时间：2023-06-07 09:11:38
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇地产项目实施方案，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
1.1内部条件。（1）具有素质较高的专业技术人员，这是工程造价咨询机构的中坚力量，也是项目组的财富。假如工程造价咨询机构缺乏所承接项目得专业技术人员，就无法做到因职设岗，因岗用人。只有保证具有专业的人员，才能使得项目的进度、质量以及顺利实施得以保证。（2）战略目的要具有明确性。战略目标对于企业的管理模式具有决定性作用，企业只有既保证眼前利益又注重长远发展，才能更加重视控制项目的风险和质量，依据这一目标，才能更加重视实施项目管理。1.2外部条件。工程造价咨询机构能够得到长远发展，外部的行业环境必须具有规范性。由于以前我国采用计划经济体制，工程造价管理的实施具有约束性，工程造价咨询业发展的相对较晚，我们要想整个行业的发展具有规范性和合理性，就应该制定相应的法律法规，并转变社会观念，认识到工程造价咨询机构的服务性本质，促进工程造价咨询机构的成长和发展。1.3项目经理的要求。（1）项目经理作为项目的灵魂人物，应当具备较强管理和协调能力。由于项目经理在项目运行的全程中负有主要责任，在此阶段应当对各种事情进行有效管理，还要对施工人员和客户以及各种单位人员进行协调处理。只有项目经理具备较强的能力，游刃有余，才能保证项目的运行效率。（2）项目经理应当具备责任感和道德感。工程造价咨询业务中实施项目管理，这样就能做到专人专责，个人责任制并不等同于项目分离，这就要求项目经理对全局具有把握性和责任感。同时，由于工程造价咨询项目涉及到各方面的利益冲突，这就要求项目经理具备较强的职业道德和操守，在不损害国家利益的前提下，平衡各方利益需求。（3）项目经理应当具备执业资格和知识储备。由于项目实施涉及物流、安装、土建、市政等多种范围、这就要求项目经理具有完善的知识储备，并不需要多么精通，但一定要具备基本的判断力。同时还要熟悉相关的法律法规。现在社会对工程造价咨询机构的服务水平具有较高要求，这就需要项目经理具备相应项目的执业资格，只有这样才能让各方单位更加信服。
2工程造价咨询业务中项目管理的实施控制
由于工程造价咨询业务具有广泛的领域，每种项目的实施都具备其特征。以工程造价咨询业务中常见的工程审价为例，详细阐述项目管理的实施过程。2.1根据项目组织实施方案。工程造价咨询机构接到业务后，首先根据相关项目设立项目经理，再让项目经理根据自身经验和项目本身设立项目组专门人员。再根据项目委托方的资料对项目进行分析，并提出相应的实施建议。从而制定相应的实施方案。项目实施方案主要包括6个方面，即：项目概况、项目委托方需求、项目实施的各种事项、项目组的分工、实施项目的时间安排以及项目方案的审批人。2.2项目三要素。在对项目进行实施时应当严格把握实施方案的标准，项目经理应当合理安排项目三要素即成本、时间、工程量的控制，从而使得三者达到最佳标准。在此基础上，项目经理还要严格把握项目质量，降低项目风险，同时还要控制好项目实施时间，对于天气、资金、技术等因素的影响及时做出相应的决断，并合理解决，使得项目能够准时完成。项目实施的最终目的是实现效益最大化，项目经理应当合理利用各种资源，控制好项目成本，使得最终项目的效益达到预期目标。2.3信息及时反馈。由于项目管理是把项目作为核心的，这样项目方面的各种信息能够得到及时有效的传达。项目经理应及时同委托方沟通协调，这样在项目实施时才能及时跟据委托方的要求同项目组全体成员跟据项目方案进行适当调整。2.4总结工作成果。各方面工作完成并把项目实施初稿确定后，项目经理进行初步审核。在项目收尾时，项目经理和项目组成员把相关资料进行整理，根据项目实施方案总结自己的工作业务，同时对客户进行报告，确保客户满意。
3结束语
总而言之，随着工程造价咨询业务的不断发展，相应的工程造价咨询单位应当不断完善自己的业务水平和管理水平。虽然项目管理方法在工程造价咨询业务中仍处于初级阶段，但其具备的优势势必会在今后的工程造价咨询业务中占据重要地位，并会长远发展。
作者:王伟 单位:西安曲江临潼旅游投资（集团）有限公司
参考文献：
[1]景建萍.工程造价管理中存在的问题及对策研究[J].工程技术研究,2017,(1):181+190.
[2]王伟红.浅谈如何在工程造价咨询公司中实施项目管理[J].现代经济信息,2011,(6):76.
[3]刘彦麟,刘勇.建筑工程造价管理现状及完善对策探讨[J].住宅与房地产,2016,(15):78.
第一条为有力促进小寨商圈开发改造，加快区域经济发展，进一步调动各方参与小寨商圈开发改造的主动性和积极性，经区委、区政府研究决定，特制定本扶持办法。
第二条小寨商圈开发改造以“政府引导、市场运作”为原则，由政府统一规划、策划，产权单位、开发商、投资商、经营商共同投资参与。
第二章适用范围
第三条小寨商圈开发改造区域范围：北至南二环，南至西路，西至含光路，东至路，沿长安南路两侧至电视塔，呈“甲”字形区域内。
第四条凡符合以下条件的企业、单位，均适用于本办法。
1、积极参与并实施小寨商圈开发改造的企业和单位；
2、在小寨商圈开发改造范围内积极从事开发改造等相关工作的驻地单位和企业；
3、在小寨商圈开发改造过程中有突出贡献的单位和企业。
第三章扶持办法
第五条按照《小寨商圈开发改造实施方案》要求，如期进行开发改造的项目实施单位，由区政府给予以下鼓励扶持：
1、对小寨商圈内拆除新建的项目，由区级有关部门审核后，统一列入市、区重点项目序列，优先办理相关手续，协助办理规划、土地、建设等手续，积极从市上争取开发改造项目所涉及的土地、建设、市政配套设施等方面费用的减免政策，全力支持项目建设。
2、对拆除新建的项目实行专项扶持。项目实施单位可申请配套资金扶持，凡符合《小寨商圈开发改造实施方案》要求的固定资产投资项目贷款，经区政府审定后，按同期银行贷款基准利率，给予贷款额度50%的贴息支持，期限为二年。
3、对开发改造完成后，用于商业及服务业的项目，区政府将协助进行招商、策划、包装和推介宣传，全程跟踪服务。
4、对改扩建或整修的项目实施单位，凡符合《小寨商圈开发改造实施方案》要求，给予改造外立面工程补助。
第四章奖励办法
第六条凡符合《小寨商圈开发改造实施方案》业态定位要求，签定新入驻合同二年以上，且纳税关系在区的经营单位，按照营业面积2元/平方米的标准，给予一次性专项补贴。
第七条凡在小寨商圈内新建商贸、文化、餐饮、娱乐等现代服务业，具有合法的法人资格，会计核算程序规范，工商注册、税务登记在区，且依法积极纳税的企业，区政府将给予建（购）房补贴，按其当年上缴流转税、所得税留区部分的10%给予一次性奖励。奖励在当年纳税十二个月之后予以兑现落实。
受补贴奖励企业应当符合以下条件：
1、投资额在1亿元以上的大型商贸服务业连锁经营企业及大型商贸零售企业；
2、投资额在1000万元以上的宾馆酒店、餐饮、娱乐类企业；
3、注册资金在500万元以上的国际、国内大型专业旅游公司、文化产业公司；
4、综合实力达到国内同行业前50名及国际知名律师事务所、会计师事务所、咨询公司、人才中介等专业服务机构（不含房地产中介、企业）；
5、综合实力达到国内同行业前50名的网络运营、增值和软件服务以及数据处理、交换、分析等专业金融信息服务类企业；
6、世界500强以及年营业额达3000万元以上内资企业，且在区设立地区总部的；
7、其他依靠信息、科技、人才以及可再生要素资源投入，对壮大地方经济贡献较大的现代服务企业。
第八条对引进世界500强、国内100强、国际（内）知名品牌，并落户的中介机构、经济组织、社会团体和个人，经区政府审定核准后，给予3-10万元人民币的奖励。
第九条凡在小寨商圈内新建商贸、文化、餐饮、娱乐等现代服务业，纳税登记在我区，年纳税额留区部分在300万元人民币以上企业，给予10-30万元人民币的奖励。
第五章服务内容
第十条区政府将对入驻小寨商圈内的各类企业提供优质服务，对确定的省、市、区三级重点项目，实行区、街、企业三级责任管理，全程跟踪。对入驻企业办理项目核准、备案、规划、用地、工商注册、税务登记、行业许可、城建、环保、商业听证等手续，区级相关部门将确定专人，明确办事时限，提高办事效率，在各自职责范围内提供优质服务：
1、区发改委：对小寨商圈开发改造范围内实施的内资项目，在相关手续齐备的情况下，三个工作日内完成项目的核准、备案等工作；按照《区重点项目管理办法》的相关规定，对小寨商圈开发改造范围内确定重点项目，实行全程跟踪服务。
2、区外经局：对小寨商圈开发改造范围内实施的外资项目，在相关手续齐备的情况下，三个工作日内完成项目的核准、备案及权限内（投资额1000万美元以下）合同、章程的审批；免费帮助外资企业编写合同、章程，以及办理工商登记注册、税务登记、外汇开户、海关登记等手续。
3、区商贸局：负责协调联系小寨商圈开发改造范围内大型商贸企业商业听证工作；对申请听证的企业，经审核后，在五个工作日内协调市级有关部门召开听证会。
4、规划分局：负责小寨商圈开发改造范围内所有项目建设规划政策指导工作；负责建筑面积5000平方米以下和道路红线30米以内的沿街建筑物、构筑物的新建、扩建、改建规划审批工作；对相关资料齐全的项目，15个工作日内完成规划许可等手续办理，10个工作日内颁发相关证件；负责协调联系市级有关部门，加快小寨商圈开发改造范围内项目相关手续的审批进度，协助解决报审过程中遇到的问题。
5、区建设局：负责小寨商圈开发改造范围内所有企业建审手续的办理和协调工作；对小寨商圈开发改造范围内实施的新建项目，在相关手续齐备的情况下，协助项目建设单位在五个工作日内完成相关建审手续的审批和办理；积极与市级相关部门沟通协调，完善小寨商圈开发改造范围内重点项目周边配套的市政基础设施。
6、国土分局：负责协助小寨商圈开发改造范围内新建、改建项目用地手续的办理；对新建、改建项目在征地过程中积极协调有关部门，采取快事快办、特事特办的原则，提供便捷服务；在项目征地资料报批工作中，实行跟踪服务，在有关资料齐备后五个工作日内完成本级审核；在国有土地供给上，积极配合项目开发建设，加强与省、市有关部门的协调，最大限度地争取有关扶持政策，提高办事效率，指导协助完善项目供地手续。
7、工商分局：对小寨商圈开发改造范围内所有新注册企业实行登记注册当场办结制度；开通网上查询名称、网上年检和网上登记状态查询等业务，对注册资本在500万元以上的企业实行电话预约上门和全程跟踪服务；建立投资信息定期制度，每季度向社会公布各类市场经营主体的发展走势，及时为投资者创业提供全面、详实的投资信息参考。
（一）越钢集团基本情况
通过考察，越钢集团是曲靖市30户重点骨干企业之一。2008年越钢集团被云南省企业联合会评为“2008年云南工业100强”之一，排名居第38位，2008年在曲靖市重点骨干企业综合排名居第5位，2008年在曲靖市重点骨干企业综合排名居第4位，其从事炼铁生产已有38年历史（国有企业）。原越州钢铁厂于2002年根据国家有关政策要求进行了改制，转变为云南曲靖越钢集团有限公司。
（二）福辰公司基本情况
在对福辰公司的考察过程中，因其未按县委2008年10月11日会议要求，及时提供项目实施方案，在考察过程中也未对其公司情况作说明，故其基本情况不明。
二、考察情况对比分析
（一）双方经济实力
通过考察，越钢集团至2008年9月，已拥有总资产19.5亿元，净资产9.5亿元，2008年产值预计将达到31亿元。公司现有5个直属厂（焦化厂、水泥厂、机修厂、发电厂、原料厂）、2个分公司（运输经贸分公司、进出口贸易分公司）、10个控股公司（曲靖华泰新型墻体材料有限公司、曲靖华泰实业有限公司、曲靖华泰房地产有限公司、云南曲靖华福钢铁有限公司、云南曲靖麒麟焦化有限公司、云南宜良越兴钢铁有限公司、曲靖际丰水泥有限公司、曲靖明达选煤有限公司、曲靖市麒麟区嘉兴煤业有限公司、曲靖越钢选矿有限公司）、4个参股公司（曲靖市明达选煤有限公司、曲靖市商业银行、富源县墨红欣欣煤矿、曲靖市凯胜物流有限公司）。目前已形成年生产生铁70万吨、机焦150万吨、水泥36万吨、原煤18万吨、洗精煤120万吨、烧结矿120万吨、新型墻体材料10万立方米、发电量1.2亿度的生产能力。
在对福辰公司的考察过程中，在福辰公司管总的引领下，考察组先后深入云南振兴铅业有限责任公司（对铅矿进行冶炼和深加工）、云南中云公司（外购铁水进行钢锭加工和对钢锭进行线材加工）、通海高频焊管厂（主要生产建筑行业钢管支架）进行了考察。这三家公司的经营状况是：云南振兴铅业有限责任公司目前总资产已达15亿元，2008年上缴税金1600万元，已实现对原矿石的多重提炼，可从原矿石中提炼金、银、铜、铁、铅等多种金属，并已实现日产4000支蓄电瓶电池的生产能力；云南中云公司已达到年产30万吨6.5mm-8mm盘圆钢筋的生产能力；通海高频焊管厂已具备年产18万吨无缝钢管的生产能力。这三家企业均属于民营股份制加工企业，具有一定的生产规模，资金雄厚，生产经营状况良好。在所看到的这三家企业与福辰公司属于合作伙伴和参股性质。
（二）生产经营情况
通过考察，越钢集团2008年1—9月生铁产量达到38.5万吨，水泥产量18.4万吨，合格焦产量102.1万吨，烧结矿产量47.6万吨，供电量4884.9万度，产销率平均达到90%以上。2008年1—9月公司实现销售收入20.4亿元（现价），同比增长76.2%；实现利税3.6亿元，同比增长179.6%；总资产达到19.5亿元，同比增长34.7%。
对福辰公司的考察，因公司管总未对其生产经营情况进行叙述，故难于对比。
（三）市场供求现状
通过考察，越钢集团年产70万吨生铁全部销往省外，与周边省区的大型钢铁企业建立了良好的供求关系，先后与广西柳钢、广东韶钢、贵州水钢等大型企业建立了长期战略合作伙伴关系。目前，全年的产量仅能满足上述企业需求量的60%，具有较大的市场空间。越钢除提供炼钢用生铁外，沿海发达地区还拥有约40万吨的铸造铁市场。
对福辰公司的考察，因其未按要求提交项目实施方案，故市场供求状况不明。
（四）技术力量及企业管理情况
通过考察，越钢集团现有职工3100人（年薪平均2万元左右），有各类专业技术人员600人（其中：具有高级技师、技师、特种设备操作证持有者约400名），公司总部设有6个职能部（室）对全公司进行管理，技术力量及管理方式较为科学规范。
对福辰公司的考察，因福辰公司主要从事房地产开发经营活动，在听取介绍中，未提及技术力量和经营管理情况，也未书面上报实施方案。故其技术力量和经营管理能力与越钢集团没有可比性。
（五）资源保障
通过考察，根据越钢集团对我州所辖各县铁矿资源所进行的调查了解，他们认为我州铁矿资源可以保障其建设50万吨生铁冶炼项目的需要；同时，越钢集团还可到红河州或越南境内购买生铁原料，以弥补文山州境内资源的不足；现目前越钢集团还建有年产150万吨焦碳的麒麟焦化厂和年产18万吨原煤的3座煤矿山，足够企业用于正常生产的原料保障。
对福辰公司的考察，除了解到其在我县的合作伙伴拥有一定铁矿山资源外，其具体资源来源情况不明。
（六）建厂投资规模
通过考察，越钢集团在实施方案和口头汇报中提出投资1.5亿元建设50万吨生铁冶炼项目及其配套设施。即：180平方烧结生产线、360立方米和450立方米炼铁高炉各一座，并配套建设5000千瓦煤气发电机组等设施。同时，越钢集团在以后的发展方向上，中期将建设高炉喷吹煤粉配套工程和建设炉渣粉超细粉生产线，实现后可新增销售收入3000万元；远期将建设年产100万吨钢材生产线，实现后公司的销售收入可达30亿元，上缴税金将达2.5亿元以上。
对福辰公司的考察，得知管总口头表示只要我县同意其建厂，就建设450立方米炼铁高炉两座，并将生铁冶炼为钢材，再对钢材进行下游产品加工。
（七）建厂资金来源
通过考察，越钢集团口头和文字表明其建厂资金主要靠公司自筹，少量由战略合作伙伴注入，建厂1.5亿元资金（其中：越钢集团占70%的股金，另外两家合作伙伴注入30%股金）投入有保障。
对福辰公司的考察，管总口头表示资金来源主要采取入股、合作等方式进行投资，无论建厂需要多少资金都能够满足。
根据文件要求，认真落实市委十二届五次全会和全市干部大会精神，针对企业在当前金融危机下面对的诸多困难，街道党工委、办事处研究，决定在街道开展“企业服务年”活动，为企业送服务、送政策、送温暖，增强企业发展信心，切实推动街道工业经济平稳健康发展。现制定如下实施方案：
一、成立“企业服务年”活动领导小组
并下设办公室，办公室设在经贸办，办公室主任由应炳军同志兼任。
二、企业服务年具体实施方案
1、建立街道领导班子联系企业制度。为便于服务企业，开展有重点的帮扶，实施街道领导班子成员联系企业制度，联系街道的重点企业，做好与企业的联系和对接工作，及时了解企业当前的发展情况和存在问题。
2、深入开展企业走访活动。为全面了解企业的生产经营情况，及时掌握企业在发展中遇到的困难和问题，分组对女埠现有企业进行全面的走访和调查。走访分为三个小组：
（一）、园区企业组：
（二）、面上企业组：
（三）、重点技改项目组：
3、加强与市相关部门的沟通联系。走访活动结束之后，有关班子成员和经贸办人员要加强与相关部门的沟通联系，及时帮助企业解决当前发展中遇到的困难和问题。
三、开展企业服务年的主要内容
（一）、深入了解企业资金需求等突出问题，提出切合实际的解决措施，积极为企业搭建银企合作、互信共赢的平台。
（二）深入了解企业用地需求情况，对部分企业闲置厂房、低效用地、房地产权“两证”未办等问题进行汇总分析，提出解决措施，盘活存量资产，并落实专人全程跟踪服务。
（三）深入了解企业技改投入情况，帮助企业协调解决项目建设中存在的资金、土地等制约因素，落实重点项目街道领导联系制度，切实推进重点项目实施进度。
（四）深入了解招商引资企业情况，认真听取招商引资企业对我街道服务环境的意见和建议，帮助企业解决项目落地的相关问题，促进项目早开工、早投产。
（五）深入了解企业负担情况，认真梳理企业目前呼声最大、反映最突出的难点问题，千方百计帮助企业减轻负担。
（六）深入了解企业生产、销售情况及存在的主要问题，研究帮助企业开拓市场、稳定市场的办法，帮助企业开拓市场，降低库存，扩大销售。
（七）深入企业宣传政策、解读政策，全面检查梳理近期国家、省、和市委、市政府出台的涉企政策的落实情况，加大政策扶持力度，完善工业发展政策。
四、工作要求
（一）、要求各班子成员在3月5日前走访企业到位，按照七个方面的工作要求，对企业存在的困难和问题及时研究解决或提出解决建议的措施。
关键词：招投标；项目；管理
Abstract: the tendering and bidding system in the process of implementation of project management, project scope, quality, cost, time, resources and so on various targets in the bidding system of.
Key words: project management; bidding;
中图分类号： TU723.3 文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012）
一、招投标制度
工程项目建设是一个周期长、投资多、技术要求高、内部复杂、外部联系广泛的生产过程。而作为房地产企业却面临着建设投资项目的项目设计、项目勘察、项目监理，项目施工各阶段所涉及项目方案确定，阶段项目承包人的确定，在这些过程中都是靠项目建设方通过各种形式招标，投标来确定的，这就是招投标制度。
招投标制度作为工程承包发包的主要形式在国际国内的工程项目建设中已广泛实施，它是一种富有竞争性的采购方式，是市场经济的重要调节手段，他不但为业主选择好的供货商和承包人，而且能够优化资源配置，形成优胜劣汰的市场机制，其本质特征是“公开、公平、公正”和“充分竞争”。实践证明，招投标制度是比较成熟而且科学合理的工程承发包方式，也是保证工程质量、加快工程进度的最佳办法。招投标制度的实施过程也是项目管理的一个实施过程。
二、项目管理
项目管理，就是从项目的投资决策开始到项目结束的全过程进行计划、组织、指挥、协调、控制和评价，以实现项目的目标。而这些都是必须把各种系统、方法和人员结合在一起,在特定的时间、预算、资源限定内，依据规范完成包括项目范围、质量、成本、时间、资源目标范围内完成项目的各项工作。即从项目的投资决策开始到项目结束的全过程进行计划、组织、指挥、协调、控制和评价，以实现项目的目标。项目的招投标过程就是一个项目在这个项目管理阶段管理实施体现。
项目招投标的管理主要体现在项目实施阶段的招投标管理、各阶段招投标内容的管理、每个招投标程序的管理。项目实施阶段的招投标管理即建设项目总承包招标、工程勘察设计招标、工程施工招投标、建设监理招标；招标内容：经济标、技术标；招标程序；招标准备阶段、招标投标阶段、决标成交阶段。上述招标投标的过程无不贯彻项目管理的“项目范围、质量、成本、时间、资源”五要素，其具体实施无不经过项目管理计划、组织、指挥、协调、控制和评价
三、招投标中的管理
1、根据国家计委于2000年5月1日依据《招标投标法》的规定颁布了《工程建设项目招标范围和规模标准规定》，具备一下条件的工程建设任务必须进行招标：
①关系社会公共利益、公众安全的基础设施
②关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目
③ 使用国有资金投资项目
④ 国有融资项目：
⑤使用国际组织或者外国政府贷款、授助资金的项目
具备以上条件的建筑施工任务项目招标的范围在建筑行业每种类型的招标招标准备阶段、招标投标阶段在项目意向书及招标文件中明确界定说招标内容，如项目施工阶段必须界定各项目各阶段是招标范围，
2、在工程建设中实施招投标制度有利于提高工程建设质量提升工程建设成果。引入招投标制度后，项目法人的质量意识、成果意识将进一步提高。准备竞标的项目法人将认真开展审前调查，精心准备质量较高的竞标方案，最终通过招投标选出优秀的工程建设实施方案。投标人中标后还可借鉴其他方案，取长补短，进一步完善方案。另外，由于在竞标方案中，对工程质量、工程成果等作出了明确的承诺，中标者在建设过程中必须突出重点，保证工程质量，实现工程成果的最大化。
在工程建设中实施招投标制度有利于选出更优秀的工程建设项目法人。我们传统的做法是通过行政手段指令式的安排某某人，这样不能保证安排的项目就是最愿意担当且能够担当的人选。而通过在工程建设中实施招投标制度，理论上可以通过竞争的方式择优选出项目法人。特别值得一提的是，这种招标办法，由于不看职务、不看资历，就看谁的实施方案思路更清晰，重点更突出，可操作性更强，可以为年轻有想法的人提供展示才华的舞台，让他们能够脱颖而出。
3、招投标是我国建筑市场或设备供应走向规范化、完善化的重要举措，作为项目投资企业，对控制项目成本、保护相关员工廉政廉洁有着重要意义。
招投标制基本形成了由市场定价的价格机制，使工程价格更加趋于合理。招投标制最明显的表现是若干投标人之间出现激烈竞争（相互竞标），这种市场竞争最直接、最集中的表现就是在价格上的竞争。通过竞争确定出工程价格，使其趋于合理或下降，这将有利于节约投资、提高投资效益。
对于建设单位，建设项目招标更利于供求双方更好地相互选择，使工程价格更加符合价值基础，进而更好地控制工程造价。由于供求双方各自出发点不同，存在利益矛盾，因而单纯采用“一对一"的选择方式，成功的可能性较小。采用招投标方式就为供求双方在较大范围内进行相互选择创造了条件，为需求者（如建筑单位、业主）与供给者（如勘察设计单位、施工企业）在最佳点上结合提供了可能。需求者对供给者选择（即建设单位、业主对勘察设计单位和施工单位的选择）的基本出发点是“择优选择”，即选择那些报价较低、工期较短、具有良好业绩和管理水平的供给者，这样即为合理控制工程造价奠定了基础。
招投标制能够不断降低社会平均劳动消耗水平使工程价格得到有效控制。在建筑市场中，不同投标者的个别劳动消耗水平是有差异的。通过招投标总是那些个别劳动消耗水平最低或接近最低的投标者获胜，这样便实现了生产力资源较优配置，也对不同投标者实行了优胜劣汰。面对激烈竞争的压力，为了自身的生存与发展，每个投标者都必须切实在降低自己个别劳动消耗水平上下功夫，这样将逐步而全面地降低社会平均劳动消耗水平，使工程价格更合理。
4、在招投标过程，为提高工作效率，缩短工期，工程提早竣工，使用单位提前入住，往往在招标过程明确的工期的情况下，各投标方在合理报价的同时，根据自身的经济，管理，资源等各方面的能力对工期进行综合考虑，不影响施工质量的前提，尽可能的缩短投标工期，来提高自身的竞争力，签订合同中，同样明确施工工期奖罚制度，以配合项目管理的连贯。
xx年工作总结
一、xx年业务发展基本情况
1、主要指标完成良好
全年参与跟踪项目xx个；已投标项目（含放弃）xx个，待投标项目xx个，中标项目xx个（基础设施类xx个：其中涉及管廊、污水处理厂、桥梁钢结构、智能交通等，机电安装类xx个），中标金额xx亿元，中标率xx%；
签约项目x个，签约金额xx亿元。完成年度指标xx%（对外签约指标x亿元）。项目具体跟踪项目如下。
2、政府平台、社会资源及内外客户拓展良好。一是突破与xx投资公司、xx地产公司内部市场关系，成功中标xx综合管廊、xx大街改造工程电梯项目、xx大桥钢结构工程、xx、xx项目；二是搭建与深化和政府、政府投资平台的关系，配合中标xx综合管廊项目，xx污水处理厂、xx污水处理厂均得到业主高度支持且投标环节可控，xx项目进入投标阶段并深度接洽中；三是与高校、设计院、科研机构建立良好关系，初步具备大型环境治理项目的投标能力，为xx污水乡集镇污水处理厂、xx项目提供技术支撑；四是开拓与专业公司、金融机构、咨询机构的关系，为后续营销拓宽了信息和资源渠道。
3、营销团队成长迅速
一是通过对xx污水处理厂xx污水处理厂以及xx污水处理厂这三个PPP项目的跟踪，团队骨干成员对投资类项目局内部流程及相关文件的编制、投资类项目营销思路、投资类项目投标技巧已基本掌握。
二是通过对xx污水处理厂、xx污水处理厂及配套管网项目以及xx管廊项目的深入跟踪，并在年内中标xxx污水处理厂和xx管廊项目，xx污水处理厂项目也处于掌控之中；部门营销团队娴熟掌握施工类项目投标操作和市场营销沟通技巧，具备了独立操盘能力；并与xx、xx以及地级市政府平台公司保持良好对接；同时积累了优质的联盟单位资源。
二、存在的不足
1.在项目投标中，各单位协同作战不够理想，导致部分工作推动不顺；此矛盾有机制设置先天性缺陷原因，如要彻底解决，唯有基础设施业务实体化。
2.在投资类项目投标中，内外对接的深度与力度不够，导致项目实施方案无法进入董常会决议程序。
3.融投资业务的突破缺乏体系支撑，如：融资支撑、法务保障、规划设计引领、专业技术支持、投资策划增效等；此矛盾比较突出，需在事业部层面加强顶层设计，业务协同联动发展。
xx年工作设想
xx年xx将对xx投资业务给予授权，结合当今市场环境（国家PPP模式成为合作模式主流、各大央企纷纷涉足），投资业务的顺利开展能够迅速拉动事业部基础设施业务占比，有力推进事业部差异化转型、提高企业效益、改善现金流。下面主要从三个方面谈谈xx年基础设施业务开展思路。
xx年工作总体思路：解放思想、下定决心、坚定信心、加大投入、全线出击、争先作为。
xx年主要工作目标：基础设施部全年争取落地xx个及以上大型PPP项目，各经理部争取xx个及以上的PPP项目进入投标程序。（如果实施方案一<详见后文阐述>，施工总承包合同额力争完成xx亿元）
1、业务方向和拓展区域
拓展区域不限，xx片区以基础设施部为主，其他区域按所在区域开展工作；业务方向不限，除持续加强水环境综合治理、海绵城市、固废处理领域外，另积极开拓铁路电务、综合管廊、工业园区、城镇化示范领域。
2、主要职责
方案一：延续施工总承包项目营销职能，增加融投资业务管理职能，负责投资类项目管理，包括投资战略研究、投资项目跟踪、投资项目立项报批、项目投资策划与推进、投资报表与后评估等；负责大型施工总包项目管理，包括投标管理等。
方案二：去掉施工总承包项目营销职能，增加融投资业务管理职能，只负责投资类项目管理，包括投资战略研究、投资项目跟踪、投资项目立项报批、项目投资策划与推进、投资报表与后评估等。
3、管理措施
稳固区域市场，聚焦现有客户和项目，加强拓展深度与力度。xx省以xx为主，带动xx、xx、xx三大区域协同发展，在此区域基础上维护好即有政府、投资平台的关系，并积极开拓政府、投资平台、xx市区、专业公司的资源；xx以xx为主，主动加深对接政府现有资源及拓展xx公司；大力拓展自身关系网，挖掘和运用自身社会资源，独立开创市场新局面。
4、需事业部解决的事项
（1）在符合xx项目定位的前提下，有高层关系过硬、业务方向吻合的项目时，需寻求xx领导及相关职能部门对xx的投资支持。
（2）需对xx年《xxx》进行完善，明确各参与单位分工配合、营销奖申报流程及分配等事宜。
【关键词】房地产开发项目；项目管理；工程管理
1 增强房地产项目管理观念，建立完善的法律法规体系
近年来，房地产开发建设领域中仍存在诸多问题，一些房地产开发建设企业受经济利益的驱使。置法规体制于不顾，处处钻空子，严重损害了国家和集体的利益。反映在基本建设有章不循、有法不依、不报建、不招标，以及任意肢解发包工程，强行不合理压价行业垄断，一个行业的工程往往是本行业立项，本行业投资，本行业设计、本行业的施工，本行业监理，不允许外行业队伍选工程项目可行性研究成为“可批性研究”现场签证无中生有，价量不实不法中介行为严重还有钱权交易、搞工程腐败等。这些都极大地制约和限制了我国项目管理的发展。所以，加强房地产行业的法律法规建设是完善和规范房地产行业发展的重要保证。
2 房地产开发项目质量管理规划和控制措施
2.1 房地产开发项目中的质量管理规划
①质量方针
质量方针就是项目实施组织领导层就质量问题明确阐明的所有打算和努力方向，项目实施组织以前若没有正式的质量方针，项目班子应为该项目单独提出一个质量方针，并应将此方针通知所有的干系人。
②范围说明
项目的范围说明不但规定了主要的项目成果，而且也规定了项目的目标，是质量规划的关键依据。
③成果说明
成果说明是对范围说明书中的项目成果的进一步说明，经常包括有技术问题以及可能影响质量规划的其他问题的细节。
④标准和规范
项目管理班子必须考虑对该项目可能产生影响的任何专用标准和规范。
2.2 房地产开发项目中质量因素的控制
①人的控制
人是指直接参与项目的组织者、指挥者和操作者。人为控制的对象，是要避免产生失误作为控制的动力，是要充分调动人的积极性，发挥人的主导作用。
②材料的控制
材料主要包括原材料、成品、半成品、构配件等，对材料的控制主要通过严检查验收，正确合理地使用，进行收、发、储、运的技术管理，杜绝使用不合格材料等环节来进行控制。
③设备控制
设备包括项目使用的机械设备、工具等对设备的控制，应根据项目的不同特点，合理选择、正确使用、管理和保养。
④方法控制
主要包括项目实施方案、工艺、组织设计、技术措施等卜对方法的控制，主要通过合理选择、动态管理等环节加以实现。
⑤环境控制
影响项目质量的环境因素较多，有项目技术环境，如地质、水文、气象等项目管理环境，如质量保证体系、质量管理制度等。劳动环境，如劳动组合、作业场所等。
3. 房地产开发项目中前期投资决策阶段的市场调查
房地产进入营销时代，开发商的项目调研是决定项目成败的关键一开发商要在茫茫商海中脱颖而出，必须掌握足够的商业情报，如消费者的需求、竞争对手的资讯、市场供求状况等。前期的项目可行性研究是项目的灵魂，而据此进行的工程项目设计是工程建设的龙头。只有龙头中有“魂”、才能使工程项目设计、建设和项目过程管理有章可循要重视项目的前期可行性研究工作，就要加强前期可行性研究的人力、物力、财力和时间的科学投入要建立、完善决策支持机构，收集、整合决策支持性资源完善决策程序，提高决策水平和效率，使项目市场定位和产品定位科学化、市场化、系统化。
4. 房地产开发项目中规划与设计阶段的管理
4.1 如何正确地编制与设计任务书
设计任务书应以项目前期的策划定位、批准的规划设计方案、以往工程设计的历史记录和编写人的经验为依据进行编写。为了有效地控制设计质量，就必须对设计进行质量跟踪，定期对设计文件进行审核。在设计过程中和阶段设计完成时，开发商的项目设计主管人员还应对设计文件进行深入细致的审核。
4.2 建立设计经理质量责任制
开发商设计主管人员在项目经理的领导下，对设计过程进行管理，监督检查，确保设计产品和服务满足合同规定的质量要求，组织设计策划，并对设计过程进行控制，负责各专业之间的衔接。负责组织设计各专业的综合技术方案的审查和协调，负责组织或监督检查设计各阶段的设计评审和设计验证，负责控制设计变更，对设计关键控制点进行检查，亲自组织或检查对设计质量有重大影响的活动和设计文件。
4.3 明确建设方各专业工程师的监控设计质量的职责
建设方各专业工程师要明确各阶段设计的细度和深度以及体现项目特点的设计要求，并采取措施对专业的设计过程实施有效的控制。
5. 房地产项目实施阶段中的组织管理
在房地产项目建设过程中，组织与协调工作是十分重要的。所谓组织，是指按照一定的目的、任务和形式加以编制，安排事物，使其有系统或构成整体。组织与协调的作用就是围绕实现项目的各项目标，组织协调各参建单位、相邻单位、政府部门全力配含项目的实施，以形成高效的项目团队，共同努力去实现工程建设目标的过程。
房地产项目主要包含三个主要的组织系统项目业主、承包商和监理，而整个房地产项目又处于社会的大环境中，项目的组织与协调工作包括系统的内部协调，即项目业主、承包商和监理之间的协调，也包括系统的外部协调，包括政府部门、金融组织、社会团体、服务单位、新闻媒体以及周边群众等的协调。项目组织协调工作包括人际关系的协调、组织关系的协调、供求关系的协调、配合关系的协调、约束关系的协调。必须在国家和项目所在地政府有关工程建设的法律、法规的许可范围内去协调、去工作。对于项目经理部更应该严格遵守法律法规，只有这样才能做好组织与协调工作。要站在项目的立场上，公平的处理每一个纠纷，一切以最大的项目利益为原则。要做好组织与协调工作，就必须按照合同的规定，维护合同双方的利益。只有这样，最终才能维护好业主的利益。在项目实施过程中，应该注意质量、工期、投资、环境、安全的统一不能有所偏废。协调与控制的目标是一致的，不能脱离项目目标去协调，同时要把工程的质量、工期、投资、环境、安全统一考虑，不能强调某一目标而忽视其他目标。
在项目实施过程中，主要的组织与协调工作有协调与政府有关部门的关系组织与协调监理单位、勘察单位、设计单位的工作组织与协调各施工单位包括总承包商、专业承包商、供货商等的工作；工作中存在的问题或争议的协调、处理。
6. 建立完善的合同示范文件体系
建立开展建设工程合同示范文本体系研究，理清在工程建设各个阶段需要的合同，尽快制定相应的示范文本。如尽快出台工程项目总承包合同示范文本，建设工程施工专业分包合同示范文本，建设工程施工劳动分包合同示范文本，以及招标工程咨询等。合同的事范文本逐步形成，完善的工程合同示范文本体系，以规范合同管理。
现行的建设工程施工合同示范文本虽经修订，但在执行过程中所发现有不妥之处，需要不断的完善、在修订中要正确认识FIDIC条款的作用，建设工程施工合同示范文本在制定过程中借鉴了FIDIC条款的很多优点，但FIDIC条款有很大的局限性我国合同示范文本的主要依据我国的现行法律行政法规，要结合我国建设工程的实际情况制定，不能全盘搬用FIDIC旧条款。
关键词：房地产项目开发 开发成本控制
中图分类号：F406.72文献标识码： A
一、房地产项目成本构成与控制原理
1、房地产开发各阶段成本的关系
房地产项目开发具有高风险、高收益，投资期限长的特点。一个项目开发过程需要经过从土地竞买、投资决策、设计、招标、施工到竣工验收、运营维护等阶段，每个阶段相互制约，相互作用，相互补充，构成了一个全过程的成本控制管理系统。如图1:
图1成本控制系统
成本控制是一个全过程的控制，以成本控制为中心，在土地竞买、决策、设计、招标、施工、竣工各阶段，采用组织、技术、经济、合同的控制措施完成各阶段成本控制目标，从而实现成本的降低，达到预定的目标。
房地产开发项目各个阶段对房地产成本的影响是相互联系的，但不同的阶段对成本的影响程度不一样，各阶段对成本的影响程度如图2所示:
图2房地产项目各阶段对成本控制的影响
从图2可以看出，投资决策阶段及设计阶段对成本的影响程度最大，约为70%,施工及竣工验收阶段对成本的影响程度为20%，销售、运营及维护等其余阶段对成本的影响程度最低，约10% 。
房地产开发项目的各个阶段既相互独立，又有密切联系，构成一条相辅相成的价值链。我们应从项目策划阶段就开始进行项目成本控制，优化项目的设计规划，实现项目质量、成本和进度协调统一。在项目整个生命周期中，各个阶段的成本控制目标是统一的，贯穿于项目的各个阶段，即通过有效的成本管理方法使项目增值。虽然每一阶段的任务不同，但对成本影响程度比较大的阶段我们尤其要注意成本的控制。
2、房地产开发项目成本构成
房地产项目开发成本构成存在多种形式，与本文研究有关的成本构成方式有如下几种:
1）基于经济用途的。基于经济用途，房地产开发项目成本可分为直接成本和间接成本。其中直接成本是构成房地产项目实体的费用，它包括材料费、人工费、机械使用费、其他直接费和现场经费。间接成本是企业为组织和管理项目而发生的经营管理性费用。
2）基于成本与实施所完成的工作量的关系。基于成本与实施所完成的工作量关系，房地产开发项目成本可分为固定成本与变动成本，其中固定成本与完成的工程量多少无关，而变动成本则随工程量的增加而增加。
3）基于成本的核算方法。基于成本的核算方法，房地产开发项目成本可划分为预算成本、实际成本和目标成本。预算成本是指根据施工图计算的工程和预算单价确定的工程预算成本，反映了为完成工程项目建筑安装任务所需的直接费用和间接费用。实际成本是指按成本对象和成本项目归集的生产费用支出的总和。目标成本是指按企业的施工预算确定的目标成本，这一目标成本是在项目经理领导下组织施工、充分挖掘潜力、采取有效的技术组织措施和加强管理经济核算的基础上，预先确定的工程项目的成本目标。
二、全过程成本控制的基础理论
1、房地产开发项目成本细分
结合房地产企业财务管理制度和项目开发程序，项目开发成本划分越来越细致和科学和可操作。现项目开发成本可分为以下十个一级成本子目:
1）土地开发费:包括地价、征地及拆迁费、其它费用等。
2）前期工程费:包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、三通一平、大市政等支出。
3）建筑安装工程费:包括企业以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。
4）基础设施费:包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
5）公共配套设施费:不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
6）销售费:售楼处、营销策划、销售等。
7）物业启动费
8）财务费
9）项目管理费
10）项目后期不可预见费
以上十个一级子目基本能涵盖房地产项目开发全过程所发生的成本。每个一级子目由若干个二级子目组成，每个二级子目有若干个三级子目组成，依次类推，即组成房地产项目开发成本模板。
2、根据以上房地产开发项目成本细分模板，在成本子目中选取对成本影响程度较大的阶段进行成本控制的论述，这些阶段包括:土地竞买阶段、投资决策阶段、设计阶段、招标阶段、施工和竣工验收阶段。
1）土地竞买阶段成本控制
影响土地成本费用的主要因素
①土地形状:形状规则方正的土地便于利用和规划设计，其市场价值大于同等条件形状不规则的土地。
②土地面积:面积适中的土地可以面向更多的用户，过大或过小的面积都将在一定程度上限制土地的使用。但不同的经营活动对土地面积需求不同，所以合适的面积大小没有固定不变的指标。
③交通环境:一般而言，便利的交通会提高土地的使用价值。但经营活动性质不同，对交通环境的要求也不同，比如普通住宅和别墅对交通环境的要求就截然不同。
④区位条件:区位在一定程度上取决于交通条件，更重要的是判断是否处在信息集散地，是否临近相关产业的产学研基地等。如对商务活动的选址。
⑤土地性质:主要指土地的权属。不同的权属在进入市场后会面临不同的费用和办事程序，在一定程度上会影响使用者的投资成本。
⑥建设现状:地上建筑物或现阶段的经营活动直接关系到拆迁、安置等方面的费用，而且这部分费用在开发成本实际中的比重越来越大。
⑦片区规划:城市规划影响着城市的发展，对城市建成区而言主要影响片区未来的配套和建设强度，对城市郊区甚至农村用地而言则意味着土地性质确定。
⑧投资目的:由于目前涉足土地开发的企业越来越多，而且规模越来越大，对这些公司而言土地经营或房地产开发可能只是整体投资计划中的一部分。其目的可能是为了分散投资风险，或者作为获得资金的手段，或者是为了创造利好消息来支撑公司股票价格等等。不同的目的会对土地价值作出不同的判断。这一点必须在土地价值评判过程中事先明确。
2）决策阶段成本控制
房地产项目决策阶段的基本特征是智力化或知识密集性，其主要发生的费用是机会分析费、市场调查分析费、可行性研究费、决策费等。这些费用占整个房地产开的费用比例很小，但决策工作是成本控制的关键。因为决策阶段产生的决策结果是对开发项目的使用功能、基本实施方案和主要要素投入做出总体策划。决策的好坏、优劣将直接影响整个成本控制。
决策阶段成本控制工作
①房地产开发项目可行性研究
房地产开发项目可行性研究的目的主要是解决四个问题:一是研究开发项目产品的可行性;二是研究开发项目的市场定位和技术方案的可行性;三是研究开发项目的建设条件;四是进行财务、经济技术分析和评价，解决项目建设的经济合理性。
②房地产开发项目投资估算
投资估算是在对开发项目的建设规模、产品方案、新技术应用及设备方案、建筑设计方案及项目实施进度等进行研究并基本确定的基础上，估算开发项目所需资金总额并测算建设期各年资金使用计划。投资估算是拟开发建设项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分，是项目决策的重要依据之一。
a、投资估算是房地产开发项目决策阶段成本控制的总目标，是以后各阶段的成本控制目标分解的基础;
b、投资估算成本控制是项目筹资决策和投资决策的重要依据，对于确定融资方式、进行经济评价和进行方案优选起着重要作用;
c、投资估算是编制初步设计概算的依据，同时还对初步设计概算起控制作用，是项目投资控制目标之一。
d、根据项目的不同特点，投资估算采用的方法也不尽相同。投资估算的主要方法包括:资金周转率法、生产能力指数估算法、朗格系数法、指标估算法。对于房地产开发项目来说，经常采用指标估算法来编制投资估算，这种方法是根据具体的造价指标，进行单位工程投资的估算方法。
3)设计阶段成本控制
设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中所占比例不大，一般只占建筑安装成本的1.5%~2%，但对工程造价的影响可达70%以上，由此可见，设计质量的好坏直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。
设计阶段成本控制措施主要有:
①引入竞争机制，实行设计招标
实行设计招标制度，一方面可以有效地防范设计领域的不规范行为，保证有资质有实力的设计单位在良好的制度环境下进行公平竞争。另一方面也扩大了房地产开发商在设计方案上的选择范围，保证了设计方案的质量。同时，在保证设计方案的技术性、安全性、合理性及使用功能的前提下，有利于选择最经济合理的方案，降低工程造价，使设计阶段投资费用控制目标得以实现。
②强化技术经济分析
强化设计环节技术经济分析，使设计既具有技术先进性和适用性，又具有经济合理性，在保证性能、质量的前提下，努力降低项目投资费用。
③限额设计，控制项目总费用
a、重视初步设计方案的选择。
初步设计应为多方案比较选择的结果，是房地产开发项目投资估算的进一步具体化。在初步设计开始时，项目总设计师应将可行性研究报告的设计原则、建设方案和各项控制经济指标向设计人员交底，对关键设备、总图方案、主要建筑和各项费用指标要提出技术经济比较方案。
b、采用标准设计
标准设计又称定型设计、通用设计，是工程建设标准化的组成部分。各类工程建设的构件、配件、零部件、通用的建筑物、构筑物、公用设施等，只要有条件的，都应该实施标准化设计。
c、严格图纸审查
图纸会审是出图前的最后一道关口。由于现在设计院一味追求经济效益，承揽业务较多，设计粗糙，建筑、结构、安装设计人员做不到各个专业的准确衔接，甚至可能出现某些错误、遗漏、缺失，所以需要引入专业的审图机构(社会咨询机构)对图纸进行系统的审查。
4)招标阶段的成本控制
在招标过程中，成本控制的主要措施有:
①、单位工程方面:以采用总承包方式为主，部分项目分包。造价包干或总价包干方式，对于有规模效益的分项工程，如门、窗单位工程实行平方米、楼梯栏杆等采用分包，同样实行造价包干。
②、甲方供应材料方面:对于涉及工程品质的材料(如外墙漆、装饰材料等)，宜采用统一由甲方供料方式，一些大宗主要机电设备也应由甲方自行采购。在资金允许的条件下，因季节性因素，价格变动较大的某些材料(如水泥、钢材等)，也可以充分发挥开发商的规模效益进行甲方供应。甲供材料价格应通过竞标定价，公司必须确保比承包商有价格优势，避免损伤承包商的积极性。
③、小区内配套及园林景观工程方面:采用清单形式招标，招标时应对主材的规格、品质予以明确。
④、智能化工程方面:采用清单方式招标，合同价款可采用可调价款的方式。招标时约定主要材料价格的调整幅度差值。结算时，超过此差值，其价格将进行调整(因为电子产品更新换代快，价格降幅大，智能化系统由施工到投入正常使用时间跨度大)。
⑤、土石方工程方面:应选择专业公司进行施工，专业公司之间可采用综合单价包干按实结算报价的竞争方式进行投标、竞标。
⑥、在工程建设中，有些特殊专业工种不得不委托给专业施工单位，如变配电站工程、通讯工程等，而这些行业往往又带有一定的垄断性质。例如:每个建设项目的变配电系统一般是由供电部门所属的三产企业负责，他们往往实行从设备采购到安装的总承包，而且价格很高。在这些项目中，首先要尊重供电部门的“规定”，由他们总承包变配电系统，另一方面要与施工单位洽商，要求允许另一家或几家供货商参与设备竞争，这样在设备的价格上就能节约不少费用。
⑦、加强对标底的审核。标底的计算过程具有专业性、复杂性、人为因素较多的特点。企业应建立复核机制，避免标底偏差所产生的成本提高或投标单位盲目低价中标给工程管理及结算工作带来困难。
5)施工阶段和竣工阶段的成本控制
工程施工阶段是房地产开发企业及工程设计意图最终实现并形成并工程实体的阶段，也是最终形成工程产品质量和项目使用价值的重要阶段，需要集中投入大量的资金和各种资源。这一阶段影响项目工程成本的可能性为10%~15%，虽然节约投资的可能性己经较小，但浪费的可能性却很大，极易造成投资的超支。在施工阶段全过程中采用先进的施工组织新技术和科学的施工方案，严格管理增加工程量的变更签证发生，尽量缩短施工周期，降低工料消耗。因此，施工阶段的成本控制工作，在工程建设成本管理中仍然占有重要的地位。
竣工验收阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款。以原始资料为依据，对送审的竣工决算进行核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。
结语：
本文介绍了房地产项目开发全过程控制的基本原理，指出了在土地竞买、决策、设计、招标、施工、竣工、等阶段成本控制的重点、难点以及控制方法，通过采用组织、技术、经济、合同的控制措施完成各阶段成本控制的目标。
参考文献：
[1]陈起俊，王艳艳.工程项目全生命周期费用管理的探讨[J].工程设计与建设，2005, 37 （1)
[2]尹贻林主编.工程造价计价与控制(第三版).北京:中国计划出版社.2003
一、蔬菜花卉产销基本情况
（一）蔬菜产量、外销量同比下降,综合价格稳中有升。
据农业生产部门统计：20__年1-6月全市蔬菜播种面积60.55万亩,同比增2%,生产总量95.73万吨减5.7%,生产产值13.05亿元增15.6%，外销量70.01万吨占总量73.1%。播种面积、生产总量、外销量分别占年计划的55.1%、43.5%、44%。今年以来蔬菜总体产销顺畅，价格稳中有升，综合平均价达1.41元/千克,增11.1%。由于3月13-14日突如其来的霜冻，部分蔬菜如豌豆、小瓜、甜椒、番茄等因受灾价影响较大，绝收面积近2万亩，上市总量同比减少5.1%。受灾蔬菜主要是外销品种，因此外销同比减少4.6%。
（二）花卉产销势头良好，产业增效明显。
去冬今春以来，花卉价格高，持续时间长，元旦、春节、情人节等节假日集中，鲜花需求量增大,全市花卉园艺种植面积13.1万亩，总产值21.8亿元，占年计划的93.6%，同比增加136.8%，其中鲜切花面积7.74万亩，占年计划的91%,鲜切花上市量22.33亿枝，占年计划的55.8%,同比增加12.7%，产值8.32亿元，同比增加20.4%，出口额1888.79万美元。出口亚洲市场呈上升趋势，出口国排序日本、新加坡、泰国、马来西亚，直接出口香港有所下降。出口主打品种是玫瑰，外销占总产量的90%。
（三）滇池流域蔬菜花卉基地逐步退减，新增基地向__东北部转移
一是20__年以来，滇池流域呈贡、官渡、晋宁、西山、盘龙、嵩明等县区实施“四退三还”工作，退出耕地面积24609亩，其中蔬菜退出面积16287亩，花卉退出面积6039.3亩。滇池流域的蔬菜、花卉生产退出的土地主要以建设湿地公园、发展园林绿化和经济林木。蔬菜花卉基地主要转移到滇池流域核心区外的__东部和北部地区的宜良、石林、寻甸、东川、富民等县区，这些县区目前新增蔬菜面积15500亩，新增花卉面积5524亩。二是通过项目促进标准化建设，以项目带动基地转移，20__年中央财政扶持现代化农业产业发展的蔬菜项目安排在晋宁、宜良、富民等蔬菜花卉生产区实施，花卉项目安排在石林县实施，蔬菜项目从20__年年底开始建设，目前已经完成标准化蔬菜基地及配套设施建设、科技入户培训、技术集成示范等工作，并已开始进行生产，通过项目的实施，带动三个县区的蔬菜生产面积近万亩蔬菜生产。花卉项目，目前实施进展顺利。
二、主要工作措施
（一）加大标准化生产推广力度
20__年是农产品质量安全整治暨农产品质量安全执法年，为进一步巩固和提高我市蔬菜质量安全水平，今年加大了标准化生产推广力度，大力推行“5+3”工程的实施。目前已安排标准化生产示范点40个，标准化示范面积10.8万亩,主要品种有：生菜、荷兰豆、浅水藕、甜椒等十余个品种。举办标准化技术培训36795人次,推广黄板3.4万亩、性诱剂920亩、生物肥料8.9万亩、生物农药7.4万亩、引试新品种139个。推广无公害蔬菜45.3万亩,产量83.7万吨，分别占年计划的58.8%和52%。
花卉上提倡无公害生产，控制施用量，增加生物有机肥施用量，保护环境。
（二）狠抓项目的实施
切实抓好20__年中央财政现代农业支持蔬菜、花卉项目的落实。为做好我省20__年现代农业生产发展项目申报工作，积极组织东川、嵩明、石林等县区进行项目实施方案的编写和论证，项目实施方案已于3月10日上报国家农业部和财政厅。
（三）抓好产销调研分析工作,促进产销对接与顺畅
及时召开全市蔬菜产销分析会，收集汇总当月十三大类近80个品种播种面积及下月预上市量、分析产销存在问题、当前主抓工作，以简报、市农业网、新闻媒体形式向各届相关信息，有力促进我市蔬菜产销对接与顺畅。
为进一步发挥《__蔬菜花卉信息》专刊在促进我市农业现代化建设中的引导、宣传、服务作用,在人少工作多的情况下,挤时间按计划如期编辑发送,1-6月完成了六期3000份《__蔬菜花卉信息》专刊，受到越来越多的领导、从业者、新闻单位的欢迎和好评。
（四）积极开展招商引资工作
按照发展是第一要务，招商引资是第一要事的要求，努力营造蔬菜花卉招商引资的优质软环境，积极开展招商引资工作。
三、存在的主要问题和困难
（一）蔬菜、花卉涉及面广，滇池流域综合治理“四退三还”的实施，滇池周边蔬菜花卉面积逐步外移，新区的基础设施和栽培设施薄弱，部份地区栽培水平不高，科技意识不强，加大了蔬菜花卉生产工作的管理难度。
（二）蔬菜、花卉生产周期短，市场需求变化快，生产与
市场营销有待进一步加强品种结构调整和市场分析。
（三）原来每个月召开一次全市蔬菜产销分析会，及时将产销动态进行分析，便于加强结构调整和播种指导，蔬菜供求趋势分析，由于今年经费支持较少，不能按期进行培训和分析，希望局里考虑加大对蔬菜花卉科技推广经费的补助。
四、下半年工作重点及打算
（一）加强无公害蔬菜认证基地的管理，加大蔬菜标准化推广力度，进一步搞好技术培训，大力推行“5+3”工程的实施，加大黄板、生物肥料、生物农约的推广力度，各县（市）区根据当地生产实际，制定出生产过程中的产品质量监控制度，生产过程登记制度，基地产品认证制度，确保质量安全。
（二）加强蔬菜花卉生产的管理,各县(市)区加强田间水肥管理，促进植株生长，加强目标任务的检查、督促和落实，确保全年各项目标任务的完成。提前做好预防洪涝灾害工作，雨季即将来临，加强引导，疏通沟渠，防患于未然。
（三）加强市场调研与信息服务指导工作，促进外销。
关键词 农技推广服务体系；建设项目；做法；成效；问题；建议；贵州正安
中图分类号 F323.3 文献标识码 A 文章编号 1007-5739（2015）15-0311-03
正安县是一个国家级贫困县，也是一个山区立体农业县，在正安县农业和农村经济发展中存在着许多矛盾和问题，最突出的是农民增收困难。如何强化正安县农业基础地位、促进农民持续增收，是农业科技人员必须破解的一个重大课题。国家农业部批准实施的基层农技推广服务体系建设项目是为适应市场经济下农业实现“两高一优”发展目标，促进农技推广体系建设而提出来的，这将加快和促进正安县传统农业向现代农业转型的进程，通过现代农业建设转变农业生产方式和农民劳作方式，增加农民的收入，从而实现正安县农民脱贫致富奔小康。
1 正安县农技推广服务体系建设项目实施现状
1.1 农业与农村经济情况
正安县属于西南水土严重流失区域，现有人口65.7万人，其中农业人口60.568 8万人，农业生产障碍因素多，全县面积2 595 km2，全县7.53万hm2耕地中有6.77万hm2中低产田土，2014年农村居民人均可支配收入达6 809元，农业总产值31亿元，农业增加值19.1亿元，农业基础极为脆弱，农业生产障碍因素多，人地矛盾突出、农业资源短缺、生态承载力下降、农业劳动力大量外流，农业现代化水平不高，经济增长内生动力严重不足，农业现代化水平不高，经济增长内生动力严重不足，贫穷落后仍然是当前和今后长期的主要矛盾[1-2]。
1.2 主导产业的主推技术遴选情况
正安县把茶叶产业作为农民增收致富的产业，茶叶产业建设已取得了一定的成效，呈现出良好的发展态势。因此，确定选择了优质茶叶福鼎大白、金观音、白茶叶一号、龙井43、乌牛早等，主推技术为幼龄茶叶与花生套作、测土配方施肥、茶叶绿色防控技术、茶叶的修剪技术等。水稻是正安县主要的粮食作物，因此选择了优质稻种植，水稻产业主推技术为抗病虫害品种、旱育稀植栽培、三沼综合利用、测土配方施肥、病虫害综合防治[3-4]。
1.3 指导员帮包示范户、示范户带动辐射户及示范基地建设情况
按照示范户遴选条件和程序，2013年遴选1 000个具有丰富的生产实践经验、生产经营规模较大、种养水平较高、一般具有初中以上文化程度、乐于帮助和带动周边农户的示范户。其中茶叶产业示范户360户，水稻产业示范户640户，按照指导员指导示范户、示范户带动辐射户“1+10+10”的要求，每1名指导员帮包10户示范户，每1户示范户辐射带动周边10户农户，10 000户辐射农户中，茶叶种植户3 600户，水稻种植户6 400户。按照职责分工、岗位设置情况，在全县农技推广人员中遴选了100名素质高、业务精、技术过硬的人员作为技术指导员，其中：县级农技推广人员51人，镇级农技推广人员49人，分布在19个乡镇，130个行政村。为了抓好茶叶、水稻产业标准化建设，分别在瑞溪镇燕子坝村鲁家坪组、新州镇新州村向家坝组建立了茶叶、水稻产业农业科技试验示范基地各1个。茶叶基地面积13.33 hm2，其主要开展杀虫灯及粘虫板绿色防控、测土配方施肥、幼龄茶叶与花生套作、茶叶修剪等技术示范与培训，带动全县1.5万hm2茶叶标准化建设；实施水稻基地面积14.07 hm2，涉及82户农户，其主要开展了内香8518和超级稻科优21为主的新品种展示、示范生态育秧、机插秧等新技术，采用杂交优质水稻种、旱育稀植栽培技术、运用旱育保姆和无纺布、进行测土配方施肥、病虫害综合防治及三沼综合利用技术，带动全县6 666.67 hm2水稻标准化建设。
2 主要做法
2.1 建立农技推广技术支撑体系
一是为了确保项目的顺利实施，正安县组建项目行政领导小组，领导小组负责项目的组织协调、管理及督促检查，按照项目实施方案、建设内容及任务，负责对项目建设的总体规划布局，同时对项目实施工作作出具体的安排和部署，将项目建设内容落实到位，责任落实到人，确保项目的顺利完成；二是成立项目技术实施小组，同时抽派8名技术骨干组成县级水稻及茶叶产业专家技术小组，主要负责本地主导品种、主推技术的筛选，农业科技试验示范基地技术的指导及技术指导员的培训等工作。县级技术专家组积极主动参与到对技术指导员、科技示范户的培训工作，全年共计培训茶叶产业指导员和水稻产业指导员各3次，专家组还多次到示范基地进行指导，全县上下形成了由县级专家、技术指导员、示范农户及辐射农户密切相连的农技推广技术支撑体系。
2.2 建立各项制度，严格兑现考核
为了加快推进构建职能明确、机构完善、队伍精干、运转高效的基层农技推广队伍，制定了《正安县农技推广人员聘用方案》《正安县农技推广人员培训方案》《正安县基层农技推广人员指导方案》《正安县农技推广人员责任制度》，并将各项制度上墙公示，按照相关内容落实到人。项目完成后，县农牧局抽派一组干部深入示范户检查验收每名指导员工作实效，以此作为年终兑现指导员补助服务费的依据。
2.3 精心培育农业科技示范户，发挥示范带动效应
在项目实施中，正安县采用了“县级技术专家―指导员―示范户―辐射户”的模式，建立了专家抓示范户、示范户带动辐射户的农业技术推广机制。“科技示范户”门牌张贴到位，示范户物化补贴也全部发放到示范户手中。技术指导员分别与县农牧局、示范户签订了技术服务协议，明确了各方权利和义务，技术指导员制定了分户指导方案，采用“手把手”“面对面”的方式进行技术指导，关键环节主动入户、突发事件及时入户、技术咨询随时入户，确保了技术的入户率和到位率。技术指导员认真填写《技术指导员手册》，做好技术指导记录，并指导农户填写《科技示范户手册》和农事操作记载，指导每个示范户辐射带动周边10户农户依靠科技致富，每位技术指导员入户指导每个农户8次以上，使每个示范户接受培训5次以上。
2.4 强化农业科技实验示范基地建设
根据正安县农业产业发展需要，依托种植大户和涉农企业，在全县建立了2个示范基地，分别是新洲镇新洲村水稻高产栽培示范基地和瑞溪镇燕子坝村茶叶示范基地，各示范基地均制定了实施方案和基地标牌，每个基地明确了1名负责人和1名技术指导专家，负责各项技术措施的落实。在基地中积极开展了新品种新技术示范，提高示范基地的档次，并且在不同的生产环节组织技术指导员、科技示范户及辐射户到基地观摩学习3次，组织农户培训3次，真正带农民到田间地头学习，增强农民科技示范能力的培养。
2.5 注重基层农技人员培训及农技知识的推广与应用
一是提升农技人员业务能力的培训。选派了100名基层农技人员分4批次进行异地培训，其中在贵州省农科院重点班培训的有30人，在遵义市党校普通班培训的有30人，在县农牧局集中培训的有100人，培训内容主要是现代农业发展形势、现代农业发展以及农业新技术与管理（水稻、茶叶的种植及病虫害防治）、农产品质量安全监管、农产品市场营销、农机推广，以及农业相关法律法规。二是围绕主导产业、主推技术对科技示范户进行培训。为进一步提高科技示范户带动辐射能力和农民种植水平，促进农民增收、农业增效，切实加强了对科技示范户的培训，开展了多层次、全方位的培训工作。主要采取了集中对科技示范户进行培训，辐射带动周边农户和派出技术指导员直接送技术到乡进村开展新型农民科技培训等方式。仅2014年第4季度，正安县就派出农业科技指导员20余人，采用进村办班和现场指导相结合的形式培训60场次，培训指导农民3 000余人，发放技术资料5 000余份。三是拓宽学习渠道，利用网络进行零距离培训。引导指导员通过进入农业科技网络书屋免费学习农业科技知识，加快农业信息化建设。
2.6 项目结合，实现资源优化配置
一是项目实施与测土配方施肥项目、植保绿色防控项目结合，为使茶叶产业持续发展，运用测土配方施肥技术、植保绿色防控等配套技术服务于基地建设；二是项目实施与《正安县耕地保护与质量提升项目》《千亿斤粮食增产工程项目》等结合，在水稻产业中，大力推广油菜秸秆腐熟还田技术，并组装测土配方施肥、病虫害综合等配套技术，项目实施实现了资源优化配置。
2.7 强化督促检查，落实绩效考评制度
由局督察室牵头，抽调10名工作务实、纪律性强的人员组成项目督察领导小组，分阶段对每名技术指导员工作开展情况进行抽查，并做好记录作为年终兑现入户补助费的依据之一，对工作责任心不强、指导示范效果差的指导员做到时时提醒，责令其整改落实到位。
2.8 强化项目资金管理
严格按照中央财政项目资金管理要求，加强项目预算与财务监督管理，确保项目资金实行专账管理，专款专用。
3 取得的成效
3.1 农业产业科技含量得到提升，增产增收效果明显
通过实施基层农技推广补助项目，切实理顺了农技推广机构管理体制，发掘了各方面的潜在力量，提高了指导员的工作积极性，加快了新技术、新品种的推广，农技工作得到了群众的大力支持；通过培育科技示范户，群众对科技兴农的认识进一步提高，示范带动作用明显，出现了“村看村，户看户，群众都看示范户”的新景象，示范户和示范基地产量和效益也十分明显。一是水稻示范户增收稻谷213.688 t，增收68.38万元，辐射户增收稻谷1 144.325 t，增收366.184万元，示范户及辐射户共增产水稻1 358.013 t，增收434.564万元；二是茶叶示范户增产77.522 t，增收310.088万元，辐射户共增产茶叶885 t，增加经济效益3 420万元，示范户及辐射户共增产茶叶962.522 t，增加经济效益3 730.088万元。
3.2 技术指导员服务意识增强，农技推广能力显著提升
3.2.1 提升了基层农技推广队伍的指导服务能力。通过项目的实施，特别是实行分包到户、农户评价的制度，增强了指导员的服务意识，指导员结合农时季节进村入户指导、座谈，见面率高了，指导到位了，群众生产中的疑难问题得到了及时的解决。通过项目实施提升了技术指导员的农技推广能力，在技术指导中涌现出大批优秀的技术指导员。
3.2.2 提升了集成创新能力。2个产业示范基地建设中，一改过去常规栽培方式，通过技术集成配套组合，辐射带动了周边农民增产增收。一是加强示范基地的示范带动，开展技术培训，共举办水稻和茶叶高产栽培、测土配方施肥技术、病虫害防治等一系列培训共4期，参训人员300人次，辐射带动农户528户，经过专业培训和技术指导，产业示范户掌握了配套技术，达到示范的目标；二是选择采取配套技术，水稻示范基地采用品种科优21、内香优8518等高产优质品种，应用旱育保姆拌种、测土配方施肥、病虫草害统防统治、油菜粉碎秸秆腐熟还田、三沼综合利用等多项配套增产技术，茶叶采用了幼龄茶叶―花生套种、测土配方施肥、无害化病虫害综合防治等配套技术，水稻完成了示范基地面积14.07 hm2，示范区平均产量8 190 kg/hm2，总产量120.207 t，总产值40.870 3万元，比上年平均产量6 750 kg/hm2增加1 440 kg/hm2，按3.4元/kg计算，平均新增产值4 896元/hm2，新增总产值6.3万元。茶叶示范基地完成面积14 hm2，通过验收，示范区平均产量1 341 kg/hm2，总产量18.774 t，总产值56.322万元。示范区平均产量较上年平均产量1 027.5 kg/hm2，增加313.5 kg/hm2，按40元/kg计算，平均新增产值12 540元/hm2，新增总产值17.556万元。示范基地增收效果显著，示范带动效应强，提高了示范区科学种植水平，同时也培养了一批科技示范户学科学、用科学及带头推广科学技术的能力，为新技术、物化技术的应用推广起到了引导示范作用。
3.2.3 提升了技术干部团结协作能力。基层农技推广服务体系建设与改革补助项目是一个全体农技人员广泛参与、工作目标整体推进的项目，项目实施以来，县、镇两级农技人员、专家组成员和技术指导人员在工作上既有明确分工，同时又相互协调、密切配合，形成了通力合力的局面，发挥了农技推广系统的整体功能，实现了农技推广事业和谐发展。
总之，通过项目建设加快了基层农技推广体系的发展，因此加快了现代农业产业基地的发展，为社会主义新农村建设提供了产业支撑。
4 存在的主要问题及建议
4.1 管理体制不顺
基层农技推广人员虚位、缺位、错位现象严重，乡镇农技推广机构人员仍然存在在编不在岗、在岗不在位的情况，严重影响基层农技推广机构公益性职能的履行。部分农技人员长期抽调他用，如2013年到土肥站从事土肥技术推广的一名工作人员，就被抽调到村里担任了2年第一村支书，这种管理体制的实践运行，导致条块管理不顺、推广渠道不畅、协调机制不活、工作职能不专，成为基层农技推广事业发展的首要制约因素。
4.2 农技培训不到位
农技推广员没有职业资格标准，建议加快建立农技推广人员职业资格准入制度，包括乡镇级农技推广员资格条件等。基层农技推广员知识更新缓慢，建议加大力度，开展农技推广员综合性培训工作，以适应农业生产方式和农民生活方式的转变。受人员、技术水平、培训资金地理环境等因素的影响，一些培训场次仅注重形式和培训过程，而对群众的针对和现场指导不足。建议增加经费，多层次多渠道加大培训力度。
4.3 农业机械化程度低
农业机械化程度低，使产业发展效益低。因此，迫切需要国家加大扶持力度，以促进其健康、持续、协调发展。
4.4 财政投入严重不足
农业服务体系发展滞后，技术队伍远远不能适应发展的要求，建议政府部门把农业服务体系建设资金列入财政预算，明确其占农业投入的比重及年增长率。与此同时，在区县科技资金中，把农业科技服务资金单列，建议农业服务体系建设专项资金。
5 参考文献
[1] 杨永碧.黔南山区农技服务现状及创新建议[J].现代农业科技，2014（1）：324.
[2] 童军，余敏.加快农技连锁经营 促进体系健康发展[J].中国农技推广，2003（6）：11-12.
关键词：房地产 开发建设 成本控制
在房地产项目开发的建设当中成本控制问题作为管理非常关键的因素之一，同时也作为建设工程施工的一个特别重要的环节。在房地产开发市场日益竞争激烈的今天，在建设施工中是否可以控制好前期的成本工作会直接影响到房地产企业的主要发展与收益成果，因此，很多房地产项目开发企业，将其重要的问题都摆在了成本控制方面。所以，在房地产项目开发过程当中只高效地控制好建设施工的成本管理，并且必须要注重建设前期的成本控制管理，才可以获得良好的效果。
一、前期建设的成本控制的主要基础构成
在规划设计阶段主要是以全面规划开发项目阶段的实施意图，也是作为工程建设的主要因素，生产力的重要纽带，同时也是经济关系中非常关键的环节和重点阶段。在房地产项目开发建设的成本控制方面主要体现在几个方面：招投标、投资策划、施工、完工的结算阶段以及在建设使用阶段的主要成本，不可缺少每一阶段的管理工作。通常在工程实践过程中只是强调在投资控制与施工阶段的控制管理工作，但经实践表明，在施工过程阶段所实施的建设投资控制对于整个工程的影响国，只占了很小的一部分。作为建设项目前期的投资策划、招标阶段以及设计阶段才是控制成本的关键问题。因此，要控制建设项目的成本管理，就必须将控制的主要目标放在建设项目的前期阶段。
二、关于房地产项目开发的前期成本控制
所谓成本控制的主要目标就是指成本控制所要达到的主要目的，做好制定成本目标的管理工作，便可以为前期控制成本管理做好基础。
（一）房地产项目开发的主要命脉就是土地利用，但是稀缺的土地资源也成为了开发房地产的必要资源，这也促使很多开发商在利用土地资源上缺乏了一定的理智，因此也就产生了增加过高的成本。这主要表现在进行拍卖土地时，都以很高的价钱进行哄抬，并没有理性的对土地进行有效的评估其真正的价值，因此会存在很大的泡沫成份，所以以合理的价格应用的土地对于有效控制成本的意义是非常重大的。也只有控制好房地产项目前期的成本，并进行充分的论证，可行性研究以及详细的市场调查等工作合理确定建设的标准。并且，需要全面的了解土地周围的环境、交通、环境以及社会配套等必要的条件，并对投入资金与预期的收益进行全面的分析。
（二）在工程建设当中方案设计阶段是其最重要的环节，在整个工程中所决定碰上整个项目的建设方案、规模以及结构方案，也会影响到工程的造价，并且在很大程度上影响工程建设的收益。对于整个房地产项目开发的具体规划设计的合理性，也会直接影响到城市建设总体效果。在方案的设计中应该依据市场的定位进行合理的安排，在住宅、公共建筑以及道路的绿化布局方面，都需要进行合理的布置。但是当前很多房地产企业都不愿意在这方面进行过多的投入，只是通过设计单位创造出的方案，并没进行细致的分析，也没有过多的考虑设计方案的造价因素，所以就会匆匆地进行施工设计，也就导致了非常严重的后果。在房地产项目开发建设的方案设计主要是以战略目标与经验为主要手段，但必须也要充分发挥出工程造价等前期的资金，尽量计算出在建设项目过程中可能发生的费用，对工程经济的相应指标进行预算和估算，对工程设计方案加以优化，以确定合理的成本。
三、加强成本控制的必要性
（一）在房地产开发的决策阶段其主要基本特征就是知识的密集性，其需要的主要费用就是市场调查分析费、分析费、可行性的决策研究费等一系列的费用。而对于这些费用却只占到整个房地产开发的很小一部分，并且在这个阶段不会产生材料和设备等一些费用的投入，主要的成本控制关键就在于决策方面。对于决策阶段所产生的结果就是项目开发的主要功能和基本实施方案等投入的总体策划，并且决策会影响到成本的控制问题。
（二）对于在设计图纸的质量上需要进行仔细的审查与复核工作，并指出对图纸所存在的矛盾问题需要提早修改，在设计图纸技术方面的合理性与施工建设的可行性，在工程造价方面的经济性需要加以审核，充分地提高设计质量，从而避免出现设计上的失误。在设计阶段就是应用图纸具体表示出的设计的方案，在方案设计确定之后，主要需要实施的方案基本确定了，所以对于这个阶段的成本控制影响是非常大的。房地产开发建设的成功设计方案不仅可以节约成本，确保项目建设可以按照进度实施，并且还可以促进销售。
（三）依据不同项目的主要特点，所应用的投资估算方法也有所不同。需要根据精度与获得的经济技术资料来选择最合适的估算方法。在投资估算的方法中主要包括了：生产能力的指数估算法、资金的周转率法、指标的估算法等，而在指标的估算法中一般都是以单项编制的工程为主。
（四）对于在招标的设计中，以推动限额设计，作为设计阶段控制建设造价的最为有效的方法。以实施设计的招标工作，可以从多方面选择设计方案，在通过竞争招标，来提高设计的质量，以减少设计的变更，减少设计的周期等方面，从而提高施工图纸预算的准确性和设计的概算，防止概算超出估算，结算超预算等问题，具有很重要的作用。将限额设计贯穿于项目设计的全过程，从投资决策开始就根据投资估算设立目标限额，并以此为限严格控制施工图及施工过程中的设计变更，直至项目实施的施工图设计阶段重点控制工程量，达到合理使用人力、物力、财力，提高资金的使用价值，进而提高投资效益。
四、结论
在房地产开发项目建设实施的过程当中其成本控制主要的贯穿手段，控制好工程项目的前期成本，不单是造价部门主要的职责，而是需要公司各个部门密切的进行配合，达到完善管理项目系统的主要目的。作本工程建设施工前期的成本控制工作是房地产项目开发最主要的功课，并且在激烈的经济市场竞争当中有着非常重要的作用。对于房地产开发项目在控制成本时不仅是放在建设过程中，而且最重要的应该在开发前期工作环节中加强成本控制的要素。只有通过加强前期的成本控制工作，才能真正达到控制成本的有效性，并且创作出经济效益，促使房地产开发企业得以长久的发展。
参考文献:
[1]卞京伟.浅谈房地产公司项目前期的成本控制[J].江苏商业会计.2009(3)
[2]蒋学红.论房地产开发项目前期成本控制的策略改善[J].时代经贸中下旬.2007(11)
[3]平均.浅议房地产开发项目工程造价管理[J].经济论坛.2008(8)
去冬今春以来，××*认真贯彻落实党的十七届三中、四中全会精神和全国冬春农田水利基本建设工作会议精神，全面落实科学发展观，围绕提高农业综合生产能力，以加快水利基础设施建设为重点，以促进农业增效、农民增收和改善农村水环境为目标，坚持全面规划、统筹兼顾、标本兼治、综合治理的原则，依托项目带动，全面实施了水毁工程修复、农村饮水安全工程建设、小流域综合治理、病险水库除险加固、塘堰坝渠清淤整修、重点水源工程等建设；获得了“20__—20__年全国农田水利基本建设先进单位”，同时被列入中央财政小型农田水利工程建设重点县。为进一步推动新形势下农田水利工作，我们整合各种资源，充分调动全社会力量，深入开展农田水利基本建设，抓骨干工程，建民心工程，创优质工程，取得了明显成效。
一、基本情况
××*地处大兴安岭南麓、中低山丘陵漫岗向松嫩平原的过渡带。总面积1.36万平方公里，属浅山丘陵区。气候属寒温带气候，年积温2100—2900摄氏度左右，无霜期110—135天，多年平均降水量445.1毫米，多年平均蒸发量1695.8毫米，是典型的旱作农业区。全旗辖5个镇4个少数民族乡，总人口32万人，其中农业人口24.5万人。全旗现有耕地面积435万亩，中型水库2座，小型水库11座，全旗有水资源总量21.22亿立方米。
二、责任目标完成情况
（一）20__水利年度农田草牧场水利基本建设完成情况
20__水利年度，我旗纯增有效灌溉面积目标值7.8万亩，实际完成9.4万亩，完成任务的120％；新增节水灌溉面积7.8万亩，实际完成9.4万亩，完成任务的120%；新增水土保持治理面积目标值13万亩，实际完成16.9万亩，完成任务的130％；解决饮水安全人数目标值0.49万人，实际完成0.58万人，完成任务的118％。新打水源井669眼，共投入劳动积累工61.4万工日，完成土石方172.8万立方米。
防汛工程（现设防标准内）无重大事故发生；落实了防汛机构、预案、物料、队伍和首长责任制；传递雨情、汛情、旱情、灾情及时准确；完成了pam旱田保水新技术推广；落实了行政执法责任制，加强了水行政执法与队伍建设，无集体上访、无败诉案件；××、××、××水库除险加固工程完工并通过初验；深化了水管单位体制改革，落实了两项经费；局机关进行了政务公开，信息宣传采用率高；落实了“一岗双责”；制定了抗旱、防汛等应急预案，保证了水利工程顺利施工，运行管理安全。
农村小型水利工程产权制度改革取得初步成效。实现了在所有制形式多样化、经营方式多样化上的突破。对上级投入的节水喷灌设备，折价发放给农民，各户自行管理，使之发挥抗旱减灾作用。同时，旗委、政府积极支持水利体制改革工作，制定出台了《××*水管体制改革实施方案》，对3个水管单位实行定额公益补助，每年补助27.8万元；建立了18个农户用水合作组织，积极引导广大农户参与水利事业建设，较好地发挥了水利资源的经济效益和社会效益
1、农村饮水安全工程运行维护有保障，机制有创新。对已经建设完成投入运行的农村饮水安全工程验收合格后，整体移交给所在乡镇村，帮助运行单位科学核定水价，提出日常运行管理要求；同时对全旗小型的自然屯水源单井设施全部移交给村民自行经营管理，对规模较大的镇（区）供水设施，水务主管部门通过协议明确产权，并偿试有偿转让或拍卖，明确了水利、乡镇村与用水户三者之间的关系，使这一“德政工程”发挥了最大的社会效益。
2、水利工程管理步入正规化轨道。为全面加强建成后的排灌渠道工程管理，使其功能得到充分发挥，水务主管部门与工管单位签订协议，设施日常管理交由工管部门负责；水利部门提供技术支持，帮助建立健全水库、灌区管理制度，负责指导维修等工作，提高了水资源利用率，为农业增效、农民增收提供了保障。
3、多措并举，破解当前农村小型水利工程建设难题。近几年来，农业投入不足和农民增收难的问题日渐突出，严重影响了对农田水利基本建设的资金投入支持，对此，我旗利用上级投一点、农户集一点的机制来解决此问题。一是通过“一事一议”的方式推动农田水利基本建设向前发展，组织群众对农田水利基本建设具体项目进行民主讨论，进行民主决策；二是加大宣传发动力度，今年印发《农村饮水安全农民读本》2万册，广大农户认识到改善农村水环境是为自己造福，而不是增加农民负担。农村饮水安全工程是造福后代的大好事。三是整合有效资源。使民建公助资金、本级财政投入、群众投工投劳的有机结合，较好地理清了影响当前农村小型水利工程建设问题的思路，初步解决了农村水利建设普遍存在的筹资难题。
4、水利行风建设。围绕解决群众利益的突出问题抓行风建设，把构建水利建设与发展的良好环境作为行风建设的重要任务。对此，我旗首先从转变作风入手，深入调查，了解情况，针对调查中发现行风方面存在的问题，对症下药，行风建设收到了实效。其次，向社会发出“水利行风征求意见函”，把“民主评议行风”活动与专项执法检查紧密结合起来，边查边改，取信于民。从群众反映强烈的“热点”、“难点”抓起，内强素质，外树形象，通过及时解决问题，使群众实实在在地感受了行风改进的实际效果。
5、水行政执法工作开展情况
20__年，我旗的水行政执法工作，在规范执法行为，强化监督管 理，查处水事违法案件等方面加大了工作力度，针对公路工程建设项目规模大，城镇房地产开发和市政项目多，河道采砂、取土用量大，为加强河道管理，规范河道采砂行为，保障防洪安全，旗水务局组成检查组多次深入到采砂现场和各施工单位进行检查，及时纠正违法采砂行为，已下达责令停止违法行为通知书13份。查处违法采砂案件1起，罚款3000元，警告3人。查处在河道管理范围内违法建设妨碍行洪建筑物案1起，警告1人。水事违法案件的查处工作，通过了市政府法制办和旗政府法制办的检查和案卷评查，认为案件查处法律适用正确，程序合法，卷宗文书制作规范。在旗政府法制办开展的案件评查活动中，有1起案件卷宗被评“十佳”卷宗。同时，对各取用水单位开展了经常性的监督检查活动，重点加强了取水计量设施安装和水资源费的征收工作，有力地推动了水资源管理制度的落实，对促进水资源的可持续利用，保障××*经济社会又好又快发展奠定了基础。
6、效能建设
提高行政效能是促进机关作风转变的有效途径。一年来，水务主管部门紧紧围绕民生水利这个课题，坚持在进行工程建设过程中推进水行政执法，立足机制创新，规范行政行为和程序，突出为群众服务的宗旨，实现了效率高、服务好、形象佳、零投诉的效果。
（二）20__年冬春季农田草牧场水利基本建设完成情况
10月初以来，我旗组织农民重点开展了以扩大有效灌溉面积、打抗旱水源井、水土保持生态建设、解决缺水、修复水毁工程和老化工程整治为主的农田草牧场水利基本建设会战，会战取得了良好的效果。新增有效灌溉面积1.13万亩；新增节水灌溉面积1.13万亩；打水源井119眼，建机电井4眼，完成供水管道铺设21公里，解决0.2万人和0.32万头（只）牲畜饮水困难；治理水土流失面积0.96万亩，投入劳动积累工4.8万个，群众投工投劳折资72.3万元。
防汛工作：
我旗牢固树立防大汛、抢大险、救大灾的思想，积极开展病险水库除险加固工作，把防汛工作作为保安全、保稳定、保发展的一项重要政治任务来抓，周密部署，超前筹划，狠抓各级防汛预案、人员、物资的落实。尤其是6.28特大暴雨，使部分乡镇降水量达到1998年以来最高值。旗乡两级指挥部积极做好应急处置的前期准备工作，并快速进入了实战状态，确保了抗洪抢险各项工作有条不紊地开展。
（三）重点工程建设及完成情况
水库除险加固工程建设
按照相关技术规范，严本文来源：文秘站 格执行基本建设程序，保质保量地全力推进××、××、××三座水库除险加固及××××堤防等项重点水利工程建设。总投资2547万元的××、××、××水库除险加固工程保护下游15个村屯7374人、18937亩耕地及301国道的安全。
目前，××、××、××三座病险水库除险加固工程已基本建设完成。××水库除险加固工程建设已完成施工前的各项准备工作。施工过程中，严格执行基本建设程序，项目法人制、招投标制、监理制全部按照相关规范予以落实。对工程实行全面的进度、质量、资金控制。工程建设完成有效保障了水库下游群众生命和财产安全。
亚行贷款××××××堤防项目进展情况
亚行贷款××××××堤防项目于今年5月开工建设，该项目批复总投资2749.6万元。其中内资1552.46万元，外资1227.14万元。新建堤防14.9公里，新建穿堤涵洞3座，护坡1.91公里，新建山洪沟回水堤6.168公里。堤防保护得力其尔乡0.74万人、21.17万亩耕地的安全。截止目前，已建设完成主体工程。
××××××*村高效节水灌溉项目
总投资300万元的××××××村高效节水灌溉项目规划面积5000亩，主要建设内容为打水源井26眼，配套设备26套，盖井房26座，项目建成后，每年可增产粮食70万公斤，农民增加收入98万元。
农村饮水安全工程建设
20__年（新增1300亿计划）农村饮水安全工程项目上级下达农村饮水安全工程13处，总投资434万元。解决5782人的饮水安全，其中集中式（管道）供水工程4处，水源工程9处。目前，已完成水源工程9处，建设水源井11眼，管道铺设22.5公里，地方配套资金已全部到位，百万元以下工程已完工，百万元以上××××××镇区项目明年完工。
××*第三批农村饮水安全项目总投资988万元，建设内容为机电井9眼，集中式供水7处。目前，水源工程已经完成，4处百万元以下管网已完工，3处百万元以上项目预计20__年完成。
项目整体建成后，可解决1.8万人饮水不安全问题，使全旗农村自来水覆盖率进一步提高。
水土保持生态建设
东北黑土区水土流失综合防治一期工程天台岭项目区20__年度、20__年度投资计划治理工程实施工作。黑土地治理工程20__年度、20__年度投资计划实施方案治理水土流失面积10.61平方公里，到目前共完成坡耕地治理面积6.04平方公里，生态修复面积4.57平方公里。治理侵蚀沟6条，谷坊150座，青贮窖、棚圈各10座，修建涵洞7座。
东北黑土区水土流失综合防治一期工程××××××项目区××××××小流域治理工程顺利通过竣工验收。验收组于20__年7月17日对××××××小流域治理工程进行竣工验收，验收组通过现场查勘、查阅档案资料，听取建设单位、监理单位等有关单位汇报，认为工程质量达到有关标准和设计要求，同意项目通过验收。
三、超前谋划，抢抓机遇，加大水利项目争取力度
项目是水利基础设施建设的关键，我旗水利部门抓住当前国家扩大内需，国债项目资金较多的有利时机，高起点，高标准谋划全旗农建项目，积极争取上级支持，为加快全旗城乡统筹发展，促进农业产业化，奠定坚实的水利基础。
（一）、根据要求及时完成了《20__和20__年退耕还林水利项目实施计划》、《××*牧区水利规划》、《××××××市××*增产商品粮生产能力水利规划》、《呼伦贝尔市××*中型灌区节水配套改造规划》及《××*中央财政小型农田水利重点县建设实施方案》的前期编纂工作。
（二）、××××××防洪堤西移工程
××××××防洪堤线路修改方案已初步拟定，从堤防桩号3+700处为堤防线路修改起始点，末端至两国道交汇处，全长8750米（改线后防洪堤末端桩号11+950），堤防轴线向西侧移动1400米左右，河道行 洪宽度为500米左右，可划归城区面积7000000平方米。现旗政府与××××××水利水电勘测设计院、××××××工程勘察有限责任公司协商，签订了那吉防洪堤西移、河道整治工程设计和地质勘察合同，项目前期工作正在进行当中。
（三）、××*拟建晓奇水利枢纽工程及下游灌区工程
××××××水利枢纽工程座落于格尼河的中上游，坝址以上流域面积1990km2,该工程的主要任务是灌溉、防洪和发电等综合利用。工程总投资8.7亿元。
××××××水利枢纽下游规划灌溉面积为20.98万亩，工程总投资5.77亿元，规划种植作物为水稻及旱作物。××××××水库每年可为下游灌区提供3085万m3灌溉用水，灌溉保证率75%，满足20.98万亩灌区的用水要求。
（四）、××*中央财政小型农田水利重点县建设工作
到20__年，重点县建设完成后，××*可增加节水灌溉面积3万亩，恢复和改善节水灌溉面积5万亩，增加水田灌溉面积700亩，提高灌溉保证率为80%，增加粮食生产能力2925万公斤，增加农业产值2490万元，经济效益显著。
项目建成后，当地5800户受益，户均增加收入1080元。随着经济的发展和群众收入的不断增加，农民的生活质量将得到明显改善，生活水平将得到极大提高，社会将更加稳定，人民安居乐业，有利于社会主义新农村建设的健康、快速发展。
（五）、××*粮食增产工程
