时间：2023-06-07 09:10:53
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇保障房建设，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
以深圳市保障房审核体系来看，申请者需要经过初审、复审、终审三个阶段。前两个阶段由街道与区房管部门实施，最后终审是由住建局联合其他相关部门来进行。“三审三核，程序设计可谓严格。”。而保障房的审查涉及申请人财产的方方面面，需要协调物管、评估公司、银行等多个机构和部门，非基层组织人力和能力所及。目前深圳全市55个街道，600多个社区，但每个社区专职负责保障房工作的往往只有1个人，其中不少都是兼职工作。
由于初审、复审形同虚设，无法顺畅实施，大量工作压在终审环节，而住建系统负责这项工作的人不过数十人，不少申请人便钻了空子。有些申请人的户口虽然在某街道，但很多已不在附近居住，其收入、资产状况根本无从查起。由于深圳是移民城市，既要核查申请人在深情况，也要核查其在其他地区的有关情况，非常困难。
而从以往的处罚案例来看，对于违规申购保障房的当事人只是取消其申购资格而已，很少进行其他形式的处罚。对于这样的处罚，很多民众认为实在过于温柔。较之香港罚款2万港元及监禁6个月的代价，骗取保障房的造假者违法成本明显太低。
骗购者损害的是公共利益，用法律斩断频频伸向保障房的黑手，有着广泛的民意期待。当务之急，须法律、行政、经济手段三管齐下，不仅要对恶意造假者处以能使其“倾家荡产”的罚款，让其终生不能申购保障房，对那些审核把关不严、利用权力寻租的相关部门和责任人，也同样应追究其党纪政纪和法律责任。
未来几年我国将要进入一个保障性住房分配的高峰期。在制度执行还存在多方面隐患的情况下，急需推进保障性住房分配制度建设，使保障性住房分配在阳光下运行，真正做到公开、公平、公正。应该就保障性住房分配立法，并建立多项机制。
――出台相关法规，明确保障性住房的准入机制、民用性质、享用对象、审核机制、管理原则等。
――就保障性住房的具体分配和管理，确立专门的法定机构行使职权。
――保障性住房分配和管理专门机构，应整合民政、房屋管理、人力社保、工商、公安等部门的信息，完善分配程序，逐步建立相关的申请和使用信用体系。
――建立保障性住房的信息披露制度，由专门机构建立向社会定期公布的制度；接受社会各界的监督。
――建立保障性住房退出机制。保障性住房在规定期限内不得转让出售。如在规定期限内房主要出让，政府法定机构可依法回购。
[关键词]沈阳市；保障房建设；融资策略
[中图分类号]F275 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2013）36-0048-02
1 引 言
保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由两限商品住房、经济适用住房、廉租住房、公租房、危旧房及棚户区改造房构成。两限商品住房、经济适用住房统称为出售型保障房、廉租住房、公租房统称为租赁型保障房，而商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。
“十二五”期间，我国将建设3600万套保障性住房，2011年1000万套，2012年1000万套，2013—2015年1600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%。“十二五”期间，沈阳市保障房建设总体目标为19.04万套，2011年5.04万套，2012年3.5万套，2013—2015年10.5万套，使保障性住房的覆盖率达到25%。
面对如此大规模的保障房建设需求，建设资金的筹措已成为能否保障任务落实、建设质量的重点。“十二五”期间，沈阳市保障房建设将面临着近344.2亿元的资金缺口，保障房建设融资将成为全市政府面临的严峻挑战。根据沈阳市保障房建设的总体规划和要求，按照“创新机制、多措并举、科学发展”的原则，制定以下融资策略。
2 廉租房融资策略
自2010年以来，我国政府投入大量资金用于廉租房的建设，短期内迅速解决了一大批急需住房的最低收入者的需求，为今后的廉租房建设打下基础。新的融资创新模式应从以在充分利用住房公积金等社会资金参与建设的基础上，从以下几个方面来讨论：
2.1 建立激励机制，加强资金管理
政府相关部门成立廉租基金，实现资金的集中管理，改变粗放型的资金管理模式；对于各项国家资金的投入要透明化和公示化，要让全社会民众参与到监督中来，资金的使用也要公开化，让每一分钱都用到实处；建立完善的考核与奖励机制，把廉租房资金到位情况作为政绩来考评，鼓励各级工作人员全心全意投入廉租房建设。
金融机构着力研究如何把已建成的廉租房资产盘活的研究，要全面深入地介入到廉租房建设的整个资金运作过程中。对社会捐赠和其他资金来源建议政府加强宣传引导，通过定期举办各种活动募集各种社会捐赠或其他资金。
土地出让金收益和公积金增值余额的问题，建议设立浮动额度，根据实际情况予以确定。鼓励制定配套奖励的政策来调动积极性，同时设立土地出让金专用账户，改革出让金分配机制，监督资金及时到位。
2.2 发挥利用民间资本
经过多年的发展和积累，社会民间资本总量有了显著提高，这些“热钱”也在寻找市场有利时机，发挥作用。我市也有大量的剩余劳动力闲置，这两个闲置主要是社会信用制度不完善造成的。廉租房建设能有效解决这两个闲置问题达到双方共赢。一是政府可利用自身信用将民间借贷出来用于廉租房建设；二是政府将建好的廉租房出租可将租金用于归还贷款本息，此举可谓一举两得，且可操作性很强。
2.3 积极筹措公益基金
运用彩票、公债等方式募集资金，我国福利彩票事业一直发展平稳，沈阳市福利彩票发行量逐年递增，将全市本级留成部分用于廉租房建设既合理又合法，还能拓宽廉租房建设的资金渠道。
2.4 房地产企业配建廉租房
房地产企业在行使其经营权利的同时，也肩负着社会责任，对房地产管理相关规定设立细则，在新建小区内配建适当比例的廉租住房，用于所在项目地块回迁安置，并依据房地产企业每年的执行情况对其信用度进行考核。
2.5 部分廉租房产权出售而私有化
发展到一定程度可将部分廉租房产权出售而私有化。随着社会的发展和人均收入的增长，一些旧廉租房逐渐形成，政府可出台相应政策，使符合条件的人群借助银行贷款购买廉租房，激活廉租房资金循环使用，促进廉租房建设走可持续发展道路。
3 公租房的融资策略
按照公共租赁房以“政府主导，市场化运作”的模式。公共租赁住房建设市场化运作的融资方案如下：
3.1 公司化操作
建议组建公共租赁住房投资集团，赋予该公司资金运作、公共租赁住房投资及公共租赁住房运营、管理等职能，并辖公共租赁住房管理公司。把公共租赁住房建设的政府主导改为市场化运营、公司化操作。租金收入实行收入两条线，暂不上缴财政；租金收入在扣除维修费用、管理等运营费用后作为公共租赁住房的滚动资金发展公共租赁住房。即半市场化运作形式，以政府为主体进行投资，在政府财力不足时，采用市场筹集资金，政府给予适当的投资利润或投资补助。
3.2 创新融资模式
鼓励市场资金参与公共租赁住房投资，也可以采取BOT运作模式，或BOO、BOOT模式。项目所在地政府授予一家或是几家公司或是私人企业所组成的项目公司以特许权利——就某项特定基础设施项目进行筹资建设（少量投资，大量融资），在约定的期限内经营管理，并且通过项目本身的经营收益偿还债务和获取投资回报，在特许期届满后将项目实施无偿转让给所在地政府。
具体而言，成立以社会资金为主的股份公司，进行市场融资，按照股份进行投入，市政府可以以土地入股的方式参股，并且给予贴息或投资补助。租金收入在扣除维修及运营费用后，按照股份分摊。
3.3 发行企业债券
利用国家鼓励优先发行支持保障性住房融资债券的政策，结合“十二五”保障房规划目标，每年发行不少于投资总额60%的企业债券。
3.4 利用银行贷款
从现在解决资金渠道来看，银行贷款成为地方保障性住房建设非常重要的资金来源支撑。利用银行贷款建设保障房可分为两部分，一是利用政策性银行贷款，二是利用商业性银行贷款。银行短期的贷款和回收公租房租金低、时间长是一个矛盾，银行对地方的贷款和信托融资只能是应急性解决短期资金需求。现在最需要银行支持的就是政策性的长期的低息贷款支持。无论采取哪种模式，由于公共租赁住房的公益性和保障性，因此财政给予贷款全额或部分贴息补助以及和建设用地的行政划拨还是必需的，也是保障偿还银行贷款的一种有效途径。
4 结论与建议
沈阳市“十二五”期间保障房建设时间紧、任务重，关系到城市的总体发展和民生，需筹措资金缺口较大，但通过借鉴已形成的保障房融资经验、创新融资模式，可以逐步完成资金筹措，保障建设顺利实施。融资是保障房建设的基础环节，综合沈阳市自身特点，建议从以下几个方面开展工作：
政府统筹规划，根据实际需求合理划分保障房布局。尽量选择方便百姓生活，配套完善的地块建设保障房，对未来保障房产权流转提供有利条件。
政府划拨建设用地，降低投资成本。项目的建设用地应由政府无偿提供，可有效地减少项目实施过程中的阻力。
搭建融资平台，成立专门的保障房平台公司做投资主体。平台公司通过住房出租、商业租售、住房流转等手段解决信贷偿还的难题。强化保障房经营管理公司概念，使项目的建设、经营、管理规范化。
加大项目资本金筹措力度。资本金是保障项目融资和实施的前提，政府可以土地、固定资产、财政专项资金的方式筹集项目资本金，按比例逐年安排项目使用。
开拓贷款偿还渠道，将有良好经济效益的项目注入平台公司。仅仅依靠保障房项目自身收益偿还贷款力量不足，可通过开发经营其他项目所得效益弥补贷款偿还的不足。
参考文献：
[1].大规模实施保障性安居工程逐步完善住房政策和供应体系[J].求是，2011（8）：3-8.
[2]袁庆春.保障房多元融资的陕西模式[J].中国金融，2013（7）：77-78.
[3]王保安.大力推进保障性安居工程建设[J].求是，2011（22）：43-45.
国务院总理19日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好保障性安居工程建设和管理工作。会议要求，中央继续增加资金补助，地方也要增加财政性资金投入用于保障房建设。会议还指出，银行业金融机构可以向符合条件的公租房项目直接发放贷款，也可向符合条件的地方政府融资平台公司发放贷款。允许公租房项目规划建设配套商业服务设施，以实现资金平衡。住建部有关专家指出，在中央政府的全力支持之下，今年1000万套保障房建设任务肯定能完成。
国务院常务会议要求，继续大力推进保障性安居工程特别是公租房建设，加快实现住有所居的目标。为确保保障性安居工程顺利、健康推进，会议研究确定了四大政策措施和工作要求。
第一，中央继续增加资金补助，地方也要增加财政性资金投入，并加大省级统筹力度。公共预算支出安排不足的地区，要提高土地出让收益和地方政府债券资金安排比重。规范和利用企业债券融资，专项用于公租房等建设。在加强管理、防范风险的基础上，银行业金融机构可以向实行公司化运作并符合信贷条件的公租房项目直接发放贷款，也可向符合条件的地方政府融资平台公司发放贷款。确保用地供应，落实好税费减免政策。引导企业、其他机构参与建设运营，多渠道增加公租房供应。公租房项目可以规划建设配套商业服务设施，统一管理经营，以实现资金平衡。
第二，提高规划水平，确保工程质量。贯彻省地、节能、环保原则，充分考虑居民就业、就医、就学、出行需要，优化规划布局和户型设计，配套建设服务设施。严格执行抗震设防等强制性标准，严格落实工程质量责任，项目法人对住房质量负永久责任，逐步推行参建单位负责人和项目负责人终身负责制。
第三，建立健全监管机制。规范准入审核，严格租售管理，加强使用管理，健全退出机制，切实防范并严厉查处骗购骗租保障性住房、变相福利分房和行为，切实纠正将保障性住房违规出售、转借、出租或转租、闲置、改变用途等行为。建立公众监督机制，落实信息公开，充分发挥社会监督作用。
第四，坚持因地制宜，科学编制建设规划，统筹安排年度建设任务，不搞“一刀切”。各地区、各有关部门要加强组织领导和督促检查，周密部署，精心落实，注意总结经验，把保障性安居工程建成廉洁工程、平安工程、放心工程。
会议要求，公租房面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员，以小户型为主，单套建筑面积以40平方米为主，租金标准由市县政府结合当地实际、按略低于市场租金的原则合理确定。各地要根据实际情况继续安排廉租房、经济适用房和限价商品房建设，加快实施棚户区改造，加大农村危房改造力度。逐步实现廉租房与公租房统筹建设、并轨运行。
“今年1000万套保障房的建设任务肯定能完成。”住建部政策研究中心副主任王珏林向记者表示，针对保障房资金瓶颈，中央政府在不断加大支持力度，会摸索出有效办法。
此前，住房和城乡建设部消息称，今年1-8月份，全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已实现开工868万套，开工率86%，较前7月提高14个百分点。
保障房建设任务繁重，需要政府投入大量资金，哈尔滨市委书记盖如垠在接受采访时说，困难群体的房子靠市场永远解决不了，必须政府解决，而且是赔钱解决。他大体算了一下，“十二五”期间要解决保障房问题，当地大概得赔100亿元。（9月6日《中国经济周刊》）
保障房建设是当下政府最重要的政治和经济任务之一。由于任务紧、压力大，特别是涉及到政府的“钱袋子”，各地在保障房上弄虚作假的事情并不少见。这样的背景之下，哈尔滨市强力推进保障房建设，确实让人眼前一亮。
我不是哈尔滨市民，只能通过报道一窥该市保障房建设情况。从报道看，当地政府的决心很大，力度也很大，保障房建设进展较快。盖如垠是一位心中装着困难群众的市委书记，他一直强调保障房建设要经得起考验，绝不允许弄虚作假：“整假了，这些老百姓仍然住在破房子里面，我也脸上无光。”尽管如此，我仍然要给盖书记提提醒，他在访谈中多次将建设保障房说成是“赔钱”，我认为是不妥的，而这个“赔”字背后的观念问题更值得深思。
词典上“赔”字有三个意思：赔偿、赔礼道歉、做买卖损失本钱（与“赚”相对）。盖书记所言建保障房得赔100亿元，显然不是指赔偿或道歉，而是指赔本。但是，政府建设保障房，难道是一桩买卖吗？解决民生问题，包括建设保障房，这是政府应负之责，不是做买卖，而是尽义务，何谈一个“赔”字。打个比方，奉养父母是人们应尽的义务，能说一个人奉养父母赔了多少钱吗？显然不能，只有不孝儿女才会把父母养育自己与自己奉养父母当作一桩买卖，心里琢磨着合算不合算，是赔了还是赚了。政府向民众尽义务与儿女向父母尽义务，事情不同但道理相同。如果将政府投入说成是“赔钱”，那么政府“赔钱”的地方太多了，教育、医疗、社保、养老、就业等方面都需要政府投入，难道说都是政府在做赔本的买卖？
更重要的是，保障房建设看上去是政府投入资金，其实是民众集体掏腰包来解决穷人的住房问题，政府只是将取之于民的钱再用之于民，哪里谈得上赔钱。包括政府为保障房建设无偿或低价提供土地，土地也不是地方政府的，而是国有的，即属全体民众所有。全体民众授权地方政府拿出一部分土地建设保障房，这与纳税人通过代议机关授权地方政府将资金投入到教育、医疗、社保是一回事。所以，无论是官方话语体系还是民间话语体系，都只说“政府投入”，而不说“政府赔钱”。政府本来就没有私产，没有属于自己的钱，“赔钱”自然无从说起。
我之所以斤斤计较于这个“赔”字，是因为它透露出一种令人不安的观念错位。一方面，将政府手里的钱当作自己的钱，或者口头上说是老百姓的钱，但潜意识里仍觉得为政府所有，怎么花由政府决断。说得严厉一点，似乎政府手里的钱用在政府身上（比如用于工资、津补贴支出或三公经费支出）才叫“花”，用在老百姓身上就是“赔”，好像吃了亏一样；另一方面，政府手里的钱用在老百姓身上，似乎是一种莫大的恩赐，老百姓应该感激涕零。换言之，政府把钱投入到保障房等民生项目，似乎是一种了不起的高尚行为。殊不知，政府将本属于民众的钱用在民众身上，这首先是法定的责任和义务，其次才是执政伦理与道德，政府应该这样做、必须这样做，而不是仅仅基于同情心和道德感才这样做。
不要把取之于民、用之于民视为恩赐，不要把民生投入当作政府“赔钱”的生意。人们总是挑剔官员是怎么说的，其实真正在意的是公权力究竟怎么想、怎么做的。
时评人物：晏扬
晏扬，1969年生于河南，现为上海某高校教师，现役军人，少校军衔。2001年开始写作时评杂文，尤以教育评论见长。作品散见《中国青年报》、《中国教育报》、《中国文化报》、《工人日报》、《杂文报》等报刊。为多家网站的特约撰稿人或专栏作者。
保障性住房建设是一项民心工程，事关低收入人群的切身利益，我们务必在注重质量、安全的前提下，加快建设速度。为保证保障房建设顺利施工，圆满如期保质完成上级下达的指标任务，作为业主管理者必须经常深入工地现场，听取意见，了解情况，分析解决问题。现将本人所分管的在建保障房工地的基本情况与主要管理办法，以及各工地存在的一些主要问题露列于下，并提出自己亲身经历后的一些意见和建议，也是本人在现场一线管理工作中的点滴感悟。
1 基本情况
目前本人所负责的在建保障房项目有四个，总建筑面积18.647万平方米，共有2304套，共计划总投资4.4219亿元。其中五龙小区K区块占地18.88亩，建筑面积2.86万平方米，有360套（廉租房102套、每套50平方，经济适用房258套、每套60平方），投资4226万元，附属已完成，着手交房；康庭佳园南区占地26.7亩，建筑面积4.62万平方米，6幢15～18层，有528套，每套70平方，投资1.082亿元，土建完成，附属工程进场；康和佳园一期占地39.6亩，建筑面积6.064万平方，4幢17层，3幢25层，有798套，公租房685套、每套60平方米，廉租房110套、每套49-69平方，投资1.4587亿元，现在内装饰，完成总工程量的96%；康惠佳园一期占地31.34亩，建筑面积5.103万平方米，3幢17层，3幢20层，有618套，全部为公租房每套60平方米，投资1.4586亿元，现在内装饰，完成总工程量的92%。
2 主要做法
首先，市府办都会及时召集相关部门召开专题会议，加快了前期的审批速度，所在地政府街道主抓征迁征地青苗补偿。我们土建工程管理科室对保障房建设十分重视，选派有经验、懂业务、善管理人员长驻工地，切实担负起工程管理责任。在质量安全管理上，除上级主管部门和市重点办、市建工局质监站的例行工地检查外，我们还提前制定质量安全控制点，对关键工序、重要部位主动召集质监站、设计、监理等单位进行研讨；对施工单位加强管理，严格执行原材料进场报检制度，严把进场材料检验关；注重土建质量通病的防治，提前现场介入，针对容易产生质量通病的部位和环节，做好技术交底，严格过程管理；工程科领导经常检查工地，全面掌握工程建设情况，切实为工程建设排忧解难，促使工程健康、有序、快速推进。
同时我们采取了驻工地人员设立办公室，实行每日一记的工地进度情况记录；每月一次工地例会制度，在现场踏看后，企业和监理分别汇报工地进度计划和存在问题，以及建议要求，然后我们指出不足和解决一些实际问题；实行工程联系单联审联签制度，施工企业必须要事先提出，科室与设计联系、中介参与审核工程量和造价，由分管指挥到现场踏看，签证后方可施工；成立专门督查科室，每月一次，节日长假前都要组织成员到各工地检查安全生产情况，假期后要回头看，并将情况及时刊登在专刊上；对在工地例会、安全督查时，有通知而不参加的项目经理和监理总监，实行扣除工程款。
3 存在主要问题
（1）同一项目的土建主体工程与附属工程分次招投标承包，严重影响了工程的进度，拖延了交房使用时问。
（2）承包施工单位、监理单位现场管理人员的到岗率低，影响工程质量、安全、进度的监管。
（3）分项承包施工现象普遍存在，安全、质量难以保证，项目部管理不规范，职工的安全教育与技术培训不够，有些导致农民工工资发放难以及时到位。
（4）政府性项目的财务资金管理规范，给具体组织实施者控制太严，自由裁量权太小，影响了工程进展。
（5）前期征地难。
4 对策与建议
（1）要高度重视保障房建设中的安全和质量。要从讲政治的高度，重视保障建设，要从施工单位、监理单位到业主方都要重视保障房的施工安全和质量的保障，确保工程速度、工期，圆满完成保障房建设任务。特别是安全应当摆在首位，贯穿始终，除定期召开安全检查例会外，还要有不定期的抽查，对特殊的施工工艺、施工部位要作特定的施工安全预案，予防在前。其次就是质量，保障房的质量，在定期检查的同时，要落实监理负总责，特别是隐蔽工程，更要注重质量，做好记录，要有影像资料，监理要认真负责地指导和检查施工人员按图施工，不得偷工减料，如有发现，要及时指出，随时改正，甚至拆除返工，直至符合规范要求为止。
（2）要狠抓监理和施工企业管理人员到岗率。康惠佳园一期施工企业管理人员到岗率低，还有监理人员到岗不齐，势必影响工程的进度、质量和安全，工程管理科务必盯紧督促其到岗，否则完成年度目标存在不确定性。监理是业主的眼睛，监理人员的业务水平和自身素质、安全意识非常重要，我们业主考察不合适，不负责任的监理人员，就必须撤换，包括总监。对监理不到岗，少到岗的，业主就要及时与监理公司提出，否则，工程的质量得不到保证，为此，建议要在工地上安装摄像机，或指纹签到，驻工地人员要每天记录项目部人员到岗情况，实施对监理和项目人员的在岗全程监管。
（3）在进度上要迅速开足马力，大干快上。每个工程都要开足马力施工，工人到位不足，生产难以形成，势必影响工程进度。工程管理科室要长驻工地，敦促施工企业按照进度方案，倒计时安排，开足马力施工，以确保保障房如期完成。要督促施工方严格执行已确定的施工进度计划，月末季末要提前提醒施工单位，合理调整施工方案和施工工艺，同时还要考虑不确定的天气因素的干扰，和万一出现的人为因素的存在，以及预防突发性事件的发生而影响工程进展的情况出现。
（4）各方协力突出重点，狠抓落实。目前在建工程已超10个，但保障房建设是我部的重点工作，我们务必突出保障房建设，在人力、财力等多方面更多的关注保障房建设。工程管理科在管理面上的同时，要将主要精力放在保障房现场管理上。督查科要协助工程管理科督查工程进度、质量和安全。其他科室也应协助土建科尽快完成T如高压线迁移等相关工作，形成合力，作为业主方，更是要主动积极地到各相关部门去，争取他们的支持，主要涉及规划，国土，电力，发改，财政，环保等关于保障房的审批提速，与精减放权.特别是在施工途中工程量增加的时候，为减少时间拖延，财政部门该多让业主承担责任，确保保障房年度计划的尽快完成。
（5）要重视资料的完整保全。施工单位要落实专人专门做资料的归档工作，装订完善，确保资料的真实性，包括工程审批、施工现场情况日记、人员到岗教育、材料进场、安全记录、各项制度、施工方案、检察检验报告等等，凡涉及到本工程的，都要按土建工程的规范要求，装订成册，随时准备抽查，妥善保管。
（6）项目部要有形象要求。工地安全氛围营造，十分重要，书写标语，提高职工安全意识，狠抓文明施工，办公区、生活区，施工现场、人货梯中、钢筋加工区等主要场所的规范建设，并明牌标记，禁示明了，注意工地环境卫生，清洁，要制度上墙，管理人员形象上墙，办公区四周适当绿化，要按创“标化”工地要求，提高工地品位。特别要引起重视的，也容易被甩视的是职工宿舍和食堂的清洁卫生和用电安全，千万不要⒄饬礁銮块成为安全生产的盲区。
（7）要加强对工人的安全教育和上岗业务培训。具体的说现在普遍只在班组长上，或是在临出工前的简单嘱咐，显得教育的内容不广，深度不够，总之是项目部领导不重视，经常出现事后埋怨。所以，我们必须督促工程承包方要对项目部严格要求，对所有员工，不管是长期短期，凡进入工地做工的，都必须要有培训且有记录，形成制度，进行有关安全、技术、注意事项等相关知识的专题讲课，不得带病上岗。或通过墙上黑板报的形式，进行土建业务知识介绍，使工人在休息时也能学到技术知识，不定期开展学习交流和技术竞赛活动，提高大家的操作技能。安全教育方面，要提高所有工地人员的安全意识和自求防范能力。
同时，特别是对上层管理人员，进行廉政建设教育，使他们把主要精力化在工作上，业务上，学习上，不走歪门邪道，努力提高自身素质，从而严把工程质量关。
（8）要严格遵守工程联系单签证制度，如有实际与设计图纸不相符而无法施工的，首先要征得设计认可，业主、监理到场确认，方可组织实施，签证上报业主，提供详实资料，包括影像附件，监理要负责督促落实情况，并及时汇报业主。
[关键词] 南京市；保障房建设现状；分析；建议
[中图分类号] F299.21 [文献标识码] A
一、前言
保障性住房是与商品房相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。我国大力加强保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康平稳的发展。
二、保障房的发展历程
南京市政府紧跟国家政策，根据中央要求、部署，并结合自身实际情况，先后颁布并实施了更细化的规章制度：《南京市经济适用住房管理实施细则》、《关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》、《关于进一步加强住房保障体系建设的实施意见》等。根据这些规定，初步建立起住房保障体系，并解决了少部分人的住房问题，效果初显，给民众带来希望。尤其是在2007年后，保障房建设工程上升为国家重点计划，南京市进一步加大保障房建设力度：
2008年，南京收购4000套商品房用作保障房。
2009年，南京计划实施迈皋桥创业园、岱山、花岗、江宁上坊四大保障房片区建设，并开始做项目前期准备。
2010年，南京启动四大地块1000万平方米保障房建设，并确保2012年竣工。
十二五期间，南京市将再启动丁家庄二期等6个保障房建设新项目，总建筑规模约1000万平方米共29万套，争取在2014年完成，力争解决100万人的住房困难。大体上要把占城市人口20%的家庭纳入到住房保障范围，切实改善住房困难群众的居住条件。
三、南京市保障房调查内容及结果
（一）南京市保障房概况
四大保障房片区总共建设8.2万套，各类保障房所占比例大致为：经济适用房38.1%，公租房32.4%，廉租房22.8%，其他6.7%。
（二）民意调查
为了解南京地区居民对保障房的看法，我们策划设计了一份调查问卷。调查问卷共分为三个部分，第一部分的内容是个人对于南京保障房重点建设对象的看法，第二部分是保障房对房价的影响，第三部分涉及保障房建设中存在的问题。在此基础上，我们在南京城区不同街边随机发放了总计400张问卷，根据每个问题回答的情况，平均有效问卷为367份，有效问卷回收率91.75%。现将问卷调查结果整理如下：
（三）建设资源的获取
保障房建设资源需求量大而广，其性质又比较特殊，因此其相关建设资源的获取都有专门的渠道或规定，下面就最主要的两方面做简要调查报告：
1.土地。国家规定与计划：鉴于保障房有别于盈利性的商品房，为降低建设成本，保障房土地一般采用政府划拨方式取得。“十二五”期间，国土资源部将确保保障性住房、棚户区改造和自住性中小套型商品房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。并要求政府优先保障政策性住房用地供应。
实际情况：从土地供应看，土地都掌握在地方政府的手里。一块地，作为保障房用地的划拨出让价，与其作为商品房用地在市场上“拍卖”价相差巨大，地方政府显然很难无视这样的利益损失，同时这项工作需要多个部门共同协调，因此供地周期比较长。少数地方政府还为完成任务，以经济适用房的名义划拨土地用以商品房开发等。
南京市也不例外，四大片区保障房总用地为9000多亩，是通过专门成立的南京市保障房建设指挥部和保障房建设发展公司多方协调与努力得来的。而计划待建的保障房项目规模比现在更大，土地需求更多，如何建立更为完善、合理的保障房土地供应措施还有待解决。
2.资金。国家规定与计划：总的来说，保障房建设资金来自中央补贴和地方政府筹集的方式投入，其中又以地方政府自筹为主。划分到具体上，不同的保障形式，实行差别化的支持政策。一是廉租房和政府投资的公租房，这是政府全包的。二是政府补贴的，包括社会机构、市场主体建设的公租房和五大类的棚户区改造。三是完全由市场主体投资建设的，包括限价房和经济适用房。从优惠政策的设计上，包括土地出让金免收、十项税收的减免政策、政府性基金和行政性收费的免收政策，然后还有省级财政补助和市县财政补助，还有政府性基金的支持，金融机构其他筹资渠道的稳定的政策支持。
实际情况：资金问题无疑是制约保障房建设最大瓶颈，尽管中央制定了相关的制度，但是要想巨额资金真正到位，却是不易之事。南京市接到中央、江苏省下分的建设任务后，着手资金筹集时，可谓是困难重重，财政补贴十分有限，建设进度与全国各地一样一再延后，媒体纷纷质疑。面对这种情况，中央高度重视，继续加大补贴额度，并且鼓励各地方政府积极探索新的资金筹集方式。新成立的南京市保障房公司全部由国有资金注入，注册资金10亿元，相当于是政府投入了10亿元组建保障房建设的平台。此外南京市以区域新城的名义、保障房与商品房配建的方式建设保障房的思路吸引了全国社保基金会信托贷款30亿元，同时其他金融机构也在积极支持保障房融资的工作，加上自有资金，南京已投入了80多亿元到四大片区的建设中。
（四）保障房的建设质量管理
从调查情况看，和商品房的建设施工一样，保障房建设也实行招投标制度，与施工单位签订质量保证的相关合同，实行工程质量终身负责制。并且在四大片区的保障房施工现场设立安全监督站，由专人负责保障房质量安全管理工作。因此，质量管理理论上还是很严格的。但是保障房建设是公益工程，盈利较少，这样便会产生施工单位偷工减料，压缩工期等有害保障房工程质量的行为。例如，南京岱山保障房施工地使用“瘦身”钢筋、HDPE双壁缠绕管及配套橡胶密封圈等不合格建材。类似问题频频出现，保障房质量该如何保证还有待解决。
（五）南京市保障房的申请、退出机制
保障房主要面向三类群体：新就业人群、外来务工、中低收入家庭。具体申请条件见南京市《关于进一步加强住房保障体系建设的实施意见》。同时政府也根据不同群体的需求情况，建议大家申请适合自己的保障房种类：中低收入的家庭适合购买经济适用房或限价房；就业人员、外来务工人员适合申请廉租房与公租房。
综合各类保障房，在确认自己符合条件后，大致申请流程如下：
在这个过程中，有两个突出问题需要考虑：
1.公平分配。尽管南京市政府部门对于保障房申请有申请条件规定，以及严格的审批程序，但是这个过程属于人为操作，利益面前，违规现象难以避免。近段时间相关媒体纷纷爆出有钱人开奔驰宝马住保障房、保障房被出租的新闻。并且从我们的问卷调查结果看，政府的公平分配制度公信力偏低。而保障房是否保障了真正需要保障的人群，这还有待商榷。
2.退出机制。从房屋的所有权看：廉租房、公租房暂住者是不享有房屋所有权的；经济适用房或限价房有房屋所有权，但不能私自买卖，只能原价卖给政府。从使用者条件看：住房保障对象经济状况发生变化，不再符合保障条件，或购置、租赁、继承、受赠其他住房的，应按规定退出。这是两项基本规定，但南京市还没有一套完善的保障房退出机制。
我们认为，现在不光建设是重点，退出、后期监管也应同时考虑，否则有可能造成保障房难以收回的局面，难以可持续发展，保障房便失去作用。
（六）保障房的价格以及对房地产市场的影响
根据《南京市保障性住房价格管理办法》（宁政发[2010]185号）和《江苏省物价局关于加强低收入家庭政策性保障住房价格与租金管理的意见》（苏价服[2008]211号）有关规定，四大片区保障性住房在保持项目收支总平衡、保本微利、统一审核、统一定价的原则上，针对不同的用途和供应对象，实行差别定价，具体如下：经济适用住房销售价格为5200元/m2，双困户供应价格为4420元/m2（按建筑面积计算，以下同），项目中供应对象为双困户家庭的保障房保障面积内的销售价格按项目价格的85%定价；限价房价格标准为7800元/m2；公租房价格为1600元/m2左右；简装廉租房月租金30元/m2左右。
南京市住建委相关人士表示，南京市计划推出公租房租金的阶梯价格，在保持低于市场租金水平70%的基础上，还将推出更便宜的公租房。公租房租金的实施市场价格的七折之后，公租房租金水平和廉租房的租金水平仍存在较大的差距。以一套40平方米的廉租房为例，今年调整过后的租金水平为2.5元/平方米/月，一个月只要缴纳100元租金，如果是低保家庭或者特困企业的特困职工，还可以减免租金的70%，即0.75元/平方米/月，一个月只要缴纳30元。相比廉租房的租金，一套40平方米的公租房租金，按照同地段市场租金七折来推算，将在200元到300元左右。南京市住建委相关人士透露，公租房租金的阶梯价格将减小公租房和廉租房之间的落差。
价格上的确是比商品房少了不少，除了解决低收入人群的住房问题，保障房是否能够达到它的另一目的：促进房地产市场健康平稳的发展？
综合市场人士、专家的观点，可以发现，各方对保障性住房的关注力度都在增加，多数认为房地产市场未来趋势的判断都和“保障性住房政策”的建设度密不可分，原因如下：一是市场土地供应总量是固定的，用于保障房的多了，用于商品房的必然减少，建设商品房的土地减少将会影响房价；二是保障房等政策性住房占住房总量的比例很小，目前对房地产市场的影响较小，但从长远看，这对房地产产业理性有序地发展有好处。
四、有关保障房的几点建议
（一）通过多种渠道缓解资金、土地供给不足
当下，民营经济已经成为全省经济的重要组成部分和竞争性领域投资的主体力量，成为江苏省创新型经济发展的生力军。鼓励民间资本参建保障房，可以在一定程度上缓解建设资金的压力。这就要求，市场准入标准应“一视同仁”，不得单对民间资本设置附加条件。具体就是要放宽行业准入，落实支持民间资本进入交通、天然气、电信、土地整治和矿产资源勘探开发等基础产业和基础设施领域的政策；减少准入限制，落实支持民间资本进入金融、市政公用事业等领域的政策；加强政策支持，落实支持民间资本拓宽医疗、教育、社会福利、文化、旅游、体育等社会事业及商贸流通、政策性住房等投资领域的政策。
事实上，地方政府手里能够自主支配的是土地，目前对吸引开发商参建保障房的新模式探索也都集中在了土地上。政府和开发商可以考虑联合开发，政府先划拨比较大的一块地下来，以较低的租赁金租给开发商联合体，由他们共同建保障房。再按照支出的比例，政府把保障房地块附近的地以优惠的价格出让给开发商联合体中的个体，供他们自主建立商住楼宇。
（二）齐抓共管，保证质量
加强对建设工程质量的监管，不仅仅强调政府的责任，也强调所有参与者的责任和义务，对保障性住房的工程质量实现“齐抓共管”的监管模式。
对于政府而言，需要完善质量监管体系的法规、制度和措施，使监管工作做到有法可依，有规可循，针对在保障性住房别严重的偷工减料情况，制定“偷工减料必重罚”措施。打破以往工程质量阶段性检查惯例，采取日常巡查与拉网检查相结合的办法，实行不间断监管，确保对所有工程每周至少巡查一遍。同时，建立建筑工程质量安全监管系统网络图，将建筑工程划分责任区，落实划片包干责任制，严格实行“网络化”监管。对于建设单位而言，需要转变监管观念，强化自身的监管职能，工程竣工验收合格后及时向委托的建设行政主管部门报送《工程质量监督报告》。变由第一和第二层次的被动监管为本身的主动监管，提高工程质量监管的积极性。企业要发展壮大，质量是依托的重要基础，因此，要强化宣传质量是生存的根本理念。同时优化自身管理，实行人性化管理；制定相应方案，预控在先。
（三）完善动态监管机制，建立公开公平的准入与退出机制
目前的收入评价体系并不完善，单纯依靠个人申报、单位审核的制度并不能保证其可信度。从实行住房保障制度的国家看，保证准入资格不出偏差的基础，是建立健全社会化的个人信用体系和住房档案，而我国目前还没有一个权威部门来判定家庭的收入标准和财产标准，这应是亟待解决的问题。因此，应尽快建立个人信用制度。一是统一个人信用档案标准，建立个人基本账户制度。个人信用档案是反映个人资信状况的信息集合，包括个人基本资料、经济信用资料、个人的社会信息及特别记录三个方面的内容。二是建立个人信用资信评价机构，对个人的信用程度进行评估。通过个人信用资信机构对个人申报的收入进行审核，同时，对个人及其家庭收入变动情况跟踪调查、及时反映，并进行个人及家庭经济信用评估。三是充分运用先进的信息技术手段，加快电子化建设，将个人信用档案纳入计算机管理，逐步完成跨行业、跨系统、跨地区联网运行，实现信息共享和及时沟通。四是强化诚信教育和社会舆论监督，促进信用机制的形成。建立了个人信用制度，个人收入状况就能较为轻松的掌握，从而为住房保障准入与退出机制的健康发展奠定了基础。此外，应成立专门的监督管理机构，定期复核、回访保障家庭，充分发挥居委会、街道办事处以及社会的力量，对个人及家庭变动情况实行动态监管。
（四）严格控制分配，减少违规现象
1.保障基本。住房保障是政府提供的一项基本公共服务，通过提供小户型、齐功能、质量可靠的保障房和加快推进棚户区改造，保障中低收入住房困难家庭的基本住房需求，改善棚户区群众的居住条件，并为符合条件的新就业职工和外来务工人员提供稳定居所。
2.公正程序。准入、审核、轮候、分配、退出等方面的程序要严格规范，对保障房申请人、入住者的收入、住房、财产等情况全面审核、动态监测，使所有符合条件者都能公平公正地参加申请、轮候和逐步获得保障房。完善纠错机制，堵塞漏洞，使不符合条件者能够及时清退。同时各类程序又要尽可能简便，惠民便民。
3.公开过程。全面公开透明，是保障房公平分配的“试金石”，要坚持阳光操作，加大宣传力度接受群众、社会和媒体全方位监督，做到全过程公开。
4.对保障房申请造假实行严厉的处罚。一旦发现有保障房申请造假行为，申请者不仅会被取消资格，还会视情节轻重予以罚款，甚至还会被追究刑事责任。实质性的追究与惩罚机制，是申请者的违法违规成本加大，从而起到了净化市场的作用。
5.按规定退出。保障房分配以后，要实时、定期的回访，并在一段时间后重新申报。严格的核准保障房对象经济状况，鼓励收入改善的家庭购置商品房。对那些不再符合保障条件，或购置、租赁、继承、受赠其他住房的，应按规定退出。对在规定期限内未退出保障性住房的，可以通过提高租金等方式实现退出。对拒不退出的，应强制执行。
（五）改善物业管理质量和水平
改善保障性住房的物业管理现状，政府可从如下几方面入手。一是作为带有社会保障性质的住宅，政府应对其物业管理企业的税收给予一定的优惠政策，比如：低税率或者减免某些项目的税收。二是由于业主的特殊性，保障性住房小区收费标准不可能大幅上调。因此，政府应在保障性住房项目设计规划阶段作出规定，为后期物业管理企业设计建造部分经营用房，以保证物业管理企业利用经营用房的收入来补贴物业管理费的不足。三是强调民主意识，在条件具备的小区成立业主委员会，建立一个与物业管理公司的沟通平台参与小区管理，行使业主对小区应有的监督权。四是制定保障性住房物业管理的相关法规，做好在业主中宣传和普及的工作。
五、结语
目前我国商品房价格居高不下，给许多人的生活带来困扰，因此，保障房的建设迫在眉睫。南京市政府和建设单位，抓紧工期进度，完善在建保障房片区配套建设、环境改善的同时，加快新一轮保障房项目规划选址和开工建设准备，确保如期实现“十二五”保障房建设目标任务，兑现政府向全市人民做出的承诺。与此同时，不能忽视日益凸显的资金不足、违规分配、物业管理等问题的解决，对社会的未来发展有所预期，促进保障房的可持续发展。
[参 考 文 献]
[1]时旭.保障性住房质量监督的探讨[J].城市建设理论研究，2012（1）
[2]苏典.南京市房地产市场现状分析及对策[J].西部大开发·中旬，2011（6）
[3]陈小安.保障性住房建设亟需解决的几个问题[J].特区经济，2008（6）：150-151
[4]陈颐.发展“政府公房”，健全住房保障[J].学海，2007（5）
Abstract： It can resolve a series of social and economic problems which caused by high house prices through accelerating the construction of affordable housing and increasing the supply of affordable housing significantly. However， due to the narrow channels of financing， the promotion of affordable housing is suffering financial bottlenecks. Based on the analysis of the connotation and the advantages of PPP model， this paper explored the specific operation process of affordable housing PPP model which is suitable to China basic national conditions， put forward the introduction of public participation mechanisms， built the Political-Enterprise-Man tripartite cooperation framework and improved the supply of affordable housing under PPP mode， so as to achieve the popularization of the PPP mode in the construction of affordable housing in China.
关键词： 保障性住房；PPP模式；融资
Key words： affordable housing；Public-Private-Partnership mode；financing
中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2014）32-0010-03
0 引言
所谓安居才能乐业，但高昂的房价让无数人望楼兴叹，因此，保障房应运而生。保障房是指针对中、低收入家庭，政府实行分类保障，所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。目前我国住房保障体系主要包括四个部分：经济适用房、廉租房 、限价房和政策性公共租赁房[1]。
1 我国保障性住房建设现状
《“十二五”国家国民经济和社会发展规划纲要》提出，在“十二五”期间要建3600万套保障房和棚户区改造住房，在五年的时间内实现保障性住房覆盖率由 7.5%到 20%的飞跃。若廉租房、公租房按45m2/套计算，经济适用房按 60m2/套，3600 万套住房预计所需投入的资金高达 4.9 万亿元。
由于保障房的准公共产品的性质，其公益性的特征注定了保障房的投资必然是低收益甚至负收益，因此，保障房最主要的投资主体必然是政府。目前保障房建设资金大部分来源于政府财政拨款，随着保障房建设的大力推进，政府面临的财政支出压力越来越大，如图1所示。保障房建设资金对政府拨款的过度依赖，让政府不堪重负，为了缓解巨大的资金压力，各城市保障房建设规模开始缩量（如表1），从近年来的保障房建设规划中就能初见端倪。因此，扩大资金来源，寻找新的融资渠道，实现多元化融资，为保障房建设提供有效和长期稳定的融资，是当前我国住房保障事业发展壮大过程中亟需解决的问题。
2 保障性住房PPP模式剖析
2.1 PPP模式概述 PPP是Public-Private-Partnership的简称，即为“公私合作关系”，可以理解为公共部门与私人企业建立合伙关系并提供公共产品或服务的一种合作方式。对于住房这一物品和服务而言，一方面，其商品属性决定了住房是一种商品和资产，商品住房拥有商品的一切特征，这决定了“市场”是提供商品住房的最优模式。另一方面，其社会属性又决定了住房也是居民家庭赖以生存的必需品之一，保障性住房具备了准公共物品和服务的消费必需性和低选择性特征，完全可以通过政府安排和社会提供相结合的PPP机制实现保障性住房的供应。
2.2 PPP模式在保障房建设中运用的优势
2.2.1 以民间资本为依托，促进投资主体多元化，提高运作效率 我国保障房建设现状中存在着资金供求矛盾的现实，而PPP模式的引入则为民间资本进入保障房建设提供了一个很好的平台。并且私营企业的直接参与能够减少政府部门在投标过程中的消耗。有关数据显示，PPP模式下的融资比BOT投标模式产生的费用能够减少总费用的15%[6]。在保证质量的情况下，简化中间环节，避免不必要的开支，提高项目的运作效率。
2.2.2 以公私双赢为目标，发挥各自优势，优化资源配置 PPP模式在运作过程中，强调公共部门和私营部门的合作，本质上双方有一个共同的目标：以最少的资源投入，获得最大的回报。所以为了双方共同的利益，政府部门与私人部门在合作过程中，将充分发挥各自的优势，利用有限的资源，制定最佳合作方案，节约管理成本和资金成本，提高资金使用效率，从而实现“双赢”。
2.2.3 以合理设计为导向，组成战略同盟，分散项目风险 在PPP模式下，政府部门与私人部门共同参与保障房项目的可行性研究阶段、建设阶段及运营阶段等全过程，能有效地对项目整体的情况进行控制。通过合理的设计，让公共部门尽可能承担自己拥有优势方面的伴生风险，私营部门则尽可能承担自己拥有优势方面的伴生风险，使得每一种风险都由最善于应对该风险的合作伙伴承担，有效地分散了传统模式下政府独自承担的风险，使整体风险最小化，实现降低风险的目标。
2.3 保障房PPP模式的运作 PPP 模式下保障房建设项目的利益相关者包括政府部门、私营部门、PPP特许经营公司、保险机构、金融机构及相关的勘察、设计、建设和运营等单位，其具体运作模式如下所述：
地方政府部门结合项目的实际情况，通过招投标的竞争机制选择最合适的私营企业进行合作，双方签署合作协议，注入股本资金，成立合作性质的PPP特许经营公司，授予私营企业特许权。在项目开发、实施阶段，以特许权协议为基础， 特许经营公司负责进行保障房项目的设计、融资、建设、运营、管理等活动。其主要运作流程如图2所示。
2.4 保障房PPP模式应用存在的问题 从上述的保障房PPP模式运作的全过程可以看出其仅涉及了政府部门和企业两方主体，由于二者的利益诉求存在较大差异，如政府由于更多的关注政绩而倾向于“求多”、“求快”，私营企业则更多关注盈利而倾向于压缩成本、降低标准等。因此，尽管这一合作模式可以较大地提升保障房政策的落实效率，但仅以“效率”作为衡量标准远远不足，如部分地方保障性住房项目选址偏远，无配套设施，建成后不能入住或是不便入住，如部分地方保障性住房设计简单，内部空间结构不合理，影响使用功能，如部分保障房建设速度不符合建设规律，造成住房的质量和安全隐患等，诸如此类的问题，极大地降低了保障房政策的满意度水平，非常有必要考虑在引入政策“效果”的衡量标准的前提下对这一模式进行改进。
3 保障性住房PPP模式的改进
在当前保障房PPP机制的政-企两方主体的基础上，引入包括被保障对象在内的社会公众主体，以政-企之间的公私合作和政-民之间的公众参与为核心，根据在保障房项目开发建设过程中不同阶段的目标差异，构建项目全过程的政-企-民的三方合作框架的改进PPP模式，如图3所示。
引入的公众参与机制是以被保障对象为核心的相关社会公众，其大概可分为三大类：第一类是直接受益群体，即被保障对象；第二类是直接受影响的群体，如保障房项目所在地周边的居民、专家及社区组织等；第三类是其他感兴趣的组织或团体，如人大、政协、学术团体及感兴趣的非政府组织。根据三类公众主体参与保障房政策的质量要求和对保障房政策的可接受程度，可以将三类主体在其中政-企-民的三方合作伙伴机制下的参与类型区分为四类，如图4所示。
其中，被保障对象作为保障性住房的直接受益者，最具有参与保障性住房提供决策的动力，假如人为地将保障对象排除在提供过程之外，而仅仅将其选择的权力控制在保障性住房建成之后，就可能会造成政府提供的保障性住房与保障对象需求之间产生偏差，从而造成提供的效果不足。通过合理设置保障对象参与机制，使保障对象需求得以显现，就能够有效弥补这种偏差；同时，将其作为平等参与的主体伙伴之一，可以进一步制衡政府权力、约束房产企业行为，从而使三方关系达到平衡。
4 结论
本文通过深度剖析PPP模式的内涵及优势，探讨了适合我国保障性住房建设体系的PPP模式。虽然PPP模式在我国保障性住房项目的实践尚处于起步阶段，但在我国公共建设市场化的宏观背景下，其在未来的应用中具有广阔的前景。一方面，为解决当前保障房建设资金短缺的问题，基于保障房具有的住房资产和商品特征，可以在我国保障房建设过程中引入PPP模式，积极吸引民营资本参与建设，按照市场化模式运作，全面整合资金需求和建设需求；另一方面，为提高保障房政策的满意度水平，保证质量受控和人民乐居，基于保障房固有的准公共物品属性，在PPP模式中引入公众参与机制，构建政-企-民三方合作框架，让作为利益相关者的社会公众充分参与保障房项目建设的全过程，包括保障房的决策、融资、建设、分配、使用情况的监督、住房的管理维护等。使作为公私合作的公共事业建设与运营的新型模式――PPP模式，在我国保障房建设实践中得到更好的发展，从而真正实现政府部门、私营部门、民众三方“三赢”的目标。
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关键词：保障房建设；存在风险；对策探析
中图分类号： X820 文献标识码： A
引言
目前，保障房建设存在时间紧、任务重、资金短缺等问题 ，同时还面临质量差、住房设计缺陷明显、环境污染大、节能效益低等困境，严重阻碍了保障民生目标的实现。为了能够向社会高效地提供优质的保障房，必须改变目前保障房传统的生产和管理模式，借鉴住宅标准化生产（又称住宅产业化）思路，引入保障房标准化生产理念，探索相应机制，建构相应管理模式，既满足广大中低收入人群的住房需求，又实现节能环保、优化公共资源配置的效率与效益。
一、保障性住房建设存在的风险问题
根据我国市场经济改革后的状况而言，在保障房的起步比其它国家较晚，由于没有经验，各种规划和相关体制也不够完善。保障房的发展着实缓慢，还是处在探索的期间，因为我国并没有这方面的经验，所以不论从保障房布局，建设，质量监管，后期配置和管理都存在不合理的问题。
1、法制不健全
处在经济条件下的大市场中，保障房却没有相关法律和管理制度。但是在其他方面法律仍是神圣不可侵犯的，唯独在保障房方面经验较少，所以住房保障方面的法律并不完善，从保障房建设之初到现在，保障房方面时有问题发生。据有关问题国务院、建设部均立即印发相关“规定”、“通知”、“决定”解决问题办法，出台的政策并没有得到足够的重视，因为这些政策没有一个完善的框架，很多问题的解答只是局限于当时的情况而言。
2、资金筹措和征地拆迁压力的分析
保障性住房制度推行之时起，政府承就备受来自各方面的压力。因为政府作为保障性住房的建设投资主体，在保障性过程中起到非常重要的作用。从保障性住房的提地划分，房产开发商的投标，还是住房建成后对居民的保障补给都需府从中支持、协调、投资到都需要认真处理。在建设保障性住房的过程中需要经受征地强拆的压力，但可以参考有关法律:《宪法》，下至《土地法》《物权法》中都明确的规定，政府在为了公共利益的前提下，可以征用土地。真正存在压力的一部分是资金的筹集、财政投资方面。虽然我国政府可以征用土地，但是还要付一笔拆迁费作为赔偿。而征来的地是为保障性住房做建筑用地的，但我国明确规定了，保障性住房的土地只能是政府政策性的划拨给用地单位，近乎免费的划拨。
3、保障房质量问题的分析
保障房就是为了解决民生问题而生的，在现阶段并没有制定出专门性的法律，所以道德就成了约束的警戒线。说白了，所谓保障房就是良心房、在建设和监制部分需要尽心，但是这些保障房却很难得到安全。保障房得不到利润，所以对其质量方面就不上心。再比如说，杭州市某处名苑小区，600多套经济适用房在客户入住之后，竟然有多达400户业主要求重新维修。业界负责开发商之后发表了声明，是因为保障房存在墙体走形，，地基下陷，屋顶渗水，保温层不够标准，电梯线路隐患等十几处质量问题。
4、外部配套建设问题的分析
保障房的建设旨在解决住房这一大的民生问题，这对低产阶级的群众是件好事但是随着整个房产业的升温，保障房的外部配套建反倒出现了大问题。由于我国实行的是保障房建筑土地近乎无偿的划拨制度，政府为了缓解财政压力，一般会先将地段较好的区域考虑给商品房，获得较多的土地出让金，而后在稍偏一点的地段建
设保障性住房，尤其是在寸土寸金的大城市，想在市区内建设保障房，难度十分大，如果有也只是零星几个示范项目，在市区内大范围的建立保障房项目在目前阶段不太现实。这就导致了保障房大都处在稍微偏远的地段。而这些地段的外部配套设施相对来说没有市中心那么方便，比如交通，学校，商场，医院等。
二、我保障性住房制度设计
1、完善配套的法律法规
建立完善保障性住房的法律制度，提高立法层次。保障房制度的完善用了很久的时间，所以发展较晚，而现在推行的政策很多都是当保障房遭遇问题是开始研究的。颁布的众多政策之间间隔时间短，目的不同，所以政策十分混乱，且都是一些《决定》《意见》，并且它们都是层次较低的政策，并不能很好地解决问题。正是因为我国在这方面没有经验，那些政策只是理想化的，表面上看来好像可以解决问题，可是在实践执行中才会感觉不符合实际情况。在我国还没有出台基本法律来规范这个制度，所以才会导致问题层出不群。若是从保障性住房产生的社会背景来看，那是是政府为了解决民生问题而展开的惠民政策，只是社会保障体系中的一部分，所以在相关法律方面没有惠民政策的赏罚。至于那些政策内容没有稳定性，只是依照实际过程中出现的问题而进行规定的，所以它丝毫没有法律的权威性。当出现的问题特别严重的时候，政府立马着手制度，颁布解决这个问题的规章制度。在问题稍有缓和时，政府也就将注意力放到了别处。
2、建立动态监督管理机制
保障房在实际的分配、准入退出过程中，骗租骗购的情况时有发生。除去惩处骗购者方面，在政府这个层面，应该建立确实可行的保障制度。应用人保，税务，房管，银行相关部门的全面的住房保障监管系统。由于保障房本身就是为低产阶级而设立的，所以在申请人经济方面必须要严格审核，决不能让有些人投机取巧，为自己谋福利。
3、完善保障房的后期政策
保障房质量方面实行主体终身负责制。现阶段保障房的建设并没有形成完整的法律体系可供去约束，可以说它的出现就是为了维护广大群众的利益。解决了人民生活中的大事，同时也对社会稳定和长治久安有了一定的保障。但并不能说保障房的存在和发展没有任何问题，就目前阶段看来它是有着积极的意义，作为关键的还是对它的质量方面的检测，这是个不可忽视的大问题。切实把质量问题落到实处，再次考虑合理分配的问题。同时还要唤醒广大民众，一起来监督保障房的质量问题。政府是主体负责人，而承建单位就负责质量部分。我们要认真考虑政府和施工单位都没有顾及到的地方，以便建立合理完善的保障房管理条例或者是相关法律。现下关于这方面的法律还不够完善，即便是媒体记者披露了保障房存在的安全隐患，却还是不能得到合理的解释，难以安定民心。所以，建立我认为对保障房质量的问题必须配备配套的政策。那些存在于质量方面存在的问题必须建立起政府、开商的终身主体负责制。在政府方面，建立起官员主体负责制，有时候，政府的不作为，监督管理的不到位，也会让施工单位对质量问题掉以轻心。
结束语
住房问题涉及到民生安康问题，是人民生计的物质保障。特别是最近经济的飞速发展，导致房价彪升，越来越多的居民买不起房。而跟他们相对的是，有些不良开发商囤积居奇，有钱人名下的则拥有数套产业。社会矛盾不断在累积，住房问题已经阻挡了社会发展，影响到了社会的和谐稳定。
参考文献
[1]阮煜琳.住建部要求1000万套保障房11月底前须全面开工[J].资源导刊.2011(06)：123-124.
关键词：数字小区；保障房；建设
中图分类号：TU984.1 文献标识码：A
引言
目前，随着国家信息化发展战略的推进，依托物联网、云计算等信息技术突飞猛进的发展，互联网技术带来人们居家生活的全新模式社会的信息化正以前所未有的速度迅猛发展，使家庭住户对生活方便性、灵活性和多样性的需求不断得到最大化的满足，人们开始通过互联网接受教育，获取新闻、娱乐、保健等资讯与服务，还开始尝试在网上订购商品。互联网给人们带来了居家生活的全新模式。笔者尝试通过数字化保障房社区建设的介绍，论述数字化规划，在保障房社区建设中的意义。
一、数字化保障房社区项目概况
泉漳小区位于浙江杭州钱江经济开发区，项目属于杭州市保障房项目。项目总占地面积181965.91O；总建筑面积498266.74O，共48个单体构成，楼层最高18层，总户数2854户。小区分布广，单体多，就给物业管理等社区服务带来了许多问题。近几年来，保障房管理面临着业主挑剔的选择，如何提高小区品质，并满足居民的生活发展要求的需要；如何与开发区建设数字城市相结合；以及如何提供人性化的服务，打造服务性政府等一系列问题。
二、数字化保障房社区的技术优势分析
（一）建设数字化安置社区提升安置房社区品质，实现信息共享
利用信息化平台覆盖城市主流人群并有效交互的优势，推进社区电子政务、社区电子医疗，提升公益性，成为数字城市建设的核心力量。业主对小区的生活环境要求一般有以下几个方面：一，便利；二，安全；三是小区管理服务的及时性，这些必然对小区的智能化系统有特别的要求。
1、品质服务提升建设方形象
高科技多网合一解决方案以其先进的系统集成性能及强大的管理能力，能有效的提升智能化小区管理水平，各种信息及时汇总到管理中心，确保细致全面的物业服务迅速到位；能为您提供即时、专业的服务，拉近目标群体的距离，提升建设方形象。
2、科技领先体现人文关怀
“多网合一”方案以系统集成及科技领先而成为业内小区智能数字化系统的典范，可视对讲数字化系统可以方便的实现 VOD视频点播、实现双向信息、实现实时互联网数据交换等等充实社区人员的生活，体现建设方的人文关怀。
（二）建设数字化保障房社区降低建设成本，节约政府投入
1、工程建设降低。以前小区智能化建设的网络结构相当复杂，（小区的可视对讲、门禁、闭路监控、周界安防、车辆管理等系统），不同的系统需要走自己的专用网络，繁杂的布线系统；距离较远的则中间还需通过专用设备进行转换连接，每个网络间互不兼容，需要架设多个网络平台，造成施工过程繁杂、施工周期长，费用明显庞大；现在施工人员的流动性大，管理难度大，这对以后的维护带来不可估量的问题；由于各网络平台所需材料种类繁多复杂，浪费、剩余材料的情况常有发生；
用多网合一的方式来组网，材料单一统一，一个小区的线材只需两类：电源线（0.75X2，2.0X2），信号线（4芯或8芯双绞线，多芯光纤）。由于采用多网合一技术，桥架及管道都可以简化设计。整个工程施工简单，维护方便是工程的理想选则。每个设备的维护时间仅需要10分钟，在管理中心的软件上有设备故障自检功能，对问题设备自动报警，大大减轻了维护时间，由于施工维护简单，对施工人员的技术培训减少，新人容易学会工作，不怕人员流动，人员流动对工程商的工作不会造成任何困惑。
2、降低物业管理费用，提高服务效率和水平。
传统模拟系统的不稳定性，当模拟对讲系统构建大型系统联网时，由于采用模拟信号传输方式，距离超过 900 米时就容易出现信号传输质量问题，占线问题，可靠性等诸多问题。并且，由于模拟系统联网方式复杂，需要专业人员使用专业工具联网，多个分区，服务量大，尤其是系统正式运行后，若线路出现问题，很难查找到原因，往往需要几个工程师进行维护，物业管理的开支费用因工资的增加而上升，机器设备随着时间的推移维护费用越来越高，由此造成的费用收不上来，与业主矛盾加剧，物业也想把设备故障稳定化，要彻底排除故障就要全部更新装备，不能保护和利用初期的布线及设备投资，施工难度及成本可想而知。
有了小区局域网，物业公司的管理简单了，可以提供多方面的增值服务，如宽带、IPTV无线宽服务等；设备维修简单了，人工费节约，开支减少了，减少物业费用。数字化社区的运行和后期管理费用，比普通小区低30％～45％，这对安置社区而言，其显著效益是不言而喻的（笔者所在小区，物业费根据相关政策减免5年）。
（三）建设数字化保障房社区满足长远实际需求
由于采用国际标准TCP/IP的网络体系，可以适应未来的发展，网络架构没有问题，以后设备坏了，只需换设备，不用更换整体网络，便于以后的扩展性。随着生活水平的不断提高，对多网合一的需求也会越来越强烈。小区系统及各子系统之间采用纯 IP网络连接、以及嵌入式系统的应用不仅保证了系统的稳定性，更利于系统的全面或部分升级，保证系统的先进性、扩容性。
三、数字化保障房社区总体设计方案
（一）数字化保障房社区的基本组成模块（社区安全防范系统、社区物业自动化管理系统、社区局域网应用系统、家居智能化系统）
（二）数字化保障房社区主要模块组成及功能描述
1、社区安全防范系统
社区安全防范系统以智能IC卡技术为核心，为每位业主配备一张具有数字加密的IC感应式智能卡。同时为防止遗失、被盗等意外情况，业主须自行设定一个个人密码，与IC卡配合使用,从而达到安全保密的效果。业主利用该卡可通过包括社区入口、住宅楼电子门、楼层及单元门等各种门禁系统。公用通道无须输入密码，如社区入口。家庭电子门等可根据需要调整是否进行密码验证。同时，该IC卡还应用到物业自动化管理系统、社区局域网应用系统及家居智能化系统，使用户一卡在手，走遍社区。
（1）电子身份证系统
利用IC卡技术来为业主提供全方位的智能安全保障措施。业主只须利用IC卡配合自己设定的个人密码这两种电子密匙，就可以在社区门卫、停车厂、单元电子防盗门等公用地点实现自由进出，避免了原普通小区中人为看守造成的种种弊端。
（2）智能门禁系统
对于社区的主要通道，如大门、小区单元门等安装智能门禁系统。通过监控软件实现实时门禁监控，即在计算机显示屏上可实时显示出开启的门号，通行人员的卡号及姓名、刷卡时间和通行是否成功等信息；可对持卡人进行授权和权力的变更；可存储系统参数、持卡人的资料及出入门的数据等信息，并可通过打印机打印；当非本社区人员对通道进行破坏性开启时，门禁系统会发出声音警报，并将警报信号传送到社区安全中心。
（3）可视对讲系统
对于非社区人员对本社区业主的走访、探亲及商务活动，可以由门卫通过可视对讲系统对业主进行意见咨询，经过业主同意后客人可以进入社区，同时和访客有关的资料都记录在系统中，供日后查询。系统能实现楼门口或家门口与业主之间的可视对讲、楼门口与管理中心之间的可视对讲；小区各出入口与管理中心之间互相呼叫与对讲，小区各出入口能呼叫用户并实现对讲；用户与管理中心之间互相呼叫与对讲、用户与用户之间互相呼叫与对讲（户户对讲系统）。用户按下分机“监视”键，还可监视楼门口情况。管理中心配置监视器，管理员可以选拨门号对该门口情况实施监控。
（4）周边红外防盗报警系统
利用远红外技术实现对社区非出入区域的监视。例如，把红外线探测器安装在围墙或者围栏上，对跳跃行为进行报警。由于采用红外防盗技术，系统会在有非法物体穿越指定区域时进行报警，且由于采用光学传感，准确率高达100%，不会发生误报、漏报现象。同时本系统无须专职人员进行看管，报警信号会直接发送到社区管理中心。报警之后，监视中心的电子地图上将闪烁显示该报警点。
（5）火灾自动报警系统
现代化的高层建筑一旦起火，火势扩散很快，这样处于高处的人员及物资在火灾时疏散较为困难。另外，高层建筑物发生火灾时，其内部通道往往被火切断，从外部扑救不如低层建筑物从外部扑救那么有效，扑救工作主要靠建筑物内部的消防设施。因此，高层建筑的火灾自动报警和自动灭火系统是极为重要的。收到报警信号后，立即显示报警的时间和地点，并启动保护区内的警铃和火灾信号灯，同时启动防火卷帘；火灾确认之后，迅速启动消防电源，启动以及照明与通讯系统，启动防排烟系统和自动灭火系统。
（6）家居安全防范接警系统
家居安全防范接警系统主要用来处理由家居智能化系统/家居安全防范系统传递过来的报警信息，这些信息主要包括个人紧急求助报警信息、燃气泄漏报警信息、烟雾探测报警信息和家庭门禁系统报警信息。
2、社区物业自动化管理系统
社区物业自动化管理系统是由社区的管理人员使用并且维护的系统。主要有车库管理系统、社区设施管理系统、社区人员管理系统、社区收费管理系统、社区灌溉管理系统、社区设备监控系统、自动脉冲抄表系统和广播音响系统。
（1）车库管理系统
车辆管理系统由出入读卡器、自动开门机，探测器、控制器等设备组成。对于车辆管理的费用，可采取验证业主IC卡，并通过 IC卡预付费的方式进行收费管理。对于外来车辆则实行指定地点停放，并发放临时用计费IC卡的方法，待临时车辆离开时，退还该卡，并可收取一定的费用。
（2）社区设施管理系统
针对社区内如绿地、休息广场、声控灯、长椅等公共财产的登记与维护，采用计算机统一管理。包括设施的登记、损坏、维修、更换等信息，并生成历史记录信息。具有自动时段统计功能，并可将统计结果生成多种形式报表，配合社区的网站功能，可将物业管理情况直接到社区网站，方便社区业主了解物业管理状况。
（3）社区人员管理系统
能够全面记录各个家庭的户籍状况、生活状况、住房状况等资料。并附有健康状况、户籍所在地、户籍所在地行政区划代码、籍贯行政区划代码、原住地行政区划代码、迁出地行政区划代码等说明，从而实现了计算机对社区居民的人员信息管理，并预留数据接口，可方便的进行扩展升级。
（4）社区收费管理系统
社区的各项费用的收取管理。如水费、电费、煤气费的收取以及数据的存储；社区保洁费用的收取及数据的存储；社区物业管理费用的收取及数据的存储；智能IC卡预存费等等。同时，应该为用户提供基于b/s的费用查询功能，这项功能将集成到模块“小区局域网应用系统/小区物业管理信息系统（用户操作部分）”之中完成。
（5）社区自动灌溉系统
绿地是数码社区中不可缺少的重要组成部分，现在人们越来越开始重视自身的休息环境，数码社区更加突出为业主营造良好的休息环境，对于社区内的喷泉、绿地、花园等社区全部实现计算机控制。
（6）社区设备监控系统
6.1给排水监控系统
给排水监控系统的主要功能是通过计算机控制及时地调整系统中水泵的运行台数，以达到供水量和需水量、来水量之间的平衡，实现泵房的最佳运行，实现高效率、低能耗的最优化控制，从而达到经济运行的目的。
6.2供配电监控系统
供配电系统是小区的动力系统。数字社区的数字化决定其整个系统的正常运行一时一刻都离不开动力系统，所以数字社区一般要求采用2路高压供电，2路电源互为备用，当工作电源失电后，备用电源自动投入运行，确保整座小区的供电。当发生2路供电电源都失电时，应急柴油发电机组将在最短的时间内自动启动投入运行，担负起负载的供电，当外部电源恢复供电后，电器连锁装置将使柴油发电机组自动停机。另外，在发生火灾时，供配电监控系统将自动切断相关区域的非消防电源。
6.3照明控制系统
社区的照明控制系统监控整个小区的公共照明设施。它的主要能有：根据季节的变化，按时间程序对不同区域的照明设备分别进行开/停控制（例如社区内的路灯）；当发生火灾时，按事件控制程序关闭有关的照明设备，打开应急灯；当有保安夜间报警时，将相应区域的照明等打开。
6,4电梯监控系统
电梯是高层建筑的重要设备之一，数字社区等电梯监控系统的主要功能有：电梯升降控制器控制和扫描电梯升降楼层的信号，并将其传送到中央控制站；对电梯的故障监测并报警，包括厢门故障监测及报警、吊绳超速故障报警等；当发生火警时，由电梯升降控制器控制所有的电梯，把电梯降至首层，并切断电梯的供电电源。
6.5自动脉冲抄表系统（3表抄送）
小区内水、气、电表采用电子脉冲表，利用三表接口和抄表控制器通过分机与系统总线相联。采集的三表数据存贮在抄表控制器的永久存贮器中。当小区管理员需要抄表时，可在管理中心的电脑上输入相应指令，十分方便地抄录整个小区每户的三表数据，软件还可以对数据处理（统计用量、金额），并通过打印机打印出来，使三表集抄方便、可靠、简单。这样节省了大量人力，减轻了工作人员的劳动强度，也方便了用户，使小区管理现代化。
6.6广播音响系统
数字社区内的广播音响系统一般包括公共广播和紧急广播。公共广播用于公共场所，如走廊、电梯门厅、入口大厅、商场、酒吧等，平时可播放背景音乐，当有阶段性或者暂时性的停电、停水、停气的信息需要通知的时候，应多次重复广播，以便小区人员能够及时的获得相关信息并做好相应的准备工作；当遇到火灾时作为事故紧急广播，指挥人员的疏散。
3、社区局域网应用系统
社区局域网应用系统的面向对象是社区的业主，是社区业主查询物业管理信息、寻求特定服务、进行生活娱乐、以及Internet网上冲浪的接口。
（1）社区物业管理信息系统（业主操作部分）
1.1社区信息查询系统
可以查阅小区的部分物业信息。例如，业主各个年度的水费、电费、煤气费等费用的收缴情况以及物业管理费用查询。
1.2设备报修系统
业户可在社区网站上进行日常设备的维护与报修登记，并且可以对设备报修、维护管理情况进行查询、考核与统计，定期产生报修情况明细，相应的费用通过收费信息系统进行统一的结算。
1.3意见箱
收集社区内业主的意见、建议和投诉。
2、社区生活服务系统
2.1公共信息服务
实现信息的网络，把社区居民关心，需要的信息（如：天气状况）及时地放在社区web页面上，让社区居民可以及时获得自己想要的信息，安排生活和活动。
2.2网上购物系统
允许社区居民在网上浏览，订购商品。实现商品的在线浏览和订购，如果是在社区内的网络商店购物，费用可以直接从IC卡划拨。实现一个网络商店供社区居民使用。
4、家居智能化系统
家居智能化系统是以家用计算机为核心，以智能家电设备为辅，采用蓝牙无线网络作为传播媒介来对家庭进行现代化、智能化的管理。
（1）家居安全防范系统
家居安全防范系统是为了保证家庭成员的人身安全和财产安全而设计的。其主要功能包括个人紧急求助报警、燃气泄漏报警、烟雾探测报警和家庭门禁系统。
个人紧急求助报警是通过在智能家居的卧室中安装紧急按钮实现的，当发生险情时，业主只须按动报警装置，社区安全中心就会接到警报，同时显示报警人的信息，以便能够进行快速的援助或者紧急处理；燃气泄漏报警和烟雾探测报警主要是为了在由于疏忽或者以外的情况下燃气泄漏和火灾发生时的紧急处理；而家庭门禁系统则严格限制是家庭人员和财产免受外来侵害的屏障，它可以令家庭成员近程或远程控制房门的开启，并负责非法入侵者从房门或者窗户等渠道的入侵。
家庭门禁系统区别与社区的门禁系统，家庭门禁系统可以实现在家中无人时由计算机对房屋进行监控，对门、窗等出入口进行红外线监控，当非法闯入者由门、窗进入时，将触发肉眼不可见的红外线屏障，从而引发报警装置，发出警报。警报可通过社区网络通知社区安全中心，并同时发送手机短信到家庭成员的手机中。必要时可由社区安全中心通知联网的110指挥中心。从而大大加强了对非法闯入者的防范能力。降低了家庭被盗的可能性。
（2）家用电器管理系统
传统的家电管理需要人工对每个家电进行操作，烦琐而且不易使用，尤其是老年人与儿童。
根据现阶段有关数字家庭组网技术的综合分析，我们决定采用采用蓝牙技术组成家庭电器设备的无线控制网络。蓝牙技术具有一套全新的协议，其工作频段为2.4GHz ISM（即工业、科学、医学）频段。蓝牙采用调频技术，以1600跳/秒的速度跳频，因而在抗干扰等方面具有较好的性能；同时，它还具有低功耗、低成本和灵活安全等特点，蓝牙将成为一种廉价、低复杂度的和高可靠性的无线接口技术。蓝牙技术中最关键的是低复杂度，它使得系统的集成度大大提高，从而有利于大幅度降低产品成本，更快进入消费市场。
（3）人员信息管理系统
人员信息管理包括家庭成员的基本信息，尤其为老人与儿童的基本信息。除记录传统的文字资料，图形、声音资料可以通过家庭电脑进行合成处理，制作为视频文件（VCD），如记录家庭中幼儿的成长情况，为孩子留下一个美好的回忆。同时还记录家庭成员的爱好、生日、疾病史、工作学习状况等。
（4）网络综合应用
家居智能化系统的网络综合应用部分主要是通过链接到小区局域网应用系统来实现的。
网络的信息交换功能是其他传播媒介无法比拟的，凭借网络低价、快捷、无边界的特点，可以实现网络教学、远程交互、连机帮助、网络医疗等等功能。使住户身在家中，世界尽在眼前。
四、数字化保障房社区建设的意义
数字化保障房社区建成使用以后虽然有些功能随着数字化城市建设逐步投入使用，但在社区管理、物业管理中已经发挥了积极的作用。笔者感到数字化保障房社区工程建设有十分深远意义。
（一）树立新型政府服务形象：优化内部办公流程，提升工作效率；是一个为民服务的形象工程；为居民提供居家生活“一站式”服务。
（二）整合区域社会资源，提高了的服务价值。
（三）用信息手段管理社区各个工作：规范各种社区服务方式和手段；留存服务数据（档案）；提升全社会信用机制。
（四）提升了社区品质，有效推动了安置房的分房问题。
五、结束语
数字社区是国家信息化过程中出现的一种必然趋势。随着网络经济的高速发展和人们的生活水平的不断提高，越来越多高科技的、智能化产品逐步走进人们的社区、楼宇和住宅，推进数字安置房社区建设对打造和谐社会，推进数字化城市建设将发挥积极作用。
参考文献：
【1】邹莉 赵吉先，《3S集成技术在数字城市中的应用》东华理工学院 江西抚州，2007.
一、全市保障房建设及银行贷款支持情况
从政府方面来看：2012年我市将继续加大住房保障的工作力度，对我市保障性住房的需求作进一步的调理摸底，针对不同层次的住房困难群体实施不同的住房保障方式，建立多层次的适合我市发展的住房保障体系，努力解决更多家庭的住房难的问题。一是加快廉租房建设进度。二是新建三大块的公租房建设工程。三是继续加大投资力度，加快完成经济适用房建设工程任务。四是开发区完成243600㎡，938套棚户区改造工程。五是2011年发放补贴户数的基础上再增加500户，2012年累计将达到4150户。
从银行信贷支持情况看：截止2012年3月末，我市银行业金融机构中没有一家对保障房建设进行金融支持。
二、当前商业银行支持保障房建设面临的不足和困难
（一）商业银行贷款额度较为紧张
首先保障房建设项目利润率比其他商品房项目低，不能支付过高的利息，商业银行在目前信贷资源偏紧的情况下，倾向于将信贷投放给能获得较高综合回报的项目。但保障房建设是一项民生工程。商业银行作为盈利性机构，在支持保障房建设过程中会遇到盈利性与政策性之间无法选择的为难局面。
其次按照目前各家商业银行的政策，保障房是没法申请到按揭贷款的。且与商品房不同，保障房五年内不准上市交易。对于银行来说，如五年内出现贷款逾期，银行则无法处置房产。
（二）商业银行保障房贷款面临风险太多
首先由于商业银行在金融业务领域的竞争，加之保障性住房贷款发放条件低，且往往会受到政府方面的行政干预，导致银行忽略考虑风险的防范。
其次由于保障性住房产权为有限产权，其转让会受到转让年限要求、受让人条件限制、转让价格受限制等各方面因素的影响，使得银行在处置保障性住房时受到种种限制，一旦出现问题，可能会产生无法回收贷款本息的风险，甚至于会造成呆账、坏账。
最后是还款来源保障难。除经适房、棚户区改造等以销售为主的保障房能够获得稳定的现金流外，由于公租房、廉租房等保障性住房建设回收期长、还款来源无保障等一系列原因，银行支持意愿不高。
（三）政策性扶持没跟上，银行支持难
各种风险补偿难。由于目前对银行支持保障房建设的信贷鼓励政策具体标准和措施还未出台，银行支持保障性住房建设不象涉农贷款一样，具有一定的风险补偿政策，导致银行在此类贷款上难于承受收回贷款利息和本金的风险。
三、加强商业银行支持保障房建设力度的对策与建议
建议政府出台一些扶持政策，鼓励各商业银行创新业务品种，鼓励合规办理保障房按揭贷款。依靠更多的金融监管政策、政府扶持政策、商业银行经营发展战略和风险防范机制的创新，使商业银行无后顾之忧，主动、大胆发放保障房贷款。
（一）政府方面必须把好关，打消商业银行支持保障房的疑虑
政府作为保障性住房的主导者，无论是通过银行贷款自建，还是由第三方通过银行贷款建设，政府都应当在规划与建设、资金与住房来源、价格确定、申请与准入、监督管理等各方面严格、认真做好工作，尤其是对保障性住房的房屋质量严格掌控并加强监督建设，务必使保障性住房的质量得到保证，且必须严格按照规划等按期完工。只有这样，才能够尽快回笼资金，确保能够按期偿还银行贷款本息，给商业银行吃颗定心丸。
（二）商业银行方面谨慎对待，规避风险
1、必须对保障性住房项目进行严格的审查。无论是政府自建，还是由第三方开发建设的保障性住房，首当其冲的，就是审查开发建设者的能力条件，商业银行在发放保障性住房贷款前，要重视合法性手续和资本金到位情况的调查，对于合法性手续不齐备的项目和资本金未全部到位的项目，坚决不能发放贷款。
2、应对项目风险进行全过程掌控。银行作为贷款人，不仅要做好初期对项目的审查工作，而且还要全过程对项目进行跟踪，对资金的使用情况，工程项目的质量，进度等情况进行定期或者不定期的跟踪了解。
3、重视对项目合法性及可行性的审查。保障性住房项目的开发贷款条件比一般商品房开发贷款的条件低，且受政府工程等因素影响，往往会使商业银行忽视对其项目合法性的认定。因此，保障性住房贷款的担保风险很大。所以，审核合法有效的担保对银行贷款的安全性具有极其重要的意义。
4、建立完善的还款保障机制。目前各家银行对于保障性住房贷款还款保障机制的思路主要有三种：第一种为地方政府给予土地划拨、贷款贴息等政策优惠；第二为保障房信贷不受监管指标制约；第三为地方政府回购保障性住房。为了规避保障性住房贷款的风险，建立完善的还款保障机制迫在眉睫。
本文对中国保障性住房建设中的问题进行定性与定量两方面分析，并探讨保障性住房建设的目标模式。保障房属于公共品，商品房属于私人品，当供地给定时，保障房的最优比率问题其实就是公共品与私人品的最优比率问题，这是一个“机制设计”问题。理论上，政府可以控制供地、控制土地出让金来得到保障房的最优比率。
现实中，保障房在我国城市住宅里应当占有多大比率，取决于需求方面因素，比如，老百姓的消费偏好、居民收入周期变化、居民工作岗位的稳定程度、城市化的进程、居民的财富水平和房贷中首付比率的高低等。供给方面的因素也不容忽视，保障房能够提供多少，取决于地方政府有多大的财力，虽然地方政府可以通过银行对保障房进行融资，但是最后的财力保障，必定还是取决于地方政府的财力，尤其是土地财政的规模。
在过去13年间，保障房占住房销售面积的比重在下降，从2001年的10%以上下降到2009年的3.5%。这说明商品房发展较快，而保障房发展较慢。不过以此强调当前保障房缺少的问题是不恰当的，因为1998年实行住房改革以前，住房基本都是福利分房，所以1998年以前的住房都是保障房。保障房问题其实是增量问题。现在问题是住房增量里面的保障房出现下降，2009年国家开始重视这个问题，并提出了比较完备的保障房体系，包括公租房、廉租房、经济适用房、限价房以及棚户区改造五类。
2011年国务院办公厅文件，提出今年给全国人民建1000万套保障房，其中棚户区改造占一半。即便如此，真正建设的保障房也有500万套，是2003-2009年每年50万套的十倍，相当于十一五期间保障房建设的总量。虽然保障性住房建设取得了巨大进展，但是其中也存在着 问题。
第一个问题是保障房“定性”问题，即作为一种公共品，保障房是否适合作为调控房地产市场的工具来平抑房价？从房地产的需求而言，住房需求与买房需求是两件事情，想租房的人、想住保障房的人不会加入到买房的行列之中，除非是投机的人，他们既要抢商品房又要抢保障房，这意味着大多数住保障房的普通老百姓并不是商品房的需求者，保障房的定位在于，在房价高涨的情况下，使得这部分人有地方居住，因此，保障房建设多，房价也不一定会下降。
平教授利用31个省份1999-2009年的数据，研究了保障房建设对房价的影响。研究结果表明保障房建设并不能抑制房价上涨，甚至二者存在一定正相关关系。政府不应将保障房列入当前的房地产调控政策之中，毕竟房地产调控政策只是短期的，而保障房建设则是一项长远的福利事业。
第二个问题是保障房“定量”问题，即在我国的城市中，保障房在全部住宅中应占多大比例？怎样确定保障房建设的适度规模？今年保障房建设的预算为1.3万亿元，其中，中央财政1500亿，地方财政2000亿，总共才3500亿，离1.3万亿还有近1万亿的缺口。7月份中央允许各个地方银行资金进入，这个缺口在短期内得到缓和。但长远来看，银行的钱要财政归还，利差也要财政支付。
如果保障房占整个供房比例太高，土地增量一半以上给了保障房，土地出让金就会下降，政府收入就会减少，那么建设保障房的资金就会断裂。这表明保障房建设存在最优规模，建设太多将会使得保障房建设变得不可持续。
第三个问题是在我国保障房体系的设计和建设中，应考虑哪些因素？怎样才能使我国的保障房建设健康、可持续地发展？平新乔教授利用1999-2009年省区间数据分析。
实证结果表明，保障房建设与政府财政预算、城镇化比例正相关，与保障房成本、经济开放程度和经济发展指标负相关，这意味着保障房建设不是市场化的问题，保障房建设不能仅仅依靠市场力量，它更需要政府的调控。
综上所述。第一，保障房不能作为房地产调控政策，它只能解决“保民生”问题，不能解决“调房价”问题。
第二，不能因为保障房建设而使政府“破产”，那样就没有资金来建设保障房。任何向银行进行的借贷，将来都要用土地出让金来还本付息，所以保障房建设多少取决于商品房建设多少，应该用商品房来养保障房。
政府的规划固然是美好的，全社会关于保障房作用的共识也已达成，但具体到操作层面，前景仍不乐观。据估算，兴建3600万套保障性住房大约需要5万亿元人民币。务实的有识之士开始担心，资金来源是否有保障？来自官方的数据显示，预计今年保障房建设来自中央的资金扶持将超过1000亿元。但是，省级配套投入、住房公积金贷款、银行贷款以及社会资金份额尚未有权威。
来自住建部的指示坚决，加之各地签署的责任状的约束，使得背负大量保障房建设的地方当局深感压力。
援引官方的数据举例：广东分配到的保障性住房任务是31万套，其中廉租房4.79万套、经适房3.08万套、公租房9.28万套、限价房11.5万套，棚户区改造2.35万套。该省住房建设厅的一位官员认为，即便像广东这样的经济大省，要完成这31万套任务，来自于资金筹措和土地方面的困难仍然很大。
渠道
面对这一困境，各路专家各显神通，从理论上提出了保障性住房融资的各种途径。
央行货币政策委员会委员李稻葵提出应建立保障房市场融资制度。他认为，保障房通过收取房租，可以形成地方政府的良性资产，因此资本市场也会感兴趣。保险资金对保障房建设的热情为这一论点做出了有力的例证。中国平安董事长兼首席执行官马明哲的观点与李稻葵不谋而合，并建议，利用保险资金支持国家保障性住房建设，发挥保险资金改善民主的作用。
自从突破政策阻碍后一直投资无路的保险资金，此时找到了增值要道。3月9日，中国太平洋保险提出筹集40亿元投资到上海地产集团的保障房项目上。据悉，中国太保与承担多个保障房建设项目的上海地产集团达成协议，牵头以10年期债权投资计划方式融资40亿元，用于上海部分公租房建设，即用于上海地产(集团)有限公司在上海市区约50万平方米公共租赁住房项目的建设和运营。
一位保险公司高级投资经理说：“尽管一些顶级写字楼和购物广场的回报率都比投资保障房高，但是我们还是对保障房比较感兴趣。”他的观点和一些房地产开发企业类似：“规模大，风险小，比如公租房，建完之后政府回收。保险资金每年都会刚性增长，我们要为多出来的钱寻找投资渠道，投资保障房但也不会忽略其他的投资渠道。”
最近，中国人寿对外透露，已与北京、重庆等地签订了投资保障房的合作意向。中国人寿董事长杨超置评说，因为保障房投资回报率现在还不确定，相关管理规定也还未出台，国寿将进行综合考虑。保险资金投入保障房建设的渠道并不单一，包括债权、股权投资、PE介入等。
杨超指出，目前一些领域和项目对保险资金有着迫切需求。比如，作为重大民生工程的廉租房、公租房等保障性住房建设正呈现蓬勃发展局面。如何吸纳社会资金参与、为保障房建设提供稳定可靠的资金来源，是保障房制度长期有效运转的关键。保险资金具有规模大、周期长、资金来源稳定等特点，非常适合参与保障房投资和建设。
此前一直备受争议的“房产税”，也成为了保障性住房资金来源的关注焦点。不少专家建议，应将房产税纳入其中。
参照上海和重庆的房产税率简单估算，在全国范围内商品住宅征收房产税的收入将占全国财政收入的6%左右，虽然低于国际平均水平，但是长期看有利于房地产市场健康发展。专家认为 ，这部分房产税收入可以为地方财政提供部分保障性住房所需的资金，不需要过多地动用其他资源所需的财政资金。同时，征收房产税可以缓解地方对“土地财政”的依赖，不但能够弥补降低土地出让成本而减少的土地财政收入，而且地方政府也可以真正执行对房价目标的控制。因此，全国范围内征收房产税是解决地方政府用于保障房建设资金来源的主要措施。
还有专家建议，内地可借鉴香港的经验，试点引入保障房信托投资基金(REITs)的“领汇模式”。海通证券相关负责人袁国良建议，在目前法律允许的范围内，设计符合实际情况的保障房信托基金模式，盘活政府所持有的“闲置资产”，将沉淀资产价值显性化。
四下看来，保障房建设所需资金的来源似乎有多条渠道。一些地市级官员在私下讨论时也曾经表示过类似观点，即“做好公共关系，资金到位的困难就有可能解决”。
“通过现有的资金渠道和一些新的政策支持，完成今年1000万套保障性安居工程的任务，是完全可能的。”住建部副部长齐骥说。
突围
原本房地产开发的资金主力――商业银行，如今在保障房如此浩大的工程面前因“盈利有限”而态度暧昧。
建设银行副行长朱小黄认为，按照商业原则办理，平台贷款的打包贷款模式难以走通。在安居房问题上，银行有社会责任，可以薄利，可以让利，但银行考虑的是楼盘能否销售出去，资金能否回笼，要算账，要风险可控。他表示，可让出部分利益但坚持商业化运作。
正当政府踌躇时，一些房地产企业开始试探性进入这个原本不愿触及的领域。此前，中天城投与贵州省政府签订“十二五”规划保障房建设框架协议。未来5年，中天城投将在贵州省内完成保障房建设投资约200亿元。
这是今年以来，第一家与政府签订保障房建设框架协议的上市房企。有预测说，中天城投的200亿元投资或可带来16亿元净利润。
截至3月25日，目前已公布年报的49家房地产企业中，超过70%已经或将要积极参与保障性住房建设。万科预计2011年保障房开工目标超过200万平方米，今年万科在上海的首次拿地，耗资11.19亿元，其项目类别就是保障房项目。
招商、金地、保利、远洋、绿城、首创等一线房企均将保障房开发纳为2011年战略规划的重点，并积极在全国各地寻求保障房开发项目。非上市公司绿地集团也透露，2011年保障房建设将占绿地开发总量的30%，累计投资将达500亿元。
大多数研究者认为，目前保障房市场规模大，风险低，优惠多，在市场低迷时房企愿意参加此类项目建设。不过，也有一些市场声音认为，企业参加保障性住房建设除了保护基本利润之外，意在建设良好的“政府公关”。万科总裁郁亮就曾表示，“我们向地方政府说，建保障房只要给我1块钱利润就够了。为什么给1块钱利润？这样就可以对股东说，我们做这个项目没有亏钱。”
此前就有市场人士告诉《经济》记者，目前在市场不景气的情况下，企业参加保障房建设除了能维持一定利润，还能“拉近”和政府的关系。而和政府关系融洽将直接有利于在当地的发展。
企业虽然抱有热情，但政府却尚未制定细则“以对要害”。深圳市住房和建设局新闻发言人、副局长胡建文在近期接受媒体采访时说，政府的态度是鼓励社会资金参与保障性住房建设的，目前并没有这一操作的细节和办法，但其做法“符合政策导向”。
担忧也不是没有：中国大恒（集团）有限公司董事长张家林在公开场合表示，社会资本参与保障房建设，需要解决几个问题，首先是回报率，公租房每年的投资回报率可能只有3%～4%，未必能达到资本回报的要求，“如果达不到，就只是赔本赚吆喝，那就不可持续。”“另一个可能遭遇的问题是权证。公租房没有权证，如果由保险资金或其他基金来购买，最后这些房子什么权证都没有，在企业的资产负债表上是什么？递延资产还是无形资产？无法确定。”张家林说，“公租房能否有一个权证？要让资本投资得有点凭证。”“另外还有退出机制。以前VC（风险投资）不愿意投创新型企业，因为没有‘出口’。有了中小板之后，VC就愿意追着好企业去投资。现在，保险资金、社保基金投了保障性住房之后如何退出，将来谁来接盘，也是个问题。”
张家林表示，目前这几个“门槛”都是空白领域，不能简单停留在口号上，“最终还是需要有高层次的机制设计来统筹考虑。”
实践
在各方热烈讨论保障性住房融资的各种方案时，不少务实的城市已经将此付诸实践。
舍弃“土地财政”，划拨方式供地是重庆公租房建设过程中的一大特色。自2002年开始，重庆市成立了土地整治储备中心。2003年又在其基础上成立重庆地产集团，由市政府注资，建立了政府主导型的土地储备供应机制。近年来，重庆通过工业结构调整、老厂搬迁、院校置换、旧城拆迁、征用农村集体土地等方法，已经储备了10多万亩土地。这些土地以主城区为中心向周边地区辐射，包括主城区、城市重点拓展区、后中心区等，涵盖了各等级地段。
记者了解到，由于公租房用地以划拨方式供应，减免土地出让金，客观上使得地方政府土地出让收益大大减少，却降低了公租房的投资成本。据了解，为推进公租房建设，重庆市政府仅在主城区就从储备土地中以划拨方式拿出3万亩作为公租房建设用地。
以建设1000万平方米公租房为例，约需成本500亿元。由于公租房用地以划拨方式供应，加上免征城镇土地使用税、土地增值税，免征城市建设配套费等行政事业性收费和政府性基金，可减少一半资金投入，实际投资在250亿元左右。
上海率先试点险资投资保障房：“参与保障房建设”是参加今年全国“两会”的保险业代表、委员的议案、提案共同的关注点。中国保监会主席吴定富在公开场合表示，保监会正在研究保险企业投资保障房的准入机制，上海将成为保险资金投资保障房建设的试点城市。
昆明市市长张祖林则表示，今年昆明将建设11.4万套保障房，市政府将鼓励一些老国企参与公租房、廉租房的建设，这些国企既可以出土地，也可以出资金。张祖林表示，昆明保障房的资金来源，一部分来自财政；另外，有的国企有“退二进三”（退出第二产业，进入第三产业）的用地，市政府可以依照法律法规，改变这些土地的性质，政府出资，同企业一起用这些地来为相应企业的中低收入职工解决住房；其他保障房则是敞开供全市申请的，建设资金全额由政府出，“今后哪怕贷款也要把它做下来。”
河南省洛阳市市长郭洪昌表示，洛阳今年需开工建设的保障房超过100万平方米，涵盖廉租房、公租房、经济适用房、棚户区改造和农村危房改造等，需投入近40亿元。除直接由财政出资外，郭洪昌透露，洛阳市已获住建部批准，将在该市试点利用住房公积金贷款来支持保障房建设。“（洛阳）12亿元的公积金平时老在那里趴着，试点后将得以支持洛阳的保障房建设。”郭洪昌说，洛阳市还正向国家争取补贴政策试点，以尽可能减少资金缺口。
江苏省财政厅厅长潘永和表示，公共财政本质就是民生财政，江苏将通过调整支出结构，进一步向教育、医疗、就业、社保、住房等民生事业倾斜。“今年江苏的省级财政拿了4个亿出来，以奖代补，促进保障房建设任务的完成。”据悉，保障房建设实行目标责任制管理，省里主要负责任务和目标的分解，各地方政府承担住房保障工作的主体责任，住房保障目标任务完成情况将作为考核地方政府的强制性指标。
民间资本也在此嗅到了商机：由全国工商联主导设立的全国第一个公共租赁住房(以下简称公租房)基金--建银精瑞公租房建设投资基金，现已上报国家发改委，正待审批。公租房基金诞生是贯彻落实国务院鼓励民间投资“新36条”的举措之一。“新36条”第十三条规定，“鼓励民间资本参与政策性住房建设。支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房，参与棚户区改造，享受相应的政策性住房建设政策。”据了解，基金筹备得到众多房地产开发商积极响应，华远地产、路劲地产、复地集团华润置地等中国知名地产企业都是基金发起人。
建银精瑞资本集团董事长李晓东说：“从开发商角度考虑，他们面临不少社会压力，也想建保障房，但有心无力，赚多少钱不是关键，关键是压不起那么多资金，如果让他们少出钱或者不出钱，多出力，他们自然有积极性。”
“政府要做的，不仅是投入资金，更重要的是给市场一个杠杆，以政策撬动民间资本的积极参与。”贝塔策略工作室合伙人杜丽虹解析，现在并非缺乏公租房的投资资金，而是缺好的运作机制。如果能适当地启动政策性金融杠杆，通过税收优惠、税收返还、利息补贴、增信担保等方式引导民间资本进入保障房建设，将起到“点石成金”的作用。
颇具玩味的是，与官员、专家、学者不同的是，老百姓对于保障性住房的担忧是政府能否公开、公平、公正地出售、分配保障性住房。“如何确保1000万套保障房‘蛋糕’分配公平公正，杜绝‘开后门’现象，关键是制度设计要先堵住‘后门’。”重庆市国资委主任崔坚认为，在大规模建设保障房的过程中，必然警惕集资建房死灰复燃、开豪车买保障房等问题，国家应尽早作出顶层设计“防患于未然”。
声 音
潘石屹（SOHO中国董事长）：
政府能否吸引开发商或其他民间资本参与保障房建设，关键取决于保障房开发有没有退出机制，比如多年以后允许销售租赁型保障房。另外，政府也应采取贴息等办法，使房企开发保障房能满足最低回报的要求。经济适用房等出售型保障房的投资有出口，但大量的廉租房、公租房没有退出渠道，如果政府能允许开发商在多年以后出售这些物业，那么，开发商可能会积极参与。
毛大庆（万科集团副总裁）：
目前保障性住房多由政府委托开发商代建，建设资金来源单一，建议多方面扩大保障性住房资金来源，目前社保基金有8000多亿元，但只允许进入股市、国资委下辖企业重点项目和财政部的支持项目这三个领域。保障性住房建设风险低，可以尝试将社保基金作为保障性住房建设资金来源之一。
陈劲松（深圳世联地产顾问股份有限公司董事长）：
保障房谁出钱？怎么建？（一）配套20%～30%商业并全产权进入市场；（二）由开发商竞标，商业指定用途外利益归开发商；（三）经适房采用预售制，公租房亦提前摇号，缓解市场紧张；（四）政府规定住宅户型和标准；（五）鼓励银行为开发商建保障房贷款；（六）政府批地，旧改划定保障房比例。
贾卧龙（中国知名的房地产投资专家）：
中央对公租房的补助拨款已经下发，政府用行动兑现了自己的诺言，但是政府仍不能放松警惕，要加强对住房建设项目工作的监督，对入住条件的审查，对公共租赁住房补助资金实行专项管理、分账核算，以确保政策落实到实处。
