时间：2023-06-07 09:09:13
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产开发的原则，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：房地产；纳税筹划
纳税筹划是指纳税人依据现行税法和国际税收惯例,在税法许可的范围内,对企业组建、经营、投资及筹资等活动进行的旨在减轻税负、有利于财务目标的谋划、对策与安排,在不妨碍正常经营的前提下,达到税负最小化,实现利润最大化的行为。其外在表现是使纳税人纳税最少,纳税最晚,即实现“经济纳税”。 纳税筹划是企业经营决策的重要组成部分，它是公民纳税意识提高的产物。近年来，房地产企业迅猛发展，已成为我国重要的支柱产业之一，也是国税和地税的纳税大户之一。一家房地产开发企业开发一个项目收入规模相当大，要上缴的各种税金少则上千万元多则上亿元，房地产开发企业纳税筹划运用虽然处于尝试阶段，但是作为纳税人的一种理财行为，有必要对企业的税收成本做出计划和安排。 当前部分房地产企业在纳税认识上存在误区；企业内部缺乏必要的纳税管理。导致很多房地产企业税负过大。因此，有效规避纳税风险，在有限的空间内尽可能地降低企业的纳税成本，实现企业利润最大化，对房地产企业具有重要的现实意义。
房地产行业纳税筹划现状及分析
目前在我国，能全面精湛整体论述系统纳税筹划方面的理论专著有限，实务方面的探讨也较为肤浅和缺乏，对于在实际工作中，房地产开发企业如何进行纳税筹划，采用哪些策划方法，以及需要掌握哪些节税点，目前我们国家的涉猎者并不多。在房地产行业，我国税收环境日益改善，已有诸多机构开始介入房地产开发企业纳税筹划，但是我国房地产开发企业现阶段的纳税筹划研究不容乐观，部分房地产开发企业对纳税筹划的认识不足。
一方面，由于国外的纳税筹划由来已久，所以我国外资房地产开发企业的纳税筹划意识和手段远比内资房地产开发企业要强；另一方面，对民营房地产开发企业而言，通过纳税筹划所获得的收益都是自己的，因而民营房地产开发企业乐于在纳税筹划上进行大胆的尝试，相反国有房地产开发企业则认为无论税负轻重都是国家的。因而不重视纳税筹划工作。
我们国家现行税制对房地产开发企业纳税筹划的局限性
我国现行税制对房地产开发企业纳税筹划的局限性主要体现在以下几个方面：第一，由于我国目前实行的税收法律制度是以流转税等间接税种为主体和侧重点的复合税制度，由于间接税种的税负具有可转嫁性，纳税筹划的操作空间不大，而房地产开发企业涉税比例最大的税种就是流转税中的营业税，这就使房地产开发企业的纳税筹划研究受到了一定程度的局限。第二，由于我们国家目前的税收体制尚不健全，我们国家尚未开征目前国际上大多数国家通用的诸如社会保障税、遗产税、赠予税等直接税税种，我国房地产开发企业的纳税筹划研究也因此而受到很大程度的局限。第三，由于我们国家目前的所得税和财产税的体系相对还比较简单，税收体制也还不够完善，也使得我国房地产开发企业纳税筹划的研究受到客观现实条件的制约。
房地产开发企业的税收征管水平还有待完善
我国目前由于税收征管水平的不足造成的税源或税基流失现象大为存在，也给房地产开发企业进行纳税筹划工作形成了障碍，税收征管水平的不足主要体现在以下几个方面：第一，在我国，现有的税收法律法规及税收政策还不够完善，这一不完善性也体现在税收征收法律方面，我国的税收征管与发达国家尚有一定差距，我国现有税收法规不完善，致使部分房地产开发企业在思想意识里认为偷逃税即使被查处了也是有利可图的，用不着进行纳税筹划。第二，由于税收征收管理人员素质、征管意识和技术能力等方面的原因，致使有的税务机关以组织收入为中心，税务人员过大的税收执法裁量权。使得征纳关系异化，导致部分税务执法人员与纳税人之间协调的余地很大，税收法规得不到有效执行，企业违法、违规行为得不到应有的处罚，当房地产开发企业的偷税收益大于纳税筹划收益和偷税风险时，房地产开发企业显然不会再去劳神费力地进行纳税筹划。所有这些，在一定程度上客观地阻碍了纳税筹划在我国房地产开发企业的普遍运用。
摘 要：对《城市房地产管理法》施行前签订的合作开发房地产合同，可以本着从宽的原则认定合同的效力；对《城市房地产管理法》施行后签订的合同，应本着从严原则认定其效力。在司法实践中，确认合作开发房地产合同的效力，主要对合同主体、合同内容进行审查。
关键词：合同开发；房地产；效力
中图分类号：D920.4 文献标识码：A 文章编号：1005-5312（2011）33-0276-01
合作开发房地产合同的效力，是指合作开发房地产合同成立后，按当事人的意思表示发生相应的法律效果的情况。合作开发房地产合同生效，应满足合同生效的一般条件，即行为人应具有相应的民事行为能力，行为人意思表示真实，合同内容不违反法律或者社会公共利益，合同形式亦不违背法律规定。合作开发房地产合同的效力，是审理合作开发房地产合同必须首要解决的问题。但我国现行法律对合作开发房地产合同的具体规定不具体、不明确。笔者认为，在法律、法规对合作开发房地产合同没有作出具体、明确规定时，确认其效力应当以《民法通则》、《合同法》规定的合同生效、合同无效的条件及其立法精神为指导，从合同当事人的意思表示及订立的目的出发，准确地确定合同的性质。在认定合同的效力问题上，要增强合同意识，贯彻合同自由和当事人意思自治原则，不要将可以认定为有效的合同认定为无效，或者将可以继续履行的合同随意解除或撤销，并在不违反法律、行政法规的前提下，对合同成立但未生效或效力待定的合同，尽可能赋予生效条件，促成当事人实现合同目的。同时，要注意不同时期成立的合同，应当适用不同的法律，把握好从宽、从严的时间界线，对《城市房地产管理法》施行前签订的合作开发房地产合同，可以本着从宽的原则认定合同的效力；对《城市房地产管理法》施行后签订的合同，应本着从严原则认定其效力。
一、审查合同主体是否具有房地产开发经营资格
法律对从事房地产开发的主体有着严格的限制条件，从事房地产开发应具备两个条件：首先，从事房地产开发的企业应是房地产企业。《城市房地产管理法》第二十九条、第三十条规定，从事房地产开发经营的企业，应当经工商行政管理部门核准登记领取营业执照，并在规定时间内到当地建设行政管理部门办理备案登记，方可从事经营活动。其次，房地产企业应具备相应的资质条件。《房地产开发企业资质管理规定》规定，房地产开发企业应当按照规定申请核定企业资质等级，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。参与合作建房的当事人必须具备房地产开发经营资格，且应在规定的资质等级范围内从事房地产开发经营活动，其所签订的合作开发合同才具备生效的条件。
此外，审查合同的主体资格时，还应把握签订合同的时间界线，对于《城市房地产管理法》施行前签订的合作建房合同，应根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的规定，对当事人在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格，可认定合同主体具备了房地产开发经营资格，其签订的合作开发房地产合同可认定有效。
二、审查合同的内容是否违反法律、行政法现的强制性规定
合同是否有效，其核心是合同的内容是否合法，是否违反国家法律、行政法规的强制性规定。审查合作开发房地产合同的内容是否违反国家法律、行政法规的强制性规定，关键在于审查合同用地的取得是否违反国家法律、行政法规的强制性规定。房地产开发应在依法取得国有土地使用权的土地上进行，这是进行合作开发房地产的前提。在房地产合作开发中，如果合作的一方当事人没有依法取得国有土地使用权，便以该幅土地的使用权作为投资与他人签订合作开发房地产合同，其签订的合同也就会因为没有合法的基础而被认定为无效。
在审查合作双方是否依法取得国有土地使用权时，应掌握签订合同的时间界线，对《城市房地产管理法》施行前签订的合同，可依照最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第二十条、第二十一条的规定，确认合同的效力。《解答》第二十条规定，以划拨方式取得国有土地使用权的一方，在《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》施行前，经有关主管部门批准，以其使用的土地作为投资与他人合作建房的，可认定合同有效。《解答》第二十一条规定，在《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》施行后，以划拨方式取得国有土地使用权的一方未办理土地使用权出让手续，以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的，应认定合建合同无效，但在一审诉讼期间，经有关部门批准依法补办了出让手续的，可认定合同有效。在《城市房地产管理法》施行后签订的合同，对以出让方式取得土地使用权的，主要审查取得国有土地使用权的一方是否符合《城市房地产管理法》第三十八条的规定，按出让合同的约定支付了全部土地使用权出让金，领取国有土地使用权证。对以划拨方式取得土地使用权的应审查取得国有土地使用权的一方是否依照《城市房地产管理法》第三十九条的规定，经有批准权的人民政府批准同意，并办理土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。
1.房地产开发相关理论
1.1房地产开发的内容
“开发”是生产者或经营者为了实现一定的经济和社会目的，对资源进行合理开发和利用的过程。与房地产有关的开发活动非常广泛，国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系，其中国土开发与区域开发主要侧重于宏观意义上的房地产开发，这些开发视为广义的房地产开发活动。狭义的房地产开发主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。本文研究的范围是狭义上的房地产开发。
一般来说房地产开发可以分为四个阶段:投资决策阶段、前期工作阶段、建设阶段、房屋租售阶段，每个阶段的工作均有不同的内容。
1.投资机会选择与决策分析阶段
投资机会选择与决策分析，是整个开发过程最为重要一个环节，其目的就是通过一系列调查研究与分析，选择一个最佳的可行的项目开发方案或舍弃项目的替代依据。这一阶段的主要内容是项目选择和项目可行性研究。
项目选择是指多渠道获取信息，形成开发项目初步设想，包括项目选址、筹资、配套建设，并与进行市场综合分析，广泛接触，使项目设想具体化。
项目可行性研究即在项目选择后对该项目深入分析，包括社会综合评价、市场研究、项目财务评价等，这是影响项目成败的关键之处。
2.前期工作阶段
这一阶段主要工作是获取土地使用权、落实资金和项目的规划设计。具体地说，包括:
（1）获取土地使用权
（2）实施筹资计划
（3）规划设计与建设方案的制定
（4）与城市规划管理部门协商，获得规划及配套部门许可
（5）征地、拆迁、安置、补偿
（6）施工现场“三通一平”或“七通一平”
（7）对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算
3.项目建设阶段
项目建设阶段是将开发过程中所涉及到的人、财、物等资源聚集到一个特定的空间与时点，将项目建设计划付诸于正式实施的活动。这一阶段工作内容包括落实承发包、施工组织、建设监理、市政公建配套、竣工验收。
4.房屋租售阶段（房屋交易阶段）
当项目建设完毕后，开发商除了要办理竣工验收和政府批准入住的手续外，往往要看预算的开发成本是否被突破，实际工期较计划工期是否有拖延。但开发商此时更为关注的是，在原先预测的期间内能否以预计的租金或价格水平销售产品。在很多情况下，开发商为了分散投资风险，减轻借贷压力，在项目建设前或建设过程中就通过预租或预售的形式落实了买家或使用者
1.2房地产开发的特征分析
房地产开发跨越生产和流通两个领域，是房地产业最基本、最主要的物质生产活动。在城市建设中承担着重要角色，因而有其自身的特征。
1.房地产开发的本质特征是综合性
综合性是房地产开发的内在要求，现代房地产开发要求在开发过程中必须坚持“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，在开发过程中不仅建筑地块及房屋建筑进行有目的的建设，而且要对开发地区一些必要的公用设施、公共建筑进行统一规划，其次，其综合性还表现在开发过程中工作关系的广泛性及项目操作的复杂性，房地产开发的环节很多，涉及的部门也很多，不仅要涉及规划、设计、勘察、施工、供电、供水、电讯、交通、教育、消防、环境、园林等部门，而且还有可能涉及通过征地、拆迁、安置等众多工作环节，每个开发项目所涉及的土地条件、融资方式、建筑设计、施工技术、市场竞争等情况都不一样，因此，开发商需要综合考虑，统筹安排，制定最佳开发方案。
2.房地产开发过程具有长期性
房地产开发从投入资本到资本回收，从破土动工到形成产品需要经过几个阶段工作，尤其在建筑施工阶段，需要大量的人力、物力、财力才能最终形成产品，这一过程与资金是否到位关系重大。一般来说，普通开发项目需要两、三年时间，规模较大及成片开发则时间更长。
3.房地产开发有很强的时序性
房地产开发从实务来讲具有很强的操作程序，从项目可行性分析到土地获取、从资金融通到项目的实施，乃至后期房屋租售管理等，头绪虽多，但先后有序。这不仅受政府土地、规划等部门行政管理审批手续的影响，同时也是房地产开发这一生产活动内在的要求。因此房地产开发项目的实施必须有周密的计划，各环节紧密衔接，协调进行，缩短周期，降低风险。
4.房地产开发具有很强的地域特性
开发项目受地段、区位的影响相当大，交通、环境、购物、升值潜力等很多因素，因此开发时项目的选址非常重要。
5.房地产开发具有较高的风险性
房地产开发需要巨额资金，在市场经济条件下，筹集巨额资金是有风险的:由于投资额大，开发周期长，诸如金融、政策面等很多因素都有可能变化，会给开发项目带来一定的市场风险，而且房地产开发的产品具有很强的刚性，也就是说开发商的每一个开发项目在相当长的时间内几乎没有重新建造的可能，一旦出现问题，就意味着开发商要面临巨大损失。
以上都是房地产开发的特性，因此造成房地产这种消费品的成本结构也不同于其他的消费品。
2成本控制理论
2.1成本控制的概念和目标
项目成本控制是指在项目的实施过程中，定期地、经常性地收集项目实际费用信息和数据，进行费用目标值（计划值）和实际值的动态比较分析，并进行费用预测，如果发现偏差，则应及时采取纠偏措施，以使成本计划目标尽可能好的实现的管理过程。成本控制的基础是事先就对项目进行成本预算;成本控制的目标就是要保证各项工作要在它们各自的预算范围内进行;成本控制的关键就是找到可以及时分析成本绩效的方法，尽早发现费用的差异和无效率，以便在项目失控之前能及时采取纠正措施，使项目得以顺利地按照计划进行。
成本控制的目标有三个层次:第一，通过成本控制配合企业的战略选择与实施，以低成本为依托，通过价格竞争来扩大市场份额，最终扩大企业的利润，帮助企业取得竞争优势;第二，利用资源、成本、质量、数量、价格之间的联动关系，配合企业获取利润最大化;第三，降低成本。
成本控制目标的三个层次都贯穿着成本降低的要求，在许多情况下，单纯强调低成本不一定能代表经济上的合理性，因而需要将成本及与成本相关的变量因素联系起来加以考察。
成本控制的总体目标是为施工企业的总体经营管理目标服务。通过为施工企业及外部相关利益者提供各种成本管理信息和相关经济信息。提供决策建议，以及通过各种经济、技术、组织手段提高成本控制水平。
2.2成本控制的原则
传统的成本控制概念主要是对建设施工的建安成本进行控制，其主要方法是在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支进行指导、监督、调节和限制，及时纠正将要发生和己经发生的偏差，把各项生产费用控制在计划成本的范围之内，以保证成本目标的实现，达到成本控制目的，降低项目成本，提高经济效益。
在现代房地产开发中，抛开地价不谈，项目的抉择与产品的定位、档次以及方案设计等其它各项影响因素是投资控制与成本变化的关键，建安成本的高低一般也就大体确定，建安成本的成本信息和控制技术比较透明和成熟，实际上可控制的成本并不是很多。因此，现代房地产开发成本控制概念中，讲究的是全面控制，全面控制的含义包括两个方面:一是全程控制、二是全员控制。全程控制讲的是从项目的投资决策起就开始进行控制，考察项目的经济数据以及项目的可行性与风险性，在项目的可行性基础上，保证功能使用具有市场竞争力的前提条件下进行限额设计，项目的投资决策与方案设计是项目投资成本控制的关键所在，将成本发生过程中的事中控制前置为事前控制，当然建设过程中的成本控制也是集约化管理的重要组成部分。房地产开发企业在成本控制中常讲的“房地产开发项目以预算为基础”包含着四层含义:一是该项投资行不行，二是该花的要花，三是该花的部分必须加以合理的控制与审核，四是不该花的不花.全员控制实际是房地产开发项目的组织管理问题，实践表明不同的组织架构体现着不同的责、权、利关系，员工的主观能动性、成本控制的思想和工作方法不是靠空洞的说教和强迫式的灌输，也不是靠自觉意识的提高，而是依靠具有一定活力的管理制度和管理模式实现的。
现代房地产开发的综合性和系统性都比较强，因此现代房地产开发成本控制有两个根本性的原则:一是全面控制原则，二是重点控制原则。全面控制，尤其是全程控制是房地产开发成本控制最为重要的管理原则，在此基础上的成本控制必须有的放矢，进行重点管理。就过程来看，首先要抓好立项阶段和方案设计阶段的投资控制，其次是施工阶段的成本控制。施工阶段的成本控制也要区分重点与次重点。必须将有限的精力放在最为重要的环节上，否则，就会造成人力、物力、财力的浪费。只有深刻理解和把握两个根本原则的辩证关系，才能正确处理以下各项控制原则的关系:
1.开源与节流的原则
开源与节流相结合的原则是指房地产开发项目中的各项花费适得其所，把钱花得最值，追求投入后产出的最大化，每一笔发生的费用都有相应的投资回报。
2.目标管理原则
目标管理原则是指在立项、设计、施工、销售等各个阶段应有明确的目标、任务和措施，做到心中有数，并逐步加以分解，提出进一步的具体要求，分别落实到各执行部门、单位和个人。目标管理和内容包括:目标的设定和分解，目标的责任到位和执行，检查目标的执行结果，评价目标和修正目标，形成目标管理的计划、实施、检查和处理循环等。
3.责、权、利相结合的原则
在项目施工过程中，项目经理、技术人员、业务管理人员以及各单位和生产班组都负有一定的成本控制责任，同时还享有成本控制的权利。做到责、权、利相结合就是在规定的权力范围内如何开支、开支多少，同时对各部门、各单位、各班组在成本控制中的业绩进行考评，并将最终的经济效益与收入挂钩。
4.动态控制原则
动态控制原则是指随着项目的不断进展依次推进成本控制的重点。如在立项阶段重点考察项目的可行性与风险性，设计阶段重点考察使用功能与美观进行限额设计，施工阶段重点考察各项成本的支出的情况等，并结合具体的市场情况进行调整等。
5.节约原则
成本的主要组成一人力、物力、财力是成本的主要消耗，节约人力、物力、财力的消耗是提高经济效益的核心，也是成本控制的一项最主要的基本原则。执行主要从三方面入手:一是严格执行成本开支范围、费用开支标准和有关财务制度，对各项成本费用的支出进行限制和监督;二是提高施工项目的科学管理水平，优化施工方案，提高生产效率，降低人、财、物的消耗;三是采取预防成本失控的技术组织措施，制止可能发生的浪费。只有做到以上三点，成本目标才能得以实现。
6.例外管理原则
房地产销售收入是指房地产开发企业自行开发的房地产在市场上进行销售获得的收入，包括土地转让收入、商品房（包括周转房）销售收入、配套设施销售收入。房地产开发企业自行开发的房地产，有的在销售之前未与购买方签订购销合同；还有就是房地产开发企业事先与购买方签订购销合同并按合同要求开发的房地产。
房地产开发企业出售周转房，旧城改造中回迁安置户交纳的拆迁面积内的安置房产权款和增加面积的房产款，在“房地产销售收入”核算范围内。房地产开发企业出售自用的作为固定资产核算的房产不是“房地产销售收入”的核算对象。
二、房地产销售收入的确认原则
房地产开发企业自行开发的房地产作为可供销售的开发产品，具有商品的一般特性，因而房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则——收入》进行。房地产销售收入的确认必须满足收入确认的四个条件：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能可靠地计量。
房地产购销合同在开发产品竣工验收前后均可能签订。按照国家有关法律、法规的规定，房地产开发企业只有按规定取得房地产预售许可证后，方可上市预售房地产。在预售中所得的价款，只能是属于暂收款、预收效性质的价款，由于开发产品尚未竣工验收不能确认收入。等到开发产品竣工验收并办理移交手续后，方可确认房地产销售收入实现，将“预收帐款”转为“经营收入”。
在开发产品竣工验收后签订的购销合同，由于有现房供应，在办妥房地产移交手续后，即可确认收入。第一，与所售房地产相关的主要风险和报酬法定地转移给购货方。第二，房地产开发企业是以出售为主要目的而开发房地产的，出售后不拥有继续管理权和控制权。第三，目前房地产销售款的支付方式虽多种多样，有一次性付款、分次付款和银行按揭等，有担保和保险措施，但房地产价款的流入不成问题。第四，房地产价款在签订合同时已经协商确定，而开发产品的成本核算资料和工程预决算资料也可以提供可靠的成本数据。
三、房地产开发企业税法确认收入时限
（一）关于开发产品销售收入确认问题
房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：
1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。
2.采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
3.采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
4.采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
（3）采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。
包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
（4）采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。
5.将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：
（1）将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。
（2）将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
6.以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。
（二）关于开发产品预售收入确认问题
房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。
预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率
预售收入的利润率不得低于15％（含15％），由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类（或分项）确定。
预售开发产品完工后，企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。
（三）关于开发产品视同销售行为的收入确认问题
1.下列行为应视同销售确认收入
（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；
（2）将开发产品转作经营性资产；
（3）将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；
（4）以开发产品抵偿债务；
（5）以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。
2.视同销售行为的收入确认时限
视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。
3.视同销售行为收入确认的方法和顺序
（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（2）由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；
（3）按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15％（含15％），具体由主管税务机关确定。
（四）关于代建工程和提供劳务的收入确认问题
关键词：房地产项目；成本控制；项目成本构成；成本控制措施；财务管理体现；前景展望
众所周知，我国的房地产行业已经发展成为国民经济的支柱性产业。房地产行业竞争不断加剧使得地产行业出现局部过热的态势，国家为了抑制房地产行业过热局面推出了一系列的宏观经济调整政策，房地产企业面临着重新洗牌的局面。为了不被淘汰房地产开发企业不得不进行竞争方式和竞争手段的调整，而最为重要的就是进行成本的控制和管理，管理出效益，只有对项目成本进行了必要的控制，才能在激烈的竞争中取得竞争优势。
1、房地产开发企业的成本构成
房地产开发企业的成本构成相当繁杂，这其中涉及了各种外部影响因素和内在影响因素，把房地产成本构成进行划分，主要可以分为以下几大类：
1.1项目开发阶段的成本
项目开发阶段的成本主要是指土地成本。
1.2项目建设成本
房地产工程项目的建设成本是成本构成中的重要部分，通常包含进行项目开发前的工程费用、建筑成本以及公共配套设施费用等，做好项目建设成本控制是成本控制的关键。
1.3财务费用
房地产开发需要耗用大量资金，可以把房地产归属为资金密集型行业，进行房地产项目开发需要巨额费用，这里包含筹建项目的各种费用。为了进行房地产项目开发，开发商筹集资金的财务费用。
1.4项目建设中的管理运营费用
管理运营费用所包含的范围非常广泛，通常来说，在房地产开发过程中到项目完成交付使用前所发生的各种费用，即开发项目中所有管理人员所发生的费用都包含在管理运营费用中。
1.5各相关品类的税收费用
房地产在开发过程不可避免的涉及到各种税收费用，一般包含了营业税及营业附加税、企业所得税、房产税以及印花税等等。
2、房地产项目成本控制应遵循的原则
2.1经济效益原则
进行房地产成本控制的首要原则就是遵循以最小的投入换取最大的经济效益，本着以经济效益为中心的原则进行成本控制。
2.2目标成本控制原则
进行项目成本控制要制定合理的目标成本，并进行科学有效的管理，可以结合实际情况制定合理的目标，对目标进行层层分解和细化，实行目标责任制，定期和不定期的进行目标执行结果的检查，进行目标的调整和修定，促进项目成本最低化的实现。
2.3综合成本控制原则
综合成本控制的客体是指整个房地产企业、房地产开发和筹建过程以及房地产涉及的全体人员，对综合成本进行管理也即通常所说的“三全”管理。进行综合成本控制就要对全员和全过程实行统一的管理和控制，要充分调动每位员工的积极性，提高单位经济效益。
2.4权责发生制原则
房地产项目工程属于大型项目工程，在整个施工过程中涉及到的内容相当复杂，因此要明确相关的责任人。在项目开发过程中，工程项目经理、各班组负责人都肩负着重要的成本控制使命，拥有进行成本控制的相关权力，同时也承担着相应的经济责任。
2.5动态控制原则
房地产开发项目都是一次性的工程，进行项目成本控制时要注重对项目进行中间控制，即我们通常所说的动态控制。在房地产施工的准备阶段进行成本控制是依据组织设计的具体内容进行的，从而制定目标成本、编制相关的计划，最终确定可行性的施工方案。
3、房地产项目成本控制的重要性
房地产项目成本控制对房地产开发企业的发展有着重要的作用，成本控制的好坏直接决定着房地产企业的经济效益，甚至关乎房地产企业的生死存亡，进行有效的成本控制具有重要的作用。首先，进行必要的成本控制能够降低房地产开发企业的开发成本，实现经济利益。其次，房地产项目的成本控制能够降低企业的投资风险，实现较高的收益率。再次，加强房地产项目成本控制有利于缩短投资回收期，因为房地产项目承受着众多的风险，因此加强成本控制，尽量缩短资金回收期是至关重要的。进行有效的成本控制，有利于吸引投资者进行投资，同时也能够有效控制企业的财务风险。
房地产企业也只有对开发项目进行有效的成本控制，才能够确保投资预期目标的实现，优化企业的资源配置，提高资源的利用率，实现房地产项目经济效益、社会效益与环境效益的有效统一，这也是房地产企业发展低碳经济、落实科学发发展观的必然选择。
4、房地产项目成本控制的措施
4.1项目准备阶段的成本控制
房地产项目准备阶段的成本控制主要涉及到两个关键阶段，一个是项目筹划阶段的成本控制和项目设计阶段的成本控制。
4.1.1项目筹划阶段的成本控制，也被成为项目决策阶段的成本控制，其包含的内容主要是市场调研以及投资评估分析。由于正确的项目筹划是进行成本有效控制的前提，因此项目决策阶段的成本控制工作是至关重要的，是决定房地产企业成本控制水平的关键因素。做好项目筹划阶段的成本控制，能够对工程项目的总成本进行有效控制。具体说来，项目决策人员需要做好以下几点：
（1）房地产开发商要认真考察项目投资的客观环境、工程项目的类型和规模、经济技术指标、原材料市场供应状况和投资产品的市场价值等；
（2）企业策划人员要对消费者的需求、市场销售预期、产品利润空间等因素进行调查和分析，帮助企业制定最有利的投资方案；
（3）在房地产项目筹划过程中，数据分析人员还有立足于科学的数据、资料分析方法，对房地产项目的投资规模进行合理估算；
（4）在前期调研与分析的基础上，房地产项目的决策者最终要通过建设项目的市场需求、财务评价、建设标准、设计方案、潜在风险等因素制定科学的项目决策方案，最终决定房地产项目的可行性；
（5）在项目决定实施后，项目造价人员还要对房地产建设项目的工程造价进行准确估算。
4.1.2项目设计阶段的成本控制是房地产工程项目建设成本控制的关键，科学合理的项目设计能够降低投资成本、缩短建设周期和资金回收期，最大化工程项目的经济效益。因此，房地产开发商在进行项目设计前，要进行周密的分析，确保实现有效的成本管理。在设计前做好投资估算，通过对项目发生的各种费用进行估算和比较，对初步设计进行控制。依据投资估算落实成本费用，把施工预算控制在预算范围内，同时对工程项目设计的变更进行适时的管控。
（1）房地产企业要确保项目设计方案的质量和水平，在委托设计时，可以充分发挥市场机制的作用，通过招投标等形式选择有资质、有经验、市场知名度比较高的设计公司，并加强相关管理工作，进而保证项目设计方案在技术上和经济上的最优化和合理性。
（2）房地产企业要注重限额设计的应用。比如当一个企业的项目经过批准后，相关部门就必须及时建立设计变更管理的相关程序，杜绝轻易变更等行为，这不仅有助于保证房地产项目的建设工期，也能够对项目的投资进行有效控制，避免工程竣工结算阶段施工成本超出投资总额状况的出现。
（3）要严格控制图纸设计的相关工作。设计人员不仅要对设计图纸的期限和质量进行有效的控制，还要考虑到工程施工成本、施工技术上的可能性、施工的便利性等因素，及时组织相关人员进行图纸会审工作，进而实现从造价和设计等角度对房地产项目设计方案可行性的有效控制。
（4）在设计出图之前，相关人员要加强审核工作，对于发现的问题和缺陷要及时进行整改，提前克服设计方案的不合理性，尽量避免施工过程中的设计变更等行为，这有助于工程项目的正常开展和对工程造价的有效控制。
4.2项目施工阶段的成本控制
房地产项目的施工阶段主要是在项目投资的实施阶段，是投资产品的形成阶段，这个阶段是项目建设成本管理中最为复杂环节。在项目施工阶段应该对质量做好控制，约束工程造价成本，进行工期的管理和合同等重要信息数据的管理，降低人力财力和物力的支出。现在以某企业为例，就其在施工过程中的成本控制措施 进行分析和总结。
（1）企业在施工前，要做好施工组织设计的审查工作。施工组织设计除了是承包方进行施工作业的纲领性文件外，还是发包方明确和控制房地产项目质量、施工进行、建设成本控制目标的主要参考依据，也是承发包双方正确处理工程变更、经济索赔等问题和矛盾的重要依据。
（2）加强对工程款的支付与管理，确保工程项目的正常开展。例如，企业要及时结清相关款项，做到不拖延或拒绝付款，保证建筑施工的工作积极性，但也尽量不要提前支付工程款，对于不合格的施工量，要扣除相关款项等。
（3）坚持物资采购比价。在物资采购比价审计中，坚持公开、公平、公正的原则，在质量、价格、服务信誉等方面严格把关。在充分保证质量的前提下，对供应商进行比价。
（4）对工程变更进行严格管理。在施工过程中，要严格审核成本计划和工作流程图，做好对设计图纸和施工图纸的管理，避免因为各种原因导致的设计修改、工期延长或者建筑原材料的临阵更换等，因为这都会对房地产工程项目的投资和预算造成不良影响。
（5）加强对合同的管理，确保房地产建设项目的施工质量、施工进度、成本控制等环节都符合合同双方事前约定的标准和规范，避免工程施工安全事故或质量问题的出现，否则必然会为以后的工程索赔等经济纠纷埋下隐患。
（6）此外，管理人员还要及时进行工程量的计量，做好工程账单的审核，对于重要施工做好记录，保留各种重要数据信息。
4.3项目结算阶段的成本控制
工程项目结算阶段是项目成本控制的最后阶段。房地产企业在项目结算阶段要根据国家的法律法规、施工合同、竣工资料等进行项目工程量的核定，审核验收记录，审查附属工程的施工费用。当工程结算交付使用后，项目成本控制中心做项目评价，对工程成本进行管理和分析，做好比对，提出意见，增加新项目的造价管理水平，从而实现投资效益。因为房地产工程项目成本控制工作贯穿于整个项目过程中，这就要求房地产开发商从源头进行管理，做好各个阶段的控制工作。在工程项目竣工结算阶段加强审计工作，进行项目投资费用的核算。
5、财务管理在成本控制中的体现
在房地产项目成本控制中，财务管理必将发挥十分积极的作用。财务管理不仅能够对房地产项目的资金链进行有效的管理和控制，缓解房地产企业的资金矛盾，还可以建立有效的约束机制，实现对房地产项目的有效监督。此外，通过有效的财务管理措施，房地产企业还可以创建科学的激励机制，调动员工的工作积极性。具体说来，财务管理在房地产项目中的成本控制，主要体现在以下几点：①建立健全成本控制系统；②强化成本约束机制；③控制房地产项目的成本周期；④创新项目成本控制的模式与方法等。房地产企业只有充分发挥财务管理的相关职能和作用，才能够实施切实有效的成本控制，优化企业的各项管理活动，确保房地产项目预期目标的顺利实现
6、房地产成本控制的发展趋势
首先，我国房地产的发展仍处于初期发展阶段，房地产企业还属于成长型企业。在激烈的市场竞争中取得胜利就要做好准确的市场定位。我国的房地产开发企业需制定科学合理的发展战略目标，增强自身实力来适应房地产市场风险的变化。
其次，纵观我国目前的房地产开发项目，许多项目的可行性研究仍是形式主义，没有对项目进行认真考核和明确的判断。随着竞争的加剧，有更多房地产开发企业意识到成本控制的重要性，进行必要的成本控制，对房地产项目进行深入合理的可行性分析，增加房地产企业成本控制的战略性和科学性。
最后，基于房地产企业项目成本控制与可持续发展战略的密切关系，进行合理的项目成本控制能够推动房地产企业的发展战略的最终实现。借鉴国外的先进经验、通过大量项目可行性数据分析，利用计算机等辅助虚拟设备实现项目建设的整个过程控制，并适时的进行必要的纠正和调整，是房地产企业进行成本控制的发展趋势和重要内容。
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关键词：房地产开发；企业审计；问题；建议
引言：在竞争如此激烈的房地产行业中，开发企业如果不能对企业中存在的问题进行改进，不能对审计制度进行加强，就难以保证企业的可持续发展。根据企业自身实际情况出发，分析影响企业审计的根本原因，改善企业的审计环境。
一、房地产开发企业审计当中存在的问题
1.虚增房地产开发成本
开发成本增加的原因主要是由于开发企业以危房改造或者是开发经济适用房的名义来低价购入房屋的土地使用权并将其计入到无形资产当中。然后通过房屋价值进行高于实际价值的评估来进行账务处理，致使企业无形资产的虚增。并且将虚增部分的无形资产全部转入到开发成本，提高了土地的实际价值，违反了房地产开发成本管理的原则。造成这一问题的原因还是由于我国的土地交易未能实现公开竞价，致使许多房地产开发企业从中利用了许多政策空间来进行处理。
2.企业的经营收入问题
房地产开发企业经营收入存在着人为调节的现象，通过人为调节来故意拖延商品房的竣工决算，通过将售房款进行长期挂账来谋求利益。本来就已竣工并且与购房人办理了交付手续却因人为的操控售房款，增加了企业的资产管理难度。
房地产开发企业隐瞒经营的实际收入现象严重，由于国家规划对于房地产开发中的经营合资开发以及商品房出租等经营活动不予制约，导致了房地产开发企业通过对不受国家制约的业务利用来私设小金库。房地产企业将合资开发获得的利润不计入到经营收入当中而是将其进行帐外处理。对于商品房出租所获得的租金也未计入到账目内，将租金账外另存，这些都形成了房地产开发企业经营收入账目不实，私设小金库现象严重。
房地产开发企业用于投资、偿债以及作为员工福利的产品没有视为销售的账务来进行处理。根据我国对房地产的规定，企业用于对外投资或者是抵偿债务等活动的产品需要按规定缴纳相应的营业税，然而房地产开发企业将其视为存货，通过成本价来进行缴税处理，没有视为销售账目来进行处理。
房地产开发企业商品房的出租收入不实，很多房地产企业利用所获得的出租房和周转房的销售收入来抵扣出租房和周转房装修改建所花费的费用。房地产开发企业往往不按照规定来对出租房和周转房的销售进行核算，而是将其进行直接冲减改建装修的费用来虚减企业经营收入，再加上商品房、出租房以及周转房之间的变化较为频繁，更是加大了审计的难度。
3.房地产开发企业的开发成本受人为操控
房地产企业人为调节开发和经营成本主要表现在对公共配套设施费的随意提取、对借款利息的随意分摊、虚增开发成本以及经营成本的计算不合理等。这些问题都是由于房地产开发企业为了自身的利益来人为的对成本进行操控。
在房地产开发企业进行商品房竣工决算的时候，通过采取预提办法来将还未完工的公共配套设施预估到产品开发的成本当中，并且这种预提的标准是由房地产开发企业根据建筑的面积或者是投资的比例来自行确定的。然而房地产开发企业却为了调节企业自身的利益，根据自身需要来随意确定配套设施费的提取标准，企业的开发成本受人为因素的控制较为严重。
房地产开发企业对于企业借款利息未能按照借款费用的计量原则来进行分摊，借款费用的计量原则规定企业的借款利息需要将定期的借款利息与每期的资产支出相结合来确定。然而房地产开发企业根据企业的利润情况在开发成本和财务费用之间划分来调节企业的利益，随意分摊开发项目当中的借款费用，并且对借款费用也没有进行准确的计量，导致了借款利息分摊不合理现象的发生。
目前，很多房地产开发企业为了能够少缴土地增值税和企业所得税，通过虚增开发成本来减少企业的收入，达到少缴税的目的。很多房地产企业将办公用房和一些职工宿舍等一些自用办公场地计入到商品房开发成本当中，从而来增加商品房的开发成本。而且还有很多企业通过虚报土地征用补偿费和工程结算等来虚增企业的开发和经营成本，虚假降低企业的利润来达到少缴企业所得税的目的。
4.房地产开发企业规费的漏缴现象严重
对于规费的漏缴主要是在土地出让金方面，由于我国对于缴纳土地出让金的数额差别较大，对危房改建和经济适用房的土地出让金的缴纳标准要比商品房低很多，这就导致了房地产开发企业，借用危房改建和修建经济适用房的名义来缴纳土地出让金，然而却开发商品房和写字楼等进行出售。根据相关规定，此情况房地产改变了土地的用途就应该补缴土地出让金，但是房地产开发企业却未按规定补缴，造成了我国土地出让金的大量流失。
除了漏缴土地出让金外，配套费、增容费以及教育附加费等也是房地产开发企业频繁出现漏缴的重点。由于配套费和增容费等涉及到的内容较多而且缴纳费用的程序不够透明，加上关系操作和政策空间的利用，致使房地产开发企业出现拖欠缴纳和漏缴各种规费的现象。
二、针对房地产开发企业中存在的问题对审计提出相应的建议
1.对土地使用权进行正确的评估
在对房地产开发企业进行审计时，对于土地的使用权价值的评估要与现阶段的土地市价进行合理地对比，进行评估。对于计入开发产品成本的土地使用权价值的确认需要按照实际取得该土地所支付的费用减去无形资产摊销后才能计入到开发成本中。
2.加强对经营收入的管理
在进行审计的过程当中，要对房地产开发企业的经营收入明细账目以及相关的原始凭证进行准确的审核。对企业销售的发票存根以及签订的房屋租售合同进行审查，将会议记录所涉及到的投资、偿债等事项与原始凭证向核对，采取查询机分析性复核等审计方式来对人为调节经营收入的问题进行查实。
3.加强对房地产开发企业成本的管理
在对房地产开发企业进行审计时，需加强对企业的开发成本、开发费用明细账目以及短期借款明细账目进行严格的审查。将房地产开发的各项成本费用与投资估算报告以及当地的地价等标准进行对比核对，防止虚增成本现象发生。通过对单位指标估算等一些类似的工程经验估算法的运用来对房地产开发项目当中所涉及到的各种费用进行估算。对人为操控开发和经营成本进行审查，并按规定来进行补缴税额。
4.加强对审计人员的管理
审计人员必须要详细了解房地产开发企业经营管理的全过程，而且还要对相关的法律规定以及各项费用缴纳的标准有一定的掌握，定期对企业所交纳的税款项目以及各项规费同归家当地政府规定应缴的标准进行对比分析，查出漏税的出处，并按规定进行补缴。
总结：
在房地产开发企业中，由于审计的不严而造成的问题比比皆是，通过虚增企业的开发成本或者是通过人为因素的操控，来减少企业所交纳的税收，造成我国税务资金的流失，损坏了国家和人民的利益，并且对企业的持续发展也会造成非常重大的影响。所以加大对房地产开发企业审计工作，来带动房地产开发企业的合法持续经营。（作者单位：哈尔滨大龙北方建设开发有限公司）
参考文献：
一、房地产开发企业的业务范围和特点
顾名思义，房地产既包括房产也包括地产。房地产开发企业就是指从事房地产开发和经营的企业，既是生产者又是经营者。通常来讲他们既可以将土地和房屋合在一起开发，也可以将土地和房屋分别开发。房地产开发企业一般来讲主要进行如下业务：1、土地的开发经营，即企业有偿获得土地之后，对该土地进行开发，之后可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋以及其他设施，然后作为商品出售，也可以开展土地出租业务。2、房屋的开发与经营，即开发土地并建造房屋，之后将房屋作价出售或者出租。3、城市基础设施和公共配套设施的开发。4、代建工程的开发，例如接受政府或其他单位的委托。
由此可见，房地产开发企业的生产经营与其他房地产相关企业有很大的不同，这很大程度上是由于其开发经营业务的复杂性所决定的。开发产品周期长，投资大，要从规划设计开始，经过研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。因此，经营风险也很大。
房地产开发企业的投入资金多风险大，除此之外房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。相应地，在销售收入方面的确认也有很多情况需要注意。因此，业务自身的特点决定了房地产开发企业的会计核算有很多特殊情况。
二、房地产开发企业会计核算的特点
房地产开发企业的特殊经营活动以及相对严格的管理要求，使得其会计核算方面与其他的房地产相关行业有许多不同：
（一）产成品的种类多，且核算方法不同。
房地产开发企业的产品生产时间很长，且作为其产成品的是建造好的房屋，因此对于产成品的种类划分有很多不同的标准，很多产成品既可以是属于此类也可以属于彼类，这样的模糊特性给会计核算带来了很大的困难，而且核算的方法也不尽相同。
（二）产品成本的核算复杂。
由于产品的特殊性，使得产品成本在计量，归结和核算的过程中出现较为复杂的特点。
三、房地产开发企业会计核算现状及成因分析
随着我国市场经济的不断深化，房地产开发企业获得了长足的发展，但是，不可否认，在发展的同时也遇到了很多瓶颈。包括在会计核算中，由于房地产开发企业自身的业务特点以及新旧体制变更所带来的冲突，使得房地产开发企业的会计核算仍然存在许多不完善，不规范的问题。
（一）销售收入的确认存在很大的困难
房地产开发企业的产成品有很大特殊性，它的销售通常有两种形势。一种是自主开发后销售，另一种是在买方合同的约束下进行开发。也就是开发后销售和开发前销售这两种形式。开发前销售有很大的保障，因此在销售收入的确认方面也较为简单，应该按照建造合同的标准进行收入的确认。而开发后销售有很大不确定性，通常采用预售、分期收款销售等多种销售方式。房地产商品的销售需要取得预售许可证和销售许可证，同时，还要经过签订预售合同并预定房款、签订正式销售合同，工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节。所以，房地产商品的收入确认同其他生产收入相比有很大特殊性，同时，由于房地产商品的开发建造时间长，耗资巨大且费用的归结较为复杂，使得商品的销售收入的确认也有很大的困难。
（二）产成品成本在计量上常常不能贯彻收入费用配比原则
房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入短则1~2年，长则4~5年，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理；在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。
房地产开发商品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。如同一结构的房屋，低层建筑施工成本低于高层建筑施工成本，但销售时低层售价却高于高层售价。
通常房地产开发企业的成本结转方法是：按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积，得出每平米建筑面积成本，然后再乘以销售面积得出本期销售成本。这样均摊计算的结果没有考虑房屋楼层、朝向的因素，得出的经营成果不具有真实性。
（三）收益评价指标不能真实反映企业业绩
一般的公司业绩评价指标不能正确、客观、全面地反映其真实经营情况，尤其是上市公司，不准确的信息极容易误导投资者。这是由房地产企业投入产出周期的特殊性决定的，例如企业的年报中往往存在业绩波动较大的现象。因此，评价一个房地产开发企业的业绩，应透过指标看实质，看其资质信誉、实力、现金流量、资产质量，还有更重要的表外风险等，更有赖于会计界对会计信息的真实反映与充分披露。
（四）会计信息质量存在问题
行业的特性使得房地产开发企业的会计信息反映质量存在很大不确定性和不客观性，有的甚至存在虚假信息。例如房地产开发企业会计实务中销售收入的确认随意性较大；各企业之间和同一企业前后各期的业绩信息的可比性较差；企业报表中的现金流量信息不够全面准确；对于企业的风险披露不足等等。这些问题直接影响到房地产开发企业的会计信息质量信誉以及投资人的投资风险。
四、规范房地产开发企业会计核算的相关对策
房地产业是一个国家的经济主导产业，他的发展好坏直接关系到整个国家的经济稳定。因此，规范房地产开发企业会计核算体系的运行，提高房地产开发企业的会计信息质量是维护我国经济发展环境稳定的重要课题。对此，笔者提出以下建议：
（一）建立完善的房地产行业的会计规范体系
理论是实践的指导，有了规范的理论体系，房地产开发企业的会计实务实践才能有法可依，因此，建立和完善房地产开发行业的各种规则准则是规范会计核算的首要任务。例如建立完善收入确认准则指引；建立和完善配套工程的会计核算准则指引；扩大信息披露内容，提高房地产开发企业信息披露中的信息含量；完善房地产开发企业内部会计核算和财务管理制度；完善房地产开发企业，尤其是上市公司的内部治理结构和内部控制制度等。
（二）相关会计准则应全面与国际会计准则接轨
随着全球经济一体化步伐的加快，以及房地产行业作为资本市场的一大特性，外资投向的明朗化，房地产行业的对外开放是一个明显的趋势，在这种状况下，房地产行业的会计核算所遵循的我国的会计准则应该在此基础上进一步完善和发展，充分地全面地与国际会计准则接轨，使得后续的开放发展顺道畅通。
（三）加强房地产开发企业的企业管理，完善会计信息的形成基础
房地产开发企业通常容易在现金流量的管理、财务管理、成本管理方面存在问题，这一切都属于企业管理的范畴，因此，要想规范房地产开发企业的会计核算，加强企业的财务管理有着非常大的必要。这些都是会计信息形成的重要基础，要保证这些基础的上层建筑准确客观，基础的管理十分必要。
（四）完善企业的内控体系，增强风险控制环节
房地产市场公平竞争的需要，在强手如林的竞争环境中立于不败之地，实现近期求生存、长期谋发展的目标，房地产开发企业必须多快好省地进行开发活动，加强开发产品成本的控制，不断降低开发过程中耗费的活劳动和物化劳动，节约使用资金，提高企业经济效益。同时，会计信息的质量关系着企业的长远发展，因此，完善会计核算的内部控制制度，对于企业的发展有益无害。
参考文献：
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文章编号：1005-913X（2015）07-0120-03
随着我国房地产业的快速发展，房地产业已成为我国税收收入的重要来源。根据《中国税务年鉴2014》，2013年我国房地产业的税收收入占我国当年税收收入的12.97%，仅次于批发业和零售业的13.23%，在产业税收收入中排名第二。房地产开发企业经营周期长，业务复杂，涉及税种多，涉税风险高，房地产业已成为税务稽查工作的重点和难点。2004年至2015年（2009年除外），十多年来国家税务总局均将房地产业列为税收专项检查项目，房地产业是唯一获得如此“优待”的行业，可见房地产业的税务风险之高。
一、房地产开发企业税务稽查发现的问题
（一）未按成本对象准确核算开发成本
根据《国家税务总局关于印发的通知》（国税发〔2009〕31号，下文简称“31号文”），成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。确定计税成本对象是房地产开发企业计税成本核算的基础。只有准确划分成本对象，房地产开发企业在开发过程中发生的各类成本费用才能准确归集和核算。房地产开发企业在动工建设之前都须向规划部门提交工程建设规划图并备案，修改规划必须向规划部门提出申请。这表明说房地产开发企业在动工之前已经清楚开发项目规划建设的开发产品种类，也就是可以确定成本对象的。但是在税务稽查实践中，房地产开发企业存在未准确划分成本对象的情况。例如，房地产开发企业未将开发项目内建造的会所、幼儿园等配套设施单独列为成本对象，而将会所、幼儿园等配套设施的开发成本列入开发产品的开发成本中。这主要是因为31号文规定企业在开发区内建造的配套设施如果是属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。有的房地产开发企业为了规避上述规定，故意不准确划分成本对象，将配套设施并入开发产品进行成本核算，根据开发产品销售比例一并结转。
（二）关联方借款利息税前扣除
房地产业是资金密集型的行业，在国家对房地产行业调控的情况下，银行收紧房地产业的贷款。从银行贷款困难使得房地产开发企业转向成本更高的信托产品融资。信托公司为了保障信托产品的安全，一般会以股权转让的形式获得房地产开发企业项目公司的股权，成为房地产开发企业项目公司的股东。房地产开发企业向信托公司的借款就成了向关联方借款了。根据《企业所得税法》及其实施条例，关联方借款必须符合相关条件在计算应纳税所得额时才准予扣除。企业如果未能按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，证明相关交易活动符合独立交易原则；或者该企业的实际税负不高于境内关联方，企业的相关利息支出只能按照关联方借款规定的比例扣除。在税务稽查实践中，房地产开发企业存在未提供相关证明资料而全额扣除关联方借款利息的情况。
（三）管理费用与开发成本间接费用混淆
在税务实践中，房地产开发成本中的开发间接费用和房地产开发费用中的管理费用容易混淆。之所以要对两者进行区分，是由于在土地增值税清算中，开发间接费用是可以据实并加计扣除，而管理费用只能按比例限额扣除。因此部分房地产开发企业有意或无意将管理费用尽量转移到房地产开发成本的开发间接费用中，同时控制管理费用的列支，使按比例扣除的金额大于实际发生额。开发成本增加，加计扣除额也同样会增加，相应地就减少了土地增值额。房地产企业通过这种方式以求减少应纳土地增值税。
（四）不按规定预提开发成本
企业所得税法规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出准予在计算应纳税所得额时扣除。由于房地产开发企业的建筑安装工程完工后，未最终办理结算的情况下未能取得全额的发票，国家税务总局在31号文里规定，房地产开发行业在计算应纳税所得额时，允许将预提（应付）费用列为计税成本。31号文规定了预提成本的具体要求和标准。为了使得开发成本和销售收入相匹配，前期少交企业所得税，房地产开发企业倾向于在前期多列支成本费用。有的房地产开发企业不按规定预提开发成本也就不足为奇了。
（五）多列（虚列）成本费用
房地产开发企业会计核算复杂，开发环节中计算复杂且可以进行税收筹划的税种是土地增值税和企业所得税。房地产企业开发项目的增值额对企业应纳的土地增值税和企业所得税影响甚大。为了节约税收支出，房地产开发企业有意在开发成本上做文章，想方设法增加开发成本。在税务实践中，税务人员发现房地产开发企业存在使用虚开发票、假发票列支成本费用的情况。
二、房地产开发企业出现税务问题的原因
（一）房地产开发企业资金紧张
房地产业是典型的资本密集型行业，从土地购买到开发建设的全过程需要大量、持续的资本供应。根据中国国家统计局网站数据统计，房地产开发企业2006年至2012年的平均资产负债率为74.2%，2013年房地产开发企业资金来源统计中，企业自筹资金比例是38.83%，国内贷款比例是16.11%，其他资金来源比例是44.62%。应付上游施工企业的工程款和预收下游购房者的定金预收款和个人按揭贷款是房地产开发企业商业信用融资的重要来源。房地产开发企业的预售所得资金须全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，预售资金的核拨按建设进度进行，这些情况会导致房地产开发企业的现金流相对紧张。企业肯定存在节约税收现金支出的动力。由于预售资金受到监管，房地产开发企业按销售收入比例计算的营业税的税务风险较低。房地产开发企业一般就在计算相对复杂的土地增值税、企业所得税等税种上做文章。
（二）成本结转的时间性差异
房地产开发企业的建筑安装工程完工后，未最终办理结算的情况下未能取得全额的发票，虽然国家税务总局在31号文里规定房地产开发行业在计算应纳税所得额时，允许将预提（应付）费用列为计税成本，但31号文对预提成本还是明确了具体要求和标准。对于房地产开发企业而言，前期结转成本少，应纳企业所得税就多；后期取得相关开发成本的合法凭证，开发成本增大，但是后期发生的销售收入未能足以覆盖成本。在税务实践中企业应纳企业所得税额为负数需要申请退税，但申请退税并不退还利息，申请退税的流程也相对复杂。在房地产开发企业资金紧张，有时外部融资的年利率高达20%的情况下，企业宁愿承担税收风险，先按照预估的开发成本结转成本（通常情况下，房地产企业预估的开发成本是比较接近实际的）。若事后面临税务检查，企业预估的开发成本大部分都已经取得合法票据了，成本是实际发生的；税务机关要处理，也只能对不按期申报的税款加收滞纳金。每天万分之五的滞纳金相当于年利率18.25%，有时还低于外部融资成本。
（三）税制漏洞导致开发成本虚增
房地产开发企业是生产和销售商品房的企业，由于税制的原因，房地产开发企业申报缴纳的是营业税而不是增值税。增值税的链条在房地产业被人为割断。房地产开发企业购进货物取得的增值税专用发票并不需要认证，主管税务机关未能及时了解房地产开发企业取得成本发票情况。而现行建筑业纳税人区别不同情况分为自开票纳税人和代开票纳税人。代开票纳税人提供完税凭证、营业执照和税务登记证复印件、建筑劳务合同或其他有效证明，外出经营税收管理证明，中标通知书等工程项目证书等材料便可到应税劳务发生地主管税务机关申请为其代开发票。对于无项目证书的工程项目，纳税人应提供书面材料，材料内容包括工程施工地点、工程总造价、参建单位、联系人、联系电话等。从规定上看，建筑业纳税人向税务机关申请代开建筑业发票的程序并不复杂，代开发票的税务机关只是对纳税人提供的书面资料进行核实，不需要对建筑业纳税人申请代开发票的业务进行实地核实。有的房地产开发企业就通过虚假的建筑工程合同、假发票、虚开发票等手段虚增开发成本。
（四）部门间信息未能有效共享
开发一个房地产项目需要经过若干个主管部门的审批、许可和监管，有关房地产开发的信息分散在这些部门里。长期以来，税务部门与这些监管部门之间没有建立有效的信息沟通和交换制度，难以在房地产开发过程中对开发商进行有效的监控。税务部门与监管部门间信息未能有效沟通，由于管辖权的原因，国税部门和地税部门在房地产业征管上也未能有效衔接。2002年起，新增企业的企业所得税由国税部门负责征管；2009年起新增企业所得税纳税人中，应缴纳增值税的企业，其企业所得税由国家税务局管理；应缴纳营业税的企业，其企业所得税由地方税务局管理。2015年，房地产业的“营改增”正在酝酿出台中，又会出现货物劳务税与企业所得税的征管由两个税务机关负责的情况。这种征管模式不仅增加纳税人的负担，也不利于征管信息的沟通。
税务部门之间、税务部门与其他监管部门间信息未能有效沟通，使得税务部门对房地产开发企业的纳税情况缺乏有效监管，使企业有空子可钻。
三、完善房地产开发企业征管的政策建议
（一）加强对房地产开发企业的成本对象管理
成本对象是房地产开发企业计税成本核算的基础，税务机关应重视对房地产开发企业的成本对象管理。根据国家税务总局在2014年6月16日下发的《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》（国家税务总局公告 2014年第35号），房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。其实如果待开发产品完工当年才向主管税务机关报送成本对象确定专项报告，企业大部分的成本费用已经列支了，成本对象的计税成本已经基本确定了。主管税务机关此时若发现纳税人成本对象确定有误，要求纳税人调整成本对象，相当于要重新核算开发成本，这是很费时费力的事情。笔者认为房地产开发企业应当于动工当年，在第一次进行企业所得税年度申报时向主管税务机关报送成本对象的专项报告。主管税务机关应对纳税人报送的成本对象确定专项报告做好归档工作，及时进行分析，对成本对象确定不合理或共同成本分配方法不合理的，及时辅导企业进行合理调整，并对企业加强后续管理。
（二）加强对房地产业和建筑业日管
税务征管部门要不断强化基础管理、堵塞征管漏洞。针对房地产业，税务机关应建立房地产业项目跟踪管理制度，设立台账对房地产开发企业的登记、动工、销售等过程实行全程跟踪管理，对企业报送的资料及时进行分析审核，同时加大对房地产开发企业开发产品的成本分析和票据审核力度。建筑业劳务是房地产开发企业成本的重要构成部分，从源头上对建筑业进行监管，有利于增加房地产开发企业成本核算的真实性和准确性。因此，税务机关应加强对建筑业的日管，完善建筑业纳税人的项目管理制度，加强对建筑业纳税人承接工程的真实性和收入的准确性管理，防止房地产开发企业联合建筑业纳税人利用虚假合同、虚假发票和虚开发票虚增开发成本。完善房地产业纳税评估工作，对房地产开发企业定时进行相关税源分析，发现问题及时检查；涉嫌偷逃税的，及时移交稽查部门。
税务部门应利用房地产业进行“营改增”的契机，重新梳理房地产业的相关税收政策，减少因税制不完善导致的征管问题。
（三）建立部门间的信息传递制度
信息管税的前提是税务机关须掌握企业涉税信息。税务部门要尽力争取相关部门的支持与配合，加强与土地管理、城市规划、房产管理等行政部门以及银行等金融机构的协调和协作，定期与这些部门进行信息交流共享，及时掌握房地产开发企业的涉税资料和相关信息，对房地产开发企业实施立体化管理。如在征地环节，税务部门可到土地管理部门了解掌握具体的征地时间和土地金额；在销售环节，通过到房管部门取证开发项目销售情况，以发现以房抵债或隐匿收入的现象；在房地产开发的全过程中，都应及时和银行等金融机构交流沟通，严格监控纳税人的收入和所得，准确掌握房地产企业的资金往来，实行全程动态跟踪。借助金税三期税收管理系统，国税和地税部门应实现共管企业的信息互通，提高管理效能。
关键词：房地产；生态环境；影响
文章编号 1674-3954（2013）09-0167-02
1 引言
房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。随着我国改革开放的深入，城市房地产建设已经成为经济发展中非常突出的一个热点。作为房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节，房地产开发是房地产活动中一项重要制度。然而它在促进经济社会发展的同时，带来的环境问题也日益突出。作为不动产，与其他商品的开发相比，房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点，使房地产开发活动在人们的生活中占居越来越重要的地位，经济越发达，时代越进步，房地产开发的范围越广，程度越深，内容越丰富。因此，探讨房地产开发对城市生态环境带来的一系列影响已经刻不容缓。国家政府应该高度重视房地产开发对城市生态环境的影响，在保证满足到人们人日增长的物质需求的同时，也促进了城市房地产业的健康发展，实现环境、经济同步增长的可持续性发展。
2 城市房地产开发对生态环境的分析
2.1开发项目选址失误
人们的人均收入增高了，对物质的要求也变得挑剔。房地产开发必须要在一个舒适、安静的环境中进行。就正如当今经济繁荣的广州，新的房地产项目大部分在从化、花都、增城这些郊区进行开发。但是有部分房地产选址失误，不符合规划的合理性。在短期的施工过程中就遗留了大量的环境污染物或对工程所处的土壤造成环境污染。这些住宅的选址错误，在进行房地产开发项目选址和总平面布置时没有充分考虑环境条件，特别是污染气象条件。一些歌舞厅、KTV建设在住宅附近严重影响到居民的生活。导致周围的城市居民生活质量下降，也阻碍房地产业的发展。
2.2房地产项目营运期不规范，造成水污染
开发商在进行房地产项目开发的时候为了节省成本、加快工程项目的施工，忽略了大量的污水处理问题。特别是目前大部分高级智能型的房地产开发项目，有深层的地下停车场，却忽略了对地下水的保护。当房地产项目投入使用的时候，厕所、厨房、沐浴、清洗等生活排放的废水房地产商没有进行污水处理，将会造成城市的水污染日益严重。
2.3空气污染物
开发建设期的空气污染物主要是灰尘，拆除旧建筑物时最为明显；车辆运输时也会扬起尘土。在施工的过程中，对于挖掘、堆放、回填和清运这些步骤没有考虑到颗粒粉尘这些污染物，建筑材料的运输、装卸、堆放、挖料过程，各种施工车辆行驶，施工垃圾堆放和旧房屋拆迁清运过程造成施工现场大气中扬尘高于其它地区。开发商没有综合系统效率顾及到最优原则，设计、组织建筑内外空间中的各种物质因素，阻碍了物质、能源在建筑系统内有秩序地循环转换。大量混凝土搅拌车在混凝土浇铸期间频繁驶入现场，没有形成一种高效、低耗、无废、无污染、生态平衡的建筑环境。车辆碾压工地，形成大面积水泥路面或扬尘，破坏了地面道路、绿化地、人道，施工现场周边形成大量的固废层，景观影响较大。房地产投入使用后，各种废气废烟大量排出，污染空气，造成空气质量指标下降。使到舒适、方便、高效节能、健康环保和景观美化等多方面都不能如人所求。
2.4光遮挡与光污染
在现代大城市建设中，由于高层建筑物密度过大，商住、办公、酒店等房地产城市建筑装饰越来越丰富多彩。为了增加建筑的时代感，许多建筑外立面大量采用玻璃幕墙作为外装饰，但是这一系列的“城市照明工程”、“城市亮化工程”在给城市带来美丽的同时，玻璃幕墙反射光所带来的光污染不但日益严重，还对交通安全及周围居民生活都有不同程度的影响。
2.5房地产项目所有材料污染大
随着人们的收入水平增高，大部分的人都高度追求豪华的装修。其中有相当一部分装修过程中所使用甲醛、苯、二甲苯等挥发性有机物气体作为装修材料。所以，建筑、装饰材料和家具的室内环境污染也日益突出。人们在家庭装修中，希望房间美观豪华，在购买高档家装材料的同时，却轻视了家具和装修材料对环境的污染。由此引发的环境污染纠纷，二次装修造成的环境污染也日益增长。
如图1，我们可以看到一般住宅的布局图，大部分住宅都已经是在自身精简的同时使用豪华装修，造成居住着的身体健康欠佳，居住环境恶化。
2.6城市规划不合理。开发商盲目追求利益
根据数据分析：2012年，全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%。高度发展的房地产业，选址上面临严峻风险。扣除价格因素实际增长14.9%，增速比1～11月份回落0.5个百分点，比2011年回落11.9个百分点。其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%，增速比1～11月份回落0.5个百分点，占房地产开发投资的比重为68.8%。为了追求利益最大化，一些开发商盲目地加大开发程度，而国家政府部门迁就开发商，导致房地产开发的建设秩序十分混乱，造成了城市生态环境的污染问题。如有的城市将宾馆、饭店建在规划的绿化带内。一些落后地区急于发展，急于体现政绩，为了眼前的利益就毅然牺牲长远利益。将行政办公楼建在了公园内，将社会公益建筑建在居民楼内，这林林总总的盲目城市规划，盲目建设房地产业，仅仅取得了眼前的蝇头小利，却损害了城市的长远发展大计，不能坚持可持续发展的原则。
3 房地产开发对城市生态环境影响的对策
为了避免上述的多种房地产开发对城市的生态环境污染。国家政府应该重视环境保护，维护生态平衡。使发展房地产业稳定持续发展的同时，生态环境也得以改善。
①在房地产的选址中要考虑慎重，顾及房地产的发展与人口发展、环境发展、资源利用相协调。在施工的过程中，不能轻视地下水的污水处理以及地下停车库的废气净化。在开发的过程中要做好生态环境的保护和建设，塑造环境优美、和谐的社区。②房地产的开发要注重减少对空气质量的污染，避免固体颗粒、粉尘的增加，造成人体健康问题。生态保护水平的差异，将会极大地影响房地产的价值，房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然要求。③在开发的同时做好生态环境的保护和建设，使房地产业成为城市生态经济的有机组成部分。避免光遮挡和光污染，制造良好的办公分文。④坚持可持续发展的开发原则，使到房地产开发的经济增长与城市生态环境的保护相协调发展。营造在知识经济条件下，文化力比政治力和技术力对房地产业的作用更持久，更广泛，更深远的美好社会氛围。
一、发展房地产业的指导思想和发展目标
指导思想：全面贯彻城镇住房制度改革政策，大力推进房屋商品化，城镇土地实行有偿使用，积极推行房地产综合开发，培育和完善房地产市场体系，并以房地产业带动和促进建筑业、建材业、冶金、轻工业以及旅游业、金融业、商业等第三产业的发展。
发展目标：到2000年，全省房地产业总产值占全省城镇社会总产值的17％，上交利税占全省财政收入的6％：“八五”和“九五”期间新建城镇住宅6500万平方米，完成危旧住房的改造，并以解决人均居住面积6平方米以下的住房困难户为重点，到2000年实现人均住房面积达8平方米的小康水平，住宅成套率达80％以上，到“八五”期末，全省城镇房地产综合开发率，城市要争取达到60％以上，建制镇达到40％以上。
二、发展房地产业的措施
1、放开房地产市场。允许房屋产权单位和个人，将空余的房屋、闲置的土地使用权面向社会，上市流通。允许企事业单位和个人参与对住宅和经营性用房综合开发项目的投资。允许一部分私营企业和个人从事房屋维修和部分房地产中介服务业务。积极吸引外资，对外商以房地产经营的形式，带进国家产业政策鼓励的投资项目，在税收和土地有偿出让方面实行优惠。鼓励组建房地产开发集团，开拓国内外市场，对创汇型的企业集团，给予外贸企业的同等待遇。
2、多种形式推进城镇房地产综合开发。未经开发的城镇土地不得转让。房地产开发的内容由原来以住宅为主的开发，转向住宅区和商业区、旅游区、工业区开发并举。各地要围绕发挥城市的中心作用，统筹规划，妥善安排，重点抓好大中型商场、批发市场、农贸市场、商业街的建设和改造，城市主干道两侧沿街要多建商贸营业用房；住宅小区中，要搞好商业铺面房的建设；在风景名胜区和旅游景点要开发建设商业贸易等服务设施。要通过调整城市规划布局，把老城区黄金地段腾让出来，开发建设商业、服务用房和专业市场等，促进城市土地优化使用，提高城市土地的配置效益。
3、限制分散零星建设。今后，各单位的新建工程，原则上都应纳入当地政府组织的综合开发项目之内；对在原有土地上改建、扩建的工程，或因特殊需要，不能集中成片综合开发的单项工程，应足额收缴与综合开发建设相对应的配套费；按规划要求进行足额配套建设的，不再重复收取各类设置配套建设费，未按规划要求建设的，要补交相应的配套建设费用。配套费要专款专用。
4、建立房地产综合开发服务体系。要加快房屋互换中心、房屋信托公司、房地产咨询机构等服务机构的建设，积极组建房屋修建装饰公司和租赁公司，逐步把直管公房推向市场。提倡出售未进行室内装修的商品房，引导居民自费装修住房。
5、推行招标、投标承包制。对房地产开发项目，要改变以行政委托为主的老办法，实行公开招标。房屋大中修项目逐步推行招标制度，小修养护逐步实行费用自理制度或费用包干制度。加快房地产开发、经营单位经营机制转换，推进事业单位向企业化转轨，尽快完善企业经营责任制，真正把房地产开发、经营企业推向市场。省建设厅要尽快制定房地中开发项目和房屋大中修项目招标、授标办法。各地都要根据“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的原则、超前编制房地产综合开发建设规划，建立房地产综合开发项目库，为招标创造前提条件。
6、建立将合社会主义市场经济体制的商品房屋价格管理体制。原则上住房价格适当控制，生产经营用房价格逐步放开，内销住房价格适当控制，外销住房价格放开。解困解危住房，在用地、税收等方面实行优惠政策，以降低售价，加快解困解危步伐。
7、大力发展房地产金融事业。允许各专业银行发放房地产开发贷款和债券）积极开展房地产抵押贷款业务。在按有关规定经过批准后，可以试办房地产专业投资公司或财务公司。
8、建立全省房地产综合开发科技发展基金。基金按房地产开发经营额的4‰提取，由建设主管部门掌握使用，用于组织科技攻关、奖励优质工程和有贡献的科技人员以及人才培训等。具体管理办法由省财政厅、省建设厅另行制定。
三、做好房地产业管理工作
1、下放房地产开发项目审批权限。凡自求资金等平衡，总建筑面积在20万平方米以下或总投资在1亿元以下的开发项目，其项目建议书、可行性研究报告和设计任务书、扩初设计，由地、市计划管理部门会同级建设主管部门审批；建筑总面积在5万平方米以下或总投资在2500万元以下的开发项目，由所在县（市）计划管理部门会同级建设主管部门审批。已经报批立项的房地产开发项目，可凭批准的设计任务书或扩初设计文件，提前办理用地和房屋拆迁手续。
2、加强房地产市场建设与管理。房地产的一级市场（即土地使用权的出让），必须由县级以上人民政府垄断，对房地产的二级市场（即土地使用权出让后，城镇房地产开发经营）和三级市场（即投入使用后房地产的交易，以及抵押、租赁等经营）；在国家宏观管理下，放开搞活，实行市场调节。要加快房地产交易场所的建设，建立房地产价格评估机构和房地产市场纠纷仲裁机构等，完善房地产价格评估制度。严禁房地产私下交易，偷税漏税。房地产转让，要按财政部有关规定征收增值费和地段差价。
[关键词]房地产企业 会计信息质量 会计准则
一、前言
当前我国的房地产行业受到越来越多的关注,房地产行业的财务会计核算问题也引起许多专家学者的重视。根据房地产行业自身的经营特点,其财务会计核算程序以及方法具有明显的差异性。尽管我国已经开始正式实施新企业财务会计准则,但是从在房地产行业实施的状况来看,仍然存在许多不完善之处。国家相关部门对房地产企业的会计信息质量的监督和审查是稳定市场经济秩序的重要保证,而一些房地产企业的会计信息失真情况十分严重,这也导致了国家财政税款的流失,本文将对我国房地产企业财务会计核算中的会计信息质量问题进行探讨。
二、房地产企业会计信息质量存在的问题
(1)风险信息披露内容不完整
房地产开发企业在地产开发过程中要面临许多的风险,这些风险包括政策风险、企业项目开发风险、土地供应风险、项目工程质量风险等。由于房地产企业自身高风险性的特点,所以房地产开发企业相对于一般的企业必须更充分地有关风险的企业财务信息。然而,从当前我国相关的财务会计法规制度来看,房地产企业的财务会计报告附注中披露的风险往往仅限于相关抵押贷款的担保风险;但是对于房地产开发企业质量保证金方面没有涉及,相关方面的质量保证金信息也未加披露,这是需要进一步改进的地方。
(2)会计核算准则指引不够完善,业绩评价信息不够客观
对于地产开发企业来说,会计核算准则指引不够完善,这也就导致最终的房地产业绩评价信息不够客观。房地产企业从土地开发到确认收入往往要经历几年的时间,于是在项目筹建期就需要有大量资金投入开发过程,这部分的管理费用就计入了当期损益,而由于整个工程的部分项目尚未完工,其预售款项也无法确认为收入,这就使得财务会计理论中的收入费用配比原则没有明确地在房地产业中得到的体现,而每年的损益表也由于项目阶段的不同而产生较大的利润波动。所以选择一般的企业业绩评价指标,比如净利润等并没有全面客观地反映房地产企业的真实经营状况,这也会在很大程度上使投资者产生误解。
(3)企业内部会计核算不完善
当前有很多房地产企业缺乏健全的会计内部核算制度,使得现金流量统计不够科学。依据新企业会计准则的相关规定,企业现金流量表的编制主体是企业自身,然而,现实中房地产企业的现金流量与其他行业企业的现金流量存在明显的差异性。从现金金流量方面来说,房地产开发企业在筹资活动以及相关的投资活动中产生的现金流量是以企业作为基本单位的,而在另一方面,企业经营活动中产生的现金流量则是以开发项目作为基本单位的,由于房地产企业的开发期限较长,其经营活动所产生的现金流入与现金的流出具有更大的异步性。
(4)房地产企业的会计体系不规范,收入确认制度有待改善
当前在我国的房地产企业中,相关的财务会计体系仍然不规范,销售收入往往采用预售以及分期付款销售两套财务管理办法,这就容易造成收款期与房屋交付期不一致的情况。在相关的会计实务中,房地产开发企业确认收入的方法主要有以下几点:第一种情况是在相关企业签订预售合同后并收取预收房款确认收入;第二种情况是在企业签订预售合同后以合同金额确认收入;第三种情况是在项目竣工验收以后,开具销售发票确认收入;第四种情况是在办妥产权过户手续时确认收入。对于上市房地产企业来说,上述几种收入确认情况企业年报信息披露中不够明确具体,在现实中也有许多房地产上市企业年报由于当年房地产销售收入确认原则的问题,被相关的注册会计师出具保留意见审计报告。而这种分歧的焦点往往体现在商品房所有权风险与债务是否转移的问题上,企业自身判断的结果与相关注册会计师的判断不一致,因而企业在相关的收入确认制度方面值得进一步改善。
三、提高房地产会计信息质量的对策建议
针对上述房地产会计信息质量中存在的问题,本文提出以下的对策建议:
(1)提高房地产开发企业信息披露中的信息含量
在提高房地产会计信息含量的披露方面,首先可以增加“预提的公共配套设施费用”这一信息项目,该项目反映房地产企业依据权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转房地产商品房等开发产品销售成本时所预提的本来应由商品房等开发产品负担的相关配套设施的费用。此外,还应加强企业的预售政策以及相应的法律依据方面的信息披露。由于在房地产项目未竣工以前,预售商品房收入不能结转,但是按照预售情况仍然能反映企业的经营情况,由于各房地产企业的预售政策不同,往往会对企业各期财务状况和经营成果产生比较的影响,而在很多房地产会计信息中,上述这些会计信息普通的投资者很难看到。以一线的沿海城市为例,根据目前预售政策规定的要求,相关商品房结构封顶或者结构施工达到一定高度时,房地产开发企业便可以向管理部门申请预售许可证,然而在其他一些地方的规定往往与此不同,所以,披露企业的预售政策及情况可以使投资者在财务报表信息不足的情况下,额外获得了具有可比性的会计信息资料。最后,企业还应当在财务报告附注中增加相关分项目现金流量信息以及相关保证金信息的披露,也就是说以企业每一个项目为基本单位,披露企业在房地产开发经营过程中的现金流量,这些现金流量信息主要包括销售房地的现金、购买工程物资以及与之相关的工资支付等。
(2)完善配套工程的会计核算准则指引
我国在《房地产开发企业会计制度制度》中曾经对相关的配套设施费用的预提以及会计处理方面做了比较明确的规定,然而我们也应当看到现行国家统一的《企业会计准则》在对配套设施成本核算当面的指引不足,这使得不同房地产开发企业可以采取不一致的财务成本核算手办法,从而在很大程度上影响了房地产企业成本核算信息的质量与可比性。拿预提应由商品房等开发产品负担来说,假如房地产企业按权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转相关商品房等开发产品的销售成本时预提了一定比例的配套设施费用,那么不但在当期利润表中增加了房地产开发产品成本的相关费用,而且在企业当期的资产负债表中也增加等额的负债,这就会对企业当期的财务状况产生比较大的影响。因此,我国相关的行政管理部门和立法机关必须完善相应配套的会计核算准则做指引,以此来规范房地产行业的会计信息管理。
(3)完善企业内部会计核算,整合现金流量统计
针对当前很多房地产企业缺乏健全的会计内部核算制度的问题,相关企业必须构建起完善的财务会计核算体系,这种体系不仅包括国家统一的企业会计制度,也包括房地产企业根据自身经营特点以及相关的管理要求而制定的内部会计核算,具体包括财务会计核算的基础管理制度和办法、内部财务成本分析考核制度以及成本核算制度与办法等。相关房地产企业要严格执行统一的财务会计规范,整合现金流量统计,通过进一步完善内部财务会计核算机制来保障财务会计制度的完整性与系统性。
(4)完善房地产企业的会计规范体系
近几年来,伴随我国会计理论研究的进一步深化,政府的财政部门以及相关的立法部门应该针对房地产行业建立起一套更加规范的财务会计管理体系。对相关的人力资源会计、质量成本会计以及金融工具会计等方面的法律规范进行统一规范,以此来改变当前房地产会计管理的方面不确定的准则以及会计制度,使得房地产行业的财务会计核算工作更具一致性和合理性。以此同时,还应当建立并逐步推广一些特定的的会计准则指引,使得目前所有的房地产开发企业都可以采用统一的确认方法。
四、结束语
由于我国当前房地产企业一些会计准则与相关制度的不规范,这在很大程度上影响了房地产行业财务信息的可靠性与可比性。因此,我们需要在实践中建立起完善的房地产企业的会计规范体系,制定出科学的会计核算准则,从而提高房地产企业信息披露中的信息质量,这对房地产行业的长远健康发展也是有益的。
参考文献:
[1]崔学刚.上市企业财务信息披露:政府功能与角色定位[J].会计研究,2009;1
一、合作开发房地产合同的法律性质
房地产合作开发是指具有房地产开发资质的一方与提供建设用地使用权或提供资金、技术、劳务等一方或多方在共担风险、共享收益条件下合作开发房地产项目。
从合作开发房地产的定义可以看出，房地产合作开发的法律性质属于《民法通则》所规定的联营。但是，房地产合作开发这种联营又有很多自身的特点：
（一）主体特定性
根据《民法通则》第三章第四节关于联营的规定，以及最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中的规定，联营主体应当是实行独立核算，能够独立承担民事责任的企业法人和事业法人，此外，个体工商户、农村承包经营户、个人合作，以及不具备法人资格的私营企业和其他经济组织与企业法人或者事业法人联营的，也可以成为联营合同的主体。由此可见，法律对上述联营主体的身份并未作其它限制性的规定。但是，合作开发房地产经营合同中对主体的资格是有要求的，至少要求一方当事人具有房地产开发经营资质。
（二）土地使用权变更登记手续应当完备
我国土地属国家或集体所有，房地产的开发经营必须依法办理土地使用权的出让手续，农村集体土地必须依法办理征用手续收归国有，再依法办理出让手续后才能进行房地产经营开发。对划拨取得土地使用权的土地不容许开发经营房地产，对经出让取得土地使用权的主体和土地用途也必须经过严格审批。故对以出让方式取得土地使用权的主体与他人合作开发经营房地产，必须经过国家主管部门的批准，此类合同才合法有效。
（三）贯彻责、权、利统一的原则
合作开发房地产要求合作双方共同投资、共享利润、共担风险。虽然并没有规定要求合作双方共同经营，但实践中双方约定其中一方仅提供资金或土地使用权，不参与项目建设管理，不论项目是否赢利都应取得若干收益的，属于“保底条款”，违背了联营活动中应当遵守的共负盈亏、共担风险的原则，损害了其它联营或联营体债权人的合法权益，应认定为无效。
（三）行政干预性强
合作开发房地产合同的内容是关于合作各方开发建房的一系列权利义务的约定，合作开发经营的实质内容决定了在履行合同过程中必然涉及到的规划许可、建设工程许可及商品房销售等一系列问题，均需获得政府有关主管部门的许可或批准。行政干预性较强，是合作开发房地产经营的又一特性。
二、合作开发房地产的几种方式
房地产合作开发常见的方式有两种，即非法人型合作开发和法人型合作开发。
《民法通则》第五十二条规定：“企业之间或者企业、事业单位之间联营，共同经营、不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的，承担连带责任。”根据本条规定，联营可以不组成新的法人，合作各方一般都采取成立项目经理部、设立项目共管帐户等方式进行合作开发经营，具体的合作方式、投资比例及利润分配比例等一系列权利义务均由合作协议约定。实践中，因为采用这种合作开发的方式不用组建新的企业法人，比较简便灵活，故非法人型的合作开发是目前房地产合作开发中采取比较多的方式。
《民法通则》第五十一条规定：“企业之间或者企业、事业单位之间联营，组成新的经济实体，独立承担民事责任、具备法人条件的，经主管机关核准登记，取得法人资格。”根据本条规定，房地产合作开发各方以组建新的法人，即成立项目公司的方式进行开发经营的就是法人型合作开发。在成立项目公司的情况下，房地产合作开发各方即成为项目公司的股东，合作开发各方之间的权利义务不再由合作协议来规范，而由公司章程予以规定。合作开发各方不再以协议约定的连带责任承担民事责任，而是以项目公司的注册资本为限对外承担有限责任。以成立项目公司的方式进行合作开发，符合现代企业制度的要求，是值得推广的运作模式。
三、合作开发房地产合同的效力认定
房地产合作开发合同纠纷比例高，情况复杂，它的复杂性在于以合作开发经营房地产合同的名义形成的合同有多种选择，而由此带来的问题是双方合作的合同性质认定复杂，进而在法律上对双方合作合同的效力认定也复杂。笔者拟在本文中对房地产合作开发合同效力认定的几个影响因素作一探讨。
（一）房地产开发企业资质对合作开发合同效力的影响
合作开发房地产经营合同中要求合作双方至少有一方当事人具有房地产开发经营资质，如果合作各方都不具备房地产开发经营资质，合作合同无效。
但在审判实践中，常出现双方当事人均不具备房地产开发经营资质，在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的情况。此种情形下是否应认定合同无效，理论界存在不同意见。
1998年上海市高院《关于房地产纠纷案件若干问题的研讨情况》中认为，合作开发经营性房地产项目的各方应当具有房地产开发经营资格；与不具有房地产开发经营资格的企业订立合作开发经营性房地产项目合同的，应视为房地产转让行为。按《上海市房地产转让办法》处理。可见，在《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）出台前，司法实践是要求合作方均具备房地产开发资质的。
随着《合同法》的出台，“不轻易认定合同无效”的审判原则也渐渐落实在房地产案件纠纷处理过程中。2003年3月26日，最高法院副院长《在全国民事审判工作座谈会上的讲话》正表明了这种司法审判趋势，黄院长认为“在处理合作建房合同纠纷时，只要其中一方有房地产开发经营资格且一方对合作建房土地是以出让方式取得的，就应视为合法”。
最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）的出台，对该等司法趋势予以了明确，《解释》第十五条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效，但前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”。
据此，笔者认为，对于双方当事人均不具备房地产开发经营资质，在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的房地产合作开发合同，应当认定合同有效。
（二）土地使用权转让的限制条件对合作开发合同效力的影响
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”，三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”。这两条对土地使用权转让条件的限制性规定，要求合作开发房地产合同中以土地使用权为出资的一方依法取得土地使用权。
但在审判实践中常有签订合作开发合同时，以土地使用权作为合作条件的一方仍未取得土地使用权证的情况。笔者认为，根据《合同法》和当前审判中“不轻易确认合同无效”的原则，没有取得土地使用权证而签署的合作开发合同应属于效力待定合同，提供土地使用权一方的行为属于无权处分行为，但只要在前取得土地使用权证，则不宜确认该合作开发合同无效。
（三）名为合作开发合同的几种转性情形
《解释》第十四条规定，合作开发合同是指当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。由此可见，合作开发合同应当具备共同出资、共享利润和共担风险三大法律特征。但在实践中，冠名为“合作开发房地产”的合同很多，实质却多形多样。《解释》归纳的名为合作实为土地使用权转让、名为合作实为房屋买卖、名为合作实为借款和名为合作实为租赁等情况，均缺乏合作双方“共担风险”这个重要的法律特征，因此实质上已经不属于合作开发合同。
