时间：2023-06-07 09:12:01
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产开发项目设计，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
从字面上讲，房地产是房产和地产的总称。严格地说，房地产是指土地及其附着在土地之上的建筑物、构筑物和其它附属物的总称[1]。本文所述房地产开发指以经营为目的的城镇居住房地产、商业房地产及其它赢利性房地产（如股份制赢利性医疗卫生设施开发、老年公寓地产开发等）。
我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展，房地产业快速发展，成为拉动中国经济增长的重要力量。
二、房地产项目设计管理的概念
2.1.房地产开发设计
房地产开发设计属于项目的一种。所谓房地产开发设计，是指为完成房地产开发活动目标而作的一次性的设计工作。房地产开发过程中存在大量具有这种一次性特定目的的活动，如房地产的策划项目、进行工程设计活动、施工过程的管理、举行一次建设完成的房屋的销售活动、组织一次设备招标活动、进行一个物业管理软件开发等。
2.2 项目管理与房地产设计管理
所谓项目管理，就是项目的管理者通过一定方式整合资源，以发挥资源的作用，实现项目目标的过程。项目管理的过程不仅表现为从项目的投资决策开始到项目结束的全过程进行计划、组织、指挥、协调、控制和评价等活动。
所谓房地产开发设计管理，是指开发商或业主通过一定方式整合资源，以发挥资源的作用，实现房地产开发设计目标的活动过程。开发商要通过计划、组织、控制、协调、控制、评价等方式实现对各种资源进行有效的整合与利用，以发挥资源的作用，实现具体房地产开发设计项目的目标。
2.3 设计管理的特点
从上述分析可以看到，设计管理对于房地产开发的质量、进度和价格有着重要的影响，可见设计管理在工程项目管理中的重要性，为了实现有效地完成设计管理的任务，必须分析设计管理工作所具有的特点。
三、设计进度管理
3.1 设计进度管理的特点
3.1.1 人力资源是进度决定性因素
设计是一项以人为主体的创造性的脑力活动。人的因素占很大的比重，人是设计阶段的最主要的资源，有时甚至是唯一的资源。在项目的其他阶段中，由于存在多种资源，当某项资源不够时，可以通过增加其他资源来弥补，即不同的资源间可进行一定的替代或互补。
3.1.2设计阶段中工序的搭接使项目的不确定性加大
设计的主体是人，产品是人脑的创造性产物，虽然表现为图纸文件等，实际上是种无形的产品，因此设计过程中的主观性更强，从而增加了设计阶段的风险。
3.2设计周期的确定
3.2.1设计的阶段划分
大型的房地产开发项目一般都经过上述的三个阶段，小型的房地产开发设计也有采用两阶段设计的，即将方案设计与初步设计合并为一个阶段，整个设计过程只经过方案设计和施工图设计两个阶段。
3.2.2设计进度确定需要考虑的因素
业主在考虑设计周期要求的时候，一般需要考虑以下几个因素：
a．项目对工期的要求、特点。
b．项目的技术经济条件和外部条件。
c．项目各项工作的时间估计。
d．项目的资源供应状况。
3.2.3设计周期的确定方法
a．专家判断法
b．定额法
c．资料统计法
3.3设计过程进度控制
3.3.1进度控制的主要内容
a 分析、论证总进度目标；编制项目实施总进度计划；
b 分析总进度目标实现的风险，编制进度风险管理的初步方案；
c 审核设计进度计划和出图计划，并控制执行，避免发生因设计单位推迟进度而造成施工单位要求的索赔；
d 编制设计任务书中有关进度控制的内容；
e 在项目实施过程中进行进度计划值和实际值的比较，如出现偏差，随时采取措施进行纠偏；
3.3.2 设计进度控制的建议
a. 重视工程项目的设计阶段，正确认识到设计阶段在整个项目周期中的重要地位。
b 业主在将设计任务交给设计单位之前，应该做好以下几件事：确定工程项目主要针对的终端服务群体，即使用者；根据选定的使用群体，确定工程项目的总体设计定位：明确工程项目的各项经济技术指标。
c 对于施工图设计阶段的具体问题，可以由设计单位先粗略地罗列出项目需要使用的主要材料清单(包括使用部位)，并从设计的角度出发提出建材的选用要求和建议。
d 在建设项目设计阶段的项目管理实施规划，即在建设项目决策之后，对建设项目的设计阶段如何展开工作，如何对设计阶段进行有效的合同管理和信息管理，并对设计的过程如何进行控制以顺利实现项目目标提出一整套合理的方案，用以指导业主方设计管理过程，也是实现项目进度控制的有效方法之一。
四、设计质量管理
4.1设计质量的定义
设计的技术质量包括功能性、安全性、美观性、环保性以及可施工性。设计的功能性指建筑工程的用途、规模、能力以及相应的各种指标要求；安全性指工程设计将伤害或损坏风险限制在可接受水平内的能力。如设计文件的编制深度应满足施工要求，使施工简便易行。
4.2 设计质量的过程管理
4.2.1 设计阶段质量管理原则、任务
A 设计阶段质量管理原则
（1）建设工程设计应与社会、经济发展水平相适应，做到经济效益、社会效益、环境效益相统一；
（2）工程设计应当按建设基本程序，坚持先勘察、后设计、再施工原则；
（3）建设工程设计力求做到适用、安全、美观、经济；
（4）设计应符合设计标准、规范，计算应准确，文字说明应清楚，图指标主要清晰、准确、避免“错、漏、碰、缺”。
B 设计阶段质量业主管理的主要任务
（1）编制管理细则，确定目标控制计划，督促设计单位完善质保体系，建立内部专业交底及会签制度；
（2）设计方案、图纸、概预算和主要设备、材料清单的审查，发现不符合要求的地方，分析原因，发出修改设计的指令；
（3）对设计工作的协调控制，及时检查和控制设计的进度，做好各部门间的协调工作，使各专业设计之间配合、衔接，及时消除隐患；
（4）参与主要设备、材料的选型；
（5）组织对设计的评审或咨询；
（6）组织设计文件、图纸的报批、验收、分发、保管、使用和建档工作；
（7）组织设计交底与图纸会审，处理或参与处理设计变更和因设计引起的工程质量问题和质量事故；
（8）编写管理工作总结。
4.2.2设计质量管理的依据
业主对工程设计质量控制的依据，主要有以下几个方面：
a 有关工程建设及质量管理方面的法律法规，如城市规划，建设用地，市政管理，环境保护，质量管理，投资管理等方面的法律和法规。
b 有关工程建设的技术标准，如各种设计规范，标准，设计参数的定额及指标等。
c 建设项目的审批文件，如项目建议书及其审批，项目可行性研究报告及其审批项目建设选址及其审批，项目环境影响报告及其审批等。
d 建设项目设计的准备文件，如体现业主建设意图的规划设计大纲，设计纲要，设计合同和协作等方面的协议，数据和资料等。
4.2.3设计质量管理的重点
a 设计单位的选择
b 设计依据的提供
c 设计文件的审查
4. 3设计阶段质量管理的方法
a 以投入、产出管理为重点
b 以专业人员为依靠
c 多种技术手段并用
关键词：房地产；开发项目；设计阶段；管理问题；措施
一、房地产开发项目设计阶段存在的管理问题
目前，我国房地产开发项目在设计阶段的管理过程中主要存在以下几个方面的问题，具体体现在：
1、缺乏全面、一体化的设计
目前，我国的房地产开发项目在设计管理过程当中，偏重于建筑工程主体项目的设计工作，而忽视了相关的配套设计和附属设计。有些设计单位的工作人员在进行项目设计时，过分的重视主体环节设计，而没有对其相关的附属设施进行关注。例如，在进行一些小型的市政工程设计时，只考虑了工程主体项目，而忽视了室外管线等一些配套设施的设计，导致工程项目在今后的施工过程中遇到诸多的麻烦和不便。还有一些项目在分配设计任务时，启用了两家或两家以上不同的设计企业，这就导致在设计分配工作中常常出现责任不明、分工不清、接口工作不完善等问题，给工程施工造成了很大的麻烦。
2、缺乏设计优化工作
目前，在我国的房屋设计管理工作中，缺乏对设计总体方案以及专业方案等的进一步优化设计。有的房地产项目工程在确定设计方案后，立即将其投入到施工图的设计当中，没有再对其设计的内容、有效性、安全性等方面进行优化设计，导致很多项目直到施工建设阶段，才发现其设计图纸的专业深化程度不足，切实性和可行性不高等问题，给工程施工进度、企业经济效益和社会影响到造成了一定的不良影响，有些甚至出现法律纠纷。
3、缺乏规范化的图纸校审
在有些房地产开发项目的设计管理工作中，对设计图纸的校审制度不完善，校审过程不规范、不严谨，缺乏健全、统一的内部管理制度措施以及相应的技术规范指标，从而导致在进行设计图纸的校审时，不能严格、充分、有效的发现设计图纸中的错误和不当，降低了设计图纸的科学性、有效性和规范性，从而影响到整个房地产项目工程的开发建设质量。
4、其它问题
我国目前有些房地产开发项目在设计管理中存在诸如凭空臆造、数据不实、讨论无效、计算不准以及随意变更设计等等问题，这些问题都影响到设计管理的水平和质量，影响到整个项目工程建设的质量。
二、房地产开发项目设计阶段的管理原则分析
1、对文化需求的满足
需要认识到房地产开发项目设计是开发商的“产品”，从而融入文化方面的需求。以中海地产为例，在设计阶段的管理工作中，不断体现了强烈的市场意识，实现了设计、市场、以及营销的充分统一，同时还通过强化社会资源整合能力的方式，使设计人员在设计全程中能够通过交流评审的方式，在标准化的模块设置中融入对文化价值的体现，确保住户追求个性的需求得到满足。
2、以市场需求为导向
需要充分构建以市场需求为导向的规划设计理念，体现以人为本的中心思想。规划设计为了能够与市场需求充分的契合，就需要充分体现以人为本的基本原则。有关建筑楼板的规划也需要在满足其基本功能性需求的同时，体现文化艺术方面的特点。与此同时，从房地产经营开发的角度上来说，设计管理的最核心目的在于：为目标市场构建一个具有盈利空间的战略。
三、加强房地产开发项目设计阶段的管理措施
1、加强设计总体规划方案的编制
房地产开发企业要根据项目工程的实际需求以及企业发展的实际情况，科学、严谨、合理的编制设计总体规划方案，切实落实编制过程中数据依据的真实性、完整性和可靠性，严格规范设计人员的行为和设计流程，从而确保项目工程设计的科学性和有效性。同时，还要制定相关的设计管理制度体系，从而提高房地产设计阶段的规范性和流程性。
2、加强设计各环节之间的管理和协调工作
1）设计人员要根据项目实际需要选择标准的、合格的建筑材料，从而在源头上有效的控制房地产项目工程的建筑质量。同时，大力采用和推广新型的建筑材料，提高工程项目所需的技术标准和工艺要求，进一步完善项目工程的使用性能，避免因一些传统的材料、工艺导致的工程项目质量问题，从而满足人民群众对房地产工程建筑质量的要求。
2）提高设计人员的职业道德和责任心。设计工作是房地产工程项目建设的第一步，也是指导性工作，对整个工程建设有着非常重要的基础性作用。因此，设计单位必须要加强对设计人员的职业道德培养，定期的对设计人员进行职业道德教育和岗位培训，加大宣传力度，通过实事宣传、典型案例剖析等手段，加强房地产工程设计人员的工作责任心和职业道德水平。
3、加强设计前期的管理控制
房地产开发项目设计前期管理工作主要是对一些准备性质工作的控制，具体包括：
1）设计单位要根据房地产开发企业提出的具体要求挑选人员，组建设计项目组，包括各个设计阶段的专业负责人、设计人员、审核人员、校对人员等，确定设计进度和完成时间，并编制设计进度计划表。
2）签定设计合同时，设计单位要着重注意房地产开发企业提出的一些具体的项目要求，包括明确的要求以及隐含的要求，并向业主所要相关的设计材料和资源，一般包括：立项文件、地质勘察报告、委托书、环评报告、总体规划等等。
3）设计单位的相关负责人要根据不同类型的工程项目对设计及校对人员进行充分的事前指导，并编制相应的指导表格。同时，还要对工程开发项目的结构设计制定一个统一的设计原则和标准，在通过结构设计的总工程师的审批确认之后，分发到每一个设计人员的手中，从而规范设计人员的行为标准。
4、加强设计中的管理控制
在进行具体的工程项目设计时，要注意对以下几个方面的管理和控制，具体包括：
1）严格控制设计进度。当遇到特殊情况不能按时完成设计的，具体设计人员要及时向上级领导报告和说明，决不能弄虚作假、应付了事。
2）各设计阶段的负责人员要经常性的对设计基础资料进行互提，形成完善、良性的配合资料互提单，从而有效的约束和管理专业设计人员的工作责任和行为，确保设计工作更加的全面、严谨。
3）设计工作完成后，要根据审图中心的意见进行图纸的修改，并在返修后进行复审，通过后方可开工。要在项目开工前，同施工单位进行设计图纸的交流沟通，尽量将所有设计图纸中的疑问解决和消除，从而减少对设计图纸的变更。
结语：
设计工作在房地产项目开发过程中有着十分重要的意义和作用，项目设计的好，就能够有效的降低房地产项目工程的造价，提高房地产项目工程建设的科学性、安全性和长效性，缩短投资回收速度和效率，从而更好的提高房地产企业的经济效益和社会效益。因此，各房地产建设企业必须要加强对设计阶段管理工作的关注和重视，加强对它在资金、人员、技术等方面的投入和支持，从而更好的完善房地产设计管理体系，进一步促进和推动我国房地产行业的高效、长久、健康发展。
参考文献：
[1]陈淑菲. 小议房地产开发项目设计各阶段的管理措施[J].科技信息，2012（09）
关键词：房地产、开发项目、设计管理
0 前言
改革开放30年来，我国的经济水平取得了长足发展, 人民的生活水平得到了不断提高，社会对住宅商品的需求也与日俱增。这几年住宅小区项目的开发非常火爆，设计、生产、管理和销售都有了明显的进步。然而，随着竞争越来越激烈，市场逐渐走向成熟，大众的购房理念也日趋理性，房地产开发商对住宅小区项目开发策化和设计阶段越来越重视。文章在本人多年从事房地产开发实践的基础上，浅析了房地产开发项目设计管理，对房地产开发项目设计过程中的方案设计阶段和施工图设计阶段作了重点阐述，旨在为以后更好的进行房地产开发项目设计管理奠定基础。
1 项目设计管理
项目管理是上个世纪50年代后期发展起来的一种计划管理方法。其知识和方法体系在大多数时间适用于大部分项目，其价值和实用性已得到广泛一致的认可。项目管理即按项目进行管理，有的情况下被用来描述管理持续进行的日常运作的组织方法。在建设项目的策划和设计过程中，引入项目管理的概念，对项目策划和设计过程中范围的界定、时间、成果、风险和质量的管理，起到积极的作用。它将使房地产开发公司决策和设计人员对项目设计的监控过程更为具体化，操作更简便、理性和有序，有助于决策的理性化及对设计进度、成果和质量的控制，并对项目后期产生积极的影响。建设项目设计阶段的管理有其特殊性，首先，设计的成果是由建筑设计机构完成的；其次，房地产开发公司设计人员在策划和设计过程中起沟通、协调、监控作用。因此，在建设项目的设计运作过程中，房地产开发公司如何介入、如何控制设计过程、充分发挥内部资源和外部资源的能动性，是取得项目设计成功的关键。
2 房地产开发项目设计阶段
根据房地产开发建设项目的阶段进行划分，一般可将其分方案设计和施工图设计两个大阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过，方可进行工程项目施工。因此，建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同，其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。
2.1 方案设计阶段
方案设计阶段的在整个设计过程中是极其重要的。方案设计阶段的主要流程如下：拟定招标设计任务书、方案招标、方案评审及咨询、方案定案（或委托设计机构）、出方案报建文本、进行方案报建。一般的房地产开发公司都会在方案设计阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益的方案。多轮的方案竞标、内部评审、专家咨询论证等目的就是为了得出一个精品的方案来。但有时也会出现些意外的情况，可能发生设计成果偏离目标或者设计进度拖延从而延误了建设工期。因此，在方案设计阶段，强有力的执行组织的结构是必须的。一般由上层领导、设计规划部、策划部、营销部等部门组成，在设计规划部门的协调组织下通力合作，在方案设计过程中及时、科学地决策，保证设计进程的顺利推进。方案设计阶段一般可分为方案招标阶段和方案定案阶段。
方案招标阶段
大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案。房地产公司在取得项目后，一般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划，确定设计目标和方向，同时也对项目进行内部方案设计和研讨。在此基础上形成项目的整体方向，作为招标任务书拟定和评标的依据；有的房地产开发公司将方案招标作为项目研究的手段和过程之一，或考察设计机构实力的方法，招标方案的成果对下一阶段工作的影响不大。对建设项目整体方向把握还不太准，或希望项目有所创新的房地产公司，一般采用招投标的方式，集众家所长。一旦房地产公司对项目形成强的主观意志，一般采用直接委托的方式进行方案设计，以免不必要的反复而浪费成本和时间。招标要对所选用的设计公司进行深入而严谨的分析，甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。
方案定案阶段
基本方案确立到最终方案的形成是一个多轮次方案的反复过程。在此阶段，房地产公司设计规划人员及相关部门人员，对项目的各个大的价值体系进行深入的剖析，如交通系统功能空间布局、建筑空间分布、建筑体型分析、环境景观系统、设备的设置及户型平面和立面风格等，逐一与设计机构沟通，并与政府相关部门进行沟通，使方案朝着开发商所期望的方向发展，最终确定方案。
2.2 施工图设计阶段
施工图设计阶段是在方案报建文本的基础上进行的。由于方案已经确立，设计工作流程相对简单、有序，因此此阶段的项目设计管理在执行组织结构、质量控制、资源管理、项目知识积累等方面与方案设计阶段有所不同。在施工图设计环节中， 中间过程质量与进度控制是关键，工程设计负责人对项目的成功运作起着关键作用。在选定设计单位后，要对实施项目设计的工程设计负责人进行资质考查，审查其主持设计工程项目的图纸质量，对其能力有全面的了解。在中间过程质量控制中，要依据设计院的进度安排进行相应的中间成果控制，保证成果的质量，中间成果一般是指在建筑、结构及各设备专业初提及终提两个阶段所提资料图。除此之外，成果审查也是一个关键的环节，即组织规划设计部门和工程项目部门对成果图纸进行详尽的审查，提出整改意见，把错漏控制在设计阶段。在此阶段，项目的沟通管理主要集中在过程质量与进度控制环节。关键的沟通成果要以文本的形式保存下来，形成知识积累。在房地产设计运作过程中，经常会出现方案设计阶段周期过长，留给施工图设计阶段的周期较短，设计机构加班加点赶图，不能保证图纸质量，甚至会出现边设计边施工的窘境。施工图设计的质量对工程的顺利施工和成本控制关系很大。时间的紧迫性会限制设计师对问题的深度思考和解决，给工程留下遗憾和隐患。因此，在施工图设计阶段，一定要严格控制关键点的时间安排。即使在某些环节出现偏差的情况下，也要适时地启动下个阶段任务的准备工作，以利于整体工作的顺利完成。
3 总结
文章在本人多年从事房地产开发实践的基础上，浅析了房地产开发项目设计管理，对房地产开发项目设计过程中的方案设计阶段和施工图设计阶段作了重点阐述，旨在为以后更好的进行房地产开发项目设计管理奠定基础。
参考文献
[1] 吴军. 房地产开发项目设计管理，黑龙江科技信息，2009.
[2] 杨山. 房地产开发项目设计管理概述，甘肃科技，2009.
Abstract: the real estate project should optimize development and management mode and meet the increasing people's living environment and tastes need, improve the development of real estate project management is to achieve real estate reduce cost, and realize the maximum profit of the first step, the real estate project of quality and management has important significance.
Key word: real estate; Development; Project management
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
房地产的项目开发应实现最佳的开发和管理模式，从而为房地产的建设实施提供良好的设计前提，从居住建筑的设计出发保证建筑的设计和建筑的质量，建立运行良好的房地产开发项目管理能不断提高房地产商的建筑质量从而满足人们日渐提升的居住需求，同样加强项目开发管理也能实现科学的房地产开发运作模式。房地产的开发是一项复杂而系统的工程，在开发设计时应考虑各方面的综合因素，以科学的开发为建筑的实施和质量奠定坚实的基础。 1 房地产开发项目管理的作用和意义 1.1 房地产开发项目管理能减小项目风险 房地产的项目方案开发阶段对项目风险能产生相应的影响。房地产的开发项目阶段开发过程中由于设计公司的选择存在着一定的风险，选择适当或是严格考核相应的设计公司则能充分保证房地产项目的设计和实施的质量，保证建筑工程的使用寿命和使用的安全性，从而更深层次地保障居住者的安全。在设计开发房地产项目之时加强对开发项目的管理，则能加强相应的风险意识，减小房地产项目的风险实际上对工程项目的实施和管理都打下了良好的基础。 1.2 房地产开发项目管理能促进建筑项目的质量管理 房地产开发项目的管理能对建筑项目的质量产生深刻的影响，在房地产项目开发阶段，公司将投入较大的人力物力和资金，为保证各项资源的合理配置实现资源的最优化利用，提供资源的能动性控制，最终加强对项目的管理，从而保障项目工程的质量。通过对房地产开发项目的管理和促进实现最优的设计和管理模式，充分实现项目管理设计对整个建筑工程的管理和规划的整体掌控和全面管理，实现房地产开发项目对后续工作的促进和基础性作用。 1.3 房地产开发项目管理能优化建筑项目的成本管理 项目的开发设计不同，项目工程的成本付出和相应的收入也将有所不同。要在有限的资源利用范围和最合适成本预算以及最大限度的利润获取之间寻求基本的平衡点，从而要在有限的资源和资金范围内建立高质量高品质的工程项目都必须依靠工程项目的设计。项目的设计与项目的成本是紧密联系的，良好的项目管理能以最少的资源消耗建设最佳的建筑工程项目。 2 房地产开发项目管理过程中存在的问题
2.1 房地产开发项目的前期策划准备不充分 房地产所开发的项目应以客户的需要为中心，然而过分重视市场的变化程度和客户的项目需求程度可能导致房地产开发项目的前期策划不够充分，项目的方案确定不够详细准确，致使项目的市场消费定位不够准确，而长时间的商讨和决策在一定程度上延长了工程项目由设计到实施的时间。缺乏详细具体的项目计划报告致使项目在决策过程中问题重重，决策层的匆忙决策导致项目在实行和实施过程中没有一个整体而系统的管理体系，影响了整个工程项目的质量和进度。
2.2房地产开发项目成本管理不及时 目前，我国的房地产开发项目设计主要考虑项目的功能以及技术、美观等因素，并未考虑到相应的成本管理因素，也很少在项目的设计规划阶段将可实施的方案与项目的市场经济性联系起来，致使房地产项目开发设计之时浪费了较多的人力物力但所设计的方案在很大程度上缺少相应的可行性。或是在项目实施阶段缺乏成本管理意识导致了许多不必要的项目成本支出，大部分是取决于项目开发管理过程中的不及时造成的。
2.3工程建设完成后质量难保证
由于房地产项目的管理和实施工作的协调上存在矛盾，致使房地产项目工程的后续质量难以得到相应的保证。前期的项目管理阶段施工和管理的因素较为简单，但在项目实施后期收尾阶段，建筑工程实施的配合和管理等各方面的因素未定义清楚致使相应的开发商和工程的分包商之间存在相应的矛盾，工程建设过程中监督方能对相应的工程实施进行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之间的责任不清和沟通不明等致使工程的验收和事后的项目质量管理和责任难以得到一个清晰的定义。
3 房地产开发项目管理的具体措施
3.1 房地产开发项目的成本控制 房地产开发项目的成本控制直接关系到开发商的获利程度，因此在相应的项目开发设计过程中应十分注意项目管理的成本控制贯彻设计的始终。从开发上进行整体而系统的成本控制和严密的监视，采取合理的措施降低成本。在房地产的项目开发设计之时，选择较好的建筑设计公司，保证建筑的设计质量之时也能满足人们日渐提升的居住要求。
关键词：房地产开发项目；现场管理
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
引言：随着我国城市化进程不断加快，房地产开发项目急剧增多，然而房地产开发项目工程现场管理仍然存在着较多的问题，在很大程度上制约了我国房地产开发事业的发展。因此，进一步探讨房地产开发项目工程现场管理问题，提高房地产开发项目的现场管理水平，对于提高工程项目的施工质量和实现房地产开发企业的目的具有重要意义。
1 房地产开发项目工程现场管理的重要性
1.1 为房地产开发企业创造更大的利益空间
工程现场管理是房地产开发中的重要环节，重视房地产开发项目工程现场管理，提高管理水平，有利于为企业创造更大的利益空间和提高工程项目的施工质量。因为，在工程项目管理中，成本管理就属于工程项目现场管理的一个重要方面。所以，加强现场管理的成本管理，能够为企业节省不必要的开支，对于房地产开发企业而言，不仅仅提高了其工程项目开发效率，而且还大大节省了管理成本，提高企业的经济效益。
1.2 房地产开发项目工程现场管理是房地产企业管理好整个工程项目的根本
房地产开发项目的现场管理相对于整个房地产工程项目开发而言，就如局部与整体的关系，同时，也是决定性的因素，如果局部没有做好势必影响了整体发展的效益和方向，从而导致整个工程项目的失败。因此，加强房地产开发项目工程现场管理，能够加强房地产开发项目各个管理部门之间的密切联系，为不同部门之间的交流与合作提供平台。同时，也可以提高整个房地产开发项目管理的水平，进而促进房地产开发项目管理工作又快又好地发展。
1.3 房地产开发项目工程现场管理是相关房地产开发法律法规实践的要求
在房地产项目开发中，重视项目工程现场管理，有利于有关法律法规在房地产开发项目中的实行和运用，为实现整个房地产项目工程管理有法可依提供先决条件。尽管现场管理只是房地产开发项目中的一个部分，但是，现场管理所涉及的领域非常广泛，包括了城市管理、城市规划、施工管理、企业管理以及城市环保等各个方面的法律法规和政策，提高现场管理水平有利于促进房地产开发法律法规变革。因此，提高现场管理有利于保证各项法规政策在房地产开发项目中的贯彻和实行，同时这也是房地产工程项目管理依法进行的体现。
2 房地产开发项目工程现场管理所存在的问题
2.1 质量管理方面所存在的问题
质量问题一直以来都是房地产开发项目工程现场管理过程中的主要问题，也是制约我国房地产开发项目现场管理的影响因素。主要体现在以下方面。
（1）开发企业施工监理人员自身的监督管理职能无法得到有效发挥，施工过程中对进场材料把关不严，主观性的偷工减料问题普遍存在。
（2）在实际施工过程中，施工作业人员没有按照施工图纸设计或有关施工标准要求进行施工，从而为项目工程后期运行埋下严重的质量隐患。
（3）施工人员自身施工技能水平和安全意识良莠不齐，开发企业没有按要求执行“一人一岗、一人一证”上岗制度，也没有定期对基层员工和关键施工环节作业人员在岗培训，从而导致项目工程施工工艺及工序混乱，最终影响到整个房地产开发项目工程的施工质量。
2.2 设计管理方面存在的问题
随着房地产开发项目不断增多，今后我国房地产开发项目工程将向集成化、系统化以及规模化方向发展。然而，在此过程中，房地产开发项目设计将面临着新的挑战，设计任务也更为复杂与集中。调查显示，以往经常出现受到整个房地产项目建设周期的迫切性要求，开发企业设计赶工的情况。这主要是由于房地产开发项目设计人员缺乏现场一线资料，没能够深入到施工现场勘察，从而所提交的设计方案与项目建设现场实际情况之间存在较为明显的差异，最终无法确保项目建设周期与建设质量的可控性。
2.3 成本管理方面存在的问题
房地产企业的正常运作必须有盈利项目作为保障，由此可见，资金运作管理是一个企业发展中的重要内容。然而，不健全的成本管理体系是目前房地产开发企业工程项目现场成本管理所面对并亟需解决的问题。成本管理方面存在的问题主要体现在。
（1）相关成本管理体制不够完善，成本核算缺乏系统化的监督制度保障，从而使得开发企业对工程项目成本管理的可控性下降，最终导致资金利用率不高，资金浪费严重。
（2）不健全的成本管理体系使得房地产开发企业在施工合同的谈判及签订环节缺乏相关体制的支持，成本管理环节存在较多不利的漏洞，导致今后的项目索赔执行工作以及工程变更难度加大，最终致使整个房地产开发项目工程成本盲目扩大，而不利于房地产开发市场的良性发展。
3 房地产开发项目工程现场管理措施
3.1 提高房地产开发项目工程现场管理水平
质量管理是房地产开发项目现场管理的重点所在，也是提高房地产开发企业核心竞争力的必经途径。这就要求房地产开发企业必须重视质量管理，切实地提高管理水平，本文主要从以下几方面对其进行相关阐述。
（1）应以经济处罚为手段，提高监理单位监督管理职能履行度，根据企业的发展实际不断对相关质量监督体制进行改进与完善。
（2）强化施工现场管理力度，重视对各施工环节的质量管理，并对各工序施工标准进行系统归纳，以此为依据规范施工行为。
（3）加大对施工人员的岗前培训与在岗培训力度，重视技术交底工作的开展，确保施工工艺及施工工序的有效性与规范性，提高施工质量。
3.2 强化设计管理
设计管理的图纸设计、方案设计规划可以说是整个项目工程现场管理的前提所在，对房地产开发项目工程的现场管理具有重要意义。通常情况下，房地产开发项目的设计方案都是通过不同项目之间的对比，并进行可行性分析而采取的。因而，所涉及到的设计工作并非由一个设计单位独立完成的，这就要求房地产开发企业必须根据项目工程的实际情况，根据工程需求充分整合各设计单位之间高效的沟通与联合实现。此外，房地产发开企业还应在设计单位之间构建良好的沟通体系，确保设计工作的内在关系，协调各个设计单位在房地产开发项目工程建设整体方案设计，确保项目工程能够有效开展以及设计方案的提交时间。此外，还要对项目建设现场实际情况进行勘察与分析，确保内审有效和出图质量，从而确保设计管理整体质量的稳定性。
3.3 重视成本管理
重视成本管理，提高成本管理水平是房地产开发项目工程现场管理的保障所在。因此，这就需要相关房地产开发企业必须组建一批高素质高技能的成本管理工作人员，提高工程项目现场成本管理水平，确保成本核算工作开展的规范性，为企业最终实现经济效益与社会效益提供可靠保障。此外，还要将成本管理贯穿深入施工环节各阶段各工序，逐步制定一套与企业发展相一致的成本管理体制，以健全的成本控制制度为手段，在保障房地产开发项目工程质量的基础上，确保成本管理的有效性与灵活性，对总成本开支进行合理的控制，提高房地产开发企业资金的利用率。
4 结束语
总之，随着我国城市化进程的加快，房地产开发项目工程不断增多，从而使得房地产开发项目的现场管理面临着新的挑战与机遇。因此，重视房地产开发项目工程现场管理，提高现场管理水平成为房地产开发企业提高竞争力的重要手段。这就需要相关房地产企业必须加强其现场管理队伍的建设，不断转变观念，不断引进国外先进的现场管理理念，并结合企业和工程项目的实际情况，切实地提高房地产开发项目工程现场管理水平，以使其更好地适应新的社会要求和发展要求。
参考文献：
关键词：
中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号：
引言
房地产行业在整个国民经济中的地位十分重要，是近年来消费和投资的热点，并且一度成为支柱性行业。房地产开发企业间的竞争也越来越激烈。房地产企业之间的竞争，从外部看只是围绕在规模的大小与价格的高低上，归根结底却是企业在其核心竞争力上的竞争，房地产企业必须不断提高自己的核心竞争力才能在市场竞争中处于不败之地，这就需要企业加强对项目的管理，尤其是成本控制的管理。
一、加强房地产工程项目管理的意义
从宏观上说，项目已成为我国当前经济发展的重要构成要素，项目管理作为管理科学的重要分支已渗透到各行各业。在当今项目林立的时代，项目管理不仅是大型、复杂项目管理的有效方法，而且已成为21世纪政府或企业组织和管理的一种主要形式。加强房地产工程项目管理的意义在于：
1、有利于合理安排项目进度，有效使用项目资源，确保项目能够按期完成，并降低成本。通过项目管理中的工作分解、网络图和资源平衡、资源优化等一系列项目管理方法和技术的使用，制定出各项任务顺利完成的先后顺序及科学实施方法，有效安排资源的使用，特别是项目中的关键资源和重点资源，从而保证项目的顺利实施，并有效降低项目成本。
2、有利于加强项目总包与分包的合作，提高项目施工力量的综合能力。项目管理提供了一系列人力资源管理、沟通管理的方法，可以增强各施工力量的合作精神，提高工程项目全体人员的士气和效率。
3、有利于降低项目风险，提高项目实施成功率。房地产工程项目实施过程中，因为种种原因具有很大的风险，通过风险管理可以有效降低不确定因素对工程项目的不利影响。
4、有利于尽早发现项目实施中的问题，有效地进行项目控制。项目计划、执行状况的检查、反馈和处理，能够较早发现项目实施中存在的和隐含的问题；可以使项目决策更加有依据，避免了项 目决策的随意性和盲目性；可以有效进行项目的知识积累，以将更多的项目管理经验，转换为企业的财富。总而言之，项目管理的理论与实践从根本上改变了房地产施工企业管理人员的运作效率。它在运作方式和管理思维模式上最大限度地利用内外资源。它使项目得以实施顺利，降低项目的风险性，最大程度地达到预期目标。
二、项目成本控制及原则
项目成本控制，指在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支，进行指导、监督、调节和限制，及时纠正正要发生和已经发生的偏差，把各项生产费用控制在计划成本的范围之内，保证成本目标的实现。施工项目成本控制的目的，在于降低项目成本，提高经济效益。施工项目成本控制原则是企业成本管理的基础和核心，施工项目经理部在对项目施工过程进行成本控制时，必须遵循以下基本原则。
1、成本最低化原则。施工项目成本控制的根本目的，在于通过成本管理的各种手段，促进不断降低施工项目成本，以达到可能实现最低的目标成本的要求。在实行成本最低化原则时，应注意降低成本的可能性和合理的成本最低化。一方面挖掘各种降低成本的能力，使可能性变为现实；另一方面要从实际出发，制定通过主观努力可能达到合理的最低成本水平。
2、全面成本控制原则。全面成本管理是全企业、全员和全过程的管理，亦称“三全”管理。项目成本的全员控制有一个系统的实质性内容，包括各部门、各单位的责任网络和班组经济核算等等，应防止成本控制人人有责，人人不管。项目成本的全过程控制要求成本控制工作要随着项目施工进展的各个阶段连续进行，既不能疏漏，又不能时紧时松，应使施工项目成本自始至终置于有效的控制之下。
3、动态控制原则。施工项目是一次性的，成本控制应强调项目的中间控制，即动态控制，因为施工准备阶段的成本控制只是根据施工组织设计的具体内容确定成本目标、编制成本计划、制订成本控制的方案，为今后的成本控制作好准备；而竣工阶段的成本控制，由于成本盈亏已基本定局，即使发生了纠差，也已来不及纠正。
4、目标管理原则。目标管理的内容包括：目标的设定和分解，目标的责任到位和执行，检查目标的执行结果，评价目标和修正目标，形成目标管理的计划、实施、检查、处理循环，即PDCA循环。
5、责、权、利相结合的原则。在项目施工过程中，项目经理部各部门、各班组在肩负成本控制责任的同时，享有成本控制的权力，同时项 目经理要对各部门、各班组在成本控制中的业绩进行定期的检查和考评，实行有奖有罚。只有真正做好责、权、利相结合的成本控制，才能收到预期的效果。
三、房地产开发成本控制的措施
1、房地产开发项目设计阶段的成本控制
房地产开发项目的设计阶段是对房地产开发项目进行成本管理的重要环节，也是实现成本控制的关键。因此房地产企业应该重视对房地产开发项目设计阶段的成本控制。
从房地产开发项目的综合成本看，开发项目的设计成本所占比例并不大，但是房地产企业工程人员对开发项目的设计会影响到整个工程的工程造价，对房地产企业有效的控制成本具有重要作用。因此，房地产企业应该重视开发项的设计质量，对开发项目的使用费用、完工期限、开发项目投入的人力和物力等进行详细的设计，房地产企业通过科学的设计开发项目可以有效的降低开发项目的造价成本。因此，房地产企业在开发项目的设计阶段就应该加强对工程成本的合理控制，实现企业经济利润最大化。
⑴招标开发项目设计企业，提高设计质量。房地产企业为了更好的实现开放项目设计阶段的成本控制应该选择优秀的房地产工程设计企业，提高开发项目的设计质量。因此，房地产企业应该通过招标的形式，选择开发项目的设计企业。房地产企业在招标公告中应该明确开发项目建筑方案要与工程造价方案有效的结合，不但要保证建筑方案可行性还要有效的控制工程成本。这样中标设计企业不但会重视开发项目的建筑方案，提高设计质量，而且还会科学的设计工程造价方案。由此可见，房地产企业通过招标的形式选择开放项目的设计企业，可以有效的避免盲目的听从工程设计专家的意见，防止设计方案造成建筑成本过高；还可以保证开发项目的设计质量，从而促进房地产企业有效的控制成本。
⑵建立工程设计经济责任制，控制工程造价。房地产企业在设计开发项目的建筑方案时，应该建立设计经济责任制，控制开发项目的工程造价。房地产企业建立设计经济责任制可以提高工程设计工作人员的控制成本的意识，在保证设计质量的同时还能够有效的控制工程成本。工程设计工作人员在充分了解开发项目的预算定额、费用定额以及建筑材料的预算价格的基础上，可以根据开发项目的投资估算合理的控制工程的初步设计和概算，然后通过工程的初步设计和概算有效的控制开发项目的施工图设计和概算，从而合理的限制投资金额。与此同时，房地产企业的工程造价管理部门应该和设计部门相互配合，为设计部门提供准确的开发项目的基础资料，为设计工作人员优化设计方案，限制投资金额提供可靠的财政数据，进而有效的降低工程造价。由此可见，房地产企业通过建立设计经济责任制不仅能够优化建筑工程设计方案而且还能有效的控制工程造价。
2、房地产开发项目施工阶段的成本控制
房地产开发项目的施工阶段是房地产企业投资金额最多的阶段，也是房地产企业有效的控制工程成本的关键阶段。因此，房地产企业应该采取有效的措施合理的控制开放项目施工阶段的工程成本。
⑴严格控制开发项目内容变更，强化变更程序。施工企业在施工过程中经常会出现变更工程内容，导致房地产企业投入的工程建筑资金过大，无法实现工程成本控制，严重阻碍了房地产企业经济利润最大化。因此，房地产企业应该强化开发项目内容的变更程序，严格控制开发项目内容的变更。由于房地产企业在开发工程项目的实际活动中采用工程量清单报价方式，导致很多施工企业通过低价中标，索赔盈利的形式承包开发项目。由此可见，房地产企业的工程造价管理工作人员应该对施工企业进行严格监督，对开发项目内容的变更要严格管理，并且制定严格的变更程序，进而减少工程资金的投入，避免不必要的费用支出，有效的控制工程成本。
⑵建立工程监理机制，加强施工过程的管理。房地产企业应该建立完善工程监理机制，加强对施工过程的管理，不仅能够保证建筑工程质量，而且有助于进行工程成本控制。房地产企业通过建立完善的工程监理机制，明确工程监理工作人员的工作职责，充分发挥工程监理机制的作用，加强对施工企业和工程质量的监督，对施工工程进度款项进行严格的审核，对施工企业使用的建筑材料进行认真的检查，并且调查建筑材料的市场价格，可以避免资金浪费和流失，提高资金的使用率。由此可见，房地产企业建立完善的工程监理机制，加强对施工过程的管理可以有效的控制工程成本，提高工程成本的使用效率。
⑶创新施工技术，控制工程成本。随着科学技术研发速度不断加快，房地产企业应该不断的创新施工技术，不仅能够缩短施工期限，而且还能有效的控制工程成本。先进的施工技术是企业进行开发项目投资的重要保证，房地产企业通过创新出先进的施工技术，例如石材养护剂、计算机信息管理技术、大模板及飞模工艺、滑模工艺，大跨度空间模壳技术、高层建筑结构加固技术以及大跨度网架结构施工技术等，可以将这些先进的施工技术应用到施工过程中，能够缩短开发项目施工日期，达到控制工程成本的目的。
3、房地产开发项目竣工阶段的成本控制
房地产开发项目竣工阶段是开发项目的收尾阶段，也是成本控制的最后环节。在工程竣工结算过程中房地产企业工作人员应该根据施工合同以及相关的工程项目变更条款，开发项目的预算定额和费用定额和竣工材料对工程款项进行严格的审核，使审核后的竣工结算工程款符合实际的工程造价，进而实现成本控制。
结束语
总上所述，房地产的成本制约着房地产的价格，而房地产的价格关系到老百姓的生活水平，控制开发成本，平抑房价，这对国民经济保持健康和可持续发展都具有现实意义。因此，房地产开发企业，应该具有强烈成本控制意识，认真总结工程施工过程中的技术问题和经济问题，降低项目成本，只有这样才能使企业在竞争中发挥自己的优势。
参考文献
[1]张家麟.房地产开发项目管理及成本控制分析[J].科技资讯.2010(08)
关键词：房地产；管理；控制；策略
中图分类号：F293.33 文献标识码：A
一、房地产项目开发的概述
房地产项目的开发成本很多，包括管理费用、销售费用等等。目前我国影响地价的因素很多，往往是各类综合因素作用的结果。受其波动影响，成本控制的难度就会大大提升。
（一）房地产项目成本构成
房地产开发成本是指房地产企业在商品开发、生产以及经营的过程中所支出的各项费用的总和，主要包括以下几个方面：
1.这一阶段主要是在市场调研阶段的基础上，对房地产项目进行分析研究、综合论证和决策，必须考虑内容如土地、土建、设备、配套及其他收费支出。
2.项目设计和计划阶段的成本。具体包括项目设计、计划成本，招标投标成本和施工前准备成本，如规划勘察设计费、工程设计费、竣工档案保证金、临时用地费等。
3.最后，项目施工阶段的成本。这一阶段是房地产开发项目的具体建造过程，一般从现场开工到竣工后交付使用为止，如人工费、材料费、机械费、现场管理费等。
（二）房地产项目开发中存在的成本问题
1.项目成本控制的理念落后。一些企业负责人存在着或多或少的思想偏差，导致其管理缺乏战略性思想，也影响了企业的制度化和规范化的形成。甚至认为成本的管理即不断降低成本，并以成本的高低与否来衡量控制成效的标准。
2．几乎忽略了成本控制的全员性和过程性。在当前的形势下，很多房地产业人士错将成本的控制作为少数的财务人员和管理人员的专利，认为成本和效益都应由企业的领导和财务部门负责，而将项目可行性研究直到最终施工的各个环节的相关部门都排除在外，故不能明确地确立其成本控制的主体，使得成本控制目标缺乏具体实施者。
3.缺乏严格的成本控制。项目设计阶段是工程进行成本控制的源头，也是把经济和技术有机结合的一个过程。有效的成本控制应该从图纸的设计就开始。但是在我国，多数工程设计的单位在经济和设计方面的分析不够深入、透彻，在对图纸设计阶段表现出较明显的轻视经济而重技术、特别是缺乏对房屋结构的精确计算出现以大代小的情况造成很大的浪费，对工程经济造价不够关心的问题。此外，项目的图纸设计质量 不高，也经常会出现工程量的漏算和错算，导致造价增多，成本控制受到影响。
4.成本控制方法和技术落后。很多房地产业在进行成本管理时的电算化程度偏低，不能良好的对项目的进度及其成本同时进行控制。因此导致不能及时收集、传递、处理、储存开发中出现的大量数据信息等问题。致使先进的成本管理方法没有得到广泛的运用，很大程度上没有起到降低成本的效果。
（三）房地产开发项目在成本在管理中存在的问题
1.思想观念没有跟上。一直以来，我国一些企业的领导者们片面追求政绩。可以理解为：规模越大越好，效益则被放到了第二位。这样一来，就导致了项目整体实用性的下降，进而逐渐拖垮了企业整体的实力与口碑。
2.成本管理缺乏科学性。一般开发项目的成本核算只有在项目结算时才进行，这样做在财务上具有一定的合理性，但对于动态的开发过程而言，则掩盖了企业经营管理中存在的问题。尤其是对于长期大规模滚动开发的企业，难以反映其真实成本。一个项目完成后，几乎无人能说清盈利与亏损的具体数目。
3.缺乏全面性的管理。虽然很多企业已意识到此重要性所在，但仍将其作为单项的控制工作。
4.缺乏严肃性。许多相关法律法规在制定之时十分严格缜密。但是在执行力度上就显得逊色不少。一些有关人员为了追求自身业绩，暗箱操作，甚至做出某些违法乱纪的事情。以此作为谋求个人私利的“摇钱树”，最终把法律法规变成了一纸空文。
二、新时期成本管理与策略的分析
成本管理与控制的策略是企业经营战略的核心支柱。它贯穿于经济策略的全过程，凡是在经营策略中应考虑的问题在成本管理策略中都应当加以考虑。
1.立足于用户满意。使用户满意不单单与销售部门有关，它是企业每一环节和部门都需要考虑的问题。随着现代企业之间竞争的加剧，满足用户不同层次的需求，是一个开发项目能否取得成功的重要保证。
2.从时间和空间上展开的动态业务过程传统成本管理仅以企业内部资金运动过程中的价值耗费为对象，但成本管理战略表现为一个动态的过程，它不仅是对某一时点上开发项目成本的核算与检查，在时间上，它贯穿于项目开发的全过程，从开发项目尚未正式确定起，就要从成本上研究项目是否可行，然后在实施中加以监控，直至项目全部完成后再总结分析。
3.约束性手段和非约束性手段相结合。开发企业在传统的成本管理活动中，多采用约束性手段。例如，对工程管理部门下达成本承包协议，对预算管理部门下达指令性的标底。这些手段，主要是针对生产过程中某一单项活动进行约束。
4.建立成本控制制度，成本管理战略的实施、成本策划体系的建立都有赖于完善的成本控制制度的保障。与其他行业不同的是，房地产开发业属于一个性较强的行业，开发项目的成本绝大部分不是通过本企业内部规范的生产工序来实现的，而是通过外部单位加入到开发产品完成过程中来实现的。
三、结束语
自从改革开放以来，我国房地产业一直稳步发展。近几年尤其为众多业内人士们所关注。由于我国在相关领域起步较晚，所以不管从法律法规执行力度还是从企业自身管理上都存在较大差距。所以要进一步加以探索和研究，才可以取得较为不错的收效。而且，为了充分利用自身的优势来避免或减少外部环境的威胁，我们可以同时利用外部环境提供的机会来克服项目内部的劣势。作为项目管理者，可以通过分析项目的几项指标相结合来进行项目风险的识别，继而使项目开发达到最佳状态。
参考文献：
[1] 高志传. 房地产开发成本管理研究[J]. 房地产，2011.
[2] 高燕，刘丽. 房地产项目成本控制探析[J]. 地产资讯，2012.
关键词:房地产；开发；造价；控制
房地产在近几年正经历着一个飞速发展的阶段，在当今这个竞争激烈的市场经济大潮中，如何求生存、求发展是摆在房地产开发企业面前的一个重要课题。对于房地产开发商而言，最大限度地提高企业的投资收益，这一点一直倍受众多房地产开发企业的热切关注，既为热点又是难点。如何降低工程成本，提高企业工程投资收益，有效地控制工程造价是关键。
一、房地产开发全过程工程造价控制概述
1.设计是有效控制开发项目工程造价的前提。工程设计是指工程项目的建设提供技术依据的设计文件和图纸的整个活动过程，它是对开发建设项目的全面规划和实施意图的具体描述，是项目开发建设的灵魂，是处理技术与经济关系的关键性环节，是确定与控制工程造价的重点阶段。
2.工程招投标是有效控制开发项目工程造价的核心。通过招投标引进竞争机制，在缩短建设工期、确保工程质量、降低工程造价等多方面作用明显，也有效地保障了招标人和投标人的合法权益。
3.施工管理是有效控制开发项目工程造价的重要环节。施工阶段成本控制的关键，一是合理控制工程签证，二是严格审查承包商的索赔要求，三是做好材料的加工定货。由开发企业引起的变更主要是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。控制变更的关键在开发商，应建立工程签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。
4.竣工结算是有效控制开发项目工程造价的关键。工程造价的合理确定是工程造价管理的重要环节，在确定工程造价时，坚持以现行的工程造价管理规定为依据，按照甲乙双方在施工合同中的约定，根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算，审查是否按图纸及合同规定全部完成工作，是否有丢、拉项工程。认真核实每一项工程变更是否真正实施。应建立工程量清单核对备案制度和内部复核制度，定期跟踪检查、监督管理，加强业务人员的素质教育，减少工程量清单中的差错率和杜绝违法违规行为。
二、影响房地产造价的因素
控制房地产造价就有必要了解影响房地产造价的影响因素，针对这些影响因素才能够在控制造价方面有的放矢，才能够真正控制有效。那么什么是影响房地产建造价格的影响因素呢，笔者认为按照房地产造价成本构成内容可以分为三个方面：一是房地产建筑项目的土地成本。由于地段原因，处于市区的优良地段必然容易保障较好的销售率，但是在处地段往往需要拆迁，安置拆迁户，因此，开发的商品房有部分是需要给社会公共部分，还有绿化地带占用土地，所以要保障商品房的出产率，因为其高低直接影响找商品房的价位，也间接的反应了土地的使用成本。二是房地产项目楼房的设计和项目规划，这部分是项目前期的事项，科学合理的设计规划能够降低成本又能够带来效益，利用价值工程原理做好项目规划期工作很有必要，因为其影响后期的施工和销售。三是建筑施工及安装成本，这一部分成本略占工程总成本的40%，随着建材价位的不断攀升，这部分支出有所上升，采购，储存，保管，材料的选择，施工设备的选择，施工队伍的选择，工程量预算等等都将对建造成本形成影响，因此，按照价值工程原理来说，就要在保障质量的前提下，控制好房地产造价。四是房地产项目运作完成期间的费用，房地产项目开发投资都比较大，期间有很多资金被占用，时间过长机会成本对造价成本具有不可忽视的影响，很多房地产开发商购买了土地，之后向银行抵押贷款，如果建造周期过长，那么产生的利息支出就很大了，金占用时间越短，资金周转次数就越多，效益就越大，优其在物价上涨的情况下，资金随着时间的推延实际上在不断贬值。因而，建设周期决定了项目占用资金的损值量。换言之，它增加了实际成本。
三、控制房地产造价的对策
1.房地产项目设计规划阶段的造价控制。房地产项目设计规划阶段是房地产项目在技术与经济上对其全面实施安排的阶段，对于项目在施工安装，项目完成周期，经济效果等方面都将产生积极的影响，起着决定性的作用。房地产项目的设计规划阶段是整个项目的统领，能动的控制建设项目工程造价的最佳阶段。所以建设工程项目的造价控制贯穿于项目建设的全过程，但控制工程造价的关键在于项目设计阶段。设计阶段是全过程工程造价控制的构建点，也是重点。首先，咨询具有相当丰富经验的工程造价专业人士，让其在项目设计阶段就参与和介入，进行整个项目的计价和造价管理，目的是提高工程的投资效益，使项目工程造价结构更为合理。其次，利用价值工程原理来论证设计方案在经济和技术上是否可行，房屋功能上是否科学合理，房屋使用上是否安全，以竞选符合价值工程原理的优秀设计方案。房地产成本控制其实也体现了价值工程原理，不是说造价月底越好，而是强调在满足必要功能时，能够实现低价位，从而控制房地产工程造价。最后，推行限额设计，体现了设计标准、规模、原则的合理确定，实现了对投资额的主动控制限额设计加强了设教术与经济的对立统一关系。
2.在房地产项目施工阶段控制造价。房地产项目的施工阶段是实现项目的实体阶段，由设计到完成，执行设计思想是在施工阶段，其工程量已经完全具体化，大规模的资金投入发生在该阶段。从施工管理的经验来看，该阶段节约投资的概率比较小，但是能够避免极大的浪费，这样就需要施工管理了，竞聘施工队伍，按照合同管理，杜绝一切浪费行径，把项目的造价控制意识摄入到施工阶段。
3.在房地产工程竣工结算阶段控制造价。一是按照合同的签约权益，对合同内容逐一核对，诸如工程是否验收合格，有无计划外项目，验收质量是否达到合同规定，采购建筑材料价格，工作人员单价等。二是观察，检查隐蔽工程验收记录和施工记录。审核竣工结算时应该对隐蔽工程施工记录和验收签证，手续完整，工程量与竣工图一致，方可列入结算。三是对工程量进行核实，对工程量风险做到心中有数。
关键词 房地产开发 项目 精细化管理
一、引言
随着房地产行业市场竞争的越发激烈以及国家一系列宏观调控政策机制的不断出台，房地产开发企业经营管理面临的压力越来越大，在新的复杂市场环境下，房地产企业要赢得生存发展，就必须进一步加强内部管理，特别是在房地产开发项目的管理方面，应该更加注重有效的质量管理和成本控制，通过精细化的房地产开发项目管理，提高房地产开发企业的整体管理水平，促进房地产开发企业的长远稳定发展。
二、精细化管理概念以及房地产开发项目实施精细化管理的必要性
精细化管理是企业现代化管理理念与管理技术的有机融合，重点是通过对企业项目中细节、流程的优化控制，来进一步提高整体运转效率，进而达到降低成本、提高质量和效益的目的。现代化的精细化管理应用实施，需要综合运用各种信息化、系统化、标准化和程序化的手段，对企业项目运作中的各项经营活动进行精密的组织设计和协调管理。对于房地产企业而言，在开发项目中实施精细化管理的必要性主要体现在两个方面：
从房地产企业的内部管理方面分析，房地产开发项目具有明显的项目建设开发周期较长、投资成本过高、成本控制管理难度过大的问题，整个项目从建设初期到最后投入使用，都面临着较大的不确定性风险。应对这些风险问题，真正确保房地产开发项目效益的实现，必须采取精细化的管理模式，及时解决房地产项目开发中存在的各种问题，提高房地产开发项目风险防范控制能力。
在房地产企业经营发展面临的外部环境方面，随着国内房地产行业市场的不断发展变化，国家对于房地产产业也相继出台了一系列的调控管理政策。适应这些政策要求，真正确保房地产开发项目经济效益目标的实现，要求房地产开发企业必须加强项目开发建设阶段的控制管理，通过精细化的管理手段，来保证房地产企业开发项目全过程适应市场环境变化，进而增强房地产开发企业的市场生存能力。
三、当前房地产开发项目管理中存在的问题分析
第一，项目全面成本控制管理不足。有的房地产开发项目在建设管理过程中，对于成本控制管理没有全面的认识，认为只要加强采购、实施阶段的成本管理即可，对于全面系统的成本控制管理重视不够，造成了成本控制管理还没有完全覆盖到项目建设管理工作的各个环节，成本控制效果不佳。此外，在成本控制管理方法上，仍然是主要采用传统落后的事后成本控制管理方法，成本控制管理制度也存在较多的缺失，导致了成本控制管理目标难以实现。
第二，管理制度化以及规范化水平不高。确保整个房地产开发项目顺利推进，必须有相对较为健全完善的制度体系作为保障，但是现阶段很多房地产开发项目为了加快项目建设进度，忽略了制度具体落实控制，造成项目建设开展过程中经常出现各种问题，甚至影响了房地产开发项目的正常运转。
第三，房地产开发项目管理协调不够。由于对项目缺少精细化的筹划设计，造成了房地产开发项目建设实施过程中出现了协调管理方面的问题。特别是对房地产开发项目的成本、质量和进度方面的协调管理不足，目标管理在实际的执行过程中出现了偏差，影响了整体效益目标最大化的实现。
四、房地产开发项目精细化管理组织实施
第一，加强对房地产开发项目精细化管理的组织保障。在房地产开发项目管理中实施精细化管理，首先，应该建立精细化的组织管理保障体系，特别是对房地产开发项目的运营管理模式进行改进，构建全新的项目精细化运营管理架构，明确房地产开发项目设计、造价管理、工程施工、计划管理等各个部门在房地产开发项目精细化管理中的责任，并注重加强各个部门之间的沟通协调和相互配合，确保房地产开发项目精细化管理的顺利推进实施。其次，应该完善房地产开发项目精细化管理的机制保障，特别是建立房地产开发项目考核机制，对各个责任部门在房地产开发项目管理中的责任履行情况进行考核，加强激励管理，以确保房地产开发项目管理目标的顺利实现。此外，还应该注重加强房地产开发项目管理过程中的联动保障管理，增强房地产开发项目管理工作的合力，确保整体管理目标的实现。
第二，以成本、质量和进度作为房地产开发项目精细化管理的关键。成本、质量和进度这三要素，是整个房地产开发项目管理的关键所在。在成本的精细化管理方面，应该结合房地产企业开发项目的实际情况，建立科学有效的成本费用控制管理系统，健全开发项目预算管理体系，全面地设置管理费用、销售费用、财务费用、开发成本等费用成本科目，以及固定资产、无形资产等资本性支出，对项目成本实施预算管理。同时，严格按照预算计划对各种成本费用支出进行预算审批，特别是加强预算外的预算追加和预算调整控制，以确保预算目标的实现，真正降低成本费用支出。在质量精细化管理方面，应该建立质量精细化管理体系，明确房地产开发项目的设计质量、施工过程质量、质量通病防范、竣工验收等各个环节的标准，执行标准化的控制管理，防范各种质量问题发生。在进度的精细化管理方面，则应该结合房地产开发项目的实际情况等，综合考虑成本控制、质量控制、资源消耗等实际情况，制定项目进度任务书，并加强进度控制监督，确保进度目标的实现。
第三，加强开发项目的风险防范控制管理。风险防范控制管理也是房地产开发项目精细化管理的重要内容，在具体的管理工作开展过程中，应该根据项目情况，认真研究国家有关房地产政策及相关规定，并开展市场分析和预判，进一步确定项目的发展目标和方向，并对市场波动可能给项目带来的不利影响进行全面分析。同时，还应该注重项目的前期论证和可行性研究，按照项目风险隐患有针对性地制定风险防范体系，规避经营管理风险。此外，在房地产项目开发管理过程中，还应该进一步加强内部控制管理，完善内控体系，做到依法合规审慎经营，切实规避各类风险隐患问题。
第四，提高房地产开发项目管理过程中的组织协调管理。组织协调管理在项目建设管理中具有非常关键的作用。在房地产开发项目实施过程中，应根据不同阶段，适时、准确地加强协调管理，提高项目运行的效率和效益。重点加强与设计部门、监理部门和施工部门之间的协调，在项目管理机构建设、项目管理制度建设，进度控制、质量控制、安全控制、成本控制，项目建设的现场管理、生产要素管理、技术管理、合同管理、信息管理、协调管理、风险管理、竣工验收和回访管理等方面有针对性地制定管理计划，并通过专门的管理机构实现各项管理工作之间的协调有序，以确保项目严格按照进度计划、质量控制标准和成本管控要求有序进展。
五、结语
在房地产开发项目管理中实施项目精细化管理，应该结合房地产开发企业的实际情况，以成本、质量和进度管理作为目标，并完善组织管理和制度保障，真正提高房地产开发项目管理的精细化水平，促进房地产企业开发项目整体管理水平的提高。
（作者单位为潍坊晨琳经贸股份有限公司）
参考文献
[1] 薛萃.浅谈做好项目精细化管理应抓好的五个环节[J].山西建筑，2011（31）：244-245.
关键词：房地产企业 开发成本 成本控制
房地产企业项目的开发成本控制本身是一项极复杂的系统性管理工程，开发成本的管理与控制必须贯穿于企业开发项目的设计阶段、招标阶段和施工阶段的全过程。
一、房地产企业开发成本的主要构成
房地产企业的开发成本主要指房地产企业为开发和建设相当数量的工程项目所支出的所有费用。从企业成本的构成而言，发生成本的过程本身就是企业的生产和经营过程的具体体现，房地产企业的开发成本更是涉及到了企业生产经营的诸多方面，如开发项目的前期设计策划、开发项目的中期招标和投标及开发项目的组织施工和竣工验收等全部的开发过程和开发环节。所以房地产企业要想开展有效的开发成本控制，就必须针对项目的整个开发过程，分析好开发成本的构成要素，进而针对这些成本构成要素开展控制。房地产企业的开发成本，根据其主要构成主要分为以下六个组成部分：
（1）房地产开发企业根据所在地的城市建设的整体规划开展土地征用和开发时发生的全部费用，主要有土地征用费、安置费、拆迁补偿费及目前广泛选取的招标、拍卖或挂牌等形式获取的土地出让金。
（2）开发前期工程费，主要为项目开发之前产生的规划费用、设计费用、可行性研究费用及地质勘察费用、测绘费及场地平整费等相应的费用。
（3）项目基础设施相应的建设费，主要有开发项目的道路、水电、燃气、排水、排污、照明、环境卫生及绿化等支出。
（4）建筑安装工程费，指房地产企业借助于出包方式支付于承包企业的建筑安装工程费，或是以自营方式产生的必须列入项目工程开发预算内的各类费用。
（5）项目配套设施费，主要指在房地产企业的开发项目的整个过程中产生的相对独立且属于非营业性的配套设施建设费用，这些费用要列入到项目的开发成本，例如，项目根据规划要求必须建设的如学校、幼儿园、物业用房、居委会、配电室和其他的提供公共的相关设施。
（6）项目开发间接费，主要指房地产企业内的具有独立核算资格的相关部门及项目开发现场为开发项目而产生的不同的间接费用，如施工现场必须支付给管理人员的工资和福利、折旧、办公费用等相关费用。
二、房地产企业开发成本控制中存在的问题
（一）缺乏完整的开发成本控制体系
房地产企业在市场的竞争日渐白热化烈，企业开发项目的风险也随之增加，收益则慢慢降低。而一些房地产企业因为没有制定出自身的持续发展战略，所以无法明确开发成本的控制目标，缺乏完整的开发成本控制体系，造成开发成本控制工作极为盲目，成本控制无法充分发挥有效监督和管理作用。
（二）成本控制意识薄弱
一直以来，我国房地产开发企业更注重开发成本的事后核算，而忽视了成本的动态变化，即企业缺少必要的成本控制意识，造成房地产企业在管理开发成本时意识极为弱化，损失惊人。另外还有部分房地产企业的管理层也未能意识到开发成本控制的重要性，造成无法针对开发项目进行科学全程的成本控制工作。
（三）成本控制制度建设滞后
我国许多房地产企业本身对于开发成本的设计阶段的管理意识淡薄，加上企业的成本控制制度建设得不完善，造成开发成本的预测、决策等缺乏规范性或可操作性差；企业编制的开发成本预算缺乏科学性和严肃性，同样导致在设计、招标、施工等阶段的开发成本控制和管理缺乏目的性。还有一些房地产企业没有运用现代化的成本控制手段，导致提供的开发成本信息做不到全面、准确，也加大了开发成本控制的难度。
三、强化房地产企业开发成本控制的有效途径
房地产项目的开发成本控制主要分为设计阶段、招标阶段及施工阶段等三方面的成本控制，本文主要针对房地产企业项目开发的这三个主要阶段来阐述提高房地产企业开发成本控制的有效途径。
（一）设计阶段开发成本控制的有效途径
从开发项目的设计阶段就针对开发成本进行有效的控制，这是控制开发成本的核心。设计阶段时出具的项目施工图是开展其他项目工作的指导，所以项目设计定稿也就意味着项目的开发成本已经确立了。设计阶段必须编制项目设计预算，经由设计预算能够充分掌握解项目造价的全部构成，继而分析项目资金如何分配才能合理。在编制出详细设计预算后，要对项目的每个单一工程的造价进行估算，然后与成本计划指标进行对照，及时发现其中存在的差异并及时采取相应的改进措施，使项目的设计更经济和合理。
从项目设计阶段开展成本控制，就必须及时和设计人员进行交流和沟通，房地产企业可以建立相应的激励机制和奖罚手段来鼓励设计人员认真开展设计工作；企业必须建立科学有效专门针对设计阶段的管理制度，从管理制度层面上对项目设计质量和开发成本控制提出明确的要求；企业还需完善设计标准，制定设计评审制度，并严格执行评审制度和设计管理制度，以做好设计阶段的开发成本控制工作。
（二）招标阶段开发成本控制的有效途径
招标是项目开展科学的项目管理和成本控制的关键点，项目工程的招投标主要分为设备材料采购及项目两方面的招标。房地产企业经由招标进行工程发包，而承包企业则必须开展良性竞争，房地产企业从众多企业中优选出管理水平和技术能力过硬、信誉度好、报价合理的承建企业完成项目建设工作，双方以合同制约彼此在招标阶段的行为。
房地产企业为选择出真正适合自身的承包商来完成项目，就必须在招标之前制定规范且统一的招标文件及标准，确保投标企业可以平等竞争。招标阶段的开发成本控制主要从如下方面着手：其一，必须考察招标企业、针对建材开展市场调查，并组织相关人员开会研究项目的设计图纸。相关的考察工作、调查工作及图纸研究工作则必须要求招标人员认真履行其相应的职责，以避免低劣和信誉度差的企业混入其中；其二，房地产尽可能开展工程量清单招标。工程量清单招标可以确保标的的质量，招标人员还要反复审查项目造价的合理性和科学性，以确定将开发项目的标的控制在于相对合理的工程造价范围内；其三，谨慎签订中标合同。房地产企业必须认真审核中标后的合同条款内容，尽可能细化条款的各项规定，合同工期要合理，要重视以中标价作为基点，开展相应的谈判和协商，以确定合同相关条款内容。
（三）施工阶段开发成本控制的有效途径
房地产企业施工阶段要投入巨额的资金和资源以保证项目正常施工。通常房地产项目都有着工程量多、牵涉面广、施工周期长的特点，加上所面对的外部环境如政策规定、材料设备价格及市场的变化幅度大，如果不能有效以上这些因素，则可能会导致项目开发成本的增加。因此工程施工阶段的成本控制必须做好，主要从如下方面着手进行。
1、强化工程变更管理
在整个房地产工程项目的建设过程中，工程变更是非常重要的环节，需引起重视。作为工程管理人员与造价人员，应加强配合，共同协商变更问题；但是考虑到房地产项目具有技术复杂、周期长等特征，在项目实施过程中的变更问题不能完全避免；针对变更较大的项目，需要做好技术分析、经济分析，全面考虑设计单位与监理单位的实际资源状况，客观分析由此对工程成本造成的影响；同时，变更问题需要在合同条款中标明，增强变更的约束性、合理性。
2、及时支付工程款
为确保工程款支付不影响项目的施工进度，施工企业必须及时上报工程进度月报，详细列清本月内的完成的分项工程量及工作量，现场跟踪企业则跟踪审计其报表，保证及时支付工程款，避免影响项目进度，增加成本。
3、做好竣工验收
建设单位必须依照竣工验收相应的法律法规、项目设计文件及相应的验收规范等认真开展工程竣工验收工作，严格控制项目竣工验收的质量关，这同样控制开发成本的必要途径。
总之，建立并完善起贯穿房地产企业的开发成本控制的有效措施，减少不同阶段和不同环节的开发成本及开发费用，把实际开发成本严格控制在合理范围内，消除成本浪费现象，运用科学、有效的管理手段降低成本，是房地产企业创造最大经济效益的必要选择。
参考文献：
[1]梁沛沛，谢瑞峰.房地产项目开发设计阶段成本控制管理研究——以某房地产公司A项目为例[J].价值工程.2012（24）
[2]戴碧娟.浅谈房地产项目开发成本控制的重要节点[J].中国外资. 2012（17）
[3]沙丽娟.浅谈房地产开发企业的开发成本控制[J].现代营销（学院版）. 2012（09）
【关键词】房地产开发设计管理现场管理
前言
在激烈的市场竞争中，如何生存并不断发展壮大，是绝大多数企业从初创时
就孜孜以求的目标。对房地产企业来说，在相同的开发环境中，开发适销对路、
适应市场需求的产品和控制好适宜的价格，都是至关重要的因素。无论是实施差
异化战略还是低成本战略，性价比因素都是不可回避，关乎企业利润、成长和发
展的最直接因素。以市场需求为开发目标，尽可能地减少工程成本，降低市场价
格，提高产品的性价比水平，最大限度地提高投资收益，是所有开发企业投资的
关注点，同时也是难点。因此房地产项目的设计管理和现场管理就至关重要。
一、房地产开发设计和现场管理在国内外发展现状
1.1房地产开发设计和现场管理在国外的发展现状
在国外，房地产开发的设计管理和现场工作是由建筑师通过全程的设计与管理来实现的。在房地产开发的过程中，发展商多是土地或资本的拥有者，或者是专业投资者，一般只专注于投资和收益，而对于建筑形式及专业化的设计和建造实施，则全权委托给专业的建筑师。建筑师作为受投资者信赖的专业，从自身的专业知识、技术背景出发，检验开发商的目标、计划，同时作为业主与各类专家、技术人员的中间专业媒介，检验、调整、监督各技术专家的提案和计划，保证投资目标转换为技术方案的准确性和最优化。
在国际通行的以建筑师为首的设计管理团队贯彻设计与服务的思想，内容包括：投资、进度、质量的控制，合同、信息管理，组织协调。这种全程设计服务和现场管理对建筑生产的全过程，特别是设计实现的建造过程进行了全面管理，保证业主在不需要专业管理投入、短周期低造价的条件下实现了建造过程的控制和设计意图，保证了业主利益的最大实现。
1.2我国房地产开发设计管理和现场发展历史及现状
在我国，目前的建筑师服务还仅限于设计领域，只是业主的设计被雇佣者，在业主限定的设计任务、设计条件和资源要素的基础上配合业主的建设部门完成具体设计工作，既无法为业主提供投资决算的咨询，也无法管理指导设计的实现，只是整个建筑生产过程中的设计技术工作的被动完成者。难以成为真正意义上的开发商的专业人、建造过程的技术和公正的监管者。如果是由工程的设计人员亲自监理的话，那么它和FIDlC里的工程师从事项目管理的做法就是一致的，然而这种监理做法在国内并不多见。随着工程建设项目越来越庞大和复杂，对工程建设项目进行管理需要越来越多的专业知识和经验，设计者进行项目设计管理和现场变得越来越不合适。
二、设计管理和现场管理的主要内容
2.1设计管理是一种综合系统的工作，从理论上来讲，可以在项目整个生命周期内的任何阶段应用。房地产开发项目是一项复杂的系统工程，其过程具有投资量巨大，建设周期长等特点。它是由一系列相互关联的活动组成，即各活动之间具有依赖性，后期工作都是建立在前期工作之上，项目前期的任何决策都直接或间接影响着后继阶段的工作，因此房地产开发项目的设计管理工作还是越早进行就越有利可图。在机会识别阶段，项目的不确定性最高，前期的决策对项目经济效果的影响大于后期决策所带来的影响。在项目前期策划、决策阶段加强对设计管理对项目带来的影响最小。项目设计阶段项目还有很大的可塑性，设计管理所提出改进或变更方案引起的设计变更工程量也不大，这样就不会引起设计人员的阻挠，易于被设计单位采纳。但是随着时间的推移，项目逐渐成型，变更对项目的影响逐渐增大。
工作计划是设计管理活动的关键，具有高度的弹性和适用性，需要采用系统的步骤来实施。参与设计管理的成员，需要严格系统地执行工作计划拟定的步骤，才能保证设计管理目标的实现。我们首先将开发项目划分为如下四个阶段：
1)项目的前期策划和决策阶段。这个阶段工作重点是对项目的目标进行研究、论证、决策。其工作内容包括项目的构思、目标设计、可行性研究和批准。2)项目的设计阶段。包括方案设计、初步设计、施工图设计、招标投标和各种施工前的准备工作。3)项目的施工阶段。4)项目的竣工投入使用阶段。然后根据每个阶段的工作特点，制定出设计管理工作的详细计划：①明确每个阶段的任务和目标②安排具体实施的步骤③做出评价或审核
2.2现场管理。 在总体组织计划中，首先应该确定项目的组织构架，确定项目经理部及工程管理部工作岗位设置，确定其信息交流方式，确定其所需要的资源需求。项目经理部编制以内的各岗位人员，应由各项目经理部根据项目建设的实际进展需要．提出申请，由公司分期分批逐步调配或招聘到位项目总经理为该项目各项工作的“总牵头人”，对整个项目负责。项目经理部下设工程现场管理、成本合约管理、设计规划管理、综合事务管理等组。各组的主要职责分工为：
1)工程管理组下设土建、给排水、电气（强弱电）、暖通等工程师岗位，主要负责确定工程质量、进度及安全目标．制定项目施工阶段的各项实施计划；组织施工图会审和技术交底工作；负责施工组织设计与施工方案的审查工作；负责工程实施阶段投资控制和工程变更的管理工作；负责督察工程施工质量、安全、进度与文明施工：负责工程验收等。
2)成本合约管理组下设合约、土建、安装造价工程师岗位，负责提出控制要点及细化成本指标；参与审核合同；通过设置成本台帐及合同审批．及时反映各项目成本目标执行情况；审核超出合同或预结算金额以及其他非正常付款业务；按月编制成本管理动态评估报告；及时反映项目成本举措，汇总、比较各项目成本管理举措等。
3)设计管理组下设建筑，结构工程师岗位，负责跟踪设计阶段结构、电气、设备专业的设计进度：负责起草结构、电气、设备专业的设计要求；负责组织各项目的专家审图(建筑专业除外)；负责落实审图意见(建筑专业除外)。
4)综合事务管理下设行政后勤、手续报建等岗位，组织负责项目建设中的桩基、主体工程招投标。手续的办理，以及其他所有对外报批报建事项：对项目经理部的职员各类休假、请假、考勤的记录和月度考核。办公用品及低质易耗品的购置及其报销审批等。
三、设计管理的不确定因素分析及应对措施
3.1设计不确定因素分析
1）开发商的个人行为开发商在工程各种合作关系中所处的地位是最高的，由于业主地位的优势，往往会使开发商具有很强的发言权。在设计进行过程当中也是一样，开发商往往会根据自己的一个念头来否定设计师的劳动成果。这些想法对开发商来说是很容易更改的事情，但是对设计师来说更改就不轻松。
2）设计单位的因素设计单位作为设计活动的主要执行者会遇到很多直接的设计问题，而各个设计的不确定性因素所带来的风险直接或间接的都是通过设计的终端一设计单位表现出来的。而其中属于设计单位自己内部直接产生的不确定性因素有下面几个：1设计人员的专业素质。很多设计人员单纯的追求高效率，为了接更多的工作，赢取更多的利润，短时间完成大量设计任务，人为的压缩了正常的设计周期；2审核把关问题。设计单位出图前一般会有一个经验比较丰富，专业知识比较全面的高技术总工来审查图纸。把好图纸质量的最后一关可以大大减小设计出错的可能性。
3）施工原因施工是必须在设计图纸交付完毕以后开始的，但是设计人员必须要跟踪工程施工进行直到竣工完毕。因为施工人员在贯彻设计意图上需要和设计人员沟通，而设计人员也可以借助现场及时的发现设计上存在的问题。施工的开始并不意味着设计的结束，而是设计“维修”阶段的开始，只有整个项目的建设竣工才意味着设计的退场。
3.2 应对措施：
1设计周期决策的改进设计的进度管理的核心实际就是对设计周期的把握，即多长的时间才能保证设计质量。目前设计周期多数过短，无法保证正常质量的设计工作。但是需要提到的是，时间并不是越长越好，设计周期过长意味着投资资金的时间价值的增长，资金的周转压力增加。
2设计阶段造价师的参与在房产开发当中，造价师的工作主要存在于项目的前期概算，设计阶段的预算、施工中的设计变更预算还有工程后期的结算和决算阶段。但是为了更好的控制设计产品的经济性，开发商应该让有建筑设计经验的造价师参与到设计工作当中来，与其他各专业设计人员一样，对设计产品的质量和经济性负责。
3设计的质量管理改进①确立监理的地位，设计监理和施工监理一样，主要任务是协助开发商对设计全过程进行监督和管理，为开发商和设计单位提供技术支持，并且要对设计质量问题负责；②加强图纸评审，可以对建筑物的稳定性、安全性及是否达到规定的设计深度，是否符合规划、消防、节能、环保、抗震、人防、防雷等有关强制性标准、规范等进行审查。
4与施工相协调在施工前要认真搞好图纸会审；在施工过程中，开发单位的工程人员要起到监督与协调的作用。
四、现场管理的问题和应对措施
4.1现场管理的问题
目前很多住宅开发企业对于施工现场的质量管理全权委托给监理一单位，监理由于自身能力或素质的原因，对质量把关不严，甚至于与施工单位相互勾结，弄虚作假。正是由于以上两方面的原因，目前住宅工程的质量普遍还不足以满足客户的要求，住宅质量投诉日渐增多。要解决目前存在的问题，本人认为要加强住宅开发企业对于施工质量的过程管理，开发企业要按照施工合同和监理合同的规定对施工单位和监理单位的工作进行有效的监督。客观地说，由于住宅建设普遍比较模式化，比较单一，没有太多的高技术含量，因而目前监理单位和施工单位的能力应该能够胜任住宅建设的任务。之所以出现目前的状况，主要还是缺乏有效的监督。过程控制，过程精品，施工单位和监理单位应加强对工程过程质量的控制。而房地产开发企业作为建设项目的责任主体对于过程控制也负有重要的责任，尤其是因为其产品是住宅，产品形成后将要交付给顾客，因此作为项目业主尤其要对建设单位的过程控制进行研究。
4.2应对措施
为保证开发项目的质量，开发项目的现场管理，本人建议实行三级保证体系制度：
(1)由公司项目部和项目组管理人员组成现场一级管理层：
(2)由监理公司派驻工地的代表组成现场二级管理层；
(3)由施工单位生产经理、项目经理、质安科工作人员组成现场三级管理层。
施工阶段的项目主体主要是业主项目部、施工单位和监理单位。从中可知业主项目部和监理单位处于管理者的位置，施工单位处于被管理的位置，另外监理单位相对于业主项目部来说也是处于被管理的位置。但就过程控制而言，业主项目部和监理单位对于施工单位的管理足一种平行管理，两者互不干涉，而业主项目部对于监理单位的管理是一种监督管理。另外对于工作存在较多失误的监理人员要及时向总监汇报，屡教不改者则要求监理单位更换人员。这样，一方面业主项目部从根本上来说并没干涉监理的工作，而是对监理工作的一种监督；另一方面能弥补监理工作上的不足，使现场的管理工作更见成效；再者还能避免业主项目部和监理单位对施工单位的多头管理，使施工管理工作更加有序；更重要的是让监理人员有一种危机意识，能更加自觉地做好自己的本职工作。
结束语
我国的房地产开发还处在一个不断发展的阶段。鉴于在现阶段我国的房地产开发项目设计管理实际情况，发展业主自己进行开发项目设计管理尽快推进包括设计管理在内的各个环节的决策和管理机制的科学化、程序化，提高房地产开发产品的质量、提高房地产开发公司的市场竞争力是每一个房地产开发公司的当务之急，符合建筑业发展的方向，是业主方开发项目设计管理的主流方式。同时，建设单位的项目管理、控制和协调对于项目建设的进度、投资、质量均有重大的影响。目前项目建设，尤其是大型的房地产项目建设存在一系列复杂而重大的课题，实践中还会有许多新的问题值得我们研究。
参考文献
【1】 成虎，工程项目管理，中国建筑工业出版社，2005
【2】 惠恩才．成功项目管理模式．中国经济出版社2004
【3】 刘洪玉．房地产开发经营与管理．北京：中国物价出版社，2005
[关键词]居民小区 房地产 成本控制
近年来,随着我国经济的快速发展,城市化进程的不断加快,我国房地产业迎来了前所未有的发展契机,在一定的环境下,房地产开发的利润丰厚。中国指数研究院于2010年7月12日在北京了中国房地产指数系统百城价格指数。针对十大城市的调查数据显示,6月份十大城市平均价格整体上涨了61.72%。其中,北京涨幅最大,同比涨幅近80%, 杭州、南京、深圳、天津、重庆增幅也超过50%。从价格水平来看,十大城市平均价格为15411元/平米。其中,北京,上海,深圳,杭州的平均价格超过20000元/平米。鉴于此,许多房地产商对于房地产项目开发的成本控制的相关问题没有足够的重视,或者有控制成本的想法但是没有行之有效的办法和措施。随着一系列国家宏观调控政策的出台,房地产的市场竞争变得日益激烈。在这种市场环境下,对房地产项目开发的成本进行合理有效控制逐渐变为房地产商关注的重大问题。
一、我国房地产项目成本控制的现状
据媒体报道:2009年中国GDP达到335353亿元,同比增长 8.7%,而这8.7%的增长中至少有0.6-0.7个百分点是直接来自于房地产,其对经济的拉动效应可见一斑。房地产行业影响上下游多个行业的需求,确实是一个与经济关联度很大的行业,它的健康发展直接影响到经济的健康发展。虽然最近几年我国的房地产产业在飞速发展,但是总体来看,我国的房地产业的发展还不够成熟,还存在许多亟待完善和改进的地方,尤其在成本控制方面还存在许多问题。
1.房地产开发项目的成本控制缺乏科学性
一些房地产开发企业对于房地产项目的成本管理缺乏科学的方法和科学的管理手段。对于开发项目的成本核算通常只在在项目结算时才进行。这样做在财务上虽然具有一定的合理性,但对于动态的开发过程而言,则掩盖了企业经营管理过程中的诸多问题。特别是对于长期持续开发、大规模滚动开发的房地产企业而言,这种缺乏科学性的成本管理模式在开发过程中难以反映出开发项目的真实成本。
2.房地产开发项目成本控制缺乏全面性
当前许多房地产开发企业把开发项目的成本控制看作是简单的价格控制行为,如对可研费、规划设计费、建安工程费、基础设施费中的绿化与环境工程费等的控制。一般的作法是在价格谈判或结算环节进行一律压价。从表面上看,项目的开发成本似乎被降低或被控制住了,但是,由于这种简单的压价行为使得项目开发过程中出现节省不该节省的费用等情况,造成项目在决策、规划、设计、定位包装过程当中已经存在的问题,并且在后期的施工和销售过程中不断地暴露出来,最后会导致开发企业被迫在开发过程中不断地去堵塞成本漏洞,得不偿失。
3.房地产开发项目成本控制制度缺乏监督性和激励性
许多房地产开发企业现行成本控制制度的突出问题是缺乏监督性和让参与者自觉自愿完善成本管理的激励性。房地产开发的周期通常较长、并且涉及成本范围较广,而开发企业成本管理制度的某些局限性及不合理性,使得在成本控制制度的执行过程中,缺乏比较合理有效的成本监督机制和方法,导致成本控制制度无法真正的在项目开发过程中加以实施。
4.房地产开发项目成本控制的思维存在滞后性
一般而言,房地产开发企业在经营管理中保持比较陈旧的思维模式:重规模、轻效益,重数量、轻质量,重过程、轻决策。他们通常以开发规模(如开发总面积、年开工面积、年销售总额等)等作为衡量一个开发企业实力的主要指标,而忽视其中能产生效益的规模及效益指标,这就造成了开发成本控制的思维存在滞后性。
二、房地产建设项目成本控制的原则
1.设计为重点的全过程成本控制的原则
由于项目建设全过程都在不同程度地影响着整个项目的成本费用,所以项目开发成本控制必须贯穿于项目建设全过程的各环节。而大量的项目数据推算结果表明,对项目成本影响最大的阶段是项目设计前的各环节。在规划设计阶段,影响项目成本的可能性为65-80%;在初步设计阶段,影响项目成本的可能性为30%-65%;在施工图设计阶段,影响项目成本的可能性为5%-25%;而在项目的施工阶段,通过技术经济措施节约成本的可能性只有5%-10%。很明显地,控制项目成本的关键环节在于项目施工前的投资决策和设计阶段。所以对于项目建设成本控制而言,既要贯穿于项目开发建设的全部过程,又要把重点放在项目设计及设计前的策划阶段。
2.主动控制为主的原则
传统的控制都是建立在偏差纠正基础上,算是一种“反馈”型的控制。反馈控制最大的问题是由偏差造成的损失已经存在,而纠偏的时间越长,这种损失就越大。自上世纪70年代开始,人们逐步将系统和控制论的研究成果应用于管理控制理论后,不再满足于这种事后的反馈控制,提出了事前预防。即是通过预测来估计事件可能存在的偏差,由事先采取的对策和措施来预防偏差的出现,以此来把项目成本损失降低到最低限度。
3.技术与经济相结合的原则
鉴于项目的开发建设过程所涉及到的一切因素都在直接或间接的影响着项目的成本,所以要有效的控制项目的开发成本,必须从组织、技术、经济、合同以及信息管理等多方面、全方位采取措施进行有效的控制。组织措施主要指项目开发建设的组织机构、管理和经营机制、岗位责任、纪律和制度等;技术措施主要包括技术方案、工艺方案、设备和材料选择、设计方案、规划方案的制定等;经济措施主要包括经济指标、经营形式、财务管理和经济核算等;合同措施主要包括用签订合同的方式来明确各单位的权利和义务,制约参与建设的各方严格按照合同的要求履行自己的权利和义务等。只有将这些组织、技术、经济等有效的结合起来,才是从本本意义上的全面多角度的降低和控制项目开发成本。
三、北京居民小区建设项目成本控制实证分析
北京的房地产项目开发在全国大城市中具有典型性和代表性(图),本文以北京居民小区的建设项目为实例,阐述项目成本管理及控制的这些理论和方法如何在实际工作中运用。通过理论和实际相结合,使我们对房地产项目的成本控制理论有更为深刻的理解。
1.居民小区概况
本小区建设项目位于北京市石景山区,距离西长安街约3.2公里,多条公交线路经由社区,交通极为便利,周边配套优越。项目规划占地面积4.25公顷,建筑面积约13.4万平方米,其中用于住宅约10.5万,容积率2.55。附近基础设施齐全,交通发达,绿化率为30%,通过实地考察论证及市场分析,将此建设项目定位为北京的档次稍高的居民小区。
2.建设项目的成本控制分析
(1)前期开发阶段的成本控制
房地产前期开发阶段通常包括以下几个方面的内容:获取土地使用权;确定获得规划许可并确定规划设计方案;建设工程招标。除上述几个主要环节的工作外,房地产开发过程的前期工作可能还包括:征地、拆迁、安置、补偿;施工现场的水电、路通和场地平整;市政设施接洽的谈判与协议;安排短期和长期信贷;对拟开发建设的项目寻找预售的客户;进一步分析市场状况;制定项目开发过程的监控策略等。在这些前期环节中,可通过以下措施有效的控制前期的成本。
第一,土地使用权获取成本的控制。土地使用权获得分为:划拨和出让,划拨是县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用。居民建设小区的开发项目获取土地使用权主要通过土地出让的方式。使用权取得费用通过周密的土地开发成本分析,并结合其位置及周边状况、建筑容积率等修正,土地成本支出约占项目总支出的35%-45%。这种成本通常是在竞价等环节被盲目抬高,所以要在土地竞拍的环节进行成本控制。
第二,拆迁与三通一平成本控制。拆迁工作可以由政府完成也可委托专业拆迁公司。拆迁安置补偿费一般采用货币补偿方式,其费用可参照近期类似项目进行。房地产开发进行拆迁安置时,应注意其必须满足项目开发用地的时间要求。拆迁安置重点在以下方面节约成本:一是实现集约型安置房购买,降低安置购买成本;二是实现安置房零库存;三是通过准确的资金计划,减少拆迁资金财务成本;四是节约审查成本,熟练把握国家和地方关于征地、拆迁的一系列法规、政策,建设用地选址必须符合城市总体规划,还要考虑地理位置、交通状况及环境因素。市政配套条件也是一个重要因素,如项目用地距城市的水、电、供热、煤气等主管线较远,会增加小区基础设施建设的费用。
第三,设计成本控制。房地产开发项目设计阶段的成本管理控制是房地产开发项目成本控制的重点。根据相关的资料统计,影响项目投资最大的阶段是约占工程项目建设周期1/4的技术设计结束前的工作阶段。因此,在设计阶段,合理科学的设计,可降低建设项目工程造价。房地产开发项目的工程设计是否合理、经济,直接影响到整个项目的总投资的控制及项目的利润多少,房地产开发企业不仅要使设计满足建筑物的建筑效果,使用功能和牢固耐用;还要使设计更加合理、经济、减少建安工程的投资,以降低成本,取得更大的经济效益。在设计中,不少设计人员把安全系数提的过高,对经济上的合理性考虑得较少,从根本上影响了项目成本的有效控制。设计的不合理,造成了一定浪费,显然是对工程的各种经济指标不够重视。在工程设计中采用标准设计可促进工业化水平加快工程进度、节约材料、降低建设投资。
第四,规划设计控制。为加强房地产开发项目的投资控制,降低成本,保证工程质量,房地产开发商应积极推行设计招标或方案竞选形式。开发项目的工程设计控制应以有关部门批准的选址报告、设计任务书、地质勘察报告等基础资料为依据。项目发包采取招标方式或方案竞选方式,也可采取指定承包。设计方案竞选与设计招标的区别在于对于未中选的设计方案,要根据其工作量大小给予必要的补偿。开发企业可以把中选方案作为设计基础,吸收、综合其他方案的优点,集思广益,拿出更好的设计方案。
(2)建筑设计阶段的成本控制
本小区建设项目进入了建筑设计阶段,为了获得技术先进、功能完善、性价比更高的设计方案,公司邀请了5家设计院对该项目的建设方案进行设计、评比。在此之前,我们运用价值工程原理对该居民小区优选出五种主打套型,并确定其所占比重,以此推荐给设计院综合设计。在评比过程中,采用10名建筑设计、工程施工、客户代表运用多因素评分法对设计院的方案进行评比打分,北京建筑设计院的方案因设计新颖、合理,技术经济指标满足投资估算的要求,方案获得了与会专家的一致好评,公司最终确定选择这套方案。
由于设计方案的经济效果不仅取决于技术条件,还受不同地区的自然条件和社会条件等因素的影响,所以在对设计方案进行选择时,要综合考虑各方面的因素,对方案进行全方位技术经济分析与比较。结合当时当地的实际条件,选择功能完善、技术先进、经济合理的设计方案。设计概算是设计文件的组成部分,在初步设计阶段,根据设计要求,对工程造价进行的概略计算。是进行下一阶段施工图设计的重要依据,直接影响到开发项目总投资的控制,房地产开发企业对设计单位提交的设计概算实行会审、集中讨论研究,评议定案。在审查过程中,要注重与同类工程的技术经济指对比分析,找出存在问题,核实概算投资的准确性,及时将审查中发现的问题归纳整理后,及时调整概算,对下一步施工图设计与施工图预算有指导意义。
(3)项目建设实施阶段的成本控制
在项目的建设实施阶段进行成本控制的基本原理是把计划投资额作为投资控制的目标值,在工程施工中定期地进行投资实际值与目标值的比较。通过采用这些比较分析来找出实际支出额与投资控制目标值之间的偏差,对产生的相关原因进行分析,进而采取有效措施加以控制,以保证投资控制目标的实现。这是施工企业在施工阶段投资控制所采取的必要的手段。作为房地产开发商,在项目的具体实施阶段进行投资控制的任务也是如此,即必须保证实际的支出额不超过目标值。房地产开发商要严格控制工程质量、进度,通过以上事前控制为主,事后控制为辅的控制,发现偏差及时调整,把工程造价控制在投资估算确定的范围内。
四、结论
加强成本控制管理是企业推进成本发展战略的基础,同时也是企业进入成本竞争时代的竞争利器。在当前的房地产市场环境下,作为房地产开发企业,应采取有效的成本管理措施,控制好项目成本,稳定城市小区等商品房的售价,满足广大消费者的购房需求。这不但是企业自身生存和发展的需要,也是房地产开发企业义不容辞的社会责任。只有合理开发出符合广大消费者实际购买力的产品,才能把潜在需求转变为有效需求,激活房地产的需求市场,使开发企业有更广阔的生存环境,保障我国的房地产业健康持续的发展。
参考文献:
[1] 马 都:房地产项目成本控制[M]. 北京: 中国建筑工业出版社,2008
[2] 尹贻林: 工程造价计价与控制[M].北京:中国计划出版社,2003
[3] 何伯森: 国际工程合同与合同管理[M].北京:中国建筑工业出版社,2009
[4] 刘正山:房地产投资分析[M]. 大连:东北财经大学出版社,2004
[5] 唐 著: 建筑工程施工项目成本管理[M]. 北京:机械工业出版社,2002
[6] 李达照: 浅谈房地产开发项目管理的成本控制[J]. 四川建材,2006(2):25-29
[7] 王玉红: 房地产开发企业会计[M]. 东北财经大学出版社,2003
[8] 乔志敏: 房地产价格研究[M]. 经济管理出版社,2002
[9] 刘允延: 建设工程项目成本管理[M]. 机械工业出版社,2003
[10] 梁世连: 工程项目管理学[M]. 东北财经大学出版社,2001
[11] 刘佑清: 浅谈房地产开发项目的成本控制[M]. 北京:铁道建筑出版社,2006
[12] 钱光辉: 控制工程造价的关键在于设计[J]. 中国工程咨询,2004, 6(3): 26-28
[13] 侯治国: 中国房地产开发项目成本控制分析[D]. 对外经济贸易大学硕士论文,2006
