时间：2023-06-07 09:34:44
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇精装设计标准，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
法及手段，以期达到设计阶段有效合理控制成本的目的，使房产企业能赢在微利时代。
关键词：设计管理、成本控制、目的、方法
Abstract: This paper analyses the effects of the common problems of cost control through the analysis of real estate in the design process and the main management to solve this kind of problems.
Method and means, in order to achieve effective and reasonable design stage cost control purpose, so that real estate enterprises can win in the era of meager profit.
Keywords: design management, cost control, objective, method
中图分类号: F293.3文献标识码：A文章编号：
引言:
随着市场竞争的日趋激烈，房地产正在告别暴利时代，利润回归社会正常利润水平。房地产业正在进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，这就需要开发企业的管理模式由粗放型转为集约型管理，实现开发成本费用的精确控制。
正文：
企业存在的终极目的是利润最大化，实现利润无非“开源节流”。“开源”要求对公司现有资源通过整合，发挥其最大效益；节流是成本费用的降低、控制。具体到房地产开发项目上，“开源”即是最大限度挖掘项目潜在价值，提高附加值，实现价值最大化；“节流”即房地产项目各阶段的成本费用控制。
通过大量房产工程项目研究表明,到项目初步设计阶段，所达到的项目确定性将影响工程造价的程度约65%；到施工图设计阶段，基本能确定的工程造价程度可达到90~95%，而施工阶段通过技术措施节约工程造价的可能性仅为5~10%，这表明设计阶段的造价控制是建安工程造价控制的关键。
然而在实际项目工程中，因设计阶段对于成本控制工作的不重视，导致项目重大返工、延误工期、影响报批报建的情况又屡见不鲜。常见的与设计相关问题有：
1）、拿地前未对项目现场进行切实有效的勘测，或是规划设计条件未了解清晰，或是未做项目
强排多方案比较，以致对项目定位未达到精准、最优、可实现性强的目标，进而在后期设计深化、工程建造、市场营销阶段碰壁，浪费人物财力，造成工程的巨大损失。举例：如某房产公司在江南一带拿地时，由于未及时了解到该区域在地下50、60米深度区域内存在大量溶洞的地质情况，并在设计时，未进行多方案比选，直接全部布局了30余层的高层，且采用钻孔灌注桩，结果在实际施工过程中造成了无法下桩成桩的情况，导致工程停滞。公司层面为稳妥起见，将原设计方案推倒重来，所有前期准备工作重新做过，这不仅浪费大量人力物力，也影响公司的品牌口碑。
2）、设计招标过程中，不合理的报价中标原则，导致设计单位的不正当竞争，使得设计工作进度、质量及后续配合产生各种问题，从而影响工程实际正常开展，大大增加不必要的隐性成本。
3）、设计工作开展阶段，设计内控技术、管理工作未及时有效跟进，导致设计成果质量成本控制权往往在设计院手里，房产公司本身没有有效监控，导致出现某些成本处于失控状态（比如：粗放式的设计管理导致建筑产品的钢筋含量、景观绿地率、地下车库面积指标等等偏离正常范围，引起成本控制问题）。
4）、各专项设计工作的组织安排不合理，导致设计周期延长、设计工作反复、设计质量低下等情况产生。譬如，某个房产项目原定是精装修项目，如果在建筑方案设计阶段未进行及时的精装设计工作的跟进，而在等施工图报批后再进行，则很有可能会导致精装设计落实困难以及报批报建的障碍，从而增加成本。
……
综上可见，在项目的设计管理过程中采取必要的原则和方法，对于实现合理有效的成本控制有多么重要的意义啊！那么如何通过管理使得项目的造价成本在设计阶段就得到合理有效的控制呢？这就需要我们对其中的方式方法进行研究细化并付诸于实施。
首先，为使设计工作在社会暨定成本范围内高效合理开展，公司设计、成本管理部门根据公司管理特点，结合以往项目管理经验，需制定出相应限额设计指标，用以指导设计工作正常开展。
其次，我们需要重视市场调查和工程可行性论证工作、结合规划前期条件以及现场实地的查证，加强投资决策的科学、公正、客观和程序化，进行合理的项目定位，确保项目合理的开发周期，控制整个项目的总体运营成本。
再次，我们需要在项目各设计阶段，通过详细的设计内控技术管理工作，达到良好的成本控制目标：
设计前期准备阶段：
1）、多渠道了解收集项目规划条件、基础资料，准确及时明确项目设计要求，提高设计任务书的编制深度，明确限额设计指标，并在合同执行中强调贯彻，以切实起到控制投资的作用。
2）、尽早介入项目决策、定位工作，密切把握公司对项目的产品定位及技术要求，为项目决策提供有效的技术支持，进行强排多方案比较，避免后期颠覆性逆转，提高项目整体性价比，降低成本。
概念方案及方案设计阶段:
1）、做好规划建筑方案的征集选择，多方案比较工作，选择符合市场需求的、令土地
增值收益最大的设计方案，提高项目整体性价比。
2）、充分利用原生态环境（包括地形高差、植被水流等），总平设计应用足容积率、尽
量用足建筑密度，通过拉高拍低、最大景观资源化等手法，创造最高的土地增值方案
和溢价性最高的产品体系。
初步（扩初）设计阶段，包括验证:
1）、方案设计的经济合理性（如：体型系数，窗墙比等指标）；
2）、建筑单体设计的合理性：平面功能布局、竖向设计、立面风格、重要部位（如：
首层大堂、楼电梯间等）等；
4）、建筑主体主要材料部品配置标准引入的合理性：如外墙装饰、保温、门窗、室
内设备标准、电器及空调配置标准、单元及分户入口、电梯、标准车位配置、地库面
积及交通形式；
5）、基础、结构承重体系的比较选择工作：如设计荷载取值、地下室、基础结构选
型、上部结构形式选用、建筑层高、高宽比、梁柱剪力墙的尺寸布置、钢筋含量、混
凝土含量的要求；
6）、景观方案融合、景观设计标准〔如软、硬景比列，水景面积控制，各类植被配
比、景观构造节点选用、城市家具配置、单方造价标准要求等〕引入；
7）、精装方案融和、精装设计标准引入（如首层大堂、楼电梯间、架空层、样板房
等）；
8）、小区配套设施（如体育健身、文化娱乐休闲空间、教育设施[小学校幼儿园]面积
及标准引入；
9）、市政管线、配套设备设施的引入（市政管线如：社区给排水、电气管网、燃气
管网、通讯弱电系统等；配套设施设备如：各系统负荷中心、垃圾房等）
10）、对其它共性部分设计标准要求引入。
施工图设计阶段：
1）、在预定概算限额内，对不同设计技术方案及材料进行成本研究，提出成本控制的设计建议，并在设计说明中明确，确保在投资限额范围内作好施工图设计；
2）、施工图出图前，对主要成本技术指标（如：含钢量等）进行测算，达到指标方可正式出图；
3）、施工图设计阶段，通过设计优化，降低部分对产品品质影响不大的材料档次，如砂加气砌块、阳台玻璃栏板、外墙保温材料、空调装饰板等，但对客户投诉和关注点较多的电梯、进户门、外墙门窗、可视对讲等，应在保证质量的前提下控制价格，要保持与产品定位和对业主的销售合同承诺相符合，并根据市场定位、客户需求列出交楼标准。
施工图配合阶段：
1）、施工图设计完成后，及时组织各专业相关人员对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的经济性进行审核，对设计成果做精细化控制，减少设计返工和残次品〔如梁柱的位置、空调机位的安排、管线走向的布置与标高关系等设计细节〕。
2）、加强设计变更及签证管理，尤其对工程造价有较大影响的重大设计变更，必须坚
持先算经济帐后变更设计的原则，同时，尽可能把设计变更控制在设计阶段，减少或
避免施工中的设计变更；
各设计阶段提交的成果中需附有设计成本匡算（估算）、概算、预算清单，为下一阶段成本控制提供依据。
另外，设计院的选择与管理也是控制设计成本至关重要的一个环节，在实现的过程中，我
们需要关注如下事宜：
设计院的选择：应选择易于管理、态度重视，并且服务意识和市场口碑好的设计院，另外应视设计院当时的项目情况，要能抽出足够的人力。可通过概念性方案做多家设计院比选。
专业负责人的选择：专业负责人应有2、3个以上优秀项目的业绩、经验，市场反馈图纸质量好，负责意识、成本意识、服务意识强，在图纸修改配和、专业配合、现场配合方面做的好，且专业负责人对项目有较强的影响力和控制力。
与设计院沟通并灌输工程成本控制的意识，把甲方特别关注的关键点灌输给设计院；同时可以采取双赢的办法，对于超限额的给予惩罚，对于低限额有奖励措施，调动设计院的积极性；也可将此指标作为建立长期的战略合作伙伴关系的必要考评指标之一。
设计周期的合理取值：要在保证质量、不增加成本的前提下，尽量缩短设计周期，这就需要在决策导向上予以保证，并合理利用工序的前置和搭接时间，积极推广标准化设计。
设计费的合理取值：设计费在项目总成本中占的比例很小，但是设计对工程进度、质量的影响却很大。根据以往经验，设计费略高于当地的平均值、略高于设计院的心理预期，对于调动设计院的积极性，保证设计质量行之有效。
设计合同中明确限额设计为设计公司必须履行的义务：因设计错误导致的损失、因设计延误导致的损失、施工配合不到位导致的损失、设计结果超限额都需要受到惩罚，视为必需承担的违约条款。
限额设计合同的引入和使用：限额设计可以有效的控制项目成本，意义重大。限额的内容应选择可以控制、容易离散的部分，如含钢量、混凝土含量、门窗限额、景观、精装限额等。限额的数值应比当地平均值略低。另外限额应有一定的弹性范围，对于把握不了的特殊结构可以不限。
此外，众所周知，设计组织能力决定设计工作效率，提高设计组织能力，直接影响建设项
目的进度、直接成本及间接成本，具体措施如下：
加强外部沟通能力，及时准确解读项目外控条件，确保项目设计工作快速高效正确开展，不发生严重的逆转情况，降低直接、间接成本；
做好设计进度控制，运作好各设计阶段、各设计子项的串联与并联，合理确定各专项设计在各设计阶段介入的时间及深度，以及设计主线与附线之间的配合工作，尽可能做到“无缝接力赛跑”，降低成本。
做好设计质量控制，控制设计变更及签证工作：做好施工图纸的会审工作，将图纸中的质量隐患消灭于萌芽状态，尽可能避免后期发生变更导致成本的增加；做好设计前后阶段之间及各专业设计之间的配合、协调，减少差错、修改、变更；设计差错应尽可能消灭在实施前，做到事前确认，降低对建安成本的影响，减少实物返工；重视业主意见反馈。
最后，合理引入外部资源，有助于确保项目设计的正确性、合理性，减少重大设计修改及
返工。
施工图审查公司的选择及沟通：选择从业经验丰富、有较强成本控制意识，易于沟通
的施工图审查公司，对于规范的边界或争议、超限的判断、裂缝宽度、短肢墙体系的定义等，要尽早与施工图审查公司沟通达成共识，避免大的设计修改和返工。
其他外部资源的引入：当需要对于项目的性价比、重大悬疑问题进行判断时，要尽早引入外部资源，比如政府、人防、审图公司、学术权威、行业专家、专业咨询公司等，合作可以是顾问的方式，进行技术、经济等层面的多角度论证或咨询。
结语：
如上，已较为清晰地阐述了房地产项目在整个设计过程中，进行有效设计成本管控的主要方法和要点。房地产设计过程中的成本管控工作，是一个涉及到房产公司众多部门的长期性工作，需要我们运用正确的方法、合理的步骤，各个部门互相支持、通力合作，在今后的工作中不断实践，逐步形成行之有效的设计阶段成本管控模式，真正做到集约式管理、精细化控制，让房地产企业赢在微利时代。
参考文献：
1、苗雨、刘国庆房地产工程项目设计阶段的成本控制策略与管理方法城市建设理论研究
目前，中国的速冻食品行业的市场集中度相当较高，产品的销量集中在家庭收入较高的一类、二类城市。从消费模式上划分，85％以上的速冻食品消费集中在家庭消费，主要消费群为职业女性和单身白领，她们决定购买主要因素为：因工作节奏的加快，在家准备餐食的时间越来越少，以“没时间准备餐食，图方便，填补肚子”为选购目的。速冻食品已成为中国城市消费者日常饮食生活不可缺少的部分，并日益成为城市家庭的主流食品之一。但是，多数速冻食品的使用者一般为每两周食用一次速冻食品，消费频率和消费量都不高，这种相对固定的产品消费格局提醒我们：冷冻食品还存在很大市场空间，营销模式和营销渠道有待创新：例如餐饮业这样重量级的消费速冻食品的渠道还尚未开发。
目前中国速冻食品品牌主要有：“三全”、“思念”、“龙凤”、“湾仔码头”、“笑脸”、“苏阿姨”、“狗不理”、“五丰”、“桂冠”、“猫不闻”、“海霸王”、“甲天下”等。规模经济的汇聚品牌已成各种细分市场的鼎足之势。同其它食品品项比，各企业的内部发展也处于探索中前进阶段，不断加强自身的技术实力、完善产品链、探索成功的运营模式等都是各生产企业面临的必须战胜的挑战。目前，福建的冷冻食品以海欣、百洋等为代表，其中海欣主打鱼丸产品，并提出了“百年鱼丸世家”的品牌概念，旗下“香港撒尿鱼丸”还获得了北京奥运会鸟巢运动馆专供食品的荣誉。奇上企画认为：作为“海派”冷冻食品的代表，以海欣为例，应该在竞争全球化的环境中发现自己的“蓝海”，找到一条契合未来冷冻食品消费的海上丝绸之路！
当强手和对手都把重点放在传统市场竞争和销售渠道上，福建冷冻食品则应另辟蹊径，因势利导，把战略发展重心从家庭消费市场转向餐桌消费，找到自己战略优势，奇上企画以海欣食品为标本，制定了7大营销攻略，希望对福建的冷冻食品企业有所启示和帮助。
攻略一．借鸡生蛋，联合营销——“海欣食品+沙县小吃”计划
让海欣的渠道沸腾起来：熟卖营销系统撬动——将海欣冷冻食品加工成熟食售卖
1. 合作背景：沙县小吃以“一家一店”的草根繁殖模式，散布全国各地1.7万多家，产值30个亿，每年为业主们赚回6亿多元利润。但是，历经低成本扩张的初级阶段后，沙县小吃相继遭遇“福州突围”和广州“硼砂事件”，在冒牌店和当地小吃的夹击之下，沙县小吃面临行业整合、经营标准、品牌规范、连锁化发展等发展问题，在这个特殊的历史阶段，对海欣是一个难得的机会，我们要找到一个着陆点，把全国的沙县小吃变成我们海欣的熟卖营销渠道！
2. 合作模式：联合沙县小吃同业公会，与沙县小吃结成全国唯一战略联盟，连锁合作。
（1） 海欣与沙县小吃同业工会签署战略合作伙伴协议，为沙县小吃导入连锁经营模式，从品牌定位、经营模式、管理规范、财务制度、产品/卫生标准、形象包装与推广等方面，全力打造“五星级沙县小吃连锁店”，并建立样板店；
（2） “五星级沙县小吃连锁店”设立统一的店招及装修标准，店招上体现沙县小吃商标、沙县小吃同业工会授权标志、海欣美食商标；
（3） “五星级沙县小吃连锁店”店主仅限沙县人，旧店改装加盟或新店加盟均可！
（4） “五星级沙县小吃连锁店”的核心产品为：拌面、扁肉、海欣鱼丸、香港撒尿鱼丸等；
（5） 海欣和沙县同业工会共同部署全国性沙县小吃中央厨房和物流中心，统一管理，每年一度对各店进行综合评估，若有不合格，即取消经营资格，保证“五星级沙县小吃连锁店”产品的品质和标准化；
攻略二. 无中生有，搭乘顺风车——海欣鱼丸+永和豆浆（或各本土小吃连锁品牌）
我们的目标：成为永和豆浆的鱼丸冷冻食品专业供应商，在他们的菜单上增加海欣鱼丸、香港撒尿牛肉丸等单品。
攻略三. 锦上添花，顺手牵羊——在便利店、酒吧设立“海欣烧烤专柜”
销售模式：在便利店、酒吧设海欣美食烧烤专柜，即熟即卖
产品建议：香港撒尿牛肉丸、海欣香菇贡丸、海欣玉米香肠
攻略四. 自建连锁终端--海欣鱼丸店
营销模式：建立海欣鱼丸店连锁模式，建立样板店，大力发展加盟店；
加盟模式：海欣在中心城市设立一家自营店（旗舰店），合理部署该市加盟店的数量和规模，每个加盟店缴纳1万元的加盟费，海欣统一配货，并提供统一的形象包装标准、店面装修设计标准、经营培训等支持；
攻略五. 让海欣的市场定位沸腾起来：海欣食品=鱼丸=品类第一
海欣美食经营了10年，消费者对海欣品牌的第一联想是什么？
当消费者对同类品牌的第一联想是：龙凤=汤圆 三全=水饺 海霸王=火锅料理
那么，我们一定要充分发挥品类优势，把鱼丸作为冷冻品类的竞争沸点：海欣=鱼丸
只要我们占位了冷冻食品品类第一鱼丸的第一品牌印象，就等于占领了中国的鱼丸市场，为“海派冷冻食品”树立了一面大旗。
百年鱼丸世家，是我们近几年的品牌主张，但是，如何演绎“百年鱼丸世家”，建立消费者对海欣鱼丸的认同度，是我们未来品牌建设的关键。建议给“百年鱼丸世家”一个品牌故事，充分展示福州的地缘文化，并加强产品力的构建和推广，给品牌一个核心理念和主张！例如：海欣美食，快生活，偷着乐！随着经济的发展，人们的生活节奏越来越快，感谢上帝，幸好有海欣美食，可以忙里偷闲，快速享受优质美食！
攻略六. 让海欣食品的产品沸腾起来：创新迷你冷冻产品，打造拳头产品，形象产品
为“快生活”打造系列冷冻迷你产品，市场上现有的冷冻食品大家的个子都做的差不多，在煮的时候，需要比较长的时间才能熟透，我们如果把冷冻食品的个子缩小为原来的一半大小，做成迷你冷冻食品，就能大大缩短烹煮的时间，真正符合现代的快生活，而且方便消费者咀嚼！
海欣鱼丸=走量产品，充分占据品类优势，分为简装版面和精装版两种包装，简装柜和品牌柜销售同步进行；
香港撒尿牛肉丸=形象产品，从简装到精装，进入品牌柜和海霸王等一线品牌正面竞争；
香菇贡丸等补充产品依然占据简装柜，具备价格优势，补充市场竞争力！
攻略七．让海欣食品的终端沸腾起来：快乐终端，开心购物体验
除非我们每年拿1个亿砸广告，否则，我们只能在终端上深耕细作，贴心沟通。
1. 终端生动化陈列：海欣美食专柜包装设计，吊旗、海报等消费氛围营造，促销员统一服装；
2. 品牌化促销活动：给每个促销活动一个消费概念，让每一次的促销都带来超值消费体验。例如：我们近期推出的买两包鱼丸送一瓶可乐的促销活动，可以给这样一个主题：为中国加油！奥运期间，凡购买海欣鱼丸两包，即可获赠一瓶可口可乐，让我们一起为中国加油！
【关键词】BAS；照明；照明控制；办公楼照明；应急照明
1 概述
本建筑物总建筑面积57586.35平米，地下1层。主要为停车库和设备房。地面1~3层为裙楼，主要为商业。4至17层为办公楼。建筑物总高73.65m，属一类公共建筑。
2 供电设计
2.1 负荷分级
不同地区和不同等级的办公楼的供电要求不同，负荷分级也会不同。本建筑是一级城市超高层写字楼，其供电的可靠性要求很高。根据《民用建筑电气设计规》，其负荷分级如下[1]：
一级负荷：消防控制室、火灾自动报警及连动控制装置、火灾应急照明及疏散指示标志、防烟及排烟设施、自动灭火系统、消防水泵。
二级负荷：视频监控室、公共区照明等。
三级负荷：冷却机组、冷冻水泵、其它电力负荷及一般照明、冷却水泵等。
2.2 变电所及供电方案
变配电所：本工程在地下一层设置变电所及发电机房。
高压运行方式：两路10KV高压电源可提供本项目全部机电设备用电(由甲方与供电部门确定)。于本项目地库一层设置一套高压开关进线柜，接受两路市政10Kv高压进线。
高压系统进线柜采用单母线分段运行方式，其中一路10kV高压电源当其退出运行时，另一路10Kv高压电源将负担起退出运行的10KV高压电源部分负荷。
低压运行方式：低压段采用单母线分段运行，两台变压器之间的母联开关采用手动方式，平时两台变压器分列运行，母联开关断开，当一路变压器停止运行(包括变压器故障、负荷调整等情况)时，根据情况(如变压器负荷率等)，在关闭故障侧的部分三级负荷后，手动投入母联开关。
低压母线分为一般用电负荷母线段及重要用电负荷母线段，共分为三段，即两段一般用电负荷母线段，一段重要用电负荷母线段。
当两台变压器同时停止运行时，备用发电机组将在15s内自动启动为消防负荷及重要负荷提供电力。备用发电机组自启动信号由两台变压器进线开关的辅助接点引来，或应急配电柜自动互投开关ATS辅助接点取信号。
2.3 计量
办公区及商业租户采用低压电表计量，并由甲方管理。变压器所带负荷分为空调、商业和办公，为三种单价计费，采用高压计量，蓄冰空调按供电局要求采用分时计费。
2.4 电力配电系统
低压配电系统采用220／380V放射式与树干式相结合的方式，对于单台容量较大的负荷或重要负荷采用放射式供电，对于照明及一般负荷采用树干式供电。
消防负荷双电源供电，其中消防控制室、应急照明、消防水泵、消防电梯、防排烟风机的双电源在末端配电箱处自动切换。
3 办公楼照明设计
3.1 办公楼照明设计的要求及特点
3.1.1 节约能源
根据各区域人员流动情况，在不同的时间，定时自动开关公共区域一部分灯具。在人员较少活动的通道，用声音红外线感应开关自动控制灯具开关。
3.1.2 提高管理效率
办公楼通过利用BAS，可以实现以自动控制为主、人工控制为辅的系统。在一般的情况下，不需要有人的参与，照明系统自动实现开关和调光功能。既大大减少了管理人员的数量，也排除了由于人为因素而出现的不定时开关。
3.1.3 改善工作环境，提高工作效率
良好的工作环境是提高工作效率的一个必要条件。良好的设计，合理地选用光源、灯具及优良的照明控制系统，都能提高照明质量。本工程以感光开关控制灯具，在室外的自然光照度变化时，可以有效地控制各房间内的照度值，从而提高照度均匀性，不会使人产生不舒适、头昏脑胀、眼睛疲劳的感觉。
3.1.4 实现照明的人性化
由于不同的区域对照明质量的要求不同， 要求调整控制照度，以实现远程集中控制、定时控制、多点控制等各种控制方案。方案修改与变更的灵活性能进一步保证照明质量。
3.2 照度
确定照度标准值应该严格执行标准，不应随意降低或提高。当符合健筑照明设计标准》第四章4.1.3的条件时，照度值可以比标准值提高一级；当符合标准第四章4.1.4条件时，照度值可以比标准值降低一级。另外，选择了适当的照度后，还要注意光照的均匀度，使灯具尽量均匀布置[2]。
3.3 光源、镇流器及灯具
由于是本建筑足办公楼，因此主要选用高效节能荧光灯。车库、机房主要选用支架灯，光源采用稀土三基色T6灯管(选用电子镇流器)。
办公室主要选用格栅灯盘，光源采用稀土三基色T5灯管(选用电子镇流器)。楼梯间、无吊顶通道主要选用吸顶灯，光源采用紧凑型电子荧光灯。洗手间、电梯厅、有吊顶通道主要选用筒灯，光源采用紧凑型电子荧光灯。在裙楼入口大厅处选用高效且显色性较好的带就地补偿的金属卤化物灯。商业部份照明由精装修专业负责。
3.4 办公楼照明控制系统
办公楼照明控制包括：集中控制、现场控制、时间控制、声音红外线控制等。办公楼应考虑设置以下功能。
3.4.1 集中控制
本楼属于高层，地下建筑面积较大，各功能单元分布较为分散，都在现场进行照明的控制、巡检很困难。设置集中控制以后，问题将迎刃而解。远程手动控制，在BAS控制室计算机上模拟显示照明设备平面布置图，在图上以形象直观的方式实时动态地显示各公共区域的照明设备使用状况。操作人员可通过界面监视整个智能照明系统的运行状态，根据需要用进行远程控制。
时间控制，在BAS控制室计算机上进行定时控制。对于地下车库，大厅，走道等公共区域，根据人员的流动量，照度在不同时间分别为三种状态。在人员流动正常时，公共区域灯具全开；人员流动较少时，公共区域灯具开一半，并保持隔一盏亮一盏保持照度均匀；人员极少时，只开应急回路照明，此照度一般是正常照度的20％．
3.4.2 现场控制
在一些人员经常工作的地方(如地下车库、大厅、主要通道)设置现扬控制开关，中央监控计算机不工作时也可在现场控制灯光，可作为一个普通的开关使用。
设备房，办公室等非公共区域，考虑到使用方便性，不设BAS控制，均在现场控制。
3.4.3 声音红外线人体感应功能
在人员流动量不大的通道处，楼梯处装设感应开关或有红外线探测功能的灯具，当探测到人体移动时，会自动发光照明，人走后延时关灯。
3.4.4 感光控制
在办公区，四面均为大量玻璃窗、墙，自然光充足，为了节省能源，避免光线过强使人产生不适，改善工作环境，在靠室外的玻璃窗、墙均设置感光开关，在光线变化时，自动控制靠室外的光源开关。
3.4.5 火灾应急照明控制
考虑到应急照明的经济性，以及时限性(疏散照明启动时间不应大于5s)，采用发电机供电与蓄电池灯具结合的方法进行应急照明供电。
（1）在人员流动量较大公共区域、通道处，不加开关控制，一般为24小时常亮。在人员流动量较小的通道处，应急照明灯具就地加开关，需手动控制处加双控制开关，需感应控制处加声音红外线开关，此两种开关比普通开关多接一条强行启动线，当某防火分区内发生火灾时，由消房控制中心强行启动本区域内应急灯具。以上应急照明灯均由应急回路供电，并用，应使用一定比例自带蓄电池灯，以满足疏散照度要求，本工程在以上情况选用了5 0％为自带蓄电池灯。
（2）在自备电源室、配电室、消防水泵房、防烟及排烟机房、电话总机房以及在火灾时仍需要坚持工作的其他场所，房间内所有灯具均使用应急回路供电，就地开关控制，考虑到有人在时就地开关已经打开，因此不需进行强行启动控制。
（3）在洗手间，非消防风机房，非消防水泵房，办公室等区域内，每间房保留至少一盏灯具由应急回路供电，就地开关控制。
4 总结
从以上对高层办公楼照明的介绍，我们知道好的办公楼照明控制不仅可以满足和实现不同的灯光效果要求，实现照明的高层次智能管理，改善工作环境，提高工作效率，还可节约能源。延长灯具寿命，减少用户维护费用。随着建筑和照明技术的进步，照明已成为建筑的一部分，让我们大家共同努力，将更多、更好的照明系统应用到建筑的设计中去，营造出艺术、智能化的光环境，赋建筑与生命。
参考文献：