时间：2023-06-07 09:10:52
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇城市合伙人协议，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
乙方：姓名________，身份证号码________________。
甲、乙双方经充分协商，在平等自愿的基础上就合伙出资运营________网吧事宜达成如下协议：
第一条 合伙企业基本情况 企业名称：______网吧
经营地址：_____省_____市___________________街_____号 出资额(人民币)： 元(大写： 圆整); 类型：服务场所
经营范围：提供互联网服务上网、烟饮料食品销售、网络游戏点卡销售; 合伙企业营业执照法人为：甲方 ;执照号为
第二条 合伙期限
合伙期限为 年，自 年 月 日起开始计算。
第三条 各合伙人出资额、出资方式如下： 甲方： 出资额 元，比例: 出资方式:现金 乙方: 出资额 元，比例: 出资方式:现金
本合伙出资共计人民币____________元。合伙期间各合伙人的出资 为共有财产，不得随意请求分割，合伙终止后，各合伙人的出资仍为个人所有，至时予以返还。各合伙人的出资，统一由乙方方保管和支配;资金的支配以发票或收据以及收条为依据,(依据必须得到两个合伙人共同认可)以为后期算账做依据。
第四条 盈余分配
合伙企业应当于正常营业后起的每个月1-5日计算上月盈利收入，所获利润优先用于各合伙人回收出资成本，利润分配方式如下：
(一)每个月盈利收入至少保留 元用于合伙企业备用开支;但累计到 元后，不再保留;
(二)其余盈余分配，以出资比列为依据，按比例分配。 第五条 合伙企业的亏损及债务承担方式如下：
(一)合伙企业债务及亏损，由各合伙人按出资比例分担;
(二)合伙人任意一方不得利用本合伙企业用作债务抵押、抵偿、还贷;否则应向另一合伙人支付5万元的违约金;
(三)合伙人私人债务与本合伙企业无任何利益、债务关系;
(四)合伙人如对企业债务及亏损赖账不承担出资分配，降扣除其全部股份到除名。
第六条 合伙企业的下列事项应当经全体合伙人一致同意：
(一)变更转让合伙企业营业执照法人;
(二)改变合伙企业的名称;
(三)改变合伙企业的经营范围、经营场所的地点;
(四)处分合伙企业的不动产(如网吧:电脑设备、桌子椅子等一切网吧财产)
(五)转让或者处分合伙企业的所有财产权利;
(六)以合伙企业名义为他人提供担保;
(七)聘任合伙人以外的人担任合伙企业的经营管理人员。
合伙人对合伙协议约定必须经全体合伙人一致同意始得执行的事务擅自处理，给合伙企业或者其他合伙人造成损失的，依法承担赔偿责任，并向守约方支付5万元的违约金
第七条 合伙负责人及其他合伙人的权利
1.____________为合伙负责人。其权限是：①对外开展业务，订立合同;②对合伙事业进行日常管理;③出售合伙的产品(货物)，购进常用货物;④支付合伙债务;⑤进行财务管理。
2.其他合伙人的权利：①听取合伙负责人开展业务情况的报告;检查合伙帐册及经营情况; ②共同决定合伙重大事项。
不具有事务执行权的合伙人擅自执行合伙事务，给合伙企业或者其他合伙人造成损失的，依法承担赔偿责任。
第八条 合伙人不得从事损害本合伙企业利益的活动。本合伙协议签订后合伙人不得同他人在合伙企业同一县级行政城市内合作经营与本合伙企业相竞争的业务。(除非取得其他合伙人的同意)合伙人以其在合伙企业中的财产份额出质的，须经其他合伙人一致同意;未经其他合伙人一致同意，其行为无效，由此给善意第三人造成损失的，由行为人依法承担赔偿责任。
第九条 合伙人的出资、以合伙企业名义取得的收益和依法取得的其他财产，均为合伙企业的财产。除本协议另有规定外，合伙人在合伙企业清算前，不得请求分割合伙企业的财产。
第十条 禁止行为
1.未经全体合伙人同意，禁止任何合伙人私自以合伙名义进行业务活动;如其业务获得利益归合伙，造成损失按实际损失赔偿。
2.禁止合伙人经营与合伙竞争的业务。
3.禁止合伙人与本合伙签订合同。
4.如合伙人违反上述各条，应按合伙实际损失赔偿。劝阻不听者可由全体合伙人决定除名。
第十一条 合伙的终止及终止后的事项
1、合伙因以下事由之一得终止：①合伙期届满;②全体合伙人同意终止合伙关系;③合伙事业完成或不能完成;④合伙事业违反法律被撤销;⑤法律、行政法规规定的其他原因。
2、合伙终止后的事项：合伙企业解散，应当由清算人进行清算。清算人由全体合伙人担任，清算人自被确定之日起十日内将合伙企业解散事项通知债权人，并于六十日内在报纸上公告。清算人在清算期间执行下列事务：
(一)清理合伙企业财产，分别编制资产负债表和财产清单;
(二)处理与清算有关的合伙企业未了结事务;
(三)清缴所欠税款;
(四)清理债权、债务;
(五)处理合伙企业清偿债务后的剩余财产;
(六)代表合伙企业参加诉讼或者仲裁活动。
清算期间，合伙企业不得开展与清算无关的经营活动。合伙企业财产在支付清算费用和职工工资、社会保险费用、法定补偿金以及缴纳所欠税款、清偿债务后的剩余财产，由合伙人按照实缴出资比例分配、分担;清算结束，清算人应当编制清算报告，经全体合伙人签名、盖章后，在十五日内向企业登记机关报送清算报告，申请办理合伙企业注销登记。合伙企业注销后，合伙人对合伙企业存续期间的债务仍应承担无限连带责任。
第十二条 合伙人在合伙期间，不得向合伙人以外的人转让其在合伙企业中的全部或者部分财产份额。否则应向守约方支付5万元的违约金。
第十三条 合伙人违反合伙协议的约定，从事与本合伙企业相竞争的业务或者与本合伙企业进行交易的，该收益归合伙企业所有;给合伙企业或者其他合伙人造成损失的，依法承担赔偿责任。
第十四条 其他
(一)经全体合伙人协商一致，合伙人可以修改本协议或对未尽事宜进行补充;补充、修改内容与本协议相冲突的，以补充、修改后的内容为准。
(二) 本协议书一式三份，甲乙丙各执一份;
(三)本协议书经全体合伙人共同在场当面各签字后生效。
第十五条 纠纷的解决 合伙人之间如发生纠纷，应共同协商，本着有利于合伙事业发展的原则予以解决。如协商不成，可以诉诸法院。
下半年以来，旭辉合作策略频频发力。继7月8日联手金盛集团在广佛区域的首个操盘项目落地后，9月6日，旭辉再度与恒基中国达成协议，参与对方在苏州、宜兴、长沙三地的项目开发。此后，9月10日，旭辉又联合河南博澳实业开发郑州博澳白沙项目，首次入驻郑州。
旭辉可谓是房企中的“合作之王”，有以下几个亮点。
第一，合作的项目数量多且比重高。据旭辉2016年中期业绩公告，截止到6月底，旭辉旗下53个项目中有34个项目为合作开发，占比达64%，其中有20个项目的权益比重不足50%。
第二，较早涉足合作开发的房企。自2013年起，旭辉已加强合作开发模式。同年7月，旭辉合作恒基中国共同开发杭州市余杭区一地块，其后12月双方再度联手开发旭辉斩获的上海虹桥商务区项目。
第三，展开广泛合作，覆盖行业内外。旭辉的合作伙伴不仅有如万科、金地、北辰、恒基等内外资房企，还有平安、东时投资等资本方，覆盖面十分广泛。企业积极展开合作，一方面为项目带来资金注入，一方面降低后期运作风险。
第四，采取十分灵活的合作方式。在合作模式中，旭辉参与方式颇为灵活，从企业自身利益出发，可以操盘不并表，也可以并表不操盘（见表1）。
另外，采取合作开发模式，在合作过程中旭辉获取了很多的优势。
首先，实现了规模的快速增长。据旭辉公布，2016年上半年，企业累计实现销售金额276亿元，较去年同期增长163%，其中旭辉权益销售额为153亿元，另外123亿元则来自合伙人。
其次，低成本土地投资撬动高收益。2016年1-8月份，旭辉新增21宗地块有12宗为合作方式获得，平均楼板价4181元/平方米，结合旭辉拿地集中于一线及热点二线城市，合作策略实现企业低成本土地获取，而随着后期项目入市，可带来不错收入。
最后，进入一些新城市的难度大幅降低。近期，通过与本土房企合作，旭辉先后入驻佛山、郑州，直接参与已有项目开发，不仅节省拿地开支，而且积累新城市项目操盘经验。
6月24日的国务院常务会议上,中国保险投资基金首次被公诸于世。彼时,会议提出,按照市场化专业化运作和商业可持续原则,设立中国保险投资基金,这将改革商业保险资金运用方式,对接国家重大战略和市场需求,有利于保险业创新增效,也可以带动社会有效投资,支持实体经济发展。
《中国保险投资基金设立方案》(下称《方案》)显示,基金采用有限合伙制,设1名普通合伙人和若干有限合伙人。保险资产管理公司等机构出资设立中保投资有限责任公司(以下简称中保投资公司)。中保投资公司担任普通合伙人,负责基金设立、募集和管理。中保投资公司以社会资本为主,股权分散,不形成控股股东,遵守合伙企业法关于国有独资公司、国有企业不得成为普通合伙人的规定。有限合伙人由保险机构等合格投资者担任。基金设立、募集和管理遵循法律法规规定和市场规则。
基金总规模预计为3000亿元。首期1000亿元,存续期限5—10年,投资期后可发起设立后续基金。初期从整合现有保险资金投资项目入手,新项目融资实行分期募集。基金存续期间,有限合伙人可以向其他合格机构投资者转让基金份额实现退出。
基金主要向保险机构募集,保险机构出资不低于基金总规模的80%。基金募集采用认缴制,认缴资金根据实际投资进度实缴到位。基金募集遵循市场化原则,向投资者充分披露信息并提示风险,投资者自主判断投资价值和风险,自行决策出资。基金根据投资需要,可按照法律法规等规定向有关金融机构融资。
投资范围方面,《方案》称,基金紧密围绕国家产业政策和发展战略开展投资,主要投向“一带一路”、京津冀协同发展、长江经济带等战略项目,拉动力强、社会经济效益好的棚户区改造、城市基础设施、重大水利工程、中西部交通设施、新型城镇化等基础设施建设,国际产能合作和“走出去”重大项目等。基金和中保投资公司应在协议和章程中明确直接投资基础设施建设的最低比例。在此基础上,基金可投资于战略性新兴产业、现代物流、健康养老、能源资源、信息科技、绿色环保、中小微企业等领域。基金投资形式主要包括上市和非上市股权、优先股、债权、资产证券化产品,以及股权基金、并购基金、夹层基金等各类投资基金。
基金根据合伙企业法设立,组建合伙人大会和投资顾问委员会,健全运行机制。中保投资公司根据公司法规定,设立股东会、董事会和监事会,建立现代企业制度。按市场化方式组建管理团队,或聘请专业管理机构进行基金管理,并建立有效激励约束机制。
基金投资具体项目,遵循依法合规、平等协商、互惠互利原则进行选择和决策,交易结构和收益安排应当既有利于支持国家重大项目建设,也有利于调动参与主体积极性,防范投资风险。基金可设立专项子基金,开展特定领域投资,提高管理运行效率。基金与子基金之间应合理配置管理资源,建立有效风险隔离机制。
退出机制上,基金以股权方式投资的,采取公开上市、“新三板”挂牌、股权转让、股权回购、股权置换等方式退出;以债权方式投资的,应当明确投资期限和增信安排,按投资协议约定到期退出;以优先股或夹层基金等方式投资的,应明确股权回购、股权转让等退出方式。基金应当按照有关规定和市场化原则,与项目方约定发生重大不利情形的退出方式,保障基金资产安全。
保监会将负责该基金的监督管理。《方案》称,保监会牵头组织筹建基金,制定相关规则,依法对基金设立、运营等进行监督管理,防范基金运作风险,并在偿付能力监管政策等方面给予适当支持。建立基金与国家宏观管理部门的项目信息沟通机制,主要提供服务,不得干预基金投资决策。
此前,在2015陆家嘴金融论坛“保险改革创新与上海国际保险中心建设”分论坛上, 中国保监会发展改革部副主任何肖锋告诉财新记者,中国保险投资基金的设立,核心想解决的问题是,一些国家重大的项目,因体量很大,一些小公司没有能力跟进,而大公司要单独拿下也比较困难。所以,设立体量如此大的资金可以给保险机构更多选择。
第一条为了完善专利制度，维护专利行业的正常秩序，保障专利机构和专利人依法执业，根据《专利法》和《专利条例》以及国务院的有关规定，制定本办法。
第二条国家知识产权局和各省、自治区、直辖市知识产权局依照《专利法》、《专利条例》和本办法对专利机构、专利人进行管理和监督。
中华全国专利人协会应组织、引导专利机构和专利人模范执行《专利法》、《专利条例》和本办法，规范执业行为、严格行业自律、不断提高行业服务水平。
第二章专利机构及其办事机构的设立、变更、停业和撤销
第三条专利机构的组织形式为合伙制专利机构或者有限责任制专利机构。
合伙制专利机构应当由3名以上合伙人共同出资发起，有限责任制专利机构应当由5名以上股东共同出资发起。
合伙制专利机构的合伙人对该专利机构的债务承担无限连带责任；有限责任制专利机构以该机构的全部资产对其债务承担责任。
第四条设立专利机构应当符合下列条件：
（一）具有符合本办法第七条规定的机构名称；
（二）具有合伙协议书或者章程；
（三）具有符合本办法第五条、第六条规定的合伙人或者股东；
（四）具有必要的资金。设立合伙制专利机构的，应当具有不低于5万元人民币的资金；设立有限责任制专利机构的，应当具有不低于10万元人民币的资金；
（五）具有固定的办公场所和必要的工作设施。
律师事务所申请开办专利业务的，在该律师事务所执业的专职律师中应当有3名以上具有专利人资格。
第五条专利机构的合伙人或者股东应当符合下列条件：
（一）具有专利人资格；
（二）具有2年以上在专利机构执业的经历；
（三）能够专职从事专利业务；
（四）申请设立专利机构时的年龄不超过65周岁；
（五）品行良好。
第六条有下列情形之一的，不得作为专利机构的合伙人或股东：
（一）不具有完全民事行为能力的；
（二）在国家机关或企、事业单位工作，尚未正式办理辞职、解聘或离休、退休手续的；
（三）作为另一专利机构的合伙人或者股东不满2年的；
（四）受到《专利惩戒规则（试行）》第五条规定的通报批评或者收回专利人执业证的惩戒不满3年的；
（五）受刑事处罚的（过失犯罪除外）。
第七条专利机构只能享有和使用一个名称。
专利机构的名称应当由该机构所在城市名称、字号、"专利事务所"、"专利有限公司"或者“知识产权事务所”、“知识产权有限公司”组成。其字号不得在全国范围内与正在使用或者已经使用过的专利机构的字号相同或者相近似。
律师事务所开办专利业务的，可以使用该律师事务所的名称。
第八条设立专利机构应当提交下列申请材料：
（一）设立专利机构申请表；
（二）专利机构的合伙协议书或者章程；
（三）验资证明；
（四）专利人资格证和身份证的复印件；
（五）人员简历及人事档案存放证明和离退休证件复印件；
（六）办公场所和工作设施的证明；
（七）其他必要的证明材料。
律师事务所申请开办专利业务的，应当提交下列申请材料：
（一）开办专利业务申请表；
（二）主管该律师事务所的司法行政机关出具的同意其开办专利业务的函件；
（三）律师事务所合伙协议书或者章程；
（四）律师事务所执业许可证复印件和资金证明；
（五）专利人的律师执业证、专利人资格证和身份证的复印件；
（六）办公场所和工作设施的证明；
（七）其他必要的证明材料。
上述证明材料应当是在申请设立专利机构或开办专利业务之前的6个月内出具的证明材料。
第九条设立专利机构的审批程序如下：
（一）申请设立专利机构的，应当向其所在地的省、自治区、直辖市知识产权局提出申请。经审查，省、自治区、直辖市知识产权局认为符合本办法规定条件的，应当自收到申请之日起30日内上报国家知识产权局批准；认为不符合本办法规定条件的，应当自收到申请之日起30日内书面通知申请人。
（二）国家知识产权局对符合本办法规定条件的申请，应当自收到上报材料之日起30日内作出批准决定，通知上报的省、自治区、直辖市知识产权局，并向新设立的机构颁发专利机构注册证和机构代码；对不符合本办法规定条件的申请，应当自收到上报材料之日起30日内通知上报的省、自治区、直辖市知识产权局重新进行审查。
律师事务所申请开办专利业务的，参照上述规定进行审批。
第十条专利机构变更名称、地址、章程、合伙人或者股东等注册事项的，应当向国家知识产权局申请，同时报所在省、自治区、直辖市知识产权局。变更经国家知识产权局批准后生效。
第十一条专利机构停业或者撤销的，应当在妥善处理各种尚未办结的事项后，向其所在地的省、自治区、直辖市的知识产权局申请。经审查同意的，应当将专利机构注册证及标识牌交回省、自治区、直辖市知识产权局，并向国家知识产权局办理停业或撤销手续。
第十二条专利机构在本省内设立办事机构的，应当向所在地的省、自治区、直辖市知识产权局申请。经批准的，由省、自治区、直辖市知识产权局报国家知识产权局备案。
专利机构跨省设立办事机构的，应当在获得其所在地的省、自治区、直辖市知识产权局同意后，向办事机构所在地的省、自治区、直辖市知识产权局申请。经批准的，由办事机构所在地的省、自治区、直辖市知识产权局报国家知识产权局备案。
第十三条申请设立办事机构的专利机构应当符合下列条件：
（一）设立时间满2年以上；
（二）具有10名以上专利人；
（三）通过上一年度年检。
第十四条专利机构的办事机构应当符合下列条件：
（一）具有2名以上由专利机构派驻或者聘用的专职专利人；
（二）具有固定的办公场所和必要的资金；
（三）办事机构的名称由专利机构全名称、办事机构所在城市名称和"办事处"组成。
第十五条各省、自治区、直辖市知识产权局可以附加规定专利机构在其行政区域内设立办事机构的其他条件和程序，并将有关规定报国家知识产权局备案。
第十六条专利机构的办事机构不得以其单独名义办理专利业务，其人事、财务、业务等由其所属专利机构统一管理。专利机构应当对其办事机构的业务活动承担民事责任。
专利机构跨省设立办事机构的，其办事机构应当接受办事机构所在地的省、自治区、直辖市知识产权局的指导和监督。
第十七条办事机构停业或者撤销的，应当在妥善处理各种尚未办结的事项后，向办事机构所在地的省、自治区、直辖市知识产权局申请。经批准的，由该知识产权局报国家知识产权局备案，同时抄报专利机构所在地的省、自治区、直辖市知识产权局。
专利机构停业或者撤销的，其办事机构应当同时终止。
第三章专利人的执业
第十八条专利人执业应当接受批准设立的专利机构的聘请任用，并持有专利人执业证。
第十九条专利机构聘用专利人应当按照自愿和协商一致的原则与受聘的专利人订立聘用协议。订立聘用协议的双方应当遵守并履行协议。
第二十条颁发专利人执业证应当符合下列条件：
（一）具有专利人资格；
（二）能够专职从事专利业务；
（三）不具有专利或专利审查经历的人员在专利机构中连续实习满1年，并参加上岗培训；
（四）由专利机构聘用；
（五）颁发时的年龄不超过70周岁；
（六）品行良好。
第二十一条有下列情形之一的，不予颁发专利人执业证：
（一）不具有完全民事行为能力的；
（二）申请前在另一专利机构执业，尚未被该专利机构解聘并未办理专利人执业证注销手续的；
（三）领取专利执业证后不满1年又转换专利机构的；
（四）受到《专利惩戒规则（试行）》第五条规定的收回专利人执业证的惩戒不满3年的；
（五）受刑事处罚的（过失犯罪除外）。
第二十二条申请颁发专利人执业证应当提交下列材料：
（一）专利人执业证申请表；
（二）专利人资格证和身份证的复印件；
（三）人事档案存放证明或者离、退休证件复印件；
（四）专利机构出具的聘用协议；
（五）申请前在另一专利机构执业的，应提交该专利机构的解聘证明；
（六）首次申请颁发专利执业证的，应提交其实习所在专利机构出具的实习证明和参加上岗培训的证明。
第二十三条国家知识产权局委托中华全国专利人协会负责颁发、变更以及注销专利人执业证的具体事宜。
第二十四条经审核，中华全国专利人协会认为专利人执业证的颁发申请符合本办法规定条件的，应当在收到申请之日起的15日内颁发专利人执业证；认为不符合条件的，应当在收到申请之日起的15日内书面通知申请人。
第二十五条专利机构辞退专利人的，应当提前30日通知该专利人；专利人辞职的，应当提前30日通知其所在的专利机构。
专利机构与专利人解除聘用关系的，应当由专利机构收回其专利人执业证，出具解聘证明，并在出具解聘证明之日起的10日内向中华全国专利人协会办理专利人执业证注销手续。
第二十六条专利机构停业或者撤销的，应当在获得省、自治区、直辖市知识产权局审查同意之日起的10日内，收回其全部专利人执业证并向中华全国专利人协会办理专利人执业证注销手续。
第二十七条中华全国专利人协会应当在颁发、变更或者注销专利人执业证之日起的5日内向国家知识产权局备案并上报有关材料，同时抄送专利机构所在省、自治区、直辖市知识产权局。
第二十八条未持有专利人执业证的人员不得以专利人的名义，为牟取经济利益从事专利业务。
第二十九条专利人承办专利业务应当以所在专利机构的名义接受委托，与委托人订立书面委托合同，统一收取费用并如实入帐。专利人不得私自接受委托，办理专利业务并收取费用。
第四章专利机构及专利人的年检
第三十条国家知识产权局负责组织、指导专利机构和专利人的年检，委托各省、自治区、直辖市知识产权局以及国防专利局具体实施专利机构和专利人的年检。
凡经批准设立的专利机构以及开办专利业务的律师事务所均应当参加年检。专利机构的办事机构应当随其专利机构参加年检，有关材料同时抄报办事机构所在地的省、自治区、直辖市知识产权局。
中华全国专利人协会配合参与专利机构和专利人的年检。
第三十一条专利机构和专利人的年检每年进行一次，时间为9月1日至10月31日。
第三十二条专利机构和专利人的年检内容包括：
（一）专利机构是否符合本办法规定的设立条件；
（二）专利机构的合伙人或者股东是否符合本办法规定的条件；
（三）在专利机构中执业的专利人是否持有专利人执业证，是否按照要求参加执业培训；
（四）专利机构和专利人是否有《专利惩戒规则（试行）》第六条、第七条、第八条列出的违法违纪行为；
（五）专利机构自前次年检完毕以来的专利业务数量；
（六）专利机构的财务情况；
（七）应当予以年检的其他内容。
第三十三条专利机构应当提交下列年检材料：
（一）专利机构和专利人年检登记表；
（二）专利机构的工作报告；
（三）专利机构注册证副本；
（四）专利人执业证；
（五）财务报表；
（六）其它需要提交的文件。
专利机构的工作报告应当全面反映本办法第三十二条规定的各项内容。
第三十四条经年检发现专利机构和专利人不符合本办法规定的，省、自治区、直辖市知识产权局应当责令其在指定期限内予以改正；逾期不予改正的，给予年检不合格的结论。
经年检发现专利机构或者专利人有《专利惩戒规则（试行）》第六条、第七条、第八条列出的违法违纪行为的，可以提请各省、自治区、直辖市专利惩戒委员会给予惩戒。
第三十五条年检合格的，由各省、自治区、直辖市知识产权局在专利机构的注册证以及该机构中执业的专利人执业证上加盖该年度年检合格的印章；年检不合格的，加盖年检不合格的印章。
未参加年检或年检不合格的专利机构，在下次年检合格之前不得在国家知识产权局和各地知识产权局办理新的专利业务。
第三十六条各省、自治区、直辖市知识产权局应当在完成专利机构和专利人的年检之日起的10日内将年检情况总结和年检登记表报国家知识产权局备案，并将专利人执业证的年检结果送中华全国专利人协会备案。
国家知识产权局将向社会公布专利机构和专利人的年检结果。
第三十七条国家知识产权局、各省、自治区、直辖市知识产权局和中华全国专利人协会的工作人员应当对专利机构年检中不予公开的内容保密。
关键词 转让 同等条件 瑕疵
0引言
共有人优先购买权作为一种法律制度，在我国始于西周而从北魏开始则开始有文字记载，而对于有着悠久历史的共有人购买权，只是在诸部法律的若干条文中规定了优先购买的权利，特别是物权法仅以一条法律条文规定了共有关系中按份共有的动产和不动产的优先购买权利，而物权法对于共同共有的优先购买权没有规定，因此物权法未能够形成一个统一完整的体系。随着我国法律的完善，众多学者开始有了修改这一制度的呼声，而本文，便是从这个角度进行论述。
1关于共有人优先购买权的涵义
1.1关于共有人优先购买权的涵义
根据《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第78条第三款后段及《中华人民共和国物权法》第101条后段的规定：共有人在转让其份额时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。法律的确立，使得按份共有人就份额享有优先购买权的目的，是为了防止因第三人的介入而使共有人内部关系复杂化，从而简化甚至消除共有物的共同使用关系，实现对共有物利用上的效率。故共有人优先购买权保障了共有人的权利，在一定程度上减少了因处分共有物而使得共有人内部的混乱。
《物权法》第5条规定：“物权的种类和内容由法律规定”及其第101条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”依法律规定共有关系的优先购买权是法律对共有人的特定保护。共有关系的优先购买权具有对抗第三人的效力，符合物权法律特征。但是优先购买权不符合物权的属性，因为其不具有实质性利益，仅凭该权利的行使并不能直接取得物权发生物权变动的结果。即标的物所有权人未将标的物出卖，则优先购买权处于期待权状态。法律赋予共有人享有优先购买权，只是使其取得了某种期待的利益。期待将来在某项财产出售时可以享受的利益。而这种即将享受的利益则是为了取得物权发生物权的变动服务“如果将优先购买权作为一种物权对待，自然应属于物权的期待权。”故共有关系的优先购买权是一种期待权，是一种具有物权性质的期待权。标的物所有权人未将标的物出卖，则优先购买权处于期待权状态。
优先购买权是先买权人所享有的一种请求权，其实现依赖于出卖人将自己的财产出卖时，在同等条件下，应当转让给先买权人。所以优先买权是一种对世权，并且优先购买权能直接对抗第三人，又因为优先购买权人依单方之意思形成以出卖人与第三人同等条件为内容的合同，无须出卖人同意，但此形成权附有停止条件，必须等出卖人出卖标的物给第三人时才能行使。在此“附条件”的存在就显得很不妥，这里的附条件有两种：一是出卖给标的物给第三人的条件，二是公平起见的平等。所以，任何权利的成立和行使都是有条件的。民法上只有民事法律行为附条件，而无民事权利附条件之说。且所附条件只能由当事人约定，不能法定。按所附为停止条件，而民法上所讲的停止条件是限制民事法律行为效力发生的条件。按此说，在条件成就前，先买权人与出卖人之间的买卖关系已经成立，双方的权利、义务已经确定，只是暂时还不能行使和不必履行而已，此与法律关于先买权之规定不符。在区别优先购买权性质时，不应当考虑其前提条件或关于前提条件的种种问题，而仅需确定共有人优先购买权属于形成权性质。
综上所述，优先购买权是一种具有物权性质的期待权，同时其又具有形成权的一种权利。
1.2历史上关于共有人优先购买权的立法
我国优先购买权制度从文字记载上可追溯至北魏时期。“卖田问邻，成券会邻，古法也”。自西周至今日，不动产物业的出卖、放典、租赁等，邻业业主均享有较为广泛的权利。至五代时期，田宅典卖中亲邻享有优先购买权已经比较明确，只有在亲邻不购买或者出价较低时，才能卖给他人。到了宋代，优先购买权制度得到了长足的发展，包括了典权关系中的优先购买权等，规定较为先进和详尽。到了元代，元律在田宅等不动产优先购买权制度上继承了宋代的规定，并有较大的发展，规定了优先权人的购买时限和优先权人不在时的处理方法等。明清时期更是创立了预买契约人的优先购买制度。
1.3国外关于共有人优先购买权的立法
所谓共有人优先购买权，其他大陆系国家也有所规定，根据最早对优先购买权作出规定的近代民法典是《法国民法典》。其对共有人优先购买权和股东优先购买权做出了较为详尽的规定。《法国民法典》第815-14条第一款规定：“如共有人拟将其对整个共有财产或者其中一项或数项共有财产的权利全部或一部有偿让与共有人以外的其他人，应以司法外文书，将其拟定让与的价格和条件以及自荐取得这些财产的人的姓，住址和职业，通知到其他共有人；而对于《德国民法典》的第463条规定了债法的先买权：“对于某一标的有优先购买的权利人，一旦共有人和第三人订立有关该标的的买卖合同，就可以行使先买权。该法的1097条规定；先买权限于由设定土地所有人或者其继承人出卖的情形；但也可以就两个以上或者全部出卖情形，先设定先买权。在《德国民法典》中，我们同样可以看到优先购买权往往是发生在利益关系的当事人之中，往往是合同关系，而作为无偿转让，在《德国民法典》中更多维护的是转让人的信赖利益关系，进而导致了无偿转让的没有优先购买权存在。
2我国的共有人优先购买权的立法现状
在我国，除了《物权法》第101条的规定还有以下几部关于共有人的优先购买权的规定，如下：
2.1中人民共和国合同法
根据《中国人民共和国合同法》第340条之规定合作开发完成的发明创造，除当事人另有约定的以外，申请专利的权利属于合作开发的当事人共有。当事人一方转让其共有的专利申请权的，其他各方享有以同等条件优先受让的权利。 合作开发的当事人一方声明放弃其共有的专利申请权的，可以由另一方单独申请或者由其他各方共同申请。申请人取得专利权的，放弃专利申请权的一方可以免费实施该专利。合作开发的当事人一方不同意申请专利的，另一方或者其他各方不得申请专利。本条是对履行合作开发合同完成的技术成果的归属和分享的规定。技术开发合同的当事人可以在合同中约定合作开发完成的发明创造的权利归属。如果当事人在合同中没有约定或者约定不明确，那么，合作开发完成的发明创造，申请专利的权利属于合作开发的当事人共有。当事人一方不同意申请专利的，另一方或者其他各方不得申请专利。当事人一方转让其共有的专利申请权的，其他各方可以优先受让其共有的专利申请权。当事人一方声明放弃其共有的专利申请权，可以由另一方单独申请或者由其他各方共同申请。申请人取得专利的，放弃专利申请权的一方可以免费实施该专利。故根据本条规定，我们不难看出立法在专利这种特殊的知识产权的特殊保护。
2.2中国人民共和国合伙企业法
根据《中国人民共和国合伙企业法》第23条，42条第二款，74条第二款之规定：合伙人向合伙人以外的人转让其在合伙企业中的财产份额的，在同等条件下，其他合伙人有优先购买权；但是，合伙协议另有约定的除外。本条是对其他合伙人优先购买权的规定。合伙人向合伙人以外的人转让财产份额对于其他合伙人是属于相当不公平的。合伙人基于合伙企业而成立，对于合伙人对外承担无限连带责任的这种责任方式，显然是非常严厉的。非基于一定的信任，很少人愿意去承担这样的风险。这种风险的存在也迫使了合伙人之间的管理企业的思想，企业发展的前景等要相对一致，保持企业的良好运作，而此时如果作为合伙人之一将其份额转让于第三人，第三人则可能会有各种与其他原合伙人意向相悖，对于其他合伙人来说这是其无故承担的风险。公平起见合伙人的优先受让权，此时就显得十分举足轻重。
2.3城市房地产抵押管理办法
根据《城市房地产抵押管理办法》之第42条之规定：抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人；在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。本条是指在房地产的抵押权人处分抵押房地产时，应该通知共有人，这里的共有人可以指房管登记薄上所登记的共有人，也可以是实际的房产所有人。
3我国共有人优先购买的法律思考
随着经济的蓬勃发展，各种各样的共有应运而生，为了保障共有人应有的权利，个人觉得，可以有以下增加的几点立法：
3.1完善关于通知共有人实行其优先购买权相关规定
关于应该取得口头通知还是书面通知，个人觉得应该采取书面形式，很多时候口头形式的通知存在采证难的问题，而且在共有关系中，很多时候这个优先购买权的存在很重要，会影响甚大，比如像合伙企业，故采取书面方式会更为严谨和正式。故如果优先购买权人在出卖人出卖前未知晓情况，就应当宣布出卖人与买受人之间的买卖关系无效，已经交付了价款，由双方相互返还，支持优先购买权人在同等条件下优先购买的请求。此时，对于出卖人有没有发出书面通知，则有迹可寻。
3.2完善关于共有人放弃优先购买权的规定
对放弃优先购买权后又主张权利的不予支持。凡有确凿证据证明优先购买权人主动、明白、直接表示不予购买的，视为明确表示放弃。对于明知共有人出卖标的物，既不作出优先购买的主动、明白、直接的表示，又不阻止其出卖给第三人，据此可推定为优先购买权人放弃权利。对于共有人在接到出让人的通知下，是不是也应该给予书面回复，个人觉得也应该是肯定的，尤其是在优先购买权人要主张权利的时候，应该明确表示，并且也应该在规定逾过一定的时效视为放弃，以保障出让人的正常交易，不至于因为优先购买权人的失误而导致了其交易的失败。
4结语
总而言之，共有人优先购买权是民法上重要的一种权利，而在我国虽然有相应的规定，相较国外的立法，我国有关共有人优先购买权的规定还是相对不足，这就使得我国关于共有人优先购买权还有可以完善的地方，对于其他优先购买权之间的冲突也没有特别的规定，使得虽然我国有关于共有人优先购买权，但是其在实践里面临了巨大的挑战。希望立法机构能早日重视这个问题，完善共有人优先购买权，使得此权利在司法实践中得以更好的实现，以维护其他共有人原本应该有的权利。
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激励机制。管理公司按照项目投资提取1%－2％的管理费用。基金投资收益分配：基金投资收益在满足省联发投和国开金融基本收益（8％－10％）基础上，普通合伙人（管理公司）与有限合伙人（省联发投和国开金融）按照2∶8的比例进行分配。
对农发行投资业务经营平台的初步构想
（一）经营平台的构建与市场定位———政策引导，市场运作农发行作为农业政策性金融机构，基金业务必须充分体现农发行服务支农的政策导向。农发行参与出资设立的中国农业产业发展基金，以及正在筹建的粮食安全基金、水利建设基金、新农村建设基金，正是履行政策性支农职责的创新举措。目前，农发行基金设立和募集已经取得阶段性进展，当务之急是要建立有效的运作模式和经营平台，通过市场化运作提升投资效率，放大资金的杠杆撬动作用和引导作用，确保实现基金投资目标。
1.在重点区域和领域成立子基金。根据农发行政策职责，总行联合相关部门和其他投资人建立政策性产业引导基金，并作为母基金（FOF）出资，在重点区域和支持的重点领域以私募方式向相关投资人募集资金建立子基金。以母基金出资设立子基金，引导更多的资本参与，不仅能够充分发挥母基金的杠杆作用，放大基金投资业务的支持效率。同时母基金通过与各地资本的结合，充分发挥当地行和利益相关方参与基金投资业务的积极性和主动性，为基金提供优质丰富的项目资源。基金设立要充分体现政策性引导基金的特征，基金募集对象要符合基金性质和投向，以保证基金投资人之间在经营决策时能够形成共识。基于目前“三农”产业现状，国内产业投资基金的设立模式是由政府、银行与其他机构联合创立产业投资基金的方式。北京、河南成立的农业开发产业投资基金就采取这一模式。目前农发行基金募集的对象可考虑：地方政府农业综合开发部门、政府各类融资平台；大型担保公司；农产品交易市场和期货经纪公司；农业产业化龙头企业集团。此外，还可以参与国开金融和地方政府设立的相关投资基金。
2.构建基金投资经营平台。目前私募股权投资基金的组织形式主要有三种类型：公司型、有限合伙型和契约型基金。参照国开行和其他产业投资基金成功运作模式，农发行可按照“有限合伙制+公司制”的模式建立基金经营平台。在条件成熟的地区，由有关分行主导，按照有限合伙制设立私募股权投资基金。资金来源除母基金部分出资外，其他可根据基金性质向地方政府投融资平台和相关产业的市场主体募集。同时由主要基金投资人和专业机构共同出资，按照公司制成立基金管理公司。基金管理公司作为普通合伙人（GP）参与基金投资，其他投资人作为有限合伙人（LP）出资。当地农发行可派人出任基金管理公司管理人员，基金管理公司作为基金经营平台承担基金经营管理职责。基金实行有限合伙制可以在有效隔离母基金投资风险的同时，更好地发挥基金经营平台的经营积极性。农发行参与基金管理管理公司的投资和经营，有利于实现农发行投资意图，提高当地行的经营积极性。同时又能够以出资为限将投资风险控制在有限范围内。
3.建立有效的基金经营管理体系。一是农发行内部管理。目前农发行现有部门设置和管理体系，无法适应基金的经营管理。建议按照事业部制建立相对独立的投资业务经营管理体系。要按基金设立经营机构，实行相对独立核算考核。二是农发行与私募股权投资‘PE’。从国开武汉城市圈建设发展基金来看，国开金融既是有限合伙人（LP），又参与出资设立基金管理公司，基金管理公司又作为普通合伙人（GP）投资基金。农发行要充分尊重基金及基金管理公司的市场主体定位，总行可委托当地行按照协议派出出资人代表和管理团队参与基金公司经营管理。按照市场规则行使出资人的权利，不能实行简单的行政管理。三是通过建立科学合理的治理结构，保证投资基金的有效运行。要适当引进专业投资机构参与基金管理，设立主要投资人参与的投资决策机构，建立有效的基金投资决策机制和有限合伙人（LP）之间协调机制，提高投资项目的成功率和决策效率。合理确定基金管理公司管理费用水平和投资项目基本收益目标，基金管理公司在保证有限合伙人（LP）基本的投资收益的基础上，方可按照比例取得投资收益。
（二）经营平台的经营模式与经营策略———综合服务，协同经营
农村金融市场多元化的金融产品需求，客观上需要具有综合金融服务功能的服务商。农发行应定位为中国“三农”金融服务一揽子解决方案的提供商，实现服务的综合化，经营的协同化。
1.搭建综合金融服务平台。一方面，以基金经营平台为基础平台，承接和参与多只基金经营管理，做大做实经营平台。同时整合现有财务顾问等中间业务，引进专业机构和专业人才，不断创新服务产品，逐步开展投、债、租、期、险等多样化的金融服务。逐步打造成具有投资银行职能的专业经营平台。另一方面，以传统信贷业务为基础，依托农发行在农村基础实施和农业产业化龙头企业领域的优势地位，扩大各类金融服务产品在农村领域市场份额，逐步形成融资融物、股权投资、咨询顾问、中介服务等多样化的综合金融服务平台。
2.投资与信贷业务协同化经营。一是投资业务之间协同化经营。在政策许可范围内，在不断丰富投资业务产品的同时，针对各地的区域特点和优势，制定农发行投资业务的发展战略，明确投资业务发展的重点和序列。在优势领域，对于投资条件成熟的客户，优先开展私募股权投资基金业务和金融租赁业务；对于不良贷款处置、贷款客户之间的并购等，尝试开展资产证券化，杠杆收购、债转股等方面的投资业务；在农发行现有网点无法覆盖区域，投资建立村镇银行；参与地方政府和融资平台的债券发行等。此外，在农发行与中介机构合作基础上，创新合作模式，与投资业务配套开展咨询顾问业务。二是投资业务与信贷业务的协同化经营。要按照客户和项目资源共享、服务功能互补、投贷结合的原则实现投资业务应与信贷业务的协同化经营。如通过信贷手段支持优势龙头发展，具备上市潜质后投入Pre-IPO基金，通过投贷结合支持企业的IPO。企业上市后经营规模的扩大，又拉动对农发行的信贷需求。以PE方式介入平台公司，既可以满足银监会“做实平台公司”的要求，充实项目公司资本金，同时又为农发行提供优质的项目资源。将农发行重组贷款与PE方式结合，还能够促进产业升级和农发行信贷结构的优化。三是内部资源的协同化经营。农发行可利用多年来积累的项目评审技术和管理经验，为投资业务提供技术支持。农发行完善的组织体系以及与地方政府、客户建立的良好合作关系，为投资业务的项目营销、项目管理等方面创造了良好的经营条件。投资业务在依托农发行管理资源的同时，也会更好地促进农发行自身业务的发展。
（三）投资与退出策略———优势互补，发展共赢
私募股权投资基金投资目的是通过投资对象企业价值的提高，在顺利退出的基础上获得超额投资收益。因此，在确定股权投资策略的同时就必须充分考虑投资退出路径。通过投贷结合支持优势产业化龙头企业公开上市，是投资基金退出的理想方式。但对于农发行来说，实行IPO退出方式的投资对象有限。结合农发行服务领域特点，投资基金退出应重点考虑以下路径：
一是产权交易市场回收。湖北省是国内产权交易市场的发祥地。省内各市现有10多家各种类型的产权交易机构。目前，湖北省拟以湖北省产权交易中心和武汉产权交易市场为基础，组建华中联合产权交易所，建立区域性产权产易市场。基金投资应积极支持产业结构调整升级和客户经营结构调整相关项目，依托产权交易市场实行基金的顺利退出。
二是投资项目回收。政府融资平台的产权实际为地方政府，其项目决策、收益分配和资本运营受地方政府主导。对其股权投资后的效益无法直观体现，从而给投资基金回收带来不确定性。将基金作为项目资本金直接投入新设法人项目，只要项目成功，即可通过项目效益保证基金投资的顺利退出。因此，基金投资项目应更多地参与新设项目法人的股权投资，减少对股权结构复杂的既有法人的股权投资。
三是项目回购。利用BT模式，对于水利等大型农业基础设施项目和公益性项目投资。投资基金可与有实力的工程施工企业共同投入项目资本金，设立新设项目法人。通过项目融资取得农发行贷款，项目建成后，政府以财政资金和专项建设等资金回购项目。通过政府回购项目实现投资基金退出。如寻求与葛洲坝、清江、汉江等建设工程公司等大型水利施工企业合作，通过股权合作承接各类流域治理工程项目和大型水利工程整治项目建设，政府以水利建设专项资金回购工程，从而实行基金退出。农发行以项目融资的形式提供信贷支持，投资业务和融资相结合的方式，还可为农发行支持农村水利建设寻求新的路径。
无论是大量的城镇化基础设施建设，还是更为棘手的医疗、教育、交通等公共配套服务，都需要巨大的资金保障。据财政部相关测算，预计2030年城镇化率达到60%，由此带来的投资需求约为42万亿。资金压力颇大。
城镇化在我国已经走过了几十年的历程，过去主要依靠土地财政和土地金融的投融资模式弊端凸显，已经不能满足快速的城镇化进程。在城镇化推进过程中，政府投融资模式发生了巨大变化，从以预算内财政为主进行城镇基础设施和公共服务融资，逐渐转向依靠预算内、预算外财政和银行贷款等多种方式融资的局面。
城镇化建设“钱从哪里来”？创新城镇化融资模式，建立透明的投融资机制已经迫在眉睫，或许，在以下几个方面可以找到突破口。
渠道一：地方政府发债融资
提及地方政府发债，很多人还沉浸在数十万亿的巨额政府存量债务的恐慌中。
值得肯定的是，新《预算法》中对于地方政府债务的管理已经有了很大突破，修改了之前地方债“禁而不止”，转而“以疏代堵”，在允许地方依法适度发债的前提下对发债主体、用途、规模、程序、监督和问责等方面作了严格规定，体现出以法治方式规范地方债务的治理思维。
这种“开前门、堵后门、筑围墙”的改革思路，将原先不受约束的“隐形”发债权引导到法治阳光下，使之受到预算的规范和约束，从而防范和化解债务风险。
因此，在新《预算法》的基础上，地方今后可以发行两种债：一是项目收益债，二是完全没有特殊目的的以地方政府收入为担保的市政债。
项目收益债指以项目公司为发行主体，募集资金直接投入固定资产投资项目，项目运营收入进入专户并专项用于债券本息支付的债券。项目收益债虽无财政兜底，但政府保障力度不弱。
值得注意的是，项目收益债在2014年5月被首次提及，近期，国家发改委下发了《项目收益债试点管理办法》（试行）（下称《办法》）至各地方发改委试行。此次《办法》目的也在于建立透明规范的城市建设投融资机制要求，规范项目收益债券发行管理工作。
以国内第一只项目收益债――“2014年广州市第四资源热力电厂垃圾焚烧发电项目收益债券”为例。首先，债券发行方与地方政府签订协议，保证项目主要收益稳定；其次，政府对该项目实施税收优惠，增值税即征即退；最后，设计差额补偿制度为该期债券提供增信。
从市政债来说，发达国家城市建设都广泛使用市政债这种融资工具。这主要是因为市政债具有信息公开、债务透明、品种期限多样化的特点，有利于把地方政府隐性的、不规范的债务显性化、规范化，从而有利于管理举债行为。
结合我国实际情况，多年来城市建设资金普遍依靠借债和土地转让收入支撑，要建立健全地方债的发行管理制度，允许地方发行市政债，实现融资阳光化，这就需要进一步完善和健全债务管理制度，尤其要在债务预算约束、信息披露、政府信用评级、偿债机制建设等方面进行规范和完善，增强偿债能力和债务约束。
渠道二：引渠社会资本
财政资金毕竟有限，远远满足不了城镇化巨大的资金需求。利用市场力量，走市场化道路，让更多的各种社会资本进入城镇化的投资和运营中，是必经之路。
在吸引社会资本过程中，PPP模式已经成为化解城镇化资金难题的重要推手。各方力量也已经跳出最初的政策观望期，开始跑马圈地，大力布局。5月26日，国内首只千亿元规模的中国城市轨道交通PPP产业基金在上海诞生。该基金由中国建设银行、绿地集团牵头发起，以绿地集团签约的城市轨道交通项目为主要投资对象。轨道交通基金以有限合伙企业形式设立，由绿地金融、建工投资、建信信托三方成立的基金管理公司担任普通合伙人、执行合伙人，并由发起人、战略合作方作为有限合伙人，总规模为1000亿元，分期发行，首期规模240亿元。
自去年底财政部推出全国30个示范项目以来，江苏、安徽、湖南、福建等诸多省份都已推出当地的PPP项目，据相关估算，目前已公开的PPP项目总投资约2万亿元。
PPP不同于BT、BOT、BOO等传统融资模式，要理解和应用好PPP模式的核心要素。一是社会资本与政府公共部门是平等的伙伴关系，在实现共同目标中，社会资本对利润的追求与政府公共部门对公共福利的追求共同实现。二是利润的可控制性。PPP项目一般都是社会公益项目，对追求短期效益的企业，政府应该加以拒绝。三是风险分担。PPP模式应以承担能力划分风险，从而降低项目的整体风险。
为了从源头上引入竞争机制，充分发挥市场在配置资源中的决定性作用，PPP项目要贯彻落实项目法人招标制度，即通过公开招标、竞争性谈判等方式确定项目投资主体，并由中标的投资主体组建项目公司具体负责PPP项目的投资、建设、管理或运营工作。
当然，PPP之所以受到广泛关注，不仅因为它是一种融资模式，更在于它是一种管理模式的创新。特别是对于城镇化进程来说，更需要政府厘清自身职能，把市场的交给市场。
渠道三：建立专门信用机构
当前，我国新型城镇化融资工具的培育和发展还需要一个过程，短期内仍要继续发挥银行信贷在支持城镇化建设中的作用，尤其是要发挥大型商业银行的主导作用。
在这个基础上，还可以建立若干专门为城镇化融资的长期信用机构。十八届三中全会指出：“可研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构”。这意味着今后政策性金融机构的数量有望增加，主要为城镇化服务。
在这一方向上，或许可以参考引起广泛关注的国开行住宅金融事业部的模式。2014年7月底，为加大对棚户区改造的支持力度，银监会批准国家开发银行住宅金融事业部开业。国开行住宅金融事业部，将实行单独核算，采取市场化方式发行住宅金融专项债券，向邮储等金融机构和其他投资者筹资，重点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。
业内人士认为，在快速城镇化的背景下，建议成立或者组建专门的政策性银行。政策性银行的任务，一是扶持县域经济的发展，二是支持产业转移，把一些企业、工业、服务业、教育、医疗等优质资源有序地向中小城市转移。第三是支持农业现代化，没有农业的现代化，城市化速度不可能加快，农业现代化应该是城市化的前提。
著名经济学家厉以宁认为，设立新的城镇建设银行，是为了实现特定的城镇化目标，其主要金融服务为，“向一定的城镇提供中长期贷款”，并为城镇化建设中的公共服务设施提供融资支持。
关键词：大学生；创业；法律保障；法规
随着高校的持续扩招和毕业生的结构性过剩，大学生的就业问题日渐突出并引起了社会的广泛关注[1]。自国务院《关于大力推进大众创业万众创新若干政策措施的意见》以来，全国各高校及社会各界对大学生创业日益重视，支持大学生创业的政策措施越发完善，创业政策的制定与实施在一定程度上激发了大学生的创业热情、调动了大学生的创业动力并缓解了大学生的就业压力，促进了我国高端人才充分利用程度的进一步提升。2015 年全国“两会”中总理强调“把大众创业、万众创新调动起来”，鼓励大学生创业，很多大学生已经转变就业观念，越来越多选择创业。
按照《中华人民共和国就业促进法》第七条，劳动者要确立正确的择业意识，提高个人的就业和创业能力，各级人民政府和有关部门应当简化程序，提高效率，为劳动者自主创业、自谋职业提供便利，有必要出台一部《高等学校学生创业促进法》，对大学生创业支持措施进行明确规定，让我国大学生创业更加便捷，企业组织形式更加灵活，不再局限于现有公司法和合伙企业法等法律规定。
一、大学生创业法律保障的重要意义
（一） 在加强依法治国的今天，我们生活在一个巨大的法律环境中，法律规范已涉及到我们生活的方方面面，大学生创业领域也不例外。从社会的角度来讲，法律保障是大学生创业宏观环境的必然组成部分，具有重要的意义。一个国家或者地区的市场开发程度、政府的国际地位、信誉和工作效率、金融市场的有效性、劳动力市场的完善与否、法律制度是否健全、形成了创业的宏观环境。具体来说，宏观环境包括社会文化环境、教育与科技环境、政策环境和法律法规环境。很显然法律保障是影响大学生创业环境的重要组成部分，对大学生创业产生巨大而深远的影响。
（二） 从创业者自身的角度来讲，了解法律对大学生创业的保障是大学生创业过程中必不可少的一项重要知识。大学生创业一般包括四种知识的准备：专业知识的准备、非专业知识的准备、商业知识的准备和法律知识的准备。法律知识是指创业者必须了解和掌握与企业开业和经营相关的法律知识，包括：知识产权的保护、工商注册登记、税收法律、经济法律等。法律问题就是大学生创业这一新生事物所涉及的诸多理论与实践问题中重要的组成部分。
二、我国现行法律对大学生创业方面的法律保障
（一）大学毕业生在毕业后两年内自主创业，到创业实体所在地的工商部门办理营业执照，注册资金（本）在50万元以下的，允许分期到位，首期到位资金不低于注册资本的10%（出资额不低于3万元），1年内实缴注册资本追加到50%以上，余款可在3年内分期到位。
（二）大学毕业生新办咨询业、信息业、技术服务业的企业或经营单位，经税务部门批准，免征企业所得税两年；新办从事交通运输、邮电通讯的企业或经营单位，经税务部门批准，第一年免征企业所得税，第二年减半征收企业所得税；新办从事公用事业、商业、物资业、对外贸易业、旅游业、物流业、仓储业、居民服务业、饮食业、教育文化事业、卫生事业的企业或经营单位，经税务部门批准，免征企业所得税一年。
（三）各国有商业银行、股份制银行、城市商业银行和有条件的城市信用社要为自主创业的毕业生提供小额贷款，并简化程序，提供开户和结算便利[2]，贷款额度在2万元左右。贷款期限最长为两年，到期确定需延长的，可申请延期一次。贷款利息按照中国人民银行公布的贷款利率确定，担保最高限额为担保基金的5倍，期限与贷款期限相同。
（四）政府人事行政部门所属的人才中介服务机构，免费为自主创业毕业生保管人事档案（包括代办社保、职称、档案工资等有关手续）2年；提供免费查询人才、劳动力供求信息，免费招聘广告等服务；适当减免参加人才集市或人才劳务交流活动收费；优惠为创办企业的员工提供一次培训、测评服务。
三、目前我国与大学生创业相关的法律法规
1、关于组织形式方面：《个人工商户条例》，《个体工商户登记管理办法》，《个人独资企业法》，《民法通则》，《合伙企业法》，《合伙企业登记管理办法》，《外商投资合伙企业登记管理规定》，《公司法》，《公司登记管理条例》，《中外合作经营企业法》，《中外合作经营企业法实施细则》，《中外合资经营企业法》，《中外合作经营企业法实施细则》，《中外合资经营企业法》，《中外合资经营企业法实施条例》等。
2、关于税收方面：《个人所得税法》，《个人所得税法实施条例》；《企业所得税法》，《企业所得税法实施条例》；《增值税暂行条例》，《增值税暂行条例实施细则》；《营业税暂行条例》，《营业税暂行条例实施细则》；《消费税暂行条例》，《消费税暂行条例实施细则》；《土地增值税暂行条例》，《土地增值税暂行条例实施细则》；《城市维护建设税暂行条例》；《房产税暂行条例》；《印花税暂行条例》，《印花税暂行条例施行细则》；《进出口关税条例》；《出口货物退（免）税管理办法（试行）》；《营业税改征增值税试点方案》；《税收征收管理法》，《税收征收管理法实施细则》等。
3、关于优惠政策方面：《中小企业促进法》，《国务院关于进一步促进中小企业发展的若干意见》，《关于促进以创业带动就业工作的指导意见》，《国务院关于进一步做好普通高等学校毕业生就业工作的通知》；《财政部国家税务总局关于支持和促进就业有关税收政策的通知》，《财政部国家税务总局关于促进创业投资企业发展有关税收政策的通知》，《财政部国家税务总局关于支持和促进就业有关税收政策具体实施问题的公告》； 《关于鼓励和促进科技创业的实施意见》，《关于进一步推进科技创新加快高新技术产业化的若干意见》，《关于本市支持和促进就业有关税收优惠政策具体实施问题的公告》等。
4、关于融资方面：《贷款通则》；《合同法》、最高人民法院相关司法解释》；《信托法》；《合同法》；《企业债券管理条例》；《关于小额贷款公司试点的指导意见》；《关于小额贷款公司试点的指导意见》；《银行间债券市场非金融企业债务融资工具管理办法》；《公司法》；《首次公开发行股票并上市管理办法》、《国务院关于股份有限公司境外募集股份及上市的特别规定》等。
四、大学生创业中存在的法律风险及其规避
大学生进行创业，首先应当根据投资额、合作伙伴、所进入的行业等情况成立一个创业组织形式并进行工商登记。这就需要进行创业组织形式的选择。
一般而言，大学生进行创业所能选择的创业组织形式包括个体工商户、个人合伙、个人独资企业、合伙企业、有限责任公司等形式。但不同的创业组织形式自身所存在的法律风险是不一样的。
（一）创业者对不同创业组织形式的债务承担的法律责任不同。
个体工商户、个人合伙、个人独资企业的投资者，对该组织形式的债务承担无限责任或者无限连带责任；合伙企业的投资者在我国《合伙企业法》修改之前，对合伙企业的债务承担无限连带责任，而2006年8月27日修订通过的新《合伙企业法》，普通合伙企业的合伙人、有限合伙企业的普通合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任，而有限合伙企业的有限合伙人则以其认缴的出资额为限对合伙企业债务承担有限责任；我国公司法规定，有限责任公司的股东也是以其认缴的出资额为限对公司债务承担有限责任。
由于我国尚没有个人破产法律制度，一旦创业者对创业组织形式的债务承担无限或者无限连带责任，且该组织的债务又是比较庞大的话，则创业者不但将倾家荡产，并且将因还债的巨大压力无法重新创业。
因此，创业者在选择创业组织形式时，如果选择的是个体工商户、个人独资企业等组织形式，应尽量控制该组织的资产负债率。由于创业者自己说了算，因此是完全能够控制住的；如果选择的是个人合伙、普通合伙企业等组织形式，由于人合的因素部分创业者可能无法控制该组织的债务规模，则创业者应当通过合伙协议、规章制度、参加保险等法律措施对组织的债务规模进行约束，对相关的风险进行控制和规避；而如果选择的是有限合伙企业、有限责任公司，则有限合伙企业的有限合伙人、公司股东由于对组织债务承担的是有限责任，这些创业者则不必考虑这方面的风险了。
（二）创业组织形式的选择应考虑到组织运行后的管理成本风险。
从个体工商户、个人合伙、个人独资企业、合伙企业、有限责任公司这样的顺序上讲，组织运行的管理成本是不断增加的。个体工商户、个人合伙、个人独资企业、合伙企业往往没有注册资本的要求，而有限责任公司则有注册资本的要求。即使在有限责任公司的两种组织形式之间，管理成本也是不同的。2005年公司法修改后，允许设立一人有限责任公司，许多人也注册了一人有限责任公司。但一人有限责任公司的注册资本的最低要求是10万元，必须一次交齐，而一般有限责任公司的最低注册资本为3万元，对于注册资本高于3万元的可以分期缴纳。如果一人有限责任公司在运行过程中将公司与股东、家庭没有严格区分，则有可能被揭开公司的面纱，股东就要对公司债务承担无限责任，则成立一人有限责任公司意义就失去了。因此，选择创业组织形式应考虑到创业者在组织运行后对管理成本的承受能力。
（三）在一些创业组织形式中存在着人合的风险。
个人合伙、合伙企业、有限责任公司这些组织形式，明显存在着人合的性质。合伙人之间、股东之间会发生各种各样的冲突如：经营思想的、利益的甚至性格的。这些冲突往往会演变为组织的僵局，使组织因为创业者之间的矛盾而陷于危机。因此，在选择这些创业组织形式的同时，选择志同道合、善于沟通、以创业组织的利益为重的合作者是非常重要的。
[参考文献]
[1]李祖芳.更新就业观念促进大学生就业.中国大学生就业，2011.（12）.
一、案例背景
2014 年3 月17 日绿地集团公告宣布,通过置换和发行股份购买资产方式重组,置出上海金丰投资股份有限公司【上市公司,股票代码:600606.SH,以下简称金丰投资,总股本51832 万股,控股股东上海市国资委全资子公司上海地产集团有限公司持有38.96%】原有23 亿元资产,注入预估值为655 亿元的绿地集团100% (总股本129.49 亿股),这是A 股迄今交易金额最大的一次“借壳”。重组完成后,绿地集团成为金丰投资的全资公司,将成为仅次于万科,并有望超过万科成为中国房企的龙头。重组后的金丰投资总股本118.4448 亿股,市值661 亿元,其中:上海国资委系统旗下上海地产集团持股25.67% ,上海城投总公司持股20.58%,上海格林兰持股28.83%,其他股东持股24.92%。持股比例较为接近、且均不超过30%,上述股东中没有任何一个股东能够单独对上市公司形成控制关系。因此,交易的完成将使绿地集团成为上海市国资系统推行多元化混合所有制改革的典型样本。
从绿地集团前二十年的发展历程来看,随着集团经营规模和盈利水平的不断增加,在股权改制和结构变革上的争夺也日益激烈。绿地集团内部管理模式的一个亮点就是职工持股会,它提高了集团的发展效率,推进了集团的不断发展壮大。而绿地集团股权变革的核心点在于国资与职工持股会之间争夺集团管控权的斗争。双方不断的进行股权拉锯,直到十八届三中全会召开之后,国资国企改革意见的出炉为绿地集团未来的发展指明了道路。因此,绿地集团后续的集团变更都是在这种指导思想下进行的。改革的核心是推进绿地集团发展为一个多元化的混合所有制企业,同时通过上市使其管理更加规范化,推进其进一步做大做强。
2、引入战略投资者,增资扩股绿地集团至2013年11 月股权结构为:绿地集团职工持股会持股36.43%,上海市城市建设投资开发总公司(下称“上海城投”) 持股26%,上海地产(集团) 有限公司(下称“上海地产集团”)持股25.03%,上海地产集团全资子公司上海中星(集团) 有限公司持股9.65%,以及天宸股份持股2.89% (详见如下图1)。此时,绿地集团国有股份的比例为60.68%,而员工持股会持有的36.43%则属于集体股份,集团股权中社会公众持股比例低于10%,不符合上海证券交易所《上市规则》中“社会公众持股比例不低于10%”的规定,集团无法实现上市。为了破解上述难题,2013 年11 月25 日,绿地集团通过上海联合产权交易所发出公告,挂牌以增资扩股【约21 亿股、20%股权)】方式引进战略投资者。在挂牌公告中,绿地集团对投资人身份资伙) 共同签署了《上海格林兰投资企业(有限合伙) 合伙协议书》,由“格林兰投资”作为普通合伙人(GP),上海格林兰上海格林兰壹投资管理中心(有限合伙)至上海格林兰叁拾贰投资管理中心(有限合伙) 合计三十二个小合伙企业作为有限合伙人(LP),共同设立“上海格林兰”投资企业(有限合伙),出资额为3766.55 万元,其中“格林兰投资”出资6.8 万元,三十二个小合伙企业合计出资3759.75 万元。第四步,由“上海格林兰”投资企业(有限合伙) 吸收合并职工持股会的资产和债权债务。同时,大小所有合伙制公司均以格林兰投资作为管理人。(详见如下图3)图3 职工持股会对绿地集团的持股架构此次职工持股会改组在创新点在于,在有限合伙公司中,有限合伙人只享受利润分配,不参与企业运作,管理人负责管理公司。借此,“格林兰投资”实现了对“上海格林兰”的控制,并进而实现对上市公司的控制。张玉良通过出资约3 万元,在“格林兰投资”中持有超过30%的股份,出任这个公司的执行董事兼总经理,另外42 位高管每人持有1.66%的股份。“上海格林兰”公司的成立不仅保证了管理层对集团的控制,维护了职工的股权利益,提高了运行效率,同时也成功规避了证监会对职工持股会上市的限制,为集团实现上市打下了坚实的基础。
4、借壳金丰投资上市在完成对职工持股会的改造重组后,绿地集团上市的所有前期准备都已经完成。2014 年3 月,绿地集团正式启动借壳金丰投资上市,此次借壳由资产置换和发行股份购买资产两部分交易组成。第一步,金丰投资以全部资产及负债与上海地产集团持有的绿地集团等额价值的股权进行置换,拟置出资产由上海地产集团或其指定的第三方主体承接,拟置出资产的预估值为23亿元。第二步,金丰投资向绿地集团全体股东非公开发行A 股股票,购买其持有的绿地集团股权。经预估,拟注入资产的预估值为655亿元。为此,金丰投资拟以每股5.58 元(编注:较市价溢价6.69%) 的价格,非公开发行合计113.26 亿股,用于支付上述对价。最后,重组完成后,金丰投资将成为上海市国资系统中的多元化混合所有制企业,拥有绿地集团100%股权;主营业务将由房地产流通领域为主的综合服务业务,转变为集房地产开发及其延伸产业(包括建筑建设、酒店、物业等)、能源、汽车、金融于一体的多元化业务。绿地集团通过借壳上市的方式最终实现资本运作目标,在新架构中,上海地产集团及其全资子公司中星集团、上海城投总公司、上海格林兰持股比例较为接近,且均不超过30%。此次上市完成后,上海国资委在重组新公司中所占股份降到50%以下,且将不再参与企业日常经营管理,国有股东相互独立,其作为财务投资人将来并不会实质性介入上市公司的日常经营管理,而新入股外部投资机构在内的其他小股东,有限的股份比例下,话语权更为有限。新的上市公司将继续在职工持股会演变出的“上海格林兰”掌控下行进。这意味着重组后的上市公司将成为上海市国资系统中的多元化混合所有制企业,至此上海国资委对绿地集团的改革圆满实现阶段性目标。(详见下图4)图4 “借壳”完成后,新绿地的股权结构图三、案例启示中国国企改革看上海,上海国企改革看绿地,从2013 年末引入五家投资机构入股到紧随其后的借壳上市,绿地集团被推为上海国资“混合所有制”改革的样本。金丰投资是上海市国资委作为第一大股东持有38.96%的上市公司。此次绿地集团借壳金丰投资完成上市是上海国资改革的重要一步,是积极发展混合所有制经济的有益探索。绿地集团推进企业进行改革的诸多流程能够为国有企业尤其是地方国有企业改革提供许多有益的启示。
1、绿地集团借壳上市为地方国资国企改革提供了有益的借鉴十八届三中全会提出“将现行管资产、管人和管事的国有资产监管框架,转变为以管资本为主”、“积极发展混合所有制经济”;2013 年末上海出台“国资改革20 条”的改革意见,率先拉开了新一轮国资国企改革大幕。本次重组交易中的金丰投资与绿地集团都是上海国资系统成员,重组完成后的上市公司将成为上海市国资系统中的多元化混合所有制企业。可以说,该案例能否成为上海庞大的国有资产改革的样本,进而会否在全国得到复制,事关国企国资改革大计。
2、引入战略投资者是发展混合所有制的重要途径混合所有制就是整合资源,让“国有体制”与“市场机制”充分结合。混合所有制,是既确保国有资本的主导地位,又发挥混合所有制市场化、灵活高效的优势。对于有优势和明确的主业(产业)定位和方向,具有核心竞争力和管控能力的优秀国企,在我国现有经济格局背景下发展混合所有制经济,比较可行的基本方式是成为公众公司,实现整体上市。在此过程中吸引以产业资本、核心资源和先进管理经验的战略投资者,或者,吸引以私募为主的活跃民营资本进入,则具有更好的操作性。2013 年底绿地集团吸收平安创新资本、鼎晖嘉熙等数家具有典型国资改制概念背景的私募加入,以部分股权国退民进的方式尝试混合所有制的探索,是以资本方式推进国企实现混合所有制改造的典型案例。当然,此次绿地集团引入战略投资者的尝试仍然很难说是国资改革上的重大突破,其出发点在于试图解决上市公司社会公众股低于10%的问题,而非是纯正意义上的混合所有制尝试。引入战略投资者仍然是资金引入,而非十八届三中全会后国资国企改革中所提到的优势引入(产业、管理、管控等)。从改革的结果上看,国资占股比例虽然降到了50%以下,但是新引入的战略投资者占比更低,缺乏必要的话语权,而只有职工持股会凭借第一大股东身份成功掌控了整个集团。因此,从本质上看,此次变革重组依旧是国资与职工持股会争夺企业掌控权的继续,改组后,职工持股会获得了最大的利益。
3、地方政府在国企混合所有制改革中作用巨大在此次包括引入战略投资者、借壳上市的过程中,上海市政府和国资委在其中发挥了较大的作用。搭线同属国资系的上市公司金丰投资、引入战略投资者、放弃日常集团管理权等,都是地方政府为推进国企改革所作出的重大支持。因此,没有地方政府的参与,绿地集团的借壳上市和改革不可能这么顺利的实现和完成。事实上,在国资改革的大背景下,推进国企混合所有制改革,实现证券化上市的操作很容易得到地方政府的强力支持,而在地方政府的帮助下,国企改革又可以得到快速的推进和发展。同时,地方政府能够解决国企改革过程中繁杂的审批流程和规范程序,因此市属国企在此轮浪潮中将更容易大展身手,实现自身期许的多元化、市场化、证券化改革。
4、层叠复制的有限合伙安排为职工持股会改造和实现员工持股提供了全新的思路职工持股会是早期国家推进国有企业成为资本和劳动所有者共同资产的有益尝试,但其存在的诸多问题,尤其是在我国现有法律条件下存在诸多限制使其发展困难重重。绿地集团在借壳上市前的职工持股会改造重组,通过设立23 个有限合伙企业承接职工持股会900多位股东,再由公司经营管理层设立的管理公司扮演普通合伙人的角色,具体负责合伙企业的管理,通过层叠复制的有限合伙安排既保证了职工的权益,又规避了在现行法律条件下的诸多限制,为职工持股会改造和实现员工持股提供了全新的思路。
一、房地产企业转型的背景
2008年以来，我国商品房销售面积增速逐步放缓（如图1），我国房地产业相应从成长期步入成熟期。随着人口结构拐点出现和城镇化增速放缓，未来商品房需求增速将进一步放缓。城镇化增速放缓和住房需求收入中枢下移将抑制新增住房购买力。我国1978-2013年常住人口城镇化率年均提高1.02个百分点，按照规划，2020年常住人口城镇化率要达到60%左右，年均提高0.9个百分点。城镇常住人口增速放缓意味着新增住房需求增速动能较上个10年减弱。此外，我国目前住房自有率达到80%左右，城市中高收入阶层大多已拥有住房，未来城镇新移民将以农村人口或农民工群体为主，中低收入群体将成为购房主力，可以预见购房需求收入中枢下移，新房购买力相对较弱。我国房地产业正处于从开发建设为主向经营服务转型阶段。根据国际成熟的经验，当一个国家人均GDP在1300-8000美元之间时，住宅投资将达到高峰，人均GDP在8000-13000美元之间时，住宅投资保持平稳，当人均GDP处在13000美元以上时，住宅投资将开始回落。同时，在人均GDP超过8000美元之后，经图2房地产价值链及企业分布济结构将从制造业转向服务业。这意味着未来的住房消费需求将从实物消费向服务消费转变。而我国2004年人均GDP即超过1300美元，开始加速增长，2014年达到7594美元，即将突破8000美元的关口。房地产业将面临一系列转型，包括“从注重投资开发转型为注重管理运营、从追求加杠杆转型为泛金融化、从重资产拼规模转型为轻资产多业态、从买地卖房转型为客群服务等”。
二、当前房地产企业转型的趋势
随着互联网工具的应用，有的房地产开发商变身为互联网企业，提供办公物业、住宅物业租赁服务，有的开发企业与互联网企业合作进入电商运营领域，也有互联网企业介入房地产开发和运营。房地产业企业与互联网企业、服务业企业的边界正在模糊，相互渗透融合。房地产业是一个包括了开发建设和各种服务的价值链。从环节上看，房地产业包括了土地、资金、设计等上游投入阶段，中游开发建设和销售阶段，下游租赁和二手交易阶段以及衍生的物业服务和居住消费服务。开发建设和销售环节的附加值相对较低，以规模经济为主要特点；而上游融资及下游经营服务环节附加值较高，以精细化、专业化为主要特点。所谓产业升级，即企业经营从低附加值的环节向上下游高附加值环节迁移的过程，伴随着行业竞争以成本竞争、规模扩张为主向利润竞争、价值创造为主。许多品牌房企在房地产业规模扩张的阶段已经取得了领先的市场地位和规模优势，正在积极的寻求转型。这主要包括以下几个方面：1.从销售中心向利润中心调整2009年后房地产销售整体承压，费用攀升和地价上涨使企业净利润持续收窄，房地产业上市公司净利润呈持续下降趋势。行业利润拐点出现迫使房地产企业将发展目标从扩大销售向提升利润调整。2015年上市房企公布的增长目标普遍放缓：万科未来将不考核销售额指标，考核方向转变为销售回款及利润指标，绿地集团销售目标同比增加16%，较2014年的48%已大幅下调。万达集团核心考核指标调整为租金、净利润、持有物业增长，并明确房地产收入指标可以少增长，不增长，甚至负增长。房地产企业的另一个动作是积极推出合伙人计划或激励计划。2012年末，碧桂园推出“成就共享”激励计划；2014年5月，万科启动股权激励、项目跟投等领域的地产事业合伙人制度；2015年6月，鸿坤集团公布“合伙人+”制度。房地产企业引入合伙人制度和股权激励有多种考虑，例如提高企业人才吸引力、提高项目运行效率、确保项目质量和安全等，但根本原因是，企业日益看重利润获取，需要引入激励机制确保项目运营目标的一致性。2.向房地产价值链的高附加值环节渗透伴随着中国互联网企业的兴起，传统房地产企业与行业外企业的业务合作日益活跃。2015年上半年，平安集团、京东等企业与万科、绿地、碧桂园等房地产开发企业联手，密集推出房地产众筹项目。而早在2012年，万科即与淘宝联手打造住宅网上销售平台。2014年8月，万达集团与腾讯、百度共同出资成立万达电子商务公司。互联网企业也开始向房地产领域渗透。例如，小米通过打造“互联网+地产+X”模式，形成以地产为基础的、整合教育、医疗、社区服务、居住消费的新型业态。从传统的行业视角来看，过去专注于房地产开发的企业与物业管理企业、资产管理公司及互联网企业之间的边界逐渐模糊。但是从价值链角度看，房地产行业内外的企业正在逐渐渗透和融合：过去房地产开发商依靠雄厚的资金实力牢牢控制着土地购置、项目规划和融资环节，而建筑方案设计、建设工程、销售业务、物业服务及生活消费则以外包的方式转移出去。现在，房地产开发企业为了追求新的利润来源，将业务向物业服务、居住消费等环节扩展，同时在价值链的上游，引入合作以寻求新的竞争优势。3.基于资源整合的多元化发展房地产开发商向价值链其他环节转移的表现，就是业务多元化。万科未来定位于“城镇化配套运营商”，绿地集团等房地产开发企业致力于向“综合地产运营商”转型。也有地产商将核心业务向产业链的上游转移，万达的“轻资产战略”致力于银行、证券、保险等金融企业的并购。远洋地产宣布第四步发展战略是“构建包括住宅开发、不动产开发投资、房地产金融、客户服务在内的四元业务格局”。在房地产业跨界转型、多元化布局的背后，是日益频繁的股权投资与并购。2013年以来，生命人寿、安邦人寿等保险资金通过联合拿地、股权投资等方式进入房地产领域，主要是养老地产领域。房地产企业之间的合作也在加强，万科与万达签订战略合作协议，将住宅和商业领域的优势资源结合，构建商住地产平台。同时，房地产企业也非常注重互联网平台的整合。比较典型的是平安集团联合万科、万通、碧桂园、绿地集团、绿城集团等房企成立的房地产众筹联盟，成为利用互联网模式融资与销售的门户。此外，也有许多房企试图进入智能家居的领域，例如主营业务为房地产开发的中茵股份公告称，将收购闻泰通讯51%的股权，而后者的主营业务是智能手机、智能硬件、云计算和大数据分析，中茵股份整合居住和智能家居及相关消费的意图不言而喻。在跨界多元化潮流下，房地产业尝试投资和进入的领域让人眼花缭乱，甚至有的房企进入了体育、电影等娱乐领域。但是，这些表象背后，是房地产企业依托已有的资本、经营上的竞争优势，将业务不断打散细化，整合新型的优势资源，向房地产价值链中更具附加值的环节转移的趋势。
三、房地产业加速转型的有利条件
房地产业从开发建设转向经营的核心问题是如何利用好存量住房资源和存量住房资产，前者是已经建成的各类房产和物业，后者主要包括以房地产为抵押的各种贷款及金融资产。新的商业模式和资本化技术有利于存量资源的充分利用，提高财富的流动性，为房地产企业转型提供了新的业务空间和条件。1.O2O模式我国住房市场重购买轻租赁，美国、德国、英国、日本等发达国家首次购房者平均年龄在35岁以上，而我国则在26-30岁之间，购房者低龄化的趋势明显，抑制了非住房消费的增长。发展住房租赁市场对加快人口流动和城镇化、缓解住房供需结构性不平衡具有积极意义。显然，吸引消费者从购房转向租房存在巨大的商机，2013年市场规模已达到2.5万亿，但是信任和服务缺失却阻碍市场进一步增长，行业服务水平亟需提高。许多房地产企业和中介机构正在积极的将O2O模式（线上对线下）引入租赁业务，通过租赁合约将分散的房源集中起来加以管理和经营。对业主提供全程托管服务，返回稳定的租金收益；对租户提供经过二次设计装修的产品，附加房屋维护、住房消费金融、家政物业等增值服务。实际上，O2O模式是对存量房源重新定位、加工、再向市场投放的居住服务，强烈的体现了以用户为核心的思维。2.资产证券化资产证券化能够将流动性较差的房地产信贷或投资资产转化为高流动性的可交易证券，主要形式包括RMBS（住房抵押贷款支持证券）和REITs（房地产信托基金）。中国建设银行最早在2005年12月和2007年12月发行过两期RMBS。直至2015年下半年，RMBS再度活跃，7月份，建设银行、民生银行分别发行500亿、100亿的个人住房抵押贷款支持证券（RMBS）获批，央行还受理了浦发银行、中国银行发行RMBS，共计1600亿元。同月，武汉市也发行了规模为5亿的住房公积金贷款支持证券。在银行利差收窄的压力下，银行发行RMBS产品可以盘活购房贷款资金，更好的支持购房需求，同时也为资本市场供应了新的风险投资品种。更富积极意义的房地产资产证券化产品是REITs。目前，全球已有20个国家和地区相继推出REITs，并且有7个国家和地区正着手开辟REITs市场。REITs使房地产投资收益权分割并自由流通，有效解决了房地产资产的固定性与权益的流动性、经营的统一性与资金的多元性之间的矛盾，使分散、小额的社会投资可以集中起来投入综合地产开发运营。通过REITs的分级技术，不同风险偏好的资金将会流向商业地产运作的不同环节，进而实现资金的风险偏好与投资收益相匹配。REITs因此能够很好的支持经营绩效规模化溢价高的项目，促进商业地产行业的经营趋向精细化运作。
四、房地产业转型的政策引导
2015年以来，我国政府连续出台政策鼓励住房租赁市场发展，棚户区改造和拆迁安置货币化，以加快商品住房库存消化，充分利用存量住房资源；同时，放开以房地产信托（REITs）和住房抵押贷款支持证券（RMBS）为主的资产证券化，以盘活存量住房资产，在资金端和经营端为房地产企业转型提供了空间。回顾过去，我国房地产业政策总体上是鼓励开发建设和购买，推动了产业的起步和快速发展。但是，当房地产业进入成熟期，房地产政策需要在导向和顶层设计上作调整，以引导行业转型和平稳发展。宏观层面上，房地产业发展的周期与经济增长和城镇化阶段应当匹配，新型城镇化中的需求特点主导着房地产业发展的方向，即住房供应总体紧缺的时期已经过去，城市功能升级、产业结构调整和人口城镇化的诉求要求房地产业能够起到支撑产业发展、完善基础配套和提供居住的功能。同时，环境资源压力、改善居住质量、优化城市环境的趋势也要求行业提升开发建设的技术水平。因此，新阶段的房地产业政策首先要采取产城一体化的规划引导，使房地产开发建设的业态与城市功能定位匹配，在信贷和税收政策上鼓励持有经营的投资模式，在开发建设环节应当进一步提高准入门槛和行业标准，推行绿色建筑技术和管理方式的应用。
作者：王丽 潘明韬
12月11日，统一企业中国控股有限公司公告称，公司正与多名潜在买家进行磋商，拟出售统一旗下两家全资附属公司所持有的今麦郎饮品股份有限公司共计47.83%股权。统一企业中国方面表示，此举旨在改善公司资产利用效率。截至目前，统一企业中国还没有就有关出售事项订立任何具有法律约束力的正式协议，但根据港交所上市规则，该出售事项一旦落实，公司将根据上市规则在适当时候另行发表公告。在昨日宣布出售今麦郎饮品后，统一企业中国的股价午后低位回升，截至13点17分，该股下跌0.62%，报9.55港元。
今麦郎发展低迷
据了解，2006年初，今麦郎食品集团有限公司董事长兼总裁范现国曾构建了一幅壮丽的饮料帝国美好蓝图，然而事与愿违，6年多时间过去了，今麦郎饮品至今也未得到饮料市场的认可，全国各区域业绩惨淡。其酸梅汤产品在2009年还被江苏省质监部门检出“质量事件”。
有业内人士指出，在饮料产品推广上，今麦郎最初规划的是走中心城市的覆盖战略，占领一线市场后向下覆盖。事实上，如今在一线城市市场，随处可见“两乐”（可口可乐和百事可乐）、“康统”（康师傅和统一）、娃哈哈等品牌饮料，而今麦郎饮料却退居二三线。
“由于一线城市市场早被一些饮料巨头品牌所占领，今麦郎的营销规划对其并不适合。”正略钧策管理咨询公司合伙人青表示，近年来，全球经济都处于动荡时期，饮料等零售行业也受到一定的影响，今麦郎发展之路惨淡也实属正常。
为获利多次出售股权
据了解，出售今麦郎饮品股权并非统一集团首次出售投资企业股权。追溯至2009年，统一集团曾以46.22万美元的对价向麒麟中国出售双方合资公司北京统一麒麟饮料公司（简称“北京麒麟”）50%的股权。
2011年，统一集团曾公告称，公司计划作价1.1亿元，将位于天津、广州和重庆三地合资公司的全部股权，出售给合资伙伴家乐福（中国）控股有限公司，以剥离非核心资产。
为此，业内人士猜测，统一此次出售今麦郎饮品的背后也并非单纯的“提高资产利用效率”。“统一出售今麦郎的股权，是为了将集团内业绩不好的部分抛售出去，换取更多的资金供企业发展优势产业。”青告诉记者，与此同时，今麦郎股权被收购后，公司销售盈利的部分，统一集团可以通过分得利润、股利等方式获得；然而持有今麦郎50%以上股份的统一集团，依旧掌握今麦郎的控制主导权，说明集团没有完全放弃该品牌。
“统一集团出售今麦郎股权也可认为是其投资大陆业务的战略规划中的一步，目的是为了获得更多利润。”青说。
某指挥部与H房地产公司签订了《合作开发房地产协议》，约定共同开发房产两幢。某指挥部作为甲方，负责为乙方H房地产公司办理五证一书；乙方负责设计、建设、开发、销售，并承担一切费用。同时约定乙方给甲方无偿建设一幢办公楼作为合作条件。
协议生效后，某指挥部违约将五证一书办理在自己名下，随后擅自单独以自己的名义与某建筑公司签订了《建设工程施工合同》。在施工过程中，某指挥部与H房地产公司共同支付了大部分工程款，房屋竣工后，H房地产公司占用了一部分房屋，其余由某指挥部使用。办公楼并未开工建设。
后因工程欠款，某建筑公司将某指挥部诉至法院，要求支付拖欠的工程款及利息。某指挥部以自己和H房地产公司存在联建协议及部分房屋由H房地产公司占用为由，申请追加了H房地产公司作为共同被告。某建筑公司遂将诉讼请求变更为请求某指挥部与H房地产公司承担共同支付工程款及利息的连带责任。
2 争议
针对H房地产公司应否承担连带责任，有不同的观点。一种观点认为，H房地产公司应承担工程欠款的连带责任，理由如下：
首先，施工合同虽然是某指挥部与某建筑公司签订的，但H房地产公司是工程项目的联合开发方，某指挥部与H房地产公司的联建利益尚未分割，H房地产公司从该合同中获取了利益，因此H房地产公司理应承担该合同相应的义务。
其次，H房地产公司对某指挥部与某建筑公司签订的施工合同是予以认可的，并在施工期间向某建筑公司支付了部分工程款，说明H房地产公司在事实上已参与了施工合同的履行。
第三、根据H房地产公司与某指挥部签订的联建协议，其联建行为在法律性质上应属合伙行为，合伙人应当对合伙债务承担责任。H房地产公司虽然未直接签订施工合同，但不能免除其依法向某建筑公司支付工程款的义务。因此H房地产公司应对某指挥部拖所欠工程款承担连带责任。
另一种观点认为，H房地产公司不应该承担该工程欠款的连带责任。理由如下：
第一，某指挥部与某建筑公司之间存在施工合同关系，H房地产公司与某县指挥部之间存在合作开发房地产合同关系，这是两个各自独立的合同，具有相对性，二者不存在连带关系。
第二，按照《民法通则》第八十四条的规定，债是“在当事人之间产生的特定的权利和义务关系”。 H房地产公司不是施工合同的当事人，与某建筑公司不存在特定的权利义务关系，不负有向其给付工程款的义务。
第三，如果让H房地产公司承担施工合同付款义务，既违背了合同自愿原则，也与民事法律的公平原则相悖。因为H房地产公司已依合作开发合同的约定承担了相应的合同义务，如果再要求其承担合作开发合同另一方应承担的义务，有失公允。
3 分析
笔者同意第二种观点，具体理由如下：
3.1 H房地产公司不应成为本案被告，某指挥部追加其为共同被告没有法律依据
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第57条规定：“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百一十九条的规定，通知其参加；当事人也可以向人民法院申请追加。人民法院对当事人提出的申请，应当进行审查，申请无理的，裁定驳回；申请有理的，书面通知被追加的当事人参加诉讼。”
根据上述规定，被告虽然有权申请追加共同被告。但前提条件是“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的”。也即只有在必要的共同诉讼中遗漏了被告的情况下，被告才有权申请追加被告。根据我国《民法通则》的规定，只有共同所有、共同继承、共同侵权、合伙制度等情况下才有可能产生必要的共同诉讼。
因此，某指挥部在本案中，以和H房地产公司存在联建协议及部分房屋由H房地产公司占用，有法律上的利害关系为由，追加其为共同被告没有法律依据。即使H房地产公司占用部分房屋，也只是某指挥部和H房地产公司之间因为联建合同而发生的关系，双方如有争议，可另行处理和解决。同时，按照《民事诉讼法》第56条之规定，即使H房地产公司与本案有法律上的利害关系，也只能列为第三人，而不应追加为共同被告。
3.2 某建筑公司无权要求H房地产公司承担工程欠款责任
首先，本案讼争的法律关系是建设工程施工合同纠纷。施工合同的双方当事人是作为发包人的某指挥部与作为承包人的某建筑公司。根据合同相对性的原则，合同内容只对当事人产生约束力，对合同当事人以外的人不发生法律效力。H房地产公司不是施工合同当事人，不应对施工合同承担合同义务。
其次，《民法通则》第八十四条第一款规定：“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。”第二款规定：“债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。”可见，债是特定当事人之间的法律关系，债权人和债务人都是特定的。这里的“特定的”含义就是讲只有合同当事人才受合同权利义务内容的约束。债权在性质上属于对人权，相对性是债权的基础。债权人只能向特定的债务人请求给付，债务人只能对特定的债权人负有给付义务。债权人要求债务人履行义务的基础是合同约定或法律规定。即使因第三人的行为致使债权不能实现，债权人也不能依据债权的效力向第三人请求排除妨害，也不能在没有法律依据的情况下突破合同相对性原则要求第三人对债务承担责任。
3.3 某建筑公司主张H房地产公司与某指挥部共同承担工程欠款责任，即承担连带责任，缺乏法律依据
原告以H房地产公司与某指挥部之间存在联建合同为由，要求共同承担工程欠款连带责任，没有法律依据。
首先，从程序上讲，建设工程施工合同案件是基于合同而产生的纠纷，法院就只能围绕合同关系进行审理，并根据合同相对性的原则确认承担责任的主体。如果将合同关系以外的主体列入合同纠纷中一并解决，势必将同时审理两个不同性质的法律关系，明显有违一案一诉的基本诉讼原则。
其次，从实体上讲，H房地产公司与某指挥部之间不符合承担连带责任的条件。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第14条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”可见，合作开发合同各方是按照合同约定各自承担权利义务的，“共同投资，共享利润、共担风险”是指合作各方内部关系，而不是指对外关系。
《民法通则》第五十二条规定：“企业之间或者企业、事业单位之间联营，共同经营、不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的，承担连带责任。”第五十三条规定：“企业之间或者企业、事业单位之间联营，按照合同的约定各自独立经营的，它的权利和义务由合同约定，各自承担民事责任。”
参照上述两条规定，本案当事人没有成立合作开发房地产的项目公司或成立不具备法人条件的其他组织，应属“独立经营”，应按照约定各自独立承担民事责任。退一步说，即使H房地产公司与某指挥部之间合作开发合同属于《民法通则》第五十二条规定的情形，联营各方也应当按照法律规定或者协议约定承担连带责任。但H房地产公司与某指挥部之间既没有承担连带责任的协议，《建筑法》、《城市房地产管理法》及相关司法解释也没有联建方应对另一方债务承担连带责任的法律规定。因此本案根本不存在承担连带责任的条件。
可见，H房地产公司与某指挥部之间的合作开发合同，既不属于个人合伙，也没有成立合伙企业，不应当适用《民法通则》或《合伙企业法》有关个人合伙和普通合伙人承担连带责任的规定。
事实上，连带责任是非常重大的民事责任，对其认定必须非常严谨和慎重，在没有明确的法律规定或当事人清晰的意思表示的前提下，应尊重合同的相对性，不应随意扩大连带责任的适用范围，以保护当事人的合法权益。
综上，笔者认为，合作开发房地产合同与建设工程施工合同属于性质不同的两种法律关系。H房地产公司在施工过程中交付某建筑公司工程款，是履行联建合同的行为，和建设施工合同没有关系。H房地产公司在合作开发房地产合同中的履约行为，不应成为建设施工合同中承担连带责任的事实依据。
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