时间：2023-06-07 09:09:26
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇小产权房清理，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
一、指导思想
以十八届三中全会精神为指导，按照中省市坚决遏制违法建设、销售“小产权房”清理工作有关要求，坚持“政府主导、部门协作、上下联动、统筹推进”的原则，全面开展“小产权房”清理整治工作，切实摸清全县“小产权房”底数，依法依规分类处置，坚决遏制违法建设、销售“小产权房”行为，维护土地、房地产市场的正常秩序。
二、目标任务
全面摸底排查县城规划区范围内和各集镇规划区周边区域（各镇负责）违法占用农村集体土地进行建设、销售“小产权房”的基本情况；坚决遏制违法建设、销售“小产权房”行为；依法查处顶风违法建设、销售，造成恶劣影响的“小产权房”案件。以本次清理整治工作为契机，积极探索建立“小产权房”预防、监管、查处的共同责任机制，从源头上杜绝“小产权房”现象的产生，规范房地产市场。
三、清查整治的方法步骤
全县开展违法建设，销售“小产房权”清理整治工作从2013年12月10日开始到2014年1月10日，分四个阶段进行。
1、动员部署阶段（2013年12月10日至12月15日）。组织召开“小产权房”清理整治工作会议，学习、传达、贯彻省市关于开展遏制违法建设、销售“小产权房”专项清理工作有关会议精神，全面动员部署，进一步统一思想，提高认识，明确工作目标、方法、步骤，掌握政策，落实责任。
2、摸底调查阶段（2013年12月15日至12月25日）。对县城规划区及集镇规划区周边区域集体土地上已建和在建房屋进行集中摸排，全面查清“小产权”房屋类型、数量、分布、建设及出售情况，分门别类进行登记造册，根据实际情况研究制定处理意见。
3、查处阶段（2013年12月26日至1月5日）。对排查出的违法案件，由国土局、住建局、监察局、财政局、公安局、检察院、法院、安监局、工商局、国税局、地税局、所涉镇等单位进行联合行动，对违法在建、在售的“小产权房”坚决叫停，依法依规严肃查处；对顶风违法建设、销售，造成恶劣影响的“小产权房”案件进行公开处理，依法。
4、总结上报阶段（2014年1月6日至1月10日）。县“小产权房”清理整治工作领导小组办公室对本次“小产权房”清理整治开展情况进行汇总，报县政府及上级主管部门。
四、工作要求
1、健全机构，加强领导。县政府成立县开展违法建设、销售“小产权房”清理整治工作领导小组（简称县“小产权房”清理整治领导小组），由县政府分管副县长任组长，县国土局、住建局主要负责人任副组长，监察局、财政局、公安局、检察院、法院、安监局、工商局、国税局、地税局等部门负责人为成员，负责全县“小产房权”清理工作的组织领导和协调指导工作。领导小组办公室设在县国土局，负责“小产权房”清理整治日常工作。并从国土局、住建局、监察局、财政局、公安局、检察院、法院、安监局、工商局、国税局、地税局等单位抽调人员组成清理整治工作组，分组开展清理整治工作。
2、精心组织，密切配合。各成员单位要在县“小产权房”清理整治领导小组的统一领导下，结合各自职能，切实加强协作配合，形成工作合力，按照“小产权房”清理整治的内容和要求，把握重点区域，进行全面彻底清查，不留死角；要严格执法执纪，对依法应当拆除或没收的建筑物和坚决予以拆除或没收，确保清理整治成效。
而此前国土资源部部长徐绍史在接受媒体采访时已经表示，今年国土部将不让小产权房现象继续蔓延。“清理小产权房的工作，我们会严格地保护农民的正当权益，同时依法依规行政，为大规模地清理小产权房做好准备。”
事实上，从2007年起，小产权房问题就已经引起相关部门的关注，并屡屡下文禁止。不过，随着不少城市推行限购政策，不受限购约束的小产权房却变得更为活跃。
在2008年8月，相关报道就指出有关部门已对全国部分城市小产权房问题进行了抽样调查，并已起草报告上报国务院。
为何小产权房不受法律保护，却还大有市场？中国指数研究院(华中)副院长胡超表示，吸引购房者的主要原因是低廉的价格，这也折射出高房价下购房者的无奈。
某地产经纪人告诉记者：“小产权房的价格比一般小区至少便宜一半，由于其交易不合法，因此交易信息一般不会挂在网上，只是内部流转。”由于不能办理两证，购房者可与房东签订协议保证其权属，双方交易相对简单。
他认为，购买小产权房的风险比较大。“小产权不能办理贷款，客户一般需要一次性付清，购买压力大风险也增大，关键在于，万一集体土地被国家收回，购房者很难得到赔偿。”
“异化”的小产权房
尽管没有产权证，但在城市房价高涨的刺激下，小产权房已逐渐成为除商品房和保障房之外的另一种城市房屋供应类型。在利益诱惑下，购买者也从最初的农民、拆迁户扩大到城市普通市民甚至富豪阶层。曾有媒体报道，小产权房在深圳和北京等房价较高的城市已经形成热销的局面，最多的已达到房地产市场销售总量的1/5。
面对小产权房的蔓延趋势，不少地方明令叫停。如何处理已建小产权房并让群众接受，又有利于房地产市场的健康发展，成为政府部门十分头疼的事。武汉国土部门的一位负责人颇感无奈，“政策限制无法阻止小产权的交易，一是价格很诱人，二是小产权房已经不是个别人的买卖，而是形成了一张复杂的利益网。”
众多业内人士指出，小产权房最初是满足拆迁农民和低收入者的基本住房需求，但如今已经逐步“异化”为中高档房甚至别墅，成为少数人攫取暴利的工具。
虽然小产权房从一开始就处于灰色地带，并不具有严格意义上的产权，但近年来，由于小产权房在价格上具有明显的优势，再加上一些开发商蛊惑性的宣传，小产权房推出后销售形势很好。据清华大学经济研究所蔡继明教授的一项研究显示，很多城市小产权房曾占到当地房地产市场的20%，有的甚至高达40%。
小产权房无序滋长蔓延，不仅违反土地管理法律及相关政策，也影响到房地产市场的正常发展。“由于小产权房不受法律保护，大量小产权房半公开地销售买卖，也给日后出现问题的处理带来麻烦，给社会稳定埋下隐患。”地产经纪人小张如是说。
“难啃的骨头”
无论如何，面对新一轮小产权房建设的顶风违法，是任其“生长”还是迎难而上，这既需要有关部门敢于“破题”，更考验其智慧。
小产权房成为“难啃的骨头”有多种原因：部分小产权房是历史原因形成的，很难做到一刀切；全国小产权房将近60亿平米，法难责众；处置小产权房关系到基层权力、民生和社会稳定等一系列问题；现行土地管理法、城市房地产管理法等法律不支持小产权房……
但是，小产权房难“啃”也要去“啃”，而且要尽快去“啃”。小产权房问题如果继续拖下去，问题将越积越多，例如：小产权房引发的法律纠纷、农村集体土地被变相侵占的问题、对城乡土地规划利用总体布局的破坏、对相关部门公信力的损害以及小产权房的安全隐患问题……
那么，如何终结小产权房乱象呢？
仅仅依靠事后的查处是不行的，还须事先不断释放明确信号，趁早“封死”小产权房的前路。一些地方小产权房为何成为发展难题，很大程度上缘于当地部分领导在处理小产权房问题时态度含糊不清、犹豫不决，甚至暗含几分暧昧心理。加上一些专家学者的不当言论，更给人们以小产权房可能会“分类处理”等假象，凭空增添侥幸心理，并刺激更多的人加入到购买小产权房之列。
留存与否
按说产权只有有无之分，不应有大小之别，因此，牵涉复杂、鉴定困难的小产权房格外引人注意。同时，据市场机构统计，目前我国现存的小产权房建设面积已超过60亿平方米，相当于房地产行业近十年来的开发总量。
那么，数量庞大的小产权房的产权未来是否能变大呢？民间各种说法均有，比如：价格低，法不责众，小产权可转为大产权。
如今，小产权房是否留存，是否转为大产权，都颇受争议。因为小产权房已经不单单是个别业主的利益所系，住房制度改革、政府公信、社会公平、法律尊严都面临挑战。
【关键词】小产权房；买受人；利益保护
中图分类号：D92文献标识码：A文章编号：1006-0278（2012）06-082-01
2006年宋庄画家村"李玉兰案"宣判以来，"小产权房"问题得到广泛的关注。可见，由于法律和现实的原因，在小产权房买卖中买受人是最容易受到利益损失的一方。本文从目前小产权房买卖市场现状出发，重点谈小产权房买受人的利益保护。
一、"小产权房"问题概述
（一）"小产权房"的含义及产生原因
我国目前广泛存在的小产权房，是由村委会或乡政府单独或联合房地产开发商在农民集体所有的土地上以城中村改造或新农村建设为名，建造的对农民集体组织以外的人出售的商品房。"小产权房"，顾名思义与"大产权房"相对。"大产权房"是指产权人拥有国家房管部门颁发的房产证，享有完全的国有土地使用权和房屋所有权。小产权房买受人没有国家房管部门颁发的房产证，能证明其权属的往往只有村委会或乡政府颁发的证书。因此，小产权房买受人当然不具有完全的所有权，其房产的占有和流转都受限制，我们不能称其为所有人，只能称其为买受人。
小产权房产生的现实原因是居高不下的房价。小产权房产生之初，多为高收入阶层出于休闲等目的购买。随着市场的发展，当前小产权房买受人大多是中低收入的城镇居民，其目的主要是居住。小产权房产生的根本原因是我国城乡二元制结构。当前，大量闲置的农村土地，只有经过征地变成国有土地之后才能进入房地产市场流转，政府和开发商将大部分土地增值收益拿走，农村和农民收益甚少。在这样的现实下，村委会和乡政府为增加收入，借改革之名，大量开发房地产，造成当前我国小产权房数量多、范围广的局面。
（二）我国"小产权房"市场现状
从2010年到2012年，国土资源部曾先后多次公开表态要在全国范围内或试点城市调研、清理小产权房，但从未公布调研结果和清理情况。地方政府不配合调研和我国小产权房市场的复杂都是主要原因。目前，全国小产权房的存量、规模等情况没有权威的数据。但可以肯定的是，小产权房在我国各地十分普遍，大城市尤为突出。据房地产公司的调查，深圳小产权房占百分之四十以上，北京、上海、广州、郑州等地小产权房比重都在百分之二十以上。
二、"小产权房"买受人利益保护
（一）"小产权房"买受人地位的确定
一般商品房所有人往往被称为"业主"，是指在区分所有建筑物内或者在一个建筑区划内拥有一个或者一个以上专有建筑物空间或者房屋的所有权人。由于小产权房买受人不享有房屋所有权，其当然不能被称为"业主"，不能按照建筑物区分所有权中对业主的界定享有权利承担义务。对于小产权房买受人地位应按照公序良俗观念，只要买受人持有购房合同、公然合法的占有房屋，就应认定其可以所有形式行使权利。[3]
（二）买卖合同被判无效时买受人的利益保护
"李玉兰案"不是第一个关于小产权房的案件，但是第一个被宣判的案件，因此产生了很大的影响。我国虽不是判例法国家，但典型案例对理论界和实务界都有很大的影响。该案最终宣判买卖合同无效，理由是我国法律限制农村集体建设用地的流转，禁止其用于非农建设。李玉兰不是农村集体组织的成员，其购买小产权房的行为必然导致农村集体建设用地向外流转，因此触犯了法律的强制性规定。这个判决从保护国家土地制度的角度出发，是意料之中的。
但从合同法的角度，小产权房买卖是一种合同行为，对其效力的认定应该依据《合同法》的有关规定，只要其符合《合同法》规定的合同有效要件："当事人具有完全民事行为能力；合同的内容是双方当事人意思的真实表示；不违反法律、行政法规的强制性规定；合同的形式也符合《合同法》的规定"，该合同就是有效合同。在法律没有明确禁止小产权房买卖的情况下，只要小产权房买卖合同符合合同有效要件，就应当认定为有效。小产权房买卖双方是在协商一致的情况下签订的《房屋买卖合同》，符合"双方当事人意思真实表示"的要件。同时也符合主体要件和内容合法的要件，所以应认定合同有效。"李玉兰案"中，原告在买卖之初就应知道李玉兰不是本集体组织成员，不具有购买宅基地资格，其后又以此为借口主张合同无效是为追逐更大的经济利益，法院支持其主张固然有其考虑，但这必然造成法治不公，不利于社会公平正义的发展。
（三）解决"小产权房"买受人利益保护问题的根本途径
我们固然能从民法的基本原则角度确认小产权房买受人的地位，从一定程度上保障其利益，但无法从根本上转变其不受法律保护的地位。只有解决农村土地流转问题才能解决小产权房合同效力问题，从而真正保障小产权房买受人的利益。我国限制农村土地流转是为保障城乡二元制结构，现在城乡二元制结构的弊端已逐步显现，它极大地阻碍了资源的整合和流转，阻碍了农村发展，只有打破城乡二元制结构，使农村土地和城市土地享有同样的地位和流转能力，才能从根本上解决小产权房问题，保障小产权房买受人利益。
参考文献：
一、工作目标
通过集中排查摸底，摸清全县已建已售、已建在售、在建在售和准备开工建设的“小产权房”底数，采取有效措施，停止一切违法建设或销售行为，严格依法查处，坚决遏制新的“小产权房”的出现，并建立有效遏制违法建设、销售“小产权房”的长效机制。
二、工作步骤
（一）制定整改方案阶段（2月15日前）。县政府成立“小产权房”清查整改工作领导小组，由县政府分管副县长任组长，国土、住建、规划和各乡（镇）主要负责人为成员，领导小组办公室设在县国土局，办公室主任由刘武海同志兼任。各乡（镇）、有关单位也要成立“小产权房”清查整改领导机构和工作机构，在前期排查的基础上，进行全面彻底清查，摸清底数。对清查出来的“小产权房”填写《“小产权房”清查处理情况登记表》，并制作“小产权房”登记台账，做到一案一档。同时，要依据相关法律法规对每个违法违规项目分别提出处理意见及处理实施方案。排查摸底情况及处理实施方案于2月20日前报县国土资源局、县住建局、县规划局。
（二）集中整改阶段（2月16日至3月25日）。对在建、在售的“小产权房”要按照各自制定的实施方案组织集中查处整改，依法处理到位。要选取1至2个典型案件进行公开处理，在相关媒体上公布案情及处理结果。对集中清查整改阶段不能依法整改到位的，要说明原因，并制定跟进措施，确定落实部门及负责人员。
（三）总结报告阶段（3月26日至4月5日）。各乡（镇）、有关单位在汇总相关材料的基础上，总结经验，建立有效制止违法建设、销售“小产权房”的长效监管机制。同时，将集中清查处理情况形成书面报告，于4月10日前分别报县国土资源局、县住建局、县规划局。由县国土资源局、县住建局汇总报县政府同意后，上报市国土资源局、市建设局。
三、工作分工
（一）各乡（镇）政府。全面提供辖区内涉嫌违规建设销售的“小产权房”项目，并按照统一安排制定“小产权房”处理实施方案。
（二）国土资源部门。重点对违法项目占用土地性质、权属、土地利用规划、地类等进行审查，对违法案件依法进行制止和组织查处，提出处理意见。
（三）规划部门。依据职责重点对违法项目的城乡建设规划情况进行审查，对未取得规划许可的项目依法进行制止和组织查处，提出处理意见。
（四）住建部门。重点对违法项目工程建设情况和房屋销售情况进行审查，对未取得施工许可的项目和违法销售项目依法进行制止和组织查处，提出处理意见。
（五）电力部门。对违法占用集体土地进行或变相进行房地产开发建设项目停止电力供应。
（六）公安机关。对违法占用集体土地进行或变相进行房地产开发建设企业涉嫌犯罪行为进行立案侦查，并对阻挠行政执法监察工作的人员依法进行处理。
四、工作要求
（一）统一思想，加强领导。各乡（镇）政府要加强领导，统一思想，国土、住建、规划等相关部门要加强配合，摸清底数，并严格贯彻国土资源执法监管共同责任机制，坚决制止和严肃查处在建、在售“小产权房”违法违规行为。
（二）加强宣传、积极引导。正确引导舆论，让社会知晓建设“小产权房”是违法的，“购买小产权房”是不受法律保护的，向社会警示开发建设“小产权房”的风险。对清理出来的“小产权房”及时向社会公布，提醒公众不要购买，维护人民群众的合法权益。
[关键词]小产权房；城乡二元制；
[DOI]1013939/jcnkizgsc201552166
1小产权房的含义
小产权房并没有严格的定义，是指没有经过国家相关部门规划、审批等程序，直接由集体经济组织或者乡政府自己或联合地产开发商在农民集体土地上建设并出售给本村以外的个人或单位的房屋。相对于大产权房，即普通商品房，小产权房只有房屋产权，不含房屋占用的土地使用权，不能合法入市，小产权房占用的一般是集体所有土地，而大产权房占用的则是国有土地。我国小产权房由来已久，随着房价的不断上涨，小产权房的问题也越来越突出，成为国家亟待解决的问题，本文主要分析小产权房存在的原因并提出一些建议。
2小产权房现象出现的原因
21城市化、工业化使商品房市价过高
20世纪90年代以来，我国工业化、城市化快速发展，大量农村剩余劳动力转移到城镇和非农产业就业，有的已经留在城市长期在商业、家政、餐饮、建筑等行业打工。国家统计局“2013年国民经济和社会发展统计公报”，年末全国大陆总人口为136072万人，从城乡结构看，城镇常住人口73111万人，比上年末增加1929万人，乡村常住人口62961万人，减少1261万人，城镇人口占总人口比重为5373%，即城镇化率已达到5373%。城镇居民的增多必然增加住房的刚性需求。然而，快速发展的工业化、城市化使城市建房土地越来越少，需求的增加和供给的减少造成土地成本越来越高，房价越来越高。看到房价不断上涨的趋势，投机性需求乘虚而入，使得房价更加上涨，远远超出农民所能承受的价格。而小产权房的开发成本低，房价自然比一般商品房低很多，一般仅是同地区商品房价格的40%～60%，诱使大量购房者冒险购买高风险的小产权房。
22城乡二元制促使政府垄断土地市场
城乡二元体制是小产权房产生的根源。城乡二元土地结构，即国家所有（城市土地）和集体所有（农村和城市郊区土地）这两种土地所有制形式。在《土地管理法》中规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的都必须申请使用国有土地，若建设占用土地，涉及集体土地的，必须办理农用地转用审批手续”。该政策显现了土地市场政府的二元身份――供地主体和土地交易的审批者。此外，政府不仅对城市土地享有处分权，还有对集体土地的限制权与征收权，这形成了土地市场的非完全竞争性，政府属于土地市场的垄断者。村集体对集体土地没有完全的处分权，集体土地在流向市场时必须经过政府低价征收，高价拍卖出去的过程，房产开发商购买土地的价格远远高于政府向农民征集土地的价格。农民享受不到土地溢价的利润，只在拆迁或占地过程中获得少部分安置补偿费。有关资料显示，土地用途转变增值的土地收益分配中，政府大约得60%～70%，拥有集体土地所有权的村一级集体经济组织得25%～30%，农民只得5%～10%。在房地产市场中，开发商为赚取利润在二级土地市场大幅度抬高房价，远远高于农民所能承受的价格。土地制度的不公和国家法律法规的强制性使农民变得更加贫困，建造小产权房成为农民摆脱贫困的途径。小产权房的出现也是市场对土地资源进行优化配置的结果，打破了政府垄断一级土地市场的格局[1]。
23土地法律的模糊性提供了政策空间
《土地管理法》第四十三条规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”该条规定说明在依法申请使用国有土地后，可以进行建设，而且并没有排除房地产开发建设。然而在村民宅基地或农村集体的土地上建设的房屋出售给本村以外的单位或个人时就形成了非法用地。第六十二条规定，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。该两条规定说明农民和农村集体经济组织在一定条件下可以将宅基地或农村集体所有的土地出卖转让或出租出去。尽管其明令禁止农村集体的土地进入市场流通，但是出于对农村集体经济组织和农民的尊重和保护，又允许集体土地在一定条件下进行非农建设和流转。这种法律上的模糊为小产权房的产生提供了机会[2]。
3小产权房问题治理策略
小产权房的存在严重影响了社会经济。由于没有拆迁成本和政府规定的相关税费，小产权房的成本远远低于一般商品房的成本，其价格为一般商品房价格的40%～60%，这严重冲击了房地产市场；不按城市规划开发小产权房，造成耕地面积减少；由于小产权房是违法占地、违章建筑，得不到国家房管部门颁发的房屋所有权证书，而实际上购房者已经开始入住，造成居住地公安户籍管理中不存在购房者信息，原户籍所在地公安户籍管理部门找不到人，扰乱人口管理秩序。此外，小产权房产权不明，管理困难，已建成的小产权房补办手续难度大，小产权房施工建设质量不合格，农村“一户多宅”，物业管理难以专业化，物权不完全，难以依法流动等问题也都层出不穷[3]。小产权房现象是一个亟待解决的问题。
31分类管理
小产权房由于其自身的复杂性牵涉多方利益，尤其对于购房者而言更是关乎其安居的重大民生问题。同时小产权房占用的集体土地用途也不尽相同，有占用耕地的，有的则是在宅基地或者其他集体建设用地上建造而成。因此，在实践中清理小产权房应当分门别类，不宜搞“一刀切”。
首先，对于占用耕地的小产权房应当坚决予以取缔。我国虽然国土面积辽阔，但是可耕地面积却很少，加之我国人口众多，人均耕地面积世界排名靠后。耕地乃国之根本，是国家粮食安全的重要保障，农业生产基本都要依附于耕地之上，这也是为什么我国要坚持18亿亩耕地底线坚决不动摇的原因。而随着城市的发展，很多郊区的小产权房是建设在耕地之上的，这是对耕地这一稀缺资源的重大破坏，不符合国家的土地用途规定，因此对于该类小产权房政府应当加强监管，坚决拆除警示他人。
其次，对于在集体建设用地上建设起来并符合城乡规划的小产权房建立类似大产权房的制度。为什么是“类似”？因为要完全承认小产权房的合法性就需要改变目前的城乡二元土地结构，而集体建设用地上市自由流转在将来相当长一段时间内几乎难以实现，而依法予以拆除的话会造成资源的极大浪费，这也与国家倡导的循环经济和可持续发展战略不符。因此，对于此类小产权房可以让其补交土地出让金和相关税费，补办相关手续后承认其产权，但是此产权与大产权不同，政府可以在一定程度上限制其自由转让来平衡其他合法购房者的利益[4]。
32深化，实现城乡统筹
全国范围内各大城市周边地区小产权房的盛行，伴随着国内部分地区对农村土地制度改革的探索，如广东省的“农宅入市”和重庆的“农地入股”等，对现行土地制度造成了极大的冲击。我国现行的城乡土地二元结构制度，征地制度已不适应当前经济及社会的快速发展，在农用地入市后应加快城乡统一的土地市场建设，使得其健康发展[5]。进行城乡土地市场体系建设，关键在于赋予城乡集体建设用地相同的权益，“同权”是根本。集体建设用地应该和城市建设用地具有同样的权利，并按照同样的市场原则定价。应该实行国有建设用地和集体建设用地“统一市场”，应当具有平等的产权，达到“同地、同权、同价”。土地是农民乃至全民赖以生存的根本，农民在整个社会阶层中属于弱势群体，无论采取何种方式处理小产权房，必须充分考虑失地农民的切身权益，最大限度地保护其利益。农民的权益不能得到很好的保护，同样将引发社会问题，给国家和社会造成不必要的负担[6]。
33实现部分小产权房向保障性房的转变
政府收购小产权房作为保障性住房的一部分。小产权房的买卖属于正常的市场经济供需关系，属于合法的自由买卖行为，在不侵占耕地的情况下应该不属于违法行为。鉴于目前法律法规方面的缺失导致小产权房不具有合法流通的身份，可由政府出面予以收购，作为经济适用房、廉租房等保障性住房的有益补充，既可扩大保障性住房的供应量，又可减少政府对保障性住房的土地和资金投入[7]。
34完善城镇住房保障体系
小产权房的产生暴露出我国住房保障体系建设的滞后。为了保障中低阶层人群的基本住房需要，应增加廉租房、经济适用房、限价房等保障性住房供给，建立和完善多层次的住房保障体系，当房价回归合理的轨道，能为普通民众所接受时，高风险的小产权房自然失去了其生长的土壤。增加供房渠道，将央产房挤向市场，加强单位自建集体住房。增加住房保障范围和力度，安抚好中低收入人群，减少小产权房的需求，从而抑制小产权房的新建[4]。
小产权房的问题是我国经济快速发展的大环境下城乡二元结构制度下的产物，其迅速发展是当前经济社会迅速发展的一个负面带动。另外，我国现行政策、法规对小产权房的产权界定有自相矛盾之处。在目前的情况下，对于已购和将购的群体，政府不能一概而论，应该要区别对待。首先应出台有关政策以禁止小产权房的买卖，同时政府要结合实际将已购的小产权房合法化。此外，国家应明确各种法律法规之间关系，去除相互间的矛盾。想从根本上解决小产权房的问题，最根本的方法便是改变我国城乡二元社会结构，从而改变土地的二元制结构状况[8]。
参考文献：
[1]李娜制度视角下的小产权房问题研究[D].太原：山西财经大学，2013
[2]郑华浅析小产权房现象的原因及其治理[J].法制与经济，2013（368）：61-62
[3]王静“小产权房”产生的原因及对社会经济的影响[J].山东国土资源，2010（4）：46-48
[4]曾宪来，柯乃靖小产权房治理对策探析[J].百家讲坛，2013（1）：157
[5]尚君探讨对“小产权房”问题的几点见解[J].房地产开发，2013（31）：31-32
[6]周梦娇浅析当前小产权房存在的问题与对策[J].现代商业，2013（32）：288
国务院总理：推进以人为核心的新型城镇化。
2014年要推进以人为核心的新型城镇化，坚持走以人为本、四化同步、优化布局、生态文明、传承文化的新型城镇化道路，着重解决现有“3个1亿人”问题：促进约1亿农业转移人口落户城镇；改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村；引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。
中国工程院院士钟南山：严重雾霾或可致癌，根本解决要从源头下手。
雾霾天的致病证据越发清晰，它对呼吸系统、心血管系统、孩子的生长发育，以及孕妇早产等都有影响，特别对肿瘤影响较大。当地气压、风向等气候条件，固然对雾霾形成和滞留有很大作用，但燃煤仍然是雾霾形成的基础。另外，汽车尾气碳排放、工业污染、烹调等也都是重要污染源头。
中国财政部部长楼继伟：推进房地产税立法，将清理区域税收优惠。
税制改革是今年财税体制改革的一个方面，其主要任务之一就是推进房地产税的立法。未来要清理区域税收优惠，经国务院批准到时限的区域性优惠政策要立刻解决，没有时限的定时限，否则一律取消。
国土资源部部长姜大明：全国28个省（区、市）关于小产权房处置已出方案。
目前，全国已有28个省（区、市）拿出了小产权房处置的工作方案。针对在建、在售小产权房，坚决贯彻“拆除一批、教育一批、震慑一批、问责一批”的原则。同时，加大力度对各地小产权房的情况进行清理、统计，在此基础上深入研究、提出分类处理意见。
国土资源部副部长胡存智： 将对房价过热城市加大比例产权房供地。
今年将在一、二线房价过热的城市加大比例产权房供地，以增加供应的方式为过热市场降温，即政府折让一定地价令房价也随之折让，如此房价与特殊群体的购买能力相匹配，既满足了居住需求，又满足了投资要求。
财政部4月1日表示，在2010年基本按“款”级科目公开中央本级支出的基础上，2011年中央公共财政本级支出预算表中的教育、科学技术和农林水事务等重点支出，已细化公开到“项”级科目。同时还首次公开“三公经费”支出和预算以及行政经费情况。
看点：从去年公开结果看，存在公开范围有待进一步拓展、公开形式有待进一步丰富等问题。财政部表示，今年年内，将进一步细化中央预决算公开内容。在2011年中央财政本级支出基本细化到款、部分重点支出细化到项的基础上，根据国务院要求和2011年部门预决算公开情况，进一步增加细化到款、项的内容。
残疾人文化建设将得到特别扶持
4月8日，、发展改革委、民政部、财政部、中国残联等11个部门联合出台《关于加强残疾人文化建设的意见》，将残疾人文化工作全面纳入国家公共文化服务体系，强调在为残疾人提供均等文化服务的同时，广泛开展个性化服务，残疾人群体在文化创业等方面将享受到特别扶持。
看点：该意见提出，今后一个时期，我国将进一步制定特殊优惠政策，进一步加大残疾人文化产品的研发和供给，促进残疾人特殊文化艺术发展；通过政策扶持、税收优惠等措施，鼓励残疾人文化创业，扶持残疾人文化艺术产业发展。
最高法：补偿不公平，不准强制执行
最高人民法院4月9日了《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》。该规定指出，征收补偿决定存在有明确缺乏事实根据、明显缺乏法律法规依据、明确不符合公平补偿原则等七种情形的，人民法院应当裁定不准予执行，公众可以就这七点情形向人民法院充分举证。
看点：过去，地方政府决定要搞拆迁，可以自己去强拆。而现在，地方政府在拆迁房屋之前必须要让法院进行审查，如果法院认为征收房屋的决定不合法，不符合公共利益，补偿不公平、不合理，程序不正当，可以裁定不准执行。这就有了一个“刹车”，这是非常重要的监督和审查。
北京三家单位率先开放“机关游”
4月10日，北京市轨道交通指挥中心首次向游客开放。至此，首批设立“旅游开放日”的单位达三家。此前的3月1日，北京市政府正式下发《关于鼓励北京地区事业单位和政府部门设立旅游开放日的指导意见》，鼓励各单位分期分批设立“旅游开放日”。
看点：因此，从政务公开的角度来看“机关游”，既是服务型政府的自我完善，也是公众信息需求的必然结果。“机关游”刚刚开始，它能否让政务公开之门更敞亮，一个重要着力点，就是把机关单位特点对公众需求对接起来，在满足必要保密要求、保障正常运作等前提下，范围上尽可能开放那些人们相当关注却一直“神秘”的部门。
“十二五”时期我国仍坚持计划生育政策
4月10日中国政府网《国家人口发展“十二五”规划》。规划指出，“十二五”时期，中国坚持计划生育基本国策，稳定低生育水平，将更加注重利益引导，更加注重服务关怀，更加注重宣传倡导，全面加强基层基础工作，突出做好重点地区重点人群的人口计生工作。
看点：总体上看，“十二五”时期是我国人口发展的重大转折期，人口发展的机遇与挑战并存。一方面，经济社会发展仍然面临着人口总量持续增加的压力，人口对经济社会、资源环境的影响更加突出；另一方面，人口各要素关系更趋复杂，素质、结构、分布正在成为影响发展的主要因素。
小产权房清理大幕将启
国土部4月8日召开会称，今年将选择“小产权房”问题相对突出的城市，开展试点清理，根据国土部初步清理思路，将采取分类、分步骤推进。其中，侵占耕地等违法违规、尚未销售以及新建、续建的小产权房，有望列入清理范围。
改革开放30年后，深圳面临无地可用的困境与尴尬，面临着土地空间不足和存量土地粗放、低效利用同时并存，土地利用方式落后和调控手段匮乏相互制约等方面的问题,未来十年深圳可提供新增建设用地仅59平方公里。
深圳此次的总体方案，据说是以“存量土地的高效盘活”为主线，重点围绕：完善国有土地产权制度和深化土地资源市场化、创新土地资产资本运作机制、加强土地节约集约利用、严格耕地保护、强化土地市场调控与监管、协调区域土地利用和完善土地管理法治环境等重点内容展开。其核心主要包括：土地产权制度改革和土地二次开发利用机制创新，调控手段围绕土地用途管制制度改革和土地有偿使用制度改革两大重点。
深圳与国内一、二线大中城市相比的一个显著特点是，城中有村、村中有城。数十万原住民大量的违章建筑，应该是此次中一个极难回避的敏感内容；有深圳的土地规划官员透露出此次，深圳方面的意图或将是：“想把违法建筑占地、土地法规定的征地办法未曾完成而实际上已开发成片的地区，打包放到一个政策框架里，让国土部认可，从而实现对国土法的绕道通过”。
深圳二次在高调声中开锣，却依然让人难以洞悉其目的所在。有些人自以为看破其中的玄机，抢先发表高论，却遭到官方严词否定。比如说，有媒体将深圳“总体方案”中的相关条文解读为“深圳小产权房有望确权”。但深圳的常务副市长立马就说，“这一解读是不正确的；对于非法房地产和违法建筑，深圳将坚决打击、不给出路！”
笔者看过去年9月的该方案版本（不是今年5月的最新版）。篇幅不长，却尽是一些条条框框的大原则，没有具体的案例和做法。不清楚这样的方案，是否能够“理论指导实践”、以及究竟能够解决什么样的棘手难题？
截至2011年底，在深圳1953平方公里的地域范围内，星罗棋布的违法建筑竟达到37.94万栋，建筑面积高达4.05亿平方米，占深圳市总建筑面积的49.27%。针对这些原住民建造的违法建筑，市规划和国土资源委员会曾数次表示，这些都不属于国家国土资源部正在清理整顿的小产权房范围，而应该属于“历史遗留违法建筑”。
按照官方的思路与逻辑来理解，既然深圳的这些农民房都不算是“小产权房”，那么此次是否确权？当然就要另说。因为“确权”就意味着，要给这些违法行为开绿灯、放其一条生路。
一方面，深圳在2004年的全市土地国有化，几乎就是在一夜之间实现的。因为这是未曾对农民给予适当性补偿前提下的一次政府行为。几十万的本地原住民，在稀里糊涂的睡了一夜觉之后，第二天早上醒来，就发现原本属于村集体所有的土地，全部都已经国有化了，且没有获得应有的适当性补偿，这些农民的意志和权利何在呢？
另一方面，地方政府这样做，应该也有迫不得已的苦衷。比方说，这些农村土地原来就是村集体所有。那么，如果各家各户农民都要盖自家的住宅，即便召开村民大会讨论通过一下，于情于法于理，也是说得过去的。因为这些是村集体所有的土地，村民大会应该有权来决定属于自己利益的事情，且农民建房又不需要经过市政府的规划、国土和建设主管部门的批准同意，就可以开工建设。
“一位中国老太太和一位美国老太太在天堂里相遇，中国老太太感慨地说：‘我终于在临终的前一天，攒够了买房子的钱！’而美国老太太则说：‘我在临终前一天，终于还清了贷款买房子的钱，但我在房子里已经住了50年。”
如今，中国老太太终于觉得自己可以和美国老太太交流同样的心得了，但是没想到，人家美国老太太又有新招：
“临终前，我还去法国吃了顿大餐、到日本洗了个温泉……都是银行给‘报销’的。我那50年房龄的老房子也没啥用了，就抵给银行了。”
美国老太太“玩”的，其实就是近期备受热议的“倒按揭”。而这个故事，很可能在不久的将来也发生在中国的养老一族中。
“以房养老”时间表日渐清晰
一位退休老人，除拥有一套住房外，缺乏或没有其他养老条件。那么，他可以选择将房子抵押给金融机构或者其他专门机构，每月从该机构领取一定数额的生活费，用于晚年改善生活之需。而在他去世后，这套房子就由该机构所有或处置。这就是以房养老的“倒按揭”，即“住房反向抵押贷款”模式。这样的养老方式下，老年人既能住在自己的房子里，又能将房产提前变现用于养老。
而中国目前的现状是，许多人贷款买房，辛苦一生赚钱还贷，到临近退休才还清贷款，但此时已无太多积蓄来养老。而且，房子很多情况是顺理成章地留给子女。这也是中国人传统的观念。
“以房养老”将打破我们的传统模式。据了解，这种“倒按揭”的养老模式，在欧美及日本、新加坡等一些国家，已经是一种比较成熟的养老模式。
保险理财师告诉记者，根据这种模式进行的初步推算，在国内大中城市，如果一位拥有一套200万元房产的65岁老人，采取“倒按揭”的方式，每个月可以拿到1万元左右的养老金。
其实，我国提出“以房养老”的概念也已有10年，并且从2007年开始在北京、上海、南京、杭州等地进行过试点，可惜效果不佳，并未被市场接受。不过，眼下日益严重的老龄化倒逼“以房养老”再次被提上日程。
近期，幸福人寿保险股份有限公司监事会主席孟晓苏就在多场合公开表示，相关部门已让保险公司12月份拿出试点方案，1月份推出相应的保险产品。
“以房养老”障碍依然颇多
“时间表虽然已经拟定，但试点方案推出需要一个过程，不会那么顺利。”国家行政学院公共政策教研室主任竹立家接受记者采访时表示，“以房养老”的展开依然会面临障碍，导致银行和保险公司等金融机构的参与积极性不太高。
据记者了解，11月下旬，保监会曾就此事召开了内部会议，参与的保险公司只有幸福人寿、平安、泰康、新华、合众、中宏等7家。
那么是什么原因导致众多保险机构兴趣缺乏呢？记者通过采访了解到：
障碍一：把房子留给子女仍是主流观念
有房族的北京市民钟女士还有几年就要退休，她以“儿女有出息，不会让父母卖房养老；儿女没出息，不会准父母卖房养老”表明对以房养老不看好。“但存方寸地，留与子孙耕，传统观念下房产寄托了家庭太多情感，多数人是过不了‘观念坎’的。” 孟晓苏说。
而“以房养老”作为舶来品，在英法等国家之所以流行，与高遗产税有关。人们在“以房养老”和“留房产给子女但要缴纳大笔税金”之间较容易作出选择。但在我国现行税制下，人们没有动力。上海民政部门就曾做过调查，结果显示高达90%的老人拟将房产留给子孙，愿意倒按揭的不到10%。
障碍二：受70年产权限制
虽然2007年出台的《物权法》已经规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但“自动”并不意味着“无偿”。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。这种不可能在短期内扫清的障碍，使得中国大多数银行或者保险公司出于风险控制的考虑，不会对“以房养老”太感兴趣。
房地产市场的变数不可控也让各方顾虑重重。对于保险公司而言，宏观调控下房子蕴含的价值是个变量，起伏不定难以判断，这对保险公司而言将是不小的风险。“推出这种产品的风险大、成本收回时间长，所以积极性不是很强，这需要国家在财政税收等方面出台相应的支持政策。”一位保险公司内部人士向记者坦言。
障碍三：评估不规范，公正难保证
“以房养老”需要透明、公正的法治环境。“以房养老”牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，对这些领域的运作质量要求相当高。如何保证这些行业、部门公平、公正地经营、管理和执法，在当前是个极大的挑战。就拿房地产评估来说，由于起步较晚，中国房地产评估机构还极不规范，不但整体素质偏低，而且市场存在恶性竞争，有争议的评估结果，尤其对于弱势群体来说，更难以得到及时、公正、合理的处理。
新模式只属于小群体
记者了解到，目前成型的“倒按揭”并不会面向全体老人，而是分步骤分先后的推广开来，并且也没有涉及最有需求的农村养老一族。
“我国房产的性质多种多样，有商品房、保障性住房、小产权房以及农村宅基地等等，不同性质的房产面临的问题都不一样，政府应对市场情况进行细化调研之后再出台具体细则。”幸福人寿住房反向抵押养老保险课题组副组长曲和磊向记者表示，小产权房首先是要清理的，农村宅基地房屋是无法确权的，以上两种房产性质都不会纳入“以房养老”的方案之中。同时，二三线城市的房屋评估值相对较低，房屋价值几乎不够养老，金融机构参与的积极性也不会太大。
据记者了解，“以房养老”的此次试点主要涉及一线城市的城镇住房，农村住房暂时不在试点之内。同时，首要涉及人群多为失独和无子女家庭，且最好具备一定条件。如：
条件一：自有住房并拥有完全产权。养老家庭必须对其居住的房屋拥有完全的产权，才有权也才有可能对该房屋做出售、出租或转让的处置。
条件二：独立住房。在以房养老模式中，只有老年父母与子女分开居住，该模式才有可能得以运作，否则，老人亡故后，子女便无处可居。
条件三：经济状况适中。当老年人的经济物质基础甚为雄厚时，就不会也不必考虑用房产养老；而老人的经济物质条件较差，或者没有自己独立的房屋，或者房屋的价值过低，也很难指望将其作为自己养老的资本。
“以房养老”能否养得起两老人？
“以房养老可以从一些条件好的老人开始做起来。”曲和磊建议，比如老人拥有两套物业，可以用一套市价较高的来抵押获取收入。“如果两个老人只有一套房子，房屋价值又比较低的话，就不太现实了。”
那么，究竟要价值多少的房子才够两位老人在北京这样的大城市以房养老呢？
记者算了一笔账：以昌平区为例，在天通苑一套90多平方米的两房一厅目前的市场评估价为200万元，根据以房养老倡导者孟晓苏的估算，如果根据国外标准的“抵押式以房养老”计算：老人若将该房屋参保，每月大约可得到1万元的养老金。
一年之计在于春。每年的全国两会，就像“春耕决策会”，种什么庄稼，买什么肥料，大体议定。房地产业2008年将有什么“收成”，从两会期间的决策和舆论中，就能看出眉目。
挺有意思的是，近几年的房地产调控政策，比较多地出现在四五月份，这跟两会期间决策层形成调控思路一脉相承。比如：2004年的3月底出台《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，规定了土地出让的“8・31大限”，2005年的“国八条”出台于3月下旬，2006年的“国六条”出现在5月份。
分析今年两会，影响房地产业走势的主要有三个因素，一是总理的政府工作报告，二是住房与城乡建设部的成立，三是代表们的相关提案。显然，第一个因素最为关键，其中的信息透露了今年房地产政策和市场的大概方向。政府工作报告中明确今年要着重抓好九个方面的工作，其中之一“抓紧建立住房保障体系”，完完全全属于房地产范畴。内容为：三个指导原则，四项措施，后者值得剖析一番。
措施一：要健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，加强经济适用住房建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难；同时，要积极改善农民工居住条件。这一条说明，当前住房保障是我国住房制度和住宅产业的重中之重，在去年“24号文”的方针指导下，今年廉租房和经济适用房建设力度空前加大，地方政府硬着头皮也得上，很多城市制定的《2008年住房建设规划》中已反映出这一点。至于积极改善农民工居住条件，目前来看大部分地方政府都无暇顾及，主观意愿也弱。
措施二：要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题。这一条表明。国家依然在加强推进住宅供应结构的调整。从各地执行情况分析，2007年“90／70”政策效果有所显现，但远未达到政策要求，中大户型依然是供应主流，尤其是90－140平米面积段，多数城市90平米以下户型所占比重仅有20％－40％，2008年各地势必要明显提高这一比重。“多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题”，已经有相对明确的指代，那就是建设部的观点：根据各地实际可以采取限价商品房和经济租用房的办法解决。据此，今年将有更多城市加入到尝试限价房和经济租用房的建设阵营中来。
措施三：完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨。这一条的重点在于抑制房价，其手段主要是调节供需。房价问题始终是个绕不开的“难点”，2007年全国许多城市的房价都经历了一波快速增长，其幅度明显高于前两年。值得关注的是，自去年第四季度之后，很多城市房价增长势头趋缓，深圳、广州等少数城市已开始下跌，这为2008年调控房价创造了较好的环境。
措施四：要加强市场监管。这务主要针对开发企业违法违规、干扰市场秩序，其中清理闲置土地是最重要的一环，国土资源部要求全国闲置土地清理工作必须在今年4月底前完成清理，6月底前完成问题处理。这对于开发企业和地方政府都有相当大的压力。
另外，政府工作报告中强调，要把防止经济由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀作为宏观调控的首要任务，从紧的货币政策将对房地产开发信贷和个人贷款产生紧缩性影响；今年2月CPI同比增长8.7％，通货膨胀的巨大压力下，抑制房价增长依然是重点所在。
住房与城乡建设部的出现，信号非常明显。加上“住房”二字，意味着住宅产业发展和住房保障将成为国家重要的关注点，国家行政干预的力度将比前几年加大，尤其是针对中低收入家庭的住房问题。加上“城乡”二字，反映出国家将改变以前“重城市、轻农村”的建设思路，而且，这其中还有一个城乡统筹发展的问题；2008年是《城乡规划法》实施的第一年，城镇土地相互流转、规划统一化、解决小产权房问题等，都会在今年出现新气象。
在两会上，部分代表提出了与房地产业有关的议案和观点，这些声音林林总总，基本上代表了社会舆论，但政府不可能针对这些声音出台很多政策。
综而言之，透过两会我们可以预测，2008年我国房地产业的发展有两大主线。一条是加强住房保障，由于去年已出台“24号文”、《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》，今年最多会有一些配套性的小措施出台；而作为政策性的住房产品，限价房和经济租用房极有可能尝试性出台相关规定。另一条是稳定房价，将继续通过信贷、税收等手段抑制投资投机需求，同时通过增加土地供应和盘活闲置用地来缓和住宅供应紧张局面。当然，由于宏观经济今年同时面临过热和过冷的双重风险，如果上半年经济和楼市出现明显下滑的局面，也不排除下半年房地产宏观调控有稍稍放松的可能性。笔者认为，2008年全国楼市绝难复制2007热潮，但也不可能大跌，稳定发展的可能性最大。
提倡 ――构建多元化房地产体系，鼓励有实力的企业开发高端房地产项目
严控 ――未经省政府批准，各市县及各部门不得擅自与企业签订土地成片开发协议
严禁 ――控制住宅用地出让规模，严禁以各种开发名义圈占土地
房地产行业在海南区域经济中的地位举足轻重，对海南省地方财政贡献巨大，是城市基础设施投入的主要来源。但与此同时，海南房地产业的结构性问题、季节性空置问题、经营性地产与保障性住房的平衡问题等也日渐突出。
有鉴于此，2013年11月初下发的《海南省人民政府关于促进房地产业持续健康发展的若干意见》（以下简称《意见》）首次提出，从明年起，要逐步降低商品住房开发比例，并纳入市县考核指标体系。
随后提出，要建立合理的房地产结构，构建多元化的产品体系，不断增加旅游酒店度假产品、产权式公寓等经营性地产的开发建设，坚持走精品特色发展之路。这“一降一升”，拉开了一场影响海南房地产业乃至整个经济发展的转型大幕。
优化房地产结构
《意见》中明确强调要适当降低纯商品住房开发的比例。自2013年起，海南省将逐步降低商品住房开发比例，增加高端、经营性房地产比重，力争至2017年末，全省商品住房新开工面积占商品房新开工面积的比例由2012年的84.4%下降至70%。
其中各年度商品住房比例控制目标由省住建厅指定，并纳入市县考核指标体系。省国土厅将对各年度新出让的商品住房用地占房地产开发用地总量的比例做相应调整。对已规划为居住用地或已出让但未开发的居住用地，鼓励市县根据产业布局，依法调整为商业或者旅游用地。对在2013年内调整规划并动工的项目，将在基础设施配套费等方面适当给与优惠。
《意见》提出要构建多元化的房地产产品体系。积极发展与旅游业、当地特色产业及产业园区结合度高的度假酒店、疗养、康体养生等经营性房地产；适度发展酒店式公寓等规划建设标准高、生态环境好的高端旅居型产品；努力培育和发展产权式酒店、分时度假酒店等各种特色经营投资型房地产。
同时，海南省还鼓励环保和社会责任意识强、有实力的企业，开发高端房地产项目，从政策和规划上限制土地资源和环境资源的低水平、低品质开发。探索实行按片区设置房地产价格底线制度、确保优质土地资源高效节约集约利用。
严格房地产开发规划管理
《意见》强调要尽快修订完善《海南省房地产业发展战略与中长期规划》，加强土地利用总体规划对商品房用地的管理。对土地利用总规中取得的旅游建设用地，不得随意改为商品房用地。成片开发区的规划应由市县政府主导编制。未经省政府批准，各市县及各部门不得擅自与企业签订土地成片开发协议，不得审批新的土地成片开发项目。对未经省政府批准签订的各类土地成片开发协议要进行全面清理自查整改。
此外，海南省还将抓紧编制海岸带土地利用总体规划，统筹岸线土地资源开发利用，明确岸线土地资源的开发保护功能分区及开发时序，严格控制一线岸线土地资源单纯用于商品房开发。
其中沿海区域自平均大潮线起向陆地延伸至少200米范围内不得建设房地产项目。经省政府批准，特殊岸段可缩小至100米范围内，并合理确定开发强度，距离岸线200米范围内的既有建筑物不得扩建。严禁填河、填湖进行房地产开发建设，用于规划建设的滨海、滨河、滨湖等优质土地资源，原则上主要用于度假区和酒店及旅游配套服务和相关产业的建设。严格控制填海造地开发房地产。
《意见》强调要加强对重要资源开发利用的规划管理。严禁违反法律法规规定在自然保护区、饮用水水源保护区和沿海国家特殊保护林带范围内开发或变相开发房地产项目。
《意见》强调要严格控制将其他用途的土地用于房地产项目开发，严禁借高新技术、文化产业等名义变相进行配套商品房开发。严禁以城镇化、城中村和旧城区改造、新农村建设、风情镇建设以及其他重点项目建设为名，通过编制相关开发规划，变相进行土地成片开发和房地产建设。严禁使用农村集体土地进行商品房建设，不得以任何方式建设、出售“小产权房”。
严禁以开发名义圈占土地
《意见》《意见》明确各市县要严格控制住宅用地单宗土地出让规模，严禁以各种开发名义圈占土地。对城市棚户区（危旧房）改造、城中村改造用地要优先保证，开发用地出让要向大企业、大项目倾斜。对超过年度计划供应商品房用地的市县，当年度不得再供应商品房用地；对超规模供应的，相应减少该市县下一年度商品房工地计划供应面积。
《意见》强调房地产开发要严格按照已批准的规划实施，开发建设过程中不得擅自变更规划，禁止违规变更土地用途和更改容积率。在供应商品房用地时，要坚持大企业进入、大项目带动的原则，设定合理、公开透明的条件，提高商品房用地的准入门开。
关键词:农村宅基地;管理;现状;措施
近年来我国农村违法用地建房现象越来越多，农村宅基地问题十分突出，这不仅对当前新农村建设及城镇化发展带来了较大的阻碍，而且不利于农村社会和经济的持续、稳定发展，因此需要重视当前农村宅基地管理工作，合理规划，贯彻一户一宅，进一步规范农村宅基地的使用和管理。
1农村宅基地管理的现状
当前我国农村居民点分布十分分散，农村房屋建设缺乏规划性，农民建房存在较强的随意性，农村居民点呈现出无规划和无循序性。随着农村宅基地问题越来越突出，相关方面的法律法规及政策急待完善。当前农村宅基地纠纷发生后，由于缺乏直接有效的法律规范来解决，多数情况是纠纷双方多次进行黑市，最终解决效果并不明显，容易造成纠纷再次发生。当前农村宅基地政策无法与当前发展情况相适应，因此导致宅基地相关问题长久的拖延，得不到有效的解决。虽然农村宅基地在划分和使用上都较为明确，但在实际执行过程中，农民存在“占而不用”的现象，从而造成宅基地权责不明朗，导致一些问题难以解决。
2做好农村宅基地管理工作的措施
2．1加快推进农村宅基地使用制度改革。在当前农村宅基地使用管理工作中，需要加快对使用制度进行改革，运用全新的使用管理模式和方法，有效的解决一直以来积累的宅基地问题。相关部门需要进一步对宅基地的流转进行科学规范，针对各地方的实际情况出台农村宅基地管理细则，实现一户一宅的管理规划。因此要深入对当前各地区农村宅基地的情况进行深入调查，找出具体的问题，并通过使用制度改革来更好的维护农民的合法利益，确保实现农村宅基地的有效管理。2．2加快农村集体土地使用权登记发证工作。针对当前农村宅基地的情况进行深入调查了解，确保调查工作的有计划性和有步骤性，通过全面排查，进一步摸清各类用地面积及宅基地基础情况，掌握宅基地动态信息，并建立数据库，进一步对农村宅基地档案进行完善，建立宅基地台账，实现对宅基地档案的信息化管理，进一步推动农村集体土地使用权登记发证工作，确保农民合法使用的宅基地能够全部如期发证到户。2．3完善农村居民点发展规划。在社会快速发展的新形势下，当前农村宅基地越来越受到大家的重视。由于当前农村宅基地管理工作中表现出各种问题和矛盾，因此在今后较长的一段时间内，相关部门要加快对居民点各类发展和规划的完善，在用地方面提倡因地制宜的节约用地理念，从而实现农村宅基地的可持续发展。这就需要在实际工作中，在进一步落实农村宅基地登记制度，以此来摸清详细信息，并对集约利用的潜力进行分析。同时还要对农民居民点发展规划进一步完善，重视当前村桩建设规划和区域农村居民点的体系规划，因地制宜，针对当地自然、经济和社会的条件来建立各自适宜的节约集约利用模式，鼓励农民在中心规划建成区内新建住宅，实现中心村集中，从而推进城镇化建设的进程。2．4逐步规范和保护农民建房。在抓住当前宅基地使用权登记发证和小产权房清理工作这一有利契机，组织开展空心村、闲置宅基地、空置住宅及一户多宅的调查清理工作。进一步严格宅基地申请条件，贯彻好一户一宅的规定。在符合土地利用总体规划和村庄规划的前提下鼓励农民新建、改建和扩建住宅，充分的对村中空闲地、老宅基地及废弃的有效利用。同时还要根据当前城镇化和集约用地要求，鼓励农民集中建新村，推进农村宅基地管理和利用的合法化和规范化进程。2．5加强改革创新，推进城镇化建设。在当前城镇化建设过程中，不仅建设用地紧缺，而且农民进城就业也存在买房难的问题，针对于这些问题，可以加大改革创新的力度，进行一些实操性试验，运用市场机制来找出推进城镇化和新农村建设的突破口，可以通过开展城乡建设用地增减挂钩项目试点和旧村庄改造，对于一户多宅及空心村优先纳入折旧区，并制定相应的激励奖励措施，对拆旧区进行复垦，鼓励农民将多余的宅基地腾退出来，不仅能够增加耕地数量，而且有利于推进城镇化建设的进程。
3结语
当前我国农村宅基地问题十分突出，由于面广量大，情况十分复杂，而且还涉及到广大农民的切身利益，因此农村宅基地管理也成为当前国土资源管理工作的难点和热点问题。特别是近年来国家对农业扶持力度加大，农民整体收入水平大幅度增加，新农村建设步伐不断加快，这也使农村居住条件有了明显改善。但当前农村宅基地存在着随意转让、随意建房及乱占滥用的现象，这对新农村的建设带来了较大的制约影响，因此需要加大力度实现农村宅基地的规范管理，进一步改善农村的村容村貌，更好的推进社会主义新农村建设的蓬勃发展。
作者:韩华 单位:宾县国土资源局
参考文献:
［1］黄茹华，张锡森，李晓林．农村宅基地管理问题探析［J］．中国商界，2010(02)．