阶段、建设项目发包阶段和建设实施阶段,把建设工程造价控制在批准的造价限额以内,随时纠正发生的偏差,以保证项目管理目标的实现,以求在各个建设项目中能合理使用人力、物力、财力,取得较好的投资效益和社会效益。在工程造价过程控制中,必须重点突出。影响建设项目投资的主要阶段是设计阶段,设计阶段是投资控制的关键环节。建设项目设计的节约是最大的节约,设计确定了工程造价,预算、结算只能计量而并不能改变工程造价。因此,建设单位的设计阶段是工程造价控制的重点部分,这是对项目投资有效控制的关键。有良好的经济效益和合理性特点是对一份比较好的房地产项目工程设计方案评价的主要标准。有如下四点内容必须高度重视。
(1)设计方案招投标制度必须坚持。竞争机制的引进在开发单位进行委托设计之时必须做好,以此强化管理。把优秀的设计单位借助于招投标选出来,确保设计的先进与合理,从而有效比较因设计质量问题进行工程纠纷。
(2)设计必须限额。要对房地产项目工程进行投资规模限制,限额设计进行控制是最为有效的重要措施。建设费用的多少和建设工期的长短将直接受到项目设计好坏的影响。同样也影响房地产项目工程项目建设以后的使用价值和经济效益,对于一个建设项目,开发商要心中有数。
(3)做好价值工程的应用工作。从价值工程的主要特点来看,其是从使用者的功能需求出发,分析研究对象的功能,在设计工作中统一造价与功能,以功能要求的满足为前提,把成本降下来,比如,对地下室可通过深基础来增加,由此可让储藏室里储存杂物和车辆停放,也可以不在小区把停车场建在地面上,对用地的节约和环境的美化都有很大影响。虽然这样可能要增加价值工程中的成本,但对功能提高的幅度却是巨大的。
(4)加强图纸会审工作。图纸会审是由具体实施人员对图纸上一些错漏进行核对并出正式文件。由于建筑结构安装设计人员不可能做到百分之百准确的衔接,甚至可能出现某些错误,所以需要政府审图机构进行图纸的审查。图纸会审作为设计变更的一部分,作为控制理论的事前控制,比限额设计更为实际,而且对造价人员来说相当重要:①可以修正审图时未发现的错误,对预算的正确性有很大帮助；②图纸会审基本都是施工方提出的问题,要慎重看待施工方提出的设计变更建议,造价人员对一些有利于施工的建议和变更,必须判定其是否会对公司造成损失。另外,图纸会审完毕后,必须让设计方把图纸会审记录拿回去仔细计算,无误后才可出正式文本,否则以后再进行变更就事倍功半了。此阶段占成本控制的5%。对设计单位图纸质量的外部管理与审查,要像工程质监站监督施工质量一样,将工程变更的发生尽量控制在施工之前。对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的经济性进行审核,以求提高设计质量,避免因设计考虑不周或失误所带来的经济损失。
2 房地产项目工程招标是工程造价有效控制与管理的核心
新开工房地产建设项目应进行招投标。招标文件与合同的编制这个阶段是所有阶段中最重要的,也是建筑工程成本控制的源头与核心。一份好的招标文件会对以后所有过程产生影响,必须说明清楚工程的性质与现场的情况,还要说明工程项目的地质与交通、承包范围、计日工、水电使用与结算方法、劳保统筹的模式等等相关的内容。必须充分明确甲供、甲限、甲指定材料等等。关于变更索赔签证洽商的处理方法中,对于时间实效、结算方式、量度标准等都要一一说明。合理做好质量标准评定等级或评分评优等内容。要准确推算出工期,按实际情况制定好奖惩条款等等。同时,在一般情况之下,不要搞钢筋、水泥等大宗建材的甲供料,这是因为自身存在财务压力和难以控制领料结算等。这个阶段至少占成本控制的20%。
工程招标应采取公开招标或邀请招标。招标书条款应严谨、准确和全面,工程造价及相关费用应尽量包死,少留或不留活口。要编制好标底,有条件的单位尽量自行编制,工程标底要保证质量,把工程标底控制在合理造价的下限。应反复审查造价水平的合理性是否在投资控制的范围内。中标后合同条款的签订应严谨、细致,工期应合理,尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。有关的责任人都应熟悉建设工程施工合同条款,了解建筑行业的一般惯例和有关规范,各尽其责。
任何一个房地产工程项目的质量如何,都对房地产开发企业的社会地位、口碑、市场卖价、后续工程等能起到决定性的作用,因此,能把一个理想的施工企业选出来非常重要。对于那些不入流的企业,必须把好准入机制的关口,要一一详细限制企业的注册资本、公司财务情况、优质指标、同类型工程、技术人员、机械、市场地位口碑、管理情况等等项目。在举办房地产开发招标过程中,比较理想的是邀请最好的合作伙伴型企业来招标,能够比较了解情况,那种公开的华而不实的招标最好不要搞。对于合同中风险范围、奖惩、结算调整范围、分包中配合费问题等一定要写清楚。此阶段对成本控制影响较大,占造价控制的10%。
3 加强房地产项目工程施工环节的工程造价有效控制与管理
在房地产项目工程施工组织设计中,施工单位会隐藏一些结算时可能发生索赔的内容,如马凳筋、温度筋、钢筋定尺、钢筋搭接、电线电缆、桥架、挖土方式、模板、摊销周转、运土距离等等。同时,还要对施工组织所提出的施工方法是否与国家强制实行的标准或规范是否一致进行充分地注意。还要对施工不同阶段人员的投入、机械的投入与施工组织设计预期是否一直严格控制,如果出现施工延期的情况,就要搞清楚人员和机械是否按设计投入了。而施工方的赶工措施也要注意是否与施工组织设计是一致的。虽然在此阶段比较难以把握好工程造价的控制方法,可是如果万一出现差错,将给后来的结算带来难以估量的麻烦,因此,造价人员必须参与到施工组织的设计审定过程中,这样可以将造价控制在5%以内。
总体来说,对于劳动生产率和经济效益的提高来说,项目管理的实施确实属于比较有效的一条途径。房地产企业的生命线就在于对项目工程实施成本管理,将工程造价降低,这与工程质量一样重要。有三个关键点在施工阶段成本控制过程中必须重视的,那就是对工程洽商的合理控制、对承包商的索赔要求严格审查以及材料的加工订货工作。开发商应建立科学的工程签证管理制度是开发商必须首先建立好的,以此对工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工充分明确,从而使签证的质量得到保证,避免不实及虚假签证的情况的出现。为了让工程签证有保证且客观、准确,首先,要强调办理工程签证的及时性。其次,对签证的描述要求客观、准确,要求隐蔽签证要以图纸为依据,标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况,如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定,还要求标明几何尺寸,并附上简图。再次,施工图以外的现场签证,必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据,不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理,审核应严格执行国家定额及有关规定,经办人员不得随意变通。要加强预见性,尽量减少签证发生。
4 抓住关键,加强工程审计环节的控制与管理
房地产项目工程造价的审计工作,必须着眼于工程整个的生产施工过程。在项目工程审计过程中,对项目的审计要将事后审计与竣工后审计以及事中的审计都要给予足够的重视。要确保工程项目的施工方案编制的基本合理,就要重视事前审计,以此让工程项目的班子们对项目管理提前把好关,对那些可以预见的失误能够避免和预防。对施工阶段的若干个过程进行的审计属于事中审计,这是一种有着针对性和效益性的审计,可以取得最大的效果。要切实将工程投资的效益提高,企业就应坚持以人为本,对工程造价控制的重要环节进行把关。虽然很多企业的管理模式也是非常好的,却因为没有比较好的个人业务能力和责任心,也没有良好的工作态度,一些疏漏就出现在工程造价的管理过程中,企业巨大的经济损失就会因此造成,这样的事情发生很多。以这个角度来看,企业生死存亡的的竞争就是人才的竞争。通过上述分析我们可以知道,工程成本的降低在于人的因素。目前,土地成本开发日益增加,房地产开发切筹措资金难度大,必须对投资加强控制,把工程成本降低下来。因此,只有有效控制住工程造价,才能够让企业在竞争市场上立足并将更好的效益创造出来。
总而言之,我们知道房地产项目工程造价的控制与管理完全是个动态过程,它所包含的内容也不仅仅只是以上方面,房地产公司造价人员只有采取全员、全过程、全方位的管理原则,才能使工程造价始终置于有效的控制之下。
参考文献
[1] 张爱青.房地产开发企业工程造价控制管理浅析[J].2011(8).
全面风险管理需要把风险管理的思想、方法和流程贯穿于全公司各个部门、各项工作之中。基于全面风险管理的房地产业内部审计是在公司上下各个部门的配合下，由内部审计或合规部门牵头，其他业务部门积极配合，首先制定基于全面风险管理的内部审计业务指导类文件，其中具体的风险节点由各个业务部门配合完成，随后依据已经制定的审计指导文件对公司各项事务进行监督审查和风险控制管理。建立基于全面风险管理的房地产业内部审计组织结构能够确保风险管理的理念通过公司内部审计执行下去。具体的组织结构(如图1)。
二、房地产业内部审计风险控制节点
风险控制节点是内部审计工作需要重点关注的地方，通过设置内部审计风险控制节点，将公司风险管理的目标细化到每个相关的职能部门和每一项具体的工作环节中、培养公司整体的风险管理意识、运用全面风险管理识别、分析、评估、决策风险的管理流程实行内部审计。这样更加有利于内部审计工作的开展和审计整改意见的贯彻执行。房地产开发过程通常分为四个阶段，即投资决策阶段、土地获取阶段、项目建设阶段、租售管理阶段，不同的阶段各具有不同的风险。本文主要从内部审计监督控制角度列示出房地产开发过程中的风险节点。(如图2)
(一)全过程综合风险(1)政策风险。政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，政府对物业租金、售价的限制，对土地使用的约束，对环境保护的要求，对外资的控制，以及对投资规模、投资方向和金融、税收的控制和城市规划等都会对投资商构成风险。因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大影响。
(2)融资风险。房地产融资风险是指融资条件或方式发生变化或由于资金使用不当从而可能导致开发商蒙受损失。房地产开发所需巨额资金的筹集和融通是开发商最为关切的问题，筹资风险反映的是因使用借贷资金而导致的自有资金回报盈利的不确定性。当投资中借贷比例很高时，筹资风险也越高。而各种筹资方式所用手段、工具和所处的环境不同，因此各种筹资方式也具有不同的风险。融资风险包括：投资收益与贷款利率的相对变化风险、楼花融资风险、房地产按揭风险(房产价格涨落风险、按揭收入变化风险、按揭利率变化风险)、商业信誉风险、时间管理风险。
(3)合同管理风险。合同管理风险是指由于合同签订、审批和执行方面的管理不完善导致损失的风险。具体包括：一是合同审批与签订风险。在合同最初签订阶段，合同的条款没有经过严格的审批引发的风险主要表现在：条文不全面，不完整，没有将合同双方的责权利关系全面表达清楚，没有预计到合同实施过程中可能发生的各种情况，导致合同过程中的激烈争执，最终导致损失；二是合同履行及跟踪。合同签订之后进入履行阶段，房地产公司应该就合同的各项条款包括工程施工进度和付款进度按照合同约定的方式履行，否则会引发违约风险，给公司的生产经营造成损失。
(4)内部控制与管理风险。内部控制与管理风险是指房地产公司内部管理制度不完善，项目管理人员能力不强、经验不足、工人素质低、劳动积极性低导致房地产项目建设过程中各项工作没有严格按照国家法律法规和公司规章制度执行引起各种违规风险。主要包括财务付款安全性、印章管理、应收款管理、个人借款、资产管理方面的风险。
(二)各阶段特有风险(1)房地产项目土地获取阶段的风险。土地购买风险。如果土地获得的方式是通过协议出让的方式，那么土地获取的风险主要在于开发企业和原房产所有者的谈判过程中。而如果是通过招拍挂的方式取得土地，由于成本相对过高，利润率低，对未来市场的判断一旦出现偏差，就会导致项目亏损，因此其风险主要来自于对未来市场的判断能力。征地拆迁风险。征地拆迁涉及许多法律和社会问题。一方面，我国现行拆迁安置法规规定太笼统，地方情况千差万别，法规可操作性比较差；另一方面，地块上原房产所有者基于社会的、心理的、经济的原因，会使开发商面对前所未有的各种复杂情况，同时也使开发商面对巨大的风险。
(2)房地产勘察、设计风险。勘察风险是指由于勘察点分布、钻孔深度及勘探方法不当等引起勘探结果错误，从而导致建设用地的工程地质、水文状况等分析错误，进而直接影响对地基土的性质、持力层和承载力的确定，使基础选型和设计发生错误，如承载力高而勘察结果低，导致基础设计浪费或建筑高度受限，房地产开发商成本增加和受益下降；相反，则会导致基础需要加固，成本上升，严重的甚至建筑物倒塌，使开发商的信誉和投资蒙受巨大损失。设计风险是指由于各专业设计(建筑、结构、装饰、给排水、电气和通风空调等)方案的设计依据、设计参数、方案选择不当、结构和设备器材选型不合理等，导致建筑工程不能满足使用、经济、美观、安全和可靠性要求，以及设计进度不能满足工程要求。
(3)房地产项目建设阶段的风险。招标模式风险：目前，采用的招标模式有公开招标、邀请招标、协商议标三种。每一种招标方式都存在各自不同的风险。承包方式风险：一是全过程承包，开发商要冒承包商选择不当的风险；二是阶段承包，这种承包方式可以发挥各专业承包单位的专业特长，但同时增加了开发企业进行组织、协调和控制的难度，由此增加相应的风险。工期拖延风险：房地产开发建设阶段每个环节的时间损失，都会使工期拖延。而工期延长，一方面房地产市场状况可能会发生比较大的变化，错过最佳租售时机。另一方面，工期延长会增加投入资金利息支出，增加管理费。
(4)房地产项目租售阶段的风险。项目开发完成以后，开发商的主要任务是通过房屋出租或房产出售，尽快实现投资的回收，并取得利润。这是房地产项目的终结阶段，这一阶段的成败决定房地产建设项目的成功与否，因此对这一阶段的关注非常重要。其中的风险包括：一是定价风险。价格风险主要是由于房地产定价不合理给房地产开发项目带来的收益损失，主要是由于市场研究不充分、市场定位不准确、定价策略不科学或者是对房地产市场价格变动缺乏跟踪造成的。二是营销策划风险。营销风险主要来源于营销渠道的选择和营销方式的使用。房地产开发项目的销售渠道分为自行销售和销售。自行销售具有成本低的优点，其营销队伍一般是临时组建的，必须面对非专业性带来的风险。而销售一般是委托专门的房地产中介，由于他们具有熟悉房地产市场、销售经验丰富等优势能够促进房地产销售的速度，但销售也存在较大的风险。一方面要支付较高的佣金，另一方面，商一般可能同时负责多家公司的楼盘销售，开发商不得不承担由于销售不积极带来的风险。三是销售时机风险。房地产销售时机一般有：预售、即时出售和滞后销售，每一种销售的方式都有各自不同的风险。
三、基于全面风险管理的房地产内部审计评价指标体系设计
使用专家调查法对已经识别出的房地产业风险进行评价，专家调查法是风险识别的主要方法，是以专家为索取信息的重要对象。通过各个部门的专家参与调查和评分，使各个部门清楚盼认识到产生风险的节点，便于内部审计部门与各个职能部门的沟通和整改意见的贯彻落实。具体的指标体系设计(如表1)：
上述全面风险管理评分指标体系设计思路是：从内部管理与控制的角度进行指标设计，主要从合规的角度防范房地产建设过程中的各类风险。指标分为定性指标和定量指标，定性指标是衡量工作的完成情况，按照是否合规的标准进行判断，如果审计结果是合规则为满分，否则为零分；定量指标是指此类指标可以用一定的比例分值表示出来，用符合规定的影响金额除以基准金额，得出合规比例再乘以评分标准即求出最终得分。评分体系以百分计算，其中每一项指标的评分标准(即每一项指标的满分分值)需要各部门的专家根据项目的具体情况制定。
关键词：房地产；管理策略；项目管理
Abstract: Management strategies run throughout the entire implementation stage of real estate project. In this paper, discussing from the decision-making management of real estate project to the audit stage of completion stage, the cost control is highlighted, so as to maximize the economic efficiency of enterprises.
Key words: real estate; management strategy; project management
中图分类号：F293.3文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012）
很多管理实践都同时得出这样一个结论，不同管理时期对房地产管理效果的影响是存在很大差异的。其中项目决策期的管理尤其是成本控制对于房地产项目整体的影响是最为显著的，而其余几个阶段同样不能忽略。要想做好管理，就要在全程中在细节上，做好每一步的管理落实。
一、项目决策期的管理
（一）明确市场定位，核实经济指标。
做好市场预测，将市场脉络把握清楚，确定建设标准，找准房地产目标消费市场，选择合适的建筑特点、营销手段、价格方案、项目经营规划、开发方式。拟定出投资规模可行性方案、项目成本、数量、投资收益等方面的经济指标。节约成本投入，防止无效的成本投入。很多地产项目普遍存在高投入低产出的情况。其原因是多层次的。比如说房产功能的不完善，投资成本过高，质量达不到既定要求，这些原因的根源正是在于市场定位的不准确。
（二）优化规划设计，保障准确决策。
房地产的规划设计是项目最终品质的关键影响因素，好的规划设计需要自景观与环境着手，尽力使地产项目中的建筑开窗见绿，实现安居社区与花园社区的形式。房型设计应当充分照顾到该区域的气候情况、居住情况及市场发展情况。争取做到面积紧凑、户型合理，使房型呈现多元化态势。建筑的造型需要将该地域的文化特质充分融入其中。从景观着眼进行规划布局，结合周边的资源，把周边景观吸纳到每一块建筑用地当中来。根据当地的气候情况及产品的市场定位现实，整合出一套能够适合于实施的先进技术，且保证技术的成本效益，力争得到最大的投资回报。
二、项目设计期的管理
项目设计时期是房地产管理尤其是成本管理的最为关键的阶段，也是处理经济与技术之间矛盾的紧要环节，对于房地产整体管理具有十分显著的意义。
（一）选择合适的设计单位。
地产项目的设计水平，对于成本控制等管理内容具有决定性的意义，采取方案设计的竞标形式，获得最优化的设计方案，可以实现既定的项目功能目标，包括质量目标、成本目标以及效益目标等等。也更加方便于在适用先进科学技术方面，减少工程造价。
（二）完善优化的设计方案。
在项目设计过程中，多种方案应当进行经济上的比选，选择一方面可以满足功能需要，另一方面还可以有效节约成本的方案，比如有些地产设计方案，单纯追求形式的新颖，追求造型的奇、新、特，设计出很多形状特异的建筑，复式轮廓一方面浪费了结构成本，另一方面也不利于建筑安全。应当开展科学的方案比选与论证。在使地产项目自身的抗震功能、安全功能、使用功能等得到满足的前提下，获得最优化的设计方案。明确建筑物结构、布局、建筑材料、设计标准等同项目成本的关系。
（三）注意设计的标准与限额。
建筑自身产业化的发展需求，要求房地产企业做出相应的设计方案调整，项目中的所有构件与配件，只要条件允许，都应当进行标准设计。采取广泛的标准式设计，能够很有效地节约设计力量，减少设计时间，提升劳动生产效果。加快工程建设的步伐。限额设计以投资估算书控制并保证设计标准与造价指标的顺利实施，可以有效避免设计深度达不到规范要求，或者是选用标准不当形成的安全系数降低问题。
三、项目实施期的管理
通常情形下，地产项目实施期的管理更注重于规范化地实施各系统方案，对于成本纠偏的作用影响不大，而项目实施期的资金利用与管理则是一个重要问题，在整体管理中则占有非常显著的地位。
（一）做好施工与材料采购招标工作、做好合同管理工作。
地产项目应当建立准确翔实的管理组织机构与成本控制管理规范业务流程，项目的实施过程中应当有切实可靠的施工图预算、投资预算、工程概算间的动态管理手段。做好施工与材料采购招标工作，建立全面而动态化的材料价格、设备价格信息资源中心，建立材料设备分包工程的分项指导价格体系，体系中应当包括商砼、铝合金、苗木、防水材料等方面的内容。用以指导工程中的价格核算，做好市场材料的调研分析，选择编制能力水平突出的单位，做好价格把关，对甲供材料进行合理分包，各设备材料在供应时期都要将价格与质量控制在合理的范围内。做好工程造价计价与合同计价工作，合理的计价运作模式，对于项目的细节管理非常重要。
（二）做好施工现场管理工作，做好变更签证工作。
注意工程变更及工程签证等方面的管理，规范操作、严格执行，确保签证的合理性与及时性，是施工现场管理的首要工作原则。通常项目的变更签证，其目标数额都要控制在总合同规定价格的百分之五以内。工程量与工程价格签证要用会签来决定，按照项目的限额标准，可以划分为普通签证及重要签证两种，普通签证的业务流程应当以节约时间作为基本考虑，重大签证则要有多方论证，并经主管经理审核批准。所有的工程变更都应当在审查论证的前提下进行，在项目实施过程中，一般来说只负责处理同当前施工关系密切的相关变更。派遣工作水平突出的甲方现场代表，规范现场工作流程，注意工程质量、成本与工期管理，落实预算体系制度，严格预算管理，确保预算始终控制在计划之内。最后应该注意的是施工队伍的整体管理。
四、项目完成期的管理
（一）注意地产项目的全程审计。
项目审计不应当仅仅是竣工审计与事后审计，还应当包括事前审计与事中审计。所谓的事前审计，可以让施工方案理为理性化，帮助管理者提前把关，避免出现不必要的错误。而事中审计（施工期的过程审计）则更具有效益性与针对性，如果事中审计做好，可以起到事半功倍的良好效果。
（二）使人尽其才，物尽其用。
要想使地产项目的整体投资效益得到提高，企业一定要在工程管理的重要环节中，重视人的主观作用，敢于破格提拔人才，大胆启用人才，真正做到企业用工的人性化。我们应当了解，虽然企业的管理模式是先进的，可是因为个别工作人员的积极性不高，业务水平有限、责任心不强，都会使工程管理出现很大的漏洞，为企业带来觉察不到的损失。从这一角度来看，企业的竞争，其核心内容应该是人才的竞争。
（三）做好地产项目完成之后的系统评估。
在项目竣工以后的结算审核的前提下，把项目造价材料与结果分析汇总至数据库当中去，给后续管理工作提供准确的数据参考，这也是企业考察项目绩效的根据。企业应当会同各项目管理部门综合研究上一阶段管理工作存在的成功经验与失败教训，并提出今后的工作改进方案，方案下一阶段的综合管理。
总结：
从上面的分析中我们能够更深刻地体会到，注意房地产项目管理，减少运营成本，人为因素占据主要作用。随着人工成本及土地成本的增加，为了成本控制而进行的房地产项目管理，已经成为当务之急。只有用科学审慎的态度，去纠正过程中出现的各种问题，才能在保证工作质量的前提下，将成本压至最低，也只有如此，才能将房地产投资工作处在可防可控的范围内，使企业处在市场中的不败之地。
参考文献：
[1] 刘芳 谈房地产企业财务风险管理[J]－现代商业 2009，33
[2] 姜晨 基于模糊理论的房地产项目风险评价与风险管理研究[J]－房地产商业 2009，08
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一、房地产项目动态财务管理概述
动态财务管理是财务管理的一种，是资金控制的一种科学方式。动态财务管理通过对未来发展的预期分析，通过模拟总结出未来财务经营与完成目标之间的差距，从而进一步运用财务管理方式规避风险，实现财务指标稳定发展的分析方法。运用动态财务管理方法可以让企业财务信息受到实时监控。将动态财务管理引入房地产项目的开发与建设管理中，可以提高房地产项目的财务风险可控能力，在全面预算、税务管理、资本应用管理、制度、流程、团队管理中趋势线动态监控。发现问题的前提下，不断创新管理方法与机制，加强房地产项目的整体财务运作能力，在建设前期确立好建设成本预算、在建设中期通过信息化数据备案与计算能力，提出动态分析方法，帮助房地产项目在建设中期节省额外开支，降低不确定性风险发生的概率，降低建筑成本。在将动态财务管理引入到房地产项目后，实时动态的财务目标与预期目标之间的差距不断变动，通过管理机制的不断调整，修正误差，降低风险，实现企业的财务动态管理目标，创造更大的盈利空间。
动态财务管理：动态成本=意外风险损失+额外支付
动态财务管理的成本投入：总成本-动态成本-预期成本=最低承担成本
动态财务的经济收益：经济收益=建设总款-最低承担成本
动态财务管理模式的主要在于科学控制房地产项目的各项工程建设用款，从不同角度与方向加强项目建设合理性，利用动态成本监督的方法控制房地产项目的经济预算与成本投入，选择一系列的动态财务指标改善项目投资与建设有效性。利用动态化的调整机制与财务管理模式，提高房地产项目的目标跟进效率，修正预期错误，控制可变风险，以此来实现房地产项目的动态化财务管理，实现经济收益。
二、房地产项目动态财务管理可行性分析
（一）降低房地产项目可变成本带来可观价值 房地产项目的开发需要投入相应的建设成本，房地产公司不仅需要投入一定的技术能力，还需要提供创新思维建设创新性的房地产项目。但是这种创新需要更多的成本投入，面对新技术引进与策划手段的创新，房地产项目可变成本越来越多。利用动态财务管理方法可以实时监控财务数据与成本投入情况，对可控的财务投入成本进行管理，降低了房地产的成本投入。因此，为了节省资本，长期可持续发展，建立长远的战略发展计划，必须从财务战略的角度寻求真正的发展空间。房地产项目应用动态财务管理已经是时展的特征，也是房地产开发企业适应当前开发项目运作的一种标志。
（二）信息化技术应用解决了静态财务管理难题 随着信息化技术的广泛应用，财务管理也逐步加入了信息化技术，以信息化技术作为基础支撑，实现对公司内部财务数据的分析与管理，对资本进行控制，实现资本投入的最大价值。在全球经济发展一体化的背景下，财务管理的信息化发展利用信息平台或云计算服务能力，就是动态财务管理的体现，为了能够处理大量的财务数据与预期的运算分析，需要一种强大功能为一体的软件作为依赖。这种软件系统根据不同公司的具体情况与操作环境，确立不同的动态管理分析数据与发展路线。利用现代化的设备与信息网络程序进行房地产项目的操作，保障房地产项目的有效运行与安全维护，实现房地产项目建设的经济效益最大化。动态财务管理还节省了房地产项目开发与建设的大量时间成本，降低了建筑材料与建设人员投入的大量额外成本与额外花销。
（三）动态财务实时评价指标对房地产项目成本优化作用 实施动态财务评价指标，可以有效的优化项目成本，降低投资风险，主要表现在：第一，动态财务评价指标能够对项目实施过程中个阶段的财务状况进行纵向比较，这与传统静态财务评价指标要求两阶段的财务指标必须一致的横向比较不同，变得更加灵活。运用定量处理的评价方式，不同阶段的财务指标，所采取的样本数据一定会有所不同，所以不同阶段就会出现不同的采取结果。这样就会初夏一下两种状况；如果每一阶段都运动不一样的财务评价指标，就一定会给动态财务评价体系带来一定的影响；如果固定的运用某一阶段的财务指标，就会存在一定的片面性，午饭全面的反映出其他阶段的财务指标，这也是定量选取法无法应用于动态研究的问题所在。第二，经过长期的研究表明，动态财务评价指标主要还是应该采用定性指标的选取方法。虽然定性指标的选取方法具有一定的主观性，可能会受到研究人员自身主观认识的影响，但是与定量指标选取方法相比，还是具有一定的优势，尤其是在财务指标评价体系构建方面的运用一般都是以定性指标选取法为主，具有深入的研究经验，并且已经建立了较为完善的评价指标体系，是进行动态财务评价体系指标选取的最佳方法。
三、房地产项目动态财务管理模式构建
（一）基础信息管理模块 动态财务基础信息管理的思路是在房地产项目中，搭建动态信息公布与维护平台，从信息对称角度下手解决存在的额外资本投入问题，利用信息平台降低未知风险发生的概率。开展动态财务管理需要掌握房地产项目具体的详细内容，如开发投入成本、采购资金明细、建设用地规格、人员配置与单位价格、市场价格变动、风险系数等情况。在相关信息的了解与资料的分类过程中，动态财务管理需要对目标进行明确的规划与存储。这样才能在建设中期与建设后期进行对比，对房地产项目的具体发展制定明确的方案，根据实时管理的需要制定动态信息发展方案，及时调整方案可行性，拓展工程发展进度，实现对资本投入的跟踪调查。
（二）房地产资金、税务管理模块 房地产项目中资金管理与税务管理占到了非常重要的地位，对房地产项目的建设具有很强的影响力。动态财务管理的开展过程中，主要针对房地产资金、税务内容进行监控与调整，实时汇总信息，分析信息，总结应对方案。
资金管理的主要内容是筹融资管理、资金计划制订、资金计划执行、日常管理。资金管理是以财务信息结合房地产项目开发的不同阶段开展工作，在项目初期主要根据项目的前期投资，开发计划、资金初始方案做出分析。在动态财务管理活动中及时向股东反馈最新的房地产项目发展详情，推进房地产项目的发展动力，做好项目融资的各项前期准备工作，并采取一系列措施尽可能的开辟新的融资渠道，建设风险评价机制，针对融资渠道与投资方案进行随时随地的风险评价。
在项目具备四证条件后，房地产项目一旦开工建设获得相应建筑资金后，需要做好款项应用与管理工作，处理好资金在项目建设过程中的应用方向，对项目建设中产生的额外花销与其他支出进行定位和确认，尽量避免因为人为风险导致的额外支出，安排好各项资金的支付，完善整个工作流程，确保方案的可行性。在结合公司的实际情况、项目开发的进度、资金来源等数据后，提出调整策略，相关部门要建立沟通，实现房地产项目的有序发展与建设。
税务管理的主要内容是加强税收的合理性，动态财务管理基于税收法律政策法规，开展对房地产项目的评测，按照科学的方法处理纳税申报、税收优惠、开展项目税务筹划、规避税务风险、应对税务审计、避免税务风险损失等，实现税收收益最大化目标。
（三）项目绩效与成本管理模块 房地产项目的绩效考核是评判房地产项目建设速度与建设质量的关键指标，也是评价工作人员工作能力与建设效率的影响因素。绩效评估主要的工作内容在于对项目具体的实施进行评价，从房地产项目建设的初期到完工，主要包含：一是工作内容的动态绩效考核，针对房地产建设项目的具体工作信息与建设状况进行不定期的抽查检验、查询、评估；二是项目综合性评估，通过对房地产项目建设完工后整体的状况进行评估，如工期、费用、质量、合同、资源、组织、信息等展开评价，给出具体的绩效考核指标，量化指标评价每一个房地产项目建设细节。在成本管理中要建立动态成本调查机制，更加灵活地调查研究每一个房地产建设项目中的成本投入状况，核实具体的成本使用状况，掌握房地产项目实施中的具体操作流程与信息，动态跟踪房地产建设人员、物料的成本实际花销情况，有利于房地产项目建设的稳定发展，及时发现并解决问题，避免风险加剧与额外成本的支付。
四、房地产项目动态财务管理模式运行思路
（一）项目前期准备工作 房地产项目动态财务管理在前期做好充分的准备工作，对房地产项目的整体信息与建设要求、标准拥有全新的了解，掌握房地产项目的发展具体信息，保证系统的有效运行。在房地产项目建设中通过动态财务管理实现资源的相互配合，提高财务管理能力，加强各方面与资源的辅助效果。房地产开发企业尽可能收集全面的财务信息并根据相关资料进行分析总结，对房地产项目建设的预期投入成本情况与实际建设方案进行总结与测评，提出存在的可知风险因素。利用动态财务管理模块，制定出详细的资金使用规划与可行性研究报告等各类项目分析资料的编制，为接下来的工作做好准备。
（二）项目成本分解与核对 在做好前期的准备工作以后，要加强对建设中每一个项目详细组成部分的成本分解，核对其价格与投入成本的实际差距，找出误差值并确立导致误差的直接影响因素。对房地产项目建设中期的项目成本投入进行分解，并且对应各个详细的采购成本环节，进行资本投入的项目核对，核对每一个项目建设环节的基本因素与成本投入内容。首先就是财务人员要对成本进行分解，根据建设项目内容，按照产品采购、成本投入、实际耗费资本三个关键因素，进行核对。在前期发展与规划中，房地产项目的成本投资需要科学、合理的规划具体的方案，将各个项目的成本清单进行有序的罗列，将不同阶段的建设目标分配给不同的部门去执行并按期完成建设任务，以此作为绩效考核的标准。将工作细分，将房地产项目的成本投入进行分解，细化建设目标，便于后期的核对。通过分解工作细节，在有限的时间内可以将信息分配进行点对点的核对，让部门负责人注意工作细节与工作内容，更好地完成工作，让财务部门与各负责部门方便及时沟通每一个工作细节，协调工作内容的下一步发展策略。
（三）项目完工情况跟踪、反馈、调整 房地产项目建设完工后，要根据房地产项目建设的实际背景、实际价值进行全程跟踪，通过建立信息核对与访问程序，财务部门要完成各项内容的统一，协调各部门，组织开展房地产项目建设的后期跟踪、反馈、调整工作。动态财务管理要求财务部门要跟踪房地产项目中子项目与字母表的执行情况，并做出工作评定，之后会根据项目的实际需要，将这一评定结果反馈给相关的项目实施部门，这样就能让有关人员及时了解到这一阶段计划目标的实施效果并做出相应调整。也可以直接向股东给出反馈，通过股东与财务部门的协商，制定新的解决方案，调整子目标、子项目的修整计划。
动态财务管理的完工项目检验，通过动态财务管理，房地产项目的工作内容更显得清晰有序，工作内容的细化、预期的分析、部门的协调、成本的实时监控、制度与管理的创新都在一定程度上改进了房地产项目传统的管理模式，让财务部门更能及时的了解到项目资金使用情况，对成本的投入了然于心，对整体的运作情况更好地配合与调整，实现最大的经济收益。
参考文献：
[1]高崎：《房地产开发项目的动态财务管理方法探究》，《投资理财》2012年第10期。
[2]何朝辉：《网络财务管理发展中存在的问题分析及其对策》，《中国新技术新产品》2012年第4期。
关键词：房地产企业 成本控制 措施
中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：
引言
中国的建筑业经历了一个空前的高速发展阶段，房价也从几千上升到几万。虽然国家在不断的控制房产价格，但是目前房价还是居高不下，同时也造成目前房地产市场存量过大。究起原因有宏观调控方面的因素，也主要是因为房地产开发企业成本控制不力。而房地产企业要想在目前的经济市场中获得较强的竞争力,也必须降低成本、控制费用支出。本文通过对房地产项目开发成本控制的现状出发，从不同阶段探讨房地产项目开发成本控制的措施。
1房地产项目开发成本控制现状
由于前阶段的暴利，一些企业还未形成完善的成本管理体系，如 有些企业未经过项目建议书、可行性分析，就进入设计阶段，设计未完善直接进入招投标阶段。使得成本根本无法预先控制，更无法谈限额设计。
有些房地产企业由于开发商，缺乏管理经验，不注重设计变更和现场签证的管理，导致超合同付款，无法准确掌握项目建设过程中的最新动态成本状况，难以在项目开发过程中及时发现成本控制上存在的问题并及时解决，这些现象都使得项目的成本无法控制。
1.项目前期开发阶段
（1）可行性报告粗糙
可行性研究是需要在投资决策前，对项目有关的社会、经济和技术等各方面进入深入细致的调查研究、分析、计算和方案的比较、论证，并对项目建成后可能取得的经济效果进行预测和评价。但是目前很多项目编制的可行性研究报告缺乏细节，如对历史成本资料重视程度不够，对成本资料分析不足。同时在可行性分析阶段管理力量薄弱，水平不高手段落后，资料检索效率不高。导致没有有效控制项目物资的数量，投资估算值往往偏低。在进行可行性研究过程中不能有效地识别一些潜在的地质缺陷和其他一些未知风险，从而导致预算超出估算。
（2）设计阶段成本控制有待提高
众所周知进行投资控制的关键在于决策和设计阶段，而在项目做出投资决策后，其关键就在于设计。在设计阶段成本控制是工程成本控制的重点。据研究分析，设计费一般约相当于建设工程全寿命费用的1%~2%左右，但正是这1%~2%左右的费用对投资的影响却高达75%以上。但是往往设计人员无成本控制意识，更多关注的是安全性和先进性，成本控制理念渗透不够。使得限额设计成了一句空话。
同时设计周期不合理，有些房地产企业把建筑设计看作简单的劳务性工作，在短期利益的驱使下给定十分仓促设计周期。不少建筑产品由于缺乏优化设计，而出现功能设置不合理影响正常使用；设计图纸质量差专业之间相互矛盾造成施返工、停工现象，有的造成质量缺陷和安全隐患，造成成本的浪费。
2.项目实施阶段
（1）招投标阶段
工程招投标是工程项目建设实施过程中进行成本控制和选择优秀承包商的主要手段，但目前很多招投标只是被作为一个形式一个过程。合理最低价演变成简单的、原始的、绝对的最低价，恶性竞争；施工设计联手，高价索赔，买标、卖标支撑起一个积极繁荣的假象，背离招标初衷。最后招标人往往迫于开发周期的压力而最终以高成本、高单价定标，为日后工程管理和成本结算埋下了隐患。
（2）实施阶段
目前房地产企业合同管理不力，动态管理不及时，很多房地产项目老总和房地产企业老总一直困扰的问题是：现在成本是多少？还有多少成本可用？究其原因主要是项目成本没有体现动态成本的实时性和动态性。只有“在项目执行过程中”能对项目的全成本进行实时反馈，才能控制成本、辅助决策。如果仅在项目结束时得到相关成本数据，实际上对项目成本控制却没有任何意义。同时，在项目实施阶段缺乏全方位的成本控制，如材料供应，施工企业等部门。
3.项目开发后期
目前很多房地产企业实施了全面预算的成本管理模式，这种模式对降低成本的效率有不确定性。房地产企业成本中相当一部分是变动， 受制约因素很多，随着生产量及系统性风险的变化而变化。但无数的事实证明这种成本预算绩效考核管理办法果是不理想的，期望通过这种方式让部门经主动降低成本基上是无效。
2房地产项目开发成本控制措施
1.树立全面成本控制概念，完善成本控制体系
成本控制的关键是要建立科学的管理体系，完善相关配备的措施，以及实施“投资、建设、管理、使用”的分离；改革现行建设程序、使工程建设更加理性。简化行政审批程序，完善审批制度；建立和完善政府的监督。加强对房地产项目的勘察、设计、招投标、施工的有效监督和管理。完善工程的建设和监理；规范项目建设当中的勘查、设计、招投标、建设过程；建立对勘查和设计监督制度，使成本控制一开始就行之有效。
2.投资决策阶段
（1）首先要组建一支有效的成本控制和管理团队
这个团队从项目投资决策阶段到交付使用阶段需全过程参与，团队的人员构成有设计人员、各专业工程技术人员、造价人员、营销人员、财务人员、项目管理人员等。房地产项目开发过程中不确定因素较多，随时有各种问题需要解决，只有高效率的项目管理团队才能应对。这个团队不但会解决已经出现的问题，还要有前瞻性，能够预见到将要发生的问题，并有应对方案，同时，团队要在整个项目实施过程中保持稳定。这样一个团队才能保证整个项目从决策、设计、施工到营销顺利进行，才能做到对房地产项目开发成本全程控制。
（2）强调设计，加强合同管理，严格控制设计变更
首先．选择优秀的设计单位。优秀的设计单位首先设计理念是全面的，除了考虑安全、适用等要求外，还需要渗透经济理念，这是目前设计人员比较缺乏的。其次，推行限额设计。限额设计就是按照批准的可行性研究及投资估箅控制初步设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按照分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。在整个设计过程中，设计人员与造价人员、合同管理人员密切配合，做到技术与经济的统一。
3.项目实施阶段实施动态管理
（1）招投标阶段
根据设计选择合适的招标方式，根据合同形式，编制出内容详细的招标文件，广泛信息，通过招标选择信誉高、工期短、技术力量强、质量好、造价适中的承包单位以有效保证对施工阶段的造价控制。
（2）实施阶段
在项目实施过程中针对出现的项目变动情况，在发生现场签证时应做到先算账后实施，在办理每一签证之前必须进行工程量及成本增减分析，变工程成本事后被动控制为事前主动控制。此外，委派经验丰富、协调能力强、职业素养好的现场代表进驻现场，同时委托实力较强、有责任心的监理公司，加强对工程质量、工期和成本的管理。在工程分包或工程材料采购过程中，应充分引入市场竞争机制，以选择资质优良且成本低廉的施工单位和设备材料供应单位。
（3）进行科学的合同管理，严格控制合同变更
进行科学的合同管理，主要是要明晰合同内容和范围以及合同文件的组成，对施工合同、监理合同和材料合同的条款进行严密审查，做到资料齐全、文字严密，避免含糊其词和条款的前后矛盾。对合同履行过程进行跟踪检查和监督，提高合同执行的效率，对发生的合同变更，严格其审查和批准程序，有效地控制工程造价。
4．结算、审计阶段： 注意过程的资料收集和整理，可以避免后期结算审计时因没有第一手资料的意见纠纷，做好了能很大的提高工作效率，避免结算、审计过程中的扯皮纠纷，也避免了后期再补充资料的麻烦，有依有据的资料可降低很多不可预计的成本增加，做到了项目成本的最真实性。
3结语
房地产企业项目开发各个阶段的成本控制是相互影响又相互促进，只有加强房地产开发项目各个阶段的成本控制工作，才能增加开发商的市场竞争力和提高开发商的利润空间，同时要加强前期阶段如设计阶段的成本控制，能更有效的控制成本。只有这样才能在目前的房地产市场上有竞争优势，也能降低房价，促进社会和谐发展。
参考文献：
[1]付本义，房地产企业成本控制精细化管理研究，硕士学位论文，2012.02；
关键词：房地产业；开发项目；成本管理
1 引言
近几年，随着房地产业的发展，房地产业已经成为我国经济消费的热点，其经济地位也越来越重要。但是由于政治、经济等各个方面因素的影响，我国房地产开发项目经过投资过热后，出现了一些低迷态势，比如：房价上涨受到了限制、银行信贷风险增加、成本管理不规范等，这些问题都对房地产业的可持续发展造成不良影响。本文结合笔者的工作经验，在明确房地产市场特点的基础上，浅析房地产开发项目的成本管理，希望能给房地产开发的有效经营提供一定的参考价值。
2房地产开发项目的特点分析
2.1 投资额比较大、建设周期比较大
通常情况下，房地产开发项目的对象是建筑物群或者是一些公共建筑，这需要大量的资金支撑，可见，房地产开发项目属于高投入的一项活动。就拿普通的住宅小区来说，少说也要几千万元的资金，多则甚至达几亿。而且，纵观房地产开发项目的整个流程涉及到多个方面：投资决策、规划设计、征地、施工、验收等。一般小规模的住宅区至少需要3至4年，大规模的住宅区需要近10年或者更久。
2.2效益与风险并存，竞争性强
房地产开发项目投资多，回报率高，许多商家及企业往往都会被其高投资、高回报率所吸引。但是，房地产开发项目的周期较长，每个环节都会遭受到不确定性的市场竞争，企业需要承担的风险自然也不小，会涉及到：供求风险、政策风险、财务风险以及意外风险等。
2.3开发并联度广，属于复杂工程
房地产开发项目的开发关联度非常广，除了规划、市政、银行、环境等众多单位外，还与人们的生活息息相关。因为房地产开发项目必须满足人们的需求，人们才是真正的消费者；开发过程中会涉及到拆迁等事宜，也需要人们的配合。可见，房地产开发项目必须注重良好的公共关系。
2.4受宏观政策的引导影响
房地产业属于经济支柱，其地位极其重要。国家也相继出台了多条政策对房地产市场进行积极调控：税费调整以及贷款利率的调整，促使投资方融资成本增加，利润有所降低；对二套房首付比例的提高，遏制了一些贷款炒房行为；房贷及加息政策避免了一些金融机构的房贷风险。
综上，房地产开发项目是一项长期、复杂以及系统化的工程，企业应该以全局为视点，保证资源的合理配置，使企业在激烈竞争中保持健康稳定的发展。
3房地产开发项目的成本管理对策
企业在进行房地产开发项目时，应该制定一整套策略体系实现成本管理的优化，具体的对策如下描述：
首先，企业要明确成本控制的指导思想，增强成本控制的意识，可以将成本管理明确到相关部门，比如：生产方面的成本控制管理应由企业审计部门以及财务部门负责。
其次，企业应该掌握项目的具体运行状态，从项目立项至结束，各个环节都应该有工程预算。并结合工程进度表，分析资料报表以及成本费用，不断总结经验、提出建议。具体的对策描述如下：
(1)房地产项目开工之前，企业项目部应该结合规划及设计图的内容，对项目总成本以及分项成本进行测算，并上报企业决策者进行审核及调整。而最终审核调整后的项目测算成本可作为成本管理的基础。
(2)在项目施工的过程中，项目部应该按照工期计划，制订严谨的总计划、季度计划以及月计划等，并生成生产资金使用计划表，经企业领导批准后，可给财务处安排资金时使用。而且，建设过程中加强工程技术审计部在项目生产中的控制地位，工程技术审计部围绕指定的成本计划，对项目成本进行全过程控制。
(3)工程技术审计部按时对工程成本进行统计、汇总。通过实际成本与计划成本的定期比较，掌握成本动态变化趋势，对成本超支信息进行预警。如果发现计划成本超支或者偏差时，工程技术审计部认真计算偏差幅度，查找原因，有针对性的制定成本纠偏措施，并将相关内容通报公司相关部门，以便公司决策、调整。企业工程技术审计部门每个月都应该结合工程进度，生成预算表以及各项财务报表，经相关部门审核，并上报企业领导，从而加强项目工程的指导以及监督管理。
综上，企业要将控制重点放在投资决策以及施工关键环节，并借助于信息技术的优势，对全过程及全部门进行全面的管理，不能只关注显性成本，而忽略了隐性成本。
4总结
总之，随着房地产业的不断发展，成本管理已是房地产开发管理中的重要内容之一，其牵涉到开发的整个过程，并对房地产企业的发展起着重要的作用。房地产开发企业应当摒弃传统观念，以全局、长远的眼光，从投入与产出的对比分析来降低投入，创造尽可能多的价值，提高企业经济效益。
参考文献
[1]张冲. 房地产开发的成本控制探讨[J]. 安徽水利水电职业技术学院学报, 2009,(02) .
关键词：全过程；工程造价；造价控制
中图分类号：TU723 文献标识码： A
工程造价包含很多方面的内容，按照建设项目形成的不同原因，可以分为投资估算、施工图预算、施工预算、工程结算等几种主要造价计算方式。对于房地产项目来说，包含的工程量较大，所要计算的工程造价单项也很多，这就需要在项目策划的时候，充分考虑工程造价控制的方法，尽可能控制好各个阶段的工程
造价，充分利用现有的人力、财力、物力，优化工程造价的控制。
1 房地产项目全过程造价控制存在问题的分析
投资决策阶段工程造价的控制不够重视
投资决策在房地产项目建设全过程中占有相当重要的地位，在进行项目策划、评估阶段，消耗的资金只占整个项目投资总额的0.5% ～3% ，但是合理的投资决策可以大幅度提高整个项目的效益，也能够最大化的利用现有的资源，创造尽可能大的收益。而大部分房地产开发公司不重视这一问题，以至于在建设过程中遇到很多超出预算的情况，甚至可能导致项目效益低下，影响公司发展。
设计阶段的工程造价控制不严
在项目策划完之后就是建设项目的设计阶段了，这一过程主要是利用现有资源，把经济和技术有效的结合起来，促成项目的开发，并进入实质性的设计阶段，在这一过程中，要充分考虑经济和技术因素，尽可能以最少的投资换取最大化的收益。但是大部分房地产公司没有充分考虑经济因素，而更加注重质量问题，这就使得不能够将技术和经济因素有效的结合起来，最大化的利用现有资源，整个设计过程也就过于强调质量而忽略了经济因素，导致整个项目完工之后超出很大部分预算，甚至亏损。
工程量清单报价方式实施不力
工程量清单报价在工程招投标过程中占有相当重要的地位，我国也有一套比较完善的工程量清单报价制度，但是随着改革开放的不断深入，国外资本不断进入中国市场，这就需要我们跟随时代的步伐，同国际上的先进管理方式接轨，但是目前，还有相当多的房地产公司没有采取重视的态度，在工程量清单报价方面没有同国际接轨，还是沿用自己老一套的制度和方式，这就导致在招投标过程中，很多合同的签订存在较大风险，在建设过程中也可能引起工程造价的大幅度增加，工程量清单中的工程量错算、漏算, 也引起暂估项目的增多, 使招投标工作的质量难以保证, 因而也无法有效控制工程造价。
施工阶段对工程造价控制不够
一般的工程项目，在施工阶段可能会发生或多或少的变更，这就需要负责人对设计变更进行严格控制，设计部门要履行好自己的责任，严格把关施工图设计，而且尽可能避免施工后再申报变更。然而很多公司并没有重视这些问题，在施工图变更的问题上放权过大，一些施工单位就可以在施工过程中多次更改施工图设计，这样也就增加了工程的成本，导致合同中确定的预算大幅度增加。
工程竣工结算阶段的工程造价控制不力
建筑工程竣工决算是整个工程造价控制最重要的一环。在这一过程中，很多公司没有组织有效工作小组，在竣工结算资料收集、施工图变更核对等方面没有足够重视，有些材料还不是很规范，尤其对施工图变更产生的附加工程款没有仔细核算，这些都会导致工程造价大幅度的增加，影响整个房地产项目的收益。
2 全过程工程造价控制的措施
2.1 重视投资决策阶段的造价控制
在整个项目开发过程中，项目策划是最重要的环节。所以，为了更好地控制整个工程造价，要搞好市场预测及市场调查，通过市场行为来选择将要开发的项目定位，选择定价目标，根据定价目标选择合适的消费人群，在决策阶段要充分发挥各参与部门的人力资源，综合考虑各方面的因素，并根据公司的实力，选择最优的房地产项目，这样就可以在决策阶段尽可能的降低项目成本。
2.2 以设计阶段为重点的全过程造价控制
设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。房地产公司可以委托一家实力较强的设计单位进行设计，在出正式施工图之前请本单位专业技术人员甚至请一些专家对建筑设计方案、结构形式、地基处理方法等进行会审，反复论证，以求获得最佳或最优化方案。这样既可以满足结构安全需要，又能够大幅度地降低工程造价。
2.3 施工阶段的造价控制
施工阶段是工程造价控制的重要环节，在工程建设施工阶段，施工单位利用现有的人力、物力等将设计图纸上的建筑模型实体化，这一阶段持续时间比较长，涉及的面比较广，影响因素也很多，这就导致工程造价会产生较大的波动，需要相关部门进行及时核算，提高管理水平，可以从以下两点入手： (1) 严格审核工程施工图预算。在施工图完成之后，要进行施工预算的核算工作，而且要根据现场施工情况和施工进度及时进行调整，尽可能与项目负责人及时沟通，修正施工过程，以达到更好控制工程造价的目的。 (2) 择优确定专业分包单位。在工程建设中, 涉及到很多不同的施工种类，为了更好的控制工程造价，就需要相关部门在选择施工单位的时候，制定规范合理的招标制度和程序，公开招标，选择价格合理而且质量有保障的建筑施工单位承接工程任务，这样可以有效地防止垄断价格的出现，也可以有效地控制工程造价，降低工程的成本。
把好建设项目竣工结算审计关
竣工结算最关键的一环就是现场第一手原始资料的整理和存档。项目实施过程中涉及到费用的资料应及时收集整理，这样避免了后期结算审计时因没有第一手资料的意见纠纷，这是一种很好的工作习惯，这一工作做好了能很大的提高工作效率，避免在结算、审计过程中的扯皮纠纷，也可以避免后期再补充资料的麻烦，有依有据的资料可降低很多不可预计的成本增加，做到了项目成本的最真实性。其次是要加强内部审计，积极聘请外部审计，促进廉政建设，为效益护航。
再好的效益也经不起腐败，所以加强审计监督能够有效控制人为的腐败，能够为保证效益的最终实现提供强有力的保证。力度大的审计工作往往会对腐败分子构成强大的威慑作用，使其不敢轻易染指国家或集体的利益。
3结 论
工程造价的控制要贯穿于建设项目的全过程，但控制重点应转移到项目建设的前期，即转移到项目的决策和设计阶段，而一旦投资决策后，控制的重点应放在设计阶段。工程造价控制是一项系统工程，业主应充分发挥其主体作用，在各个环节和阶段严格把关，搞好工程造价的控制。
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我局近几年较为集中地对市本级和各县（区）房地产开发项目的国土出让金及税费进行了专项审计。通过审计，发现房地产开发项目存在欠（缓）交国土出让金、超容积率造成漏交国土出让金、超容积率造成漏交建设规费、降低绿地率减少绿地面积、擅自变更规划设计、擅自改变土地挂牌出让公告中确定的建筑密度、超出规划用地红线违规建设、工程项目竣工综合验收不规范等问题。以下就是笔者对如何做好房地产开发项目国土出让金及税费专项审计的几点体会。
一、合理选定审计范围，做到事半功倍
根据笔者的经验，对该类项目进行审计，不宜全面开花，面面俱到，应该抓住重点，有的放矢。选择具体的审计项目，只针对审计期间该项目已经全面竣工或主体工程竣工进行审计；对未完工程，不进行审计。
理由是：房地产项目已经全面竣工或主体工程竣工可准确地计算出该项目的实际总建筑面积，从而能确定实际建筑容积率，与规划容积率进行比较可分辨出项目是否超容积率。由于项目小区基本完成，界址清晰，实际用地面积也可通过专业测绘机构实地测量后绘出详细平面图与规划用地图进行比较是否有多占国有土地的现象。建筑密度是否改变可通过实地测量得到验证。项目小区绿地率可聘请有资质的园林绿化测绘机构进行实地复测，出具绿地率检测成果，更客观的反映房地产项目绿地率是否达标情况。而未完工程达不到上述审计条件，从而不能真实反映各职能部门征管工作中存在的问题。
根据我们的审计实践，超容积率的问题在房地产开发项目中是普遍存在的，而超容积率的后果会导致开发商漏交国土出让金及建设规费，造成国有资产的大量流失，也给滋生腐败问题留下温床。
二、从相关单位入手，确保审计工作顺利进行
进行审计时，应尽可能从相关单位入手，不宜和开发商正面接触。相关单位有国税局、地税局、财政局、国土资源局、建设局、规划局、园林局、房管局等。要求这些单位提供房地产项目相关的土地出让、规划审批、开工报建、预售许可证发放、各项税款缴纳等资料。为日后审计奠定坚实的准备条件。
各相关单位须提供的资料主要是：
1.国土资源管理局。房地产开发项目土地招拍挂文件，土地出让合同及土地使用权证书，国土出让金缴交情况，土地闲置费缴交情况等。
2.规划局。建设规划用地审批情况，建设规划许可审批情况，专家评委会对项目规划评审情况等。
3.建设局。房地产开发项目房屋施工许可证审批及发放情况，建筑规费缴交及减免情况，房屋竣工验收备案情况，房屋竣工图（建筑部分），房屋建筑工程施工招投标资料，房屋竣工面积汇总情况等。
4.园林局。房地产项目绿地规划审批情况，绿地率不足处罚情况，出具的绿地率验收证明资料等。
5.房管局。房屋预售许可审批及证书发放情况，房屋预售面积测绘情况，房屋产权面积测绘情况，房屋销售收入情况等。
6.国税局与地税局。契税缴交情况，房屋销售税金缴交情况，防洪保安基金缴交情况，清算期内的土地增值税、所得税缴交情况等。
三、重点审计“容积率”，突显审计成效
容积率，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商，容积率决定地价成本在房屋中占的比例；而对于业主，容积率直接涉及到居住的舒适度。在宗地面积一定的情况下，建设项目的容积率越高，建筑物总面积就越大，土地利用率就越高，地价也就越高，土地使用权人应缴纳的国土出让金也就越高。
由于容积率的提高对国有土地使用权的出让价格有着实质性的影响，开发商在较低的容积率的标准下取得国有土地使用权，在开发过程中又通过种种手段提高容积率。容积率的提高，造成国土出让金大量流失，同时也严重地侵犯了业主的权益。实际过程中，我们发现一些规划等部门，在开发过程中借故违规批准提高容积率，事后开发商故意不缴纳国土出让金及建设规费，对该问题的监管流于形式。
开发商作弊的手法主要有：
1.打着送飘台、飘板、入户花园及屋顶阁楼等名誉，在规划审批和监管时打球，变相增加容积率来提高房屋销售单价。
2.将规划中的“架空层”（不计容积率）改做储藏间、车库进行出售，致使超容积率。
3.将规划设计的储藏间、车库室内地面标高抬高，有意保持层高不变，待实际交房后由业主将原室内地面降低，实质上增加了层高。根据中华人民共和国建设部公告第326号《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353——2005）：“第3.0.3条：多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构水平面积计算；…层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积”的规定，实际上变相提高了容积率。
4.屋顶阁楼层规划设计时有意不加以利用，实际施工时将通往阁楼层楼面板上预留好楼梯孔洞，阁楼层安装好了门窗等围护结构，实质上是设计加以利用。根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353——2005）：“一、第3.0.4条：多层建筑坡屋顶内…，当设计加以利用时净高超过2.10m的部位应计算全面积；净高在1.20m至2.10m的部位应计算1/2面积”的规定，阁楼层要计算容积率；而开发商在规划报批时，没有计算容积率。
针对上述问题，我局下达了审计决定对开发商漏交的国土出让金及建设规费进行了补缴，并建议出台了《关于规范建筑工程建筑面积及容积率的实施细则》，从制度上杜绝该类问题的发生，也使监管部门做到有法可依。
四、密切关注“绿地率”，保障业益
绿地率是指居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。它是衡量居住环境的一个非常重要的硬性指标。
居住区绿地种植植物基本配置要求是：绿地种植应因地制宜，采取以植物群落为主，乔木、灌木和草坪地被植物相结合的多种植物配置形式。明确要求合理确定常绿植物和落叶植物的种植比例。其中，常绿乔木与落叶乔木种植数量的比例应控制在1：3-1：4之间。在绿地中，乔木、灌木的种植比例一般应控制在70%，非林木草坪、地被植物种植面积比例宜控制在30%左右。可现实中普遍存在绿地率不达标的问题，主要表现以下三种形式：
1.开发项目严重占用绿地。开发商在申报规划部门审批的时候，绿地率都是符合标准的。但是在实施过程中，为了经济效益的最大化，往往是存在争地、抢地、占地的行为。
2.房屋建筑底层挤占了绿地。在容积率不变的前提下，开发商为了经济效益的最大化，采取扩大底层建筑面积、减少建筑层数、提高建筑密度等组合拳。而底层建筑物往往是商业价值高的商铺。由于房屋建设密度高或实际建设密度超标，导致绿化无地可搞或绿地缩水。如“某小区”项目，实际房屋建设密度已超过规定指标达到近50%，按此密度建房，当然“无地可绿”。
近年来，我国房地产建设行业发展速度不断加快，有效的促进了经济的发展。就房地产建设项目来讲，成本管理是非常关键的一环，然而，因为工作性质、工作条件等方面因素的影响，在成本管理制度和意识上经常出现问题，严重影响了房地产行业的发展。基于此文章详细的探究房地产建设项目成本管理的相关内容。
关键词：
房地产；建设项目；成本管理
项目建设属于一种系统性、复杂性的工程，相应的会有一定的复杂性存在项目成本管理中。成本管理工作贯穿于整个房地产项目建设中，而且成本管理对项目质量、技术和经济效益等都会产生影响。因此必须要高度重视房地建设项目成本管理的相关内容。
1房地产建设项目成本管理存在的问题
进入21世纪以来，我国房地产工程建设项目的数量不断增加，而且，房地产行业之间的竞争压力也在不断增大。其中，项目成本管理就属于整个房地工程项目建设中的重要的组成部分，但是，在房地产工程项目成本管理工作中还经常存在问题，严重影响了房地产行业的发展。问题主要表现在以下方面：
1.1较为淡薄的成本管理意识
在建设房地项目时，成本管理意识淡薄的问题经常出现在员工身上，对于成本管理的重要性根本没有重视起来，进而导致成本管理效率较低。以设计阶段的成本管理为例，为例更好的管理项目成本，在确保项目质量的基础上，需要从设计阶段入手，在技术、人员和选材等方面都应该严格把控。然而，一些设计人员并没有认识到这点，在设计项目时，过于注重外观，悬案则价格昂贵、质量上层的材料，没有考虑性价比高的材料，这样就会相应的提升成本，对成本管理产生影响。
1.2较为落后的成本管理方法
在整个工程项目中都能够看到成本管理的身影，设计的成本信息和数据繁多，并且设计面广，管理和掌握起来就会遇到一定的困难。以前的成本管理方法是收集、分类和处理项目中所涉及的成本信息，这种陈旧的成本管理方法，效率低下，对于项目建设期间成本管理存在的问题难以及时发现，这样就会将一定的经济损失带给企业。并很多成本管理人员的专业能力有待于提升，对目标成本控制方法和成本管理的价值分析方法没有做到数量上的理解和掌握，进而对成本管理工作的开展就会产生影响。
1.3不够完善的成本管理制度
在进行成本管理时，成本管理制度是重要依据。对成本管理效率与质量发挥着绝对性作用。现阶段，成本管理质素不完善的情况还经常出现在房地产项目建设过程中，对普通员工、成本管理人员的管理缺少完备的问责制度和奖惩制度，进而就降低了成本管理质量。以施工阶段为例进行分析，在成本管理中，施工阶段是重要构成部分，施工时所涉及的技术、人员、材料和设备等都会影响到成本。并且，会涉及较多的成本数据，材料以次充好、设备维护力度不够现象严重，造成成本无形中被夸大。然而，缺乏科学的奖惩制度，是制度不完备的主要表现。
2提升房地产项目成本管理的对策
项目成本管理是确保房地工程能够稳定发展的重要保证，是提升其效益的重要举措，必须要采取正确的措施进行完善。
2.1加大力度构建成本管理队伍，增强成本管理工作者意识
为了有效的管理房地产建设项目成本，应该加大力度建设成本管理队伍，将成本管理人员意识增强，确保在成本管理工作中，企业的全体员工都能够加入进来，从而将成本管理难度降低，实现成本全面化、系统化的管理。对相应工作人员进行专业化培训，提升他们的价值分析能力、目标成本控制能力和成本管理意识。进而增强成本管理的效率与质量。同时，加大力度考核项目管理人员的从业资格，制定严谨的考核制度，提升考核的规范性和标准性。在项目日常建设中，将员工成本管理观念增强。认真的记录各个环节的成本数据，以确保数据的准确性和真实性。
2.2构建成本管理体系，优化项目的成本管理方法与制度
加大力度核算房地产建设项目成本，不断完善与强化成本管理体系，制定完备的成本管理制度。通过管理制度陈列出成本管理期间可能出现的问题，进而将管理人员的规范性和约束力增强。管理工作者需要严格的依据管理制度的规定完成成本管理工作，不断优化传统的成本管理方法，进而构建成本管理信息化，对成本实施阶段性管理。阶段性的成本管理，通常是在房地产项目建设的设计与施工阶段开始的，向计算机系统中及时的录入成本的有关信息，然后通过成本管理软件整理、分类、分析和核算所记录的信息，从而完成成本的精细化管控。同时，需要对成本管理体制进行强化，构建完善的问责与奖惩制度，再辅以激励政策，调动成本管理人员的主动性和积极性，增强其对权责明细化的高度重视，从而提高成本管理的效率。
2.3以确保项目质量为前提，强化对施工阶段成本管理
施工阶段在整个成本管理过程中最为重要，也是影响成本管理的关键环节。施工建设阶段的设备、技术和材料等众多变动因素都会对成本管理造成影响。因此，为了增强施工阶段的成本控制，应该将专门的成本管理小组在施工阶段构建起来，进而强化对成本管控。在施工过程中，随着市场价格的波动，材料价格也会发生变化，可控性较弱。在采购的过程中，成本管理工作者要需要跟踪管理，进而帮助采购工作者更好的选择材料；在维护和管理设备时，需要叮嘱现场维护人员及施工人员定期的维护与检修施工设备。就施工阶段的成本管理而言，都应该以确保房地产建设项目的质量为前提。为了增强成本的管理与控制工作，监督部门需要专门审查相应的施工环节，对工程的质量、技术和成本要严格的进行控制。
3结束语
通过分析现阶段房地产项目成本管理，发现其中存在问题，影响房地产行业的发展。因此，相关单位及工作人员必须找到问题，并制定对策。文章通过对相关内容进行探究，希望能为有关单位及工作人员在实际工作中提供一定的帮助。
参考文献：
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[3]王建英.房地产建设项目的成本管理与控制[J].品牌（下半月）.2012,(6):54-55.
1.1做好项目开发成本审核工作
房地产项目开发建设是土地增值税清算审计的重要组成部分，在清算审计过程中，应注意以下几个问题。首先，征地问题。在实际工作中，要关注土地使用权取得过程中支付的征地费、拆迁补偿费等相关材料是否齐全，例如支付的拆迁补偿费，需要有如下资料：（1）双方达成的拆迁补偿费协议，包含拆迁物类型、面积、被拆迁人姓名、身份证号、补偿总价等；（2）被拆迁人签字并盖手印的收款收据或收条；（3）拆迁人付款凭证、银行转账记录；（4）拆迁补偿费标准的文件；（5）被拆迁房产证明；（6）房屋测绘图；（7）被拆迁人的身份证复印件；（8）法人单位物业，需提供法人单位营业执照、法人身份证明、土地使用权证、房屋所有权证、消防验收合格证明。其次，重点审核房地产开发成本中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费的列支是否符合国家规定的扣除标准，其中，涉及多期开发的项目，成本如何分摊是进行税务筹划的重点。根据税法要求，对于分期开发的项目，各期成本费用的归集和分配方式要保持一致，若不一致，税务局可要求按相关规定进行调整，所以项目首期清算时采用的方法非常重要。
1.2准确确认计税收入
在项目开发建设中，收入包括实物收入、货币收入和其他收入以及其他有关的经济利益。在清算时，确认收入是指取得上述利益的价款，营改增之后，土地增值税应税收入为不含增值税。当一个项目跨越营改增时点，应能够清晰地分别核算营业税时期的收入和营改增后的收入。在确认收入时，应根据实际情况，对于货币收入一般先根据商品的销售发票确定相关收入。如果销售发票不是销售收入的全额，应根据销售合同确定实际收入。在实际操作过程中，要求企业提供销售明细表，税务机关通过房地产销售面积和项目可售面积的数据相关性，来核实应税收入。在预收房款过程中，房地产土地增值税清算税务筹划及税收风险管控文｜Article＞陶金华如发现买卖合同所示面积与实测面积不符，发生退、补房款收入，应在清算时调整收入。如果存在将开发产品用于职工福利或奖励，合作单位的债务抵偿、对股东分红或对外投资等情况，当产权转移时应当视同销售，并根据税法规定来确认收入。
2房地产土地增值税清算税务筹划内容
2.1土地增值税清算项目前期规划
（1）项目土地增值税清算单位规划。明确项目土地增值税清算单位是保证土地增值税清算税收筹划工作顺利开展的前提，所以房地产开发项目所在地税务部门在执行工作前，需要对土地增值税清算单位进行确定。现阶段，各个地区土地增值税清算单位确定一般划分为两种类型，一是按照国家政策要求同时结合项目实际情况，根据土增清算条例中指出的以房地产主管部门审批、备案的房地产项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。大部分税务局以项目立项进行清算，因此，项目公司在进行成本和费用核算时要按照对应的项目立项归集，这样便于后期进行清算时，成本和费用清晰明了，与税务部门的要求保持一致。二是有地方特色的方式，更加细分处理。例如，重庆等地区通过用地规划许可证和建设工程规划许可证的方式来确定清算单位，湖南等地区通过建设工程规划许可证的方式来确定清算单位。这些方式在政策上有明确要求，执行口径变化具备可控性。（2）项目开发涉及文书证照规划。各地区税务部门对土地增值税清算的相关要求有所不同，但是各项政策执行都是按照项目开发过程中包含的文书证照等资料来确定，所以项目开发中包含的文书证照规划也是土地增值税清算项目前期规划中不可或缺的一部分。对于项目文书证照规划来说，涉及的内容有以下几点。首先，国有土地出让合同对学校、公交站、医疗设施等基础配套设施的要求，对公共配套设施建设认定产生一定影响。如果合同中明确规定项目配套设施要无偿移交给政府，就要按照目前土地增值税清算的要求，这些基础设施可以作为公共配套设施，其产生的成本费用在所有可售物业中分配。若规划中确定有配套设施而不是无偿移交给政府，企业可以出售也可以自持经营。如果出售就可以扣除相应的成本和费用，如果自持经营就不能算作可以扣除的成本和费用。其次，项目立项的划分。若选择按照项目立项作为清算单位，对于不同业态的产品，要事先做好测算，避免增值率有级差的业态混合，让增值率跳挡，增加整体税负。例如某项目有多种业态产品，有普通住宅、非普通住宅、配套商业和地下车位，根据测算，其中普通住宅增值率不超过20%，这部分是可以免征土地增值税。非普通住宅增值率是40%，配套商业增值率是80%，地下车位增值率为-20%。因此就要测算，如果配套商业、非普通住宅、地下车位合在一起，是否会让这三个业态的增值率上升一个税率挡。如果测算的结果会提升税率，项目初始立项时可以筹划把配套商业单独立项，成本费用单独核算。若以建设工程规划为土地增值税清算单位，单一的建设工程规划证书中各业态产品的构成缺少合理性，给土地增值税清算结果带来一定负面影响。因此，项目规划初期，一定要进行各业态产品构成的税负测算，结合市场制订最优的产品构成方案。最后，各种财政返还批复内容描述给土地成本和加计扣除项目带来的影响。通过财政返还要求企业在项目红线外建设市政配套设施，例如河堤、公园、市政路等，也不能冲减土增成本。在实际操作过程中，要根据政府的实际目标，尽量在文件批复中描述清晰。若描述不清晰，对于疑虑点，企业和政府部门可以通过会议纪要的形式加以补充。
2.2土地增值税清算项目纳税筹划
（1）土地增值税清算时点筹划。在满足相关要求的情况下，税务部门可以下发清算通知书，或者企业主动向税务部门提交申请。在满足清算要求的情况下，各业态产品的去化情况将会给土地增值税清算结果带来不同影响。例如车位作为可售物业，也可能为亏损物业，去化比例如果不科学，就会使非住宅增值率随之升高，所以在土地增值税清算过程中，需要对各种业态产品的去化比例进行合理规划。（2）计税收入审核筹划。企业在开展土地增值税清算税务筹划工作时，计税收入通常包含以下几点。首先，有特殊情形的房产销售价格存在被税务局认定价格偏低而被调增收入的风险。在清算准备期，要做好各种证明材料的取证工作，例如公司针对大众的促销政策以及宣传单，或者房产特殊结构图纸及现场照片等。其次，针对被用于销售的房产的销售价格确定，按照税法规定，取相同性质房产的近期价格。另外，车位是否能够办理产权，没有产权的车位长时间租赁收入是否可以纳入计税收入范畴中等问题需要得到重视和解决。（3）开发成本审核筹划。开发成本审核筹划涉及的内容有以下几点。首先，合理归集、分摊土地成本。例如，地下不计容车位是否可以分摊土地成本，要根据当地税务局执行标准去分摊，对地下车位单独补缴土地出让金的项目要根据受益原则来处理。其次，根据国家和地方政府部门对公共配套设施的政策要求，确定前置性移交形式，以便在清算时能按照规定全额扣除相关成本。
3房地产土地增值税清算税收风险产生原因
3.1外部原因
在房地产土地增值税清算过程中，导致税收风险出现的外部原因，包括社会环境改变、政策调整等。其中对房地产土地增值税税务筹划影响比较大的原因在于政策调整。例如2016年房地产企业全面实施营改增政策以后，在增值税筹划过程中，主要采用的是简易计税和一般计税两种方式，土地增值税清算计税收入确定、开发成本抵扣转让、房地产有关税金抵扣确认等内容都发生一定改变。如果房地产企业对相关政策了解不到位，在开展土地增值税清算工作时，将会发生和政策要求不符的状况，从而引发税收风险，增加企业税负。
3.2内部原因
房地产企业在开展土地增值税清算筹划工作时，企业内部清算工作体系不完善，例如各类合同、结算资料保存不完善，无法全面提供给税务局完整清算数据的佐证资料；土地增值税筹划团队综合素养参差不齐等，这些都是导致税收风险出现的内在原因。例如，基层项目税收筹划人员作为土地增值税筹划的执行者，其专业水平和综合素养将会给土地增值税筹划可行性带来直接影响。从目前情况来看，大部分房地产企业没有做好税收筹划培训工作，税收筹划考核机制不完善，即便一些企业进行了考核与培训，但是过于形式化，没有将其落实到位，无法保证从业者专业水平和综合素养。如果税收筹划人员存在判断失误情形，则会引发房地产企业土地增值税筹划风险。
4房地产土地增值税清算税收风险管控措施
4.1加强财务人员专业培训
对于房地产土地增值税清算工作来说，需要加强各级人员专业培训。一方面，房地产企业财务人员需要具备自我学习意识，主动对国家最新的财税政策学习了解。如营改增政策，给房地产企业财务工作带来了重大影响，房地产企业财务人员需要及时通过各种方式学习、深刻理解。另一方面，房地产企业需要主动与税务部门交流，向税务部门请教，提高企业财税工作的有效性和规范性。例如对于土地清算环节中存在的各种违规违法行为，房地产企业需要主动与税务部门人员交流学习相关的知识，从而防止在土地清算过程中出现不必要的风险，减少违规违法行为。
4.2合理确定清算单位
对于房地产企业来说，通常会同时开发多个项目，或者一个项目分期开发。因此，确定清算单位与计税单位是土地增值税清算工作顺利开展的前提。以房地产主管部门审批、备案的房地产项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。在房地产企业开展土地增值税清算工作时，可以结合当地税收政策不同清算口径为原则分别核算，选择对企业自身发展有利的清算口径，从而实现企业税收的科学规划，减少税收风险。
4.3完善税务风险内控体系
2018年对于房地产企业来说是比较重要的一年，随着金税三期上线、国地税合并等政策的全面，房地产企业为了防范税收风险，需要加强税收风险内部控制体系建设，及时找出并防范税收风险。首先，从根源上做好风险管理工作。2019年，我国财税政策发生了巨大改变，特别是国税地税的充分结合，对于房地产土地增值税来说，造成了一定影响。其次，强化申报风险管理。土地增值税纳税申报是土地增值税清算风险防范管理的重要内容，因为房地产项目在销售中将会面临诸多变量，所以对于房地产企业来说，需要加强申报风险管理。例如，房地产企业在严格计算财务数据过程中，需要设置清算后房地产项目销售报表，确定自用、租赁房产情况。最后，加强风险监督管理。一方面，税务部门需要严格按照土地增值税清算要求，建立收入登记台账，确定土地增值税清算项目底册，从而引导房地产企业严格按照台账要求做好信息登记工作。另一方面，房地产企业管理人员需要加强财务监督管理，约束财务人员工作行为，从根源上减少工作失误，避免税务风险发生。
4.4创新工作模式
对于房地产土地增值税清算过程中出现的税收风险，企业应该创新工作模式，做好土地增值税清算过程纳税管理工作，通过采取一系列管理方式，实现科学筹划，帮助企业减少税负。房地产企业应根据财务人员纳税筹划情况，积极引进第三方中介机构，制订合理的纳税筹划方案，提高企业纳税筹划水平，从而达到减少纳税的效果。房地产企业可以通过和第三方中介部门交流合作，提高土地增值税清算工作水平。
4.5优化风险管控措施
首先，对于税收政策的不断改变，如国地税合并等给房地产企业土地增值税带来一定影响，上述变化可能会导致税务清算过程中计算方法和成本计算口径不统一等问题。为了改变这种状况，要求房地产企业及时与税务部门交流，按照国家法律要求规避政策风险，从根源上加强风险防范与控制。其次，企业税务部门应该对清算收入登记台账进行优化处理，做好台账信息登记和财务管理工作，约束财务人员，加强风险防范。最后，对于房地产项目不同的销售环节，应该对企业申报风险管理细化处理，例如将清算后房地产项目销售信息表作为税收申报计算依据，重点对其自用项目和租赁房产情况进行统计，加强申报风险防控。
5结束语
总而言之，我国税收环境的逐渐变化给房地产企业土地增值税清算工作增加了难度，同时也对其税务筹划工作的开展提出更加严格的要求。在此过程中，房地产企业在对税收筹划工作特点和要求有充分了解的情况下，需选择适宜的方式进行税务筹划，从根源上减少税收风险出现，减轻企业税负，提高企业整体效益。
参考文献
[1]张婷.房地产项目土地增值税清算纳税筹划及风险[J].黑龙江人力资源和社会保障,2021(20):51-53.
[2]陈晓庆.房地产企业土地增值税筹划及清算技巧分析[J].投资与合作,2021(7):21-22.
关键词:房地产行业 年度会计报表 审计
随着中国市场经济的快速发展，房地产行业经营规模不断扩大，成为支持我国国民经济发展的主导产业，同时各地数量庞大的房地产企业也成为会计师事务所提供审计服务的重要对象之一。由于房地产行业不同于一般工商企业，其产品特殊、建设项目规模大、时间跨度长，且房地产企业审计报告一般情况下都会有诸如银行贷款之类的特殊用途，造成房地产行业审计风险较高，如何做好房地产行业年度会计报表审计工作，提高审计质量，降低审计风险，笔者结合多年房地产行业的审计经验，就审计中应重点关注的几个问题粗谈一二，以期对会计师事务所的同仁们在房地产行业的审计中能有所启发。
一、提前或推迟确认收入
以《企业会计准则第14号-收入》的判断标准为依据，同时考虑房地产的特殊性，房地产企业应在同时满足以下条件的情况下确认商品房销售收入的实现：
(1)商品房已完工且已取得政府相关部门的综合验收证明，并已交付业主使用；
(2)已签订商品房买卖合同；
(3)已收到与商品房有关的全部价款或者已按合同规定收到首付款，收到首付款的其剩余价款应预期能正常收回；
(4)商品房的建筑成本应能够可靠计量。房地产开发企业出于各种不同的需求，往往或提前确认收入或推迟确认收入，这就要求我们审计人员在审计中应细心认真，善于通过核对购房合同、销售清单等会计资料以外相关的业务资料判断其销售收入确认时间的正确性。
二、完工产品的成本结转不准确
房地产企业的成本结转相对一般工商企业具有其特殊性和复杂性，要求企业财会人员不但应具有较高的财务理论水平，更应对房地产行业具有较高的熟悉度，在多年的审计实践中，笔者发现由于企业财会人员水平参次不齐，加上部分企业出于人为调节利润的需要，房地产行业中的产品成本结转问题较突出，成本结转随意性大，甚至有个别企业按商品房销售收入的固定百分比进行估转成本，造成房地产销售成本严重失实，在此笔者将审计中遇到过的成本结转不正确的主要几种情况列举如下：
由于建设周期长，房地产开发企业的完工产品结算进度与账面发生的成本往往不一致，账面发生成本滞后，企业为了增加账面利润，一般会仅按账面成本结转完工产品成本，以达到少转开发成本的目的。
对房地产企业来说，预付账款大多数是开发成本的组成部分，但企业为了少转成本，往往以工程价款未结算为由将预付账款长期挂账。
对于较大的分多期开发的房地产项目，其配套设施一般会在后期开发建设，审计中应索取企业的配套设施预算资料，关注其配套成本是否预计并结转。
出于减少应缴土地增值税和企业所得税的考虑，部分房地产开发公司往往会通过虚开建筑发票而虚列成本，即通过“真票假业务”的列账增加开发成本以达到偷逃税款的目的。
三、税收问题
税收是国家对房地产行业进行宏观调控的主要手段之一，且由于房地产业税收的政策性强，涉及税种多且复杂，所以也是我们对其进行年度会计报表审计时的难点和重点。审计中我们可以重点关注以下几点：
(一)是否存在隐匿收入行为
房地产企业隐匿收入的通常做法有：一是对采取银行按揭方式销售的房地产其按揭收入不入账，不申报纳税；二是对其房屋、商铺、车位的出租收入不入账，不申报纳税。
(二)是否存在虚开建筑发票虚列成本问题
虚开建筑业发票是指在没有真实业务的情况下，到当地税务机关代开建筑发票或取得建筑公司虚开的建筑发票。企业只需支付营业税或者手续费，就可以获取金额巨大的票面金额，入账后就可以在计算企业所得税和土地增值税时得到更多的抵扣。这是一种典型的“真票假业务”偷税行为。
(三)是否存在未按规定预缴和汇算清缴土地增值税问题
欠缴、少缴土地增值税在房地产行业比较普遍，一是未竣工清算项目不按规定预缴土地增值税，二是已完工项目长期按未完工项目核算，不按规定到主管税务机关汇算清缴。
(四)是否存在捐赠、偿债、以房换地等行为未按规定缴税
根据现行税法的相关规定，房地产企业存在将商品房捐赠、偿债和以房换地等特殊房产转让行为时，应按视同销售处理，按规定缴纳相关税金。实际审计中，发现有房地产开发企业在做账务处理时往往通过往来账或者直接冲减成本，不确认销售收入，不申报纳税。
(五)是否存在少缴、不缴印花税的情况
印花税属小税种，企业往往不够重视，同时也是审计人员比较容易忽视的问题。房地产行业的印花税重点涉及以下两项：一是对建筑安装工程承包合同，应按“建筑安装工程承包合同”印花税税目来征税，其税率为万分之三，其计税依据是合同的承包金额或工程标的； 二是对房地产（预售）销售收入，则是按“产权转移书据”税目来征税，其税率为万分之五。
现阶段，我国房地产行业属于高利润行业，如果按照实际盈利进行土地增值税的汇算清缴，很多房地产开发企业都将面临需补缴巨额的税款，为达到少缴或不缴税款的目的，房地产行业几乎不存在主动进行土地增值税汇算清缴的情形，加上相关税务主管部门清缴力度不够，造成房地产行业中已完工项目长期不进行汇算清缴现象极为普遍。
针对以上房地产行业会计报表审计中容易遇到的问题，笔者认为最关键的一点是会计师事务所在选派审计小组时，要选派熟悉房地产企业开发经营和财务管理、熟悉相关的税收法规以及具有一定房地产业审计经验的注册会计师，运用更完善更严谨的审计程序和审计方法，将审计风险降到最低。
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