时间：2023-06-08 10:59:23
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房屋风险评估，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
只有了解了房屋征收工作中引发社会稳定风险的原因，对这些潜在的隐患进行社会稳定风险评估，并对项目实施的合法性、合理性、必要性进行评估，对可能出现的风险进行预测，才能提出项目应采取的稳控化解措施。
通过对项目的社会稳定风险评估报告、实施方案及征收工作维稳预案的审核，得出项目是否可以实施。从而最大限度地减少房屋征收过程中的矛盾和冲突，达到和谐拆迁的最终目的。
关键词：社会稳定；风险预测；稳控化解措施；和谐拆迁
中图分类号：TU113.5+41 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）05-00-01
社会稳定风险评估，是指与人民群众利益密切相关的重大决策、重要政策、重大改革措施、重大工程建设项目、与社会公共秩序相关的重大活动等重大事项在制定出台、组织实施或审批审核前，对可能影响社会稳定的因素开展系统的调查，科学的预测、分析和评估，制定风险应对策略和预案。为有效规避、预防、控制重大事项实施过程中可能产生的社会稳定风险，为更好的确保重大事项顺利实施。房屋征收社会稳定风险评估就是指在实施房屋征收过程中， 必须对影响社会稳定的因素开展系统的调查，科学的预测、分析和评估，制定风险应对策略和预案。防止出现大规模群访事件。对少数群众因个别原因形成的小规模上访，要认真对待，按照处置预案妥善解决。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》）的出台，修正了旧拆迁条例在实施过程中与《物权法》不相适应的情况，其中第十二条明确规定，“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估”。这就意味着社会稳定风险评估在房屋征收工作中的重要性。
所有的矛盾和冲突，均源于利益的对立与冲突。在城市房屋征收工作中，征收主体与被征收人之间是矛盾的两个方面，补偿的合理与否成为矛盾的焦点。一旦矛盾激化，就会出现大规模群体上访事件，影响社会的和谐与稳定。引发房屋征收社会稳定风险的原因主要有以下几点：
一是补偿不合理。被征收人认为自己没有得到合理的补偿而拒绝搬迁。这也是房屋拆迁补偿中产生矛盾的主要原因。二是征收户居民思想观念陈旧。他们一方面想改善居住条件及环境，一方面又怕旧房一旦拆迁，就要过着到处租房或寄人篱下的生活，岁数大的老人还会担心有生之年不能住进新房。三是违章建筑问题。目前为了加快城市的建设步伐，改善城市总体面貌，大部分的搬迁都是针对危旧小区及棚户区进行的改造。由于历史原因造成很多被征收人在房前屋后、见缝插针的搭建各种临时性建筑，经过不断修缮已形成事实的房屋状况，且大多被用于出租等盈利性用途，自然对补偿的要求会提高。四是被征收人对补偿的期望值过高。随着城市化进程的不断加快，房价也在不停地上涨，不同区位的房屋价值相差越显著，被征收人对房屋升值的预期增强，虽然在目前的房屋征收补偿标准下，被征收人最终实际收益较大，但与其不断增长的要求和欲望相比，补偿往往难以满足。 五是补偿不公平。部分被征收人害怕如果自己先签订搬迁协议，后期的被征收人补偿条件比自己高怎么办？这种担忧是人之常情，而且在以往的拆迁工作中确实出现过这种情况，尤其在项目最后期，为了不影响工程进度，往往就纵容部分被征收人的要求，这就造成补偿的不公平。六是在征收工作中，征收人员工作不细致、程序不到位、补偿款不能按时发放等引发的因素。
知道原因后就需要寻求解决的办法，房屋拆迁是一项破旧立新的工作，对于改善城市居民的生活环境，推动城市建设都具有重要意义。为提高房屋征收工作效率，防止征收过程中各类矛盾的激化，及时化解征收矛盾，实现和谐征收，我们就要对这些潜在的隐患进行社会稳定风险评估，并对项目实施的合法性、合理性等进行评估，对可能出现的风险进行预测，并提出项目应采取的稳控化解措施。
一、首先对项目实施的合法性、合理性、可行性、安全性进行评估
（一）合法性评估。征收项目是否符合公共利益的需要，规划与用地是否符合有关法律、法规要求，相关资料是否齐全并真实有效，各环节程序是否符合法律、法规的规定。
（二） 合理性评估。征收项目是否兼顾被征收人的利益，征收项目涉及的群众支持率高低；征收补偿标准是否符合现行政策，是否会引发其他征收项目群众的攀比；是否依照公开、公平、公正原则开展。
（三）可行性评估。征收普查是否准确、被征收人意愿是否充分收集；征收法规政策宣传、公示是否到位；补偿方案是否具有稳定性、连续性和严密性；补偿资金、产权调换房源是否落实；低收入住房困难家庭保障措施是否落实等。
（四）安全性评估。征收项目实施过程引发群体性、越级集体上访、个人极端事件的苗头性、倾向性所在，影响社会稳定隐患的偶然性、突然性、可能性以及必然性，征收项目的风险防范对策和防控预案措施等。
二、对可能出现的社会稳定风险进行预测，提出项目应采取的稳控化解措施
（一）以人为本、因事施策
1.重点解决好困难户的安置。充分利用好市政府关于解决居住困难群众的经济适用房、廉租房的政策，充分体现执政为民的理念，改善群众的居住条件，让困难群众真正享受到党和国家政策的温暖。
2.突出解决好历史遗留问题。针对多种形式的房屋性质，根据被征收人的态度、意愿、可以按照同一档次的采用抽签摇号形式，或先签协议先选房的形式分房，力求公平、公正、公开、透明。同时，最大限度的提高被征收人的优惠政策及奖励措施，积极为征收户提供方便。
3.预防借机爆发抗征收的当事者。对借机妄图发财，漫天要价的被征收户，要多方施策，开展思想教育，进行法制学习。公安机关要做好预案，对煽动对抗征收工作的，要依法予以处置。
（二）广泛宣传、取得支持
征收项目部要深入征收户，广泛宣传，争取被征收户的理解和支持。让群众意识到只有城市发展了，才会给广大的被征收人带来巨大的实惠。
（三）确保“阳光征收、和谐搬迁”原则的落实
加强执行政策的监督工作，主动邀请相关部门和群众代表进行监督，这样就可以杜绝少数工作人员在征收中违纪违法行为发生。
（四）畅通信息渠道、强化预案
征收项目工作组负责全程稳定信息掌握，做到保障工作期间信息畅通；与上级加强联系，针对建设过程中可能出现的不稳定苗头，制定处理预案。
通过对项目社会稳定风险评估报告、实施方案及征收工作维稳预案的审核，对该项目合法性、合理性、可操作性和安全性的认真分析，得出该项目是否可以依法实施。
稳定是和谐的前提和基础。推进和谐社会建设，就必须保持社会的平安、稳定、有序。构建和谐社会需要很多方面的合作，而房屋征收工作的稳定至关重要，做好房屋征收工作中的社会稳定风险评估，是从源头上预防和减少房屋征收产生的纠纷，把问题化解在基层，对保持安定有序、维护社会稳定，构建和谐社会具有重大意义。
参考文献：
关键词：重大工程项目;社会稳定风险评估;指标体系
一、引言
重大工程项目是指具有一定投资规模，关系国计民生或对一定区域内关乎民众利益的社会经济、政治、文化、生态环境等有着重要影响，容易导致社会民众利益冲突的工程项目。尤指水利水电重大工程项目、交通运输重大工程项目、工业重大工程项目等这样的重大工程项目。重大工程项目社会稳定风险是指因重大工程项目建设引发的引起社会冲突的可能性。尤指重大工程项目在前期选址、征地拆迁、项目建设等方面产生的社会冲突的不确定性。本文在查阅相关文献，参与上海从鑫工程咨询有限公司稳评实践的基础上，对重大工程项目社会稳定风险影响因素按照其内在因果、隶属等逻辑关系进行层次分解，初步拟定构建了较全面、系统的指标体系，然后采用专家意见法筛选并优化指标体系。
二、重大工程项目社会稳定风险研究综述
国外重大工程项目社会稳定风险的研究随着重大工程项目在现代社会中的地位日渐凸显。国际反贫穷工程师协会2008年总结提出了工程项目建设中最易导致民众冲突的关键社会风险因素，并提出为应对这些社会风险因素需要在项目早期筹划阶段给予周详的考虑。世界银行于2009年提出了两种包括风险发生前和发生后的操作性强的重大工程项目社会风险管理策略，并倡导投资项目社会风险评价以可持续发展为目标，强调民族、社会性别、弱势群体贫困、非自愿移民等的敏感性分析。国内重大工程项目社会稳定风险研究主要针对具体类型的建设项目，如石化、交通项目等。陈桃生基于层次分析法构建了城市轨道交通建设项目社会稳定风险评估指标体系，以“轨道交通项目自身”和“轨道交通项目外部环境”为一级指标，形成了12个二级指标，32个三级指标的指标体系。林淑娟采用“ALARP”原则对项目整体社会稳定风险水平进行预测、评价，形成了8大类37个子类的风险因素等级表。程书波、郭曼丽以郑州某地铁项目为例，构建了16个影响社会稳定风险的因素指标，并对影响较大的风险因素进行分析，提出规避措施。陈秋建立了政府投资项目4大类13小类的指标体系，并对每一个指标赋予分值，通过打分得出项目整体风险等级。可见，目前我国在重大工程项目社会稳定风险的研究方面还处于探索阶段，缺乏系统性的理论和实证研究，在实践工作中，由于缺乏理论的指导，也没有科学有效的评估方法，如何识别工程项目中的社会稳定风险，是当前亟待解决的问题。
三、重大工程项目社会稳定风险评估指标体系构建
1.重大工程项目社会稳定风险指标体系建立依据。本文首先对国内外相关文献进行研究，借鉴国内外相关学者的研究理论，结合上海从鑫工程咨询有限公司的实践案例，基于全面性和独立性的原则，初步建立了一套指标体系。然后采用专家意见法对初拟的指标体系进行修改，最终确定了重大工程项目的社会稳定风险评估指标体系，包括“重大工程项目自身风险因素”和“重大工程项目外部风险因素”两方面，如表1和表2所示。表1重大工程项目自身风险因素。2.重大工程项目社会稳定风险因素分析。2.1重大工程项目自身风险因素。这是导致社会稳定风险事件发生的直接原因，贯穿重大工程项目建设和运营的生命周期，从前期的选址规划，项目审批、土地房屋征收征用，到建设中建设管理、项目安全，再到运营期间的风险，及施工对当地社会、经济、生态环境影响。这些风险因素是由项目建设和运营自身引起，表现为项目选址不科学、项目审批程序不合理、公众参与度不够、房屋土地征收征用程序不合理、补偿未落实、建设或运营不规范、没有采取合理的安全防护措施等对周围群众及施工人员产生影响，引发群众为自身经济利益受损的上访，对项目施工的各种噪音、粉尘影响的抗议，拆迁后生活、工作、社会关系改变产生冲突等事件。2.2重大工程项目外部风险因素。这是导致社会稳定风险事件的间接原因，这些风险事件虽然表现为当地群众对项目建设不满，引发，其本质原因是当地政治、经济、社会等方面所呈现的不稳定因素，如当地失业率高、治安状况不佳、行政投诉事件不断增长等。
作者:俞亚楠 单位:同济大学经济与管理学院
参考文献：
[1]杨琳，罗鄂湘.重大工程项目社会风险评价指标体系研究[J].科技与管理,2010(3):43-46.
[2]胡智强.我国重大工程项目建设社会稳定风险预警机制研究[M].华中科技大学出版社,2015:14.
[3]赵振亭.重大工程项目社会稳定风险指标体系与评估研究[D].西南交通大学,2014.
[4]陈桃生.城市轨道交通建设项目社会稳定风险评估指标体系及模型构建研究[J].中国工程咨询,2015(5):29-32.
[5]林淑娟.城市轨道交通项目前期社会稳定风险评估方法研究[J].中国工程咨询,2014(5),21-23.
现实性与必要性
建立重大事项社会稳定风险评估机制是维稳思路的重大调整，是维稳工作的重大创新，具有法律、政策和理论依据。
建立社会稳定风险评估机制有坚实的理论和实践基础。社会稳定风险评估工作机制的形成，是受流行于20世纪世界范围内对经济安全进行评估预警思潮的启发。西方各主要发达国家推出了一系列预警系统侦测经济安全，如美国的“美国商情指数”(哈佛指数)、法国的“景气政策信号制度”、日本的“日本景气警告指数”等，主要原理是甄选部分敏感指标组成一个有机联系的指标系统针对经济活动中具有代表性、先兆性的若干变量进行测评和辨识，以对经济的活跃程度和安全风险进行评估。社会稳定风险评估也建立在与之相类似的科学理论、方法及技术手段基础之上，通过事先对重大事项的社会稳定风险程度进行分析预测、研判评估，及时发现影响社会稳定的隐患问题，及早采取针对性措施予以防范化解，为确保重大事项顺利实施提供科学依据和安全保障，保证社会运行在稳定与秩序的轨道上，从而防止严重危及社会稳定的局面出现。同时，全国一些地方相继探索实践重大事项社会稳定风险评估机制，也取得了一定的工作成效，如四川遂宁、我省的定海区、嘉兴秀洲区等。这为我省推行这一机制提供了宝贵的实践经验。
建立社会稳定风险评估机制具有充分的法律政策依据。《中华人民共和国突发事件应对法》第五条规定：“突发事件应对工作实行预防为主、预防与应急相结合的原则。国家建立重大突发事件风险评估体系，对可能发生的突发事件进行综合性评估，减少重大突发事件的发生，最大限度地减轻重大突发事件的影响。”对突发事件建立各种有效的评估机制是突发事件危机管理的一项重要内容，是突发事件危险管理的基础。建立和完善突发事件评估体系，对预防减轻和消除突发事件可能带来的风险，提高应对突发事件的主动性、前瞻性、科学性、有效性和有序性将发挥重要的作用。中央和省委有关预防处置的文件，都要求立足事先防范、及早化解，推进维稳关口前移，预防和减少的发生。而对事关人民群众切身利益，牵涉面广、涉及人员多的重大决策、重要政策、重大改革举措、重点工程建设项目等重大事项，在实施前组织社会稳定风险评估，正属于突发事件风险评估的一项子内容，是突发事件风险评估体系的一个有机组成，是中央和省委有关预防处置文件的应有之意。
建立社会稳定风险评估机制是贯彻落实科学发展观的现实需要。事关民生问题的决策“牵一发而动全身”。决策一旦失误，不仅造成经济损失，而且会引起群众的强烈不满，造成党群、干群关系紧张，使党和政府的形象受到损害，引发危及社会稳定的事件。当前，，尤其是重大是影响社会稳定的最为突出的问题。从发生的诱因看，主要有土地征用、房屋拆迁、环境污染和企业改制等方面；从爆发的时段看，多发生在重大决策、重要政策的出台实施、重大改革举措的推出、重点工程建设项目开工等时段。近几年，我省因土地征收、城镇拆迁等重大事项引发的比重较大。通过建立社会稳定风险评估机制，为各项决策设置一道“刚性门槛”，有利于推动领导干部牢固树立科学发展观，推进科学民主依法决策，提高决策的科学性，尽可能减少因决策失误给社会稳定带来的冲击：有利于妥善解决重大事项实施中可能出现的不稳定问题，从源头上预防和减少社会矛盾以及：有利于重大事项的平稳顺利实施，保障经济发展。
实践与探索
省委领导对建立重大事项社会稳定风险评估机制十分重视，省委书记赵洪祝、省委副书记夏宝龙等省领导多次对该机制的建立提出要求。省委维稳办根据省委领导指示要求，积极采取措施。推动该机制的建立健全。
审慎周密制定《办法》。一是认真总结基层实践探索。一方面，广泛学习借鉴兄弟省市成功经验；另一方面，认真总结近年来省内部分市县主动探索实践风险评估工作有效做法，在2008年下半年组织开展深入细致的调查研究并形成调研文章，提出在全省开展风险评估工作的建议。二是积极开展规范化试点工作。经省委维护稳定工作领导小组决定，将建立完善重大事项社会稳定风险评估机制列为2008年重点工作，作为学习贯彻科学发展观的具体实践，在舟山市定海区组织开展试点工作，初步形成了重大事项社会稳定风险评估规程和操作办法。三是反复征求意见修改完善。通过召开座谈会、举办培训班和书面征求等形式，广泛听取市、县党委、政府及有关部门的意见建议，六易其稿，反复修改，力求全面、准确、严谨、可操作。并采取先试行、再不断完善的方案出台。2009年初，以省委办公厅、省政府办公厅名义下发文件，出台县级重大事项社会稳定风险评估办法的指导性政策。
评估工作紧密结合实际。一是评估工作立足县级。县级政府是行政体系中连接宏观与微观的枢纽，是经济建设、社会管理的具体执行者，许多重大决策、重要政策、重大改革举措、重点工程建设项目的制定和实施都集中在县级层面。因此，县级党委、政府在发展经济、维护稳定、构建和谐社会中起着至关重要的作用。突出抓好县级重大事项社会稳定风险评估工作，就是把维稳工作重心下移、关口前移，对各类不稳定因素预测在先、防范在前，积极化解、有效控制，有力保障经济社会平稳较快发展。市级重大事项风险评估可参照《办法》组织开展，乡镇(街道)风险评估工作则由县(市、区)规范细化。二是重大事项范围立足“四重”。凡县(市、区)党委、政府及有关部门提出的，事关人民群众切身利益，牵涉面广、影响深远，易引发不稳定问题的重大决策、重要政策、重大改革举措、重点工程建设项目等要事先组织评估，而不仅仅限于工程建设项目。尤其是把党委、政府提出的年度重点工作(如十大实事)作为评估的重点对象。三是责任主体立足部门。重大事项决策的提出部门、政策的起草部门、项目的申报审批部门、改革的牵头部门、工作的实施部门是负责组织实施重大事项社会稳定风险评估的责任主体。涉及到多部门、职能交叉而难以界定评估直接责任部门的重大事项，由县(市、区)党委、政府指定
评估责任部门。维稳办一般不负责具体评估工作。四是责任追究立足倒查。重大事项社会稳定风险评估工作列入“平安浙江”考核内容。对应评估而未评估，或在评估工作中搞形式主义、弄虚作假，造成评估失实，或防范化解工作不落实、不到位，引发不稳定问题和，给社会稳定造成严重影响的，扣除“平安浙江”考核分值，并严格按照有关规定，严肃追究有关单位领导和相关人员的责任。
多措并举加大推动力度。一是抓培训。省委维稳办先后两次组织部分市、县党委副书记、全省维稳办主任进行集中培训，就如何应对国际金融危机对社会稳定的影响、如何推进重大事项社会稳定风险评估工作、如何积极预防和妥善处置等授课交流，促进相互学习、相互借鉴。二是抓指导。省委书记赵洪祝、副书记夏宝龙等领导同志多次在全省维稳工作会议上强调，要求各地全面推行重大事项社会稳定风险评估机制，对项目建设、改革措施、政策调整等进行经济效益与社会稳定风险“双评估”，协调好不同阶层和群体的利益，从源头上预防和减少不稳定因素。省委维稳办通过面上指导、点上检查等方式，指导各地建立健全风险评估机制，推动各地稳步实施。省委维稳办今年还组织人员对各地风险评估工作开展情况进行专项督查，指导工作，发现问题，推进深化。三是抓推广。召开全省重大事项社会稳定风险评估工作现场会，认真学习全国推动“建立社会稳定风险评估机制"工作座谈会精神，观看了舟山市定海区重大事项社会稳定风险评估工作经验电视片，总结推广10个县(市、区)的成功做法。四是抓考核。省委维稳办把健全完善重大事项社会稳定风险评估机制作为2010年一项重点工作，列入年度工作计划。积极与省平安办沟通，将风险评估工作开展情况列入“平安浙江”考核范围，对未建立重大事项社会稳定风险评估工作机制、未组织开展3项重大事项评估的、评估工作不规范的等情形予以扣分。
实践成效与突出问题
经过近几年来的探索实践，我省社会稳定风险评估工作取得了较好的实际效果。至2010年底，全省90个县(市、区)已全部制定出台了社会稳定风险评估实施办法，并已组织开展风险评估工作。11个市也都建立了稳定风险评估工作机制、开展了评估。2010年，全省共评估重大事项2767件，停止或暂缓实施186件，占6.7％。其中，县(市、区)级评估重大事项占了总数的96.7％，市级占了3.3％；由维稳办牵头组织实施的占10.1％，由乡(镇)、责任部门组织实施的占89.9％，取得了初步成效。
工作氛围基本形成。通过建立健全重大事项社会稳定风险评估机制，党委政府对维稳工作重要性认识更加统一，进一步强化了“发展是第一要务，稳定是第一责任”的理念，推进了维稳责任的落实；各职能部门对发展与稳定的关系有了更深刻的理解，在抓发展中更加注重稳定工作。明显增强了稳定意识，推进了齐抓共管格局的形成。
工作机制逐步完善。一是评估范围更为拓展。评估范围从最初的工程建设项目，正逐渐拓展到县(市、区)党委、政府及有关部门提出的，事关人民群众切身利益，牵涉面广、影响深远，易引发不稳定问题的重大决策、重要政策、重大改革举措等。二是责任主体更为明确。各地根据实际情况，细化探索评估工作的责任主体，对部门和乡镇(街道)的责任作了区别，对维稳办自身牵头实施评估的条件作了明确。三是评估程序更为完善。各地普遍按照确定事项、调查论证、科学评估等程序开展评估。杭州余杭区委把评估流程确定为评估事项排摸、申报、评估、应对、备案及考核六个环节，设定了走访群众、问卷调查、群众听证、基层座谈、专家论证、部门会诊、综合分析等七个评估步骤。
评估成效初步显现。通过正确运用科学评估手段有效控制社会稳定风险。从源头上预防化解各类社会矛盾和不稳定因素，政策、决策、改革措施的科学性进一步提高，重大项目的推进更加顺利，一批重大事项被暂缓实施或被停止实施。一些重大事项中的不稳定隐患被及时消除，因重大事项而引发的不稳定问题明显减少，群众对党委政府出台的重大事项更加理解和支持，维稳工作的环境得到改善，有力地促进了社会和谐稳定局面的形成。如，舟山定海区教育局准备对定海城区中小学学区重新进行划分。因学区划分牵涉群众子女入学、区域房价等众多问题，很可能会引发不稳定因素。区委维稳办和教育局及时组织专项评估，对可能出现的不稳定因素进行预测，提出调整建议，提高了学区划分的科学性和合理性，得到了群众的普遍认可，消除了因学区划分可能引发的不稳定问题，使政策调整得以顺利实施。
当然，工作中也还存在一些问题和不足。主要为：一是思想认识不到位。一些同志认为社会稳定风险评估工作影响经济发展，不利于项目建设；一些同志认为评估束缚工作，不利于放开手脚大干；一些同志认为评估工作是走过场、走形式，可有可无。二是工作开展不平衡。有一些地方重机制建设、轻运行操作，工作进展慢、开展项目较少，甚至有的地方存在敷衍考核的情况；各市虽建立了机制，但评估工作开展不理想，评估项目量少面窄：省级部门还没有建立此项机制，评估工作还未开展，上下协调联动的格局尚未形成。三是评估机制不完善。评估主体“重乡镇轻部门”，由责任部门开展评估的少。评估范围“重项目轻决策”，基本停留在重大工程项目，重大决策、重要政策、重大改革举措涉及少。评估程序“重评估轻落实”，一些地方在评估工作的后续措施落实上不力。存在“两张皮”情况。评估时机“重事中轻事前”，习惯在重大事项实施过程中遇到问题时实施评估，在项目立项、审批、开工实施前开展评估的少。
思考与建议
进一步统一思想认识。各级各部门一定要充分认识全面推行社会稳定风险评估工作的重要性和必要性，进一步增强紧迫感和责任感，把它列入重要工作日程，摆上突出位置，切实改变一些地方工作缺乏主动性、敷衍了事的情况，改变重机制建设、轻运行操作的现象。要不断总结实践经验，坚持固强补弱，建立健全机制，精心组织推进，把风险评估过程作为深化群众工作的过程、作为化解社会矛盾的第一道工程全面加以推进，在全省上下切实形成纵向到底、横向到边的社会稳定风险评估工作格局。
进一步明确目标任务。当前和今后一个时期开展社会稳定风险评估工作的总体目标是：在县级建立重大事项社会稳定风险评估制度基础上，各级各部门全面建立制度、完善机制，把社会稳定风险评估作为重大决策的必经程序。未经评估的不得作出决策，努力提高依法科学民主决策水平。主要任务是：省级各部门要按照中央要求建立组织、出台制度、健全机制，积极
探索开展社会稳定风险评估，着力在组织实施上下功夫；各市要进一步健全机制，细化措施，扎实推进社会稳定风险评估工作，着力在规范运作、落实要求上下功夫：各县(市、区)要深入开展调查研究，总结经验，查找不足，完善细则，着力在拓宽领域、深化提高上下功夫。
进一步拓展评估领域。凡是与人民群众切身利益密切相关、影响面广、容易引发社会不稳定的重大政策和重大工程项目等决策事项，都要组织进行经济效益和社会稳定风险“双评估”，既看要不要干，又看能不能干。当前，要以企业改制、征地拆迁、环境保护、教育医疗、社会保障等领域为重点，特别是容易引发社会矛盾的重大政策，包括城乡建设和土地利用规划、土地征收和房屋拆迁、公用事业价格调整、事业单位改革、社会保障制度改革等：容易引发社会矛盾的重大项目，包括政府投资项目、重大公共设施建设以及其他重大工程建设项目等：容易引发社会矛盾的其他重大事项，包括涉及面广、情况复杂的大型活动、上级确定的重大决策和项目在本地实施的方案等。
进一步健全完善制度。一是健全工作机制。紧紧围绕解决影响社会和谐稳定的源头性问题，牢牢把握党委政府主导、“谁主管谁负责”以及客观公正等原则，建立健全党委政府统一领导、主管部门具体负责、相关部门各负其责的组织领导体制和灵活、简便、高效的运行机制。各级维护稳定工作领导小组及办公室要牵头做好社会稳定风险评估的综合协调和督查指导工作。二是明确评估程序。按照确定评估项目、制定评估方案、认真分析预测、形成评估报告、确定实施意见、落实维稳措施等评估程序，做到相互衔接、环环相扣。三是制定实施细则。各地要结合本地实际情况，制定完善具体工作意见和相应实施细则，进一步细化评估的范围、内容、责任主体以及基本程序等。省级相关部门要根据中央文件精神，结合本部门决策权限和实际需要，参照《办法》制定社会稳定风险评估工作实施细则，明确评估事项范围、评估内容、程序方法、结果运用等。
关键词：内部控制防范风险房地产企业民营
一、引言
作为一种有效的管理手段，企业内部控制不仅有利于防范企业风险和促进企业规范经营，而且对保障和促进企业可持续发展，实现做大做强的目标具有深远的影响和积极的作用。随着企业内部控制理念的形成以及在管理实践中的运用和推广，越来越多的民营房地产企业也开始建立内部控制制度并在实践中取得了一定的的效果，但整体来看民营房地产企业推进内部控制的整体情况并不乐观，因内部控制缺失而引发企业危机甚至造成企业倒闭的现象时有发生，给企业带来了巨大的损失。在此背景下探索分析民营房地产企业内部控制建设中存在的突出问题，提出针对性强、切实可行的建立健全内部控制制度的改进措施，既十分必要又十分紧迫。
二、民营房地产企业内部控制存在的问题
企业内部控制是指企业在日常的经济活动中建立的一种能够在不同的部门和岗位之间实现相互制约、互相制衡、彼此监督的业务组织形式，其本质是一种职责分工制度。内部控制的目的是确保在资产完整和经营方针得以贯彻的前提下，本着注重经营活动的经济性、效率性和效果性的基础上更好地实现经营目标。它来源于加强企业管理的需要，并随着经济的发展而不断完善。近年来我国民营大部分都建立了内部控制制度，企业的基本业务内控流程已经实现有序管理，但同时仍有许多企业未能深刻意识到内部控制的重要意义，一定程度上忽视内部控制制度的建立。
（一）对内部控制存在认识误区
民营房地产企业的领导者出身各不相同，其中许多负责人是基层管理岗位和普通劳动者群体中成长起来的，虽然他们拥有丰富的操作经验和实践经验，但掌握的现代管理理论和拥有的管理技能十分缺乏。他们在管理实践中关注的重点是房屋卖出之后获得利润的多少，而Υ酥外的内容并不十分关心。有些民营房地产企业的负责人虽然具有一定的文化程度，但因为未经过管理学方面的系统训练，对内部控制的内涵以及内部控制的功能、作用和意义等未能全面把握，简单的把内部控制等同于内部审计和内部监督，或者把内部控制归同于会计控制、成本控制，更有些人把内部控制理解为各个控制活动和流程的简单集合。对内部控制不予重视或者是不理解内部控制的真实内涵，也就不可能在内部控制建设方面取得应有的实效。
（二）内部控制风险评估不到位
一是风险评估流于形式。内部控制风险评估发生作用的前提是企业的最高负责人对企业内部控制系统有着非常清醒的认识，对风险评估工作的重要性有着足够的重视。但民营房地产企业的法人治理结构并不完善，最高决策人既是董事长又是总经理，同时扮演着决策人和监督人的双重角色，根本无法用内部控制来约束自己的行为。二是评估主体选择不当。虽然部分企业开展内部控制的自我评估，但承担评估任务的主体人员主要来自于企业内部的审计人员和一部分与内部控制密切关联的其他职能部门的人员，而普通员工往往缺乏参与内部控制风险评估的渠道。个别企业虽有部分普通员工参与，但由于担心引起上级和职能部门的不满而不敢仗义执言，导致风险评估的可信性受到怀疑。三是自我评估的方法选择欠合理。目前，内控风险评估的方法已经有20多种，但每种方法都有各自的局限性，国内许多企业在开展内控风险评估时往往照搬一些国外的方法。由于这些方法往往不符合企业的客观实际，也就难以发挥应有的作用。
二、完善民营房地产企业内部控制的措施
（一）提高领导层对内部控制的重视程度
房地产业是一个周期性较强和风险程度较高的行业，强化内部控制对防范和化解经营风险具有重要的做用，企业的管理者必须对这一点予以足够的认识。要切实提高民营房地产企业负责人对内部控制这一事物的认识和把握程度，让他们深刻理解企业内部控制的巨大作用。提高认识可选择的途径，一是对有关负责人定期进行培训，用内部控制的理论武装他们的头脑；二是采取走出去的办法，到其它内部控制标杆企业或者同行业中内部控制工作取得较好成效的企业取经学习。企业领导层，尤其是决策层对内部控制是否重视，对企业内部控制建设工作具有决定性的作用，领导层端正和提高了对内部控制的意识之后，可以从多个方面潜移默化地提高员工理解和把握内部控制的重要性，提高整个企业的风险防范意识。
（二）引入并建立全面风险管理体系
建立全面的风险体系表现在三个方面。首先是在项目运行之前要分析企业现有的资金状况，分析和计算基于销售和在建项目状况下的保本点，准确判断出新项目可能带来的成本和收入，建立预测模型精确估算企业资金链续运行情况，从整体上对项目的运行情况进行风险预测。其次是在项目运行过程中随时监督和把控项目的建设情况，建立防范和处理重大事故的应急组织以便进行及时有效的处置。三是在项目竣工后以月度为时间单位及时反馈项目运行情状况，建立风险预警机制。
（三）建立健全内部控制监督制度
加强企业内部监督的核心是充分发挥内部审计的作用。一是提高内审部门的权威，充分认识内审部门的巨大作用。第二是定期对内审部门人员进行业务培训，提高他们的专业能力和职业道德素养，使之具有较强的自我约束能力。第三是内审和外审充分合作，及时发现企业内部控制在设计和执行过程中存在的问题，揭示企业面临的风险，并具有针对性地采取改进或修正措施，进而完善内部控制制度。
参考文献：
[1]傅冰.房地产企业内部控制存在的问题与对策探析[J].企业研究，2014（16）：31―32.
[2]许燕飞.房地产企业会计内部控制问题分析[J].时代金融，2014（8）：212-213.
消费信贷市场是美国主要的市场之一。在过去的10年里，美国的消费信贷市场大幅增长。2004年5月，美国除房贷以外的消费信贷市场金额是1994年的2倍，达到了2.02万亿美元。
美国消费信贷市场发展表明，基于健全基础的消费信贷，可以带来经济的繁荣、高就业率、低利率水平以及消费者对信贷需求的增加。
美国消费信贷概貌
美国的消费信贷余额大约是国内生产总值（GDP）的2/3。消费信贷市场的参与者有：银行、金融服务企业、保险公司和零售商。这其中，银行是占主导地位的。银行也通过金融公司发行它们的债券，使得消费信贷成为金融市场中的一种金融手段。
在大多数情况下，消费信贷是一种低风险资产，特别是当信贷资产有抵押的时候。无抵押信贷通常会在放贷之前通过信用评分的软件检查，保证大多数的贷方有低水平的呆账。
消费信贷的主要业务是房屋贷款、汽车贷款、个人金融贷款和信用卡等等。在美国，消费信贷市场还有一些衍生业务，例如信贷保险、交费式零售商品会员服务以及特殊服务等。
在20世纪70年代，美国政府创立了政府主办的企业（GSE），以便在消费信贷市场上建立次级消费信贷市场。这种次级消费信贷市场与消费信贷市场一起得到了长足的发展，并且起到了稳定美国经济的作用。这一作用在经济萧条时期尤为明显。
图1概念性地描绘出了美国消费信贷市场包括多元功能，每一种功能有几个不同的参与者。通常，银行在房屋贷款、房屋次级贷款、个人信贷、汽车贷款以及信用卡等市场占据主导地位。而投资银行和投资公司占据了消费信贷业务的次级市场，也就是债券市场。这一市场的主要业务是资产担保证券（ABS）和房屋贷款资产担保证券（MBS）。资产担保证券是以除房屋贷款以外的由银行、信用卡公司以及其它贷方发行的以它们的资产作为担保的债券。与资产担保证券类似，房屋贷款资产担保证券是以房屋贷款为担保而发行的债券。
主要功能和参与者
如图1所示，美国消费信贷市场的主要功能包括：信用产品承销和制造、经纪人业务和零售业、贷方、风险评估以及服务。每一个功能都有它相应的参与者，并在消费信贷市场中扮演独特的角色。例如：
■ 贷方
贷方的功能是驱动消费信贷市场的增长。主要的参与者是银行和金融服务公司。
美国前10位的银行在房屋贷款和汽车贷款市场中占有主导地位。
专业的金融服务公司，例如美信银行、Capital One 公司等，则和美国的顶级银行分享了绝大部分的信用卡市场。
■ 经纪人和零售商
经纪人和零售商在这个市场的功能是为客户得到信用业务而提供方便。典型的参与者是汽车经销商，以及卖房屋贷款的经纪人。
■ 风险评估
风险评估主要是为经纪人、零售商和贷方提供关键客户信用价值信息。这一功能的主要参与者是信用局和信用风险管理公司。
在美国信用风险管理领域，Fair Isaac 公司（FICO）已经成为最主要的提供分析解决方案的公司。FICO提供包括信用评分、开发风险策略和分析服务在内的广阔范围的服务。FICO的信用评分已经被消费信贷贷方广泛地应用在信用决策上。FICO使用的经典统计模型也被这些信贷方大量的使用。其最新采用的利用神经网络技术来预测欺诈行为的方法已经开始初见成效，被认为是一种发现信用风险的新方法。
■ 信用查询
信用局和贷方之间的信用查询，既出现在承销风险管理阶段，也出现在资产组合管理阶段，因为客户的信用随着时间是可以变化的。
信用评分一般在承销风险评估的时候检查。一旦信用要求被核准，贷方一般会定期检查客户的信用评分。是以一个季度还是以一个月为周期，主要依赖于信用业务的类型和客户信用风险的水平。
■ 制造者和承销者
制造者和承销者提供信用产品。
例如VISA和MasterCard公司，都是作为制造者为银行及信用卡公司提供信用卡、网络、品牌、促销关系以及运营平台。反过来，银行及信用卡公司为VISA和MasterCard发行其信用卡，并与其分享一部分刷卡手续费。
另外，美国运通公司不仅拥有它的产品，还发行它的信用产品――旅游娱乐信用卡，与VISA和MasterCard公司在这个市场上相匹敌。
许多保险公司也提供与信用相关的产品。其中一个例子就是信用保险，它为消费者在生活中发生突发事件时提供防止拖欠偿还的保险，并且给贷方提供具有额外收入资源的补充产品。信用保险是为信贷方提生收入产品的一种形式，它有许多形式，都可以保护消费者免于经济困难。同时，信贷方与保险信用公司分享高额收入。
■ 服务
服务的功能在整个消费信贷市场扮演了关键的角色。
例如，电子货币的转化和商业网络的主要支持参与者，使消费信贷业务成为可能。数据库和支付过程也是处理交易商、消费者、制造业者和贷方之间金融关系的关键。呼叫中心、贷款结算和债务收集，则是客户服务和关系管理的关键要素。
有时，贷方将数据处理和业务中心库外包给其它的参与者。Total System Services, Inc (TSYS)和First Data Corp.(FDC)是两个在这一功能上的主要参与者。在一个简单的案例中，一个消费者用信用卡在一个商店购买商品，如图2所示，许多参与者都被包括在这一简单的交易中。
■ 次级消费信贷市场
次级消费信贷市场是消费信贷市场资产的证券化。在这一市场，有两个主要的种类：资产担保证券(ABS)和房屋贷款资产担保证券（MBS）。次级消费信贷市场在过去的20年里得到了长足发展。房屋抵押贷款以及信用卡资产的证券化，在最近的10年里急速发展。图3说明了近期美国资产担保证券市场的发展趋势。
消费信贷市场的问题
随着美国消费信贷市场在过去10年的急速增长，这一市场，特别是信用卡市场，也同时出现了许多问题。例如:
■ 消费者破产增加
信贷利率的撤消管制，不但没有使利率显著降低，反而促进了更激烈的市场竞争和更宽松的承销标准，成为导致消费者破产增加的部分原因。
■ 美国人可能处于超额负债状态
80%的美国家庭至少有一张信用卡;有超过12亿张信用卡在市场上流通，平均一个家庭有大约10张信用卡;大约60%的信用卡持有者每月使用信用卡信贷;平均每个有负债家庭的信贷额超过1万美元。
■ 信用卡发行商导致消费者破产的增加
联邦储蓄保险公司（FDIC）发现，由于对没有偿还能力的消费者给予市场高风险贷款，因此可视为，信用卡发行商本身提高了消费者的破产率。
■ 过量向低收入家庭和学生发放信贷
每年至少有50封邮件发往每一个美国家庭，这使得1/3的低收入家庭在偿还债务上花费了他们收入的40%。
美国消费者协会（CFA）以及联邦监察机构对这种“不计后果的借贷方式”作出的反应是开始要求贷方应加大责任心。在2003年1月，美联储、联邦储蓄保险公司和其他的银行监察员起草了新的规则，新的规则要求信用卡公司加强“账户管理和风险管理”。CFA强调贷方应该加强承销风险标准和提高在信贷风险管理活动中的能力，特别要注意那些信用不好的消费者。
美国经验
美国消费信贷市场的发展是与一个公平、安全和具竞争力的市场环境紧密相关的。而正是这样的市场环境才支持了美国的消费者、社团、贷方和整个经济。这种环境，只有在法规保护着消费者和贷方的权利，市场在科技发展上不断投资，管理机构主持着公平和开放的市场，以及消费者和贷方相互信任情况下才能成为可能。
美国消费信贷市场的历史恰恰反映了这种良好环境的发展过程。从1971年的第一个消费信用保护法―《平等信用报告法案》，到当前的《个人破产法修订案》，一系列的规章制度和法律的实施就是为了确保一个公平和安全的消费信贷市场环境。
虽然美国的消费信贷法规经受住了时间的考验，但是这些法规还在不断地被修改着，以便更好地保护信贷机构和消费者的利益。美国的这些法规，为世界上其它国家在检验其信贷市场的信贷公平性、市场透明度、消费者债务以及最为重要的风险控制方面，树立了标准。
另一方面，贷方已经极大地增强了自身在一个公平的借贷环境下的竞争能力。在贷方所有的改进中，成熟的风险管理是其中最重要的进步之一。这一改进使贷方可以在控制风险的同时向更多的消费者敞开市场。消费信贷市场中的风险管理是关键性的因素之一，它保证这一业务在健康的环境中发展。
1.1梅花山隧道
隧道全长13780m，为赣龙铁路扩能改造工程最长的隧道，本标段施工出口端4869m（DK224+881～DK229+750），最大埋深688.21m。根据梅花山隧道的地质条件和现场实际，初步拟定了该隧道的风险清单16项，其中，有5个严重影响施工安全的风险事件，即：突水涌泥、围岩坍塌、岩爆、大变形、高地温。通过施工阶段的风险评估，全隧初始风险等级为极高度风险，施工过程通过一系列相应的对策措施，加强风险防范，残余风险为高度风险，预警等级分为Ⅱ级（严重，橙色）。2011年8月，建设单位组织参建四方初步评审为高风险隧道。
1.2石笋山隧道
隧道全长4812m，进口里程DK229+945，出口里程DK234+757，最大埋深564.3m。根据石笋山隧道的地质条件和现场实际，初步拟定了该隧道的风险清单13项，其中，进口端DK229+945-DK230+090为梯田，地层松软，地下水发育且水位高，洞顶地表有当地村民房屋20多户，开挖后易产生开裂，甚至倒塌，因此，突水涌泥、第三方损失为“极高度”风险；围岩坍塌、岩爆、大变形、高地温为“高度”风险。通过施工阶段的风险评估，全隧初始风险等级为极高度风险，施工过程通过一系列相应的对策措施，加强风险防范，残余风险为高度风险，预警等级分为Ⅱ级（严重，橙色）。2011年8月，建设单位组织评审时确定残留风险等级为中度，2012年8月14日后，要求按高风险隧道管理。
1.3将金山特大桥
全桥长567.65m，施工里程为DK234+759.5～DK235+327.15，孔跨布置为1×32m简支梁+1×（60+4×100+60）m连续梁。根据该桥的设计情况及所处的地理环境，初步拟定风险清单9项，其中，高空作业、高边坡或深基坑坍塌、挂蓝施工、大跨连续梁施工为主要的风险事件。初始风险等级评定为“高度”风险。2012年8月14日后，按高风险工点进行管理。
2风险管理主要措施与落实情况
2.1成立风险管理组织机构
指挥部成立了以指挥长为组长的风险管理领导小组，项目总工、副指挥长、安全总监为副组长，部门负责人、各项目负责人为组员。风险管理领导小组主要负责标段内所有在建工程施工的风险管理组织领导工作。领导小组办公室设在指挥部安质环保部。安质环保部为指挥部风险管理职能部门，配备专职安全风险管理人员2人。各项目部均独立设置安质部，配备专职安质工程师；每一施工作业班组配备了施工经验丰富、安全工作责任心强、享有一定威望的一线生产工人任兼职安全质量巡查员和群众安全生产监督员，对本班组的作业场所进行安全质量风险监督检查。
2.2建立健全风险管理机制
为加强安全风险评估与管理，有效规避和控制安全风险，确保铁路工程建设安全，依据国家、铁道部、南昌铁路局及建设单位的风险管理相关要求，指挥部编制了《隧道施工阶段风险评估实施细则》、《铁路建设工程高风险管理实施细则》、《高风险工点领导带班作业管理办法（试行）》、《关于明确高风险工点管理程序的通知》等制度、办法，明确管控责任和要求，定期落实检查、考核措施，有效促进了风险管理和现场管控工作。
2.3严格落实安全包保、干部带班作业
为进一步加强安全风险管理，有效规避和控制安全风险，确保铁路工程建设安全，针对高风险隧道、大型基坑、高陡边坡、特殊结构桥梁、地下工程、临近既有线及既有线施工，地质灾害及其他高风险工点，采取“评估先行、分工明确、抓好源头、专家指导、高效联动、齐抓共管”的风险管理评估机制，落实了指挥部领导、部门负责人、项目部负责人对梅花山隧道出口、石笋山隧道、将金山特大桥等高风险工点实行安全包保和带班作业；高风险工点严格执行技术和安全管理人员跟班作业制度。
2.4开展风险评估，强化现场风险监控管理
本标段不良地质主要是有：特殊岩土、岩溶、采空区、高地温、高地应力、岩爆、断层破碎带、富水区、岩性接触带、节理密集带、软岩大变形、放射性岩体、煤系地层瓦斯、环水保敏感区等，根据上级单位铁路隧道风险评估与管理的有关要求和规定，该标段对所有到图的工点组织超前地质预报专业单位和各单位技术人员都进行了地表周边调查，对施工过程中将受影响和民房、厂房、水渠、道路、溪流、高压电塔、供水管路、设计地质等进行了评估；在周边现场调查的基础上，邀请专家对该标段的风险评估进行了指导，形成了14座隧道、22座桥梁的风险评估，经监理审查后报建设单位备案。
2.5编制专项施工方案，技术指导现场施工安全
为有效落实各阶段施工风险安全管理，编制并报监理单位审批了72个高风险工点的专项施工方案，施工现场严格按批准的方案组织实施。其中，梅花山隧道有26个，石笋山隧道有16个，将金山特大桥有30个。在完善施工方案的基础上，三个高风险工点形成作业指导书（清单）51份、及时进行现场技术交底共147份。
2.6应用新技术、新方法保安全
管段内隧道地质条件复杂，存在不良地质，主要有高地温、岩溶及采空区、断层破碎带、硬岩岩爆、软岩大变形、地下水等风险。为做好隧道施工地质超前预报工作，公司择优选择第三方单位开展超前地质预报工作，把超前地质预报、监控量测纳入施工工序管理，采用地质调查法、超前水平钻探法、加深炮孔探测、地质雷达法、TSP长期预测预报、红外线探测法等主要方法，着重进行断层及断层影响带、软弱夹层、岩溶、围岩级别变化、工程地质灾害、含水构造体、煤系或矿区地层采空区等方面的探测，综合监测结果，及时提出对不良地质的处理措施，以降低施工风险，确保工程质量和运营安全。
2.7实施风险动态管理
在施工阶段风险评估的基础上，结合环境和地质条件、施工工艺、设备、施工水平、经验和工程特点等，对新出现的风险进行识别、分级，提出风险处理措施。在施工过程中按照批准的隧道风险监测实施方案，对工程自身结构及环境风险进行全面监测，提前识别和预测地质风险因素，保证施工安全。同时，将隧道安全距离、开挖步距、桥梁模板验收、支架验收、特种设备验收等作为红线管理，纳入单位负责人绩效考核。
2.8建立风险预警、响应机制
施工过程中，根据施工现场实时监测数据、施工情况、环境巡视和作业面异常状态等，确定预警级别、形成异常状况报告；并对可能发生重大突发风险事件的预警状态，立即启动相关预案，及时采取有针对性的风险处理措施，确保人员、机械设备安全。根据风险源识别，针对高中度风险源制定各种专项应急预案16份，针对涌水突泥、隧道坍塌、驻地防洪、物体打击、防火安全等组织应急演练17次，通过应急演练的开展，进一步健全和完善了预防预警和应急处置机制，形成了指挥部与地方政府相关部门应急接口，与上级单位应急接口，与指挥部所属各单位衔接的应急体系，有效地提高了事故救援和应急处置能力。
3结语
【关键词】房地产；抵押；风险；控制
一、房地产抵押中存在的风险
1、抵押物风险
抵押物风险主要包括抵押物权利瑕疵风险、抵押物价值下跌风险、抵押物处置风险等。
从目前看，抵押物权利瑕疵风险主要是指在一些地区，由于土地管理部门与房产管理部门相互独立，完整的房地产权利证书是由土地使用证、房屋所有权证构成，但由于相关政府部门各行其是、缺乏协调，许多房屋并无土地使用权证，房产管理部门也在不问土地使用权性质、不查验土地使用权证的情况下，对房屋单独办理抵押登记。由于土地权利的不确定性，银行在行使抵押权时也存在一定的不确定性；
抵押物价值下跌风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌，不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。一般而言，房屋作为耐用消费品，还具有保值、增值的作用，但在房地产炒作资金撤离、地区经济进入衰退期、房地产供大于求的状况下，房地产价格会出现整体性下跌。此外由于个人住房贷款还款周期很长，抵押物价值下跌始终将是笼罩在银行头顶的一片乌云。
抵押物处置风险是指因法律或事实原因，银行对抵押物不能处置、或处置成本很高的风险。目前，与抵押物处置最密切的主要来自于法律规定的风险。而银行发放的个人住房贷款中的90%以上是抵押贷款，只有不足10%的贷款采用保证担保方法。于2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号，以下简称《规定》）直接涉及到银行个人住房抵押贷款的安全问题。《规定》第六条规定：“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或抵债”；第七条规定：“对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可以执行”。从法律后果看，《规定》第六条造成银行抵押权被实际悬空，第七条则为银行行使抵押权设定了前置性义务，加大了银行抵押权行使成本。《规定》的上述条款使银行开展个人住房抵押贷款面临众多不确定因素：①是没有明确“生活必需的居住房屋”的判断标准，执行法官的主观判断可能左右实际执行效果；②是没有明确在被执行人收入水平超过当地最低生活保障标准的情况下，是否能对抵押房屋予与执行；③是没有明确被执行人存在主观恶意时，能否对抵押房屋予与执行；④是没有明确抵押权人提供“必需的居住房屋”的时间限制。
2、变现风险
房地产是一种比较特殊的商品，它不能移动，属于不动产。因此，投资于房地产项目中的资金流动性差，变现性也较差，不像其他商品那样，容易收回资金。房地产资金变现风险主要是不能变成货币或延迟变成货币。
3、社会和政策性风险
任何国家的房地产都会受到社会经济发展趋势和国家相关政策的影响。如果经济繁荣，政策鼓励支持，则房地产价格看涨，相反则会看跌，我国也不例外。现在房地产不景气，出现了持币待购的现象。对抵押权人来说，这些因素是应该充分考虑的，若银行不注意经济形势和宏观政策形势的变化，很可能遭受损失。
4、抵押物毁损风险
抵押权人可以将火灾、风灾和其他自然灾害引起的抵押房地产的损失转移给保险公司，然而在保单中规定的保险公司的责任并不是包罗万象，因此有时也存在着风险。
5、房地产抵押登记风险
首先，不法分子利用制造的假证，或利用拆迁应注销的房地产权证，到金融部门直接贷款，而尽量避开房地产主管部门在办理他项权利抵押登记时进行的审查。其次，多头抵押。不法分子先进行房产抵押，然后又到另一家银行进行土地抵押登记，造成多头抵押。再者，重复抵押。即同一宗土地到两家银行抵押，过去往往根据评估报告总额来测算抵押面积的相应的抵押金额，只在抵押合同或他项权利证明书上标明，未在土地证或实地分割的抵押地块上作标记。结果容易出现重复抵押，当处置债权时，无法保证债权的实现。还有一种情况，不法分子先将房地产在一定银行办理了抵押登记后，又假借挂失，骗取新证，再到另一家银行办理抵押贷款，造成重复抵押。
6、房地产抵押评估过程中的风险
抵押房地产评估是对房地产作为抵押物的价格按照一定的程序和原则，参照当时相似房地产的市场价格进行客观合理的 评估。评估过程存在许多风险。第一是权属风险，如房产证登记面积、位置以及受益人与实际情况不相符合将引起权属纠纷进而影响抵押物的市场价格。第二是时间 价值风险：贷款到期日的实际房地产价值和房地产估值间的差异。第三是违规操作带来的风险，如获得未结算完土地出让金情形下的土地使用权证、工程还没有竣工 时的房屋所有权证，房屋抵押时房屋所有权人与土地使用权人不一致等。第四，房产所有人将房屋租出，房租一次付清，由于金融机构不能在租期内实现抵押权，导 致金融机构资金回笼方面存在风险。
二、房地产抵押的风险控制
首先，金融机构应对贷款企业经营、财务状况以及预期收益能力，以及抵押物土地的性质，规范用途趋向，其他产权状况，要进行全面审查，对属国家限制发展的企业、濒临倒闭的企业更要慎重处置。经审查可给予贷款的，要求企业以合法的房地产抵押担保，包括集体性质的土地，由该集体所有人出具同意用该宗地抵偿债务，征地费是否冲抵的赔付处置证明等；并办理好相关的合法登记。金融机构应充分考查贷款企业状况，建立预警机制，最好抢在企业破产前处置抵押物，以减少贷款损失；一旦企业破产，要加强与房地产和法院等有关部门联系，依法处置抵押物，以期使损失减少到最少。完善房地产抵押贷款风险评估体系和保险机制。金融机构要明确责任，保证房地产抵押贷款流程的安全，坚决杜绝抵押物价值的人为操作，加强并动态 监管抵押物全过程。加强贷后管理，不定时对贷后抵押物进行跟踪检查。同时，实行分期还款制 度，降低金融机构的金融风险。
其次，房、地、金融等相关部门应建立协调联动机制；条件具备的，相关业务联网，信息共享，就能防止和规避因信息缺欠所出现管理上漏洞及贷款损失等诸多问题。
再次， 完善风险防范制度。在金融机构中树立正确的风险理念，完善贷款业务的相关操作程序，加强和规范抵押贷款风险监控和预警体系的建设。抵押贷款风 险存在于房地产贷款的审核、发放和回收各个方面，防范风险，要做到以下几点：一、信贷操作规范化，内控管理严格化。实行跟踪服务，落实调查责任，增加贷后 检查强度和次数。确定申报价格的合理性、各信息与实际信息的一致性是银行办理房产抵押贷款手续的前提，加强贷后检查，防范影响贷款归还的不利因素出现，减 少贷款损失。二、完善金融机构内部操作流程和监督机制，提高房地产按揭贷款管理水平，构建一套有效、适用的执行制度。三、建立违法违规通报机制。⑤对于虚 假抵押贷款行为，要及时复查并找出问题所在，建立黑名单并实行信息共享，信贷制裁弄虚作假行为，防范房地产抵押贷款风险发生。
三、总结
在我国，房地产贷款是商业银行的主要信贷业务之一。如何防控该业务所产生的风险，不仅关系到商业银行的利益，也影响着我国整个金融市场的稳 定。完善房地产抵押贷款风险评估体系和保险机制，完善金融机构风险防范制度是防范房地产抵押贷款风险的重要措施。同时，相关部门要设立特殊的房地产担保规 则，引入住房质量强制保险制度。完善银行内控制度，加强监管部门监管力度，完善信息资源共享平台，进一步完善房地产贷款风险控制机制。只有在房地产抵押登 记管理部门和金融机构密切配合下，才能合理规避房地产抵押贷款中的风险。
注释：
①符启林：《房地产法》，法律出版社，2009年。
②关永宏：“论住房公积金贷款存在的风险及其防范”，《山西大学学报》，2009年6月。
③刑建：“浅谈商业银行住房贷款的风险防范”，《商情》，2008年6月。
一、运用“三论原理”，创新工作理念
在房屋征收项目实施过程中，我们力求理论创新，运用三论理论（信息论、控制论、系统论）指导房屋征收工作实践，做到了理论与实践相结合，并运用理论对房屋征收实践进行总结提升，形成了一套行之有效的房屋征收系统操作模式，突破房屋征收工作的瓶颈，使房屋征收工作更高效、更阳光、更和谐。
（一）运用信息论，抓好信息的输入和输出
首先是抓好信息输出关。在信息输出的形式上做到全覆盖，采取标语、编印小册子、流动广播、手机短信、广场大屏幕、入户讲解等方式深入宣传政策，政策信息完全向社会公开。在信息输出的内容上做到全方位，将补偿安置方案、安置套型、征收公告、房屋面积、违建面积、补偿总额、交钥匙时间等彻底公示。
其次是抓好信息输入关。通过听证会、入户走访、座谈会、模拟算账、公开征求意见等方式，收集被征收户对征收补偿方案和征收工作的意见，采集被征收人家庭成员构成、社会关系等信息，为控制管理奠定基础。
（二）运用控制论，做到全方位可控操作
根据法律、法规和相关制度及信息收集和分析结果，对房屋征收工作节点安排、工作人员行为、稳定风险进行有效控制，做到依法规范、科学高效、阳光和谐。
一是执行政策不走样、政策红线不突破，一杆尺子量到底。2012年以来，我们所有地块征收绝不暗箱操作解决问题，绝不让先签者吃苦，后签者得利。二是风险评估做在前、矛盾排查做在先，化解预案做详细，确保征收不出事，我们对每一个地块在启动前都由县维稳办牵头开展风险评估，而且风险评估工作不走过场、不搞形式，今年的水釜城北侧地块，由于存在风险，我们建议县领导责成相关部门将风险隐患全部化解，再做出房屋征收决定。三是公检法纪齐介入、约束机制定到位、行为规范有监督。为此县纪委、监察局专门出台《关于征收拆迁工作纪律规定》，要求所有参加征收拆迁的人员做到“六不准”；征收安置中心对具体操作的人员多次进行警示教育并印发行为规范手册，从而避免了政策不平等引发问题、风险不清楚引出事端、工作人员自由裁量激化矛盾，促进征收工作和谐可控。
（三）运用系统论，固化房屋征收工作模式
我们首先将房屋征收工作作为一个大系统，再分解成若干子系统，形成结构化的固定工作模式，进行有效的控制。
一是建立程序推进系统，保证征收工作自始自终合法合规，直至发出补偿决定后，经得起法院的审查，能够让法院及时裁决。二是建立文档管理系统，做到电子表格、纸质文档全部周密严谨，合乎规范要求，确保文档制作、采集、存放、调阅系统化。三是建立组织系统，固化指挥系统模式，每个地块都成立现场指挥部，组建“一室六组”即办公室、纪检效能督察组、政策咨询监督组、稳定组、动迁工作组、违法建设界定工作组、后勤保障组。
二、抓住核心环节，优化安置方案
新《条例》出台后，一段时期我们产生了很大的困惑，洪泽的拆迁一直体现着惠民富民的理念，通过调研对比，我们发现中心城区的房屋征收按《条例》实施，对于居民户来说，很多方面不如以前优惠。补偿是征收的核心环节，这个环节抓不好，整个工作就无法推进。为了解决好政策的拐点，我们做到：借鉴外地经验。我们先后赴盐城、宿迁和本市的淮安区、涟水县、清浦区、清河区等县市区学习，吸取成功经验，得到兄弟单位的支持，同时多次请市征收办给予指导，受到了很大的启发，为我们调整政策拐点积累了经验。争取领导支持。我们利用一切可以利用的机会把新《条例》的内容向县分管领导和主要领导汇报，让他们了解新《条例》与过去拆迁的不同之处，从而让上层领导有了三点共识：一是现在的征收必须严格按照程序办理，前置程序不到位，不能实施征收。二是必须就地或就近安置，否则拆不动又无法强制。三是市场类似房地产评估，可能增加货币补偿的比例，增加征收的现金流。领导有了这样的共识，就有利于征收方案的形成。2012年实施的几个地块全部是就近或就地安置。实施有效调整。洪泽一直执行等面积产权调换后剩余10平方米可以再拿一套安置的政策，超面积拿房的价格在新《条例》出台后发生了十分突出的落差，为了保持政策的平稳过渡，我们提出等面积政府优惠价安置，经过政府常务会议反复研究得以实施，效果明显。
集体土地上房屋拆迁，我们始终坚持“农村拆迁、进城安置，农民拆迁、城镇保障”指导思想，县开发区、盐化工区、工业集中区、城乡结合部等地块拆迁，全部安置到城市规划区内，并争取在新建的省重点中学周边建安置房，以提高安置房的经济价值。为改善群众的生活，解除后顾之忧，洪泽一直推行了“吉祥三保”拆迁制度：即享受“环保”、让安置区环境变美，生活质量提高；享受土地换“城保”，实施比农村社保高几倍的城保，让所有拆迁户退休后生活待遇与城市居民一样；享受城镇居民“医保”，让拆迁户得到更丰厚的医疗保障。这些举措有效调动了绝大多数群众参与城市拆迁的积极性。
三、突出工作重点，依法推进征收
我们实施的征收项目，除了按新《条例》规定的前置程序办理相关许可手续，按规定的流程组织实施推进外，突出抓好以下几个重点。
（一）抓公开透明
在征收实施过程中，针对以往拆迁过程中补偿不公开，“早签吃亏、迟签得利”等不正常现象，我们对房屋面积、违建面积、评估单价，特别对房屋补偿总额和交房时间进行彻底公开，签一户公示一户，真正做到公开透明。事实证明，这些做法打消了老百姓的顾虑，使其放弃观望态度；打消交办单位的顾虑，使其工作义无反顾；打消了一线工作人员的顾虑，使其工作更有信心，在政策的执行上切实保证了征收工作的公平公开。
（二）抓模拟算账
在房屋征收补偿安置方案征求意见期间，我们在实施过程中，除了向被征收人宣传政策外，工作人员还登门入户，逐一进行模拟算账。由于在此阶段，被征收房屋及安置房评估价格还未公布，在具体操作上，首先是将地块上的房屋进行分类，确定不同等级结构被征收房屋的均价，但在评估价格定位上，被征收房屋的价格略低于最终的评估价格，而安置房价格则略高于最终的评估价格，逐一对每户的补偿总额、安置房选择套型、安置房差价款等事项进行模拟算账。通过这样的方式，让被征收户在签协议前做到心中有底，节约正式签协议时的谈判时间。
（三）抓司法裁定
对在签约期限内，经多轮工作仍不能签订协议的被征收人，经征收部门申请，由县征收办召集征收双方当事人、实施单位、社区等部门召开协调会进行调解，经调解仍达不成协议的，由县政府依法下达房屋征收补偿决定书。在房屋征收补偿决定书送达后，在规定时间内既不申请行政复议也不提起行政诉讼，期满后由征收办再次向被征收人送达催告通知书，对拒不履行房屋征收补偿决定书的，由征收部门向县人民法院申请强制执行。我县的二中东侧汽车站等地块旧城改建项目，率先启动房屋征收补偿决定程序，对剩余的9户被征收人依法下达房屋征收补偿决定，并有5户经法院裁定准予强制执行。目前，已对其中2户制定出详细的强制执行方案，近期县政府将组织实施。
四、实施有效控制，促进有序安置
（一）细化安置流程
我们将分房组织流程进行细化，一是细化审核流程，特别是对残疾人的认定，由纪委牵头，组织残联、县医院医生对被征收人家庭成员残疾等级进行复核认定，只有下肢残疾二级以上的，才可以优先选择一套低楼层的安置房。二是细化选房流程，根据被拆迁户选择的安置房套型的不同，向被拆迁户发放不同颜色选房证，控制每个时段的选房人数，每种选房证上都注明安置房的套型、选房时间及具体的选择程序，只有在该套型安置房分配当天，拆迁户才可凭选房证到指定地点选房。三是细化交接流程，拆迁户选好安置房后，凭选房组出具的安置房选房单到财务结算组结算，结清楼层系数等差价后，凭结算清单与物管交接，拿到安置房钥匙。
(一)内部控制在风险判断上存在缺陷
任何企业的运营都受到很多因素影响，这些因素构成了企业在运营上的风险。一个有着良好的内部控制的企业在风险判断上都有着正确的选择，而内部控制不好的企业在风险判断上存在很大的缺陷。例如在房地产开发的交房入住而言，就需要物业管理公司和开发商之间有很好的交房交流过程，让业主感受到完善的服务。如果房屋的质量出现问题，就会对物业管理公司的信誉和利益以及开发商的利润产生重大的影响，业主可能会出现由于房屋存在这样那样的难以解决的问题而拒绝缴纳相关费用等一系列问题，企业的资金没有办法收回，就会出现资金流动风险。企业内部控制不强，在判断风险和应对风险上就存在很大的问题。
(二)内部控制设计与执行本身不完善
内部控制的出发点是“内部牵制”，就是各个部门、工作人员之间不相容亦不分离，企业业务的完成不能由单独的某部门或者某个人完成，也不能缺少某一部门或某一岗位完成，所有的业务都在固定的框架上进行。但是在当前的物业管理公司，由于人员成本高，为了维持企业的正常运营，摊子铺的都很大，服务性行业人员多但是普遍素质不高的原因，导致业务完成的流程不完善，制度上也不完善，导致企业内部控制存在问题，内部控制和执行本身存在一定的矛盾，整体上拉低了企业的管理水平，对企业长期健康稳定的发展存在不良的影响。
(三)内部控制缺乏战略导向
随着当前市场经济的发展，各个行业的竞争日趋激烈，我们国家物业管理公司也面临着严重的挑战。发展战略对一个公司有着重要的影响，决定着公司未来利益的获取，也决定着公司未来的发展方向和公司的命运。但是我们国家的物业管理公司由于内部控制存在问题，所以在战略的制定上也存在问题，在制定战略时往往忽视长远利益而只注重眼前的利益，所以无法为企业的发展起到指导性的作用，从一定意义上讲，这些因素限制了企业的发展。
二、加强物业管理企业内部控制的措施
(一)提升物业管理人员意识，完善控制环境
物业管理公司的营运离不开财务的反映和调控，所以物业管理企业的管理着要重点改革财务掌控工作，不只是把他作为企业营运的一个总要部分，而是把他作为决定公司发展的要素，从而提高物业管理人员的意识，从而为改善内部控制环境提供保障。提升物业管理人员的意识，不仅要加强专业知识的学习，从理论上提升员工素质，还要注意增加员工的实践机会，让员工真正的将理论和实践结合起来。同时管理工作者要以身作则，在制定内部控制制度和流程的同时要注意自身的遵守情况，为下属树立良好的榜样形象。
(二)强化物业管理企业内部控制中风险的职能
企业在营运的时候不可避免案的要遭受风险，因此加强企业对潜在风险的判断以及进行风险管理已经成为企业迫在眉睫需要解决的问题。首先，要树立正确的风险意识，不可以夸大风险，也不可以忽视风险；其次，要意识到风险与利益的关系，控制风险的同时要实现企业利益的最大化；最后，要建立企业风险评估的框架，在评估风险是要按照相应的流程进行，做到有据可依，一切按照制度进行，尽可能减少主观因素对风险评估的影响。通过正确的风险评估，让风险也成为企业营运中也起到积极地促进作用。
(三)加强内部审计监督体系的建立
首先要完善内部审计机构的设立。大规模的物业管理公司可以在总部建立审计部，聘请专业人员进行管理，并对下属分公司设立审计部门并由公司总部审计部的专业人员进行培训，并形成规章制度，对企业进行制度化、专业化的管理；小规模的企业则可以设立审计人员，对企业的业务进行监管。其次，企业的其他部门要自觉接受监管部门或人员的监管，并且其他部门也要对监管部门过人员进行监控，形成其他部门与监管部门相互制约、相互监管的局面。监管部门的工作重心要落在企业的核心业务，但是对企业的其他业务不能忽视。
(四)树立正确的内部控制观念
物业管理公司要想长远健康的发展，需要树立正确的内部控制观念，加强企业员工和部门对内部控制体系的重视程度。首先，管理层要投入资金和力度加强内部控制制度的建设，将内部控制落实到制度上，为树立正确的物业管理企业内部控制观念提供制度保障。其次，企业管理部门要明确管理需要的相应的知识和技能，培养员工的相关专业知识和技能，为保持正确的内部控制观念提供理论和技术上的支持。最后，要加强企业文化的建设，在潜移默化中影响员工的思想观念。
(五)加强目标管理和管理信息系统
要想加强企业内部的控制，目标管理和管理信息系统的建设是必不可少的。目标管理系统使得内部管理有制度的支撑和理论的指导，管理信息系统可以很好地反映内部控制系统的动态情况，对策略的实施和相应措施的结果做到及时的掌握。所以加强目标管理和管理信息系统的建设对企业内部控制的建设起到了促进作用。
三、结束语
【关键词】房产；档案管理；对策
房产档案是城市房屋管理部门在房产权属登记、调查测绘、权属转移、变更等房产权属管理工作中形成的具有保存价值的文字、图表、声像等不同形式的历史记载，是城市房产权属登记管理工作的真实记录。房产档案是非常宝贵的资料，这些档案为解决房产纠纷、加快旧城改造步伐、深化住房制度改革发挥了重要的作用。它为解决长期以来城镇房屋产权不明、产籍不清的问题提供了法律依据。房产档案也在利用过程中彰显了它的作用和地位。
随着社会经济的发展， 房产档案在社会经济活动中发挥着越来越重要的作用，推动了房产档案管理水平的大幅度提高，同时对房产档案的管理也提出了更高的要求。然而，房产档案在管理和使用的过程中，也存在许多被人们忽视的风险，缺乏对房产档案的风险管理认识和风险管理措施。加强房产档案的风险管理，可使许多宝贵的档案得到及时、合理的开发、利用和保护，同时满足广大档案用户对档案信息资源的利用需求，对于发挥房产档案的作用和服务社会具有重要的意义。研究房产档案的风险和对策，增强档案管理的风险管理意识，对于提高房产档案的管理水平具有迫切的现实意义。
1.房产档案存在的风险
1.1 突发风险
房产档案是非常宝贵的历史资料，房产档案的抗风险能力比较低。由于受到经济水平的制约和观念的影响，房产档案的抗风险意识低。虽然在档案管理过程中采取了一些基本的防火、防潮、防虫、防盗等处理措施，但是一旦遇到山洪、泥石流、地震、战争等不可抗力因素时，房产档案的抗风险能力差的问题就暴露无疑。前几年的汶川大地震其巨大的破坏作用，使很多地方被夷为平地，造成了巨大的财产损失和人员伤亡，很多房产所属物化为乌有，有些房产档案也毁于一旦，给诸如财产保险的理赔工作带来了很大的难度。
1.2 房产档案信息化风险
科学技术的进步，给房产档案的管理带来了新的技术手段，给房产档案管理的信息化建设和管理提供了可靠的保证。网络、计算机和信息系统是档案管理现代化的基础，同时也是信息安全风险存在的地方。黑客攻击、病毒蔓延、信息窃取、技术落后、制度不健全、管理不规范、措施不到位、治理不及时是产生不安全因素的根源。网络的畅通、系统的稳定、数据的安全，面临着客观侵害行为的风险和主观漏洞的风险。
在信息化的管理过程中，大量数字信息都储存在硬件设备中，设备的安全性会给信息安全和完整性带来威胁。如电脑、硬盘、光盘设备如果保管不当，就有可能发生损坏及老化等现象，从而导致大量数据的损坏，造成损失。存储设备都有一定的保存年限，需要不断的拷贝和更新，更新不及时，也可能造成损失。
信息化的操作要求技术性比较强，一旦操作失误就有可能带来损失，比如设备的损坏、错误的格式化、删除操作、错误运行程序等都有可能破坏电子数据。当电子化的档案信息通过互联网或内联网进行传输的时候，就会遇到传输风险，如网络黑客的入侵和攻击、计算机感染病毒和木马、遭遇非法窃取档案信息等，如果没能很好地防范，就有可能造成严重损失。
1.3投资风险
为了应对突发的事故，进行异地档案备份，需要投入大量的人力和物力，投资与回报如何达到平衡，投资控制在什么样的幅度值得探讨。同时，信息化管理不同于传统的手工操作管理，它是建立在计算机网络技术基础上的现代化管理，进行信息化建设，特别是初期建设需要投入大量资金用于购置计算机、复印机、打印机、扫描仪等硬件设备，购买应用软件、咨询技术专家、培训员工及日常管理等，都要花费不少资金。为应对突发的事故和信息化建设，大量资金的投入无疑存在投资风险。
1.4 知识产权风险
档案信息化建设的最终目标是实现档案数字信息在网络中达到资源共享，这个共享引发知识产权的风险。同时，由于我国关于网络信息方面的法律、法规、标准、制度并不完善，也使得档案数字信息在充分发挥其凭证作用和参考作用的过程中存在很大风险。如在现实中，科技成果都拥有知识产权，具有专有性，而网络上应受到知识产权保护的信息则是公开的、公用的，而产权人往往要求信息非公开化，这就造成一个矛盾，也给档案部门在公开信息的时候带来知识产权上的风险。
2.房产档案风险管理对策
2.1 树立房产档案风险意识
当前，房产档案的风险问题尚没有得到足够的重视。主要表现在档案部门管理领导和工作人员对房产档案的风险认识不足，缺乏应对房产档案的风险管理措施。要应对房产档案的各类风险，就必须树立正确的风险意识。信息化管理作为一种全新的管理方式，正处在初步实践的阶段，必然会存在各种风险，为此，我们既要有风险意识，积极宣传教育，又要有防范意识，采取有效措施，积极应对。房产档案管理应对不可抗力风险意识非常差，目前需要大力宣传。
风险意识的淡薄会在很大程度上导致房产档案管理上的盲目，只顾当前效益，缺乏前瞻性，给房地档案建设带来隐患。当突发的风险出现时，由于对房产档案管理的风险认识不够，缺乏应对突发风险的管理措施，带来的后果可能是灾难性的，损失将无法挽回。汶川地震表明，房产档案的破坏，给财产损失的评估和理赔带来很大的困难，加强房产档案的风险管理，提高房产档案的抗风险能力已经刻不容缓。
2.2加强档案风险教育
由于认识的偏见和房产档案管理岗位对人才的吸引力不够，从事档案管理的人员综合素质相对其他部门而言，存在不小的差距。档案管理人员普遍对房产档案的风险认识不够。对档案管理人员进行教育培训，提高他们对房产档案的风险认识，对规避房产档案风险有良好的效果。教育培训能够提高档案建设参建人员和管理人员对档案风险的认识，确保房产档案建设的安全开展和顺利进行。
2.3增强房产档案的风险评估
风险评估是应对风险的前提。风险评估就是对房产档案在使用和管理过程中可能出现的风险进行预测，给定某一风险的概率。风险评估就是风险量化，通过比较风险的大小，来决定是否需要采取相应的应对措施。具体的风险的评估可以结合实际情况， 聘请相关的评估专家来进行。
2.4 提高房产档案的抗风险能力
提高房产档案的抗风险能力，需要不断提高认识。这种抗风险意识需要提高到国家战略层面上来。比如国家对金融和股市风险的控制采取了很多切实可行的方法，也取得了很好的成效。在房产档案的管理上也可以进行借鉴和创新。比如在股市中，客户交易的资料采取了异地备份的方法以应对不可抗力带来的风险。房产档案如何实现异地备份呢？随着计算机技术的发展和普及，档案的电子化给档案的备份和异地存储提供了可能。一方面要对库存档案电子化，另一方面新入库档案资料需要进行电子化工作，办理完毕的房产档案在进行纸质档案归档的同时，要进行电子文件归档，将该电子文件拷贝至耐久性好的载体上，一式三套，一套封存保管，一套供查阅使用，一套异地保管。
3.结论
房产档案是历史的产物，是非常宝贵的资料，在社会经济活动中发挥着越来越重要的作用，房产档案在管理和使用的过程中，也存在许多被人们忽视的风险，缺乏对房产档案的风险管理认识和风险管理措施。如何应对这些风险，需要研究切实可行的对策和采取有效的措施。随着社会的发展和进步，房产档案的风险管理也必须与时俱进。必须用历史和现实的眼光辨证的看待房产档案管理中存在的风险，必须用创新的思维研究解决这些风险的对策，采取有效的措施，确保房产档案的完好无损，提高房产档案的风险管理水平。
参考文献：
为切实加强征地拆迁管理工作，维护社会和谐稳定，根据《省人民政府转发国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法利益的紧急通知》（政电〔〕5号）、《市人民政府关于切实做好征地拆迁管理工作的紧急通知》（政〔〕31号）精神，经研究，现就有关事项通知如下：
一、充分认识做好征地拆迁工作的重要性
当前我区征地拆迁工作总体态势平稳，但在征地拆迁过程中也存在一些不规范的行为，有的甚至出现了一些案件，在社会上造成了一定的负面影响。各街镇场处、各有关部门和单位对此必须引起高度重视，要充分认识到征地拆迁工作不仅关系到我区经济建设发展大局，更关系到广大人民群众的根本利益；要按照科学发展观的要求，采取积极有效的措施，同时注意工作方式方法，防止征地拆迁过程中出现，切实维护好群众利益，维护社会和谐稳定。
二、全面排查化解征地拆迁不稳定因素
各相关街镇场处、部门和单位要迅速成立工作专班，对已实施和正在实施的征地拆迁项目开展一次全面清理排查，重点清查征地拆迁程序是否合法、拆迁行为是否规范、补偿安置是否合理、保障政策是否落实，以及存在的其他可能影响稳定的重点问题。对清查发现的问题要制订整改措施，提出整改意见，明确整改期限；对排查掌握的各类可能影响稳定的问题，要逐一落实包保领导、包保单位和包保责任人，制定应急预案，全力防范和妥善处置因征地拆迁引发的和越级非正常上访。各街镇场处、区直各相关单位于年7月15日前将排查清理整改结果和化解不稳定因素等情况报区人民政府办公室、区集处和维稳工作领导小组办公室，同时抄送区国土局（规划局）。
三、加强征地拆迁稳定风险评估
区有关部门要加强对征地拆迁工作的监管。征收集体土地，必须在区人民政府的统一组织和领导下依法规范有序开展。征地拆迁规模较大的项目实施前必须组织论证，听取意见，并认真进行社会稳定风险评估，形成风险评估报告报区人民政府，同时抄送区集处和维稳工作领导小组审核备案。要通过评估，查明不稳定因素，明确化解矛盾的工作措施，落实维稳工作责任。实施行政强制拆迁的要严格执行相关程序，耐心做好宣传、调解工作；调解不成的，在程序合法、补偿到位、被拆迁人居住条件得到保障以及制订有应急预案的情况下，方可实施强制拆迁。
四、切实做好被征地拆迁人员的民生保障工作
在实施征地拆迁之前，应当先制订征地拆迁补偿安置方案。在实施征地拆迁过程中，要确保征地拆迁补偿费用及时足额支付到位，防止出现拖欠、截留、挪用等问题。征地涉及拆迁农民住房的，要妥善解决好被征地农民的居住问题，确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。城镇房屋拆迁必须充分尊重被拆迁人选择产权调换、货币补偿等方面的意愿，切实保障被拆迁人的居住条件。
在利益分化和高风险社会的背景下，有效提高重大决策社会稳定风险评估质量的一个关键点是能否全面准确地
>> 共生理论及其在构建和谐社会中的运用 基于利益相关者理论的社会责任会计研究 可能自我理论及其在青少年社会工作中的运用 投资组合理论及其在电力市场风险管理中的应用 法制利益理论及其对构建和谐社会的启示 浅析爱森斯坦的蒙太奇理论及其在电影中的运用 社会情绪学习理论及其在英语教学中的应用 职业锚理论及其在人力资源管理中的运用 图式理论及其在高中英语阅读教学中的运用 合作学习理论及其在高校体育教学中的运用 语块理论及其在大学英语词汇教学中的运用 激励理论及其在铁路系统员工薪酬管理中的运用研究 浅议语文单元教学理论及其在语文教学中的运用 耗散结构理论及其在企业管理中的运用 激励理论及其在管理实践中的运用 文化图式理论及其在跨文化交际中的运用 激励理论及其在企业人力资源管理中的运用 利益相关者理论在高校财务管理中的应用 在征地拆迁过程中实施社会稳定风险评估的探索 发挥社会稳定风险评估在房屋征收中的作用 常见问题解答 当前所在位置：l，2012-12-17.
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