时间：2023-06-08 10:58:58
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇个人贷款风险分析，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
【关键词】 内部控制； 个人贷款； 风险管理
近年来，商业银行加大个人贷款业务的发展力度，为确保个人贷款业务健康快速发展，必须加强内部控制体系建设。内部控制是商业银行为实现经营目标，通过制定和实施一系列制度、程序和方法，对风险进行事前防范、事中控制、事后监督和纠正的动态过程和机制。根据《企业内部控制基本规范》、《商业银行内部控制指引》、《个人贷款管理暂行办法》等，拟从银行个人贷款操作风险层面，用案例探讨的形式，从内部控制环境、风险识别与评估、内部控制措施、信息交流与反馈、监督评价与纠正五因素分析个人贷款内部控制存在问题，并针对上述问题从银行内部控制角度对个人贷款业务风险防范措施进行探讨。
一、个人贷款内部控制存在问题分析
（一）内部控制环境
1.重制度建设，轻贯彻落实，使内部控制制度流于形式。“有章不循，违规、越权发放贷款”的现象在一些基层机构普遍存在，是形成操作风险和导致不良贷款形成的主要原因。商业银行尽管按照银监会规定制定出台了一系列内部控制方面的规章制度，但仍有一些经办银行贯彻落实不到位。例如，A银行在开展个人贷款业务时，在上级行批复的项目协议中尚不存在个人商用房贷款合作范围的情况下，仍违规办理个人商用房贷款28笔，放贷金额逾千万元，实际操作中A银行客户经理将其办理成个人住房贷款，以规避上级行检查，其中部分抵押权属登记未落实、借款人资料严重不符；违反上级行批复规定，擅自提高贷款成数、延长贷款期限、超出合作协议的贷款总额，已形成不良贷款。
2.重业务发展，轻风险管理。有些基层机构只顾眼前利益，片面追求业务发展，为完成上级行下达的业务发展指标和绩效考核指标，忽视银行风险管理。例如，A银行在拓展个人贷款业务时，为片面追求业务的发展，对一些不符合银行公司授信业务准入条件的小企业，采用化整为零、改变贷款合同用途的方式，通过同时向多个关联企业员工发放个人投资经营贷款，而实际却是用于企业投资经营，或通过借新还旧情况规避相关风险管理规定和上级行监督。
3.人员素质和能力参差不齐。人员素质和能力参差不齐，不同程度上制约了个人贷款业务的发展和内部控制的执行力度。在个人贷款业务产品体系中，主要的产品线包括个人消费类贷款（如个人住房按揭贷款、个人汽车按揭贷款等）、个人投资经营类贷款（如个人商用房按揭贷款、个人投资经营贷款等）和循环贷款。其中个人投资经营贷款属于高风险品种，同时由于个体户、个人独资企业等小企业报表规范度低、报表信息不透明等原因，对其判断的复杂程度加剧，要求个人贷款经办人员具备相应的财务知识、专业知识、从业经验和相关分析能力（如信贷人员对宏观经济、借款人的经营状况、经营前景进行分析判断等），而部分个人贷款从业人员缺乏对企业经营状况等复杂情况的分析判断能力。
（二）风险识别与评估
以银行操作风险为例，风险识别和评估未能根据业务发展和环境变化进行及时调整，未能涵盖到所有的个人贷款业务品种、业务流程等领域；操作风险评估模型的数据库信息还有待完善，IT系统对业务流程的风险识别和评估的支撑能力仍需进一步加强。
（三）内部控制措施
先导入一则案例：B银行在办理个人汽车按揭贷款业务中存在下列情况：（1）贷前调查流于形式。B银行未严格审查借款人资料；未审查贷款的真实性；未审查C汽车经销商的项目准入和担保资格；未对项目实地核查；未严格审查借款人的偿还能力；违反法律、法规的规定发放贷款。委托C汽车经销商对借款人进行调查，汽车抵押登记、车辆保险、合同公正等手续均交由C汽车经销商代办；使得C汽车经销商有可乘之机，利用大量虚假借款资料签订个人汽车按揭贷款合同骗取车贷，经查，借款人身份证、机动车辆销售发票、机动车辆登记证、机动车辆行驶证、车辆购置税完税证明、机动车辆保险单等贷款要件均系伪造，还款由C汽车经销商集中偿还。（2）贷时审查把关不严，尽责审批的独立性受到严重影响，贷后管理不到位，未落实车辆抵押登记；未对借款人执行借款合同情况、资信情况、收入情况、抵（质）押物现状及担保人情况进行跟踪和动态监控；未对C汽车经销商的资金账户进行监控；无贷后跟踪和检查报告、无贷后催收记录或台账。（3）基层机构负责人法制观念淡薄，，越权审批和授权。（4）监督管理部门未能定期和不定期对经办行个贷业务经营管理状况及规章制度的执行情况进行检查、监控和评价，未能及时发现内部控制存在的问题，使得C汽车经销商轻而易举突破B银行风险防范关口，骗取银行贷款，造成银行资产巨大损失。
由上述案例分析得出，个别基层银行机构的内部控制存在严重缺陷，业务经营与风险管理相背离，未严格实行审贷分离和授权审批等，基层机构负责人的个人权利未受制约，越权审批贷款，岗位职责不明确，岗位之间未能实现相互制约，监管不到位，导致银行损失巨大。
（四）信息交流与反馈
未建立有效的信息交流和反馈机制。未建立有效的信息沟通和反馈渠道，或沟通渠道单一传导过于缓慢，相关的政策法规、文件精神等未有效传达到各层面员工，基层机构在业务开展、流程操作、风险管理等方面发现的问题也未及时反馈到上级行，使上级机构职能管理部门未能及时调整发展战略、授信政策、内部控制措施等，导致各机构对政策的理解出现偏颇，执行力大打折扣，严重阻碍业务的发展和内部控制措施的执行。
（五）监督评价与纠正
目前监督评价体系普遍存在对基层机构业务指导监督多检查少，发文多但对其执行落实情况的督导不到位，对基层机构缺乏垂直监控力度，缺乏有效的日常风险监控报告制度，缺乏有效的现场和非现场检查监控体系，对基层网点负责人的监控管理不力，致使各基层机构未及时发现、评价业务发展中的潜在风险。
二、加强商业银行个人贷款内部控制的对策
（一）完善内部控制体系
1.完善个人贷款内部控制制度。根据《企业内部控制基本规范》、《商业银行内部控制指引》和《个人贷款管理暂行办法》等相关规定，不断完善商业银行个人贷款产品和风险的政策制度，个人贷款内控制度建设，如《银行内部控制指引》、《个人贷款业务操作风险指引》、《个人贷款岗位合规手册》、《基层经营性分支机构操作风险指引》、《个人贷款责任认定》等，确保规章制度体现内控合规要求，并深入全面地贯彻执行。
2.营造良好的内部控制文化氛围。营造良好内部控制文化氛围主要从五个方面着手：（1）合规培训方面，组织员工学习《商业银行内部控制指引》、《银行员工行为手册》、《个人贷款审批手册》等法律法规和规章制度，特别是高风险岗位、新进员工、转岗员工培训率应达到100%；（2）通过内控合规网站、征文比赛、合规知识竞赛等多种形式，营造良好的内部控制环境；（3）与员工签定书面合规承诺书；（4）考核机制及能力建设，对机构和员工实施百分制的内控考核制度，如将发案率等列入基层机构绩效考核指标等，财务费用分配及资源配置不仅与业绩挂钩，还要与内控执行力考核结果挂钩，避免基层机构人员片面追求业绩而发生违规放贷，形成正向激励和引导内控机制；（5）健全个人贷款业务责任追究机制，严格问责。责任认定应涵盖个人贷款贷前调查、贷中审查、贷后管理等各个环节。
（二）风险识别与评估
1.开展自我评估，识别个人贷款业务流程中的潜在风险。开展对个人贷款业务操作风险的自我评估，建立以个人贷款各业务品种和业务流程为风险评估对象的常态化风险评估工作机制。使用标准化工具及时识别和评估个人贷款业务流程中的潜在风险，并根据环境和条件的变化，收集与风险变化相关的信息，进行风险识别和风险分析，定期评估自身的风险状况和控制措施，及时调险应对策略，确保风险识别与评估能涵盖到所有的个人贷款业务品种、业务流程和风险管理等领域。采取有效措施，全面深入进行整改，有效防范风险，避免大额不良贷款发生。
2.加强个人贷款风险预警机制建设，增强个人贷款风险管理的主动性和前瞻性。通过建立各类风险的预警监测分析机制，提升风险预警和管控能力。一是推进个人贷款业务关键风险指标体系建设；二是持续开展个人贷款数据收集和统计分析工作，如个人贷款客户数据库、重大损失、事件数据收集等，提高数据质量和分析能力，加强风险分析、评估、检测；三是定期监控分析个人贷款资产质量，实施个人贷款风险预警机制；四是提升IT系统对业务流程的支持。
（三）内部控制具体措施
1.明确岗位职责，岗位之间相互制约。个人贷款授信环节包括个人贷款发起、信息核查、尽责审查、审批、放款审核、催收保全、档案管理，各环节分别按其职能承担相应责任。下发《个人贷款客户经理岗位合规手册》、《个人贷款尽责审查岗位合规手册》、《个人贷款催收保全岗位合规手册》等各岗位合规手册，让个人贷款各岗位经办人员不违规越权。确保尽责人员实施独立的尽责审查，个人贷款审批人员按照授权独立审批贷款等。
2.业务流程再造，做到审贷分离。推行个人贷款业务流程再造，在一级分行成立个贷中心，实现集中审批模式。可在个贷中心分设审批团队、尽责审查团队、放款团队、催收保全团队、档案管理团队。将目前基层机构的个人贷款授信决策权限（经办行经办主管分管行长）统一集中到个贷中心，进行个人贷款业务流程再造（经办行经办主管分管行长信息核查个人贷款中心尽责审查审批人员审批放款审核贷后管理），实现集中尽责、集中审批，集中放款、集中贷后管理的个人贷款模式，做到审贷分离。
3.优化授信审批流程，明确个人贷款审批权限。分别对个贷风险总监、专业审批人以及个贷评审小组，授予不同的审批权限，严控风险。如授予个贷风险总监个人消费类贷款200万元以内的审批权限；授予专业审批人个人消费类贷款100万元以内的审批权限；个人投资经营类贷款由于风险高，无论金额大小均须经个贷评审小组进行评审等。
（四）拓宽信息交流与反馈渠道
建立各级行、各部门和员工之间有效的沟通渠道。通过培训、讨论等方式，及时沟通和反馈政策咨询、业务发展、业务流程、风险管理及内控现状等各方面的意见和建议；同时，借助信息网络平台，通过公文、邮件、《个人贷款业务风险提示》、《个人贷款业务案例分析》、“内控合规网”、《个人贷款业务风险监控数据》、“个人贷款数据库”等渠道建立内控合规信息网络平台，做到经验交流、信息共享，提高信息共享度。
（五）监督评价与纠正
1.加强内部监督检查机制。根据经济金融形势和业务发展，加强内部审计和个人贷款职能管理部门的监督检查，如开展放款环节、贷款真实性等专项检查。通过系统化和规范化的方式，监督、检查、评价个人贷款业务的开展情况、风险管理、内部控制的适当性和有效性，监管规章制度的贯彻执行；加强对基层机构负责人的监控管理；运用现场与非现场检查（如动态监控清单）相结合的方式，加强对重要领域、关键业务环节的检查和监控；加强对问题的追踪整改和责任追究力度。
2.积极配合外审部门的监督检查。积极配合银监局、会计师事务所等外审机构的内部控制现状审查，并根据外审机构提供的《内部控制建议书》拟定整改计划，明确责任部门，明确整改内容，开展评估、监控、及时督导和后评价等工作，提高风险控制水平。
【参考文献】
[1] 钟鼎礼.西方商业银行操作风险管控对我国商业银行的启示[J]. 金融与经济，2012（7）.
[2] 银监会.个人贷款管理暂行办法[S].2010.
[3] 财政部，证监会，审计署，银监会，保监会.企业内部控制基本规范[S].2008.
随着经济社会的发展、人民生活水平的提高和消费观念的改变，人们对于住房的要求越来越强烈，越来越多的人们通过银行按揭贷款的方式购置住房。在我国，个人住房贷款业务起步较晚，由于制度的、法律的、操作的以及收入变化的因素等，导致了个人住房贷款上的风险的产生。从我国个人住房贷款的特点、风险产生的原因及风险防范的措施等方面进行研究，以期为促进我国房地产业、金融业及整个国民经济的发展和人民生活水平的提高提供一定的贡献。
【关键词】
个人住房贷款；风险分析；防范措施
0引言
美国的次贷危机为我国个人住房贷款敲响了警钟，促使我们逐渐开始重视个人住房贷款风险问题的研究。随着我国房地产行业的发展，房地产的泡沫越来越大，商业银行面对的个人住房贷款的风险也越来越突出。
1我国个人住房贷款的发展和现状
1.1我国个人住房贷款的发展历程
20十世纪90年代，随着我国房地产行业的发展，个人住房贷款作为银行的一项新业务开始快速发展。到了90年代末，个人住房贷款在各大商业银行均已经成为了举足轻重的信贷业务，成了商业银行的一项重要收入来源。随着经济的发展、经济形势的变化和国家宏观政策的调整，商业银行在个人住房贷款上面临着新的考验。
1.2我国个人住房贷款的特点
我国的个人住房贷款一般是通过个人申请、房产抵押、开发商负连带责任的方式办理。也就是说首先由个人在缴纳了一定比例的首付（现在没有零首付）之后，向商业银行申请以房产为抵押物的贷款，经商业银行审核符合条件后发放贷款，贷款直接打入开发商账户。个人按期（贷款期限不超过一年的到期一次还清，超过一年的按月还款）偿还本息，当个人无力还款或由于其他原因终止还款时，房产由银行收走拍卖，房地产开发商一般承担回购的责任。在我国，个人住房贷款的期限为30年以内。
1.3当前个人住房贷款中出现的新情况
当前，随着经济结构的调整和国家宏观政策的变化，房地产市场出现了一些波动，这些波动在个人住房贷款方面体现较为明显，使商业银行面临着新的风险压力。例如：有报道称当前已经出现了一部分业主选择弃房断供的现象，个人住房贷款对商业银行带来的风险越来越突出。
2商业银行的个人住房贷款风险分析
2.1审查不严带来的风险
对于个人住房贷款资质的审查直接关系到将来放出的贷款能否按时收回本息，关系到商业银行的经济利益。由于我国个人住房贷款业务发展时间较短，还没有形成比较健全合理的个人住房贷款资质审查的制度和和规则，这导致了审查中出现走形式的现象。
当前的个人贷款资质审查通常采用的是个人提供相关材料的形式，这就导致了一部分不符合资质的人通过弄虚作假的手段贷款，从而为将来银行在收回本息时的不确定因素埋下伏笔。这是导致商业银行个人住房贷款风险的一个重要因素。
2.2操作不规范带来的风险
我国商业银行在个人住房贷款实施程序上还存在较大的漏洞，操作上的个人随意性比较大。银行内部负责房贷的工作人员为了谋求个人的不正当利益有时候会采取一些违规操作，导致贷款风险的产生。
例如：贷款批准与否很大程度上还是由相关负责人一人拍板就能决定的。对于个人信用不好的借款人，银行本应该拒绝贷款，但是，有时候存在只要借款人能够付给相关人员一定的利益（例如超市购物卡、贵重物品等），本不符合条件的借款人就能顺利取得贷款，这就导致了个人住房贷款的一个较大的风险。
2.3个人经济状况变化带来的风险
个人住房贷款能否按时偿还的直接决定因素就是个人的经济状况，个人经济状况的变动会直接决定商业银行所放出的住房贷款的安全性。公民都会面临生老病死、失业等风险，这些风险一旦产生会使其经济状况迅速恶化，从而导致无力还贷的现象。
在我国，业主往往承担的月供能占到家庭收入的四分之一到三分之一，甚至于达到家庭总收入的二分之一。这时一旦家庭遇到重大疾病或者突发事故都会使家庭迅速变得经济拮据，为了解决燃眉之急，这些业主只能选择停止供房。
2.4个人理性的利益权衡带来的风险
作为贷款购房的业主，会对于还贷产生的投入与自身所获得的房产的价值进行比较，当业主认为还贷付出大于得到的收益时，就可能会选择弃房断供，从而导致商业银行个人住房贷款不能按时收回。
2.5政策调整和楼市波动带来的风险
近些年我国房价一路飙升，尤其一些一线城市楼价达到了数万元一平米，楼市的泡沫越来越大。为了防止房地产泡沫的破灭带来国民经济的波动和社会的动荡，国家出台了限购令。限购令的出台另许多炒房团逐渐变得无利可图，房价不升反降，许多为了炒房产谋利进行贷款购房的人由于房产无法出手，每月都要支付大量的银行贷款，权衡利弊下他们宁愿损失首付而选择弃房断供，这是当前银行个人住房贷款风险产生的一个重要原因。
例如：近期报道的杭州业主弃房断生的主要原因是，楼价暴跌以及限购令的出台导致炒房团手中的房产无法出手，最终选择了断供。
由于楼价的波动使得当初发放贷款时对抵押物的估价高于现在，致使抵押物贬值，当抵押物（房产）的价值远远低于贷款本息总额时，业主选择弃房断供的可能性就会增大，商业银行个人住房贷款的风险也会随之扩大。
2.6楼盘开发过程中的风险
我国大部分开发商在开发楼盘时垫资较少，他们的资金多来自于业主交的首付和银行贷款，一旦开发过程中遇到一些不可抗因素导致楼盘开发中断，则商业银行所承担的贷款风险就会成倍增加，甚至于血本无归。
还有一些开发商采取虚假按揭的方法从银行骗得贷款，将这些款项用于风险更大的投资项目，投资一旦失败将会导致楼盘开发出现较大的问题，这也是一种导致商业银行个人住房贷款风险的重要因素。
2.7利率波动带来的产生
随着经济形势的变化，银行存贷款利率也在发生变化。我国的个人住房贷款利率采取的是固定利率的办法，一旦随着利率的变化存款利率高于贷款利率，那么给商业银行带来的便是直接的经济损失。
2.8抵押物带来的风险
个人住房贷款一般是通过抵押房产的方式进行，一旦借款人违约，则抵押物由银行处置。作为抵押物的房产一方面价格在波动，当房价急剧下降时抵押物就会贬值，商业银行将会蒙受较大的经济损失。一旦开发商违约不再回购作为抵押物的房产，银行掌握的房产将不能及时变现，将意味着商业银行发放的贷款不能及时收回，另一方面对于这些抵押物的管理还会消耗大量的人力、物力和财力，这同样会给商业银行带来不可估量的损失。
3个人住房贷款风险的防范措施
3.1.加强法制建设，使工作有法可依
健全的法制是社会文明进步的重要标志，同时也是解决社会问题的准绳。当前个人住房贷款风险产生的一个重要原因就是法制的不健全，致使个别人钻法律空子。为解决这一问题，国家必须加大立法和执法的力度，切实做到有法可依、执法必严、违法必究。对于一些恶意骗取个人住房贷款的行为、恶意违约的行为必须加大执法惩处力度，使他们由于从事这些违法行为付出的代价远大于收益而不敢犯险。
3.2加强标准的制定，使操作得心应手
严格而科学的标准有利于更好地执行，有利于防患于未然。个人住房贷款审查上的问题很重要的一个原因就是标准不够科学不够细致，导致了实际操作中的模棱两可的现象。制定出完备的、科学合理的、可操作的标准，有利于银行工作人员在实际操作中有科学的依据，有利于杜绝不符合条件的贷款者通过不正当手段骗取贷款资格，降低风险。
3.3规范操作，建立和落实责任追究制
违规操作是导致商业银行个人住房贷款风险的一个重要因素，为了避免由于违规操作带来的风险，应该建立科学健全的操作管理机制，坚决杜绝当前存在的一人拍板的现象。建立健全监督机制是防止不规范操作的重要手段和途径，各商业银行和人民银行都要加大对于个人住房贷款审批的监督管理工作，使各项工作能够公开、透明、规范。强化工作人员的责任意识，建立和落实责任追究制，谁审批谁负责，谁出问题谁负责，将问责制落在实处，减少风险产生后出现的推诿扯皮现象。
3.4建立个人信息联网查询体系
申请个人住房贷款需要对申请人资格进行审查，当前的审查过程一般是通过申请人提供相关个人信息资料由银行审查。目前，由于个人信息没有完全实现联网查询，导致了一些弄虚作假骗取贷款的行为屡有发生。例如：外地户口在一些一线城市买房需要提供累计一年以上的当地个人所得税缴税证明或者社会保险缴纳证明，在这个过程中便有许多弄虚作假现象，由于审查不严格或者查询不方便，使得一些不符合条件的申请人取得了贷款资格。
解决这一问题必须建立起统一的个人信息查询系统，使个人资产、信用等信息能够在系统中一览无余，最大限度地避免弄虚作假骗取贷款的行为发生。当前，我国已经建立了个人信用查询系统，然而这一系统仅限个人在银行的资金信用，并不能完全反应其其他的个人信息，给贷款申请的审查工作带来了不便。
3.5实行浮动利率机制
利率的变动对于贷款风险来说是最明显的，为避免存贷款基准利率上调后可能出现的早期贷款利率低于当前存款利率的情况，个人住房贷款利率应当采取浮动利率。也就是说贷款利率采用与市场利率变化相符合的可变利率，既避免了基准利率降低时借款人产生较大的实际损失，更有利于避免基准利率提高后给银行带来较大的实际损失。既有利于风险的防范同时又能够使借贷双方的关系变得融洽，有利于和谐社会的构建。
3.6加强对借款人经济状况的监测
为了防止个人住房贷款中风险的扩大，作为商业银行必须对借款人（业主）的经济状况和信用状况的变化有及时的了解，以便及时做出相应的化解风险的对策。在对借款人的经济状况进行监测时，银行可以借助自身的优势对借款人的投资理财提出合理化的建议，以避免借款人因出现较大的失误而导致的经济拮据。一方面有利于银行贷款的及时收回减小风险带来的损失，另一方面有利于借款人理财能力的提升和经济条件的改善。
3.7加强专家团队的建设
个人住房贷款风险还表现为抵押物评估失误和抵押物变现困难等方面，这就需要商业银行有一支专业素质较高的专家团队来进行把关。首先要有一支素质较高的不动产评估专家团队，对于抵押物的价值以及未来可能的价值变动有一个比较科学的评价，减少因抵押物贬值带来的风险；要有一支市场营销团队，建立起多种抵押物变现的渠道，以解决业主断供后抵押物难以变现的问题，减少损失。
3.8积极与第三方合作
当今，商业保险在我国已经有了长足的发展，商业保险的险种几乎可以覆盖生产生活的方方面面。商业保险的作用简单说就是集众人力应对突发事件，是一种事后保障，是缓解风险的一种重要方式。商业银行可就个人住房贷款风险问题与保险公司合作，由银行投保，当风险发生时银行向保险公司索赔。这样一方面有利于借助商业保险的力量缓解风险带来的危害，另一方面，商业银行与保险公司合作有利于双方业务的扩大，促进商业银行和保险公司共同发展，实现双赢。
4结语
个人住房贷款业务为房地产行业注入了资金、为人民买房提供了贷款，促进了房地产行业的发展、人民生活水平的提高，同时也给商业银行带来了可观的银行利益。随着条件的不断变化，个人住房贷款的风险越来越明显，给商业银行带来了新的压力。导致这些风险产生的因素是多方面的，既有客观的也有主观的，既有制度的也有人为的，因此为了化解风险，作为银行必须深刻认识导致个人住房贷款风险产生的原因，针对风险产生的原因采取具有针对性的措施，把风险消灭在萌芽状态，把风险带来的损失降到最低限度。
参考文献：
[1]邵玉.防范房地产金融风险的对策建议[J].经济研究参考，2012（42）：2324
[2]王石.关于个人住房贷款的风险防范探析[J].经济技术协作信息，2013（31）：52
[3]余丽霞，窦.论我国商业银行个人住房贷款的风险防范[J].浙江金融，2011（1）：3438
[4]赵玉梅，宋雪飞.浅析商业性个人住房贷款业务的风险及对策[J].吉林省经济管理干部学院学报，2013，27（1）：3941
[5]邱兆祥，傅勇，王涛.我国个人住房贷款信用风险分析方法与整体风险判断[J].中央财经大学学报，.2011（12）：3036
通常情况下，居民获得个人住房贷款购买房产有两个主要渠道，一是商业银行等金融机构，二是住房公积金管理中心。由于住房公积金贷款商业银行主要承担受托业务，基本不承担信用风险，因此本文讨论的个人住房贷款限于银监会统计口径的商业银行类金融机构发放的个人住房贷款。同时，由于商用房贷款的占比较低，且按揭成数较低，亦不再单独讨论。
一、个人住房贷款信用风险分析的一般方法
发达国家开办个人住房贷款的历史相对较长，且由于数据积累较为充分，对个人住房贷款信用风险的研究相对较早，便出现了较多有分量的研究成果。早期学者Jung(1962)认为贷款价值比和个人住房贷款利率与违约风险之间存在正相关关系；Gau(1978)用借款人特征维度、房地产特征维度和融资特征维度的64个变量对个人住房贷款违约风险进行了研究，并建立了个人住房贷款违约风险分类模型；Foster(1984)认为权益价值(住房价格+借款人违约所需承担的费用-抵押贷款价值)可以解释主要违约原因，研究方法主要为期权理论和或有求偿权理论(国内学者一般称此现象为理性违约，相对应的借款人无力偿还称为被迫违约)；Terrence M. Clauretie和Mel Jameson综合考虑借贷双方的交易费用和利得，建立了再协商模型(或者称为再协商理论)；Smith，Sanchez&lawrence(1996)则利用马尔科夫递推过程(Markovian recursion)为按揭贷款违约的预测提供了一个新的视角；Quercia和Stegman(1992)，Quigley、Van Order和Deng(1993)以及国内一些学者对个人住房贷款违约与贷款价值比、借款人特征(婚姻、收入、学历、年龄、职业等)、房地产特征(区域、一手房与二手房等)、贷款特征(金额、首付比例、期限、剩余期限)、贷款利率(固定或者浮动利率)的关系进行了研究，但得到的结论并不一致。次贷危机发生前，国外个人住房贷款信用风险的主要研究方向为违约对按揭资产池(或者证券化资产组合)价值的影响。国内对个人住房贷款违约比较系统的研究相对较少，较系统和较规范的研究见王福林(2005)的著作。另外，国内一些学者在研究个人住房贷款的信用风险时将提前还款风险纳入其中，这是十分错误的，因为提前还款风险属于利率风险和资金再运用风险，是典型的市场风险问题。
(一)研究方法
研究方法上，国外学者一般采用多元线性回归、Logistic模型、Logit模型、Probit模型、Tobit模型、聚类分析、判别分析和期权模型，国外及我国台湾地区较为经典的研究总结见表1。
1.判别分析
判别分析是根据已知个人住房贷款分类(违约贷款或正常贷款)和表明贷款分类特征的变量推导出判别函数，再根据判别函数对未知贷款所属类别进行判别的一种分析方法。应用判别分析可以研究各个变量对个人住房贷款违约风险的影响方向及影响程度，进而达到判别未知分类贷款可能所属类别的目的。
判别函数的一般形式是：
判别函数分析的程序首先是将所调查的样本分为违约贷款组和正常贷款组，根据组内离散性最小、组间离散性最大的原则建立判别函数来预测未知分组属性的样本可能所属的组别。判别函数可用判别指数检验，判别指数越大说明判别函数越重要。判别函数的系数可用标准化判别系数，哪个变量的标准化系数绝对值大，说明对判别值有更大的影响，从而可比较各变量对判别值的相对重要性。
2.Logit模型和Logistic模型
Logistic模型的最大优点在于它解决了因变量不连续回归的问题，特别是因变量为分类变量时非常适合使用该模型进行研究。应用Logistic模型分析可识别自变量对个人住房贷款违约风险的影响方向，达到识别影响个人住房贷款违约风险主要因素的目的。Logistic模型由Logit模型变换而来。Logit模型采用的是逻辑概率分布函数(cumulative logistic probability function)，具体表达式为：
Logistic模型采用极大似然估计法来检验模型的拟合效果，回归系数的检验采用Wald统计量检验，Wald值越大表明该自变量的作用越显著。
3.聚类分析
聚类分析是根据个人住房贷款本身特征将借款人分为不同风险类别的方法。聚类分析的原则是同一类别中的个人住房贷款样本具有较大违约风险相似性，不同类别中的样本具有较大的违约风险差异性。因此，应用聚类分析可以实现对个人住房贷款样本进行违约风险分类，进而达到对不同违约风险等级贷款的本质特征进行识别的目的。在聚类分析中，对距离的测度可采用欧氏平方法。
(二)变量的选择
变量的选取大体包括四个维度：一是借款人特征维度，二是贷款特征维度，三是房产特征维度，四是地区特征维度。从目前研究成果来看，各维度变量的选择一般包括以下内容。
总体来看，以上主流研究成果的分析逻辑可作如下总结：从违约驱动力来看，分为理性违约和被迫违约两种；从被迫违约的形成原因来看，主要考虑了利率、收入、职业、年龄等因素；从理性违约的形成原因来看，主要考虑了贷款期限、房地产价格周期和交易费用等因素。但相对于我国的国情，以上研究方法和结论存在以下不足或者不可借鉴的地方：一是没有从全国的角度去研究银行业面对的整体风险；二是简单地套用国外的模型进行对比分析，没有充分考虑我国宏观经济和房地产业的发展阶段，存在明显的模型风险；三是没有从购买动机进行分类，而是将所有购买者均视为自住需求；四是研究结论常常相互矛盾，且未经得住现实的检验(如很多学者自本世纪初就指出个人住房贷款风险 已较大，但实践证明这些结论都是值得商榷的)。
二、我国个人住房贷款信用风险分析一般方法修正
从我国主要商业银行的数据积累看，以上提到的研究方法和变量选择均是可以实现的。但是，由于东西方信贷文化和商业银行管理方式的差异，加之个人住房贷款发展阶段的不同，以上方法的应用需有所取舍，并且需要加入新的自变量和调整变量。
1.房产特征维度应加入政策性住房贷款变量。由于我国目前存在经济适用房、两限房和保障房政策，而上述几种住房的产权特征、单位价格和购买人群差异明显，因此需要单独作为一类进行分析。
2.房产特征维度应对一手房或二手房进行区分。二手房由于贷款时评估价格的人为影响因素比较严重(如人为做高评估价格以获得高额银行贷款)，且二手房针对的人群亦有其自身特征，应将该因素加入模型。
3.房产特征维度应加入住房套数变量。购房目的不同住房贷款的安全性也会不同，自住房、改善房、投资房和炒房的贷款风险程度应该有明显差异，区别住房套数是区分购房目的和贷款质量比较可行的方法。
4.贷款特征维度应加入首付比例变量。表2中仅把贷款价值比作为自变量，忽略了购房首付比例这个重要变量，由于首付比例是反映借款人购房实力和购房目的的重要变量，因此对该因素进行充分考虑。
另外，应加大对虚假住房贷款的关注和研究，利用更为科学和有效的方法估计虚假住房贷款的总量和质量。根据笔者的调研，虚假按揭是住房贷款的重灾区，由于期限长、利率低、金额大，一些借款者会通过不真实的房地产交易套取银行资金进行投资，甚至进入股市进行投机，这部分贷款的风险是相当大的，虽然规模并不占主流，但违约比例较高，且违约损失率较大，应引起商业银行足够的重视，应作为调整变量加入模型。
借助完整规范的数据，修正后的实证模型可以比较全面地反映我国住房贷款的违约规律，并对未来信用风险状况进行预测。但是，作为常规的信用风险分析模式，以上分析方法仍然存在以下不足：一是限于数据的保密性，除了监管机构和银行内部相关部门，一般研究人员很难得到充分数据，因此需要寻找更为直接或者简单易行的方法；二是以上方法在国民经济出现较大波动、房价出现较多下跌的情况下很难规避趋势性的错误，美国次贷危机就是最具代表性的案例，这属于系统性风险问题，下文将作专门分析。
三、个人住房贷款信用风险压力测试分析方法
近几年我国房地产市场处于异常繁荣的时期，房价不断上涨，成交量一再扩大，在房地产行业的上升期，不良贷款率维持在较低水平是正常的。但是，如果房地产遇到周期性拐点或者单边上涨过后出现深幅下跌，根据国外经验个人贷款资产质量存在较大滑坡的可能。次贷危机的前车之鉴告诉我们，由于个人住房贷款规模较大，一旦出现系统性风险对商业银行将造成重大影响，因此研究价格调整压力下个人住房贷款的信用风险问题就成为个人住房贷款信用风险管理中的重要补充。显然，如何测度房价出现大幅下跌的情况下个人住房贷款的违约率和违约损失率的变化，属于敏感性分析或者压力测试研究的范畴。
当系统性风险发生时(如房地产的周期性波动)，本文前两部分所述信用风险模型由于没有考虑或者很难考虑特殊时期信用风险参数的设定问题，常常不能有效发现和规避系统性风险，从目前国内外的研究成果来看，压力测试成为常规信用风险测度方法的有益补充。在IMF和World Bank联合开展的金融部门评估规划(FSAP，Financial Sector Assessment Programme)框架下，压力测试已成为评估商业银行应对各类冲击能力的重要手段。关于信用风险压力测试的英文文献可分为两类，一类是关于压力测试基本原理和方法的研究，Marco Sorge(2004)对这类文献进行了较好的总结。另一类是则侧重于压力测试的实证分析，大多是基于时间序列数据和面板数据的简化压力测试模型分析，如PetrKadeábek等(2008)对个人贷款的违约概率进行了压力情景下的分析。另有一些学者的研究相对深入，为解决线性假设和前人在数据处理上的不足提出了一些新的思路，如Michael C S Wong and Yat-fai Lam(2008)利用KMV模型的思想，提出了一个基于历史违约数据的压力测试模型，以期解决监管机构压力测试结果的定制问题；Mathias Drehmann(2005)利用改进的Merton模型，对英国银行业的公司贷款进行了宏观压力测试等。
虽然银监会、各大商业银行均声明进行了个人住房贷款的压力测试，但国内对于个人住房贷款压力测试的公开研究尚非常少见，李树林(2010)对各大商业银行压力测试的结果进行了分析和介绍，方舟(2011)对国内某股份制商业银行个人住房贷款质量进行房价压力测试，均尚处于压力测试的探索阶段。总结国外对于个人住房贷款压力测试的文章我们发现，其基本思路是首先通过计量的方法确定宏观经济和金融变量与个人住房贷款违约率(其中违约损失率常常按50%进行假设)的关系，然后按照历史事件或者假设情景设定压力情景下各宏观经济和金融变量可能的取值，最后计算压力情景下的违约概率。例如，对基于Logistic模型的压力测试，我们可以将上文提到的模型的变量由首付比例、贷款利率、借款人职业等变量替换为国民收入增长率、贷款利率、房地产价格指数等变量，进而确定各变量与个人住房贷款违约概率间的关系。因此，如果拥有充足的数据，可先用聚类分析的方法对所有样本进行分类，然后分别用Logistic模型进行分类压力测试，以得到更加精确的结果。
但是，由于我国房地产业没有经历过较严重的衰退，亦未形成较为完整、连续和相对稳定的房地产业长波周期，尤其难以确定在房价短时间内迅速上涨后调整的幅度和时间如何，压力情景下各变量取值存在相当大的难度，以国外流行的压力测试方法进行计量分析其意义可能并不大。
四、我国个人住房贷款整体信用风险定性判断
结合前文的讨论，本论文不再采用常规的计量方法进行信用风险估计，而是以定性分析为主，通过分析宏观和商业银行的公开数据，以简单数据的逻辑推理方式对压力情景下个人住房贷款的质量情况进行总体判断。
(一)判断依据一：储蓄率仍处于较高水平
美国抵押贷款银行家协会的数据显示，2002年美国家庭债务为8.5万亿美元，2007年扩大到14万亿美元，高达家庭年可支配收入的133%，创历史新高。其中，家庭抵押贷款从2002年的5万亿美元增加到20 07年的10.6万亿美元，家庭消费信贷从2002年的1.9万亿美元增加到2007年的2.5万亿美元。2001年，美国次贷总规模仅占抵押贷款市场总规模的5.6%，2006年则上升为20%。同期，美国的个人储蓄率持续下滑(图1)，2005年至2007年间接近于零，分别为0.4%、0.7%、0.6%，2005年仅次于1932年负0.9%和1933年负1.5%的历史最低纪录，创下自“大萧条”时期以来历史最低点。
图1 美国个人储蓄率(1929-2007)
资料来源：美国经济分析局(BEA)。
图2 我国个人储蓄率(1992-2007)(单位：%)
资料来源：、石春华(2010)。
由经济学常识及以上数据可以看出，储蓄率的变化是衡量购房者最终偿债能力的最终和重要指标，虽然近几年我国住房贷款额迅速攀升，但是储蓄率仍处于较高水平。
因此，简单从储蓄率判断，虽然我国房地产价格持续上涨，成交量一再扩大，个人住房贷款迅速增加，但从宏观整体情况来看，负债的增长并未超出居民的最终承受能力，居民在迅速上涨的房地产市场中购房，损失的是总体福利水平，并没有严重危及个人住房贷款本身的安全。
(二)判断依据二：LTV仍处于合理范围
根据笔者对国内某银行的调研情况，如果按2008年的房地产价格对抵押物价值进行调整，该行部分分行贷款余额/抵押物价值比在80%以上的比例不足1%，且主要是部分政策性住房(部分享受10%的首付优惠政策)。根据我国政策性住房的相关政策，政策性住房的单价较低，月供较少，主要面向有当地户口的家庭(收入不高但相对稳定)，由于贷款总额较小，且借款人收入稳定，即使出现风险影响亦有限。以上情况与我国个人住房贷款政策密切相关，即使在政策最为宽松的2008年，首套房首付比例也不能低于20%。根据李树林(2010)的研究，2009年全国个人住房贷款自付比例达到46.2%；另根据方舟(2011)的研究成果整理，按国内某股份制商业银行2010年3月31日数据，LTV大于80%的比例仅为3.28%。同时，随着2010年房地产价格的进一步上涨，2008-2009年发放的首付比例在20%的个人住房贷款其贷款余额/抵押物价值比亦已大大下降，相应风险进一步降低。另外，虽然2010年以来在房地产价格相对较高的时期住房贷款仍持续增长，但国家相应出台了针对多套房的住房信贷政策，导致风险仍然可控。
(三)判断依据三：理性违约可能性小
理性违约的基本逻辑是如果房地产价值小于剩余的贷款余额，理性借款人将宁愿放弃对房屋的拥有而不再还款。笔者认为，这种情况在我国目前阶段基本上是不会大面积出现的。首先，我国目前的信贷制度规定，除被抵押的房屋外，个人是以连带责任对银行贷款承担责任的，假设贷款前期调查时认为该借款人以其自身收入可以归还月供，那么房地产价格下降影响的是借款人的资产净值，而不是月供能力(当然部分炒房者除外)；同时，由于我国没有个人破产制度，不会出现像美国次贷危机期间大规模个人破产导致的债务逃避行为；即使房地产价值下降到一定的水平使得借款人有理性违约的可能，还需考虑失去住房给借款人带来的代价，以及借款人大都认为房地产价格经历短暂的下跌后仍然会反弹的预期，以上两项因素决定了大多数借款人不会放弃还贷从而放弃对住房的拥有，我国香港在亚洲金融危机期间面临房地产价格的深度下跌时极低的违约率就是个很好的例证；另外，假设房地产出现30%的下跌幅度，经过简单的计算可以知道，绝大部分个人住房贷款其贷款余额/抵押物价值仍然是小于1的，当然不会存在大规模的理性违约问题。
(四)判断依据四：被迫违约可能性不大
被迫违约通常是借款人收入下降，导致无力偿还贷款的情况。通常情况下，如果房地产行业出现严重衰退，那么GDP增长速度将受到较大影响，从而国民收入减少或者借款人的支付能力削弱。但是，一方面我国目前的贷款价值/抵押物价值比较低，即使发生违约银行的损失也不会太大；另一方面，我国目前的借款人结构并不像美国次贷危机发生前一样，贷款大量发放给没有实际偿还能力，仅依靠房地产价格上涨预期维持信心的借款人，而是严格按照监管机构的首付比例和借款人相对稳定的收入水平发放个人住房贷款，风险是可控的。另外，虽然近一年多来人民币利率处于上升通道，2010年来进行了5次加息，但基准利率仍低于2007年和2008的水平，因按揭成本上升导致大面积违约可能性也较小。同样根据李树林(2010)的统计数据，2008和2009年，国内借款人月供和月收入之比分别为35.3%和34.2%。由于数据取得的难度问题，我们未得到受调研银行一手房住房贷款客户结构相关数据，仅得到二手房客户结构数据，考虑到整体来看二手房贷款质量差于一手房贷款，从保守角度考虑，可以二手房贷款质量分析一手房贷款风险状况。某银行二手房个人住房贷款按职业分类图如图3所示。
图3 某银行2008年二手房个人住房贷款按职业分占比
图3的启示是，目前商业银行对借款者收入稳定性的控制是十分严格的，即使对资产总额较高的个人业主，仍然不作为积极营销对象，而对于工作不十分稳定的从业人员，则要求大幅提高首付比例。同时，这个统计结果也可以从我们周围的实际情况出发来观察，目前我国个人按揭贷款的深度还远远不够，大量具备偿还能力的借款人由于不愿意接受高房价而没有办理个人住房贷款，各大商业银行开拓个人住房贷款的重点不是像美国那样放宽借款人的偿还能力标准，将借款人按偿债能力分级发放所谓次级债，我国目前发放的个人贷款都是在严格审查并符合监管机构规定基础上发放的，营销重点仍然是以楼盘开发贷款为基础的房地产卖方市场下的优质客户群体，因此发生大规模被迫违约的可能性同样很小。
四、小结
1.高度重视风险管理，抓好各阶段管控重点针对信贷管理，专项布置风险管理工作，明确目标、开展排查、启动周报、严控过度授信、加快风险处置。成立信用风险防控领导小组和若干信用风险专项工作组，集中人员及跨部门协调化解处置风险，同时出台授信违约与信贷主要负责人绩效直接挂钩的考核办法。2.实施全面风险管理理念，完善制度建设实施风险经理委派制，做到风险关口前移；建立信贷风险预审会制度；完善银行风险管理委员会和贷审会的职责和流程；完善客户风险分析制度；扩大风险现场检查范围；加强不良清收。3.加强对监管评级和风险指标的监控持续关注监管评级的排名与变化、后四类风险贷款率、新发生对公、个人后四类风险贷款净生成率等指标，并及时根据相关指标的变化做出相应的调整。
二、加强客户经理队伍建设及考核激励机制
经济新常态发展趋势下银行业面临着新的挑战，同时也对客户经理提出了更高要求，因此加强客户经理队伍建设已成当务之急。必须推行任职资格认证制度，充实一批素质良好、业务过硬、经验丰富的人员到企业信贷业务经营管理队伍中来。举办多层次、多角度的业务培训班，确保企业信贷队伍熟悉企业经营管理特点，在有效识别融资风险的前提下开展企业信贷营销和管理工作。建立客户经理考核机制，将贷款收益、资产质量和客户经理个人绩效紧密挂钩，实现正向激励与责任约束有机结合，建立起权责对等、标准明确、操作简便的长效激励约束机制。
三、全面提升信贷管理精细化管理水平，树立“全流程”信贷管理理念
从做实贷前调查、做真审查核准、做细贷后管理入手，提高信贷管理工作的精细化水平，保持银行信贷业务的健康可持续发展。加大信贷全流程管理力度，严把客户准入关，继续推进实施客户准入集中审议制度，按照区别对待，优中选优的原则，对同一行业内客户实施分类筛选，防止“病从口入”。建立亿元客户贷款集体审议制度，加强对融资大户风险的分析和把控。严把审查和核准关，重点加强对客户实质性风险的审查，防止业务“带病通过”，严格贷款核准和作业监督，确保贷款手续完备。充分利用好贷后管理系统、风险预警监测系统的作用，通过加强财务指标、账户资金流、异常交易行为等情况监控。
四、加快推进企业信用体系建设
1.各地银行应积极配合各地政府进行企业信用体系建设工作，提升良好的诚信环境建立企业信用评价机制，在评级指标的设置方面，应充分考虑企业的成长性、效益性，建立有针对性的评级体系鼓励和支持守信企业，加大对造假、逃废债、制售假冒伪劣产品、不照章纳税等失信企业的打击和处罚力度。
2.积极配合建立完善的共享信息平台积极建立企业的信用记录体系和企业信用咨询机构，为银行提供企业全方位、多视角信用状况有偿咨询，建立银行同业的企业信用奖罚机制。对于发展前景良好、管理规范、信誉良好的企业，可建立“信誉良好的企业”名单；对于骗贷或违约行为的企业，应在金融同业中予以通报，增加企业及其股东的违约成本，促使其主动增强对自身的风险约束，防止其多头融资，套取银行信用。当前，特别要加大对恶意逃废债务企业的惩处力度，发挥法律强制作用，让失信者付出成倍的代价，形成不愿失信、不敢失信的机制和制度。
五、区分不同情况客户及行业对应做好信贷相关工作
1.对潜在风险客户做好排点排查经营亏损、盲目扩张、过度融资、民间借贷、交叉违约、隐形关联特征的风险客户，及时退出潜在风险贷款。
2.加强产能过剩、房地产、政府融资平台等重点领域风险防控，根据限额控制计划要求，做好上述贷款的压降工作。
3.根据银行业务品种风险特点做好房地产、贸易融资、小企业、个人贷款风险防控，防止贷款裂变对房地产贷款，严格准入标准，对存量房地产进行逐户、逐项目进行风险排查，对存在项目资金不足、建设进度缓慢、销售严重滞后、未按销售进度还款等问题的，及时采取资产保全措施，防止贷款裂变；对贸易融资，以防假、反假为重点，做好精细化管理，杜绝客户通过虚假贸易背景等套取银行融资行为发生；对小微贷款，锁定存量风险，管住新增风险，将专业市场、产业集群作为风险管控重点，防止以市场为平台套贷，控制好小微企业多头融资、过度融资，防范群发风险，个人客户重点防范虚假用途以及大额个人消费贷款。
关键词：小微贷款 风险管理
近年来，小微企业在国家政策的支持下快速发展，逐渐成为国民经济的重要组成部分，在带动居民就业、满足市场需求、弘扬创新精神、推动技术进步、促进县域经济发展等发面发挥了较大作用，是市场中最活跃的细胞，其相应的小微信贷规模也得到了快速增长。但在当前经济下行的宏观形势下，小微企业面临融资难、负债高、财务负担重、应收账款无法收回等一系列困难，小微企业贷款坏账风险也相应增加，在一定程度上影响了银行金融业务的发展，特别是以服务“三农”，服务小微企业，支持农村经济和县域地方金融发展为市场定位的农村商业银行。因此，深入了解小微企业信贷风险成因，提出相应风险控制措施，完善信贷风险管控方式成为银行亟待解决的问题。
本文以新昌地区小微企业信贷风险分析为基础，深入阐述小微企业信贷风险的形成原因，并有针对性的提出相关的风险控制措施，以提升风险管理技术和内部控制的不足，为银行全面风险管理建设提供相应参考。
一、小微贷款风险成因
案例：浙江某某科技有限公司，主要从事LED灯的生产与销售。风险产生的主要诱因是公司500万元借款逾期以及拖欠职工工资被网络爆光。根本原因是前几年投资过大，新建厂房近18000平方米，累计投入资金5000万元左右；整体经济形势下行，企业经营不善，无力承担高额的费用，资金链出现问题；企业涉及的担保圈、担保链和隐形关联企业关系复杂，牵连担保企业10多家。据调查了解，该公司贷款加上企业法人个人贷款规模已达到5500万元，涉及对外担保合计2500万元。现企业已停产，担保企业浙江某某有限公司自身贷款已不良，无代偿能力；新昌县某某有限公司转移资产，逃废银行债务；新昌县某某织造厂经营状况一般，代偿也有一定难度。后经县政府多次协调无果。
（一）经营管理不足，盲目扩张
过去几年在国家政策的支持下，小微企业得到了快速发展，但大多数企业属于家庭作坊式管理，管理粗放，财务混乱，盲目扩张，且自身风险抵抗能力不足。在当前经济下行阶段，由于行业形势持续不景气，企业业务经营不稳定，经营者投机性高，决策随意性大，导致应收款不能及时收回，利润微薄甚至亏损，厂房、设备等资产缩水。如新昌县某某轴承厂、绍兴某某有限公司等由于前几年大量购置土地，导致目前财务负担过重，资产缩水，企业经营困难甚至停产。
（二）经济结构调整，行业转型
由于受宏观经济环境影响，经济增长速度有所放缓，经济结构面临调整，传统行业受到较大的冲击，作为新昌县支柱产业的轴承、纺织、胶囊等行业进行了产业转型升级，导致处于行业末端的小微企业和技术含量低劳动密集型企业迅速破产，据不完全统计近两年受行业冲击影响倒闭、半停产和产能大幅下降企业或个体工商户近4000家。
（三）担保关系复杂，难以化解
小微企业成立之初大多缺少有效的抵押物，难以落实抵押担保，进而采取保证人担保方式进行融资。企业保证贷款又多数采用相互担保、循环担保以及相同行业链企业担保，一旦一家或多家企业发生风险容易引发行业性、链条性风险，形成骨牌效应。同时有些经营者为规避银行担保要求，由他人担任法人成立多家企业，进行隐形关联企业担保，一旦出险无法追偿担保人责任。
（四）信用体系不健全，负债较多
目前我国已初步建立了信用体系框架，但体系建设尚在不断完善中，有关信用制度方面的法律还不健全。一是信用环境有所缺失，小微企业信用观念不强、法律意识淡薄，缺乏诚信经营，存在逃废银行债务现象；二是社会征信体系和失信惩罚机制还不完善，信息不对称现象严重，企业失信成本较低；三是企业在小贷公司、村镇银行、民间借贷信息无法掌握，隐性负债较多。
二、风险防控存在问题与困难
（一）风险贷款化解难
目前，由于经济形势不景气，企业应收款难以收回，资产缩水，利润微薄甚至亏损。加上企业涉及担保圈、担保链，部分企业虽经营正常但无力承担担保责任。为切实提高对困难企业分类帮扶的针对性和有效性，积极探索信用风险化解方式，促进实体经济和金融平稳发展，部分银行对企业风险贷款进行了转贷或平移，但企业在转贷或平移后仍然经营困难，无法正常还本付息，未能从根本化解风险。
（二）逃废债打击难
在目前经济下行阶段，信用环境有所缺失，小微企业信用观念不强、法律意识淡薄，缺乏诚信经营，逃废债行为屡有发生。贷款客户放弃原先企业的经营，转移所用设备及业务，经营范围基本与原企业一样，银行无有效的措施限制企业主的行为。政府有关部门针对企业逃废债行为所采取的打击力度不够，企业失信成本较低。
（三）企业信息不对称
一是企业真实负债信息难以掌握，社会征信体系和失信惩罚机制不健全，不能完全解决银行、企业、政府之间的信息不对称情况；二是小贷公司、村镇银行、融资公司等信息未全部纳入人行征信系统，大量民间借贷信息无法彻底掌握；三是借款人的经营状况及信贷资金的配置等真实情况难以掌握。
三、小微贷款风险防控措施
（一）加强信贷客户准入，做好风险控制前移
由于客户经理或支行行长受其调查技术、能力及其人际关系等一些因素的影响，有时无法全面了解客户，导致客户信息存在偏差。操作中会出现如一个支行的退出客户，到另一个支行去新增等情况。为缓解信息不对称现象，防范未经审批发放跨区域贷款和表面上未关联但事实关联的隐形关联客户贷款等高风险业务，应建立了退出贷款（退回）机制，将黑名单、灰名单、退出客户合并成黑（灰）名单系统，缓解信息不对称情况。
（二）创新金融服务方式，降低信贷风险
在当前经济下行形势下，小微贷款风险控制在商业银行的不良贷款占比增加，针对小微企业提供特色金融服务有利于防范和控制整体不良贷款。比如推广专利权质押、应收账款质押、税银贷、连心贷、续贷通等贷款品种，为小微企业提供放款与还款无缝对接，有利于降低信贷风险，防止扩散。
（三）实施经济资本管理，量化风险考核
商业银行在开展全面风险管理过程中应量化风险，通过引入经济资本理念，将其应用到风险管控的日常工作中，对信用风险、市场风险、操作风险进行了量化管理。把握收益和风险的平衡关系，将金融服务多样化和客户选择标准化相结合，通过多元化提高收益、分散单一客户风险，实现效益和风险的平衡。
（四）积极开展风险预警，做好风险监测工作
为全面了解和掌握客户风险变动情况，依据客户风险变化及时采取相应措施，商业银行应积极开展风险监测预警工作。一是召开大额贷款风险分析会议，对全行大额贷款进行分析讨论，并确定下阶段工作重点；二是开发利用风险管理系统监测客户风险变动情况，督促客户经理及时了解并反馈相关信息，同时随机抽取部分预警客户开展风险实地调查，对确实存在风险隐患的客户提出相应措施降低风险；三是不定期走访客户，积极开展专题调研工作，组织专职风险经理独立开展风险评估，全面掌握全行风险情况。
（五）加强不良处置能力，减少风险
商业银行应建立并完善风险客户信息库，对风险客户实现名单制管理，落实责任客户经理，责任支行领导，责任总行人员的三层责任制度，不断完善客户准入与退出机制。加强与司法机关的沟通，通过社会清收和依法清收相结合，提高处置效果。同时，针对数额较大，关联较多，需多方协调的风险贷款，要主动参与，因地制宜，对症下药，一户一策制定方案，运用贷款平移、兼并重组、公司收购等多方法化解不良。
参考文献：
关键词：消费信用制度 信用保证保险
我国消费信贷起步很晚，直到1998年，为刺激内需，中央决定加速发展消费信贷，人民银行陆续出台了一系列促进消费信贷的政策。
然而，消费信贷的开展并不尽人意，与社会良好的意愿形成强烈的反差。在很多地方，呈现出一种观望咨询多，银行宣传解释多，而实际借款人少的现象。究其原因，除了贷款需求方消费意愿不强，负债消费观念尚未形成等原因之外，其中很重要的一个因素便是个人消费信用制度的缺乏。因此，建立个人消费信用制度对我们来说已经迫在眉睫。
一、个人信用制度释义及其主要内容
个人信用是从事社会经济活动的个人为取得某种商品和服务的所有权（使用权）做出的偿还承诺和偿还行为。它不再仅仅是靠过去所依据的劳动合同来提供劳动力和获取报酬，也不再仅仅通过银行的存、取款来达到消费的目的，而是利用起个人信用来达到消费和经营的目的。
个人消费信用制度作为开展消费信贷的一个极其重要的组成部分，其主要内容包括个人身份证明和个人社会档案、个人银行账户和收入来源、个人保险保障情况、个人信用记载、个人其他资产构成以及个人债务情况等六个部分。
1.个人身份证明和个人社会档案。此项内容主要是方便银行对借款人真实身份、社会关系和社会经历等基本情况的一般把握。
2.个人银行账户和收入来源。银行所发放的任何一笔贷款，都基于对借款人运用第一还款来源的预期，就个人而言，现金收入即为第一还款来源。
3.个人保险保障情况。由于个人消费贷款的期限较长，不可控的因素较多，银行和贷款人都在寻求第三方保障。当借款人无力偿还贷款时，由保险公司偿还贷款，从而有力地保障了消费信贷的安全性。
4.个人信用记载。通过借款人历次借款活动的连续纪录，以观察其是否有良好的还款意愿，是否有恶意拖欠或赖帐等恶劣倾向。
5.个人其他资产的构成。银行掌握个人的全部资产，既可在贷款时选择合适的抵押品，又可对借款人的偿还有一个全面的判断。
6.个人债务情况。商业银行在考虑贷款时，还应适当考虑借款人的负债情况。如果借款人负债比例过高，无法通过正常途径保证贷款的安全性，那么银行就不应发放贷款。
二、消费信贷中存在的风险分析
目前，我国消费信贷市场空间不断拓展，住房信贷、汽车信贷、耐用消费品信贷、助学信贷等业务迅速发展。随着消费贷款规模不断扩大，其中存在的问题和风险也逐步暴露出来。
1.消费信贷风险主要来源
消费信贷风险主要来自借款人的收入波动和道德风险。我国目前尚未建立起一套完备的个人信用制度，银行缺乏征询和调查借款人资信的有效手段，银行难以对借款人的财产、个人收入的完整性、稳定性和还款意愿等资信状况做出正确判断。在消费信贷过程中，各种恶意欺诈行为时有发生，银行采用当面对证或上门察看等原始征询方式已经不能保证信用信息的时效性和可靠性。
2.银行信贷管理中存在的制度缺陷
现在国内商业银行管理水平不高，更缺乏消费信贷方面的管理经验，对同一个借款人的信用信息资料分散在各个业务部门，难以实现资源共享。对个人的信用调查基本上依赖于借款人的自报及其就职单位的说明，对借款人的资产负债状况、社会活动及表现，有无违法纪录，有无失信情况等缺乏正常程序和渠道进行了解征询，导致银行和客户之间的信息不对称。
3.与消费贷款相关的法律不健全
在我国，虽然“欠债还钱”这是天经地义的，然而在“同情弱者”的文化背景下，我国实践中常常发生“欠债有理”的现象，一些法律法规中似乎也有“维护债务人权益”的倾向。由于消费信贷业务的客户比较分散，均是消费者个人，并且贷款金额小、笔数多，保护银行债权的法规又不健全，特别是在个人贷款的担保方面缺乏法律规范，风险控制难以落实。
4.借款人多头贷款或透支，导致信贷风险上升
随着国内金融业务的广泛交叉，借款人可以多头贷款。但同时一些借款人利用商业银行之间信贷信息交流不畅的缺陷，重复抵押贷款、逃废债现象时有发生，信贷风险增大。
5.利率尚未市场化，消费信贷缺乏相应的风险补偿机制
消费贷款的一个显著特点是客户分散且数量大、客户风险状况存在显著差异。因此，对不同客户群应采取不同的利率定价，以实现贷款风险收益的最大化。但由于目前我国利率尚处于管制阶段，商业银行无法通过差别定价的贷款策略，增加对高风险客户贷款的风险贴水，从而不能有效地降低消费贷款的平均损失率。
6.指令性发放消费信贷，形成巨大的风险隐患
一些商业银行为了扩大消费信贷规模，对基层行下达硬性的放贷指标。不少银行擅自降低贷款标准和担保条件，对高风险、低信用的客户提供消费贷款，一些地区的基层行甚至为了完成贷款任务，给大量收入无保证的下岗职工发放金额高达数万元的消费贷款，这种现象的蔓延将造成新一轮的风险积聚，不利于消费信贷业务的健康发展。
三、开展消费信用保证保险是解决消费信贷问题的重要途径
消费信用保证保险是指个体要想获得金融机构的按揭贷款，申请保险公司购买的保险。借款人不能按约定还款，由保险公司负责银行的损失，可见信用保证保险可以降低市场交易成本，提高市场经济的运转效率，我国市场经济建设迫切需要信用保证保险。如何加快发展信用保证保险，促进我国市场经济建设，成为我们亟待研究的课题。
1.加快社会信用体系建设，营造有利于信用保证保险发展的环境
第一，要倡导信用文化，强化社会信用意识。通过各种宣传、教育以及正反面典型的示范，在全社会形成诚实守信的理念，使讲信用成为最基本的社会道德规范。
第二，加快信用法治建设。充分借鉴发达国家在立法方面的经验和教训，结合我国的实际情况，尽快出台并完善有关信用管理和信用保证保险的法律法规，对权利人的利益提供充分的法律保护，对违约失信者或其高层管理人员要追究责任。同时，更要严格执法，排除地方保护主义等非正常因素的干扰，严厉打击违约失信行为，大大提高违约失信行为的成本。
第三，发展信用服务中介行业。主要是发展信用信息征集机构和信用等级评估机构，解决信用信息的征集、分析和共享问题，使保险人能够提高获取信息的速度，降低使用信息的成本，同时也为企业进行信用风险管理提供便利。
关键词:住房抵押贷款;Logistic回归;判别分析
一、研究背景及文献综述
自从1992年中国建设银行首发个人住房抵押贷款以来,商业银行抵押贷款作为主要的融资方式被人们广泛接受。而个人住房抵押贷款普遍被各大商业银行视为低风险业务,进而从一定程度上放松了个人房贷违约风险的评估和审查。但是作为一项金融服务,其风险必然会随着金融市场状况、宏观经济环境、居民收入分配情况等各方面的变动而变动。
目前,国内的研究主要集中在分析美国次贷危机的成因、次贷危机对中国金融市场和房地产市场的影响以及对中国在金融监管和金融创新方面的启示。如Michael(2000)提出了3C(collateral抵押物保证、credit reputation信誉和capacity还款能力)个人住房抵押贷款风险分析框架来研究违约风险。
Lawrence,Edward&Nasser(1995)则利用美国国家财务公司1980年的详细资料综合考虑了住房权益因素和借款人偿还能力因素,建立了logistc模型,发现贷款价值比和月还款额占家庭月收入比均是影响违约的重要因素。
何帆,张明(2007)认为次贷危机有两个深层原因,一是宽松的贷款标准和创新的贷款品种,二是风行的证券化和偏高的信用评级。王平(2008)提出了我国在住房消费信贷风险管理方面存在缺乏风险意识、资金来源与资金运用之间存在矛盾以及风险管理技术手段落后等问题。张华(2008)认为商业银行个人贷款业务面临的主要风险在于合作机构的风险、客户风险、担保风险、操作环节的风险以及贷后管理中的风险五大部分。李兵(2008)则从房地产市场周期性波动、借款人支付能力不足、假按揭、中介机构、银行内部人员的操作风险和道德风险、银行同业间恶性竞争等方面分析了个人房贷的风险。王鉴文(2000)、张莉(2004)、葛虹(2006)则从个人住房抵押贷款的还款方式方面作了研究。彭宜钟、肖俊喜、王庆石(2003)从个人住房抵押贷款利润影响因素方面做了研究。而利用商业银行实际房贷放款数据,用实证的方法对中国个人住房抵押贷款违约风险和银行降低个贷放款风险方面的研究却少之又少。
本文试图通过对样本数据的实证分析和研究,考察我国个人住房抵押贷款违约情况,对商业银行在违约风险控制方面做出评价,并根据样本数据建立模型,并提出相应政策建议。
二、实证分析
本文利用SPSS16.0软件对样本进行描述性统计分析、Logistic回归分析、并用判别分析的方法对Logistic回归结果进行修正研究,寻找出对违约风险影响最大的因素,同时建立判别模型,以便对后续放款的违约风险进行预估。
(一)样本分类及数据说明
笔者将个人住房抵押贷款样本分为三种情况:1、正常样本(欠期还款数为0)。表示个人住房抵押贷款人按相关合同约定到期还款。2、逾期样本(欠期还款数为1)。这类贷款人不同于实质性违约贷款人,逾期还款人可能由于某种客观原因造成了短期支付能力不足,但其主观仍然愿意继续履行合同约定或者其客观条件仍能保证其完成履约义务。3、实质性违约样本(逾期2期)。所选择的14个变量见表1。
样本数据来源于上海市某商业银行个人住房抵押贷款记录,共16640个有效样本,其中正常贷款样本16083个,逾期贷款样本为455个,实质性违约贷款样本为102个。
(二)实证分析
1.描述性统计分析
本文选取14个变量,分别对三类样本进行描述性对比分析,初步比较各种样本之间的区别。
由样本数据来看,实质性违约占总样本量的0.613%,逾期贷款与实质性违约两类样本的总和占总样本量的3.34%。可见,我国的个人住房抵押贷款的违约风险属可控范围。
由表1可知,正常贷款人平均月收入甚至低于违约贷款人平均月收入,这一点似乎出乎意料。但违约组的家庭的期供金额、贷款成数明显高于正常组,初步说明期供金额越多、贷款成数越大,违约风险越大。此外,家庭结构和户籍特征在两个不同的对照组中的均值有一定的差异。需说明的是,为利用SPSS软件进行深入的定量分析,对于还款方式、家庭结构、户籍、性别这4个定性变量做了量化处理,正常贷款中家庭结构的均值小于违约贷款样本,表明离婚的人违约的可能性最大,未婚的次之,而有孩子的已婚家庭违约的可能性最小。户籍方面,违约组均值较大,表明本市常住居民违约风险比非本市常住(3年以上)和非本市(其他)居民要小。而性别在两组均值相当,说明性别不是违约的重要影响因素。
表1 变量的描述性统计(违约与正常)
贷款状态 正常 违约
变量名称 均值 标准误差 标准差 均值 标准误差 标准差
还款方式 1.27 .003 .443 1.21 .017 .406
贷款期限 239.43 .688 87.210 251.94 3.434 81.039
抵押物面积 119.7171 .43230 54.82358 116.8019 2.42903 57.32722
抵押物价值 1039449.41 6930.524 879002.472 1013577.37 36736.472 867011.880
成数 62.8662 .12029 15.25657 66.0199 .50947 12.02398
年龄38.58 .069 8.707 37.75 .353 8.339
月收入 13741.2327 257.5310932662.82165 14386.7669 1099.02215 25937.85405
年收入 164894.79 3090.373 391953..860 172641.20 13188.266 311254.248
偿债比率 45.5136 .2737134.71445 44.2658 1.42641 33.66458
家庭结构 1.81 .008 .954 2.03 .042 .984
户籍 1.59 .006 .785 1.71 .034 .807
性别 1.35 .004 .476 1.32 .020 .468
期供金额 4769.8265 41.96663 5322.65306 5247.8512 212.926265025.24009
放款金额 626719.97 4453.208 564802.965 660154.94 24008.910 566630.626
(注:还款方式:等额本息还款法=1,等额本金还款法=2;家庭结构:已婚有孩子=1,已婚无孩子=2,未婚=3,离婚=4;户籍:本市常住=1,非本市3年以上=2,非本市(其他)=3;性别:男=1,女=2)
类似于以上分析,对逾期样本和实质性违约样本进行比较分析可知,从期供金额角度看,实质性违约样本比逾期样本高,从贷款期限角度看,实质性违约样本要比逾期样本长,同对违约与正常样本的分析一样,两类样本在户籍方面也有所差别,本市常住居民违约风险比其他两类居民的违约风险小。由描述性统计结果不能直接得出逾期样本与实质性违约样本的根本差别,这一方面是由于指标体系中某些重要影响因素的缺失,另一方面也从客观上要求我们做进一步和更为深入的统计分析。
2. Logistic回归分析
本文通过分步骤的实验方法选择入选指标,以提高模型的精度。在分析过程中,以假定参数为基础作似然比概率检验,并向前逐步选择自变量,即选用forward(LR)方法;将户籍类型作为分类协变量。得出了用于不同环境的两个Logistic模型。
Logistic回归的分类概率方程为:
P=11+exp[-(a+bx)]=exp(z)1+exp(z)(1)
上式的实质为:X泛指任何一个自变量,其值域没有任何限制,将多变量线性组合α=b1x1+b2x2……bxxx以∑bixi表示,其中常数项α用b0表示,令x0恒等于1,再令z=∑bixi(i=1,2,……k)。exp表示以自然对数(2.71828)为底的指数。
(1)用于判别顾客是否有可能违约的Logistic模型
依据大样本统计分析的要求,为了尽可能地提高预测的精度,从数据集中随机选择了321个有违约顾客、477个无违约顾客的原始数据参与分析。
通过7个步骤的迭代,可得如下结果:
表2的数值是用来检验变量进入回归方程后,对模型适合度的增加是否有明显的效果。如表2所示第7步的卡方的Sig.值小于0.01,已达显著,这表示加入模型的第7个变量对因变量有明显的影响。入选的7个变量见表3。
表2 模型系数的全局性检验
X2值自由度 P值
步骤7Step 24.138 1 .000
Block 772.578 7 .000
Model 772.578 7 .000
注:Step表示与上一步相比的似然比检验结果
Block表示与Block0相比的似然比检验结果
Model表示上一个模型与当前模型的似然比检验结果
表3是SPSS软件在执行Logistic回归时,所输出变量在方程式中的分析表。在表中输出回归系数bI(标为B)的估计值和幂值(EXP(B),eB )等相关统计量的值。其中,eB与B都可以用来解释回归方程式的意义。
表3 引入方程的变量
变量 回归系数 回归系数的标准误 Wald统计量 自由度 P值 优势比估计值
步骤7还款方式 26.323 2683.678 .000 1 .9922.704E11
抵押物面积-.090 .009 89.361 1 .000 .914
抵押物价值 .000 .000 18.552 1 .000 1.000
家庭结构 1.379 .183 56.663 1 .000 3.970
户籍 67.557 2.000
户籍(1) -3.608 .448 64.882 1 .000 .027
户籍(2) -1.984 .453 19.145 1 .000 .138
期供金额 .001 .000 27.487 1 .000 1.001
Constant(常数) -23.601 2683.678 .000 1 .993 .000
表4 分类表a
实际观测值 预测值
欠款期数
正常贷款 逾期贷款正确率
步骤7欠款期数正常贷款 465 12 97.5
逾期贷款 25 296 92.2
总正确率 95.4
a. 临界值为0.500
由表3、表4可见,方程的分类能力达到95.4%,根据(1)式,可得Logistic回归的分类概率方程为:
P=e-23.601-0.090×抵押物面积+1.379×家庭结构+……+26.323×还款方式1+e-23.601-0.090×抵押物面积+1.379×家庭结构+……+26.323×还款方式
(2)用于判别顾客违约类型的Logistic模型
仿照前述做法,经过7个步骤地迭代,得出如下结果:
表5 模型摘要
步数X2值Cox & Snell R2 值 Nagelkerke R2 值
7 114.849 .430 .574
线性回归中,确定系数 表示所有自变量对因变量的解释的比例,但在logistic回归中没有对应的统计指标。上表的Cox & Snell R2是与此近似的统计量。这些统计量不能够进行统计检验,使用哪一种近似量度,实际上只是研究人员的个人偏好而已。本文综合考虑两个上述统计量的结果,从表5可知,Cox & Snell R Square,Nagelkerke R Square值都小于0.6,模型代表性较差,拟合度不佳。故不再进行分类,事实上,若继续进行分类,可得其正确分类的比例为77.9%,未达80%,也可以验证其拟合度较低的事实。
3.利用判别分析修正Logistic模型
(1)用于判断顾客是否可能违约的判别分析
利用原始数据进行判别分析。运用逐步判别(stepwise)进行判别分析,得到判别函数:
表6 典型判别函数的系数
变量 判别函数
还款方式 2.746
抵押物面积 -.018
抵押物价值 .000
家庭结构 .502
期供金额 .000
户籍 .688
Constant(常数) -4.306
通过表6结果,可以得到判别函数:y=-4.306+3.746X1-0.018X2+……+0.688X2,其中y表示判别函数的得分,x1……x5分别表示还款方式,抵押物面积、抵押物价值,家庭结构,期供金额和户籍。由该判别函数得出的判别分析结果如表7。
表7 判别分析的结果a
基于原始数据的判别分析结果
欠款期数预测分类情况正常贷款有违约贷款总计
原始值样本分类%正常贷款 468 9477
有违约贷款 42 279 321
正常贷款 98.11.9 100
有违约贷款 13.1 86.9100
a. 93.6%的原始数据被正确归类
由表7可知,利用原始数据进行判别分析,原来477个正常贷款样本有468个被正确分类,原321个有违约贷款样本有279个被正确分类,正确分类的比例分别为98.1%和86.9%,模型能够正确分类的比率达到了93.6%,效果比较理想。
(2)用于判别顾客违约类型的判别分析
仍然利用原始数据做判别分析,分析结果如下:
基于原始数据的判别分析结果
欠款期数预测分类情况实质性违约贷款逾期贷款总计
原始值样本分类%实质性违约贷款 54 12 66
逾期贷款 9 65 74
实质性违约贷款 81.8 18.2 100
逾期贷款 12.2 87.8 100
a. 85.0%的原始数据被正确归类
由表8可知,该模型能够正确分类的比率达到了85.0%。
以上两种分析直接使用原始数据进行判别分析,模型的判别效果比较理想,所以可以以此判别函数作为判别贷款违约风险的依据。
三、综合评价及政策建议
当前我国一些银行的发展模式正在由分业经营走向混业经营,次贷危机警示中国银行业在大力进行金融创新的同时,必须加强金融监管。但也要看到中国和美国在个人住房抵押贷款方面存在的差异,理性地看待和分析中国自身的问题,切不可因噎废食,否则银行自身的经营收益会下降,不利于商业银行高效运行。
纵观房产市场,房价的快速上涨往往掩盖了大量的信用风险和操作风险,要审慎对待金融创新,做好风险管理。商业银行应该根据自身情况,如所处的区位、市场定位、风险承受能力等因素建立符合自身情况的风险评估体系,通过建立本研究所提出的评估模型,一方面可以较为准确的评估借款者的违约风险,另一方面也可以综合掌握本银行的经营状况,为银行后续发展、整体的谋划和布局提供信息支持。
银行可以利用本行的历史放款数据建立数据库和衡量新贷款的违约风险评估模型,本研究表明所提出的模型能够比较准确的衡量个贷放款风险,可以结合自身情况扩充指标体系,加入学历、房价指数等更多的对违约风险有影响的变量以便更准确和全面的反映借款样本情况。及时更新数据库以便更好地反映银行的经营现状,更全面、更科学、更准确地反映客户的违约风险,控制放款风险,提高经营收益。
参考文献:
[1]Michael J L.Prerequisites for a Successful Secondary Mortgage Market: The Role of the Primary Mortgage Market[J].Housing Finance International,2000,15(2):26-41
[2]Lawrence E C,Arshadi N.A Multinomial Logit Analysis of ProblemLoan Resolution Choices in Banking[J].Journal of Money,Credit and Banking,1995,27(1):202-216
[3]何帆,张明.美国次级债危机是如何酿成的[J].求是.2007, (20): 62-63
[4]王平.借鉴美国经验,完善我国住房消费信贷风险管理[J].福建商业高等专科学校学报.2008(8):47-50
[5]张华.浅谈商业银行个人贷款业务中的风险防范[J].金融发展与研究.2008(8):76-78
[6]李兵.我国商业银行个人住房贷款业务风险分析与对策研究[J].中国房地产金融. 2008(8):12-15
[7]王鉴文.个人住房抵押贷款还款模式初探.中国统计[J].2000(4):19-20
[8]张莉.住房贷款还款方法的比较.浙江统计[J].2004(6):59
[9]葛虹.透析两种还款方式[J].统计教育[J].2006(5):18-19
现行对不良贷款的有关规定
世界银行在2003年公布了对巴塞尔核心原则联络组国家的贷款分类和准备金计提做法进行的一次调查报告，其中提到，在许多贷款分类制度中使用的一个词是“不良贷款”（NPL），然而这个词有多种不同的解释。在有些国家，不良贷款是指受到损失的贷款，而在另一些国家，则是指逾期的贷款，但是超过期限多少天才算逾期贷款，各国的情况差别较大。根据现在掌握的资料，美国监管当局把次级、可疑、损失三类统称为“分类贷款”（classified loans)，在此基础上，加上关注类贷款，合并称为“受批评贷款”（criticized loans）。受批评贷款或分类贷款主要供银行监管当局和商业银行内部使用，公众注意的主要是不良贷款（即分类贷款）。
中国银行业在信贷风险管理中，习惯用不良贷款（NPL）来反映和评价贷款的质量。根据《贷款通则》（1996年）第三十四条规定：“不良贷款系指呆账贷款、呆滞贷款、逾期贷款。”银监会2007年的《贷款风险分类指引》规定：“商业银行至少将贷款划分为正常、关注、次级、可疑和损失五类，后三类合称为不良贷款。”并规定“借款人的还款能力出现明显问题，完全依靠其正常营业收入无法足额偿还贷款本息，即使执行担保，也可能会造成一定损失”，要划为次级贷款；“借款人无法足额偿还贷款本息，即使执行担保，也肯定要造成较大损失”，要划为可疑贷款；“在采取所有可能的措施或一切必要的法律程序之后，本息仍然无法收回，或只能收回极少部分”，要划为损失贷款。该文件还规定，“逾期天数是分类的重要参考指标。商业银行应加强对贷款的期限管理”。并明确“下列贷款应至少归为次级类：逾期（含展期后）超过一定期限、其应收利息不再计入当期损益”。银监会在《农村合作金融机构信贷资产风险分类指引》中规定：“有下列情况之一的一般划入次级类：本金或利息逾期91天至180天的贷款或表外业务垫款31天至90天。”同时，对于住房按揭贷款和汽车贷款，分类标准为：“次级类：借款人连续违约期数达4～6次，贷款本金或利息逾期91～180天以内；可疑类：借款人连续违约期数达7次以上，贷款本金或利息逾期181天以上。”此文件中明确给出逾期天数与分类结果的对应关系，但只适用于农村合作金融机构。
在《贷款风险分类指导原则（试行）》（1998年4月）的附件《贷款风险分类操作说明》中对于住房按揭贷款给出了参考依据，即“对于住房按揭贷款可参考以下方法进行分类：如果贷款本金或利息拖欠还款6次或180天以上，至少分为次级；拖欠还款12次或360天以上，至少分为损失类”；“对于信用卡透支，可参考以下方法进行分类：如果贷款本金或利息拖欠还款3次或90天以上，至少分为次级类；拖欠还款6次或180天以上，至少分为损失类”。
对不良贷款的定义在现行的一些规范性文件中都给出了一个定性的原则，在实际操作中各家银行至少都是把逾期90天以上的贷款或预期本息有损失的贷款划为不良贷款。
由于各家银行的风险偏好及具体经营目标的差异，将逾期多少天的贷款划归为不良的标准还是有些区别，只要不超过国家规定的原则，每家银行对划入不良贷款的期限可以有不同的要求。如有的银行在贷款合约或贷款协议中约定，贷款到期后还可以有一个还款宽限期，过了宽限期的贷款才是逾期贷款；有的银行对逾期贷款还有一个容忍度，寄希望借款人能在这个容忍期内继续履约，偿还贷款本息，没有把它计入不良贷款，如有的银行对个人贷款逾期90天后还给10天的宽限期，然后才归入不良贷款；有的银行则规定比较严，对逾期欠息的贷款容忍度很低，如工商银行从2007年开始把逾期或欠息30天以上的公司贷款划定为不良贷款。
在贷款本息预期损失率的确定上，由于人的主观判断会受到各种因素的影响，如利益不同、对信息理解不同等，也会产生差异，有时差异还会比较大。财政部《金融企业呆账准备提取管理办法》规定：“金融企业可参照以下比例计提专项准备：关注类计提比例为2％；次级类计提比例为25％；可疑类计提比例为50％；损失类计提比例为100％。其中，次级和可疑类资产的损失准备，计提比例可以上下浮动20％。”据此中国银行业基本都是把预期损失在25％左右的贷款划为次级类贷款，把预期有50％左右损失的贷款划为可疑类贷款，把预期无法收回本息的贷款划为损失类贷款，并都是按这个标准来计提专项准备。银行的内部审计、外部监管、外部审计也主要据此来检查对贷款质量分类的偏离情况。
不良贷款与违约贷款的关系
对不良贷款与违约贷款是否有区别，区别在哪里，它们之间有什么样的关系，要回答这个问题，我们首先需要进一步明确不良贷款的含义。
不良贷款可以有两层含义：一是监管规定的含义，其界定得比较窄，也可以说是狭义的不良贷款，如上面所表述的不良贷款。二是银行自行定义的不良贷款，含义要宽泛些，即从广义上讲，不良贷款是与优良贷款相对应的，银行可以把贷款质量分为优良与不良两大类。优良贷款就是指那些借款人没有违约、风险可承受又可控且收益较高的贷款；不良贷款是指借款人违约或风险损失已暴露或预期收益较低的贷款。
随着中国经济的快速发展，企业实力的增强和社会信用环境的改善，中国银行业的贷款质量也实现了根本好转，现在所面临的是资本的约束、资源包括人力资源的约束。银行经营只能通过由资源粗放向资源节约、提高资本回报的方式转型，尽可能地提高经营效益。单位资源的效益、单位资本的回报将成为银行信贷经营业绩的评价标准，因此对贷款质量的评价要求也应由狭义的以违约损失为主转向更广义的以风险增效为主。只要是低于平均收益的贷款就不是优良贷款；低于经营成本的贷款就是不良贷款。那些收益高、不违约的贷款就应是优良贷款，即使风险大一些，只要是在预期之内，即属于可控、可接受的风险；而那些收益低、风险低的贷款也不能算是优良贷款。
这种广义的贷款质量评价标准也反映了银行的本质特性，银行是信用的中介，是经营贷款的金融机构，其经营的目的是要获取盈利。银行为了获取尽可能高的盈利，就要以尽可能低的价格（利息）来获得资金所有者的暂时让渡，并以尽可能高的价格把它贷给需要资金的借款人，在这个过程中利差就是银行的收益。如银行经营贷款的收益达不到预期的平均利润，也就失去了竞争力；如果连经营成本都覆盖不了，那么银行就无法经营下去。
贷款违约与不违约相对应，是一个法律范畴的概念，是借款人未能履行与贷款人在借款合同中约定的责任、义务的贷款。根据巴塞尔Ⅱ，银监会制定的《商业银行信用风险内部评级体系监管指引》的规定，违约贷款是指“（一）逾期90天以上；（二）商业银行认定，除非采取变现抵质押品等追索措施，债务人可能无法全额偿还的信贷债务。”违约贷款是否会有本息损失是一种预期，只有当实际处置时，才会成为现实的损失。尽管违约贷款不一定都是有本息损失的贷款，也不一定都是没有收益，甚至有些违约贷款的收益还可能比不违约的正常贷款高，如可以收取较高的罚息，但违约贷款至少不能算是优良贷款，即使它的实际收益可能高于其他正常贷款，也是问题贷款的一种。因为对银行来说，最重要的是贷款本息能按期收回，借款人违约就增加了不确定性，超出了预期的风险，有可能造成贷款本息的损失，最终实际没有形成损失是银行经过保全等措施而取得的。为加强信贷风险管理，在贷款发放出去后，银行就要根据借款人是否履约，违约了是否会有本息的损失，是否有代偿等保全措施等情况定期进行质量分类。巴塞尔Ⅱ中所定义的贷款违约率(PD)和违约损失率(LGD)与我们所说的不良贷款、不良贷款率是有区别的。巴塞尔委员会没有用不良贷款，而是用了违约贷款，用贷款违约率来替代不良贷款率，但违约贷款并不一定都会损失，而其中又肯定会有损失，所以在巴塞尔Ⅱ中又有贷款违约损失率，与不良贷款损失率较接近，只不过我们很少用贷款损失率这个指标。
正常贷款与不正常贷款主要是从借款人是否违约为标准来判断的，这里有两种情况：一是借款人没有违约，不论本息是否有损失，贷款都是正常的，违约了就是不正常贷款；二是借款人没有违约，如贷款的预期收益低于经营成本，即本息实际会有损失，虽仍可划为正常贷款，但也不能算作是优良贷款。
不良贷款是与优良贷款相对应的，是银行根据其自身经营的要求来确定的，尽管对狭义的不良贷款已有明确的外部监管标准，且在这个标准之内银行还可以有更严格、更细化的规定，但对广义的不良贷款尚没有明确的监管方面的规定。
根据上述分析，可以把不良贷款与违约贷款的关系概括为，违约贷款不一定都是收益低或有损失的贷款，不良贷款也不一定都是违约的贷款，但一定是收益低的贷款或本息有损失的贷款，只要预期收益不能覆盖风险敞口或成本的贷款，就应视为不良贷款。
市场风险对贷款质量的影响
现在我们对广义的不良贷款再来做进一步的分析。借款人按合同约定还本付息，也可能实际是有部分本息损失的贷款，如固定利率贷款、外汇贷款等因受到利率、汇率等市场风险的影响使得贷款本息受到损失。按现行的规定，这类贷款没有违约，就应当是正常贷款，不应纳入不良贷款。但从银行信贷风险管理和经营要求上来看，这类贷款的本息已经有预期损失，应当把隐性的问题显现出来。只有把这种没违约却有预期本息损失的贷款划为不良贷款，才能更真实、全面地反映贷款质量，才可能引起管理层对此类贷款更多的关注。这既是全面信贷风险管理的重要内容，也是信贷风险管理深化的一个具体体现。
我们知道，信贷风险不都是信用风险，信贷风险与信用风险的含义有较大区别，信用风险只是信贷风险中的一部分风险，贷款的操作风险最终是通过客户的违约反映出来的，在违约贷款或不良贷款中，已经包含了信用风险和操作风险，但是市场风险没有含在内，这部分信贷的剩余风险对银行贷款的影响会越来越大，需要引起关注。
在完全市场条件下，银行贷款利率主要由市场供求来决定，当市场上的资金供给大于需求的时候，资金的价格就低，银行贷款的利率就会降低；当市场上资金需求大于供给时，资金价格就会上涨。国内现阶段银行的盈利是由利差大小决定的，由于在以存款为主要资金来源的中国银行业，筹资的成本在发放贷款时已知，关键是贷款的利率怎么定。
银行贷款的利率＝资金成本＋营运成本（费、税）＋风险成本＋目标收益
资金成本＋营运成本＋风险成本＝经营成本（如图1）
贷款利率不仅要覆盖包括资金成本在内的全部经营成本，还要有合理的经营收益，这是贷款定价的基本原则。贷款的基准利率就相当于市场平均利率，就是可覆盖全部经营成本并获得平均利润的利率。由于在同一时间内资金成本、营运成本是一定的，如果贷款的风险小于市场的平均风险水平，那么利率就可以低于这个基准利率水平，即给予优惠利率，银行仍可取得平均利润。由于对客户的经营结果判断失误、客户没有达到预期要求，或由于银行在内部管理中把业务量及其同业市场占比作为对分支机构业绩评价和考核的要求，导致只顾业务总量指标、市场同业占比指标，而不顾成本、不顾收益回报、不顾资源占用，结果形成不少的低收益、没收益，甚至负收益贷款，也有盲目竞争等原因，对一些不该下浮利率的贷款也下浮了。对此目前还有一个政策限制，利率下浮最低不能超过10％。一旦国家放开这个政策底线，利率完全市场化了，那么对银行将是一个极大的考验。如一笔贷款的利率低于银行的资金成本，假定不考虑其他的业务收益或相关派生收益，那就会给银行造成损失；如高于资金成本，低于银行经营成本，也会有损失，只是损失小一点；如果贷款利息收入低于平均贷款利息收入高于银行经营成本，那就没有损失，只是少盈利了。（如图2）
对银行贷款收益影响较大的是固定利率，一些有实力的客户对银行贷款定价往往会提出较高的要求，不仅要下浮贷款利率，还要在利率下浮的基础上再实行固定利率，锁定贷款利率。对这种利率的贷款，在市场利率或基准利率不发生变化的情况下，银行还可以承受，但是当利率预期进入上升通道时，市场（基准）利率持续上升，就会使银行的利差收窄，当贷款利率低于市场平均利率时，银行就得不到平均收益。如果这类贷款的数量比较多，那么就会影响银行的资产收益率（ROA）、资本收益率（ROE），对银行的市场形象、市场竞争力带来负面影响；如果当固定贷款利率等于银行经营成本时，那就只是一笔保本贷款了，这样的贷款对银行就没有经济意义了；如果固定利率低于银行经营成本，那么这笔贷款的损失就比较大了，不仅要损失利息，甚至还有可能要损失本金。（如图3）
再从外汇贷款的汇率上分析。由于汇率的市场化程度更高，不仅贷款利息会受到影响，而且连贷款的本金也会同时受到损失。如当美元兑人民币的汇率是1∶8.27时发放的1亿美元贷款，客户没有任何违约，信用等级保持优良，借贷双方都在按合同履约，是一笔正常贷款。但是现在对这笔贷款进行市值评估，就会发现这是一笔本息损失较大的问题贷款，因为汇率已经从1∶8.27上升到了1∶6.62了，原先用8.27亿元人民币兑换的1亿美元本金，按现行汇率只能兑6.62亿元人民币了，损失了贷款本金（8.27－6.62＝1.65）1.65亿元人民币，加上美元利息的损失就更大了。（如图4）
按信用风险分析，借款人没有违约，当然也就没有相应的违约损失；按市场风险分析，则市值浮亏很大，到期收回后就会成为实际的损失。按现行的贷款质量分类规定，客户没有出现违约，就应是正常贷款。但这笔贷款已经出现浮亏，如收回后计入汇兑损失，在损益表中反映为损失。显然这种贷款分类管理方法不能全面、准确反映贷款的真实质量，还会误导人们对这类贷款风险的识别和防范。
由此可见，我们对贷款的质量分类，不仅要从信用风险的角度来考虑，也要从市场风险的方面来分析，随着中国经济金融市场化程度的不断提高，利率、汇率市场化进程的加快，市场风险对银行贷款的影响也会越来越大，在信贷风险管理中必须重视这个问题，要关注这类不是由客户违约形成的广义不良贷款。
对不良贷款再思考的意义
通过对不良贷款定义内涵的分析，可以使我们更加清楚地看到，明晰和细化银行贷款质量的分类及其标准，对推进精细化的信贷风险管理十分必要。虽然目前利率还没有完全市场化，汇率的形成机制还需进一步完善，但市场风险已经影响了银行贷款的收益，对银行贷款构成了现实的风险。所以我们不仅要从狭义上，更要从广义上来认识不良贷款，其意义主要有：
一是提高员工的盈利意识，改变信贷人员消极的风险防范。对不良贷款的严格分类实际就是要提高员工对银行经营贷款目的的认识。银行是企业，发放贷款不是目的，而是达到目的的手段和途径，获取尽可能高的收益才是贷款的目的；防范信贷风险的目的，也是为了保障预期收益的实现；贷款的分类管理就是要看贷款的预期收益情况。风险管理的基本要求就是在风险与收益之间寻找一个合理的平衡点，而不是拒绝任何风险。我们不能总是在追求低风险、零风险，低风险、零风险也同时意味着低收益、低回报；也不能总是在政策的保护下维持生存。要倡导推进积极的风险管理，要积极地走进市场，感受市场。不仅要敢于，更要学会善于做高风险的业务，要在经营风险的实践中来提高自身对风险的识别能力、风险定价能力、风险掌控能力。不仅要审查贷款的信用风险，用担保等风险防范的措施来做好保全，用第二还贷来源作风险化解的保障条件这种传统的信贷风险管理模式；还要关注贷款的市场风险，善于利用收益覆盖风险的途径，充分运用各种先进的风险敞口管理工具，通过风险补偿、风险对价等方式来覆盖风险，使实际的利息收益大于风险承担，大于市场平均风险，大于普遍可承受的风险。
二是统一人们对不良贷款的认识，提高对市场风险的识别能力。不良贷款不都是违约贷款，既包括借款人违约了，不论本息是否有损失，都应要纳入不良贷款，也包括贷款本息有损失了，不论借款人是否违约，就应纳入不良贷款。从广义来认识衡量贷款质量的标准，可以使我们在信贷风险管理中更加关注贷款的市场风险，努力提高对市场风险的识别能力。并研究出一套信贷业务市场风险的防范措施，如对贷款定期进行市值评估，分析是否有浮亏损失。又如要强化对市场上贷款转让出售行情的分析，如果能溢价转让的贷款就是优良贷款；如果能不受损失转让出去的贷款也应当是好的，至少不能算是不良贷款；如果转让不出去或需折价转让的，那就是不良贷款。所以对客户信用风险小市场风险大的贷款、预期收益低于平均收益的贷款也应当如同控制客户信用风险一样，要有相应的政策和办法。
三是进一步细分不良贷款，可在分类原则、分类口径、分类方法上能有个统一的标准。要对现行不良贷款分类标准进行调整，按照广义的不良贷款把关注贷款、次级贷款、可疑贷款再细分为：违约和没违约的关注贷款；违约损失和没违约损失的次级贷款、可疑贷款。并按有关规定计提风险拨备、计算资本占用，以便使同一时期不同银行间或同一银行不同时期的不良贷款可以进行真正的比较。
把不良贷款分为狭义的不良贷款和广义的不良贷款，使得我们可以把狭义的不良贷款率用来对外披露，进行同业的比较，并满足监管的要求，使国内外的同业能有一个共同的标准来比较贷款的质量水平。而广义的不良贷款率则主要用于银行内部的信贷风险管理和贷款质量评价，不仅要考虑借款人的资信、借款人的风险承受能力和风险掌控管理能力，还要考虑资源配置的效率，资源使用的回报率。这样既能满足内部管理的要求，又能与境内外的同业进行比较，在条件成熟的时候就可以实现同业的狭义和广义不良贷款的比较。
要避免在信息披露中出现既有不良贷款率，又有贷款违约率，又要注意不要把不良贷款视为损失贷款，把不良贷款率视为不良贷款损失率。由于历史的原因，中国的银行业通常是不用不良贷款损失率这个概念，因为不良贷款的损失时点很难说清楚，当贷款出现违约后银行就一直在清收，直到最后实在无法清收的部分才会列入损失贷款，等待核销处理。这个过程有时会很长，甚至几年都完不了，而且在这个过程中贷款还会不断地被重组。但不良贷款损失的大小，在不同的银行金融机构也会有很大的差异，管理比较好的银行，损失会小一点，管理差一些的银行损失会大一点，我们应当积极创造条件适时按统一标准对贷款损失率进行披露。
关键词：商业银行 信贷风险管理 对策建议
中图分类号：F830.49 文献标识码：B 文章编号：1006-1770(2007)02-040-03
一、当前商业银行信贷风险管理中存在的突出问题
长期以来，国内商业银行尚未有效建立以风险防范为核心的信贷文化和长效机制，致使存量不良贷款还没有完全化解，新增风险又不断出现。近年来，随着国家宏观调控政策、市场环境和企业经营的变化，商业银行面临的信贷风险呈现出新特点、新动向。归纳起来，主要存在以下方面的风险：
（一）关联企业贷款黑洞风险。在实际的信贷过程中，一方面由于商业银行对集团性关联企业授信风险认识不足，对集团客户多头授信和过度授信，造成银行授信超过集团客户的承债能力；另一方面，一些集团性客户在自身利益与银行利益发生冲突时，利用其股权结构的特殊性，通过不正常的资产重组、关联交易、产权变动等形式逃废银行债务，形成巨额资金黑洞。近几年，银广夏、达尔曼、上海周正毅关联企业等企业集团或家族关联企业贷款问题相继出现，银行贷款损失惨重，充分暴露了商业银行对这些集团客户授信存在较大的风险。
（二）明星企业泡沫破裂风险。在现实发放贷款过程中存在一个怪圈：企业规模越大、资金越宽裕、贷款银行越多，越是众多银行争抢的对象，即使这些企业不能提供财务报表，很多商业银行也会因为其他银行的抢"贷"行为而打消这一疑虑，这使得银行处于一种非理性的盲目跟进状态，而忽略了对整体市场特性和风险的客观判断。比如，现在普遍存在的崇拜上市公司、明星企业现象，一些银行往往就是凭借企业上市和名牌的光环，不惜降低授信门槛，动辄就给予上亿元的授信，对企业在市场运行中存在的风险考虑较少。企业经营中的泡沫越吹越大，最终导致爆裂。近年来一批上市公司摘牌退市，诸多明星企业泡沫破裂、黯然倒闭，给银行带来了巨大损失，就是很好的例证。
（三）企业资金链断裂风险。不少企业在追求规模的持续扩张和利润增长的同时，忽视了其背后不断扩大的资金缺口和债务规模，尽管技术、产品和服务在市场上依然有竞争力，但由于超负债经营，资金链条日趋紧张，财务基础脆弱问题突出，一旦遇到波折，就会影响到现金流的平稳运行，导致资金链断裂。如："德隆"、"托普"、"三九"等多家上市企业相继出现资金链断裂、正常经营难以为继的困境，并爆发债务危机，银行为此遭到严重的损失。
（四）产能过剩行业贷款沉淀风险。低水平重复建设和盲目投资的背后，是大量的银行信贷投入。目前已出现产能过剩的行业，由于以往盈利能力较强，往往是商业银行追逐的对象，商业银行已经投入了大量信贷资金，造成信贷资金的过度集中与沉淀。而产能过剩行业作为当前国家宏观调控的重点，相关行业的企业在结构调整中很可能出现严重的资金缺口，经营将面临严峻的考验，一些企业很可能因此破产。从"铁本事件"看，该项目不仅违规，而且属产能过剩行业，被查处后项目下马，致使6家银行43亿元巨额贷款成为新的不良资产。分析表明，我国银行业有10％左右的不良资产来自于国家主导的产业结构调整，信贷政策与产业政策脱节所带来的后果由此可见一斑。
（五）房地产过热转嫁风险。近几年，针对房地产等固定资产投资规模过大、增长速度过快等问题，中央及时采取一系列调控措施，严把土地、信贷“闸门”，房地产市场调控取得初步成效。但是，房地产市场发展中的一些突出问题还没有得到根本解决，不少房地产项目开发中的巨大风险转嫁给了商业银行。而一些银行由于没有认真研究制定稳健的房地产信贷政策和发展战略，也未能科学把握房地产贷款的成本和风险变化，出现了盲目跟进和过度授信现象，致使房地产贷款风险增大。据国家公布的统计数据显示，2006年前7个月，全国房地产开发投资9411亿元，同比增长24%。到6月末，全国商品房空置面积1.21亿平方米，同比增长17.2%，房屋空置率仍居高不下。
二、商业银行信贷风险管理问题产生的原因
（一）信贷营销理念偏差，导致贷款“垒大户”
审慎经营、风险控制优先始终是商业银行信贷管理必须坚持的基本理念，但是我国商业银行的信贷经营理念僵化，管理手段高度行政化，导致各商业银行信贷政策导向和营销理念趋同，稳健经营理念不能贯彻始终，表现在：各行在市场定位上贪大求全，对信贷客户的选择缺乏科学的标准。尤其是普遍缺乏深入细致的政策分析和具体量化的市场分析，不是根据自身的特点、经营管理水平和风险控制能力来选择最适合自己的客户，而是一味地追求规模大、排名前、实力强的客户，各家商业银行常常在少数目标客户上"扎堆"。 从西安市信贷统计数据看，前20户贷款在全市各项贷款中的占比呈现出逐年走高的态势，2003年末为27.5％，2004年末为34％，2005年末为43.85％，说明各行的贷款投向高度集中。这种“垒大户”现象在一定程度上助长了大客户的盲目融资行为，增大了银行的信贷风险，同时也使一大批市场前景好、未来盈利能力强的中小企业的贷款需求难以得到满足。
（二）风险识别和管理技术手段落后，导致防控风险滞后
与国外先进的商业银行相比，国内商业银行的风险识别和管理技术手段落后，致使不能及时有效地识别和防控企业存在的早期预警风险。主要表现在：一是判断客户贷款风险的手段比较单一，通常仅依赖于客户提供的会计报表、账户信息和授信信息等因素，而由于多种原因，有些企业通常会向银行提供虚假的会计报表误导银行，导致银行无法掌握客户真实的经营及财务状况，贷款从受理审查之日就处在高风险之中。二是缺乏现金流量的分析和预测，难以反映企业未来的真实偿债能力。因而在具体贷款操作中普遍存在重抵押担保，不重第一还款来源倾向。三是缺乏行业研究和信贷组合管理。对如何科学搭配、合理运用信贷资产，将资产风险降到最低缺乏全盘考虑，造成了近几年基层商业银行不能识别“大户”风险，新增贷款大量涌入交通、能源、教育、房地产等行业和少数贷款大户。从长远看，贷款投向的高度集中，一旦发生贷款损失，对贷款行甚至整个银行业都将产生难以预计的系统性风险。
（三）盲目迷信企业集团，"羊群效应"导致银行非理性盲目跟进
一是对集团性客户的认识存在误区。对集团性客户的经营风险、投资风险以及关联交易风险认识不足，盲目迷信企业集团，把集团性客户简单等同于优良客户。二是放款把关不严，非理性盲目跟进。受“羊群效应”影响，商业银行为争抢大集团客户，纷纷争相向集团客户多头授信、过度授信、放宽贷款条件，从而导致一些集团性客户身价倍增，助长了部分集团性客户恶意逃避银行监督。而银行则为保住客户资源，过分迁就，有的甚至先做出授信决定，后补办评估论证资料。对企业资信真实情况和信贷资金运行状况不甚了解，致使信贷监督处于真空。另外，集团性客户多头开户现象普遍，客观上为企业集团转移资金用途、逃废银行债务提供了便利条件。
（四）对国家经济、行业及产业政策研究欠缺，导致政策和合规风险加大
在我国经济快速发展，经济热点切换快，产业结构变动剧烈的新形势下，近几年商业银行之所以向钢铁、电解铝、水泥等产能过剩行业和房地产企业投放过多贷款，一个重要原因是缺乏对国家宏观调控政策和国家行业及产业政策深入研究，再加上我国条块分割现象严重等现实国情，部分银行信贷资金未能遵从产业政策的有效引导，盲目跟风严重，造成信贷资金的过度集中与投入，加剧这些行业的产能过剩和产业结构进一步失衡。结果使得国民经济中快速增长的行业往往没有成为银行利润的增长点，反而成为新增不良贷款的集中领域，直接构成金融风险隐患，进而威胁到国家的经济安全。
三、完善商业银行信贷风险管理的对策
（一）培育健康的信贷文化。健康的信贷文化，对银行的信贷质量具有决定性的作用。当前要通过确立先进的风险管理理念，强化信贷从业人员的责任约束，逐步建立以风险防范为核心的信贷文化和长效机制。一是要通过广泛的信贷风险教育，培养信贷人员的责任意识和对信贷风险的敏感性，将风险意识贯穿于所有信贷人员的自觉行动中去。二是要建立健全风险控制制度和奖惩制度，强化责任约束，促使信贷人员自觉遵守制度，认真履行职责，形成防范风险的第一道防线。三是要树立良好的经营理念，改变重抵押担保，不重第一还款来源倾向。在具体贷款操作中，要高度重视企业主营业务及其发展前景。不仅在判断选择贷款客户时，要看企业的主营业务收入，而且在贷后监测企业经营情况变化时，也要关注这一指标。同时也要关注企业现金流量。在贷前、贷中、贷后都要十分关注企业的现金流量，将其作为贷款管理的一个重要指标，并能熟练地测算、分析和运用，避免传统的信贷管理往往过分注重第二还款来源，忽视企业的现金流量，导致对客户的评价判断发生偏差。
（二）加强对国家宏观经济政策和行业政策的研究，密切关注产业政策走势。当前要密切关注压缩过剩产能的动向，及时调整信贷结构，防范信贷风险。一是要及时了解、准确解读国家经济金融调整政策。密切关注国家产业政策的变化，加强行业及其信贷投放的跟踪分析，强化行业信贷授信的总量控制。二是有效运用分析工具，加强风险监测。为确保银行有足够的前瞻性，将“压力测试”引入风险管理，尤其要将政策环境变化纳入测试范围，未雨绸缪，制定应对危机的策略。三是要高度重视对产能过剩行业已授信客户授后管理，及时跟踪了解政策、市场和企业经营的变化，有效识别和衡量信用风险，研究制定积极的防范化解方案，尽早采取相关措施，规避过剩产能调整带来的风险隐患。
（三）建立快速的风险识别预警机制。一是加快风险管理的信息化建设。借鉴国际先进商业银行风险管理信息系统的经验，结合辖内市场环境，利用现有客户资源和历史数据，构建风险管理信息系统，涵盖风险监测、风险分析和不良资产处置等风险管理环节，构建全过程风险管理网络体系，为风险管理提供技术支撑。二是在风险管理信息系统的基础上，研究、开发易于量化、可操作的风险控制与管理方法，探索建立、使用信用风险计量模型，在规范风险管理和操作流程的基础上完成风险管理信息系统与风险计量系统的集成，真正发挥风险监测的预警功能，全面提升银行业的风险管理能力。三是针对目前市场信用环境差、企业存在较多贷款欺诈行为问题，开发具有反欺诈功能的风险监测系统，通过量化和建模的方法，甄别虚假的财务数据，保证数据的真实性，前移风险管理关口。
（四）规范贷款行为，避免盲目跟风。一是转变营销理念，坚持贷款准则，不要被大集团、大企业和所谓的名牌企业光环所迷惑，避免盲目跟风。要彻底摒弃“大则优”的错误思想。“大则优”、“大则无忧”不是一成不变，有的情况下，越是大客户风险越大，大客户的大额授信甚至可能引发银行流动性风险、集中性风险、系统风险。二是要加强信贷组合管理，针对不同客户的需求，实行多元化的信贷策略。在信贷客户的选择上，要按照央行出台的中小企业贷款指导意见，在严格对大企业和集团客户授信管理的同时，进一步加大对有市场、有效益、有信用的中小企业的信贷支持力度，促进信贷结构的调整和优化，防止贷款集中性风险的蔓延。
（五）加强集团性关联企业风险控制。要按照银监会《商业银行集团客户授信业务风险管理指引》要求，构建与集团客户授信业务风险管理特点相适应的信贷管理机制，确保对集团客户信息进行追踪、收集、授信额度控制、授信管理和风险监测预警的有效性。当前要针对集团性关联企业风险形成的机制，切实做好风险防控工作。一是要重点加强对集团客户内部架构、资金运作模式、内部关联交易、关联企业互保、对外投资扩张、主营业务前景等方面的深入调查和分析，采取针对性风险防控措施，避免因多头授信、过度授信而引发集中性授信风险。二是要强化授后管理，尤其要强化对产能过剩行业集团客户、关联客户授信监控和管理，落实各项授信条件，跟踪贷款资金流向，动态反映客户授后实际经营情况和抵质押等担保代偿能力变动情况，必要时果断采取有效措施，调整授信方案，确保信贷资产安全。
（六）加强房地产信贷管理，防范政策和合规风险。一是认真贯彻国家宏观调控政策，严格控制房地产贷款总量。二是要加强对宏观经济金融调控政策和区域房地产市场的分析，制定符合本地区实际的房地产行业信贷经营策略。三是严格房地产贷款项目合法、合规调查和审查，防范政策性风险。四是严格房地产贷款客户准入条件，优化客户结构，提高质效。重点选择销售前景好、发展潜力大、经济效益好，还本付息能力强的普通商品住房和经济适用住房项目。五是强化贷后管理。对房地产项目应采取封闭性管理，实施全过程监管，防止项目资金被挪用。六是密切关注房价走势，当前要特别重视把握个人贷款客户的资信状况以及还款意愿和还款能力，落实首付款比例，前移房贷风险关口，有效防范个人住房贷款信用风险。
1押品及押品管理的内涵和意义
(1)内涵：押品，顾名思义，就是指抵质押物品
从法律角度讲包括抵押财产和质押财产。抵押财产是指为担保债务的履行，债务人或者第三人以不转移占有方式抵押给债权人的财产。质押财产是指为担保债务的履行，债务人或者第三人以转移占有或登记公示方式出质给债权人的动产、权利。押品管理是指押品的受理、审查、评估、登记、监控、处置等一系列管理活动。
(2)押品管理的重要意义
①押品本质是缓释风险的重要手段之一。真实、足额做好押品管理，一方面可以有效降低贷款的损失率，提高不良处置的回收率，另一方面可以提升银行整体风险预防和管控能力，促进业务发展和创新。②押品管理是全面风险管理的重要内容。银监会下发的(商业银行信用风险缓释监管资本计量指引中，押品量化管理是实施新协议达标的一个要件。科学、合理做好押品管理，一方面能够更有效地节约资本占用，另一方面能够使银行整体风险管理能力、市场竞争力再上新台阶。
2目前我行押品管理体制及其运行情况
在建行股份制改造以后，我行押品管理工作与以前虚有、分散、无序等相比较，取得较大进步，建立了押品管理制度(包括制定了押品管理办法以及多个专项押品管理制度)、推广应用了押品管理系统、规范押品范围、将押品管理纳入全面风险管理框架之中，填补了长期以来制度、技术方面的空白，使押品管理的规范化、专业化水平有了明显提升。
(1)押品管理的部门职责分工及人员配置情况
①职责分工：依照“谁经办、谁管理”的原则进行押品管理，其中对公授信业务押品管理由公司事业部负责，具体经办人员为管户客户经理；零售信贷业务押品管理由住房金融与个人信贷部负责，配备专职押品管理人员，经办贷前客户经理和贷后客户经理协助。②押品权证管理：押品权证由会计部门相关人员保管，对出入库严格按照我行中国建设银行河南省分行授信业务押品管理实施细则(试行))要求和押品管理系统有关程序规范操作。
(2)押品各操作环节管理情况
①受理环节：按照(中国建设银行主要押品类别的具体接受标准要求，由贷前营销人员(客户经理)根据业务需要进行受理；在初步确定准入某项财产为押品后，要求债务人提交押品的产权证明材料、抵押(出质)人的主体资格证明材料等其他相关材料。债务人非抵押(出质)人的，要求债务人提交抵押(出质)人出具的担保意向书。收妥材料后，客户经理、风险经理对押品证明材料的真实性、押品存放状况和占管情况进行核实，并进行现场勘查工作。②估值环节：按照评估阶段划分为贷前初次评估和贷后重估。第1，对公业务：一是贷前初次评估：由我行认可的外部评估机构(经省分行批准确定)进行评估，并出具评估报告。该评估结果经我行内部评估人员审查认定，最终确认为押品的初次评估结果(价值)。二是贷后押品重估：客户经理根据重估频率要求，结合贷后管理和十二级分类工作内容，搜集押品存续状况、市场信息等影响价值重估的关键资料，对押品进行实物检查，并将检查情况与搜集的重估资料一并提交内部评估人员。内部评估人员根据客户经理提供的资料，重新测算押品价值，撰写(押品价值重估报告。内部评估人员所在部门负责人或其授权人负责审查押品的重估价值，并在押品价值重估报告》上签字确认，报告中押品价值作为最终押品重估价值。第2，零售业务：一是贷前初次评估：对个人住房贷款(一手房)押品，由客户经理按照成交价格进行评估，按照审慎原则直接确定初次评估价值。对其他个人类信贷业务(不含个人质押贷款)押品，与对公业务初次评估相同，由我行认可的外部评估机构(经省分行批准确定)进行评估，并出具评估报告，该评估结果经我行内部评估人员审查认定，最终确认为押品的初次评估结果(价值)。二是贷后押品重估：与对公业务相同，由押品管理人员根据重估频率要求，搜集押品存续状况、市场信息等影响价值重估的关键资料，对押品进行实物检查，并将检查情况与搜集的重估资料一并提交内部评估人员。由内部评估人员直接确认押品价值。③抵押权设立环节首先由客户经理按照授信方案要求与客户签订抵(质)押合同，并进行公证；然后由客户经理(双人)到有关登记部门办理抵押登记手续。④权证移交及保管环节客户经理从登记部门领取抵(质)押权证后，5个工作日内将权证移交保管部门进行保管，并留存移交手续。在日常保管阶段，如出现借阅、外借、结清等情况，按照我行有关规定办理有关手续，并建立登记台帐，严格合规操作。⑤押品的监控及处置环节押品日常监控由经营部门客户经理或押品管理人员负责，以现场监控和非现场监控相结合的方式定期或不定期对押品的管理和使用状况、价值和变现能力等风险事项的进行持续监控，发现异常及时报告主管领导，并做好控制预案。对押品的处置，对公业务由资产保全部门按照有关法律规定进行，我行近两年没有发生处置押品情况；对于零售类信贷业务，由于办理了公证，我行可以直接向法院申请强制执行，从而提高了押品处置的效率。
(3)外部评估机构的管理情况
①外部评估机构选择方式：根据当地现实状况，按照上级行有关备选条件，我行首先提出备选机构名单，报省分行公司业务部门批准。②动态化管理：一年一选，根据上级行准入退出机制，严格筛选上报。③外部估值审核：我行配备专职内估人员，与客户经理、部门负责人一起完成审核、认定工作。
(4)贷后押品管理情况
①贷后检查：包括两个方面，一是押品管理岗位人员日常检查(管理)，二是押品管理部门组织的押品专项或跟踪检查。第l，日常检查：对公业务，押品管理人员为管户客户经理，对押品每月现场检查一次，主要查看押品实物状态、价值变动、权属变化情况；零售业务，押品检查主要是资产质量控制岗人员，现场检查抵押权证，对于没有抵押登记证明，或贷款发放以后，未在规定时间内办理正式抵押手续的，向抵押登记岗询问抵押登记证明办理情况，判断原因是否合理，并将情况反馈个贷中心负责人；如存在须马上报告的重大情况，质量控制人员立即向上一级管理人员进行汇报；根据检查结果填写抵押登记情况检查清单。第2，跟踪检查：建立了押品贷后管理跟踪检查机制，及时采集、分析、处理抵押人及押品风险信息，有效识别、评估押品风险，并进行风险提示和控制。②押品重估第1，重估频率：一是对公司类贷款项下的房产、土地使用权、机器设备等价值相对稳定的押品，原则上每年评估一次。二是在贷后检查和十二级分类工作时，如发现押品形态发生变化或市场价格趋于恶化等不利情形时，即进行及时价值重估，以反映押品的公允价值。三是对存货、仓单等价值波动相对较大的押品，根据具体情况开展定期评估，原则上不低于每季度一次。四是对市场价格波动较为敏感的押品，加大重估频率。五是对零售业务，按季对当季信贷资产风险分类，由次级及以上分类向下迁徙为可疑或损失的贷款至少进行一次贷后重估工作，同时采取不定期抽查的方式对抵押物价值非正常减少情形进行贷后检查并确认押品形态。六是特殊情况：即当发生以下事项时，即使未到重估周期仍需要对押品价值进行重新评估：第一，押品市场价格发生大幅下降；第二，债务人财务状况恶化或发生信贷违约事件，如公司类贷款逾期半年以上或发生其他重大违约事件；第三，被认定为“假个贷”、疑似“假个贷”，押品价值可能发生重大不良变化；第四，押品担保的公司类信贷资产风险分类向下迁徙为不良贷款；第五，押品由信贷经营部门移交资产保全部门；第六，发生重大风险事项等其他需要重估的事项。第2，重估方式：主要是结合市场房价、房屋座落位置、周边环境等因素，由内估人员分析、评估、确认。第3，重估人员：零售业务评估人员由贷后管理人员兼职；对公业务评估人员设置专职人员。
(5)押品管理系统应用情况
押品管理系统在规范押品估值与重估管理、完善权证保管信息记录、统一押品数据标准等方面发挥较大作用和提供了重要支撑平台，该系统实施以来，对我行押品日常管理工作得到不断强化，对押品估值科学性、合理性和准确性得到进一步提升，促进了押品风险缓释作用有效发挥。
3押品及押品管理的主要风险点及控制措施
1．押品的主要风险点及控制措施
押品范围广、种类多，这里主要从保证金、房地产、收费权质押等几种常见押品进行分析。
(1)保证金：
①风险点：一是保证金来源的合法性；二是质押的有效性。②控制措施：调查核实保证金来源的合法性，办理合法、足额、有效的质押手续。(2)房地产：①风险点：一是房地产抵押真实性风险；二是抵押的有效性风险；三是房地产价值足额性风险。②控制措施：一是核实、检查抵押物的真实信息；二是办理合法、合规、抵押登记手续；三是选择权威、公正的抵押物评估机构，保证价值真实、合理；四是建立抵押物定期重估、检查和市场分析制度，持续关注抵押物价值变化情况，及时采取有效缓释措施。(3)经营收益权质押：①风险点：一是政策性风险；二是价值不确定性风险；三是执行性风险。②控制措施：一是密切关注国家政策对经营收益权的影响，并做好预警分析；二是加强与权益登记部门沟通，确保质押合法、合规、足额、有效；三是加强对客户的账户管理，掌握资金来源和使用规律，保证对现金流的有效控制，并做好风险控制预案；四是加强对客户综合，密切银企关系，从多渠道、多角度了解、摸清客户有关信息，掌握主动，控制风险。2．押品管理的主要风险点及风险控制措施押品管理的风险点分布在管理中的各个环节，在不同环节，风险点不同，这里我们结合押品准入、押品评估、押品抵押登记、押品保管及处置等环节特点来分析主要风险点及控制措施。
(1)主要风险点：
①押品的合规、合法性风险；②押品价值的足额性风险；③押品的真实性风险；④押品抵押的有效性风险。
(2)风险控制措施：
①押品准入环节：对押品准人要严格按照《担保法、物权法等有关法律要求，结合我行押品有关规定进行审核，做到准入有法可依、有规可循。②押品评估环节：一是评估机构选择要合法、合规；二是评估方法选择要合理、科学；三是评估价值确定要审慎，执行孰低原则；四是关注评估人员道德风险。③在合同签订环节：经办人员和押品管理人员共同核对押品有关信息，确保合同中押品信息与押品权证原件信息一致，与押品实际信息一致。④押品登记环节：采取双人共同到抵押登记部门鉴证登记过程，确保抵质押的真实、有效。⑤他项权证获取环节：为确保他项权证的真实性，指定专人负责到抵押登记部门领取他项权证，不委托他人或中介机构。⑥押品保管环节：一是加强对押品权证的保管；二是加强对押品现场检查和重估，保证押品持续价值足额覆盖风险。⑦押品处置环节：一是处置要确保及时性、时效性；二是处置方式、方法要合法、合规、透明，保证最大限度度覆盖风险。
4对公和零售业务押品管理的主要特点及差异分析
(1)主要特点：
①都属于押品范畴，属于金融机构有效缓释信贷风险的一种手段或措施。②押品管理需要专人负责，实地检查，保证实物与系统信息的一致性并及时更新，保证持续的押品价值能够覆盖风险。
(2)差异分析：
①种类不同：对公业务押品种类多，形式广，包括保证金、房地产、土地使用权、机器设备、收益权等；而零售业务相对单纯，主要集中在存单、国债凭证、房地产、汽车等。②管理方式不同：对公业务因押品种类繁多，一些押品专业化程度高，增加管理人员难度，特别是对价值变化不易确定；而零售业务押品相对单纯，价值变化易于评估，管理技术难度相对较小。③数量不同：对公业务户数少，押品也相应较少，管理工作量不大；而零售业务户多，押品量大且分散，管理工作量较大。④押品价值不同：对公业务单一押品价值较大，检查或重估频率要求高；二零售业务单一押品价值相对较小，通常采取批量管理，检查频率要求相对较低。⑤风险缓释水平不同：对公业务押品一般为土地、产房、机器设备等，相对零售业务押品房产、存单等，具有不易变现，价值波动较大特点，综合来看风险缓释水平也低于零售业务。
5押品选择的影响
(1)对客户的影响分析
①对融资成本的影响：一是采取保证金质押方式，客户直接融资成本最低；二是采取房地产、设备等押品抵押方式，需收取评估环节评估费，抵押登记环节抵押登记费，公证环节公证费等费用，客户融资成本相对较高。②对资金流动性的影响：一是采取保证金质押担保方式，将会“冻结”客户部分资金，从而降低其流动性；二是采取不动产抵押方式，锁定不动产押品，降低再融资能力。③对信用水平的影响：采取押品抵(质)押，增加客户违约成本，可促使客户按时履约，培养其信用意识，提高信用水平。
(2)对金融机构的影响分析
①对风险的影响：一是采取保证金或存单质押方式，押品风险缓释程度最高，贷款风险最低；二是采取房地产等押品抵押，押品价值稳定，易于变现，风险缓释程度也较高，贷款风险相对较低；三是采取机器设备等押品抵押，押品价值不稳定，如是专用设备，不易变现，且我行不具备对其识别、估值、处置等专业能力，风险缓释程度不高，贷款风险相对较大；四是收费权、账户质押方式，政策性较强，风险缓释程度低，贷款风险大。②对收益的影响：一是采取保证金或存单质押方式，我行议价能力弱，收益低；二是采取房地产、机器设备等押品抵押，客户费用开支大，我行虽然具有一定议价能力，但从客户成本角度考虑，定价受一定影响；三是收费权、账户质押方式，多属于医院、学校等公益性单位，政策性强，贷款利率定价受制约，但在综合性营销方面空间较大，有利于中间业务收入提升。③对发展的影响：押品选择各有利弊，因此，需要统筹安排，综合考虑。一是如果仅从风险角度考虑，选择保证金、存单等押品，风险低，但收益不高，业务拓展空间小；二是如果仅从业务发展角度考虑，选择高风险押品，收益大，但预期风险也较大，最终也将制约业务发展。
(3)医院、学校等特殊客户押品管理建议
①客户必须在我行开立收费账户，用于归集收费收入，同时加强与客户合作，提高结算比例和资金沉淀量。②建立并完善收费账户管理，有利于我行对客户资金流的控制。③确保客户对质押账户及账户内资金享有处分权，有利于掌握主动。④与客户约定，在特定条件下，我行有权提前收回贷款，切实保障我行权益不受损失。
6当地同业押品管理情况
(1)押品管理的部门职责分工
根据我行了解情况，农行、中行、工行等国有大银行押品管理基本与我行相似，押品管理在具体经营部门管理。
(2)押品准入及抵质押率要求
当地同业对押品接受范围严格按照担保法规定进行执行，抵质押率也是按照有关监管部门要求贯彻，具体根据业务品种、客户自身等不同情况进行浮动。
(3)押品管理的操作流程
通过了解部分同业，对担保方式选择、抵押权设立、担保处置回收基本与我行相类似，如农行对担保处置回收设立专门机构一资产经营部。
(4)押品估值管理
根据当地有关登记部门和银行监管部门要求，各行对押品的评估均选择外部评估机构进行，总体要求相对我行宽松，如农行、中行外部评估机构优先考虑本地机构，因为一方面这些机构多为登记部门下属机构，为登记部门认可；另一方面这些机构长期从事本地专业押品研究，对估值准确性方面具有优势。
(5)信用贷款的条件随着同业竞争的日趋激烈，各行加大市场争夺，不断降低贷款条件，尤其是在担保方式上掌握的比较灵活，如中行对重点大客户民权国电等采取信用方式；对本行员工发放信用方式个人贷款，突出差别化管理方式。
7我行押品管理需要关注的差距及优化建议
(1)需要关注的差距
①对押品认识上有待进一步提高。“抵质押仅是贷款的形式要件”这种认识偏差在一定范围内客观存在，因此，对押品的经济价值、法律效力、市场变现能力等实质性审查不够深入，重形式、轻内涵。②对押品准入上有待进一步提升。比如，有些押品，虽然法律上许可，但对我行来说，不具备识别、评估、处理这类押品风险的专业能力，风险隐患很大，选择上应慎重。③对押品管理上有待进一步加强。我们非常重视收取押品权证、办理相关登记手续，但对之后的持续性检查，还需进一步加强。④对押品系统及其应用有待进一步升级优化。目前我行押品管理系统刚刚起步，功能简单，覆盖比例低，实用范围窄，量化统计有限，技术分析缺失等，有待进一步优化、完善和充实。
摘 要 数据挖掘能帮助商业银行分析金融业务数据，找出规律，并发现目标市场。本文通过对数据挖掘在国内外银行个人金融产品市场定位的应用状况进行分析，指出了中国商业银行在应用中存在的一些问题，由此提出相应的改进建议。
关键词 数据挖掘 个人金融产品 市场定位
一、引言
数据挖掘是利用信息技术手段从大型数据集中挖掘出隐含的有潜在价值的信息，在商业银行日常业务中，能对金融业务数据进行分析，找出规律，发现目标市场。客户是银行生存和发展的基础，现在金融产品同质性非常严重，商业银行必须懂得利用数据挖掘认清自身的优势，对已有客户的历史资料进行分析，识别客户的消费偏好，找出客户的购买动机、购买行为和购买力等方面的特点，才能开发出适合客户的金融产品。
二、我国个人金融产品的发展现状及市场定位
1.我国个人金融产品的发展现状
为了满足当前社会个人融资及理财的需要，我国商业银行不断推出功能多样的个人金融产品，如：个人储蓄存款、银行卡、个人理财、个人消费信贷，以及电子汇款、银证转账、外汇买卖、电话银行、网上银行以及各种代收代付、代保管等。据中国人民银行统计，截至2013年5月底，我国个人存款余额为44.17万亿元。以全国人口总数13.5亿计算，人均住户存款应为32719元。央行数据还显示，我国个人存款中，储蓄存款为42.94万亿元，占了97%以上。另据国家统计局城市社会经济调查总队调查，占总调查量20%的高收入者拥有相当于42.4%的财富，不足5%的人占有全国居民储蓄存款总额的一半，城市中40%的最贫困家庭基本不具备承受消费信贷的能力。根据目前我国个人经济状况存在的差异，在推出个人金融产品时必须结合自身能力分析，做好客户定位、区域定位和产品定位。2008年招商银行推出的“一卡通”和“金葵花理财”，由于市场定位准确，很受客户欢迎，市场份额在银行业同类产品中一直处于领先地位。
2.个人金融产品的市场定位
商业银行个人金融产品市场定位的方法一般先按地区和人口因素的标准作初步划分，接着在这基础上再按收入标准实行差异化分层，然后针对不同收入层次的差异化需求开发新的产品。个人客户市场通常有四种划分方法：第一是按人口统计与社会经济变量划分，涉及不同年龄、收入、性别、教育、职业和种族等；第二按心理因素划分，包括客户的社会阶层、生活方式和个性特点；第三按地理因素划分，包括不同国家、地区、城市规模和地理密度等；第四按客户对金融产品追求的不同核心利益，分为不同的群体。
三、数据挖掘在个人金融产品市场定位中的应用
个人金融产品面向社会大众，而他们的需求是多种多样的，银行必须有相适应的一系列金融产品体系，满足不同顾客的需求。
1. 数据挖掘在国外银行的应用
美国的大型银行大部分已经建成大型的数据仓库，具有强大的数据挖掘能力。美国现代商业银行在上世纪80年代中期陆续建立了管理信息系统（MIS），实现了对业务交易和经营管理信息的一体化管理；在90年代初期陆续建立了决策支持系统（DSS），在对业务交易信息和经营管理一体化管理的基础上实现了对信息分析、加工的集成；到了90年代中期，世界各国大型商业银行先后花巨资开始建立能够解决复杂问题的数据仓库（BDW）体系。如，美国Firstar银行的公共数据库中储存着每位消费者的信息，利用数据挖掘可以透彻分析消费者购买新产品的原因。在数据库中能够找出一种模式，为每种产品找到最合适的消费者。他们采用读出数据变量，结合消费者的具体情况，是否有家庭财产贷款、信用卡、存款或其他投资产品等，将他们分成若干组，然后使用数据挖掘预测何时向哪位消费者提供何种产品。数据挖掘使国外商业银行有很强的市场适应性，能够结合传统的存款、贷款、中间业务，与保险、证券买卖、基金、外汇交易、国际、信托业务等相联系，不断开发合适的新产品，形成多品种多层次的产品体系。通过准确定位的个人金融产品，银行的竞争力得到大大的提升。
2.数据挖掘的应用程序
（1）采集客户信息资料。每一次客户交易和服务的过程发生在不同的渠道中，通过对各渠道的数据进行采集并作初步归类处理，就能转换成丰富的客户信息，例如客户群体属性，客户背景信息、客户满意度评价等，详尽的客户信息有助于银行更好的制定产品定位策略。
（2）对客户信息作集成处理并存入数据仓库。数据仓库能够对信息作集成处理，形成一个汇总信息平台，为进一步分析提供支撑数据。在个人金融产品市场定位时，要先进行产品的属性定位、功能定位、档次定位和组合定位，以便确定产品类型和组合。例如一些银行在推出新的信用卡、转账卡、提款卡和联名卡时，要依据不同客户的需要赋予银行卡独特的产品特征。只有充分掌握了顾客需求差异的信息，才能更好地设计出功能独特的金融产品。
（3）创建分析模型及专项分析。数据挖掘能够随时调取客户相关信息，运用相关的模型和指标作专项分析，例如客户盈利能力分析、行为分析、贷款风险分析、追缴分析、资信评估等，这是数据挖掘的主要手段，它可以发现重点的目标使用者（购买者）。在客户盈利能力分析中，由于不同客户对银行创造的价值是不同的，通过数据挖掘可以有效地分析和预测不同市场活动情况下客户盈利能力的变化，以帮助银行制定适合的市场策略；通过客户的行为分析，可以判断客户对交叉销售的接受程度，从而找出对客户最优的产品或服务匹配。
（4）数据挖掘、为决策支持提供服务。这是最重要的一个环节，银行利用特定的分析工具，使用统计学和人工智能技术在客户信息的“数据矿山”中找到蕴藏的“金块”。经过数据挖掘银行将更清楚的认识自身条件，更好的把握自已的竞争优势。还可以经常审视金融产品提供的利益是否被目标市场所认可，产品的市场定位在目标市场上是否突出。1996年1月12日成立的中国民生银行，其产品定位和竞争战略围绕的是以“民”为本，并推出了相应的多种个人金融产品和服务，迄今已占有一定的市场地位。
四、数据挖掘在我国商业银行的应用状况
自1999年9月开始，我国各个银行都陆续开展数据大集中，数据挖掘技术不断发展，目前已经建立起的相关硬件设施包括服务中心和数据仓库等。2011年中国工商银行建成了面向全球化、综合化、集团化发展的第四代科技应用系统（NOVA+），创新推出短信服务平台、移动银行等一大批基础平台和拳头产品。个人理财及私人银行业务收入212.64亿元，增加64.06亿元，增长43.1%，主要是个人贷款服务、个人贵金属、个人银行类理财以及私人银行业务实现较快增长。银行卡业务收入172.68亿元，增加35.81亿元，增长26.2%。在应用数据挖掘过程中主要存在以下几个问题。
1.系统功能欠缺
已经建起的系统由于缺乏深度的客户信息分析以及后台可集成销售业务的操作功能，使得国内银行薄弱的客户关系和长期积累下来的大量客户数据未能被充分利用和挖掘。又由于信息技术应用水平不高，以及还没真正建成以客户为标识的统一数据库，导致在金融产品市场定位时缺乏足够的数据支持。
2.数据挖掘没有得到充分利用
各银行提供的金融产品和服务非常类似，在同一个地域内的客户从银行获得的服务大同小异，银行未能为不同客户提供个性化服务。当客户到银行咨询投资理财问题时，职员对客户的偏好及能力无法把握，很难令客户满意， 最终客户失望离去。这反映了银行未能很好的利用数据挖掘分析客户，不知道应该对哪一类客户提供何种服务和产品，如何将重要客户留住，往往在业务决策时碰到极大的困挠，浪费了许多资源，失去了很多机会。
3.客户相关的数据处于分割状态
一直以来，我国银行信息系统是按照传统手工处理流程开发的，银行的交易业务， 营销、销售、客户服务和支持业务都是孤立的进行。系统的设计都是以账号为中心，根据客户业务品种的不同， 市场、销售、服务各个部门都有自己独立的信息系统，客户在银行内部各系统中的账号各不相同，客户信息是散乱和不连续的，客户在办理不同的银行业务（如存款、贷款、办卡）时，个人信息资料都要重复填写，这给客户带来了极大的不便。
五、改进建议及措施
基于上述分析，今后我国商业银行在应用数据挖掘时应注意以下几点：
（一）建造分布式数据库客户关系管理系统（CRM）
由于我国商业银行在各地拥有大量的分支机构，银行在建造客户关系管理系统（CRM）时可以采用分布式的数据库环境，让各分行都拥有自己的CRM系统，并与本地综合业务系统及呼叫中心连接，同时在总行建有CRM数据库，提供面向全行的分析决策功能。例如，银行总部统一建立一级网上银行，所有网上银行的客户均在同一数据库中注册，客户的信息直接在总行的CRM系统中集成，各分行可以随时调用总行数据库中的客户信息。
（二）银行内部应协调一致
由于金融产品本身所具有的无形性和易模仿性，因此，商业银行所提供的各种金融产品的差别就在于其服务质量和顾客对该服务的满意度上。这表明，充分满足客户的需求已成为各银行竞争的关键。银行必须充分调动内部各部门及每位员工的积极性，只有做到内部紧密协作，才能在开发、设计和推广金融产品的整个过程中全面贯彻以客户需求为导向的市场营销理念，共享信息，最大限度地发挥数据挖掘的作用。
（三）利用现代科技手段开发金融产品
银行要在已有业务基础上顺应客户消费多样化发展的趋势，利用各种现有的金融工具进行创新。例如，在经济领域存在着大量不确定因素，如何降低风险并提高资产的流动性已成为广大客户日益增长的需求；而面对新的投资机会，银行客户对新的信贷手段和权益生成的需求也随之增长。根据这些情况，银行可以与其它金融机构合作，加强银保、银证合作，实现优势互补，提升产品竞争力。同时，在开发新产品的过程中，做到高起点，高技术，大力发展网络银行、电话银行等新型产品。
六、结语
国外银行的科技化程度高，能够以客户信息为中心进行个人金融产品的市场定位，国内银行在这方面还处于被动的地位。实际上，在国内人们更愿意购买本国银行的金融产品，国内商业银行应该充分利用这种优势，以市场需求为出发点，进行开发、设计和经营，向客户提供合适与满意的金融产品。
参考文献：
[1]周梅.金融产品创新：历程、机制与策略.财贸经济.2009.02.
[2]黄少安，刘达，郭冬梅.我国金融产品创新的机制选择和政策建议.理论学刊.2011.01.
[3]崔海蓉，何建敏，胡小平.结构化金融产品的最优设计与定价基于发行者与投资者视角.中国管理科学.2010.04.
关键词：房地产；操作风险；对策
中图分类号：F831 文献标识码：A 文章编号:1003－9031(2011)03－0071－05DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2011.03.16
一、房地产行业操作风险概述及特征
由于房地产经营性质的特殊性,在现代复杂的信息社会中,房地产业面临着更多的风险。房地产信用风险和房地产市场风险是学术界长期以来研究的重点,但操作风险却很少引起关注,房地产行业操作风险正在成为房地产业面临的重大威胁之一。房地产营运的主体以及参与者主要包括房地产开发商、银行、政府、房地产中介、购房者等，他们的操作由不完善或有问题的内部程序、员工和信息科技系统,以及外部事件所造成损失的风险，包括法律风险，但不包括策略风险和声誉风险。所以房地产操作风险就是指由于不完善或有问题的内部操作过程、人员、系统或外部事件而导致的直接或间接损失的风险。
国内房地产业在房地产操作风险管理观念和风险管理技术水平等方面存在较大的欠缺。首先对房地产操作风险认识不足，很多人将房地产操作风险理解为房地产开发商、银行、政府、房地产中介在各自的房地产业务操作中的风险,或者误解为操作性风险,更有甚者称为房地产犯罪。其次国内房地产业在操作风险管理方面由于房地产开发商、银行、政府、房地产中介职责分散，缺乏专门的管理部门,不同的操作风险由不同的部门负责，缺少协调统一，致使各部门高层管理者无法清楚了解房地产业面临的操作风险整体状况，有些操作风险处于无人管理的真空状态。
房地产行业操作风险大多内生于商业银行、开发商、政府、地产中介的业务活动，覆盖面大,不宜区分和界定，除具有地产风险的多源性、唯一性、隐蔽性、滞后性、风险控制牺牲性等特征之外，还具有以下特有特征：一是风险内生性。根据操作风险定义，由于程序、人员和系统都是重要组成部分，大多数操作风险存在于商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者的管理活动中，可以说是一种内生于内部各层次范围内的系统性风险。二是风险诱因与风险损失的相关性难于判断。房地产操作风险与商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者的整个体系有关，只要有各个机构和人员存在的地方都有可能发生，有时随着环境的变化而改变，管理过程中的一点小疏忽就会将操作风险遗漏,增加了管理的难度。三是损失无限性。操作风险涉及商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者各个层面，有时可能导致他们整体严重受损。四是损失数据不完整。操作风险的发生不会立即呈现，商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者都具有回避已发生风险的动机，有时记录不及时或根本没有相关记录。五是计量的困难性。操作风险的评估除考虑直接损失，还需考虑经营中断、法律成本等间接的损失，有时还有无法计量的损失。六是风险不易分散。操作风险难于通过商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者自身内部机构对冲和分散风险，因为它与不同的区域文化、素质不同的员工、特定的经营机构，甚至是信件收发人员都有关系，具有很强的隐蔽性。
二、海南省房地产行业操作风险历史回顾
1988年4月，国务院批准海南建省办特区。在新设省级经济特区优惠政策的吸引下，各地投资商都看好海南省。1992年我国改革开放的力度进一步加强，海南省在一夜之间成为投资者的乐园，各级部门甚至一些高校、研究所都在海南省设有办事处，投资商、投机者云集海南，房地产需求有了惊人的增长，从而形成了房地产的集中开发热潮。由于包括银行在内的机构参与，多方炒作。许多盲目的投资决策与非理性投资行为相互作用使海南省经济陷入恶性循环。1993年我国针对投资膨胀采取了紧缩银根的金融政策，金融机构的资金迅速退出海南省房地产，房地产市场的虚假繁荣急转直下，房地产泡沫开始破裂，严重影响了海南省资源利用和经济发展[1]。
2010年1月4日国务院办公厅《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，计划至2020年初步将海南建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。2010年新年伊始，随“国际旅游岛”登场，海南房地产市场迅速“井喷”，商品房成交量成倍放大、价格飙升。透过快速攀升的数据，可以看出海南省房地产市场出现的一些乱象苗头：开发商违规操作，职业炒家操控市场，购房者浮躁、恐慌、盲目跟风，部分媒体大肆炒作、片面报道，导致市场短期内出现供求失衡、房价大幅上涨的现象。面对形势，海南省政府及时干预市场，做出暂停审批新的房地产开发项目，新的土地成片开发和大型主题旅游公园项目要待国家发改委正式批准《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》后再行启动的决定，并宣布2010年将动工建设10.09万套保障性住房。一系列调控措施取得了立竿见影成效，民众恐慌性购房逐步消停，开发商采取暗中打折促销，炒家开始抛售囤积房源，引发房价下调，商品住房成交量开始下降，市场逐步回归理性。目前海南省商品房入住率过低，这既是对资源的浪费，最终还是需要当地居民、企业或政府来承接、管理，从这个角度分析，也说明海南房地产的供给在目前的消费水平上已足够多，并且房价与当地的收入水平相比显然较高。加上第一批炒房者已经获利撤出，一部分年轻的购买者可能因为房价陡升利益空间变小处于观望状态，从而抵消了一部分有意愿来海南省购房者的需求量。因此，海南省房地产的需求量增加最快的阶段已过去，此后增长速度将减缓，房地产需求逐渐减少。同时海南省房地产开发企业还面临两个方面的压力：一是世界经济未来的走势还不明朗，对我国经济发展的不利影响在短期内还难以有大的改观；二是开发商房价追涨会影响今后的市场成交量，进而影响到企业资金的回笼。由于房地产规模较大，投资期长，具有投资品和消费品双重属性，其风险变化就变得更加复杂，房地产市场营运主体即房地产开发商、银行、政府、房地产中介等的运营运作导致的操作风险以及带来的系统性风险问题将逐渐暴露出来。
三、海南省房地产行业主要操作风险问题及原因
从海南省房地产历史可看出，海南省主要存在以下操作风险问题。
（一）房地产开发商操作风险问题
由于缺乏房地产发展的总体规划，一直以来对城市性质、功能等方面的定位比较模糊，功能分区不清楚，开发商对城市的未来发展缺乏有效想象空间，难以根据城市规划把握开发热点。在海南省房产商中，许多发展中的中小房地产商更多的是纯机会选择，而不是战略性的谋篇布局。同时在房地产热过程中的房地产开发商以银行借贷融资为主，自有资金很少，甚至开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售（购买）方式套取银行贷款；盲目圈地，占地为牢，土地闲置严重；捂盘惜售、炒地炒房，房价死扛、明降、暗降，高房价低成交乃至零成交已逐渐成为了一个常态；私自加建楼层、抢建、改建的现象十分严重，更有甚者把违章建筑当商品房对外销售；肆意占用公共空间，压缩休闲空间；豆腐渣工程，各种偷工减料、破墙漏水的质量问题，建筑质量存在问题违章建筑现象严重；沿海公共海域布满海景别墅和星级酒店，“私属化”现象严重，毫无节制的圈地破坏；优质海岸线基本被抢占一空，在一线海景填海造地，对海底环境及海底生物造成巨大破坏。总之城市土地开发具有随意性和低水平性，各种违规操作现象严重，既给海南省长远发展带来了严重的不利影响，又给开发企业带来其自身难以控制的操作风险。
（二）商业银行的操作风险问题
这种操作风险主要表现在：第一，贷前审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，随意简化手续，对资料真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实[2]；第二，抵押物管理不规范，办理抵押的相关职能部门协调配合不力，不按程序操作，或过分依赖中介机构的评估结果，造成抵押品贬值或抵押无效；第三，个别基层行贷后管理混乱，个人贷款客户资料不够全面和连续，缺少相关的风险预警措施；最后就是内外勾结，一起金融舞弊。近几年海南省银行房地产金融大案要案的接连发生，从某一层面说明海南省银行对操作风险防范的重视程度还远远不够，内部控制存在漏洞和不完善的地方[3]。金融案件正在朝着高职务、高科技、高案值，发案数量基层多、内外勾结作案多、作案手法多的“三高三多”趋势发展，并呈现出“同类案件屡次发生”的特点。因此，银行加强操作风险防范仍是重中之重。
（三）海南省房产中介操作风险问题
海南省房地产中介机构存在很多问题。首先，房地产中介行业法律法规不健全，中介准入门槛低。其次，行业监管存在漏洞。中介公司新老替换快，还有不少是无资格的“黑”中介，所以中介行业的直接主管部门难以掌握所有公司的资料，监管容易出现漏洞。再次，服务不到位，品牌意识较弱。中介公司规模总体偏小，多数是靠差价赚钱。那些规模和实力较强，能够引导市场发展的中介公司的品牌意识比较弱，经营缺乏长期发展的考虑。最后，人员素质及信誉偏低，从业人员多是没有房地产评估师和经纪人资格的，并不懂得房产的专业知识。小中介公司在相当程度上没有按照行业管理的法律法规操作，这些问题从不同程度上影响房地产市场。
（四）海南省政府管理方面存在的问题
目前房地产已成为海南省的支柱性产业。一方面海南省各级政府高度重视并促进房地产的可持续发展；另一方面还存在相关的政府部门和人员出现以下主要违法违规行为：第一，公权私用。主要在土地增值环节，税收环节，开发资金的获取环节，存在着官本位、情本位、钱本位甚至性本位的现象。第二，行政权越位。行政体制改革后，地方政府在再分配方面的权力减小了，但在财政的支配权、经济审批权、建设项目的决定权等方面仍没有完全隐退，这意味着地方政府对市场推进的程度、地方资源的控制、地方市场规则的制定以及政府工程项目的招投标等是具有实际的决定权的，因此会发生为了保护和扶持与自己有共同利益的产业而滥用权力的情况。第三，征地补偿。以前各地利用《海南经济特区基础投资综合补偿条例》的规定，投资公路网等基础设施建设的投资者可以从土地、税收等方面给予优惠补偿政策，出现补偿政策过滥、补偿土地过多、地价过低、土地闲置过大等问题，同时关于补偿款的纷争也显得十分混乱，因补偿款发生暴利事件的事情时有发生。第四，税费不合理。海南现实行许多税费收取标准过于严格和不合理，如房地产企业要缴交的营业税、预征所得税、土地增值税达到总销售额的11%，其中预征土地增值税2%。预征土地增值税，迫使房地产开发企业要增加预算成本和流动资金，导致房价升高。第五，规划不合理。由于缺乏全省房地产发展的总体规划或因为城市规划经常变化，导致一些地产商以破坏式的方式乱开发或囤地不开发，从而导致土地浪费闲置现象严重。第六，监督管理不到位。海南省九十年代建设的商品房不能保值增值的原因，除了规划设计落后外，房屋质量差、管理不严是最大的缺陷。海南近年来建设的房屋规划、质量有很大提高，但还不完美，由于管理上不够严格，建筑设计部门设计降低标准，开发商有使用劣质材料，建筑商有偷工减料等行为，政府部门运作缺陷导致了一系列房地产操作风险，阻碍了海南省房地产和经济的发展。
（五）买房人操作风险问题
买房人容易犯的错误主要有：不关注国家政策，买涨不买跌，盲目跟风炒房；迷信权威专家；迷信媒体；有些人甚至不惜一切代价买房囤房，如此等等容易陷入操作风险。引起购房者疯狂的原因有很多，其中最主要有如下几条：首先就目前而言，我国正处在快速工业化与加速城镇化时期，工业化用地与城镇化用地“需求”的不断膨胀，是造成地价与房价节节攀升的最直接原因。只要工业化不止、城镇化不歇，人们对房地产的投机需求就没有尽头，地价与房价就会不断上涨。其次随着中国入世带动经济发展，居民就业机会增多，收入增加，购房支付能力相应提高。但是商品房供应量却跟不上居民需求的脚步，导致出现好多人抢一套房子的局面。再次在中国，股市与房市均未开征资本所得税，这也是人们炒股、炒房行为疯狂的重要原因之一。最后中国社会保障制度在摸索和“修理”中，养老面临太多问题。中国股市投资风险太大，因此人们更偏好“买房储值”，当然，贪婪者更希望能够通过“炒房”获得暴利，现在已变成“买房养老”的时代。
四、海南省房地产行业操作风险控制策略分析
面对房地产业操作风险发展的现状，海南省应根据自身的特点，对开发商、银行、中介机构、相关政府部门进行风险管理控制，以促进海南省房地产业持续、稳健、高效发展。
（一）加强政府部门操作风险规避
为了避免相关政府部门和人员的操作风险，笔者认为应从以下几方面入手：第一，政府管理部门必须加强监管力度，严把质量关，杜绝劣质材料进入市场、进入工地。第二，要通过税收、信贷、融资等渠道控制和稳定普通商品房的价格，改变房价猛涨的局面，增加中低位商品房的供给，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资并尽力改变目前价格泡沫，推动房地产业平稳有序发展。第三，加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，加快发展二手房市场和住房租赁市场。鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场，加强住房市场分类管理。继续整顿房地产市场秩序，规范交易行为。大力发展廉租房，制定政策鼓励扩大廉租房的供应范围，保障低收入人群的住房要求，形成售租结合的住房保障体系。帮助进城农民工解决住房困难问题。扩大农村危房改造试点范围。深化城镇住房制度改革，满足居民多层次住房需求，努力实现居者有其屋的目标。第四，政府要起到主导作用最重要的就是通过完善危机管理相关政策法规，规范市场秩序，建立房地产预警预报体系和有效的信息系统，加强房价控制，完善住房保障体系等措施预防危机的发生，使危机的各种影响减至最小，为房地产企业发展提供良好的外部环境。第五，结合国际旅游岛建设，对海南省主要城市进行重点规划，提高城市规划的科学性、权威性和严肃性，没有控制性详细规划不得建设，详细规划一经形成不得随意变更。坚持用科学规划引导商品房开发，用科学规划规范商品房建设，制定防止出现积压商品房政策，极力培育高端市场、“精品”市场、品牌市场，优化投资环境，彻底制止低水平重复建设。第六，政府要给予旅游房地产发展的大力支持，组建与旅游房地产相关的信托、保险、金融等配套服务机构以分散旅游房地产的经营风险，提高旅游房地产市场的可信度、信誉度，同时保障消费者的权益，营造一个公平公正的旅游房地产发展的法治环境。第七，海南省应建立市场信息披露制度，及时向社会公布土地供应、房地产开发及市场交易信息，成立建设管理服务中心，土地、建设、规划等部门集中办公，大幅度缩短办事时限，实行行政审批责任制，营造“亲商、富商、安商”投资环境，大力降低开发商的“制度交易成本”。第八，应尽快建立房地产信用体系，以维护市场秩序、提高监管和调控效率、防范金融风险。第九，在房地产开发建设方面，使项目建设与生态环境保护相适应、相协调，体现绿色发展、和谐发展、科学发展新理念[4]。
（二）开发商需要理清发展思路，明确发展定位
根据海南城市规划把握开发热点，从机会主义导向转向战略驱动导向开发，对海南省房地产发展进行战略性谋篇布局，开发商必须自觉地进行战略管理，寻找并发现新的需求和新的市场领域。在房地产开发上，结合国际旅游岛建设合理布局，准确定位；对旅游房地产开发项目要进行必要的可行性分析，进行相关市场调研和市场分析；将旅游房地产产品与自然景观、人文景观、民俗、文化、历史等因素相融合，运用到旅游房地产开发项目上，注重“借势”去发展旅游房地产，达到最大经济效益；不搞掠夺式开发，要注意合理利用土地，保护耕地和生态环境，注重旅游景点开发与环境保护的协调发展，处理好旅游开发与经济利益、生态利益、社会利益之间的关系；旅游房地产项目要科学设计，精心策划，突出文化品位，注重旅游房地产产品的文化含金量。同时要突出旅游房地产的主题形象，努力挖掘内涵，避免项目雷同，强化品牌形象，运用商业和市场的运作方式将旅游房地产产品推向市场。在旅游房地产营销方面，要满足旅游房地产消费者的多样化需求，广开营销渠道，加大营销宣传力度，促进销售，努力赢得回笼资金；不盲目圈地，不闲置土地，杜绝假按揭，提高建筑质量，不搞违规建筑和豆腐渣工程，同时配合国家房地产调控政策，适度降低房价，不搞虚假炒作。要想主导海南未来的楼市，海南省房地产商们还需加快自我升级的速度，制定防止出现积压商品房政策，极力培育高端市场、“精品”市场、品牌市场，优化投资环境，彻底制止低水平重复建设，转变及其商品房供给严重大于需求的状况，实现房地产业健康发展，防止房地产操作风险。
（三）加强银行的操作风险控制
由于银行业操作风险是由不完善的内部程序、人员失误、系统故障或外部事件造成损失的风险，因而具有较强的内生性，难以在事前充分预期。实践表明，相对信用风险和市场风险，操作风险更加难以事先计量和预测，这即通常意义上所说的管理滞后性特征，也说明了建立良好的监管机制尤为重要。风险不可完全消除，但可以降低。笔者认为贷前审查经办人员对资料真实性、合法性严格审核，对明显存在疑点的资料深入调查核实；办理抵押的相关职能部门协调配合、按程序操作，规范管理抵押物；建立相关的风险预警措施，防止内外勾结、一起金融舞弊；海南省银行业监督管理委员会、保险监督管理委员会和证券监督管理委员会等监管部门应各司其职，应对各种房地产金融创新手段和由此衍生出来的投资产品加强监管，重视各种金融机构可能会对市场造成的潜在风险，建立信息共享和协调合作机制，提高监管效率；海南省各家银行应及早建立房地产金融数据库，对发生的每一次风险事件进行监控和记录，并分析导致每次风险的因素和产生风险的环节点，度量这些因素对风险的具体影响，同时对风险的程度进行数量化的度量记录；按照不同的风险事件和其所发生的业务部门不断积累风险识别经验，进而提高对操作风险的防范和控制。
（四）避免中介服务所带来的操作风险
健全房地产中介行业法律法规，让海南省房地产中介机构走组织市场化、正规化、规模化、品牌化、信息化、资源共享化的现代管理模式，学习国内外一些先进管理模式，加强对中介服务的管理，扩大对从业人员的培训，规范房地产中介服务行为，遏制中介盲目追求规模扩张、忽视操作风险管理的短视行为，维护房地产市场秩序，保障房地产中介活动当事人的合法权益，避免操作风险。海南省房产行政主管部门负责对本市房地产中介服务活动的监督和管理；土地、工商、税务、公安、人事劳动保障、价格等管理部门应当按照各自职责，协同做好城市房地产中介服务管理的有关工作，让房地产中介适应时展，向国际管理靠拢，创一流品牌和建设更高的产业平台。同时加强房地产中介信用道德建设，教育是基础。广泛深入地开展信用道德教育，不断加大舆论宣传力度，营造诚信氛围，引导中介企业加强信用管理，强化信用观念，形成一种诚信为本的良好气氛，使他们懂得“君子爱财，取之有道”不断提高信用道德观念，将信用风险管理作为房地产中介企业管理的重要内容。在中介企业内部形成诚信为本的文化氛围，在企业外部树立诚信经营的企业形象，提高房地产中介经营管理的透明度，逐步取得全社会信赖[5]。
（五）买房人规避操作风险之道
对于许多手头宽裕、有理财需要的人而言，房产投资是实现个人财产保值增值，获得良好收益的一个重要手段。作为一种花费大的投资行为，在进行房产投资之前必须认真研究，考虑多种因素，规避风险。首先研究宏观政策变化走向，积极关注国家宏观政策的变化，研究政策走向，适当收缩投资战线，集中资金于少量优质房产，这样虽说收益减少，但风险可有效降低。其次防范城市规划带来风险，注意媒体上有关城市建设方面的信息，登录当地政府城市规划部门的网站，了解城市规划动态，小心决策。同时，如果能多注意城市规划的方向，嗅出潜在的机会，不仅可以规避风险，还有可能大赚一笔。再次警惕房产商圈套，购买房产时尽量找那些诚实守信、有良好品牌形象的房产商。对于购买过程中的陷阱，房产投资者不妨借外脑，多咨询房产法律专业人士，必要时聘请专业法律人士陪同购买，识别合同和交易过程中的风险，避免中了房产商的圈套。最后评估自身远期支付能力，不少房产投资者希望“以小博大”、“以房养房”。天有不测风云，如果还贷额占资产比重较大，将来一旦出现没有预料到的事情而发生还贷困难，房子则有被银行收走的风险。买房人必须慎重决策，把预期收入的估计建立在较切合实际的基础上，有偿付能力，以便从容还贷，规避房贷风险。最后就是买房人不要盲目跟风炒房，小心炒成房东；学会投资理财，敢于贷款买房；租房不如买房，但是在当前楼价非理性上涨情况下还是租房更划算；买房时自己审慎，不要迷信权威专家和迷信媒体等等，从而规避操作风险。
（六）未来房地产操作风险应对之策
在国际资本市场信用形象遭受重创、各国经济面临大衰退的非常时期，作为海南省经济的支柱产业、龙头行业，海南省房地产业面临着市场与资金的双重煎熬。房地产业在海南省是一个与民生密切相关的行业，需要实体经济特别是全社会实际购买力作支撑，“暴利”不是其应有的特征，它是一个与海南省资源利用和城市品质、人民生活质量息息相关的行业，区域经济价值决定房产价值。针对海南省未来可能面临的房地产市场风险，海南省房地产应适度降价，加快资金回笼，避免资金链断裂，回避毁灭性打击[6]。同时海南省应结合建设国际旅游岛，抓住历史机遇，站在更高的层面，以战略的眼光来谋划适合海南省经济社会发展的房地产业，走高端路线和品牌路线，大力发展高端旅游房地产、度假地产和休闲地产，实现住宅建设节能、节地、节水、节材，提高住宅低碳化水平，逐步建立低碳生态社区、低碳生态集镇、低碳生态城市等多层次低碳生态节能框架；逐步推进全装修房建设，减少二次装修造成的资源浪费和环境污染，充分利用太阳能优势，推广太阳能与建筑一体化技术，发展生态、节能建筑，提高房地产产品的附加值；逐步建立低碳生态社区、低碳生态集镇、低碳生态城市等多层次低碳生态节能框架；逐步推进全装修房建设，减少二次装修造成的资源浪费和环境污染，以保护良好的生态环境，使低碳房地产产业成为战略性新兴产业和新的经济增长点。
参考文献：
[1]李东绪.独善其身的海南房地产市场[J].中国房地信息，2008（4）:1-4.
[2]王文生.王晓胄.黄晓华.商业银行支持海南省房地产业发展的策略研究[J].海南金融，2008（9）:2-6.
[3]吉洪.海南房地产贷款风险分析[J].海南金融，2006（6）:21-26.
[4]徐诺金.搞活海南省房地产市场要适当扩大政府干预[J].海南金融，1996（12）.
