时间：2023-06-08 10:56:52
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产行业价值，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：公允价值 投资性房地产
新会计准则中最大的亮点当属公允价值概念的引入了。理论界人士普遍预计由于投资性房地产在具体的计量方法上引入了公允价值模式，拥有大量土地使用权或房产又希望通过收取租金以获得长期收益的经营房地产、园区的上市公司，一旦在将来转让现持有的房产必将获得可观利润。并且在房地产市场继续向上的大环境下，投资性房地产的公允价值将提升，而上市公司的财务报表即将体现这一利润。随之而来的必然是房地产股票的新一轮上涨。
一、投资性房地产中两种计量模式的对比
(一)投资性房地产的范围
房地产是土地和房屋及其权属的总称。其中，土地是指土地使用权；房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。《企业会计准则第3号――投资性房地产》中所谓的投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值或者两者兼有而持有的房地产。
(二)投资性房地产计量模式
1．投资性房地产的确认和初始计量
投资性房地产的确认满足三个条件：(1)符合投资性房地产的定义；(2)与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；(3)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。投资性房地产应按成本进行初始计量。外购的房地产包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造的房地产由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成；以其他方式取得的性房地产按照相关会计准则的规定确定。
2．投资性房地产的后续计量
《企业会计准则第3号――投资性房地产》以成本模式作为投资性房地产后续计量的基准模式，并适当引入了公允价值模式。
(1)成本模式。成本是指资产购置或建造时，为取得该资产而支付的现金或现金等价物的金额、其他对价的公允价值或者在适当时候按照特定要求进行初始确认时归属于该资产的金额。采用成本模式，要求投资性房地产在初始计量后采用折余成本予以计量。
(2)公允价值模式。由于我国房地产市场还不够成熟，交易信息的公开程度还不是太高，准则对公允价值的选用等有关问题做出了较为严格的控制，认为如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，应当采用公允价值模式，否则应采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。一旦采用了公允价值计量，便不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，且以资产负债日投资性房地产的公允价值为基础，调整原账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计人当期损益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产不得从公允价值模式转为成本模式。
(三)投资性房地产与其他资产的转换
企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。在成本模式下，应将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计人当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计人所有者权益。
从上面可知，与成本模式相比，无论是在期末计量日还是资产置换日，公允价值模式下很可能会产生差额，即公允价值与原账面价值的差额，该差额将计入当期损益或所有者权益，从而会对当期损益和所有者权益产生一定的影响。
二、上市公司冷淡公允价值的原因
虽然理论界都预言房地产行业会普遍采用公允价值计量模式，然而就目前已公布的房地产上市公司的年报情况来看，之前被广泛看好的公允价值模式似乎受到冷遇，而且很多房地产企业也表示不会将投资性房地产采用公允价值计量。截至2008年4月27日，在已披露年报的1303家上市公司中，仅9家上市公司选择公允价值计量模式，并对股东权益进行了追溯调整，分别是武汉控股、沱牌曲酒、中国银行、S深发展A、方大A、胜利股份、白云山A、武汉塑料与津滨发展。涉及金额最大的是中国银行，高达33.18亿元，调整金额最小的则是武汉塑料，仅140.11万元。而陆家嘴、中国国贸等被市场寄予厚望的公司却不在此列。现实与预计差别竟如此之大，上市公司又为何会如此冷淡公允价值呢?笔者认为，其主要原因有以下四个：
(一)公允价值计量模式下对利润波动影响较大
企业采用公允价值核算后，不再对投资性房地产计提折旧和减值准备，期末公允价值与账面价值的差额直接计入当期损益。这样在我国投资性房地产市场的加速发展中，投资性房地产升值潜力较大，每年的重估增值额将持续为正值，即利润将会得到持续地额外提升。但在我国房地产市场波动较大的情况下，并不能排除部分投资性房地产出现贬值的可能，从而引起利润的较大波动，导致企业先盈后亏，加大企业的经营和财务风险。
(二)税收问题可能导致在公允价值模式下降低了公司价值
如果公司采用公允价值模式计量投资性房地产，将不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，这会增加公司的所得税，导致投资性房地产现金流下降，从而降低公司价值。所以若没有税收配套政策出台，预计多数上市公司将选择原有的成本模式。
(三)运用公允价值增大了公司经营和管理的不稳定性
采用公允价值模式后，拥有较多投资性房地产公司的业绩，将更多地受该市场价格变化的影响，这增加了公司业绩的不稳定性，而这也是大多房地产商不愿让投资者看到的，另一方面也有可能掩盖了管理层的经营不利或优秀管理能力。
(四)公允价值的计量成为房地产企业执行新准则的拦路虎
确定公允价值是实施新准则的前提，而规范公允价值评估体系则是确定公允价值的前提。首先应建立一套严格的资产评估制度，新准则中并没有提到应该如何评估投资性房地产的公允价值。更别说新准则对投资性房地产采用公允价值模式计量的适用条件非常严格。有一些市场行为根本就没有一个参照交易体系，符合新准则要求的交易体系很难在短时间内形成；况且由于地段、楼层、质量、朝向各异，要找到每一处房产如准则所说的活跃市场就更不容易了，为求公允价值而花费昂贵的成本恐怕是大多房地产企业不愿看到的。
三、我国现行环境下应用公允价值应关注的问题
(一)公允价值计量的选择问题
公允价值依然是新准则实施过程中的一个难点，也是一个无法回避的问题。具体到房地产又有其独特性，不同地理位置、结构、用途的房地产其价值差别很大。新会计准则虽然借鉴国际会计准则中的有关做法，列举了确定公允价值的三种方法，但从这三种方法中可以看出，采用公允价值计量需要有规范的房地产交易市场和客观公正的评估机构，涉及多个经济环节，评估难度较大。
另外，从我国现状看，评估人员与会计人员的业务素质不容乐观，专业的评估师队伍不够强大，应该说目前国内的大多数从业人员对公允价值运用尚难以适应。
(二)必须关注土地使用权的用途问题
未确定用途的土地使用权是新准则在实施过程中的又一难点所在。新准则对地产的确认比较严格，只有两种情况，“已出租的”和“持有并准备增值后转让的”，在分析房地产行业报表时，发现大部分上市公司的报表附注中对于土地使用权的用途并未给出明确的说明，从准则实施的角度看，如果不对这些内容加以规范和控制的话，很可能成为此类上市公司操纵利润的手段。
(三)盈余管理问题
公允价值的变动计入当期损益，放变了通常的收益观。即不再采用单边调整减少资产价值的成本。企业可能会利用会计计量属性的选择权来“创造”账面利润。公允价值不仅仅是个计量工具，它更能影响到多方利益主体，它很多时候是估计的结果，在现阶段的实务操作中容易被利用为利润操纵的工具。如何保证公允价值确定的合理性，避免成为企业随意操纵业绩的工具，量个十分现实的问题。鉴于会计造假的违规机会成本远低于其预期收益，证券市场监管机构可以借鉴美国高昂的惩罚性赔偿制度对会计造假进行严惩。
四、公允价值运用于房地产行业的前景
(一)公允价值计量将与历史成本计量共存
公允价值的存在与发展是必然的，它将在今后发挥着举足轻重的作用，我们没有理由回避、忽视公允价值，当然也不能认为历史成本将退出历史舞台，所以摒弃任何一方都是错误的。可以预见到，二者将在未来很长的一段时间内并存。而我国采取的策略应该会是选择性地使用公允价值，然后逐步扩大使用范围。
摘 要：随着国家经济形势的发展变化，房地产金融市场风险也在不断的增加，他们的产生受众多因素影响，就我国当前国情而言，其形成机理主要是由资产价格波动与信息不对称所造成。基于这种背景下，本文对我国房地产金融市场风险形成机理以及具体防范房地产金融市场风险措施进行探究，旨在多管齐下积极应对房地产金融市场风险。
关键词 ：房地产 金融市场 风险分析 宏观调控
引言
随着国家经济形势的发展变化，房地产行业进行了多次调整。经过长期的实践，房地产行业已经成为我国经济发展中的重要力量，为国家经济的总体发展做出了突出贡献。但是，房地产行业也存在着一些问题得不到缓解，比如：房价过高、房地产盲目投资、商品房空闲等。这些问题困扰着人们的生活，成为社会发展的颈瓶，尤其近年来，房地产金融市场风险进一步加大，市场充满了不稳定。本文就房地产金融市场的风险进行了充分的分析，希望为房地产行业的人提供帮助。
1、房地产金融市场风险形成机理分析
简单的说，风险是房地产行业在整个金融市场中受到内外部的影响，造成了实际的收益与预期目标存在着差异。在金融市场中，房地产的金融风险来源有很多种，比如：汇率、利率、市场环境等。本文从金融学的角度对其中的风险分为几个具体方面的叙述：
金融环境存在着巨大的不稳定性导致金融体系出现问题。房地产在经济市场出现金融危机的时候，会导致产业面临极大在的困境。金融市场的不稳定在客观上是存在的，并且可以对房地产行业产生冲击，甚至由房地产扩散到其他行业，产生连锁反应，爆发更大规模的经济性危机。
信息的不对等也会给金融市场带来风险。在金融学中，信息是重要的元素，信息可以及时的传递出金融市场的发展动向和发展趋势，对房地产行业有着重要的影响，信息的不对等增添了房地产行业金融上的风险，对判断决策产生了重要作用。
金融风险出现几率的大小与政府的货币政策有着直接的关系。货币是整个金融市场的基础建设，当政府的货币政策出现大的转变就意味着金融市场会出现大的变动，金融行业的借贷也会受到政策的影响导致资金周转出现问题，为房地产行业的发展带来威胁。
2、我国房地产金融市场风险分析
房地产金融市场存在风险的来源不是从房地产企业的内部出现的，而是参与到房地产开展业务的金融机构，这些机构特别容易受到市场和环境的影响在借贷上进行改变，进而保证自身的权益。我国的房地产金融市场的风险来源于银行的变动。
2.1信贷规模增长过快
房地产开发过程中，需要向银行借贷大批量的贷款，由银行提供房地产的建设资金，实现房地产业的正常运营。房地产建设的资金回收的速度慢，跨度长，需要向银行进行资金借贷，解决建设中存在的问题。建筑征地费用和建筑工程用款都需要开发商进行前期垫付，加上近些年，房地产行业发展速度迅猛，导致了银行信贷规模空前增长，资金回收速度减慢，银行承担的风险逐步加大，
2.2 银行系统所面临的信用风险与流动性风险
房地产行业需要的资金总量大，资本来源大部分依靠银行的现状导致了我国银行系统的风险过大，资金运转容易出现危机。一旦银行不加限制的向房地产行业进行大额贷款，势必影响房地产行业发展的均衡性，给房地产行业发展带来危机。房地产方面的危机进一步扩大化就会对其他的领域的价格和发展生产重要的影响，甚至会降低人们的生活水平，出现泡沫经济。为了确保银行系统的稳定性，合理的解决银行面临的新信用风险和资金流动性风险，需要进行全面的考虑。对房地产借贷进行限制。
3、我国房地产金融市场风险的控制与防范的措施
对于房地产金融市场的风险控制是全社会共同的行为，需要政府和大众联手将其控制在一定的范围内。政府应发挥自身的优势，完善社会保障性住房。制定详细的建设性住房规定，还要实现房地产企业多元化的资金来源，保证房地产金融市场的稳定。
3.1 密切关注房地产价格走势，严格控制抵押品价值缺口
房地产行业向银行进行借贷的抵押品往往是商品房以及没有建设完成的商品房。银行方面必须对房地产行业的抵押品进行认真的判断，不能根据简单的市场估值开展市场业务。现阶段银行对商品价值的估算是按照商品在市场中的价格进行的，存在着极大的风险，当受到市场价格影响，商品价值发生改变的时候，银行将陷入困境中。房地产用商品房进行抵押的过程中需要对其变现能力进行认真的判断，考虑到房地产的质量，进行合理的贷款，不可过分盲目。商业银行在进行房地产贷款的时候，应对房地产企业的信用和实力进行全面的评估，并对抵押品的质量进行实地的考察，慎重的考虑抵押品价值，并进行风险市场的价值波动模拟，得出抵押品的价值范围，与此同时，还要对房地产信贷抵押物的变现能力进行深入的分析，密切的注意企业的发展动向，关注企业价值的变动，降低银行贷款风险。
3.2 针对区域经济差异，对房地产信贷实行规模管理
我国的经济管理部门和银行必须按照国家经济发展变化进行房地产行业发展的宏观控制。在进行信贷时，应该按照不同区域房地产的发展规模和现实需要进行总体管理。区域性的房地产信贷的规模应与区域不良贷款率联系在一起，根据实际的情况制定出房地产信贷管理办法，对不良借贷和盲目投资进行严格控制。具体说来，区域银行一方面将贷款方向指向信誉好、发展规模大、回收速度快的大型房地产企业，另一方面将资金信贷投资于发展前景好，建筑质量高的大中型地产项目。
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作者简介:
2013年4季度房地产指数的连续单边下跌（单季度下跌约35%）已经充分反映了市场对于房地产行业在流动性紧缩、热钱流出以及限购政策调控下房价及销售量难以为继的预期，而今年上半年的量价齐跌也印证了这一预期。因此2014年2季度开始房地产行业处于一个利空充分出尽，在这种悲观的情绪下，房地产行业指数及其成份股的估值具备了极高的安全边际。今年4月以来，在经济数据整体下滑的背景下，各大城市调控不断放松甚至转为刺激，流动性拐点在一季度开始显现，在行业政策放松与货币政策宽松叠加下，根本上转变了市场对于大势及房地产行业的悲观预期，极大地推动了行业基本面见底回升，也构成近半年来房地产指数单边大幅上涨的基础。此次不对称降息又犹如一剂强心剂，我们预判，在2015年信贷政策进一步宽松，房地产销量有望在明年1、2季度得到实质改善和印证，同时，在二级市场整体情绪乐观的带动下，房地产行业整个板块未来3-6个月取得超额收益值得期待。
降息与政策共振行业拐点已现
上周末央行不对称降息，本周以来众多地产上市公司放量上涨，交易量以及行业指数均不断创出新高。从历次降息对于地产板块的短期影响来看，也出现过多次走低的局面，但正如上面分析本次降息大背景有所不同。尽管从表面来看或因此次降息幅度较大超出预期，但实质则因在经济较差或者悲观情绪主导时，降息更易被理解为利空或者连续降息后对于通胀的担忧，但当前，市场情绪已明显向好，房地产利空因素早已被消化，经过一系列政策加热刺激后的降息，则更多被理解为利好。本次降息实质强化了新的货币宽松周期，在宏观经济数据不佳的背景下，市场预计未来仍有降息及降准等宽松举措，房地产行业作为对货币政策敏感的高弹性品种无疑将持续受益。
事实上，房地产行业的基本面在预期主导下早已开始逐步复苏，而此次降息则有望与行业政策形成共振，彻底扭转地产板块的悲观预期。去年以来房地产市场虽然销售火爆却被悲观预期所笼罩，房地产板块提前反应出现大幅下调，今年1季度起整个行业则呈现量价齐跌的局面。不过，今年4月以来政策放松预期是支撑房地产板块的主要逻辑，随着年中房地产市场的调控政策开始转向，限购不断放开、信贷政策以及地产调控政策不断放松，市场情绪出现了明显转向。加之从1季度开始的流动性不断宽松、驱动的合力大大增强，此次不对称降息更是带来资金供应以及资本成本的改善。更重要的是，资本市场以及上市公司、购房者对房地产行业预期的扭转。另外，从销售量来看，此次降息无疑有助于提升有实际需要的购房者支付能力，特别是对仍在观望的购房者的信心和预期会有莫大的提振，短期内前期积压的需求将会集中释放，从而有助于市场交投量的回升。
综上，预期改善、政策放松、信贷支持、货币宽松、销量回暖以及情绪将构成大幅拉升房地产行业指数的演绎路径。目前，房产周均成交量降幅同比缩小，环比也在逐步改善，我们预期明年初信贷宽松政策会有进一步体现，从而使明年1、2季度房产销量得到实质改善。
房地产板块中长期行情值得关注
从投资角度来看，目前房地产股票显然更具备投资价值，根据历年降息前后房地产板块的走势来看，通常3-6个月后会出现超额收益。我们认为，在降息的催化下房地产板块迎来的不是短期行情而是中长期行情，从资金参与的热情也可见一斑。以万科A为例，周一交易量高达50亿，这一数据相当平时10倍左右，资金选择在指数涨幅不大的前期持续吸筹，显然更注重该类个股的中长线配置价值，而不是短期走势。
今年7月在第四届价值地产年会上我们强调房地产板块率先启动，大盘目前没有可预见下行风险，强烈看好房地产板块。三季报展望我们就曾指出，无论大盘上涨或下跌，房地产板块都具有极大概率获得绝对收益。当时时点我们认为大盘企稳的情况下，伴随着各种行业利空不断兑现，利好接踵而来，地产板块下行风险已逐步排除，此阶段房地产行业板块具有十分明显的确定性，获得绝对收益概率较大；如果A股盘面出现转向，中小及主题热点出现回调，那么配置房地产板块相对收益将会十分明显，因此无论上限房地产行业都极具配置价值。目前来看，以国泰国证房地产B（150118）为例，近5个交易日日均成交量达到1.5亿元，涨幅已超过40%（截止11月26日）。众所周知，作为股市风向标，杠杆基金二级市场的价格不是单纯反映该杠杆基金的净值涨跌，而是更多受投资者投资情绪的影响，反映投资者对行业、对杠杆基金未来收益的预期。当下作为投资预期交换的媒介，房地产B的惊艳表现已充分表明房地产板块的中长期配置价值已经被大部分资金所认可。
适时把握投资机会
房地产行业具体投资方向的把握上，目前时点我们比较看好两类标的：一类是已经具备转型战略的中小市值的地产公司，包括地产医疗、儿童地产、教育地产等具备跨界转型预期的上市公司；另一类则是传统地产中具有高周转、高杠杆、高库存情形的，这些前期涨幅不大的地产个股将受益于这波行情。在货币增速效应递减的大环境下，房产投资属性有所减弱，而伴随人民币贬值热钱外流，房价短期出现过快上涨的概率极小，在房价平稳销售量放量的情况下房地产行业更有望具备持续的投资价值。
如果看好某个板块行情、判断好方向及幅度和热点行业，投资者不妨可以投资对应行业或板块的杠杆基金。国泰国证房地产分级基金可以满足不同风险偏好的投资者对于房地产板块不同的投资需求，熟悉二级市场且具备一定风险承受能力的投资者可选择带有杠杆性质的房地产B（150118），指数持续上行且其目前每日振幅高达7%，只要把握好介入时点则可通过波段操作获得更大收益；套利者可以场内申购房地产分级母基金分拆卖出子份额，获取相对无风险收益；机构以及偏稳健型个人投资者则可通过参与国泰国证房地产指数分级基金（160218）分享房地产行业的上涨。正所谓投机者的游乐场，套利者的天堂，长期投资者的金口袋。
关键词：房地产；评估；建筑物损耗
Abstract: With the rapid and steady development of China's economy, especially the development of urbanization and urbanization continues to accelerate, the state has increased infrastructure construction investment, continue to promote the rise and rapid development of China's real estate industry, and further widen the domestic marketrigid requirements, provide some basis for our further circumvent the economic crisis. This article focuses on some of the situations of the real estate and carry out assessments and calculate the loss of buildings, real estate development and interests help to further standardize and improve the development of China's real estate career.
Keywords: real estate; assessment; building loss
中图分类号：F293.30文献标识码：A 文章编号：
随着我国建筑行业的快速发展，房地产行业作为一股新兴的资产代表登上我国建筑行业的舞台，并随着我国建筑行业的发展得到日新月异的进步；尽管我国房地产事业起步和发展时间较短，各种国家行业规范还不完善，特别是房地产评估体系和针对房地产建筑和出售、代售中的损耗等诸多问题还没有完善的界定和评估体系，需要建筑工作者不断的研究和创新，科学制定房地产评估中相关建筑损耗的标准，为我国房地产行业的发展提供理论和指导依据。
1 我国房地产行业的概况
尽管我国房地产行业的发展日新月异，但由于房地产行业的发展较晚，配套的规范制度还不完善、不健全，且我国房地产市场的发展不均衡，在快速发展中容易出现诸多问题，某些区域房地产行业市场管理和评估体系混乱，严重制约我国整体房地产行业的稳定发展。其主要表现在：①房地产行业近远期目标存在矛盾。我国房地产市场潜在总需求量巨大与短期市场的有效需求量间存在严重矛盾；特别是近些几年，伴随国际次贷经济危机对我国经济的波及，尽管我国制定了科学的促进内需的政策，但对房地产行业的发展影响不明显；加之我国住房制度改革的滞后、市场经济体制还不完善、房价居高不下等因素，进一步加剧我国住宅产业发展总量失衡与结构失衡的格局；②房地产行业的结构性问题。房地产行业的房价、房源、房品定位不准，盲目追求高档，忽视居民购买力，致使房屋销量不佳，空置度较高，国家对经济适用房住房的扶持力度不够，国家标准制定不完善，加之地方盲目性的开发、建设，造成房源供大于求；③我国房改亟待深化。由于我国房地产起步和发展较晚，加之我国房地产评估制度不完善、不健全，市场化程度偏低，住房供应体系还不健全，房地产的发展不符合我国基本国情，加之我国房地产市场的监管体制不完善、监管力度不足。
2 我国的房地产评估的概述
2.1 我国的房地产评估历程
我国房地产起步较晚，但发展迅速，然而中国房地产估价理论研究1930以后，后得到政策扶持，房地产评价研究不断发展和创新，建立健全适合我国社会主义市场经济体制下的房地产评估体系。并重视房地产评估理论的研究和发展、创新，并对房地产定价和评价开展系统性的研究，特别是我国积极开展土地流转制度和土地使用制度的改革，并重点讨论我国房地产商品化的现状和出现的问题，逐步确立我国房屋商品化的理论体系。我国首次颁布的《经租房屋清产估价原则》，可谓是我国第一个房地产估价的制度，并详细规定了建筑物的估价方法。
我国于1987年起开始对城镇土地定级估价工作开展详细的调研、综合分析，逐级对比，并对多种地价测算方法的校核、验证和对比建立的基准地价评估方法。我国《土地估价管理办法》、《土地估价管理条例》的顺利颁布并实施为进一步完善和健全我国土地资源流转买卖的市场，并为国家土地资源的流转提供强有力的法律支撑，其评价方法也逐步转向有竞争力的市场评价上来。
20世纪90年代，中国房地产评估委员会编制并应用的《房地产价格评估方法与应用》，首次全面地介绍国际上主要的房地产估价方法，其包括市场比较法、成本法等；同时，针对我国常用的房地产价格评估方法进行详细阐述。中国房地产评估委员会的研究人员通过整合各地房地产估价的理论和实践经验，并结合我国房地产发展的实际，科学制定我国现阶段的房地产评估体系；而建设部于1992年也颁布了《城市房地产市场评估管理暂行办法》，科学制定我国房地产评估管理制度和建筑损耗评估体系。
房地产的估价是通过指专业技术人员根据房地产的综合价值，按照房地产价格的组成与估价原则，参照国家房地产估价程序，采用科学、有效的估价方法，并结合估价技术人员的综合素质，在综合分析影响房价变动因素的基础上，积极开展房地产估价，促使对价值开展评估和判定的一种活动。
我国房地产估价方法深受英国评价体系的影响，单纯重视评价经验和效果，对建筑物的评估研究较少，并未进行深入的研究。目前，相关房地产评估定量分析的估价方法及综合系统应用的研究较少，这对我国房地产评估体系的完善和发展具有一定的理论和现实意义。
2.2 房地产的评估方法概述
在国际上，常用的房地产评价方法主要有市场比较法、成本法、剩余法、趋势法等；我国房地产常用的估价方法主要有成本估价法、收益比较法、收益还原法三种，其中市场比较法的使用最为广泛。因此，我国开展房地产市场比较法的研究和创新对房地产建筑损耗的评估具有重要的理论和现实意义。
2.3 房地产评估中建筑损耗
房地产的价格是建筑市价和土地价格的有机统一，具备两重性的内涵和特征；而房地产价格一般包括总成本和利润两部分。房地产建筑物的损耗一般情况下可分为有形损耗和无形损耗。有形损耗指由于房屋使用和受自然力影响而引起建筑物的价值损失或流失；无形损耗指由于建筑功能和经济、技术上等因素或消费观念变更引起建筑物价值的损失。因此，对房地产能耗中的评估在房地产行业中显得十分重要。
2.3.1 房地产建筑的折旧
在房地产建筑使用过程中，建筑物的价值得到不同途径的流转。建筑折旧作为建筑价值转移一种途径，是在损耗基础上确定的，而折旧和损耗在会计学的定义有差别，在房地产评估体系中，折旧不能代替损耗。
2.3.2 房地产建筑年限损耗
房地产建筑的设计规范要求对建筑材料和设计年限有严格的规定。在房地产评估中应当通过借助先进技术开展实地的勘察鉴定从而科学确定建筑损耗。房地产建筑随着建设的深入，会出现效用递减的趋势，即为建筑损耗。损耗的主要原因主要分为自然、功能性和经济类因素三种，三种因素存在一定关系，并互为因果。计算建筑损耗时必须统筹分析、预算三个因素带来的损耗，对高难度、复杂的建筑工程，必须采取系统分析，科学计算建筑损耗。
结论
随着我国房地产行业的高速发展，由于国家的房地产法规还不完善，房地产评估体系还不健全，对建筑物的能耗评估还处于比较低的水平，特别是区域房地产开发的盲目性、趋利性，使我们房地产行业市场化进程较慢，价格评估、建筑能耗评估体系滞后；国家应积极制定房地产的规范制度，并开展房地产价格和能耗的评估工作，并结合国外先进的评估理论和系统化的评估体系，结合我国房地产评估和建筑能耗的消减途径，积极制定我国特有的建筑物损耗评估体系，不断提升我国房地产行业的抗风险能力，规范和监管房地产市场，促使我国房地产行业的快速、稳定、科学有序的发展。
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从产业关联角度，利用投入-产出模型研究四川省地产的带动效应和其在发展过程中暴露的问题。进而通过投入产出分析表，计算相关系数，揭示四川省房地产对其他产业的定量关系；最后从达到明确并得到四川省也与房地产业相关联的主要产业类型；房地产业的带动效应和优化地区产业结构目标出发，提出四川省地产发展的建议。
【关键词】
房地产行业；关联度分析；投入产出表
一、研究目的和意义
房地产作为国民经济发展的重要产业之一，具有融资量大、产业链长、波及面广等特点。虽然房地产业与其他相关产业的关联作用日益受到重视，但是各种阐述房地产业在国民经济中的重要地位以及适度优先发展房地产业等方面的研究相对都缺少较为专门的、系统的分析。通过研究四川省房地产业与国民经济其他相关产业的关联度，可以定量分析四川省房地产行业对国民经济推拉效果；确定四川省与房地产业关联度大的主要产业类型；定量反映成都地区房地产业对相关产业的带动效应；从产业关联角度分析成都地区房地产业发展问题，给出相关产业协调发展的建议。
二、房地产市场规模现状
四川省房地产行业，最终消费，资本形成，出口所占比重分别为31.1%，42.8%，0。与房地产行业占国民经济水平22.1%，12.66%房地产偏高，这表明，房地产是一种较为明显的消费拉动型产业；资本形成偏低，说明该产业尚未形成相当规模的资本能力，投资拉动能力弱；房地产出口为0，说明该产业尚未形成出口需求，是一种内向型产业，同时间接表明，四川省目房地产行业整体质量有待于进一步提高，特别是在对外开放程度进一步加深的形势下，面临很大挑战与机遇。
三、四川省房地产惨也关联度比较分析
3.1四川省房地产产业及其关联产业后向关联度比较分析
以投入产出表中房地产直接消耗系数矩阵，反应的是总体水平上房地产产业的主要后向关联，在工业、建筑业、交通运输、仓储、邮政、信息传输、计算机服务、软件批发和零售、住宿和餐饮金融业、房地产业、租赁和商业服务、科学研究、技术服务和地质勘查、水利、环境和公共设施管理居民服、教育、文化体育和娱乐17个产业中，与房地产有直接关联关系的产业一共有14个，农林牧鱼、社会管理与公共服、社保与社会福利与房地产后巷直接关联度为0。上后向直接关联产业中，与四川省房地产后巷关联度较高的，（高于平均值0.0667）的行业包括：工业、金融业。其次与房地产关联度较高的行业包括批发零售业、居民服务和其他服务业。上述行业中，房地产行业每生产出一万元产品，需要直接消耗工业产品价值5572元，金融业产品价值1536元、批发和零售业价值656元、居民及其他服务业649、交通运输和仓储业437元、住宿和餐饮345元。说明四川省房地产对工业和金融业有较强的依赖性，很显然，房地产行业需基础工业支持，例如：水利、电力、机械制造等。其次，房地产行业融资需求比较大，对金融行业依赖度仅次于工业，由以上分析可见，四川省房地产业是以开发经营建筑为主的产业。
3.2四川省房地产产业及其关联产业前向关联度比较分析
房地产行业具有高杠杆化、资源密集、人才密集的特点，我国的房地产行业上游和下游相关产能达到200多种，分析前向关联度目的可以从数量上明确四川省房地产对国民经济不同产业生产的供给推动能力差异。
公共管理和社会组织与房地产的关联为0，其他的14个产业均与房地产有前向直接联系，其中关联度高于平均值（平均值为0.012491）的产业有5个，分别是建筑业、金融业、居民服务和其他服务业、文化体育和娱乐业、租赁和商务服务业，这些直接关联度比较大的行业中，房地产行业每增加1万元总产值，在上述5个行业作为中间投入分别为：320元、302元、300元、235元、172元。这说明房地产的发展会促进建筑业发展、金融市场繁荣，也对社会服务业、文化产业起到较强的推动作用。
3.3四川省房地产与关联产业环向关联分析
与房地产产业有前向关联又有后向关联的产业被称为环向关联产业，计量方法为房地产与同一产业的后项关联与前向关联程度之和。
环向关联的产业有14个，后向关联度较高，前向关联度低的是工业，其次是批发零售业。说明房地产行业对这两个产业的主要作用是直接拉动。前向关联度高而后向关联度不高的产业是建筑业、文化体育和娱乐业，说明房地产产业对这两个产业产生的作用是直接推动。
四、结论
（1）从产业规模上看，07年四川省地产业增加值占GDP比重在2.80%，发达地区北京、广州已于2000年分别达3.19%、5.14%，美国在1990年就达5.91%。说明四川省地产总体发展较小。四川省地产业与相关产业平均后向关联度6.07%（我国平均0.060，美国0.081，北京0.167（1997），虽然这并不代表产业先进，但与经济发展水平对照，其消耗系数适中，反映了房地产业中间投入适中、房地产业集约程度达到平均值、产业效率也已达到国内平均值，这必然导致四川省房地产行业向更高端发展。四川省地产业与相关产业平均前向关联度1.25%（我国平均0.076，美国0.156，日本0.142）过低，反映四川省经济服务化程度、人民生活消费水平及生活质量层次较低。
（2）四川省地产关联产业类型偏向资本原料型，而发达地区的则是服务型产业，反映了四川地产正处于“数量扩张”初级阶段，经济增长方式以物质资本拉动性为主。
（3）房地产业与金融业关联度为0.03，而与建筑业关联较也为0.03，与建筑行业的依赖程度相当这种经济结构不尽合理。相比之下对金融的依赖格局可能会酿成市场价格虚高，直至市场过热，甚至房地产市场泡沫，曾为经济危机的导火索。综上所述，四川省地产业总带动效应与发达国相近，而前向关联明显小于后向，说明四川省地产业主要带动的是资金原料型“硬产业”，对服务型科技型“软产业”带动较小。说明四川省地产，中间消耗过大，集约程度较低，正处于“数量增长阶段”。
参考文献：
关键词：营改增 房地产企业 发展 对策
营改增是指原来企业应该缴纳营业税的税目，现在改成缴纳增值税。增值税是针对企业产品和服务增值部分缴纳的一种税费，其目的是为了减少企业重复征税。我国营改增的税负改革，从根本上和制度上处理了营业税体制下“全额征税、道道征收”的重复纳税问题，从而实现了增值税制度下“层层抵扣、环环征收”的合理纳税，无论从哪个方面看，增值税都是更合理的、更科学的、更符合国际的发展惯例。
一、房地产行业实行营改增的必要性
目前，对房地产行业而言，营改增是对房地产行业、建筑业、施工企业以及租赁、销售和使用不动产等产业的多项环节，不断流转的税制改革。房地产企业在征管体制、征管主体及征管程序上都具有多样性和复杂性，因此，营改增既有一定的改革困难，又有必然的改革必要性。
（一）营改增是避免房地产行业重复征税的重要手段
以前房地产行业使用营业税，我国的不动产企业在生产、流转和使用等环节普遍存在严重的重复性征税问题，在对房屋的销售中，转让的次数越多，重复性征税问题越严重。营业税是属于价内税，企业根据营业额或销售额全额计税，而增值税是属于价外税，企业主要依据经营生产活动所产生的增值额计税，事后用销项扣减进项的抵扣方法缴纳税费。二者相互比较，增值税的抵扣制度能更好地避免重复性征税。可见，就房地产企业而言，营改增是更好解决其项目开发过程中重复性征税问题的重要手段。
（二）营改增是规范房地产企业税款抵扣的有效途径
建筑施工企业是房地产最重要的上游企业，根据税负在流转税嫁接的原理，建筑施工企业的税负可直接关系到房地产行业的建筑成本和税费。根据以前税法规定，建筑施工企业在销售自产产品时，应缴纳增值税，在提供劳务时，应缴纳营业税，在建筑物竣工后均不得抵扣税费。由此可见，这不仅仅增加建筑房屋的成本，提高了房屋价格，抑制了购房者的生活需求和投资需求。而且营业税与增值税的同行，阻碍了增值税的抵扣链条，严重影响增值税在税负中的作用。
国家实施营改增之后，上述情况就已经不复存在了，与此同时无论是销售自产产品还是提供劳务都缴纳增值税，并且在实现销售的同时还可以进行抵扣税款。增值税制度的核心价值在于税款抵扣制，这样有利于合理规范我国的税收体制，加强企业上下游的监督力度，从而推进我国房地产行业的健康发展。
二、“营改增”改革对房地产新旧项目的影响
（一）房地产新旧项目开发成本的不同
1、房地产行业旧项目的成本核算
营改增对房地产行业的影响首先在于企业成本结构。房地产行业的成本结构中，占比最大的就是土地成本、财务成本和建安成本。其中，土地成本现在仍然无法进行抵扣。因此，对于一二线城市中的土地价格越来越高，实行营改增后，房地产行业的税负没有降低反而更高了。对于三四线城市中的房地产市场来说，实行营改增后，土地成本与总成本的比重降低了，而建安成本占有率高了，如果企业的建安成本可以抵扣税额，那么实行营改增对房地产行业最终可以实现降低税负的现象。
2、房地产行业新项目的成本核算
房地产行业涉及的建筑环节较多、建筑链较长，从目前来看，营改增对房地产行业的成本核算产生消极的影响。从建筑材料供应商来说，它包括有钢筋、水泥、石沙和五金等材料，其税率有11%和6%，当房地产行业的增值税税率为11%时，为了运用增值税抵扣原则，会导致房地产企业增加5%的建筑成本。从房地产行业的劳动力使用情况来看，房地产行业属于劳动相对密集型企业，需要很多人工，其中农民工占有很大比例，然而对其工资无法开具增值税的专用发票，使得支付工人工资这项重要的费用无法实行进项抵扣，因此，房地产企业的建筑成本再次增加。
（二）房地产新旧项目计税方法的确定
增值税的计税方法分为简易计税和一般计税。
1、房地产行业新项目的计税方法
至2016年5月房地产行业营改增后，一般纳税人在销售企业自建或自产的不动产，如果使用一般计税方法，都以其取得的所有价款与价外费用之和，作为应纳税的销售额，按照税法规定的11%计算增值税。
房地产行业的企业是一般纳税人，无论新旧项目都在不动产的归属地预缴税款，同时又向企业归属地的税务机关审核进行纳税申报。
2、房地产行业旧项目的计税方法
房地产行业的旧项目可以参考简易计税和一般计税，二者选其一，一经选择使用，在36个月内不得任意变更。针对房地产旧项目的一般纳税企业，如何选择对企业有利的计税方法，企业一般视情况而定。具体可分为以下几个方面：
第一、假如房地产企业现在已经竣工完毕，但仍在房屋销售过程中，企业营改增之后，尚未销售的继续销售，可按照征收率为5%简易计税。
第二、假如房地产企业尚在开发楼盘，并且已经开发的项目总体占比比例很小，项目的成本发票还没有接收，这时房地产可以选择对企业有利的计税方法，按照征收率为11%一般计税，因此，房地产企业大批量的成本发票就可以进行抵扣税额，降低项目的成本费用。
第三、假如房地产企业尚在开发楼盘，并且存在已经开发的项目整体占比比例较大，其项目的成本发票大部分已经入账，这就说明房地产企业未来收到的增值税发票金额很小，没有多少可以进行抵扣。因此，房地产企业可以选择按照征收率为5%简易计税。
三、“营改增”改革对房地产新旧项目的对策
（一）合理实施税收筹划
无论是对新项目还是旧项目，房地产行业实行营改增以后，在财务管理方面要积极展开合理的税收筹划，加权平均各个开发环节的成本费用，最大程度的降低增值额，实行节流成本的原则。首先，在实行合理的税收筹划时，主要从房地产行业的建筑施工方面来着手，适当选择能够提供增值税的专用发票企业为材料供应商和劳务公司。其次，房地产行业的增值税税收政策比较多，企业在实行合理的税收筹划过程中，可以积极运用各项税收优惠政策，降低房地产企业的税负，减少其开发建筑成本。
（二）加强增值税发票的管理，提高增值税专用发票抵扣意识
房地产行业营改增之后财务处理上，主要关注新旧项目互相交替期间，在共同经营和共同生产的前提下，必须采用分开采购、分开决算以及分开核算。即也就是说房地产行业营改增之后，旧项目增值税的销项税和进项税，不可以用新项目的税费进行抵扣。对于房地产行业来说，增值税征收环节最重要的就是销项税扣减进项税，此次房地产税收改革是一次合理完善税收制度的具体措施，减少企业的重复性征税。同时，也能够促进房地产行业在新旧项目中，规范使用发票制度，提高增值税专用发票抵扣意识。
（三）熟悉税改政策，加强税改制度的辅导
政府应该建立房地产行业的过渡性暂时条款，例如在实施营改增税制改革后，对于一些税负不减反而增加的房地产企业，在新旧项目建设中给予一定的财税补贴，尽可能实实在在地帮助企业渡过困难时期。国家可以适当出台一些降低增值税税率的文件，暂时把一些新旧项目为11%税率，因企业的压力和困难视情况而定，暂时使用6%的增值税税率。政府还应与财政部门就房地产行业营改增的各项细节和新旧项目进行商讨，实现材料供货商的小规模纳税企业和农民工的人工费，如何合理进行税款抵扣，减少房地产企业的建筑成本。同时，财税部门要定期对相关人员进行政策辅导和培训，帮助工作人员掌握营改增税改的宗旨、要点及内容等方面。
四、结束语
综上所述，房地产行业实施营改增以后，对企业未来长远的发展是把双刃剑，其影响利弊的大小主要取决于房地产行业自身的财务管理方式和方法。营改增既是房地产行业未来一段时期里经营面对的重要机遇，也是实现其良好发展的重大挑战。总体来说，2016年是营改增税负改革的收尾之年，在其带动下加快促进国内外的财税体制接轨步伐，减少重复性征税，增加房地产企业的综合竞争力，推进企业长远发展。
参考文献：
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[2]陈玉娇.试论“营改增”对房地产企业财务管理的影响[J].现代经济信息，2015， （03）
【关键词】 房地产 EVA考核 业绩评价
EVA即经济增加值（Economic Value Added），由美国思腾思特咨询公司注册实施后，成为一套以经济增加值为基础的财务管理系统和决策、激励机制。目前EVA在全球范围内被广泛应用，成为全球通用的衡量指标。90年代末，EVA理论被引入国内，作为新兴的业绩评级体系，EVA近年来越来越多的为国内公司采用。
房地产行业采用的企业业绩评价指标种类繁多，以会计利润为导向的财务指标为主。对于成本核算复杂程度极高，且收益波动性极大的房地产行业而言，EVA考核的理念与之更为匹配。为适应市场开放进程不断加快之下的市场竞争，引入EVA业绩评价方法及其先进管理体系具有现实的必要性。房地产行业中已有部分大型企业如恒隆地产等尝试采取EVA考核体系，尽管面临一些质疑，EVA的先进管理理念还是得到了共识。
一、采用EVA考核的优缺点分析
EVA评价体系在企业中的运用具有明显优势。EVA剔除了会计失真的影响，可以准确全面地衡量企业真实经济状况，维护投资股东的正当权益；在经营决策中，EVA评价指标不以短期效果为准，而是鼓励有利于增加长期利益的投资决策，有助于杜绝管理者的短期行为与实现企业的可持续发展；而由EVA激励的价值创造的理念，体现了新的企业价值观，对决策者及企业员工而言都有明显的正面作用。另外，EVA应用范围广泛，有效改善不同企业之间以及企业内部多种财务指标的混乱状况。
与此同时，EVA指标自身具有一定的局限性。EVA的适用范围有较为明显的界限，由于对资本成本稳定性要求较高，在运用于利润波动较大的房地产企业时，需要考虑的调整事项较繁琐，对EVA考核的结果进行讨论时对经济周期的关注必不可少；在EVA反映企业真实经济状况过程中，受到通货膨胀的影响，EVA值可能产生一定扭曲，同时EVA受到折旧影响的局限，不同折旧方式计算的EVA不能完全用于比较公司实际的盈利能力；就中国国内实际状况而言，由于EVA不是完全意义上的利润指标，在国内证券市场条件并不十分成熟的条件下，EVA理论的实际可操作性仍然容易受到怀疑，相关外部条件的完善仍旧是EVA得以合理应用的限制因素。
二、房地产行业EVA考核存在的问题
1、进行EVA考核的环境条件不充分
国内资本市场的不成熟极大影响了资本成本计量的准确性，是制约EVA应用的重要因素。与国外完善的专业机构体系相比，国内EVA评价实施尚处于实践阶段，专业机构不完善，专业人才缺乏，专业性的指导计划难以形成，同时由于公共监督机制尚未形成，EVA的广泛应用容易遭遇舆论质疑，现阶段的推广存在较大阻碍。
就企业内部而言，应用EVA进行考核的根本目的是通过评价指标的改变带动管理体系和激励制度的完善，推动管理理念和企业内部文化的变化，形成以价值创造为核心的企业经营方式。在现有企业经营管理背景下，这一目标的实现面临管理方式调整等一系列问题。部分企业管理结构不合理的现象较严重成为限制EVA考核应用的重要因素。而目前许多企业经营者理念落后，在管理层中建立资本成本的概念仍然需要一个较长过程。
2、应用范围具有局限性
EVA可以用于有效衡量资产运用情况，对于房地产行业而言，开发企业占据大量有形资产，采取EVA可以相对有效地对企业价值创造进行考核评估。但是对于依托信息及人力资源提供专业服务的房地产企业，EVA考核效率较低，对于专业服务企业占据行业重要地位的房地产业而言，EVA考核的全面推广较为困难，而EVA考核的全行业适用性不强又进一步降低了其应用效率。另一方面，对于有形资产比例较大的企业而言EVA考核的效率也在不断受到怀疑，由于房地产企业受到经济周期影响较大，价格波动较大，因而企业每年EVA值容易受到扭曲，会表现更剧烈的波动，导致公司股东成本和风险都较大。在房地产行业企业具体运用EVA考核的过程中，尚需要对EVA的会计调整事项进行更全面细致的分析及规定。
3、评价指标具有局限性
在实际的操作和运用方面，EVA作为评价指标本身存在体系的局限性，尤其对于房地产企业而言，经济增加值的测算可能受到扭曲，而另一方面，企业中制度不完善和管理缺失等遗留问题的存在导致测算基点EVA值存在比较大的困难。而在后续的测算和考核中，EVA的具体计算需要明确多个调整项和调整方法，在实施过程中需要对财务数据进行相应调整，相互之间的衔接与平稳过渡是EVA应用的一大难点。由于核算方式相对模糊，管理层与股东之间在考核方面容易形成摩擦，这种评价指标的实施能否获得广泛认可还存在较大的不确定性。
三、解决问题的对策及优化建议
尽管在应用中仍存在一些问题，但作为一种先进的管理评价体系，EVA在经营及管理理念方面体现出明显优势。正确认识EVA指标缺陷，在发挥其优势的前提下，不断对评价体系进行针对性优化和完善，将EVA考核应用于房地产行业，具有多方面的现实意义。针对应用中存在的问题，在实际应用EVA考核时，应对其可操作性和系统性进行完善和优化。
1、优化内外部环境
第一，优化外部环境。促进资本市场的成熟与完善，鼓励EVA相关专业机构的发展和专业人才的培养，为EVA的应用提供良好的支持条件。第二，克服制度障碍。建立以价值为导向的市场经济制度，形成传统会计制度和EVA体系相补充的业绩评价体系，促进企业管理效率的提高。第三，改善企业内部治理结构。加快产权改革步伐，降低行政管理的干预，降低EVA应用的阻力，并形成公开的信息管理和公布机制，促进财务信息和EVA体系的衔接和信息的有效转化，发挥EVA评价指标的积极作用。第四，加深管理者认识。提高管理层对EVA的认识，保障EVA评价指标的推行以及其作为公司经营规划的核心加以应用的地位。
2、进行EVA会计调整
房地产企业的EVA考核能否准确有效进行，很大程度上依赖于会计调整原则的保障和调整事项的科学性。结合房地产企业的特点，对房地产企业典型的长期费用支出例如宣传推广费用等，应当根据费用发挥效应的期限进行资本化处理，在项目的开发销售期进行分摊；EVA体系中更注重现金资本的实际变动状况，传统会计核算中对冲销计提事项的规定在进行EVA核算时应加以淡化，房地产企业中经营者更易通过控制冲销计提事项粉饰公司业绩，应鼓励现金流量变动反映企业经营状况；对于房地产企业而言，在项目周期内往往发生营业外收入和支出，会对经济增加值产生一定影响，应进行资本化处理；另外在EVA考核体系下，资产重组并购等容易引起利润大幅变动的非经常项目若不进行反应，很容易导致EVA值的扭曲，而不能真实反映企业真实经营业绩。根据不同企业之间的实际情况，在运用EVA考核时，应当注重调整方法的合理使用及处理。
3、适时更新指标数据
房地产行业整体体现明显的市场导向，市场中供求关系强烈依赖于相关政策导向，因而在对房地产企业进行考核时，相关政策规定变化的影响必须在计算EVA指标时加以考虑。企业内部可以设立专门的职能部门，研究政策导向，及时追踪经济调控政策，根据市场信息预判未来供需变化趋势。并结合政策导向和市场趋势，适时调整指标数据，从而对未来项目盈利能力等进行准确估计，保障考核的科学性和准确性。
4、结合EVA指标构建考核体系
EVA考核与传统指标的最根本区别在于依托EVA可构建全面衡量企业业绩的考核体系，准确反映企业真实业绩和价值创造能力。应逐步将所有资本纳入核算体系，并考虑投资资本的机会成本，反映管理价值的各个方面，形成完整的管理体系。
通过EVA对企业业绩的真实反应给管理人员产生的足够压力，可促使管理者尽可能的提高资本的营运能力。引入EVA考核后，可对管理者人员进行“准股东”收益的激励，使管理者收益与企业EVA考核直接挂钩，促使管理人采取与股东同样的关注，实现股东与管理者最终目标的一致性，降低管理者与制度博弈的机会。同时增强EVA对资本使用成本的强调，促使企业全体员工形成以价值创造为核心的企业文化体系，真正实现EVA考核推动房地产企业乃至行业可持续发展的作用。
四、结语
当前企业管理已经进入到以价值为基础，以价值最大化为目标的价值管理时代。EVA评价体系的特点及其在国际上的实际应用经验表明，EVA可对企业管理方面的提升产生重要的贡献。深入理解EVA的理论机制，正确看待EVA评价指标的优缺点，根据房地产行业的实际状况及特征对EVA应用进行优化和完善，以追求经济增加值的最大化和资本利用效率的最大化，实现企业价值的提升和股东收益的增加，对于推动企业的长期发展和进步将起到不可代替的推动作用。在市场化进程不断深入的背景之下，EVA指标不仅在业绩评价实践中体现明显优势，还将对市场中的各类参与者的价值观和企业管理观念产生积极影响，促进市场中资本利用效率的提高，促进企业与房地产行业的健康持续发展。
【参考文献】
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关键词：房地产 公司业绩 财务杠杆
财务杠杆是因为公司的负债经营引发的，当前发达国家市场经济发展较为成熟，对财务杠杆的研究和利用也比国内相对进步，而且负债资金在全部利用资金中占有很高的比例。但是，在我国社会主义市场经济仍处在初步发展阶段，市场不够成熟，经济不够发达，对负债经营与财务杠杆的相关研究远落后于世界其它国家，没有形成系统的理论，无法对实践进行指导。另外，在国内外的研究中，对资本结构、财务杠杆和公司业绩单方面的研究较多，而对房地产行业公司业绩与财务杠杆的行业实证研究的成果较少。所以，探讨和研究财务杠杆在我国房地产行业公司中的利用，并以此为基础得出结论，为我国房地产公司在负债经营过程中提升利润和业绩，具有很好的理论意义和现实意义。
对房地产行业公司业绩与财务杠杆进行实证研究，首先要弄清两个概念，即“公司业绩”和“财政杠杆”分别是什么，明确二者的概念和度量之后，再对本文实证研究的理论基础进行分析和阐述。本文提出了三个可能性的假设：“房地产行业公司业绩与财务杠杆不相关”、“房地产行业公司业绩与财务杠杆负相关”和“房地产行业公司业绩与财务杠杆正相关”，进行了样本的选择、研究和分析，并得出了结论，根据样本分析得出的结论，对当前房地产行业公司业绩的提升提出了几点建设性的合理建议，希望本文的实证研究对房地产公司的财务实践有一定的借鉴作用。
研究的相关概念界定
（一）公司业绩
公司业绩。公司业绩管理是当前所有行业领导者和管理层高度重视的内容之一，公司的运营和战略发展决定其业绩水平，公司的业绩直接影响其未来发展步调和未来发展方向。公司业绩考核是对公司的生产经营成果和运营目的进行相应标准的考核。公司业绩的度量。公司业绩的度量不是单方面的，是通过很多方面进行综合评定和衡量的。从资金的运用、人财物等全部资源的合理配置和充分利用、产品的研发销售等各方面，都需要进行业绩度量，但总的来讲，公司业绩度量，主要是针对公司的资金利用的管理展开。
（二）财务杠杆
财务杠杆的概念。财务杠杆是由固定筹资资本产生的，通常是指公司的负债水平，是用企业债务资本与所有者的权益资本或是公司的资本总额二者之间的比例计算得出来的。财务杠杆的度量。根据财务杠杆的概念，它是公司负债在公司资本结构中的比例，可以采用两种方式进行度量，一是负债与所有者权益的比例，二是负债与资产总额的比例。房地产行业公司与其它行业公司所处的行业、利益增长和负债偿还能力等各方面的不同，财务杠杆也会有很大的区别。财务杠杆作用程度用财务杠杆系数测量，是指资金盈余对利息前和交税前的利润变化的反应灵敏程度，息税前利润变化会对每股盈余产生影响。
研究的理论基础
（一）资本结构理论
资本结构是公司运行的经济基础和支撑，是公司经营管理需要考虑的重点内容。当前对资本结构这一概念有不同的定义和讨论：一种观点认为，资本结构是股权资本各部分的比例数值，或是债券资本各部分之间的比例数值；第二种观点认为,资本结构是股权资本与债券资本之间的比例，也就是指财务结构；第三种观点认为资本结构是指物质资本与人力资本二者之间的比例，其中物质资本包括股权资本和债券资本。
（二）MM理论
MM理论是米勒在研究“负债杠杆与公司价值”二者之间的关系时提出来的，此理论认为公司的负债数额越高，则公司产生的价值也会随之赠大，二者之间呈正比。MM理论对公司所得税加入考虑范围，同时也考虑了个人所得税的因素，个人所得税与个人投资中所获取的利息二者抵消，那么企业在负债背景下进行资金筹措所追求的避税效果根据个人所得税的抵消而消失；在不考虑企业所得税与个人所得税的因素时，无论是否负债，所有企业的价值都是其经营利润和报酬率的比值。
（三）权衡理论
权衡理论在米勒的理论结果加入了财务危机成本的理念，这一观点认为企业在负有较高负债的情况下，不存在财务危机成本，企业价值与负债资金的数额成正比。负债增多，价值也随着上升，这时，企业的风险增大，形成潜在的财务危机的可能增大。当负债达到一定程度之后，负债税额庇护利益与财务危机成本对等，二者可以抵消，这时，企业价值出现最大值，出现最优的资本结构。如果负债继续增加，那么企业财务危机成本就会增加，负债越多，企业的价值也会以同样的速度降低。
（四）信息不对称理论
依据逆向选择理论的观点，Myers认为公司进行融资时采用“啄食”顺序，即首先进行延留收益进行资金筹集，然后通过发行债券和变更股权等形式进行资金筹集，这种理论将公司业绩与资金结构定义为反向关系。依据成本理论，Jensen等人认为公司业绩与资金结构呈现正向关系，因为公司领导和决策者会过多注重私人收入，意在通过公司增加债务的方式改善收益者的行为方式。另外，在1977年的一种观点认为公司的资本结构可以向市场发送信号，所以在此基础上一些投资者就认为公司业绩与资本构成之间是正相关的，因为业绩好的公司通常会存在较高的财务负债。
通过对以上几种理论的阐述，可以看到，对公司业绩与财务杠杆二者之间关系的研究存在很大的不确定性，本文就将对房地产行业公司业绩与财务杠杆进行实证研究，探讨二者之间的关系，并得出结论，提出合理建议，促进房地产行业公司业绩的提升，改善公司运营。
房地产行业公司业绩与财务杠杆的实证研究
（一）研究的可能性假设
房地产行业公司业绩与财务杠杆不相关。首先，第一个假设是房地产行业公司业绩与财务杠杆不相关，即二者不存在直接的相互影响。在这种假设下，无论财务杠杆发生怎样的变化，公司业绩都不会随着变化或仅产生微弱的变化。在提升公司业绩时，就不必考虑从财务杠杆入手，进行战略和战术的调整。
房地产行业公司业绩与财务杠杆负相关。假设财务杠杆存在一定的效应，房地产行业公司业绩与财务杠杆呈正相关。在这种假设条件下，房地产行业公司错误运用财务杠杆进行财务管理与干涉，就会减少投资者的收益，增加公司财务风险，降低公司业绩。那么，在提升公司业绩时，就需要考虑通过哪些手段，尽可能规避财务风险，提高企业收益。
房地产行业公司业绩与财务杠杆正相关。假设财务杠杆存在一定的效应，房地产行业公司业绩与财务杠杆呈负相关。在这种假设下，房地产行业公司合理运用财务杠杆进行公司财务管理和干涉，那么公司的业绩提升，资本利润增加，企业甚至会出现额外的收入。那么在公司经营中，就要考虑如何恰当地运用负债，发挥财务杠杆的效应，提升公司的业绩水平。
（二）研究设计
选择研究样本。本文将2010年我国沪深两市的91家A股上市房地产公司作为研究样本，为了保证研究结构的科学、客观和准确，在选择样本时排除了上市房地产中的ST公司。
研究过程。众所周知，在房地产行业公司中，影响其业绩的因素有多个，在本研究中笔者将重点分析资本构成对公司业绩所产生的变化。公司业绩的考核标准是总资产收益率，影响选择的是净资产规模、主营利润增长率、总资产周转率和资产负债率，其中资产负债率又有流动负债率和长期负债率两项衡量标准。他们之间的关系是：
总资产收益率y等于净利润与总资产之间的比值；流动负债率x1等于流动负债与总资产之间的比值；长期负债率x2等于长期负债与总资产之间的比值；主营利润增长率x3等于本年主营业务利润减去上年主营业务利润再与上年主营业务利润之间的比值；总资产周转率x4等于销售收入与平均总资产之间的比值；净资产规模x5取其对数进行回归分析。
利用SPSS统计软件，对本文研究样本进行线性回归分析，可以得到这一数据：Y=-3.251-0.057x1-0.041x2+0.00016x3+0.0879 x4+0.038x5-0.245
通过对得到的数据进行分析，可以知道，公司总资产收益率与资产负债率二者之间成反比，与净资产规模、主营利润增长率和总资产周转率之间成正比。然而，由于长期负债率x2、主营利润增长率x3、净资产规模x5无法通过T检验，因此公司长期负债率、主营利润增长率与净资产规模三者对公司总资产收益率的作用不大。流动负债率x1和总资产周转率x4这两个变量可以通过T检验，所以二者对总资产收益率y的影响较大，根据流动负债率x1的变化，总资产收益率y会反向变化；同样，随着总资产周转率x4的变化，总资产收益率y会正向变化。
（三）研究结论
本文对房地产行业上市公司业绩与财务杠杆进行实证分析，因此对公司的流动负债率对总资产收益率的作用、长期负债率对总资产收益率的作用进行了重点分析。依据权衡理论的阐述，公司盈利能力较强时，需要增加负债增强财务杠杆的效应，如果公司盈利能力差，则需降低负债弱化财务杠杆效应，降低财务风险。从以上研究可以得出结论：公司的盈利水平与流动负债之间作用较大，之间成反比，但是长期负债对公司业绩没有太大作用。
流动负债影响总资产收益率，二者成反比。房地产行业公司通常是经过银行进行贷款获取资金，而银行出于自身利益贷出的多为流动性资金，流动资金对于房地产公司来说有着长期负债资金的功效。公司的盈利水平较低的情况，就会对流动资金的依赖程度较高。
长期负债对总资产收益率影响低于流动负债。公司的长期负债是公司进行常年运营的很重要的稳定的资金来源，长期负债是公司日常运营中的一部分，公司的偿还意识不强。而流动负债是公司筹集的短期贷款或资金，这部分资金需要在短时间内进行偿还，公司就必须利用这部分资金在短时间内进行快速流通，增加收益水平。由于领导者对二者的偿还意识和利用渠道不同，就使得长期负债对总资产收益率影响低于流动负债。
相关建议
房地产行业公司应当慎重使用财务杠杆。从实证研究中，我们可以分析出资金结构中的某些构成部分可以促进业绩的提升，但这并不代表财务杠杆与公司业绩就成正比。因此，房地产行业公司在利用财务杠杆效应时，要慎重考虑，加强财务风险防范，避免不必要的损失。
房地产行业公司应当适当扩大发展规模。规模化生产可以提高公司的负债水平，增强公司低于财务风险的能力。房地产行业公司根据自身的实际情况，在进行项目的可行性分析基础之上，适度扩大公司经营规模，提高盈利能力，改善公司业绩，完善公司财务体系。
房地产行业公司应当不断提高运营能力。公司领导者和决策层需要强调债务意识，对公司资金和其它资源进行合理配置，对资金结构和财务结构进行优化，并加强对资金利用的监督和审核，提高公司运营能力。
房地产行业公司应当增加自身融资渠道。目前我国市场竞争压力巨大，以银行贷款为主同时拓宽房地产公司的融资渠道，不仅可以降低银行贷款压力，还可以增多公司筹集的资金。一方面，可以发放债券、转让股份等方式进行融资，吸引民间闲散资金进行资金筹措；另一方面，还可以将房地产产品进行证券化，降低融资风险和融资难度。
综上所述，房地产行业公司业绩与财务杠杆之间存在一定的关系，公司领导者在进行财务决策和资金筹集时，要重视二者之间的关系。
参考文献：
1.张欢.基于竞争战略的财务杠杆与企业绩效关系的研究[J].南京理工大学，2010
2.孔维超.上市公司财务杠杆实证研究[J].中国地质大学，2010,10
一、房地产行业企业文化的基本特点
（一）房地产行业企业文化的社会影响大
社会影响大，是房地产行业企业文化的显著特点。因为，房地产企业建造的不仅是商品房、商铺房、廉租房，更是以它的企业文化深刻影响着城市景观、百姓生活的方方面面。所以，许多房地产企业把自身的价值理念融入建筑，传播自己独特的企业文化。与民生息息相关的地产行业的领军人物，其一行一言自然成为一种话语导向和风向标，社会及媒体对SOHU潘石屹、万科王石，万通冯仑等的关注，其实已经不再是他们的个人言行，而是整个房地产行业企业文化的优劣、态势和走向，因为这种优劣、态势和走向不仅仅关乎他们的企业，更关乎一座城市、一个社区、一类居住群体的精神风貌和文化沉淀。光明地产的企业文化，一直传递着“我们不是在建房子，而是在建一座城市的地标，是在为城市构建一张文化的名片”的价值取向，意在用一种参与的自豪感与文化的认同感，让员工把责任和使命扛在肩上；一直打造着“文化无形，品牌有形”的光明地产，使光明地产的企业文化成为优秀房地产品牌的代名词，“光明地产”这个品牌中的文化元素足够的厚实。
（二）房地产行业的企业文化发展并不平衡
房地产建筑的本质，是人与自然的和谐、家园的承载、文化的具象呈现。房地产行业优秀企业文化的基因，通过企业高素质员工队伍的培育而作用于企业产品品质与品牌的表达，助推着企业经济的持续提升，成为企业的核心竞争力。文化兴企、文化强企，已然成为房地产行业的共识，这是房地产行业企业文化发展的主流。毋庸置疑，房地产行业的企业文化亦存在平庸甚至丑陋的痕迹。一些追求大投入、大产出的房地产企业，以速成、逐利为立业之本，往往红极一时，却在迅速的扩张中，由于人才、管理、资金等难以为继的原因而中途崩塌。一些房地产企业重扩张、轻质量，无序竞争甚至恶意竞争，导致中国房地产建筑的平均寿命在三、四十年左右，严重影响居住者的安全。文化，是一张名片，写着企业的来处与去路。文化，是一份力量，左右着企业发展的指向。当企业的文化情怀，与员工、股东、客户的利益同频共振，那么你就是赢家。当企业的文化战略，仅止于当前“爆款”式大起，也势必会有大落的可能。房地产行业企业文化，从平庸走向优秀、从优秀走向卓越，需要时间，也需要心态。
（三）房地产行业的企业文化建设态势良好
总体上看，房地产行业的企业文化建设态势良好，优秀房企的企业文化引领发展。房地产市场的竞争，根本的是文化和品牌的竞争，是用思想构筑行业的高度。光明地产成立28年来始终把企业文化建设作为发展基石，使企业进入21世纪以来连续跻身中国房地产50强、“中国房地产开发企业稳健经营”10强、上海房地产10强的企业行列，荣获“中国房地产最具影响力品牌企业”和上海市“五星级诚信创建企业”称号。光明地产文化，以内在的优秀价值观和外在的社会责任形象，成为企业思想政治工作和精神文明建设的新载体，成为服务和促进企业发展的新抓手，受到社会、客户和用户的充分肯定。
二、光明地产企业文化建设的实践探索
（一）努力增强对企业文化建设重要性的思想共识
增强员工对企业文化建设重要性的思想共识，是企业文化建设的根本。共识之一：企业文化建设是推进企业持续发展的需要。文化发挥着引领和带动的作用，它是一种向心的力量，让团队在一种正向的感应里，与企业互促成长，双向提升。光明地产通过28年的努力，将文化与经济互推并进，实现了有弱到强、择地造城、铸造品牌、成功上市的历史性跨越，走出了一条国有房产企业焕发青春的独特发展之路。共识之二：企业文化建设是促进企业和谐共享的需要。和谐的企业文化，在于最大限度地达成企业各方利益的协调、多赢、共赢，在于员工思想上的融合与认同。光明地产成于农垦，长于农口，造就了光明地产特有的亲近土地、自然和质朴的企业风格，赋予了光明地产稳健的个性，既充满激情又沉稳踏实，本着对土地负责的态度理性拿地与开发。与此同时，光明地产人奋发有为，在新的时代需求导向下，积极转型，专注于人、专精于房、专心于事，为企业的可持续快速发展不懈进取。共识之三：企业文化建设是促进人的全面发展的需要。优秀的企业文化是促进人适应企业全面发展的土壤，不仅通过健康有益的文化活动丰富人的精神世界，也以企业的宏伟目标与战略愿景，增强人的精神力量，促进人的全面发展。光明地产重视人在企业发展中的决定性作用，把以人为本思想贯穿于企业发展和管理全过程，在管理中真正体现尊重人、培育人、善用人、凝聚人。
（二）不断推进光明地产企业核心价值体系的建设
文化制胜战略，越来越成为企业增强凝聚力和竞争力的重要发展战略。在文化制胜战略的实施中，企业核心价值体系的建设起着决定性影响。光明地产党政班子紧紧围绕房地产经营、资源、资本等企业经济工作重点，大力塑造富有特色的企业文化，先后完成以《价值》为核心的4大系列共11个文本，形成了光明地产的核心价值观体系。确立光明地产的企业使命。光明地产以“筑梦造福、强企富员”作为企业的使命“。筑梦造福”，是每个光明地产人追求的愿景。在光明地产，企业不止是一个平台，更是一个大家庭。在这里，大家都有一个共同的名字光明地产人；大家拥有一个共同的报负共筑光明梦。每个人都为着这份愿景，用深入骨髓的海派文化基因，为一座座城市竖立独一无二的精致的风向标。“强企富员”，是光明地产的第一要务。强企，让基层员工看到希望；富员，给干部职工以奔头。公司领导甚至将改善员工午餐，工作环境放在第一位，激励员工牢记企业使命，积极作为。传播光明地产的价值取向。让“稳健进取、务实果敢、责任创新”的核心价值观深入人心，融入全员的自觉行动，成为全员思想、行为的主旋律。熙藏项目动迁工作曾历经八年“抗战”，却始终没能成功，光明地产收购该项目后，项目团队仅用了一年半就取得了胜利；民众公司的财务部经理吴慧萍在被厂里的狼狗咬伤后，坚持先把奖金如数发放给保安，再去医院接受救治，只为让所有员工开开心心过年；虹阳公司的周梅，为了赶在政府约定时间将材料交到有关部门，在出车祸、头部鲜血直流的情况下还坚持先送材料，再去医院治疗等等。弘扬光明地产的企业精神。“大地情怀，海派精神”的企业精神，诠释光明地产人立足上海，放眼全国的视野与雄心；同时，也以一种博大的情怀，纳百川而厚发，磅礴有力。工作时间追求精益求益，工作以外大家也是以满满的爱心奉献社会。汇航公司的董事长叶小芪多年来一直默默捐助云南“小芪希望小学”，从不向外人披露；光明地产携手壹基金组织“温暖包”行动，向边远地区儿童送去爱和关怀，用行动诠释了担当和责任。根植光明地产的企业文化。光明地产党政班子将企业文化建设纳入各级领导干部培训的主要内容，通过开设企业文化建设培训班、组织企业文化建设理论专题讲座、企业文化建设交流会，以及组织先进企业文化学习参观考察等形式，让各级管理者全面了解企业文化，思考企业文化建设等问题；在高度认同的基础上，集团制定了《光明房地产集团文化建设三年行动计划》。
（三）有效推动企业文化与企业战略融入发展
光明地产每三年都要制定发展战略规划，为企业未来发展擘画美好的宏伟蓝图，而把美好的蓝图化为现实，需要员工的共同努力。为此，新的战略规划形成后，光明地产开展宣传、解读、培训，让企业新的战略规划家喻户晓，成为集团上下共同奋斗的目标把企业愿景融入经济发展目标，加强形势任务宣传教育。继承借鉴以往好的做法，如培训、考核、激励等把企业愿景融入经济发展目标，化为集团上下的行动。创新现行的有效做法，用好微信、微博、官网等新媒体，加强形势任务宣传，使企业愿景内化于心，外化于行。把经营理念融入企业制度建设，提升企业经营管理水平。注重把理念体系渗透到各个管理环节；建立科学、规范的内部管理体系，实现由粗放型管理向科学、效益、文化管理型企业转变。建立相应的奖惩措施，在激励约束中实现价值导向，引导和规范员工行为，促进经济管理和员工队伍整体素质的提升。2015年，光明地产在已有60多项制度的基础上，研究制订了58项更为细化的工作业务流程，通过制度建设实现集团集约化管理，通过制度加强行为层面的文化建设。把行为规范融入企业日常管理，提升干部员工整体素质。开展创建“文明单位”、“学习型组织”，评选“青年文明号”、“红旗班组”、“功臣”等活动，营造比事业心、比责任心、比贡献、比进步的良好企业氛围。开展丰富多彩、寓教于乐的群众文体活动，有计划地每年组织一次健康向上、特色鲜明、大型的文体活动，增加企业凝聚力，增强集体荣誉感，展示光明地产人昂扬向上、不断进取、奋发有为的精神面貌。
（四）着力突出品牌文化建设塑造光明形象
以品牌理念为引领。把深化品牌建设、品牌理念深入人心作为统领性工作，不仅使品牌共识得到了各单位的认同，而且真正落实到行动上。通过树立品牌，形成统一的公司形象、经营理念、企业文化，来凝聚人心，把全体员工共同聚集在光明地产的旗帜下。2015年，光明地产旗下的“农工商房产”获中国驰名商标。以社会责任为己任。以统一的具有社会责任感、现代意识的公司形象，提升光明地产形象。汶川地震发生后，响应市委市政府号召援建了一座都江堰光明团结小学和10个社区卫生中心。2013年，上海市保障性住房航头拓展基地汇善嘉苑获得了上海市建筑行业的最高奖项白玉兰奖，并成为沪上首个观摩工地。在20多年坚持社会慈善和公益的基础上，光明地产的公益品牌初步得到了建立，光明产社会责任体系也不断得到了完善。以清廉工程为基石。加强党风廉政建设，通过教育、完善制度、参观学习、上课座谈、廉洁谈话等多种形式，做到警示教育常态化。建设一支政治思想信念坚定、善于创新思维、自觉廉洁勤政、敢于担当重任、精于企业管理、综合能力素质突出的优秀干部队伍。进一步完善廉政风险防控机制，从制度层面、领导层面和监控体系等源头着手，将制度完善、科技支撑、队伍提升三者紧密配套，形成强有力的监管体系。
（五）构建完善企业文化建设的体制机制
建立企业文化建设的领导体制。明确集团总裁和党委书记应当同为企业文化建设的第一责任人，共同负责，把企业文化建设作为一项主要的工作列入议事日程，定期研究，制订措施，检查落实。构建党政领导一起抓、各部门协调抓、上下互通、左右联动、整体运作和协调发展的工作格局。制定企业文化建设的发展规划。制定集团企业文化建设的标准、规范、制度等，做到工作有章可循。将企业文化建设纳入光明地产总体发展规划，纳入精神文明建设责任制，形成行之有效的企业文化建设工作长效运行机制。同时，加大硬件投入，为推进企业文化建设提供必要的资金支持，为企业文化建设提供必要的物质保证。完善企业文化建设的管理机制。光明地产宣传部作为企业文化建设的主管部门，与经营管理部门共同研究、制定企业文化建设的目标任务，确保了企业文化建设各项工作的落小落细落实，并融入管理系统，为优化经营管理提供文化支撑。
三、提升房地产行业企业文化建设水平的思考
如今房地产经济占我国国民经济相当大的比重，为了使人们生活水平提高，国民经济得到好的调控，就必须处理好市场经济与房地产经济之间的关系，接下来从以下几个方面来谈为了发展市场经济，房地产经济的重要性。
（一）促进人们生活水平的提高
2000-2009年，我国城镇家庭人均可支配收入从6279.9元跃升至17175元，年均增达10.9%，大多数年份都保持两位数的增长。房地产开发投资总额从2000年的4901.7亿元快速增长至2009年的36232亿元，年均增长率23.08%，房地产投资成为我国国民家庭经济的重要推动力。
（二）促进社会的进步以及国民收入的增加
2000年-2009年，我国GDP总量从99214.6亿元跃升至335352.9亿元，年均增达15.99%，房地产开发投资总额从2000年的4901.73亿元快速增长至2009年的36232亿元，年均增长率28.89%，是推动我国经济持续快速增长的重要力量。
（三）迅速拉动市场需求
在面对大范围的金融危机时，由于货币行业和金融业务的持续崩盘，造成市场经济的剧烈波动，这时稳定的房地产市场就能够有效的将大批的家庭资金洗尽过来，从而达到缓和和抵御通货膨胀等危机的目的，稳定了市场经济的震荡，进而维护经济的平稳推进。
（四）有效带动周边行业的兴起
房地产行业的发展带动了相关行业的兴起，如电器、装修、家具、建材等一系列产业。由于它涉及范围较广，像旅游、金融业等第三产业也得到了好的发展。因此，这一系列周边行业的经济效益得到极大的增大，促进了市场经济的活跃。
二、房地产经济与市场经济发展不相协调的原因分析
（一）房地产价格与价值相背离
近几年，我国房地产价格一路飙升，按理来说，价格是围绕价值进行波动的。但房地产价格飙升这一现象，完全偏离了自身的价值，这对市场经济的秩序是有一定影响的。诸如房地产开发商的不合理占地，以及房地产经济过快增长而导致的泡沫经济产生，不但加大了房地产经济的风险性运行，而且会出现银行信贷中的资金链严重断裂。
（二）政府干预过度
2013年2月20日出台的“国五条”虽然对炒房投机的现象进行了抑制，但对市场的刚性需求影响不大，虽然使二手房的交易成本提高，但对一手房的影响却相对较小。虽然政府使用一系列手段对炒房现象进行控制，但并不能影响到一手房的交易。
（三）资源利用缺乏合理性
当前，我国房地产市场的建设中，低碳环保型住宅和智能化住宅十分有限，所以要想更好的发展房地产行业，就必须在房地产行业和建设中实行可持续发展战略，融入环保和节能的思想。
（四）房产泡沫使市场经济改变巨大
目前，房地产行业的信贷数额，占据各银行信贷业务较多的比例。因此，一旦发生房产泡沫，势必会造成很大的经济损失。其他与房地产相关的行业也必定会受到一定的影响，从而导致市场经济受到巨大的混乱，对维持经济稳定发展造成重大的影响。
三、促进房地产经济与市场经济发展相协调的对策
（一）对房地产价格进行调控
为了房地产经济良好发展，房地产价格因控制得当，政府部门应做好调控，在对市场经济进行调查研究之后，正确判断该如何使房地产经济与市场经济协调发展，制定出有效的政策。
（二）对房地产经济加大金融监管力度
为了保障市场经济与房地产经济的协调发展，政府部门应加大金融监管力度。在房地产企业的贷款规模、偿债能力、开发进程等实行全面深入的监督，调节银行的资产结构，推动信贷资金向市场经济发展的朝阳行业流动。
（三）促进房地产经济的转型
根据我国目前房地产行业的现状，各地政府必须要积极进行市场经济的调控。政府可通过贷款利率调整的方式来对传统的能源浪费与环境污染现象进行改善，以此来保障房地产行业的长远发展。
四、结束语
关键词：投资性房地产；会计核算；问题与措施
我国人口数量庞大，因此房地产行业占有及其重要的地位。但房地产的发展过程中，但其中仍存在一定的问题，如初始计量中不明确的核算科目、后续计量中计算模式的模糊、转换过程中的一些问题。
一、投资性房地产和其会计核算
（一）投资性房地产的大致概念
房地产的投资是为了实现资本增值和赚取租金，主要从事出租土地使用权和建筑物等经营活动，即让渡资产使用权来获取利益的行为。另外，投资性房地产以持有并准备增值后进行土地转让为形式，经利益最大化的影响，最后转让增值后的资产减去投资本金所得的差价来获取利益。一般来说，房地产都是在资产增值最大化的时候才转让。我国相关法律法规规定，出租房屋和让渡资产使用权也是企业经营活动的一种也需要缴纳营业税。
（二）会计核算的意义
会计核算就是在企业会计工作中准确、全面、真实的记录会计信息一次来反映企业的经营活动。以我国境内主要流通货币人民币为记账单位。房地产行业发展迅速，做好会计核算工作对企业至关重要。投资性房地产的经营活动会计人员要通过会计凭证和记录账薄等形式来进行记录和管理，进一步提升企业会计报表的准确性，做好企业的会计核算工作，并对企业的经营管理活动提出建议。会计账薄明确划分和归纳投资性房地产中的各类信息，全面完整的记录会计信息，它详细地地记录了房地产经营活动情况。它为房地产管理者提供和分析了重要数据，帮助经营者做出正确的决定。
（三）投资类房地产的会计核算
房地产的投资主要是根据其准则来实施，大致可以分为初始计量和后续计量这两种情况。初始计量就是指房地产在最初计量之前预计的实际成本，而后期计量主要是指计量企业对房产的后期的投入，后期计量主要是采用成本模式计量和公允价值这两种计量模式，但是两者之间只能只能选择一种，且选择之后就无法再做后期的更改。
二、投资性房地产中在会计核算中可能出现的情况
（一）在初始计量中核算科目不清晰
国家规定，我国的投资性房地产包括：已经出租的土地使用权、以及后期的土地利用权、自己购买的固定资产等。而相关规定明确指出，在短期之内的用于出租手段的建筑物属于投资性房地产，其拥有者并没有发生变化。但这样就扩大了投资性房地产的核算范围，会计核算过程中，企业可以轻易伪造出租的意图文件，短期时间也不确定为多久，如果企业采用公允模式进行后期计量，企业会计核算就会出现众多的问题，因此，对于这种现象，企业可以将建筑物分为固定资产和投资性房地产两种。
（二）计量模式后期计量时的不明确
大多数企业在进行投资之前会对投资的项目进行全方位的分析、调研和考察和计算，通常会投资最有利于企业发展的产业，而且事先要进行投资性房地产有效评估，确保能实现企业利益最大化。但评估过程中，公允价值计量模式进行会计核算，利润总额中也要把因为公允价值而产生的利益而计算入内，两次比较计算，若公允价值与企业之前所预计的有出入，如果市场反应的波动小则对企业影响不大，如若市场房价波动大，企业就会受到极其严重的影响。除此之外，公允价值计算方式很容易被企业中的一些投机者利用，已达到为自己盈利的目的，这样问题的出现会使得会计核算失去准确性，不利于企业长期发展，也可能会影响企业经营者对企业的经营决策，造成严重的经济利益损失。
（三）在公允价值模式下投资性房地产的账面价值与实际价值不符
房地产的投资转换则是企业要根据房地产的用途进行相应的会计处理，根据房地产的实际用途进行分类。目前，我国大部分都采用公允价值计量模式进行房地产的投资转换，如果房产的用途发生变化，会计人员要严格按照会计准则记录房地产转换会计信息，让企业对房产有准确的了解，掌握房产最新信息，以便企业经营时能有效利用最新信息进行投资决策。因此，公允价值计量模式相应的会给企业的当期损益、资本公积等科目带来变化。如果房地产只是在用途方面发生改变，但实际形态等方面没有改变，就不能更改账面价值。如果忽略该点，则会影响资产价值报告，从而影响相关决策者的判断。
三、在投资性房地产中准确进行会计核算的方法
（一）在初始计量阶段应该明确核算科目
在投资性房地产的相关准则之中已经明确的规定了初始计量，投资性房地产只能是出租使用权或实现资本增值，自用的房产，要算为固定资产。
（二）后续计量中，变动差异应包含在公允价值之中
部分企业在投资房地产的过程中发生公允价值变动，“投资性房地产―公允价值”或“资本公积―公允价值变动公积”中要计入价值差额，这样才能更好地重估长期性资产价值，以此让会计信息准确、真实。
（三）以账面价值来计算公允模式下计量转换后的房产价值
认清房地产的转换核算问题后，相关企业的账面上的价值应该努力的转换为房地产的价值进行核算。而在投资性房地产转算核算的问题之中，采用公允价值模式计算自用房产时，房屋计量基础可以为自用房产的账面价值，其中产生的账面价值误差可计入当期亏损中。
房地产行业是一个发展空间大，升值潜力高的行业，因此，投资性房地产要深入认识到会计核算中的问题并及时找到方法解决，这样才能提高会计信息准确性，找到适合企业本身的计量方法，提高企业经营决策的正确性，为企业获取更大利益。
参考文献：
[1]郭瑞霞.企业会计核算管理系统的设计与实现[D].山东大学，2015.
一、房地产经济发展的重要性分析
房地产经济作为我国国民经济发展中的重要组成部分，不仅是房地产行业稳定的基础，同时也是与市场经济协调发展的保障。因此，在当前对房地产经济中存在的问题进行分析和研究是保障房地产行业健康发展的前提条件。此外，房地产经济的发展也给社会的发展带来了一定的好处，对我国竞争力提升也有着一定的促进作用，下面首先对房地产经济发展的重要性进行分析。
1.提升国民收入。
房地产经济的发展是我国国民经济总收入的重要增长点，我国的国民经济之所以能长久健康的稳定发展与房地产经济建设的发展有着密切的联系。房地产经济的效益提升在所有的行业中占有绝对的优势，这也为我国国民收入提升做出了巨大的贡献。
2.提升人民生活水平。
随着时代的进步和发展人们的生活发生了翻天覆地的变化，人们的生活水平也有了明显的提升，在生活质量上也提出了更高的要求。住房需求是人们的基本生活需求，而房地产行业的发展给人们的住房条件作出了巨大贡献，从楼房的多层建筑到高层建筑，再到花园式别墅，这给人们的生活水平提升带来了极大的帮助，生活品质也明显得到了提升。
3.推动社会进步。
房地产经济的发展为社会的进步起到了促进性的作用。最基本的方式就是为社会提供了更多的就业机会，例如房屋的销售工作和建设工作等。在房地产的整个建设到后期的销售等多个环节中所需要的人才数量是很多的，这在一定程度上为大学毕业的学生提供了更多的就业就会。而施工中所需要的劳动力也比较多，也为外来务工人员提供了更多的就业岗位，缓解了我国就业紧张的局面。
二、房地产经济与市场经济协调中存在的问题
1.价格与价值波动引起的市场反应。
市场经济的发展特征首先就是遵循市场发展规律。房地产行业的发展在为我国的经济创收的同时也出现了价格与价值不相符的情况。正常的价格应该是围绕着价值来上下小幅度波动的，但如果价格已经高出价值过多，那么就会出现波动式的购买行为。近年来我国的房产价格一路飙升，如果市场真的是供不应求那么出现这种情况也是正常的，但事实上并非如此。而是因为过多的炒房团和非法占地的开发商所引起的，导致经济市场出现了不良的情况。
2.泡沫经济所引起的市场波动。
在创造经济价值的同时，房地产行业中存在着泡沫经济。价格上升的越快，说产生的价值背离也就越多，从而造成更加明显的经济泡沫风险。当前人们在购房的同时会产生很多的银行信贷，行业经济一旦发生资金缺损的问题，那么银行将会直接受到损失，这种损失也将在一定程度上影响着其他行业的经济发展，使得市场经济维护起来比较困难。
3.缺少环保型战略。
在社会的快速发展下，近年来人们逐渐认识到了环保的重要性，对各行各业的环保性也提出了更高的要求。房地产经济建设的开发与环境平衡之间有着十分紧密的关系，因此，它的环保型也对市场经济的持续发展将产生重要影响。众所周知，房地产建设需要大规模的土地资源和林业资源等各种能源等来作为基础。因此环保建筑和材料的使用情况将成为市场经济协调发展的关键。而当前我国的房地产建筑市场上的环保住宅和绿色建筑等十分少见，使得房地产经济与市场经济的发展方向出现背离的情况，无法达到统一。此外，在房地产的建设地理位置选择上，很多的开发商由于资金问题会选择一些较为偏远的地带，虽然价格较低，但周围建筑并不完善。这种情况很容易出现“鬼城”的现象，同时也给人们的出行造成了麻烦。长时间以来势必会导致房地产经济受到影响，从而造成与市场经济发展之间的不协调。
三、房地产经济与市场经济发展的协调措施
房地产经济的发展与市场经济发展的协调关系，需要依靠相应的对策来进行解决。当前我国的房地产经济与市场经济之间呈现出了明显的不协调问题，对我的经济建设造成了一定的影响。下面将从政府控制等方面来对房地产和市场经济发展之间的协调问题进行研究，提出相应的改进措施，保障我国的市场经济能得到健康的发展。
1.做好房地产价格控制。
房地产产品价格与价值之间的不符问题如果不得到解决，那么长时间的发展下去将会对市场经济的稳定发展造成严重的影响，导致经济泡沫出现，最终使整个经济市场陷入到瘫痪状态。因此，一定要做好房地产价格与价值的协调工作，将价格控制在合适的范围之内。但并非说要强制性的将房价调低，而是应当遵照房地产商品价值来制定出相应的价格范围，实现供需之间的平衡。当前房地产价格的过高已经成为了我国市场经济中的主要矛盾，我国也一直在采取相应的措施进行宏观调控。只有价值和价格之间呈现合理的趋势才能保证房地产行业健康的发展。
2.加强市场监督。
在市场经济条件下，无论是哪个行业，国家和政府都应积极的做好金融监督工作，保证金融市场的稳定性。当前我国的房地产市场不断的呈现出价格过高等问题，主要就是因为监督工作不够到位而引起的。我国部分房地产企业并没有开发大规模房地产的实例，但可以通过银行借贷的形式来实现投资，长久以来将会引起银行的经济出现问题。因此，在房地产的开发进城、贷款模式和偿还能力等方面都要进行严格的监督和审核，强化银行之间的合作和协调性，并对房地产的贷款行为进行严格的控制，保证资金能处于正常的流动状态。此外，银行应将传统的信贷模式进行积极的创新，采取一定的措施来规避贷款的高风险，从而实现市场经济与房地产经济之间的协调发展。
3.加快房地产经济转型。
为了保障房地产经济与市场经济之间的协调发展，国家各个地区政府应当积极的进行宏观调控，根据当前我国的房地产行业发展情况来进行行业规范和市场调整。保障房地产向着经济型、环保型等方面来发展，同时给予政策和资金上的自持，帮助我国的房地产行业能有传统的经济模式逐渐向低碳环保的模式发展。此外，我国还应制定有关规定来鼓励房地长相关行业也向低碳环保的方向发展，例如建筑材料行业等，积极的推进新能源和新型环保材料的使用。从而使我国的房地产经济向着环保方向发展，实现健康、可持续发展。在房地产的建设中，开发商应当重视起地理位置的选择，不能被眼前的利益所蒙蔽，而是应该以长远的眼光看待问题。在选择良好的位置基础上来进行建筑不仅能提升建筑的未来发展效益，同时也能推动市场经济的发展。
四、结语
