时间：2023-06-07 09:10:32
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产财务风险分析，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
【关键词】财务风险；分析；管理措施
房地产企业财务风险是指在各项财务活动过程中，由于各种难以预料或控制的因素影响，财务状况具有不确定性，从而使房地产企业有蒙受损失的可能性。本文在此背景下对房地产企业财务风险管理与防范进行了分析和探讨。
一、房地产企业财务风险的表现形式
狭义的财务风险，是指由于利用财务杠杆给企业带来的破产风险或普通股收益发生大幅度变动的风险。广义的财务风险，是企业在筹资、投资、资金营运及利润分配等财务活动中因各种原因而导致的对企业的存在、盈利及发展等方面的重大影响。“狭义”的观点立足于企业筹资时过多举债或举债不当引起的财务风险；“广义”的观点则是立足于企业全局，是全方位的，它避免了只重视企业筹资过程的风险而忽视其他方面的风险，更有利于认识企业财务风险的全貌。从房地产企业的经营特点分析，房地产企业面临的财务风险主要表现为以下几个方面：
（一）无力偿还债务风险
房地产企业虽也实行资本金制度，但大部分开发企业在初期阶段均以负债开发为主，自有资本比例相当低，大量的开发资金来源于借贷，有的企业甚至注册资本也只是空转中，根本没有自有资本，如果公司用负债进行的投资不能按期收回并取得预期收益，公司必将面临无力偿还债务的风险，其结果不仅导致公司资金紧张，也会影响公司信誉度，甚至还可能因不能支付预期本息而遭受灭顶之灾。
（二）利率变动风险
房地产企业在负债经营期间，由于通货膨胀等的影响，贷款利率可能发生增长变化，利率的增长必然增加公司的资金成本，从而抵减了预期收益。利率变动风险在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。最近，经常在报纸上看到关于房价和利率紧密相联系的文章和报导。2009年央行上调调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，并严格执行差别化的各项住房信贷政策，抑制投机投资行购房，所以说，房地产价格往往随着利率的上升而直线下降。”
（三）再筹资风险
再筹资通常是现阶段房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。由于负债经营使公司负债率加大，相应地对债权人的债权保证程度降低，这在很大程度上限制了房地产企业从其他渠道增加负债筹资的能力。在一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的一环断裂，再筹资风险的效应会放大，从而给集团经营带来致命威胁。可见，房地产企业的上述财务风险能否被尽早识别、发现，对房地产企业的健康、良性发展具有重大的意义。
二、房地产企业财务风险管理现状分析
（一）缺乏财务预算管理意识
有些房地产开发商认为只要工程能够取得土地使用权，组织施工队伍按设计图纸施工，再投入相应的资金，工程项目能够按期竣工交付使用，就会产生经济效益。但是，如果房地产企业没有从财务预算方面去考虑分析，对开发的房地产项目没有从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率上作细致的财务预算，那么企业就无法确立目标利润，更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作，就可能造成在资金管理上盲目进行运作，财务管理工作只停留在单纯的会计核算，疏忽了成本控制，从而加大项目成本的投资，影响了经济效益。
（二）盲目举债加重成本负担
房地产企业的项目投资，需要大量的资金参与投入运作，一些房地产企业为了使项目上马，没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累和设法追回外欠的债款，而是千方百计地向银行贷款和向其他单位借款，加大了房地产项目的投资风险度。房地产项目上马后，没有对整个项目的资金使用作全盘计划，盲目使用，分不清资金使用的轻重缓急，考虑了个别项目的用款，影响了整体的利益。
（三）成本管理不力影响财务控制
有的房地产企业只注重工程进度和质量，忽视了财务部门的成本管理，没有发挥财务部门自身拥有的优势。为了工程进度和质量，在财务的成本核算上简单、粗糙，没有寻找自己企业的特点进行成本管理，使企业的财务人员成为简单的机械算账，致使整个企业财务管理的成本核算无从做起。有些房地产企业领导总认为成本管理和核算是财务部门的事情，忽视了内部各职能部门进行全过程的成本核算的重要作用，致使财务部无法收集第一线成本管理的基础资料，导致成本管理工作与财务预算偏差大，资金管理跟不上，影响了企业效益。
三、房地产企业财务风险管理的措施
（一）搞好资金管理，提高资金利用率
要保证房地产开发经营活动的正常进行，企业必须拥有满足开发活动所需要的资金，因此，筹集资金理所当然成为开发企业财务管理的首要任务。所以，在资金管理中要做好以下两点：
1.注重现金的管理，制定合理的现金使用计划，保持现金收支平衡，并保证企业日益经营对现金的需要。加强企业资金运作的风险控制与防范，对提高企业资金的运作效率、减少企业的资金占用、加速企业资金的流转，从而提高企业的经济效益具有非常重要的意义。加强投资项目的风险分析和可行性研究，确保所投资金的安全、高效，避免项目投资的盲目性。
2.要加强应收账款的管理，尽快收回赊销账款，减少企业坏账损失风险，并且要盘活存量资金，逐步降低商品房空置率，减少资金占用量，加速资金的周转，提高资金利用率，使开发企业尽快步入资金良性循环的轨道。总之，开发企业要建立科学合理的筹资、投资和风险应对的理财机制，保证企业供血和造血功能。
（二）加强成本管理，降低消耗提高效益
成本管理也是企业财务管理的核心工作，其管理水平的高低，管理工作的好坏，不仅影响企业自身的利益，而且直接影响着以成本为定价基础的房地产商品的价格。因此，开发企业既要重视成本管理，又要切实搞好成本管理。
1.提前充分调查市场，合理确定开发成本项目和成本开发范围，不得擅自扩大开支范围，提高开支标准，准确地计算开发产品成本。
2.建立二级成本核算管理体系，实行成本责任制。开发企业应遵循统一领导，分级管理的原则，在财务部门下设立二级成本核算单位，如向材料部门、工程部门、经营部门等部门委派成本核算员，负责做好各部门的成本核算工作，协助各部门完成财务部门下达的各项成本计划指示。同时明确规定各核算单位的经济责任，实行利益与效益挂钩。二级成本核算管理体系可以为企业经营管理者提供科学、可靠的决策信息。
3.实行全过程的成本管理，努力实现成本管理目标。在成本管理中，不仅要搞好事中成本管理，而且更要注重事前和事后成本管理，即对拟建项目的成本预测和成本计划的制定；对投建项目在执行成本计划中实行监督和控制，严格控制成本费用的支出，检验计划的科学性、合理性，发现偏差，及时修正，保证成本计划的有利实施，以及对已完工项目的各项成本指标完成情况进行分析和评价，发现问题，找出差距，提出改进成本管理的措施，寻求降低成本的途径。
（三）建章立制，规范财务行为
房地产行业要在激烈的市场竞争中始终立于不败之地，就必须要正确地控制和防范财务风险，增强规避财务风险的能力和水平，不断提升企业的经济效益和社会效益。本文主要针对房地产行业如何控制和防范财务风险展开深入的研究与分析，并提出几点针对性的优化策略，以供相关人士的参考。
关键词：
房地产行业；防范；财务风险；优化策略；研究
目前，控制和防范财务风险是房地产行业建设中的重中之重，占据着重要的行业地位，已经得到了房地产内部的高度重视与认可。房地产行业在生存发展过程中，财务风险是重要的限制性因素，严重影响着房地产企业的正常运转。房地产行业控制和防范财务风险的建设工作任重而道远，要制定出切实可行的防范策略，避免财务风险的拓展和蔓延，要为房地产行业的发展建设提供强大的生命力。
一、房地产行业的财务风险的成因研究
(一)举债方式的不合理，造成企业资产结构的失衡
房地产在进行项目投资过程中，资金是投资过程中重要的保障，一些地产行业往往会通过与各大银行或者金融机构进行举债来不断满足自身的资金需求。但是，对于部分企业的举债来说，具有极大地不合理性、盲目性。与此同时，也没有对自身的偿债水平进行深入的分析，负债压力如果过于沉重，就会进一步加剧企业的偿债压力，这也是造成企业资产结构失衡的重要影响因素。在房地产行业处于惨淡的情况下，财务杠杆的不良效应非常明显。而财务杠杆系数是判断财务杠杆效应的重要指标。在特定的条件之下，企业的负债情况、财务杠杆系数以及财务杠杆效应等三者之间是成正比例的关系，进而会造成企业财务风险的发生。
(二)成本费用的控制力度不够深入
一些房地产企业对于成本核算与控制的理解存在着较大的误区，普遍认为是财务部门分内的事情，进而加重了财务部门的工作量，难以正常的进行成本资料的收集、整理工作，而且其他各个部门也无法充分地认识到成本管理的重要性，从而引发企业的财务风险。例如：某个房地产企业尚未能建立专门的成本管理部门，企业的领导也缺少着高度的重视。在某市繁华地段的项目建设中，过于注重外墙装饰的华丽与豪华，浪费了大量的成本费用，而且实用性也严重缺失，造成了企业财务风险的发生。
(三)企业内部财务控制机制较不完善、健全
目前，我国房地产企业的内控水平普遍较低，房地产项目的开发是一个较为漫长的阶段，项目执行周期和资金周转期比较长，具有较多的限制性因素。进而加剧了内部控制和财务管理工作的难度性。此外，在成本管理的建设中，由于欠缺着较为成熟的管理经验，尚未形成统一全面的控制体系，进而无法对各个部门进行有效地管控，最终导致财务决算与预期差距过于悬殊，无形之中就会产生一定的财务风险。
二、加强控制和防范财务风险的优化策略
(一)确保企业资本结构的合理性，控制好企业资本负债率
企业在投资的过程中必须要筹集足够的资金，而企业的筹资是处于高风险、高收益的局面。要想有效防范企业财务风险的发生，就必须要确保投资决策的正确性、合理性。因此，企业要从自身发展的实际情况出发，制定科学合理的战略目标，对企业内部、外部环境进行深入的剖析，要研讨投资的可行性因素和风险性因素，杜绝盲目随意地投资。同时，要将负责比例控制在合理地范围之内，在举债之前，要充分考虑自身的债务风险承受水平，而且要将权益成本和负债水平控制在合理地范围之中，长期负债和短期负债要保持相互协调与平衡。房地产的眼光要长远化，切忌鼠目寸光，不能只顾眼前小利，避免企业财务风险的发生。
(二)建立健全企业内部控制体系，提升财务管理水平
房地产行业在控制和防范财务风险过程中，要对企业内部的各个部门、人员要进行全方位、多角度领域地控制。企业领导要始终保持着高度的重视程度，增强自身的管理经验，不断建立健全科学、完善的内部控制体系，并且加大财务管理的控制力度。同时，在项目成本预算中，要加强应收账款的管理，强化自有资金的使用力度，要尽可能地减轻对外来贷款的依赖程度，企业自身要做到“自给自足”；对于资金的来往情况要进行深入的排查与管控，要最大程度地避免、贪赃枉法现象。
(三)制定房地产行业的风险预警评估机制
风险预警机制是房地产行业防范财务风险的重要手段，房地产企业要在建立内控制度的前提下，制度风险预警机制，以便于对财务风险进行预测，避免财务风险的扩散和蔓延。企业风险预警机制要包括风险基本信息系统、风险预测分析系统以及风险处理系统等方面。其中，风险基本信息系统是风险预警机制重要的前提条件在，主要负责财务信息的收集、整理等工作；其次，风险预测分析系统是风险预警机制中的关键所在，主要对财务风险进行识别、判断以及监测等，并且要设置层级预警线，层级预警线越明显，财务风险性因素就越明显；最后，风险处理系统要深入结合财务风险发生的性质、成因、类型等方面，制定相应的防范措施，做到具体问题具体分析，从而将企业的财务风险控制在最低程度。
三、结束语
综上所述，加强房地产行业财务风险的控制和防范工作势在必行，可以提升企业的市场竞争力与影响力，并且在激烈的市场占一席之地。在房地产控制和防范财务风险过程中，是机遇与挑战并存的局面，我们要积极抓住机遇、勇敢地迎接挑战。提升防范财务风险能力，建立健全科学完善的内控制度，进一步强化企业的财务管理和成本管理，避免企业财务风险的发生。同时，财务管理人员要提升自身的专业水平与防范风险的水平，要做好成本控制管理工作，不断降低企业的成本费用，要将财务风险造成的经济损失降到最低，从而为房地产行业提供更为广阔的发展空间。
参考文献：
[1]张利霞.我国房地产企业财务风险控制研究[J].中国乡镇企业会计，2016，(08)：119-120.
关键词：信用风险模型；房地产上市公司；财务预警
中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）03-0100-04
引言
随着经济全球化的发展，国内房地产企业在市场竞争中面临各种各样的风险，如何辨识、评估、监测、控制风险已成为我国房地产企业发展道路上必须面对的问题。而在我国房地产企业风险意识不强，风险管理工作薄弱，是企业发生重大风险问题的重要原因。
一、文献综述
国内外对企业财务风险识别的研究主要集中在识别方法和识别变量的选择方面，而且这些研究成果主要是用于企业财务危机预警模型的构建。
Beaver[1]（1968）率先提出单变量分析法。选择79家公司，通过6组30个变量来反映公司破产前一至五年的财务能力，研究发现最好的判别变量是营运资本与负债之比和净利润与总资产之比。Altman[2]（1968）首次运用多变量分析模型对企业财务危机进行判别分析。从流动性、获利能力、财务杠杆、偿债能力和活动性五个方面选用22个变量作为预测备选变量，通过对1946―1965年间破产制造企业和33家非破产配对企业的研究分析，构建了Z-Score模型。Ohlson[3]（1980）构建 Logistic预测模型，研究发现，影响公司破产概率的变量，即公司规模、资本结构、业绩和当前的变现能力。
周首华等[4]（1996）运用1977―1990年的62家公司，即31家破产公司和相对应的同一年度、同一行业及相近净销售额的31家非破产公司，建立了F分数模型，并以ComPustat PC Plus 会计资料库中1990年以来的4 160家公司数据作为检验样本进行了验证，其F模型的准确率高达近70%。生育新、顾寿仪[5]（1998年）通过流动比率、速动比率、资产负债率、存货周转率、应收账款周转率和利息倍数对财务风险的预警指示，研究宏观回避和微观回避对财务风险的回避。杨淑娥和徐伟刚[6]（2003）在Z分数模式的基础上，运用统计学中的主成分分析方法，提出了Y分数模型，并用建立模型的134个原始样本进行回代，在预测值Y=0.5时，模型的回判准确率为80%左右。王芳云[7] （2005）在系统阐述奥特曼Z计分法的基础上，有针对性地选取了2003年沪、深上市公司的财务风险进行实证研究。实证表明，Z-score模型、模型对某个行业或某类企业的财务风险整体性分析的指导作用较强，可有效的评价企业财务风险。邢姝媛[8]（2011）结合了王伟、赵占军认为的房地产企业财务风险的三种表现形式，从内部控制体系、财务管理体系、资金管理体系和加强财务管理意识等方面提出防范措施。赵春[9]（2012）应用于企业财务风险分析与危机预警的研究，提出了企业财务风险概念层次树模型和时间序列动态维护的财务危机预警模型。通过基于Hash 结构的关联规则交互挖掘算法HIUA、基于部分支持度树的关联规则增量式更新算法 IUPS_Miner和关联规则的动态维护算法ARDM方法，构建偿债能力、盈利能力、现金流量指标、运营能力、成长能力和指标相关性分析几项财务指标。杜俊娟[10]（2013）从系统风险，非系统风险两方面分析房地产企业财务风险的类型及产生原因，提出将财务指标与非财务指标结合进行预警分析的新思路。杜运潮、徐凤菊[11]（2013）以我国房地产上市公司为研究对象，选取8家财务状况异常的公司，按照4倍比例选取了32家财务状况正常的配对公司，采用反映企业偿债能力、资产运营能力、盈利能力、成长能力、现金流量能力五个方面能力的30个财务风险评价指标，构成Logistic财务风险识别模型。代岑颖[12]（2014年）将财务风险划分为筹资风险、投资风险、流动资产风险三类，针对每一类风险选取相关财务指标，共27个量化指标构成财务风险分析指标体系，对该房地产企业的财务风险进行识别与防范。王惠聪[13]（2014）运用财务比率分析法，单变量分析模型、Z3计分模型、F分数模型，对房地产公司的财务风险水平进行了分析，研究发现房地产公司的财务风险水平正在逐渐升高。向晓露[14]（2014）、刘砂砂[15] （2014）研究结果表明，对房地产行业的财务风险影响最大的为偿债能力因子和成长能力因子，盈利能力因子对强势公司影响最大，而偿债能力因子对弱势公司的影响最大。庞明和吴红梅[16]采用多元回归分析法，利用现金流视角研究财务风险。研究结果表明，经营活动现金流增长率、投资活动总流入结构比率与财务风险的变化趋势反比净利润现金比率、全部现金流量比率、筹集活动总流入结构比率显著影响财务风险。
二、研究设计与指标构建
Vasicek 于2002 年首先提出来的财务风险，并在财务预警体系研究中得到应用。该模型假设财务运行状况主要取决于两个变量ZA和ZB为正的概率，用公式表示为：
财务预算的名义杠杆率？渍可以表述为：
鉴于最大概率为1，现金流运行状况的概率可以表述为：
当概率为1 时表示现金流的约束较松，可以降低风险标准提高高风险项目的投资，如果把剩余资金用于项目A，则B+A项目的收益情况W可以表示为：
根据上述公式可以得出以下公式：
上述公式表明，在约束条件下，公司现金流的最优财务状况和公司项目收益E 呈正向关系，与置信度系数α 也呈正向关系，和违约率PA和PB呈反向关系，即风险的存在将提高公司财务危机发生的概率。
企业收益情况可以表示为：E（P|I）=（q-Pi）P0+（1-q+Pi）pc
其中，Pi 表示企业利润，如果i为0，表示企业完全使用自有资金，i 等于C，表示完全使用外部资金。
只有在E>0，即企业利润为正时才会继续扩大投资规模，意味着企业现金流的财务状况良好，对E 求导可得如下形式：
上述公式意味着房地产企业所处外部环境越复杂，房地产企业资金不足时，进行外部融资的成本越大，将会影响企房地产企业正常运转。财务预警指标从经营效率、偿债能力、盈利能力和资本收益四个方面对财务状况进行分析，其中经营效率包括企业内部现金充足率、经营现金比率、自由现金比率和资金周转率4个子指标，偿债能力包括企业现金比率、资本负债率和现金债务比率3个子指标，盈利能力包括盈利现金比率、经营现金比率和净资产利润3个子指标，资本收益用每股的现金流量表示。随机抽取2015沪深两市54家房地产上市公司ST 公司和50家非ST 公司，把ST公司设定为1，非ST公司设定为0，在分析时把94个样本公司分成两组，分别为估计组和检验组，计量分析使用SPSS软件，数据的描述性统计（见表1）。
三、实证检验
根据财务风险的数理模型，企业财务状况主要取决于企业收益情况和现金流项目特质性。
由于企业财务风险（CF）和企业收益和现金流存在密切关系，基于上述变量选取，本文设定经营效率（JY）、偿债能力（CZ）、盈利能力（YL）和资本收益（ZB）四大影响因素构建计量模型：
为了对公司的财务风险进行定量分析，首先使用上述风险计量模型进行回归分析，回归结果（见表2）。
从模型回归结果可以看出，所有变量都通过了显著性检验，伴随概率较小，从标准差和t值可以看出回归结果较为理想。在市场经济的环境下，目前还存在很多不合理的地方，而且上市公司融资压力是制约企业财务状况的重要因素。合理规划、制定行业标准是国家经济健康发展的重要保障。
参考文献：
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【关键词】 风险预警 房地产企业 财务风险
Abstract ： The paper mainly discusses the pre-warning and management of the real estate enterprise financial risk.
财务风险是财务活动中由于各种不确定因素的影响，使财务收益与预期收益发生偏离，因而造成蒙受损失的机会与可能。在遭受金融危机冲击的背景下，市场不确定因素进一步增加，房地产企业面临的财务风险也越来越大，必须要全面分析企业潜在的财务风险，健全企业财务风险管理机制，搞好企业财务风险预警与控制，做到防患于未然，确保企业持续健康发展。
1.建立房地产企业财务风险预警
财务风险预警系统是以企业信息化为基础，并贯穿于企业经营活动的全过程，以企业的财务报表、经营计划及其他相关的财务资料为依据，利用财会、金融、企业管理、市场营销等理论，采用比例分析、比较分析、因素分析数学模型等方法进行预报示警。它通过收集与企业经营相关的产业政策、市场竞争状况、企业本身的各类财务和生产经营状况信息，进行比较分析，判断是否预警。经过对大量的信息进行分析，当出现可能危害企业财务状况的关键因素时，财务风险预警系统能预先发出警告，提醒经营者早做准备或采取对策，避免潜在风险演变成现实损失，未雨绸缪，起到防患于未然的作用。当财务发生潜在危机时，财务风险预警系统还能及时寻找导致财务状况不佳的根源，使经营者有的放矢，采取有效措施，阻止财务状况进一步恶化。
通过财务风险预警分析，企业能够系统而敏锐地发现企业潜在的财务危机，从而有效地避免和防范财务危机的发生。同时，财务风险预警系统还能够帮助企业管理层了解财务危机发生的缘由、经过，提供解除财务危机的措施以及改善管理的建议，作为企业未来经营之借鉴。
2.建立房地产企业财务风险预警的程序
2.1选取预警指标。在企业财务风险预警中，任何一个财务指标，都难以全面评价企业的财务状况和经营成果。要想对企业的财务状况和经营成果有一个总的评价，就必须将企业的偿债能力、盈利能力、发展能力、运营能力、现金能力等多方面的财务指标纳入一个有机整体中，才能全面地对企业财务状况、经营成果进行解剖和分析，从而对企业经济效益的优劣做出评价和判断。
2.2分析预警指标。企业可以采用财务报表指标分析法、单变量模型分析法、多变量模型分析法、根据经验主管判断以及案例分析等方法对财务状况进行诊断，是否存在财务危机，以及危机的程度。各种方法都有其特点和局限性。对企业而言，在实际运用时，要考虑到国家的宏观经济形势、地域、行业等诸多因素的差异，选择适合企业特点，并能满足自身经营和财务管理需要的方法和模型，才能达到动态监测、及早防范、有效阻止及避免财务危机发生的目的，最大限度地发挥财务危机预警系统的功能。
3.财务风险预警的构建
3.1加强信息管理。企业预警需要有一定的管理基础和功底，仅靠提高财务管理水平，就只是杯水车薪。首先建立财务风险预警组织机构，并遵循“专人负责、职责独立”的原则，确保财务风险预警分析的工作能够有专人落实，且不受其他组织机构的干扰和影响。而且财务风险预警系统应该是开放性的，不仅包括内部财务信息，还包括外部相关信息。最为关键的是，系统信息要不断刷新，资料系统要不断升级，确保财务信息的及时性、准确性和有效性。
3.2健全财务风险分析与处理机制。高效的财务风险分析是财务风险预警系统的核心和关键。财务风险处理主要包括应急措施、补救方法和改进方案。其中，应急措施主要是指面对财务危机和财务风险时，应该采用何种手段规避，以控制事态的进一步恶化；补救方法主要是指如何采取有效措施尽可能减少损失，将损失控制在一定范围内；改进方案主要是指如何改进企业经营管理中的薄弱环节，杜绝和避免类似的财务风险再次发生。
3.3牢固树立风险防范意识。风险防范意识是企业财务风险预警系统得以成功建立并有效运行的前提。这就要求企业全体员工，特别是领导层在思想上对潜在的发现的问题及提出的合理建议应给予重视和采纳。
3.4财务风险预警系统应与企业各项制度建设相结合。企业是一个整体，任何一项活动都会影响客户的满意度，企业的财务管理必须保持与其他管理活动的良好沟通和衔接，财务风险预警系统应该与其他子系统保持协调一致，实现数据共享。财务风险预警系统应与企业各项制度建设结合起来，互相促进。
3.5遵循成本效益原则。企业财务风险预警系统的设计还要遵循成本效益原则，使产生预警信息的价值大于产生预警信息的成本，保证该系统的经济性和有效性。
在正常情况下公司的偿债能力也即财务风险程度首先取决于现金流量状况。财务风险是指在一定的时期内，公司在进行各项财务活动时，其实际财务收益由于受到内外部环境变化以及各种难以预计或无法控制因素的影响，而偏离了预期财务收益，从而蒙受损失的可能性。它包括筹资风险、投资风险、资本运营风险以及利益分配风险等，是企业经营风险的财务表现形式，使得企业经营和财务状况充满了不确定性，不利于公司的稳健协调发展。在社会化大生产的市场经济条件下，财务风险是必然存在的，它贯穿于企业财务管理的全过程，影响了财务管理工作的各个环节。公司对于其财务风险进行管理的目标是为了对财务风险做出正确的预测并熟悉风险的来源，通过建立健全风险管理机制来适当控制和防范财务风险，从而将其造成的损失降至最低程度，确保企业财务的安全性，保障公司价值最大化，促进企业健康稳定发展。
4.加强房地产企业财务风险管理
4.1增强企业应对经济环境变化的能力
经济环境的复杂多变是公司遭受财务风险的外部原因，房地产企业日常财务管理受到这些存在于企业之外的经济环境因素的深刻影响。虽然外部经济环境的不利变化必然给企业带来财务风险，但公司难以预见和无法改变这种外部变化，无法对其施加直接影响。但是，面对经济环境的变化，公司并非无所作为。外部环境的变化有其自身的规律和趋势，通过对其进行认真分析和研究，建立相应的风险预警机制，公司可以把握环境可能将要发生的变化，预测公司将要面临的风险。针对环境变化的预测，公司应制定多种应变措施，对财务管理政策和管理办法适当调整，从而增强公司应对财务管理环境变化能力，减少环境不利变化对财务管理活动的冲击，以此降低企业面临的外部财务风险。
4.2建立科学的财务决策机制
经验决策和主观决策大大增加了决策失误的可能性，而错误的财务决策必定会导致公司财务管理的失败，增加公司财务风险。因此，为了防范财务风险，公司必须提高决策的科学化水平，建立科学的财务决策机制。为了实现公司目标，首先要明确企业财务决策的目标，确定与公司目标一致的财务目标是科学财务决策的前提。在充分考虑财务风险的前提下，科学评价财务决策，通过综合运用各种财务风险分析方法来确定最优的决策方案。在财务决策的实施阶段，应加强对实施过程的监督，此时财务管理的中心环节是积极控制财务决策实施中的财务风险，从而合理控制公司总财务风险，保障公司决策顺利实施。
4.3确定合理的资本结构
公司财务风险与其资本结构与理财目标密切相关，因此，合理的资本结构有利于公司规避财务风险。公司资本结构是否合理取决于筹资决策，公司在筹资时应结合自身实际，对有关影响因素综合考虑，以确定最佳资本结构，并在长期筹资决策中保持该最佳比例。公司筹资决策需要选择适当的筹资方式、筹资对象、筹资金额以及筹资期限。管理者应权衡成本与收益，比较分析股权融资与债权融资，选择合适的筹资方式与筹资对象；恰当的筹资金额和筹资期限有利于公司降低偿债压力，保证正常的资金运转，因此，为了健康、稳健的发展，公司应保持适当的资产负债率和债务期限搭配。总之，公司应优化资本结构，在实现企业价值最大化的同时，降低综合资本成本和财务风险。
4.4完善公司的财务风险管理制度
公司如果没有明确的财务风险管理制度，财务风险管理的目标和方向就会模糊，势必造成财务风险管理效率的低下，因此，完善的财务风险管理制度是防范财务风险不可缺少的重要措施。内部控制是公司财务风险管理制度的核心，为了完善公司财务管理制度，首要任务就是建立和强化企业内控机制，加强对资金的管理，提高资金的使用效率。首先，全面梳理企业现有的业务流程，寻找工作流程中存在的风险及相应控制措施；其次，对现有内部财务控制制度进行审核，并补充和完善相关监管漏洞，健全内部控制措施。同时，加强对主要业务节点的控制，例如对现金管理建立资本预算体系，对公司的现金实行预算控制管理，这可以为公司提供预警信号，公司管理者就能够及早采取防范措施，提高抵御财务风险的能力。
参考文献：
[1]贾明月。改进民营企业财务管理[J].商业时代，2004（32）.
[2] 徐淼.房地产企业财务风险分析及预警初探[J].会计之友（上），2006，（7）：8-9.
［关键词］房地产企业；财务风险；防范策略
［中图分类号］F29333［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2014）24-0123-02
1房地产企业财务风险的内涵
房地产企业的财务风险是指房地产企业在各项财务活动中,由于各种不确定因素的影响,使房地产企业的实际收益与预期收益发生偏离,导致房地产企业经营成果下降,给房地产企业带来损失的可能性。
2房地产企业财务风险的成因
21法律、政策环境
首先,国家会出台相关的政策,对土地的使用和土地的开发做出一系列的规定,会影响到房地产企业对土地的开发。其次,政府征收的各种税费,会影响到房地产的价格,进而影响到房地产的成交量。再次,政府还出台了其他的政策,也影响到房地产企业的财务风险,比如提高银行的贷款利率,通过提高贷款利率,可以提高房地产企业的资本成本,使房地产企业面临的财务风险增大；国家还提高了房地产企业土地增值税和企业所得税的预征率,增大了房地产企业的成本。最后,政府还制定了房产买卖的政策,影响到了房地产的销售量。
22行业和经营特征方面
房地产行业属于资金密集型行业,具有资金投入量大、开发周期长等一系列特点,在对房地产进行投资建设的时候,房地产企业首先要对投资项目进行合理的规划,还要购买土地、施工建设、绿化环境等,才能把已经完工的房产进行销售,投资回报期比较长。另外,房地产企业在投资建设前期,要投入大量资金,如果建造的商品房最后出现积压,就无法获得投资回报,那么前期投入的资金也就白白浪费,给房地产企业带来资金压力。
3房地产企业财务风险的防范策略
31建立财务预警系统,防范财务风险
房地产企业建立财务预警系统,就是利用企业财务报表的相关数据,设置一些敏感的财务指标,构建数学模型,对企业未来可能出现的财务风险进行预警。通过构建财务预警模型,如果一旦预测到房地产企业存在财务风险,就会给管理者提示,从而就可以对房地产企业未来可能存在的财务风险进行提前的预测。由于我国房地产企业在构建财务预警系统这方面起步晚,缺乏相关的经验,因而房地产企业的管理者可以向我国的其他行业和国外的相同行业进行借鉴,学习他们在构建财务预警系统方面先进的经验,以此为借鉴,加强房地产企业的财务预警系统建设。
32融资渠道多元化,优化资本结构
房地产企业应该适度举债,合理调整资本结构。在能够保证房地产企业偿债能力不降低的情况下,尽可能满足营销资金和项目建设资金的需求,保证房地产投资项目能够顺利实施,这样才有助于保护房地产企业的经济利益。房地产企业还要拓展融资渠道,保证融资渠道的多元化,一方面,房地产企业可以继续使用传统的融资渠道,通过向银行举债,获得可以周转流动的资金,保障房地产企业对资金的需求,另一方面,除了采用传统的融资渠道以外,还可以通过股票、债券融资,这样不仅有助于使房地产企业做大做强,吸引外部的债权人对其进行投资,还有助于优化房地产企业的资本结构,降低房地产企业的财务风险。
33采取有效措施规避利率风险
为了有效地规避利率风险,房地产企业应该加强对银行贷款利率的分析,对银行贷款利率提高可能带来的财务风险进行全面预测,提前做好预防工作,采取一系列有效措施,对可能存在的利率风险提前进行防范,同时还要加强对风险进行预警,一旦发现未来可能存在利率风险,可以尽早给房地产企业的财务及高管人员发出警示信号,以便房地产企业的财务及高管人员可以及时有效的做好防范准备。除此之外,房地产企业在与银行签订合同的时候,尽可能选择签订固定利率的合同,因为浮动利率的合同很容易受到市场经济的影响,浮动利率随时变动,更容易给房地产企业带来利率风险。
34加强资金管理,提高资金的利用效率
房地产企业要重视加强资金的管理,认识到资金管理的重要性,对资金的运用要做好合适的计划,避免铺张浪费,避免不必要的支出,做好资金的节流,保证资金能够用到恰当的位置。另外,还要对资金的使用进行严格的控制,对资金的投资、营运要做好适当的安排,这样可以确保房地产企业日常活动对资金的要求,保证房地产企业的投资项目能够顺利施工。除此之外,还要控制好存货资金的使用规模,存货占用的资金量不能太大,否则同样会影响到资金的流动性。房地产企业要保证其支付水平,房地产企业的支付能力要得到相应的提高,保证资金能够合理高效的使用。房地产企业还要对投资项目进行可行性分析,避免盲目投资,保证投资的安全性。
35提高房地产企业高管及财务人员的素质
房地产企业的财务管理水平与房地产企业的财务及高管人员的综合素质息息相关。如果一家房地产企业财务及高管人员综合素质比较高,那么该家房地产企业的财务管理水平也不会差。相反,如果一家房地产企业财务及高管人员综合素质不高,那么该家房地产企业的财务管理水平可能会比较差。因而,房地产企业的高管人员要不断学习先进的管理方法,提高管理水平,高管人员还要学习一些基础的财务知识,比如强化对财务报表的分析阅读能力,这样才有利于高管人员更好的作出财务决策。房地产企业的高管人员要注重选拔高素质的财务人员,对房地产企业内部的财务人员要加强专业培训,高管人员还可以组建一支优秀的财务人员团队,发挥团队集体的优势。房地产企业的财务人员还应该增强解决实际问题的能力,不断培养创新意识,提高自身的职业道德。另外,房地产企业的财务及高管人员还要学习工程造价、竣工结算等与房地产相关的理论知识,这样才能更好地维护房地产企业的经济利益。
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关键词：房地产；投资项目；风险管理
随着房地产行业的快速发展，许多风险也暴露出来，房地产开发项目具有投资资金多、跨度时间长、面临的不稳定因素多等特点，本文以中海地产——长春市凤凰熙岸项目为例，对其项目开发过程中的风险进行研究，通过对其投资项目中的各个环节进行风险管理研究，从微观视角对房地产行业投资风险进行客观、准确的分析，同时对不确定因素进行合理控制，有利于房地产行业企业健康发展。
1.投资项目风险管理相关理论
投资项目风险特征及类型。项目投资过程的划分有决定过程中风险和项目建设实施风险。项目决定过程风险具有独特性和复杂性、客观性及现实可测性；项目设实施过程中主要存在包括对项目设计方面的风险因素，建设施工风险以及设备的风险等，项目决策的风险主要包括：一是组织结构方面是否完善；二是企业资源条件；三是项目实施所处的外界环境；四是施工能力风险等。
2.房地产项目投资风险的类型
2.1政策风险
2012年的政府工作报告中再次提到“要切实保障和改善民生”，其中也特别对房地产发展做出了具体的部署，从短期看，房地产的控市受到一定的影响和抑制。
2.2财务风险
投资项目财务风险主要包括以下几个部分，一是资金筹措风险；二投资所处环境风险；三是收入风险。
2.3项目运作风险
一技术风险设备。二合同风险。根据国家和工程所在地政府的规定和相关标准，卖方所品需要进行认证，认证由买方负责组织认证并承担相关费用。质量文件的提交作为买方向雇主申请付款的资料之一，卖方逾期提供，应承担相应的违约责任。三自然环境风险、地理环境风险、天气风险、意外事故使得房地产项目运作情况复杂，都会直接制约房地产项目运作。
3.中海地产凤凰熙岸投资项目
3.1凤凰熙岸地产项目投资现状
2015年9月6日，中海集团内部会议中提出了长春市南关区开发项目，投入11632.5作为土地购买成本，将其命名为凤凰熙岸项目，并组织财务部、市场部、施工部等相关部门进行投资风险分析，中海凤凰熙岸项目具有投资金额高、项目实施过程常、难度高、项目实施技术难的特点，工程项目建设的背后，隐藏着巨大的工程建设风险。房地产项目工程重大风险源管控，积极探索和开展房地产工程项目重大风险源管理相关的技术和管理措施研究。
3.2中海凤凰熙岸投资项目风险评估
采用头脑暴风法对建设阶段风险进行评估，会议的共有20人，来自项目管理不同部门，采用举手表决方式进行评估，分为五个风险等级，分别是小（1-4票）、较小（5-8票）、中（9-12票）、较大（13-16票）、很大（17-20票）。
4.投资项目风险应对策略
4.1中海凤凰熙岸风险控制措施
一是强化项目决策阶段的市场调研活动。二是采用科学的方法确定项目估算。三是做好财务分析和现金流预测。四是健全风险预警系统，根据中海集团的实际状况，构建财务风险警告评价方面的相关指标，进行财务预警组织机构的建立，对企业活动进行设计、监测、改善等控制，使企业能够良性循环。
4.2房地产投资风险规避建议
一是要能够掌握企业自身的经济实力。二是要聘请有专业能力的管理机构进行项目管理，帮助企业实现项目过程的规范化管理，从而使得企业的资源能够得到充分利用。同时要加大对房地产行业、长春地区政策、经济、消费者需求方面的调研，更好地掌握市场动向，从而能够帮助企业更好地发展。
参考文献：
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关键词：财务风险；资金管理；低碳房地产
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1673-1573（2013）04-0081-03
房地产企业作为我国国民经济的支柱产业，是公众关注的焦点。作为典型的资金密集型企业，它具有投入资金量大、回收期长、产业链广等特点，这些特点和它本身所具有的特殊的经营模式决定了房地产企业在高收益的背后蕴藏着比一般企业更大的财务风险。在市场竞争不断加剧、国家政策继续调控的情况下，房地产企业开始面临更大的风险和挑战。财务风险作为财务管理的重要组成部分，已经成为房地产企业求生存、促发展迫切需要解决的问题。只有充分认识财务风险，才能采取相应的控制措施，增强抵抗风险的能力，以保障房地产企业持续健康地发展。
一、房地产企业面临的财务风险
（一）财务风险的内容
财务风险是指在企业的各项财务活动中，因企业的内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内，企业的实际财务结果和预计的财务结果发生偏离，从而蒙受损失的可能性。将房地产企业的财务风险定义为经营活动中各种不确定性的综合反映，而不仅仅是狭义的筹资风险，更适于对房地产企业财务风险的分析与控制。当前备受房地产企业关注的财务风险主要包括开发周期风险、资金供求风险和内部控制风险等。
（二）房地产企业的财务风险指标分析
财务风险指标即设置敏感性指标，通过观察其变化，从而对企业已存在的或者将面临的财务风险进行监测预测。通过对房地产企业财务风险指标的分析，能够了解企业的财务状况以及经营结果，预测财务风险。反映房地产企业财务风险的指标体系，包括盈利能力指标、偿债能力指标、运营能力指标以及基于现金流量的指标等。
2012年、2013年中国房地产上市公司测评研究报告的相关数据显示：从整个房地产业来看，负债水平仍然高居不下；2012年上市房地产企业资产负债率均值与2011年几乎持平，净负债率均值上升为64.36%，偿债压力很大；存货周转率均值较上年虽然有所上升，但是运营效率仍然低较，资金回流速度缓慢；2012年上市房地产企业盈利能力有所下降，营业利润下滑的企业较上年增加了26家，达到87家；净资产收益率均值呈现下滑趋势，降至11.23%（如表1所示）。
通过数据分析可见：面对市场的不确定性、库存压力的增加、资金链的压力和融资渠道的从紧，房地产企业整体抗风险能力偏低，有待进一步加强。现阶段国内大部分房地产企业均开始关注财务风险的影响和作用，但对其反应普遍比较迟钝，缺乏风险系统控制管理。加强对财务风险的认识及成因分析，从根源上加强对财务风险的防范，提高抗风险能力，对房地产企业来说已经迫在眉睫。
二、房地产企业财务风险的主要成因
房地产企业在经济全球化的经济环境中，所处的环境十分复杂。作为高收益高风险的行业，房地产企业具有很大的发展潜力，但是在我国房地产企业还属于一个新兴的行业，有着很大的财务风险隐患。行业自身的特点和外部宏观的经济环境因素的影响也无形中增加了房地产企业所面临的财务风险。
（一）外部宏观环境因素
1. 市场和经济环境的变化。我国的房地产企业处在竞争十分激烈的环境中，市场格局的变化导致市场供求关系和购房者消费观念的改变，个人购房者的个性化需求逐渐明显，这就要求房地产企业要对不同的客户群体进行细分，要在项目定位上具有前瞻性，不断创新营销方式。现在大多数房地产企业缺乏应对市场变化的灵活机制，直接会导致商品滞销的财务风险。
在低碳经济下，低碳建筑逐渐成为建筑界主流趋势，同时对房地产企业带来了巨大冲击。传统的房地产模式已经难以适应低碳经济的要求，“低碳建筑”将会在房地产业引发一场新的革命，是未来房地产企业发展的主要方向。但是，由于我国房地产企业开发动力不足、低碳技术不成熟、节能激励机制不健全等原因，现阶段发展低碳房地产面临着许多严峻的挑战及风险。
2. 税收、土地政策因素。房地产企业属于固定资产投资领域，在开发和经营过程中，受国家宏观经济政策的影响很大，其中最关键的是土地和税收政策。近年来土地的闲置问题十分严重，国家出台了新的土地政策，比如企业未能在规定的时间内开发所储备的土地，将会被征收闲置土地税甚至会被无偿收回。由于土地成本占用资金比例很大，相关土地政策的出台加大了房地产企业的开发成本，直接影响到资金周转率和预期收益率。从表1数据中可以看到，2012年上市房地产企业净资产收益率均值下降为11.23%，较上年降低了2.87%，财务风险加大。
此外，房地产企业是税收筹划的重点，涉及的税种多、税费负担重。而房地产企业的资金大部分是通过举债获得，借入的资本额越大，可能获取的税收筹划利益就越大，同时由此带来的财务风险也很大。
（二）房地产企业自身因素
1. 行业特点。房地产企业作为典型的资金密集型企业，开发周期长、投资规模大、变现能力低等特点决定了它具有较大的财务风险。这种风险贯穿于企业的开发、经营、管理之中。较高的资产负债率在给企业带来财务杠杆效应的同时给企业带来了一定的财务风险，同时也使得企业在货币市场的筹资难度进一步增大，筹资风险增加。受关联性影响的作用，当通货膨胀幅度上升时，建筑材料、劳动力的成本以及管理费用也会相应的上升，而相关行业成本的上升会使得房地产商品增加的开发成本大大高于通货膨胀的幅度，高额的成本费用占用的资金比例过高，加大了房地产企业的财务风险。
2. 资金管理不善。首先，我国许多房地产企业的管理人员资金管理意识淡薄，缺乏资金风险控制观念，对现金流的重视不够；其次，普遍缺乏资金集中管理模式，大部分房地产企业在资金的结算和计划方面的管理还不够完善，导致信息脱节，资金管理和调度比较被动；再次，企业内部的资金管理权责不够明确，项目的拆迁、规划、施工质量等因素使得工期延长，成本增加，风险加大；最后，商品房作为特殊的存货，占用投资成本比例很大，消费者购买欲望的下降，使得商品房市场滞销，无法快速地回笼资金。2012年数据显示，将近50%上市房地产企业的经营活动现金流量净额为负数，资金链趋紧，经营风险凸显。
3. 投资决策失误。决策失误是房地产企业产生投资风险的重要原因，如果项目整体的规划缺乏可行性，市场调查不够充分，技术分析不到位，对未来市场的估计过于乐观，就会造成决策失误的财务风险；另外，项目投资决策后，由于投资估算出现偏差，会使资金无法正常流转，影响投资结果，甚至导致投资无法收回的风险。
4. 缺乏全面预算管理。预算管理在财务管理中处于十分重要的地位，许多房地产企业往往比较重视预算管理对成本的节约，对系统管理和价值管理的认识不足，对全面预算的重视度和执行力度不到位，从而降低了企业抵御市场风险的能力，增加了面临的财务风险。有关数据显示，2012年上市房地产企业成本费用利润率均值率下跌为31.87%，成本费用整体较高，资源利用率低。
三、房地产企业财务风险的防范措施
面对市场的激烈竞争，房地产市场出现大规模并购、集团化趋势，如何加强对财务风险的认识，增强企业抵抗风险的能力已经成为房地产企业密切关注的问题。从以上财务风险成因来看，加强财务风险的防范要做到：
（一）把握国家的宏观政策，发展低碳房地产
我国房地产企业的发展和走势在很大程度上受到国家宏观政策的影响，房地产企业应该准确理解国家在土地、信贷、税收和房地产市场中的调控政策，及时调整企业项目投资，减轻成本压力，从而降低财务风险。
作为我国国民经济支柱产业，房地产企业应该与时俱进，推动“低碳房地产”的发展，进行低碳建筑的研发，摆脱旧的经营模式，开拓创新，从而提高核心竞争力，增强抵御风险的能力。为此，房地产企业应树立低碳意识，选择环保型材料，合理规划建设小区，在不影响居住质量的基础上做到节能减排，实现绿色房地产和产业链的低碳整合，增强核心竞争力，降低因市场消费脱节产生的财务风险（如图1所示）。
（二）优化资本结构，创新融资策略
对于房地产企业来说，要严格控制负债的比例，合理安排产权与债务的关系，依据自身的融资能力、获利能力，确定最优的资本结构，寻求最优组合，降低筹资财务风险。
房地产企业要降低对金融的高度依赖性，摆脱单纯依靠自有资金和银行贷款的模式，可以通过面向公众发行小面值的有价证券、上市发行股票、利用房地产信托、委托发行住房建设证券等，由单一的筹资模式向多元化组合式的筹资方式转变，争取主动性，降低风险系数。
（三）科学决策，谨慎投资
房地产企业部分财务风险是由于投资失误导致的，而这部分风险恰恰是可以避免的。在房地产企业加强投资风险意识的同时，应该充分准备投资决策前的准备调研工作，这是做好项目风险分析和可行性分析的前提。为了实现科学决策，避免盲目投资，在投资过程中应注重投资与市场、政策的紧密结合，从而规避决策失误导致的财务风险，提高应对能力。比如企业可以采用投资组合战略，开发不同类型物业或者同一类型物业不同档次、不同类型房产、不同区域的组合来分散风险；在绿色经济、旅游经济领域进行探索，寻求新的利润增长点。
（四）控制资金管理，重视现金流
为了降低由于日常资金管理不善导致的财务风险：首先，房地产企业应该强化资金的预算管理，实现资金良性循环，努力减少资金的闲置，节约融资成本；其次，加强现金流量管理，尤其是重视经营性现金流，在日常的资金运作中，经营性现金流的稳定是控制风险的关键，可以提供风险预警信号，使经营者能够及时地发现问题所在，并采取行动，防范风险；最后，要加强存货管理。商品房作为房地产企业特殊的存货，资金占用量很大，投资成本很高。要不断创新营销策略，利用互联网、微信、微博、电商平台等高效的营销方式，降低空置率，加快资金的回收和周转，以满足房地产企业对资金的需求，并降低财务风险。
（五）实施全面预算管理，提高资金使用效率
全面预算管理能够对资金进行全程控制，保证资金使用和企业战略的有效结合。为了降低财务风险，房地产企业要及时编制预算计划，完善资本预算程序，加大预算的执行和监督力度，并且完善企业的财务内部控制，有效地控制财务风险，从而保障预算计划的实行。比如房地产企业的建筑材料成本一般会占到开发成本的60%左右，在预算中加强材料成本的核算和控制，完善材料成本的管理制度及标准，加强出入库管理，提高资金的使用效率，才能有效地降低财务风险发生的可能性。
四、结语
房地产企业在实现高回报的同时伴随着很大的财务风险，这就要求房地产企业对这些问题予以高度的关注。目前我国的房地产企业面临着经济危机和政策调控的双重压力，提高风险意识，完善企业的财务风险预防措施是房地产企业在激烈竞争中取得长足发展的关键。房地产市场的风险是十分复杂的，应对这些风险需要不断地进行思考和应对。市场上大多数房地产企业正朝着规模化、集团化方向发展，部分企业设立房地产联盟也是为了化解区域财务风险，提高资金使用效率，并且有效地规避财务风险。总之，为了促进房地产企业的发展壮大，顺应时代潮流，提高抗风险能力，房地产企业必须时刻树立风险意识，正确的防范财务风险。
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关键词：房地产企业财务风险资本结构
改革开放以前，西安仅有十来家国营房地产企业，市政建设比较落后；改革开放以来，西安的房地产企业获得长足的发展。截至2007年3月1日，西安房地产企业突破545家，而越来越多的房地产企业已经把西安建设的更加宏伟壮观。但是，由于西安房地产企业起步较晚、基础较差、规模较小、规范性较差，因而总体上与国内其他省会城市的房地产行业存在较大的差距。目前，西安不少房地产企业的资产负债率高达70%以上，个别甚至突破90%，这给其发展带来巨大的财务风险。因此，如何化解房地产企业的财务风险，保障其健康、有序地发展，是目前西安房地产企业亟待解决的核心问题之一。
一、财务风险的概念和特点
财务风险是企业在各项财务活动中，由于各种不确定因素的影响，使企业在一定时期、一定范围内所获取的最终财务成果和预期的经营目标所发生的偏差，具体包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险等四项。其中，筹资风险是指企业因借入资金而产生的丧失偿债能力的可能性和企业利润的可变性；投资风险是指投资项目不能达到预期投资率的可能性，从而影响企业盈利水平和偿债能力的风险；经营风险是指无法销售产品并回收垫付本金的可能性；收益分配风险是指由于收益的取得和分配而导致的产生损失的可能性。
财务风险具有客观性、时间性、全面性、损益性、激励性等特征。其中，客观性是指财务风险是不以人的主观意志为转移而客观存在的经济事项；时间性是指财务风险的大小随着时间的延续而发展变化；全面性是指财务风险存在于企业财务管理活动的各个环节之中，并体现在多种财务关系上；损益性是指企业的风险越大则收益越高，风险越小则收益越低；而激励性是指由于风险普遍存在，为了持续经营，企业不得不面对与防范它，并想方设法降低风险的危害，从而引导企业自身主动地去完善其财务制度，规范财务行为，加强财务管理，提高经济效益。
二、西安房地产企业财务风险的主要成因
对于西安房地产企业而言，其财务风险同样包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险，以及和财务风险相关的其他风险。现分述如下：
1.筹资风险的具体表现
(1)负债金额巨大
房地产开发的特点决定了房地产企业筹资金额巨大。西安的大部分房地产企业在初期阶段均以投入债务资金为主，自有资金相当低，而有些企业根本没有自有资本，而大量的开发资金主要来源于银行借款。近年来，西安房地产贷款增长率持续偏高。在所谓的高回报利益的驱动下，很多房地产企业盲目举债，提高了企业的资金成本，加重了企业的财务风险。
(2)盲目再筹资
再筹资是房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。西安不少房地产企业没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累资金和设法追回应收款项而取得资金来源，而是想方设法对外借款。在西安一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的某一环断裂，将会给企业经营带来致命的威胁。它会导致原有的财务风险扩大化。
(3)利率与市场变动
从某种意义上说，利率和市场变动可能引起的房地产定价和定位的不准确风险，成为企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。目前，国内与国际通货膨胀的预期比较明显。为了降低通货膨胀，我国中央银行2007年连续六次加息，而2008年的预期加息行为也比较显著。对于房地产企业而言，一旦贷款利率发生增长变化，必然会增加公司的资金成本，从而抵减相应的预期收益。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，则房地产投资将无利可图。同时，房地产项目的市场定位也成为影响企业市场风险的主要因素，而价格和当地对该同类项目的供需情况是影响其市场风险的主要原因。
2.项目投资的盲目性较大
西安的有些房地产开发商认为，只要能够取得土地使用权，组织施工队按照设计图纸施工，再投入相应的资金，工程项目能够按期交工使用，就会产生相应的经济效益。因此，不少房地产企业纷纷化费巨额资金购置土地使用权，进行所谓的“圈地运动”。但是，如果房地产企业没有对开发的房地产项目从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率方面上做出细致的财务预算，那么企业就无法确立目标利润，更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作。这可能造成项目投资的盲目操作，从而加大项目投资的成本。
3.项目经营过程缺乏理财依据
西安的有些房地产企业，只注重工程的进度和质量，忽视了财务部门的事中监督职能，没有发挥财务部门自身拥有的优势。在工程项目的成本核算上过于简单、粗糙，没有针对自己企业的特点进行成本管理，忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用。这导致成本管理工作与财务预算偏离差大，影响了企业的经济效益。
4.没有正确处理消费与积累的关系
西安的房地产企业基本上属于高利润行业。许多房地产企业在获得高额收益之后，大大提高员工的薪酬待遇，尤其是管理层的薪酬水平。但是，当前我国东部、南部的房地产企业大力进军西部。它们拥有较高的管理水平、技术设备，这对西部的房地产企业造成巨大的挑战和压力。如果西安的房地产企业不能正确处理好自身内部的消费与积累的关系，在分配环节耗费资金较多，必然给自己的进一步发展带来巨大的风险。
5.财务管理人员素质低下，缺乏财务管理意识
西安的很多房地产开发企业的内部财权主要集中在关键人物手中。他们要么过于注重控制，要么疏于管理。而企业的财务人员的工作仅仅局限在登记账簿的范围内，没有全面发挥财会人员的财务管理职能。同时，财务人员的房地产专业知识缺乏，会计实务水平不高。
三、西安房地产开发企业财务风险的控制措施
由于房地产企业财务风险相对较大，因此应加强对其财务风险的动态管理。也就是说，西安房地产企业应该在筹资环节、投资环节、经营环节、利润分配环节，以及和财务风险相关的其他环节，全方位、多层次地对其可能发生的财务风险进行全过程的预测和管理，以便将财务风险控制在最小程度的范围内，以促进企业的健康发展。
1.针对筹资环节的预防财务风险的策略
(1)优化资本结构，降低筹资风险
一般而言，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大。对房地产企业来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。企业要安排适当的负债比例，寻求最佳资本结构。通过合理安排企业权益资金与债务资金的比例关系，使它们达到理想组合。
(2)缩短预售时间，减少款项回收风险
由于房地产具有投资品和消费品的二元性，因而房地产投资回收的不确定性较大。另外，房地产投资还涉及政策法规、金融动向、区域供求状况、需方消费倾向等各个方面，因而易受各因素变动影响，造成变现风险，容易引起资金链断裂。因此加强资金回收和集中管理尤为重要。如果能及时回收相应的款项，由公司统一调配使用，对公司的发展将是很大的资金支持。
(3)注重融资策略的创新
对于规模较大的西安房地产企业而言，为了取得广泛的资金来源，应该在遵守国家财经法纪的前提下，积极地、主动地探索通过发行股票、发行公司债券，并通过房地产信托基金等途径，以取得广泛的资金来源，避免主要依靠银行举债来获得发展资金。只有通过多种途径筹集企业发展所需的资金，才能为企业的发展开创广阔的天地。
(4)规范融资担保，控制债务风险
一般的房地产企业都有很多下属公司，母公司对子公司融资担保业务时常发生。子公司合理有效地运用融资资金，是公司整体健康发展的有力保证。母公司应在事先调查预测的基础上，制定全年融资计划，分解下达至各子公司并列入考核指标。有权独立融资的子公司按照计划融资，必须先填写“融资担保审批表”，在上面注明贷款银行、金额、期限以及所贷资金的用途和可能产生的资金效益等，上报母公司确认后，再由母公司出面进行融资担保。经同意由母公司担保融资的子公司，还必须每月上报准确的融资情况报告，如需在核定的范围之外追加融资，仍需重新履行申请、审批手续。
(5)建立西安房地产公司的财务预警系统
所谓财务预警系统，就是通过设置并观察一些敏感性财务指标的变化，利用财会、金融、企业管理、市场营销等方面的理论，采用比例分析、数学模型等方法，发现企业存在的风险，并向经营者示警，从而能对企业可能或将要面临的财务危机进行预测或预报的财务分析系统[3]。企业财务预警通常采用定性和定量两种方法进行。其中定性方法包括标准化调查法、“四阶段症状”分析法、管理评分法；而定量方法包括财务指标分析法、盈亏平衡分析法、Z计分模型、F分数模型。西安的房地产企业应根据自己的具体情况建立相应的财务预警系统。
2.针对投资环节的预防财务风险的策略
房地产公司应通过事先对投资项目进行定性和定量分析，以及综合评估比较，对决策过程中选定的投资方案，针对其可能面临的风险，单独或同时采取下列措施进行投资风险的预防与控制:(1)合理预期投资效益，加强投资方案的可行性研究;(2)运用投资组合理论，合理进行投资组合;(3)采取风险回避措施，避免投资风险;(4)积极采取其他措施，控制投资风险。
3.针对经营环节的预防财务风险的策略
(1)做好房地产企业的全面预算
全面预算作为一种管理机制，目的之一是建立有效的预算系统。通过该系统，将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失。并通过滚动预算，不断通过实际与预算的比较以及两者差异的确定和分析，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。同时，全面预算体系还可以初步揭示企业下一步的预计经营情况，根据所反映出来的预算结果，预测其中的风险所在，以预先采取的风险控制措施，达到规避与化解风险的目的。
(2)财务集中管理，规避财务风险
为了提高经营效益，降低经营风险，确保财务安全，西安房地产企业应在公司内实施财务集中控制，体现财务管理功能。如果公司分权过多，则会带来现实中的一系列问题，诸如各成员单位追求各自利益最大化而造成资金调度困难、资产调拨困难等，这会影响企业规模经济效益的发挥。公司的财务管理应集中而不能放开。只有这样，公司才能充分利用规模优势，规避财务风险。实行财务集中控制，有利于保证公司内部财务目标的协调一致，减少人为控制现象发生，有利于实现公司整体利益的最大化。
(3)委派财务主管，加强财会监督
对于西安的房地产集团企业而言，为保证子公司的经营活动正常有序进行，可以由母公司挑选优秀财会人员经过理论培训和轮岗锻炼，以“双向选择”的形式，委派到下属子公司担任财务主管。同时赋予财务主管代表母公司行使监督职责的必要权限，根据母公司的要求和有关制度的规定，有权对可能导致损失、危害投资人、债权人和职工利益的财务收支行为实行否决。通过有效监督，化解子公司经营活动中的财务风险。
(4)适时进行财务分析与监督
进行财务监督的目的是为了降低成本，取得更大的经济效益。西安房地产企业不但要做好投资回收衔接和提高资金运用效率，而且要加强投资项目的风险分析和方法研究。要对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等，进行财务指标分析。准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。
4.针对分配环节的预防财务风险的策略
对西安房地产企业而言，应以经营活动产生的现金流量净额应作为分配决策的主要财务指标。由于现金流量反映出企业在报告期内经营活动中现金收支状况，所以现金流量往往比利润更为重要。如果企业的利润在上升，现金净流量却在减少，这说明企业当年实际收益在下降；如果现金流量净额小于同期利润总额，则意味着本期有不真实的或未到账的利润存在。在考虑上述主要因素的前提下，注重约束房地产企业高级管理人员过高的薪金报酬，以便为企业的发展积累较多的资金。
5.建立健全其他预防西安房地产企业财务风险的内部控制制度
(1)进行市场调研，防范市场风险
西安房地产企业应该设立专门的市场调研机构，经常派人进行市场调查，及时了解市场房地产的容量及波动情况，以及竞争对手、潜在竞争对手的优劣等，掌握房地产市场的第一手资料。企业除了关注目前的市场，还要着眼于市场的未来需求，认真调查市场容量和社会承受能力，以便为项目投资获取信息资料。
(2)加强企业财务人员素质的修养与提高
目前，西安房地产企业财务人员素质偏低，从而严重影响了企业的经济效益的实现。房地产企业应该高度重视财会人员的素质培养，开展相关人员的业务培训工作，提高他们的业务水平，使财务人员能较好地适应不断出现的新问题和新情况，其中最为重要的是加强相关财务人员的职业道德水平。此外，企业可以进行定期的考试、考核，引进竞争机制，为从整体上提高房地产企业的经济效益做出贡献。
(3)建立健全财务管理制度，加强内部财务控制
对于西安房地产企业的财务管理人员而言，应该主动根据房地产开发企业经营活动及其财务管理的特点，积极探索整个经营过程的财务管理制度，构建内部财务控制体系，并在实践中根据实际情况进行修订。在企业的资金管理中，对所有的财务往来都要按照规章制度严格执行，定期清查，发现账实不符的要及时查明原因，落实原因。
四、结束语
总之，由于房地产企业独特的经营特点，其财务风险相对较大。因此，强化对西安房地产企业财务风险的研究，提高其相应的抗风险能力，促进西安房地产企业持续健康的发展，具有重要的意义。
参考文献：
[1]姚杰:浅谈房地产企业财务风险管理[J].商场现代化，2005（15）:125
[2]张彩霞:房地产企业财务风险控制方法研究[J].西部财会，2007（9）：40
［关键词］ 房地产企业 投资风险 风险防范
一、房地产企业的投资现状
近几年来，我国的房地产市场持续升温，房地产业开发投资规模持续增长，销售价格不断攀升。根据国家统计局的房地产业投资统计数据的显示，2001-2009年9年间，全国房地产业投资额由2001年6344.11亿元增长到2009年的19422.92亿元，2009年投资规模是2001年的3.06倍。
我国房地产企业平均资产总额过低，而房地产开发项目资金需求动辄上亿，因此，房地产开发企业大多依靠银行贷款和多种集资进行开发。我国目前多角债权人的权益，多角债务盛行，债权人权益往往得不到有效的保护，使得有的房地产企业根本不顾债权人的权益，将借债资金自目投资，造成房地产投资结构极不合理。
二、投资风险的成因分析
1.房地产粗放型开发。城市化规模的自目扩张与房地产粗放型开发，导致了大量土地资源的占用和利用效率的低下。首先是缺乏科学发展观的指导，在城市的总体规划和建设过程中，忽视了经济、生态、社会的可持续性发展，导致重复建设、自目建设、随意建设的情况比较严重。其次，违法违规征地圈地现象较严重。为了商业目的，有的地方或开发商使用各种手段，不顾国家法律法规，大量征地、囤积土地，造成了土地资源的极大浪费。
2.房地产投资增长过快。由于房地产投资过快增长导致房地产的结构性失衡和大量的商品房空置。近年来，虽然住宅开发投资稳定增长，经济适用房的开发投资规模在各类住宅建设中所占的比例也并不是最低的，但是与我国的收入结构相比，这一比例明显偏低，在房地产和住宅开发投资增长分别高达32%和32.2%的同时，而且济适用房开发投资的增长只有9.1%。因此造成供给与需求的结构性矛后有加剧之势。普通商品房和经济适用房供不应求，高档商品房却不同程度地空置积压。
3.对合作伙伴或项目开发不了解。房地产企业自身所掌握信息不全、不准，使得开发的房地产项目前期调查不周，测算不精，投资决策草率。所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，在运用中出现与当初的估计有较大偏差。如北京等一些大城市，当前人们对住房的最迫切的需求是“廉租屋”，以及以成本价并享受各种优惠折扣出售的公房；其次为经济适用型住房；最后才是高级公寓及别墅。这与消费者整体收入水平呈现“金字塔”型不无关系。而一些发展商至今仍心存“暴利”思想下的某种“幻觉”。
三、房地产开发企业投资风险防范
房地产开发企业投资需要考虑的风险因素最多，风险因素对项目成败的影响也最为关键。因此，建议企业做好以下几方面的工作:
1.高度重视可行性研究。可行性研究是对拟建投资项目进行全面的综合技术经济分析，这是房地产及其他任何投资建设项目前期不可缺少的一个阶段。在房地产开发的整个过程中，可行性研究阶段是房地产投资过程中最关键的一步，也是拥有最大的不确定性与机动性的阶段。因此，可行性研究阶段对风险的评估，分析正确与否，将直接影响到房地产投资项目的成功与否。房地产开发企业必须建立一支高水平、多学科的开发队伍，加强房地产市场调研，充分掌握影响项目投资的政治、经济、社会、环境资料，并目_对此加以分析和综合，建立一个庞大的信息系统，对项目进行可行性研究，从而通过科学预测，对项目准确定位，选择适宜的投资项目类型、投资区位和开发时机，减少房地产投资开发的自目性。
2.灵活应用投资组合理论。在投资领域里，“不要把所有的鸡蛋都放在一个篮子里”的做法非常适用。就是说要懂得分散投资以达到分散风险、降低风险的目的。房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的投资的基础上，搭配投资各种不同类型的房地产，以降低投资风险的房地产投资策略。房地产投资可以选择不同区域、不同房产类型的投资组合，甚至是同一类型不同项目的投资组合来达到分散风险的目的。不同类型房地产的商业风险不一样，获利能力不一样，为了降低投资的商业风险，又要保证获取预期的投资收益，较理想的对策是进行房地产类型组合投资。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分在高档写字楼等等。
3.关注政策变动。我国房地产起步较晚，市场不规范，与发达国家相比，其受政府政策影响则更大。所以时刻关注国家各项方针政策变化，通过对各项政策的研究，既有助于房地产投资确定正确的投资开发方向，较正确预测未来，又利于其根据政策变动及时调整投资策略，有效控制政策风险。
4.必要时采用风险回避的形式来消除风险。在对项目各开发方案进行经济评价的同时，要注重风险分析，对项目实施各程度阶段可能存在的风险进行尽可能详尽的分析，选择可靠性好，风险隐患少，风险低的开发方案。
投资是企业活动的关键步骤，对于企业来说投资的成功与否关系到企业的生存发展，只有最大限度地利用好企业有限的资金，才能提高企业财务成果。由于企业投资环境很复杂，因此企业投资过程中存在许多危险，只有有效防范才能使投资项目不能达到预期效益。
参考文献：
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关键词：房地产；经营管理；新时期背景
一、当前房地产发展现状
从2014年开始我国社会对于房地产的态度已然已经悄悄的发生了微妙的变化，随着各大银行纷纷暂缓部分房地产授信业务，房地产开发贷款一时间成了敏感话题。在过去的几年里，中国政府政府针对房贷进行了数次政策上的紧缩，这给中国房地产业带来了不少的压力。这一压力除了来自于政府，更是来自于市场。其实从2013年开始，中国房地产泡沫危机就已经开始显现了，二三线城市的房地产泡沫率先破裂。
2014年下半年，有关于中国楼市楼价将大跌的传闻不断传出。从去年统计局的数据来看，我国大部门城市住宅价格均有所变动，新建商品房价格出现一定幅度的下跌。其中浙江杭州市部分楼盘价格大幅下跌。在这种情况下，众多房地产商纷纷下调楼盘价格，试图通过降价达到提量促销的效果。
当前，中国房地产行业不再像前些年那样好做，经济的放缓、融资成本的上升以及流动性偏紧给原本火爆的房地产市场泼了一盆冷水。二三线城市房地产过剩、高空置率无一不显示着房地产行业经营与管理风险的加大。探索出一套适应于当前新时期背景下房地产经营管理的策略显得非常的重要。
二、新时期背景下房地产经营管理策略
（一）打造房地产品牌
本人认为品牌永远不过时，不管是哪一个时期，品牌永远都会受到大众的欢迎与认可。新时期背景下房地产的经营管理应当建立在良好的房地产品牌这一基础上。当前我国房地产企业已经趋于饱和，市场竞争已经达到了白炽化状态，房地产企业必须打造属于自己的战略品牌，同时不断的优化自身配置，提高标准化程度，增强品牌意识。只有打出了属于自己的房地产品牌，才能最大程度的获得消费者的认可与信任，才能吸引消费者，才能扩大市场占有率。
（二）提高物业管理效率
在新时期背景下，房地产经营与管理很大程度上在其软实力与硬件上体现出来。房地产物业管理是房地产经营管理的重要环节，提高物业管理效率能够有效提高房地产企业市场竞争力。
本人认为，房地产企业应当依照企业制度以及相关房管部门的要求积极进行物业管理的改革，在最大程度上做好住宅小区的服务与管理工作，满足住户对于物业管理的要求。物业管理效率的提高应当从以下几个方面展开：一是构建一支优秀的物业管理队伍，提高物业管理与服务的水平；二是加强物业管理内部制度建设，做到对内的严格要求，将服务住户的物业理念时时放在心中；三是开展相关培训工作，加强物业管理员工服务意识，提高物业管理效率。
（三）强化房地产营销管理技能
打造房地产品牌以及提高物业管理效率是对房地产软实力的拔高，而强化房地产营销技能则是从外部提高房地产经营管理效率。
房地产行业最为重要的目标一个是服务，另一个就是销售。本人认为房地产经营管理的强化离不开营销管理技巧的提升。房地产项目的成败很大程度上取决于房地产销售工作的成绩。情话房地产营销管理技能可以有效提高房地产销售业绩，是房地产经营管理中不容忽视的重要环节。首先房地产营销管理人员应当积极进行有关房地产营销技能的培训，主动掌握当前当地产行业动态，学习新的营销技巧；其次，创新房地产营销管理办法，根据不同的客户群体制定针对性的营销方案，提高营销成功率。
（四）注重财务风险的控制
财务风险是房地产经营管理面临的重大挑战之一。在新时期背景下，房地产企业想要实现企业的可持续发展必须重视财务风险的规避。经融危机以来，我国不少中小型房地产企业因对财务风险不重视、或是财务风险处理不当而倒闭。
新时期背景下，楼市泡沫不断破裂，国家针对楼市的政策不断紧缩，市场环境险象环生。在这种情况下，注重财务风险的控制显得更加重要。
本人认为在房地产企业财务管理中，首先就必须企业加强财务预算管理工作的开展，从传统的事后控制转移到事前控制上来，这就需要在财务风险控制过程中树立强烈的风险意识；其次就是在工程项目加强成本的控制，尽可能地对现有的施工工艺进行不断的优化和完善，切实加强新工艺技术的应用，并紧密结合项目的可行性研究，对整个工程项目的建设进行可行性论证，才能更好地促进整个工程安全高效的完成；最后就是在整个项目完成之后，切实加强对其的维护管理，切实提高自身抵御财务风险的能力。
三、小结
综上所述，在新时期背景下强化房地产的经营管理显得非常重要。打造房地产品牌，不断的优化自身配置，提高标准化程度，增强品牌意识；提高物业管理效率，在最大程度上做好住宅小区的服务与管理工作，满足住户对于物业管理的要求；强化房地产营销管理技能，提高营销成功率；注重财务风险的控制，提高房地产企业抵御财务风险的能力对房地产企业的可持续发展有着重要意义。
参考文献：
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【关键词】 房地产企业 财务管理 风险 风险控制
房地产企业财务管理是按照国家法律、法规和政策以及房地产企业经营要求，遵循资本营运规律，对房地产企业财务活动进行组织、预测、决策、计划、控制、分析和监督等一系列管理工作的总称。
房地产行业是典型的资金密集型行业，其特点有：资金投入量大、回收期长、变现能力差等，而房地产企业的目标是生存、发展和获利；财务管理工作以资金的筹集、使用及分配等财务活动为核心，因此，财务管理对房地产企业有着更为特殊的意义，房地产企业对财务管理也有着相应的要求：力求保持以收抵支和偿还到期债务的能力，减少破产的风险，使房地产企业能够长期、稳定地生存下去；筹集房地产企业发展所需的资金；通过合理、有效地使用资金使房地产企业获利。
房地产行业近年来在我国得到了迅猛发展，这个在我国起步于20世纪80年代中期的新兴行业已成为当前投资的重要领域之一，但是各地房地产泡沫高涨，随着金融危机爆发后实体经济所受影响渐渐显现，房地产泡沫受到严重的挤压，房地产企业面临着巨大的危机，其对财务管理的要求所存在的风险都逐渐暴露，如果这些风险得不到应有的重视和及时的风险控制应对策略，一旦整个市场受到某种刺激或冲击，某些房地产企业资金周转不畅造成资金链断裂，承受不住来自资金、工程等方面的压力破产，或许会在整个行业内引发多米诺骨牌效应，房地产行业面临重新洗牌。这是房地产企业乃至国家和民众不想看到的。因此，房地产企业财务管理风险必须得到重视。
一、我国房地产企业财务管理面临的风险
1、偿债风险
房地产业是资金密集型行业，它需要大量的资金参与运作才能支撑企业的运营。因此在项目初期阶段，大部分企业自有资本金的比例非常低，开发方式以负债开发为主，大量的开发资金源自外部借贷等融资，而在高投资高回报的内部利益驱动下，企业为追逐高利润，经常会在财务方面忽略考虑项目的可行性，预算工作流于形式，盲目上项，不合理地、过度地、不合规范地进行各种名目的外部融资借债。所有利用这些负债进行的投资不能按期收回并且得到预期收益，公司大量外债无力偿还，面临严重的偿债风险。根据全国工商联经济部、中华财务咨询有限公司《中华工商上市公司财务指标指数（2011年度）》财务数据比较全行业上市公司2011年财务数据，房地产行业的资产负债率处于相对较高的水平，仅次于轻资产的金融服务行业。
从2011年的截面数据可以看到房地产行业资产负债率相对其他行业来说已处于高位，假设全行业资产负债率服从正态分布，那么房地产行业已经落在了这个以47.78%为均值的正态分布的98%，即3σ范围以外，从统计学的概念已经可以认为其达到了极大值。
从1997年至2011年，整个房地产行业资产负债率一直在75%上下波动，远高于60%的警戒线。房地产企业处于这么高的资产负债率下，因收益降低而丧失偿付能力或破产的可能性也增大。
2、筹资风险
从目前看房地产企业资金的筹措渠道单一，虽然自筹资金的比例逐年升高，但外债仍是主要资金来源，还有很多类似民间借贷等不明来源的不合规范的借入资金，使得企业的资本结构不当，而且不够稳定的资金构成使得房地产企业财务管理面临着很大的筹资风险。
目前随着土地、信贷政策的收缩，房地产行业的资金门槛逐步提高，加息直接增加了房地产开发企业的资金成本，使得资金压力骤然加大。不仅如此，在房地产企业负债经营期间，贷款利率因通货膨胀等因素发生增长变化，不仅进一步增加了企业的资金成本，而且还抵减了一部分预期收益，这种资本结构使得房地产企业财务状况对利率变化相当敏感，随着利率的上下浮动产生较大的财务波动。
3、管理风险
房地产企业的资金链相对其他行业来说较长，这也就决定了财务涉及面广、资金周转历程长，使得财务管理难度相对较大。面对如此庞杂的财务关系，在经济活动中房地产企业就会有大量的、频繁的资金往来结算活动，相应的风险和责任也就比较大。因为房地产的不可移动性，房地产产品的流动性和变现性差，如果财务管理能力不强，财务监控不力，那么内部控制制度就会缺失，就会造成基础管理薄弱、成本控制粗劣等。
二、房地产企业财务管理风险的成因
1、预算执行力低
目前大多数房地产企业的预算环节中存在着许多不完善的地方，没有制定合理合规的预算管理制度；没有对评估项目进行可行性分析及SWOT分析；没有从征地成本、资金成本和运作以及资产报酬率等方面进行财务分析；没有对企业资金出入的必要性以及合理性作出相应的评判。即使最后项目开始运作，整个项目资金使用的全盘计划没有制定好预算，大量地吸引资金，盲目使用，不分资金使用的轻重缓急，甚至只考虑个别项目和之前短缺资金项目的用款，拆东墙补西墙，影响了整个项目和所有项目的利益。这就造成了极大的偿债风险和筹资风险。
2、资金管理低效和成本控制不力
大多数房地产企业都存在着资金管理低效和成本控制不力的问题。筹集到资金后，在企业层面，财务部门对资金方面的投资、融资、利润分配和资金回收等方面的管理低效；而在企业基础层面，财务管理人员普遍缺乏相应的管理知识，不能够上升到宏观层面去对整个企业资金运作流转做管理。由于企业对资金管理的低效，既无法为企业良好的筹集资金和开拓资金渠道，又加大了资金运行的成本，同时成本控制不力使得财务系统处于一个非常脆弱的环境，很容易因外界的冲击而崩溃，这给企业带来了极大的管理风险。
三、房地产企业风险控制对策
1、树立风险意识
上述三点风险是房地产企业特别并值得高度重视的，因此房地产企业必须针对自身情况树立风险意识，设立风险防范机制等应对方案。没有树立风险意识的企业，就算现在做得规模再大、盈利再好，一旦出现小的财务波动，有可能就会成为压垮骆驼的最后一根稻草。所以整个房地产企业由上至下要树立风险意识，进而企业全体了解所面临的风险，做好应对这些风险的措施，学习现代化高速发展的资金管理模式，及时对于管理中的财务风险进行预测和防范。
2、可行性论证和科学决策
因为房地产企业有着独特的行业特征和特点，在项目开发之初，企业就应从整体效益出发，使用成本性态分析法对开发项目进行可行性研究。与此同时，也要做好对整个企业的SWOT分析，根据企业自身的既定内在条件进行分析，找出企业的优势、劣势及核心竞争力之所在，制定企业能够做的和可能做的战略组合，从而确定当前项目是否是企业能够做、必须做的，考虑企业人力、资金、时间、效率等是否能够承受。在整个决策过程中，财务部门要从筹资成本、资金规模以及预期收益等方面进行整体分析、测算，实行科学的决策而非盲目立项上项。
3、加强预算执行
房地产企业能够通过财务预算指导具体职能部门进行短期目标和长期计划的完成，根据企业短期和中长期目标的不同，合理地对资金进行分配。同时，财务预算能够科学地了解当前项目可能要求的大致财务状况，进而做出相应的、合理的调整，有效避免和防范房地产企业潜在的财务风险，有理有节地限制企业高投资高收益的内在投资驱动，避免资产负债率的逐年走高，将资产负载率保持在可控范围内，始终保持企业的偿债能力，使企业能够长期、稳定地生存下去。
房地产企业应将企业的整体收支、资金的投放和实际收益以及经营的统筹分配在管理层面上做出统一的部署，在具体的项目预算方面，先对项目的各环节进行整体的预算。在实施和调节上，需要将月度、季度、年度的预算分析和考核进行协调安排，定期检查和考核，定量约束资金管理。在预算执行过程中，如果超出预算范围内的业务，应将其上报至企业最高决策层进行审批，并附加理由说明，在内部控制资金的流转，确实保证资金的安全。
4、构建企业财务管理风险测评指标体系
我国现有的财务风险分析指标体系主要是短期偿债能力、长期偿债能力、盈利能力三个方面，这三个方面的体系又由多种基础指标构成。财务风险评价方法大致分为定性分析和定量分析，分析指标体系虽然重要但仍然需要改进，用更加数量模型的方式去分析，包括单变量（多变量）判别模型、概率模型、神经网络分析等。
在众多的风险评价方法中，层次分析法有其定性和定量相结合地处理各种评价因素的优点，房地产企业可以尝试使用这种方法构建企业财务管理风险测评指标体系。
5、规范财务行为，强化业务素质
房地产企业财务管理水平不高，很重要的一个原因就是内部管理制度不健全，财务管理的随意性较大。无规矩不成方圆，如果没有一套行之有效的规章制度，企业的财务管理流程就无章可循，如果不能严格按照规章制度来做，企业内部管理的加强便无从谈起。
同时，强化企业员工的业务素质和管理知识，加强对财务人员的业务培训很重要。质量好的财务人员对于新情况的处理能力是相当关键的。企业财会人员应该加强自身的财务修养，通过科学的战略眼光加强对企业资金运作的管理，从而达到降低财务风险的根本目的。
综上所述，房地产企业的财务管理面临较大的风险，而其风险的形成原因是多方面的，有各企业内部资金管理结构和成本控制不力的原因，也有外部行业特性造成的资产负债率高的原因，因此，加强房地产企业的应对风险能力，必须要建立健全财务管理机制，以有效预防财务风险。只有有效地降低和规避财务风险，才能切实提高房地产企业的综合竞争力，使房地产业在市场经济中健康发展、做大做强，成为一个健康的投资产业。
【参考文献】
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【关键词】房地产企业 财务风险 防范
一、财务风险的定义
狭义的财务风险仅指筹资风险，是指企业因借入资金而引起的用货币资金偿还到期债务的不确定性，没有债务就不存在财务风险。而广义上的财务风险则作为企业经营风险的一种，特指企业在生产经营中的资金运动（包括筹资，融资、投资和资金使用等）中，由于内外部环境及各种难以预计或者无法控制的因素影响，在一定时期内企业的实际财务收益与预期收益发生偏离，从而蒙受损失的各种风险。它是从企业理财活动的全过程和财务的整体观念透视财务本质来界定财务风险的。在市场经济条件下，财务风险贯穿于企业所有财务环节，是各种风险因素在企业财务上的集中体现。从财务风险预警的角度看，企业财务风险不仅限于筹资活动产生的风险，不当的投资活动、营运活动、分配活动同样可能导致企业面临风险。因此，本文认为，广义的财务风险体现了财务的本质，能真正反映市场经济条件下企业财务关系的全貌，这种定义更加科学合理。
二、房地产企业财务风险的划分
房地产行业属于资金密集型行业。从资金来源划分财务风险，主要有筹资风险、投资风险和资金回笼风险。（1）筹资风险。我国房地产开发其主要动因是资金驱动型。在现行模式下，房地产企业的自有资金比例一般较低，主要用于解决土地成本问题，而对于后期开发，则较多的是通过各种融资手段和前期销售款回收予以解决。因此，银行资金是地产企业资金链重要的组成部分。很多房地产企业不顾高负债水平带来的高额资金成本以及到期不能偿本付息的风险，盲目、大规模地筹集资本带来了较大的财务风险。主要表现在：债务规模过大、利率过高而导致的筹资成本费用过高。债务期限结构不合理，造成债务到期过分集中，或由于自有资金不足或销售计划未能按时完成而导致财务危机，在极端情况下，存在着资金链断裂的风险，这样就产生了筹资风险。（2）投资风险。在房地产较长的开发周期中，存在着很多不确定因素，它们对开发企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。 由于不确定因素的影响，导致房地产项目不能达到预期效益，从而影响盈利水平和偿债能力的风险即为投资风险。在现实情况中，多数房地产企业过多地注重大量筹集资金、上大项目、追求高收益，在进行房地产开发投资过程中忽略了对市场以及项目等的可行性分析评价，从而表现为：投资项目在技术上不可行或尚不成熟；市场调研有误，产品上市后滞销、落后；投资项目规划过大或过小，行业过度扩张或无力控制管理；负债率过高造成债务负担沉重；技术、市场等情况发生变化导致企业投资项目的实际收益与预期收益相差过大等，时间上的跨度与空间上的广度必然给财务活动与未来的发展增加了不确定性。（3）资金回收风险。资金回收风险是房地产企业开发的又一财务风险表现形式。主要表现为在房地产开发产品达到可出售状态后， 由于政策因素或自身销售手段的失误，使得销售状况欠佳导致回款缓慢，因企业本身资产负债水平高，若资金回收不能与资金需求同步，就会造成企业的偿债能力急剧下降，现金支出压力陡升，进而陷入财务困境，使企业的形象和声誉遭到严重损害，甚至导致破产。
三、房地产企业财务风险的防范
（1）合理实施财务预算。由于财务预算在实施过程中存在很多的不确定性因素，致使房地产企业在开发经营周期过程中可能会出现很多问题，这直接关系了企业投资项目的成功与否，也给企业的经济效益造成相当大的负面影响。房地产企业财务部门应该把项目预算和资本预算当成前提条件，合理具体的安排好企业资金的投资项目、收支比例、利润获取及资金调整。在日常工作管理方面，可采取月度考核、季度审查、年度小结等各种方式结合起来，充分发挥企业的财务职能。（2）实施资金流动性管理。房地产企业的开发项目通常需要很长一段时间才能结束，由于开发周期长这一特点常常会给企业的资金使用带来困难，若资金链条在某一环节出现异常,就会造成资金链的断裂,甚至导致企业破产。这就需要企业加强对资金流动性的管理，在财务收支中要进行严格的估算与审查，对资金调度合理安排，以保证建设项目施工运营和营销资金满足具体需要。还要不断加快支出资金的周转，优化库存结构，尽可能减少存货资金的数额，让企业在经济方面的支付能力得到加强，促进企业信誉度不断增加，给下次融资铺设打下良好的基础。（3）实现资金结构的优化。房地产企业应该不断完善自己的资金结构，对于负债经营适当控制，在充分估算企业偿债能力的情况下，通过合法途径筹集到能够满足企业发展的资金。 在采用传统方式筹集资金时可以按照融资渠道多样式的原则，科学合理地分配外部多的储备资金，在协调资本权益比率方面要保证比例的有效性，将资产负债率降至最小，这样能够避免企业在资金筹备方面面临较大的压力，大大降低财务风险。这就要求相关部门对预售房款、银行回款等传统的融资渠道加强管理，还要确保资金的回收能按时到位，避免资金的浪费；企业还可以利用股票、债券、合作经营等方式不断提升自己的资金储备，让企业的运营规模得到扩大，使更多投资者与企业实现合作交流，不断扩展投资者与企业合作的项目。对于降低财务风险的控制能够发挥良好的效果。（4）提高房地产企业管理人员综合素质。作为决策者要增强对财务管理工作的责任感和使命感，要不断提高自身的决策能力；不断学习和掌握新的管理技术和方法，提高自身的政治素质修养。通过经验和自身能力进行科学的判断决策，最大限度地降低财务风险。同时，还要根据现代企业制度对高效率科学管理的客观要求，改变过去重视楼盘销售轻视财务管理的陈旧管理方式。增强财会人员的监管意识，督促财会人员依法进行会计核算和会计监督。
四、结语
综上所述，由于房地产企业自身投资金额大、项目开发周期长、资金回笼较慢的特殊性，其投资收益容易受社会经济环境以及政府政策的影响，从而使房地产投资成为高风险的经济活动。而房地产行业同时又是高风险行业，房地产企业进行项目投资必然伴随着投资风险。房地产企业在进行项目投资前，应当进行严密的市场调研，对项目进行谨慎的风险分析，对项目的预期收益进行合理的预测，判断项目投资方案是否合理可行。总之，在日益激烈的市场竞争中，房地产企业要想获得持续的竞争力，就必须综合提高企业财务风险管理水平，尽可能地规避风险，以获得最大的收益。
参考文献
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