时间：2023-06-07 09:09:12
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产开发的流程，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
（一）房地产开发企业财务管理的概述
为了适应房地产开发公司经营业务发展的需要，进一步规范房地产开发企业的财务行为， 应切实加强房地产开发企业财务管理。其对于防范财务风险、促使市场经济协调发展，有着积极的意义。
房地产开发企业财务管理的内容包括房地产开发与运营期间的资金筹备、调度与运转、对资金耗费进行前期预算、中期控制以及后期记录、对资金使用进行核算与分析，以及正确处理房地产开发过程中产生的一切经济问题。确保房地产开发的顺利开展便是房地产开开发企业财务管理的主要目的
（二）房地产开发企业财务管理的特点
1.管理的资金量数额巨大
房地产开发过程中需要大量的资金支出，其中房屋工程造价以及地价方面是主要的资金投入，房地产开发企业前期的资金筹备量是保证开发过程能够顺利开展的关键所在。因此房地产开发企业财务管理具有管理的资金量大、筹集资金的任务重、资金管理的难度大等特点。
2.财务预算管理的难度大
房地产财务预算管理包括对土地征用、工程施工、设备运转、材料购置、配套设施安装等多种费用的估计与预算，而由于房地产开发经营项目的内容不同，相同类型的产品在不同环境以及不同时间段内的开发流程也具有差异性，因此导致了前期财务预算管理的难度大，房地产成本的结构十分复杂。
二、房地产开发企业的财务预算管理
（一）财务预算管理的概述
房地产财务预算管理包括对土地征用、工程施工、设备运转、材料购置、配套设施安装等多种费用的估算。根据预算管理的不同目的，可以将房地产开发企业的财务预算管理分为损益预算和资金预算两类，分别是房地产开发企业财务成果的预算与房地产开发企业现金收支的预算。
（二）损益预算
与财务支出及财务成果相关的经济情况都属于损益预算的范畴，其中包括房地产开发的整体成本预算、施工期间的费用支出、缴纳的法定税额、开发完成后的房地产收入预算等等。其中的施工期间费用支出包括了对房地产的销售费用、管理费用以及日常维护费用等；在缴纳法定税额方面，房地产开发企业需要向国家缴纳包括销售不动产的流转税、土地增值税、企业所得税以及细节税费等税务金额，是损益预算中的重要预算环节。
（三）资金预算
资金预算是对房地产开发与销售过程中可能产生的现金收入支出情况进行预算，分为流入与流出两类。首先是现金的流入预算，房地产在开发期间会以银行贷款、销售回款以及房地产开发企业资金支持等多种方式来保持现金流通情况，现金流入预算就是对上述流入企业的现金款项进行预算管理。现金流入预算是十分重要的预算流程，对工程持续开展以及房地产顺利销售起到了基础的保障作用。
现金流出预算主要针对房地产开发过程中的以现金方式支出的工程管理费用、建筑施工费用、地价费用以及后期房地产销售阶段支出的银行贷款费用、房地产管理费用、销售费用、税额费用等现金费用。
三、房地产开发企业财务预算管理中融资的管理
（一）融资概述
在房地产开发过程中，融资是主要的资金筹措方式，是以开发企业的信用为基础，通过银行或个人的资金融通进行房地产开发资金运作的方式。融资作为投资的一种，存在一定的风险，其中包括在融资期限内开发企业无法偿还债务、需要使用不动产与房地产进行债务抵押或者开发企业在接受融资后如果积累了一定的负债，会产生损害股东利益的风险。根据开发企业接受融资的方式以及融资期限的不同，融资所伴随的风险也会存在差异。
在房地产开发企业的融资管理中，存在融资成本的概念。融资成本主要由基础的融资费用以及后续的使用费用两方面组成。融资费用产生在资金的筹措阶段，房地产开发企业为了接受多方融资，会委托金融机构以自身企业资产为基础发行股票、债券等融资项目，这就会产生代办股票与债权的注册费用以及代办费用。
（二）主要融资方式
1.银行贷款
信用是银行审核房地产开发企业融资资格并进行房地产融资的主要依据。银行贷款是间接融资的一种，也是当前房地产开发企业资金筹措阶段的主要融资方。
2.房地产信托
与银行贷款对融资期限的严格要求相比，房地产信托采用信托公司评价房地产开发企业信用程度并发放信托贷款，融资期限的弹性较大。
房地产信托的形式包括与传统银行贷款相类似的贷款方式、股权转让的股权融资形式以及产品的信托交易，这也是房地产信托最主要的特点。由于是信用托付形式的融资，不会增加房地产开发企业的债务压力，对开发企业的经济结构稳定以及持续发展有着重要意义。因此房地产信托融资对当前中小型房地产开发企业来说是一种重要的融资方式。
（三）融资策略
1.投资决策阶段
前期投资决策是对整体开发流程投资的分析，对融资的分析是其中的一部分，投资决策分析决定了融资与企业的联系，同时决定了投资结构。投资决策阶段直接影响了融资来源与融资结构，同时融资结构也会随着投资结构的变化而进行调整。
2.融资决策阶段
融资决策阶段会对融资期限、融资款额、融资费用等进行综合评价。融资者在融资阶段会明确房地产开发项目的目标，并且会将可能的融资方案进行系统比较，最终确定融资方法。
3.融资谈判
该阶段主要由融资方起草方案，并与相关融资渠道方进行谈判，综合双方对房地产开发融资的要求，对融资方案进行修正与调整，以符合整体项目的投资结构。
4.融资执行
在达成共识的前提下，需要根据融资方案来执行实际融资，该阶段还包括签订融资文件并进行备案、执行详细的融资计划、对融资过程中可能出现的风险进行控制并控制资金使用情况等。
三、房地产开发企业财务预算管理的主要问题
（一）对财务预算管理报告的认识问题
房地产开发企业的财务预算管理工作是对地产开发及销售过程可能产生的所有收入与支出费用进行预算，以确保房地产开发流通的资金支出，保障工程施工的持续开展，并且合理安排后期销售流程，掌握房地产销售的经济效益情况，在整体的房地产开发过程中，是保障成本、资金、工期等情况的关键工作，而预算管理期间编制的财务预算报表与报告，便是将收入支出数据直观呈现于书面的最好方式。
目前财务预算报告的主要问题在于企业内部的认识存在错误与偏差，将预算报告的编制交由企业财务部门完全负责。这种情况使得财务部门忽略了与施工部门、销售部门的交流，无法掌控工程设计规划、设备材料采购、交通物流运输、工程开展情况等信息，一定程度上影响到了财务预算报告的可靠性和真实性，无法体现财务预算管理的综合性和广泛性。
（二）财务预算管理的准确性问题
财务预算管理的损益预算以及资金预算是系统性的预算工作，因此需要经过的流程工序长、涵盖的相关部门多，造成了财务预算管理准确性不稳定的问题，执行率也存在明显差异。另外，企业内部财务部门的业务能力以及财务预算管理经验也是导致财务预算管理准确性不稳定的问题所在，预算执行力以及统计整合能力不高。
（三）注重年度预算，忽略流程预算
当前，房地产开发企业存在侧重于年度预算与年度财务报表的制定，而忽略了开发与销售过程中的具体项目的预算工作。房地产开发是周期性的流程，从初期的获得土地产权到工程竣工再到最后的房地产售罄，期间需要经历至少两年左右的时间，在这段周期内可能发生与计划不相符合的事件，因此就需要对开发过程中的具体项目流程进行预算。目前，房地产开发企业使用传统的年度预算与年度报表方案，无疑是轻视了房地产财务预算的完整性与客观性，以年度预算为引领的预算管理不利于开发企业的宏观战略发展与管理。
（四）财务预算管理的考核机制问题
目前，在大部分房地产开发企业内部，财务预算管理的考核机制并不完善，没有建立起系统且严格的责任制度。财务部门在进行预算管理前没有签订责任合同，企业内部没有相关的奖惩制度，也降低了财务预算人员的工作积极性与责任心。在后期的考核过程中，财务部门会回避主观因素以及业务能力问题，而强调预算过程中的客观原因以及市场环境与政治环境对预算结果的影响。
四、强化财务预算管理的措施
（一）提升现金流通程度
在房地产开发过程中，现金的流通是多项工程工序持续开展的关键所在，因此，当前房地产开发企业应当将现金作为开发的主体，确定其主导位置。以流通的现金支持来偿还银行贷款等支出款项，避免市场环境对银行贷款利息率造成的影响。
（二）加强各部门交流
房地产开发企业应该以财务部门为中心，加强财务部门与企业内其他部门之间的交流与联系，保障财务部门掌握工程设计规划、设备材料采购、交通物流运输、工程开展情况等信息，将财务预算管理涵盖到房地产开发的各个环节。在提升财务预算管理效率与可靠性的同时提升部门之间的流通程度。
（三）关注国家政策变化
在房地产开发过程中，国家进行的宏观经济调控以及政策颁布与实施，很大程度上影响了开发的经济效益以及成本支出程度。关注市场环境变化，实时掌握政策变化情况，结合最新的企业经营情况以及生产指标，对企业财务预算管理的具体项目进行修正与更改，测算出最符合当前政策情况的财务预算与收入盈亏情况，通过调控预算方案、预测年度财务状况等方式，保障工程顺利开展以及后续销售流程的正常展开。
关键词：房地产；成本；全过程；控制；管理
众所周知，房地产的建设工程是非常复杂的综合项目，对于房地产开发企业来说，所占用的资金量巨大且开发建设的周期较长。房地产开发建设工程从土地的征用到房屋的开工建设，从基础配套设施的开工建设到新建商品房的交付使用，这一个完整的建造周期通常要2～3年，甚至3～5年。一个房地产开发建设工程项目在建设施工过程中会出现各式各样的问题，并且会因无法预见或不可控制的因素直接影响着，有众多影响房地产开发建设工程造价的动态变化因素，如：工程设计变更、设备机具变更、施工材料价格不稳定、工日的工资标准变动等都会直接制约或影响到整个房地产开发建设工程造价的调动和变动。所以，房地产开发建设工程造价在整个房地产开发建设工程造价建设周期中都处于不可确定的形态，要是不采取全过程的有效监控和科学管理，肯定会加大整个房地产开发建设工程建造的成本。
因此，必须采用全方位、全员的、全要素和全过程的房地产开发建设工程的成本控制和管理。在当局竞争日趋激烈的房地产开发企业中，国家政府对房地产行业进行宏观调控下，房地产开发建设工程的成本控制和管理显得极其重要。
要做好房地产开发建设工程的成本控制和管理工作，我们将通过对房地产开发建设工程的成本控制和管理方面进行分析，重点涉及两个方面：一是房地产开发建设工程的成本控制和管理所存在的问题，二是房地产开发建设工程的成本管控措施及对策。以下通过肢解将其展开探论。
一、 房地产开发建设工程的成本控制和管理所存在的问题
（一） 形色不同的项目，较大的准备差异
许多房地产开发企业在接到形色不同的项目后，通常是先请建筑师拟定初步规划、项目开发周期和项目定位，而没有将市场调研和市场定位前置。无这样就无形中增添了战略方向失措的盲区，导致较大的准备差异和拉长成本发生的周期，对项目成本管控带来了无形的阻力和难度。
（二） 成本控制环节和流程多而复杂，阶段控制不良，致成本产生的周期较长
房地产行业涉及的工作十分繁多，在各项管理上有缺陷，很容易产生漏洞，非标准化的工作流程复杂，在项目建设各个阶段中，没有合理的措施来预防和解决，没采取动态控制来管控工程造价，导致执行过程中变化性加大且和拉长成本发生的周期。
二、 房地产开发建设工程的成本管控措施及对策
（一）建立分阶段、环节控制和管理机制
正因为决策阶段环节、设计阶段环节、施工阶段环节、竣工验收阶段环节以及销售环节贯穿于在整个房地产开发建设工程的各阶段、环节中， 设立成本控制目标，各个阶段都非常重要，要通过工程造价的确定，把握好每个阶段，因此建立分阶段、环节控制和管理机制，才能控制成本。
（二）严控财务管控成本环节
建立成本控制的财务预警系统和建立成本数据库，要覆盖介入生产经营和成本费用形成的全过程，设立成本控制目标，鼓励所有人员共同参与并通过现场观察、跟踪检查等工作，对成本费用影响较大的事项，加以严控和补救，才能保证成本费用得到有效地控制。
（三） 进行经济评估和分析
对各因素进行经济评估和分析分析，对所有费用产生的源头和过程采取预见性评估（RCA工具），要对所有能影响成本费用的根本原因和动向有所了解和掌控，事前或事先就采取防范手段控制和对策措施，如：可行性报告，测算出项目是否可行，不能盲目地施工建造，可能导致亏损。
（四） 利用“动态成本法”进行跟踪执行
通过实时反应的目标成本和动态成本的差异，协助所有部门快速发现、指正、整改到位，要将所有影响到项目的所有成本进行实时测算和分析。如在项目完成环节获得相关的成本数据或依据，仅仅能完成实际的基本成本核算工作，而对项目成本控制无丝毫的益处，米已成炊，到控制或紧急控制的关头已延误或无从补救。
三、 结语
房地产开发项目从开发成本及其影响因素的分析和管控是控制房地产开发建设工程成本增加盈利的主要途径之一。作为本着强烈的责任感和职业操守的专业人员，我们必须建议房地产开发企业建立项目成本控制的方法，才能有效的降低成本，对房地产开发企业在成本控制全过程起着极其重要的参考和实现意义。（作者单位：常熟中南世纪城房地产开发有限公司）
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关键词:房地产,开发项目, 开发运作流程
中图分类号： F293.33文献标识码： A
房地产业在我国如火如荼的发展来源于方方面面，在房地产行业中开发时行业发展的原动力。房地产业的健康发展事关国民经济全局的发展,不仅能改善投资环境,改善居民的生活条件,还能拉动建筑、建材、化工、家电等众多相关产业的发展,同时维护社会的稳定,是一个具有高度综合性和关联性的行业,是国民经济中各行业相互集中、相互联系的重要枢纽气已成为我国国民经济的支柱.产业。
一、房地产开发阶段划分
对于项目生命周期阶段划分的论述,将房地产开发项目划分为四个阶段,即前期策划和决策阶段、设计和计划阶段、施工阶段、租售和物业阶段。
(1) 前期策划和决策阶段
这一阶段的工作内容包括两部分:一个是投资机会的研究,另一个是项目立项。在项目开始阶段,开发商往往要对拟建项目,包括拟建项目地块的信息进行广泛的市场研究,包括对项目所在地政策环境、宏观经济环境、自然环境、市场环境等方面进行研究分析,确定项目开发或建设的目标。在市场研究报告的基础上,开发商要根据拟建项目的规模进行投资估算及价格趋势预测,分析项目的投资可行性:同时要对项目的工程方案和技术标准规范进行论证,分析项目的技术可行性。
(2) 计划与设计阶段
计划与设计阶段的主要工作是对项目进行规划、设计、造价预算、计划安排。规划设计任务一般由设计单位来完成,并由建设单位的规划部门进行控制和决策。幵发商向设计单位提供规划设计任务书,提炼出设计要点,并与设计单位深入沟通,明确设计意图,确定规划设计重点。规划设计一般分为三个阶段:方案设计、技术设计和施工图设计。
(3)施工阶段
房地产开发项目施工阶段工程量大、涉及面广、影响因素多,该阶段评价项目成功标准主要围绕“铁三角”(成本、工期、质量)标准展开,除此之外,还有合同管理和安全性相关的标准。
(4)租售和物业阶段
在房地产开发项目施工阶段后期,项目就进入了租售阶段。租售阶段是房地产开发企业收回投资并赚取利润的重要环节。租售阶段房地产开发项目的成功标准主要围绕项目是否使房地产开发企业获利这一角度展开。
二、房地产开发管控策略
2.1 明确企业部门职能,建立有效的组织结构
组织结构设计是企业以实现发展战略为目的所进行的一项企业管理基础性的工作,对于整个企业的管理具有重要作用。在房地产开发企业中,组织结构设计是将构成组织的各个要素进行排列组合,以明确企业的管理层次,理清企业各部门各岗位的职责以及相互合作的关系,促进企业战略目标的实现。
2.2 加强企业流程管理,重视企业流程再造
房地产开发企业要在激烈的市场竞争中取得优势,要不断适应外在环境的变化,全面了解客户的需求,并且最大限度的满足客户的需要,这就需要企业不断改革和创新,将以职能为核心的企业,改造成为以流程为核心的企业,实现企业管理和业务流程的再造。企业流程再造对于扩大企业规模,提升企业品牌价值具有指导作用。
2.3 以绩效管理、目标管理为基础为流程管理提供保障
1)绩效管理、目标管理及流程管理之间的关系
绩效管理、目标管理及流程管理之间有着很多联系,它们之间互相作用、互相影响。绩效管理首先需要确定目标,而目标又通过流程来实现。流程管理同样需要确定流程的目标,而目标的实现程度又反映了流程本身的绩效。因此绩效管理、目标管理及流程管理实际上是相辅相成的。绩效管理是流程管理的基本保障,流程管理是绩效管理的基础。可以说,如果绩效管理不跟流程运作紧密结合起来,如果不将流程清晰地与岗位的关系相对应,不将流程的目标准确地分解到相关岗位,那么,绩效管理将会失去它的真正意义,流程管理也会由于没有评价监控系统而被束之高阁、无人关注,公司目标的实现将大打折扣,直接影响公司目标的实现,影响公司健康和可持续发展。
2)绩效管理的意义
通过基于战略的绩效管理体系,可以衡量流程的效率,同时也为流程的有效运作、有效执行提供了基本保障,进而确保企业的绩效水平,使企业获得持续的竞争优势,保障企业战略目标的实现。岗位责任体系是实现公司发展战略及部门目标的基础管理保障,其指导思想就是以引导并推动岗位工作沿公司战略轨道前进为出发点,激励岗位工作,体现岗位价值,促进岗位工作效率,提高工作效果。岗位绩效考核就是保障岗位取得良好的绩效,保障流程的有效执行,通过理顺流程来分清流程节点,确定工作流程流经部门具体岗位,并由具体岗位来实现各流程节点的工作;通过界定流程节点来明确工作内容。
3)实施绩效管理时,应与流程管理有效的紧密结合起来
绩效管理过程中很重的一项工作是要确定绩效管理的目标,对企业确定。企业的目标,对部门确定部门的目标,对流程要确定流程的目标,对员工要确定员工的目标,如何确定这些目标,以及如何将组织的目标有效地分解到各流程、部门及员工,以及如何确定目标的层次是绩效管理中最关键的过程。
三、房地产开发运作流程
为规范公司房地产开发活动,完善和落实公司房地产开发矩阵式管理运作模式,制定了公司房地产开发业务流程管理办法。本办法适用于公司房地产项目的开发过程。整个房地产项目的开发管理,按照由四个中心与项目部共同参与的矩阵式管理流程来运作。投资策划中心负责项目的可行性研究、制定《项目整体计划》、负责项目前期策划、方案设计、经济技术初评、经济技术评估,参与初步设计和施工图设计评审,对《项目赢利及成本目标》、项目建设中重大设计变更进行审核,提交《项目赢利成本分析报告》。
工程管理中心参与项目可行性研究、前期策划报告和方案设计、初步设计、施工图设计的评审,经济技术初评、经济技术评估,负责内部组织的大额工程及采购项目招标,负责大额工程及采购项目的标底编制,对工程现场巡查,对《项目成本管理计划》、《项目招标方案》、项目建设中重大设计变更进行审核,提交《项目工程报告》。房产营销中心参与项目可行性研究、前期策划报告和方案设计、初步设计、施工图设计的评审,负责制定《营销推广方案的细化和调整》,对项目定价、营销费用、销售实施方案等进行审核,了解销售动态,提交《项目营销报告》。
客户服务中心参与前期策划报告和方案设计、初步设计、施工图设计的评审,负责物业管理公司的招投标,审核合同文本,对入伙和客户服务工作进行指导,了解客户投诉处理情况,提交《客户满意度调查报告》。项目部参与项目前期策划、方案设计,负责项目在当地开工建设所需的各项法律手续,负责编制《项目建设工程实施计划书》,负责初步设计、施工图设计、景观设计,勘探测绘及监理方的选择和实施,负责拟定《项目赢利及成本目标》、《项目成本管理计划》、《项目招标方案》,负责由政府组织的工程及采购项目招标、较小金额工程及采购项目招标、工程现场管理、工程结算、项目销售、入伙、客户服务等,提交《项目管理报告》。
结语
在我国,房地产业具有巨大的刚性需求,从总体上看,供需两旺。但是房地产行业竞争激烈,同时面临着投资大、周期长的风险,如何确保房地产开发项目的成功,不仅关系到房地产开发企业的发展,同时直接影响到人民生活环境和生活水平,还关系到国家的工业化、城市化进程。
参考文献
[1] 杨永超,蔡燕群,汤朝英. 浅述房地产开发流程管理[J]. 基建优化.2012年8月
关键词：低碳经济；房地产经济；影响
我国是世界上最大碳排放国家之一，能源危机日益严重，促使我国越加重视低碳经济发展。房地产经济是我国国民经济主要组成因素，但低碳经济的利用将会对房地产经济产生很大的影响。所以，合理利用低碳经济，顺应时展需求是至关重要的。房地产经济中应用低碳经济，需要房地产行业的重视和消费者的认可，从而实现低碳经济发展。
一、低碳经济对房地产经济产生的不利影响
1.增加房地产开发成本
低碳经济对房地产行业提出的最重要标准和要求就是节能减排。但目前房地产开况来看，大部分开发单位将精力放在怎样利用房地产增加企业的经济效益和扩大企业规模上。与此同时，房地产设计人员通常注重房地产分配设计方案，忽视低碳经济对房地产经济发展所造成的影响。但，我国低碳经济观念出现较晚，没有系统的低碳技术，造成节能减排材料价格的提升，增加了房地产开发商不得不以高价购买，增加其投资资本，造成了房地产低碳经济发展不能顺利进行；低碳经济发展工作单一性强，也导致了房地产建设发展不能充分发挥其指导作用。低碳经济最核心的内容就是利用新能源、新技术、新材料，但这这几方面我国还存在严重不足，导致我国在最短时间内实现低碳经济发展是很困难的。
2.房地产开发缺乏质量控制体系
在房地产建设工作管理过程中，应与低碳经济相结合，进行系统研究分析，及时对不合理的地方进行调整，进而为房地产经济符合低碳经济发展要求提供保障。但就目前的发展现状来看，房地产开发单位并没有将工程质量控制工作放在实际管理工作中，利用低碳经济方法和原来设计存在很大的差别，也因缺乏质量监测工具和方法，限制了房地产经济管理工作，阻碍了房地产开发工作顺利开展。
3.导致房地产开发商提高房价
随着低碳经济逐渐深入房地产经济开发中，给房地产开发商造成了大量成本投入，与此同时，低碳经济的局限性，也造成相应土地价值发生变化。这样的社会背景下，开发商就此会为了保障自身经济利益，将低碳化和绿色环保当做主要销售亮点，抬高房价。最终造成了大多数的消费者由于房价过高而放弃购防欲望，严重阻碍了房地产行业顺利发展。
二、低碳经济对房地产经济产生的有利影响
1.调整了我国房地产行业的内部结构低碳经济不但推动房地产行业顺应时展要求，同时也调整了我国房地产行业的内部结构。当前我国房地产行业准入门槛低，产业结构不是很合理，但低碳经济的发展，弥补了这方面的不足，加强了房地产行业优胜劣汰。更好顺应时展需求，加强房地产行业的内部结构是必要的。所以，各大房地产开发商，可以将眼光放在建筑质量和环保性能等方面，为进一步促进房地产行业的长期性的发展提供保障。
2.有效实现了节能降耗低碳经济发展，促使我国房地产行业向节能化方向发展。当前，我国房地产行业中使用的建筑施工设备和建筑材料非常巨大，但低碳经济要求在房地产建筑施工中应遵循低碳化，利用低碳经济进行房地产行业建设，促使其主动应用低碳新设备、新技术、新材料，这种情况下，不仅降低其建筑施工消耗，还达到节能减排的理想标准。3.有利于我国房地产行业长期性发展目前，低碳经济观念已经深入人心，在房地产开发建设中，合理融入低碳经济，也更能满足消费者的需求。开发商将低碳经济合理的运用到房地产建设中，不仅可以有效的避免开发商为自身的经济利益提高房价问题，也保证了房屋建筑物的品质。所以，低碳经济对我国房地产行业的长期性发展有很大的促进作用。
三、房地产经济中利用低碳经济的有效措施
1.合理规划房地产项目的户型布局
目前，我国房地产行业通常采用粗放式经营模式，开发商主要重视经济利益，不考虑消费者真正需求，忽视低碳经济发展要求等，例如，在卧室、楼道等面积过大问题，加大了资源的浪费情况。另外，开发商为了加快资金的回收速度，通常情况下并不参与室内装修。但业主在进行室内装修中，导致大量的人力、物力和财力的浪费，与低碳经济发展的要求相悖离。所以，房地产开发商应重视提高自身开发质量，利用低碳经济发展理念，充分发挥低碳经济作用，合理做好每个户型的设计工作，适当调整房屋比例，将消费者实际需求和自身利益相结合，最终实现低碳装修。
2.积极倡导低碳式生活
低碳经济快速实现，就要求房地产开发单位加强各部门工作对低碳经济观念的认识，为消费者更好的讲解低碳经济，让消费者充分了解低碳经济所产生的利益，以获取消费者支持；让消费者从长远的角度来支持低碳房地产项目的开发，进一步为低碳经济发展提供有利条件。
3.规定项目流程设计
在房地产建筑设计中，应结合低碳经济的具体要求，建立合理设计流程，制定明确的房地产经济规范。制定规范设计图纸，进而保证环保设计顺利进行。对设计过程中主要强调和重要设计部分制定专门管理措施。将房地产经济设计理念与设计者详细沟通，促使每个设计人员达到一致的设计理念。根据低碳经济设计理念和要求，设立规范的设计流程，从而达到低碳经济设计标准。比如在设计对雨水回用设施，既需要考虑场地内雨水具体情况，又需要景观设计人员提供用水数据等，所以制定规范设计流程，顺应房地产经济设计需求是必要的。
四、结论
保障人类生存环境质量和维护自然环境发展，发展低碳经济是至关重要的。基于低碳经济在房地产经济发展中存在双重影响，低能源消耗将成为未来房地产行业的发展趋势，所以，房地产行业应加强有利影响作用，合科学合理的调整其不利影响，为房地产经济和低碳经济的更好发展保驾护航。
参考文献：
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与其他商品相比，房地产具有其不可移动、产品唯一、使用年限长和价值高等特有性质，这些性质影响着房地产开发投资活动。了解这些特点，便于做出正确的开发投资决策。
就投资角度而言，房地产开发具有如下特点：
(1) 开发成本高，投资量大
(2) 风险大但回报高
(3) 开发建设期长，投资周转慢
(4) 市场具有地区性和分散性
(5) 需求具有稳定性
(6) 涉及面广，综合性强
一、房地产开发模式
房地产开发模式是指实施房地产开发活动的途径,方式或方法，也包含房地产开发活动框架和程序的涵义。
对房地产开发模式进行提炼和归纳，可以有效的支持开发企业的经营决策，避免盲目投资开发；推动房地产开发业技术进步；促进房地产开发企业的可持续发展。
房地产开发模式有多种不同的划分方法。这里，根据房地产开发企业核心业务过程的不同，将房地产开发模式归结为多元化开发模式和专业化开发模式。
1、多元化开发模式
房地产开发作为一种提供满足消费者（或投资者）需求的空间和服务的活动，具备多元化发展的特点。对规模经济、降低风险和可持续性发展的追求，将在很大程度上促进多元化开发经营。
（1）混业开发。混业开发，指开发企业跨行业的互动发展，包括金融投资行业、建筑材料行业、建筑施工及装饰装修行业等。以涉足金融投资行业为例，这种经营方式，适应开发资金量大的需要，有效改善开发项目的现金流。
（2）综合项目开发。综合项目是指诸如融居住、商业、旅游观光于一体的主题社区，集旅游、保健、高尔夫为一体的综合度假区，具备购物、餐饮、综合服务、休闲娱乐等功能的集合式商业经营地产项目等一类开发项目。在综合项目开发经营中，多种物业功能和经营方式相互支撑，可提升房地产开发效益水平，保持收益的稳定性，有利于可持续发展。
（3）纵向一体化开发。纵向一体化开发，是指开发企业实行房地产开发建设与物业资产管理并重的经营方式。从国内外的经验看，拓展房地产投资及与之相关的房地产资产管理业务，构筑房地产开发与管理密切结合型企业，是房地产开发企业实施可持续发展的重要途径之一。从发展趋势看，房地产市场将无疑会从提供增量供给为主向保持存量供给为主转变，物业资产管理会成为企业的主要业务。
2.专业化开发模式
房地产物质形态的多样性、产品分布的地区性，以及开发经营过程的阶段性、高风险性和不确定性，使得专业化开发模式成为开发企业的重要选择。
在专业化开发模式下，开发企业的投资经营活动集中在相对小的范围内，有利于房地产产品建设、经营与管理技术的成熟化和在此基础上的创新，有利于减少产品更新换代的成本。同时，由于专业化开发企业的经营管理技术与方法、管理流程及产品设施、材料特性接近，使房地产开发项目的质量管理、计划管理、资源供应管理和成本管理等工作更易于实现标准化、制度化，为开发企业的信息化创造了较好的条件，从而有助于降低管理成本，提高管理效率。
（1）特定物业类型开发。开发企业根据对自身资源（包括资金、实力和经验）的评估以及对所处市场的独特认识，可以选择某类物业作为企业相对专一的开发对象，实施专业化开发。
特定物业类型开发，可以在某一特定地域上进行，也可以在广泛地域上进行，甚至进行国际性开发。具体方式的选择依赖于开发企业的经营方针。
（2）特定业务领域开发。这是一种非一体化的、非全能型的开发方式，它围绕开发过程中某种业务领域来进行开发经营。这种业务领域的选择与确定，同样依赖于多种因素的综合评估。在大多数情况下，这些业务领域是开发企业的核心业务领域。
特定业务领域开发，可以采取土地整理、以开发流程管理为纽带的协作型房屋、基础设施建设等开发方式。
协作型开发方式的实质就是开发企业专注于自己最擅长的业务或必须的核心业务，然后购买其他社会化专业机构提供的最擅长业务服务，如市场专业咨询、报建专业、工程管理咨询、专业营销策划服务等，从而形成高协作性的开发流程，使开发机构超脱一般的协调和技术细节，专注战略管理和资金管理。毫无疑问，购买服务，不单纯是最低成本的追求，重要的是，获取开发品质与成本控制曲线中的最优解。
协作型开发方式的发展，是开发产业提升的标志之一。
二、网络经济环境下的房地产开发趋势
任何行业的发展都背离不了时代背景，房地产开发业也不例外。网络经济对房地产开发经营的影响，至少包括二个方面：促进开发企业的信息化；促进行业结构调整和优化。
1、开发企业经营管理信息化变革
信息处理的产业化和社会化，有利于形成理性的期望，降低开发风险，并促使房地产开发流程的衔接更顺畅，而且有利于资金、物流、人流达到最佳组合。具体事项有以下几点：
基于大规模收集潜在客户信息条件下的市场细分及有针对性的项目定位；
基于虚拟社区，完成交互式、个性化的项目订制；
基于柔性开发模式，应对小规模、多样化的个性市场需求。
毫无疑问，在网络条件下，通过业务流程再造，实施企业差异化需求的整合能力和高弹性的建设组织能力，将形成房地产开发企业的核心竞争力。
2、开发企业结构调整及优化
由信息技术带来的便捷信息交换及有效数据管理，推动开发企业结构优化升级。优化组合战略伙伴开发服务平台，开发材料采购服务电子商务平台、行业管理电子政务平台，冲击行业传统的经营理念、管理模式和运作方式，给房地产开发经营管理带来积极影响。
战略伙伴开发服务平台，整合行业开发商、土地商、建造商、设计和投资资源，实现强强联合、优势互补，实现最优匹配，降低竞争风险。
材料采购服务电子商务平台，实现系统成员集体采购建筑、装饰材料，降低成本，保障数量。材料采购电子商务平台，也可以成为战略伙伴开发服务平台上的一部分。
行业管理电子政务平台，提升政府管理服务水平，实现对行业的有效监督，提供房地产开发良好管理环境。
如：为使政府能有效的、全面的监控房地产开发交易环节，有能力引导和规范房地产开发交易行为；提供智能化的实时房地产市场分析，为政府部门及投资者的管理决策提供支持，为社会公众提供一个安全的、有透明度的投资交易平台，促进地区房地产开发业的持续繁荣，可建立房地产销售管理系统：
关键词：全面风险管理；房地产；开发；项目
1 房地产开发项目全面风险管理的方法
全面风险管理方法是风险管理流程实施的具体手段，建立风险管理方法体系有助于各个流程的具体执行。经过多年的发展，项目风险管理的方法更加成熟和多样化，为房地产开发项目全部风险的全面分析提供了可能。房地产开发项目风险管理方法体系犹如一个方法库，将各个流程的风险管理方法汇总起来，比较各种方法的优点和缺点，找出其在房地产开发项目风险管理中的适用范围，在进行项目风险管理时，可以针对各个阶段的特点快速选择有效的方法进行风险的定性和定量分析。
在全面风险管理框架中目标体系是核心，所有的人员、流程和方法必须围绕风险管理的目标制定和执行；组织体系是基础，从组织制度上保证风险管理各项工作的顺利进行，培养全员风险管理的氛围；流程体系是关键，房地产开发项目全过程的风险都要按照风险管理流程进行风险识别、风险分析、风险处理和风险监控；方法体系是手段，促进全部风险的管理。四大体系相辅相成，共同构成了一个相对完整的房地产项目全面风险管理体系。各个体系的具体关系（如图1）。
2 房地产开发项目全面风险管理的流程
2.1 房地产开发项目风险识别
房地产开发项目风险识别是风险管理的基础。主要用来确定风险来源和进行风险分类的过程。风险识别是在房地产开发项目工作分解的基础上进行的，即针对房地产开发项目的不同阶段，进行风险识别。不同阶段的风险因素不同，风险分类和分组的依据也不同。
2.2 房地产开发项目风险评估
房地产开发项目风险评估是通过对风险的定性分析和定量分析，估计房地产开发项目风险发生的概率和可能产生的后果，在此基础上将风险按照高、中、低风险对风险进行排序，编制风险列表，最后根据风险的程度进行专题风险研究的过程。值得注意的是，房地产开发项目的进度、成本、质量风险分析的范围比建筑工程项目的进度、成本和质量的范围要宽，应该从项目可行性研究、项目规划设计、建设和经营各个阶段的工作特点来对其可能出现的风险进行分析。
2.3 房地产开发项目风险监控
房地产开发项目风险监控是对风险应对计划执行情况的修正和提高的过程，也是房地产开发项目风险管理有效实施的保障。风险监控不仅仅依据风险应对计划采取风险应对措施，还应该随着项目的深入，对风险识别、评估的结果进行修正，对风险应对计划进行修改，即风险识别、评估、应对、监控和再识别的循环过程。
3 房地产开发项目全面风险的应对策略
3.1 风险回避
风险回避是根据风险预测评价，经过权衡利弊得失，采取放弃、中止开发项目，或改变开发项目条件，以避开风险源地，从根本上消除风险隐患的措施。通常潜在威胁发生可能性太大，或可能损失后果太严重，又无其他风险管理措施可用时，常采用风险回避。风险回避的做法大体可分为两种：一种是放弃或终止某项可能引起风险损失的活动；另一种是改变活动方案，或改变工作方法。可以看出，风险回避是一种消极的防范手段，有些迫不得己的意味。因为回避风险虽然能避免损失，但同时也失去了获利的机会。所以，在选取风险应对措施时最好慎用风险回避这种防范手段。
3.2 风险控制
风险控制是指在风险事件发生前、发生时及发生后，采取的降低风险损失发生概率，缩小风险损失程度的措施。根据风险控制目的，风险控制可以分为风险预防和风险抑制。前者以降低风险损失发生概率为目的；后者以缩小风险的损失程度为目的。风险控制从主动采取预防措施入手，消除和减少风险隐患，降低损失发生频率和损失程度。因而，它是一种积极的风险管理措施。由于风险控制措施成本低、效益好，不会产生不良后遗症。因此对于房地产开发过程中的种种风险，应优先采用风险控制措施。 3.3 风险转移
风险转移是指开发商在开发过程中，有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采取的措施。风险转移与风险回避不同，它不是放弃或中止项目开发，而是将开发活动中风险可能所致损失的法律责任转嫁给他人承担。风险转移也不同于风险控制，它不像风险控制那样是直接调节风险因素达到降低风险损失概率和程度，而是将风脸转移出去而间接达到降低自身的损失程度。
风险转移的主要途径有合同、保证、期货和保险。合同形式有固定总价合同、成本报酬合同、单价合同等；保险有财产保险、责任保险和人身险。各种合同的对开发商和承包商的风险影响程度不同，开发商可以根据项目的情况，采取适当的合同形式，合理转移风险，参见表1。
风险转移一般在以下情况下采用：（1）风险的转移方和被转移方（风险接受方）之间的损失可以清楚地计算和划分，否则双方之间无法进行风险转移；（2）被转移人能够且愿意承担适当的风险；（3）风险转移的成本低于其他风险管理措施。
3.4 风险自留
风险自留是房地产开发者自己承担风险事件所致损失。在房地产开发中，对一些无法回避，难以控制和转移的风险，或因冒该风险可能获得较大利益时，在不影响开发者根本利益、大局利益的前提下，常采取风险自留措施。风险自留可分成两大类：计划性风险自留和非计划性风险自留。计划性风险自留是主动风险自留，其具体措施有：（l）自己保险；（2）专属保险；（3）损失摊销；（4）借款补偿；（5）自负额保险。非计划自留是被动自留，通过风险应急准备金来应对。风险自留对策应与风险控制对策结合使用，实行风险自留对策时，应尽可能地保证重大项目风险己经保险或实施了风险控制计划。风险自留对策也应与保险对策相比较，以便做出更利于节约风险管理成本的决定。
关键词：风险因素，发展过程，经营过程
一 、风险识别的主要方法
风险识别是风险管理中十分重要的步骤，是许多学科的研究者早就在研究人类辨识风险和危机的方法。房地产开发项目的风险识别就是周密分析企业所处的社会经济环境，剖析企业在房地产开发活动中客观存在的种种不利因素和弱点，以及对企业利益可能造成的威胁。论文参考，经营过程。
1.1专家调查法
专家调查法是利用专家知识和经验进行风险识别的方法，各领域的专家运用自己的专业理论知识和实践经验，找出开发经营过程中的各种潜在风险并进行分析其成因。该方法的优点是在缺乏足够统计数据和原始资料的情况下，可以做出较为精确地估计。
1.1.1专家个人判断法
征求专家个人意见的优点是不受外界影响，减少心理因素的影响，可以充分利用专家个人的判断力和创造力，且费用较少。但是仅依靠个人判断容易受到专家个人知识面、知识深度等主观因素影响，难免带有片面性。
1.1.2德尔菲法
德尔菲(Delphi)法由美国著名咨询机构兰德公司于上世纪五十年代初提出，已经得到了广泛应用。德尔菲法采用了一种专家估计法，以某种通讯方式使选定的专家之间获得一定的信息反馈，通讯方式可以通过信件或者通过在线的计算机系统。但是，专家之间不能面对面交流，信息的传递要通过间接方式进行。专家们被询问的是事先拟定的题目，通过多轮的信息反馈和询问，最后达到专家意见的收敛。
1.1.3智暴法或集思广益
智暴一词是从英文Brain storming翻译而来的，这是一种刺激创造性、产生新思想的方法。
智暴法可以在一个小组内进行，也可以由各个单个人完成，然后将他们的意见汇集起来。智暴法适用于探讨的问题比较单纯，目标比较明确、单一的情况。若问题涉及面较广，包含因素太多，就要首先进行分析和分解，然后再采用此法进行讨论。
对智暴法的结论还要进行详细地分析，既不能轻视，也不能盲从。
1.2筛选—监测—诊断技术
筛选时指风险管理者对企业内部和外部的潜在风险因素进行分类，确定哪些因素明显地会引起风险，哪些因素明显地不重要，哪些因素还需要进一步研究。通过筛选，使风险管理者能够排除干扰，将注意力集中在一些可能产生重大风险的因素上。监测是根据某种风险及其后果，对设计到这种风险的产品、过程、现象和个人进行观测、记录和分析的显示过程，以掌握他们的活动范围和变动趋势。诊断是对企业的风险症状或其后果与可能的起因关系进行评价和判断，找出可疑的起因并进入仔细检查。
在栓选、监测、诊断过程中，一般要按照一定得思维逻辑进行考察。
1.3故障树法
故障树是分析问题原因时广泛使用的一种方法，其原理是将复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的事物。具体做法是利用图解的形式将大的故障分解成各种小的故障，或对各种引起故障的原因进行分解、细化。故障树作为一种有效地风险识别方法，故障树实际上变成了风险树。此时可以将企业面临的主要风险分解成许多细小的风险，将产生风险的原因一层又一层的分解，排除无关的因素，从而准确的找到对企业真正的产生影响的风险及原因。
故障树经常用于技术性强、较为复杂，直接经验较少项目的风险识别，其优点是比较全面地分析了所有故障原因，包罗了系统内、外所有失效机理;比较形象化，直观性较强。不足之处是用于大系统时，容易产生遗漏和错误。
1.4流程图分析法
流程图法式一种识别公司所面临潜在风险的动态分析法。使用流程图分析法时，首先应根据企业的开发经营情况。建立反映企业开发经营过程的流程图。论文参考，经营过程。而后通过对流程图的分析，有效地揭示房地产开发经营过程中的“瓶颈”分布及其影响，找出影响全局的“瓶颈”，并识别可能存在的风险。
流程图类型很多，有反应整个开发过程的总流程图;有专门反应某一阶段特别是“瓶颈”所在阶段的分支流程图;也有反映某一特定业务和部门活动的流程图。在风险识别时，可根据特定需要建立流程图。而后对每个环节、每个过程进行分析，以达到识别开发过程中所有风险的目的。
1.5财务报表分析法
风险造成的损失以及进行风险管理的各种费用都会在财务报表上显示出来，财务报表分析法就是基于这一点用来识别和分析各种风险的。论文参考，经营过程。
二、房地产开发项目风险识别
房地产开发过程通常分为四个阶段，即投资决策阶段、土地获取阶段、项目建设阶段和租售管理阶段。就房地产开发商而言，开发的各个阶段的风险表现为不同的，它伴随着各个阶段的主要任务而产生。论文参考，经营过程。
2.1 投资决策阶段的风险
在房地产开发过程中,投资决策阶段最为关键,拥有最大的不确定性与机动性｡房地产投资一旦展开进行,很难从项目建设中撤出,否则会付出高昂代价｡房地产投资决策阶段风险主要源于政策和经济方面｡
2.1.1投资决策阶段的任务
投资决策阶段是通过对国家、地区和地方的政治、经济和社会发展趋势的研究，综合考虑市场的供应、需求等经济环境，制定自己的房地产开发策略，以确定房地产开发经营的区域、类别和时机。即确定在何时、何地，开发何种房地产。论文参考，经营过程。
2.1.2开发区域与风险
开发区域风险可能来源于开发区域的政治环境、政策环境、社会环境和经济环境风险。论文参考，经营过程。
2.2开发物业类型与风险
房地产开发存在着风险，但并非任何类型开发项目的风险都是相同的。各类开发项目具有不同的功能、用途及技术经济特性，因而具有不同的风险。
2.3开发时机与风险
从房地产周期理论可知,项目开发时机也存在着一定的风险｡由于房地产开发周期长,易受国民经济的影响,因此,经济发展趋势就成为影响开发时机的主要因素｡所以说,风险与开发时机的选择密切相关｡
2.4土地获取阶段的风险
在土地获取阶段，房地产开发者承担的主要风险有：土地风险、征地安置风险、筹资风险。
三、项目实施阶段的风险
房地产投资的实施阶段是指房地产投资计划的具体实现过程,它包括从获取土地､筹措资金到设计施工等过程｡此阶段将面临具体的风险因素｡
3.1工期拖延风险
工期一旦被延长,一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化,错过最佳租售时机,如已预售,会承担逾期交付的违约损失､信誉损失;另一方面,会增加投入资金利息支出,增加管理费｡
3.2项目质量风险
开发项目质量主要体现在项目的适用性､可靠性､经济性､美观性与环境协调性五个方面｡承包商施工技术水平落后､偷工减料,建筑结构有安全隐患等,是造成项目质量风险的主要因素;房屋设计和户型结构未充分考虑潜在消费者功能需求,也是房屋质量不佳的重要方面｡
3.3开发成本风险
房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段｡建设前期对项目成本的影响程度大,越到后期影响程度越小｡在规划设计中,方案陈旧､深度不够,参数选用不合理以及未进行优化优选设计,都会导致生产成本的增加,在建设期间,国家调整产业政策,采用新的要求或更高的技术标准,也都会使房地产开发成本增加｡除此之外,通货膨胀､物价上涨导致的建材价格上涨和建筑成本的增加及项目是否能按时完工､工程质量的保证､施工中意外事故等都是这一阶段将要面临的风险｡
结语：本文论述了风险识别的一般方法，在此基础上对房地产开发项目风险的识别进行了研究，给出了房地产开发的风险分析调查表，并对房地产开发项目的不同阶段的风险识别内容进行了论述。
参考文献:
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[4]陆惠民，李启明.房地产投资评估与决策系统的分析与设计[J].系统工程理论与实践，2000，09
【关键词】邯郸；房地产；对策
近几年，邯郸市房地产市场发展较快，呈交易活跃、竞争激烈、房价快速增长、产品品质提升、市场秩序进一步规范等特点。2011年与全国住房市场状况相比，邯郸市房地产市场呈现三个显著特点：一是房地产开发投资和新开工面积明显增加；二是商品房销售价格仍呈现小幅增长趋势；三是住房消费观望情绪显现。从房地产贷款市场运行情况看，房地产贷款继续保持增长，但增速明显放缓。
一、房地产发展情况
1.房地产开发投资和新开工面积明显增加
一是邯郸市三年上水平工作的强力推进，特别是去年邯郸市旧城和城中村拆迁力度的加大，使相当一批旧城和城中村的居民成为了刚性需求户，急欲寻求新的房源；二是随着邯郸市“两改”项目改造力度加大，腾出大量土地，开发市场广阔，开发企业信心十足；三是开发商手中大量的存地得到释放，促使邯郸市开发市场活跃。
1-6月份，全市房地产开发完成投资98.79亿元，同比增长111.09%，其中住宅完成投资80.66亿元，同比增长143.32%；主城区房地产开发完成投资72.01亿元，同比增长111.79%，其中住宅投资完成57.92亿元，同比增长147.84%。
1-6月份，全市商品房新开工面积446.08万平方米，同比增长102.59%，其中住宅新开工面积375.76万方米，同比增长101.96%；主城区商品房新开工面积225.94万平方米，同比增长29.75%，其中住宅新开工199.8万平方米，同比增长39.09%。
1-6月份，全市商品房竣工面积124.37万平方米，同比增长42.69%，其中住宅104.93万平方米，同比增长51.87%；主城区商品房竣工面积70.89万平方米，同比增长36.72%，其中住宅竣工52.96万平方米，同比增长59.76%。
2.商品房销售价格仍呈现小幅增长趋势
根据有关部门统计数据，今年6月份，主城区商品房预售平均价格由去年同期的4531元上升至4676元，上涨了3.2%；呈现了小幅增长态势。主要原因是当前房地产开发土地及拆迁成本不断加大，加上在节能减排的形势下，全市一些高能耗、高污染企业，如钢材、水泥、砂石等原材料生产厂家生产成本加大，产量降低，使原材料价格明显上涨，致使房地产开发价格成本不断上升，助长了房价的增长。
3.商品房“量跌价滞”，住房消费观望情绪显现
今年以来，房地产多项调控政策持续出台，邯郸市住房价格未出现大面积松动，“量跌价滞”的现状正在加剧楼市低迷。受成交结构变化的影响，持币观望氛围显现，直接表现出了目前商品房住房预售和存量房交易双双下降。6月份主城区商品住房销售877套，存量住房预计交易711套，商品住房销售和存量住房交易套数同比分别下降了29.2%、31.6%。
二、房地产贷款市场运行情况
1.房地产贷款总体情况
1-6月份，房地产贷款继续保持增长，但增速明显放缓。邯郸市四大国有商业银行房地产贷款（含房地产开发贷款、个人住房贷款）余额99.73亿元，较年初增加7.35亿元，同比少增4.49亿元，年增长率7.96%，同比下降9.81%。其中个人住房贷款增加6.06亿元，同比少增0.16亿元，房地产开发贷款增加1.30亿元，同比少增4.32元。
2011年1-6月份四大国有商业银行房地产贷款统计表单位：亿元
项目 房地产开发贷款 个人住房贷款 房地产贷款合计
余额 较年初 余额 较年初 余额 较年初
工行 15.07 0.90 22.91 1.04 37.98 1.94
农行 11.89 2.06 3.23 0.34 15.11 2.40
中行 6.42 -0.03 12.14 2.65 18.56 2.62
建行 11.72 -1.64 16.35 2.04 28.07 0.40
四行合计 45.09 1.30 54.63 6.06 99.73 7.35
2.金融机构房地产贷款状况
目前，由于银监会、人民银行政策监管十分严格，各金融机构个人住房贷款执行标准，如第二套住房认定、首付款比例、利率政策等基本一致并趋同，政策差别不大，但在管理模式上有所不同。
（1）工行
贷款流程：市行管理，支行营销、发放，省行分部审批。
市行下设个人信贷审批中心，负责全辖业务考核与管理，并与支行联动营销。支行负责个人贷款营销、发放、贷后管理工作。贷款资料通过台账扫描报分部审批，实行全程无纸化审批。
（2）中行
贷款流程：全行营销，支行发放、管理，省行审批。
市行下设个人贷款中心，安排专人直接营销按揭楼盘和个人住房贷款，并与支行联动。支行负责个人贷款营销、发放、贷后管理工作。贷款资料通过台账扫描报省行审批。
（3）建行
贷款流程：全行营销，集中发放、管理。
市行下设个人贷款中心，负责个人贷款从营销、受理、调查、审批、抵押登记、发放直至贷后管理的全过程。个人贷款中心既营销、发放，也负责全辖管理。支行工作重点在个人贷款业务营销上，支行在受理客户申请后，将资料上报个人贷款中心即可。同时，与个人贷款中心共同参与贷后管理工作。
（4）农行
贷款流程：市行管理，支行营销、发放，省行派驻独立审批人审批。
市行个人金融业务部负责全辖业务考核与管理，并与支行联动营销。支行负责个人贷款营销、发放、贷后管理工作。省行派驻独立审批人，实行独立审批。
三、当前邯郸市房地产市场存在的突出问题
当前，邯郸市房地产市场总体是健康平衡的，但在房地产发展过程中仍然存在着一些矛盾和问题，归纳起来，主要是以下几个方面：
1.商品房价格仍呈增长趋势，房地产市场缺乏有力的调控手段。2007年主城区商品房销售平均价格每平方米是3800元，2008年特别是爆发世界金融危机以来，主城区商品房平均价格每平方米下隆至3680元，较2007年同期下降4%。而2009年以来，特别是2009年下半年，主城区东部区域商品住宅单套最高售价达每平方米5200元，市场销售旺盛，销售平均价格达到3820元，超过了金融危机前2007年的销售均价。自2010年开始，政府接连出台多项宏观调控政策，包括上调贷款利率、提高首付款比例等等，抑制房价的快速上涨，目前来看，效果不明显，2011年6月份，主城区商品房预售平均价格由去年同期的4531上升至4676元，上涨了3.2%；呈现了小幅增长态势。究其原因存在主客观两方面原因，主观因素一是群众购房需求以及投资性需求旺盛，二是住房销售不规范，开发商争求利润人为炒作，助长了价格增长；客观因素一是拆迁补偿高，拆迁成本加大，二是土地“招拍挂”“价高者得”的原则，加大了开发成本。
2.经济适用房市场供应量略显不足，限价房在市场尚属空白。2010年全市经济适用房竣工面积23万平方米，占全市商品住房比例仅为12%，经济适用房占商品房比例明显偏低。限价房方面，过去曾提出的“双限房”（限地价、限房价），在“价高者得”的土地政策和规则下也未得到实施。经济房供应量的不足和限价房的空白，也助长了房价的增势。
3.房地产开发项目规划档次低，建成的小区精品少。邯郸市近两年开发的房地产项目多数容积率偏高，密度较大，小区规划单一，小区建造特色不鲜明。小区楼房间距小、公共活动空间不足，小区园林、绿化档次低，环境质量得不到保障。
4.房地产开发融资渠道狭窄，开发项目进度缓慢。一方面，开发商实力有限，自有资金不足，无力独自支撑大的项目运作。另一方面，商业银行贷款难度较大，民间借贷利息太高，由于受到资金影响，部分房地产开发项目尤其是城中村和旧城改造项目动作迟缓甚至难以启动。
5.住宅小区物业管理覆盖率低，物业管理供需矛盾突出。目前邯郸市住宅小区物业管理，大多数只是进行简单的门卫看护，基本的小区保洁、花草养护等工作，有的甚至连门卫看护也不能保障。部分小区由于种种原因，业主委员会难以成立，难以实施物业管理；还有部分小区在项目设计时就没有建设业主管理用房和物业服务用房，物业管理与服务设施不完善，导致管理与服务不到位。邯郸市目前小区覆盖率仅达50%，物业管理供需矛盾突出。
四、建议及对策措施
1.建立长效机制，多部门协调联动。通过建立可控、有序的土地市场，保持房地产市场土地供需总量基本平衡和结构基本合理，加大保障性住房建设力度，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位、中小套型商品房以及公租住房、经济适用房、限价房的用地供应，以实现土地市场和房地产市场公开、安全和稳定运行。
2.加快房产税的研究制定和征收，促进房地产市场的健康发展。房产税的开征将影响到所有居民家庭，建议加快对房产税征收方案的研究制定，通过房产税的征收，调节好房地产开发建设、交易、持有等环节的比例关系，以达到限制囤房和炒房的目的，保障房地产市场的长期健康发展。
3.强化房地产开发企业树立品牌战略意识，谋划较大项目，强化项目规划质量，努力打造楼盘精品和项目特色，引导开发企业诚信经营，促进房地产开发企业做大做强。
4.继续整顿房地产市场秩序。严查违规用地和囤地、炒地行为，加强商品房销售管理，采取一次性公开房源明码标价销售的销售办法，使开发商捂房不售、恶意炒作、拱抬房价等行为得到遏制，房地产市场得到净化。
5.加强市场监管，强化房地产项目的规划、拆迁、建设、销售的管理，严厉查处围而不拆、拆而不建、建而不快的房地产用地项目。对圈占并进行倒卖谋取利益造成闲置的土地，依法坚决收回，纳入政府土地收储。而对资金不到位或者其他原因造成的闲置土地，将根据不同情况进行处理。如闲置土地满两年的，坚决依法收回使用权，纳入政府储备，并通过招标拍卖挂牌方式，重新进入土地供应市场。严肃查处和打击房地产各项违法违规行为，净化房地产市场，促进房地产市场健康稳定发展。
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作者简介：
【关键词】房地产；项目融资；投资回报
中图分类号：F293.30 文献标志码：A 文章编号：1673-8500（2014）03-0051-01
一、房地产开发项目的融资流程
房地产开发项目的融资流程开发商经常表现为：首先要“看地”，向规划部门了解该用地是否符合地区用地总体规划，申请取得建设用地规划许可证，交纳首期土地出让金，取得国有土地使用权证，将出让取得的土地，经合法的土地评估机构评估，因为土地使用权（即土地使用证）抵押将出让所得土地全部抵押给银行办理金融贷款，用银行贷款支付剩余土地出让金及支付前期开发投入的资金；通过公开招标，承建单位交纳施工保证金（实际是垫资施工），工程施工到正负零时，根据《商品房预售管理办法》建设工程总体投入资金到达25%以上符合商品房预售规定可以预售，根据2003年6月5日央行出台“121”号文即《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，开发商整合购房户个人资料在银行按揭贷款，以房产抵押方式取得资金。完成收益周期，这样开发商不需投入大量资金，就可以完成整个开发收益周期。
二、房地产开发项目的融资方案
房地产开发项目融资需要有一定的方案，首先是房地产开发项目基本情况介绍，包括房地产开发项目的名称、开发的背景、具置以及开发的规模，同时需要有规范性文件支持，如主项批复，“五证”取得，也包括主项的定位，该房地产开发项目有何特点、有何优势。
三、房地产开发项目融资需提供材料
房地产开发项目融资申请书，该项目可行性研究报告，该项目融资所提供的担保，该项目“五证”复印件，土地来源资料尤为重要，包括土地审批、土地出让金交纳情况，国有土地使用证，房地产开发企业自身还款计划和资金来源保证。
有当年期的工商年检章的房地产开发企业营业执照副本复印件，企业法人代码证复印件，企业税务登记证，公司章程复印件，房地产开发企业公司介绍，公司验资报告，近三年会计（审批）事务所验证的财务报表本中期财务报表及附注，公司目前享受的税收政策，企业法定代表人资格证明及身份证复印件，具体经办人员授权委托书及身份证复印，公司法定代表人、总经理、财务主管等高级管理人员简历，董事会通过的对外借款，担保抵押等相关决议。公司资信状况（贷款情况与对外担保情况）与申请贷款项目有关的基础需要说明及项目的材料。
四、房地产开发项目融资者的心理因素
影响投资者的心理因素，是有房地产开发项目的权属情况、收益情况、资金成本、担保情况、土地情况、在建工程公司股东状况、奖金监管等诸多因素。
五、房地产开发项目融资者的法律风险
项目融资者既要对开发企业的信用风险了如指掌，也要对购房者的信用风险进行合理评估，对建筑企业项目完工、交工、延期风险有充分认识，也要对项目超支风险，甚至项目放弃风险有所认识。
对开发项目企业资金不足造成的风险有充分的估计，对房地产开发企业所涉及的能源和原材料涨价也有所了解，对房地产开发企业经营管理风险也要有认识，要了解该项目经理是否在同一领域内有充分的经验和个人资信状况，项目经理是否对该项目有个人投资及获利要需求状况以及项目经理对该项目完工后的利润奖励和节约成本奖励。
对市场购买者的风险意识有所掌握。金融风险防范方面要注意项目占有资金利率变化和汇率变化的影响。政策发生变化也会导致项目失败，项目信用结构改变，项目债务偿还能力改变主。环境保护风险是项目风险中一个不可忽视的因素，负债风险使项目本身甚至使公司价值降低，遗留诉讼和仲裁也使公司价值下降风险增加。
六、房地产开发项目融资者的法律尽职调查
房地产开发项目融资者是根据融资者的想法及目的而由中介机构根据融资者的委托，按照公认的行业标准和勤勉尽责的精神，对被调查对象的情况进行了解、审查，并进行了专业分析、评价和判断为委托人提供法律服务。
随着政策调控的深化及产业市场的成熟与竞争加剧，专业人才越来越成为房地产企业关注的焦点，成为实现产业升级与企业创新管理的重要因素之一。房地产行业的高速发展，需要大批量的专业人才及管理者加入，而整个行业的人力资源状况却难以满足企业的现实需求。因此，加强人才培养力度对房地产企业发展是一项长远而重要的工作。本文从房地产企业人才现状和特点分析，详细阐述了其专业人才培养的不足与意义，并提出了积极的对策。
【关键词】
房地产开发；人才培养意义；对策
近年来，房地产行业进入全面调整阶段，并且这一调整的过程还将持续一段时间。而纵观整个行业，无论是商品住宅面积还是新开工面积却均在逐年上涨。与此同时，房地产企业在早已开始由“资本密集型”向“人才密集型”不断转化。然而，由于整个行业增长过快企业却没有足够的人才储备，致使有限的房地产人才流动相对频繁，这对于房地产开发企业的长期发展十分不利，也导致房地产企业专业人才的培养与发展陷入恶性循环的困境。
1 房地产开发企业人才现状和特点
1.1 人才需求总量呈上涨趋势
尽管自2010年起，国家政策及宏观调控加剧，但房地产开发项目却日益增多。近来来，还不断有大量保障房项目逐渐投入建设并实现交付。因此，全国房地产开发企业人才需求总量属于持续上升状态。据调查，人才需求上升比例每年在10%-20%左右。而由于部分中小房地产企业解散、破产、兼并或项目迟迟不能启动等原因，被动跳槽人才增长较快，2010年人才需求就已经超过25%。而房地产设计、工程以及商业运营等专业人才的流动每年都非常频繁，流动频率大致在15%-20%左右，处于较高位置。
1.2 复合型人才少、专业人才稀缺
在一个房地产开发项目（5-8年）从始至终全程参与和运作的人才廖若晨星，大多是工作过一段时间（2-3年）或者某个专业版块（如营销）的单一阶段性人才，而且经历从拿地、开工、开盘到交付的管理人才少之又少。同时大多人才都是通用性或战略性的，一是流程性人才少，如运营管理人才、项目设计定位等专业人才；二是跨域性人才多，如在设计院之前只设计过简单项目的绘图员，现在却要担任房地产开发项目产品线的研发管理人员。因此，房地产开发企业所需的复合型人才、专业人才实属稀缺状态。
1.3 人才质量良莠不齐
由于人才总需求偏大，而专业人才及复合型人才的稀缺，致使很多房地产企业选择“重金求贤”的人才获取捷径。这就引发了房地产行业人才流动性一直相对较快，而人才质量又相对较低。一个项目的周期和一个人才成长周期还没有完成，就进入另个一个阶段和另一个企业。
1.4 人才的专有性和企业化远远不够，忠诚度和持续性很差
很多企业由于人才需求的急迫性，几乎没有经历完整和严格的人才培养，新人就匆匆就职。新员工与企业文化和管理者的领导风格没有很好的对接和融合，导致后续的合作和工作存在严重的隐患，甚至很多员工就职不久，因不能融入企业而很快离职，这给项目的开发与运营管理带来滞后的恶性结果。
2 房地产开发企业人才培养的意义
2.1 有助于房地产开发企业经营规模扩大
房地产开发企业的特性决定了其经营性质，而经营规模的扩大将对其经济效益产生积极而重要的影响。面对政策调控的不断变化，优秀人才对于房地产开发企业实现经营规模目标起着至关重要的作用。单纯依靠“重金招聘”已经无法满足企业人才梯队的需要，同时会加剧人力资本的平衡管理失控。显然，建立合理而完善的人才培养体系不仅能够满足企业发展需要，而且能够通过统一战略思想，快速实现经营规模目标。
2.2 有助于房地产开发企业经营效益提升
优秀的员工能够通过改善业绩提高经营效益，优秀的管理者则能够通过协作带领团队通过技术变革实现整个企业的利润获取。在房地产开发经营管理过程中，新知识、新技术的学习与运用都有可能影响企业效益的提升。对于快速发展的房地产开发企业而言，只有不断选拔可培养的人才并制定相应的培养考核计划，才能够使员工在掌握新知识与新技术的同时，自愿在开发各个环节之中充分实施与运用，通过降低企业管理或开发成本、提高营销利润，从而有助于整个企业的经济效益提升。
2.3 有助于房地产开发企业人才管理完善
内部人才培养对于任何企业的人才管理都起着积极作用。完善的人才培养体系从为企业甄选具有发展潜质的优秀员工开始，通过严格有效的培养计划与实践考核，实现企业内部人才最优配置。同时，完善的人才培养体系及发展，为房地产企业的人才保留、激励以及员工忠诚度都带来十分深远的影响与意义。因此人才培养有助于企业人才管理体制更加完善。
3 我国房地产开发企业在人才培养中存在的问题
3.1 人才培养目标不明确
在人才培养不受重视的房地产行业环境背景下，90%的房地产企业人才培养工作目标是不明确的。经过专业机构的调研发现，很多房地产开发企业的管理者认为只要有好的项目，给予足够的薪酬待遇，行业内的专业人才就会源源不断地到企业来就职，并无需系统培训就能够为企业创造效益。而人才培养就不过是给员工花钱买几门课程来学习。然而，针对发展得相对成熟的房地产企业而言，尽管具备相应的人才培养发展体系，但实难做到清晰而具有战略性的培养目标确立，这就致使人才的培养与发展工作变得空有其表而毫无意义可言。
3.2 人才培养标准不统一
由于现今房地产行业发展迅猛，且人才质量良莠不齐、鱼龙混杂，故在很多中小房地产企业内部，对工作流程与岗位职责还缺乏科学、系统的评价标准，因此也就不存在科学有效的人才开发与甄选标准，故对于人才培养也同样不存在统一的标准。对于培养效果及考核结果也实难用同一标准衡量。
3.3 人才培养机制不完善
目前，房地产开发企业内部人才培养机制相对还是比较落后，人才培养形式单一。在大部分企业中，人才培养仍然被认为是人力资源部的工作与责任，企业领导者或直线经理人并没有积极参与到人才培养工作以及跟进辅导当中。同时企业内部的培训制度梳理不足，关注与投入均有限，导致人才培养机制需要得到进一步的完善。
4 我国房地产开发企业完善人才培养的对策
4.1 结合企业战略目标制定人才培养计划
为了满足企业规模的扩张以及人才需求，企业人力资源部或组织发展部应当结合公司发展战略、组织能力明确内部人才培养的目标，从而推动企业领导者及直线经理人一同制定企业内部人才培养的相关计划。通过对企业发展战略的分析，企业人才培养首先要明确企业发展的重点工作，接着需要明确能够承载重点工作的潜质人才有哪些，然后通过科学有效人才测评工具剖析人才发展的关键需求，从而制定完整、详尽而合理的培养计划。只有做到与战略发展相结合，企业内部的人才培养工作才能“落地”，才能最终实现为企业经营效益提高而助力。
4.2 企业内部建立并统一人才培养标准
企业需要何种人才得以生存与发展，这是企业经营与管理者都需要密切关注的课题。而这些人才需要具备何种能力与素质是可以运用科学合理的方法分析从而形成人才能力素质模型标准。明确优秀人才的标准是人才加速培养的基础。因此，企业管理者应结合企业文化与组织发展需要，首先明确各项工作流程的岗位职责，然后在此基础上明确此岗位优秀人才的素质标准要素。通过对比，凡不符合这一标准的员工都应当经过有效的培训学习从而达到标准。尽管对于全国性房地产开发企业而言，项目开发运作数量多而复杂。然而为了加速企业人才的发展，需要自上而下地在企业内部统一人才培养的标准。
4.3 逐渐完善人才培养体系
成功实现人才培养效果离不开完善的人才培养体系。比如，万科，作为房地产行业中的标杆企业，很早就建立了一套完整的优才培养机制，从盘点、识别、培养到管理人才全面而系统地运作实施，充分满足了它作为行业龙头而迅猛发展的人才需求。在理解和把握人才内在需求的基础上，以政策为导向，满足人才的个人需求，增加人才的积极性与满意度，从而实现“要我学”到“我要学”的转变。做到充分发挥人才的潜能，将企业人才的自身职业发展与企业发展密切结合起来，制定相应人才梯队培养计划；定期实施企业内部人才盘点，建立优秀人才库，并给予企业各类优秀人才学习津贴，增强其自身学习动力；结合人才绩效考核结果调整培养计划，并将培养情况列入考核内容，实现培养效果最大化；加强培养投入力度，对不同人才不同计划采用合理的培养方式，增加与外部交流学习的机会。同时，通过整合其他有效教育培养资源，令企业内部人才培养投入效益最大化。
5 结语
综上所述，人才培养对于房地产开发企业的生存与发展具有十分重要的作用，所以建立合理有效的人才培养机制在房地产开发企业的运营发展中尤为重要。针对目前国内房地产行业的发展现状以及房地产开发企业的经营水平普遍一般、人才质量良莠不齐等情况，在稳定企业发展方面人才培养起到非常关键的作用，如何建立一个完善合理的人才培养机制就显得至关重要。因此房地产开发企业应当从实际管理中的人才培养问题着手，建立起一个加速企业规模发展的人才培养机制。
【参考文献】
[1]唐作民.2011年房地产人才供需分析.[EB/OL]
[关键词]房地产；开发管理；问题 文章编号：2095-4085（2015）11-0061-02
房产开发中，如何对土地资源进行合理分配利用，让房地产业科学健康发展，如何让自身收益得到保障，是当下房地产开发商亟需解决的问题。
1房地产开发管理中的问题
1.1国家宏观调控力度不强
宏观调控对房地产开发管理起着举足轻重的作用，地方经济资本、城乡规划、人口指数是房地产商需要综合考虑的。我国作为集体所有制国家，集体资产是土地，国家向开发商卖出土地，群众的土地被开发商购买、建设后将房屋连带土地的形式卖给群众，价额远远超过大多居民的经济承受能力。由此可见我国对房地产开发宏观调控力度需要提高。
1.2我国房地产开发管理不清晰
社会经济飞速发展，房地产开发竞争日益残酷，土地的价格也是持续走高，人们已经对这居高不下的房价产生惧怕。这也造成了国内房屋空置率达到警戒线，像上海、杭州这些大中型城市尤为明显，供需不能达到平衡，导致房地产开发发展受阻，人们群众的生活水平也降低，国家经济发展也将受到影响。出现这些状况的主要原因就是我国房地产开发只是一味的按照流程，竞拍开发土地，并没有根据实际情况对房地产开发科学分析其所有的价值，这就需要房地产开发管理结合人们的生活现况，市场需求制定出合理清晰的条例制度来维持其的有序发展。
1.3房地产开发测绘不到位
房地产测绘在房地产开发中起到重要作用。我国很多小型地产项目在开发过程中，制图马马虎虎，测绘精度不够、缺乏专业的测绘团队、测绘过程延迟等，因此房地产开发管理在房地产测绘方面，需要严谨对待，针对上述存在的问题应认真解决，使房地产开发管理得到保障，居民住房更加舒适安心。
2房地产开发管理的解决措施
2.1国家对房地产开发的宏观调控
科学有效的开发房地产业离不开国家强有力的宏观调控，国家必须介入房地产开发的管理，我国的房地产开发资金投入大，风险高，因此国家政策和银行对其也有不小的影响。如果要严格把控房地产开发项目以及质量，国家需要做到以下几点。
（1）在房地产开发程序上，国家需要严厉监督来维护各个竞争企业的公平。对现有的法律法规进行完善，避免造成不必要的损失。
（2）对于房地产开发的数目需要严苛对待，国家要针对地方社会经济，群众生活水平进行合理的房地产开发，分配国土资源。
（3）关于房地产开发的质量国家需要严格监管，重点加强对房地产开发的项目监管，让房屋质量得以保障，群众能有安全的住房条件。
2.2加强房产项目质量的控制与管理
房地产项目的质量是群众考虑最多的问题。居民能否住的舒心直接取决于房屋质量的好坏，因此房地产开发商需要严格遵守国家的工程项目标准，施工严谨负责，不能掺杂水分进去，如一些无良开发商的豆腐渣工程，都应杜绝出现。而且关于开发项目中的基础设备，房地产开发商需要对其质量进行严格把关，对于群众居住前后反映的问题要及时作出解决方案，为下次开发项目积累经验，避免出现相类似的问题而影响项目开发的进程。
2.3加强测绘技术和施工质量
针对施工质量的加强的同时，开发商需要有专业的团队在项目施工中进行严格监督，杜绝一些残次建筑材料用于施工过程中。在测绘技术方面，不仅需要优秀的测绘专业人才，开发商在测绘施工中必须严格监督管理。在项目收尾时对出现的一些小问题不能马虎对待，如果施工质量不过关便要及时修正，全面保证施工以及测绘的质量。
2.4全面提升企业实力
国内经济的快速发展，带动着房地产开发商的增加，房地产竞争也日趋激烈。房地产企业的内部发展普遍存在问题，例如缺少专业性的人才团队，对国外技术的缺乏都将导致房地产业开发的能力不足，企业停滞发展，至于收益也是不能持续下去。解决这些问题需要房地产业的科学监督管理，全面提高自身综合能力，而不是在某一方面出现短板或者监控不到位。房地产业可以引进国外的先进技术以及将企业技术人员送去专业系统的培训，保证开发项目能高水准完成。企业需要跟进时代的潮流，在房地产产业有敏锐的观察力，提升企业项目能力，在竞争中脱颖而出。
关键词:房地产开发企业;财务管理;外部监督
房地产行业最近数年发展极为迅速,逐渐成为影响国民经济的产业。面对激烈的市场竞争,房地产开发企业作为资金密集型产业,其资金的筹集使用以及分配方面的管理的重要性显得尤为重要。因此,加强房地产开发企业财务管理就显得极为重要。
第一,强化房地产开发企业财务管理,健全财务管理机构。在当前新时期市场经济条件下,市场竞争日益激烈。改制房地产开发企业如何生存和发展,这是摆在房地产开发企业经营决策者面前的一个严峻课题。首先房地产开发企业的经营决策者要重视财务管理,不但要懂经营、善管理,而且要学习会计法规和常识,因为房地产开发企业管理的基础是会计管理和会计信息,特别是房地产开发企业资金运行和现金流量都是通过财务管理来体现的。其次在房地产开发企业财务管理实践中要健全和完善财务管理机构。再次就行业特点在各施工工程项目部设立核算机构,并要求财务人员持证上岗,充分发挥财务人员在房地产开发企业管理中的积极作用。
第二,加强外部监督,充分发挥外部监督的作用。在会计监督中单纯强调会计监督是不够的,必须强化对会计工作的外部监督,也就是加强政府监督和社会监督。我国财政、审计、税务、物价等部门应当依照有关法律、行政法规规定的职责,对房地产开发企业的会计资料实施会计监督检查。审计、财政、税务、物价是代表政府利益的经济监督部门。在执法中,应加大政府综合力度:审计监督主要应放在对房地产开发企业的预算执行、计划完成、财务收支情况及承担国家投资项目的监督上;财政监督应当以房地产开发企业会计信息质量为主,对房地产开发企业的事业收入应监控其“收支两条线”的落实执行情况;物价部门对应监控其“收费”的立项、标准审批的落实上。税务监督是对房地产开发企业纳税人依法纳税情况的监督。审计、财政、税务等部门应加强沟通,加大处罚力度,对违房地产开发企业法违纪的行为决不讲情面,树立政府整体形象的监督权威。房地产开发企业必须健全会计监督控制制度和建立违法违纪问题举报制度,规范房地产开发企业负责人和会计人员的行为,保证会计信息的真实可靠。
第三,完善房地产开发企业资金管理体系,确保营运资金流转顺畅。房地产开发企业建立统一管理、集中调度的资金使用管理制度,将现金支出的批准权高度集中在财务部门,下属财务单位根据业务规模设置两级不同的资金使用权限,严格执行收支两条线管理方式,各单位实现的销售收入必须全额及时清缴,费用由总部审核拨付。要确保资金使用三级权限管理制度的落实,及时回笼资金,全面及时地掌握房地产开发企业整体的资金状况,实现统一调度,大大减少资金沉淀,减少呆账和坏账,对内制定规范的工作流程,保证每个环节的分工明确,并定期考核,施以奖惩,确保各部门的密切配合,扫清资金流转的内部障碍。
第四,建立完善内部控制制度。内控制度是为保护房地产开发企业资金、资产的安全与完整,维护房地产开发企业声誉和妥善进行危机管理,促进房地产开发企业各项经营活动有效实施而制定的各种业务操作程序、管理方法与控制措施的总称。包括为保证房地产开发企业经营战略目标的实现,根据经营环境的变化,对房地产开发企业战略制定、经营和管理过程中的风险进行识别、评价和管理的制度安排、组织体系和控制措施。针对上述环节,房地产开发企业需要具体制定印章使用管理、票据领用管理、预算管理、资产管理、担保管理、资金借贷管理、职务授权及人制度、信息披露管理、信息系统安全管理等多项专门管理制度进行规范、控制。
第五,强化房地产开发企业经营风险意识。加强风险管理是现代房地产开发企业管理体系中不可或缺的重要组成部分。目前,许多房地产开发企业存在着风险意识淡薄、风险机制缺损、风险管理弱化的现象,树立风险意识是识别风险、化解风险的前提,也是建立健全风险防范机制的思想基础。从实际来看,由于风险意识不足导致的风险或者潜在风险占相当比重,有的单位施工不订合同;订立合同时不仔细推敲;有的对合作方资质和业务实力毫无所知;有的合同本身和法律相悖,属于无效合同;有的对经济文书、契约保管不善,造成损坏或者遗失,诸如此类都与风险意识淡薄有关。面对这种状况,必须强化风险意识,进行风险意识的全员渗透。在激烈的房地产开发企业间竞争面前,风险意识必须渗透到房地产开发企业各个层次和各个方面,在全体员工中普遍形成一种风险意识和危机意识。特别是各级领导干部,一定要树立风险观念,每―个经济行为和经济过程都要想到风险。只有这样,才能未雨绸缪,防患于未然。
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